Ko'chmas mulkni baholash bo'yicha uslubiy qo'llanma. “Ko‘chmas mulkni baholash” kursi uchun darslik. Ko'chmas mulkni moliyalashtirish jarayonining ishtirokchilari va manbalari
ADABIYOTLAR RO'YXATI
1. Aleksandrov, V.T. Eskirish balli va eng ko'p samarali foydalanish ko'chmas mulk: O'quv va amaliy qo'llanma / V.T. Aleksandrov. - M.: Stroyinformizdat, 2013. - 256 b.
2. Ardzinov, V. Qurilish va ko'chmas mulkni baholashda narx belgilash / V. Ardzinov. - Sankt-Peterburg: Piter, 2013. - 384 p.
3. Ardzinov, V.D. Qurilish va ko'chmas mulkni baholashda narx belgilash / V.D. Ardzinov, V.T. Aleksandrov. - Sankt-Peterburg: Piter, 2013. - 384 p.
4. Bekasov, Sh. Ko‘chmas mulkni baholash: vazifalar to‘plami: Qo'llanma universitetlar uchun / Sh.Bekasov. - M .: KnoRus, 2010. - 260 b.
5. Varlamov, A.A. Yer reestri. 6 jildda T. 5. Yer va boshqa ko'chmas mulkni baholash / A.A. Varlamov, S.A. Galchenko. - M .: KolosS, 2008. - 265 b.
6. Ivanova, E.N. Ko'chmas mulkni baholash. Vazifalar to'plami: O'quv qo'llanma / E.N. Ivanova; Ed. M.A. Fedotov. - M .: KnoRus, 2010. - 272 p.
7. Ivanova, E.N. Ko'chmas mulkni baholash (bakalavrlar uchun) / E.N. Ivanova. - M .: KnoRus, 2015. - 125 p.
8. Ivanova, E.N. Ko'chmas mulkni baholash. Vazifalar to'plami: O'quv qo'llanma / E.N. Ivanova. - M .: KnoRus, 2017. - 304 p.
9. Kasyanenko, T. Ko'chmas mulkni baholash: Darslik / T. Kasyanenko. - M.: Prospekt, 2019. - 512 b.
10. Kasyanenko, T.G. Ko'chmas mulkni baholash: Darslik / T.G. Kasyanenko, G.A. Maxovikova, V.E. Esipov. - M .: KnoRus, 2013. - 752 p.
11. Kasyanenko, T.G. Ko'chmas mulkni baholash / T.G. Kasyanenko, G.A. Maxovikova, V.E. Esipov. - M .: KnoRus, 2019. - 640 b.
12. Komarov, S.I. Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash: Darslik / A.A. Varlamov, S.I. Komarov; Jami ostida ed. prof., d.e.s. A.A. Varlamov. - M.: Forum, NIC Infra-M, 2013. - 288 b.
13. Lukov, A.V. Ko'chmas mulk bozorida tarix va madaniyat binolari-yodgorliklarini har tomonlama baholash: Ilmiy va o'quv nashri / A.V. Lukov, I.L. Vladimirova, V.V. Xolshchevnikov. - M.: ASV, 2006. - 344 b.
14. Lukov, A.V. Ko'chmas mulk bozorida binolar-tarix va madaniyat yodgorliklarini har tomonlama baholash / A.V. Lukov. - M.: ASV, 2006. - 344 b.
15. Nanazashvili, I.X. Ko'chmas mulk ob'ektlarini kadastr, ekspertiza va baholash. / ULAR. Nanazashvili. - M.: Oliy maktab, 2009. - 431 b.
16. Nanazashvili, I.X. Ko'chmas mulkning kadastr, ekspertizasi va bahosi: Ma'lumotnoma / I.X. Nanazashvili, V.A. Litovchenko, V.I. Nanazashvili. - M.: Oliy maktab, 2009. - 431 b.
17. Nanazashvili, I.X. Ko'chmas mulkni baholash / I.X. Nanazashvili, V.A. Litovchenko. - M.: Arxitektura-S, 2005. - 200 b.
18. Nanazashvili, I.X. Ko'chmas mulkni baholash: Darslik / I.X. Nanazashvili. - M.: Arxitektura-S, 2005. - 200 b.
19. Popova, L.V. Baholashda matematik usullar: "Ko'chmas mulk qiymatini baholash" mutaxassisligi bo'yicha o'quv-tahliliy tsikl: Darslik / L.V. Popov. - M.: DiS, 2011. - 112 b.
20. Sevostyanov A.V. Ko'chmas mulk va investitsiyalarni iqtisodiy baholash / A.V. Sevostyanov. - M.: Akademiya, 2018. - 40 b.
21. Sevostyanov A.V. Ko'chmas mulk va investitsiyalarni iqtisodiy baholash: Darslik / A.V. Sevostyanov. - M.: Akademiya, 2013. - 288 b.
22. Tepman, L.N. Mulkni baholash. Proc. Nafaqa / L.N. Tepman, V.A. Artamonov. - M .: Birlik, 2011. - 240 b.
23. Tepman, L.N. Ko'chmas mulkni baholash: Darslik / L.N. Tepman, V.A. Artamonov. - M.: Birlik, 2015. - 591 b.
24. Ushak, N.V. Ko'chmas mulkni baholash / N.V. Usak. - M .: KnoRus, 2013. - 752 p.
25. Fedotova M.A. Ko'chmas mulkni baholash (bakalavr darajasi) / M.A. Fedotov. - M .: KnoRus, 2018. - 176 p.
26. Fokina, O.M. Ko'chmas mulkni baholash: Darslik / O.M. Fokin. - M.: Moliya va statistika, 2010. - 560 b.
Shevchuk Denis Aleksandrovich
Moskvadagi yetakchi universitetlarda (iqtisodiy, yuridik, texnik, gumanitar) turli fanlardan dars berish tajribasi, ikkita oliy ma’lumot (iqtisodiy va yuridik), Moskva huquqshunoslar uyushmasi a’zosi, Rossiya Jurnalistlar uyushmasi a’zosi. Moskva Jurnalistlar uyushmasi, Rossiya Federatsiyasi hukumati stipendiyasi sohibi, bank, tijorat va davlat tuzilmalari(shu jumladan, yuqori lavozimlarda), o'rinbosari Bosh direktor INTERFINANCE (www.deniskredit.ru).
Moskvada tamomlagan Davlat universiteti Geodeziya va kartografiya (MIIGAiK), Iqtisodiyot va hududni boshqarish fakulteti (FEUT), menejer (tashkilot boshqaruvi) va Moskva davlat universiteti. M.V. Lomonosov, Frantsiya universitet kolleji (huquq), "Moliya," mutaxassisligi bo'yicha minimal nomzod pul aylanmasi va kredit."
Asarni yozishda muallifga bebaho yordam ko'rsatdi: Shevchuk Vladimir Aleksandrovich (uchta oliy ma'lumot, INTERFINANCE Kuzatuv kengashi raisi, banklarda, tijorat va davlat tuzilmalarida, shu jumladan yuqori lavozimlarda ish tajribasi), Shevchuk Nina Mixaylovna (ikkita oliy ma'lumot). ta'lim, tijorat va davlat tuzilmalarida, shu jumladan yuqori lavozimlarda ish tajribasi), Shevchuk Aleksandr Lvovich (u ilmiy va amaliy faoliyatda katta yutuqlarga ega).
1. Ko'chmas mulk
1.1. Ko'chmas mulk investitsiya ob'ekti sifatida
Ko'chmas mulk - er va unga doimiy biriktirilgan barcha obodonlashtirish ob'ektlari (binolar, inshootlar, tugallanmagan qurilish).
Rossiyada "ko'chmas va ko'char mulk Birinchi marta qonunchilikda Pyotr I hukmronligi davrida 1714 yil 23 martdagi "Ko'char va ko'chmas mulkda meros olish tartibi to'g'risida"gi Farmonda paydo bo'lgan. Er, yer, uylar, fabrikalar, fabrikalar, do'konlar ko'chmas mulk sifatida tan olingan. Ko'chmas mulk shuningdek, erda joylashgan foydali qazilmalar va erdan baland va uning ostida qurilgan turli xil inshootlarni o'z ichiga oladi, masalan: minalar, ko'priklar, to'g'onlar.
Rossiyadagi iqtisodiy islohotlar, jismoniy va yuridik shaxslarning mulkiy huquqlari bo'yicha mulkni birlashtirish mulkni ko'char va ko'chmas mulkka bo'lish zarurligiga olib keldi (batafsilroq, Shevchuk D.A. Investitsiyalarni tashkil etish va moliyalashtirish. - Rostov-Don. : Feniks, 2006; Shevchuk D.A. Bank ishi asoslari. - Rostov-na-Donu: Feniks, 2006; Shevchuk D.A. Bank operatsiyalari. - Rostov-na-Donu: Feniks, 2006 yil).
1994 yildan beri San'atga muvofiq. 130 Fuqarolik kodeksi Rossiya Federatsiyasi, “ko‘chmas narsalarga (ko‘chmas mulk, ko‘chmas mulk) yer uchastkalari, yer qa’ri uchastkalari, ajratilgan suv havzalari va er bilan mustahkam bog'langan barcha narsalar, ya'ni ularning maqsadiga nomutanosib zarar etkazmasdan harakatlanishi mumkin bo'lmagan ob'ektlar, shu jumladan o'rmonlar, ko'p yillik o'simliklar, binolar, inshootlar.
Ko‘chmas mulkka davlat ro‘yxatidan o‘tkazilishi lozim bo‘lgan havo kemalari va havo kemalari ham kiradi. dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari, kosmik ob'ektlar.
Boshqa mulklar ham ko'chmas mulk sifatida tasniflanishi mumkin. Shunday qilib, San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 132-moddasida "korxona umuman mulkiy kompleks sifatida foydalanish uchun foydalaniladi. tadbirkorlik faoliyati ko'chmas mulk sifatida tan olingan. Ko'chmas mulk bo'lmagan narsalar, shu jumladan pul va qimmatli qog'ozlar ko'char mulk deb tan olinadi.
Ajratish mumkin quyidagi belgilar Ko'chmas mulk:
- ko'chmas mulkni ob'ektga zarar yetkazmasdan ko'chirish mumkin emas;
- ko‘chmas mulk yer bilan nafaqat jismoniy, balki huquqiy jihatdan ham mustahkam bog‘langan;
- investitsiya ob'ektining uzoq umr ko'rishi;
- har bir o'ziga xos xususiyat jismoniy xususiyatlar va nuqtai nazardan noyobdir investitsion jozibadorlik;
– normal sharoitda ko‘chmas mulkni o‘g‘irlash, buzish yoki yo‘qotish mumkin emas;
- ko'chmas mulkning qiymati yuqori bo'lib, uning mulkiy ulushlarga bo'linishi qiyin, boshqa hollarda esa imkonsizdir;
– ko‘chmas mulk bilan bog‘liq operatsiyalar to‘g‘risidagi ma’lumotlar ko‘pincha mavjud emas;
- iste'mol xususiyatlarining yo'qolishi yoki ishlab chiqarish jarayonida qiymatning o'tishi uning eskirishi bilan asta-sekin sodir bo'ladi;
- ko'chmas mulkning foydaliligi qondirish qobiliyati bilan belgilanadi maxsus ehtiyoj turar-joy va sanoat hududlaridagi shaxs;
- yangi qurilishning qo'shni erlar, binolarning narxiga ijobiy yoki salbiy ta'sir ko'rsatish imkoniyati;
– vaqt o‘tishi bilan ko‘chmas mulk qiymatini oshirish tendentsiyasi mavjud;
- investitsiya ob'ekti sifatida ko'chmas mulkka xos bo'lgan o'ziga xos xavflar mavjud: tabiiy va texnogen omillar ta'sirida jismoniy shikastlanish xavfi, tashqi va funktsional eskirishning to'planishi xavfi; moliyaviy xavf ijarani qayta ko'rib chiqish shartlari bilan bog'liq;
- qattiq davlat tomonidan tartibga solish ko'chmas mulk operatsiyalari.
1.2. Mulk turlari
Ko'chmas mulkning uchta asosiy turi mavjud: er, uy-joy va noturar joy.
Ko'chmas mulkning asosiy ob'ekti er hisoblanadi.
Turlarga bo'linish bilan bir qatorda, ko'chmas mulk bir qator xususiyatlarga ko'ra tasniflanadi, bu esa yanada muvaffaqiyatli tadqiqotlarga yordam beradi. ko'chmas mulk bozori va baholash usullarini ishlab chiqish va qo'llashni osonlashtiradi turli toifalar ko'chmas mulk va ularni boshqarish. Eng keng tarqalgan xususiyatlar bo'yicha tasniflash jadvalda keltirilgan. 1.1.
Ko'chmas mulkka investitsiya qilishdan quyidagi daromad shakllari mavjud:
– bozor narxlarining o‘zgarishi, yangilarini sotib olish va eski ob’ektlarni o‘zlashtirish hisobiga ko‘chmas mulk qiymatining oshishi;
– kelajakdagi davriy pul oqimlari;
- ushlab turish muddati oxirida ob'ektni qayta sotishdan olingan daromad.
Ko'chmas mulkka investitsiya qilishning jozibadorligi quyidagi omillar bilan izohlanadi:
- ko'chmas mulkni sotib olish vaqtida investor huquqlar paketini oladi, ko'pgina investitsiya ob'ektlari esa egalik huquqini keltirib chiqarmaydi;
- umumiy investitsiya qilingan mablag'larning xavfsizligi (normal sharoitda ko'chmas mulkni yo'qotish, o'g'irlash mumkin emas) va ayniqsa inflyatsiya ( inflyatsiya jarayonlari ko'chmas mulk narxlari va undan tushadigan daromadlarning oshishi bilan birga);
- ko'chmas mulkdan pul ko'rinishida daromad olish imkoniyati va yashashning boshqa foydali ta'siri, muayyan ob'ektga egalik qilish obro'si va boshqalar.
1.1-jadval
Ko'chmas mulkning umumiy tasnifi
Ko'chmas mulkka investitsiya qilish ob'ektdan uzoq muddatli foydalanish imkoniyati va kapitalni saqlab qolish kabi ijobiy xususiyatlarga ega.
