Qarzlar haqida 

Rossiya Federatsiyasining ko'chmas mulk bozorining umumiy holati. Rossiya ko'chmas mulk bozori nechanchi yilda shakllangan? Ko'chmas mulk bozorining tuzilishi va funktsiyalari. Narxlarni shakllantirish jarayoni

Ko'chmas mulk bozori - bu narxlar, xavf darajasi, ko'chmas mulkka investitsiyalar samaradorligi va boshqalar bo'yicha bir-biridan sezilarli darajada farq qiluvchi mintaqaviy, mahalliy bozorlar to'plami.

Ko'chmas mulk bozori har qanday milliy iqtisodiyotning muhim tarkibiy qismidir. Ko'chmas mulk eng muhim hisoblanadi komponent jahon boyligining 50% dan ortig'ini tashkil etuvchi milliy boylik.

Ko'chmas mulk bozorisiz bozor umuman bo'lishi mumkin emas, chunki mehnat bozori, kapital bozori, tovarlar va xizmatlar bozori va boshqalar. ularning mavjudligi uchun ularning faoliyati uchun zarur bo'lgan tegishli binolar bo'lishi yoki ijaraga olinishi kerak.

Ko'chmas mulk bozori qayta taqsimlash vositasidir yer uchastkalari, egalari va foydalanuvchilar o'rtasidagi binolar, inshootlar va boshqa mulk iqtisodiy usullar raqobatbardosh talab va taklifga asoslanadi. U quyidagilarni ta'minlaydi:

ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning bir shaxsdan boshqasiga o'tishi;

hududlar va joylarda ko'chmas mulk ob'ektlarining muvozanat narxlarini belgilash;

mulkdorlar va xaridorlar o'rtasidagi iqtisodiy motivatsiya va manfaatlarga asoslangan aloqa;

yerdan foydalanishning raqobatdosh variantlari va bozor sub'ektlari o'rtasida joy ajratish.

Ko'chmas mulk bozori mavjudlarga asoslanadi yer yangidan tashkil etilgan, rekonstruksiya qilingan va kengaytirilgan korxonalar, turli xildagi bino va inshootlar belgilangan maqsad, shuningdek pul yoki moliyaviy kapital. Investitsiyalar etishmasligi korxonalarni texnologik yangilash va mahalliy ishlab chiqarishni qayta tiklashga to'sqinlik qiladi, bu esa, o'z navbatida, mamlakatning investisiya imkoniyatlarini toraytiradi.

Ko'chmas mulk bozori belgilangan huquqiy muhitda o'zini o'zi tartibga soluvchi tizim sifatida 7 ta asosiy elementdan iborat: talab, taklif, narx, boshqaruv (kadrlar, litsenziyalangan sub'ektlar, investitsiyalar, bitimlar, soliqlar, qoidalar, qonunlar), marketing (tahlil, prognozlash). , segmentatsiya, ob'ektlar va aktsiyalar , monitoring, narxlash), infratuzilma (konsalting, yuridik, ko'chmas mulk, narx, reklama, axborot, sug'urta, uslubiy) va biznes tartiblari (birjadan tashqari bitimlar, tender, baholash, auktsion, raqobat) .

Ko'chmas mulk bozori bir qator umumiy va maxsus funktsiyalarni bajarib, odamlar hayoti va faoliyatining barcha jabhalariga katta ta'sir ko'rsatadi.

Bozorning asosiy funktsiyalaridan biri bu muvozanat narxlarini o'rnatish bo'lib, unda samarali talab takliflar hajmiga mos keladi.

Tartibga solish funktsiyasi shundan iboratki, bozor A. Smit ta'rifiga ko'ra avtonom tarzda ishlaydi. ko'rinmas qo'l» resurslarni biznes sohalari bo'yicha qayta taqsimlaydi va uning ishtirokchilarini ularning maqsadlariga umuman kirmagan maqsadga yo'naltiradi - iqtisodiyotning samarali tuzilmasini shakllantirish va jamoat manfaatlarini qondirish.

Tijorat funktsiyasi ko'chmas mulkning qiymati va foydalanish qiymatini amalga oshirish va qo'yilgan kapitaldan foyda olishdan iborat.

Sanitariya funktsiyasi - iqtisodiyotni raqobatdosh va zaif bozor ishtirokchilaridan tozalash, samarasiz bo'lganlarning bankrotligi.

Axborot funksiyasi ko'chmas mulk sotuvchilari va xaridorlariga o'z manfaatlarini ko'zlab erkin va malakali qaror qabul qilish imkonini beradigan umumlashtirilgan ob'ektiv ma'lumotlarni tezkor to'plash va tarqatishning noyob bozor usulidir.

Vositachilik funktsiyasi bozorning ijtimoiy mehnat taqsimoti natijasida mustaqil va iqtisodiy jihatdan yakkalanib qolgan xaridorlar va sotuvchilarning yig'indisi va yig'ilish joyi bo'lib xizmat qilishi, ular o'rtasida aloqa o'rnatilishi bilan ifodalanadi. imkoniyat taqdim etiladi. muqobil tanlov hamkorlar.

Rag'batlantiruvchi funktsiya, pirovardida, fan-texnika taraqqiyoti yutuqlaridan samarali foydalanishni iqtisodiy rag'batlantirish shaklida amalga oshiradi. ko `chmas mulk.

Investitsion funktsiya- ko'chmas mulk bozori kapitalni saqlash va ko'paytirishning jozibador usuli bo'lib, u aholi jamg'armalari va jamg'armalarining passiv shaklidan ko'chmas mulk egasiga daromad keltiradigan real ishlab chiqarish kapitaliga o'tkazilishiga yordam beradi. ijtimoiy funktsiya butun aholining mehnat faolligining o'sishida, kvartiralar, yer uchastkalari va boshqa kapital va nufuzli ob'ektlarning egasi bo'lishga intilayotgan fuqarolar mehnati intensivligining oshishida o'zini namoyon qiladi.

Ko'chmas mulk bozorini segmentlashsiz ko'rib chiqish mumkin emas. Ko'chmas mulk bozorini segmentatsiyalash - uni bir hil xaridorlar guruhlariga bo'lish. Ko'chmas mulk bozorining quyidagi asosiy segmentlari mavjud:

uy-joy bozori;

Tijorat ko'chmas mulk bozori;

Yer bozori.

O'z navbatida, har bir taqdim etilgan bozor segmenti boshqa segmentlarga bo'linishi mumkin. Masalan, uy-joy bozori shahar uy-joy bozori va shahar atrofidagi uy-joy bozoriga bo'linadi noturarjoy binolari- chakana ko'chmas mulk bozoriga, ofis bozoriga, ombor bozoriga, sanoat ko'chmas mulk bozoriga va boshqalar.

Tahlilning birinchi bosqichi ko'chmas mulk bozorining haqiqiy holati va umumiy faoliyati haqida tasavvurga ega bo'lishi kerak. Buning uchun ko'chmas mulk bozorining miqdoriy va sifat xususiyatlarini ko'rib chiqing.

Quyidagi asosiy ko'rsatkichlarni aniqlash kerak:

Bozorda faoliyat yuritayotgan tijorat kompaniyalarining umumiy soni, shu jumladan asosiy faoliyat turlari bo'yicha, shuningdek, tijorat kompaniyalarining nisbiy soni (masalan, 100 000 aholiga);

Muayyan davr uchun ro'yxatga olingan ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlarning umumiy soni va ularning o'zgarishining retrospektiv dinamikasi;

Tranzaktsiyalarni bajarish uchun o'rtacha vaqt;

Ko'chmas mulk bozorida tovar va xizmatlarni sotuvchilar va xaridorlarning umumiy xususiyatlari;

Ochiq matbuot ma'lumotlariga ko'ra, ko'chmas mulkning ayrim turlari bo'yicha takliflardagi o'zgarishlarning umumiy soni va dinamikasi;

Mahalliy bozordagi davriy nashrlarning umumiy soni, shu jumladan ko'chmas mulk bozori masalalarini yorituvchi ixtisoslashtirilgan nashrlar;

Ko'chmas mulk bozori muammolarini yoritishda elektron ommaviy axborot vositalarining faolligi;

Bozor ma'lumotlarini tahlil qiluvchi, qayta ishlovchi va nashr etuvchi ixtisoslashtirilgan tuzilmalarning mavjudligi;

Ko'chmas mulk sohasida bozor munosabatlarini rivojlantirishga nisbatan mahalliy hokimiyat organlarining pozitsiyasi;

Ko'chmas mulk bozorining rivojlanishini cheklaydigan yoki rag'batlantiradigan mahalliy va federal qoidalarning mavjudligi.

