VTB 24 

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni sekyuritizatsiya. Ipoteka sekyuritizatsiyasi nima. Qimmatli qog'ozlarni sekyuritizatsiya

Aktivlarni sekyuritizatsiya qilish(Asset Securitization) – bir hil aktivlar puli bilan ta’minlangan qimmatli qog‘ozlarni chiqarish orqali bankning qarz majburiyatlarini likvid kapital bozori vositalariga aylantirish usuli. Aktivlarni sekyuritizatsiyasi moliyaviy aktivlarni shakllantirishning balansdan tashqari manbasi hisoblanadi. Ba'zan aktivlarni sekyuritizatsiyasi aktivlar garovi yoki emissiya orqali moliyalashtirish shakli deb ataladi. qimmatli qog'ozlar, ishlab chiqaruvchi aktivlar bilan ta'minlangan.

Aktivlarni sekyuritizatsiyalashning mohiyati shundan iboratki, daromad olishning ma'lum bir qismi (ipoteka yoki iste'mol kreditlari, avtokreditlar, lizing aktivlari, tijorat ko'chmas mulk, garov ob'ektlari va boshqalar) bank o'z balansidan chiqarib tashlaydi va ularni chiqarish yo'li bilan qayta moliyalashtiradi, uni o'zi sotadi. ochiq bozor. Aktivlar puli bilan ta'minlangan bunday qimmatli qog'ozlar "Asset bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar" (ABS) deb ataladi. Aktivlarni sekyuritizatsiya qilish bitimini tuzishda sekyuritizatsiya ob'ektlari bo'lgan da'vo huquqlari bir hil bo'lishi kerak.

Investorlar tomonidan qimmatli qog'ozlarni sotib olish ularga daromad olish huquqini beradi belgilangan foiz, uning manbai sekyuritizatsiya qilingan aktivlar bo'yicha foizlar va asosiy to'lovlar (dan pul oqimlari hovuz aktivlari).

Aktivlarni sekyuritizatsiya qilishdan maqsad bank aktivlarini qayta moliyalashtirish asosida qimmatli qog‘ozlarga aylantirish yo‘li bilan risklarni qayta taqsimlashdan iborat. Bank aktivlari aktiv bilan ta’minlangan qimmatli qog’ozlarni chiqarish (Asset-Backed Securities – ABS) yoki olish (Asset-Backed Loan) yo’li bilan amalga oshirilishi mumkin.

Aktivlarni sekyuritizatsiya qilishda moliyaviy aktivlar bank balansidan debetlanadi, boshqa mol-mulkdan ajratiladi va maxsus tashkil etilgan moliyaviy vositachiga - maxsus maqsadlardagi muassasaga (Maxsus maqsadli transport vositasi - SPV) o'tkaziladi, so'ngra pul bozorida yoki kapital bozorida qayta moliyalashtiriladi. . SPVni yaratish va ishlatishdan maqsad sekyuritizatsiya qilinadigan aktivlarni ulardan ajratish va shunga mos ravishda uning risklarini kamaytirishdir. Ukrainada "klassik" sekyuritizatsiyani amalga oshirishda ipoteka kreditlari SPV funktsiyalari 2004 yilda tashkil etilgan Davlat ipoteka muassasasi (DMI) tomonidan amalga oshiriladi.

Qimmatli qog'ozlar emitentiga qarab aktivlarni sekyuritizatsiyasi "klassik" va "sintetik", darajasiga ko'ra - birlamchi va ikkilamchiga bo'linadi. Da aktivlarni "klassik" (balansdan tashqari) sekyuritizatsiyasi Qimmatli qog'ozlarning emitenti SPV bo'lib, uning muallifi (kreditor pul majburiyati) talab qilish huquqini sotadi va shu bilan o'z balansidan aktivlarni hisobdan chiqaradi (balansdan chiqaradi).

