Ko'chmas mulkni baholashni yaxshilash yo'llari. Tezis: Uy-joy ko'chmas mulkini baholash Ko'chmas mulkni baholashni takomillashtirish bo'yicha takliflar
FEDERAL TA'LIM AGENTLIGI
SEI HPE "MOSKVA DAVLAT XIZMAT UNIVERSITETI"
Fakultet: “Institut Mintaqaviy iqtisodiyot va shahar ma'muriyati"
Kafedra: “Davlat va shahar boshqaruvi”
kurs loyihasi.
Mavzu: Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish.
Fan: Munitsipal ko'chmas mulkni boshqarish.
Talaba tomonidan to'ldirilgan
GRDS 3-2 guruhlari
Shevchuk M.V.
O'qituvchi tomonidan qabul qilingan
Dubovik M.V.
Kirish…………………………………………………………………….3
I Nazariy qism
1.1 Ko'chmas mulkning tasnifi………………………………..5
1.2 Turar-joy ko'chmas mulkini baholash metodologiyasi…………………..6
1.3 Uy-joy bozori……………………………………………………………9
1.4 Bozor qimmatli qog'ozlar ko'chmas mulk uchun……………………………..13
1.5 Ipoteka………………………………………………………………..15
II Analitik qism
2.1 Ko'chmas mulk bozori tahlilining zamonaviy tamoyillari…………18
2.2 Ko‘chmas mulk bozorini o‘rganish…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………20
2.3 Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash usullari………………26
2.4 Xususiyatlari har xil turlari baholar…………………………………34
2.5 Atrof muhit omillarining tannarxga ta’siri……………36
III Amaliy qism
3.1 Amaliy foydalanish qiyosiy sotish usuli………..39
3.2 Investitsion risklar va ko‘chmas mulk bozori statistikasi……………44
Xulosa………………………………………………………………47
Adabiyotlar……………………………………………………….50
Kirish.
"Ko'chmas mulk" atamasi Rossiya qonunchiligida Pyotr I davridan beri paydo bo'lgan. Biroq, amaldagi qonun hujjatlarida ko'char va ko'chmas mulk o'rtasida aniq farq hali belgilanmagan.
Ko'chmas narsalarga (ko'chmas mulk, ko'chmas mulk) er uchastkalari, yer qa'ri uchastkalari, ajratilgan suv havzalari va yer bilan mustahkam bog'liq bo'lgan barcha narsalar, ya'ni o'z maqsadiga mutanosib ravishda zarar etkazmasdan ko'chirilishi mumkin bo'lmagan ob'ektlar, shu jumladan o'rmonlar, ko'p yillik o'simliklar; binolar, binolar. Ko'chmas narsalarga davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan havo kemalari va havo kemalari ham kiradi. dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari, kosmik ob'ektlar. Qonunga ko'ra, boshqa mulk ham ko'chmas mulk sifatida tasniflanishi mumkin. Masalan, korxona umuman mulkiy kompleks sifatida ko'chmas mulk sifatida ham tan olinadi.
Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining birinchi qismiga muvofiq, korxona sub'ekt sifatida emas, balki bevosita fuqarolik huquqlari ob'ekti sifatida qaraladi.
Korxona to'liq yoki uning bir qismi mulkiy huquqlarni belgilash, o'zgartirish va tugatish bilan bog'liq sotish, garov, ijara va boshqa bitimlar ob'ekti bo'lishi mumkin. Korxona ham meros qilib olinishi mumkin.
Korxonaning mulkiy kompleksi tarkibiga uning faoliyati uchun mo'ljallangan barcha turdagi mol-mulk, shu jumladan er uchastkalari, binolar, inshootlar, jihozlar, inventar, xom ashyo, mahsulotlar, da'vo huquqlari, qarzlar, shuningdek shaxsiylashtirilgan belgilarga bo'lgan huquqlar kiradi. korxona, uning mahsulotlari, ishlari va xizmatlari (firma nomi, tovar belgilari, xizmat ko'rsatish belgilari), agar qonun yoki shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, boshqa mutlaq huquqlar.
Ko'chmas mulkni davlat ro'yxatidan o'tkazuvchi davlat organi o'zi tomonidan ro'yxatga olinganligi va ko'chmas mulk ob'ektlariga ro'yxatga olingan huquqlar to'g'risidagi ma'lumotlarni har qanday shaxsga taqdim etishi shart. Ushbu qoida, albatta, fuqarolik bitimlari ishtirokchilari uchun ko'chmas mulk bilan noto'g'ri operatsiyalar xavfini sezilarli darajada kamaytiradi.
Mulkchilikning turli shakllari: xususiy, aktsiyadorlik jamiyatlari mulki, mahalliy, munitsipal va, nihoyat, federal. Bir yoki boshqa shaklning samaradorligini aniqlash juda qiyin - bularning barchasi muayyan vaziyatlarga bog'liq.
Umuman olganda, uy-joy bozori boshqa segmentlarga qaraganda ancha rivojlangan. Va bu tushunarli. Bu yerda allaqachon uy-joylarni xususiylashtirish, kottejlar qurish uchun yer olish va hokazo jarayonlarni tartibga soluvchi muayyan qonunchilik bazasi mavjud.
Bozor noturarjoy binolari U asosan bir marta sotib olingan yoki rekonstruksiya qilingan, ofislarga aylantirilgan binolar bilan ifodalanadi. Ammo xususiylashtirish jarayonida uzoq muddatli ijaraga beriladigan yoki mulk fondlari tomonidan auktsionlarda sotiladigan ob'ektlar tobora ko'payib bormoqda, ya'ni. mahalliy hokimiyat organlari. Xususiylashtirishning ikkinchi bosqichida ko'chmas mulk bozori to'ldiriladi sanoat ob'ektlari va ko'proq darajada savdo va xizmat ko'rsatish ob'ektlari.
Ko'chmas mulkka xususiy mulk huquqi va xususiylashtirish joriy etilgandan so'ng Rossiya Federatsiyasi davlat ko'chmas mulk bozorining shakllanishining boshlanishi bo'lib xizmat qilgan ko'chmas mulkning katta qismining yagona egasi bo'lishni to'xtatdi.
I Nazariy qism
1.1 Ko'chmas mulk ob'ektlarining tasnifi.
Ko'chmas mulkni baholash, birinchi navbatda, mustaqil mahsulot sifatida bozorda faol aylanayotgan ob'ektlar toifalari uchun qiziqish uyg'otadi. Hozirgi vaqtda Rossiyada bu:
kvartiralar va xonalar
ofislar va do'konlar uchun binolar va binolar
shahar atrofi turar-joy binolari yer uchastkalari bilan (kottejlar va yozgi uylar)
o'zlashtirish yoki boshqa maqsadlar uchun mo'ljallangan bo'sh er uchastkalari (qisqa muddatda)
Ombor va ishlab chiqarish ob'ektlari.
Bundan tashqari, ko'chmas mulk ob'ektlari, qoida tariqasida, korxona va tashkilotlarning (xususan, xususiylashtirilayotgan) mulkiy majmuasiga kiradi va ularning qiymatiga sezilarli ta'sir qiladi. Ko'chmas mulkning boshqa toifalari ham mavjud, ularning bozori hali shakllanmagan.
Har xil sharoitlar va ularning kombinatsiyasi ob'ektni baholashga ta'sir qiladi. Biz tasniflash belgilariga misol keltiramiz.
1. Kelib chiqishi
· Tabiiy (tabiiy) ob'ektlar.
· Sun'iy ob'ektlar (binolar).
2. Uchrashuv
Bo'sh er uchastkalari (o'zlashtirish yoki boshqa maqsadlarda)
· Ulardan foydalanish uchun tabiiy komplekslar (konlar).
· Binolar
Uy-joy uchun.
Ofis uchun.
Savdo va pullik xizmatlar sohasi uchun.
Sanoat uchun.
· Boshqa.
3. Masshtab
· Yer massalari.
· Alohida yer uchastkalari.
· Bino va inshootlar majmualari.
· Ko'p xonadonli turar-joy binosi.
Yakka tartibdagi turar-joy uyi (saroy, dacha)
Bo'lim (kirish).
· Bo'limdagi qavat.
· Yassi.
· Xona.
· Yozgi uy.
· Ma'muriy binolar majmuasi.
· Bino.
· Binolar yoki binolarning qismlari (bo'limlar, qavatlar).
4. Foydalanishga tayyor
· Tayyor ob'ektlar.
Qayta qurish yoki kapital ta'mirlashni talab qiladi.
Qurilishni tugatishni talab qilish.
1.2 Turar-joy ko'chmas mulkini baholash metodologiyasi.
Amaliy tajriba shuni ko'rsatadiki, kichik turar-joy ko'chmas mulki uchun soddalashtirilgan tartib bo'yicha baholashni amalga oshirish tavsiya etiladi, bu faqat bozor savdosini taqqoslash usuliga asoslanishi mumkin. Baholashda sotishni taqqoslash yondashuvi baholanayotgan mulkni sotilgan yoki sotish uchun ro‘yxatga olingan boshqa mulklar bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri solishtirishga asoslanadi. Ko'pincha xaridorlar o'z baholarini asosan sotiladigan mulkka asoslaydilar. Baholovchilar ushbu ma'lumotlardan sotilgan yoki ijaraga olingan mulklar haqidagi ma'lumotlar bilan birga foydalanadilar. Ushbu yondashuv almashtirish tamoyiliga asoslanadi, agar shunga o'xshash yaroqlilikdagi bir nechta tovar yoki xizmatlar mavjud bo'lsa, eng past narxga ega bo'lgan eng ko'p talab qilinadi va eng keng tarqalgan. Uy-joyga kelsak, bu shuni anglatadiki, agar uni bozorda ko'rish mumkin bo'lsa (odatda shunday bo'ladi), unda uning qiymati odatda teng jozibador uy-joy sotib olish narxida belgilanadi, uni almashtirish ko'p vaqt talab qilmaydi.
Ko'chmas mulkni ommaviy baholash - bu bir hil ob'ektlarning (kvartiralarning) katta guruhini soddalashtirilgan baholashga alohida yondashuv. Bunday baholash ma'lum bir metodologiya bo'yicha amalga oshiriladi: baholanadigan ob'ekt uchun uning parametrlarining qat'iy to'plamining tegishli qiymatlari to'plami aniqlanadi, so'ngra barcha ob'ektlar uchun o'zgarmagan qoidalarga muvofiq qiymat belgilanadi. uning bahosi shakllanadi.
Ommaviy baholashning o'ziga xos ilovalari mavjud. Byuro ma'lumotlariga ko'ra, kvartiralarning bahosi bunday baholashga misol bo'ladi Texnik inventarizatsiya(BTI)» xarajat yondashuviga asoslangan. U davlat organi tomonidan amalga oshiriladi va soliq va yig'imlarni aniqlash uchun ishlatiladi. Biroq, BTI bahosi bozor qiymatiga e'tibor qaratmaydi. Shuning uchun uni qurish uchun bozor ma'lumotlari talab qilinmaydi.
Haqiqiy sotish narxi va bozor qiymati tushunchalari o'rtasidagi farqni ta'kidlash kerak. Narxlar sotuvchi narxiga, xaridor narxiga va sotish narxiga bo'linadi.
Sotuvchining narxi - bu bitim natijasida olgan summa. Sotib olish narxi umumiy qiymat kvartirani sotib olish uchun barcha xarajatlar. Sotish narxi - bu kvartira uchun xaridor sotuvchiga beradigan pul miqdori.
Ular vositachilarning xizmatlari uchun to'lov miqdori va bitimni qayta ishlash xarajatlari bilan farqlanadi. Vositachi kvartiraning xaridoriga ham, sotuvchiga ham bo'lishi mumkin yoki bo'lmasligi mumkin. Tranzaktsiya sug'urtalangan yoki sug'urtalangan bo'lishi mumkin. Bitimni qayta ishlash xarajatlari uning ishtirokchilari o'rtasida turli yo'llar bilan taqsimlanishi mumkin. Shu sababli, sotish narxi kvartirani shunday tavsiflaydi va xaridor va sotuvchining narxi bitim shartlariga juda bog'liq. Qoidaga ko'ra, agar sotuvchida vositachi bo'lsa, u holda uning to'lovi sotish narxidan ushlab qolinadi va sotuvchining narxini pasaytiradi va aksincha, xaridorning o'z vositachisi xizmatlari uchun to'lashi sotuvchining narxiga nisbatan xaridorning narxini oshiradi. Xuddi shunday, ushbu narxlarga tranzaksiyani qayta ishlash to'lovi ta'sir qiladi. Shunday qilib, sotuvchi va xaridorning narxi sezilarli darajada farq qilishi mumkin (15% gacha yoki undan ko'p). Ammo sotish narxi minimal darajada bitimni sotish va qayta ishlash mexanizmining o'ziga xos xususiyatlariga bog'liq va kvartiraning o'ziga xos xususiyatlari bilan belgilanadi. Shu sababli, sotish narxining kvartiraning ko'plab parametrlariga bog'liqligini modellashtirish maqsadga muvofiqdir.
Uning ta'rifiga ko'ra, mulkning bozor qiymati bitimning normal sharoitida bozorda sotishning o'rtacha yoki ehtimoliy narxini belgilaydigan omillarga bog'liq.
Tasniflashning birinchi darajasida ularni ob'ektiv va sub'ektiv omillarga bo'lish mumkin.
Bozor qiymatini aniqlashda ob'ektiv omillar hisobga olinadi. Subyektiv omillarga kelsak, ular ma'lum bir xaridor, sotuvchi yoki vositachining bitim tuzishdagi xatti-harakati bilan bog'liq bo'lib, qisman uning iqtisodiy sharoitlari (temperament, xabardorlik, halollik, sabr-toqat, ishonchlilik, shaxsiy yoqtirish va yoqtirmaslik va boshqalar) bilan bevosita bog'liq emas. .).
Ob'ektiv omillar, asosan, iqtisodiy belgilovchi, pirovardida, muayyan operatsiyalarning o'rtacha narx darajasini belgilaydi.
Iqtisodiy omillarni makroiqtisodiy va mikroiqtisodiy omillarga bo'lish mumkin. Birinchisiga umumiy bozor kon'yunkturasi bilan bog'liq omillar kiradi: mintaqada ko'chmas mulkka bo'lgan talab xavfsizligining dastlabki darajasi; yangi qurilish va rekonstruksiya qilish hajmlari va tarkibi; migratsiya omillari; bitimlarning huquqiy va iqtisodiy shartlari; inflyatsiya darajasi va dinamikasi; dollar kursi va uning dinamikasi. Bizning sharoitimizda iqtisodiy omillar guruhiga quyidagi uzoq muddatli omillarni ham kiritish mumkin:
Tovarlar va xizmatlar narxlari dinamikasidagi farqlar, shuningdek jamg'arish ko'lamiga ta'sir qiluvchi ish haqi shartlari Pul va kechiktirilgan talab miqdori;
· ko'chmas mulkka sarmoya kiritish imkoniyatiga ega bo'lgan yangi ijtimoiy qatlamni shakllantirish sur'ati va ko'lami;
ipoteka tizimini rivojlantirish;
· Mintaqada xorijiy vakolatxonalar tizimini rivojlantirish.
Mikroiqtisodiy omillar aniq operatsiyalarning ob'ektiv parametrlarini tavsiflaydi. Ulardan bitim ob'ektini (kvartirani) tavsiflovchilar alohida ahamiyatga ega. Bitimning tabiati va to'lov shartlari bilan bog'liq omillar ham muhimdir. Bitimlarni qayta ishlash va ularni to‘lashning asosiy tartiblari ishlab chiqildi. Shuning uchun, kvartiralarning bozor qiymatini ommaviy baholashda, bitimning tipik (o'rtacha) xususiyatiga e'tibor qaratish mumkin va kerak, bu omilni doimiy deb hisoblang va kvartiralarning bozor qiymatini baholashda uni hisobga olmang. Keyin belgilangan sanada hisoblangan kvartiraning bozor qiymati (o'rtacha narxi) foydalanish qiymati sifatida uning parametrlari (belgilari) bilan belgilanadi.
1.3 Uy-joy bozori.
Ushbu bozorning potentsial ko'lami juda katta. Har qanday, ular aytganidek, tsivilizatsiyalashgan mamlakatda uy-joylarning kamida 90 foizi bugun bo'lib-bo'lib sotib olinadi.
Rossiyadagi uy-joy bozori kvartiralarning xususiylashtirilishi natijasida ayniqsa katta miqyosga ega bo'ldi. Moskvadagi kabi bepul yoki imtiyozli, boshqa shaharlarda bo'lgani kabi, kvartiralarning xususiy mulkka o'tkazilishi egalari uchun ushbu turdagi ko'chmas mulk bilan ishlash uchun yangi imkoniyatlar yaratdi.
Shu bilan birga, kvartiralarni va boshqa turdagi uy-joylarni sotib olish va sotish shakllari ham rivojlandi. Ushbu shakllar orasida kvartiralarni bo'lib-bo'lib sotib olish keng tarqalgan. Qayd etish joizki, G‘arbda aholiga tegishli deyarli barcha ko‘chmas mulklar qarzlar, uy-joy narxini bo‘lib-bo‘lib to‘lash zarurati bilan yuklangan. Rossiyada xususiylashtirish natijasida har bir fuqaro qarzlar bilan yuklanmagan ko'chmas mulk (kvartiralar, bog' va dala uchastkalari) egasiga aylandi. Shu sababli, Rossiya fuqarolari bu borada boshqa mamlakatlar fuqarolariga qaraganda ancha yaxshi mavqega ega.
Shu bilan birga, bularning barchasi kreditga uy-joy olish uchun yangi ochilgan imkoniyatlar bilan to'ldiriladi. Qisqacha aytganda, sxema quyidagicha.
Kvartiraning o'zi kredit berish uchun moddiy ta'minot sifatida xizmat qiladi. Qarz to'lanmaguncha, xaridor qonuniy ravishda faqat uning ijarachisi hisoblanadi. Xaridor darhol birinchi to'lovni to'laydi - taxminan 30 foiz; qolgan 70 tasi rieltorlik kompaniyasi bilan tegishli shartnoma tuzilgan bank tomonidan toʻlanadi.
Bank yoki uning sho'ba korxonasi hujjatlarni yig'adi, oldi-sotdi bitimini amalga oshiradi, sotuvchi bilan hisob-kitoblarni amalga oshiradi va hokazo. Shuning uchun komissiyaning hajmi, masalan, Moskvada kvartiraning bozor narxining 13 foiziga etadi. Ushbu xarajatlar, agar bitim ishonchli tashkilotlar ishtirokida amalga oshirilsa, uy-joy bozori uchun asoslanadi oxirgi oylar ma'lum jinoiy ma'noga ega bo'ldi.
Ko'p sonli jinoiy vaziyatlar rasmiy ro'yxatga olish jarayoni tugagandan so'ng qo'ldan qo'lga o'tkaziladigan deyarli har bir operatsiyada "chap" dollarlar mavjudligi sababli yuzaga keladi.
"Chap" dollarlari, qoida tariqasida, kvartiraning bozor narxi va BTI tomonidan baholangan miqdor o'rtasidagi farqdir. Shu sababli, tushunish uchun mutaxassis bo'lish shart emas: "chapchilar" ni yo'q qilish uchun ikkita yo'ldan birini tanlash kerak: yoki konservativ yo'l - BTIni baholash amaliyotini bozorning real sharoitlariga yaqinlashtirish; yoki radikal yo'l - bu amaliyotdan voz kechish va ko'chmas mulkni qo'llash narxini nazorat qilishning boshqa shakllariga o'tish.
Doimiy ortib borayotgan koeffitsientlar BTI baholarini sakrash va chegaralar orqali bozor narxlariga yaqinlashtirmoqda.
Hammasi mumkin bo'lgan soliqlar. Shuning uchun, har qanday nuqtai nazardan, mulkni sotishni olish fakti deb hisoblash mumkin emas qo'shimcha daromad; bu faqat fuqaroga tegishli bo'lgan mulk shaklining o'zgarishi. Va bunday o'zgarish miqdori bo'yicha soliq undirish xuddi shu daromadga soliqning ikkilamchi to'lovidir.
Kvartiralarni bozorda qayta taqsimlash uy-joy fondidan foydalanishni yaxshilash imkonini berdi, kommunal kvartiralarning bir qismini ko'chirishni rag'batlantirdi va uy-joy muammosini qisman hal qilish imkonini berdi.
Umuman olganda, uy-joy muammosi nafaqat saqlanib qolmoqda, balki tobora kuchayib bormoqda. Bunga qo'shni davlatlardan Rossiyaga doimiy ravishda qochqinlar va majburiy emigrantlar oqimi yordam bermoqda.
Turar-joy bo'lmagan maqsadlarda kvartiralardan foydalanish.
Shaharlarda turar-joy sektorining salmoqli qismi xususiylashtirilgach, xususiy mulkka ega bo‘lgan kvartiralardan o‘z maqsadlaridan tashqari foydalanish muammosi keskinlashdi.
Albatta, fuqarolarga tegishli bo'lgan turar-joy binolaridan foydalanish va yuridik shaxslar, noturarjoy maqsadlari uchun - ofislar, idoralar, ustaxonalar, kompyuter markazlari va boshqalarni joylashtirish uchun. - uy-joy muammosini hal qilishga hech qanday hissa qo'shmaydi, chunki turar-joy maydonining katta qismi umumiy shahar fondidan olinadi. Biroq, bu bilan kurashish usullari egasining erkinligini cheklaydi va ko'pincha noqonuniydir.
Agar uy-joy inspektsiyasi yoki militsiya kvartiradan noto'g'ri foydalanish faktini aniqlay olsa va uni tegishli ravishda tuzib, sudga taqdim etsa ham, sudyalar bunday da'voni qondirish uchun qonuniy asosga ega emaslar. San'atga muvofiq. "Federal uy-joy siyosatining asoslari to'g'risida" gi qonunning 6-moddasi uy-joy sohasida ko'chmas mulk egasi qonun hujjatlarida belgilangan tartibda unga egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish, shu jumladan ijaraga berish, ijaraga berish, garovga qo'yish huquqiga ega. amaldagi normalar, boshqa fuqarolarning uy-joy va boshqa huquq va erkinliklari, shuningdek, jamoat manfaatlari buzilmagan bo‘lsa, to‘liq va qisman va hokazo. San'atda belgilangan turar-joy binolaridan foydalanishda egasining majburiyatlari orasida. Xuddi shu qonunning 4-moddasida turar-joy binolaridan maqsadli foydalanish kabi majburiyat yo'q. To'g'ri, Art. RSFSR Uy-joy kodeksining 7-moddasi, turar-joy binolari va turar-joy binolari fuqarolarning doimiy yashashi uchun mo'ljallanganligini belgilaydi.
Lekin ichida eng yaxshi holat San'at asosida ushbu moddaga muvofiq. RSFSR Fuqarolik Kodeksining 48-moddasiga binoan, faqat uy-joy ijarasi shartnomasi qonun talablariga mos kelmasligi sababli haqiqiy emas deb topilishi mumkin. Ammo shu asosda uy-joyga egalik huquqini o'tkazish to'g'risidagi shartnomani bekor qilish mumkin emas, chunki hech birida qonunchilik akti(va bu faqat qonun bo'lishi kerak, hokimning buyrug'i yoki hukumat qarori emas) bunday huquqiy asosni o'z ichiga olmaydi.
Aniqlikning yo'qligi normativ-huquqiy baza hatto sud tizimi ham ba'zan kim va qanday asosda muayyan ob'ektga huquqlarga ega ekanligini aniqlay olmasligiga olib keladi. Biroq, ofislar, chakana savdo va omborxonalar uchun barqaror talab, shuningdek, katta komissiyalarni kafolatlaydigan bunday mulkning yuqori narxi ko'plab vositachilik tuzilmalarini jalb qiladi. Agar 2000-yilda so‘rovda qatnashganlarning atigi 42 foizi noturar joy bilan operatsiyalarni amalga oshirgan bo‘lsa, hozirga kelib bu ko‘rsatkich 70 foizga yetdi.
1.4 Ko'chmas mulk qimmatli qog'ozlari bozori.
Ko'chmas mulk bozori segmenti eng kam rivojlangan. Bu butun fond bozorining kechikishini ham, ko'chmas mulkning tijorat aylanmasida yetarlicha ishtirok etmasligini ham aks ettiradi. Ko'chmas mulk bozori ishtirokchilari hali ham to'g'ridan-to'g'ri investitsiyalarni afzal ko'radilar. Dar va assortimenti qimmatli qogozhoi istifoda va sotii molu mulk.
Avvalo, uy-joy obligatsiyalarining shubhasiz afzalligi ularning jamg'arish xususiyatidir. Ular kvartirani sotib olish uchun zarur bo'lgan miqdorni bosqichma-bosqich to'plash imkonini beradi, bu esa nominalda ko'rsatilgan uy-joy suratlariga bo'lgan huquq to'g'risidagi guvohnomadir.
Haqiqiy kvartiralarning tasvirlariga nisbatan obligatsiyalarning nominal qiymati istalgan vaqtda yashash maydoni va qulaylik darajasida to'xtashga imkon beradi, bu etarli yoki maksimal darajada deb tan olinadi. Shuni tan olish kerakki, uy-joy obligatsiyalarining bu ijobiy xususiyati ular faqat yangi foydalanishga topshirilgan uy-joy sotib olish huquqini berishlari bilan biroz cheklangan. Juda cheklangan qurilish standarti va yangi rivojlanish maydonlarining o'ziga xos xususiyatlari o'z muammolarini hal qilish uchun obligatsiyalarni sotib olishni xohlovchilar doirasini sezilarli darajada toraytirishi mumkin. uy-joy muammolari, va bu ularning asosiy qiymati. Agar shaharning istalgan tumanida, har qanday darajadagi qulaylik va "yosh" dagi obligatsiyalar yordamida munitsipal uy-joy sotib olish mumkin bo'lsa, ularning jozibadorligi sezilarli darajada oshadi. Bu etarli darajada ishonchli hisoblangan boshqa to'lov vositalariga (valyutaga) nisbatan uy-joy obligatsiyalarining raqobatbardoshligini oshirishni ta'minlashi mumkin.
Uy-joy obligatsiyalarining yana bir shubhasiz afzalligi ularning inflyatsiyaga qarshi tabiati: pulni u yoki bu tarzda amortizatsiyadan tejash qobiliyatidir. Shuning uchun, oylik uy-joy obligatsiyalari narxlari kotirovkalari, hech bo'lmaganda, inflyatsiyani kuzatishi kerak. Shu bilan birga, emissiyaning prognozli shaklida nazarda tutilgan oylik kotirovka mexanizmi uy-joy bozoridagi joriy o'zgarishlarni emas, balki faqat umumiy makroiqtisodiy tebranishlarni o'zlashtira oladi va vaqt miqyosida sezilarli.
Obligatsiyalar sotilganda, masalan, 1 oydan 6 oygacha bo'lgan vaqt oralig'ida uy-joy olish vaqtiga qarab kotirovkalarni o'zgartirish imkoniyati ushbu fond bozori vositasining jozibadorligini va uning likvidlik darajasini sezilarli darajada oshirishi mumkin.
Mulkni baholash. Bozorni baholash usullari ko'chmas mulkning rentabelligini maksimal darajada oshirishga yordam beradi, bu korxonalar va fuqarolar ixtiyorida bo'lgan ushbu yangi resurs. Bu baholash er va ko'chmas mulk egalari kredit olish uchun ularni garovga qo'ymoqchi bo'lganlarida zarur bo'ladi. To'g'ri baholamasdan, qo'shimcha investitsiyalarni, shu jumladan xorijiy investitsiyalarni jalb qilishni hisoblang.
Xususiylashtirishning birinchi bosqichida qo'shma korxonalar tashkil etilganda bunday baholashlar yo umuman amalga oshirilmagan yoki shunchaki ko'z bilan qilingan. Narxni investorning o‘zi belgilagan. Jiddiy ob'ektlar haqida gap ketganda, G'arb baholash firmalari jalb qilindi, ular ko'p hollarda xorijiy investorlar foydasiga baholashni amalga oshirib, aktivlarimizning real bozor qiymatini past baholadilar.
Baholash, shuningdek, xususiylashtirilgan korxonalarning ustav kapitalini real moddiy resurslar bilan ta’minlangan miqdorga oshirishga intilayotgan aksiyalarning ikkilamchi chiqarilishi uchun ham zarurdir. Aynan real prospekt investorlarga qimmatli qog'ozlar narxini belgilashda xatolikka yo'l qo'ymaslik imkonini beradi. Mulkni taqsimlashda, yer va ko'chmas mulkdan eng yaxshi tijorat maqsadlarida foydalanishni aniqlashda va ko'chmas mulk bilan bog'liq boshqa barcha operatsiyalarda ham baholash talab etiladi.
Ko'chmas mulk qiymatini oshirish va undan tijorat maqsadlarida foydalanish istiqbollarini tahlil qilish qat'iy iqtisodiy hisob-kitobga, mulkning haqiqiy bozor qiymatini to'g'ri va professional baholashga asoslanishi kerak. Baholash - qat'iy belgilangan yondashuvlar, tamoyillar va usullar, shuningdek protsessual va axloqiy me'yorlardan foydalangan holda bilim, tajribaga asoslangan ko'chmas mulk ob'ektining qiymati bo'yicha mutaxassis yoki ekspertlar guruhining, odatda professional baholovchilarning fikri.
Bozor qiymati, adolatli bitim tuzish uchun zarur bo'lgan barcha shart-sharoitlarni hisobga olgan holda, mulkning raqobatbardosh va ochiq bozorda sotilishi mumkin bo'lgan eng yuqori bahosini anglatadi.
Bu shartlar:
1. Xaridor va sotuvchi tipik, standart motivlar asosida harakat qiladi. Shartnoma har ikki tomonda ham majbur emas.
2. Ikkala tomon ham qarorlar qabul qilish va o'z manfaatlarini ko'zlab harakat qilish uchun to'liq ma'lumotga ega.
3. Ob'ekt yetarli muddatga ochiq bozorga chiqarilgan va bitim uchun optimal moment tanlangan.
4. To'lov muddati tugaydi pul shakli yoki naqd to'lov bilan taqqoslanadigan moliyaviy shartlar bo'yicha kelishilgan.
5. Bitim narxi odatdagi shartlarni aks ettiradi va bitim bilan bog'liq bo'lgan tomonlarning birortasi tomonidan chegirmalar, chegirmalar yoki maxsus kreditlarni o'z ichiga olmaydi.
6. Ob'ekt normal talabga ega va bozorda tan olingan foydali dasturga ega.
7. Ob'ekt juda kam, boshqacha aytganda, raqobatbardosh bozorni yaratuvchi cheklangan taklif mavjud.
8. Ob'ektga begonalik xossalari berilgan va qo'ldan-qo'lga o'tishga qodir.
1.5 Ipoteka.
Ipoteka deganda garov evaziga ssuda berish tushuniladi ko'char mulk. Klassik ipoteka ob'ekti er uchastkasi hisoblanadi. Ipoteka garov sifatida binolar, inshootlar, turar-joy uylari, alohida kvartiralarni taqdim etish imkoniyatini ochadi.
Ipoteka kreditlari odatda arzon, ipoteka banklarining marjasi past va katta hajmdagi kreditlardan foyda olinadi. Bu banklar ham ostida mablag' to'playdi past foiz, lekin juda yuqori ishonchliligi tufayli ular joylashtirgan ipoteka obligatsiyalari barqaror talabga ega.
Bozorda ipoteka kreditlari To'rtta ob'ekt mavjud:
1. eng yaxshi ko'chmas mulkni sotib olmoqchi bo'lgan qarz oluvchi;
2. ipoteka xavfini cheklash orqali mumkin bo'lgan eng yuqori foyda olishga intiladigan bank;
3. olishga intilayotgan investor maksimal foyda ipotekaga investitsiya kiritish orqali;
4. ipoteka kreditlash tizimining ishlashi uchun huquqiy va iqtisodiy shart-sharoitlarni yaratishi kerak bo'lgan hukumat.
Ipoteka kreditlash vositalari qarz oluvchi uchun kredit mavjudligini, shuningdek, kreditlashning rentabelligini ta'minlashi kerak.
Bir nechta navlari bor kredit imkoniyatlari, bu mamlakatda mavjud bo'lgan ancha yuqori inflyatsiya darajasini ko'p yoki kamroq darajada chetlab o'tish imkonini beradi.
Birinchi mexanizm - belgilangan foizli kreditlash.
Ikkinchi mexanizm esa, kredit stavkasi narxlar darajasining o‘zgarishiga qarab davriy (har chorakda bir marta) qayta ko‘rib chiqiladigan stavka mamlakatdagi narxlar darajasiga moslashtirilgan kreditlarga asoslanadi.
Uchinchi mexanizm - sozlanishi kechiktirilgan to'lovlar bilan kreditlash - AQSh iqtisodiyoti institutlaridan biri tomonidan maxsus Rossiya sharoitida foydalanish uchun ishlab chiqilgan. Uning mohiyati shundaki, qarz oluvchi asosiy qarz yoki kredit bo'yicha daromadning 30 foizidan ko'p bo'lmagan miqdorda to'lashi kerak. Dastlabki to'lov nisbatan past va vaqt o'tishi bilan ortadi. Bu sizga qarzning asosiy qismini to'lashni keyingi muddatga kechiktirish imkonini beradi. Ushbu mexanizmning printsipi ikkitadir foiz stavkalari, ulardan biri "shartnoma" deb ataladi va qarz miqdorini hisoblash uchun ishlatiladi, ikkinchisi - "to'lov", oylik to'lovlarni hisoblash uchun. Bu stavkalar teng emas.
Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi qonuni ipotekani ro'yxatga olishning umumiy tamoyilini belgilaydi. U garovga qo'yilgan mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish uchun mas'ul bo'lgan bir xil davlat organida ro'yxatdan o'tgan bo'lishi kerak. Ushbu tamoyildan kelib chiqadiki, turar-joy binolari garovi uy-joylarni xususiylashtirish bo'limlari tomonidan ro'yxatga olinishi kerak.
Yerda joylashgan bino va inshootlarga tegishli “ipoteka” shartnomalari mulk joylashgan hududning “er ro‘yxati”da ro‘yxatdan o‘tkazilishi kerak, bu ayni paytda mahalliy yer qo‘mitasi tomonidan ro‘yxatga olingan deb ham talqin qilinishi mumkin, garchi o‘sha paytda qonun kuchga kirdi, bu mahalliy kengashlarni anglatishi mumkin.
Garovga qo'yilgan mol-mulkni sotish mexanizmi ko'chmas mulk uchun ham, ko'char mulk uchun ham umumiy mexanizm sifatida qonun chiqaruvchi tomonidan belgilanadi.
San'atga ko'ra. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 350-moddasiga binoan, qonun hujjatlariga muvofiq undirilgan garovga qo'yilgan mol-mulkni sotish (sotish) protsessual qonun hujjatlarida belgilangan tartibda ochiq kim oshdi savdosida, agar boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, amalga oshiriladi. tartibi qonun bilan belgilanadi.
Garovga qo'yilgan mulkni ochiq kim oshdi savdosi orqali sotish talabi majburiydir va agar siz garov to'g'risidagi qoidalar kontseptsiyasiga rioya qilsangiz, uni chetlab o'tib bo'lmaydi. Ammo, agar garovga oluvchi hali ham garov predmeti bo'lgan mol-mulkni ochiq kim oshdi savdosisiz mulkka olishni istasa va u garovga qo'yuvchi tomonidan qo'llab-quvvatlansa, bu San'atga muvofiq amalga oshirilishi mumkin. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 409-moddasi. Ushbu modda tomonlar o'rtasida kompensatsiya shartnomasini tuzishga imkon beradi, bunda kreditor qarzdorning majburiyatlarini bekor qilingan deb ta'kidlaydi va ikkinchisi o'z majburiyatini bajarish evaziga kompensatsiyani ta'minlaydi, ya'ni bizning holatlarimizda garovga qo'yuvchi real qarzni o'tkazadi. garovga oluvchiga mulk.
II Analitik qism
2.1 Ko'chmas mulk bozori tahlilining zamonaviy tamoyillari.
Bozor iqtisodiyoti sharoitida biznesning muvaffaqiyati ko'p jihatdan ma'lumotlarning sifati bilan belgilanadi, ular asosida mas'uliyatli moliyaviy qarorlar qabul qilinadi. SHuning uchun ham axborotni, shu jumladan bozor ma’lumotlarini to‘plash va tahliliy qayta ishlash bugungi kunda ham ilmiy-uslubiy nuqtai nazardan alohida tadqiqot predmeti, ham mustaqil tadbirkorlik sub’ekti hisoblanadi.
Yuqoridagilarning eng yorqin misoli fond bozorida biznes yuritishni axborot bilan ta'minlash misolidir. Bir necha bor Nobel mukofotlariga sazovor bo'lgan ilmiy nazariyalar va maktablar yaratildi va takomillashtirilmoqda, texnik va fundamental tahlil bo'yicha ko'plab asarlar yozildi, ular fond bozori mutaxassislari uchun qo'llanmaga aylandi. Qimmatli qog'ozlar bozoridagi ma'lumotlar bilan ishlash uchun tahlilchilarning bilimlarini chuqur sinovdan o'tkazishning jahon amaliyoti odatiy hisoblanadi. Va bu, birja bozorida, boshqa bozorlar bilan solishtirganda, ishtirokchilarning xabardorligi nuqtai nazaridan mukammal bozor qonuniyatlari eng aniq belgilanishi kerakligiga qaramasdan.
