การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทคุณสมบัติและความเสี่ยง ความเสี่ยงของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เช่นการลงทุนในหลักทรัพย์มีความเสี่ยงที่มีอยู่ในตลาดการเงิน: ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย, สกุลเงิน, ความเสี่ยงด้านเครดิต

การประเมินความเสี่ยงมีบทบาทสำคัญในขั้นตอนของการก่อตัว กลยุทธ์การลงทุนเนื่องจากทั้งงบประมาณและความคาดหวังในการทำกำไรขึ้นอยู่กับว่านักลงทุนเต็มใจรับความเสี่ยงมากน้อยเพียงใด ดังนั้น หากนักลงทุนมองว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตมีความเสี่ยงต่ำ พวกเขายินดีที่จะจ่ายเพิ่มสำหรับรายได้ที่คาดการณ์ทุกๆ ดอลลาร์ ซึ่งจะเป็นการลดอัตราผลตอบแทนลง นั่นคือ ยิ่งความเสี่ยงต่ำ ผลตอบแทนก็จะยิ่งต่ำลง

ความเสี่ยงคือความน่าจะเป็นของการสูญเสียอันเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงใดๆ ยิ่งมีโอกาสเกิดเหตุการณ์เชิงลบมากเท่าใด ความเสี่ยงก็จะยิ่งมากขึ้นเท่านั้น สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงสองกลุ่มเป็นเรื่องปกติมากที่สุด - ความเสี่ยงของประเทศและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับโครงการเฉพาะ

ความเสี่ยงของประเทศ

ความเสี่ยงของประเทศโดยหลักแล้ว ได้แก่ ความน่าจะเป็นของความวุ่นวายทางเศรษฐกิจ การเมือง และสังคมในประเทศที่ทรัพย์สินตั้งอยู่

ระดับความเสี่ยงของประเทศสามารถพบได้ในรายงาน หน่วยงานจัดอันดับหรือบริษัทที่ปรึกษา ตัวอย่างเช่น ในการจัดอันดับของ The Economist Intelligence Unit ออสเตรีย บริเตนใหญ่ เยอรมนี และสหรัฐอเมริกามีความเสี่ยงต่ำที่สุดในประเทศ ในขณะที่อัฟกานิสถาน เบลารุส ยูเครน และอื่นๆ มีความเสี่ยงสูงสุด

ปัจจัยทางเศรษฐกิจประการหนึ่งของความเสี่ยงของประเทศคือ อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น. การพึ่งพาอาศัยกันมีดังนี้ ยิ่งอัตราเงินเฟ้อสูงขึ้นความเสี่ยงก็จะยิ่งมากขึ้น ความเสี่ยงน้อยที่สุดหมายถึงอัตราเงินเฟ้อที่น้อยกว่า 5% ต่อปี สูงสุด - มากกว่า 100% ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการประกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อโดยข้อเท็จจริงที่ว่าค่าเช่าได้รับการทบทวนทุกเดือนหรือทุกปี: อัตราค่าเช่าเชื่อมโยงกับดัชนีราคาขายปลีกซึ่งพลวัตซึ่งสะท้อนถึงอัตราเงินเฟ้อ ยิ่งมีการทบทวนอัตราบ่อยเท่าใด ความอ่อนไหวของวัตถุต่ออัตราเงินเฟ้อก็จะยิ่งสูงขึ้น และรายได้ของนักลงทุนก็จะยิ่งมากขึ้น ตัวอย่างเช่น ห้องพักในโรงแรม ร้านค้า โกดังอุตสาหกรรม และห้องเช่าระยะสั้นมักถูกพิจารณาว่าอ่อนไหวต่อเงินเฟ้อ สำนักงานและกอง REIT มีขนาดปานกลาง และค่าเช่าที่ดินและระยะยาวอยู่ในระดับต่ำ

โดยทั่วไปแล้ว เยอรมนีเป็นประเทศที่มีความเสี่ยงต่ำสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม มีภูมิภาคที่มีความเสี่ยงสูงอยู่ โดยเฉพาะดินแดนตะวันออก

ปัจจัยทางเศรษฐกิจของความเสี่ยงของประเทศอีกประการหนึ่งเกี่ยวข้องกับ ความไม่มั่นคง สกุลเงินประจำชาติ . ไม่ว่าอัตราจะขึ้นหรือลง การเบี่ยงเบนที่มีนัยสำคัญแสดงถึงความเสี่ยง อันตรายที่ยิ่งใหญ่ที่สุดต่อตลาดเกิดขึ้นเมื่อการเติบโตหรือลดลงของสกุลเงินมากกว่า 20%

เศรษฐกิจที่ใช้ทรัพยากรมีลักษณะเป็นปัจจัยเสี่ยงเช่น ราคาน้ำมันลดลง. ยิ่งราคาต่ำเท่าไร ก็ยิ่งคุกคามต่อเศรษฐกิจมากขึ้นเท่านั้น ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดคือการลดลงของราคาไฮโดรคาร์บอนมากกว่า 20% ดังนั้น ตามข้อมูลของ Savills ท่ามกลางฉากหลังของราคาน้ำมันที่ตกต่ำระหว่างปี 2550-2552 อพาร์ตเมนต์ในเมืองหลวงของรัสเซียลดลง 51% ในเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ 2552 ราคาน้ำมันเริ่มสูงขึ้นและต้นทุน ตารางเมตรก็ขึ้นไปด้วย ในปี 2558 น้ำมันมีแนวโน้มเชิงลบ และราคาที่อยู่อาศัยก็ลดลงเช่นกัน

ปัจจัยทางเศรษฐกิจอื่นๆ - การลดลงของ GDP, อัตราการผลิตที่ลดลง, การส่งออกที่ลดลง และการลดลงใน กำลังซื้อประชากร. ความเสี่ยงที่ยิ่งใหญ่ที่สุดคือการลดลงในแต่ละตัวบ่งชี้เหล่านี้มากกว่า 10%

ความเสี่ยงทางสังคมและการเมืองก็เป็นความเสี่ยงของประเทศเช่นกัน โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจได้รับผลกระทบในทางลบ การเติบโตของประชากรติดลบและนี่เป็นความจริงไม่เพียงแต่สำหรับประเทศโดยรวมแต่สำหรับเฉพาะเจาะจงด้วย ท้องที่รวมทั้งภูมิภาคที่แยกจากกัน ตัวอย่างเช่น ประชากรของเยอรมนีตะวันออกกำลังย้ายไปยังดินแดนตะวันตกที่พัฒนาแล้วและมีแนวโน้มมากขึ้น ดังนั้นหลังนี้จึงถือเป็นตลาดที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (ยกเว้นเมืองเล็กๆ ในภูมิภาค Ruhr ซึ่งกำลังสูญเสียประชากรเนื่องจากขาดงาน ).

สถานการณ์ทางการเมืองยังส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อพฤติกรรมของนักลงทุนและการรับรู้ถึงความเสี่ยงของพวกเขา จากการศึกษาของทรานิโอ 17% ของนายหน้าที่ทำการสำรวจเชื่อว่าสภาพแวดล้อมทางการเมือง (พร้อมกับเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ) เป็นหนึ่งในสาเหตุหลักที่ผู้ซื้อที่พูดภาษารัสเซียเลือกประเทศใดประเทศหนึ่งเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยนี้เด่นชัดโดยเฉพาะในประเทศต่างๆ เช่น สหราชอาณาจักร เยอรมนี สหรัฐอเมริกา และฝรั่งเศส

ความวุ่นวายทางสังคม การเมือง และเศรษฐกิจในประเทศอาจทำให้นักลงทุนหันหนีจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเป็นเวลานาน

ความเสี่ยงของประเทศที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ การเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้นในกฎหมายที่อาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ สิ่งเหล่านี้อาจเป็นการเปลี่ยนแปลงในกฎหมายภาษี (การเพิ่มภาษีที่มีอยู่และการแนะนำกฎหมายใหม่) การแนะนำกฎหมายที่เข้มงวดเกี่ยวกับการก่อสร้างและการลงทุนตลอดจนการ จำกัด การเคลื่อนย้ายเงินทุน

ความเสี่ยงของโครงการ

ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับโครงการสามารถแบ่งออกเป็นสองประเภท:

• ความเสี่ยงของโครงการมูลค่าเพิ่ม โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม
• ความเสี่ยงของธุรกิจให้เช่า

1. โครงการมูลค่าเพิ่ม

โครงการมูลค่าเพิ่ม ได้แก่ การก่อสร้างและการพัฒนาขื้นใหม่ ความเสี่ยงของโครงการดังกล่าวค่อนข้างสูง แต่ความสามารถในการทำกำไรก็สูงเช่นกัน - 14-25%

ความเสี่ยงหลักที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง:

• มูลค่าของที่ดินหรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทางเข้าอาจสูงเกินจริง
• การก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาจล่าช้า
• การก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาจเกินประมาณการ;
• ราคาขายอาจต่ำกว่าที่วางแผนไว้
• ยอดขายอาจจะช้ากว่าที่วางแผนไว้

ความเสี่ยงทั้งหมดเหล่านี้สามารถ "กิน" ความสามารถในการทำกำไร อันเป็นผลมาจากการที่นักลงทุนจะถูกทิ้งไว้โดยไม่มีกำไรหรือขาดทุน

โครงการก่อสร้างเสี่ยงกว่าธุรกิจให้เช่า

ความเสี่ยงเหล่านี้เติบโตก้าวหน้าตามสัดส่วนภาระหนี้ของผู้พัฒนาโครงการ กล่าวคือ ยิ่ง เงินเครดิตเขาใช้ ยิ่งความเสี่ยงเหล่านี้สูงขึ้น ในสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด เช่น เมื่อมีภาระหนี้สูงในสถานที่ก่อสร้างและการปรับราคาที่สำคัญ อาจกลายเป็นว่าผู้พัฒนาหรือนักลงทุนจะยังคงขาดทุน นักพัฒนาที่มีประสบการณ์มักจะคำนวณสถานการณ์ต่างๆ เสมอ และถือว่ายอมรับได้เมื่อนักลงทุนออกจากโครงการ โดยมีรายได้ 15-20% (สถานการณ์ทั่วไป) หรือ 20-25% (สถานการณ์ในแง่ดี)

ความเสี่ยงของโครงการปรากฏชัดเจนแม้กระทั่งก่อนเริ่มงาน โดยเฉพาะมีความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง ( อนุญาตความเสี่ยง). สาระสำคัญของมันคือในกรณีของการลงทุนในการพัฒนาขื้นใหม่ ยกเครื่องหรือก่อสร้างตั้งแต่เริ่มต้น สำหรับการดำเนินการหลังจากการซื้อที่ดินหรือวัตถุ จำเป็นต้องผ่านการอนุมัติและขอรับใบอนุญาต โดยปกติราคาจะรวมความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับใบอนุญาตที่เหมาะสมหรืออาจใช้เวลานาน ในบางประเทศ นักพัฒนายินดีที่จะเสี่ยงที่จะไม่ได้รับอนุญาต

การตรวจสอบอย่างละเอียดจะช่วยระบุความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับวัตถุเฉพาะ - การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ ซึ่งประกอบด้วยความเชี่ยวชาญสี่ประเภท:

• ความขยันเนื่องจากกฎหมาย: ทนายความตรวจสอบสัญญาเช่าและความพร้อมของใบอนุญาตก่อสร้าง;
• การตรวจสอบสถานะทางการเงินและภาษี: ที่ปรึกษาด้านภาษีกำหนดต้นทุนที่แท้จริงของการรักษาวัตถุ คำนวณความสามารถในการทำกำไร และจำนวนการหักภาษี
• การประเมินความเสี่ยง (Chance & Risk): การตรวจสอบโอกาสในการพัฒนาสถานที่ ตลอดจนอิทธิพลของคู่แข่งทั้งในปัจจุบันและอนาคต
• การประเมินทางเทคนิค (Technical Due Diligence): การตรวจสอบสภาพทางเทคนิคของอสังหาริมทรัพย์ (ปกติจะไม่ดำเนินการเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่)

2. ธุรกิจให้เช่า

อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุดมีลักษณะดังต่อไปนี้:

• ที่ตั้งในพื้นที่อันทรงเกียรติ
• สภาพทางเทคนิคที่ดี
• ผู้เช่า - ตัวแทนของชนชั้นกลาง (สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย) หรือบริษัทชั้นหนึ่ง (ในกรณีของทรัพย์สินเชิงพาณิชย์)
• ระดับกลางมีสัญญาเช่าสำหรับผู้เช่าทั่วไป
• ความเป็นไปได้ของการทำโปรไฟล์วัตถุใหม่ (เช่น การโอนอสังหาริมทรัพย์ของโรงแรมไปยังสต็อกบ้านหรือในทางกลับกัน)
• รายได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าค่าธรรมเนียมเงินกู้