"Klassik" sekyuritizatsiya "haqiqiy sotish" - "yakuniy" yoki "qaytarib bo'lmaydigan sotish" tamoyiliga asoslanadi. Ukrainaning "Ipoteka obligatsiyalari to'g'risida" gi qonuni SMI tomonidan sotib olingan ipoteka aktivlari qaytarib bo'lmaydigan, ya'ni ularni almashtirish, sotib olish yoki o'tkazish huquqisiz sotib olingan deb hisoblanadi.

Da aktivlarni "sintetik" sekyuritizatsiya qilish emitent tegishli aktivlar portfelini shakllantirgan va o‘z nomidan ushbu aktivlar portfeliga bo‘lgan da’vo huquqlari bilan ta’minlangan qarzdorlik qimmatli qog‘ozlarini chiqaradigan boshlang‘ich bank hisoblanadi. "Klassik" sekyuritizatsiyadan farqli o'laroq, "sintetik" aktivlarni sekyuritizatsiyasi aktivlar pulini emas, balki aktivlar puli bilan bog'liq ma'lum bir xavfni sotadi. Aktivlar fondi muallifning mulki bo'lib qoladi. Qimmatli qog'ozlar egalariga (investorlarga) dividendlar to'lash bank tomonidan qarz oluvchilardan olingan mablag'lar va boshqa manbalar (ishlab chiqaruvchining foydasi, qarz mablag'lari va h.k.). Aktivlarni "sintetik" sekyuritizatsiyasiga misol sifatida 2007 yilda Ukrgasbank tomonidan 50 million UAH miqdoridagi oddiy ipoteka obligatsiyalarini chiqarish mumkin. Sekyuritizatsiyaning bu turining afzalligi “klassik” sekyuritizatsiyaga nisbatan nisbatan soddaligi va arzonligidir. Biroq, emitent xavfni o'z zimmasiga oladi muddatidan oldin to'lash ipoteka qarz oluvchilar va .

Aktivlarni sekyuritizatsiyalash usuli birinchi marta AQShda 1970 yilda Hukumat milliy ipoteka assotsiatsiyasi (Jinni Mey) tomonidan ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni o'tkazish kontseptsiyasini va ma'lum bir to'plam bo'yicha foizlar va asosiy qarzni o'z vaqtida to'lashni ta'minlash dasturini ishlab chiqish uchun ishlatilgan. qarzlar.standartlashtirilgan garov ob'ektlari. Ushbu dastur moliya institutlari (banklar va jamg'arma-ssuda uyushmalari) tomonidan GNMA tomonidan kafolatlangan ma'lum bir ipoteka paketini yig'ish va ushbu paketni uchinchi shaxsga sotishni o'z ichiga oladi - . Garov emitentlari ular bo'yicha to'lovlarni amalga oshirganlarida Moliya instituti, u chekni yuborib, ularni kafolat egasiga topshirdi Umumiy hisob barcha to'lovlar. To'lovlar GNMA tomonidan kafolatlanganligi sababli, o'tkazilgan qimmatli qog'ozlar defolt xavfi past edi.

Vaqt o‘tishi bilan garov va ipoteka kreditlari asosida aktivlarni sekyuritizatsiya qilish keng tarqaldi. 1980-yillarning oʻrtalaridan. Qo'shma Shtatlarda avtokreditlar, debitorlik qarzlari asosida aktivlarni sekyuritizatsiya qilish boshlandi kredit kartalari, tijorat va kompyuter lizingi va boshqalar.

Aktivlarning eng keng tarqalgan sekyuritizatsiyasi Qo'shma Shtatlarda qo'lga kiritilgan. Yaqin vaqtgacha aktivlarni sekyuritizatsiya qilish bozori jadal rivojlanmoqda. Qo'shma Shtatlarda ABS muomalasi hajmi 3 trilliondan oshdi. Bir hil kreditlar portfeliga ega bo'lgan banklar uchun aktivlarni sekyuritizatsiya qilish eng katta qiziqish uyg'otadi. lizing kompaniyalari, ko'chmas mulk fondlari va ishlab chiquvchilar.