Ko'chmas mulk bozori, fond bozoridan farqli o'laroq, ko'p jihatdan mukammallikdan uzoqroqdir, bu uni o'rganish xususiyatlarini belgilaydi. Bir tomondan, tahlilchilar qiyinchiliklarga duch kelishadi, ba'zan esa ko'chmas mulk bozorida iqtisodiy munosabatlarni to'g'ri va aniq rasmiylashtirishning mumkin emasligi. Boshqa tomondan, ko'rinib turibdiki, boshqa bozorlarda qo'llaniladigan tahlil texnologiyalarini sof shaklda ko'chmas mulk bozoriga o'tkazish istiqbollari yo'q, chunki bu texnologiyalar boshqa bozor muhitida foydalanishga moslashtirilgan. Yuqorida aytilganlarni hisobga olgan holda, ko'chmas mulk bozorida yuqori sifatli tahliliy ish tahlilchidan ko'chmas mulk iqtisodiyoti bo'yicha chuqur nazariy bilimlardan tashqari, professional sezgini shakllantiradigan doimiy amaliyot va ijodiy izlanishni talab qiladigan juda murakkab mavzu bo'lib tuyuladi. .
Ko'chmas mulk bozorlarining deyarli bir asrlik faoliyati tarixini o'rganish rivojlangan mamlakatlar Dunyoda tahliliy ish sifatiga e'tiborning etishmasligi ko'chmas mulk bozoridagi eng yirik inqirozlarning asosiy sabablaridan biri degan xulosaga kelish mumkin. Oddiy misol 80-yillarning oxiri va 90-yillarning boshlarida AQSh ko'chmas mulk bozoridagi inqiroz. Mutaxassislarning fikricha, yangi qurilishga haddan tashqari va beg'araz sarmoya kiritilishi bozorning to'lib ketishiga va shunga mos ravishda kreditlar berilgan ko'plab loyihalarga bozor talabining yo'qligiga olib keldi. Ushbu holat tahlilda rag'batlantirishning noto'g'ri tuzilishi, zaif tahlil metodologiyasi va mavjud sharoitlarni tavsiflovchi to'liq bo'lmagan ma'lumotlardan kelib chiqadigan real bo'lmagan bozor taxminlariga asoslangan edi. Ishlab chiquvchilar, baholovchilar va kredit tashkilotlarini boshqargan rag'batlantirish tuzilmasi ba'zilarning kredit olishga qiziqishi, boshqalarning kredit olishni asoslashi, uchinchisi esa o'z mablag'larini ajratish uchun deformatsiyaga uchradi. Shu bilan birga, barcha tomonlar o'z muammolarini asossiz optimistik umidlar hisobiga hal qildilar.
Mahalliy bozorlarning yuqori sifatli ma'lumotlari bilan o'zaro aloqada noto'g'ri taxminlar va protseduralarda ifodalangan zaif tahlil metodologiyasidan foydalanish, qoida tariqasida, bozorni noto'g'ri o'rganishga va shunga mos ravishda ular asosida investitsiya qarorlarini qabul qilishga olib keldi. Inqiroz natijasida kredit tashkilotlari har qanday loyihalarga, xususan, bozor tadqiqotlariga nisbatan barqaror ishonchsizlik sindromini rivojlantirdi. Va bu, o'z navbatida, ko'chmas mulk bozori tahlilchilari o'z ishlarida aniq xulosalar va natijalarni olish uchun zarur bo'lgan (lekin etarli emas) ba'zi umumiy tamoyillarga amal qilishlari kerakligini tushunishga olib keldi. Boshqa tomondan, bozor tadqiqotlarining haqiqiylik toifasiga muvofiqligini aniqlaydigan tushunarli va oson identifikatsiya qilinadigan mezonlarga shoshilinch ehtiyoj bor.
Rossiyada ko'chmas mulk bozorining rivojlanish istiqbollarini hisobga olgan holda, potentsial inqirozlarning yo'qligi haddan tashqari optimistik stsenariy deb taxmin qilishimiz mumkin. Biroq, agar bugungi kunda faol bozorni rivojlantirish bosqichida ba'zi umumiy tamoyillar va tamoyillar kundalik amaliyotda shakllantirilgan va amalga oshirilgan bo'lsa, bunday inqirozlarning oqibatlari unchalik ahamiyatsiz bo'lishi mumkin.
tahliliy tadqiqotlarga qo'yiladigan talablar, ular asosida investitsiya qarorlari qabul qilinadi.
Nafaqat inqirozlar tahdidi, balki dolzarb kundalik muammolar - raqobatning kuchayishi, qisqa muddatli super foyda olish imkoniyatlarining qisqarishi, uzoq muddatli va kapital talab qiluvchi tijorat ko'chmas mulkini rivojlantirish loyihalarining boshlanishi, bozorga xorijiy investorlarning kirib kelishi. qarorlarni asoslash uchun yuqori talablar bilan va boshqalar. - yaqin kelajakda Rossiya ko'chmas mulk bozorlarida sifat tahlilining ahamiyati tobora ortib borishiga ob'ektiv guvohlik beradi.
2.2 Ko'chmas mulk bozorini asoslash maqsadida o'rganish investitsiya qarorlari.
Ko'rib chiqilayotgan turdagi har qanday tadqiqotning yakuniy maqsadi ko'chmas mulk bozorida ma'lum bir turdagi mahsulotga bo'lgan talab va taklif nisbatini aniq (odatda kelajakdagi) vaqt nuqtasida o'lchashdir.
Ko'chmas mulkning tovar sifatidagi o'ziga xos xususiyatlari bozor iqtisodiyotida ko'chmas mulkning alohida o'rni bilan bir qatorda ushbu mahsulotni bozorda joylashtirish uchun zarur bo'lgan juda keng ijtimoiy-iqtisodiy ma'lumotlarni tashkil qiladi. Milliy va mintaqaviy iqtisodiyotning joriy va retrospektiv makroiqtisodiy tavsiflari, mintaqaviy va mahalliy bozorlarning ijtimoiy-demografik ko'rsatkichlari, mintaqaviy va mahalliy ko'chmas mulk bozorlari parametrlari - bu shunchaki. umumiy yo'nalishlar tadqiqot o'tkazish kerak bo'lgan joyda.
Prinsip 1. Tahlil qilish uchun faqat investitsiya ob'ektining kelajakdagi mahsuldorligini aniq belgilay oladigan ma'lumot tanlanishi kerak.
Ushbu tamoyilga amal qilganda, tahlilchi uchun asosiy qiyinchilik standart qoidalar yoki dastlabki ma'lumotni shakllantirish bo'yicha aniq tavsiyalarning yo'qligi hisoblanadi. Aynan shu erda tahlilchi o'zining barcha bilimlarini, kasbiy sezgisini, ijodkorligini va amaliy tajribasini ko'rsatishi kerak. Bundan tashqari, aynan shu yerda butun tadqiqotning izchilligi uchun asos qo'yiladi.
2-tamoyil: Tadqiqotga asoslangan barcha joriy va istiqbolli maʼlumotlardan koʻrib chiqilayotgan koʻchmas mulk investitsiya loyihasi samaradorligini miqdoriy baholashda foydalanilishi lozim.
Biroq, hatto baholash predmeti bilan bevosita bog'liq bo'lgan sinchkovlik bilan tanlab olingan ma'lumotlar ham, majoziy ma'noda aytganda, tahlilchi qurilish san'atining barcha qoidalariga muvofiq tahliliy tadqiqotlar uchun mustahkam poydevor qo'yishi kerak bo'lgan "g'ishtlar"dir. Va bu erda siz alohida elementlarni bitta monolitga bog'laydigan kuchli yechimsiz qilolmaysiz.
3-tamoyil. Investitsion qarorni asoslash uchun tanlangan barcha ma'lumotlar bloklari kelajakdagi bozor konyunkturasi va ko'rib chiqilayotgan loyihaning tegishli unumdorligi prognozi bilan yakunlanadigan aniq mantiqiy sxema bilan o'zaro bog'langan bo'lishi kerak. Mantiqiy sxemaning tavsifi aniq ko'rsatilishi kerak.
Mantiqiy sxema bo'lmagan bozor tadqiqoti natijalari bilan hisobotni mijoz tomonidan ijobiy qabul qilish faqat quyidagi hollarda bo'lishi mumkin:
a) tahlilchi mijozning bilimsizligidan foydalanadi, yoki
b) mijoz dastlab natijalarga ma'qul keladi.
Boshqa tomondan, ishonchli va aniq mantiqiy sxemani qurish tahlilchining eng yuqori kasbiy mahoratini namoyish etadi.
Tadqiqotning mantiqiy sxemasini tuzish zarurligi haqidagi mulohazalarni davom ettirib, bozor tahlilining mazmunini belgilaydigan yana bir tamoyilni ko'rib chiqaylik.
Printsip 4. Bozor tahlilining mazmuni tijorat mulkining ko'rsatkichlarini aniqlashning asosiy nisbatlarini tashkil etuvchi omillarni muhokama qilish uchun qisqartirilishi kerak.
Ushbu tamoyilga muvofiq, tadqiqot jarayonida tahlilchi tijorat ob'ektining ish faoliyatini belgilaydigan asosiy munosabatlarni shakllantirishi kerak, so'ngra funktsiyalari asosiy ifodaga kiritilgan omillar bo'lgan parametr-argumentlar ierarxiyasini aniqlashi kerak. ishlash uchun.
Keling, quyidagi soddalashtirilgan misol yordamida ushbu tamoyilni amalga oshirishga amaliy yondashuvni ko'rsatamiz.
Ko'rib chiqilayotgan loyihani bajarish mezoni kelajakning ma'lum bir davridagi sof operatsion daromad (NOI) bo'lsin. Keyin, ta'rifga ko'ra, samaradorlikni aniqlashning asosiy ifodasi quyidagi shaklga ega bo'ladi:
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE qaerda
PGI - potentsial yalpi daromad,
V&L - kam foydalanish va sukut bo'yicha yo'qotishlar.
M I - boshqa daromadlar.
FE - doimiy operatsion xarajatlar,
VE - o'zgaruvchan operatsion xarajatlar.
Asosiy omillarning kutilgan qiymatlarini aniqlaydigan parametrlarni aniqlash tartibini ko'rib chiqing.
Potensial yalpi daromad ijara stavkasi qiymati bilan belgilanadi, bu esa o‘z navbatida joriy ijara stavkasining funksiyasi, shuningdek, bozor talabi va taklifining vaqt bo‘yicha nisbati tendentsiyalari.
Mulkning prognoz qilinayotgan bandligi to'plangan bozor sig'imi, talab parametrlari, bozorni o'zlashtirish darajasi va ko'chmas mulkni o'zlashtirish maydonining o'sishiga bog'liq. Loyihalar uchun prognoz qilinadigan yuk ikkita ko'rsatkichni aniqlaydi - yuk darajasi va bozor tomonidan ushbu darajaga singib ketish vaqt jadvali.
Ko'chmas mulkni o'zlashtirish maydonining o'sishi ish o'rinlari sonining o'sishi (bandlik darajasi) yoki aholining o'sishi bilan belgilanadi. O'z navbatida, yutilish maydonining kengayishi yangi ko'chmas mulkka bo'lgan ehtiyojga olib keladi.
Shuni ta'kidlash kerakki, bandlikning o'sishi va aholi sonining o'sishi bir holatda, masalan, yangi ish o'rinlari ochilganda va yangi mehnatga layoqatli odamlar oqimi bilan bevosita bog'liq bo'lishi mumkin. Boshqa holatda, aholining o'sishi ish bilan ta'minlanmasdan, masalan, pensionerlarning ko'payishi yoki tug'ilishning ko'payishi hisobiga o'sishi mumkin. Sifatli tahlil tarixiy tendentsiyalarni va diapazonning o'sish prognozlarini ta'minlaydigan bir nechta ma'lumot manbalaridan foydalanishni, so'ngra ma'lumotlarni taqqoslashni o'z ichiga oladi. Assortimentning o'sishini segmentlash ham majburiydir, masalan, yosh guruhi, jinsi, oila kattaligi va boshqalar. Tadqiqotda ushbu pozitsiyalarning yo'qligi tahlilda foydalanish uchun ma'lumotlarning mos kelmasligi bilan bog'liq bo'lishi kerak.
Talab parametrlari boshiga maydon (ofis yoki ishlab chiqarish) kabi o'ziga xos ko'rsatkichlar bilan belgilanadi ish joyi, aholi jon boshiga sotib olish xarajatlari, aholi jon boshiga to'g'ri keladigan kvartiralar yoki uylar soni va boshqalar. Talab parametrlaridan foydalanib, miqdor hisoblanadi zarur ko'chmas mulk, bu ko'chmas mulkni iste'mol qilish maydonining o'sishiga mos keladi. Masalan, aholi o'sishiga har bir xarid uchun o'rtacha xarajatlarni qo'llash orqali chakana savdo hajmining oshishi va shuning uchun qo'shimcha chakana savdo maydonlariga ehtiyoj paydo bo'lishi bashorat qilinadi. Uy-joy bozorini tahlil qilishda aholining yoshi, daromadi, kattaligi yoki oila tarkibi bo'yicha segmentlangan o'sishi segmentlangan talabga aylantiriladi. Talab parametrlarini to'g'ri tahlil qilish tarixiy tendentsiyalarni, hozirgi holatni o'rganish va kelajakda ularning ehtimoliy qiymatini prognoz qilishni o'z ichiga oladi. Bundan tashqari, izchil tahlil talabning o'zgarishi nafaqat yangi assortimentning o'sishi, balki mavjud aholi va bandlik tuzilmasidagi o'zgarishlar tufayli ham o'lchanadi. Masalan, iqtisodiy yuksalish davrida o'sib borayotgan kompaniyalar katta maydonlarni va o'zgarishlarni talab qiladi demografik vaziyat pensiya yoshidagi odamlarni oshirish yo'nalishi bo'yicha tegishli turdagi uy-joy talab etiladi.
Talab parametrlarini tahlil qilishning nomuvofiqligi belgilari, birinchi navbatda, tahlil qilish momentiga xos bo'lgan doimiy qiymatlarni hisobga olishni, shuningdek, mavjud tuzilmalardagi o'zgarishlarni e'tiborsiz qoldirishni o'z ichiga olishi kerak. aholi va bandlik.
Bozorga kirish darajasi deb ham ataladigan yutilish darajasi ko'rib chiqilayotgan loyiha boshqa loyihalar bilan raqobatda o'zlashtirilishi kutilayotgan umumiy bozor talabining ulushidir. Tahlilchi potentsial talabning umumiy o'sishini hisoblagandan so'ng, loyiha uchun muhim parametrni - ko'rib chiqilayotgan loyiha talab qilishi mumkin bo'lgan umumiy talabning ulushini aniqlash kerak.
Nazariy jihatdan, yutilish koeffitsienti murakkab funktsiya ko'p omillar. Birinchi taxminiy nuqtai nazardan, u baholanayotgan ob'ekt maydonining bozorga kiritilgan paytdagi raqobatdosh taklifning umumiy maydoniga (shu jumladan ob'ektning maydoni) nisbati sifatida aniqlanishi mumkin. Bunday yondashuv, hech bo'lmaganda, haqiqiy deb da'vo qiladigan har bir bozor tadqiqotida mavjud bo'lishi kerak.
Shuni ta'kidlash kerakki, yutilish koeffitsientini aniqlashda talab va raqobatdosh taklifning batafsil segmentatsiyasi eng muhim shartlar hisoblanadi. Shu bilan birga, amalga oshirishda boshlangan raqobatbardosh loyihalarning davomiyligi, amalga oshirishga tayyorlanayotgan loyihalarning hajmi va muddatini ham unutmaslik kerak. Bu erda muvaffaqiyatsiz tadqiqotning birinchi belgisi har qanday "o'rtacha" ma'lumotlardan foydalanishdir.
Bozor miqyosida chegirmalar va ijarachilarni rag'batlantirish tufayli yo'qotishlar ham potentsial yalpi daromadni prognoz qilishda e'tibordan chetda qolmasligi kerak bo'lgan omil hisoblanadi.
Boshqa daromadlar, odatda, daromadning kichik bir qismi bo'lsa-da, hali ham potentsial iste'molchilarning turmush tarzi, xizmat ko'rsatish darajasi va shu darajaga erishish uchun aholi jon boshiga xarajatlar haqidagi tasavvurlarini hisobga olgan holda ehtimoliy afzalliklarini aks ettirish uchun prognoz qilinishi kerak.
An'anaviy ravishda prognozlashda doimiy va o'zgaruvchan xarajatlar aniqroq hisoblanadi. Biroq, Rossiya shartlari uchun savolning bunday formulasi faqat qisman haqiqiydir. Masalan, ko'chmas mulk solig'i (bugungi kunda bu mol-mulk solig'i, er soliqlari) va er uchun ijara, qonunchilikdagi noaniqlik tufayli kelajakda potentsial investor uchun kutilmagan "syurprizlar" keltirishi mumkin. Shu sababli, izchil bozor tadqiqoti ushbu pozitsiyalarning variantli prognozini o'z ichiga olishi kerak.
Shunga o'xshash holat o'zgaruvchan xarajatlarning ko'pchiligida kuzatiladi. Kommunal xizmatlar bozori tahlili, ularning aksariyati tabiiy monopoliyalar tomonidan ta'minlanadi, beqaror tarif siyosati hisobga olingan ko'rsatkichlarning miqdoriy asoslanishini talab qiladi. Shu bilan birga, nazorat-o'lchash uskunalari ko'rsatkichlari asosida olingan resurslarning sarflanishi bo'yicha bozor ma'lumotlaridan foydalanish muhimdir. Resurs iste'moli bo'yicha bozor analoglari mavjud bo'lmaganda, kommunal resurslarni etkazib beruvchilar tomonidan chiqarilgan schyot-fakturalardan foydalanishdan ko'ra, ularni standartlarga muvofiq hisoblash afzalroqdir.
2.3 Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash usullari.
Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashning uchta asosiy usuli mavjud:
1. taqqoslash usuli
2. xarajat usuli
3. daromadlarni kapitallashtirish usuli.
Asosiy baholash usuli - bu usul qiyosiy tahlil sotish (SAP). Ushbu usul er va ko'chmas mulk bozori mavjud bo'lganda, real sotuvlar mavjud bo'lganda, narxlarni shakllantiradigan bozor bo'lganda qo'llaniladi va baholovchilarning vazifasi ushbu bozorni tahlil qilish, shunga o'xshash sotuvlarni solishtirish va shu bilan mulk qiymatini olishdir. mulk baholanadi. Usul sotuvga qo'yilgan ob'ektni bozor analoglari bilan taqqoslashga asoslangan. U G'arbda eng ko'p foydalanishni topadi (90% hollarda). Biroq, bu ish er va ko'chmas mulk uchun allaqachon tashkil etilgan bozorni talab qiladi.
Sotishni taqqoslash usuli, agar baholanayotganga o'xshash ob'ektlarni oldi-sotdi operatsiyalari to'g'risida etarli ishonchli bozor ma'lumotlari mavjud bo'lsa, qo'llaniladi. Bunday holda, taqqoslash ob'ektlarini tanlash mezoni shunga o'xshash eng yaxshi va eng samarali foydalanish hisoblanadi.
SAP usulini to'g'ridan-to'g'ri sotishni taqqoslash usuli, sotishni taqqoslash usuli yoki bozor ma'lumotlari bozori usuli deb ham atash mumkin.
SAP usulini qo'llash ketma-ketligi quyidagicha:
1. Tegishli bozorda taqqoslanadigan mulklarning so'nggi sotuvi ta'kidlangan. Axborot manbalari: baholovchining shaxsiy ma’lumotlar bazasi, Internet tarmog‘i, elektron ma’lumotlar bazasi, rieltorlik firmalari, ko‘chmas mulk brokerlarining ma’lumotlar bazasi, kredit tashkilotlari (ipoteka banklari), sug‘urta kompaniyalari, qurilish va investitsiya kompaniyalari arxivlari, to‘lovga layoqatsizlik bo‘yicha hududiy boshqarmalar va bankrotlik, Davlat mulk qo'mitasining hududiy boshqarmalari va boshqalar.
SAP usulidan foydalanishda muhim nuqta - bu baholanayotgan mulkni taqqoslash natijalarini muvofiqlashtirish. Qabul qilingan ma'lumotlarning o'rtacha arifmetik qiymatiga yo'l qo'yilmaydi. Qabul qilingan protsedura har bir natijani o'rganish va uning baholanayotgan mulk bilan solishtirish darajasi to'g'risida xulosa chiqarishdir. Kiritilgan tuzatishlar soni va hajmi qanchalik kichik bo'lsa, tasdiqlashni yakunlash jarayonida ushbu sotuvning og'irligi shunchalik ko'p bo'ladi.
Taqqoslash birliklari sifatida mahalliy bozorda an'anaviy tarzda o'rnatilgan hisoblagichlar olinadi. Xuddi shu ob'ektni baholash uchun bir vaqtning o'zida bir nechta taqqoslash birliklari qo'llanilishi mumkin.
Taqqoslash elementlariga ko'chmas mulkning xususiyatlari va ko'chmas mulk narxlarining o'zgarishiga olib keladigan bitimlar kiradi. Hisobga olinishi kerak bo'lgan narsalarga quyidagilar kiradi:
o'tkazilgan mulkiy huquqlarning tarkibi;
oldi-sotdi bitimini moliyalashtirish shartlari;
· sotish shartlari;
sotish vaqti
· Manzil;
· jismoniy xususiyatlar;
iqtisodiy xususiyatlar;
foydalanish tabiati;
qiymatning nomulkiy komponentlari.
2. Bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlarni tekshirish: bitimni asosiy ishtirokchilardan biri (xaridor yoki sotuvchi) yoki rieltorlik kompaniyasining agenti tomonidan tasdiqlash; sotish shartlarini aniqlash.
Agar ishonchli bozor ma'lumotlarining etarli miqdori mavjud bo'lsa, sotishni taqqoslash orqali qiymatni aniqlash uchun matematik statistika usullaridan foydalanishga ruxsat beriladi.
3. Taqqoslanadigan xossalar qiymatini moslashtirish.
Tuzatish uchta asosiy shaklda amalga oshirilishi mumkin: pul, foiz, umumiy guruhlash.
Taqqoslanadigan mulklar uchun sotish narxiga tuzatishlar quyidagi tartibda amalga oshiriladi:
· Avvalo, bitim shartlari va bozor holati bilan bog'liq tuzatishlar kiritiladi, bu har bir keyingi tuzatishni oldingi natijaga qo'llash orqali amalga oshiriladi;
· ikkinchidan, to'g'ridan-to'g'ri mulkka tegishli tuzatishlar bozor sharoitlariga moslashtirilgandan so'ng olingan natijaga istalgan tartibda ushbu tuzatishlarni qo'llash orqali amalga oshiriladi.
Bozor ma'lumotlarining mavjudligi va ishonchliligiga qarab tuzatishlar miqdorini aniqlash uchun miqdoriy va sifat usullari qo'llaniladi. Hisobga olingan tuzatishlarni asoslash majburiydir. Sotishni taqqoslash usuli bilan aniqlangan natijaning qiymati bo'yicha yakuniy qaror baholash ob'ektiga eng o'xshash taqqoslash ob'ektlarining tuzatilgan sotish narxlarini tahlil qilish asosida qabul qilinadi.
Xarajat usuli er uchun amalda qo'llanilmaydi. Undan faqat erni undagi obodonlashtirishlardan ajralmas tarzda baholashning alohida hollarda foydalanish mumkin. Er doimiy va sarflanmaydigan deb hisoblanadi, texnogen ob'ektlarni baholashda esa xarajat usuli qo'llaniladi. Bu usul bo‘yicha baholanganda yerning qiymati obodonlashtirish (bino, inshootlar) qiymatiga qo‘shiladi, yer esa boshqa usullar bilan alohida baholanadi.
Ko'chmas mulkni baholashning tannarx usuli quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiriladi:
Yer uchastkasining qiymatini aniqlash;
binolar va inshootlarni almashtirish yoki almashtirish qiymatini aniqlash;
Bino va inshootlarning to'plangan eskirish miqdorini aniqlash;
· Ko‘chmas mulkning bozor qiymatini tannarx usuli bo‘yicha aniqlash, ya’ni er uchastkasining qiymati hamda bino va inshootlarni almashtirish yoki almashtirish qiymati yig‘indisidan yig‘ilgan amortizatsiyani ayirib tashlagan holda.
Yaxshilashning yangi qurilishi narxini hisoblash uchun qabul qilingan usulni tanlash tegishli ravishda asoslanishi kerak. Qurilish narxini aniqlash zarur bo'lgan hollarda almashtirish qiymatidan foydalanish maqsadga muvofiqdir aniq nusxasi binolar eskirgan turlari tufayli qiyin qurilish tuzilmalari va baholash ob'ektini yaratishda foydalaniladigan qurilish usullari.
Ko'chmas mulkni baholash maqsadlari uchun almashtirish yoki almashtirish qiymatiga mos keladigan xarajatlar tadbirkorning bevosita xarajatlari, bilvosita xarajatlari va foydalari yig'indisi sifatida hisoblanadi.
To'g'ridan-to'g'ri xarajatlar o'z ichiga oladi quyidagi xarajatlar qurilish bilan bevosita bog'liq:
materiallar, mahsulotlar va jihozlarning narxi;
qurilish ishchilarining ish haqi;
qurilish mashinalari va mexanizmlarining narxi;
· vaqtinchalik bino va inshootlarning qiymati, xavfsizlik choralari, transport va saqlash xarajatlari va mahalliy bozorda normativ ravishda qabul qilingan boshqa xarajatlar;
pudratchining foydasi va umumiy xarajatlari.
Bilvosita xarajatlarga binoni qurish bilan bog'liq xarajatlar kiradi, lekin qurilish-montaj ishlarining tannarxiga kiritilmaydi.
loyihalash, texnik nazorat, geodeziya nazorati qiymati;
konsultatsiyalar, yuridik, buxgalteriya va auditorlik xizmatlari uchun haq to'lash;
qurilishni moliyalashtirish xarajatlari;
ishlab chiquvchining ma'muriy va boshqa xarajatlari.
Bilvosita xarajatlar miqdori ushbu lavozimlar bo'yicha ishlar va xizmatlar bozorida amalda bo'lgan tariflarni hisobga olgan holda belgilanadi.
Tadbirkorning foydasi - bu tadbirkorni qurilish loyihasiga sarmoya kiritishga undaydigan bozor normasi. Foyda miqdori bozor ma'lumotlari asosida ekspert baholashlari usuli bilan belgilanadi.
Yangi qurilishni tahlil qilishda xarajat usulidan foydalanish zarur; binolarni rekonstruksiya qilish; soliq maqsadlari uchun hisoblash; ko'chmas mulkni baholashda ortiqcha daromadlarni aniqlash; sug'urta maqsadlari uchun baholanganda; tabiiy ofatlarning oqibatlarini baholash; maxsus binolar va inshootlarni baholash.
Bozor sharoitiga o'tish sharoitida xarajat usuli baholashda hal qiluvchi ahamiyatga ega, chunki boshqa usullarni qo'llash bozorning rivojlanmaganligi sababli mavjud bo'lmagan keng bozor ma'lumotlarini talab qiladi. Biroq, har doim shuni esda tutish kerakki, qurilish xarajatlari faqat bozor qiymatining asosidir va ko'pincha ular undan ko'p yoki kamroq bo'ladi.
Masalan, baxtsiz joyda (shahar chetida) joylashgan hashamatli mehmonxonaning bozor qiymati xarajat usuli bilan belgilangan qiymatdan past bo'ladi. O'z navbatida, kompleksning bozor qiymati yoqilg'i quyish shoxobchasi ma'lum bir bosqichda qurilish xarajatlari ko'proq bo'lishi mumkin.
Bozor shakllanishi sharoitida, ishlab chiqarishni yangi texnologiyalarga yo'naltirish bo'lganda, mulkning umuman qiymati yo'qdek tuyulishi mumkin. Misol uchun, agar korxona hech kimga kerak bo'lmagan mahsulotlarni ishlab chiqarsa va uning ishlab chiqarish joylari yangi ishlab chiqarish uchun rekonstruksiya qilinmasa, unda bunday ko'chmas mulkning bozor qiymati nolga intiladi. Bu holda qimmat usuldan foydalanish potentsial xaridorlarning noto'g'ri yo'nalishiga olib keladi.
Hozirgi vaqtda Rossiyada korxonalarning asosiy vositalarini noto'g'ri baholashda ushbu moment ko'pincha hisobga olinadi, chunki ularni qayta baholash asosan tannarx usuli bo'yicha amalga oshiriladi va baholovchi korxonalarning asosiy vositalarining balans qiymati mos kelmasligini yodda tutishi kerak. ularning bozor qiymatiga.
Rossiya uchun maxsus qo'llaniladigan keyingi baholash usuli ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanish tahliliga asoslangan baholash usuli bo'lib, bu tahlil egasiga maksimal daromad keltiradigan foydalanish turini aniqlash bilan bog'liq, ya'ni. daromadlarni kapitallashtirish usuli.
Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashda daromadlarni kapitallashtirish usuli quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiriladi:
kelajakdagi daromadlarni bashorat qilish;
kelajakdagi daromadlarni kapitallashtirish.
Mulk tomonidan olinadigan kelajakdagi daromadlar ikki turga bo'linadi: tijorat ijarasi natijasida operatsion (operatsion) faoliyatdan olingan daromadlar va reversiyadan olinadigan daromadlar.
Operatsion (operatsion) faoliyatdan olingan daromadlar daromadlar to'g'risidagi rekonstruksiya qilingan (gipotetik) hisobotni tuzish orqali prognoz qilinadi. Reversiya daromadi prognoz qilinadi:
reversiyaning mutlaq qiymatini bevosita belgilash;
Ko'chmas mulkning egalik qilish davri uchun qiymatining nisbatan o'zgarishini belgilash;
· terminal kapitallashuv koeffitsientidan foydalanish.
Kelajakdagi daromadlarni kapitallashtirish haqiqiy qiymat amalga oshirilishi mumkin:
to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli;
Daromad darajasi bo'yicha kapitallashtirish usuli.
To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulining dastlabki sharti kapitallashtirilgan daromadning doimiyligi va cheksizligidir. To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulida kelajakdagi daromad oqimining joriy qiymati mulkka yoki foizga tegishli bo'lgan yillik daromadning ushbu mulk yoki foiz uchun kapitallashuv koeffitsientiga nisbati sifatida aniqlanadi.
To'liq egalik qiymatini hisoblash uchun umumiy kapitallashuv koeffitsientini aniqlash bozor ma'lumotlari asosida amalga oshiriladi. Dastlabki ma'lumotlarning mavjudligiga qarab, qo'llang:
Qiyosiy sotish tahlili
qarzni qoplash koeffitsientidan foydalangan holda hisoblash;
investitsiya guruhining uskunalari.
Daromad stavkasi bo'yicha kapitallashtirish usulining dastlabki sharti daromad olishning cheklangan davri hisoblanadi. Daromad darajasiga ko'ra kapitallashtirish usulida, kelajakning cheklangan sonini qayta hisoblash pul oqimlari joriy qiymatga aylantirish ushbu turdagi ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfiga mos keladigan daromad darajasining ma'lum bir qiymatida amalga oshiriladi.
Moliyalashtirish shartlarini hisobga olmagan holda joriy qiymatni hisoblashda rentabellik darajasi bo'yicha kapitallashtirish usuli diskontlangan pul oqimlarini tahlil qilish shaklida yoki kapitallashtirishni hisoblash modellari shaklida rasmiylashtiriladi.
Diskontlangan pul oqimlarini tahlil qilishda va tizimli va tizimli bo'lmagan risklarni hisobga olgan holda foydalaniladigan diskont stavkasi quyidagilar bilan belgilanadi:
O'xshash ob'ektlarni sotish bo'yicha bozor ma'lumotlaridan tanlash usuli;
muqobil investitsiya usuli moliya bozori;
Ko'chmas mulk bozori monitoringi usuli.
So'nggi paytlarda Rossiyada baholovchilarning xizmatlariga va ularning kasbiy tayyorgarligiga talab tez o'sishni boshladi. Bu, shuningdek, moliya sektoridagi so'nggi voqealar, kredit sug'urtasi orqali kreditlash mexanizmini yaratishga urinishlar muvaffaqiyatsizlikka uchraganligi bilan bog'liq: banklar soxta sug'urtadan ko'p narsani yo'qotdilar. Kredit berishda bank tomonidan garov sifatida olinadigan ko'chmas mulkda yo'qotishlar deyarli mumkin emas. Shunday qilib, ko'chmas mulk va kapital bozorlari butun iqtisodiyotning ajralmas tarkibiy qismiga aylanadi.
Tabiiyki, bunday operatsiyalarga banklar katta qiziqish bildirgan. Va ularning barchasi ko'chmas mulkning haqiqiy qiymati bo'yicha sug'urta qilishni amalga oshiradigan malakali ko'chmas mulkni baholashga muhtoj.
Baholash mintaqaviy doirasida ham zarur soliq siyosati. Butun dunyoda mahalliy soliqqa tortish tizimining asosini mol-mulk solig'i tashkil etadi, bu soliq hisobiga mahalliy byudjetning 70 foizga yaqini shakllanadi. Albatta, bozorning o'zi rivojlanishi bilan, real qiymatlarning paydo bo'lishi bilan ko'chmas mulk bozorining rivojlanishini rag'batlantiradigan va shu bilan birga to'ldirishni ta'minlaydigan soliq tizimiga o'tish mumkin.
mahalliy byudjetlar. Bu mahalliy ma'muriyatlar tomonidan ko'rsatilgan baholashga so'zsiz qiziqishni ham tushuntiradi.
Professional baholash xizmatlarining narxi baholanayotgan ob'ektlarning turlariga, ishning murakkabligiga va, albatta, baholashda qaysi mutaxassislar ishtirok etishiga qarab juda farq qiladi. Odatda, xizmatlar narxi soatlik stavkaga ko'paytirilgan soatlarda o'lchanadi yoki ob'ekt hajmiga bog'liq, lekin hech qachon uning narxiga bog'liq emas.
2.4 Har xil turdagi baholashning xususiyatlari.
Ko'chmas mulkni sotib olish yoki sotish va tasniflash maqsadlari uchun baholash.
Ochiq bozorda sotib olinadigan yoki sotiladigan ko‘chmas mulkni baholashda ko‘chmas mulkning barcha toifalari va toifalari bo‘yicha baholash asosi sifatida bozor qiymati yoki realizatsiya qiymati qo‘llaniladi. Shu bilan birga, ixtisoslashtirilgan ko'chmas mulk uchun ko'p hollarda bozor ma'lumotlariga asoslangan tannarx usuli tannarxni hisoblashning hal qiluvchi usuli bo'ladi.
Cheklangan vaqt davomida sotiladigan ko'chmas mulkni baholashda, mol-mulk ochiq bozorga sotish uchun tegishli marketing davridan sezilarli darajada kam bo'lgan vaqt oralig'ida qo'yilganda. bu turdagi ko'chmas mulk, cheklangan realizatsiya qiymati ko'chmas mulkning barcha sinflari va toifalari uchun baholash asosi sifatida ishlatiladi.
Baholash ishining maqsadi va baholanayotgan mulkning xususiyatlari tegishli baholash asosini tanlashda hal qiluvchi ahamiyatga ega.
DA umumiy ko'rinish Ko'chmas mulk baholanadigan asosiy maqsadlarning tasnifi quyidagicha:
1. Sotib olish yoki sotib olish uchun baho;
2. Cheklangan vaqt ichida sotish uchun baho;
3. Er va binolarni garovga olingan holda foydalanish uchun baholash kredit majburiyatlari;
4. Buxgalteriya hisobi va moliyaviy hisobotlarni tuzish uchun baholash;
5. Jamg'armalar, birjalar prospektlariga kiritish uchun baholash;
6. Kompaniyaning qo'shilishi va qo'shilib ketishidagi muammolarni hal qilish uchun baholash;
7. Pensiya jamg'armalari, sug'urta kompaniyalari, ko'chmas mulk maqsadli jamg'armalari uchun baholash.
Amalda, baholashning boshqa maqsadlari ham bo'lishi mumkin va ularning mazmuni va shunga mos ravishda baholashning mumkin bo'lgan asoslari mijoz va baholovchi o'rtasida kelishilgan bo'lishi kerak.
Baholash maqsadi aniqlangandan keyin baholanayotgan mol-mulk qaysi sinf va toifaga mansubligi belgilanishi kerak.
Baholash maqsadida mulkning ikki toifasi ajratiladi:
· Ixtisoslashgan
Ixtisoslashgan bo'lmagan
Ixtisoslashtirilgan mulk - bu o'ziga xos xususiyatiga ko'ra, ochiq bozorda kamdan-kam hollarda, agar u foydalanish biznesining bir qismi sifatida sotilmasa, bitta mulkdor tomonidan mavjud foydalanishni davom ettirish uchun sotiladi.
Ixtisoslashgan mulkka misollar:
1. Davlat sektoriga tegishli muzeylar, kutubxonalar va boshqa shu kabi binolar;
2. Hududdagi ushbu turdagi mulklardan foydalanishni xohlovchi boshqa subyektlar tomonidan raqobatbardosh bozor talabiga ega bo‘lmagan shifoxonalar, ixtisoslashtirilgan tibbiyot muassasalari, dam olish markazlari;
3. Boshqa tashkilotlar tomonidan raqobatbardosh bozor talabi bo'lmagan maktablar, kollejlar, universitetlar va ilmiy-tadqiqot institutlari;
4. Maxsus geografik hududlarda va u yerda ishlab chiqarish yoki tadbirkorlik faoliyatini amalga oshirish maqsadida joylashgan asosiy tadbirkorlik markazlaridan uzoqda joylashgan joylarda standart mulk.
