평가 목적으로 부동산을 가장 효과적으로 활용하는 방법을 분석하는 방법을 개선합니다. 부동산 가치평가 방법 개선을 위한 제안 부동산 가치평가 개선을 위한 제안
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"노스웨스트 공공 서비스 아카데미"
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칼루가
소개
제1장 평가의 이론적 기초 시장 가치부동산
1.1 부동산 평가 : 평가의 기본 개념 및 원칙
1.2 부동산 가치 평가 접근법 및 방법
1.3 자산가치평가의 문제점
제2장. 부동산의 시장 가치 결정
2.1 평가 대상에 대한 설명
2.2 비용 접근법 내에서 부동산의 시장 가치 결정
2.3 시장 접근 방식 내에서 부동산의 시장 가치 결정
2.4 소득 접근법의 틀 내에서 부동산의 시장 가치 결정
3.1 평가 대상 시장 가치의 최종 가치 결정
결론
서지
소개
우리나라의 전환기 시장 경제특히 부동산 평가와 같은 다양한 새로운 과학 및 실무 분야의 심층적인 개발이 필요했습니다.
부동산 시장은 부동산 객체, 시장에서 운영되는 경제 주체, 시장 기능 프로세스의 집합인 국가 시장 경제의 한 부문입니다. 부동산의 생산(창조), 소비(사용), 교환 및 시장 관리 프로세스, 시장 기능(시장의 인프라 및 법적 환경)을 보장하는 메커니즘.
현재 부동산 시장에는 주거용 아파트객실, 사무실 건물 및 건물, 산업 및 상업용 건물, 별장, 별장 및 토지가 있는 시골 주택. 부동산 시장의 지역적 특성을 고려해야 한다.
경제 주체의 생산 및 경제 관행에서 기업 자산의 시장 가치를 평가해야 하는 경우가 많이 발생합니다. 부동산 매매, 담보 대출, 보험, 재산 분쟁 해결, 과세 등을 포함하는 단일 거래는 가치 평가 없이 완료되지 않습니다.
부동산의 시장 가치를 결정하는 것은 복잡하고 독특한 과정입니다. 완전히 동일한 두 부동산을 찾는 것이 거의 불가능하기 때문입니다. 동일한 표준 설계에 따라 건물을 건설하더라도 토지의 위치가 다르더라도 비용은 크게 달라질 수 있습니다.
논문 주제의 관련성은 오늘날 부동산 가치에 대한 유능하고 객관적인 평가에 대한 필요성이 증가하고 있으며 부동산 평가 기관이 아직 완전히 형성되지 않았으며 정보가 없다는 사실에 기인합니다. 평가 기반과 러시아의 평가사 전문 교육은 아직 세계 수준에 도달하지 못했습니다.
이 작업의 목적은 부동산의 시장 가치를 결정하고 이를 증가시키는 방법을 정당화하는 것입니다.
이 목표를 달성하려면 다음 작업을 해결해야 합니다.
1. 부동산 시장 가치 평가를 위한 이론적 근거를 탐구합니다.
2. 평가 대상과 환경을 특성화합니다.
3. 일반적으로 인정되는 세 가지 접근 방식을 기반으로 평가 대상의 시장 가치를 정당화합니다.
연구의 목적은 부동산의 시장 가치를 결정하는 절차입니다.
연구의 주제는 부동산의 시장 가치에 대한 정당성과 그 증가에 대한 권장 사항 개발입니다.
구조적으로 이 작품은 서론, 3장, 결론, 참고문헌 목록으로 구성된다. 첫 번째 장에서는 부동산 평가의 이론적 기초를 논의하고, 두 번째 장에서는 부동산의 시장 가치를 계산하며, 세 번째 장에서는 평가 결과를 조정하고 부동산 시장 가치를 높이는 방법을 결정합니다.
연구의 이론적, 방법론적 기초는 변증법적 인지 방법뿐만 아니라 연구 중인 문제에 대한 과학자의 작품, 정기 문헌 및 인터넷 자료입니다. 또한 경제 통계, 단행본, 계산 건설 및 비교 방법과 같은 방법이 사용되었습니다.
제1장 부동산 시장가치 평가의 이론적 기초
1.1 부동산 평가 : 평가의 기본 개념 및 원칙
국가, 법인 및 개인의 특정 요구를 충족하고 소유 및 사용으로부터 이익을 얻기 위해 다양한 상품(물건, 물건, 재산)이 생성, 판매 및 획득됩니다. 그 가치, 즉 비용은 특정 부동산이 기존 요구 사항을 충족할 수 있는 능력과 해당 부동산의 소유권이 미래에 가져올 혜택에 따라 달라집니다.
부동산과 관련된 모든 운영 및 거래에는 부동산 가치에 대한 지식이 필요합니다. 시장 상황에서 부동산의 가치는 경제와 사회 전체의 요인, 추세 및 변화에 따라 달라집니다. 부동산 평가의 필요성은 다음과 같은 경우에 발생합니다.
§ 구매, 판매 또는 임대 거래;
§ 기업의 기업화 및 재산 지분의 재분배;
§ 새로운 주주 유치 및 추가 문제주식;
§ 부동산의 세금 목적을 위한 지적 평가: 건물 및 토지;
§ 부동산 보험;
§ 부동산을 담보로 한 대출;
§ 기업 및 조직의 승인된 자본에 대한 기여로서 부동산 기여;
§ 투자 프로젝트 개발 및 투자자 유치;
§ 부동산 청산;
§ 상속권 집행, 법원 판결, 재산 분쟁 해결;
§ 구현과 관련된 기타 작업 재산권부동산을 위해.
부동산(부동산, 부동산)에는 토지, 하층토, 별도의 토지가 포함됩니다. 수역, 그리고 땅에 단단히 연결된 모든 것, 즉 숲, 다년생 식물, 건물 및 구조물을 포함하여 목적에 과도한 손상 없이 이동이 불가능한 물체입니다. 움직일 수 없는 것에도 주제가 포함됩니다 주정부 등록공기와 바다 선박, 내륙 항법 선박, 우주 물체. 법은 기타 재산을 부동산으로 분류할 수 있습니다.
부동산 평가에서 토지는 가치가 있는 것으로 간주되는 반면, 개선은 가치에 기여합니다.
부동산은 공짜다 시민 순환다양한 거래의 대상이며, 이로 인해 그 가치를 평가할 필요성이 생깁니다. 특정 시점에 다양한 유형의 부동산에 대한 금전적 등가물을 결정하는 데 사용됩니다.
오늘날의 경제에는 다양한 유형의 가치가 있습니다. 다양한 요구와 기능으로 인해 필요합니다. 여기에는 차용 가치와 같은 유형이 포함됩니다. 보험 비용, 합리적인 시장 가치, 장부가치, 임대 가치, 청산 가치, 투자 가치 및 기타 여러 가지. 그러나 일반적으로 가치는 교환가치와 사용가치라는 두 가지 범주로 나눌 수 있습니다.
교환가치는 수요와 공급 요인에 의해 확립된 균형에 기초한 자유롭고 개방적이며 경쟁적인 시장에서 지배적인 가격입니다. 실제 경제적 요인에 의해 결정되기 때문에 객관적 가치라고도 합니다.
사용가치는 특정 사용자 또는 사용자 그룹의 재산 가치입니다. 운영 기업의 일부로 사용되는 부동산의 가치(예: 공장에서 사용하는 부동산)
모든 유형의 가치 중에서 시장 가치가 가장 널리 퍼져 있으며 시장 상황의 주요 가치 유형입니다. 시장 가치를 결정할 때, 우리는 시장이 과거에도 존재했고(부동산은 이미 판매됨) 현재에도 존재하며(부동산은 판매용으로 생성됨) 미래에도 존재할 것이라고 가정합니다. 왜냐하면 시장은 과거도 현재도 아니기 때문입니다. 이에 반대됩니다.
위의 내용을 바탕으로 우리는 결론을 내릴 수 있습니다. 시장 자체뿐만 아니라 시장에 의해 형성된 도구(가장 중요한 것은 비용)도 세 가지 구성 요소의 성격을 가지고 있습니다. 이러한 입장에서 우리는 비용을 다음과 같이 말할 수 있습니다.
실제로 비용, 즉 특정 시장에서 가장 가능성이 높은 가격
특정 대상의 비용을 포함하는 시장 가치 공간은 자유롭고 개방적이며 경쟁적인 시장 요소의 영향을 받아 독점적으로 형성되기 때문에 진정한 시장입니다.
이는 제조업체(판매자), 구매자 및 투자자의 모든 주요 시장 참여자의 의견을 반영하여 당사자의 시장 이익을 소진시키기 때문에 정말 객관적입니다.
구매자의 입장에서 생각하면 과거에서 가치를 추출할 수 있고, 건설자의 입장에서 생각하면 현재에서, 투자자의 입장에서 생각하면 미래에서 가치를 추출할 수 있습니다. 이는 부동산 평가에 대한 세 가지 주요 접근 방식, 즉 시장 접근 방식, 비용 접근 방식, 소득 접근 방식으로 이어집니다.
가치를 결정하는 주요 작업은 평가 대상 부동산을 소유함으로써 얻을 수 있는 미래 이익의 양, 질 및 기간을 예측하고 이러한 이익을 현재 가치로 다시 계산하는 것입니다. 부동산은 평가원칙에 따라 분석됩니다.
평가 원칙은 네 가지 그룹으로 나뉩니다.
1) 사용자 인식에 기초한 원칙(효용, 대체 및 기대의 원칙)
2) 부동산 이용 과정에서 발생하는 원칙(기여, 잔여 생산성, 한계 생산성, 균형, 경제 규모 및 경제 분할의 원칙)
3) 시장 환경의 작용에 의해 결정되는 원칙(대안성, 가변성, 의존성, 공급과 수요, 경쟁 및 규정 준수의 원칙)
4) 최고와 최고의 원칙 효과적인 사용– 평가의 주요 원칙. 이 원칙은 다른 모든 원칙을 결합하며 부동산 가치 평가의 기초입니다.
부동산 가치 평가의 전제 조건은 부동산 시장 기능의 세부 사항을 고려하는 것입니다. 왜냐하면 부동산 시장의 상태는 부동산의 소득 흐름, 위험 수준 및 가능한 판매 가격에 상당한 영향을 미치기 때문입니다. 미래의 특정 시점, 즉 소득 접근 방법을 사용하여 가치 평가에 사용되는 기본 데이터에 대해 설명합니다.
1.2 부동산 가치 평가 접근법 및 방법
부동산 평가에는 가치를 결정하는 데 일반적으로 인정되는 세 가지 접근 방식, 즉 비용, 시장 및 소득이 있습니다. 각 접근 방식에는 고유한 확립된 방법, 기술 및 절차가 있습니다. 평가 접근 방식의 개념적 유사성이 드러났습니다. 다양한 물건재산. 동시에, 평가되는 대상의 유형은 일반적으로 이러한 유형의 자산에만 내재된 특정 평가 문제로 인해 발생하는 특정 방법의 특징을 결정합니다.
비용 효율적인 접근 방식
가치 평가에 대한 비용 기반 접근 방식 부동산부동산 객체를 만드는 데 드는 비용과 가치가 있거나 비슷한 객체의 비용을 비교하는 것입니다. 이 접근 방식은 부동산 구매에 있어 투자자의 능력을 연구하는 데 기반을 두고 있으며 구매자가 적절한 신중을 기해 적절한 건물 부지를 확보하는 데 드는 비용보다 부동산에 대해 더 많은 비용을 지불하지 않을 것이라는 대체 원칙에 기반을 두고 있습니다. 상당한 지연 없이 예측 가능한 기간 내에 유사한 목적과 품질의 객체를 구성합니다.
이 접근 방식의 평가 절차의 주요 단계는 다음과 같습니다.
1. 최적의 사용을 위한 무료 및 이용 가능한 토지의 취득 또는 장기 임대 비용 계산
2. 감정평가된 건물의 교체비용 추정. 교체 비용 계산은 해당 개체의 현재 가격과 특정 날짜의 유사한 개체의 제조 조건을 기준으로 해당 개체를 다시 만드는 데 드는 비용을 계산합니다.
3. 재산의 물리적, 기능적, 외부적 마모 정도 결정
4. 영업이익(투자자이익) 금액의 추정
5. 마모 교체 비용을 조정한 후 토지 비용만큼 결과 값을 증가시켜 감정 대상의 최종 가치를 계산합니다.
비용 접근법은 최근에 가동된 객체를 평가할 때 가장 적합하며, 토지 계획의 충분히 정당한 비용과 미미한 누적 마모 및 개선의 경우 가장 설득력 있는 결과를 가져옵니다. 비용 접근법은 시장에서 거의 체결되지 않는 거래인 계획된 객체, 특수 목적 객체 및 기타 자산의 비용을 추정할 때 합법적이며 보험 목적의 평가에 사용될 수 있습니다. 재구성 대상 객체를 평가할 때 이러한 접근 방식을 사용하면 다음을 결정할 수 있습니다. 건설 비용영업 수입 증가 또는 부동산 매각 수익금 증가로 상쇄됩니다. 이 경우 비용 접근법을 사용하면 과도한 자본 투자의 위험을 피할 수 있습니다.
또한, 체포된 경우 법인 및 개인의 재산에 대한 과세 목적으로 비용 접근법이 사용됩니다. 아니다 동산, 토지의 가장 효율적이고 효과적인 사용을 분석합니다.
토지의 가치 결정
예술에 따라. 러시아 연방 민법 35, 다른 사람의 토지에 위치한 건물, 구조물, 구조물의 소유권이 다른 사람에게 양도되면 건물이 차지하는 토지의 해당 부분을 사용할 권리를 얻습니다. 이전 소유자와 동일한 조건 및 동일한 금액으로 구조, 구조 및 사용에 필요합니다.
