ปรับปรุงวิธีการวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดเพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินมูลค่า ข้อเสนอสำหรับการปรับปรุงวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ข้อเสนอสำหรับการปรับปรุงการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
สถาบันราชการแห่งรัสเซีย
ภายใต้ประธานาธิบดีของสหพันธรัฐรัสเซีย
สหพันธรัฐ สถาบันการศึกษาการศึกษาระดับมืออาชีพที่สูงขึ้น
"สถาบันบริการสาธารณะภาคเหนือ-ตะวันตก"
ในกาลูกา
การเงินและสินเชื่อ
จบงาน
คาลูกา
บทนำ
บทที่ 1 รากฐานทางทฤษฎีของการประเมิน มูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์
1.1 การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: แนวคิดพื้นฐานและหลักการประเมินมูลค่า
1.2 แนวทางและวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
1.3 ประเด็นการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
บทที่ 2 การกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน
2.1 คำอธิบายของเรื่อง
2.2 การกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ตามวิธีราคาทุน
2.3 การกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ตามแนวทางตลาด
2.4 การกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ตามแนวทางรายได้
3.1 การกำหนดมูลค่าสุดท้ายของมูลค่าตลาดของวัตถุที่ประเมิน
บทสรุป
บรรณานุกรม
บทนำ
การเปลี่ยนผ่านของประเทศเราไปสู่ เศรษฐกิจตลาดเรียกร้องให้มีการพัฒนาเชิงลึกในด้านวิทยาศาสตร์และการปฏิบัติใหม่ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนของเศรษฐกิจการตลาดระดับประเทศ ซึ่งเป็นชุดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ หน่วยงานทางเศรษฐกิจที่ดำเนินงานในตลาด กระบวนการทำงานของตลาด เช่น กระบวนการผลิต (การสร้าง) การบริโภค (การใช้) และการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์และการจัดการตลาด และกลไกที่รับรองการทำงานของตลาด (โครงสร้างพื้นฐานและสภาพแวดล้อมทางกฎหมายของตลาด)
ปัจจุบันอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ อพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยและห้องพัก อาคารสำนักงานและสถานที่ อาคารอุตสาหกรรมและพาณิชยกรรม กระท่อม กระท่อมและบ้านในชนบทพร้อมที่ดิน ควรคำนึงถึงลักษณะเฉพาะในภูมิภาคของตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย
ในการผลิตและการปฏิบัติทางเศรษฐกิจของหน่วยงานทางเศรษฐกิจ มีหลายกรณีที่จำเป็นต้องประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สินขององค์กร ไม่ใช่การดำเนินการเดียวในการซื้อและขายทรัพย์สิน การให้กู้ยืมเพื่อเป็นหลักประกัน การประกันภัย การแก้ไขข้อพิพาทเกี่ยวกับทรัพย์สิน การเก็บภาษี ฯลฯ สามารถทำได้โดยไม่ต้องประเมินราคา
การกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นกระบวนการที่ซับซ้อนและไม่เหมือนใคร เนื่องจากแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะค้นหาอสังหาริมทรัพย์สองแห่งที่เหมือนกันทุกประการ แม้ในกรณีที่สร้างอาคารตามโครงการมาตรฐานเดียวกัน แต่ตั้งอยู่บนที่ดินที่ต่างกัน ต้นทุนของอาคารก็อาจแตกต่างกันอย่างมาก
ความเกี่ยวข้องของหัวข้อวิทยานิพนธ์เกิดจากการที่วันนี้มีความจำเป็นเพิ่มขึ้นสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสามารถและมีวัตถุประสงค์และสถาบันการประเมินมูลค่าทรัพย์สินยังไม่ได้รับการจัดตั้งขึ้นอย่างเต็มที่ไม่มีข้อมูล ฐานสำหรับการประเมินค่าการฝึกอบรมวิชาชีพของผู้ประเมินราคาในรัสเซียยังไม่ถึงระดับโลก
วัตถุประสงค์ของงานคือการกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินและหาเหตุผลในการเพิ่มมูลค่า
เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้ จำเป็นต้องแก้ไขงานต่อไปนี้:
1. สำรวจพื้นฐานทางทฤษฎีสำหรับการประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์
2. เพื่อกำหนดลักษณะวัตถุประสงค์ของการประเมินและสภาพแวดล้อม
3. ปรับมูลค่าตลาดของวัตถุประเมินตามแนวทางที่ยอมรับโดยทั่วไปสามวิธี
วัตถุประสงค์ของการวิจัยคือขั้นตอนในการกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน
เรื่องของการศึกษาคือเหตุผลของมูลค่าตลาดของทรัพย์สินและการพัฒนาคำแนะนำสำหรับการเพิ่มขึ้น
โครงสร้างงานประกอบด้วย บทนำ สามบท บทสรุป และรายการอ้างอิง บทแรกกล่าวถึงพื้นฐานทางทฤษฎีของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ บทที่สองจะคำนวณมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ส่วนที่สามจะประสานผลลัพธ์ของการประเมินมูลค่าและกำหนดวิธีการเพิ่มมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์
พื้นฐานทางทฤษฎีและระเบียบวิธีของการศึกษาคือวิธีวิภาษวิธีของความรู้ความเข้าใจ เช่นเดียวกับผลงานของนักวิทยาศาสตร์ วารสาร และสื่อทางอินเทอร์เน็ตเกี่ยวกับปัญหาที่กำลังศึกษาอยู่ นอกจากนี้ยังใช้วิธีการต่อไปนี้: เศรษฐศาสตร์สถิติ monographic การคำนวณเชิงสร้างสรรค์ตลอดจนวิธีเปรียบเทียบ
บทที่ 1 พื้นฐานทางทฤษฎีในการประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์
1.1 การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: แนวคิดพื้นฐานและหลักการประเมินมูลค่า
ผลประโยชน์ต่าง ๆ (วัตถุ สิ่งของ ทรัพย์สิน) ถูกสร้าง ขาย และได้มาเพื่อตอบสนองความต้องการบางอย่างของรัฐ นิติบุคคล และบุคคล ตลอดจนเพื่อให้ได้ประโยชน์จากการครอบครองและใช้งาน จากความเป็นไปได้ของสิ่งนี้หรือวัตถุของทรัพย์สินที่จะตอบสนองความต้องการที่มีอยู่และจากผลประโยชน์ที่การครอบครองวัตถุนี้จะเกิดขึ้นในอนาคต มูลค่าของทรัพย์สินและดังนั้นต้นทุนจึงขึ้นอยู่กับ
การดำเนินการและธุรกรรมทั้งหมดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ต้องการความรู้เกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สิน ในสภาวะตลาด มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับปัจจัย แนวโน้ม และการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและสังคมโดยรวม ความจำเป็นในการประเมินอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นในกรณีต่อไปนี้:
§ ธุรกรรมของการซื้อและขายหรือลีสซิ่ง
§ การรวมกิจการของวิสาหกิจและการกระจายหุ้นทรัพย์สิน
§ การดึงดูดผู้ถือหุ้นรายใหม่ และ ปัญหาเพิ่มเติมหุ้น;
§ การประเมินมูลค่าที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการเก็บภาษีของวัตถุอสังหาริมทรัพย์: อาคารและที่ดิน
§ การประกันภัยอสังหาริมทรัพย์
§ การให้กู้ยืมค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์
§ การทำวัตถุอสังหาริมทรัพย์เพื่อสนับสนุนทุนจดทะเบียนของวิสาหกิจและองค์กร
§ การพัฒนาโครงการการลงทุนและการดึงดูดนักลงทุน
§ การชำระบัญชีวัตถุอสังหาริมทรัพย์
§ การดำเนินการเกี่ยวกับสิทธิในการรับมรดก คำพิพากษาของศาล การระงับข้อพิพาทเกี่ยวกับทรัพย์สิน
§ การดำเนินการอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการขายสิทธิในทรัพย์สินให้กับวัตถุอสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์) ได้แก่ แปลงที่ดิน แปลงดินใต้ถุน แยก แหล่งน้ำและทุกสิ่งที่เชื่อมต่อกับแผ่นดินอย่างแน่นหนา นั่นคือ วัตถุที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้โดยไม่มีความเสียหายต่อวัตถุประสงค์อย่างไม่สมส่วน รวมทั้ง ป่าไม้ สวนไม้ยืนต้น อาคาร โครงสร้าง สิ่งของที่เคลื่อนย้ายไม่ได้ ได้แก่ เครื่องบินและเครื่องบินที่ต้องจดทะเบียนของรัฐ เรือเดินทะเล, เรือเดินสมุทร , วัตถุอวกาศ ทรัพย์สินอื่นอาจถูกจัดว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย
ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินถือว่ามีมูลค่า ในขณะที่การปรับปรุงถือเป็นส่วนสนับสนุนในมูลค่า
อสังหาริมทรัพย์อยู่ในการหมุนเวียนอย่างเสรีและเป็นเป้าหมายของการทำธุรกรรมต่างๆ ซึ่งก่อให้เกิดความจำเป็นในการประเมินมูลค่าของมัน กล่าวคือ ในการกำหนดมูลค่าเทียบเท่าทางการเงินของอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ณ เวลาใดเวลาหนึ่ง
ในระบบเศรษฐกิจปัจจุบันมีมูลค่าหลายประเภท มีความจำเป็นเนื่องจากความต้องการและหน้าที่ที่หลากหลาย รวมถึงประเภทต่าง ๆ เช่น มูลค่าที่ยืมมา ค่าประกัน, มูลค่าตลาดยุติธรรม มูลค่าตามบัญชี มูลค่าเช่า มูลค่าซาก มูลค่าการลงทุน และอื่นๆ อีกมากมาย อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไป มูลค่าสามารถแบ่งออกเป็นสองประเภท: มูลค่าในการแลกเปลี่ยน และ มูลค่าในการใช้งาน
มูลค่าในการแลกเปลี่ยนคือราคาที่จะเหนือกว่าในตลาดที่เปิดกว้างและเสรีโดยพิจารณาจากดุลยภาพที่กำหนดโดยปัจจัยของอุปสงค์และอุปทาน บางครั้งเรียกว่าต้นทุนตามวัตถุประสงค์เพราะถูกกำหนดโดยปัจจัยทางเศรษฐกิจที่แท้จริง
มูลค่าในการใช้งานคือมูลค่าของคุณสมบัติสำหรับผู้ใช้หรือกลุ่มผู้ใช้เฉพาะ กล่าวคือ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นส่วนหนึ่งของการดำเนินงานต่อเนื่อง (เช่น อสังหาริมทรัพย์ที่โรงงานใช้)
มูลค่าทุกประเภทที่แพร่หลายที่สุดคือมูลค่าตลาด - ประเภทหลักของมูลค่าในเงื่อนไขของความสัมพันธ์ทางการตลาด ในการกำหนดมูลค่าตลาดเราดำเนินการจากข้อเท็จจริงที่ว่าตลาดมีอยู่ในอดีต (ทรัพย์สินได้ขายไปแล้ว) มีอยู่ในปัจจุบัน (ทรัพย์สินกำลังสร้างเพื่อขาย) และจะมีอยู่ในอนาคตเนื่องจากทั้งอดีตและ ปัจจุบันของตลาดขัดแย้งกับสิ่งนี้
จากที่กล่าวมาข้างต้น เราสามารถสรุปได้ว่าไม่เพียงแต่ตัวตลาดเองเท่านั้น แต่ยังรวมถึงเครื่องมือที่เกิดจากตลาดด้วย ซึ่งที่สำคัญที่สุดคือต้นทุน ซึ่งมีธรรมชาติเป็นสามองค์ประกอบ จากมุมมองนี้ เราสามารถพูดได้ว่าค่าใช้จ่าย:
ต้นทุนที่ถูกต้อง กล่าวคือ ราคาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดในตลาดที่กำหนด
ตามตลาดอย่างแท้จริง เนื่องจากช่องว่างของมูลค่าตลาด ซึ่งรวมถึงต้นทุนของวัตถุเฉพาะ เกิดขึ้นภายใต้อิทธิพลของปัจจัยของตลาดที่เปิดกว้างและเสรีเท่านั้น
อันที่จริงมันเป็นวัตถุประสงค์เพราะมันสะท้อนความคิดเห็นของหัวข้อหลักทั้งหมดของตลาดของผู้ผลิต (ผู้ขาย) ผู้ซื้อและนักลงทุนซึ่งส่งผลให้ผลประโยชน์ทางการตลาดของคู่สัญญาหมดลง
คุณค่าสามารถดึงออกมาจากอดีตได้โดยการเอาตัวเราเข้ามาแทนที่ผู้ซื้อ จากปัจจุบันโดยการเอาตัวเราเข้ามาแทนที่ผู้สร้าง และจากอนาคตถ้าเราเอาตัวเราเข้ามาแทนที่นักลงทุน แนวทางหลักสามประการในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามแนวทางนี้ ได้แก่ แนวทางตลาด ต้นทุน และรายได้
งานหลักในการกำหนดมูลค่าคือการทำนายปริมาณ คุณภาพ และระยะเวลาของผลประโยชน์ในอนาคตจากการเป็นเจ้าของวัตถุของการประเมินและแปลงผลประโยชน์เหล่านี้เป็นมูลค่าปัจจุบัน ทรัพย์สินถูกวิเคราะห์ตามหลักการประเมินมูลค่า
หลักการประเมินแบ่งออกเป็นสี่กลุ่ม:
1) หลักการตามการรับรู้ของผู้ใช้ (หลักการใช้ประโยชน์ การทดแทน และความคาดหวัง)
2) หลักการที่เกิดขึ้นจากกระบวนการดำเนินการด้านอสังหาริมทรัพย์ (หลักการสนับสนุน ผลผลิตคงเหลือ ผลผลิตส่วนเพิ่ม ความสมดุล ขนาดเศรษฐกิจ และการแบ่งส่วนเศรษฐกิจ)
3) หลักการที่กำหนดโดยการกระทำของสภาพแวดล้อมของตลาด (หลักการของทางเลือก, ความแปรปรวน, การพึ่งพา, อุปทานและอุปสงค์, การแข่งขันและการปฏิบัติตาม);
4) หลักการที่ดีที่สุดและมากที่สุด การใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพเป็นหลักการสำคัญของการประเมิน หลักการนี้รวมเอาหลักการอื่นๆ ทั้งหมดและเป็นรากฐานของการประเมินอสังหาริมทรัพย์ใดๆ
ข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ต้องคำนึงถึงลักษณะเฉพาะของการทำงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากสถานะของตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อกระแสรายได้ ระดับความเสี่ยง และราคาขายที่เป็นไปได้ของอสังหาริมทรัพย์ที่ จุดหนึ่งในอนาคต กล่าวคือ ข้อมูลหลักที่ใช้ในการประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีรายได้
1.2 แนวทางและวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ มีสามวิธีที่ยอมรับกันโดยทั่วไปในการกำหนดมูลค่า ได้แก่ ต้นทุน การตลาด และผลกำไร แต่ละวิธีมีวิธีการ เทคนิค และขั้นตอนของตนเอง แนวความคิดที่คล้ายคลึงกันของแนวทางการประเมินถูกเปิดเผย วัตถุต่างๆคุณสมบัติ. ในเวลาเดียวกัน ประเภทของวัตถุที่จะประเมินมูลค่าจะเป็นตัวกำหนดคุณสมบัติของวิธีการเฉพาะที่เกิดจากปัญหาเฉพาะของการประเมินค่า ซึ่งตามกฎแล้ว มีอยู่ในทรัพย์สินประเภทนี้เท่านั้น
แนวทางต้นทุน
แนวทางต้นทุนในการประเมินมูลค่า อสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับการเปรียบเทียบต้นทุนในการสร้างวัตถุอสังหาริมทรัพย์ด้วยมูลค่าของวัตถุที่ประเมินหรือเปรียบเทียบได้ แนวทางนี้มีพื้นฐานมาจากการศึกษาความสามารถของนักลงทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์และรายได้จากการทดแทน ซึ่งระบุว่าผู้ซื้อที่ใช้ความรอบคอบจะไม่จ่ายเงินสำหรับวัตถุมากกว่าจำนวนเงินที่จะต้องจ่ายเพื่อให้ได้มา แปลงอาคารที่เกี่ยวข้องและสร้างวัตถุที่คล้ายคลึงกันในวัตถุประสงค์และคุณภาพสำหรับอนาคตอันใกล้โดยไม่มีความล่าช้าอย่างมีนัยสำคัญ
ขั้นตอนหลักของขั้นตอนการประเมินในแนวทางนี้:
1. การคำนวณต้นทุนในการได้มาหรือเช่าระยะยาวของที่ดินว่างและที่ว่างเพื่อใช้ประโยชน์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
2. การประเมินค่าทดแทนอาคารที่กำลังประเมิน การคำนวณต้นทุนทดแทนขึ้นอยู่กับการคำนวณต้นทุนในการสร้างวัตถุที่เป็นปัญหาใหม่ โดยพิจารณาจากราคาปัจจุบันและเงื่อนไขการผลิตสำหรับวัตถุที่คล้ายคลึงกันในวันที่กำหนด
3. การกำหนดปริมาณของค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ, การทำงานและภายนอกของทรัพย์สิน;
4. การประมาณมูลค่ากำไรของผู้ประกอบการ (กำไรของนักลงทุน)
5. การคำนวณต้นทุนสุดท้ายของวัตถุที่ประเมินโดยการปรับต้นทุนทดแทนสำหรับค่าเสื่อมราคา ตามด้วยการเพิ่มขึ้นของมูลค่าผลลัพธ์ด้วยต้นทุนที่ดิน
วิธีต้นทุนเหมาะสมที่สุดในการประเมินทรัพย์สินที่เพิ่งเริ่มดำเนินการ นำไปสู่ผลลัพธ์ที่น่าเชื่อถือที่สุดในกรณีของต้นทุนที่สมเหตุสมผลเพียงพอของที่ดินและค่าเสื่อมราคาสะสมที่ไม่มีนัยสำคัญสำหรับการปรับปรุง วิธีต้นทุนมีความสมเหตุสมผลในการประเมินมูลค่าของออบเจ็กต์ที่วางแผนไว้ ออบเจ็กต์วัตถุประสงค์พิเศษ และทรัพย์สินอื่นๆ ธุรกรรมที่แทบไม่มีการสรุปในตลาด และสามารถใช้ในการประเมินมูลค่าเพื่อวัตถุประสงค์ในการประกัน วิธีการนี้ เมื่อประเมินวัตถุที่จะสร้างใหม่ ช่วยให้คุณกำหนดได้ว่าจะมี ค่าก่อสร้างชดเชยด้วยการเพิ่มขึ้นของรายได้จากการดำเนินงานหรือเงินที่ได้จากการขายทรัพย์สิน การใช้วิธีต้นทุนในกรณีนี้ช่วยหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการลงทุนมากเกินไป
นอกจากนี้ วิธีต้นทุนยังใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการจัดเก็บภาษีทรัพย์สินของนิติบุคคลและบุคคลเมื่อถูกจับกุม อสังหาริมทรัพย์เพื่อวิเคราะห์การใช้ที่ดินผืนหนึ่งให้เกิดประโยชน์สูงสุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด
การกำหนดมูลค่าที่ดิน
สอดคล้องกับศิลปะ 35 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อโอนกรรมสิทธิ์อาคารโครงสร้างโครงสร้างที่ตั้งอยู่บนที่ดินของบุคคลอื่นไปยังบุคคลอื่นจะได้รับสิทธิ์ในการใช้ส่วนที่เกี่ยวข้องของที่ดินที่ครอบครองโดยอาคารโครงสร้าง โครงสร้างและความจำเป็นในการใช้งานในเงื่อนไขเดียวกันและปริมาณเท่ากันกับเจ้าของเดิม
ในบรรดาวิธีการตีราคาที่ดินทั้งหมด วิธีการวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบมีความสำคัญอย่างยิ่ง
ต้นทุนทดแทนในการก่อสร้างทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการประเมินคำนวณตามราคาปัจจุบันเป็นราคาใหม่ (ไม่รวมค่าเสื่อมราคาสะสม) และเกี่ยวข้องกับวันที่ประเมิน พื้นฐานในการกำหนดต้นทุนทดแทนคือการคำนวณต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกและการส่งมอบให้กับลูกค้า ขึ้นอยู่กับขั้นตอนการบัญชีสำหรับต้นทุนเหล่านี้ เป็นเรื่องปกติที่จะจัดสรรต้นทุนทางตรงและทางอ้อมในต้นทุนการก่อสร้าง
ต้นทุนทางตรงเกี่ยวข้องโดยตรงกับการก่อสร้าง (ค่าวัสดุ ค่าจ้างคนงานก่อสร้าง ค่าเครื่องจักรและกลไกในการก่อสร้าง ฯลฯ) ค่าใช้จ่ายทางอ้อม - ค่าใช้จ่ายที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการก่อสร้าง (ค่าธรรมเนียมในการออกแบบและประเมินองค์กร ค่าใช้จ่ายในการลงทุนในที่ดิน ค่าการตลาด ค่าประกันและค่าโฆษณา ฯลฯ) กำไรของนักพัฒนาสะท้อนถึงค่าใช้จ่ายในการจัดการและจัดเตรียมการก่อสร้าง การกำกับดูแลทั่วไป และความเสี่ยงของผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนา กำไรของผู้ประกอบการถูกกำหนดให้เป็นส่วนหนึ่งของกำไรจากการขายวัตถุ โดยไม่คำนึงถึงจำนวนดอกเบี้ยและเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง (ส่วนประกอบของมูลค่าทรัพย์สิน) จำนวนกำไรของผู้ประกอบการยังคงไม่เปลี่ยนแปลง
แหล่งข้อมูลหลักเปรียบเทียบต้นทุนของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์คือ สัญญาก่อสร้างสำหรับการก่อสร้างโครงสร้างที่คล้ายกับที่ประเมิน นอกจากนี้ ผู้ประเมินการออกแบบมักจะรักษาฐานข้อมูลของตนเองเกี่ยวกับราคาปัจจุบันสำหรับ บ้านสำเร็จรูป,อาคารสำนักงาน อพาร์ตเมนต์ โรงแรม อาคารร้านค้า และอาคารอุตสาหกรรม ปัจจุบันในรัสเซียมีระบบมาตรฐานและระดับราคาที่กำหนดโดยดัชนีราคาที่เกี่ยวข้อง
วัตถุที่สร้างขึ้นภายใต้อิทธิพลของปัจจัยทางธรรมชาติและการทำงานต่างๆ จะสูญเสียคุณภาพการปฏิบัติงานและถูกทำลาย นอกจากนี้ มูลค่าตลาดของวัตถุยังได้รับอิทธิพลจากผลกระทบทางเศรษฐกิจภายนอกจากสภาพแวดล้อมในทันทีและการเปลี่ยนแปลงในสภาพแวดล้อมของตลาด ในเวลาเดียวกันค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ (สูญเสียประสิทธิภาพ) อายุการทำงาน (การสูญเสียการปฏิบัติตามเทคโนโลยีและค่าใช้จ่ายเนื่องจากความก้าวหน้าทางวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี) ค่าเสื่อมราคาภายนอกหรือทางเศรษฐกิจ (การเปลี่ยนแปลงในความน่าดึงดูดใจของวัตถุในแง่ของการเปลี่ยนแปลงสภาพแวดล้อมภายนอก และภาวะเศรษฐกิจในภูมิภาค) มีความโดดเด่น ค่าเสื่อมราคาประเภทนี้รวมกันเป็นค่าเสื่อมราคาสะสม ซึ่งจะเป็นผลต่างระหว่างต้นทุนทดแทนของวัตถุกับต้นทุนการผลิตซ้ำ (ทดแทน) ของวัตถุที่ประเมิน
แหล่งข้อมูลที่สมบูรณ์และน่าเชื่อถือที่สุดเกี่ยวกับสภาพทางเทคนิคของอาคารหรือโครงสร้างคือวัสดุของการสำรวจตามธรรมชาติ เงื่อนไขแรกสำหรับการดำเนินการสำรวจดังกล่าวควรเป็นคำจำกัดความที่ถูกต้องของวัตถุประสงค์ในการทำงานของวัตถุประสงค์ของการประเมิน: ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้หรือโดยการเปลี่ยนแปลงพารามิเตอร์ทางเทคโนโลยีและการใช้งาน ในกรณีนี้จำเป็นต้องนำเสนอขีด จำกัด ของการเปลี่ยนแปลงการรับน้ำหนักและผลกระทบต่อโครงสร้างรองรับของอาคาร
เงื่อนไขที่สองสำหรับการดำเนินการวิจัยคือการได้รับข้อมูลที่สมบูรณ์เกี่ยวกับพารามิเตอร์ทางธรรมชาติและภูมิอากาศและปัจจัยเฉพาะของผลกระทบของพื้นที่ที่วัตถุตั้งอยู่และการเปลี่ยนแปลงในกระบวนการของกิจกรรมทางเทคโนโลยี
แนวทางการตลาด
ข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการใช้วิธีการเข้าหาตลาดคือความพร้อมของข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรมกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน (ที่มีจุดประสงค์เทียบเท่าขนาดและที่ตั้ง) ที่เกิดขึ้นในเงื่อนไขที่เปรียบเทียบได้ (เวลาของการทำธุรกรรมและเงื่อนไขสำหรับการจัดหาเงินทุนในการทำธุรกรรม) .
แนวทางเปรียบเทียบตั้งอยู่บนหลักการหลักสามประการของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อุปสงค์และอุปทาน การทดแทนและการสนับสนุน ตามหลักการของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ วิธีตลาดใช้วิธีการเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพจำนวนหนึ่งเพื่อเน้นองค์ประกอบของการเปรียบเทียบและการวัดการปรับข้อมูลการตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้เพื่อจำลองมูลค่าของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน
หลักการสำคัญในแนวทางการตลาดในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คือ หลักการทดแทน ซึ่งระบุว่าผู้ซื้อที่มีศักยภาพจะไม่จ่ายราคาสำหรับทรัพย์สินที่เกินต้นทุนในการได้มาซึ่งสิ่งที่คล้ายกัน จากมุมมองของเขา ทรัพย์สิน
ปัญหาหลักในการใช้วิธีการของแนวทางการตลาดเกี่ยวข้องกับการขาดความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซีย ในกรณีส่วนใหญ่ ไม่ทราบราคาจริงของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ในเรื่องนี้มักจะใช้ราคาของข้อเสนอสำหรับวัตถุที่วางขาย
วิธีเปรียบเทียบการขายจะกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์โดยอิงจากการวิเคราะห์การขายล่าสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ซึ่งมีขนาดใกล้เคียงกันและใช้งานกับทรัพย์สินที่กำลังประเมิน วิธีการประเมินมูลค่านี้อนุมานว่าตลาดจะกำหนดราคาสำหรับทรัพย์สินที่มีมูลค่าในลักษณะเดียวกับคุณสมบัติที่แข่งขันได้และเปรียบเทียบได้ เพื่อใช้วิธีเปรียบเทียบการขาย ผู้เชี่ยวชาญใช้หลักการประเมินมูลค่าหลายประการ รวมถึงหลักการทดแทนด้วย
การประยุกต์ใช้วิธีเปรียบเทียบการขายประกอบด้วยการดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้ตามลำดับ:
1. การวิจัยตลาดโดยละเอียดเพื่อให้ได้ข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับปัจจัยทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับวัตถุที่ใช้ประโยชน์ได้
2. ระบุหน่วยเปรียบเทียบที่เหมาะสมและดำเนินการวิเคราะห์เปรียบเทียบสำหรับแต่ละหน่วย
3. การเปรียบเทียบวัตถุที่กำลังประเมินกับวัตถุเปรียบเทียบที่เลือกเพื่อปรับราคาขายหรือแยกรายการออกจากรายการเปรียบเทียบ
4. นำตัวบ่งชี้ที่ปรับแล้วจำนวนหนึ่งของต้นทุนของวัตถุที่เปรียบเทียบได้กับมูลค่าตลาดของวัตถุของการประเมิน
สำนักงานอสังหาริมทรัพย์ แหล่งข้อมูลของรัฐบาล ฐานข้อมูลของตัวเอง สิ่งพิมพ์ ฯลฯ สามารถใช้เป็นแหล่งข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้
หลังจากเลือกหน่วยเปรียบเทียบแล้ว จำเป็นต้องกำหนดตัวบ่งชี้หลักหรือองค์ประกอบของการเปรียบเทียบ โดยใช้แบบจำลองมูลค่าของวัตถุผ่านการปรับราคาซื้อและราคาขายของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้
ในทางปฏิบัติการประเมินมูลค่า เมื่อกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ องค์ประกอบหลักของการเปรียบเทียบดังกล่าวจะแยกความแตกต่างเป็นสิทธิที่โอนไปยังอสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขสำหรับการชำระบัญชีทางการเงินเมื่อได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขการขาย (ความบริสุทธิ์ของธุรกรรม) เวลา วัตถุประสงค์ในการทำงานของวัตถุ ที่ตั้ง ความสะดวกในการเข้าถึงถนน พื้นที่ของวัตถุ สภาพทางเทคนิค และระดับการตกแต่งสถานที่
วิธีนี้มีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับวัตถุที่ขายเป็นประจำ
ใช้วิธีการเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพเพื่อเน้นองค์ประกอบของการวัดการปรับ
วิธีการเชิงปริมาณรวมถึง:
การวิเคราะห์การขายที่จับคู่ (การเปรียบเทียบการขายสองรายการที่แตกต่างกันเพื่อกำหนดการปรับปรุงสำหรับรายการเปรียบเทียบหนึ่งรายการ)
การวิเคราะห์ทางสถิติ (วิธีการขึ้นอยู่กับการใช้เครื่องมือของสถิติทางคณิตศาสตร์สำหรับการวิเคราะห์สหสัมพันธ์และการถดถอย)
· การวิเคราะห์ ตลาดรอง(วิธีนี้กำหนดจำนวนการปรับปรุงตามข้อมูลที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับวัตถุของการประเมินหรือวัตถุของการเปรียบเทียบ) และอื่นๆ
แนวปฏิบัติด้านคุณภาพรวมถึง:
การวิเคราะห์การจัดประเภท (เปรียบเทียบ) (วิธีการจะคล้ายกับการวิเคราะห์การขายคู่ยกเว้นว่าการปรับปรุงจะไม่แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์หรือ จำนวนเงินแต่อยู่ในหมวดหมู่ตรรกะคลุมเครือ);
การวิเคราะห์การกระจาย (การขายเปรียบเทียบจะถูกกระจายในลำดับจากมากไปน้อยของความเพียงพอแล้วกำหนดตำแหน่งของวัตถุของการประเมินในชุดของการขายเปรียบเทียบ)
แนวทางรายได้
การกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์โดยใช้แนวทางรายได้นั้นขึ้นอยู่กับหลักการของความคาดหวัง ตามหลักการนี้ นักลงทุนทั่วไป กล่าวคือ ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อรอรับรายได้ในอนาคตจากการใช้งาน เมื่อพิจารณาว่ามีความสัมพันธ์โดยตรงระหว่างขนาดของการลงทุนกับผลประโยชน์จากการใช้เชิงพาณิชย์ของผู้ได้รับการลงทุน มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หมายถึงมูลค่าของสิทธิในการรับรายได้ที่เกิดจากการนั้น กล่าวคือ มูลค่า ของทรัพย์สินถูกกำหนดให้เป็นมูลค่าปัจจุบันของรายได้ในอนาคตที่เกิดจากวัตถุการประเมินค่า
ข้อดีของแนวทางรายได้เมื่อเปรียบเทียบกับแนวทางต้นทุนและตลาด คือ สะท้อนมุมมองของนักลงทุนต่ออสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นแหล่งรายได้ในระดับที่มากขึ้น กล่าวคือ คุณภาพของอสังหาริมทรัพย์นี้จะถูกนำมาพิจารณาเป็นปัจจัยหลักในการกำหนดราคา . ข้อเสียเปรียบหลักของแนวทางรายได้คือไม่เหมือนกับอีกสองวิธีอื่นที่อิงตามข้อมูลการคาดการณ์
ขั้นตอนหลักของขั้นตอนการประเมินในแนวทางนี้:
1. จัดทำประมาณการรายได้ในอนาคตจากการให้เช่าพื้นที่ประเมินสำหรับเช่าตามระยะเวลาที่เป็นเจ้าของและจากข้อมูลที่ได้รับ กำหนดรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (GRP) ซึ่งคำนวณตามสูตร 1.1:
PVD \u003d S * Ca, (1.1)
S คือพื้นที่ให้เช่า ตร.ม.