สถานที่ตั้งเป็นลักษณะที่สำคัญที่สุด: หากทรัพย์สินอยู่ในพื้นที่ที่ดี ความเสี่ยงก็จะน้อยที่สุด และวัตถุก็จะกลายเป็นของเหลว อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงเพิ่มเติมอาจเกี่ยวข้อง พัฒนาอำเภอดังนั้นเมื่อเลือกวัตถุที่ทำกำไร คุณควรสอบถามเกี่ยวกับแผนพัฒนาและค้นหาว่าการเปลี่ยนแปลงในอนาคตและดำเนินการไปแล้วหรือไม่ (การขยายเครือข่ายการขนส่ง การเกิดขึ้นของสถาบันใหม่ ฯลฯ) สามารถเพิ่มทุนของวัตถุการลงทุนได้มากกว่า เวลาหรือในทางกลับกันลดความสามารถในการทำกำไร ตัวอย่างเช่น หากมีคนซื้ออพาร์ทเมนต์ในนิวยอร์กพร้อมทิวทัศน์ที่สวยงามของ Central Park เขาก็รับประกันความปลอดภัยในการลงทุนของเขา เนื่องจากมีอพาร์ทเมนท์ไม่กี่แห่งที่มีวิวดังกล่าว และจะไม่มีอพาร์ตเมนต์ใหม่อีก

ความเสี่ยงก็แย่ สถานะของวัตถุและ อุปกรณ์ทางเทคนิคไม่เพียงพอ. ยิ่งโซลูชันการวางแผนพื้นที่ภายในอาคารแย่ลง ความพร้อมใช้งานของระบบวิศวกรรมสมัยใหม่และคุณภาพของโครงสร้างรองรับ ยิ่งความสามารถในการแข่งขันของวัตถุในตลาดลดลง ต้นทุนและความต้องการจากผู้เช่าต่ำลง และความเสี่ยงที่สูงขึ้น . แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เก่าและทรุดโทรมสามารถให้ผลตอบแทนที่ดีได้ในขณะนี้ แต่ก็มีความเสี่ยงในการลงทุนมากกว่าอาคารที่ได้รับการดูแลเป็นอย่างดี

คุณภาพของผู้เช่าและประเภทของสัญญาเช่าสามารถเพิ่มหรือลดความเสี่ยงได้ นักลงทุนที่ไม่พร้อมที่จะเสี่ยงที่จะสูญเสียผู้เช่ามักจะลงทุนในวัตถุที่มีสัญญาเช่าระยะยาว ในทางกลับกัน เมื่อความเสี่ยงนี้เป็นที่ยอมรับของผู้ลงทุน เขาจะพิจารณาทรัพย์สินที่ใกล้หมดอายุหรือสัญญาเช่าระยะสั้นเป็นทางเลือก

เมื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้ คุณควรคำนึงถึงความน่าเชื่อถือของผู้เช่าด้วย

ความเสี่ยงอีกประการหนึ่งเกี่ยวข้องกับทางเลือก วิธีการระดมทุนและการจัดการต่อไป กองทุนที่ยืมมา. โดยทั่วไป ยิ่งเลเวอเรจสูงเท่าใด ความเสี่ยงก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น

ผลของเลเวอเรจคือเมื่อต้นทุนของการจัดหาเงินกู้มีราคาถูกกว่าความสามารถในการทำกำไรของโครงการ นักลงทุนสามารถตกลงกับธนาคารในลักษณะที่จะจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ แต่ชำระขั้นต่ำของเงินกู้ วิธีนี้สามารถเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนได้ แต่วิธีการเพิ่มผลตอบแทนนี้มาพร้อมกับความเสี่ยงอีกอย่างหนึ่ง หากราคาของวัตถุลดลง เมื่อใดจึงจำเป็นต้องต่ออายุ สัญญาเงินกู้จากนั้นธนาคารจะกำหนดให้เงินกู้เป็นทุนตามสัดส่วนและให้หลักประกันเพิ่มเติม (margin call) ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องค้นหาสมดุลที่เหมาะสมระหว่างการใช้ประโยชน์จากความสามารถในการทำกำไรและความเสี่ยง ซึ่งเป็นทักษะของนักลงทุนมืออาชีพ

ทุนที่ยืมมาเพื่อการลงทุนจะต้องสร้างผลตอบแทนส่วนเกินจากการชำระเงินสำหรับการใช้งาน หากกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่าค่าธรรมเนียมการกู้ยืม ผู้ลงทุนจะขาดทุน ซึ่งมากกว่า จำนวนเงินที่ยืมก็จะมากขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญระบุความเสี่ยงอีกประการหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในปี 2557-2558 ในหลายประเทศแตะระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์และเกือบจะเป็นศูนย์ ใน 3-5 ปี สินเชื่อเหล่านี้สามารถเติบโตได้อย่างมีนัยสำคัญและเมื่อใด เกิดขึ้นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะลดลง

ความเสี่ยงก็เช่นกัน วัตถุการควบคุมระยะไกล:ความห่างไกลของอสังหาริมทรัพย์ทำให้การควบคุมอ่อนแอ ดังนั้นความพยายามที่จะจัดการโครงการในต่างประเทศจากรัสเซียจึงมีความเสี่ยงสูง แทนที่จะใช้การจัดการตนเองจากระยะไกล ขอแนะนำให้จ้างบริษัทที่เชี่ยวชาญ

ความสำคัญเท่าเทียมกันคือความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับ โครงสร้างข้อตกลง. มีรูปแบบต่างๆ มากมายที่ช่วยให้คุณปรับภาษีได้อย่างเหมาะสม ตัวอย่างเช่น เงินกู้หุ้นหรือการลงทะเบียนผ่านบริษัทต่างๆ สิ่งนี้จะเพิ่มผลตอบแทนแต่ลดความโปร่งใสและเพิ่มความเสี่ยงในการเป็นเจ้าของ กรมสรรพากรอาจไม่ยอมรับกรอบการเพิ่มประสิทธิภาพและเรียกเก็บภาษีและค่าปรับเพิ่มเติม โลกกำลังโปร่งใสมากขึ้น ระบบธนาคาร OECD กำลังแนะนำมาตรการเพื่อต่อสู้กับการพังทลายของฐาน และรัสเซียกำหนดให้พลเมืองของตนจ่ายภาษีสำหรับรายได้ที่ได้รับในต่างประเทศ การเปลี่ยนแปลงทั้งหมดเหล่านี้เพิ่มความเสี่ยงของการจัดโครงสร้างวัตถุที่มากเกินไปเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพภาษี คำแนะนำสำหรับลูกค้า: ประการแรก ปรึกษากับที่ปรึกษาด้านภาษี และประการที่สอง อย่าหักโหมกับการเพิ่มประสิทธิภาพ เนื่องจากสิ่งนี้เต็มไปด้วยปัญหากับ บริการด้านภาษีในอนาคตอันใกล้

ประเด็นที่กล่าวถึงข้างต้นเป็นตัวกำหนดความเสี่ยงหลัก - ความเสี่ยงในการลดสภาพคล่อง นั่นคือ การลดลงของศักยภาพในการขายอย่างรวดเร็วโดยไม่สูญเสียมูลค่า และการลดลงของการเติบโตของมูลค่าหลักทรัพย์ที่อาจเกิดขึ้นในสถานการณ์การพัฒนาตลาดในเชิงบวก ดังนั้น ยิ่งความเสี่ยงต่ำในประเด็นที่กล่าวถึงข้างต้น สภาพคล่องก็จะยิ่งสูงขึ้น และทำให้ความสามารถในการทำกำไรเริ่มต้นของวัตถุยิ่งต่ำลง

ในท้ายที่สุด

ความเสี่ยงหลักในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือ:

ความเสี่ยงของประเทศ
ทางเศรษฐกิจ	อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น ความไม่แน่นอนของสกุลเงิน ราคาน้ำมันที่ลดลง การลดลงของ GDP อัตราการผลิตที่ลดลงและการส่งออกที่ลดลง กำลังซื้อของประชากรลดลง
สังคมการเมือง	การเติบโตของประชากรติดลบ สถานการณ์ทางการเมืองที่ไม่แน่นอน การแนะนำข้อ จำกัด ทางกฎหมาย
ความเสี่ยงของโครงการ
เพิ่มมูลค่า	ราคาซื้อที่ดินหรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่สูงเกินจริง เกินงบประมาณ; ความล้มเหลวในการดำเนินการตามกำหนดเวลา ความเสี่ยงในการขายในราคาที่ต่ำกว่า อนุญาตความเสี่ยง
ธุรกิจให้เช่า	การก่อสร้างในบริเวณใกล้เคียงกับวัตถุลดต้นทุน สภาพของวัตถุไม่ดี; คุณภาพผู้เช่าไม่ดี; สัญญาเช่าระยะสั้น ทุนที่ยืมมาจำนวนมาก รีโมท; โครงสร้างการจัดการ

สิ่งที่ควรเลือก - ผลตอบแทนสูงหรือความเสี่ยงต่ำ - ขึ้นอยู่กับตัวนักลงทุนเองและทัศนคติต่อความเสี่ยงของเขา ปัญหาหลักสำหรับผู้ซื้อหลายรายคือพวกเขาเริ่มการสนทนาด้วยคำถามว่า "ผลตอบแทนคืออะไร" และคำถามแรกควรเป็น "ความเสี่ยงคืออะไรและฉันจะขายอสังหาริมทรัพย์นี้ในอนาคตได้อย่างไร" หากนักลงทุนต้องการได้รับผลตอบแทนมากขึ้น เขาต้องเต็มใจรับความเสี่ยงมากขึ้น

Julia Kozhevnikova, Tranio

ทำไมนักลงทุนเอกชนที่ต้องการได้รับจากอสังหาริมทรัพย์ รายได้แบบพาสซีฟ, การลงทุนในรัสเซียมีกำไรมากกว่าไม่ใช่ในต่างประเทศ

ปีที่ผ่านมาได้ยืนยันแนวโน้ม: ไม่ว่าจะมีการคว่ำบาตรหรือไม่ก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศจะเป็นที่ต้องการในรัสเซียเสมอ หากในปี 2558 เราเห็นจำนวนผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศลดลงอย่างมาก จากการศึกษาของบริการ Prian.ru พบว่า ปีที่แล้วกลุ่มเป้าหมายของผู้ซื้อที่มีศักยภาพเริ่มเติบโตขึ้น

ผู้นำด้านอุปสงค์ในปัจจุบันคือประเทศที่อบอุ่น ได้แก่ สเปน บัลแกเรีย และอิตาลี อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ว่าผู้ซื้อทุกรายจะได้รับบ้านและอพาร์ทเมนท์เพื่อย้ายไปยังที่อยู่อาศัยถาวรหรือช่วงวันหยุดฤดูร้อน เป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2014 ที่มีความต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศเพิ่มขึ้นในรัสเซีย โดยประมาณ 16% ของผู้ซื้อวางแผนที่จะเช่าอสังหาริมทรัพย์ ท้ายที่สุดแล้วการลงทุนดังกล่าวสัญญาว่านักลงทุนจะได้รับรายได้เป็นสกุลเงินต่างประเทศ

อย่างไรก็ตาม ตามการประมาณการของเรา อสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศยังไม่สามารถเรียกได้ว่าเป็นวัตถุในอุดมคติสำหรับการลงทุน เหตุผลนี้คืออัตราส่วนของความเสี่ยงและความสามารถในการทำกำไร แง่มุมเชิงลบบางประการของการลงทุนดังกล่าวในปัจจุบันควรได้รับการเตือนสำหรับผู้ที่วางแผนจะซื้ออพาร์ทเมนท์ บ้าน และอาคารพาณิชย์ในยุโรปเพื่อให้เช่า

ทรัพย์สินที่อยู่อาศัย

อพาร์ตเมนต์และบ้านในยุโรปมักซื้อให้เช่าแบบธรรมดา อย่างไรก็ตาม นักลงทุนเอกชนชาวรัสเซียไม่ได้คำนึงถึงข้อเท็จจริงต่อไปนี้เสมอไป: ค่าสาธารณูปโภคและภาษีอสังหาริมทรัพย์สูงกว่าในรัสเซียมาก ตัวเลือกที่สะดวกที่สุดในสถานการณ์นี้คือการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าระยะยาว ข้อเสียของการลงทุนดังกล่าวคือ ตามกฎแล้ว ผลตอบแทนจากการให้เช่าที่อยู่อาศัยไม่เกิน 2-3%