01.01.2011 yil holatiga Ukrainada moliyaviy aktivlarni sekyuritizatsiya qilish bo'yicha 4 ta operatsiya amalga oshirildi. PrivatBank Buyuk Britaniya qonunchiligiga muvofiq transchegaraviy sekyuritizatsiyani yakunladi, Ukrgasbank, Davlat ipoteka muassasasi va Oschadbank Ukrainaning Ipoteka obligatsiyalari to'g'risidagi qonuniga muvofiq oddiy ipoteka obligatsiyalarini chiqardi.

Moliyaviy inqiroz 2008-2009 yillar emissiya qilingan qimmatli qog'ozlarning muhim qismi, ayniqsa ikkilamchi sekyuritizatsiya bozorning boshqa ishtirokchilariga o'tgan muhim tavakkalchiliklarga ega ekanligini ko'rsatdi, bu esa inqirozning kuchayishiga yordam berdi. O'zlarini himoya qilish uchun banklar yanada qimmatli qog'ozlarni qo'llash uchun ko'proq qarz olishga murojaat qilishdi. Masalan, amerikalik investitsiya banki Lehman Brothers sotib oldi ipoteka kreditlari sekyuritizatsiya va ularni keyinchalik sotish maqsadida. Vaqt o'tishi bilan alohida banklar bozorda aynan shu qimmatli qog'ozlarni boshqa banklardan sotib ola boshladilar. Keyinchalik, aktivlarni sekyuritizatsiya qilish sifati yomonlashgani sababli investorlarga to'lovlar sekinlashdi yoki umuman to'xtab qoldi, bu esa ushbu turdagi moliyaviy mahsulotlarga bo'lgan ishonchni susaytirdi va ularning bozor qiymatining pasayishiga va natijada investorlarning yo'qotishlariga olib keldi. . 2008 yilda Lehman Brothers bankrot bo'ldi.

Aktivlarni sekyuritizatsiya qilish nisbatan yangi hodisadir Rossiya iqtisodiyoti, va shuning uchun ko'pchilik uchun qiyin va tushunarsiz ko'rinadi. Aslida, bu faqat likvid bo'lmagan moliyaviy aktivlarni likvidga aylantirish, bu aktivlar bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqarish va sotishdir.

Aktivlarni sekyuritizatsiyasi nima

Ushbu operatsiyani tushuntirishning eng oson yo'li - misol bilan. Biz gipotetik bankni namuna sifatida olamiz, ammo biz darhol sekyuritizatsiya nafaqat bank tuzilmalari, balki, masalan, debitorlik qarzlari bo'yicha korxonalar tomonidan ham amalga oshirilishi mumkinligiga e'tibor qaratamiz.

Keling, «Quyosh» mavhum bankini olaylik. Yaratishda, Rossiya Markaziy bankining talablariga muvofiq, ta'sischilar ma'lum miqdorni yig'ishdi o'z mablag'lari, keyinchalik ipoteka kreditlarini berishga yo'naltirilgan. Bank "Solnyshko" taklif qildi foydali shartlar, shuning uchun mijozlar bajonidil u bilan yarashdilar uy-joy kreditlari, va bankda mavjud bo'lgan bepul naqd pul miqdori tezda tugadi.

Shu sababli, "Solnyshko" banki tezda mablag 'to'plash masalasiga duch keldi. U Markaziy bankdan qayta moliyalash stavkasi bo'yicha qarz olishi mumkin, ammo bu ipoteka uchun eng yaxshi tanlov emas. Siz omonat va ish haqi hisobvaraqlariga pulni faol ravishda jalb qilishingiz mumkin, ammo bu juda uzoq jarayon bo'lib, pulni tezda etarli hajmda olishni kafolatlamaydi.

Bu erda bankning yordamiga sekyuritizatsiya protsedurasi keladi. Aslida, bankda pul bor, faqat shaklda bank aktivlari- bank balansida osilgan allaqachon berilgan kreditlar. Bir kun kelib, qarz oluvchilar qarzni to'liq to'laydilar (yoki garovga qo'yilgan kvartirani sotish orqali to'lanadi), lekin bankka "bir kun" kerak emas, unga ko'proq kreditlar berish va muvaffaqiyatli raqobat qilish uchun hozir pul kerak. boshqa kreditlar.

