สถานะทั่วไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหพันธรัฐรัสเซีย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียเกิดขึ้นในปีใด โครงสร้างและหน้าที่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ กระบวนการสร้างราคา

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นชุดของตลาดระดับภูมิภาคและท้องถิ่นที่แตกต่างกันอย่างมากในแง่ของราคา ระดับความเสี่ยง ประสิทธิภาพการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นองค์ประกอบสำคัญในเศรษฐกิจของประเทศใดๆ อสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งสำคัญที่สุด ส่วนประกอบความมั่งคั่งของชาติซึ่งคิดเป็นมากกว่า 50% ของความมั่งคั่งในโลก

หากไม่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดก็ไม่สามารถมีได้ เนื่องจากตลาดแรงงาน ตลาดทุน ตลาดสินค้าและบริการ เป็นต้น สำหรับการดำรงอยู่ของพวกเขาจะต้องมีหรือให้เช่าสถานที่ที่เหมาะสมสำหรับกิจกรรมของพวกเขา

ตลาดอสังหาริมทรัพย์คือช่องทางการจำหน่ายต่อ ที่ดิน, อาคาร, โครงสร้าง และทรัพย์สินอื่นๆ ระหว่างเจ้าของและผู้ใช้ วิธีการทางเศรษฐกิจขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทานที่แข่งขันได้ มันให้:

การโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์จากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่ง

การกำหนดราคาดุลยภาพสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคและท้องที่

การสื่อสารระหว่างเจ้าของและผู้ซื้อตามแรงจูงใจและความสนใจทางเศรษฐกิจ

การจัดสรรพื้นที่ระหว่างทางเลือกการใช้ที่ดินที่แข่งขันกันและหน่วยงานทางการตลาด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับที่มีอยู่ ที่ดินและสถานประกอบการ อาคารและโครงสร้างต่างๆ ที่สร้างขึ้นใหม่ สร้างใหม่ และขยาย วัตถุประสงค์ที่กำหนด, เช่นเดียวกับเงินหรือ ทุนทางการเงิน. การขาดการลงทุนขัดขวางการต่ออายุเทคโนโลยีของวิสาหกิจและการฟื้นตัวของการผลิตสินค้าในประเทศ ซึ่งจะทำให้โอกาสการลงทุนของประเทศแคบลง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นระบบการควบคุมตนเองในสภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่จัดตั้งขึ้นประกอบด้วย 7 องค์ประกอบหลัก: อุปสงค์, อุปทาน, ราคา, การจัดการ (บุคลากร, นิติบุคคลที่ได้รับใบอนุญาต, การลงทุน, การทำธุรกรรม, ภาษี, กฎระเบียบ, กฎหมาย), การตลาด (การวิเคราะห์, การคาดการณ์ , การแบ่งส่วน, วัตถุและการแบ่งปัน , การตรวจสอบ, การกำหนดราคา), โครงสร้างพื้นฐาน (การให้คำปรึกษา, กฎหมาย, อสังหาริมทรัพย์, การกำหนดราคา, การโฆษณา, ข้อมูล, การประกันภัย, วิธีการ) และขั้นตอนทางธุรกิจ (ธุรกรรมที่ไม่ต้องสั่งโดยแพทย์, การประกวดราคา, การประเมิน, การประมูล, การแข่งขัน) .

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลกระทบอย่างมากต่อชีวิตและกิจกรรมของผู้คนในทุกด้าน โดยมีการทำหน้าที่ทั่วไปและหน้าที่พิเศษมากมาย

หนึ่งในหน้าที่หลักของตลาดคือการกำหนดราคาดุลยภาพซึ่งความต้องการที่มีประสิทธิภาพสอดคล้องกับปริมาณของข้อเสนอ

หน้าที่การกำกับดูแลคือตลาดที่ทำงานอย่างอิสระตามคำจำกัดความของ A. Smith " มือที่มองไม่เห็น» แจกจ่ายทรัพยากรไปทั่วพื้นที่ธุรกิจและนำผู้เข้าร่วมไปสู่เป้าหมายที่ไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของความตั้งใจ - เพื่อสร้างโครงสร้างเศรษฐกิจที่มีประสิทธิภาพและตอบสนองผลประโยชน์สาธารณะ

หน้าที่ทางการค้าประกอบด้วยการรับรู้มูลค่าและมูลค่าการใช้อสังหาริมทรัพย์และการทำกำไรจากเงินลงทุน

หน้าที่ของสุขาภิบาลคือการชำระล้างเศรษฐกิจจากผู้เข้าร่วมตลาดที่ไม่มีการแข่งขันและอ่อนแอ การล้มละลายของผู้ที่ไม่มีประสิทธิภาพ

ฟังก์ชั่นข้อมูลเป็นวิธีการทางการตลาดที่ไม่เหมือนใครสำหรับการรวบรวมและเผยแพร่ข้อมูลวัตถุประสงค์ทั่วไปอย่างรวดเร็วซึ่งช่วยให้ผู้ขายและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์สามารถตัดสินใจได้อย่างอิสระและมีความสามารถ

หน้าที่ของตัวกลางแสดงออกในความจริงที่ว่าตลาดทำหน้าที่เป็นตัวกลางโดยรวมและเป็นสถานที่นัดพบสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายจำนวนมาก เป็นอิสระและโดดเดี่ยวทางเศรษฐกิจอันเป็นผลมาจากการแบ่งงานทางสังคมของแรงงาน การเชื่อมต่อระหว่างพวกเขาและ มีโอกาสจัดให้ ทางเลือกทางเลือกพันธมิตร

ในที่สุด ฟังก์ชั่นกระตุ้นจะทำหน้าที่ในรูปแบบของสิ่งจูงใจทางเศรษฐกิจสำหรับการใช้อย่างมีประสิทธิผลของความสำเร็จของความก้าวหน้าทางวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีในการสร้างและการใช้ อสังหาริมทรัพย์.

ฟังก์ชั่นการลงทุน- ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีที่น่าสนใจในการจัดเก็บและเพิ่มมูลค่าของทุน ซึ่งมีส่วนช่วยในการถ่ายโอนการออมและการสะสมของประชากรจากรูปแบบหุ้นที่เฉยเมยไปสู่ทุนที่มีประสิทธิผลจริงซึ่งนำรายได้มาสู่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หน้าที่ทางสังคมแสดงออกในการเติบโตของกิจกรรมแรงงานของประชากรทั้งหมด ในการเพิ่มความเข้มข้นของแรงงานของประชาชนที่พยายามจะเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ ที่ดิน และทุนอื่น ๆ และวัตถุอันทรงเกียรติ

การพิจารณาตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นไปไม่ได้หากไม่มีการแบ่งส่วน การแบ่งส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการแบ่งกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นเนื้อเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์แบ่งเป็นกลุ่มหลักๆ ดังนี้

ตลาดที่อยู่อาศัย;

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

ตลาดที่ดิน.

ในทางกลับกัน แต่ละส่วนของตลาดที่เป็นตัวแทนสามารถแบ่งออกเป็นส่วนอื่นๆ ได้ ตัวอย่างเช่น ตลาดที่อยู่อาศัยแบ่งออกเป็นตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองและตลาดที่อยู่อาศัยในเขตชานเมือง ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย- สู่ตลาดค้าปลีกอสังหาริมทรัพย์ ตลาดสำนักงาน ตลาดคลังสินค้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ฯลฯ

ขั้นตอนแรกของการวิเคราะห์ควรให้แนวคิดเกี่ยวกับสถานะจริงและกิจกรรมทั่วไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในการทำเช่นนี้ ให้พิจารณาลักษณะเชิงปริมาณและคุณภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์

จำเป็นต้องระบุตัวบ่งชี้สำคัญต่อไปนี้:

จำนวนบริษัทพาณิชยกรรมทั้งหมดที่ดำเนินการในตลาด รวมถึงตามประเภทของกิจกรรมหลัก ตลอดจนจำนวนบริษัทเชิงพาณิชย์ที่เกี่ยวข้องกัน (เช่น ต่อประชากร 100,000 คน)

จำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดที่ลงทะเบียนในช่วงเวลาหนึ่ง และการเปลี่ยนแปลงย้อนหลังของการเปลี่ยนแปลง

เวลาเฉลี่ยในการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้น

ลักษณะทั่วไปของผู้ขายและผู้ซื้อสินค้าและบริการในตลาดอสังหาริมทรัพย์

จำนวนรวมและการเปลี่ยนแปลงของข้อเสนออสังหาริมทรัพย์บางประเภทตามสื่อเปิด

จำนวนวารสารในตลาดท้องถิ่นทั้งหมด รวมถึงวารสารเฉพาะทางที่ครอบคลุมประเด็นตลาดอสังหาริมทรัพย์