1.3. Ko'chmas mulk bozori
Ko'chmas mulk bozori - Bu ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalar bo'yicha munosabatlar to'plami: ko'chmas mulkni sotib olish va sotish, ipoteka, ko'chmas mulkni ijaraga berish va boshqalar.
Ko'chmas mulk bozorining asosiy segmentlari: yer bozori, uy-joy bozori va noturar joy bozori.
Alohida, foydali ko'chmas mulk bozori mavjud bo'lib, u ob'ektlarning funktsional maqsadlariga ko'ra segmentlarga bo'linadi:
– ofis ob’ektlari bozori;
- tijorat ob'ektlari bozori;
- ishlab chiqarish va omborxonalar bozori;
- mehmonxona xizmatlari bozori;
- qurilayotgan qurilish bozori.
Sotuvchi-xaridor o'rtasidagi bitim ob'ekti bo'lgan ko'chmas mulkka bo'lgan qonuniy huquqlariga qarab, ko'chmas mulk bozori sotish va ijaraga berish bozorlariga bo'linadi.
Sotish va sotib olish bozorida tegishli ekvivalent evaziga to'liq egalik huquqi, shu jumladan tasarruf etish huquqi o'tadi, ijara bozorida esa bitim ob'ekti tasarruf etish huquqini istisno qiladigan qisman huquqlardir.
Ajratish mumkin quyidagi xususiyatlar ko'chmas mulk bozori:
- yashash joyi;
- ob'ektlarning past darajada almashinishi;
- mavsumiy tebranishlar;
- bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish zarurati.
Ko'chmas mulkni moliyalashtirishda xarajatlarning uchta guruhi ajratiladi:
- mulkni funktsional foydalanishga yaroqli holatda saqlash xarajatlari;
– mol-mulk uchun yillik soliq;
– ko‘chmas mulk bilan bog‘liq operatsiyalarda yuqori tranzaksiya xarajatlari.
Ko'chmas mulk bozorida talab va taklifning o'zgarishi sekin, chunki talab mavjud bo'lganda, ko'chmas mulk ob'ektlari sonining ko'payishi binoning qurilish muddati bilan belgilanadigan uzoq vaqt davomida sodir bo'ladi. Ko'chmas mulk haddan tashqari ko'p bo'lsa, narxlar bir necha yil davomida past bo'lib qoladi (batafsil ma'lumot uchun Shevchuk D.A. Uy sotib olish va qarang. yer uchastkasi: qadam ba qadam. – M.: AST: Astrel, 2008).
Talab va taklifga ta'sir qiluvchi asosiy omillar:
– iqtisodiy: aholi va tadbirkorlik sub'ektlarining daromadlari darajasi, moliyaviy resurslarning mavjudligi, ijara to'lovlari darajasi, qurilish-montaj ishlarining narxi va qurilish materiallari uchun tariflar kommunal xizmatlar;
– ijtimoiy: sonining o'zgarishi, aholi zichligi, ta'lim darajasi;
– ma'muriy: soliq stavkalari va hududiy cheklovlar;
– ekologik: mulk joylashgan hududning qurg'oqchilik va toshqinlarga moyilligi, ekologik vaziyatning yomonlashishi yoki yaxshilanishi.
Ko'chmas mulk moliyaviy aktivdir, chunki u inson mehnati va kapital qo'yilmalar hisobiga yaratilgan. Ko'chmas mulkni sotib olish va rivojlantirish yuqori xarajatlar bilan birga keladi va shunga mos ravishda ko'pincha jalb qilish zarurati paydo bo'ladi. qarzga olingan pul va hokazo. Shuning uchun ko'chmas mulk bozori tarmoqlardan biri hisoblanadi moliya bozori.
Moliya bozori - bu murakkab iqtisodiy tizim, bu barcha turdagi moliyaviy hujjatlarni sotuvchilar va xaridorlarning o'zaro munosabatlarini amalga oshirishga qaratilgan institutlar va tartiblar majmuasini o'z ichiga oladi.
Ko'chmas mulk bozori moliya bozorining eng muhim tarkibiy qismlaridan biridir.
Moliya bozori va ko'chmas mulk bozori o'rtasida yaqin aloqalar mavjud: ko'chmas mulkka investitsiyalar hajmining o'sishi ko'chmas mulk bozorini jonlantiradi, kuz uni qisqartiradi. Iqtisodiy beqarorlik ham Rossiya, ham xorijiy kreditorlar va investorlarni ushlab turadi. Ko'chmas mulkka investitsiyalarni moliyalashtirishni faollashtirish uchun davlat tomonidan qo'llab-quvvatlash zarur.
1.4. Ko'chmas mulkni moliyalashtirish jarayonining ishtirokchilari va manbalari
An'anaga ko'ra, ko'chmas mulkni moliyalashtirish jarayonining ishtirokchilari quyidagi toifalarga bo'linadi:
- federal va mahalliy hokimiyat va boshqaruv organlari;
– kredit va moliya institutlari;
- investorlar va boshqalar.
Federal va mahalliy hokimiyat va boshqaruv organlari ko'chmas mulkni moliyalashtirish jarayoni ishtirokchilari o'rtasidagi iqtisodiy va huquqiy munosabatlarni ta'minlaydi. Davlat ko'chmas mulk bozorining faoliyati bilan bog'liq normalar va qoidalarga rioya etilishini ta'minlaydi; rayonlashtirish, shaharsozlik va ko‘chmas mulkka bo‘lgan mulk huquqini ro‘yxatga olish masalalarini tartibga soladi; ko'chmas mulkka investitsiyalar bo'yicha imtiyozlar belgilaydi yoki cheklovlar (qonunchilik cheklovlari, soliqqa tortish xususiyatlari) belgilaydi. Bundan tashqari, davlat ko'plab ko'chmas mulk ob'ektlarining egasi sifatida ishlaydi.
Moliyaviy institutlar etarli mablag'ga ega bo'lmagan investorlarni kapital bilan ta'minlaydi.
Investorlar - ko'chmas mulkni sotib oladigan va uni funktsional holatda saqlaydigan jismoniy va yuridik shaxslar (rezidentlar va norezidentlar).
Investorlarni ikki turga bo'lish mumkin:
1) faol - moliyalashtirish va ob'ektni qurish, rivojlantirish yoki boshqarish bilan shug'ullanish;
2) passiv - faqat loyihani moliyalash, unda ishtirok etmasdan.
Hozirgi vaqtda ko'chmas mulk bozori rivojlangan rivojlanish - maxsus turdagi kasbiy faoliyat ko'chmas mulk investitsiya loyihasini boshqarish, uning vazifalaridan biri ko'chmas mulkni rivojlantirish bilan bog'liq risklarni kamaytirishdir. Dasturchi - faoliyatini uch bosqichga bo'lish mumkin bo'lgan tashkilotchi:
1) loyihani amalga oshirish imkoniyatlarini tahlil qilish: qonunchilikdagi o'zgarishlarning holati va tendentsiyalari, iste'molchilarning imtiyozlari, moliyaviy-iqtisodiy sharoitlar, mintaqani rivojlantirish istiqbollari hisobga olinadi;
2) loyihani amalga oshirish rejasini ishlab chiqish: loyihani amalga oshirish uchun zarur bo'lgan er uchastkasining maydoni aniqlanadi, tegishli muhit, kommunikatsiyalar bilan joy tanlanadi va loyihaning samaradorligi baholanadi. Keyin moliyaviy manbalar manbalari aniqlanadi, qurilishga ruxsatnoma olinadi va hokazo;
3) amalga oshirish investitsiya loyihasi: moliyaviy resurslarni, loyihalash va qurilish tashkilotlarini jalb qilish, qurilishning borishini kuzatish, ob'ektni to'liq yoki qisman ijaraga berish yoki sotish.
Kapital qo'yilmalarni moliyalashtirish manbalari: davlat mablag'lari, ob'ektlar mahalliy byudjet(shahar), korxonalar va jismoniy shaxslarning o'z moliyaviy resurslari, jalb qilingan mablag'lar, investorlar mablag'lari.
1.5. Ko'chmas mulkka investitsiya qilishning afzalliklari
Daromad keltiradigan ko'chmas mulkka sarmoya kiritish eng foydali hisoblanadi. Daromad keltiradigan ko'chmas mulkni sotib olishning jozibadorligi operatsion xarajatlar qaytarilgandan keyin investitsiyalarning daromadliligidadir. Biroq, bu holda, ko'chmas mulkning past likvidligi va investitsiya qilingan mablag'larni qoplash muddatining uzunligi tufayli xavf yuqoriroq bo'ladi.
Ko'chmas mulk bozoriga investitsiya qilish usullari to'g'ridan-to'g'ri va bilvosita bo'lishi mumkin.
To'g'ridan-to'g'ri– xususiy shartnoma bo‘yicha kim oshdi savdosida ko‘chmas mulkni sotib olish, lizing asosida sotib olish.
Bilvosita- sotib olish qimmatli qog'ozlar ko'chmas mulk investitsiyalariga ixtisoslashgan kompaniyalar, ko'chmas mulk bilan ta'minlangan ipotekaga investitsiyalar.
Korporativ qimmatli qog'ozlarga investitsiyalar kabi ko'chmas mulkka investitsiyalar uzoq muddatli hisoblanadi.
Afzalliklar qimmatli qog'ozlarga nisbatan ko'chmas mulkka investitsiyalar:
1. Har chorakda dividendlar to'lanadigan aktsiyalar kabi korporativ qimmatli qog'ozlardan farqli o'laroq, Ko'chmas mulk investorni oylik naqd pul bilan ta'minlaydi, chunki oylik ijara to'lovlari investorga oylik to'lovlarga olib keladi.
2. Mulkga egalik qilishdan olinadigan daromadlarning pul oqimi (o'rtasidagi farq naqd pul tushumlari ijara va mulkni saqlash xarajatlari va kapital qo'yilmalar) bilan korporativ daromadlarning pul oqimiga qaraganda kamroq dinamik yuqori nisbat kredit kapitali:
– korporatsiyalarning pul oqimlari daromadlari mahsulot sotish hajmiga bog‘liq bo‘lib, ular iste’molchilarning kundalik qarorlariga bog‘liq bo‘lib, ko‘chmas mulkdan tushumlar esa lizing shartnomalariga asoslanganligi sababli barqarorroq bo‘ladi;
- korporativ manbalar pul daromadlari vaqt o'tishi bilan o'zgarishi mumkin va ko'chmas mulkdan daromad manbalari ko'proq prognoz qilinadi, chunki binolar ko'chmas, aktivlar ham jismoniy, ham qonuniy ravishda mustahkamlangan.
3. Korporativ daromad stavkalari odatda ko'chmas mulkdan past. Buning sababi, ko'chmas mulk aktivlarining intensiv ishlashi biznesning aksariyat sohalari bilan taqqoslanadi. Bundan ko'proq yuqori daraja rentabellik, chunki investor tomonidan kutilayotgan daromad mulkni ishlatish xarajatlaridan oshishi kerak. Daromad darajasi moliyaviy aktivlarga investitsiya qilishdan yuqori bo'lishi kerak, bu ko'chmas mulkka investitsiya qilishning yuqori risklariga mos kelishi kerak.
4. Ko'chmas mulkka qo'yilgan investitsiyalar aktsiyalarga investitsiyalarga qaraganda yuqori darajadagi xavfsizlik, xavfsizlik va investorni nazorat qilish qobiliyati bilan tavsiflanadi.
Ko'chmas mulkka investitsiyalar manbalari va miqdoriga quyidagilar ta'sir qiladi:
– investitsiyalardan kutilayotgan daromad;
- taklif bank foizlari;
– soliq siyosati umuman, xususan, investitsion sohada;
- inflyatsiya darajasi;
- ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfi darajasi.
Inflyatsiya nuqtai nazaridan ko'chmas mulkka investitsiya qilishning jozibadorligi sabablari:
- pulning tez qadrsizlanishi, ularning xavfsizligi etarli darajada ishonchli emasligi kredit tashkilotlari;
- bank stavkasi va inflyatsiya darajasi o'rtasidagi tez-tez nomuvofiqlik;
- investitsiyalarning yanada foydali sohalarini cheklash;
– turar joyning qoldiq arzonligi va investitsiyalarning qulayligi;
- daromad keltiradigan ko'chmas mulkka investitsiya qilish, bunday sharoitlarda ijara haqini oshirishi mumkin, shu bilan investitsiya qilingan mablag'lar saqlanib qoladi.
Boshqa tomondan, inflyatsiya sharoitida odamlarni boshqa sohalarga sarmoya kiritishga undaydigan holatlar mavjud: real daromad, investor uchun xarajatlar va kutilayotgan foyda o'rtasidagi nisbatni taxmin qilish qiyin, uni olish qiyinroq uzoq muddatli kredit maqbul foizda, bu potentsial xaridorlar uchun moliyaviy resurslarning etishmasligiga olib keladi.
Ustida hozirgi bosqich rivojlanish Rossiya iqtisodiyoti yuqori inflyatsiya bilan investitsiya faoliyati ko'chmas mulk bozorida investitsiya faolligining pasayishiga olib keladigan jiddiy risklarga duchor bo'ladi. Cheklangan investitsiya resurslari iqtisodiyotning deyarli barcha tarmoqlarida qurilishni qisqartirish jarayoniga olib keldi (batafsilroq, Shevchuk D.A. Ko'chmas mulkni baholash va mulkni boshqarish. - Rostov-na-Donu: Feniks, 2007).
Va shunga qaramay, ko'chmas mulk bozori quyidagi sabablarga ko'ra potentsial investorlar uchun jozibador:
– ko‘chmas mulkka investitsiyalar muhim darajadagi xavfsizlik, xavfsizlik va investorni nazorat qilish qobiliyati bilan tavsiflanadi;
- ko'chmas mulkni sotib olish vaqtida investor huquqlar paketini oladi, boshqa ko'pgina investitsiya ob'ektlari esa egalik huquqini keltirib chiqarmaydi;
- katta hajmga ega bo'lgan ko'chmas mulk bozori kam o'zlashtirilgan;
- ko'chmas mulkka investitsiyalar ushbu bozordagi operatsiyalarning maqbul rentabelligi bilan birga keladi.