Boshqa tomondan, bizda Solnyshko Bank aktivlariga sarmoya kiritishga qarshi bo'lmagan investorlar bor, lekin ba'zi sabablarga ko'ra yo'q. Bunday holda, sekuritizatsiya protsedurasiga murojaat qiling.

Aktivlarni sekyuritizatsiya qilish turlari va jarayoni

Sekyuritizatsiya ikki xil ko'rinishda amalga oshiriladi - aktivlarni balansdan hisobdan chiqarish va hisobdan chiqarishsiz. Birinchi holda, sekyuritizatsiya qilinadigan aktivlar sho''ba korxona yoki moliyaviy vositachi balansiga o'tkaziladi (SPV - inglizcha maxsus maqsadli vositadan) va shu bilan bank likvidligini oshiradi. Garchi ipoteka qarzdorlari uchun bu erda hech narsa o'zgarmasa ham - bank odatda SPV uchun kreditga xizmat ko'rsatishni davom ettiradi, shuningdek, SPVdan kreditga xizmat ko'rsatish uchun komissiya oladi.

Ikkinchi variantda aktivlar tashkilot balansida qoladi, lekin ushbu aktivlar bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar chiqarilishi munosabati bilan zarur pul mablag'lari. Qoida tariqasida, ularning qiymati ssudalar yoki obligatsiyalar chiqarish orqali jalb qilingan mablag'lardan past bo'ladi.

Sekyuritizatsiyaning bosqichma-bosqich algoritmini ko'rib chiqing, bunda aktivlar balansdan hisobdan chiqariladi va moliyaviy vositachiga sotiladi.

  • Bank kreditlar beradi (yoki korxona shakllari kutilgan tushim) - ya'ni. moliyaviy aktivlar sekyuritizatsiya uchun shakllantiriladi.
  • Aktivlar portfeli sho'ba yoki moliyaviy vositachi (SPV) foydasiga shakllantiriladi va begonalashtiriladi;
  • SPV qayta sotib olingan aktivlar uchun bankka pul o'tkazadi va ushbu aktivlar bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqaradi;
  • Investorlar qimmatli qog'ozlarni sotib olishadi va ular bo'yicha foyda olishadi, chunki qarz oluvchilar bank orqali SPV oldidagi qarzlarini to'laydilar.

Ushbu sxema, ba'zi o'zgartirishlar bilan, boshqa sekuritizatsiya variantlariga ham tegishli. Agar biz SPV emas, balki sho''ba korxona haqida gapiradigan bo'lsak, u foydaning bir qismini bosh tashkilot - bank yoki korxonaga o'tkazadi. Agar aktivlar bank/korxona balansidan hisobdan chiqarilmagan bo'lsa, u holda begonalashtirish bosqichi o'tkazib yuboriladi va barcha keyingi tushumlar darhol bank/korxona balansiga o'tkaziladi.

Sekyuritizatsiya nima uchun kerak

Yuqoridagi misoldan ko‘rinib turibdiki, aktivlarni sekyuritizatsiya qilish “bo‘rilar ham boqadi, ham qo‘ylar xavfsiz” vaziyatni ta’minlaydi. Jarayonni to'g'ri tashkil etish bilan uning barcha ishtirokchilari xohlagan narsalarini olishadi.

Birinchidan, bank yoki korxona balansdagi likvid bo'lmagan aktivlardan xalos bo'ladi, ularni vositachi, sho''ba korxona balansiga o'chiradi yoki hech bo'lmaganda bu aktivlarni likvidli aktivlarga aylantiradi. Ikkinchidan, sekyuritizatsiya keyingi rivojlanishni moliyalashtirish uchun zarur bo'lgan naqd pulni olib keladi va bu naqd pulning narxi ancha past bo'ladi. kredit mablag'lari yoki obligatsiyalar chiqarish.

Uchinchidan, sarmoyadorlar qimmatli qog'ozlarni sotib olmasdan, lekin shu bilan birga yaxshi foiz ololmagan holda tashkilotga sarmoya kiritish imkoniyatiga ega bo'ladilar.