กิจกรรมสื่ออิเล็กทรอนิกส์ตอกย้ำปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์

ความพร้อมใช้งานของโครงสร้างพิเศษที่วิเคราะห์ ประมวลผล และเผยแพร่ข้อมูลการตลาด

ตำแหน่งของหน่วยงานท้องถิ่นที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาความสัมพันธ์ทางการตลาดในด้านอสังหาริมทรัพย์

การปรากฏตัวของกฎระเบียบในท้องถิ่นและของรัฐบาลกลางที่จำกัดหรือกระตุ้นการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในฐานะที่เป็นองค์ประกอบเพิ่มเติมของการวิเคราะห์ทั่วไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เราสามารถพิจารณาตำแหน่งของผู้เข้าร่วมหลักในแง่ของการระบุกลยุทธ์การแข่งขันของพวกเขาเมื่อทำงานกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่ง การวิเคราะห์ดังกล่าวอาจชี้แจง ทางเลือกที่เป็นไปได้ใช้วัตถุของการประเมินตามกลยุทธ์เช่นผู้ซื้อทั่วไป

ที่ กรณีทั่วไปการวิเคราะห์นี้ควรตอบคำถามต่อไปนี้:

ผู้เข้าร่วมหลักใช้กลยุทธ์ใดในตลาด

ผู้เข้าร่วมหลักดำเนินการในส่วนใด

วัตถุของการประเมินมีแนวโน้มที่จะอยู่ในตำแหน่งใด

อะไรคือลักษณะของส่วนนี้ (ระยะเวลาเฉลี่ยของการเปิดรับวัตถุไปยัง ตลาดเสรีจนถึงช่วงเวลาขาย ผู้ซื้อทั่วไป ระดับราคา จำนวนธุรกรรม ฯลฯ)

ผู้เข้าร่วมแต่ละคนในตลาดการขายและการซื้อหรือตลาดเช่าซึ่งวางแผนที่จะทำงานอย่างจริงจังในตลาดในอนาคตหลังจากการค้นหาช่วงระยะเวลาหนึ่งจะกำหนดกลยุทธ์ด้านพฤติกรรมของตนเองเพื่อให้มั่นใจว่าสามารถแข่งขันได้อย่างยั่งยืน ในขณะเดียวกัน การเลือกกลยุทธ์เฉพาะจะขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ของคู่แข่งและลักษณะตลาดเป็นหลัก

ขั้นตอนที่สองของการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ควรให้ข้อมูลเฉพาะเกี่ยวกับสถานะของกลุ่มหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความลึกของการวิเคราะห์เมื่อเวลาผ่านไปขึ้นอยู่กับงานและวัตถุประสงค์เฉพาะของการประเมิน ซึ่งกำหนดโดยงานมอบหมายสำหรับการประเมิน เนื้อหาของการวิเคราะห์ดำเนินการในสามทิศทาง:

การวิเคราะห์ความต้องการ

การวิเคราะห์ข้อเสนอ

การวิเคราะห์ปฏิสัมพันธ์ของอุปสงค์และอุปทาน

สำหรับแต่ละกลุ่มตลาด ความต้องการเกิดขึ้นภายใต้อิทธิพลของปัจจัยเฉพาะสำหรับกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง

เมื่อวิเคราะห์ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องคำนึงถึง:

สถานการณ์ทางประชากรศาสตร์ในปัจจุบันและการเปลี่ยนแปลงของการเปลี่ยนแปลง

มาตรฐานตลาดปัจจุบันของระดับและรูปแบบชีวิตสำหรับกลุ่มต่างๆ ของประชากร

แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงความต้องการที่มีประสิทธิภาพสำหรับกลุ่มสังคมต่างๆ ของประชากรและรายได้ที่แท้จริง

เมื่อวิเคราะห์ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงาน จำเป็นต้องคำนึงถึง:

กิจกรรมทางเศรษฐกิจทั่วไปในตลาดท้องถิ่น รวมทั้งพื้นที่ธุรกิจทั้งหมด ซึ่งบ่งชี้ถึงการไหลเข้าหรือออกของเงินทุน

ข้อมูลสถิติการจดทะเบียนบริษัทและบริษัทใหม่

ข้อมูลทางสถิติเกี่ยวกับการยุติกิจกรรมของบริษัทและบริษัทที่มีอยู่

สถิติเกี่ยวกับขนาดของบริษัทใหม่และความต้องการของพวกเขา พื้นที่สำนักงานบางชนิด

เมื่อวิเคราะห์ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จำเป็นต้องคำนึงถึง:

โครงสร้างและระดับการบริโภคอาหารและผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรมในปัจจุบัน และสอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภคและรายได้ที่แท้จริง

มุมมองของการเปลี่ยนแปลง สถานการณ์ทางประชากรไลฟ์สไตล์ความต้องการที่มีประสิทธิภาพและตามโครงสร้างการบริโภค

อนาคตในการเปลี่ยนแปลงสภาพแวดล้อมทางกฎหมายเพื่อการค้าและการพาณิชย์

สถานะและแนวโน้มของนโยบายการส่งออก-นำเข้าของรัฐ

อัตราปัจจุบันสำหรับบริการขนส่ง

เมื่อวิเคราะห์ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและคลังสินค้า จำเป็นต้องคำนึงถึง:

ภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป

ระดับของกิจกรรมทางเศรษฐกิจในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมินในขณะที่ทำการประเมินหรืออาจมีเมื่อวัตถุประสงค์ในการใช้งานเปลี่ยนไป

ความพร้อมใช้งานของศักยภาพทางวิทยาศาสตร์และการผลิต และความเป็นไปได้ในการดึงดูดการลงทุนสำหรับองค์กรของอุตสาหกรรมใหม่หรือกระบวนการทางเทคโนโลยี

องค์ประกอบทั่วไปของการวิเคราะห์อุปสงค์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทคือความเป็นไปได้ที่จะได้รับการจัดหาเงินกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

พิจารณากำหนดการเฉพาะของความต้องการในรัสเซียสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในขนาดต่างๆ:

ข้าว. หนึ่ง

ผลของการวิเคราะห์อุปสงค์เป็นข้อสรุปเกี่ยวกับระดับความต้องการในปัจจุบันและในอนาคตในกลุ่มที่พิจารณาของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในแต่ละส่วนที่เฉพาะเจาะจงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โครงสร้างอุปทานจะถูกกำหนดโดยสองแหล่ง:

เงินสำรองที่มีอยู่ทั้งหมดหรือบางส่วนฟรีและพร้อมสำหรับการขายอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์

ปริมาณการก่อสร้างใหม่ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์

เงินสำรองของอสังหาริมทรัพย์ที่ว่างบางส่วนที่มีอยู่นั้นถูกกำหนดโดยมูลค่าที่สำคัญที่สุดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ - ปัจจัยด้านภาระงาน ซึ่งกำหนดโดยอัตราส่วนของพื้นที่เช่าหรือขายต่อพื้นที่ที่อาจเหมาะสำหรับการเช่าหรือขาย ยิ่งปัจจัยโหลดเฉลี่ยของตลาดต่ำ กิจกรรมทางเศรษฐกิจในตลาดนั้นก็จะยิ่งต่ำลง ที่ เศรษฐกิจสมัยใหม่ปัจจัยโหลดอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องโดยตรงกับยอดรวม สถานการณ์ทางเศรษฐกิจกอปรด้วยคุณสมบัติของ "บารอมิเตอร์ทางเศรษฐกิจ"

เพื่อเป็นทางเลือกในการสำรองพื้นที่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถนำเสนอได้ใน เวลาอันสั้นเป็นไปได้ที่จะพิจารณาวัตถุที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ของการก่อสร้างใหม่ ในการพิจารณาความเป็นไปได้เชิงคุณภาพและเชิงปริมาณของแหล่งจัดหาดังกล่าว จำเป็นต้องคำนึงถึง:

อัตราและปริมาณการก่อสร้างใหม่

สถานะทั่วไปของอุตสาหกรรมการก่อสร้าง

พลวัตของการเปลี่ยนแปลงราคาและภาษีที่ส่งผลต่อต้นทุนการก่อสร้าง

อัตราส่วนราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักและรอง

ความพร้อมของเทคโนโลยีการก่อสร้างขั้นสูง

จุดสำคัญคือความเร็วของวัตถุใหม่ที่เข้าสู่ตลาด ดังนั้น เมื่อใช้การวิเคราะห์โอกาสสำหรับการว่าจ้างอาคารใหม่ เราควรได้ภาพที่ชัดเจนของสถานะของอุปทานในอนาคต ซึ่งจำกัดโดยความลึกของการคาดการณ์

