อสังหาริมทรัพย์ในกิจกรรมทางธุรกิจ "อยากให้ปลอดภัย ไม่แพง..." เกี่ยวกับวิธีการเป็นเจ้าของและการใช้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในกิจกรรมผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ถูกนำมาใช้อย่างเป็นระบบในธุรกิจ

เจ้าของ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คำถามนี้มักถูกถามถึงวิธีการที่ปลอดภัยที่สุดและมีค่าใช้จ่ายทางภาษีน้อยที่สุดในการเป็นเจ้าของและใช้งานในกิจกรรมของผู้ประกอบการ (เช่า) สินทรัพย์ที่มีอยู่ เป็นที่ชัดเจนว่าเจ้าของทรัพย์สินไม่ควรเสี่ยงภัย ธุรกรรมทางธุรกิจและไม่ควรมีความสัมพันธ์กับ "โลกภายนอก" เลย จะดีกว่าไหมที่จะสร้างความสัมพันธ์กับบุคคลที่สาม? ใครเหมาะสมกว่าที่จะเลือกเป็นเจ้าของทรัพย์สิน: บริษัท หรือพลเมือง? เราจะพูดถึงทั้งหมดนี้ในบทความนี้

สำหรับการเลือกวิธีความสัมพันธ์กับคู่สัญญาที่เป็นบุคคลที่สาม ผู้เชี่ยวชาญหลายคนแนะนำว่าให้ใช้สถาบันเป็นเครื่องมือของรัสเซียที่ปลอดภัยที่สุดสำหรับการเป็นเจ้าของและการใช้ทรัพย์สินโดยไม่มีเหตุผล การจัดการความไว้วางใจทรัพย์สิน (บทที่ 53 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

เมื่อพิจารณาว่ามีการพูดและเขียนเกี่ยวกับข้อตกลงการจัดการกองทรัสต์ค่อนข้างมากแล้ว โดยไม่ต้องลงรายละเอียด เราทราบว่าข้อได้เปรียบหลักของการใช้ข้อตกลงการจัดการทรัสต์คือความเป็นไปไม่ได้ในปัจจุบันของการยึดทรัพย์สิน พลเมืองโอนโดยเขาไปยังการจัดการความไว้วางใจเนื่องจากโดยอาศัยอำนาจตามส่วนที่ 2 ของมาตรา 1018 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียการยึดสังหาริมทรัพย์ในหนี้ของผู้ก่อตั้งการจัดการเกี่ยวกับทรัพย์สินที่โอนโดยเขาไปยังการจัดการความไว้วางใจไม่ได้รับอนุญาตยกเว้น ของการล้มละลาย (ล้มละลาย) ของบุคคลนี้

บทบัญญัติของหมวด X "การล้มละลายของพลเมือง" กฎหมายของรัฐบาลกลาง"เรื่องการล้มละลาย (ล้มละลาย)" เลขที่ 127-FZ ลงวันที่ 26 ตุลาคม 2545 ปัจจุบันเกี่ยวข้องกับพลเมืองที่ไม่ได้ ผู้ประกอบการรายบุคคล, ไม่ใช้ (ข้อ 2 มาตรา 231 ของกฎหมายว่าด้วยการล้มละลาย (ล้มละลาย)") ในอนาคตอันใกล้ การมีผลบังคับใช้ของบทบัญญัติของกฎหมายนี้เกี่ยวกับการล้มละลายของบุคคล แม้ว่าจะได้มีการหารือกันอย่างดุเดือด แต่ก็ไม่น่าจะเป็นไปได้

อย่างไรก็ตาม ข้อเสียหลายประการขัดขวางการนำข้อตกลงการจัดการทรัสต์ด้านอสังหาริมทรัพย์ไปใช้ในทางปฏิบัติ ที่สำคัญที่สุดของพวกเขาคือความน่าจะเป็นสูงของการเรียกร้องโดยหน่วยงานภาษีที่เกี่ยวข้องกับความจำเป็นในการจ่ายภาษีมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ดูแลรายได้จากการใช้ทรัพย์สินที่ได้รับความไว้วางใจ นอกจากนี้ ยังใช้กับกรณีของการสมัครโดยทั้งผู้ดูแลผลประโยชน์และผู้ก่อตั้งการจัดการระบบภาษีแบบง่าย เช่นเดียวกับกรณีที่ผู้ก่อตั้งของการจัดการคือ ตั้งแต่ข้อ 2 ของข้อ 346.11 ของรหัสภาษีของ สหพันธรัฐรัสเซียระบุว่า "ผู้ทำให้เข้าใจง่าย" คือผู้จ่ายภาษีมูลค่าเพิ่มที่ชำระตามมาตรา 174.1 แห่งรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย ซึ่งในทางกลับกันระบุว่าเมื่อมีการทำธุรกรรมตามข้อตกลงทรัสต์ทรัพย์สิน ถึงหน้าที่ของผู้เสียภาษีมูลค่าเพิ่ม

ตามที่ผู้เขียนภาระผูกพันในการชำระภาษีมูลค่าเพิ่มจะไม่เกิดขึ้นในกรณีเหล่านี้เนื่องจากในขั้นต้นไม่มีผู้ชำระภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่เนื่องจากตำแหน่งอย่างเป็นทางการของหน่วยงานสรรพากรใน เรื่องนี้เป็นสิ่งที่ตรงกันข้าม และเนื่องจากขาดการพิจารณาคดีและอนุญาโตตุลาการที่มีเสถียรภาพต่อผู้เสียภาษี เราต้องระบุว่าการใช้ข้อตกลงทรัสต์ในทรัพย์สินจากมุมมองนี้มีความเสี่ยงมาก

ท่ามกลางคนอื่น ๆ แม้ว่าจะมีความสำคัญน้อยกว่า จุดลบสามารถสังเกตได้ว่าคู่สัญญาในข้อตกลงการจัดการทรัสต์ที่ใช้ระบบภาษีแบบง่ายจำเป็นต้องใช้วัตถุประสงค์ของการจัดเก็บภาษี "รายได้ที่ลดลงตามจำนวนค่าใช้จ่าย" เนื่องจากข้อกำหนดที่จำเป็นของกฎหมาย (ข้อ 3 ของข้อ 346.14 ของ รหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย)

นอกจากนี้ข้อเสียอย่างหนึ่งคือความเป็นไปไม่ได้ที่จะสรุปข้อตกลงการจัดการทรัสต์ "ย้อนหลัง" เนื่องจากความจำเป็นในการลงทะเบียนสถานะการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปยังการจัดการทรัสต์ในลักษณะเดียวกับการลงทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นี้ คุณสมบัติ. ในเวลาเดียวกันการไม่ปฏิบัติตามรูปแบบของข้อตกลงเกี่ยวกับการจัดการทรัสต์ของทรัพย์สินหรือข้อกำหนดในการลงทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปยังการจัดการทรัสต์ทำให้เกิดความไม่ถูกต้องของข้อตกลง (มาตรา 1017 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) .

ดังนั้น แม้จะอยู่ในระดับสูงสุด (เมื่อเทียบกับตราสารรัสเซียอื่นๆ) หากคุณยังไม่พร้อมที่จะจ่ายภาษีมูลค่าเพิ่ม 18% สำหรับรายได้จากการใช้ทรัพย์สิน คุณควรมองหาตัวเลือกอื่นที่ยอมรับได้สำหรับการเป็นเจ้าของและการใช้สินทรัพย์ .