Bugungi kunda Rossiyada ko'chmas mulk bozorida investitsiya faolligi pasaygan. Hatto ko‘chmas mulk bozorining eng faol segmenti bo‘lgan uy-joy bozori ham aholining samarali talabini qo‘llab-quvvatlovchi va uni yaxshilash imkonini beradigan tegishli kredit-moliya mexanizmlari bilan ta’minlanmagan. yashash sharoitlari ommaviy aholi. Ko'chmas mulkni moliyalashtirish jarayonining barcha ishtirokchilari manfaatlarining muvozanati ko'chmas mulk bozorining normal ishlashining zaruriy tarkibiy qismidir.
1.6. Ipoteka krediti
"Ipoteka" ostida ko'chmas mulk garovi majburiyatlarni ta'minlashning bir usuli sifatida tushuniladi. Tizimning mavjudligi ipoteka krediti- integral komponent xususiy huquqning har qanday rivojlangan tizimi. Ipoteka kreditlarining roli, ayniqsa, iqtisodiyotning ahvoli qoniqarsiz bo'lganida oshadi, chunki o'ylangan va samarali ipoteka tizimi, bir tomondan, vaqtinchalik bepul tortib, inflyatsiyani kamaytirishga yordam beradi pul mablag'lari fuqarolar va korxonalar, aksincha, ijtimoiy va iqtisodiy muammolarni hal qilishga yordam beradi.
Ipoteka kreditlarining paydo bo'lishi. Ipoteka haqida birinchi eslatma VI asrga to'g'ri keladi. Miloddan avvalgi e. Gretsiyada ipoteka qarzdorning kreditor oldidagi ma'lum yer egaliklari uchun javobgarligini anglatardi. Chegarada yer maydoni, qarzdorga tegishli bo'lgan, majburiyatni bajarishda "ipoteka" deb nomlangan ustun qo'yilgan.
Rossiyada bizgacha etib kelgan garov to'g'risidagi birinchi aktlar 13-14-asrlarga to'g'ri keladi va qonunchilik normalari birinchi marta 14-asr oxiri yoki 15-asr boshlarida paydo bo'lgan. Pskov sud nizomida, unda yig'ishning eng qadimgi usuli - shaxsiy - mulk to'plami mavjud.
XIX asr oxiri - XX asr boshlarida. faol kreditlash jarayoni yer uchastkalari qarz oluvchi sotib olmoqchi bo'lgan. Bu jarayon Rossiyaning deyarli barcha viloyatlarida tashkil etilgan va qashshoq dehqonlarga yer ajratishga yordam bergan dehqon yer banklari yordamida rivojlandi.
1922 yildan 1961 yilgacha Rossiyada RSFSR Fuqarolik Kodeksi, Art. Ularning 85-moddasida garov qarzdor majburiyatni bajarmagan taqdirda kreditorga garovga qo‘yilgan mol-mulk qiymati hisobiga boshqa kreditorlarga nisbatan birinchi navbatda qanoatlanish imkoniyatini beruvchi talab huquqi sifatida belgilangan. harakatlanuvchi va ko'chmas).
Shunday qilib, turli xil iqtisodiy va huquqiy to'siqlar tufayli, ipoteka instituti Rossiyada hali sezilarli mashhurlikka erishmagan, shuning uchun u nisbatan kichik miqdordagi me'yoriy hujjatlar bilan tartibga solinadi.
1992 yilda Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi qonuni qabul qilindi, u majburiyatlarni ta'minlashning bir usuli sifatida ipoteka imkoniyatini belgilab berdi. Rossiya Federatsiyasining Fuqarolik kodeksi (I qism) garov to'g'risidagi ba'zi qoidalarga aniqlik kiritdi (334-358-moddalar). San'atda. 340-moddaning 340-moddasiga binoan, bino yoki inshootni garovga qo'yishga faqat bir vaqtning o'zida ushbu bino yoki inshoot joylashgan er uchastkasining yoki ushbu uchastkaning garovga qo'yilgan ob'ektni funktsional ta'minlovchi qismini yoki garovga qo'yilgan garovga qo'yilishi mumkin. garovga qo'yuvchiga tegishli bo'lgan ushbu uchastkani yoki uning tegishli qismini ijaraga olish huquqi. Er uchastkasi garoviga qo'yilgan taqdirda esa, agar shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, garov huquqi garovga oluvchining ushbu uchastkada joylashgan yoki qurilayotgan bino va inshootlariga nisbatan qo'llanilmaydi.
Ko'chmas mulkni ro'yxatga olish davlatning eng muhim funktsiyasi bo'lib, uni to'g'ri amalga oshirmasdan turib ko'chmas mulkning barqaror aylanmasi mumkin emas, 1997 yil 21 iyuldagi "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va ular bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonuni bilan tartibga solinadi. Bu". Bankning ipoteka bo'yicha huquqlarini amalda amalga oshirish «To'g'risida»gi Qonun doirasida mumkin ijro protsesslari". Alohida maxsus qoidalar, shunga qaramay, ular xulosa qilishda e'tiborga olinishi kerak ipoteka shartnomalari, tegishli qonunlarga muvofiq tarqalgan.
1998 yilda "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonuni qabul qilindi, unga ko'ra garov shartnomasi bo'yicha. Ko'chmas mulk(ipoteka shartnomasi), bir tomon - ipoteka bilan ta'minlangan majburiyat bo'yicha kreditor bo'lgan garovga oluvchi o'z manfaatlarini qondirishga haqli. pul da'volari ushbu majburiyat bo'yicha qarzdorga boshqa taraf - garovga qo'yuvchining garovga qo'yilgan ko'chmas mulki qiymatidan, asosan, garovga qo'yuvchining boshqa kreditorlari ustidan, qonun hujjatlarida belgilangan istisnolardan tashqari. Garovga qo'yuvchi ipoteka bilan ta'minlangan majburiyat bo'yicha qarzdor yoki ushbu majburiyatda ishtirok etmayotgan shaxs (uchinchi shaxs) bo'lishi mumkin. Ipoteka o'rnatilgan mol-mulk garovga qo'yuvchida uning egaligida va foydalanishida qoladi (1-modda).
Ma'ruza matnlari. Taganrog: TRTU nashriyoti, 2004 yil.
Darslik ko'chmas mulk bozorining tadbirkorlik faoliyatining eng muhim sohasi sifatida faoliyat yuritish nazariyasi va amaliyoti haqida ma'lumot beradi. iqtisodiy jarayonlar jismoniy shaxslarning ko'chmas mulki bilan bog'liq va yuridik shaxslar, ko'chmas mulk bozorining faoliyati, ushbu faoliyat sohasi samaradorligini ta'minlaydigan ko'chmas mulkni boshqarish usullari. U ko'chmas mulk bilan bog'liq faoliyatning asosiy yo'nalishlarini ta'kidlaydi. O‘quv qo‘llanmada ko‘chmas mulk tushunchasi, mohiyati, xususiyatlari va tasnifi; ko'chmas mulk bozorining mohiyati, vazifalari va asosiy belgilari; ko'chmas mulk bozorining asosiy operatsiyalari va ularni qonunchilik bilan tartibga solish; baholash usullari turli ob'ektlar Ko'chmas mulk; zamonaviy sharoitda ko'chmas mulkni boshqarishning asosiy tamoyillari.
O‘quv qo‘llanma talabalar, aspirantlar va o‘qituvchilar uchun mo‘ljallangan iqtisodiy universitetlar, biznes maktablari talabalari, iqtisodchilar, menejerlar va boshqa manfaatdor tomonlar.
1. KO‘CHMAS MULK IQTISODIYoTINING ASOSIY TUSHUNCHALARI VA TA’RIFLARI.
1.1. Ko'chmas mulk tushunchasi, mohiyati va asosiy belgilari
1.2. Ko'chmas mulkning huquqiy asoslari.
1.2.1. Mulk huquqlari
1.2.2. Ko'chmas mulk bilan operatsiyalar (bitimlar) turlari
1.2.3. Davlat ro'yxatidan o'tkazish ko'chmas mulk bilan operatsiyalar (bitimlar).
3. KO'CHMAS MULKNI BAHOLASH
3.1. Ko'chmas mulk qiymatining turlari
3.2. Ko'chmas mulkni baholash tamoyillari.
3.3. Ko'chmas mulk qiymatiga ta'sir qiluvchi omillar.
3.4. Ko'chmas mulkni baholash texnologiyasi.
3.5. Ko'chmas mulkni baholashga yondashuvlar.
3.5.1. Qiyosiy (bozor) yondashuv
3.5.2. Xarajat yondashuvi
3.5.3. daromadli yondashuv
3.6. Baholash ob'ektining umumiy qiymatini aniqlash
3.6.1. Baholash natijalarini birlashtirish
3.6.2. Ierarxiya bo'yicha tuzilish
4. KO'CHMAS MULKNI KREDITLASH.
4.1. Ipoteka kreditining paydo bo'lishi va rivojlanishi
4.1.1. Rossiyada ipoteka rivojlanishi
4.1.2. Ipoteka majburiyatlarni ta'minlash usuli sifatida
4.1.3. Ipoteka kreditlashning xususiyatlari
4.1.4. Bozor xususiyatlari ipoteka kapitali
4.2. Ipoteka kreditining asosiy bosqichlari
4.3. Ko'chmas mulkni ipoteka kreditlash usullari
Qo'shimcha to'lovlar bilan kredit
Kanada ag'darilishi
4.4. Maxsus maqsadlar uchun ko'chmas mulk kreditlari turlari
4.4.1. Yangi qurilishni moliyalashtirish usullari
4.4.2. Uy-joy fondini moliyalashtirish usullari
4.4.3. Yerni rivojlantirish loyihasini moliyalashtirish usullari
4.4.4. Ko'chmas mulkni bo'lib-bo'lib sotish yo'li bilan moliyalashtirish
5. YERDAN FOYDALANISH IQTISODIYoTI
5.1. Erdan foydalanish xususiyatlari
5.1.1. yer kabi tabiiy resurs
5.1.2. Yer iqtisodiy kategoriya sifatida
5.1.3. Yer tuzish iqtisodiy jihatdan asoslangan yerdan foydalanishni shakllantirish vositasi sifatida
5.1.4. Davlat yer kadastri ko'chmas mulk ob'ektlari faoliyatining iqtisodiy va huquqiy tizimi sifatida
5.1.5. Yerni muhofaza qilish. Erdan foydalanishdagi ekologik cheklovlar
Darslikda baholash masalalari yoritilgan ba'zi turlari mulk: ko'chmas mulkning bozor qiymati, shu jumladan er uchastkalari; kadastr baholash mulk, bozor qiymati nomoddiy aktivlar. Elektron arizalar ko'rsatilgan aktivlar turlari bo'yicha baholash hisobotlari misollari bilan taklif etiladi ("Synergy" universitetining kasbiy qayta tayyorlash markazining www.c-pp.ru veb-saytida joylashtirilgan). Keng auditoriya uchun moʻljallangan - talabalardan tortib universitet professorlari va amaliyotchi baholovchilar, tadbirkorlar va iqtisodchilargacha.
Asar o'quv adabiyoti janriga tegishli. U 2017 yilda Synergy nashriyoti tomonidan nashr etilgan. Kitob "Universitet seriyasi" turkumiga kiradi. Bizning veb-saytimizda siz "Mulkni baholash" kitobini fb2, rtf, epub, pdf, txt formatlarida yuklab olishingiz yoki onlayn o'qishingiz mumkin. Bu erda, o'qishdan oldin, siz kitob bilan allaqachon tanish bo'lgan o'quvchilarning sharhlariga murojaat qilishingiz va ularning fikrlarini bilishingiz mumkin. Hamkorimizning onlayn-do'konida siz kitobni qog'oz shaklida sotib olishingiz va o'qishingiz mumkin.
KIRISH
Baholash faoliyati iqtisodiy boshqaruv qarorlarini qabul qilish uchun axborot asosini ta’minlaydi, iqtisodiyotni tarkibiy qayta qurishga, raqobatbardosh bozor muhitini shakllantirishga, investitsiya jarayonlarini faollashtirishga yordam beradi. Mustaqil baholash jamiyatning barcha a'zolarining mulkiy huquq va majburiyatlarini adolatli baholash orqali teng huquqliligini ta'minlashga qaratilgan. Baholash faoliyatini rivojlantirish iqtisodiyotni isloh qilish va huquqiy davlat yaratishning umumiy jarayonining tarkibiy qismi hisoblanadi.
Rossiyada ko'chmas mulk bozorining rivojlanishi bilan baholovchi kasbiga talab oshdi. Baholovchining asosiy vazifasi qiymatni baholash bilan bog'liq. Qiymat xaridor va sotuvchi uchun maqbul bitim narxini belgilashda katta ahamiyatga ega.
Davlat Rossiya Federatsiyasidagi eng yirik egasi bo'lib qolmoqda. Davlat mulki obyektlarining qiymatini va undan foydalanish huquqlarini baholash zarur shart davlat mulkini samarali boshqarish. Toʻliq yoki qisman davlatga tegishli boʻlgan baholash obʼyektlari bilan tuzilgan bitimlarda baholash majburiy hisoblanadi.
Yuridik va shaxslar sudda nizolar bo'yicha yer va binolarning qiymatini aniqlashda, ko'chmas mulkni sug'urta qilish shartnomasini tuzishda va ko'chmas mulk bilan bog'liq ko'plab operatsiyalarni amalga oshirishda baholash xizmatlaridan manfaatdordirlar, baholovchining fikri nafaqat kerakli, balki qat'iy majburiy bo'lishi mumkin.
Professional baholash turli xil operatsiyalarni, xususan, ko'chmas mulkni sotish va ijaraga berishni yanada oqilona amalga oshirishga yordam beradi. Baholash, shuningdek, ajralishda, nikoh shartnomalarini tayyorlashda mulkni taqsimlashda ham zarurdir.
Yuqoridagilardan kelib chiqib, bozor iqtisodiyoti sharoitida baholovchi kasbiga talab ortib bormoqda, degan xulosaga kelishimiz mumkin.
Ko'chmas mulk operatsiyalari amaliyotida eng ko'p mavjud turli vaziyatlar ob'ektni baholash. Shu bilan birga, har bir vaziyatning faqat unga adekvat bo'lgan o'ziga xos yondashuvlari mavjud. Yondashuvlarni to'g'ri tanlash uchun ularning tegishli vaziyatda adekvatligi mezonlarini aniqlash kerak. Ko'chmas mulk qiymatini sifatli baholash uchun nazariy bilimlar va amaliy misollar yordamida ko'chmas mulk qiymatini aniqlash bo'yicha amaliy ko'nikmalarga ega bo'lish talab etiladi.
