ผู้ประเมินราคาตามราคาตลาดของวัตถุ มูลค่าตลาด. ประโยชน์ของการทำงานกับ MEN

1. มูลค่าตลาดของวัตถุประเมิน

แนวคิดและความหมาย มูลค่าตลาดขึ้นอยู่กับเอกสารที่สำคัญที่สุดสองฉบับ นี่คือกฎหมายของรัฐบาลกลาง "On กิจกรรมประเมินราคาใน สหพันธรัฐรัสเซีย" ลงวันที่ 29 กรกฎาคม 2541 ฉบับที่ 135 และมาตรฐานของรัฐบาลกลาง "วัตถุประสงค์ของการประเมินและประเภทของมูลค่า (FSO หมายเลข 2)" อนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของสหพันธรัฐรัสเซียฉบับที่ 255 ลงวันที่ 20 กรกฎาคม , 2550.

สำหรับวัตถุประสงค์ของกฎหมายของรัฐบาลกลางนี้ มูลค่าตลาดของวัตถุประเมินหมายถึง: ราคาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดที่วัตถุที่ประเมินราคาสามารถแปลกแยกได้ ณ วันที่ประเมิน ตลาดเสรีในสภาพแวดล้อมการแข่งขัน เมื่อคู่สัญญาที่ทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และสถานการณ์พิเศษใดๆ จะไม่สะท้อนให้เห็นในมูลค่าของราคาธุรกรรม กล่าวคือ เมื่อไร:

ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งของการทำธุรกรรมไม่จำเป็นต้องทำให้วัตถุของการประเมินแตกต่างไปจากเดิมและอีกฝ่ายไม่จำเป็นต้องยอมรับผลการปฏิบัติงาน

คู่สัญญาในการทำธุรกรรมตระหนักดีถึงเรื่องของการทำธุรกรรมและดำเนินการเพื่อผลประโยชน์ของตนเอง

วัตถุประเมินจะถูกนำเสนอในตลาดเปิดผ่านข้อเสนอสาธารณะทั่วไปสำหรับวัตถุประเมินที่คล้ายกัน

- ราคาของรายการเป็นค่าตอบแทนที่สมเหตุสมผลสำหรับวัตถุประสงค์ของการประเมินและไม่มีการบังคับทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับคู่กรณีในการทำธุรกรรมจากทั้งสองฝ่าย

· การชำระเงินสำหรับวัตถุประสงค์ของการประเมินจะแสดงเป็นเงิน

ในทางปฏิบัติของการประเมิน ส่วนใหญ่มักจะพยายามกำหนดมูลค่าตลาดอย่างแม่นยำ

อย่างไรก็ตาม วัตถุประสงค์ของการประเมินบางรายการไม่มีความสามารถทางการตลาดที่เพียงพอ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วัตถุเหล่านี้ไม่ได้เผยแพร่ในตลาดที่เปิดกว้าง มวลชน และตลาดที่มีการแข่งขันสูง อยู่ภายใต้การควบคุมอย่างเข้มงวดและถูกควบคุมโดยรัฐ ข้อมูลถูกปิดและถูกจำกัด ในกรณีนี้ มูลค่าตลาดบางส่วนจะถูกคำนวณ

มูลค่าตลาดบางส่วนคือมูลค่าของวัตถุประเมินที่มีตลาดจำกัดซึ่งหมายถึงมูลค่าของวัตถุประเมินซึ่งการขายในตลาดเปิดเป็นไปไม่ได้หรือต้องใช้ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเมื่อเทียบกับต้นทุนที่จำเป็นสำหรับการขายสินค้าหมุนเวียนอย่างเสรี ที่ตลาด.

ในการกำหนดมูลค่าของวัตถุประเมิน ผู้ประเมินจะใช้ข้อมูลที่ลูกค้าให้มาและได้มาจาก แหล่งภายนอกรวมถึงสิ่งที่เกี่ยวข้องกับสถานะของตลาดโดยรวม และส่วนที่มีการประเมินวัตถุนั้น "ซื้อขาย"

ความจำเป็นในการประเมินมูลค่าตลาดเกิดขึ้นในกรณีต่อไปนี้:

เพื่อทำธุรกรรมเพื่อขายและซื้อวัตถุประเมินราคา

· เพื่อกำหนดราคาเริ่มต้นที่การประมูล;

เมื่อให้กู้ยืมค้ำประกันโดยวัตถุของการประเมิน;

· ในกรณีของการแปรรูปของวัตถุประเมิน;

เมื่อวัตถุประสงค์ของการประเมินถูกเพิกถอนตามความต้องการของรัฐ

เมื่อประกันวัตถุของการประเมิน;

ให้เช่าวัตถุประเมินราคา

เมื่อเข้าสู่สิทธิมรดก

เพื่อแก้ไขข้อพิพาทด้านทรัพย์สิน

เพื่อกำหนดจำนวนความเสียหายที่เกิดกับเจ้าของวัตถุของการประเมิน;

· เพื่อวางวัตถุประสงค์ของการประเมินในงบดุลขององค์กร

เพื่อให้วัตถุประสงค์ของการประเมินเป็นผลงานของ ทุนจดทะเบียนวิสาหกิจ;

ระหว่างการปรับโครงสร้างองค์กร

โดยทั่วไป การกำหนดมูลค่าตลาดดำเนินการโดยผู้ประเมินราคามืออาชีพที่มีการศึกษาพิเศษด้านการประเมินราคาเป็นสมาชิกของหนึ่งใน องค์กรกำกับดูแลตนเองผู้ประเมินราคาและประกันความรับผิดทางวิชาชีพตามข้อกำหนด กฎหมายของรัฐบาลกลาง№157-FZ<О внесении изменений в федеральный закон "Об оценочной деятельности в российской федерации" от 27.07.2001г.

โดยสรุป ฉันต้องการพูดถึงแนวทางหลักในการประเมินมูลค่าตลาด

1) วิธีต้นทุนคือชุดวิธีทั่วไปในการประเมินมูลค่าของวัตถุที่ประเมินราคา ซึ่งขึ้นอยู่กับการกำหนดต้นทุนที่จำเป็นในการกู้คืนหรือเปลี่ยนวัตถุที่ประเมินราคา โดยคำนึงถึงการสึกหรอและการฉีกขาด

2) วิธีเปรียบเทียบเป็นชุดของวิธีการทั่วไปในการประเมินมูลค่าของวัตถุที่ประเมิน ซึ่งอิงจากการเปรียบเทียบวัตถุที่ประเมินกับวัตถุเดียวกันซึ่งมีข้อมูลเกี่ยวกับราคาของธุรกรรมที่ทำกับพวกเขา

3) แนวทางรายได้เป็นชุดของวิธีการทั่วไปในการประเมินมูลค่าของวัตถุที่ประเมิน ซึ่งขึ้นอยู่กับการกำหนดระดับรายได้ที่คาดหวังจากวัตถุประเมิน

2. การหาค่าสัมประสิทธิ์ (อัตรา) ของตัวพิมพ์ใหญ่

อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่เป็นพารามิเตอร์ที่แปลงรายได้สุทธิเป็นมูลค่าของวัตถุ สิ่งนี้คำนึงถึงทั้งกำไรสุทธิที่ได้รับจากการดำเนินการของวัตถุที่ประเมินมูลค่าและการชดใช้ทุนคงที่ที่ใช้ในการได้มาซึ่งวัตถุ อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ที่คำนึงถึงองค์ประกอบทั้งสองนี้เรียกว่าอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ทั่วไปหรืออัตราการแปลงตามรายได้สุทธิ ในกรณีนี้ รายได้สุทธิที่ใช้สำหรับการแปลงเป็นอักษรจะถูกกำหนดเป็นระยะเวลาหนึ่งตามกฎสำหรับหนึ่งปี ดังนั้น อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (หรืออัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ทั้งหมด) เป็นการแสดงความสัมพันธ์ระหว่างรายได้สุทธิประจำปีที่ได้รับอันเป็นผลมาจากการดำเนินการของวัตถุและมูลค่าตลาดของวัตถุ

มีหลายวิธีในการคำนวณอัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่ ที่ใช้กันมากที่สุด ได้แก่ :

วิธีอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง (หรือวิธีการจับคู่โดยตรง)

วิธีการลงทุนที่เชื่อมโยง - ตราสารหนี้และทุน

วิธีเชื่อมโยงการลงทุน – ที่ดินและอาคาร

วิธีสะสมและวิธีเอลวูด

มีหลายวิธีในการกำหนดอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่:

· คำนึงถึงการชำระคืนต้นทุนทุน (ปรับตามการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของสินทรัพย์)

· วิธีเชื่อมโยงการลงทุนหรือเทคนิคของกลุ่มการลงทุน

วิธีอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง

การกำหนดอัตราส่วนทุนโดยคำนึงถึงการชำระคืนต้นทุนทุน

อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ควรคำนึงถึงสององค์ประกอบ:

1) อัตราผลตอบแทนของการลงทุน (ทุน) ซึ่งเป็นค่าตอบแทนที่ต้องจ่ายให้กับผู้ลงทุนเพื่อใช้เงินทุน โดยคำนึงถึงความเสี่ยงและปัจจัยอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับเงื่อนไขการลงทุนเฉพาะ

2) อัตราผลตอบแทนของทุนคือ ชำระคืนเงินลงทุนเริ่มแรก นอกจากนี้ องค์ประกอบของอัตราส่วนโครงสร้างเงินทุนนี้ใช้กับสินทรัพย์ส่วนที่คิดค่าเสื่อมราคาได้เท่านั้น

อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนสร้างขึ้นโดยใช้วิธีการก่อสร้างสะสม:

อัตราผลตอบแทนที่ไร้ความเสี่ยง + เบี้ยประกันความเสี่ยง + การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ + เบี้ยประกันสำหรับสภาพคล่องอสังหาริมทรัพย์ต่ำ + เบี้ยประกันการจัดการการลงทุน

อัตราผลตอบแทนที่ไม่มีความเสี่ยงคืออัตราดอกเบี้ยของสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง กล่าวคือ เป็นอัตราที่สะท้อนถึง “โอกาสทางการตลาดที่แท้จริงสำหรับบริษัทและบุคคลในการลงทุนเงินโดยไม่มีความเสี่ยงที่จะไม่คืนทุน” ผลตอบแทนของ OFZ, VEB มักถือเป็นอัตราที่ปราศจากความเสี่ยง

ในกระบวนการประเมินผล จะต้องคำนึงว่าอัตราที่กำหนดและปราศจากความเสี่ยงที่แท้จริงสามารถเป็นได้ทั้งสกุลเงินของประเทศและในสกุลเงินต่างประเทศ เมื่อคำนวณอัตราเล็กน้อยเป็นอัตราจริงและในทางกลับกัน ขอแนะนำให้ใช้สูตรของนักเศรษฐศาสตร์และนักคณิตศาสตร์ชาวอเมริกัน I. Fisher ซึ่งเขาได้มาจากช่วงทศวรรษที่ 30 ของศตวรรษที่ 20:

R n \u003d R p + ฉัน inf + R p * ฉัน inf;

R p \u003d (R n - I inf) / (1 + I inf);

R n - อัตราเล็กน้อย;

R р - อัตราจริง;

ฉัน inf - ดัชนีเงินเฟ้อ (อัตราเงินเฟ้อประจำปี)

เมื่อคำนวณอัตราปลอดความเสี่ยงของสกุลเงิน แนะนำให้ปรับโดยใช้สูตรของ Fisher โดยคำนึงถึงดัชนีเงินเฟ้อของเงินดอลลาร์ เมื่อกำหนดอัตราปลอดความเสี่ยงในสกุลเงินประจำชาติ - ดัชนีเงินเฟ้อของสกุลเงินประจำชาติ

การแปลงอัตราผลตอบแทนในสกุลเงินประจำชาติเป็นอัตราดอลลาร์หรือในทางกลับกันสามารถทำได้โดยใช้สูตรต่อไปนี้:

D nv =(1+ D v) * (1+ เคิร์ส) - 1;

D v =(1+ D nv) * (1+ เคิร์ส) - 1; ที่ไหน

D nv อัตราผลตอบแทนในสกุลเงินประจำชาติ

D v - อัตราผลตอบแทนเป็นสกุลเงินต่างประเทศ

Kurs – อัตราแลกเปลี่ยน%.

