Ko'chmas mulkka, uning shakllari va ob'ektlariga egalik qilish. Qurilgan mulkka egalik huquqini qanday olish mumkin Ko'chmas mulkka egalik qilish
Ko'chmas mulkka egalik qilish
| Parametr nomi | Ma'nosi |
| Maqola mavzusi: | Ko'chmas mulkka egalik qilish |
| Rubrika (tematik toifa) | Uy |
Umumiy holatda "ko'chmas mulk" atamasini binolar joylashgan er, ya'ni "tegish" mumkin bo'lgan mutlaqo o'ziga xos jismoniy ob'ekt deb tushunish mumkin. Ammo, boshqa tomondan, ko'chmas mulk bozoridagi tovarlar jismoniy ob'ektlar emas, balki bu ob'ektlarga turli huquqlardir. Har bir huquq o'z egasiga shaklda ifodalanishi mumkin bo'lgan ma'lum imtiyozlar beradi pul oqimlari, obro'si, o'zini o'zi qondirish, biznes yuritish uchun shart-sharoitlar, uy-joy sifati va boshqalar. bu.
Bozor iqtisodiyotidagi markaziy huquqiy institut mulk huquqidir. Bu huquq shaxsga biror narsa ustidan qonuniy kuch beradi va odatda mulk huquqi deb ataladi. Turli xil turlari real huquqlar aynan shu kuch miqdorida farqlanadi; mulkiy huquqlarga shuningdek quyidagilar kiradi: mulkka meros qilib qoldiriladigan umrbod egalik qilish huquqi; mulkdan doimiy (cheksiz) foydalanish huquqi; servitutlar; mulkni xo'jalik yuritish huquqi; mulkni operativ boshqarish huquqi. Mulk huquqi bundan mustasno, boshqa barcha mulkiy huquqlar boshqa shaxslarning narsalariga bo'lgan huquqlardir.
Mulk huquqi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 17-bobida belgilanadi. Mulk - turli sub'ektlar o'rtasida taqsimlanishi yoki bir qo'lda to'planishi kerak bo'lgan huquqlar to'plami:
1. Egalik- ob'ekt ustidan jismoniy nazorat qilish qonuniga asoslangan mulkchilikning birlamchi komponenti, unga egalik qilish, uni o'z xonadoningizda saqlash, balansda saqlash va hokazo, ob'ektga haqiqiy egalik qilish. U boshqa ikkita vakolatni - foydalanish va tasarruf etishni amalga oshirish uchun zarur shart-sharoitlarni yaratadi. Siz mulkka egalik qilishingiz mumkin, lekin undan foydalana olmaysiz. Ko'chmas mulk ob'ektidan haqiqiy egalik qilmasdan foydalanish mumkin emas.
2. Foydalanish- mulk ob'ektidan foydalanuvchi yoki mulkdorning xohishi va xohishiga ko'ra o'z maqsadiga muvofiq foydalanish, ob'ektdan tortib olish. foydali xususiyatlar yoki daromad. Egalik va foydalanish bir sub'ektning qo'lida birlashtiriladi yoki turli sub'ektlar o'rtasida bo'linadi.
3. Dispozitsiya- ob'ekt va mulk sub'ekti o'rtasidagi munosabatlarni amalga oshirishning har tomonlama, eng yuqori usuli, ya'ni bu qanday va kim tomonidan ishlatilishini hal qilish huquqidir. Ko'chmas mulk va undan olingan daromadlar; mulkning huquqiy taqdirini belgilash. Ya'ni, ko'chmas mulk egasi nafaqat mulkka egalik qiladi va undan foydalanadi, balki uni qonun hujjatlarida belgilangan cheklovlar egasining huquqlarini buzmaydigan maqsadlarda va chegaralarda tasarruf etadi.
To'liq egalik huquqi ostida mulkka egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish huquqini mahalliy qonunlarga zid bo'lmagan doirada tushunish odatiy holdir. To'liq egalik eng yuqori qiymatga ega.
Iqtisodiy nuqtai nazardan, mulk daromad keltira boshlaganda, ya'ni yer va boshqa mulkni o'zlashtirish va begonalashtirish jarayonida amalga oshiriladi. ko'char mulk ishlab chiqarishning asosiy omili va uning natijalari - daromad sifatida. Tovarlarni o'zlashtirish va begonalashtirishning ikkita asosiy usuli mavjud: alohida izolyatsiya qilingan - xususiy va qo'shma - umumiy, ommaviy. Shunga ko'ra, o'zlashtirish predmeti asosida mulkning ikkita asosiy shakli ajratiladi: xususiy va davlat (davlat va shahar).
Ko'chmas mulkka egalik sub'ektlari - aniq mulk egalari yer uchastkalari va boshqa ko'chmas mulk ob'ektlari yer huquqlari Rossiya Federatsiyasining er, fuqarolik, suv, o'rmon va boshqa qonun hujjatlariga muvofiq majburiyatlarni oladi. Ko'chmas mulk bilan bog'liq mulkiy munosabatlarga sub'ektlarning uchta asosiy guruhi kiradi:
1) Rossiya Federatsiyasi va Rossiya Federatsiyasining hokimiyat organlari tomonidan taqdim etilgan ta'sis sub'ektlari davlat hokimiyati, hokimiyat vakillari vakili bo'lgan shaharlar, tumanlar, aholi punktlari mahalliy hukumat;
2) fuqarolar, odamlar birlashmalari, oilalar, ijtimoiy guruh, shu jumladan. Chet el fuqarolari;
3) yuridik shaxslar - tijorat, notijorat va boshqa tashkilotlar, shu jumladan. xorijiy.
Zamonaviy tsivilizatsiyalashgan dunyoda "muqaddas va daxlsiz" mulk uzoq vaqtdan beri mavjud emas. Xususiy mulkdorga ta'rif bo'yicha berilgan vakolatlar ko'pincha boshqa shaxslar va butun jamiyatning manfaatlari va huquqlariga zid keladi. Qadimgi Rim davlatidan boshlab barcha davlatlarning qonunlarida jamiyat manfaatlari, diniy, ekologik, transport va boshqa talablardan kelib chiqqan holda mulk huquqini cheklash nazarda tutilgan. Rossiya Federatsiyasining amaldagi Konstitutsiyasiga (36-modda, 2-qism) va Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksiga (209-modda, 3-qism) muvofiq, mulkdor o'z ko'chmas mulkidan foydalangan holda, boshqa shaxslarning huquqlari va qonuniy manfaatlarini buzmasligi kerak. ekologik, sanitariya-gigiyena va boshqa shartlarga rioya qilishga majburdir.
Rossiyada, ko'pchilikda bo'lgani kabi rivojlangan mamlakatlar dunyo (AQSh, Angliya va boshqalar) tashkil etilgan: xususiy mulk jamoat manfaatlarini amalga oshirishga to'sqinlik qilganda, doimiy yoki vaqtinchalik cheklovlarga duchor bo'ladi.
Ko'chmas mulk ob'ektlariga egalik huquqining cheklanganligi va tadbirkorlik faoliyatida ajralmasligi sababli doimiy cheklovlarga quyidagilar kiradi:
rayonlashtirish tizimi;
Yerlardan oqilona foydalanish va ularni muhofaza qilish;
Nazorat muhit;
Boshqa mulkdorlar, ijarachilar va yerdan foydalanuvchilarning qonuniy huquq va manfaatlarini himoya qilish;
Buxgalteriya hisobi qurilish kodlari va qoidalar, rejalashtirish loyihalari va aholi punktlarini rivojlantirish;
Tarix, madaniyat yodgorliklari, muhofaza etiladigan tabiiy hududlar, qishloq xo‘jaligi yerlari va boshqalardan foydalanish yoki ularni tasarruf etish huquqlarini cheklash;
Shuni ta'kidlash kerakki, ko'chmas mulk egasi uchun uning mulkiy huquqlarini amalga oshirishdagi huquqlarini cheklaydigan muayyan vaqtinchalik cheklovlar (og'irliklar) qonun bilan belgilanadi. Egalik cheklovlari:
servitutlar;
Ipoteka;
Ijara, lizing.
Ko'chmas mulk egasi ( yer uchastkasi, boshqa ko‘chmas mulk) qo‘shni uchastkaning egasidan, zarur hollarda esa boshqa yer uchastkasi (qo‘shni uchastka) egasidan qo‘shni uchastkadan cheklangan foydalanish huquqini berishni talab qilishga haqli, — qullik. Ijobiy va salbiy servitutlarni farqlang. Ijobiy servitutlar - sᴛᴏ servitutga ega bo'lgan shaxsning birovning mulkiga zarar yetkazadigan muayyan harakatlarni amalga oshirish huquqi. Bularga "xizmat ko'rsatuvchi" er uchastkasidan o'tish yoki uni haydash, u orqali qoramol haydash, suv yoki yaylovlardan foydalanish, elektr uzatish liniyalari, aloqa va quvurlarni yotqizish va boshqalar kiradi. saytning dominant "xodimi" ga qo'shni, undan foydalanishning ayrim turlaridan voz kechdi. Masalan, yorug'lik va havoning "hukmron" maydoniga (yorug'lik va havo servituti) kirishga to'sqinlik qila olmaydigan yoki ko'rinishni buzmaydigan (ko'rish servituti) binolar yoki inshootlarni o'rnatmaslik yoki qurishni talab qilish huquqi. Servitut belgilanishi kerak bo'lgan shaxs va qo'shni uchastkaning egasi o'rtasidagi kelishuv bilan belgilanadi va ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish uchun belgilangan tartibda ro'yxatdan o'tkazilishi kerak. Servitut belgilash yoki uning shartlari to‘g‘risida kelishuvga erishilmagan taqdirda, nizo sud tomonidan servitut belgilashni talab qilgan shaxsning da’vosi bo‘yicha hal qilinadi. Servitut yuklangan uchastkaning egasi, agar qonun hujjatlarida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo‘lmasa, manfaatlarini ko‘zlab servitut belgilangan shaxslardan uchastkadan foydalanganlik uchun mutanosib to‘lovni talab qilishga haqli. Servitutga binolar, inshootlar va boshqa ko'chmas mulk yuklanishi mumkin, ulardan cheklangan foydalanish yer uchastkasidan tashqarida o'ta muhim.
Ipoteka- sᴛᴏ ko'chmas mulk bilan ta'minlangan kredit. Ipoteka majburiyatlarni ta'minlaydi Ko'chmas mulk, bunda kreditor (garovga oluvchi) qarzdor (garovga qo'yuvchi) tomonidan majburiyatlarini bajarmagan taqdirda, garovga qo'yilgan ko'chmas mulk hisobidan qanoatlanish huquqiga ega. Mulk, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ bo'yicha, ipoteka belgilanadi, garovga qo'yuvchining, ya'ni qarzdorning ixtiyorida qoladi. Ipoteka shartnomasi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 1998 yil 16 iyuldagi 1998-sonli Federal qonunining tegishli moddalarida belgilangan qoidalarni hisobga olgan holda shartnoma tuzish to'g'risidagi umumiy qoidalarga muvofiq tuziladi. 102-FZ "Ipoteka to'g'risida (ko'chmas mulk garovi)".
Mulkni ishonchli boshqarish(ishonch) - sᴛᴏ Rossiyada yangi hodisa, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ, birinchi navbatda, xususiylashtirilgan korxonalarning davlat mulkida qolgan ulushlariga nisbatan qo'llaniladi. Yangi kiritilgan (Fuqarolik Kodeksining 209-moddasi 4-bandi) mol-mulkni ishonchli boshqarish instituti egasiga (boshqaruv ta'sischisi), shu jumladan. tadbirkorlik sub'ekti sifatida davlatga, boshqa shaxsga (ishonchli shaxsga) o'ziga tegishli bo'lgan mol-mulkka egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish huquqini ma'lum muddatga o'tkazish, biroq bu berilgan mol-mulkka egalik huquqining o'tishiga olib kelmaydi. ishonchli boshqaruvni ishonchli shaxsga topshirish. Shunga qaramay, ishonchli boshqaruvchi mulkdorga aylanmay turib, o'ziga mulkiy aylanmada ishonib topshirilgan mol-mulkka o'z nomidan, lekin mulkdorning manfaatlarini ko'zlab egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish imkoniyatiga ega. Ishonchli boshqaruv ob'ektlari korxonalar va boshqa mulkiy majmualar, ko'chmas mulk bilan bog'liq alohida ob'ektlar hisoblanadi.
Ijara- birovning ko'chmas mulkidan ma'lum shartlarda foydalanish huquqi. Lizing shartnomasi bo'yicha lizing beruvchi (egasi) ijarachiga (ijaraga oluvchiga) vaqtincha foydalanish uchun haq evaziga ko'chmas mulkni berish majburiyatini oladi. Er uchastkalari, alohida tabiiy ob'ektlar, korxonalar, mulkiy majmualar, binolar, inshootlar va o'zligini yo'qotmaydigan boshqa narsalar tabiiy xususiyatlar ulardan foydalanish paytida. Ijara muddati shartnomada belgilanadi, shu bilan birga, agar shartnomada ikkinchisi ko'rsatilmagan bo'lsa, ijara noma'lum muddatga tuzilishi kerak. Ijarachi mulkdan foydalanganlik (ijara) uchun o'z vaqtida to'lashi shart. Ijara to'lovini to'lash tartibi, shartlari va muddatlari ijara shartnomasida belgilanadi. Ijara shartnomasi bekor qilingandan so'ng, ijarachi mol-mulkni ijaraga beruvchiga uni olgan holatda, odatdagi eskirishni hisobga olgan holda yoki shartnomada nazarda tutilgan holatda qaytarishi shart.
Lizing moliyaviy lizing turlaridan biri hisoblanadi. Lizing shartnomasi bo'yicha lizing beruvchi sotib olish majburiyatini oladi ijarachi tomonidan belgilanadi u tomonidan belgilangan sotuvchining mulki va ijarachiga ushbu mulkni vaqtincha egalik qilish va tadbirkorlik maqsadlarida foydalanish uchun haq evaziga berish. Ijaraga olingan mol-mulk ijara muddati tugashi bilan yoki uning muddati tugagunga qadar ijarachining mulkiga o'tadi, agar ijarachi shartnomada nazarda tutilgan sotib olish narxini to'liq to'lagan bo'lsa.
Tarkibi bo'yicha eng to'liq mulk - bu to'liq egalik qilish manfaati bo'lib, uning egasi qonun va jamiyatning boshqa a'zolarining ajralmas huquqlarini hisobga olgan holda o'z xohishiga ko'ra ko'chmas mulkdan foydalanish yoki begonalashtirish uchun abadiy huquqqa ega. To'liq mulk egasi imtiyozlar nuqtai nazaridan kichikroq bo'lgan manfaatlarni yaratishi mumkin, masalan, ijara ulushi, bunda uning egasiga (ijarachiga) ijara evaziga ma'lum muddatga ko'chmas mulkdan foydalanish huquqi beriladi. O'z navbatida, ijarachi mulkdan foydalanish huquqini yordamchi ijarachiga o'tkazish orqali sublizing manfaatini yaratishi mumkin. Nazariy jihatdan, bu jarayon cheksizdir. Shu bilan birga, asosiy ijarachining to'liq egalik huquqi egasiga to'laydigan ijara haqi asosiy yoki asosiy renta deb ataladi va shunga ko'ra, yordamchi ijarachining "uning egasi" ga to'laydigan ijara haqi subrend deb ataladi. Sublizing va asosiy ijara o'rtasidagi farq odatda daromad yoki foydali ijara deb ataladi.
Ko'chmas mulk bilan unga nisbatan huquq va majburiyatlarning paydo bo'lishi, o'zgarishi yoki bekor qilinishiga olib keladigan turli xil harakatlar amalga oshirilishi mumkin, ya'ni turli xil operatsiyalar amalga oshiriladi: ijara, garov, meros, hadya, sotib olish va sotish, ishonchli boshqaruv, doimiy foydalanish. , to'liq iqtisodiy boshqaruv, sug'urta, lizing, sublizing, hissa AKSIADORLIK jamiyati, xususiylashtirish va boshqalar.
ref.rf saytida joylashgan
Ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlarning qo'shimcha bosqichi ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish bo'lib, u Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi bilan tartibga solinadi. federal qonun 1997 yil 21 iyuldagi 122-FZ-son "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida", Rossiya Federatsiyasining boshqa federal qonunlari va qoidalari. Davlat ro'yxatidan o'tkazish ro'yxatga olingan huquq mavjudligining yagona dalilidir va ko'chmas mulk joylashgan joyda amalga oshiriladi. o'rnatilgan tizim Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar va u bilan tuzilgan bitimlarning yagona davlat reestrida qayd etilgan har bir ko'chmas mulk ob'ektiga bo'lgan huquqlar yozuvlari. Belgilangan tartibda tasdiqlangan Huquqlarning yagona davlat reestridan ko'chirmalarda mulkning tavsifi, unga ro'yxatdan o'tgan huquqlar, shuningdek huquqlarning cheklanishi (og'irligi) bo'lishi kerak. Huquqlarning yagona davlat reestrida mavjud bo'lgan ma'lumotlardan mualliflik huquqi egalarining huquqlari va qonuniy manfaatlariga zarar etkazadigan shaklda yoki shaklda foydalanish Rossiya Federatsiyasi qonunlarida nazarda tutilgan javobgarlikka sabab bo'ladi. Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish ko'chmas mulk joylashgan joyda ro'yxatga olingan okrug hududida ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish bo'yicha adliya muassasasi tomonidan amalga oshiriladi.