모든 토지평가 방법 중에서 결정적으로 중요한 방법은 비교 분석매상
평가 대상 부동산의 건설 대체 비용은 평가일을 기준으로 새 가격(누적 감가상각을 고려하지 않음)의 현재 가격으로 계산됩니다. 교체 비용을 결정하는 기준은 시설 건설 및 고객 인도와 관련된 비용 계산입니다. 건설 비용에서 이러한 비용을 회계 처리하는 순서에 따라 직접 비용과 간접 비용을 구별하는 것이 일반적입니다.
직접비용은 건설과 직접적으로 관련됩니다(자재 비용, 건설 근로자의 임금, 건설 기계 및 메커니즘 비용 등). 간접비는 건설과 직접 관련되지 않은 비용(조직 설계 및 견적 비용, 토지 투자 비용, 마케팅, 보험 및 광고 비용 등)을 의미합니다. 개발자의 이익에는 건설 관리 및 조직 비용, 일반 감독 및 개발과 관련된 비즈니스 위험이 반영됩니다. 기업가의 이익은 물건 판매로 인한 이익의 일부로 결정됩니다. 이자금액과 그에 따른 기준(부동산가치의 구성요소)에 관계없이 영업이익 금액은 일정하게 유지됩니다.
부동산 비용에 대한 비교 데이터의 주요 출처는 다음과 같습니다. 건설 계약평가되는 것과 유사한 구조물의 건설을 위해. 또한 설계 평가자는 일반적으로 설계에 대한 현재 가격에 대한 자체 데이터베이스를 유지 관리합니다. 기성품 주택, 사무실 건물, 아파트, 호텔, 상점 건물 및 산업 건물. 현재 러시아에는 해당 가격 지수에 따라 결정되는 표준 및 가격 수준 시스템이 있습니다.
다양한 자연적, 기능적 요인의 영향으로 건설된 물체는 성능 품질을 잃고 파괴됩니다. 또한, 객체의 시장 가치는 주변 환경과 시장 환경의 변화로 인한 외부 경제적 영향에 의해 영향을 받습니다. 동시에 물리적 마모(성능 품질 상실), 기능적 노후화(과학 및 기술 진보로 인한 기술 적합성 및 가치 상실), 외부적 또는 경제적 마모(매력의 변화)가 구별됩니다. 외부 환경의 변화와 지역의 경제 상황에 대한 대상). 이러한 유형의 마모는 모두 합쳐서 누적 마모를 구성하며, 이는 물건의 교체 비용과 가치 있는 물건의 재생산(교체) 비용 간의 차이가 됩니다.
건물이나 구조물의 기술적 상태에 대한 가장 완전하고 신뢰할 수 있는 정보원은 자연 조사 자료입니다. 이러한 조사를 수행하기 위한 첫 번째 조건은 평가 대상 개체의 기능적 목적(의도된 목적으로 사용하거나 기술적 및 기능적 매개변수를 변경하여 사용)을 정확하게 결정하는 것입니다. 이 경우 건축물의 하중지지구조에 대한 하중변화 및 충격의 한계를 제시할 필요가 있다.
연구를 수행하기 위한 두 번째 조건은 물체가 위치한 지역에 영향을 미치는 자연 및 기후 매개 변수와 특정 요소 및 인간 활동 과정의 변화에 대한 완전한 정보를 얻는 것입니다.
시장 접근 방식
시장 접근 방법을 적용하기 위해 필요한 전제 조건은 유사한 조건(거래 시간 및 거래 자금 조달 조건)에서 발생한 유사한 부동산 객체(목적, 규모 및 위치가 유사함)와의 거래에 대한 정보의 가용성입니다. .
비교 접근법은 부동산 가치 평가의 세 가지 기본 원칙인 수요와 공급, 대체 및 기여에 기초합니다. 이러한 부동산 평가 원칙을 기반으로 하는 시장 기반 접근 방식은 다양한 양적 및 질적 방법을 사용하여 비교자를 분리하고 비교 가능한 부동산에 대한 시장 데이터에 대한 조정을 측정하여 평가 대상 부동산의 가치를 모델링합니다.
부동산 평가에 대한 시장 접근 방식의 주요 원칙은 대체 원칙입니다. 이는 잠재 구매자가 자신의 관점에서 유사한 부동산을 취득하는 데 드는 비용을 초과하는 부동산 가격을 지불하지 않을 것이라는 대체 원칙입니다.
시장 접근 방식을 적용할 때 가장 큰 어려움은 러시아 부동산 시장의 불투명성과 관련이 있습니다. 대부분의 경우 부동산 거래의 실제 가격은 알 수 없습니다. 이와 관련하여 평가를 수행할 때 판매용으로 제시된 물건에 대한 제안 가격이 사용되는 경우가 많습니다.
매매비교법은 대상부동산과 규모 및 용도가 유사한 유사부동산의 최근 매매실적을 분석하여 해당 부동산의 시장가치를 결정하는 방법입니다. 가치를 결정하는 이 방법은 시장이 비교 가능한 경쟁 부동산과 동일한 방식으로 평가되는 부동산의 가격을 설정할 것이라고 가정합니다. 전문가들은 매출비교방법을 적용하기 위해 대체원칙을 비롯한 여러 가지 평가원칙을 사용한다.
매출 비교 방법의 적용은 다음 단계를 순차적으로 수행하는 것으로 구성됩니다.
1. 유사한 유용성을 지닌 대상과 관련된 모든 요소에 대한 신뢰할 수 있는 정보를 얻기 위한 상세한 시장 조사
2. 적절한 비교 단위를 식별하고 각 단위에 대한 비교 분석을 수행합니다.
3. 판매 가격을 조정하거나 비교 목록에서 제외하기 위해 선택한 비교 대상과 평가 대상을 비교합니다.
4. 비교 대상의 가치에 대한 여러 가지 조정 지표를 평가 대상 부동산의 시장 가치에 적용합니다.
부동산 사무소, 정부 출처, 자체 데이터베이스, 출판물 등은 시장 부동산 거래에 대한 정보 출처로 사용될 수 있습니다.
비교 단위를 선택한 후에는 비교 가능한 부동산의 매매 가격에 필요한 조정을 통해 대상의 가치를 모델링할 수 있는 주요 지표 또는 비교 요소를 결정해야 합니다.
평가 실무에서 부동산 가치를 결정할 때 부동산 양도 권리, 부동산 구매 시 금융 결제 조건, 판매 조건(거래의 순수성), 판매 시간 등 주요 비교 요소가 식별됩니다. 물체의 기능적 목적, 위치, 진입로의 편의성, 물체의 면적, 기술적 조건 및 건물 마무리 수준.
이 방법은 정기적으로 판매되는 물건에 가장 효과적입니다.
조정을 측정하기 위한 요소를 식별하기 위해 정량적 및 정성적 기술이 사용됩니다.
정량적 방법에는 다음이 포함됩니다.
· 짝판매 분석(두 개의 서로 다른 판매를 비교하여 하나의 비교 항목에 대한 조정 결정);
· 통계 분석(상관관계 및 회귀 분석을 수행하기 위해 수학적 통계를 사용하는 방법)
· 분석 2차 시장(이 방법은 평가 대상이나 비교 대상과 직접적으로 관련되지 않은 데이터를 기반으로 조정 금액을 결정합니다) 및 기타.
정성적 방법에는 다음이 포함됩니다.
· 분류(비교) 분석(조정이 백분율이나 백분율로 표시되지 않는다는 점을 제외하면 쌍매출 분석과 방법이 유사함) 금전적 금액, 퍼지 논리 범주);
· 분포분석(비교매출을 적정성 내림차순으로 배분한 후, 일련의 비교매출 중 평가대상의 위치를 결정).
소득 접근 방식
소득접근법을 사용하여 부동산의 시장가치를 결정하는 것은 기대의 원리에 기초합니다. 이 원칙에 따라 일반적인 투자자, 즉 부동산 구매자는 미래의 사용 소득을 예상하여 부동산을 구매합니다. 부동산의 가치는 투자규모와 투자대상물의 상업적 이용에 따른 이익 사이에 직접적인 관계가 있다는 점을 고려하여, 부동산이 창출하는 소득을 받을 수 있는 권리의 가치, 즉 부동산의 가치로 정의됩니다. 부동산 객체의 가치는 평가 대상에서 창출되는 미래 소득의 현재 가치로 정의됩니다.
비용 및 시장 접근 방식에 비해 소득 접근 방식의 장점은 부동산에 대한 투자자의 생각을 소득 원천으로 더 밀접하게 반영한다는 것입니다. 즉, 이러한 부동산 품질이 주요 가격 결정 요소로 고려됩니다. . 소득 접근법의 가장 큰 단점은 다른 두 가지 접근법과 달리 예측 데이터를 기반으로 한다는 것입니다.
이 접근 방식의 평가 절차의 주요 단계는 다음과 같습니다.
1. 소유 기간 동안 예상 면적을 임대하여 미래 소득에 대한 예측을 작성하고, 얻은 데이터를 기반으로 공식 1.1에 따라 계산되는 잠재 총소득(PVI)을 결정합니다.
PVD = S * Ca, (1.1)
S – 임대 면적, 평방미터;
Sa – 1평방미터당 임대료
2. 시장 분석을 기반으로 공간 활용 부족 및 임대료 징수로 인한 손실 결정, 실제 총 수입(DVI) 계산. 원칙적으로 소유자는 장기간건물 공간을 100% 영구적으로 임대할 수 있는 능력은 없습니다. 임대료 손실은 부동산의 부족 점유와 부도덕한 임차인의 임대료 미납으로 인해 발생합니다. 소득 창출 부동산의 공실 정도는 임대 대상 총 면적에 대한 임대되지 않은 공간의 비율로 결정되는 활용도 저하 계수로 특징 지어집니다.
실제 총소득(DVI) 계산은 공식 1.2에 따라 수행됩니다.
DVD = PVD * Kz * Ks, (1.2)
DVD 실제 총수입;
PVD 잠재 총소득;
Kz 공간 활용 계수;
KC결제수금비율.
위와 같은 방식으로 계산된 DVD에는 임대료 외에 시설 운영으로 얻은 기타 소득(예: 추가적인 서비스– 주차 등).
3. 평가 대상 부동산의 운영 비용 계산. 이는 해당 시장의 실제 유지 관리 비용 및/또는 일반적인 비용 분석을 기반으로 합니다. 비용은 조건부 고정(재산세, 보험료, 토지 지불금), 조건부 가변(공과금, 지속적인 수리, 임금)될 수 있습니다. 서비스 인력등), 교체 비용(건물의 빠르게 마모되는 구조 요소를 정기적으로 교체하는 데 드는 비용).
따라서 예상 운영 비용을 DV에서 빼고 그 결과가 순영업소득(NOI)이 됩니다.
4. 순영업소득을 해당 객체의 현재 가치로 다시 계산합니다.
직접자본화법은 첫 해의 가장 대표적인 소득을 시장자료 분석을 통해 구한 자본화계수로 나누어 직접 가치로 환산하여 소득 창출물의 시장가치를 결정하는 방법이다. 시장법 추출을 통해 얻은 순이익과 평가 대상과 유사한 자산 가치의 비율. 시장 거래에서 자본화 계수를 추출하는 직접 자본화 방법의 서양 고전 버전은 정보 수집의 어려움으로 인해 러시아 조건에서 적용하는 것이 사실상 불가능합니다(대부분 거래 조건 및 가격은 기밀 정보입니다). ). 이를 바탕으로 실제로 자본화 비율을 구성하기 위해 대수적 방법을 사용할 필요가 있습니다. 별도 평가자본수익률과 수익률.
직접 자본화 방법은 평가일 현재 수리 또는 재건축에 대규모 자본 투자가 필요하지 않은 기존 자산의 평가에 적용 가능하다는 점에 유의해야 합니다.
1.3 자산가치평가의 문제점
어려움은 재산(접근 방식 및 방법)을 평가할 때 발생하는 여러 가지 문제, 이 분야의 법률 및 규정의 부정확성 또는 불일치와 관련되어 있습니다. 이러한 질문을 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
목적 측면이 아닌 계정 측면에서 첫 번째 문제는 자본화 및 할인율의 선택입니다.
1. 대출 비용(자본 비용) – 독립적인 행동을 하지 않는 기업의 경우(증권 시장이 없음)
2. 자체 재정의 평균 한계 비용 – 주식이 시장에 상장된 기업의 경우.
3. 기업 또는 해당 산업의 평균 생산 수익성을 기준으로 합니다.
4. 연구 중인 프로젝트(투자용)의 평균 한계한계비용.
5. 대출 상환 기준.
6. 계획 규범.
7. 대출이자율(국민소득(NI), 국내총생산(GNP)과 관련된 정치경제적 개념).
8. 대체 투자의 수익성(예: 은행 예금 계좌)
9. 투자자 관점에서 본 최소 무위험 수익.
실질 단기 이자율은 국채 수익률과 소비자 물가 지수의 차이로 정의됩니다.
동일한 이론적 근거를 가진 요율을 선택하는 다양한 실제 방법은 선택 방법과 기준이 만족스럽지 않음을 나타냅니다. 객실 요금을 결정하는 것은 재무 관리 이론을 벗어나 심리학(과학이 아닌 예술) 영역에 속합니다.
다양한 전문가들이 평가하기 위해서는 표준 효율성 계수에 따라 복리 이율의 가치가 법으로 채택되고 당시와 마찬가지로 방법론에 반영되어야 합니다. 자본 투자(투자 - 지금 말하는 것처럼). 처음에는 산업별로 효율성 기준이 달랐으나 이후 모든 산업에 하나의 표준이 채택됐다. 표준효율계수는 자본화율(효율율, 비교율, 투자배치율)과 동일한 역할(동일한 부하를 가짐)을 한다는 점을 강조해야 한다.