สา - อัตราค่าเช่า 1 ตร.ม.
2. การพิจารณาตามการวิเคราะห์ตลาดของการสูญเสียจากการใช้พื้นที่ไม่เพียงพอและในการเก็บค่าเช่า การคำนวณรายได้รวมตามจริง (ARI) โดยปกติเจ้าของ ระยะยาวไม่มีความสามารถในการเช่าถาวร 100% ของพื้นที่อาคาร การสูญเสียค่าเช่าเกิดขึ้นเนื่องจากการตกงานของทรัพย์สินและการไม่จ่ายค่าเช่าโดยผู้เช่าที่ไร้ยางอาย ระดับการว่างงานของวัตถุของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้นั้นมีลักษณะโดยค่าสัมประสิทธิ์การใช้งานน้อยเกินไปซึ่งกำหนดโดยอัตราส่วนของมูลค่าของพื้นที่ว่างต่อมูลค่าของพื้นที่ทั้งหมดที่จะให้เช่า
การคำนวณรายได้รวมตามจริง (ARI) ดำเนินการตามสูตร 1.2:
ดีวีดี \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)
รายได้รวมที่แท้จริงของดีวีดี;
PVD รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น;
ปัจจัยโหลดพื้นที่ Kz;
Kc สัมประสิทธิ์การเรียกเก็บเงิน
ควรสังเกตว่ารายได้อื่นที่ได้รับจากการดำเนินงานของสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกินกว่าค่าเช่าจ่าย (เช่น สำหรับการใช้ บริการเสริม– ที่จอดรถ เป็นต้น)
3. การคำนวณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า ซึ่งอิงจากการวิเคราะห์ต้นทุนจริงของการบำรุงรักษาและ/หรือต้นทุนทั่วไปในตลาดนี้ ค่าใช้จ่ายคงที่ตามเงื่อนไข (ภาษีทรัพย์สิน, เบี้ยประกัน, การชำระเงินสำหรับที่ดิน), ตัวแปรตามเงื่อนไข (ค่าสาธารณูปโภค, การซ่อมแซมในปัจจุบัน, ค่าจ้าง พนักงานบริการฯลฯ ) ค่าทดแทน (ค่าใช้จ่ายสำหรับการเปลี่ยนองค์ประกอบโครงสร้างที่มีการสึกหรอสูงของอาคารเป็นระยะ)
ดังนั้น มูลค่าโดยประมาณของต้นทุนการดำเนินงานจึงถูกหักออกจาก DIA และตัวเลขสุดท้ายคือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOR)
4. การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิใหม่เป็นมูลค่าปัจจุบันของวัตถุ
วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง - วิธีการกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุที่สร้างรายได้ โดยพิจารณาจากการแปลงโดยตรงของรายได้ทั่วไปที่สุดของปีแรกเป็นมูลค่าโดยการหารด้วยอัตราส่วนทุนที่ได้จากการวิเคราะห์ตลาด ข้อมูลเกี่ยวกับอัตราส่วนของรายได้สุทธิและมูลค่าของสินทรัพย์ที่ใกล้เคียงกับวัตถุที่ประเมินมูลค่า ซึ่งได้จากการสกัดวิธีตลาด วิธีการที่ใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงในเวอร์ชันคลาสสิกแบบตะวันตกซึ่งดึงอัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่ออกจากธุรกรรมในตลาดนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะใช้ในเงื่อนไขของรัสเซียเนื่องจากความยากลำบากในการรวบรวมข้อมูล (ส่วนใหญ่เงื่อนไขและราคาของธุรกรรมเป็นข้อมูลที่เป็นความลับ ). จากสิ่งนี้ ในทางปฏิบัติ จำเป็นต้องใช้วิธีพีชคณิตเพื่อสร้างสัมประสิทธิ์ตัวพิมพ์ใหญ่ซึ่งกำหนดไว้สำหรับ การประเมินแยกต่างหากอัตราผลตอบแทนจากทุนและอัตราผลตอบแทน
ควรสังเกตว่าวิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงนั้นใช้ได้กับการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ดำเนินงานที่ไม่ต้องการ ณ วันที่ประเมินราคา การลงทุนขนาดใหญ่ในช่วงระยะเวลาของการซ่อมแซมหรือการสร้างใหม่
1.3 ประเด็นการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
ความยากลำบากเกี่ยวข้องกับปัญหาจำนวนหนึ่งที่เกิดขึ้นในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (แนวทางและวิธีการ) ความไม่ถูกต้องหรือไม่สอดคล้องกับกฎหมายและระเบียบข้อบังคับในพื้นที่นี้ ลองพิจารณาคำถามเหล่านี้ในรายละเอียดเพิ่มเติมเล็กน้อย
ปัญหาแรกเกิดจากบัญชี ไม่ใช่ตามวัตถุประสงค์ - การเลือกการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่และอัตราคิดลด
1. ต้นทุนเงินกู้ (ต้นทุนทุน) - สำหรับองค์กรที่ไม่มีพฤติกรรมอิสระ (ไม่มีตลาดหลักทรัพย์)
2. มูลค่าส่วนเพิ่มเฉลี่ยของการเงินของตัวเอง - สำหรับองค์กรที่มีการเสนอราคาหุ้นในตลาด
3. ขึ้นอยู่กับความสามารถในการทำกำไรจากการดำเนินงานโดยเฉลี่ยขององค์กรหรืออุตสาหกรรมของตนเอง
4. ต้นทุนส่วนเพิ่มเฉลี่ยของโครงการที่อยู่ระหว่างการศึกษา (เมื่อทำการลงทุน)
5. อัตราการชำระเงินคืนเงินกู้
6. บรรทัดฐานที่วางแผนไว้
7. อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ (แนวคิดเศรษฐกิจการเมืองที่เกี่ยวข้องกับรายได้ประชาชาติ (ND) และผลิตภัณฑ์ในประเทศ (GNP))
8. ความสามารถในการทำกำไรของการลงทุนทางเลือก (เช่น บัญชีเงินฝากในธนาคาร)
9. ผลตอบแทนขั้นต่ำที่ไม่มีความเสี่ยงจากมุมมองของนักลงทุน
อัตราดอกเบี้ยระยะสั้นที่แท้จริง ซึ่งกำหนดเป็นความแตกต่างระหว่างผลตอบแทนของตั๋วเงินคลังกับดัชนีราคาผู้บริโภค
วิธีปฏิบัติมากมายในการเลือกอัตราที่มีฐานทฤษฎีเดียวกันพูดถึงวิธีการและเกณฑ์ที่เสียเปรียบในการเลือก คำจำกัดความของอัตราค่าห้องพักอยู่นอกเหนือทฤษฎีการจัดการทางการเงิน - ในด้านจิตวิทยา (ขอบเขตของศิลปะ ไม่ใช่วิทยาศาสตร์)
เพื่อให้การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญที่แตกต่างกัน มูลค่าของอัตราดอกเบี้ยทบต้นควรถูกนำมาใช้โดยกฎหมายและสะท้อนให้เห็นในวิธีการเช่นเดียวกับในครั้งเดียวตามอัตราส่วนประสิทธิภาพมาตรฐาน เงินลงทุน(การลงทุน - อย่างที่พวกเขาพูดตอนนี้) ในขั้นต้น อัตราประสิทธิภาพจะแตกต่างกันไปในแต่ละอุตสาหกรรม จากนั้นใช้อัตราเดียวสำหรับทุกอุตสาหกรรม ควรเน้นว่าอัตราส่วนประสิทธิภาพมาตรฐานมีบทบาทเดียวกัน (แบกรับภาระเดียวกัน) กับอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ (อัตราประสิทธิภาพ อัตราการเปรียบเทียบ อัตราตำแหน่งการลงทุน)
ปัญหาที่สองเกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินแบบจุด สถานการณ์เป็นเช่นนี้ผู้เชี่ยวชาญสิบคนที่ทำงานแยกจากกันจะให้ค่าประมาณที่แตกต่างกันสิบประการของมูลค่าทรัพย์สิน (ทรัพย์สิน) เดียวกัน นี่เป็นเพราะขั้นตอนการคำนวณและการเลือกสัมประสิทธิ์มาตรฐาน สถานการณ์ชวนให้นึกถึงการผลิตชิ้นส่วน ในเครื่องเดียวกัน ชิ้นส่วนต่างๆ จะผลิตโดยคนงานคนเดียวกันตามแบบเดียวกัน มีเหตุผลหลายประการซึ่งโดยหลักการแล้วไม่สามารถตัดออกได้ ดังนั้นจึงนำระบบความคลาดเคลื่อนสำหรับขนาดของชิ้นส่วนมาใช้ในการผลิต หากขนาดของชิ้นส่วนที่ผลิตอยู่ในเกณฑ์ความคลาดเคลื่อน ถือว่าพอดี ความเบี่ยงเบนและการกระจายของข้อมูลเริ่มต้นที่ใช้สำหรับการคำนวณในแนวทางและวิธีการทั้งหมด โดยคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของค่าเฉลี่ย มีความสำคัญมากกว่าความคลาดเคลื่อนสำหรับขนาดของชิ้นส่วน
ทางออกจากสถานการณ์นี้ (วิธีแก้ปัญหานี้) คือการแทนที่การประเมินมูลค่าจุดของมูลค่าทรัพย์สินด้วยช่วงที่หนึ่ง และการคำนวณเชิงตัวเลขควรดำเนินการด้วยวิธีความน่าจะเป็น แนวคิดของการประเมินในทางคณิตศาสตร์หมายถึงการคำนวณโดยประมาณ ส่วนใหญ่มักจะอยู่ในระดับของลำดับความสำคัญ ตัวอย่างเช่น เมื่อคำนวณตามกฎสไลด์ จำเป็นต้องกำหนดจำนวนหลักในส่วนจำนวนเต็มของตัวเลข
ปัญหาอีกประการหนึ่งเกี่ยวข้องกับการเลือกปัจจัยการถ่วงน้ำหนักเมื่อกระทบยอดการคำนวณมูลค่าทรัพย์สินโดยใช้สามวิธี ผู้เขียนแต่ละคน (ผู้เชี่ยวชาญ ผู้ประเมินราคา) ยอมรับค่าสัมประสิทธิ์น้ำหนัก (ปัจจัยที่มีนัยสำคัญของวิธีการคำนวณ) ตามดุลยพินิจของเขาเอง และความแตกต่างระหว่างการประมาณการอาจมีนัยสำคัญ วิธีหนึ่งออกจากสถานการณ์นี้คือการนำปัจจัยการถ่วงน้ำหนักมาใช้ซึ่งกระจายอย่างสม่ำเสมอในช่วงที่กำหนดสำหรับวิธีการประเมินแต่ละวิธี (แนวทาง)
ปัญหาต่อไปเกิดขึ้นในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (ตลาด) เปรียบเทียบ เมื่อมีความจำเป็นต้องแนะนำปัจจัยการแก้ไขเพื่อนำวัตถุที่มีมูลค่าและตลาดที่คล้ายคลึงกันเป็นประเภทที่เปรียบเทียบได้ ที่นี่เช่นกันมีความเด็ดขาดมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับปัจจัยการแก้ไขเมื่อเปรียบเทียบสถานที่ตั้งของพื้นที่ในอาณาเขตของทรัพย์สินที่มีมูลค่าและอื่น ๆ จำนวน
ปัญหาที่ยากที่สุดประการหนึ่งคือความน่าเชื่อถือของข้อมูล สิ่งนี้ใช้กับทั้งข้อมูลการตลาดเกี่ยวกับราคาเสนอขายและราคาขายของมูลค่าประเมินของทรัพย์สิน และข้อมูลเกี่ยวกับมาตรฐานในการคำนวณมูลค่าโดยใช้วิธีมาตรฐานในวิธีราคาทุน ก่อนหน้านี้สถาบันการออกแบบและเทคโนโลยีของทุกอุตสาหกรรมมีข้อมูลนี้ เศรษฐกิจของประเทศ. ข้อมูลนี้สูญหายหรือล้าสมัย
เพื่อขจัดปัญหาส่วนใหญ่ที่เกิดขึ้นในกระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน การคำนวณทั้งหมดควรทำบนพื้นฐานของช่วงความน่าจะเป็น จากการคำนวณ มูลค่าของทรัพย์สินจะถูกนำเสนอเป็นการแจกแจงแบบตัดทอน ควรแนะนำประมาณการต้นทุนเฉลี่ยเป็นราคาเสนอของต้นทุน ในกรณีนี้ โอกาสสำหรับผู้ขายและผู้ซื้อจะเท่ากัน: ความน่าจะเป็นที่ผู้ซื้อจะซื้อถูกกว่าราคาที่เสนอจะเท่ากับความน่าจะเป็นที่ผู้ขายจะขายได้มากกว่าราคาที่เสนอ
ในกรณีนี้ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อมี ข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับราคาขายและการซื้อที่เป็นไปได้และความน่าจะเป็น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความเร่งด่วนของธุรกรรมที่เสนอ คู่สัญญาสามารถตัดสินใจอย่างมีข้อมูล: เพื่อให้ผู้ซื้อรอและมองหาวัตถุการได้มาอื่น หากจำเป็นต้องใช้เวลา สำหรับผู้ขาย - ลดราคาขอหากมีความเร่งด่วนในการดำเนินการธุรกรรม
มีตัวเลือกดังกล่าวมากมายในตลาด สำหรับผู้ขายและผู้ซื้อ ความเร่งด่วนในการซื้อและขายอาจแตกต่างกัน
ในปี 2544 ได้มีการนำพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 6 กรกฎาคมฉบับที่ 519 ซึ่งกระทรวงทรัพย์สินสัมพันธ์ของสหพันธรัฐรัสเซียถูกตั้งข้อหาว่าต้อง "พัฒนาและอนุมัติ แนวทางเกี่ยวกับกิจกรรมการประเมินราคา" สิ่งนี้ควรจะทำเกี่ยวกับวัตถุต่าง ๆ ของการประเมิน ประเภทของมูลค่าของวัตถุที่ประเมิน การดำเนินการของการประเมิน เช่นเดียวกับการตรวจสอบรายงานการประเมิน งานจะดำเนินการโดยตกลงกับผู้บริหารของรัฐบาลกลาง หน่วยงานที่ควบคุมในด้านกิจกรรมที่เกี่ยวข้อง
อย่างไรก็ตาม กระทรวงไม่อยู่ในฐานะที่จะพัฒนาวิธีการสำหรับวัตถุทรัพย์สินทั้งหมด (สำหรับทุกโอกาส) และยิ่งไปกว่านั้นเพื่อพัฒนาเอกสารการกำกับดูแล
ดังนั้นในระดับภูมิภาคขึ้นอยู่กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่บนพื้นฐานของวิธีการทั่วทั้งอุตสาหกรรมพัฒนาวิธีการระดับภูมิภาคสำหรับกลุ่มของวัตถุที่เป็นเนื้อเดียวกันด้วยการสร้างที่จำเป็น กรอบการกำกับดูแล. จากนั้นปัญหาก็เกิดขึ้นจากการประสานงานและอนุมัติวิธีการท้องถิ่นในระดับการบริหารงานของภาค เมือง หรือภูมิภาค
ขั้นตอนในการยอมรับและอนุมัติเอกสารระเบียบวิธีระดับภูมิภาคที่เกี่ยวข้องกับวัตถุต่าง ๆ ของทรัพย์สินควรได้รับการควบคุมโดยกระทรวงทรัพย์สินสัมพันธ์ของสหพันธรัฐรัสเซีย
ซึ่งจะช่วยให้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินทุกประเภทได้อย่างสมเหตุสมผลมากขึ้น ซึ่งจะขจัดความเข้าใจผิดต่างๆ นำไปสู่การเปรียบเทียบผลการคำนวณโดยผู้ประเมินและบริษัทประเมินราคาต่างๆ และลดความหมายแฝงกึ่งอาชญากรในด้านกิจกรรมการประเมิน .
บทที่ 2 การกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน
2.1 คำอธิบายของเรื่อง
ปัจจุบันความต้องการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ในรูปแบบบ้านเดี่ยวค่อนข้างคงที่ โดยมีราคาตั้งแต่ 330-$3250 ตร.ม. โดยทั่วไป ข้อเสนอมีตั้งแต่ 400 ตร.ม. ถึง 4500 ตร.ม. ในขณะเดียวกันก็มีแนวโน้มขาขึ้นเล็กน้อย ขอบเขตบนเสนอราคา
นี่คือคำอธิบายโดยข้อเท็จจริงที่ว่าจนกระทั่งเมื่อเร็ว ๆ นี้ความต้องการล้มละลายจะกลายเป็นความชอบธรรมทางการเงิน
ในทางกลับกัน พื้นที่สำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกที่มีชื่อเสียงโดยเฉพาะอย่างยิ่งขณะนี้ "พบ" เจ้าของที่ค่อนข้างถาวรของพวกเขาแล้ว ดังนั้นราคาสำหรับสถานที่แม้ว่าจะมีชื่อเสียงน้อยกว่า แต่ก็ยังคาดว่าจะขายได้เพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ความผันผวนของราคาของข้อเสนอไม่ได้สมเหตุสมผลเสมอไปจากมุมมองของตรรกะทางเศรษฐกิจ
ทรัพย์สินเป็นของ LLC "Aris" และตั้งอยู่ในเขต Leninsky ของเมือง Kaluga
วัตถุมงคล ได้แก่ อาคารสำนักงานอิฐ 3 ชั้น พร้อมร้านอาหาร พื้นที่รวม 1.375.8 ตร.ม.
วัตถุนี้ตั้งอยู่บนทางหลวงที่ยาวที่สุดสายหนึ่งของเมือง ใกล้กับศูนย์กลางธุรกิจและการบริหารของ Kaluga การคมนาคมสัญจรไปมาสะดวก
รายละเอียดของที่ดิน
รูปร่างโครงเรื่องสี่เหลี่ยม
เนื้อที่ 556.0 ตร.ม
สภาพดินดินทรายเป็นพื้นฐานของฐานรากของอาคาร
ลักษณะภูมิประเทศของพื้นที่: ความโล่งใจของไซต์สงบ
การจัดหาโครงสร้างพื้นฐาน:
การสื่อสารต่อไปนี้เชื่อมต่อกับอาคารที่พักอาศัยสำหรับ:
· น้ำประปา;
น้ำเสีย;
· แหล่งจ่ายไฟ;
การจ่ายความร้อน;
การโทรศัพท์
ข้อจำกัดที่เป็นไปได้ในการใช้งานและความสะดวก
อนุญาตให้ใช้แนวปฏิบัติในการทำงานในตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงให้เห็นว่าการเปลี่ยนแปลงในวัตถุประสงค์ในการทำงานของอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อตกลงกับฝ่ายปกครองส่วนท้องถิ่นซึ่งได้รับการยืนยันจากเจ้าของวัตถุประเมินด้วยเช่นกัน
ความสบายสันนิษฐานว่าไซต์อยู่ภายใต้ความสะดวกทั่วไป เช่น สิทธิของวิธีการและการสื่อสาร แต่สันนิษฐานว่าความง่ายที่มีอยู่ไม่ควรเป็นอุปสรรคต่อการใช้งานไซต์ที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด ไซต์นี้ไม่รวมอนุสาวรีย์ วัตถุธรรมชาติที่มีเอกลักษณ์เฉพาะ เสาส่งกำลัง ป้ายนำทาง ฯลฯ ดังนั้นจึงไม่มีข้อจำกัดพิเศษสำหรับการก่อสร้างสำนักงานและที่พักอาศัย
คำอธิบายอาคาร
ตัวอาคารมีทั้งหมด 3 ชั้น สร้างขึ้นตามมาตรฐานการก่อสร้างที่ทันสมัย
ตารางที่ 1
องค์ประกอบโครงสร้างของอาคาร
| องค์ประกอบโครงสร้าง | ลักษณะ | เงื่อนไขทางเทคนิค |
| ฐานราก | สายพานคอนกรีต | ยอดเยี่ยม |
|
และภายนอกของพวกเขา |
อิฐซิลิเกต อิฐตกแต่งสีแดง t=0.5 |
ยอดเยี่ยม |
| พาร์ติชั่น | อิฐ | ยอดเยี่ยม |
|
ปก: ห้องใต้หลังคา; อินเตอร์ฟลอร์; เหนือชั้นใต้ดิน |
มีคอนกรีต มีคอนกรีต มีคอนกรีต |
ยอดเยี่ยม |
| หลังคา | รวม | ยอดเยี่ยม |
| ชั้น | ปาร์เก้ กระเบื้อง เสื่อน้ำมัน | ยอดเยี่ยม |
|
ทำด้วยไม้ |
ไม้ที่ทันสมัย | ยอดเยี่ยม |
| การตกแต่งภายใน | ยูโรคลาส | ยอดเยี่ยม |
|
อุปกรณ์สุขภัณฑ์และไฟฟ้า: เครื่องทำความร้อน · ท่อน้ำ ท่อน้ำทิ้ง ไฟฟ้าแสงสว่าง · โทรศัพท์ · การระบายอากาศ |
ส่วนกลางจากห้องหม้อไอน้ำ ท่อระบายน้ำเข้าเมือง สายไฟที่ซ่อนอยู่ เป็นธรรมชาติ |
ยอดเยี่ยม |
| ผลงานอื่นๆ | พื้นที่ตาบอด | ยอดเยี่ยม |
2.2 การกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ตามวิธีราคาทุน
ในกรณีนี้ อิฐบริหารอาคารสามชั้นได้รับเลือกให้เป็นวัตถุแอนะล็อกตาม ส. UPSVS หมายเลข 33, แถบ. 4 (ตัวชี้วัดที่เพิ่มขึ้นของต้นทุนทดแทนในการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัย สาธารณะ อาคารส่วนกลาง และอาคารสำหรับบริการผู้บริโภค M: 1972) ตารางที่ 52 เหมาะสมที่สุดในแง่ของคุณสมบัติการออกแบบต่อวัตถุประสงค์ของการประเมิน
ตารางที่ 2
การวิเคราะห์เปรียบเทียบวัตถุของการประเมินและวัตถุอะนาล็อก
(การหาค่าสัมประสิทธิ์ความคล้ายคลึงกัน)
| องค์ประกอบโครงสร้าง | วัตถุแอนะล็อก | วัตถุประสงค์ของการประเมิน | ระดับความคล้ายคลึงกัน (สัมประสิทธิ์ความคล้ายคลึงกัน) | น้ำหนักเฉพาะ องค์ประกอบ % | |||
| วัตถุอะนาล็อก | วัตถุประสงค์ของการประเมิน | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. ฐานราก | บล็อกคอนกรีตเสริมเหล็ก | บล็อกคอนกรีตเสริมเหล็ก | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. ผนังและฉากกั้น | อิฐ | อิฐ | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. ภาพซ้อนทับ | w/คอนกรีต | w/คอนกรีต | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. ชั้น | คอนกรีต | คอนกรีต | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. ช่องเปิด | ไม้ธรรมดา | ไม้ธรรมดา | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. ตกแต่งภายใน | เรียบง่าย | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. อุปกรณ์สุขภัณฑ์และไฟฟ้า |
ระบบความร้อนกลาง · ท่อน้ำ ท่อน้ำทิ้ง · การระบายอากาศ ไฟฟ้า / แสงสว่าง |
ระบบความร้อนกลาง · ท่อน้ำ ท่อน้ำทิ้ง · การระบายอากาศ ไฟฟ้า / แสงสว่าง |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. หลังคา | ม้วนบนแผ่นพื้นคอนกรีตเสริมเหล็ก | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. บันไดและทางเข้า | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. งานง่ายๆ | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| ทั้งหมด: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| ปัจจัยการแก้ไข | 0,86 | ||||||
การกำหนดต้นทุนทดแทนทั้งหมดของวัตถุที่ประเมิน
ข้อมูลอินพุตพื้นฐาน:
กลุ่มทุน - I.;
· ปริมาณอาคาร: Vstr. = 4444 m3;
· พื้นที่ทั้งหมด: S=1.375.8 m2;
แหล่งที่มาของข้อมูลกฎข้อบังคับ: Sat UVS No. 4, ตาราง52
สูตรคำนวณพื้นฐาน:
PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3.1)
โดยที่ PVS คือค่าทดแทนทั้งหมดของวัตถุ ถู
US1969 ค่าก่อสร้างหน่วยของปริมาณการก่อสร้างในปี 1969 ราคา; US1969=24.9 r/m3
Vpage ปริมาณการก่อสร้างลูก เมตร;
ดัชนี I69-84 ของการแปลงต้นทุนจากราคาปี 2512 เป็นราคาปี 2527 สำหรับอาคารที่พักอาศัยและพาณิชยกรรมโดยเฉลี่ย - 2.21;
I84-20.12.2007 - ดัชนีการแปลงต้นทุนจากราคาในปี 2527 เป็นราคา ณ วันที่ประเมิน (20.12.2007) ตาม Inf. นั่ง. เกี่ยวกับการกำหนดราคาและการตั้งถิ่นฐานสำหรับงานที่ทำในการก่อสร้าง, Kaluga: ธันวาคม 2550;
K84-20.12.2007 = 61.07
KN เป็นปัจจัยแก้ไขสำหรับความแตกต่างของแอนะล็อกของการประเมิน Kn=0.86
การคำนวณต้นทุนทดแทนทั้งหมดของวัตถุ:
PVA \u003d 24.9 x 4,444 x 2.21 x 61.07 x 0.86 \u003d 12.843.755.88 รูเบิล
การประเมินค่าเสื่อมราคา (ค่าเสื่อมราคา) ของวัตถุ
ตามอายุประสิทธิผลโดยประมาณของวัตถุ (กลุ่มทุน I) ค่าเสื่อมราคาทางกายภาพ (ค่าเสื่อมราคา) ณ วันที่ประเมินมูลค่าจะเท่ากับ 5% กล่าวคือ RUB 642.187.80
เนื่องจากเป็นอาคารใหม่จึงไม่มีการเสื่อมสมรรถภาพ (คุณธรรม) แต่อย่างใด
ไม่มีการคิดค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจ (ภายนอก): อาคาร ประเภทนี้และโชคชะตากำลังเป็นที่ต้องการของตลาด และไม่มีเหตุผลใดที่จะสรุปได้ว่าสถานการณ์นี้จะเปลี่ยนแปลงไปในรูปแบบที่จับต้องได้ในอนาคตอันใกล้นี้
การกำหนดผลกำไรของผู้ประกอบการ
กำไรของผู้ประกอบการคือระดับผลตอบแทนที่กำหนดโดยตลาดซึ่งผู้ประกอบการคาดว่าจะได้รับในรูปของเบี้ยประกันภัยสำหรับการใช้เงินลงทุนในการก่อสร้าง
กำไรของผู้ประกอบการ (Ppr) สามารถกำหนดได้จากอัตราส่วนของรายได้ของผู้ประกอบการ Dpr และต้นทุนการก่อสร้าง (C / b str.) โดยคำนึงถึงระยะเวลาการก่อสร้าง (Tstr.) ตามสูตร:
ตามที่องค์กรก่อสร้าง Kaluga ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง 1 ตารางวา ม. ของอาคารสำนักงานแต่ละแห่งในการก่อสร้างแบบธรรมดามีค่าเฉลี่ย 10,500 รูเบิล รวมทั้งการตกแต่ง การตกแต่งภายในปกติทำให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น 9-12% การตกแต่งที่หรูหราทำให้ต้นทุนของงานเพิ่มขึ้น 1.38 เท่า (คู่มือ Marshall & Swift) ระยะเวลาก่อสร้างในปัจจุบันมักไม่เกิน 2 ปี ค่าใช้จ่ายในการลงทุนใน Kaluga ในพื้นที่ค้าปลีกที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองอยู่ในช่วง $$ 1200÷3500 sq. m. ม. ลองคำนวณมูลค่าของเรากัน - 1200 ดอลลาร์สหรัฐหรือ 30936 รูเบิล ภายใต้เงื่อนไขเหล่านี้ กำไรของผู้ประกอบการ:
= 0.937 หรือ 97.3%
ตารางที่ 3
การคำนวณมูลค่าสุดท้ายของวัตถุประสงค์ของการประเมิน
ดังนั้นมูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่ได้รับโดยใช้วิธีราคาคือ 25,982,918.15 รูเบิลหรือปัดเศษ 25,982,918 รูเบิล (ยี่สิบห้าล้านเก้าแสนแปดหมื่นสองพันเก้าร้อยสิบแปดรูเบิล) ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
2.3 การกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ตามแนวทางตลาด
ตารางที่ 4
ลักษณะของวัตถุเปรียบเทียบ
| ลักษณะของวัตถุเปรียบเทียบ | วัตถุประสงค์ของการประเมิน | วัตถุที่ 1 | วัตถุหมายเลข 2 | วัตถุที่ 3 | วัตถุหมายเลข 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| ที่อยู่ของวัตถุ | คาลูกา, เซนต์. ซูโวโรวา d.29 |
คาลูกา st.Tele-visionnaya, 2a |
คาลูกา เซนต์. มอสโก, d.237 |
คาลูกา เซนต์. อาซารอฟสกายา อายุ 26 ปี |
คาลูกา คริสตัล |
||||
| ปีที่ก่อสร้าง | 2002 | พ.ศ. 2538 บูรณะใหม่ พ.ศ. 2541 | พ.ศ. 2546 | พ.ศ. 2514 บูรณะใหม่ พ.ศ. 2545 | พ.ศ. 2531 | ||||
| พื้นที่ทั้งหมด (ตร.ม.) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| วัตถุประสงค์หลักในสถานะปัจจุบัน | พื้นที่สำนักงาน ร้านกาแฟ พื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ | ห้องทำงาน | พื้นที่สำนักงาน พื้นที่นันทนาการ | สำนักงานและสถานที่แสดงสินค้า | ห้องทำงาน | ||||
| นัดแรก | เหมือนกัน | อาคารอำนวยการ | อาคารอำนวยการ | ฐานหนังสือ | อาคารบริหาร-อุตสาหกรรม | ||||
| โครงสร้างปิดภายนอก | อิฐ | อิฐ | อิฐ | แผงอิฐพร้อมเม็ดมีดบล็อคโฟม | แผ่นคอนกรีตเสริมเหล็ก | ||||
| ที่ตั้ง | เหนือค่าเฉลี่ย | เฉลี่ย | เฉลี่ย | ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย | ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย | ||||
| ที่ดิน |
122971 ตร.ม. (มีอาคารอื่นให้บริการ) |
ใต้อาคาร | ใต้ตึก+พื้นที่ทางลาด | ||||||
| เสร็จสิ้นคุณภาพ | คลาส "อี" | คลาส "ยู" | ชั้นหรู | ชั้นหรู | คลาส "อี" | ||||
| คุณภาพของที่จอดรถและยานพาหนะ | ริมถนน สเปก. จัดยาว 20 ม. สนามเด็กเล่นในสนาม | ที่จอดรถริมถนน (20 ม.); ที่จอดรถในร่ม | ที่จอดรถ (ไซต์พิเศษ) | ริมถนน สเปก. จัดยาว 20 ม. ที่จอดรถในร่ม | ที่จอดรถในร่มจำนวนจำกัด | ||||
| ระยะเวลาการขาย | –– | ธันวาคม 2550 | สิงหาคม 2550 | กุมภาพันธ์ 2550 | ตุลาคม 2549 | ||||
| จำนวนชั้น | 3 ชั้น | 2 ชั้น | 3 ชั้น | 2 ชั้น | 3 ชั้น | ||||
| ราคา 1 ตรว. ม. ของพื้นที่ทั้งหมด ถู ถู. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
คำจำกัดความ (เหตุผล) ของการปรับปรุง
1. การปรับสภาพตลาด (วันที่ขาย)
ในกรณีนี้ วิธีที่ถูกต้องที่สุดคือการใช้วิธีการขายคู่ มันเกี่ยวข้องกับการเลือกวัตถุที่แตกต่างกันเฉพาะในช่วงเวลาขายและกำหนดจำนวนการปรับปรุง เราไม่พบวัตถุดังกล่าว ดังนั้นปริมาณของการปรับเปลี่ยนจึงพิจารณาจากข้อมูลอัตราเงินเฟ้อรายเดือนสำหรับช่วงเวลาที่น่าสนใจสำหรับเราตามสูตร:
โดยที่ Mi คืออัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยต่อเดือน Kinfl = 1.0072
สูตรการคำนวณ: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1.0072
100 × Ktcrminfl 100
ตารางที่ 5
2. ที่ตั้ง.
