การซื้ออพาร์ตเมนต์ในกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย อพาร์ตเมนต์ (สถานที่) ในกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย - สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรและจะใช้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้อย่างไร บริษัทจัดการกำหนดอัตราของตัวเอง

หากทรัพย์สินมี ทรัพย์สินที่อยู่อาศัยที่ชั้นล่างก็สามารถใช้งานได้ตามวัตถุประสงค์ กล่าวคือ ทำเป็นอพาร์ทเม้นท์ หรือลองโอนเข้ากองทุนที่มิใช่เพื่อการอยู่อาศัยและใช้เป็น อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์. นี่คือสิ่งที่เจ้าของสิ่งของจำนวนมากบนชั้นหนึ่งและชั้นสองทำกัน

แต่มันสมเหตุสมผลหรือไม่? ผลกำไรมากขึ้นในการเช่าหรือขาย: อาคารพาณิชย์หรืออพาร์ทเมนท์? นี่คือสิ่งที่นิตยสารอสังหาริมทรัพย์ MetrInfo.Ru ตัดสินใจค้นหา

จากที่อยู่อาศัยสู่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย: ใช่หรือไม่?
สาเหตุหลักที่เจ้าของอพาร์ทเมนท์บนชั้นหนึ่งกำลังคิดเกี่ยวกับการโอนไปยังอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยคือการคาดหวังผลกำไรมากขึ้นจากการขายหรือจากการเช่าวัตถุ อันที่จริง อาคารพาณิชย์อาจสร้างผลกำไรได้มากกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากอพาร์ทเมนท์บนชั้นหนึ่งมักจะถูกกว่าบ้านที่อยู่สูงกว่า 5-10% อันที่จริงนี่คือข้อดีหลักของการโอนที่อยู่อาศัยไปยังที่อื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย Valery Aristarkhov ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายขายของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ Russian House of Real Estate กล่าวว่า วิธีนี้สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 20% Evgenia Borzova หัวหน้าแผนกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่ NDV-Nedvizhimostเชื่อว่าสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย แม้จะคล้ายกันในทำเลและลักษณะเฉพาะของอพาร์ตเมนต์ ก็มีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น 15-25% และตามที่ Yuriy Taranenko ผู้อำนวยการแผนกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของกลุ่มบริษัท RRG, การเพิ่มมูลค่าสามารถแม้กระทั่ง 30-40%. รายได้จากการให้เช่าตาม Valery Aristarkhov (บริษัท Realtor Russian House of Real Estate) บางครั้งก็สูงกว่า 6-7 เท่า

แต่อย่างไรก็ตาม มันไม่ได้ผลเสมอไป: “เนื่องจากปริมาณการจัดหาอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงาน ซึ่งรวมถึงศูนย์ธุรกิจคุณภาพสูงนั้น โดยหลักการแล้ว ไม่ต้องการวัตถุที่ชั้นล่างอย่างเร่งด่วน และพวกเขาไม่เรียกร้องเร่งด่วน” เขายืนยัน Yuri Taranenko (RRG)

ถึง ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในอาคารที่อยู่อาศัยนำมาซึ่งผลกำไรที่ดีต้องอยู่ในที่ "ถูกต้อง" และเป็นสภาพคล่อง “ความสำเร็จของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ขึ้นอยู่กับพื้นที่และอาคารเฉพาะที่ตั้งอยู่ ผลกำไรของอาคารนี้ในแง่ของการสัญจรทางเท้าและรถยนต์ และอยู่ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดินเพียงใด” กล่าว Maria Kondakova หัวหน้าฝ่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่ Est-a-Tetความต้องการของผู้เช่าและสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่มีสภาพคล่องตั้งอยู่ในพื้นที่ส่วนกลาง (ใช้ไม่เพียง แต่สำหรับร้านค้าและบริการในครัวเรือน แต่ยังสำหรับสำนักงาน) ใกล้สถานีรถไฟและสถานีรถไฟใต้ดินบนถนนที่มีการจราจรหนาแน่นโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากพื้นที่ส่วนใหญ่ ชาวบ้านตามถนนเหล่านี้แห่กันไปที่สถานีรถไฟใต้ดินในบริเวณใกล้เคียง นอกจากนี้ พื้นที่ที่พลเมืองที่มีสถานะทางสังคมสูงกว่าและมีโอกาสทางวัตถุที่ดีกว่าอาศัยอยู่ เช่น ไม่ไกลจากศูนย์กลางมากนัก - ภายใน 2-3 สถานีจาก Circle Line และตั้งอยู่บนเส้นทางที่มีชื่อเสียง “ โดยทั่วไปแล้วพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่นของอาคารเก่ามีแนวโน้มมากกว่า (นอกเหนือจากเขตปกครองกลาง - เอ็ด) ซึ่งปัจจุบันมีการสร้างอาคารใหม่อย่างแข็งขันเช่นกัน คอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัย", - เชื่อ Konstantin Prosin หัวหน้าสำนักงาน Sevastopolskoe ของ บริษัท INCOM-Realty

และในพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่ห่างไกลจากสถานีรถไฟใต้ดิน พื้นที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยบนชั้นหนึ่งมักจะไม่มีผู้อ้างสิทธิ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีซูเปอร์มาร์เก็ตในบริเวณใกล้เคียง “ตัวอย่างเช่น ใน microdistricts ใหม่ ซึ่งไม่ใช่ที่อยู่อาศัยได้รับการออกแบบบนชั้นล่างอยู่แล้วใน ไม่ล้มเหลวมากถึง 60% ของพวกเขา จำนวนทั้งหมดยังคงไม่มีใครอ้างสิทธิ์” Yuriy Taranenko (RRG) กล่าว ดังนั้นในพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่ห่างไกล พื้นที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยมักจะเป็นสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูงและตาม Valery Aristarkhov (บริษัท Realtor Russian House Real Estate) โดยการเปลี่ยนสถานะของอพาร์ตเมนต์ คุณอาจสูญเสียมูลค่าของมัน แทนที่จะชนะ - เท่ากัน 20%

นอกจากนี้ ประโยชน์จากการโอนที่อยู่อาศัยไปยังที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยยังขึ้นอยู่กับตำแหน่งของอพาร์ตเมนต์ด้วย หากคุณสามารถออกจากถนนที่พลุกพล่านได้ การขายหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะง่ายขึ้นและมีกำไรมากขึ้น “และหากอพาร์ตเมนต์มองเห็นลานภายในหรือถนนที่เงียบสงบ ก็ไม่น่าเป็นไปได้ที่มันจะเป็นที่ต้องการของอาคารพาณิชย์ ก็ไม่แนะนำให้โอนไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย” เขากล่าว พาเวล เลปิช, ผู้บริหารสูงสุดบริษัท "การเงิน Domus". “ข้อยกเว้นประการเดียวที่นี่คืออพาร์ทเมนท์บนชั้นแรกในใจกลางเมือง ซึ่งเป็นที่นิยมของผู้เช่าสำนักงานขนาดเล็ก”

อย่างไรก็ตามแม้ของเหลวและเรียกร้องมากที่สุด ทรัพย์สินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยมักจะจัดแสดงนานกว่าอพาร์ตเมนต์ที่มีขนาดและทำเลใกล้เคียงกัน และไม่ว่าเจ้าของจะขายหรือต้องการเช่า นอกจากนี้อพาร์ทเมนต์สามารถวางตลาดได้ทันทีที่มีความต้องการดังกล่าวและหากคุณต้องการโอนวัตถุไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยคุณจะต้องรวบรวมเอกสารจำนวนมากและใช้เวลาในการลงทะเบียนและ เท่านั้นจากนั้นคุณสามารถดำเนินการค้นหาผู้ซื้อหรือผู้เช่า “โดยทั่วไป ข้อดีของการขายอพาร์ทเมนต์ที่ชั้นล่างโดยไม่ต้องโอนไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยคือความสามารถในการทำข้อตกลงอย่างรวดเร็ว และข้อเสียคือต้นทุนที่ค่อนข้างต่ำของวัตถุ หากอพาร์ตเมนต์ถูกโอนไปยังสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ทุกอย่างจะเปลี่ยนสถานที่ ข้อดีจะเป็นโอกาสได้ราคาดี ส่วนเสียคือ เวลาที่ใช้ไปกับความล่าช้าของระบบราชการและการค้นหาผู้ซื้อ (ผู้เช่า)” กล่าว Rimma Balyasnikova ผู้อำนวยการฝ่ายข้อมูลของ EGSN

และในขณะที่บริเวณที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยจะไม่ได้ใช้งานในความคาดหมายเจ้าของจะต้องชำระค่าสาธารณูปโภคซึ่งตามที่ระบุไว้โดย วาดิม ลามินทร์ หุ้นส่วนผู้จัดการบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์สเปนเซอร์ เอสเตทสูงกว่าอพาร์ตเมนต์ “ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการพื้นที่เชิงพาณิชย์บนชั้นแรกมีราคา 40-60 รูเบิลต่อตารางเมตรและเมื่อรวมกับค่าสาธารณูปโภค จ่ายรายเดือนคือ 100-120 รูเบิลต่อตร.ม. เมตร” Maria Kondakova (Est-a-Tet) กล่าว

“การบำรุงรักษาสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยจะต้องเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้นอย่างแน่นอน เนื่องจากค่าสาธารณูปโภคในกรณีนี้จะสูงขึ้น ในรูปการคำนวณมีดังนี้: สำหรับน้ำ + 10% สำหรับความร้อน + 25% สำหรับไฟฟ้า + 27% (ตามอัตราเฉลี่ย 2.5 รูเบิล / kWh) เป็นผลให้ค่าเช่ารายเดือนของอาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย 100 เมตรจะสูงกว่าอพาร์ทเมนต์ขนาดเดียวกัน 2,000 ถึง 2,500 ต่อเดือน” ชี้แจง Maria Litinetskaya ซีอีโอของ Metrium Group.

และเจ้าของสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยต้องเสียภาษีทรัพย์สินซึ่งตาม Evgenia Borzova (NDV-Nedvizhimost) คือ 2.2% ต่อปีจาก มูลค่าคงเหลือสถานที่ เป็นไปได้ว่าในอนาคตอันใกล้นี้ อัตราภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยจะสูงขึ้น แต่ตอนนี้สามารถทำกำไรได้มากกว่าในการเป็นเจ้าของอาคารพักอาศัย

แต่ข้อเสียที่ใหญ่ที่สุดของการโอนอพาร์ตเมนต์ไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยคือขั้นตอนการโอนเอง: “มันซับซ้อน มันต้องใช้เวลาและความพยายามมาก” เตือน Inna Ignatkina ผู้อำนวยการแผนกของ บริษัท "MITS-Nedvizhimost" ใน Presnya

ขั้นตอนการแปล
ก่อนอื่นควรสังเกตว่ามีการควบคุมการโอนอพาร์ทเมนท์ไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย รหัสที่อยู่อาศัยตามที่ที่อยู่อาศัยทุกหลังไม่สามารถได้รับสถานะของอาคารพาณิชย์ได้ “ ประการแรก ไม่ควรมีใครลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์ที่กำลังโอน และประการที่สอง ควรจัดระเบียบทางเข้าแยกต่างหาก แยกจากการลงจอดและกลุ่มทางเข้าของทางเข้า” Evgenia Borzova (“NDV-Real Estate” กล่าว ). และการถ่ายโอนอพาร์ทเมนท์บนชั้นสองไปยังสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยนั้นเป็นไปได้ก็ต่อเมื่อมีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อยู่ภายใต้พวกเขา Inna Ignatkina (“MIC-Real Estate” บน Presnya กล่าวว่า “ยิ่งไปกว่านั้น ไม่ว่าวัตถุจะอยู่ที่ใด หากซื้อด้วยการจำนองและจำนำกับธนาคาร จะไม่สามารถโอนไปยังกองทุนที่มิใช่ที่อยู่อาศัยได้ ).