ผลตอบแทนที่สูงขึ้นสามารถนำอสังหาริมทรัพย์บนชายฝั่งหรือในพื้นที่ท่องเที่ยวบางแห่งได้ บ้านหรืออพาร์ตเมนต์บนชายฝั่งของสเปนหรืออิตาลีสามารถเช่าให้กับนักท่องเที่ยวเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์ อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์นี้ คุณจะต้องแบกรับค่าใช้จ่ายบางส่วน

ประการแรก ที่พักต้องเตรียมพร้อมอย่างเต็มที่เพื่อรับแขก กล่าวคือ คุณต้องซื้อผ้าปูที่นอน จาน และอื่นๆ ประการที่สอง หากทรัพย์สินของคุณให้เช่าอย่างถูกกฎหมาย คุณจะต้องเสียภาษี ตัวอย่างเช่น ในสเปนสำหรับผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ จะเป็น 25% ของราคาเช่า (สำหรับผู้อยู่อาศัย - 15%)

เพื่อที่จะไม่ต้องเสียภาษี เพื่อประกันการตั้งถิ่นฐานของนักท่องเที่ยว การทำความสะอาดสถานที่ และอื่นๆ เจ้าของทรัพย์สินส่วนใหญ่ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ต่างประเทศจะใช้บริการของบริษัทจัดการที่เรียกเก็บค่าบริการประมาณ 20-25% ไม่คุ้มที่จะเชื่อว่าบริษัทจัดการดังกล่าวในยุโรปทำงานได้อย่างสมบูรณ์และตรงไปตรงมาเสมอ สถานการณ์ที่อพาร์ตเมนต์และบ้านถูกให้เช่าโดยที่เจ้าของไม่ทราบ โชคไม่ดี ที่หาได้ยาก เจ้าของไม่ได้ประกันการโจรกรรมเล็กน้อยทั้งนักท่องเที่ยวและพนักงานของ บริษัท จัดการเสมอไปและเครื่องปรับอากาศที่พนักงานปิดไม่ตรงเวลาโดยคำนึงถึงราคาไฟฟ้ายุโรปสามารถลดรายได้จากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมาก .

ในเวลาเดียวกัน แม้จะฟังดูแปลก แต่บริษัทจัดการหลายแห่งในสเปนและอิตาลีก็ช้ามากในเรื่องของการว่าจ้างวัตถุ ไม่ใช่เรื่องง่ายเลยที่จะหาบริษัทที่ใกล้จะหมดแล้วเพื่อนำผู้เช่ามาให้คุณ (วางโฆษณาเกี่ยวกับจำนวนทรัพยากรสูงสุด คิดเกี่ยวกับนโยบายการกำหนดราคาในช่วงนอกฤดูกาล ฯลฯ)

ดังนั้น หากคุณต้องการเช่าวัตถุที่มีกำไรที่คาดการณ์ได้ ให้ควบคุมทุกอย่างที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินของคุณ ในกรณีที่สถานการณ์ไม่เอื้ออำนวย คณะกรรมการ ภาษีสูงและค่าสาธารณูปโภคสามารถกินรายได้ค่าเช่าทั้งหมดและปล่อยให้เจ้าของไม่มีอะไร

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

เช่นเดียวกับในรัสเซีย อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในยุโรปทำกำไรได้มากกว่าที่อยู่อาศัย ตัวอย่างเช่น พื้นที่ค้าปลีกสามารถนำสกุลเงินต่างประเทศได้มากกว่า 7-8% ต่อปี คุณสมบัติที่โดดเด่น ตลาดยุโรปจากรัสเซียอยู่ในความจริงที่ว่าในยุโรปตาม สัญญามาตรฐาน, ใดๆ การซ่อมบำรุงและปัญหาเกือบทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาพื้นที่เช่าไม่ได้ตกอยู่กับผู้เช่า แต่อยู่ที่เจ้าของสถานที่

ตามหลักปฏิบัติแสดงให้เห็นว่านักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่อาศัยอยู่ในประเทศและทราบข้อมูลเฉพาะของท้องถิ่นจะประสบความสำเร็จมากที่สุด ความเสี่ยงของการสูญเสียสำหรับผู้ที่ทิ้งสิ่งของไว้ให้กับบุคคลที่น่าเชื่อถือบางคนนั้นสูงกว่าตามธรรมชาติ (เช่นในกรณีของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย)

ลงทุนก่อสร้าง

นักลงทุนที่ศึกษาตลาดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศอย่างจริงจัง อาจได้รับข้อเสนอให้ลงทุนในการก่อสร้างมากกว่าหนึ่งครั้ง พวกเขาดูน่าดึงดูด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบริษัทอังกฤษที่มีชื่อเสียงเสนอการลงทุนดังกล่าว โดยให้คำมั่นว่าจะรับประกัน 100% สำหรับการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จและเหตุสุดวิสัย

น่าเสียดายที่เราทุกคนมักตกเป็นเหยื่อของการบูชารูปเคารพก่อนประเทศที่พัฒนาแล้วและไว้วางใจชาวต่างชาติอย่างที่พวกเขาพูดโดยไม่ต้องมอง อันที่จริงไม่ใช่วัตถุทั้งหมดที่จะเสร็จสมบูรณ์ในสหราชอาณาจักรเช่นกัน ตัวอย่างเช่น เรื่องอื้อฉาวที่ยังไม่เสร็จที่ London Olympic Park (Wembley Olympic Park) เป็นที่รู้จักกันดีแม้แต่ในรัสเซีย นักพัฒนาซอฟต์แวร์ล้มละลายกะทันหันและไปที่ด้านล่างและ บริษัท ประกันภัยกับเขา ส่งผลให้วันนี้นักลงทุนกลับถูกฟ้องร้องแทนกำไร

ทางเลือกของรัสเซีย

ไม่สามารถพูดได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศจำเป็นต้องมีปัญหาและขาดทุน น่าเสียดายที่นักลงทุนจากรัสเซียทำการวิเคราะห์ความเสี่ยงทั้งหมดที่อาจเกี่ยวข้องกับการลงทุนในประเทศอื่นอย่างเต็มรูปแบบได้ยาก

พร้อมกัน ตลาดรัสเซียอสังหาริมทรัพย์มักจะให้ผลตอบแทนมากกว่าทรัพย์สินในต่างประเทศ ไม่เกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์ในเมืองหลวง ความสามารถในการทำกำไรที่ลดลงมานานกว่าห้าปี แต่เกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์. จากข้อมูลของแพลตฟอร์มคราวด์ฟันดิ้งของ AKTIVO นั้น ผลผลิตเฉลี่ยของสินค้าขายปลีกตามท้องถนนในมอสโกขณะนี้อยู่ที่ประมาณ 10-12% ต่อปี คุณสามารถมีรายได้น้อยกว่า 1–0.5 p.p. ที่สำนักงาน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของรัสเซียกำลังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ยังเร็วเกินไปที่จะพูดถึงการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาหรืออัตราค่าเช่า แต่เป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งปีที่เราสังเกตเห็นอัตราการว่างในร้านค้าปลีกและสำนักงานที่ลดลง รวมถึงการว่าจ้างพื้นที่ใหม่ต่ำที่สุดเท่าที่เคยมีมา เป็นที่ชัดเจนแล้วว่า ตัวอย่างเช่น พื้นที่สำนักงานระดับ A มีศักยภาพในการเติบโตอันเนื่องมาจากการลดลงอย่างมากในตลาดในช่วงวิกฤต

ดังนั้นเราจึงเห็นโอกาสการลงทุนที่สำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของเมืองหลวง ความจริงก็คือการลงทุนดังกล่าวมีความเสี่ยงต่ำกว่าการลงทุนในสำนักงานอย่างมีนัยสำคัญ คุณภาพ พื้นที่ค้าปลีกในมอสโกไม่เพียงพอแม้ในภาวะวิกฤต ตามการคาดการณ์ของเรา เมื่อพิจารณาจากแนวโน้มที่อัตราว่างลดลง อัตราการเช่าในศูนย์การค้าในเมืองหลวงและการค้าปลีกริมถนนจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในปี 2018-2019 แน่นอนว่าสถานการณ์นี้จะส่งผลดีต่อการลงทุนของนักลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซีย

โดยทั่วไปในรัสเซียธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงค่อนข้างมาก:

ความเสี่ยงของประเทศ (ด้านการเมือง กฎหมาย และการเงิน รวมถึงความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อ ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงใน ระบบภาษี, การบริหารโดยพลการ ฯลฯ );
- ความเสี่ยงของการไม่มีสภาพคล่อง - ความล่าช้าในการขายวัตถุเกินเวลาทางการตลาดที่คาดไว้
- ความเสี่ยงของการจัดการที่ไร้ความสามารถซึ่งจะส่งผลกระทบต่อสภาพทางเทคนิคของโรงงานและความสามารถในการทำกำไร
- ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงที่เป็นไปได้ในอัตราส่วนของอุปสงค์และอุปทาน
- ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง (แช่แข็งของเงินลงทุนในช่วงระยะเวลาของการก่อสร้าง, การเติบโตของต้นทุนวัสดุที่คาดเดาไม่ได้, การใช้เครื่องจักรและกลไกและ กำลังแรงงาน, สภาพคล่องต่ำของการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ ฯลฯ );
- ความเสี่ยงจากข้อ จำกัด ด้านการบริหารเกี่ยวกับการใช้สิ่งอำนวยความสะดวก
- ความเสี่ยงของการเกิดอุบัติเหตุในเครือข่ายสาธารณูปโภคเนื่องจากสภาพที่ไม่เอื้ออำนวยโดยทั่วไป
- ความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อมรวมถึงอุทกภัยและภัยธรรมชาติอื่นๆ ตลอดจนอุบัติเหตุที่โรงไฟฟ้านิวเคลียร์ ระดมยิง และปล่อยมลพิษสู่บรรยากาศ น้ำ และดินมากเกินไป
ความเสี่ยงจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพยฌสามารถจําแนกในลักษณะเดียวกับความเสี่ยงในการลงทุนในวัตถุใดๆ

โดยทั่วไปแล้ว ความเสี่ยงเฉพาะสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ควรแบ่งออกเป็นสามกลุ่มก่อน:

1) ความเสี่ยงอย่างเป็นระบบที่ไม่สามารถกระจายความเสี่ยงได้และระบุลักษณะของความสัมพันธ์ระหว่างระดับความเสี่ยงของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กับระดับความเสี่ยงด้านตลาดโดยเฉลี่ยของตลาดทุน
2) ความเสี่ยงที่ไม่เป็นระบบหรือจัดการได้ซึ่งสามารถกระจายได้ผ่านการก่อตัวของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์
3) ความเสี่ยงแบบสุ่มจากการจัดการวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ดี
แหล่งที่มาของความเสี่ยงที่ไม่มีการจัดการคือ:
สภาพคล่องต่ำของอสังหาริมทรัพย์
- ความไม่แน่นอนของกฎระเบียบทางกฎหมายของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์
- ความไม่แน่นอนในการจัดเก็บภาษี
- การแข่งขันในตลาดทุนและตลาดอสังหาริมทรัพย์
- ระยะเวลาของวงจรธุรกิจ
- แนวโน้มด้านประชากรศาสตร์
- แนวโน้มการจ้างงานและการเปลี่ยนแปลงความสามารถในการชำระหนี้ของประชากร การแบ่งความเสี่ยงหลักตามแหล่งที่มาของเหตุการณ์ - เป็นระบบและไม่เป็นระบบ - แสดงในรูปที่ 4.1.