Ko'chmas mulkka egalik qilish - tushunchasi va turlari. "Ko'chmas mulk mulki" toifasining tasnifi va xususiyatlari 2017, 2018 yil.
Ko'chmas mulkni huquqiy tartibga solish mulk huquqi bilan bog'liq bo'lib, u chet el qonunchiligida "bir narsa ustidan eng to'liq hukmronlik" sifatida qabul qilingan Rim xususiy huquqining asosiy qoidasiga muvofiq tushuniladi. narsa, shu jumladan ko'chmas mulk, XIX asr - XX asr boshlarida o'zgarishlarga duch keldi.
Gap ko'chmas mulkka bo'lgan mulk huquqi bo'yicha, asosan, yerga egalik qilish bilan bog'liq turli cheklovlar paydo bo'lishi haqida bormoqda. Mazkur huquqning dastlabki tahririga ko‘ra, yer uchastkasining egasi ham yer qa’ri va havo bo‘shlig‘ining mulkdori (er uchastkasi hududiga nisbatan qo‘llanganidek) hisoblangan. Biroq, aynan shu yo'nalish bo'ylab, pirovardida, qo'shni yer uchastkalari egalarining manfaatlari yoki jamoat manfaatlaridan kelib chiqadigan ma'lum cheklovlar mavjud edi.
Qo'shni uchastkalar egalarining manfaatlari, shuningdek, jamoat manfaatlarining bir qismi servitutlar (og'irliklar) bilan himoya qilinadi. Ushbu cheklovlar San'atda tizimlashtirilgan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 274-moddasi "Birovning er uchastkasidan cheklangan foydalanish huquqi (servitut)". Unda “ko‘chmas mulk egasi... qo‘shni yer uchastkasi egasidan cheklangan foydalanish huquqini berishni... talab qilishga haqli. qo'shni hudud(qullik). Servitut qoʻshni yer uchastkasidan oʻtish va oʻtishni taʼminlash, elektr tarmoqlari, aloqa va quvurlarni yotqizish va ulardan foydalanish, suv taʼminoti va meliorativ holatini taʼminlash, shuningdek, boshqa ehtiyojlarni qondirish uchun belgilanishi mumkin...”.
Servitut ko'chmas mulkni baholashning muhim elementidir. Ushbu baholash San'atning 5-bandiga binoan, erdan foydalanish uchun to'lov bilan bog'liq bo'lishi mumkin. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 274-moddasiga binoan, "servitut o'rnatilgan uchastkaning egasi ... manfaati uchun servitut belgilangan shaxslardan talab qilishga haqlidir".
Ko'pgina mamlakatlar qonunchiligida bozor iqtisodiyoti er uchastkasi egasini yer qa'ri va havo bo'shlig'i bilan cheklash shartlari shakllantiriladi. Shunday qilib, San'atga muvofiq. Germaniya Fuqarolik Kodeksining 905-moddasiga binoan, "er uchastkasining egasi uchastkaga shunday chuqurlikdagi yoki shunday balandlikdagi ta'sirni oldini ololmaydiki, uni olib tashlash uni qiziqtirmaydi." Rossiya qonunchiligidagi bunday cheklovlar bilan bog'liq bo'lishi kerak. yer va boshqa tabiiy resurslar to'g'risidagi qonun.
Cheklovlarning o'ta og'ir holati - bu ko'chmas mulkni u joylashgan saytni olib qo'yish munosabati bilan begonalashtirish. Ushbu qoida San'atda ko'rib chiqiladi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 239-moddasida: davlat yoki kommunal ehtiyojlar uchun er uchastkasini olib qo'yish yoki erdan noto'g'ri foydalanish tufayli binolar, inshootlar yoki boshqa ko'chmas mulkka egalik huquqini bekor qilmasdan mumkin bo'lmagan hollarda. ushbu uchastkada ushbu mulk davlat tomonidan sotib olinishi yoki ochiq kim oshdi savdosida sotilishi yo'li bilan hibsga olinishi mumkin ..." Ushbu sotib olish bandi "egalik huquqini tugatish asoslarini" belgilashda asosiy hisoblanadi. San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 235-moddasi fuqarolar va yuridik shaxslarga tegishli bo'lgan mulkni davlat mulkiga o'tkazish (milliylashtirish) ushbu mulkning qiymati va boshqa yo'qotishlarni qoplash bilan amalga oshiriladi ...".
Ushbu mulkning qiymatini va yo'qotishlarni baholash faqat mustaqil professional baholovchilarning hisob-kitoblari natijasida mumkin. Birinchi holatda (davlat tomonidan begonalashtirish), sotib olish narxini aniqlash uchun bunday baholash kerak. San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 281-moddasi Sotib olish narxini aniqlashda u quyidagilarni o'z ichiga oladi: er uchastkasi va unda joylashgan ko'chmas mulkning bozor qiymati, shuningdek er uchastkasini olib qo'yish natijasida egasiga etkazilgan barcha yo'qotishlar. “Ikkinchi holatda (ommaviy auktsionda sotish) ochiq kim oshdi savdosida dastlabki sotish narxini belgilash uchun mulk qiymatini pul bilan baholash zarur.
Ko'chmas mulk - yuridik toifa zamonaviy Rossiya. Tovar aylanmasidagi ko'plab cheklovlar va mutlaq davlat mulki bo'lgan tabiiy ob'ektlarning aylanishi butunlay taqiqlanganligi sababli Sovet davri qonunchiligiga noma'lum edi.
Ko'chmas mulk - o'zining ob'ektiv xususiyatlari, iqtisodiy va ijtimoiy qiymati tufayli - har bir huquq tizimida o'ziga xos maqom va foydalanish tartibi mavjud.
Amaldagi Rossiya qonunchiligi ko'chmas narsalarni fuqarolik huquqlari ob'ektlari sifatida tasniflaydi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi 1-bandiga binoan ko'chmas mulk er uchastkalari, yer qa'ri uchastkalari, ajratilgan er uchastkalarini o'z ichiga oladi. suv havzalari yer bilan chambarchas bog‘liq bo‘lgan barcha narsalar, ya’ni maqsadiga mutanosib ravishda zarar yetkazmasdan harakatlanishi mumkin bo‘lmagan ob’ektlar, shu jumladan o‘rmonlar, ko‘p yillik o‘simliklar, binolar, inshootlar, shuningdek qonun hujjatlarida ko‘chmas mulk deb tasniflangan boshqa ob’ektlar va mulklar. .
Rossiyada xususiy mulk huquqining e'lon qilinishi (Rossiya Federatsiyasi Konstitutsiyasining 8-moddasi 2-qismi) va hakamlik sudlari amaliyotida iqtisodiy faoliyatning jadal rivojlanishi bilan hokimiyat, yuridik shaxslar va yuridik shaxslarning da'volari bo'yicha nizolar paydo bo'ldi. tadbirkorlar yangi tashkil etilgan (barpo etilgan) ko'chmas mulkka egalik huquqini tan olishlari va birinchi navbatda - ma'lum tijorat qiymatiga ega bo'lgan turar-joy va noturarjoy binolari. Ushbu toifadagi nizolar va ularni hal qilish tartibiga alohida qiziqish hozirda, xususan, tijorat qurilish bozori sezilarli darajada kengayganligi, ilgari yaratilgan qurilish ob'ektlarini rekonstruksiya qilish (rekonstruksiya qilish) bilan shug'ullanadigan tashkilotlar: binolar, inshootlar, boshqalar faollashdi.
Yangi narsaga egalik qilishning huquqiy masalalari Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 14-bobida ko'rsatilgan qoidalar bilan tartibga solinadi. 218-moddaning 1-bandi hamma narsaga (ko'char va ko'chmas mulkka) umumiy bo'lgan qoidani belgilaydi, unga ko'ra qonun va boshqa qonun hujjatlariga muvofiq shaxs tomonidan o'zi uchun qilingan yoki yaratilgan yangi narsaga egalik qilish huquqiga egalik qiladi. odam.
Shunday qilib, qonun asosida yangi narsaga egalik qilishning birinchi sharti uni yaratishning aniq maqsadidir. Manfaatdor shaxs yangidan tashkil topgan muayyan ko'chmas mulkka bo'lgan mulk huquqini e'tirof etish to'g'risidagi da'vo bilan sudga murojaat qilishi mumkin, agar u ushbu shaxs tomonidan o'zi uchun yaratilgan bo'lsa.
Hozirgi vaqtda Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 17-bobi ("Mulk huquqi va erga boshqa mulkiy huquqlar") kuchga kirdi va Rossiya Federatsiyasining Yer kodeksi qabul qilindi.
5-band, 1-modda Yer kodeksi Rossiya Federatsiyasi yer qonunchiligining tamoyillaridan biri sifatida er uchastkalari va ular bilan mustahkam bog'langan ob'ektlar taqdirining birligini o'rnatadi: er uchastkalari bilan mustahkam bog'langan barcha ob'ektlar er uchastkalari taqdiriga ergashadi, federal qonunlarda nazarda tutilgan hollar bundan mustasno.
Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 20-moddasiga muvofiq, er uchastkalaridan doimiy (cheksiz) foydalanish huquqi faqat davlat va munitsipal muassasalar, federal davlat korxonalari, shuningdek davlat hokimiyati va mahalliy hokimiyat organlariga berilishi mumkin.
Shu bilan birga, er uchastkalarining mulkdorlari (shu jumladan ijarachilar) bo'lmagan shaxslar er uchastkasining maqsadli maqsadini hisobga olgan holda bunday uchastkalarda turar-joy, ishlab chiqarish va boshqa binolar, inshootlar, inshootlar qurish huquqiga ega deb e'tirof etiladi.
Yer kodeksining ayrim qoidalari, xususan, 30-32-moddalari bevosita yer uchastkalarini qurish uchun berish tartibi va shartlariga bag‘ishlangan.
Biroq, fuqarolik huquqi an'anaviy deb atash mumkin bo'lmagan mulkka egalik qilish uchun bir nechta asoslarni biladi. Ularni ruxsatsiz qurilish va sotib olish retsepti sifatida ko'rib chiqish qiziq.
Ruxsatsiz qurilishga egalik faqat sud tomonidan tan olinadi. Egasi qurilishni amalga oshirgan yoki bahsli ob'ekt joylashgan yer uchastkasiga egalik qiluvchi yoki doimiy (muddati) foydalanayotgan shaxs, agar binoning saqlanib qolishi fuqarolarning huquqlari va qonun bilan qo'riqlanadigan manfaatlarini buzmasa, mulkdor bo'lishi mumkin. boshqa shaxslar va fuqarolarning hayoti va sog'lig'iga xavf tug'dirmaydi
San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 222-moddasida ruxsat etilmagan qurilish - bu qonun hujjatlarida belgilangan tartibda ushbu maqsadlar uchun ajratilmagan er uchastkasida qurilgan turar-joy binosi, boshqa bino, inshoot yoki boshqa ko'chmas mulk. huquqiy hujjatlar, yoki qabul qilmasdan yaratilgan zarur ruxsatnomalar yoki shaharsozlik va qurilish normalari va qoidalarini sezilarli darajada buzish bilan.
Qonun belgilaganiga qaramay ruxsatsiz qurilish(Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 222-moddasi), amalda uni qo'llashda ma'lum qiyinchiliklar mavjud. Gap shundaki, bu ta'rifda qo'shimcha izoh talab qiladigan bir nechta tushunchalar mavjud: turar-joy binosi, inshoot, inshoot, bino.
"Uy-joy binosi" tushunchasi San'atning 2-bandida keltirilgan. Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksining 16-moddasi. Bu xonalardan iborat bo'lgan, shuningdek, alohida belgilangan binoni tan oladi yordamchi xonalar fuqarolarning bunday binoda yashashi bilan bog'liq maishiy va boshqa ehtiyojlarini qondirish uchun mo'ljallangan.
"Bino", "inshoot", "qurilish", "xona" tushunchalari Shaharsozlik kodeksi RF (keyingi o'rinlarda - GK RF) yo'q. sub. 10-bet, 1-modda. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 1-moddasida "ob'ekt" tushunchasi qo'llaniladi kapital qurilish”, vaqtinchalik binolar, kiosklar, shiyponlar va boshqa shunga o'xshash inshootlar bundan mustasno, qurilishi tugallanmagan bino, inshoot, inshoot, ob'ektlarni anglatadi.
Kimdan bu ta'rif Bundan kelib chiqadiki, sanab o'tilgan barcha ob'ektlar kapital qurilish loyihalari hisoblanadi. Kapital qurilish ob'ekti yer bilan chambarchas bog'liq bo'lgani uchun, shuningdek, San'atda sanab o'tilgan xususiyatlar tufayli. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi, u ko'chmas mulk ob'ekti sifatida tan olinishi mumkin.
Ushbu ta'riflar binolarning bunday xususiyatini ko'chmas mulk ob'ekti sifatida aniqlashga imkon beradi, chunki uni ma'lum bir mulk ichidagi boshqa binolardan izolyatsiya qilish.
Ob'ektni ruxsatsiz tuzilma sifatida belgilaydigan quyidagi zarur va shartsiz mezonlarni nomlaylik:
Faqat ko'chmas mulk ob'ekti ruxsatsiz qurilish deb tan olinishi mumkin;
Bino quruvchiga tegishli bo'lmagan er uchastkasida yoki qurilish uchun ajratilmagan uchastkada qurilgan;
Bino tegishli ruxsatnoma va shaharsozlik rejalari tasdiqlanmagan holda qurilgan;
Qurilish uchinchi shaxslarning huquqlarini buzadi yoki ularning hayoti yoki sog'lig'iga tahdid soladi.
San'at tahlili. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 222-moddasida ruxsatsiz qurilish Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining ushbu moddasida belgilangan shartlarni hisobga olgan holda qurilgan ko'chmas mulk ob'ektiga egalik qilish uchun asos sifatida tan olinishini aytishga imkon beradi.
Qonun chiqaruvchi tomonidan San'at normasining kiritilishi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 14-bobidagi 222-moddasi ("Mulk huquqini olish") San'atning 1-bandining mazmuni bilan bog'liq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 218-moddasi, unga ko'ra qonun yoki boshqa me'yoriy-huquqiy hujjatlarga muvofiq o'zi uchun ishlab chiqarilgan yoki yaratilgan yangi narsaga egalik huquqi bunday shaxs tomonidan olinadi. Ruxsatsiz bino o'zi uchun yaratilgan yangi narsa bo'lganligi sababli, ko'chmas mulk ob'ekti yaratilgan materiallarning egasi Rossiya Federatsiyasi qonunchiligiga rioya qilgan holda, ya'ni, masalan, olinganidan keyin unga egalik qilish uchun asosga ega. ruxsat beradi va/yoki er uchastkasi yoki tegishli talab bilan sudga da'vo arizasi bilan.
Fuqarolik kodeksi Rossiya Federatsiyasi (222-modda) ruxsat etilmagan qurilishni ruxsatsiz harakatlar natijasi bo'lgan ko'chmas mulkning maxsus qismi sifatida tan oladi.
Ushbu lavozimlardan, San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 128-moddasida ruxsatsiz qurilish fuqarolik huquqining ob'ekti, xususan, ko'chmas mulk hisoblanadi.
Ko'chmas mulk ob'ektiga egalik huquqi u davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab vujudga keladi. O'zboshimchalik bilan qurilgan qurilishga egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazish uchun asos sifatida sud qarori tan olinadi.
Shuning uchun mulkni ro'yxatga olishning ikkita variantini ajratib ko'rsatish kerak. Birinchisi, ruxsatsiz qurilishni amalga oshirgan shaxs uni belgilaydigan mezonlarni engib o'tishga harakat qilganda. huquqiy maqomi ruxsatsiz, ya'ni: bino qurilgan er uchastkasiga bo'lgan huquqni olish; bunday o'rnatilgan ob'ektning aholi hayoti va sog'lig'iga zarar etkazish xavfi yo'qligi; ob'ektni quyish ruxsatsiz qurilish shaharsozlik normalari va qoidalariga muvofiq. Ruxsatsiz binoga egalik qilishning ushbu tartibi sudgacha deyiladi.
