สิ่งที่ไม่ได้นำมาพิจารณาเมื่อกำหนดจำนวนเงินฝาก รับประกันการชำระคืนเงินกู้และประเภทของสินเชื่อ แนวทางการตลาดโดยพิจารณาจากปัจจัยความยืดหยุ่นของอุปสงค์

ผู้กู้ทุกรายเคยเจอแนวคิดเรื่อง “หลักประกันสินเชื่อ” ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อเงื่อนไขการให้สินเชื่อที่ธนาคารเสนอ และในบางกรณีก็เป็นเช่นนั้น ข้อกำหนดบังคับสถาบันสินเชื่อ (เช่น หลักประกันอสังหาริมทรัพย์สำหรับ การให้กู้ยืมจำนอง). ลองพิจารณาว่ามันคืออะไรและมีความปลอดภัยประเภทใดบ้าง?

หลักประกันสินเชื่อ. มันคืออะไร?

หลักประกันสินเชื่อคือการรับประกันการปฏิบัติตามภาระผูกพันของผู้ยืมในการชำระหนี้ให้กับผู้ให้กู้

ธนาคารสามารถลดความเสี่ยงจากการไม่ชำระหนี้โดยการค้ำประกันสินเชื่อแบบสังหาริมทรัพย์หรือ อสังหาริมทรัพย์ตลอดจนวิธีอื่น ๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติไว้หรือข้อตกลง ตามมาตรา 33 กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 395-1-FZ หากผู้กู้ละเมิดภาระผูกพันภายใต้ข้อตกลงธนาคารมีสิทธิ์เรียกร้องการชำระคืนเงินกู้และดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นก่อนกำหนดรวมถึงการยึดทรัพย์สินที่จำนำ

ตามกฎแล้วธนาคารจะผ่อนผันเงื่อนไขสำหรับผู้ที่ให้การค้ำประกันดังกล่าว (สำหรับสินเชื่อที่ไม่มีหลักประกัน อัตราดอกเบี้ยมักจะสูงกว่า)

ประเภทหลักประกันการชำระคืนเงินกู้

การค้ำประกันทั้งหมดที่ธนาคารยอมรับเป็นหลักประกันในการชำระคืนเงินกู้แบ่งออกเป็นขั้นพื้นฐานและเพิ่มเติม

สิ่งสำคัญ ได้แก่ :

• อสังหาริมทรัพย์;
• สังหาริมทรัพย์(การขนส่ง อุปกรณ์พิเศษ ฯลฯ)
• อุปกรณ์;
• สัตว์เลี้ยงในฟาร์ม;
• รายการสินค้าคงคลัง (TMV)

ส่วนหนึ่ง แบบฟอร์มเพิ่มเติมหลักประกันสินเชื่อรวม:

• หนังสือค้ำประกันจากธนาคาร
• สิทธิเรียกร้องตามสัญญา
• ตั๋วเงินและเงินฝาก
• ประกันภัย;
• ผู้ค้ำประกัน

อีกด้วย ประเภทเพิ่มเติมการรักษาความปลอดภัยรวมถึงหลักประกันทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับภาระผูกพันของโบราณวัตถุ เครื่องประดับ และของมีค่าอื่น ๆ

เรามาพิจารณาหลักประกันสินเชื่อแต่ละประเภทโดยละเอียดกันดีกว่า

อสังหาริมทรัพย์

ทรัพย์สินใดๆสามารถนำไปจำนำกับธนาคารเป็นหลักประกันได้ ไม่ว่าจะเป็นที่พักอาศัย อาคารเกษตรกรรม หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ พวกเขาไม่เต็มใจที่จะให้ยืมอาคารที่เป็นบ้านหลังเดียวของผู้ยืม โดยอาศัยอำนาจตามบทกฎหมาย สถานที่ดังกล่าวไม่อาจยึดและขายทอดตลาดได้เสมอไป

เมื่อจำนำอสังหาริมทรัพย์ผู้กู้จะต้องยืนยันสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของและจำหน่ายทรัพย์สินนี้ ในการดำเนินการนี้ ธนาคารจะจัดเตรียม:

• หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ
• เอกสารยืนยันวิธีการได้มา (ข้อตกลงการขายหรือแลกเปลี่ยน, ใบรับรองมรดก, ข้อตกลงการแปรรูปหรือ การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันและอื่นๆ.);
• สารสกัดจากการลงทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับรัฐแบบครบวงจร (USRP)

ธนาคารบางแห่งอาจต้องการเอกสารเพิ่มเติม

ข้อตกลงในการโอนอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน (อีกชื่อหนึ่งคือสัญญาจำนอง) จะต้องลงทะเบียนกับหน่วยงาน Rosreestr นับแต่เวลาที่ได้จดทะเบียนดังกล่าว ทรัพย์สินจะตกเป็นภาระผูกพัน นั่นคือรายการจะปรากฏในหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ได้รับการจำนำ และตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา ทรัพย์สินดังกล่าวจะไม่สามารถขาย มอบให้เป็นของขวัญ หรือโอนไปยังบุคคลที่สามได้

สังหาริมทรัพย์

ตัวอย่างที่พบบ่อยที่สุดคือการจำนำการขนส่งและเครื่องจักรกลการเกษตร ในกรณีนี้ คุณต้องจัดเตรียม PTS ต้นฉบับ ใบรับรองของให้กับธนาคาร การลงทะเบียนของรัฐยานพาหนะและสัญญาซื้อขาย ในกรณีนี้หนังสือเดินทางของยานพาหนะจะถูกเก็บไว้ในธนาคารพร้อมสำเนาที่สองตลอดระยะเวลาเงินกู้ทั้งหมด สัญญาเงินกู้. จะออกให้หลังจากปฏิบัติตามภาระผูกพันทั้งหมดครบถ้วนแล้วเท่านั้น

โปรแกรมสินเชื่อที่ออกแบบมาสำหรับ นิติบุคคล, บ่งบอกถึงการแนะนำ เงินทุนของตัวเอง. ตามกฎแล้วขนาดของมันคือ 10-20% ในส่วนหนึ่งของการกู้ยืมดังกล่าว คุณจะต้องนำต้นฉบับหรือสำเนาที่ได้รับการรับรองของคำสั่งชำระเงินสำหรับการจ่ายเงินสมทบนี้ให้กับซัพพลายเออร์ไปที่ธนาคาร

อุปกรณ์ สัตว์ และสินค้าและวัสดุ

อุปกรณ์ที่จำนำไม่ควรอยู่กับที่และไม่ซ้ำกัน เนื่องจากนี่เป็นอุปสรรคต่อการขายที่เป็นไปได้ นอกจากนี้ส่วนประกอบทั้งหมดจะต้องอยู่ในสภาพการทำงาน และปีที่ผลิตและระดับการสึกหรอจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของธนาคารแห่งใดแห่งหนึ่ง

ในการจำนำอุปกรณ์สถาบันการเงินจะต้องให้คุณจัดหาอย่างแน่นอน บัตรสินค้าคงคลังสำหรับแต่ละหน่วย นี่เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการระบุตัวตนเพิ่มเติม หลังจากนั้นธนาคารจะดำเนินการเป็นระยะๆ การตรวจสอบในสถานที่ของหลักประกันเพื่อให้มั่นใจว่ามีความพร้อมใช้งานและปลอดภัย

นอกจากนี้ยังมีข้อกำหนดหลายประการในการจำนำปศุสัตว์ทางการเกษตร อายุของสัตว์ไม่ควรเกิน 5 ปี และตลอดระยะเวลาเงินกู้ ผู้จำนำจะต้องจัดให้มีสภาพความเป็นอยู่ตามปกติแก่พวกมัน ตัวอย่างเช่นหนึ่งในเอกสารที่จำเป็นในการให้กู้ยืมดังกล่าวคือใบรับรองความพร้อมของอาหารสัตว์ ในกรณีที่บังคับฆ่าสัตว์ตั้งแต่หนึ่งตัวขึ้นไป ผู้จำนำจะต้องทำสิ่งทดแทนที่เทียบเท่ากัน กล่าวคือโอนปศุสัตว์อื่นที่มีลักษณะเหมือนกันให้เป็นภาระแก่ธนาคาร เพื่อตรวจสอบการมีอยู่และความปลอดภัยของเงินฝาก จะใช้รายการสินค้าคงคลังเพื่อระบุแท็กของสัตว์แต่ละตัว

เพื่อให้มั่นใจในการชำระคืนเงินกู้ องค์กรทางการเงินจะรับสินค้าคงคลังบางรายการเป็นหลักประกัน เช่น วัตถุดิบ วัตถุดิบ สินค้าสำหรับขายต่อ เป็นต้น สินทรัพย์ประเภทนี้มีความเสี่ยงในการสูญเสียเพิ่มขึ้น ดังนั้นจึงไม่ใช่มาตรการรักษาความปลอดภัยเพียงอย่างเดียว ตามกฎแล้ว "นอกเหนือจาก" สินค้าคงคลังและวัสดุธนาคารจะต้องมีการรับประกันอีกครั้ง

เอกสารยืนยันความเป็นเจ้าของที่นี่รวมถึงข้อตกลงการซื้อและการขาย ใบแจ้งหนี้ และใบแจ้งหนี้ ในกรณีที่จำเป็นต้องขายสินค้าที่จำนำหรือใช้ในกิจกรรมการผลิต ผู้จำนำจะต้องเติมองค์ประกอบของทรัพย์สินที่จำนำด้วยค่าใช้จ่ายของรายการสินค้าคงคลังที่มีมูลค่าและลักษณะเท่ากัน

บิลและเงินฝาก

ตั๋วแลกเงินเป็นเอกสารรักษาความปลอดภัย (ดำเนินการและรับรองตามกฎหมาย) ซึ่งสามารถรับเงินจากบุคคล (ผู้ลิ้นชักบิล) ที่ลงนามโดยไม่มีปัญหาพิเศษใด ๆ นอกจากนี้ผู้ถือใบเรียกเก็บเงินยังสามารถรับดอกเบี้ยได้อีกด้วย (หากระบุเงื่อนไขดังกล่าวไว้ในใบเรียกเก็บเงิน) นั่นคือเหตุผลที่องค์กรทางการเงินรักและยินดียอมรับสิ่งเหล่านี้ หลักทรัพย์.