Ushbu o'quv qo'llanma ko'chmas mulkni baholash sohasidagi mavjud nazariy materiallarni umumlashtirish va amaliy misollar bilan baholash yondashuvlari doirasida nazariy usullarni qo'llashni ko'rsatishga qaratilgan.
1-bob. KO'CHMAS MULKNI BAHOLASHNING ASOSIY TUSHUNCHALARI
1.1. Ko'chmas mulk tushunchasi
Ko'chmas mulk –Bular kosmosda ma'lum bir joyga ega bo'lgan jismoniy ob'ektlar va ular bilan uzviy bog'liq bo'lgan barcha narsalar, ham yer ostida, ham yer yuzasida yoki xizmat ko'rsatish ob'ekti bo'lgan barcha narsalar, shuningdek, huquqlar, manfaatlar va manfaatlar. ob'ektlarga egalik qilish. Jismoniy ob'ektlar bir-biri bilan uzviy bog'langan er uchastkalari va ularda joylashgan binolardir.
Baholash ob'ekti sifatida ko'chmas mulk tushunchasi va Fuqarolik Kodeksining ta'rifidagi farqlar (130-modda) shakl. 1.1.
Guruch. 1.1.Ko'chmas mulk tushunchasi baholash ob'ekti sifatida va Fuqarolik kodeksining ta'rifida.
ostida Ko'chmas mulk Bunda, birinchidan, korxona bir butun sifatida mulkiy kompleks, ikkinchidan, ajralmas qismi bo'lishi mumkin bo'lgan er uchastkasi tushuniladi:
· ushbu uchastkada joylashgan bino (inshoot) yoki binolar (inshootlar) guruhi, ushbu saytga tegishli er osti inshootlari;
· ajratilgan suv havzalari, ko'p yillik o'simliklar;
· er uchastkasini va unda joylashgan binolarni (inshootlarni) kvartal yoki shahar infratuzilmasi ob'ektlari bilan bog'laydigan muhandislik inshootlari va tarmoqlari. Bu, shuningdek, kvartal yoki shahardagi ko'chmas mulk egalari tomonidan birgalikda boshqariladigan muhandislik infratuzilmasi ob'ektlariga egalik ulushlarini ham o'z ichiga oladi;
· sayt hududini obodonlashtirish uchun statsionar inshootlar;
· ushbu mulk bilan bog'liq, lekin uning er uchastkasi chegarasidan tashqarida joylashgan iqtisodiy, transport va muhandislik ta'minoti elementlari;
· ko'chmas mulkning yuqoridagi tarkibiy qismlari bilan birgalikda ajralmas konstruktiv yoki funktsional yaxlitlikni tashkil etuvchi boshqa ob'ektlar.
1.2. Ko'chmas mulk qiymati va uning asosiy turlari
Ko'chmas mulk bepul fuqarolik muomalasi va turli xil operatsiyalar ob'ekti bo'lib, uning qiymatini baholash zaruriyatini keltirib chiqaradi, ya'ni. ma'lum bir vaqtning o'zida har xil turdagi ko'chmas mulkning pul ekvivalentini aniqlashda.
Baholash maqsadlariga, ko'chmas mulkka bo'lgan baholangan huquqlarning to'liqligiga qarab, har xil turdagi qiymatlarni uchta asosiy guruhga birlashtirish mumkin (1.2-rasm):
· ayirboshlash qiymatining ifodasi sifatidagi qiymat;
· foydalanish qiymatining ifodasi sifatida foydalanish qiymati;
· qiymatning maxsus turlari.
Ushbu turdagi qiymatlarning har biri o'z doirasi va cheklovlariga ega.
Birinchi guruh–ayirboshlash qiymati –характеризуют способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий va h.k.
Guruch. 1.2. Ko'chmas mulk qiymati guruhlari
Ayirboshlashda qiymatning namoyon bo'lish shakllari:
bozor;
tugatish;
Qayta ishlash.
Ga binoan federal qonun"Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" gi Qonunda baholash ob'ektining bozor qiymati deganda, agar bitim taraflari oqilona harakat qilsalar, ushbu baholash ob'ektini ochiq bozorda olib qo'yish mumkin bo'lgan eng mumkin bo'lgan narx tushuniladi. barcha kerakli ma'lumotlar va bitim narxining qiymati favqulodda vaziyatlarda aks ettirilmaydi, ya'ni:
· bitim taraflaridan biri baholash ob'ektini begonalashtirishga majbur emas, ikkinchi tomon esa ijroni qabul qilishga majbur emas; bitim taraflari bitim predmetini yaxshi bilishlari va o‘z manfaatlarini ko‘zlab ish tutishlari;
· baholash ob'ekti ommaviy taklif shaklida ochiq bozorga taqdim etilganda;
· bitimning bahosi baholash ob'ekti uchun oqilona haq bo'lib, bitim ishtirokchilariga nisbatan bitim tuzishga har ikki tomondan ham majburlash bo'lmagan;
· baholash ob'ekti uchun to'lov pul shaklida ifodalanadi.
Baholash faoliyati sub'ektlari tomonidan qo'llanilishi majburiy bo'lgan baholash standartlariga muvofiq, bozor qiymati Baholash predmeti - agar bitim taraflari barcha zarur ma'lumotlarga ega bo'lgan holda oqilona harakat qilsalar va har qanday favqulodda holatlar shartnomada aks ettirilmasa, baholash ob'ekti raqobat sharoitida ochiq bozorda olib qo'yilishi mumkin bo'lgan eng mumkin bo'lgan narxdir. bitim narxining qiymati.
Bozor qiymati mulkdan eng yaxshi foydalanish asosida aniqlanadi.
Baholash obyektining tugatish qiymati –baholash ob'ektining qiymati, agar baholash ob'ekti o'xshash ob'ektlar uchun odatiy ekspozitsiya muddatidan kamroq muddat ichida begonalashtirilishi kerak bo'lsa.
Boshqacha qilib aytganda, qutqaruv qiymati–ko'chmas mulk cheklangan vaqt ichida majburiy sotilgan taqdirda sotuvchi rozi bo'lishi kerak bo'lgan narx, bu potentsial xaridorlarning muhim qismiga ob'ekt va sotish shartlari bilan tanishish imkonini bermaydi.
Baholash ob'ektidan foydalanish qiymati –baholash ob'ektining qiymati, baholash ob'ektini tasarruf etish bilan bog'liq xarajatlarni hisobga olgan holda, u o'z ichiga olgan materiallarning bozor qiymatiga teng.
Ikkinchi guruh–foydalanish qiymati –mulkdan foydalanishning ma'lum bir variantida uning foydaliligi bilan belgilanadi va sub'ektiv bo'lib, mulkni oldi-sotdisi va boshqa bozor operatsiyalari bilan bog'liq bo'lmagan aniq mulkdor tomonidan mulkni ishlatish uchun mavjud imkoniyatlarni aks ettiradi.
Ko'chmas mulk ob'ektidan foydalanish qiymatini baholash undan foydalanishning mavjud profili va ob'ektni ekspluatatsiya qilishning dastlabki davrida kuzatilgan va kelajakda prognoz qilinadigan moliyaviy-iqtisodiy ko'rsatkichlar asosida amalga oshiriladi.
Foydalanishda qiymatning namoyon bo'lish shakllari:
· mavjud foydalanishda;
· sarmoya;
· soliq maqsadlari uchun qiymat.
Joriy foydalanishdagi mulkning qiymati –mavjud shart-sharoitlar va undan foydalanish maqsadi asosida aniqlangan baholash ob'ektining qiymati.
Baholash ob'ektining investitsion qiymati –baholash ob'ektining ma'lum bir shaxs uchun berilgan investitsiya maqsadlari uchun rentabelligidan kelib chiqqan holda belgilanadigan qiymati.
Investitsiya qiymatini hisoblash chegirmali xarajatlar va investorning istiqbolli investitsiya loyihasida ushbu mulkdan foydalanishdan kutilayotgan daromadlarini subyektiv baholashga asoslanadi.
Muayyan investor uchun ko'chmas mulkning investitsiya qiymati uning bozor qiymatidan talab qilinadigan daromad darajasi, obro'si, joylashuv istiqbollari va "ma'naviy" ta'sirni olish imkoniyatini turlicha baholash natijasida farqlanadi. U bo'sh er uchastkalarini qurishda, ko'chmas mulk ob'ektlarini kengaytirish va rekonstruksiya qilishda, ko'chmas mulk ob'ektlarini o'z hissasini qo'shishda hisoblanadi. ustav kapitallari korxonalar va boshqa hollarda.
Soliq solish maqsadida baholash ob'ektining qiymati –hisoblash uchun belgilangan baholash ob'ektining qiymati soliq bazasi va normativ-huquqiy hujjatlar qoidalariga muvofiq hisoblab chiqilgan (shu jumladan inventar qiymati).
Iqtisodiyoti oʻtish davridagi mamlakatlarda bu qiymat odatda bozor qiymatiga toʻgʻri kelmaydi. Shunday qilib, Rossiya Federatsiyasida qonun soliqni balans qiymatidan hisoblashni belgilaydi, ya'ni. korxona va tashkilotlarning ayrim balans moddalariga kiritilgan aktivlar qiymati.
Soliq kodeksiga ko‘ra, yer uchastkalariga soliq solish yerning kadastr qiymati yoki uning me’yoriy bahosi asosida amalga oshiriladi.
Uchinchi xarajatlar guruhi – maxsus turlari baholash ob'ektlarining qiymati.
Baholash standartlariga muvofiq, sub'ektlar tomonidan foydalanish uchun majburiydirRossiya Federatsiyasi Hukumatining 2001 yil 6 iyuldagi 519-sonli qarori bilan tasdiqlangan baholash faoliyati bo'yicha qiymatlarning alohida turlarini ajratib ko'rsatish mumkin:
Cheklangan bozorga ega bo'lgan ob'ektning qiymati –ochiq bozorda sotish imkonsiz yoki bozorda erkin muomalada bo'lgan tovarlarni sotish uchun zarur bo'lgan xarajatlarga nisbatan qo'shimcha xarajatlarni talab qiladigan baholash ob'ektining qiymati.
Baholash ob'ektining alohida qiymati –baholash shartnomasida yoki me'yoriy hujjatda belgilanishi uchun qiymat huquqiy akt bozor tushunchasiga yoki baholash standartlarida ko'rsatilgan boshqa qiymatga kiritilmagan shartlar nazarda tutilgan.
Mulkni almashtirish qiymati –baholash ob'ektiga o'xshash ob'ektni yaratish uchun xarajatlar miqdori, baholash ob'ektining eskirishini hisobga olgan holda, baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor narxlarida.
Baholash ob'ektini takror ishlab chiqarish qiymati –baholash ob'ektining amortizatsiyasini hisobga olgan holda, bir xil materiallar va texnologiyalardan foydalangan holda, baholash ob'ektiga o'xshash ob'ektni yaratish uchun baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor narxlaridagi xarajatlar yig'indisi.
O'rnini bosish qiymati va takror ishlab chiqarish qiymati mulkni baholashda xarajat yondashuvining bir qismi sifatida qo'llaniladi.
1.3. Ko'chmas mulkni baholashning asosiy yondashuvlari va tamoyillari
Baholash jarayonining nazariy asosini baholash tamoyillari tizimi tashkil etadi. Jahon amaliyotida baholash tamoyillarining to'rtta guruhini ajratish odatiy holdir(1.3-rasm):
1-guruh:potentsial egasining g'oyalariga asoslangan tamoyillar;
2-guruh:yer, binolar va inshootlar bilan bog'liq tamoyillar;
3-guruh:bozor muhiti harakati bilan belgilanadigan tamoyillar;
4-guruh:eng yaxshi va eng samarali foydalanish tamoyili.
Bu tamoyillar o'zaro bog'liqdir. Muayyan mulkni tahlil qilish va baholashda bir vaqtning o'zida bir nechta printsiplar qo'llanilishi mumkin. Bir tamoyilga boshqasi hisobiga eng katta ahamiyat berilishi mumkin, bu aniq vaziyat bilan belgilanadi.
Guruch. 1.3. Ko'chmas mulkni baholash tamoyillari
Potentsial egasining g'oyalariga asoslangan tamoyillar.
Foydalilik printsipi mulk egasining ehtiyojlarini qanchalik ko'p qondirishga qodir bo'lsa, uning foydaliligi va qiymati shunchalik yuqori bo'lishini anglatadi.
Ko'chmas mulk faqat potentsial egasi uchun foydali bo'lsa va ma'lum bir iqtisodiy funktsiyani amalga oshirish uchun, masalan, sanoat korxonasi yoki qishloq xo'jaligi ekinlarini etishtirish uchun zarur bo'lishi mumkin bo'lgan taqdirdagina qiymatga ega bo'ladi. Ko'chmas mulk foydali bo'lishi mumkin, chunki kimdir bu mulkka vaqtincha egalik qilish uchun ijara haqini to'lashga tayyor. Qulaylik–bu mulkning ma'lum bir joyda va ma'lum vaqt oralig'ida foydalanuvchi ehtiyojlarini qondirish qobiliyatidir. Daromad keltiradigan mulklar bo'lsa, foydalanuvchi ehtiyojlarini qondirish oxir-oqibat daromad oqimi sifatida ifodalanishi mumkin.
almashtirish printsipi Bu shuni anglatadiki, agar ma'lum miqdordagi bir hil (foydalilik yoki rentabellik bo'yicha) ko'chmas mulk ob'ektlari mavjud bo'lsa, eng yuqori talabga ega bo'lgan ob'ektlar bo'ladi. eng past narx.
Ratsional xaridor mulk uchun bir xil kommunal xizmatlarning boshqa mulki uchun olinadigan minimal narxdan ko'proq pul to'lamaydi. Shunga ko'ra, agar shunga o'xshash foydali xususiyatga ega bo'lgan boshqa ob'ektni ortiqcha kechiktirmasdan arzonroq narxda ko'paytirish mumkin bo'lsa, mavjud ob'ekt uchun ko'proq pul to'lash asossiz bo'ladi.
almashtirish printsipi Mulkning maksimal qiymati eng past narx yoki boshqa ekvivalent foydali mulkni sotib olish mumkin bo'lgan qiymat bilan belgilanadi.