การแบ่งความเสี่ยงตามแหล่งที่มาของเหตุการณ์

ความเสี่ยงที่จัดการได้" ในตลาดอสังหาริมทรัพย์รวมถึงความเสี่ยงระดับจุลภาค:
- เงื่อนไขการเช่า;
- ระดับของเลเวอเรจในการดำเนินงานและการเงิน
- โครงสร้างเงินลงทุนและมูลค่าของมัน
- ส่วนแบ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์บางประเภท
- ที่ตั้งของทรัพย์สิน;

นอกจากนี้ ความเสี่ยงของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถจำแนกตามพื้นที่ที่แสดง

เช่นเดียวกับความเสี่ยงอื่นๆ ในการลงทุน ความเสี่ยงในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกได้ตามระดับของความเสียหายเป็นบางส่วน ที่ยอมรับได้ วิกฤต และภัยพิบัติ
ดังนั้นการจำแนกความเสี่ยงเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงเกือบจะเหมือนกับการจัดประเภทความเสี่ยงเมื่อลงทุนในธุรกิจใดๆ

การแบ่งความเสี่ยงตามพื้นที่ของการสำแดง

ที่มาของความเสี่ยงในทิศทางนี้ การลงทุนที่แท้จริงในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถ:
- ประเภทของทรัพย์สิน
- การเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนของอุปสงค์และอุปทาน
- ที่ตั้ง (รวมถึงความเสี่ยงในระดับภูมิภาค)
- เงื่อนไขของสัญญาเช่าและการจัดหาเงินกู้;
- ริ้วรอยทางกายภาพและการปรับปรุงการสึกหรอ
- การเปลี่ยนแปลงข้อบังคับทางกฎหมายและการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการเก็บภาษี
เงินเฟ้อ;
- คุณสมบัติของการลงทุนซ้ำ
- สภาพคล่องลดลง

ความเสี่ยงในการเลือกประเภทของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหมายถึงการเลือกอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่งที่ไม่ถูกต้องในสถานการณ์ที่เอื้ออำนวยโดยทั่วไปสำหรับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น ในสถานการณ์ที่ more เดิมพันสูงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมัลติฟังก์ชั่นสามารถให้ผลตอบแทนได้ การลงทุนจริงเกิดขึ้นในอสังหาริมทรัพย์สำนักงาน จำนวนอาคารสำนักงานที่ล้นเกินทั่วประเทศได้เปลี่ยนค่าเช่าที่แท้จริงและเล็กน้อยให้กลายเป็นน้ำหนักตาย

ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงในอัตราส่วนของอุปสงค์และอุปทาน เนื่องจากปัจจัยหลักที่ควบคุมตลาดของสินค้าและบริการคืออุปสงค์และอุปทาน อันเป็นผลมาจากการมีปฏิสัมพันธ์กัน ตลาดของผู้ขายหรือตลาดของผู้ซื้อจึงถูกสร้างขึ้น อย่างไรก็ตาม มีคุณลักษณะที่สำคัญหลายประการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้ สำหรับการชี้แจงซึ่งจำเป็นต้องวิเคราะห์ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละช่วงเวลา

ปัจจัยหลักที่กำหนดขนาดของอุปสงค์คือ:
- ความสามารถในการละลายของประชากร
- การเปลี่ยนแปลง รวมพลังประชากร (แนวโน้มในอดีต ปัจจุบัน และที่คาดการณ์ไว้);
- การเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนระหว่างกลุ่มประชากรที่แตกต่างกัน กล่าวคือ อัตราร้อยละระหว่างกลุ่มประชากรที่มีระดับการศึกษาต่างกัน ระดับการย้ายถิ่น จำนวนการแต่งงานและการหย่าร้าง
- การเปลี่ยนแปลงในรสนิยมและความชอบของประชากร - เป็นปัจจัยสำคัญต่อความต้องการ อย่างไรก็ตาม ภายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ใดๆ การเปลี่ยนแปลงในความชอบและรสนิยมของผู้บริโภคเป็นเรื่องยากที่จะจับได้ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายคนพึ่งพาประสบการณ์และการสังเกตของตนเอง และรับรู้ได้เกือบจะเป็นสังหรณ์ ซึ่งช่วยให้พวกเขาติดตามการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ได้ การตั้งค่าและรสนิยมเป็นเรื่องส่วนตัวอย่างมาก ดังนั้นจึงเป็นเรื่องยากมากที่จะหาปริมาณและทำนาย
- เงื่อนไขและความพร้อมของการจัดหาเงินทุน

ความต้องการที่เพิ่มขึ้นทำให้เกิดกิจกรรมที่เพิ่มขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ข้อกำหนดเบื้องต้นการเติบโตของอุปสงค์คือการขยายตัวของโอกาสทางเศรษฐกิจสำหรับผู้บริโภคที่มีศักยภาพ การเติบโตของรายได้ ซึ่งนำไปสู่กิจกรรมที่เพิ่มขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในทำนองเดียวกัน ความต้องการที่มีประสิทธิภาพที่ลดลงมักจะนำไปสู่ภาวะซึมเศร้าในตลาด

ผลของความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นคือการเติบโตของราคาเช่าและราคาขายอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าแนวโน้มเงินเฟ้อจะดำเนินไปในทิศทางเดียวกัน ซึ่งอาจส่งผลต่อการเพิ่มขึ้นของราคาในทุกกลุ่มตลาด

ที่ ในระยะสั้นพารามิเตอร์ความต้องการมีความสำคัญมากกว่าพารามิเตอร์อุปทาน คุณสมบัติซึ่งเป็นความไม่ยืดหยุ่น ความผันผวนที่สำคัญของกิจกรรมในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เกิดจากความไม่ยืดหยุ่นของอุปทานในระยะสั้น หากวัตถุประสงค์ของการวิเคราะห์คือการทำนายสถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ (เช่น เพื่อคำนวณราคาขายที่เป็นไปได้ของอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาหนึ่งในอนาคต) ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับการวิเคราะห์ปัจจัยด้านอุปทาน เนื่องจากปริมาณอุปทานในระยะยาวมีความยืดหยุ่นสูง

เราระบุปัจจัยที่กำหนดขนาดของข้อเสนอ:
- ความพร้อมของวัตถุสำรองของอสังหาริมทรัพย์ที่ว่างในตลาดบางส่วน
- ปริมาณและต้นทุนการก่อสร้างใหม่ รวมถึง:

1) ความเข้มของการก่อสร้าง (กำหนดปริมาณของที่อยู่อาศัยใหม่)
2) ตำแหน่งใน อุตสาหกรรมการก่อสร้างส่งผลถึงระดับไหน ค่าก่อสร้าง(กำหนดความพร้อมและราคาปัจจัยการผลิต)
3) การเปลี่ยนแปลงในปัจจุบันและที่อาจเกิดขึ้นในเทคโนโลยีการก่อสร้างและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นต่อต้นทุนการก่อสร้าง
4) อัตราส่วนต้นทุนการก่อสร้างและราคาขายอสังหาริมทรัพย์
5) ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงที่ไม่ได้ใช้ ที่ดินและข้อเสนอปัจจุบันของพวกเขา

เปอร์เซ็นต์ของบ้านหรือสถานที่ว่างหรือไม่ได้เช่าทั้งหมด (ตำแหน่งงานว่าง) เป็นหนึ่งในตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดของรัฐและแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปอร์เซ็นต์สูงตำแหน่งงานว่างทำให้เกิดราคาและค่าเช่าที่ต่ำกว่าแม้ในสภาวะที่มีความต้องการสูง โดยปกติอัตราว่างสำหรับครอบครัวเดี่ยว อาคารที่อยู่อาศัยน้อยกว่า 5% และสำหรับ อาคารอพาร์ตเมนต์- มากกว่า 5% เล็กน้อย สำหรับสถานที่ประกอบธุรกิจ เปอร์เซ็นต์นี้จะสูงขึ้นเล็กน้อย เหล่านี้เป็นอัตราส่วนหลัก ซึ่งอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับสถานการณ์ในภูมิภาค หากอุปทานของยูนิตว่างเกินอัตราปกติ แสดงว่ามีอุปทานส่วนเกินและ/หรือขาดตลาดในตลาด การแข่งขันอาจทำให้ราคาและค่าเช่าลดลง ตามมาด้วยการก่อสร้างใหม่ลดลง เมื่ออัตราตำแหน่งว่างลดลง ราคาและค่าเช่าเพิ่มขึ้น กิจกรรมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น บริษัทที่ดำเนินธุรกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขอแนะนำให้รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับพลวัตของระดับตำแหน่งงานว่างและมีฐานข้อมูล ต้องคำนึงว่าระดับของตำแหน่งงานว่างสำหรับส่วนต่างๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ควรคำนวณแยกกัน เนื่องจากในส่วนของตลาดอาจมีการขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์ และในส่วนที่เกินดุลอื่น

ความเสี่ยงด้านสถานที่ถูกกำหนดโดยเงื่อนไขของตลาดท้องถิ่นและแนวโน้มสำหรับการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคมของภูมิภาคซึ่งถูกกำหนดโดยการไหลเข้าและการไหลออกของเงินทุนจากภูมิภาค ระดับความแตกต่างของการจ้างงานของประชากรฉกรรจ์ ความผิดทางอาญาของสถานการณ์ในภูมิภาค ทัศนคติของประชากรที่มีต่อทุนภาคเอกชนและทุนต่างประเทศ ความเป็นไปได้ของความขัดแย้งระหว่างชาติพันธุ์และเศรษฐกิจสังคมและความขัดแย้งทางอาวุธ นิเวศวิทยาของภูมิภาค เป็นต้น

ความเสี่ยงในการเช่าเนื่องจากผู้เช่าไม่สามารถจ่ายค่าเช่าทั้งหมดตามสัญญาได้ การสูญเสียของสินเชื่อเช่าเป็นภาระโดยเจ้าของเพราะต้องใช้เวลาในการขับไล่ผู้เช่าและเตรียมพื้นที่สำหรับผู้เช่ารายใหม่ ความเสี่ยงประเภทนี้พบได้บ่อยในทรัพย์สินที่มีผู้เช่ารายเดียว

การปรับปรุงการสึกหรอทางกายภาพยังสามารถลดการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ได้อีกด้วย เจ้าของมักเลือกที่จะพกติดตัวไปด้วย ค่าวัสดุเพื่อทำให้อาคารของพวกเขาทันสมัย เป็นการยากที่จะกำหนดระดับของการสึกหรอตามการใช้งาน เนื่องจากขึ้นอยู่กับการพัฒนาเทคโนโลยีใหม่ๆ มากกว่า เมื่อมีการนำเทคโนโลยีใหม่ๆ เช่น ลิฟต์ การควบคุมอุณหภูมิ และการรักษาความปลอดภัยมาใช้ในอาคารที่แข่งขันกันใหม่ อาคารเก่าสูญเสียการอุทธรณ์ไปยังผู้เช่า และเจ้าของต้องขอค่าเช่าที่ต่ำกว่าและใช้จ่ายเงินในการปรับปรุงบ้านหรือยอมให้มีการเข้าพักน้อยลง

ความเสี่ยงจากกฎหมายและการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขทางภาษีคือที่การตัดสินใจของเจ้าหน้าที่กำหนดให้ ภาระผูกพันหรือเกี่ยวข้องกับการเพิ่มขึ้นของภาษีทรัพย์สิน (ทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์) การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบหรือการเก็บภาษีที่ไม่คาดคิดอาจทำให้กระแสเงินสดของรายได้อสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปจากที่คาดไว้

ความเสี่ยงจากเงินเฟ้อและการลงทุนซ้ำ- ความเสี่ยงที่ค่อนข้างเล็กสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงจากเงินเฟ้อเกี่ยวข้องกับข้อเท็จจริงที่ว่า กำหนดโดยข้อตกลงกระแสเงินสดจากรายได้ค่าเช่าอาจต่ำกว่าที่คาดไว้มากเนื่องจากอัตราเงินเฟ้อ ยิ่งอายุสัญญาเช่านาน ความเสี่ยงก็ยิ่งสูงขึ้น ในตำแหน่งพิเศษคือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ขายและให้เช่าซึ่งเกี่ยวข้องกับความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อที่ยิ่งใหญ่ที่สุดของการลงทุนในตราสารทุนทุกประเภทอันเนื่องมาจาก ระยะยาวเช่า. ความเสี่ยงของการลงทุนซ้ำนั้นตรงกันข้ามกับความเสี่ยงของเงินเฟ้อเนื่องจากได้รับ รายได้เงินสดไม่สามารถนำกลับมาลงทุนใหม่ได้ในอัตราผลตอบแทนเท่ากับการลงทุนเดิม นอกจากนี้ยังต่ำกว่าสำหรับ ทุนของตัวเองลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีหลักประกัน

ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง. สภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในระดับมหภาคถูกกำหนด:
- สถานการณ์ทางเศรษฐกิจและสังคมในประเทศ ภูมิภาค
- ความพร้อมของสินเชื่อที่กำหนด นโยบายสาธารณะ(ถ้ารัฐบาลดำเนินนโยบาย "เงินแพง" เครดิตก็น้อยเพราะสูง อัตราดอกเบี้ย);
- นโยบายของธนาคารพาณิชย์ในการลดหรือขยายการให้กู้ยืมค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์
ในระดับภูมิภาค สภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ถูกกำหนดโดยโอกาสในการพัฒนาภูมิภาค ระดับของความแตกต่างในการจ้างงาน และสิ่งแวดล้อม