เงินฝากมาตรฐานในธนาคารเดียวกันสามารถใช้เป็นหลักประกันรูปแบบหนึ่งเพิ่มเติมได้ มีความแตกต่างเพียงอย่างเดียวที่นี่ - เอกสารเงินกู้จะมีคำสั่งของผู้ยืมให้ตัดการชำระเงินปกติจากเงินฝากในกรณีที่เงินไม่เพียงพอในบัญชีเงินกู้

สิทธิเรียกร้องตามสัญญา

มาตรการรักษาความปลอดภัยนี้บอกเป็นนัยว่าผู้กู้โอนสิทธิ์ในการเรียกร้องการชำระเงินภายใต้สัญญาจากผู้ซื้อไปยังธนาคาร สิทธินี้จำนำโดย มูลค่าคงเหลือ, เช่น. จาก จำนวนเงินทั้งหมดสัญญาจะหักเงินล่วงหน้าทั้งหมด

ข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับแบบฟอร์มนี้ หลักประกัน– การเปิดบัญชีกระแสรายวันกับธนาคารเจ้าหนี้ซึ่งจะได้รับรายได้

รับประกันธนาคาร

ที่นี่ใน ความสัมพันธ์ด้านเครดิตบุคคลที่สามเข้ามา - ธนาคารซึ่งรับภาระผูกพันบางอย่างในกรณีที่ผู้ยืมไม่สามารถชำระหนี้ได้ นี่คือการค้ำประกันประเภทหนึ่งที่ออกโดยสถาบันการเงิน

ในการออกหนังสือค้ำประกันโดยธนาคาร ผู้กู้จะต้องจัดเตรียมชุดเอกสารให้ผู้ค้ำประกัน (ผู้ให้ค้ำประกัน) เพื่อวิเคราะห์กิจกรรมทางการเงินและเศรษฐกิจของผู้ค้ำประกัน คุณต้องเข้าใจว่าไม่มีองค์กรทางการเงินใดที่จะรับรองคุณได้ ในการออกเอกสารค้ำประกัน ธนาคารจะต้องตรวจสอบความน่าเชื่อถือและความสามารถในการชำระหนี้ของผู้สมัคร

ประกันภัย

การค้ำประกันการชำระหนี้เพิ่มเติมประการหนึ่งคือการประกันภัย มีให้เลือก 2 แบบ คือ

1. การประกันอุบัติเหตุและการตกงาน นำไปใช้กับ บุคคลซึ่งทำหน้าที่เป็นผู้กู้ตามสัญญากู้ยืมเงิน

2. การประกันภัยหลักประกัน ความเสี่ยงที่นี่รวมถึงความเสียหายต่อทรัพย์สินโดยบุคคลที่สาม การโจรกรรม การโจรกรรม การสัมผัสภัยพิบัติทางธรรมชาติ และภัยพิบัติที่มนุษย์สร้างขึ้น รายการความเสี่ยงที่เฉพาะเจาะจงขึ้นอยู่กับโปรแกรมการให้กู้ยืมและรูปแบบของหลักประกัน เช่น ในการขอสินเชื่อรถยนต์ เงื่อนไขหลัก คือ การจดทะเบียนประกัน CASCO

เมื่อก้าวหน้า เหตุการณ์ผู้ประกันตนบริษัทประกันภัยมีหน้าที่ชำระหนี้

ผู้ค้ำประกัน

มันถูกนำมาพิจารณาภายใต้โปรแกรมการให้กู้ยืมใด ๆ นี่อาจเป็นสิ่งที่เราคุ้นเคยภายใต้กรอบการให้กู้ยืมของผู้บริโภคและการค้ำประกันของนิติบุคคล

เมื่อสมัครสินเชื่อเพื่อความต้องการทางธุรกิจจะต้องเป็นผู้ค้ำประกันดังต่อไปนี้:

• หัวหน้าองค์กร
• ผู้ก่อตั้งที่มีส่วนแบ่งในทุนจดทะเบียนมากกว่า 25%
• วิสาหกิจที่รวมอยู่ในกลุ่มบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน

ในบางกรณีอาจรับประกันได้ เทศบาล. แต่สิ่งนี้จะ "ได้ผล" หากมีข้อตกลงที่เหมาะสมระหว่างภูมิภาคมอสโกกับธนาคารเจ้าหนี้

การคำนวณเงินประกัน

การรับประกันประเภทใดก็ตามมีค่าใช้จ่ายของตัวเองซึ่งจะนำมาพิจารณาเมื่อคำนวณความเพียงพอของการรักษาความปลอดภัย จำนวนเงินที่สามารถชำระหนี้เงินต้น ค่าธรรมเนียมเงินกู้ และดอกเบี้ยในระหว่างรอบบิลที่ธนาคารกำหนดได้ก็ถือว่าเพียงพอแล้ว ตามกฎแล้วช่วงเวลานี้คือ 3 เดือน หรือหกเดือน

ตัวอย่างเช่น มีการวางแผนที่จะสรุปข้อตกลงเงินกู้ตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

• จำนวนเงินกู้ - 250,000 รูเบิล;
• อัตรา – 19% ต่อปี;
• ค่าคอมมิชชั่นสำหรับการให้บริการบัญชีเงินกู้ – 1% ต่อปี;
• ระยะเวลาการเรียกเก็บเงิน – 3 เดือน (หรือ 92 วัน)

เราได้รับสิ่งต่อไปนี้:

250000+(19+1)/100*92/365*250000=250000+0.2*0.25*250000=262500 ถู

ขณะนี้เราได้คำนวณมูลค่าหลักประกันที่เรียกว่า ซึ่งจะนำมาพิจารณาเมื่อวิเคราะห์ความเพียงพอของหลักประกัน

แต่ไม่มีธนาคารใดจะยึดทรัพย์สินเป็นหลักประกันเต็มราคา มีการใช้ปัจจัยการปรับที่เรียกว่า ซึ่งจะปรับราคาของหลักประกัน ทำเช่นนี้เพื่อกำจัด ความเสี่ยงที่เป็นไปได้เกี่ยวข้องกับการลดลงของมูลค่าตลาดของทรัพย์สินหรือความเป็นไปไม่ได้ของการขายด่วน

แต่ละธนาคารจะกำหนดระดับสัมประสิทธิ์ของตนเอง แต่ในเวอร์ชันเฉลี่ยจะมีลักษณะดังนี้:

• อสังหาริมทรัพย์ - ไม่เกิน 0.8;
• อุปกรณ์ - ไม่เกิน 0.7;
• อุปกรณ์สำนักงานและของมีค่าส่วนบุคคล - ไม่เกิน 0.6;
• ยานพาหนะ - ไม่เกิน 0.7;
• สินค้าและวัสดุ ผลิตภัณฑ์สำเร็จรูป– ไม่เกิน 0.5

ตัวเลขเหล่านี้หมายความว่าสิ่งของได้รับการยอมรับเป็นหลักประกันในจำนวนไม่เกิน 80% (70%, 60%, 50% ฯลฯ ) ของต้นทุน

โดยการหารมูลค่าหลักประกันด้วยปัจจัยการปรับ เราจะได้มูลค่าตลาดที่ต้องการของหลักประกัน

ในตัวอย่างของเรา มันจะมีลักษณะดังนี้:

• 262500/0.8= 328,125 ถู (เมื่อจำนำอสังหาริมทรัพย์)
• 262500/0.7= 375,000 ถู (เกี่ยวกับอุปกรณ์และยานพาหนะ)
• 262500/0.6= 437,500 ถู (เมื่อโอนอุปกรณ์สำนักงานและของมีค่าส่วนตัวไปที่ธนาคาร)
• 262500/0.5= 525,000 ถู (หากมีการจำนำสินค้าและวัสดุ)

ในคำง่ายๆ - ราคาตลาดความปลอดภัยต้องมีอย่างน้อย 328,125 รูเบิล (ขึ้นอยู่กับรูปแบบของหลักประกัน) แต่เอกสารการกู้ยืมจะมีมูลค่าหลักประกัน 262,500 RUB

พวกเราเกือบทุกคนมีช่วงเวลาที่เราต้องการอย่างเร่งด่วน เงินก้อนใหญ่ฉันต้องการเงินเพื่อความต้องการส่วนตัว คุณไม่สามารถตัดสินใจได้ด้วยตัวเองเสมอไป คำถามนี้โดยการติดต่อญาติหรือเพื่อน
นอกจากนี้ไม่ใช่ทุกคนที่สามารถไปธนาคารได้เนื่องจากมีสินเชื่อปัจจุบันหรือหนี้เสีย ประวัติเครดิต. แม้ว่าธนาคารจะอนุมัติก็ตาม สินเชื่ออุปโภคบริโภคดังนั้นจำนวนเงินที่ต้องการอาจยังไม่เพียงพอ ในสถานการณ์เช่นนี้ คุณควรใส่ใจกับตัวเลือกต่อไปนี้

สินเชื่อค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์

นี้ โปรแกรมเครดิตนอกจากนี้ยังเป็นประโยชน์เนื่องจากมีกำหนดเวลาที่สั้นลงในการจัดเตรียมเงินทุนที่ต้องการ อย่างไรก็ตาม ผู้มีโอกาสกู้ยืมจำนวนมากเมื่อเลือกโปรแกรมการให้กู้ยืมนี้ ยังไม่ค่อยเข้าใจว่าปัจจัยใดจะกำหนดขนาดของเงินกู้ที่ธนาคารสามารถจัดหาเพื่อค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ได้ ที่นี่เป็นสิ่งสำคัญมากที่จะต้องเข้าใจอะไรมากที่สุด เงื่อนไขการทำกำไรการให้กู้ยืมด้วยวงเงินกู้สูงสุด บ่อยครั้งที่ผู้กู้ที่ไม่ได้ประเมินความสามารถในการชำระคืนกองทุนจะกู้ยืมเงินตามจำนวนสูงสุดที่มีอยู่โดยไม่คำนึงถึงผลที่ตามมาในอนาคต

ผู้มีโอกาสกู้ยืมเมื่อสมัครขอสินเชื่อที่มีหลักประกันโดยบ้านส่วนตัวจะต้องคำนึงถึงความจริงที่ว่าหากเขาล้มเหลวในการปฏิบัติตามภาระผูกพันของเขาต่อผู้ให้กู้ในการชำระคืนกองทุนเขาเสี่ยงที่จะถูกทิ้งให้ไม่มีที่อยู่อาศัยเนื่องจาก สถาบันสินเชื่อหากมีหนี้เกิดขึ้นจากผู้ยืมเขามีสิทธิทุกประการในการขายทรัพย์สินหลักประกันในการประมูลโดยเฉพาะอาคารที่อยู่อาศัยหรืออพาร์ตเมนต์ แต่การขายหลักประกันไม่ใช่วิธีที่ง่ายที่สุดสำหรับผู้ให้กู้ในการคืนเงินที่ยืมมา

ความจริงก็คือแม้จะมีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูงโดยเฉพาะที่ตั้งอยู่ในเมืองหลวงหรือเมืองใหญ่ แต่หลักประกันดังกล่าวก็มีสภาพคล่องต่ำซึ่งเกี่ยวข้องกับต้นทุนสูงในการประมูล ดังนั้นสถาบันสินเชื่อจึงคำนึงถึงข้อเท็จจริงนี้เมื่อกำหนดจำนวนเงินกู้สูงสุด นอกจากนี้ เมื่อขายทอดตลาด ทรัพย์สินหลักประกันจะสูญเสียมูลค่าไปอย่างมาก

ดังนั้นจำนวนเงินกู้สูงสุดที่ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยจะถูกกำหนดหลังจากนั้นเท่านั้น การประเมินที่เป็นอิสระ. โดยปกติ, จำนวนนี้กำหนดไว้ที่ 80% ของมูลค่าหลักประกัน นอกจากนี้ผลการประเมินยังต่ำกว่าต้นทุนของที่อยู่อาศัยนี้เสมอด้วย ตลาดรองอสังหาริมทรัพย์

ในกรณีส่วนใหญ่ จำนวนเงินกู้สูงสุดสำหรับโครงการสินเชื่อที่มีหลักประกันจะได้รับผลกระทบจากมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ซึ่งหมายความว่าที่อยู่อาศัยที่มีลักษณะเหมือนกันในพื้นที่หนึ่งของเมืองอาจมีราคาสูงกว่าที่อื่น ในเรื่องนี้เมื่อพิจารณาแล้ว ขนาดสูงสุดเงินกู้คำนึงถึงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้อยู่ในเมือง แต่อยู่ในพื้นที่เฉพาะที่ตั้งอยู่ คุณสมบัตินี้.