Ixtisoslashgan bo'lmagan mulk - bu ixtisoslashtirilgan mulk ta'rifiga kiruvchi mulkdan tashqari barcha turdagi mulk. Boshqacha qilib aytadigan bo'lsak, modernizatsiya qilish mumkin bo'lgan yoki bo'lmagan holda umumiy talab mavjud bo'lgan va odatda mavjud yoki shunga o'xshash maqsadlarda foydalanish uchun ochiq bozorda sotib olinadi, sotiladi yoki ijaraga beriladi, ega bo'lmagan mulk sifatida. yakka mulk uchun yoki (u ish bilan band yoki bo'sh bo'lishidan qat'iy nazar) investitsiya yoki rivojlanish uchun.
Korxona (tadbirkorlik) faoliyatida foydalanish uchun mulkdor egallab turgan ko'chmas mulkni baholashda baholash uchun asos sifatida quyidagilar qo'llaniladi:
· mavjud foydalanishdagi bozor qiymati - ixtisoslashtirilmagan ko'chmas mulk, shu jumladan tijorat salohiyatidan kelib chiqqan holda baholanadigan ko'chmas mulk uchun.
· qoldiq qiymat almashtirish - ixtisoslashtirilgan ko'chmas mulk uchun.
Noixtisoslashgan va ixtisoslashtirilgan mulklar, o'z navbatida, mulkchilik maqsadiga ko'ra toifalarga bo'linadi. Shunga o'xshash tasniflash printsipi ham baholash maqsadlarida, ham boshqa maqsadlarda qo'llaniladi.
2.5 Ekologik omillarning tannarxga ta'siri.
Atrof-muhit omillari, ham noqulay, ham qulay, odatda baholashda hisobga olinadigan omillar to'plamiga kiradi. Muayyan omillar mulkning ma'lum bir turiga ta'sir qiladi va baholovchining hisob-kitoblariga to'g'ridan-to'g'ri ta'sir qiladi, bunda ular taqqoslanadigan va ta'sirlanmagan mulklardan olingan bozor ma'lumotlariga nisbatan hisobga olinishi kerak. Boshqa hollarda, har qanday mintaqadagi barcha ko'chmas mulk ushbu omillarga ta'sir qiladi.
Tegishli atrof-muhit va ifloslanish omillari kiradi umumiy holat quyidagi toifalar:
radon yoki metan, havo ifloslanishi yoki shovqin kabi tabiiy omillar;
· o'tmishda yoki hozirgi vaqtda ishlab chiqarish faoliyati natijasida yoki qo'shni ob'ektlardan kirib kelishi natijasida texnogen ifloslanish omillari;
elektromagnit va boshqa maydonlar ko'rinishidagi ifloslanish omillari;
qayta ishlangan materiallardan materiallardan foydalanganda ifloslanish omillari.
Ko'chmas mulkning barcha toifalari atrof-muhit omillarining qiymatga ta'siriga sezgir, ammo sotish uchun yoki kreditlar uchun garov sifatida taklif qilingan ko'chmas mulk ushbu omillarga ayniqsa sezgir.
Ko'chmas mulkning ekologik auditi bo'yicha ishlar ko'chmas mulkni baholash ishiga kiritilmaydi. Agar baholovchining atrof-muhit omillari qiymatga sezilarli ta'sir ko'rsatishi mumkinligiga ishonish uchun asos bo'lsa, u mijozga atrof-muhit sohasidagi professional ekspertni jalb qilish zarurligi to'g'risida xabar berishi kerak.
Baholovchi bu haqda baholovchiga xabar beradi muhit uning o'rganish kontekstiga, shu jumladan, eng yaxshi va eng samarali foydalanish asosida aniqlanadigan qiymat nuqtai nazaridan ifodalanadigan saytdan hozirgi va kelajakda foydalanish mumkin bo'lgan narsalar haqida. Umuman olganda, ekolog quyidagi savollarga javob berishi kerak:
Ifloslanish yoki xavf manbai muvaffaqiyatli va iqtisodiy jihatdan olib tashlanishi mumkinmi;
· agar ifloslanish yoki xavfni to'liq bartaraf etishning iloji bo'lmasa, mulkni ma'lum, hatto cheklangan muddat davomida foydalanishga yaroqli qilish uchun uni izolyatsiya qilish yoki muhrlash mumkinmi;
• ifloslanish yoki xavf ta'sirini har qanday yo'l bilan yumshatish mumkinmi;
· ifloslanishni nazorat qilishning eng samarali vositasi va uni tartibga solish vositalari nima;
Ifloslanish manbasini yo'q qilish yoki oqibatlarini bartaraf etish mumkin bo'lgan hollarda baholash bunday tugatish yoki bartaraf etishning tegishli smeta xarajatlarini hisobga olgan holda amalga oshirilishi mumkin.
III Amaliy qism.
3.1 Qiyosiy sotish usulini amaliy qo'llash.
2000 yil oxirida Podolsk viloyatida yozgi uy qurilishi boshlandi. past qavatli turar-joy majmualari- bir xil turdagi qo'shni uylar bilan umumiy devorlarga ega bo'lgan yarim yakka tartibdagi kottejlar qatorlari. Hamfikr qo'shnilarning mehnati bilan yaratilgan va jihozlangan mulkni bildiruvchi "kondominium" so'zi juda mashhur emas. Shuning uchun, "umumiy devorlar va tom - o'z hovli" tamoyili asosida qurilgan biz uchun ekzotik bo'lgan turar-joylarni belgilash uchun inglizcha "shahar uyi" so'zi rus kundalik hayotida ildiz otgan.
Shunga qaramay, masalan, qiyosiy sotish usulidan foydalangan holda yozgi uyning bozor qiymati.
Umumiy maydoni 120 kv.m., kottejda 6 xona, 3 yotoq xonasi, hammom, dush xonasi, tayyor podval mavjud. Baholash sanasida garaj yo'q. Uchastka maydoni - 1000 kv.m.
Tahlil qilish uchun biz bir xil hududda taqqoslanadigan ob'ektlarning beshta sotilishiga oid ma'lumotlardan foydalanamiz.
Jadval raqami 1.
| Ob'ekt №1 | Ob'ekt №2 | Ob'ekt №3 | Ob'ekt №4 | Ob'ekt №5 | |||
| Sotish narxi | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| Egalik | to'liq | to'liq | to'liq | to'liq | to'liq | ||
| Shartlar fi- moliyalashtirish | bozor bo'lmagan, narxi 3000 ga oshib ketgan | bozor bo'lmagan, narxi 8000 ga oshib ketgan | bozor | bozor | bozor | ||
| Sotish shartlari | bozor | bozor | bozor | bozor | bozor | ||
| Bozor shartlari (vaqt) | 2 hafta | 6 hafta | 1 yil | 1 yil | 1 yil | ||
| Uy maydoni | 120 kv.m. | 145 kv.m. | 120 kv.m. | 145 kv.m. | 120 kv.m. | ||
| Yer maydoni | 10000 kv.m | 12000 kv.m | 10000 kv.m | 12000 kv.m | 10000 kv.m | ||
| Xonalar soni | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| Yotoq xonalari soni | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| Vanna | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Dush | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Podval | tugallanmagan | tugallanmagan | tugallanmagan | tugallanmagan | tugatdi | ||
| Garaj | u yerda | u yerda | u yerda | u yerda | Yo'q | ||
Dastlabki ma'lumotlardan ko'rinib turibdiki, taqqoslash ob'ektlari moliyalashtirish, sotish vaqti va jismoniy xususiyatlari bo'yicha baholanayotgan ob'ektlardan farq qiladi.
Moliyalashtirish shartlariga tuzatishlar miqdori ob'ektlarni sotish narxini bozor va nobozor moliyalashtirish bilan solishtirish yo'li bilan aniqlanadi. Bunday holda, kredit to'lovlari bozor% stavkasi bo'yicha chegirma qilinadi. Bizning misolimizda sozlash qiymatlari №1 ob'ekt uchun 3000 va № 2 ob'ekt uchun 8000 sifatida belgilangan.
Barcha taqqoslanadigan mulklar bozorda sotish shartlariga ega bo'lganligi sababli, sotish shartlariga tuzatish kiritish talab etilmaydi.
Bozor sharoitlariga (sotish vaqti) moslashish uchun faqat ushbu elementda farq qiluvchi ob'ektlarni tanlash kerak. Bizning holatlarimizda 1-sonli va 3-sonli ob'ektlar faqat moliyalashtirish shartlari va sotish vaqti bilan farqlanadi. Sotish narxini sozlash
Moliyalashtirish shartlari bo'yicha №1 ob'ekt, siz sotish vaqtiga tuzatishni belgilashingiz mumkin:
(62000 - 56000) / 156000 = 0,1.i.e. bozor narxlari yiliga 10% ga oshadi.
Shunday qilib, barcha taqqoslanadigan mulklar moliyalashtirish va sotish vaqti uchun bir xil sharoitlarga keltiriladi, bu esa taqqoslashning qolgan elementlariga tuzatishlar kiritish uchun yagona bazani yaratadi.
Bir qator taqqoslash ob'ektlarida o'lchamdagi farqlar turli xil xonalar soni bilan ifodalanadi va turli hudud uylar va uchastkalar. Bundan tashqari, 12000 kv.m. 145 kv.m maydonga ega uyga to'g'ri keladi. 7 xonali va 10000 kv.m. 120 kv.m maydonga ega uyga to'g'ri keladi. 6 xonali. Demak, No1 va 2-sonli ob'ektlarni taqqoslashdan o'lchamlarni sozlash quyidagi shaklga ega:
70000 – 62000 = 8000.
Garajning mavjudligi uchun sozlash No3 va 5-sonli ob'ektlarni taqqoslashdan kelib chiqadi:
61600 – 59400 = 2200.
Tugallangan podvalni sozlash № 2 va 4-sonli ob'ektlarni taqqoslash natijasida aniqlanadi:
77000 – 70000 = 7000.
O'tkazilgan tuzatishlar natijalari 2-jadvalda keltirilgan
Jadval raqami 2.
| Ob'ekt №1 | Ob'ekt №2 | Ob'ekt №3 | Ob'ekt №4 | Ob'ekt №5 | |
| Sotish narxi | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Mulk huquqini o'tkazish tomirlar | to'liq | to'liq | to'liq | to'liq | to'liq |
| Huquqiy tuzatish. | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Moliyalashtirish shartlari. | bozor emas | bozor emas | bozor emas | bozor emas | bozor |
| Moliyachilarning shartlariga tuzatishlar kiritish. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| Sozlangan narx | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Bitim shartlari | tijorat | tijorat | tijorat | tijorat | tijorat |
| Shartnoma shartlari bo'yicha tuzatish | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Bozorga moslashtirilgan narx | 2 hafta | 6 hafta | 1 yil | 1 yil | 1 yil |
| Bozorni tartibga solish | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| Sozlangan narx | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| Manzil | o'xshash | o'xshash | o'xshash | o'xshash | o'xshash |
| Hajmi | 120 kv.m. | 145 kv.m. | 120 kv.m. | 145 kv.m. | 120 kv.m. |
| Hajmi sozlash | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| Garaj | u yerda | u yerda | u yerda | u yerda | Yo'q |
| Garajning mavjudligi uchun tuzatish | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| Tugallangan podval | Yo'q | Yo'q | Yo'q | Ha | Yo'q |
| Podvalni sozlash | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| Sozlangan narx | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| Umumiy aniq tuzatish | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| % bilan bir xil | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| Sotish narxidan, umumiy yalpi tuzatish | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| Sotish narxidan | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
Har bir taqqoslash ob'ekti uchun tuzatilgan narx olindi. Muammoning shartlariga muvofiq, to'g'rilangan sotish narxlari ma'lumotlariga asoslanib, bozor qiymatining qiymatini olish kerak.
Bozor qiymatining yagona ko'rsatkichini olishning asosi, taqqoslash ob'ektlari va baholash ob'ektlari o'rtasidagi farq darajasini hisobga olgan holda, to'g'rilangan sotish narxlari seriyasining har bir a'zosiga og'irlik koeffitsientini berishdir. Shu bilan birga, uni hisobga olish kerak
sotish bahosi dispersiyasi diapazoniga e'tibor, mutlaq ko'rinishda qabul qilingan tuzatishlarning umumiy%, ijobiy va salbiy tuzatishlar o'rtasidagi farq sifatida belgilangan tuzatishlarning umumiy% va boshqa har qanday ma'lumotlar.
Bu misolda, biz sotish narxlari deyarli juda tor qator bor - 66400 dan 66800. Biroq, kichikroq tuzatishlar bilan sotish narxi katta ulushi tayinlangan - ob'ekt No 5 uchun, tuzatishlar soni = 2. Bundan tashqari, 5-sonli ob'ekt uchun umumiy yalpi tuzatish yig'indisi ham deyarli eng kichikdir. Shuning uchun qiyoslash ob'ektining bozor qiymati sifatida 5-sonli ob'ektning sotish bahosi - 66400 olindi.
3.2 Investitsion risklar va ko'chmas mulk bozori statistikasi.
Ko'chmas mulk bozori statistikasi odatda ijara stavkalari va rentabellik haqidagi ma'lumotlarni o'z ichiga oladi. Ma'lumotlarni solishtirish uchun ma'lumotlar faqat birinchi toifadagi ob'ektlarga tegishli. Bunday ob'ektlar joylashuv, jihozlar, kommunikatsiyalar, rejalashtirish yechimlari va hokazo, va ijara stavkalari texnik xizmat ko'rsatish, ta'mirlash, sug'urta va boshqalar uchun egasi va ijarachi o'rtasida xarajatlarni o'lchash va taqsimlash uchun bir xil standartlarda belgilanadi.
Ijara stavkalari haqida ma'lumot mavjud deb hisoblanadi. Uni birlashtirish uchun faqat ko'rsatilgan muvofiqlikni tekshirish kerak. Daromadlilik ko'rsatkichlari haqida ma'lumotni tayyorlash qiyinroq. Oldindan amalga oshirilgan oldi-sotdi operatsiyalari unchalik ko‘p bo‘lmagani uchun ular ilgari bajarilgan operatsiyalarni hisobga oladi, turli ob’ektlar bo‘yicha ma’lumotlarni birlashtiradi, vaqt oralig‘i, inflyatsiya va boshqa jarayonlarni hisobga oladi. Daromadlilik ko'rsatkichlari mintaqaviy risklar haqida ham ma'lumot beradi va bu erda ekspert printsipi ustunlik qiladi. Shuning uchun statistika ko'chmas mulk bozoridagi ixtisoslashuvlardan biridir.
Hududda biznes va investitsiyalarning faollashishi, albatta, ofis bozorining faollashishi, talabning, bandlik va ijara stavkalarining oshishi bilan birga keladi. Shu bilan birga, yangi qurilish va ofislarni modernizatsiya qilish, undan keyin xizmat ko'rsatish bo'limlari, savdo majmualari, dam olish markazlari va boshqalar rag'batlantirilmoqda. Bunday jarayonlar uchun xarakterlidir yirik markazlar korxonalar: Amerika va Eski Dunyoning an'anaviy moliyaviy poytaxtlari, Janubi-Sharqiy Osiyo, Xitoy va Hindistonning gullab-yashnagan poytaxtlari. Ijara biznesi statistikasini tahlil qilish bir qator qiziqarli hodisalarga ishora qiladi. Masalan:
Ijara stavkalari to'g'risidagi ma'lumotlar rentabellik haqidagi ma'lumotlarga qaraganda sezilarli darajada dinamikroq; ijara stavkalarining dinamikasi ko'tarilish va pasayishning umumiy jarayonlarini (smenalar bilan bo'lsa ham) aks ettiruvchi ma'lum bir tebranish bilan tavsiflanadi; ofis va chakana ko'chmas mulk ko'rsatkichlarining o'zgarishi vaqt va hajm jihatidan mos kelmasligi mumkin; bozor kon'yunkturasining yaxshilanishi ijara stavkalarining o'sishida va kamdan-kam hollarda rentabellik ko'rsatkichlarining pasayishida (ularning sezilarli darajada kam dinamikligi tufayli) aks etadi; bozordagi vaziyat yomonlashganda ham assimetrik rasm yuzaga keladi;
Daromadlilik ko'rsatkichlarining qiymatlari yaxshiroq (pastroq), mintaqaviy iqtisodiyot va ijtimoiy vaziyat qanchalik ishonchli va barqaror bo'lsa. Turg'un ijara biznesining etakchilari - London, Parij va Frankfurt, bu erda rentabellikning o'zgarishi maydoni 5-6% ni tashkil qiladi;
Sharqiy Yevropa poytaxtlari uchun ko'rsatkichlarning o'zgarishi kamroq dinamik; buni bozorlar hajmining kichikligi, bitimlarning kamayishi bilan ham, aftidan, G‘arb ekspertlari va ishbilarmon doiralarining ushbu bozorlarga qiziqishi kamligi bilan izohlash mumkin; Sharqiy Yevropa poytaxtlari uchun rentabellik ko'rsatkichlari barqaror - G'arb poytaxtlarinikidan 2-3 baravar yuqori. Va 1998 yil avgust inqirozidan keyingi davrda Moskvada rentabellik ko'rsatkichlari 4 yoki undan ko'p marta yomonroq edi. Va bu nafaqat ko'chmas mulk qiymatining haqiqiy pasayishi bilan bog'liq, balki mintaqadagi beqarorlik va biznes risklarining kuchayishi holatini ekspert baholash natijasida;
Qo'shimcha tahliliy ma'lumotni kapitallashtirilgan qiymat birligining hisoblangan ko'rsatkichi (UCS) yordamida - ijaraga olingan ob'ektning tijorat maydonining ba'zi o'rtacha birligining narxini baholash sifatida olish taklif etiladi.
Bunday baholash, ijara stavkalarining o'zgarishiga tezkor javob berish bilan birga, biznesning muvaffaqiyati va xatarlari haqida ekspert fikrlarini o'z ichiga oladi.
Dastlabki ma'lumotlar - Evropa shaharlari uchun ijara statistikasi - G'arb nashrlarida (masalan, oylik "EuroProperty" da) topish mumkin. Biz vakillik ob'ektlari sifatida tanlaymiz: Frankfurt, London va Parij - eng barqaror biznes markazlari, Sankt-Peterburg, Praga va Varshava - ijara biznesining eng xavfli (Yevropada) ko'rsatkichlari bo'lgan o'tish davri iqtisodiyoti markazlari.
Ijara ofis biznesi.
G'arbiy poytaxtlar uchun 01.99-08.00 kuzatuv davri umuman ofis ijarasi biznesining rivojlanishini ko'rsatdi. Biz London (5,00-5,50%) uchun rentabellikning mutlaq barqarorligini va Frankfurt (5,75 dan 4,90-5,50%) va Parij (6,25-6,75 dan 5,50-6,00%) uchun rentabellikning yaxshilanishini qayd etamiz. Sharqiy Yevropa poytaxtlari uchun xuddi shu davr ishlashning yomonlashuvi bilan tavsiflanadi. UKSning hisoblangan ma'lumotlarini tahlil qilish, shuningdek, ijara stavkalari mantig'idagi tashqi nomuvofiqlikni (ularning Sankt-Peterburg va Varshavada 1999 yil o'rtalariga qadar Parij va Frankfurtdagi stavkalardan oshib ketishi) muvofiqlashtirishga imkon berdi. Natijada, da UKS past stavkalari yuqori stavkalar ijara hali investitsiyalarning o'sishini optimistik kutishga imkon bermaydi.
Ijara biznesi.
G'arbiy poytaxtlar uchun 05.99-08.00 kuzatuv davri ko'rsatkichlarning umumiy yomonlashuvi bilan tavsiflanadi (bu UKS yordamida aniq ko'rinadi). Bu juda uzoq davrlar bo'lishi mumkinligini ko'rsatadi bozor faoliyati, undan keyin sotib olingan chakana savdo maydonini sotish olib kelmaydi real daromad.
Sharqiy Evropa poytaxtlari uchun 05.99-08.00 kuzatuv davri uzoq muddatli turg'unlik davrining o'tishi va, ehtimol, undan chiqishning boshlanishi bilan bog'liq (ko'rsatkichlar dinamikasining yaxshilanishi qayd etilgan, garchi bo'shliq bo'lsa-da. G'arb poytaxtlari bilan solishtirganda UKS ko'rsatkichlari juda katta ko'rinadi - deyarli kattalik tartibi). Shuning uchun, hozircha, biz Sharqiy Evropa poytaxtlarida chakana ko'chmas mulkni sotib olishga investitsiyalar sezilarli ijobiy ta'sir ko'rsatishi mumkin bo'lgan chakana savdo bozorida ancha uzoq davrlar bo'lishi mumkinligi haqidagi bayonot bilan cheklanishimiz kerak. G'arbiy bozorlardagi retsessiya. Bu ko'chmas mulk portfelini "mintaqalararo" diversifikatsiya qilish yo'llarini izlashda yaxshi dalil bo'lib xizmat qilishi mumkin.
Xulosa.
Ko'chmas mulk bozorining shakllanish davrining tugashi ekstensiv rivojlanishdan intensiv rivojlanishga o'tish bilan tavsiflanadi. Ko'rinib turibdiki, yaqin kelajakda bozorda 1990-yillarning birinchi yarmidagi kabi bitimlar sonining bunday tez o'sishi kuzatilmaydi. Bundan tashqari, ma'lum bir davr mobaynida uy-joy bozori faqat bitimlar sonini barqarorlashtirishi mumkin. Narxlar darajasini, ayniqsa ikkilamchi bozorda oshirish ham juda mumkin. Biroq, shu bilan birga, elita uy-joy narxlari nafaqat pasaymadi, balki oshdi, bu yangi yuqori sifatli uy-joy qurilishi istiqbollarini ko'rsatadi. Firmalar rahbarlari bozorda raqobatning keskinlashganini ham qayd etishmoqda. Ularning aksariyati, agar 1995 yil o'rtacha darajadagi raqobat bilan tavsiflangan bo'lsa, 2001 yilda u yuqori bo'lgan va shunday bo'lib qoladi, deb ishonishga moyil.
Ikkilamchi uy-joy bozorida bitimlar soni va narxlarning barqarorlashishi, birinchi navbatda, makroiqtisodiy omillarning natijasi bo'lib, ularning asosiy qismi aholining asosiy qismi daromadlarining past darajasini saqlab turishdir. Mamlakatda yuqori daromadli odamlar qatlamining paydo bo'lishi natijasida bozorda talabning dastlabki tez o'sishi hozir deyarli yakunlandi. Va bugungi kunda ushbu qatlamda yangi tabaqalanish yuz bermoqda - o'ta yuqori daromadli qatlamdan ajralib chiqish. Ushbu tabaqalanish tufayli hashamatli uy-joylarga bo'lgan talab oshdi. Biroq, mutlaq nuqtai nazardan, bu qatlamning salohiyati juda cheklangan. Talabning jiddiy kengayishi daromadlarni oshirish va xaridorlarning asosiy yetkazib beruvchisiga aylanishga qodir keng o'rta sinfni shakllantirish orqali yoki davlat tomonidan ham, davlat tomonidan ham talabni faol rag'batlantirish orqali mumkin. professional ishtirokchilar ko'chmas mulk bozori. Shu bilan birga, kelgusi oylarda to'lovlarni to'lamaslik inqirozini bartaraf etish va ish haqi bo'yicha qarzlar va qarzlarni to'lash bilan bog'liq holda iqtisodiyotga muqarrar ravishda pul oqimi ta'siri ostida kelajakda talabning biroz oshishi mumkin. hukumat buyurtmalari bo'yicha. Ushbu pulning bir qismi ko'chmas mulk bozoriga ham tushadi, ammo ular vaziyatni tubdan o'zgartira olmaydi, garchi bu omil ta'siri ostida sotib olish uchun arizalar soni bir necha punktga ko'tariladi.
Shuningdek, tariflarning muqarrar va sezilarli darajada oshishi tufayli, deb taxmin qilish mumkin kommunal xizmatlar ikkilamchi uy-joy bozorida taklifni oshirish juda mumkin.
Bundan tashqari, agar 1991-1993 yillarda ikkilamchi bozorda taklifning o'sishi. Narxlarning tez ko'tarilishi sabab bo'lgan bo'lsa, endi sotuvchilar uy-joy sotish orqali daromadni sezilarli darajada oshirish imkoniyatidan emas, balki uni saqlash xarajatlarini kamaytirish zaruratidan kelib chiqadilar va shuning uchun narxlarni pasaytirishga rozi bo'lishadi. . Bu, o'z navbatida, talabni biroz oshirishi mumkin va shuning uchun ko'chmas mulk firmalarining aylanmasi.
Shu bilan birga, bu barqarorlashtirish umumiy muammoni bartaraf etmaydi - yaqin kelajakda uy-joy ko'chmas mulk bozorida talabning etishmasligi yuzaga keladi, bu esa an'anaviy ko'chmas mulk firmalarining sotish va xizmatlar ko'rsatish bo'yicha faoliyatidan keladigan daromadlarni sezilarli darajada kamaytirishi mumkin. ko'chmas mulk sotib olish.
Bunday sharoitlarda kompaniya tomonidan mijozga taqdim etilayotgan xizmatlar doirasini sezilarli darajada kengaytirish zarur: bank hisoblari, transport xizmatlari, notarial xizmatlar, ta'mirlashni amalga oshirish imkoniyati, bo'lib-bo'lib to'lovlarni taqdim etish va boshqalar, reklamaga e'tiborni kuchaytirish, ehtimol komissiyalarni kamaytirish. Ushbu vositalarning barchasi mijozlarni jalb qilishda muhim rol o'ynashi mumkin, ammo ularning imkoniyatlari hali ham cheklangan. Agar alohida firmalar uchun ushbu texnikalar kerakli aylanma hajmini ta'minlashga qodir bo'lsa, unda, albatta, ular ko'chmas mulk biznesini rivojlantirish muammosini hal qilmaydi. Faqat bozorda talabning kengayishi bu muammoni tubdan hal qiladi va zamonaviy sharoitda bu faqat ipoteka kreditlash tizimini yaratish orqali davlatning faol ishtiroki orqali mumkin - federal va mintaqaviy ipoteka kreditlash agentliklarini yaratish, qo'llab-quvvatlash. ikkilamchi ipoteka bozori, banklar ipoteka kreditlari berishda ularga davlat kafolatlarini berish.kreditlar.
Rossiyada ko'chmas mulk bozorining izchil rivojlanishi tabiiy ravishda investitsiya qarorlarini asoslash sifatiga qo'yiladigan talablarning keskin ortishi bilan tavsiflangan keyingi bosqichga olib keldi. Xorijda ham, Rossiyada ham ko'chmas mulk bozori ishtirokchilari, aslida oddiy formulalar to'plami bo'lgan biznes-rejalar, investitsiya loyihalari va boshqalarning ishonchliligi butunlay bozor tadqiqotlarining asosliligiga bog'liqligini tushunishadi. natijalari formulalarda qo'llaniladi. Boshqacha qilib aytganda, to'lov qobiliyatining eng muhim va muhim ko'rsatkichi investitsiya loyihasi ko'chmas mulk bozorida bozor tadqiqotlarining izchilligi bo'lib, uning asosida ushbu qaror qabul qilinadi.
Adabiyotlar ro'yxati:
1. Balabanov I.T. "Ko'chmas mulk iqtisodiyoti", Sankt-Peterburg 2000 yil.
2. Goremykin V.A. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti: darslik. - 2-nashr, qayta ko'rib chiqilgan. Va qo'shimcha. - M .: "Marketing" nashriyot va kitob savdo markazi, 2002 yil
3. Kupchin A.N., Novikov B.D. Ko'chmas mulk bozori: davlat va rivojlanish tendentsiyalari. - Qo'llanma. M.: 1995 yil.
4. Maksimov S.N. "Ko'chmas mulk bozorida tadbirkorlik faoliyati asoslari", Sankt-Peterburg. 2000.
5. Novikov B.D. Rossiyada ko'chmas mulk bozori va bahosi. - M .: "Imtihon", 2000 yil.
6. Xamin D., Yurkov D. “Ko‘chmas mulk bozori rieltorlar nigohida” // Iqtisodiyot va hayot, 1997 y.
Boshqa materiallar
Yuqoridagi taklifning bir qismi yetarlicha asoslanmaganga o‘xshaydi, uning ikkinchi qismi binoning fuqarolik huquqlari ob’ekti sifatida qonuniy yo‘qolishi haqidadir, chunki asl ko‘chmas narsa oddiy narsa emas, balki tizim darajasi ancha murakkab bo‘lgan kompozitsion narsa edi. va elementar turi ...
Rossiya 2005 yilgacha. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm
FEDERAL TA'LIM AGENTLIGI
| Ob'ekt №1 | Ob'ekt №2 | Ob'ekt №3 | Ob'ekt №4 | Ob'ekt №5 | |||
| Sotish narxi | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| Egalik | to'liq | to'liq | to'liq | to'liq | to'liq | ||
Shartlar fi-moliyalashtirish |
bozor bo'lmagan, narxi 3000 ga oshib ketgan | bozor bo'lmagan, narxi 8000 ga oshib ketgan | bozor | bozor | bozor | ||
| Sotish shartlari | bozor | bozor | bozor | bozor | bozor | ||
| Bozor shartlari (vaqt) | 2 hafta | 6 hafta | 1 yil | 1 yil | 1 yil | ||
| Uy maydoni | 120 kv.m. | 145 kv.m. | 120 kv.m. | 145 kv.m. | 120 kv.m. | ||
| Yer maydoni | 10000 kv.m | 12000 kv.m | 10000 kv.m | 12000 kv.m | 10000 kv.m | ||
| Xonalar soni | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| Yotoq xonalari soni | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| Vanna | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Dush | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Podval | tugallanmagan | tugallanmagan | tugallanmagan | tugallanmagan | tugatdi | ||
| Garaj | u yerda | u yerda | u yerda | u yerda | Yo'q | ||
Dastlabki ma'lumotlardan ko'rinib turibdiki, taqqoslash ob'ektlari moliyalashtirish, sotish vaqti va jismoniy xususiyatlari bo'yicha baholanayotgan ob'ektlardan farq qiladi.
Moliyalashtirish shartlariga tuzatishlar miqdori ob'ektlarni sotish narxini bozor va nobozor moliyalashtirish bilan solishtirish yo'li bilan aniqlanadi. Bunday holda, kredit to'lovlari bozor% stavkasi bo'yicha chegirma qilinadi. Bizning misolimizda sozlash qiymatlari №1 ob'ekt uchun 3000 va № 2 ob'ekt uchun 8000 sifatida belgilangan.
Barcha taqqoslanadigan mulklar bozorda sotish shartlariga ega bo'lganligi sababli, sotish shartlariga tuzatish kiritish talab etilmaydi.
Bozor sharoitlariga (sotish vaqti) moslashish uchun faqat ushbu elementda farq qiluvchi ob'ektlarni tanlash kerak. Bizning holatlarimizda 1-sonli va 3-sonli ob'ektlar faqat moliyalashtirish shartlari va sotish vaqti bilan farqlanadi. Sotish narxini sozlash
Moliyalashtirish shartlari bo'yicha №1 ob'ekt, siz sotish vaqtiga tuzatishni belgilashingiz mumkin:
(62000 - 56000) / 156000 = 0,1.i.e. bozor narxlari yiliga 10% ga oshadi.
Shunday qilib, barcha taqqoslanadigan mulklar moliyalashtirish va sotish vaqti uchun bir xil sharoitlarga keltiriladi, bu esa taqqoslashning qolgan elementlariga tuzatishlar kiritish uchun yagona bazani yaratadi.
Bir qator taqqoslash ob'ektlarida o'lchamdagi farqlar turli xil xonalar soni va uy va uchastkaning turli joylari bilan ifodalanadi. Bundan tashqari, 12000 kv.m. 145 kv.m maydonga ega uyga to'g'ri keladi. 7 xonali va 10000 kv.m. 120 kv.m maydonga ega uyga to'g'ri keladi. 6 xonali. Demak, No1 va 2-sonli ob'ektlarni taqqoslashdan o'lchamlarni sozlash quyidagi shaklga ega:
70000 – 62000 = 8000.
Garajning mavjudligi uchun sozlash No3 va 5-sonli ob'ektlarni taqqoslashdan kelib chiqadi:
61600 – 59400 = 2200.
Tugallangan podvalni sozlash № 2 va 4-sonli ob'ektlarni taqqoslash natijasida aniqlanadi:
77000 – 70000 = 7000.
Kiritilgan tuzatishlar natijalari bo'limda keltirilgan jadval raqami 2
Jadval raqami 2.
| Ob'ekt №1 | Ob'ekt №2 | Ob'ekt №3 | Ob'ekt №4 | Ob'ekt №5 | |
| Sotish narxi | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
Mulk huquqini o'tkazish tomirlar |
to'liq | to'liq | to'liq | to'liq | to'liq |
| Huquqiy tuzatish. | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Moliyalashtirish shartlari. | bozor emas | bozor emas | bozor emas | bozor emas | bozor |
| Moliyachilarning shartlariga tuzatishlar kiritish. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| Sozlangan narx | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Bitim shartlari | tijorat | tijorat | tijorat | tijorat | tijorat |
| Shartnoma shartlari bo'yicha tuzatish | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Bozorga moslashtirilgan narx | 2 hafta | 6 hafta | 1 yil | 1 yil | 1 yil |
| Bozorni tartibga solish | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| Sozlangan narx | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| Manzil | o'xshash | o'xshash | o'xshash | o'xshash | o'xshash |
| Hajmi | 120 kv.m. | 145 kv.m. | 120 kv.m. | 145 kv.m. | 120 kv.m. |
| Hajmi sozlash | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| Garaj | u yerda | u yerda | u yerda | u yerda | Yo'q |
| Garajning mavjudligi uchun tuzatish | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| Tugallangan podval | Yo'q | Yo'q | Yo'q | Ha | Yo'q |
| Podvalni sozlash | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| Sozlangan narx | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| Umumiy aniq tuzatish | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| % bilan bir xil | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| Sotish narxidan, umumiy yalpi tuzatish | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| Sotish narxidan | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
Har bir taqqoslash ob'ekti uchun tuzatilgan narx olindi. Muammoning shartlariga muvofiq, to'g'rilangan sotish narxlari ma'lumotlariga asoslanib, bozor qiymatining qiymatini olish kerak.
Bozor qiymatining yagona ko'rsatkichini olishning asosi, taqqoslash ob'ektlari va baholash ob'ektlari o'rtasidagi farq darajasini hisobga olgan holda, to'g'rilangan sotish narxlari seriyasining har bir a'zosiga og'irlik koeffitsientini berishdir. Shu bilan birga, uni hisobga olish kerak
sotish bahosi dispersiyasi diapazoniga e'tibor, mutlaq ko'rinishda qabul qilingan tuzatishlarning umumiy%, ijobiy va salbiy tuzatishlar o'rtasidagi farq sifatida belgilangan tuzatishlarning umumiy% va boshqa har qanday ma'lumotlar.
Bu misolda, biz sotish narxlari deyarli juda tor qator bor - 66400 dan 66800. Biroq, kichikroq tuzatishlar bilan sotish narxi katta ulushi tayinlangan - ob'ekt No 5 uchun, tuzatishlar soni = 2. Bundan tashqari, 5-sonli ob'ekt uchun umumiy yalpi tuzatish yig'indisi ham deyarli eng kichikdir. Shuning uchun qiyoslash ob'ektining bozor qiymati sifatida 5-sonli ob'ektning sotish bahosi - 66400 olindi.
3.2 Investitsion risklar va ko'chmas mulk bozori statistikasi.
Ko'chmas mulk bozori statistikasi odatda ijara stavkalari va rentabellik haqidagi ma'lumotlarni o'z ichiga oladi. Ma'lumotlarni solishtirish uchun ma'lumotlar faqat birinchi toifadagi ob'ektlarga tegishli. Bunday ob'ektlar joylashuv, jihozlar, kommunikatsiyalar, rejalashtirish echimlari va boshqalar uchun eng yuqori talablarga javob beradi, deb ishoniladi va ijara stavkalari egasi va ijarachi o'rtasida texnik xizmat ko'rsatish, ta'mirlash, sug'urta qilish uchun xarajatlarni o'lchash va taqsimlash uchun bir xil standartlarda belgilanadi. va hokazo.
Ijara stavkalari haqida ma'lumot mavjud deb hisoblanadi. Uni birlashtirish uchun faqat ko'rsatilgan muvofiqlikni tekshirish kerak. Daromadlilik ko'rsatkichlari haqida ma'lumotni tayyorlash qiyinroq. Oldindan amalga oshirilgan oldi-sotdi operatsiyalari unchalik ko‘p bo‘lmagani uchun ular ilgari bajarilgan operatsiyalarni hisobga oladi, turli ob’ektlar bo‘yicha ma’lumotlarni birlashtiradi, vaqt oralig‘i, inflyatsiya va boshqa jarayonlarni hisobga oladi. Daromadlilik ko'rsatkichlari mintaqaviy risklar haqida ham ma'lumot beradi va bu erda ekspert printsipi ustunlik qiladi. Shuning uchun statistika ko'chmas mulk bozoridagi ixtisoslashuvlardan biridir.
