Mulkning hayot aylanishi. Ko'chmas mulkning iqtisodiy ob'ekt sifatidagi hayot aylanishi Ko'chmas mulkning mulk ob'ekti sifatidagi hayot aylanishi

Hayot sikli Ko'chmas mulk- jismoniy ob'ekt sifatida mavjud bo'lgan vaqt davri.

Tijorat maqsadlarida sotib olingan ko'chmas mulkning hayot aylanishi, ushbu ko'chmas mulk egasi nuqtai nazaridan, xuddi shu ko'chmas mulkning yangi egasi bilan ob'ektning amal qilish muddati tugagunga qadar takrorlanishi mumkin. Hayotiy tsikl doimiy ravishda ma'lum qonuniyatlarga bo'ysunadi, G. Xarrisonning fikriga ko'ra - bu jismoniy, iqtisodiy, xronologik va qolgan davr. iqtisodiy hayot.

Belgilangan muddatga jismoniy hayot ob'ektning mavjudligi mavjud bino yoki inshootda yashash yoki ishlash mumkin bo'lgan vaqtni o'z ichiga oladi. Bu ko'rsatkich standart, hisoblangan, haqiqiy va shart-sharoitlarni yaxshilash yoki modernizatsiya tufayli ortib borishi mumkin. Agar ob'ekt Ko'chmas mulk buziladi, keyin jismoniy hayot muddati tugaydi.

Belgilangan muddatga iqtisodiy hayot ob'ekt foydalanish mumkin bo'lgan davr bilan bog'liq, olish - foyda esa, bu yaxshilanishlar ob'ekt qiymati hissa. Agar amalga oshirilgan yaxshilanishlar eskirganligi sababli mulk qiymatiga ma'lum hissa qo'shmasa, u holda uning iqtisodiy hayoti shu erda tugaydi.

ostida xronologik yosh mulk foydalanishga topshirilgan kundan boshlab uni baholash sanasigacha o'tgan davrni tushunish.

Muddat

Samarali yosh ko'chmas mulk ob'ektining tashqi ko'rinishini, uning texnik holatini, ob'ektning umumiy qiymatiga ta'sir qiluvchi iqtisodiy omillarni baholashga asoslanadi.

Samarali yosh- bu ob'ektning ma'lum bir jismoniy holatiga mos keladigan va uni amalga oshirish imkoniyatini hisobga olgan holda.

Oddiy xizmat muddati standart xizmat muddati deb ataladi.

Standart xizmat muddati- bu qoidalarda belgilangan binolar yoki inshootlarning xizmat qilish muddati.

ostida qolgan iqtisodiy hayot binolarni baholash sanasidan boshlab iqtisodiy hayotining oxirigacha bo'lgan davrni tushunadi. Ushbu davr baholovchi tomonidan kelajakdagi daromadlarni hisoblash uchun ishlatiladi. Ob'ektning qolgan iqtisodiy xizmat muddati uni modernizatsiya qilish yoki ta'mirlash bilan oshiriladi.

Hayotiy tsiklning yuqoridagi barcha bosqichlari va ko'chmas mulk ob'ektlarining hayoti o'zaro bog'liqdir. Mulkning rentabelligi va uning xavfsizligini oshirishni ta'minlaydigan adekvat chora-tadbirlarni amalga oshirish uchun ko'chmas mulk egasi mulkning hayot aylanishining muayyan (har qanday) bosqichida ekanligini hisobga olishi kerak.

Mulkning hayot aylanish bosqichlari

Shunday qilib, ko'chmas mulk ob'ektlari mavjud bo'lgan davrda iqtisodiy, jismoniy, huquqiy o'zgarishlarga duchor bo'ladi va hayot tsiklining quyidagi bosqichlarini bosib o'tadi:

shakllantirish - bu qurilish, ya'ni yangi korxona yaratish, sotib olish yoki ajratish yer uchastkasi;
ekspluatatsiya - foydalanish va rivojlantirishni, ya'ni kengaytirish, qayta tashkil etish yoki rekonstruksiya qilishni o'z ichiga oladi;
mavjudlikni to'xtatish - bu buzish, tabiiy vayronagarchilik yoki tugatish.

Ko'chmas mulkning hayot aylanish bosqichlari:

1. Loyihaning kontseptsiyasini shakllantirish va bepul er uchastkasidan foydalanish variantini tanlash. Bu davrda eng yaxshi va eng ko'p tanlov samarali foydalanish yer uchastkasi. Foydalanish holatini tanlash yaxshilanishlarni loyihalash uchun spetsifikatsiyani ishlab chiqish bilan yakunlanadi.

2. Dizaynni takomillashtirish. Ushbu bosqichda loyihalash uchun texnik shartlar asosida ruxsat olish va er uchastkasini tayyorlash, shuningdek kommunikatsiyalarni yotqizish, binolar qurish va yangi ko'chatlar ekish uchun zarur bo'lgan hujjatlarni tayyorlash bilan loyiha ishlab chiqiladi.

3. Yaxshilashlarni ishlab chiqarish (montaj qilish, qurish).. Loyihani amalga oshirish davrida pudratchilar ob'ektning barcha jismoniy xususiyatlarini deyarli butunlay o'zgartirish, bu o'zgarishlarni inventarizatsiya va kadastr hujjatlarida birlashtirish.

4. Murojaat (sotib olish va sotish, xayriya, lizing va boshqalar) transfer bilan mulk huquqi yoki ushbu huquq bo'yicha og'irlik paydo bo'lishi bilan. Ushbu bosqichda ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalar amalga oshiriladi.

5. Texnik va ekspluatatsion xizmat ko'rsatish bilan ob'ektdan maqsadli foydalanish (foydalanish).. Hayotiy tsiklning ushbu bosqichida menejer (yoki professional boshqaruv kompaniyasi) ob'ektning iste'molchi salohiyatidan foydalanuvchilar tomonidan oqilona foydalanishni tashkil qiladi.

6. Modernizatsiya: kapital ta'mirlash, rekonstruksiya qilish, ob'ektni mumkin bo'lgan qayta profillash (funktsional maqsadni o'zgartirish) bilan takomillashtirishni tiklash. Ushbu bosqich ob'ekt hozirgi holatida foydalanuvchilarning zamonaviy ehtiyojlarini qondira olmaydigan yoki (va) uning faoliyati iqtisodiy jihatdan samarasiz bo'lib qolgan paytdan boshlanadi. Ushbu bosqichda hech bo'lmaganda kapital ta'mirlash o'zgarmasdan amalga oshiriladi rejalashtirish yechimi va funktsional maqsad, lekin olinadigan jismoniy eskirish va funktsional eskirishni bartaraf etish bilan.

7. Utilizatsiya qilish, yaxshilanishlarni buzish, materiallarni poligon yoki qayta ishlash. Hayotiy tsikl ularning iqtisodiy hayotining oxirida yaxshilanishlarni buzish bilan tugaydi. Boshqaruv kompaniyasi tugatilayotgan binolar va kommunikatsiyalarning konstruktiv elementlari va materiallarini sotish imkoniyatini hisobga olgan holda binolarni buzishning muddatlari va iqtisodiy jihatdan foydali usulini belgilash bo‘yicha takliflar tayyorlaydi.

Jismoniy ob'ekt sifatida ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanishi - bu ko'chmas mulk ob'ektining kontseptsiyadan tortib to tugatish (tashlash)gacha bo'lgan mavjudligi jarayonlari ketma-ketligi. Moddiy ob'ektlarning hayot aylanishi quyidagi bosqichlardan iborat: kontseptsiya - tug'ilish - etuklik - qarish - o'lim.

Ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanish bosqichlari boshqacha nomlanadi: loyihadan oldingi - loyihalash - qurish - foydalanish - yopish.

1. Loyihadan oldingi (boshlang'ich) bosqich ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish, mulkni tanlash, loyiha strategiyasini shakllantirish, investitsiya tahlili, dastlabki ruxsatnomalarni rasmiylashtirish, kredit investitsiya mablag'larini jalb qilish.
2. Loyihalash bosqichi moliyaviy sxemani ishlab chiqish, moliyalashtirishni tashkil etish, arxitektura-muhandislik guruhini tanlash, loyihani boshqarishni o'z ichiga oladi.

Ushbu davrning asosiy vazifalari bosqichlarning davomiyligini qisqartirish, ko'chmas mulk ob'ektlarining iste'mol sifatini yaxshilash va eng muhimi, hayot aylanishining barcha bosqichlarida operatsion xarajatlarni minimallashtirishdir.

Shubhasiz, dastlabki ikki bosqichda foyda shakllanmaydi, chunki ular motivatsion xususiyatga ega.

3. Qurilish bosqichi pudratchini tanlash, qurilish ishlarini olib borishni muvofiqlashtirish va qurilish sifatini, smeta va xarajatlarni nazorat qilishdan iborat. Ushbu bosqichda, hayot tsikli mantig'idan kelib chiqqan holda, qurilayotgan ob'ektning ko'chmas mulk bozori segmenti talablariga muvofiqligining haqiqiy dalillari paydo bo'ladi. Ushbu davrda potentsial iste'molchilar investitsiyalari ulushini oshirish vazifalari hal qilinmoqda, chunki takliflar va foyda hajmining o'sishi bozorning etarlicha keng tan olinishidan dalolat beradi.
4. Ko'chmas mulk ob'ektini ekspluatatsiya qilish bosqichi ob'ektlarni saqlash va ta'mirlash va ularni rekonstruksiya qilishni nazarda tutadi. Ko'chmas mulkning ekspluatatsiyasi quyidagilarni o'z ichiga oladi: asbob-uskunalar va binolarni ishlatish va ta'mirlash, materiallarni hisobga olish, yong'indan himoya qilish va xavfsizlik, aloqalarni boshqarish, chiqindilarni yo'q qilish va qayta ishlash, o'zgartirishlar va rekonstruksiya qilish, favqulodda vaziyatlarda harakat qilish va ob'ekt xavfsizligi.

Ko'chmas mulk ob'ektlarini rekonstruksiya qilish - ko'chmas mulk ob'ektlarining yoki ularning alohida elementlari va tizimlarining ma'naviy va jismoniy eskirishini bartaraf etishga qaratilgan tashkiliy-texnik chora-tadbirlar kompleksini takomillashtirish maqsadida tubdan qayta tashkil etish, o'zgartirish.

Texnik xizmat ko'rsatish - ko'chmas mulkning standart hayotini ta'minlash uchun bajariladigan ishlar; ular uning narxining oshishiga olib kelmaydi, balki alohida elementlarning buzilishi va ishdan chiqishini oldini oladi. Texnik xizmat ko'rsatishning maqsadi - ob'ektdan belgilangan maqsadda foydalanishni ta'minlash.

Ta'mirlash - normal ishlash holatini tiklash uchun mulkning shikastlanishini (eskilishini) bartaraf etish bo'yicha ishlar. Ta'mirlash kichik va katta bo‘linadi. 1-2 kun davom etadigan kichik ta'mirlash ob'ektning ishlash muddatini uzaytirmaydi va uning qiymatini oshirmaydi. Katta ta'mirlash (2 kundan ortiq) mulkning ishlash muddatini uzaytiradi, lekin uning qiymatini oshirmaydi.

O'zgartirish - bu mulk tarkibiga kiruvchi asosiy vositalarning yaroqsiz yoki eskirgan qismlarini o'xshash birlik bilan almashtirish jarayoni.

5. Ob'ektni yopish bosqichi - uning asl va orttirilgan funktsiyalarini butunlay yo'q qilish, natijada yo buzish yoki sifat jihatidan yangi rivojlanish. Ushbu bosqich mulkka egalik qilish natijasi bo'lgan sezilarli tugatish xarajatlarini talab qiladi. Agar mulk yangi sifat rivojlanishiga ega bo'lsa, o'zgarish qiymati yangi funktsiya uchun egalik qilish qiymatiga kiritiladi.

Ko'chmas mulk ob'ektlarining hayot aylanishiga o'xshab, mulk majmuasining hayot aylanishini bosqichlarga bo'lish mumkin:

1. Mulk kompleksini shakllantirish (ko'chmas mulk ob'ektlari va ularga bo'lgan huquqlar bilan tuzilgan bitimlar natijalarini normativ tarzda rasmiylashtirish: oldi-sotdi, ustav kapitaliga hissa, ijara, lizing).
2. Mulk majmuasini rivojlantirish (yangi qurilish, balansga qabul qilish).
3. Mulk kompleksini tugatish - bankrotlik to'g'risidagi ish yuritishning huquqiy qoidalariga muvofiq bankrot tashkilotning mol-mulkini (shu jumladan ko'chmas mulkni) sotishning auktsionlari va boshqa mexanizmlari.

Egasi nuqtai nazaridan mulk sifatida ko'chmas mulkning hayot aylanishi ob'ektning iqtisodiy yoki jismoniy hayotining oxirigacha har bir yangi mulkdor bilan ko'p marta takrorlanadi. Moddiy (jismoniy), huquqiy (huquqiy) va iqtisodiy - toifalarning uchligi asosida ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanishini uch bosqichga bo'lish mumkin (1-rasm). Har bir bosqich egasining muayyan faoliyati va harakatlarini o'z ichiga oladi.

Guruch. bitta.

Ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanishi muayyan qonuniyatlarga bo'ysunadi va iqtisodiy va jismoniy hayot davrini o'z ichiga oladi (2-rasm):

1. Iqtisodiy hayot muddati ob'ektdan foyda manbai sifatida foydalanish mumkin bo'lgan vaqtni belgilaydi va amalga oshirilgan yaxshilanishlar ob'ekt qiymatiga hissa qo'shishni to'xtatganda tugaydi.
2. Jismoniy hayotning odatiy muddati - mulkni buzishdan oldin funktsional foydalanishga yaroqli holatda haqiqiy mavjud bo'lish davri. Bu me'yoriy hujjatlar bilan belgilanadi.

Ko'chmas mulk ob'ektlarining jismoniy va iqtisodiy hayoti ob'ektiv xususiyatga ega bo'lib, ularni tartibga solish mumkin, lekin bekor qilish mumkin emas.

3. Yashash muddati - ob'ekt mavjud bo'lgan va siz unda yashashingiz yoki ishlashingiz mumkin bo'lgan vaqt davri.

Guruch. 2.

Mulkning xizmat qilish muddati nuqtai nazaridan quyidagi davrlar ajratiladi:

1. Tashqi ko'rinishi va texnik holatiga qarab ob'ektning yoshini aks ettiruvchi samarali yosh.
2. Ob'ektning foydalanishga topshirilgan paytdan boshlab foydalanish davriga to'g'ri keladigan xronologik (haqiqiy) yosh.
3. Ekspert baholovchi tomonidan ob'ektni baholash uchun foydalaniladigan va baholash sanasidan boshlab ob'ektning iqtisodiy hayotining oxirigacha bo'lgan davrni tashkil etuvchi xo'jalik hayotining qolgan davri.

1.3. Ko'chmas mulk ob'ektlarining hayot aylanishi

Jismoniy ob'ekt sifatida ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanishi - bu ko'chmas mulk ob'ektining kontseptsiyadan tortib to tugatish (tashlash)gacha bo'lgan mavjudligi jarayonlari ketma-ketligi. Moddiy ob'ektlarning hayot aylanishi odatda quyidagi tartibda bo'linadi: g'oya - tug'ilish - etuklik - qarish va o'lim.

Ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanish bosqichlari boshqacha nomlanadi: loyihadan oldingi-loyihalash-qurilish-operatsiya-yopish.

1. Oldindan loyiha(boshlang'ich)bosqich quyidagilarni o'z ichiga oladi: ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish, mulkni tanlash, loyiha strategiyasini ishlab chiqish, investitsiya tahlili, dastlabki ruxsatnomalarni tayyorlash, kredit investitsiya mablag'larini jalb qilish.

2. Dizayn bosqichi quyidagilarni o'z ichiga oladi: moliyaviy sxemani ishlab chiqish, moliyalashtirishni tashkil etish, arxitektura-muhandislik guruhini tanlash, dizayn boshqaruvi.

Ko'rinib turibdiki, foyda dastlabki ikki bosqichda shakllanmaydi, chunki ular motivatsion xususiyatga ega. Ushbu davrning asosiy vazifalari bu bosqichlarning davomiyligini qisqartirish, ko'chmas mulk ob'ektlarining iste'mol sifatini oshirish va eng muhimi, mulkning hayot aylanishining barcha bosqichlarida operatsion xarajatlarni minimallashtirish. Afsuski, tan olish kerakki, hayot tsikli tannarxini hisoblash tushunchasi amaliyotga qaraganda ko'proq muhokama qilinadi. Ushbu kontseptsiyaning mohiyati shundan iboratki, mulkni qurish to'g'risida qaror qabul qilganda, mulk egasi o'zini mulkka egalik qilish bilan uzviy bog'liq bo'lgan xarajatlar majmuiga "mahkum qiladi". Ushbu xarajatlar mulkka egalik qilish qiymati sifatida tanilgan. Hayotiy tsikl tannarxini, masalan, bitta maqsadga erishishning ikkita usulini solishtirish uchun foydalanish mumkin - mulkni qurish yoki uni ijaraga olish va hokazo. Loyiha darajasida hayot tsikli tannarxini, masalan, qaror qabul qilish uchun foydalanish mumkin koridorda tugatish jarayonida devorlar bo'ylab dekorativ taxta o'rnatilishi yoki har yili devorlarni bo'yash kerak va hokazo.

Ko'chmas mulk ob'ektining butun hayot aylanishini hisobga olgan holda xarajatlarni hisoblashning oqilona qurilgan tizimi, shuningdek, ko'chmas mulk ob'ekti elementlarining turli muddatlarini ta'minlaydigan harakatlarni taqqoslash imkonini beradi. Shuni ta'kidlash kerakki, har qanday loyihani amalga oshirish natijasida erishilishi mumkin bo'lgan tejamkorlikni aniqlash qiyin, hatto miqdorini aniqlash qiyinroq va hujjatlashtirish juda qiyin.

Katta qurilish yoki ta'mirlash loyihalarini amalga oshirish xarajatlari ancha yuqori, shuning uchun barcha turdagi xarajatlarni nazorat qilishga katta e'tibor qaratish lozim. Ammo aksariyat hollarda iqtisodiyot noto'g'ri tushuniladi.

Ko'pincha, mulkdor (ishlab chiquvchi) boshlang'ich investitsiyalarning umumiy miqdorini minimallashtirishga intiladi, chunki u loyihalash yoki qurilish bosqichida qabul qilingan qarorlar kelajakda mulkni ishlatish xarajatlariga qanday ta'sir qilishini bilmaydi.

Ko'chmas mulk ob'ektini qurish (sotib olish) to'g'risida egasi tomonidan faqat boshlang'ich bahoni (sotib olish, qurish, ijaraga olish) tahlili asosida qabul qilingan qarorlar, aksariyat hollarda, eng yaxshisi emas va ko'pincha shunday bo'lib chiqadi. shunchaki noto'g'ri. Albatta, bu vazifa (mulkning butun hayot aylanishini hisobga olgan holda xarajatlarni hisoblash) juda murakkab, ammo uni hal qilish uchun harakat qilish kerak, chunki buning natijasida yillik daromadni shakllantirish uchun poydevor qo'yiladi. kelajakda mulkning butun faoliyati uchun byudjetlar.

3. Qurilish bosqichi pudratchini tanlash, qurilish ishlarini olib borishni muvofiqlashtirish va qurilish sifatini, smeta va xarajatlarni nazorat qilishdan iborat. Ushbu bosqichda, hayot tsikli mantig'idan kelib chiqqan holda, qurilayotgan ob'ektning ko'chmas mulk bozori segmenti talablariga muvofiqligining haqiqiy dalillari paydo bo'ladi. Ushbu bosqichda potentsial iste'molchilar investitsiyalari ulushini oshirish vazifalari hal etiladi, chunki takliflar va foyda hajmining o'sishi bozorning etarlicha keng tan olinishidan dalolat beradi.

Iqtisodiyotdagi mavjud vaziyat investitsiya loyihalari ishtirokchilarini aniq bir qurilish loyihasini amalga oshirish bo'yicha ish jadvallarini qat'iylashtirishga majbur qilmoqda, shunda loyiha natijalari tanlangan yo'nalishda foydali bo'la boshlaydi. tadbirkorlik faoliyati iloji boricha tez. Shunday qilib qurilish ishlari loyihalash bosqichida (loyihani ishlab chiqish to'liq tugashidan oldin) boshlang, bu loyihaning barcha ishtirokchilarining harakatlarini yuqori darajada muvofiqlashtirishni talab qiladi. Qurilishni bunday tashkil etish ko'chmas mulk ob'ektining muddatidan oldin foydalanishga topshirilishi natijasida kapital qiymatining pasayishi (qarz olish hajmi va muddatlarining qisqarishi) hisobiga (5-10% dan) tejashga olib keladi. tubdan yangi biznes yechimlarining paydo bo'lishi. Ushbu bosqichda xarajatlarni sezilarli darajada kamaytirishga erishiladi optimal tanlov qurilishni boshqarish shakllari, ya'ni loyiha boshqaruvi yoki bosh pudrat.

Rivojlangan mamlakatlarda keng tarqalgan qurilishni boshqarish turlaridan biri bozor iqtisodiyoti, bu loyiha boshqaruvidir. Boshqaruvning ushbu turi qurilishning butun davrini - qurilish loyihasining maqsadini tanlashdan tortib, uni ishlatishgacha bo'lgan davrni qamrab oladi. Loyihani boshqarish jarayonida quyidagi vazifalar hal qilinadi:

Investitsiyalardan samarali foydalanish va bu jarayonni nazorat qilish;

Rivojlanish loyiha hujjatlari;

Qurilish jarayonida loyiha hujjatlari talablarini bajarish;

Qurilish sifatini nazorat qilish.

Qattiq amalga oshirish shartlari bo'lgan loyihalarni boshqarish uchun qurilish menejerlari boshchiligidagi maxsus tuzilmalar yaratiladi. Jahon amaliyoti shuni ko'rsatadiki, boshqaruvning ushbu shakli qurilish xarajatlarini 10% gacha tejash imkonini beradi, barcha turdagi xarajatlarni nazorat qilish samaradorligini oshiradi, shuningdek, loyihani amalga oshirish vaqtini qisqartiradi.

Loyiha boshqaruvi shaklida qurilishni tashkil etish bozor iqtisodiyoti rivojlangan mamlakatlarda juda keng tarqalgan va mamlakatimizda, ayniqsa, ko'p qavatli binolarni amalga oshirishda istiqbolga ega. qurilish loyihalari, "loyihalash-qurilish" tsiklini yagona boshqarish loyihaning vaqtini qisqartiradi va shu bilan erishiladi. umumiy tejash(10% gacha) mablag‘ va barcha turdagi xarajatlar ustidan samarali nazoratni amalga oshirish uchun shart-sharoitlar yaratilgan.

Mahalliy amaliyotda ob'ektlarni qurishning pudratchi printsipi ko'proq keng tarqalgan, agar qurilish shartnomasi bo'yicha qurilish pudratchisi belgilangan vaqt buyurtmachining topshirig'iga binoan ma'lum bir ob'ektni qurish yoki boshqa qurilish ishlarini bajarish, buyurtmachi esa pudratchi uchun yaratish majburiyatini oladi. zarur shart-sharoitlar ishni bajarish, ularning natijasini qabul qilish va kelishilgan narxni to'lash.

Odatda mijoz ulardan birini tanlaydi qurilish tashkiloti bosh pudratchi roli uchun u bilan ishlarning butun majmuasi bo'yicha shartnoma tuzadi, unga barcha ishlar uchun subpudrat shartnomalarini tuzish imkoniyatini beradi. Katta ob'ektlarni qurishda buyurtmachi (ishlab chiquvchi) bir nechta bosh pudratchilarni tayinlashi mumkin, ularning har biri ma'lum bir hudud uchun mas'uldir va buyurtmachining vakillarining bevosita nazorati ostida ishlaydi.

Mahalliy amaliyotda arxitektura va loyihalash tashkilotlari qurilish-montaj ishlari sifatini nazorat qilishdan chetga chiqdi. Dizaynerlar faqat davriy tashriflar bilan cheklangan qurilish maydonchasi loyihani amalga oshirish jarayonida ularning barcha tavsiyalari inobatga olinishiga ishonch hosil qilish uchun, shuning uchun ish sifatini nazorat qilish mijozga (ishlab chiquvchiga) tegishli. Yirik loyihalarni amalga oshirishda sifat nazorati bilan bir qatorda, quyidagi vazifalarni bajarish uchun tashqi ekspertlar (ichki mutaxassislar yo‘qligida) jalb etiladi: ishlarning tannarxini baholash, alohida operatsiyalarni amalga oshirish jadvaliga rioya etilishini nazorat qilish yoki ishlar majmui, buxgalteriya hisobi va audit, huquqiy masalalar, nazorat organlari va vakillari bilan o'zaro mahalliy hokimiyat organlari.

Ob'ektlarni foydalanishga qabul qilish tartibi hujjatlashtirishning ancha yuqori tartibga solinadigan tartibga soluvchi jarayonidir.

4. Ob'ektning ishlash bosqichi ko'chmas mulk quyidagilarni o'z ichiga oladi: foydalanish, ob'ektlar, ularga texnik xizmat ko'rsatish va ta'mirlash. Ko'chmas mulk ob'ektlarining ishlashi boshqaruv tizimidagi ko'p qirrali funktsiya bo'lib, quyidagi yo'nalishlarni o'z ichiga oladi: binolarni jihozlash, materiallarni hisobga olish, yong'indan himoya qilish va xavfsizlik, kommunikatsiyalarni boshqarish, chiqindilarni yo'q qilish va qayta ishlash, ko'chirish va ko'chirish, o'zgartirish va rekonstruksiya qilish; favqulodda vaziyatlarni bartaraf etish, texnik xizmat ko'rsatish va ta'mirlashni ta'minlash, mebellarni o'rnatish va ob'ekt xavfsizligini ta'minlash.

"Bino jihozlari" tushunchasining yagona ta'rifi yo'q, lekin ular quyidagilarga asoslanadi: isitish, shamollatish va havoni tozalash tizimlari; elektr yoritish uskunalari va issiqlik ta'minoti, suv ta'minoti va kanalizatsiya tizimlari; mexanik va elektr vertikal va gorizontal transport tizimlari (liftlar, eskalatorlar va boshqalar).

DA yaqin vaqtlar terrorizm tahdidi va jinoyatchilikning kuchayishi tufayli xavfsizlik funksiyasining roli oshdi. Shu sababli, ko'plab tashkilotlar xavfsiz ish muhitini ta'minlashga intilmoqda. Qoida tariqasida, xavfsizlik tizimlari (shu jumladan yong'indan himoya qilish) va texnik xavfsizlik hisobga olgan holda ishlab chiqiladi va amalga oshiriladi maxsus ehtiyojlar va ko'chmas mulk ob'ektlarining funktsional maqsadi.

Aloqa boshqaruvi - bu mulkning mohiyati bilan belgilanadigan funktsiya. Telefon va telefon infratuzilmasi faks, telematn, ma'lumotlarni uzatish va qabul qilish xizmatlarini ko'rsatish uchun tobora ko'proq foydalanilmoqda. Optik tolali aloqani keng yoyish hisobiga mazkur xizmatlarning salohiyati va sifati oshirilmoqda. Telefonlashtirish, kompyuter va internet texnologiyalari (kompyuterlarning tarmoq aloqalari) bilan bir qatorda ish joylarini avtomatlashtirish ham rivojlanmoqda.

Elektron yoki axborot xavfsizligi elektron qurilmalarda, qisman dasturiy ta'minotda ma'lumotlarni himoya qilishni ta'minlash, shuningdek tashkilotning ma'lumotlar bankini to'ldirish bilan to'ldiriladi.

Ko'chmas mulk ob'ektlarini ishlatish jarayonida xavfli chiqindilarni yo'q qilish jarayoni, masalan, lyuminestsent (simob o'z ichiga olgan) lampalarni qayta ishlashdan xavfli chiqindilarni yo'q qilishgacha bo'lgan bir qator murakkab boshqaruv vazifalarini o'z ichiga oladi. Qoidaga ko'ra, mulk boshqaruvchisi ularni ko'mish va yo'q qilishga ixtisoslashgan tashkilotlar bilan shartnoma tuzadi. Ko'pgina chiqindilarni qayta ishlash protseduralari alohida yig'ish va qayta sotish yoki yo'q qilishdan iborat. Chiqindilarni turlari bo'yicha tasniflanadi, toifalarga bo'linadi: qog'oz, shisha (choyshab, shisha), metallolom (po'lat, cho'yan, alyuminiy), ko'pikli plastmassa, motor moylari, shinalar va boshqalar.

Mulkni ishlatish jarayonida ko'pincha mulkni yoki uning tarkibiy qismlarini o'zgartirish bo'yicha ishlarni bajarish kerak bo'ladi. Amaliyot shuni ko'rsatadiki, yangi xodim ish joyini yaxshilash yoki qayta rejalashtirishni xohlaydi ofis xonalari Biroq, tashkilot foydasiga o'zgarishlarni samarali boshqarish imkonini beruvchi bir qator qoidalar mavjud:

Bo'sh joy - birovning ambitsiyalarini qondirish uchun devorni 0,5 m ga siljitishning hojati yo'q;

Materiallar - laminatdan foydalanish mumkin bo'lgan qimmatbaho yog'och parketdan foydalanishning hojati yo'q;

Dizayn tamoyillari - mustaqil ravishda qilishingiz mumkin bo'lgan shkaflarni qurmang;

Rejalashtirish - xodimlardan biri deraza oldida o'tirishni xohlagani uchun ofisni qayta qurmang;

Muhandislik - har bir devorga beshta rozetka o'rnatish uchun emas, balki elektr va axborot kirishlariga to'g'ri kirishni ta'minlash.

Mulkni ishlatish paytida favqulodda vaziyatlar har qanday vaqtda sodir bo'lishi mumkin, chunki hech kim yong'in, suv toshqini, vandalizm va hatto fors-major (suv toshqini, zilzila va h.k.) dan himoyalanmagan. yagona shakl favqulodda vaziyatlarni bartaraf etish rejalari mavjud emas; har bir aniq holatda ma'lum bir ob'ekt uchun mas'ul shaxs tayinlanadi va u harakat qilishi kerak bo'lgan ko'rsatma ishlab chiqiladi.

Baxtsiz hodisalar oqibatlarini bartaraf etishda siz:

Barcha po'lat konstruktsiyalarni issiqlik shikastlanishi uchun tekshiring;

Yonish mahsulotlari tomonidan etkazilgan zararni aniqlash;

Korroziyaga va namlikka duchor bo'lgan barcha aloqa va orgtexnika va mulkning boshqa tizimlarini tekshiring; simlarni va boshqa aloqalarni kondensat mavjudligini tekshiring (sovuq havoda); qozon uskunasini tekshirish;

Mog'or va boshqa zararli materiallar hosil bo'lganda ularni tozalash tizimlari va boshqalar.

Ob'ektning qurilish loyihasiga muvofiq o'rnatilgan mebel mulkning teng elementi hisoblanadi, shuning uchun uni profilaktika rejasiga muvofiq tekshirish va ta'mirlash kerak.

Xizmat va ta'mirlash. Amaliyot shuni ko'rsatadiki, mulk egalarining aksariyati binolar va inshootlarni saqlash va ta'mirlash uchun etarli mablag' ajratmaydi. Buning sabablari ko'p bo'lishi mumkin, masalan, bevosita maqsadlarga e'tibor qaratishdan tortib, bunday qadamning oqibatlarini kamaytirmaslikka qadar, ammo bu oqibatlarni tuzatish xarajatlari deyarli har doim texnik xizmat ko'rsatish va ta'mirlash ishlarining narxidan oshib ketadi.

Xizmat- ko'chmas mulk ob'ektlarining me'yoriy hayotini ta'minlash bo'yicha bajarilgan ishlar: ular uning qiymatining oshishiga olib kelmaydi, balki alohida elementlarning buzilishi va ishdan chiqishini oldini oladi. Xizmatning maqsadi ogohlantirishdir.

Ta'mirlash - mulkning shikastlanishi yoki yomonlashishini normal ish holatiga qaytarish bo'yicha ishlar. Ta'mirlashning maqsadi - tiklash.

Ta'mirlash ishlari kichik va katta bo'linadi. Mulkning normal ishlashini ta'minlash uchun muddati 1-2 kun bo'lgan kichik ta'mirlash ishlari olib boriladi. Bu ob'ektning ishlash muddatini uzaytirmaydi va uning qiymatini oshirmaydi. Katta ta'mirlash (2 kundan ortiq) mulkning ishlash muddatini uzaytiradi, lekin uning qiymatini oshirmaydi.

O'zgartirish- bu ko'chmas mulk ob'ektiga kiritilgan asosiy vositalarni o'xshash birlik bilan almashtirish jarayoni. O'zgartirish predmeti - bu asosiy vositalarning eskirgan yoki eskirgan tarkibiy qismlarining o'rnini bosuvchi mustaqil asosiy vositalar ob'ekti.

Mulkga xizmat ko'rsatishning asosiy maqsadi - mulkdan maqsadli foydalanishni ta'minlash; u maxsus ishlardan iborat:

Kundalik tozalash (ko'rinishini saqlab qolish uchun);

Mulkdagi kichik nuqsonlarni o'z vaqtida bartaraf etish;

Hayotiy tsiklning minimal xarajatlari asosida kapital ta'mirlash ishlarini ishlab chiqarish;

Foydalanish va texnik xizmat ko'rsatishning umumiy xarajatlarini kamaytirish va optimallashtirish bo'yicha chora-tadbirlar ishlab chiqish;

Mulkga xizmat ko'rsatadigan kommunal xizmatlarning (ishonchliligini ta'minlashda) oqilona ishlashi;

Ob'ektni saqlash va ta'mirlash xarajatlarini doimiy nazorat qilish va tahlil qilish;

Ish jadvallarini tuzish va ularning bajarilishini nazorat qilish;

Butun mulk va jihozlar bo'yicha hisobot.

Amalda quyidagilar mavjud:

Zarur bo'lganda ta'mirlash;

Vaqti-vaqti bilan ta'mirlash (masalan, 10 yildan keyin yumshoq tomni almashtirish);

Uskunalarga profilaktik xizmat ko'rsatish;

tez yordam xizmati;

Ta'mirlash (derazalarni almashtirish).

Operatsion (butun vaqt davomida foydali umr ko'chmas mulk xizmati);

Funktsional (xizmat ko'rsatish, ta'mirlash va boshqalar bilan shug'ullanadigan xodimlar uchun);

Ustida kommunal xizmatlar va binoni tozalash;

Mulkni ta'mirlash va tiklash uchun (agar mulkning xizmat qilish muddati tugagan bo'lsa).

Bundan tashqari, sifatida belgilangan o'zgarishlar va takomillashtirish xarajatlarini hisobga olish kerak mulkka egalik qilish qiymati.

5. Ob'ektni yopish bosqichi- uning asl va orttirilgan funktsiyalarini butunlay yo'q qilish, buning natijasi yo buzish yoki sifat jihatidan yangi rivojlanishdir. Mulkning hayot aylanishining ushbu bosqichida sezilarli tugatish xarajatlari talab qilinadi. Ushbu xarajatlar mulkka egalik qilish natijasidir. Agar mulk yangi sifatli rivojlanishga ega bo'lsa, u holda o'zgarish qiymati yangi funktsiyaga egalik qilish narxini anglatadi.

Ko'chmas mulk ob'ektlarining hayot aylanishiga o'xshab, uni mulk majmuasining bosqichlari va hayot aylanishiga bo'lish mumkin:

1. Mulk kompleksini shakllantirish (ko'chmas mulk ob'ektlari bilan tuzilgan bitimlar natijalarini va ularga bo'lgan huquqlarni me'yoriy ro'yxatga olish: oldi-sotdi, hissa ustav kapitali, ijara, lizing va boshqalar).

2. Mulk majmuasini rivojlantirish (yangi qurilish, balansga qabul qilish).

3. Mulk kompleksining moslashuvi ko‘chmas mulkni olish va vaqtincha ijaraga berish nuqtai nazaridan turli investitsiya va rivojlanish loyihalarini, moslashuvchan ijarani amalga oshirish orqali ta’minlanadi. Ushbu bosqichlarda ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish, ta'mirlash va texnik xizmat ko'rsatish, shuningdek sug'urta, amortizatsiya siyosati, buxgalteriya tizimlari bilan o'zaro aloqalar va mulkni soliqqa tortish muhim o'rin tutadi. Ushbu bosqich muayyan mulkni sotish bo'yicha operatsiyalarni o'z ichiga olishi mumkin.

4. Mulk kompleksini tugatish - bu bankrotlik to'g'risidagi ish yuritishning normativ-huquqiy qoidalariga muvofiq bankrot tashkilotning mol-mulkini (shu jumladan ko'chmas mulkni) sotishning kim oshdi savdolari va boshqa mexanizmlari.

Ko'chmas mulkning mulk sifatidagi hayot aylanishi, egasi nuqtai nazaridan, mulkning iqtisodiy yoki jismoniy hayoti tugaguniga qadar har bir yangi mulkdor bilan ko'p marta takrorlanadi. Kategoriyalarning uchligi asosida - ko'chmas mulk ob'ektining moddiy (jismoniy), huquqiy (huquqiy) va iqtisodiy hayot aylanishini uch bosqichga bo'lish mumkin (1.6-rasm).

Har bir bosqich mulkdorning muayyan faoliyati va harakatlarini o'z ichiga oladi.

Ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanishi ma'lum qonuniyatlarga bo'ysunadi va iqtisodiy va jismoniy hayot davrini o'z ichiga oladi (1.7-rasm):

Muddati iqtisodiy hayot, bu ob'ektdan daromad manbai sifatida foydalanish mumkin bo'lgan vaqt davrini belgilaydi. Iqtisodiy hayot, agar amalga oshirilgan yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shmasa, tugaydi.

2. Oddiy jismoniy hayot davomiyligi- mol-mulkni buzishdan oldin funksional foydalanishga yaroqli holatda haqiqiy mavjud bo'lish davri. Bu me'yoriy hujjatlar bilan belgilanadi. Ko'chmas mulk ob'ektlarining jismoniy va iqtisodiy hayoti ob'ektiv xususiyatga ega bo'lib, ularni tartibga solish mumkin, lekin bekor qilish mumkin emas.

3. Muddat- ob'ekt mavjud bo'lgan va siz unda yashashingiz yoki ishlashingiz mumkin bo'lgan vaqt davri.

Mulkning amal qilish muddati nuqtai nazaridan bunday atamalar quyidagilarga bo'linadi:

1. Samarali yosh, tashqi ko'rinishi, texnik holati va boshqalarga qarab ob'ektning yoshini aks ettiruvchi.

2. Xronologik(haqiqiy) yoshi, foydalanishga topshirilgan paytdan boshlab ob'ektning foydalanish muddatiga to'g'ri keladi.

3. Qolgan iqtisodiy hayot, baholovchi tomonidan ob'ektni baholash va baholash sanasidan boshlab ob'ektning iqtisodiy hayotining oxirigacha bo'lgan davrni tashkil etish maqsadida foydalaniladi.

Guruch. 1.7. Bino yoki inshootning ishlash muddati

Mulkning (erdan tashqari) jismoniy hayotining davomiyligi, iqtisodiy va samarali yoshi eskirish va eskirishga bog'liq - bu tabiat qonunlari kuchiga ega bo'lgan jarayon. Amortizatsiyaning uch turi mavjud: jismoniy, ma'naviy va tashqi (iqtisodiy) (1.8-rasm).

Jismoniy buzilish - bu ob'ektning texnik va iqtisodiy ko'rsatkichlarining yomonlashishi, bu uning ekspluatatsiya jarayonida va ta'siri ostida eskirishi bilan bog'liq. muhit. Ajratish - ob'ektni jismonan tiklash mumkin bo'lgan va u iqtisodiy jihatdan oqlangan bo'lsa, olinadigan amortizatsiya va mulkni qayta tiklash mumkin bo'lmaganda halokatli amortizatsiya. Jismoniy eskirishning paydo bo'lishining sabablari har xil bo'lishi mumkin: ob'ektning normal ishlashi (1-toifa jismoniy eskirish); tabiiy ofatlar, baxtsiz hodisalar, ob'ektdan foydalanish qoidalarini buzish (2-toifa jismoniy buzilish). Shuni yodda tutish kerakki, ko'chmas mulk ob'ektini ishlatish jarayonida uning texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlarining yomonlashuvi doimiy ravishda sodir bo'ladi, lekin ob'ektning texnik xususiyatlarining bir zumda yomonlashishi (elektr simlarining uzilishi, yong'in va boshqalar). ham yuzaga keladi.

Jismoniy buzilishning barcha turlari, qoida tariqasida, salbiy oqibatlarga olib keladi. Birinchidan, ko'chmas mulk va boshqa texnik qurilmalarning ma'lum iste'molchi va ekspluatatsion xususiyatlari yomonlashmoqda. Ikkinchidan, mulkning yoshi bilan uni ta'mirlash chastotasi oshadi, texnik xizmat ko'rsatish tizimini joriy qilish orqali jismoniy eskirishni sekinlashtirish mumkin.

Ma'naviy (funktsional) amortizatsiya - bu funktsional foydalilik nuqtai nazaridan zamonaviy standartlarga mos kelmaslik bilan bog'liq bo'lgan mulkning ayrim xususiyatlarining iste'molchi jozibadorligining pasayishi. Ushbu turdagi eskirish binoning eskirgan arxitekturasida, tartibida, muhandislik ta'minotida va hokazolarda namoyon bo'ladi.Mahalliy amaliyotda u eskirish deb ataladi.

Eskirish funktsional va texnologik eskirishga bo'linadi. Funktsional amortizatsiya yangi (mavjudga o'xshash) ko'chmas mulk ob'ektlarining funktsional imkoniyatlarini kengaytirish natijasidir. Funktsional amortizatsiya natijasida eski binolarning ko'chmas mulk ob'ektlari arxitektura, dizayn, tartib, muhandislik ta'minoti va boshqalar nuqtai nazaridan kelajak egalari uchun kamroq jozibador bo'lib qoladi va shunga mos ravishda arzonroq bo'ladi. Texnologik eskirish - bu yangi tuzilmalar, texnologiyalar va materiallarni yaratish sohasidagi ilmiy-texnik taraqqiyotning natijasi bo'lib, bu ko'chmas mulkni yaratish va ekspluatatsiya xarajatlarini kamaytirishga olib keladi. Xuddi jismoniy eskirish kabi, u olinadigan va olib tashlanmaydigan bo'lishi mumkin.

Masalan, suv va gaz hisoblagichlari, sanitariya-tesisat uskunalari nosozliklarini bartaraf etish, o'rnatilgan shkaflar, taxta va boshqalarni tiklash mumkin. Eskirishni bartaraf etish mezoni ta'mirlash xarajatlarini olingan qo'shimcha xarajatlar qiymati bilan taqqoslashdir: agar ikkinchisi tiklash narxidan oshsa, u holda funktsional eskirish olinadi. Olib tashlanadigan funktsional amortizatsiya miqdori binoning yangilangan elementlar bilan baholash paytidagi potentsial qiymati va yangilangan elementlarsiz bir xil baholash sanasidagi bir xil qiymati o'rtasidagi farq sifatida aniqlanadi.

Iqtisodiy amortizatsiya (tashqi ta'sirlar tufayli eskirish) - binoning qiymatining salbiy o'zgarishi tufayli uning qiymatining pasayishi. tashqi muhit iqtisodiy, siyosiy yoki boshqa omillar ta'sirida. Tashqi eskirishning sabablari quyidagilar bo'lishi mumkin: ob'ekt joylashgan hududning umumiy pasayishi; hukumat yoki mahalliy ma'muriyatning soliq, sug'urta sohasidagi harakatlari; bandlik, dam olish, ta'lim va boshqalar bozoridagi boshqa o'zgarishlar.

"Yoqimsiz" tabiiy yoki sun'iy ob'ektlarga yaqin bo'lgan tashqi eskirish miqdoriga sezilarli darajada ta'sir qiladi: kanalizatsiya tozalash inshootlari, restoranlar, raqs maydonchalari, yoqilg'i quyish shoxobchalari, temir yo'l stantsiyalari, kasalxonalar, maktablar, sanoat korxonalari va boshqalar.

Atrof-muhitning ifloslanishi bilan bog'liq ob'ekt qiymatining pasayishi amortizatsiyani aniqlashda qo'llaniladigan usullar yordamida aniqlanadi. Misol uchun, zaharli chiqindilarni olib tashlash xarajatlari ob'ektni ta'mirlash xarajatlari bilan bog'liq bo'lishi mumkin, ya'ni tuzatish mumkin bo'lgan nuqsonlar narxi.

Iqtisodiy amortizatsiya, jismoniy va ma'naviy eskirishdan farqli o'laroq, har doim qaytarib bo'lmaydigan deb hisoblanadi.

Aksariyat mamlakatlar qonunchiligida korxona mustaqil huquq subyekti hisoblanmaydi; ega bo'lgan xo'jalik yurituvchi sub'ektning tabiati sifatida tan olinmaydi alohida mulk, o'z balansiga ega va yuridik shaxs huquqlaridan foydalanadi. Korxona moddiy va nomoddiy elementlarni o'z ichiga olgan va huquq ob'ekti bo'lgan muayyan mulk majmuasi sifatida qaraladi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida atama kompaniya huquq sub'ektlari va ob'ektlariga nisbatan qo'llaniladi. korxona chaqirdi yuridik shaxs, ya'ni mavzu fuqarolik huquqi, tadbirkorlik faoliyati ishtirokchisi. Shu bilan birga, "korxona" atamasi faqat tijorat tashkiloti sifatida davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan va qonun sub'ekti sifatida faoliyat yuritadigan davlat va munitsipal unitar korxonalarga nisbatan qo'llaniladi. turli shartnomalar va boshqa huquqiy munosabatlar.

Shu bilan birga, xuddi shu atama huquq ob'ektlarining ma'lum bir turiga nisbatan qo'llaniladi. Shu ma'noda kompaniya - bu sanoat va iqtisodiy kompleks bo'lib, uning mulki tashkilot mulkidan butunlay ajratilgan - bu tashkilot infratuzilmasining asosiy tarkibiy qismidir. Ko'chmas mulk ob'ektlari uning tadbirkorlik faoliyati, xodimlar va tashkilot hayotining fazoviy resursidir.

Muddat

Samarali yosh ko'chmas mulk ob'ektining tashqi ko'rinishini, uning texnik holatini, ob'ektning umumiy qiymatiga ta'sir qiluvchi iqtisodiy omillarni baholashga asoslanadi.

Samarali yosh- bu ob'ektning ma'lum bir jismoniy holatiga mos keladigan va uni amalga oshirish imkoniyatini hisobga olgan holda.

Oddiy xizmat muddati standart xizmat muddati deb ataladi.

Standart xizmat muddati- bu normativ-huquqiy hujjatlarda belgilangan binolar yoki inshootlarning xizmat qilish muddati.

Mulkning hayot aylanish bosqichlari

Shunday qilib, ko'chmas mulk ob'ektlari mavjud bo'lgan davrda iqtisodiy, jismoniy, huquqiy o'zgarishlarga duchor bo'ladi va hayot tsiklining quyidagi bosqichlarini bosib o'tadi:

§ shakllantirish - bu qurilish, ya'ni yangi korxona tashkil etish, er uchastkasini sotib olish yoki ajratish;

§ ekspluatatsiya - foydalanish va rivojlantirishni o'z ichiga oladi, ya'ni kengaytirish, qayta tashkil etish yoki rekonstruksiya qilish;

§ mavjud bo'lishning to'xtatilishi buzilish, tabiiy vayronagarchilik yoki tugatishdir.

Ko'chmas mulkning hayot aylanish bosqichlari:

1. Loyihaning kontseptsiyasini shakllantirish va bepul er uchastkasidan foydalanish variantini tanlash. Bu davrda yerdan eng yaxshi va samarali foydalanishni tanlash amalga oshiriladi. Foydalanish holatini tanlash yaxshilanishlarni loyihalash uchun spetsifikatsiyani ishlab chiqish bilan yakunlanadi.

2. Dizaynni takomillashtirish. Ushbu bosqichda loyiha spetsifikatsiyasi asosida ruxsatnomalar olish va er uchastkasini tayyorlash, shuningdek kommunikatsiyalarni yotqizish, binolar qurish va yangi ko'chatlar ekish uchun zarur bo'lgan hujjatlarni tayyorlash bilan loyiha ishlab chiqiladi.

3. Yaxshilashlarni ishlab chiqarish (montaj qilish, qurish).. Loyihani pudratchilar tomonidan amalga oshirish jarayonida ob'ektning barcha jismoniy xususiyatlari deyarli butunlay o'zgartiriladi, bu o'zgarishlar inventar va kadastr hujjatlarida qayd etiladi.

4. Murojaat (sotib olish va sotish, xayriya, lizing va boshqalar) mulk huquqining o'tkazilishi yoki ushbu huquq bo'yicha og'irlik paydo bo'lishi bilan. Ushbu bosqichda ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalar amalga oshiriladi.

6. Modernizatsiya: ob'ektni mumkin bo'lgan qayta profillash (funktsional maqsadni o'zgartirish) bilan kapital ta'mirlash, rekonstruksiya qilish, takomillashtirishni tiklash. Ushbu bosqich ob'ekt hozirgi holatida foydalanuvchilarning zamonaviy ehtiyojlarini qondira olmaydigan yoki (va) uning faoliyati iqtisodiy jihatdan samarasiz bo'lib qolgan paytdan boshlanadi. Ushbu bosqichda, hech bo'lmaganda, rejalashtirish yechimi va funktsional maqsadini o'zgartirmasdan, lekin olinadigan jismoniy eskirish va funktsional eskirishni bartaraf etish bilan kapital ta'mirlash amalga oshiriladi.

7. Utilizatsiya qilish, yaxshilanishlarni buzish, materiallarni poligon yoki qayta ishlash. Hayotiy tsikl ularning iqtisodiy hayotining oxirida yaxshilanishlarni buzish bilan tugaydi. Boshqaruv kompaniyasi tugatilayotgan binolar va kommunikatsiyalarning konstruktiv elementlari va materiallarini sotish imkoniyatini hisobga olgan holda binolarni buzish shartlarini va iqtisodiy jihatdan maqbul usulini tayinlash bo'yicha takliflar tayyorlaydi.

4. Ko'chmas mulkni boshqarish, eng avvalo, undan odamlar (foydalanuvchilar) tomonidan tovar, daromad va foyda manbai sifatida foydalanish bilan bog'liq. Bundan tashqari, foydalanuvchi uchun asosiy holat mulkdan foyda sifatida foydalanilganda, ya'ni. ehtiyojlarini qondirish uchun. Shu bilan birga, ko'chmas mulkni boshqarishdan daromad olish mumkin. Natijada, ko'chmas mulkdan tovar sifatida foydalanishning tegishli turi bilan mulkni sotish holati mumkin. Bu aslida odamlar, tashkilotlar va ko'chmas mulkning eng qulay fazoviy va iqtisodiy sharoitlarda ishlashi haqida. Ikkinchisi ko'chmas mulkni boshqarish so'zning tor ma'nosida ko'chmas mulkni boshqarishdan ko'proq narsani anglatadi. Boshqacha qilib aytganda, mulkni boshqarish juda keng talqin qilinadi. Ko'chmas mulkni boshqarish aslida mulk egasi va uning foydalanuvchisi manfaatlarining kesishishi sohasida.

Mulk egasi qidiradi maksimal foyda ob'ektdan, foydalanuvchi uchun muhim yaxshi sharoitlar ko'chmas mulkning ishlashi, undan foydalanish uchun past xarajatlar bilan birga. Ushbu qarama-qarshilikni tushunishda ikkita jihat juda muhim: bir tomondan, ko'chmas mulk joylashgan va faoliyat yuritadigan muhitdagi tendentsiyalar va o'zgarishlar (hudud va / yoki mintaqa), boshqa tomondan, raqobatning sifati va shartlari. ko'chmas mulkni saqlash. Qisqa muddatda ko'chmas mulkni boshqarish (ko'rish) menejmentga tushadi pul oqimlari uning faoliyatidan, bunda etakchi o'rin moliyaviy va texnik boshqaruvga tegishli.

Ofis ichida Uzoq muddat- murakkabroq vazifa. Avvalo, bu oldindan aytib bo'lmaydiganlik bilan bog'liq davlat siyosati(iqtisodiy, fiskal-pul va ijtimoiy) va to'liq rivojlangan bozor asoslarining yo'qligi - iqtisodiy erkinlik, mulk huquqi, raqobat va boshqalar Har qanday boshqaruv tizimining maqsadlariga erishish aniq funktsiyalar va boshqaruv vazifalarini amalga oshirish orqali ta'minlanadi. Boshqarish funktsiyalari umumiy va xususiy bo'linadi. Har qanday profil yoki faoliyat turidagi xo‘jalik yurituvchi subyekt uchun umumiy funksiyalar doimiy bo‘lsa, xususiy funksiyalar esa muayyan xo‘jalik yurituvchi subyektning maqsadlari bilan belgilanadi va ularning turi, hajmi, joyi va faoliyat turiga bog‘liq bo‘ladi.

Shu bilan birga, xo'jalik yurituvchi sub'ektlar - bu mustaqil iqtisodiy qarorlar qabul qiladigan iqtisodiyotning barcha bo'linmalari (jismoniy va / yoki yuridik shaxslar), ya'ni jismoniy shaxs xo'jalik yurituvchi sub'ekt bo'lishi mumkin, shuningdek, ba'zi bir kuchli irodani tashkil etuvchi bir nechta jismoniy shaxslar. shakllantirish (oila, kompaniya, uyushma, hukumat va boshqalar).
Boshqaruv mulkning butun hayotiy tsikli davomida ko'rib chiqilishi kerak, chunki mulk paydo bo'lgan paytdan boshlab eskirish va eskirish paytigacha mavjud bo'lishi ob'ektivdir.

Menejment deganda qo'yilgan maqsadlarga erishish uchun resurslar, potentsial, zaxiralardan eng samarali foydalanish bo'yicha rejalashtirish va qarorlar qabul qilish jarayoni tushuniladi. Boshqaruv samaradorligini aniqlash uchun turli xil ekspertizalardan foydalaniladi (texnik - ob'ektning haqiqiy holati to'g'risida adekvat tasavvurni ta'minlash, iqtisodiy (baholash) - oqilona xarajat ekvivalentini olish, boshqaruv qarorlari - real resurslardan eng samarali foydalanishni ta'minlash. mulk).

Uni uch bosqichga bo'lish mumkin: 1) Qurilish (investitsiyadan oldingi va investitsiya bosqichi); 2) to'liq o'zini oqlaguncha ishlash (loyihaning tadbirkorlik bosqichi); 3) investitsiya qilingan investitsiyalar bo'yicha natijalarni keyinchalik ishlab chiqish bilan ishlash. Hayotiy tsiklning har bir bosqichi uchun zarur bo'lgan bir qator xususiyatlar mavjud. Ko'p jihatdan, ob'ektning keyingi faoliyatining samaradorligi birinchi bosqich bilan belgilanadi.

Ushbu bosqich ayniqsa murakkab bo'lib, u ko'plab tarkibiy qismlardan iborat, xususan: asl g'oyani amalga oshirish shartlarini tahlil qilish, loyiha kontseptsiyasini ishlab chiqish, uning hayotiyligini baholash, ob'ektni joylashtirishni tanlash va tasdiqlash, atrof-muhitni muhofaza qilish. texnik-iqtisodiy asoslash, ekspertiza, texnik-iqtisodiy asoslashni ishlab chiqish, qurilishga ruxsat olish, vaqtinchalik qurilish infratuzilmasini yaratish, ob'ektni yaratish yoki rekonstruksiya qilish, foydalanishga topshirish. Bunday holda, asosiy nuqta - loyihaning ishonchli hamkorlarini tanlash.

Buning uchun ularning moliyaviy ahvoli, ish tajribasi, obro'si baholanadi. Bu holda asosiy agregat ko'rsatkich iqtisodiy ishonchlilikdir. Ushbu ko'rsatkichning ta'rifi ishlab chiqarish-xo'jalik faoliyati ko'rsatkichlarining butun majmuasini hisoblash va ularning qiymati korxona faoliyatini baholash uchun asos bo'lgan yagona ko'rsatkichga jamlanishiga asoslanadi.

Ikkinchi bosqich quvvatlarni rivojlantirish, ob'ektni loyiha quvvatining barqaror parametrlari bilan ishlatishni o'z ichiga oladi. Ushbu bosqichda ko'chmas mulk ob'ekti qo'llaniladi, uning turini aniqlash ko'chmas mulkni boshqarish vazifasiga kiradi. Qaror qabul qilish samaradorligi ob'ektni baholash asosida aniqlanadi, bu Al vaqtida amalga oshiriladi. A1 nuqtasi jami investitsiyaga to'g'ri keladi. Ob'ektni dinamikada takror ishlab chiqarishning eng muhim tamoyili tsiklning yaxlitligi va uning vaqt bo'yicha rivojlanishi bo'lganligi sababli, barcha turdagi xarajatlar va natijalar t o'qi bo'ylab chiziladi.

Ob'ektning hayot aylanishini tahlil qilish uchun hayot tsiklining ikkita qiymatidan kritik nuqtalarning namoyon bo'lishi uchun vaqt oralig'ini tavsiflovchi bosqichlarning bir nechta qiymatlaridan foydalanish kerak. Bunday asosiy nuqta - A1 ob'ektini ishga tushirish vaqti. Unga nisbatan quyidagi bosqichlar aniqlanadi: t1 - ob'ektni tayyorlash va qurish, t2 - quvvatni rivojlantirish (qo'llash muddati), t3 - foyda olishning boshlanishi (rejalashtirilgan xarajatlar darajasiga erishish, o'zlashtirishda investitsiyalar rentabelligi. bosqich), t4 - ob'ektning ma'naviy va jismoniy eskirishining boshlanishi .

Ob'ektni yaratish (yangilash) vaqtini va ekspluatatsiya bosqichida uning ishlash vaqtini tavsiflovchi bosqichlar ayniqsa muhimdir. Turli bosqichlarning nisbatini aniqlash orqali ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanish bosqichlarining qiyosiy samaradorligini olish, pudratchi va buyurtmachi faoliyatining xarajatlari va natijalarini tahlil qilish mumkin. A2, A4 ob'ektining hayot aylanishining uchinchi bosqichida investitsiyalar uchun keyingi ish vaqti davri boshlanadi.

Nazariy jihatdan, uchinchi bosqich ancha uzoq davom etishi mumkin. Ob'ektni ishlatishning maqsadga muvofiqligini cheklash jismoniy va eskirishni bartaraf etish uchun qo'shimcha xarajatlar hisoblanadi.
Umumiy naqsh aniq: vaqt o'tishi bilan doimiy ravishda yo'qolgan iste'molchi xususiyatlari ko'chmas mulkning foydaliligining pasayishiga olib keladi, ya'ni. foydalanish qiymatining pasayishiga olib keladi. Xarajat ekvivalenti, renta stavkasi bilan dinamikaga o'xshash o'zgarishlar ro'y beradi, chunki foydalanish qiymati va qiymat har qanday mehnat mahsulotining ikkita ajralmas belgisidir. Ko'chmas mulkni boshqarish butun hayot tsikli davomida amalga oshirilganligi sababli - ushbu davr uchun ishtirokchilarni aniqlash kerak.

Loyihani amalga oshirish va belgilangan maqsadga erishishdan manfaatdor asosiy ishtirokchi loyiha natijalarining kelajakdagi egasi va foydalanuvchisi bo'lgan quruvchi (ishlab chiquvchi) hisoblanadi. Ishlab chiqaruvchi loyihaning asosiy talablari va hajmini belgilaydi, loyihani o'z mablag'lari yoki investorlar mablag'lari hisobidan moliyalashtirishni ta'minlaydi, asosiy pudratchilar bilan shartnomalar tuzadi va ushbu shartnomalar uchun javobgardir.

Kundalik g'oyalarda rivojlanish kontseptsiyasi qurilish va rekonstruksiyani nazarda tutadi. Rivojlanishda asosiy narsa investitsiyalarni boshqarish bo'lib, u quyidagilarni o'z ichiga oladi: iqtisodiy jihatdan tanlash samarali loyiha, mulkni aylantirish, hammasini olish qonun hujjatlarida nazarda tutilgan uni amalga oshirish uchun davlat organlaridan ruxsatnomalar, investorlarni izlash, investitsiyalarni jalb qilish shartlarini belgilash va qarzga olingan pul, ularni qaytarish mexanizmlari va shakllarini ishlab chiqish, pudratchilarni tanlash va jalb qilish, ularning ishini nazorat qilish.

Investor - mulkka uzoq muddatli investitsiyalarni amalga oshiradigan shaxs, ya'ni. bu oxirgi xaridor, kelajak egasi uy-joy majmuasi. Menejer shunday investorga aylanishi mumkin uy-joy tashkil etish yoki maxsus tashkil etilgan kompaniya, davlat va shahar hokimiyati, investitsiya fondlari, jismoniy shaxslar, jamoat tashkilotlari, xalqaro tashkilotlar.

Investor loyihaga sarmoya kiritadi (investitsiya). Bitta loyihada bir nechta investorlar bo'lishi mumkin, ammo ularning umumiy maqsadi bor - loyihadan o'z investitsiyalaridan maksimal foyda olish. Agar investor va buyurtmachi bir shaxs bo'lmasa, investor buyurtmachi bilan shartnoma tuzadi, shartnomalarning bajarilishini nazorat qiladi va u tugallangandan so'ng boshqa loyiha ishtirokchilari bilan hisob-kitoblarni amalga oshiradi.
Dizayn tashkilotlari loyiha-smeta hujjatlarini ishlab chiqish va loyiha-qidiruv ishlarini bajarish.

Buyurtmachi - qurilish, rekonstruksiya va ta'mirlash ishlarini tashkil etuvchi jismoniy yoki yuridik shaxs turar-joy binolari(muhandislik yoki qurilish infratuzilmasi majmuasi bo'lgan yoki bo'lmagan), shu jumladan o'z turar joyi, ijarasi, ijarasi yoki sotish uchun; shartnoma, xo'jalik yoki aralash yo'l bilan shug'ullanuvchi korxona kapital qurilish, o'z tashabbusi bilan yoki shahar hokimiyati nomidan.