ตัวเลือกสำหรับการใช้สินทรัพย์ที่มีอยู่ในกิจกรรมของผู้ประกอบการตามที่ผู้เขียนระบุว่าเป็นการเช่าทรัพย์สินโดยเจ้าของทรัพย์สินของ บริษัท ที่ดำเนินการด้วยการเช่าช่วงทรัพย์สินนี้ในภายหลังโดย บริษัท ดำเนินการเพื่อเช่าช่วงแก่ผู้เช่าช่วงสุดท้าย

ข้อได้เปรียบหลักของวิธีการลงทะเบียนความสัมพันธ์นี้คือข้อสรุปของสัญญากับคู่สัญญาบุคคลที่สามจะดำเนินการในนามของ บริษัท ที่ดำเนินการไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงในการเรียกร้องโดย คู่สัญญาบุคคลที่สามกับเจ้าของทรัพย์สิน

บริษัทที่ดำเนินกิจการของผู้เช่าตามเงื่อนไขของสัญญาเช่าอาจถูกเรียกเก็บค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับการบำรุงรักษาทรัพย์สินที่เช่าซึ่งจะถูกเรียกเก็บใหม่โดยพวกเขาไปยังผู้เช่าช่วงตั้งแต่การชำระบิลค่าสาธารณูปโภคไปจนถึงการดำเนินการ ยกเครื่อง. เจ้าของทรัพย์สินในรูปแบบของการเช่าจะได้รับรายได้ "ทำความสะอาด" จากการให้เช่าทรัพย์สิน

สำหรับทางเลือกของนิติบุคคลที่จะเป็นเจ้าของสินทรัพย์จากมุมมองของความสะดวกและการลดต้นทุนของการใช้รายได้ที่ได้รับต่อไปสิ่งที่พึงประสงค์ที่สุดคือการลงทะเบียนความเป็นเจ้าของของแต่ละบุคคลเนื่องจากในเรื่องนี้ กรณีที่เจ้าของทรัพย์สินจะสามารถใช้เงินที่ได้รับได้ทันทีโดยไม่ต้องเสียภาษีเพิ่มเติม

กรณีจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เงินผู้ก่อตั้งจะนำมาซึ่งความจำเป็นในการสะสมและ การชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตรา 9% เนื่องจากทางเลือกทางกฎหมายเพียงอย่างเดียวสำหรับการจ่ายเงินให้กับผู้ก่อตั้งคือการโอนเงินปันผล ในเวลาเดียวกัน ผู้เขียนจงใจแยกวิธีการโอนเงินไปยังผู้ก่อตั้งอย่าง "ปลอดภาษี" เช่น เงินกู้ปลอดดอกเบี้ยระยะยาว สัญญาค่าใช้จ่ายต่างๆ เนื่องจากตามที่ระบุไว้ข้างต้น ช่วงเวลาที่กำหนดคือเพื่อป้องกันไม่ให้ บุคคลที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินจากการทำธุรกรรมทางธุรกิจที่น่าสงสัย

ขอแนะนำสำหรับเจ้าของทรัพย์สิน - บุคคลธรรมดา - เพื่อลงทะเบียนเป็นผู้ประกอบการรายบุคคลและเปลี่ยนไปใช้ระบบการจัดเก็บภาษีแบบง่ายโดยมีเป้าหมายเป็น "รายได้" ทางภาษีเนื่องจากในกรณีนี้รายได้ที่เขาได้รับจะถูกเก็บภาษีจากรายได้ที่ อัตรา 6 (มากกว่า 13) เปอร์เซ็นต์ นอกจากนี้ การใช้ระบบภาษีแบบง่ายจะทำให้บุคคลไม่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม

ในเวลาเดียวกันต้องจำไว้ว่าผู้ประกอบการรายบุคคลต้องรับผิดชอบต่อหนี้ของเขาด้วยทรัพย์สินทั้งหมดของเขา อย่างไรก็ตาม หากกิจกรรมของผู้ประกอบการเพียงอย่างเดียวคือการให้เช่าทรัพย์สินของบริษัทที่ดำเนินกิจการที่เป็นมิตร และราคาเช่าเป็นไปตามตลาด ความเสี่ยงในการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนจะน้อยที่สุด

นอกจากนี้ยังสมควรที่จะโอน บริษัท ที่ดำเนินการไปยังระบบภาษีอากรแบบง่าย แต่ด้วยส่วนแบ่งที่สำคัญของค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สินที่ได้รับมอบหมายแล้วโดยมีวัตถุของการเก็บภาษี "รายได้ลดลงตามจำนวนค่าใช้จ่าย" ซึ่งจะช่วยให้ เพื่อเสียภาษีเงินได้เป็น ขนาดขั้นต่ำ(ใกล้หรือเท่ากับ 1% ของมูลค่าการซื้อขาย)

เพื่อลดความเสี่ยงจากการถูกกล่าวหา หน่วยงานภาษีได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีอย่างไม่ยุติธรรมและขาดวัตถุประสงค์ทางธุรกิจในการดำเนินธุรกิจ เป็นที่พึงปรารถนาอย่างยิ่งที่หัวหน้าบริษัทที่ดำเนินการจะไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่า ในเวลาเดียวกัน อนุญาตให้เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าเข้ามาในผู้ก่อตั้งบริษัทที่ดำเนินการอยู่

ทางเลือกอื่นนอกเหนือจากการใช้ทรัพย์สินภายใต้สัญญาเช่าและสัญญาเช่าช่วงอาจเป็นบทสรุปของสัญญาตัวแทน ซึ่งบริษัทที่ดำเนินการ - ตัวแทนในนามของเจ้าของทรัพย์สิน - ตัวการ - จะทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าในนามของตนเอง แต่ที่ ค่าใช้จ่ายของเงินต้น อย่างไรก็ตาม ในแง่ของระดับการคุ้มครองทรัพย์สินและ ผลกระทบทางภาษีข้อตกลงนี้คล้ายกับข้อตกลงทั่วไปในทางปฏิบัติ ดังนั้นจึงสามารถคาดการณ์ได้ในแง่ของผลทางกฎหมายและภาษี สัญญาเช่า การใช้ข้อตกลงหลังนี้เป็นที่นิยมมากกว่า

โดยสรุป เราทราบว่าเป็นไปไม่ได้ที่จะซ่อนเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จากผู้เช่าช่วงโดยสมบูรณ์ เนื่องจากเมื่อทำสัญญาเช่าช่วงผู้เช่าช่วงมักจะต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของในการเช่าช่วง ทรัพย์สิน (มิฉะนั้น พวกเขาจะเผชิญกับความเสี่ยงของการรับรู้สัญญาเช่าช่วงที่ไม่ได้สรุป)

ในทางกลับกัน ไม่มีตัวเลือก "รัสเซีย" ที่เป็นไปได้ใดๆ ที่ให้การรับประกัน 100% ของการไม่เปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (ข้อมูลเกี่ยวกับเจ้าของทรัพย์สินเฉพาะบุคคลใดสามารถรับได้บนพื้นฐานของ คำขอเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังผู้มีอำนาจลงทะเบียน) การซ่อนเจ้าของทรัพย์สินที่แท้จริงในขณะที่เพิ่มระดับความปลอดภัยในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างมาก สามารถทำได้เฉพาะเมื่อใช้บริษัทต่างประเทศเท่านั้น แต่เราจะพูดถึงตัวเลือกเหล่านี้ในรายชื่อผู้รับจดหมายฉบับต่อไป