Hududda biznes va investitsiyalarning faollashishi, albatta, ofis bozorining faollashishi, talabning, bandlik va ijara stavkalarining oshishi bilan birga keladi. Shu bilan birga, yangi qurilish va ofislarni modernizatsiya qilish, undan keyin xizmat ko'rsatish bo'limlari, savdo majmualari, dam olish markazlari va boshqalar rag'batlantirilmoqda. Bunday jarayonlar hozirda eng yirik biznes markazlari uchun xarakterlidir: Amerika va Eski Dunyoning an'anaviy moliyaviy poytaxtlari, Janubi-Sharqiy Osiyo, Xitoy va Hindistonning tez rivojlanayotgan poytaxtlari. Ijara biznesi statistikasini tahlil qilish bir qator qiziqarli hodisalarga ishora qiladi. Masalan:
Ijara stavkalari to'g'risidagi ma'lumotlar rentabellik haqidagi ma'lumotlarga qaraganda sezilarli darajada dinamikroq; ijara stavkalarining dinamikasi ko'tarilish va pasayishning umumiy jarayonlarini (smenalar bilan bo'lsa ham) aks ettiruvchi ma'lum bir tebranish bilan tavsiflanadi; ofis va chakana ko'chmas mulk ko'rsatkichlarining o'zgarishi vaqt va hajm jihatidan mos kelmasligi mumkin; bozor kon'yunkturasining yaxshilanishi ijara stavkalarining o'sishida va kamdan-kam hollarda rentabellik ko'rsatkichlarining pasayishida (ularning sezilarli darajada kam dinamikligi tufayli) aks etadi; bozordagi vaziyat yomonlashganda ham assimetrik rasm yuzaga keladi;
Daromadlilik ko'rsatkichlarining qiymatlari yaxshiroq (pastroq), mintaqaviy iqtisodiyot va ijtimoiy vaziyat qanchalik ishonchli va barqaror bo'lsa. Turg'un ijara biznesining etakchilari - London, Parij va Frankfurt, bu erda rentabellikning o'zgarishi maydoni 5-6% ni tashkil qiladi;
Sharqiy Yevropa poytaxtlari uchun ko'rsatkichlarning o'zgarishi kamroq dinamik; buni bozorlar hajmining kichikligi, bitimlarning kamayishi bilan ham, aftidan, G‘arb ekspertlari va ishbilarmon doiralarining ushbu bozorlarga qiziqishi kamligi bilan izohlash mumkin; Sharqiy Yevropa poytaxtlari uchun rentabellik ko'rsatkichlari barqaror - G'arb poytaxtlarinikidan 2-3 baravar yuqori. Va 1998 yil avgust inqirozidan keyingi davrda Moskvada rentabellik ko'rsatkichlari 4 yoki undan ko'p marta yomonroq edi. Va bu nafaqat ko'chmas mulk qiymatining haqiqiy pasayishi bilan bog'liq, balki mintaqadagi beqarorlik va biznes risklarining kuchayishi holatini ekspert baholash natijasida;
Qo'shimcha tahliliy ma'lumotni kapitallashtirilgan qiymat birligining hisoblangan ko'rsatkichi (UCS) yordamida - ijaraga olingan ob'ektning tijorat maydonining ba'zi o'rtacha birligining narxini baholash sifatida olish taklif etiladi.
Bunday baholash, ijara stavkalarining o'zgarishiga tezkor javob berish bilan birga, biznesning muvaffaqiyati va xatarlari haqida ekspert fikrlarini o'z ichiga oladi.
Dastlabki ma'lumotlar - Evropa shaharlari uchun ijara statistikasi - G'arb nashrlarida (masalan, oylik "EuroProperty" da) topish mumkin. Biz vakillik ob'ektlari sifatida tanlaymiz: Frankfurt, London va Parij - eng barqaror biznes markazlari, Sankt-Peterburg, Praga va Varshava - ijara biznesining eng xavfli (Yevropada) ko'rsatkichlari bo'lgan o'tish davri iqtisodiyoti markazlari.
Ijara ofis biznesi.
G'arbiy poytaxtlar uchun 01.99-08.00 kuzatuv davri umuman ofis ijarasi biznesining rivojlanishini ko'rsatdi. Biz London (5,00-5,50%) uchun rentabellikning mutlaq barqarorligini va Frankfurt (5,75 dan 4,90-5,50%) va Parij (6,25-6,75 dan 5,50-6,00%) uchun rentabellikning yaxshilanishini qayd etamiz. Sharqiy Yevropa poytaxtlari uchun xuddi shu davr ishlashning yomonlashuvi bilan tavsiflanadi. UKSning hisoblangan ma'lumotlarini tahlil qilish, shuningdek, ijara stavkalari mantig'idagi tashqi nomuvofiqlikni (ularning Sankt-Peterburg va Varshavada 1999 yil o'rtalariga qadar Parij va Frankfurtdagi stavkalardan oshib ketishi) muvofiqlashtirishga imkon berdi. Natijada, yuqori ijara stavkalarida UKSning past stavkalari hali investitsiyalarning o'sishini optimistik kutishlariga imkon bermaydi.
Ijara biznesi.
G'arbiy poytaxtlar uchun 05.99-08.00 kuzatuv davri ko'rsatkichlarning umumiy yomonlashuvi bilan tavsiflanadi (bu UKS yordamida aniq ko'rinadi). Bu shuni ko'rsatadiki, bozor faoliyatining etarlicha uzoq davrlari bo'lishi mumkin, shundan so'ng sotib olingan chakana savdo maydonlarini sotish umuman real daromad keltirmaydi.
Sharqiy Evropa poytaxtlari uchun 05.99-08.00 kuzatuv davri uzoq muddatli turg'unlik davrining o'tishi va, ehtimol, undan chiqishning boshlanishi bilan bog'liq (ko'rsatkichlar dinamikasining yaxshilanishi qayd etilgan, garchi bo'shliq bo'lsa-da. G'arb poytaxtlari bilan solishtirganda UKS ko'rsatkichlari juda katta ko'rinadi - deyarli kattalik tartibi). Shuning uchun, hozircha, biz Sharqiy Evropa poytaxtlarida chakana ko'chmas mulkni sotib olishga investitsiyalar sezilarli ijobiy ta'sir ko'rsatishi mumkin bo'lgan chakana savdo bozorida ancha uzoq davrlar bo'lishi mumkinligi haqidagi bayonot bilan cheklanishimiz kerak. G'arbiy bozorlardagi retsessiya. Bu ko'chmas mulk portfelini "mintaqalararo" diversifikatsiya qilish yo'llarini izlashda yaxshi dalil bo'lib xizmat qilishi mumkin.
Xulosa.
Ko'chmas mulk bozorining shakllanish davrining tugashi ekstensiv rivojlanishdan intensiv rivojlanishga o'tish bilan tavsiflanadi. Ko'rinib turibdiki, yaqin kelajakda bozorda 1990-yillarning birinchi yarmidagi kabi bitimlar sonining bunday tez o'sishi kuzatilmaydi. Bundan tashqari, ma'lum bir davr mobaynida uy-joy bozori faqat bitimlar sonini barqarorlashtirishi mumkin. Narxlar darajasini, ayniqsa ikkilamchi bozorda oshirish ham juda mumkin. Biroq, shu bilan birga, elita uy-joy narxlari nafaqat pasaymadi, balki oshdi, bu yangi yuqori sifatli uy-joy qurilishi istiqbollarini ko'rsatadi. Firmalar rahbarlari bozorda raqobatning keskinlashganini ham qayd etishmoqda. Ularning aksariyati, agar 1995 yil o'rtacha darajadagi raqobat bilan tavsiflangan bo'lsa, 2001 yilda u yuqori bo'lgan va shunday bo'lib qoladi, deb ishonishga moyil.
Ikkilamchi uy-joy bozorida bitimlar soni va narxlarning barqarorlashishi, birinchi navbatda, makroiqtisodiy omillarning natijasi bo'lib, ularning asosiy qismi aholining asosiy qismi daromadlarining past darajasini saqlab turishdir. Mamlakatda yuqori daromadli odamlar qatlamining paydo bo'lishi natijasida bozorda talabning dastlabki tez o'sishi hozir deyarli yakunlandi. Va bugungi kunda ushbu qatlamda yangi tabaqalanish yuz bermoqda - o'ta yuqori daromadli qatlamdan ajralib chiqish. Ushbu tabaqalanish tufayli hashamatli uy-joylarga bo'lgan talab oshdi. Biroq, mutlaq nuqtai nazardan, bu qatlamning salohiyati juda cheklangan. Talabning jiddiy kengayishi daromadlarning ko'payishi va xaridorlarning asosiy yetkazib beruvchisi bo'lishga qodir bo'lgan keng o'rta sinfni shakllantirish orqali yoki davlat tomonidan ham, ko'chmas mulkning professional ishtirokchilari tomonidan ham talabni faol rag'batlantirish orqali mumkin. o'zlarini bozorga chiqarish. Shu bilan birga, kelgusi oylarda to'lovlarni to'lamaslik inqirozini bartaraf etish va ish haqi bo'yicha qarzlar va qarzlarni to'lash bilan bog'liq holda iqtisodiyotga muqarrar ravishda pul oqimi ta'siri ostida kelajakda talabning biroz oshishi mumkin. hukumat buyurtmalari bo'yicha. Ushbu pulning bir qismi ko'chmas mulk bozoriga ham tushadi, ammo ular vaziyatni tubdan o'zgartira olmaydi, garchi bu omil ta'siri ostida sotib olish uchun arizalar soni bir necha punktga ko'tariladi.
Bundan tashqari, kommunal xizmatlar uchun tariflarning muqarrar va sezilarli darajada oshishi tufayli ikkilamchi uy-joy bozorida taklifni oshirish juda mumkin deb taxmin qilish mumkin.
Bundan tashqari, agar 1991-1993 yillarda ikkilamchi bozorda taklifning o'sishi. Narxlarning tez ko'tarilishi sabab bo'lgan bo'lsa, endi sotuvchilar uy-joy sotish orqali daromadni sezilarli darajada oshirish imkoniyatidan emas, balki uni saqlash xarajatlarini kamaytirish zaruratidan kelib chiqadilar va shuning uchun narxlarni pasaytirishga rozi bo'lishadi. . Bu, o'z navbatida, talabni biroz oshirishi mumkin va shuning uchun ko'chmas mulk firmalarining aylanmasi.
Shu bilan birga, bu barqarorlashtirish umumiy muammoni bartaraf etmaydi - yaqin kelajakda uy-joy ko'chmas mulk bozorida talabning etishmasligi yuzaga keladi, bu esa an'anaviy ko'chmas mulk firmalarining sotish va xizmatlar ko'rsatish bo'yicha faoliyatidan keladigan daromadlarni sezilarli darajada kamaytirishi mumkin. ko'chmas mulk sotib olish.
Bunday sharoitda kompaniya tomonidan mijozga ko'rsatilayotgan xizmatlar turlarini sezilarli darajada kengaytirish zarur: bank, transport xizmatlari, notarial xizmatlar, ta'mirlash ishlarini amalga oshirish imkoniyati, bo'lib-bo'lib to'lovlarni taqdim etish va boshqalar, reklamaga e'tiborni kuchaytirish, ehtimol komissiyalarning kamayishi. Ushbu vositalarning barchasi mijozlarni jalb qilishda muhim rol o'ynashi mumkin, ammo ularning imkoniyatlari hali ham cheklangan. Agar alohida firmalar uchun ushbu texnikalar kerakli aylanma hajmini ta'minlashga qodir bo'lsa, unda, albatta, ular ko'chmas mulk biznesini rivojlantirish muammosini hal qilmaydi. Faqat bozorda talabning kengayishi bu muammoni tubdan hal qiladi va zamonaviy sharoitda bu faqat ipoteka kreditlash tizimini yaratish orqali davlatning faol ishtiroki orqali mumkin - federal va mintaqaviy ipoteka kreditlash agentliklarini yaratish, qo'llab-quvvatlash. ikkilamchi ipoteka bozori, banklar ipoteka kreditlari berishda ularga davlat kafolatlarini berish.kreditlar.
Rossiyada ko'chmas mulk bozorining izchil rivojlanishi tabiiy ravishda investitsiya qarorlarini asoslash sifatiga qo'yiladigan talablarning keskin ortishi bilan tavsiflangan keyingi bosqichga olib keldi. Xorijda ham, Rossiyada ham ko'chmas mulk bozori ishtirokchilari, aslida oddiy formulalar to'plami bo'lgan biznes-rejalar, investitsiya loyihalari va boshqalarning ishonchliligi butunlay bozor tadqiqotlarining asosliligiga bog'liqligini tushunishadi. natijalari formulalarda qo'llaniladi. Boshqacha qilib aytganda, ko'chmas mulk bozorida investitsiya loyihasining hayotiyligining eng muhim va muhim ko'rsatkichi bu bozor tadqiqotining hayotiyligi bo'lib, uning asosida ushbu qaror qabul qilinadi.
Adabiyotlar ro'yxati:
1. Balabanov I.T. "Ko'chmas mulk iqtisodiyoti", Sankt-Peterburg 2000 yil.
2. Goremykin V.A. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti: darslik. - 2-nashr, qayta ko'rib chiqilgan. Va qo'shimcha. - M .: "Marketing" nashriyot va kitob savdo markazi, 2002 3. Kupchin A.N., Novikov B.D. Ko'chmas mulk bozori: davlat va rivojlanish tendentsiyalari. - Qo'llanma. M.: 1995 yil.
4. Maksimov S.N. "Ko'chmas mulk bozorida tadbirkorlik faoliyati asoslari", Sankt-Peterburg. 2000.
ROSSIYA DAVLAT XIZMATI AKADEMİYASI
ROSSIYA FEDERASİYASI PREZIDENTI TOTIDA
Federal davlat ta'lim muassasasi oliy kasbiy ta'lim
"SHIMOLIY-G'ARBIY DAVLAT XIZMATI AKADEMİYASI"
Kaluga shahrida
moliya va kredit
DIPLOM ISHI
Kaluga
Kirish
Bob 1. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashning nazariy asoslari
1.1 Ko'chmas mulkni baholash: asosiy tushunchalar va baholash tamoyillari
1.2 Ko'chmas mulk qiymatini baholashning yondashuvlari va usullari
1.3 Mulkni baholash masalalari
2-bob. Mulkning bozor qiymatini aniqlash
2.1 Mavzuning tavsifi
2.2 Narx yondashuvi bo'yicha ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash
2.3 Bozor yondashuvi doirasida ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash
2.4. doirasida ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash daromadli yondashuv
3.1 Baholash ob'ektining bozor qiymatining yakuniy qiymatini aniqlash
Xulosa
Adabiyotlar ro'yxati
Kirish
Mamlakatimizning bozor iqtisodiyotiga o‘tishi fan va amaliyotning bir qator yangi yo‘nalishlarini, xususan, ko‘chmas mulkni baholashni chuqur rivojlantirishni taqozo etdi.
Ko'chmas mulk bozori - milliy bozor iqtisodiyotining bir tarmog'i bo'lib, u ko'chmas mulk ob'ektlari, bozorda faoliyat yurituvchi xo'jalik yurituvchi sub'ektlar, bozor faoliyat jarayonlari, ya'ni. ko'chmas mulkni ishlab chiqarish (yaratish), iste'mol qilish (foydalanish) va ayirboshlash jarayonlari va bozorni boshqarish va bozor faoliyatini ta'minlovchi mexanizmlar (bozor infratuzilmasi va huquqiy muhiti).
Hozirda ko'chmas mulk bozorida turar-joy kvartiralari va xonalar, ma'muriy binolar va binolar, sanoat va savdo binolari, kottejlar, dachalar va er uchastkalari bo'lgan qishloq uylari. Ko'chmas mulk bozorining mintaqaviy xususiyatlarini hisobga olish kerak.
Xo'jalik yurituvchi sub'ektlarning ishlab chiqarish-xo'jalik amaliyotida korxonalar mulkining bozor qiymatini baholash zarurati tug'ilgan holatlar ko'p uchraydi. Mulkni sotib olish va sotish, garovga qo'yilgan kreditlash, sug'urtalash, mulkiy nizolarni hal qilish, soliqqa tortish va boshqalar bo'yicha biron bir operatsiyani baholashsiz amalga oshirish mumkin emas.
Ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash murakkab va o'ziga xos jarayondir, chunki ikkita mutlaqo bir xil mulkni topish deyarli mumkin emas. Binolar bir xil standart loyiha bo'yicha qurilgan bo'lsa ham, lekin turli er uchastkalarida joylashgan bo'lsa ham, ularning narxi sezilarli darajada farq qilishi mumkin.
Dissertatsiya mavzusining dolzarbligi shundaki, bugungi kunda ko'chmas mulk qiymatini malakali va ob'ektiv baholashga bo'lgan ehtiyoj ortib bormoqda va mulkni baholash instituti hali to'liq shakllanmagan, ma'lumotlar yo'q. Baholash bazasi, Rossiyada baholovchilarning kasbiy tayyorgarligi hali jahon darajasiga chiqmagan.
Ishning maqsadi - mulkning bozor qiymatini aniqlash va uni oshirish yo'llarini asoslash.
Ushbu maqsadga erishish uchun quyidagi vazifalarni hal qilish kerak:
1. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashning nazariy asoslarini o'rganing;
2. Baholash obyekti va uning muhitini tavsiflash;
3. Umumiy qabul qilingan uchta yondashuv asosida baholash ob'ektining bozor qiymatini asoslash;
Tadqiqot ob'ekti - mulkning bozor qiymatini aniqlash tartibi.
Tadqiqot predmeti - mulkning bozor qiymatini asoslash va uni oshirish bo'yicha tavsiyalar ishlab chiqish.
Tarkibiy jihatdan ish kirish, uch bob, xulosa va foydalanilgan adabiyotlar ro‘yxatidan iborat. Birinchi bobda ko‘chmas mulkni baholashning nazariy asoslari ko‘rib chiqiladi, ikkinchi bobda mulkning bozor qiymati hisoblab chiqiladi, uchinchi bobda baholash natijalari muvofiqlashtiriladi va ko‘chmas mulkning bozor qiymatini oshirish yo‘llari belgilanadi.
Tadqiqotning nazariy va uslubiy asosini bilishning dialektik usuli, shuningdek, o‘rganilayotgan muammo bo‘yicha olimlarning ishlari, davriy matbuot va internet materiallari tashkil etadi. Bundan tashqari, quyidagi usullar qo'llanildi: iqtisodiy-statistik, monografik, hisob-konstruktiv, shuningdek, taqqoslash usuli.
Bob 1. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashning nazariy asoslari
1.1 Ko'chmas mulkni baholash: asosiy tushunchalar va baholash tamoyillari
Davlatning, yuridik va jismoniy shaxslarning muayyan ehtiyojlarini qondirish, shuningdek, ularga egalik qilish va foydalanishdan foyda olish uchun turli xil ne'matlar (ob'ektlar, narsalar, mulklar) yaratiladi, sotiladi va olinadi. U yoki bu mulk ob'ektining mavjud ehtiyojlarni qondirish imkoniyatidan va ushbu ob'ektga egalik qilish kelajakda olib keladigan foydadan uning qiymati va shuning uchun tannarxiga bog'liq.
Ko'chmas mulk bilan bog'liq barcha operatsiyalar va bitimlar mulk qiymatini bilishni talab qiladi. Bozor sharoitida ko'chmas mulkning qiymati iqtisodiyot va jamiyatdagi omillar, tendentsiyalar va o'zgarishlarga bog'liq. Ko'chmas mulkni baholash zarurati quyidagi hollarda yuzaga keladi:
§ oldi-sotdi yoki lizing operatsiyalari;
§ korxonalarni korporativlashtirish va mulkiy ulushlarni qayta taqsimlash;
§ yangi aktsiyadorlarni jalb qilish va qo'shimcha masala ulushlar;
§ ko'chmas mulk ob'ektlarini soliqqa tortish maqsadlari uchun kadastr bahosi: binolar va er uchastkalari;
§ ko'chmas mulkni sug'urta qilish;
§ ko'chmas mulk garovi bilan kredit berish;
§ ko'chmas mulk ob'ektlarini hissa sifatida qilish ustav kapitali korxonalar va tashkilotlar;
§ investisiya loyihalarini ishlab chiqish va investorlarni jalb qilish;
§ ko'chmas mulk ob'ektlarini tugatish;
§ meros huquqini, sud hukmini bajarish, mulkiy nizolarni hal qilish;
§ amalga oshirish bilan bog'liq boshqa operatsiyalar mulk huquqi ko'chmas mulk ob'ektlari bo'yicha.
Ko'chmas narsalarga (ko'chmas mulk, ko'chmas mulk) er uchastkalari, yer qa'ri uchastkalari, ajratilgan suv havzalari va yer bilan mustahkam bog'liq bo'lgan barcha narsalar, ya'ni o'z maqsadiga mutanosib ravishda zarar etkazmasdan ko'chirilishi mumkin bo'lmagan ob'ektlar, shu jumladan o'rmonlar, ko'p yillik o'simliklar; binolar, inshootlar. Ko'chmas narsalarga, shuningdek, davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan havo kemalari va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari, kosmik ob'ektlar kiradi. Qonunga ko'ra, boshqa mulk ham ko'chmas mulk sifatida tasniflanishi mumkin.
Ko'chmas mulkni baholashda er qiymatga ega, obodonlashtirish esa qiymatga hissa sifatida qaraladi.
Ko'chmas mulk bepul fuqarolik muomalasi va turli xil operatsiyalar ob'ekti bo'lib, uning qiymatini baholash zaruriyatini keltirib chiqaradi, ya'ni. ta'rifda naqd pul ekvivalenti ma'lum bir vaqtning o'zida turli xil ko'chmas mulk turlari.
Hozirgi iqtisodiyotda qiymatning har xil turlari mavjud. Ular turli ehtiyojlar va funktsiyalar tufayli zarurdir. Bunga qarzga olingan qiymat, sug'urta qiymati, adolatli bozor qiymati, balans qiymati, ijara qiymati, qutqaruv qiymati, investitsiya qiymati va boshqalar. Biroq, umuman olganda, qiymatni ikki toifaga bo'lish mumkin: ayirboshlash qiymati va foydalanish qiymati.
Ayirboshlash qiymati - bu talab va taklif omillari tomonidan o'rnatilgan muvozanatga asoslangan erkin, ochiq va raqobatbardosh bozorda hukmronlik qiladigan narx. U ba'zan ob'ektiv xarajat deb ataladi, chunki u real iqtisodiy omillar bilan belgilanadi.
Foydalanish qiymati - muayyan foydalanuvchi yoki foydalanuvchilar guruhi uchun mulkning qiymati, ya'ni. doimiy faoliyatning bir qismi sifatida foydalaniladigan ko'chmas mulk qiymati (masalan, zavod tomonidan foydalaniladigan ko'chmas mulk).
Qiymatning barcha turlari ichida eng keng tarqalgani bozor qiymati - bozor munosabatlari sharoitida qiymatning asosiy turi hisoblanadi. Bozor qiymatini aniqlashda biz bozor o'tmishda mavjud bo'lgan (mulk allaqachon sotilgan), hozir mavjud (mulk sotish uchun yaratilgan) va kelajakda mavjud bo'lishidan kelib chiqamiz, chunki na o'tmish, na bozorning hozirgi holati bunga zid keladi.
Yuqorida aytilganlarga asoslanib, xulosa qilishimiz mumkinki, nafaqat bozorning o'zi, balki bozor tomonidan shakllantiriladigan vositalar ham, eng muhimi, tannarx, uch komponentli xususiyatga ega. Shu nuqtai nazardan, biz xarajatlarni aytishimiz mumkin:
Yaroqli narx, ya'ni. ma'lum bir bozorda eng ehtimoliy narx;
Haqiqatan ham bozorga asoslangan, chunki ma'lum bir ob'ektning narxini o'z ichiga olgan bozor qiymatlari maydoni faqat erkin, ochiq va raqobatbardosh bozor omillari ta'sirida shakllanadi;
Bu haqiqatan ham ob'ektivdir, chunki u ishlab chiqaruvchi (sotuvchi), xaridor va investorning bozorning barcha asosiy sub'ektlarining fikrlarini aks ettiradi va shu bilan tomonlarning bozor manfaatlarini tugatadi.
O'zimizni xaridor o'rniga qo'yish orqali o'tmishdan, quruvchi o'rniga o'zimizni qo'yish orqali hozirgi kundan va agar o'zimizni investor o'rniga qo'ysak, kelajakdan qiymat olish mumkin. Ko'chmas mulkni baholashning uchta asosiy yondashuvi shundan kelib chiqadi: bozor, xarajat va daromad yondashuvlari.
Qiymatni aniqlashda asosiy vazifa - baholash ob'ektiga egalik qilish va ushbu imtiyozlarni joriy qiymatga aylantirishdan keladigan kelajakdagi foyda miqdori, sifati va davomiyligini bashorat qilishdir. Mulkni baholash tamoyillari asosida tahlil qilinadi.
Baholash tamoyillari to'rt guruhga bo'lingan:
1) foydalanuvchi idroklariga asoslangan tamoyillar (foydalilik, almashtirish va kutish tamoyillari);
2) ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish jarayonidan kelib chiqadigan tamoyillar (hissa, qoldiq unumdorlik, marjinal unumdorlik, balans, iqtisodiy hajm va iqtisodiy bo'linish tamoyillari);
3) bozor muhitining harakati bilan belgilanadigan tamoyillar (alternativlik, o'zgaruvchanlik, qaramlik, talab va taklif, raqobat va muvofiqlik tamoyillari);
4) eng yaxshi va eng samarali foydalanish tamoyili baholashning asosiy tamoyilidir. Bu tamoyil boshqa barcha tamoyillarni birlashtiradi va har qanday ko'chmas mulkni baholashning asosi hisoblanadi.
Ko'chmas mulkni baholashning zaruriy sharti ko'chmas mulk bozorining ishlash xususiyatlarini hisobga olishdir, chunki ko'chmas mulk bozorining holati daromadlar oqimiga, xavf darajasiga va mulkni sotishning mumkin bo'lgan narxiga sezilarli ta'sir ko'rsatadi. kelajakda ma'lum bir nuqta, ya'ni. daromad yondashuvidan foydalangan holda baholashda foydalaniladigan asosiy ma'lumotlar bo'yicha.
1.2 Ko'chmas mulk qiymatini baholashning yondashuvlari va usullari
Ko'chmas mulkni baholashda baholashning uchta umumiy qabul qilingan yondashuvi mavjud: tannarx, bozor va daromad. Har bir yondashuvning o'ziga xos usullari, usullari va tartiblari mavjud. Turli mulk ob'ektlarini baholashga yondashuvlarning kontseptual o'xshashligi aniqlandi. Shu bilan birga, baholanayotgan ob'ektning turi, qoida tariqasida, faqat ushbu turdagi mulkka xos bo'lgan baholashning o'ziga xos muammolaridan kelib chiqadigan o'ziga xos usullarning xususiyatlarini belgilaydi.
Xarajat yondashuvi
Ko'chmas mulkni baholashga xarajat yondashuvi ko'chmas mulk ob'ektini yaratish xarajatlarini baholanadigan yoki taqqoslanadigan ob'ektlarning qiymati bilan solishtirishga asoslanadi. Yondashuv investorning ko'chmas mulkni sotib olish qobiliyatini va almashtirish tamoyilidan kelib chiqadigan daromadlarni o'rganishga asoslanadi, bunda xaridor tegishli ehtiyotkorlik bilan ob'ekt uchun uni olish uchun sarflanadigan mablag'dan ortiq to'lamaydi. tegishli qurilish uchastkasi va yaqin kelajakda muhim kechikishlarsiz maqsadi va sifati bo'yicha o'xshash ob'ektni qurish.
Ushbu yondashuvda baholash jarayonining asosiy bosqichlari:
1. Foydalanishni optimallashtirish maqsadida tekin va mavjud yer uchastkalarini olish yoki uzoq muddatli ijaraga olish qiymatini hisoblash;
2. Baholanayotgan binoni almashtirish qiymatini baholash. O'zgartirish qiymatini hisoblash ko'rib chiqilayotgan ob'ektni qayta yaratish xarajatlarini hisoblash, joriy narxlar va shunga o'xshash ob'ektlarni ma'lum bir sanada ishlab chiqarish shartlaridan kelib chiqqan holda amalga oshiriladi.
3. Mulkning jismoniy, funksional va tashqi eskirish miqdorini aniqlash;
4. Tadbirkorlik foydasining qiymatini baholash (investor foydasi);
5. Baholash ob'ektining yakuniy qiymatini amortizatsiya bo'yicha almashtirish qiymatini to'g'rilash, keyinchalik olingan qiymatni er uchastkasi qiymatiga oshirish orqali hisoblash.
Xarajat yondashuvi yaqinda foydalanishga topshirilgan ob'ektlarni baholashda eng mos keladi, u er uchastkasining etarli darajada oqlangan qiymati va obodonlashtirishning ahamiyatsiz to'plangan amortizatsiyasi bo'lsa, eng ishonchli natijalarga olib keladi. Rejalashtirilgan ob'ektlar, ob'ektlarning narxini baholashda xarajat yondashuvi qonuniydir maxsus maqsad va bozorda kamdan-kam sotiladigan boshqa mol-mulk sug'urta maqsadlarida baholashda ishlatilishi mumkin. Ushbu yondashuv rekonstruksiya qilinadigan ob'ektlarni baholashda qurilish xarajatlari operatsion daromadlarning ko'payishi yoki mulkni sotishdan tushgan tushumlar bilan qoplanishini aniqlash imkonini beradi. Bu holda xarajat yondashuvidan foydalanish ortiqcha investitsiyalar xavfini oldini oladi.
Shuningdek, xarajat yondashuvi hibsga olinganda yuridik va jismoniy shaxslarning mol-mulkini soliqqa tortish maqsadlarida qo'llaniladi. ko `chmas mulk, yer uchastkasidan eng yaxshi va samarali foydalanishni tahlil qilish.
Er uchastkasining qiymatini aniqlash
San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 35-moddasi, birovning erida joylashgan bino, inshoot, inshootga egalik huquqi boshqa shaxsga o'tgandan so'ng, u bino, inshoot egallab turgan er uchastkasining tegishli qismidan foydalanish huquqini oladi. tuzilishi va ulardan foydalanish uchun zarur bo'lgan, avvalgi egasi bilan bir xil sharoitlarda va bir xil miqdorda.
Yerni baholashning barcha usullaridan qiyosiy sotish tahlili usuli hal qiluvchi ahamiyatga ega.
Baholanayotgan ob'ekt qurilishini almashtirish qiymati joriy narxlarda yangi (yig'ilgan amortizatsiya bundan mustasno) va baholash sanasi bilan bog'liq holda hisoblanadi. O'zgartirish qiymatini aniqlash uchun asos ob'ektni qurish va uni mijozga etkazib berish bilan bog'liq xarajatlarni hisoblash hisoblanadi. Ushbu xarajatlarni hisobga olish tartibiga qarab, qurilish xarajatlarida to'g'ridan-to'g'ri va bilvosita xarajatlarni ajratish odatiy holdir.
To'g'ridan-to'g'ri xarajatlar qurilish bilan bevosita bog'liq (materiallar narxi, qurilish ishchilarining ish haqi, qurilish mashinalari va mexanizmlarining narxi va boshqalar). Bilvosita xarajatlar- qurilish bilan bevosita bog'liq bo'lmagan xarajatlar (loyiha-smeta tashkilotlariga to'lovlar, yerga qo'yilgan investitsiyalar, marketing, sug'urta va reklama xarajatlari va boshqalar). Ishlab chiqaruvchining foydasi qurilishni boshqarish va tashkil etish, umumiy nazorat va rivojlanish bilan bog'liq tadbirkorlik xavfini aks ettiradi. Tadbirkorning foydasi ob'ektni sotishdan olingan foydaning bir qismi sifatida belgilanadi. Foiz miqdori va tegishli asosdan (mulk qiymatining tarkibiy qismidan) qat'i nazar, tadbirkorlik foydasi miqdori doimiy bo'lib qoladi.
Ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymati bo'yicha qiyosiy ma'lumotlarning asosiy manbai - baholanayotgan ob'ektlar kabi inshootlarni qurish bo'yicha qurilish shartnomalari. Bundan tashqari, dizayn baholovchilari odatda o'zlarining joriy narxlari ma'lumotlar bazalarini saqlaydilar tugagan uylar, ofis binolari, kvartiralar, mehmonxonalar, do'kon binolari va sanoat binolari. Hozirgi vaqtda Rossiyada tegishli narx indekslari bilan belgilanadigan standartlar va narx darajalari tizimi mavjud.
Turli xil tabiiy va funktsional omillar ta'sirida qurilgan ob'ektlar o'zlarining ekspluatatsion sifatlarini yo'qotadilar va yo'q qilinadi. Bundan tashqari, ob'ektning bozor qiymatiga bevosita muhitning tashqi iqtisodiy ta'siri va bozor muhitidagi o'zgarishlar ta'sir qiladi. Shu bilan birga, jismoniy eskirish (ish qobiliyatini yo'qotish), funktsional qarish (ilmiy-texnika taraqqiyoti tufayli texnologik muvofiqlikni va xarajatlarni yo'qotish), tashqi yoki iqtisodiy eskirish (tashqi muhitning o'zgarishi nuqtai nazaridan ob'ektning jozibadorligining o'zgarishi). va mintaqadagi iqtisodiy vaziyat) ajratiladi. Ushbu turdagi amortizatsiya birgalikda ob'ektni almashtirish qiymati va baholash ob'ektini qayta ishlab chiqarish (almashtirish) qiymati o'rtasidagi farq bo'lgan to'plangan amortizatsiyani tashkil qiladi.
Bino yoki inshootning texnik holati to'g'risidagi ma'lumotlarning eng to'liq va ishonchli manbai bu tabiiy tadqiqot materiallari. Bunday so'rovlarni o'tkazishning birinchi sharti baholash ob'ektining funktsional maqsadining aniq ta'rifi bo'lishi kerak: maqsadli maqsadlarda foydalanish yoki texnologik va funktsional parametrlarni o'zgartirish. Bunday holda, yuklarning o'zgarishi va binolarning qo'llab-quvvatlovchi tuzilmalariga ta'sir qilish chegaralarini taqdim etish kerak.
Tadqiqotlarni olib borishning ikkinchi sharti - tabiiy-iqlim parametrlari va ob'ekt joylashgan hududning ta'sirining o'ziga xos omillari va ularning texnogen faoliyat jarayonida o'zgarishi to'g'risida to'liq ma'lumot olishdir.
Bozorga yondashuv
Bozor yondashuvi usullarini qo'llashning zaruriy sharti o'xshash ko'chmas mulk ob'ektlari (maqsadlari, hajmi va joylashuvi bo'yicha taqqoslanadigan) bilan taqqoslanadigan sharoitlarda (bitimning vaqti va bitimni moliyalashtirish shartlari) amalga oshirilgan bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlarning mavjudligi. .
Qiyosiy yondashuv ko'chmas mulkni baholashning uchta asosiy tamoyiliga asoslanadi: talab va taklif, almashtirish va hissa. Ko'chmas mulkni baholashning ushbu tamoyillariga asoslanib, bozor yondashuvi baholanayotgan mulk qiymatini modellashtirish uchun taqqoslash elementlarini ajratib ko'rsatish va taqqoslanadigan mulklarning bozor ma'lumotlariga tuzatishlarni o'lchash uchun bir qator miqdoriy va sifat usullaridan foydalanadi.
Ko'chmas mulkni baholashga bozor yondashuvidagi asosiy tamoyil - almashtirish printsipi bo'lib, unda potentsial xaridor o'z nuqtai nazaridan shunga o'xshash mulkni sotib olish narxidan oshib ketadigan mol-mulk uchun narx to'lamaydi.
Bozor yondashuvi usullarini qo'llashdagi asosiy qiyinchiliklar Rossiya ko'chmas mulk bozorining shaffofligi yo'qligi bilan bog'liq. Aksariyat hollarda ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarning real narxlari noma'lum. Shu munosabat bilan, ko'pincha baholashda sotuvga qo'yilgan ob'ektlar bo'yicha takliflar narxlaridan foydalaniladi.
Savdoni taqqoslash usuli baholanayotgan mulk bilan hajmi va foydalanish jihatidan o'xshash bo'lgan taqqoslanadigan mulklarning yaqinda sotilganligini tahlil qilish asosida mulkning bozor qiymatini aniqlaydi. Baholashning bu usuli bozor baholanayotgan mol-mulkning narxini solishtirma, raqobatbardosh mulklar bilan bir xil tarzda belgilashini nazarda tutadi. Savdoni taqqoslash usulini qo'llash uchun mutaxassislar bir qator baholash tamoyillaridan, jumladan almashtirish tamoyilidan foydalanadilar.
Savdoni taqqoslash usulini qo'llash quyidagi bosqichlarni ketma-ket bajarishdan iborat:
1. taqqoslanadigan foydali ob'ektlar bilan bog'liq barcha omillar to'g'risida ishonchli ma'lumot olish uchun bozorni batafsil o'rganish;
2. mos taqqoslash birliklarini aniqlash va har bir birlik uchun qiyosiy tahlil o'tkazish;
3. baholanayotgan ob'ektni tanlangan taqqoslash ob'ektlari bilan ularning sotuv narxlarini moslashtirish yoki solishtirilayotganlar ro'yxatidan chiqarib tashlash uchun solishtirish;
4. taqqoslanadigan ob'ektlar qiymatining bir qator tuzatilgan ko'rsatkichlarini baholash ob'ektining bozor qiymatiga keltirish.
Ko'chmas mulk idoralari ko'chmas mulk bilan bozor operatsiyalari to'g'risida ma'lumot manbalari sifatida foydalanish mumkin; ommaviy manbalar, shaxsiy ma'lumotlar bazalari, nashrlari va boshqalar.