จำนวนเงินกู้ยังได้รับผลกระทบจากสกุลเงินที่ออกเงินกู้อีกด้วย ดังนั้นจำนวนเงินกู้คือ สกุลเงินต่างประเทศอาจจะมากกว่าใน รูเบิลรัสเซียเนื่องจากมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าสำหรับสินเชื่อสกุลเงินต่างประเทศ

อย่างไรก็ตาม ต้นทุนทางการเงินและเวลาที่เกี่ยวข้องกับการประเมินอสังหาริมทรัพย์หลักประกัน และการประกันความเสียหายและการทำลายล้างนั้นได้รับการพิสูจน์โดยข้อดีหลายประการของการให้กู้ยืมประเภทนี้ เป็นสินเชื่อที่ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยให้คุณได้รับเงินตามจำนวนที่ต้องการภายในสองสามวันโดยไม่ต้องมีผู้ค้ำประกันและจัดเตรียมใบรับรองรายได้ นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยของโปรแกรมการให้กู้ยืมดังกล่าวจะต่ำกว่าเช่นเสมอ การให้กู้ยืมของผู้บริโภค.

ควรสังเกตว่าผู้กู้ยังคงใช้หลักประกันต่อไป แม้ว่าจะมีข้อจำกัดบางประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการขายและการแลกเปลี่ยน

หลักการกู้ยืมประการหนึ่งก็คือ การรักษาความปลอดภัยสินเชื่อ. เมื่อให้สินเชื่อธนาคารจะลดความเสี่ยงด้วยการจัดทำสัญญาหลักประกันและหลักประกัน

หลักประกันที่ธนาคารยอมรับสำหรับสินเชื่อแบ่งออกเป็นหลักและเพิ่มเติม

การสนับสนุนขั้นพื้นฐานจะต้องครอบคลุมภาระผูกพันของผู้ยืมทั้งหมดภายใต้เงินกู้ จำนวนหนี้สิน หมายถึง จำนวนหนี้เงินต้น ( จำนวนเครดิต) เช่นเดียวกับค่าคอมมิชชั่นที่คำนวณในช่วงระยะเวลาหนึ่ง ตามกฎแล้วจำนวนเงินที่ชำระจะถูกคำนวณสำหรับไตรมาสหรือสองไตรมาส (ขึ้นอยู่กับความถี่ของการจ่ายดอกเบี้ยที่กำหนด) น้อยกว่า - ตลอดระยะเวลาที่มีผลบังคับของสัญญาเงินกู้

หลักประกันสินเชื่อ - ตัวอย่างการคำนวณ

คุณสามารถคำนวณจำนวนหลักประกันที่จำเป็นสำหรับเงินกู้ได้อย่างอิสระ

ในการดำเนินการนี้ คุณจะต้องกำหนดมูลค่าหลักประกันโดยประมาณขั้นต่ำ - นี่คือจำนวนเงินกู้และการชำระเงินตามที่ระบุไว้ข้างต้น มูลค่าหลักประกันโดยประมาณหารด้วยปัจจัยการปรับปรุงจะให้มูลค่าตลาดของหลักประกัน

ตัวอย่างเช่นด้วยจำนวนเงินกู้ห้าแสนรูเบิลที่สิบแปดเปอร์เซ็นต์ต่อปีและค่าคอมมิชชั่นรายเดือนหนึ่งเปอร์เซ็นต์ต่อปีการคำนวณจะเป็นดังนี้:

(18+1)/100/365*92*500,000+500,000) = 523,945.21 (รูเบิล) – นี่คือมูลค่าหลักประกันโดยประมาณที่จำเป็นของหลักประกันเงินกู้

523,945.21/0.6=873,242.02 (รูเบิล) มูลค่าตลาดขั้นต่ำของหลักประกันสำหรับสินเชื่อที่ร้องขอ

ที่ไหน

(18+1)/100 – อัตราดอกเบี้ยและการจ่ายค่าคอมมิชชั่นรายเดือน (ใน เปอร์เซ็นต์ต่อปี),
365 – จำนวนวันในหนึ่งปี
92 – จำนวนวันในช่วงเวลานั้น (ค่านี้จะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการให้กู้ยืมของธนาคารเฉพาะ)
5000000 - จำนวนเงินกู้
0.6 เป็นปัจจัยการปรับที่ใช้กับหลักประกันบางประเภท (มูลค่ายังแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของหลักประกันและเงื่อนไขการให้กู้ยืมของธนาคารโดยเฉพาะ)

ค่าธรรมเนียมในการให้สินเชื่อจะไม่ถูกนำมาพิจารณาเนื่องจากการชำระค่าธรรมเนียมนี้จะดำเนินการในแต่ละครั้งก่อนที่จะมีการจัดเตรียมครั้งแรกให้กับผู้ยืม กองทุนเครดิต.

หลักประกันหลักในการกู้ยืม

ในกรณีส่วนใหญ่ หลักประกันสำหรับภาระผูกพันของผู้กู้ต่อธนาคารคือหลักประกันทรัพย์สิน ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ อุปกรณ์ การขนส่ง

ทรัพย์สินที่เป็นหลักประกันให้กับธนาคารอาจเป็นของทั้งผู้กู้เองและบุคคลที่สาม ผู้ให้คำมั่นสามารถเป็นบุคคลและองค์กรได้ หากผู้จำนำ - บุคคลที่สาม - เป็นองค์กร ธนาคารจะขอเอกสารครบชุด (ชื่อและ เอกสารทางการเงิน) เพื่อวิเคราะห์ความสามารถทางกฎหมายและความสามารถในการชำระหนี้ของผู้จำนอง ฐานะทางการเงินของผู้จำนองจะต้องมั่นคงเงื่อนไขที่จำเป็นคือการไม่มีสินทรัพย์สุทธิติดลบ

การรับทรัพย์สินเป็นหลักประกันจำเป็นต้องยืนยันความเป็นเจ้าของทรัพย์สินนี้ของผู้จำนอง เมื่อให้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันนี่คือหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของที่ออกโดยห้องทะเบียนและเอกสาร - พื้นฐานสำหรับการเกิดขึ้นของสิทธิ สำหรับการขนส่ง - PTS (หนังสือเดินทาง ยานพาหนะ) และใบรับรองการลงทะเบียนยานพาหนะและอุปกรณ์ - การยืนยันการชำระเงิน ( คำสั่งจ่ายเงินหรือสินค้าโภคภัณฑ์และ บิลเงินสด) การยืนยันการจัดส่ง (ใบนำส่งสินค้า ใบแจ้งหนี้ และสัญญา)

บ่อยครั้งโดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงวิกฤต สินค้าคงคลังจะได้รับการยอมรับเป็นหลักประกัน: สินค้าสำหรับขายต่อหรือวัตถุดิบที่ผู้ยืมเป็นเจ้าของ ปัจจัยการแก้ไขที่นี่เข้มงวดกว่า โดยส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 0.5 หากรายการสินค้าคงคลังถูกเก็บไว้ในอาณาเขตขององค์กรอื่นจำเป็นต้องจัดทำข้อตกลงการจัดเก็บแก่ธนาคารซึ่งจะมีการสรุปข้อตกลงเพิ่มเติมเพื่อให้ตัวแทนธนาคารเข้าถึงดินแดนที่จัดเก็บหลักประกันเพื่อดำเนินการต่อไป การตรวจสอบความพร้อมของหลักประกัน

ข้อตกลงจำนำทรัพย์สิน ยกเว้นการจำนำอสังหาริมทรัพย์ มีผลใช้บังคับตั้งแต่วินาทีที่ลงนาม สัญญาจำนำอสังหาริมทรัพย์ (สัญญาจำนอง) อยู่ภายใต้การลงทะเบียนของรัฐ

สำหรับอุปกรณ์ที่ได้รับการยอมรับเป็นหลักประกันนั้น จะต้องไม่อยู่กับที่ ไม่ซ้ำใคร ไม่มีคู่แข่ง หรือมีขอบเขตการใช้งานที่แคบ สถานที่ให้บริการต้องมีลักษณะเฉพาะเพื่อให้สามารถระบุตัวตนได้ (หมายเลขซีเรียล หมายเลขสินค้าคงคลัง ฯลฯ)

การขนส่งจะต้องอยู่ในสภาพทางเทคนิคที่ดี ใช้งานได้ และมีอายุไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนด (โดยปกติจะไม่เกิน 10 ถึง 15 ปี)

อสังหาริมทรัพย์ที่รับเป็นหลักประกันคือ อาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย,อาคาร,ที่ดินที่ยังสร้างไม่เสร็จ (หากจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายปัจจุบัน) คุณสมบัติที่อยู่อาศัยเป็นที่ยอมรับเป็นหลักประกันเงินกู้หากไม่มีผู้ลงทะเบียนไว้ เรือ (ทางทะเลและทางอากาศ) ก็สามารถทำหน้าที่เป็นหลักประกันได้เช่นกัน ธนาคารจะต้องจัดเตรียมสารสกัดจากบริการจดทะเบียนเพื่อยืนยันการไม่มีภาระผูกพันในหลักประกัน หากมีสัญญาเช่าที่ครบถ้วนและจดทะเบียนกับบุคคลภายนอกแล้ว ธนาคารอาจกำหนดให้มีการจัดทำข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับสัญญาเช่าเกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาเช่าในกรณีที่ธนาคารยึดหลักประกัน

สำหรับโปรแกรมการให้กู้ยืมบางรายการ ต่อไปนี้ยังสามารถใช้เป็นหลักประกันเป็นหลักประกันหลักได้:

- สิทธิเรียกร้องตามสัญญา
- การรับประกันของเทศบาล
- ตั๋วแลกเงิน (ส่วนใหญ่ Sberbank แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย),
- หนังสือค้ำประกันจากธนาคาร
- ทรัพย์สินที่ได้มา ฯลฯ

มาดูการรักษาความปลอดภัยแต่ละประเภทโดยย่อกัน

สิทธิเรียกร้องตามสัญญารับเป็นหลักประกันตามมูลค่าคงเหลือของสัญญาซึ่งคำนวณเป็นผลต่างระหว่างมูลค่าสัญญากับเงินทดรองจ่าย สัญญานี้จะต้องระบุเงื่อนไขในการโอนเงินทั้งหมดไปยังบัญชีกระแสรายวันของผู้ยืมที่เปิดกับธนาคารเจ้าหนี้ และการเปลี่ยนแปลงสัญญาจะเป็นไปไม่ได้หากไม่มีข้อตกลงกับธนาคารเจ้าหนี้ กำหนดการชำระคืนเงินกู้จะซิงโครไนซ์กับกำหนดการชำระเงินภายใต้สัญญาเมื่อได้รับรายได้ตามสัญญาที่กำหนดจะตัดยอดเพื่อชำระหนี้ของผู้ยืมให้กับธนาคาร

การค้ำประกันของเทศบาล (มอ)ได้รับการยอมรับเป็นหลักประกันหากธนาคารได้ทำข้อตกลงกับ MO นี้และในทางกลับกันงบประมาณของ MO จะจัดให้มีค่าใช้จ่ายในการค้ำประกันสินเชื่อแก่องค์กรและผู้ประกอบการแต่ละราย

ตั๋วแลกเงิน (ในกรณีส่วนใหญ่เป็นตั๋วแลกเงินจาก Sberbank แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย) เป็นหนึ่งในประเภทหลักทรัพย์ที่น่าสนใจที่สุด ประการหนึ่ง ตั๋วแลกเงินเป็นเงินเท่าเดิม แต่วางไว้ในหลักทรัพย์เป็นระยะเวลาหนึ่งโดยมีเงื่อนไขบางประการ (ในตั๋วแลกเงิน ผู้ถือตั๋วสามารถรับดอกเบี้ยจากธนาคารได้) ดังนั้น เมื่อจัดให้มีตั๋วแลกเงินเป็นหลักประกันเงินกู้ ความเสี่ยงของธนาคารจะลดลง และข้อกำหนดสำหรับผู้กู้ยืมก็มีความเสรีมากขึ้นเช่นกัน ส่วนลดของธนาคารก็ต่ำกว่ามาก