นอกจากนี้ตามที่ระบุไว้ Elena Mishina ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนา MIEL-Commercial Real Estate, มันเป็นสิ่งจำเป็นที่อพาร์ตเมนต์เปิดโล่ง เค้าโครงภายในเพื่อให้สามารถปรับเปลี่ยนสถานที่ได้ตามความต้องการ ตั้งแต่ร้านค้าไปจนถึงร้านเสริมสวย

หากตรงตามเงื่อนไขทั้งหมด กระบวนการแปลก็สามารถเริ่มต้นได้ สำหรับสิ่งนี้ก่อนอื่นจำเป็นต้องมีโครงการที่เหมาะสมซึ่งแสดงให้เห็นว่าห้องจะเปลี่ยนไปที่ใด (โดยปกติทางเข้าจะทำจากหน้าต่าง) และตำแหน่งเช่นที่เก็บของ นอกจากนี้ การก่อสร้างอาคารใหม่อาจต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดทางเทคนิคบางประการ เช่น การจัดระบบระบายอากาศ การติดตั้งระบบสัญญาณเตือนไฟไหม้และระบบปรับอากาศ การเปลี่ยนสายไฟ การเสริมความแข็งแรงของฉนวนกันเสียง เป็นต้น

เมื่อมีการพัฒนาโครงการแปลจะต้องรวบรวมเอกสารที่ค่อนข้างน่าประทับใจ “ในการโอนย้ายจากที่อยู่อาศัยไปเป็นที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องเตรียมใบสมัคร เอกสารกรรมสิทธิ์อพาร์ตเมนต์ (หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ) ใบรับรองการจดทะเบียน (ถ้าไม่ใช่ คุณจะต้องได้รับเอกสารดังกล่าวก่อน - เอ็ด) , แบบแปลนชั้นจาก BTI การอธิบายและโครงการแปลดังกล่าว” Inna Ignatkina (“ MIC-Real Estate” บน Presnya กล่าว) ในรายการนี้ คุณต้องเพิ่มข้อความที่ตัดตอนมาจากหนังสือบ้านที่ระบุว่าไม่มีใครอยู่ในอพาร์ตเมนต์ ใบรับรองจาก DEZ เกี่ยวกับวัตถุประสงค์การใช้งานของอพาร์ทเมนท์ที่ตั้งอยู่บนชั้นเดียวกันกับวัตถุที่โอนย้าย และ ข้อสรุปทางเทคนิคไปที่โครงการพัฒนาขื้นใหม่ (เกี่ยวกับความเป็นไปได้ของการพัฒนาขื้นใหม่และอุปกรณ์ใหม่ของสถานที่และความเป็นไปได้ของการจัดทางเข้าแยกต่างหาก) นอกจากนี้ ตามข้อมูลของ Elena Mishina (“MIEL - Commercial Real Estate”) จำเป็นต้องมีการอนุมัติจำนวนมากจากหน่วยงานต่างๆ: เจ้าหน้าที่ตรวจสอบอัคคีภัย (Gospozharnadzor), สถาปัตยกรรมเมืองมอสโก, Mosgorgaz, การตรวจสอบที่อยู่อาศัยในมอสโก, Mosenergo, SES, แผนกโครงสร้างใต้ดินและที่สำคัญที่สุดคือความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรในการโอนอพาร์ทเมนต์ไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยจากผู้อยู่อาศัยทั้งหมดในทางเข้าซึ่งอาจกลายเป็นปัญหาร้ายแรงในกระบวนการแปล นอกจากนี้หากวัตถุที่จะโอนตั้งอยู่ในบ้านที่เป็นของอนุเสาวรีย์ทางสถาปัตยกรรมหรือตั้งอยู่ในพื้นที่ของอาคารประวัติศาสตร์ของเมืองคุณจะต้องได้รับอนุญาตให้ทำงานจากสถาปนิกเมือง และคณะกรรมการคุ้มครองอนุเสาวรีย์สถาปัตยกรรม

เมื่อรวบรวมเอกสารเหล่านี้ทั้งหมดแล้ว พวกเขาจะต้องส่งผ่านบริการแบบครบวงจรไปยังกรมนโยบายการเคหะและกองทุนการเคหะแห่งมอสโก จากนั้นเอกสารที่ส่งมาจะถูกประเมิน คณะกรรมการระหว่างแผนกในการใช้สต็อกที่อยู่อาศัย จะเป็นตัวกำหนดว่าอพาร์ตเมนต์สามารถโอนไปยังหุ้นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยได้หรือไม่ คณะกรรมการการแปรรูปและการจัดการ หุ้นที่อยู่อาศัยในทางกลับกันจะประเมินต้นทุนของการแปล Valery Aristarkhov (Realtor Company Russian House of Real Estate) กล่าวว่า "ค่าใช้จ่ายในการโอนอาจสูงถึง 30,000 เหรียญขึ้นไป และขั้นตอนการลงทะเบียนใหม่เองนั้นใช้เวลาหลายเดือนถึง 1.5 ปี" และจากข้อมูลของ Elena Mishina (MIEL - Commercial Real Estate) ค่าใช้จ่ายในการโอนที่อยู่อาศัยไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยอาจอยู่ที่ประมาณ 900,000 - 1,300,000 รูเบิล

แต่นี่ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายทั้งหมด เนื่องจากในกรณีที่ได้รับอนุญาตให้โอนอพาร์ตเมนต์ จำเป็นต้องลงทะเบียนการโอนนี้กับห้องลงทะเบียน ซึ่งคุณจะต้องจ่ายภาษีของรัฐ 1,000 รูเบิล สำหรับ บุคคลและ 15,000 รูเบิล สำหรับนิติบุคคล

ถ้าคุณไม่ต้องการเสียเวลาและความกังวลใจในการเดินทางไปยังหน่วยงานต่างๆ คุณสามารถสั่งโอนอพาร์ทเมนต์ไปยังอาคารพาณิชย์ในบริษัทที่เชี่ยวชาญ ซึ่งในปัจจุบันมีไม่มากนัก “งานแปลแบบเบ็ดเสร็จดังกล่าวมีค่าใช้จ่าย 40-50,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ” Evgenia Borzova (NDV-Real Estate) รายงาน

ประโยชน์ในตัวเลข
ดังนั้นเพื่อรับสถานะที่อยู่อาศัยของคุณ อาคารพาณิชย์ค่อนข้างเหนื่อยและมีค่าใช้จ่ายสูง และตามที่ระบุไว้แล้ว ค่าใช้จ่ายไม่ได้ครอบคลุมโดยการเพิ่มขึ้นของราคาวัตถุในภายหลังเสมอไปเมื่อเทียบกับค่าที่อยู่อาศัย: “หาก 5-7 ปีที่แล้ว สถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยมักจะมีราคาสูงกว่า อพาร์ตเมนต์ในอาคารเดียวกัน ตอนนี้ไม่ใช่แล้ว ตัวอย่างเช่น ห้องหนึ่งกำลังขายอยู่ที่ชั้นหนึ่งของอาคาร Khrushchev ห้าชั้น ซึ่งอยู่ห่างจากสถานีรถไฟใต้ดินโดยใช้เวลาเดินเพียง 20 นาที " Ryazan Avenue". เนื้อที่ 189 ตร.ว. ม. และราคา 82,500 รูเบิล/ตร.ม. ม. และอพาร์ทเมนต์ขนาดเดียวกันในบ้านหลังเดียวกันจะมีราคา 130-140,000 รูเบิล / ตร.ม. m” Elena Mishina (“MIEL - Commercial Real Estate”) กล่าว

“และในทางปฏิบัติของเรา มีกรณีดังกล่าว: เรากำลังขายอพาร์ทเมนต์บน Malaya Dmitrovka ที่ชั้นหนึ่ง พวกเขาจัดแสดงทั้งเป็นที่อยู่อาศัยและเป็นสถานที่เชิงพาณิชย์ (แต่ไม่มีการแปล - เอ็ด.) มีการจัดแสดงวัตถุหลายอย่างเช่น พื้นที่สำนักงานอย่างไรก็ตาม บ้านที่เขาตั้งอยู่นั้นอยู่ในลานบ้านอีกหลังหนึ่ง และหน้าต่างทุกบานมองออกไปเห็นลานบ้าน เป็นผลให้พวกเขาขายทรัพย์สินเป็นที่อยู่อาศัยมันกลายเป็นผลกำไรมากขึ้นและเจ้าของดีใจอย่างยิ่งที่เธอไม่ได้เริ่มแปล - Vadim Lamin (SPENCER ESTATE) กล่าว - มีตัวอย่างที่คล้ายกันกับค่าเช่า: เราเช่าอพาร์ตเมนต์บนถนน Krasina โดยไม่โอนไปยังกองทุนที่มิใช่ที่อยู่อาศัย แม้ว่าผู้เช่าจะอาศัยอยู่ในห้องหนึ่ง ใช้อีกสองห้องทำงาน ตั้งแต่เขาอาศัยอยู่ที่นั่น ทุกอย่างก็ถูกกฎหมายอย่างสมบูรณ์ และถ้าอพาร์ตเมนต์นี้ถูกย้ายไปยังสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย จะไม่สามารถทำกำไรได้ทั้งหมดที่จะปล่อยให้เช่า

แต่แน่นอนว่ามีตัวอย่างที่ตรงกันข้าม: “ตัวอย่างเช่น เมื่อเราตั้งรกรากในอพาร์ตเมนต์ส่วนกลางแล้ว - kopeck ขนาดเล็ก 42 ตารางเมตร ม. ม. บนชั้นหนึ่งใกล้กับสถานีรถไฟใต้ดิน Oktyabrskoye Pole โอนไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย และเนื่องจากความแตกต่างของราคาระหว่างที่อยู่อาศัยและที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เราจึงสามารถจัดหาอพาร์ทเมนท์แบบหนึ่งห้องแยกจากเพื่อนบ้าน 2 คนในพื้นที่เดียวกันโดยไม่ต้องชำระเงินเพิ่มเติม” Konstantin Prosin (“INCOM-Realty”) กล่าว

เราจะพูดอะไรเกี่ยวกับใจกลางเมืองหลวงได้บ้าง: “ที่นี่ อาคารพาณิชย์ที่มีอุปกรณ์ครบครันและทำเลดีมีราคาแพงกว่าที่อยู่อาศัย ดังนั้นอพาร์ทเมนต์ที่มีพื้นที่ประมาณ 100 ตร.ม. เมตรที่ชั้นล่างสามารถเช่าได้ 50-100,000 รูเบิล ต่อเดือนและให้เช่าเป็นสำนักงานจะทำให้เจ้าของอย่างน้อย 150-300,000 รูเบิล รายเดือน - Pavel Lepish ("Domus Finance") กล่าว - ค่าใช้จ่ายคือ ตารางเมตรเมื่อขายสำนักงานบนทางหลวง "บนสุด" เช่น Tverskaya Street, Kutuzovsky Prospekt, Sadovoye Koltso สามารถเข้าถึงหมื่นดอลลาร์และขายได้ค่อนข้างเร็ว” ในเวลาเดียวกัน ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัยในพื้นที่เหล่านี้ แม้แต่ในกลุ่มชนชั้นสูง อยู่ที่ 19-20,000 ดอลลาร์