Ko'chmas mulk bozorini umumiy tahlil qilishning qo'shimcha elementi sifatida ko'chmas mulkning muayyan turlari bilan ishlashda asosiy ishtirokchilarning raqobat strategiyasini aniqlash nuqtai nazaridan joylashishini ko'rib chiqish mumkin. Bunday tahlil aniqlik kiritishi mumkin mumkin bo'lgan variantlar strategiyaga muvofiq baholash ob'ektidan foydalanish, masalan, odatiy xaridor.

DA umumiy holat Ushbu tahlil quyidagi savollarga javob berishi kerak:

Asosiy ishtirokchilar bozorda qanday strategiyani amalga oshiradilar;

Asosiy ishtirokchilar asosan qaysi segmentlarda ishlaydi;

Baholash ob'ekti qaysi segmentda joylashishi mumkin;

Ushbu segmentning xususiyatlari qanday (ob'ektlarga ta'sir qilishning o'rtacha davri ochiq bozor sotish paytigacha, odatdagi xaridor, narx darajasi, bitimlar soni va boshqalar).

Kelajakda bozorda jiddiy ishlashni rejalashtirgan oldi-sotdi bozori yoki ijara bozorining har bir ishtirokchisi ma’lum bir qidiruvdan so‘ng o‘zining barqaror raqobatbardoshligini ta’minlaydigan o‘zining xulq-atvor strategiyasini belgilaydi. Shu bilan birga, muayyan strategiyani tanlash, asosan, raqobatchilarning strategiyasi va bozor xususiyatlariga bog'liq.

Ko'chmas mulk bozorini tahlil qilishning ikkinchi bosqichida ko'chmas mulk bozorining asosiy segmentlari holati to'g'risida aniq ma'lumotlar berilishi kerak. Vaqt o'tishi bilan tahlilning chuqurligi baholash uchun topshiriq bilan belgilanadigan baholashning aniq vazifalari va maqsadlariga bog'liq. Tahlil mazmuni uch yo'nalishda amalga oshiriladi:

Talabni tahlil qilish;

Takliflarni tahlil qilish;

Talab va taklifning o'zaro ta'sirini tahlil qilish.

Har bir bozor segmenti uchun talab ma'lum bir segmentga xos omillar ta'sirida shakllanadi.

Turar-joy ko'chmas mulkiga bo'lgan talabni tahlil qilishda quyidagilarni hisobga olish kerak:

Hozirgi demografik vaziyat va uning o'zgarish dinamikasi;

Aholining turli qatlamlari uchun hayot darajasi va uslubining joriy bozor standartlari;

Aholining turli ijtimoiy guruhlariga samarali talab va real daromadlarning o'zgarishi istiqbollari.

Ofis ko'chmas mulkiga bo'lgan talabni tahlil qilishda quyidagilarni hisobga olish kerak:

Mahalliy bozordagi umumiy iqtisodiy faoliyat, shu jumladan barcha tadbirkorlik sohalari, bu kapitalning kirib kelishi yoki chiqib ketishini ko'rsatadi;

Yangi firma va kompaniyalarni ro'yxatga olish bo'yicha statistik ma'lumotlar;

Mavjud firma va kompaniyalar faoliyatini tugatish to'g'risidagi statistik ma'lumotlar;

Yangi kompaniyalar hajmi va ularga bo'lgan ehtiyoj bo'yicha statistik ma'lumotlar ofis maydoni ma'lum bir tur.

Tijorat ko'chmas mulkiga bo'lgan talabni tahlil qilishda quyidagilarni hisobga olish kerak:

Oziq-ovqat va sanoat mahsulotlarini iste'mol qilishning hozirgi tarkibi va darajasi hamda ularning iste'mol talabi va real daromadlariga muvofiqligi;

O'zgarishlar istiqbollari demografik vaziyat, turmush tarzi, samarali talab va shunga mos ravishda iste'mol tarkibi;

Savdo va tijorat uchun huquqiy muhitni o'zgartirish istiqbollari;

Davlat eksport-import siyosatining holati va istiqbollari;

Transport xizmatlari uchun joriy tariflar.

Sanoat va ombor ko'chmas mulkiga bo'lgan talabni tahlil qilishda quyidagilarni hisobga olish kerak:

Iqtisodiyotning umumiy holati;

Baholash vaqtida baholash ob'ekti bog'liq bo'lgan yoki funktsional maqsadi o'zgarganda bo'lishi mumkin bo'lgan tarmoqlardagi iqtisodiy faoliyat darajasi;

Ilmiy-ishlab chiqarish salohiyatining mavjudligi va yangi ishlab chiqarishlar yoki texnologik jarayonlarni tashkil etish uchun investitsiyalarni jalb qilish imkoniyati.

Ko'chmas mulkning barcha turlariga bo'lgan talabni tahlil qilishning umumiy elementi ko'chmas mulkni sotib olish uchun qarz mablag'larini olish imkoniyatidir.

Rossiyada turli o'lchamdagi turar-joy ko'chmas mulkiga bo'lgan talabning aniq jadvalini ko'rib chiqing:

Guruch. bitta

Talabni tahlil qilish natijasi - ko'chmas mulk bozorining ko'rib chiqilayotgan segmentlarida talabning joriy va istiqbolli darajasi to'g'risida xulosa.

Ko'chmas mulk bozorining har bir alohida segmentida taklif tarkibi ikkita manba bilan belgilanadi:

Mavjud to'liq yoki qisman bepul va sotishga tayyor ko'chmas mulk ob'ektlari zaxirasi;

Ko'chmas mulk ob'ektlarining yangi qurilishi hajmi.

Mavjud qisman bo'sh turgan ob'ektlar zaxirasi ko'chmas mulk bozori uchun eng muhim qiymat - yuk koeffitsienti bilan tavsiflanadi, bu ijaraga olingan yoki sotilgan maydonlarning ijara yoki sotish uchun potentsial mos keladigan maydonlarga nisbati bilan belgilanadi. Bozorning o'rtacha yuk koeffitsienti qanchalik past bo'lsa, bu bozorda iqtisodiy faollik shunchalik past bo'ladi. DA zamonaviy iqtisodiyot ko'chmas mulk yuk omili to'g'ridan-to'g'ri umumiy bog'liq iqtisodiy vaziyat, unga "iqtisodiy barometr" xossalarini berish.

Ko'chmas mulk bozorida taklif qilinishi mumkin bo'lgan joyni zaxiralash uchun muqobil sifatida qisqa vaqt, yangi qurilishning yangi kiritilgan ob'ektlarini ko'rib chiqish mumkin. Bunday ta'minot manbaining sifat va miqdoriy imkoniyatlarini aniqlash uchun quyidagilarni hisobga olish kerak:

Yangi qurilish stavkalari va hajmlari;

Qurilish sanoatining umumiy holati;

Qurilish narxiga ta'sir qiluvchi narxlar va tariflarning o'zgarishi dinamikasi;

Birlamchi va ikkilamchi ko'chmas mulk bozorlaridagi narxlar nisbati;

Ilg'or qurilish texnologiyalarining mavjudligi.