두 번째 문제는 부동산 가치의 점 추정과 관련이 있습니다. 상황은 서로 독립적으로 일하는 10명의 전문가가 동일한 재산(재산)의 가치에 대해 10가지 다른 추정치를 제공하는 것과 같습니다. 이는 계산 절차와 선택에 따른 것입니다. 표준 계수. 상황은 부품 제조를 연상시킵니다. 동일한 기계에서는 동일한 작업자가 동일한 도면에 따라 다양한 부품을 제작합니다. 여기에는 여러 가지 이유가 있으며, 그 중 대부분은 원칙적으로 배제할 수 없습니다. 따라서 부품 치수에 대한 공차 시스템이 생산에 채택되었습니다. 제조된 부품의 치수가 공차 내에 있으면 허용 가능한 것으로 간주됩니다. 모든 접근법과 방법에서 계산에 사용되는 초기 데이터의 편차와 분산(평균 백분율)은 부품 치수의 허용 오차보다 더 중요합니다.
이 상황에서 벗어나는 방법(이 문제에 대한 해결책)은 부동산 가치의 점 추정을 간격 1로 대체하는 것이며 수치 계산은 확률적 방법을 사용하여 수행해야 합니다. 수학에서 추정의 개념은 대략적인 계산을 의미하며, 대부분 숫자 수준의 수준입니다. 예를 들어, 계산자로 계산할 때 숫자의 정수 부분의 자릿수를 결정해야 했습니다.
또 다른 문제는 세 가지 접근 방식을 사용하여 수행된 부동산 가치 계산을 조정할 때 가중치를 선택하는 것과 관련됩니다. 각 저자(전문가, 평가자)는 자신의 재량에 따라 가중치 계수(계산 방법의 유의 계수)를 수용하며 추정치 간의 차이가 클 수 있습니다. 이러한 상황을 해결하는 한 가지 방법은 각 평가 방법(접근 방식)에 대해 특정 범위에 걸쳐 균등하게 분포되는 가중치 계수를 채택하는 것입니다.
다음 문제는 가치 있는 물건과 시장 유사물을 비교 가능한 형태로 만들기 위해 수정 요소를 도입해야 할 때 재산 가치의 비교(시장) 평가 중에 발생합니다. 여기에도 상당한 자의성이 있습니다. 이는 평가 대상 부동산의 영토 위치와 기타 여러 위치를 비교할 때 보정 계수에 특히 해당됩니다.
가장 어려운 문제 중 하나는 정보의 신뢰성입니다. 이는 부동산 평가 가치의 요구 가격과 판매 가격에 대한 시장 정보와 비용 접근 방식에서 표준 방법을 사용하여 가치를 계산할 때 표준에 대한 정보에 모두 적용됩니다. 이전에는 모든 산업의 디자인 및 기술 기관이 이 정보를 가지고 있었습니다. 국가 경제. 이러한 정보는 손실되었거나 오래되었습니다.
재산가치를 평가하는 과정에서 발생하는 대부분의 문제를 제거하기 위해서는 모든 계산이 확률구간에 기초하여 이루어져야 한다. 계산 결과, 부동산 가치는 잘린 분포 형태로 표시됩니다. 비용의 제안 가격으로 중앙 비용 추정을 권장해야 합니다. 이 경우 판매자와 구매자의 기회는 동일합니다. 즉, 구매자가 제시된 가격보다 낮은 가격으로 구매할 확률은 판매자가 제시된 가격보다 높게 판매할 확률과 같습니다.
이 경우 판매자와 구매자 모두에게 전체 정보가능한 구매 및 판매 가격과 그 가능성에 대해. 제안된 거래의 긴급성에 따라 상대방은 정보를 바탕으로 결정을 내릴 수 있습니다. 즉, 시간이 중요한 경우 구매자는 기다려 다른 인수 대상을 찾을 수 있습니다. 판매자를 위한 - 거래가 긴급할 경우 요구 가격이 인하됩니다.
시장에는 그러한 옵션이 많이 나와 있습니다. 판매자와 구매자의 경우 구매와 판매의 긴급성이 다를 수 있습니다.
2001년 7월 6일자 러시아 연방 정부 법령 No. 519가 채택되었으며, 여기서 러시아 연방 재산 관계부는 "개발 및 승인"에 대한 책임을 맡습니다. 방법론적 권장사항평가 활동에 대해." 이는 다양한 평가 대상, 평가 대상의 가치 유형, 평가 수행 및 평가 보고서 검토와 관련하여 수행되어야 합니다. 작업은 연방 정부와 합의하여 수행됩니다. 관련 활동 분야를 규제하는 행정부.
그러나 부처는 모든 재산 대상(모든 경우에 대해)에 대한 방법론을 개발할 수 없으며, 규제 자료를 개발하는 것은 더욱 불가능합니다.
따라서 지역 수준에서는 상황에 따라 기존 시장일반적인 산업 방법론을 기반으로 자산을 만들고, 필요한 항목을 생성하여 동종 개체 그룹에 대한 지역적 방법을 개발합니다. 규제 체계. 그런 다음 지역, 도시 또는 지역의 행정 수준에서 지역 방법을 조정하고 승인하는 작업이 발생합니다.
다양한 재산 대상과 관련된 지역 방법론 자료의 조정 및 승인 절차는 재산 관계부에 의해 규제되어야 합니다. 러시아 연방.
이는 다양한 유형의 재산에 대한 모든 유형의 가치를보다 합리적으로 평가하는 데 도움이 될 것이며 다양한 오해를 제거하고 다양한 감정인 및 감정 회사의 계산 결과를 비교할 수 있으며 감정 활동 분야에서 준범죄 의미를 줄일 수 있습니다. .
제2장. 부동산의 시장 가치 결정
2.1 평가 대상에 대한 설명
현재 $330-$3250 평방미터 가격 범위의 단독 건물 형태의 새 부동산에 대한 수요가 상당히 안정적입니다. 일반적으로 제안 범위는 $400sq.m에서 $4500sq.m입니다. 동시에 약간의 증가 경향이 눈에 띄게 나타납니다. 상한가격을 제안합니다.
이는 최근까지 부실 수요가 재정적으로 정당화되었다는 사실로 설명됩니다.
반면, 특히 명망 높은 사무실 건물과 소매 공간은 이제 상대적으로 영구적인 소유자를 "찾았습니다". 따라서 명성은 떨어지지만 여전히 판매할 예정인 건물의 가격이 상승하고 있습니다. 또한, 제안가격의 변동은 경제적 논리의 관점에서 항상 정당화되는 것은 아닙니다.
이 부동산은 Aris LLC가 소유하고 있으며 Kaluga의 Leninsky 지구에 위치하고 있습니다.
시설에는 총 면적 1,375.8㎡의 레스토랑을 갖춘 3층 벽돌 행정 건물이 포함된다.
이 시설은 도시에서 가장 긴 고속도로 중 하나에 위치해 있으며 칼루가(Kaluga)의 비즈니스 및 행정 중심지와 비교적 가깝습니다. 교통 접근성이 좋습니다.
토지 계획에 대한 설명
플롯의 모양직사각형;
토지 면적 556.0m2
토양상태건물의 기초는 모래 토양을 기반으로 합니다.
지역의 지형: 해당 지역의 지형이 차분합니다.
인프라 제공:
다음 통신은 주거용 건물에 연결됩니다.
· 물 공급;
· 하수도;
· 전원 공급 장치;
· 열 공급;
· 전화 설치
가능한 사용 제한 및 지역권
사용이 허용됩니다.부동산 시장에서 일하는 관행에 따르면 부동산의 기능적 목적 변경은 평가 대상 부동산 소유자가 확인한 지방 행정부와의 합의가 있어야만 가능하다는 것을 보여줍니다.
지역권.해당 부지는 통행권 및 공과금과 같은 일반적인 지역권의 적용을 받는 것으로 가정되지만, 기존 지역권은 해당 부지의 가장 좋고 가장 효율적인 사용을 방해하지 않을 것으로 가정됩니다. 이 부지에는 기념물, 독특한 자연물, 전력선 지지대, 게이트 표지판 등이 포함되어 있지 않으므로 사무실 및 주거용 건물 건설에 대한 특별한 제한이 없습니다.
건물에 대한 설명
건물은 3층으로 구성되어 있으며 현대 건축 기준에 따라 건축되었습니다.
1 번 테이블
건물의 구조적 요소
| 구조적 요소 | 특성 | 기술적 조건 |
| 기초 | 콘크리트 스트립 | 훌륭한 |
|
그리고 그들의 외부 장식 |
규회 벽돌 빨간색 마감 벽돌, t=0.5 |
훌륭한 |
| 파티션 | 벽돌 | 훌륭한 |
|
층수: 다락방; 층간; 지하층 |
철근콘크리트 철근콘크리트 철근콘크리트 |
훌륭한 |
| 지붕 | 결합된 | 훌륭한 |
| 층 | 쪽모이 세공 마루, 타일, 리놀륨 | 훌륭한 |
|
멍청한 |
목조 현대화 | 훌륭한 |
| 인테리어 장식 | 유로클래스 | 훌륭한 |
|
위생 및 전기 설비: 난방 · 수도관 · 하수도 · 전기 조명 · 전화 · 환기 |
중앙, 보일러실에서 도시 하수구로 배수 숨겨진 배선 자연스러운 |
훌륭한 |
| 다른 작품 | 사각지대 | 훌륭한 |
2.2 비용 접근법 내에서 부동산의 시장 가치 결정
이 경우 토요일에 따라 3층짜리 벽돌 행정 건물이 아날로그 객체로 선택되었습니다. UPVS 번호 33, 표. 4 (주거, 공공, 공동 건물 및 소비자 서비스 건물의 건설 교체 비용에 대한 확대 지표. M: 1972) 표 52는 설계 특성 측면에서 평가 대상에 가장 적합한 것으로 간주됩니다.
표 2
평가 대상과 아날로그 대상의 비교 분석
(유사성 계수의 결정)
| 구조적 요소 | 아날로그 객체 | 평가대상 | 유사도(유사성 계수) | 비중, 원소 % | |||
| 아날로그 객체 | 평가대상 | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. 기초 | 철근 콘크리트 블록 | 철근 콘크리트 블록 | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. 벽과 칸막이 | 벽돌 | 벽돌 | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. 층 | 철근 콘크리트 | 철근 콘크리트 | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. 층 | 콘크리트 | 콘크리트 | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. 오프닝 | 단순한 나무 | 단순한 나무 | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. 실내 장식 | 단순한 | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. 위생 및 전기 설비 |
· 중앙난방 · 수도관 · 하수도 · 환기 · 전기/조명 |
· 중앙난방 · 수도관 · 하수도 · 환기 · 전기/조명 |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. 지붕 | 철근 콘크리트 슬라브를 굴려 라. | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. 계단과 출입구 | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. 간단한 작업 | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| 총: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| 보정 계수 | 0,86 | ||||||
평가 대상의 전체 교체 비용 결정.
기본 입력 데이터:
· 캐피털 그룹 – I.;
· 건설량: Vstr. = 4,444m3;
· 전체 면적: S=1.375.8m2;
· 규범적 데이터 출처: SB UPVS No. 4, 표 52
기본 계산식:
PVS = US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-12/20/2007 x Kn, (3.1)
여기서 PVS는 객체의 총 교체 비용입니다.
US1969 1969년 가격의 건설량 단위당 건설비용; US1969=24.9 r/m3
V페이지 건설량, 입방미터 중;
I69-84 1969년 가격에서 1984년 가격으로의 비용 변환 지수; 주거용 및 상업용 건물의 경우 평균 - 2.21;
I84-12/20/2007 - Inf에 따른 1984년 가격에서 평가일(2007년 12월 20일)의 가격으로의 비용 변환 지수. 앉았다. 건설 중 수행된 작업에 대한 가격 책정 및 정산에 관한 Kaluga: 2007년 12월;
K84-2007/12/20 = 61.07
평가의 대상 아날로그 간의 차이에 대한 보정 계수입니다. Kn=0.86
객체의 전체 교체 비용 계산:
PVA = 24.9 x 4,444 x 2.21 x 61.07 x 0.86 = 12,843,755.88 문지름.
물체의 마모(손상) 평가
대상물(자본자본그룹Ⅰ)의 기대유효수명을 기준으로 평가일 현재의 물리적 마모(손상)는 5%, 즉 루블 642,187.80
새 건물이므로 기능적(도덕적) 마모가 없습니다.
경제적 (외부) 감가상각이 설정되지 않았습니다: 건물 이런 유형의그리고 현재 시장은 부를 요구하고 있으며 이러한 상황이 가까운 미래에 어떤 중요한 방식으로 변할 것이라고 가정할 이유가 없습니다.
기업가의 이익 결정
기업가의 이익은 기업가가 건설에 투자한 자본 사용에 대한 프리미엄으로 받을 것으로 기대하는 시장 설정 소득 수준입니다.
기업가의 이익(Ppr)은 다음 공식을 사용하여 건설 기간(Tstr.)을 고려한 기업가 소득 Dpr과 건설 비용(S/b 라인)의 비율로 결정할 수 있습니다.
Kaluga 건설 조직에 따르면 1평방미터의 건설 비용은 다음과 같습니다. 기존 건축의 개별 사무실 건물 m은 평균 10,500 루블입니다. 마무리를 고려합니다. 기존 건물 마감은 건설 비용을 9-12% 증가시킵니다. 고급 마감재는 개별 작업 비용을 1.38배 증가시킵니다(Marshall & Swift Reference). 현재 건설기간은 보통 2년을 넘지 않는다. 칼루가(Kaluga) 도시 중심부에 위치한 소매 공간에 투자하는 비용은 $$ 1200~3500 평방미터입니다. m. 계산을 위해 1200 미국 달러 또는 30936 루블의 가치를 허용합니다. 이러한 조건에서 기업가의 이익은 다음과 같습니다.