โดยที่EtotDom.RU หันไปหามืออาชีพเพื่อทำลายตำนานที่มีอยู่ทั่วไปในตลาดอพาร์ตเมนต์ เกี่ยวกับข้อดีและข้อเสียของอพาร์ทเมนท์และมูลค่าการซื้อ - อ่านต่อ

ตำนานเกี่ยวกับอพาร์ตเมนต์

จากมุมมองของนายหน้ามืออาชีพ Natalia Shirokova ซึ่งทำงานในตลาดอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 9 ปี ความแตกต่างที่สำคัญระหว่างอพาร์ทเมนท์และอพาร์ทเมนท์มีดังนี้ - เป็นสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยซึ่งมีห้องหรือห้องพร้อมอยู่อาศัย ห้องครัว ห้องน้ำ และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ผู้เชี่ยวชาญอธิบาย ตัวอย่างที่เป็นรูปธรรมข้อดีและข้อเสียของอพาร์ตเมนต์

สำหรับการเปรียบเทียบ เลือกอพาร์ทเมนท์สองคู่ - อพาร์ทเมนท์ คู่แรกตั้งอยู่ถัดจากอาคารที่พักอาศัยทั่วไปบนทางหลวง Yaroslavskoye และอาคารพักอาศัยแบบมัลติฟังก์ชั่นพร้อมอพาร์ตเมนต์ใกล้สวนสาธารณะ Losiny Ostrov ส่วนคู่ที่สองอยู่ถัดจากสถานีรถไฟใต้ดิน Vodny Stadion ซึ่งผู้พัฒนามีทั้งอพาร์ทเมนท์และอพาร์ทเมนท์

ความเชื่อที่ 1 อพาร์ตเมนต์ถูกกว่าอพาร์ทเมนท์

ลองเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมนท์และอพาร์ทเมนท์ในคอมเพล็กซ์อเนกประสงค์ "Vodny" และบนทางหลวง Yaroslavl

อันที่จริงอพาร์ทเมนท์ไม่เพียง แต่ถูกกว่า แต่ถูกกว่าอพาร์ทเมนท์ที่คล้ายกันมาก ในบ้านใกล้เคียงมีราคาแพงกว่าอพาร์ทเมนท์ 36% ในคอมเพล็กซ์ Vodny ความแตกต่างคือ 20%

หากคุณเลือกอพาร์ทเมนท์ราคา 8 ล้านรูเบิล ในพื้นที่อพาร์ทเมนต์บนทางหลวง Yaroslavl เราเห็นว่าคุณสามารถซื้อได้ด้วยเงินเท่ากัน:

อพาร์ตเมนต์ 2 ห้อง

และแม้แต่อพาร์ทเมนต์ 3 ห้อง

ดังนั้นตำนานจึงได้รับการยืนยัน

ความเชื่อที่ 2 ภาษีสูงในอพาร์ตเมนต์

อันที่จริงภาษีนั้นสูงกว่า 5 เท่า สำหรับสถานที่อยู่อาศัย -- 0.1% แต่สำหรับอพาร์ทเมนท์ -- แล้ว 0.5% ของฐานที่ต้องเสียภาษี ควรสังเกตว่าภาษีคำนวณบนพื้นฐานของ มูลค่าที่ดินอสังหาริมทรัพย์ซึ่งต่ำกว่ามากสำหรับอพาร์ทเมนท์

การคำนวณตัวอย่างอพาร์ทเมนท์และอพาร์ทเมนท์บนทางหลวง Yaroslavl มีลักษณะดังนี้:

นอกจากนี้ ฐานภาษีที่ต้องเสียภาษีสำหรับอพาร์ตเมนต์สามารถลดลงได้โดยการหักภาษี 20 ตร.ม. เมตรของพื้นที่ทั้งหมดของอพาร์ทเมนท์สำหรับเจ้าของอพาร์ทเมนท์แต่ละคน อย่างไรก็ตาม การหักภาษีไม่สามารถใช้ได้กับอพาร์ตเมนต์

ดังนั้น, การชำระภาษีสำหรับอพาร์ทเมนต์ที่สูงกว่าอย่างน้อย 14,662 รูเบิล / ปี

ความแตกต่างระหว่างอพาร์ตเมนต์ที่เปรียบเทียบและอพาร์ทเมนท์เมื่อซื้อคือ 2,900,000 รูเบิล หารส่วนต่างนี้ (2,900,000) ด้วย "การจ่ายเกิน" ในภาษี 14,662.67 รูเบิล / ปีเราได้รับ 197 ปี

ผู้ซื้อที่ซื้ออพาร์ทเมนท์โดยจ่ายเงิน 2.9 ล้านรูเบิลสำหรับพวกเขา น้อยกว่าอพาร์ทเมนต์ในบ้านใกล้เคียงและจ่ายภาษี 14,662.67 รูเบิล มากขึ้นจะประหยัดได้ถึง 197 ปี

ตำนานได้รับการยืนยันแล้ว: อัตราภาษีสูงกว่า แต่การออมนั้นยิ่งใหญ่กว่า

ความเชื่อที่ 3 อพาร์ตเมนต์ไม่ได้รับการลดหย่อนภาษีเมื่อซื้อ

ลดหย่อนภาษีได้:

ไปที่อพาร์ทเมนท์ห้องหรือหุ้น (หุ้น) ในบ้านที่สร้างเสร็จแล้วหรือสิทธิ์ในอพาร์ตเมนต์ห้องหรือหุ้น (หุ้น) ในบ้านที่กำลังก่อสร้าง
เพื่อซื้อวัสดุก่อสร้างและตกแต่ง
สำหรับงานที่เกี่ยวข้องกับการตกแต่งอพาร์ทเมนต์ห้องหรือส่วนแบ่ง (หุ้น) ในนั้นตลอดจนค่าใช้จ่ายในการพัฒนาการออกแบบและ เอกสารงบประมาณสำหรับงานตกแต่ง
สำหรับงานก่อสร้าง (สร้างอาคารที่อยู่อาศัยให้เสร็จหรือมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ) และการตกแต่ง
สำหรับการเชื่อมต่อกับเครือข่ายไฟฟ้า น้ำประปาและก๊าซ และระบบระบายน้ำทิ้ง หรือการสร้างแหล่งไฟฟ้าอัตโนมัติ น้ำประปา และก๊าซ และการระบายน้ำทิ้ง

ไม่มีการหักภาษีสำหรับอพาร์ทเมนท์

มีอีกสิ่งหนึ่งที่ต้องพิจารณาที่นี่: การหักภาษีใช้ได้เฉพาะพลเมืองของสหพันธรัฐรัสเซียที่เป็น ผู้เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา. ตัวอย่างเช่น, ผู้ประกอบการรายบุคคลการทำงานภายใต้ระบบภาษีแบบง่ายจะไม่สามารถใช้งานได้แม้ว่า

ตำนานได้รับการยืนยัน

ความเชื่อที่ 3 อพาร์ตเมนต์สร้างขึ้นบนพื้นที่อุตสาหกรรม "อิ่มตัว" ด้วยโลหะหนัก

อพาร์ตเมนต์ทั้งหมดสามารถแบ่งออกเป็น:

อพาร์ตเมนต์ในอาคารที่สร้างขึ้นใหม่ของโรงงานและโรงงาน ตัวอย่างเช่น Loft Club at 17, Dukhovskiy per. ถูกสร้างขึ้นบนที่ตั้งของโรงงานฟอกหนังในปี 1869 อาคารทั้งหมดถูกสร้างขึ้นใหม่ Loft- Quarter "Danilovskaya Manufactory" - การสร้างอาคารของโรงงานสิ่งทอเดิมซึ่งทำงานในศตวรรษที่ 19 ซึ่งในอาคารบางหลังมีร้านฟอกขาว ที่ดินดังกล่าวมีอันตรายเพียงใดขึ้นอยู่กับผู้ซื้อที่จะตัดสินใจ
อพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่ - MIBC Moscow City, MFC Vodny ฯลฯ กำลังสร้างคอมเพล็กซ์ใหม่ถัดจาก อาคารที่อยู่อาศัยในดินแดนเดียวกัน

ตำนานถูกทำลายไม่ใช่อพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่อยู่ในพื้นที่อุตสาหกรรม

ความเชื่อที่ 4 ไม่สามารถเช็คอินที่อพาร์ตเมนต์ได้

สามารถจดทะเบียนชั่วคราวในอพาร์ทเมนท์ได้ หากอาคารที่ตั้งอยู่นั้นมีสถานะเป็นโรงแรมหรืออพาร์ตเมนท์ กล่าวคือ หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของต้องมีรายการ "สถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยของประเภทโรงแรม" หรือ "อพาร์ทเมนท์ประเภทโรงแรม" ” โอกาสดังกล่าวจัดทำโดย MIBC Moscow-City และ MFC Vodny

ด้วยการลงทะเบียนชั่วคราว คุณสามารถลงทะเบียนเด็กในโรงเรียนอนุบาลหรือโรงเรียน แนบกับคลินิก

ตำนานได้ถูกจับกุม

ความเชื่อที่ 5. ค่าสาธารณูปโภคขนาดใหญ่

หลายคนคิดว่าค่าสาธารณูปโภคระหว่างอพาร์ตเมนต์กับอพาร์ตเมนต์ต่างกัน 2-3 เท่า

ค่าสาธารณูปโภคสำหรับอพาร์ทเมนท์เมื่อเทียบกับอพาร์ทเมนท์ย่อมสูงขึ้น 20% ตัวอย่างเช่นสำหรับอพาร์ทเมนต์ 2 ห้องที่ 124 Yaroslavl Highway เจ้าของจ่าย 4,500-5,000 rubles ต่อเดือนและ 6,000 rubles สำหรับอพาร์ทเมนต์ในบ้านใกล้เคียง

มีความแตกต่าง แต่ก็ไม่สำคัญ

ตำนานได้รับการยืนยัน

ความเชื่อผิดๆ 6. ธนาคารไม่ให้การจำนองอพาร์ทเมนท์

อันที่จริงธนาคารมีวิธีการให้กู้ยืมแก่อพาร์ตเมนต์แตกต่างกันมาก Sberbank และ Rosselkhozbank ใน ช่วงเวลานี้ไม่ให้ยืมอพาร์ทเมนท์ แต่ VTB 24, Bank of Moscow และ Delta Credit เสนอให้ออกเงินกู้สำหรับอพาร์ทเมนท์ในเงื่อนไขเดียวกับอพาร์ทเมนท์ (12-14%)

ตำนานได้ถูกจับกุม

ความเชื่อที่ 7 นักพัฒนาไม่สร้างโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมใกล้กับอพาร์ตเมนต์คอมเพล็กซ์

เรากำลังพูดถึงโรงเรียน โรงเรียนอนุบาล และคลินิก อันที่จริงนักพัฒนาไม่จำเป็นต้องสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและตามกฎแล้วไม่ได้ แต่นักพัฒนาหลายรายที่มีการแข่งขันสูงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังดำเนินการตามแนวคิดของโครงการและคำนึงถึงความต้องการของผู้ซื้อในอนาคตด้วย ตัวอย่างเช่นใน (ทาง Beregovoy ทรัพย์สิน 5) มีการวางแผนที่จะสร้างคลินิกและ โรงเรียนอนุบาล. นอกจากนี้ คอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์มักจะสร้างขึ้นในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่จัดตั้งขึ้นซึ่งสามารถใช้ได้

ตำนานยังไม่ได้รับการยืนยัน

จากผลการวิเคราะห์ ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้เลือกอพาร์ทเมนท์ในกรณีต่อไปนี้:

ผู้ที่มีอพาร์ทเมนท์อยู่แล้วซึ่งคุณสามารถลงทะเบียนได้
ผู้ประกอบการที่สามารถใช้อพาร์ตเมนต์เป็นสำนักงานได้
บรรดาผู้วางแผน
หนุ่มและกระตือรือร้นที่ซื้อพื้นที่เล็ก ๆ "เพื่อเริ่มต้น" นั่นคือมีโอกาสขายได้ภายใน 3-5 ปีและได้พื้นที่ที่ใหญ่ขึ้น

หากมีทรัพย์สินอิสระที่ตั้งอยู่บนชั้นหนึ่งหรือชั้นสอง อาคารอพาร์ทเม้นจากนั้นพื้นที่นี้สามารถใช้เป็นอพาร์ตเมนต์ (นั่นคือตามวัตถุประสงค์) หรือสามารถลงทะเบียนใหม่เป็นกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยและใช้เป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้

อย่างไรก็ตาม วิธีที่สองไม่ได้ด้อยกว่าวิธีแรกในความนิยมมากนัก เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายคนบนชั้นหนึ่งหรือชั้นสองทำในลักษณะเดียวกัน

แต่อะไรคือผลกำไรมากกว่า - การขายหรือเช่าอพาร์ทเมนต์ให้กับผู้เช่าหรือใช้สถานที่เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์?