ตำแหน่งของวัตถุที่เปรียบเทียบได้รับการประเมินตามการประเมินของผู้เชี่ยวชาญในระดับ: "ยอดเยี่ยม", "ยอดเยี่ยม", "ดี", "สูงกว่าค่าเฉลี่ย", "ปานกลาง", "ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย", "น่าพอใจ", "ไม่ดี" ", "ที่เลวร้ายมาก". ดังนั้นสเกลจึงประกอบด้วยการไล่ระดับ 8 ระดับ การไล่ระดับแต่ละครั้งอยู่ที่ประมาณ 10%
ตารางที่ 6
| วัตถุประสงค์ของการประเมิน | วัตถุที่ 1 | วัตถุหมายเลข 2 | วัตถุที่ 3 | วัตถุหมายเลข 4 | |
| ที่ตั้ง | เหนือค่าเฉลี่ย | เฉลี่ย | เฉลี่ย | ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย | ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย |
| จำนวนเงินที่ปรับ % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. การแก้ไขความแตกต่างทางกายภาพ
ความแตกต่างที่สำคัญเพียงอย่างเดียวระหว่างวัตถุของการเปรียบเทียบและวัตถุของการประเมินคือวัสดุของโครงสร้างที่ล้อมรอบในวัตถุของการเปรียบเทียบหมายเลข 3 - แผ่นคอนกรีตเสริมเหล็กในขณะที่วัตถุของการประเมินและวัตถุเปรียบเทียบอื่น ๆ อิฐถูกใช้สำหรับ วัตถุประสงค์เหล่านี้ ความแตกต่างนี้ประมาณโดยเราที่ 6%
4. การแก้ไขสถานะของวัตถุ
สถานะที่วัตถุของการขายและการซื้อตั้งอยู่มีผลกระทบโดยตรงต่อราคา วิธีที่ง่ายที่สุดในการพิจารณาความแตกต่างในปัจจัย "เงื่อนไข" คือการปรับราคาขายสำหรับต้นทุนของงานซ่อมที่จำเป็นต้องดำเนินการเพื่อให้วัตถุของการเปรียบเทียบสอดคล้องกับสภาพของวัตถุที่ประเมิน
ในกรณีนี้ ผู้เชี่ยวชาญประเมินสถานะของวัตถุในช่วงของการไล่ระดับต่อไปนี้: "ยอดเยี่ยม", "ดี", "สูงกว่าค่าเฉลี่ย", "ปานกลาง", "ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย", "พอใจ", "แย่" ", แย่มาก" ด้วยราคาไล่ระดับเดียว – 6%
ตารางที่ 7
5. การปรับคุณภาพผิวสำเร็จ
เมื่อประเมินคุณภาพของการตกแต่ง พิจารณาคุณภาพหกระดับ:
คุณภาพสูงสุด - ระดับ "หรูหรา";
ปรับปรุงคุณภาพ - คลาส "U";
คุณภาพเฉลี่ย - คลาส "C";
คุณภาพที่น่าพอใจ - ระดับ "E" (ประหยัด)
คุณภาพระดับต่ำ - "N";
แย่มาก - "โอ้"
ราคาไล่ระดับ 5%
ตารางที่ 8
6. การแก้ไขพื้นที่ของวัตถุ
ในกรณีของเรา เรามีพื้นที่ตั้งแต่ 297.3 m2 ถึง 3806.0 m2 จากการวิจัยของเรา การเพิ่มพื้นที่ 1 m2 ทำให้ราคาลดลง 1 m2 โดย:
(สบ.อ.สบ.ท.) x K, (3.3)
ที่ไหน: Sob.av. พื้นที่ของวัตถุเปรียบเทียบ
พื้นที่ Sob.ots ของวัตถุประสงค์ของการประเมิน
K สัมประสิทธิ์เชิงประจักษ์ K = 0.00533
สูตรการคำนวณ:
ตารางที่ 9
7. การปรับปรุงการมีอยู่ของแปลงที่ดิน
การมีที่ดินเปล่าถือเป็นข้อได้เปรียบ เนื่องจากเป็นหนึ่งในศักยภาพของโรงงาน จากการศึกษาพบว่าในกรณีส่วนใหญ่ การมีอยู่หรือไม่มีของที่ดินใกล้อาคารสำนักงานอยู่ที่ประมาณการโดยตลาดภายใน 5% ของมูลค่าของวัตถุ (นอกเหนือจากที่จอดรถ)
8. แก้ไขจำนวนชั้น
ในกรณีของเรา จะพิจารณาวัตถุที่มีจำนวนชั้นตั้งแต่ 2 ถึง 5 จากการศึกษาพบว่ามากกว่า 3 ชั้นไม่ถือเป็นข้อได้เปรียบ สภาพตลาดในปัจจุบัน พื้นที่สำนักงานเป็นลักษณะที่นักลงทุนและผู้เช่านิยมใช้อาคารที่มีความสูง 2 ÷ 3 เป็นพื้นที่สำนักงาน จากมุมมองของมูลค่าตลาด (มูลค่าแลก) และไม่ใช่การลงทุน (ใช้งาน) ต้นทุนอาคาร 1 ตร.ม. มากกว่า 3 ชั้นจะต่ำกว่าต้นทุน 1 ตร.ม. อาคาร 2 ÷ 3 ชั้น มากถึง 5 ÷ 6 ชั้น การลดต้นทุนดังกล่าวจะอยู่ภายใน 3 ÷ 5% สำหรับอาคาร 9 ชั้น 11 ชั้น ค่านี้คือ 12÷15%
9. การปรับความพร้อมใช้งานและคุณภาพของที่จอดรถ
ที่จอดรถในที่พักถือเป็นปัจจัยด้านต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ในกรณีนี้จะประเมินความพร้อมใช้งานและคุณภาพของที่จอดรถ คุณภาพของที่จอดรถถูกพิจารณาในสามตัวเลือก:
· ที่จอดรถกลางแจ้ง- ริมถนนด้านหน้าอาคาร มีที่จอดรถภายในระยะ 50 เมตร ที่จอดรถดังกล่าวได้รับการประมาณการอย่างเชี่ยวชาญที่ 5% (คุณภาพปานกลาง);
· การจัดที่จอดรถ -นอกถนนมีพื้นที่ลาดยางพิเศษสำหรับจอดรถ - 10% (คุณภาพดี);
· ที่จอดรถในร่ม -ที่จอดรถสำหรับรถยนต์นอกประตูองค์กร (ในอาณาเขตภายใน) - 0% (แย่)
ตารางที่ 10
การปรับขั้นสุดท้าย
| องค์ประกอบเปรียบเทียบ | ยอดขายที่เปรียบเทียบได้ | ||||
| วัตถุประสงค์ของการประเมิน | วัตถุที่ 1 | วัตถุหมายเลข 2 | วัตถุที่ 3 | วัตถุหมายเลข 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| ราคาขาย rub./sq. ม | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| โอนสิทธิ์ | กรรมสิทธิ์เต็ม | กรรมสิทธิ์เต็ม | กรรมสิทธิ์เต็ม | กรรมสิทธิ์เต็ม | กรรมสิทธิ์เต็ม |
| จำนวนเงินที่ปรับปรุง | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| ปรับราคา | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| เงื่อนไขการจัดไฟแนนซ์ | ตลาด | ตลาด | ตลาด | ตลาด | ตลาด |
| จำนวนเงินที่ปรับปรุง | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| ราคาหลังปรับ | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| เงื่อนไขในการขาย | ทางการค้า | ทางการค้า | ทางการค้า | ทางการค้า | ทางการค้า |
| การปรับเงื่อนไขการขาย | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| ราคาหลังปรับ | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| สภาวะตลาด (วันที่ขาย) | ― | ธันวาคม 2550 | กุมภาพันธ์ 2550 | ตุลาคม 2549 | |
| ปรับสภาพตลาด | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| ราคาหลังปรับ | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
สรุป: มีการปรับจำนวนน้อยที่สุดสำหรับวัตถุของการเปรียบเทียบหมายเลข 3 ดังนั้นราคาของวัตถุของการประเมินจึงเท่ากับราคาที่ปรับปรุงของวัตถุของการเปรียบเทียบหมายเลข 3 กล่าวคือ 32205 ถู./ตร.ม. มูลค่าที่พบอยู่ในช่วงราคาตั้งแต่ 18,151 รูเบิล/ตร.ม. ถึง 45,235 รูเบิล/ตร.ม. มูลค่าของวัตถุประเมินซึ่งได้จากการเปรียบเทียบการขายโดยตรงจะเป็น: 32205 × 1375.8 = 44.307.639 รูเบิล
ดังนั้นมูลค่าของวัตถุประเมินคือ 44,307,639 รูเบิล (สี่สิบสี่ล้านสามแสนเจ็ดพันหกร้อยสามสิบเก้ารูเบิล) ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
2.4 การกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ตามแนวทางรายได้
งานนี้ใช้วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงเพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่พร้อมใช้งาน วิธีนี้ให้ค่าประมาณที่ค่อนข้างแม่นยำ มูลค่าปัจจุบันรายได้ในอนาคตในกรณีที่กระแสรายได้ที่คาดหวังมีเสถียรภาพหรือมีอัตราการเติบโต (ลดลง) คงที่
การวิเคราะห์รายได้
รายได้ทั้งหมดสำหรับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่านั้นประมาณการตามค่าเช่าสำหรับสถานที่เพื่อวัตถุประสงค์ในการใช้งานต่างๆ เราได้ทำการศึกษาตลาดโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อกำหนดอัตราค่าเช่าสำหรับที่อยู่อาศัยที่สามารถเทียบเคียงได้กับวัตถุประสงค์ของการประเมิน งานวิจัยนี้รวมถึงการสัมภาษณ์เจ้าของ ตัวแทนลีสซิ่งและนักพัฒนาหลายราย การศึกษาราคาของข้อเสนอและเงื่อนไขของสัญญาเช่าปัจจุบัน
ในระหว่างขั้นตอนการเตรียมการ พบว่าเมื่อพิจารณาถึงตำแหน่งของวัตถุและโปรไฟล์แล้ว ควรพิจารณาราคาเช่ารายเดือนต่อไปนี้: 1175 รูเบิล/ตร.ม.
การวิเคราะห์ต้นทุน
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานคือ ค่าใช้จ่ายปัจจุบันเกี่ยวข้องกับความเป็นเจ้าของและการดำเนินงานของทรัพย์สิน พวกเขาจะแบ่งออกเป็นถาวร - มูลค่าที่ไม่ขึ้นอยู่กับระดับการเข้าพักของอาคารโดยผู้ใช้ (ภาษีทรัพย์สิน เบี้ยประกัน, ค่าเช่าที่ดิน) และตัวแปร - ขึ้นอยู่กับระดับการรับน้ำหนักของอาคาร (ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำ ฯลฯ)
ภาษีทรัพย์สิน ได้แก่ ภาษีที่ดิน ภาษีอาคาร เนื่องจากไม่ได้กำหนดมูลค่าของที่ดินภายในกรอบการประเมินนี้ จึงไม่ควรกำหนดระดับของการเก็บภาษี
ภาษีทรัพย์สิน 2% ของมูลค่าตามบัญชีของทรัพย์สิน (มูลค่าตามบัญชี = ต้นทุน - ค่าเสื่อมราคา)
สำหรับวัตถุที่ซื้อใหม่ ต้นทุนเริ่มต้นจะเท่ากับราคาซื้อ สำหรับอาคารที่สร้างขึ้นใหม่หรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง ต้นทุนเท่ากับต้นทุนการก่อสร้าง ค่าเสื่อมราคาเป็น 0 มูลค่าตามบัญชีของอาคาร ณ วันที่ประเมินมูลค่าเป็นผลรวมของราคาซื้อ (หรือมูลค่าตามบัญชี ณ เวลาที่ได้มา) ของ อาคารและค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม เราถือว่าจำนวนภาษีทรัพย์สินมีค่าคงที่เพราะ สำหรับการสร้างกลุ่มทุน 1 อัตราค่าเสื่อมราคา 1% ต่อปี และการเปลี่ยนแปลงในมูลค่าภาษีทรัพย์สินสามารถละเลยได้อย่างปลอดภัย
จำนวนเงินที่ชำระประกันภัยเป็น 0.3% ของต้นทุนการเปลี่ยนทดแทนของวัตถุสำเร็จรูป ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
ในกรณีนี้ จำนวนบิลค่าสาธารณูปโภคจะคิดเป็น 7% ของรายได้รวมจริง (ARI)
การรวมต้นทุนการจัดการสิ่งอำนวยความสะดวกในต้นทุนการดำเนินงานเกิดจากลักษณะเฉพาะของทรัพย์สินเป็นแหล่งรายได้ กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับความเป็นเจ้าของ ฝากเงินสดในธนาคารต้องใช้ความพยายามในการจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก ไม่ว่าจะเป็นการจัดการโดยเจ้าของหรือบุคคลที่สาม รวมถึงค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการในค่าใช้จ่ายทั้งหมด เรารับทราบว่ารายได้ค่าเช่ารวมส่วนหนึ่งไม่ได้เกิดจากที่พักโดยตรง แต่เกิดจากความพยายามของผู้จัดการ
สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกประเภทนี้ ต้นทุนการจัดการคิดเป็น 2.2% ของรายได้รวมจริง
นับตั้งแต่สร้างอาคารในปี 2545 และ ยกเครื่องไม่จำเป็น ค่าใช้จ่ายของ การซ่อมบำรุงถูกกำหนดในจำนวน 4% ของ EVD
จากข้อมูลที่เชื่อถือได้ที่มีอยู่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนองค์ประกอบอาคารที่มีอายุสั้นซึ่งมีลักษณะคล้ายคลึงกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน มูลค่า 3.6% ของ EED ถูกนำมาพิจารณาด้วย
ค่าใช้จ่ายอื่นๆ โดยทั่วไปจะเท่ากับ 2% ของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
การกำหนดอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยรวม
อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สะท้อนการพึ่งพามูลค่าของวัตถุต่อรายได้ที่คาดหวังจากการดำเนินการ เนื่องจากขาดข้อมูลที่เพียงพอเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกัน อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สามารถกำหนดได้โดยวิธีการรวมเท่านั้น ซึ่งมูลค่าของอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จะเท่ากับผลรวมของ:
SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k. โดยที่
SC - อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่;
อัตราผลตอบแทนที่ปราศจากความเสี่ยง NPb/r;
P คือค่าความเสี่ยงที่สัมพันธ์กับการลงทุนในสินทรัพย์นี้
L - พรีเมี่ยมสำหรับสภาพคล่องต่ำของวัตถุ;
เซนต์ทู อัตราการคืนทุน
อัตราดอกเบี้ยเงินฝากเงินตราต่างประเทศในธนาคารปลอดความเสี่ยง หมวดหมู่สูงสุด 5-9% (ยอมรับ 7%)
ค่าความเสี่ยง (P). ความน่าจะเป็นของการสูญเสียทรัพย์สินประมาณจากข้อมูลจำนวนกรณีการสูญเสียทรัพย์สินในเมือง Kaluga โดยคำนึงถึงข้อมูลที่รวบรวม P = 4%
พรีเมี่ยมความเสี่ยงเพิ่มเติม – 4%
อัตราส่วนสภาพคล่องกำหนดโดยเวลาโดยประมาณสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ซึ่งเราประมาณการโดยคำนึงถึงสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบันที่ 0.4 ปี
kn/liq. = เคเบซริสก์ × เวลาขาย = 0.07 × 0.4 = 0.028 หรือ 2.8%
เบี้ยประกันภัยความเสี่ยงด้านการจัดการการลงทุนจะอยู่ที่ 4.8%
องค์ประกอบที่สองของอัตราส่วนโครงสร้างเงินทุนโดยรวม คือ อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนหรือการเพิ่ม/ลดมูลค่าของกองทุน คำนวณเป็นอัตราส่วนหนึ่งต่อจำนวนปีที่ต้องใช้คืนทุนที่ลงทุน
ระยะเวลาที่ใช้ในการคืนทุนตามการคำนวณของนักลงทุนทั่วไปคือ 20 ปีตามนี้ อัตราการคืนทุนจะอยู่ที่ 5% (1/20)
ในปัจจุบัน สถานการณ์ตลาดสำหรับอาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในคาลูกาเป็นเช่นนี้สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่ค่อนข้างใหม่ซึ่งมีเพียงเล็กน้อย การสึกหรอตามธรรมชาติ(การด้อยค่า) ไม่มีเหตุผลใดที่จะคาดว่ามูลค่าของมันจะลดลงในอนาคตอันใกล้ นอกจากนี้ ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นยังได้รับอิทธิพลอย่างมากจากตำแหน่งที่ดีของโรงงานใกล้กับใจกลางเมืองและทางหลวงสายสำคัญ ในกรณีนี้ ความน่าดึงดูดใจในการลงทุนของวัตถุประเมินนั้นชัดเจน ดังนั้นอัตราผลตอบแทนทุนจะใช้เครื่องหมาย (-)
อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือ:
R0 = 0.07 + 0.04 + 0.028 + 0.048 - 0.05 = 0.186
การคำนวณมูลค่าของวัตถุที่ประเมินโดยใช้วิธีการแปลงเป็นเงินได้โดยตรงของรายได้ค่าเช่า
ในการคำนวณรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (GRP) จะใช้อัตราค่าเช่ารายเดือนที่มีต่อปี: 14,100 รูเบิล/ตร.ม.
ดังนั้น PVH จากการเช่าพื้นที่ของวัตถุที่ประเมินจะเป็น: 14100 × 1375.8 = 19.398.780 รูเบิล;
การคำนวณรายได้รวมที่แท้จริง (EGI) พิจารณาถึงความสูญเสียที่อาจเกิดขึ้นจากการชำระเงินที่ส่งมอบไม่เพียงพอและความสูญเสียในการเรียกเก็บค่าเช่า สำหรับการคำนวณ ใช้ค่า 8% พิจารณาจากข้อมูลที่มีอยู่จาก แหล่งภายนอกและข้อสังเกตของตัวเอง
การคำนวณที่ดำเนินการพบว่า EPD ของวัตถุประสงค์ของการประเมินคือ:
19.398.780 × 0.92 = 17.846.877.6 รูเบิล
ตารางที่ 11
การกำหนดราคาตลาดของวัตถุที่ประเมินโดยใช้วิธีการคำนวณรายได้โดยตรง
| รายได้รวมที่มีประสิทธิภาพ (EVI) | RUB 17846877.60 |
| ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน | ฿ 3,045,391.19 |
| รวมทั้ง | |
| ภาษีอาคาร | RUB 291,494.44 |
| ค่าประกัน | ฿ 53897.45 |
| · ค่าส่วนกลาง | ฿ 1249281.43 |
| การจัดการวัตถุ | ฿ 392,631.31 |
| การซ่อมแซมในปัจจุบัน (4% ของ EVD) | RUB 713875.10 |
| ค่าใช้จ่ายอื่นๆ (2% ของ OR) | RUB 47115.76 |
| สำรองเพื่อทดแทน (3.6% ของ EVD) | RUB 642487.59 |
| รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ก่อนหักภาษี | RUB 14801486.41 |
| รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) รวมภาษีเงินได้ | RUB 11249129.67 |
|
อัตราส่วนเงินทุนโดยรวม (R0) |
0,19 |
| มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินคือ | RUB 60479191.77 |
ดังนั้นมูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่ได้จากวิธีรายได้คือ 60.479.191.77 รูเบิลหรือ 60.479.192 รูเบิล (หกสิบล้านสี่แสนเจ็ดหมื่นเก้าสิบสองรูเบิล) ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
บทที่ 3
3.1 การกำหนดมูลค่าสุดท้ายของมูลค่าตลาดของวัตถุที่ประเมิน
เมื่อใช้วิธีการต่างๆ ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เราได้ผลลัพธ์ดังต่อไปนี้:
ตารางที่ 12
| แนวทาง (วิธีการ) | ค่าสัมประสิทธิ์น้ำหนัก | ค่าใช้จ่ายถู |
| วิธีต้นทุน (วิธีหน่วยเปรียบเทียบ) | 0,35 | 25982918 |
| แนวทางการตลาด (วิธีเปรียบเทียบการขายตรง) | 0,25 | 44307639 |
| แนวทางรายได้ (วิธีแปลงรายได้โดยตรงเป็นทุน) | 0,4 | 60479192 |
| ค่าใช้จ่ายทั้งหมด | 1,00 | 44362607,85 |
แนวทางต้นทุนโดยน้ำหนักส่วนใหญ่จะใช้ในการประเมินวัตถุที่มีลักษณะเฉพาะในประเภทและวัตถุประสงค์ หรือวัตถุที่มีการสึกหรอเพียงเล็กน้อย อาคารที่ประเมินอยู่ในหมวดอสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าเสื่อมราคาต่ำ ดังนั้น ส่วนแบ่งของมูลค่าตลาดที่ได้จากวิธีราคาทุนจะมีค่าสัมประสิทธิ์ค่อนข้างสูงที่ 0.35
ข้อมูลที่เป็นรากฐานของแนวทางการตลาดไม่สามารถถือว่าเชื่อถือได้อย่างสมบูรณ์ ดังนั้นผลลัพธ์ของแนวทางตลาดในการประเมินมูลค่าของวัตถุนี้จะต้องได้รับการปฏิบัติด้วยความระมัดระวัง จากสิ่งนี้ ผลลัพธ์ของแนวทางการตลาดจะได้รับปัจจัยถ่วงน้ำหนักที่ 0.25
มูลค่ารายได้สะท้อนถึงพฤติกรรมตลาดของนักลงทุนทั่วไป ดังนั้นผลลัพธ์ของแนวทางนี้จึงกำหนดปัจจัยการถ่วงน้ำหนักสูงสุดที่ 0.40
ดังนั้น ในความเห็นของเรา การแจกแจงสัมประสิทธิ์ต่อไปนี้จึงมีวัตถุประสงค์มากที่สุด:
แนวทางต้นทุน – 0.35;
· แนวทางการตลาด – 0.25;
แนวทางรายได้ – 0.40
โดยคำนึงถึงค่าสัมประสิทธิ์น้ำหนัก มูลค่าตลาดของวัตถุประเมิน ณ วันที่ 20.12.2007 ถูกปัดเศษ 44.362.608 รูเบิล (สี่สิบสี่ล้านสามแสนหกหมื่นสองพันหกร้อยแปดรูเบิล) ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทกำหนดโดยกระแสเงินสดในอนาคตที่มีส่วนลด และมูลค่าใหม่จะถูกสร้างขึ้นก็ต่อเมื่อบริษัทได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงกว่าต้นทุนในการระดมทุนเท่านั้น การจัดการต้นทุนทำให้แนวคิดเหล่านี้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น เนื่องจากในระบบการจัดการดังกล่าว กลไกทั้งหมดสำหรับการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์และการดำเนินงานที่สำคัญถูกสร้างขึ้น การจัดการค่านิยมที่เป็นที่ยอมรับหมายถึงความปรารถนา วิธีการวิเคราะห์ และเทคนิคการจัดการทั้งหมดของบริษัทมุ่งสู่เป้าหมายเดียวกัน นั่นคือ เพื่อช่วยให้บริษัทเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สูงสุดโดยการตัดสินใจของฝ่ายบริหารอาคารเกี่ยวกับตัวขับเคลื่อนมูลค่าหลัก
การจัดการต้นทุนโดยพื้นฐานแล้วแตกต่างจากระบบการวางแผนที่ใช้ในยุค 60 มันหยุดที่จะเป็นหน้าที่ของเครื่องมือการจัดการเท่านั้นและได้รับการออกแบบมาเพื่อปรับปรุงการตัดสินใจในทุกระดับขององค์กร มันเริ่มต้นด้วยสมมติฐานที่ว่ารูปแบบการสั่งการและควบคุมจากบนลงล่างไม่ได้ผล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในองค์กรขนาดใหญ่ที่มีหลายธุรกิจ ซึ่งหมายความว่าผู้จัดการระดับล่างจำเป็นต้องเรียนรู้วิธีใช้ตัวบ่งชี้ต้นทุนเพื่อตัดสินใจอย่างชาญฉลาด การจัดการต้นทุนจำเป็นต้องมีความสมดุลของงบดุลที่เทียบเท่ากับงบกำไรขาดทุน และรักษาสมดุลที่สมเหตุสมผลระหว่างวัตถุประสงค์ทางธุรกิจระยะยาวและระยะสั้น หากมีการใช้และจัดการต้นทุนอย่างเหมาะสม บริษัทจะเก็บเกี่ยวผลประโยชน์มหาศาล อันที่จริง การจัดการดังกล่าวเป็นการปรับโครงสร้างองค์กรอย่างต่อเนื่องโดยมุ่งเป้าไปที่การบรรลุมูลค่าสูงสุด
สำหรับออบเจ็กต์ที่กำลังประเมิน การจัดการต้นทุนจะลดลงเป็นการใช้พื้นที่ที่มีอยู่อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
อาคารที่ประเมินราคามีห้องใต้หลังคามีพื้นที่รวม 328.2 ตร.ม. ซึ่งปัจจุบันใช้เป็นโกดังเครื่องเขียนบางส่วน ในอีกด้านหนึ่ง การดำเนินการบูรณะที่เหมาะสมจะทำให้ห้องนี้เป็นที่อยู่อาศัย ในทางกลับกัน ใน ครั้งล่าสุดเนื่องด้วยการขยายความร่วมมือระหว่างวิสาหกิจของ Kaluga กับบริษัทต่างชาติและต่างประเทศ ความต้องการบริการโรงแรมจึงเพิ่มขึ้นอย่างมาก ในการนี้ขอเสนอให้ดำเนินการบูรณะอย่างครอบคลุม ห้องใต้หลังคาเพื่อโอนไปยังหมวดหมู่ของห้องใต้หลังคาที่อยู่อาศัยซึ่งมีการวางแผนที่จะจัดโรงแรมห้องดีลักซ์เตียงคู่ 14 ห้อง
ค่าใช้จ่ายของมาตรการสำหรับการสร้างห้องใต้หลังคาขึ้นใหม่แสดงไว้ในตารางที่ 13
ตารางที่ 13
ค่าใช้จ่ายโดยประมาณสำหรับการสร้างห้องใต้หลังคาใหม่
| № | ชื่อผลงาน | ค่าใช้จ่ายถู |
| 1 | งานก่อสร้างทั่วไป (รื้อถอน) | 406.211 |
| 2 | งานก่อสร้างทั่วไป (ใหม่) | 2.448.728 |
| 3 | การจ่ายน้ำเย็นและน้ำร้อน | 49.818 |
| 4 | เครื่องทำความร้อน | 90.144 |
| 5 | อุปกรณ์ท่อน้ำทิ้ง | 31.738 |
| 6 | การจ่ายและการระบายอากาศและการปรับอากาศ | 67.534 |
| 7 | อุปกรณ์พลังงานไฟฟ้าและแสงสว่างไฟฟ้า | 422.402 |
| 8 | อุปกรณ์สื่อสาร | 37.010 |
| 9 | ความปลอดภัยและสัญญาณเตือนไฟไหม้ | 114.531 |
| 10 | เครื่องทำความร้อนอัตโนมัติ, การระบายอากาศ | 7.638 |
| 11 | ปรับปรุงห้อง | 872.640 |
| ทั้งหมด | 4.548.394 | |
เพื่อเป็นเงินทุนให้กับงานเหล่านี้ มีแผนที่จะใช้เงินกู้ตามเงื่อนไขต่อไปนี้:
· จำนวนเงินกู้ – 5.250.000 รูเบิล
· อัตราดอกเบี้ย – 14% ต่อปี;
· ระยะเวลาเงินกู้ – 1 ปี;
· การรักษาความปลอดภัยทรัพย์สินที่มีมูลค่า;
· เงื่อนไขการชำระคืนเงินกู้ – การชำระดอกเบี้ยและเงินต้นเป็นรายไตรมาสเป็นงวดเท่าๆ กัน เช่น สำหรับ 1.866.506 รูเบิล ในตอนท้ายของแต่ละไตรมาส
ตามที่ระบุไว้แล้ว ทางโรงแรมจะประกอบด้วยห้องดีลักซ์เตียงใหญ่ 14 ห้อง ค่าครองชีพในห้องดังกล่าวในโรงแรม Kaluga มีตั้งแต่ 1,400 รูเบิล มากถึง 2500 ถู ต่อวัน. สำหรับการคำนวณจะใช้มูลค่า 1,600 รูเบิลเนื่องจากวัตถุที่กำลังประเมินตั้งอยู่ใกล้ใจกลางเมือง แต่ในขั้นต้นอาคารนี้ไม่ได้มีไว้สำหรับธุรกิจโรงแรมซึ่งสร้างความไม่สะดวกให้กับลูกค้า
โดยกำหนดระยะเวลาการลงทุนเป็นเวลา 1 ปี เนื่องจากไม่มีมูลเหตุใดๆ ให้เชื่อว่าทรัพย์สินที่กำลังตีราคาจะไม่ถูกขายหลังจากช่วงเวลานี้
การเคลื่อนไหว เงินนำเสนอในตาราง สิบสี่
ตารางที่ 14
กระแสเงินสดใน RUB
| รายการค่าใช้จ่าย | ไตรมาสที่ 1 | ไตรมาสที่ 2 | ไตรมาสที่ 3 | ไตรมาสที่ 4 | รวมสำหรับปี |
| การสร้างใหม่ | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| บริการสินเชื่อ | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| ภาษีเงินได้ | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| ทั้งหมด | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| รายการรายได้ | ไตรมาสที่ 1 | ไตรมาสที่ 2 | ไตรมาสที่ 3 | ไตรมาสที่ 4 | รวมสำหรับปี |
| การต้อนรับขับสู้ | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| ค่าเสื่อมราคา | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| เครดิต | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| ทั้งหมด | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| สมดุล | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
รายได้หลักมาจากธุรกิจโรงแรม ในขณะเดียวกัน สิ่งสำคัญคือต้องเน้นว่าด้วยความต้องการบริการประเภทนี้ที่มากเกินไป ไม่ได้ระบุสาเหตุที่เป็นรูปธรรมสำหรับห้องว่างที่มีการระบุ
ในการพิจารณาว่ามูลค่าตลาดปัจจุบันของทรัพย์สินที่กำลังประเมินจะเพิ่มขึ้นเท่าใดจากมาตรการที่แนะนำ ขอแนะนำให้ใช้อัตราส่วนโครงสร้างเงินทุนที่ใช้ในวิธีรายได้ เนื่องจากโครงการนี้เป็นโครงการลงทุน กล่าวคือ เน้นสร้างรายได้เป็นหลัก
ดังนั้น การเพิ่มขึ้นของมูลค่าตลาดในปัจจุบันของวัตถุที่ประเมินจะเป็นดังนี้:
1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (ถู.)