Ikkinchi variantda, yuqoridagi mezonlarni bartaraf etishning iloji bo'lmaganda, sud qarori ruxsatsiz qurilishni ro'yxatga olish uchun asos bo'lib xizmat qilishi mumkin. Ushbu parametr, masalan, ishlab chiquvchi olish va rivojlantirish qobiliyatiga ega bo'lmaganda mumkin loyiha hujjatlari, qurilish ruxsatnomalari. Bunday holda, hujjatlar mavjud bo'lmaganda, ishlab chiquvchi sudda qurilgan ob'ektning haqiqatda shaharsozlik normalari va qoidalariga mos kelishini isbotlashi mumkin.
2. SOTISHNI MIQDARLI SOTISH ASOSIDA BOZOR QIYMATINI ANIQLASH.
Sotish narxlari odatdagi sotuvchilar va xaridorlarning fikrlarini aks ettiradi. Shuning uchun, agar aniqlashda shunga o'xshash savdolar bo'yicha etarli ma'lumotlar mavjud bo'lsa bozor qiymati ko'chmas mulkni qiyosiy yondashuv bilan baholash natijalariga asoslanishi kerak.
Qiyosiy yondashuv (SP)- baholash ob'ektini o'xshashlari bilan taqqoslashga asoslangan baholash usullari to'plami, ularga nisbatan ular bilan tuzilgan bitimlar narxlari to'g'risida ma'lumotlar mavjud.
Taqqoslangan ob'ektlar orasidagi farqlar tegishli ma'lumotlarni tuzatish jarayonida tekislanadi. Ushbu yondashuv oqilona xaridor ma'lum bir mulk uchun shunga o'xshash xususiyatlarga ega bo'lgan analogni sotib olishdan ko'ra ko'proq pul to'lamaydi degan taxminga asoslanadi. Baholashning haqiqati baholanayotgan mulk turi tegishli bo'lgan bozor segmentining faolligi va to'yinganligiga bog'liq. Aniqroq baholash natijasini olish uchun analoglarni sinchkovlik bilan tanlash kerak. Baholash ob'ektining analogiga qo'yiladigan asosiy talablar quyidagilardan iborat:
o'xshash asosiy iqtisodiy, moddiy-texnikaviy va boshqa belgilar bo'yicha baholash ob'ektiga o'xshash;
baholash ob'ektining narxi shunga o'xshash sharoitlarda amalga oshirilgan bitimdan ma'lum.
Ko'chmas mulkni baholashning qiyosiy yondashuvi almashtirish, muvozanat, talab va taklif tamoyillariga asoslanadi.
Qiyosiy yondashuv bilan ko'chmas mulkni baholashda harakatlar ketma-ketligi shaklda ko'rsatilgan. bitta.
Ustida dastlabki bosqich tegishli bozorda va uning segmentlarida yaqinda sotilgan va sotuvga taklif etilayotgan ob'ekt mulkining o'xshashlarini aniqlash maqsadida bozor o'rganiladi. Savdo shartlari va real haqida ma'lumotlarni yashirish tufayli sotish narxi tez-tez uchraydigan ob'ekt Rossiya bozori ko'chmas mulk, tahlil faqat solishtirish xususiyatlari taklif narxi asoslangan bo'lishi mumkin. Asosiy ma'lumot manbalari: ro'yxatga olish xizmatlari, sug'urta kompaniyalari, axborot xizmatlari va ko'chmas mulk brokerlari ma'lumotlari; ko'chmas mulk davriy nashrlari; bitimlar ishtirokchilari tomonidan taqdim etilgan ma'lumotlar; baholovchi arxivlari.
Baholashning to'g'riligi tahlil qilish uchun foydalaniladigan ma'lumotlarning miqdori va sifatiga bog'liq, shuning uchun baholash ob'ektining tanlangan analoglari bo'yicha ma'lumotlarni to'plash va tekshirishga katta ahamiyat berish kerak. Mutlaqo bir xil sotuvlar mavjud emas, tasodif faqat bir qator xususiyatlarda kuzatiladi. Taqqoslash uchun tanlangan ob'ektlar baholanayotgan ob'ektga qanchalik o'xshash bo'lsa, ushbu yondashuvni qo'llash natijasida baholash ob'ektining qiymatini qanchalik aniqroq olish mumkin.
Ko'chmas mulkni sotishning o'ziga xos narxiga har xil o'ziga xos holatlar ta'sir qilishi mumkin (tomonlar iqtisodiy jihatdan oqilona harakat qilganmi, sotuvchi va xaridorning motivatsiyasi odatiymi yoki yo'qmi va hokazo)" shuning uchun har bir savdo to'g'risidagi ma'lumotlar ekspert tomonidan tekshirilishi kerak. baholovchi, ya'ni xaridor, sotuvchi yoki broker tomonidan ma'lumotlarning tasdiqlanishini olish kerak.
Baholanayotgan mulkning yakuniy qiymatini aniqlash uchun taqqoslanadigan sotishga tuzatish kiritish zarur. Hisoblash va tuzatishlar har bir ko'rsatkichning ahamiyatini hisobga olgan holda oldingi hisob-kitoblarning mantiqiy tahlili asosida amalga oshiriladi. Bu erda eng muhim nuqta - tuzatish omillarini aniq aniqlash.
Ma'lumotlar taqqoslangandan so'ng, sotish bahosini baholanayotgan mulkdan farqiga mos ravishda tuzatish natijasida taqqoslash ob'ektlarining to'g'rilangan sotish narxlari hisoblanadi.
Sozlangan mulk narxi- solishtirish ob'ektining baholash ob'ekti bilan farqlari bo'yicha tuzatilganidan keyin sotish bahosi.
Qoida tariqasida, baholovchilar o'rtacha xarajat ko'rsatkichlaridan foydalanmaydilar, har bir analog sotuvini o'rganish va uni baholash ob'ekti bilan solishtirish odatiy holdir. Tuzatishlar diqqat bilan tanlangan ko'p sonli operatsiyalar to'g'risidagi ma'lumotlarni tahlil qilgandan so'ng aniqlanadi. Barcha xususiyatlar noyobdir, ammo barcha individual xususiyatlar qiymatga sezilarli darajada ta'sir qilmaydi. Baholash ob'ektining analoglarini tahlil qilishda, birinchi navbatda, quyidagi farqlarni hisobga olish kerak:
joylashuv (mahalla va hududdagi farqlar);
moliyalashtirish shartlari (olingan taqdirda imtiyozli kredit sotuvchidan, to'lovlar bozor kursi bo'yicha chegirma qilinadi);
- bitim shartlari;
- sotilgan sana;
-jismoniy xususiyatlar;
- foydalanish usuli;
– qiymatning nomulkiy komponentlari.
Bitim narxlarini juftlik bilan solishtirish texnikasi baholanayotgan ob'ektning narxi to'g'rilashdan foydalangan holda taqqoslashning har bir elementi uchun mos keladigan ob'ekt-analog bilan bitim narxini moslashtirish yo'li bilan hisoblab chiqilishida, uning miqdori juftlar uchun bitim narxlaridagi farq sifatida aniqlanadi. faqat ushbu taqqoslash elementi bilan farq qiluvchi ob'ektlar-analoglar.
Trendni yaratish texnikasi narxning miqdoriy xarakteristikaga monoton bog'liqligi mavjud bo'lganda, narx omillaridan faqat bittasining miqdoriy tavsifi qiymatida farq qiluvchi o'xshash ob'ektlar bilan bozor operatsiyalari narxlari to'g'risidagi ma'lumotlarni regressiya tenglamasi bilan tavsiflashga asoslanadi. belgilangan omildan.
Chiziqli algebra texnikasi algebraik tenglamalarning yopiq tizimlaridan foydalanishga asoslangan (tranzaktsiyalar soni taqqoslash elementlari sonidan oshadi).
Ko'p regressiyani tahlil qilish texnikasi algebraik tenglamalarning yopiq sistemalarining koeffitsientlarini hisoblash uchun differensiallashdan foydalanishga asoslangan.
Sifatli tahlil usullari
quyidagi texnikani o'z ichiga oladi:
Narxlarni sifat jihatidan taqqoslash texnikasi;
Kvalimetrik modellashtirish texnikasi.
Sifatli narxlarni taqqoslash texnikasi(TCS) tranzaktsiyalar soni taqqoslash elementlari sonidan oshmasa, rivojlanayotgan ko'chmas mulk bozorida qo'llaniladi.
Ushbu uslub baholash ob'ektini barcha narx omillari bo'yicha taqqoslash ob'ektlarining har biri bilan navbatma-navbat solishtirishga, tuzatishlar yo'nalishini ko'rsatishga va keyin ob'ektlarni ko'pchilik tuzatishlar yo'nalishiga to'g'ri keladigan yo'nalishda tartiblashga asoslangan.
Shu bilan birga, sifat belgilaridan taqqoslash elementlarini ko'rsatish uchun foydalanish mumkin: "sezilarli darajada yaxshi", "biroz yaxshiroq", "teng", "biroz yomonroq", "sezilarli darajada yomonroq" yoki besh balli shkala: -2 , 1, 0, 1, 2 yoki 0, 1, 2, 3, 4.
Bundan tashqari, har bir taqqoslash elementi uchun ekspert tomonidan hisoblangan ahamiyatlilik koeffitsientlari (muhimlik koeffitsientlari yoki shartli og'irliklar) kiritilishi mumkin. Biroq, ahamiyatlilik koeffitsientlarini tanlash uchun etarli asosning yo'qligi nafaqat hisoblash natijasining yaxshilanishini kafolatlamaydi, balki xatoni yanada kuchaytirishi mumkin.
Kvalimetrik modellashtirish texnikasi bitimlar bo'yicha bozor ma'lumotlarini tahlil qilish, shuningdek, ob'ektlar va atrof-muhit sifatini ekspert baholashlari orqali amalga oshiriladi. Shu bilan birga, ob'ekt va atrof-muhitning barcha xususiyatlari narxlash omillari sifatida ob'ektning o'zaro bog'liq xususiyatlarining (sifatlarining) ierarxik tuzilishi ("daraxt") shaklida taqdim etiladi, ular xaridorlarning tan olingan afzalliklarini aks ettiradi. sotuvchi tomonidan. Shuningdek, ob'ektning narxi sotuvchi va xaridor o'z manfaatlarini ko'zlagan holda, o'z tajribasiga asoslangan holda yoki o'z fikrini shakllantirgan ekspert sifatida harakat qiladigan bitim natijasi ekanligi hisobga olinadi. ekspert baholovchilarning tavsiyalari.
Ob'ektning qiymatini baholashga bozor yondashuvini ko'rib chiqishni yakunlab, biz uning afzalliklari va kamchiliklarini qayd etamiz.
Bozor yondashuvining afzalliklari:
Yakuniy xarajat odatdagi sotuvchilar va xaridorlarning fikrini aks ettiradi.
Savdo narxlari o'zgarishlarni aks ettiradi moliyaviy shartlar va inflyatsiya.
Statistik jihatdan asosli.
Taqqoslangan ob'ektlar orasidagi farqlar uchun tuzatishlar kiritiladi.
Foydalanish juda oson va ishonchli natijalar beradi.
Bozor yondashuvining kamchiliklari quyidagilardan iborat:
Sotishdagi farqlar.
Amaliy sotish narxlari haqida ma'lumot to'plashda qiyinchilik.
Bitimning aniq shartlari haqida ma'lumot to'plashda qiyinchilik.
Bozor faoliyatiga bog'liqlik.
Bozor barqarorligiga bog'liqlik.
Turli xil sotuvlar bo'yicha ma'lumotlarni solishtirish qiyinligi.
3. KO'CHMAS MULKNI IKKI MULK BO'LGAN BAHOLASHGA NAMAL BERING
1-misol: Siz juftlik savdosi ma'lumotlaridan foydalangan holda studiya kvartirasini baholamoqchisiz.
Shu kabi bir xonali kvartiralar to'g'risidagi ma'lumotlar
|
Parametr |
Baholangan kvartira |
Yaqinda sotilgan kvartiralar |
||
|
kv.1 |
kv.2 |
kv. 3 |
||
|
Loggia |
||||
|
Qavatlar / qavatlar soni |
||||
|
Sotish narxi, ming rubl |
3500 |
3600 |
3750 |
|
Taqqoslangan kvartiralar orasidagi mavjud farqlar uchun tuzatishlarni hisoblash
|
Sotuvchi juftliklar |
Savdo narxlaridagi farq, ming rubl |
Sotish narxlaridagi farqning sababi |
|
kv. 1 va kv. 2 |
Loggiya mavjudligidagi farq (100 ming rubl) |
|
|
1-chorak va kv. 3 |
||
|
kv. 2 va apt. 3 |
Loggia (+100 ming rubl), pol (-250 ming rubl) 10 + (-25N15 | ming. |
Baholangan kvartiraning qiymatini hisoblash variantlari:
a) kv.m.ning sotish narxidan kelib chiqqan holda. biri:
3500 + 100 (lodjiya) + 250 (yaxshiroq qavat) = 3850 ming rubl;
b) kv. 2:
3600 + 250 = 3850 ming rubl;
c) kv. 3:
3750 + 100 = 3850 ming rubl
Shunday qilib, baholangan kvartiraning narxi 385 ming rublni tashkil qiladi.
1. Ko‘chmas mulkni oldi-sotdi shartnomasi bo‘yicha ko‘chmas mulkka egalik huquqini xaridorga o‘tkazish davlat ro‘yxatidan o‘tkazilishi kerak.
2. Tomonlar tomonidan ko‘chmas mulkni oldi-sotdi shartnomasining mulk huquqi o‘tkazilishi davlat ro‘yxatidan o‘tkazilgunga qadar bajarilishi ularning uchinchi shaxslar bilan munosabatlarini o‘zgartirish uchun asos bo‘lmaydi.
3. Agar tomonlardan biri ko'chmas mulkka egalik huquqini o'tkazishni davlat ro'yxatidan o'tkazishdan bo'yin tovlagan taqdirda, sud boshqa tomonning iltimosiga binoan va Rossiya Federatsiyasi qonunlarida nazarda tutilgan hollarda ko'chmas mulkka egalik huquqini o'tkazish to'g'risidagi qonun hujjatlarida nazarda tutilgan hollarda. ijro protsesslari, shuningdek, sud ijrochisining iltimosiga binoan mulk huquqini o'tkazishni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida qaror qabul qilish. Mulk huquqini o'tkazishni davlat ro'yxatidan o'tkazishdan asossiz bo'yin tovlagan tomon boshqa tomonga ro'yxatga olishning kechikishi natijasida etkazilgan zararni qoplashi shart.
San'atga sharh. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 551-moddasi
1. Talab belgilanadi, unga ko'ra ko'chmas mulkka bo'lgan mulk huquqi va boshqa ko'chmas mulk huquqlari - paydo bo'lishi, o'tkazilishi, cheklanishi va tugatilishi SSSRda davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak.
Ko'chmas mulkka bo'lgan quyidagi huquqlar ro'yxatga olinishi kerak: mulk huquqi, xo'jalik yuritish huquqi, operativ boshqaruv huquqi, meros qilib qoldiriladigan umrbod egalik qilish huquqi, doimiy (cheksiz) foydalanish huquqi (tegishli mulk huquqi). muddatli foydalanish), ijara, ipoteka, servitut, shuningdek qonun hujjatlarida nazarda tutilgan hollarda boshqa huquqlar.
Shu bilan birga, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning davlat organi yoki mahalliy davlat hokimiyati organining kelishuvi yoki hujjati asosida vujudga keladigan cheklashlari (og'irliklari) qonun hujjatlarida nazarda tutilgan hollarda davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak.
2. Belgilansinki, davlat ro‘yxatidan o‘tkazish ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarning vujudga kelishi, cheklanishi (og‘irligi), o‘tishi yoki tugatilishi davlat tomonidan tan olinishi va tasdiqlanishi to‘g‘risidagi huquqiy hujjatdir. Shu bilan birga, "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" gi 1997 yil 21 iyuldagi 122-FZ-sonli Federal qonuniga (bundan buyon matnda ro'yxatga olish to'g'risidagi qonun deb yuritiladi) muvofiq davlat ro'yxatidan o'tkazish yagona hisoblanadi. ro'yxatdan o'tgan huquqning mavjudligini tasdiqlovchi dalil, bu aslida huquqlarni to'g'ri ro'yxatdan o'tkazish prezumpsiyasini anglatadi. Shunga ko'ra, ro'yxatga olingan huquq faqat sudda e'tiroz bildirilishi mumkin.
———————————
Rossiya Federatsiyasi qonun hujjatlari to'plami. 1997. N 30. m. 3594.
3. Qonunchilik mantig'idan kelib chiqqan holda, Ro'yxatga olish to'g'risidagi qonun ko'chmas mulkka bo'lgan muayyan huquqlarning paydo bo'lishi va tugatilishini davlat ro'yxatidan o'tkazilgan payt bilan bog'laydi, ya'ni. davlat ro'yxatidan o'tkazish texnik emas, balki huquqiy (qonun ishlab chiqaruvchi) ahamiyatga ega. Turli shaxslar tomonidan qo'lga kiritilgan huquqlar ikkita yuridik faktni o'z ichiga olgan huquqiy tuzilma asosida yuzaga keladi: shartnoma va huquqni ro'yxatdan o'tkazish dalolatnomasi. Davlat ro'yxatidan o'tkazilgandan keyingina xaridorlar egalik huquqiga ega bo'ladilar va shuning uchun ko'chmas mulkka o'z xohishiga ko'ra egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish imkoniyatiga ega bo'ladi.