เหตุผลหลักที่ผลักดันให้เจ้าของอพาร์ทเมนท์บนชั้นหนึ่งย้ายพื้นที่อยู่อาศัยไปสู่สถานะอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คือความคาดหวังในผลกำไรที่สูงขึ้นจากการให้เช่าหรือขายวัตถุ มีตรรกะและสามัญสำนึกบางอย่างในการตัดสินใจนี้ ไม่ต้องพูดถึงประโยชน์: ตามปกติ อพาร์ทเมนท์บนชั้นหนึ่งมีราคาถูกกว่า 10-12% พื้นที่อยู่อาศัยตั้งอยู่ด้านบน ดังนั้นการเปลี่ยนอพาร์ทเมนต์ให้เป็นสถานที่เชิงพาณิชย์จึงเป็นไปได้มากกว่า เงื่อนไขที่เอื้ออำนวยขายหรือให้เช่าออก

ตามสถิติ Valery Aristarkhova ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายขายของ Russian House of Real Estate Company, รายได้จากการขายพื้นที่ดังกล่าวสามารถเพิ่มขึ้น 18-20%. หัวหน้าฝ่ายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ NDV อสังหาริมทรัพย์ Evgenia Borzova อ้างว่าสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยซึ่งมีตำแหน่งและเลย์เอาต์คล้ายกับอพาร์ตเมนต์มีราคาสูงกว่า 20-25% Yuriy Taranenko ผู้อำนวยการแผนกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของ RRG Group มองโลกในแง่ดียิ่งขึ้นไปอีกในการประมาณการของเขา: ในความเห็นของเขา มูลค่าที่เพิ่มขึ้น 30-40% ไม่ใช่ข้อจำกัดสำหรับพื้นที่ดังกล่าว กำไรจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ซึ่งเดิมเกี่ยวข้องกับหุ้นที่อยู่อาศัยตาม Valery Aristarkhov บางครั้งก็สูงกว่า 5-6 เท่า

อย่างไรก็ตาม เป็นไปไม่ได้เสมอไปที่จะบรรลุผลลัพธ์ที่สูงเช่นนี้ Yuri Taranenko (RRG) ชี้แจงเหตุผลสำหรับสิ่งนี้:“ ปริมาณการจัดหาอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงานรวมถึงศูนย์ธุรกิจคุณภาพสูงนั้นโดยหลักการแล้วไม่จำเป็นต้องมีวัตถุในชั้นหนึ่งอย่างเร่งด่วนและพวกเขาเป็น ไม่เร่งรีบ”

เพื่อให้อาคารพาณิชย์ในอาคารที่อยู่อาศัยมีรายได้สูงจะต้องตั้งอยู่ในสถานที่ที่มีชีวิตในเมืองที่รุนแรงมากขึ้นนั่นคือจะต้องเป็นของเหลว “ความสำเร็จของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ขึ้นอยู่กับพื้นที่และบ้านหลังใดที่ตั้งอยู่ บ้านหลังนี้ทำกำไรได้มากน้อยเพียงใดในแง่ของการสัญจรทางเท้าและรถยนต์ และอยู่ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดินเพียงใด” มาเรีย คอนดาโควา หัวหน้าฝ่ายการค้า แผนกอสังหาริมทรัพย์ของ LLC แบ่งปันประสบการณ์ของเธอ Est-a-Tet

ไม่มีอะไรน่าแปลกใจในความจริงที่ว่าสถานที่ที่มีความต้องการและสภาพคล่องในหมู่ผู้เช่าตั้งอยู่ในใจกลางเมืองย่านธุรกิจและแหล่งช้อปปิ้งที่เรียกว่า (อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวใช้สำหรับร้านค้าบริการผู้บริโภคศูนย์สำนักงาน เป็นต้น) โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ต้องการคือสถานที่ที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟใต้ดินบนถนนที่พลุกพล่านที่มีการจราจรหนาแน่น

เป็นที่สังเกตกันว่าสถานที่เชิงพาณิชย์ในพื้นที่ที่พลเมืองที่มีฐานะการเงินดีและมีฐานะทางสังคมสูงอาศัยอยู่สร้างผลกำไรมหาศาล ตามกฎแล้วพื้นที่ดังกล่าวตั้งอยู่ใกล้ใจกลางเมือง Konstantin Prosin ผู้อำนวยการศูนย์ Sevastopolskoye ของ INCOM-Nedvizhimost LLC กล่าวว่า "โดยทั่วไปแล้ว นอกเหนือจากเขตการปกครองกลางแล้ว พื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่นของอาคารเก่ามีแนวโน้มมากขึ้น โดยที่ซึ่งคอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัยแห่งใหม่กำลังถูกสร้างขึ้นอย่างแข็งขันในวันนี้"

พื้นที่นอนไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับการเปลี่ยนอพาร์ตเมนต์เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ อันที่จริงสิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าวมีราคาถูกกว่าในศูนย์มาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีซูเปอร์มาร์เก็ตในบริเวณใกล้เคียง

“ตัวอย่างเช่น ในไมโครดิสทริคแห่งใหม่ ซึ่งสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยได้รับการออกแบบบนชั้นแรกโดยไม่ล้มเหลว มากถึง 60% ของจำนวนทั้งหมดยังคงไม่มีผู้อ้างสิทธิ์” Yuriy Taranenko (RRG) กล่าว ในเรื่องนี้ควรเพิ่มว่าตาม Valery Aristarkhov (“ Russian House of Real Estate”) โดยการเปลี่ยนสถานะของอพาร์ตเมนต์ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ห่างไกลของเมืองอาจสูญเสีย 15-20% ของ คุณค่าของมันมากกว่าที่จะได้รับมัน

ประโยชน์ของการแปลงพื้นที่อยู่อาศัยเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยังขึ้นอยู่กับเลย์เอาต์และที่ตั้งของอพาร์ตเมนต์ด้วย หากเป็นไปได้ที่จะออกไปยังถนนที่พลุกพล่าน การขายหรือเช่าห้องดังกล่าวจะทำกำไรได้มากกว่าและง่ายกว่ามาก “และหากอพาร์ตเมนต์มองเห็นลานภายในหรือถนนที่เงียบสงบ ก็ไม่น่าเป็นไปได้ที่มันจะเป็นที่ต้องการของอาคารพาณิชย์ และไม่แนะนำให้โอนไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย” Pavel Lepish ซีอีโอของกล่าวยืนยัน โดมุส ไฟแนนซ์. เขายังชี้แจงด้วยว่า: "ข้อยกเว้นประการเดียวที่นี่คืออพาร์ทเมนท์บนชั้นแรกในใจกลางเมือง ซึ่งเป็นที่นิยมของผู้เช่าสำนักงานขนาดเล็ก"

พึงระลึกไว้เสมอว่า ตามกฎแล้ว อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่มีสภาพคล่องมากที่สุด ก็ยังมีการจัดแสดงในตลาดนานกว่าอพาร์ตเมนต์ที่คล้ายคลึงกันในแง่ของสถานที่ เลย์เอาต์ และพื้นที่ ความต้องการไม่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยที่ว่าพื้นที่นั้นเป็นเพื่อขายหรือให้เช่า นอกจากนี้ การแปลงและการลงทะเบียนของวัตถุเป็นกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยต้องมีการรวบรวมเอกสารที่จำเป็น การประสานงานใน หน่วยงานราชการฯลฯ หลังจากนั้นจึงจะสามารถเริ่มค้นหาผู้เช่าหรือผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้

“โดยทั่วไป ข้อดีของการขายอพาร์ทเมนต์ที่ชั้นล่างโดยไม่ต้องโอนไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยคือความสามารถในการทำข้อตกลงอย่างรวดเร็ว และข้อเสียคือต้นทุนที่ค่อนข้างต่ำของวัตถุ หากอพาร์ตเมนต์ถูกโอนไปยังสถานะที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ทุกอย่างจะเปลี่ยนสถานที่ ข้อได้เปรียบจะเป็นโอกาสที่จะได้ราคาที่ดีและข้อเสียคือเวลาที่ใช้ไปกับความล่าช้าของระบบราชการและการค้นหาผู้ซื้อ (ผู้เช่า)” Rimma Balyasnikova ผู้อำนวยการแผนกข้อมูลของ Unified State Tax Service อธิบาย

ตลอดเวลานี้ในขณะที่เจ้าของกำลังยุ่งอยู่กับงานเอกสาร จำเป็นต้องจ่ายค่าสาธารณูปโภคสำหรับสถานที่ ซึ่งจำนวนเงินดังกล่าวตามที่ Vadim Lapin ผู้จัดการของหน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์ของ SPENCER ESTATE ได้กล่าวไว้ว่า อพาร์ตเมนต์ “ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการพื้นที่เชิงพาณิชย์บนชั้นหนึ่งมีราคา 40-60 รูเบิลต่อตารางเมตรและเมื่อรวมกับค่าสาธารณูปโภคแล้วการชำระเงินรายเดือนคือ 100-120 รูเบิลต่อตารางเมตร m” Maria Kondakova (Est-a-Tet อธิบาย)

“การบำรุงรักษาสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยจะต้องเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้นอย่างแน่นอน เนื่องจากค่าสาธารณูปโภคในกรณีนี้จะสูงขึ้น ในรูปการคำนวณมีดังนี้: สำหรับน้ำ + 10% สำหรับความร้อน + 25% สำหรับไฟฟ้า + 27% (ตามอัตราเฉลี่ย 2.5 รูเบิล / kWh) เป็นผลให้ค่าเช่ารายเดือนของสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย 100 เมตรจะสูงกว่าอพาร์ทเมนต์ขนาดเดียวกัน 2-2.5 พันราย” ยืนยันคำพูดของเพื่อนร่วมงานของเธอ Maria Litinetskaya ผู้อำนวยการ บริษัท Metrium Group .

นอกจากนี้ยังควรพิจารณาว่าเจ้าของอาคารพาณิชย์ต้องเสียภาษีทรัพย์สิน เปอร์เซ็นต์ของการมีส่วนร่วมตาม Evgenia Borzova (NDV-Nedvizhimost) อยู่ที่ประมาณ 2.2% ต่อปีของมูลค่าคงเหลือของวัตถุ แน่นอนว่าการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในขณะนี้มีผลกำไรมากกว่าที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ข้อเสียที่สำคัญอีกประการหนึ่งของการโอนที่อยู่อาศัยไปยังหุ้นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยคือขั้นตอนการลงทะเบียนทรัพย์สินเชิงพาณิชย์: “มันซับซ้อน มันต้องใช้เวลาและความพยายามอย่างมาก” Inna Ignatkina ผู้อำนวยการสาขา Presnya ของ MITs-Nedvizhimost กล่าว .