ผู้ประกอบการแต่ละรายดำเนินการในระบบภาษีแบบง่าย (6%) มันมี รหัส OKVEDสำหรับการขายและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ แต่พวกเขาไม่ได้ใช้งาน อสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ อพาร์ตเมนต์แห่งเดียวเป็นเจ้าของน้อยกว่าห้าปี มีการซื้อและขายโดยมีสถานะเป็นผู้ประกอบการรายบุคคลด้วยระบบภาษีแบบง่าย อพาร์ตเมนต์ไม่ได้ให้เช่า ไม่ได้ใช้ในกิจกรรมทางธุรกิจ รายได้จากการขายอพาร์ทเมนต์ที่ไม่ได้ใช้ในกิจกรรมทางธุรกิจจะต้องเสียภาษีอย่างไร? ผู้ประกอบการรายบุคคลที่มีระบบภาษีแบบง่าย (6%) ซึ่งไม่เคยใช้อสังหาริมทรัพย์ในกิจกรรมทางธุรกิจ มีสิทธิที่จะใช้การลดหย่อนภาษีเป็นรายบุคคลหรือไม่? อสังหาริมทรัพย์ที่จะให้เช่าบนพื้นฐานใดที่ถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในกิจกรรมของผู้ประกอบการ อันเป็นผลมาจากการที่รายได้จากการขายจะตกอยู่ภายใต้ระบบภาษีแบบง่าย (6%)?

คำปรึกษา: 6

ตามวรรค 3 ของศิลปะ 346.11 รหัสภาษี RF (ต่อไปนี้จะเรียกว่ารหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย) การประยุกต์ใช้ระบบภาษีแบบง่ายโดยผู้ประกอบการแต่ละราย (ต่อไปนี้จะเรียกว่า IP) ได้รับการยกเว้นจากภาระผูกพันในการชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ต่อไปนี้จะเรียกว่าส่วนบุคคล ภาษีเงินได้) ที่เกี่ยวข้องกับรายได้ที่ได้รับจากกิจกรรมผู้ประกอบการ

รายได้ที่ผู้ประกอบการแต่ละรายได้รับนอกกรอบกิจกรรมการเป็นผู้ประกอบการของเขาไม่ได้รับการยกเว้นจาก ภาษีรายได้ส่วนบุคคล. ข้อสรุปดังกล่าวสามารถวาดได้ตามบทบัญญัติของศิลปะ 220 แห่งรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซียซึ่งกำหนดว่าการหักภาษีทรัพย์สินจะไม่ถูกนำไปใช้กับรายได้ที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในกิจกรรมผู้ประกอบการ ข้อสรุปนี้ยังได้รับการยืนยันโดยคำชี้แจงของฝ่ายการเงิน (ดูตัวอย่างจดหมายของกระทรวงการคลังของรัสเซียลงวันที่ 23 เมษายน 2556 ฉบับที่ 03-04-05 / 14060) ระบุว่ารายได้จากการขายจริง อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในกิจกรรมทางธุรกิจไม่สามารถยกเว้นภาษีได้

ดังนั้นหากไม่ได้ใช้อพาร์ทเมนท์ในธุรกิจ รายได้จากการขายตาม กฎทั่วไปต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตรา 13% (ข้อ 1 มาตรา 224 แห่งรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย) เนื่องจากอพาร์ตเมนต์ถูกซื้อและเป็นเจ้าของเป็นเวลาน้อยกว่าห้าปีรายได้จากการขายจึงไม่สามารถยกเว้นภาษีได้ตามข้อ 17.1 ของศิลปะ 217 และวรรค 3, 4 ของศิลปะ 217.1 แห่งรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย

อย่างไรก็ตาม เมื่อกำหนดขั้นตอนการจัดเก็บภาษีสำหรับรายได้จากการขายอพาร์ทเมนต์ที่เป็นเจ้าของโดยผู้ประกอบการแต่ละราย จะต้องเข้าใจว่าในบางกรณี เป็นการยากที่จะหลีกเลี่ยงการเรียกร้องของหน่วยงานด้านภาษี

ตัวอย่างเช่น หากพิจารณาทรัพย์สินที่ขายในกิจกรรมของผู้ประกอบการรายบุคคลเช่น เงินทุนหมุนเวียนในความสัมพันธ์กับเธอมีการยื่นคำร้องเพื่อยกเว้นภาษีทรัพย์สินของบุคคลที่เกี่ยวข้องกับการใช้ของเธอในกิจกรรมผู้ประกอบการสัญญาสำหรับการขายทรัพย์สินได้ข้อสรุปไม่เพียง แต่กับบุคคล แต่กับผู้ประกอบการรายบุคคลมันชัดเจน ว่าทรัพย์สินถูกใช้ในกิจกรรมผู้ประกอบการ

เกณฑ์อีกประการหนึ่งที่หน่วยงานด้านภาษีกำหนดความชอบธรรมของการจัดประเภทรายได้ส่วนบุคคลเป็นการบ่งชี้ (หรือไม่บ่งชี้) ของกิจกรรมบางประเภทใน USRIP น่าเสียดายหากผู้ประกอบการรายบุคคลมีการขายและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเภทของกิจกรรมจะค่อนข้างมีปัญหาในการพิสูจน์การไม่ใช้อพาร์ทเมนท์ในกิจกรรมทางธุรกิจ (โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากได้มาหลังจากการลงทะเบียนของผู้ประกอบการแต่ละราย) . ในจดหมายของกระทรวงการคลังของรัสเซียและ Federal Tax Service ของรัสเซียระบุว่ารายได้จากกิจกรรมที่อยู่ภายใต้ประเภทของกิจกรรมที่ระบุโดยผู้ประกอบการแต่ละรายในระหว่างการลงทะเบียนถือเป็นรายได้ที่ได้รับจากกิจกรรมผู้ประกอบการ (ดูตัวอย่างเช่นจดหมาย จากกระทรวงการคลังของรัสเซียลงวันที่ 16 มีนาคม 2554 ฉบับที่ 03-11 -11/55 Federal Tax Service of Russia for Moscow ลงวันที่ 10 มีนาคม 2554 ฉบับที่ 20-14/4/21822) ดังนั้นในแง่ของ สำนักงานภาษีรายได้จากการขายอพาร์ทเมนต์ดังกล่าวจะถือเป็นรายได้ที่ได้รับจากกิจกรรมผู้ประกอบการและจะต้องนำมาพิจารณาเป็นรายได้เพื่อวัตถุประสงค์ในการชำระภาษีตามศิลปะ 346.15 แห่งรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย

จากที่กล่าวมาข้างต้น ผู้ประกอบการรายบุคคลในระบบภาษีแบบง่าย ซึ่งมีกิจกรรมรวมถึงการขายและการเช่าอสังหาริมทรัพย์ มีโอกาสน้อยที่จะได้รับการลดหย่อนภาษีทรัพย์สินสำหรับการซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในฐานะบุคคลตามศิลปะ 220 แห่งรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ในแง่ของภาษีจะไม่เกี่ยวข้องกับรายได้ส่วนบุคคลของผู้ประกอบการแต่ละรายและไม่ควรเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

สำหรับคำถามที่สอง รายได้จากอพาร์ทเมนต์ให้เช่าที่เป็นเจ้าของโดยผู้ประกอบการแต่ละรายที่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของสามารถนำมาประกอบกับรายได้ที่ได้รับจากกิจกรรมผู้ประกอบการและขึ้นอยู่กับระบบภาษีแบบง่ายหากมีการระบุประเภทของกิจกรรมที่เกี่ยวข้องใน USRIP สำหรับสิ่งนี้ ผู้ประกอบการรายบุคคล - ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ (ข้อสรุปที่คล้ายกันมีอยู่ในจดหมายของกระทรวงการคลังของรัสเซียลงวันที่ 15 พฤศจิกายน 2559 ฉบับที่ 03-11-11 / 67023)