Taqqoslash birligini tanlagandan so'ng, taqqoslashning asosiy ko'rsatkichlari yoki elementlarini aniqlash kerak bo'lib, ular yordamida taqqoslanadigan ko'chmas mulk ob'ektlarining sotib olish va sotish narxlariga zarur tuzatishlar kiritish orqali ob'ekt qiymatini modellashtirish mumkin.
Baholash amaliyotida ko'chmas mulk qiymatini aniqlashda taqqoslashning bunday asosiy elementlari ko'chmas mulkka o'tkazilgan huquqlar, ko'chmas mulkni sotib olishda moliyaviy hisob-kitoblarni amalga oshirish shartlari, sotish shartlari (bitimning tozaligi), vaqt kabi farqlanadi. sotish, ob'ektning funktsional maqsadi, joylashuvi, kirish yo'llarining qulayligi, ob'ektning maydoni, texnik holati va binolarni tugatish darajasi.
Bu usul muntazam sotiladigan ob'ektlar uchun eng samarali hisoblanadi.
Sozlash o'lchov elementlarini ajratib ko'rsatish uchun miqdoriy va sifat usullari qo'llaniladi.
Miqdoriy usullarga quyidagilar kiradi:
juftlashgan savdo tahlili (bir taqqoslash elementi uchun tuzatishni aniqlash uchun ikki xil savdo solishtiriladi);
Statistik tahlil (usul korrelyatsiya va regressiya tahlili uchun matematik statistika apparatidan foydalanishga asoslangan);
· Ikkilamchi bozorni tahlil qilish (bu usul baholash ob'ekti yoki taqqoslash ob'ekti bilan bevosita bog'liq bo'lmagan ma'lumotlarga asoslanib, tuzatishlar miqdorini belgilaydi) va boshqalar.
Sifat amaliyotiga quyidagilar kiradi:
tasniflash (qiyosiy) tahlil (usul juft sotuvlar tahliliga o'xshaydi, bundan mustasno, tuzatishlar foizlarda yoki pul summalarida emas, balki loyqa mantiq toifalarida ifodalanadi);
Tarqatish tahlili (qiyosiy sotuvlar adekvatlikning kamayishi tartibida taqsimlanadi, so'ngra qiyosiy savdolar qatorida baholash ob'ektining o'rni aniqlanadi).
daromadli yondashuv
Daromad yondashuvidan foydalangan holda ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash kutish tamoyiliga asoslanadi. Ushbu tamoyilga ko'ra, odatiy investor, ya'ni mulkni sotib oluvchi, uni kelajakda foydalanishdan daromad olishni kutgan holda sotib oladi. Investitsiyalar hajmi va investitsiya ob'ektidan tijorat maqsadlarida foydalanishdan olinadigan foyda o'rtasida to'g'ridan-to'g'ri bog'liqlik mavjudligini hisobga olsak, ko'chmas mulk qiymati u tomonidan yaratilgan daromad olish huquqining qiymati, boshqacha aytganda, qiymat sifatida belgilanadi. mulkning qiymati baholash ob'ekti tomonidan yaratilgan kelajakdagi daromadning joriy qiymati sifatida aniqlanadi.
Daromad yondashuvining xarajat va bozor yondashuvlariga nisbatan afzalligi shundaki, u ko'proq investorning ko'chmas mulkka daromad manbai sifatida qarashini aks ettiradi, ya'ni ko'chmas mulkning ushbu sifati asosiy narx omili sifatida hisobga olinadi. . Daromad usulining asosiy kamchiligi shundaki, u boshqa ikki yondashuvdan farqli ravishda prognoz ma’lumotlariga asoslanadi.
Ushbu yondashuvda baholash jarayonining asosiy bosqichlari:
1. Mulkchilik davrida ijaraga baholangan maydonlarni ijaraga berishdan kelajakdagi daromadlar prognozini tayyorlash va olingan ma’lumotlar asosida 1.1 formula bo‘yicha hisoblab chiqiladigan potentsial yalpi daromadni (YaHM) aniqlash:
PVD \u003d S * Ca, (1.1)
S - ijaraga beriladigan maydon, kv.m;
Sa - 1 kv.m uchun ijara stavkasi.
2. Bozor tahlili asosida makondan to'liq foydalanmaslik va ijara haqini undirishda yo'qotishlarni aniqlash, haqiqiy yalpi daromadni (ARI) hisoblash. Odatda, egasi Uzoq muddat binoning 100% maydonini doimiy ijaraga olish imkoniyatiga ega emas. Ijara haqini yo'qotishlar mulkni to'liq ishlamaslik va vijdonsiz ijarachilar tomonidan ijara haqini to'lamaslik tufayli yuzaga keladi. Daromad keltiruvchi ko'chmas mulk ob'ektining ishsizlik darajasi ijaraga olinmagan maydonlar qiymatining ijaraga beriladigan umumiy maydon qiymatiga nisbati bilan belgilanadigan to'liq foydalanilmaslik koeffitsienti bilan tavsiflanadi.
Haqiqiy yalpi daromadni (ARI) hisoblash 1.2 formula bo'yicha amalga oshiriladi:
DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)
DVD haqiqiy yalpi daromad;
PVD potentsial yalpi daromad;
Kz maydoni yuk koeffitsienti;
To'lovlarni yig'ishning Kc koeffitsienti.
Shuni ta'kidlash kerakki, ob'ektni ishlatishdan olingan ijara to'lovlaridan ortiq bo'lgan boshqa daromadlar (masalan, qo'shimcha xizmatlardan foydalanganlik uchun - avtoturargoh va boshqalar) yuqorida ko'rsatilgan usul bilan hisoblangan IIVga qo'shilishi kerak.
3. Baholanayotgan mulkni ekspluatatsiya qilish xarajatlarini hisoblash, uni saqlashning haqiqiy xarajatlari va/yoki ushbu bozordagi tipik xarajatlar tahliliga asoslanadi. Xarajatlar shartli ravishda belgilanishi mumkin (mulk solig'i, sug'urta mukofotlari, er uchastkasi uchun to'lovlar), shartli o'zgaruvchan (kommunal xizmatlar, joriy ta'mirlash, texnik xizmat ko'rsatuvchi xodimlarning ish haqi va boshqalar), almashtirish xarajatlari (tez eskirgan konstruktiv binoni davriy almashtirish xarajatlari). elementlar).
Shunday qilib, operatsion xarajatlarning taxminiy qiymati DIA dan chiqariladi va yakuniy ko'rsatkich - sof operatsion daromad (NOR).
4. Sof operatsion daromadni ob'ektning joriy qiymatiga qayta hisoblash.
To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli - birinchi yildagi eng tipik daromadni bozor tahlili asosida olingan kapitallashuv koeffitsientiga bo'lish orqali to'g'ridan-to'g'ri qiymatga aylantirishga asoslangan daromad keltiruvchi ob'ektning bozor qiymatini aniqlash usuli. bozor usulida qazib olish yo'li bilan olingan sof daromad va baholanayotgan ob'ektga o'xshash aktivlar qiymatining nisbati to'g'risidagi ma'lumotlar. To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulining bunday g'arbiy klassik versiyasi, unda kapitallashuv nisbati bozor operatsiyalaridan olinadi, ma'lumot to'plashdagi qiyinchiliklar tufayli Rossiya sharoitida amalda qo'llash mumkin emas (ko'pincha bitimlar shartlari va narxlari maxfiy ma'lumotlardir). ). Shunga asoslanib, amalda kapitallashuv koeffitsientini qurish uchun algebraik usullardan foydalanish zarur bo'lib, ular alohida baholash kapitalning rentabellik darajasi va uning daromadlilik darajasi.
Shuni ta'kidlash kerakki, to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli baholash sanasida ta'mirlash yoki rekonstruktsiya qilish muddatiga katta investitsiyalar talab qilmaydigan operatsion aktivlarni baholashda qo'llaniladi.
1.3 Mulkni baholash masalalari
Qiyinchiliklar mulkni baholashda yuzaga keladigan bir qator muammolar (yondoshuvlar va usullar), ushbu sohadagi qonunlar va qoidalarning noto'g'ri yoki nomuvofiqligi bilan bog'liq. Keling, ushbu savollarni biroz batafsilroq ko'rib chiqaylik.
Birinchi muammo maqsad bo'yicha emas, balki hisob bo'yicha - kapitallashuv va chegirma stavkalarini tanlash.
1. Kredit qiymati (kapital qiymati) - mustaqil xatti-harakatlarga ega bo'lmagan korxonalar uchun (qimmatli qog'ozlar bozori mavjud emas).
2. O'z mablag'larining o'rtacha marjinal qiymati - aktsiyalari bozorda sotiladigan korxonalar uchun.
3. Korxona yoki o'z tarmog'ining o'rtacha operatsion rentabelligi asosida.
4. O'rganilayotgan loyihalarning o'rtacha marjinal marjinal xarajatlari (investitsiyalashda).
5. Kreditlarni qoplash stavkalari.
6. Rejalashtirilgan normalar.
7. Kreditlar bo'yicha foiz stavkasi (milliy daromad (MD) va ichki milliy mahsulot (YaMM) bilan bog'liq siyosiy iqtisod kontseptsiyasi).
8. Muqobil sarmoyaning rentabelligi (masalan, bankdagi depozit hisobvarag'i).
9. Investor nuqtai nazaridan minimal risksiz daromad.
G'aznachilik veksellari daromadi va iste'mol narxlari indeksi o'rtasidagi farq sifatida aniqlangan real qisqa muddatli foiz stavkasi.
Bir xil nazariy asosga ega bo'lgan stavkani tanlashning ko'plab amaliy usullari uni tanlashning noqulay usullari va mezonlari haqida gapiradi. Binolar tezligini aniqlash moliyaviy boshqaruv nazariyasidan tashqarida - psixologiya sohasida (fan emas, san'at sohasi).
Baholash uchun turli mutaxassislar, Murakkab foiz stavkasining qiymati qonun bilan qabul qilinishi va bir vaqtlar bo'lgani kabi, standart samaradorlik koeffitsienti bo'yicha metodologiyada aks ettirilishi kerak. kapital qo'yilmalar(investitsiya - ular hozir aytganidek). Dastlab, har bir soha uchun samaradorlik darajasi har xil bo'lsa, keyin barcha tarmoqlar uchun bitta stavka qabul qilindi. Shuni ta'kidlash kerakki, standart samaradorlik koeffitsienti kapitallashuv darajasi (samaradorlik darajasi, taqqoslash darajasi, investitsiyalarni joylashtirish darajasi) bilan bir xil rol o'ynagan (bir xil yukni ko'targan).
Ikkinchi muammo mulk qiymatini ball bilan baholash bilan bog'liq. Vaziyat shundayki, bir-biridan mustaqil ishlaydigan o'nta mutaxassis bir xil mulk (mulk) qiymatining o'n xil bahosini beradi. Bu hisoblash tartibi va tanloviga bog'liq normativ koeffitsientlar. Vaziyat qismni ishlab chiqarishni eslatadi. Xuddi shu mashinada turli qismlar bir xil ishchi tomonidan bir xil chizma bo'yicha ishlab chiqariladi. Buning ko'p sabablari bor, ularning ko'pchiligini, qoida tariqasida, inkor etib bo'lmaydi. Shuning uchun ishlab chiqarishda qismlarning o'lchamlari uchun tolerantlik tizimi qabul qilingan. Agar ishlab chiqarilgan qismning o'lchamlari bardoshlik doirasida bo'lsa, u mos deb hisoblanadi. Barcha yondashuvlar va usullarda hisoblash uchun ishlatiladigan dastlabki ma'lumotlarning og'ishlari va tarqalishi, o'rtacha foiz sifatida, qismlarning o'lchamlari uchun tolerantliklarga qaraganda muhimroqdir.
Ushbu vaziyatdan chiqish yo'li (bu muammoni hal qilish) mulk qiymatining nuqtaviy bahosini, bir tomondan, bir oraliq bilan almashtirish, raqamli hisoblash esa ehtimollik usullari bilan amalga oshirilishi kerak. Matematikada baholash tushunchasi taxminiy hisob-kitobni nazarda tutadi, ko'pincha kattalik tartibi darajasida. Masalan, slayd qoidasi bo'yicha hisoblashda sonning butun qismidagi raqamlar sonini aniqlash kerak edi.
Yana bir muammo uchta yondashuv yordamida amalga oshirilgan mulk qiymati hisob-kitoblarini solishtirishda tortish omillarini tanlash bilan bog'liq. Har bir muallif (ekspert, baholovchi) vazn koeffitsientlarini (hisoblash usulining ahamiyatlilik omillarini) o'z xohishiga ko'ra qabul qiladi va taxminlar orasidagi farq sezilarli bo'lishi mumkin. Ushbu vaziyatdan chiqish yo'llaridan biri har bir baholash usuli (yondashuvi) uchun ma'lum diapazonda teng taqsimlangan og'irlik omilini qabul qilishdir.
Keyingi muammo mulk qiymatini qiyosiy (bozor) baholashda, baholanayotgan ob'ektni va bozor o'xshashlarini solishtirma turga keltirish uchun tuzatish omillarini joriy etish zarur bo'lganda paydo bo'ladi. Bu yerda ham sezilarli o'zboshimchalik bor. Bu, ayniqsa, baholanayotgan mulkning hududiy joylashuvi va boshqa bir qator joylarni taqqoslashda tuzatish omillariga to'g'ri keladi.
Eng qiyin muammolardan biri axborotning ishonchliligidir. Bu mulkning baholangan qiymatining so'ralgan va sotilgan narxi to'g'risidagi bozor ma'lumotlariga ham, xarajat yondashuvida standart usuldan foydalangan holda qiymatni hisoblashda standartlar to'g'risidagi ma'lumotlarga ham tegishli. Ilgari xalq xo'jaligining barcha tarmoqlarining loyiha-texnologiya institutlari bunday ma'lumotlarga ega edi. Ushbu ma'lumotlar yo'qolgan yoki eskirgan.
Mulk qiymatini baholash jarayonida yuzaga keladigan muammolarning ko'pini olib tashlash uchun barcha hisob-kitoblar ehtimollik oraliqlari asosida amalga oshirilishi kerak. Hisoblash natijasida mulkning qiymati qisqartirilgan taqsimot sifatida taqdim etiladi. O'rtacha xarajatlar smetasi tannarxning taklif narxi sifatida tavsiya etilishi kerak. Bunda sotuvchi va xaridorning imkoniyatlari bir xil: xaridorning taklif qilingan narxdan arzonroq sotib olish ehtimoli sotuvchining taklif qilingan narxdan qimmatroqqa sotish ehtimoliga teng.
Bunday holda, sotuvchi ham, xaridor ham bor to'liq ma'lumot sotish va sotib olishning mumkin bo'lgan narxlari va ularning ehtimoli haqida. Taklif etilayotgan bitimning dolzarbligiga qarab, kontragentlar asosli qarorlar qabul qilishlari mumkin: agar vaqt kerak bo'lsa, xaridor kutishi va boshqa sotib olish ob'ektini izlashi uchun; sotuvchi uchun - bitimni amalga oshirishda shoshilinchlik mavjud bo'lsa, so'rov narxini pasaytirish.
Bozorda bunday variantlar juda ko'p. Sotuvchi va xaridor uchun sotib olish va sotishdagi shoshilinchlik har xil bo'lishi mumkin.
2001 yilda Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 6 iyuldagi 519-sonli qarori qabul qilindi, unda Rossiya Federatsiyasi Mulk munosabatlari vazirligiga "ishlab chiqish va tasdiqlash" majburiyati yuklangan. ko'rsatmalar baholash faoliyati to'g'risida". Bu turli baholash ob'ektlari, baholanadigan ob'ektning qiymati turlari, baholashni o'tkazish, shuningdek baholash hisobotlarini tekshirish bilan bog'liq holda amalga oshirilishi kerak. Ish federal ijroiya organi bilan kelishilgan holda amalga oshiriladi. tegishli faoliyat sohasida tartibga soluvchi organlar.
Biroq, vazirlik barcha mulk ob'ektlari uchun (barcha holatlar uchun) metodologiyani ishlab chiqish va undan ham ko'proq normativ materiallarni ishlab chiqish imkoniyatiga ega emas.
Shu bois hududiy darajada, mavjud mulk bozoridan kelib chiqqan holda, yalpi tarmoq metodologiyasi asosida zarur normativ-huquqiy bazani yaratgan holda bir hil ob’ektlar guruhlari uchun hududiy usullar ishlab chiqiladi. Keyin viloyat, shahar yoki viloyat ma'muriyati darajasida mahalliy usullarni uyg'unlashtirish va tasdiqlash vazifasi paydo bo'ladi.
Turli xil mulk ob'ektlariga nisbatan mintaqaviy uslubiy materiallarni kelishish va tasdiqlash tartibi Rossiya Federatsiyasi Mulk munosabatlari vazirligi tomonidan tartibga solinishi kerak.
Bu har xil turdagi mulkning barcha turlarini yanada oqilona baholashga yordam beradi, bu turli xil tushunmovchiliklarni bartaraf qiladi, turli baholovchilar va baholash kompaniyalari tomonidan hisob-kitob natijalarini solishtirishga olib keladi va baholash faoliyati sohasidagi yarim jinoiy ma'noni kamaytiradi. .
2-bob. Mulkning bozor qiymatini aniqlash
2.1 Mavzuning tavsifi
Hozirda juda kuchli talab mavjud yangi mulk Alohida binolar shaklida, 330-3250 AQSH dollari oralig'ida kv.m. Umuman olganda, taklif $400 kv.m dan $4500 kv.m gacha. Shu bilan birga, taklif narxining yuqori chegarasini biroz oshirish tendentsiyasi mavjud.
Bu yaqin vaqtgacha nochor talabning moliyaviy jihatdan oqlanishi bilan izohlanadi.
Boshqa tomondan, ayniqsa, nufuzli ofis binolari va chakana savdo maydoni bugungi kungacha nisbatan doimiy egalarini “topdilar”. Shunga ko'ra, binolarning narxi kamroq obro'li bo'lsa-da, lekin hali ham sotilishi kutilmoqda. Bundan tashqari, takliflar narxlarining o'zgarishi har doim ham iqtisodiy mantiq nuqtai nazaridan oqlanmaydi.
Mulk "Aris" MChJga tegishli va Kaluga shahrining Leninskiy tumanida joylashgan.
Ob'ekt umumiy maydoni 1.375,8 kv.m bo'lgan restoranga ega uch qavatli g'ishtli ofis binosini o'z ichiga oladi.
Ob'ekt shaharning eng uzun magistrallaridan birida, Kaluga biznes va ma'muriy markaziga nisbatan yaqin joylashgan. Transport qulayligi yaxshi.
Erning tavsifi
Syujet shakli to'rtburchaklar;
Yer maydoni 556,0 m2
Tuproq holati qumli tuproqlar qurilish poydevorining asosini tashkil qiladi.
Hududning topografiyasi: saytning relyefi sokin.
Infratuzilmani ta'minlash:
Turar-joy binosiga quyidagi kommunikatsiyalar ulangan:
· suv ta'minoti;
kanalizatsiya;
· quvvatlantirish manbai;
issiqlik ta'minoti;
telefonlashtirish
Foydalanish va servitutlarda mumkin bo'lgan cheklovlar
Ruxsat etilgan foydalanish. Ko'chmas mulk bozorida ishlash amaliyoti shuni ko'rsatadiki, ko'chmas mulkning funktsional maqsadini o'zgartirish faqat mahalliy ma'muriyat bilan kelishilgan holda mumkin, bu baholash ob'ektining egasi tomonidan ham tasdiqlanadi.
servitutlar. Sayt o'tish huquqi va kommunikatsiyalar kabi tipik servitutlarga bo'ysunadi deb taxmin qilinadi, ammo mavjud servitutlarning hech biri saytdan eng yaxshi va samarali foydalanishga to'sqinlik qilmasligi kerak deb taxmin qilinadi. Saytda yodgorliklar, noyob tabiiy ob'ektlar, elektr uzatish minoralari, etakchi belgilar va boshqalar mavjud emas, shuning uchun ofis va turar-joy binolarini qurish uchun maxsus cheklovlar yo'q.
Bino tavsifi
Bino 3 qavatli bo‘lib, zamonaviy qurilish standartlari asosida qurilgan.
1-jadval
Binoning konstruktiv elementlari
| Strukturaviy element | Xarakterli | Texnik holat |
| asoslar | Beton kamar | Ajoyib |
|
va ularning tashqi ko'rinishi |
silikat g'isht qizil pardozlash g'isht, t = 0,5 |
Ajoyib |
| Bo'limlar | g'isht | Ajoyib |
|
Qopqoqlar: Boloxona; Interfloor; Podvaldan yuqorida |
W/beton W/beton W/beton |
Ajoyib |
| Tom | Birlashtirilgan | Ajoyib |
| qavatlar | Parket, plitka, linolyum | Ajoyib |
|
Yog'och |
Yog'och modernizatsiya qilingan | Ajoyib |
| Ichki bezatish | Evroklass | Ajoyib |
|
Sanitariya va elektr jihozlari: isitish · suv quvurlari kanalizatsiya elektr yoritish · telefon · ventilyatsiya |
Markaziy, qozonxonadan Shahar kanalizatsiyasiga o'tkazing Yashirin simlar Tabiiy |
Ajoyib |
| Boshqa ishlar | ko'r hudud | Ajoyib |
2.2 Narx yondashuvi bo'yicha ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash
Bunday holda, Satga muvofiq analog ob'ekt sifatida ma'muriy g'ishtli uch qavatli bino tanlangan. UPVS № 33, tab. 4 (Uy-joy, jamoat, kommunal binolar va maishiy xizmat ko'rsatish binolari qurilishining o'rnini bosish qiymatining kengaytirilgan ko'rsatkichlari. M: 1972) 52-jadval loyihalash xususiyatlari bo'yicha baholash ob'ektiga eng mos keladi.
jadval 2
Baholash ob'ekti va ob'ekt-analogning qiyosiy tahlili
(O'xshashlik koeffitsientini aniqlash)
| Strukturaviy elementlar | Analog ob'ekt | Baholash obyekti | O'xshashlik darajasi (o'xshashlik koeffitsienti) | Maxsus og'irlik, elementlar % | |||
| analog ob'ekt | baholash ob'ekti | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. Asoslar | temir-beton bloklari | temir-beton bloklari | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. Devor va bo'laklar | g'isht | g'isht | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. Qoplamalar | w/beton | w/beton | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. Qavatlar | beton | beton | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. Ochilishlar | oddiy yog'och | oddiy yog'och | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. Ichki bezatish | oddiy | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. Sanitariya va elektr qurilmalari |
markaziy isitish · suv quvurlari kanalizatsiya · ventilyatsiya elektr / yoritish |
markaziy isitish · suv quvurlari kanalizatsiya · ventilyatsiya elektr / yoritish |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. Tom | temir-beton plitalarga rulon | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. Zinapoya va kirish joylari | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. Oddiy ish | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| JAMI: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| Tuzatish omili | 0,86 | ||||||
Baholangan ob'ektni almashtirishning umumiy qiymatini aniqlash.
Asosiy kirish ma'lumotlari:
Kapital guruhi - I.;
· Qurilish hajmi: Vstr. = 4444 m3;
· Umumiy maydoni: S=1,375,8 m2;
Normativ ma'lumotlar manbalari: Sat UPVS № 4, 52-jadval
Asosiy hisoblash formulasi:
PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3.1)
bu erda PVS - ob'ektni almashtirishning umumiy qiymati, rub.
1969 yil narxlarida qurilish hajmining bir birligini qurish qiymati US1969; US1969=24,9 r/m3
Vpage qurilish hajmi, kub. m;
Xarajatlarni 1969 yil narxlaridan 1984 yil narxlariga konvertatsiya qilishning I69-84 indeksi; turar-joy va tijorat binolari uchun o'rtacha - 2,21;
I84-20.12.2007 - Inf.ga ko'ra, 1984 yildagi narxlardan baholash sanasidagi narxlarga (20.12.2007) xarajatlarni konvertatsiya qilish indeksi. Shanba. qurilishda bajarilgan ishlar uchun narxlar va hisob-kitoblar bo'yicha, Kaluga: 2007 yil dekabr;
K84-20.12.2007 = 61.07
Kn - baholash ob'ekt-analogining farqi uchun tuzatish koeffitsienti. Kn=0,86
Ob'ektni almashtirishning umumiy qiymatini hisoblash:
PVA \u003d 24,9 x 4,444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 \u003d 12,843,755,88 rubl.
Ob'ektning eskirishini (eskirishini) baholash
Ob'ektning (kapitalning I guruhi) taxminiy amal qilish muddatidan kelib chiqqan holda, baholash sanasida jismoniy eskirish (amortizatsiya) 5% ni tashkil qiladi, ya'ni. 642.187.80 rubl
Bino yangi bo'lgani uchun funktsional (ma'naviy) buzilish yo'q.
Iqtisodiy (tashqi) amortizatsiya o'rnatilmagan: bunday turdagi va sharoitdagi binolar hozirda bozorda talabga ega va yaqin kelajakda bu holat sezilarli darajada o'zgaradi deb taxmin qilish uchun hech qanday asos yo'q.
Tadbirkorning foydasini aniqlash
Tadbirkorning foydasi - bu tadbirkor qurilishga qo'ygan kapitalidan foydalanganlik uchun mukofot shaklida olishni kutayotgan bozor tomonidan belgilanadigan daromad darajasi.
Tadbirkorning foydasi (Ppr) tadbirkorlik daromadining Dpr nisbati va qurilish qiymati (C / b str.) Qurilish muddatini hisobga olgan holda (Tstr.) formula bo'yicha aniqlanishi mumkin:
Kalugaga ko'ra qurilish tashkilotlari, 1 kvadrat qurilish narxi. m an'anaviy qurilishning individual ofis binolari o'rtacha 10 500 rublni tashkil qiladi. shu jumladan tugatish. Oddiy ichki bezatish qurilish narxini 9-12% ga oshiradi. Hashamatli pardozlash individual ishlarning narxini 1,38 baravar oshiradi (Marshall & Swift Handbook). Hozirgi vaqtda qurilish muddati odatda 2 yildan oshmaydi. Kaluga shahrining markaziy qismida joylashgan savdo maydonchasiga investitsiya qilish qiymati $1200÷3500 kv.m ni tashkil qiladi. m.Bizning hisob-kitoblarimiz uchun qiymatni olaylik - 1200 AQSh dollari yoki 30936 rubl. Bunday sharoitda tadbirkorning foydasi:
= 0,937 yoki 97,3%.
3-jadval
Baholash ob'ektining yakuniy qiymatini hisoblash
Shunday qilib, xarajat yondashuvidan foydalangan holda olingan mulkning bozor qiymati 25 982 918,15 rublni yoki yaxlitlangan 25 982 918 rublni tashkil qiladi. (Yigirma besh million to'qqiz yuz sakson ikki ming to'qqiz yuz o'n sakkiz rubl) QQSsiz.
2.3 Bozor yondashuvi doirasida ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash
4-jadval
Taqqoslash ob'ektlarining xarakteristikalari
| Taqqoslash obyektlarining xarakteristikalari | Baholash obyekti | Ob'ekt № 1 | Ob'ekt № 2 | Ob'ekt № 3 | Ob'ekt № 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| Ob'ektning manzili | Kaluga, st. Suvorova, d.29 |
Kaluga, st.Tele-visionnaya, 2a |
Kaluga, st. Moskva, 237-yil |
Kaluga, st. Azarovskaya, 26 |
Kaluga, kristall, |
||||
| Qurilish yili | 2002 yil | 1995 yil, rekonstruksiya 1998 yil | 2003 yil | 1971 yil, rekonstruksiya 2002 yil | 1988 yil | ||||
| Umumiy maydoni (kv. m.) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| Hozirgi holatda asosiy maqsad | Ofis maydoni, kafelar, dam olish joylari | Ofis xonalari | Ofis maydoni, dam olish joylari | Ofis va ko'rgazma binolari | Ofis xonalari | ||||
| Dastlabki uchrashuv | Bir xil | Ma'muriy bino | Ma'muriy bino | kitob bazasi | Ma'muriy-ishlab chiqarish binosi | ||||
| Tashqi o'rab turgan tuzilmalar | g'isht | g'isht | g'isht | ko'pikli blokli qo'shimchalar bilan g'isht paneli | temir-beton panellar | ||||
| Manzil | o'rtachadan yuqori | o'rtacha | o'rtacha | o'rtachadan past | o'rtachadan past | ||||
| Dala hovli |
122971 m2 (boshqa binolar mavjud) |
bino ostida | bino ostida + rampa maydoni | ||||||
| Tugatish sifati | "E" sinf | "U" sinfi | hashamatli sinf | hashamatli sinf | "E" sinf | ||||
| Avtoturargoh va transport vositalarining sifati | Ko'cha bo'ylab, spetsifikatsiya. uyushgan, uzunligi 20 m; hovlida o'yin maydonchasi | Ko'cha bo'ylab to'xtash joyi (20 m); yopiq to'xtash joyi | Uyushtirilgan to'xtash joyi (maxsus sayt) | Ko'cha bo'ylab, spetsifikatsiya. 20 m uzunlikda tashkil etilgan; yopiq to'xtash joyi | Cheklangan yopiq to'xtash joyi | ||||
| Sotish davri | –– | 2007 yil dekabr | 2007 yil avgust | 2007 yil fevral | 2006 yil oktyabr | ||||
| qavatlar soni | 3 qavat | 2 qavat | 3 qavat | 2 qavat | 3 qavat | ||||
| Narxi 1 kv. m umumiy maydoni, rub. surtish. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
Tuzatishlarning ta'rifi (oqlanishi).
1. Bozor sharoitiga tuzatish (sotish sanasi)
Bunday holda, eng to'g'ri usul juftlik sotish usulini qo'llashdir. U faqat sotish vaqtida farq qiladigan va tuzatishlar miqdorini aniqlaydigan ob'ektlarni tanlashni o'z ichiga oladi. Biz bunday ob'ektlarni topmadik, shuning uchun tuzatishlar miqdori bizni qiziqtirgan davrlar uchun oylik inflyatsiya sur'atlari to'g'risidagi ma'lumotlar asosida quyidagi formula bo'yicha aniqlandi:
bu erda Mi - o'rtacha oylik inflyatsiya darajasi, Kinfl. = 1,0072
Hisoblash formulasi: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1.0072
100 × Ktcrminfl 100
5-jadval
2. Joylashuv.
Taqqoslanayotgan obyektlarning joylashuvi ekspert bahosi asosida “a’lo”, “a’lo”, “yaxshi”, “o‘rtachadan yuqori”, “o‘rtacha”, “o‘rtachadan past”, “qoniqarli”, “yomon” shkalasi bo‘yicha baholandi. , "juda yomon". Shunday qilib, shkala 8 ta gradatsiyadan iborat. Har bir gradatsiya 10% deb baholandi.
6-jadval
| Baholash obyekti | Ob'ekt № 1 | Ob'ekt № 2 | Ob'ekt № 3 | Ob'ekt № 4 | |
| Manzil | o'rtachadan yuqori | o'rtacha | o'rtacha | o'rtachadan past | o'rtachadan past |
| Tuzatishlar miqdori, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. Jismoniy farqni tuzatish.
Taqqoslash ob'ektlari va baholash ob'ekti o'rtasidagi yagona muhim farq - 3-sonli taqqoslash ob'ektidagi o'rab turgan tuzilmalar materiali - temir-beton panellar, baholash ob'ektida va boshqa taqqoslash ob'ektlarida g'isht ishlatilgan. ushbu maqsadlar uchun. Bu farq biz tomonimizdan 6% ga baholanmoqda.
4. Ob'ektning holatini tuzatish
Sotish va sotib olish ob'ektining joylashgan holati uning narxiga bevosita ta'sir qiladi. "Vaziyat" omilidagi farqni hisobga olishning eng oson usuli - bu taqqoslash ob'ekti baholash ob'ektining holatiga mos kelishi uchun amalga oshirilishi kerak bo'lgan ta'mirlash ishlarining narxiga sotish narxini moslashtirishdir. .
Bunda obyektning holati ekspert tomonidan quyidagi darajalar oralig‘ida baholandi: “a’lo”, “yaxshi”, “o‘rtachadan yuqori”, “o‘rtacha”, “o‘rtachadan past”, “qoniqarli”, “yomon”. ", juda kambag'al" bir gradatsiya narxi bilan - 6%.
7-jadval
5. Tugatish sifati uchun sozlash
Tugatish sifatini baholashda oltita sifat darajasi hisobga olingan:
Yuqori sifat - "hashamatli" sinf;
Yaxshilangan sifat - "U" klassi;
o'rtacha sifat - "C" klassi;
Qoniqarli sifat - "E" klassi (iqtisodiy)
past darajadagi sifat - "N";
juda yomon - "Oh".
Baholash narxi 5%
8-jadval
6. Ob'ektning maydoni uchun tuzatish.
Bizning holatlarimizda biz 297,3 m2 dan 3806,0 m2 gacha bo'lgan maydonga egamiz. Bizning tadqiqotlarimizga ko'ra, maydonning 1 m2 ga oshishi 1 m2 narxining pasayishiga olib keladi:
(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)
qayerda: Sob.av. taqqoslash ob'ektining maydoni;
Baholash ob'ektining sob.ots maydoni;
K empirik koeffitsient, K = 0,00533
Hisoblash formulasi:
9-jadval
7. Er uchastkasining mavjudligi uchun tuzatish.
Er uchastkasining mavjudligi afzallik hisoblanadi, chunki u ob'ektning imkoniyatlaridan biridir. Tadqiqotlar shuni ko'rsatadiki, aksariyat hollarda ofis binolari yaqinida er uchastkasining mavjudligi yoki yo'qligi bozor tomonidan ob'ekt qiymatining 5 foizi (to'xtash joyidan tashqari) doirasida baholanadi.
8. Qavatlar soni uchun tuzatish.
Bizning holatda, qavatlar soni 2 dan 5 gacha bo'lgan ob'ektlar ko'rib chiqiladi. Tadqiqotlar shuni ko'rsatadiki, 3 qavatdan ortiq bo'lishi afzallik hisoblanmaydi. Ofis maydoni bozorining hozirgi kon'yunkturasi shundan iboratki, investorlar va ijarachilar ofis maydoni sifatida 2÷3 qavatli binolardan foydalanishni afzal ko'rishadi. Investitsion (foydalanishda) emas, balki bozor qiymati (almashtirish qiymati) nuqtai nazaridan, 3 qavatdan ortiq binolarning 1 kv.m narxi 1 kv.m narxidan past. 2÷3 qavatli binolar. 5 ÷ 6 qavatgacha bo'lgan narxlarda bunday pasayish 3 ÷ 5% ni tashkil qiladi. 9, 11 qavatli binolar uchun bu qiymat 12÷15% ni tashkil qiladi.
9. Avtoturargohning mavjudligi va sifatini sozlash.
Mulkda to'xtash joyi mavjudligi ortib borayotgan xarajat omili sifatida qaraladi. Bunda avtoturargohning mavjudligi va sifati baholandi. Avtoturargohning sifati uchta variantda ko'rib chiqildi:
· ochiq to'xtash joyi- ko'cha bo'ylab binoning old tomonida 50 m masofada to'xtash joyi mavjud; bunday mashinalar 5% ga baholangan (o'rtacha sifat);
· uyushgan to'xtash joyi - yo'ldan tashqarida avtoturargoh uchun maxsus asfaltlangan maydon mavjud - 10%, (yaxshi sifat);
· yopiq to'xtash joyi - avtomobillar uchun to'xtash joyi korxona darvozasidan tashqarida (ichki hududda) - 0%, (yomon).
10-jadval
Yakuniy tuzatishlar
| Taqqoslash elementlari | Qiyoslanadigan sotuvlar | ||||
| Baholash obyekti | Ob'ekt № 1 | Ob'ekt № 2 | Ob'ekt № 3 | Ob'ekt № 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Sotish narxi, rub./kv. m | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| O'tkazilgan huquqlar | To'liq egalik | To'liq egalik | To'liq egalik | To'liq egalik | To'liq egalik |
| Sozlash miqdori | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Sozlangan narx | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Moliyalashtirish shartlari | Bozor | Bozor | Bozor | Bozor | Bozor |
| Sozlash miqdori | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Sozlangandan keyin narx | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Sotish shartlari | Tijorat | Tijorat | Tijorat | Tijorat | Tijorat |
| Sotish shartlariga tuzatish | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Sozlangandan keyin narx | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Bozor shartlari (sotish sanasi) | ― | 2007 yil dekabr | 2007 yil fevral | 2006 yil oktyabr | |
| Bozor sharoitlariga moslashtirish | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| Sozlangandan keyin narx | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
Xulosa: 3-sonli taqqoslash ob'ekti uchun eng kichik tuzatishlar kiritildi, shuning uchun baholash ob'ektining narxi 3-sonli taqqoslash ob'ektining to'g'rilangan narxiga teng ravishda olinadi, ya'ni. 32205 rub./kv.m. Topilgan qiymat 18 151 rubl / kv.m dan 45 235 rubl / kv.m gacha bo'lgan narx oralig'ida yotadi. Savdolarni to'g'ridan-to'g'ri taqqoslash yo'li bilan olingan baholash ob'ektining qiymati: 32205 × 1375,8 = 44,307,639 rubl.
Shunday qilib, baholash ob'ektining qiymati 44 307 639 rublni tashkil qiladi. (qirq to'rt million uch yuz etti ming olti yuz o'ttiz to'qqiz rubl) QQSsiz.
2.4 Daromad yondashuvi bo'yicha ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash
Ishda foydalanishga tayyor bo'lgan mulk qiymatini baholash uchun to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli qo'llanilgan. Ushbu usul kutilayotgan daromad oqimi barqaror yoki doimiy o'sish (tushish) sur'atiga ega bo'lsa, kelajakdagi daromadning joriy qiymatini etarlicha aniq baholashni beradi.