To'rtinchidan, mijozlar ham mamnun - bir tomondan, ular o'zlarining kreditlarini (yoki debitorlik qarzlarini) xotirjamlik bilan to'lashda davom etmoqdalar, ikkinchi tomondan, bank o'ziga kerakli kapitalni olganligi sababli, mijozlarga yaxshi shartlarda kredit berishda davom etmoqda.

Yuqorida aytib o'tganimizdek, bu mamlakatimiz uchun nisbatan yangi hodisa, ammo ko'plab banklar bundan allaqachon foydalangan. Rossiyada ipoteka kreditlarini sekyuritizatsiya qilish Gazprombank, Alfa-Bank, DeltaCredit, MMB va boshqa bir qator yirik kompaniyalar tomonidan amalga oshirildi. bank tuzilmalari. So'ngra bor AHML, "Uy-joy ipoteka kreditlash agentligi", kreditorlardan ipoteka sotib oladi va ularga haq to'laydi - ya'ni. haqiqatda sekyuritizatsiya protsedurasini amalga oshiradi.

Mamlakatimizda ipoteka kreditlari yaqinda paydo bo'lgan bo'lsa-da, lekin allaqachon butun kreditning ajralmas qismiga aylana oldi. bank tizimi mamlakatlar va moliyaviy vosita tushunarli va fuqarolar tomonidan yetarli darajada talab qilinadi. Bu eng uzoq davom etadiganlardan biridir kredit mahsuloti, uning qaytish muddati ba'zi banklarda o'ttiz yilga etadi. Ushbu kredit bilan bog'liq xavf qarz oluvchi va qarz beruvchi uchun o'zaro bog'liqdir. Darhaqiqat, bunday davrda u Xoja Nasreddinga o'xshab ketishi mumkin: yo padisha o'ladi, yo eshak, yoki Xojaning o'zi. Agar qarz oluvchi uchun sug'urta choralari ko'rilmasa, u holda kreditor ipoteka kreditlarini sekyuritizatsiya deb ataladigan allaqachon tasdiqlangan strategiyadan foydalanadi.

Ipoteka kreditlarini sekyuritizatsiya qilish banklarning risklarini kamaytirish usuli hisoblanadi. Asosan, bu "himoya" degan ma'noni anglatuvchi "xavfsizlik" so'zining o'zagidan aniq. Bitta savol - bu qanday sodir bo'ladi va nima uchun banklar bunday emissiya jarayoniga ishonishadi uzoq muddatli kredit ular uchun qarz oluvchidan ham xavfliroqdir.

Asosan, ipoteka kreditlarini o'z ichiga olgan uzoq muddatli kreditlarni sekyuritizatsiya qilish bitta tamoyilga muvofiq amalga oshiriladi: siz o'zingizni boshqasiga sotishingiz kerak. moliyaviy tashkilot, ehtimol, biroz pastroq narxga, shuning uchun sizning xavf-xataringizdan voz kechasiz. Natijada, ushbu kredit portfelini ta'minlash uchun depozit qarzi o'rniga boshqa bankdan qarz olgan bank real pul oladi. Ushbu aktivga ega bo'lgan holda, u kreditni to'lashi yoki olingan pulni, masalan, xuddi shu ipoteka kreditini berish uchun muomalaga kiritishi mumkin.

Bankning o'z mijozlarining qarzlarini unga sotish jarayoni ushbu bank tomonidan chiqarilgan qimmatli qog'ozlarni - qarz majburiyatlarini sotish orqali sodir bo'ladi. Natijada, uning uzoq muddatli sotilgan bank kredit portfeli, ikki marta g'alaba qozonadi - u o'zining kredit qarzini yo'qotadi va qarz oluvchi bankrot bo'lgan taqdirda moliyaviy yo'qotishlarni maqbul ko'rsatkichga kamaytiradi.