Kutish printsipi potentsial mulk egasi qanday daromad (qabul qilish miqdori va muddatlarini hisobga olgan holda) yoki mulkdan foydalanishdan qanday foyda va qulayliklar, shu jumladan keyinchalik qayta sotishdan tushgan tushum olishni kutayotgani bilan belgilanadi.Ushbu tamoyil ko‘chmas mulkni baholashda ko‘chmas mulkdan foydalangan holda baholanadi. daromad yondashuvi va potentsial foydalanuvchining kelajakdagi daromadlari va ularning hozirgi qiymatiga bo'lgan nuqtai nazarini tavsiflaydi.
Daromad keltiradigan mulkning qiymati potentsial xaridor kutayotgan aktivdan foydalanishdan, shuningdek uni qayta sotishdan olingan sof tushum bilan belgilanadi. Investor uchun kelajakda kutilayotgan daromad oqimining kattaligi, sifati va davomiyligi muhim ahamiyatga ega. Biroq, daromad oqimini kutish o'zgarishi mumkin. Misol uchun, odamlarning ma'lum bir mulk haqidagi fikriga yaqin atrofda yangi hududiy aeroport yoki avtomagistral qurilishi haqidagi e'lon ta'sir qilishi mumkin.
Er, binolar va inshootlar bilan bog'liq baholash tamoyillari.
Bu tamoyillarga quyidagilar kiradi: qoldiq unumdorlik, hissa, progressiya va regressiya (daromadning ortishi va kamayishi), muvozanat, iqtisodiy hajm va iqtisodiy ajratish.
Qoldiq hosildorlik.
Yerning qiymati uning qoldiq hosildorligiga asoslanadi. Har qanday iqtisodiy faoliyat odatda to'rtta ishlab chiqarish omilining mavjudligini talab qiladi. Har bir omil faoliyat natijasida olingan sof daromaddan to'lanishi kerak.
Yer jismonan ko'chmas bo'lgani uchun unga mehnat, kapital va korxona jalb qilinishi kerak. Bu shuni anglatadiki, bu uch omil avval to'lanishi kerak, shundan keyingina daromadning qolgan qismi yer egasiga ijara haqi sifatida to'lanadi. Iqtisodiy nazariya er borligini aytadi. qoldiq qiymat va boshqa barcha ishlab chiqarish omillari uchun to'lovdan keyin balans mavjud bo'lgandagina har qanday qiymat.
Qoldiq unumdorlik mehnat, kapital va tadbirkorlik xarajatlari to'langandan keyin erga tegishli sof daromad sifatida o'lchanadi.
Qoldiq hosildorlik yuzaga kelishi mumkin, chunki er foydalanuvchiga daromadni maksimal darajada oshirish, xarajatlarni kamaytirish, ba'zi qulaylik ehtiyojlarini qondirish yoki uchtasining kombinatsiyasini ta'minlaydi.
Hissa tamoyiliiqtisodiy ob'ektning qiymati yoki undan olinadigan sof daromad qandaydir qo'shimcha ishlab chiqarish omilining mavjudligi yoki yo'qligi tufayli qanday o'sishi yoki kamayishi tahlilini o'z ichiga oladi.
Hissa –bu qandaydir yangi omilning joriy etilishi natijasida iqtisodiy ob'ekt qiymatining o'sishi yig'indisi, bu omilning o'zi uchun haqiqiy xarajatlar emas. Ba'zi omillar mulk qiymatini xarajatlardan ko'ra ko'proq oshiradi, lekin aslida qiymatni kamaytiradigan boshqalar ham bor. Misol uchun, uyning tashqi ko'rinishini qayta bo'yash uning ko'rinishini yaxshilash va uni yanada jozibali qilish imkonini beradi. Biroq, bo'yoq rangi bozor standartlariga mos kelmasa, uyning qiymati pasayishi mumkin.
Agar biz ushbu printsipning dinamikada, kengayadigan ob'ektga nisbatan ta'sirini ko'rib chiqsak, unda har bir keyingi hissaning qiymati ko'rib chiqilayotgan komponentni yaratishning o'ziga xos xarajatlariga mos kelmasligi mumkin, chunki umumiy qiymati Ko'chmas mulk har doim ham alohida tarkibiy elementlarning qiymatlarining oddiy yig'indisi emas. Masalan, 100 000 dollarlik er osti avtoturargohi narxi ko'p qavatli turar-joy binosi narxiga 250 000 dollar qo'shishi mumkin.
Hissa printsipi ko'pincha eng yaxshi va eng samarali foydalanish tahlilidagi ortiqcha yoki etishmayotgan yaxshilanishlarni aniqlash uchun ishlatiladi.
Progressiya va regressiya tamoyili yoki daromadni oshirish va kamaytirish tamoyili ishlab chiqarishning asosiy omillariga resurslar qo‘shilishi natijasida sof daromad jami daromad o‘sib borayotgan bo‘lsa-da, allaqachon sekinlashadigan darajaga qadar oshib borishini ta’kidlaydi. Ushbu pasayish qo'shimcha xarajatlar qo'shilgan resurslar narxidan kamayguncha sodir bo'ladi.
Odatda er egalari o'zlariga tegishli bo'lgan erni qanchalik intensiv rivojlantirish kerakligi haqidagi savolga javob berishlari kerak. Masalan, X kompaniyasi 0,3 gektar yerga ega. Quyida turli xil zichlikdagi ishlab chiqarish uchun foydani hisoblash keltirilgan:
|
Uylar soni |
Bir uy uchun foyda (AQSh dollarida) |
(AQSh dollarida) |
|
10000 |
10000 |
|
|
15000 |
30000 |
|
|
12000 |
36000 |
|
|
4 |
10000 |
40000 |
|
8000 |
40000 |
|
|
6000 |
36000 |
|
|
4000 |
28000 |
Agar kompaniya bitta uy qursa, u 10 000 AQSh dollari foyda ko'radi.To'shakda ko'proq uylar qurilsa, har bir uy uchun yerning narxi pasayadi, lekin har bir uyning bozor narxi - dan kamayadi. uning ustiga tushgan er uchastkasi. Ikkitagacha uy qurishda foyda "miqyosda iqtisod" tufayli tez sur'atlarda oshadi. Keyin, har bir uyning foydasi kamaysa-da, binoning zichligi 4 yoki 5 uygacha oshgani sayin, ishlab chiqaruvchining umumiy foydasi oshadi. Biroq, kompaniya oltinchi uyni qurishi bilanoq, u umumiy foydani yo'qotishni boshlaydi.
Muvozanat printsipi : erdan foydalanishning har qanday turi turli ishlab chiqarish omillarining optimal miqdoriga mos keladi, ularning kombinatsiyasi erning maksimal qiymatiga erishadi.
Agar yerga juda kam ishlab chiqarish omillari qo'llanilsa, u kam rivojlangan hisoblanadi. Agar juda ko'p bo'lsa–qurilish bilan haddan tashqari yuklangan. Ikkala holatda ham yerdan samarasiz foydalaniladi, qoldiq unumdorlik tamoyiliga muvofiq uning qiymati pasayadi. Yerdan jami daromad olish uchun barcha ishlab chiqarish omillari bir-biriga mutanosib bo'lishi kerak.
Yuqoridagi misolda X kompaniyasi buni aniqladi maksimal daromad erida to'rt-beshta uy qurish orqali olish mumkin. Ikkala holatda ham foyda 40 000 dollarni tashkil qiladi.Biroq, agar to'rtta uy qurish bir xil foyda keltirsa, lekin beshta uy qurishdan ko'ra kamroq xavf tug'dirsa, muvozanat tamoyili to'rtta uy qurilishning optimal zichligini berishini ta'kidlaydi. To'rtta uydan iborat sayt qurishda xavf kamroq bo'ladi, chunki bir xil miqdordagi foyda olish uchun zarur bo'lgan operatsiyalar soni kamroq.
Balans tamoyili mintaqaga ham tegishli. Xususiy va davlat sektorlari o'rtasidagi muvozanatga erishish uchun oqilona hamkorlik, shuningdek, malakali rejalashtirish, rayonlashtirish qoidalarini o'ylangan holda qo'llash kerak.
Iqtisodiy kattalik printsipi muvofiq yerdan foydalanishning optimal ko‘lamiga erishish uchun zarur bo‘lgan ma’lum miqdorda yer mavjudligini ta’minlaydi bozor sharoitlari bu joyda.
Erni o'zlashtirishning optimal ko'lami bozor raqobati shartlari va foydalanuvchilarning ehtiyojlari bilan belgilanadi. Potentsial foydalanuvchilar uchun juda kichik yoki juda katta bo'lgan yaxshi joylashgan er uchastkasi bozorda qiymatini yo'qotishi mumkin. Misol uchun, chorrahada ko'p joy ideal joy bo'lishi mumkin yoqilg'i quyish shoxobchasi. Ammo agar u juda kichik bo'lsa, unda kirish bilan bog'liq muammolar bo'ladi, parvarishlash va saqlash uchun joy etishmasligi bo'ladi. Agar u juda katta bo'lsa, unda ortiqcha er operatsion stantsiyaga qo'shimcha daromad keltirmaydi. Iqtisodiy hajm printsipi–bu boshqa tekislikda ko'rib chiqilsa ham, muvozanatning bir xil printsipi.
Kattalik printsipini qo'llashga misol sifatida bitta er uchastkasining ortib boruvchi qiymatini keltirish mumkin. Bu ko'proq miqdordagi kichik uchastkalar bitta massivga birlashtirilganda yuzaga keladi, ularning qiymati massivni tashkil etuvchi alohida uchastkalarning qiymatlari yig'indisidan oshadi. Misol uchun, ishlab chiquvchi A lotini 15 000 dollarga va B lotni sotib olishi mumkinligini tasavvur qiling–10 000 dollarga. Agar bu ikki lot birlashtirilsa, yangi yer uchastkasi 33 000 dollar turadi. Quyidagi hisob-kitoblarda ko‘rsatilganidek, qo‘shimcha qiymat 8 000 dollarni tashkil qiladi:
Bitta massiv 33 000 dollar turadi
Minus: A lotining narxi– 15000
Minus: B lotining narxi– 10000
Qo'shimcha qiymat 8000 dollar
Iqtisodiy hajmi–- o'sha joydagi bozor sharoitiga ko'ra yerdan foydalanishning optimal ko'lamiga erishish uchun zarur bo'lgan er miqdori.
Ko'chmas mulk ob'ektidan foydalanish samaradorligini oshirishning mumkin bo'lgan variantlarini ko'rib chiqishda ko'chmas mulk elementlarini va ularga bo'lgan mulkiy huquqlarni ajratish tamoyilini hisobga olish kerak.
Iqtisodiy bo'linish printsipi ko'chmas mulkning jismoniy elementlari va degan ma'noni anglatadi mulk huquqi ular ob'ektning maksimal qiymatiga erishadigan tarzda bo'linishi va ulanishi mumkin.
Ko'chmas mulkning jismoniy elementlarini va ularga bo'lgan mulkiy huquqlarni ajratishda quyidagi variantlar mumkin:
· fazoviy bo'linish: havo bo'shlig'iga, erning tuproq qatlamiga, er osti bo'shlig'iga bo'lgan er osti fazosiga, qirg'oq bo'yidagi suv resurslariga bo'lgan huquqlarning bo'linishi, er massasini alohida qismlarga bo'lish, binoning podvalga, polga va boshqalarga bo'linishi. .;
· mulkiy huquqlarning turlari bo'yicha bo'linishi: ijara, cheklangan foydalanish, garov, korxonalarning ustav kapitaliga hissa qo'shish, aktsiyalarni chiqarish uchun ta'minot berish;
· egalik qilish yoki foydalanish vaqti bo'yicha bo'linish: qisqa muddatli va uzoq muddatli ijara, doimiy foydalanish, umrbod egalik qilish, xo'jalik yuritish huquqi, operativ boshqaruv.
Bozor muhiti bilan bog'liq baholash tamoyillari guruhi kiradi: qaramlik, muvofiqlik, talab va taklif, raqobat va o'zgarish.
Bog'liqlik printsipi muayyan mulk qiymatiga uning hududidagi boshqa mulklar qiymatining tabiati va kattaligi ta'sir qiladi va o'zi ham ta'sir qiladi.
Joylashuv ko'chmas mulk qiymatiga ta'sir qiluvchi eng muhim omillardan biridir. Joylashuvning sifati saytning jismoniy parametrlari hududda qabul qilingan erdan foydalanish turiga qanchalik mos kelishiga, shuningdek, uning iqtisodiy muhitga yaqinligiga bog'liq. Bu ikki xususiyat birgalikda mulkning holatini yoki iqtisodiy joylashuvini tashkil qiladi.
Situs yerdan foydalanishning muayyan varianti va iqtisodiy muhitning kamida to'rtta darajadagi o'zaro ta'siri bilan belgilanadi. Ushbu to'rtta daraja qo'shni hududni, yaqin atrofni, savdo hududini va butun mintaqani ifodalovchi konsentrik doiralar bilan belgilangan. Yirik ishlab chiqarish korxonalari kabi yerdan foydalanishning ayrim turlari uchun qaramlik darajasi milliy yoki xalqaro miqyosda mavjud bo'lishi mumkin.
Atrofdagi yerdan foydalanish tizimida yoki mulkning iqtisodiy muhitida o'zgarishlar ro'y bersa, bu uning qiymatiga ta'sir qilishi mumkin. Tanlangan misollar Atrofdagi erdan foydalanish tizimidagi o'zgarishlar quyidagilarni o'z ichiga oladi: sayt yaqinidagi qurilish savdo markazi, maktab qurish yoki chiqindilarni tozalash inshootini ochish. Ushbu o'zgarishlar ob'ektning qiymatiga ijobiy va salbiy ta'sir ko'rsatishi mumkin. Bunday ta'sir darajasi yerdan foydalanishning yangi variantining ko'lami, shuningdek, innovatsiya va baholangan ob'ekt o'rtasidagi bog'liqlik bilan belgilanadi.
