Ko'chmas mulk turlariga investitsiyalar xususiyatlari va risklari. Ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfi. Qimmatli qog'ozlarga investitsiyalar kabi ko'chmas mulkka investitsiyalar moliya bozoriga xos bo'lgan risklarga duchor bo'ladi: foiz stavkasi, valyuta, kredit risklari
Shakllanish bosqichida xavfni baholash muhim rol o'ynaydi investitsiya strategiyasi, chunki byudjet ham, rentabellikni kutish ham ko'p jihatdan investorning qanchalik tavakkal qilishga tayyorligiga bog'liq. Shunday qilib, agar investorlar bo'lajak ko'chmas mulk investitsiyalarini past xavfli deb bilishsa, ular rejalashtirilgan daromadning har bir dollari uchun ko'proq pul to'lashga tayyor bo'lib, daromad darajasini pasaytiradi. Ya'ni, xavf qancha past bo'lsa, daromad ham shunchalik past bo'ladi.
Risk - bu har qanday o'zgarish natijasida yo'qotish ehtimoli. Salbiy hodisaning yuzaga kelishi ehtimoli qanchalik katta bo'lsa, xavf shunchalik katta bo'ladi. Ko'chmas mulkka investitsiyalar uchun xavflarning ikkita guruhi eng tipikdir - mamlakat risklari va ma'lum bir loyiha bilan bog'liq risklar.
Mamlakat xavf-xatarlari
Mamlakat risklari, birinchi navbatda, mulk joylashgan mamlakatda iqtisodiy, siyosiy va ijtimoiy to'ntarishlar ehtimolini o'z ichiga oladi.
Mamlakat xavfi darajasini hisobotlarda topish mumkin reyting agentliklari yoki konsalting firmalari. Masalan, The Economist Intelligence Unit reytingida Avstriya, Buyuk Britaniya, Germaniya va AQSH eng past mamlakat riskiga ega, Afg‘oniston, Belarus, Ukraina va boshqalar esa yuqori.
Mamlakat xavfining iqtisodiy omillaridan biri hisoblanadi ortib borayotgan inflyatsiya. Bog'liqlik quyidagicha: inflyatsiya qanchalik yuqori bo'lsa, xavf shunchalik yuqori bo'ladi. Eng kam xavf yiliga 5% dan kam inflyatsiyani ifodalaydi, eng kattasi - 100% dan yuqori. Ko'chmas mulk bozori inflyatsiya xavfidan sug'urtalangan, chunki ijara haqi har oy yoki har yili qayta ko'rib chiqiladi: ijara stavkalari dinamikasi inflyatsiyani aks ettiruvchi chakana narxlar indeksiga bog'liq. Tariflar qanchalik tez-tez ko'rib chiqilsa, ob'ektning inflyatsiyaga nisbatan sezgirligi va investorning daromadi shunchalik yuqori bo'ladi. Misol uchun, mehmonxona xonalari, do'konlar, sanoat omborlari va qisqa muddatli ijaralar an'anaviy ravishda inflyatsiyaga sezgir, ofislar va REITlar o'rtacha, er va uzoq muddatli ijaralar past.
Germaniya odatda ko'chmas mulkka investitsiya qilish uchun past xavfli mamlakatdir, ammo yuqori xavfli hududlar mavjud. Xususan, ular sharqiy yerlarni o'z ichiga oladiMamlakat xavfining yana bir iqtisodiy omili bilan bog'liq beqarorlik milliy valyuta . Uning sur'ati ko'tariladimi yoki pasayaptimi, qat'i nazar, har qanday jiddiy og'ish xavfni anglatadi. Bozorlar uchun eng katta xavf valyutaning o'sishi yoki tushishi 20% dan ortiq bo'lganida yuzaga keladi.
Resurslarga asoslangan iqtisodlar ham shunday xavf omili bilan tavsiflanadi neft narxining pasayishi. Narxlar qanchalik past bo'lsa, iqtisodiyotga tahdid shunchalik katta bo'ladi; eng katta xavf uglevodorodlar narxining 20% dan ortiq pasayishi hisoblanadi. Shunday qilib, Savillsga ko'ra, 2007 yildan 2009 yilgacha bo'lgan neft narxining pasayishi fonida Rossiya poytaxtidagi kvartiralar 51% ga kamaydi. 2009 yil yanvar-fevral oylarida neft narxi ko'tarila boshladi va narxi kvadrat metr ham yuqoriga chiqdi. 2015-yilda neft salbiy tendentsiyani ko'rsatadi va uy-joy narxi ham pasaymoqda.
Boshqa iqtisodiy omillar - yalpi ichki mahsulotning pasayishi, ishlab chiqarish sur'atlarining pasayishi, eksportning qisqarishi va kamayishi. xarid qobiliyati aholi. Eng katta xavf - bu ko'rsatkichlarning har birida 10% dan ortiq pasayish.
Ijtimoiy-siyosiy risklar ham mamlakat risklariga tegishli. Xususan, ko'chmas mulk bozoriga salbiy ta'sir ko'rsatishi mumkin salbiy aholi o'sishi, va bu butun mamlakat uchun emas, balki muayyan uchun ham amal qiladi mahalliylik, shuningdek, alohida mintaqa. Masalan, Sharqiy Germaniya aholisi ko'proq rivojlangan va istiqbolli g'arbiy erlarga ko'chib o'tmoqda, shuning uchun ikkinchisi ko'chmas mulk investitsiyalari uchun kamroq xavfli bozorlar hisoblanadi (ish o'rinlari etishmasligi tufayli aholisini yo'qotayotgan Rur mintaqasidagi kichik shaharlar bundan mustasno). ).
Siyosiy vaziyat investorlarning xulq-atvoriga va ularning risklarni idrok etishiga ham sezilarli ta’sir ko‘rsatadi. Tranio tadqiqotiga ko’ra, so’ralgan rieltorlarning 17 foizi siyosiy muhit (iqtisodiy barqarorlik bilan birga) rus tilida so’zlashuvchi xaridorlar ko’chmas mulk sotib olish uchun u yoki bu mamlakatni tanlashining asosiy sabablaridan biri deb hisoblaydilar. Bu omil, ayniqsa, Buyuk Britaniya, Germaniya, AQSh va Frantsiya kabi mamlakatlarda yaqqol namoyon bo'ladi.
Yana bir muhim mamlakat xavfi qonunchilikdagi mumkin bo'lgan o'zgarishlar bu ko'chmas mulk bozorlariga ta'sir qilishi mumkin. Bu soliq qonunchiligidagi o'zgarishlar (mavjud soliqlarni ko'paytirish va yangilarini joriy etish), qurilish va investitsiyalar bilan bog'liq cheklovchi qonunlarni kiritish, shuningdek, kapital harakatiga cheklovlar qo'yish bo'lishi mumkin.
Loyiha xavflari
Loyiha bilan bog'liq xavflarni ikki toifaga bo'lish mumkin:
- maqsadi qo'shilgan qiymat yaratish bo'lgan qo'shimcha qiymat loyihalari risklari;
- ijara biznes xatarlari.
1. Qo'shimcha qiymatli loyihalar
Qo'shilgan qiymat loyihalari qurilish va qayta qurishni o'z ichiga oladi. Bunday loyihalarning xavfi ancha yuqori, ammo rentabellik ham yuqori - 14-25%.
Qurilish bilan bog'liq asosiy xavflar:
- kirish joyidagi er yoki ob'ektning qiymati ko'tarilishi mumkin;
- qurilish yoki ta'mirlash kechiktirilishi mumkin;
- qurilish yoki ta'mirlash smetalaridan oshib ketishi mumkin;
- sotish narxi rejalashtirilganidan past bo'lishi mumkin;
- sotish rejalashtirilganidan sekinroq bo'lishi mumkin.
Bu risklarning barchasi rentabellikni "yeyishi" mumkin, buning natijasida investor foydasiz yoki hatto zarar ko'radi.
Bu risklarning barchasi ishlab chiqaruvchining qarz yukiga mutanosib ravishda o'sib boradi, ya'ni ko'proq kredit puli u foydalansa, bu xavflarning har biri qanchalik yuqori bo'lsa. Eng yomon stsenariyda, masalan, qurilish maydonchasida yuqori qarz yuki va narxning sezilarli darajada o'zgarishi bilan, ishlab chiquvchi yoki investor zarar ko'rishi mumkin. Tajribali ishlab chiquvchilar har doim turli stsenariylarni hisoblab chiqadilar va investor 15-20% (klassik stsenariy) yoki 20-25% (optimistik stsenariy) ishlagan holda loyihani tark etganda maqbul deb hisoblanadi.
Loyiha xatarlari ish boshlanishidan oldin ham namoyon bo'ladi. Xususan, qurilishga ruxsat olmaslik xavfi mavjud ( Xatarga ruxsat berish). Uning mohiyati shundan iboratki, qayta rejalashtirish, kapital ta'mirlash yoki noldan qurilishga investitsiyalar kiritilgan taqdirda, er yoki ob'ekt sotib olingandan keyin amalga oshirish uchun ruxsatnomalardan o'tish va ruxsat olish kerak. Odatda, narx tegishli ruxsatnoma olmaslik yoki uzoq vaqt talab qilish xavfini o'z ichiga oladi. Ba'zi mamlakatlarda ishlab chiquvchilar ruxsat olmaslik xavfini olishga tayyor.
Kompleks tekshiruv ma'lum bir ob'ekt bilan bog'liq xavflarni aniqlashga yordam beradi - Due Diligence, to'rt turdagi ekspertizalarni o'z ichiga oladi:
- huquqiy tekshirish: advokatlar ijara shartnomasi va qurilish ruxsatnomasi mavjudligini tekshiradi;
- moliyaviy va soliq tekshiruvi: soliq maslahatchisi ob'ektni saqlashning real xarajatlarini belgilaydi, rentabellik va soliq chegirmalari miqdorini hisoblab chiqadi;
- xavfni baholash (Chance & Risk): joylashuvning rivojlanish istiqbollarini, shuningdek, hozirgi va kelajakdagi raqobatchilarning ta'sirini o'rganish;
- texnik baholash (Technical Due Diligence): ko'chmas mulkning texnik holatini tekshirish (odatda yangi mulk sotib olayotganda amalga oshirilmaydi).
2. Ijara biznesi
Ijara uchun eng kam xavfli ob'ektlar quyidagi xususiyatlarga ega:
- nufuzli hududlarda joylashganligi;
- yaxshi texnik holat;
- ijarachilar - o'rta sinf vakillari (turar-joy ko'chmas mulki uchun) yoki birinchi darajali kompaniyalar (tijorat mulklari uchun);
- o'rtacha darajasi o'rtacha ijarachilarga ijaraga beriladi;
- ob'ektni qayta profillash imkoniyati (masalan, mehmonxona ko'chmas mulkini uy-joy fondiga o'tkazish yoki aksincha);
- ijara daromadi kredit to'lovidan kam emas.
Joylashuv - bu eng muhim xususiyat: agar mulk yaxshi hududda joylashgan bo'lsa, unda xavflar minimal bo'ladi va ob'ekt suyuq bo'ladi. Biroq, qo'shimcha xavf bilan bog'liq bo'lishi mumkin tumanni rivojlantirish, shuning uchun foydali ob'ektni tanlashda siz rivojlanish rejasi bilan tanishishingiz va kelajakdagi va allaqachon amalga oshirilgan o'zgarishlar (transport tarmog'ining kengayishi, yangi institutlarning paydo bo'lishi va boshqalar) investitsiya ob'ektining kapitallashuvini oshirishi mumkinmi yoki yo'qligini bilib olishingiz kerak. vaqt yoki aksincha, uning rentabelligini pasaytiradi. Misol uchun, agar biror kishi Nyu-Yorkda Markaziy bog'ning go'zal manzarasi bo'lgan kvartirani sotib olgan bo'lsa, u o'z sarmoyasining xavfsizligini apriori ta'minlagan, chunki bunday ko'rinishga ega kvartiralar kam va endi yangilari bo'lmaydi.
Xavf ham yomon ob'ekt holati va texnik jihozlarning yetarli emasligi. Bino ichidagi kosmik rejalashtirish echimlari, zamonaviy muhandislik tizimlarining mavjudligi va qo'llab-quvvatlovchi tuzilmalarning sifati qanchalik yomon bo'lsa, ob'ektning bozordagi raqobatbardoshligi qanchalik past bo'lsa, uning narxi va ijarachilardan talab shunchalik past bo'ladi va xavflar shunchalik yuqori bo'ladi. . Garchi eski va eskirgan mulklar hozirgi vaqtda yaxshi daromad keltirishi mumkin bo'lsa-da, ular yaxshi ta'mirlangan binolarga qaraganda har doim xavfliroq investitsiyalardir.
Ijarachilarning sifati va ijara shartnomasining turi xavflarni ham oshirishi yoki kamaytirishi mumkin. Ijarachini yo'qotish xavfini o'z zimmasiga olishga tayyor bo'lmagan investor uzoq muddatli lizing shartnomalari bilan ob'ektga sarmoya kiritishi mumkin. Aksincha, agar bu risk investor uchun maqbul bo'lsa, u muddati tugagan yoki qisqa muddatli ijaraga olingan mulkni optsion sifatida ko'rib chiqadi.
Yana bir xavf tanlov bilan bog'liq moliyalashtirish usuli va keyingi boshqaruv qarz mablag'lari. Umuman olganda, leverage qanchalik yuqori bo'lsa, xavf shunchalik yuqori bo'ladi.
Leveraj effekti qarzni moliyalashtirish xarajatlari loyihaning rentabelligidan arzonroq bo'lganda. Investor bank bilan kredit bo'yicha foizlarni to'laydigan tarzda kelishib olishi mumkin, lekin kredit organining minimal miqdorini to'laydi. Ushbu usul investitsiyalarning operatsion rentabelligini oshirishi mumkin. Ammo daromadni oshirishning bu usuli boshqa xavf bilan birga keladi. Agar ob'ektning narxi pasaysa, qachon yangilash kerak bo'ladi kredit shartnomasi, keyin bank kreditni mutanosib ravishda kapitallashtirishni talab qiladi va qo'shimcha garov (marja qo'ng'irog'i) taqdim etadi. Shu sababli, rentabellik leverage va risklar o'rtasidagi to'g'ri muvozanatni topish muhim, bu professional investorlarning mahoratidir.
Investitsiyalar uchun ssudaga olingan kapital undan foydalanganlik uchun to'lovdan ortiq daromad keltirishi kerak. Agar ko'chmas mulkdan olingan foyda kredit to'lovidan past bo'lsa, investor ko'proq zarar ko'radi, qancha ko'p bo'lsa, qarz mablag'lari miqdori shunchalik ko'p bo'ladi.
Ekspertning fikricha, ko‘chmas mulk bozorida yana bir xavf paydo bo‘ldi: 2014-2015 yillarda ko‘plab mamlakatlarda kredit stavkalari tarixdagi eng past darajaga yetgan va deyarli nolga yaqinlashganligi sababli, 3-5 yil ichida ular sezilarli darajada o‘sishi mumkin va bu qachon bo‘ladi? sodir bo'lsa, ko'chmas mulkning qiymati pasayadi.
Xavf ham shunday ob'ektni masofadan boshqarish: ko'chmas mulkning uzoqligi uning ustidan nazoratni zaiflashtiradi, shuning uchun Rossiyadan xorijiy loyihani boshqarishga urinish katta xavf bilan bog'liq. Masofaviy o'zini o'zi boshqarish o'rniga, ixtisoslashgan kompaniyani yollash tavsiya etiladi.
Bilan bog'liq bo'lgan xavf ham bir xil darajada muhimdir bitim tuzilmasi. Soliqlarni optimallashtirishga imkon beruvchi turli xil sxemalar mavjud - masalan, aktsiyadorlik krediti yoki bir qator kompaniyalar orqali ro'yxatdan o'tish. Bu daromadni oshiradi, lekin shaffoflikni pasaytiradi va egalik xavfini oshiradi. Soliq idorasi optimallashtirish tizimini qabul qilmasligi va qo'shimcha soliq va jarimalar undirishi mumkin. Dunyo shaffofroq bo'lib bormoqda bank tizimi, OECD baza eroziyasiga qarshi kurash choralarini joriy qilmoqda va Rossiya o'z rezidentlaridan chet elda olingan daromadlar uchun soliq to'lashni talab qilmoqda. Bu o'zgarishlarning barchasi soliqlarni optimallashtirish maqsadida ob'ektlarni ortiqcha tuzilmalash xavfini oshiradi. Mijozlarga tavsiyamiz: birinchidan, soliq maslahatchilari bilan maslahatlashish, ikkinchidan, optimallashtirish bilan ortiqcha ishlamang, chunki bu bilan bog'liq muammolar mavjud. soliq xizmatlari yaqin kelajakda.
Yuqorida aytib o'tilgan fikrlar asosiy xavfni aniqlaydi - likvidlikni pasaytirish xavfi, ya'ni qiymatni yo'qotmasdan tez sotish potentsialining pasayishi va bozorning ijobiy rivojlanishi stsenariysida kapitallashuvning potentsial o'sishining pasayishi. Shunga ko'ra, yuqorida qayd etilgan nuqtalar bo'yicha risklar qanchalik past bo'lsa, likvidlik shunchalik yuqori bo'ladi va natijada ob'ektning dastlabki rentabelligi past bo'ladi.
Natijada
Ko'chmas mulkka investitsiya qilishda asosiy xavflar:
| Mamlakat xavf-xatarlari | |
| Iqtisodiy |
|
| Ijtimoiy-siyosiy |
|
| Loyiha xavflari | |
| qo'shilgan qiymat |
|
| ijara biznesi |
|
Nima tanlash kerak - yuqori rentabellik yoki past risk - investorning o'ziga va uning risklarga bo'lgan munosabatiga bog'liq. Ko'pgina xaridorlar uchun asosiy muammo shundaki, ular suhbatni "Hosildorlik nima?" Degan savol bilan boshlashadi va birinchi savol, albatta, "Xatarlar qanday bo'lishi kerak va kelajakda bu mulkni qanday sotishim mumkin?". Agar investor ko'proq daromad olishni istasa, u ko'proq tavakkal qilishga tayyor bo'lishi kerak.
Yuliya Kozhevnikova, Tranio
Nima uchun ko'chmas mulkdan olishni xohlaydigan xususiy investor passiv daromad, chet elga emas, Rossiyaga sarmoya kiritish foydaliroq
O‘tgan yil tendentsiyani tasdiqladi: sanksiyalar bor yoki yo‘qmi, Rossiyada xorijiy ko‘chmas mulk har doim talabga ega bo‘ladi. Agar 2015-yilda biz xorijda mulk sotib olishni xohlovchilar soni keskin kamayganini ko‘rgan bo‘lsak, Prian.ru xizmatini o‘rganish shuni ko‘rsatadiki, o‘tgan yili potentsial xaridorlar auditoriyasi o‘sishni boshladi.
Bugungi kunda talab etakchilari issiq mamlakatlar: Ispaniya, Bolgariya va Italiya. Biroq, hamma xaridorlar doimiy yashash joyiga yoki yozgi ta'tilga ko'chib o'tish uchun uy va kvartiralarga ega emaslar. 2014-yildan beri birinchi marta Rossiyada xorijdagi ko‘chmas mulkka sarmoya kiritish talabining ortishi kuzatildi, xaridorlarning taxminan 16 foizi ko‘chmas mulkni ijaraga olishni rejalashtirmoqda. Axir, bunday investitsiyalar investorlarga xorijiy valyutadagi daromadlarni va'da qiladi.
Biroq, bizning hisob-kitoblarga ko'ra, xorijiy ko'chmas mulkni hali sarmoya uchun ideal ob'ekt deb atash mumkin emas. Buning sababi xavf va rentabellik nisbati. Bugungi kunda bunday investitsiyalarning ba'zi salbiy tomonlarini Evropada ijara uchun kvartiralar, uylar va tijorat binolarini sotib olishni rejalashtirganlarga eslatish kerak.
Turar-joy mulklari
Evropada kvartiralar va uylar ko'pincha oddiy ijara uchun sotib olinadi. Biroq, xususiy rus investorlari har doim ham quyidagi faktni hisobga olmaydilar: kommunal to'lovlar va ko'chmas mulk soliqlari bu erda Rossiyaga qaraganda ancha yuqori. Bunday vaziyatda eng qulay variant - uzoq muddatli ijara uchun ko'chmas mulkni etkazib berish. Bunday investitsiyalarning salbiy tomoni shundaki, qoida tariqasida, uy-joyni ijaraga berishdan olinadigan daromad 2-3% dan oshmaydi.
Yuqori daromad sohilda yoki ba'zi turistik hududlarda ko'chmas mulkni olib kelishi mumkin. Uy yoki kvartira, aytaylik, Ispaniya yoki Italiya qirg'og'ida, sayyohlarga kun yoki hafta ijaraga berilishi mumkin. Biroq, bu holatda, siz ba'zi xarajatlarni o'z zimmangizga olishingiz kerak bo'ladi.
Birinchidan, mulk mehmonlarni qabul qilish uchun to'liq tayyor bo'lishi kerak, ya'ni choyshab, idish-tovoq va hokazolarni sotib olishingiz kerak. Ikkinchidan, agar sizning mulkingiz qonuniy ravishda ijaraga olingan bo'lsa, siz soliq to'lashingiz kerak bo'ladi. Masalan, Ispaniyada norezidentlar uchun ijara narxining 25% (rezidentlar uchun - 15%).
Soliq to'lamaslik, sayyohlarning joylashishini ta'minlash, binolarni tozalash va hokazolar uchun chet elda yashamaydigan ko'chmas mulk egalari o'z xizmatlari uchun taxminan 20-25% haq oladigan boshqaruv kompaniyalari xizmatlaridan foydalanadilar. Evropadagi bunday boshqaruv kompaniyalari mukammal va har doim halol ishlayotganiga ishonishning hojati yo'q. Kvartiralar va uylar egasining xabarisiz ijaraga berilgan holatlar, afsuski, kamdan-kam emas. Egasi har doim ham sayyohlar, ham boshqaruv kompaniyasi xodimlari tomonidan mayda o'g'irlikdan sug'urta qilinmaydi va Evropa elektr energiyasi narxlarini hisobga olgan holda xodimlar tomonidan o'z vaqtida o'chirilmagan konditsioner ko'chmas mulkni ijaraga berishdan tushadigan daromadni sezilarli darajada kamaytirishi mumkin. .
Shu bilan birga, qanchalik g'alati tuyulmasin, Ispaniya va Italiyadagi ko'plab boshqaruv kompaniyalari ob'ektlarni ishga tushirish masalasida juda sekin. Sizga ijarachini olib kelish uchun charchagan kompaniyani topish unchalik oson emas (e'lonni maksimal miqdordagi resurslarga joylashtirish, mavsumdan tashqari narx siyosati haqida o'ylash va hk).
Shunday qilib, agar siz prognoz qilinadigan foyda bilan ob'ektni ijaraga olmoqchi bo'lsangiz, mulkingiz bilan sodir bo'ladigan hamma narsani boshqaring. Vaziyatning noqulay rivojlanishida Komissiya, yuqori soliqlar va kommunal to'lovlar barcha ijara daromadlarini yeb, egasini hech narsasiz qoldirishi mumkin.
tijorat ko'chmas mulk
Rossiyada bo'lgani kabi, Evropada tijorat ko'chmas mulk uy-joy ko'ra ko'proq foydalidir. Misol uchun, chakana savdo maydoni xorijiy valyutada yiliga 7-8% dan ortiq daromad keltirishi mumkin. O'ziga xos xususiyat Yevropa bozori rus tilidan Yevropada, deb aslida yotadi standart shartnomalar, har qanday Xizmat va ijaraga olingan maydonni saqlash bilan bog'liq deyarli barcha masalalar ijarachiga emas, balki binolarning egasiga to'g'ri keladi.
Ideal holda, amaliyot shuni ko'rsatadiki, mamlakatda yashovchi va mahalliy xususiyatlarni biladigan ko'chmas mulk investorlari eng muvaffaqiyatli hisoblanadi. O'z ob'ektlarini ba'zi ishonchli shaxslarga topshirganlar uchun yo'qotish xavfi tabiiy ravishda yuqoriroqdir (aslida turar-joy ko'chmas mulkida bo'lgani kabi).
Qurilishga investitsiyalar
Chet elda ko'chmas mulk investitsiya bozorini jiddiy o'rganadigan har qanday investor, ehtimol, bir necha marta qurilishga sarmoya kiritish takliflarini olgan. Ular jozibali ko'rinadi, ayniqsa, bunday investitsiyalar tugallanmagan qurilish va har qanday fors-major holatlaridan 100% sug'urta qilishni va'da qilgan nufuzli Britaniya kompaniyasi tomonidan taklif qilinganda.
Afsuski, biz hammamiz ko'pincha rivojlangan davlatlar oldida butparastlik qurboniga aylanamiz va chet elliklarga, ular aytganidek, qaramasdan ishonamiz. Darhaqiqat, Buyuk Britaniyada ham barcha ob'ektlar tugallanmagan. Misol uchun, London Olimpiya bog'idagi (Uembli Olimpiya bog'i) tugallanmagan janjal hatto Rossiyada ham yaxshi ma'lum. Ishlab to'satdan bankrot bo'ldi, va u bilan birga pastki va sug'urta kompaniyasi ketdi. Natijada, bugungi kunda foyda o'rniga investorlar sud jarayonini oldilar.
Ruscha variant
Chet elda ko'chmas mulk, albatta, muammo va zarar, deb aytish mumkin emas. Shunchaki, afsuski, Rossiyadan kelgan investor uchun boshqa davlatga sarmoya kiritish bilan bog‘liq bo‘lishi mumkin bo‘lgan barcha xatarlarni to‘liq tahlil qilish juda qiyin.
Bir vaqtning o'zida Rossiya bozori ko'chmas mulk ko'pincha chet eldagi aktivlarga qaraganda ko'proq daromad va'da qiladi. Gap poytaxtdagi rentabelligi besh yildan ortiq vaqtdan beri pasaygan kvartiralar haqida emas, balki bozor haqida. tijorat ko'chmas mulk. AKTIVO kraudfanding platformasiga ko'ra, Moskvadagi ko'cha chakana savdo ob'ektlarining o'rtacha rentabelligi hozir yiliga taxminan 10-12% ni tashkil qiladi. Siz ofislarda tom ma'noda 1-0,5 p.p. kamroq pul ishlashingiz mumkin.
Rossiya tijorat ko'chmas mulk bozori asta-sekin tiklanmoqda. Narxlar yoki ijara stavkalarining keskin oshishi haqida gapirishga hali erta, lekin kamida bir yil davomida biz chakana savdo va ofis ob'ektlarida bo'sh ish o'rinlari stavkalari pasayganini, shuningdek, yangi maydonlarning eng kam foydalanishga topshirilishini kuzatmoqdamiz. Masalan, A sinfidagi ofis maydoni inqiroz davrida bozorning jiddiy pasayishi tufayli o'sish potentsialiga ega ekanligi allaqachon aniq.
Shunday qilib, biz poytaxtning tijorat ko'chmas mulk bozorida asosiy sarmoyaviy istiqbollarni ko'ramiz. Gap shundaki, bunday investitsiyalar, masalan, ofislarga investitsiyalarga qaraganda ancha past risklarni o'z ichiga oladi. sifat chakana savdo maydoni Moskvada inqirozda ham etarli emas. Bizning prognozlarimizga ko‘ra, bo‘sh ish o‘rinlari stavkalarining pasayish tendentsiyasini hisobga olgan holda, 2018-2019-yillardayoq poytaxt savdo markazlari va ko‘cha chakana savdo do‘konlarida ijara stavkalarining oshishini kutish mumkin. Albatta, bu holat investorlarning Rossiya ko‘chmas mulkiga qo‘ygan sarmoyalariga ijobiy ta’sir ko‘rsatadi.
Rossiyada, umuman olganda, ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalar juda ko'p xavflar bilan tavsiflanadi:
Mamlakat xavfi (siyosiy, huquqiy va moliyaviy, shu jumladan inflyatsiya xavfi, o'zgarishlar xavfi soliq tizimi, ma'muriy o'zboshimchalik va boshqalar);
- likvidsizlik xavfi - ob'ektni sotishning kutilgan marketing vaqtidan ortiq kechikishi;
- ob'ektning texnik holatiga va uning rentabelligiga ta'sir qiladigan noloyiq boshqaruv xavfi;
- talab va taklif nisbatining mumkin bo'lgan o'zgarishi xavfi;
- qurilish bilan bog'liq risklar (qurilish davrida kapital qo'yilmalarning muzlatilishi, materiallar narxining oldindan aytib bo'lmaydigan o'sishi, mashina va mexanizmlardan foydalanish va boshqalar). ish kuchi, tugallanmagan qurilishning past likvidligi va boshqalar);
- ob'ektdan foydalanishda ma'muriy cheklovlar xavfi;
- kommunal tarmoqlarda ularning umumiy noqulay holati tufayli avariyalar xavfi;
- ekologik xavflar, shu jumladan suv toshqini va boshqa tabiiy ofatlar, shuningdek, atom elektr stantsiyalaridagi avariyalar, atmosferaga, suvga va tuproqqa ifloslanishning boshqa ortiqcha chiqindilari.
Ko'chmas mulk ob'ektlariga investitsiya qilish bilan bog'liq xavflarni har qanday ob'ektga investitsiya qilish bilan bir xil tarzda tasniflash mumkin.
Umuman olganda, ko'chmas mulk bozoriga xos bo'lgan risklarni birinchi navbatda uch guruhga bo'lish kerak:
1) diversifikatsiya qilinishi mumkin bo'lmagan tizimli risklar va ko'chmas mulkka investitsiyalar xavfi darajasi va kapital bozori uchun o'rtacha bozor riski darajasi o'rtasidagi bog'liqlik xususiyatini ko'rsatadi;
2) ko'chmas mulk portfelini shakllantirish orqali diversifikatsiya qilinishi mumkin bo'lgan tizimli bo'lmagan yoki boshqarilmaydigan risklar;
3) ko'chmas mulk ob'ektlarini noto'g'ri boshqarish natijasida tasodifiy risklar.
Boshqarilmaydigan xavflarning manbalari:
ko'chmas mulkning past likvidligi;
- ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarni qonunchilik bilan tartibga solishning noaniqligi;
- soliqqa tortishdagi noaniqlik;
- kapital bozori va ko'chmas mulk bozoridagi raqobat;
- biznes siklining davomiyligi;
- demografik tendentsiyalar;
- bandlik tendentsiyalari va aholining to'lov qobiliyatining o'zgarishi. Rivojlanish manbalari bo'yicha xavflarning asosiy bo'linishi - tizimli va tizimli bo'lmagan - shaklda ko'rsatilgan. 4.1.
Rivojlanish manbalari bo'yicha xavflarni taqsimlash
Ko'chmas mulk bozoridagi boshqariladigan risklar mikro risklarni o'z ichiga oladi:
- ijara shartlari;
- operativ va moliyaviy leverage darajasi;
- qo'yilgan kapitalning tarkibi va uning qiymati;
- muayyan turdagi ko'chmas mulk bozorining ulushi;
- mulkning joylashgan joyi;
Shuningdek, ko'chmas mulkka investitsiya qilish risklarini namoyon bo'lish sohalari bo'yicha tasniflash mumkin.
Kapitalni investitsiya qilishdagi har qanday risklar singari, ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfi ham zarar darajasiga ko'ra qisman, toqat qilinadigan, tanqidiy va halokatlilarga bo'linishi mumkin.
Shunday qilib, ko'chmas mulkka investitsiya qilishda risklarni tasniflash har qanday biznesga sarmoya kiritishda risklarni tasniflash bilan deyarli bir xil.
Xatarlarni namoyon bo'lish sohalari bo'yicha taqsimlash
Ushbu yo'nalishdagi xavf manbalari real investitsiyalar, ko'chmas mulkka investitsiya sifatida quyidagilar bo'lishi mumkin:
- mulk turi;
- talab va taklif nisbatining o'zgarishi;
- joylashuv (shu jumladan mintaqaviy xavf);
- lizing shartnomasi shartlari va kreditlar berish;
- jismoniy qarish va eskirishni yaxshilash;
- qonunchilikni tartibga solishning o'zgarishi va soliqqa tortish shartlarining o'zgarishi;
inflyatsiya;
- qayta investitsiyalash xususiyatlari;
- likvidlikning pasayishi.
Investitsiyalar uchun ko'chmas mulk turini tanlash xavfi ko'chmas mulk bozorini rivojlantirish uchun umumiy qulay vaziyatda muayyan turdagi ko'chmas mulkni noto'g'ri tanlashni anglatadi. Masalan, ko'proq bo'lgan holatlarda yuqori stavkalar ko'p funktsiyali ko'chmas mulkka investitsiyalar daromad keltirishi mumkin edi, ofis ko'chmas mulkiga ko'chmas kapital qo'yilmalar amalga oshirildi. Butun mamlakat bo'ylab ofis binolarining haddan tashqari ko'payishi real va nominal ijara haqini o'lik vaznga aylantirdi.
Talab va taklif nisbatining o'zgarishi xavfi. Har qanday tovar va xizmatlar bozorini tartibga soluvchi asosiy omillar talab va taklif bo'lganligi sababli ularning o'zaro ta'siri natijasida sotuvchilar bozori yoki xaridorlar bozori vujudga keladi. Shu bilan birga, daromadli ko'chmas mulk bozorida bir qator muhim xususiyatlar mavjud bo'lib, ularga aniqlik kiritish uchun har bir muayyan davrda ko'chmas mulk bozoriga ta'sir qiluvchi omillarni tahlil qilish kerak.
Talab miqdorini belgilovchi asosiy omillar:
- aholining to'lovga qodirligi;
- o'zgarishlar umumiy quvvat aholi (o'tmish, joriy va prognoz qilinayotgan tendentsiyalar);
- aholining turli qatlamlari o'rtasidagi nisbatlarning o'zgarishi, ya'ni turli ta'lim darajasiga ega bo'lgan aholi guruhlari o'rtasidagi foiz nisbati, migratsiya darajasi, nikohlar va ajralishlar soni;
- aholi didi va xohishlarining o'zgarishi - talabning muhim omilini ifodalaydi. Biroq, har qanday ko'chmas mulk bozorida iste'molchilarning xohish-istaklari va dididagi o'zgarishlarni tushunish qiyin. Ko'pgina ko'chmas mulk mutaxassislari o'zlarining tajribalari va kuzatishlariga tayanadilar va ularni deyarli intuitiv ravishda tan oladilar, bu esa ularga ushbu o'zgarishlarni kuzatish imkonini beradi. Afzalliklar va didlar juda sub'ektivdir va shuning uchun miqdorini aniqlash va bashorat qilish juda qiyin;
- moliyalashtirish shartlari va mavjudligi.
Talabning o'sishi ko'chmas mulk bozorida faollikni oshiradi. Old shart talabning o'sishi - potentsial iste'molchilar uchun iqtisodiy imkoniyatlarning kengayishi, ularning daromadlarining o'sishi, bu esa ko'chmas mulk bozorida faollikning oshishiga olib keladi. Xuddi shunday, samarali talabning pasayishi odatda bozorda tushkunlikka olib keladi.
Ko'chmas mulkka bo'lgan talabning o'sishi natijasi ko'chmas mulkni ijaraga olish va sotish narxlarining o'sishidir, garchi inflyatsiya tendentsiyalari ham xuddi shu yo'nalishda harakat qilmoqda, bu bozorning barcha segmentlarida narxlarning oshishiga ta'sir qilishi mumkin.
DA qisqa muddat talab parametrlari taklif parametrlaridan muhimroqdir; xususiyat bu egiluvchanlikdir. Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda faollikning sezilarli tebranishlari ko'p jihatdan qisqa muddatda taklifning egiluvchanligi bilan bog'liq. Agar tahlilning maqsadi ko'chmas mulk bozoridagi vaziyatni bashorat qilish bo'lsa (masalan, kelajakda ma'lum bir davrda mulkning mumkin bo'lgan sotish narxini hisoblash), taklif omillarini tahlil qilishga alohida e'tibor qaratish lozim. chunki uzoq muddatda ta'minot hajmlari juda elastik.
Biz taklif hajmini belgilovchi omillarni sanab o'tamiz:
- bozorning ma'lum bir segmentida bo'sh turgan ko'chmas mulk ob'ektlari zaxirasining mavjudligi;
- yangi qurilish hajmlari va xarajatlari, shu jumladan:
1) qurilish intensivligi (yangi uy-joy hajmini belgilaydi);
2) joylashuv qurilish sanoati darajasiga qanchalik ta'sir qiladi qurilish xarajatlari(ishlab chiqarish omillarining mavjudligi va narxlarini belgilaydi),
3) qurilish texnologiyasidagi joriy va mumkin bo'lgan o'zgarishlar va ularning qurilish xarajatlariga ta'siri;
4) qurilish xarajatlari va ko'chmas mulkni sotish narxlari nisbati;
5) foydalanilmaganlarni yaxshilash xarajatlari yer uchastkalari va ularning joriy taklifi.
Barcha bo'sh yoki ijaraga olinmagan uylar yoki binolar (bo'sh ish o'rinlari) ulushi ko'chmas mulk bozori holati va tendentsiyalarining eng muhim ko'rsatkichlaridan biridir. Yuqori foiz bo'sh ish o'rinlari talab yuqori bo'lgan taqdirda ham arzon narxlar va ijara haqini keltirib chiqaradi. Odatda bitta oila uchun bo'sh ish o'rinlari darajasi turar-joy binolari 5% dan kam va uchun turar-joy binolari- 5% dan bir oz ko'proq. Biznes binolari uchun bu foiz biroz yuqoriroq. Bu mintaqadagi vaziyatga qarab o'zgarishi mumkin bo'lgan asosiy nisbatlar. Agar bo'sh bo'lgan birliklar taklifi odatdagi foizdan oshsa, bozorda ortiqcha taklif va / yoki kam taklif mavjud. Raqobat narxlar va ijara haqining majburiy pasayishiga, keyin esa yangi qurilishning qisqarishiga olib kelishi mumkin. Bo'sh ish o'rinlari stavkalari pasayganda, narxlar va ijara haqi ko'tariladi, ko'chmas mulkka investitsiya faolligi oshadi. Ko'chmas mulk bozorida faoliyat yuritayotgan firmalar bo'sh ish o'rinlari darajasi dinamikasi bo'yicha ma'lumotlarni to'plash va ma'lumotlar bazasiga ega bo'lish maqsadga muvofiqdir. Shuni hisobga olish kerakki, ko'chmas mulk bozorining turli segmentlari uchun bo'sh ish o'rinlari darajalari alohida hisoblanishi kerak, chunki bozorning bir segmentida ko'chmas mulk tanqisligi, boshqasida esa ortiqcha bo'lishi mumkin.
Joylashuv xavfi mahalliy bozor sharoitlari va mintaqadan kapitalning kirib kelishi va chiqib ketishi, mehnatga layoqatli aholi bandligining tabaqalanish darajasi bilan belgilanadigan hududning ijtimoiy-iqtisodiy rivojlanish istiqbollari bilan belgilanadi. mintaqadagi vaziyatning jinoiyligi, aholining xususiy va xorijiy kapitalga munosabati, millatlararo va ijtimoiy-iqtisodiy va qurolli mojarolar imkoniyatlari, mintaqa ekologiyasi va boshqalar.
Ijara xavfi ijarachi shartnomada nazarda tutilgan ijara haqini to'liq to'lay olmasligi sababli. Ijara krediti bo'yicha yo'qotishlar egasi tomonidan qoplanadi, chunki ijarachini chiqarib yuborish va yangi ijarachi uchun joy tayyorlash uchun vaqt kerak bo'ladi. Ushbu turdagi xavf ko'pincha bitta ijarachiga ega bo'lgan mulklarda uchraydi.
Jismoniy eskirish va eskirishni yaxshilash ko'chmas mulk rentabelligini ham kamaytirishi mumkin. Egalari ko'pincha muhim narsalarni olib yurishni tanlashadi moddiy xarajatlar binolarini zamonaviy qilish. Funktsional eskirish darajasini aniqlash qiyin, chunki u ko'proq yangi texnologiyalarni ishlab chiqishga bog'liq. Liftlar, iqlim nazorati va xavfsizlik kabi yangi texnologiyalar raqobatdosh binolarga joriy etilganda, eski binolar ijarachilarga o'z jozibasini yo'qotadi va egasi yo pastroq ijara haqini so'rashi va uyni yaxshilashga pul sarflashi yoki kamroq yashashga toqat qilishi kerak.
Qonunchilikni tartibga solish va soliq shartlarini o'zgartirish xavfi hokimiyat qarorlari talab qiladi kutilmagan holatlar yoki mulk (mulk, ko'chmas mulk) bo'yicha soliqlarning oshishi bilan bog'liq. Tartibga solish yoki soliqqa tortishdagi kutilmagan o'zgarishlar ko'chmas mulk daromadlarining pul oqimini kutilganidan o'zgartirishi mumkin.
Inflyatsiya va qayta investitsiyalar xavfi- ko'chmas mulkka investitsiya qilish uchun nisbatan kichikroq risklar. Inflyatsiya xavfi haqiqiy, shartnomada nazarda tutilgan ijara daromadi pul oqimlari inflyatsiya tufayli kutilganidan ancha past bo'lishi mumkin. Lizing muddati qanchalik uzoq bo'lsa, xavf shunchalik yuqori bo'ladi. Alohida mavqega ega bo'lgan investitsiyalar sotilgan va ijaraga olingan ko'chmas mulkka investitsiyalar bo'lib, ular barcha turdagi inflyatsiya xavfi bilan bog'liq. uzoq muddatlar ijara. Qayta investitsiya qilish xavfi inflyatsiya xavfiga qarama-qarshidir, chunki olingan pul daromadlari dastlabki investitsiya bilan bir xil daromad darajasida qayta investitsiya qilinishi mumkin emas. uchun ham pastroq o'z kapitali ta'minlanmagan ko'chmas mulkka investitsiya qilingan.
Likvidlik xavfi. Ko'chmas mulk bozorining likvidligi ko'chmas mulkning barcha turlari uchun makro darajada belgilanadi:
- mamlakat, mintaqadagi ijtimoiy-iqtisodiy ahvol;
- kreditlar mavjudligi, aniqlangan davlat siyosati(agar hukumat "qimmat pul" siyosatini olib borsa, kredit yuqoriligi sababli kamroq mavjud foiz stavkalari);
- tijorat banklarining ko'chmas mulk bilan ta'minlangan kreditlashni qisqartirish yoki kengaytirish siyosati.
Mintaqaviy miqyosda ko'chmas mulkning likvidligi mintaqaning rivojlanish istiqbollari, bandlikdagi tabaqalanish darajasi va atrof-muhit bilan belgilanadi.
Xavf darajasini hisoblashda xarakteristikasi turli ob'ektlar ko'chmas mulk bilan bog'liq holda shuni hisobga olish kerakki, daromad keltiradigan ko'chmas mulkka investitsiyalarning moliyaviy aktivlarga investitsiyalar xavfi bilan solishtirganda yuqori xavf darajasi daromad keltiruvchi ko'chmas mulkning xususiyatlari bilan belgilanadi, chunki sezilarli kapital qo'yilmalar va mintaqadagi vaziyat va uning rivojlanish istiqbollariga qarab, ko'chmas mulkdan keladigan daromadlar oqimining kuchli bog'liqligi mavjud.
Ko'chmas mulk investitsiyalarning eng konservativ turi bo'lib, har kim o'ylaydigan birinchi narsadir. Rossiya haqiqatlarida boshqa turdagi pul investitsiyalariga ishonish qiyin - fond bozori har doim ham shaffof emas va unchalik rivojlangan emas, bank depozitlari har doim ham inflyatsiya darajasidan oshmaydigan past foiz stavkalarida qabul qilinadi. Va ko'chmas mulk birinchi o'ringa chiqadi. Shuning uchun siz ko'chmas mulkka qanday sarmoya kiritishni tushunishingiz kerak, pulni qaerga investitsiya qilish kerak va bunday investitsiyalardan qanday foyda bor.
Ko'chmas mulkka investitsiya qilishning afzalliklari
Har qanday investitsiyaning maqsadi investorning pul mablag'larini saqlash va ko'paytirishdir. Ya'ni, sarmoya foydali bo'lishi va barqaror yoki yaxshiroq o'sib borayotgan qiymatga ega bo'lishi kerak. Ushbu shartlar ko'chmas mulk bilan to'liq mos keladi.
Turar-joy yoki tijorat ko'chmas mulkini sotib olish ijara shaklida doimiy daromad manbaiga aylanishi mumkin, bunday binolarning narxi vaqt o'tishi bilan oshadi va agar kerak bo'lsa, ularni ko'p qiyinchiliksiz sotish mumkin.
Lekin hamma narsa juda oddiy emas va har qanday mulkni sotib olishdan oldin, puxta tayyorgarlik ko'rish kerak.
Bu erda bir nechta savollar mavjud to'g'ri tanlov qachon va qayerga investitsiya qilish kerak:
- bozor qanday holatda - bozor pasayish, ko'tarilish yoki pasayishda bo'lishi mumkin. Bunday bosqichlar bir-birini almashtiradi va vaziyatni aniqlab, siz bozorga kirish yoki undan chiqish to'g'risida qaror qabul qilishingiz mumkin;
- sarmoya qancha vaqt hisoblab chiqilgan - ko'chmas mulk uzoq muddatli loyihadir va unga ishoning tez qaytarish shart emas. Spekulyatsiya varianti o'sib borayotgan bozor davrida va 1-3 yil oralig'ida ko'rib chiqilishi mumkin. Shuni ta'kidlash kerakki, ko'chmas mulk uchun to'lov muddati birlamchi bozor bir yoki ikki yilga ko'payishi mumkin - qo'shni kvartiralarni ta'mirlash muddati, bu vaqtda ijarachi uchun har qanday binolarning jozibadorligi pasayadi;
- ko'chmas mulkdan istalgan daromad darajasi - ofis va kvartirani ijaraga olish har xil daromad keltiradi va har xil xarajatlarni talab qiladi. Bozor sharoitlari ham muhim rol o'ynaydi. Ko'tarilganda, ijara uchun yuqori narxni olish osonroq bo'ladi, bundan tashqari, binolarning o'zi narxining oshishi qo'shiladi;
- o'z vaqtini ko'chmas mulkni saqlashga bag'ishlashga tayyorlik - har qanday ko'chmas mulk texnik xizmat ko'rsatishni talab qiladi: tozalash, ta'mirlash, turli organlar bilan aloqa qilish. Ushbu xarajatlar sarmoya turiga qarab o'zgaradi;
- investitsiyalarning rejalashtirilgan miqdori qancha - hudud qanchalik jozibador bo'lsa, u shunchalik yuqori investitsiyalarni talab qiladi, ammo daromad yuqori bo'lishi mumkin. Bundan tashqari, siz bozor sektorini tanlashingiz kerak - narxi turar-joy ko'chmas mulki, kichik do'kon, er uchastkasi juda ko'p farq qiladi;
Ko'chmas mulk investitsiyalarining turlari
Investitsiyalar sifatida quyidagi ko'chmas mulk turlari tanlanadi:
- turar-joy - kvartiralar va uylar;
- tijorat - ofislar, do'konlar, kiosklar, mehmonxonalar, sanatoriylar, dam olish markazlari;
- yer.
Ushbu turlarning har biri har xil daromad keltiradi, har xil xarajatlarni talab qiladi va o'z tavakkalchiligini o'z zimmasiga oladi.
Ko'chmas mulkni investitsiya qilish xavfi
Ko'pincha investorlarquyidagi xavf va qiyinchiliklarga duch keling:
- ko'chmas mulkni tanlashda xato - ba'zida investorlarning umidlari amalga oshmasligi mumkin va ko'chmas mulk istalgan daromad keltirmaydi. Odatda bu binolarning joylashishini tanlashda xatolik tufayli yuzaga keladi;
- bozordagi vaziyatning o'zgarishi - bu holda ko'chmas mulk va ijara narxining pasayishi mumkin;
- qonunchilikdagi o'zgarishlar - qo'shimcha soliq va yig'imlarning kiritilishi ijara daromadini kamaytirishi mumkin;
- amortizatsiya - ayniqsa, eski zaxira ob'ektlari uchun muhim, ta'mirlash va modernizatsiya qilish uchun qo'shimcha investitsiyalar talab qiladi.
Bundan tashqari, siyosiy voqealar ham ma'lum xavflarni o'z ichiga oladi - davlatdagi har qanday o'zgarishlar ko'chmas mulk qiymatiga jiddiy ta'sir ko'rsatishi mumkin. Tijorat ko'chmas mulki bunday o'zgarishlarga ayniqsa sezgir. Uy-joy va er yanada barqaror.
Birlamchi bozorga sarmoya kiritayotganda, insofsiz ishlab chiquvchini tanlash xavfi qo'shiladi va ko'chmas mulk sotib olayotganda har doim insofsiz vositachilarga murojaat qilish xavfi mavjud.
Ko'chmas mulkka investitsiyalar foydali va ishonchli. Albatta, bu ma'lum bilimlarni, tayyorgarlik va parvarishlash uchun sarflangan vaqtni talab qiladi. Ammo bularning barchasi nafaqat investitsiyalarni tejash, balki uzoq vaqt davomida daromad olish imkonini beradi.
Investitsiya bozoridagi o'zgarishlardan xabardor bo'lish uchun A. Purnov savdo maktabining blog yangilanishlariga obuna bo'ling.
Ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfi ikki turga bo'linadi. Birinchisi tizimli va tizimli bo'lmagan xavflarni, ikkinchisi - statik va dinamik risklarni o'z ichiga oladi. Umuman olganda, bozorda tizimli xavf hukmronlik qiladi. Muayyan daromad keltiradigan mulkning qiymati bozordagi iqtisodiy va institutsional sharoitlar bilan bog'liq bo'lishi mumkin. Rivojlanishning ushbu turiga misollar: raqobatdosh ob'ektlarning haddan tashqari ko'p paydo bo'lishi, shaharni tashkil etuvchi korxonaning yopilishi tufayli ish bilan bandlikning kamayishi, ekologik cheklovlarning kiritilishi va ijara to'lovi darajasiga cheklovlar o'rnatilishi. Tizimsiz tavakkalchilik - baholanayotgan muayyan mulk bilan bog'liq bo'lgan va taqqoslanadigan mulkka nisbatan qo'llaniladigan risklardan mustaqil risk. Masalan: yuk ko'taruvchi elementlarning yoriqlari, davlat ehtiyojlari uchun er olish, ijara haqini to'lamaslik, yong'in natijasida inshootning vayron bo'lishi va / yoki mulk yaqinida mos kelmaydigan erdan foydalanish tizimining rivojlanishi. Statik xavf - bu hisoblab chiqilishi mumkin bo'lgan xavf Sug'urta kompaniyalari, dinamik riskni "tadbirkorlik imkoniyati va iqtisodiy raqobatdan foyda yoki zarar" deb ta'riflash mumkin. Risk mukofotini hisoblash 3-jadvalda keltirilgan
qayerda: P
Rb - risksiz stavka;
L
Q
3-jadval
Mulkga ta'sir qiluvchi xavf omillari
|
Xavf turi va nomi |
|||||||||||
|
Tizimli xavf |
|||||||||||
|
Umumiy iqtisodiy vaziyatning yomonlashishi |
dinamik |
||||||||||
|
sonining ortishi ob'ektlarni nazorat qilish |
dinamik |
||||||||||
|
Federal yoki mahalliy qonunlardagi o'zgarishlar |
dinamik |
||||||||||
|
Tizimsiz xavf |
|||||||||||
|
Tabiiy va favqulodda antropogen vaziyatlar |
statik |
||||||||||
|
Tezlashtirilgan qurilish eskirishi |
statik |
||||||||||
|
Ijara to'lovlarini olmaslik |
dinamik |
||||||||||
|
Samarasiz boshqaruv |
dinamik |
||||||||||
|
Kriminogen omillar |
dinamik |
||||||||||
|
Moliyaviy tekshiruvlar dinamik |
dinamik |
||||||||||
|
Lizing shartnomalarini noto'g'ri rasmiylashtirish |
dinamik |
||||||||||
|
Kuzatuvlar soni |
|||||||||||
|
Og'irlangan jami |
|||||||||||
|
Faktorlar soni |
|||||||||||
|
Og'irlangan o'rtacha ball |
|||||||||||
|
Xavfni sozlash qiymati (1 ball = 1%) |
Mutaxassislar investitsiyalarni boshqarish uchun mukofotni 3% darajasida baholashadi.
Mulk chegaralangan (cheklangan) muddatga ega iqtisodiy hayot(ob'ektning ishlashi jismoniy mumkin bo'lgan va iqtisodiy jihatdan foydali bo'lgan davr). Mulk tomonidan yaratilgan daromad ob'ektning iqtisodiy hayotining oxirigacha o'z qiymatini yo'qotishining o'rnini qoplashi kerak. Miqdoriy jihatdan bunday kompensatsiya uchun zarur bo'lgan daromad miqdori kapitalning daromadlilik darajasi orqali ifodalanadi.
1. Kapitalning to'g'ridan-to'g'ri qaytishi (Ring usuli): aktivga egalik qilish davrida kapitalni teng qismlarga qaytarishni nazarda tutadi, bu holda rentabellik darajasi yillik ulushdir. boshlang'ich kapital foizsiz kompensatsiya fondiga ushlab qolinadi.
2. Kompensatsiya fondida kapitalning qaytarilishi va risksiz foiz stavkasi (Xoskold usuli): kompensatsiya fondi mumkin bo‘lgan eng past stavka – “xavfsiz” stavkada shakllantirilishini nazarda tutadi.
3. Qoplash fondi bo'yicha kapitalning qaytarilishi va investitsiyalarning daromadlilik darajasi (Invud usuli): kompensatsiya fondi foiz stavkasi bo'yicha shakllantirilishini taxmin qiladi, normaga teng investitsiyalar rentabelligi (diskont stavkasi).
Iqtisodiy hayot muddati avvalgi o'rtacha davrga muvofiq 30 yil deb taxmin qilinadi kapital ta'mirlash(VSN 58-88 (p) asosida aniqlanadi)
ko'chmas mulkni baholash qiymati
4-jadval
Kapitallashtirish koeffitsientini hisoblash
Bunda yerning qiymati yerdan foydalanganlik uchun ijara haqini bevosita kapitallashtirish usuli yordamida aniqlangan. Ma'lumotlarga ko'ra, er uchastkasining maydoni 56 310,0 m2. Ma'muriy er uchun yillik ijaraning asosiy qiymati 15,88 rubl / m2 ni tashkil qiladi. Kapitalizatsiya darajasi 17,83% ni tashkil qiladi.
Narxi yer uchastkasi, ijara kapitalizatsiyasi usuli yordamida hisoblangan, yaxlitlashni hisobga olgan holda:
Yig'ilgan jismoniy eskirish miqdori quyidagilar asosida aniqlanadi:
Binolarning jismoniy eskirishini baholash qoidalari VSN 53-86 (p.),
vizual tekshirish.
Yig'ilgan eskirish miqdorini hisoblash quyidagi formula bo'yicha amalga oshiriladi:
qayerda F "va- binoning jismoniy eskirishi, %;
Fki- alohida tuzilma, element yoki tizimning jismoniy eskirishi, %;
li, - alohida tuzilma, element yoki tizimni almashtirish qiymatining ob'ektning umumiy almashtirish qiymatidagi ulushiga mos keladigan koeffitsient;
P- ob'ektning alohida tuzilmalari, elementlari yoki tizimlari soni.
Funktsional (ma'naviy) eskirish - ma'lum bir tuzilmaning xuddi shu maqsadlar uchun yaratilgan yangi tuzilma bilan solishtirganda foydalilikni ta'minlay olmasligi tufayli qiymatning yo'qolishi. Odatda noto'g'ri joylashuv, o'lchami, uslubi, xizmat muddati va boshqalar bo'yicha texnik va funktsional talablarga rioya qilmaslik tufayli yuzaga keladi. Funktsional eskirish olinadigan va tuzatib bo'lmaydigan bo'lishi mumkin. Funktsional eskirish va eskirish, agar eskirgan yoki qabul qilinishi mumkin bo'lmagan qismlarni ta'mirlash yoki almashtirish xarajatlari foydali bo'lsa yoki hech bo'lmaganda qo'shilgan kommunal va/yoki xarajatlar miqdoridan oshmasa, undiriladigan hisoblanadi. Aks holda, eskirish tuzatib bo'lmaydigan hisoblanadi.
Bunday holda, funktsional eskirish belgilari topilmadi.
Ko'chmas mulk ob'ektlarining tashqi ta'sirining eskirish miqdorini aniqlash
Tashqi eskirish - bu ta'sir tufayli qiymatning yo'qolishi tashqi omillar. U umumiy iqtisodiy va tarmoq ichidagi o'zgarishlar natijasida yuzaga kelishi mumkin va tashqi ta'sir funktsiyasidir.
Ushbu ob'ektning tashqi aşınması yo'q.
Barcha turdagi eskirishlarni hisobga olgan holda ob'ektning narxi quyidagi formula bo'yicha aniqlanadi:
qayerda: Rst- smeta qiymati, rublda;
FphysNi- jismoniy eskirish miqdori,%;
FfunkNi- funksional eskirish qiymati, %
VNi- tashqi eskirish qiymati, %;
Baholashda sotishni taqqoslash yondashuvi baholanayotgan mulkni sotilgan yoki sotish uchun ro‘yxatga olingan boshqa mulklar bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri solishtirishga asoslanadi. Ko'chmas mulkning bozor qiymati odatdagi xaridor o'xshash sifat va foydalilik ob'ekti uchun to'laydigan narx bilan belgilanadi.
Sotishni taqqoslash yondashuvi so'nggi savdo operatsiyalari bo'yicha etarli ma'lumotga ega bo'lgan mulklar uchun eng samarali hisoblanadi. Taqqoslangan ob'ektni sotish shartlarida odatdagidan har qanday farq bozor sharoitlari baholash sanasida tahlil qilishda hisobga olinishi kerak.
Qiymatni hisoblash bozor qiymati sotishni taqqoslash usulini qo'llashda u quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiriladi:
1. Savdo to'g'risidagi ma'lumotlarni tanlash, baholanayotganga o'xshash ob'ektlarni sotish bo'yicha takliflar.
2. Taqqoslash parametrlarini tanlash.
3. Baholash ob'ektining qiymatini aniqlash uchun analoglarni sotish narxlarini taqqoslash va moslashtirish elementlari bo'yicha ob'ekt va analoglarni taqqoslash.
4. Analoglar bo'yicha ma'lumotlarni muvofiqlashtirish va baholanayotgan ob'ektning qiymatini olish.
DA baholash amaliyoti Taqqoslashning to'qqizta asosiy elementini ajratib ko'rsatish odatiy holdir, ular tahlil qilinishi kerak albatta: ko'chmas mulkka bo'lgan mulk huquqi; bozor sharoitlari; iqtisodiy xususiyatlar; moliyalashtirish shartlari; Manzil; foydalanish tabiati; sotish shartlari; jismoniy xususiyatlar; ko'chmas mulk bo'lmagan komponentlar.
Ushbu tahlil davomida baholovchi baholanayotgan mol-mulk bilan taqqoslash uchun analog sifatida ko'rib chiqilishi mumkin bo'lgan ma'lum miqdordagi ob'ektlarni sotish to'g'risida etarli ma'lumotga ega bo'ldi. Shu sababli, baholash ob'ektining bozor qiymatini hisoblashda qiyosiy yondashuv ham qo'llanildi.
Taqqoslash birligi sifatida sotuvga qo'yilgan binolarning (binoning) umumiy maydonining 1 m2 qiymati tanlangan. Ushbu qiymat ketma-ketlik bilan bitim sanasi, joylashuvi, holati (jismoniy yomonlashuv), masshtab va ta'mirlash uchun moslashtirildi. Mulk huquqlari, moliyalashtirish shartlari, foydalanish xarakteridagi farqlarga tuzatishlar kiritilmagan, chunki baholash ob'ekti va ushbu taqqoslash elementlari uchun analoglar bir xil.
Daromad yondashuvidan foydalangan holda ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash kutish tamoyiliga asoslanadi. Ushbu tamoyilga ko'ra, tipik investor, ya'ni mulkni sotib oluvchi uni kelajakda foydalanishdan daromad olishni kutgan holda sotib oladi. Investitsiyalar hajmi va foyda o'rtasida to'g'ridan-to'g'ri bog'liqlik mavjudligini hisobga olsak tijorat maqsadlarida foydalanish investitsiya ob'ekti bo'lsa, mol-mulkning qiymati u tomonidan yaratilgan daromad olish huquqining qiymati sifatida belgilanadi, boshqacha aytganda, mulkning qiymati baholash ob'ekti tomonidan yaratilgan kelajakdagi daromadning joriy qiymati sifatida aniqlanadi.
Afzallik daromadli yondashuv xarajat va qiyosiy yondashuvlar bilan taqqoslaganda, u ko'proq daromad manbai sifatida investorning ko'chmas mulk haqidagi g'oyasini aks ettiradi, ya'ni ko'chmas mulkning ushbu sifati asosiy narx omili sifatida hisobga olinadi. Daromad usulining asosiy kamchiligi shundaki, u boshqa ikki yondashuvdan farqli ravishda prognoz ma’lumotlariga asoslanadi.
Ushbu yondashuvda baholash jarayonining bosqichlari:
Kelajakdagi daromadlarni prognoz qilish;
Kosmosdan to'liq foydalanmaslikdan yo'qotishlarni aniqlash;
Ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish uchun xarajatlarni hisoblash;
Sof operatsion daromadning tarjimasi hozirgi qiymat ob'ekt;
Kelajakdagi daromadlarni prognoz qilish
Mulkchilik davri uchun baholanayotgan maydonlarni ijaraga berishdan kelajakdagi daromadlar prognozini tayyorlash va olingan ma’lumotlar asosida potentsial yalpi daromadni (YaHM) aniqlash.
PVD - bu maksimal daromad, barcha yo'qotishlar va xarajatlarni hisobga olmagan holda, hududdan 100% foydalanish bilan baholash ob'ektini olib kelishga qodir. LHP baholanayotgan mulk maydoniga, belgilangan ijara stavkasiga bog'liq va quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
qayerda: LDPE- potentsial yalpi daromad;
Ast - o'rtacha stavka ijara;
S- baholanadigan mulk maydoni.
Kosmosdan to'liq foydalanmaslikdan yo'qotishlarni aniqlash
Bozor tahlili asosida makondan to'liq foydalanmaslik va ijara haqini undirishda yo'qotishlarni aniqlash, haqiqiy yalpi daromadni hisoblash.
Qoidaga ko'ra, egasi uzoq muddatda bino maydonining 100 foizini doimiy ravishda ijaraga olish imkoniyatiga ega emas. Ijara haqini yo'qotishlar mulkni to'liq ishlamaslik va vijdonsiz ijarachilar tomonidan ijara haqini to'lamaslik tufayli yuzaga keladi.
Ijarachilar tomonidan rentabelli mulkni egallamaslik darajasi ijaraga olinmagan maydon miqdorining ijaraga beriladigan umumiy maydonga nisbati bilan belgilanadigan to'liq foydalanmaslik koeffitsienti bilan tavsiflanadi. Ijaraga olingan maydonning ijaraga beriladigan umumiy maydonga nisbati yuk koeffitsienti deb ataladi. Ko'chmas mulk bozorining turli segmentlari uchun bozor yukining odatiy omillari mavjud.
Shunday qilib, bo'sh joydan yo'qotishlar miqdori bozor ma'lumotlari asosida aniqlanadi yoki ma'lum bir mulk uchun quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
Qayerda: Knd- kam foydalanish koeffitsienti;
Kp- ijarachilar yil davomida o'zgarib turadigan ijaraga beriladigan maydonlarning ulushi;
ps- eskilari ketganidan keyin yangi ijarachilarni topish uchun zarur bo'lgan yil davomida o'rtacha davr;
pa- umumiy soni yillik ijara to'lovlari.
Noto'g'ri foydalanish koeffitsientining natijaviy qiymati muayyan mulkning ushbu maqsadlar uchun mo'ljallangan barcha maydonlarini 100% ijaraga berishning mumkin emasligi natijasida yo'qolgan AHH ulushini ifodalaydi. Shunday qilib, hududning yuk koeffitsienti uchun HPH ni tuzatish kerak bo'ladi ( Kz), bu quyidagicha aniqlanadi:
Kz \u003d 1- Knd;(13)
Ijara to'lovini to'liq yig'ishning mumkin emasligi odatdagi bozor holatini nazarda tutadi, chunki binolarni bo'shatib, ijara qarzlarini to'lamaydigan har doim vijdonsiz ijarachilar mavjud. Ijara to'lovini to'lamaslikdan tushgan daromadning kamayishining miqdoriy ifodasi to'lamaganlikdan daromadni yo'qotish koeffitsienti (to'lovlarni kam to'lash darajasi) (Kn) bo'lib, u egalarining o'rtacha yo'qotishlari to'g'risidagi ma'lumotlar asosida aniqlanadi. ushbu turdagi binolar uchun ijarachilar tomonidan ijara haqini to'lamaganlikdan, bu potentsial yalpi daromadning foizida ko'rsatilgan.
Shunday qilib, yig'ish darajasi (Ks) bo'ladi:
Ks=1-Kn (14)
Shunday qilib, hisoblash Haqiqiy yalpi daromad (ARI) quyidagi formula bo'yicha amalga oshiriladi:
DVD = PVDCKzChKs; (15)
Shuni ta'kidlash kerakki, mulkni ekspluatatsiya qilishdan olingan ijara to'lovlaridan ortiq bo'lgan boshqa daromadlar, masalan, qo'shimcha xizmatlardan foydalanish - kir yuvish, avtoturargoh, yuqorida tavsiflangan tarzda hisoblangan DIAga qo'shilishi kerak, ya'ni boshqa. daromadga taalluqli bo‘lishi mumkin qo'shimcha mablag'lar, uni olish mulkdan normal foydalanish bilan bog'lanishi mumkin.
Baholangan binolar uchun to'liq foydalanish darajasi 8,3% ni tashkil qiladi, bu mijozni qidirish (1/12 x 100%) = 8,3% yoki 0,083 ulushga asoslangan holda aniqlanadi. Shunday qilib, yuk koeffitsienti (Kz) = 1 - 0,083 = 0,92 bo'ladi.
O'rnatilgan amaliyotga ko'ra, lizing to'lovlari oldindan (avans to'lovlari bo'yicha) amalga oshiriladi, shu munosabat bilan to'lovlarni undirish koeffitsienti (Kc) 1,0 ga teng olinadi.
Ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish uchun xarajatlarni hisoblash
Baholanayotgan mulkning operatsion xarajatlarini hisoblash, uni saqlashning haqiqiy xarajatlari va / yoki ushbu bozordagi odatiy xarajatlar tahliliga asoslanadi.
Operatsion xarajatlar (ER) - bu ob'ektning normal ishlashini ta'minlash uchun zarur bo'lgan, haqiqiy yalpi daromadni olish bilan bevosita bog'liq bo'lgan xarajatlar.
Operatsion xarajatlar odatda uch guruhga bo'linadi:
Shartli ravishda doimiy;
Shartli o'zgaruvchilar;
O'zgartirish xarajatlari.
Shartli qat'iy xarajatlarga xarajatlar kiradi, ularning miqdori ob'ektning operatsion ish yuki darajasiga va ko'rsatilayotgan xizmatlar darajasiga bog'liq emas. Odatda bu guruhga quyidagilar kiradi:
Mulk solig'i;
Sug'urta mukofotlari (mulkni sug'urta qilish uchun to'lovlar);
Er to'lovlari;
Haqiqatan ham sobit bo'lgan o'zgaruvchan xarajatlarning ba'zi elementlari.
Shartli o'zgaruvchan xarajatlarga xarajatlar kiradi, ularning miqdori ob'ektning operatsion ish yukiga va ko'rsatilayotgan xizmatlar darajasiga bog'liq. Odatda, ushbu guruhga quyidagi xarajatlar kiradi:
Kommunal xizmatlar;
Joriy ta'mirlash uchun;
Xizmat ko'rsatuvchi xodimlarning ish haqi;
ish haqi soliqlari;
Yong'indan himoya qilish va xavfsizlik uchun;
Maslahat va yuridik xizmatlar uchun;
Nazorat qilish uchun.
O'zgartirish xarajatlari - bu binoning yuqori eskirgan konstruktiv elementlarini vaqti-vaqti bilan almashtirish xarajatlari. Odatda bu elementlarga quyidagilar kiradi:
Tom yopish, pol qoplamasi, ichki va tashqi bezatish elementlari, deraza va eshiklarni to'ldirish, jihozlar, shuningdek qisqa xizmat muddati bo'lgan boshqa strukturaviy elementlar
Sanitariya uskunalari va elektr jihozlari;
Tashqi makonni yaxshilash elementlari - piyodalar, kirish yo'llari, to'xtash joylari, obodonlashtirish va kichik me'moriy shakllar.
Xarajatlarning ushbu guruhini binoning normal ishlashi bilan bog'liq operatsion xarajatlarga kiritish mulk egasi mulkni qoidalar va standartlarga mos keladigan darajada boshqaradi degan taxmin bilan bog'liq. bu turdagi Ko'chmas mulk.
Shunday qilib, operatsion xarajatlarning taxminiy qiymati haqiqiy yalpi daromaddan chiqariladi va umumiy ko'rsatkich sof operatsion daromad hisoblanadi.
Shuni ham hisobga olish kerakki, ichida zamonaviy sharoitlar egalari odatda almashtirish fondini tashkil qilmaydi va agar kerak bo'lsa, naqd pul xarajatlarining butun miqdori bir martalik to'lanadi. Bunday xulosaga uy egalari bilan suhbatlar natijasida keldi turar-joy bo'lmagan binolar va binolar.
Sof operatsion daromadni ob'ektning joriy qiymatiga qayta hisoblash
Tanlangan baholash usuliga qarab, sof operatsion daromadni ob'ektning joriy qiymatiga bir necha usullar bilan qayta hisoblash.
Sof operatsion daromad asosida ob'ektning joriy qiymatini aniqlash uchun quyidagi usullardan foydalanish mumkin:
Daromadni bevosita kapitallashtirish usuli;
Kapitalning rentabellik darajasi bo'yicha kapitallashtirish usuli:
Hisoblash modellari bo'yicha kapitallashtirish usuli;
Chegirmali usul pul oqimlari.
Ushbu usullar ko'chmas mulkning qiymati baholanayotgan mulkning kelajakda daromad oqimini yaratish qobiliyati bilan belgilanadi degan asosga asoslanadi. Ikkala usulda ham mulkdan keladigan kelajakdagi daromad ushbu mulkning xarakteristikasi risk darajasini hisobga olgan holda uning qiymatiga aylantiriladi. Bu usullar faqat daromad oqimlarini konvertatsiya qilish usuli bilan farqlanadi.
To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli - bu birinchi yildagi eng tipik daromadni bozor ma'lumotlarini tahlil qilish asosida olingan kapitallashuv koeffitsientiga bo'lish orqali to'g'ridan-to'g'ri qiymatga aylantirishga asoslangan daromadli ob'ektning bozor qiymatini aniqlash usuli. sof daromad va baholanayotgan ob'ektga o'xshash aktivlar qiymatining bozordan chiqarish usuli bilan olingan nisbati.
Shu bilan birga, vaqt o'tishi bilan daromadlarning o'zgarishi tendentsiyalarini baholashning hojati yo'q va kapitallashuv koeffitsientini baholashda uning tarkibiy qismlarini alohida hisobga olish kerak: kapitalning daromadlilik darajasi va uning daromadlilik darajasi. Ushbu barcha tendentsiyalar va tarkibiy qismlarning hisobi bozor ma'lumotlariga kiritilgan deb taxmin qilinadi. Bozor operatsiyalaridan kapitalizatsiya koeffitsienti olinadigan to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulining bunday g'arbiy klassik versiyasi ma'lumot to'plashda duch keladigan qiyinchiliklar tufayli Rossiya sharoitida amalda qo'llanilishi mumkin emas (ko'pincha bitimlar shartlari va narxlari maxfiy ma'lumotlar). Shunga asoslanib, amalda kapitallashuv koeffitsientini qurish uchun algebraik usullardan foydalanish zarur bo'lib, ular alohida baholash kapitalning rentabellik darajasi va uning daromadlilik darajasi.
Shuni ta'kidlash kerakki, to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli baholash sanasida ta'mirlash yoki rekonstruktsiya qilish muddatiga katta investitsiyalar talab qilmaydigan operatsion aktivlarni baholashda qo'llaniladi.
Kapitalning rentabellik darajasi bo'yicha kapitallashtirish usuli - barcha pul oqimlarini "balans" sifatida o'zgartirishga asoslangan foydali ob'ektning bozor qiymatini aniqlash usuli. haqiqiy pul u o'zining iqtisodiy hayotining qolgan qismida xavfli muqobil investitsiyalar bozoridan olingan kapitalning rentabellik darajasidan foydalangan holda ularni baholash sanasiga qadar diskontlash xarajatlariga aylantiradi.
Kapitalning rentabellik darajasi bo'yicha kapitallashtirish usuli rasmiy (matematik) nuqtai nazardan ikkita turga ega:
Diskontlangan pul oqimlari usuli kapitalning rentabellik darajasiga asoslangan kapitalizatsiya usuli bo'lib, unda kapitalning rentabellik darajasi diskont stavkasi sifatida bozor qiymatini aniqlash uchun har bir faoliyat yilidagi pul oqimlari aniqlanadi. baholanayotgan aktivlar, shu jumladan oxirida uni qayta sotishdan tushgan pul oqimlari alohida diskontlanadi va keyin umumlashtiriladi.
Hisoblash modeli kapitalizatsiya usuli - kapitalning rentabellik darajasiga asoslangan kapitallashtirish usuli, bunda bozor qiymatini aniqlash uchun birinchi yildagi eng tipik daromad daromad va qiymatning rasmiylashtirilgan hisob-kitob modellaridan foydalangan holda qiymatga aylantiriladi. kelajakda ularning o'zgarishi tendentsiyalarini tahlil qilish asosida.
Diskontlangan pul oqimi usuli quyidagi hollarda qo'llaniladi:
Kelajakdagi oqimlar hozirgilardan sezilarli darajada farq qilishi taxmin qilinadi;
Kelajakdagi oqimlarning hajmini oqlash uchun dalillar mavjud naqd pul ko'chmas mulkdan;
Daromad va xarajatlar oqimi mavsumiydir;
Baholanayotgan mulk yirik ko‘p funksiyali tijorat mulki hisoblanadi;
Mulk qurilmoqda yoki endigina qurilgan va foydalanishga topshirilgan (yoki foydalanishga topshirilgan).
Hisoblash modeli kapitallashuv usuli quyidagi hollarda qo'llaniladi:
Daromad oqimlari uzoq vaqt davomida barqaror bo'lib, sezilarli ijobiy qiymatni ifodalaydi;
Daromad oqimlari barqaror, o'rtacha sur'atda o'sib bormoqda.