Ipoteka portfellarini sekyuritizatsiya qilish banklar uchun pulni bir cho'ntakdan ikkinchisiga o'tkazish odatiy holga aylandi. Ushbu protsedurani qo'ldan qo'lga pin bilan tortib olingan granatani bir-biriga topshirish bilan ham taqqoslash mumkin. Kimning qo'lida portlasa, omadli emas. Bu bankirlar tomonidan amalga oshiriladigan "rus ruleti" ning o'ziga xos analogidir.

eng ko'p oddiy tarzda Kreditning sekyuritizatsiyasini quyidagi misol bilan tushuntirishingiz mumkin:

  1. Vasya Petyaga oy oxirida 150 berishini kelishib, 100 rubl beradi.
  2. Bir kuni Vasya Petya ishlayotgan kompaniya deyarli bankrot bo'lganini bilib qoladi. Hech kim Petya butun qarzni qaytarmaydi, deb da'vo qilmaydi, lekin Vasya xavfni o'zi uchun juda katta va qabul qilib bo'lmaydigan deb hisoblaydi.
  3. Vasya Serejaning sud organiga borib, Petyaning qarzini 120 rublga sotib olishni taklif qiladi va Petya unga 150 qarzdor ekanligini va buning natijasida Sereja "xuddi shunday" 30 rubl olishini ta'kidlaydi.
  4. Seryoja, uning kuchini baholab, rozi bo'ladi va shubhasiz Petya unga qarzdor. Bundan tashqari, hech kim to'da shaklida "ma'muriy resurs" ga ega bo'lgan Serejaga qarz miqdorini 200 rublgacha oshirishni taqiqlamaydi.

Aslida, sekyuritizatsiya mexanizmi ancha murakkab va kamroq jinoyat hisoblanadi. Bu kredit portfelining egasi bo'lgan bank tomonidan qimmatli qog'ozlar to'plamini chiqarishdan iborat. obligatsiyalar undan oldin qarz oluvchilar. U bir nechta qismlarda ishlab chiqariladi, ularning har biri transh deb ataladi.

Xaridorlarni sotib olishning rentabelligiga va bunday operatsiyani amalga oshirish xavfi katta emasligiga ishontirish uchun bank bilan birgalikda ishlaydi. reyting agentliklari ushbu qarz majburiyatlarining tavakkalchilik darajasini va likvidligini belgilaydigan. Qoidaga ko'ra, kredit portfeli bir nechta transhlarda sotiladi va birinchi berilganlari "katta" deb nomlanadi, ular likvidroq va shuning uchun qimmatroq hisoblanadi. Eng so'nggilari, yoshroqlari deyarli garovsiz beriladi.

Bunday transhlarning ta'minoti kreditning moddiy ta'minotidan hisoblanadi. Misol uchun, ipoteka krediti sotib olingan kvartiraning garovi evaziga beriladi. Oxirgi transh chiqarilgan vaqtga kelib bozor qiymati kvartiralar tushishi mumkin, shuning uchun ilgari berilgan transhlarga biriktirilgan majburiyatlar (garov) bunday kvartiraning narxini to'liq tugatadi. Natijada, oxirgi transhlarning xaridorlari hech qanday kafolatlarga ega emaslar. Odatda ular qimmatli qog'ozlar emitent bankida saqlanadi. Biroq, agar kvartiraning bozor qiymati oshgan bo'lsa, unda kichik transh xaridorlari ko'proq foyda ko'radi.

Bank tomonidan chiqarilgan qimmatli qog'oz - unga uchinchi shaxslarning qarz majburiyatlarini tasdiqlash, o'z hayotini yashay boshlaydi. U bir necha marta sotilishi yoki qayta garovga qo'yilishi mumkin. Hozir Rossiyada bunday qarz bozori juda katta. Natijada bir bankdan ipoteka krediti olgan shaxs bir nechta kreditorlardan qarzdor bo‘lib chiqadi. Agar siz masalani bema'nilik nuqtasiga olib kelsangiz, u holda qo'nishdagi qo'shni.

Ipoteka krediti eng xavfli turlardan biridir bank ishi- axir, katta mablag'lar muhim muddatga chiqariladi. Shu sababli, ipoteka kreditlarini sekyuritizatsiya qilish Rossiya moliya institutlari orasida tobora ommalashib bormoqda.