(ห้าล้านเจ็ดแสนหกหมื่นแปดพันสี่ร้อยสามสิบสองรูเบิล) ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
บทสรุป
จากบทบัญญัติของมาตรฐาน "วิธีการ ขั้นตอน และเทคนิคทั้งหมดสำหรับการวัดมูลค่าตลาด หากเป็นไปตามตัวบ่งชี้ของตลาดและนำไปใช้อย่างถูกต้อง จะนำไปสู่การแสดงออกของมูลค่าตลาดที่เหมือนกัน" ในเวลาเดียวกัน "วิธีการใดๆ ที่อิงตามข้อมูลตลาดย่อมเป็นการเปรียบเทียบโดยเนื้อแท้" ดังนั้นตามมาตรฐานที่มีอยู่ เฉพาะคุณภาพของข้อมูลและการใช้ขั้นตอนที่ถูกต้องเท่านั้นที่สามารถทำหน้าที่เป็นข้อจำกัดในการใช้วิธีการเฉพาะ
ในบทแรกของงานจะพิจารณาถึงแนวคิดของอสังหาริมทรัพย์ ประเภทของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ แนวทางพื้นฐาน วิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์ คือ วัตถุที่จับต้องได้ซึ่งมีตำแหน่งที่แน่นอนในอวกาศและทุกสิ่งที่เชื่อมต่อกันอย่างแยกไม่ออก ทั้งใต้พื้นผิวและเหนือพื้นผิวโลก หรือทุกอย่างที่เป็นรายการบริการตลอดจนสิทธิ ผลประโยชน์ และผลประโยชน์ที่เกิดขึ้น จากการเป็นเจ้าของวัตถุ
วัตถุอสังหาริมทรัพย์เป็นที่เข้าใจในประการแรกในฐานะองค์กรโดยรวมในฐานะคอมเพล็กซ์ทรัพย์สินและประการที่สองคือที่ดินซึ่งส่วนสำคัญอาจเป็น: อาคาร (โครงสร้าง) หรือกลุ่มอาคาร แหล่งน้ำแยกไม้ยืนต้น; โครงสร้างทางวิศวกรรมและเครือข่าย โครงสร้างคงที่การจัดสวนของอาณาเขตของไซต์ องค์ประกอบของการสนับสนุนด้านเศรษฐกิจ การขนส่ง และวิศวกรรม วัตถุอื่นๆ
การประเมินอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการจากมุมมองของสามวิธี: ทำกำไร ต้นทุนสูง และเปรียบเทียบ แต่ละวิธีช่วยให้คุณสามารถเน้นลักษณะเฉพาะของวัตถุได้
แนวทางการพิจารณาทั้ง 3 วิธีเกี่ยวข้องกับการใช้วิธีการที่มีอยู่เดิมในการประเมิน:
วิธีการแปลงเป็นทุนทางตรงของรายได้
วิธีเปรียบเทียบการขาย
วิธีหน่วยเปรียบเทียบ
ดังนั้นในกรณีที่ประสิทธิภาพการใช้งานลดลง วัตถุอสังหาริมทรัพย์สามารถเปลี่ยนวัตถุประสงค์ได้ สิ่งนี้เกิดขึ้นทั้งจากการเสื่อมราคาของอาคารและการปรับปรุงอื่น ๆ และภายใต้อิทธิพลของแนวโน้มในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในบทที่สอง การประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้ดำเนินการโดยใช้สามวิธีในการประเมินมูลค่า
แต่ละวิธีที่ใช้มีข้อดีและข้อเสีย
วิธีการเปรียบเทียบให้การประเมินโดยตรงของมูลค่าตลาดตามสถิติตลาดจริง อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์. ในการประมวลผลข้อมูล มีการใช้มาตรการพิเศษเพื่อปกป้องเจ้าหนี้จากการประเมินค่าสูงไป ในเรื่องนี้วิธีเปรียบเทียบจะให้น้ำหนักมากที่สุด
แนวทางต้นทุนทำให้พิจารณาคุณลักษณะการออกแบบและสภาพร่างกายของวัตถุที่ประเมินได้ดีที่สุด ในขณะเดียวกัน ฐานข้อมูลก็ไม่สมบูรณ์ ปัญหาหลักที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาที่ดิน นอกจากนี้ เมื่อคำนวณต้นทุนทดแทน เราต้องพึ่งพาดัชนีการแปลงเฉลี่ยเป็นราคาปัจจุบัน ซึ่งอาจทำให้เกิดข้อผิดพลาดได้
แนวทางรายได้ขึ้นอยู่กับข้อมูลการตลาดและหลีกเลี่ยงข้อเสียบางประการของแนวทางต้นทุน แหล่งที่มาหลักของข้อผิดพลาดในวิธีการนี้คือความไม่แน่นอนที่เกี่ยวข้องกับการใช้ข้อมูลคาดการณ์เกี่ยวกับรายได้และอัตราการเติบโต
ในบทที่สามของงานได้มีการตกลงผลการประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สินมูลค่าสุดท้ายได้รับการพิสูจน์และให้คำแนะนำในการเพิ่มมูลค่า
จากการคำนวณพบว่ามูลค่าตลาดของวัตถุประเมิน ณ วันที่ 20.12.2007 ถูกปัดเศษ 44.362.608 รูเบิล (สี่สิบสี่ล้านสามแสนหกหมื่นสองพันหกร้อยแปดรูเบิล) ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
อย่างไรก็ตาม มาตรการจัดการมูลค่าที่เสนอทำให้สามารถเพิ่มมูลค่าตลาดปัจจุบันได้ถึง 5,768,432 รูเบิล (ห้าล้านเจ็ดแสนหกหมื่นแปดพันสี่ร้อยสามสิบสองรูเบิล) ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
บรรณานุกรม
1. ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (ส่วนที่หนึ่ง) ลงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2537 ฉบับที่ 51-FZ (แก้ไขเพิ่มเติมเมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2548 ฉบับที่ 83-FZ)
2. กฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 135-FZ วันที่ 29 กรกฎาคม 2541 "ว่าด้วยกิจกรรมการประเมินมูลค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย" (ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 178-FZ วันที่ 21 ธันวาคม 2544 ฉบับที่ 31-FZ วันที่ 21 มีนาคม 2545 , หมายเลข 143 วันที่ 14 พฤศจิกายน 2545) -FZ, หมายเลข 15-FZ ที่ 10.01.2003, หมายเลข 29-FZ ของ 27.02.2003, หมายเลข 122-FZ จาก 22.08.2004, หมายเลข 7-FZ ของ 05.01 .2006 หมายเลข 157-FZ จาก 27.07.2006)
3. พระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซีย 07.06.2002 395 (แก้ไขเพิ่มเติมเมื่อ 03.10.2002) “ในกิจกรรมการประเมินมูลค่าใบอนุญาต”
4. พระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 20 สิงหาคม 2542 932 "ในหน่วยงานที่ได้รับอนุญาตสำหรับการตรวจสอบการดำเนินการตามกิจกรรมการประเมินมูลค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย"
5. พระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซีย 06.07.2001 519 "ในการอนุมัติมาตรฐานการประเมินมูลค่า"
6. การรวบรวมตัวบ่งชี้รวมของต้นทุนทดแทนอาคารและโครงสร้าง
7. มาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศ - ม.: ROO, 1995
9. การวิเคราะห์และประเมินผลอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ / D. Friedman, N. Ordway – ม.: เดโล่, 1997
10. Valdaytsev S. V. การประเมินมูลค่าธุรกิจ - ม.: Prospekt, 2549. - 355 p.
11. Granova I. V. การประเมินอสังหาริมทรัพย์ - เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก: ปีเตอร์ 2544 - 208 น.: ป่วย - (ชุด " กวดวิชา»)
12. Gribovsky S. V. , Medvedeva O. E. , Kasyanov P. V. หลักสูตรการบรรยายเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าตลาด ที่ดิน. - M.: ARMO, 2002. - 95 p.
13. Grigorieva VV et al. การประเมินมูลค่าวัตถุอสังหาริมทรัพย์ - ม.: INFRA, 2000. - 78 p.
14. Gryaznova N. A. การประเมินค่าวิสาหกิจที่ดำเนินการ (ธุรกิจ) – ม.: INFRA-M, 2005
15. Esipov V. E. , Makhovikova G. A. , Terekhova V. V. การประเมินมูลค่าธุรกิจ - เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก: ปีเตอร์ 2549 - 457 หน้า
16. Korobkin Yu. I. การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน. – สาขา Kaluga ของ SZAGS, Kaluga, 2005
17. Korostylev S. P. พื้นฐานของทฤษฎีและการปฏิบัติในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: ตำราเรียน - ม.: วรรณคดีธุรกิจรัสเซีย, 1998
18. การประเมินมูลค่าธุรกิจ / ศ. A. G. Gryaznova และ M. A. Fedotova - ม.: การเงินและสถิติ, 2547
19. การประเมินมูลค่าธุรกิจ: งานและแนวทางแก้ไข / Prosvetova G.I. - RDL, 2006. - 192 p.
20. การประเมินอสังหาริมทรัพย์: ตำรา / เอ็ด. เอจี Gryaznova, แมสซาชูเซตส์ เฟโดโตวา - ม.: การเงินและสถิติ, 2548. - 496 น.: ป่วย.
21. การประเมินอสังหาริมทรัพย์: Proc. คู่มือสำหรับมหาวิทยาลัย / อ. ศ. วี.เอ.ชวานดาร์. - ม.: UNITI-DANA, 2545. - 303 น.
22. การประเมินมูลค่าวัตถุอสังหาริมทรัพย์: ด้านทฤษฎีและการปฏิบัติ / เอ็ด. V.V. Grigorieva. – ม.: INFRA-M, 1997
23. การประเมินมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์: คู่มือการศึกษาและการปฏิบัติ / ศ. วี.เอ็ม. รัทไกเซอร์. - ม.: เดโล่, 1998
24. กิจกรรมโดยประมาณในระบบเศรษฐกิจ หนังสือเรียน / สังกัดกองบรรณาธิการ. Juhi V. M. , Kireeva V. D. - M.: ICC "MarT", 2003. 101 p.
25. กิจกรรมการประเมินมูลค่า Solovyov M. M. (การประเมินอสังหาริมทรัพย์): ตำราเรียน – ม.: State University Higher School of Economics, 2002
26. Simionova N. , Simionov R. การประเมินค่าขององค์กร (ธุรกิจ) – อ.: มีนาคม 2547 – 464 น.
27. Tarasevich E. I. วิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์ เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก 2541 - 247 หน้า
28. Tepman LN การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ - ม.: UNITI, 2549. - 463 น.
29. การจัดการที่ดิน. คู่มือการศึกษาและการปฏิบัติ / ศ. อี น., ศ. L.I. Koshkina. – M.: VSHPP, 2547. – 520 น.
30. Fedotova M. A. ธุรกิจมีค่าใช้จ่ายเท่าไร? วิธีการประเมิน - ม. สำนักพิมพ์ "มุมมอง", 2547
31. ฟรีดแมน เจ. ออร์ดเวย์ นิค การวิเคราะห์และประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ ต่อ. จากอังกฤษ. – ม.: เดโล่, 1997. – 480 น.
32. Tsypkin Yu. A. , Tsukanov I. L. นิติบัญญัติ เอกสารการกำกับดูแลและการบริหารและมาตรฐานสำหรับกิจกรรมการประเมินค่า: สื่อการสอน. – ม.: การเงินและสถิติ, 2546. 164 น.
33. Shcherbakov V. A. , Shcherbakova N. A. การประเมินต้นทุนขององค์กร (ธุรกิจ) – M.: Omega-L, 2006. – 286 p.
34. เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ / อ. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - ม.: ลาน, 2544. - 297 น.
35. เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์: ตำราเรียน. - ม.: เดโล่, 2000
36. Avdeev A. P. ปัญหาการประเมินอสังหาริมทรัพย์ // ปัญหาการประเมิน ลำดับที่ 1 - 2544. - น. 28-30
37. Akimova I. , Biktimirova N. แนวทางใหม่ในการสร้างมาตรฐานของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในระบบของกฎหมายปัจจุบันและการบังคับใช้กฎหมายที่แท้จริง // กฎหมายและเศรษฐศาสตร์ - 2548. - ลำดับที่ 12. - กับ. 18-21
38. Gribovsky S. Mass การประเมินอสังหาริมทรัพย์ // ธุรกิจการเงิน. 2000. - ลำดับที่ 4 - กับ. 43-45
39. Gribovsky S. การประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยใช้แนวทางรายได้ // ปัญหาของอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2543. ฉบับ. 2.
40. Gribovsky S. แบบจำลองทางเศรษฐกิจและคณิตศาสตร์ของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ // การเงินและเครดิต 2548. - ลำดับที่ 3 - กับ. 24-43
41. Grigoryeva I. L. ปัญหาการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน // ธุรกิจการเงิน. - 2547. - หมายเลข 1 - กับ. 48–49
42. Zelensky Yu. V. ในการเปรียบเทียบผลลัพธ์ของแนวทางในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ - หลักการของความสอดคล้องของแบบจำลอง Voprosy otsenki 2548. - ลำดับที่ 4
43. Loginov MP เกี่ยวกับประเด็นการประเมินอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย // EKO - 2002. - ลำดับที่ 9 - กับ. 103–107
44. Ozerov E.S. ปรากฏการณ์ราคาดุลยภาพเป็นพื้นฐานของสัจพจน์ของทฤษฎีการประเมินมูลค่า // ปัญหาด้านอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2543. ฉบับ. 1. ตั้งแต่ 32–54
45. Ozerov E.S. เศรษฐศาสตร์และการจัดการอสังหาริมทรัพย์ เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก: MKS, 2003
46. Ozerov E.S. สำหรับคำถามของการพิสูจน์และการใช้สัจพจน์ของทฤษฎีการประเมิน // ปัญหาด้านอสังหาริมทรัพย์ 2547. ฉบับ. 1. ตั้งแต่ 3-5
47. Patskalev A. F. การประมาณราคาที่ดิน // ประเด็นการประเมิน - 2549. - ลำดับที่ 1
48. เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของ SBRF htpp:/www.cbr.ru
49. htpp:/www.cfin.ru
ข้อ 1 ข้อ 30 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย
เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ / อ. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - ม.: ลาน, 2544., น. 48-49
หน่วยงานของรัฐบาลกลางเพื่อการศึกษา
SEI HPE "มหาวิทยาลัยรัฐมอสโกแห่งการบริการ"
คณะ: "สถาบันเศรษฐศาสตร์ภูมิภาคและการบริหารเทศบาล"
แผนก: "การจัดการของรัฐและเทศบาล"
โครงการหลักสูตร
หัวข้อ: การปรับปรุงวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
วินัย : การจัดการอสังหาริมทรัพย์ในเขตเทศบาล
สำเร็จโดยนักศึกษา
กลุ่ม GRDS 3-2
เชฟชุก M.V.
ได้รับการยอมรับจากอาจารย์
Dubovik M.V.
บทนำ…………………………………………………………………….3
I ส่วนทฤษฎี
1.1 การจำแนกประเภทอสังหาริมทรัพย์……………………………..5
1.2 วิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย…………………..6
1.3 ตลาดที่อยู่อาศัย…………………………………………………………………… 9
1.4 ตลาดหลักทรัพย์อสังหาริมทรัพย์……………………………..13
1.5 สินเชื่อที่อยู่อาศัย………………………………………………………………..15
II ส่วนวิเคราะห์
2.1 หลักการสมัยใหม่ของการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์……………18
2.2 การวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์………………………………….20
2.3 วิธีการประเมินมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์………………26
2.4 คุณลักษณะของการประเมินประเภทต่างๆ…………………………….34
2.5 อิทธิพลของปัจจัย สิ่งแวดล้อมสำหรับค่าใช้จ่าย………………….36
III ภาคปฏิบัติ
3.1 การใช้งานจริงวิธีการขายเปรียบเทียบ………..39
3.2 ความเสี่ยงด้านการลงทุนและสถิติตลาดอสังหาริมทรัพย์……………44
บทสรุป……………………………………………………………………………… 47
ข้อมูลอ้างอิง………………………………………………………….50
บทนำ.
คำว่า "อสังหาริมทรัพย์" ปรากฏในกฎหมายของรัสเซียตั้งแต่สมัยของ Peter I. อย่างไรก็ตามในกฎหมายปัจจุบัน ยังไม่มีการแยกความแตกต่างที่ชัดเจนระหว่างสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์) ได้แก่ แปลงที่ดิน แปลงดินใต้ผิวดิน แหล่งน้ำแยก และทุกอย่างที่เกี่ยวโยงกับที่ดินอย่างแน่นหนา กล่าวคือ วัตถุที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้โดยไม่มีความเสียหายต่อวัตถุประสงค์อย่างไม่สมส่วน รวมทั้งป่าไม้ สวนไม้ยืนต้น อาคาร ตึก. สิ่งของที่เคลื่อนย้ายไม่ได้ยังรวมถึงเครื่องบินและเรือเดินทะเลที่ขึ้นทะเบียนของรัฐ เรือเดินทะเล และวัตถุในอวกาศ ทรัพย์สินอื่นอาจถูกจัดว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย ตัวอย่างเช่น องค์กรโดยรวมในฐานะคอมเพล็กซ์อสังหาริมทรัพย์ก็ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน
ตามภาคแรก ประมวลกฎหมายแพ่งองค์กร RF นั้นไม่ถือเป็นเรื่อง แต่เป็นวัตถุโดยตรง สิทธิมนุษยชน.
วิสาหกิจทั้งหมดหรือบางส่วนอาจเป็นเป้าหมายของการขาย การจำนำ สัญญาเช่า และธุรกรรมอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจัดตั้ง การเปลี่ยนแปลง และการสิ้นสุดของสิทธิในหน่วยเงิน องค์กรยังสามารถสืบทอดได้
โครงสร้างขององค์กรเป็นศูนย์รวมทรัพย์สินรวมถึงทรัพย์สินทุกประเภทที่มีไว้สำหรับกิจกรรมรวมถึงที่ดิน อาคาร โครงสร้าง อุปกรณ์ สินค้าคงคลัง วัตถุดิบ ผลิตภัณฑ์ สิทธิเรียกร้อง หนี้ ตลอดจนสิทธิในการกำหนดที่เป็นรายบุคคล องค์กร ผลิตภัณฑ์ งานและบริการ (ชื่อบริษัท เครื่องหมายการค้า เครื่องหมายบริการ) และสิทธิพิเศษอื่นๆ เว้นแต่กฎหมายหรือสัญญากำหนดไว้เป็นอย่างอื่น
หน่วยงานของรัฐที่ดำเนินการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ของรัฐมีหน้าที่ให้ข้อมูลเกี่ยวกับการลงทะเบียนที่ทำโดยมันและสิทธิที่จดทะเบียนในวัตถุอสังหาริมทรัพย์ให้กับบุคคลใด ๆ กฎข้อนี้จะช่วยลดความเสี่ยงของการทำธุรกรรมที่ไม่เหมาะสมกับอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมทางแพ่งได้อย่างมาก
รูปแบบการเป็นเจ้าของที่หลากหลาย: ส่วนตัว ความเป็นเจ้าของบริษัทร่วมทุน ท้องถิ่น เทศบาล และสุดท้ายคือของรัฐบาลกลาง เป็นการยากมากที่จะกำหนดประสิทธิภาพของรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง - ทั้งหมดขึ้นอยู่กับสถานการณ์เฉพาะ
โดยทั่วไป ตลาดที่อยู่อาศัยมีการพัฒนามากกว่ากลุ่มอื่นๆ และนี่เป็นสิ่งที่เข้าใจได้ มีการกำหนดไว้แล้ว กรอบกฎหมายซึ่งควบคุมกระบวนการแปรรูปที่อยู่อาศัยการจัดหาที่ดินสำหรับการก่อสร้างกระท่อม ฯลฯ
ตลาดสำหรับสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่แสดงโดยสถานที่ซื้อหรือสร้างใหม่ครั้งเดียวซึ่งแปลงเป็นสำนักงาน แต่ในระหว่างการแปรรูป วัตถุที่ให้เช่าเพื่อเช่าระยะยาวหรือขายในการประมูลโดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ เช่น หน่วยงานท้องถิ่น ในระยะที่สองของการแปรรูป ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติมเต็ม โรงงานอุตสาหกรรมและวัตถุประสงค์ทางการค้าและการบริการในขอบเขตที่มากขึ้น
หลังจากการแนะนำสิทธิในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และการแปรรูปในสหพันธรัฐรัสเซียรัฐก็หยุดเป็นเจ้าของ แต่เพียงผู้เดียวในอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ซึ่งทำหน้าที่เป็นจุดเริ่มต้นของการก่อตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์
I ส่วนทฤษฎี
1.1 การจำแนกประเภทของวัตถุอสังหาริมทรัพย์
การประเมินอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่น่าสนใจก่อนอื่นสำหรับประเภทของวัตถุที่หมุนเวียนในตลาดอย่างแข็งขันเป็นผลิตภัณฑ์อิสระ ปัจจุบันในรัสเซียคือ:
อพาร์ตเมนต์และห้องพัก
อาคารและอาคารสำนักงานและร้านค้า
อาคารที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองพร้อมที่ดิน (กระท่อมและกระท่อมฤดูร้อน)
ที่ดินเปล่าเพื่อการพัฒนาหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น (ในระยะสั้น)
คลังสินค้าและสิ่งอำนวยความสะดวกในการผลิต
นอกจากนี้ตามกฎแล้ววัตถุอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มทรัพย์สินขององค์กรและองค์กร (โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่ถูกแปรรูป) และส่งผลกระทบต่อมูลค่าของพวกเขาอย่างมีนัยสำคัญ มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ที่ตลาดยังไม่ได้เกิดขึ้น
เงื่อนไขที่หลากหลายและการผสมผสานจะส่งผลต่อการประเมินวัตถุ เราให้ตัวอย่างสัญญาณของการจำแนกประเภท
1. แหล่งกำเนิด
· วัตถุธรรมชาติ (ธรรมชาติ)
· วัตถุประดิษฐ์ (อาคาร)
2. การนัดหมาย
ที่ดินเปล่า (เพื่อการพัฒนาหรือวัตถุประสงค์อื่น)
· คอมเพล็กซ์ธรรมชาติ (เงินฝาก) สำหรับการเอารัดเอาเปรียบ
· สิ่งก่อสร้าง
สำหรับที่อยู่อาศัย
สำหรับสำนักงาน
เพื่อการค้าและขอบเขตของการบริการแบบชำระเงิน
สำหรับอุตสาหกรรม
· อื่น.
3. มาตราส่วน
· มวลที่ดิน
· แยกแปลงที่ดิน
· คอมเพล็กซ์ของอาคารและโครงสร้าง
· อาคารพักอาศัยแบบหลายห้องชุด
บ้านเดี่ยว บ้านเดี่ยว (แมนชั่น กระท่อม)
ส่วน (ทางเข้า)
· ชั้นในส่วน.
· แบน.
· ห้อง.
· กระท่อมฤดูร้อน
· อาคารบริหารที่ซับซ้อน
· อาคาร.
· สถานที่หรือส่วนของอาคาร (ส่วน, ชั้น)
4.พร้อมใช้
· วัตถุสำเร็จรูป
ต้องมีการสร้างใหม่หรือซ่อมแซมครั้งใหญ่
ต้องการให้ก่อสร้างแล้วเสร็จ
1.2 วิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย
ประสบการณ์ที่ใช้งานได้จริงบ่งชี้ว่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยขนาดเล็ก ขอแนะนำให้ทำการประเมินมูลค่าตามขั้นตอนที่ง่ายขึ้น ซึ่งอาจใช้วิธีการเปรียบเทียบการขายในตลาดเท่านั้น วิธีเปรียบเทียบการขายเพื่อประเมินมูลค่าจะขึ้นอยู่กับการเปรียบเทียบโดยตรงของทรัพย์สินที่มีการประเมินมูลค่ากับทรัพย์สินอื่นๆ ที่ได้ขายหรือลงรายการเพื่อขาย ผู้ซื้อมักใช้ดุลยพินิจของมูลค่าเป็นหลักในการขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประเมินราคายังใช้ข้อมูลนี้พร้อมกับข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ขายหรือให้เช่า แนวทางนี้ใช้หลักการทดแทน ซึ่งระบุว่าหากมีสินค้าหรือบริการหลายอย่างที่มีความเหมาะสมใกล้เคียงกัน สินค้าที่มีราคาต่ำที่สุดจะเป็นที่ต้องการมากที่สุดและมีการกระจายสินค้าที่กว้างที่สุด ในกรณีของที่อยู่อาศัย นี่หมายความว่าหากสามารถเห็นได้ในตลาด (ซึ่งโดยปกติแล้วจะเห็น) มูลค่าของอาคารมักจะถูกกำหนดด้วยค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความน่าดึงดูดเท่ากัน ซึ่งจะใช้เวลาไม่นานในการเปลี่ยน
การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเป็นวิธีการพิเศษในการประเมินมูลค่าอย่างง่ายของวัตถุที่เป็นเนื้อเดียวกัน (อพาร์ตเมนต์) กลุ่มใหญ่ การประเมินดังกล่าวดำเนินการตามวิธีการบางอย่าง: สำหรับวัตถุที่ประเมินจะมีการกำหนดชุดค่าที่สอดคล้องกันของชุดพารามิเตอร์คงที่จากนั้นตามกฎที่ไม่เปลี่ยนแปลงสำหรับวัตถุทั้งหมดค่า ของการประเมินจะเกิดขึ้น
การประเมินจำนวนมากมีแอปพลิเคชันพิเศษของตัวเอง ตัวอย่างการประเมินดังกล่าว ได้แก่ การประเมินห้องชุด “ตามข้อมูลของสำนัก สินค้าคงคลังทางเทคนิค(BTI)» ตามแนวทางต้นทุน กำลังวิ่ง หน่วยงานของรัฐและใช้เพื่อกำหนดภาษีและค่าธรรมเนียม อย่างไรก็ตาม การประเมินมูลค่า BTI ไม่ได้เน้นที่มูลค่าตลาด ดังนั้นจึงไม่มีข้อมูลการตลาดที่จำเป็นในการสร้าง
ควรเน้นความแตกต่างระหว่างแนวคิดของราคาขายจริงและมูลค่าตลาด ราคาแบ่งออกเป็นราคาผู้ขาย ราคาผู้ซื้อ และราคาขาย
ราคาของผู้ขายคือจำนวนเงินที่เขาได้รับจากการทำธุรกรรม ราคาซื้อคือ ยอดรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับการซื้ออพาร์ตเมนต์ ราคาขายคือจำนวนเงินที่ผู้ซื้อมอบให้ผู้ขายอพาร์ทเมนต์
พวกเขาแตกต่างกันในจำนวนเงินที่ชำระสำหรับบริการของคนกลางและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการธุรกรรม อาจมีหรือไม่มีตัวกลางสำหรับทั้งผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์และผู้ขาย การทำธุรกรรมอาจมีหรือไม่มีประกัน ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการธุรกรรมสามารถแจกจ่ายให้กับผู้เข้าร่วมได้หลายวิธี ดังนั้นราคาขายจึงเป็นลักษณะของอพาร์ตเมนต์ และราคาของผู้ซื้อและผู้ขายจะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของการทำธุรกรรมเป็นอย่างมาก ตามกฎแล้ว หากผู้ขายมีคนกลาง การชำระเงินของเขาจะถูกหักออกจากราคาขายและลดราคาของผู้ขาย และในทางกลับกัน การชำระเงินของผู้ซื้อสำหรับบริการของตัวกลางจะเพิ่มราคาของผู้ซื้อตามราคาขาย ราคาเหล่านี้ได้รับผลกระทบจากค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมเช่นเดียวกัน ดังนั้นราคาของผู้ขายและผู้ซื้ออาจแตกต่างกันอย่างมาก (มากถึง 15% หรือมากกว่า) แต่ราคาขายขั้นต่ำขึ้นอยู่กับคุณสมบัติเฉพาะของกลไกการขายและการประมวลผลธุรกรรมและถูกกำหนดโดยลักษณะเฉพาะของอพาร์ตเมนต์เอง ดังนั้นจึงแนะนำให้จำลองการพึ่งพาราคาขายตามพารามิเตอร์ต่างๆ ของอพาร์ตเมนต์
ตามคำจำกัดความ มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับปัจจัยที่กำหนดราคาเฉลี่ยหรือราคาที่มีแนวโน้มสูงกว่าของการขายในตลาดภายใต้สภาวะปกติของธุรกรรม
ในระดับแรกของการจัดประเภท พวกเขาสามารถแบ่งออกเป็นปัจจัยวัตถุประสงค์และอัตนัย
เมื่อกำหนดมูลค่าตลาดจะพิจารณาปัจจัยวัตถุประสงค์ สำหรับปัจจัยเชิงอัตวิสัย ปัจจัยเหล่านี้จะสัมพันธ์กับพฤติกรรมของผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือคนกลางรายใดรายหนึ่งเมื่อทำธุรกรรมเสร็จสิ้น ซึ่งส่วนหนึ่งไม่ได้ถูกกำหนดโดยสภาพเศรษฐกิจโดยตรง (อารมณ์ ความตระหนัก ความซื่อสัตย์ ความอดทน ความง่าย ความชอบส่วนตัวและไม่ชอบ เป็นต้น) .)