Muhim nuqta - bozorga yangi ob'ektlarning kirish tezligi. Shu sababli, yangi binolarni foydalanishga topshirish istiqbollarini tahlil qilishdan foydalanib, prognoz chuqurligi bilan cheklangan kelajak uchun ta'minot holati haqida aniq tasavvurga ega bo'lish kerak.

Taklifni tahlil qilish natijasi ko'chmas mulk bozorining ma'lum bir segmentida joriy va istiqbolli ta'minot darajasi to'g'risidagi xulosalardir.

Rossiyada turar-joy ko'chmas mulkini etkazib berish% dagi jadval ko'rinishida taqdim etilishi mumkin:


Guruch. 2

Talab va taklifning o'zaro ta'sirining haqiqiy natijasi bozor qiymatlari hisoblanadi ijara stavkalari va ko'chmas mulk bozorining har bir segmentida sotish narxlari. Muayyan vazifaga va prognozning zarur chuqurligiga qarab, baholovchi mavjud vaziyatni tahlil qilishi yoki talab va taklif nisbati o'zgarishi dinamikasi uchun prognoz berishi mumkin, bu oxir-oqibatda prognozning joylashishini baholashda hal qiluvchi rol o'ynaydi. bozordagi ob'ekt.

Talab va taklifning o'zaro ta'sirini quyidagi grafikda ko'rish mumkin:


Guruch. 3

Talab va taklifning kesishish nuqtasi muvozanat bahosi deyiladi.

Rossiya Federatsiyasida ko'chmas mulk bozorining hozirgi holati.

dan ko'rsatkichlar asosida Federal xizmat Davlat statistikasi amalga oshirishni ko'rsatadigan jadval yaratishingiz mumkin turar-joy binolari rossiya Federatsiyasida mulkchilikning turli shakllaridagi tashkilotlar.

Tab. 1 - Turar-joy binolarini foydalanishga topshirish, mln.kv.m. umumiy maydoni

Amalga oshirilgan jami:

Davlat mulki

kommunal mulk

Xususiy mulk

Xulosa: Rossiya Federatsiyasida uy-joy qurilishi turli mulkchilik shaklidagi korxonalar va tashkilotlar tomonidan amalga oshiriladi. Asosiy ulush xususiy mulk shakliga ega bo'lgan tashkilotlarga to'g'ri keladi - foydalanishga topshirilgan uy-joylarning 80% dan ortig'i.

2006 yildan boshlab uylarni foydalanishga topshirish bosqichma-bosqich qisqarishi kuzatilmoqda kommunal mulk xususiy foydasiga.

Bajarilgan ishlar natijasida quyidagi xulosalar chiqarish mumkin:

Rossiyada ko'chmas mulk bozori hozirda boshlang'ich bosqichida. Uning rivojlanishi notekis. Ko'chmas mulk bozorining notekis rivojlanishining sabablari quyidagilardir: tizimli yo'qligi qonunchilik bazasi bu sohada asossiz xususiylashtirish, iqtisodiy beqarorlik va inflyatsiya, tavakkalchilik investitsiya faoliyati, yo'qligi to'liq ma'lumot ko'chmas mulk bozori va boshqalar haqida.

2005-2001 yillarda turar-joy binolarini foydalanishga topshirish tuzilmasini tahlil qilib, biz turar-joy binolari qurilishining asosiy qismi xususiy mulkchilik shaklidagi tashkilotlarga to'g'ri kelishini aniqladik - foydalanishga topshirilgan uy-joylarning umumiy hajmining 80 foizdan ortig'i. Shunday qilib, biz xususiy shaxslar tomonidan er va binolarni xususiylashtirish tendentsiyasini aniqladik.

Aniqlanishicha, Rossiyada har yili o'rtacha 44 million kvadrat metr foydalanishga topshiriladi. m. uy-joy. Bular juda kam hajmlar. uy-joy qurilishi(taqqoslash uchun: 1987 yilda Rossiyada foydalanishga topshirilgan uy-joylar hajmi 76 mln. kv.m.ni tashkil etdi). Rossiya aholisining ko'chmas mulkka bo'lgan umumiy ehtiyoji 1570 million kvadrat metrni tashkil qiladi. m, va uni qondirish mavjud oshirishni talab qiladi uy-joy fondi 46% ga.

Rossiya Federatsiyasida ko'chmas mulk bozori eng katta segmentlardan biridir milliy iqtisodiyot. Biroq, uning rivojlanishi ko'p jihatdan boshqa mamlakatlardagi ishlarning holatiga bog'liq asosiy tarmoqlar iqtisodiyot. Rossiya ko'chmas mulk bozori inqirozlarga, makroiqtisodiy vaziyatga sezgir. Bu qaramlikni uning rivojlanishining turli bosqichlarida qanday kuzatish mumkin? Rossiya ko'chmas mulk bozorining shakllanishi va o'sishining asosiy davrlari qanday?

Rossiya ko'chmas mulk bozori: tuzilishi

Rossiya ko'chmas mulk bozorining rivojlanishi va shakllanishining asosiy bosqichlarini hisobga olgan holda, uni ikki xil segmentning ishlashi nuqtai nazaridan o'rganish foydali bo'ladi - turar-joy mulklari bilan bitimlar va huquqiy munosabatlar, ularning predmeti. tijorat mulkini sotish va ijaraga berish.

Shuni ta'kidlash mumkinki, ikkala belgilangan sfera ham ketma-ket bajaradi muhim funktsiyalar Rossiya Federatsiyasining milliy iqtisodiyoti uchun:

Kreditlash bozorida talabni rag'batlantirish;

Qurilish bozorida taklifni rag'batlantirish;

O'sishni rag'batlantirish pul massasi boshqa ko'plab biznes segmentlarida - ko'chmas mulk bo'yicha konsalting, qurilish materiallari, laklar, bo'yoqlar, pardozlash, devor qog'ozi ishlab chiqarish;

Fuqarolarni uy-joy bilan ta'minlash bilan bog'liq dolzarb ijtimoiy muammolarni hal qilish;

Shunday qilib, ko'chmas mulk bozori butun mamlakatda iqtisodiy o'sishning eng muhim omillaridan biridir. Keling, uning eng muhim segmentlari qanday shakllangan va rivojlanganligini ko'rib chiqaylik.

Rossiya Federatsiyasining turar-joy ko'chmas mulk bozori: rivojlanishning birinchi yillari

Qaysi yilda tashkil topgan Rossiya bozori turar-joy mulklari bilan bitimlar sohasida ko'chmas mulk? Bu borada bir nechta qarashlar mavjud.

Ko'pgina tadqiqotchilarning fikriga ko'ra, tegishli segmentdagi uy-joy ko'chmas mulk bozori 1990 yilda uzoq vaqtdan beri birinchi marta SSSRda xususiy mulk institutini tasdiqlagan "Mulk to'g'risida"gi qonun e'lon qilinganidan keyin shakllana boshladi. . Bungacha Sovet Ittifoqida u yoki bu mulk, jumladan, kvartiralar fuqarolarning shaxsiy mulkida edi. Ammo xususiy mulkda emas - SSSRdagi tegishli institut asosan sotsialistik tamoyillar tomonidan mafkuraviy ravishda qarama-qarshi bo'lgan kapitalistik tizim bilan bog'liq edi.

"Mulk to'g'risida" gi qonun qabul qilinishi bilanoq, SSSR fuqarolari ixtiyorida o'sha vaqtga qadar mavjud kreditlash shakllari bo'yicha sotib olingan uylar va kvartiralar mavjud edi. Aytishim kerakki, bu kreditlar bugungi oddiy odamga tanish bo'lgan, ammo ma'lum darajada ularga o'xshash ipoteka dasturlaridan ancha uzoq edi. Egalari ham o'z mulklarini bozorda sotishlari mumkin edi.