เมื่อคำนวณระดับของลักษณะความเสี่ยงของ วัตถุต่างๆอสังหาฯ ควรคำนึงว่าระดับความเสี่ยงที่สูงขึ้นของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้ เมื่อเทียบกับความเสี่ยงของการลงทุนในสินทรัพย์ทางการเงินนั้น กำหนดโดยลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้เนื่องจากมีนัยสำคัญ เงินลงทุนและการพึ่งพากระแสรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ในภูมิภาคและแนวโน้มการพัฒนา

อสังหาริมทรัพย์เป็นประเภทการลงทุนที่อนุรักษ์นิยมที่สุดและเป็นประเภทแรกที่ทุกคนนึกถึง ในความเป็นจริงของรัสเซีย เป็นการยากที่จะไว้วางใจการลงทุนด้วยเงินประเภทอื่น - ตลาดหุ้นไม่ได้โปร่งใสเสมอไปและไม่มีการพัฒนามากนัก เงินฝากธนาคารได้รับการยอมรับในอัตราดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งไม่เกินอัตราเงินเฟ้อเสมอไป และอสังหาริมทรัพย์ต้องมาก่อน ดังนั้นคุณต้องเข้าใจวิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะลงทุนเงินที่ไหน และประโยชน์ของการลงทุนดังกล่าวมีอะไรบ้าง

ประโยชน์ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

วัตถุประสงค์ของการลงทุนคือการรักษาและเพิ่มเงินของผู้ลงทุน นั่นคือการลงทุนจะต้องมีผลกำไรและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างมั่นคงหรือดีกว่า เงื่อนไขเหล่านี้สอดคล้องกับอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มที่

การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยหรือพาณิชยกรรมสามารถกลายเป็นแหล่งรายได้ถาวรในรูปแบบของค่าเช่า ต้นทุนของอาคารดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป และสามารถขายได้หากจำเป็นโดยไม่ต้องยุ่งยากมากนัก

แต่ไม่ใช่ทุกอย่างจะง่ายนักและก่อนที่จะซื้อทรัพย์สินใด ๆ จำเป็นต้องเตรียมการอย่างละเอียด

นี่คือคำถามสำหรับ ทางเลือกที่เหมาะสมเมื่อไหร่และที่ไหนที่จะลงทุน:

• ตลาดอยู่ในสถานะใด - ตลาดสามารถลดลง เพิ่มขึ้น หรือลดลงได้ ขั้นตอนดังกล่าวจะเข้ามาแทนที่กันและกันและเมื่อกำหนดสถานะแล้ว คุณสามารถตัดสินใจเข้าสู่ตลาดหรือออกจากตลาดได้
• คำนวณการลงทุนนานแค่ไหน - อสังหาริมทรัพย์เป็นโครงการระยะยาวและเชื่อถือได้ คืนทุนเร็วไม่จำเป็นต้อง. ทางเลือกในการเก็งกำไรสามารถพิจารณาได้ในช่วงตลาดที่กำลังเติบโตและในช่วง 1-3 ปี ควรสังเกตว่าระยะเวลาคืนทุนของอสังหาริมทรัพย์ ตลาดหลักอาจเพิ่มขึ้นหนึ่งหรือสองปี - ระยะเวลาของการซ่อมแซมอพาร์ทเมนท์ที่อยู่ใกล้เคียงซึ่งความน่าดึงดูดใจของสถานที่ใด ๆ สำหรับผู้เช่าลดลง
• ระดับรายได้ที่ต้องการจากอสังหาริมทรัพย์ - การเช่าสำนักงานและอพาร์ตเมนต์ให้ผลตอบแทนที่แตกต่างกันและต้องใช้ต้นทุนที่แตกต่างกัน สภาวะตลาดก็มีบทบาทสำคัญเช่นกัน การเพิ่มขึ้นนั้นง่ายกว่าที่จะได้รับราคาเช่าที่สูงขึ้นนอกจากนี้ยังมีการเพิ่มต้นทุนของสถานที่ด้วย
• ความเต็มใจที่จะอุทิศเวลาให้กับการบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์ - อสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ที่ต้องมีการบำรุงรักษา: การทำความสะอาด การซ่อมแซม การสื่อสารกับหน่วยงานต่างๆ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้แตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของการลงทุน
• จำนวนเงินลงทุนที่วางแผนไว้คืออะไร - ยิ่งพื้นที่มีความน่าสนใจยิ่งต้องใช้เงินลงทุนสูง แต่ผลตอบแทนอาจสูงกว่า นอกจากนี้ คุณต้องเลือกภาคการตลาด - ต้นทุนของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย, ร้านเล็กๆ , แปลงที่ดิน ค่อนข้างเยอะ ;

ประเภทของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ประเภทต่อไปนี้ได้รับเลือกให้เป็นการลงทุน:

• ที่อยู่อาศัย - อพาร์ทเมนท์และบ้าน
• เชิงพาณิชย์ - สำนักงาน, ร้านค้า, ซุ้ม, โรงแรม, โรงพยาบาล, ศูนย์นันทนาการ;
• ที่ดิน.

แต่ละประเภทเหล่านี้สร้างรายได้ต่างกัน ต้องการต้นทุนที่แตกต่างกัน และมีความเสี่ยงในตัวเอง

ความเสี่ยงในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

ส่วนใหญ่แล้ว นักลงทุนเผชิญกับความเสี่ยงและความท้าทายดังต่อไปนี้:

• ผิดพลาดเมื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ - บางครั้งความคาดหวังของนักลงทุนอาจไม่เป็นจริงและอสังหาริมทรัพย์จะไม่นำผลตอบแทนที่ต้องการ มักเกิดจากข้อผิดพลาดในการเลือกตำแหน่งของอาคาร
• การเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ในตลาด - ในกรณีนี้ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์และค่าเช่าอาจลดลง
• การเปลี่ยนแปลงกฎหมาย - การเพิ่มภาษีและค่าธรรมเนียมอาจลดรายได้ค่าเช่า
• ค่าเสื่อมราคา - สำคัญอย่างยิ่งสำหรับวัตถุของสต็อกเก่า จะต้องมีการลงทุนเพิ่มเติมในการซ่อมแซมและความทันสมัย

นอกจากนี้ เหตุการณ์ทางการเมืองก็มีความเสี่ยงเช่นกัน การเปลี่ยนแปลงใดๆ ในรัฐอาจส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวเป็นพิเศษ ที่อยู่อาศัยและที่ดินมีเสถียรภาพมากขึ้น

เมื่อลงทุนในตลาดหลัก ความเสี่ยงในการเลือกนักพัฒนาที่ไม่ซื่อสัตย์จะเพิ่มเข้ามา และมีความเสี่ยงที่จะเปลี่ยนไปใช้คนกลางที่ไม่ซื่อสัตย์เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีกำไรและเชื่อถือได้ แน่นอนว่าต้องใช้ความรู้ เวลาที่ใช้ในการเตรียมการและบำรุงรักษา แต่ทั้งหมดนี้จะช่วยให้ไม่เพียงประหยัดการลงทุน แต่ยังได้รับรายได้เป็นเวลานานอีกด้วย

เพื่อติดตามการพัฒนาในตลาดการลงทุน โปรดสมัครรับข้อมูลอัปเดตบล็อกของ A. Purnov Trading School

ความเสี่ยงในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ครั้งแรกรวมถึงความเสี่ยงที่เป็นระบบและไม่เป็นระบบ ประการที่สอง - คงที่และแบบไดนามิก ตลาดโดยรวมถูกครอบงำโดยความเสี่ยงอย่างเป็นระบบ มูลค่าของทรัพย์สินที่สร้างรายได้โดยเฉพาะอาจเกี่ยวข้องกับสภาวะทางเศรษฐกิจและสถาบันในตลาด ตัวอย่างของความเสี่ยงประเภทนี้: การเกิดขึ้นของสิ่งอำนวยความสะดวกที่แข่งขันกันมากเกินไป การจ้างงานลดลงเนื่องจากการปิดกิจการที่ก่อตั้งเมือง การแนะนำข้อจำกัดด้านสิ่งแวดล้อม และการจัดตั้งข้อจำกัดเกี่ยวกับระดับค่าเช่า ความเสี่ยงที่ไม่เป็นระบบคือความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินเฉพาะที่มีมูลค่าและเป็นอิสระจากความเสี่ยงที่ใช้กับทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้ ตัวอย่างเช่น: รอยแตกในชิ้นส่วนที่รับน้ำหนัก, การจัดหาที่ดินเพื่อใช้ในที่สาธารณะ, การไม่จ่ายค่าเช่า, การทำลายโครงสร้างด้วยไฟ และ/หรือการพัฒนาระบบการใช้ที่ดินที่เข้ากันไม่ได้ในบริเวณใกล้เคียงของทรัพย์สิน ความเสี่ยงคงที่คือความเสี่ยงที่สามารถคำนวณและเลื่อนไปที่ บริษัท ประกันภัยความเสี่ยงแบบไดนามิกสามารถกำหนดได้ว่าเป็น "กำไรหรือขาดทุนของโอกาสของผู้ประกอบการและการแข่งขันทางเศรษฐกิจ" การคำนวณค่าความเสี่ยงแสดงไว้ในตารางที่ 3

ที่ไหน: พี

Rb - อัตราปลอดความเสี่ยง

หลี่

คิว

ตารางที่ 3

ปัจจัยเสี่ยงที่มีผลกระทบต่อทรัพย์สิน

ประเภทและชื่อความเสี่ยง
ความเสี่ยงอย่างเป็นระบบ
ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมถดถอย	พลวัต
เพิ่มจำนวน การกำกับดูแลวัตถุ	พลวัต
การเปลี่ยนแปลงในกฎหมายของรัฐบาลกลางหรือท้องถิ่น	พลวัต
ความเสี่ยงที่ไม่เป็นระบบ
สถานการณ์มนุษย์ตามธรรมชาติและฉุกเฉิน	คงที่
เร่งการสึกหรอของอาคาร	คงที่
ไม่รับเงินค่าเช่า	พลวัต
การจัดการที่ไม่มีประสิทธิภาพ	พลวัต
ปัจจัยก่ออาชญากรรม	พลวัต
การตรวจสอบทางการเงินแบบไดนามิก	พลวัต
การปฏิบัติตามสัญญาเช่าไม่ถูกต้อง	พลวัต
จำนวนการสังเกต
น้ำหนักรวม
จำนวนปัจจัย
คะแนนเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก
ค่าปรับความเสี่ยง (1 จุด = 1%)

ผู้เชี่ยวชาญประมาณการพรีเมี่ยมสำหรับการจัดการการลงทุนที่ระดับ 3%

ทรัพย์สินมีเงื่อนไข (จำกัด) ชีวิตทางเศรษฐกิจ(ช่วงเวลาที่การทำงานของวัตถุเป็นไปได้ทางกายภาพและเป็นประโยชน์ทางเศรษฐกิจ) รายได้ที่เกิดจากทรัพย์สินจะต้องชดเชยการสูญเสียมูลค่าโดยวัตถุเมื่อสิ้นสุดอายุทางเศรษฐกิจ ในเชิงปริมาณ จำนวนรายได้ที่จำเป็นสำหรับการชดเชยดังกล่าวจะแสดงผ่านอัตราการคืนทุน

1. การคืนทุนแบบเส้นตรง (Ring method): ถือว่าคืนทุนเป็นงวดเท่าๆ กันตลอดระยะเวลาที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน อัตราผลตอบแทนในกรณีนี้คือหุ้นรายปี ทุนเริ่มต้นหักเข้ากองทุนชดเชยปลอดดอกเบี้ย

2. การคืนทุนที่กองทุนชดเชยและอัตราดอกเบี้ยปลอดความเสี่ยง (วิธีของ Hoskold): ถือว่ากองทุนชดเชยเกิดขึ้นในอัตราที่ต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ - อัตรา "ปราศจากความเสี่ยง"

3. การคืนทุนที่กองทุนชดใช้คืนและอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (วิธีอินวูด) ถือว่ากองทุนเงินชดใช้เกิดขึ้นที่อัตราดอกเบี้ย เท่ากับค่าปกติผลตอบแทนจากการลงทุน (อัตราส่วนลด)

มีอายุเศรษฐกิจประมาณ 30 ปี ตามระยะเวลาเฉลี่ยก่อน ยกเครื่อง(กำหนดบนพื้นฐานของ VSN 58-88 (p))