4. San'at bilan birga. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 131-moddasi ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar va bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish zarurligini ko'rsatadigan bir qator boshqa qoidalarni o'z ichiga oladi: Art. 164 "Bitnlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish", m. 223-modda "Ketuvchining shartnoma bo'yicha egalik huquqini qo'lga kiritish lahzasi", 2-modda. 433-sonli "Shartnoma tuzish vaqti", shuningdek Kodeksning birinchi va ikkinchi qismlarida mavjud bo'lgan boshqa qoidalar; sharhlangan maqola bir xil turkumga kiritilishi kerak.
5. Davlat ro'yxatidan o'tkazish tartibi va ro'yxatga olishni rad etish asoslari Ro'yxatga olish to'g'risidagi qonun, Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning va ular bilan tuzilgan bitimlarning yagona davlat reestrini yuritish qoidalari; ma'muriy qoidalar ishlash davlat funktsiyasi ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida, shuningdek boshqa normativ-huquqiy hujjatlar.
———————————
Rossiya Federatsiyasi qonun hujjatlari to'plami. 1998. N 8. m. 963.
Normativ hujjatlar byulleteni. 2006 yil. 41-son.
Yuqorida aytib o'tilganidek, turar-joy binolari bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish talabi umumiy qoida, ulardan ba'zi istisnolar mavjud.
Shunday qilib, turar-joy binolarini tijorat, ijtimoiy va boshqa ijaraga berish shartnomasidan kelib chiqadigan turar-joy binolariga bo'lgan huquqlar (Fuqarolik Kodeksining 35-bobi) davlat ro'yxatidan o'tkazilmaydi.
Uy-joy, uy-joy qurilishi, dacha, garaj yoki boshqa iste'mol kooperativining a'zolari, kooperativ tomonidan ushbu shaxslarga berilgan kvartira, dacha, garaj, boshqa binolar uchun o'z ulush badallarini to'liq to'lagan ulushli jamg'arma huquqiga ega bo'lgan boshqa shaxslar mulkka ega bo'ladilar. ko'rsatilgan mulkning (Fuqarolik Kodeksining 218-moddasi 4-bandi), ya'ni. ko'chmas mulkka egalik huquqi davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab emas, balki qonunga muvofiq - ko'rsatilgan ulush to'langan paytdan boshlab. Ko'rinib turibdiki, qonun hujjatlarida umumiy qoidaga, xususan, San'atning 4-bandiga nisbatan boshqa istisnolar ham belgilangan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 1152-moddasi va boshqalar.
6. Ko'chmas mulkni ro'yxatga olishning oldingi tartibidan farqli o'laroq, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi va Ro'yxatga olish to'g'risidagi qonun ayrim hollarda bitimlarni alohida davlat ro'yxatidan o'tkazish va huquqlarning paydo bo'lishini nazarda tutadi. Gap turar-joy binolarini sotish shartnomasi (Fuqarolik Kodeksining 558-moddasi va unga sharhga qarang), shuningdek, korxonani sotish haqida bormoqda.
Dastlab, biz turar-joy binolarini begonalashtirishga qaratilgan bitimlar va huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish nisbatlarini ko'rib chiqamiz.
Shuni ta'kidlash kerakki, ko'chmas mulkni sotish va almashtirishga nisbatan, San'atda belgilangan umumiy qoida. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 551-moddasi. Ushbu normaga muvofiq, shartnomani davlat ro'yxatidan o'tkazish ko'zda tutilmagan (shartnoma imzolangan paytdan boshlab amal qiladi), faqat mulk huquqini o'tkazish ro'yxatga olinishi kerak. Bundan tashqari, turar-joy binolarini sotish va almashtirish shartnomalari (Fuqarolik Kodeksining 558-moddasi 2-bandi) bundan mustasno. Bu erda shartnoma ham, mulk huquqini o'tkazish ham ro'yxatga olinishi kerak.
Sovg'a shartnomasiga kelsak, qonun shuningdek, shartnomani alohida ro'yxatdan o'tkazish va mulk huquqini hadya qiluvchidan hadya oluvchiga o'tkazishni nazarda tutadi.
Uy-joyni begonalashtirishni nazarda tutuvchi ijara shartnomasi notarial tasdiqlanishi va davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. Bundan tashqari, mulk huquqini o'tkazish ham ro'yxatga olinishi kerak.
Turar-joyni meros qilib olishda mulk huquqini o'tkazish ro'yxatga olinishi kerak.
Ko'chmas mulkni ishonchli boshqarish shartnomasi davlat ro'yxatidan o'tkazilmaydi (Fuqarolik Kodeksining 1017-moddasi 2-bandi), shartnoma bo'yicha mulk huquqini topshirishda tegishli ro'yxatga olish talab qilinadi.
Amalda, ko'pincha turar-joy binolari bilan tuzilgan bitimlarni majburiy notarial tasdiqlash zarurligi haqida savollar tug'iladi.
San'atning 2-bandiga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 163-moddasida bitimlarni notarial tasdiqlash qonunda belgilangan hollarda, shuningdek tomonlarning kelishuvida nazarda tutilgan hollarda majburiydir. Shu munosabat bilan notarial qayd etishni shartli ravishda majburiy, hosilaviy va ixtiyoriy turlarga ajratish mumkin.
Ijara shartnomasi uchun majburiy notarial ro'yxatdan o'tish nazarda tutilgan (FKning 584-moddasi). Bundan tashqari, vasiyatnomalarni (shu jumladan turar-joy binolari vasiyatnomalarini) majburiy notarial tasdiqlash belgilangan.
Mavjud shartnomalar asosida majburiy bo'lgan shartnomalarni notarial tasdiqlashni hosilaviy (yoki qo'shimcha, qo'shimcha) deb atash mumkin deb hisoblaymiz. Ushbu dizaynga bo'ysunadigan ikki turdagi shartnomalar mavjud:
1) agar garov bilan ta'minlangan majburiyat notarial tasdiqlangan shartnomada bo'lsa, ko'char mulk yoki huquqlar uchun garov shartnomasi;
2) notarial shaklda tuzilgan shartnoma asosida huquqlarni o'tkazish va qarzni o'tkazish.
Ikkala holatda ham uy-joy shartnomalar mavzusi emas.
Bitimlarni ixtiyoriy notarial tasdiqlash tomonlarning kelishuvida nazarda tutilgan hollarda zarur. Masalan, fuqarolar shartnomani malakali rasmiylashtirish uchun notariusga murojaat qilishga kelishib oldilar. Shubhasiz, ro'yxatga oluvchi, agar qonun yoki shartnomada notarial tasdiqlash nazarda tutilmagan bo'lsa, oddiy yozma shaklda tuzilgan hujjatlarni ro'yxatdan o'tkazish uchun qabul qilishga majburdir.
Eslatib o‘tamiz, 2006-yil 1-sentabrdan boshlab tegishli huquqlar vujudga keladigan bitim yoki hujjatlarni tasdiqlovchi notarius huquq egalarining (bitim taraflarining) iltimosiga ko‘ra, 2006-yilning 1-sentabridan boshlab tegishli huquqlar vujudga kelganidan keyin harakat qilishga haqli. notarial harakatlarni amalga oshirgan va ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish organlarida ariza beruvchi sifatida.
———————————
Ushbu vakolat notariusga 2006 yil 30 iyundagi N 93-FZ "Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlariga fuqarolarning ayrim ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarini soddalashtirilgan ro'yxatga olish masalalari bo'yicha o'zgartishlar kiritish to'g'risida" gi Federal qonunining qabul qilinishi munosabati bilan berilgan. Ob'ektlar" // Rossiya Federatsiyasi qonun hujjatlari to'plami. 2006. N 27. m. 2881.
Bunda ro‘yxatdan o‘tkazuvchi organda har qanday notarius emas, balki davlat ro‘yxatidan o‘tkazish uchun taqdim etilgan hujjatlar bilan bevosita notarial harakatni amalga oshirgan shaxs ariza beruvchi sifatida qatnashish huquqiga ega. Shu bilan birga, agar notarius ro‘yxatdan o‘tkazuvchi organda ariza beruvchi sifatida ishlayotgan bo‘lsa, u davlat ro‘yxatidan o‘tkazilgandan so‘ng vakolatli organda ro‘yxatdan o‘tgan barcha hujjatlarni, shu jumladan, ro‘yxatga olinganligi to‘g‘risidagi guvohnomani keyinchalik huquq egalariga topshirish uchun barcha zarur hujjatlarni oladi. huquqlar. Shuni ta'kidlash kerakki, bu holda bitimlarni majburiy notarial tasdiqlash yo'q. Hamma narsa faqat notariusga murojaat qilgan shaxslarning xohish-irodasiga bog'liq: o'z mol-mulkini mustaqil ravishda ro'yxatdan o'tkazish yoki notariusga buni o'zi uchun topshirish.
San'atga muvofiq. Notariat to‘g‘risidagi qonun hujjatlarining 15-moddasiga binoan, notarius ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish to‘g‘risidagi qonun hujjatlarida belgilangan tartibda ariza va bunday davlat ro‘yxatidan o‘tkazish uchun zarur bo‘lgan boshqa hujjatlarni taqdim etishga haqli. ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazuvchi organ.u tegishli bitimni yoki boshqa tegishli notarial harakatni notarial tasdiqlagan taqdirda, shuningdek huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazilganligi to'g'risidagi guvohnomalarni olish va (yoki) ) manfaatlarini ko'zlab davlat ro'yxatidan o'tkazilgan shaxslarga topshirish uchun boshqa hujjatlar.
Tomonlardan biri davlat ro'yxatidan o'tkazishdan bo'yin tovlagan hollarda, boshqa tomon San'atning 3-bandi asosida. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 165-moddasi o'z huquqlarini himoya qilish uchun sudga murojaat qilish huquqiga ega. Sud barcha holatlar aniqlangandan so'ng, huquqlarning o'tkazilishini davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida qaror qabul qilishi mumkin. Bunday holda, ro'yxatga olishdan asossiz bo'yin tovlagan tomon boshqa tomonga ro'yxatga olishning kechikishi natijasida etkazilgan zararni qoplashga majbur bo'ladi.
Yuqori Arbitraj sudi RF ichida ma'lumot xati 1997 yil 13 noyabrdagi 21-sonli ko'chmas mulkni oldi-sotdi shartnomalari bo'yicha kelib chiqadigan nizolarni hal qilish amaliyotining umumiy ko'rinishini o'z ichiga olgan, agar turar-joy binosini oldi-sotdi shartnomasi bir tomon tomonidan tuzilgan bo'lsa (xaridor xarajatlarni to'lagan bo'lsa) uy-joy, va o'tkazish qabul qilish va topshirish akti bo'yicha amalga oshirildi ) va shu bilan birga shartnomaning juda xulosasi bahsli emas edi, keyin bunday shartnoma davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. Agar partiya ro'yxatga olishdan bosh tortsa, sud tegishli qaror qabul qilishga haqli. Bu qaror ro'yxatga oluvchi organning bitimni davlat ro'yxatidan o'tkazish majburiyati uchun asos bo'ladi.
———————————
Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi byulleteni. 1998. N 1. S. 81 - 82.
Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi va Ro'yxatga olish to'g'risidagi qonun normalarini tahlil qilish davlat ro'yxatidan o'tkazishning o'zaro bog'liq to'rtta tamoyilini ajratib ko'rsatishga imkon beradi:
birinchidan, davlat ro'yxatidan o'tkazishning yagona tartibi ro'yxatga olish ob'ekti va mintaqadan mustaqildir;
ikkinchidan, yagona ro'yxatga olish organlari Davlat ro'yxatidan o'tkazish, kadastr va kartografiya federal xizmatining (Rosreestr) hududiy organlari;
———————————
Rossiya Federatsiyasi Prezidentining 2005 yil 25 dekabrdagi 1847-sonli farmoni. Federal xizmat davlat ro'yxatidan o'tkazish, kadastr va kartografiya" // Rossiya Federatsiyasi qonun hujjatlari to'plami. 2008. N 52. m. 6366; Davlat ro'yxatidan o'tkazish, kadastr va kartografiya federal xizmati to'g'risidagi nizom tasdiqlangan. Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 2009 yil 1 iyundagi 457-sonli qarori // Rossiya Federatsiyasi qonun hujjatlari to'plami. 2009. N 25. m. 3052. Eslatib o‘tamiz, 2005 yil 1 yanvardan federal agentlik Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni ro'yxatga olish sohasidagi funktsiyalarni bajaruvchi ijro etuvchi hokimiyat Federal ro'yxatga olish xizmati (Rosregistratsiya) bo'lib, u Rossiya Federatsiyasi Prezidentining 2008 yil 12 maydagi 724-sonli "Muammolar to'g'risida"gi Farmoniga muvofiq. "Federal ijro etuvchi organlar tizimi va tuzilmasi" , shuningdek, hozirgi vaqtda Vazirlikka bo'ysunadi. iqtisodiy rivojlanish RF.
uchinchidan, huquqlarning yagona davlat reestrini yuritish;
to'rtinchidan, huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi ma'lumotlarning jamoatchilikka ochiqligi.
Ilmiy adabiyotlarda davlat ro'yxatidan o'tkazishning asosini tashkil etishi kerak bo'lgan printsiplar to'plami bo'yicha konsensus mavjud emas, ular bilan bog'liq holda boshqa printsiplar ko'pincha ajratib ko'rsatiladi.
———————————
Masalan, qarang: Alekseev V.A. Ko'chmas mulk: davlat ro'yxatidan o'tkazish va muammolar huquqiy tartibga solish. Moskva: Wolters Kluver, 2007; Trestsova E.V., Ogorodnikov M.S. Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish nazariyasi va amaliyoti muammolari. Ivanovo: Ivan. davlat un-t, 2008 // SPS "ConsultantPlus"; Karlin A.B. Iqtisodiy integratsiya sharoitida ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish tizimining tamoyillari // Rossiya Federatsiyasi Adliya vazirligining axborotnomasi. 2005. N 1. S. 39 - 40; va boshq.
Rosreestrning hududiy organi har qanday shaxsning iltimosiga binoan ko'chmas mulk ob'ektlari to'g'risidagi ma'lumotlarni, shu jumladan aloqa tarmoqlaridan foydalangan holda pochta orqali yuborilganlarni taqdim etishga majburdir. umumiy foydalanish yoki boshqa texnik aloqa vositalari, shuningdek, USRR ma'lumotlarini o'z ichiga olgan axborot resursiga kirishni ta'minlaydi (kirish federal qonun bilan cheklangan ma'lumotlar bundan mustasno). Ko'rsatilgan ma'lumotlar besh ish kunidan ko'p bo'lmagan muddatda USRR dan ko'chirma shaklida yoki huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish sohasidagi nazorat qiluvchi organ tomonidan belgilanadigan boshqa shaklda taqdim etiladi. Bunday ko'chirmada ko'chmas mulk ob'ektining tavsifi, unga ro'yxatdan o'tgan huquqlar, shuningdek huquqlarning cheklanishi (og'irligi), ko'chirma berish paytida mavjud bo'lgan huquqiy da'volar va sudda e'lon qilingan da'vo huquqlari to'g'risidagi ma'lumotlar bo'lishi kerak. ushbu ko'chmas mulk ob'ektiga munosabat. Agar so'ralgan ma'lumotni taqdim etishga federal qonunga muvofiq yo'l qo'yilmasa yoki so'ralgan ma'lumot USRRda mavjud bo'lmasa, ro'yxatdan o'tkazuvchi organ besh ish kunidan ko'p bo'lmagan muddatda tegishli ravishda asoslantirilgan qaror chiqaradi yoki yuboradi. so'ralgan ma'lumotni rad etish yoki ularning USRRda yo'qligi to'g'risida.
———————————
Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 2008 yil 5 iyundagi 437-sonli qaroriga muvofiq, Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligi huquqiy tartibga solish funktsiyalarini, shu jumladan ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish sohasida federal ijroiya organi hisoblanadi. mulk, davlat ko'chmas mulk kadastri va davlat kadastrini ro'yxatga olish va kadastr faoliyatini amalga oshirish // Rossiya Federatsiyasi qonun hujjatlari to'plami. 2008. N 24. m. 2867.
Davlat ro'yxatidan o'tkazish tartibi Ro'yxatga olish to'g'risidagi qonunga va ma'lum darajada USRRni yuritish qoidalariga muvofiq belgilanadi.