การใช้ทรัพย์สินดังกล่าวในกิจกรรมทางธุรกิจสามารถยืนยันได้ เช่น โดยสัญญากับนายจ้าง ระบุการรับรายได้จากกิจกรรมทางธุรกิจประเภทที่เกี่ยวข้อง โดยการสรุปข้อตกลงในนามของผู้ประกอบการรายบุคคล ไม่ใช่แค่บุคคลธรรมดา โดยการขอยกเว้นภาษีทรัพย์สินสำหรับบุคคลที่เกี่ยวข้องกับอพาร์ตเมนต์นี้

หมายเหตุ: นิตยสาร "Lisa" ใช้คำตอบในโครงการให้คำปรึกษาด้านกฎหมายสำหรับผู้อ่านหญิง

ขอบคุณ

👨🏪📄💵🕵💰💣👎👎👎❌

นิโคไลซื้ออาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในปี 1997 ที่ชั้นล่างของบ้าน หลังจาก 12 ปี เขาตัดสินใจเช่าเป็นร้านค้า ฉันลงทะเบียนผู้ประกอบการรายบุคคลในระบบที่เรียบง่ายเพื่อจ่ายภาษีจากรายได้อย่างตรงไปตรงมา ในเอกสารที่เขาเขียนไว้ว่าเขาจะเช่าทรัพย์สินของตัวเอง ในฐานะผู้ประกอบการ เขาวางแผนที่จะรับรายได้จากค่าเช่าเท่านั้น

ตั้งแต่ปี 2009 นิโคไลได้รับเงินจากผู้เช่าและจ่ายเงินตามที่กำหนด 6% ให้กับงบประมาณ ดังนั้นเขาจึงทำงานเป็นเวลาห้าปีแล้วจึงตัดสินใจขายอาคารดังกล่าวในราคา 10.5 ล้านรูเบิล

เนื่องจากเขาซื้อมันในฐานะบุคคลธรรมดามานานก่อนที่จะจดทะเบียนผู้ประกอบการรายบุคคล เขาจึงขายมันในฐานะบุคคลธรรมดา นิโคไลไม่ได้จ่ายภาษีใดๆ จากการขาย เพราะเขาเป็นเจ้าของทรัพย์สินมาหลายปีแล้ว

หน่วยงานด้านภาษีไม่เห็นด้วยกับเขาและเรียกเก็บภาษีเพิ่มเติม 630,000 รูเบิลพร้อมค่าปรับและค่าปรับ เพียง 720 พัน. นิโคลัสไปขึ้นศาล

ทำไมภาษีถึงสะสมหลายแสนรูเบิล?

นิโคไลเป็นผู้ประกอบการและทำงานให้กับ USN เขาได้รับรายได้ค่าเช่า และถ้าเขาได้รับรายได้ค่าเช่าเขาก็ใช้ทรัพย์สินของเขาเพื่อธุรกิจ

เมื่อเขาขายที่ดินส่วนตัว ราวกับว่าเขาได้รับรายได้ไม่ใช่จากเจ้าของทั่วไป แต่ในฐานะผู้ประกอบการ ซึ่งหมายความว่ารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์นี้ถือเป็นรายได้ของผู้ประกอบการรายบุคคล - ทั้งหมด 10.5 ล้านรูเบิล

ไม่มีการหักเงินสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับภาษีแบบง่ายที่มีอัตรา 6% และมันจะไม่ทำงานเพื่อยกเว้นวัตถุจากภาษีโดยคำนึงถึงระยะเวลาการเป็นเจ้าของ จำนวนเงินทั้งหมดจากการขายสถานที่เป็นรายได้ที่งบประมาณควรจะจ่ายภาษี บวกค่าปรับและดอกเบี้ย 10% และวิ่งไป 720,000 rubles

คำตอบของผู้ประกอบการคืออะไร?

นี่คือข้อโต้แย้งที่ได้รับจากผู้ชาย:

1. เขาซื้อสถานที่ดังกล่าวเป็นรายบุคคล นานก่อนที่จะลงทะเบียน IP
2. เขายังขายอสังหาริมทรัพย์เป็นรายบุคคล ไม่มีการอ้างอิงถึงสถานะ IP ของเขาในสัญญา เขาได้รับเงินจากการขายเข้าบัญชีส่วนตัวของเขา
3. ในฐานะผู้ประกอบการ เขาไม่ได้เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์: กิจกรรมประเภทนี้ใน เอกสารการลงทะเบียนไม่.
4. ในสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน กระทรวงการคลังเคยแยกรายได้ตามประเภทและภาษี มีจดหมายอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับเรื่องนี้

ศาลพูดอะไร?

👎 ศาลอนุญาโตตุลาการ

กรมสรรพากรทำทุกอย่างถูกต้อง ผู้ชายต้องจ่าย

สำหรับภาษี วัตถุประสงค์ของทรัพย์สินนั้นสำคัญ ไม่ใช่วิธีการทำให้เป็นทางการตามเอกสาร แม้ว่าชายคนนั้นจะขายทรัพย์สินเป็นทรัพย์สินส่วนตัว แต่เขาใช้มันเพื่อธุรกิจ

คำชี้แจงของกระทรวงการคลังไม่ใช่เอกสารเชิงบรรทัดฐาน พวกเขาไม่ได้มอบให้กับผู้ประกอบการรายนี้และไม่สามารถอ้างอิงได้

👎อุทธรณ์

กฎหมายภาษี

ประมาณนั้นแหละ. ให้เขาจ่ายภาษี ค่าปรับ และค่าปรับเพิ่มเติม แต่เนื่องจากเขาได้กระทำโดยสุจริต เราจะปรับลดค่าปรับของเขาลงครึ่งหนึ่ง

ผู้ประกอบการแม้จะกระทำโดยสุจริตใจก็ผิด หากคุณใช้ทรัพย์สินส่วนบุคคลในธุรกิจ - จ่ายภาษีสำหรับการขายในฐานะผู้ประกอบการรายบุคคล

ศาลก็ไม่ผิด ตามลักษณะของสถานที่นั้นไม่ได้มีไว้สำหรับ ของใช้ส่วนตัว. ซึ่งหมายความว่ารายได้จากการขายเป็นรายได้จากทรัพย์สินทางปัญญาที่มีผลตามมาทั้งหมด

ผล.ชายคนนั้นไปศาลมานานกว่าหนึ่งปี แต่ไม่สามารถท้าทายเงินคงค้างได้ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลได้รับการยอมรับว่าเป็นผู้ประกอบการ เราจะต้องจ่าย 720,000 rubles ให้กับงบประมาณ

ฟ้องศาลรัฐธรรมนูญไม่ได้?