ผลของการวิเคราะห์ข้อเสนอเป็นข้อสรุปเกี่ยวกับระดับอุปทานในปัจจุบันและในอนาคตในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ

อุปทานของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในรัสเซียสามารถนำเสนอในรูปแบบของแผนภูมิใน%:

ข้าว. 2

ผลลัพธ์ที่แท้จริงของปฏิสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานคือมูลค่าตลาด อัตราค่าเช่าและราคาขายในแต่ละส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับงานเฉพาะและความลึกที่ต้องการของการคาดการณ์ ผู้ประเมินสามารถวิเคราะห์สถานการณ์ปัจจุบันหรือให้การคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงของอัตราส่วนอุปทานและอุปสงค์ซึ่งในท้ายที่สุดจะเป็นตัวชี้ขาดในการประเมินตำแหน่งของ วัตถุในตลาด

ปฏิสัมพันธ์ของอุปสงค์และอุปทานสามารถเห็นได้จากกราฟ:

ข้าว. 3

จุดตัดของอุปสงค์และอุปทานเรียกว่าราคาดุลยภาพ

สถานะปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหพันธรัฐรัสเซีย

ตามตัวชี้วัดจาก บริการของรัฐบาลกลาง สถิติของรัฐคุณสามารถสร้างตารางแสดงการใช้งาน อาคารที่อยู่อาศัยองค์กรในรูปแบบต่างๆของการเป็นเจ้าของในสหพันธรัฐรัสเซีย

แท็บ 1 - การว่าจ้างอาคารที่พักอาศัย ล้าน ตร.ม. พื้นที่ทั้งหมด

	นำไปปฏิบัติทั้งหมด:	ทรัพย์สินของรัฐ	ทรัพย์สินของเทศบาล	ทรัพย์สินส่วนตัว

สรุป: การก่อสร้างที่อยู่อาศัยในสหพันธรัฐรัสเซียดำเนินการโดยองค์กรและองค์กรในรูปแบบต่างๆของการเป็นเจ้าของ ส่วนแบ่งหลักอยู่ที่องค์กรที่มีรูปแบบการเป็นเจ้าของส่วนตัว - มากกว่า 80% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ได้รับมอบหมาย

ตั้งแต่ปี 2549 มีการลดลงอย่างค่อยเป็นค่อยไปในการว่าจ้างบ้าน ทรัพย์สินของเทศบาลเพื่อประโยชน์ส่วนตัว

จากงานที่ทำเสร็จแล้วสามารถสรุปได้ดังต่อไปนี้:

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียกำลังอยู่ในช่วงเริ่มต้น การพัฒนาไม่สม่ำเสมอ สาเหตุของการพัฒนาที่ไม่สม่ำเสมอของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือ: การขาดระบบ กรอบกฎหมายในพื้นที่นี้ การแปรรูปที่ไม่เป็นธรรม ความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจและอัตราเงินเฟ้อ ความเสี่ยง กิจกรรมการลงทุน, ขาด ข้อมูลครบถ้วนเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์และอื่นๆ

หลังจากวิเคราะห์โครงสร้างการว่าจ้างอาคารที่พักอาศัยตั้งแต่ปี 2548-2544 เราพบว่าการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยส่วนใหญ่ตกอยู่ที่องค์กรที่มีกรรมสิทธิ์ส่วนตัว - มากกว่า 80% ของปริมาณที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ได้รับมอบหมาย ดังนั้นเราจึงระบุแนวโน้มที่เกิดจากการแปรรูปที่ดินและอาคารโดยบุคคลทั่วไป

พบว่าโดยเฉลี่ยแล้วมีการใช้งานประมาณ 44 ล้านตารางเมตรต่อปีในรัสเซีย ม. ของที่อยู่อาศัย เหล่านี้เป็นปริมาณที่ค่อนข้างต่ำ การก่อสร้างที่อยู่อาศัย(สำหรับการเปรียบเทียบ: ในปี 1987 ปริมาณการเคหะในรัสเซียมีจำนวน 76 ล้านตร.ม.) ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดของประชากรรัสเซียคือ 1,570 ล้านตารางเมตร m และความพึงพอใจของมันต้องการเพิ่มขึ้นในที่มีอยู่ หุ้นที่อยู่อาศัยโดย 46%

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหพันธรัฐรัสเซียเป็นหนึ่งในกลุ่มที่ใหญ่ที่สุด เศรษฐกิจของประเทศ. อย่างไรก็ตาม การพัฒนาส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับสถานะของกิจการในอื่นๆ อุตสาหกรรมที่สำคัญเศรษฐกิจ. ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียมีความอ่อนไหวต่อวิกฤตการณ์ ต่อสถานการณ์เศรษฐกิจมหภาค การพึ่งพาอาศัยกันนี้จะถูกติดตามในขั้นตอนต่างๆ ของการพัฒนาได้อย่างไร? ช่วงเวลาหลักของการก่อตัวและการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียคืออะไร?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์รัสเซีย: โครงสร้าง

เมื่อพิจารณาถึงขั้นตอนหลักในการพัฒนาและการก่อตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซีย จะเป็นประโยชน์ในการสำรวจจากมุมมองของการทำงานของ 2 ส่วนที่แตกต่างกันค่อนข้าง - การทำธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและความสัมพันธ์ทางกฎหมายซึ่งเป็นเรื่อง การขายและให้เช่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์

สามารถสังเกตได้ว่าทรงกลมที่ทำเครื่องหมายทั้งสองมีอนุกรม ฟังก์ชั่นที่จำเป็นสำหรับเศรษฐกิจแห่งชาติของสหพันธรัฐรัสเซีย:

การกระตุ้นอุปสงค์ในตลาดสินเชื่อ

การกระตุ้นอุปทานในตลาดการก่อสร้าง

ส่งเสริมการเจริญเติบโต อุปทานเงินในกลุ่มธุรกิจอื่น ๆ จำนวนมาก - การให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์, การผลิตวัสดุก่อสร้าง, เคลือบเงา, สี, การตกแต่ง, วอลล์เปเปอร์;

การแก้ไขปัญหาสังคมเร่งด่วนที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาที่อยู่อาศัยของประชาชน

ดังนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นหนึ่งในตัวขับเคลื่อนที่สำคัญที่สุดของการเติบโตทางเศรษฐกิจในประเทศโดยรวม ให้เราพิจารณาว่าส่วนที่สำคัญที่สุดนั้นถูกสร้างขึ้นและพัฒนาอย่างไร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย: ปีแรกของการพัฒนา

ก่อตั้งในปีใด ตลาดรัสเซียอสังหาริมทรัพย์ในด้านการทำธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย? มีหลายมุมมองเกี่ยวกับเรื่องนี้

นักวิจัยหลายคนกล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในกลุ่มที่เกี่ยวข้องเริ่มก่อตัวขึ้นในปี 2533 หลังจากการตีพิมพ์กฎหมาย "เกี่ยวกับทรัพย์สิน" ซึ่งอนุมัติสถาบันทรัพย์สินส่วนตัวในสหภาพโซเวียตเป็นครั้งแรกในระยะเวลานาน . ก่อนหน้านั้น ในสหภาพโซเวียต ทรัพย์สินนี้หรือที่นั้น รวมถึงอพาร์ตเมนต์ อยู่ในความครอบครองส่วนบุคคลของพลเมือง แต่ไม่ใช่ในความเป็นเจ้าของส่วนตัว - สถาบันที่เกี่ยวข้องในสหภาพโซเวียตส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับระบบทุนนิยมซึ่งถูกคัดค้านตามอุดมการณ์โดยหลักการสังคมนิยม

ทันทีที่มีการนำกฎหมาย "เกี่ยวกับทรัพย์สิน" มาใช้ในการกำจัดพลเมืองของสหภาพโซเวียตคือบ้านและอพาร์ทเมนท์ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้นพวกเขาได้รับตามลำดับของรูปแบบการให้กู้ยืมที่มีอยู่ ฉันต้องบอกว่าเงินกู้เหล่านี้ค่อนข้างห่างไกลจากโครงการจำนองที่คุ้นเคยกับคนทั่วไปในปัจจุบัน แต่ในระดับหนึ่งก็คล้ายกับพวกเขา เจ้าของยังสามารถขายทรัพย์สินของพวกเขาในตลาดได้