Ipoteka sekuritizatsiyasi - qisqacha tushuntirish

"Sekyuritizatsiya" atamasi 1977 yilda Qo'shma Shtatlarda Uoll-stritlik yirik magnat - Salomon Brothers ipoteka bo'limi boshlig'i Lyuis Ranerining engil qo'li bilan nur ko'rdi.

Bu ibora bankdan sotib olingan ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni yaratish jarayoniga ishora qiladi. Endi harakat qilamiz oddiy til ushbu diagrammani tushuntiring. Keling, uning asosiy bo'g'ini - kreditor banklarning motivatsiyasidan boshlaylik.

  1. Shunday qilib, banklar ipoteka kreditlari beradi. Lekin davom eting o'z balansi shunchalik ko'p ipoteka bank uchun foydasiz. Shuning uchun u ulardan shoshilinchlik nuqtai nazaridan bir-biriga ko'proq yoki kamroq mos keladigan ma'lum bir hovuz hosil qiladi, foiz stavkalari, ipoteka bilan bog'liq risklar va likvidlik va ushbu aktivlarni maxsus investitsiya kompaniyasiga (SPV) sotadi va berilgan kreditlarga xizmat ko'rsatishni o'z zimmasiga oladi.
  2. SPV yoki jamg'arma tashkiloti o'z balansida ipoteka krediti aktivlarini ushlab turadi va ularga nisbatan qimmatli qog'ozlar chiqaradi.
  3. Ipoteka (to'lov) agenti ushbu qimmatli qog'ozlar bilan ishlaydi - ularni chiqarish va transh bilan shug'ullanadi.
  4. Investorlar ushbu qimmatli qog'ozlarni qaytarib sotib olishadi.

Shuningdek, ipoteka kreditlarini sekyuritizatsiya qilishda quyidagi shaxslar ishtirok etishlari mumkin:

  • Zaxira xizmat ko'rsatish agenti - bankning o'rnini bosadi - asosiy kreditor, agar u berilgan ipoteka kreditlariga xizmat ko'rsatishni davom ettira olmasa.
  • Kafil - bu butun operatsiya uchun kredit yordami (qoida tariqasida, yirik banklar yoki sug'urtachilar kafil bo'ladi).
  • Anderrayter - chiqarilgan qimmatli qog'ozlar qiymatini baholaydi va saqlaydi, butun bitim tuzilishiga yordam beradi.
  • Konsalting agentliklari - ushbu operatsiyaning barcha ishtirokchilarining yuzaga keladigan muammolari bo'yicha maslahat berish.
  • Reyting byurolari chiqarilgan qimmatli qog'ozlarga reyting beradi.

Ipoteka kreditlarini sekyuritizatsiya qilish - Rossiya tajribasi

Bozor ishtirokchilari Rossiya Federatsiyasida ipoteka kreditlarini sekyuritizatsiya qilishning quyidagi qiyinchiliklari va xususiyatlarini qayd etadilar:

  • Ushbu qismda qonunchilikning aniq va "qo'llanilgan" huquqni qo'llash amaliyotining yo'qligi;
  • Rossiya va G'arbning yirik o'yinchilarining ushbu sxemalarda ishtirok eta olmasligi va istamasligi;
  • Mamlakat iqtisodiyoti va siyosiy kon'yunkturaning beqarorligi bilan bog'liq bo'lgan ipoteka kreditlari uchun etarlicha yuqori risklar.

Bugungi kunga kelib, Rossiyaning eng yirik SPV yig'uvchi tashkiloti 1997 yilda tashkil etilgan AHML (Uy-joy ipoteka krediti agentligi) bo'lib, u yirik va ishonchli Rossiya banklaridan ipoteka pullarini sotib oladi.

Biz oddiy odamlar uchun ipoteka sekyuritizatsiyasining afzalliklariga kelsak, bu banklar risklarini taqsimlash va ularni bunday kreditlarni yanada faolroq va sodiqroq chiqarishga rag'batlantirishdadir.