มูลค่าประเมินอสังหาริมทรัพย์

ตารางที่ 4

การคำนวณอัตราส่วนทุน

ในกรณีนี้ มูลค่าที่ดินคำนวณโดยใช้วิธีการคำนวณค่าเช่าเพื่อใช้ในที่ดินโดยตรง ตามข้อมูล พื้นที่แปลงคือ 56,310.0 ตร.ม. มูลค่าพื้นฐานของค่าเช่าที่ดินประจำปีสำหรับการบริหารคือ 15.88 รูเบิลต่อตารางเมตร อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือ 17.83%

ราคา ที่ดินซึ่งคำนวณโดยใช้วิธีการคำนวณค่าเช่าจะพิจารณาจากการปัดเศษ:

จำนวนค่าเสื่อมราคาทางกายภาพสะสมถูกกำหนดบนพื้นฐานของ:

กฎการประเมินการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคาร VSN 53-86 (หน้า)

การตรวจสอบด้วยสายตา

การคำนวณปริมาณการสึกหรอสะสมทำตามสูตร:

ที่ไหน F "และ- การเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคาร, %;

Fki- การสึกหรอทางกายภาพของโครงสร้าง องค์ประกอบ หรือระบบที่แยกจากกัน %;

หลี่, - สัมประสิทธิ์ที่สอดคล้องกับส่วนแบ่งของต้นทุนการเปลี่ยนของโครงสร้าง องค์ประกอบ หรือระบบที่แยกจากกันในต้นทุนการเปลี่ยนทั้งหมดของวัตถุ

พี- จำนวนโครงสร้าง องค์ประกอบ หรือระบบของวัตถุ

ค่าเสื่อมราคาตามหน้าที่ (คุณธรรม) คือการสูญเสียมูลค่าเนื่องจากการไร้ความสามารถสัมพัทธ์ของโครงสร้างที่กำหนดเพื่อให้มีประโยชน์เมื่อเปรียบเทียบกับโครงสร้างใหม่ที่สร้างขึ้นเพื่อจุดประสงค์เดียวกัน มักเกิดจากเลย์เอาต์ที่ไม่ดี การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางเทคนิคและการใช้งานในแง่ของขนาด สไตล์ อายุการใช้งาน ฯลฯ การสึกหรอตามการใช้งานสามารถถอดออกได้และไม่สามารถแก้ไขได้ การสึกหรอตามการใช้งานสามารถเรียกคืนได้เมื่อค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหรือเปลี่ยนส่วนประกอบที่ล้าสมัยหรือไม่สามารถยอมรับได้นั้นเป็นประโยชน์ หรืออย่างน้อยต้องไม่เกินค่าสาธารณูปโภคและ/หรือต้นทุนที่เพิ่มเข้ามา มิฉะนั้นจะถือว่าการสวมใส่ไม่สามารถแก้ไขได้

ในกรณีนี้ ไม่พบร่องรอยของการสึกหรอตามการใช้งาน

การกำหนดจำนวนค่าเสื่อมราคาของผลกระทบภายนอกของวัตถุอสังหาริมทรัพย์

ความล้าสมัยภายนอกคือการสูญเสียมูลค่าอันเนื่องมาจากอิทธิพล ปัจจัยภายนอก. อาจเกิดจากการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและภายในอุตสาหกรรมโดยทั่วไป และเป็นหน้าที่ของอิทธิพลภายนอก

วัตถุนี้ไม่มีการสึกหรอภายนอก

ราคาของวัตถุโดยคำนึงถึงการสึกหรอทุกประเภทถูกกำหนดโดยสูตร:

ที่ไหน: Rst- ค่าใช้จ่ายโดยประมาณเป็นรูเบิล

FphysNi- ปริมาณการสึกหรอ,%;

FfunkNi- มูลค่าการสึกหรอตามการใช้งาน %

VNi- ค่าการสึกหรอภายนอก%;

วิธีเปรียบเทียบการขายเพื่อประเมินมูลค่าจะขึ้นอยู่กับการเปรียบเทียบโดยตรงของทรัพย์สินที่มีการประเมินมูลค่ากับทรัพย์สินอื่นๆ ที่ได้ขายหรือลงรายการเพื่อขาย มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ถูกกำหนดโดยราคาที่ผู้ซื้อทั่วไปจะจ่ายสำหรับวัตถุที่มีคุณภาพและประโยชน์ใกล้เคียงกัน

วิธีเปรียบเทียบการขายมีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อมูลเพียงพอเกี่ยวกับธุรกรรมการขายล่าสุด ความแตกต่างในแง่ของการขายของวัตถุที่เปรียบเทียบจากทั่วไป สภาวะตลาดณ วันที่ประเมินมูลค่าควรนำมาพิจารณาในการวิเคราะห์

การคำนวณมูลค่า มูลค่าตลาดเมื่อใช้วิธีเปรียบเทียบการขาย จะดำเนินการตามลำดับต่อไปนี้:

1. การเลือกข้อมูลเกี่ยวกับการขาย การเสนอขายวัตถุที่คล้ายกับที่กำลังประเมิน

2. การเลือกพารามิเตอร์เปรียบเทียบ

3. การเปรียบเทียบวัตถุและสิ่งที่คล้ายคลึงกันโดยองค์ประกอบของการเปรียบเทียบและการปรับราคาขายของแอนะล็อกเพื่อกำหนดมูลค่าของวัตถุของการประเมิน

4. การประสานงานของข้อมูลบนแอนะล็อกและรับค่าของวัตถุที่กำลังประเมิน

ที่ แนวปฏิบัติการประเมินมูลค่าเป็นธรรมเนียมที่จะต้องแยกแยะองค์ประกอบหลักเก้าประการของการเปรียบเทียบ ซึ่งควรวิเคราะห์ใน ไม่ล้มเหลว: สิทธิในทรัพย์สินในอสังหาริมทรัพย์; สภาวะตลาด ลักษณะทางเศรษฐกิจ; เงื่อนไขการจัดหาเงินทุน ที่ตั้ง; ลักษณะการใช้งาน เงื่อนไขในการขาย; ลักษณะทางกายภาพ ส่วนประกอบที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์

ในระหว่างการวิเคราะห์นี้ ผู้ประเมินราคามีข้อมูลเพียงพอเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวนหนึ่งซึ่งถือได้ว่าเป็นการเปรียบเทียบเพื่อเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมิน ดังนั้นจึงใช้วิธีการเปรียบเทียบเพื่อคำนวณมูลค่าตลาดของวัตถุการประเมินมูลค่า

เลือกต้นทุน 1 m2 ของพื้นที่ทั้งหมดของอาคาร (อาคาร) ที่เสนอขายเป็นหน่วยเปรียบเทียบ ค่านี้ได้รับการปรับปรุงอย่างต่อเนื่องสำหรับวันที่ทำธุรกรรม สำหรับสถานที่ สำหรับสภาพ (การเสื่อมสภาพทางกายภาพ) สำหรับมาตราส่วน และสำหรับการซ่อมแซม ไม่มีการปรับเปลี่ยนความแตกต่างในสิทธิ์ความเป็นเจ้าของ เงื่อนไขทางการเงิน ลักษณะการใช้งาน เนื่องจากออบเจกต์การประเมินค่าและแอนะล็อกสำหรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบเหล่านี้เหมือนกัน

การกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์โดยใช้แนวทางรายได้นั้นขึ้นอยู่กับหลักการของความคาดหวัง ตามหลักการนี้ นักลงทุนทั่วไป กล่าวคือ ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อรอรับรายได้ในอนาคตจากการใช้งาน เนื่องจากมีความเชื่อมโยงโดยตรงระหว่างขนาดของการลงทุนและประโยชน์ของ ใช้ในเชิงพาณิชย์ของผู้ได้รับการลงทุน มูลค่าของทรัพย์สินถูกกำหนดให้เป็นมูลค่าของสิทธิในการรับรายได้ที่เกิดจากทรัพย์สินนั้น กล่าวคือ มูลค่าของทรัพย์สินถูกกำหนดให้เป็นมูลค่าปัจจุบันของรายได้ในอนาคตที่เกิดจากวัตถุการประเมินมูลค่า

ข้อได้เปรียบ แนวทางรายได้เมื่อเทียบกับต้นทุนและวิธีเปรียบเทียบคือสะท้อนความคิดของนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นแหล่งรายได้ในระดับที่มากขึ้น กล่าวคือ คุณภาพของอสังหาริมทรัพย์นี้ถือเป็นปัจจัยหลักในการกำหนดราคา ข้อเสียเปรียบหลักของแนวทางรายได้คือไม่เหมือนกับอีกสองวิธีอื่นที่อิงตามข้อมูลการคาดการณ์

ขั้นตอนของกระบวนการประเมินผลในแนวทางนี้:

การพยากรณ์รายได้ในอนาคต

การหาค่าความสูญเสียจากการใช้พื้นที่น้อยเกินไป

การคำนวณต้นทุนสำหรับการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์

แปลงรายได้จากการดำเนินงานสุทธิเป็น มูลค่าปัจจุบันวัตถุ;

พยากรณ์รายได้ในอนาคต

การเตรียมการคาดการณ์รายได้ในอนาคตจากการเช่าพื้นที่ที่ได้รับการประเมินสำหรับระยะเวลาการเป็นเจ้าของ และจากข้อมูลที่ได้รับ จะเป็นการกำหนดรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (GRP)

PVD - คือ รายได้สูงสุดซึ่งสามารถนำมาซึ่งวัตถุประสงค์ของการประเมินด้วยการใช้พื้นที่ 100% โดยไม่คำนึงถึงความสูญเสียและค่าใช้จ่ายทั้งหมด LHP ขึ้นอยู่กับพื้นที่ของทรัพย์สินที่กำลังประเมินอัตราค่าเช่าที่กำหนดและคำนวณโดยสูตร:

ที่ไหน: LDPE- รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

Ast - อัตราเฉลี่ยเช่า;

ส- พื้นที่ของทรัพย์สินที่จะประเมิน

การหาค่าความสูญเสียจากการใช้พื้นที่น้อยเกินไป

การพิจารณาตามการวิเคราะห์ตลาดของการสูญเสียจากการใช้พื้นที่ไม่เพียงพอและในการเก็บค่าเช่า การคำนวณรายได้รวมตามจริง

ตามกฎแล้วเจ้าของในระยะยาวจะไม่มีโอกาสให้เช่าพื้นที่อาคาร 100% อย่างถาวร การสูญเสียค่าเช่าเกิดขึ้นเนื่องจากการตกงานของทรัพย์สินและการไม่จ่ายค่าเช่าโดยผู้เช่าที่ไร้ยางอาย

ระดับของการว่างเว้นของทรัพย์สินที่ทำกำไรโดยผู้เช่านั้นมีลักษณะโดยอัตราส่วนการใช้งานน้อยเกินไป ซึ่งกำหนดโดยอัตราส่วนของจำนวนพื้นที่ว่างที่ปล่อยเช่าต่อพื้นที่ทั้งหมดที่จะให้เช่า อัตราส่วนของพื้นที่เช่าต่อพื้นที่ทั้งหมดที่จะเช่าเรียกว่าปัจจัยโหลด สำหรับกลุ่มต่างๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีปัจจัยภาระตลาดโดยทั่วไป

ดังนั้นจำนวนการสูญเสียจากพื้นที่ว่างจึงถูกกำหนดตามข้อมูลตลาด หรือคำนวณสำหรับทรัพย์สินเฉพาะโดยใช้สูตร:

ที่ไหน: Knd- อัตราส่วนการใช้ประโยชน์น้อยเกินไป

Kp- ส่วนแบ่งของพื้นที่ที่อาจเช่าซึ่งผู้เช่าเปลี่ยนแปลงในระหว่างปี

ปล- ระยะเวลาเฉลี่ยระหว่างปี ซึ่งจำเป็นในการหาผู้เช่ารายใหม่หลังจากผู้เช่าเก่าออกไป

ปะ- จำนวนทั้งหมดค่าเช่าต่อปี.