การคำนวณส่วนประกอบต่าง ๆ ของเบี้ยประกันความเสี่ยง:

พรีเมี่ยมสำหรับสภาพคล่องต่ำ เมื่อคำนวณองค์ประกอบนี้ จะพิจารณาถึงความเป็นไปไม่ได้ที่จะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนทันทีที่ลงทุนในวัตถุอสังหาริมทรัพย์ และอาจพิจารณาที่ระดับเงินเฟ้อของเงินดอลลาร์สำหรับเวลาเปิดเผยทั่วไปของวัตถุที่คล้ายกับที่ได้รับการประเมินบน ตลาด;

เบี้ยประกันภัยความเสี่ยงในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีนี้จะพิจารณาถึงความเป็นไปได้ของการสูญเสียมูลค่าผู้บริโภคของวัตถุโดยไม่ได้ตั้งใจและสามารถรับเบี้ยประกันภัยได้ในจำนวนเบี้ยประกันใน บริษัท ประกันภัยที่มีความน่าเชื่อถือสูงสุด

โบนัสการจัดการการลงทุน ยิ่งการลงทุนมีความเสี่ยงและซับซ้อนมากเท่าใด ก็ยิ่งต้องการการจัดการที่มีความสามารถมากขึ้นเท่านั้น ขอแนะนำให้คำนวณค่าเผื่อการจัดการการลงทุนโดยคำนึงถึงอัตราส่วนของกำไรขาดทุนที่สูญเสียไปในการเรียกเก็บค่าเช่า

วิธีการลงทุนแบบเชื่อมโยงหรือเทคนิคกลุ่มการลงทุน

หากทรัพย์สินได้มาโดยความช่วยเหลือของทุนและตราสารหนี้ อัตราส่วนทุนต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของการทำกำไรของแต่ละส่วนของการลงทุน ค่าสัมประสิทธิ์กำหนดโดยวิธีการลงทุนแบบเชื่อมโยงหรือเทคนิคของกลุ่มการลงทุน

อัตราส่วนโครงสร้างเงินทุนสำหรับทุนที่ยืมเรียกว่าค่าคงที่การจำนองและคำนวณโดยใช้สูตรต่อไปนี้:

R m = OD / K

R m - ค่าคงที่การจำนอง;

OD - การชำระเงินรายปี

K คือจำนวนเงินกู้จำนอง

ค่าคงที่ของการจำนองถูกกำหนดจากตารางของฟังก์ชันดอกเบี้ยทบต้นหกฟังก์ชัน: เท่ากับผลรวมของอัตราดอกเบี้ยและปัจจัยกองทุนชดเชย หรือเท่ากับปัจจัยสมทบต่อหน่วยของค่าเสื่อมราคา

อัตราส่วนเงินทุนสำหรับส่วนของผู้ถือหุ้นเรียกว่าค่าคงที่การจำนองและคำนวณโดยใช้สูตรต่อไปนี้:

R c = PTCF / K c

R c - อัตราส่วนทุน

PTCF - กระแสเงินสดประจำปีก่อนหักภาษี

K กับ - จำนวนส่วนของผู้ถือหุ้น

การประเมินมูลค่าตลาด

การประเมินมูลค่าตลาด- นี่คือการประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สินวัตถุแห่งสิทธิพลเมืองซึ่งกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดความเป็นไปได้ของการมีส่วนร่วมในการไหลเวียนของพลเมือง

วัตถุประสงค์ของ มูลค่าตลาดคือการกำหนดมูลค่าตลาดที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดที่วัตถุภายใต้การศึกษาสามารถขายหรือทำให้แปลกแยกในตลาดเปิดภายใต้เงื่อนไขการแข่งขันที่เท่าเทียมกันเมื่อคู่กรณีดำเนินการตามสมควรมีข้อมูลที่จำเป็นและสถานการณ์พิเศษจะไม่สะท้อนให้เห็นในมูลค่าของ มูลค่า.

บริษัท "Active Business Consulting" ดำเนินการ การประเมินมูลค่าตลาดโดยคำนึงถึงปัจจัยทั้งหมดที่มีอิทธิพลต่อต้นทุนขั้นสุดท้ายของวัตถุที่เป็นปัญหา เราดำเนินการประเมินมูลค่าทั้งหมดอย่างมีคุณภาพและเชื่อถือได้ และให้เฉพาะข้อมูลที่เชื่อถือได้ในรายงานที่สามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ - การลงทุน การจัดการ ฯลฯ

เราหมายถึงอะไรโดยมูลค่าตลาด?

การประเมินมูลค่าตลาดเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่พบบ่อยที่สุดในกิจกรรมการประเมิน นี่คือคำจำกัดความของมูลค่าขององค์กรในฐานะทรัพย์สินเดี่ยวที่สามารถสร้างผลกำไรให้กับเจ้าของได้ วันนี้บริการนี้มีความเกี่ยวข้องมากสำหรับเหตุผลที่ การประเมินมูลค่าตลาดเป็นวิธีเดียวที่จะทราบรายละเอียดเกี่ยวกับความสามารถในการทำกำไรขององค์กรและคาดการณ์ความสามารถในการทำกำไรในอนาคต

นอกจากนี้, การประเมินมูลค่าตลาดไม่เพียงแต่การศึกษามูลค่าตลาดในปัจจุบันเท่านั้น แต่ยังรวมถึงสิทธิต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับวัตถุด้วย เช่น สิทธิในการใช้ สิทธิในการเช่า ในบางกรณี ราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์เป็นที่รู้จักของเจ้าของในระดับหนึ่ง - แต่เฉพาะในระดับสมมติฐานเท่านั้น ข้อมูลโดยประมาณดังกล่าวไม่สามารถใช้ให้เกิดประโยชน์ในการทำธุรกรรมซื้อและขายได้ การประเมินมูลค่าตลาดสามารถปรับราคาได้อย่างมากและทำให้ถูกต้องและเชื่อถือได้มากที่สุด ใช้เพื่อกำหนดมูลค่าที่แท้จริง การประเมินมูลค่าตลาด.

และไม่เพียงเพราะ การประเมินมูลค่าตลาดเป็นขั้นตอนที่จำเป็น นอกจากนี้ยังเป็นหนึ่งในเครื่องมือหลักในการสนับสนุนธุรกรรมด้านเงินทุน เนื่องจากช่วยหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการซื้อวิสาหกิจที่ไม่ทำกำไร หรือการลงทุนที่ไม่สามารถชำระคืนระยะเวลาการลงทุนและความเสี่ยงได้ ในบางกรณี การประเมินมูลค่าตลาดเป็นขั้นตอนบังคับ - สำหรับการประกันภัยเป็นต้น ในกรณีดังกล่าว การประเมินมูลค่าจะดำเนินการโดยใช้วิธีราคาทุน โดยมีการกำหนดมูลค่าทดแทน หรือใช้วิธีเปรียบเทียบ ไม่ทางใดก็ทางหนึ่งเป้าหมาย มูลค่าตลาดในหลายกรณีคือการกำหนดมูลค่าตลาดปัจจุบันของวัตถุที่เป็นปัญหา และเฉพาะในบางกรณีเพื่อศึกษามูลค่าประเภทอื่น - การทดแทน การลงทุน การชำระบัญชี และการระบุ

เพื่อดำเนินการอย่างมีคุณภาพ มูลค่าตลาดในการดำเนินธุรกิจ บริษัท Active Business Consulting จะประมวลผลข้อมูลและเอกสารจำนวนมหาศาลอย่างถี่ถ้วนและรอบคอบด้วยวิธีการแบบมืออาชีพ รายชื่อที่มีผลกระทบต่อการประเมินมูลค่าตลาด ได้แก่ สำเนาเอกสารทางกฎหมายขององค์กร สำเนาหนังสือชี้ชวนและรายงานผลการออกหลักทรัพย์ งบการเงินในช่วงสองสามปีหรือรอบระยะเวลาล่าสุด งบดุล รายงานกำไรหรือขาดทุนที่เกิดขึ้น ผู้สอบบัญชี รายงานและเอกสารอื่น ๆ อีกมากมาย การส่งของพวกเขาไม่ได้บังคับ แต่เป็นที่ต้องการมากสำหรับการชี้แจงข้อมูล ยืนยันความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่รวบรวมก่อนหน้านี้และดำเนินการคำนวณการประเมินมูลค่าตลาดโดยใช้วิธีการต่างๆ

การประเมินมูลค่าตลาดสามารถทำได้โดยสัมพันธ์กับวัตถุต่อไปนี้:

ที่ดิน;

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย - อพาร์ตเมนต์, บ้านในชนบท, กระท่อม, ทาวน์เฮาส์;

วัตถุของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ - อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีกและคลังสินค้า โรงแรม;

วัตถุของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม - อาคาร โครงสร้าง คอมเพล็กซ์อุตสาหกรรม

การสื่อสารทางวิศวกรรม - สะพาน ท่อส่งก๊าซและน้ำมัน เครือข่ายทำความร้อนและสะพาน

วัตถุที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ยานพาหนะ อุปกรณ์;

หุ้น, หุ้น, หุ้น;

สินทรัพย์ไม่มีตัวตน

การประเมินมูลค่าตลาดจะช่วยให้คุณเริ่มจัดการทรัพย์สิน ทรัพย์สินของบริษัทได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด แต่ยังมีความจำเป็นเพื่อ:

การทำรายการซื้อและขาย

การซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ หุ้น หุ้น หุ้น ส่วนหนึ่งของธุรกิจ ส่วนหนึ่งของสินทรัพย์

เมื่อแบ่งทรัพย์สิน บริษัท ;

สำหรับหลักประกัน;

เมื่อให้ยืมรวมถึงการจำนอง

เมื่อเข้าสู่มรดก

ในระหว่างการแปรรูป

ความเสียหายต่อทรัพย์สินเนื่องจากไฟไหม้หรือน้ำท่วม

เมื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

เมื่อบริจาคเข้าทุนจดทะเบียนแล้ว

เมื่อวางวัตถุลงในงบดุลขององค์กร

ระหว่างการปรับโครงสร้างและการปรับโครงสร้างองค์กร

เมื่อทำประกัน;

เมื่อประเมินค่าเช่า

เมื่อโอนไปเป็นทรัสต์

วิธีการประเมินมูลค่าตลาด

การประเมินมูลค่าตลาดรวมถึง:

การประเมินทรัพย์สินทั้งหมดขององค์กร - อสังหาริมทรัพย์, เครื่องจักรและอุปกรณ์, การลงทุนทางการเงิน, สินทรัพย์ไม่มีตัวตน;

การประเมินประสิทธิผลขององค์กร - รายได้ในปัจจุบันและอนาคต การศึกษาแนวโน้มการเติบโตของธุรกิจ การวิเคราะห์สภาพแวดล้อมการแข่งขัน

จากการวิเคราะห์ที่ครอบคลุม จะถูกกำหนด การประเมินมูลค่าตลาดธุรกิจ. การคำนวณทำได้โดยใช้วิธีการต่างๆ ซึ่งท้ายที่สุดแล้วจะเป็นแนวทางแบบบูรณาการ

วิธีหลัก มูลค่าตลาดเป็น แนวทางการขายเปรียบเทียบ. โดยทั่วไป วิธีนี้จะใช้เมื่อมีตลาดที่จัดตั้งขึ้นสำหรับที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ และวัตถุอื่น ๆ ของการหมุนเวียนของพลเรือน เมื่อมีการขายจริงและตลาดสร้างราคาเอง งานของ Active Business Consulting คือการวิเคราะห์ตลาดนี้ เปรียบเทียบการขายที่คล้ายคลึงกัน และรับมูลค่าตลาดโดยประมาณของวัตถุที่เป็นปัญหา วิธีการนี้ขึ้นอยู่กับการเปรียบเทียบวัตถุที่มีมูลค่ากับคู่ตลาด

แนวทางต้นทุน ในบางกรณีสำหรับ มูลค่าตลาดใช้ไม่ได้ - ตัวอย่างเช่น ใช้กับพื้นไม่ได้ เนื่องจากที่ดินเป็นสิ่งถาวรและไม่สิ้นเปลือง ในขณะที่วิธีราคาสามารถใช้เพื่อประเมินมูลค่าวัตถุที่มนุษย์สร้างขึ้นได้ เมื่อประเมินโดยวิธีราคาทุน มูลค่าของที่ดินที่ประเมินโดยวิธีอื่นจะถูกรวมเข้ากับต้นทุนของอาคารและโครงสร้างที่สร้างขึ้นบนที่ดินดังกล่าว

สำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ แนวทางรายได้เป็นที่นิยมมากที่สุด สาระสำคัญคือการพิจารณาว่าวัตถุที่เป็นปัญหาจะสามารถทำกำไรได้ในอนาคตอันใกล้นี้หรือไม่ นอกจากนี้ยังขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์การใช้งานที่มีประสิทธิภาพสูงสุดและการกำหนดทิศทางการทำงานที่มีประสิทธิภาพสูงสุดซึ่งจะทำให้เจ้าของมีรายได้สูงสุด เป็นเรื่องที่น่าสนใจที่สุดสำหรับนักลงทุนและผู้ตัดสินใจลงทุนทางการเงินหรือกองทุนอื่นในธุรกิจ - การประเมินมูลค่าตลาดวิสาหกิจและการคาดการณ์ของการพัฒนาเป็นพื้นฐานของขั้นตอนนี้

ผู้เชี่ยวชาญของบริษัท "Active Business Consulting" มีประสบการณ์เชิงปฏิบัติมากมาย และวิธีการที่ได้รับการพิสูจน์แล้วในการประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนสินทรัพย์ไม่มีตัวตนของบริษัท รายงานของเราจะช่วยเพิ่มความสามารถในการควบคุมและวางแผนกระแสการเงินขององค์กรของคุณ รวมถึงรายได้จากภาษีไปยังงบประมาณของรัฐ ดึงดูดการลงทุนในเงินทุนคงที่ การประเมินมูลค่าตลาดที่เพียงพอเป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากคุณอาจสูญเสียเงินและโอกาสที่ดีในทรัพย์สินและทรัพย์สินที่ตีราคาต่ำเกินไป

ภายใต้ มูลค่าตลาดเป็นที่เข้าใจกันว่าเป็นราคาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดที่ผลิตภัณฑ์หรือบริการสามารถขายในตลาดเสรีที่มีการแข่งขันที่รุนแรง เมื่อคู่สัญญาทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และสถานการณ์ที่สำคัญใดๆ ไม่ส่งผลกระทบต่อราคาของ ธุรกรรม กล่าวคือเมื่อ:

ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งของการทำธุรกรรมที่ทำขึ้นไม่จำเป็นต้องขายวัตถุของการประเมินและอีกฝ่ายไม่จำเป็นต้องยอมรับวัตถุประสงค์ของการประเมิน

คู่กรณีในการทำธุรกรรมได้รับแจ้งอย่างเพียงพอเกี่ยวกับเรื่องของการทำธุรกรรมและดำเนินการเพื่อผลประโยชน์ของตนเอง

ออบเจ็กต์การประเมินมูลค่าอยู่ในตลาดเปิดเมื่อใช้ข้อเสนอสาธารณะโดยทั่วไปสำหรับออบเจ็กต์การประเมินมูลค่าเดียวกัน

ราคาของรายการเป็นค่าตอบแทนที่สมเหตุสมผลสำหรับวัตถุประสงค์ของการประเมินและไม่มีการบังคับให้ทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้นในส่วนที่เกี่ยวข้องกับแต่ละฝ่ายในการทำธุรกรรม

การชำระเงินสำหรับวัตถุประสงค์ของการประเมินจะทำเป็นเงินสด

แนวคิดเรื่องมูลค่าตลาด

มูลค่าตลาดคือราคาโดยประมาณที่วัตถุสามารถขายได้ในตลาดเสรี โดยคำนึงถึงการแข่งขัน ในการพิจารณานั้น จะต้องคำนึงถึงปัจจัยหลายประการ รวมถึงปัจจัยที่คาดเดาไม่ได้ เช่น พฤติกรรมของผู้เข้าร่วมในตลาด

การคำนวณต้นทุนนำหน้าด้วยการวิเคราะห์ข้อมูลทั้งหมด

มูลค่าตลาดขององค์กรคือการกำหนดมูลค่าของบริษัทตามผลกำไร การประเมินทำได้สองวิธี:

ขึ้นอยู่กับทรัพย์สินขององค์กร

บนพื้นฐานของทรัพย์สินและเทคโนโลยีที่มีอยู่ซึ่งจะนำเงินมาสู่องค์กรในอนาคต

การประเมินสันนิษฐานว่ามีวัตถุและหัวเรื่องอยู่ วัตถุคือองค์กรเอง หัวเรื่องคือผู้กำหนดมูลค่าตลาด ตามกฎแล้วสิ่งเหล่านี้คือผู้ประเมินราคามืออาชีพ

ปัจจัยใดบ้างที่ส่งผลต่อมูลค่าตลาด

ความต้องการ. บ่งบอกถึงความชอบของผู้บริโภค ปัจจัยนี้เกี่ยวข้องกับการพิจารณาความเสี่ยงที่เป็นไปได้ทั้งหมด

ประโยชน์ของบริษัท องค์กรจะถือว่ามีประโยชน์ก็ต่อเมื่อเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของเท่านั้น ตามกฎแล้วผลประโยชน์คือการทำกำไร เมื่อยูทิลิตี้เพิ่มขึ้น มูลค่าตลาดก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

กำไร. นี่คือความแตกต่างระหว่างรายได้และค่าใช้จ่าย

เวลา. ถือว่าช่วงเวลาที่วางแผนไว้เพื่อรับผลกำไร หลายธุรกิจมีกำไรรอการตัดบัญชี ตัวอย่างเช่น บริษัทแนะนำอุปกรณ์ใหม่ในการผลิต นี่เป็นสิ่งจำเป็นในการเพิ่มผลกำไร แต่รายได้จะเพิ่มขึ้นในอนาคตเท่านั้น

ข้อจำกัดที่มีอยู่ ตัวอย่างเช่น มาตรการจำกัดที่รัฐแนะนำ ยิ่งมีข้อจำกัดมาก มูลค่าตลาดก็จะยิ่งต่ำลง

ความเสี่ยง หมายถึงความเสี่ยงจากการขาดรายได้ในอนาคต

สภาพคล่อง สภาพคล่องที่มากขึ้นของสินทรัพย์มีผลดีต่อมูลค่าขององค์กร

การแข่งขัน. บริษัทที่มีความต้องการสูงและการแข่งขันน้อยมีมูลค่าตลาดสูงสุด คู่แข่งจำนวนมากลดมูลค่าตลาด

อัตราส่วนของอุปสงค์และอุปทาน อุปสงค์ถูกกำหนดโดยความสามารถในการละลายของนักลงทุน ความเป็นไปได้ในการดึงดูดกองทุนบุคคลที่สาม รวมถึงปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย

อย่างที่คุณเห็น มูลค่าตลาดได้รับอิทธิพลจากหลายปัจจัย ด้วยเหตุผลนี้ ขอแนะนำให้มอบความไว้วางใจในการคำนวณมูลค่าตลาดให้กับผู้ประเมินราคามืออาชีพ ผู้เชี่ยวชาญสามารถวิเคราะห์สถานการณ์ในตลาดได้อย่างเพียงพอ โดยคำนึงถึงปัจจัยที่หลากหลาย

เมื่อคุณจำเป็นต้องรู้มูลค่าตลาด

มูลค่าตลาดถูกกำหนดโดยผู้ประเมินโดยเฉพาะในกรณีต่อไปนี้:

เมื่อแยกทรัพย์สินตามความต้องการของรัฐ

ในการกำหนดมูลค่าหุ้นของ บริษัท ซึ่งได้มาโดย บริษัท บนพื้นฐานของการตัดสินใจของที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้นหรือตามการตัดสินใจของคณะกรรมการ (คณะกรรมการกำกับ) ของ บริษัท

เมื่อกำหนดมูลค่าของวัตถุหลักประกันรวมถึงการจำนอง

เมื่อกำหนดมูลค่าของเงินสมทบที่ไม่ใช่ตัวเงินให้กับทุนจดทะเบียน (หุ้น)

เมื่อกำหนดมูลค่าทรัพย์สินของลูกหนี้ล้มละลาย

เมื่อกำหนดมูลค่าของล้ำค่าที่ได้รับมาอย่างเปล่าประโยชน์

ภารกิจการกำหนดมูลค่าตลาด

มูลค่าตลาดคำนวณโดยคำนึงถึงงานต่อไปนี้:

การปรับปรุงประสิทธิภาพขององค์กร

การประมาณมูลค่าตลาดของหุ้นในตลาดหลักทรัพย์

การกำหนดมูลค่าของแผนการขายบริษัท

จำเป็นต้องจัดสรรส่วนแบ่งของหนึ่งในผู้เข้าร่วม

การชำระบัญชีขององค์กร

การเตรียมพร้อมสำหรับการเข้ายึดครององค์กร

การพัฒนาแผนพัฒนาบริษัท

บรรลุความยั่งยืนทางการเงิน

การวิเคราะห์โอกาสขององค์กรในการให้กู้ยืมแบบมีหลักประกัน

ประกันทรัพย์สิน.

การตัดสินใจของฝ่ายบริหาร

การพัฒนาโครงการลงทุน

วิธีการกำหนดมูลค่าตลาด

มีสามวิธีในการกำหนดมูลค่าตลาด:

วิธีรายได้ พื้นฐานของมันคือกำไรสูงสุดที่คาดหวังขององค์กร

วิธีต้นทุน เกี่ยวข้องหากบริษัทมีรายได้ไม่คงที่

วิธีนี้เหมาะสำหรับการปรับสมดุล จะทำการคำนวณได้อย่างไร? คุณต้องหามูลค่าตลาดของสินทรัพย์ แล้วลบจำนวนหนี้สินของบริษัทออก

วิธีนี้สามารถแบ่งออกเป็นสองวิธีเพิ่มเติม

วิธีสินทรัพย์สุทธิ: หนี้สินถูกหักออกจากมูลค่าตลาด

วิธีมูลค่าซาก: จำนวนเงินที่ได้รับหลังจากขายสินทรัพย์เป็นรายบุคคล

วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการที่พิจารณาแล้วไม่ได้ใช้จริง นี่เป็นเพราะผลลัพธ์ที่ได้นั้นใกล้เคียงกันมาก

ตามกฎแล้ว องค์กรต่างๆ ใช้หนึ่งในสองวิธีแรก คำจำกัดความที่แน่นอนของวิธีการขึ้นอยู่กับว่าองค์กรมีรายได้ที่มั่นคงหรือไม่

หากคุณยังมีข้อสงสัยใดๆ เกี่ยวกับการบัญชีและภาษี? ถามพวกเขาในกระดานบัญชี

มูลค่าตลาด: รายละเอียดสำหรับนักบัญชี

• ต้นทุนที่เชื่อถือได้ ราคาที่เชื่อถือได้ และการใช้เงินทุนขององค์กรที่เชื่อถือได้

  อย่าใช้แนวคิดและคำว่า "มูลค่าตลาด" "มูลค่ายุติธรรม" และ "... ไม่ต้องสงสัยเลยว่าฉันยืนยันว่าวลี "มูลค่าตลาดของบางสิ่งบางอย่าง" เป็นวิทยาศาสตร์ ... ผู้เขียนคำว่า "มูลค่าตลาด" และ " มูลค่ายุติธรรม" ใช้อย่างไม่ถูกต้อง "หุ้น, ... ยุติธรรม" และมูลค่าตลาดยุติธรรมทางเศรษฐกิจที่แท้จริงของหุ้นสามัญของบริษัท ที่อยู่อีเมล ... ห้ามใช้แนวคิดและข้อกำหนด "มูลค่าตลาด" "มูลค่ายุติธรรม" และ "...

• การแก้ไขภาษีทรัพย์สิน: จำเป็นต้องเร่งท้าทายมูลค่าที่ดินหรือไม่?

  มูลค่าที่ดินและมูลค่าของมูลค่าตลาดที่กำหนดเป็นที่ดิน ... วิธีการ (ตัวอย่างเช่นการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มจากมูลค่าตลาดของวัตถุก่อสร้างทุนตามที่มีอยู่ ... และอื่น ๆ ไม่ใช่ ); เมื่อกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงหนึ่ง กำหนดสิทธิระยะยาว ... พื้นที่ ข้อผิดพลาดถือเป็นการขาดการคำนวณมูลค่าตลาดของแปลงที่ดินภายในกรอบของ ... เกี่ยวกับ ผู้ประเมินราคาผู้ประเมิน” คำนวณมูลค่าตลาดของการแทนที่การปรับปรุงที่สร้างขึ้นจริง ...