ขั้นตอนการโอนสถานที่เป็นกองทุนที่มิใช่ที่อยู่อาศัย

ในการเริ่มต้นควรสังเกตว่าระเบียบสำหรับขั้นตอนนี้กำหนดโดยรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย กฎระเบียบที่เกี่ยวข้องระบุไว้อย่างชัดเจนว่าไม่สามารถแปลงที่อยู่อาศัยทุกหลังเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ได้ “ประการแรก ไม่ควรมีใครลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์ที่กำลังโอน และประการที่สอง ควรจัดระเบียบทางเข้าแยกต่างหากจากการลงจอดและกลุ่มทางเข้าของทางเข้า” Evgenia Borzova อธิบาย (“NDV-Real Estate” ).

สถานการณ์ยิ่งซับซ้อนมากขึ้นด้วยการโอนอพาร์ทเมนท์ที่ตั้งอยู่บนชั้นสองไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ในกรณีนี้ การลงทะเบียนจะทำได้ก็ต่อเมื่อชั้นล่างของบ้านใช้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ด้วย “นอกจากนี้ ไม่ว่าวัตถุจะอยู่ที่ใด หากซื้อด้วยการจำนองและจำนำกับธนาคาร จะไม่สามารถโอนไปยังกองทุนที่มิใช่ที่อยู่อาศัยได้” Inna Ignatkina (MITS-Real Estate) ระบุ

Elena Mishina ผู้อำนวยการ MIEL-Commercial Real Estate กล่าวว่า "นอกเหนือจากการปฏิบัติตามข้อกำหนดเหล่านี้อย่างไม่มีเงื่อนไขแล้ว ยังจำเป็นที่อพาร์ตเมนต์ต้องมีแผนผังเปิด - เพื่อเปลี่ยนสถานที่เป็นร้านค้า สำนักงาน หรือร้านเสริมสวย

หากอพาร์ตเมนต์ตรงตามข้อกำหนดข้างต้น คุณสามารถดำเนินการตามขั้นตอนการโอนได้

เริ่มแรกจำเป็นต้องจัดทำแผนโครงการซึ่งจะแสดงบนภาพวาดว่ารูปแบบของห้องจะเปลี่ยนไปอย่างไรโดยจะมีทางเข้าและทางออก ห้องช้อปปิ้ง, โกดังสินค้า เป็นต้น นอกจากนี้ ควรพิจารณาด้วยว่าการแปลงอาคารที่พักอาศัยเป็นสำนักงานการค้าหรือร้านค้า อาจต้องมีการติดตั้งระบบระบายอากาศเพิ่มเติม สัญญาณเตือนไฟไหม้ ส่วนประกอบฉนวนป้องกันเสียงรบกวน ฯลฯ

หลังจากพัฒนาโครงการแล้ว คุณจะต้องรวบรวมชุดเอกสารที่น่าประทับใจ “ในการถ่ายโอนสถานที่จากที่อยู่อาศัยไปยังที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องมีใบสมัคร เอกสารกรรมสิทธิ์อพาร์ทเมนท์ (หนังสือรับรองความเป็นเจ้าของ) ใบรับรองการลงทะเบียน (ถ้าไม่ใช่ คุณจะต้องได้รับเอกสารดังกล่าวก่อน ) แผนผังชั้นจาก BTI และการอธิบาย” Inna Ignatkin ("MITS-Real Estate") อธิบาย ในรายการนี้ คุณสามารถเพิ่มใบรับรองที่ออกโดยอาศัยข้อมูลจากหนังสือบ้าน สารสกัดจาก DEZ และข้อสรุปจาก BTI เกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการแปลงอพาร์ตเมนต์เป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญทุกคน รวมถึง Elena Mishina (“MIEL-Commercial Real Estate”) ได้กล่าวไว้โดยไม่ล้มเหลว จำเป็นต้องประสานงานกับหน่วยงานควบคุมของรัฐและองค์กรปกครองตนเองในท้องถิ่น: สถาปัตยกรรมเมืองมอสโก, การตรวจสอบอัคคีภัย, Mosenergo, Mosgorgaz , Moszhilinspektsiya และคนอื่น ๆ และที่สำคัญที่สุด จะต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรในการโอนอพาร์ทเมนท์จากผู้อยู่อาศัยทุกคนในบ้านไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย การรับมันตามที่แสดงให้เห็นในทางปฏิบัตินั้นยากมาก

นอกเหนือจากที่กล่าวมาทั้งหมดแล้ว หากวัตถุที่โอนเป็นอนุสาวรีย์ทางสถาปัตยกรรมหรือบ้านตั้งอยู่ในพื้นที่ของการพัฒนาทางประวัติศาสตร์ของเมือง ให้ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการสถาปัตยกรรมและการวางผังเมืองของมอสโก เช่น รวมทั้งกรมมรดกวัฒนธรรมของมอสโกจะต้องแปลงอพาร์ตเมนต์เป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

หลังจากรวบรวมใบอนุญาตทั้งหมดแล้วเท่านั้น พวกเขาจะถูกส่งผ่านบริการ "ร้านค้าครบวงจร" ไปยังกรมนโยบายการเคหะและเคหะแห่งมอสโก พวกเขาได้รับการประเมินโดยคณะกรรมการระหว่างแผนกของเมืองสำหรับการใช้สต็อกที่อยู่อาศัย ซึ่งกำหนดความเป็นไปได้และความเป็นไปได้ของการโอนอพาร์ตเมนต์ไปยังหุ้นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ค่าใช้จ่ายของขั้นตอนการแปลเป็นประมาณการ คณะกรรมการเมืองเกี่ยวกับการแปรรูปและการจัดการสต็อกที่อยู่อาศัย

Valery Aristarkhov (Russian House of Real Estate) อธิบายว่า "ค่าใช้จ่ายในการแปลอาจสูงถึง 30,000 เหรียญขึ้นไป และขั้นตอนการลงทะเบียนใหม่นั้นใช้เวลาหลายเดือนถึง 1.5 ปี" ข้อมูลของเพื่อนร่วมงาน Elena Mishina จาก MIEL-Commercial Real Estate มีดังนี้: ค่าใช้จ่ายในการแปลงที่อยู่อาศัยเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์สามารถอยู่ในช่วง 900,000 ถึง 1,300,000 รูเบิล

อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมทั้งหมดที่เจ้าของจะต้องจ่ายเพื่อขออนุญาตดำเนินการตามขั้นตอนนี้ เขาจะต้องลงทะเบียนการโอนที่ห้องทะเบียนและชำระเงินด้วย หน้าที่ของรัฐจำนวน 1,000 rubles สำหรับบุคคลและ 15,000 rubles สำหรับนิติบุคคล

แน่นอน เจ้าของอพาร์ทเมนท์สามารถสั่งโอนพื้นที่อยู่อาศัยเป็นหุ้นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยจากบริษัทเฉพาะทางที่จะดำเนินการทั้งหมดข้างต้นให้กับเขา Evgenia Borzova (NDV-Real Estate) กล่าวว่า "การแปลแบบเบ็ดเสร็จดังกล่าวมีค่าใช้จ่าย 40-50,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ

ประโยชน์ในรูปตัวเลข

ไม่ต้องสงสัยเลยว่าขั้นตอนในการโอนที่อยู่อาศัยให้เป็นสถานประกอบการเชิงพาณิชย์นั้นเป็นธุรกิจที่ค่อนข้างซับซ้อนและมีค่าใช้จ่ายสูง สถานการณ์มีความซับซ้อนมากขึ้นโดยข้อเท็จจริงที่ว่าค่าใช้จ่ายในการโอนที่อยู่อาศัยไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยไม่ได้ชำระในอนาคตเสมอไป เนื่องจากสิ่งอำนวยความสะดวกเชิงพาณิชย์จะไม่เสียค่าใช้จ่ายมากกว่าพื้นที่อยู่อาศัยในทุกกรณี “หากเมื่อ 5-7 ปีที่แล้ว ปกติแล้วอาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยมีราคาสูงกว่าอพาร์ตเมนต์ในอาคารเดียวกัน ตอนนี้ก็ไม่เป็นเช่นนั้นเสมอไป ตัวอย่างเช่น ห้องหนึ่งกำลังขายอยู่ที่ชั้นหนึ่งของอาคาร Khrushchev 5 ชั้น ซึ่งอยู่ห่างจากสถานีรถไฟใต้ดิน Ryazansky Prospekt โดยใช้เวลาเดินเพียง 20 นาที เนื้อที่ 189 ตร.ว. ม. และราคา 82,500 รูเบิล/ตร.ม. ม. และอพาร์ทเมนต์ขนาดเดียวกันในบ้านหลังเดียวกันจะมีราคา 130-140,000 รูเบิล ต่อ ตร.ม. m” Elena Mishina อธิบาย (“MIEL-Commercial Real Estate”)

“และในทางปฏิบัติของบริษัทของเรา ไม่มีกรณีที่สำคัญน้อยกว่า: เราขายอพาร์ทเมนต์ที่ตั้งอยู่ที่ชั้นล่างของ Malaya Dmitrovka ให้บริการทั้งที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์โดยไม่ต้องแปล มีความสนใจอย่างมากในวัตถุนี้ในฐานะพื้นที่สำนักงาน อย่างไรก็ตาม อาคารที่ตั้งอยู่ในลานบ้านอีกหลังหนึ่งและหน้าต่างทุกบานมองข้ามลานภายใน เป็นผลให้ทรัพย์สินถูกขายเป็นที่อยู่อาศัย: มันกลายเป็นผลกำไรมากขึ้น และเจ้าของก็พอใจกับความจริงที่ว่าเขาไม่ได้เริ่มแปล” คำพูดของเพื่อนร่วมงานของเขา Vadim Lamin (SPENCER ESTATE) ยืนยัน เขายังยกตัวอย่างอีกเรื่องหนึ่ง: “มีสถานการณ์คล้ายกันกับการเช่า: เราเช่าอพาร์ทเมนต์บนถนน Krasina โดยไม่โอนไปยังกองทุนที่มิใช่ที่อยู่อาศัย แม้ว่าผู้เช่าจะอาศัยอยู่ในห้องหนึ่ง แต่อีกสองห้องใช้ทำงาน ตั้งแต่เขาอาศัยอยู่ที่นั่น ทุกอย่างก็ถูกกฎหมายอย่างสมบูรณ์ และถ้าอพาร์ตเมนต์นี้ถูกย้ายไปยังสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย จะไม่สามารถทำกำไรได้ทั้งหมดที่จะปล่อยให้เช่า

แน่นอนว่ามีตัวอย่างเมื่อการถ่ายโอนอพาร์ทเมนต์ไปยังสถานประกอบการเชิงพาณิชย์นั้นให้ผลกำไรมากกว่าการขายพื้นที่อยู่อาศัย “ตัวอย่างเช่น เมื่อเราจัดการผู้เช่าอพาร์ทเมนต์ส่วนกลางแล้ว - เล็ก อพาร์ตเมนต์แบบสองห้อง 42 ตร.ว. ม. บนชั้นหนึ่งใกล้กับสถานีรถไฟใต้ดิน Oktyabrskoye Pole โอนไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย และเนื่องจากความแตกต่างของราคาระหว่างที่อยู่อาศัยและที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เราจึงสามารถจัดหาอพาร์ทเมนท์แบบหนึ่งห้องแยกจากเพื่อนบ้าน 2 คนในพื้นที่เดียวกันโดยไม่ต้องชำระเงินเพิ่มเติม” Konstantin Prosin (“INCOM-Realty”) กล่าว