ค่าผลลัพธ์ของอัตราส่วนการใช้ประโยชน์น้อยเกินไปแสดงสัดส่วนของ AHH ที่สูญเสียไปอันเป็นผลมาจากการที่เป็นไปไม่ได้ที่จะให้เช่า 100% ของพื้นที่ทั้งหมดของทรัพย์สินเฉพาะที่มีไว้สำหรับจุดประสงค์นี้ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องแก้ไข HPH สำหรับปัจจัยโหลดพื้นที่ ( Kz) ซึ่งกำหนดไว้ดังนี้

Kz \u003d 1- Knd;(13)

ความเป็นไปไม่ได้ที่จะเก็บค่าเช่าทั้งหมดแสดงถึงสถานการณ์ตลาดโดยทั่วไป เมื่อมีผู้เช่าที่ไร้ยางอายอยู่เสมอซึ่งออกจากสถานที่ไม่ต้องจ่ายหนี้ค่าเช่า การแสดงออกเชิงปริมาณของการลดลงของรายได้จากการไม่จ่ายค่าเช่าคือค่าสัมประสิทธิ์การสูญเสียรายได้จากการไม่ชำระ (อัตราการชำระน้อยไป) (Kn) ซึ่งพิจารณาจากข้อมูลเกี่ยวกับการสูญเสียเฉลี่ยของเจ้าของ จากการไม่จ่ายค่าเช่าโดยผู้เช่าสำหรับสถานที่ประเภทนี้ ซึ่งแสดงเป็น % ของรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

ดังนั้น, อัตราการเก็บ (เค)จะ:

Ks=1-Kn (14)

ดังนั้นการคำนวณ รายได้รวมตามจริง (ARI)ดำเนินการตามสูตรต่อไปนี้:

ดีวีดี = PVDCKzChKs; (15)

ควรสังเกตว่ารายได้อื่นที่ได้รับจากการดำเนินงานของทรัพย์สินที่เกินค่าเช่าเช่นสำหรับการใช้บริการเพิ่มเติม - ซักรีดที่จอดรถจะต้องเพิ่มไปยัง DIA ที่คำนวณตามที่อธิบายไว้ข้างต้นนั่นคืออื่น ๆ รายได้สามารถนำมาประกอบกับ เงินทุนเพิ่มเติมซึ่งใบเสร็จสามารถเชื่อมโยงกับการใช้งานปกติของทรัพย์สินได้

สำหรับสถานที่ประเมิน อัตราการใช้ประโยชน์น้อยเกินไปจะอยู่ที่ 8.3% ซึ่งกำหนดบนพื้นฐานของการค้นหาลูกค้า (1/12 x 100%) = 8.3% หรือในหุ้น 0.083 ดังนั้น ตัวประกอบภาระจะเป็น (Kz) = 1 - 0.083 = 0.92

ตามหลักปฏิบัติที่กำหนดไว้ การจ่ายค่าเช่าจะจ่ายล่วงหน้า (จ่ายล่วงหน้า) ในการนี้ ค่าสัมประสิทธิ์การเรียกเก็บเงิน (Kc) จะเท่ากับ 1.0

การคำนวณต้นทุนการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์

การคำนวณต้นทุนการดำเนินงานของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า ซึ่งอิงจากการวิเคราะห์ต้นทุนจริงของการบำรุงรักษาและ/หรือต้นทุนทั่วไปในตลาดนี้

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (ER) คือค่าใช้จ่ายที่จำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าการดำเนินงานตามปกติของสิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งเกี่ยวข้องโดยตรงกับการรับรายได้รวมที่เกิดขึ้นจริง

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานมักจะแบ่งออกเป็นสามกลุ่ม:

ถาวรตามเงื่อนไข

ตัวแปรตามเงื่อนไข

ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยน

ต้นทุนคงที่แบบมีเงื่อนไขรวมถึงค่าใช้จ่าย ซึ่งจำนวนดังกล่าวไม่ได้ขึ้นอยู่กับระดับของปริมาณงานในการดำเนินงานของอาคารสถานที่และระดับของบริการที่มีให้ โดยปกติกลุ่มนี้รวมถึง:

ภาษีทรัพย์สิน;

เบี้ยประกัน (การชำระเงินสำหรับการประกันทรัพย์สิน);

การจ่ายที่ดิน

องค์ประกอบบางอย่างของต้นทุนผันแปรที่ได้รับการแก้ไขจริง

ต้นทุนผันแปรตามเงื่อนไขรวมถึงต้นทุน ซึ่งจำนวนนั้นขึ้นอยู่กับปริมาณงานในการดำเนินงานของอาคารสถานที่และระดับของบริการที่มีให้ โดยทั่วไป กลุ่มนี้จะรวมค่าใช้จ่ายดังต่อไปนี้:

ยูทิลิตี้;

สำหรับการซ่อมแซมในปัจจุบัน

เงินเดือนพนักงานบริการ

ภาษีเงินเดือน;

สำหรับการป้องกันอัคคีภัยและความปลอดภัย

สำหรับการให้คำปรึกษาและบริการด้านกฎหมาย

สำหรับผู้บริหาร

ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนคือค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนองค์ประกอบโครงสร้างที่มีการสึกหรอสูงของอาคารเป็นระยะ โดยปกติองค์ประกอบเหล่านี้รวมถึง:

หลังคา พื้น อุปกรณ์ตกแต่งภายในและภายนอก อุดหน้าต่างและประตู ฮาร์ดแวร์ ตลอดจนองค์ประกอบโครงสร้างอื่น ๆ ที่มีอายุการใช้งานสั้น

อุปกรณ์สุขภัณฑ์และอุปกรณ์ไฟฟ้า

องค์ประกอบของการปรับปรุงภายนอกอาคาร - ทางเท้า ถนนทางเข้า ที่จอดรถ การจัดสวน และรูปแบบสถาปัตยกรรมขนาดเล็ก

การรวมต้นทุนกลุ่มนี้เข้าในค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่เกี่ยวข้องกับการทำงานปกติของอาคารนั้นเกิดจากการสันนิษฐานว่าเจ้าของจะดำเนินทรัพย์สินในระดับที่สอดคล้องกับระเบียบและมาตรฐานสำหรับ ประเภทนี้อสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น มูลค่าโดยประมาณของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจึงถูกหักออกจากรายได้รวมที่เกิดขึ้นจริง และตัวเลขทั้งหมดเป็นรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

ควรคำนึงด้วยว่าใน สภาพที่ทันสมัยเจ้าของมักจะไม่สร้างกองทุนทดแทนและค่าใช้จ่ายเงินสดทั้งหมดจะจ่ายเป็นก้อนหากจำเป็น ข้อสรุปนี้เกิดจากการพูดคุยกับเจ้าของ อาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยและสถานที่

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิใหม่เป็นมูลค่าปัจจุบันของวัตถุ

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิใหม่เป็นมูลค่าปัจจุบันของวัตถุในหลายวิธี ขึ้นอยู่กับวิธีการประเมินมูลค่าที่เลือก

ในการกำหนดมูลค่าปัจจุบันของวัตถุตามรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ เป็นไปได้ที่จะใช้วิธีต่อไปนี้:

วิธีการแปลงเป็นทุนทางตรงของรายได้

วิธีแปลงเป็นทุนตามอัตราผลตอบแทนจากทุน:

วิธีอักษรตัวพิมพ์ใหญ่ตามแบบจำลองการคำนวณ

วิธีการลดราคา กระแสเงินสด.

วิธีการเหล่านี้อยู่บนพื้นฐานของสมมติฐานที่ว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกกำหนดโดยความสามารถของทรัพย์สินที่จะตีมูลค่าเพื่อสร้างรายได้ในอนาคต ในทั้งสองวิธีรายได้ในอนาคตจากทรัพย์สินจะถูกแปลงเป็นมูลค่าโดยคำนึงถึงระดับความเสี่ยงของทรัพย์สินนี้ วิธีการเหล่านี้แตกต่างกันเฉพาะในวิธีการแปลงกระแสรายได้

วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง - วิธีการกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุที่ทำกำไรโดยพิจารณาจากการแปลงโดยตรงของรายได้ทั่วไปที่สุดของปีแรกเป็นมูลค่าโดยการหารด้วยอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ที่ได้รับบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดบน อัตราส่วนของกำไรสุทธิและมูลค่าของสินทรัพย์ที่ใกล้เคียงกับวัตถุที่ประเมินมูลค่า ซึ่งได้มาจากวิธีการสกัดตลาด

ในเวลาเดียวกัน ไม่จำเป็นต้องประเมินแนวโน้มของการเปลี่ยนแปลงของรายได้เมื่อเวลาผ่านไป และเมื่อประเมินอัตราส่วนทุน จำเป็นต้องพิจารณาส่วนประกอบแยกต่างหาก: อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนและอัตราผลตอบแทน สันนิษฐานว่าบัญชีของแนวโน้มและส่วนประกอบทั้งหมดเหล่านี้ฝังอยู่ในข้อมูลตลาด วิธีการที่ใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงในเวอร์ชันคลาสสิกแบบตะวันตกซึ่งดึงอัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่ออกจากธุรกรรมในตลาดนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะใช้ในเงื่อนไขของรัสเซียเนื่องจากปัญหาที่พบในการรวบรวมข้อมูล (ส่วนใหญ่เงื่อนไขและราคาของธุรกรรมคือ ข้อมูลลับ). จากสิ่งนี้ ในทางปฏิบัติ จำเป็นต้องใช้วิธีพีชคณิตเพื่อสร้างสัมประสิทธิ์ตัวพิมพ์ใหญ่ซึ่งกำหนดไว้สำหรับ การประเมินแยกต่างหากอัตราผลตอบแทนจากทุนและอัตราผลตอบแทน

ควรสังเกตว่าวิธีการแปลงมูลค่าเป็นทุนโดยตรงนั้นใช้ได้กับการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ดำเนินงานที่ไม่ต้องการ ณ วันที่ประเมินราคา การลงทุนขนาดใหญ่ในช่วงระยะเวลาของการซ่อมแซมหรือการสร้างใหม่

วิธีแปลงเป็นทุนตามอัตราผลตอบแทนจากทุน - วิธีการกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุที่ทำกำไรโดยพิจารณาจากการเปลี่ยนแปลงของกระแสเงินสดทั้งหมดเป็น "ยอดดุล" เงินจริงซึ่งสร้างตลอดช่วงชีวิตที่เหลืออยู่ของเศรษฐกิจเป็นต้นทุนในการลดราคาจนถึงวันที่ประเมินมูลค่าโดยใช้อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนที่ได้มาจากตลาดสำหรับการลงทุนทางเลือกที่มีความเสี่ยง

วิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่ตามอัตราผลตอบแทนจากทุนมีสองแบบจากมุมมองที่เป็นทางการ (ทางคณิตศาสตร์):

วิธีคิดลดกระแสเงินสดเป็นวิธีการแปลงเป็นทุนโดยใช้อัตราผลตอบแทนจากทุน ซึ่งเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดโดยใช้อัตราผลตอบแทนจากทุนเป็นอัตราคิดลด กระแสเงินสดในแต่ละปีของการดำเนินงาน สินทรัพย์ที่ตีราคารวมถึงกระแสเงินสดจากการขายต่อในตอนท้ายจะถูกคิดลดแยกต่างหากแล้วจึงสรุประยะเวลาความเป็นเจ้าของ

วิธีคำนวณรูปแบบการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ - วิธีการคำนวณโดยใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยพิจารณาจากอัตราผลตอบแทนจากทุน ซึ่งในการกำหนดมูลค่าตลาด รายได้ทั่วไปที่สุดของปีแรกจะถูกแปลงเป็นมูลค่าโดยใช้แบบจำลองการคำนวณรายได้และมูลค่าที่เป็นทางการซึ่งได้รับจาก พื้นฐานของการวิเคราะห์แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงในอนาคต

ใช้วิธีคิดลดกระแสเงินสดหาก:

สันนิษฐานว่ากระแสในอนาคตจะแตกต่างอย่างมากจากกระแสปัจจุบัน

มีหลักฐานยืนยันขนาดของกระแสในอนาคต เงินสดจากอสังหาริมทรัพย์

รายได้และค่าใช้จ่ายเป็นไปตามฤดูกาล

ทรัพย์สินที่กำลังประเมินเป็นทรัพย์สินเชิงพาณิชย์อเนกประสงค์ขนาดใหญ่

ทรัพย์สินอยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือเพิ่งสร้างและเปิดดำเนินการ (หรือเปิดดำเนินการ)

วิธีการคำนวณโดยใช้ตัวพิมพ์ใหญ่เป็นตัวพิมพ์ใหญ่หาก:

กระแสรายได้มีเสถียรภาพเป็นระยะเวลานาน แสดงถึงมูลค่าบวกที่มีนัยสำคัญ

กระแสรายได้เติบโตอย่างมั่นคงและปานกลาง

โดยพิจารณาว่าทรัพย์สินนั้นไม่ต้องการทุน งานซ่อมและเมื่อพิจารณาถึงแนวโน้มที่มีอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในเมือง Nizhnevartovsk แล้ว ก็เป็นไปได้ที่จะคาดการณ์แหล่งรายได้จากการให้เช่าทรัพย์สินที่ประเมินซึ่งเปลี่ยนแปลงไปอย่างราบรื่นในอัตราที่ไม่สำคัญซึ่งทำให้สามารถสมัครได้ วิธีแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่ตามแบบจำลองการคำนวณเพื่อคำนวณรายได้ที่คาดการณ์ใหม่ให้เป็นมูลค่าปัจจุบัน (ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่าวิธีการแปลงรายได้เป็นทุน)