= 0.937, 즉 97.3%.
표 3
평가 대상 가치의 최종 가치 계산
따라서 비용 접근법을 사용하여 얻은 부동산의 시장 가치는 25,982,918.15 루블 또는 반올림된 25,982,918 루블입니다. (2,500만982,918루블) VAT 별도입니다.
2.3 시장 접근 방식 내에서 부동산의 시장 가치 결정
표 4
비교 대상의 특성
| 비교 대상의 특성 | 평가대상 | 개체 번호 1 | 개체 번호 2 | 개체 번호 3 | 개체 번호 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| 물건의 주소 | 칼루가, 세인트. 수보로바, 29세 |
칼루가, Televiznaya str., 2a |
칼루가, 성. 모스코브스카야, 237 |
칼루가, 성. 아자로프스카야, 26세 |
칼루가, 흐루스탈나야, |
||||
| 건축연도 | 2002년 | 1995년, 재건축 1998년 | 2003년 | 1971년, 재건축 2002년 | 1988년 | ||||
| 총면적(sq.m.) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| 현재 상태의 주요 목적 | 사무실 건물, 카페, 휴양지 | 사무실 | 사무실 건물, 휴양지 | 사무실 및 전시장 | 사무실 | ||||
| 최초 임명 | 같은 | 행정 건물 | 행정 건물 | 도서 데이터베이스 | 관리 및 생산 건물 | ||||
| 외부 둘러싸는 구조 | 벽돌 | 벽돌 | 벽돌 | 폼 블록 인서트가 있는 벽돌 패널 | 철근 콘크리트 패널 | ||||
| 위치 | 평균 이상 | 평균 | 평균 | 평균 이하 | 평균 이하 | ||||
| 토지 계획 |
122971 m2 (다른 건물도 이용 가능) |
건물 아래 | 건물 아래 + 경사로 구역 | ||||||
| 마감 품질 | 클래스 "E" | 클래스 "U" | 럭셔리 클래스 | 럭셔리 클래스 | 클래스 "E" | ||||
| 주차 및 차량 품질 | 거리를 따라 특별한 조직화, 길이 20m; 마당에 있는 놀이터 | 길가에 주차(20m) 내부 주차장 | 주차장(특수구역) | 거리를 따라 특별한 길이는 20m로 구성됩니다. 내부 주차장 | 제한된 내부 주차 공간 | ||||
| 판매기간 | –– | 2007년 12월 | 2007년 8월 | 2007년 2월 | 2006년 10월 | ||||
| 층수 | 3층 | 2층 | 3층 | 2층 | 3층 | ||||
| 가격 1평 m의 총 면적, 문지름. 장애. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
조정 결정(정당화)
1. 시장상황에 따른 조정(판매일)
이 경우 가장 정확한 방법은 페어링 판매 방식을 이용하는 것입니다. 여기에는 판매 시점만 다른 개체를 식별하고 조정 금액을 결정하는 작업이 포함됩니다. 우리는 그러한 대상을 찾지 못했기 때문에 다음 공식을 사용하여 관심 기간에 대한 월별 인플레이션율 데이터를 기반으로 조정 금액을 결정했습니다.
여기서 Mi는 월 평균 인플레이션율 Kinfl입니다. = 1.0072
계산식: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1.0072
100 × Ktsrminfl 100
표 5
2. 위치.
비교대상의 위치는 전문가의 평가를 바탕으로 '우수', '우수', '좋음', '평균 이상', '보통', '평균 이하', '만족', '나쁨'의 척도로 평가됐다. "아주 나쁜". 따라서 스케일은 8단계로 구성됩니다. 각 그라데이션은 10%의 가치가 있었습니다.
표 6
| 평가대상 | 개체 번호 1 | 개체 번호 2 | 개체 번호 3 | 개체 번호 4 | |
| 위치 | 평균 이상 | 평균 | 평균 | 평균 이하 | 평균 이하 |
| 조정 금액, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. 신체적 차이에 대한 조정.
비교 대상과 평가 대상 사이의 유일한 중요한 차이점은 비교 대상 3번(철근 콘크리트 패널)의 둘러싸는 구조물의 재료이며, 평가 대상 및 기타 비교 대상에서는 벽돌이 이러한 목적으로 사용되었습니다. 우리는 이 차이를 6%로 추정합니다.
4. 대상물의 상태에 대한 조정
판매 대상의 위치는 가격에 직접적인 영향을 미칩니다. "상태" 요소의 차이를 고려하는 가장 쉬운 방법은 비교 대상이 평가 대상의 상태와 일치하도록 수행해야 하는 수리 비용으로 판매 가격을 조정하는 것입니다.
이 경우 전문가는 물체의 상태를 "매우 좋음", "좋음", "평균 이상", "보통", "평균 미만", "만족", "나쁨", 매우 나쁨 등급으로 평가했습니다. ” 한 단계의 가격 – 6%.
표 7
5. 마감 품질 조정
마감 품질을 평가할 때 6가지 품질 수준이 고려되었습니다.
· 최고 품질 – 럭셔리 클래스;
· 향상된 품질 - 클래스 "U";
· 평균 품질 – 클래스 "C";
· 만족스러운 품질 - 클래스 "E"(경제적)
· 낮은 수준의 품질 - "N";
· 매우 나쁨 – “O”.
졸업가격 5%
표 8
6. 물체의 면적을 조정합니다.
우리의 경우 면적 범위는 297.3m2에서 3806.0m2입니다. 우리 연구에 따르면 면적이 1m2 증가하면 다음과 같이 1m2의 가격이 감소합니다.
(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)
어디에: Sob.av. 비교대상의 면적;
평가 대상의 Sob.ots 영역;
K 경험적 계수, K = 0.00533
계산 공식:
표 9
7. 토지 가용성 조정.
토지의 존재는 부동산의 잠재력 중 하나이기 때문에 장점으로 간주됩니다. 연구에 따르면 대부분의 경우 사무실 건물을 위한 토지의 유무는 부동산 가치(주차장 포함)의 5% 이내에서 시장에 의해 평가됩니다.
8. 층수 조정.
우리의 경우에는 층수가 2층부터 5층까지인 객체를 고려합니다. 연구에 따르면 3층 이상은 장점으로 간주되지 않습니다. 현재 시장 상황 사무실 건물투자자와 임차인은 2~3층짜리 건물을 사무공간으로 선호하는 편이다. 투자 가치(사용 중)가 아닌 시장 가치(교환 가치)의 관점에서 볼 때, 3층 이상 건물의 1㎡ 비용은 1㎡ 비용보다 낮습니다. 2~3층 건물. 5~6층까지 이러한 비용 절감은 3~5% 이내입니다. 9층, 11층 건물의 경우 이 값은 12~15%입니다.
9. 주차 가용성 및 품질 조정.
부동산에 주차 공간이 있다는 것은 비용 증가 요인으로 간주됩니다. 이 경우 주차 가용성과 품질이 평가되었습니다. 주차 품질은 세 가지 옵션으로 고려되었습니다.
· 야외 주차장– 건물 정면 앞 거리를 따라 50m 이내에 주차 공간이 있습니다. 이러한 주차 공간은 전문적으로 5%(평균 품질)로 평가되었습니다.
· 조직적인 주차 –도로 밖에는 차량 주차를 위한 특수 아스팔트 구역이 있습니다. - 10%(좋은 품질);
· 내부 주차장 –기업 정문 밖의 차량 주차(내부 영역) – 0%, (나쁨)
표 10
최종 조정
| 비교요소 | 비교 가능한 판매 | ||||
| 평가대상 | 개체 번호 1 | 개체 번호 2 | 개체 번호 3 | 개체 번호 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| 판매 가격, 문지름/평방 중 | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| 양도된 권리 | 완전한 소유권 | 완전한 소유권 | 완전한 소유권 | 완전한 소유권 | 완전한 소유권 |
| 조정 금액 | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| 조정된 가격 | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| 자금조달 조건 | 시장 | 시장 | 시장 | 시장 | 시장 |
| 조정 금액 | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| 조정 후 가격 | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| 판매 조건 | 광고 | 광고 | 광고 | 광고 | 광고 |
| 판매 조건 조정 | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| 조정 후 가격 | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| 시장상황(판매일) | ― | 2007년 12월 | 2007년 2월 | 2006년 10월 | |
| 시장상황에 따른 조정 | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| 조정 후 가격 | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
결론: 비교 대상 3번에 대한 조정 횟수가 가장 적으므로 평가 대상의 가격은 비교 대상 3번의 조정 가격과 동일하게 간주됩니다. RUB 32,205/제곱미터 발견된 값은 18,151 rub./sq.m에서 45,235 rub./sq.m의 가격 범위에 있습니다. 매출을 직접 비교하여 얻은 평가 대상의 가치는 32205 × 1375.8 = 44,307,639 루블입니다.
따라서 대상 부동산의 가치는 44,307,639 루블입니다. (4,400만 3억 7,639 루블)(VAT 제외).
2.4 소득 접근법의 틀 내에서 부동산의 시장 가치 결정
이 연구에서는 직접 자본화 방법을 사용하여 사용 가능한 자산의 가치를 평가했습니다. 이 방법은 상당히 정확한 추정치를 제공합니다. 현재 가치기대 소득 흐름이 안정적이거나 일정한 성장률(감소)을 보이는 경우의 미래 소득.
수익분석
평가된 부동산의 모든 수입은 다양한 기능적 목적을 위한 건물 임대료를 기준으로 예상됩니다. 우리는 시장 조사를 실시했는데, 그 목적은 평가 대상 부동산과 비교할 수 있는 주거용 건물의 임대료를 설정하는 것입니다. 이 연구에는 여러 소유주와의 인터뷰, 에이전트 및 개발자의 임대 가격 및 기존 임대 조건 조사가 포함되었습니다.
준비 작업 중에 물체의 위치와 프로필을 고려하여 다음과 같은 월 임대 비용을 계산해야 하는 것으로 나타났습니다: 1175 rub./sq.m.
비용 분석
운영 비용은 유지비부동산의 소유 및 운영과 관련된 것입니다. 그것들은 영구 항목으로 나뉩니다. 그 가치는 사용자의 건물 점유 정도에 의존하지 않습니다 (재산세, 보험료, 토지 임대료) 및 변수-건물 점유 정도에 따라 (전기, 수도 요금 등 지불).
재산세에는 토지세, 건축세가 포함됩니다. 토지의 가치는 이 평가의 일부로 수행되지 않았으므로 과세 수준을 결정해서는 안 됩니다.
재산세는 해당 부동산의 장부가액(장부가액=초기비용-감가상각비)의 2%입니다.
새로 구매한 물건의 경우 초기 비용은 구매 가격과 동일합니다. 신축 또는 건설중인 건물의 경우 초기비용은 공사비와 동일하고 감가상각비는 0입니다. 평가일의 건물의 장부가액은 해당 건물의 취득가액(또는 취득 당시의 장부가액)을 합산한 금액입니다. VAT를 제외한 건물 및 재건축 비용. 우리는 재산세의 가치를 상수로 간주합니다. 자본 그룹 1 건물의 경우 감가상각률은 연간 1%이며, 재산세 가치의 변동은 무시해도 됩니다.
보험료는 VAT를 제외한 완제품 교체 비용의 0.3%입니다.
이 경우 공과금은 실제 총소득(DVI)의 7%를 차지합니다.
시설관리비가 운영비에 포함되는 것은 수익원으로서의 부동산의 특성 때문이다. 소유권이 아닌 부동산 소유권 현금 기부은행에서는 시설을 관리하기 위해 일정한 노력이 필요합니다. 부동산이 소유자 또는 제3자에 의해 관리되는지 여부에 관계없이 관리 비용을 전체 비용에 포함함으로써 총 임대 수입의 일부가 부동산 자체에서 직접 발생하는 것이 아니라 소유자의 노력에 의해 발생함을 인식합니다. 부동산 관리자.
이러한 유형의 시설의 경우 관리 비용은 실제 총 수입의 2.2%입니다.
2002년에 건물을 지은 이후로 분해 검사필요하지 않음, 비용 유지 EVD의 4% 금액으로 결정됩니다.
평가 대상과 유사한 특성을 갖는 단기 건물 요소를 교체하는 비용에 대한 신뢰할 수 있는 데이터를 기반으로 EVD의 3.6% 값이 계산에 허용되었습니다.
기타 비용은 일반적으로 운영비의 2%에 해당합니다.
전체 자본화 비율 결정
자본화 비율은 객체의 가치가 해당 객체의 운영으로 인한 예상 수입에 미치는 영향을 반영합니다. 유사한 물건의 판매에 대한 충분한 데이터가 부족하기 때문에 자본화 비율은 합계 방법에 의해서만 결정될 수 있으며, 이에 따라 자본화 비율의 값은 다음 합계와 같습니다.
SK = NPb/r + R + L ± Sv.k., 여기서
SC – 자본화 비율;
NPb/r 무위험 수익률;
P – 이 자산에 대한 투자에 해당하는 위험 프리미엄
L – 개체의 낮은 유동성에 대한 프리미엄;
St.k. 자본수익률.
은행 정기외화예금 무위험이자율 가장 높은 카테고리 5-9%(7% 허용).
위험 프리미엄(R). 재산 손실 확률은 수집된 데이터 P = 4%를 고려하여 칼루가(Kaluga)의 재산 손실 사례 수에 대한 정보를 기반으로 평가되었습니다.
추가 위험에 대한 프리미엄은 4%입니다.