ปัจจัยการแปรรูป

ในทางกลับกัน ตั้งแต่ปี 1992 การแปรรูปอพาร์ทเมนท์ขนาดใหญ่ที่ได้รับจากรัฐในช่วงเวลานั้นเริ่มต้นขึ้น สิ่งนี้ได้กำหนดไว้ล่วงหน้าการก่อตัวของอุปทานจำนวนมากในตลาดและเนื่องจากความจริงที่ว่าการจัดหาที่อยู่อาศัยฟรีจากรัฐลดลงเหลือน้อยที่สุด (ยกเว้นภายในกรอบของบางอย่าง โปรแกรมโซเชียล) ยังมีความต้องการอสังหาริมทรัพย์

หากเราพูดถึงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียเกิดขึ้น เราสามารถมุ่งเน้นไปที่ช่วงเวลาที่การแปรรูปอพาร์ทเมนท์ของรัฐเริ่มต้นขึ้น ฉันหมายถึงมันคือปี 1992 อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญบางคนเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียก่อตั้งขึ้นในปี 1991 หลังจากที่กฎหมาย "เกี่ยวกับทรัพย์สิน" ได้ดำเนินการอย่างเต็มรูปแบบและเป็นครั้งแรก ธุรกรรมทางการค้าสำหรับการซื้อและขายที่อยู่อาศัยเริ่มดำเนินการ แต่เนื่องจากอุปสงค์และอุปทานมีปริมาณค่อนข้างน้อย กลไกเหล่านั้นที่มีลักษณะเฉพาะของตลาดก่อนหน้านี้จึงไม่อาจพิจารณาว่าเป็นกลไกตลาดทั้งหมดได้ พวกเขาเริ่มก่อตัวขึ้นด้วยการเริ่มต้นของการแปรรูปเท่านั้น

ดังนั้น ขั้นตอนของการก่อตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซีย หากเราพูดถึงส่วนที่อยู่อาศัย นับตั้งแต่ปี 1992 เป็นต้นไป อีกสิ่งหนึ่งคือขอบเขตที่เกี่ยวข้องของความสัมพันธ์ทางการค้าถือว่าการดำรงอยู่ไม่เพียง แต่สถาบันทรัพย์สินส่วนตัวเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกฎหมายและ กลไกทางการเงินโดยสามารถทำธุรกรรมสำหรับการซื้อและขายอพาร์ทเมนท์ได้ ลองพิจารณาแง่มุมนี้ในรายละเอียดเพิ่มเติม

กลไกทางกฎหมายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียเกิดขึ้นเมื่อใด

ดังนั้นในปีใดที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียก่อตั้งขึ้น ถ้าเราพูดถึงส่วนที่อยู่อาศัย ตอนนี้เรารู้แล้ว - ในปี 1992 อย่างไรก็ตาม ในรูปแบบดั้งเดิม มันทำงานภายในกรอบที่ล้าสมัย ซึ่งส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่ยุคสังคมนิยมของกลไกทางกฎหมาย จำเป็นต้องพูด - แม้แต่รัฐธรรมนูญของรัฐในขณะนั้นก็ขาดไป แต่ในปี 1993 เธอปรากฏตัว ต่อมากฎหมายว่าด้วย การลงทะเบียนของรัฐสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ - ในปี 1997 เกี่ยวกับการจำนอง - ในปี 1998

สถาบันกฎหมายและการเงิน: ผลกระทบต่อการพัฒนาตลาด

ดังนั้นแม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียจะก่อตั้งขึ้นในปี 2535 แต่ก็ต้องใช้เวลาในการจัดหากลไกที่เหมาะสมสำหรับการทำธุรกรรมซื้อและขายที่ถูกต้องตามกฎหมายตลอดจนการให้กู้ยืม

จริงอยู่ที่ระดับนิติบัญญัติได้รับการอนุมัติแล้ว โปรแกรมจำนองกำหนดจุดเริ่มต้นของการก่อตัวของเวทีใหม่ในการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยในสหพันธรัฐรัสเซียโดยมีความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและเป็นผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ เกี่ยวกับการกำหนดช่วงเวลานั้นสอดคล้องกับยุค 2000 ก่อนเริ่มวิกฤตปี 2551-2552

พิจารณารายละเอียดเฉพาะเจาะจงมากขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย: ตั้งแต่ต้นปี 2000 ถึงวิกฤตปี 2008-2009

ดังนั้นปัจจัยหลักในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียในช่วงเวลาที่เกี่ยวข้องคือโครงการจำนอง ที่อยู่อาศัย เป็นผลให้ราคาอพาร์ทเมนท์พุ่งสูงขึ้นในปี 2000 ปัจจัยที่ลดลงอาจเป็นวิกฤตเศรษฐกิจ ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดล่วงหน้าการชะลอตัวของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ตลอดจนความต้องการที่อยู่อาศัยที่ลดลงอันเนื่องมาจากการเติบโตของค่าจ้างที่ชะลอตัว

เงื่อนไขที่คล้ายกันเกิดขึ้นในฤดูใบไม้ร่วงปี 2008 เมื่อกับฉากหลังของเชิงลบ ตัวชี้วัดทางการเงินตลาดโลก ปัญหาเกิดขึ้นในเศรษฐกิจรัสเซีย รายได้ของพลเมืองสหพันธรัฐรัสเซียในช่วงประมาณปี 2553 หยุดเติบโต อย่างน้อยก็เท่ากับอัตราที่สังเกตได้ก่อนเกิดวิกฤตในฤดูใบไม้ร่วงปี 2551 ธนาคารเข้มงวดขึ้นในการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ ผู้กู้จำนองส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย: โอกาส

ขั้นตอนของการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียที่เราพิจารณาแล้วระบุว่าปรากฏการณ์วิกฤตสำหรับกลุ่มที่เกี่ยวข้องนั้นไม่ใช่เรื่องใหม่ ในช่วงภาวะถดถอยของปี 2551-2552 ราคาบ้านที่ลดลงเช่นเดียวกับวิกฤตปี 2557 การเปลี่ยนแปลงของ สินเชื่อจำนอง. แต่ทันทีที่ภาวะเศรษฐกิจดีขึ้น สถานการณ์ในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยก็ดีขึ้นพร้อมๆ กัน เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง

รอการดำเนินการของรัฐบาล

เศรษฐกิจรัสเซียได้รับความช่วยเหลือจากวิกฤตปี 2551-2552 โดยราคาน้ำมันที่สูงขึ้นตั้งแต่ปี 2554 ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 100 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล ตอนนี้จะมีการคืนสินค้าหรือไม่ เมื่อ “ทองคำดำ” ถูกกว่าหลายเท่าก็เป็นคำถามใหญ่ หากเป็นกรณีนี้ ตัวขับเคลื่อนการเติบโตที่เคยเกี่ยวข้องก็อาจจะได้ผล เศรษฐกิจรัสเซีย. หากไม่เป็นเช่นนั้น คุณอาจต้องรอจนกว่าจะเริ่มทำงาน รับรองโดยรัฐบาลโปรแกรม RF เพื่อรักษาเสถียรภาพของสถานการณ์ในเศรษฐกิจของประเทศโดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างความมั่นใจในการทดแทนรายได้จากน้ำมัน

ดังนั้น สถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับความสำเร็จของ นโยบายสาธารณะในด้านการปรับตัวของเศรษฐกิจรัสเซียให้เข้ากับสภาวะใหม่ในตลาดโลก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในสหพันธรัฐรัสเซีย: การก่อตัวและการพัฒนา

ดังนั้นเราจึงพบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียก่อตั้งขึ้นในปีใดและมีการพัฒนาอย่างไร - ในกลุ่มที่อยู่อาศัย ตอนนี้เราสำรวจรายละเอียดเฉพาะของพื้นที่อื่น ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ธุรกรรมการซื้อ ขาย และให้เช่า ดำเนินการที่นี่ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับวัตถุต่างๆ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม คลังสินค้า อู่ซ่อมรถ โรงงานอุตสาหกรรม,สนามกีฬา.

การแปรรูปมีความสำคัญในธุรกิจหรือไม่?