วิธีการแปลงเป็นทุนของรายได้คือการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยการแปลงรายได้จากการดำเนินงานสุทธิประจำปี (หรือเฉลี่ยต่อปี) (NOR) เป็นมูลค่าปัจจุบัน

สูตรการคำนวณพื้นฐานมีดังนี้:

การกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุน (R)

วัตถุอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ก็ตามมีระยะเวลาจำกัดในระหว่างที่การดำเนินการเป็นไปได้ในเชิงเศรษฐกิจ รายได้ที่เกิดจากทรัพย์สินในช่วงเวลานี้จะต้องเพียงพอที่จะ:

ตรวจสอบระดับผลตอบแทนจากการลงทุนที่ต้องการ (อัตราผลตอบแทนหรืออัตราคิดลด)

ชดใช้เงินลงทุนเริ่มต้นของเจ้าของ (ผลตอบแทนจากอัตราทุน)

ตามนี้ อัตราการใช้ทุนประกอบด้วยสององค์ประกอบ - อัตราผลตอบแทนจากทุนและอัตราผลตอบแทนจากทุน (อัตราส่วนลด)

การกำหนดอัตราคิดลด

การสร้าง (การได้มา) และการดำเนินงานของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจอิสระที่ต้องการรายได้

อัตราส่วนลดรวมถึง:

อัตราปลอดความเสี่ยง

รางวัลสำหรับ ประเภทต่างๆความเสี่ยง

อัตราปลอดความเสี่ยงสะท้อนถึงระดับผลตอบแทนจากการลงทุนทางเลือกสำหรับเจ้าของที่มีความเสี่ยงต่ำที่สุด อัตราดอกเบี้ยเงินฝากของธนาคารที่ใหญ่ที่สุดและน่าเชื่อถือที่สุด อัตราผลตอบแทนจากหลักทรัพย์รัฐบาล ฯลฯ สามารถใช้โดยไม่มีความเสี่ยงได้

ค่าความเสี่ยงสะท้อนถึง รายได้เสริมซึ่งนักลงทุนทั่วไปคาดหวังว่าจะได้รับเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ วิธีการส่วนใหญ่พิจารณาองค์ประกอบของความเสี่ยงระดับพรีเมียม:

พรีเมี่ยมสำหรับความเสี่ยงในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

พรีเมี่ยมสำหรับสภาพคล่องต่ำ

รางวัลการบริหารการลงทุน

คำจำกัดความของอัตราปลอดความเสี่ยง

ในการกำหนดอัตราปลอดความเสี่ยง คุณสามารถใช้ทั้งตัวบ่งชี้ยุโรปโดยเฉลี่ยสำหรับการดำเนินงานที่ปราศจากความเสี่ยงและตัวชี้วัดของรัสเซีย ในกรณีของการใช้ตัวชี้วัดเฉลี่ยของยุโรป ค่าพรีเมียมสำหรับความเสี่ยงในการลงทุนในประเทศหนึ่งๆ ซึ่งเรียกว่าความเสี่ยงของประเทศนั้น จะถูกเพิ่มเข้าไปในอัตราปลอดความเสี่ยง

เป็นเรื่องปกติที่จะต้องพิจารณาเครื่องมือต่อไปนี้เป็นอัตราที่ปราศจากความเสี่ยงภายในสหพันธรัฐรัสเซีย:

เงินฝากของ Sberbank แห่งสหพันธรัฐรัสเซียและธนาคารรัสเซียที่เชื่อถือได้อื่น ๆ การใช้อัตราเงินฝากของธนาคารออมสินแห่งสหพันธรัฐรัสเซียและธนาคารรัสเซียอื่น ๆ ค่อนข้าง จำกัด เนื่องจากช่วงเวลาสั้น ๆ ที่รับเงินฝาก (ตามกฎแล้วไม่เกินหนึ่งหรือสองปี) ทั้งหมดนี้ทำให้โอกาสในการใช้เครื่องมือเหล่านี้แคบลง

เครื่องมือทางการเงินของตะวันตก (พันธบัตรรัฐบาล ประเทศที่พัฒนาแล้ว, LIBOR). ความยากลำบากในการใช้อัตรา LIBOR (อัตราดอกเบี้ยที่เสนอโดย Libor Inter Bank) อัตราของตลาดระหว่างธนาคารในลอนดอนสำหรับการให้สินเชื่อ) กำหนดโดยระยะสั้น (ไม่เกินหนึ่งปี) และอีกมากมาย ระดับสูงความเสี่ยงเมื่อเทียบกับการลงทุนในหลักทรัพย์รัฐบาล ในบรรดาพันธบัตรรัฐบาลในการประเมินมูลค่า การใช้พันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปีเป็นวิธีที่ดีที่สุด

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระหว่างธนาคารของรัสเซีย (MIBID, MIBOR, MIACR) อัตราคำนวณเป็นระยะเวลา 1 วันถึง 1 ปี เห็นได้ชัดว่าการใช้ค่าของอัตราเหล่านี้ในการคำนวณผลตอบแทนที่ปราศจากความเสี่ยงนั้นไม่เหมาะสม สาเหตุหลักมาจากลักษณะระยะสั้น นอกจากนี้ ผลตอบแทนที่มีอยู่ในเงินกู้ระหว่างธนาคารยังพิจารณาถึงความเสี่ยงของการไม่ชำระคืน ซึ่งทำให้จำเป็นต้องปฏิเสธที่จะใช้เครื่องมือนี้ในกระบวนการประเมิน

อัตราการรีไฟแนนซ์ของธนาคารกลางแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย อัตราการรีไฟแนนซ์คืออัตราดอกเบี้ยที่ ธนาคารกลางเมื่อให้สินเชื่อ ธนาคารพาณิชย์ภายใต้การรีไฟแนนซ์ อัตรานี้สามารถ สาระสำคัญทางเศรษฐกิจอาจใช้เฉพาะในการประเมินสถาบันการเงินและอัตราการรีไฟแนนซ์เป็นเครื่องมือ นโยบายการเงินธนาคารกลางจึงถูกใช้โดยกลุ่มหลังสำหรับผลกระทบที่เป็นเป้าหมายต่อภาคการเงินและการธนาคาร และไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์จริงในตลาดเสมอไป

พันธบัตรรัฐบาลของสหพันธรัฐรัสเซีย พันธบัตรรัฐบาลของสหพันธรัฐรัสเซียมีสกุลเงินรูเบิลและสกุลเงินต่างประเทศ เครื่องมือทางการเงิน. เหตุการณ์ในเดือนสิงหาคม 2541 (ค่าเริ่มต้น) ลดความเชื่อมั่นในพันธบัตรรูเบิลลงอย่างมาก ดังนั้นในขณะนี้จึงค่อนข้างยากที่จะพิจารณาว่าเป็นการลงทุนที่ปราศจากความเสี่ยง

พันธบัตรสกุลเงินของสหพันธรัฐรัสเซียมีสองประเภท: ภายใน (OVVZ) และภายนอก (Eurobonds) ในทางปฏิบัติ อัตรานี้มักใช้เมื่อพิจารณาในระยะยาว

ดังนั้น อัตราผลตอบแทนจากการครบกำหนดของพันธบัตรรัฐบาลกลางระยะยาวซึ่งเท่ากับ 6.83% จึงถูกใช้เป็นอัตราปลอดความเสี่ยงในการคำนวณ

การกำหนดเบี้ยประกันภัยความเสี่ยงในการลงทุนในวัตถุอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ

ความเสี่ยงในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ครั้งแรกรวมถึงความเสี่ยงที่เป็นระบบและไม่เป็นระบบ ประการที่สอง - คงที่และแบบไดนามิก ตลาดโดยรวมถูกครอบงำโดยความเสี่ยงอย่างเป็นระบบ มูลค่าของทรัพย์สินที่สร้างรายได้โดยเฉพาะอาจเกี่ยวข้องกับสภาวะทางเศรษฐกิจและสถาบันในตลาด ตัวอย่างของความเสี่ยงประเภทนี้: การเกิดขึ้นของสิ่งอำนวยความสะดวกที่แข่งขันกันมากเกินไป, การจ้างงานลดลงเนื่องจากการปิดกิจการที่ก่อตั้งเมือง, การแนะนำข้อ จำกัด ด้านสิ่งแวดล้อม, การจัดตั้งข้อ จำกัด ในระดับการเช่า ความเสี่ยงที่ไม่เป็นระบบคือความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินเฉพาะที่มีมูลค่าและเป็นอิสระจากความเสี่ยงที่ใช้กับทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้ ตัวอย่างเช่น: รอยแตกในชิ้นส่วนที่รับน้ำหนัก, การจัดหาที่ดินเพื่อใช้ในที่สาธารณะ, การไม่จ่ายค่าเช่า, การทำลายโครงสร้างด้วยไฟ และ/หรือการพัฒนาระบบการใช้ที่ดินที่เข้ากันไม่ได้ในบริเวณใกล้เคียงของทรัพย์สิน ความเสี่ยงคงที่คือความเสี่ยงที่สามารถคำนวณและส่งต่อไปยังบริษัทประกันภัย ความเสี่ยงแบบไดนามิกสามารถกำหนดเป็น "กำไรหรือขาดทุนของโอกาสทางธุรกิจและการแข่งขันทางเศรษฐกิจ" การคำนวณค่าความเสี่ยงแสดงอยู่ในตาราง “ปัจจัยเสี่ยงที่มีผลกระทบต่อทรัพย์สิน”

กำหนดเบี้ยประกันภัยสภาพคล่องต่ำ

พรีเมี่ยมสำหรับสภาพคล่องต่ำมีการปรับระยะเวลาของความเสี่ยงเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์

เบี้ยประกันภัยนี้คำนวณตามสูตร:

ที่ไหน: พี- เบี้ยประกันภัยสำหรับสภาพคล่องต่ำ

Rb- อัตราปลอดความเสี่ยง

หลี่- ระยะเวลาการรับแสง (เดือน)

คิวคือจำนวนเดือนทั้งหมดในหนึ่งปี

ในวันที่ทำการประเมิน การปรับสภาพคล่องต่ำจะอยู่ที่ 3.25% ซึ่งสอดคล้องกับการเปิดรับวัตถุเป็นเวลาสามเดือน

การกำหนดเบี้ยประกันการลงทุน

ผู้เชี่ยวชาญประมาณการพรีเมี่ยมสำหรับการจัดการการลงทุนที่ระดับ 3%

การกำหนดอัตราผลตอบแทนจากเงินทุน

วัตถุอสังหาริมทรัพย์มีช่วงชีวิตทางเศรษฐกิจที่จำกัด (จำกัด) (ช่วงเวลาที่การดำเนินการของวัตถุเป็นไปได้ทางกายภาพและทำกำไรได้ทางเศรษฐกิจ) การเข้าถึงทรัพย์สินที่นำมาโดยทรัพย์สินจะต้องชดเชยการสูญเสียมูลค่าโดยวัตถุเมื่อสิ้นสุดชีวิตทางเศรษฐกิจ ในเชิงปริมาณ จำนวนรายได้ที่จำเป็นสำหรับการชดเชยดังกล่าวจะแสดงผ่านอัตราการคืนทุน

มีสามวิธีในการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากเงินทุน:

4. การคืนทุนแบบเส้นตรง (Ring's method): ถือว่าการคืนทุนเป็นงวดเท่าๆ กันตลอดอายุของสินทรัพย์ อัตราผลตอบแทนในกรณีนี้คือส่วนแบ่งประจำปีของทุนเริ่มต้นหักเป็นค่าตอบแทนปลอดดอกเบี้ย กองทุน.

5. คืนทุนที่กองทุนชดเชยและอัตราดอกเบี้ยปลอดความเสี่ยง (วิธีของ Hoskold): ถือว่ากองทุนชดเชยเกิดขึ้นในอัตราที่ต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ - อัตรา "ปราศจากความเสี่ยง"

6. การคืนทุนในกองทุนชดเชยและอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (วิธีของ Inwood) ถือว่ากองทุนชดเชยเกิดขึ้นที่อัตราดอกเบี้ยเท่ากับอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (อัตราส่วนลด)

ระยะเวลาของชีวิตทางเศรษฐกิจคือ 30 ปี ตามระยะเวลาเฉลี่ยของการยกเครื่องเพิ่มเติม (กำหนดบนพื้นฐานของ VSN 58-88 (r))