รับประกันธนาคาร สามารถเป็นหลักประกันได้หากธนาคารเจ้าหนี้ได้กำหนดขีดจำกัดความเสี่ยงให้กับธนาคารที่ออกหลักประกันแล้วหากทรัพย์สินที่ซื้อทำหน้าที่เป็นหลักประกัน จะต้องลงนามข้อตกลงที่เกี่ยวข้องระหว่างธนาคารและผู้ขาย และในสัญญาจะซื้อจะขายที่ลงนามระหว่างผู้ซื้อ (ผู้ยืม) และผู้ขาย จะต้องกำหนดเงื่อนไขว่าเมื่อผู้ซื้อ (ผู้ยืม) ชำระเงินบางส่วนแก่ผู้ขาย (ปกติตั้งแต่สิบถึงยี่สิบเปอร์เซ็นต์) และจดหมาย การค้ำประกันจากธนาคาร (หรือข้อตกลงเงินกู้ที่ลงนามเป็นทางเลือก) ความเป็นเจ้าของในเรื่องของข้อตกลงการซื้อและการขายที่ส่งไปยังผู้ซื้อ ดังนั้นผู้ซื้อ (หรือผู้ยืม) จัดทำข้อตกลงหลักประกันกับธนาคารและธนาคารจะโอนเงินส่วนที่เหลือให้กับผู้ขายทรัพย์สินภายใต้เงินกู้ที่มีหลักประกัน

ทรัพย์สินใด ๆ ที่เสนอเป็นหลักประกันจะต้องผ่านการประเมินมูลค่าและกำหนดจำนวนเงินกู้ที่ให้เป็นหลักประกัน การประเมินทรัพย์สินที่เสนอให้ธนาคารเป็นหลักประกันสินเชื่อสามารถดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญในงานหลักประกันที่ธนาคาร ผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องจากฝ่ายสินเชื่อที่ประเมินทรัพย์สิน ที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และผู้ประเมินราคาที่ธนาคารทำสัญญาเพื่อดำเนินการ การตรวจสอบทรัพย์สินตลอดจนผู้ประเมินอิสระและบริษัทประเมินราคา - วิชา กิจกรรมการประเมินซึ่งมีใบรับรองหรือใบอนุญาตที่เหมาะสมในการปฏิบัติงานประเมินให้สิทธิในการประเมินโดยอิสระ ในกระบวนการประเมินทรัพย์สินตามกฎแล้วจะมีการกำหนดค่าสามประเภท: ตลาดหลักประกันและการชำระบัญชี

มูลค่าตลาด - มูลค่าที่เป็นไปได้ของการจำหน่ายวัตถุการประเมินในตลาดของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันในวันที่ประเมินภายใต้ข้อตกลงที่สรุประหว่างผู้ซื้อและผู้ขายหลังจากดำเนินกิจกรรมทางการตลาดที่เหมาะสมโดยมีเงื่อนไขว่าแต่ละฝ่ายกระทำการอย่างมีความรู้ อย่างรอบคอบและไม่มีการบังคับ

มูลค่าการชำระบัญชีคือมูลค่าที่สามารถได้รับหากมีการขายทรัพย์สินภายในระยะเวลาที่สั้นกว่าระยะเวลาการเปิดเผยของทรัพย์สินดังกล่าวอย่างมีนัยสำคัญ ในระหว่างนั้นสามารถขายได้ในราคาที่เท่ากับมูลค่าตลาด

มูลค่าหลักประกันคือมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ซึ่งมีส่วนลด ณ วันที่ประเมินราคา ซึ่งกำหนด ณ วันหมดอายุที่กำหนดไว้ของสัญญาจำนำเพื่อวัตถุประสงค์ในการสรุปสัญญาจำนำทรัพย์สิน

ข้าว. 8.3. วี ขั้นตอนการประเมินทรัพย์สินที่จัดไว้เป็นหลักประกันให้กับธนาคาร

ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของผู้กู้หรือธนาคาร เรื่องของกิจกรรมการประเมินในระหว่างการประเมินอาจกำหนดมูลค่าหนึ่งประเภทหรือมากกว่านั้น (ตลาด ตลาดและหลักประกัน ตลาดและการชำระบัญชี) เมื่อดำเนินการประเมินอิสระสำหรับธนาคาร (สาขา) เป็นเรื่องบังคับสำหรับเรื่องของกิจกรรมการประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าสองประเภทของทรัพย์สินที่เสนอเป็นหลักประกัน - ตลาดและหลักประกัน (การชำระบัญชี)

ขั้นตอนทั่วไปในการประเมินทรัพย์สินที่เป็นหลักประกันให้กับธนาคารอาจมีลักษณะดังแสดงในรูปที่ 8.3

ใน การปฏิบัติด้านการธนาคารตามกฎแล้วมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินที่จำนำไม่ควรน้อยกว่าขนาดของเงินกู้และต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการตามสัญญาเงินกู้สัญญาหลักประกัน ฯลฯ จำนวนหลักประกันที่ต้องการสำหรับธุรกรรมเครดิตแต่ละรายการสามารถกำหนดได้จากสูตร:

โดยที่ C3ab คือจำนวนความปลอดภัย

โซซ. - ส่วนหนึ่งของจำนวนเงินประกันสำหรับมูลค่าหลักประกันในรูปแบบของหลักประกันหลัก

สด.3. - ส่วนหนึ่งของจำนวนเงินประกันสำหรับมูลค่าหลักประกันในรูปแบบของหลักประกันเพิ่มเติม

หลักประกันหลักคือหลักประกันที่ค้ำประกันเงินกู้ ในกรณีนี้ธนาคารสามารถเครดิตหลักประกันหลักดังต่อไปนี้:

อาคารที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัย

รัฐวิสาหกิจเป็นคอมเพล็กซ์ทรัพย์สินครบวงจร

อุปกรณ์;

สินค้า (วัตถุดิบ ผลิตภัณฑ์กึ่งสำเร็จรูป ส่วนประกอบ ผลิตภัณฑ์สำเร็จรูป ฯลฯ );

ยานพาหนะ;

สิทธิในทรัพย์สินในกองทุนของผู้ยืมที่อยู่ในบัญชีเงินฝากกับธนาคารเจ้าหนี้

การค้ำประกันนิติบุคคลและบุคคลจะได้รับการคุ้มครองโดยกองทุนที่วางไว้กับธนาคารเจ้าหนี้

คาดว่าจะก่อสร้างไม่เสร็จโดยมีความแล้วเสร็จอย่างน้อย 95%

ค่าอื่นๆ ที่ธนาคารกำหนด

หลักประกันเพิ่มเติม (รอง) คือหลักประกันที่ใช้ในการเสริมหลักประกันหลักและชดเชยจุดอ่อนของหลักประกัน หลักประกันเพิ่มเติม สถาบันการธนาคารสามารถเข้า:

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร (ยกเว้นกรณีการลงทะเบียนทรัพย์สินทั้งหมดเป็นหลักประกัน)

การเก็บเกี่ยวช่วงเวลาในอนาคต

วัว (สัตว์ที่เลี้ยงและขุน);

คอมพิวเตอร์ อุปกรณ์ในครัวเรือน และสำนักงาน ตลอดจนสิ่งของมีค่าอื่น ๆ ที่กำหนดโดยสถาบันการธนาคาร

เมื่อพิจารณาจำนวนหลักประกันทั้งหมดที่ธนาคารยอมรับ อัตราส่วน (เป็นเปอร์เซ็นต์) จะถูกสร้างขึ้นระหว่างหลักประกันหลักและหลักประกันเพิ่มเติม ซึ่งทั้งหมดให้ 100% นอกจากนี้ยังกำหนดจำนวนหลักประกันหลักและหลักประกันเพิ่มเติมที่ต้องเกินจำนวนเงินกู้ที่ให้ไว้ โครงสร้างหลักประกันที่ธนาคารสามารถกำหนดได้ขึ้นอยู่กับ สภาพทางการเงินและระดับของผู้กู้ตามระดับความน่าเชื่อถือ ภายใต้เงื่อนไขดังกล่าว โครงสร้างหลักประกันจะเป็นดังนี้ (ตารางที่ 8.1)

ตารางที่ 8.1. วี

ธนาคารและผู้กู้กำหนดราคาหลักประกันของทรัพย์สินโดยคำนึงถึงข้อสรุปของการประเมินผู้เชี่ยวชาญอิสระที่บันทึกไว้ในรายงานการตรวจสอบ ขณะเดียวกันราคาเงินฝากก็อาจจะอยู่ที่ ราคาน้อยลงกำหนดโดยผู้เชี่ยวชาญ เนื่องจากธนาคารสามารถจัดหาอิทธิพลเฉพาะของปัจจัยตลาดและต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการได้

ตามกฎแล้วทรัพย์สินที่จำนำกับสถาบันการธนาคารจะต้องได้รับการประกันตามมูลค่าหลักประกัน (การชำระบัญชี) เพื่อประโยชน์ของธนาคารตลอดระยะเวลาของสัญญาเงินกู้ นอกจากนี้ อาจมีการกำหนดระยะเวลาเพิ่มเติม (เดือน ไตรมาส ฯลฯ) ในกรณีที่จำเป็นต้องยึดทรัพย์สินที่จำนำ หากผู้ยืมไม่คืนกองทุนเงินกู้ที่ให้ไว้และดอกเบี้ยสำหรับการใช้งาน

เมื่อผู้กู้ชำระคืนเงินกู้ยืมบางส่วนตามสัญญาเงินกู้ (ครั้งเดียว เงินกู้เร่งด่วนหรือไม่รัก วงเงินเครดิต) ธนาคารอาจลดปริมาณหลักประกันตามจำนวนส่วนลดที่ลดลงได้ ในกรณีนี้จะต้องสะท้อนเงื่อนไขดังกล่าวในสัญญาจำนำ

หากข้อตกลงหลักประกันมีความเป็นไปได้ที่จะลดจำนวนหลักประกัน ส่วนลดจะคำนวณโดยใช้สูตร:

สเคป็อกอยู่ไหน - จำนวนเงินกู้ที่ชำระคืนตามสัญญาเงินกู้

K - จำนวนเงินกู้ตามสัญญาเงินกู้

เพื่อประเมินมูลค่าหุ้นที่จำนำจะต้องส่งเอกสารต่อไปนี้ให้กับธนาคารที่เกี่ยวข้องกับเรื่องจำนำ (หุ้น):

1. เมื่อให้ยืมแก่ผู้ยืมโดยมีหุ้นที่ออกจำหน่ายของตนเองเป็นหลักประกัน:

เอกสารรับรองความเป็นเจ้าของหุ้นของผู้ยืม (หรือผู้ค้ำประกันทรัพย์สิน) (ใบหุ้น, สารสกัดจากทะเบียนของเจ้าของหลักทรัพย์จดทะเบียน) ในกรณีนี้เอกสารต้นฉบับยังคงอยู่ในธนาคาร (สาขา) และแนบไปกับเอกสารอื่น ๆ ที่ระบุไว้ในวรรคนี้ (หากเรื่องจำนำเป็นหุ้นที่ออกในรูปแบบเอกสารใบหุ้นจะถูกส่งกลับไปยังเจ้าของหลังจากผู้ยืมปฏิบัติตาม เงื่อนไขของสัญญาเงินกู้หรือในกรณีที่ปฏิเสธที่จะให้กู้ยืม)

