soliqlar 

Ob'ektning bozor qiymati bo'yicha baholovchi. Bozor narxi. MEN bilan ishlashning afzalliklari

1. Baholash obyektining bozor qiymati

Kontseptsiya va ma'no bozor qiymati ikkita eng muhim hujjatga asoslanadi, bu "To'g'risida" Federal qonuni baholash faoliyati ichida Rossiya Federatsiyasi" 1998 yil 29 iyuldagi 135-son va Rossiya Federatsiyasi Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 20 iyuldagi 255-son buyrug'i bilan tasdiqlangan "Baholashning maqsadi va qiymat turlari (FSO No 2)" Federal standarti. , 2007 yil.

Ushbu Federal qonun maqsadlari uchun baholash ob'ektining bozor qiymati quyidagilarni anglatadi: baholash ob'ekti baholash sanasida olib qo'yilishi mumkin bo'lgan eng mumkin bo'lgan narx. ochiq bozor raqobat muhitida, bitim taraflari oqilona harakat qilganda, barcha zarur ma'lumotlarga ega bo'lsa va har qanday favqulodda holatlar bitim narxining qiymatida aks etmasa, ya'ni. qachon:

bitim taraflaridan biri baholash ob'ektini begonalashtirishga, ikkinchi tomon esa ijroni qabul qilishga majbur emas;

bitim taraflari bitim predmetini yaxshi bilishlari va o‘z manfaatlarini ko‘zlab ish tutishlari;

baholash ob'ekti ochiq bozorda xuddi shunday baholash ob'ektlariga xos bo'lgan ommaviy oferta orqali taqdim etiladi;

· bitimning bahosi baholash ob'ekti uchun oqilona haq bo'lib, bitim ishtirokchilariga nisbatan bitim tuzishga har ikki tomondan ham majburlash bo'lmagan;

· baholash ob'ekti uchun to'lov pul shaklida ifodalanadi.

Baholash amaliyotida ko'pincha ular bozor qiymatini aniq aniqlashga intilishadi.

Shu bilan birga, ayrim baholash ob'ektlari yetarlicha tovarga ega emas, xususan, ular ochiq, ommaviy va raqobatbardosh bozorda aylanmaydi, qat'iy nazorat ostida va davlat tomonidan tartibga solinadi, axborot yopiq va cheklangan. Bunday holda, qisman bozor qiymati hisoblanadi.

Qisman bozor qiymati - cheklangan bozorga ega bo'lgan baholash ob'ektining qiymati bo'lib, uni ochiq bozorda sotish mumkin bo'lmagan yoki erkin muomaladagi tovarlarni sotish uchun zarur bo'lgan xarajatlarga nisbatan qo'shimcha xarajatlarni talab qiladigan baholash ob'ektining qiymatini bildiradi. bozorda.

Baholash ob'ektining qiymatini aniqlashda baholovchilar mijoz tomonidan taqdim etilgan ma'lumotlardan foydalanadilar. tashqi manbalar, shu jumladan, umuman bozor holatiga va baholangan ob'ekt "savdo qilingan" segmentga tegishli.

Bozor qiymatini baholash zarurati quyidagi hollarda yuzaga keladi:

baholash ob'ektini sotish va sotib olish bo'yicha bitimni amalga oshirish;

· auktsionda dastlabki boshlang‘ich bahoni aniqlash;

baholash ob'ekti bilan ta'minlangan kredit berishda;

· baholash obyekti xususiylashtirilganda;

baholash ob'ekti davlat ehtiyojlari uchun olib qo'yilganda;

baholash ob'ektini sug'urta qilishda;

baholash ob'ektini ijaraga berganlik uchun;

meros huquqiga kirishda;

mulkiy nizolarni hal qilish;

baholash obyekti egasiga yetkazilgan zarar miqdorini aniqlash;

· baholash ob'ektini korxona balansiga qo'yish;

baholash ob'ektini hissa sifatida qo'shganligi uchun ustav kapitali korxonalar;

korxonani qayta qurish davrida.

Umuman olganda, bozor qiymatini aniqlash, baholash sohasida maxsus ma'lumotga ega bo'lgan, biriga a'zo bo'lgan professional baholovchilar tomonidan amalga oshiriladi. o'zini o'zi tartibga soluvchi tashkilotlar baholovchilar va qoidalarga muvofiq ularning kasbiy javobgarligini sug'urta qildilar federal qonun№157-FZ<О внесении изменений в федеральный закон "Об оценочной деятельности в российской федерации" от 27.07.2001г.

Xulosa qilib aytganda, bozor qiymatini baholashning asosiy yondashuvlarini eslatib o'tmoqchiman.

1) Xarajat yondashuvi baholash ob'ektining qiymatini baholash usullarining umumiy to'plami bo'lib, uning eskirishini hisobga olgan holda baholash ob'ektini tiklash yoki almashtirish uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aniqlashga asoslangan.

2) Qiyosiy yondashuv - baholash ob'ektining qiymatini baholash usullarining umumiy majmui, ular baholash ob'ektini ular bilan tuzilgan bitimlar narxlari to'g'risida ma'lumot mavjud bo'lgan bir xil ob'ektlar bilan solishtirishga asoslangan.

3) Daromad yondashuvi - baholash ob'ekti qiymatini baholashning umumiy usullari to'plami bo'lib, ular baholash ob'ektidan kutilayotgan daromad darajasini aniqlashga asoslanadi.

2. Kapitallashtirish koeffitsientini (stavkasini) aniqlash

Kapitalizatsiya nisbati sof daromadni ob'ekt qiymatiga aylantiruvchi parametrdir. Bunda baholanayotgan ob'ektning ishlashidan olingan sof foydaning o'zi ham, ob'ektni sotib olishga sarflangan asosiy kapitalning qoplanishi ham hisobga olinadi. Ushbu ikki komponentni hisobga olgan kapitallashuv koeffitsienti umumiy kapitallashuv koeffitsienti yoki sof daromad kapitallashuv darajasi deb ataladi. Bunda kapitallashtirish uchun foydalaniladigan sof daromad ma'lum bir davr uchun, qoida tariqasida, bir yil uchun belgilanadi. Shunday qilib, umumiy kapitallashuv koeffitsienti (yoki to'liq kapitallashuv darajasi) ob'ektning ishlashi natijasida olingan yillik sof daromad va uning bozor qiymati o'rtasidagi munosabatni ifodalaydi.

Kapitalizatsiya koeffitsientini hisoblashning bir necha usullari mavjud. Eng ko'p ishlatiladiganlarga quyidagilar kiradi:

to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli (yoki to'g'ridan-to'g'ri moslashtirish usuli),

bog'langan investitsiyalar usuli - qarz va o'z kapitali;

bog'langan investitsiyalar usuli - er va binolar;

Kumulyativ usul va Ellvud usuli.

Kapitalizatsiya koeffitsientini aniqlashning bir necha usullari mavjud:

· kapital xarajatlarni qoplashni hisobga olgan holda (aktiv qiymatining o'zgarishiga moslashtirilgan);

· bog'langan investitsiyalar usuli yoki investitsiya guruhining texnikasi;

to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli.

Kapital xarajatlarni qoplashni hisobga olgan holda kapitallashuv koeffitsientini aniqlash.

Kapitalizatsiya nisbati ikkita komponentni hisobga olishi kerak:

1) investitsiyalarning (kapitalning) rentabellik darajasi, ya'ni muayyan investitsiyalar shartlari bilan bog'liq xavf va boshqa omillarni hisobga olgan holda investorga mablag'lardan foydalanganlik uchun to'lanishi kerak bo'lgan kompensatsiya;

2) kapitalning rentabellik darajasi, ya'ni. dastlabki investitsiyalarni qaytarish. Bundan tashqari, kapitalizatsiya koeffitsientining ushbu elementi faqat aktivlarning amortizatsiya qilinadigan qismiga nisbatan qo'llaniladi.

Kapitalning rentabellik darajasi kümülatif qurilish usuli yordamida quriladi:

Risksiz daromad darajasi + Risk mukofotlari + Ko'chmas mulkka investitsiyalar + Ko'chmas mulk likvidligi pastligi uchun mukofotlar + Investitsiyalarni boshqarish bo'yicha mukofotlar

Risksiz daromad darajasi yuqori likvidli aktivlar bo'yicha foiz stavkasi, ya'ni. bu "firmalar va jismoniy shaxslar uchun pulni qaytarib bermaslik xavfisiz investitsiya qilish uchun haqiqiy bozor imkoniyatini" aks ettiruvchi stavka. OFZ, VEB bo'yicha daromad ko'pincha xavf-xatarsiz kurs sifatida qabul qilinadi.

Baholash jarayonida shuni hisobga olish kerakki, nominal va real risksiz stavkalar milliy valyutada ham, chet el valyutasida ham bo'lishi mumkin. Nominal stavkani realga va aksincha qayta hisoblashda amerikalik iqtisodchi va matematik I. Fisherning XX asrning 30-yillarida olingan formulasidan foydalanish tavsiya etiladi:

R n \u003d R p + I inf + R p * I inf;

R p \u003d (R n - I inf) / (1 + I inf);

R n - nominal stavka;

R r - real kurs;

I inf - inflyatsiya indeksi (yillik inflyatsiya darajasi).

Valyuta tavakkalsiz kursini hisoblashda milliy valyutadagi risksiz kursni – milliy valyutaning inflyatsiya indeksini aniqlashda dollar inflyatsiya indeksini hisobga olgan holda Fisher formulasidan foydalanib tuzatish maqsadga muvofiqdir.

Milliy valyutadagi daromad kursini dollar kursiga yoki aksincha konvertatsiya qilish quyidagi formulalar yordamida amalga oshirilishi mumkin:

D nv =(1+ D v) * (1+ Kurs) - 1;

D v =(1+ D nv) * (1+ Kurs) - 1; qayerda

D nv , milliy valyutadagi daromad darajasi;

D v - chet el valyutasidagi daromad darajasi;

Kurs – ayirboshlash kursi, %.

Risk mukofotining turli tarkibiy qismlarini hisoblash:

Past likvidlik uchun mukofot. Ushbu komponentni hisoblashda ko'chmas mulk ob'ektiga qo'yilgan investitsiyalarni zudlik bilan qaytarishning mumkin emasligi hisobga olinadi va uni dollar inflyatsiyasi darajasida baholanayotganga o'xshash ob'ektlarning odatdagi ta'sir qilish vaqti uchun qabul qilish mumkin. bozor;

Ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfi uchun mukofot. Bunda ob'ektning iste'mol qiymatini tasodifan yo'qotish ehtimoli hisobga olinadi va mukofot eng yuqori ishonchlilik toifasidagi sug'urta kompaniyalarida sug'urta mukofotlari miqdorida qabul qilinishi mumkin;

Investitsiyalarni boshqarish uchun bonus. Investitsiyalar qanchalik xavfli va murakkab bo'lsa, ular shunchalik malakali boshqaruvni talab qiladi. Ijara to'lovlarini yig'ishda yo'qotilgan foyda va yo'qotishlar nisbatini hisobga olgan holda investitsiyalarni boshqarish uchun to'lovni hisoblash tavsiya etiladi.

Bog'langan investitsiya usuli yoki investitsiya guruhi texnikasi.

Agar mulk o'z kapitali va qarz kapitali yordamida sotib olinsa, kapitallashuv koeffitsienti investitsiyalarning har bir qismining rentabellik talablarini qondirishi kerak. Koeffitsientning qiymati bog'langan investitsiyalar usuli yoki investitsiya guruhining texnikasi bilan belgilanadi.

Qarz kapitalining kapitallashuv koeffitsienti ipoteka konstantasi deb ataladi va quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:

R m = OD / K

R m - ipoteka doimiysi;

OD - yillik to'lovlar;

K - ipoteka krediti summasi.

Ipoteka konstantasi oltita murakkab foiz funksiyalari jadvalidan aniqlanadi: u foiz stavkasi va kompensatsiya fondi koeffitsienti yig‘indisiga teng yoki u amortizatsiya birligiga hissa koeffitsientiga teng.

Kapitalning kapitallashuv koeffitsienti ipoteka konstantasi deb ataladi va quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:

R c = PTCF / K c

R c - kapitalning kapitallashuv koeffitsienti;

PTCF - soliqlarni to'lashdan oldin yillik pul oqimi;

K bilan - o'z kapitali miqdori.

Bozor bahosi

Bozor bahosi- bu Rossiya Federatsiyasi qonunchiligi fuqarolik muomalasida ishtirok etish imkoniyatini belgilaydigan mulkning, fuqarolik huquqlari ob'ektlarining bozor qiymatini baholash.

ning maqsadi bozor qiymati taraflar zarur ma'lumotlarga ega bo'lgan holda oqilona harakat qilganda va favqulodda holatlar qiymatida aks ettirilmaganda, teng raqobat sharoitida o'rganilayotgan ob'ektni ochiq bozorda sotish yoki begonalashtirish mumkin bo'lgan eng mumkin bo'lgan bozor qiymatini aniqlashdan iborat. qiymat.

"Active Business Consulting" kompaniyasi amalga oshiradi bozor bahosi ko'rib chiqilayotgan ob'ektning yakuniy narxiga ta'sir qiluvchi barcha omillarni hisobga olgan holda. Biz barcha baholash ishlarini sifatli va ishonchli tarzda bajaramiz va hisobotda turli maqsadlarda - investitsiyalar, boshqaruv va boshqalar uchun ishlatilishi mumkin bo'lgan faqat ishonchli ma'lumotlarni taqdim etamiz.

Bozor qiymati deganda nimani tushunamiz?

Bozor bahosibaholash faoliyatining eng keng tarqalgan sohalaridan biridir. Bu mulk egasiga foyda keltirishi mumkin bo'lgan yagona mulk majmuasi sifatida korxona qiymatining ta'rifidir. Bugungi kunda ushbu xizmat shuning uchun juda dolzarbdir bozor bahosi korxonaning rentabelligini batafsil bilish va kelajakda uning mumkin bo'lgan rentabelligini bashorat qilishning yagona yo'li.

Bundan tashqari, bozor bahosi nafaqat joriy bozor qiymatini o'rganishni, balki ob'ektga nisbatan turli huquqlarni ham o'z ichiga oladi - masalan, foydalanish huquqi, ijara huquqi. Ba'zi hollarda ko'chmas mulkning bozor narxi uning egalariga ma'lum darajada ma'lum - lekin faqat taxminlar darajasida. Bunday taxminiy ma'lumotlardan oldi-sotdi operatsiyalarini amalga oshirishda foyda keltirishi mumkin emas; Bozor bahosi narxni sezilarli darajada sozlashi va uni iloji boricha aniq va ishonchli qilishi mumkin. U haqiqiy qiymatni aniqlash uchun ishlatiladi bozor bahosi.

Va nafaqat chunki bozor bahosi zarur tartib hisoblanadi. Bu, shuningdek, kapital operatsiyalarini qo'llab-quvvatlashning asosiy vositalaridan biri hisoblanadi, chunki u zarar ko'rmaydigan korxonalarni yoki investitsiya muddatini qaytarib bera olmaydigan investitsiyalarni va risklarni sotib olish xavfini oldini olishga yordam beradi. Ba'zi hollarda bozor bahosi majburiy tartibdir - masalan, sug'urta uchun. Bunday hollarda baholash tannarx usulidan foydalangan holda, almashtirish qiymatini aniqlash bilan yoki qiyosiy usul yordamida amalga oshiriladi. Qanday bo'lmasin, maqsad bozor qiymati ko'p hollarda ko'rib chiqilayotgan ob'ektning joriy bozor qiymatini aniqlashdir. Va faqat ba'zi hollarda boshqa turdagi qiymatlarni o'rganish - almashtirish, investitsiya, tugatish va nominal.

Sifatni bajarish uchun bozor qiymati Faol biznes konsalting kompaniyasi katta hajmdagi ma'lumotlar va hujjatlarni professional yondashuv bilan sinchkovlik bilan va ehtiyotkorlik bilan qayta ishlaydi. Bozor bahosiga ta'sir ko'rsatadiganlar ro'yxatiga tashkilotning normativ hujjatlarining nusxalari, emissiya risolalari va qimmatli qog'ozlarni chiqarish natijalari to'g'risidagi hisobotlar, so'nggi bir necha yil yoki davrlar uchun moliyaviy hisobotlar, buxgalteriya balansi, ko'rilgan foyda yoki zararlar to'g'risidagi hisobotlar, auditorning hisobot va boshqa ko'plab hujjatlar. Ularni taqdim etish majburiy emas - lekin ma'lumotlarni aniqlashtirish, ilgari to'plangan ma'lumotlarning ishonchliligini tasdiqlash va turli usullardan foydalangan holda bozor bahosini hisoblash uchun juda maqbuldir.

Bozor bahosi quyidagi ob'ektlarga nisbatan amalga oshirilishi mumkin:

    Yer;

    Turar-joy ko'chmas mulki - kvartiralar, qishloq uylari, kottejlar, shaharchalar;

    Tijorat ko'chmas mulk ob'ektlari - ofis binolari, savdo va omborxonalar, mehmonxonalar;

    Sanoat ko'chmas mulk ob'ektlari - binolar, inshootlar, ishlab chiqarish majmualari;

    Muhandislik kommunikatsiyalari - ko'priklar, gaz va neft quvurlari, issiqlik tarmoqlari va ko'priklar;

    Tugallanmagan qurilish ob'ektlari;

    Avtomobillar, uskunalar;

    Aktsiyalar, ulushlar, ulushlar;

    Nomoddiy aktivlar.

Bozor bahosimulkingizni, kompaniya aktivlarini boshqarishni eng samarali boshlashingizga yordam beradi. Ammo quyidagilar uchun ham kerak:

    oldi-sotdi operatsiyalarini amalga oshirish;

    Ko'chmas mulkni, aktsiyalarni, ulushlarni, aktsiyalarni, biznesning bir qismini, aktivlarning bir qismini sotib olish;

    Mulkni, korporatsiyalarni taqsimlashda;

    Garov uchun;

    Kredit berishda, shu jumladan ipoteka uchun;

    Merosga kirishda;

    Xususiylashtirish davrida;

    Yong'in yoki suv toshqini tufayli mulkka zarar etkazish;

    Aktivlarni qayta baholashda;

    Ustav kapitaliga hissa qo'shganda;

    Ob'ektlarni korxona balansiga joylashtirishda;

    Qayta qurish va qayta tashkil etish vaqtida;

    Sug'urtalashda;

    Ijara haqini baholashda;

    Ishonchga topshirilganda.

Bozorni baholash metodologiyasi

Bozor bahosio'z ichiga oladi:

    Korxonaning barcha aktivlarini baholash - ko'chmas mulk, mashina va uskunalar, moliyaviy qo'yilmalar, nomoddiy aktivlar;

    Korxona samaradorligini baholash - joriy va kelajakdagi daromadlar, biznesning rivojlanish istiqbollarini o'rganish, raqobat muhitini tahlil qilish.

Keng qamrovli tahlil asosida aniqlanadi bozor bahosi biznes. Hisob-kitoblar turli usullar yordamida amalga oshiriladi, ular oxir-oqibat integratsiyalashgan yondashuvni tashkil qiladi.

asosiy usul bozor qiymati hisoblanadi qiyosiy sotish usuli. Umuman olganda, bu usul yer, ko'chmas mulk va fuqarolik muomalasining boshqa ob'ektlari uchun o'rnatilgan bozor mavjud bo'lganda, real sotish mavjud bo'lganda va bozorning o'zi narxlarni shakllantirganda qo'llaniladi. Active Business Consulting kompaniyasining vazifasi ushbu bozorni tahlil qilish, o'xshash savdolarni solishtirish va ko'rib chiqilayotgan ob'ektning taxminiy bozor qiymatini olishdir. Usul baholanayotgan ob'ektni bozordagi hamkasblari bilan solishtirishga asoslangan.

Xarajat yondashuvi ba'zi hollarda uchun bozor qiymati amal qilmaydi - masalan, erga nisbatan qo'llanilishi mumkin emas. Buning sababi shundaki, er doimiy va iste'mol qilinmaydi, shu bilan birga xarajat usuli texnogen ob'ektlarni baholash uchun ishlatilishi mumkin. Xarajat usuli bo'yicha baholashda boshqa usullar bilan baholangan yerning qiymati ularda qurilgan bino va inshootlarning qiymatiga qo'shiladi.

Er va boshqa ko'chmas mulkni baholashda daromadli yondashuv eng ommabop bo'lib, uning mohiyati ko'rib chiqilayotgan ob'ekt yaqin kelajakda foyda olish imkoniyatini aniqlashdir. Shuningdek, u eng samarali foydalanishni tahlil qilish va egasiga maksimal daromad keltiradigan eng samarali faoliyat yo'nalishini aniqlashga asoslanadi. Bu investorlar va biznesga moliyaviy yoki boshqa mablag'larni investitsiya qilishga qaror qilganlar uchun eng qiziqarli - bozor bahosi korxonalar va uning rivojlanish prognozlari ushbu tartibning asosi hisoblanadi.

“Aktiv biznes konsalting” kompaniyasi mutaxassislari boy amaliy tajribaga va kompaniyaning ko‘chmas va ko‘char mulklarini, shuningdek, nomoddiy aktivlarini bozor baholashning tasdiqlangan usullariga ega. Bizning hisobotimiz tashkilotingizning moliyaviy oqimlarini, shu jumladan davlat byudjetiga soliq tushumlarini, asosiy kapitalga investitsiyalarni jalb qilishni nazorat qilish va rejalashtirish qobiliyatini oshirishga yordam beradi. Tegishli bozor bahosi juda muhim, chunki siz kam baholangan aktivlar va mulk uchun pul va katta imkoniyatlarni yo'qotishingiz mumkin.

ostida bozor qiymati Bitim taraflari barcha zarur ma'lumotlarga ega bo'lgan holda oqilona harakat qilganda va har qanday muhim holatlar mahsulot narxiga ta'sir qilmasa, qattiq raqobat sharoitida mahsulot yoki xizmat erkin bozorda sotilishi mumkin bo'lgan eng mumkin bo'lgan narx tushuniladi. tranzaktsiya, ya'ni qachon:

    tuzilayotgan bitim taraflaridan biri baholash ob'ektini sotishga, ikkinchi tomon esa baholash ob'ektini qabul qilishga majbur emas;

    bitim taraflari bitim predmeti to‘g‘risida yetarlicha ma’lumotga ega bo‘lishlari va o‘z manfaatlarini ko‘zlab ish tutishlari;

    bir xil baholash ob'ektlariga xos bo'lgan ommaviy ofertadan foydalanganda baholash ob'ekti ochiq bozorda bo'lsa;

    bitimning bahosi baholash ob'ekti uchun oqilona haqdir va bitimning har bir tomoniga nisbatan bitimni bajarishga majburlash mavjud emas;

    baholash obyekti uchun to‘lov naqd pulda amalga oshiriladi.

Bozor qiymati tushunchasi

Bozor qiymati - ob'ektni raqobatni hisobga olgan holda erkin bozorda sotish mumkin bo'lgan taxminiy narx. Uni aniqlashda ko'plab omillarni, shu jumladan bozor ishtirokchilarining xatti-harakatlari kabi oldindan aytib bo'lmaydigan omillarni hisobga olish kerak.

Xarajatlarni hisoblashdan oldin barcha ma'lumotlar tahlil qilinadi.

Korxonaning bozor qiymati - bu kompaniyaning foydasiga qarab uning qiymatini aniqlash. Baholash ikki usulda amalga oshiriladi:

    tashkilotning mulkiga asoslanadi.

    kelajakda korxonaga pul olib keladigan mavjud aktivlar va foydalaniladigan texnologiyalar asosida.

Baholash ob'ekt va sub'ektning mavjudligini nazarda tutadi. Ob'ekt - korxonaning o'zi. Bozor qiymatini belgilovchi sub'ekt hisoblanadi. Qoida tariqasida, bu professional baholovchilardir.

Bozor qiymatiga qanday omillar ta'sir qiladi

    Talab. Iste'molchilarning afzalliklarini nazarda tutadi. Bu omil barcha mumkin bo'lgan xavflarni hisobga olishni o'z ichiga oladi.

    kompaniyaning foydaliligi. Tashkilot egasiga foyda keltirsagina foydali hisoblanadi. Qoida tariqasida, foyda rentabellikdir. Foydalilik oshgani sayin bozor qiymati ham oshadi.

    Foyda. Bu daromad va xarajatlar o'rtasidagi farq.

    Vaqt. Foyda olish rejalashtirilgan davrni nazarda tutadi. Ko'pgina korxonalar foydani kechiktirdi. Masalan, korxonada ishlab chiqarishga yangi uskunalar joriy etildi. Bu foydani oshirish uchun kerak, ammo daromad faqat kelajakda oshadi.

    mavjud cheklovlar. Masalan, davlat tomonidan kiritilgan cheklovchi choralar. Qanchalik ko'p cheklovlar bo'lsa, bozor qiymati shunchalik past bo'ladi.

    Xatarlar. Bu kelajakda daromad etishmasligi xavfini anglatadi.

    Likvidlik. Aktivlarning yuqori likvidligi korxona qiymatiga ijobiy ta'sir ko'rsatadi.

    Musobaqa. Yuqori talab va kam raqobatga ega kompaniyalar eng yuqori bozor qiymatiga ega. Raqobatchilarning ko'pligi bozor qiymatini pasaytiradi.

    Talab va taklif nisbati. Talab investorlarning to'lov qobiliyati, uchinchi tomon mablag'larini jalb qilish imkoniyati va boshqa ko'plab omillar bilan belgilanadi.

Ko'rib turganingizdek, bozor qiymatiga ko'plab omillar ta'sir qiladi. Shu sababli, bozor qiymatini hisoblashni professional baholovchilarga topshirish tavsiya etiladi. Mutaxassislar bozordagi vaziyatni to'g'ri tahlil qilishlari, barcha omillarni hisobga olishlari mumkin.

Bozor qiymatini bilish kerak bo'lganda

Bozor qiymati baholovchi tomonidan, xususan, quyidagi hollarda belgilanadi:

    mulkni davlat ehtiyojlari uchun begonalashtirishda;

    jamiyat tomonidan aksiyadorlar umumiy yig‘ilishining qarori yoki jamiyat direktorlar kengashining (kuzatuv kengashining) qarori asosida sotib olinadigan jamiyatning joylashtirilgan aksiyalarining qiymatini aniqlashda;

    garov ob'ektining, shu jumladan ipotekaning qiymatini belgilashda;

    ustav (ulush) kapitaliga pul bo'lmagan badallar qiymatini belgilashda;

    bankrot qarzdorning mol-mulki qiymatini belgilashda;

    tekin olingan qimmatliklarning qiymatini belgilashda.

Bozor qiymatini aniqlash vazifalari

Bozor qiymati quyidagi vazifalarni hisobga olgan holda hisoblanadi:

    Korxona faoliyati samaradorligini oshirish.

    Qimmatli qog'ozlar bozoridagi aktsiyalarning bozor qiymatini baholash.

    Kompaniyani sotish rejalarining qiymatini aniqlash.

    Ishtirokchilardan birining ulushini ajratish zarurati.

    tashkilotning tugatilishi.

    Tashkilotni egallashga tayyorgarlik.

    Kompaniyaning rivojlanish rejasini ishlab chiqish.

    Moliyaviy barqarorlikka erishish.

    Korxonaning garov bilan kreditlash imkoniyatlarini tahlil qilish.

    Aktivlarni sug'urtalash.

    Boshqaruv qarorlarini qabul qilish.

    Investitsion loyihalarni ishlab chiqish.

Bozor qiymatini aniqlash usullari

Bozor qiymatini aniqlashning uchta usuli mavjud:

daromad usuli. Uning asosini korxonaning kutilayotgan maksimal foydasi tashkil etadi.

Narx usuli. Agar kompaniya barqaror daromadga ega bo'lmasa, tegishli.

Usul balansni sozlash uchun javob beradi. Hisob-kitoblarni qanday qilish kerak? Siz aktivlarning bozor qiymatini topishingiz kerak, so'ngra undan kompaniyaning majburiyatlari miqdorini olib tashlashingiz kerak.

Ushbu usulni yana ikkita usulga bo'lish mumkin.

Sof aktivlar usuli: Majburiyatlar bozor qiymatidan chegirib tashlanadi.

Qutqaruv qiymati usuli: aktivlar yakka tartibda sotilgandan keyin olingan summa.

Qiyosiy usul. Ko'rib chiqilgan usul amalda qo'llanilmaydi. Bu uning natijalari juda taxminiy ekanligi bilan bog'liq.

Qoidaga ko'ra, korxonalar birinchi ikkita usuldan birini qo'llashadi. Usulning aniq ta'rifi korxonaning barqaror daromadga ega ekanligiga bog'liq.


Hali ham buxgalteriya hisobi va soliqlar haqida savollaringiz bormi? Buxgalteriya forumida ulardan so'rang.

Bozor qiymati: buxgalter uchun ma'lumotlar

  • Ishonchli xarajat, ishonchli narx va korxonaning ishonchli kapitallashuvi

    "Bozor qiymati", "adolatli qiymat" tushunchalari va atamalarini ishlatmang "... shubhasiz, men "bir narsaning bozor qiymati" iborasi ilmiy ekanligini tasdiqlayman ... muallif, "bozor qiymati" va " adolatli qiymat" an'anaviy ravishda noto'g'ri ishlatiladi "aksiyalar, ... Adolatli" va kompaniyaning oddiy aktsiyalarining haqiqatan ham iqtisodiy jihatdan adolatli bozor qiymati. Elektron pochta manzili ... "bozor qiymati", "adolatli qiymat" va "..." tushunchalari va atamalaridan foydalanmang.

  • Mulk solig'iga o'zgartirishlar: kadastr qiymatiga e'tiroz bildirishga shoshilish kerakmi?

    Uning kadastr qiymati va kadastr sifatida belgilangan bozor qiymatining qiymati, ... metodologiyasi (masalan, kapital qurilish ob'ektining bozor qiymatidan QQSni chiqarib tashlash; hukmron bo'lgan ... va boshqasi emas. ); yer uchastkasining bozor qiymatini aniqlashda uzoq muddatli ... maydoniga bo‘lgan huquq belgilansa, er uchastkalarining bozor qiymatining ... to‘g‘risida ... doirasidagi hisob-kitoblarning yo‘qligi xato deb hisoblanadi. baholash, baholovchi "haqiqatda qurilgan yaxshilanishlarni almashtirishning bozor qiymatini hisoblab chiqdi ...

  • Korxonalarning qiymati, bozor kapitallashuvi va boshqa taxminiy ko'rsatkichlari masalasi bo'yicha

    Tegishli analog ob'ektlar sonining holati. Korxonalarning bozor qiymati va sarmoyaviy qiymati ... hech kim kurashmaydi. Baholash ob'ektlarining kimerik "bozor qiymati" bo'yicha kadastr baholovchilari korxonalarning iqtisodiy adolatli bozor qiymatini aniqlash uchun ... formulasini belgilaydilar. Maqolaning elektron manzili... .html

  • Korxonalarning asosiy qiymat, tannarx va narx ko'rsatkichlari tizimi

    Baholash ob'ektlarining qiymati ularning bozor qiymati bilan ko'rsatiladi, ular tabiatan hech qachon ... mavjud bo'lmagan bozor qiymatiga teng olinmaydi, bu ... yondashuv uchun asosli sababdir. Bundan tashqari, yaroqsiz deb noto'g'ri belgilangan korxonalarning bozor qiymati ... kontseptual apparatga korxonaning bozor qiymati tushunchasini va boshqa ko'plab turlarni kiritish emas ...

  • Baholash bo'yicha o'quv va ilmiy adabiyotlarda, Rossiya Federatsiyasining baholash faoliyati to'g'risidagi qonunchiligida, federal va xalqaro baholash standartlarida asosiy soxta postulatlar.

    Postulatlar "bozor qiymati", "investitsiya qiymati", "adolatli qiymat... "bozor qiymati" kontseptsiyasi va atamasidan foydalanish tushunchalari va atamalariga tegishli bo'lib, eng asosiysi ... hozirgi paytda, kadastr qiymati nazariy jihatdan asossiz ravishda "bozor" qiymatiga tenglashtirilgan ... xalqaro va federal baholash standartlari, bozor qiymati, investitsiya qiymati, adolatli qiymat, ... postulatlar "bozor qiymati", "investitsiya qiymati" tushunchalari va atamalariga tegishli. "," adolatli ...

  • Rossiyada iqtisodiy jihatdan yirik korxonalarning qonuniylashtirilgan soxta bahosi

    Ushbu Qonun tabiatda mavjud bo'lmagan bozor qiymatini qabul qiladi ... va bozor kapitallashuvi mavjud, lekin bozor qiymati va bozor umumiy iqtisodiy qiymati ... real dunyoda mavjud bo'lmagan bozor qiymati; ikkinchisi - juda shubhali, investitsiya qiymati ...

  • "Narx" va "narx" tushunchalari haqidagi savolga yana bir qaytish.

    Va bunday ob'ektlarning adolatli qiymati va bozor qiymati shartlari, qiyosiy usullardan foydalanishni tavsiya etishda ... ularning o'rtacha bozor narxini mavjud bo'lmagan bozor qiymati tushunchasi bilan almashtirishning noqonuniyligi ... muddatlidan qochish kerak. "Bozor qiymati" iborasi o'zining ilmga zidligi va ... va bunday ob'ektlarning adolatli qiymati va bozor qiymati shartlari, ularning o'rtacha bozor narxini mavjud bo'lmagan bozor tushunchasi bilan almashtirishning noqonuniyligi sababli ... usullardan foydalanishni tavsiya qilishda qiymat ...

  • Iqtisodiy ahamiyatga molik korxonalarning ishonchli bahosini aniqlashning zamonaviy ijodiy usullaridan foydalanishga qarshi “nazariylar”, baholash masalalari o‘qituvchilari va baholovchilarning do‘kon ichidagi kelishuvi

    Biznes". Tabiatda mavjud bo'lmagan "bozor qiymati" atamasi baholovchilarga qat'iy ravishda yuklanadi ... Shu bilan birga, bugungi kunda ko'rsatkichlarni ko'chmas mulkning mavjud bo'lmagan bozor qiymati ko'rsatkichlari bilan tenglashtirish tavsiya etiladi ... , uning bozor qiymatini aniqlash sanasi, ming rubl / standart soat; ... E. Korxonaning bozor qiymati va bozor narxini aniqlashning tartibga soluvchi daromad usuli (... korxonalarning iqtisodiy adolatli bozor qiymatini aniqlash formulasi Internetdagi elektron pochta manzili ...

  • Korxonaning ustav kapitalidagi ulushini baholashda aktsiyalarni baholash

    Bu kompaniya inventarlarining bozor qiymatini tashkil qiladi. Aktsiyalarning bozor qiymatini baholashda yangilari ... korxona aktsiyalarining bozor qiymatini tashkil qiladi. Chunki, tovar-moddiy zaxiralarning bozor qiymatini baholashda tovar-moddiy zaxiralarning bozor qiymatini baholashning yangi ... umumiy qabul qilingan usullari mavjud emas. bozor qiymati to'g'rilashsiz olinadi ... tovar va xizmatlar. Shuning uchun kompaniyaning inventarizatsiyasining bozor qiymati...

  • Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda bozor narxining bir necha baravar oshib ketishi soliq organlari bilan asossiz soliq imtiyozlarini olish to'g'risidagi nizolarda xavf tug'diradi.

    Tekshiruv davomida soliq organlari ko'chmas mulkning bozor qiymatini tekshirishni buyurdi, unga ko'ra u ..., 804 million rubl. va bozor qiymati edi. Aynan shu summa soliq inspektorlari tomonidan ... ekspertiza tayinlangan bo‘lib, uning xulosasiga ko‘ra binolarning bozor qiymati sotuv narxidan oshib ketganligi va baholash obyektining bozor qiymati to‘g‘risidagi ma’lumotlar asosida, hisobga olsak...

  • Aktsiyani begonalashtirishda tadbirkorlik ulushini baholashning uslubiy masalalari

    Haqiqiy qiymat, keyin bozor qiymati belgilanishi kerak. Jamiyatning sof aktivlarining qiymati, ... ishtirokchining ulushi, sud kompaniya aktivlarining bozor qiymatini (korxona qiymatini) belgilashi kerak. ... ajrimda ta'kidlanishicha, aktivlarning bozor qiymatini qo'llash orqali hisoblash uchun foydalanish kerak ... sudlar tomonidan ulushning haqiqiy qiymati deb ustav kapitali ulushining bozor qiymati tushuniladi, bunda .. ., sotish, hadya qilish, garov) ulushning bozor qiymati hisoblab chiqiladi, ..ga muvofiq belgilanadi.

  • 2018 yilda shaxsiy daromad solig'i: Rossiya Moliya vazirligining tushuntirishlari

    Ushbu aktsiyalarni sotib olish ularni tugatish paytidagi aktsiyalarning bozor qiymati deb hisoblanishi mumkin ... soliq to'lovchiga o'tkazilgan ko'chmas mulkning bozor qiymati miqdoridagi daromad ..., kvartiraning bozor qiymati. ayirboshlash sanasida almashtirilganlar kiradi. Kvartiraning bozor qiymati va soliq to'lovchi tomonidan to'langan qismi o'rtasidagi farq sifatida belgilanadigan... ayirboshlangan kvartiraning bozor bahosi... ko'rsatilgan aktsiyalarning bozor qiymati deb hisoblanishi mumkin. ...

  • Rossiya Federatsiyasi Konstitutsiyaviy sudi va Oliy sudining 2016 yilning ikkinchi yarmidagi soliqqa tortish masalalari bo'yicha huquqiy pozitsiyalariga umumiy nuqtai.

    Va baholash ob'ektining bozor qiymati haqidagi ma'lumotlarga asoslanib, agar hisobga olinsa ...

  • "Xarajat" tushunchasi haqidagi savolga

    Ushbu Federal qonunning maqsadlari uchun baholash ob'ektining bozor qiymati eng ehtimoliy deb tushuniladi ... .02. 2017 Muallifning eslatmasi: baholash ob'ektining bozor qiymati, farqli o'laroq ...

  • Tovarlarning narxi qancha ekanligi haqida yana bir bor

    Korxonalar. Shuning uchun, xususan, tovarlarning "bozor qiymati" iborasi (masalan, ko'chmas mulk, avtomobillar va ... korxonalarning iqtisodiy adolatli bozor qiymatini aniqlash formulasi. Maqolaning elektron manzili ...

Ko'chmas mulkning bozor qiymati uning haqiqiy narxi haqida tasavvur beradi mutlaqo barcha harakatlarni amalga oshirishda - sotib olish, sotish, almashtirish, garov, qarz, xayriya va hatto meros.

Bu mutaxassislar ekspertiza o'tkazadigan va hujjat beradigan maxsus tashkilotlar tomonidan belgilanadi - Qonun, unda raqamlar o'rnatiladi.

Tomonlarning har biri bunday qog'ozga muhtoj ko'chmas mulk bilan operatsiyalar yoki bitimlar, mazmunli suhbat qanday raqamlar tartibini ko'rsatishi mumkin.

Ko'pincha banklar, kredit uyushmalari mijozlar buyurtmalarini bajaradigan ma'lum bir kompaniya bilan shartnoma tuzadilar; bu holda mijozning qo'lidagi boshqa tashkilot ekspertining hujjati hisobga olinmaydi - yangi imtihon topshirishga to'g'ri keladi ko'rsatilgan muassasada. Bozor bahosi - ular savdolashayotganda "raqsga tushadigan" miqdor.

Bizning veb-saytimizda ko'chmas mulkning kadastr bahosini aniqlash metodologiyasi, ob'ektning kadastr narxini hisoblash mumkinmi yoki yo'qmi, ko'chmas mulk ob'ektlarining tartibi haqida, shuningdek, ko'chmas mulkni bir joyda sotish haqida bilib oling. kadastr qiymatidan past narx.

Kadastr tushunchasi

Kadastr qiymati (bundan buyon matnda KS) - bu nima? Mol-mulk solig'ini joriy etishga qaror qilinganida, ma'lum bo'ldi inventarni baholashdan oqilona foydalanmaslik: ko'rsatkichlar o'nlab marta kam baholanadi, ayniqsa ikkilamchi uy-joy uchun, baholash uzoq vaqt oldin qilingan.

Shuning uchun qaror qilindi etarli tajriba narxga ta'sir qiluvchi barcha omillarni hisobga olgan holda:

  • Manzil;
  • transport liniyalari, infratuzilma ob'ektlariga yaqinligi;
  • qurilishda ishlatiladigan materiallar;
  • binoning yoshi;
  • qulaylik darajasi (devor izolyatsiyasining mavjudligi, lift, tomning holati, derazalar va boshqalar);
  • kvadratlar va boshqalar.

Aksariyat hollarda uni kiritish odatiy holdir erning umumiy miqdori va narxi bino ostida, 1 m2 bino maydoniga asoslangan.

Kadastr stavkasi davlat ko'chmas mulk kadastriga (GKN) kiritilgan bo'lib, u bevosita uning hajmiga bog'liq va.

Ko'chmas mulk CC sertifikatini qanday olishni o'rganishingiz mumkin.

Farqi nimada?

CC va ko'chmas mulk bozori narxi o'rtasidagi farq nima? Birinchi turdagi qiymatda aks ettirmaydi faqat ob'ektning o'zi holati, masalan, kvartira: ta'mirlash qancha vaqt oldin amalga oshirilgan, konditsioner bormi, sanitariya-tesisat va oshxonaning holati qanday va hokazo, shuningdek, ko'rinish kabi nuanslar. deraza, balkon.

Axir, yashash xonasi yoki oshxonaning derazasi o'rmonga, bog'ga, bog'ga, daryoga yoki axlat yig'ish joyiga, do'kon omboriga, dashtga qaraydimi, farq bor.

Ko‘chmas mulkning kadastr bo‘yicha narxi bozor narxidan qanchalik farq qiladi? Ideal holda, ular ikkalasi ham bir xil bo'lishi kerak, lekin amalda farq borligi va muhimligi ma'lum bo'ldi.

Haqiqatda turli xil variantlar mavjud, biroq KB bozordagidan ustunlik qilish tendentsiyasi kuchli. Farqi 5 dan 20% gacha bo'lishi mumkin.

Ko'chmas mulkni kadastr va bozorga ko'ra baholash mumkin tenglashtirish? Ha, lekin kamdan-kam hollarda va ko'pincha ko'chmas mulkni tajriba bilan baholashda teng natijalarga erishiladi - Xrushchevda, Stalinda va hokazo.

COPning past baholanishi Odatda yuqori darajadagi, yuqori darajadagi uy-joylarni baholashda ko'rinib turadi, tushuntirish oddiy: qimmatli ob'ektlarga bo'lgan talabning yuqori darajasi bozor bahosining oshishiga olib keladi va natijada inventar raqamlari ortda qoladi.

Ko'chmas mulkning COP bozorga ta'sir qiladimi?

Bu savolga javob aniq: deyarli ta'siri yo'q.

Ekspert baholash jarayonida ob'ektiv mezonlarga amal qiladi va o'z xulosalari natijalari hujjatlarda ko'rsatilgan baholashga qanchalik yaqin ekanligini Tekshirish davlat qo'mitasidan so'rashi mumkin.

Bundan tashqari, narx o'zgarishi juda tez sodir bo'ladi qayta hisoblash kamida besh yilda bir marta amalga oshirilishi kerak(bu ham qonunda mustahkamlangan) va ba'zi manbalarga ko'ra, har ikki yilda bir marta.

Agar to'rt yoki besh yillik farq bilan hisoblangan summalar solishtirilsa, unda bu qiymatlarni solishtirishning ma'nosi yo'q deb taxmin qilishimiz mumkin.

Bozordagi baholash talabga qarab "raqsga tushadi" va yanada tekislangan kadastrga qaraganda sezilarli darajada tarqaladi - nazariy.

Qanday qilib bizning veb-saytimizda bilib olishingiz mumkin.

Ortiqcha holatlar

Ko'chmas mulkning kadastr qiymati bozor qiymatidan oshishi mumkinmi? Ha, bu variant juda real.

Bu biroz beg'araz, "ostonagacha" amalga oshiriladi va har bir xonadon, har bir ofis uchun bunday ekspertiza haqiqatga to'g'ri kelmasligi sababli uning ichidagi narsalar hisob-kitobga kiritilmaydi.

Nima uchun ko'chmas mulkni kadastr bo'yicha baholash bozor stavkalaridan yuqori? Agar turar joyda quyidagilar bo'lmasa:

  • qimmat ta'mirlash;
  • yaxshi import qilingan sanitariya-texnik vositalar;
  • iqlim nazorati, xavfsizlik va yong'in signalizatsiyasining innovatsion vositalari va boshqalar;

Ammo jirkanch tartib va ​​to'liq vayronagarchilik mavjud. Keyin bunday ob'ektning bozor jozibadorligi katta zarar ko'radi va bu hollarda kadastr bahosi undan oshib ketadi. Hisoblashdagi vaqt oralig'i ham muhimdir.

Ko'chmas mulkning kadastr qiymati bozor qiymatidan oshsa nima qilishim kerak?

Hozirgi sharoitda ko'chmas mulk egasi g'olib hisoblanadi, agar Davlat mulk qo'mitasi ma'lumotlariga ko'ra, baholash bozordan past bo'lsa, bu imkon beradi kamroq soliq to'lash.

Agar, aksincha, mulkdorning bahosi Davlat mulk qo'mitasida belgilangan bo'lsa, u holda:

  1. Bozordagi ob'ektning qiymatini hisoblashni buyurtma qiling.
  2. Agar haqiqatan ham jiddiy farq bo'lsa, masalani suddan tashqari hal qilishga harakat qiling, ya'ni: Rosreestrning bunday nizolarni ko'rib chiqish komissiyasiga Davlat mulki kitobiga kiritilgan summani ko'rib chiqish iltimosi bilan murojaat qiling (bu 6 oy ichida mumkin). ma'lumotlar Davlat mulk qo'mitasiga kiritilgan kundan boshlab).
  3. Agar vaqt yo'qolsa, narxga faqat sud orqali e'tiroz bildirish haqiqatdir.

Bu haqda bizning veb-saytimizda bilib olishingiz mumkin.

sudlanuvchi Davlat ro'yxatidan o'tkazish, kadastr va kartografiya federal xizmati so'zlaydi.

Da'vo arizasiga ilova qilingan eng muhim qog'ozlardan biri - bu ob'ektning bozor narxini hisoblash to'g'risidagi hujjat, lekin faqat Davlat mulk qo'mitasidagi ma'lumotlar bilan bir xil davr bilan sanasi, keyin ular taqqoslanadigan bo'ladi.

Mulkning maydoni qanchalik katta bo'lsa, miqdori qanchalik ta'sirli bo'lsa, soliq bo'ladi. Uyingiz, kvartirangizning bozor va kadastr qiymati o‘rtasidagi nomuvofiqlikni aniqlaganingizdan so‘ng, uni uzoq qutiga solib qo‘ymasligingiz kerak, balki Davlat mulk qo‘mitasiga tushgan mablag‘ni kamaytirishga harakat qiling.

Kvartiraning COP ni qanday topish mumkinligi yoki bu haqda bizning maqolalarimizdan bilib olishingiz mumkin.

Agar xato topsangiz, matnning bir qismini ajratib ko'rsating va bosing Ctrl+Enter.

O'qish vaqti: 13 daqiqa

Ko'chmas mulk bozor munosabatlarining sub'ekti sifatida narxning o'zgarishiga moyil bo'ladi. Biroq, ob'ektiv qiymat ko'chmas mulk bilan bog'liq har qanday operatsiyalarning muhim tarkibiy qismidir: soliqlarni to'lash, merosga kirish, oldi-sotdi va boshqa operatsiyalar. Faqat ko'chmas mulkni baholash haqiqiy ko'rsatkichni aniqlashi mumkin. Keling, ushbu xizmat nimani o'z ichiga oladi, kim bunday tadbirlarni o'tkazish huquqiga ega va ular 2019 yilda mijozlarga qancha turadi, muhokama qilaylik.

umumiy ma'lumot

Har qanday baholashning asosiy maqsadi, baholanayotgan ob'ektdan qat'i nazar, uning qiymatini aniqlashdir. Bu qiymat boshqacha: bozor, kadastr, inventar va boshqalar.

Ko'chmas mulkni baholash - bu hozirgi vaqtda / o'tmishda talab qilinadigan sanada yoki boshqa holatlarni hisobga olgan holda, masalan, joriy yoki ) sotilishi mumkin bo'lgan ob'ektning narxini aniqlash jarayoni.

Ko'chmas mulkni baholash turli ob'ektlarga nisbatan amalga oshiriladi:

  • er uchastkalari, ularning maqsadidan qat'i nazar;
  • qishloq xo'jaligi aktsiyalari;
  • kvartiralar, uylar va boshqa turdagi ko'chmas mulk;
  • sanoat va tijorat binolari;
  • ofis binolari va binolari;
  • tijorat binolari;
  • tugallanmagan qurilish ob'ektlari;
  • kapital garajlar, noturarjoy binolari va boshqa qimmatli ob'ektlar.

Umuman olganda, ko'chmas mulkni baholash nima degan savolga javob quyidagi tahlillarni o'z ichiga oladi:

  • muayyan mintaqadagi iqtisodiyotning umumiy holati;
  • ob'ektning individual xususiyatlari: joylashuvi, holati, miqdoriy xususiyatlari, me'moriy xususiyatlari, pardozlash va boshqalar;
  • o'xshash sifat va miqdoriy xususiyatlarga ega bo'lgan boshqa ob'ektlar uchun narxlar.

Bunday tadqiqot baholanayotgan ob'ektning qiymatini tashkil etuvchi tamoyillar, omillar va parametrlarning munosabatlarini o'rnatishga imkon beradi. Aynan shu formula ko'chmas mulkni baholash tushunchasi va maqsadini eng aniq tavsiflaydi.

Axborotni to'liqroq tahlil qilish bozor tendentsiyalarini bashorat qilish, qiymatning o'sish yoki pasayish dinamikasini aniqlash va hatto kelajakda muayyan ob'ektning investitsiya jozibadorligini aniqlash imkonini beradi.

Bugungi bozorda baholashning dolzarbligi

Aholining bir nechtasi baholash faoliyatining o'ziga xos xususiyatlari bilan tanish. Shu sababli, ko'pchilik bugungi kunda ko'chmas mulkni baholash nima uchun kerakligi haqida savol tug'ilishi ajablanarli emas. Uning dolzarbligining bir necha sabablari bor:

  1. Ba'zi hollarda ko'chmas mulkni baholash qonun bilan talab qilinadi, masalan, davlat va munitsipal ko'chmas mulk bilan bitimlar haqida gap ketganda yoki ob'ektlar garovga o'tkazilganda, masalan, kredit olishda.
  2. Soliq to'lovlari va yig'imlari miqdorini aniqlash, notarial xizmatlar uchun haq to'lash, soliq solinadigan bazani aniqlashtirish, agar kadastrda ortiqcha ko'rsatkich mavjud bo'lsa.
  3. Ko'chmas mulk ob'ektini baholashda nafaqat bozor qiymati, balki investitsiya qiymati ham belgilanishi mumkin, masalan, agar ob'ekt xo'jalik yurituvchi sub'ektning ustav kapitalidagi ulush sifatida o'tkazilsa.
  4. Ko'chmas mulkka nisbatan mulkiy nizolarni hal qilishda: meros mulkini yoki er-xotinning umumiy mulkini bo'lish, tovon to'lash va boshqalar.
  5. Sotib olish va sotish operatsiyalarini amalga oshirish. Agar narx juda yuqori bo'lsa, ob'ektni sotish imkoniyati sezilarli darajada kamayadi va past baholangan narx sotuvchi uchun foydasiz bo'ladi.

Shunday qilib, bugungi bozor sharoitida ko'chmas mulkni baholashning dolzarbligi shubhasizdir. Har qanday ob'ekt bozorda mavjud ekan, o'z qiymatiga ega.

Bozor muhiti narx shakllanishining asosidir. Munosabatlarning boshqa ob'ektlari va sub'ektlarisiz ko'chmas mulkning o'zi hech qanday qiymatga ega bo'lmaydi va shuning uchun mulkdor va boshqa shaxslar uchun hech qanday qiymatga ega bo'lmaydi. Shuning uchun bozorda ob'ektning mavjudligi baholashning muhim shartidir. Busiz, ko'chmas mulk huquqlar hajmi emas, balki faqat beton konstruktsiya yoki tuproq qatlamidir.

Rossiya Federatsiyasida baholash uchun normativ-huquqiy baza

Baholash faoliyati bozorning normal ishlashi uchun muhim bo'lganligi sababli, ular alohida davlat tomonidan tartibga solinishni talab qiladi. Shuning uchun qonun chiqaruvchi ko'chmas mulkni baholashning huquqiy asoslarini shakllantirdi. Bunga quyidagilar kiradi:

  • "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" 1998 yil 29 iyuldagi 135-sonli Federal qonuni. Qonun muhokama qiladi:
    • ushbu faoliyatni tartibga solish asoslari;
    • tomonlar o'rtasida yuzaga keladigan munosabatlar;
    • bunday xizmatlarni ko'rsatish huquqiga ega bo'lgan shaxslar;
    • baholash harakatlarini amalga oshirish uchun asoslar;
    • ularning natijalarini qayta ishlash tartibi;
    • baholash faoliyatini nazorat qilish asoslari;
    • kadastr baholashini o'tkazish qoidalari.
  • Baholash bo'yicha Federal standart FSO No 7, tasdiqlangan. Iqtisodiyot vazirligining 25.09.2014 yildagi 611-son buyrug'i bilan. Hujjatda quyidagilar ko'rsatilgan:
    • baholash ob'ektlari;
    • baholash tartibiga qo'yiladigan talablar;
    • baholovchiga topshiriqni belgilash tartibi;
    • bozor axborotini tahlil qilish xususiyatlari;
    • baholash faoliyatida turli yondashuvlardan foydalanish;
    • turli usullar va yondashuvlar bilan olingan natijalarni muvofiqlashtirish tartibi va boshqalar.

Shunday qilib, 135-sonli Federal qonun baholash faoliyatini amalga oshirishning huquqiy asoslarini belgilaydi va baholash standarti protsessual nuqtai nazardan baholovchilar va boshqa tomonlarning faoliyatini tartibga solish orqali ularga aniqlik kiritadi.

Bundan tashqari, boshqa baholash standartlari mavjud. Masalan, 1-sonli FSO, baholash ob'ektidan qat'i nazar, baholash faoliyatida umumiy tushunchalar va yondashuvlarni belgilaydi, 2-sonli FSO baholashning asosiy turlarini va ular asosida hisoblangan xarajatlarni belgilaydi. 3-sonli FSO natijalarni axborotni qayta ishlashning huquqiy jihatlariga aniqlik kiritadi.

Baholash standartlari va qoidalari baholovchilarning o'zini o'zi tartibga soluvchi tashkilotlarining ichki qoidalari, shuningdek baholash faoliyatini amalga oshirish to'g'risidagi shartnomalar bilan belgilanishi mumkin.

Keling, baholashni kim o'tkazish huquqiga ega ekanligini batafsil ko'rib chiqaylik.

Kim baholaydi

Baholash baholovchilarga - maxsus ko'nikmalarga, ma'lumotga, jihozlarga va ruxsatnomalarga ega bo'lgan mutaxassislarga topshiriladi. Ko'chmas mulkni baholovchi kim degan savolga eng to'liq javob San'atda. 4-sonli Federal qonuni 135. Ushbu hujjatga muvofiq, baholovchi - o'zini o'zi tartibga soluvchi professional tashkilotning a'zosi bo'lgan, malaka sertifikatiga ega bo'lgan va qonun hujjatlarida belgilangan tartibda o'z javobgarligini sug'urta qilgan jismoniy shaxs.

Baholovchi xususiy yoki baholash tashkilotining xodimi sifatida faoliyat yuritishi mumkin.

Ko'chmas mulkni baholashni amalga oshiradigan har bir kishi San'at talablariga javob berishi kerak. 15-FZ No 135, xususan:

  • baholash to‘g‘risidagi qonun hujjatlari talablariga, ishbilarmonlik va kasb etikasi qoidalariga rioya qilish;
  • taqdim etilgan hujjatlarning saqlanishini ta’minlash, o‘z faoliyati natijasida olingan ma’lumotlarni oshkor qilmaslik;
  • hisobotlarning nusxalarini kamida uch yil davomida saqlashi va so‘roviga ko‘ra huquqni muhofaza qiluvchi va sud organlariga taqdim etishi;
  • ob'ekt qiymatini ishonchli ma'lumotlar asosida aniqlash, manfaatdor shaxslarning talablaridan qat'i nazar, xolisona baholash va hokazo.

E'tibor bering, 01.04. 2019 yilgi baholovchi kamida bitta ochiq maydonga ega bo'lgan malaka sertifikatiga ega bo'lishi kerak, masalan, "Ko'chmas mulkni baholash". U faqat hujjatda ko'rsatilgan xizmatlarni taqdim etishi mumkin.

Ko'chmas mulkni baholash tartibiga qo'yiladigan talablar

Baholash faoliyati sub'ekti bajarishi shart bo'lgan shartlardan tashqari, qonunda baholash tartibining o'zi va uni amalga oshirish natijalari to'g'risidagi ma'lumotlar javob berishi kerak bo'lgan talablar ham belgilangan.

Ko'chmas mulkni baholashga qo'yiladigan talablar FSO № 7 ning V bo'limi bilan belgilanadi, uning qoidalariga muvofiq:

  • baholash faqat baholovchi va buyurtmachi o'rtasidagi kelishuv asosida amalga oshiriladi;
  • yakuniy xarajat baholovchi tomonidan to'plangan dolzarb ma'lumotlar asosida aniqlanadi;
  • narx ekspertning mustaqil ravishda tanlash huquqiga ega bo'lgan turli yondashuvlar va usullar yordamida belgilanishi mumkin. Agar bir nechta yondashuvlar tanlansa, ular muvofiqlashtirilishi kerak;
  • umumiy xarajat, uning tabiatidan qat'i nazar, rublda ko'rsatilishi kerak;
  • Baholovchi mulkning baholangan qiymatini ko'rsatadigan hisobot tuzadi. Yakuniy qiymat asosli bo'lishi kerak, shuning uchun hisobotda ekspert o'z xulosalari foydasiga o'z mulohazalarini va dalillarini beradi.

Agar barcha talablar bajarilsa, San'atga muvofiq hisobotdagi yakuniy narx. 135-sonli Federal qonunining 12-moddasi, ob'ekt bilan bitimlar tuzishda ishonchli, asosli va tavsiya etilgan deb tan olingan.

Sotsiologik so'rovda qatnashing!

Hisoblash turlari

Ko'chmas mulkni bozor bahosi - bu Rossiya Federatsiyasida xususiy ravishda amalga oshiriladigan baholash faoliyatining eng keng tarqalgan turi. Bu baholash ob'ekti ma'lum bir vaqtda, shu jumladan o'tmishda begonalashtirilishi mumkin bo'lgan eng mumkin bo'lgan narxni aniqlashni o'z ichiga oladi.

Bozorni baholashning muhim shartlari:

  • bozorda raqobatchilar mavjud;
  • bitim taraflari zarur ma'lumotlarga, shu jumladan bozordagi vaziyat to'g'risidagi ma'lumotlarga ega bo'lishi va o'z manfaatlarini ko'zlagan holda harakat qilishi;
  • narx o'rtacha va to'lov pul ko'rinishida;
  • mulk ochiq bozorda;
  • tomonlar o'z xohishlariga ko'ra bitim tuzadilar, ular sotib olish / sotishga majbur emas;

Ko'chmas mulkni baholashda bozor qiymatidan tashqari boshqa asosiy qiymat turlari ham qo'llaniladi:

  • Sarmoya. Bu investor olishi mumkin bo'lgan foyda bilan belgilanadi. U kutilgan daromadni hisoblashni va ma'lum bir investor uchun hisoblangan kapitallashuv stavkasini o'z ichiga oladi.
  • tugatish. Korxona/obyekt tugatilganda yoki uni ixtiyoriy ravishda begonalashtirganda egasi oladigan maksimal narx.
  • Kadastr. U ommaviy baholash usullari bilan aniqlanadi, shuning uchun u katta xatolikka ega. Bu Rosreestr nazorati ostida amalga oshiriladigan qonun bilan majburiydir.
  • Sug'urta. Sug'urta hodisasi sodir bo'lgan taqdirda egasi kompensatsiya sifatida oladigan narx. Sug'urta maqsadlarida ko'chmas mulkni baholash polis sotib olayotganda amalga oshiriladi. U sug'urta summalarini, foizlarni, sug'urtalovchiga to'lanadigan haqni va hokazolarni hisoblab chiqadi.
  • Qoldiq - tabiiy va boshqa eskirishlarni hisobga olgan holda baholash vaqtidagi narx.

Baholash usullari

1-sonli FSO ning 11-bandiga muvofiq, tasdiqlangan. Iqtisodiyot vazirligining 2015 yil 20 iyuldagi 297-son buyrug'i bilan baholash harakatlariga bir qator yondashuvlar mavjud bo'lib, ko'chmas mulkni baholashni tayinlash bir vaqtning o'zida bir yoki bir nechtasini tanlashni o'z ichiga oladi. Ular orasida:

  • Foydali. U ko'pincha qo'llaniladi, chunki u xavflarni hisobga olgan holda benefitsiar olishi mumkin bo'lgan narxni belgilaydi. Bashoratli yondashuv bo'lib, u katta xatoga yo'l qo'yishi mumkin, chunki hech kim uzoq muddatda bozor holatini ishonchli bashorat qila olmaydi.
  • Qimmatbaho. Mavjud ob'ektni yaratish xarajatlarini o'rganishni o'z ichiga oladi. Narx shunga o'xshash mulkni qurish uchun zarur bo'lgan ifoda sifatida aniqlanadi.
  • Qiyosiy. U o'xshash yoki o'xshash ob'ektlarning narxini hisobga olgan holda hisoblangan narxni aniqlashga asoslanadi, ular haqidagi ma'lumotlar ochiq manbalarda e'lon qilinadi. U tugatish qiymatini, shuningdek, bozor, kadastr va boshqalarni baholashda qo'llaniladi.

Ushbu yondashuvlarning har biri o'z usullariga ega. Baholovchi o'z oldiga qo'yilgan maqsad va vazifalarni hisobga olgan holda o'z tanlovi va kombinatsiyasini amalga oshiradi. Yakuniy hisobotda u u yoki bu yondashuvni tanlashni asoslashi kerak.

Baholovchi tomonidan bajarilishi kerak bo'lgan qoidalar 7-sonli FSO ning VII bo'limida belgilangan.

Baholash tartibi

Ko'chmas mulkni baholash jarayoni va uning bosqichlarini qisqacha ko'rib chiqing. U voqealar zanjirini va ishning mijozi bilan baholovchining o'zaro ta'sirini o'z ichiga oladi:

  1. Shartnoma tuzish va vazifani belgilash.
  2. Eng ishonchli narxni olish uchun zarur bo'lgan ma'lumotlarni to'plash va tahlil qilish.
  3. Yondashuv va usullarni tanlash, hisob-kitoblarni amalga oshirish.
  4. Bir nechta usullarni tanlashda - ularni muvofiqlashtirish. Turli usullar va yondashuvlar yordamida amalga oshirilgan ko'chmas mulkni baholash hisob-kitoblari uyg'unlashtiriladi.
  5. Bajarilgan ishlarni tavsiflovchi yozma hisobot tuzish, baholash natijalarini asoslash, ekspert tomonidan erishilgan asosiy faktlar va xulosalarni sanab o'tish.

Hisobot buyurtmachiga yozma shaklda va kerak bo'lganda elektron shaklda taqdim etiladi.

Agar to'lov avans shaklida amalga oshirilmagan bo'lsa, baholovchining to'lovi hisobot taqdim etilgandan keyin to'lanadi. Ko'chmas mulkni baholash uchun kim to'laydi, sotuvchi yoki xaridor, tomonlarning dastlabki kelishuviga va baholash maqsadiga bog'liq. Masalan, ipoteka shartnomasini ro'yxatdan o'tkazishda xarajatlar xaridor tomonidan qoplanadi. Agar u soliq solish maqsadlarida zarur bo'lsa - soliq to'lovchi uchun, sug'urta polisini olish uchun murojaat qilganda - sug'urta sotib oluvchi va uning manfaatlarini ko'zlab baholash amalga oshirilayotgan boshqalar uchun.

Ko'chmas mulkni baholash tamoyillari

Baholashning asosiy tushunchalari va tamoyillari 135-sonli Federal qonunida belgilanmagan - bu faqat qonun hujjatlarida aks ettirilmagan nazariy qoidalardir. Ular baholash ishi uchun asos bo'lib, birinchi navbatda baholovchi tomonidan boshqarilishi kerak.

3 ta printsiplar guruhi mavjud bo'lib, ularning har biri quyidagilarni o'z ichiga oladi:

  • Foydalanuvchining pozitsiyasi printsipi. Bu ob'ektning afzalliklarini aks ettirish, uning uchun eng maqbul narxni aniqlash va kelajakdagi foydalarni baholashni o'z ichiga oladi.
  • Ko'chmas mulk qismlarini o'zaro bog'lash tamoyillari, ular doirasida narx bitta ko'chmas mulkning har bir alohida qismidan eng foydali foydalanishga asoslanadi.
  • Bozor pozitsiyasining tamoyillari, unga ko'ra narx bozor tomonidan belgilab qo'yilgan shartlarga muvofiq belgilanadi.

Eng samarali foydalanish tamoyili ko'chmas mulkni baholash vazifalarini to'liq aks ettiruvchi ushbu uch guruhni umumlashtiradi.

Baholash metodologiyasi

Bir nechta eng keng tarqalgan sifat va miqdoriy baholash usullari, shuningdek ularning ko'plab kombinatsiyalari mavjud. Ularning tanlovi baholovchi tomonidan amalga oshiriladi, usullarning kombinatsiyasiga ruxsat beriladi. Ular mijoz tomonidan qo'yilgan maqsad va vazifalarga qarab ko'chmas mulk qanday baholanishini aks ettiradi.

Eng keng tarqalgan usullarga quyidagilar kiradi:

  • Qiyosiy - baholash predmeti tegishli bo'lgan bozor segmentining o'rtacha narxlarini tahlil qilish va o'rganilayotgan va boshqa ob'ektlarning xususiyatlarini taqqoslash asosida tannarxni hisoblash.
  • kapitallashtirish usuli. Qabul qilinishi mumkin bo'lgan sof daromad ko'rinishidagi joriy qiymatni aniqlashni o'z ichiga oladi.
  • Moliyaviy oqimlarni diskontlash usuli. Kelajakda egasi oladigan beqaror potentsial daromadning joriy miqdorini aniqlash imkonini beradi.

Ko'chmas mulkni baholash texnologiyasi bir vaqtning o'zida bir nechta usullardan foydalanishni o'z ichiga olishi mumkin.

Tijorat mulklarini baholash

Tijorat har qanday ob'ekt bo'lib, uning ishlashi foyda keltirishi kerak. Shuning uchun baholashda daromadli yondashuvni tanlash mantiqan to'g'ri keladi. Ya'ni, joriy o'rtacha qiymat egasi bunday ob'ektni ishlatish yoki begonalashtirishdan oladigan va katta ehtimol bilan oladigan kelajakdagi foydani o'z ichiga olishi kerak.

Tijorat mulkidan olinadigan daromadning asosiy turi ijara hisoblanadi, shuning uchun ularni baholashda lizing beruvchining asosiy xarajatlarini hisobga olgan holda sof ijara daromadini hisoblash kerak:

  • Xizmat ko'rsatish;
  • kommunal to'lovlar;
  • kliring xizmatlari;
  • sug'urta va boshqalar.

Bunday vaziyatda ko'chmas mulkni baholashda tekshirish majburiydir, chunki ijara narxini hisoblash ob'ektning holatini o'rganishni talab qiladi.

Qiyosiy yondashuv ham qo'llaniladi. Tijorat mulkining narxini hisoblashda baholovchi xaridor bozordagi shunga o'xshash mulkdan ko'proq pul to'lamaydi, deb taxmin qiladi.

Biznes ob'ektlarining xususiyatlari haqida batafsil ma'lumot "" maqolasida.

Turar-joy mulklarini baholash

Turar-joy binosidagi binolarning narxini baholash baholash faoliyatining eng keng tarqalgan turi hisoblanadi. Turar joy - bu sanitariya-texnik me'yorlarga muvofiq odamlarning doimiy yashashi uchun mo'ljallangan har qanday mulk: kvartiralar va yotoqxonalar, uylar va kottejlar, kottejlar, kvartiralar, penthauslar va boshqalar.

Uni baholashning asosiy sabablari:

  • ipoteka kreditini olish va garovni ro'yxatdan o'tkazish;
  • merosga kirish;
  • bitimlar - sotish paytida ko'chmas mulkni baholash, hadya qilish shartnomasini rasmiylashtirish, ayirboshlash shartnomasini tuzish, umrbod annuitet va boshqalar;
  • mulkiy nizolarni hal qilish, shu jumladan uni taqsimlash.

Turar-joy ko'chmas mulkini baholashda ko'pincha qiyosiy usul qo'llaniladi. Eng to'g'ri narx bozordagi vaziyatni, boshqa shunga o'xshash ob'ektlar uchun narxlarni, talab va taklifni hisobga olgan holda adolatli bo'ladi.

Shaxsiy xususiyatlarni hisobga olish ham muhimdir. Masalan, kichik o'lchamli iqtisodiy uy-joylarni baholash tartibi hashamatli ko'chmas mulkni qanday to'g'ri baholashdan farq qiladi.

Baholash va ekspertiza

Ko'chmas mulkni baholash bozorning ob'ektiv sharoitlarini va baholanayotgan ob'ektning sub'ektiv xususiyatlarini hisobga olgan holda, taxminiy narxni aniqlashga asoslanadi. Shu bilan birga, sub'ektiv xususiyatlarni baholash mumkin bo'lgan yashirin nuqsonlarni hisobga olmasdan, ob'ekt to'g'risidagi ko'rinadigan va ommaga ochiq ma'lumotlar asosida amalga oshiriladi. Ularning mavjudligi ko'chmas mulkni baholash xulosasining kamchiliklarini tushuntiradi - hisobot ob'ektiv bo'lmaydi.

Ob'ektning holati to'g'risida eng ishonchli ma'lumotni olish uchun, ayniqsa, bu borada shubhalar mavjud bo'lsa, mulkni ekspertizadan o'tkazish tavsiya etiladi. Uning natijalari ba'zan ochib beradi, masalan:

  • strukturaviy nuqsonlar;
  • yashirin buzilishlar yoki ichki kommunikatsiyalarning jiddiy aşınması;
  • noto'g'ri bajarilgan va noqonuniy qayta qurish;
  • baholash natijasiga ta'sir qilishi kerak bo'lgan boshqa sifat omillari.

Ko'chmas mulkni baholash natijalarini muvofiqlashtirish mijozning manfaatlariga javob bermaydigan ortiqcha baho berganda ekspertiza o'tkaziladi.

Sud jarayoni uchun baholash

Sud uchun baholash odatda mulkiy nizo tufayli yuzaga keladi. Bu ko'pincha ajdodlar yoki nikoh mulkining bo'linishi bilan bog'liq, ayniqsa, bir tomonning yagona mulk evaziga to'lashi kerak bo'lgan tovon miqdori haqida gap ketganda.

Sud jarayonini baholash nizo taraflaridan birining tashabbusi bilan ham, sudyaning qarori bilan ham amalga oshirilishi mumkin.

Ko'pchilik ko'chmas mulkni arzon baholamoqchi. Ammo bunday baholash eng ob'ektiv bo'lishi kerak, chunki uning natijalari sudya tomonidan sinchkovlik bilan ko'rib chiqilishi shubhali bo'lishi mumkin.

Agar baholash hisobotining ob'ektivligi sudya uchun shubhali bo'lsa, uning natijalari hisobga olinmaydi va sud yangi ekspertiza tayinlaydi.

Yana bir xususiyat: bunday baholash uchun buyurtma bergan shaxs emas, balki sud xarajatlari tayinlangan shaxs to'lashi kerak. Qoidaga ko'ra, bu hakamning qaroriga qarab yutqazgan yoki ikkala tomon tomonidan amalga oshiriladi.

Baholash natijalari va hisobot

Hisobot, FSO № 3 ning 3-bandiga muvofiq, baholash harakatlarining maqsad va vazifalariga asoslangan bozor va boshqa qiymatlarni o'z ichiga olgan dalil qiymatiga ega hujjatdir. Mulkning bozor qiymatini baholash to'g'risidagi hisobot mutaxassis tomonidan olingan ochiq va ishonchli ma'lumotlar asosida tuzilgan xulosalar va asosli mulohazani o'z ichiga oladi.

Hisobotni tuzishda baholovchi uchta asosiy tamoyilni hisobga oladi:

  • muallif muhim deb hisoblagan har qanday ma'lumotni o'z ichiga oladi;
  • tekshirilayotgan tannarxni aniqlash uchun asos bo'lgan ma'lumotlar ishonchli va tasdiqlangan bo'lishi kerak;
  • hujjatda aks ettirilgan ma'lumotlar ikki tomonlama talqinni anglatmasligi va mijozni chalg'itmasligi kerak.

Hisobotda mulk qanday baholanishi haqidagi barcha tafsilotlar, jumladan:

  • barcha jalb qilingan mutaxassislar va o'rganilayotgan ob'ektlar to'g'risidagi ma'lumotlar;
  • bozor kon'yunkturasini tahlil qilish, aniq narx omillaridan foydalanish;
  • baholash jarayonining tavsifi: muayyan yondashuvlarni qo'llashni asoslash, qo'llaniladigan usullarning ketma-ketligi, shuningdek yakuniy natijalar;
  • turli usullar bilan olingan baholash natijalarini muvofiqlashtirish tartibi;
  • asosiy xulosalar, natijalar qiymat jihatidan.

Ko'chmas mulkni baholash tartibi qog'oz va elektron shaklda hisobot tayyorlashni o'z ichiga oladi. Qog'oz hujjat raqamlangan, tikilgan va baholash faoliyati sub'ekti tomonidan shaxsan imzolangan bo'lishi kerak.

Baholash bo'yicha shartnoma

San'atga muvofiq. 9 F No 135, shartnoma baholash harakatlarining asosiy va majburiy asosidir. Bundan tashqari, baholash faqat sud qarori asosida amalga oshirilishi mumkin.

Buyurtmachi va baholovchi o'rtasidagi shartnoma tomonlarning asosiy majburiyatlarini, shu jumladan ko'chmas mulkni baholash qanday amalga oshirilishini belgilaydi. Unda aks ettirilgan fikrlar keyinchalik baholash hisobotining mazmunini belgilaydi.

  • baholash maqsadlari;
  • o'rganilayotgan ob'ektning tavsifi;
  • aniqlanadigan qiymat turi;
  • baholovchining haq miqdori va uni to'lash tartibi;
  • baholash faoliyati va hisobotni tayyorlash vaqti;
  • ekspert fuqarolik javobgarligini sug'urtalash to'g'risidagi ma'lumotlar, SRO to'g'risidagi ma'lumotlar;
  • Ish davomida foydalaniladigan FSO va boshqa ma'lumotlar.

Sizni baholash bo'yicha namunaviy shartnoma bilan tanishishingizni taklif qilamiz.

Texnik vazifa

Jarayon oldidan ko'chmas mulkni baholash bo'yicha texnik topshiriqlar tuziladi. 1-sonli FSO ning 21-bandiga, 7-sonli FSO ning 8-bandiga binoan, u quyidagilarni o'z ichiga olishi kerak:

  • ob'ekt tavsifi, uning har bir qismini aniqlash imkonini beradi;
  • baholanishi lozim boʻlgan huquqlarni, shuningdek narxga taʼsir etuvchi ogʻirliklar va boshqa cheklovlarni sanab oʻtish;
  • ob'ektning xususiyatlari;
  • tadqiqot maqsadi va hisobotdan maqsadli foydalanish;
  • narx turi va uni belgilash sanasi;
  • baholash natijalarini tasdiqlovchi taxminlar va boshqa muhim ma'lumotlar.

Ko'chmas mulkni baholash uchun TORda hisobga olinadigan boshqa miqdorlar bo'lishi mumkin: ijara miqdori, ta'mirlash xarajatlari, yo'qotishlar va boshqalar. Odatda u mijoz bilan shartnoma imzolashda e'lon qilingan maqsad va vazifalarni hisobga olgan holda baholovchining o'zi tomonidan tuziladi.

Vazifa baholash hisobotining ajralmas qismidir, chunki u baholash ishlarini bajaruvchining asosiy ko'rsatkichlarini tavsiflaydi.

Baholash natijalarining haqiqiyligi

Profil qonunchiligi ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholashning amal qilish muddatini belgilamaydi. Bu hisobot ma'lum bir sana uchun tuzilganligi bilan bog'liq: hozirgi vaqt yoki o'tmishdagi ma'lum bir lahza uchun. Shuning uchun, bunday hujjat oddiygina amal qilish muddatiga ega bo'lishi mumkin emas, u cheksizdir. Shunga qaramay, u narxni boshqasiga emas, balki hujjatda ko'rsatilgan sana uchun aniq belgilaydi.

Biroq, bu hisobotdan faqat narx belgilangan kuni foydalanish mumkin degani emas. Ko'chmas mulkni baholash muddati qancha muddatga amal qilishining taxminiy muddati San'atning 2-bandi bilan belgilanadi. 12 FZ No 135.

Qonunga ko'ra, baholash natijasida olingan narx hisobot berilgan kundan boshlab olti oy ichida bitim tuzish uchun tavsiya etilishi mumkin.

Masalan, kvartirani sotishda baholash natijalariga ko'ra bozor qiymati 6 oy davomida tegishli bo'lib qoladi. Bu vaqtdan keyin bozordagi vaziyat o'zgarishi mumkin, bu bozor narxiga ham ta'sir qiladi.

Baholovchining ish haqi

Ko'chmas mulkni baholovchining xizmatlari uchun narx qonun bilan tartibga solinmaydi. Xususiy amaliyot bilan shug'ullanuvchi har bir baholash faoliyati sub'ekti o'z xizmatlari narxini mustaqil ravishda tartibga solishda erkindir.

Qoida tariqasida, baholovchining to'lovi uning tayyorgarligiga, boshqa mutaxassislar orasidagi obro'siga va mijozga berishi mumkin bo'lgan natijalarning ob'ektivligi kafolatlariga bog'liq.

Boshqa sub'ektiv omillar ham ko'chmas mulkni baholash qancha turadi:

  • ob'ektning joylashuvi va joylashgan hududi;
  • ko'chmas mulk klassi. Biznes ko'chmas mulkini baholash qimmatroq;
  • ob'ekt maydoni. Ob'ekt qanchalik katta bo'lsa, baholash qimmatroq bo'ladi;
  • xizmatlar ko'rsatishning dolzarbligi;
  • xarajatlarni hisoblash amalga oshiriladigan maqsadlar;
  • tadqiqot chuqurligi va vaziyatning boshqa xususiyatlari.

Xizmatlarning narxi shartnomada ko'rsatilishi kerak. O'rtacha narxlar mintaqadan mintaqaga farq qiladi. Poytaxtda tijorat ob'ektlarini baholash qiymati 20 ming rubldan, turar-joy binolari - 5-6 ming rubldan boshlanadi.

Ko'chmas mulkni o'z-o'zini baholash

Har kim ham baholash faoliyati uchun pul to'lashga tayyor emas, ayniqsa, agar narx kvartirani sotish bo'yicha e'lonni nashr etish uchun zarur bo'lsa. Ko'chmas mulkni o'zingiz baholashning eng oson usuli - bozordagi mavjud takliflarni o'rganish, o'xshash mulklarni topish, ularning xususiyatlarini solishtirish va kvartirangizning individual xususiyatlarini hisobga olgan holda o'zingizning taxminiy narxingizni hisoblash.

Qoida tariqasida, narxga quyidagi omillar ta'sir qiladi:

  • qavat. Tashqi qavatlar narxi arzonroq;
  • infratuzilmani rivojlantirish. Yaqin atrofda bolalar bog'chalari, maktablar, transport bekatlari, supermarketlar, shifoxonalar, avtoturargohlar va boshqa infratuzilma ob'ektlarining mavjudligi xarajatlarni oshiradi, ularning yo'qligi uni kamaytiradi;
  • Uy-joy holati. Yangi ta'mirlash, uskunalar, yangi sanitariya-tesisat narxni oshirishi mumkin.

Boshqa narxlash omillari haqida "" materialidan ko'proq bilib oling.

Kadastr narxi

Ko'chmas mulk narxlarining ommaga ochiq turlaridan biri bu (KS). Rosreestr nazorati ostida o'tkazilgan baholash natijalari asosida aniqlanadi. Ushbu xarajat soliqqa tortish uchun hisoblab chiqiladi va har bir mintaqada mahalliy hokimiyat qarori bilan alohida belgilanadi.

BTI ko'chmas mulkni baholash ommaviy baholash usullaridan foydalanishni o'z ichiga oladi, bu muqarrar ravishda qiymatni aniqlashda katta xatolikka olib keladi va to'lanadigan soliq miqdorini oshirib yuborishi / kam baholanishi mumkin.

Baholangan ob'ektlarning CS to'g'risidagi ma'lumotlar hamma uchun ochiqdir. Ularni olishning eng oson yo'li - Davlat kadastr xaritasi. Buning uchun havolaga o'ting va xaritadagi qiziqish maydonini bosing.

Xulosa

Ko'chmas mulkni baholash - bu muayyan sharoitlarda ob'ektning eng ehtimoliy qiymatini aniqlashga qaratilgan baholovchining harakatlaridir. Jarayon turli sabablarga ko'ra amalga oshiriladi, lekin faqat malaka sertifikatiga ega ekspert baholovchilar tomonidan amalga oshiriladi. Ular kerakli ma'lumotlarni to'playdi va tahlil qiladi va tahlil natijalariga ko'ra eng mumkin bo'lgan narxni hisoblab chiqadi. Natijalar baholash natijasi bo'lgan hisobotga kiritiladi. U dalil hujjat hisoblanadi va sudda aksi isbotlanmaguncha ob'ektiv deb topiladi.

“Fuqarolik va oila huquqi” yo‘nalishi bo‘yicha huquqshunoslik magistri. 2005 yilda Sankt-Peterburg davlat universitetini, 2012 yilda Moskva davlat universitetining iqtisod fakultetini tamomlagan. M.V. Lomonosov moliyaviy tahlil bo'yicha ilmiy darajaga ega. Ikkinchi oliy ma'lumotni olgach, mustaqil baholash kompaniyasiga asos soldi. Men ko'chmas mulk, er va boshqa mulklarni baholashga ixtisoslashganman.