ปัจจัยเชิงวัตถุประสงค์ส่วนใหญ่เป็นตัวกำหนดทางเศรษฐกิจ ท้ายที่สุดคือระดับราคาเฉลี่ยของธุรกรรมเฉพาะ
ปัจจัยทางเศรษฐกิจสามารถแบ่งออกเป็นเศรษฐศาสตร์มหภาคและเศรษฐศาสตร์จุลภาค ปัจจัยแรกรวมถึงปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับการเชื่อมโยงตลาดทั่วไป: ระดับเริ่มต้นของความมั่นคงของความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค ปริมาณและโครงสร้างของการก่อสร้างและการสร้างใหม่ ปัจจัยการย้ายถิ่น เงื่อนไขทางกฎหมายและเศรษฐกิจของการทำธุรกรรม ระดับและพลวัตของอัตราเงินเฟ้อ อัตราแลกเปลี่ยนเงินดอลลาร์และพลวัตของมัน ในเงื่อนไขของเรา ปัจจัยระยะยาวต่อไปนี้สามารถระบุได้ในฐานะส่วนหนึ่งของกลุ่มปัจจัยทางเศรษฐกิจ:
- ความแตกต่างในการเปลี่ยนแปลงของราคาสินค้าและบริการ ตลอดจนเงื่อนไขค่าจ้างที่ส่งผลต่อขนาดการสะสมของเงินทุนและปริมาณความต้องการรอการตัดบัญชี
· จังหวะและขนาดของการก่อตัวของชั้นสังคมใหม่ที่มีโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
การพัฒนาระบบการจำนอง
· การพัฒนาระบบตัวแทนต่างประเทศในภูมิภาค
ปัจจัยทางเศรษฐศาสตร์จุลภาคเป็นตัวกำหนดพารามิเตอร์วัตถุประสงค์ของธุรกรรมเฉพาะ ในจำนวนนี้ สิ่งที่อธิบายวัตถุประสงค์ของธุรกรรม (อพาร์ตเมนต์) มีความสำคัญเป็นพิเศษ ปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับลักษณะของรายการและเงื่อนไขการชำระเงินก็มีความสำคัญเช่นกัน ขั้นตอนหลักสำหรับการประมวลผลธุรกรรมและการชำระเงินได้รับการดำเนินการแล้ว ดังนั้นเมื่อประเมินมูลค่าตลาดของอพาร์ทเมนท์จำนวนมาก เราสามารถและควรเน้นที่ลักษณะทั่วไป (เฉลี่ย) ของการทำธุรกรรม พิจารณาปัจจัยนี้คงที่และไม่นำมาพิจารณาเมื่อประเมินมูลค่าตลาดของอพาร์ทเมนท์ จากนั้นมูลค่าตลาด (ราคาเฉลี่ย) ของอพาร์ทเมนต์ซึ่งประเมินในวันที่คงที่จะถูกกำหนดโดยพารามิเตอร์ (ลักษณะ) เป็นมูลค่าการใช้งาน
1.3 ตลาดที่อยู่อาศัย
ศักยภาพของตลาดนี้มีมากมายมหาศาล อย่างน้อย 90 เปอร์เซ็นต์ของที่อยู่อาศัยในใด ๆ อย่างที่พวกเขากล่าวว่ามีการซื้อประเทศที่มีอารยธรรมเป็นงวด
ตลาดที่อยู่อาศัยในรัสเซียมีขนาดใหญ่เป็นพิเศษอันเป็นผลมาจากการแปรรูปอพาร์ทเมนท์ ฟรีเช่นเดียวกับในมอสโกหรือสิทธิพิเศษเช่นเดียวกับในเมืองอื่น ๆ การโอนอพาร์ทเมนท์ไปสู่ความเป็นเจ้าของส่วนตัวได้สร้างโอกาสใหม่สำหรับเจ้าของในการดำเนินการกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้
ในขณะเดียวกัน รูปแบบการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์และที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ ก็พัฒนาขึ้นเช่นกัน ในบรรดารูปแบบเหล่านี้ การซื้ออพาร์ทเมนท์แบบผ่อนชำระกลายเป็นเรื่องปกติมากขึ้น ควรสังเกตว่าในตะวันตก อสังหาริมทรัพย์เกือบทั้งหมดที่ประชากรเป็นเจ้าของมีภาระหนี้สิน ความจำเป็นในการชำระค่าที่อยู่อาศัยเป็นงวด ในรัสเซียอันเป็นผลมาจากการแปรรูปพลเมืองทุกคนกลายเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (อพาร์ทเมนต์สวนและที่ดินในชนบท) ที่ไม่ได้รับภาระหนี้สิน ดังนั้นพลเมืองรัสเซียจึงอยู่ในตำแหน่งที่ดีกว่าในด้านนี้มากกว่าพลเมืองของประเทศอื่น
ในเวลาเดียวกัน ทั้งหมดนี้จะถูกเสริมด้วยความเป็นไปได้ที่เพิ่งเปิดใหม่สำหรับการได้รับสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยสังเขป โครงการมีดังต่อไปนี้
อพาร์ตเมนต์ทำหน้าที่เป็นวัสดุรักษาความปลอดภัยสำหรับการให้ยืม ผู้ซื้อจะเป็นผู้เช่าเพียงผู้เดียวตามกฎหมายจนกว่าจะมีการชำระคืนเงินกู้ ผู้ซื้อจะชำระเงินงวดแรกทันที - ประมาณ 30 เปอร์เซ็นต์ ส่วนที่เหลืออีก 70 จ่ายโดยธนาคารซึ่งทำข้อตกลงที่เกี่ยวข้องกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์
ธนาคารหรือบริษัทในเครือเก็บเอกสาร ทำรายการซื้อขาย ชำระเงินกับผู้ขาย ฯลฯ ดังนั้นขนาดของค่าคอมมิชชั่นเช่นในมอสโกถึง 13 เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาดของอพาร์ตเมนต์ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้สมเหตุสมผลหากการทำธุรกรรมดำเนินการโดยการมีส่วนร่วมขององค์กรที่เชื่อถือได้เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับ เดือนที่ผ่านมาได้รับความหมายแฝงทางอาญาบางอย่าง
สถานการณ์อาชญากรรมจำนวนมากเกิดขึ้นเนื่องจากการปรากฏตัวในเกือบทุกธุรกรรมของดอลลาร์ "ซ้าย" ซึ่งโอนจากมือหนึ่งไปอีกมือหนึ่งหลังจากเสร็จสิ้นขั้นตอนการลงทะเบียนอย่างเป็นทางการ
ตามกฎแล้วดอลลาร์ "ซ้าย" คือความแตกต่างระหว่างราคาตลาดของอพาร์ทเมนต์กับจำนวนเงินที่ BTI ประเมิน ดังนั้น ไม่จำเป็นต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญเพื่อทำความเข้าใจ: เพื่อกำจัด "ฝ่ายซ้าย" ต้องเลือกวิธีใดวิธีหนึ่งจากสองวิธี: วิธีอนุรักษ์นิยม - เพื่อนำแนวปฏิบัติในการประเมินของ BTI ให้ใกล้เคียงกับสภาพจริงของตลาดมากขึ้น หรือวิธีที่รุนแรง - เพื่อละทิ้งการปฏิบัตินี้และเปลี่ยนไปใช้รูปแบบอื่นในการควบคุมราคาแอปพลิเคชันของอสังหาริมทรัพย์
อัตราส่วนที่เพิ่มมากขึ้นทำให้การประเมินค่า BTI ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้นอย่างก้าวกระโดด
ทั้งหมด ภาษีที่เป็นไปได้. ดังนั้น จากมุมมองใดๆ การขายทรัพย์สินไม่ถือว่าเป็นข้อเท็จจริงของการได้มา รายได้เสริม; มันเป็นเพียงการเปลี่ยนแปลงในรูปแบบของทรัพย์สินที่เป็นของพลเมือง และการเรียกเก็บภาษีจากจำนวนการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวเป็นการเรียกเก็บภาษีเงินได้รองจากรายได้เดียวกัน
การกระจายตลาดของอพาร์ทเมนท์ทำให้สามารถปรับปรุงการใช้สต็อกที่อยู่อาศัยได้กระตุ้นการตั้งถิ่นฐานของ part อพาร์ทเมนต์ส่วนกลางได้รับอนุญาตให้แก้ปัญหาที่อยู่อาศัยได้บางส่วน
โดยรวมแล้ว ปัญหาที่อยู่อาศัยไม่เพียงแต่ยังคงมีอยู่แต่ยังทวีความรุนแรงขึ้นอีกด้วย สิ่งนี้อำนวยความสะดวกโดยการไหลบ่าเข้ามาของผู้ลี้ภัยและผู้บังคับอพยพจากประเทศเพื่อนบ้านเข้าสู่รัสเซียอย่างต่อเนื่อง
การใช้อพาร์ทเมนท์เพื่อวัตถุประสงค์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย
หลังจากการแปรรูปของส่วนสำคัญของภาคที่อยู่อาศัยในเมือง ปัญหาของการใช้อพาร์ทเมนท์ที่เป็นเจ้าของเองนอกเหนือจากวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ได้กลายเป็นรุนแรงมากขึ้น
แน่นอนว่าการใช้ที่อยู่อาศัยที่เป็นของพลเมืองและนิติบุคคลเพื่อวัตถุประสงค์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย - เพื่อรองรับสำนักงาน, สำนักงาน, การประชุมเชิงปฏิบัติการ, ศูนย์คอมพิวเตอร์ ฯลฯ - ไม่เคยช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยเลย เนื่องจากส่วนสำคัญของพื้นที่อยู่อาศัยถูกถอนออกจากกองทุนทั่วเมือง อย่างไรก็ตาม วิธีจัดการกับสิ่งนี้เป็นการจำกัดเสรีภาพของเจ้าของและมักจะผิดกฎหมาย
แม้ว่าผู้ตรวจการเคหะหรือกองทหารอาสาจะจัดการสร้างข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการใช้อพาร์ทเมนท์ในทางที่ผิด และเมื่อได้จัดทำตามนั้นแล้ว ก็นำเสนอต่อศาล ผู้พิพากษาก็ไม่มีเหตุผลทางกฎหมายที่จะปฏิบัติตามข้อเรียกร้องดังกล่าว สอดคล้องกับศิลปะ 6 ของกฎหมาย "ในพื้นฐานของนโยบายการเคหะของรัฐบาลกลาง" เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในภาคการเคหะมีสิทธิในลักษณะที่กฎหมายกำหนดในการเป็นเจ้าของใช้และจำหน่ายรวมถึงการเช่าซื้อการจำนำ ทั้งหมดและบางส่วน ฯลฯ หากบรรทัดฐานปัจจุบันที่อยู่อาศัยและสิทธิและเสรีภาพอื่น ๆ ของพลเมืองอื่น ๆ รวมถึงผลประโยชน์สาธารณะไม่ถูกละเมิด ท่ามกลางภาระผูกพันของเจ้าของเมื่อใช้สถานที่อยู่อาศัยซึ่งจัดตั้งขึ้นโดย Art 4 ของกฎหมายเดียวกันไม่มีภาระผูกพันเช่นการใช้อาคารที่อยู่อาศัยตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ จริงอยู่ อาร์ท 7 รหัสที่อยู่อาศัย RSFSR กำหนดให้อาคารที่พักอาศัยและอาคารพักอาศัยมีไว้สำหรับผู้อยู่อาศัยถาวร
แต่ใน กรณีที่ดีที่สุดภายใต้บทความนี้บนพื้นฐานของศิลปะ 48 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของ RSFSR เฉพาะสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยเท่านั้นที่สามารถยกเลิกได้เนื่องจากไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมาย แต่บนพื้นฐานนี้มันเป็นไปไม่ได้ที่จะยกเลิกข้อตกลงในการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเนื่องจากไม่มีใน นิติบัญญัติ(และนี่ควรเป็นเพียงกฎหมายและไม่ใช่คำสั่งของนายกเทศมนตรีหรือคำสั่งของรัฐบาล) ไม่มีสิ่งนั้น พื้นฐานทางกฎหมาย.
การขาดกรอบการกำกับดูแลที่ชัดเจนนำไปสู่ความจริงที่ว่าบางครั้งแม้แต่ตุลาการก็ไม่สามารถทราบได้ว่าใครและด้วยเหตุผลใดที่มีสิทธิ์ในวัตถุเฉพาะ อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่มั่นคงสำหรับสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีกและคลังสินค้า รวมถึงต้นทุนที่สูงของทรัพย์สินดังกล่าว ซึ่งรับประกันค่าคอมมิชชั่นจำนวนมาก ดึงดูดโครงสร้างตัวกลางจำนวนมาก หากในปี 2543 มีเพียง 42 เปอร์เซ็นต์ของผู้ตอบแบบสำรวจเท่านั้นที่ทำธุรกรรมกับสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ตัวเลขนี้เพิ่มขึ้นเป็น 70 เปอร์เซ็นต์แล้วในขณะนี้
1.4 ตลาดหลักทรัพย์อสังหาริมทรัพย์
ส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ด้อยพัฒนามากที่สุด สิ่งนี้สะท้อนถึงทั้งความล้าหลังของตลาดหุ้นทั้งหมดและการมีส่วนร่วมไม่เพียงพอของอสังหาริมทรัพย์ในการหมุนเวียนทางการค้า ผู้เข้าร่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงชอบการลงทุนโดยตรง หลักทรัพย์ที่แคบและหลากหลายที่เกี่ยวข้องกับการใช้และการขายอสังหาริมทรัพย์
ประการแรกข้อได้เปรียบที่เถียงไม่ได้ของพันธบัตรที่อยู่อาศัยคือลักษณะการสะสม พวกเขาทำให้สามารถสะสมจำนวนที่จำเป็นในการซื้ออพาร์ทเมนต์ได้ทีละน้อยซึ่งเป็นใบรับรองสิทธิ์ในการถ่ายภาพที่อยู่อาศัยที่ระบุไว้ในมูลค่าที่ตราไว้
การแบ่งประเภทของพันธบัตรที่เกี่ยวข้องกับภาพของอพาร์ทเมนท์จริงช่วยให้สามารถหยุดที่ระดับพื้นที่อยู่อาศัยและความสะดวกสบายได้ตลอดเวลาซึ่งจะได้รับการยอมรับว่าเพียงพอหรือสูงสุด แม้ว่าควรตระหนักว่าทรัพย์สินที่เป็นบวกของพันธบัตรที่อยู่อาศัยค่อนข้างจำกัดโดยข้อเท็จจริงที่ว่าพวกเขาให้สิทธิ์ในการซื้อเฉพาะที่อยู่อาศัยที่ได้รับมอบหมายใหม่เท่านั้น มาตรฐานการก่อสร้างที่ค่อนข้างจำกัดและลักษณะเฉพาะของพื้นที่การพัฒนาใหม่อาจทำให้กลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อพันธบัตรแคบลงอย่างมากเพื่อแก้ปัญหาของพวกเขา ปัญหาที่อยู่อาศัยและนี่คือคุณค่าหลักของพวกเขาอย่างแม่นยำ หากเป็นไปได้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในเขตเทศบาลด้วยความช่วยเหลือของพันธบัตรในเขตเมืองใด ๆ ของความสะดวกสบายและ "อายุ" ใด ๆ ความน่าดึงดูดใจของพวกเขาจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก สิ่งนี้สามารถรับประกันการเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของพันธบัตรที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบกับวิธีการชำระเงินอื่น ๆ (สกุลเงิน) ที่ถือว่าเชื่อถือได้เพียงพอ
ข้อดีที่ไม่ต้องสงสัยอีกประการของพันธบัตรที่อยู่อาศัยคือลักษณะต่อต้านเงินเฟ้อ: ความสามารถในการประหยัดเงินไม่ทางใดก็ทางหนึ่งจากค่าเสื่อมราคา ดังนั้น อย่างน้อยที่สุด ราคาพันธบัตรที่อยู่อาศัยรายเดือนควรติดตามอัตราเงินเฟ้อ ในขณะเดียวกัน กลไกของการเสนอราคารายเดือนซึ่งจัดทำโดยรูปแบบของปัญหาที่คาดการณ์ไว้นั้น สามารถดูดซับเฉพาะความผันผวนของเศรษฐกิจมหภาคทั่วไป และมาตราส่วนเวลาที่มีนัยสำคัญ แต่ไม่ใช่การเปลี่ยนแปลงในปัจจุบันในตลาดที่อยู่อาศัย
ความเป็นไปได้ของการเปลี่ยนแปลงราคาขึ้นอยู่กับระยะเวลาของการจัดหาที่อยู่อาศัยเมื่อมีการไถ่ถอนพันธบัตร กล่าวคือ ภายในช่วง 1 ถึง 6 เดือน อาจเพิ่มความน่าดึงดูดใจของตราสารในตลาดหุ้นและระดับของสภาพคล่องอย่างมีนัยสำคัญ
การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน วิธีการประเมินมูลค่าตลาดช่วยเพิ่มความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นแหล่งข้อมูลใหม่ที่ธุรกิจและประชาชนมีอยู่ในมือของพวกเขา การประเมินนี้มีความจำเป็นอยู่แล้วเมื่อเจ้าของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ต้องการจำนองเพื่อขอรับเงินกู้ หากไม่มีการประเมินที่เหมาะสม ให้นับการดึงดูดการลงทุนเพิ่มเติมรวมถึงการลงทุนจากต่างประเทศ
ในระยะแรกของการแปรรูป เมื่อสร้าง ความร่วมมือกันการประเมินดังกล่าวไม่ได้ทำเลยหรือทำขึ้นด้วยตาเปล่า นักลงทุนเป็นผู้กำหนดราคาเอง เมื่อมันเกี่ยวข้องกับวัตถุที่ร้ายแรง บริษัทประเมินของตะวันตกก็เข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วจะทำการประเมินเพื่อประโยชน์ของนักลงทุนต่างชาติ โดยประเมินมูลค่าตลาดที่แท้จริงของทรัพย์สินของเราต่ำไป
การประเมินยังมีความจำเป็นสำหรับประเด็นรองของหุ้นของวิสาหกิจเอกชนที่ต้องการเพิ่มมูลค่า ทุนจดทะเบียนเป็นมูลค่าสำรองด้วยวัสดุจริงหมายถึง เป็นหนังสือชี้ชวนที่แท้จริงที่จะช่วยให้นักลงทุนหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดในการกำหนดราคาหุ้น การประเมินก็จำเป็นเช่นกันในการแบ่งทรัพย์สิน กำหนดแนวทางให้ดีขึ้น ใช้ในเชิงพาณิชย์ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์และในการทำธุรกรรมอื่น ๆ ทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์
การวิเคราะห์แนวโน้มที่จะเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์และการใช้งานเชิงพาณิชย์ควรอยู่บนพื้นฐานของการคำนวณทางเศรษฐกิจที่เข้มงวด การประเมินมูลค่าตลาดที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกต้องและเป็นมืออาชีพ การประเมินเป็นความเห็นของผู้เชี่ยวชาญหรือกลุ่มผู้เชี่ยวชาญ ซึ่งมักจะเป็นผู้เชี่ยวชาญประเมินราคา เกี่ยวกับมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ตามความรู้ ประสบการณ์ โดยใช้แนวทาง หลักการ และวิธีการที่กำหนดไว้อย่างเคร่งครัด ตลอดจนมาตรฐานขั้นตอนและจริยธรรม
มูลค่าตลาด หมายถึง ราคาที่มีแนวโน้มมากที่สุดที่จะได้รับเมื่อมีการขายทรัพย์สินในราคาที่แข่งขันได้และ ตลาดเสรีโดยมีเงื่อนไขทั้งหมดที่จำเป็นในการทำข้อตกลงที่ยุติธรรม
เงื่อนไขเหล่านี้คือ:
1. ผู้ซื้อและผู้ขายปฏิบัติตามแรงจูงใจที่เป็นมาตรฐานทั่วไป ข้อตกลงไม่ได้ถูกบังคับจากทั้งสองฝ่าย
2. ทั้งสองฝ่ายมีข้อมูลที่ครบถ้วนในการตัดสินใจและดำเนินการเพื่อผลประโยชน์สูงสุดของตน
3. วัตถุถูกวางในตลาดเปิดเป็นเวลาเพียงพอ และเลือกช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการทำธุรกรรม
4. ชำระเป็นเงินสดหรือตกลงกัน เงื่อนไขทางการเงินเปรียบได้กับการจ่ายเป็นเงินสด
5. ราคาธุรกรรมสะท้อนถึงเงื่อนไขปกติและไม่รวมส่วนลด เงินคืน หรือเครดิตพิเศษจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม
6. วัตถุอยู่ในความต้องการปกติและมียูทิลิตี้ที่เป็นที่ยอมรับในตลาด
7. วัตถุนั้นค่อนข้างหายาก กล่าวคือ มีอุปทานจำกัดที่สร้างตลาดที่มีการแข่งขันสูง
8. วัตถุมีคุณสมบัติของความแปลกแยกและสามารถส่งต่อจากมือหนึ่งไปอีกมือหนึ่งได้
1.5 สินเชื่อที่อยู่อาศัย
สินเชื่อที่อยู่อาศัยหมายถึงการออกเงินกู้ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ วัตถุจำนองแบบคลาสสิกคือที่ดิน สินเชื่อที่อยู่อาศัยเปิดโอกาสให้จัดหาอาคาร สิ่งปลูกสร้าง บ้านพักอาศัย อพาร์ตเมนต์แยกต่างหากเป็นหลักประกัน
สินเชื่อที่อยู่อาศัยตามกฎแล้วมีราคาไม่แพง มาร์จิ้นของธนาคารจำนองมีขนาดเล็ก และกำไรจะถูก "รวบรวม" เนื่องจากมีการปล่อยสินเชื่อจำนวนมาก ธนาคารเหล่านี้ยังดึงดูดเงินทุนด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำ แต่เนื่องจากความน่าเชื่อถือที่สูงมาก พันธบัตรจำนองที่พวกเขาวางไว้จึงมีความต้องการที่มั่นคง
มีสี่หน่วยงานที่ดำเนินงานในตลาดสินเชื่อจำนอง:
1. ผู้กู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุด
2. ธนาคารที่แสวงหาผลกำไรสูงสุดโดยการจำกัดความเสี่ยงของการจำนอง
3. นักลงทุนที่ต้องการรับ กำไรสูงสุดโดยการลงทุนในการจำนอง
4. รัฐบาลซึ่งต้องสร้างเงื่อนไขทางกฎหมายและเศรษฐกิจสำหรับการทำงานของระบบสินเชื่อจำนอง
สิ่งอำนวยความสะดวกสินเชื่อที่อยู่อาศัยควรให้แน่ใจว่ามีสินเชื่อสำหรับผู้กู้เช่นเดียวกับผลกำไรของการปล่อยสินเชื่อ
มีกลไกการให้สินเชื่อหลายประเภทที่ยอมให้สามารถเลี่ยงระดับเงินเฟ้อที่ค่อนข้างสูงที่มีอยู่ในประเทศได้ในระดับมากหรือน้อย
กลไกแรกคือการให้กู้ยืมอัตราคงที่
กลไกที่ 2 อาศัยสินเชื่อที่มีการปรับอัตราตามระดับราคาในประเทศเมื่อมีการทบทวนเป็นระยะ (ประมาณไตรมาสละครั้ง) อัตราเครดิตขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงในระดับราคา
กลไกที่สาม - การให้กู้ยืมพร้อมการชำระเงินรอการตัดบัญชีที่ปรับได้ - ได้รับการพัฒนาโดยสถาบันแห่งหนึ่งของเศรษฐกิจสหรัฐฯ โดยเฉพาะเพื่อใช้ในเงื่อนไขของรัสเซีย สาระสำคัญของมันคือผู้กู้จะต้องจ่ายไม่เกินร้อยละ 30 ของรายได้สำหรับหนี้เงินต้นหรือเงินกู้ การจ่ายเงินเริ่มต้นค่อนข้างต่ำและเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป ทำให้สามารถเลื่อนการชำระหนี้ส่วนหลักออกไปได้อีก หมดเขต. หลักการของกลไกนี้คือสอง อัตราดอกเบี้ยซึ่งหนึ่งในนั้นเรียกว่า "สัญญา" และใช้ในการคำนวณจำนวนหนี้และส่วนที่สอง - "การชำระเงิน" เพื่อคำนวณการชำระเงินรายเดือน อัตราเหล่านี้ไม่เท่ากัน
กฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย "ในการจำนำ" กำหนดหลักการทั่วไปเกี่ยวกับการจดทะเบียนจำนอง จะต้องจดทะเบียนกับหน่วยงานของรัฐเดียวกับที่รับผิดชอบในการจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินที่จำนอง จากหลักการนี้เป็นไปตามสมมติฐานที่ว่าการจำนองในอาคารที่อยู่อาศัยควรได้รับการจดทะเบียนโดยหน่วยงานแปรรูปที่อยู่อาศัย
ข้อตกลง "การจำนอง" เกี่ยวกับอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่ตั้งอยู่บนที่ดินจะต้องจดทะเบียนใน "รายการที่ดิน" ของอาณาเขตที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ซึ่งปัจจุบันสามารถตีความได้ว่าเป็นการจดทะเบียนของคณะกรรมการที่ดินในท้องถิ่นแม้ว่าในเวลาที่กฎหมายกำหนด มีผลบังคับใช้ อาจหมายถึงสภาท้องถิ่น
กลไกการขายทรัพย์สินจำนำถูกกำหนดโดยสมาชิกสภานิติบัญญัติเป็นกลไกทั่วไปสำหรับทั้งอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์
โดยอาศัยอานิสงส์ของศิลปะ 350 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย การขาย (การขาย) ของทรัพย์สินจำนำซึ่งถูกยึดโดยกฎหมาย ดำเนินการโดยการขายทอดตลาดสาธารณะในลักษณะที่กำหนดโดยกฎหมายวิธีพิจารณาความ เว้นแต่จะมีขั้นตอนที่แตกต่างกัน ถูกจัดตั้งขึ้นโดยกฎหมาย
ข้อกำหนดในการขายทรัพย์สินที่จำนำผ่านการประมูลสาธารณะนั้นมีความจำเป็น และหากผู้ใดปฏิบัติตามแนวความคิดของกฎการจำนำ ก็จะหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่ถ้าผู้จำนำยังคงต้องการได้มาซึ่งทรัพย์สินที่เป็นเรื่องของการจำนำไปสู่ความเป็นเจ้าของโดยไม่มีขั้นตอนการประมูลสาธารณะและได้รับการสนับสนุนจากผู้จำนำก็สามารถทำได้ตามศิลปะ 409 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย บทความนี้อนุญาตให้มีการสรุปข้อตกลงการชดเชยระหว่างคู่สัญญาโดยที่เจ้าหนี้ประกาศภาระผูกพันของลูกหนี้และฝ่ายหลังเพื่อตอบแทนการปฏิบัติตามภาระผูกพันของเขาให้ค่าชดเชยนั่นคือในกรณีของเราผู้จำนำโอนอสังหาริมทรัพย์ แก่ผู้รับจำนำ
II ส่วนวิเคราะห์
2.1 หลักการสมัยใหม่ของการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์
ความสำเร็จของธุรกิจในระบบเศรษฐกิจแบบตลาดนั้นส่วนใหญ่ถูกกำหนดโดยคุณภาพของข้อมูลบนพื้นฐานของการตัดสินใจทางการเงินอย่างรับผิดชอบ นั่นคือเหตุผลที่การรวบรวมและการประมวลผลข้อมูลเชิงวิเคราะห์ ซึ่งรวมถึงข้อมูลการตลาด ในปัจจุบันเป็นทั้งหัวข้อของการศึกษาแยกจากมุมมองทางวิทยาศาสตร์และระเบียบวิธี และเป็นเรื่องของธุรกิจอิสระ
ภาพประกอบที่แสดงตัวอย่างมากที่สุดของข้างต้นคือตัวอย่างการสนับสนุนข้อมูลสำหรับการทำธุรกิจบน ตลาดหลักทรัพย์. ทฤษฎีวิทยาศาสตร์และโรงเรียนที่ได้รับรางวัลโนเบลซ้ำแล้วซ้ำเล่า ได้มีการสร้างและปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง มีงานเขียนมากมายเกี่ยวกับเทคนิคและ การวิเคราะห์พื้นฐานซึ่งได้กลายเป็นคู่มือสำหรับผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดหุ้น แนวปฏิบัติทั่วโลกในการทดสอบความรู้ของนักวิเคราะห์อย่างลึกซึ้งในการรับเข้าทำงานกับข้อมูลในตลาดหลักทรัพย์ถือเป็นเรื่องปกติ และนี่คือความจริงที่ว่าในตลาดหุ้นเมื่อเทียบกับตลาดอื่น ๆ ความสม่ำเสมอของตลาดที่สมบูรณ์แบบในแง่ของการรับรู้ของผู้เข้าร่วมควรได้รับการระบุอย่างชัดเจนที่สุด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งแตกต่างจากตลาดหุ้นนั้นอยู่ไกลจากความสมบูรณ์แบบในหลาย ๆ ด้านซึ่งกำหนดคุณสมบัติของการศึกษา ในอีกด้านหนึ่ง นักวิเคราะห์ต้องเผชิญกับปัญหา และบางครั้งความเป็นไปไม่ได้ที่จะทำให้ความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจเป็นทางการในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างถูกต้องและชัดเจน ในทางกลับกัน ความไร้ประโยชน์ของการโอนไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน รูปแบบบริสุทธิ์เทคโนโลยีการวิเคราะห์ที่ใช้ในตลาดอื่น ๆ เนื่องจากเทคโนโลยีเหล่านี้ได้รับการดัดแปลงเพื่อใช้ในสภาพแวดล้อมของตลาดที่แตกต่างกัน ในมุมมองของงานวิเคราะห์คุณภาพสูงที่กล่าวข้างต้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูเหมือนจะเป็นหัวข้อที่ซับซ้อนมากซึ่งต้องใช้นักวิเคราะห์ นอกเหนือจากความรู้เชิงลึกเชิงทฤษฎีเกี่ยวกับเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ การฝึกปฏิบัติอย่างต่อเนื่องและการค้นหาเชิงสร้างสรรค์ในงานวิจัยที่สร้างสัญชาตญาณแบบมืออาชีพ .