Davlat roʻyxatidan oʻtkazish uchun koʻchmas mulkka boʻlgan huquqlarni roʻyxatdan oʻtkazmoqchi boʻlgan shaxslar (huquq egalari yoki ular tegishli tarzda rasmiylashtirilgan ishonchnomaga ega boʻlgan shaxslar) davlat roʻyxatidan oʻtkazish uchun zarur boʻlgan hujjatlarni taqdim etadilar va tegishli roʻyxatga oluvchi organ tomonidan davlat roʻyxatidan oʻtkazish uchun zarur boʻlgan hujjatlar qabul qilinadi. to'lovni tasdiqlovchi hujjat davlat boji federal qonunlarda boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa.
Rosreestrning hududiy organlari hujjatlarni huquqiy ekspertizadan o'tkazadi, shuningdek, bitimning qonuniyligini tekshiradi. Shundan so'ng, ular ma'lum bir ob'ektga da'vo qilingan va allaqachon ro'yxatga olingan huquqlar o'rtasida qarama-qarshiliklarning yo'qligi (yoki mavjudligi), shuningdek huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazishni rad etish yoki to'xtatib turish uchun boshqa asoslarni aniqlaydi. Agar kontrendikatsiyalar bo'lmasa, u holda yozuvlar USRRda amalga oshiriladi. Va nihoyat, huquqni tasdiqlovchi hujjatlarga yozuv kiritiladi va huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi guvohnomalar beriladi.
Huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish ariza berilgan kundan boshlab bir oydan kechiktirmay amalga oshirilishini ta'kidlaymiz zarur hujjatlar agar qonun hujjatlarida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa.
2006 yildan 2010 yilgacha boʻlgan davrda “Roʻyxatga olish toʻgʻrisida”gi qonunga qonunchilikning rivojlanish tendentsiyasi bilan bogʻliq turli oʻzgarishlar kiritildi. o'tgan yillar tobora ortib borayotgan hajmda, bu esa o‘z navbatida fuqarolar va yuridik shaxslarning moliyaviy va boshqa xarajatlarini kamaytirishni ta’minlash bo‘yicha davlat siyosati bilan bog‘liq.
"Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlariga fuqarolarning ayrim ko'chmas mulk ob'ektlariga bo'lgan huquqlarini soddalashtirilgan ro'yxatga olish masalalari bo'yicha o'zgartishlar kiritish to'g'risida" Federal qonuni ro'yxatga olish to'g'risidagi qonunga jiddiy o'zgartirishlar kiritdi, ularga nisbatan men quyidagi asosiy narsalarga e'tibor qaratmoqchiman. ball.
Qonunchilikdagi, xususan, yer uchastkalarini berish tartibiga oid o'zgarishlarning yuqori dinamikasi kuzatildi salbiy ta'sir ustida huquqiy poklik"asosiy" huquqni tasdiqlovchi hujjatlar. Shunday qilib, avvalgi qonun hujjatlarida nazarda tutilgan er uchastkasidan foydalanish huquqining turi ko'rsatilmagan holda er uchastkalari berilishi holatlari keng tarqaldi. Er uchastkasini berish to'g'risidagi hujjatlarda, masalan, turar-joy binosi qurish uchun "foydalanish uchun berish" yoki "haqiqiy foydalanish uchun berish" yoki "falon hududning uchastkasini berish" ko'rsatilishi mumkin. Endilikda bunday hujjatlar fuqaroning ularda ko‘rsatilgan yer uchastkasiga bo‘lgan huquqini tasdiqlovchi hujjatlar sifatida, hatto ushbu hujjatlardan tegishli uchastka berilgan huquq turini aniqlashning imkoni bo‘lmasa ham, yuridik kuchga ega deb e’tirof etiladi.
Doimiy (cheksiz) foydalanish, umrbod (meros) egalik qilish huquqida yer uchastkalariga ega bo‘lgan yoki qo‘lida huquq turi ko‘rsatilmagan hujjatlari bo‘lgan barcha fuqarolar xususiylashtirish to‘g‘risida qo‘shimcha qarorlar taqdim etishlari shart emas. ularning uchastkalari.
Ro‘yxatdan o‘tkazuvchi organga taqdim etiladigan hujjatlarning tarkibi aniqlangan. Uy-joy qurish, shaxsiy yordamchi er uchastkalari, bog'lar, dachalar, bog'lar uchun berilgan yerga egalik huquqini dastlabki ro'yxatga olish uchun ikkita hujjatni taqdim etish kifoya:
- er uchastkasini berish to'g'risidagi dalolatnoma (yoki yer uchastkasiga bo'lgan huquqni tasdiqlovchi boshqa hujjat);
— yer uchastkasining kadastr pasporti (rejasi).
Shaxsiy yordamchi dehqonchilik (SHF) masalasi hal qilindi. Shaxsiy tomorqa yerlari kolxozlar tomonidan taqsimlangan va ko'pincha ularda hech qanday hujjat yo'q. Endilikda tegishli yer uchastkasiga (YUX) egalik huquqini ro‘yxatdan o‘tkazish uchun mahalliy davlat hokimiyati organlari tomonidan tasdiqlangan xo‘jalik kitoblaridan ko‘chirma taqdim etilishi mumkin.
Shuni ta'kidlash kerakki, ushbu ko'chmas mulk huquqlar mulk huquqiga qayta ro'yxatdan o'tkaziladi (aniq qayta ro'yxatdan o'tkaziladi) (er uchastkasiga nisbatan xususiylashtirishni taqiqlash belgilangan hollar bundan mustasno).
Mulkni tekin xususiylashtirish tartibida berilishi mumkin boʻlgan yer uchastkalari soniga nisbatan ham cheklovlar olib tashlanganligi ham muhim ahamiyatga ega. Endilikda fuqaroga istalgan miqdordagi tomorqaga egalik huquqini tekin ro‘yxatdan o‘tkazish imkoniyati yaratildi.
Huquqlari “Ro‘yxatga olish to‘g‘risida”gi qonunda belgilangan tartibda avval ro‘yxatdan o‘tkazilgan ko‘chmas mulk ob’ektlari bilan bitimlar, shu jumladan oldi-sotdi bitimlarini tuzish tartibi sezilarli darajada soddalashtirildi. Masalan, mulk egasi tomonidan biron-bir mulkni sotishda uning tavsifini o'z ichiga olgan ushbu mulkning pasportini (rejasini) taqdim etish, shu jumladan er uchastkasi bilan bitim tuzishda "yangilangan" hujjatni taqdim etish talab qilinmaydi. kadastr pasporti(reja). Agar ilgari ko'chmas mulkka, masalan, turar-joy binosiga egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazgan fuqaro, ma'lum vaqtdan keyin uni sotishga qaror qilgan bo'lsa, uning tavsifini qayta ro'yxatdan o'tkazish (aniqlik kiritish)ga majbur bo'lgan bo'lsa, endi bu talab qilinmaydi. Shunday qilib, ro'yxatga oluvchi ob'ektni qayta inventarizatsiya qilishni nazorat qilish bo'yicha o'zining g'ayrioddiy funktsiyasidan ozod qilinadi, bu, albatta, fuqarolar hisobidan amalga oshirilgan.
Shu bilan birga, fuqarolarga ko'chmas mulk ob'ekti va yer uchastkasi to'g'risidagi ma'lumotlarni qayta ro'yxatdan o'tkazmasdan aniqlashtirish imkoniyati berildi. Bunday tushuntirishlar huquq egasining arizasi va u tomonidan taqdim etilgan ko'chmas mulkning pasporti (rejasi), shu jumladan ko'chmas mulk tavsifini o'z ichiga olgan deklaratsiya asosida amalga oshiriladi.
Fuqaro tomonidan taqdim etilgan deklaratsiya bo'yicha ro'yxatga olingan ko'chmas mulk ob'ektlariga bo'lgan huquqlarning texnik hisobini amalga oshirish uchun ro'yxatga oluvchi organ ushbu deklaratsiyalarning nusxalarini ko'chmas mulk ob'ektlarini ro'yxatdan o'tkazuvchi organga yuborishi shart.
———————————
Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazuvchi organ tomonidan mulk huquqi ro'yxatga olingan ko'chmas mulk ob'ekti to'g'risidagi deklaratsiya nusxasini ko'chmas mulk ob'ektlarini ro'yxatdan o'tkazuvchi tashkilotga (organga) yuborish qoidalari; tasdiqlangan. Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 2006 yil 31 avgustdagi 531-sonli qarori // Rossiya Federatsiyasi qonun hujjatlari to'plami. 2006. N 36. m. 3836.
Yangilik - bu ro'yxatga olish to'g'risidagi qonun bilan belgilangan ko'chmas mulk ob'ekti yoki er uchastkasining maydoni va uning chegaralarining deklaratsiya tartibidan tashqarida joylashgan joyi to'g'risidagi yangilangan ma'lumotlarni USRRga kiritish imkoniyati. Shunday qilib, ko'chmas mulk ob'ektlarini ro'yxatga olish organi (yoki er uchastkasiga nisbatan - kadastr organi) huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish organiga ushbu ob'ektlar to'g'risidagi yangilangan ma'lumotlarni mustaqil ravishda taqdim etish huquqiga ega, lekin faqat uning yozma roziligi bilan. tegishli ko'chmas mulk ob'ektining huquq egasi. Er uchastkasi vaqtincha foydalanishga (ijaraga) berilgan va bu hujjatlarda aniq ko‘rsatilgan hollarda yer uchastkalariga bo‘lgan huquqlarni ro‘yxatdan o‘tkazishning yuqorida ko‘rsatilgan tartibi qo‘llanilmaydi.
Har qanday binolarga egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazish tartibi sezilarli darajada soddalashtirildi: qishloq uylari, garajlar, hammomlar va boshqa binolar. Ushbu barcha binolar uchun huquqlar (agar yer uchastkasiga bo'lgan huquqlar ro'yxatga olinmagan bo'lsa) uchta hujjat asosida ro'yxatga olinadi:
2) yer uchastkasiga egalik huquqini tasdiqlovchi hujjat;
3) kadastr pasporti (reja).
Agar er uchastkasiga egalik huquqi rasmiylashtirilgan bo'lsa, unda bitta deklaratsiyani taqdim etish kifoya.
Agar er uchastkasi dacha dehqonchiligi yoki bogʻdorchilik uchun moʻljallangan boʻlsa, unda tashkil etilayotgan yoki yaratilayotgan koʻchmas mulk tashkilot aʼzosining yer uchastkasi chegarasida joylashganligi toʻgʻrisida notijorat uyushmasi tegishli boshqaruv kengashining xulosasini taqdim etishi shart. notijorat uyushmasi (agar fuqaro yozgi uy yoki bog'dorchilik uyushmasi hududida ko'rsatilgan faoliyat turlarini mustaqil ravishda yuritsa, ushbu xulosa ham taqdim etilishi kerak).
Shaxsiy yordamchi xo‘jalik yuritishda mazmuni bo‘yicha o‘xshash aholi punkti yoki tuman mahalliy davlat hokimiyati organining xulosasi taqdim etiladi.
Yakka tartibdagi mulkka egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazish uy-joy qurilishi(turar-joy binosi) deklaratsiya o'rniga ro'yxatga olish organiga taqdim etish kerak texnik sertifikat bunday ob'ekt. Bunday holda, turar-joy binosiga bo'lgan huquqlarni qonuniylashtirish uchun qurilish ruxsatnomasi, shuningdek, 2015 yil 1 martgacha - bunday ob'ektni foydalanishga topshirish uchun ruxsat olish talab qilinmaydi.
———————————
Tegishli o'zgarishlar belgilangan muddat, 2009 yil 17 iyuldagi N 174-FZ "O'zgartirishlar kiritish to'g'risida" Federal qonuni bilan kiritilgan. individual harakatlar Rossiya Federatsiyasi" // Rossiya Federatsiyasi qonun hujjatlari to'plami. 2009. N 29. m. 3611.
2008 yil 13 maydagi 66-FZ-sonli Federal qonuni "Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlariga o'zgartishlar kiritish va federal qonunning qabul qilinishi munosabati bilan Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlarini (qonun hujjatlari qoidalarini) haqiqiy emas deb topish to'g'risida" Huquqlarni davlat roʻyxatidan oʻtkazish uchun taqdim etiladigan hujjatlarga qoʻyiladigan talablarni belgilovchi “Koʻchmas mulkning davlat kadastri toʻgʻrisida”gi moddasiga birinchi oʻzgartirishlar koʻchmas mulk obʼyektlariga boʻlgan huquqlarni roʻyxatga olishni soddalashtirishga qaratilgan edi. Xususan: agar ko'chmas mulk to'g'risidagi ma'lumotlarning o'zgarishi munosabati bilan kichik bo'limga tegishli o'zgartirishlar kiritish zarur bo'lsa. I Yagona davlat reestri, bunday ko'chmas mulk ob'ekti to'g'risidagi yangilangan ma'lumotlar Kadastr to'g'risidagi qonunga muvofiq kadastrni ro'yxatga olish organi tomonidan taqdim etilgan hujjat asosida qayta ro'yxatdan o'tkazilmasdan ko'chmas mulkning yagona davlat reestriga kiritiladi. bunday ko'chmas mulk ob'ektining. Bunday ko'chmas mulk ob'ekti to'g'risidagi yangilangan ma'lumotlar ko'chmas mulkning yagona davlat reestriga bunday ko'chmas mulk ob'ektining huquq egasining arizasi va unga ilova qilingan kadastr pasporti asosida qayta ro'yxatdan o'tkazmasdan ham kiritilishi mumkin. davlat ko'chmas mulk kadastriga yangi ma'lumotlarni o'z ichiga olgan bunday ko'chmas mulk ob'ekti yoki unga ilova qilingan kadastr ko'chirmasi bunday ko'chmas mulk.
———————————
Rossiya Federatsiyasi qonun hujjatlari to'plami. 2008. N 20. m. 2251.
2009 yil 9 dekabrda Davlat Dumasi "Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlariga o'zgartishlar kiritish to'g'risida" Federal qonunini qabul qildi, bu odatda fuqaroning ko'chmas mulk ob'ekti to'g'risidagi ma'lumotlarni o'zgartirishda ishtirok etish zarurligini istisno qiladi. USRRga. 2010 yil 1 martdan boshlab, qoida kuchga kirdi, unga ko'ra, agar davlat ko'chmas mulk kadastridagi ko'chmas mulk to'g'risidagi ma'lumotlarning o'zgarishi sababli kichik bo'limga tegishli o'zgartirishlar kiritish talab etiladi. I Yagona davlat reestri, bunday ko'chmas mulk ob'ekti to'g'risidagi yangilangan ma'lumotlar Ko'chmas mulkning yagona davlat reestriga huquq egasining arizasisiz va ushbu ma'lumotni qonun hujjatlariga muvofiq davlat ko'chmas mulk kadastriga kiritishda qayta ro'yxatdan o'tkazmasdan kiritiladi. kadastr bo'yicha.
San'atga muvofiq. Ro'yxatga olish to'g'risidagi qonunning 10-moddasi, Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 1998 yil 18 fevraldagi 219-sonli "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning va u bilan tuzilgan bitimlarning yagona davlat reestrini yuritish qoidalarini tasdiqlash to'g'risida"gi qarorining 2-bandi, 4-bandi. sek. Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 2001 yil 9 apreldagi 273-sonli qarori bilan tasdiqlangan Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tizimini bosqichma-bosqich rivojlantirish bo'yicha Federal dasturning 6-soni. Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tizimini bosqichma-bosqich rivojlantirish to'g'risida, Rossiya Federatsiyasi Adliya vazirligining 2001 yil 6 avgustdagi 233-sonli buyrug'i bilan oldi-sotdi shartnomalarini davlat ro'yxatidan o'tkazish tartibi to'g'risidagi yo'riqnomani tasdiqladi. turar-joy binolariga egalik huquqini o'tkazish (keyingi o'rinlarda - 2881-sonli ko'rsatma).
———————————
Rossiya Federatsiyasi qonun hujjatlari to'plami. 2001. N 16. m. 1602
Ko'rsatma Rossiya Adliya vazirligida 2001 yil 16 avgustda ro'yxatga olingan. Ro'yxatga olish raqami 2881 // Rus gazetasi. 22.08.2001. N 162.
2881-sonli ko'rsatmaning ahamiyatini ortiqcha baholab bo'lmaydi, chunki ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlarning asosiy qismi aynan turar-joy binolari bilan tuzilgan bitimlar va, albatta, shartnomani davlat ro'yxatidan o'tkazish va uy-joyga egalik huquqini o'tkazish tartibliligi, davlat roʻyxatidan oʻtkazishning yagona amaliyoti yagona sivilizatsiyalashgan koʻchmas mulk bozorini barpo etishga xizmat qiladi, fuqarolar va boshqa shaxslarning huquqlari hamda qonuniy manfaatlarini yanada toʻliqroq himoya qilish va himoya qilish imkonini beradi.