Bozordagi yangi tushunchalardan biri moliyaviy xizmatlar bankirlar va investorlar faoliyatiga ta'sir ko'rsatadigan - ipoteka sekyuritizatsiyasi. Bizning davlatimizning oddiy fuqarolari hali ham bu atamani tushunishdan yiroq. Va undan ham uzoqroq - jarayonda ishtirok etishdan. Ammo sekyuritizatsiya banklar uchun foydali va jamiyat hayotiga joriy etilishi mumkin, chunki chet elda ipoteka kreditlari bu jarayonni uzoq vaqtdan beri va juda muvaffaqiyatli o'tkazmoqda. Qolaversa, bizning AHML oxirgi 6-7 yil davomida tijorat banklarining ipoteka kreditlarini qayta moliyalash bilan shug'ullanadi.

Ipoteka sekyuritizatsiyasi nima

Moliyaviy muassasa (bank) qarz oluvchiga uy sotib olish uchun kredit beradi. Bu standart ipoteka sxemasi. Shu bilan birga, bank kreditning barcha risklarini o'z zimmasiga oladi, u qarz bo'yicha majburiyatlarning yagona egasidir. Agar qarz oluvchi biron sababga ko'ra kreditni to'lamasa, u holda bank mustaqil ravishda vaziyatni to'g'irlashga harakat qiladi yoki o'zini yo'qotish uchun iste'foga chiqaradi.

Sekyuritizatsiya ipotekani qayta moliyalashni o'z ichiga oladi, ya'ni uchinchi tomon o'yinga kiradi. Bu kredit majburiyatlarini sotib olmoqchi bo'lgan tashkilot. Birinchidan, bank xususiy shaxsga (qarz oluvchiga) uy-joy uchun kredit beradi, so'ngra ushbu kreditni uchinchi shaxsga sotadi, bu bitimdan o'z foiz foydasiga ega bo'ladi va, albatta, u risklarni ham o'z zimmasiga oladi. . Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar ipotekani uchinchi shaxsga o'tkazish uchun chiqariladi. Ular shartnoma mavzusidir.

Ya'ni, bank o'rtacha tavakkalchilik va daromadlilik bilan bir necha ming kredit majburiyatlarini yagona ipoteka pulida jamlaydi va bu majburiyatlar pulini (qayta moliyalash) boshqa moliya institutiga sotadi. Bizda bu faqat uy-joy ipoteka krediti agentligi (AHML)

moliyaviy uy

Agar ipoteka sekyuritizatsiyasi ma'lum bir kompaniyaning asosiy faoliyatiga aylansa, u ipoteka uyini ochadi. Bunga misollar allaqachon mavjud turli mamlakatlar tinchlik. Uy-joy sotib olish uchun kredit berish uchun xususiy shaxs endi turli banklarga murojaat qilmaydi, stavkalarni, hujjatlar to'plami hajmini solishtirmaydi, fuqaro shunchaki ipoteka uyiga kelib, ipotekada ishtirok etishning yagona shartlarini bilib oladi. Shundan keyingina u o'z tranzaksiyasini moliyalashtiruvchisi bo'lgan bank nomini ko'radi yoki bu sodir bo'lmasligi mumkin, barchasi o'rtasidagi kelishuv darajasiga bog'liq. Moliya instituti va ipoteka uyi.

Bu holatda banklarning afzalligi aniq: ular pul mablag'larini qaytarish uchun uzoq kutishlari shart emas, ular sukut bo'yicha hayratlanmaydi. Shu bilan birga, ular hatto ko'proq ipoteka kreditlarini berishni ham juda xohlashadi. Ipoteka qilingan uylarga aktivlarni investitsiya qilishning afzalliklarini to'liq baholagan investorlar ham sekyuritizatsiyalangan ipoteka kreditlariga jalb qilinishi mumkin. Bundan tashqari, ipotekani qayta moliyalashtirishni amalga oshiruvchi ipoteka aktsiyalarining investorlari rolini xususiy investorlar o'z zimmalariga oladilar. investitsiya kompaniyalari shuningdek korporatsiyalar. Munitsipalitetlar ipoteka sekyuritizatsiyasini afzal ko'radilar noturarjoy binolari bu tijoratga aylantirilishi mumkin.