จากการศึกษาประวัติศาสตร์เกือบหนึ่งศตวรรษของการทำงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่พัฒนาแล้วของโลก เราสามารถสรุปได้ว่าความใส่ใจไม่เพียงพอต่อคุณภาพของงานวิเคราะห์เป็นหนึ่งในสาเหตุหลักของวิกฤตการณ์ที่สำคัญที่สุดในชีวิตจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างทั่วไปคือวิกฤตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐในช่วงปลายยุค 80 และต้นยุค 90 ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการลงทุนที่มากเกินไปและไม่เลือกปฏิบัติในการก่อสร้างใหม่ได้นำไปสู่ตลาดที่ล้นเหลือ และทำให้ตลาดขาดความต้องการของตลาดสำหรับโครงการจำนวนมากที่มีการออกเงินกู้ สถานการณ์นี้อิงตามความคาดหวังของตลาดที่ไม่สมจริงซึ่งเกิดจากโครงสร้างของสิ่งจูงใจที่ไม่ถูกต้องในการวิเคราะห์ วิธีการวิเคราะห์ที่อ่อนแอ และข้อมูลที่ไม่ครบถ้วนซึ่งระบุลักษณะสภาวะปัจจุบัน โครงสร้างของสิ่งจูงใจที่ชี้นำนักพัฒนา ผู้ประเมิน และองค์กรสินเชื่อ ผิดรูปไปจากความสนใจของบางคนในการรับเงินกู้ คนอื่นเพื่อเหตุผลในการได้รับเงินกู้ และอีกหลายๆ คนที่เหลือในการจัดสรรเงินของพวกเขา ในเวลาเดียวกัน ทุกฝ่ายได้แก้ไขปัญหาโดยแลกกับความคาดหวังในแง่ดีอย่างไม่ยุติธรรม
การใช้วิธีการวิเคราะห์ที่อ่อนแอ ซึ่งแสดงในสมมติฐานและขั้นตอนที่ไม่เพียงพอ ในการโต้ตอบกับข้อมูลตลาดท้องถิ่นคุณภาพสูงไม่เพียงพอ ตามกฎแล้ว ส่งผลให้เกิดการศึกษาตลาดที่ไม่สมเหตุสมผล และด้วยเหตุนี้ จึงมีการตัดสินใจลงทุนโดยอิงจากข้อมูลเหล่านี้ อันเป็นผลจากวิกฤตการณ์ สถาบันสินเชื่อกลุ่มอาการไม่ไว้วางใจที่มั่นคงโดยทั่วไปต่อโครงการใดๆ และการวิจัยตลาดโดยเฉพาะอย่างยิ่งได้ก่อตัวขึ้น และสิ่งนี้ก็นำไปสู่ความเข้าใจว่านักวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในงานของพวกเขาควรได้รับคำแนะนำจากหลักการทั่วไปบางประการที่จำเป็น (แต่ไม่เพียงพอ) เพื่อให้ได้ข้อสรุปและผลลัพธ์ที่ถูกต้อง ในอีกทางหนึ่ง มีความจำเป็นเร่งด่วนสำหรับเกณฑ์ที่เข้าใจได้ง่ายและสามารถระบุได้ง่าย ซึ่งกำหนดการปฏิบัติตามการวิจัยตลาดด้วยหมวดหมู่ของความถูกต้อง
เมื่อพิจารณาถึงโอกาสในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย เราสามารถสรุปได้ว่าการไม่มีวิกฤตการณ์ที่อาจเกิดขึ้นนั้นเป็นสถานการณ์ที่มองโลกในแง่ดีมากเกินไป อย่างไรก็ตาม ผลที่ตามมาของวิกฤตดังกล่าวอาจมีนัยสำคัญน้อยกว่า หากในปัจจุบันนี้ ในขั้นตอนของการพัฒนาตลาดเชิงรุก หลักการและหลักการทั่วไปบางอย่างได้รับการกำหนดและนำไปใช้ในทางปฏิบัติในชีวิตประจำวัน
ข้อกำหนดสำหรับการศึกษาเชิงวิเคราะห์โดยพิจารณาจากการตัดสินใจลงทุน
ไม่เพียงแต่ภัยคุกคามจากวิกฤตการณ์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงปัญหาในชีวิตประจำวันในปัจจุบันด้วย เช่น การแข่งขันที่เพิ่มขึ้น ลดโอกาสในการทำกำไรพิเศษระยะสั้น การเริ่มโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ระยะยาวและต้องใช้เงินทุนสูง การเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติเข้าสู่ตลาด ที่มีความต้องการสูงในการตัดสินใจอย่างมีเหตุผล ฯลฯ - เป็นพยานอย่างเป็นกลางถึงความจริงที่ว่าความสำคัญของการวิเคราะห์เชิงคุณภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียจะมีความสำคัญมากขึ้นในอนาคตอันใกล้
2.2 การวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อยืนยันการตัดสินใจลงทุน
เป้าหมายสูงสุดของการศึกษาประเภทที่อยู่ระหว่างการพิจารณาคือการวัดอัตราส่วนของอุปสงค์และอุปทานสำหรับผลิตภัณฑ์ประเภทใดประเภทหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ จุดใดเวลาหนึ่ง (โดยปกติคืออนาคต)
ลักษณะพิเศษของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินค้าโภคภัณฑ์ ควบคู่ไปกับสถานที่พิเศษของอสังหาริมทรัพย์ในระบบเศรษฐกิจแบบตลาด ก่อให้เกิดข้อมูลทางเศรษฐกิจและสังคมที่จำเป็นสำหรับการวางตำแหน่งผลิตภัณฑ์นี้ในตลาด ลักษณะเศรษฐกิจมหภาคในปัจจุบันและย้อนหลังของชาติและ เศรษฐกิจระดับภูมิภาค, ตัวชี้วัดทางสังคมและประชากรของตลาดระดับภูมิภาคและระดับท้องถิ่น, พารามิเตอร์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับภูมิภาคและระดับท้องถิ่น - นั่นเป็นเพียง ทิศทางทั่วไปที่ต้องทำวิจัย
หลักการที่ 1 ควรเลือกเฉพาะข้อมูลที่สามารถกำหนดผลิตภาพในอนาคตของผู้ได้รับการลงทุนได้อย่างแท้จริงเท่านั้นจึงจะควรนำมาวิเคราะห์
เมื่อปฏิบัติตามหลักการนี้ ปัญหาหลักของนักวิเคราะห์คือการไม่มีกฎมาตรฐานหรือคำแนะนำที่ชัดเจนในการสร้างข้อมูลเบื้องต้น ที่นี่นักวิเคราะห์ต้องแสดงความรู้ สัญชาตญาณความเป็นมืออาชีพ ความคิดสร้างสรรค์ และ ประสบการณ์จริง. นอกจากนี้ยังวางพื้นฐานสำหรับความสอดคล้องของการศึกษาโดยรวมไว้ที่นี่
หลักการที่ 2: ควรใช้ข้อมูลที่เป็นปัจจุบันและในอนาคตทั้งหมดที่อิงจากการศึกษาเพื่อหาปริมาณประสิทธิภาพของโครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังพิจารณา
อย่างไรก็ตาม แม้แต่ข้อมูลที่คัดเลือกมาอย่างดีซึ่งเกี่ยวข้องโดยตรงกับเรื่องของการประเมินก็คือ "ก้อนอิฐ" ซึ่งนักวิเคราะห์จะต้องวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับการวิจัยเชิงวิเคราะห์ตามกฎเกณฑ์ทั้งหมดของศิลปะการก่อสร้าง และที่นี่คุณไม่สามารถทำได้หากไม่มีวิธีแก้ปัญหาที่แข็งแกร่งซึ่งเชื่อมต่อแต่ละองค์ประกอบเข้ากับเสาหินก้อนเดียว
หลักการที่ 3 กลุ่มข้อมูลแต่ละกลุ่มที่เลือกมาเพื่อให้เหตุผลในการตัดสินใจลงทุนควรเชื่อมโยงถึงกันด้วยแผนงานที่ชัดเจน มีผลสูงสุดในการพยากรณ์สภาวะตลาดในอนาคตและผลิตภาพที่เกี่ยวข้องของโครงการที่กำลังพิจารณา ต้องแสดงรายละเอียดของวงจรลอจิกอย่างชัดเจน
การรับรู้เชิงบวกโดยลูกค้าของรายงานที่มีผลการวิจัยตลาด ซึ่งไม่มีรูปแบบที่สมเหตุสมผล จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อ:
ก) นักวิเคราะห์ใช้ประโยชน์จากความไม่รู้ของลูกค้า หรือ
ข) ลูกค้าพอใจกับผลลัพธ์ในขั้นต้น
ในอีกทางหนึ่ง การสร้างแผนงานที่น่าเชื่อถือและชัดเจนเป็นการแสดงให้เห็นถึงทักษะทางวิชาชีพสูงสุดของนักวิเคราะห์
ให้เหตุผลเกี่ยวกับความจำเป็นในการสร้างโครงร่างการวิจัยที่สมเหตุสมผล มาพิจารณาหลักการอื่นที่ระบุเนื้อหาของการวิเคราะห์ตลาด
หลักการที่ 4 เนื้อหาของการวิเคราะห์ตลาดควรลดลงเป็นการอภิปรายถึงปัจจัยที่ประกอบขึ้นเป็นอัตราส่วนหลักในการพิจารณาประสิทธิภาพของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
ตามหลักการนี้ นักวิเคราะห์ในระหว่างการศึกษาจะต้องกำหนดความสัมพันธ์หลักที่กำหนดประสิทธิภาพ อาคารพาณิชย์จากนั้นเพื่อแสดงลำดับชั้นของพารามิเตอร์-อาร์กิวเมนต์ หน้าที่ซึ่งเป็นปัจจัยที่รวมอยู่ในนิพจน์หลักสำหรับประสิทธิภาพ
ให้เราอธิบายแนวทางปฏิบัติในการดำเนินการตามหลักการนี้โดยใช้ตัวอย่างที่เข้าใจง่ายดังต่อไปนี้
ให้เกณฑ์การดำเนินงานของโครงการที่พิจารณาเป็นรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) ในช่วงเวลาที่กำหนดในอนาคต จากนั้นตามคำจำกัดความ นิพจน์หลักสำหรับกำหนดประสิทธิภาพจะมี มุมมองถัดไป:
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE โดยที่
PGI - รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น
V&L - การสูญเสียจากการใช้ประโยชน์น้อยเกินไปและการผิดนัด
M I - รายได้อื่น
FE - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานคงที่
VE - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานผันแปร
พิจารณาขั้นตอนในการระบุพารามิเตอร์ที่กำหนดค่าที่คาดหวังของปัจจัยหลัก
รายได้รวมที่เป็นไปได้กำหนดโดยมูลค่า อัตราค่าเช่าซึ่งจะเป็นหน้าที่ของอัตราค่าเช่าปัจจุบัน เช่นเดียวกับแนวโน้มในอัตราส่วนของอุปสงค์และอุปทานของตลาดในช่วงเวลาหนึ่ง
การคาดการณ์การครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นหน้าที่ของกำลังการผลิตสะสมของตลาด พารามิเตอร์ความต้องการ อัตราการดูดซับของตลาด และการเติบโตของพื้นที่ดูดซับอสังหาริมทรัพย์ สำหรับโครงการ ภาระที่คาดการณ์ไว้จะกำหนดตัวบ่งชี้สองตัว - ระดับของภาระและตารางเวลาสำหรับการดูดซับโดยตลาดถึงระดับนี้
การเติบโตของพื้นที่ดูดซับอสังหาริมทรัพย์นั้นพิจารณาจากการเติบโตของจำนวนงาน (อัตราการจ้างงาน) หรือโดยการเติบโตของประชากร ในทางกลับกัน การเพิ่มขึ้นของพื้นที่ดูดซับนำไปสู่ความต้องการ อสังหาริมทรัพย์ใหม่.
ควรสังเกตว่าการเติบโตของการจ้างงานและการเติบโตของประชากรในกรณีเดียวสามารถเกี่ยวข้องโดยตรง ตัวอย่างเช่น เมื่อมีการเปิดงานใหม่และการหลั่งไหลเข้ามาของคนที่มีความสามารถใหม่ ในอีกกรณีหนึ่ง การเติบโตของประชากรสามารถเติบโตได้โดยไม่มีการจ้างงานเพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่น เนื่องมาจากการเพิ่มขึ้นของผู้รับบำนาญหรืออัตราการเกิดที่เพิ่มขึ้น การวิเคราะห์เชิงคุณภาพเกี่ยวข้องกับการใช้แหล่งข้อมูลต่างๆ ที่ให้ข้อมูลแนวโน้มในอดีตและการคาดการณ์การเติบโตของช่วง ตามด้วยการเปรียบเทียบข้อมูล การแบ่งส่วนการเติบโตของช่วงก็บังคับเช่นกัน เช่น ตามกลุ่มอายุ เพศ ขนาดครอบครัว ฯลฯ การไม่มีตำแหน่งเหล่านี้ในการศึกษาควรเกิดจากการเลือกข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกันเพื่อใช้ในการวิเคราะห์
พารามิเตอร์ความต้องการถูกกำหนดโดยตัวบ่งชี้เฉพาะเช่นพื้นที่ (สำนักงานหรือการผลิต) ต่อ ที่ทำงาน, การใช้จ่ายในการซื้อต่อหัว จำนวนอพาร์ทเมนต์หรือบ้านต่อหัว ฯลฯ โดยใช้พารามิเตอร์ความต้องการ ปริมาณจะถูกคำนวณ อสังหาริมทรัพย์ที่จำเป็นซึ่งสอดคล้องกับการเติบโตของพื้นที่การบริโภคอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น โดยการใช้การใช้จ่ายเฉลี่ยต่อการซื้อกับการเติบโตของประชากร ยอดค้าปลีกคาดว่าจะเพิ่มขึ้น และทำให้ต้องมีพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มเติม เมื่อวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย การเติบโตของประชากรที่แบ่งตามอายุ รายได้ ขนาด หรือองค์ประกอบครอบครัวจะถูกแปลงเป็นอุปสงค์แบบแบ่งกลุ่ม การวิเคราะห์พารามิเตอร์อุปสงค์อย่างถูกต้องเกี่ยวข้องกับการศึกษาแนวโน้มในอดีต สถานะปัจจุบัน และการคาดการณ์มูลค่าที่เป็นไปได้ในอนาคต นอกจากนี้ การวิเคราะห์ที่สอดคล้องกันจะวัดการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์ ไม่เพียงเนื่องจากการเพิ่มขึ้นของช่วงใหม่ แต่ยังเกิดจากการเปลี่ยนแปลงในประชากรที่มีอยู่และโครงสร้างการจ้างงาน ตัวอย่างเช่น ในช่วงเศรษฐกิจขาขึ้น บริษัทที่กำลังเติบโตต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ และการเปลี่ยนแปลงในสถานการณ์ทางประชากรศาสตร์ที่มีต่อการเพิ่มขึ้นของคนในวัยเกษียณจะต้องมีประเภทที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม
สัญญาณของความไม่สอดคล้องกันของการวิเคราะห์พารามิเตอร์ความต้องการควรรวมถึงก่อนอื่นโดยคำนึงถึงค่าคงที่ซึ่งตามกฎแล้วเป็นลักษณะของช่วงเวลาของการวิเคราะห์รวมถึงการเพิกเฉยต่อการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างที่มีอยู่ของ ประชากรและการจ้างงาน
อัตราการดูดซับหรือที่เรียกว่าอัตราการเจาะตลาดคือส่วนแบ่งของความต้องการของตลาดทั้งหมดที่คาดว่าโครงการที่อยู่ระหว่างการพิจารณาจะดูดซับในการแข่งขันกับโครงการอื่น ๆ หลังจากที่นักวิเคราะห์ได้ประเมินแล้ว ปริมาณโดยรวมความต้องการที่เพิ่มขึ้นจำเป็นต้องกำหนดพารามิเตอร์ที่สำคัญสำหรับโครงการ - ส่วนแบ่งของความต้องการทั้งหมดที่โครงการที่อยู่ระหว่างการพิจารณาสามารถเรียกร้องได้
ตามทฤษฎี สัมประสิทธิ์การดูดกลืนคือ ฟังก์ชั่นที่ซับซ้อนหลายปัจจัย ในการประมาณค่าแรก มันสามารถกำหนดเป็นอัตราส่วนของพื้นที่ของวัตถุที่กำลังประเมินต่อพื้นที่ทั้งหมด (รวมถึงพื้นที่ของวัตถุ) ของข้อเสนอที่แข่งขันได้ในขณะที่เปิดตัวสู่ตลาด แนวทางดังกล่าวอย่างน้อยควรมีอยู่ในการวิจัยตลาดทุกรายการที่อ้างว่าถูกต้อง
ควรสังเกตว่าเมื่อพิจารณาค่าสัมประสิทธิ์การดูดกลืน เงื่อนไขสำคัญคือการแบ่งส่วนรายละเอียดของอุปสงค์และอุปทานที่แข่งขันได้ ในเวลาเดียวกัน เราไม่ควรมองข้ามระยะเวลาของโครงการที่แข่งขันกันซึ่งเริ่มต้นในการดำเนินการ ปริมาณและระยะเวลาของโครงการที่เตรียมไว้สำหรับการดำเนินการ สัญญาณแรกของการศึกษาที่ล้มเหลวในที่นี้คือการใช้ข้อมูล "เฉลี่ย" ใดๆ
ความสูญเสียอันเนื่องมาจากส่วนลดทั่วทั้งตลาดและสิ่งจูงใจสำหรับผู้เช่าก็เป็นปัจจัยที่ไม่ควรมองข้ามเมื่อคาดการณ์รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น
รายได้อื่นๆ แม้ว่าโดยทั่วไปแล้วจะเป็นรายได้เพียงเล็กน้อย แต่ก็ยังต้องคาดการณ์เพื่อสะท้อนถึงความพึงพอใจที่มีแนวโน้มจะเป็นผู้บริโภคโดยพิจารณาจากการรับรู้ถึงไลฟ์สไตล์ ระดับการบริการ และการใช้จ่ายต่อหัวเพื่อให้ถึงระดับนั้น เป็นต้น .d.
ต้นทุนคงที่และต้นทุนผันแปรได้รับการพิจารณาว่ามีความแน่นอนมากกว่าในการคาดการณ์ อย่างไรก็ตามการกำหนดคำถามสำหรับเงื่อนไขของรัสเซียนั้นถูกต้องเพียงบางส่วนเท่านั้น ตัวอย่างเช่น ภาษีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ (ปัจจุบันคือภาษีทรัพย์สิน ภาษีที่ดิน) และค่าเช่าที่ดินเนื่องจากความไม่สงบทางกฎหมาย อาจนำเสนอ "ความประหลาดใจ" ที่ไม่คาดคิดแก่นักลงทุนที่มีศักยภาพในอนาคต ดังนั้น การวิจัยตลาดที่สอดคล้องกันควรรวมการคาดการณ์ตัวแปรของตำแหน่งเหล่านี้
สถานการณ์ที่คล้ายคลึงกันนั้นสังเกตได้จากต้นทุนผันแปรส่วนใหญ่ การวิเคราะห์ตลาดของสาธารณูปโภคซึ่งส่วนใหญ่มาจากการผูกขาดโดยธรรมชาติไม่เสถียร นโยบายภาษีต้องการเหตุผลเชิงปริมาณของตัวชี้วัดที่นำมาพิจารณา ในเวลาเดียวกัน สิ่งสำคัญคือต้องใช้ข้อมูลการตลาดเกี่ยวกับการใช้จ่ายของทรัพยากรที่ได้รับบนพื้นฐานของการบ่งชี้ของอุปกรณ์ควบคุมและการวัด ในกรณีที่ไม่มีตลาดที่คล้ายคลึงกันในแง่ของการใช้ทรัพยากร ขอแนะนำให้คำนวณตามมาตรฐานมากกว่าการใช้ใบแจ้งหนี้ที่ออกโดยผู้ให้บริการทรัพยากรสาธารณูปโภค
2.3 วิธีการประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์
มีสามวิธีหลักในการประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์:
1. วิธีเปรียบเทียบ
2. วิธีต้นทุน
3. วิธีแปลงรายได้เป็นทุน
วิธีการประเมินมูลค่าหลักคือวิธีการวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบ (SAP) วิธีนี้ใช้ได้เมื่อมีตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ มีขายจริง เมื่อเป็นตลาดที่สร้างราคา และงานของผู้ประเมินคือวิเคราะห์ตลาดนี้ เปรียบเทียบการขายที่คล้ายคลึงกันจึงได้มูลค่าของ ทรัพย์สินที่มีมูลค่า วิธีการนี้ใช้การเปรียบเทียบของวัตถุที่เสนอขายกับตลาดที่คล้ายคลึงกัน พบว่ามีการใช้งานมากที่สุดในฝั่งตะวันตก (90 เปอร์เซ็นต์ของกรณี) อย่างไรก็ตาม งานนี้จำเป็นต้องมีตลาดที่จัดตั้งขึ้นสำหรับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์
วิธีเปรียบเทียบการขายจะใช้หากมีข้อมูลตลาดที่เชื่อถือได้เพียงพอเกี่ยวกับธุรกรรมการซื้อและการขายของวัตถุที่คล้ายกับการประเมินมูลค่า ในกรณีนี้ เกณฑ์สำหรับการเลือกวัตถุเปรียบเทียบคือการใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพสูงสุดใกล้เคียงกัน
วิธี SAP ยังเรียกอีกอย่างว่าวิธีเปรียบเทียบการขายตรง วิธีเปรียบเทียบการขาย หรือวิธีการตลาดข้อมูลการตลาด
ลำดับการใช้วิธีการ SAP มีดังนี้:
1. เน้นขายอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้ในตลาดที่เกี่ยวข้องล่าสุด แหล่งที่มาของข้อมูล ได้แก่ ไฟล์ของผู้ประเมินราคา อินเทอร์เน็ต ฐานข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ไฟล์นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เอกสารสถาบันสินเชื่อ (ธนาคารจำนอง) บริษัท ประกันภัย, บริษัท ก่อสร้างและการลงทุน, แผนกดินแดนสำหรับการล้มละลายและการล้มละลาย, แผนกดินแดนของคณะกรรมการทรัพย์สินของรัฐ ฯลฯ
จุดสำคัญเมื่อใช้วิธี SAP คือการประสานงานของผลการเปรียบเทียบทรัพย์สินที่มีมูลค่า ไม่อนุญาตให้ใช้ค่าเฉลี่ยเลขคณิตของข้อมูลที่ได้รับ ขั้นตอนที่ยอมรับคือการศึกษาผลลัพธ์แต่ละรายการและตัดสินใจเกี่ยวกับขอบเขตของความสามารถในการเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่มีมูลค่า ยิ่งจำนวนและขนาดของการแก้ไขที่ต้องทำน้อยลงเท่าใด การขายนี้ก็ยิ่งมีน้ำหนักมากขึ้นในกระบวนการอนุมัติให้เสร็จสิ้น
เป็นหน่วยของการเปรียบเทียบ เมตรจะถูกกำหนดตามประเพณีในตลาดท้องถิ่น ในการประเมินวัตถุเดียวกัน สามารถใช้หน่วยการเปรียบเทียบหลายหน่วยพร้อมกันได้
องค์ประกอบของการเปรียบเทียบ ได้แก่ ลักษณะของอสังหาริมทรัพย์และธุรกรรมที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงราคาอสังหาริมทรัพย์ รายการที่ต้องนำมาพิจารณา ได้แก่
องค์ประกอบของสิทธิในทรัพย์สินที่โอน
เงื่อนไขการจัดหาเงินทุนสำหรับธุรกรรมการซื้อและขาย
· เงื่อนไขในการขาย;
เวลาขาย
· ที่ตั้ง;
· ลักษณะทางกายภาพ
ลักษณะทางเศรษฐกิจ
ลักษณะการใช้งาน
องค์ประกอบที่ไม่ใช่ทรัพย์สินของมูลค่า
2. การตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรม: การยืนยันการทำธุรกรรมโดยหนึ่งในผู้เข้าร่วมหลัก (ผู้ซื้อหรือผู้ขาย) หรือตัวแทนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การระบุเงื่อนไขการขาย
หากมีข้อมูลการตลาดที่เชื่อถือได้เพียงพอ จะอนุญาตให้ใช้วิธีสถิติทางคณิตศาสตร์เพื่อกำหนดมูลค่าโดยการเปรียบเทียบยอดขาย
3. การปรับมูลค่าทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้
การปรับสามารถทำได้ในสามรูปแบบหลัก: ในแง่ของเงิน, เปอร์เซ็นต์, การจัดกลุ่มทั่วไป
การปรับราคาขายสำหรับคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้จะทำในลำดับต่อไปนี้:
· ประการแรก การปรับปรุงเกี่ยวข้องกับเงื่อนไขของธุรกรรมและสถานะของตลาด ซึ่งดำเนินการโดยใช้การปรับแต่ละครั้งในผลลัพธ์ก่อนหน้า
· ประการที่สอง การปรับเปลี่ยนที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับทรัพย์สินจะทำโดยใช้การปรับเหล่านั้นกับผลลัพธ์ที่ได้รับหลังจากปรับตามสภาวะตลาดในลำดับใดๆ
ในการกำหนดจำนวนการปรับปรุง ขึ้นอยู่กับความพร้อมใช้งานและความน่าเชื่อถือของข้อมูลการตลาด จะใช้วิธีการเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ จำเป็นต้องให้เหตุผลในการปรับปรุงแก้ไข การตัดสินใจขั้นสุดท้ายเกี่ยวกับมูลค่าของผลลัพธ์ซึ่งกำหนดโดยวิธีเปรียบเทียบการขายจะทำบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ราคาขายที่ปรับปรุงแล้วของวัตถุเปรียบเทียบที่คล้ายกับเป้าหมายของการประเมินมากที่สุด
วิธีต้นทุนไม่สามารถใช้ได้กับที่ดิน สามารถใช้ได้เฉพาะในกรณีพิเศษของการประเมินราคาที่ดินอย่างแยกไม่ออกจากการปรับปรุงที่ทำไว้ เป็นที่เชื่อกันว่าที่ดินเป็นสิ่งถาวรและไม่สามารถใช้ได้และใช้วิธีต้นทุนในการประเมินวัตถุที่มนุษย์สร้างขึ้น เมื่อประเมินด้วยวิธีนี้ มูลค่าของที่ดินจะถูกบวกเข้ากับต้นทุนการปรับปรุง (อาคาร โครงสร้าง) และมูลค่าที่ดินแยกจากกันโดยวิธีอื่น
วิธีต้นทุนของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามลำดับต่อไปนี้:
การกำหนดมูลค่าที่ดิน
การกำหนดราคาทดแทนหรือค่าทดแทนของอาคารและโครงสร้าง
การกำหนดปริมาณการสึกหรอสะสมของอาคารและโครงสร้าง
· การกำหนดราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีราคาทุน เป็นผลรวมของมูลค่าที่ดินหนึ่งแปลงและมูลค่าทดแทนหรือทดแทนของอาคารและสิ่งปลูกสร้างหักด้วยค่าเสื่อมราคาสะสม
ทางเลือกของวิธีการที่นำมาใช้ในการคำนวณต้นทุนของการก่อสร้างใหม่ของการปรับปรุงควรได้รับการพิสูจน์อย่างเหมาะสม การใช้ต้นทุนทดแทนมีความเหมาะสมในกรณีที่จำเป็นต้องกำหนดต้นทุนการก่อสร้าง สำเนาถูกต้องอาคารเป็นเรื่องยากเนื่องจากโครงสร้างอาคารที่ล้าสมัยและวิธีการก่อสร้างที่ใช้ในการสร้างทรัพย์สินตามหัวข้อ
ต้นทุนที่สอดคล้องกับมูลค่าทดแทนหรือทดแทนเพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะคำนวณเป็นผลรวมของต้นทุนทางตรง ต้นทุนทางอ้อม และกำไรของผู้ประกอบการ
ต้นทุนทางตรงรวมถึงต้นทุนที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการก่อสร้างดังต่อไปนี้:
ต้นทุนวัสดุ ผลิตภัณฑ์และอุปกรณ์
ค่าจ้างคนงานก่อสร้าง
ต้นทุนเครื่องจักรและกลไกในการก่อสร้าง
- ต้นทุนของอาคารและโครงสร้างชั่วคราว มาตรการด้านความปลอดภัย ค่าขนส่งและการจัดเก็บ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เป็นที่ยอมรับในตลาดท้องถิ่น
กำไรและค่าโสหุ้ยของผู้รับเหมา
ต้นทุนทางอ้อมรวมถึงต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างอาคาร แต่ไม่รวมอยู่ในต้นทุนงานก่อสร้างและติดตั้ง
ต้นทุนการออกแบบ การกำกับดูแลด้านเทคนิค การควบคุม geodetic
การชำระค่าบริการให้คำปรึกษา กฎหมาย การบัญชีและการตรวจสอบ
ต้นทุนทางการเงินในการก่อสร้าง
ค่าใช้จ่ายในการบริหารและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ของผู้พัฒนา
จำนวนต้นทุนทางอ้อมถูกกำหนดโดยคำนึงถึงอัตราภาษีที่เกิดขึ้นในตลาดสำหรับงานและบริการสำหรับตำแหน่งเหล่านี้
กำไรของผู้ประกอบการเป็นบรรทัดฐานของตลาดที่ส่งเสริมให้ผู้ประกอบการลงทุนในโครงการก่อสร้าง จำนวนกำไรถูกกำหนดโดยวิธีการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญตามข้อมูลตลาด
การใช้วิธีต้นทุนเป็นสิ่งจำเป็นในการวิเคราะห์การก่อสร้างใหม่ การสร้างอาคารขึ้นใหม่ การประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี เพื่อระบุรายได้ส่วนเกินในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เมื่อประเมินเพื่อการประกันภัย การประเมินผลกระทบจากภัยธรรมชาติ การประเมินอาคารและโครงสร้างพิเศษ
ภายใต้เงื่อนไขของการเปลี่ยนแปลงไปสู่สภาวะตลาด วิธีราคาทุนถือเป็นปัจจัยชี้ขาดในการประเมิน เนื่องจากการใช้วิธีการอื่นต้องใช้ข้อมูลการตลาดที่กว้างขวาง ซึ่งไม่สามารถหาได้เนื่องจากตลาดที่ยังไม่พัฒนา อย่างไรก็ตาม ควรจำไว้เสมอว่าต้นทุนการก่อสร้างเป็นเพียงพื้นฐานของมูลค่าตลาด และส่วนใหญ่มักจะมากหรือน้อยกว่านั้น
ตัวอย่างเช่น มูลค่าตลาดของโรงแรมหรูที่ตั้งอยู่ในสถานที่ที่โชคร้าย (ในเขตชานเมือง) จะน้อยกว่ามูลค่าที่กำหนดโดยวิธีราคาทุน ในทางกลับกันมูลค่าตลาดของคอมเพล็กซ์ ปั๊มน้ำมันในบางช่วงอาจมีค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น
ในสภาวะของการก่อตัวของตลาด เมื่อมีการปรับทิศทางของการผลิตไปสู่เทคโนโลยีใหม่ อาจดูเหมือนว่าทรัพย์สินไม่มีมูลค่าเลย ตัวอย่างเช่น หากองค์กรผลิตผลิตภัณฑ์ที่ไม่มีใครต้องการและพื้นที่การผลิตไม่สามารถสร้างใหม่เพื่อการผลิตใหม่ได้ มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีแนวโน้มที่จะเป็นศูนย์ การใช้วิธีการที่มีราคาแพงในกรณีนี้จะนำไปสู่ทิศทางที่ไม่ถูกต้องของผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้อ
ในปัจจุบัน ในรัสเซีย ช่วงเวลานี้มักถูกนำมาพิจารณาเมื่อประเมินสินทรัพย์ถาวรขององค์กรธุรกิจอย่างไม่ถูกต้อง เนื่องจากการตีราคาใหม่จะดำเนินการตามวิธีต้นทุนเป็นหลัก และผู้ประเมินราคาควรจำไว้ว่า มูลค่าทางบัญชีสินทรัพย์ถาวรขององค์กรไม่สอดคล้องกับมูลค่าตลาด
วิธีการประเมินมูลค่าถัดไป ซึ่งใช้ได้กับรัสเซียโดยเฉพาะ คือวิธีการประเมินมูลค่าตามการวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด และการวิเคราะห์นี้เกี่ยวข้องกับการกำหนดประเภทการใช้งานที่จะมอบให้กับเจ้าของ รายได้สูงสุด, เช่น. วิธีการแปลงรายได้เป็นทุน
วิธีการแปลงเป็นทุนของรายได้ในการประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามลำดับต่อไปนี้:
การพยากรณ์รายได้ในอนาคต
การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้ในอนาคต
รายได้ในอนาคตที่เกิดจากทรัพย์สินแบ่งออกเป็นสองประเภท: รายได้จากการดำเนินงาน (ปฏิบัติการ) อันเป็นผลมาจากสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์และรายได้จากการพลิกกลับ
รายได้จากการดำเนินงาน (ปฏิบัติการ) คาดการณ์โดยจัดทำงบกำไรขาดทุน (สมมุติ) ที่สร้างขึ้นใหม่ รายได้จากการกลับรายการคาดการณ์:
การแต่งตั้งโดยตรงของค่าสัมบูรณ์ของการพลิกกลับ;
การแต่งตั้งการเปลี่ยนแปลงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในช่วงระยะเวลาการเป็นเจ้าของ
· โดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของเทอร์มินัล
การแปลงทุนของรายได้ในอนาคตให้เป็นมูลค่าปัจจุบันสามารถทำได้:
วิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง
วิธีการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ตามอัตราผลตอบแทน
หลักฐานเบื้องต้นของวิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงคือความคงเส้นคงวาและอนันต์ของรายได้ที่เป็นทุน ในวิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง มูลค่าปัจจุบันของกระแสรายได้ในอนาคตถูกกำหนดให้เป็นอัตราส่วนของรายได้ประจำปีที่เป็นของความเป็นเจ้าของหรือดอกเบี้ยต่ออัตราส่วนการแปลงเป็นทุนสำหรับความเป็นเจ้าของหรือดอกเบี้ยนั้น
ในการคำนวณมูลค่าการเป็นเจ้าของแบบเต็ม การกำหนดอัตราส่วนทุนทั้งหมดจะทำบนพื้นฐานของข้อมูลตลาด ขึ้นอยู่กับความพร้อมของข้อมูลเบื้องต้น ใช้:
การวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบ
การคำนวณโดยใช้อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้
อุปกรณ์ของกลุ่มการลงทุน
หลักฐานเบื้องต้นของวิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่ตามอัตราผลตอบแทนคือระยะเวลาที่จำกัดในการรับรายได้ ในวิธีแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่ตามอัตราผลตอบแทน ให้คำนวณใหม่เป็นจำนวนจำกัดของอนาคต กระแสเงินสดมูลค่าปัจจุบันจะดำเนินการที่มูลค่าเฉพาะของอัตราผลตอบแทนที่สอดคล้องกับความเสี่ยงของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้
เมื่อคำนวณ มูลค่าที่แท้จริงโดยไม่คำนึงถึงเงื่อนไขของการจัดหาเงินทุน วิธีการแปลงเป็นทุนตามอัตราผลตอบแทนจะเป็นทางการในรูปแบบของการวิเคราะห์กระแสเงินสดคิดลดหรือในรูปแบบของรูปแบบการคำนวณตัวพิมพ์ใหญ่
อัตราคิดลดที่ใช้ในการวิเคราะห์กระแสเงินสดคิดลดและพิจารณาความเสี่ยงทั้งที่เป็นระบบและไม่เป็นระบบ กำหนดโดย:
วิธีการคัดเลือกจากข้อมูลการตลาดเกี่ยวกับการขายวัตถุที่คล้ายคลึงกัน
วิธีการลงทุนทางเลือก ตลาดการเงิน;
วิธีการติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเร็ว ๆ นี้ความต้องการบริการของผู้ประเมินราคาและการฝึกอบรมวิชาชีพในรัสเซียเริ่มเติบโตอย่างรวดเร็ว นี่เป็นเพราะเหตุการณ์ล่าสุดใน ภาคการเงินเมื่อความพยายามที่จะสร้างกลไกการให้กู้ยืมผ่านการประกันเครดิตล้มเหลว: ธนาคารสูญเสียเงินประกันปลอมไปมาก ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งธนาคารใช้เป็นหลักประกันในการออกเงินกู้ การสูญเสียแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย ดังนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดทุนจึงกลายเป็นองค์ประกอบที่แยกออกไม่ได้ของเศรษฐกิจโดยรวม
ธนาคารแสดงความสนใจอย่างมากในการดำเนินการดังกล่าว และพวกเขาทั้งหมดต้องการการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ การทำประกันตามมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์
จำเป็นต้องมีการประเมินภายในกรอบของภูมิภาค นโยบายภาษี. ทั่วโลกพื้นฐานของระบบการจัดเก็บภาษีท้องถิ่นคือภาษีทรัพย์สินเนื่องจากภาษีนี้สร้างงบประมาณท้องถิ่นประมาณ 70 เปอร์เซ็นต์ แน่นอนว่าด้วยการพัฒนาของตลาดเองด้วยรูปลักษณ์ของมูลค่าที่แท้จริงจึงเป็นไปได้ที่จะเปลี่ยนไปใช้ระบบภาษีที่จะกระตุ้นการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์และในขณะเดียวกันก็รับประกันการเติมเต็ม
งบประมาณท้องถิ่น. นอกจากนี้ยังอธิบายถึงความสนใจที่ไม่มีเงื่อนไขในการประเมินที่แสดงโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
ค่าใช้จ่ายของบริการประเมินราคาอย่างมืออาชีพแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของวัตถุที่กำลังประเมิน ความซับซ้อนของงาน และแน่นอนว่าผู้เชี่ยวชาญมีส่วนร่วมในการประเมิน โดยปกติ ค่าบริการจะวัดเป็นชั่วโมงคูณด้วยอัตรารายชั่วโมง หรือขึ้นอยู่กับขนาดของวัตถุ แต่จะไม่ผูกกับต้นทุน
2.4 คุณสมบัติของการประเมินประเภทต่างๆ
การประเมินมูลค่าเพื่อวัตถุประสงค์ในการซื้อหรือขายและจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์
ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือขายในตลาดเปิด มูลค่าตลาดหรือมูลค่าที่คาดว่าจะได้รับจะถูกนำมาใช้เป็นเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทและทุกประเภท ในขณะเดียวกัน สำหรับอสังหาริมทรัพย์เฉพาะทาง ในกรณีส่วนใหญ่ วิธีต้นทุนตามข้อมูลตลาดจะเป็นวิธีการกำหนดสำหรับการคำนวณต้นทุน
เมื่อประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในช่วงเวลาที่จำกัด เมื่ออสังหาริมทรัพย์ถูกนำไปขายในตลาดเปิดในช่วงเวลาที่น้อยกว่าระยะเวลาทางการตลาดที่เพียงพอสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้อย่างมีนัยสำคัญ มูลค่าของการรับรู้ที่จำกัดจะใช้เป็น พื้นฐานของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทและทุกประเภท
วัตถุประสงค์ของงานการประเมินราคาและลักษณะของทรัพย์สินที่กำลังประเมินมีความสำคัญอย่างยิ่งในการเลือกเกณฑ์การประเมินราคาที่เหมาะสม
ที่ ปริทัศน์การจัดประเภทวัตถุประสงค์หลักสำหรับการประเมินอสังหาริมทรัพย์มีดังนี้:
1. การประเมินมูลค่าเพื่อซื้อหรือขาย
2. การประเมินเพื่อขายภายในระยะเวลาที่จำกัด
3. การประเมินที่ดินและอาคารเพื่อใช้เป็นภาระผูกพันของเงินกู้ที่มีหลักประกัน
4. การประเมินการจัดทำบัญชีและ การรายงานทางการเงิน;
5. การประเมินการรวมในหนังสือชี้ชวนของกองทุน การแลกเปลี่ยน;
6. การประเมินเพื่อแก้ไขปัญหาในการควบรวมกิจการของบริษัท
7. การให้คะแนนสำหรับ กองทุนบำเหน็จบำนาญ,บริษัทประกันภัย,กองทุนทรัสต์จัดการทรัพย์สิน
ในทางปฏิบัติ อาจมีวัตถุประสงค์อื่นในการประเมินมูลค่า และถ้อยคำของพวกเขา และดังนั้น ฐานที่เป็นไปได้ของการประเมินมูลค่าควรได้รับการตกลงกันระหว่างลูกค้าและผู้ประเมินราคา
หลังจากชี้แจงวัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าแล้ว ควรกำหนดว่าทรัพย์สินที่จะประเมินเป็นประเภทใดและประเภทใด
เพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมิน ทรัพย์สินสองประเภทมีความโดดเด่น:
· เฉพาะทาง
ไม่เชี่ยวชาญ
ทรัพย์สินเฉพาะทางคือทรัพย์สินซึ่งโดยอาศัยลักษณะพิเศษของทรัพย์สินนั้น แทบไม่มีขายในตลาดเปิดเพื่อใช้งานต่อไปโดยเจ้าของคนเดียว เว้นแต่จะขายโดยเป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจที่ใช้อยู่
ตัวอย่างของคุณสมบัติพิเศษคือ:
1. พิพิธภัณฑ์ ห้องสมุด และสถานที่อื่นที่คล้ายคลึงกันที่เป็นของภาครัฐ
2. โรงพยาบาล สถานพยาบาลเฉพาะทาง และศูนย์นันทนาการที่ไม่มีความต้องการของตลาดที่แข่งขันได้จากหน่วยงานอื่นที่ต้องการใช้อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ในพื้นที่
3. โรงเรียน วิทยาลัย มหาวิทยาลัย และสถาบันวิจัยที่ไม่มีความต้องการของตลาดแข่งขันจากองค์กรอื่น
4. ทรัพย์สินมาตรฐานในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์พิเศษและในสถานที่ห่างไกลจากศูนย์กลางธุรกิจหลักที่ตั้งอยู่ที่นั่นเพื่อวัตถุประสงค์ในการผลิตหรือธุรกิจ
ทรัพย์สินที่ไม่เฉพาะเจาะจงคือทรัพย์สินทุกประเภท ยกเว้นทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้คำจำกัดความของคุณสมบัติเฉพาะ กล่าวอีกนัยหนึ่งคือมีความต้องการทั่วไปโดยมีหรือไม่มีการปรับปรุงให้ทันสมัยและมักจะซื้อ ขายหรือเช่าในตลาดเปิดเพื่อใช้สำหรับวัตถุประสงค์ที่มีอยู่หรือที่คล้ายกันไม่ว่าจะเป็นทรัพย์สินที่ว่าง สำหรับเจ้าของคนเดียวหรือ (ไม่ว่าเธอจะจ้างหรือว่าง) เป็นการลงทุนหรือเพื่อการพัฒนา
เมื่อประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของครอบครองเพื่อใช้ในกิจกรรมขององค์กร (ธุรกิจ) จะใช้ข้อมูลต่อไปนี้เป็นพื้นฐานในการประเมินมูลค่า:
· มูลค่าตลาด ณ การใช้งานที่มีอยู่ - สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เฉพาะเจาะจง รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าตามศักยภาพทางการค้า
· มูลค่าคงเหลือการทดแทน - สำหรับอสังหาริมทรัพย์เฉพาะ
ในทางกลับกัน ทรัพย์สินที่ไม่เฉพาะเจาะจงและเฉพาะ จะถูกจัดประเภทตามวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของ หลักการจำแนกประเภทที่คล้ายคลึงกันจะใช้ทั้งเพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินและเพื่อวัตถุประสงค์อื่น
2.5 อิทธิพลของปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อมที่มีต่อต้นทุน
ปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อม ทั้งด้านลบและด้านดี รวมอยู่ในชุดของปัจจัยที่พิจารณาโดยทั่วไปในการประเมิน ปัจจัยบางอย่างส่งผลกระทบต่อทรัพย์สินประเภทใดประเภทหนึ่งและจะส่งผลโดยตรงต่อการคำนวณของผู้ประเมินราคา โดยจะต้องคำนึงถึงข้อมูลตลาดที่ได้รับจากคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้และไม่ได้รับผลกระทบ ในกรณีอื่นๆ อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในภูมิภาคใดๆ จะได้รับผลกระทบจากปัจจัยเหล่านี้
ปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อมและมลภาวะที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ กรณีทั่วไปหมวดหมู่ต่อไปนี้:
ปัจจัยทางธรรมชาติ เช่น เรดอนหรือมีเทน มลพิษทางอากาศหรือเสียง
- ปัจจัยมลพิษทางเทคโนโลยีอันเป็นผลจากกิจกรรมการผลิตในอดีตหรือปัจจุบันบนที่ดินที่กำหนด หรือเป็นผลมาจากการเข้าสู่พื้นที่ใกล้เคียง
ปัจจัยมลพิษในรูปของคลื่นแม่เหล็กไฟฟ้าและสนามอื่น ๆ
ปัจจัยมลพิษเมื่อใช้วัสดุจากวัสดุรีไซเคิล
อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทมีความอ่อนไหวต่อผลกระทบของปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อมที่มีต่อมูลค่า แต่อสังหาริมทรัพย์ที่เสนอขายหรือเป็นหลักประกันเงินกู้มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยเหล่านี้เป็นพิเศษ
งานเกี่ยวกับการตรวจสอบด้านสิ่งแวดล้อมของอสังหาริมทรัพย์จะไม่รวมอยู่ในงานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่ผู้ประเมินราคามีเหตุผลที่เชื่อได้ว่าปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อมอาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อมูลค่า เขาควรแจ้งให้ลูกค้าทราบเกี่ยวกับความจำเป็นในการให้ผู้เชี่ยวชาญมืออาชีพในด้านสิ่งแวดล้อมมีส่วนร่วม
ผู้ประเมินราคาควรแจ้งให้ผู้เชี่ยวชาญด้านสิ่งแวดล้อมทราบถึงบริบทของการศึกษาของเขา ซึ่งรวมถึงการใช้งานไซต์ในปัจจุบันและในอนาคตที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งจะแสดงเป็นมูลค่าตามการใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด โดยทั่วไป ผู้เชี่ยวชาญด้านสิ่งแวดล้อมควรตอบคำถามต่อไปนี้:
แหล่งที่มาของมลพิษหรืออันตรายสามารถกำจัดได้สำเร็จและประหยัดหรือไม่
- หากไม่สามารถขจัดมลพิษหรืออันตรายได้อย่างสมบูรณ์ สามารถแยกออกหรือปิดผนึกเพื่อให้คุณสมบัติเหมาะสมกับการใช้งานนั้นในระยะเวลาหนึ่ง หรือแม้แต่จำกัด
• เป็นไปได้หรือไม่ที่จะบรรเทาผลกระทบของมลพิษหรืออันตรายในทางใดทางหนึ่ง;
อะไรมากที่สุด เครื่องมือที่มีประสิทธิภาพการควบคุมมลพิษและวิธีการควบคุม
ในกรณีที่เป็นไปได้ที่จะกำจัดแหล่งที่มาหรือขจัดผลที่ตามมาของมลพิษ การประเมินสามารถทำได้โดยคำนึงถึงต้นทุนโดยประมาณที่สอดคล้องกันของการชำระบัญชีหรือการกำจัดดังกล่าว
III ส่วนที่ใช้งานได้จริง
3.1 การประยุกต์ใช้วิธีการขายเปรียบเทียบในทางปฏิบัติ
ในตอนท้ายของปี 2000 การก่อสร้างกระท่อมเริ่มขึ้นในภูมิภาค Podolsk แนวราบ คอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัย- แถวของกระท่อมแฝดที่มีผนังร่วมกับบ้านใกล้เคียงประเภทเดียวกัน คำว่า "คอนโดมิเนียม" ซึ่งหมายถึงทรัพย์สินที่สร้างและติดตั้งโดยแรงงานเพื่อนบ้านที่มีใจเดียวกันนั้นไม่เป็นที่นิยมมากนัก ดังนั้นเพื่อกำหนดที่อยู่อาศัยที่แปลกใหม่สำหรับเราซึ่งสร้างขึ้นบนหลักการของ "ผนังและหลังคาทั่วไป - ลานของคุณเอง" คำว่า "ทาวน์เฮาส์" ในภาษาอังกฤษมีรากฐานมาจากชีวิตประจำวันของรัสเซีย
ตัวอย่างเช่น มูลค่าตลาดของกระท่อมโดยใช้วิธีการเปรียบเทียบการขาย
เนื้อที่รวม 120 ตรว. แบบกระท่อมมี 6 ห้อง 3 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ห้องอาบน้ำ ชั้นล่างสำเร็จรูป ไม่มีโรงรถ ณ วันที่ประเมินราคา เนื้อที่ - 1,000 ตร.ม.
สำหรับการวิเคราะห์ เราจะใช้ข้อมูลการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบกันได้ห้ารายการในพื้นที่เดียวกัน
ตารางที่ 1
| วัตถุ№1 | วัตถุ№2 | วัตถุ №3 | วัตถุ№4 | วัตถุ№5 | |||
| ราคาขาย | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| สิทธิในทรัพย์สิน | เสร็จสิ้น | เสร็จสิ้น | เสร็จสิ้น | เสร็จสิ้น | เสร็จสิ้น | ||
| เงื่อนไข fi- เงินทุน | ไม่ใช่ตลาดราคาเกิน 3000 | ไม่ใช่ตลาดราคาเกินราคา 8000 | ตลาด | ตลาด | ตลาด | ||
| เงื่อนไขในการขาย | ตลาด | ตลาด | ตลาด | ตลาด | ตลาด | ||
| สภาวะตลาด (ครั้ง) | 2 สัปดาห์ | 6 สัปดาห์ | 1 ปี | 1 ปี | 1 ปี | ||
| พื้นที่บ้าน | 120 ตร.ม. | 145 ตร.ม. | 120 ตร.ม. | 145 ตร.ม. | 120 ตร.ม. | ||
| เนื้อที่ | 10000 ตร.ม | 12000 ตร.ม | 10000 ตร.ม | 12000 ตร.ม | 10000 ตร.ม | ||
| จำนวนห้องพัก | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| จำนวนห้องนอน | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| อาบน้ำ | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| อาบน้ำ | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| ชั้นใต้ดิน | ยังไม่เสร็จ | ยังไม่เสร็จ | ยังไม่เสร็จ | ยังไม่เสร็จ | เสร็จ | ||
| โรงรถ | มี | มี | มี | มี | ไม่ | ||
ดังที่เห็นได้จากข้อมูลเบื้องต้น วัตถุประสงค์ของการเปรียบเทียบแตกต่างจากที่ได้รับการประเมินในแง่ของการเงิน เวลาในการขาย และลักษณะทางกายภาพ
จำนวนการปรับปรุงเงื่อนไขการจัดหาเงินทุนกำหนดโดยการเปรียบเทียบราคาขายของวัตถุกับการจัดหาเงินทุนในตลาดและนอกตลาด ในกรณีนี้ การชำระคืนเงินกู้จะมีส่วนลดในอัตรา% ของตลาด ในตัวอย่างของเรา ค่าการปรับปรุงถูกกำหนดเป็น 3000 สำหรับวัตถุหมายเลข 1 และ 8000 สำหรับวัตถุหมายเลข 2
เนื่องจากทรัพย์สินที่เปรียบเทียบกันได้ทั้งหมดมีเงื่อนไขการขายในตลาด จึงไม่จำเป็นต้องมีการปรับเงื่อนไขการขาย
ในการปรับให้เข้ากับสภาวะตลาด (เวลาขาย) จำเป็นต้องเลือกวัตถุที่แตกต่างกันในองค์ประกอบนี้เท่านั้น ในกรณีของเรา วัตถุหมายเลข 1 และหมายเลข 3 แตกต่างกันเฉพาะในแง่ของการจัดหาเงินทุนและเวลาในการขาย ปรับราคาขาย
วัตถุหมายเลข 1 เกี่ยวกับเงื่อนไขทางการเงิน คุณสามารถกำหนดการปรับปรุงสำหรับเวลาขาย:
(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.เช่น ราคาตลาดจะเพิ่มขึ้น 10% ต่อปี
ดังนั้นทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้ทั้งหมดจึงถูกนำเข้าสู่เงื่อนไขเดียวกันสำหรับการจัดหาเงินทุนและเวลาในการขายซึ่งสร้าง ฐานเดียวเพื่อทำการปรับเปลี่ยนองค์ประกอบอื่นๆ ของการเปรียบเทียบ
ในการเปรียบเทียบวัตถุจำนวนหนึ่ง ความแตกต่างของขนาดจะแสดงด้วยจำนวนห้องที่แตกต่างกันและ พื้นที่ที่แตกต่างกันบ้านและที่ดิน อีกทั้งมีเนื้อที่ 12000 ตร.ม. สอดคล้องกับบ้านที่มีพื้นที่ 145 ตร.ม. มี 7 ห้อง บนเนื้อที่ 10,000 ตร.ม. สอดคล้องกับบ้านที่มีพื้นที่ 120 ตร.ม. กับ 6 ห้อง ดังนั้นการปรับขนาดจากการเปรียบเทียบวัตถุหมายเลข 1 และหมายเลข 2 มีรูปแบบดังนี้
70000 – 62000 = 8000.
การปรับแต่งสำหรับโรงรถนั้นมาจากการเปรียบเทียบวัตถุหมายเลข 3 และหมายเลข 5:
61600 – 59400 = 2200.
การปรับสำหรับชั้นใต้ดินที่เสร็จสมบูรณ์นั้นพิจารณาจากการเปรียบเทียบวัตถุหมายเลข 2 และหมายเลข 4:
77000 – 70000 = 7000.
ผลลัพธ์ของการปรับเปลี่ยนได้แสดงไว้ในตารางที่ 2
ตารางที่ 2
| วัตถุ№1 | วัตถุ№2 | วัตถุ №3 | วัตถุ№4 | วัตถุ№5 | |
| ราคาขาย | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| โอนกรรมสิทธิ์ หลอดเลือดดำ | เสร็จสิ้น | เสร็จสิ้น | เสร็จสิ้น | เสร็จสิ้น | เสร็จสิ้น |
| การแก้ไขทางกฎหมาย | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| เงื่อนไขการจัดหาเงินทุน | ไม่ใช่ตลาด | ไม่ใช่ตลาด | ไม่ใช่ตลาด | ไม่ใช่ตลาด | ตลาด |
| การปรับเงื่อนไขของนักการเงิน | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| ปรับราคา | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| เงื่อนไขการทำธุรกรรม | ทางการค้า | ทางการค้า | ทางการค้า | ทางการค้า | ทางการค้า |
| การปรับเงื่อนไขของข้อตกลง | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| ราคาปรับตามท้องตลาด | 2 สัปดาห์ | 6 สัปดาห์ | 1 ปี | 1 ปี | 1 ปี |
| การปรับตลาด | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| ปรับราคา | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| ที่ตั้ง | คล้ายกัน | คล้ายกัน | คล้ายกัน | คล้ายกัน | คล้ายกัน |
| ขนาด | 120ตร.ม. | 145ตร.ม. | 120ตร.ม. | 145ตร.ม. | 120ตร.ม. |
| การปรับขนาด | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| โรงรถ | มี | มี | มี | มี | ไม่ |
| การแก้ไขการปรากฏตัวของโรงรถ | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| ชั้นใต้ดินเสร็จแล้ว | ไม่ | ไม่ | ไม่ | ใช่ | ไม่ |
| ปรับชั้นใต้ดิน | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| ปรับราคา | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| การแก้ไขสุทธิทั้งหมด | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| เท่ากันใน% | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| จากราคาขาย การปรับฐานรวมทั้งหมด | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| จากราคาขาย | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
สำหรับวัตถุเปรียบเทียบแต่ละรายการ ได้ราคาที่ปรับแล้ว ตามเงื่อนไขของปัญหา จำเป็นต้องยึดตามข้อมูลราคาขายที่ปรับปรุงแล้ว เพื่อให้ได้มูลค่าของมูลค่าตลาด
เหตุผลในการหาตัวบ่งชี้มูลค่าตลาดเพียงตัวเดียวคือการให้ปัจจัยการถ่วงน้ำหนักแก่สมาชิกของชุดราคาขายที่ปรับแล้วแต่ละคน โดยคำนึงถึงระดับความแตกต่างระหว่างวัตถุของการเปรียบเทียบและวัตถุของการประเมิน ในขณะเดียวกันก็ควรที่จะนำเข้าสู่
ให้ความสนใจกับช่วงของการกระจายราคาขาย % ทั้งหมดของการปรับปรุงที่ทำในเงื่อนไขสัมบูรณ์ % ทั้งหมดของการปรับปรุง ซึ่งกำหนดเป็นความแตกต่างระหว่างการปรับปรุงเชิงบวกและเชิงลบ และข้อมูลอื่นๆ
ในตัวอย่างนี้ เรามีช่วงราคาขายที่เกือบจะแคบมาก - จาก 66400 ถึง 66800 อย่างไรก็ตาม ราคาขายด้วยการปรับที่น้อยลง จึงมีการกำหนดส่วนแบ่งที่มากขึ้น - สำหรับออบเจ็กต์หมายเลข 5 จำนวนการปรับ = 2 นอกจากนี้ จำนวนการปรับรวมทั้งหมดสำหรับออบเจ็กต์หมายเลข 5 ก็เกือบจะน้อยที่สุดเช่นกัน ดังนั้นราคาขายของวัตถุหมายเลข 5 - 66400 จึงนำมาเป็นมูลค่าตลาดของวัตถุเปรียบเทียบ
3.2 ความเสี่ยงด้านการลงทุนและสถิติตลาดอสังหาริมทรัพย์
สถิติตลาดอสังหาริมทรัพย์มักประกอบด้วยข้อมูลเกี่ยวกับอัตราค่าเช่าและผลกำไร สำหรับการเปรียบเทียบข้อมูล ข้อมูลอ้างอิงถึงวัตถุระดับเฟิร์สคลาสเท่านั้น เป็นที่เชื่อกันว่าสิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าวตรงตามข้อกำหนดสูงสุดสำหรับสถานที่ อุปกรณ์ การสื่อสาร โซลูชั่นการวางแผนฯลฯ และอัตราค่าเช่าถูกกำหนดในมาตรฐานเดียวกันสำหรับการวัดและการกระจายต้นทุนระหว่างเจ้าของและผู้เช่าสำหรับการบำรุงรักษา ซ่อมแซม ประกันภัย ฯลฯ
ข้อมูลเกี่ยวกับอัตราค่าเช่าถือว่าใช้ได้ สำหรับการรวมกันต้องมีการตรวจสอบความเพียงพอที่กล่าวถึงเท่านั้น ข้อมูลเกี่ยวกับตัวบ่งชี้ความสามารถในการทำกำไรนั้นยากกว่าในการเตรียมตัว เนื่องจากมีธุรกรรมการซื้อและการขายไม่มากนัก พวกเขาจึงพิจารณาธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์ก่อนหน้านี้ รวมข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุต่างๆ คำนึงถึงช่องว่างเวลา อัตราเงินเฟ้อ และกระบวนการอื่นๆ ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรยังมีข้อมูลเกี่ยวกับความเสี่ยงในระดับภูมิภาค และหลักการของผู้เชี่ยวชาญก็มีอยู่ที่นี่ ดังนั้น สถิติจึงเป็นหนึ่งในความเชี่ยวชาญพิเศษในตลาดอสังหาริมทรัพย์
การกระตุ้นธุรกิจและการลงทุนในภูมิภาคจำเป็นต้องมาพร้อมกับการเปิดใช้งานในตลาดสำนักงาน ความต้องการที่เพิ่มขึ้น อัตราการเข้าพักและค่าเช่า ในขณะเดียวกัน ก็มีการกระตุ้นการก่อสร้างใหม่และการปรับปรุงสำนักงานให้ทันสมัย ตามด้วยแผนกบริการ ห้างสรรพสินค้า ศูนย์นันทนาการ ฯลฯ กระบวนการดังกล่าวเป็นเรื่องปกติสำหรับ ศูนย์ใหญ่ธุรกิจ: เมืองหลวงทางการเงินแบบดั้งเดิมของอเมริกาและโลกเก่า เมืองหลวงที่เฟื่องฟูของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ จีน และอินเดีย การวิเคราะห์สถิติธุรกิจให้เช่าชี้ให้เห็นปรากฏการณ์ที่น่าสนใจจำนวนหนึ่ง ตัวอย่างเช่น:
ข้อมูลเกี่ยวกับอัตราค่าเช่ามีไดนามิกมากกว่าข้อมูลผลตอบแทน พลวัตของอัตราค่าเช่ามีลักษณะผันผวนบางอย่าง ซึ่งสะท้อน (แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลง) กระบวนการทั่วไปของการขึ้นและลง การเปลี่ยนแปลงตัวบ่งชี้ของสำนักงานและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกอาจไม่ตรงกันทั้งในด้านเวลาและขนาด สถานการณ์ตลาดที่ดีขึ้นสะท้อนให้เห็นในการเติบโตของอัตราค่าเช่าและบ่อยครั้งที่ตัวบ่งชี้ความสามารถในการทำกำไรที่ลดลง (เนื่องจากไดนามิกน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด) ภาพที่ไม่สมมาตรเกิดขึ้นเมื่อสถานการณ์ตลาดแย่ลง
ค่าของตัวบ่งชี้ความสามารถในการทำกำไรจะดีกว่า (ต่ำกว่า) เศรษฐกิจระดับภูมิภาคที่น่าเชื่อถือและมีเสถียรภาพมากขึ้นและสถานการณ์ทางสังคม ผู้นำของธุรกิจให้เช่าที่มั่นคงคือลอนดอน ปารีส และแฟรงก์เฟิร์ต ซึ่งพื้นที่ของการเปลี่ยนแปลงในการทำกำไรอยู่ในพื้นที่ 5-6%;
การเปลี่ยนแปลงในตัวบ่งชี้สำหรับเมืองหลวงของยุโรปตะวันออกมีพลวัตน้อยลง สิ่งนี้สามารถอธิบายได้ทั้งจากปริมาณตลาดที่น้อยลง การทำธุรกรรมน้อยลง และโดยความสนใจที่น้อยลงของผู้เชี่ยวชาญชาวตะวันตกและวงการธุรกิจในตลาดเหล่านี้ ตัวบ่งชี้ความสามารถในการทำกำไรของเมืองหลวงยุโรปตะวันออกมีเสถียรภาพ - สูงกว่าเมืองหลวงตะวันตก 2-3 เท่า และในช่วงหลังวิกฤตเดือนสิงหาคม 1998 ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรในมอสโกก็แย่ลง 4 เท่าขึ้นไป และนี่ไม่ใช่เพียงเพราะมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงอย่างแท้จริง แต่ยังเป็นผลจากการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับสถานะของความไม่มั่นคงและความเสี่ยงทางธุรกิจที่เพิ่มขึ้นในภูมิภาค
มีการเสนอข้อมูลการวิเคราะห์เพิ่มเติมโดยใช้ตัวบ่งชี้ที่คำนวณได้ของมูลค่าหน่วยลงทุน (UCS) - เป็นค่าประมาณของต้นทุนของหน่วยเฉลี่ยบางหน่วยของพื้นที่เชิงพาณิชย์ของวัตถุที่เช่า
การประเมินดังกล่าว พร้อมด้วยการตอบสนองอย่างรวดเร็วต่อความผันผวนของอัตราค่าเช่า นำเสนอความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับความสำเร็จและความเสี่ยงของธุรกิจ
ข้อมูลเบื้องต้น - สถิติการเช่าสำหรับเมืองในยุโรป - สามารถพบได้ในสื่อสิ่งพิมพ์ตะวันตก (เช่น ใน "EuroProperty") รายเดือน เราจะเลือกเป็นวัตถุตัวแทน: แฟรงค์เฟิร์ต ลอนดอน และปารีส - ศูนย์กลางของธุรกิจที่มั่นคงที่สุด เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก ปราก และวอร์ซอ - ศูนย์กลาง เศรษฐกิจช่วงเปลี่ยนผ่านด้วยตัวชี้วัดที่เสี่ยงที่สุด (ในยุโรป) ของธุรกิจให้เช่า
ประกอบกิจการให้เช่าสำนักงาน
ระยะสังเกตการณ์ 01.99-08.00 น. สำหรับเมืองหลวงตะวันตก แสดงให้เห็นภาพรวมของธุรกิจสำนักงานให้เช่าโดยทั่วไป เราสังเกตเสถียรภาพแน่นอนของอัตราผลตอบแทนสำหรับลอนดอน (5.00-5.50%) และการปรับปรุงผลตอบแทนสำหรับแฟรงค์เฟิร์ต (จาก 5.75 เป็น 4.90-5.50%) และปารีส (จาก 6.25-6.75 เป็น 5.50-6.00%) สำหรับเมืองหลวงของยุโรปตะวันออก ช่วงเวลาเดียวกันนั้นมีลักษณะการทำงานที่แย่ลง การวิเคราะห์ข้อมูลที่คำนวณได้ของ UKS ยังทำให้สามารถทำให้เกิดความคลาดเคลื่อนภายนอกในตรรกะของอัตราค่าเช่า (ส่วนเกินในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กและวอร์ซอจนถึงกลางปี 1999 สำหรับอัตราในปารีสและแฟรงก์เฟิร์ต) ด้วยเหตุนี้ อัตราที่ต่ำของ UKS ที่อัตราค่าเช่าที่สูงจึงยังไม่เอื้อต่อความคาดหวังในแง่บวกของการเติบโตของการลงทุน
ธุรกิจให้เช่า.