Shu bilan birga, 2881-sonli yo'riqnoma Ro'yxatga olish to'g'risidagi qonunga kiritilgan va huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tartibini soddalashtirishga qaratilgan bir qator o'zgartirishlarni hisobga olmaydi, shuning uchun ushbu Yo'riqnoma ushbu Qonunga zid bo'lmagani uchun qo'llaniladi. Davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun zarur bo'lgan hujjatlar ro'yxatini belgilovchi N 2881-sonli yo'riqnoma ularni oldi-sotdi shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun taqdim etilgan hujjatlarga va huquqlar o'tkazilishini davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun taqdim etiladigan hujjatlarga ajratadi.
Savdo shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun quyidagi hujjatlar taqdim etiladi:
- agar huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi Federal qonunda boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, shartnoma taraflarining yoki ular tomonidan vakolat berilgan shaxslarning notarial tasdiqlangan ishonchnomalari bo'lgan bayonotlari;
- davlat boji to'langanligini tasdiqlovchi hujjat;
- ta'sis hujjatlarining asl nusxalari (taqdim etish uchun) va nusxalari (huquqni tasdiqlovchi hujjatlar ishiga ilova qilish uchun) yuridik shaxs barcha joriy o'zgartirish va qo'shimchalar bilan, yuridik shaxs to'g'risidagi yozuvni Yagona to'g'ridan-to'g'ri qabul qilish faktini tasdiqlovchi hujjat. Davlat reestri yuridik shaxslar (agar huquqni tasdiqlovchi hujjatlar faylida ushbu hujjatlarning nusxalari mavjud bo'lsa, yuridik shaxsning ta'sis hujjatlariga o'zgartirish va qo'shimchalar yo'qligini ko'rsatuvchi yuridik shaxslarning yagona davlat reestridan ko'chirma taqdim etish mumkin) );
- yuridik shaxs nomidan shartnoma tuzgan shaxsning vakolatini tasdiqlovchi hujjatning va yuridik shaxs vakilining davlat roʻyxatidan oʻtkazilganda yuridik shaxs nomidan ish yuritish vakolatini tasdiqlovchi hujjatning asl nusxalari va nusxalari;
- sotuvchining begonalashtirilgan turar-joyga egalik huquqini tasdiqlovchi huquqni tasdiqlovchi hujjatning asli va nusxasi;
- oddiy yozma shaklda tuzilgan oldi-sotdi shartnomasining asl nusxasi, kamida ikki nusxada, ulardan biri davlat ro'yxatidan o'tkazilgandan keyin huquq egasiga qaytariladi, ikkinchisi huquqni tasdiqlovchi hujjatlarga qo'yiladi yoki asl nusxasi. notarial shaklda tuzilgan oldi-sotdi shartnomasi va huquqni tasdiqlovchi hujjatlar ishiga ilova qilish uchun uning nusxasi;
- turar joydan foydalanish huquqiga ega bo'lgan shaxslarning ushbu huquqni ko'rsatuvchi guvohnomasining asli va nusxasi fuqarolarni turgan joyi va yashash joyi bo'yicha ro'yxatga olish uchun mas'ul mansabdor shaxs tomonidan tasdiqlangan.
Yana bir bor eslatib o'tish kerakki, rejadan tashqari uchun ilgari mavjud bo'lgan talab texnik inventar kvartiralar, turar-joy binolari, ushbu ob'ektlar bilan har bir bitimda boshqa ko'chmas mulk ob'ektlari dacha amnistiya to'g'risidagi qonun bilan bekor qilindi. Va bundan ham ko'proq San'atning 10-bandida. Kadastr to'g'risidagi qonunning 45-moddasida hech kim ilgari ro'yxatga olingan bino, inshoot, binolar yoki qurilish ob'ekti egasidan yoki boshqa shaxsdan rejalashtirilgan, rejadan tashqari yoki boshqa texnik inventarizatsiyani amalga oshirishni talab qilishga haqli emasligi to'g'risidagi qoida mavjud. ushbu ko'chmas mulk ob'ektiga bo'lgan huquqlar va u bilan tuzilgan bitimlar davlat ro'yxatidan o'tkazilganligi munosabati bilan ushbu ko'chmas mulk ob'ektini qayta hisobga olish, qayta tavsiflash, shakllantirish va boshqalar.
Jismoniy shaxs (shu jumladan yuridik shaxs vakili) shaxsini tasdiqlovchi hujjatni taqdim etadi (Ro‘yxatga olish to‘g‘risidagi qonunning 16-moddasi 4-bandi). Bunday holda, shaxsni tasdiqlovchi hujjatning nusxasi taqdim etilmaydi.
Savdo shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi ariza bir nusxada taqdim etiladi, u oldi-sotdi shartnomasi davlat ro'yxatidan o'tkazilgandan so'ng huquqni tasdiqlovchi hujjatlar fayliga joylashtiriladi.
Savdo shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi ariza sotuvchi (huquq egasi) va xaridor (Ro'yxatga olish to'g'risidagi qonunning 16-moddasi 1-bandi), tegishli tarzda rasmiylashtirilgan ishonchnoma asosida ish yurituvchi shaxs (shaxslar) tomonidan beriladi. mualliflik huquqi egasi (sotuvchi) yoki turar joyni sotib oluvchi tomonidan (Ro‘yxatga olish to‘g‘risidagi qonunning 16-moddasi 1-bandi). Arizani federal qonunlarda nazarda tutilgan hollarda huquq egasi (sotuvchi) yoki xaridor nomidan ish yurituvchi shaxs (shaxslar) ham berishi mumkin, shu jumladan:
- 14 yoshga to'lmagan voyaga etmaganlarning ota-onalari (farzand asrab oluvchilar, vasiylar);
- fuqarolar nomidan vasiylar; sud tomonidan tan olingan qobiliyatsiz.
Agar oldi-sotdi shartnomasi taraflaridan biri bir nechta shaxs bo'lsa - umumiy ishtirokchilar kasrli egalik(Umumiy ulushli mulkka uy-joy olgan shaxslar) davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun arizalar sotuvchi (yoki xaridor) tomonidan bitimda ishtirok etuvchi barcha shaxslar tomonidan beriladi. Bunday hollarda ko'rsatilgan shaxslar oldi-sotdi shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun alohida arizalar berishi yoki bitta ariza tuzishi va imzolashi mumkin.
Bayonotda, jumladan, quyidagilar qayd etilgan:
- sotuvchi (xaridor) to'g'risidagi ma'lumotlar;
- arizachining murojaatining maqsadi (ya'ni oldi-sotdi shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazish);
— oldi-sotdi shartnomasining nomi va rekvizitlari;
- turar-joy binolari to'g'risidagi ma'lumotlar (manzil, nomi, ob'ektning kadastr raqami, agar ariza beruvchiga ma'lum bo'lsa);
- ariza beruvchining imzosi va ariza imzolangan sana.
Agar ariza beruvchi huquq egasi (yoki xaridor) emas, balki uning nomidan ish yurituvchi shaxs bo'lsa, ariza ko'rsatilgan shaxs (arizachi) nomidan tuziladi. Arizada ko'rsatilgan shaxs qo'shimcha ravishda u sotuvchi (yoki xaridor) nomidan ish yuritayotgan asoslarni, shuningdek o'zi to'g'risidagi, sotuvchi (yoki xaridor) haqidagi ma'lumotlarni ko'rsatadi.
Shuni ta'kidlash kerakki, agar sotuvchining begonalashtirilgan turar-joy binolariga bo'lgan huquqi ro'yxatga olish to'g'risidagi qonun kuchga kirgunga qadar paydo bo'lgan bo'lsa va bu haqda USRRda qayd bo'lmasa, bunday huquqni davlat ro'yxatidan o'tkazish qonun hujjatlarida belgilangan tartibda amalga oshiriladi. ro'yxatga olish to'g'risidagi qonun. Shu bilan birga, ro'yxatga olish organi San'atning 3-bandida belgilangan tartibda. ushbu Qonunning 8-moddasi, ushbu Qonun kuchga kirgunga qadar turar-joy binolariga bo'lgan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazgan organning (tashkilotning) so'rovlari, sotuvchining huquqiga nisbatan cheklovlar (og'irliklar) mavjudligi (yo'qligi) to'g'risidagi ma'lumotlar. , agar ro'yxatga olish organining o'zi bunday ma'lumotga ega bo'lmasa. Belgilangan ma'lumotlar(ya'ni, tegishli organ tomonidan tuzilgan va tasdiqlangan hujjat) ariza beruvchi tomonidan taqdim etilishi mumkin. Agar USRRda sotuvchining begonalashtirilgan turar-joy binolariga bo'lgan huquqi to'g'risida yozuv mavjud bo'lsa, sotuvchi faqat huquqni tasdiqlovchi hujjatning asl nusxasini taqdim etishi mumkin.
Rossiya Federatsiyasi qonunlarida nazarda tutilgan hollarda oldi-sotdi shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun boshqa hujjatlar ham taqdim etiladi, shu jumladan:
- agar shartnoma taraflaridan biri huquq egasi (sotuvchi) yoki xaridor tomonidan berilgan ishonchnoma asosida ish yurituvchi shaxs bo‘lsa, shartnoma tuzish uchun qonun hujjatlarida belgilangan tartibda berilgan ishonchnoma; va (yoki) davlat ro‘yxatidan o‘tkazilganda oldi-sotdi shartnomasi tarafining manfaatlarini ifodalash.
Ro'yxatga olish to'g'risidagi qonunda ariza beruvchidan talab qilishga yo'l qo'yilmasligi aniq ko'rsatilgan qo'shimcha hujjatlar, San'atning 1-bandida ko'rsatilganlar bundan mustasno. 17, agar u tomonidan taqdim etilgan hujjatlar San'at talablariga javob bersa. Ro'yxatga olish to'g'risidagi qonunning 18-moddasi va agar Rossiya Federatsiyasi qonunlarida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa.
Oldin aytib o'tilgan N 2881 yo'riqnomasiga o'zgartirish kiritilmagan, ammo San'atning 4-bandi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 292-moddasida vasiylik yoki homiylik ostidagi uy egasining oila a'zolari yoki ota-ona qaramog'isiz qolgan uy-joy mulkdorining voyaga etmagan a'zolari (ularning vasiyligi) bo'lgan uy-joyni begonalashtirish. va vasiylik organi xabardor bo'lsa) yashashga, agar bu ushbu shaxslarning huquqlari yoki qonun bilan qo'riqlanadigan manfaatlariga daxl qilsa, vasiylik va homiylik organining roziligi bilan yo'l qo'yiladi. Shu bilan birga, vijdonli ota-onalar (egalari) vasiylik va homiylik organining ruxsatisiz bitimlar tuzishlari mumkinligi taxmin qilinadi;
- agar sotuvchi (mualliflik huquqi egasi) yoki xaridor 14 yoshdan 18 yoshgacha bo'lgan voyaga etmagan bo'lsa, ota-onalarning, farzandlikka oluvchilarning yoki vasiylarning yozma roziligi;
– ishonchli vakilning yozma roziligi, agar sotuvchi (huquq egasi) yoki xaridor muomala layoqati cheklangan shaxs bo‘lsa;
- agar begonalashtirilgan turar joy sotuvchiga garov sifatida berilgan bo'lsa, ijara haqini oluvchining yozma roziligi. hayotni saqlash;
- sotuvchining turmush o'rtog'ining notarial tasdiqlangan roziligi, agar sotuvchi turmush o'rtoqlardan biri bo'lsa va turar joy er-xotinning umumiy umumiy mulkida bo'lsa;
- agar xaridor turmush o'rtoqlardan biri bo'lsa va turar joy er va xotinning umumiy umumiy mulkida olingan bo'lsa, xaridorning turmush o'rtog'ining notarial tasdiqlangan roziligi;
- turar joyni ishonchli boshqarish shartnomasining asl nusxasi va nusxasi, agar turar joy ishonchli boshqaruvchi tomonidan boshqarilsa va mualliflik huquqi egasining huquqlarining belgilangan og'irligi mavjudligi to'g'risida USRRda yozuv bo'lmasa, yoki faqat ko'rsatilgan shartnomaning asl nusxasi, agar USRR mualliflik huquqi egasining huquqlarining belgilangan og'irligi mavjudligi to'g'risidagi yozuvni o'z ichiga olgan bo'lsa;
- agar turar joy advokat tomonidan boshqarilsa, agentlik shartnomasining asl nusxasi va nusxasi;
- boshqa hujjatlar qonun hujjatlarida nazarda tutilgan RF va huquqiy ekspertiza va oldi-sotdi shartnomasining qonuniyligini tekshirish uchun zarur.
Huquqlarning o'tkazilishini davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun ariza beruvchilar yuqorida ko'rsatilgan hujjatlar bilan birga qo'shimcha ravishda:
- agar shartnoma oddiy yozma shaklda tuzilgan bo'lsa, xaridorning o'z mulk huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi arizasi va sotuvchining mulk huquqining xaridorga o'tkazilishini davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi arizasi;
- xaridorning o'z mulk huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi arizasi va sotuvchining mulk huquqini xaridorga o'tkazishni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi arizasi;
- asl nusxalari, shuningdek shartlar asosida oldi-sotdi shartnomasi tuzilgan hollarda shartlar bajarilganligini tasdiqlovchi hujjatlarning nusxalari;
- taqdim etilishi Rossiya Federatsiyasi qonunchiligida nazarda tutilgan boshqa hujjatlar.
Shuni ta'kidlash kerakki, agar oldi-sotdi shartnomasi allaqachon ro'yxatdan o'tgan bo'lsa, u holda turar-joy binolariga bo'lgan huquqni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun ariza berishda ish joyiga nusxalari ilova qilingan hujjatlarni qayta taqdim etish talab etilmaydi. oldi-sotdi shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazishda huquqni tasdiqlovchi hujjatlar, ro'yxatdan o'tgan shartnomaning asl nusxalari bundan mustasno (xaridorga berilgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazilganligi to'g'risidagi guvohnomaga yozuv kiritish maqsadida).
Umumiy umumiy mulk huquqining o'tishi va paydo bo'lishi davlat ro'yxatidan o'tkazilgan taqdirda, agar qonun hujjatlarida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, umumiy qo'shma mulkka bo'lgan huquqni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi ariza umumiy qo'shma mulk ishtirokchilaridan biri tomonidan berilishi mumkin. Rossiya Federatsiyasi yoki ular o'rtasidagi shartnoma.
2881-sonli yo'riqnomada, agar oldi-sotdi shartnomasining shartlari va oldi-sotdi shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazish va huquqlarni o'tkazish to'g'risidagi arizalarda ifodalangan oldi-sotdi shartnomasi taraflarining istagi bir vaqtning o'zida oldi-sotdi shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazish va huquqni o'tkazishga imkon berishi aniq belgilab qo'yilgan. keyin huquqni o'tkazishni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun zarur bo'lgan hujjatlar oldi-sotdi shartnomasini ro'yxatdan o'tkazish uchun zarur bo'lgan hujjatlar bilan bir vaqtda taqdim etilishi mumkin.
Agar sotuvchining begonalashtirilgan turar-joy binolariga bo'lgan huquqlari uchinchi shaxslarning huquqlari bilan bog'liq bo'lsa va Rossiya Federatsiyasi qonunchiligiga muvofiq, huquq yangi huquq egasiga o'tkazilganda ushbu og'irlik saqlanib qoladi (masalan, 1-moddaga qarang). Ipoteka to'g'risidagi qonunning 38-moddasi), keyin varaqlarning yozuvida, kichik bo'limda. III Yagona davlat reestri, tegishli o'zgartirishlar kiritildi. Bundan tashqari, agar Rossiya qonunchiligi asosida sotuvchining huquqlarining og'irligi uning foydasiga o'rnatilgan shaxsning roziligini olish zarur bo'lsa (masalan, Ipoteka to'g'risidagi qonunning 37-moddasi, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 604-moddasi). Fuqarolik kodeksi), keyin bunday rozilik oldi-sotdi shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun taqdim etiladi.
Shuni ham ta'kidlash kerakki, Rossiya Federatsiyasi Konstitutsiyaviy sudi 2008 yil 14 apreldagi N 7-P qarorida oldingi tartibdan farqli o'laroq, davlat hisobi Binoning funktsional maqsadi mezoniga asoslangan uy-joy fondi, Rossiya Federatsiyasining yangi fuqarolik va uy-joy qonunchiligiga asoslangan uy-joy fondini davlat hisobga olishning amaldagi tizimi, turar-joy binosining doimiy foydalanish uchun haqiqiy yaroqliligini nomlaydi. yashash joyi mezon sifatida va shuning uchun bog 'uchastkalarida joylashgan turar-joy binolarini yashash uchun yaroqli bo'lgan shaxslarga tasniflash imkoniyatini istisno etmaydi. uy-joy fondi. Ya'ni, uy-joy qonunchiligiga bog 'uchastkalarida joylashgan binolarni (ushbu binolarning o'zgartirilgan iste'molchi maqsadini hisobga olgan holda) turar joy sifatida tavsiflovchi norma kiritildi va shuning uchun ularda doimiy yashash imkoniyatini istisno etmaydi va ularni huquqiy jihatdan o'zgartirishga imkon beradi. turar-joy binolariga.