유동성 비율은 이러한 유형의 부동산 판매 대략적인 시간에 따라 결정되며 현재 경제 상황을 고려하여 0.4년으로 추정됩니다.
Kn/liq. = 크베즈리스크. × 판매 시점 = 0.07 × 0.4 = 0.028 또는 2.8%
투자운용위험프리미엄은 4.8%로 가정하였다.
전체 자본화 비율의 두 번째 구성 요소인 자본 대체율 또는 펀드 가치의 증가/감소는 투자 자본을 반환하는 데 필요한 연수에 대한 1의 비율로 계산됩니다.
일반 투자자의 계산에 따르면 자본 반환에 필요한 시간은 20년이며, 이를 기준으로 자본 회수율은 5%(1/20)가 됩니다.
현재 Kaluga의 비주거용 건물에 대한 시장 상황은 중요하지 않은 비교적 새로운 부동산에 대한 것과 같습니다. 정상적인 마모(손상) 가까운 미래에 그 가치가 하락할 것이라고 가정할 이유가 없습니다. 또한, 도심과 주요 교통로 근처에 있는 부동산의 유리한 위치가 비용 상승에 큰 영향을 미칩니다. 이 경우에는 평가대상의 투자 매력이 뚜렷하므로 자본수익률을 (-) 기호로 취한다.
전체 자본화 비율은 다음과 같습니다.
R0 = 0.07 + 0.04 + 0.028 + 0.048 – 0.05 = 0.186
임대소득 직접자본화 방식을 이용한 감정대상의 가치 산정
잠재 총소득(PVI)을 계산하기 위해 연간 사용 가능한 월 임대료(14,100루블/sq.m)가 사용됩니다.
따라서 평가 대상 부동산 지역 임대로 인한 소득세는 14,100 × 1,375.8 = 19,398,780 루블입니다.
유효 총소득(EGI) 계산은 임대료 과소 부담으로 인한 손실 가능성과 임대료 징수 손실을 고려하여 이루어집니다. 계산을 위해 취한 값은 8%이며, 사용 가능한 데이터를 기반으로 결정됩니다. 외부 소스그리고 자신의 관찰.
계산에 따르면 평가 대상의 EVD는 다음과 같습니다.
19,398,780 × 0.92 = 17,846,877.6 루블.
표 11
소득을 직접 자본화하는 방법을 사용하여 평가 대상의 시장 가치 결정
| 유효총소득(EGI) | 17846877.60 문지름. |
| 운영 비용, | 루블 3,045,391.19 |
| 포함. | |
| 건축세 | RUB 291,494.44 |
| · 보험금 | 루블 53,897.45 |
| · 공동 지불 | 루블 1,249,281.43 |
| · 시설 관리 | 392,631.31 루블 |
| · 현재 수리(EVD의 4%) | 713875.10 문지름. |
| · 기타비용(OR의 2%) | 47,115.76루블 |
| · 교체 예비비(EVD의 3.6%) | 루블 642,487.59 |
| 세전 순영업소득(NOI) | 14801486.41 문지름. |
| 소득세를 포함한 순영업소득(NOI) | 11249129.67 문지름. |
|
종합자본비율(R0) |
0,19 |
| 평가 대상 건물의 가치는 | 60479191.77 문지름. |
따라서 소득 접근법을 사용하여 얻은 부동산의 시장 가치는 60,479,191.77 루블 또는 반올림된 60,479,192 루블입니다. (6천만479천192루블) VAT 제외.
3장. 객체 비용 관리를 위한 권장 사항
3.1 평가 대상 시장 가치의 최종 가치 결정
부동산 평가에 다양한 접근 방식을 적용하여 다음과 같은 결과를 얻었습니다.
표 12
| 접근법(방법) | 중량계수 | 비용, 문지름. |
| 비용접근법(비교단위법) | 0,35 | 25982918 |
| 시장접근법(직접판매비교방법) | 0,25 | 44307639 |
| 소득 접근법(직접 소득 자본화 방법) | 0,4 | 60479192 |
| 총 비용 | 1,00 | 44362607,85 |
비용 기반 가중치 부여 방식은 유형과 목적이 독특한 개체 또는 마모가 거의 없는 개체를 평가하는 데 주로 사용됩니다. 평가된 건물은 마모 수준이 낮은 부동산 범주에 속하므로 비용 접근 방식에서 얻은 시장 가치의 점유율은 0.35로 상당히 높은 계수를 갖습니다.
시장 접근법의 기초가 되는 데이터는 절대적으로 신뢰할 수 있는 것으로 간주될 수 없으므로 특정 대상의 가치를 평가하는 시장 접근법의 결과는 주의 깊게 다루어야 합니다. 이를 바탕으로 시장접근법 결과에 0.25의 가중치를 부여하였다.
수익률은 일반 투자자의 시장 행동을 반영하므로 이 접근 방식의 결과에는 최대 가중치 0.40이 할당됩니다.
따라서 우리 의견으로는 다음 계수 분포가 가장 객관적입니다.
· 비용 접근법 – 0.35;
· 시장 접근 방식 – 0.25;
· 소득접근법 – 0.40.
가중계수를 고려한 2007년 12월 20일 현재 대상부동산의 시장가치입니다. 약 44,362,608 루블입니다. (4,400만 362,668루블)(VAT 제외).
기업의 부동산 가치는 할인된 미래현금흐름에 의해 결정되며, 새로운 가치기업이 자본 조달 비용을 초과하는 투자 자본 수익을 얻을 때만 생성됩니다. 비용 관리는 이러한 개념을 더욱 심화시킵니다. 왜냐하면 이러한 관리 시스템에서는 주요 전략 및 운영 결정을 내리기 위한 전체 메커니즘이 이를 기반으로 구축되기 때문입니다. 제대로 확립된 비용 관리는 회사의 모든 열망, 분석 방법그리고 관리 기법은 하나의 공통 목표를 목표로 합니다. 즉, 핵심 가치 동인에 대한 관리 의사결정을 기반으로 기업이 부동산 가치를 극대화할 수 있도록 지원하는 것입니다.
비용 관리는 60년대에 채택된 계획 시스템과 근본적으로 다릅니다. 이는 더 이상 관리 장치만의 기능이 아니며 조직의 모든 수준에서 의사 결정을 개선하도록 설계되었습니다. 이는 본질적으로 하향식 명령 및 제어 스타일의 의사 결정이 원하는 결과를 얻지 못한다고 가정합니다. 특히 대규모 다중 산업 기업에서는 더욱 그렇습니다. 이는 하위 관리자가 더 나은 결정을 내리기 위해 비용 지표를 사용하는 방법을 배워야 함을 의미합니다. 가치 관리에는 대차대조표와 손익계산서를 관리하고 장기 및 단기 비즈니스 목표 간의 합리적인 균형을 유지하는 것이 필요합니다. 가치경영이 제대로 실행되고 관리된다면 기업은 막대한 이익을 얻게 됩니다. 이러한 경영은 본질적으로 최대 가치 달성을 목표로 하는 지속적인 조직 개편입니다.
평가 대상 부동산의 경우 비용 관리는 사용 가능한 공간을 보다 효율적으로 사용하는 것으로 귀결됩니다.
평가대상 건물은 연면적 328.2㎡의 다락방을 갖고 있으며, 현재 일부가 사무용품 보관 공간으로 사용되고 있다. 한편으로 적절한 재건축을 수행하면 이 건물이 주거용 건물이 될 것입니다. 반면에, 최근에 Kaluga 기업과 시외 및 외국 기업 간의 협력 확대로 인해 호텔 서비스에 대한 수요가 크게 증가했습니다. 이에 대해 종합적인 재건축을 추진할 것을 제안한다. 다락방 공간주거용 다락방으로 개조하여 14개의 럭셔리 더블 객실로 구성된 호텔을 구성할 계획입니다.
다락방 재건축을 위한 조치 비용은 표 13에 나와 있습니다.
표 13
다락방 재건축 비용 견적
| № | 작품명 | 비용, 문지름. |
| 1 | 토목공사(해체) | 406.211 |
| 2 | 토목공사(신규) | 2.448.728 |
| 3 | 냉수 및 온수 공급 | 49.818 |
| 4 | 난방 | 90.144 |
| 5 | 하수 및 배관 장비 | 31.738 |
| 6 | 급배기 환기 및 공조 | 67.534 |
| 7 | 전력설비 및 전기조명 | 422.402 |
| 8 | 통신기기 | 37.010 |
| 9 | 보안 및 화재 경보기 | 114.531 |
| 10 | 자동난방, 환기 | 7.638 |
| 11 | 객실 어메니티 | 872.640 |
| 총 | 4.548.394 | |
이러한 작업에 자금을 조달하기 위해 다음 조건으로 대출을 사용하는 것이 제안됩니다.
· 대출 금액 – 5,250,000 루블.
· 이자율 – 연 14%;
· 대출 기간 – 1년;
· 평가 대상 자산을 제공합니다.
· 대출 상환 조건 – 분기별 이자 및 원금 균등 분할 지급, 즉 1,866,506 루블. 매 분기 말에.
이미 언급한 바와 같이, 호텔은 14개의 럭셔리 더블 객실로 구성됩니다. Kaluga 호텔의 그러한 방에서의 생활비는 1,400 루블입니다. 최대 2500 문지름. 하루에. 평가 대상 부동산이 도심에 가깝기 때문에 계산에는 1,600 루블의 가치가 사용되지만 처음에는 이 건물이 호텔 사업용이 아니었기 때문에 고객에게 불편을 끼쳤습니다.
투자 기간은 1년으로 설정됩니다. 왜냐하면 평가 대상 부동산이 이 기간 이후에 판매되지 않을 것이라고 믿을 객관적인 이유가 없기 때문입니다.
움직임 돈표에 제시되어 있습니다. 14.
표 14
루블 단위의 현금 흐름.
| 비용 항목 | 1쿼터 | 2쿼터 | 3분기 | 4쿼터 | 올해 총계 |
| 재건 | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| 대출 서비스 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| 운영 비용 | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| 소득세 | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| 총 | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| 소득 항목 | 1쿼터 | 2쿼터 | 3분기 | 4쿼터 | 올해 총계 |
| 호텔사업 | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| 감가 상각 | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| 신용 거래 | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| 총 | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| 균형 | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
주요 수입원은 호텔 사업이다. 동시에 이러한 유형의 서비스에 대한 초과 수요로 인해 객실 점유율이 낮은 객관적인 이유가 확인되지 않았다는 점을 강조하는 것이 중요합니다.
권장 조치의 결과로 평가되는 부동산의 현재 시장 가치가 얼마나 증가할지 결정하려면 소득 접근 방식에서 사용되는 자본화 비율을 사용하는 것이 좋습니다. 이는 이 프로젝트가 투자 프로젝트이기 때문입니다. 주로 수익 창출에 중점을 두었습니다.
결과적으로 대상 부동산의 현재 시장 가치의 증가는 다음과 같습니다.
1,096,002 / 0.19 = 5,768,432 (문지름)
(500만768,432루블) VAT 별도.
결론
표준 조항에 따르면 "시장 지표를 기반으로 하고 적절하게 적용되는 경우 시장 가치를 측정하는 모든 방법, 절차 및 기술은 동일한 시장 가치 표현으로 이어집니다." 더욱이 “시장 정보를 기반으로 한 모든 방법은 본질적으로 비교적입니다.” 따라서 기존 표준에 따르면 정보의 품질과 절차의 올바른 적용만이 특정 방법의 사용을 제한할 수 있습니다.
연구의 첫 번째 장에서는 부동산의 개념, 부동산 가치의 유형, 기본 접근 방식, 부동산 가치 평가 방법 및 부동산 가치 정당화와 관련된 문제를 검토합니다.
부동산은 공간에 고정된 위치를 가진 물리적 대상과 지구 표면 위와 위 모두에서 불가분하게 연결되어 있는 모든 것 또는 서비스 항목인 모든 것뿐만 아니라 소유권으로 인해 발생하는 권리, 이익 및 이익을 의미합니다. 사물.
부동산 자산은 첫째로 기업 전체로 부동산 단지로 이해되고, 둘째로 토지 계획으로 이해되며, 그 필수 부분은 건물 (구조) 또는 건물 그룹; 고립된 수역, 다년생 식물; 엔지니어링 구조그리고 네트워크; 부지를 조경하는 고정 구조물; 경제, 운송 및 엔지니어링 지원 요소; 다른 개체.
부동산 평가는 수익성, 비용, 비교라는 세 가지 접근 방식의 관점에서 수행됩니다. 각 접근 방식을 사용하면 개체의 특정 특성을 강조할 수 있습니다.
고려된 세 가지 접근 방식은 각각 다음을 평가할 때 고유한 방법을 사용하는 것과 관련됩니다.
소득을 직접 자본화하는 방법
매출비교방법
비교단위법.
따라서 사용 효율성이 떨어지면 부동산 객체의 용도가 변경될 수 있습니다. 이는 건물 노후화 및 기타 개선의 결과와 부동산 시장 추세의 결과로 발생합니다.
두 번째 장에서는 세 가지 평가 접근법을 사용하여 부동산을 평가합니다.
사용된 각 방법에는 장점과 단점이 있습니다.
비교 접근 방식은 실제 시장 통계를 기반으로 시장 가치를 직접 평가합니다. 상업용 부동산. 데이터를 처리할 때 대출 기관을 과대평가로부터 보호하기 위해 특별한 조치가 취해졌습니다. 따라서 비교접근법이 가장 큰 비중을 차지한다.
비용 접근 방식을 사용하면 평가 대상 부동산의 설계 특징과 물리적 상태를 가장 잘 고려할 수 있습니다. 동시에 정보 기반은 완벽하지 않습니다. 주요 문제는 토지 가치 평가와 관련이 있습니다. 또한 교체 비용을 계산할 때 현재 가격에 대한 평균 전환 지수에 의존해야 하므로 오류가 발생할 수 있습니다.