ช่วงเวลาสังเกตการณ์ 05.99-08.00 น. สำหรับเมืองหลวงทางตะวันตกนั้นมีลักษณะที่ตัวบ่งชี้ที่เสื่อมลงโดยทั่วไป (ซึ่งเห็นได้อย่างชัดเจนด้วยความช่วยเหลือของ UKS) แสดงว่าอาจจะมีระยะเวลาค่อนข้างนาน กิจกรรมทางการตลาดภายหลังการขายพื้นที่ค้าปลีกที่ได้มาจะไม่นำมา รายได้จริง.
สำหรับเมืองหลวงของยุโรปตะวันออก ระยะเวลาการสังเกต 05.99-08.00 น. สัมพันธ์กับการผ่านพ้นช่วงชะงักงันในระยะยาว และอาจเป็นจุดเริ่มต้นของการออกจากเมืองหลวง (มีการสังเกตการปรับปรุงพลวัตของตัวชี้วัด แม้ว่าจะมีช่องว่างใน ตัวชี้วัดของ UKS เมื่อเปรียบเทียบกับเมืองหลวงของตะวันตกดูเหมือนจะใหญ่โต - เกือบจะเป็นลำดับความสำคัญ) ดังนั้น ในตอนนี้ เราควรจำกัดตัวเองไว้ที่คำกล่าวที่ว่าตลาดพื้นที่ค้าปลีกอาจมีระยะเวลาค่อนข้างนาน เมื่อการลงทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกในเมืองหลวงของยุโรปตะวันออกสามารถส่งผลดีที่เห็นได้ชัดเจนรวมถึงในช่วงเวลา ของภาวะถดถอยในตลาดตะวันตก สิ่งนี้สามารถใช้เป็นข้อโต้แย้งที่ดีเมื่อมองหาวิธีการกระจายความเสี่ยง "ระหว่างภูมิภาค" ของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์
บทสรุป.
การสิ้นสุดระยะเวลาของการก่อตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นมีลักษณะโดยการเปลี่ยนจากการพัฒนาที่กว้างขวางไปสู่การพัฒนาอย่างเข้มข้น เป็นที่ชัดเจนว่าในอนาคตอันใกล้นี้ ตลาดจะไม่เห็นจำนวนธุรกรรมที่เติบโตอย่างรวดเร็วเช่นในครึ่งแรกของปี 1990 นอกจากนี้ ในช่วงเวลาหนึ่ง ตลาดที่อยู่อาศัยจะรักษาเสถียรภาพของจำนวนธุรกรรมเท่านั้น การเพิ่มระดับราคาก็ค่อนข้างเป็นไปได้ โดยเฉพาะในตลาดรอง แต่ในขณะเดียวกัน ราคาที่อยู่อาศัยระดับหัวกะทิ ไม่เพียงแต่ไม่ลดลง แต่ยังเพิ่มขึ้นอีกด้วย ซึ่งบ่งชี้ถึงโอกาสในการสร้างบ้านใหม่ที่มีคุณภาพสูง หัวหน้า บริษัท ยังทราบถึงการแข่งขันที่รุนแรงในตลาด ส่วนใหญ่มีแนวโน้มที่จะเชื่อว่าหากปี 2538 มีการแข่งขันในระดับปานกลาง ในปี 2544 การแข่งขันก็จะสูงขึ้นและจะคงอยู่เช่นนั้น
การรักษาเสถียรภาพของจำนวนธุรกรรมและราคาในตลาดที่อยู่อาศัยรองเป็นผลประการแรกจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคซึ่งหลักคือการรักษาระดับรายได้ต่ำในหมู่ประชากรจำนวนมาก ความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในตลาดอันเป็นผลมาจากการเกิดขึ้นของชนชั้นที่มีรายได้สูงในประเทศนั้นใกล้จะสิ้นสุดแล้ว และวันนี้ ความแตกต่างใหม่กำลังเกิดขึ้นภายในสตราตัมนี้ - การแยกตัวออกจากสตราตัมที่มีรายได้สูงเป็นพิเศษ เนื่องจากความแตกต่างนี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยระดับหรูจึงเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ในแง่ที่แน่นอน ศักยภาพของเลเยอร์นี้มีจำกัดมาก การขยายตัวของอุปสงค์อย่างจริงจังเป็นไปได้ทั้งโดยการเพิ่มรายได้และการก่อตัวของชนชั้นกลางในวงกว้างที่สามารถเป็นซัพพลายเออร์หลักของผู้ซื้อหรือโดยการกระตุ้นความต้องการอย่างแข็งขันทั้งโดยรัฐและโดย ผู้เข้าร่วมมืออาชีพตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในขณะเดียวกัน อุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นบางส่วนในอนาคตค่อนข้างเป็นไปได้ภายใต้อิทธิพลของการปล่อยเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้าเพื่อคลี่คลายวิกฤตการไม่ชำระเงินและเกี่ยวข้องกับการชำระหนี้ใน ค่าจ้างและหนี้ภาครัฐ ส่วนหนึ่งของเงินจำนวนนี้จะมาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย แต่เห็นได้ชัดว่าจะไม่เปลี่ยนแปลงสถานการณ์โดยพื้นฐานแม้ว่าจำนวนแอปพลิเคชันสำหรับการซื้อภายใต้อิทธิพลของปัจจัยนี้จะเพิ่มขึ้นหลายจุด
นอกจากนี้ยังสามารถสันนิษฐานได้ว่าเนื่องจากการเพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้และอย่างมีนัยสำคัญของภาษีศุลกากรสำหรับสาธารณูปโภคจึงค่อนข้างเป็นไปได้ที่จะเพิ่มอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัยรอง
นอกจากนี้หากอุปทานในตลาดรองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในปี 2534-2536 เกิดจากการขึ้นราคาอย่างรวดเร็ว ตอนนี้ผู้ขายจะดำเนินการไม่มากจากความเป็นไปได้ของรายได้ที่เพิ่มขึ้นอย่างมากจากการขายบ้าน แต่จากความจำเป็นในการลดค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาจึงตกลงที่จะลดราคา . ในทางกลับกัน ความต้องการอาจเพิ่มขึ้นเล็กน้อย และด้วยเหตุนี้การหมุนเวียนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์
ในเวลาเดียวกัน ความคงตัวนี้จะไม่ลบออก ปัญหาที่พบบ่อย- ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในอนาคตอันใกล้จะประสบปัญหาการขาดแคลนอุปสงค์ซึ่งสามารถลดรายได้จากกิจกรรม บริษัท อสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมเพื่อให้บริการสำหรับการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์
ภายใต้เงื่อนไขเหล่านี้ จำเป็นต้องขยายขอบเขตการบริการที่บริษัทมอบให้แก่ลูกค้าอย่างมีนัยสำคัญ: บัญชีธนาคาร, บริการขนส่ง, บริการรับรองเอกสาร, ความเป็นไปได้ของการซ่อมแซม, การจัดหาการผ่อนชำระ, ฯลฯ , เพิ่มความสนใจในการโฆษณา, อาจเป็นการลดค่าคอมมิชชั่น เครื่องมือทั้งหมดเหล่านี้มีบทบาทสำคัญในการดึงดูดลูกค้า แต่ความเป็นไปได้นั้นยังมีจำกัด หากสำหรับแต่ละ บริษัท เทคนิคเหล่านี้สามารถให้ปริมาณการซื้อขายที่จำเป็นได้โดยทั่วไปแล้วพวกเขาจะไม่แก้ปัญหาในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะการขยายตัวของความต้องการในตลาดเท่านั้นที่จะแก้ปัญหานี้ได้อย่างรุนแรงและใน สภาพที่ทันสมัยสิ่งนี้เป็นไปได้โดยการมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันของรัฐผ่านการสร้างระบบการให้สินเชื่อจำนอง - การสร้างหน่วยงานของรัฐบาลกลางและระดับภูมิภาคสำหรับ สินเชื่อจำนอง, สนับสนุนตลาดรองจำนอง, ให้การค้ำประกันของรัฐกับธนาคารเมื่อพวกเขาออกสินเชื่อจำนอง.
การพัฒนาอย่างต่อเนื่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียนำไปสู่ขั้นตอนต่อไปโดยธรรมชาติ โดยมีข้อกำหนดเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหันสำหรับคุณภาพของเหตุผลในการตัดสินใจลงทุน ผู้เข้าร่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในต่างประเทศและในรัสเซียเข้าใจว่าความน่าเชื่อถือของแผนธุรกิจ โครงการลงทุน ฯลฯ ซึ่งอันที่จริงแล้วเป็นชุดมาตรฐาน สูตรง่ายๆขึ้นอยู่กับความถูกต้องของการวิจัยตลาดทั้งหมดซึ่งผลลัพธ์จะถูกใช้ในสูตร กล่าวอีกนัยหนึ่ง ตัวบ่งชี้ที่สำคัญและสำคัญที่สุดของความเป็นไปได้ของโครงการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์คือความอยู่รอดของการวิจัยตลาดบนพื้นฐานของการตัดสินใจครั้งนี้
บรรณานุกรม:
1. Balabanov I.T. "เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์" เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก 2000
2. Goremykin V.A. เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์: ตำราเรียน. - ครั้งที่ 2, แก้ไข. และพิเศษ - ม.: สำนักพิมพ์และศูนย์ขายหนังสือ "การตลาด", 2002
3. Kupchin A.N. , Novikov B.D. ตลาดอสังหาริมทรัพย์: แนวโน้มของรัฐและการพัฒนา - กวดวิชา ม.: 1995.
4. มักซิมอฟ S.N. "พื้นฐานของกิจกรรมผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์" เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก 2000.
5. Novikov B.D. ตลาดและการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย - ม.: "สอบ", 2000.
6. Khamin D. , Yurkov D. “ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสายตาของนายหน้า” // เศรษฐศาสตร์และชีวิต 1997
วัสดุอื่นๆ
ข้อเสนอข้างต้นบางส่วนดูเหมือนจะให้เหตุผลไม่เพียงพอ ส่วนที่สองเกี่ยวกับการหายตัวไปตามกฎหมายของอาคารเป็นวัตถุแห่งสิทธิพลเมือง เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เดิมไม่ได้เป็นเพียงสิ่งของ แต่เป็นส่วนประกอบที่มีระดับระบบที่ซับซ้อนกว่า และประเภทของธาตุ...
รัสเซียจนถึงปี 2548 // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm
ส่งงานที่ดีของคุณในฐานความรู้เป็นเรื่องง่าย ใช้แบบฟอร์มด้านล่าง
นักศึกษา นักศึกษาระดับบัณฑิตศึกษา นักวิทยาศาสตร์รุ่นเยาว์ที่ใช้ฐานความรู้ในการศึกษาและการทำงานจะขอบคุณอย่างยิ่ง
เอกสารที่คล้ายกัน
วิธีการเปรียบเทียบ (ตลาด) ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เทคโนโลยีสำหรับการนำวิธีการวิเคราะห์การขายไปใช้ การคำนวณมูลค่าทรัพย์สินโดยใช้ตัวคูณค่าเช่ารวม วิธีหน่วยเปรียบเทียบ คุณสมบัติของการประเมินอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย
ทดสอบเพิ่ม 12/03/2012
ลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งสิทธิพลเมือง แนวคิดและการจำแนกประเภทของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาการบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างระหว่างดำเนินการ การมีส่วนร่วมในการไหลเวียนของพลเมือง การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์
ภาคเรียนที่เพิ่ม 05/28/2559
หลักการพื้นฐานและวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ศึกษา สถานการณ์ทางเศรษฐกิจในตลาดภูมิภาคและท้องถิ่น การกำหนดมูลค่าตลาดของความซับซ้อนของอสังหาริมทรัพย์ LLP "งานยานยนต์": ลักษณะความเป็นเจ้าของ
วิทยานิพนธ์ เพิ่ม 20.02.2011
การประเมินอสังหาริมทรัพย์เป้าหมายวัตถุประสงค์และวัตถุประสงค์ กรอบกฎหมายการประเมินอสังหาริมทรัพย์ ทบทวนระบบการลงทะเบียนสถานะของวัตถุอสังหาริมทรัพย์สิทธิในทรัพย์สินและการทำธุรกรรมกับมัน ข้อบังคับทางกฎหมายตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหพันธรัฐรัสเซีย
บทคัดย่อ เพิ่มเมื่อ 24/09/2015
ลักษณะตัวละครความสัมพันธ์ทางการตลาดในด้านอสังหาริมทรัพย์ แง่มุมทางกฎหมายของเศรษฐกิจและการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์รวมถึงการวิเคราะห์แหล่งที่มาของกฎหมายแพ่งของระเบียบความสัมพันธ์ในด้านอสังหาริมทรัพย์ สาระสำคัญของหลักการพื้นฐานของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
งานควบคุมเพิ่ม 05/13/2010
รูปแบบหลักของความเป็นเจ้าของวิสาหกิจ ลักษณะและการจำแนกประเภทของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ การจัดการคุณสมบัติบางอย่าง การจัดการระบบวัตถุอสังหาริมทรัพย์ของสหพันธ์ฯ การดำเนินการกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์
หลักสูตรการบรรยาย เพิ่ม 04/16/2013
คำจำกัดความของแนวคิดเรื่องอสังหาริมทรัพย์ สาระสำคัญทางกฎหมายของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (สิทธิ) ความแตกต่างระหว่างสิทธิและภาระผูกพัน สาระสำคัญของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ สถานะทางกฎหมายที่ดินเปล่า. ตัวอย่างคำอธิบายที่ตั้งของที่ดิน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งแตกต่างจากตลาดหุ้นนั้นอยู่ไกลจากความสมบูรณ์แบบในหลาย ๆ ด้านซึ่งกำหนดคุณสมบัติของการศึกษา ในอีกด้านหนึ่ง นักวิเคราะห์ต้องเผชิญกับปัญหา และบางครั้งความเป็นไปไม่ได้ที่จะทำให้ความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจเป็นทางการในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างถูกต้องและชัดเจน ในทางกลับกัน เห็นได้ชัดว่าไม่มีโอกาสที่จะถ่ายโอนเทคโนโลยีการวิเคราะห์ที่ใช้ในตลาดอื่น ๆ ไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบที่บริสุทธิ์ เนื่องจากเทคโนโลยีเหล่านี้ได้รับการดัดแปลงเพื่อใช้ในสภาพแวดล้อมของตลาดที่แตกต่างกัน ในมุมมองของงานวิเคราะห์คุณภาพสูงที่กล่าวข้างต้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูเหมือนจะเป็นหัวข้อที่ซับซ้อนมากซึ่งต้องใช้นักวิเคราะห์ นอกเหนือจากความรู้เชิงลึกเชิงทฤษฎีเกี่ยวกับเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ การฝึกปฏิบัติอย่างต่อเนื่องและการค้นหาเชิงสร้างสรรค์ในงานวิจัยที่สร้างสัญชาตญาณแบบมืออาชีพ .
จากการศึกษาประวัติศาสตร์เกือบหนึ่งศตวรรษของการทำงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่พัฒนาแล้วของโลก เราสามารถสรุปได้ว่าความใส่ใจไม่เพียงพอต่อคุณภาพของงานวิเคราะห์เป็นหนึ่งในสาเหตุหลักของวิกฤตการณ์ที่สำคัญที่สุดในชีวิตจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างทั่วไปคือวิกฤตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐในช่วงปลายยุค 80 และต้นยุค 90 ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการลงทุนที่มากเกินไปและไม่เลือกปฏิบัติในการก่อสร้างใหม่ได้นำไปสู่ตลาดที่ล้นเหลือ และทำให้ตลาดขาดความต้องการของตลาดสำหรับโครงการจำนวนมากที่มีการออกเงินกู้ สถานการณ์นี้อิงตามความคาดหวังของตลาดที่ไม่สมจริงซึ่งเกิดจากโครงสร้างของสิ่งจูงใจที่ไม่ถูกต้องในการวิเคราะห์ วิธีการวิเคราะห์ที่อ่อนแอ และข้อมูลที่ไม่ครบถ้วนซึ่งระบุลักษณะสภาวะปัจจุบัน โครงสร้างของสิ่งจูงใจที่ชี้นำนักพัฒนา ผู้ประเมิน และองค์กรสินเชื่อ ผิดรูปไปจากความสนใจของบางคนในการรับเงินกู้ คนอื่นเพื่อเหตุผลในการได้รับเงินกู้ และอีกหลายๆ คนที่เหลือในการจัดสรรเงินของพวกเขา ในเวลาเดียวกัน ทุกฝ่ายได้แก้ไขปัญหาโดยแลกกับความคาดหวังในแง่ดีอย่างไม่ยุติธรรม
การใช้วิธีการวิเคราะห์ที่อ่อนแอ ซึ่งแสดงในสมมติฐานและขั้นตอนที่ไม่เพียงพอ ในการโต้ตอบกับข้อมูลตลาดท้องถิ่นคุณภาพสูงไม่เพียงพอ ตามกฎแล้ว ส่งผลให้เกิดการศึกษาตลาดที่ไม่สมเหตุสมผล และด้วยเหตุนี้ จึงมีการตัดสินใจลงทุนโดยอิงจากข้อมูลเหล่านี้ อันเป็นผลมาจากวิกฤตการณ์ สถาบันสินเชื่อได้พัฒนากลุ่มอาการไม่ไว้วางใจโดยทั่วไปสำหรับโครงการใดๆ และโดยเฉพาะการวิจัยตลาด และสิ่งนี้ก็นำไปสู่ความเข้าใจว่านักวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในงานของพวกเขาควรได้รับคำแนะนำจากหลักการทั่วไปบางประการที่จำเป็น (แต่ไม่เพียงพอ) เพื่อให้ได้ข้อสรุปและผลลัพธ์ที่ถูกต้อง ในอีกทางหนึ่ง มีความจำเป็นเร่งด่วนสำหรับเกณฑ์ที่เข้าใจได้ง่ายและสามารถระบุได้ง่าย ซึ่งกำหนดการปฏิบัติตามการวิจัยตลาดด้วยหมวดหมู่ของความถูกต้อง
เมื่อพิจารณาถึงโอกาสในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย เราสามารถสรุปได้ว่าการไม่มีวิกฤตการณ์ที่อาจเกิดขึ้นนั้นเป็นสถานการณ์ที่มองโลกในแง่ดีมากเกินไป อย่างไรก็ตาม ผลที่ตามมาของวิกฤตดังกล่าวอาจมีนัยสำคัญน้อยกว่า หากในปัจจุบันนี้ ในขั้นตอนของการพัฒนาตลาดเชิงรุก หลักการและหลักการทั่วไปบางอย่างได้รับการกำหนดและนำไปใช้ในทางปฏิบัติในชีวิตประจำวัน
ข้อกำหนดสำหรับการศึกษาเชิงวิเคราะห์โดยพิจารณาจากการตัดสินใจลงทุน
ไม่เพียงแต่ภัยคุกคามจากวิกฤตการณ์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงปัญหาในชีวิตประจำวันในปัจจุบันด้วย เช่น การแข่งขันที่เพิ่มขึ้น ลดโอกาสในการทำกำไรพิเศษระยะสั้น การเริ่มโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ระยะยาวและต้องใช้เงินทุนสูง การเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติเข้าสู่ตลาด ที่มีความต้องการสูงในการตัดสินใจอย่างมีเหตุผล ฯลฯ - เป็นพยานอย่างเป็นกลางถึงความจริงที่ว่าความสำคัญของการวิเคราะห์เชิงคุณภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียจะมีความสำคัญมากขึ้นในอนาคตอันใกล้
2.2 การวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อยืนยันการตัดสินใจลงทุน
เป้าหมายสูงสุดของการศึกษาประเภทที่อยู่ระหว่างการพิจารณาคือการวัดอัตราส่วนของอุปสงค์และอุปทานสำหรับผลิตภัณฑ์ประเภทใดประเภทหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ จุดใดเวลาหนึ่ง (โดยปกติคืออนาคต)
ลักษณะพิเศษของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินค้าโภคภัณฑ์ ควบคู่ไปกับสถานที่พิเศษของอสังหาริมทรัพย์ในระบบเศรษฐกิจแบบตลาด ก่อให้เกิดข้อมูลทางเศรษฐกิจและสังคมที่จำเป็นสำหรับการวางตำแหน่งผลิตภัณฑ์นี้ในตลาด ลักษณะเศรษฐกิจมหภาคในปัจจุบันและย้อนหลังของเศรษฐกิจระดับชาติและระดับภูมิภาค ตัวชี้วัดทางสังคมและประชากรของตลาดระดับภูมิภาคและระดับท้องถิ่น พารามิเตอร์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับภูมิภาคและระดับท้องถิ่น - นี่เป็นเพียงพื้นที่ทั่วไปที่จำเป็นในการดำเนินการวิจัย
หลักการที่ 1 ควรเลือกเฉพาะข้อมูลที่สามารถกำหนดประสิทธิภาพการผลิตในอนาคตของวัตถุการลงทุนเท่านั้นเพื่อการวิเคราะห์
เมื่อปฏิบัติตามหลักการนี้ ปัญหาหลักของนักวิเคราะห์คือการไม่มีกฎมาตรฐานหรือคำแนะนำที่ชัดเจนในการสร้างข้อมูลเบื้องต้น ที่นี่ที่นักวิเคราะห์ต้องแสดงความรู้ สัญชาตญาณของมืออาชีพ ความคิดสร้างสรรค์ และประสบการณ์จริงทั้งหมดของเขา นอกจากนี้ยังวางพื้นฐานสำหรับความสอดคล้องของการศึกษาโดยรวมไว้ที่นี่
หลักการที่ 2 ควรใช้ข้อมูลที่เป็นปัจจุบันและในอนาคตทั้งหมดที่อิงจากการศึกษาเพื่อหาปริมาณประสิทธิภาพของโครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการพิจารณา
อย่างไรก็ตาม แม้แต่ข้อมูลที่คัดเลือกมาอย่างดีซึ่งเกี่ยวข้องโดยตรงกับเรื่องของการประเมินก็คือ "ก้อนอิฐ" ซึ่งนักวิเคราะห์จะต้องวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับการวิจัยเชิงวิเคราะห์ตามกฎเกณฑ์ทั้งหมดของศิลปะการก่อสร้าง และที่นี่คุณไม่สามารถทำได้หากไม่มีวิธีแก้ปัญหาที่แข็งแกร่งซึ่งเชื่อมต่อแต่ละองค์ประกอบเข้ากับเสาหินก้อนเดียว
หลักการที่ 3 กลุ่มข้อมูลทั้งหมดที่เลือกมาเพื่อให้เหตุผลในการตัดสินใจลงทุนควรเชื่อมโยงถึงกันด้วยรูปแบบตรรกะที่ชัดเจน ซึ่งลงท้ายด้วยการคาดการณ์สภาวะตลาดในอนาคตและผลผลิตที่เกี่ยวข้องของโครงการที่อยู่ระหว่างการพิจารณา ต้องแสดงรายละเอียดของวงจรลอจิกอย่างชัดเจน
การรับรู้เชิงบวกโดยลูกค้าของรายงานที่มีผลการวิจัยตลาด ซึ่งไม่มีรูปแบบที่สมเหตุสมผล จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อ:
ก) นักวิเคราะห์ใช้ประโยชน์จากความไม่รู้ของลูกค้า หรือ
ข) ลูกค้าพอใจกับผลลัพธ์ในขั้นต้น
ในอีกทางหนึ่ง การสร้างแผนงานที่น่าเชื่อถือและชัดเจนเป็นการแสดงให้เห็นถึงทักษะทางวิชาชีพสูงสุดของนักวิเคราะห์
ให้เหตุผลเกี่ยวกับความจำเป็นในการสร้างโครงร่างการวิจัยที่สมเหตุสมผล มาพิจารณาหลักการอื่นที่ระบุเนื้อหาของการวิเคราะห์ตลาด
หลักการที่ 4 เนื้อหาของการวิเคราะห์ตลาดควรลดลงเป็นการอภิปรายถึงปัจจัยที่ประกอบขึ้นเป็นอัตราส่วนหลักในการพิจารณาประสิทธิภาพของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
ตามหลักการนี้ นักวิเคราะห์ในระหว่างการศึกษาจะต้องกำหนดความสัมพันธ์หลักที่กำหนดประสิทธิภาพของสิ่งอำนวยความสะดวกทางการค้า แล้วระบุลำดับชั้นของพารามิเตอร์-อาร์กิวเมนต์ หน้าที่ซึ่งเป็นปัจจัยที่รวมอยู่ในนิพจน์หลัก เพื่อประสิทธิภาพ
ให้เราอธิบายแนวทางปฏิบัติในการดำเนินการตามหลักการนี้โดยใช้ตัวอย่างที่เข้าใจง่ายดังต่อไปนี้
ให้เกณฑ์การดำเนินงานของโครงการที่พิจารณาเป็นรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) ในช่วงเวลาที่กำหนดในอนาคต ตามคำจำกัดความ นิพจน์หลักสำหรับกำหนดประสิทธิภาพจะมีรูปแบบต่อไปนี้:
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, ที่ไหน
PGI- รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น
วีแอนด์แอล- ความสูญเสียจากภาระน้อยเกินไปและการไม่ชำระเงิน
เอ็ม ไอ- รายได้อื่นๆ
เอฟอี- ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานคงที่
VE- ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานผันแปร
พิจารณาขั้นตอนในการระบุพารามิเตอร์ที่กำหนดค่าที่คาดหวังของปัจจัยหลัก
รายได้รวมที่เป็นไปได้ถูกกำหนดโดยมูลค่าของอัตราค่าเช่าซึ่งในทางกลับกันเป็นหน้าที่ของอัตราค่าเช่าปัจจุบันตลอดจนแนวโน้มในอัตราส่วนของอุปสงค์และอุปทานของตลาดในช่วงเวลาหนึ่ง
คุณสมบัติเป็นหน้าที่ของกำลังการผลิตสะสมของตลาด พารามิเตอร์ความต้องการ ค่าสัมประสิทธิ์การดูดซับของตลาด และการเติบโตของพื้นที่ดูดซับอสังหาริมทรัพย์ สำหรับโครงการ ภาระที่คาดการณ์ไว้จะกำหนดตัวบ่งชี้สองตัว - ระดับของภาระและตารางเวลาสำหรับการดูดซับโดยตลาดถึงระดับนี้การเติบโตของพื้นที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์กำหนดโดยการเติบโตของจำนวนงาน (อัตราการจ้างงาน) หรือการเติบโตของประชากร ในทางกลับกัน การขยายพื้นที่ดูดซับนำไปสู่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ใหม่
ควรสังเกตว่าการเติบโตของการจ้างงานและการเติบโตของประชากรในกรณีเดียวสามารถเกี่ยวข้องโดยตรง ตัวอย่างเช่น เมื่อมีการเปิดงานใหม่และการหลั่งไหลเข้ามาของคนที่มีความสามารถใหม่ ในอีกกรณีหนึ่ง การเติบโตของประชากรสามารถเติบโตได้โดยไม่มีการจ้างงานเพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่น เนื่องมาจากการเพิ่มขึ้นของผู้รับบำนาญหรืออัตราการเกิดที่เพิ่มขึ้น การวิเคราะห์เชิงคุณภาพเกี่ยวข้องกับการใช้แหล่งข้อมูลต่างๆ ที่ให้ข้อมูลแนวโน้มในอดีตและการคาดการณ์การเติบโตของช่วง ตามด้วยการเปรียบเทียบข้อมูล การแบ่งส่วนการเติบโตของช่วงก็บังคับเช่นกัน เช่น ตามกลุ่มอายุ เพศ ขนาดครอบครัว ฯลฯ การไม่มีตำแหน่งเหล่านี้ในการศึกษาควรเกิดจากการเลือกข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกันเพื่อใช้ในการวิเคราะห์
พารามิเตอร์ความต้องการถูกกำหนดโดยตัวชี้วัดเฉพาะเช่นพื้นที่ (สำนักงานหรือการผลิต) ต่อสถานที่ทำงาน, ค่าใช้จ่ายในการซื้อต่อหัว, จำนวนอพาร์ทเมนต์หรือบ้านต่อหัว ฯลฯ ด้วยความช่วยเหลือของพารามิเตอร์ความต้องการจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่จำเป็นจะถูกคำนวณซึ่งสอดคล้องกับการเติบโตในด้านการบริโภคอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น โดยการใช้การใช้จ่ายเฉลี่ยต่อการซื้อกับการเติบโตของประชากร ยอดค้าปลีกคาดว่าจะเพิ่มขึ้น และทำให้ต้องมีพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มเติม เมื่อวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย การเติบโตของประชากรที่แบ่งตามอายุ รายได้ ขนาด หรือองค์ประกอบครอบครัวจะถูกแปลงเป็นอุปสงค์แบบแบ่งกลุ่ม การวิเคราะห์พารามิเตอร์อุปสงค์อย่างถูกต้องเกี่ยวข้องกับการศึกษาแนวโน้มในอดีต สถานะปัจจุบัน และการคาดการณ์มูลค่าที่เป็นไปได้ในอนาคต นอกจากนี้ การวิเคราะห์ที่สอดคล้องกันจะวัดการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์ ไม่เพียงเนื่องจากการเพิ่มขึ้นของช่วงใหม่ แต่ยังเกิดจากการเปลี่ยนแปลงในประชากรที่มีอยู่และโครงสร้างการจ้างงาน ตัวอย่างเช่น ในช่วงเศรษฐกิจขาขึ้น บริษัทที่กำลังเติบโตต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ และการเปลี่ยนแปลงในสถานการณ์ทางประชากรศาสตร์ที่มีต่อการเพิ่มขึ้นของคนในวัยเกษียณจะต้องมีประเภทที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม