คู่มือระเบียบวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ หนังสือเรียนรายวิชา “การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ผู้เข้าร่วมและแหล่งที่มาของกระบวนการจัดหาเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

บรรณานุกรม

1. อเล็กซานดรอฟ, วี.ที. การประเมินความล้าสมัยและส่วนใหญ่ การใช้งานที่มีประสิทธิภาพอสังหาริมทรัพย์: คู่มือการศึกษาและการปฏิบัติ / V.T. อเล็กซานดรอฟ. - ม.: Stroyinformizdat, 2013. - 256 น.
2. Ardzinov, V. การกำหนดราคาในการก่อสร้างและการประเมินอสังหาริมทรัพย์ / V. Ardzinov - เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก: ปีเตอร์, 2013. - 384 น.
3. Ardzinov, V.D. การตั้งราคาในการก่อสร้างและประเมินอสังหาริมทรัพย์ / วี.ดี. Ardzinov, V.T. อเล็กซานดรอฟ. - เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก: ปีเตอร์, 2013. - 384 น.
4. Bekasov, Sh. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: ชุดของปัญหา: บทช่วยสอนสำหรับมหาวิทยาลัย / ช. เบคาซอฟ - อ.: KnoRus, 2010. - 260 น.
5. วาร์ลามอฟ, เอ.เอ. ทะเบียนที่ดิน. ใน 6 เล่ม ต.5. การประเมินราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่น / เอ.เอ. วาร์ลามอฟ, เอส.เอ. กัลเชนโก. - อ.: KolosS, 2551. - 265 น.
6. อิวาโนวา, E.N. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การรวบรวมปัญหา: หนังสือเรียน / E.N. อิวาโนวา; เอ็ด ศศ.ม. เฟโดโตวา - อ.: KnoRus, 2010. - 272 น.
7. อิวาโนวา, E.N. การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ (สำหรับปริญญาตรี) / E.N. อิวาโนวา. - อ.: KnoRus, 2558. - 125 น.
8. อิวาโนวา, E.N. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การรวบรวมปัญหา: หนังสือเรียน / E.N. อิวาโนวา. - อ.: KnoRus, 2017. - 304 น.
9. Kasyanenko, T. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: ตำราเรียน / T. Kasyanenko - อ.: Prospekt, 2019. - 512 น.
10. Kasyanenko, T.G. การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ : หนังสือเรียน / T.G. Kasyanenko, G.A. มาโควิโควา, V.E. เอซิปอฟ. - อ.: KnoRus, 2013. - 752 น.
11. Kasyanenko, T.G. การประเมินอสังหาริมทรัพย์ / ที.จี. Kasyanenko, G.A. มาโควิโควา, V.E. เอซิปอฟ. - อ.: KnoRus, 2019. - 640 น.
12. โคมารอฟ เอส.ไอ. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: หนังสือเรียน / A.A. วาร์ลามอฟ, S.I. โคมารอฟ; ภายใต้ทั่วไป เอ็ด ศาสตราจารย์, เศรษฐศาสตร์ดุษฎีบัณฑิต เอเอ วาร์ลามอฟ. - อ.: ฟอรั่ม, ศูนย์วิจัยวิทยาศาสตร์ Infra-M, 2013. - 288 หน้า
13. ลูคอฟ อ.วี. การประเมินอาคาร-อนุสรณ์สถานประวัติศาสตร์และวัฒนธรรมอย่างครอบคลุมในตลาดอสังหาริมทรัพย์: สิ่งพิมพ์ทางวิทยาศาสตร์และการศึกษา / A.V. ลูคอฟ, อิล. Vladimirova, V.V. โคลชเชฟนิคอฟ. - ม.: ASV, 2549 - 344 หน้า
14. ลูคอฟ อ.วี. การประเมินอาคาร-อนุสรณ์สถานประวัติศาสตร์และวัฒนธรรมอย่างครอบคลุมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ / A.V. ลูคอฟ. - ม.: ASV, 2549 - 344 หน้า
15. นานาซาชวิลี, I.Kh. สำนักงานที่ดิน การตรวจสอบและประเมินผลอสังหาริมทรัพย์ / ของพวกเขา. นานาซาชวิลี. - ม.: มัธยมปลาย, 2552. - 431 น.
16. นานาซาชวิลี, I.Kh. สำนักงานที่ดิน การตรวจสอบและประเมินอสังหาริมทรัพย์: คู่มืออ้างอิง / I.Kh. นานาซาชวิลี, เวอร์จิเนีย ลิตอฟเชนโก, V.I. นานาซาชวิลี. - ม.: มัธยมปลาย, 2552. - 431 น.
17. นานาซาชวิลี, I.Kh. การประเมินอสังหาริมทรัพย์ / I.Kh. นานาซาชวิลี, เวอร์จิเนีย ลิตอฟเชนโก้. - อ.: สถาปัตยกรรม-S, 2548 - 200 น.
18. นานาซาชวิลี, I.Kh. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: หนังสือเรียน / I.Kh. นานาซาชวิลี. - อ.: สถาปัตยกรรม-S, 2548 - 200 น.
19. โปโปวา แอล.วี. วิธีทางคณิตศาสตร์ในการประเมินมูลค่า: วงจรการศึกษาและการวิเคราะห์สำหรับวิชาพิเศษ "การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์": ตำราเรียน / L.V. โปโปวา. - อ.: DiS, 2011. - 112 น.
20. Sevostyanov, A.V. การประเมินทางเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์และการลงทุน / A.V. เซโวสยานอฟ - อ.: วิชาการ, 2561. - 40 น.
21. Sevostyanov, A.V. การประเมินเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์และการลงทุน: หนังสือเรียน / A.V. เซโวสยานอฟ - อ.: Academy, 2013. - 288 น.
22. เทปแมน แอล.เอ็น. การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หนังสือเรียน ผลประโยชน์ / L.N. เทปแมน, เวอร์จิเนีย อาร์ตาโมนอฟ - อ.: เอกภาพ, 2554. - 240 น.
23. เทปแมน แอล.เอ็น. การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์: หนังสือเรียน / L.N. เทปแมน, เวอร์จิเนีย อาร์ตาโมนอฟ - อ.: เอกภาพ 2558 - 591 หน้า
24. อูชัก, เอ็น.วี. การประเมินอสังหาริมทรัพย์ / N.V. อูชัก. - อ.: KnoRus, 2013. - 752 น.
25. เฟโดโตวา ม. ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ (ปริญญาตรี) / ม.อ. เฟโดโตวา - อ.: KnoRus, 2018. - 176 น.
26. โฟคินา โอ.เอ็ม. การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ : หนังสือเรียน / O.M. โฟคินา. - อ.: การเงินและสถิติ, 2553. - 560 น.

เชฟชุก เดนิส อเล็กซานโดรวิช

มีประสบการณ์ในการสอนสาขาวิชาต่างๆ ในมหาวิทยาลัยชั้นนำในมอสโก (เศรษฐศาสตร์ กฎหมาย เทคโนโลยี มนุษยศาสตร์) การศึกษาระดับอุดมศึกษาสองสาขา (เศรษฐศาสตร์และกฎหมาย) สมาชิกของสหภาพทนายความแห่งมอสโก สมาชิกของสหภาพนักข่าวแห่งรัสเซีย สมาชิกของสหภาพ ของนักข่าวมอสโก ผู้ได้รับทุนรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซีย มีประสบการณ์ด้านธนาคาร การพาณิชย์ และ เจ้าหน้าที่รัฐบาล(รวมถึงตำแหน่งผู้บริหารด้วย) รอง ผู้อำนวยการทั่วไปอินเตอร์ไฟแนนซ์ (www.deniskredit.ru)

สำเร็จการศึกษาจากมอสโก มหาวิทยาลัยของรัฐมาตรวิทยาและการทำแผนที่ (MIIGAiK), คณะเศรษฐศาสตร์และการจัดการดินแดน (FEUT), ผู้จัดการ (การจัดการองค์กร) และมหาวิทยาลัยแห่งรัฐมอสโก เอ็มวี Lomonosov, French University College (กฎหมาย), ผู้สมัครขั้นต่ำในสาขาพิเศษ “การเงิน, การหมุนเวียนเงินและเครดิต"

เมื่อเขียนงานผู้เขียนได้รับความช่วยเหลืออันล้ำค่า: Shevchuk Vladimir Aleksandrovich (การศึกษาระดับอุดมศึกษาสามครั้ง, ประธานคณะกรรมการกำกับดูแลของ INTERFINANCE, ประสบการณ์ในธนาคาร, โครงสร้างเชิงพาณิชย์และภาครัฐรวมถึงตำแหน่งผู้บริหาร), Shevchuk Nina Mikhailovna (การศึกษาระดับสูงสองครั้ง, ประสบการณ์การทำงานในโครงสร้างเชิงพาณิชย์และภาครัฐ รวมถึงในตำแหน่งผู้นำ), Shevchuk Alexander Lvovich (มีความสำเร็จอย่างมากในกิจกรรมทางวิทยาศาสตร์และการปฏิบัติ)

1. อสังหาริมทรัพย์

1.1. อสังหาริมทรัพย์เป็นวัตถุการลงทุน

อสังหาริมทรัพย์ – ที่ดินและส่วนปรับปรุงทั้งหมดที่แนบมาอย่างถาวร (อาคาร โครงสร้าง โครงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ)

ในรัสเซียคำว่า "อสังหาริมทรัพย์และ" สังหาริมทรัพย์“ปรากฏครั้งแรกในกฎหมายในรัชสมัยของปีเตอร์ที่ 1 ในพระราชกฤษฎีกาลงวันที่ 23 มีนาคม พ.ศ. 2257 “เรื่องขั้นตอนการรับมรดกในสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์” อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดิน ที่ดิน บ้าน ต้นไม้ โรงงาน และร้านค้า อสังหาริมทรัพย์ยังรวมถึงแร่ธาตุที่อยู่ในพื้นดิน และอาคารต่างๆ ทั้งสองสูงตระหง่านเหนือพื้นดินและสร้างขึ้นใต้พื้นดิน เช่น เหมือง สะพาน เขื่อน

การปฏิรูปเศรษฐกิจในรัสเซีย การกำหนดสิทธิในทรัพย์สินให้กับบุคคลและนิติบุคคล ทำให้เกิดความจำเป็นในการแบ่งทรัพย์สินออกเป็นสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ (สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติม ดูที่ Shevchuk D.A. องค์กรและการจัดหาเงินทุน - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. พื้นฐานของการธนาคาร - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. การดำเนินงานของธนาคาร. – รอสตอฟ-ออน-ดอน: ฟีนิกซ์, 2549)

ตั้งแต่ปี 1994 ตามมาตรา. 130 ประมวลกฎหมายแพ่ง สหพันธรัฐรัสเซีย, “อสังหาริมทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์, อสังหาริมทรัพย์) ได้แก่ ที่ดิน, ดินใต้ดิน, แยกจากกัน แหล่งน้ำและทุกสิ่งที่เชื่อมต่ออย่างแน่นหนากับพื้นดิน กล่าวคือ วัตถุที่เคลื่อนไหวโดยไม่เกิดความเสียหายอย่างไม่สมส่วนต่อวัตถุประสงค์นั้นเป็นไปไม่ได้ ทั้งป่าไม้ ไม้ยืนต้น อาคาร สิ่งปลูกสร้าง”

อสังหาริมทรัพย์ยังรวมถึงเครื่องบินและ เรือเดินทะเล,เรือเดินทะเลภายในประเทศ,วัตถุอวกาศ

ทรัพย์สินอื่นอาจจัดเป็นอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ ดังนั้นตามศิลปะ มาตรา 132 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย "องค์กรโดยรวมที่เป็นศูนย์รวมทรัพย์สินที่ใช้ในการดำเนินการ กิจกรรมผู้ประกอบการถือเป็นอสังหาริมทรัพย์" รายการที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ รวมถึงเงินและหลักทรัพย์ถือเป็นสังหาริมทรัพย์

คุณสามารถเลือกได้ สัญญาณต่อไปนี้อสังหาริมทรัพย์:

– อสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้โดยไม่ทำให้วัตถุเสียหาย

– อสังหาริมทรัพย์เชื่อมโยงกับที่ดินอย่างแน่นหนา ไม่เพียงแต่ทางกายภาพเท่านั้น แต่ยังถูกกฎหมายด้วย

– ความคงทนของวัตถุการลงทุน

– คุณสมบัติเฉพาะแต่ละอย่างมีเอกลักษณ์เฉพาะในแง่ของลักษณะทางกายภาพและ ความน่าดึงดูดใจในการลงทุน;

– อสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถถูกขโมย แตกหัก หรือสูญหายได้ภายใต้สภาวะปกติ

– ต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับสูง และการแบ่งส่วนแบ่งทรัพย์สินเป็นเรื่องยาก และในกรณีอื่น ๆ เป็นไปไม่ได้

– ข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มักไม่สามารถเข้าถึงได้

– การสูญเสียทรัพย์สินของผู้บริโภคหรือการถ่ายโอนมูลค่าในระหว่างกระบวนการผลิตเกิดขึ้นทีละน้อยเมื่อเกิดการสึกหรอ

– ประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์นั้นพิจารณาจากความสามารถในการตอบสนอง ความต้องการเฉพาะประชาชนในเขตที่อยู่อาศัยและอุตสาหกรรม

– ความเป็นไปได้ของผลกระทบเชิงบวกหรือเชิงลบของการก่อสร้างใหม่ต่อมูลค่าของที่ดินและอาคารที่อยู่ติดกัน

– มีแนวโน้มที่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป

– มีความเสี่ยงเฉพาะในอสังหาริมทรัพย์ในฐานะวัตถุการลงทุน: ความเสี่ยงของความเสียหายทางกายภาพภายใต้อิทธิพลของปัจจัยทางธรรมชาติและที่มนุษย์สร้างขึ้น ความเสี่ยงของการสะสมของการสึกหรอภายนอกและการทำงาน ความเสี่ยงทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับเงื่อนไขการทบทวนค่าเช่า

- เข้มงวด ระเบียบราชการการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์

1.2. ประเภททรัพย์สิน

อสังหาริมทรัพย์มีสามประเภทหลัก: ที่ดิน ที่อยู่อาศัย และสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย

วัตถุพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์คือที่ดิน

นอกจากการแบ่งออกเป็นประเภทแล้ว อสังหาริมทรัพย์ยังถูกจำแนกตามลักษณะหลายประการ ซึ่งมีส่วนช่วยให้การวิจัยประสบความสำเร็จมากขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์และอำนวยความสะดวกในการพัฒนาและประยุกต์วิธีการประเมิน หมวดหมู่ต่างๆอสังหาริมทรัพย์และการจัดการของพวกเขา การจำแนกประเภทตามลักษณะที่พบบ่อยที่สุดแสดงไว้ในตาราง 1.1.

รายได้จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีรูปแบบดังต่อไปนี้:

– การเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของราคาตลาด การได้มาของใหม่และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เก่า

– กระแสเงินสดเป็นงวดในอนาคต

– รายได้จากการขายต่อวัตถุเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเป็นเจ้าของ

ความน่าดึงดูดใจของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อธิบายได้จากปัจจัยดังต่อไปนี้:

– ในขณะที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนจะได้รับชุดสิทธิ ในขณะที่วัตถุการลงทุนจำนวนมากไม่ได้ให้สิทธิในการเป็นเจ้าของ

– ความปลอดภัยของกองทุนที่ลงทุนโดยทั่วไป (ภายใต้สภาวะปกติอสังหาริมทรัพย์จะไม่สูญหายหรือถูกขโมย) และโดยเฉพาะอัตราเงินเฟ้อ ( กระบวนการเงินเฟ้อพร้อมด้วยการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์และรายได้จากมัน);

– โอกาสที่จะได้รับรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ในรูปของตัวเงินและผลประโยชน์อื่น ๆ ของการดำรงชีวิต บารมีในการเป็นเจ้าของวัตถุบางอย่าง เป็นต้น

ตารางที่ 1.1

การจำแนกประเภทอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีคุณสมบัติเชิงบวกเช่นความเป็นไปได้ในการใช้ทรัพย์สินเป็นเวลาหลายปีและการรักษาทุน

1.3. ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ -นี่คือชุดของความสัมพันธ์เกี่ยวกับธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น การซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ การจำนอง การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ

ส่วนหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์: ตลาดที่ดิน ตลาดที่อยู่อาศัย และตลาดที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย

มีตลาดแยกต่างหากสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรซึ่งแบ่งตามวัตถุประสงค์การทำงานของวัตถุ:

– ตลาดสำหรับอาคารสำนักงาน

– ตลาดสำหรับร้านค้าปลีก

– ตลาดสำหรับโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้า

– ตลาดบริการโรงแรม

– ตลาดโครงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ

ขึ้นอยู่กับสิทธิทางกฎหมายในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นเรื่องของการทำธุรกรรมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะแบ่งออกเป็นตลาดการขายและให้เช่า

ในตลาดการซื้อและการขาย เพื่อแลกกับสิ่งที่เทียบเท่ากัน สิทธิ์การเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบจะถูกโอน รวมถึงสิทธิ์ในการกำจัด ในขณะที่ในตลาดเช่า วัตถุประสงค์ของการทำธุรกรรมคือชุดของสิทธิ์บางส่วน ไม่รวมสิทธิ์ในการกำจัด

คุณสามารถเลือกได้ คุณสมบัติดังต่อไปนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์:

– ท้องที่;

– การแลกเปลี่ยนวัตถุต่ำ

– ความผันผวนตามฤดูกาล

– ความจำเป็นในการลงทะเบียนการทำธุรกรรมของรัฐ

เมื่อจัดหาเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะมีต้นทุนสามกลุ่ม:

– ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสมกับการใช้งาน

– ภาษีประจำปีสำหรับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

– ต้นทุนการทำธุรกรรมสูงในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

ความผันผวนของอุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นอย่างช้าๆ เนื่องจากเมื่อมีความต้องการ การเพิ่มขึ้นของจำนวนวัตถุด้านอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นในช่วงเวลานานซึ่งกำหนดโดยระยะเวลาการก่อสร้างของอาคาร กรณีอสังหาริมทรัพย์เกินราคาคงต่ำอยู่หลายปี (รายละเอียดเพิ่มเติมในหนังสือ Shevchuk D.A. การซื้อบ้านและ ที่ดิน: เป็นขั้นเป็นตอน. – อ.: AST: แอสเทรล, 2008)

ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่ออุปสงค์และอุปทาน:

– ทางเศรษฐกิจ: ระดับรายได้ของประชากรและธุรกิจ, การเข้าถึง ทรัพยากรทางการเงิน,ระดับอัตราค่าเช่า,ต้นทุนงานก่อสร้างและติดตั้ง และ วัสดุก่อสร้าง, ภาษีสำหรับ สาธารณูปโภค;

– ทางสังคม: การเปลี่ยนแปลงขนาดประชากร ความหนาแน่นของประชากร ระดับการศึกษา

– การบริหาร: อัตราภาษีและข้อจำกัดการแบ่งเขต

– ด้านสิ่งแวดล้อม: การสัมผัสกับพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่เผชิญภัยแล้งและน้ำท่วม การเสื่อมสภาพหรือการปรับปรุงสถานการณ์สิ่งแวดล้อม

อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ทางการเงินเนื่องจากถูกสร้างขึ้นจากแรงงานมนุษย์และการลงทุนด้านทุน การเข้าซื้อและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นมาพร้อมกับต้นทุนที่สูงดังนั้นจึงจำเป็นต้องดึงดูดบ่อยครั้ง ยืมเงินเป็นต้น ดังนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นหนึ่งในภาคส่วน ตลาดการเงิน.

ตลาดการเงิน -มันซับซ้อน ระบบเศรษฐกิจซึ่งรวมถึงชุดของสถาบันและขั้นตอนที่มุ่งปฏิสัมพันธ์ระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อเอกสารทางการเงินทุกประเภท

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในองค์ประกอบที่สำคัญที่สุดของตลาดการเงิน

มีความสัมพันธ์ใกล้ชิดระหว่างตลาดการเงินและตลาดอสังหาริมทรัพย์: การลงทุนที่เพิ่มขึ้นในอสังหาริมทรัพย์ช่วยฟื้นคืนตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่การร่วงลงก็ลดน้อยลง ความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจกำลังฉุดรั้งผู้ให้กู้และนักลงทุนทั้งชาวรัสเซียและต่างประเทศ เพื่อส่งเสริมการจัดหาเงินทุนสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีการสนับสนุนจากรัฐบาล

1.4. ผู้เข้าร่วมและแหล่งที่มาของกระบวนการจัดหาเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

ตามเนื้อผ้า ผู้เข้าร่วมในกระบวนการจัดหาเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะแบ่งออกเป็นประเภทต่างๆ ดังต่อไปนี้:

– หน่วยงานและการจัดการของรัฐบาลกลางและท้องถิ่น

– สถาบันการเงิน

– นักลงทุน ฯลฯ

หน่วยงานรัฐบาลกลางและท้องถิ่นและฝ่ายบริหารรับรองความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจและกฎหมายระหว่างผู้เข้าร่วมในกระบวนการจัดหาเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ รัฐรับประกันการปฏิบัติตามกฎและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องกับการทำงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ควบคุมประเด็นการแบ่งเขตการพัฒนาเมืองและการลงทะเบียนสิทธิการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ กำหนดสิทธิประโยชน์หรือกำหนดข้อจำกัด (ข้อจำกัดทางกฎหมาย คุณลักษณะด้านภาษี) จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้รัฐยังทำหน้าที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก

สถาบันการเงินให้เงินทุนแก่ผู้ลงทุนที่มีเงินทุนไม่เพียงพอ

นักลงทุนคือบุคคลและนิติบุคคล (ผู้มีถิ่นที่อยู่และผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ) ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสมกับการใช้งาน

ผู้ลงทุนสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภท คือ

1) ใช้งานอยู่ – จัดหาเงินทุนและมีส่วนร่วมในการก่อสร้าง การพัฒนา หรือการจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก

2) เฉยๆ - พวกเขาให้ทุนสนับสนุนโครงการเท่านั้นโดยไม่ต้องมีส่วนร่วมเพิ่มเติม

ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการพัฒนา การพัฒนา -ชนิดพิเศษ กิจกรรมระดับมืออาชีพเพื่อบริหารจัดการโครงการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีหน้าที่หนึ่งในการลดความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักพัฒนา –ผู้จัดงานซึ่งกิจกรรมสามารถแบ่งออกเป็นสามขั้นตอน:

1) การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของการดำเนินโครงการ: พิจารณาสถานะและแนวโน้มของกฎหมาย ความต้องการของผู้บริโภค ภาวะทางการเงินและเศรษฐกิจ และแนวโน้มการพัฒนาสำหรับภูมิภาค

2) การพัฒนาแผนการดำเนินโครงการ: กำหนดพื้นที่ของที่ดินที่จำเป็นสำหรับการดำเนินโครงการเลือกสถานที่ที่มีสภาพแวดล้อมและการสื่อสารที่เหมาะสมและประเมินประสิทธิผลของโครงการ จากนั้นจึงกำหนดแหล่งที่มาของทรัพยากรทางการเงิน ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง ฯลฯ

3) การดำเนินการ โครงการลงทุน: ดึงดูดทรัพยากรทางการเงิน องค์กรออกแบบและก่อสร้าง ติดตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง การเช่าหรือการขายวัตถุทั้งหมดหรือบางส่วน

แหล่งเงินทุน เงินลงทุน: กองทุนสาธารณะ, สิ่งอำนวยความสะดวก งบประมาณท้องถิ่น(เทศบาล) ทรัพยากรทางการเงินของตนเองขององค์กรและบุคคล กองทุนที่ระดมทุน กองทุนนักลงทุน

1.5. ประโยชน์ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้เป็นผลกำไรสูงสุด ความน่าดึงดูดใจของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้อยู่ที่ผลตอบแทนจากการลงทุนหลังจากชำระค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานแล้ว อย่างไรก็ตามในกรณีนี้มีความเสี่ยงสูงกว่าเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องต่ำและมีระยะเวลาคืนทุนยาวนาน

วิธีการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีทั้งทางตรงและทางอ้อม

โดยตรง– การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ในการประมูลตามข้อตกลงส่วนตัวการซื้อพร้อมการเช่ากลับ

ทางอ้อม- ซื้อ เอกสารอันทรงคุณค่าบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในการจำนองที่ได้รับการสนับสนุนจากอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลงทุนในหลักทรัพย์ของบริษัทถือเป็นการลงทุนระยะยาว

ข้อดีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับหลักทรัพย์:

1. แตกต่างจากหลักทรัพย์ของบริษัท เช่น หุ้นที่จ่ายเงินปันผลรายไตรมาส ความเป็นเจ้าของ อสังหาริมทรัพย์ให้เงินสดแก่นักลงทุนทุกเดือนเนื่องจากการจ่ายค่าเช่ารายเดือนนำไปสู่ การชำระเงินรายเดือนนักลงทุน

2. กระแสเงินสดรายได้จากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (ส่วนต่างระหว่าง บิลเงินสดจากค่าเช่าและค่าบำรุงรักษาทรัพย์สินบวกกับเงินลงทุน) มีไดนามิกน้อยกว่ากระแสเงินสดของรายได้องค์กรด้วย ส่วนแบ่งสูงทุนที่ยืมมา:

– กระแสเงินสดของรายได้องค์กรขึ้นอยู่กับปริมาณการขายผลิตภัณฑ์ซึ่งขึ้นอยู่กับการตัดสินใจในแต่ละวันของผู้บริโภค และรายได้จากอสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพมากขึ้นเนื่องจากเป็นไปตามสัญญาเช่า

– แหล่งที่มาขององค์กร รายได้เงินสดสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา และแหล่งที่มาของรายได้จากอสังหาริมทรัพย์สามารถคาดเดาได้มากขึ้น เนื่องจากอาคารเป็นอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินได้รับการแก้ไขทั้งทางกายภาพและทางกฎหมาย

3. โดยทั่วไปอัตราผลตอบแทนของบริษัทจะต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากความเข้มข้นของสินทรัพย์ด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถเทียบเคียงได้กับธุรกิจส่วนใหญ่ เพื่อชดใช้ต้นทุนของทุนถาวรที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากกว่า ระดับสูงความสามารถในการทำกำไรเนื่องจากรายได้ที่นักลงทุนคาดว่าจะได้รับจะต้องสูงกว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทรัพย์สิน อัตราผลตอบแทนควรสูงกว่าเมื่อลงทุน สินทรัพย์ทางการเงินซึ่งน่าจะสอดคล้องกับความเสี่ยงที่สูงขึ้นของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

4. การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีระดับความปลอดภัย ความมั่นคง และความสามารถของนักลงทุนในการควบคุมมากกว่าการลงทุนในหุ้น

แหล่งที่มาและปริมาณการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้รับอิทธิพลจาก:

– ผลตอบแทนจากการลงทุนที่คาดหวัง;

- เสนอราคา ดอกเบี้ยธนาคาร;

– นโยบายภาษีโดยทั่วไปและในภาคการลงทุนโดยเฉพาะ

– อัตราเงินเฟ้อ

– ระดับความเสี่ยงของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

เหตุผลของความน่าดึงดูดใจของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในภาวะเงินเฟ้อ:

– ค่าเสื่อมราคาของเงินอย่างรวดเร็วโดยขาดความน่าเชื่อถือในความปลอดภัย สถาบันสินเชื่อ;

– ความแตกต่างบ่อยครั้งระหว่างอัตราของธนาคารและอัตราเงินเฟ้อ

– ความพร้อมของพื้นที่การลงทุนที่ให้ผลกำไรมากขึ้นอย่างจำกัด

– ความสามารถในการจ่ายที่เหลือและความสะดวกในการลงทุนในที่อยู่อาศัย;

– ผู้ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้สามารถเพิ่มค่าเช่าได้ภายใต้เงื่อนไขเหล่านี้ จึงช่วยรักษาเงินลงทุนไว้ได้

ในทางกลับกัน ในสภาวะเงินเฟ้อ มีสถานการณ์ที่กระตุ้นให้เกิดการลงทุนในด้านอื่น: การลดลง รายได้ที่แท้จริงเป็นการยากสำหรับนักลงทุนที่จะคาดการณ์ความสัมพันธ์ระหว่างต้นทุนและผลประโยชน์ที่คาดหวัง ซึ่งยากกว่าที่จะได้รับ เงินกู้ระยะยาวในอัตราดอกเบี้ยที่ยอมรับได้ซึ่งนำไปสู่การขาดทรัพยากรทางการเงินในหมู่ผู้ซื้อที่มีศักยภาพ

บน เวทีที่ทันสมัยการพัฒนา เศรษฐกิจรัสเซียด้วยอัตราเงินเฟ้อที่สูง กิจกรรมการลงทุนมีความเสี่ยงที่สำคัญซึ่งส่งผลให้กิจกรรมการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง ทรัพยากรการลงทุนที่มีจำกัดนำไปสู่กระบวนการลดการก่อสร้างในเกือบทุกภาคส่วนของเศรษฐกิจ (สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติม ดูหนังสือของ D.A. Shevchuk, Real Estate Valuation and Property Management - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007)

แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังน่าดึงดูดสำหรับผู้ลงทุนที่มีศักยภาพด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้:

– การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีคุณลักษณะด้านความปลอดภัย การรักษาความปลอดภัย และความสามารถในการควบคุมโดยนักลงทุนในระดับที่มีนัยสำคัญ

– ในขณะที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนจะได้รับชุดสิทธิ ในขณะที่วัตถุการลงทุนอื่น ๆ ส่วนใหญ่ไม่ได้ให้สิทธิในการเป็นเจ้าของ

– ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่มีการพัฒนาไม่ดี

– การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาพร้อมกับผลตอบแทนจากการดำเนินงานที่ยอมรับได้ในตลาดนี้

ปัจจุบันในรัสเซีย กิจกรรมการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง แม้แต่ตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นส่วนที่คึกคักที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังไม่ได้รับกลไกทางการเงินและสินเชื่อที่เหมาะสมที่จะสนับสนุนความต้องการที่มีประสิทธิผลของประชากรและทำให้การปรับปรุงเป็นไปได้ สภาพความเป็นอยู่ประชากรเป็นจำนวนมาก การสร้างสมดุลผลประโยชน์ของผู้เข้าร่วมทุกคนในกระบวนการจัดหาเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นองค์ประกอบที่จำเป็นของการทำงานปกติของตลาดอสังหาริมทรัพย์

1.6. สินเชื่อจำนอง

“การจำนอง” ถือเป็นการจำนำอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นแนวทางในการประกันภาระผูกพัน ความพร้อมใช้งานของระบบ การให้กู้ยืมจำนอง- เป็นส่วนสำคัญของระบบกฎหมายเอกชนที่พัฒนาแล้ว บทบาทของการจำนองจะเพิ่มขึ้นเป็นพิเศษเมื่อสภาวะเศรษฐกิจไม่เป็นที่น่าพอใจเนื่องจากมีการคิดดีและมีประสิทธิภาพ ระบบจำนองในด้านหนึ่งจะช่วยลดอัตราเงินเฟ้อโดยการใช้ฟรีชั่วคราว เงินสดประชาชนและรัฐวิสาหกิจมีส่วนช่วยแก้ปัญหาสังคมและเศรษฐกิจ

ที่มาของการจำนองการกล่าวถึงการจำนองครั้งแรกเกิดขึ้นตั้งแต่ศตวรรษที่ 6 พ.ศ จ. ในกรีซ การจำนองหมายถึงความรับผิดของลูกหนี้ต่อเจ้าหนี้สำหรับการถือครองที่ดินบางส่วน บนชายแดน อาณาเขตที่ดินซึ่งเป็นของลูกหนี้เมื่อจดทะเบียนหนี้แล้วจึงวางเสาหลักเรียกว่า “จำนอง”

การกระทำตามคำมั่นสัญญาครั้งแรกที่มาถึงเราในรัสเซียมีอายุย้อนกลับไปในช่วงศตวรรษที่ 13-14 และบรรทัดฐานทางกฎหมายปรากฏขึ้นครั้งแรกในช่วงปลายศตวรรษที่ 14 หรือต้นศตวรรษที่ 15 ในกฎบัตรตุลาการ Pskov ซึ่งควบคู่ไปกับวิธีการรวบรวมที่เก่าแก่ที่สุด - ส่วนบุคคล - การกู้คืนทรัพย์สินจะปรากฏขึ้น

ในช่วงปลายศตวรรษที่ 19 – ต้นศตวรรษที่ 20 กระบวนการให้กู้ยืมที่มีหลักประกันกำลังดำเนินอยู่ ที่ดินซึ่งผู้ยืมกำลังจะซื้อ กระบวนการนี้พัฒนาขึ้นโดยได้รับความช่วยเหลือจากธนาคารที่ดินของชาวนา ซึ่งก่อตั้งขึ้นในเกือบทุกจังหวัดของรัสเซีย และมีส่วนในการจัดสรรที่ดินให้กับชาวนาที่ยากจน

ตั้งแต่ พ.ศ. 2465 ถึง พ.ศ. 2504 ในรัสเซีย ประมวลกฎหมายแพ่งของ RSFSR มีผลบังคับใช้ ศิลปะ 85 ซึ่งกำหนดจำนำเป็นสิทธิเรียกร้องซึ่งอนุญาตให้เจ้าหนี้ในกรณีที่ลูกหนี้ไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันได้รับความพึงพอใจเป็นลำดับแรกเหนือเจ้าหนี้รายอื่นด้วยค่าใช้จ่ายตามมูลค่าของทรัพย์สินที่จำนำ (โดยไม่ต้องแบ่งเป็น เคลื่อนย้ายได้และอสังหาริมทรัพย์)

ด้วยเหตุนี้สถาบันการจำนองจึงยังไม่แพร่หลายในรัสเซียเนื่องจากอุปสรรคทางเศรษฐกิจและกฎหมายต่างๆ ดังนั้นจึงถูกควบคุมโดยกฎระเบียบจำนวนค่อนข้างน้อย

ในปี 1992 กฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย "ในการจำนำ" ถูกนำมาใช้ซึ่งกำหนดความเป็นไปได้ของการจำนองเพื่อเป็นแนวทางในการประกันภาระผูกพัน ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (ส่วนที่ 1) ชี้แจงบทบัญญัติบางประการเกี่ยวกับการจำนำ (มาตรา 334–358) ในศิลปะ มาตรา 340 กำหนดว่าการจำนองอาคารหรือโครงสร้างจะได้รับอนุญาตเฉพาะกับการจำนองพร้อมกันภายใต้ข้อตกลงเดียวกันของที่ดินที่อาคารหรือโครงสร้างนี้ตั้งอยู่ หรือส่วนหนึ่งของแปลงนี้ที่ให้บริการวัตถุที่จำนองหรือสัญญาเช่า ด้านขวาของแปลงนี้หรือส่วนที่เกี่ยวข้องซึ่งเป็นของผู้จำนอง และในการจำนองที่ดิน สิทธิจำนำไม่รวมถึงอาคารและสิ่งปลูกสร้างของผู้จำนองที่ตั้งหรือกำลังสร้างอยู่ในแปลงนี้ เว้นแต่สัญญาจะกำหนดเงื่อนไขไว้เป็นอย่างอื่น

จดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ – ฟังก์ชั่นที่สำคัญที่สุดรัฐโดยไม่มี การดำเนินการที่เหมาะสมซึ่งการหมุนเวียนอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนเป็นไปไม่ได้ถูกควบคุมโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 1997 "ในการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับรัฐ" การใช้สิทธิของธนาคารภายใต้การจำนองที่เกิดขึ้นจริงนั้นเป็นไปได้ภายใต้กรอบของกฎหมาย "เปิด" การดำเนินการบังคับใช้" กฎพิเศษบางประการซึ่งควรนำมาพิจารณาเมื่อสรุป ข้อตกลงการจำนองมีกระจัดกระจายตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ในปี 1998 กฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง (จำนำอสังหาริมทรัพย์)" ถูกนำมาใช้ตามที่ภายใต้ข้อตกลงจำนำ อสังหาริมทรัพย์(สัญญาจำนอง) ฝ่ายหนึ่ง - ผู้รับจำนองซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามภาระค้ำประกันโดยการจำนองมีสิทธิได้รับความพึงพอใจจากตน การเรียกร้องทางการเงินแก่ลูกหนี้ภายใต้ภาระผูกพันนี้จากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่จำนำของอีกฝ่าย - ผู้จำนองโดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนเจ้าหนี้รายอื่นของผู้จำนองโดยมีข้อยกเว้นที่กำหนดโดยกฎหมาย ผู้จำนองอาจเป็นลูกหนี้เองภายใต้ภาระผูกพันค้ำประกันโดยการจำนองหรือบุคคลที่ไม่มีส่วนร่วมในภาระผูกพันนี้ (บุคคลที่สาม) ทรัพย์สินที่มีการจำนองนั้นยังคงอยู่กับผู้จำนองที่อยู่ในความครอบครองและการใช้งานของเขา (มาตรา 1)

บันทึกการบรรยาย ตากันร็อก: สำนักพิมพ์ TRTU, 2004.

ตำราเรียนให้แนวคิดเกี่ยวกับทฤษฎีและการปฏิบัติในการทำงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นกิจกรรมที่สำคัญที่สุดของผู้ประกอบการข้อมูลที่จัดระบบเกี่ยวกับ กระบวนการทางเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลและ นิติบุคคลเกี่ยวกับการทำงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ วิธีการจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่รับประกันประสิทธิภาพของกิจกรรมด้านนี้ ครอบคลุมกิจกรรมหลักที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ หนังสือเรียนกล่าวถึงแนวคิด สาระสำคัญ คุณลักษณะ และการจำแนกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ สาระสำคัญ หน้าที่ และลักษณะสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การดำเนินงานหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์และกฎระเบียบทางกฎหมาย วิธีการประเมิน วัตถุต่างๆอสังหาริมทรัพย์; หลักการพื้นฐานของการจัดการทรัพย์สินในสภาวะสมัยใหม่

หนังสือเรียนนี้จัดทำขึ้นสำหรับนักศึกษาระดับปริญญาตรี นักศึกษาระดับบัณฑิตศึกษา และอาจารย์ มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์, นักเรียนโรงเรียนธุรกิจ, นักเศรษฐศาสตร์, ผู้จัดการ และผู้สนใจอื่นๆ

1. แนวคิดพื้นฐานและคำจำกัดความของเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์
1.1. แนวคิด สาระสำคัญ และลักษณะสำคัญของอสังหาริมทรัพย์
1.2. พื้นฐานทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์
1.2.1. ความเป็นเจ้าของ
1.2.2. ประเภทการดำเนินงาน (ธุรกรรม) กับอสังหาริมทรัพย์
1.2.3. การลงทะเบียนของรัฐธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ (ธุรกรรม)

3. การประเมินอสังหาริมทรัพย์
3.1. ประเภทของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
3.2. หลักการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์
3.3. ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
3.4. เทคโนโลยีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
3.5. แนวทางการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์
3.5.1. แนวทางเปรียบเทียบ (ตลาด)
3.5.2. แนวทางที่คุ้มค่า
3.5.3. แนวทางรายได้
3.6. การกำหนดมูลค่าสุดท้ายของวัตถุประเมินราคา
3.6.1. การประสานงานผลการประเมิน
3.6.2. การจัดโครงสร้างตามลำดับชั้น

4. การให้กู้ยืมอสังหาริมทรัพย์
4.1. การเกิดขึ้นและพัฒนาการของสินเชื่อจำนอง
4.1.1. การพัฒนาสินเชื่อที่อยู่อาศัยในรัสเซีย
4.1.2. การจำนองเป็นวิธีการรักษาภาระผูกพัน
4.1.3. คุณสมบัติของสินเชื่อจำนอง
4.1.4. คุณสมบัติของตลาด ทุนจำนอง
4.2. ขั้นตอนหลักของการให้กู้ยืมจำนอง
4.3. วิธีการจำนองสินเชื่อเพื่ออสังหาริมทรัพย์
สินเชื่อที่มีการชำระเงินเพิ่มขึ้น
การโรลโอเวอร์ของแคนาดา
4.4. ประเภทการให้กู้ยืมอสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์พิเศษ
4.4.1. วิธีการจัดหาเงินทุนสำหรับการก่อสร้างใหม่
4.4.2. วิธีการจัดหาที่อยู่อาศัยระหว่างการก่อสร้าง
4.4.3. วิธีการจัดหาเงินทุนเพื่อโครงการพัฒนาที่ดิน
4.4.4. การจัดหาเงินทุนเพื่ออสังหาริมทรัพย์โดยการขายผ่อนชำระ

5. เศรษฐศาสตร์การใช้ที่ดิน
5.1. คุณสมบัติของการใช้ที่ดิน
5.1.1. เหมือนโลก ทรัพยากรธรรมชาติ
5.1.2. ที่ดินจัดเป็นประเภทเศรษฐกิจ
5.1.3. การจัดการที่ดินเป็นเครื่องมือในการสร้างการใช้ที่ดินอย่างสมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจ
5.1.4. ที่ดินของรัฐเป็นระบบเศรษฐกิจและกฎหมายสำหรับการทำงานของวัตถุด้านอสังหาริมทรัพย์
5.1.5. การคุ้มครองที่ดิน ข้อจำกัดการใช้ที่ดินเพื่อสิ่งแวดล้อม

หนังสือเรียนกล่าวถึงประเด็นการประมาณต้นทุน แต่ละสายพันธุ์ทรัพย์สิน: มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์รวมถึงที่ดิน การประเมินมูลค่าที่ดินอสังหาริมทรัพย์มูลค่าตลาด สินทรัพย์ไม่มีตัวตน. แอปพลิเคชันอิเล็กทรอนิกส์มีตัวอย่างรายงานการประเมินสำหรับประเภทสินทรัพย์ที่ระบุ (โพสต์บนเว็บไซต์ของศูนย์การฝึกอบรมวิชาชีพของมหาวิทยาลัย Synergy www.c-pp.ru) มีไว้สำหรับผู้ชมในวงกว้าง - ตั้งแต่นักศึกษาไปจนถึงอาจารย์มหาวิทยาลัยและผู้ฝึกหัดผู้ประเมินราคา ผู้ประกอบการ และนักเศรษฐศาสตร์

งานนี้เป็นประเภทของวรรณกรรมการศึกษา ตีพิมพ์ในปี 2017 โดย Synergy Publishing House หนังสือเล่มนี้เป็นส่วนหนึ่งของชุดมหาวิทยาลัย บนเว็บไซต์ของเรา คุณสามารถดาวน์โหลดหนังสือ "การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน" ในรูปแบบ fb2, rtf, epub, pdf, txt หรืออ่านทางออนไลน์ ที่นี่ก่อนอ่านคุณสามารถหันไปหาบทวิจารณ์จากผู้อ่านที่คุ้นเคยกับหนังสือเล่มนี้แล้วและค้นหาความคิดเห็นของพวกเขา ในร้านค้าออนไลน์ของพันธมิตรของเรา คุณสามารถซื้อและอ่านหนังสือในรูปแบบกระดาษได้

การแนะนำ

กิจกรรมการประเมินมูลค่าเป็นข้อมูลพื้นฐานสำหรับการตัดสินใจด้านการจัดการเศรษฐกิจ มีส่วนช่วยในการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ การก่อตัวของสภาพแวดล้อมทางการตลาดที่มีการแข่งขัน และการเปิดใช้งานกระบวนการลงทุน การประเมินค่าอิสระได้รับการออกแบบมาเพื่อให้แน่ใจว่าสมาชิกทุกคนในสังคมมีสิทธิเท่าเทียมกันผ่านการประเมินสิทธิในทรัพย์สินและภาระผูกพันอย่างยุติธรรม การพัฒนากิจกรรมการประเมินคือ ส่วนสำคัญกระบวนการทั่วไปในการปฏิรูปเศรษฐกิจและสร้างหลักนิติธรรมของรัฐ

ด้วยการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียความต้องการอาชีพผู้ประเมินราคาก็เพิ่มขึ้น หน้าที่หลักของผู้ประเมินราคาเกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่า ต้นทุนมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อผู้ซื้อและผู้ขายในการกำหนดราคาธุรกรรมที่สมเหตุสมผล

รัฐยังคงเป็นเจ้าของรายใหญ่ที่สุดในสหพันธรัฐรัสเซีย การประมาณมูลค่าทรัพย์สินของรัฐและสิทธิในการใช้ทรัพย์นั้นคือ เงื่อนไขที่จำเป็นการจัดการที่มีประสิทธิภาพ ทรัพย์สินของรัฐ. ในกรณีของการทำธุรกรรมที่มีวัตถุประสงค์ในการประเมินซึ่งรัฐเป็นเจ้าของทั้งหมดหรือบางส่วน จำเป็นต้องมีการประเมิน

กฎหมายและ บุคคลยังสนใจบริการประเมินราคาในการกำหนดมูลค่าที่ดินและอาคารระหว่างมีข้อพิพาทในชั้นศาล เมื่อทำสัญญาประกันภัยอสังหาริมทรัพย์ และเมื่อทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์หลายรายการ การสรุปของผู้ประเมินไม่เพียงแต่เป็นที่ต้องการเท่านั้น แต่ยังเคร่งครัดอีกด้วย บังคับ.

การประเมินอย่างมืออาชีพจะช่วยให้การทำธุรกรรมต่างๆ มีความสมเหตุสมผลมากขึ้น โดยเฉพาะการซื้อและขายและการเช่าอสังหาริมทรัพย์ การประเมินยังจำเป็นในกรณีของการแบ่งทรัพย์สินระหว่างการหย่าร้างหรือเมื่อทำสัญญาการแต่งงาน

จากที่กล่าวมาข้างต้นเราสามารถสรุปได้ว่าตามเงื่อนไข เศรษฐกิจตลาดอาชีพผู้ประเมินราคามีความต้องการเพิ่มมากขึ้น

ในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์มีมากที่สุด สถานการณ์ที่แตกต่างกันการประเมินวัตถุ นอกจากนี้แต่ละสถานการณ์ยังมีแนวทางของตัวเองที่เพียงพอเท่านั้น ในการเลือกแนวทางอย่างถูกต้อง จำเป็นต้องกำหนดเกณฑ์ความเพียงพอต่อสถานการณ์ที่เกี่ยวข้อง ในการดำเนินการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูง จำเป็นต้องมีความรู้ทางทฤษฎีและการได้รับทักษะการปฏิบัติในการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยใช้ตัวอย่างเชิงปฏิบัติ

หนังสือเรียนเล่มนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อสรุปเนื้อหาทางทฤษฎีที่มีอยู่ในสาขาการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และแสดงการประยุกต์ใช้วิธีทางทฤษฎีภายในกรอบแนวทางการประเมินมูลค่าโดยใช้ตัวอย่างเชิงปฏิบัติ

บทที่ 1 แนวคิดพื้นฐานของการประเมินอสังหาริมทรัพย์

1.1. แนวคิดเรื่องอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ –สิ่งเหล่านี้เป็นวัตถุทางกายภาพที่มีตำแหน่งคงที่ในอวกาศและทุกสิ่งที่เชื่อมโยงกันอย่างแยกไม่ออกทั้งด้านล่างและเหนือพื้นผิวโลกหรือทุกสิ่งที่เป็นรายการบริการตลอดจนสิทธิผลประโยชน์และผลประโยชน์ที่เกิดจากความเป็นเจ้าของวัตถุ . วัตถุทางกายภาพถูกเข้าใจว่าเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เชื่อมโยงกันอย่างแยกไม่ออกซึ่งตั้งอยู่บนวัตถุเหล่านั้น

ความแตกต่างในแนวคิดเรื่องอสังหาริมทรัพย์ในฐานะเป้าหมายของการประเมินและในคำจำกัดความของประมวลกฎหมายแพ่ง (มาตรา 130) สะท้อนให้เห็นในรูปที่ 1 1.1.

ข้าว. 1.1 แนวคิดเรื่องอสังหาริมทรัพย์เป็นเป้าหมายในการประเมินและในคำจำกัดความของประมวลกฎหมายแพ่ง

ภายใต้ คุณสมบัติประการแรกเป็นที่เข้าใจกันว่าองค์กรโดยรวมเป็นทรัพย์สินที่ซับซ้อนและประการที่สองคือที่ดินซึ่งส่วนหนึ่งอาจเป็น:

· อาคาร (โครงสร้าง) หรือกลุ่มอาคาร (โครงสร้าง) ที่ตั้งอยู่บนไซต์นี้ โครงสร้างใต้ดินที่เกี่ยวข้องกับไซต์นี้

· แหล่งน้ำแยก พืชยืนต้น;

· โครงสร้างทางวิศวกรรมและเครือข่ายที่เชื่อมต่อที่ดินและอาคาร (โครงสร้าง) ที่ตั้งอยู่บนนั้นกับสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานของบล็อกหรือเมือง นอกจากนี้ยังรวมถึงการถือหุ้นในวัตถุโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรมที่ดำเนินการร่วมกันโดยเจ้าของทรัพย์สินของบล็อกหรือเมือง

· สิ่งอำนวยความสะดวกนิ่งสำหรับจัดสวนไซต์

· องค์ประกอบของการสนับสนุนทางเศรษฐกิจ การขนส่ง และวิศวกรรมที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนี้ แต่ตั้งอยู่นอกขอบเขตของที่ดิน

· วัตถุอื่นๆ ที่ประกอบขึ้นเป็นโครงสร้างหรือหน้าที่ทั้งหมดที่ไม่ละลายน้ำ เมื่อรวมกับส่วนประกอบที่กล่าวข้างต้นของอสังหาริมทรัพย์

1.2. ต้นทุนอสังหาริมทรัพย์และประเภทหลัก

อสังหาริมทรัพย์อยู่ในฟรี การไหลเวียนของพลเรือนและเป็นเป้าหมายของธุรกรรมต่างๆ ซึ่งทำให้ต้องประเมินมูลค่า เช่น ในการกำหนดความเทียบเท่าทางการเงินของอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ณ เวลาใดเวลาหนึ่ง

ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการประเมินความสมบูรณ์ของสิทธิการประเมินในอสังหาริมทรัพย์ ประเภทต่างๆต้นทุนสามารถรวมกันเป็นสามกลุ่มหลัก (รูปที่ 1.2):

· มูลค่าในการแลกเปลี่ยนเป็นการแสดงออกของมูลค่าการแลกเปลี่ยน

· มูลค่าในการใช้งานเป็นการแสดงออกถึงมูลค่าการใช้งาน

· ต้นทุนประเภทพิเศษ

ค่าแต่ละประเภทที่ระบุไว้มีขอบเขตและข้อจำกัดของตัวเอง

กลุ่มแรก–มูลค่าในการแลกเปลี่ยน –ระบุถึงความสามารถของทรัพย์สินที่จะแลกเปลี่ยนเป็นเงินหรือสินค้าอื่น ๆ มีวัตถุประสงค์ในลักษณะและรองรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในตลาด: การซื้อและการขายหลักประกันรวมถึงการกู้ยืมการเช่าซื้อการสนับสนุนทุนจดทะเบียนขององค์กรและอื่น ๆ .

ข้าว. 1.2. กลุ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

รูปแบบการแสดงมูลค่าในการแลกเปลี่ยน:

· ตลาด;

· การชำระบัญชี;

· การรีไซเคิล

ตาม กฎหมายของรัฐบาลกลาง“ ในกิจกรรมการประเมินค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย” มูลค่าตลาดของวัตถุการประเมินค่านั้นเป็นราคาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดที่วัตถุการประเมินค่านี้สามารถจำหน่ายได้ ตลาดเสรีในสภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขัน เมื่อคู่สัญญาในการทำธุรกรรมกระทำการอย่างสมเหตุสมผล โดยมีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และมูลค่าของราคาการทำธุรกรรมไม่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์พิเศษใดๆ นั่นคือ เมื่อ:

· ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในการทำธุรกรรมไม่จำเป็นต้องโอนวัตถุประสงค์ของการประเมินค่า และอีกฝ่ายไม่จำเป็นต้องยอมรับการดำเนินการ คู่สัญญาในการทำธุรกรรมตระหนักดีถึงเรื่องของการทำธุรกรรมและดำเนินการเพื่อผลประโยชน์ของตนเอง

· วัตถุการประเมินมูลค่าจะถูกนำเสนอต่อตลาดเปิดในรูปแบบของข้อเสนอสาธารณะ

· ราคาของการทำธุรกรรมเป็นค่าตอบแทนที่สมเหตุสมผลสำหรับวัตถุประสงค์ในการประเมิน และไม่มีการบังคับขู่เข็ญให้ทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้นในส่วนที่เกี่ยวข้องกับคู่สัญญาในการทำธุรกรรมในส่วนใดส่วนหนึ่ง

· การชำระเงินสำหรับวัตถุประเมินราคาจะแสดงในรูปแบบการเงิน

ตามมาตรฐานการประเมิน บังคับสำหรับการใช้งานโดยหน่วยงาน กิจกรรมการประเมิน, ราคาตลาดวัตถุประสงค์ของการประเมินราคา - ราคาที่เป็นไปได้มากที่สุดซึ่งวัตถุของการประเมินค่าสามารถแยกออกได้ในตลาดเปิดในสภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขัน เมื่อคู่สัญญาในการทำธุรกรรมกระทำการอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และมูลค่าของราคาของการทำธุรกรรมไม่ได้ ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์พิเศษใดๆ

มูลค่าตลาดจะพิจารณาจากการใช้ทรัพย์สินให้เกิดประโยชน์สูงสุด

มูลค่าการชำระบัญชีของวัตถุประเมินราคา –มูลค่าของวัตถุประเมินในกรณีที่ต้องจำหน่ายวัตถุประเมินราคาในช่วงเวลาที่สั้นกว่าระยะเวลาปกติของการสัมผัสกับวัตถุที่คล้ายกัน

กล่าวอีกนัยหนึ่งคือมูลค่าการชำระบัญชี–ราคาที่ผู้ขายต้องตกลงเมื่อถูกบังคับให้ขายอสังหาริมทรัพย์ภายในระยะเวลาที่จำกัด ซึ่งไม่อนุญาตให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพจำนวนมากคุ้นเคยกับทรัพย์สินและเงื่อนไขการขาย

มูลค่าการกำจัดของวัตถุประเมินราคา –ต้นทุนของวัตถุที่ประเมินเท่ากับมูลค่าตลาดของวัสดุที่รวมไว้โดยคำนึงถึงต้นทุนในการกำจัดวัตถุที่ประเมินด้วย

กลุ่มที่สอง–ต้นทุนในการใช้งาน –ถูกกำหนดโดยประโยชน์ของทรัพย์สินภายใต้การใช้งานบางประเภทและมีลักษณะเป็นส่วนตัว ซึ่งสะท้อนถึงความเป็นไปได้ที่มีอยู่สำหรับการแสวงหาผลประโยชน์จากทรัพย์สินโดยเจ้าของเฉพาะราย ซึ่งไม่เกี่ยวข้องกับการซื้อและการขายทรัพย์สินและธุรกรรมทางการตลาดอื่น ๆ

การประเมินมูลค่าในการใช้อสังหาริมทรัพย์นั้นจัดทำขึ้นโดยพิจารณาจากรูปแบบการใช้งานที่มีอยู่และพารามิเตอร์ทางการเงินและเศรษฐกิจที่สังเกตได้ในช่วงเริ่มแรกของการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์และคาดการณ์ไว้ในอนาคต

รูปแบบการแสดงคุณค่าในการใช้งาน:

· ภายใต้การใช้งานที่มีอยู่

· การลงทุน;

· มูลค่าเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี

มูลค่าของทรัพย์สินภายใต้การใช้งานที่มีอยู่ –มูลค่าของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน พิจารณาตามเงื่อนไขที่มีอยู่และวัตถุประสงค์ของการใช้งาน

มูลค่าการลงทุนของวัตถุประเมินราคา –มูลค่าของวัตถุประเมิน ซึ่งพิจารณาจากความสามารถในการทำกำไรสำหรับบุคคลเฉพาะสำหรับเป้าหมายการลงทุนที่กำหนด

การคำนวณมูลค่าการลงทุนขึ้นอยู่กับการประเมินเชิงอัตนัยของต้นทุนลดราคาและรายได้จากนักลงทุนที่คาดหวังจากการใช้อสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดในโครงการลงทุนที่มีแนวโน้ม

มูลค่าการลงทุนของอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุนรายใดรายหนึ่งแตกต่างจากมูลค่าตลาดอันเป็นผลมาจากการประเมินที่แตกต่างกันของอัตราผลตอบแทน ชื่อเสียง ทำเลที่ตั้ง และความเป็นไปได้ในการได้รับผล "จิตวิญญาณ" คำนวณเมื่อพัฒนาที่ดินเปล่า ขยาย และสร้างอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีส่วนสนับสนุน ทุนจดทะเบียนรัฐวิสาหกิจและในกรณีอื่นๆ

มูลค่าของวัตถุประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี –มูลค่าของวัตถุประเมินราคาซึ่งกำหนดไว้สำหรับการคำนวณ ฐานภาษีและคำนวณตามบทบัญญัติของกฎหมาย (รวมถึงมูลค่าสินค้าคงคลัง)

ในประเทศที่มีเศรษฐกิจอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ค่านี้มักจะไม่สอดคล้องกับมูลค่าตลาด ดังนั้นในสหพันธรัฐรัสเซียกฎหมายจึงกำหนดว่าภาษีจะคำนวณตามมูลค่าตามบัญชีนั่นคือ มูลค่าของสินทรัพย์ที่รวมอยู่ในรายการงบดุลบางรายการขององค์กรและองค์กร

ตามประมวลกฎหมายภาษีการเก็บภาษีที่ดินจะดำเนินการตามมูลค่าที่ดินหรือราคามาตรฐาน

กลุ่มต้นทุนที่สาม – ประเภทพิเศษมูลค่าของวัตถุที่ถูกประเมิน

ตามมาตรฐานการประเมินค่าบังคับสำหรับการใช้งานโดยหน่วยงานกิจกรรมการประเมินมูลค่าได้รับการอนุมัติโดยพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 519 ลงวันที่ 6 กรกฎาคม 2544 สามารถแยกแยะค่าประเภทพิเศษได้:

มูลค่าของวัตถุประเมินที่มีตลาดจำกัด –มูลค่าของวัตถุประเมินราคา ซึ่งการขายในตลาดเปิดเป็นไปไม่ได้หรือต้องใช้ต้นทุนเพิ่มเติมเมื่อเปรียบเทียบกับต้นทุนที่จำเป็นสำหรับการขายสินค้าที่หมุนเวียนอย่างเสรีในตลาด

มูลค่าพิเศษของวัตถุประเมินราคา –มูลค่าเพื่อกำหนดซึ่งอยู่ในข้อตกลงการประเมินหรือกฎระเบียบ การกระทำทางกฎหมายมีการระบุเงื่อนไขที่ไม่รวมอยู่ในแนวคิดเรื่องตลาดหรือมูลค่าอื่นที่ระบุในมาตรฐานการประเมินมูลค่า

ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนวัตถุประเมินราคา –จำนวนต้นทุนสำหรับการสร้างวัตถุที่คล้ายกับหัวข้อการประเมินในราคาตลาดที่มีอยู่ในวันที่ประเมินโดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาของหัวข้อการประเมิน

ค่าใช้จ่ายในการทำซ้ำวัตถุประเมินราคา –จำนวนต้นทุนในราคาตลาดที่มีอยู่ในวันที่ประเมินเพื่อสร้างวัตถุที่เหมือนกับวัตถุการประเมินโดยใช้วัสดุและเทคโนโลยีที่เหมือนกันโดยคำนึงถึงการสึกหรอของวัตถุการประเมิน

ต้นทุนทดแทนและต้นทุนการผลิตซ้ำใช้เป็นส่วนหนึ่งของแนวทางต้นทุนในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

1.3. แนวทางพื้นฐานและหลักการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

พื้นฐานทางทฤษฎีของกระบวนการประเมินคือระบบหลักการประเมิน ในทางปฏิบัติของโลก เป็นเรื่องปกติที่จะแยกแยะหลักการประเมินออกเป็นสี่กลุ่ม(รูปที่ 1.3):

กลุ่มที่ 1:หลักการตามมุมมองของผู้ที่มีแนวโน้มเป็นเจ้าของ

กลุ่มที่ 2:หลักการเกี่ยวกับที่ดิน อาคารและสิ่งปลูกสร้าง

กลุ่มที่ 3:หลักการที่กำหนดโดยการกระทำของสภาพแวดล้อมของตลาด

กลุ่มที่ 4:หลักการใช้ให้ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด

หลักการเหล่านี้มีความสัมพันธ์กัน เมื่อวิเคราะห์และประเมินคุณสมบัติเฉพาะ สามารถใช้หลักการหลายประการพร้อมกันได้ หลักการหนึ่งอาจได้รับความสำคัญมากขึ้นโดยที่อีกหลักการหนึ่งต้องเสียค่าใช้จ่าย ซึ่งจะถูกกำหนดโดยสถานการณ์เฉพาะ

ข้าว. 1.3. หลักการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

หลักการขึ้นอยู่กับมุมมองของเจ้าของที่มีศักยภาพ

หลักการอรรถประโยชน์ หมายความว่า ยิ่งทรัพย์สินสามารถตอบสนองความต้องการของเจ้าของได้มากเท่าใด ประโยชน์ใช้สอยและมูลค่าก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น

อสังหาริมทรัพย์จะมีคุณค่าก็ต่อเมื่อเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่มีแนวโน้มเป็นเจ้าของและอาจจำเป็นต่อการดำเนินหน้าที่ทางเศรษฐกิจบางอย่าง เช่น เพื่อดำเนินกิจการอุตสาหกรรมหรือปลูกพืชผล อสังหาริมทรัพย์อาจมีประโยชน์ได้เนื่องจากมีผู้ยินดีจ่ายค่าเช่าเพื่อเป็นเจ้าของทรัพย์สินชั่วคราว คุณประโยชน์–เป็นความสามารถของทรัพย์สินในการตอบสนองความต้องการของผู้ใช้ในสถานที่ที่กำหนดและในช่วงเวลาที่กำหนด ในกรณีของทรัพย์สินที่สร้างรายได้ ความพึงพอใจต่อความต้องการของผู้ใช้ในท้ายที่สุดสามารถแสดงเป็นกระแสรายได้ได้

หลักการทดแทน หมายความว่าหากมีวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเนื้อเดียวกัน (ในแง่ของยูทิลิตี้หรือความสามารถในการทำกำไร) จำนวนหนึ่ง ความต้องการสูงสุดคือสำหรับวัตถุที่มี ราคาต่ำสุด.

ผู้ซื้อที่มีเหตุผลจะไม่จ่ายเงินสำหรับทรัพย์สินเกินกว่าราคาขั้นต่ำที่เรียกเก็บสำหรับทรัพย์สินอื่นที่มีประโยชน์เท่าเทียมกัน ดังนั้นจึงไม่มีเหตุผลที่จะต้องจ่ายเงินเพิ่มสำหรับสินค้าที่มีอยู่ หากสินค้าอื่นที่มีประโยชน์คล้ายคลึงกันสามารถทำซ้ำได้โดยไม่ล่าช้าเกินควรด้วยต้นทุนที่ต่ำกว่า

หลักการทดแทน ระบุว่ามูลค่าสูงสุดของทรัพย์สินถูกกำหนดโดยราคาหรือมูลค่าต่ำสุดที่ทรัพย์สินอื่นที่เทียบเท่ากันสามารถซื้อได้

หลักการรอคอย ถูกกำหนดโดยรายได้ใด (โดยคำนึงถึงจำนวนและระยะเวลาที่ได้รับ) หรือประโยชน์และสิ่งอำนวยความสะดวกจากการใช้ทรัพย์สินรวมถึงรายได้จากการขายต่อในภายหลังที่เจ้าของที่มีศักยภาพคาดว่าจะได้รับ หลักการนี้รองรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้ แนวทางรายได้และกำหนดลักษณะมุมมองของผู้ใช้ที่มีศักยภาพเกี่ยวกับรายได้ในอนาคตและมูลค่าปัจจุบัน

มูลค่าของสินทรัพย์ที่สร้างรายได้นั้นพิจารณาจากรายได้สุทธิที่ผู้ซื้อคาดหวังจากการใช้สินทรัพย์นั้น เช่นเดียวกับจากการขายต่อ สิ่งที่สำคัญสำหรับนักลงทุนคือขนาด คุณภาพ และระยะเวลาของแหล่งรายได้ที่คาดหวังในอนาคต อย่างไรก็ตาม ความคาดหวังแหล่งรายได้อาจมีการเปลี่ยนแปลง ตัวอย่างเช่น ความคิดเห็นของผู้คนเกี่ยวกับสถานที่ให้บริการบางแห่งอาจได้รับอิทธิพลจากบางสิ่ง เช่น การประกาศว่าจะมีการสร้างสนามบินหรือทางหลวงระดับภูมิภาคแห่งใหม่ในบริเวณใกล้เคียง

หลักการประเมินมูลค่าที่ดิน อาคาร และสิ่งปลูกสร้าง

หลักการเหล่านี้ประกอบด้วย: ผลผลิตคงเหลือ การมีส่วนร่วม ความก้าวหน้าและการถดถอย (รายได้ที่เพิ่มขึ้นและลดลง) ความสมดุล ขนาดทางเศรษฐกิจ และการแบ่งแยกทางเศรษฐกิจ

ผลผลิตที่เหลือ

มูลค่าของที่ดินขึ้นอยู่กับผลผลิตที่เหลือ ชนิดใด ๆ กิจกรรมทางเศรษฐกิจมักจะต้องใช้ปัจจัยการผลิตสี่ประการ แต่ละปัจจัยจะต้องชำระจากรายได้สุทธิที่เกิดจากกิจกรรม

เนื่องจากที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ทางกายภาพ แรงงาน ทุน และผู้ประกอบการจึงต้องถูกดึงดูดเข้ามา ซึ่งหมายความว่าจะต้องชำระปัจจัยทั้งสามนี้ก่อน จากนั้นรายได้ส่วนที่เหลือจะจ่ายให้กับเจ้าของที่ดินเป็นค่าเช่า ทฤษฎีเศรษฐศาสตร์บอกว่าที่ดินมี” มูลค่าคงเหลือ” และมูลค่าใด ๆ ก็ต่อเมื่อมียอดคงเหลือหลังจากชำระปัจจัยการผลิตอื่น ๆ ทั้งหมดแล้วเท่านั้น

ประสิทธิภาพการผลิตที่เหลือจะวัดเป็นรายได้สุทธิที่เกิดจากที่ดินหลังจากชำระต้นทุนแรงงาน ทุน และความเป็นผู้ประกอบการแล้ว

ผลผลิตที่เหลืออาจเกิดขึ้นเนื่องจากที่ดินช่วยให้ผู้ใช้สามารถเพิ่มรายได้ ลดต้นทุน ตอบสนองความต้องการด้านสิ่งอำนวยความสะดวก หรือทั้งสามอย่างรวมกัน

หลักการบริจาคเกี่ยวข้องกับการวิเคราะห์ว่ามูลค่าขององค์กรธุรกิจหรือกำไรสุทธิจากการเพิ่มขึ้นหรือลดลงเนื่องจากการมีหรือไม่มีปัจจัยการผลิตเพิ่มเติมใด ๆ

ผลงาน –นี่คือจำนวนการเพิ่มขึ้นของมูลค่าของวัตถุทางเศรษฐกิจอันเป็นผลมาจากการแนะนำปัจจัยใหม่ใด ๆ และไม่ใช่ต้นทุนที่แท้จริงของปัจจัยนี้เอง ปัจจัยบางประการทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นมากกว่าต้นทุนที่เกี่ยวข้อง แม้ว่าจะมีปัจจัยอื่นที่ทำให้มูลค่าลดลงก็ตาม ตัวอย่างเช่น การทาสีภายนอกบ้านใหม่สามารถปรับปรุงรูปลักษณ์และทำให้มันดูน่าดึงดูดยิ่งขึ้นได้ อย่างไรก็ตามหากสีทาไม่เป็นไปตามมาตรฐานตลาดมูลค่าบ้านก็อาจลดลงได้

หากเราพิจารณาการกระทำของหลักการนี้ในเชิงไดนามิกโดยสัมพันธ์กับวัตถุที่ขยายตัว มูลค่าของการมีส่วนร่วมที่ตามมาแต่ละครั้งอาจไม่สอดคล้องกับต้นทุนเฉพาะของการสร้างส่วนประกอบที่เป็นปัญหา เนื่องจาก ค่าใช้จ่ายทั้งหมดอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ผลรวมของต้นทุนขององค์ประกอบแต่ละรายการอย่างง่ายเสมอไป ตัวอย่างเช่น ค่าใช้จ่ายในการติดตั้งที่จอดรถใต้ดินจำนวน 100,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ สามารถเพิ่มต้นทุนของอาคารที่พักอาศัยหลายชั้นได้ 250,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ

หลักการสนับสนุนมักใช้เพื่อระบุการปรับปรุงที่เกินหรือขาดหายไปในการวิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

หลักความก้าวหน้าและการถดถอยหรือหลักการเพิ่มและลดรายได้ ระบุว่าเมื่อทรัพยากรถูกเพิ่มเข้าไปในปัจจัยพื้นฐานของการผลิต รายได้สุทธิจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่เพิ่มขึ้น จนถึงจุดที่รายได้รวมแม้จะเพิ่มขึ้นแต่จะชะลอตัวลง การชะลอตัวนี้เกิดขึ้นจนกว่ามูลค่าที่เพิ่มขึ้นจะน้อยกว่าต้นทุนของทรัพยากรที่เพิ่ม

โดยปกติแล้ว เจ้าของที่ดินจะต้องตอบคำถามว่าที่ดินที่พวกเขาเป็นเจ้าของควรได้รับการพัฒนาอย่างเข้มข้นเพียงใด ตัวอย่างเช่น บริษัท X เป็นเจ้าของที่ดิน 0.3 เฮกตาร์ ด้านล่างนี้คือการคำนวณกำไรสำหรับอาคารที่มีความหนาแน่นต่างกัน:

จำนวนบ้าน	กำไรต่อบ้าน (เป็นดอลลาร์)	กำไรรวม (เป็นดอลลาร์)
	10000	10000
	15000	30000
	12000	36000
4	10000	40000
	8000	40000
	6000	36000
	4000	28000

หากบริษัทสร้างบ้านหลังหนึ่ง กำไรจะอยู่ที่ 10,000 ดอลลาร์ เมื่อมีการสร้างบ้านมากขึ้นบนไซต์นี้ ราคาที่ดินต่อหลังจะลดลง แต่ราคาตลาดของบ้านแต่ละหลังจะลดลงเมื่อความหนาแน่นของอาคารเพิ่มขึ้น - เพื่อลด ขนาดของที่ดินที่เกี่ยวข้อง เมื่อสร้างบ้านสองหลัง กำไรจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่เพิ่มขึ้นเนื่องจาก "การประหยัดต่อขนาด" จากนั้น แม้ว่ากำไรต่อบ้านจะลดลง แต่เมื่อความหนาแน่นของอาคารเพิ่มขึ้นเป็น 4 หรือ 5 หลัง กำไรโดยรวมของผู้พัฒนาก็เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม เมื่อบริษัทสร้างบ้านหลังที่ 6 แล้ว ก็จะเริ่มสูญเสียผลกำไรโดยรวม

หลักการของความสมดุล : การใช้ที่ดินประเภทใดก็ตามสอดคล้องกับผลรวมที่เหมาะสมของปัจจัยการผลิตต่างๆ ซึ่งเมื่อรวมกันแล้วจะได้มูลค่าที่ดินสูงสุด

หากใช้ปัจจัยการผลิตน้อยเกินไปกับที่ดินแสดงว่าไม่ได้รับการพัฒนา ถ้ามีมากเกินไป–เต็มไปด้วยการก่อสร้าง ในทั้งสองกรณี ที่ดินถูกใช้อย่างไม่มีประสิทธิภาพ และมูลค่าของที่ดินจะลดลงตามหลักการของผลผลิตคงเหลือ ปัจจัยการผลิตทั้งหมดจะต้องมีสัดส่วนที่เหมาะสมต่อกันเพื่อเพิ่มรายได้จากที่ดินให้สูงสุด

ในตัวอย่างข้างต้น บริษัท X ค้นพบว่ารายได้สูงสุดสามารถสร้างรายได้จากการสร้างบ้านสี่หรือห้าหลังบนที่ดินของบริษัท ในทั้งสองกรณี กำไรจะอยู่ที่ 40,000 ดอลลาร์ อย่างไรก็ตาม หากการสร้างบ้าน 4 หลังจะให้ผลกำไรเท่ากันแต่มีความเสี่ยงน้อยกว่าการสร้างบ้าน 5 หลัง หลักการสมดุลจะกำหนดว่าบ้าน 4 หลังจะให้ความหนาแน่นที่เหมาะสมที่สุด เมื่อพัฒนาพื้นที่ที่มีบ้านสี่หลัง ความเสี่ยงจะลดลงเนื่องจากจำนวนธุรกรรมที่ต้องสร้างผลกำไรเท่ากันจะลดลง

หลักการแห่งความสมดุลยังนำไปใช้กับภูมิภาคด้วย เพื่อให้เกิดความสมดุลระหว่างภาคเอกชนและภาครัฐ จะต้องมีความร่วมมือที่ชาญฉลาด เช่นเดียวกับการวางแผนที่ดีและการประยุกต์ใช้กฎระเบียบการแบ่งเขตอย่างรอบคอบ

หลักการของขนาดทางเศรษฐกิจ จัดให้มีการมีอยู่ของที่ดินจำนวนหนึ่งที่จำเป็นเพื่อให้ได้ขนาดการใช้ที่ดินที่เหมาะสมที่สุดตาม สภาวะตลาดณ สถานที่แห่งนี้

ขนาดการพัฒนาที่ดินที่เหมาะสมที่สุดนั้นพิจารณาจากสภาวะการแข่งขันในตลาดและความต้องการของผู้ใช้ ที่ดินในทำเลที่ดี แต่มีขนาดเล็กหรือใหญ่เกินไปสำหรับผู้ใช้ที่มีศักยภาพอาจสูญเสียมูลค่าในตลาด ตัวอย่างเช่น หลายจุดทางแยกอาจเป็นทำเลที่เหมาะสำหรับ ปั้มน้ำมัน. แต่หากมีขนาดเล็กเกินไปก็จะเกิดปัญหาในการเข้าถึงและจะทำให้พื้นที่ในการบำรุงรักษาและจัดเก็บไม่เพียงพอ หากมีขนาดใหญ่เกินไป ที่ดินส่วนเกินจะไม่นำรายได้เพิ่มเติมมาสู่สถานีปฏิบัติการ หลักขนาดทางเศรษฐกิจ–นี่เป็นหลักการเดียวกันของความสมดุล แม้ว่าจะมองจากมุมมองที่ต่างออกไปก็ตาม

ตัวอย่างของการประยุกต์ใช้หลักการของขนาดคือมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของที่ดินผืนเดียว มันเกิดขึ้นเมื่อแปลงขนาดเล็กจำนวนมากรวมกันเป็นอาร์เรย์เดียว ซึ่งต้นทุนจะสูงกว่าผลรวมของต้นทุนของแต่ละแปลงที่ประกอบกันเป็นอาร์เรย์ ตัวอย่างเช่น ลองจินตนาการว่านักพัฒนาสามารถซื้อ Lot A ในราคา 15,000 ดอลลาร์และ Lot B ได้–ในราคา 10,000 ดอลลาร์ หากทั้งสองล็อตนี้รวมกัน ที่ดินผืนใหม่จะมีราคา 33,000 ดอลลาร์ มูลค่าส่วนเพิ่มจะเท่ากับ 8,000 ดอลลาร์ ดังที่แสดงในการคำนวณต่อไปนี้:

ราคาของอาร์เรย์เดียวคือ 33,000 เหรียญสหรัฐ

ลบ: ต้นทุนของล็อต A– 15000

ลบ: ต้นทุนของล็อต B– 10000

มูลค่าเพิ่ม $8000

ขนาดเศรษฐกิจ–คือจำนวนที่ดินที่ต้องการเพื่อให้ได้ขนาดการใช้ที่ดินที่เหมาะสมที่สุดตามสภาวะตลาดในสถานที่ที่กำหนด

เมื่อพิจารณาทางเลือกที่เป็นไปได้ในการเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้อสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องคำนึงถึงหลักการของการแยกองค์ประกอบอสังหาริมทรัพย์และสิทธิในทรัพย์สินด้วย

หลักการแบ่งส่วนทางเศรษฐกิจ หมายความว่าองค์ประกอบทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์และ สิทธิในทรัพย์สินพวกเขาสามารถแบ่งและรวมกันในลักษณะเพื่อให้ได้มูลค่าสูงสุดของวัตถุ

เมื่อแยกองค์ประกอบทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์และสิทธิในทรัพย์สินออกจากกัน ทางเลือกต่อไปนี้เป็นไปได้:

· การแบ่งพื้นที่: การแบ่งสิทธิในอากาศ, ชั้นดินของโลก, พื้นที่ใต้ดินที่มีดินใต้ผิวดิน, แหล่งน้ำของแถบชายฝั่ง, การแบ่งมวลดินออกเป็นแปลง ๆ , การแบ่งอาคารออกเป็นชั้นใต้ดิน, ชั้น ฯลฯ ;

· การแบ่งตามประเภทของสิทธิในทรัพย์สิน: ค่าเช่า, การใช้งานที่ จำกัด, การจำนอง, เงินสมทบทุนจดทะเบียนของรัฐวิสาหกิจ, ออกหลักประกันสำหรับการออกหุ้น;

· การแบ่งตามระยะเวลาการเป็นเจ้าของหรือการใช้งาน: สัญญาเช่าระยะสั้นและระยะยาว, การใช้งานตลอดไป, ความเป็นเจ้าของตลอดชีวิต, สิทธิในการจัดการทางเศรษฐกิจ, การจัดการการดำเนินงาน

กลุ่มหลักการประเมินมูลค่าที่เกี่ยวข้องกับสภาพแวดล้อมของตลาด รวมถึง: การพึ่งพาอาศัยกัน การปฏิบัติตาม อุปสงค์และอุปทาน การแข่งขันและการเปลี่ยนแปลง

หลักการของการพึ่งพาอาศัยกัน ระบุว่ามูลค่าของทรัพย์สินโดยเฉพาะได้รับอิทธิพลและตัวมันเองมีอิทธิพลต่อธรรมชาติและมูลค่าของวัตถุอื่น ๆ ในพื้นที่ของที่ตั้ง

ทำเลที่ตั้งเป็นหนึ่งในปัจจัยที่สำคัญที่สุดที่ส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สิน คุณภาพของที่ตั้งขึ้นอยู่กับลักษณะทางกายภาพของพื้นที่ที่สอดคล้องกับรูปแบบการใช้ที่ดินของพื้นที่ ตลอดจนความใกล้ชิดกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจ คุณลักษณะทั้งสองนี้รวมกันเป็นที่ตั้งหรือที่ตั้งทางเศรษฐกิจของทรัพย์สิน

สถานการณ์ถูกกำหนดโดยการมีปฏิสัมพันธ์ของทางเลือกการใช้ที่ดินโดยเฉพาะและสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจอย่างน้อยสี่ระดับ ระดับทั้งสี่นี้ถูกทำเครื่องหมายด้วยวงกลมศูนย์กลางที่แสดงถึงพื้นที่ที่อยู่ติดกัน สภาพแวดล้อมใกล้เคียง พื้นที่เชิงพาณิชย์ และทั่วทั้งภูมิภาค สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินบางประเภท เช่น อุตสาหกรรมการผลิตขนาดใหญ่ ระดับการพึ่งพาอาจมีอยู่ในระดับชาติหรือระดับนานาชาติ

หากมีการเปลี่ยนแปลงในระบบการใช้ที่ดินโดยรอบหรือสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจของทรัพย์สิน มูลค่าของทรัพย์สินอาจได้รับผลกระทบ ตัวอย่างที่เลือกการเปลี่ยนแปลงระบบการใช้ที่ดินโดยรอบ ได้แก่ การก่อสร้างบริเวณใกล้เคียง ศูนย์การค้า,สร้างโรงเรียนหรือเปิดสถานที่กำจัดขยะ การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้อาจมีผลกระทบทั้งเชิงบวกและเชิงลบต่อมูลค่าของทรัพย์สิน ขอบเขตของผลกระทบนี้จะพิจารณาจากขนาดของตัวเลือกการใช้ที่ดินใหม่ ตลอดจนความเชื่อมโยงระหว่างนวัตกรรมและทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

การสื่อสารวัดจากต้นทุนการเข้าถึงจากออบเจ็กต์ที่อยู่ระหว่างการประเมินไปยังออบเจ็กต์ที่ให้บริการเพื่อให้บรรลุเป้าหมายเฉพาะใดๆ การเชื่อมต่อสามารถวัดได้ในแง่ของเวลา ระยะทาง หรือเงิน การเชื่อมต่อบางส่วนเหล่านี้วัดได้ยาก ตัวอย่างเช่น หากไซต์มีทิวทัศน์ที่สวยงาม ความสัมพันธ์นี้สามารถประเมินได้ว่าเป็นความแตกต่างในมูลค่าระหว่างไซต์ที่มีทิวทัศน์สวยงามกับอีกสถานที่หนึ่ง- ไม่มีเลย

หลักการโต้ตอบ กำหนดขอบเขตว่ารูปแบบสถาปัตยกรรมและระดับของสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการที่นำเสนอโดยการพัฒนาที่ดินตรงกับความต้องการและความคาดหวังของตลาด

โครงการที่ไม่เป็นไปตามมาตรฐานตลาดมีแนวโน้มที่จะล้มเหลวทางการเงิน โครงการที่ประกอบด้วยอพาร์ทเมนต์สองห้องจะเผชิญกับการต่อต้านในตลาดหากค่าเช่าเท่ากับอพาร์ทเมนต์สามห้อง ยิ่งไปกว่านั้น สิ่งนี้จะเกิดขึ้นแม้ว่าอพาร์ตเมนต์แบบสองห้องจะมีพื้นที่เดียวกันกับอพาร์ตเมนต์แบบสามห้องก็ตาม ดังนั้น เพื่อที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ที่น่าดึงดูดน้อยกว่าในตลาด อาจจำเป็นต้องลดอัตราค่าเช่าลง

โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องสอดคล้องกับประเภทการใช้ที่ดินในพื้นที่ที่เกี่ยวข้อง ไม่ได้หมายความว่าบ้านทุกหลังจะต้องสร้างในรูปแบบสถาปัตยกรรมเดียวกัน อย่างไรก็ตาม รูปแบบสถาปัตยกรรมต้องเหมาะสมกับลักษณะการใช้ที่ดิน ลองนึกภาพผลลัพธ์ของการสร้างบ้านสไตล์วิคตอเรียนในละแวกใกล้เคียงที่เต็มไปด้วยบ้านสไตล์หมู่บ้าน

ที่เกี่ยวข้องกับหลักการของการโต้ตอบคือหลักการของการถดถอยและความก้าวหน้า การถดถอยเกิดขึ้นเมื่อผืนดินมีการพัฒนามากเกินไปตามเงื่อนไขของตลาดที่กำหนด ตัวอย่างเช่น หากบ้านราคา 175,000 ดอลลาร์สร้างขึ้นในละแวกใกล้เคียงที่บ้านอื่นๆ มีราคาระหว่าง 70,000 ถึง 80,000 ดอลลาร์ มูลค่าตลาดของบ้านที่มีราคาแพงกว่านั้นจะไม่สะท้อนต้นทุนจริงของการก่อสร้าง ราคาขายน่าจะต่ำกว่าต้นทุนการก่อสร้าง ความก้าวหน้าเกิดขึ้นเมื่อเนื่องจากทรัพย์สินใกล้เคียงมีมูลค่าสูง ราคาของทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินจึงเพิ่มขึ้น เช่น หากมีการปรับปรุงร้านค้าหลายแห่งในโซนช้อปปิ้ง มูลค่าของร้านค้าทั้งหมดในโซนอาจเพิ่มขึ้น

หลักการของอุปสงค์และอุปทาน หมายความว่าราคาอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงอันเป็นผลมาจากปฏิสัมพันธ์ของอุปสงค์และอุปทาน

คุณสมบัติมีคุณค่าหากมียูทิลิตี้สำหรับผู้ใช้บางรายหรือกลุ่มผู้ใช้ อย่างไรก็ตาม สาธารณูปโภคไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่มีอิทธิพลต่อต้นทุน อสังหาริมทรัพย์ก็ควรจะค่อนข้างหายากเช่นกัน เสนอ–นี่คือจำนวนทรัพย์สินที่มีอยู่ในตลาดในราคาที่กำหนด ความต้องการขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อที่มีศักยภาพซึ่งมีแหล่งเงินทุนที่จำเป็นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่สมบูรณ์ อุปสงค์และอุปทานไม่ได้กำหนดราคาที่จะเกิดการเปลี่ยนแปลงความเป็นเจ้าของเสมอไป ทักษะการเจรจาต่อรอง จำนวนและความซับซ้อนของผู้เข้าร่วม อารมณ์ ต้นทุนทางการเงิน และปัจจัยอื่นๆ ก็มีบทบาทในการกำหนดราคาขาย

ในระยะยาว อุปสงค์และอุปทานเป็นปัจจัยที่ค่อนข้างมีประสิทธิภาพในการกำหนดทิศทางการเปลี่ยนแปลงของราคา อย่างไรก็ตาม ในระยะเวลาอันสั้น ปัจจัยอุปสงค์และอุปทานบางครั้งอาจสูญเสียประสิทธิภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การบิดเบือนตลาดอาจเป็นผลมาจากการควบคุมการผูกขาดที่ดินโดยเจ้าของเอกชน นอกจากนี้ ตลาดยังได้รับอิทธิพลจากกลไกการควบคุมของรัฐบาล ตัวอย่างเช่น รัฐบาลท้องถิ่นสามารถยับยั้งการเติบโตของตลาดหรือระดับค่าเช่า หรือทำการเปลี่ยนแปลงกลไกตลาดด้วยวิธีอื่นๆ มากมาย

หากมีอุปทานส่วนเกินหรือขาดอุปสงค์ในตลาด ระดับราคาและค่าเช่าจะลดลง ในระยะสั้น อุปทานอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างไม่ยืดหยุ่น ซึ่งหมายความว่าการเพิ่มอุปทานจำเป็นต้องมีการวางแผนระยะยาว แม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้น แต่อุปทานก็ไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้อย่างรวดเร็วนัก นอกจากนี้ยังเป็นเรื่องยากที่จะลดอุปทานอสังหาริมทรัพย์ หากมีการสร้างออบเจ็กต์ประเภทใดประเภทหนึ่งมากเกินไป ระดับการโหลดจะยังคงต่ำอยู่เป็นระยะเวลานาน สิ่งนี้สร้างโอกาสในการต่อรองที่ดีสำหรับนักล่าเนื่องจากราคายังคงต่ำหรือลดลงด้วยซ้ำ

แรงกดดันด้านตรงข้ามต่อราคาเกิดขึ้นเมื่อมีอุปทานไม่เพียงพอหรือมีความต้องการสูง อุปสงค์มักจะมีความผันผวนมากกว่าอุปทาน ตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงราคาได้ง่ายขึ้น การเปลี่ยนแปลงระดับเสียง ปริมาณเงิน, อัตราดอกเบี้ย, การเก็งกำไรทางอารมณ์ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว, ความกลัว และปัจจัยอื่นๆ สามารถมีอิทธิพลต่อธรรมชาติของอุปสงค์ในช่วงเวลาใดก็ตาม

เมื่ออุปสงค์และอุปทานสมดุลกัน ราคาตลาดมักจะสะท้อนถึงต้นทุน (ต้นทุน) ของการผลิต หากราคาตลาดสูงกว่าต้นทุนการผลิต อสังหาริมทรัพย์ก็จะถูกสร้างขึ้นมากขึ้นเรื่อยๆ จนกว่าจะถึงจุดสมดุล หากราคาตลาดลดลง การก่อสร้างใหม่จะช้าลงหรือหยุดลงโดยสิ้นเชิงจนกว่าความต้องการจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากราคาตลาดที่สูงขึ้น

หลักการแข่งขัน การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจะนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ในพื้นที่ หากความต้องการไม่เพิ่มขึ้น รายได้สุทธิเฉลี่ยจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ทั้งหมดจะลดลง หากมีการแข่งขันมากเกินไป กำไรอาจต่ำกว่าปกติหรือในบางกรณีอาจหายไปโดยสิ้นเชิง

เมื่อผลกำไรของตลาดเกินระดับที่จำเป็นในการจ่ายสำหรับปัจจัยการผลิต การแข่งขันในตลาดนั้นจะรุนแรงขึ้น ซึ่งในทางกลับกัน ส่งผลให้ระดับรายได้สุทธิโดยเฉลี่ยลดลง

หลักการนี้มีความสำคัญสำหรับนักวิเคราะห์ที่พยายามประเมินมูลค่าของกระแสรายได้ที่เกินกว่าอัตราตลาด เว้นแต่กำไรส่วนเกินจะเกิดจากการเช่าระยะยาวหรือเหตุผลอื่นใด จะต้องดูกระแสรายได้ด้วยความระมัดระวัง โดยพื้นฐานแล้ว นักวิเคราะห์สามารถใช้วิธีใดวิธีหนึ่งจากสองวิธี ประการแรก กำไรส่วนเกินสามารถแยกออกจากกำไรปกติและถือเป็นแหล่งรายได้ที่แยกจากกัน

หลักการเปลี่ยนแปลง: มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์มักจะไม่คงที่ แต่เปลี่ยนแปลงไปตามกาลเวลา

วัตถุต่างๆ ค่อยๆ สึกหรอ ธุรกิจบางแห่งกำลังเปิดดำเนินการ และบางธุรกิจ–กำลังปิด ลักษณะการใช้ที่ดินกำลังเปลี่ยนแปลงไปภายใต้อิทธิพลของรัฐและภาคเอกชน ปริมาณเงินมีความผันผวนและ อัตราดอกเบี้ย. ภาวะเศรษฐกิจกำลังเปิดโอกาสใหม่ๆ เหตุการณ์ระหว่างประเทศส่งผลกระทบต่อราคาสินค้าโภคภัณฑ์ เทคโนโลยีใหม่และพฤติกรรมทางสังคมทำให้เกิดความต้องการอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหม่ การพัฒนาประชากรทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ ความปรารถนาและรสนิยมของมนุษย์กำลังเปลี่ยนไป สภาพแวดล้อมของทรัพย์สินต้องผ่านช่วงของการเติบโต การเจริญเต็มที่ การเสื่อมถอย และการต่ออายุ ปัจจัยทั้งหมดเหล่านี้และอื่นๆ อีกมากมายสามารถเปลี่ยนประโยชน์ใช้สอยของทรัพย์สินในตำแหน่งที่กำหนดได้

นักวิเคราะห์ต้องติดตามเหตุการณ์ที่อาจส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขที่มีอยู่ในอดีตไม่จำเป็นต้องคงอยู่ในอนาคต ในการประมาณมูลค่าของรายได้ในอนาคตจากอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างถูกต้อง จำเป็นต้องประเมินสมมติฐานที่เกี่ยวข้องกับรายได้และต้นทุนในอนาคตอย่างรอบคอบ เนื่องจากเหตุการณ์และเงื่อนไขเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ผู้ประเมินจึงต้องปฏิบัติตามมาตรฐานวิชาชีพ–ทำการประเมินสำหรับวันที่กำหนดโดยเฉพาะ

หลักการประเมินกลุ่มที่สี่ (LNEI) หมายความว่าจาก ตัวเลือกที่เป็นไปได้การใช้ทรัพย์สินซึ่งเลือกฟังก์ชั่นการใช้งานของที่ดินพร้อมการปรับปรุงอย่างเต็มที่ที่สุด ตัวเลือกนี้ใช้เพื่อประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

ผู้ประเมินราคาทำการปรับปรุงการสูญเสียเมื่อเรียกเก็บเงินโดยการวิเคราะห์ข้อมูลย้อนหลังของวัตถุเฉพาะพร้อมการคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ในภายหลังและสามารถกำหนดตัวเลือกที่นำมาซึ่งสูงสุด รายได้ที่เป็นไปได้จากที่ดินไม่ว่าแปลงนั้นจะถูกสร้างขึ้นหรือไม่และมีอาคารใดตั้งอยู่บนแปลงนั้นในวันที่ประเมิน

LNEI หมายถึงการใช้อสังหาริมทรัพย์ที่:

ก) ได้รับอนุญาตตามกฎหมาย เช่น ปฏิบัติตามข้อบังคับทางกฎหมาย รวมถึงข้อบัญญัติการแบ่งเขตและมาตรฐานการอนุรักษ์ สิ่งแวดล้อม, ข้อ จำกัด ในการวางผังเมือง, ข้อกำหนดสำหรับการปกป้องอนุสรณ์สถานทางประวัติศาสตร์ทางสถาปัตยกรรม, การปรับปรุงอาณาเขตที่อยู่ติดกัน ฯลฯ ;

b) เป็นไปได้ทางกายภาพเช่น ขนาดและรูปร่างของที่ดิน การเข้าถึงการขนส่งอาคารที่มีอยู่อนุญาตให้นำกรณีการใช้งานที่เลือกไปใช้

c) มีเหตุผลทางการเงินในแง่ของผลตอบแทนจากเงินลงทุนเช่น การใช้งานให้รายได้ที่สูงกว่าต้นทุนทุน ต้นทุนการดำเนินงาน และภาระผูกพันทางการเงิน

D) ให้มูลค่าสูงสุดหรือความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์

LNEI ได้รับการพิจารณาในสองขั้นตอน: ประการแรก ที่ดินเปล่า และประการที่สอง ที่ดินที่มีการปรับปรุงที่มีอยู่ หากสถานที่ไม่มีอาคาร จะมีการพิจารณาว่าสถานที่ใดมีประสิทธิภาพมากที่สุดในการสร้าง โดยคำนึงถึงกฎหมาย การวางผังเมือง สิ่งแวดล้อม และข้อจำกัดอื่นๆ ตลอดจนคำนึงถึงแนวโน้มการพัฒนาของพื้นที่

LNEI สามารถพัฒนาไปตามกาลเวลาภายใต้อิทธิพลของมาตรฐานตลาดและ การเปลี่ยนแปลงภายนอก. หากเพิ่งสร้างทางหลวงใกล้ที่ดิน การใช้ประโยชน์สูงสุดอาจเป็นการสร้างปั๊มน้ำมัน ร้านอาหารฟาสต์ฟู้ด หรือศูนย์บริการรถยนต์

ในทางปฏิบัติ หลักการ LNEI เป็นหลักฐานเบื้องต้นในการเลือกมูลค่าประเมินอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่งโดยเฉพาะ และสรุปเกี่ยวกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้น

ข้อ จำกัด ด้านการบริหารและการแบ่งเขตในรัสเซียในปัจจุบันมักไม่สะท้อนถึงความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังพัฒนาดังนั้นการใช้ที่ดินจริงที่มีการปรับปรุงมักไม่สอดคล้องกับตัวเลือกที่ดีที่สุด

หลักการข้างต้นทั้งหมดของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์กันอย่างใกล้ชิด และขึ้นอยู่กับประเภทและข้อมูลเฉพาะของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า และวิธีการประเมินที่ใช้ หลักการเหล่านี้สามารถมีบทบาทสำคัญหรือเสริมได้

หลักการเหล่านี้คือ พื้นฐานทางทฤษฎีการประมาณมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ เป็นพื้นฐานของแนวทางพื้นฐานสามประการในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์– ทำกำไรเปรียบเทียบและมีค่าใช้จ่ายสูง

1.4. ขั้นตอนหลักของกระบวนการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์รวมถึงระบบการดำเนินการตามลำดับโดยผู้ประเมินราคา–ตั้งแต่การจัดตั้งงานประเมินไปจนถึงการส่งมอบรายงานที่เป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สินให้กับลูกค้าโดยแสดงเป็นหน่วยการเงิน

ขั้นตอนของการประเมินอสังหาริมทรัพย์:

ขั้นตอนที่ 1 การกำหนดงานสำหรับการประเมิน

1.1. วัตถุประสงค์ของการประเมิน

12 . ประเภทของค่าที่กำหนด

1.3. การจัดตั้งสิทธิในทรัพย์สินที่ได้รับการประเมิน

1.4. วันที่ประเมิน

ขั้นตอนที่ 2 จัดทำแผนและสัญญาสำหรับการประเมิน

2.1. ตารางงานประเมินผล

2.2. แหล่งข้อมูล.

2.3. การเลือกวิธีการประเมิน

2.4. ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการประเมิน

2.5. รางวัลเป็นตัวเงินสำหรับการดำเนินการประเมิน

2.6. จัดทำข้อตกลงการประเมิน

ขั้นตอนที่ 3 การรวบรวมและการวิเคราะห์ข้อมูล

3.1. การตรวจสอบสิ่งอำนวยความสะดวกและพื้นที่โดยรอบ

3.2. คำอธิบายทางกฎหมายของทรัพย์สิน

3.3. ลักษณะทางกายภาพและที่ตั้ง

3.4. ข้อมูลเศรษฐกิจ

3.5. การตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลที่เก็บรวบรวม

3.6. การวิเคราะห์และการประมวลผลข้อมูล

ขั้นตอนที่ 4 วิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด

4.1. การวิเคราะห์ที่ดินโดยไม่มีเงื่อนไข

4.2. วิเคราะห์ที่ดินพร้อมปรับปรุง

ขั้นตอนที่ 5 การคำนวณมูลค่าโดยประมาณของทรัพย์สินโดยใช้สามวิธี

5.1. การประเมินมูลค่าตามวิธีรายได้

5.2. การประมาณต้นทุนโดยใช้วิธีเปรียบเทียบ

5.3. การประมาณต้นทุนตามวิธีต้นทุน

ขั้นตอนที่ 6 การประสานงานของผลลัพธ์ที่ได้รับและการได้มาของมูลค่าสุดท้ายของทรัพย์สิน

6.1. ตรวจสอบข้อมูลที่ได้รับเกี่ยวกับมูลค่าต้นทุน

6.2. สมมติฐานและเงื่อนไขข้อจำกัดที่กำหนดโดยความสมบูรณ์และความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่ใช้

6.3. ได้มาซึ่งมูลค่าสุดท้ายของต้นทุน

ขั้นตอนที่ 7 จัดทำรายงานการประเมิน

การกำหนดงานสำหรับการประเมิน

การกำหนดภารกิจสำหรับการประเมินคือ ชั้นต้นซึ่งมีการกำหนดและกำหนดพารามิเตอร์พื้นฐานของงานการประเมิน การระบุปัญหาที่ชัดเจนเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการตีความลักษณะของงานการประเมินอย่างสมบูรณ์และไม่คลุมเครือ การเลือกวิธีการประเมิน และการตีความผลลัพธ์ที่สะท้อนอยู่ในรายงาน องค์ประกอบที่สำคัญที่สุดของงานการประเมิน ได้แก่ :

· การระบุทรัพย์สิน

· การระบุสิทธิในทรัพย์สินที่จะประเมิน

· วัตถุประสงค์ (ขอบเขตการใช้งาน) ของผลการประเมิน

· การเลือกและการกำหนดประเภทของต้นทุน

· การชี้แจงวันที่ประเมิน

· คำอธิบายขอบเขตของการประเมิน

· ชี้แจงข้อจำกัดอื่นๆ

การระบุทรัพย์สิน รวมถึงคำอธิบายลักษณะต่างๆ เช่น ที่อยู่ คำอธิบายทางกฎหมายโดยละเอียด ที่ตั้งที่แน่นอน และขอบเขตของทรัพย์สิน

การระบุทรัพย์สินแสดงถึงคำอธิบายทางกฎหมายที่แม่นยำ ซึ่งควรรวบรวมบนพื้นฐานของข้อมูลที่ลูกค้าให้ไว้ ข้อมูลที่จำเป็นสามารถรับได้จาก ทะเบียนของรัฐข้อมูลการสำรวจที่ดินตามกฎหมายท้องถิ่นและของรัฐ

คำอธิบายทางกฎหมายที่เหมาะสมจะต้องคำนึงถึงเฉพาะเจาะจงด้วย ระบบภูมิภาคการสำรวจและคำอธิบายที่ดินซึ่งประกอบด้วยคำอธิบายขอบเขตระบบการสำรวจของรัฐตลอดจนขั้นตอนการอธิบายและจัดทำแผนที่แปลงและบล็อก

การระบุสิทธิในทรัพย์สินที่จะประเมิน คุณลักษณะหนึ่งของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นแนวทางบูรณาการที่พิจารณาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในฐานะวัตถุทางกายภาพที่มีอยู่จริงและเป็นชุดของสิทธิของบุคคลหรือนิติบุคคลที่พวกเขาอาจมีหรือเรียกร้องในทรัพย์สินตลอดจนการใช้ที่ดิน แปลงและอาคาร

วัตถุประสงค์ของการประเมินอาจเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีสิทธิในทรัพย์สินทั้งหมดหรือบางส่วนเนื่องจากการแยกหรือการแบ่งแยกสิทธิในทรัพย์สิน ในการกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ผู้ประเมินราคาจะพิจารณาข้อจำกัดของสิทธิในทรัพย์สิน เช่น สัญญาเช่า การผ่อนผัน การยึดหน่วง การเรียกร้องกรรมสิทธิ์ และสิทธิทางอากาศหรือที่ดิน

ขอบเขตหรือวัตถุประสงค์ของผลการประเมิน –นี่เป็นขั้นตอนทางเศรษฐกิจที่ลูกค้าดำเนินการในภายหลังบนพื้นฐานของมูลค่าที่ผู้ประเมินได้รับ

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการเพื่อกำหนด:

· ราคาซื้อและขาย

· จำนวนหลักประกันในการกู้ยืม

· ฐานภาษี

· เงื่อนไขของสัญญาเช่า

· ฐานค่าตอบแทนที่ยุติธรรมสำหรับการจำหน่ายสิทธิในทรัพย์สิน

· ฐานสัญญาประกันภัย

ค้นหาวิธีการใช้ผลลัพธ์ที่ได้รับในภายหลัง การประเมินมูลค่าจำเป็นต้องเลือกขั้นตอนการประเมินที่เหมาะสมที่สุด–ตั้งแต่การรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลที่จำเป็นไปจนถึงการนำวิธีและหลักการการประเมินที่มีประสิทธิภาพสูงสุดมาใช้เพื่อประสานผลลัพธ์ หากลูกค้าไม่ได้ให้ข้อมูลเกี่ยวกับขอบเขตการใช้ผลลัพธ์ของรายงานการประเมิน ผู้ประเมินควรปรึกษาปัญหานี้กับเขาด้วยความคิดริเริ่มของเขาเอง และตรวจสอบให้แน่ใจว่าลูกค้าเข้าใจปัญหาอย่างเพียงพอ ขั้นตอนนี้จะช่วยผู้ประเมินจากความเข้าใจผิดที่อาจเกิดขึ้นและความจำเป็นในการทำซ้ำ

การเลือกและการกำหนดประเภทของต้นทุน วัตถุประสงค์ของการประเมินคือเพื่อกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งตามมาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศและรัสเซียในปัจจุบันนั้นแสดงออกมาในรูปแบบต่างๆ ประเภทของมูลค่าของวัตถุประเมินจะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ซึ่งรวมถึงสิทธิในทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินที่เกี่ยวข้อง ขอบเขตการใช้งานหรือวัตถุประสงค์ของผลการประเมิน และปริมาณของงานประเมิน

ตามมาตรฐานการประเมินของรัสเซียในปัจจุบันคุณสามารถใช้ได้ ประเภทต่อไปนี้ค่าใช้จ่าย:

· ราคาตลาด;

· มูลค่าของวัตถุประเมินที่มีตลาดจำกัด

· ค่าทดแทน;

· ต้นทุนการสืบพันธุ์

· ต้นทุนในการใช้งานที่มีอยู่

· มูลค่าเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี

· ต้นทุนการลงทุน

· มูลค่าการชำระบัญชี

· มูลค่าของช่วยเหลือ;

· ราคาพิเศษ.

จะต้องระบุประเภทของมูลค่าที่เลือกโดยผู้ประเมินตามข้อตกลงกับลูกค้าและบุคคลที่สามผู้ใช้รายงานในการมอบหมายการประเมิน นอกจากนี้จำเป็นต้องจัดทำคำจำกัดความ (ถ้อยคำ) ของค่าที่ระบุเป็นลายลักษณ์อักษรในรายงานการประเมินซึ่งไม่ควรขัดแย้งกับมาตรฐานที่ยอมรับในการประเมิน

ประเภทของค่าที่ใช้ในกระบวนการประเมินวัตถุการประเมินค่าเฉพาะจะมีอิทธิพลต่อเนื้อหาของแต่ละขั้นตอนภายในกรอบของแบบจำลองการประเมินสากล ประเภทของต้นทุนจะกำหนดองค์ประกอบ การรวบรวม การจัดเตรียม และการวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อการประเมินราคา การเลือกแนวทางและวิธีการในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับประเภทของมูลค่าที่กำหนด เช่น ในการกำหนดมูลค่าประกันไม่เหมาะสมที่จะใช้วิธีการ แนวทางรายได้. ประเภทของต้นทุนจะกำหนดตรรกะและความถูกต้องของการตกลงผลการประเมินขั้นสุดท้าย

ชี้แจงวันประเมิน การชี้แจงวันที่จะดำเนินการประเมิน ดังนั้นผลการประเมินจะมีผลบังคับจึงมีความจำเป็นด้วยเหตุผลหลายประการ มูลค่าที่กำหนดประเภทใด ๆ ถือเป็นมูลค่าตลาดโดยเนื้อแท้ เนื่องจากแม้แต่ต้นทุนของการทำซ้ำและการเปลี่ยนจะถูกคำนวณในราคาของผลิตภัณฑ์ก่อสร้างที่ถูกต้องในช่วงเวลาหนึ่ง เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลาภายใต้อิทธิพลของอัตราเงินเฟ้อ การแข่งขัน การเปลี่ยนแปลงในความต้องการของผู้บริโภค ฯลฯ .

ในกระบวนการประเมิน จำเป็นต้องคำนึงถึงปัจจัยด้านราคา องค์ประกอบ ลำดับความสำคัญ และระดับอิทธิพลที่ไม่เสถียร มูลค่าตลาดสะท้อนถึงการรับรู้ของผู้เข้าร่วมตลาดเกี่ยวกับสถานะของสภาวะตลาด เนื่องจากสถานการณ์ตลาดมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา มูลค่าตลาดจึงขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์ข้อมูลที่รวบรวมในวันที่กำหนด ข้อมูลตลาด ณ เวลาที่กำหนด การเปลี่ยนแปลงความสมดุลของกลไกตลาดมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลการประเมินและมูลค่าผลลัพธ์

วันที่ของการประเมินที่ใช้ในการฝึกประเมินจะแสดงเป็นสามประเภท:

· ปัจจุบัน;

· ย้อนหลัง;

· อนาคต.

ในกรณีส่วนใหญ่คือวันที่ประเมิน–ซึ่งเป็นวันที่ใกล้กับวันกำหนดงานประเมินและดำเนินงานประเมิน อย่างไรก็ตาม ในบางกรณี มีความจำเป็นต้องได้รับมูลค่าตลาด ณ วันใดวันหนึ่งในอดีตหรืออนาคต

การประเมินมูลค่าตลาดในวันที่ย้อนหลัง (ที่ผ่านมา) เป็นสิ่งจำเป็นเมื่อเก็บภาษีมรดก (วันที่เสียชีวิต) การคำนวณ ภาษีเงินได้(วันที่ซื้อ), ค่าชดเชยการประกัน(วันที่เกิดเหตุการณ์ประกันภัย) คดีความ(วันที่เกิดความเสียหาย) ฯลฯ ความพร้อมของข้อมูลตลาดย้อนหลังช่วยให้ผู้ประเมินสามารถดำเนินการคำนวณที่จำเป็นทั้งหมดได้อย่างเป็นกลางและสมเหตุสมผล

การประเมินวันที่ในอนาคตสามารถดำเนินการได้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง การออกแบบ หรือการตัดสินใจเกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการก่อสร้าง ช่องว่างเวลาที่เกิดขึ้นในกรณีนี้ระหว่างวันที่ประเมินผลงานและช่วงเวลาที่ทรัพย์สินมีกำลังการผลิตตามที่ออกแบบไว้ การพิชิตส่วนตลาดที่ให้จำนวนกระแสเงินสดโดยประมาณ จำเป็นต้องกำหนดมูลค่าตลาดในวันที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ .

คำอธิบายขอบเขตของงานประเมิน ผู้ประเมินกำหนดขอบเขตของงานประเมินเพื่อกำหนดองค์ประกอบของข้อมูลที่ใช้ การสนับสนุนข้อมูล ความจำเป็นในการเกี่ยวข้องกับผู้เชี่ยวชาญบุคคลที่สาม วิธีการตรวจสอบความน่าเชื่อถือของข้อมูล ตลอดจนความสมบูรณ์ของการรวมข้อมูลระดับกลางและเสริม ข้อมูลในรายงานขั้นสุดท้าย

การกำหนดขอบเขตของการประเมินจะช่วยปกป้องผลประโยชน์ของบุคคลที่สามที่ทำการตัดสินใจโดยพิจารณาจากผลการประเมิน ผู้ประเมินควรกำหนดอย่างชัดเจนไม่เพียงแต่สิ่งที่คาดว่าจะทำ แต่ยังรวมถึงสิ่งที่จะไม่ทำ โดยให้เหตุผลเฉพาะเจาะจง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีข้อมูลเพียงจำนวนจำกัดเท่านั้น

ขอบเขตของงานประเมินและระดับรายละเอียดของรายงานขึ้นอยู่กับความสำคัญของงานประเมินตลอดจนข้อตกลงที่ทำกับลูกค้า ส่วนนี้ช่วยให้คุณกำหนดจำนวนรวมของค่าแรงและต้นทุนเงินสด การสนับสนุนข้อมูลซึ่งส่งผลต่อต้นทุนงานประเมินในที่สุด ผู้ประเมินมีหน้าที่รับผิดชอบในการปฏิบัติตามขอบเขตงานประเมินที่กำหนดไว้กับผลที่เกิดขึ้นจริง

ชี้แจงข้อจำกัดอื่นๆ มาตรฐานการประเมินวิชาชีพแบบเดียวกัน (118PAP) ที่ออกโดยมูลนิธิประเมินราคา แยกความแตกต่างระหว่างการประเมินแบบเต็มและแบบจำกัด การประเมินแบบจำกัดจะดำเนินการตาม "คำชี้แจงเกี่ยวกับขั้นตอนที่จำกัด" ของมาตรฐานเดียวกัน ในกรณีนี้ ตามกฎแล้ว มีการใช้ข้อมูลจำนวนจำกัด ตัวอย่างการประเมินดังกล่าว ได้แก่ การประเมินอสังหาริมทรัพย์แบบเปรียบเทียบเท่านั้น และการประเมินเพื่อปรับปรุงข้อมูลการประเมินในอดีต

อย่างไรก็ตาม แม้แต่การประเมินแบบเต็มก็อาจมีเงื่อนไขจำกัดจำนวนหนึ่งที่ต้องกำหนดในงานการประเมิน พร้อมด้วยพารามิเตอร์ต่างๆ เช่น การระบุอสังหาริมทรัพย์ สิทธิความเป็นเจ้าของ วันที่ประเมิน ขอบเขตการใช้ผลการประเมิน และประเภทของมูลค่า การแนะนำเงื่อนไขข้อจำกัดในรายงานไม่เพียงแต่ช่วยปกป้องผู้ประเมินจากการเรียกร้องที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต แต่ยังแจ้งให้ลูกค้าและผู้ใช้รายอื่นทราบรายงานทันทีอีกด้วย ตัวอย่างเช่น เงื่อนไขที่จำกัดอาจรวมถึงข้อกำหนดเกี่ยวกับการรับข้อมูลจากแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้ไม่เพียงพอ หรือเกี่ยวกับความเป็นไปไม่ได้ในการดำเนินการตรวจสอบทางเทคนิคของอสังหาริมทรัพย์

หลังจากกำหนดงานสำหรับการประเมินแล้ว จะมีการร่างสัญญา

การรวบรวมข้อมูลและการวิเคราะห์ข้อมูลเบื้องต้น

องค์ประกอบและปริมาณของข้อมูลที่ต้องการ ขั้นตอนในการประมวลผลและการวิเคราะห์ จำนวนผู้ประเมินที่เกี่ยวข้อง รวมถึงผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนเวลาที่ต้องใช้ในการประมวลผลข้อมูล ขึ้นอยู่กับงานที่ได้รับมอบหมาย ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการประเมิน และ วิธีการประเมินมูลค่าที่เลือก

ประสิทธิผลของขั้นตอนนี้ขึ้นอยู่กับความละเอียดรอบคอบของงานเบื้องต้นขององค์กรซึ่งจำเป็นต้องกำหนดลักษณะและปริมาณของข้อมูลที่จำเป็นแหล่งข้อมูลตลอดจนการจัดทำตารางงานซึ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับการประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่