ในตอนต้นของบทความ เราได้พิจารณาแล้วว่าในตลาดที่อยู่อาศัยของรัสเซียนั้นก่อตั้งขึ้นในปี 1992 ซึ่งเป็นช่วงที่การแปรรูปเริ่มต้นขึ้น สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกทางการค้า ปรากฏการณ์ตลาดดังกล่าวในพื้นที่ที่เกี่ยวข้อง เมื่อทรัพย์สินถูกโอนจากรัฐไปยังเจ้าของเอกชนโดยไม่คิดค่าใช้จ่าย ไม่ได้สังเกตเห็นในวงกว้าง ดังนั้นการแปรรูปสิ่งอำนวยความสะดวกเชิงพาณิชย์ของเอกชนแม้ว่าจะเกิดขึ้นในสหพันธรัฐรัสเซีย แต่ก็ไม่สามารถกลายเป็นตัวขับเคลื่อนการเติบโตที่ทรงพลังเช่นเดียวกันกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

ดังนั้นเราจึงสรุปได้ว่าในส่วนการค้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียได้ก่อตั้งขึ้นในปีเดียวกันนั้นในปี 1991 หลังจากที่กฎหมาย "เกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนตัว" มีผลบังคับใช้ แรงผลักดันเพิ่มเติมของการเติบโตคือการพัฒนาโปรแกรมการให้กู้ยืม แต่ได้ปรับให้เข้ากับขอบเขตการค้าแล้ว เช่นเดียวกับการพัฒนาเศรษฐกิจรัสเซียอย่างเข้มข้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงต้นทศวรรษ 2000

ปัจจัยทางเศรษฐกิจเป็นสากลสำหรับทุกกลุ่ม

ในกรณีของภาคส่วนที่อยู่อาศัย ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์กลับกลายเป็นว่าอ่อนไหวต่อวิกฤตการณ์ปี 2551-2552 นอกจากนี้ยังได้รับผลกระทบจากภาวะถดถอยของปี 2557 และ 2558 ดังนั้นโอกาสในการพัฒนาต่อไปของภาคส่วนนี้ของเศรษฐกิจของประเทศก็ขึ้นอยู่กับแนวโน้มเศรษฐกิจมหภาคด้วย

อย่างไรก็ตาม หน่วยงานที่เกี่ยวข้องในส่วนการค้า - องค์กรสามารถจัดหาได้ ซึ่งแตกต่างจากประชาชนซึ่งเป็นผู้ขายและผู้ซื้อหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย กระบวนการทางเศรษฐกิจอิทธิพลในประเทศมากขึ้น ใช่ การนำไปใช้ โครงการของรัฐบาลมุ่งเป้าไปที่ความทันสมัยในระบบเศรษฐกิจ ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับความเข้มข้นของกิจกรรมเชิงพาณิชย์ขององค์กรเอกชน

ดังนั้นจึงอยู่ในอำนาจของธุรกิจที่จะทำมากเพื่อให้แน่ใจว่าสถานการณ์ในเศรษฐกิจของประเทศของสหพันธรัฐรัสเซียได้รับพลวัตเชิงบวกมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มีการพัฒนาต่อไป

สรุป

ดังนั้นเราจึงได้กำหนดปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียในกลุ่มที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมก่อตั้งขึ้นและระบุขั้นตอนหลักของการพัฒนา ปัจจัยหลักที่มีอิทธิพลต่อสถานะของกิจการในขอบเขตที่เกี่ยวข้องของเศรษฐกิจของประเทศนั้นส่วนใหญ่เป็นลักษณะเศรษฐกิจมหภาค หากสถานการณ์ในเศรษฐกิจของประเทศมีลักษณะเด่นของแนวโน้มเชิงบวก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทั้งสองกลุ่มมีการพัฒนาอย่างแข็งขัน

สำหรับลักษณะเฉพาะของการพัฒนาในด้านที่อยู่อาศัยและการพาณิชย์ อย่างแรกเลยก็คือข้อเท็จจริงที่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียได้ก่อตัวขึ้นในเงื่อนไขพิเศษของการเปลี่ยนผ่านจากแบบจำลองเศรษฐกิจสังคมนิยมไปเป็นแบบทุนนิยม จำเป็นสำหรับการทำงานอย่างเต็มที่ตามกฎหมายและ สถาบันการเงินไม่ปรากฏขึ้นทันที

อย่างไรก็ตาม ในรัสเซียสมัยใหม่ อสังหาริมทรัพย์พัฒนาตามหลักการเดียวกันกับที่เป็นแบบอย่างสำหรับรัฐทุนนิยมส่วนใหญ่ การก่อตัวของราคาเกิดขึ้นเนื่องจากความสัมพันธ์วัตถุประสงค์ของอุปสงค์และอุปทาน สิ่งนี้อธิบายการพึ่งพาการพัฒนากับสถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวม หากมีความต้องการตัวทำละลาย การเปลี่ยนแปลงของตลาดจะเป็นไปในเชิงบวก

ในการทบทวนนี้ เราจะพิจารณาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซีย โดยเน้นที่ตลาดและการโฆษณา เนื่องจากความแตกต่างและความจำเพาะของเรื่องการพิจารณา ความสนใจหลักจะจ่ายให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยโดยเน้นที่ตลาดที่เข้มข้นและพัฒนาแล้วมากที่สุด - ตลาดมอสโก

เรื่องราว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียกำลังอยู่ระหว่างการพัฒนา กฎหมายทั่วไปเศรษฐกิจแม้ว่าลักษณะเฉพาะของประเทศของเราจะทิ้งร่องรอยไว้ก็ตาม เวกเตอร์ทั่วไปของตลาดอยู่ในทิศทางจากธรรมชาติไปสู่ความสมดุลและอารยะ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่สามารถแยกแยะขั้นตอนสำคัญต่อไปนี้ได้

การเกิดขึ้นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย สามารถนำมาประกอบกับช่วงปลายของสหภาพโซเวียตเมื่อกลางปี ​​1990 แนวคิดเรื่องทรัพย์สินส่วนตัวปรากฏในกฎหมาย "เกี่ยวกับทรัพย์สินในสหภาพโซเวียต" การพัฒนาที่แท้จริงของตลาดเริ่มต้นจากการแปรรูปในปี 2535

ขั้นตอนของการก่อตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในรัสเซียมีความเฉพาะเจาะจงและมีคุณสมบัติหลายประการ คุณลักษณะที่แตกต่างที่สำคัญที่สุด ได้แก่ ราคาที่ต่ำกว่าหลายเท่าเนื่องจากการประเมินตาม มูลค่าทางบัญชี, อุปสงค์มากกว่าอุปทานหลายเท่า, ด้อยพัฒนาบริการด้านอสังหาริมทรัพย์

ภูมิภาคมอสโกได้กลายเป็นแรงขับเคลื่อนของการพัฒนาตลาด เมื่อสิ้นสุดระยะเวลานี้ ราคาสินค้าแทบทุกรายการในตลาดที่อยู่อาศัยก็พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว (เกือบ 8 เท่า)

ขั้นตอนต่อไปในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกได้ว่าเป็นช่วงเปลี่ยนผ่าน เริ่มในครึ่งหลังของปี 2536 ลักษณะเฉพาะในช่วงเวลานี้ราคาค่อนข้างสูงแม้ว่าจะยังไม่ถึงราคาโลก การเกิดขึ้นของความสัมพันธ์ทางการตลาดระหว่างผู้เข้าร่วมตลาดรวมถึงการแปรรูปที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวซึ่งผ่านจุดสูงสุดแล้ว

อุปสงค์และอุปทานเริ่มลดระดับลง กรอบกฎหมายด้านกฎระเบียบปรากฏขึ้นบทบาทของรัฐในตลาดค่อยๆเพิ่มขึ้น แนวคิดของอสังหาริมทรัพย์ระดับแนวหน้าถือกำเนิดขึ้น - พิเศษไม่เหมือนใครสำหรับโครงการพัฒนามวลชน เน้นที่คนที่มีเงิน ในขณะเดียวกัน การโฆษณาอสังหาริมทรัพย์ก็กำลังพัฒนา มาตรฐานและแนวทางต่างๆ ได้รับการพัฒนาสำหรับแคมเปญโฆษณาทั่วไปสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

วิกฤตปี 2541 และช่วงหลังวิกฤต (ฟื้นตัว) ก่อนปี พ.ศ. 2543 ควรแยกออกมาต่างหาก เนื่องจากเหตุการณ์ในปี 2541 ค่อนข้างระงับการเคลื่อนไหวที่ก้าวหน้าซึ่งได้เริ่มต้นไปสู่การก่อตัวของความสัมพันธ์ทางการตลาดที่มีอารยะธรรม ตลาดทั้งหมด รวมทั้งอสังหาริมทรัพย์ อยู่ในขั้นตอนของการแช่แข็งชั่วคราวและการต่อสู้เพื่อความอยู่รอด ในขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเฉื่อยมากขึ้นเมื่อเทียบกับภาคอื่นๆ ของเศรษฐกิจ