สิ่งนี้ไม่น่าจะช่วยได้ ศาลรัฐธรรมนูญอธิบายว่าผู้ประกอบการสามารถใช้ทรัพย์สินของตนได้ทั้งเพื่อวัตถุประสงค์ส่วนตัวและเพื่อธุรกิจ ในทางกฎหมาย แยกแยะได้ยาก ดังนั้นคุณต้องเข้าใจ

หากฉันเป็นผู้ประกอบการรายบุคคลและขายรถยนต์หรือคอมพิวเตอร์ ฉันจะถูกเรียกเก็บเงินเพิ่มเติมหรือไม่

พวกเขาสามารถ. หากปรากฎว่าคุณใช้อสังหาริมทรัพย์นี้เพื่อกิจกรรมทางธุรกิจ รายได้จากการขายจะรับรู้เป็นรายได้ กับรถยนต์ สิ่งนี้สามารถเกิดขึ้นได้ง่าย: สำนักงานสรรพากรได้รับข้อมูลจากตำรวจจราจร

ผู้ประกอบการรายย่อยบางรายถูกเรียกเก็บภาษีจากการขายรถยนต์ส่วนบุคคลแล้ว การร้องเรียนล้มเหลว สำหรับอสังหาริมทรัพย์นี่ไม่ใช่กรณีแรกเช่นกัน

มันยากกว่าเมื่อใช้คอมพิวเตอร์เพราะหน่วยงานด้านภาษีจะไม่ได้รับข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมดังกล่าวระหว่างบุคคลโดยอัตโนมัติ แต่มีความแตกต่างอยู่เสมอและไม่มีใครรับประกันได้ว่าเมื่อขายแล็ปท็อป เฟอร์นิเจอร์ หรือโรงรถ คุณจะไม่ถูกเรียกเก็บภาษีในฐานะผู้ประกอบการรายบุคคล

ฉันจะขายทรัพย์สินและประกาศการหักเงิน เช่น ค่าใช้จ่ายในการซื้อ แล้วมันเป็นไปได้ไหม?

คุณไม่สามารถทำได้ด้วยวิธีนี้ การหักเงินสามารถใช้ได้เฉพาะในกรณีที่รายได้ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตรา 13% หากเป็นรายได้ของผู้ประกอบการรายบุคคลในระบบภาษีแบบง่าย 6% จะไม่มีภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและมีอัตราต่างกัน

ไม่มีการหักเงิน: ตามกฎหมายไม่อนุญาต ไม่สามารถใช้การหักคงที่ 1 ล้านรูเบิลสำหรับอสังหาริมทรัพย์และ 250,000 สำหรับทรัพย์สินอื่น ค่าใช้จ่ายในการซื้อและการเป็นเจ้าของเป็นเวลานานจะไม่ประหยัดเช่นกัน ภาษีจะถูกเรียกเก็บจากยอดรวมของการขาย

หากมีระบบภาษีแบบง่าย "รายได้หักค่าใช้จ่าย" จะคำนวณภาษีอย่างไร?

จากนั้นค่าใช้จ่ายในการได้มาซึ่งทรัพย์สินจะถูกหักออกจากเงินที่ได้รับ แต่คุณยังต้องจ่ายภาษีส่วนต่าง และอาจเป็นแสน

จึงเป็นเรื่องของผู้ประกอบการรายอื่นที่ซื้ออพาร์ทเมนท์หลายห้องเป็นรายบุคคลนานก่อนที่จะจดทะเบียนโอนมาที่ ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยและปล่อยเช่า จากนั้นเขาก็หยุดทำธุรกิจนี้และขายทุกอย่างเป็นรายบุคคลด้วย หน่วยงานด้านภาษีเรียกเก็บเงินจากส่วนต่าง 620,000 ของเขาและศาลสนับสนุนเขา

ผู้ประกอบการเหล่านี้กระทำการสุ่มและตัวเองจะตำหนิ? พวกเขาสามารถคาดการณ์ผลกระทบดังกล่าวได้หรือไม่?

ผู้ประกอบการเหล่านี้ไม่ได้กระทำการสุ่ม แต่ไม่เข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ พวกเขาใช้จดหมายของกระทรวงการคลังและตำแหน่งของศาลเป็นพื้นฐาน พวกเขาคิดว่าพวกเขากำลังทำทุกอย่างถูกต้อง และทำให้แน่ใจว่า พวกเขายังจ่ายภาษีทั้งหมดและไม่ได้ปิดบังธุรกรรมจากการขายทรัพย์สิน ไม่ถอนทรัพย์สิน และไม่ประเมินราคาต่ำเกินไป

ตัวอย่างเช่น ผู้ประกอบการรายหนึ่งไม่ได้คำนึงถึงต้นทุนของอพาร์ทเมนต์ส่วนกลางในประกาศและขายสถานที่หลังจากที่เขาปิดกิจการ กระทรวงการคลังกล่าวว่าในกรณีดังกล่าวสามารถชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ (จดหมาย 03-11-11/25 ของ 08/20/2555)

ฉันจะทำอย่างไรเพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีจากการขายทรัพย์สิน?

หากคุณใช้อสังหาริมทรัพย์นี้เพื่อรับรายได้ในฐานะผู้ประกอบการรายบุคคล คุณจะไม่สามารถหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีได้ หน่วยงานภาษีและศาลมีจุดยืนที่ชัดเจน

แต่สิ่งนี้สามารถเป็นประโยชน์ได้ คุณเพียงแค่ต้องเตรียมพร้อมที่จะจ่ายภาษี เช่น ตอนขาย ใส่ราคา แล้วโอนเข้างบ หลับสบาย หรือไม่ขายถ้าไม่มีกำไร

หากคุณกำลังขายทรัพย์สินที่สำนักงานสรรพากรไม่ทราบและไม่ต้องการจ่ายภาษีในฐานะผู้ประกอบการรายบุคคล ให้ประเมินความเสี่ยง หากนี่คือคอมพิวเตอร์ราคา 50,000 รูเบิล และผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดา คุณไม่น่าจะตกอยู่ในอันตราย แต่ถ้าเป็นรถหนึ่งล้าน และคุณอยู่ในธุรกิจขนส่ง คุณก็ประสบปัญหาได้

โปรดใช้ความระมัดระวังหากสถานการณ์ของทรัพย์สินไม่ชัดเจน ตัวอย่างเช่น คุณมีบริการรถในโรงรถของคุณเอง แต่รถของคุณก็จอดอยู่ที่นั่นด้วย หรือคุณมีอพาร์ตเมนต์บนชั้นหนึ่ง และคุณยอมรับลูกค้าเป็นทนายความ ไม่มีใครรับประกันได้ว่าเมื่อคุณขายอสังหาริมทรัพย์นี้ คุณจะไม่ถูกเรียกเก็บภาษีเพิ่มเติมในทันที

ทุกเรื่องราวมีความแตกต่างกัน หน่วยงานภาษีจะไม่เรียกร้องโดยไม่มีเหตุผลใด ๆ เลย ผู้ตรวจจะรวบรวมหลักฐาน เอกสารการศึกษา พยานสัมภาษณ์ ในเรื่องนี้ตัวอย่างเช่นมันเป็น อย่าละเลยเอกสาร ปรึกษาทนาย หานักบัญชีที่มีความสามารถ

อย่าอ้างถึงจดหมายจากกระทรวงการคลังหากพวกเขาอธิบายสถานการณ์ที่แตกต่างจากของคุณเล็กน้อย หากมีข้อสงสัยประการใด

โครงสร้างธุรกิจที่หลากหลายได้ก่อตัวขึ้นและกำลังดำเนินการในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแข็งขัน ส่งผลให้ผลประกอบการของบริษัทมีประสิทธิภาพ ผู้ซื้อเป็นประเด็นหลัก ตลาดอสังหาริมทรัพย์. อาจเป็นบุคคลหรือนิติบุคคลก็ได้ สำหรับผู้ซื้อที่โครงสร้างทั้งหมดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ใช้งานได้