ขึ้นอยู่กับประเภทของวัตถุและขอบเขตของงาน การประเมินสามารถดำเนินการโดยผู้ประเมินราคาหนึ่งรายหรือกลุ่มผู้เชี่ยวชาญ แผนงานของผู้ประเมินถูกสร้างขึ้นตามโครงสร้างของรายงานการประเมินในอนาคตและเวลาที่ต้องดำเนินการแต่ละขั้นตอนให้แล้วเสร็จ

ในการกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน ข้อมูลที่จำเป็นจะถูกจัดประเภทตามเกณฑ์หลายประการ

ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับวัตถุที่กำลังประเมิน อาร์เรย์ข้อมูลจะแบ่งออกเป็นข้อมูลภายนอกและข้อมูลภายใน

ขึ้นอยู่กับลักษณะของข้อมูล ความแตกต่างระหว่างข้อมูลทั่วไปและข้อมูลพิเศษ ตลอดจนข้อมูลเกี่ยวกับอุปสงค์และอุปทานที่แข่งขันได้ ข้อมูลทั้งหมดสะท้อนถึงพลวัตของปัจจัยทางสังคม เศรษฐกิจ การเมือง และสิ่งแวดล้อมที่มีอิทธิพลต่อสถานะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเภทของข้อมูลที่พิจารณาจะต้องคำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นด้วย ระดับภูมิภาคและส่วนเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินอยู่

ข้อมูลพิเศษ ประกอบด้วยกฎหมาย กายภาพ ภูมิศาสตร์ และ ลักษณะทางเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลประเภทนี้ควรรวบรวมจากวัตถุที่เทียบเคียงได้และมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลเกี่ยวกับอุปสงค์และอุปทานที่แข่งขันได้ ช่วยให้คุณสามารถประเมินความสามารถในการแข่งขันของทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินในส่วนตลาดของคุณ ข้อมูลเกี่ยวกับข้อเสนอช่วยให้คุณสามารถประเมินสต็อกที่มีอยู่ของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการแข่งขัน โดยคำนึงถึงภาระของอสังหาริมทรัพย์ โอกาสในการขยายตัวผ่านการก่อสร้างและการบูรณะใหม่ รวมถึงข้อมูลเกี่ยวกับความสามารถของตลาด ข้อมูลความต้องการควรสะท้อนถึงความสามารถทางเศรษฐกิจของเจ้าของทรัพย์สินและผู้ใช้ที่มีศักยภาพ

ข้อมูลที่ใช้ในกระบวนการประเมินจะต้องครบถ้วนเพียงพอ เป็นตัวแทน และเชื่อถือได้ ควรช่วยผู้ประเมินราคาในการกำหนดปัจจัยการกำหนดราคาที่สำคัญที่สุด วิเคราะห์สถานะของเศรษฐกิจโดยรวม และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงแง่มุมด้านอาณาเขตและส่วนงาน ผู้ประเมินราคาจะต้องได้รับความเข้าใจเกี่ยวกับคุณสมบัติทางกายภาพของทรัพย์สินที่กำลังประเมินและสภาพแวดล้อม และรวบรวมข้อมูลสำหรับการคำนวณทางเศรษฐกิจและการประเมินมูลค่า ลักษณะของข้อมูลที่รวบรวมและใช้ในขั้นตอนต่างๆ ของการประเมินควรสะท้อนให้เห็นอย่างเหมาะสมในรายงาน

วิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด

การวิเคราะห์การใช้อสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดจะดำเนินการเพื่อประเมินตัวเลือกการใช้งานที่มีอยู่ของทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินอย่างเพียงพอ และพัฒนาคำแนะนำสำหรับการใช้งานที่เหมาะสมที่สุดเพื่อกำหนดต้นทุนสูงสุดที่เป็นไปได้

แนวคิดในการใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดคือ แนวคิดทางการตลาดซึ่งเป็นกุญแจสำคัญในการวิเคราะห์ต้นทุน ประเภทการใช้งานที่มีประสิทธิภาพสูงสุดถือเป็นประเภทที่ตรงตามเกณฑ์สี่ประการ: การยอมรับหรือการอนุญาตตามกฎหมาย ความเป็นไปได้ทางกายภาพ ความมั่นคงทางการเงิน และมูลค่าสูงสุดของวัตถุ

ในการพิจารณาการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดผู้ประเมินราคาใช้สองรูปแบบตามที่ถือว่าที่ดินไม่ได้รับการพัฒนา (ว่างตามเงื่อนไข) และวิเคราะห์ตัวเลือกที่มีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับการใช้งานกับอาคารที่มีอยู่

การวิเคราะห์การใช้ที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาอย่างมีประสิทธิผลสูงสุดเกี่ยวข้องกับการพิจารณาทางเลือกต่างๆ ซึ่งรวมถึงการรักษาวัตถุประสงค์ปัจจุบัน การสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ การพัฒนาที่ดินขื้นใหม่ (การแบ่งส่วนหรือการรวมบัญชี) ตลอดจนการขาย

การใช้ที่ดินกับอาคารที่มีอยู่อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดคือการเปรียบเทียบทางเลือกในการรักษาวัตถุประสงค์ของทรัพย์สิน ณ วันที่ประเมิน แผนการฟื้นฟูที่ให้การบูรณะ การขยาย และการเปลี่ยนวัตถุประสงค์ใหม่ การรื้อถอนทั้งหมด (บางส่วน) รวมถึงการรวมกันของ ตัวเลือกเหล่านี้

การทดสอบความเป็นไปได้ทางการเงินจำเป็นต้องมีการประมาณต้นทุนในการใช้งานแต่ละกรณีการใช้งานที่อยู่ระหว่างการพิจารณา การประเมินการเพิ่มมูลค่าของการใช้ประโยชน์ทางเลือกให้สูงสุดนั้นขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์ตัวแปรต่างๆ เช่น มูลค่าที่ดิน อัตราผลตอบแทนที่เหมาะสมกับความเสี่ยงของการใช้ประโยชน์เฉพาะ และต้นทุนรวมที่แปลงเป็นทุนของทรัพย์สิน

ข้อสรุปเกี่ยวกับการใช้อสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุดควรสะท้อนให้เห็นในส่วนที่เหมาะสมของรายงาน ผู้ประเมินจะต้องกำหนดกรณีการใช้งานที่มีประสิทธิภาพสูงสุดอย่างสมเหตุสมผล และสนับสนุนด้วยการคำนวณระยะเวลาที่จำเป็นสำหรับการนำอสังหาริมทรัพย์กลับมาใช้ใหม่ การพัฒนาตลาด และยังระบุผู้เข้าร่วมในกระบวนการลงทุนด้วย เช่น นักลงทุน ผู้มีโอกาสเป็นเจ้าของ ผู้ใช้ เจ้าหนี้ ฯลฯ

การเลือกและการประยุกต์แนวทางและวิธีการที่เป็นที่ยอมรับในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มักดำเนินการจากมุมมองของ 3 แนวทางหลัก:

· วิธีต้นทุน

· วิธีเปรียบเทียบ

· แนวทางรายได้

แนวทางที่คุ้มค่า รายได้จากสมมติฐานที่ว่านักลงทุนที่รอบคอบจะไม่จ่ายค่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่าจำนวนเงินที่จะต้องใช้ในการซื้อที่ดินผืนเดียวกันและสร้างอาคารที่มีทรัพย์สินของผู้บริโภคที่คล้ายคลึงกัน

แนวทางเปรียบเทียบ ขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่ว่าผู้ซื้อที่สมเหตุสมผลจะไม่จ่ายเงินสำหรับสินค้ามากกว่าสิ่งที่เขาสามารถซื้อได้ในตลาดเปิดสำหรับสินค้าที่มีประโยชน์คล้ายคลึงกัน การกำหนดมูลค่าขึ้นอยู่กับข้อมูลธุรกรรมการซื้อและการขายที่เสร็จสมบูรณ์เมื่อเร็วๆ นี้ซึ่งมีออบเจ็กต์ที่คล้ายกัน

แนวทางรายได้ขึ้นอยู่กับการยืนยันว่าผู้ซื้อที่สมเหตุสมผลจะไม่ชำระค่าสินค้า มากกว่าจำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินที่ประเมินจะนำมาในอนาคตในรูปของรายได้สุทธิปรับตามความเสี่ยงในการลงทุน ในกรณีนี้ มูลค่าของวัตถุจะถูกกำหนดโดยความสามารถในการสร้างรายได้ในอนาคต กระแสเงินสดที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์รวมทั้งต้นทุนการพลิกกลับสามารถคำนวณใหม่เป็นมูลค่ารวมปัจจุบันได้

แนวทางการประเมินแต่ละวิธีมีหลายวิธี ผู้ประเมิน ขึ้นอยู่กับประเภทของมูลค่า ลักษณะของทรัพย์สินที่ประเมิน ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ประเมิน และอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน เป็นต้น เลือกวิธีการประเมินอย่างน้อยหนึ่งวิธีในแต่ละแนวทาง การเลือกวิธีการประเมินจะต้องมีเหตุผลและอธิบายไว้ในรายงานการประเมิน

การประสานงานผลการประเมินเบื้องต้นและการได้มาของมูลค่าสุดท้าย

การประสานงานของผลลัพธ์ที่ได้รับบนพื้นฐานของแนวทางและวิธีการต่างๆ เป็นขั้นตอนสุดท้ายในการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน ในขั้นตอนของการประเมินนี้ ก่อนอื่นจำเป็นต้องตรวจสอบผลลัพธ์ที่ได้รับเพื่อระบุข้อผิดพลาดทางคณิตศาสตร์และตรรกะที่เพิ่มระดับความคลาดเคลื่อนระหว่างผลลัพธ์ของรายได้ ต้นทุน และวิธีการเปรียบเทียบ

ขั้นตอนการยอมรับผลการตรวจสอบจะถูกกำหนดโดยเนื้อหาของงานการประเมิน แนวทางและวิธีการประเมินที่ใช้ ความสมบูรณ์และความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่ใช้ และการระบุข้อดีและข้อเสียของวิธีการที่ใช้

เกณฑ์ที่กำหนดสำหรับลำดับชั้นของผลลัพธ์แต่ละรายการคือความสามารถในการสะท้อนความตั้งใจที่แท้จริงของผู้ขายหรือผู้ซื้อที่มีศักยภาพ คุณภาพของข้อมูลที่ใช้วิเคราะห์ ความสามารถของแต่ละวิธีและแนวทางในการคำนึงถึง ความผันผวนของตลาดตลาดและคุณลักษณะการกำหนดราคาเฉพาะของวัตถุ เช่น ที่ตั้ง ขนาด ความสามารถในการทำกำไรที่เป็นไปได้

เมื่อคำนึงถึงสิ่งข้างต้น ผู้ประเมินจะยอมรับค่าสัมประสิทธิ์การถ่วงน้ำหนักของผลลัพธ์ขั้นกลางที่ได้รับจากการใช้วิธีการต่างๆ ค่าน้ำหนักของแต่ละวิธีสามารถคำนวณได้โดยใช้ทั้งวิธีผู้เชี่ยวชาญและทางคณิตศาสตร์

เมื่อจัดทำรายงานผู้ประเมินมีหน้าที่ต้องอธิบายสาเหตุของความคลาดเคลื่อนของมูลค่ารวมทั้งชี้แจงขั้นตอนด้วย

จัดทำรายงานการประเมิน

ในขั้นตอนสุดท้ายของการประเมิน รายงานการประเมินที่จัดทำเป็นลายลักษณ์อักษรจะถูกโอนไปยังลูกค้าซึ่งเป็นหลักฐานยืนยันการปฏิบัติหน้าที่ของผู้ประเมินอย่างเหมาะสม รายงานการประเมินมีแบบฟอร์มรายละเอียด

รายงานสรุปประกอบด้วยข้อมูลที่จำกัดเกี่ยวกับการกำหนดการประเมิน ทรัพย์สิน วิธีการที่ใช้และผลลัพธ์ที่ได้รับ และช่วยให้ลูกค้าเข้าใจกิจกรรมเบื้องหลังข้อสรุปของผู้ประเมินเกี่ยวกับมูลค่า

แบบฟอร์มแบบขยายจะกำหนดรายละเอียดและการโต้แย้งของงานการประเมิน กำหนดลักษณะของข้อมูลที่เลือกและมีเหตุผล กำหนดวิธีการประเมินที่ใช้และการคำนวณที่สมเหตุสมผล และยังกำหนดผลลัพธ์ต้นทุนขั้นสุดท้ายซึ่งแสดงด้วยค่าหรือช่วงเดียว

มูลค่าที่ระบุในรายงานเป็นความเห็นส่วนตัวของผู้ประเมินเกี่ยวกับมูลค่าทางการเงินที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดของธุรกรรมที่เสนอ โดยอิงจากการศึกษาและการวิเคราะห์ข้อมูลที่จำเป็น การคำนวณ และขึ้นอยู่กับประสบการณ์และคุณสมบัติของเขา

“กฎหมายว่าด้วยกิจกรรมการประเมินค่า” ที่บังคับใช้ในสหพันธรัฐรัสเซียในมาตรา 11 กำหนดข้อกำหนดทั่วไปสำหรับเนื้อหาและรูปแบบของรายงาน รูปแบบการนำเสนอข้อมูล การให้เหตุผล คำจำกัดความ และการคำนวณไม่ควรทำให้เกิดการตีความคลุมเครือ

รายงานการประเมินที่จัดทำเป็นลายลักษณ์อักษรและส่งมอบให้กับลูกค้าในเวลาที่เหมาะสมเป็นหลักฐานของการปฏิบัติงานที่เหมาะสมโดยผู้ประเมินหน้าที่ของเขาที่ได้รับมอบหมายตามสัญญา รายงานดังกล่าวได้รับการลงนามเป็นการส่วนตัวโดยผู้ประเมินราคาและรับรองด้วยตราประทับของเขา

รายงานจะต้องระบุวันที่ของการประเมิน มาตรฐานการประเมินที่ใช้ เป้าหมายและวัตถุประสงค์ของการประเมินวัตถุการประเมิน ตลอดจนข้อมูลอื่น ๆ ที่ช่วยให้มั่นใจได้ถึงการตีความผลการประเมินที่สมบูรณ์และชัดเจนที่สะท้อนอยู่ในรายงาน เช่น หากไม่ใช่มูลค่าตลาดที่กำหนด แต่เป็นมูลค่าประเภทอื่น รายงานจะต้องระบุเกณฑ์การประเมินและสาเหตุของการเบี่ยงเบน เมื่อจัดทำรายงานคุณต้องระบุประเด็นต่อไปนี้:

· วันที่จัดทำและหมายเลขลำดับของรายงาน

· พื้นฐานสำหรับการประเมินวัตถุประเมินของผู้ประเมิน

· ที่อยู่ตามกฎหมายของผู้ประเมิน

· ข้อมูลเกี่ยวกับใบอนุญาตที่ออกให้เขาเพื่อดำเนินกิจกรรมการประเมินมูลค่า

· คำอธิบายที่ถูกต้องของวัตถุประเมินราคาและมูลค่าตามบัญชี

· รายละเอียดของนิติบุคคล

· มาตรฐานการประเมินมูลค่าเพื่อกำหนดประเภทมูลค่าที่เหมาะสม

· รายการข้อมูลที่ใช้ในการประเมิน ระบุแหล่งที่มาของการรับ

· สมมติฐานที่เกิดขึ้นระหว่างการประเมิน

· ลำดับการกำหนดต้นทุนและมูลค่าสุดท้าย

· ข้อ จำกัด และข้อ จำกัด ของการใช้ผลลัพธ์ที่ได้รับ

· วันที่กำหนดมูลค่าของวัตถุประเมินราคา

· รายการเอกสารที่ผู้ประเมินใช้และการกำหนดลักษณะเชิงปริมาณและคุณภาพของวัตถุประเมิน

มาตรฐานการประเมินค่าบังคับสำหรับการใช้งานโดยหัวข้อของกิจกรรมการประเมินค่าซึ่งได้รับอนุมัติโดยพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 519 เมื่อวันที่ 6 กรกฎาคม 2544

มาตรฐานการประเมินค่าบังคับสำหรับการใช้งานโดยหัวข้อของกิจกรรมการประเมินค่าซึ่งได้รับอนุมัติโดยพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 519 เมื่อวันที่ 6 กรกฎาคม 2544

ฟรีดแมน เจ., ออร์ดเวย์ นิค. การวิเคราะห์และประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ อ.: เดโล, 1997.