Aloqa har qanday aniq maqsadga erishish uchun baholanayotgan ob'ektdan unga xizmat ko'rsatadigan ob'ektlarga kirish narxi bilan o'lchanadi. Munosabatlar vaqt, masofa yoki pul bilan o'lchanishi mumkin. Ushbu ulanishlarning ba'zilarini o'lchash qiyin. Misol uchun, agar biron-bir lot manzarali ko'rinishga ega bo'lsa, u holda bu munosabatni manzarali ko'rinishga ega lot va boshqasi o'rtasidagi qiymat farqi sifatida baholash mumkin.- bittasiz.
Muvofiqlik printsipi arxitektura uslubi va erni o'zlashtirish orqali taqdim etilayotgan qulayliklar va xizmatlar darajalari bozor ehtiyojlari va umidlariga qanchalik mos kelishini belgilaydi.
Bozor standartlariga javob bermaydigan loyiha yutqazishi mumkin moliyaviy jihatdan. Ikki xonali kvartiralardan tashkil topgan loyiha, agar uning ijarasi uch xonali kvartiralar bilan bir xil bo'lsa, bozorda qarshilikka duch keladi. Bundan tashqari, bu ikki xonali kvartira uch xonali kvartiralar bilan bir xil maydonga ega bo'lsa ham sodir bo'ladi. Shuning uchun bozorda kamroq jozibador mulkni sotish uchun ularning ijara stavkalarini kamaytirish kerak bo'lishi mumkin.
Ko'chmas mulkni rivojlantirish loyihalari tegishli hududdagi erdan foydalanish turiga mos kelishi kerak. Bu barcha uylar bir xil me'moriy uslubda qurilishi kerak degani emas. Biroq, arxitektura uslublari erdan foydalanish turiga mos kelishi kerak. Rustik uylar blokida Viktoriya uyini qurish oqibatlarini tasavvur qiling.
Muvofiqlik printsipi bilan bog'liq bo'lgan regressiya va progressiya tamoyillari. Regressiya er uchastkasi ma'lum bir bozor uchun haddan tashqari rivojlangan bo'lsa sodir bo'ladi. Misol uchun, agar boshqa uylar 70 000 dan 80 000 dollargacha turadigan blokda 175 000 dollarlik uy qurilgan bo'lsa, u holda qimmatroq uyning bozor qiymati uni qurishning haqiqiy qiymatini aks ettirmaydi. Sotish narxi qurilish xarajatlaridan past bo'lishi mumkin. Progressiya, baholanayotgan mulkning qiymati qo'shni mulklarning yuqori qiymati tufayli oshganida sodir bo'ladi. Misol uchun, agar savdo hududida bir nechta do'konlar rekonstruksiya qilinayotgan bo'lsa, u holda zonadagi barcha do'konlarning narxi oshishi mumkin.
Talab va taklif tamoyili talab va taklifning o'zaro ta'siri natijasida ko'chmas mulk narxining o'zgarishini anglatadi.
Mulk ba'zi foydalanuvchilar yoki foydalanuvchilar guruhi uchun foydali dasturga ega bo'lsa, qiymatga ega bo'ladi. Biroq, kommunallik xarajatlarga ta'sir qiluvchi yagona omil emas. Ko'chmas mulk ham nisbatan kam bo'lishi kerak. Taklif–bozorda ma'lum narxlarda mavjud bo'lgan mulklar soni. Talab potentsial xaridorlarning ko'chmas mulkni sotib olish uchun zarur bo'lgan moliyalashtirish manbalariga ega bo'lgan istagiga asoslanadi.
Ko'chmas mulk bozorlari nomukammal bo'lganligi sababli, talab va taklif har doim ham egalik o'zgarishi sodir bo'ladigan narxni belgilamaydi. Muzokaralar olib borish ko'nikmalari, ishtirokchilarning soni va murakkabligi, his-tuyg'ular, moliyalashtirish xarajatlari va boshqa omillar ham sotish narxlarini belgilashda rol o'ynaydi.
Uzoq muddatda talab va taklif narxlarning o‘zgarishi yo‘nalishini belgilovchi nisbatan samarali omillardir. Biroq, qisqa vaqt ichida talab va taklif omillari ba'zan ko'chmas mulk bozorida o'z samaradorligini yo'qotadi. Bozordagi buzilishlar xususiy mulkdorlar tomonidan yer ustidan monopoliya nazorati natijasida yuzaga kelishi mumkin. Bundan tashqari, bozorlarga davlat nazorati mexanizmlari ta'sir ko'rsatadi. Masalan, mahalliy hokimiyat organlari bozorning o'sishini yoki ijara darajasini ushlab turishi, bozor mexanizmini boshqa ko'plab usullar bilan o'zgartirishi mumkin.
Bozorda taklifning ko'pligi yoki talab etishmasligi bo'lsa, narxlar va ijara haqi pasayadi. Qisqa muddatda ko'chmas mulk taklifi nisbatan elastik emas. Bu shuni anglatadiki, taklifni ko'paytirish uzoq muddatli rejalashtirishni talab qiladi: narxlar ko'tarilgan bo'lsa ham, taklifni juda tez oshirib bo'lmaydi. Ko'chmas mulk taklifini kamaytirish ham qiyin. Agar ma'lum turdagi juda ko'p ob'ektlar yaratilgan bo'lsa, yuk darajasi uzoq vaqt davomida past bo'lib qoladi. Bu ovchilar uchun katta savdolashish imkoniyatini yaratadi, chunki narxlar past bo'lib qoladi yoki hatto tushadi.
Narxlarga qarama-qarshi bosim taklif etishmagan yoki yuqori talab mavjud bo'lganda yuzaga keladi. Talab odatda taklifdan ko'ra o'zgaruvchan bo'ladi. Narxlarning o'zgarishiga osonroq javob beradi. Ovoz o'zgarishi pul massasi, foiz stavkalari, hissiy chayqovchilik, qo'rquv va boshqa omillar har qanday vaqtda talabning tabiatiga ta'sir qilishi mumkin.
Talab va taklif muvozanatlashganda bozor bahosi odatda ishlab chiqarish tannarxini (xarajatini) aks ettiradi. Agar bozor narxlari ishlab chiqarish tannarxidan yuqori bo'lsa, muvozanatga erishilgunga qadar ko'proq yangi ob'ektlar foydalanishga topshiriladi. Agar bozor narxlari pastroq bo'lsa, bozor narxlari oshishi bilan talab kuchayguncha yangi qurilish sekinlashadi yoki butunlay to'xtaydi.
Raqobat tamoyili. Raqobatning kuchayishi hududda ushbu turdagi ko'chmas mulk taklifining oshishiga olib keladi. Agar talab oshmasa, ushbu turdagi barcha ko'chmas mulkdan o'rtacha sof daromad kamayadi. Agar raqobat haddan tashqari ko'p bo'lsa, foyda normadan pastga tushishi yoki ba'zi hollarda butunlay yo'qolishi mumkin.
Bozordagi foyda ishlab chiqarish omillarini to'lash uchun zarur bo'lgan darajadan oshsa, bu bozorda raqobat kuchayadi va bu o'z navbatida sof daromadning o'rtacha darajasining pasayishiga olib keladi.
Ushbu tamoyil bozor kursidan oshib ketadigan daromad oqimining qiymatini baholashga harakat qilayotgan tahlilchi uchun muhimdir. Agar kutilmagan daromad uzoq muddatli ijara yoki boshqa sabablarga ko'ra bo'lmasa, daromad oqimini ehtiyotkorlik bilan ko'rib chiqish kerak. Asosan, tahlilchi ikkita yondashuvdan birini qo'llashi mumkin. Birinchidan, ortiqcha foydani oddiy foydadan ajratish va alohida daromad oqimi sifatida qarash mumkin.
O'zgartirish printsipi: Ko'chmas mulkning qiymati odatda doimiy bo'lib qolmaydi, lekin vaqt o'tishi bilan o'zgaradi.
Ob'ektlar asta-sekin eskiradi. Ba'zi korxonalar ochiladi, boshqalari–yopiq. Yerdan foydalanish xarakteri davlat va xususiy sektor ta’sirida o‘zgarib bormoqda. pul massasidagi tebranishlar va foiz stavkalari. Iqtisodiy sharoitlar yangi imkoniyatlarni ochib beradi. Xalqaro voqealar tovarlar narxiga ta'sir qiladi. Yangi texnologiya va ijtimoiy xatti-harakatlar ko'chmas mulk uchun yangi talabni yaratadi. Demografik rivojlanish har xil turdagi uy-joylarga bo'lgan ehtiyojni keltirib chiqaradi. Insonning intilishlari va didlari o'zgarmoqda. Ob'ektning joylashish muhiti o'sish, etuklik, pasayish va yangilanish bosqichlaridan o'tadi. Bu omillarning barchasi va yana ko'p narsalar ma'lum bir joyda mulkning foydaliligini o'zgartirishi mumkin.
Tahlilchilar ko'chmas mulkka ta'sir qilish ehtimoli yuqori bo'lgan voqealarni kuzatib borishlari kerak. O'tmishda mavjud bo'lgan sharoitlar kelajakda ham saqlanib qolishi shart emas. Mulkdan kelajakdagi daromadning qiymatini to'g'ri baholash uchun kelajakdagi daromadlar va xarajatlar haqidagi asosiy taxminlarni diqqat bilan muvofiqlashtirish kerak. Voqealar va sharoitlar doimo o'zgarib borayotganligi sababli, baholovchilar professional standartlarga rioya qilishadi–ma'lum bir belgilangan sanada baholashni amalga oshirish.
Baholash tamoyillarining to'rtinchi guruhi (LNEI) dan degan ma'noni anglatadi variantlari ko'chmas mulk ob'ektidan foydalanish, yaxshilangan er uchastkasining funksionalligi to'liq amalga oshirilgani tanlanadi. Ushbu parametr ko'chmas mulk qiymatini baholash uchun ishlatiladi.
Baholovchi ma'lum bir ob'ekt bo'yicha retrospektiv ma'lumotlarni tahlil qilish orqali to'lovlarni yig'ishda yo'qotishlarni hisobga oladi va keyinchalik ushbu dinamikani bashorat qiladi va shu bilan eng ko'p foyda keltiradigan variantni aniqlay oladi. mumkin bo'lgan daromad er uchastkasidan, uchastkaning qurilgan-qurilmaganligi va baholash sanasida unda qanday inshootlar joylashganligidan qat'i nazar.
LNEI ko'chmas mulkdan foydalanish sifatida aniqlanadi:
a) qonuniy ravishda ruxsat etilgan, ya'ni. huquqiy me'yorlarga, jumladan, rayonlashtirish va xavfsizlik qoidalariga mos keladi muhit, shaharsozlik cheklovlari, tarixiy arxitektura yodgorliklarini muhofaza qilish talablari, qo'shni hududni obodonlashtirish va boshqalar;
b) jismoniy jihatdan mumkin, ya'ni. yerning kattaligi va shakli, uning transportning qulayligi, mavjud binolar tanlangan foydalanish holatini amalga oshirishga imkon beradi;
v) qo'yilgan kapitalning rentabelligi nuqtai nazaridan moliyaviy jihatdan oqlangan, ya'ni. foydalanish kapital xarajatlar, operatsion xarajatlar va moliyaviy majburiyatlardan ortiq daromad keltiradi;
d) ko'chmas mulkning eng yuqori qiymatini yoki rentabelligini ta'minlaydi.
LNEI ikki bosqichda ko'rib chiqiladi: birinchidan, bepul er uchastkasi, ikkinchidan, mavjud obodonlashtirilgan er uchastkasi. Agar uchastka binolardan ozod bo'lsa, u holda huquqiy, shaharsozlik, ekologik va boshqa cheklovlarni hisobga olgan holda, shuningdek, hududni rivojlantirish istiqbollarini hisobga olgan holda qaysi ob'ektni qurish eng samarali ekanligi aniqlanadi.
LNEI vaqt o'tishi bilan bozor standartlari va ta'siri ostida rivojlanishi mumkin tashqi o'zgarishlar. Agar yaqinda er yaqinida avtomagistral yotqizilgan bo'lsa, u holda yoqilg'i quyish shoxobchasi, tez ovqatlanish punkti yoki avtoulovlarga xizmat ko'rsatish eng yaxshi foydalanish bo'lishi mumkin.
Amalda, LNEI printsipi ko'chmas mulkning baholangan qiymatining ma'lum bir turini tanlashga asoslanadigan va uning qiymati to'g'risida xulosa chiqaradigan dastlabki asosdir.
Rossiyada mavjud ma'muriy cheklovlar va rayonlashtirish ko'pincha rivojlanayotgan ko'chmas mulk bozorining talablarini aks ettirmaydi va shuning uchun erni yaxshilash bilan haqiqiy foydalanish ko'pincha eng yaxshi variantga mos kelmaydi.
Ko'chmas mulkni baholashning yuqoridagi barcha tamoyillari bir-biri bilan chambarchas bog'liq bo'lib, baholanayotgan mulkning turi va o'ziga xos xususiyatlariga, qo'llaniladigan baholash usuliga qarab, ular asosiy yoki ikkinchi darajali rol o'ynashi mumkin.
Bu tamoyillar nazariy asos ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash. Ko'chmas mulkni baholashning uchta asosiy yondashuvi ularga asoslanadi.– foydali, qiyosiy va qimmat.
1.4. Ko'chmas mulkni baholash jarayonining asosiy bosqichlari
Ko'chmas mulk qiymatini baholash baholovchining ketma-ket harakatlari tizimini o'z ichiga oladi–baholash topshirig‘ini qo‘yishdan boshlab, pul birliklarida ifodalangan mulkning bozor qiymatini baholash bo‘yicha yozma shaklda tuzilgan hisobotni buyurtmachiga topshirishgacha.
Ko'chmas mulkni baholash bosqichlari:
1-bosqich. Baholash uchun vazifani belgilash.
1.1. Baholashning maqsadi.
12 . Belgilanishi kerak bo'lgan qiymat turi.
1.3. Baholangan mulkiy huquqlarni belgilash.
1.4. Baholash sanasi.
2-bosqich. Baholash uchun reja va shartnoma tuzish.
2.1. Ishni baholash jadvali.
2.2. Axborot manbalari.
2.3. Baholash usullarini tanlash.
2.4. Baholash xarajatlari.
2.5. Baholash uchun pul mukofoti.
2.6. Baholash shartnomasini tuzish.
3-bosqich. Axborot yig'ish va tahlil qilish.