เนื่องจากสิทธิในการเป็นเจ้าของ ใช้ และจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์แตกต่างจากสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินประเภทอื่น และส่งผลกระทบต่อผลประโยชน์ของบุคคลและนิติบุคคลจำนวนมาก การได้มาและการดำเนินการอื่น ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ (การบริจาค การรับมรดก เช่า) เกี่ยวข้องกับขั้นตอนบางอย่าง - การลงทะเบียนของรัฐสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้รับการออกแบบเพื่อให้แน่ใจว่าผลประโยชน์ของรัฐหน่วยงานเทศบาลและเรื่องอื่น ๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการพิจารณาและเพื่อรับประกันข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนในโครงสร้างนี้เข้าใจว่าเป็นนิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดาที่ยอมรับ การตัดสินใจลงทุน. เขาลงทุนเงินของตัวเองหรือยืมเงินรวมทั้งทรัพย์สินอื่น ๆ หรือมูลค่าทางปัญญาที่ดึงดูดใน โครงการลงทุนและรับรองการใช้งานตามวัตถุประสงค์

นักลงทุนที่เป็นเจ้าของ วิธีการที่ทันสมัยการจัดการทรัพย์สินมีการควบคุมมากกว่า อสังหาริมทรัพย์. หน่วยงานที่มีอำนาจในการจัดการรัฐหรือ ทรัพย์สินของเทศบาลหรือ สิทธิในทรัพย์สิน; บุคคล- พลเมืองรวมถึงชาวต่างชาติ นิติบุคคลของความเป็นเจ้าของทุกรูปแบบ (ผู้ฝาก ลูกค้า เจ้าหนี้ ผู้ซื้อ ฯลฯ)

สถาบันสินเชื่อ (ธนาคาร) ที่ทำงานในตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถใช้วิธีการต่างๆ ได้ เช่น การให้กู้ยืมโดยค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนเงินในบางโครงการเพื่อเปลี่ยนแปลงอสังหาริมทรัพย์ การสร้างโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง กิจกรรมหลัก สถาบันสินเชื่อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ควรมีส่วนร่วมในโครงการลงทุนและพัฒนา สินเชื่อจำนองการได้มาซึ่งที่อยู่อาศัย

บุคคลสำคัญในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์คือผู้ประกอบการมืออาชีพ - นักพัฒนา (การพัฒนา)

ผู้สร้างเป็นหัวเรื่อง ตลาดหลักอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการหลายองค์กรและ ฟังก์ชั่นทางเศรษฐกิจรวมกันเป็นหนึ่งภายใต้แนวคิด "การบริหารการลงทุน"

ซึ่งรวมถึง:

ทางเลือกที่ประหยัด โครงการที่มีประสิทธิภาพ;

การสร้างหรือการเปลี่ยนแปลงของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (การพัฒนาที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา การสร้างอาคารใหม่ ฯลฯ );

ได้รับทุกสิ่งที่จำเป็น ตามกฎหมายกำหนดเอกสารและใบอนุญาตสำหรับการดำเนินโครงการ

ค้นหานักลงทุน

การกำหนดเงื่อนไขในการดึงดูดการลงทุนและ ยืมเงิน;

การพัฒนากลไกการหมุนเวียนของเงินทุนและรูปแบบการคืนทุน

การคัดเลือกและดึงดูดผู้รับเหมา

ควบคุมการปฏิบัติงาน

การดำเนินการเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยนักพัฒนา (นักพัฒนา) สามารถแบ่งออกเป็นสามขั้นตอน

1. กำหนดความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจและความเป็นไปได้ของโครงการ

เกี่ยวกับการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในอาณาเขต เทศบาลมันหมายถึง:

การพยากรณ์พลวัตของประชากรและโครงสร้างครอบครัว

การประเมินสถานะของความต้องการตัวทำละลายสำหรับที่อยู่อาศัยในกลุ่มประชากรทางสังคมและประชากรต่างๆ

การกำหนดพารามิเตอร์ทางเศรษฐกิจของสถานการณ์การพัฒนาเมือง (การเลือกพื้นที่ก่อสร้างที่ทำกำไร สถานะของพื้นที่อาคาร ฯลฯ)

2. คำจำกัดความ เงื่อนไขที่ดีที่สุดการดำเนินโครงการและการพัฒนาแผนรายละเอียดสำหรับการนำไปปฏิบัติ

ในขั้นตอนนี้ขอบเขตของความเฉพาะเจาะจง ที่ดินจำเป็นสำหรับการดำเนินโครงการและสถานะเฉพาะของการจัดหาโครงสร้างพื้นฐาน เมื่อสิ้นสุดขั้นตอนนี้ นักพัฒนาจะได้รับสิทธิ์ในการพัฒนา เอกสารการออกแบบและประมาณการที่จำเป็น ชุดใบอนุญาตและ ทรัพยากรทางการเงินและเตรียมดำเนินการตามโครงการต่อไป

3. การดำเนินโครงการในทางปฏิบัติ

ในขั้นตอนนี้พวกเขามีส่วนร่วม บริษัทก่อสร้าง, การจัดหาเงินทุนสำหรับการทำงานต่อเนื่อง, การยอมรับการก่อสร้างที่เสร็จสมบูรณ์ของทรัพย์สินและการดำเนินการขาย

ดังนั้น ผู้สร้าง (ผู้พัฒนา) จึงเป็นศูนย์กลางและแกนหลักในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์หลัก

ผู้เข้าร่วมอีกรายในตลาดอสังหาริมทรัพย์คือผู้รับเหมาก่อสร้าง - บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล (บริษัทเฉพาะทาง) ซึ่งดำเนินการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าตามเวลาที่ตกลงกันสำหรับค่าธรรมเนียมตามสัญญาก่อสร้างทุน

กิจกรรมผู้ประกอบการประเภทหนึ่งที่กำลังพัฒนาอย่างแข็งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการประเมินมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ สถาบันเพื่อการประเมินอสังหาริมทรัพย์ระดับมืออาชีพกำลังพัฒนาในด้านต่อไปนี้

1. การประเมินสถานะของวัตถุอสังหาริมทรัพย์และการควบคุมการดำเนินการ 2.กิจกรรมสาธารณะ องค์กรกำกับดูแลตนเองผู้ประเมิน 3. กิจกรรมของผู้ประเมินอิสระและผู้ประเมินราคาที่ดำเนินงานภายใต้กรอบขององค์กรกฎหมายเฉพาะทาง

การก่อตัวของกิจกรรมผู้ประกอบการในด้านอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี 1990 เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเริ่มเป็นรูปเป็นร่าง ลักษณะเฉพาะพัฒนาการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้คือ

แรงจูงใจของผู้บริโภคที่สร้างอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์กำลังเริ่มพิจารณา สถาบันการเงินเป็นวัตถุแห่งการลงทุนโดยมุ่งหวังผลกำไรในระยะสุดท้ายเท่านั้น

สิทธิและความอ่อนแอในทรัพย์สินที่ไม่แน่นอน กรอบการกำกับดูแลตลาดซึ่งทำให้สามารถเพิ่มจำนวนธุรกรรมได้อย่างรวดเร็วในช่วงต้นของช่วงเวลาและกลายเป็นเบรกเมื่อเสร็จสิ้น

ความเด่นของแนวโน้มการกระจายต่อระหว่างกลุ่มประชากรที่มีระดับรายได้ต่างกัน ระหว่างทุนเก่าและทุนใหม่