소득 접근법은 시장 데이터를 기반으로 하며 비용 접근법의 일부 단점이 없습니다. 이 방법의 주요 오류 원인은 소득 및 성장률에 대한 예측 데이터 사용과 관련된 불확실성입니다.
작업의 세 번째 장에서는 부동산의 시장 가치 평가 결과가 조정되고 최종 가치가 정당화되었으며 부동산 가치 증가에 대한 권장 사항이 제시되었습니다.
계산 결과, 2007년 12월 20일 현재 대상 부동산의 시장 가치가 나타났습니다. 약 44,362,608 루블입니다. (4,400만 362,668루블)(VAT 제외).
그러나 제안된 비용 관리 조치를 통해 현재 시장 가치를 5,768,432 루블만큼 늘릴 수 있습니다. (500만768,432루블) VAT 별도.
서지
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3. 2002년 6월 7일자 러시아 연방 정부 법령 395(2002년 10월 3일 개정) "평가 활동 허가에 관한"
4. 1999년 8월 20일자 러시아 연방 정부 법령 932 "러시아 연방의 평가 활동 이행을 모니터링하기 위한 권한 있는 기관에 관한"
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연방 교육 기관
GOU VPO "모스크바 주립 서비스 대학"
교수진 : "지역 경제 및 도시 관리 연구소"
부서 : "국가 및 지방 자치 단체 관리"
코스 프로젝트.
주제: 부동산 평가 방법 개선.
규율: 지방자치단체의 부동산 관리.
학생이 완료함
그룹 GRDS 3-2
셰브추크 M.V.
선생님이 수락함
두보빅 M.V.
소개................................................................................................................3
나 이론적인 부분
1.1 부동산 분류 ..............................................5
1.2 주거용 부동산 평가 방법론..................................................6
1.3 주택시장..........................................................................................................9
1.4 부동산 증권시장..................................................13
1.5 모기지 ............................................................................................15
II 분석부분
2.1 부동산 시장 분석의 현대적 원칙.........................18
2.2 부동산 시장 조사 ............................................................20
2.3 부동산의 시장가치를 평가하는 방법..................................26
2.4 다양한 평가 유형의 특징...................................................................34
2.5 요인의 영향 환경비용 때문에...........36
III 실무적인 부분
3.1 실제 사용비교판매방법............39
3.2 투자위험과 부동산시장 통계………44
결론..........................................................................................47
참고자료..........................................................................50
소개.
"부동산"이라는 용어는 Peter I 시대부터 러시아 법률에 등장했습니다. 그러나 현재 입법에서는 아직 동산과 부동산을 명확하게 구분하지 않았습니다.
부동산, 부동산)에는 토지, 하층토, 고립된 수역 및 토지와 단단히 연결된 모든 것, 즉 숲, 다년생 식물, 건물, 건물. 부동산에는 항공기 및 해상 선박, 내륙 항법 선박, 국가 등록 대상 우주 물체도 포함됩니다. 법은 기타 재산을 부동산으로 분류할 수 있습니다. 예를 들어, 부동산 단지로서 기업 전체도 부동산으로 인식됩니다.
1부에 따르면 민법러시아 연방 기업은 주체가 아닌 직접 객체로 간주됩니다. 시민권.
기업 전체 또는 일부는 재산권의 설정, 변경 및 종료와 관련된 구매 및 판매, 질권, 임대 및 기타 거래의 대상이 될 수 있습니다. 기업은 상속될 수도 있습니다.
부동산 단지로서의 기업 구성에는 토지, 건물, 구조물, 장비, 재고, 원자재, 제품, 청구권, 부채 및 개별화 지정에 대한 권리를 포함하여 활동을 위해 의도된 모든 유형의 재산이 포함됩니다. 법률이나 계약에 의해 달리 규정되지 않는 한 기업, 해당 제품, 작업 및 서비스(상호, 상표, 서비스 표시) 및 기타 독점권.
부동산의 국가 등록을 수행하는 국가 기관은 자신이 수행한 등록 및 부동산에 대한 등록된 권리에 대한 정보를 모든 사람에게 제공할 의무가 있습니다. 이 규칙은 민사 거래 참가자의 부동산과의 부적절한 거래 위험을 확실히 크게 줄일 것입니다.
다양한 형태의 소유권: 개인, 주식회사 소유권, 지역, 지방자치단체, 연방정부. 한 형태 또는 다른 형태의 효과를 결정하는 것은 매우 어렵습니다. 모두 특정 상황에 따라 다릅니다.
일반적으로 주택 시장은 다른 부문보다 훨씬 더 발전되어 있습니다. 그리고 이것은 이해할 수 있습니다. 이미 정의된 것이 있습니다. 입법 체계주택 민영화 과정 규제, 별장 건설을 위한 토지 취득 등
비주거용 건물 시장은 주로 이전에 구입했거나 사무실로 전환한 재건축된 건물로 대표됩니다. 그러나 민영화 과정에서 장기 임대 또는 부동산 기금 경매에서 판매되는 물건이 점점 더 많이 나타납니다. 지방 당국. 민영화의 두 번째 단계에서는 부동산 시장이 보충됩니다. 산업 시설그리고 더 넓은 범위에서는 무역 및 서비스 시설이 포함됩니다.
러시아 연방에 부동산의 개인 소유권과 민영화가 도입된 후, 국가는 부동산 시장 형성의 시작을 알리는 압도적인 수의 부동산 자산의 단독 소유자가 아니었습니다.
나 이론적인 부분
1.1 부동산 객체의 분류.
부동산 가치 평가는 무엇보다도 독립적인 제품으로 시장에서 활발하게 거래되는 물건 범주에 관심이 있습니다. 현재 러시아에서는 다음과 같습니다.
· 아파트 및 객실
· 사무실과 상점을 위한 부지와 건물
· 토지가 있는 교외 주거용 건물(코티지 및 다차)
· 개발 또는 기타 목적으로 사용되는 빈 토지(가까운 미래)
· 창고 및 생산 시설.
또한 부동산은 일반적으로 기업 및 조직 (특히 민영화 대상)의 자산 단지의 일부이며 그 가치에 큰 영향을 미칩니다. 시장이 아직 형성되지 않은 다른 범주의 부동산이 있습니다.
물체에 대한 평가는 다양한 조건과 그 조합에 의해 영향을 받습니다. 분류기준의 예를 들어보겠습니다.
1. 원산지
· 자연(자연)물체.
· 인공물(건물).
2. 목적
· 공터(개발 등의 목적)
· 이용을 위한 천연 단지(광산).
· 건물
주택용.
사무실용.
무역 및 유료 서비스의 경우.
산업용.
· 기타.
3. 규모
· 육지.
· 별도의 토지 구획.
· 건물 및 구조물의 복합체.
· 아파트.
· 단독주택 주거용 건물(저택, 별장)
· 구역(입구).
· 단면의 바닥.
· 아파트.
· 방.
· 여름 별장.
· 행정 건물의 복합물.
· 건물.
· 건물의 방 또는 일부(섹션, 층).
4. 사용 준비 완료
· 기성품.
· 재건축이나 대대적인 수리가 필요한 경우.
· 공사 완료를 요구합니다.
1.2 주거용 부동산 평가 방법론.
실제 경험에 따르면 소규모 주거용 부동산의 경우 시장 판매 비교 방법에만 기초할 수 있는 단순화된 절차를 사용하여 평가를 수행하는 것이 좋습니다. 가치 추정에 대한 판매 비교 접근 방식은 평가 대상 부동산을 판매되었거나 판매용으로 등록된 다른 부동산과 직접 비교하는 것을 기반으로 합니다. 구매자는 주로 판매용으로 제공되는 부동산을 기준으로 가치를 판단하는 경우가 많습니다. 감정인은 또한 판매되거나 임대된 부동산에 대한 정보와 함께 이 정보를 사용합니다. 이 접근법은 유사한 적합성을 지닌 여러 재화나 서비스를 이용할 수 있을 때 가격이 가장 낮은 상품이나 서비스가 가장 수요가 많고 가장 널리 분포된다는 대체 원칙에 기초합니다. 주택과 관련하여 이는 시장에서 눈에 띄는 경우(일반적으로 발생함), 그 가치는 일반적으로 동일한 매력을 지닌 주택을 구입하는 비용 수준으로 설정되며 교체하는 데 많은 시간이 걸리지 않습니다.
대량 부동산 평가는 대규모 동종 개체(아파트) 그룹의 단순화된 평가에 대한 특별한 접근 방식입니다. 이러한 평가는 특정 방법론에 따라 이루어집니다. 평가되는 개체에 대해 고정 매개 변수 집합의 해당 값 집합이 결정된 다음 평가 값은 변경되지 않은 규칙에 따라 형성됩니다. 모든 개체.
대량 평가에는 고유한 특수 적용 영역이 있습니다. 그러한 평가의 예는 "국의 인증서에 따른 아파트 평가"입니다. 기술 인벤토리(BTI)"는 비용 접근 방식을 기반으로 합니다. 실행 중입니다 정부 기관세금과 수수료를 결정하는 데 사용됩니다. 그러나 BTI 평가는 시장 가치를 기반으로 하지 않습니다. 따라서 이를 구축하는 데 시장 정보가 필요하지 않습니다.
실제 판매가격과 시장가치 개념의 차이를 강조할 필요가 있다. 가격은 판매자가격, 구매자가격, 판매가격으로 구분됩니다.
판매자의 가격은 거래의 결과로 판매자가 받는 금액입니다. 구매자의 가격은 총액아파트 구입에 드는 모든 비용. 판매 가격은 구매자가 아파트를 판매하기 위해 판매자에게주는 금액입니다.
중개 서비스에 대한 지불 금액과 거래 처리 비용이 다릅니다. 아파트 구매자와 판매자 모두 중개인이 있을 수도 있고 없을 수도 있습니다. 거래는 보장될 수도 있고 보장되지 않을 수도 있습니다. 거래 비용은 다음과 같습니다. 다른 방법들참가자들에게 배포됩니다. 따라서 판매 가격은 아파트 자체의 특징이며 구매자와 판매자의 가격은 거래 조건에 따라 크게 달라집니다. 일반적으로 판매자에게 중개인이 있는 경우 판매자가 지불한 금액이 판매 가격에서 공제되어 판매자의 가격이 낮아지고, 반대로 중개 서비스에 대한 구매자의 지불 금액이 판매 가격과 관련하여 구매자의 가격을 높입니다. 마찬가지로 이러한 가격은 거래 처리 수수료의 영향을 받습니다. 따라서 판매자와 구매자의 가격은 크게 다를 수 있습니다(최대 15% 이상). 그러나 판매 가격은 판매 메커니즘 및 거래 실행의 특정 기능에 최소한으로 의존하며 아파트 자체의 특성에 따라 결정됩니다. 따라서 아파트의 다양한 매개변수에 대한 판매 가격의 의존성을 모델링하는 것이 좋습니다.
정의에 따르면, 부동산의 시장 가치는 정상적인 거래 조건에서 시장에서의 평균 판매 가격 또는 가능성이 높은 가격을 결정하는 요소에 따라 달라집니다.
첫 번째 분류 수준에서는 객관적인 요소와 주관적인 요소로 나눌 수 있습니다.
시장 가치를 결정할 때 객관적인 요소가 고려됩니다. 주관적인 요인은 거래를 성사시킬 때 특정 구매자, 판매자 또는 중개자의 행동과 관련되어 있으며, 부분적으로 경제적 조건(기질, 인식, 정직, 인내, 속기 쉬움, 개인적인 호불호 등)에 의해 직접적으로 결정되지는 않습니다. .).
객관적인 요소는 주로 특정 거래의 평균 가격 수준을 궁극적으로 결정하는 경제적 요소입니다.
경제적 요인은 거시경제적 요인과 미시경제적 요인으로 나눌 수 있습니다. 첫 번째에는 일반적인 시장 상황과 관련된 요소가 포함됩니다. 해당 지역의 부동산 수요 공급의 초기 수준; 신축 및 재건축 규모 및 구조; 이주 요인; 법적 및 경제적 거래 조건; 인플레이션 수준과 역학; 달러 환율과 그 역학. 우리의 상황에서 경제적 요인 그룹에는 다음과 같은 장기 요인도 포함될 수 있습니다.
· 상품 및 서비스 가격 역학의 차이와 임금 조건은 자금 축적 규모와 억눌린 수요량에 영향을 미칩니다.
· 부동산에 투자할 수 있는 새로운 사회 계층 형성의 속도와 규모;
· 모기지 시스템 개발;
· 해당 지역의 외국 대표 사무소 시스템 개발.
미시경제적 요인은 특정 거래의 객관적인 매개변수를 특징으로 합니다. 이 중 거래 대상(아파트)을 설명하는 내용이 특히 중요합니다. 거래 성격과 지불 조건과 관련된 요소도 중요합니다. 거래 처리 및 결제에 대한 기본 절차가 마련되었습니다. 따라서 대량으로 아파트의 시장 가치를 평가할 때 거래의 일반적인(평균) 성격에 초점을 맞출 수 있고 그래야 하며, 아파트의 시장 가치를 평가할 때 이 요소를 일정하게 고려하고 고려하지 않아야 합니다. 그런 다음 고정된 날짜에 추정된 아파트의 시장 가치(평균 가격)는 사용 가치로서 매개변수(특성)에 의해 결정됩니다.
1.3 주택 시장.
이 시장의 잠재적 규모는 엄청납니다. 오늘날 문명 국가에서는 주택의 최소 90%가 분할 구입됩니다.