———————————
Rossiya Federatsiyasi qonun hujjatlari to'plami. 2008. N 18. m. 2089.
Rossiya Federatsiyasining Uy-joy kodeksida turar-joy binolarini turar-joy binolariga qayta ro'yxatdan o'tkazish imkoniyati to'g'ridan-to'g'ri nazarda tutilmaganligi, uy-joy munosabatlari sohasidagi davlat siyosatining o'zgarishini ko'rsatmaydi, bu qonunning qabul qilinishi bilan tasdiqlangan. Dacha amnistiya to'g'risidagi qonun.
Davlat tomonidan davlat ro‘yxatidan o‘tkazish tartib-taomillarini soddalashtirish siyosati izchil olib borilmoqda. 2010-yil 1-martdan kuchga kirgan “Ro‘yxatga olish to‘g‘risida”gi qonunga kiritilgan o‘zgartirishlar huquqlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish uchun ariza va huquqlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish uchun zarur bo‘lgan boshqa hujjatlarni pochta orqali yuborish imkoniyatini nazarda tutadi. Bunday holda, huquqlarni ro'yxatga oluvchining bitim ishtirokchilari bilan bevosita aloqasi istisno qilinganligi sababli, quyidagi talablar kiritiladi:
———————————
2009 yil dekabr oyida qabul qilingan "Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlariga o'zgartishlar kiritish to'g'risida" Federal qonuni
- huquqlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish to‘g‘risidagi arizada ariza beruvchi imzosining haqiqiyligi notarius tomonidan tasdiqlangan bo‘lishi kerak;
- ko'chmas mulk ob'ekti bilan tuzilgan bitim, agar ushbu bitimning o'zi davlat ro'yxatidan o'tkazilishi yoki uning asosida ko'chmas mulk ob'ektiga bo'lgan huquq yoki huquqning cheklanishi (og'irligi) bo'lsa, notarial tasdiqlangan bo'lishi kerak;
- ariza beruvchining vakolatini oddiy yozma shaklda tuzilgan ishonchnoma bilan tasdiqlashga yo'l qo'yilmaydi, agar ariza beruvchi mualliflik huquqi egasi, taraf yoki shartnoma taraflari vakolat bergan shaxs bo'lsa;
- agar ko'chmas mulk ob'ekti bilan davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan bitim yoki uning asosida ko'chmas mulk ob'ektiga bo'lgan huquq yoki cheklash (og'irlik) davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan bitim bo'lsa, ishonchnoma notarial tasdiqlangan bo'lishi kerak. ishonchnoma asosida ish yurituvchi vakil tomonidan tuzilgan;
- arizaga qo'shimcha ravishda jismoniy shaxsning (huquq egasi, tarafi yoki bitim taraflari, shuningdek ushbu shaxslarning vakili, agar ariza beruvchi vakil bo'lsa) shaxsini tasdiqlovchi hujjatning nusxasi, arizadan ko'chirma ilova qilinadi. Yuridik shaxslarning yagona davlat reyestri va jismoniy shaxsning shaxsini tasdiqlovchi hujjatning nusxasi - yuridik shaxslarning vakili (agar huquq egasi, bitim tarafi yoki tomonlari yuridik shaxs bo'lsa).
Ro'yxatga oluvchi organ tomonidan davlat ro'yxatidan o'tkazilgandan so'ng huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazilganligi to'g'risidagi guvohnoma va (yoki) berilishi kerak bo'lgan boshqa hujjatlar ariza beruvchiga jo'natilganda qiymati e'lon qilingan pochta orqali yuboriladi, ilova tavsifi va bildirishnoma. etkazib berish (agar huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi arizada yoki sud ijrochisining talabida tegishli ko'rsatma mavjud bo'lsa).
Alohida ta'kidlash kerakki, 2010 yil 1 martdan boshlab huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun ariza va huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun zarur bo'lgan boshqa hujjatlarni davlat kadastrini ro'yxatga olish to'g'risidagi ariza bilan bir vaqtda topshirish mumkin bo'ldi. Shunga ko'ra, bu mulkni keyinchalik ro'yxatga olish organiga taqdim etish uchun ariza beruvchi tomonidan tekshirilgandan so'ng hujjatlarni olish shart emasligini hisobga olgan holda, buxgalteriya hisobi va ro'yxatga olish tartib-qoidalarini amalga oshirish muddatini sezilarli darajada qisqartiradi.
Shu bilan birga, birinchi bosqichda bu imkoniyat faqat yer uchastkalariga nisbatan amalga oshiriladi. Bu kapital qurilish loyihalarini hisobga olish funktsiyalarini BTIdan yagona ro'yxatga olish organiga o'tkazish jarayoni bilan bog'liq.
Dastlab (2005 yil 1 yanvargacha) Ro'yxatga olish to'g'risidagi qonunda ro'yxatga olingan huquqlar to'g'risidagi ma'lumotlarni ro'yxatdan o'tkazish va taqdim etish uchun yig'imlar belgilangan. Biroq, ch. Davlat bojini belgilovchi Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining 25.3-moddasi ilgari mavjud bo'lgan tartibni o'zgartirdi.
Rossiya Federatsiyasining Soliq kodeksiga (333.18-modda) muvofiq, davlat bojini to'lash faktini tasdiqlash uchun quyidagilar taqdim etilishi kerak:
1) bank yoki Federal G'aznachilikning tegishli hududiy organi (hisobvaraqlarni ochuvchi va yurituvchi boshqa organ), shu jumladan elektron shaklda hisob-kitoblarni amalga oshiradiganlar tomonidan, agar to'lov amalga oshirilmagan bo'lsa, uning bajarilishi to'g'risida belgilangan to'lov topshirig'i. naqd pul shakli;
2) to‘lovchiga bank tomonidan berilgan belgilangan shakldagi kvitansiya yoki to‘lovni amalga oshirgan organning mansabdor shaxsi yoki kassasi tomonidan to‘lovchiga berilgan kvitansiya, agar to‘lov naqd pulda amalga oshirilgan bo‘lsa.
San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining 333.33-moddasida davlat boji to'lanadi:
- ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni, huquqlarning cheklanishini (og'irligini), ko'chmas mulkni begonalashtirish to'g'risidagi shartnomalarni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun, kichik bandda nazarda tutilgan yuridik ahamiyatga ega harakatlar bundan mustasno. ushbu bandning 21, 22.1, 23-26, 28-31 va 61-bandlari: shaxslar- 1000 rubl; tashkilotlar uchun - 15 000 rubl;
- ulush tarkibiga kiruvchi ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun investitsiya fondi, - 15 000 rubl;
- umumiy ko'chmas mulkka umumiy mulk huquqidagi ulushni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun turar-joy binosi- 100 rubl;
- jismoniy shaxsning shaxsiy yordamchi xoʻjaligi, dacha xoʻjaligi, bogʻdorchilik, bogʻdorchilik, yakka tartibdagi garaj yoki yakka tartibdagi uy-joy qurish uchun moʻljallangan yer uchastkasiga yoxud bunday er uchastkasida barpo etilayotgan yoki yaratilayotgan koʻchmas mulk obyektiga boʻlgan mulk huquqini davlat roʻyxatidan oʻtkazish uchun. - 200 rubl;
- ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning yagona davlat reestrining yozuvlariga va u bilan tuzilgan bitimlarga o'zgartirishlar kiritganlik uchun, kichik bandda nazarda tutilgan yuridik ahamiyatga ega harakatlar bundan mustasno. Ushbu bandning 32-bandi: jismoniy shaxslar uchun - 200 rubl; tashkilotlar uchun - 600 rubl.
Shuni ta'kidlash kerakki, barcha hollarda davlat boji to'lanmaydi. Xususan, LC RF ga muvofiq kambag'al deb tan olingan shaxslar davlat bojini to'lashdan ozod qilinadi (ushbu imtiyozni berish uchun asos belgilangan tartibda berilgan hujjatdir):
- ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni, huquqlarning cheklanishini (og'irligini) davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun;
- ko'chmas mulkni begonalashtirish to'g'risidagi shartnomalarni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun. Ushbu yuridik faktlarni ro'yxatga olishning ayrim turlari uchun istisnolar belgilanadi.
Shuningdek, bino, inshoot va inshootlarning texnik hisobini yuritish hamda ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarni amalda ro‘yxatga olishning “yagona darcha” tizimini yaratish maqsadida qulaylik yaratish maqsadida buxgalteriya hisobi va ro‘yxatga olish o‘rtasidagi o‘zaro hamkorlikni takomillashtirish ishlari olib borilayotganini ham alohida ta’kidlash lozim. ushbu tizim xizmatlari iste'molchilari. Shu maqsadda “Ro‘yxatga olish to‘g‘risida”gi va “Kadastr to‘g‘risida”gi qonunlarga 2010-yil 1-martdan kuchga kirgan o‘zaro kelishilgan qo‘shimchalar bilan quyidagi o‘zgartirishlar kiritildi:
- huquqlarning yagona davlat reestri elektron ommaviy axborot vositalari yagona federal tarkibiga kiradi axborot tizimi elektron tashuvchilarda ko'chmas mulkning davlat kadastrini va elektron tashuvchilarda ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar va ular bilan tuzilgan bitimlarning yagona davlat reestrini birlashtiradigan (8-band, 12-modda);
Elektron tashuvchilardagi davlat ko'chmas mulk kadastri elektron ommaviy axborot vositalarida davlat ko'chmas mulk kadastrini va elektron tashuvchilarda ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar va ular bilan tuzilgan bitimlarning yagona davlat reestrini birlashtirgan yagona federal axborot tizimining bir qismidir (4-qism, 4-modda). .
Ko'chmas mulkka egalik huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida gapirganda, ushbu sohadagi fuqarolik qonunchiligining rivojlanish tendentsiyalarini ta'kidlash kerak. Xususan, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik qonunchiligini rivojlantirish kontseptsiyasi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida tegishli tartibga solishni talab qiladigan quyidagi asosiy muammolarga e'tibor qaratadi:
———————————
Rossiya Federatsiyasi fuqarolik qonunchiligini rivojlantirish kontseptsiyasi / Kirish. Art. A.L. Makovskiy. M.: Nizom, 2009. S. 31, 32, 36, 76, 78 - 81, 84 - 86, 89 - 95.
- umumiy mulk huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi umumiy qoidalarni kiritish maqsadga muvofiqdir turli ob'ektlar, qaysilarga nisbatan ro'yxatga olishning asosiy tamoyillarini belgilab beruvchi huquqni (ro'yxatdan o'tmagan) ro'yxatga olish ta'minlanadi: ro'yxatga olish uchun asoslarning qonuniyligini, reestrning oshkoraligini, uning ishonchliligi prezumpsiyasini tekshirish; huquq reestrda ro'yxatga olingan paytdan boshlab huquqning vujudga kelishi to'g'risidagi qoida;
- ro'yxatga olishning xususiyatlari (birinchi navbatda protsessual) to'g'risidagi maxsus qonunlar bilan belgilanishi mumkin ba'zi turlari mulk;
- ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish bilan bog'liq holda, hozirgi vaqtda ro'yxatga olish nafaqat tegishli mulk huquqi, shuningdek, bunday mulk bilan ba'zi operatsiyalar. Turli ro'yxatga olish tizimlarining ko'rsatilgan chalkashliklarini bartaraf etish va huquqlarni ro'yxatga olishning haqiqiy tizimiga o'tish tavsiya etiladi;
- sek. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining II, alohida bo'lim " Umumiy holat mulkiy huquqlar to'g'risida», shu jumladan, unda ko'chmas mulkka bo'lgan mulkiy huquqlar davlat ro'yxatidan o'tkazilishi va bunday ro'yxatga olingan paytdan boshlab vujudga kelishi to'g'risidagi qoida;
- shuni ko'rsatish kerakki, binodagi binolarga egalik huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazish paytida mulkdor binoning mulkidagi ulushga ega bo'ladi. umumiy mulk u joylashgan bino. Agar bino davlat yoki munitsipal mulk bo'lgan er uchastkasida joylashgan bo'lsa, binoning egasi ham ushbu uchastkaga egalik qilishda ulushga ega bo'ladi. Agar binodagi binolarga egalik huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazish vaqtida er uchastkasi shakllanmagan bo'lsa (kadastr ro'yxatidan o'tmagan bo'lsa), binodagi binolarning egasi mulkdagi ulush huquqiga ega bo'ladi. shakllangan paytdan boshlab tegishli uchastka;
- binolarga (turar-joy va noturar joy) egalik huquqi davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab vujudga kelishi shart, shu bilan birga binolarning egasi bir vaqtning o'zida u joylashgan binoning egasi bo'lishi mumkin emas. bu holda bino faqat texnik hisobga olish ob'ekti hisoblanadi). Binoga bo'lgan mulk huquqi undagi binolarga egalik huquqi birinchi davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab avtomatik ravishda tugatiladi. Binodagi barcha binolarni sotib olgan shaxs alohida binolarga egalik huquqini butun binoning mulkiga aylantirish huquqiga ega. Agar bir nechta mulkdorlarga tegishli bo'lgan binoning barcha binolari bitta ko'chmas mulk ob'ektiga ularning umumiy ulushli mulk huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazish yo'li bilan birlashtirilgan taqdirda, ushbu shaxslarning ko'rsatilgan binodagi yakka tartibdagi binolarga bo'lgan mulk huquqi tugatiladi.
Mamlakatimizda tarixan ko'chmas mulk ob'ektlariga mulkchilikning yagona turi - kolxoz-kooperativ vujudga kelgan va uzoq vaqt rivojlangan. ga o'tish munosabati bilan bozor sharoitlari Rossiyada ko'chmas mulkka egalik qilishning boshqa shakllari paydo bo'ldi:
Mulk jamoat tashkilotlari;
- “aksiyadorlik jamiyatlariga tegishli.
Rossiya Federatsiyasida barcha ko'chmas mulk quyidagi asosiy mulk turlariga ega:
Davlat (shahar);
Shaxsiy.
Ko'chmas mulkka davlat mulki bunday tizimni o'z ichiga oladi iqtisodiy munosabatlar Rossiya Federatsiyasi fuqarolari o'rtasida, bu ob'ektlarni boshqarish va tasarruf etish davlat (shahar) organlari tomonidan amalga oshiriladi.
Shu bilan birga, ko'chmas mulk ob'ektlariga egalik qilish bir necha shakllarda bo'lishi mumkin:
Milliy iqtisodiy ahamiyatga ega ko'chmas mulk ob'ektlari (masalan, arxitektura va san'at yodgorliklari sifatida tasniflangan binolar);
U yoki bu milliy shaxs darajasida;
Ko'chmas mulk ob'ektlariga mintaqaviy yoki mintaqaviy egalik qilish (qoida tariqasida, u kommunal xususiyatga ega);
Muayyan shahar, tuman yoki hatto qishloqqa tegishli ko'chmas mulk ob'ektlari.
Ko'chmas mulk ob'ektlari xo'jalik yuritish huquqida ham, operativ boshqaruv huquqida ham joylashgan bo'lishi mumkin.
Da mulkiy munosabatlar operativ boshqaruv huquqida ko'chmas mulk egasining maqsad va vazifalariga muvofiq egalik qilishi va undan foydalanishi mumkin. Xususiyatlari qachon bor xo'jalik yuritish huquqida, keyin ularga egalik qilish, foydalanish va boshqarish mumkin(birinchi holatda buni amalga oshirish mumkin emas).
Ko'chmas mulk ob'ektlari egalik qilish, foydalanish va tasarruf etishning mutlaq huquqiga ega bo'lgan xususiy mulkdorga tegishli bo'lishi mumkin (shu jumladan, ushbu mulkni boshqa shaxsga sotish).
Rossiya qonunchiligiga muvofiq, mulk huquqi ko'chmas mulk ob'ektlariga egalik qilish, tasarruf etish va mulkdorlarning huquqlarini buzmaydigan maqsadlarda va chegaralarda, shuningdek cheklovlarga (servitutlar) rioya qilish huquqini nazarda tutadi.
ostida hokimiyatmulklar qonuniy deb tushuniladi(qonuniy himoyalangan) ushbu mulkka egalik qilish imkoniyati, uni uyingizda saqlang(aslida unga egalik qiling, balansingizda bo'lsin va hokazo).
Hokimiyatfoydalanish nizom hisoblanadi mulkdan foydali xususiyatlarni ajratib olish yo'li bilan uni ekspluatatsiya qilish, iqtisodiy yoki boshqa tarzda ishlatish imkoniyati, uni iste'mol qilish. Bunga ko'ra, egalik huquqi bilan chambarchas bog'liq umumiy qoida Mulkdan faqat unga egalik qilish orqali foydalanishingiz mumkin.