Ob'ektning mulki kapitalni talab qilmasligini hisobga olgan holda ta'mirlash ishlari, shuningdek, Nijnevartovsk shahridagi tijorat ko'chmas mulk bozoridagi mavjud tendentsiyalarni hisobga olgan holda, baholangan mulkni ijaraga berishdan arzimas sur'atlarda muammosiz o'zgarib turadigan daromad oqimlarini taxmin qilish mumkin, bu esa qo'llash imkonini beradi. prognoz qilingan daromadni joriy qiymatga qayta hisoblash uchun hisoblash modellari bo'yicha kapitallashtirish usuli (bundan buyon matnda daromadlarni kapitallashtirish usuli deb yuritiladi).
Daromadlarni kapitallashtirish usuli - yillik (yoki o'rtacha yillik) sof operatsion daromadni (NOR) joriy qiymatga aylantirish orqali ko'chmas mulk qiymatini aniqlash.
Asosiy hisoblash formulasi quyidagicha:
Kapitalizatsiya stavkasini aniqlash (R)
Har qanday ko'chmas mulk ob'ekti cheklangan muddatga ega bo'lib, uning ishlashi iqtisodiy jihatdan maqsadga muvofiqdir. Ushbu davrda mulk tomonidan olingan daromad quyidagilar uchun etarli bo'lishi kerak:
Investitsiya qilingan kapitalning zarur daromad darajasini ta'minlash (daromad darajasi yoki diskont stavkasi);
Egasining dastlabki investitsiyasini qoplash (kapitalning daromadliligi).
Shunga muvofiq kapitallashuv stavkasi ikkita komponentni o'z ichiga oladi - kapitalning daromadlilik darajasi va kapitalning daromadlilik darajasi (diskont stavkasi).
Diskont stavkasini aniqlash
Ko'chmas mulk ob'ektini yaratish (sotib olish) va undan foydalanish daromad talab qiladigan mustaqil biznesdir.
Chegirma stavkasi quyidagilarni o'z ichiga oladi:
risksiz stavka;
uchun mukofot har xil turlari xavflar.
Risksiz stavka eng past xavf darajasiga ega bo'lgan egasi uchun muqobil investitsiyalarning daromadlilik darajasini aks ettiradi. Risksiz sifatida eng yirik va ishonchli banklarning depozitlari bo'yicha foiz stavkalari, davlat qimmatli qog'ozlarining daromadlilik stavkalari va boshqalardan foydalanish mumkin.
Risk mukofoti aks etadi qo'shimcha daromad odatdagi investor mulkka investitsiya qilishda olishni kutadi. Ko'pgina usullar xavf mukofotining tarkibiy qismlarini hisobga oladi:
Ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfi uchun mukofot;
Past likvidlik uchun mukofot;
Investitsion menejment mukofoti.
Risksiz stavkaning ta'rifi
Risksiz stavkani aniqlash uchun siz xavf-xatarsiz operatsiyalar uchun o'rtacha Evropa ko'rsatkichlaridan ham, ruscha ko'rsatkichlardan ham foydalanishingiz mumkin. O'rtacha Evropa ko'rsatkichlaridan foydalanilganda, risksiz stavkaga ma'lum bir mamlakatga investitsiya qilish xavfi uchun mukofot qo'shiladi, bu mamlakat riski deb ataladi.
Rossiya Federatsiyasida mumkin bo'lgan xavf-xatarsiz stavkalar sifatida quyidagi vositalarni ko'rib chiqish odatiy holdir:
Rossiya Federatsiyasi Sberbankining va boshqa ishonchli Rossiya banklarining omonatlari. Rossiya Federatsiyasi jamg'arma banki va boshqa Rossiya banklarining depozitlari bo'yicha stavkalarni qo'llash depozitlar qabul qilinadigan qisqa muddatlar (qoida tariqasida, bir yoki ikki yilgacha) tufayli juda cheklangan. Bularning barchasi ushbu vositalardan foydalanish imkoniyatlarini toraytiradi.
G'arbiy moliyaviy vositalar (davlat obligatsiyalari rivojlangan mamlakatlar, LIBOR). LIBOR stavkasidan foydalanishda qiyinchiliklar (Libor Inter Bank Offered Rate). London banklararo bozorining kreditlar berish kursi uning qisqa muddatli (bir yildan ko'p bo'lmagan) va undan ko'p bo'lganligi bilan belgilanadi. yuqori darajalar davlat qimmatli qog'ozlariga investitsiya qilish bilan solishtirganda xavf. Baholash amaliyotida davlat obligatsiyalari orasida 10 yillik AQSH gʻaznachilik obligatsiyalaridan foydalanish eng toʻgʻri hisoblanadi.
Rossiya banklararo kreditlari bo'yicha foiz stavkalari (MIBID, MIBOR, MIACR). Tariflar 1 kundan 1 yilgacha bo'lgan muddat uchun hisoblanadi. Ko'rinib turibdiki, ushbu stavkalarning qiymatlaridan xavf-xatarsiz daromadlarni hisoblash uchun foydalanish, birinchi navbatda, ularning qisqa muddatli tabiati tufayli maqsadga muvofiq emas. Bundan tashqari, banklararo kreditlarga xos bo'lgan daromad ularning qaytarilmasligi xavfini hisobga oladi, bu esa baholash jarayonida ushbu vositadan foydalanishni rad etishni talab qiladi.
Rossiya Federatsiyasi Markaziy bankining qayta moliyalash stavkasi. Qayta moliyalash stavkasi - bu foiz stavkasi markaziy bank kreditlar berishda tijorat banklari qayta moliyalash ostida. Bu stavka bo'lishi mumkin iqtisodiy mohiyati qo'llash, ehtimol, faqat moliya institutlarini baholashda va qayta moliyalash stavkasi vositadir pul-kredit siyosati Markaziy bank va shuning uchun ikkinchisi tomonidan moliya va bank sektoriga maqsadli ta'sir ko'rsatish uchun foydalaniladi va har doim ham bozordagi real vaziyatni aks ettirmaydi.
Rossiya Federatsiyasining davlat obligatsiyalari. Rossiya Federatsiyasining davlat obligatsiyalari rubl va xorijiy valyutada ifodalanadi moliyaviy vositalar. 1998 yil avgust voqealari (defolt) rubl obligatsiyalariga bo'lgan ishonchni sezilarli darajada kamaytirdi, shuning uchun hozirgi paytda ularni xavf-xatarsiz investitsiyalar deb hisoblash juda qiyin.
Rossiya Federatsiyasining xorijiy valyutadagi obligatsiyalari ikki turda ifodalanadi: ichki (OVVZ) va tashqi (Evroobligatsiyalar). Amalda, bu stavka ko'pincha uzoq muddatli hisobga olingan holda qo'llaniladi.
Shunday qilib, hisob-kitoblarda risksiz stavka sifatida uzoq muddatli federal kredit obligatsiyalari bo'yicha 6,83% bo'lgan muddatga qaytish darajasi qo'llaniladi.
Turli xil ko'chmas mulk ob'ektlariga investitsiya qilish xavfi uchun mukofotni aniqlash.
Ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfi ikki turga bo'linadi. Birinchisi tizimli va tizimli bo'lmagan xavflarni, ikkinchisi - statik va dinamik risklarni o'z ichiga oladi. Umuman olganda, bozorda tizimli xavf hukmronlik qiladi. Muayyan daromad keltiradigan mulkning qiymati bozordagi iqtisodiy va institutsional sharoitlar bilan bog'liq bo'lishi mumkin. Ushbu turdagi risklarga misollar: raqobatdosh ob'ektlarning haddan tashqari ko'p paydo bo'lishi, shaharni tashkil etuvchi korxonaning yopilishi tufayli ish bilan bandlikning kamayishi, ekologik cheklovlarning kiritilishi, ijara to'lovi darajasiga cheklovlar o'rnatilishi. Tizimsiz tavakkalchilik - baholanayotgan muayyan mulk bilan bog'liq bo'lgan va taqqoslanadigan mulkka nisbatan qo'llaniladigan risklardan mustaqil risk. Masalan: yuk ko'taruvchi elementlarning yoriqlari, davlat ehtiyojlari uchun er olish, ijara haqini to'lamaslik, yong'in natijasida inshootning vayron bo'lishi va / yoki mulk yaqinida mos kelmaydigan erdan foydalanish tizimining rivojlanishi. Statik risk - hisoblab chiqilishi va sug'urta kompaniyalariga o'tkazilishi mumkin bo'lgan xavf, dinamik risk "biznes imkoniyatlaridan foyda yoki yo'qotish va iqtisodiy raqobat" deb ta'riflanishi mumkin. Risk mukofotini hisoblash "Mulkga ta'sir etuvchi xavf omillari" jadvalida keltirilgan.
Past likvidlik uchun mukofotni aniqlash
Past likvidligi uchun mukofot, ko'chmas mulkni sotishda ta'sir qilish muddati uchun tuzatish mavjud.
Ushbu mukofot quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
qayerda: P- past likvidlik uchun mukofot;
Rb- risksiz stavka;
L- ta'sir qilish davri (oylarda);
Q yildagi oylarning umumiy soni.
Baholash sanasida past likvidlik uchun tuzatish 3,25% ni tashkil qiladi, bu ob'ektning uch oylik ta'siriga to'g'ri keladi.
Investitsion boshqaruv mukofotini aniqlash
Mutaxassislar investitsiyalarni boshqarish uchun mukofotni 3% darajasida baholashadi.
Kapitalning rentabellik darajasini aniqlash
Ko'chmas mulk ob'ekti iqtisodiy hayotning cheklangan (cheklangan) davriga ega (ob'ektning ishlashi jismoniy mumkin bo'lgan va iqtisodiy jihatdan foydali bo'lgan davr). Mulk olib kelgan mol-mulkka etib borar ekan, u o'zining iqtisodiy muddati tugagunga qadar ob'ekt tomonidan o'z qiymatini yo'qotishini qoplashi kerak. Miqdoriy jihatdan bunday kompensatsiya uchun zarur bo'lgan daromad miqdori kapitalning daromadlilik darajasi orqali ifodalanadi.
Kapitalning rentabelligini hisoblashning uchta usuli mavjud:
4. Kapitalning to'g'ridan-to'g'ri qaytarilishi (Ring usuli): kapitalni aktivning amal qilish muddati davomida teng qismlarga qaytarishni nazarda tutadi, bu holda rentabellik darajasi foizsiz kompensatsiyaga chegirib tashlangan boshlang'ich kapitalning yillik ulushidir. fondi.
5. Kompensatsiya fondida kapitalning qaytarilishi va risksiz foiz stavkasi (Xoskold usuli): kompensatsiya fondi imkon qadar past stavkada – “xavfsiz” stavkada shakllantirilishini nazarda tutadi.
6. Kompensatsiya fondi kapitalining rentabelligi va investitsiyalarning daromadlilik normasi (Invud usuli) kompensatsiya fondi investitsiya foydasi (diskont stavkasi) ga teng foiz stavkasida shakllantirilishini nazarda tutadi.
Iqtisodiy hayot muddati qo'shimcha kapital ta'mirlashning o'rtacha davriga muvofiq (VSN 58-88 (r) asosida aniqlanadi) 30 yil deb hisoblanadi.