ขั้นตอนของการพัฒนาวิชาชีพของตลาด คือ พ.ศ. 2543-2545 ประเทศฟื้นตัวเต็มที่จากวิกฤตการณ์ ระดับรายได้ของประชากรมีเสถียรภาพและเริ่มเติบโต มีการก่อตัวของชนชั้นกลางซึ่งยังไม่ได้กลายเป็นเผด็จการหลักในการกำหนดความพึงพอใจของผู้บริโภค แต่ตลาดได้ตอบสนองต่อเรื่องนี้แล้วโดยเน้นว่าเป็นกลุ่มเป้าหมายที่เป็นอิสระ ขั้นตอนนี้เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอย่างรวดเร็วของตลาดอสังหาริมทรัพย์และการเพิ่มขึ้นสู่ระดับใหม่เชิงคุณภาพ นี่คือจุดเริ่มต้นของการก่อตัวของความสัมพันธ์อารยะระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อและการพัฒนา (แม้ว่าจะช้า แต่แน่นอน) ของกรอบกฎหมายและ ระดับสูงการแข่งขัน และข้อเสนอมากมายสำหรับรสนิยมและระดับรายได้ที่แตกต่างกัน - ตั้งแต่การสร้างแผงมวลชนไปจนถึง แต่ละโครงการตลอดจนการแนะนำเทคโนโลยีและโซลูชั่นใหม่ๆ

เมื่อสิ้นสุดระยะเวลานี้ แรงจูงใจหลักประการหนึ่งก็เกิดขึ้นอย่างชัดเจน พฤติกรรมผู้บริโภค(ในมอสโกและเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กเป็นหลัก) – การพิจารณาการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีการลงทุนที่ทำกำไรได้มากที่สุดวิธีหนึ่ง ทุนของตัวเอง. ความชอบของผู้ซื้อในส่วนนี้ถูกกำหนดโดยความปรารถนาที่จะลงทุนด้วยเงินอย่างมีกำไรและไม่เหนื่อยหน่าย มากกว่ารสนิยมที่แท้จริงและความปรารถนาสำหรับลักษณะคุณภาพของบ้านและที่ตั้งของบ้าน ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญสำหรับกลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่จะ แก้ปัญหา ปัญหาที่อยู่อาศัย. ความน่าเชื่อถือและชื่อของนักพัฒนาซอฟต์แวร์มาก่อนสำหรับทั้งสองกลุ่ม สำหรับตัวผู้ขายเอง ในการแสวงหาความได้เปรียบในการแข่งขัน พวกเขาให้ความสำคัญกับคุณลักษณะทางการตลาดแบบมืออาชีพมากขึ้นเรื่อยๆ เช่น การตลาด การโฆษณา การประชาสัมพันธ์ รวมถึงองค์ประกอบภาพ

เวทีตลาดขั้นสูงที่เป็นผู้ใหญ่ เริ่มต้นในปี 2546 และต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน คำสำคัญของช่วงเวลานี้คือ "การเคารพลูกค้า" และ "การให้ความสำคัญกับลูกค้า" การเปิดกว้างข้อมูลของตลาดเพิ่มขึ้น บริษัทอสังหาริมทรัพย์ครอบครองสถานที่สำคัญ และผู้เข้าร่วมส่วนใหญ่ในการทำธุรกรรมหันไปใช้บริการของพวกเขา ในขณะเดียวกัน ชื่อเสียงของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ก็ให้ความสนใจมากขึ้น บทบาทของนายหน้าและนายหน้าเอกชนก็ค่อยๆ ลดลง

จิตวิทยาผู้บริโภคเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ในขั้นตอนนี้ เป็นครั้งแรกที่มีการเปลี่ยนแปลงลำดับความสำคัญที่ชัดเจน: ไม่ใช่ผู้ขายที่กำหนดกฎของเกมให้กับผู้ซื้ออีกต่อไป แต่ผู้ซื้อได้รับการศึกษามากขึ้นและเลือกปฏิบัติในเรื่องของตลาดและ ความสัมพันธ์ทางการตลาดทำให้ความต้องการผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอสูงขึ้น (คุณลักษณะด้านคุณภาพ) การตัดสินใจอย่างมีสติ มีเหตุผล และรอบคอบได้เกิดขึ้นแล้ว โดยอาศัยความเข้าใจที่ชัดเจนเกี่ยวกับความชอบและแนวคิดของตนเองเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่ต้องการและจุดประสงค์ ตลาดอุปทานยังเปลี่ยนแปลงโครงสร้างไปบ้างโดยเน้นที่ผู้บริโภค เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของกลุ่มคนที่ระบุตัวเองว่าเป็นชนชั้นกลาง ตลาดกำลังตอบสนองต่อแนวโน้มนี้ด้วยจำนวนโครงการระดับธุรกิจที่เพิ่มขึ้น

การก่อตัวของความสัมพันธ์ทางการตลาดในด้านอสังหาริมทรัพย์และการมีส่วนร่วมที่เพิ่มขึ้นของเศรษฐกิจรัสเซียในกระบวนการระดับโลกในที่สุดก็นำไปสู่การเปิดกว้างของตลาด แม้จะมีลักษณะเฉพาะทั้งหมด แต่การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศได้รับอิทธิพลอย่างมากจากแนวโน้มทั่วโลก ที่สำคัญที่สุดคือราคาพลังงาน น้ำมัน อัตราแลกเปลี่ยนโลกเป็นหลัก ฯลฯ นั่นคือเหตุผลที่วิกฤตการเงินและเศรษฐกิจโลกในปี 2551-2552 มีผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซีย ซึ่งก็เหมือนกับวิกฤตในปี 2541 ที่ผ่าน "การหยุดนิ่ง" และ "การละลาย" อย่างค่อยเป็นค่อยไป ภายในปี 2553-2554 ตลาดฟื้นตัวเต็มที่และพัฒนาอย่างต่อเนื่องจนถึงสิ้นปี 2557

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสถียรภาพและเชื่อถือได้พร้อมบรรยากาศการลงทุนที่เอื้ออำนวยให้การเติบโตเฉลี่ย 5-10% ต่อปี ตัวชี้วัดดังกล่าวเป็นเรื่องปกติสำหรับประเทศในยุโรปตะวันตกและยังคงเป็นเกณฑ์มาตรฐานหลักในการพิจารณาความน่าเชื่อถือและความสุภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์

โครงสร้างตลาด

ตามประเภทของธุรกรรม ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโดดเด่นดังนี้:

• การซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์
• ทรัพย์สินให้เช่า;
• การจำนอง ฯลฯ

ตามรูปแบบความเป็นเจ้าของวัตถุของตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถจำแนกได้เป็นส่วนตัวรัฐและเทศบาล

ตามหน้าที่ตลาดสามารถแบ่งออกเป็น:

• อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย
• อาคารอุตสาหกรรม
• อาคารและสถานที่ที่ไม่ใช่การผลิต (คลังสินค้า สำนักงาน ฯลฯ)

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มักจะแบ่งออกเป็นระดับประถมศึกษาและมัธยมศึกษา:

• ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักหมายถึงชุดของธุรกรรมที่ทำกับวัตถุที่สร้างขึ้นใหม่ ตลาดนี้เช่นเดิม "เปิดตัว" อสังหาริมทรัพย์เพื่อหมุนเวียนทางเศรษฐกิจ
• ภายใต้ ตลาดรองอสังหาริมทรัพย์เข้าใจธุรกรรมที่ทำกับวัตถุที่ใช้งานตลอดจนธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับการขายต่อหรือรูปแบบอื่น ๆ ของการถ่ายโอนวัตถุจากเจ้าของรายหนึ่งไปยังอีกรายหนึ่ง

นักวิเคราะห์ของ PwC ระบุว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในรัสเซียกลับมาดึงดูดการลงทุนอีกครั้ง ผู้เข้าร่วมตลาดส่วนใหญ่มองในแง่ดีและคาดว่าอัตราค่าเช่าและราคาจะเพิ่มขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

รูปถ่าย: Evgeny Pavlenko / Kommersant

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของรัสเซียหยุดตกและจะฟื้นตัวเต็มที่ในอีกสามถึงสี่ปีข้างหน้าตามรายงาน "แนวโน้มใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปปี 2018" ซึ่งจัดทำโดยนักวิเคราะห์ของ PwC (ใช้ได้กับ RBC ประมาณ 600 คีย์ ผู้เล่นในตลาดยุโรปมีส่วนร่วมในการศึกษาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และ 50 แห่งรัสเซีย)

ตลาดรัสเซียถึงจุดต่ำสุดแล้ว Sayan Tsyrenov ผู้อำนวยการฝ่ายธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของ PwC กล่าว “มอสโกอยู่ในอันดับต่ำสุดของเรตติ้งมานานแล้ว แต่การฟื้นตัวของตลาดเช่า อัตราดอกเบี้ยและกิจกรรมของนักลงทุนที่เพิ่มขึ้นแสดงให้เห็นว่ามอสโกจะขึ้นสู่ตำแหน่งที่สูงขึ้นมากในอีกสองถึงสามปีข้างหน้า” รายงานของ PwC กล่าว

ปัจจุบันมอสโกอยู่ในอันดับที่ 30 ในบรรดาเมืองต่างๆ ในยุโรปในแง่ของความน่าดึงดูดใจของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (ในทุกกลุ่ม) ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ที่แย่ที่สุดนับตั้งแต่ปี 2548 แต่ตามการคาดการณ์ของ PwC ซึ่งนักวิเคราะห์ของบริษัทเรียกว่า "การมองโลกในแง่ดีปานกลาง" ความน่าดึงดูดใจของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์คลังสินค้าจะฟื้นตัวภายในหนึ่งหรือสองปี และจะใช้เวลาอีกเล็กน้อย สามหรือสี่ปีในการฟื้นฟูสำนักงานและ ส่วนธุรกิจค้าปลีกอสังหาริมทรัพย์ หมวดหมู่เดียวที่จะซบเซาในปีต่อ ๆ ไปคือ ทรัพย์สินที่อยู่อาศัย.