ใบรับรองของนายทะเบียนเกี่ยวกับภาษีสำหรับบริการจดทะเบียน

สำเนาเอกสารประกอบของผู้ออกรับรองสำเนา (ในกรณีที่ผู้กู้ไม่ใช่ลูกค้าธนาคาร)

โปรโตคอลการตัดสินใจ การประชุมใหญ่สามัญผู้ถือหุ้นหรือผู้บริหารรายอื่นของบริษัท (โดยมีเงื่อนไขว่ากฎบัตรของผู้ออกกำหนดความเป็นไปได้ที่ผู้บริหารจะตัดสินใจดังกล่าว) เกี่ยวกับการโอนหุ้นเป็นหลักประกัน

2. เมื่อให้กู้ยืมแก่ผู้กู้ยืมที่มีหลักประกันด้วยหุ้นของผู้ออกอื่น:

เอกสารรับรองความเป็นเจ้าของหุ้นของผู้ยืม (หรือผู้ค้ำประกันทรัพย์สิน) (ใบหุ้น, สารสกัดจากทะเบียนของเจ้าของหลักทรัพย์จดทะเบียน) ในกรณีนี้เอกสารต้นฉบับยังคงอยู่ในธนาคาร (สาขา) และแนบไปกับเอกสารอื่น ๆ ที่ระบุไว้ในหุ้นข้อนี้ (หากหลักประกันเป็นหุ้นที่ออกในรูปแบบเอกสารใบหุ้นจะถูกส่งกลับไปยังเจ้าของหลังจากผู้ยืมปฏิบัติตาม เงื่อนไขของสัญญาเงินกู้หรือกรณีปฏิเสธการให้กู้ยืม) ;

ข้อมูลเกี่ยวกับนายทะเบียน (ระบุที่อยู่ตามกฎหมาย โทรศัพท์และแฟกซ์ ตลอดจนหมายเลขและวันที่ออกใบอนุญาตเพื่อรักษาทะเบียนเจ้าของหลักทรัพย์จดทะเบียนที่ออกโดยคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งรัฐ)

สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียนการออกหุ้นของผู้ออกกับคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ของรัฐ

หนังสือรับรองจากนายทะเบียนเกี่ยวกับอัตราค่าบริการการจดทะเบียน

เมื่อให้สินเชื่อค้ำประกันด้วยหุ้น สถาบันการธนาคารสามารถกำหนดรายการเกณฑ์ในการคัดเลือกองค์กรที่น่าสนใจในการลงทุน ซึ่งธนาคารสามารถใช้หุ้นเป็นหลักประกันในการกู้ยืมได้ (ภาคผนวก 33) ในเวลาเดียวกัน ธนาคารอาจกำหนดเงื่อนไขเกี่ยวกับหลักประกันที่ไม่แนะนำหรือต้องห้าม ตัวอย่างเช่น อาจไม่แนะนำให้รับหุ้นเป็นหลักประกันซึ่งทะเบียนเจ้าของหลักทรัพย์จดทะเบียนนั้นดูแลโดยผู้ออกหลักทรัพย์เอง และอาจห้ามมิให้รับหุ้นที่มีภาระผูกพัน

การประเมินมูลค่าหุ้นที่จำนำนั้นดำเนินการโดยธนาคารบนพื้นฐานของวิธีการภายในที่ได้รับอนุมัติ ในเวลาเดียวกัน สถาบันการธนาคารดำเนินการ:

1) การประเมินมูลค่าหลักประกันของหุ้นที่มีการเสนอราคาในสถาบัน ตลาดหลักทรัพย์ยูเครน;

2) การประเมินมูลค่าหลักประกันของบล็อกหุ้นที่ไม่มีการหมุนเวียนในตลาดหุ้นสถาบัน

การประเมินมูลค่าหลักประกันของหุ้นที่เสนอราคาในตลาดหุ้นสถาบันนั้นขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์มูลค่าตลาดซึ่งพิจารณาจากผลการซื้อขายในระบบข้อมูลการซื้อขาย (OTC ระบบการซื้อขาย(PFTS)) และในตลาดหลักทรัพย์

การใช้วิธีการประเมินมูลค่าหุ้นตามมูลค่าตลาด (แลกเปลี่ยน) เกี่ยวข้องกับการคำนวณอิสระสามประการ:

1. คำนวณต้นทุนของหนึ่งหุ้นตามราคาเฉลี่ยและการซื้อในช่วง 180 วันที่ผ่านมา เมื่อใช้วิธีนี้ ราคาซื้อเฉลี่ยของหุ้นจะคำนวณตามข้อมูลทางสถิติเกี่ยวกับปริมาณธุรกรรมที่สรุปในแง่การเงินและเชิงปริมาณในตลาดหุ้นที่มีสถาบัน

ราคาซื้อเฉลี่ยของหนึ่งหุ้นในช่วง 180 วันที่ผ่านมาถูกกำหนดโดยสูตร:

ที่ไหน Tseno - ราคาเฉลี่ยการซื้อหนึ่งหุ้นในช่วง 180 วันที่ผ่านมา (เกม)

Si - ปริมาณการซื้อขายหุ้นเหล่านี้สำหรับวันที่ i (UAH)

Qi คือปริมาณการซื้อขายหุ้นเหล่านี้สำหรับวันที่ i (หน่วย)

2. คำนวณต้นทุนของหนึ่งหุ้นตามราคาซื้อเฉลี่ยในช่วง 30 วันที่ผ่านมา ในกรณีนี้ ราคาซื้อเฉลี่ยของหนึ่งหุ้นในช่วง 30 วันที่ผ่านมาจะถูกกำหนดโดยสูตร:

โดยที่ Izo คือราคาซื้อเฉลี่ยของหนึ่งหุ้นในช่วง 30 วันที่ผ่านมา (UAH)

5/ - ปริมาณการซื้อขายหุ้นเหล่านี้สำหรับวันที่ i (UAH)

() - ปริมาณการซื้อขายหุ้นเหล่านี้สำหรับวันที่ i (ชิ้น)

3. การคำนวณต้นทุนของหนึ่งหุ้นตามราคาซื้อเฉลี่ยในวันสุดท้ายที่มีการทำธุรกรรมดังกล่าวในตลาดหุ้นที่เป็นสถาบัน เพื่อคำนวณต้นทุน | บล็อกหุ้นตามราคาซื้อเฉลี่ยในวันสุดท้ายเมื่อมีการบันทึกธุรกรรมดังกล่าวใน PFTS จะใช้สูตร:

โดยที่ราคาซื้อเฉลี่ยของหนึ่งหุ้นในวันสุดท้ายเมื่อธุรกรรมดังกล่าวถูกบันทึกใน PFTS (UAH)

5/- ปริมาณการซื้อขายหุ้นเหล่านี้สำหรับวันที่ /th (UAH)

Qi - ปริมาณการซื้อขายหุ้นเหล่านี้สำหรับวันที่ i (หน่วย)

จำนวนการซื้อขายที่นำมาคำนวณราคาซื้อเฉลี่ยของหุ้น 30 วัน เช่น อย่างน้อย 4 ได้ และจำนวนการซื้อขายที่นำมาคำนวณราคาซื้อเฉลี่ยของหุ้น 180 วัน สามารถอยู่ที่ อย่างน้อย 20

โดยมีเงื่อนไขว่าจำนวนธุรกรรมจริงน้อยกว่า 4 (20) หรือธุรกรรมซื้อหุ้นครั้งล่าสุดเกิดขึ้นมากกว่า 10 วันก่อนวันประเมินราคา จากนั้นจึงใช้การคำนวณราคาซื้อหุ้นเฉลี่ย วิธีรายได้และงบดุลในการประมาณมูลค่าหุ้น ในกรณีนี้ ในการคำนวณต้นทุนโดยประมาณของบรรจุภัณฑ์ ระบบจะยอมรับราคาต่ำสุด

มูลค่าของบล็อกหุ้นที่จำนำกับธนาคารถูกกำหนดโดยสูตร:

โดยที่ VPa - มูลค่าการประเมินบล็อกหุ้น (UAH);

T เป็นค่าประมาณที่น้อยที่สุดของ Zuo ฉีหยู. C, (UAH);

K - จำนวนหุ้นที่เป็นหลักประกัน (ชิ้น)

หากหุ้นของตนไม่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์หรือไม่ได้ดำเนินการ เงื่อนไขที่จำเป็นเทียบกับจำนวนธุรกรรมจริงแล้วจึงนำมาคำนวณ ต้นทุนเฉลี่ยหุ้นจึงจำเป็นต้องใช้วิธีประเมินรายได้และงบดุล

ในการประเมินมูลค่าหลักประกันของหุ้นที่ไม่มีการหมุนเวียนในตลาดหุ้นสถาบันในภูมิภาค จะใช้สิ่งต่อไปนี้:

1. วิธีการให้ผลผลิต

การประมาณมูลค่าของบล็อกหุ้นโดยใช้วิธีนี้เกี่ยวข้องกับการวิเคราะห์ปริมาณกำไรประจำปีลบภาษีเงินได้ที่องค์กรได้รับในช่วงสองปีที่ผ่านมาและสำหรับรอบระยะเวลาบัญชีสุดท้ายตั้งแต่ต้นปีปัจจุบัน

มูลค่าโดยประมาณของบล็อกหุ้นถูกกำหนดโดยใช้สูตร:

โดยที่ VPp คือมูลค่าของบล็อกหุ้นตามวิธีการทำกำไร

Bp - จำนวนรายได้เฉลี่ยต่อปีโดยประมาณสำหรับสองปีก่อนหน้าและสำหรับรอบระยะเวลาบัญชีสุดท้ายตั้งแต่ต้นปีปัจจุบัน ลบด้วยภาษีเงินได้ (UAH)

C - อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

P คือขนาดของส่วนแบ่งของหุ้นในทุนจดทะเบียนของบริษัทธุรกิจที่จำนำไว้กับธนาคาร

กำไรเฉลี่ยต่อปีโดยประมาณ (BP) ถูกกำหนดโดยสูตร:

โดยที่ Bzp คือกำไรของบริษัทธุรกิจสำหรับรอบระยะเวลาบัญชีสุดท้ายตั้งแต่ต้นปีปัจจุบันหักด้วยภาษีเงินได้ (UAH)

l^-v - จำนวนไตรมาสในรอบระยะเวลาบัญชีสุดท้ายตั้งแต่ต้นปีปัจจุบัน

Bpi - กำไรของ บริษัท ธุรกิจในปีที่แล้วลบด้วยภาษีเงินได้ (UAH)

Bp2 - กำไรของบริษัทธุรกิจในปีก่อน ปีก่อน, ลบภาษีเงินได้ (UAH);

อัตราการแปลงเป็นทุน (C) สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรของการลงทุนในหุ้นของประชาชนที่ระบุ การร่วมทุน.