3.1. Ob'ektni va uning atrofidagi hududni tekshirish.
3.2. Mulkning huquqiy tavsifi.
3.3. Jismoniy xususiyatlar va joylashuv.
3.4. Iqtisodiy ma'lumotlar.
3.5. Yig'ilgan ma'lumotlarni tekshirish.
3.6. Axborotni tahlil qilish va qayta ishlash.
4-bosqich. Eng yaxshi va eng samarali foydalanishni tahlil qilish.
4.1. Er uchastkasini shartli ravishda tekin sifatida tahlil qilish.
4.2. Yaxshilangan er uchastkasini tahlil qilish.
5-bosqich. Uchta yondashuv asosida mulkning baholangan qiymatini hisoblash.
5.1. Daromad yondashuviga asoslangan baholash.
5.2. Qiyosiy yondashuvga asoslangan xarajatlarni baholash.
5.3. Xarajatlarni baholash yondashuvi asosida.
6-bosqich. Olingan natijalarni muvofiqlashtirish va mulk qiymatining yakuniy qiymatini chiqarish.
6.1. Qabul qilingan ma'lumotlarni qiymatning qiymati bo'yicha tekshirish.
6.2. Amaldagi ma'lumotlarning to'liqligi va ishonchliligi bilan bog'liq taxminlar va cheklovchi shartlar.
6.3. Xarajatning yakuniy qiymatini chiqarish.
7-bosqich. Baholash hisobotini tuzish.
Baholash uchun vazifani belgilash.
Baholash uchun vazifani belgilash dastlabki bosqich, bunda baholash vazifasining asosiy parametrlari aniqlanadi va shakllantiriladi. Muammoning aniq bayoni baholash topshirig'ining mohiyatini to'liq va aniq talqin qilish, baholash usullarini tanlash va hisobotda aks ettirilgan natijalarni sharhlash uchun zarurdir. Baholash bo'yicha kelishuvning eng muhim tarkibiy qismlari quyidagilardan iborat:
· mulkni aniqlash;
· baholanadigan mulkiy huquqlarni aniqlash;
· baholash natijalarining maqsadi (ko'lami);
· qiymat turini tanlash va aniqlash;
· baholash sanasini aniqlashtirish;
· baholash doirasining tavsifi;
· boshqa cheklovlarga aniqlik kiritish.
Mulkni aniqlash manzili, to'liq huquqiy tavsifi, mulkning aniq joylashuvi va chegaralari kabi xususiyatlarning tavsifini o'z ichiga oladi.
Ko'chmas mulk ob'ektining identifikatsiyasi uning aniq huquqiy tavsifini ifodalaydi, bu mijoz tomonidan taqdim etilgan ma'lumotlar asosida tuzilishi tavsiya etiladi. Kerakli ma'lumotlarni dan olish mumkin davlat reestri mahalliy va davlat qonunlariga muvofiq er tadqiqoti ma'lumotlari.
To'g'ri huquqiy tavsif o'ziga xoslikni hisobga olishi kerak mintaqaviy tizim yerlarni suratga olish va tavsiflash, bu ularning chegaralari tavsifi, davlat tadqiqot tizimi, shuningdek, uchastkalar va kvartallarni tavsiflash va xaritalash tartibidan iborat.
Baholanadigan mulkiy huquqlarni aniqlash. Ko'chmas mulkni baholashning o'ziga xos xususiyati - bu bir vaqtning o'zida ko'chmas mulkni haqiqiy jismoniy ob'ekt sifatida ham, jismoniy yoki yuridik shaxslarning mulkka ega bo'lishi yoki da'vo qilishi mumkin bo'lgan huquqlari, shuningdek er va binolardan foydalanish huquqlari to'plami sifatida ko'rib chiqadigan kompleks yondashuv. .
Mulk huquqlarining ajralishi yoki bo'linishi munosabati bilan to'liq yoki qisman mulk huquqiga ega bo'lgan ko'chmas mulk baholash ob'ekti bo'lishi mumkin. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlashda baholovchi ijara, servitut, garov cheklovlari, mulk huquqiga da'vo qilish, havo hududi yoki yerga bo'lgan huquqlar kabi mulk huquqlarini cheklashlarni hisobga oladi.
Baholash natijalarining ko'lami yoki maqsadi –bu baholovchi tomonidan olingan qiymat natijasi asosida mijoz tomonidan keyinchalik amalga oshiriladigan iqtisodiy protsedura.
Mulkni baholash quyidagilarni aniqlash uchun amalga oshiriladi:
· sotib olish va sotish narxlari;
· kredit berish uchun garov miqdori;
· soliq solinadigan bazalar;
· ijara shartlari;
· mulkiy huquqlar begonalashtirilganda adolatli kompensatsiya asoslari;
· sug'urta shartnomasining asosi.
Keyinchalik olingan natijadan qanday foydalanishni bilib oling baholash optimal baholash tartibini tanlash uchun zarur–zarur ma'lumotlarni to'plash va tahlil qilishdan boshlab, baholashning eng samarali usullarini va natijalarni uyg'unlashtirish tamoyillarini qo'llashgacha. Agar mijoz baholash hisoboti natijalaridan foydalanish doirasi to'g'risida ma'lumot bera olmasa, baholovchi o'z tashabbusi bilan u bilan ushbu masalani muhokama qilishi va mijoz muammoni etarli darajada tushunganligiga ishonch hosil qilishi kerak. Ushbu protsedura baholovchini mumkin bo'lgan tushunmovchiliklardan va ishni qayta tiklash zaruratidan qutqaradi.
Qiymat turini tanlash va aniqlash. Baholashning maqsadi amaldagi xalqaro va Rossiya baholash standartlariga muvofiq turli shakllarda namoyon bo'ladigan ko'chmas mulkning qiymatini aniqlashdan iborat. Baholash ob'ekti qiymatining turi bir qator omillar bilan belgilanadi, ular bilan bog'liq bo'lgan mulkiy huquqlar, baholash natijalarining ko'lami yoki maqsadi, baholash vazifasining ko'lami.
Rossiyaning amaldagi baholash standartlariga muvofiq, quyidagi qiymat turlaridan foydalanish mumkin:
· bozor qiymati;
· cheklangan bozorga ega bo'lgan ob'ektning qiymati;
· almashtirish qiymati;
· takror ishlab chiqarish xarajatlari;
· mavjud foydalanish qiymati;
· soliq maqsadlari uchun qiymat;
· investitsiya qiymati;
· tugatish qiymati;
· yo'q qilish qiymati;
· maxsus xarajat.
Buyurtmachi va uchinchi shaxslar, hisobot foydalanuvchilari bilan kelishilgan holda baholovchi tomonidan tanlangan qiymat turi baholash topshirig'ida ko'rsatilishi kerak. Bundan tashqari, baholash hisobotida ko'rsatilgan qiymatning yozma ta'rifini (formulasini) berish kerak, bu baholashda qabul qilingan standartlarga zid bo'lmasligi kerak.
Muayyan baholash ob'ektini baholash jarayonida qo'llaniladigan qiymat turi universal baholash modeli doirasidagi alohida bosqichlarning mazmuniga ta'sir qiladi. Qiymat turi baholash maqsadida ma'lumotlarning tarkibi, to'planishi, tayyorlanishi va tahlil qilinishini belgilaydi. Ko'chmas mulkni baholashning yondashuvlari va usullarini tanlash - bu aniqlanayotgan qiymat turining hosilasi; shuning uchun, masalan, sug'urta qiymatini aniqlashda, daromadga yondashuv usullarini qo'llash maqsadga muvofiq emas. Xarajat turi baholashning yakuniy natijalari bo'yicha kelishishning mantiqiyligi va asosliligini belgilaydi.
Baholash sanasini aniqlashtirish. Baholash o'tkaziladigan sanani ko'rsatish va shuning uchun baholash natijasi haqiqiy bo'lishi bir qator sabablarga ko'ra zarur. Aniqlanishi mumkin bo'lgan har qanday qiymat o'z-o'zidan bozor qiymatidir, chunki hatto takror ishlab chiqarish va almashtirish xarajatlari ham ma'lum bir vaqtda amal qiladigan qurilish mahsulotlari narxlari bo'yicha hisoblanadi, chunki ular inflyatsiya, raqobat, iste'molchilarning xohish-istaklarining o'zgarishi ta'siri ostida doimiy ravishda o'zgarib turadi. va boshqalar.
Baholash jarayonida tarkibi, ustuvorligi va ta'sir darajasi beqaror bo'lgan ko'plab narx omillarini hisobga olish kerak. Bozor qiymati bozor ishtirokchilarining o'z kon'yunkturasining holati to'g'risidagi idrokini aks ettiradi. Bozor kon'yunkturasi doimo o'zgarib turishi sababli bozor qiymati ma'lum bir sanada to'plangan ma'lumotlarni, ma'lum bir vaqtda bozor ma'lumotlarini tahlil qilishga asoslanadi. Bozor kuchlari muvozanatini o'zgartirish baholash natijasiga va natijada olingan qiymatga sezilarli ta'sir ko'rsatadi.
Qo'llanilgan baholash sanasi baholash amaliyoti, uch tur bilan ifodalanadi:
oqim;
· retrospektiv;
kelajak.
Aksariyat hollarda baholash sanasi–bu baholash uchun topshiriq aniqlangan va baholash ishi amalga oshirilgan sanaga yaqin sana. Biroq, ba'zi hollarda, o'tmishdagi yoki kelajakdagi sana uchun bozor qiymatini olish kerak bo'ladi.
Bozor qiymatini retrospektiv (o'tgan) sanada baholash merosni soliqqa tortish (o'lim sanasi), hisoblash uchun zarurdir. daromad solig'i(sotib olingan sana), sug'urta kompensatsiyasi(sug'urta hodisasi sodir bo'lgan sana), huquqiy harakat(zarar sanasi) va hokazo.. Retrospektiv bozor ma'lumotlarining mavjudligi baholovchiga barcha zarur hisob-kitoblarni ob'ektiv va asosli ravishda amalga oshirish imkonini beradi.
Kelgusi sana uchun baholash qurilayotgan ko'chmas mulk ob'ektlari, loyihalash yoki qurilishning maqsadga muvofiqligi to'g'risida qarorlar qabul qilinishi mumkin. Bunday holda, baholash ishlari amalga oshirilgan sana va mulk o'zining loyihaviy quvvatiga etib, hisoblangan pul oqimini ta'minlaydigan bozor segmentini egallagan vaqt oralig'ida yuzaga keladigan vaqt oralig'i qurilish tugallangan kundagi bozor qiymatini aniqlashni talab qiladi.
Baholash ishlari ko`lamining tavsifi. Baholash ishining ko'lami baholovchi tomonidan foydalanilgan ma'lumotlar tarkibini, axborot ta'minotini, uchinchi tomon mutaxassislarini jalb qilish zarurligini, ma'lumotlarning to'g'riligini tekshirish usullarini, shuningdek, oraliq va ma'lumotlarning to'liqligini aniqlash uchun belgilanadi. yakuniy hisobotda qo'llab-quvvatlovchi ma'lumotlar.
Baholash doirasining matni baholash natijalari bo'yicha qaror qabul qiladigan uchinchi shaxslarning manfaatlarini himoya qilishga yordam beradi. Baholovchi nafaqat nima qilinishi kutilayotganini, balki nima qilinmasligini, aniq sabablar bilan, ayniqsa, faqat cheklangan ma'lumotlar mavjud bo'lsa, aniq ko'rsatishi kerak.
Baholash ishining hajmi va hisobotning batafsil darajasi baholash vazifasining ahamiyatiga, shuningdek, mijoz bilan erishilgan kelishuvga bog'liq. Ushbu bo'lim sizga mehnatning umumiy miqdorini, naqd pul xarajatlarini aniqlash imkonini beradi Axborotni qo'llab-quvvatlash, bu oxir-oqibatda baholash ishlarining narxiga ta'sir qiladi. Baholovchi baholash ishlarining belgilangan hajmining haqiqiy natijalarga muvofiqligi uchun javobgardir.
Boshqa cheklovlarni tushuntirish. Baholash jamg'armasi tomonidan chiqarilgan Kasbiy baholashning yagona standartlari (118RAR) to'liq va cheklangan baholashni ajratib turadi. Cheklangan baholash Yagona standartlarning "Cheklangan protseduralar to'g'risidagi nizom" ga muvofiq amalga oshiriladi. Bunday holda, qoida tariqasida, cheklangan miqdordagi ma'lumotlardan foydalaniladi. Bunday baholashga misol sifatida faqat qiyosiy yondashuv asosida amalga oshiriladigan ko'chmas mulkni baholash, shuningdek, o'tgan baholash ma'lumotlarini yangilash uchun amalga oshirilgan baholashdir.
Biroq, hatto to'liq baholashda ham baholash bayonnomasida ifodalanishi kerak bo'lgan bir qator cheklovchi shartlar, shuningdek, mulkni aniqlash, egalik huquqi, baholash sanasi, baholash natijalarining ko'lami va boshqalar kabi parametrlar bo'lishi mumkin. qiymat turi. Hisobotda cheklovchi shartlar tarkibini kiritish nafaqat baholovchini kelajakda yuzaga kelishi mumkin bo'lgan da'volardan himoya qilish, balki mijoz va boshqa foydalanuvchilarni hisobot haqida o'z vaqtida xabardor qilish imkonini beradi. Masalan, cheklovchi shart etarli darajada ishonchli bo'lmagan manbalardan ma'lumot olish, ko'chmas mulkni texnik ko'rikdan o'tkazishning mumkin emasligi haqidagi bandni o'z ichiga olishi mumkin.
Baholash uchun vazifa qo'yilgandan so'ng shartnoma tuziladi.
Ma'lumot to'plash va dastlabki ma'lumotlarni tahlil qilish.
Talab qilinadigan ma'lumotlarning tarkibi va hajmi, uni qayta ishlash va tahlil qilish tartibi, jalb qilingan baholovchilar soni, shu jumladan jalb qilingan mutaxassislar, shuningdek ma'lumotlarni qayta ishlash uchun zarur bo'lgan vaqt topshiriqga, baholanayotgan ko'chmas mulk turiga bog'liq. va tanlangan baholash usullari.