Hokimiyatbuyurtmalar bir xil ma'noni anglatadi mulkni, maqomini yoki maqsadini o'zgartirish orqali mulkning huquqiy taqdirini belgilash(shartnoma bo'yicha begonalashtirish, meros, yo'q qilish va boshqalar).
Ko'chmas mulk egasi bir vaqtning o'zida barcha uchta vakolatlarni jamlaydi. Lekin alohida-alohida, ba'zan esa barchasi birgalikda mulk egasiga emas, balki boshqa qonuniy (titul, ya'ni ma'lum bir huquqiy asosga asoslangan - nom) egasiga, masalan, ijarachiga tegishli bo'lishi mumkin. Oxirgi emas faqat mulkdor-lizing beruvchining ko‘chmas mulkiga u bilan tuzilgan shartnoma bo‘yicha egalik qiladi va undan foydalanadi, shuningdek, uning roziligi bilan ko‘chmas mulkni boshqa shaxsga qo‘shimcha ijaraga (qo‘shimcha ijaraga) berishga, ko‘chmas mulk obyektini yaxshilashga qaratilgan harakatlarni amalga oshirishga, ya’ni. ularni ma'lum chegaralar ichida yo'q qiling. Ammo shuni ta'kidlash kerakki, vakolatlar "uchligi"ning o'zi hali ham mulkdorning huquqlarini tavsiflash uchun etarli emas.
Egasi o'ziga tegishli bo'lgan ko'chmas mulkka egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish huquqlarini, masalan, ko'chmas mulkni ijaraga berishda o'z egasi bo'lib qolgan holda boshqa shaxslarga o'tkazishga haqli. Bu, shuningdek, ko'chmas mulkni ishonchli boshqaruvga boshqa shaxsga o'tkazish imkoniyati uchun asos bo'lib, bu berilgan ko'chmas mulkka egalik huquqini oxirgi (ishonchli shaxs) ga o'tkazishga olib kelmaydi. Ishonchli boshqaruv - bu mulkdorning o'z vakolatlarini amalga oshirish usuli, uni tasarruf etish huquqini amalga oshirish shakllaridan biri, lekin umuman ko'chmas mulkka yangi egalik huquqini o'rnatmaydi.
Mulkga nisbatan ikki tomon bir-biri bilan chambarchas bog'langan: mulkka egalik qilish va undan foydalanishdan daromad olishning "foydasi" va bu bilan bog'liq xarajatlar, xarajatlar va risklarni ko'tarish "yuki". Shu ma’noda mulk egasini g‘amxo‘r mulkdor va ehtiyotkor tadbirkor bo‘lishga majbur qiladi va bunday tavakkalchilik va zarar “yuki”ning yo‘qligi hech qachon mulk egasini haqiqiy mulkdorga aylantirmaydi. Shuning uchun, agar qonun yoki shartnomada ushbu "yuk" yoki uning bir qismi boshqa shaxs zimmasiga yuklanmagan bo'lsa, ko'chmas mulk egasi mulkni saqlash (qo'riqlash, ta'mirlash va texnik xizmat ko'rsatish va h.k.) bo'yicha "yuk" ni ko'tarishi shart (uchun). masalan, mulkni himoya qilish - maxsus yollangan shaxslar yoki tashkilot uchun, bankrotning ko'chmas mulkini boshqarish - bankrotlik boshqaruvchisi uchun va boshqalar).
Ko'chmas mulk egasi tasodifiy yo'qotish yoki mulkka zarar etkazish xavfini ham o'z zimmasiga oladi, ya'ni. bunda hech kimning aybi bo'lmasa, uning yo'qolishi yoki shikastlanishi. Mulkning tasodifiy yo'qolishi yoki shikastlanishi xavfini boshqa shaxslarga o'tkazish ko'chmas mulk egasi bilan ular o'rtasidagi kelishuvga binoan (masalan, ma'lum bir ijara shartnomasi shartlari bo'yicha), shuningdek qonun hujjatlariga muvofiq mumkin. (xususan, bunday tavakkalchilik vasiy tomonidan vasiy tomonidan vasiylik ostidagi mulk egasi, shuningdek xo'jalik yuritish huquqi sub'ekti sifatida unitar korxona bo'lishi mumkin).
Mulk huquqining sub'ektlari fuqarolik huquqining har qanday sub'ekti bo'lishi mumkin; jismoniy va yuridik shaxslar (egasi tomonidan moliyalashtiriladigan unitar korxonalar va muassasalar bundan mustasno), davlat va munitsipal (jamoat) shaxslar. Biroq, fuqarolik (mulk) yuridik shaxsga ega bo'lmagan tuzilmalar, xususan, o'z mulkiga ega bo'lmagan mehnat va boshqa "jamoalar", turli "jamoalar" va fuqarolarning (jismoniy shaxslarning) shunga o'xshash birlashmalari bu erda harakat qila olmaydi. bu qobiliyat.o'z ishtirokchilarining mulkidan ajratilgan. Agar bunday mulkni yaratish va izolyatsiya qilish kerak bo'lsa, buni faqat qonun hujjatlarida belgilangan tartibda amalga oshirish mumkin bo'ladi, xususan: yuridik shaxslarning turlaridan birini yaratish orqali, keyin esa ushbu yuridik shaxsning mulki haqida gaplashamiz. . Shuning uchun Kodeks hech qanday "kollektiv" yoki boshqa "mulkchilik shaklini" nazarda tutmaydi. Yuqorida aytib o'tilganidek, mulk faqat xususiy va davlat (davlat va shahar) bo'lishi mumkin.
Mulk huquqini olish usullari odatda birlamchi va hosilalarga bo'linadi. Boshlang'ich- bunda huquqlarni olish boshqa shaxsning ushbu ob'ektga bo'lgan huquqi bilan bog'liq bo'lmasa va mulkdorning huquq va majburiyatlari doirasi qonun bilan belgilanadi.
Huquqlarni qo'lga kiritishning asosiy boshlang'ich usuli - bu qonuniy (on huquqiy asos) Xo'jalik ishi Huquq sub'ekti: shaxs tomonidan qonun va boshqa qonun hujjatlariga muvofiq o'zi uchun ishlab chiqarilgan yoki yaratilgan yangi narsaga bo'lgan mulk huquqi shu shaxs tomonidan olinadi. Bu Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida nazarda tutilgan hollarda va tartibda sodir bo'ladi. Bundan kelib chiqadiki, shaxs, birinchidan, egasi bo'lmagan mulkka, ikkinchidan, egasi noma'lum bo'lgan mol-mulkka, uchinchidan, egasi voz kechgan yoki yo'qotgan mol-mulkka egalik qilish huquqiga ega bo'lishi mumkin. qonun hujjatlarida nazarda tutilgan boshqa asoslar bo‘yicha huquqqa ega bo‘lgan mulk.
Hosila hosilalari huquqlarga ega bo'lish yo'llari - bu huquqlarni bir huquq egasidan boshqasiga o'tkazish emas, balki olish usullari. Aks holda, bular mulkka ega bo'lishni xohlovchi huquq sub'ekti amaldagi qonun hujjatlari talablariga qo'shimcha ravishda, mavjud mualliflik huquqi egasining mavjudligini, uning huquq va majburiyatlarini bir jildga o'tkazish istagini hisobga olishi kerak bo'lgan usullardir. boshqa.
Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqni qo'lga kiritish va unga egalik qilish ko'chmas mulk ob'ektlarining egasiga qo'yilgan qo'shimcha og'irliklarning mavjudligini anglatadi. Shunday qilib, ilgari davlat yoki munitsipal mulkda bo'lgan er uchastkasiga bo'lgan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish uni olib qo'yishdan oldin amalga oshiriladi. Turar-joy binosini qurish uchun, uchastka ajratish va unga bo'lgan huquqni ishlab chiqaruvchiga ro'yxatdan o'tkazish bilan bir qatorda, uy qurish uchun ruxsat olish, bir qator yong'in, sanitariya, qurilish va boshqa me'yorlarga rioya qilish talab qilinadi. qoidalar.
Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni belgilangan tartibda qo'lga kiritgandan so'ng, mulkdor soliq to'lashi shart.
Yerga va boshqa tabiiy resurslarga egalik huquqining mazmuni ayrim xususiyatlarga ega. Ushbu ko'chmas mulk ob'ektlarini nafaqat davlat yoki munitsipalitetlarga, balki xususiy mulkdorlarga ham egalik qilishning konstitutsiyaviy imkoniyati, shuningdek, ularni bir egadan ikkinchisiga o'tkazish imkoniyatini nazarda tutadi, ya'ni. yer uchastkalari va yer qa`ri uchastkalarining aylanmasi. Biroq, bu aylanma qonuniy ravishda cheklangan. jamoat manfaatlari, shuningdek har qanday erdan foydalanuvchi yoki tabiatdan foydalanuvchi huquqlarining mazmuni. Zero, bunday ko‘chmas mulk obyektlarining soni va tarkibi cheklangan bo‘lib, ulardan foydalanish har doim butun jamiyat manfaatlariga daxl qiladi. Shu sababli, mulkdorning ixtiyoriga ko'ra, yer uchastkalari va boshqa tabiiy ko'chmas mulkka nisbatan o'z vakolatlaridan erkin foydalanish jamoat manfaatlarini ko'zlab, muqarrar cheklovlarga duch keladi.
Shunday qilib, egasi ekologik (ekologik) talablar va taqiqlarni hisobga olishi kerak, maxsus maqsad ushbu ob'ektlarning, ulardan oqilona foydalanishning qonuniy talablari, qo'shni foydalanuvchilarning huquq va manfaatlari va boshqalar. Bu uning mulkka egalik huquqini cheklash emas, balki uning mazmunining aniqroq chegaralarini belgilash, har qanday holatda ham cheksiz bo'lishi mumkin emas.
Yer bozorida mulk huquqi bilan bir qatorda unga nisbatan cheklangan real huquqlarni, xususan, umrbod meros qilib qoldiriladigan egalik qilish, yer uchastkasidan doimiy (cheksiz) foydalanish va servitutlar huquqini ham hisobga olish zarur. Erga bo'lgan bunday huquqlar uning mulkdori bo'lmagan, lekin ma'lum darajada o'zgalarning uchastkalaridan o'z manfaatlari yo'lida boshqa shaxslar va mulkdorning vositachiligisiz, ba'zan hatto uning irodasiga qarshi ham foydalanish imkoniyatiga ega bo'lgan shaxslarga tegishlidir. Ular erning egasi o'zgarganda ham saqlanib qoladi, ya'ni. egasiga emas, balki erning o'ziga ergashing, go'yo unga yuk. Tranzaktsiyalarni amalga oshirishda buni yodda tutish kerak, chunki. ma'lum bir er uchastkasiga bo'lgan real huquqlarning mavjudligi ushbu er egasining huquqlarini muayyan cheklashdir.
Sotilgan er uchastkalari uchun davlat servitutlari o'rnatiladi, ularga ko'ra yer uchastkalarining egalari quyidagilarni ta'minlashi shart:
Umumiy foydalanish joylaridan bepul va to'siqsiz foydalanish (piyodalar va avtomobil yo'llari, muhandislik infratuzilmasi ob'ektlari) mavjud bo'lgan hozirgi paytda erni mulkka o'tkazish;
Chegaraviy va geodezik belgilar va ularga kirish joylarini joylashtirish imkoniyati;
Infratuzilma ob'ektlarini ta'mirlash uchun tegishli kommunal xizmatlarning saytiga kirish imkoniyati.
Ko'rsatilganlarni o'zgartirish va yangi davlat servitutlarini joriy etish faqat Federal qonun yoki unga muvofiq qabul qilingan normativ-huquqiy hujjatlar bilan mumkin.
Cheklangan tabiiy resurs sifatida yer uchun alohida rejim o'rnatildi. Xususan, to'g'ridan-to'g'ri xususiy mulkka berilmagan barcha erlar va kommunal mulk, ya'ni. o'rnatilgan taxmin (taxmin) davlat mulki yer ustida, bu uning egasiz yashash imkoniyatini istisno qiladi. Binobarin, yerning bozor aylanmasi umumiy jamiyat manfaati uchun qonuniy chegaralangan.
Demak, oʻrmon va suv fondlari yerlari, materik shelfi va hududiy suvlari, yer osti boyliklari, muhofaza qilinadigan yoki alohida foydalaniladigan hududlar, urugʻchilik stansiyalari uchastkalari, unitar davlat qishloq xoʻjaligi tashkilotlari va boshqalar xususiy mulkda boʻlishi mumkin emas. xususiylashtirish sharti bilan (bu avvalroq aytib o'tilgan) davlat erlari aholi punktlari(maydonlar, ko'chalar, bog'lar, maydonlar, plyajlar, suv omborlari va boshqalar), qo'riqxonalar yerlari, botanika bog'lari, rekreatsion, tarixiy va madaniy maqsadlar va boshqalar.
Er nafaqat o'ziga xos ishlab chiqarish vositasi va xo'jalik yuritish ob'ekti, balki eng muhim tabiiy resurs bo'lganligi sababli, yerga egalik huquqining mazmuni o'rmon, suv va atrof-muhit qonunchiligini hisobga olgan holda ham fuqarolik, ham yer huquqi bilan belgilanadi.
Alohida, men haqida aytmoqchiman Xususiyatlari kabi xususiyatlar kvartiralar.
Sotib olish va sotish ob'ekti faqat xususiy mulkda bo'lgan kvartira bo'lishi mumkin. Munitsipal kvartira oldi-sotdi bitimidan oldin xususiylashtirilishi kerak, ya'ni. davlat mulkidan xususiy mulkka o'tgan. Umumiy mulk bir nechta fuqarolar bir xil mulkka (masalan, kvartira) egalik qilganda paydo bo'ladi. Umumiy mulk umumiy yoki birgalikda bo'lishi mumkin.
Kvartiraning umumiy umumiy mulki 01.01.95 yilgacha tuzilgan xususiylashtirish shartnomalarida (shu kundan boshlab xususiylashtirish shartnomalari faqat umumiy mulkda tuziladi), shuningdek, turmush o'rtoqlarning nikohda birgalikda sotib olingan mol-mulkiga nisbatan mavjud. Uning ulushli mulkdan farqi shundan iboratki, umumiy mulkda bo'lgan mol-mulkni qismlarga bo'lmasdan, faqat yaxlit holda tasarruf etish mumkin, bundan tashqari, mulkdorlarning birortasi boshqalarning roziligi bilan yoki barcha mulkdorlar birgalikda tasarruf etishlari mumkin. buni qila oladi. Umumiy ulushli mulk ko'chmas mulk ob'ekti bir nechta aktsiyadorlar tomonidan xususiylashtirilganda, vasiyatnoma bo'yicha (begonalashtirish, qonun bilan) olinganda ham, birgalikdagi mulk ulushli mulkka qayta ro'yxatdan o'tkazilganda ham vujudga keladi. Umumiy mulkdagi ulushlar tomonlarning kelishuvi bilan belgilanishi mumkin (masalan, ishtirokchilar egallagan turar-joy maydoniga mutanosib ravishda) yoki umuman belgilanmaydi, keyin ular teng deb hisoblanadi. Shuni yodda tutish kerakki, aktsiyalardan birini sotishda mulkdorlar-aktsiyadorlar oldindan sotib olish boshqa xaridorlarga teng narxda. Boshqa aktsiyadorlar o'z ulushlarini xayriya qilishda, tabiiyki, hech qanday afzalliklarga ega emaslar. Biroq, agar ulush bolaga tegishli bo'lsa, u holda uni berish mumkin emas, balki faqat boshqa yashash maydonida ekvivalent ulushni bir vaqtning o'zida ajratish bilan sotilishi mumkin (masalan, bolani ota-onadan biriga sotib olish yoki ro'yxatdan o'tkazishda). .
Uy-joy kooperativiga kelsak, fuqaro ulush to'liq to'langan paytdan boshlab o'zini uy-joy kooperativining egasi deb hisoblashi mumkin. Shunday qilib, kvartiraga egalik huquqi uni to'lash va uni tekinga olmaslik natijasida yuzaga keladi, ya'ni uy-joy kooperativining kvartirasi xususiylashtirilgan deb hisoblanmaydi va uning egasi bepul xususiylashtirish huquqini saqlab qoladi. Uy-joy kooperativining kvartirasi faqat bitta mulkdorga ega bo'lishi mumkin - kooperativ a'zosi, aktsiyadorning barcha oila a'zolari mulkdor emas, lekin yashash huquqiga ega. Bundan tashqari, uy-joy kooperativining a'zosi ulush qo'shish uchun uchinchi shaxsdan pul olgan bo'lsa, u holda bu shaxs mol-mulkning ulushiga ega bo'lishi mumkin, shuningdek, aktsiyadorning turmush o'rtog'i ham to'langan ulushning yarmini olish huquqiga ega bo'lishi mumkin. nikoh.
Art. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 209-moddasi 1-bandi.
Mulk huquqining bunday talqini Rim huquqida shakllantirilgan.