러시아 주택 시장은 아파트 민영화로 인해 특히 큰 규모를 확보했습니다. 모스크바에서는 무료로, 다른 도시에서는 우선적으로 아파트를 개인 소유로 이전함으로써 소유자가 이러한 유형의 부동산을 운영할 수 있는 새로운 기회를 창출했습니다.
동시에 아파트 및 기타 유형의 주택 매매 형태도 발전했습니다. 이러한 형태 중 아파트를 분할하여 구입하는 것이 점점 보편화되고 있습니다. 서구에서는 인구가 소유한 거의 모든 부동산에 부채가 있고 주택 비용을 분할 지불해야 한다는 점에 유의해야 합니다. 러시아에서는 민영화로 인해 모든 시민이 부채를 부담하지 않는 부동산 자산(아파트, 정원 및 다차 토지)의 소유자가 되었습니다. 따라서 러시아 시민은 이 점에서 다른 국가 시민보다 훨씬 더 나은 위치에 있습니다.
동시에, 이 모든 것은 신용으로 주택을 구매할 수 있는 새로 열린 기회로 보완될 것입니다. 간단히 말해서 여기의 계획은 다음과 같습니다.
아파트 자체가 대출에 대한 물질적 담보 역할을 합니다. 대출금이 상환될 때까지 구매자는 법적으로 임차인일 뿐입니다. 구매자는 즉시 계약금을 지불합니다. 약 30%입니다. 나머지 70달러는 부동산회사와 해당 계약을 체결한 은행에서 지급한다.
은행 또는 그 자회사는 서류 수집, 매매 거래 처리, 판매자에게 대금 지급 등을 수행합니다. 따라서 예를 들어 모스크바의 수수료 금액은 아파트 시장 가격의 13%에 이릅니다. 이러한 비용은 신뢰할 수 있는 기관의 참여로 거래가 완료되면 정당화됩니다. 최근 몇 달범죄적인 의미를 얻었습니다.
거의 모든 거래에 공식 등록 절차가 완료된 후 손에서 손으로 이체되는 "왼쪽"달러가 존재하기 때문에 많은 범죄 상황이 발생합니다.
"왼쪽"달러는 원칙적으로 아파트의 시장 가격과 BTI가 평가한 금액의 차이입니다. 따라서 이해하기 위해 전문가가 될 필요는 없습니다. "좌파"를 제거하려면 두 가지 경로 중 하나를 선택해야 합니다. 보수적인 경로 - BTI 평가 관행을 시장의 실제 조건에 더 가깝게 만드는 것입니다. 또는 급진적인 방법은 이러한 관행을 버리고 부동산 요구 가격에 대한 다른 형태의 통제로 전환하는 것입니다.
지속적으로 증가하는 비율로 인해 BTI 추정치는 비약적으로 시장 가격에 가까워졌습니다.
시민이 아파트(또는 나중에 팔 수 있는 기타 재산)를 구입한 소득에서 모든 것이 이미 공제되었습니다. 가능한 세금. 따라서 어떤 관점에서든 부동산 매각은 수령 사실로 간주될 수 없습니다. 부수입; 그것은 단지 시민이 소유한 재산 형태의 변화일 뿐입니다. 그리고 그러한 변동 금액에 대해 세금을 부과하는 것은 동일한 소득에 대한 2차 세금입니다.
아파트의 시장 재분배로 인해 주택재고 활용도가 향상되고 일부 주민의 정착이 촉진되었습니다. 공동 아파트, 주택 문제를 부분적으로 해결할 수있었습니다.
일반적으로 주택 문제는 지속될 뿐만 아니라 심화되고 있습니다. 이는 이웃 국가에서 러시아로 난민과 강제 이민자가 지속적으로 유입되면서 촉진됩니다.
비거주 목적으로 아파트를 사용합니다.
도시 주거 부문의 상당 부분이 민영화된 이후, 소유한 아파트를 원래 목적과 다른 목적으로 사용하는 문제는 더욱 심각해졌습니다.
물론 사무실, 사무실, 작업장, 컴퓨터 센터 등을 수용하기 위해 시민 및 법인이 소유한 주거용 건물을 비거주 목적으로 사용합니다. - 생활 공간의 상당 부분이 시 전체 기금에서 인출되므로 주택 문제 해결에 전혀 기여하지 않습니다. 그러나 이에 대처하는 방법은 소유자의 자유를 제한하며 불법인 경우가 많습니다.
주택 조사나 경찰이 아파트의 오용 사실을 확인하고 그에 따라 공식화하여 법원에 제출하더라도 판사는 그러한 주장을 충족시킬 법적 근거가 없습니다. 예술에 따라. "연방 주택 정책의 기본에 관한 법률"의 6항에서 주택 부문의 부동산 소유자는 법이 정한 방식에 따라 임대, 임대, 담보 대출을 포함하여 부동산을 소유, 사용 및 처분할 권리가 있습니다. 전체 및 일부 등 d. 기존 규범, 주택 및 다른 시민의 기타 권리와 자유, 공익을 침해하지 않는 경우. Art에 의해 설정된 주거용 건물을 사용할 때 소유자의 책임 중 하나입니다. 같은 법 4조에 따르면 주거용 건물을 의도된 목적으로 사용하는 것과 같은 의무는 없습니다. 사실이야, 예술. 7 주택법 RSFSR은 주거용 건물과 주거용 건물이 시민의 영주권을 목적으로 함을 규정합니다.
하지만 최선의 시나리오 Art를 기반으로이 기사를 고려합니다. RSFSR 민법 48에 따르면 주택 임대 계약만 법률 요구 사항을 준수하지 않으므로 무효로 선언될 수 있습니다. 그러나 이에 근거하여 주택 소유권 이전에 관한 계약을 종료하는 것은 불가능합니다. 입법 행위(이것은 단지 법률이어야 하며 시장의 명령이나 정부 결의안이 아닙니다)에는 그러한 내용이 포함되어 있지 않습니다. 법적 근거.
명확한 규제 체계가 부족하여 사법 당국조차도 누가 특정 물건에 대한 권리를 갖고 있는지, 어떤 근거로 권리를 갖고 있는지 파악하지 못하는 경우가 있습니다. 그러나 사무실, 소매점, 창고 공간에 대한 안정적인 수요와 상당한 수수료를 보장하는 그러한 부동산의 높은 비용으로 인해 많은 수의 중개 구조가 유치됩니다. 2000년에는 응답자의 42%만이 비주거용 건물과의 거래에 관여했다면 현재 이 수치는 70%로 증가했습니다.
1.4 부동산 증권 시장.
부동산 시장 부문은 가장 낙후된 부문입니다. 이는 전체 주식 시장의 지연과 부동산 자체의 상업 매출 참여 부족을 모두 반영합니다. 부동산 시장 참가자들은 여전히 직접 투자를 선호합니다. 부동산의 이용 및 매매와 관련된 유가증권의 범위도 좁습니다.
우선, 주택채권의 확실한 장점은 축적성입니다. 이를 통해 아파트 구입에 필요한 금액을 점진적으로 축적할 수 있으며 명목 가치로 표시된 주택 면적에 대한 권리를 증명하는 역할을 합니다.
영상과 관련된 채권의 액면가 비율 실제 아파트충분하거나 극도로 가능하다고 간주되는 생활 공간과 편안함 수준에서 언제든지 멈출 수 있습니다. 주택 채권의 이러한 긍정적인 특성은 새로 위탁된 주택만 구매할 수 있는 권리를 제공한다는 사실로 인해 다소 제한된다는 점을 인식해야 합니다. 다소 제한된 건설 표준과 새로운 개발 지역의 특성으로 인해 문제를 해결하기 위해 채권을 구매하려는 사람들의 범위가 상당히 좁아질 수 있습니다. 주택 문제, 이것이 바로 주요 가치입니다. 도시의 모든 지역, 편안함과 "연령"수준에 관계없이 채권의 도움으로 시립 주택을 구입할 수 있다면 매력이 크게 높아질 것입니다. 이는 상당히 신뢰할 수 있는 지급수단(통화)으로 간주되는 다른 지급수단과 비교하여 주택채권의 경쟁력 증가를 보장할 수 있습니다.
주택 채권의 또 다른 확실한 이점은 인플레이션 방지 특성, 즉 감가상각으로부터 어느 정도 돈을 보호할 수 있는 능력입니다. 따라서 월간 주택채권 시세는 최소한 인플레이션을 추적해야 합니다. 한편, 예상 배출 형태에 따라 제공되는 월별 견적 메커니즘은 시간 규모에서 중요한 일반적인 거시경제 변동만 흡수할 수 있지만 주택 시장의 현재 변화는 흡수할 수 없습니다.
채권 상환 시 주택 확보 시기에 따라(예: 1~6개월 범위) 시세를 변경할 수 있는 가능성은 이 주식 시장 상품의 매력과 유동성 정도를 크게 높일 수 있습니다.
부동산 평가. 시장 평가 방법은 기업과 시민이 마음대로 사용할 수 있는 새로운 자원인 부동산을 최대한 수익성 있게 관리하는 데 도움이 됩니다. 이 평가는 토지 및 부동산 소유자가 대출을 받기 위해 담보를 제공하려는 경우에도 필요합니다. 적절한 평가가 이루어지지 않으면 해외 투자를 포함한 추가 투자 유치가 예상된다.
민영화의 첫 번째 단계에서 합작 투자그러한 평가는 전혀 이루어지지 않았거나 단순히 눈으로 이루어졌습니다. 투자자 자신이 가격을 결정했습니다. 심각한 물건에 관한 경우, 대부분의 경우 외국인 투자자에게 유리한 평가를 수행하여 자산의 실제 시장 가치를 과소평가하는 서구 감정 회사가 참여했습니다.
민영화 기업의 주식 2차 발행에 대해서도 평가가 필요하다. 승인된 자본실제 물질적 자원이 지원하는 금액만큼. 투자자들이 주가를 설정할 때 실수를 피할 수 있게 해주는 것이 바로 투자설명서입니다. 재산을 분할하고, 토지와 부동산의 가장 상업적인 용도를 결정할 때, 부동산과 관련된 기타 모든 거래에서도 가치 평가가 필요합니다.
부동산 가치 상승 및 상업적 용도에 대한 전망 분석은 엄격한 경제적 계산, 부동산의 실제 시장 가치에 대한 정확하고 전문적인 평가를 바탕으로 이루어져야 합니다. 평가는 지식, 경험, 엄격하게 정의된 접근법, 원칙 및 방법의 사용, 절차 및 윤리적 기준을 바탕으로 전문가 또는 전문가 그룹(대개 전문 감정인)이 부동산 가치에 대해 제시하는 의견입니다. .
시장 가치는 경쟁이 치열한 가격에 부동산을 판매함으로써 발생할 수 있는 가장 가능성이 높은 가격을 의미합니다. 오픈 마켓단, 공정한 거래를 완료하는 데 필요한 모든 조건이 갖추어져 있어야 합니다.
이러한 조건은 다음과 같습니다.
1. 구매자와 판매자는 전형적인 표준 동기에 따라 행동합니다. 거래는 어느 쪽에게도 강요되지 않습니다.
2. 양 당사자는 자신의 이익을 최대한 만족시키기 위해 결정을 내리고 행동할 수 있는 완전한 정보를 가지고 있습니다.
3. 해당 객체는 충분한 시간 동안 오픈마켓에 노출되었으며, 거래를 완료하기 위한 최적의 순간을 선택했습니다.
4. 결제는 현금 또는 약정으로 이루어집니다. 재정 상황, 현금으로 지불하는 것과 비슷합니다.
5. 거래 가격은 관례적인 이용 약관을 반영하며 거래와 관련하여 어느 당사자에게도 제공되는 할인, 양보 또는 특별 신용을 포함하지 않습니다.
6. 해당 품목은 일반적인 수요가 있고 시장에서 유용성을 인정받고 있습니다.
7. 물건이 매우 희소하다. 즉, 공급이 제한되어 경쟁적인 시장이 형성된다.
8. 물건은 양도성의 속성을 부여받고 손에서 손으로 옮겨질 수 있다.
1.5 모기지.
모기지란 부동산을 담보로 대출을 받는 것을 의미합니다. 고전적인 모기지 대상은 토지 계획입니다. 모기지는 건물, 구조물, 주거용 건물 및 개별 아파트를 담보로 제공할 수 있는 기회를 열어줍니다.
담보대출, 일반적으로 저렴하고 모기지 은행의 마진이 적으며 대량의 대출로 인해 이익이 "얻어집니다". 이들 은행은 또한 낮은 이자율로 자금을 유치하지만 매우 높은 신뢰성으로 인해 그들이 제공하는 모기지 채권에 대한 수요가 꾸준합니다.
시장에 모기지 대출네 가지 엔터티가 있습니다.
1. 최고의 부동산을 구매하려는 차용자
2. 모기지 위험을 제한하여 최대한의 이익을 얻으려는 은행
3. 수익을 원하는 투자자 최대 이익, 모기지에 투자;
4. 모기지 대출 시스템의 기능을 위한 법적, 경제적 조건을 조성해야 하는 정부.
모기지 대출 메커니즘은 차용인의 신용 가용성과 대출 수익성을 보장해야 합니다.
여러 종류가 있습니다 신용 메커니즘, 어느 정도 국가에 존재하는 상당히 높은 인플레이션 수준을 우회할 수 있습니다.
첫 번째 메커니즘은 고정 금리 대출입니다.
두 번째 메커니즘은 해당 국가의 물가 수준에 맞춰 조정된 이자율을 적용한 대출을 기반으로 하며, 이 이자율은 정기적으로(약 분기에 1회) 수정됩니다. 신용등급가격 수준의 변화에 따라.