Xususiylashtirish omili

O'z navbatida, 1992 yildan o'sha paytga qadar davlatdan olingan kvartiralarni keng ko'lamli xususiylashtirish boshlandi. Bu bozorda katta hajmdagi taklifning shakllanishini oldindan belgilab qo'ydi va davlat tomonidan uy-joylarni bepul taqdim etish minimal darajaga tushirilganligi sababli (ma'lum bir shartlar bundan mustasno). ijtimoiy dasturlar), ko'chmas mulkka ham talab bor edi.

Agar biz Rossiya ko'chmas mulk bozori qachon paydo bo'lganligi haqida gapiradigan bo'lsak, unda biz davlat kvartiralarini xususiylashtirish boshlangan davrga e'tibor qaratishimiz mumkin. Aytmoqchimanki, 1992 yil. Biroq, ba'zi ekspertlar Rossiya ko'chmas mulk bozori 1991 yilda "Mulk to'g'risida" gi qonun to'liq kuchga kirgandan so'ng shakllangan deb hisoblashadi va birinchi tijorat operatsiyalari uy-joy sotib olish va sotish bo'yicha ishlar amalga oshirila boshlandi. Lekin talab va taklifning unchalik kichik hajmi tufayli ilgari bozorni tavsiflagan mexanizmlarni to'liq bozor mexanizmlari deb hisoblash mumkin emas edi. Faqat xususiylashtirish boshlanishi bilan ular shakllana boshladi.

Shunday qilib, Rossiya ko'chmas mulk bozorini shakllantirish bosqichlari, agar turar-joy segmenti haqida gapiradigan bo'lsak, 1992 yildan boshlab hisoblash yanada qonuniydir. Yana bir narsa shundaki, tijorat munosabatlarining tegishli sohasi nafaqat xususiy mulk institutining, balki ko'plab huquqiy va yuridik shaxslarning mavjudligini ham nazarda tutgan. moliyaviy mexanizmlar bu orqali kvartiralarni sotib olish va sotish bo'yicha operatsiyalarni amalga oshirish mumkin edi. Keling, ushbu jihatni batafsil ko'rib chiqaylik.

Rossiya ko'chmas mulk bozorining huquqiy mexanizmlari qachon shakllangan?

Shunday qilib, Rossiya ko'chmas mulk bozori qaysi yili shakllangan bo'lsa, uning turar-joy segmenti haqida gapiradigan bo'lsak, biz hozir bilamiz - 1992 yilda. Biroq, u o'zining asl shaklida eskirgan, asosan sotsialistik davrga yo'naltirilgan huquqiy mexanizmlar doirasida ishladi. Aytishga hojat yo'q - o'sha paytda davlatning Konstitutsiyasi ham yo'q edi. Ammo 1993 yilda u paydo bo'ldi. Keyinchalik, qonunlar davlat ro'yxatidan o'tkazish ko'chmas mulk huquqlari - 1997 yilda, ipoteka bo'yicha - 1998 yilda.

Yuridik va moliyaviy institutlar: bozor rivojlanishiga ta'siri

Shunday qilib, Rossiya ko'chmas mulk bozori 1992 yilda shakllanganiga qaramay, u oldi-sotdi operatsiyalarini, shuningdek, kredit berishni qonuniylashtirishning tegishli mexanizmlarini qo'lga kiritish uchun vaqt talab qildi.

Aslida, qonunchilik darajasida tasdiqlanganligi ipoteka dasturlari, Rossiya Federatsiyasida uy-joy bozorini rivojlantirishning yangi bosqichining shakllanishi boshlanishini oldindan belgilab berdi, bu talabning barqaror o'sishi va natijada ko'chmas mulk narxlari bilan tavsiflanadi. Davriylashtirishga kelsak, u 2008-2009 yillardagi inqiroz boshlanishidan oldingi 2000 yillarga to'g'ri keladi.

Keling, uning xususiyatlarini batafsil ko'rib chiqaylik.

Rossiya Federatsiyasining turar-joy ko'chmas mulk bozori: 2000-yillarning boshidan 2008-2009 yillardagi inqirozgacha.

Shunday qilib, tegishli davrda Rossiya ko'chmas mulk bozorining rivojlanishining asosiy omillari ipoteka dasturlari (ular uchun talab 2000-yillarning o'rtalarida ayniqsa kuchli bo'ldi), fuqarolarning ish haqining o'sishi, shuningdek doimiy ravishda yuqori talab bo'ldi. uy-joy. Natijada, 2000-yillarda kvartiralarning narxi keskin oshdi. Ularning pasayishi omili iqtisodiyotdagi inqiroz bo'lishi mumkin, bu ipoteka bozorining sekinlashishini oldindan belgilab qo'ygan bo'lardi, shuningdek, ish haqi o'sishining sekinlashishi tufayli uy-joyga bo'lgan talabning pasayishi.

Shunga o'xshash sharoitlar 2008 yilning kuzida, salbiy fonida paydo bo'lgan moliyaviy ko'rsatkichlar jahon bozori, Rossiya iqtisodiyotida muammolar paydo bo'ldi. Taxminan 2010 yilgacha bo'lgan davrda Rossiya Federatsiyasi fuqarolarining daromadlari hech bo'lmaganda 2008 yil kuzidagi inqirozdan oldin kuzatilgan sur'atda o'sishni to'xtatdi. Banklar to'lov qobiliyatini baholashda qat'iylashdilar ipoteka qarz oluvchilar Natijada, uy-joy krediti stavkalari kamaydi.

Rossiya Federatsiyasining turar-joy ko'chmas mulk bozori: istiqbollar

Biz ko'rib chiqqan Rossiya ko'chmas mulk bozorining rivojlanish bosqichlari tegishli segment uchun inqiroz hodisalari yangi emasligini ko'rsatadi. 2008-2009 yillardagi tanazzul davrida uy-joy narxining 2014 yildagi inqirozdagi kabi pasayishi kuzatildi. ipoteka krediti. Ammo iqtisodiyotdagi vaziyat yaxshilanishi bilanoq, uy-joyga bo'lgan talabning doimiy yuqoriligi tufayli turar-joy ko'chmas mulk segmentidagi vaziyat bir vaqtning o'zida yaxshilandi.

Hukumatning harakatini kutish

Rossiya iqtisodiyotiga 2008-2009 yillardagi inqirozdan 2011 yildan boshlab neft narxining bir barreliga taxminan 100 dollarni tashkil etgan yuqori bahosi yordam berdi. Endi “qora oltin” bir necha barobar arzonlashganda ularga qaytish bo'ladimi, bu katta savol. Agar shunday bo'lsa, ehtimol bir marta tegishli o'sish drayveri ishlaydi Rossiya iqtisodiyoti. Aks holda, ular ishlay boshlaguncha kutishingiz kerak bo'ladi. hukumati tomonidan qabul qilingan Neft daromadlarini almashtirishni ta'minlashga qaratilgan milliy iqtisodiyotdagi vaziyatni barqarorlashtirish uchun RF dasturlari.

Binobarin, uy-joy ko'chmas mulk bozoridagi vaziyat uning qanchalik muvaffaqiyatli bo'lishiga bog'liq. davlat siyosati Rossiya iqtisodiyotini jahon bozorida hukm surayotgan yangi sharoitlarga moslashtirish sohasida.

Rossiya Federatsiyasida tijorat ko'chmas mulk bozori: shakllanishi va rivojlanishi

Shunday qilib, biz Rossiya ko'chmas mulk bozori qaysi yilda shakllanganini va u qanday rivojlanganligini - turar-joy segmentida bilib oldik. Endi biz boshqa sohaning o'ziga xos xususiyatlarini, ya'ni tijorat ko'chmas mulkini o'rganamiz. Bu yerda ma'muriy binolar, savdo markazlari, mehmonxonalar, omborlar, garajlar kabi ob'ektlarga nisbatan oldi-sotdi va ijara operatsiyalari amalga oshiriladi. sanoat ob'ektlari, stadionlar.

Xususiylashtirish biznesda muhim ahamiyatga egami?