การมองในแง่ดีเกี่ยวกับโอกาสสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียก็แสดงให้เห็นโดยการสำรวจของผู้ตอบแบบสอบถามเช่นกัน คนส่วนใหญ่ (20%) กำลังวางแผนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์สำเร็จรูปในรัสเซีย โดย 16% คาดว่าจะดึงดูดการลงทุนใหม่จากรัสเซียหรือต่างประเทศ 11% ของผู้ตอบแบบสอบถามประกาศความตั้งใจที่จะปรับต้นทุนให้เหมาะสม รีไฟแนนซ์เงินกู้ และเปิดตัวโครงการพัฒนาใหม่

จากการสำรวจพบว่าประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจที่สุดสำหรับนักลงทุนในรัสเซียในปีนี้คือสำนักงานและการค้าปลีก แต่ถ้าดอกเบี้ยในสำนักงานเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในช่วงปี (จาก 30 เป็น 32%) ในทางกลับกันธุรกิจค้าปลีกก็ลดลง (จาก 21 เป็น 16%) ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยลดลงครึ่งหนึ่งจาก 30% เป็น 14% ในขณะที่นักลงทุนที่สนใจซื้อคลังสินค้าเพิ่มขึ้นเกือบสามเท่าจาก 5% เป็น 14%

Brexit เปลี่ยนผู้นำ

ทางออกที่เป็นไปได้ของสหราชอาณาจักรจากสหภาพยุโรปมีผลกระทบร้ายแรงต่อ บรรยากาศการลงทุนในยุโรปตามการศึกษา ในเรื่องนี้ ผู้เชี่ยวชาญที่สำรวจโดย PwC คาดว่าทั้งการลงทุนที่ลดลงและราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรที่ลดลงในปี 2018 (ลอนดอนอยู่ท้ายสุดของรายการเป็นปีที่สองในการจัดอันดับความน่าดึงดูดใจของเมืองในยุโรปอย่างแท้จริง การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และตอนนี้ครองอันดับที่ 27 ) “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรอยู่ในระยะรอคอย โดยการลงทุนจำนวนมากชะลอตัวลงเนื่องจากความไม่แน่นอน” PwC กล่าวในรายงาน ในเวลาเดียวกัน การเติบโตของอัตราค่าเช่าและเงินทุนไหลเข้าคาดว่าจะเพิ่มขึ้นในลักเซมเบิร์ก ปารีส และอัมสเตอร์ดัม เมืองต่างๆ ที่ถือว่าเป็นทางเลือกอื่นนอกเหนือจากลอนดอนหลัง Brexit

ต่างชาติมากขึ้น

ในระยะกลาง นักลงทุนต่างชาติจำนวนมากขึ้นจะปรากฏในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซีย แม้ว่าจะมีการคว่ำบาตร ผู้เชี่ยวชาญที่สัมภาษณ์โดย PwC ก็มั่นใจ “ด้วยการปรับปรุงสถานการณ์ทางภูมิศาสตร์การเมือง ตลาดจะน่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับนักลงทุนตะวันตกเนื่องจากมีผลกำไรสูง” การศึกษากล่าว

สำนักงานและศูนย์การค้าเป็นวัตถุที่นิยมมากที่สุดในหมู่นักลงทุนในรัสเซียในอดีต อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ระบุหัวหน้าฝ่ายวิจัยที่ JLL Olesya Dziuba การลงทุนทั้งหมดส่วนใหญ่ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2560 (36% หรือ 975 ล้านดอลลาร์) ลดลงจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกซึ่งน้อยกว่าเล็กน้อยจากส่วนแบ่งของสำนักงาน (31% หรือ 817 ล้านดอลลาร์) เธอกล่าว “แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะมีความต้องการสูงจริงๆ ในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา กลุ่มนี้จะไม่สามารถหลีกเลี่ยงสำนักงานหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกในแง่ของปริมาณการลงทุน” Dzyuba แน่นอน

Andrey Lukashev หุ้นส่วนผู้จัดการของ ILM กล่าวว่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า การรอให้อัตราค่าเช่าและราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์กลับคืนสู่ระดับก่อนวิกฤตแทบจะไม่คุ้มเลย “ในที่สุด อัตราค่าเช่าคลังสินค้าและสำนักงานได้เข้าสู่โซนรูเบิลแล้ว ยิ่งไปกว่านั้น ส่วนใหญ่ ศูนย์การค้าพวกเขาเรียกเก็บผู้เช่าไม่ใช่อัตราค่าเช่าคงที่ แต่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าการซื้อขาย” เขากล่าว — นอกจากนี้ ถึงแม้ว่าผลตอบแทนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในรัสเซียจะสูงขึ้นก็ตาม ตลาดยุโรปมีความเสถียรมากกว่าและเสนอให้ แม้ว่าจะต่ำกว่า แต่ให้ผลตอบแทนในสกุลเงินยูโรและไม่ใช่ในรูเบิล”

Sayan Tsyrenov ยืนยันว่านักลงทุนต่างชาติได้เพิ่มกิจกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของรัสเซียอย่างเห็นได้ชัด ตัวอย่างเช่น เขาอ้างถึงการซื้อศูนย์ธุรกิจ Legion II โดยกองทุนอเมริกัน UFG, MFC Voentorg โดย Chinese Fosun และกองทุนเพื่อการลงทุนของอังกฤษ Raven Russia - ศูนย์ธุรกิจสองแห่งและคลังสินค้าในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก โดยทั่วไป ปริมาณธุรกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในรัสเซียในปี 2560 ตามการคาดการณ์ของ CBRE จะอยู่ที่ 4.6 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งใกล้เคียงกับในปี 2559 โดยประมาณ ในขณะเดียวกัน ในปีหน้าปริมาณธุรกรรมอาจเพิ่มขึ้นเป็น 5.2 พันล้านดอลลาร์

21.05.2018

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียกำลังได้รับผลกระทบจากความผิดพลาดของธนาคารเอกชนในปี 2560 รวมถึงการเข้าสู่ช่วงเอาชีวิตรอดสำหรับหลายร้อยคน องค์กรสินเชื่อ.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียนั้นยากต่อการประเมินโดยอิงจากสถิติการก่อสร้าง การขาย และราคาจดทะเบียน เหตุผลง่าย ๆ - เนื่องจากการพิจารณาด้านภาษีการว่าจ้างบ้านส่วนตัวจึงล่าช้าในสถิติและที่อยู่อาศัยในภูมิภาคของรัสเซีย นอกจากนี้ยังมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญระหว่างทางการและ ต้นทุนที่แท้จริงการขายอสังหาริมทรัพย์

สถานะที่แท้จริงของตลาดรัสเซียสามารถประเมินได้โดยการศึกษาขั้นตอนของวัฏจักรตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความพึงพอใจของความต้องการ และพฤติกรรมของผู้เล่นหลัก

ราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียจะถึงจุดสูงสุด และความต้องการจะสูงสุดก็ต่อเมื่อตลาดรัสเซียเคลื่อนไหวตามเศรษฐกิจโลก

• ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาขณะนี้อยู่ในช่วงของราคาและอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น วัฏจักรนี้ดำเนินมาเป็นเวลา 9 ปีแล้ว และตามที่ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมระบุว่าจะดำเนินต่อไปอีก 5-6 ปี
• ในประเทศจีน ตลาดเต็มไปด้วยข้อเสนอและจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่ว่างก็เพิ่มขึ้น ในขณะที่ธนาคารยังคงปล่อยสินเชื่อต่อไป
• ราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสาธารณรัฐเช็กมีการเติบโตตั้งแต่ปี 2552 และตามการเติบโตของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