Daromad tahlili
Baholanayotgan mulkning barcha daromadlari turli funktsional maqsadlardagi binolarni ijaraga olish asosida prognoz qilinadi. Biz bozorni o'rganishni o'tkazdik, uning maqsadi baholash ob'ekti bilan taqqoslanadigan turar-joy binolari uchun ijara stavkalarini belgilashdir. Ushbu tadqiqot bir nechta mulkdorlar, lizing agentlari va ishlab chiquvchilar bilan intervyularni o'z ichiga oladi, takliflar narxini va joriy ijara shartlarini o'rganadi.
Tayyorgarlik ishlari davomida ob'ektning joylashuvi va uning profilini hisobga olgan holda, quyidagi oylik ijara narxini hisoblash uchun qabul qilinishi kerakligi aniqlandi: 1175 rubl / kv.m.
Xarajatlarni tahlil qilish
Operatsion xarajatlar - bu mulkka egalik qilish va undan foydalanish bilan bog'liq doimiy xarajatlar. Ular doimiy bo'lganlarga bo'linadi - ularning qiymati foydalanuvchilar tomonidan binoning bandlik darajasiga bog'liq emas (mulk solig'i, sug'urta mukofotlari, er uchun ijara), va o'zgaruvchilar - binoning yuklanish darajasiga qarab (elektr, suv va boshqalar uchun to'lov).
Mulk solig'iga quyidagilar kiradi: yer solig'i, qurilish solig'i. Erning qiymati ushbu baholash doirasida amalga oshirilmaganligi sababli, uning soliqqa tortish darajasini aniqlab bo'lmaydi.
Mulk solig'i 2% ni tashkil qiladi kitob qiymati mulk (Balans qiymati \u003d Dastlabki xarajat - Amortizatsiya).
Yangi sotib olingan ob'ekt uchun boshlang'ich qiymati sotib olish narxiga teng. Yangi qurilgan yoki qurilayotgan bino uchun xarajat qurilish xarajatlariga teng, amortizatsiya 0. Binoning baholash sanasidagi balans qiymati sotib olish bahosi (yoki sotib olish paytidagi balans qiymati) yig'indisidir. bino va ta'mirlash uchun qilingan xarajatlar, QQSsiz. Biz mol-mulk solig'i miqdorini doimiy deb hisoblaymiz, chunki 1-kapital guruhi binosi uchun amortizatsiya stavkasi yiliga 1% ni tashkil qiladi va mol-mulk solig'i qiymatining o'zgarishini e'tiborsiz qoldirish mumkin.
Sug'urta to'lovlari QQSsiz tayyor ob'ektni almashtirish qiymatining 0,3% ni tashkil qiladi.
Bunday holda, kommunal to'lovlar miqdori haqiqiy yalpi daromadning (ARI) 7% ni tashkil qiladi.
Ob'ektni boshqarish xarajatlarining operatsion xarajatlarga kiritilishi mulkning daromad manbai sifatidagi o'ziga xosligi bilan bog'liq. Ko'chmas mulkka egalik qilish, bankdagi naqd depozitga ega bo'lishdan farqli o'laroq, mulkni boshqarish uchun biroz harakat talab qiladi. Bu mulk egasi yoki uchinchi shaxs tomonidan boshqariladimi, shu jumladan umumiy xarajatlardagi boshqaruv xarajatlari, biz yalpi ijara daromadining bir qismi bevosita mulk hisobidan emas, balki menejerning sa'y-harakatlari bilan yaratilganligini tan olamiz.
Ushbu turdagi ob'ektlar uchun boshqaruv xarajatlari haqiqiy yalpi daromadning 2,2% ni tashkil qiladi.
Bino 2002 yilda qurilgan va kapital ta'mirlash talab etilmaganligi sababli joriy ta'mirlash xarajatlari EIAning 4% miqdorida belgilanadi.
Baholash ob'ektiga o'xshash xususiyatlarga ega bo'lgan qisqa muddatli qurilish elementlarini almashtirish xarajatlari bo'yicha mavjud ishonchli ma'lumotlarga asoslanib, EEDning 3,6% qiymati hisobga olindi.
Boshqa xarajatlar odatda operatsion xarajatlarning 2% ni tashkil qiladi.
Umumiy kapitallashuv koeffitsientini aniqlash
Kapitalizatsiya koeffitsienti ob'ekt qiymatining uning faoliyatidan kutilayotgan daromadga bog'liqligini aks ettiradi. Shunga o'xshash ob'ektlarni sotish bo'yicha etarli ma'lumotlar yo'qligi sababli kapitallashuv stavkasi faqat yig'ish usuli bilan aniqlanishi mumkin, unga ko'ra kapitalizatsiya stavkasi qiymati quyidagilarning yig'indisiga tengdir:
SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k., bu erda
SC - kapitallashuv darajasi;
NPb/r risksiz daromad darajasi;
P - bu aktivga investitsiyaga mos keladigan risk mukofoti;
L - ob'ektning past likvidligi uchun mukofot;
Sent to. kapitalni qaytarish darajasi.
Fyuchers bo'yicha risksiz kurs valyuta depozitlari eng yuqori toifadagi banklarda 5-9% (biz 7% ni qabul qilamiz).
Risk mukofoti (P). Mulkni yo'qotish ehtimoli Kaluga shahridagi mulkni yo'qotish holatlari soni to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanib, to'plangan ma'lumotlar P = 4% ni hisobga olgan holda baholandi.
Qo'shimcha xavf mukofoti - 4%.
Likvidlik koeffitsienti ushbu turdagi ko'chmas mulkni sotishning taxminiy vaqti bilan belgilanadi, biz joriy iqtisodiy vaziyatni hisobga olgan holda 0,4 yilga baholaymiz.
Kn/liq. = Kbezrisk. × sotish vaqti = 0,07 × 0,4 = 0,028 yoki 2,8%
Investitsion risklarni boshqarish bo'yicha mukofot 4,8% ni tashkil qiladi.
Umumiy kapitallashuv koeffitsientining ikkinchi komponenti, kapitalning rentabellik darajasi yoki fond qiymatining o'sishi / kamayishi, qo'yilgan kapitalni qaytarish uchun zarur bo'lgan yillar soniga nisbati sifatida hisoblanadi.
Oddiy investorning hisob-kitoblariga ko'ra, kapitalni qaytarish uchun zarur bo'lgan vaqt 20 yilni tashkil etadi, bunga asoslanib, kapitalni qaytarish darajasi 5% (1/20) ni tashkil qiladi.
Hozirgi vaqtda Kaluga shahridagi noturarjoy binolari bozoridagi vaziyat shundayki, tabiiy eskirish va eskirish (amortizatsiya) bo'lgan nisbatan yangi mulklar uchun yaqin kelajakda ularning qiymatining pasayishini kutish uchun hech qanday sabab yo'q. Bundan tashqari, xarajatlarning oshishiga ob'ektning shahar markaziga va yirik magistral yo'llarga yaqin joylashgan qulay joylashuvi katta ta'sir ko'rsatadi. Ushbu holatda investitsion jozibadorlik Baholash ob'ekti aniq, shuning uchun kapitalning rentabellik darajasi (-) belgisi bilan olinadi.
Umumiy kapitallashuv nisbati:
R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186
Ijara daromadini to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli yordamida baholash ob'ektining qiymatini hisoblash
Potensial yalpi daromadni (YaHM) hisoblash uchun yiliga mavjud oylik ijara stavkalari qo'llaniladi: 14 100 rubl / kv.m.
Shunday qilib, baholash ob'ektining maydonlarini ijaraga berishdan PVH quyidagicha bo'ladi: 14100 × 1375,8 = 19,398,780 rubl;
Samarali yalpi daromadni (EGI) hisoblash etkazib berilgan to'lovlarning kam yuklanishidan yuzaga kelishi mumkin bo'lgan yo'qotishlar va ijara haqini undirishdagi yo'qotishlarni hisobga olgan holda amalga oshiriladi. Hisob-kitoblar uchun tashqi manbalardan olingan ma'lumotlar va o'z kuzatishlarimiz asosida aniqlangan 8% qiymati olindi.
O'tkazilgan hisob-kitoblar shuni ko'rsatdiki, baholash ob'ektining EPD:
19.398.780 × 0.92 = 17.846.877.6 rubl
11-jadval
Daromadni to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli yordamida baholash ob'ektining bozor qiymatini aniqlash
| Samarali yalpi daromad (EVI) | 17846877,60 rubl |
| Operatsion xarajatlar, | 3 045 391,19 rubl |
| shu jumladan | |
| qurilish solig'i | 291 494,44 rubl |
| sug'urta to'lovlari | 53897,45 rubl |
| · kommunal to'lovlar | 1249281,43 rubl |
| ob'ektni boshqarish | 392 631,31 rubl |
| joriy ta'mirlash (EVD ning 4%) | 713875.10 rubl |
| Boshqa xarajatlar (2% OR) | 47115,76 rubl |
| almashtirish uchun zaxira (EVD ning 3,6%) | 642487,59 rubl |
| Soliqdan oldingi sof operatsion daromad (NOI). | 14801486.41 rubl |
| Daromad solig'i, shu jumladan sof operatsion daromad (NOI). | 11249129,67 rubl |
|
Umumiy kapitallashuv nisbati (R0) |
0,19 |
| Baholanayotgan mulkning qiymati | 60479191,77 rubl |
Shunday qilib, daromad yondashuvidan foydalangan holda olingan mulkning bozor qiymati 60.479.191.77 rublni yoki yaxlitlangan 60.479.192 rublni tashkil qiladi. (Oltmish million to'rt yuz etmish to'qqiz ming bir yuz to'qson ikki rubl) QQSsiz.
3-bob
3.1 Baholash ob'ektining bozor qiymatining yakuniy qiymatini aniqlash
Mulkni baholashda turli yondashuvlarni qo'llash orqali biz quyidagi natijalarga erishdik:
12-jadval
| Yondashuvlar (usullar) | Og'irlik koeffitsienti | Narxi, rub. |
| Xarajat yondashuvi (qiyosiy birlik usuli) | 0,35 | 25982918 |
| Bozorga yondashuv (to'g'ridan-to'g'ri sotishni taqqoslash usuli) | 0,25 | 44307639 |
| Daromad yondashuvi (to'g'ridan-to'g'ri daromadni kapitallashtirish usuli) | 0,4 | 60479192 |
| Umumiy xarajat | 1,00 | 44362607,85 |
Og'irligi bo'yicha xarajat yondashuvi, asosan, o'z turi va maqsadiga ko'ra noyob bo'lgan ob'ektlarni yoki ozgina eskirish va eskirishga ega bo'lgan narsalarni baholash uchun ishlatiladi. Baholanayotgan bino amortizatsiya darajasi past bo'lgan ko'chmas mulk ob'ektlari toifasiga kiradi, shuning uchun xarajat yondashuvidan foydalangan holda olingan bozor qiymatining solishtirma og'irligi 0,35 ga teng yuqori koeffitsientga ega bo'ladi.
Bozor yondashuvining asosi bo'lgan ma'lumotlarni mutlaqo ishonchli deb hisoblash mumkin emas, shuning uchun ushbu ob'ektning qiymatini baholashga bozor yondashuvi natijalariga ehtiyotkorlik bilan munosabatda bo'lish kerak. Shunga asoslanib, bozor yondashuvi natijasiga 0,25 og'irlik koeffitsienti beriladi.
Daromad qiymati odatdagi investorning bozor xatti-harakatlarini aks ettiradi, shuning uchun bu yondashuv natijasi 0,40 maksimal og'irlik koeffitsienti bilan belgilanadi.
Shunday qilib, bizning fikrimizcha, koeffitsientlarni quyidagi taqsimlash eng ob'ektiv hisoblanadi:
Xarajat yondashuvi – 0,35;
· bozor yondashuvi – 0,25;
daromad yondashuvi - 0,40.
Og'irlik koeffitsientlarini hisobga olgan holda, baholash ob'ektining 20.12.2007 yildagi bozor qiymati. 44.362.608 rubl yaxlitlanadi. QQSsiz (qirq to'rt million uch yuz oltmish ikki ming olti yuz sakkiz rubl).
Kompaniyaning ko'chmas mulkining qiymati uning diskontlangan kelajakdagi pul oqimlari bilan belgilanadi va yangi qiymat kompaniyalar investitsiya qilingan kapitaldan kapitalni jalb qilish xarajatlaridan yuqori daromad olgan taqdirdagina yaratiladi. Xarajatlarni boshqarish bu tushunchalarni yanada chuqurlashtiradi, chunki bunday boshqaruv tizimida asosiy strategik va operativ qarorlarni qabul qilishning butun mexanizmi aynan ularga asoslanadi. Yaxshi tashkil etilgan qiymat menejmenti kompaniyaning barcha intilishlari, tahliliy usullari va boshqaruv usullari bitta umumiy maqsadga yo'naltirilganligini anglatadi: asosiy qiymat omillari bo'yicha boshqaruv qarorlarini qabul qilish orqali kompaniyaga ko'chmas mulk qiymatini maksimal darajada oshirishga yordam berish.
Xarajatlarni boshqarish 60-yillarda qabul qilingan rejalashtirish tizimlaridan tubdan farq qiladi. U faqat boshqaruv apparati funksiyasi bo'lishni to'xtatdi va tashkilotning barcha darajalarida qarorlar qabul qilishni yaxshilash uchun mo'ljallangan. Bu, ayniqsa, yirik ko‘p biznes korporatsiyalarida qarorlar qabul qilishning yuqoridan pastga yo‘naltirilgan buyruq-nazorat uslubi ishlamasligidan boshlanadi. Bu shuni anglatadiki, quyi darajadagi menejerlar oqilona qarorlar qabul qilish uchun xarajat ko'rsatkichlaridan qanday foydalanishni o'rganishlari kerak. Xarajatlarni boshqarish balansni daromadlar to'g'risidagi hisobot bilan tenglashtirishni va uzoq muddatli va qisqa muddatli biznes maqsadlari o'rtasida oqilona muvozanatni saqlashni talab qiladi. Agar xarajatlarni boshqarish to'g'ri amalga oshirilsa va tashkil etilsa, korporatsiya juda katta foyda oladi. Bunday boshqaruv, aslida, maksimal qiymatga erishishga qaratilgan doimiy qayta tashkil etishdir.
Baholanayotgan ob'ekt uchun xarajatlarni boshqarish mavjud maydondan samaraliroq foydalanishga qisqartiriladi.
Baholangan binoning umumiy maydoni 328,2 m2 bo'lgan chodiri mavjud bo'lib, hozirda qisman ish yuritish ombori sifatida foydalanilmoqda. Bir tomondan, tegishli rekonstruksiya qilish bu xonani turar-joyga aylantiradi. Boshqa tomondan, so'nggi yillarda Kaluga korxonalari va norezident va xorijiy kompaniyalar o'rtasidagi hamkorlikning kengayishi tufayli mehmonxona xizmatlariga talab sezilarli darajada oshdi. Shu munosabat bilan kompleks rekonstruksiya qilish taklif etilmoqda chodir maydoni uni turar-joy chordog'i toifasiga o'tkazish, bu erda 14 ta lyuks ikki kishilik xonadan iborat mehmonxona tashkil etish rejalashtirilgan.
Chodirni rekonstruksiya qilish bo'yicha chora-tadbirlar qiymati 13-jadvalda keltirilgan.
13-jadval
Chodirni rekonstruksiya qilishning taxminiy qiymati
| № | Ishlarning nomi | Narxi, rub. |
| 1 | Umumiy qurilish ishlari (demontaj) | 406.211 |
| 2 | Umumiy qurilish ishlari (yangi) | 2.448.728 |
| 3 | Sovuq va issiq suv ta'minoti | 49.818 |
| 4 | Isitish | 90.144 |
| 5 | Kanalizatsiya va sanitariya-tesisat uskunalari | 31.738 |
| 6 | Ta'minot va egzoz ventilyatsiyasi va konditsioner | 67.534 |
| 7 | Elektr quvvat uskunalari va elektr yoritish | 422.402 |
| 8 | Aloqa qurilmasi | 37.010 |
| 9 | Xavfsizlik va yong'in signalizatsiyasi | 114.531 |
| 10 | Avtomatik isitish, ventilyatsiya | 7.638 |
| 11 | Xonani yaxshilash | 872.640 |
| Jami | 4.548.394 | |
Ushbu ishlarni moliyalashtirish uchun quyidagi shartlarda kredit mablag‘laridan foydalanish rejalashtirilgan:
· Kredit summasi – 5.250.000 rubl.
· Foiz stavkasi – yiliga 14%;
· Kredit muddati – 1 yil;
· baholanayotgan mulkni ta’minlash;
· Kreditni to'lash shartlari - har chorakda foizlar va asosiy qarzni teng qismlarda to'lash, ya'ni. 1.866.506 rubl uchun. har chorak oxirida.
Yuqorida aytib o'tilganidek, mehmonxona 14 ta lyuks ikki kishilik xonadan iborat bo'ladi. Kaluga mehmonxonalarida bunday xonada yashash narxi 1400 rublni tashkil qiladi. 2500 rublgacha. kuniga. Hisob-kitoblar uchun 1600 rubl qiymati olinadi, chunki baholanayotgan ob'ekt shahar markaziga yaqin joyda joylashgan, ammo dastlab bu bino mehmonxona biznesi uchun mo'ljallanmagan, bu esa mijozlar uchun ma'lum noqulayliklar tug'diradi.
Investitsion ufq 1 yilga belgilangan, chunki baholanayotgan mulk ushbu muddatdan keyin sotilmaydi, deb hisoblash uchun ob'ektiv asoslar yo'q.
Naqd pul oqimi jadvalda keltirilgan. o'n to'rt.
14-jadval
RUBdagi pul oqimi
| Xarajatlar moddasi | 1-chorak | 2-chorak | 3-chorak | 4-chorak | Yil uchun jami |
| Qayta qurish | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| Kredit xizmati | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| Operatsion xarajatlar | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| daromad solig'i | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| Jami | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| Daromad moddasi | 1-chorak | 2-chorak | 3-chorak | 4-chorak | Yil uchun jami |
| Mehmondo'stlik | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| Amortizatsiya | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| Kredit | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| Jami | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| Balans | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
Asosiy daromad manbai mehmonxona biznesidir. Shu bilan birga, shuni ta'kidlash kerakki, ushbu turdagi xizmatlarga bo'lgan ortiqcha talab bilan xonalarning kam bandligi uchun ob'ektiv sabablar aniqlanmagan.
Tavsiya etilgan chora-tadbirlar natijasida baholanayotgan mulkning joriy bozor qiymati qanchalik oshishini aniqlash uchun daromad yondashuvida qo'llaniladigan kapitallashuv koeffitsientidan foydalanish maqsadga muvofiqdir. Buning sababi, ushbu loyihaning investitsiya loyihasi, ya'ni. birinchi navbatda daromad olishga qaratilgan.
Shunday qilib, baholash ob'ektining joriy bozor qiymatining o'sishi:
1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (rub.)
(Besh million etti yuz oltmish sakkiz ming to'rt yuz o'ttiz ikki rubl) QQSsiz.
Xulosa
Standartlarning qoidalaridan kelib chiqqan holda, "bozor qiymatini o'lchashning barcha usullari, tartiblari va usullari, agar ular bozor ko'rsatkichlariga asoslangan bo'lsa va to'g'ri qo'llanilsa, bozor qiymatining bir xil ifodalanishiga olib keladi". Shu bilan birga, "bozor ma'lumotlariga asoslangan har qanday usul tabiatan qiyosiydir". Shunday qilib, mavjud standartlarga ko'ra, faqat ma'lumot sifati va protseduralarni to'g'ri qo'llash muayyan usuldan foydalanishni cheklash bo'lib xizmat qilishi mumkin.
Ishning birinchi bobida ko'chmas mulk tushunchasi, ko'chmas mulk qiymatining turlari, asosiy yondashuvlar, ko'chmas mulkni baholash usullari, shuningdek, ko'chmas mulk qiymatini asoslash bilan bog'liq muammolar ko'rib chiqiladi.
Ko'chmas mulk - bu kosmosda ma'lum bir joyga ega bo'lgan jismoniy ob'ektlar va ular bilan uzviy bog'liq bo'lgan hamma narsa, ham yer yuzasi ostida, ham yer yuzasida yoki xizmat ko'rsatish ob'ekti bo'lgan barcha narsalar, shuningdek, ular bilan bog'liq huquqlar, manfaatlar va manfaatlar. ob'ektlarga egalik qilishdan.
Ko'chmas mulk ob'ekti deganda, birinchidan, mulk majmuasi sifatida bir butun korxona tushuniladi, ikkinchidan, ajralmas qismi bo'lishi mumkin bo'lgan er uchastkasi: bino (inshoot) yoki binolar guruhi; ajratilgan suv havzalari, ko'p yillik o'simliklar; muhandislik inshootlari va tarmoqlari; statsionar tuzilmalar sayt hududini obodonlashtirish; iqtisodiy, transport va muhandislik ta'minoti elementlari; boshqa ob'ektlar.
Ko'chmas mulkni baholash uchta yondashuv nuqtai nazaridan amalga oshiriladi: foydali, qimmat va qiyosiy. Har bir yondashuv ob'ektning ma'lum xususiyatlarini ta'kidlash imkonini beradi.
Ko'rib chiqilgan uchta yondashuvning har biri baholashda o'ziga xos usullardan foydalanishni o'z ichiga oladi:
Daromadlarni bevosita kapitallashtirish usuli;
Sotishni taqqoslash usuli;
Qiyosiy birlik usuli.
Shunday qilib, ulardan foydalanish samaradorligi pasaygan taqdirda, ko'chmas mulk ob'ektlari o'z maqsadlarini o'zgartirishi mumkin. Bu binolarning yomonlashishi va boshqa yaxshilanishlar natijasida ham, ko'chmas mulk bozoridagi tendentsiyalar ta'sirida ham sodir bo'ladi.
Ikkinchi bobda mulkni baholash baholashning uchta yondashuvidan foydalangan holda amalga oshirildi.
Amaldagi usullarning har biri o'zining afzalliklari va kamchiliklariga ega.
Qiyosiy yondashuv ko'chmas tijorat ko'chmas mulk bozoridagi statistik ma'lumotlarga asoslanib, bozor qiymatini to'g'ridan-to'g'ri baholashni ta'minlaydi. Ma'lumotlarni qayta ishlashda kreditorni ortiqcha baholashdan himoya qilish uchun maxsus choralar ko'rilgan. Shu munosabat bilan qiyosiy yondashuvga eng katta ahamiyat beriladi.
Xarajat yondashuvi baholash ob'ektining dizayn xususiyatlari va jismoniy holatini eng yaxshi hisobga olishga imkon beradi. Shu bilan birga, axborot bazasi mukammal emas. Asosiy muammolar erni baholash bilan bog'liq. Bundan tashqari, almashtirish narxini hisoblashda, joriy narxlarga o'rtacha konvertatsiya indekslariga tayanish kerak, bu esa xatolarga olib kelishi mumkin.
Daromad yondashuvi bozor ma'lumotlariga asoslanadi va xarajat yondashuvining ba'zi kamchiliklaridan qochadi. Usuldagi xatoning asosiy manbai daromad va o'sish sur'atlari bo'yicha prognoz ma'lumotlaridan foydalanish bilan bog'liq noaniqlikdir.
Ishning uchinchi bobida mulkning bozor qiymatini baholash natijalari kelishib olinib, yakuniy bahosi asoslab berildi va uni oshirish bo‘yicha tavsiyalar berildi.
Hisob-kitoblar shuni ko'rsatdiki, baholash ob'ektining bozor qiymati 20.12.2007 y. 44.362.608 rubl yaxlitlanadi. QQSsiz (qirq to'rt million uch yuz oltmish ikki ming olti yuz sakkiz rubl).
Biroq, taklif qilingan qiymatni boshqarish choralari joriy bozor qiymatini 5 768 432 rublga oshirishga imkon beradi. (Besh million etti yuz oltmish sakkiz ming to'rt yuz o'ttiz ikki rubl) QQSsiz.
Adabiyotlar ro'yxati
1. Rossiya Federatsiyasining Fuqarolik kodeksi (birinchi qism) 1994 yil 30 noyabrdagi 51-FZ-son (2005 yil 2 iyuldagi 83-FZ-son o'zgartirishlar bilan)
2. "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" 1998 yil 29 iyuldagi 135-FZ-sonli Federal qonuni (2001 yil 21 dekabrdagi 178-FZ-son, 2002 yil 21 martdagi 31-FZ-son Federal qonunlari bilan tahrirlangan) , 2002 yil 14 noyabrdagi 143-son) -FZ, 10.01.2003 yildagi 15-FZ-son, 27.02.2003 yildagi 29-FZ-son, 22.08.2004 yildagi 122-FZ-son, 7-FZ-son, 2003 yil 10-son. .2006 yil, 27.07.2006 yildagi 157-FZ-son)
3. Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 07.06.2002 yildagi 395-sonli qarori (03.10.2002 yildagi tahrirda) "Baholash faoliyatini litsenziyalash to'g'risida"
4. Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 20.08.1999 yildagi 932-sonli "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyatini amalga oshirishni monitoring qilish bo'yicha vakolatli organ to'g'risida" gi qarori.
5. Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 06.07.2001 yildagi 519-sonli "Baholash standartlarini tasdiqlash to'g'risida" gi qarori.
6. Bino va inshootlarni almashtirish qiymatining jamlangan ko'rsatkichlari to'plami.
7. Xalqaro baholash standartlari. - M.: ROO, 1995 yil
9. Daromad keltiradigan ko'chmas mulkni tahlil qilish va baholash / D. Fridman, N. Ordvey. – M.: Delo, 1997 yil
10. Valdaytsev S. V. Biznesni baholash. - M.: Prospekt, 2006. - 355 b.
11. Granova I. V. Ko'chmas mulkni baholash. - Sankt-Peterburg: Pyotr, 2001. - 208 b.: kasal. – (“O‘quv qo‘llanma” seriyasi)
12. Gribovskiy S. V., Medvedeva O. E., Kasyanov P. V. Er uchastkalarining bozor qiymatini baholash bo'yicha ma'ruzalar kursi. - M.: ARMO, 2002. - 95 b.
13. Grigorieva VV va boshqalar Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash. - M.: INFRA, 2000. - 78 b.
14. Gryaznova N. A. Ishlayotgan korxonalarni (korxonalarni) baholash. – M.: INFRA-M, 2005 yil
15. Esipov V. E., Maxovikova G. A., Terexova V. V. Biznesni baholash. - Sankt-Peterburg: Peter, 2006. - 457 p.
16. Korobkin Yu.I. Mulkni baholash. - SZAGSning Kaluga filiali, Kaluga, 2005 yil
17. Korostylev S. P. Ko'chmas mulkni baholash nazariyasi va amaliyoti asoslari: Darslik. - M .: Rossiya biznes adabiyoti, 1998 yil
18. Biznesni baholash / Ed. A. G. Gryaznova va M. A. Fedotova. - M.: Moliya va statistika, 2004 yil
19. Biznesni baholash: Vazifalar va echimlar / Prosvetova G.I. - RDL, 2006. - 192 p.
20. Ko'chmas mulkni baholash: Darslik / Ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M.: Moliya va statistika, 2005. - 496 b.: kasal.
21. Ko'chmas mulkni baholash: Proc. Universitetlar uchun qo'llanma / Ed. prof. V. A. Shvandar. - M.: UNITI-DANA, 2002. - 303 b.
22. Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash: nazariy va amaliy jihatlar / Ed. V. V. Grigorieva. – M.: INFRA-M, 1997 yil
23. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash: O'quv va amaliy qo'llanma / Ed. V. M. Rutgaiser. - M.: Delo, 1998 yil
24. Iqtisodiyotda hisoblangan faoliyat. Darslik / umumiy tahrirda. Juhi V. M., Kireeva V. D. - M .: ICC "MarT", 2003. 101 b.
25. Solovyov M. M. Baholash faoliyati (ko'chmas mulkni baholash): Darslik. – M.: Davlat universiteti Oliy iqtisodiyot maktabi, 2002 y
26. Simionova N., Simionov R. Korxonani (biznesni) baholash. – M.: Mart, 2004. – 464 b.
27. Tarasevich E. I. Ko'chmas mulkni baholash usullari. Sankt-Peterburg, 1998. - 247 b.
28. Tepman LN Ko'chmas mulkni baholash. - M.: UNITI, 2006. - 463 b.
29. Yer tuzish. O'quv va amaliy qo'llanma / Ed. e. n., prof. L. I. Koshkina. – M.: VSHPP, 2004. – 520 b.
30. Fedotova M. A. Biznes qancha turadi? Baholash usullari. - M., "Perspektiva" nashriyoti, 2004 yil
31. Fridman J., Ordvey Nik. Daromad keltiradigan ko'chmas mulkni tahlil qilish va baholash. Per. ingliz tilidan. – M.: Delo, 1997. – 480 b.
32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov I. L. Qonun hujjatlari, me'yoriy hujjatlar va baholash faoliyati standartlari: O'quv-uslubiy qo'llanma. - M.: Moliya va statistika, 2003. 164 b.
33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. Korxona (biznes) qiymatini baholash. - M .: Omega-L, 2006. - 286 p.
34. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001. - 297 b.
35. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti: Darslik. - M.: Delo, 2000 yil
36. Avdeev A. P. Ko'chmas mulkni baholash muammolari // Baholash masalalari. No 1. - 2001. - b. 28-30
37. Akimova I., Biktimirova N. Amaldagi qonunchilik va real huquqni qo'llash amaliyoti tizimida ko'chmas mulkni baholashni standartlashtirishga yangi yondashuvlar // Huquq va iqtisod. - 2005. - 12-son. - Bilan. 18-21
38. Gribovskiy S. Ommaviy ko'chmas mulkni baholash // Moliyaviy biznes. 2000. - 4-son. - Bilan. 43-45
39. Gribovskiy S. Daromad yondashuvidan foydalangan holda ko'chmas mulkni baholash // Ko'chmas mulk muammolari. 2000. Nashr. 2.
40. Gribovskiy S. Ko'chmas mulkni baholashning iqtisodiy va matematik modellari // Moliya va kredit. 2005. - 3-son. - Bilan. 24-43
41. Grigoryeva I. L. Mulkni baholash muammolari // Moliyaviy biznes. - 2004. - 1-son. - Bilan. 48–49
42. Zelenskiy Yu.V. Ko'chmas mulkni baholashda yondashuvlar natijalarini solishtirish to'g'risida - modelning izchilligi printsipi.Voprosy otsenki. 2005. - 4-son.
43. Loginov MP Rossiyada ko'chmas mulkni baholash masalasi bo'yicha // EKO. - 2002. - 9-son. - Bilan. 103–107
44. Ozerov E.S. Muvozanatli narx hodisasi baholash nazariyasi aksiomasining asosi sifatida // Ko'chmas mulk muammolari. 2000. Nashr. 1. 32–54.
45. Ozerov E.S. Iqtisodiyot va ko'chmas mulkni boshqarish. Sankt-Peterburg: MKS, 2003 yil.
46. Ozerov E.S. Baholash nazariyasi aksiomasini asoslash va qo'llash masalasiga // Ko'chmas mulk muammolari. 2004 yil. 1. 3-5 gacha.
47. Patskalev A. F. Yerning narxini baholash // Baholash masalalari. - 2006. - 1-son.
48. SBRF htpp rasmiy sayti:/www.cbr.ru
49. htpp:/www.cfin.ru
P. 1 30-modda Fuqarolik kodeksi Rossiya Federatsiyasi.
Ko'chmas mulk iqtisodiyoti / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., b. 48-49
Haqiqiy xarajat ma'lumotlarini almashtirish kvadrat metr 2006 yilning har choragida Novosibirsk shahridagi kvartiralar, shuni ta'kidlash mumkinki, bu qiymat modelga muvofiq qurilgan ishonch oraliqlari chegaralariga to'g'ri keladi. Mutaxassislarning fikriga ko'ra, natijada olingan model ko'chmas mulk bozoridagi hozirgi vaziyatni etarli darajada tavsiflaydi. 2006 yil oxiriga kelib, ayrim turdagi kvartiralar uchun uy-joy narxining o'sishi prognozi real ma'lumotlarga to'g'ri keladi, chunki mutaxassislar tomonidan taxmin qilingan bozor o'sishi 20-30% ni tashkil qiladi. Baholovchi doimiy ravishda kvartiralarning narxini bashorat qilish muammosiga duch keladi, bu muammo, ayniqsa, kreditlash uchun baholashda keskindir. Qarorning to'g'riligi mutaxassisning tajribasiga, malakasiga, shuningdek baholanayotgan ob'ekt bozorida to'plangan ma'lumotlarning sifatiga bog'liq.
Kirish
Majburiylashtirilgandan so'ng, narxlar to'plami keyingi tasdiqlash uchun Davlat qurilishiga yuboriladi. Hozirgi vaqtda yangi me'yoriy-huquqiy bazani ishlab chiqish jarayoni hali tugallanmagan.
Yangi me’yoriy-huquqiy baza asosida ko‘chmas mulkni baholashni o‘tkazish maxsus bilim va ko‘nikmalarni talab qiluvchi juda murakkab va ko‘p vaqt talab qiladigan vazifadir. Yangi me'yoriy-huquqiy bazani baholash amaliyotiga kirishi uchun ko'chmas mulkni baholashning amaliy muammolarini hal qilishga moslashtirilgan dasturiy ta'minot va hisoblash tizimlarini ishlab chiqish bo'yicha bir qator ishlarni amalga oshirish kerak.
So'nggi paytlarda qurilishda narx belgilash bo'yicha mintaqaviy markazlar faol ishlay boshladilar, axborot xizmatlarini ko'rsatishga ixtisoslashgan firmalar paydo bo'ldi, masalan, NPF markazi axborot texnologiyalari qurilishda."
Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish bo'yicha takliflar
Ushbu nashrlardan foydalanganda shuni yodda tutish kerakki, ularning hisob-kitoblarining aksariyati rejalashtirilgan iqtisodiyotning me'yoriy bazasiga asoslanadi, ma'lum narx koeffitsientlari bilan indekslanadi va shuning uchun baholashning yakuniy natijalari yuqorida ko'rsatilgan sabablarga ko'ra jiddiy xatolikka yo'l qo'yishi mumkin. . Muayyan indekslarni qo'llashda ularni hisoblash uchun zarur shartlarni diqqat bilan o'rganish kerak.
Yaqinda nashr etilgan va mamlakatda birinchi bo'lib e'lon qilingan, baholovchilar tomonidan kutilgan Qurilish xarajatlari bo'yicha mintaqaviy qo'llanma (RCC-2006). Turlari bo'yicha xarajat ko'rsatkichlarini ko'rsatadi qurilish ishlari, jamlangan xarajat ko'rsatkichlari (UPS) va "ekspress optsionda zarur bo'lgan sarmoya miqdorini baholash uchun ma'lumot".
Asosan, oxirgi ta'rif degani taxminiy xarajat zamonaviy binolar va inshootlarning ob'ektlari-analoglari.
Uy-joy ko'chmas mulkini baholash (3)
Xususan, aktivlarni aks ettirish uchun baholashga talab tobora ortib bormoqda moliyaviy hisobot IAS, AQSh GAAP yoki Rossiya standartlariga muvofiq buxgalteriya hisobi; xarajatlar smetasi nomoddiy aktivlar marketing va brend strategiyalarining samaradorligini aniqlash; oldi-sotdi operatsiyalarini, aktivlarni ijaraga berish, birlashish va sotib olish va mulk huquqini va boshqa mulkiy huquqlarni o'tkazish bo'yicha boshqa operatsiyalarni amalga oshirish maqsadida baholash; davlat korxonalarini xususiylashtirish chog‘ida sug‘urta qilish, qo‘shimcha aksiyalar chiqarish yoki aksiyalarni qaytarib sotib olish maqsadlarida baholash; mol-mulk bilan garovga olingan kreditlash maqsadida baholash va boshqalar. Expert RA reyting agentligi tomonidan o‘tkazilgan tadqiqot natijalariga ko‘ra, so‘nggi bir yarim yil ichida eng ko‘p talab qilingan xizmatlar ko‘chmas mulk va umuman biznesni baholash xizmatlari bo‘lgan.
Tezis: turar-joy ko'chmas mulkini baholash
FEDERAL TA'LIM AGENTLIGI GOU VPO "MOSKVA DAVLAT XIZMAT UNIVERSITETI" Fakultet: "Mintaqaviy iqtisodiyot va shahar boshqaruvi instituti" kafedrasi: "Davlat va shahar boshqaruvi" Kurs loyihasi. Mavzu: Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish.
Fan: Munitsipal ko'chmas mulkni boshqarish. GRDS 3-2 guruhi talabasi Shevchuk M.V tomonidan to'ldirildi. O'qituvchi Dubovik M.V tomonidan qabul qilindi.
Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish
Shunday qilib, RCC to'plamlari ko'chmas mulkni baholashning asosiy asosiga aylanishi kerak. Biroq, bu to'plamlarda sezilarli kamchiliklar mavjud.
Asosiysi, ular dastlabki ma'lumotlarni va analoglar narxining olingan qiymatlarining asosiy taxminlarini taqdim etmaydi. Shunday qilib, yakuniy ko'rsatkichlarda uskunaning qanday o'ziga xos tarkibi hisobga olinganligi, quruvchining boshqa xarajatlariga nima kiritilganligi va hokazolar to'liq aniq emas.