• ด้านมูลค่า มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด และตัวชี้วัดอื่นๆ โดยประมาณของวิสาหกิจ

  กรณีของจำนวนวัตถุแอนะล็อกที่สอดคล้องกัน มูลค่าตลาดและมูลค่าการลงทุนขององค์กรคือ...ไม่มีใครสู้ ตาม "มูลค่าตลาด" เพ้อฝันของวัตถุของการประเมิน ผู้ประเมินที่ดินกำหนด ... สูตรสำหรับกำหนดมูลค่าตลาดยุติธรรมทางเศรษฐกิจขององค์กร ที่อยู่อีเมลของบทความใน... .html

• ระบบตัวบ่งชี้คุณค่า ต้นทุน และราคาขององค์กร

  มูลค่าของวัตถุการประเมินจะถูกระบุโดยมูลค่าตลาดซึ่งโดยธรรมชาติจะไม่มีวัน ... ถูกนำมาเท่ากับมูลค่าตลาดที่ไม่มีอยู่จริงซึ่งเป็นเหตุผลสำหรับ ... วิธีการ นอกจากนี้ มูลค่าตลาดขององค์กรที่กำหนดอย่างไม่ถูกต้องว่าไม่เหมาะสม ไม่ใช่ ... การแนะนำเครื่องมือแนวคิดของแนวคิดเกี่ยวกับมูลค่าตลาดขององค์กรและประเภทอื่น ๆ อีกมากมาย ...

• หลักสมมุติฐานปลอมในวรรณคดีการศึกษาและวิทยาศาสตร์การประเมินในกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับกิจกรรมการประเมินในมาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลางและระดับนานาชาติ

  สมมุติฐานเกี่ยวข้องกับแนวคิดและคำว่า "มูลค่าตลาด" "มูลค่าการลงทุน" "มูลค่ายุติธรรม... การใช้แนวคิดและคำว่า "มูลค่าตลาด" ยิ่งเป็นหลัก...ในปัจจุบัน มูลค่าที่ดินในทางทฤษฎีไม่สมเหตุสมผลเท่ากับมูลค่า "ตลาด" .. มาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศและของรัฐบาลกลาง, มูลค่าตลาด, มูลค่าการลงทุน, มูลค่ายุติธรรม, ... สมมุติฐานเกี่ยวข้องกับแนวคิดและข้อกำหนด "มูลค่าตลาด", "มูลค่าการลงทุน ", "ยุติธรรม...

• ประเมินมูลค่าปลอมของวิสาหกิจขนาดใหญ่ทางเศรษฐกิจในรัสเซียอย่างถูกกฎหมาย

  กฎหมายดังกล่าวยอมรับมูลค่าตลาดของมัน ซึ่งไม่มีอยู่ในธรรมชาติ... และมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดก็มีอยู่ แต่มูลค่าตลาดและมูลค่าทางเศรษฐกิจรวมของตลาด... มูลค่าตลาดที่ไม่มีอยู่ในโลกแห่งความเป็นจริง ประการที่สองคือมูลค่าการลงทุนที่น่าสงสัยมาก ...

• กลับมาอีกครั้งกับคำถามของแนวคิดเรื่อง "ราคา" และ "ต้นทุน"

  และเงื่อนไขของมูลค่ายุติธรรมและมูลค่าตลาดของวัตถุดังกล่าว, ผิดกฎหมายของการแทนที่ ... ราคาตลาดเฉลี่ยด้วยแนวคิดของมูลค่าตลาดที่ไม่มีอยู่จริงเมื่อแนะนำให้ใช้วิธีเปรียบเทียบ ... ระยะควรหลีกเลี่ยง วลี "มูลค่าตลาด" เนื่องจากการต่อต้านวิทยาศาสตร์และ ... และข้อกำหนดของมูลค่ายุติธรรมและมูลค่าตลาดของวัตถุดังกล่าว การแทนที่อย่างผิดกฎหมาย ... ราคาตลาดเฉลี่ยด้วยแนวคิดของตลาดที่ไม่มีอยู่จริง คุ้มค่าเมื่อแนะนำวิธีการใช้งาน ...

• การสมรู้ร่วมคิดภายในร้านของ "นักทฤษฎี" ครูเกี่ยวกับประเด็นการประเมินค่าและผู้ประเมินของวิสาหกิจที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจกับการใช้วิธีการสร้างสรรค์ที่ทันสมัยในการกำหนดมูลค่าที่เชื่อถือได้

  ธุรกิจ". คำว่า "มูลค่าตลาด" ซึ่งไม่มีอยู่ในธรรมชาติ ถูกกำหนดโดยผู้ประเมินราคาอย่างต่อเนื่อง ... ในขณะเดียวกัน ขอแนะนำในวันนี้ให้เทียบตัวชี้วัดกับตัวชี้วัดของมูลค่าตลาดที่ไม่มีอยู่จริงของอสังหาริมทรัพย์ ... , จัดตั้งขึ้นบน วันที่กำหนดมูลค่าตลาด พันรูเบิล / ชั่วโมงมาตรฐาน ... E. วิธีการควบคุมรายได้สำหรับการกำหนดมูลค่าตลาดและราคาตลาดขององค์กร (... สูตรสำหรับกำหนดมูลค่าตลาดยุติธรรมทางเศรษฐกิจขององค์กรที่อยู่อีเมลบนอินเทอร์เน็ต ...

• การประเมินมูลค่าหุ้นเมื่อประมาณการส่วนแบ่งของทุนจดทะเบียนของวิสาหกิจ

  ซึ่งเป็นรูปแบบมูลค่าตลาดของสินค้าคงคลังของบริษัท ตั้งแต่เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของหุ้นใหม่ ... ซึ่งเป็นตัวกำหนดมูลค่าตลาดของหุ้นขององค์กร เนื่องจากเมื่อมีการประมาณมูลค่าตลาดของสินค้าคงเหลือมีวิธีการใหม่ ... ไม่มีวิธีการที่ยอมรับกันโดยทั่วไปในการประมาณมูลค่าตลาดของสินค้าคงเหลือภายในกรอบการประเมินมูลค่าของ ... วิธีการประมาณมูลค่าตลาดของสินค้าคงเหลือเมื่อ มูลค่าตลาดนำมาโดยไม่ปรับ ... สินค้าและบริการ ดังนั้นมูลค่าตลาดของสินค้าคงคลังของบริษัทที่ถือไว้สำหร...

• ราคาตลาดที่เกินหลายรายการในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงในการโต้แย้งกับหน่วยงานด้านภาษีเกี่ยวกับการได้รับผลประโยชน์ทางภาษีที่ไม่สมควร

  ในระหว่างการตรวจสอบหน่วยงานภาษีได้สั่งให้ตรวจสอบมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ตามที่ ... 804 ล้านรูเบิล และเป็นมูลค่าตลาด เป็นจำนวนนี้ที่ผู้ตรวจภาษี ... ได้รับการแต่งตั้งการตรวจสอบตามข้อสรุปที่มูลค่าตลาดของอาคารเกินราคาขายใน ... และบนพื้นฐานของข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของวัตถุประเมิน หากคำนึงถึง...

• ประเด็นระเบียบวิธีในการประเมินส่วนแบ่งของธุรกิจในกรณีที่มีการจำหน่ายหุ้น

  มูลค่าที่แท้จริงแล้วมูลค่าตลาดขึ้นอยู่กับการจัดตั้ง มูลค่าทรัพย์สินสุทธิของบริษัท ... ส่วนแบ่งของผู้เข้าร่วม ศาลต้องกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินของบริษัท (มูลค่าขององค์กร) ... การพิจารณาคดีเน้นว่าควรใช้มูลค่าตลาดของสินทรัพย์ในการคำนวณ ... มูลค่าที่แท้จริงของหุ้นโดยศาลเข้าใจว่าเป็นมูลค่าตลาดของส่วนแบ่งของทุนจดทะเบียนเมื่อ .. ., ขาย , บริจาค , จำนำ ) มูลค่าตลาดของหุ้นที่คำนวณกำหนดตาม ..

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในปี 2561: คำชี้แจงของกระทรวงการคลังของรัสเซีย

  การได้มาซึ่งหุ้นเหล่านี้อาจถือเป็นมูลค่าตลาดของหุ้นในขณะที่มีการชำระบัญชี ... รายได้ในจำนวนมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่โอนไปยังผู้เสียภาษีอากร ... มูลค่าตลาดของอพาร์ตเมนต์เป็น ที่แลกเปลี่ยนในวันที่แลกเปลี่ยนรวมอยู่ด้วย มูลค่าตลาดของห้องชุดแลกเปลี่ยน... ซึ่งกำหนดเป็นความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดของห้องชุดกับส่วนที่ผู้เสียภาษีชำระ... ของหุ้นดังกล่าวอาจถือเป็นมูลค่าตลาดของหุ้นในขณะนั้น ...

• ภาพรวมของตำแหน่งทางกฎหมายของศาลรัฐธรรมนูญและศาลฎีกาของสหพันธรัฐรัสเซียในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 ในประเด็นด้านภาษี

  และตามข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของวัตถุประเมิน หากคำนึงถึง ...

• สำหรับคำถามของแนวคิดเรื่อง "ต้นทุน"

  สำหรับวัตถุประสงค์ของกฎหมายของรัฐบาลกลางนี้ มูลค่าตลาดของวัตถุประสงค์ของการประเมินเป็นที่เข้าใจว่าน่าจะเป็นไปได้มากที่สุด ... .02 หมายเหตุผู้แต่ง 2017: มูลค่าตลาดของวัตถุประเมินซึ่งตรงกันข้ามกับ ...

• อีกครั้งเกี่ยวกับต้นทุนของสินค้า

  รัฐวิสาหกิจ ดังนั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วลี "มูลค่าตลาด" ของสินค้า (เช่น อสังหาริมทรัพย์ รถยนต์ และ ... สูตรสำหรับกำหนดมูลค่าตลาดที่ยุติธรรมทางเศรษฐกิจขององค์กร ที่อยู่อีเมลของบทความใน ...

มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ ให้ความคิดถึงราคาที่แท้จริงเมื่อดำเนินการทั้งหมดอย่างสมบูรณ์ - ซื้อ, ขาย, แลกเปลี่ยน, จำนำ, ยืม, บริจาคและแม้กระทั่งมรดก

ถูกกำหนดโดยองค์กรพิเศษที่ผู้เชี่ยวชาญจะทำการตรวจสอบและออกเอกสาร - กระทำซึ่งตัวเลขจะได้รับการแก้ไข

แต่ละฝ่ายต้องการกระดาษดังกล่าว ธุรกรรมหรือธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อแสดงลำดับของตัวเลขที่การสนทนาที่สำคัญสามารถดำเนินการได้

บ่อยครั้งที่ธนาคาร สมาคมสินเชื่อทำข้อตกลงกับบริษัทบางแห่งที่ดำเนินการตามคำสั่งซื้อของลูกค้า ในกรณีนี้เอกสารที่อยู่ในมือของลูกค้าจากผู้เชี่ยวชาญขององค์กรอื่นจะไม่ถูกนำมาพิจารณา - จะต้องสั่งสอบใหม่ที่สถาบันดังกล่าว ราคาตลาดคือจำนวนเงินที่พวกเขา "เต้น" เมื่อต่อรอง

ค้นหาข้อมูลเพิ่มเติมในเว็บไซต์ของเราเกี่ยวกับวิธีการกำหนดมูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์ ว่าเป็นไปได้ที่จะคำนวณราคาที่ดินของวัตถุ ลำดับของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ ราคาต่ำกว่ามูลค่าที่ดิน

แนวความคิดเกี่ยวกับที่ดิน

มูลค่าที่ดิน (ต่อไปนี้ KS) - มันคืออะไร? พอมีมติให้ยื่นภาษีโรงเรือนปรากฏว่า ใช้การประเมินมูลค่าสินค้าคงคลังอย่างไม่ฉลาด: ตัวเลขถูกประเมินต่ำไปหลายสิบครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับที่อยู่อาศัยรอง ซึ่งการประเมินดังกล่าวทำขึ้นเมื่อนานมาแล้ว

จึงมีมติให้ ความเชี่ยวชาญที่เพียงพอโดยคำนึงถึงปัจจัยทั้งหมดที่มีผลต่อราคา:

• ที่ตั้ง;
• ความใกล้ชิดกับเส้นทางคมนาคมขนส่ง สิ่งอำนวยความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐาน
• วัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง
• อายุของอาคาร
• ระดับความสะดวกสบาย (การมีฉนวนผนัง, ลิฟต์, สภาพของหลังคา, หน้าต่าง, ฯลฯ );
• สี่เหลี่ยม ฯลฯ

ในกรณีส่วนใหญ่ เป็นเรื่องปกติที่จะรวม มูลค่ารวมและราคาที่ดินใต้อาคาร ตามพื้นที่อาคาร 1 ตร.ม.