หากมูลค่าโดยประมาณของกำไรเฉลี่ยต่อปี (BP) ขององค์กรเป็นลบ จะไม่มีการดำเนินการมูลค่าประมาณของบล็อกหุ้นโดยใช้วิธีทำกำไร

2. วิธีงบดุล

การคำนวณมูลค่าของบล็อกหุ้นโดยใช้วิธีนี้สะท้อนถึงราคาหุ้นของบริษัทร่วมหุ้นที่เปิดอยู่ โดยพิจารณาจากมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์และหนี้สินตามข้อมูลในงบดุลขององค์กรสำหรับรอบระยะเวลารายงานล่าสุด:

โดยที่ VPb คือมูลค่าของบล็อกหุ้นที่กำหนดโดยวิธีงบดุล

บี1 - มูลค่าตามบัญชีสินทรัพย์ถาวรลบด้วยค่าเสื่อมราคา (UAH)

ดังนั้น - มูลค่าตามบัญชีของเงินทุนหมุนเวียน (เท่ากับผลรวมของส่วนที่สองและสามของงบดุลสินทรัพย์ขององค์กร) (UAH)

K - ราคา บัญชีที่สามารถจ่ายได้(UAH);

D - สิ้นหวัง บัญชีลูกหนี้(UAH);

P - ส่วนแบ่งของบล็อกหุ้นในทุนจดทะเบียนของผู้ออก

หลังจากคำนวณมูลค่าของบล็อกหุ้นโดยใช้วิธีทำกำไรและวิธีงบดุลแล้ว จำเป็นต้องเลือกมูลค่าที่น้อยที่สุดซึ่งจะใช้ในอนาคตเป็นมูลค่าของมูลค่าโดยประมาณของบล็อกหุ้นที่วางไว้

จากการกำหนดมูลค่าของบล็อคหุ้นที่ให้ไว้เป็นหลักประกัน สถาบันการธนาคารจะคำนวณจำนวนเงินกู้ที่สามารถออกให้กับหุ้นได้ ในกรณีนี้มูลค่าโดยประมาณของบล็อกหุ้นที่ได้รับจากการคำนวณโดยใช้วิธีการที่ระบุคือจำนวนจำนำ

เพื่อให้ธนาคารตัดสินใจขั้นสุดท้ายในการออกเงินกู้ในจำนวนเงินที่ผู้ยืมกำหนด จำนวนเงินกู้ที่ประกาศจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดดังต่อไปนี้:

ก) หากหลักประกันเป็นหุ้นขององค์กรที่รวมอยู่ในรายการระดับแรกของรายการ PFTS จำนวนเงินกู้จะคำนวณโดยใช้สูตร:

ที่ไหน 5kr - ผลรวม เงินกู้ที่เป็นไปได้และดอกเบี้ย

OP - จำนวนของเรื่องจำนำซึ่งกำหนดโดยวิธีมูลค่าตลาดเฉลี่ย (อัตราแลกเปลี่ยน) ของหุ้น (UAH)

0.5 เป็นปัจจัยการปรับที่คำนึงถึงต้นทุนที่เป็นไปได้ของธนาคารเมื่อขายทรัพย์สินที่จำนำและความเสี่ยงจากการลดค่าหุ้น

b) หากหลักประกันเป็นหุ้นขององค์กรที่รวมอยู่ในรายการ PFTS ระดับที่สองและสามหรือไม่มีการซื้อขายในตลาดหุ้น (ไม่รวมอยู่ในรายการ PFTS) จำนวนเงินกู้จะคำนวณโดยใช้สูตร:

โดยที่ Z"cr คือจำนวนเงินกู้และดอกเบี้ยที่เป็นไปได้

OP - จำนวนของรายการจำนำซึ่งกำหนดโดยวิธีมูลค่าตลาดเฉลี่ย (อัตราแลกเปลี่ยน) ของหุ้นหรือโดยวิธีการกำหนดมูลค่าหลักประกันของหุ้นที่ไม่ได้ซื้อขายอย่างแข็งขันในตลาดหุ้น (UAH)

0.25 เป็นปัจจัยการปรับที่คำนึงถึงต้นทุนที่เป็นไปได้ของธนาคารในการขายทรัพย์สินที่จำนำและความเสี่ยงที่ค่าเสื่อมราคาของหุ้น

หากจำนวนเงินกู้ที่ผู้ยืมสมัครและดอกเบี้ยไม่เป็นไปตามข้อกำหนดที่ระบุ จะต้องเพิ่มจำนวนหลักประกัน

พนักงานของแผนกที่เกี่ยวข้องของธนาคารตามวิธีการที่กำหนดได้ทำการวิจัยเกี่ยวกับมูลค่าของบล็อกหุ้นและจัดทำข้อสรุปเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับผลการประเมิน จะต้องมีข้อมูลต่อไปนี้:

ชื่อนามสกุลของผู้ออกหุ้นที่ถูกจำนำ รูปแบบการออก ประเภทและประเภท มูลค่าที่ตราไว้

ข้อมูลการจดทะเบียนหุ้นกับคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งรัฐ (หมายเลขและวันที่จดทะเบียน หน่วยงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งรัฐที่ดำเนินการจดทะเบียน)

จำนวนหุ้นในแพ็คเกจ, ส่วนแบ่งในทุนจดทะเบียน;

ลำดับความสำคัญของหุ้นที่จำนำเหนือหุ้นของประเด็นอื่น ๆ ของผู้ออก (สำหรับหุ้นบุริมสิทธิ)

ความพร้อมใช้งานของราคาในตลาดสถาบัน ราคาเฉลี่ยของการทำธุรกรรมสำหรับหุ้นในช่วง 180, 30 วันที่ผ่านมา และราคาการทำธุรกรรมล่าสุดสำหรับหุ้น

การคำนวณมูลค่าบล็อกหุ้นที่จำนำและ จำนวนเงินที่เป็นไปได้เงินกู้ที่สามารถออกให้กับผู้ยืมได้ (ผลการคำนวณมูลค่าโดยประมาณของบล็อกหุ้นแนบมากับข้อสรุปและเป็นส่วนสำคัญของมัน)

ข้อสรุปที่สมเหตุสมผลเกี่ยวกับปัจจัยที่อาจส่งผลต่อมูลค่าแพ็คเกจ และการประเมินมูลค่าหุ้นที่คาดการณ์ไว้ในช่วงถัดไป (เดือน ไตรมาส หกเดือน)

รายงานที่เป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับผลการประเมินมูลค่าของบล็อกหุ้นที่ลงนามโดยหัวหน้าแผนกที่เกี่ยวข้องจะถูกส่งไปยังแผนกสินเชื่อของสถาบันการธนาคารเพื่อทำการตัดสินใจขั้นสุดท้ายในการให้สินเชื่อ

การประเมินอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันควรคำนึงถึงประเด็นต่อไปนี้:

1. มีการกำหนดราคาขายที่คาดหวังของทรัพย์สินซึ่งอาจแตกต่างจากราคาตลาดจริง ในการกำหนดมูลค่าของหลักประกันคุณต้องคำนึงถึงทรัพย์สินระยะยาวและรายได้ที่หลักประกันสามารถนำไปทำธุรกิจปกติให้กับเจ้าของได้ ไม่ควรคำนึงถึงปัจจัยที่ไม่แน่นอนที่อาจเพิ่มมูลค่าปัจจุบัน (การพิจารณาเชิงเก็งกำไร ผลประโยชน์ส่วนตัวของแต่ละบุคคล ฯลฯ)

2. ประการแรกผู้ให้กู้ยืมสนใจในราคาขายของหลักประกันในวันที่มีการยึดสังหาริมทรัพย์ที่เป็นไปได้และไม่ใช่แค่ในวันที่ทำสัญญาเงินกู้เท่านั้น

3. ราคามัดจำจะต่ำกว่าราคาขายที่คาดไว้เสมอ ตามกฎแล้วจะเป็น 50-80% ของราคาขาย การลดราคาหลักประกันเมื่อเทียบกับราคาขายมีวัตถุประสงค์เพื่อให้มั่นใจว่ามีสภาพคล่องเพียงพอของหลักประกันในกรณีที่มีการบังคับขาย

4. สถาบันการธนาคารจะต้องเป็นผู้มีส่วนร่วมในการกำหนดราคาหลักประกัน

5. สามารถกำหนดราคาฝากได้ทั้งแบบมีและไม่มีภาษีมูลค่าเพิ่ม เพื่อความสะดวก ขอแนะนำให้ใช้ราคาที่ไม่มีภาษีมูลค่าเพิ่ม ซึ่งหากจำเป็น คุณสามารถเปลี่ยนเป็นราคาพร้อมภาษีมูลค่าเพิ่มได้อย่างง่ายดาย

การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้โดยใช้วิธีการดังต่อไปนี้:

1. วิธีต้นทุนรายได้

ตามวิธีนี้ ราคาของทรัพย์สินจะถูกกำหนดเป็นมูลค่าของรายได้ที่เป็นไปได้ (ค่าเช่า กำไร) ที่เจ้าของทรัพย์สินนี้จะได้รับ เนื่องจากความจริงที่ว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในกรณีนี้ถูกกำหนดโดยการรวมรายได้ที่คาดหวังไว้เป็นทุน วิธีการนี้จึงเรียกว่าวิธีรายได้เป็นทุน

เมื่อคำนวณราคาของวัตถุโดยใช้วิธีต้นทุนรายได้ จะพิจารณาว่ารายได้นี้เป็นรายได้ตลอดชีวิตหรือชั่วคราว รายได้ตลอดชีวิตได้มาจากวัตถุที่ไม่มีระยะเวลาการใช้งานเฉพาะ (เช่น ที่ดิน). รายได้ชั่วคราวมาจากวัตถุด้วย ในช่วงระยะเวลาหนึ่งการใช้งาน (เช่น การปลูกผลไม้ยืนต้น)

ราคาของวัตถุที่สร้างรายได้ตลอดชีวิตจะขึ้นอยู่กับอัตราส่วนของรายได้ต่อปีที่เป็นไปได้จากวัตถุต่ออัตราคิดลดที่สอดคล้องกัน (อัตราตัวพิมพ์ใหญ่) รายได้ที่เป็นไปได้- นี่คือรายได้ปกติที่สามารถรับได้เมื่อใช้วัตถุที่มีมูลค่าตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้หลังจากหักภาษีและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เป็นไปได้ที่ผู้รับรายได้มีหน้าที่ต้องรับผิดชอบตามกฎหมายปัจจุบันและสัญญาที่เกี่ยวข้องกับการใช้ของที่มีมูลค่า วัตถุ.