Maqolaning boshida biz turar-joy segmentida Rossiya ko'chmas mulk bozori 1992 yilda - xususiylashtirish boshlangan paytda shakllanganligini aniqladik. Savdo obyektlariga kelsak, tegishli hududda mulk davlat tasarrufidan xususiy mulkdorlarga tekinga o‘tkazilganda bunday bozor hodisalari keng ko‘lamda kuzatilmagan. Shu sababli, xususiy tijorat ob'ektlarini xususiylashtirish, garchi u Rossiya Federatsiyasida amalga oshirilgan bo'lsa-da, turar-joy ko'chmas mulkidagi kabi segment uchun kuchli o'sish omiliga aylana olmadi.

Shu sababli, biz tijorat segmentida Rossiya ko'chmas mulk bozori "Xususiy mulk to'g'risida" gi qonun kuchga kirgandan so'ng, aynan o'sha 1991 yilda shakllangan degan xulosaga kelishimiz mumkin. Uning o'sishining keyingi omillari, yana, kreditlash dasturlarini ishlab chiqish edi, lekin allaqachon tijorat sohasiga moslashtirilgan, shuningdek, Rossiya iqtisodiyotining jadal rivojlanishi, ayniqsa 2000-yillarning boshlarida.

Iqtisodiy omil barcha segmentlar uchun universaldir

Uy-joy segmentida bo'lgani kabi, tijorat ko'chmas mulk bozori 2008-2009 yillardagi inqirozga sezgir bo'lib chiqdi. 2014 va 2015 yillardagi tanazzul ham unga salbiy ta'sir ko'rsatdi. Shuning uchun milliy iqtisodiyotning ushbu tarmog'ini yanada rivojlantirish istiqbollari ham makroiqtisodiy tendentsiyalarga bog'liq.

Biroq, uy-joy ko'chmas mulk bozorida asosiy sotuvchi va xaridor bo'lgan fuqarolardan farqli o'laroq, tijorat segmentidagi tegishli sub'ektlar - korxonalar iqtisodiy jarayonlar mamlakatda ta'siri kuchaygan. Ha, amalga oshirish davlat dasturlari iqtisodiyotni modernizatsiya qilishga qaratilganligi ko'p jihatdan xususiy korxonalarning tijorat faoliyatining intensivligiga bog'liq.

Shu sababli, Rossiya Federatsiyasining milliy iqtisodiyotidagi vaziyat yanada ijobiy dinamikaga ega bo'lishini ta'minlash uchun ko'p ishlarni qilish biznesning kuchida. Natijada, tijorat ko'chmas mulk bozorining yanada rivojlanishini rag'batlantirish.

Xulosa

Shunday qilib, biz turar-joy va tijorat segmentlarida Rossiya ko'chmas mulk bozori shakllangan yilni aniqladik va uning rivojlanishining asosiy bosqichlarini aniqladik. Milliy iqtisodiyotning tegishli soxasidagi ishlarning holatiga ta'sir etuvchi asosiy omillar asosan makroiqtisodiy xususiyatga ega. Agar mamlakat iqtisodiyotidagi vaziyat ijobiy tendentsiyalarning ustunligi bilan tavsiflangan bo'lsa, ko'chmas mulk bozori har ikkala segmentda ham faol rivojlanmoqda.

Uning turar-joy va tijorat sohalarida rivojlanishining o'ziga xos xususiyatlariga kelsak, birinchi navbatda, Rossiya ko'chmas mulk bozori iqtisodiyotning sotsialistik modelidan kapitalistik modelga o'tishning alohida sharoitida shakllanganligini ta'kidlash mumkin. Uning to'liq ishlashi uchun zarur huquqiy va moliya institutlari darhol paydo bo'lmadi.

Biroq, zamonaviy rus ko'chmas mulk eng kapitalistik davlatlar uchun xos bo'lgan bir xil tamoyillari bo'yicha rivojlanadi. Unda narxlarning shakllanishi talab va taklifning ob'ektiv bog'liqligi tufayli yuzaga keladi. Bu uning rivojlanishining butun iqtisodiyotning holatiga bog'liqligini tushuntiradi. Agar to'lovga layoqatli talab mavjud bo'lsa, u holda bozor dinamikasi ijobiy bo'ladi.

Ushbu sharhda biz an'anaviy ravishda bozor va reklama jihatlariga e'tibor qaratgan Rossiya ko'chmas mulk bozorini ko'rib chiqamiz. Ko'rib chiqilayotgan mavzuning heterojenligi va o'ziga xosligi tufayli asosiy e'tibor eng jadal va rivojlangan bozor - Moskva bozoriga e'tibor qaratgan holda turar-joy ko'chmas mulk bozoriga qaratiladi.

Hikoya

Rossiya ko'chmas mulk bozori uning rivojlanishiga bo'ysunadi umumiy qonunlar iqtisodiyot, garchi mamlakatimizning o'ziga xos xususiyatlari, albatta, unda iz qoldiradi. Bozorning umumiy vektori spontandan muvozanatli va tsivilizatsiyaga yo'naltirilgan. Aksariyat mutaxassislarning fikriga ko'ra, quyidagi asosiy bosqichlarni ajratish mumkin.

Rossiyada ko'chmas mulk bozorining paydo bo'lishi 1990 yil o'rtalarida "SSSRda mulk to'g'risida" gi qonunda xususiy mulk tushunchasi paydo bo'lgan so'nggi sovet davriga bog'liq bo'lishi mumkin. Bozorning haqiqiy rivojlanishi 1992 yilda xususiylashtirish boshlanishi bilan boshlandi.

Rossiyada turar-joy ko'chmas mulk bozorining shakllanish bosqichi o'ziga xos bo'lib, bir qator xususiyatlarga ega edi. Eng muhim farqlovchi xususiyatlarga asoslangan baholash tufayli bir necha baravar past narxlar kiradi kitob qiymati, talabning taklifdan ko'p oshib ketishi, rieltorlik xizmatlarining rivojlanmaganligi.

Moskva viloyati bozor rivojlanishining haydovchisi bo'ldi. Bu davr oxirida uy-joy bozorining deyarli barcha ob'ektlari uchun narxlarning keskin o'sishi kuzatildi (deyarli 8 marta).

Ko'chmas mulk bozorini rivojlantirishning keyingi bosqichini o'tish davri deb atash mumkin. 1993 yilning ikkinchi yarmida boshlangan. Xarakterli xususiyatlar Bu davrda narxlar ancha yuqori bo'ldi, garchi ular hali ham jahon narxlariga yetmagan bo'lsa-da, bozor ishtirokchilari o'rtasida bozor munosabatlarining paydo bo'lishi, shuningdek, uy-joylarni xususiylashtirishning sekinlashishi, uning cho'qqisiga chiqdi.

Talab va taklif tenglasha boshladi. Normativ-huquqiy baza paydo bo'ldi, davlatning bozordagi roli asta-sekin o'sib bordi. Elita ko'chmas mulk kontseptsiyasi tug'ildi - eksklyuziv, ommaviy rivojlanish loyihalari uchun g'ayrioddiy, pulli odamlarga qaratilgan. Shu bilan birga, ko'chmas mulk reklamasi ham rivojlanmoqda, turar-joy ob'ektlari uchun odatiy reklama kampaniyalari uchun standartlar va yondashuvlar ishlab chiqilmoqda.

1998 yil inqirozi va inqirozdan keyingi (tiklanish) davr 2000 yilgacha bo'lgan davrni alohida ta'kidlash kerak, chunki 1998 yil voqealari sivilizatsiyalashgan bozor munosabatlarini shakllantirish yo'lida boshlangan progressiv harakatni biroz to'xtatib qo'ydi. Barcha bozorlar, shu jumladan ko'chmas mulk ham vaqtinchalik muzlash va yashash uchun kurash bosqichida edi. Shu bilan birga, ko'chmas mulk bozori iqtisodiyotning boshqa tarmoqlariga nisbatan ancha katta inersiyani ko'rsatdi.