อัตรา cadastre เป็นอัตราที่รวมอยู่ใน cadastre อสังหาริมทรัพย์ของรัฐ (GKN) ขึ้นอยู่กับขนาดและ

คุณสามารถเรียนรู้วิธีรับใบรับรอง CC อสังหาริมทรัพย์ได้จาก

อะไรคือความแตกต่าง?

CC กับ ราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างกันอย่างไร? ในคุณค่าชนิดแรก ไม่สะท้อนเฉพาะสภาพของตัววัตถุเอง เช่น อพาร์ตเมนต์: ปรับปรุงใหม่เมื่อนานมาแล้ว มีเครื่องปรับอากาศหรือไม่ สภาพของท่อประปาและห้องครัวเป็นอย่างไร ฯลฯ ตลอดจนความแตกต่างเช่นมุมมองจาก หน้าต่าง, ระเบียง.

ท้ายที่สุด มีความแตกต่างกันไม่ว่าหน้าต่างของห้องนั่งเล่นหรือห้องครัวจะมองไปที่ป่า, สวน, สวนสาธารณะ, แม่น้ำ หรือสถานที่เก็บขยะ, โกดังเก็บของ, ที่รกร้างว่างเปล่า

ราคาอสังหาริมทรัพย์ตามที่ดิน ต่างจากราคาตลาดเท่าไหร่? เหมาะทั้งคู่ จะต้องเหมือนกันแต่ในทางปฏิบัติกลับกลายเป็นว่ามีความแตกต่างและมีนัยสำคัญอย่างหนึ่ง

ในความเป็นจริง มีตัวเลือกที่แตกต่างกัน แต่มีแนวโน้มที่แข็งแกร่งสำหรับ CU จะเหนือกว่าตลาดอย่างใดอย่างหนึ่ง ความแตกต่างได้ตั้งแต่ 5 ถึง 20%

สามารถประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามที่ดินและตลาดได้ ทำให้เท่าเทียมกัน? ใช่ แต่ไม่ค่อยบ่อยนักและส่วนใหญ่มักจะได้ผลลัพธ์ที่เท่าเทียมกันเมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์ด้วยประสบการณ์ - ในครุสชอฟ, สตาลิน ฯลฯ

การพูดน้อยของ COPที่เห็นได้ทั่วไปในการประเมินมูลค่าบ้านระดับไฮเอนด์และระดับไฮเอนด์ คำอธิบายนั้นง่าย: ความต้องการทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงในระดับสูงทำให้เกิดการประเมินมูลค่าตลาดที่เพิ่มขึ้น และเป็นผลให้ตัวเลขสินค้าคงคลังล้าหลัง

COP ของอสังหาริมทรัพย์ส่งผลกระทบต่อตลาดหรือไม่?

คำตอบสำหรับคำถามนี้ชัดเจน: แทบไม่มีผล.

ผู้เชี่ยวชาญในกระบวนการประเมินผลได้รับคำแนะนำจากเกณฑ์วัตถุประสงค์ และสามารถขอให้คณะกรรมการแห่งรัฐทำการสอบสวนว่าผลลัพธ์ของข้อสรุปของเขาใกล้เคียงกับการประเมินที่กำหนดไว้ในเอกสารมากเพียงใด

อีกทั้งราคาเปลี่ยนแปลงเร็วมากจน ควรทำการคำนวณใหม่อย่างน้อยทุกๆ 5 ปี(เป็นที่ประดิษฐานอยู่ในกฎหมายด้วย) และตามแหล่งข่าวบางแหล่งทุกๆ สองปี

หากเปรียบเทียบจำนวนเงินที่คำนวณโดยส่วนต่างสี่หรือห้าปี เราสามารถสรุปได้ว่าไม่มีจุดใดในการเปรียบเทียบค่าเหล่านี้

การประเมินมูลค่าในตลาด "เต้น" ขึ้นอยู่กับความต้องการและมีการแพร่กระจายที่สำคัญกว่าที่ดินที่ราบเรียบมากขึ้น - ทฤษฎี.

คุณสามารถหาวิธีการได้ในเว็บไซต์ของเรา

กรณีเกิน

มูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์สามารถเกินมูลค่าตลาดได้หรือไม่? ใช่ ตัวเลือกนี้ค่อนข้างจริง

มันดำเนินการค่อนข้างไม่เลือกปฏิบัติ "ถึงเกณฑ์" และสิ่งที่อยู่ภายในไม่รวมอยู่ในการคำนวณเนื่องจากการตรวจสอบที่ไม่เป็นความจริงสำหรับอพาร์ทเมนต์แต่ละแห่งแต่ละสำนักงาน

เหตุใดการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามที่ดิน เหนือราคาตลาด? หากที่พักไม่มี:

• การซ่อมแซมราคาแพง
• สุขภัณฑ์นำเข้าอย่างดี
• วิธีการใหม่ในการควบคุมสภาพอากาศ การรักษาความปลอดภัย และสัญญาณเตือนอัคคีภัย ฯลฯ

แต่มีรูปแบบที่น่าขยะแขยงและความหายนะที่สมบูรณ์ จากนั้นความน่าดึงดูดใจของตลาดของวัตถุดังกล่าวจะได้รับผลกระทบอย่างมากและในกรณีเหล่านี้ การประเมินมูลค่าที่ดินแซงหน้ามัน. ช่องว่างเวลาในการประมาณการก็มีความสำคัญเช่นกัน

จะทำอย่างไรถ้ามูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์เกินมูลค่าตลาด?

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในสภาพปัจจุบันเป็นผู้ชนะ หากตามที่คณะกรรมการทรัพย์สินของรัฐประเมินต่ำกว่าตลาดจะทำให้เป็นไปได้ เสียภาษีน้อย.

ในทางกลับกัน หากผลของราคาเจ้าของกำหนดไว้ในคณะกรรมการทรัพย์สินของรัฐแล้ว ให้มีลักษณะดังนี้

1. สั่งซื้อการคำนวณมูลค่าของวัตถุในตลาด
2. หากมีข้อแตกต่างที่มีนัยสำคัญจริงๆ ให้พยายามแก้ไขปัญหานอกศาล กล่าวคือ ยื่นคำร้องต่อคณะกรรมการ Rosreestr เพื่อพิจารณาข้อพิพาทดังกล่าว พร้อมขอให้ตรวจสอบจำนวนเงินที่จัดสรรในสมุดทรัพย์สินของรัฐ (สามารถทำได้ภายใน 6 เดือน) นับแต่วันที่นำข้อมูลเข้าสู่คณะกรรมการทรัพย์สินของรัฐ)
3. หากเสียเวลาไปก็เปรียบเสมือนการต่อรองราคาผ่านสนามเท่านั้น

คุณสามารถค้นหาได้ในเว็บไซต์ของเรา

จำเลยหน่วยงานบริการของรัฐเพื่อการจดทะเบียน ที่ดิน และการทำแผนที่จะเป็นผู้พูด

เอกสารที่สำคัญที่สุดฉบับหนึ่งที่แนบมากับคำชี้แจงการเรียกร้องคือเอกสารเกี่ยวกับการคำนวณราคาตลาดของวัตถุ แต่ลงวันที่ภายในช่วงเวลาเดียวกับข้อมูลในคณะกรรมการทรัพย์สินของรัฐเท่านั้นจึงจะเปรียบเทียบได้

ยิ่งพื้นที่ของทรัพย์สินมากเท่าไหร่ จำนวนเงินที่น่าประทับใจมากขึ้นจะเป็นภาษี. เมื่อเปิดเผยความแตกต่างระหว่างตลาดและมูลค่าที่ดินของบ้าน อพาร์ทเมนท์ คุณไม่ควรวางมันลงในกล่องขนาดยาว แต่พยายามลดจำนวนเงินที่มอบให้คณะกรรมการทรัพย์สินของรัฐ

คุณสามารถเรียนรู้เกี่ยวกับวิธีการค้นหา COP ของอพาร์ตเมนต์หรือเกี่ยวกับสิ่งนั้นได้จากบทความของเรา

หากคุณพบข้อผิดพลาด โปรดเน้นข้อความและคลิก Ctrl+Enter.

เวลาในการอ่าน: 13 นาที

อสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของความสัมพันธ์ทางการตลาดมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนแปลงในราคา อย่างไรก็ตาม มูลค่าตามวัตถุประสงค์เป็นองค์ประกอบที่สำคัญของธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการชำระภาษี การรับมรดก การซื้อและการขาย และธุรกรรมอื่นๆ เฉพาะการประเมินอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่สามารถกำหนดตัวเลขที่แท้จริงได้ มาคุยกันว่าบริการนี้รวมอะไรบ้าง ใครมีสิทธิ์จัดงานดังกล่าว และลูกค้าจะเสียค่าใช้จ่ายเท่าไรในปี 2562

ข้อมูลทั่วไป

เป้าหมายหลักของการประเมินใดๆ โดยไม่คำนึงถึงวัตถุที่กำลังประเมินคือการกำหนดมูลค่าของวัตถุนั้น ค่านี้จะแตกต่างกัน: ตลาด เกี่ยวกับที่ดิน สินค้าคงคลัง และอื่นๆ

การประเมินอสังหาริมทรัพย์เป็นกระบวนการในการกำหนดราคาของสินค้าที่สามารถขายได้ในปัจจุบัน / ตามวันที่กำหนดในอดีตหรือคำนึงถึงสถานการณ์อื่น ๆ เช่นปัจจุบันหรือ )

การประเมินอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามวัตถุต่าง ๆ :

• ที่ดินโดยไม่คำนึงถึงวัตถุประสงค์
• หุ้นเกษตร
• อพาร์ตเมนต์ บ้าน และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยประเภทอื่นๆ
• สถานที่อุตสาหกรรมและพาณิชยกรรม
• อาคารสำนักงานและสถานที่
• อาคารพาณิชย์
• วัตถุที่กำลังก่อสร้าง
• โรงจอดรถขนาดใหญ่ สิ่งก่อสร้างที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย และวัตถุมีค่าอื่น ๆ

โดยทั่วไป คำตอบสำหรับคำถาม การประเมินอสังหาริมทรัพย์คืออะไร รวมถึงการวิเคราะห์ของ:

• สภาพทั่วไปของเศรษฐกิจในภูมิภาคใดภูมิภาคหนึ่ง
• ลักษณะเฉพาะของวัตถุ: ตำแหน่ง สภาพ ลักษณะเชิงปริมาณ ลักษณะทางสถาปัตยกรรม การตกแต่ง และอื่นๆ
• ราคาวัตถุอื่นๆ ที่มีลักษณะเชิงคุณภาพและเชิงปริมาณใกล้เคียงกัน

การศึกษาดังกล่าวทำให้คุณสามารถกำหนดความสัมพันธ์ของหลักการ ปัจจัย และตัวแปรที่สร้างมูลค่าของรายการที่กำลังประเมินได้ สูตรนี้อธิบายแนวคิดและวัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแม่นยำที่สุด

การวิเคราะห์ข้อมูลที่สมบูรณ์ยิ่งขึ้นทำให้คุณสามารถคาดการณ์แนวโน้มของตลาด กำหนดไดนามิกของการเติบโตหรือมูลค่าที่ลดลง และแม้กระทั่งกำหนดความน่าดึงดูดใจในการลงทุนของวัตถุเฉพาะในอนาคต

ความเกี่ยวข้องของการประเมินในตลาดปัจจุบัน

มีประชากรไม่กี่คนที่คุ้นเคยกับกิจกรรมการประเมินเฉพาะ ดังนั้นจึงไม่น่าแปลกใจที่หลายคนสงสัยว่าทำไมวันนี้จึงต้องมีการประเมินอสังหาริมทรัพย์ มีเหตุผลหลายประการสำหรับความเกี่ยวข้อง:

1. ในบางกรณี กฎหมายกำหนดให้ต้องมีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น การทำธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์ของรัฐและเทศบาล หรือเมื่อมีการโอนวัตถุในหลักทรัพย์ เช่น เมื่อได้รับเงินกู้
2. การกำหนดจำนวนการชำระภาษีและค่าธรรมเนียม การชำระค่าบริการรับรองเอกสาร การชี้แจงฐานภาษี หากที่ดินมีตัวเลขที่ประเมินไว้สูงเกินไป
3. เมื่อประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ไม่เพียงแต่มูลค่าตลาดเท่านั้น แต่ยังสามารถสร้างมูลค่าการลงทุนได้อีกด้วย ตัวอย่างเช่น หากวัตถุนั้นถูกโอนไปเป็นส่วนแบ่งในทุนจดทะเบียนของนิติบุคคลธุรกิจ
4. ในการแก้ไขข้อพิพาทเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์: การแบ่งทรัพย์สินทางมรดกหรือทรัพย์สินร่วมกันของคู่สมรส การจ่ายเงินชดเชย เป็นต้น
5. เพื่อทำธุรกรรมซื้อ-ขาย หากราคาสูงเกินไป โอกาสในการขายวัตถุจะลดลงอย่างมาก และราคาที่ตีราคาต่ำเกินไปจะไม่เป็นประโยชน์สำหรับผู้ขาย

ดังนั้นความเกี่ยวข้องของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดในปัจจุบันจึงไม่สามารถโต้แย้งได้ วัตถุใดๆ มีมูลค่าตราบเท่าที่ยังมีอยู่ในตลาด

สภาพแวดล้อมทางตลาดเป็นพื้นฐานสำหรับการสร้างราคา หากไม่มีวัตถุและเรื่องของความสัมพันธ์อื่น ๆ อสังหาริมทรัพย์จะไม่มีค่าดังนั้นจึงไม่มีค่าสำหรับเจ้าของและบุคคลอื่น ดังนั้น การมีอยู่ของวัตถุในตลาดจึงเป็นเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับการประเมิน หากปราศจากสิ่งนี้ อสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ใช่ปริมาณของสิทธิ แต่เป็นเพียงโครงสร้างที่เป็นรูปธรรมหรือเป็นชั้นของดินเท่านั้น

กรอบการกำกับดูแลสำหรับการประเมินในสหพันธรัฐรัสเซีย

เนื่องจากกิจกรรมการประเมินมูลค่ามีความสำคัญต่อการทำงานปกติของตลาด จึงจำเป็นต้องมีกฎระเบียบของรัฐแยกต่างหาก ดังนั้นสมาชิกสภานิติบัญญัติจึงกำหนดกรอบทางกฎหมายสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย:

• กฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 135 ลงวันที่ 29 กรกฎาคม 2541 "ในกิจกรรมการประเมินค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย" กฎหมายกล่าวถึง:
  • พื้นฐานของกฎระเบียบของกิจกรรมนี้
  • ความสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นระหว่างคู่สัญญา
  • บุคคลที่มีสิทธิให้บริการดังกล่าว
  • เหตุผลในการดำเนินการประเมิน
  • ขั้นตอนการประมวลผลผลลัพธ์
  • พื้นฐานของการควบคุมกิจกรรมการประเมิน
  • หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าที่ดิน
• Federal Standard for Assessment FSO No. 7 ได้รับการอนุมัติ ตามคำสั่งของกระทรวงเศรษฐกิจ ครั้งที่ 611 วันที่ 25 กันยายน 2557 เอกสารระบุ:
  • วัตถุประสงค์ของการประเมิน
  • ข้อกำหนดสำหรับขั้นตอนการประเมิน
  • ขั้นตอนการกำหนดมอบหมายให้ผู้ประเมินราคา
  • คุณสมบัติของการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด
  • การใช้แนวทางต่างๆ ในกิจกรรมการประเมินมูลค่า
  • ขั้นตอนการประสานผลลัพธ์ที่ได้จากวิธีการและวิธีการต่างๆ เป็นต้น

ดังนั้น กฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 135 ได้กำหนดกรอบทางกฎหมายสำหรับการดำเนินกิจกรรมการประเมินค่า และมาตรฐานการประเมินค่าจะชี้แจงโดยการควบคุมกิจกรรมของผู้ประเมินราคาและฝ่ายอื่นๆ จากมุมมองของขั้นตอน

นอกจากนี้ยังมีมาตรฐานการประเมินอื่นๆ ตัวอย่างเช่น FSO No. 1 กำหนดแนวคิดทั่วไปและแนวทางในกิจกรรมการประเมินมูลค่า โดยไม่คำนึงถึงวัตถุประสงค์ของการประเมิน FSO No. 2 จะแก้ไขประเภทหลักของการประเมินมูลค่าและต้นทุนที่คำนวณตามเกณฑ์ FSO No. 3 ชี้แจงประเด็นทางกฎหมายของการประมวลผลข้อมูลของผลลัพธ์

มาตรฐานและกฎการประเมินมูลค่าอาจกำหนดขึ้นโดยข้อบังคับภายในขององค์กรผู้ประเมินราคาตนเองที่กำกับดูแลตนเอง เช่นเดียวกับข้อตกลงในการดำเนินกิจกรรมการประเมินมูลค่า

มาดูกันดีกว่าว่าใครมีสิทธิ์ทำการประเมิน

ใครเป็นผู้ดำเนินการประเมิน

การประเมินมอบหมายให้ผู้ประเมิน - ผู้เชี่ยวชาญที่มีทักษะพิเศษ การศึกษา อุปกรณ์และใบอนุญาต คำตอบที่สมบูรณ์ที่สุดสำหรับคำถาม ใครเป็นผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ อยู่ใน Art 4 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 135 ตามเอกสารนี้ ผู้ประเมินราคาคือบุคคลที่เป็นสมาชิกขององค์กรวิชาชีพที่กำกับดูแลตนเองซึ่งมีใบรับรองคุณสมบัติและได้ประกันความรับผิดของตนในลักษณะที่กฎหมายกำหนด

ผู้ประเมินราคาอาจดำเนินการเป็นการส่วนตัวหรือเป็นพนักงานขององค์กรประเมินราคา

ใครก็ตามที่ทำการประเมินอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของศิลปะ 15 FZ No. 135 โดยเฉพาะ:

• ปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมายว่าด้วยการประเมินมูลค่า กฎเกณฑ์ทางธุรกิจและจรรยาบรรณวิชาชีพ
• รับรองความปลอดภัยของเอกสารที่ส่งมาไม่เปิดเผยข้อมูลที่ได้รับจากกิจกรรมของพวกเขา
• เก็บสำเนารายงานไว้อย่างน้อยสามปีและเมื่อได้รับการร้องขอ ให้ส่งไปยังหน่วยงานบังคับใช้กฎหมายและหน่วยงานตุลาการ
• เพื่อกำหนดมูลค่าของวัตถุบนพื้นฐานของข้อมูลที่เชื่อถือได้ ประเมินอย่างเป็นกลาง โดยไม่คำนึงถึงความต้องการของผู้มีส่วนได้เสีย เป็นต้น

โปรดทราบว่าตั้งแต่วันที่ 01.04 น. ผู้ประเมินราคา 2019 จะต้องมีใบรับรองคุณสมบัติที่มีอย่างน้อยหนึ่งพื้นที่เปิดเช่น "การประเมินอสังหาริมทรัพย์" ให้บริการได้เฉพาะในเอกสารเท่านั้น

ข้อกำหนดสำหรับขั้นตอนการประเมินอสังหาริมทรัพย์

นอกเหนือจากเงื่อนไขที่เรื่องของกิจกรรมการประเมินมูลค่าต้องเป็นไปตามกฎหมายยังกำหนดข้อกำหนดที่ขั้นตอนการประเมินมูลค่าเองและข้อมูลเกี่ยวกับผลลัพธ์ของการดำเนินการต้องเป็นไปตาม

ข้อกำหนดสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ถูกกำหนดโดยมาตรา V ของ FSO No. 7 ตามบทบัญญัติที่:

• การประเมินจะดำเนินการบนพื้นฐานของข้อตกลงระหว่างผู้ประเมินราคากับลูกค้าเท่านั้น
• ต้นทุนสุดท้ายถูกกำหนดบนพื้นฐานของข้อมูลล่าสุดที่รวบรวมโดยผู้ประเมินราคา
• สามารถกำหนดราคาได้โดยใช้วิธีการและวิธีการต่างๆ ที่ผู้เชี่ยวชาญมีสิทธิเลือกได้อย่างอิสระ หากเลือกแนวทางได้หลายวิธีก็ควรประสานกัน
• ต้นทุนทั้งหมดจะต้องแสดงเป็นรูเบิลโดยไม่คำนึงถึงธรรมชาติ
• ผู้ประเมินราคาจัดทำรายงานที่ระบุราคาประเมินของทรัพย์สิน ค่าสุดท้ายจะต้องได้รับการพิสูจน์ ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญในรายงานจึงให้แนวทางในการให้เหตุผลและหลักฐานเพื่อสนับสนุนข้อสรุปของเขา

หากตรงตามข้อกำหนดทั้งหมด ราคาสุดท้ายในรายงาน ตามศิลปะ 12 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 135 ได้รับการยอมรับว่าเชื่อถือได้ มีเหตุผล และแนะนำเมื่อทำธุรกรรมกับวัตถุ

ทำแบบสำรวจทางสังคมวิทยา!

ประมาณการต่างๆ

การประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นกิจกรรมการประเมินราคาทั่วไปที่ดำเนินการในสหพันธรัฐรัสเซียเป็นการส่วนตัว มันเกี่ยวข้องกับการกำหนดราคาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดซึ่งวัตถุของการประเมินสามารถถูกทำให้แปลกแยก ณ ช่วงเวลาหนึ่งๆ รวมทั้งในอดีตด้วย

เงื่อนไขการประเมินมูลค่าตลาดที่สำคัญ:

• มีคู่แข่งในตลาด
• ฝ่ายที่ทำธุรกรรมมีข้อมูลที่จำเป็น รวมถึงข้อมูลเกี่ยวกับสถานการณ์ในตลาด และดำเนินการเพื่อผลประโยชน์ของตนเอง
• ราคาสมเหตุสมผลและการชำระเงินเป็นเงิน
• ทรัพย์สินอยู่ในตลาดเปิด
• คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายทำข้อตกลงตามเจตจำนงเสรีของตน ไม่จำเป็นต้องซื้อ/ขาย

นอกจากมูลค่าตลาดแล้ว ยังมีมูลค่าประเภทหลักอื่นๆ ที่ใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่

• การลงทุน. กำหนดโดยผลประโยชน์ที่ผู้ลงทุนจะได้รับ รวมถึงการคำนวณผลตอบแทนที่คาดหวังและอัตราการแปลงเป็นทุนที่คำนวณสำหรับนักลงทุนรายใดรายหนึ่ง
• การชำระบัญชี ราคาสูงสุดที่เจ้าของจะได้รับจากการชำระบัญชีขององค์กร/วัตถุ หรือการจำหน่ายโดยไม่ได้ตั้งใจ
• เกี่ยวกับที่ดิน ถูกกำหนดโดยวิธีการประเมินจำนวนมาก จึงมีข้อผิดพลาดขนาดใหญ่ เป็นข้อบังคับตามกฎหมายซึ่งดำเนินการภายใต้การควบคุมของ Rosreestr
• ประกันภัย. ราคาที่เจ้าของจะได้รับเป็นการชดเชยกรณีเกิดเหตุการณ์ผู้เอาประกันภัย การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการประกันภัยจะดำเนินการเมื่อซื้อกรมธรรม์ โดยจะคำนวณจำนวนเงินเอาประกันภัย ดอกเบี้ย ค่าตอบแทนผู้ประกันตน และอื่นๆ
• ส่วนที่เหลือ - ราคา ณ เวลาที่ประเมิน โดยคำนึงถึงการสึกหรอตามธรรมชาติและอื่นๆ

แนวทางการประเมิน

ตามข้อ 11 ของ FSO หมายเลข 1 ได้รับการอนุมัติ ตามคำสั่งของกระทรวงเศรษฐกิจฉบับที่ 297 ลงวันที่ 05/20/2015 มีหลายวิธีในการดำเนินการประเมินมูลค่า และการแต่งตั้งการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับการเลือกอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างพร้อมกัน ในหมู่พวกเขาคือ:

• มีกำไร มีการใช้บ่อยที่สุดเนื่องจากกำหนดราคาที่ผู้รับผลประโยชน์จะได้รับมากที่สุดโดยคำนึงถึงความเสี่ยง เนื่องจากเป็นแนวทางการคาดการณ์ จึงอาจมีข้อผิดพลาดขนาดใหญ่ได้ เนื่องจากไม่มีใครสามารถทำนายสถานะของตลาดในระยะยาวได้อย่างน่าเชื่อถือ
• ราคาแพง เกี่ยวข้องกับการศึกษาต้นทุนในการสร้างวัตถุที่มีอยู่ ราคาถูกกำหนดให้เป็นนิพจน์ที่จำเป็นสำหรับการก่อสร้างทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน
• เปรียบเทียบ ขึ้นอยู่กับการกำหนดราคาที่คำนวณโดยคำนึงถึงต้นทุนของวัตถุที่คล้ายคลึงกันหรือคล้ายคลึงกัน ข้อมูลที่เผยแพร่ในโอเพ่นซอร์ส ใช้เมื่อประเมินมูลค่าการชำระบัญชี เช่นเดียวกับตลาด ที่ดิน และอื่นๆ

แต่ละวิธีมีวิธีการของตนเอง ผู้ประเมินราคาตัดสินใจเลือกและผสมผสานโดยคำนึงถึงเป้าหมายและวัตถุประสงค์ที่กำหนดไว้สำหรับเขา ในรายงานฉบับสุดท้าย เขาต้องแสดงเหตุผลในการเลือกวิธีใดวิธีหนึ่ง

กฎที่ผู้ประเมินจะต้องปฏิบัติตามมีการกำหนดไว้ในส่วนที่ 7 ของ FSO No. 7

ขั้นตอนการประเมินผล

พิจารณาโดยสังเขปเกี่ยวกับขั้นตอนการประเมินอสังหาริมทรัพย์และขั้นตอนต่างๆ รวมถึงห่วงโซ่ของเหตุการณ์และปฏิสัมพันธ์ของผู้ประเมินราคากับลูกค้าของงาน:

1. สรุปสัญญาและกำหนดงาน
2. การรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลที่จำเป็นเพื่อให้ได้ราคาที่น่าเชื่อถือที่สุด
3. ทางเลือกของวิธีการและวิธีการดำเนินการคำนวณ
4. ในกรณีที่เลือกหลายวิธี - การประสานงาน การคำนวณการประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีการและแนวทางต่างๆ มีความกลมกลืนกัน
5. จัดทำรายงานเป็นลายลักษณ์อักษรที่อธิบายงานที่ทำ ให้เหตุผลกับผลลัพธ์ของการประเมิน โดยระบุข้อเท็จจริงหลักและข้อสรุปที่ผู้เชี่ยวชาญเข้าถึง

รายงานจะถูกส่งไปยังลูกค้าเป็นลายลักษณ์อักษรและหากจำเป็น ในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์

หากไม่ได้ชำระเงินล่วงหน้า ค่าธรรมเนียมผู้ประเมินจะจ่ายเมื่อส่งรายงาน ใครเป็นผู้จ่ายค่าประเมินอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายหรือผู้ซื้อ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงเบื้องต้นของคู่สัญญาและวัตถุประสงค์ของการประเมินราคา ตัวอย่างเช่น เมื่อจดทะเบียนสัญญาจำนอง ผู้ซื้อจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย หากจำเป็นเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี - สำหรับผู้เสียภาษี เมื่อสมัครกรมธรรม์ประกันภัย - สำหรับผู้ซื้อประกันและบุคคลอื่นที่มีผลประโยชน์ การประเมินจะดำเนินการ

หลักการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

แนวคิดพื้นฐานและหลักการประเมินไม่ได้กำหนดไว้ในกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 135 - นี่เป็นเพียงกฎทางทฤษฎีที่ไม่สะท้อนอยู่ในกฎหมาย สิ่งเหล่านี้เป็นพื้นฐานสำหรับงานประเมินซึ่งควรได้รับคำแนะนำจากผู้ประเมินตั้งแต่แรก

มีหลักการอยู่ 3 กลุ่ม แต่ละกลุ่มประกอบด้วย:

• หลักการของตำแหน่งของผู้ใช้ มันเกี่ยวข้องกับการสะท้อนถึงประโยชน์ของวัตถุ การกำหนดราคาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับวัตถุนั้น และการประเมินผลประโยชน์ในอนาคต
• หลักการเชื่อมโยงระหว่างส่วนต่างๆ ของอสังหาริมทรัพย์ โดยราคาจะขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์สูงสุดจากแต่ละส่วนของอสังหาริมทรัพย์แต่ละส่วน
• หลักตำแหน่งทางการตลาดตามราคาที่กำหนดตามเงื่อนไขที่ตลาดกำหนด

หลักการใช้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดจะสรุปทั้งสามกลุ่มนี้ โดยสะท้อนถึงงานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มที่

วิธีการประเมิน

มีวิธีการประเมินเชิงคุณภาพและเชิงปริมาณที่ใช้กันทั่วไปหลายวิธี รวมทั้งวิธีการประเมินที่หลากหลาย ทางเลือกของพวกเขาดำเนินการโดยผู้ประเมินราคาอนุญาตให้ใช้วิธีการร่วมกันได้ สิ่งเหล่านี้สะท้อนถึงการประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยขึ้นอยู่กับเป้าหมายและงานที่กำหนดโดยลูกค้า

วิธีการทั่วไป ได้แก่ :

• การเปรียบเทียบ - การวิเคราะห์ราคาเฉลี่ยของส่วนตลาดที่เป็นเรื่องของการประเมิน และการคำนวณต้นทุนตามการเปรียบเทียบลักษณะของการศึกษาและวัตถุอื่นๆ
• วิธีอักษรตัวพิมพ์ใหญ่ เกี่ยวข้องกับการกำหนดมูลค่าปัจจุบันในรูปแบบของรายได้สุทธิที่สามารถรับได้
• วิธีการลดกระแสการเงิน ช่วยให้คุณกำหนดจำนวนรายได้ที่เป็นไปได้ที่ไม่แน่นอนในปัจจุบันซึ่งเจ้าของจะได้รับในอนาคต

เทคโนโลยีการประเมินอสังหาริมทรัพย์อาจเกี่ยวข้องกับการใช้หลายวิธีพร้อมกัน

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางการค้า

การค้าเป็นวัตถุใด ๆ ซึ่งการดำเนินการควรก่อให้เกิดประโยชน์ ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสมเหตุผลในการเลือกแนวทางรายได้เพื่อประเมินมูลค่า กล่าวคือมูลค่าที่เหมาะสมในปัจจุบันควรรวมถึงกำไรในอนาคตที่เจ้าของสามารถและน่าจะได้รับจากการดำเนินการหรือการจำหน่ายวัตถุดังกล่าว

ประเภทหลักของรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คือค่าเช่า ดังนั้นเมื่อทำการประเมินควรคำนวณรายได้ค่าเช่าสุทธิ ลบด้วยค่าใช้จ่ายหลักของผู้ให้เช่าสำหรับ:

• การซ่อมบำรุง;
• การชำระเงินส่วนกลาง
• บริการหักบัญชี
• ประกันและอื่น ๆ

ในสถานการณ์นี้ เมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์ การตรวจสอบเป็นสิ่งจำเป็น เนื่องจากการคำนวณค่าเช่าต้องศึกษาสภาพของวัตถุ

นอกจากนี้ยังใช้วิธีเปรียบเทียบ เมื่อคำนวณราคาของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ผู้ประเมินราคาจะถือว่าผู้ซื้อจะไม่จ่ายมากกว่าทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันที่มีมูลค่าในตลาด

ข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับคุณสมบัติของวัตถุทางธุรกิจในบทความ ""

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่อยู่อาศัย

การประมาณราคาสถานที่ในอาคารที่พักอาศัยเป็นกิจกรรมการประเมินราคาทั่วไป ที่อยู่อาศัยคือทรัพย์สินใดๆ ที่เป็นไปตามมาตรฐานด้านสุขอนามัยและทางเทคนิค มีไว้สำหรับผู้อยู่อาศัยถาวร: อพาร์ตเมนต์และห้องพักรวม บ้านและกระท่อมในชนบท กระท่อม อพาร์ตเมนต์ เพ้นท์เฮาส์ และอื่นๆ

เหตุผลหลักในการประเมิน:

• รับเงินกู้จำนองและการลงทะเบียนหลักประกัน
• เข้าสู่มรดก;
• ธุรกรรม - การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างการขาย, การลงทะเบียนโฉนดของขวัญ, ข้อสรุปของข้อตกลงการแลกเปลี่ยน, เงินรายปีตลอดชีพและอื่น ๆ
• การระงับข้อพิพาททรัพย์สินรวมถึงการแบ่งส่วน

ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยมักใช้วิธีเปรียบเทียบ ที่ถูกต้องที่สุดคือต้นทุนซึ่งยุติธรรมโดยคำนึงถึงสถานการณ์ในตลาดราคาสำหรับวัตถุอื่นที่คล้ายคลึงกันอุปสงค์และอุปทาน

สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงคุณลักษณะส่วนบุคคลด้วย ตัวอย่างเช่น ขั้นตอนการประเมินที่อยู่อาศัยราคาประหยัดขนาดเล็กจะแตกต่างจากการประเมินอสังหาริมทรัพย์หรูหราอย่างเหมาะสม

การประเมินและความเชี่ยวชาญ

การประเมินอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับการระบุราคาที่น่าจะเป็นไปได้ โดยคำนึงถึงสถานการณ์แวดล้อมที่เป็นเป้าหมายของตลาดและลักษณะเฉพาะของวัตถุที่ประเมิน ในเวลาเดียวกัน การประเมินลักษณะอัตนัยจะดำเนินการบนพื้นฐานของข้อมูลที่มองเห็นได้และเปิดเผยต่อสาธารณะเกี่ยวกับวัตถุโดยไม่คำนึงถึงข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ การปรากฏตัวของพวกเขาอธิบายถึงข้อบกพร่องของข้อสรุปการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ - รายงานจะไม่มีวัตถุประสงค์

เพื่อให้ได้ข้อมูลที่น่าเชื่อถือที่สุดเกี่ยวกับสภาพของวัตถุ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีข้อสงสัยเกี่ยวกับมัน ขอแนะนำให้ทำการตรวจสอบทรัพย์สิน บางครั้งผลลัพธ์ก็เปิดเผย เช่น

• ข้อบกพร่องของโครงสร้าง
• ความล้มเหลวที่ซ่อนอยู่หรือการสื่อสารภายในที่สึกหรออย่างรุนแรง
• ดำเนินการอย่างไม่เหมาะสมและการพัฒนาขื้นใหม่ผิดกฎหมาย
• ปัจจัยเชิงคุณภาพอื่น ๆ ที่ควรมีอิทธิพลต่อผลการประเมิน

การตรวจสอบจะดำเนินการเมื่อการประสานงานของผลการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ให้ผลลัพธ์ที่ประเมินค่าสูงไปซึ่งไม่ตรงตามความสนใจของลูกค้า

การประเมินผลการพิจารณาคดี

การประเมินราคาศาลมักเกิดจากข้อพิพาทด้านทรัพย์สิน เรื่องนี้มักเกี่ยวข้องกับการแบ่งมรดกของบรรพบุรุษหรือทรัพย์สินเกี่ยวกับการแต่งงาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพูดถึงจำนวนเงินชดเชยที่ฝ่ายหนึ่งต้องจ่ายเพื่อแลกกับการเป็นเจ้าของเพียงผู้เดียว

การประเมินการดำเนินคดีสามารถทำได้ทั้งที่ความคิดริเริ่มของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในข้อพิพาทและโดยการตัดสินใจของผู้พิพากษา

หลายคนพยายามประเมินอสังหาริมทรัพย์อย่างถูก แต่การประเมินประเภทนี้ควรมีวัตถุประสงค์มากที่สุด เนื่องจากผลการประเมินดังกล่าว ผู้พิพากษาพิจารณาอย่างถี่ถ้วนแล้ว สามารถถูกตั้งคำถามได้

หากผู้พิพากษามีข้อสงสัยเกี่ยวกับความเที่ยงธรรมของรายงานการประเมิน ผลของรายงานจะไม่ถูกนำมาพิจารณา และศาลจะจัดให้มีการตรวจสอบใหม่

คุณลักษณะอีกอย่างหนึ่ง: ไม่ใช่ผู้สั่ง แต่ผู้ที่ได้รับมอบหมายให้เป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายของศาลจะต้องจ่ายเงินสำหรับการประเมินดังกล่าว ตามกฎแล้วผู้แพ้หรือทั้งสองฝ่ายจะทำโดยขึ้นอยู่กับว่าผู้พิพากษาจะตัดสินใจอย่างไร