และสถานการณ์ในใจกลางเมืองหลวงเป็นอย่างไร? “ที่นี่อาคารพาณิชย์ที่มีอุปกรณ์ครบครันพร้อมทำเลดีมีราคาแพงกว่าที่อยู่อาศัย ดังนั้นอพาร์ทเมนต์ที่มีพื้นที่ประมาณ 100 ตร.ม. ม. ที่ชั้นล่างสามารถเช่าเป็นที่อยู่อาศัยได้ 50-100,000 รูเบิล ต่อเดือนและให้เช่าเป็นสำนักงานจะทำให้เจ้าของอย่างน้อย 150-300,000 รูเบิล รายเดือน ราคาต่อตารางเมตรเมื่อขายสำนักงานบนทางหลวงที่พลุกพล่านเช่น Tverskaya Street, Kutuzovsky Prospekt, Garden Ring สามารถเข้าถึงได้หลายหมื่นดอลลาร์และขายได้ค่อนข้างเร็ว” Pavel Lepish (Domus Finance) อธิบาย โปรดทราบว่าต้นทุนเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัยในพื้นที่ดังกล่าวไม่เกิน 19-20,000 ดอลลาร์

ในกรณีใดบ้างและภายใต้เงื่อนไขใดที่ควรลงทุนในพื้นที่เชิงพาณิชย์ในอาคารใหม่

ภาพ: Sergey Kulikov/Interpress/TASS

ตามกฎที่กำหนดไว้ในมอสโก ส่วนหนึ่งของพื้นที่ในอาคารใหม่ควรได้รับการจัดสรรสำหรับอาคารพาณิชย์ ดังนั้นชั้นแรกของบ้านใหม่ของเมืองหลวงจึงไม่ใช่ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ พวกเขาถูกครอบครองโดยร้านสะดวกซื้อ ร้านเสริมสวย คลินิกการแพทย์

เช่นเดียวกับอพาร์ทเมนท์ สถานที่เหล่านี้สำหรับการดำเนินธุรกิจของคุณเองหรือให้เช่าสามารถซื้อได้โดยตรงจากนักพัฒนาหรือ on ตลาดรอง. "RBC-Real Estate" เข้าใจตรงกันนะ การลงทุนที่มีกำไรกองทุน

ในตอนต้นของยุค 2000 ความต้องการชั้นหนึ่งในเมืองหลวงนั้นสูงมาก มีการขาดแคลนข้อเสนอดังกล่าวในอาคารใหม่ ผู้ประกอบการซื้ออพาร์ตเมนต์ในบ้านหลังเก่าในตลาดรองและโอนไปยังหุ้นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย องค์กรการค้าหลายแห่ง ตั้งแต่ธนาคาร ร้านค้า และสถานเสริมความงาม ต่างก็ซื้อมันด้วยความยินดีและมักจะได้รับค่าตอบแทนสูงเกินไป

"เรามีกรณีที่หนึ่ง ธนาคารพาณิชย์จ่ายเกิน 30% ของ มูลค่าตลาดสำหรับอพาร์ตเมนต์บนชั้นหนึ่ง” Svetlana Volskaya หัวหน้าฝ่ายขายของสำนักงาน Na Kievskaya ของ Miel Network of Real Estate Offices กล่าว - ตอนนี้แทบไม่มีการทำธุรกรรมใด ๆ ที่มีจุดประสงค์เพื่อโอนไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย บนถนนที่มีการจราจรหนาแน่น อพาร์ทเมนท์ดังกล่าวเกือบทั้งหมดขายหมดเมื่อหลายปีก่อน และสิ่งที่ยังคงอยู่คือข้อเสนอที่ไม่ได้อยู่ในบรรทัดแรก ซึ่งมักจะอยู่ไกลจากรถไฟใต้ดิน ซึ่งไม่น่าสนใจที่สุด

วันนี้นักพัฒนาในเมืองหลวงจงใจจัดสรรอาคารใหม่สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกเชิงพาณิชย์ ตามที่หัวหน้าศูนย์การวิเคราะห์ของ บริษัท "Inkom-Nedvizhimost" Dmitry Taganov 90% ของบ้านใหม่ในมอสโกและภูมิภาคไม่มีอพาร์ทเมนท์ที่ชั้นล่าง อาคารสำหรับร้านค้าและร้านทำผมมีทั้งสำหรับการขาย หรือบริษัทจัดการจากผู้พัฒนาโครงการจะให้เช่าเอง

ใครซื้ออาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย

ผู้ซื้อหลักของอาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยบนชั้นหนึ่งของอาคารใหม่ในเมืองหลวงเป็นผู้อยู่อาศัยในพื้นที่เดียวกัน รวมถึงตัวอาคารพักอาศัยเองด้วย จากข้อมูลของ Atlant Group ผู้ซื้อประเภทนี้มีความต้องการมากกว่า 65% ตามกฎแล้วสิ่งเหล่านี้เป็นผู้ประกอบการที่เริ่มต้นที่เปิดร้านสาขาแรกหรือขยายธุรกิจ เรากำลังพูดถึงประเภทของธุรกิจที่สามารถดำเนินการได้ในทุกพื้นที่และเน้นที่ความต้องการของมวลชน ส่วนใหญ่ ร้านขายของชำหรือธุรกิจบริการ

Roman Lyabikhov ผู้อำนวยการทั่วไปของ Roman Lyabikhov ผู้อำนวยการทั่วไปของ Roman Lyabikhov ผู้อำนวยการทั่วไปของ Roman Lyabikhov ผู้อำนวยการทั่วไปของ Roman Lyabikhov แอตแลนติก กรุ๊ป “นอกจากนี้ ผู้ประกอบการมองเห็นความต้องการทั้งหมดของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ดีขึ้น และด้วยเหตุนี้ เขาจึงสามารถตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาวะตลาดในปัจจุบันได้อย่างรวดเร็ว”

ผู้ซื้ออาคารอีกประเภทหนึ่งที่ชั้นหนึ่งคือแบรนด์เครือข่าย: บริษัทขนาดใหญ่และขนาดกลางจากภาคบริการ ผู้ค้าปลีก องค์กร จัดเลี้ยง,ธนาคาร. พวกเขาให้ 30% ของความต้องการพื้นที่เชิงพาณิชย์ “ผู้ซื้อเหล่านี้เลือกวัตถุโดยพิจารณาจากโอกาสของสถานที่เป็นหลัก นั่นคือพวกเขาเริ่มต้นจากความต้องการบริการที่มีอยู่ในพื้นที่ ในบางกรณีจากการจราจรตลอดจนจากกลยุทธ์ในการพัฒนาธุรกิจโดยรวม” Roman Lyabikhov อธิบาย

กลุ่มผู้ซื้อและผู้เช่าประเภทหลักที่สามคือบริษัทที่เน้นความต้องการชั่วคราว ผู้เชี่ยวชาญจาก Atlant Group ระบุ ตัวอย่างเช่น ผู้ผลิตและผู้จำหน่ายเฟอร์นิเจอร์ หน้าต่าง ระบบประปา และวัสดุต่างๆ สำหรับการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์ พวกเขาใช้อาคารพาณิชย์บนชั้นหนึ่งของอาคารใหม่ ไม่ว่าจะเป็นโชว์รูมที่มีสำนักงานลูกค้าขนาดเล็ก หรือเพียงแค่เปิดร้านเล็กๆ ธรรมดาๆ ในอาคารเหล่านั้น ตามกฎแล้ว บริษัท ดังกล่าวจะเช่าสถานที่ในบ้านหลังแรกที่ได้รับมอบหมายใน microdistrict ขนาดใหญ่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ส่วนใหญ่ได้รับคำแนะนำจากผู้ตั้งถิ่นฐานใหม่ของบ้านใกล้เคียง สินค้าและบริการที่พวกเขาเสนอมักจะเป็นที่ต้องการมากที่สุดภายในเวลาไม่กี่ปีหลังจากการเริ่มต้นของการตั้งถิ่นฐานของบ้าน จากนั้นความต้องการลดลง - และในกรณีส่วนใหญ่พวกเขาจะ "ย้าย" ไปยังอาคารใหม่อีกแห่ง ดังนั้น โดยเฉลี่ยแล้ว ผู้ประกอบการดังกล่าวจะเช่าพื้นที่ในอาคารใหม่เป็นเวลาห้าถึงสิบปี

พื้นที่สำหรับร้านค้าเท่าไหร่

ราคาสำหรับอาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยบนชั้นแรกขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ: พื้นที่ ที่ตั้งของบ้านภายในไมโครดิสทริคหรือบล็อก (ตามลำดับ และการสัญจรทางเท้า) ผลประโยชน์ของผู้อยู่อาศัย และสภาพแวดล้อมในการแข่งขัน

“ สถานที่ที่ต้องการขายเกือบในราคาอพาร์ทเมนท์ - ราคา 1 ตร.ม. เมตรสามารถเข้าถึง 180-220,000 rubles - หัวหน้า บริษัท ที่ปรึกษา "TOP Idea" Oleg Stupenkov กล่าว — ราคาขึ้นอยู่กับสภาพคล่องของวัตถุอย่างมาก การเจรจาต่อรองสำหรับสถานที่ของเหลวมีน้อย และในกรณีที่มีสภาพคล่องน้อยกว่า คุณสามารถตกลงได้ทั้งส่วนลดและแบบผ่อนชำระจนกว่าจะสิ้นสุดการก่อสร้าง”

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าพื้นที่ของเหลวมักจะขายได้อย่างรวดเร็ว ความต้องการมากที่สุดคือสำหรับสถานที่ตั้งแต่ 50 ถึง 120 ตารางเมตร ม. m และด้วยคุณสมบัติทางเทคโนโลยีและการออกแบบบางอย่าง Elena Mishina หัวหน้าแผนกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของ Est-a-Tet กล่าวว่า "สถานที่เหล่านั้นที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ห่างไกลของอาคารพักอาศัยซึ่งห่างไกลจากคนเดินเท้าและมีทางเข้าที่ไม่สะดวกเช่นกัน

อัตราค่าเช่าชั้นหนึ่งยังขึ้นอยู่กับประเภทของวัตถุและความเข้มของการจราจร อัตราขั้นต่ำคือ 3-8,000 รูเบิล สำหรับ 1 ตร.ม. เมตรต่อปี “โดยเฉลี่ยแล้ว เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับค่าเช่าได้ 20-25,000 รูเบิล ตั้งแต่ 1 ตร.ม. เมตรต่อปี โครงการมาตรฐานระดับความสะดวกสบายในพื้นที่ที่อยู่อาศัย” Stupenkov กล่าว

ลงทุนแล้วได้กำไรไหม

Maria Litinetskaya หุ้นส่วนผู้จัดการของ Metrium กล่าวว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ให้ผลตอบแทนเร็วกว่าที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยสองถึงสามเท่า ระยะเวลาคืนทุนสำหรับสถานที่ดังกล่าวคือเจ็ดถึงสิบปี Oleg Stupenkov กล่าว “หากคุณสามารถซื้อวัตถุเหลวได้ในช่วงเริ่มต้นของการก่อสร้าง ผลตอบแทนจากค่าเช่าจะอยู่ที่ 7-8% ต่อปี บวกกับความสามารถในการทำกำไรจากการขายพื้นที่สภาพคล่องในอนาคต” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