อัตราคิดลดจะถูกกำหนดเท่าที่จะทำได้ อัตราดอกเบี้ยเงินฝากลดลงโดยคำนึงถึงภาษีเงินได้เงินฝากตามกฎหมายปัจจุบันและปรับโดยคำนึงถึงอัตราส่วนความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการฝากเงิน เงินและการใช้วัตถุที่ได้รับการประเมินตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ เพื่อเหตุผลที่เหมาะสม อาจใช้วิธีการอื่นในการกำหนดอัตราคิดลดได้

ราคาของวัตถุที่สร้างรายได้ชั่วคราวจะขึ้นอยู่กับการลดราคา (การคำนวณ มูลค่าปัจจุบัน) รายได้ต่อปีที่เป็นไปได้จากวัตถุในระหว่างการใช้งานในอนาคตตลอดจนมูลค่าคงเหลือ (การชำระบัญชี) ของวัตถุโดยคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการชำระบัญชี

2. วิธีการ ต้นทุนเปรียบเทียบ(วิธีการเปรียบเทียบการขาย)

ตามวิธีนี้ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จะพิจารณาจากการเปรียบเทียบกับราคาตลาดจริงสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันซึ่งมีจุดประสงค์คล้ายกัน ซึ่งแตกต่างจากกันตามลักษณะบางประการ สัญญาณดังกล่าวอาจเป็นได้ทั้งภายใน (ที่ดินที่อยู่อาศัยอาจแตกต่างกันในด้านความอุดมสมบูรณ์ สภาพทางนิเวศวิทยา ภูมิประเทศ โครงสร้าง) และภายนอก (การมีหรือไม่มีภาระผูกพัน เงื่อนไขต่างๆการจัดวาง การใช้ หรือการขายวัตถุ) หากใช้วิธีนี้ จะต้องปรับราคาตลาดตามจริงตามนั้น

3. วิธีการกำหนดมูลค่าตามต้นทุน (วิธีต้นทุน)

ตามวิธีนี้ มูลค่าของทรัพย์สินจะถูกกำหนดโดยคำนึงถึงค่าใช้จ่ายจริงของเจ้าของทรัพย์สินสำหรับการสร้างหรือได้มา ลบด้วยค่าเสื่อมราคา ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นโดยเจ้าของได้รับการบันทึกไว้ หากเจ้าของวัตถุจำเป็นต้องเก็บบันทึกทางบัญชีตามกฎหมายปัจจุบันวัตถุนั้นสามารถประเมินมูลค่าตามมูลค่าคงเหลือตามบัญชีซึ่งสะท้อนให้เห็นใน งบการเงิน. มูลค่าของทรัพย์สินจะถูกจัดทำดัชนีโดยคำนึงถึงอัตราเงินเฟ้อ รูปแบบหนึ่งของวิธีการกำหนดต้นทุนตามต้นทุนคือวิธีการที่เกี่ยวข้องกับผู้ประเมินราคาในการคำนวณต้นทุนที่เป็นไปได้ในการสร้างออบเจ็กต์ในราคาปัจจุบันลบด้วยค่าเสื่อมราคา

ควรสังเกตว่าวิธีการที่ระบุไว้ในการประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะใช้ร่วมกัน แต่ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการประเมินที่เลือก อาจมีสถานะที่แตกต่างกัน: สถานะหนึ่งได้รับเลือกเป็นรายการหลักและอีกรายการเป็นรายการเสริม ข้อยกเว้นคือสถานการณ์เมื่อการประเมินสามารถทำได้ด้วยวิธีเดียวเท่านั้น (ตาราง 8.2)

ตารางที่ 8.2. วี การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

วิธีต้นทุนของรายได้เป็นวิธีหลักในการประเมินวัตถุการสร้างหรือการได้มาซึ่งดำเนินการเพื่อวัตถุประสงค์ในการสร้างผลกำไร (ค่าเช่า) วัตถุดังกล่าวรวมถึงองค์กรและแผนกโครงสร้างของพวกเขาในฐานะคอมเพล็กซ์ทรัพย์สินครบวงจร พื้นที่เกษตรกรรมที่มีไว้สำหรับการผลิตสินค้าที่วางตลาด ที่ดินที่มีกำไรอื่น ๆ อาคารและโครงสร้างที่ทำกำไรได้ ในขณะเดียวกัน วิธีต้นทุนของรายได้เป็นวิธีเดียวในการประเมินรายได้ ที่ดินในกรณีที่ไม่มีหลักฐานและข้อมูลเพียงพอในการทำธุรกรรม วิธีอื่นในการประเมินวัตถุที่สร้างรายได้สามารถใช้เป็นวิธีเสริมได้

วิธีต้นทุนเปรียบเทียบเป็นวิธีหลักในการประเมินมูลค่าวัตถุที่ไม่แสวงหากำไรหรือวัตถุที่ความสามารถในการทำกำไรไม่มีความสำคัญอย่างยิ่ง วัตถุดังกล่าวรวมถึงบุคคลด้วย อาคารที่อยู่อาศัยและอพาร์ตเมนต์ส่วนตัว ที่ดินส่วนบุคคล ที่ดินที่จัดสรรเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล บ้านในชนบทและที่ดิน นอกจากนี้วิธีเปรียบเทียบราคาต้นทุนเป็นวิธีเดียวในการประเมินมูลค่าที่ดินที่ไม่แสวงหากำไร นอกจากนี้ยังสามารถใช้เป็นตัวช่วยในการประเมินทรัพย์สินที่ทำกำไรได้

วิธีการประเมินมูลค่าตามต้นทุนสามารถนำมาใช้ในการประเมินมูลค่าวัตถุที่มนุษย์สร้างขึ้นเป็นวิธีการหลัก (หรือรอง) ข้อยกเว้นคือการประเมินมูลค่าของวัตถุที่ไม่แสวงหากำไรที่สร้างขึ้นโดยมนุษย์ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมของพวกเขา: ในกรณีนี้ วิธีการกำหนดมูลค่าตามต้นทุนเป็นวิธีเดียวเท่านั้น

ถ้าวิธีการประเมินค่าหลักคือวิธีต้นทุนรายได้ วิธีเสริมคือวิธีต้นทุนเปรียบเทียบ และหากเป็นไปไม่ได้ที่จะใช้วิธีดังกล่าว ให้ใช้วิธีกำหนดมูลค่าตามต้นทุน หากวิธีการประเมินมูลค่าหลักเป็นวิธีต้นทุนเปรียบเทียบ จะใช้วิธีคำนวณต้นทุนตามต้นทุนเป็นวิธีเสริม

ในกรณีที่มีการเบี่ยงเบนเล็กน้อยระหว่างการประเมินที่กำหนดโดยวิธีการที่แตกต่างกัน (ความเบี่ยงเบนของการประเมินที่กำหนดโดยวิธีเสริมไม่เกิน 10% ของการประเมินที่กำหนดโดยวิธีหลัก) ขั้นตอนการประเมินเพิ่มเติมมีดังนี้:

หากวิธีหลักคือมูลค่าของรายได้และการประเมินมูลค่าทางการเงินของวัตถุที่กำหนดโดยวิธีนี้ต่ำกว่าการประเมินมูลค่าที่กำหนดโดยวิธีเสริม การประเมินที่กำหนดโดยวิธีหลักจะได้รับการยอมรับ และหากการประเมินมูลค่าที่กำหนดโดยวิธีหลัก สูงกว่า จากนั้นจึงกำหนดค่าเฉลี่ยของทั้งสองค่าเรตติ้ง

หากวิธีหลักคือวิธีต้นทุนเปรียบเทียบ ระบบจะใช้การประเมินมูลค่าที่กำหนดโดยวิธีนี้

หากความเบี่ยงเบนระหว่างการประมาณการมากกว่า 10% ผลการประเมินโดยใช้ทั้งสองวิธีจะต้องเป็นไปตามนั้น การตรวจสอบเพิ่มเติมเกี่ยวกับความถูกต้องของพวกเขา

ขึ้นอยู่กับแต่ละวิธีเหล่านี้ มีการพัฒนาวิธีการต่าง ๆ ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ เมื่อกำหนดราคาขายจะคำนึงถึงวัตถุประสงค์ในอนาคตของวัตถุด้วย (เช่น ที่ดินที่ได้รับการประเมินมีไว้สำหรับการผลิตสินค้าเกษตรหรือจัดสรรให้กับบุคคลธรรมดา การพัฒนาที่อยู่อาศัย). ราคาขายสามารถกำหนดเป็นปัจจุบัน ( ณ วันที่ประเมินราคา) หรืออนาคต (กำหนดเป็นวันที่กำหนดในอนาคต)

เมื่อวิเคราะห์ผลการประเมินคุณควรคำนึงถึงข้อเท็จจริงที่ว่าผลลัพธ์เหล่านี้จะต้องสอดคล้องกับช่วงราคา ( เช่า) ไปยังวัตถุที่คล้ายกันในภูมิภาค ข้อมูลเกี่ยวกับราคาอสังหาริมทรัพย์สามารถรับได้จากแหล่งต่อไปนี้: การปรึกษาหารือกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ สิ่งพิมพ์และสื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับภูมิภาค การประมูลและการประมูลแบบเปิด อินเทอร์เน็ตและอื่น ๆ

สถาบันการธนาคารไม่ได้ใช้บริการของบริษัทประเมินราคาอิสระเสมอไป ในกรณีนี้พวกเขาจะประเมินหลักประกันด้วยตนเอง เป็นที่ทราบกันว่าธนาคารหลายแห่งมีพนักงานประเมินที่มีคุณสมบัติเหมาะสม การสร้างแผนกประเมินหลักประกันของคุณเองในธนาคารมีทั้งข้อดีและข้อเสียหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อดี ได้แก่ :

ความเป็นไปได้ที่ผู้กู้จะมีอิทธิพลต่อผลการประเมินเพื่อที่จะขยายผลนั้นไม่ได้รับการยกเว้นในทางปฏิบัติ

มีโอกาสที่จะได้เปรียบในการแข่งขันเหนือธนาคารอื่น ๆ เนื่องจากในขั้นตอนการพิจารณาใบสมัครผู้กู้ที่มีศักยภาพไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการประเมินหลักประกัน

ควบคู่ไปกับการประเมิน พนักงานธนาคารสามารถกำหนดสภาพคล่องของหลักประกันได้

ในบรรดาข้อเสียคือ:

ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาแผนกประเมินราคาโดยส่วนใหญ่แล้วจะสูงกว่าการว่าจ้างบริษัทประเมินราคาอิสระเป็นประจำ

สถาบันการธนาคารเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับการประเมินหลักประกัน ฝึกฝน การธนาคารแสดงว่าไม่ใช่ทุกธนาคาร

สถาบันต่างๆ พอใจกับความร่วมมือกับบริษัทผู้ประเมิน และรายงานของผู้ประเมินส่วนใหญ่จะได้รับการตรวจสอบโดยพนักงานธนาคาร

เมื่อมีปฏิสัมพันธ์กับธนาคารและบริษัทประเมินราคา ปัญหาต่อไปนี้อาจเกิดขึ้นได้:

1. ความซื่อสัตย์ของผู้ประเมิน

ผู้ที่มีศักยภาพในการกู้ยืม (โดยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นผู้มอบหมายการประเมิน) มีความสนใจที่จะตรวจสอบให้แน่ใจว่ามูลค่าทรัพย์สินของเขาที่ประเมินได้นั้นมีค่าสูงสุด สถาบันการธนาคารไม่พอใจแนวทางนี้ เนื่องจากในกรณีที่ไม่ชำระหนี้จะต้องชำระคืนส่วนที่ขาดทุนด้วยการขายหลักประกัน เนื่องจากการประเมินมูลค่าหลักประกันสูงเกินไป จำนวนเงินกู้ที่ให้ไว้จะมากกว่าราคาที่แท้จริงของหลักประกัน และโอกาสที่ธนาคารจะสามารถชดเชยผลขาดทุนจากเงินกู้ดังกล่าวมีน้อย

ปัญหานี้เกิดจากความขัดแย้งทางผลประโยชน์ระหว่างผู้กู้กับธนาคารเนื่องจากอดีตมีความสนใจ จำนวนเงินสูงสุดกู้ยืมโดยมีหลักประกันน้อยที่สุด และประการที่สองคือรายได้จากการขายหลักประกันครอบคลุมหนี้ของผู้ยืม เพื่อแก้ไขปัญหานี้ สถาบันการธนาคารจะต้องเลือกบริษัทประเมินราคาที่มีรายงานที่เชื่อถือได้อย่างอิสระ ในเวลาเดียวกัน ผู้ประเมินราคาต้องเข้าใจว่าลูกค้าของตนเป็นสถาบันการธนาคาร (แม้ว่าผู้กู้จะชำระค่าบริการประเมิน) และมีความเป็นไปได้ที่จะสูญเสียลูกค้าของตนในฐานะลูกค้าที่ส่งคำสั่งซื้อสำหรับการประเมิน