Baholovchilar, tahlilchilar va baholovchilarning RCCni takomillashtirish yo'nalishidagi birgalikdagi ishi ko'chmas mulkni baholovchilar uchun zarur bo'lgan axborot bazasini yaratishga olib kelishi mumkin. Hozirgi vaqtda baholash faoliyatini rivojlantirishning asosiy yo'nalishi ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash hisoblanadi.
Bu mamlakatimizda ko‘chmas mulkning haqiqiy bozor qiymati bo‘yicha ma’lumotlar bazasi to‘planib borayotgani tufayli mumkin bo‘lmoqda.
Xulosa: turar-joy mulkini baholash
Qo'llash uchun boshqa holatlar: - yangi qurilish uchun texnik-iqtisodiy asoslash, - erdan eng yaxshi va eng samarali foydalanishni aniqlash, - rekonstruksiya qilish, - yakuniy narxni kelishish, - muassasa va maxsus maqsadlardagi binolar, - sug'urta maqsadlari. — bozorni taqqoslash usuli: yaqinda oʻxshash obʼyektlar bilan tuzilgan bitimlar toʻgʻrisidagi maʼlumotlar asosida mulkning bozor qiymatini baholash. Ratsional investor yoki xaridor ma'lum bir ko'chmas mulk uchun bir xil foydali xususiyatga ega boshqa shunga o'xshash mulkni sotib olishdan ko'ra ko'proq pul to'lamaydi deb taxmin qilinadi. — daromad usuli: mulkning qiymati ushbu ob'ekt kelajakda olib kelishi kutilayotgan imtiyozlarni olish davrining hajmi, sifati va davomiyligi bilan belgilanadi.
20. ko'chmas mulkni baholashga xarajat yondashuvi usullari (yaxshilash).
Diqqat
Kelib chiqishi · Tabiiy (tabiiy) ob'ektlar · Sun'iy ob'ektlar (binolar).2. Maqsad · Bo'sh yer uchastkalari (qurilish yoki boshqa maqsadlar uchun) · Ulardan foydalanish uchun tabiiy majmualar (konlar) · Binolar Uy-joy qurish uchun.
Masshtab Yer uchastkalari.Maʼmuriy binolar majmuasi.Bino.Binolar yoki binolarning qismlari (boʻlimlar, qavatlar).4. Foydalanishga tayyor Tayyor ob'ektlar Qayta qurish yoki kapital ta'mirlashni talab qiladigan qurilishni tugatishni talab qiladi. 1.2 Turar-joy ko'chmas mulkini baholash metodologiyasi.
Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish
Shunday qilib, UPVS kolleksiyalarida quyidagi xarajatlar moddalari hisobga olinadi: to'g'ridan-to'g'ri xarajatlar; qo'shimcha xarajatlar; Rejalashtirilgan jamg'arma (foyda); qurilish maydonchasini ajratish va rivojlantirish uchun umumiy maydon xarajatlari; loyihalash va tadqiqot ishlarining narxi; Ishlarni ishlab chiqarish bilan bog'liq xarajatlar qish vaqti; Mukofot ish haqining qiymati doimiy korxona direksiyasini saqlash xarajatlari; · vaqtinchalik bino va inshootlarni tugatishdan ko'rilgan zararlar; · ishchilarni 3 km dan ortiq masofaga tashish xarajatlari. jamoat transporti yo'qligida; · ishning mobilligi uchun xodimlarga bonuslarni to'lash qiymati. Tajribali baholovchilar o'z hisob-kitoblarida analoglar yoki konsolidatsiyalangan hisob-kitoblarga tuzatishlar asosida o'zlarining ishlanmalaridan foydalanadilar.
P.G.Grabovoy, S.P.Korostelevning “Mulkni baholash, I qism.
Mavzu: Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish
Ushbu model uchun statistik ko'rsatkichlar olingan natijalarning ahamiyatini tasdiqladi. Shunday qilib, olingan model kvartiralarning o'rtacha narxining Novosibirsk shahrining uy-joy bozoridagi parametrlariga bog'liqligini juda yaxshi aks ettiradi (ekstremal variantlarni hisobga olmagan holda).
Taqdim etilgan modellar Novosibirsk shahridagi "Jilfond" va "Amir - Real Estate" ko'chmas mulk agentliklarida amaliyotga tatbiq etildi, ularda sotiladigan kvartiralarning narxini baholash bo'yicha doimiy xodimlar mavjud, shuningdek, kreditda garov sifatida ishlaydi. shartnomalar. Ta'kidlash joizki, mutaxassislar ularni qo'llash samaradorligini yuqori baholadilar. Ikkinchi muhim muammo qaysi baholovchilar kelajakda kvartiraning qiymatini bashorat qilmoqdalar.
Turar-joy mulkini baholash
Ko'chmas mulkni baholash usullarini takomillashtirish bo'yicha takliflar Xulosa Adabiyotlar va manbalar ro'yxati Ilova KIRISH Bozor iqtisodiyoti elementlari orasida ishlab chiqarish vositasi (er, ma'muriy, sanoat, ombor, chakana savdo va boshqa mulk) bo'lgan ko'chmas mulk alohida o'rin tutadi. boshqa binolar va binolar, shuningdek boshqa inshootlar) va iste'mol qilish ob'ekti yoki ob'ekti (er uchastkalari, uylar, dachalar, kvartiralar, garajlar). Ko'chmas mulk fuqarolarning shaxsiy mavjudligining asosi bo'lib, barcha mulk shaklidagi korxona va tashkilotlarning iqtisodiy faoliyati va rivojlanishi uchun asos bo'lib xizmat qiladi.
Rossiyada ko'chmas mulk bozorining faol shakllanishi va rivojlanishi kuzatilmoqda va ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda fuqarolar, korxonalar va tashkilotlar soni ortib bormoqda.
KIRISH
Korxonalar, tashkilotlarning samarali boshqaruvga muhtoj bo'lgan muhim resurslaridan biri bu ko'chmas mulk - er, binolar, inshootlar va binolardir.
Ko'chmas mulk, bir tomondan, soliqqa tortiladi, boshqa tomondan, undan samarali foydalanish tufayli katta foyda keltirishi mumkin. Mubolag'asiz aytishimiz mumkinki, ko'chmas mulk korxonaning gullab-yashnashiga hissa qo'shishi mumkin va aksincha, undan samarasiz foydalanish tanazzulga olib keladi. Shu munosabat bilan mulkdorlarning o‘z aktivlaridan maksimal daromad olish yoki boshqa ijobiy natijaga erishishdagi ehtiyojlarini qondirish uchun ko‘chmas mulkni boshqarish tizimini rivojlantirish alohida ahamiyatga ega. Ijobiy natijaga erishish uchun ko'chmas mulkdan foydalanishni doimiy ravishda kuzatib borish va eng ko'p topish kerak samarali usullar uni boshqarish.
Mulkni samarali boshqarish ham ko‘chmas mulk bozorini, ham butun iqtisodiyotni rivojlantirish uchun zarurdir. Bozor iqtisodiyoti sharoitida ko‘chmas mulk bozor ishtirokchilarining ulkan moliyaviy resurslarini va ko‘zlangan natijalarga erishish yo‘llarini bir-biriga bog‘lovchi aktivdir.
Ko'chmas mulkni samarali boshqarish bo'yicha qarorlar qabul qilish uchun korxona ko'chmas mulkni hisobga olish va undan foydalanishning puxta o'ylangan tizimiga asoslangan bo'lishi kerak, ishonchli va oson kirish mumkin bo'lgan ma'lumotlarga asoslanadi.
Tadqiqot mavzusining dolzarbligi shundaki, Rossiya ko'chmas mulk bozori hali to'liq shakllanmagan va qat'iy tuzilgan qonunchilik bazasiga ega emas. Ko'chmas mulkni samarali boshqarish tizimi bozor ehtiyojlarini maksimal darajada qondirish, byudjet daromadlarini maksimal darajada oshirish, ob'ektlarning likvidligi va bozor qiymatini oshirish imkonini beradi.
Ushbu ishning maqsadi Qozon shahridagi ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligini baholash va uni takomillashtirish chora-tadbirlarini ishlab chiqishdir.
Ko'chmas mulk bozorlarining tasnifini ko'rib chiqing;
Mohiyatini tushuntiring va iqtisodiy roli mulkni boshqarish;
Mulkni boshqarish samaradorligini baholash ko'rsatkichlarini ko'rib chiqish;
Turar-joy va ofis ko'chmas mulkini boshqarish samaradorligini baholashni o'tkazish;
Mulkni boshqarish samaradorligini baholashni takomillashtirish bo'yicha takliflar kiritish.
Tadqiqot ob'ekti Qozon shahrining ko'chmas mulk bozoridir.
Tadqiqot mavzusi - ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligini baholash tizimi.
Ushbu ishni yozish uchun asos Rossiya Federatsiyasi hududida amaldagi qonunchilik va me'yoriy hujjatlar, shuningdek, samaradorlikni baholash masalalarini o'rganish bilan shug'ullanadigan mahalliy va xorijiy iqtisodchilarning ishi o'rganilayotgan mavzu bo'yicha maxsus adabiyotlardir. ko'chmas mulkni boshqarish, Rossiya Federatsiyasi qonunchiligi, Xarlamov A.S, Buryak V.Yu., Raizberg B.A., Grinenko S.V. kabi mualliflarning darsliklari va adabiyotlari, shuningdek, 2013 yil uchun Qozon shahrida o'tkazilgan haqiqiy tadqiqot materiallari. -2014 yil.
Birinchi bobda ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligini baholash nazariyasi va amaliyoti ko'rib chiqiladi. Ikkinchi bobda turar-joy va ofis ko'chmas mulki misolida ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligi baholanadi va tahlil qilinadi va ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligini baholashni takomillashtirish bo'yicha takliflar shakllantiriladi.
1. KO'CHMAS MULKNI BOSHQARISH SAMARALILIGINI BAHOLASHNING NAZARIY VA MOTODOLOGIK ASKTLARI.
1.1 KO'CHMAS MULK BOZORLARI TASNIFI
Ko'chmas mulk bozorining ko'plab ta'riflari mavjud. Ularning barchasi ma'lum darajada ko'chmas mulk bozorining mohiyatini aks ettiradi, ammo ba'zilari bir-biridan ajoyib farqlarga ega. Ushbu tezisda muallifning fikricha, eng sodda, tushunarli va to'liq ta'riflar tanlangan.
Ko'chmas mulk bozori - bu ko'chmas mulk kabi ma'lum bir tovar almashinuvi amalga oshirilishi mumkin bo'lgan aniq narxni aniqlash uchun xaridorlar va sotuvchilarni birlashtiradigan tashkiliy chora-tadbirlar tizimi.
Ko'chmas mulk bozori - bu ko'chmas mulkka kapital qo'yilmalar sohasi va tizimi iqtisodiy munosabatlar ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalardan kelib chiqadigan. Bu munosabatlar investorlar o'rtasida ko'chmas mulkni sotish va sotib olish, garovga qo'yish, ko'chmas mulkni ishonchli tarzda topshirish, ijaraga berish, ijaraga berishda paydo bo'ladi.
Ko'chmas mulk bozori - bu xaridor va sotuvchilarning manfaatlari va huquqlarini birlashtiradigan, ko'chmas mulk narxini belgilaydigan mexanizmdir.
Ko'chmas mulk bozori va uning rivojlanish darajasini milliy iqtisodiyotning rivojlanishi orqali tavsiflash mumkin. Rivojlanishda Rossiya bozori ko'chmas mulk, quyidagi bosqichlarni ajratib ko'rsatish odatiy holdir.
Ko'chmas mulk bozori rivojlanishining birinchi va eng notinch davri 90-yillarning boshlarida sodir bo'ldi. Korxonalarning ochilishi va rivojlanishi talabning taklifdan ancha oldinda bo'lganligi va natijada daromadlar juda yuqori bo'lganligi sababli sodir bo'ldi. Ushbu bosqichning boshlang'ich nuqtasi kvartiralarni xususiylashtirish uchun ruxsatnoma va shunga mos ravishda odamlar uchun kvartiralarni o'zlari sotish va sotib olish imkoniyati paydo bo'lgan deb hisoblanishi mumkin. Aynan o'sha paytda o'z faoliyatini yaxshilashni istagan ko'plab tadbirkorlar va badavlat odamlar paydo bo'ldi yashash sharoitlari yangi ochilgan yo'l. Ya'ni, bepul kommunal uy-joylarni kutish emas, murakkab almashinuv sxemalari emas, balki o'sha paytda nisbatan kam xususiylashtirilgan kvartiralarni to'g'ridan-to'g'ri sotib olish. Kvartiralarni sotuvchilar kam edi, ammo xaridorlar allaqachon etarli edi.
Ikkinchi bosqichda qonun muammoga o'z tuzatishlarini kiritadi, ya'ni birinchi qoidalar Rossiyada ko'chmas mulk faoliyatini tartibga solish. Bu davr yaxshi bozor muhitini saqlab qolgan holda, yaxshi daromad olish imkonini beradigan va bozorning ushbu segmentiga yangi tadbirkorlarni jalb qiladigan sezilarli imtiyozlar berish bilan tavsiflanadi. Uy-joy narxlari ko'tarila boshladi, ammo bundan farqli o'laroq, kvartiralarni sotish ancha qiyinlashdi va xaridorlar ko'proq tanlab olishdi. Xususan, bo‘lib-bo‘lib to‘lov bilan sotish, garov evaziga kreditlar berish paydo bo‘ldi va keng tarqaldi. Ba'zi firmalar mijozning kvartirasini ma'lum muddat ichida sotish majburiyatini o'z zimmalariga olib, nostandart shartnomalar bo'yicha ishlay boshladilar.
Uchinchi bosqich yana talabning taklifdan oshib ketishi, keskinlashuvi bilan tavsiflanadi qonunchilik bazasi, bozorda shiddatli raqobat, bu birgalikda sotuvchilar daromadining pasayishiga olib keldi. Kichik korxonalar shunchaki bankrot bo'ladi, o'rta va hatto yirik korxonalar halokat yoqasida. 1996 yil boshiga kelib, kvartiralar narxining tabiiy pasayishi boshlandi. Sotuvga qo'yilgan xonadonlar soni ortib bordi, potentsial xaridorlar soni esa, aksincha, kamayib bordi.
1999 yilning ikkinchi yarmidan boshlab keldi yangi bosqich 1998 yil avgust inqirozidan keyin Rossiyada ko'chmas mulk bozorining rivojlanishi - narxlarni pasaytirishni to'xtatish bosqichi, barqarorlashuv boshlanishi va biroz tiklanish. Bu mamlakatda makroiqtisodiy ko'rsatkichlarning qulay rivojlanishi va, xususan, past (1998 yil kuziga nisbatan) inflyatsiya darajasi, rublning dollarga nisbatan silliq va cheklangan devalvatsiyasi fonida sodir bo'ldi.
Binobarin, ko'chmas mulk bozori, bozor iqtisodiyoti nazariyasidan kelib chiqadigan bo'lsak, tsiklikdir, shuning uchun u turg'unlik bosqichidan o'tdi, barqarorlikka erishdi va oldinda yangi ko'tarilish, shu jumladan narxlarning biroz o'sishi kutilmoqda.
Ko'chmas mulk har qanday ijtimoiy tuzilmada markaziy o'rinni egallab, bir vaqtning o'zida ikkita funktsiyani bajaradi. muhim funktsiyalar: ishlab chiqarish vositalari va yashash, dam olish, madaniy faoliyat va boshqalar uchun shaxsiy iste'mol. Iqtisodiy va iqtisodiy huquqiy tartibga solish ijtimoiy hayot va moddiy ishlab chiqarishning turli sohalari holati, demak quyidagi xususiyatlar ko'chmas mulk bozori.
1.1.1-jadval Ko'chmas mulk bozorining xususiyatlari
|
Xarakterli |
||
|
Mahalliylashtirish |
Mutlaq harakatsizlik Narxning joylashuvga katta bog'liqligi |
|
|
Raqobat turi |
nomukammal, oligopoliya Sotuvchilar va xaridorlar kam Har bir ob'ektning o'ziga xosligi Narx nazorati cheklangan Bozorga kirish katta kapitalni talab qiladi |
|
|
Takliflarning elastikligi |
Past, talab va narxlarning o'sishi bilan, taklif ozgina oshadi Talab juda o'zgaruvchan bo'lishi mumkin |
|
|
Ochiqlik darajasi |
Bitimlar shaxsiydir Ommaviy axborot, ko'pincha to'liq va noto'g'ri |
|
|
Mahsulot raqobatbardoshligi |
Ko'p jihatdan tashqi muhit, mahallaning ta'siri bilan belgilanadi Xaridorlarning individual imtiyozlarining o'ziga xosligi |
|
|
Rayonlashtirish shartlari |
Suv, o'rmon, ekologik va boshqa maxsus huquqlarni hisobga olgan holda fuqarolik va yer qonunchiligi bilan tartibga solinadi Xususiy va boshqa mulk shakllarining o'zaro katta bog'liqligi |
|
|
Tranzaktsiyalarni ro'yxatdan o'tkazish |
huquqiy qiyinchiliklar, Cheklovlar va shartlar |
|
|
Narxi |
ob'ektning qiymatini va unga bog'liq huquqlarni o'z ichiga oladi |
Mintaqaviy ko'chmas mulk bozorlari o'rtasida sezilarli farqlar bo'lishi mumkin. Bu iqtisodiy yoki tabiiy sharoitlar, shuningdek, mahalliy davlat hokimiyati organlari tomonidan shakllantiriladigan hududiy qonunchilik bazasi kabi ko'plab sub'ektiv sabablarga bog'liq.
Ko'chmas mulk bozori tarmoqlangan tuzilishga ega va uni turli mezonlarga ko'ra, masalan, 1.1.2-jadvalda keltirilganlarga ko'ra ajratish mumkin.
1.1.2-jadval Ko'chmas mulk bozorlarining tasnifi
|
Tasniflash belgisi |
Bozor turlari |
|
|
Ob'ekt turi |
Er, binolar, inshootlar, korxonalar, binolar, ko'p yillik o'simliklar, mulkiy huquqlar, boshqa ob'ektlar |
|
|
Geografik (hududiy) |
Mahalliy, shahar, mintaqaviy, milliy, jahon |
|
|
Funktsional maqsad |
Sanoat binolari, turar-joy, sanoat bo'lmagan binolar va binolar |
|
|
Operatsiyaga tayyorlik darajasi |
Mavjud ob'ektlar, qurilishi tugallanmagan, yangi qurilish |
|
|
Ishtirokchi turi |
Yakka tartibdagi sotuvchilar va xaridorlar, sotuvchilar, munitsipalitetlar, tijorat tashkilotlari |
|
|
Tranzaktsiyalar turi |
Sotib olish va sotish, ijaraga berish, ipoteka, mulkiy huquqlar |
|
|
Sanoatga mansublik |
Sanoat ob'ektlari, qishloq xo'jaligi ob'ektlari, jamoat binolari va boshqalar |
|
|
Mulkchilik turi |
Davlat va kommunal ob'ektlar, xususiy |
|
|
Tranzaksiya usuli |
Birlamchi va ikkilamchi, uyushgan va uyushmagan, birja va birjadan tashqari, an'anaviy va kompyuterlashtirilgan |
1.1.2-jadvaldan ko'rinib turibdiki, ko'chmas mulk bozorlarining bir nechta turlari mavjud bo'lib, ularning segmentatsiyasi so'ralgan mezonga bog'liq.
Masalan, tuzilishiga ko'ra ko'chmas mulk bozori quyidagilarga bo'linadi:
uy-joy bozori;
Tijorat ko'chmas mulk bozori;
Yer bozori.
Bozor segmentlarining har birini ixtisoslashgan kichik bozorlarga bo'lish ham mumkin. Shunday qilib, sanoat ko'chmas mulk bozori sanoat korxonalari bozorlariga, ilmiy-tadqiqot instituti binosiga yoki birlamchi va ikkilamchi uy-joy uchun uy-joy bozoriga, tugatish bilan va tugatmasdan, mulkdorlardan va davlatdan va hokazolarga bo'linishi mumkin.
Ko'chmas mulk bozorlarining tabaqalanishi ko'plab iqtisodiy, ekologik, ijtimoiy va davlat omillari va bevosita u bajaradigan funktsiyalar bilan bog'liq:
Ko'chmas mulk taklifi hajmiga samarali talab mos keladigan muvozanat narxlarini belgilash;
Tartibga solish funksiyasi, uning yordamida resurslar iqtisodiyot sohalari o‘rtasida taqsimlanadi, uning samarali tuzilmasi shakllanadi, jamoat manfaatlari qondiriladi;
Kapital harakatini tashkil etish va foyda olishdan iborat bo'lgan tijorat funktsiyasi;
Iqtisodiyotni zaif, raqobatbardosh va samarasiz elementlardan tozalashda ifodalangan sanitariya funktsiyasi;
Ko'chmas mulkni yaratish va undan foydalanishda foyda olishga intilishda raqobatni rivojlantirish va ilmiy-texnikaviy va boshqaruv innovatsiyalaridan foydalanishdan iborat bo'lgan rag'batlantiruvchi funktsiya;
Ijtimoiy funktsiya aholi faolligining o'sishida, kvartiralarning, shuningdek, boshqa kapital va nufuzli ob'ektlarning egasi bo'lishga intilishida namoyon bo'ladi.
Xulosa: ko'chmas mulk investitsiyalarning ishonchliligini ta'minlovchi barcha mavjud bo'lgan eng mustahkam tovardir, garchi uning qiymati turli omillar ta'sirida vaqt o'tishi bilan oshishi va kamayishi mumkin. Ko'chmas mulk bozori mamlakat milliy iqtisodiyotining rivojlanishiga mos ravishda rivojlanish uchun turtki bo'ldi. U ko'chmas mulkning maqsadi va bozorning turli ishtirokchilari uchun jozibadorligi bo'yicha segmentlarga bo'linadi. Bundan tashqari, har bir mustaqil segment yana ko'plab kichik bozorlarga bo'linadi, shuning uchun tasniflash uchun eng muhim xususiyatlarni ajratib ko'rsatish va umumlashtirish qiyin, chunki har bir bozor ishtirokchisi o'zi kirishdan manfaatdor bo'lgan segmentni tanlash uchun o'zining eng maqbul mezonlariga ega. bozor munosabatlari.
1.2 KO'CHMAS MULKNI BOSHQARISHNING MOHIYATI VA IQTISODIY O'RNI
Ko'chmas mulk - bu mulk (ko'chmas mulk), uni boshqarish quyidagi darajalarda tuzilishi mumkin:
Federal ko'chmas mulkni boshqarish;
Rossiya Federatsiyasi sub'ektlarining ko'chmas mulkini boshqarish;
Kommunal ko'chmas mulkni boshqarish;
Korxonalar va tashkilotlarning ko'chmas mulkini boshqarish;
Shaxsiy mulkni boshqarish.
“Mulkni boshqarish” tushunchasi ikki ma’noda talqin qilinadi: keng va tor.
Keng ma'noda ko'chmas mulkni boshqarish deganda, qoida tariqasida, ko'chmas mulk egasining fuqarolik qonunchiligida ruxsat etilgan har qanday vakolatlarini bajarish bilan bog'liq barcha ishlarni bajarish bo'yicha tadbirkorlik faoliyati tushuniladi. Masalan, ga muvofiq hayot davrasi Ko'chmas mulk egalari quyidagi huquqlarga ega:
1. niyat;
2. dizayn;
3. ishlab chiqarish (montaj qilish, qurish);
4. shikoyat qilish;
5. foydalanish (xizmat ko‘rsatish);
6. texnik xizmat ko'rsatish, foydalanish, ta'mirlash;
7. kapital ta'mirlash, modernizatsiya qilish, rekonstruksiya qilish va tiklash;
8. qayta profillash;
9. qayta ishlash.
Ko'chmas mulkni boshqarishning tor talqini quyidagicha: "Ko'chmas mulkni boshqarish - bu binolar va inshootlarni ekspluatatsiya qilish bo'yicha operatsiyalar majmuini amalga oshirish (ularni ish holatida saqlash, ta'mirlash, xizmatlar ko'rsatish, turar joyni ijaraga berish shartlarini aniqlash); ko'chmas mulkdan samarali foydalanish uchun ijara haqini yig'ish va hokazo."
Ko'chmas mulk ham anglatadi ko `chmas mulk, ya'ni, biz mulkni boshqarish haqida gapiramiz, ya'ni ko'chmas mulkni boshqarish ko'chmas mulkka bo'lgan barcha huquqlarni boshqarishni o'z ichiga oladi. Boshqaruv ostidagi mulk huquqiy, iqtisodiy va jismoniy xususiyatlarning birligi sifatida taqdim etiladi.
Bizning fikrimizcha, bundan kelib chiqadiki, menejment, birinchi navbatda, mulkdorning manfaatlariga mos ravishda ko'chmas mulkdan foydalanishda maksimal samaradorlikni ta'minlashga qaratilgan.
Ko'chmas mulkni boshqarish - bu ko'chmas mulkdan foydali, samarali foydalanishni rejalashtirish, tashkil etish, bajarish va nazorat qilish bo'yicha maqsadlarni belgilash va vazifalarni belgilash bilan bog'liq bo'lgan o'z sohasidagi faoliyat.
Biz bunga ishonamiz boshqaruv faoliyati o'z mohiyati va mohiyatiga ko'ra ko'p qirrali bo'lib, mulkdorlar, foydalanuvchilar, xizmat ko'rsatuvchi kompaniyalar va ko'chmas mulk bilan bog'liq bo'lgan barcha sub'ektlarning maqsad va vazifalarini u yoki bu tarzda muvofiqlashtiradi.
Bozor iqtisodiyoti sharoitida ko'chmas mulkni boshqarish talab va taklif qonuniga muvofiq amalga oshiriladi.
Bozor sharoitidan tashqari, ko'chmas mulkni boshqarishning aniq omillari uni tartibga soluvchi qonun hujjatlari va turli rasmiy organlar va muassasalarning faoliyatidir.
Ko'chmas mulkni boshqarish ichki va tashqi bo'lishi mumkin:
Ko'chmas mulkni ichki boshqarish - bu ko'chmas mulk bozori sub'ektining o'ziga xos me'yoriy hujjatlar (kodeks, ustav, nizom, qoidalar, shartnomalar, yo'riqnomalar va boshqalar) bilan tartibga solinadigan faoliyati.
Tashqi mulkni boshqarish - bu faoliyat davlat tuzilmalari me'yoriy-huquqiy bazani yaratishga, ko'chmas mulk bozorining barcha sub'ektlari tomonidan belgilangan norma va qoidalarga rioya etilishini nazorat qilishga qaratilgan.
Ko'chmas mulkni boshqarish faoliyati birinchi navbatda uchta eng muhim jihatda - huquqiy, iqtisodiy va texnik jihatdan amalga oshiriladi. Ko'chmas mulkni boshqarishning huquqiy jihati ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlardan eng oqilona foydalanish, taqsimlash va birlashtirishdir.
Ko'chmas mulkni boshqarishning iqtisodiy jihati ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish jarayonida hosil bo'lgan daromadlar va xarajatlarni boshqarish orqali amalga oshiriladi. Boshqacha qilib aytganda, boshqaruvchi ko'chmas mulkka egalik qilishning daromad va xarajatlar qismini qonun doirasida to'liq va mustaqil ravishda nazorat qilish va tartibga solish, shuningdek, uni o'z xohishiga ko'ra boshqarish huquqiga ega.
Boshqarishning texnik jihati - bu boshqaruv ob'ektini funktsional maqsadiga muvofiq sog'lom holatda saqlashdir.
Ko'chmas mulkni boshqarish - ob'ektning holatini yaxshilash va qo'llab-quvvatlash, uning rivojlanishini tashkil etish va bashorat qilish, foydalanish usuliga muvofiq kompleks yondashuv. belgilangan maqsad. Ko'chmas mulkni boshqarish tushunchasi, shuningdek, birinchi navbatda, ofis binolarini ijaraga berish va boshqarish kabi harakatlarni, ya'ni ko'chmas mulkni investitsiyalarni jalb qilish vositasi sifatida boshqarishni o'z ichiga oladi. Boshqa tomondan, mulkni boshqarishni investitsiya sifatida ham ko'rish mumkin. Yuqorida aytilganlarga asoslanib, biz ko'chmas mulk bozorini boshqarishning quyidagi maqsadlarini aniqladik:
Fuqarolarning ko'chmas mulkka bo'lgan konstitutsiyaviy huquqlari va unga egalik qilish bilan bog'liq majburiyatlarini amalga oshirish;
Bozorda uning ishtirokchilari mehnatining muayyan tartibi va shartlarini o'rnatish;
Ishtirokchilarni insofsizlik, firibgarlik va jinoiy tashkilotlar va shaxslardan himoya qilish;
ko'chmas mulk ob'ektlariga talab va taklifga muvofiq narxlarning erkin belgilanishini ta'minlash;
Investitsiyalar uchun shart-sharoitlar yaratish, rag'batlantirish tadbirkorlik faoliyati ishlab chiqarish sohasida;
Ko'chmas mulk va ko'chmas mulk bozori ishtirokchilarining adolatli soliqqa tortilishi.
Ushbu maqsadlarga erishish uchun, bizning fikrimizcha, quyidagilar zarur:
1. to'liq reestrni shakllantirish davlat ko'chmas mulki(ko'chmas mulk balansi), ko'chmas mulk ob'ektlarining miqdoriy, tannarx, texnik va huquqiy tavsiflarini o'z ichiga oladi;
2. ko'chmas mulkni boshqarish jarayonida ishtirok etuvchi barcha davlat organlarining vakolatlarini aniq belgilash va muvofiqlashtirish;
3. ob'ektning bir qismini boshqasiz tasarruf etish imkoniyatini istisno qilgan holda, xo'jalik yuritish ob'ektlarini shakllantirish, agar ular bir butunni tashkil etsa (qoida tariqasida, bular er uchastkalari va ularda joylashgan bino va inshootlardir);
4. ko‘chmas mulkdan foydalanishda bozor bahosi mexanizmining so‘zsiz qo‘llanilishini ta’minlash;
5. ko‘chmas mulkni fuqarolik muomalasiga maksimal darajada jalb etish orqali iqtisodiyotning real sektoriga investitsiyalarni jalb qilish uchun shart-sharoitlar yaratish;
6. ko'chmas mulk ob'ektlarini davlat tomonidan sotib olish masalalarini, shu jumladan ushbu ob'ektlarni sotib olish amalga oshiriladigan maqsadlarni belgilash orqali tartibga solish;
7. ko'chmas mulkni samarali boshqarish uchun fuqarolik qonunchiligiga o'xshash ko'chmas mulkni boshqarish (shu jumladan inventarizatsiya va baholash) bo'yicha xarajatlarni qoplash mexanizmidan foydalanish, chunki davlat o'z ko'chmas mulkidan foydalanganda fuqarolik muomalasida teng ravishda ishtirok etadi. uning boshqa ishtirokchilari bilan asos;
8. ko'chmas mulkni sotishning amaldagi mexanizmini o'zgartirish, chunki u ob'ektlarni arzon narxlarda sotib olish imkonini beradi;
9. Rossiya Federatsiyasining barcha sub'ektlari uchun o'rnatilgan yagona buyurtma federal ko'chmas mulkdan foydalanish bo'yicha qarorlar qabul qilish (birinchi navbatda ijaraga olingan ob'ektlarga nisbatan), tezkor qaror qabul qilinishini ta'minlash;
10. federal ko'chmas mulkni boshqaruvchi davlat xizmatchilari uchun kasbiy tayyorgarlikni ta'minlash.
Ko'chmas mulk sohasidagi boshqaruv ob'ekti - texnik xizmat ko'rsatish va boshqarish xarajatlarini hisobga olgan holda ularni eng samarali boshqarishni tashkil etish nuqtai nazaridan yagona ob'ekt sifatida qaraladigan ko'chmas narsa yoki ko'chmas narsalar majmui.
Yuqoridagilarni sarhisob qilsak, shuni aytishimiz mumkinki, ko'chmas mulkni boshqarish, albatta, murakkab va ko'p qirrali jarayon bo'lib, u juda ko'p turli xil omillar va jihatlarni o'z ichiga oladi. Boshqaruv mexanizmi nafaqat ko'chmas mulk egasining huquq va majburiyatlarini o'z ichiga oladi, balki davlat aralashuviga, shu jumladan boshqaruvni qonunchilik bazasi bilan mustahkamlashga ham bog'liq.
1.3 KO'CHMAS MULKNI BOSHQARISH FAOLIYAT KO'RSATICHLARI
Ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligini baholash tartibini amalga oshirish uchun turli yondashuvlar va ko'rsatkichlar qo'llaniladi. Nazariy jihatdan, ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligi darajasini aniqlash mumkin bo'lgan aniq belgilangan ko'rsatkichlar mavjud emas, chunki amalda har qanday tanlangan ko'rsatkich bitta korxona uchun samarali bo'lmasligi mumkin va bitta korxona tajribasi. kengroq tarqatish uchun amal qiladi.
Biroq, moliyaviy ko'rsatkichlarning samaradorligini baholash yondashuvini ko'rib chiqish odatiy holdir. Haqiqatan ham, agar kompaniya, masalan, ma'muriy binoning egasi bo'lsa va uning biznesi binolarni ijaraga berish bo'lsa, unda bu yondashuv qiyin bo'lmaydi, chunki barcha kerakli ma'lumotlar, bir tomondan, uy egasi bo'ladimi? xodimlarning narxi, binolarni ta'mirlash va jihozlash, kommunikatsiyalarni yaxshi holatda saqlash va boshqa tomondan, ijarachilardan olingan to'lovlar miqdori aniq belgilangan.
1.3.1-jadval "Audit va baholash" NCF korxonasining asosiy texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlarini tahlil qilish
|
Ko'rsatkichlar |
Mutlaq og'ish, ming rubl |
O'sish sur'ati, % |
|||
|
Sof daromad, ming rubl |
|||||
|
Xizmatlarning narxi, ming rubl |
|||||
|
Yalpi foyda, ming rubl |
|||||
|
Sotish va ma'muriy xarajatlar, ming rubl |
|||||
|
Sotishdan olingan foyda, ming rubl |
|||||
|
Soliq to'lashdan oldingi foyda, ming rubl |
|||||
|
Sof foyda, ming rubl |
|||||
|
Asosiy vositalarning o'rtacha yillik qiymati, ming rubl |
|||||
|
Xodimlarning o'rtacha soni, odamlar |
|||||
|
Mehnat unumdorligi, ming rubl / kishi |
|||||
|
Ishlab chiqarish rentabelligi, % |
3 foiz punkti |
||||
|
Savdodan tushgan daromad, % |
4 foiz punkti |
||||
|
Aktivlarning rentabelligi 1 rubl uchun rub |
Ammo agar kompaniya sanoat ko'chmas mulkining yirik egasi bo'lsa, ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligini baholash uchun zarur bo'lgan to'liq ma'lumotni olish muammosi paydo bo'ladi. Moliyaviy hisobot quyidagi omillarni ko'rsatmaydi:
Yangi mahsulotni bozorda ilgari surish;
Kompaniyaning potentsial imkoniyatlari;
Xodimlarning kompaniya muvaffaqiyatidan manfaatdorligi;
Mijozlarning sodiqligi va boshqalar.
Garchi bunday nomoddiy ko'rsatkichlar ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligini baholashda o'z o'rnini egallagan bo'lsa-da.
Iqtisodiyot nuqtai nazaridan "samaradorlik - natijalarning xarajatlarga nisbati" asosiy tamoyili har doim ham samaradorlikni to'g'ri baholash imkonini bermaydi. Bu bir necha omillarga bog'liq:
Axborot asrining xususiyatlari, ya'ni uning muhim belgilari - axborot resursi, nomoddiy aktivlarning roli va ahamiyatining ortib borishi;
Murakkablik iqtisodiy hayot- uning ochiqlik, globallashuv, raqobat darajasini oshirish;
Natijalar va xarajatlar mazmunini o'zgartirish va shunga mos ravishda ularning qiymatlarini aniqlashdagi qiyinchilik;
Qadriyatlar tizimining jadal rivojlanishi va natijada faoliyat samaradorligini birgalikda aks ettiruvchi ko'rsatkichlar, xususiyatlar va ko'rsatkichlar tizimining o'zgarishi.
B.A. Reyzberg va V.Yu. Buryak, nisbatan samaradorlik masalalarini ko'rib chiqish davlat mulki, e'tibor bering, "mulk kompleksidan foydalanishning taxminiy usuliga qarab o'zgarib turadigan davlat mulki ob'ektlari guruhini, ma'lum bir sinfni boshqarishning iqtisodiy, ijtimoiy, funktsional samaradorligini baholashning o'ziga xos metodologiyasi ishlab chiqilgan. ishlash ko'rsatkichlarining qiymatini, hajmini belgilash. Ammo bu ko'rsatkichlar universal xususiyatga ega emas, ular ko'p jihatdan baholash ob'ektiga, ushbu ob'ektni qo'llash maqsadi va xususiyatiga bog'liq. Natijada, "samaradorlikni baholashning yagona universal metodologiyasini yaratish imkonsiz deb tan olinishi kerak" degan xulosa chiqariladi.