Bozorning kasbiy rivojlanish bosqichi 2000-2002 yillar. Mamlakat inqirozdan to‘liq qutuldi, aholi daromadlari darajasi barqarorlashdi va o‘sishni boshladi. Hali iste'molchilarning xohish-istaklarini shakllantirishda manfaatlarning asosiy diktatoriga aylanmagan o'rta sinfning shakllanishi mavjud edi, ammo bozor bunga allaqachon munosabat bildirgan va uni mustaqil maqsadli guruh sifatida ta'kidlagan. Ushbu bosqich ko'chmas mulk bozorining jadal rivojlanishi va uning sifat jihatidan yangi bosqichga ko'tarilishi bilan bog'liq. Bu sotuvchi va xaridor o'rtasidagi madaniyatli munosabatlarning shakllanishining boshlanishi va qonunchilik bazasining rivojlanishi (sekin bo'lsa ham, lekin ishonchli) va yuqori daraja raqobat va turli xil ta'm va daromad darajalari uchun ko'plab takliflar - ommaviy panel qurishdan tortib to individual loyihalar, shuningdek, yangi texnologiyalar va yechimlarni joriy etish.

Bu davr oxirida asosiy motivlardan biri aniq shakllanadi iste'molchi xatti-harakati(birinchi navbatda, Moskva va Sankt-Peterburgda) - ko'chmas mulkni sotib olishni sarmoya kiritishning eng foydali usullaridan biri sifatida ko'rib chiqish o'z mablag'lari. Ushbu segmentdagi xaridorlarning xohish-istaklari ko'chmas mulk xaridorlari segmenti uchun ustuvor bo'lgan uyning sifat xususiyatlari va uning joylashgan joyiga bo'lgan haqiqiy ta'm va istaklar emas, balki pulni foydali investitsiya qilish va yonib ketmaslik istagi bilan belgilanadi. hal qilish uy-joy masalasi. Ishonchlilik va ishlab chiquvchining nomi ikkala segment uchun ham birinchi o'rinda turadi. Sotuvchilarning o'zlariga kelsak, raqobatdosh ustunlikni izlashda ular professional bozor atributlariga ko'proq e'tibor berishadi: marketing, reklama, PR, shu jumladan imidj komponenti.

Yetuk, rivojlangan bozor bosqichi 2003 yilda boshlangan va hozirgacha davom etmoqda. Ushbu davrning asosiy so'zlari "mijozni hurmat qilish" va "mijozlarga e'tibor berish". Bozorning axborot ochiqligi ortib bormoqda, rieltorlik kompaniyalari muhim o'rinni egallaydi va bitimlar ishtirokchilarining aksariyati ularning xizmatlariga murojaat qiladi. Shu bilan birga, rieltorlik agentliklari nufuziga ko‘proq e’tibor qaratilmoqda, xususiy broker va rieltorlarning roli bosqichma-bosqich pasaymoqda.

Iste'molchi psixologiyasi tubdan o'zgardi. Ushbu bosqichda birinchi marta ustuvorliklar o'zgarishi yaqqol ko'rinib turibdi: endi xaridorga o'yin qoidalarini sotuvchi emas, balki bozor va bozor masalalarida ko'proq ma'lumotli va kamsituvchi bo'lgan xaridor buyuradi. bozor munosabatlari, taklif etilayotgan mahsulotga (uning sifat ko'rsatkichlariga) yuqori talablar qo'yadi. Istalgan uy-joy va uning maqsadi haqida o'z afzalliklari va g'oyalarini aniq tushunishga asoslangan ongli, oqilona, ​​o'ylangan qaror qabul qilindi. Ta'minot bozori ham o'z tarkibini biroz o'zgartirib, asosiy e'tiborni iste'molchiga qaratmoqda. O'zini o'rta sinf deb hisoblaydigan odamlar qatlamining ko'payishi tufayli bozor ushbu tendentsiyaga biznes-klass loyihalari sonining ko'payishi bilan javob beradi.

Ko'chmas mulk sohasida bozor munosabatlarining yanada shakllanishi va Rossiya iqtisodiyotining global jarayonlarga tobora ko'proq jalb etilishi pirovardida bozorning ochiqligiga olib keldi. Barcha o'ziga xosliklarga qaramay, ichki ko'chmas mulk bozorining rivojlanishiga ko'p jihatdan global tendentsiyalar ta'sir ko'rsatadi. Ulardan eng muhimlari energiya narxlari, birinchi navbatda neft, jahon valyuta kurslari va boshqalar. Shuning uchun 2008-2009 yillardagi jahon moliyaviy-iqtisodiy inqirozi 1998 yilgi inqiroz kabi bir yil davomida “muzlash” va asta-sekin “eritish” bilan kechgan Rossiya ko'chmas mulk bozoriga katta ta'sir ko'rsatdi. 2010-2011 yillarga kelib, bozor to'liq tiklandi va 2014 yil oxirigacha izchil rivojlanishda davom etdi.

Qulay investitsiya muhitiga ega barqaror va ishonchli ko'chmas mulk bozori yiliga o'rtacha 5-10% o'sishni ta'minlaydi. Bunday ko'rsatkichlar G'arbiy Evropa mamlakatlari uchun xos bo'lib, hali ham ko'chmas mulk bozorining ishonchliligi va madaniyatini aniqlashda asosiy mezon hisoblanadi.

Bozor tuzilishi

Bitim turlari bo'yicha ko'chmas mulk bozorining quyidagi segmentlari ajratiladi:

  • ko'chmas mulkni sotib olish va sotish;
  • Ijaraga beriladigan mulk;
  • ipoteka va boshqalar.

Mulkchilik shakli bo'yicha ko'chmas mulk bozori ob'ektlari xususiy, davlat va shaharlarga bo'linishi mumkin.

Funktsiya bo'yicha Bozorni quyidagilarga bo'lish mumkin:

  • turar-joy ko'chmas mulki;
  • sanoat binosi;
  • noishlab chiqarish binolari va binolari (omborlar, ofislar va boshqalar).

Ko'chmas mulk bozori odatda birlamchi va ikkilamchi bo'linadi:

  • birlamchi ko'chmas mulk bozori deganda yangi tashkil etilgan ob'ektlar bilan tuzilgan bitimlar to'plami tushuniladi. Bu bozor, go'yo, ko'chmas mulkni iqtisodiy muomalaga "ishlatadi";
  • ostida ikkilamchi bozor ko'chmas mulk - ekspluatatsiyadagi ob'ektlar bilan tuzilgan bitimlar, shuningdek, qayta sotish yoki ob'ektlarni bir mulkdordan boshqasiga o'tkazishning boshqa shakllari bilan bog'liq operatsiyalar.

PwC tahlilchilarining fikricha, Rossiyadagi tijorat ko'chmas mulki o'zining investitsion jozibadorligini qaytarmoqda. Aksariyat bozor ishtirokchilari o'zlarining optimizmlarini baham ko'rishadi va kelgusi bir necha yil ichida ijara stavkalari va narxlar oshishini kutishadi.

Foto: Evgeniy Pavlenko / Kommersant

PwC tahlilchilari tomonidan tayyorlangan "Yevropa ko'chmas mulk bozoridagi yangi tendentsiyalar, 2018 yil" hisobotiga ko'ra, Rossiya tijorat ko'chmas mulk bozori tushishni to'xtatdi va yaqin uch-to'rt yil ichida to'liq tiklanadi (RBCda mavjud; taxminan 600 ta kalit). Evropa bozoridagi o'yinchilar tijorat ko'chmas mulkini o'rganishda va 50 ta Rossiyada qatnashdilar).

Rossiya bozori allaqachon pastga tushdi, dedi PwC ko'chmas mulk bitimlari direktori Sayan Tsyrenov. "Moskva uzoq vaqtdan beri reytingning pastki qismida edi, ammo ijara bozorining jonlanishi, foiz stavkalari va investorlar faolligi oshishi Moskva yaqin ikki-uch yil ichida ancha yuqori mavqega ko‘tarilishidan dalolat beradi”, — deyiladi PwC hisobotida.