Pudratchi - shartnomaga muvofiq loyihani amalga oshirish bo'yicha ishlarni bajaradigan muhandislik-qurilish tashkiloti. Barcha ishlarni bajarish uchun javobgarlik bosh pudratchi zimmasida bo'lib, u o'z navbatida subpudratchilar bilan ishlarni bajarish uchun shartnomalar tuzadi. individual ishlar yoki xizmatlar.

Loyihani amalga oshirishda alohida o'rinni loyiha menejeri egallaydi, unga buyurtmachi, ishlab chiquvchi yoki investor loyihani boshqarish vakolatini topshiradi. Loyiha menejeri loyihaning butun hayoti davomida barcha ishtirokchilarning ishini rejalashtiradi, nazorat qiladi va muvofiqlashtiradi. Loyiha rahbarining vakolatlarining o'ziga xos tarkibi shartnoma bilan belgilanadi.

Loyihaning tashqi ishtirokchilariga quyidagilar kiradi: - moliyalashtiruvchi tashkilot (kreditor) loyiha talablarini hisobga olgan holda, ularning moliyalashtirilishini ta’minlagan holda loyihani moliyalashtirish uchun kreditlar beradi; - rieltor (rieltor) - ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar bilan shug'ullanuvchi tadbirkor (mutaxassis).

Xususiy boshqaruv kompaniyasi (ko'chmas mulk ob'ektini ishlatish bosqichida, ishlab chiquvchi tashkilot boshqaruvchi tashkilot funktsiyalarini bajarishi mumkin) uy-joy sohasida mulkni boshqarishning yangi sub'ekti va uy-joy sohasida yangi turdagi investordir.
Xususiy boshqaruv kompaniyasi (PMC) quyidagilardan iborat: - ta'minlashning qonuniy maqsadiga ega uy-joy xizmatlari; - faoliyatning strategik masalalari bo'yicha mahalliy hokimiyat va jamoatchilik tomonidan nazorat qilinadi; - boshqaradi (yuridik yoki iqtisodiy egasi) uy-joy fondi; -mustaqil ravishda o'z rivojlanishi bilan shug'ullanadi uy-joy fondi(boshlaydi investitsiya faoliyati); - aholiga berilgan uy-joylarning sifati va miqdoriga bog'liq, ya'ni u foyda oluvchi hisoblanadi va o'z xo'jalik faoliyati natijalari uchun javobgardir.

Shunday qilib, butun hayot davomida ko'chmas mulkni boshqarish, shuningdek, ishtirokchilarning keng doirasi bilan ishlashga tegishli va eng ishonchli sheriklarni tanlash boshqaruv tashkilotining muhim vazifasidir.

Mulkning hayot aylanishi- mulkning jismoniy ob'ekt sifatida mavjud bo'lgan vaqt davri.

Tijorat maqsadlarida sotib olingan ko'chmas mulkning hayot aylanishi, sᴛᴏth ko'chmas mulk egasining lavozimidan boshlab, ob'ektning amal qilish muddati tugagunga qadar xuddi shu ko'chmas mulkning yangi egasi bilan takrorlanishi mumkin. G. Xarrisonning fikricha, hayot tsikli doimo ma'lum qonuniyatlarga bo'ysunadi - sᴛᴏ jismoniy, iqtisodiy, xronologik va iqtisodiy hayotning qolgan davri.

Belgilangan muddatga jismoniy hayot ob'ektning mavjudligi mavjud bino yoki inshootda yashash yoki ishlash mumkin bo'lgan vaqtni o'z ichiga oladi. Bu ko'rsatkich standart, hisoblangan, haqiqiy va shart-sharoitlarni yaxshilash yoki modernizatsiya tufayli ortib borishi mumkin. Agar ko'chmas mulk ob'ekti buzilsa, u holda jismoniy hayot muddati tugaydi.

Belgilangan muddatga iqtisodiy hayotᴏᴛʜᴏsᴙt davrida ob'ektdan foydalanish mumkin bo'lgan davr, qabul qilish - sᴛᴏm foyda da, bu yaxshilanishlar ob'ekt qiymatiga hissa qo'shadi. Agar amalga oshirilgan yaxshilanishlar eskirganligi sababli mulk qiymatiga ma'lum hissa qo'shmasa, u holda uning iqtisodiy muddati sᴛᴏm da tugaydi.

ostida xronologik yosh mulk foydalanishga topshirilgan kundan boshlab uni baholash sanasigacha o'tgan davrni tushunish.

Muddat

Samarali yosh ko'chmas mulk ob'ektining tashqi ko'rinishini, uning texnik holatini, ob'ektning umumiy qiymatiga ta'sir qiluvchi iqtisodiy omillarni baholashga asoslanadi.

Samarali yosh- sᴛᴏ yoshi, sᴏᴏᴛʙᴇᴛsᴛʙ, bu ob'ektning muayyan jismoniy holatiga mos keladi va uni amalga oshirish imkoniyatini hisobga oladi.

Oddiy xizmat muddati standart xizmat muddati deb ataladi.

Standart xizmat muddati— qoidalarda belgilangan binolar yoki inshootlarning xizmat qilish muddati.

Hayotiy tsiklning yuqoridagi barcha bosqichlari va ko'chmas mulk ob'ektlarining hayoti o'zaro bog'liqdir. Ko'chmas mulk egasi mulkning rentabelligi va uning xavfsizligini oshirishni ta'minlaydigan tegishli chora-tadbirlarni amalga oshirish uchun hayot aylanishining ma'lum (har qanday) bosqichida ko'chmas mulk mavjudligini hisobga olishi kerak.

Mulkning hayot aylanish bosqichlari

Shunday qilib, ko'chmas mulk ob'ektlari mavjud bo'lgan davrda iqtisodiy, jismoniy, huquqiy o'zgarishlarga duchor bo'ladi va hayot tsiklining quyidagi bosqichlaridan o'tadi:

shakllantirish - sᴛᴏ qurilish, ya'ni yangi korxona tashkil etish, er uchastkasini sotib olish yoki ajratish;
ekspluatatsiya - foydalanish va rivojlantirishni, ya'ni kengaytirish, qayta tashkil etish yoki rekonstruksiya qilishni o'z ichiga oladi;
mavjudligini to'xtatish - sᴛᴏ buzish, tabiiy yo'q qilish yoki tugatish.

Ko'chmas mulkning hayot aylanish bosqichlari:

1. Loyiha kontseptsiyasini shakllantirish va sʙᴏbodny er uchastkasidan foydalanish variantini tanlash. ōᴛᴏt davrida erdan eng yaxshi va samarali foydalanishni tanlash amalga oshiriladi. Foydalanish holatini tanlash yaxshilanishlarni loyihalash uchun spetsifikatsiyani ishlab chiqish bilan yakunlanadi.

2. Dizaynni takomillashtirish. sᴛᴏm bosqichida - loyihalash uchun texnik shartlar asosida - ruxsat olish va erni tayyorlash, shuningdek kommunikatsiyalarni yotqizish, binolar qurish va yangi ko'chatlar ekish uchun zarur bo'lgan hujjatlarni tayyorlash bilan loyiha ishlab chiqiladi.

4. Murojaat (sotib olish va sotish, xayriya, lizing va boshqalar) mulk huquqini o'tkazish yoki sᴛᴏ huquqi bo'yicha og'irlik paydo bo'lishi bilan. sᴛᴏ bosqichida operatsiyalar mulk bilan amalga oshiriladi.

5. Texnik va ekspluatatsion xizmat ko'rsatish bilan ob'ektdan maqsadli foydalanish (foydalanish).. Hayotiy tsiklning sᴛᴏm bosqichida menejer (yoki professional boshqaruv kompaniyasi) ob'ektning iste'molchi salohiyatidan foydalanuvchilar tomonidan oqilona foydalanishni tashkil qiladi.

6. Modernizatsiya: ob'ektni mumkin bo'lgan qayta profillash (funktsional maqsadni o'zgartirish) bilan kapital ta'mirlash, rekonstruksiya qilish, takomillashtirishni tiklash. Aytgancha, ushbu bosqich ob'ekt hozirgi holatida foydalanuvchilarning zamonaviy ehtiyojlarini qondira olmaydigan yoki (va) uning faoliyati iqtisodiy jihatdan samarasiz bo'lib qolgan paytdan boshlanadi. ōᴛᴏ bosqichida hech bo'lmaganda kapital ta'mirlash rejalashtirish echimini va funktsional maqsadini o'zgartirmasdan, lekin olinadigan jismoniy eskirish va funktsional eskirishni bartaraf etish bilan amalga oshiriladi.

7. Utilizatsiya qilish, yaxshilanishlarni buzish, materiallarni poligon yoki qayta ishlash. Hayotiy tsikl ularning iqtisodiy hayotining oxirida yaxshilanishlarni buzish bilan tugaydi. Boshqaruv kompaniyasi tugatilayotgan binolar va kommunikatsiyalarning konstruktiv elementlari va materiallarini sotish imkoniyatini hisobga olgan holda binolarni buzish shartlarini va iqtisodiy jihatdan maqbul usulini tayinlash bo'yicha takliflar tayyorlaydi.