หากนักลงทุนพร้อมรับความเสี่ยงมากขึ้นและมีโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 15 ล้านรูเบิล พื้นที่เชิงพาณิชย์ก็เป็นตัวเลือกที่เหมาะสมสำหรับเขา Maria Litinetskaya เชื่อ อย่างไรก็ตาม ในความเห็นของเธอ การลงทุนในอาคารพาณิชย์มีปัญหาหลายประการ

ประการแรก ในการหารายได้ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ คุณต้องมีประสบการณ์ ในขณะที่ผู้ซื้อที่ไม่มีความรู้เชิงลึกเกี่ยวกับตลาดสามารถกลายเป็นผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยได้ ประการที่สอง การค้นหาผู้เช่า พื้นที่ค้าปลีกใช้เวลานานขึ้น

“จำนวนผู้มีส่วนได้เสียที่มีแนวโน้มว่าจะต่ำลงเสมอ ซึ่งหมายความว่าเราต้องทำงานในสภาวะการแข่งขันที่ดุเดือด บางครั้งคุณต้องไปหาลูกค้าและใช้จ่าย เงินทุนเพิ่มเติมตัวอย่างเช่นสำหรับการพัฒนาขื้นใหม่” Litenetskaya กล่าว

ประการที่สาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มีแนวโน้มที่จะเกิดความหายนะทางเศรษฐกิจมากกว่า ตรงกันข้ามกับตลาดบ้านเช่าซึ่งเป็นที่ต้องการเสมอ ประการที่สี่ เกณฑ์ขั้นต่ำสำหรับนักลงทุนในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เป็นลำดับความสำคัญที่สูงกว่าตลาดที่อยู่อาศัย หากเพียงเพราะพื้นที่ขนาดใหญ่ของอาคาร

“นอกจากนี้ ผู้ลงทุนของอาคารพาณิชย์จะต้องเป็นนักยุทธศาสตร์” Litinetskaya เชื่อ — หนึ่งในข้อผิดพลาดที่นักลงทุนจำนวนมากทำคือการซื้อพื้นที่ค้าปลีกโดยไม่ต้องคำนึงถึง อนาคตระยะยาวการพัฒนาโครงการพัฒนาแบบบูรณาการของอาณาเขต เป็นผลให้ปรากฎว่าถนนซึ่งเป็นถนนสายหลักในปีแรกของการพัฒนาโครงการหลังจากห้าถึงเจ็ดปีกลายเป็นถนนรองและเข้าถึงได้น้อยลง และสิ่งนี้ทำให้คนเดินถนนและรถไหลลดลง และในขณะเดียวกันก็ทำให้สภาพคล่องของวัตถุลดลงด้วย ส่งผลให้ระดับการทำกำไรลดลง

ความน่าดึงดูดใจของการลงทุนของอาคารพาณิชย์หรืออพาร์ทเมนท์บนชั้นล่างที่มีทางเข้าแยกต่างหากซึ่งสามารถใช้สำหรับ กิจกรรมเชิงพาณิชย์ Dmitry Taganov หัวหน้าศูนย์วิเคราะห์ "Inkom-Nedvizhimost" ขึ้นอยู่กับการสัญจรไปมาเป็นอย่างมาก และการได้มาซึ่งอาคารพาณิชย์เพื่อจุดประสงค์ในการให้เช่านั้นไม่เสมอไปนั้นจะกลายเป็นผลกำไร - อย่างน้อย 30% ของวัตถุดังกล่าวในอาคารใหม่ยังคงว่างอยู่เป็นเวลาสามถึงห้าปีหลังจากการก่อสร้างบ้านเขากล่าว

“สถานการณ์ในตลาดรองก็คล้ายกัน” ทากานอฟกล่าว - ในสถานที่ที่ไม่เป็นที่นิยมใกล้กับอาคารพาณิชย์ ผู้เช่ามักเปลี่ยน หรือสิ่งของต่างๆ อาจไม่มีผู้อ้างสิทธิ์มาเป็นเวลานาน ทุกวันนี้ ร้านสะดวกซื้อไม่สามารถแข่งขันกับซูเปอร์มาร์เก็ตในเครือเศรษฐกิจที่ได้รับความนิยมอย่างแข็งขันเมื่อเร็วๆ นี้”

สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่มีงบประมาณน้อย การลงทุนไม่ใช่ในอาคารพาณิชย์จะง่ายกว่าและเชื่อถือได้มากกว่า แต่ในที่อยู่อาศัย แม้ว่าสิ่งนี้จะทำให้การทำกำไรน้อยลง Maria Litinetskaya เชื่อ หากด้วยเหตุผลบางอย่าง นักลงทุนตัดสินใจที่จะถอนตัวออกจากโครงการ การหาผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์นั้นง่ายกว่าสำหรับอาคารพาณิชย์ ซึ่งผู้ประกอบการต้องการเช่ามากกว่าการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์

ผู้เชี่ยวชาญสังเกตว่า จากการปฏิบัติแสดงให้เห็นว่า ผู้ซื้อ-นักลงทุน 8 ใน 10 รายยังคงพิจารณาที่อยู่อาศัยเป็นวัตถุ เนื่องจากกลัวว่าจะเกิดวิกฤติปี 2014 ซ้ำอีก ซึ่งยังคงสะท้อนถึงเสียงสะท้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

หากทรัพย์สินมีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่ชั้นล่าง สามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ นั่นคือ เป็นอพาร์ตเมนต์ หรือพยายามโอนเข้ากองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยและใช้เป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ นี่คือสิ่งที่เจ้าของสิ่งของจำนวนมากบนชั้นหนึ่งและชั้นสองทำกัน

บทความนี้เป็นข้อมูลอ้างอิงและข้อมูล ข้อมูลทั้งหมดในนั้นนำเสนอเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ข้อมูลและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น

แต่มันสมเหตุสมผลหรือไม่? อะไรคือผลกำไรมากขึ้นในการเช่าหรือขาย: อาคารพาณิชย์หรืออพาร์ทเมนท์? นี่คือสิ่งที่ฉันตัดสินใจหา ""

เพื่อให้สถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยสามารถทำกำไรได้จะต้องอยู่ในที่ "ถูกต้อง" และเป็นสภาพคล่อง “ความสำเร็จของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ขึ้นอยู่กับพื้นที่และอาคารเฉพาะที่ตั้งอยู่ ผลกำไรของอาคารนี้ในแง่ของการสัญจรทางเท้าและรถยนต์ และอยู่ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดินเพียงใด” กล่าว Maria Kondakova หัวหน้าฝ่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่ Est-a-Tetความต้องการของผู้เช่าและสถานที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่ของเหลวตั้งอยู่ในภาคกลาง (ใช้ไม่เพียง แต่สำหรับร้านค้าและบริการในครัวเรือน แต่ยังสำหรับสำนักงาน) ใกล้สถานีรถไฟและสถานีบนถนนที่มีการจราจรหนาแน่นโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าส่วนใหญ่ของ ชาวบ้านแห่กันไปตามถนนเหล่านี้เพื่อไปยังรถไฟใต้ดินที่อยู่ใกล้เคียง นอกจากนี้ พื้นที่ที่พลเมืองที่มีสถานะทางสังคมสูงกว่าและมีโอกาสทางวัตถุที่ดีกว่าอาศัยอยู่ เช่น ไม่ไกลจากศูนย์กลางมากนัก - ภายใน 2-3 สถานีจาก Circle Line และตั้งอยู่บนเส้นทางที่มีชื่อเสียง “โดยทั่วไป พื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่นของอาคารเก่ามีแนวโน้มมากขึ้น (นอกเหนือจากเขตปกครองกลาง - เอ็ด) ซึ่งปัจจุบันมีการสร้างคอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัยใหม่อย่างแข็งขัน” เชื่อ Konstantin Prosin หัวหน้าสำนักงาน Sevastopolskoe ของ บริษัท INCOM-Realty

และในพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่ห่างไกลจากสถานีรถไฟใต้ดิน พื้นที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยบนชั้นหนึ่งมักจะไม่มีผู้อ้างสิทธิ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีซูเปอร์มาร์เก็ตในบริเวณใกล้เคียง “ตัวอย่างเช่น ในไมโครดิสทริคแห่งใหม่ ซึ่งสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยได้รับการออกแบบบนชั้นแรกโดยไม่ล้มเหลว มากถึง 60% ของจำนวนทั้งหมดยังคงไม่มีผู้อ้างสิทธิ์” Yuriy Taranenko (RRG) กล่าว ดังนั้นในพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่ห่างไกล พื้นที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยมักจะเป็นสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูงและตาม Valery Aristarkhov (บริษัท Realtor Russian House Real Estate) โดยการเปลี่ยนสถานะของอพาร์ตเมนต์ คุณอาจสูญเสียมูลค่าของมัน แทนที่จะชนะ - เท่ากัน 20%

นอกจากนี้ ประโยชน์จากการโอนที่อยู่อาศัยไปยังที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยยังขึ้นอยู่กับตำแหน่งของอพาร์ตเมนต์ด้วย หากคุณสามารถออกจากถนนที่พลุกพล่านได้ การขายหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะง่ายขึ้นและมีกำไรมากขึ้น “และหากอพาร์ตเมนต์มองเห็นลานภายในหรือถนนที่เงียบสงบ ก็ไม่น่าเป็นไปได้ที่มันจะเป็นที่ต้องการของอาคารพาณิชย์ ก็ไม่แนะนำให้โอนไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย” เขากล่าว Pavel Lepish ผู้อำนวยการทั่วไปของ Domus Finance. “ข้อยกเว้นประการเดียวที่นี่คืออพาร์ทเมนท์บนชั้นแรกในใจกลางเมือง ซึ่งเป็นที่นิยมของผู้เช่าสำนักงานขนาดเล็ก”

อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่มีสภาพคล่องและเป็นที่ต้องการมากที่สุดก็มักจะจัดแสดงนานกว่าอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่และที่ตั้งเดียวกัน ไม่ว่าเจ้าของจะขายหรือต้องการเช่า นอกจากนี้อพาร์ทเมนต์สามารถวางตลาดได้ทันทีที่มีความต้องการดังกล่าวและหากคุณต้องการโอนวัตถุไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยคุณจะต้องรวบรวมเอกสารจำนวนมากและใช้เวลาในการลงทะเบียนและ เท่านั้นจากนั้นคุณสามารถดำเนินการค้นหาผู้ซื้อหรือผู้เช่า “โดยทั่วไป ข้อดีของการขายอพาร์ทเมนต์ที่ชั้นล่างโดยไม่ต้องโอนไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยคือความสามารถในการทำข้อตกลงอย่างรวดเร็ว และข้อเสียคือต้นทุนที่ค่อนข้างต่ำของวัตถุ หากอพาร์ตเมนต์ถูกโอนไปยังสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ทุกอย่างจะเปลี่ยนสถานที่ ข้อดีจะเป็นโอกาสได้ราคาดี ส่วนเสียคือ เวลาที่ใช้ไปกับความล่าช้าของระบบราชการและการค้นหาผู้ซื้อ (ผู้เช่า)” กล่าว Rimma Balyasnikova ผู้อำนวยการฝ่ายข้อมูลของ EGSN

และในขณะที่บริเวณที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยจะไม่ได้ใช้งานในความคาดหมายเจ้าของจะต้องชำระค่าสาธารณูปโภคซึ่งตามที่ระบุไว้โดย วาดิม ลามินทร์ หุ้นส่วนผู้จัดการบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์สเปนเซอร์ เอสเตทสูงกว่าอพาร์ตเมนต์ “ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการพื้นที่เชิงพาณิชย์บนชั้นหนึ่งมีราคา 40-60 รูเบิลต่อตารางเมตรและเมื่อรวมกับค่าสาธารณูปโภคแล้วการชำระเงินรายเดือนคือ 100-120 รูเบิลต่อตารางเมตร เมตร” Maria Kondakova (Est-a-Tet) กล่าว