Moskva hozirda ko‘chmas mulk investitsiyalarining jozibadorligi bo‘yicha (barcha segmentlarda) Yevropa shaharlari orasida 30-o‘rinda turadi, bu 2005 yildan beri eng yomon ko‘rsatkichdir. Ammo kompaniya tahlilchilari "mo''tadil optimizm" deb atagan PwC prognoziga ko'ra, ombor ko'chmas mulk segmentining jozibadorligi bir yoki ikki yil ichida tiklanadi va ofisni qayta tiklash uchun bir oz ko'proq, uch yoki to'rt yil kerak bo'ladi. chakana ko'chmas mulk segmenti. Kelgusi yillarda turg'un bo'ladigan yagona toifa Turar-joy mulklari.

Rossiya ko'chmas mulk bozorining istiqbollari haqidagi optimizm respondentlarning so'rovida ham ko'rsatildi. Ko'pchilik (20%) Rossiyada tayyor mulk sotib olishni rejalashtirmoqda, 16% yangi rus yoki xorijiy investitsiyalarni jalb qilishga umid qilmoqda. Respondentlarning 11 foizi o'z xarajatlarini optimallashtirish, kreditlarni qayta moliyalashtirish va yangi rivojlanish loyihalarini ishga tushirish niyatini e'lon qildi.

So‘rov natijalariga ko‘ra, bu yil Rossiyada investorlar uchun eng jozibador ko‘chmas mulk turlari ofis va chakana savdo bo‘ldi. Ammo yil davomida ofislarga qiziqish biroz oshsa (30 dan 32% gacha), keyin chakana ko'chmas mulkka, aksincha, kamaydi (21 dan 16% gacha). Uy-joy ko‘chmas mulkiga bo‘lgan qiziqish ikki baravar kamaydi, 30% dan 14% gacha, omborlarni sotib olishga qiziqqan investorlar ulushi esa deyarli uch barobarga, 5% dan 14% gacha.

Brexit yetakchilarni o‘zgartiradi

Buyuk Britaniyaning Yevropa Ittifoqidan chiqishi jiddiy ta'sir ko'rsatadi investitsion muhit tadqiqotga ko'ra, Evropada. Shu munosabat bilan, PwC tomonidan so‘rovda qatnashgan ekspertlar 2018 yilda Buyuk Britaniyada investitsiyalar qisqarishi ham, ko‘chmas mulk narxlari ham tushishini kutishmoqda (London ikkinchi yildirki real bo‘yicha Yevropa shaharlarining jozibadorligi reytingida ro‘yxatning eng quyi pog‘onasida turibdi. ko'chmas mulk investitsiyasi va hozirda 27-o'rinni egallaydi). "Buyuk Britaniya ko'chmas mulk bozori kutish bosqichida, ko'plab investitsiyalar noaniqlik tufayli sekinlashadi", deyiladi PwC hisobotida. Shu bilan birga, Lyuksemburg, Parij va Amsterdamda ijara stavkalari va kapital oqimining o'sishi kutilmoqda - Brexitdan keyin Londonga muqobil deb hisoblangan shaharlar.

Ko'proq chet elliklar

O'rta muddatli istiqbolda Rossiya ko'chmas mulk bozorida ko'proq xorijiy investorlar paydo bo'ladi, sanktsiyalarga qaramay, PwC bilan suhbatlashgan ekspertlar ishonch hosil qilishadi. "Geosiyosiy vaziyatning yanada yaxshilanishi bilan bozor yuqori rentabellik tufayli G'arb investorlari uchun yanada jozibador bo'ladi", deyiladi tadqiqotda.

Ofis va savdo markazlari tarixan Rossiyada investorlar orasida eng mashhur ob'ektlar bo'lgan tijorat ko'chmas mulk, JLL tadqiqot rahbari Olesya Dziuba ko'rsatadi. 2017 yilning to‘qqiz oyida investitsiyalarning asosiy qismi (36 foiz yoki 975 million dollar) chakana ko‘chmas mulkka to‘g‘ri keldi, biroz kamroq – ofislar ulushiga (31 foiz yoki 817 million dollar), deydi u. "So'nggi bir necha yil ichida uy-joy haqiqatan ham yuqori talabga ega bo'lganiga qaramay, bu segment investitsiya hajmi bo'yicha ofis yoki chakana ko'chmas mulkni hech qachon chetlab o'tolmaydi", - deydi Dzyuba.

Kelgusi yillarda, ijara stavkalari va tijorat ko'chmas mulk narxlari inqirozdan oldingi darajaga qayta tiklanishini kutish qiyin, deb hisoblaydi Andrey Lukashev, ILM boshqaruvchi hamkori. “Omborlar va ofislar uchun ijara stavkalari nihoyat rubl zonasiga tushdi, bundan tashqari, ko'pchilik savdo markazlari ular ijarachilardan belgilangan ijara stavkasini emas, balki tovar aylanmasining foizini undiradilar», - deya qayd etadi u. — Bundan tashqari, Rossiyada tijorat koʻchmas mulkiga investitsiyalarning yuqori daromadliligiga qaramay, Yevropa bozorlari Ular barqarorroq va rublda emas, balki evroda denominatsiya qilingan daromadlilikni taklif qiladilar.

Sayan Tsyrenovning ta'kidlashicha, xorijiy investorlar Rossiyaning tijorat ko'chmas mulk bozorida faolligini sezilarli darajada oshirdi. Misol tariqasida u Amerikaning UFG jamg'armasi Legion II biznes markazini, Xitoyning Fosun kompaniyasi MFC Voentorg va Britaniyaning Raven Russia investitsiya fondini - ikkita biznes markazi va Sankt-Peterburgdagi omborni sotib olganini keltiradi. Umuman olganda, 2017 yilda Rossiyada tijorat ko'chmas mulk bozorida bitimlar hajmi, CBRE prognoziga ko'ra, 4,6 milliard dollarni tashkil etadi, bu taxminan 2016 yil bilan bir xil. Shu bilan birga, kelasi yili bitimlar hajmi 5,2 milliard dollargacha oshishi mumkin.

21.05.2018

Rossiyadagi ko'chmas mulk bozori hozirda 2017 yildagi xususiy bank halokatidan aziyat chekmoqda, shuningdek, yuzlab odamlar uchun omon qolish bosqichiga o'tmoqda. kredit tashkilotlari.

Rossiyada ko'chmas mulk bozorini qurilish statistikasi, sotish va listing narxlari asosida baholash qiyin. Sababi oddiy - soliqlarni hisobga olgan holda, xususiy uylarni foydalanishga topshirish Rossiya hududlarida statistika va uy-joylarda kechikmoqda. Bundan tashqari, rasmiy va o'rtasida sezilarli farq bor haqiqiy xarajat ko'chmas mulk savdosi.

Rossiya bozorining haqiqiy holatini ko'chmas mulk bozori tsiklining bosqichini, talabni qondirish va asosiy o'yinchilarning xatti-harakatlarini o'rganish orqali baholash mumkin.

Rossiya ko'chmas mulk bozorida narxlar eng yuqori cho'qqisiga ko'tarilgan bo'lardi va Rossiya bozori jahon iqtisodiyoti bilan harakat qilsa, talab faqat cho'qqisiga chiqadi.

  • AQShda ko’chmas mulk bozori hozirda narxlar va talabning o’sishi bosqichida, bu tsikl 9 yildan beri davom etmoqda va sanoat mutaxassislarining fikricha, yana 5-6 yil davom etadi.
  • Xitoyda bozor takliflar bilan to'yingan va bo'sh mulklar soni ortib bormoqda, banklar esa kreditlar qurishda davom etmoqda.
  • Chexiya ko’chmas mulk bozorida narxlar 2009 yildan beri va ko’chmas mulk qiymatining o’sishiga ko’ra o’sib bormoqda.