An'anaviy yondashuv bundan mustasno, orasida zamonaviy yondashuvlar shuningdek, R. Kaplan va D. Norton tomonidan ishlab chiqilgan eng istiqbolli ko'rsatkichlar kartasi (BSC) sifatida ajralib turadi. Ular samaradorlikni baholashda eng muhim to'rtta komponentni ajratib ko'rsatishdi: moliyaviy faoliyat, iste'molchilar bilan munosabatlar, ichki biznes jarayonlarini tashkil etish, kadrlar tayyorlash va malakasini oshirish. BSCning mohiyati ichki va tashqi, ob'ektiv va sub'ektiv ko'rsatkichlar soni o'rtasidagi muvozanatga erishishdir. Ushbu yondashuvning yana bir afzalligi shundaki, ushbu tizim, mualliflarning fikriga ko'ra, uni har qanday ishlab chiqarishga tatbiq etishda juda moslashuvchan va "ijodiy".
Kompaniya tomonidan amal qiladigan umumiy kontseptsiya va strategiya qoidalarini, samaradorlikni baholashni uslubiy qo'llab-quvvatlash bo'yicha to'plangan tajribani hisobga olgan holda, u BSC asosida ko'chmas mulkni boshqarishni baholash bo'yicha aniq samaradorlik ko'rsatkichlarini aniqlashi mumkin (1-ilovaga qarang).
BSC yaratish uchun eng muhim tafsilot, an'anaviy yondashuvda bo'lgani kabi, ikkita moliyaviy natijadir: xarajatlarni kamaytirish va daromadni oshirish. Shunga asoslanib, biz BSCga shunday ko'rsatkichlarni kiritishimiz mumkinki, agar ularga izchil erishilsa, samaradorlikni to'liq baholash imkonini beradi. Biz bunday ko'rsatkichlarni BSC doirasida istalgan darajada joriy qilishimiz mumkin.
1-ilovaga asoslanib, biz ko'chmas mulkni boshqarish bo'yicha bir nechta ishlash ko'rsatkichlarini aniqlashimiz mumkin. Ushbu ko'rsatkichlar har biri to'rtta komponentdan alohida o'z ichiga oladi. Barcha ko'rsatkichlar hisobga olinadi, sharhlar quyidagi jadvallarda keltirilgan.
1.3.2-jadval Ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligi mezonlari (moliyaviy komponent)
1.3.3-jadval Ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligi mezonlari (mijoz komponenti)
|
Strategik tashabbuslar |
Ishlash ko'rsatkichlari |
|
|
Qo'shimcha xizmatlarni taqdim etish |
1. Qo'shimcha xizmatlarga bo'lgan talab va ularning dolzarbligini aniqlash dasturi; |
|
|
2.Qo'shimcha xizmatlar ko'rsatish maqsadida shartnoma ishlarini tashkil etish; 3. Ko'rsatilayotgan xizmatlar sifatini baholash mezonlarini ishlab chiqish |
||
|
Mijozlar bilan ishlashni takomillashtirish |
1. Mavjud mijozlarni tejash va ularning hamkorlikni davom ettirishdan manfaatdorligini ta'minlash; 2. Turli loyihalar bo‘yicha tushayotgan takliflarni sifatli va operativ o‘rganish mexanizmini ishlab chiqish. |
|
|
"Korporativ fuqaro" imidjini shakllantirish |
1. Kompaniyaning ijtimoiy rolini ommaviy axborot vositalarida yoritish dasturi (ijtimoiy dasturlar, to'langan soliqlar va boshqalar). 2. Odamlar ongida kompaniya tomonidan amalga oshirilayotgan faoliyatning ahamiyati, ularning ushbu faoliyatga qiziqishi haqidagi tushunchani shakllantirishga qaratilgan dastur; 3. Korxona ob'ektlarida ekologik vaziyatni yaxshilashga qaratilgan tadbirlarni amalga oshirish |
1.3.4-jadval Ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligi mezonlari (biznes jarayonlarining tarkibiy qismi)
|
Strategik tashabbuslar |
Ishlash ko'rsatkichlari |
|
|
Ko'chmas mulkdan foydalanishda kompaniya va mijozlar manfaatlarini uyg'unlashtirishga yo'naltirish |
1.Xavfsizlik foydali taklif mijozlar uchun; 2. Dilerlar kompaniya faoliyatida qanday o'zgarishlarni xohlashlarini bilish maqsadida so'rovlar o'tkazish; 3. Yakuniy iste'molchilarga "bo'shatilgan" xizmatlar va tovarlarni aniqlash; 4. Iste'molchilar talabini, ularning istaklarini monitoring qilish va qondirish dasturi. |
|
|
Haqiqiy boshqaruv faoliyatini takomillashtirish |
1. Kompaniyaning ichki tuzilmasini o'zgartirish va optimallashtirish; 2.Ijtimoiy rivojlanish dasturi; 3. Buxgalteriya hisobi shakllarini takomillashtirish |
|
|
Ko'chmas mulkdan foydalanishni faollashtirish |
1. Tejamkor texnologiyalarni faol joriy etish; 2. Ta'mirlanadigan ko'chmas mulk ob'ektlarini aniqlash; 3.Ko'chmas mulkni saqlash uchun kompaniya xarajatlarini aniqlash; 4.Ko'chmas mulkni saqlash xarajatlarini tartibga solish va ularni kamaytirish dasturi |
|
|
Mulkni boshqarishdagi innovatsiyalar |
1. Tezkor ariza berishni ta'minlash |
|
|
istiqbolli innovatsiyalarni rad etish; 2. Ko‘chmas mulk sohasida innovatsiyalarni tezkor rivojlantirish, ularni amalga oshirish samaradorligi va maqsadga muvofiqligini belgilovchi dastur. |
Quyida o'sish va o'rganish blokini tashkil etuvchi ko'chmas mulkni boshqarish samaradorligi mezonlarining tavsifi keltirilgan.
1.3.5-jadval Ko'chmas mulkni boshqarish bo'yicha samaradorlik mezonlari (o'rganish va o'sish)
|
Strategik tashabbuslar |
Ishlash ko'rsatkichlari |
|
|
Xodimlarni zamonaviy boshqaruv usullariga o'rgatish |
1. Xodimning bilim darajasi bajarilgan ishga muvofiqligi; 2. Xodimlar o'qitilishi kerak bo'lgan bilim va mutaxassisliklarni aniqlash; 3. Xodimlarning bilim darajasini keyingi monitoring qilish dasturi |
|
|
Axborot resurslariga kirish |
1. Yangi texnologiyalarni joriy etish; 2.Bo'linmalarda erishilgan natijalar va yangi vazifalar haqida ko'rgazmali ma'lumotlar uchun joylarni yaratish |
|
|
Kadrlar faoliyati uchun sharoit yaratish |
1. Har bir xodimning korxona faoliyatida faol ishtirok etishi; 2. Mehnatkashlarni ijtimoiy himoya qilish dasturi |
|
|
Belgilangan maqsadlarga erishish uchun mukofot tizimi |
1. Ish haqining ish natijalariga bog'liqligini belgilash; 2. Bo'limlar va alohida xodimlar uchun samaradorlik ko'rsatkichlarini belgilash 3. Jamoani hamkasblarning yutuqlari haqida xabardor qilish. |
Boshqacha qilib aytganda, 1-ilovani tahlil qilib, bizning fikrimizcha, ko'chmas mulkni boshqarish tizimi quyidagilardan iboratligini aytishimiz mumkin:
Turli cheklangan resurslardan, jumladan, ko'chmas mulkdan foydalanishda kompaniya maqsadlariga erishish darajasi;
Ko'chmas mulkni boshqarish maqsadlariga biznes-jarayon sifatida eng kam xarajatlar bilan erishish darajasi;
Ko'chmas mulkni boshqarish tizimining ko'chmas mulkka bo'lgan o'zgaruvchan ehtiyojlarini, undan oqilona va tejamkor foydalanishni hisobga olgan holda qondirish qobiliyati;
Ko'chmas mulkning iste'molchi xususiyatlarini eng kam xarajat bilan kerakli sifatda ko'paytirishni ta'minlash uchun boshqaruv ta'sirining qobiliyati.
Yakka tartibdagi korporatsiyalar doirasida mulkni boshqarish samaradorligini baholash uchun nazoratga quyidagi xususiyatlar beriladi:
1. Strategik faoliyat yo'nalishining barqarorligi;
2. Kelajakni aniq tasavvur qilish;
3. Boshqaruv qarorlarini diversifikatsiya qilish;
4. O'zaro bog'liq harakatlar ta'siri;
5. O'zgarishlarning doimiyligi va xilma-xilligi;
6. Innovatsion texnologiyalarni idrok etish qobiliyati.
Boshqa tomondan, bizning mamlakatimizda ular yuqorida jadvallarda keltirilgan mezon va tavsiyalarga deyarli mos kelmaydi.
Shunday qilib, yuqoridagilarni umumlashtirib, shuni aytishimiz mumkinki, ko'chmas mulkdan foydalanish samaradorligini baholash uchun umumiy qabul qilingan ko'rsatkichlar mavjud emas, ammo bu muammoni hal qilish uchun bir nechta umumlashtirilgan yondashuvlar mavjud. Yondashuvlardan biri faqat korxona, tashkilot, korporatsiya faoliyatining moliyaviy natijasiga asoslanadi, ikkinchisi esa bir necha bosqichlarni o'z ichiga oladi, ularning har biri samaradorlikni baholashning ma'lum mezonlarini tanlaydi. Boshqa tomondan, har qanday tashkilot rahbari ish faoliyatini baholash bo'yicha qaror qabul qilishda nisbatan erkindir va o'zi uchun ma'lum ko'rsatkichlar tizimini yaratishi mumkin, unga ko'ra u korporatsiyaning ma'lum maqsadlariga erishish uchun rahbarlik qiladi.
turar-joy idorasi ko'chmas mulkni baholash
2. QAZON SHAHRI KO'CHMAS MULKNI BOSHQARISH SAMARALILIGI TAHLILI.
2.1 Turar-joy MULKNI BOSHQARISH TA’MINOTINI BAHOLASH.
Turar-joy ko'chmas mulkini boshqarish samaradorligini baholash uchun muallif o'z fikriga ko'ra quyidagi, eng muhim ko'rsatkichlar va mezonlarni aniqladi:
2014 yilda foydalanishga topshirilgan turar-joy binolarining umumiy maydoni;
Turar-joy ko'chmas mulkining narxi;
Sotish narxining taxminiy dinamikasi;
Turar-joy mulkiga tashqi omillarning ta'siri
2014 yilning birinchi yarmi mamlakat iqtisodiyotidagi muhim voqealar bilan nishonlandi, bu esa Tatariston Respublikasining uy-joy bozoriga ham ta'sir ko'rsatdi: rublning qadrsizlanishi, G'arb tomonidan sanktsiyalarning kiritilishi va bir tomondan ijtimoiy-demografik omillar. , va ishlab chiquvchilardan takliflarning katta tanlovi, pastroq ipoteka stavkalari bilan birga, boshqasi bilan.
Talab ortib borayotganidan so'ng, ishlab chiquvchilar faol ravishda uy-joy qurishdi. Shunday qilib, iyul oyining boshida 1,2 million kv. m uy-joy - yillik maqsadning deyarli 51%. Yilning birinchi yarmining oxiriga kelib, Qozon foydalanishga topshirilgan uy-joylar bo'yicha Volga federal okrugi shaharlari orasida birinchi o'rinni egalladi: jami 508 ming kvadrat metrdan ortiq maydon foydalanishga topshirildi. m.
2014 yilda yangi binolarda kvartiralarni sotib olish ulushi oshdi - Qozondagi bitimlarning taxminan 40 foizi ipoteka mablag'larini jalb qilish bilan amalga oshiriladi. Ipoteka kreditlari odatda uzoq muddatga olinadi, shuning uchun qarz oluvchilar yangi uylarni tanlashda oqilona.
Rosreestrning Tatariston Respublikasi bo'yicha ma'lumotlari guvohlik beradi: 2014 yilning olti oyida respublikada 45,3 ming shartnoma ro'yxatga olingan, bu o'tgan yilning shu davriga nisbatan 11 foizga ko'pdir. Ularning 65 foizi - uy-joy, 22 foizi - yer uchastkasi, 13 foizi - noturar joy.
Talabning oshishi bozordagi narxlarning oshishiga ham turtki bo'ldi: yilning birinchi yarmida shaharda ko'chmas mulk narxlari odatdagidan tezroq o'sdi (birlamchi bozorda birinchi olti oy ichida 6-8% ichida).
"Qozon va Tatariston Respublikasi ko'chmas mulk serveri" ma'lumotlariga ko'ra, 2014 yil iyul oyiga qadar kvadrat metr uchun o'rtacha narx ikkilamchi uy-joy bozorida 67,5 ming rublni, birlamchi uy-joy bozorida 50,7 ming rublni tashkil etdi, xususan Qozon ko'chmas mulk bozoridagi joriy vaziyat Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest kompaniyalari yetakchi-ishlab chiqaruvchilar bo'lib, ular o'zlarining ko'chmas mulklari uchun quyidagi narxlarni ilgari surdilar:
2.1.1-jadval 2014 yilning ikkinchi yarmida Qozon shahridagi uy-joy loyihalarini qiyosiy tahlil qilish
|
Dasturchi |
Topshirish muddati; tugatish muddati |
Kvartira maydoni |
Narxi, million rubl |
||
|
LCD "Emerald City" (Privoljskiy tumani) |
"Unistroy" |
2014 yil 1-yarim yil |
|||
|
LCD "Sovremennik" (Novo-Savinovskiy tumani) |
YIT Qozon |
2014 yil IV chorak |
|||
|
LCD "Svetlaya Dolina" (Sovet tumani) |
Ak Bars ko'chmas mulk |
2014 yil IV chorak |
|||
|
"Rainbow" turar-joy majmuasi (Kirovskiy tumani) |
"Tatstroyinvest" |
2014 yil III chorak |
Qoida tariqasida, joylashuv kvartiralarning narxiga ta'sir qiladi: Vaxitovskiy tumanidagi Xrushchev deb nomlangan Aviastroitelny yoki Kirovskiy tumanidagi bir xil kvartiraga qaraganda ancha qimmatroq bo'ladi. Bundan tashqari, narxga kvartiraning umumiy holati, qavatlar soni va uy qurilgan material ta'sir qiladi. Shaharning chekka hududlarida stalinkalar va yotoqxonalar o‘z xaridorini kutib, oylar davomida bekor turishi mumkin.
32 kvadrat metr maydonga ega bir xonali Xrushchev. m Qozonda bugungi kunda 1,9 milliondan 2,25 million rublgacha, Leningrad (34 kvadrat metr) - 2,2 milliondan 2,8 milliongacha, Moskva loyihasining "odnushki" (30 kvadrat metr) - 2,15 milliondan 2,35 milliongacha.
Ikki xonali Xrushchev binosi (43 kvadrat metr) 2,2-2,7 million rubl, Leningrad (51 kvadrat metr) - 3 milliondan 3,5 milliongacha, Moskva loyihasi - 2,4 milliondan 3 milliongacha baholanadi. kvartiralar narxi quyidagicha: Xrushchev (56 kv. m) - 2,7-3,3 million rubl, Leningrad (65 kv. m) - 3,4-3,8 million.
Shuni ham ta'kidlash kerakki, 2014 yil yakunlari bo'yicha respublika uy-joy fondi. 1618 ming xonadon (fuqarolarning xususiy mulki boʻlgan uylar bilan birga), shundan 1130,9 ming xonadon (69,9%) koʻp qavatli uylarda joylashgan. Bir xonadonning o'rtacha hajmi umumiy maydoni 56,5 kv.m. Umumiy uy-joy fondi doimo xususiy mulkdir.
2014 yilda uy-joy bozori ipoteka kreditlari yordamida uy-joy sotib olish sohasida faol rivojlandi. Ro'yxatga olingan ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlarning qariyb yarmi ipoteka krediti bo'lib, bu uy-joy qurilishi tarmog'ining jadal rivojlanishiga turtki bo'ldi, ba'zi ishlab chiqaruvchilar bundan foydalana olmadilar.
2015 yil uchun Qozonda uy-joy bozorining rivojlanishini bashorat qilish uchun uy-joy ijarasi va sotib olish narxlarining dinamikasini ko'rib chiqaylik.
2.1.2-jadval 2011-2014 yillarda Qozon shahrida bir xonali kvartirani ijaraga olish narxlari dinamikasi
Yuqoridagi jadvallar asosida muallif uy-joy bozorining rivojlanishi uchun uchta prognozni tuzdi: optimistik, mo''tadil va pessimistik. Ijara sohasidagi inflyatsiya bilan solishtirish mumkin bo'lishini hisobga olib, optimistik prognoz qilingan. iste'molchi inflyatsiyasi, 2015 yilda 10% darajasida prognoz qilingan. Shu asosda biz kvartiralarni ijaraga olish narxining o'sish darajasi yiliga 10% darajasida bo'lishini taxmin qilamiz.
O'rtacha prognoz optimistik va pessimistik prognoz o'rtasidagi o'rtacha o'sish darajasi bo'lib, unga ko'ra 2015 yilda kvartirani ijaraga olish va sotib olish narxi yiliga 10% ga kamayadi.
Pessimistik prognoz, agar shunga o'xshash jarayonlar sodir bo'lgan 2008-2009 yillardagi inqirozni hisobga oladigan bo'lsak (pul omili va ularning turar-joy ko'chmas mulki narxiga ta'siri, shuningdek) rublning pasayishi), kvartirani ijaraga olish va sotib olish narxi 30% ga kamaydi.
2.1.4-jadval Qozon shahrida 2015 yil uchun ipoteka krediti yordamida kvartirani ijaraga olish va sotib olish bo'yicha o'rtacha prognoz
|
Prognoz (-10%) |
Prognoz (-10%) |
Mo''tadil prognozga ko'ra, ipoteka krediti yordamida kvartirani ijaraga olish va sotib olish o'tgan yilga nisbatan o'rtacha 10% ga kamayadi.
2.1.5-jadval Qozon shahrida 2015 yil uchun ipoteka krediti yordamida kvartirani ijaraga olish va sotib olish bo'yicha optimistik prognoz
|
rub./kV m. |
RUB/kv.m |
|||||
|
Prognoz (+10%) |
Prognoz (+10%) |
Optimistik prognoz inflyatsiyani hisobga olgan holda ijara va ipoteka to'lovlarining 10 foizga oshishini nazarda tutadi.
2.1.6-jadval Qozon shahrida 2015 yil uchun ipoteka krediti yordamida kvartirani ijaraga olish va sotib olish bo'yicha pessimistik prognoz
|
Prognoz (-30%) |
Prognoz (-30%) |
Pessimistik prognozga ko'ra, kelgusi yilda ijara va ipoteka kreditlari 30% ga tushishi kerak.
Prognozlar va jadvallar, shuningdek, sotib olish narxining ko'rib chiqilgan dinamikasi va ijara narxining dinamikasiga asoslanib, kelgusi yil uy-joy ijarasi bozoridagi narxlar juda beqaror bo'ladi va taxminiy ravishda 12,700 ming rublgacha bo'ladi, deb aytishimiz mumkin. 15 600 ming rubl, va sotib olish bozorida ipoteka krediti yordamida 45 000 ming rubldan. 70 576 ming rublgacha.
Muallifning so'zlariga ko'ra, pessimistik prognozni voqealar rivojlanishining eng mumkin bo'lgan stsenariysi deb hisoblash kerak. Yuqoridagi qiyosiy tahlildan ko'rinib turibdiki, uy-joy bozoridagi narxlar quyidagi sabablarga ko'ra nihoyatda o'zgaruvchan:
1.) G'arb sanksiyalarining ta'siri;
G'arb sanksiyalari Rossiya eng yuqori sur'at va hajmni boshdan kechirayotgan bir paytda kuchga kirdi uy-joy qurilishi, olingan eng katta raqam shaxslar ipoteka kreditlari va ular bo'yicha eng maqbul foiz stavkalari.
Ko'chmas mulk bozoridagi sanktsiyalarning oqibatlarini ikki toifaga bo'lish mumkin: nima sodir bo'ldi va nima kutilmoqda.
E'tiborga loyiq voqealar orasida:
1. Xorijiy investorlar Rossiyadagi rivojlanish loyihalarini amalga oshirishni (bozorning turli segmentlarida) Ukrainadagi vaziyat hal qilinmaguncha qoldirmoqda.
2. Banklar kirib kelayotgan yangi rivojlanish loyihalarini sinchiklab tahlil qiladilar.
3. Ko'chmas mulk aktiv sifatida (ayniqsa Turar-joy mulklari- asosiy qavatdagi kvartiralar va ikkilamchi bozorlar) xususiy investorlar uchun jozibadorligini oshirdi”.
Ko'chmas mulk bozoridagi sanktsiyalarning kutilayotgan oqibatlariga kelsak, quyidagilarni aytishimiz mumkin:
1. Banklar bozorda mablag‘lar narxining oshishi hisobiga iste’mol va ipoteka kreditlari bo‘yicha foiz stavkalarini oshirishi kutilmoqda. Shu bilan birga, bir qator banklar sun'iy ravishda yuqori foiz stavkalarini belgilash orqali ipoteka qarz oluvchilar faoliyatini mustaqil ravishda cheklashlari mumkin.
2. Banklar tomonidan investitsiyalarni rivojlantirish loyihalarini moliyalashtirish hajmining kamayishi 2015 yilda yangi qurilishlar hajmining pasayishiga olib kelishi mumkin.
3. Ijara uy-joy bozori Rossiyada shartnoma bo'yicha yoki ishlayotgan chet elliklardan iborat auditoriyani yo'qotishi mumkin G'arbiy kompaniyalar sanktsiyalar davridagi faoliyati sezilarli darajada qisqartirilishi mumkin. (Muallif, shuningdek, bir vaqtning o'zida ijaraga beriladigan uy-joy bozorida qarama-qarshi jarayonlar sodir bo'lishi mumkinligini ta'kidlaydi: agar ko'chmas mulk qiymati tushib qolsa, banklar ipoteka kreditlari bo'yicha foiz stavkalarini oshirishga to'g'ri keladi. Bu aholining sotib olish qobiliyatini sezilarli darajada kamaytiradi. fuqarolar, bu esa ijarachilar sonining ko'payishiga olib keladi).
4. Eng katta Rossiya banklari qurilishga tayyorlikning faol/yakuniy bosqichida bo‘lgan rivojlanish loyihalariga kredit berishni davom ettirish ehtimoli ko‘proq”.
2.) valyuta omilining ta'siri;
Birinchi yondashuv: valyuta kursining uy-joy bozoriga ta'siri.
Uy-joy sotib olish bilan bog'liq iqtisodiy munosabatlarning muhim elementi valyuta kursi hisoblanadi. Ayirboshlash kursi uy-joy bozorida xaridor va sotuvchini bog'laydigan turli ko'rsatkichlarga ta'sir qiladi. valyuta kursi ma'lum bir valyutaga bo'lgan talab va taklifga, shuningdek, bir qator boshqa omillarga qarab shakllanadigan valyuta bozoridagi ikki pul birligi nisbati deb ataladi.
Muayyan valyutaga bo'lgan talab va taklif nisbatiga qarab, valyuta kursi ko'pincha belgilanadi, shuning uchun u doimiy qiymat bo'lishi mumkin emas, chunki valyuta bozorida talab va taklif doimiy ravishda o'zgarib turadi.
Ikkinchi yondashuv: uy-joy narxlarining milliy valyutaga ta'siri.
Ko'chmas mulk narxi va milliy valyuta kursi o'rtasida to'g'ridan-to'g'ri bog'liqlik mavjud, ko'chmas mulk qiymati pasayganda valyuta kursi ham pasayadi. milliy valyuta. Bu qaramlik, qoida tariqasida, uy-joy narxining pasayishi iqtisodiyotdagi noqulay jarayonlar - ishsizlikning ko'payishi, aholining xarid qobiliyatining pasayishidan dalolat beradi. Bularning barchasi ko'chmas mulkka bo'lgan talabning pasayishiga olib keladi.
Yuqoridagilardan kelib chiqqan holda, hozirgi ko'chmas mulk bozori sharoitida birinchi yondashuv ko'proq aks etadi. Iqtisodiyotning barqaror rivojlanishini hisobga olgan holda, ikkinchisi eng ehtimoliy hisoblanadi.
3.) ijtimoiy-demografik omillarning ta'siri.
Bozorda ehtiyojlarning shakllanishini nazorat qilib bo'lmasligi umumiy qabul qilingan. Biroq, ehtiyojlar muayyan qonuniyatlar bo'yicha paydo bo'ladi va o'zgaradi, ularning muhim qismini aholining mentaliteti, turmush tarzi tashkil qiladi. Ulardan biz muallifning fikricha, quyidagi eng muhim omillarni batafsil ko'rib chiqamiz:
1. Aholi soni mahalliylik birinchi navbatda yirik aholi punktlarida daromadlar darajasi yuqori bo'lganligi sababli iste'mol tarkibiga sezilarli ta'sir ko'rsatadi.
2. Shuningdek, yoniq iste'molchi xatti-harakati vaziyat mezonlari ta'sirida. Hozirgi vaqtda bular qatoriga turli ijtimoiy dasturlarning mavjudligini oshirish orqali uy-joy qurilishini rivojlantirishni rag'batlantirishga qaratilgan davlat ishlari kiradi, xususan:
Onalik kapitali (dastur 2016 yilgacha amal qiladi);
harbiy ipoteka;
Ijtimoiy ipoteka;
“Yosh oila” dasturi bo‘yicha ipoteka va h.k.
3. 2014 yilning yozida davlat ipoteka krediti berish qoidalariga o'zgartirishlar kiritdi. 25 iyulda 169-FZ-sonli "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonunining 31 va 61-moddalariga o'zgartirishlar kiritish to'g'risida"gi qonun kuchga kirdi. Qonunga kiritilgan o'zgartirishlar ikkita muhim jihatni o'z ichiga oladi. Birinchidan, banklar garovni undirish zarurati bo'lgan taqdirda va uning qiymati qarz miqdoridan kam bo'lsa, o'zlarining moliyaviy risklarini sug'urtalashlari mumkin bo'ladi. Ikkinchisi - bunday sug'urtaning mavjudligi (bankdan yoki qarz oluvchidan) qarz oluvchini kredit bo'yicha keyingi to'lovlardan ozod qiladi. Xuddi shunday sug'urta qildirgan sug'urtalovchi bankrot bo'lgan taqdirda ham sodir bo'ladi.
Yuqoridagilarni sarhisob qiladigan bo'lsak, sanktsiyalarning qo'llanilishi, albatta, Rossiya iqtisodiyotining barcha sohalariga salbiy ta'sir ko'rsatadi, deb aytish mumkin, deb hisoblaymiz. Uy-joy bozoriga kelsak, shuni ta'kidlash kerakki, sanksiyalar tufayli ipoteka kreditlari stavkalari oshib bormoqda va uy-joy bozorining ushbu segmenti iste'molchilarning sezilarli qismini yo'qotadi. Ammo bu fonda ijara bozori, aksincha, o'zining tarqatish maydonini oshirishga qodir. Shunday qilib, ilgari ipoteka bo'yicha uy-joy sotib olishni rejalashtirgan aholining bir qismi ijara mexanizmi foydasiga bu g'oyadan voz kechishi mumkin, ya'ni. valyuta beqarorligi sharoitida ipoteka olish uchun ariza berishdan ko'ra, uy-joyni nisbatan barqaror narxlarda ijaraga olish foydaliroq bo'ladi (prognoz qilinadigan ijara narxi oyiga 10 000 dan 15 600 rublgacha, prognozning xususiyatiga qarab). 2015 yil 24 martda dollarning rublga nisbati 1/58, 28, 2015 yil 14 martda esa 1/61,32 ni tashkil etdi)
Hozirda butun uy-joy bozorida keskin o'sish kuzatilmoqda, bu dollar kursining oshishi tufayli odamlar o'z pullarini ko'chmas mulkda sotishga moyilligi bilan bog'liq, ammo bu tendentsiya uzoq muddatli va uzoq muddatli bo'lishi mumkin emas. istiqbolli, chunki. iste'molchilarning bunday xatti-harakatlariga valyuta kursining doimiy keskinligi sabab bo'ladi, bu oxir-oqibat inflyatsiyaga yoki, bundan tashqari, inqirozga olib kelishi mumkin. pul tizimi Rossiya.
Ijtimoiy-demografik omil, albatta, ko'chmas mulk bozoriga, masalan, valyuta omili kabi katta ta'sir ko'rsatmaydi, lekin ularsiz uy-joy bozori, qoida tariqasida, mavjud bo'lolmaydi, chunki tezlik, qurilish hajmlari, ipoteka, ijara va boshqalar. turli, asosan noiqtisodiy omillarni tahlil qilish asosida aniq aniqlanadi. Tug'ilish darajasi, aholi, kishining o'rtacha daromadi, yosh oilalar soni va boshqa ijtimoiy ko'rsatkichlar - bular eng ko'p. umumiy fikrlar ko'chmas mulk bozori va mamlakatning rivojlanish salohiyati haqida.
Umuman olganda, uy-joy ko'chmas mulk bozori ko'plab iqtisodiy va iqtisodiy bo'lmagan omillarning kombinatsiyasi bo'lib, ular alohida yoki birgalikda ma'lum bir bozor segmentidagi iqtisodiy vaziyat haqida tasavvur beradi.
Muallif tomonidan taqdim etilgan uchta prognoz aks ettirilgan iqtisodiy mohiyati turli omillarning uy-joy sotib olish mexanizmlariga ta'siri. Mamlakatdagi beqaror iqtisodiy vaziyat sharoitida ko'chmas mulkni boshqarishning samaradorligi yoki samarasizligi haqida to'liq ishonch bilan gapirish mumkin emas, ammo tadqiqotlar shuni ko'rsatdiki, ko'chmas mulk bozori segmenti - turar-joy binolari bozori, iqtisodiyotning boshqa elementlariga nisbatan eng asosiy bo'lib qoladi va jalb qilingan mablag'lar tufayli o'zgaruvchan tashqi muhit o'rtasida nisbatan silliq harakatlana oladi.
2.2 ISHORAT MULKINI BOSHQARISH TA’MINOTINI BAHOLASH
Tijorat ko'chmas mulk bozorida, ya'ni ofis ko'chmas mulki segmentida, bizning fikrimizcha, uchta yo'nalishli sektor shakllangan:
Birinchi sektor - ma'muriy binolar bo'yicha xalqaro standartlarga javob beradigan nufuzli ofislarni o'z ichiga oladi. Bu erdan xulosa qilishimiz mumkinki, bunday binolarda ijara haqi ko'pincha juda yuqori. Bu ba'zi rossiyalik tadbirkorlarning chet elda birinchi darajali ofislarni arzonroq narxlarda ijaraga olishining asosiy sababi bo'ladi.
Ikkinchi sektorga biz yaxshi ishlangan va jihozlangan binolarda joylashgan ofislarni kiritdik va yaqinda yuqori sifatli ta'mirlangan katta kvartiralarni sotib olish amaliyoti ommalashdi. Bu erda ijara to'lovlari muvaffaqiyatli ishlaydigan kompaniyalar uchun juda maqbuldir. Ushbu sohada doimiy faol talab mavjud.
Uchinchi sektor sifatida biz shahar va idoraviy binolardagi binolarni belgilab oldik noturarjoy fondi, davlat korxonalari (asosan ilmiy muassasalar), kooperativ va xususiy korxonalar. Bu pardozlash va ta'mirlashsiz binolar va boshqa tegishli xizmatlar. Bu erda ijara haqi odatda yuqori emas.
Bizning fikrimizcha, tadbirkorlik erkinligi tobora ko'proq yangi biznes tuzilmalarining yaratilishiga olib keladi, bu esa, birinchi navbatda, ularning ishlashi uchun binolarga muhtoj bo'ladi, ya'ni ofis maydoni bozori nafaqat yaxshi rivojlanish istiqboliga ega.
Guruch. 2.2.1 2014 yil oxirida Qozon shahridagi biznes markazlari sinflarining nisbati
Qozon ofis ko'chmas mulk bozori barcha uch toifadagi yuqori sifatli biznes markazlarini o'z ichiga oladi: A, B va C. 2014 yil oxiriga kelib, shaharning yuqori sifatli ofis ko'chmas mulki bilan ta'minlanishi 183 kv.m. 1000 aholiga m.
B toifali ofislar ko'pchilik xususiyatlariga ko'ra A toifali ofislarga o'xshash, ammo ular unchalik nufuzli emas, qulayroq joylashuvga ega emas va A toifali ofislar kabi keng ko'lamli xizmatlarga ega emas. Amaliyot ko'rsatadi - B sinf toifasida, ba'zan eng yuqori toifadagi idoralar o'tadi. Bu, masalan, bir necha yil intensiv foydalanishdan keyin sodir bo'ladi. Bu erda sifat standartlari omili ham muhim rol o'ynaydi. Texnologiyalar doimiy dinamikada, shuning uchun ilgari "eng yangi" bo'lgan narsa asta-sekin "yangi" toifasiga o'tmoqda.
Qozon shahridagi ofis maydonining umumiy ta'minoti 410 000 kv.m dan ortiq. Ulardan taxminan 210 ming kvadrat metr. m sifat taklifiga ishora qiladi.
To'g'ri, katta shaharlarda yuqori sifatli ofis maydoniga bo'lgan talab barqarorligicha qolmoqda. Qozon shahridagi "A" toifali biznes markazlarining aksariyati deyarli 100% band, ya'ni "Business Center Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea" kabi biznes markazlari. "B" sinfidagi ob'ektlar ham ancha yuqori bandlik darajasiga ega, u 85% dan 90% gacha. Talab haqida gapirish ofis maydoni, shuni ta'kidlash kerakki, so'nggi paytlarda ishbilarmonlik faoliyatini Qozonning chekkasiga o'tkazish tendentsiyasi kuzatilmoqda. Bunga eng ko'p quyidagi omillar ta'sir qiladi: etarli emas transportdan foydalanish imkoniyati(tirbandlik), to'xtash joylarining etishmasligi yoki ularni to'lash.
Shunga o'xshash hujjatlar
Munitsipal ko'chmas mulk tushunchasi. Ko'chmas mulk bozori faoliyatining asoslari. Ko'chmas mulkni boshqarish jarayonini axborotlashtirishning asosiy yo'nalishlari. Mulkni boshqarish uchun foydalaniladigan ma'lumotlar. Axborot tizimi ko'chmas mulkni ro'yxatdan o'tkazish.
referat, 30.10.2010 qo'shilgan
Zamonaviy masalalar Rossiya Federatsiyasida kommunal mulkni boshqarish. Munitsipal ko'chmas mulkni boshqarishning institutsional bazasi. Orskdagi joriy amaliyotni tahlil qilish. Kommunal ko'chmas mulkni faoliyat maqsadlariga ko'ra chegaralashning tashkiliy masalalari.
dissertatsiya, 11/18/2013 qo'shilgan
Mulkni boshqarishning mohiyati, funktsiyalari, usullari va darajalari. Samara shahridagi tijorat ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish. "MegaCity" savdo-ko'ngilochar markazining qisqacha tavsifi, uning ijara siyosati. Korxonada tijorat ko'chmas mulkini rivojlantirishni boshqarish tizimini tahlil qilish.
muddatli ish, 10/18/2011 qo'shilgan
Ko'chmas mulk bozorining asosiy tushunchalari, uning segmentatsiyasi. Mulkning ishlashini rejalashtirish va xarajatlarni hisobga olish. "Diol" OOO kompaniyasining marketing muhitini tahlil qilish. Ko'chmas mulkni boshqarish usullarini amaliy qo'llash, shakl va usullarni optimallashtirish.
muddatli ish, 2011-07-22 qo'shilgan
Ko'chmas mulkni rivojlantirish loyihasini boshqarishning mohiyati, tushunchasi va asosiy turlari. Rivojlanish loyihasi kontseptsiyasi va tijorat ko'chmas mulkini boshqarishning asosiy xususiyatlari. Loyihaning moliyaviy-iqtisodiy asoslanishi. Tijorat ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish.
muddatli ish, 25.03.2011 qo'shilgan
Samaradorlikni baholash mezonlari. Rejalashtirish va samaradorlikni baholashning darajali usuli. Boshqaruv tizimining samaradorligi mezonlarining kompleks to'plami. Ishlash ko'rsatkichlari. Ishlab chiqarishni boshqarish tizimining samaradorligini oshirish.
referat, 05/08/2002 qo'shilgan
Boshqaruv samaradorligini baholash tushunchasi. Boshqaruv samaradorligini baholash omillari. Boshqaruv samaradorligi mezonlari va ko'rsatkichlari. Iqtisodiy baholash samaradorlik. Iqtisodiy samaradorlik ko'rsatkichlari. Boshqaruv samaradorligini oshirish.
referat, 2008-07-26 qo'shilgan
Boshqaruv tizimini qurish tushunchalari va tamoyillari, uning samaradorligini baholash usullari. "Kvinta" MChJ sohasi, korxonasi va SWOT-tahlilining qisqacha tavsifi. Mavjud boshqaruv tizimining samaradorligini baholash, uni takomillashtirish usullarini ishlab chiqish.
dissertatsiya, 06/04/2011 qo'shilgan
Nazariy jihatlar va xodimlarni boshqarish tizimidagi samaradorlikni baholashning o'rni. Xodimlarni sertifikatlashning asosiy yondashuvlari. "Rosvestalko" MChJ savdo uyi misolida korxona xodimlarini baholash tizimini tahlil qilish va uni takomillashtirish bo'yicha takliflar.
kurs qog'ozi, 2011 yil 3/18 qo'shilgan
Xizmat ko'rsatuvchi tashkilotlarda boshqaruv tizimlari. Tashkilotning xodimlarni boshqarish tizimi. Tashkilotning xodimlarni boshqarish tizimining samaradorligini baholash ko'rsatkichlari. umumiy xususiyatlar tashkilotlar va rivojlanish strategiyalari. Faoliyat samaradorligini baholash.