สถานการณ์ในรัสเซียแตกต่างกัน: นักพัฒนาบางคนและเจ้าหนี้คาดหวัง การสนับสนุนจากรัฐในขณะที่คนอื่นใกล้จะล้มละลาย ตั้งแต่ต้นปี 2560 รัสเซียอยู่ในขั้นตอนการขยายตัว - อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยได้รับการสร้างขึ้นอย่างแข็งขัน แต่ความต้องการไม่ได้ลดลง แต่ตอนนี้สถานที่ก่อสร้างปิดตัวลงและกำลังขายแปลง

เป็นไปได้มากที่สุดในปี 2018 หนึ่งปีจะผ่านไปในตลาดเป็นปีแห่งการจม สถานการณ์ที่ดีที่สุดคือราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่แสวงหาผลกำไรลดลงอย่างรวดเร็วและลึก

ความน่าดึงดูดใจของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย

เนื่องจากเป็นปัจจัยกระตุ้นการเติบโตอย่างต่อเนื่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย การโต้เถียงมักถูกอ้างถึงว่าประชากรจำนวนมากยังคงต้องการที่อยู่อาศัย เชื่อมโยงกับ สัดส่วนสูงการเคหะฉุกเฉิน การขาดแคลนที่อยู่อาศัยอย่างเรื้อรังตั้งแต่สมัยโซเวียต และการจำหน่ายบ้านเรือนเก่า

ในช่วงหลังโซเวียต การจัดหาที่อยู่อาศัยในรัสเซียเพิ่มขึ้นจาก 16 ตารางเมตรมากถึง 24 ต่อคน แต่สภาพนี้ไม่ได้หมายความว่า ความน่าดึงดูดใจในการลงทุนตลาดอสังหาริมทรัพย์รัสเซีย ในประเทศจีน สถานการณ์ดีขึ้นเล็กน้อย แต่ในประเทศจีนไม่เหมือนรัสเซีย เงินเดือนเฉลี่ยที่สูงขึ้นและค่าใช้จ่าย ตะกร้าผู้บริโภค- ด้านล่าง.

ดังนั้นระยะใดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียในตอนนี้? ในรอบปกติ ราคาสูงสุดนำหน้าด้วยจุดสูงสุดในการก่อสร้าง ในรัสเซีย การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์สองครั้งล่าสุดคือระหว่างปี 2545 ถึง 2550 และในปี 2553-2558 ไม่มีวิกฤตที่ยืดเยื้อ และหลังจากการลดค่าเงินครั้งใหญ่ในปี 2541-2544 ช่วงเวลานี้ไม่สามารถถือเป็นวิกฤตได้ - ราคาอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อย

รอรับทุน. การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในรัสเซียกำลังทำเครื่องหมายเวลา

การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการก่อสร้างในรัสเซียลดลง ฟองสบู่ราคาไม่มีเวลาก่อตัว ตรงกันข้ามกับปี 2549-2550 ซึ่งเป็นช่วงที่มีจุดสูงสุดท่ามกลางอุปทานไม่เพียงพอ เนื่องจากการคว่ำบาตรทางเศรษฐกิจทำให้การจัดหาเงินทุนของเศรษฐกิจในรัสเซียลดลงและส่งผลให้การลงทุนในการก่อสร้างลดลง

มีแนวโน้มสูงว่าในปี 2561 เราจะเห็นที่อยู่อาศัยประมาณ 72 ล้านตารางเมตรเข้าสู่ตลาด ซึ่งต่ำกว่าจุดสูงสุดของการก่อสร้างในปี 2557-2558 อย่างมาก เมื่อมีการวางตลาด 84.2 และ 85.3 ล้านตารางเมตรตามลำดับ

ปี 2557 และ 2558 เป็นปีแห่งประวัติศาสตร์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย สิ่งนี้เป็นการยืนยันว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียไม่ได้ประสบกับภาวะอุปทานล้นเกินในปี 2559 แต่เป็นภาวะถดถอย - การก่อสร้างลดลงในช่วงสองปีที่ผ่านมา ยอดขายที่ลดลง แม้จะมีราคาที่ต่ำกว่าและพยายามกระตุ้นการจำนองก็ตาม ในปี 2560 การว่าจ้างที่อยู่อาศัยในประเทศลดลง 6.4% เมื่อเทียบกับปี 2559 น้อยกว่า 75 ล้านตารางเมตรเข้าสู่ตลาด เมตรของที่อยู่อาศัยต่อปี ซึ่งต่ำกว่ายอดก่อสร้างสูงสุดประมาณ 12%

นอกจากนี้ยังมีข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการลดลงต่อไปในตลาด การล่มสลายของธนาคารเอกชนและการเปลี่ยนแปลงของสถาบันสินเชื่อขนาดกลางและขนาดย่อมหลายร้อยแห่งไปสู่ขั้นตอนของการอยู่รอดในปี 2560 (ตามข้อมูลของธนาคารกลางแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย ธนาคารประมาณ 30% ไม่ได้กำไร) สามารถจัดการกับผลกระทบร้ายแรงต่อ ตลาด - ปัจจัยนี้อันตรายและเลวร้ายกว่า เดิมพันสูงเกี่ยวกับเงินกู้และการขาดเงินระยะยาวในตลาด

ธนาคารเป็นแหล่งของอสังหาริมทรัพย์หลายพันแห่งที่พวกเขาถือเป็นหลักประกันโดยมีมูลค่าสูงกว่าราคาตลาด 40-50%

จะลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียได้ที่ไหน

น่าสนใจจัง วัตถุการลงทุนยังไม่ออกสู่ตลาด จากประสบการณ์ในวิกฤตที่ผ่านมา คาดว่าขั้นตอนการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อจำนองจะใช้เวลาประมาณหนึ่งปี เมื่อสิ่งนี้เกิดขึ้น ราคาซื้อขายจะเฉลี่ยน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของมูลค่าหลักประกันที่ทำขึ้นก่อนหน้า ปัญหาเศรษฐกิจ 2557-2558. ดังนั้นการทำธุรกรรมจริงในภาคส่วนนี้จะมีราคาถูกกว่าที่เรามีในปัจจุบันหลายเท่า

การซื้อสินทรัพย์ที่พึ่งพานโยบายรัฐบาลน้อย ด้วยธนาคารที่หายไปทุกปีและการจ้างงานแบบปกขาวในทุกภาคส่วนของเศรษฐกิจ เราขอแนะนำให้คุณอยู่ห่างจากอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงาน

ทรัพย์สินคลังสินค้านอกเมืองอาจตกต่ำเป็นเวลานานเนื่องจากการลดลงการนำเข้าและการคว่ำบาตร เป็นเรื่องที่สมเหตุสมผลที่จะมุ่งเน้นไปที่การขนส่งที่มีหลักประกันและการค้าปลีกอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ของรัสเซีย ซึ่งการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่แข่งขันกันจะมีราคาแพง

ปัญหาการขาดแคลนพื้นที่ที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยซึ่งสังเกตได้ในปี 2559 ถูกแทนที่ในปี 2560 ด้วยอุปทานส่วนเกิน ดังนั้นราคาสำหรับที่อยู่อาศัยใหม่และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในเมืองใหญ่ที่มีประชากรหนึ่งล้านคนจะลดลงน้อยลง (เยคาเตรินเบิร์ก, โนโวซีบีร์สค์, รอสตอฟออนดอน)

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยนอกกรุงมอสโกได้ดำเนินการอย่างแข็งขัน:

• ภูมิภาคมอสโก 10.5%
• ดินแดนครัสโนดาร์ 7.3%
• เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก 5.8%
• ภูมิภาคเลนินกราด 5.4%
• ตาตาร์สถาน 3.9%

ไม่สมบูรณ์ ฐานกฎเกณฑ์ในธุรกิจให้เช่าส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอย่างมากและนโยบายการประเมินค่าโดยเจตนา มูลค่าที่ดินวัตถุสูงกว่าของจริงหลายเท่า มูลค่าตลาดเป็นอุปสรรคต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม

เนื่องจากความลับของข้อมูลเกี่ยวกับแผนพัฒนาเมืองในระยะยาวจึงเป็นเรื่องยากที่จะประเมินแนวโน้มในขณะนี้ ดังนั้นมีแนวโน้มมากที่สุดว่าปี 2018 จะผ่านเข้าสู่ตลาดเป็นปีแห่งการจม

การลดลงอย่างมากของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่แสวงหากำไรซึ่งต่ำกว่าระดับปี 2552 และค่อนข้างซบเซาในระยะสั้นจะเป็นสถานการณ์ที่ดีที่สุด ดังนั้นในปี 2019 คาดว่าจะฟื้นตัวได้