Rossiyadagi vaziyat boshqacha: ba'zi ishlab chiquvchilar va ularning kreditorlari kutmoqda davlat yordami boshqalar esa bankrotlikka yaqin. 2017 yil boshidan beri Rossiya kengayish bosqichida - turar-joy ko'chmas mulki faol qurilgan, ammo talab kamaymagan. Lekin hozirda qurilish maydonchalari yopilib, yerlar sotilayapti.

Katta ehtimol bilan 2018 yil bir yil o'tadi bozorda cho'kish yili sifatida. Eng yaxshi stsenariy notijorat ko'chmas mulk narxlarining keskin va chuqur pasayishi bo'ladi.

Rossiyada ko'chmas mulkning investitsion jozibadorligi

Rossiyada ko'chmas mulk bozorining uzluksiz o'sishi uchun tetik sifatida, ko'pincha aholining katta qismi hali ham uy-joyga muhtojligi haqida dalil keltiriladi. U bilan bog'lang yuqori nisbat favqulodda uy-joy, sovet davridan beri uy-joyning surunkali etishmasligi va eski uy-joy fondini yo'q qilish.

Sovet Ittifoqidan keyingi davrda Rossiyada uy-joy bilan ta'minlash 16 dan oshdi kvadrat metr har bir aholiga 24 tagacha. Ammo bu holat degani emas investitsion jozibadorlik Rossiya ko'chmas mulk bozori. Xitoyda vaziyat biroz yaxshiroq, ammo Rossiyadan farqli o'laroq, Xitoyda o'rtacha ish haqi yuqori va xarajat iste'mol savati- pastda.

Xo'sh, hozir Rossiyada ko'chmas mulk bozorining qaysi bosqichi? Oddiy tsiklda narxlarning eng yuqori cho'qqisi qurilishning eng yuqori nuqtasidan oldin bo'ladi. Rossiyada oxirgi ikki ko'chmas mulk portlashi 2002 yildan 2007 yilgacha va 2010-2015 yillarda bo'lgan. Uzoq muddatli inqirozlar bo'lmadi va 1998-2001 yillardagi ulkan devalvatsiyadan keyin bu davrni inqiroz deb hisoblash mumkin emas - ko'chmas mulk narxlari sezilarli darajada o'zgardi.

Kapitalni kutish. Rossiyada tijorat ko'chmas mulkiga investitsiyalar vaqtni belgilaydi.

Rossiyada qurilish loyihalarini moliyalashtirish qisqartirildi. 2006-2007 yillardagidan farqli o'laroq, narx ko'pikining shakllanishiga vaqt yo'q, o'shanda ta'minot yetarli bo'lmagan cho'qqiga chiqqan. Iqtisodiy sanktsiyalar tufayli Rossiyada iqtisodiyotni moliyalashtirish va binobarin, qurilishga investitsiyalar pasaymoqda.

2018-yilda bozorga qariyb 72 million kvadrat metr uy-joy kirib kelishini ko‘rishimiz ehtimoli yuqori, bu 2014-2015 yillardagi qurilish cho‘qqisidan, mos ravishda 84,2 va 85,3 million kvadrat metr bozorga chiqarilganidan ancha past.

2014 va 2015 yillar Rossiyada ko'chmas mulk bozori tarixida mutlaqo rekord yillar bo'ldi. Bu tasdiqlaydi, deb Rossiya ko'chmas mulk rivojlantirish 2016 yil ortiqcha taklif, lekin turg'unlik boshdan emas - so'nggi ikki yil davomida qurilish qisqarishi, sotish pasayishiga qaramay, past narxlar va ipoteka rag'batlantirish uchun urinishlar. 2017 yilda mamlakatimizda uy-joylarni foydalanishga topshirish 2016 yilga nisbatan 6,4 foizga kamaydi. Shunday qilib, bozorga 75 million kvadrat metrdan kamroq joy kirdi. m uy-joy yiliga, bu qurilish cho'qqisidan taxminan 12% past.

Bozorda yanada pasayish uchun zarur shart-sharoitlar ham mavjud. Xususiy banklarning qulashi va 2017 yilda yuzlab kichik va o'rta kredit tashkilotlarining omon qolish bosqichiga o'tishi (Rossiya Federatsiyasi Markaziy banki ma'lumotlariga ko'ra, banklarning qariyb 30 foizi zarar ko'rmoqda) banklarga jiddiy zarba berishi mumkin. bozor - bu omil xavfliroq va undan ham yomonroqdir yuqori stavkalar kreditlar bo'yicha va bozorda mavjud uzoq muddatli pul yo'qligi.

Banklar bozor narxlaridan 40-50% yuqori bahosi bilan garov sifatida ushlab turgan minglab ko'chmas mulk ob'ektlarining manbai hisoblanadi.

Rossiyada ko'chmas mulk bozoriga qaerga sarmoya kiritish kerak?

Hozircha qiziq investitsiya ob'ektlari hali bozorda emas. O'tgan inqiroz tajribasiga asoslanib, garovga qo'yilgan ko'chmas mulkni sotuvga qo'yish tartiblari taxminan bir yil davom etishini kutish mumkin. Bu sodir bo'lganda, tranzaksiya narxlari bundan oldin qilingan garov bahosining yarmidan kamiga teng bo'ladi iqtisodiy muammolar 2014–2015 yillar. Shu sababli, sektordagi real operatsiyalar bizda mavjud bo'lganidan bir necha barobar arzonroq bo'ladi.

Hukumat siyosatiga kamroq bog'liq bo'lgan aktivlarni sotib olishga arziydi. Har yili banklar yo'qolib borayotgani va iqtisodiyotning barcha sohalarida oq ish bilan band bo'lganligi sababli, sizga ofis ko'chmas mulkidan uzoqroq turishni maslahat beramiz.

Shahar tashqarisidagi ombor mulki importni qisqartirish va sanksiyalar tufayli uzoq vaqt tanazzulga yuz tutishi mumkin edi. Raqobatbardosh ob'ektlarni qurish qimmatga tushadigan Rossiyaning yirik shaharlarida kafolatlangan logistika va chakana ko'chmas mulkka e'tibor qaratish mantiqan.

2016 yilda kuzatilgan turar-joy qurilishi uchun yaroqli ob'ektlarning etishmasligi 2017 yilda ortiqcha taklif bilan almashtirildi. Shuning uchun, bir million aholisi bo'lgan yirik shaharlarda yangi uy-joy va tijorat ko'chmas mulk narxlari kamroq kamayadi (Yekaterinburg, Novosibirsk, Rostov-na-Don).

2017 yilning birinchi yarmida Moskvadan tashqaridagi turar-joy ko'chmas mulki faol foydalanishga topshirildi:

  • Moskva viloyati 10,5%
  • Krasnodar oʻlkasi 7,3%
  • Sankt-Peterburg 5,8%
  • Leningrad viloyati 5,4%
  • Tatariston 3,9%

nomukammal normativ baza ijara biznesida turar-joy ko'chmas mulk bozoriga va maqsadli ravishda haddan tashqari oshirib yuborish siyosatiga katta xalaqit beradi. kadastr qiymati ob'ektlar haqiqiydan bir necha baravar yuqori bozor qiymati bir butun sifatida butun ko'chmas mulk bozoriga to'sqinlik qiladi.

Shaharsozlikning uzoq muddatli rejalari haqidagi ma'lumotlar sir saqlanishi sababli, hozirda istiqbollarni baholash qiyin. Shuning uchun, ehtimol, 2018 yil bozorda cho'kish yili sifatida o'tadi.

Nisbatan qisqa turg'unlik bilan 2009 yil darajasidan past notijorat ko'chmas mulk narxlarining keskin va chuqur pasayishi eng yaxshi stsenariy bo'ladi. Shunday qilib, 2019 yilda tiklanishni kutish mumkin.