ในบริษัทผู้ประกอบการสมัยใหม่ กลุ่มผู้ประกอบการมืออาชีพถูกสร้างขึ้น เช่น การจำนอง บริษัท ประกันภัยประกันภัยชื่อที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ แต่ละกลุ่มเหล่านี้ทำหน้าที่ของตน และภายในบริษัทเดียวกันอาจมีกิจกรรมที่แตกต่างกัน ตัวอย่างเช่น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการจัดการทรัพย์สินมักจะมาบรรจบกัน โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

นายหน้ามีบทบาทสำคัญในหมู่มืออาชีพที่ทำงานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์บน ช่วงเวลานี้เป็นพื้นที่บริการที่พัฒนาอย่างต่อเนื่องโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ (เช่น นิติบุคคลที่ถือครองรูปแบบต่างๆ กิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นกิจกรรมที่ดำเนินการโดย นิติบุคคลและผู้ประกอบการรายบุคคลบนพื้นฐานของข้อตกลงกับผู้มีส่วนได้เสีย (หรือโดยผู้รับมอบฉันทะ) เพื่อสรุปในนามของเขาและค่าใช้จ่ายของเขาหรือในนามของตนเอง แต่ค่าใช้จ่ายและในผลประโยชน์ของผู้มีส่วนได้เสียการทำธุรกรรมกฎหมายแพ่งกับ อสังหาริมทรัพย์และสิทธิของพวกเขา

ปัจจุบัน ข้อบังคับทางกฎหมายกิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการโดยรัฐบาลของสหพันธรัฐรัสเซียรวมถึง กฎระเบียบอำนาจบริหารของวิชา

มีการกำหนดโดยชอบด้วยกฎหมายว่างานและบริการประเภทใดที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับใบอนุญาต เช่น

การไกล่เกลี่ยในการทำธุรกรรมของการซื้อและการขาย การแลกเปลี่ยน การเช่าวัตถุอสังหาริมทรัพย์

การจัดการวัตถุอสังหาริมทรัพย์ภายใต้ข้อตกลงกับเจ้าของวัตถุเหล่านี้

สรุปสัญญาเช่าและ บำรุงชีวิตขึ้นอยู่กับการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์

ข้อกำหนดด้านใบอนุญาตหลักสำหรับผู้สมัครในการดำเนินกิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์คือ:

ข้อมูลเกี่ยวกับสถานที่ที่มีไว้สำหรับการดำเนินกิจกรรมที่ได้รับใบอนุญาตและสิทธิ์ในการดำเนินการ

ข้อมูลที่ระบุคุณสมบัติทางวิชาชีพของบุคคลที่ตั้งใจจะดำเนินกิจกรรมที่ได้รับใบอนุญาต

ข้อมูลเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้ (ความพร้อมของทรัพยากรทางการเงินที่เพียงพอ) เพื่อชดเชยความสูญเสียที่อาจเกิดขึ้นจากความผิดพลาดของผู้รับใบอนุญาตโดยลูกค้าของบริการของเขา

กิจกรรมหลักของนายหน้า

1. นายหน้าทำหน้าที่เป็นตัวแทน นายหน้าใช้สถานะนี้บนพื้นฐานของข้อตกลงตัวแทนที่เขาสรุปกับผู้บริโภคบริการ ข้อตกลงนี้กำหนดภาระหน้าที่ของตัวแทนนายหน้าในการดำเนินการทางกฎหมายบางอย่างเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ระบุในข้อตกลง (เช่น เพื่อสรุปธุรกรรมอย่างน้อยหนึ่งรายการกับมัน) ในนามของตนเองและเป็นค่าใช้จ่ายของผู้บริโภคหรือ ในนามของและค่าใช้จ่ายของผู้บริโภค 2. นายหน้าทำหน้าที่เป็นทนายความ ในเวลาเดียวกันจะมีการสรุปข้อตกลงตัวแทนซึ่งกำหนดให้นายหน้ามีภาระหน้าที่ในการดำเนินการในนามของและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการทางกฎหมายที่สำคัญบางประการเกี่ยวกับทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของหรือใช้โดยเขา

3. Realtor ทำหน้าที่เป็นนายหน้า มีการสรุปข้อตกลงค่าคอมมิชชันระหว่างผู้บริโภคบริการและนายหน้า ตามนั้นนายหน้ารับภาระผูกพันในนามของเขาเองและเป็นค่าใช้จ่ายของภาระผูกพันในการทำธุรกรรมกับทรัพย์สินอย่างน้อยหนึ่งรายการ โบรกเกอร์ทำหน้าที่ดังต่อไปนี้:

ทำหน้าที่เป็นตัวแทนฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหรือทั้งสองฝ่ายในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

การวิเคราะห์ปัจจัยลบและปัจจัยบวกที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม

การพัฒนาโปรแกรมที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการดำเนินการที่เหมาะสมกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ด้วยต้นทุนและความเสี่ยงต่ำสุด

4. บริษัท อสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่เป็นตัวแทนจำหน่าย กิจกรรมของตัวแทนจำหน่ายจะดำเนินการในกรณีที่ทรัพย์สินเป็นของนายหน้าเอง (ได้มาก่อนหน้านี้เพื่อวัตถุประสงค์ในการขายในภายหลัง)

5. กิจกรรมตัวกลางของนายหน้า กิจกรรมสำหรับการให้บริการค้นหาคู่สัญญาสำหรับบุคคลที่แสดงความปรารถนาที่จะซื้อหรือขายทรัพย์สินใด ๆ เพื่อวัตถุประสงค์ในการสรุปธุรกรรมที่เกี่ยวข้องในภายหลัง ในกรณีนี้นายหน้าไม่ใช่คู่สัญญาโดยตรง

6. กิจกรรมการซื้อขายนายหน้า ด้วยสถานะนี้ นายหน้าจะทำหน้าที่ดังต่อไปนี้:

ให้บริการสำหรับ ข้อมูลสนับสนุนผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรม;

ให้คำปรึกษาและบริการด้านเอกสาร

ให้บริการสำหรับการทำธุรกรรมที่เหมาะสมและปลอดภัย

7. กิจกรรมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างวัตถุอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพื่อขายต่อไป กิจกรรมนี้ดำเนินการบนพื้นฐานของความร่วมมือกับบริษัทลงทุนและก่อสร้าง

8. กิจกรรมของ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่จะสร้างโดยมีจุดประสงค์เพื่อขายวัตถุอสังหาริมทรัพย์แยกต่างหากในภายหลังโดยเปลี่ยนระบอบกฎหมายของวัตถุที่มีอยู่ก่อนหน้านี้ (คอมเพล็กซ์ทรัพย์สิน)

9. ผลงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์กับนิคมอุตสาหกรรม กิจกรรมของนายหน้านี้มักจะมุ่งเป้าไปที่การเช่าและขายพื้นที่สำนักงาน ร้านค้าปลีกและคลังสินค้า

10. ผลงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์กับนิคมอุตสาหกรรมภายใต้โครงการปรับโครงสร้างการผลิต กิจกรรมนี้ดำเนินการบนพื้นฐานของการรับรองโดยคณะกรรมการนโยบายเศรษฐกิจ

11. กิจกรรมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในการจัดการอสังหาริมทรัพย์สามารถดำเนินการได้บนพื้นฐานของ:

ก) สัญญาตัวแทนและข้อตกลงสัญญา

ข) สัญญาเช่าที่มีสิทธิเช่าช่วงสำหรับลูกค้า

c) การจัดการความไว้วางใจของวัตถุอสังหาริมทรัพย์

การตรวจสอบทำให้ผู้ประกอบการต้องรับผิดสำหรับการไม่ชำระภาษี ระหว่างการตรวจสอบพบว่าผู้จ่ายเงินไม่สะท้อนรายได้จากการขายรถยนต์ในการประกาศ ยานพาหนะ. มีการใช้รถยนต์ที่มีการโต้เถียงในกิจกรรมทางธุรกิจ ส่งผลให้ไม่มีการชำระภาษีให้กับงบประมาณ เป็นผลให้ IP ถูกเรียกเก็บภาษีที่จ่ายที่เกี่ยวข้องกับ การประยุกต์ใช้ระบบภาษีแบบง่ายและบทลงโทษทางภาษี นักธุรกิจคัดค้านการตัดสินใจตรวจสอบในศาล Cassation ปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามข้อกำหนดของ IP

ศาลชี้ให้เห็นว่าเป้าหมายของการเก็บภาษีภายใต้ระบบภาษีอากรแบบง่ายคือรายได้หรือรายได้ที่ลดลงตามจำนวนค่าใช้จ่าย (ข้อ 1 ของข้อ 346.14 ของรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย) รายได้จากการขายรับรู้เป็นรายได้จากการขายสินค้า (งาน บริการ) เป็น ผลิตเองและได้มาก่อนหน้านี้ (มาตรา 1 ของข้อ 249 แห่งรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ในขณะเดียวกัน เมื่อขายบ้าน อพาร์ตเมนต์ ที่ดิน และทรัพย์สินอื่นที่ถือครองเกิน 3 ปี พลเมืองมีสิทธิได้รับการหักลดหย่อนภาษีทรัพย์สิน การหักภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะแสดงเป็นจำนวนเงินที่ได้รับจากการขายทรัพย์สินนี้ ( ย่อย 1 หน้า 1 ศิลปะ 220 รหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย). สิทธิประโยชน์นี้ใช้ไม่ได้กับรายได้ของผู้ประกอบการแต่ละรายจากการขายทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมการเป็นผู้ประกอบการ

ตามมาด้วยวัสดุเคสที่ IP คำนึงถึงรายได้จากกิจกรรมหลักภายใต้ระบบภาษีแบบง่ายและจากการขายรถยนต์แปดคัน ส่งเข้าตรวจสอบ การคืนภาษีโดยภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สะท้อนรายได้จากการขายยานยนต์ ในเวลาเดียวกัน ผู้ประกอบการใช้ประโยชน์จากการหักภาษีทรัพย์สิน จำนวนรายได้ที่ต้องเสียภาษีจำนวน 2.4 ล้านรูเบิล ลดลงด้วยค่าใช้จ่ายจำนวน 2.8 ล้านรูเบิล RUB ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อยานพาหนะ เป็นผลให้จำนวนภาษีที่ต้องชำระให้กับงบประมาณมีจำนวน 0 รูเบิล

เพื่อให้เหตุผลแก่กรณีของเขา IP ระบุว่าการเก็บภาษีภายใต้ระบบภาษีแบบง่ายนั้นดำเนินการเฉพาะในส่วนที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมผู้ประกอบการที่ประกาศในระหว่างการลงทะเบียน นอกจากนี้ IP อธิบายว่าธุรกรรมสำหรับการขายรถยนต์เป็นลักษณะที่เกิดขึ้นครั้งเดียวและไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างผลกำไร อันที่จริงเธอได้สูญเสีย ศาลพบว่าข้อโต้แย้งเหล่านี้ไม่สามารถป้องกันได้

ผู้พิพากษาอธิบายว่าการได้มาซึ่งทรัพย์สินเพื่อจุดประสงค์ในการทำกำไรจากการใช้หรือการขายบ่งชี้ว่ามีกิจกรรมของผู้ประกอบการ การดำเนินการโดยผู้ประกอบการในกิจกรรมเพื่อขายยานพาหนะไม่ได้ถูกห้ามโดยกฎหมาย ขาดข้อมูลในเครื่องเดียว ทะเบียนของรัฐเกี่ยวกับกิจกรรมประเภทนี้ไม่ได้หมายความว่าประชาชนไม่สามารถขายรถยนต์ได้

สถานะ IP ได้รับการยืนยันโดยใบรับรองที่เกี่ยวข้อง นอกจากนี้ยังไม่เกี่ยวข้องกับประเภทของกิจกรรมที่ระบุไว้ในใบรับรอง ดังนั้น การไม่มีกิจกรรมเฉพาะบางประเภทในใบรับรองไม่ได้หมายความว่าบุคคลนั้นไม่ได้รับสถานะของผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้อง

รถยนต์พิพาทถูกซื้อโดยทรัพย์สินทางปัญญาสำหรับกิจกรรมผู้ประกอบการ ใช้ในการดำเนินงานและขายให้กับผู้ประกอบการรายอื่น จากข้อมูลนี้ ศาลสรุปว่ารายได้จากการขายรถยนต์เหล่านี้ รวมทั้งต้นทุนในการซื้อรถ ไม่ควรนำมาพิจารณาเมื่อ การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา. ดังนั้น Cassation จึงสรุปว่าการเรียกเก็บภาษีเดี่ยวเพิ่มเติมภายใต้ระบบภาษีแบบง่ายนั้นถูกกฎหมาย

ผู้ประกอบการพยายามประหยัดภาษีธุรกรรมเนื่องจากสถานะคู่ของเขา เขาเป็นทั้งผู้ประกอบการที่เรียบง่ายและเป็นปัจเจก ในธุรกรรมที่ไม่ก่อให้เกิดผลกำไร การจ่ายภาษีเป็นรายบุคคลย่อมมีกำไรมากกว่า

ปัจจัยหลักที่มีอิทธิพลต่อผลของข้อพิพาทดังกล่าวในศาลคือจุดประสงค์ในการได้มาซึ่งทรัพย์สิน ในสถานการณ์ที่กล่าวข้างต้น IP ขายได้ 8 คัน ยานพาหนะจำนวนดังกล่าวไม่สมจริงที่จะใช้เพื่อวัตถุประสงค์ส่วนตัว ในกรณีเช่น ผู้ประกอบการแต่ละรายขายที่อยู่อาศัยเพียงแห่งเดียว ต้องใช้สิทธิหักค่าทรัพย์สินเต็มจำนวน

รัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียยังประกาศถึงความไร้เหตุผลของการใช้การหักทรัพย์สินเมื่อขายทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ ที่ พระราชกฤษฎีกา 16.03.10 ฉบับที่ 14009/09มีข้อสังเกตว่าไม่ว่าในกรณีใดผู้ประกอบการแต่ละรายมีหน้าที่เสียภาษีจากการขายทรัพย์สินที่ใช้เพื่อการค้า ในเวลาเดียวกันไม่ว่าช่วงเวลาของการได้มาซึ่งทรัพย์สินนี้หรือข้อเท็จจริงของการบัญชีสำหรับค่าใช้จ่ายในการได้มานั้นมีบทบาท

ในทางกลับกัน มีการละเมิดในส่วนของหน่วยงานด้านภาษี ตัวอย่างเช่น เมื่อคำนึงถึงรายได้จากการขายทรัพย์สินใดๆ รวมทั้งทรัพย์สินส่วนบุคคลโดยเด็ดขาด มีหลายกรณีที่จะมีการเรียกเก็บภาษีเพิ่มเติมจากการขายทรัพย์สินหลังจากการสิ้นสุดของทรัพย์สินทางปัญญา