2. ความสามารถของผู้ประเมินราคา

การประมาณค่าที่ประเมินไว้สูงเกินไปอาจบ่งบอกถึงข้อผิดพลาดในกิจกรรมของผู้ประเมิน สาระสำคัญของปัญหานี้อยู่ที่ระดับความเป็นมืออาชีพของผู้ประเมินราคาต่ำหรือทัศนคติที่ประมาทเลินเล่อต่องานของพวกเขา ปัญหานี้สามารถแก้ไขได้โดยการทดสอบผู้ประเมินราคาเกี่ยวกับความเหมาะสมทางวิชาชีพของตน ขณะเดียวกันก็สามารถสร้างวงแคบๆ ของบริษัทประเมินราคาที่ได้รับการรับรองจากธนาคาร ซึ่งจะมีการตรวจสอบความเป็นมืออาชีพของพนักงาน

3. เนื้อหาข้อมูลของรายงานการประเมิน

สาเหตุของการขาดข้อมูลในรายงานของ บริษัท ผู้ประเมินตามกฎคือการมีส่วนร่วมไม่เพียงพอของสถาบันการธนาคารในการกำหนดงานการประเมิน ธนาคารจะต้องมีส่วนร่วมในการสรุปข้อตกลงการประเมิน และพวกเขาจะมีโอกาสที่จะกำหนดอย่างชัดเจนและรวมประเด็นที่จำเป็นทั้งหมดสำหรับการประเมินมูลค่าของเรื่องหลักประกันสำหรับงานประเมิน

ดังนั้นในเงื่อนไขหลักสำหรับการทำงานร่วมกันระหว่างธนาคารและบริษัทประเมินราคา จึงควรเน้นย้ำสิ่งต่อไปนี้:

ความจำเป็นในการจัดตั้งกลุ่มบริษัทประเมินที่ได้รับการรับรองซึ่งสถาบันการธนาคารจะไว้วางใจในการประเมินหลักประกัน ในกรณีนี้ คุณสามารถประกาศการแข่งขันเพื่อเลือกบริษัทประเมินราคา โดยกำหนดเกณฑ์การคัดเลือกบางอย่าง (เช่น ประสบการณ์การทำงานในตลาดอย่างน้อย 3 ปี การมีผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติสูง) ในการเลือกบริษัทประเมิน ธนาคารควรคำนึงถึงคุณภาพของการประเมิน ตลอดจนต้นทุนการให้บริการ และความรวดเร็วในการให้บริการ

ความจำเป็นในการตรวจสอบบริษัทผู้ประเมินที่ได้รับการรับรองอย่างสม่ำเสมอเพื่อความซื่อสัตย์และความสามารถ

การสรุปข้อตกลงไตรภาคีสำหรับการประเมินหลักประกันซึ่งจะต้องจัดให้มีทั้งหมด ข้อกำหนดที่จำเป็นธนาคารเพื่อรายงานการประเมินราคา

ดังนั้นก่อนที่คุณจะจัดทำข้อตกลงการรักษาความปลอดภัยและดำเนินการตามขั้นตอนการให้สินเชื่อ องค์กรธนาคารต้องกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินที่เป็นหลักประกันและความเพียงพอของทรัพย์สินนี้ต่อจำนวนเงินกู้ที่ให้ไว้ หากมูลค่าหลักประกันที่ผู้ยืมเสนอไม่เพียงพอ ธนาคารอาจต้องมีการค้ำประกันเพิ่มเติมสำหรับการชำระคืนเงินกู้

จำนำเป็นวิธีการรักษาภาระผูกพันระหว่างลูกหนี้ (จำนอง) และเจ้าหนี้ (จำนอง) หลักประกันอาจเป็นหลักหรือรองก็ได้ ในกรณีแรกหลักประกันจะถูกโอนไปยังธนาคารเป็นหลักประกันลำดับแรก หากผู้กู้ได้รับเงินกู้อีก (ในขณะที่รีไฟแนนซ์เงินกู้ก้อนแรก) จากธนาคารอื่น กลไกหลักประกันขั้นที่สองจะถูกกระตุ้น

ในกรณีนี้ ความสัมพันธ์ตามสัญญาระหว่างธนาคารแห่งแรกและธนาคารแห่งที่สอง (การจำนอง) ได้รับการสรุปเป็นลายลักษณ์อักษร และหลักประกันจะถูกจำนองไปยังธนาคารแห่งที่สอง เจ้าหนี้ก็ได้ สิทธิยึดถือเป็นหลักประกันกับเจ้าหนี้รายอื่น ความสัมพันธ์ระหว่างทั้งสองฝ่ายระบุไว้ในข้อตกลงและควบคุมโดยประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย กฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง" และกฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับการจำนอง"

ความปลอดภัยเป็นชุดเงื่อนไขที่ทำให้เจ้าหนี้มั่นใจว่าจะชำระหนี้ได้ หลักประกันเงินกู้สามารถเป็นหลักประกันในรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ และสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูงอื่นๆ (หลักทรัพย์ การค้ำประกัน) รวมถึงการค้ำประกัน นอกจากหลักประกันเงินกู้หลักแล้ว ในหลายประเทศยังจำเป็นต้องมีการจัดหาอีกด้วย แหล่งข้อมูลเพิ่มเติมรายได้เพราะ ความเสี่ยงด้านเครดิตสำหรับผู้ให้กู้ข้างต้น

ความเหมือนและความแตกต่างระหว่างหลักประกันและความปลอดภัย

ดังนั้น "คำมั่นสัญญา" และ "ความปลอดภัย" จึงเป็นสองแนวคิดที่แตกต่างกัน อย่างไรก็ตามใน ระบบธนาคารมีสำนวนทั่วไป - "หลักประกัน" ซึ่งหมายถึงทั้งระบบ ความสัมพันธ์ตามสัญญาและภาระผูกพันระหว่างลูกหนี้กับเจ้าหนี้

การค้ำประกันสินเชื่อโดยมีหลักประกัน

มีสินเชื่อหลายประเภทซึ่ง ข้อกำหนดเบื้องต้นคือการจัดให้มีหลักประกัน ซึ่งรวมถึง: เชิงพาณิชย์ การจำนอง ผู้บริโภค การเช่าซื้อ ฯลฯ สำหรับพวกเขา ธนาคารจำเป็นต้องมีหลักประกันที่ "แข็ง" สำหรับสินเชื่อรถยนต์ สินเชื่อเพื่อการศึกษา และสินเชื่อ "ง่าย" อื่นๆ ธนาคารยอมรับรถยนต์ที่ซื้อ สินค้าคงคลัง สังหาริมทรัพย์ ฯลฯ เป็นหลักประกันเป็นหลัก ผู้จำนำอาจเป็นได้ทั้งตัวลูกหนี้เองหรือบุคคลที่สามโดยได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษร

องค์ประกอบสารคดี

หลังจากออกเงินกู้แล้วจะมีการสร้างแพ็คเกจของผู้ยืม ประกอบด้วยหลักประกันเงินกู้ ข้อตกลง และอื่นๆ ทั้งหมด เอกสารที่จำเป็นตาม “ขั้นตอนการกู้ยืม” หลักประกันแต่ละหน่วยในธนาคารจะถือเป็นหนี้สินนอกงบดุลหนึ่งรายการและแสดงอยู่ในรายการที่เกี่ยวข้อง รายการบัญชี. ในทางปฏิบัติ มูลค่าที่ระบุของหลักประกัน 1 หลักมักจะเท่ากับ 1 หน่วยสกุลเงิน และจะถูกเก็บไว้จนกระทั่งสิ้นสุดระยะเวลาเงินกู้ เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเงินกู้ หนี้สินนอกงบดุลจะถูกตัดออกจากหนี้สินของธนาคารและส่งคืนให้กับผู้กู้ยืมโดยไม่ต้องลงนาม

จะเกิดอะไรขึ้นถ้าคุณไม่ชำระเงินให้กับธนาคาร?

หากผู้จำนองไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ระบุไว้ในสัญญา ธนาคารจะส่งหนังสือแจ้งที่ลงทะเบียนกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้กับลูกหนี้เกี่ยวกับการเริ่มต้นขั้นตอนการบังคับเรียกเก็บเงินหลักประกันเพื่อชำระหนี้ หากลูกหนี้ไม่ “ตอบสนอง” ต่อการกระทำของธนาคารในการพิจารณาคดีก่อนการพิจารณาคดี ธนาคารมีสิทธิที่จะชำระหนี้โดยการขายหลักประกันได้

ทนายความจัดเตรียมชุดเอกสาร (จดหมายโต้ตอบระหว่างลูกหนี้และเจ้าหนี้) แนบข้อตกลงที่ลงนาม คำนวณหนี้เต็มจำนวน และส่งคดีไปยังศาล หากศาลตัดสินให้เจ้าหนี้เป็นฝ่ายชนะ ทรัพย์สินของลูกหนี้จะกลายเป็นทรัพย์สินของธนาคารและขายทอดตลาดโดยใช้ค้อน หากศาลตัดสินให้ลูกหนี้เห็นชอบก็มีแต่ลูกหนี้รายนี้เท่านั้นที่สามารถอิจฉาได้เพราะนี่เป็นเรื่องสำคัญมาก เปอร์เซ็นต์เล็กน้อยจากคดีในศาลทั้งหมด

การคำนวณหลักประกันและภาระผูกพัน

เพื่อเป็นหลักประกันสินเชื่อที่มีหลักประกัน ผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อขั้นแรกให้คำนวณจำนวนภาระผูกพันของลูกหนี้:

จำนวนเงินกู้ + ดอกเบี้ยค้างรับสำหรับงวดตามกำหนดการชำระคืน = ภาระผูกพันเงินกู้

ตัวอย่างการคำนวณ

เพื่อสนับสนุนเนื้อหาข้างต้น ขอยกตัวอย่าง 2 ตัวอย่าง:

ตัวอย่างที่ 1

คุณกู้เงินแล้ว:

เพื่อเป็นหลักประกันเงินกู้คุณจัดหาอพาร์ทเมนต์ 3 ห้องที่มีราคาตลาดประมาณ 16,000,000 รูเบิล ในการคำนวณมูลค่าหลักประกันของอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารจะใช้อัตราส่วนสภาพคล่องประมาณ 40-70% ของมูลค่าทรัพย์สิน ในกรณีของคุณ สมมติว่ามันจะเป็น 50% ดังนั้นอพาร์ทเมนต์ของคุณจะได้รับการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญธนาคารจำนวน 8,000,000 รูเบิล ตอนนี้เรามาคำนวณจำนวนหนี้สินกัน:

5,000,000 รูเบิล * 11% * 5 ปี = 7,750,000 รูเบิล

ยินดีด้วย หลักประกันของคุณครอบคลุมภาระผูกพันของคุณอย่างสมบูรณ์ และคุณมีโอกาสที่ดีเยี่ยมในการรับเงินกู้

ตัวอย่างที่ 2

คุณได้รับ จำนองสำหรับการซื้ออพาร์ทเมนต์ราคา 14,000,000 รูเบิล

เป้าหมายคือการซื้ออพาร์ตเมนต์

ในการกู้ยืมจำนองทรัพย์สินที่ซื้อจะต้องเป็นหลักประกันในการกู้ยืม หลักประกันจะคำนวณอย่างไร? มาดูที่นี่กันดีกว่า อัตราส่วนสภาพคล่องก็จะเท่ากับ 50% ตอนนี้ดู: หากทรัพย์สินที่ซื้อมีราคา 14,000,000 รูเบิล หลังจากใช้ค่าสัมประสิทธิ์แล้ว มูลค่าโดยประมาณเป็นหลักประกันจะเท่ากับ 7,000,000 รูเบิล และจำนวนภาระผูกพันของคุณต่อธนาคารคือ