และเจ้าของที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยต้องเสียภาษีทรัพย์สินซึ่งตาม Evgenia Borzova (NDV-Nedvizhimost) คือ 2.2% ต่อปีของมูลค่าคงเหลือของสถานที่ เป็นไปได้ว่าในอนาคตอันใกล้นี้ อัตราภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยจะสูงขึ้น แต่ตอนนี้สามารถทำกำไรได้มากกว่าในการเป็นเจ้าของอาคารพักอาศัย

ขั้นตอนการแปล
ประการแรกควรสังเกตว่าการโอนอพาร์ทเมนท์ไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยนั้นถูกควบคุมโดยรหัสที่อยู่อาศัยตามที่ที่อยู่อาศัยทุกแห่งไม่สามารถได้รับสถานะของอาคารพาณิชย์ได้ “ ประการแรก ไม่ควรมีใครลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์ที่กำลังโอน และประการที่สอง ควรจัดระเบียบทางเข้าแยกต่างหาก แยกจากการลงจอดและกลุ่มทางเข้าของทางเข้า” Evgenia Borzova (“NDV-Real Estate” กล่าว ). และการถ่ายโอนอพาร์ทเมนท์บนชั้นสองไปยังสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยนั้นเป็นไปได้ก็ต่อเมื่อมีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อยู่ภายใต้พวกเขา Inna Ignatkina (“MIC-Real Estate” บน Presnya กล่าวว่า “ยิ่งไปกว่านั้น ไม่ว่าวัตถุจะอยู่ที่ใด หากซื้อด้วยการจำนองและจำนำกับธนาคาร จะไม่สามารถโอนไปยังกองทุนที่มิใช่ที่อยู่อาศัยได้ ).

นอกจากนี้ตามที่ระบุไว้ Elena Mishina ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนา MIEL-Commercial Real Estateจำเป็นที่อพาร์ทเมนต์ต้องมีเลย์เอาต์ภายในแบบเปิดเพื่อให้สามารถปรับเปลี่ยนสถานที่ตามความต้องการ - จากร้านค้าไปจนถึงร้านเสริมสวย

เมื่อมีการพัฒนาโครงการแปลจะต้องรวบรวมเอกสารที่ค่อนข้างน่าประทับใจ “ในการโอนย้ายจากที่อยู่อาศัยไปเป็นที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องเตรียมใบสมัคร เอกสารกรรมสิทธิ์อพาร์ตเมนต์ (หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ) ใบรับรองการจดทะเบียน (ถ้าไม่ใช่ คุณจะต้องได้รับเอกสารดังกล่าวก่อน - เอ็ด) , แผนผังชั้นจาก BTI การอธิบายและการแปลโครงการดังกล่าว” Inna Ignatkina (MITS-Real Estate on Presnya กล่าว) ในรายการนี้ คุณต้องเพิ่มข้อความที่ตัดตอนมาจากหนังสือบ้านที่ระบุว่าไม่มีใครอยู่ในอพาร์ตเมนต์ ใบรับรองจาก DEZ เกี่ยวกับวัตถุประสงค์การใช้งานของอพาร์ทเมนท์ที่ตั้งอยู่บนชั้นเดียวกันกับวัตถุที่โอน และความคิดเห็นทางเทคนิคเกี่ยวกับ โครงการพัฒนาขื้นใหม่ (เกี่ยวกับความเป็นไปได้ของการพัฒนาขื้นใหม่และอุปกรณ์ใหม่ของสถานที่และความเป็นไปได้ของการจัดทางเข้าแยกต่างหาก) นอกจากนี้ ตามข้อมูลของ Elena Mishina (“MIEL - Commercial Real Estate”) จำเป็นต้องมีการอนุมัติจำนวนมากจากหน่วยงานต่างๆ: เจ้าหน้าที่ตรวจสอบอัคคีภัย (Gospozharnadzor), สถาปัตยกรรมเมืองมอสโก, Mosgorgaz, การตรวจสอบที่อยู่อาศัยในมอสโก, Mosenergo, SES, แผนกโครงสร้างใต้ดินและที่สำคัญที่สุดคือความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรในการโอนอพาร์ทเมนต์ไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยจากผู้อยู่อาศัยทั้งหมดในทางเข้าซึ่งอาจกลายเป็นปัญหาร้ายแรงในกระบวนการแปล นอกจากนี้หากวัตถุที่จะโอนตั้งอยู่ในบ้านที่เป็นของอนุเสาวรีย์ทางสถาปัตยกรรมหรือตั้งอยู่ในพื้นที่ของอาคารประวัติศาสตร์ของเมืองคุณจะต้องได้รับอนุญาตให้ทำงานจากสถาปนิกเมือง และคณะกรรมการคุ้มครองอนุเสาวรีย์สถาปัตยกรรม

เมื่อรวบรวมเอกสารเหล่านี้ทั้งหมดแล้ว พวกเขาจะต้องส่งผ่านบริการแบบครบวงจรไปยังกรมนโยบายการเคหะและกองทุนการเคหะแห่งมอสโก จากนั้น เอกสารที่ส่งมาจะได้รับการประเมินโดยคณะกรรมการระหว่างหน่วยงานเพื่อการใช้กองทุนเพื่อการเคหะ และจะตัดสินว่าอพาร์ตเมนต์สามารถโอนไปยังกองทุนที่มิใช่ที่อยู่อาศัยได้หรือไม่ และคณะกรรมการเพื่อการแปรรูปและการจัดการกองทุนที่อยู่อาศัยก็จะประมาณการค่าใช้จ่ายในการโอน Valery Aristarkhov (Realtor Company Russian House of Real Estate) กล่าวว่า "ค่าใช้จ่ายในการโอนอาจสูงถึง 30,000 เหรียญขึ้นไป และขั้นตอนการลงทะเบียนใหม่เองนั้นใช้เวลาหลายเดือนถึง 1.5 ปี" และจากข้อมูลของ Elena Mishina (MIEL - Commercial Real Estate) ค่าใช้จ่ายในการโอนที่อยู่อาศัยไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยอาจอยู่ที่ประมาณ 900,000 - 1,300,000 รูเบิล

แต่นี่ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายทั้งหมด เนื่องจากในกรณีที่ได้รับอนุญาตให้โอนอพาร์ตเมนต์ จำเป็นต้องลงทะเบียนการโอนนี้กับห้องลงทะเบียน ซึ่งคุณจะต้องจ่ายภาษีของรัฐ 1,000 รูเบิล สำหรับบุคคลและ 15,000 รูเบิล สำหรับนิติบุคคล

ประโยชน์ในตัวเลข
ดังนั้นการได้รับสถานะของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สำหรับที่อยู่อาศัยนั้นค่อนข้างน่าเบื่อและมีค่าใช้จ่ายสูงและตามที่ระบุไว้แล้วค่าใช้จ่ายนั้นยังห่างไกลจากราคาทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นในเวลาต่อมาเมื่อเทียบกับค่าที่อยู่อาศัย: “ถ้า เมื่อ 5-7 ปีที่แล้ว สถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยมักจะมีราคาแพงกว่าอพาร์ตเมนต์ในบ้านหลังเดียวกัน แต่ปัจจุบันกลับไม่เป็นเช่นนั้น ตัวอย่างเช่น ห้องหนึ่งกำลังขายอยู่ที่ชั้นล่างของอาคาร Khrushchev 5 ชั้น ซึ่งอยู่ห่างจากสถานีรถไฟใต้ดิน Ryazansky Prospekt โดยใช้เวลาเดินเพียง 20 นาที เนื้อที่ 189 ตร.ว. ม. และราคา 82,500 รูเบิล/ตร.ม. ม. และอพาร์ทเมนต์ขนาดเดียวกันในบ้านหลังเดียวกันจะมีราคา 130-140,000 รูเบิล / ตร.ม. m” Elena Mishina (“MIEL - Commercial Real Estate”) กล่าว

“และในทางปฏิบัติของเรา มีกรณีดังกล่าว: เรากำลังขายอพาร์ทเมนต์บน Malaya Dmitrovka ที่ชั้นหนึ่ง พวกเขาจัดแสดงทั้งเป็นที่อยู่อาศัยและเป็นสถานที่เชิงพาณิชย์ (แต่ไม่มีการแปล - เอ็ด.) มีการจัดแสดงวัตถุหลายชิ้นเป็นพื้นที่สำนักงาน อย่างไรก็ตาม บ้านที่ตั้งอยู่ในลานบ้านอีกหลังหนึ่ง และหน้าต่างทุกบานมองข้ามลานบ้าน เป็นผลให้พวกเขาขายทรัพย์สินเป็นที่อยู่อาศัยมันกลายเป็นผลกำไรมากขึ้นและเจ้าของดีใจอย่างยิ่งที่เธอไม่ได้เริ่มแปล - Vadim Lamin (SPENCER ESTATE) กล่าว – มีตัวอย่างที่คล้ายกันกับค่าเช่า: เราเช่าอพาร์ตเมนต์บนถนน Krasina โดยไม่โอนไปยังกองทุนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย แม้ว่าผู้เช่าจะอาศัยอยู่ในห้องหนึ่ง ใช้อีกสองห้องทำงาน ตั้งแต่เขาอาศัยอยู่ที่นั่น ทุกอย่างก็ถูกกฎหมายอย่างสมบูรณ์ และถ้าอพาร์ตเมนต์นี้ถูกย้ายไปยังสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย จะไม่สามารถทำกำไรได้ทั้งหมดที่จะปล่อยให้เช่า

เราจะพูดอะไรเกี่ยวกับใจกลางเมืองหลวงได้บ้าง: “ที่นี่ อาคารพาณิชย์ที่มีอุปกรณ์ครบครันและทำเลดีมีราคาแพงกว่าที่อยู่อาศัย ดังนั้นอพาร์ทเมนต์ที่มีพื้นที่ประมาณ 100 ตร.ม. เมตรที่ชั้นล่างสามารถเช่าได้ 50-100,000 รูเบิล ต่อเดือนและให้เช่าเป็นสำนักงานจะทำให้เจ้าของอย่างน้อย 150-300,000 รูเบิล รายเดือน - Pavel Lepish ("Domus Finance") กล่าว “ราคาต่อตารางเมตรเมื่อขายสำนักงานบนเส้นทางคมนาคม "ยอดนิยม" เช่น Tverskaya Street, Kutuzovsky Prospekt, Sadovoye Koltso สามารถเข้าถึงได้หลายหมื่นดอลลาร์และขายได้ค่อนข้างเร็ว” ในเวลาเดียวกัน ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัยในพื้นที่เหล่านี้ แม้แต่ในกลุ่มชนชั้นสูง อยู่ที่ 19-20,000 ดอลลาร์

สรุป
ดังนั้นการโอนอพาร์ทเมนท์ไปยังที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยอาจกลายเป็นกิจการที่ทำกำไรได้ แต่ก่อนที่จะตัดสินใจทำตามขั้นตอนดังกล่าว จำเป็นต้องคำนวณกำไรที่เป็นไปได้และคำนึงถึงความเต็มใจที่จะมีส่วนร่วมด้วย ในการแปล - เพื่อใช้เวลาและความพยายามในการรวบรวมเอกสารและสร้างสถานที่ขึ้นใหม่ และควรคำนึงด้วยว่าหากทรัพย์สินสำหรับขายและจำเป็นต้องใช้เงินค่อนข้างเร็วก็ไม่คุ้มที่จะเปลี่ยนสถานะเพราะว่ากระบวนการโอนอาจล่าช้า