ผลการประเมินและการรายงาน

รายงานตามวรรค 3 ของ FSO ฉบับที่ 3 เป็นเอกสารมูลค่าหลักฐานที่มีตลาดและมูลค่าอื่น ๆ ตามเป้าหมายและวัตถุประสงค์ของการดำเนินการประเมิน รายงานการประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สินรวมถึงข้อสรุปและการตัดสินที่สมเหตุสมผลของผู้เชี่ยวชาญซึ่งจัดทำขึ้นบนพื้นฐานของข้อมูลที่เปิดกว้างและเชื่อถือได้ที่ได้รับจากเขา

เมื่อรวบรวมรายงาน ผู้ประเมินราคาคำนึงถึงหลักการสำคัญสามประการ:

• รวมถึงข้อมูลใด ๆ ที่ผู้เขียนเห็นว่ามีนัยสำคัญ
• ข้อมูลที่เป็นพื้นฐานสำหรับการกำหนดต้นทุนภายใต้การตรวจสอบจะต้องเชื่อถือได้และได้รับการยืนยัน
• ข้อมูลที่สะท้อนในเอกสารไม่ควรสื่อถึงการตีความซ้ำซ้อนและทำให้ลูกค้าเข้าใจผิด

รายงานจะรวบรวมรายละเอียดทุกประการของการตีมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งรวมถึง:

• ข้อมูลเกี่ยวกับผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องและวัตถุที่ศึกษาทั้งหมด
• การวิเคราะห์สภาวะตลาด การใช้ปัจจัยการกำหนดราคาเฉพาะ
• คำอธิบายของกระบวนการประเมิน: เหตุผลสำหรับการประยุกต์ใช้แนวทางบางอย่าง ลำดับของวิธีการที่ใช้ ตลอดจนผลลัพธ์สุดท้าย
• ขั้นตอนการประสานผลการประเมินที่ได้จากวิธีการต่างๆ
• ข้อสรุปหลักส่งผลในแง่มูลค่า

ขั้นตอนการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับการจัดทำรายงานในรูปแบบกระดาษและอิเล็กทรอนิกส์ เอกสารที่เป็นกระดาษจะต้องระบุหมายเลข เย็บและลงนามด้วยตนเองโดยหัวข้อกิจกรรมการประเมิน

ข้อตกลงการประเมินมูลค่า

ตามศิลปะ. 9 F No. 135 สัญญาเป็นพื้นฐานหลักและบังคับสำหรับการดำเนินการประเมิน นอกจากนั้น การประเมินสามารถทำได้โดยอาศัยคำตัดสินของศาลเท่านั้น

สัญญาระหว่างลูกค้าและผู้ประเมินราคากำหนดความรับผิดชอบหลักของคู่สัญญา ซึ่งรวมถึงวิธีดำเนินการประเมินอสังหาริมทรัพย์ จุดที่สะท้อนให้เห็นในนั้นจะเป็นตัวกำหนดเนื้อหาของรายงานการประเมินในภายหลัง

• วัตถุประสงค์ในการประเมิน
• คำอธิบายของวัตถุที่กำลังศึกษา
• ประเภทของมูลค่าที่จะกำหนด
• จำนวนเงินค่าธรรมเนียมผู้ประเมินราคาและขั้นตอนการชำระเงิน
• ระยะเวลาของกิจกรรมการประเมินและการจัดทำรายงาน
• ข้อมูลเกี่ยวกับผู้เชี่ยวชาญประกันความรับผิดทางแพ่ง ข้อมูลเกี่ยวกับ SROs;
• FSO ซึ่งจะนำไปใช้ในการทำงานและข้อมูลอื่นๆ

เราขอเชิญคุณทำความคุ้นเคยกับสัญญาตัวอย่างสำหรับการประเมินมูลค่า

งานด้านเทคนิค

ก่อนขั้นตอนจะมีการร่างข้อกำหนดในการอ้างอิงสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ตามย่อหน้าที่ 21 ของ FSO หมายเลข 1 วรรค 8 ของ FSO หมายเลข 7 จะต้องมี:

• คำอธิบายของวัตถุเพื่อให้สามารถระบุแต่ละส่วนได้
• การแจกแจงสิทธิที่อยู่ภายใต้การประเมิน ตลอดจนภาระผูกพันและข้อจำกัดอื่น ๆ ที่มีผลกระทบต่อราคา
• ลักษณะของวัตถุ
• วัตถุประสงค์ของการศึกษาและวัตถุประสงค์ในการใช้รายงาน
• ประเภทของราคาและวันที่ควรกำหนด
• สมมติฐานที่สนับสนุนผลการประเมินมูลค่าและข้อมูลสำคัญอื่นๆ

TOR สำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อาจมีปริมาณอื่นๆ ที่ต้องนำมาพิจารณา ได้แก่ ค่าเช่า ค่าซ่อมแซม การสูญเสีย และอื่นๆ โดยปกติผู้ประเมินจะรวบรวมโดยคำนึงถึงเป้าหมายและวัตถุประสงค์ที่ประกาศเมื่อลงนามในสัญญากับลูกค้า

งานนี้เป็นส่วนหนึ่งของรายงานการประเมิน เนื่องจากจะอธิบายเมตริกหลักที่ผู้ปฏิบัติงานประเมินดำเนินการต่อไป

ความถูกต้องของผลการประเมิน

กฎหมายโปรไฟล์ไม่ได้กำหนดระยะเวลาของการประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ นี่เป็นเพราะว่ารายงานถูกรวบรวมสำหรับวันที่ที่ระบุ: สำหรับเวลาปัจจุบันหรือช่วงเวลาหนึ่งในอดีต ดังนั้นเอกสารดังกล่าวจึงไม่สามารถมีวันหมดอายุได้จึงไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม เขากำหนดราคาอย่างแม่นยำสำหรับวันที่ที่ระบุไว้ในเอกสาร ไม่ใช่สำหรับวันที่อื่น

อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ได้หมายความว่ารายงานสามารถใช้ได้เฉพาะในวันที่กำหนดราคาเท่านั้น ระยะเวลาโดยประมาณสำหรับการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องจะถูกกำหนดโดยวรรค 2 ของศิลปะ 12 FZ หมายเลข 135

ตามกฎหมาย ราคาที่ได้รับจากการประเมินสามารถแนะนำสำหรับการทำธุรกรรมภายในหกเดือนนับจากวันที่ในรายงาน

ตัวอย่างเช่น เมื่อขายอพาร์ตเมนต์ มูลค่าตลาดตามผลการประเมินจะยังคงมีความเกี่ยวข้องเป็นเวลา 6 เดือน หลังจากเวลานี้สถานการณ์ในตลาดมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนแปลงซึ่งจะส่งผลต่อราคาตลาดด้วย

ค่าตอบแทนผู้ประเมินราคา

ราคาสำหรับบริการของผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ถูกควบคุมโดยกฎหมาย กิจกรรมการประเมินแต่ละเรื่องซึ่งดำเนินการตามหลักปฏิบัติส่วนตัวมีอิสระที่จะควบคุมต้นทุนของบริการของตนอย่างอิสระ

ตามกฎแล้ว ค่าธรรมเนียมของผู้ประเมินขึ้นอยู่กับการฝึกอบรม อำนาจหน้าที่ในหมู่ผู้เชี่ยวชาญอื่น ๆ และการรับประกันความเที่ยงธรรมของผลลัพธ์ที่เขาสามารถมอบให้กับลูกค้าได้

ปัจจัยเชิงอัตวิสัยอื่น ๆ ยังมีอิทธิพลต่อต้นทุนการประเมินอสังหาริมทรัพย์:

• ตำแหน่งของวัตถุและบริเวณที่ตั้ง
• ระดับอสังหาริมทรัพย์ การประเมินมูลค่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีราคาแพงกว่า
• พื้นที่วัตถุ ยิ่งวัตถุมีขนาดใหญ่เท่าใด การประเมินราคาก็จะยิ่งแพงขึ้นเท่านั้น
• ความเร่งด่วนของการให้บริการ
• วัตถุประสงค์ในการคำนวณต้นทุน
• ความลึกของการวิจัยและคุณสมบัติอื่น ๆ ของสถานการณ์

ควรระบุค่าบริการในสัญญา ราคาเฉลี่ยแตกต่างกันไปในแต่ละภูมิภาค ในเมืองหลวงค่าใช้จ่ายในการประเมินสิ่งอำนวยความสะดวกเชิงพาณิชย์เริ่มต้นที่ 20,000 รูเบิลที่อยู่อาศัย - จาก 5-6,000 รูเบิล

การประเมินตนเองของอสังหาริมทรัพย์

ไม่ใช่ทุกคนที่พร้อมจะจ่ายค่ากิจกรรมการประเมิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าราคานั้นจำเป็นในการเผยแพร่โฆษณาเพื่อขายอพาร์ทเมนต์ วิธีที่ง่ายที่สุดในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวคุณเองคือศึกษาข้อเสนอในตลาด ค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกัน เปรียบเทียบคุณสมบัติและคำนวณราคาโดยประมาณของคุณเอง โดยคำนึงถึงลักษณะเฉพาะของอพาร์ตเมนต์ของคุณ

ตามกฎแล้วปัจจัยต่อไปนี้ส่งผลต่อราคา:

• พื้น. ชั้นนอกมีราคาที่ถูกกว่า
• การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การปรากฏตัวของโรงเรียนอนุบาล, โรงเรียน, สถานีขนส่ง, ซูเปอร์มาร์เก็ต, โรงพยาบาล, ที่จอดรถและสิ่งอำนวยความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐานอื่น ๆ ในบริเวณใกล้เคียงเพิ่มค่าใช้จ่าย, การขาดงานของพวกเขาลดลง;
• สภาพที่อยู่อาศัย. การซ่อมแซมใหม่ อุปกรณ์ ประปาใหม่ อาจเพิ่มราคา

เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับปัจจัยด้านราคาอื่นๆ จากวัสดุ ""

ราคาที่ดิน

หนึ่งในประเภทราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดเผยต่อสาธารณะคือ (KS) พิจารณาจากผลการประเมินที่ดำเนินการภายใต้การดูแลของ Rosreestr ค่าใช้จ่ายนี้คำนวณเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีและกำหนดในแต่ละภูมิภาคแยกจากกันโดยการตัดสินใจของรัฐบาลท้องถิ่น

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของ BTI เกี่ยวข้องกับการใช้วิธีการประเมินมูลค่าโดยรวม ซึ่งทำให้เกิดข้อผิดพลาดอย่างมากในการกำหนดมูลค่าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และอาจพูดเกินจริงหรือประเมินจำนวนเงินภาษีที่ต้องชำระต่ำไป

ข้อมูลเกี่ยวกับ CS ของออบเจ็กต์ที่ประเมินนั้นเปิดเผยต่อสาธารณะ วิธีที่ง่ายที่สุดในการรับพวกเขาคือผ่าน Public Cadastral Map โดยไปที่ลิงก์และคลิกพื้นที่ที่สนใจบนแผนที่

บทสรุป

การประเมินอสังหาริมทรัพย์เป็นชุดของการกระทำของผู้ประเมินราคาที่มุ่งกำหนดมูลค่าที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดของวัตถุในสถานการณ์ที่กำหนด ขั้นตอนดำเนินการด้วยเหตุผลหลายประการ แต่โดยผู้ประเมินผู้เชี่ยวชาญที่มีใบรับรองคุณสมบัติเท่านั้น พวกเขารวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลที่จำเป็นและคำนวณราคาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดจากผลการวิเคราะห์ ผลลัพธ์ถูกป้อนลงในรายงานซึ่งเป็นผลการประเมิน ถือเป็นเอกสารหลักฐานและได้รับการยอมรับว่าเป็นวัตถุประสงค์จนกว่าจะได้รับการพิสูจน์ในศาลเป็นอย่างอื่น

นิติศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชา "กฎหมายแพ่งและครอบครัว" ในปี 2548 เขาสำเร็จการศึกษาจากมหาวิทยาลัยแห่งรัฐเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กในปี 2555 - คณะเศรษฐศาสตร์ของมหาวิทยาลัยแห่งรัฐมอสโก เอ็มวี Lomonosov จบปริญญาด้านการวิเคราะห์ทางการเงิน หลังจากได้รับการศึกษาระดับอุดมศึกษาครั้งที่สอง เขาก่อตั้งบริษัทประเมินอิสระ ฉันเชี่ยวชาญในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน และทรัพย์สินอื่นๆ