Ushbu bosqichning samaradorligi dastlabki tashkiliy ishlarning puxtaligiga bog'liq bo'lib, bu zarur ma'lumotlarning tabiati va hajmini, axborot manbalarini aniqlashni, shuningdek, yirik ko'chmas mulkni baholash uchun zarur bo'lgan ish jadvalini tuzishni talab qiladi. ob'ektlar.
Ob'ekt turiga va ish hajmiga qarab, baholash bir baholovchi yoki bir guruh mutaxassislar tomonidan amalga oshirilishi mumkin. Baholovchining ish rejasi kelajakdagi baholash hisobotining tuzilishiga va har bir bosqichni bajarish uchun zarur bo'lgan vaqtga muvofiq tuziladi.
Baholanayotgan mulkning bozor qiymatini aniqlash uchun zarur ma'lumotlar bir qator mezonlarga ko'ra tasniflanadi.
Baholangan ob'ektga nisbatan axborot massivi tashqi va ichki ma'lumotlarga bo'linadi.
Axborotning xususiyatiga ko'ra, umumiy va maxsus ma'lumotlar, shuningdek, raqobatbardosh talab va taklif to'g'risidagi ma'lumotlar farqlanadi. Umumiy ma'lumot ko'chmas mulk bozori holatiga ta'sir qiluvchi ijtimoiy, iqtisodiy, siyosiy va ekologik omillarning dinamikasini aks ettiradi. Ko'rib chiqilayotgan ma'lumotlar turi mintaqaviy darajada davom etayotgan o'zgarishlarni va baholanayotgan mulk tegishli bo'lgan ko'chmas mulk bozorining o'ziga xos segmentini hisobga olishi kerak.
Maxsus ma'lumotlar mulkning huquqiy, fizik, geografik va iqtisodiy xususiyatlarini o'z ichiga oladi. Ushbu turdagi ma'lumotlar taqqoslanadigan mulk va ko'chmas mulk bahosi bo'yicha to'planishi kerak.
Raqobatbardosh talab va taklif ma'lumotlari bozor segmentida baholanayotgan mulkning raqobatbardoshligini baholash imkonini beradi. Taklif to'g'risidagi ma'lumotlar raqobatbardosh ko'chmas mulkning mavjud fondini uning yukini, yangi qurilish va rekonstruksiya qilish orqali kengaytirish istiqbollarini, shuningdek, bozor hajmi to'g'risidagi ma'lumotlarni hisobga olgan holda baholash imkonini beradi. Talab ma'lumotlari potentsial mulk egalari va foydalanuvchilarining iqtisodiy imkoniyatlarini aks ettirishi kerak.
Baholash jarayonida foydalaniladigan ma’lumotlar yetarli darajada to‘liq, vakolatli va ishonchli bo‘lishi kerak. U baholovchiga eng muhim narx omillarini aniqlashda, butun iqtisodiyotning holatini va xususan, ko'chmas mulk bozorini, shu jumladan hududiy va segmental jihatlarni tahlil qilishda yordam berishi kerak. Baholovchi baholanayotgan ob'ekt va uning atrof-muhitining fizik xususiyatlari haqida tasavvurga ega bo'lishi, iqtisodiy va baholash hisob-kitoblari uchun ma'lumotlarni to'plashi kerak. Baholashning turli bosqichlarida to'plangan va foydalanilgan ma'lumotlarning xususiyatlari hisobotda tegishli tarzda aks ettirilishi kerak.
Eng yaxshi va eng samarali foydalanishni tahlil qilish.
Ko'chmas mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanish tahlili baholanayotgan mulkdan foydalanishning mavjud holatini adekvat baholash, mumkin bo'lgan maksimal qiymatni aniqlash uchun undan optimal foydalanish bo'yicha tavsiyalar ishlab chiqish uchun amalga oshiriladi.
Ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanish tushunchasi bozor tushunchasi, bu xarajatlar tahlili uchun muhim ahamiyatga ega. Eng samarali foydalanish - bu to'rtta mezonga javob beradigan foydalanish turi: qonuniy yo'l qo'yilishi yoki ruxsat etilishi, jismoniy maqsadga muvofiqligi, moliyaviy ta'minlanishi va ob'ektning maksimal qiymati.
Er uchastkasidan eng samarali foydalanishni aniqlash uchun baholovchi ikkita sxemadan foydalanadi, ularga ko'ra yer uchastkasi o'zlashtirilmagan (shartli bepul) va eng ko'p er uchastkasi hisoblanadi. samarali variant mavjud binolar bilan foydalanish.
O'zlashtirilmagan uchastkadan eng samarali foydalanishni tahlil qilish hozirgi maqsadni saqlab qolish, yangi ob'ektni qurish, er uchastkasini qayta rejalashtirish (bo'lish yoki birlashtirish) va sotishni o'z ichiga olgan variantlarni ko'rib chiqishni o'z ichiga oladi.
Yerdan mavjud inshootlar bilan eng samarali foydalanish baholash sanasidagi mulkning maqsadini saqlab qolish variantlarini, qayta tiklash, kengaytirish va qayta tiklash, to'liq (qisman) buzishni nazarda tutuvchi rekonstruksiya rejalarini solishtirishdir. ushbu variantlarning kombinatsiyasi.
Moliyaviy texnik-iqtisodiy tekshirish har bir ko'rib chiqilayotgan foydalanish holatini amalga oshirish xarajatlarini hisoblashni talab qiladi. Muqobil foydalanish qiymatini maksimallashtirish smetasi erning qiymati, muayyan foydalanish holati xavfiga mos keladigan daromad darajasi va mulkning kapitallashtirilgan umumiy qiymati kabi o'zgaruvchilar tahliliga asoslanadi.
Ko'chmas mulkdan optimal foydalanish bo'yicha xulosalar hisobotning tegishli bo'limida aks ettirilishi kerak. Baholovchi eng samarali foydalanish holatini asosli ravishda shakllantirishi va uni ko'chmas mulkni konvertatsiya qilish, bozorni rivojlantirish uchun zarur bo'lgan vaqt davri hisob-kitoblari bilan qo'llab-quvvatlashi, shuningdek investitsiya jarayonining ishtirokchilarini: investorlar, potentsial egalar, foydalanuvchilar, kreditorlar va boshqalarni ko'rsatishi kerak.
Ko'chmas mulkni baholashda maqbul yondashuv va usullarni tanlash va qo'llash.
Ko'chmas mulkni baholash odatda uchta asosiy yondashuv nuqtai nazaridan amalga oshiriladi:
· xarajat yondashuvi;
· qiyosiy yondashuv;
· daromadli yondashuv.
Xarajat yondashuvi ehtiyotkor investor ko'chmas mulk uchun shunga o'xshash er uchastkasini sotib olish va iste'mol mulkiga o'xshash bino qurish uchun sarflanadigan mablag'dan ortiq pul to'lamaydi degan taxmindan kelib chiqadi.
Qiyosiy yondashuv oqilona xaridor buyum uchun ochiq bozorda shunga o'xshash foydali mahsulot uchun to'laganidan ko'ra ko'proq pul to'lamaydi degan taxminga asoslanadi. Qiymatni aniqlash o'xshash ob'ektlar bilan yaqinda amalga oshirilgan oldi-sotdi operatsiyalari to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanadi.
daromadli yondashuvoqilona xaridor ob'ekt uchun baholanayotgan mol-mulk kelajakda investitsiya tavakkalchiligini hisobga olgan holda sof daromad ko'rinishida olib keladigan summadan ko'proq pul to'lamasligi haqidagi da'voga asoslanadi. Bunday holda, ob'ektning qiymati kelajakda daromad olish qobiliyati bilan belgilanadi. pul oqimlari ko'chmas mulk tomonidan ishlab chiqarilgan, shu jumladan reversiya qiymati, joriy umumiy xarajatlarga qayta hisoblanishi mumkin.
Har bir baholash yondashuvi bir qator usullarni o'z ichiga oladi. Baholovchi bahoning turiga, baholanayotgan ob'ektning xususiyatlariga, baholanayotgan ob'ekt va shunga o'xshash ko'chmas mulk to'g'risidagi ma'lumotlarga va boshqalarga qarab. har bir yondashuv doirasida bir yoki bir nechta baholash usullarini tanlaydi. Baholash usullarini tanlash asoslanishi va baholash hisobotida tavsiflanishi kerak.
Baholashning dastlabki natijalarini muvofiqlashtirish va tannarxning yakuniy qiymatini chiqarish.
Turli yondashuv va usullar asosida olingan natijalarni muvofiqlashtirish baholanayotgan mulk qiymatini aniqlashning oxirgi bosqichi hisoblanadi. Baholashning ushbu bosqichida, birinchi navbatda, daromadlar, xarajatlar va qiyosiy yondashuvlar natijalari o'rtasidagi nomuvofiqlik darajasini oshiradigan matematik va mantiqiy xatolarni aniqlash uchun olingan natijalarni tekshirish kerak.
Tasdiqlangan natijalarni kelishish tartibi baholash vazifasining mazmuni, foydalanilgan yondashuvlar va baholash usullari, foydalanilgan ma'lumotlarning to'liqligi va ishonchliligi, qo'llaniladigan usullarning afzalliklari va kamchiliklarini aniqlash bilan belgilanadi.
Har bir natijaning ierarxiyasini aniqlovchi mezonlari potentsial sotuvchi yoki xaridorning haqiqiy niyatlarini aks ettirish qobiliyati, tahlil o'tkaziladigan ma'lumotlarning sifati, har bir usul va yondashuvni hisobga olish qobiliyatidir. hisob bozor tebranishlari bozor va ob'ektning o'ziga xos narxlash xususiyatlari, masalan, joylashuvi, hajmi, potentsial rentabelligi.
Yuqoridagilarni hisobga olgan holda, baholovchi turli yondashuvlar yordamida olingan oraliq natijalar uchun vazn koeffitsientlarini qabul qiladi. Har bir yondashuvning vazn qiymatini ham ekspert, ham matematik usullar bilan hisoblash mumkin.
Hisobotni tayyorlashda baholovchi qiymat qiymatlaridagi nomuvofiqlik sabablarini tushuntirishi, shuningdek tartibni asoslashi shart.
Baholash hisobotini tuzish.
Baholashning oxirgi bosqichida buyurtmachiga yozma baholash hisoboti topshiriladi, bu baholovchining o'z vazifalarini to'g'ri bajarganligining hujjatli dalilidir. Baholash hisoboti batafsil shaklga ega.
Xulosa hisobot baholash bo'yicha kelishuv, mulk, foydalanilgan usullar va olingan natijalar haqida cheklangan ma'lumotlarni o'z ichiga oladi va mijozga baholovchining qiymat mulohazalari ortidagi faoliyatni tushunishga imkon beradi.
Batafsil shakl va asoslar baholash vazifasini belgilaydi, tanlangan va asoslangan ma'lumotlarni tavsiflaydi, qo'llaniladigan baholash usullari va hisob-kitoblarini asoslaydi, shuningdek, bitta qiymat yoki diapazon bilan ifodalangan yakuniy xarajat natijasini belgilaydi.
Hisobotda ko'rsatilgan qiymat miqdori zarur ma'lumotlarni, hisob-kitoblarni o'rganish va tahlil qilish va uning tajribasi va malakasiga qarab, taklif etilayotgan bitimning eng ehtimoliy pul ekvivalenti bo'yicha baholovchining sub'ektiv fikridir.
Rossiya Federatsiyasida amalda bo'lgan "Baholash faoliyati to'g'risida" gi qonunning 11-moddasi hisobotning mazmuni va dizayni uchun umumiy talablarni belgilaydi. Axborotni taqdim etish uslubi, asoslar, ta'riflar va hisob-kitoblar noaniq talqinga yo'l qo'ymasligi kerak.
Yozma shaklda tuzilgan va buyurtmachiga o'z vaqtida taqdim etilgan baholash hisoboti baholovchi tomonidan shartnoma bo'yicha o'z zimmasiga yuklangan vazifalarni lozim darajada bajarganligining dalilidir. Hisobot baholovchi tomonidan shaxsan imzolanadi va uning muhri bilan tasdiqlanadi.
Hisobotda baholash sanasi, foydalanilgan baholash standartlari, baholash ob'ektini baholashning maqsad va vazifalari, shuningdek hisobotda aks ettirilgan baholash natijalarini to'liq va aniq talqin qilishni ta'minlaydigan boshqa ma'lumotlar ko'rsatilishi kerak. Masalan, agar bozor qiymati emas, balki boshqa turdagi qiymatlar aniqlansa, hisobotda baholash mezonlari va og'ish sabablari ko'rsatilishi kerak. Hisobotni topshirishda siz quyidagi fikrlarni ko'rsatishingiz kerak:
· hisobotning tuzilgan sanasi va tartib raqami;
· baholovchining baholash obyektini baholashi uchun asos;
· baholovchining yuridik manzili;
· baholash faoliyatini amalga oshirish uchun unga berilgan litsenziya to'g'risidagi ma'lumotlar;
· baholash ob'ektining aniq tavsifi va uning balans qiymati;
· yuridik shaxsning rekvizitlari;
· qiymatning tegishli turini aniqlash uchun baholash standartlari;
· baholashda foydalanilgan ma'lumotlar ro'yxati, ularni olish manbalari ko'rsatilgan holda;
· baholashda qilingan taxminlar;
· tannarxni va uning yakuniy qiymatini aniqlash ketma-ketligi;
· olingan natijani qo'llash cheklovlari va chegaralari;
· baholash ob'ektining qiymatini aniqlash sanasi;
· baholovchi tomonidan foydalaniladigan va baholash ob'ektining miqdoriy va sifat xususiyatlarini belgilovchi hujjatlar ro'yxati.
Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 2001 yil 06 iyuldagi 519-sonli qarori bilan tasdiqlangan baholash sub'ektlari tomonidan qo'llanilishi majburiy bo'lgan baholash standartlari.
Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 2001 yil 06 iyuldagi 519-sonli qarori bilan tasdiqlangan baholash sub'ektlari tomonidan qo'llanilishi majburiy bo'lgan baholash standartlari.
Fridman J., Ordvey Nik. Daromad keltiradigan ko'chmas mulkni tahlil qilish va baholash. M.: Delo, 1997 yil.