세 번째 메커니즘인 조정 가능한 이연 지불 방식의 대출은 러시아 조건에서 사용하기 위해 미국 경제 연구소 중 한 곳에서 특별히 개발되었습니다. 그 핵심은 차용인이 원금이나 대출금에 대해 소득의 30% 이하를 지불해야 한다는 것입니다. 초기 지불금 금액은 상대적으로 낮으며 시간이 지남에 따라 증가합니다. 이를 통해 부채의 주요 부분에 대한 지불을 나중에 연기할 수 있습니다. 늦은 날짜. 이 메커니즘의 원리는 두 가지입니다. 이자율, 그 중 하나는 "계약"이라고 불리며 부채 금액을 계산하는 데 사용되며 두 번째는 "지급"으로 월별 지불액을 계산하는 데 사용됩니다. 이 비율은 동일하지 않습니다.
러시아 연방의 "서약에 관한 법률"은 모기지 등록에 관한 일반 원칙을 설정합니다. 이는 저당 재산에 대한 권리 등록을 담당하는 동일한 정부 기관에 등록되어야 합니다. 이 원칙은 주거용 건물에 대한 모기지가 주택 민영화 부서에 의해 등록되어야 한다는 가정을 따릅니다.
토지에 위치한 건물 및 구조물에 대한 "모기지" 계약은 해당 부동산이 위치한 지역의 "토지 목록"에 등록되어야 하며, 이는 당시 법률이 제정되었지만 현재는 지방 토지 위원회에 의한 등록으로 해석될 수도 있습니다. 시행에 있어서는 지방 의회를 의미했을 수도 있습니다.
담보 재산 판매 메커니즘은 부동산과 동산 모두에 대해 일반적으로 입법자가 확립합니다.
예술 덕분에. 러시아 연방 민법 350조에 따라 법에 따라 압류된 담보 재산의 판매(판매)는 다른 절차가 확립되지 않는 한 절차법에 의해 설정된 방식으로 공개 경매로 수행됩니다. 법으로.
공매를 통해 담보재산을 매각하는 요건은 필수적이며, 담보규정의 개념을 따른다면 이를 회피하는 것은 불가능하다. 그러나 질권자가 여전히 공개 경매 절차 없이 질권 대상 부동산을 구매하기를 원하고 질권자의 지원을 받는 경우 Art에 따라 이를 수행할 수 있습니다. 러시아 연방 민법 409. 이 기사는 채권자가 채무자의 의무가 종료되었음을 명시하고 후자가 의무 이행에 대한 대가로 보상을 제공하는 경우, 즉 우리의 경우 저당권자가 양도하는 당사자 간의 보상 계약 체결을 허용합니다. 저당권자에게 부동산.
II 분석부분
2.1 부동산 시장 분석의 현대 원칙.
시장 경제에서 비즈니스의 성공은 책임 있는 재무 결정을 내리는 데 기초가 되는 정보의 품질에 따라 크게 결정됩니다. 그렇기 때문에 오늘날 시장 정보를 포함한 정보의 수집 및 분석 처리는 과학적, 방법론적 관점에서 별도의 연구 주제이자 독립적인 비즈니스의 주제입니다.
위의 가장 중요한 그림은 예입니다. 정보 지원사업을 하고 있다 주식 시장. 반복적으로 노벨상을 수상한 과학 이론과 학파가 창설되어 계속 개선되고 있으며, 기술 및 기본적 분석는 주식 시장 전문가들의 참고서가 되었습니다. 증권 시장 정보를 다루기 위해 분석가의 지식을 심층적으로 테스트하는 전세계적인 관행은 정상적인 것으로 간주됩니다. 그리고 이는 주식시장이 다른 시장과 비교하여 참가자들의 인식 측면에서 완벽한 시장의 패턴을 가장 명확하게 식별해야 한다는 사실에도 불구하고 말입니다.
부동산 시장은 주식 시장과 달리 여러 측면에서 완벽하지 않으며 이는 연구의 특징을 결정합니다. 한편으로, 분석가들은 부동산 시장에서 경제적 관계를 정확하고 명확하게 공식화하는 데 어려움이 있고 때로는 불가능하다는 문제에 직면합니다. 반면에 부동산 시장으로의 이전의 무익함은 다음과 같습니다. 순수한 형태다른 시장에서 사용되는 분석 기술. 이러한 기술은 다른 시장 환경에서 사용하도록 조정되었기 때문입니다. 위의 관점에서 볼 때, 부동산 시장에서의 고품질 분석 작업은 분석가에게 부동산 경제학에 대한 깊은 이론적 지식, 전문적인 연구를 형성하는 끊임없는 실천 및 창의적인 탐색이 요구되는 매우 복잡한 주제인 것 같습니다. 직관.
거의 100년 동안 부동산 시장 기능의 역사를 연구합니다. 선진국전 세계적으로 우리는 분석 작업의 품질에 대한 관심 부족이 부동산 시장의 주요 위기의 주요 원인 중 하나라는 결론에 도달할 수 있습니다. 전형적인 예 80년대 후반과 90년대 초반 미국 부동산 시장의 위기다. 전문가들은 신규 건설에 대한 과도하고 무질서한 투자로 인해 시장이 과포화되고 이에 따라 대출을 받은 다수의 프로젝트에 대한 시장 수요가 부족하다고 지적합니다. 현재 상황의 중심에는 분석의 잘못된 인센티브 구조, 취약한 분석 방법 및 현재 상황을 특징짓는 불완전한 데이터에서 비롯된 비현실적인 시장 기대가 있었습니다. 개발자, 평가자 및 신용 기관을 안내하는 인센티브 구조는 일부는 대출을 받고, 다른 일부는 대출 획득을 정당화하고, 다른 일부는 자금을 배치하는 데 관심을 두는 방식으로 왜곡되었습니다. 동시에 모든 당사자는 불합리하게 낙관적인 기대를 통해 문제를 해결했습니다.
일반적으로 불충분한 품질의 현지 시장 데이터와 함께 부적절한 가정과 절차에 반영된 취약한 분석 방법론의 사용으로 인해 입증되지 않은 시장 조사가 출현하고 이에 따른 투자 결정이 이루어졌습니다. 위기의 결과로, 신용 기관일반적인 프로젝트와 특히 시장 조사에 대해 안정적인 불신 증후군이 형성되었습니다. 그리고 이는 결과적으로 부동산 시장 분석가가 정확한 결론과 결과를 얻기 위해 필요하지만 충분하지는 않은 몇 가지 일반 원칙을 따라야 한다는 이해로 이어졌습니다. 한편, 시장 조사가 타당성 범주를 충족하는지 여부를 결정하는 이해하기 쉽고 쉽게 식별할 수 있는 기준이 절실히 필요했습니다.
러시아 부동산 시장의 발전 전망을 고려할 때 잠재적인 위기가 없다는 것은 지나치게 낙관적인 시나리오라고 가정할 수 있습니다. 그러나 오늘날 활발한 시장 개발 단계에서 몇 가지 일반 원칙과
투자 결정을 내리는 데 기초가 되는 분석 연구 요구 사항.
위기의 위협뿐만 아니라 현재의 일상적인 문제들 - 경쟁 심화, 단기 초과 이익 획득 기회 감소, 장기적이고 자본 집약적인 상업용 부동산 개발 프로젝트의 시작, 외국인 투자자의 시장 진입 결정 입증 등에 대한 요구가 높습니다. - 가까운 미래에 러시아 부동산 시장에서 질적 분석의 중요성이 점점 더 중요해질 것임을 객관적으로 나타냅니다.
2.2 투자 결정을 입증하기 위한 부동산 시장 조사.
이러한 유형의 연구의 궁극적인 목표는 특정(보통 미래) 시점에 부동산 시장에서 특정 유형의 제품에 대한 수요와 공급 간의 관계를 측정하는 것입니다.
시장 경제에서 부동산이 갖는 특별한 위치와 함께 제품으로서의 부동산의 특별한 특성은 이 제품을 시장에 배치하는 데 필요한 상당히 광범위한 사회 경제적 정보를 형성합니다. 현재 및 회고적 매크로 경제적 특성국가 및 지역경제, 지역 및 지역 시장의 사회 인구 통계 지표, 지역 및 지역 부동산 시장의 매개 변수-그냥 일반 방향, 연구 수행이 필요합니다.
원칙 1: 실제로 피투자자의 미래 생산성을 결정할 수 있는 정보만 분석 대상으로 선택해야 합니다.
이 원칙을 따를 때 분석가가 겪는 가장 큰 어려움은 초기 정보를 생성할 때 기준이 되는 표준 규칙이나 명확한 권장 사항이 없다는 것입니다. 분석가가 자신의 모든 지식, 전문적 직관, 창의성 및 실무 경험. 또한, 이는 연구 전체의 타당성을 위한 기반이 마련되는 곳이다.
원칙 2: 연구의 기반이 되는 모든 현재 및 미래 데이터는 고려 중인 부동산 투자 프로젝트의 성과를 정량화하는 데 사용되어야 합니다.
그러나 평가 주제와 직접적으로 관련된 신중하게 선택된 정보조차도 비유적으로 말하면 분석가가 구성 기술의 모든 규칙에 따라 분석 연구를 위한 견고한 기반을 구축해야 하는 "벽돌 더미"입니다. . 그리고 여기에서는 개별 요소를 단일 단일체로 연결하는 내구성 있는 솔루션 없이는 할 수 없습니다.
원칙 3. 정당화를 위해 선택된 모든 개별 정보 투자 결정, 명확한 논리적 체계로 상호 연결되어 미래 시장 상황과 고려 중인 프로젝트의 해당 생산성에 대한 예측이 이루어져야 합니다. 논리회로에 대한 설명은 명시적으로 제시되어야 합니다.
논리적 다이어그램이 없는 시장 조사 결과 보고서에 대한 고객의 긍정적인 인식은 다음과 같은 경우에만 가능합니다.
a) 분석가가 고객의 무지를 이용하거나
b) 고객은 처음에는 결과에 호의적입니다.
반면에 설득력 있고 명확한 논리적 다이어그램을 구성하는 것은 분석가의 최고의 전문 기술을 보여주는 것입니다.
논리적 연구 프레임워크 구축의 필요성에 대한 논의를 계속하면서, 시장 분석의 내용을 지정하는 또 다른 원칙을 고려해 보겠습니다.
원칙 4. 시장 분석의 내용은 상업용 부동산의 성과를 결정하기 위한 기본 관계를 구성하는 요소에 대한 논의로 제한되어야 합니다.
이 원칙에 따라 분석가는 연구 중에 생산성을 결정하는 기본 관계를 공식화해야 합니다. 상업용 부동산, 그리고 그 기능이 성능에 대한 주요 표현에 포함된 요소인 매개변수-인수의 계층 구조를 식별합니다.
다음의 간단한 예를 사용하여 이 원칙을 구현하는 실제적인 접근 방식을 설명하겠습니다.
고려 중인 프로젝트 성과의 기준을 미래 특정 기간의 순영업소득(NOI)으로 가정합니다. 그러면 정의에 따라 생산성을 결정하는 기본 표현은 다음과 같습니다. 다음 보기:
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, 여기서
PGI - 잠재 총소득,
V&L - 저부하 및 미납으로 인한 손실입니다.
M I - 기타 소득.
FE - 고정 운영비,
VE - 가변 운영 비용.
주요 요인의 기대값을 결정하는 매개변수를 식별하는 절차를 고려해 보겠습니다.
잠재 총소득은 임대료에 의해 결정되며, 이는 현재 임대료뿐만 아니라 시간에 따른 시장 공급과 수요 관계의 추세에 따라 달라집니다.
부동산의 예상 점유율은 누적 시장 용량, 수요 매개변수, 시장 흡수율 및 부동산 흡수 면적의 성장에 따라 달라집니다. 프로젝트의 경우 예상 부하는 부하 수준과 이 수준까지의 시장 흡수 일정이라는 두 가지 지표를 결정합니다.
부동산흡수면적의 증가는 일자리수(고용수준)의 증가나 인구의 증가에 따라 결정된다. 결과적으로 흡수 면적이 증가하면 다음이 필요합니다. 새로운 부동산.
어떤 경우에는 고용 증가와 인구 증가가 새로운 일자리 창출 및 새로운 유능한 인력의 유입과 직접적인 관련이 있을 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 또 다른 경우에는 연금 수령자의 증가나 출생률의 증가 등으로 인해 고용이 증가하지 않고도 인구 증가가 증가할 수 있습니다. 정성적 분석에는 서식지 성장에 대한 역사적 추세와 예측을 제공하는 여러 정보 소스를 사용하고 데이터를 비교하는 작업이 포함됩니다. 예를 들어 연령 그룹, 성별, 가족 규모 등을 기준으로 지역 성장을 세분화하는 것도 필수입니다. 연구에 나열된 항목이 없는 것은 분석에 사용하기 위해 데이터를 부적절하게 선택했기 때문입니다.
수요 매개변수는 1개당 면적(사무실 또는 생산)과 같은 특정 지표에 의해 결정됩니다. 직장, 1인당 구매비용, 1인당 아파트 또는 주택 수 등 수요 매개변수를 사용하여 수량을 계산합니다. 필요한 부동산이는 부동산 소비 면적의 성장에 해당합니다. 예를 들어, 인구 증가에 평균 구매 비용을 적용하면 소매 판매 증가가 예상되며 이에 따라 추가 비용이 필요합니다. 소매 지역. 주택시장을 분석할 때 연령, 소득, 가족 규모, 구성별로 세분화된 인구 증가는 세분화된 수요로 변환됩니다. 수요 매개변수에 대한 건전한 분석에는 과거 추세, 현재 상태를 연구하고 미래의 예상 가치를 예측하는 작업이 포함됩니다. 더욱이, 유효한 분석은 새로운 서식지 증가뿐만 아니라 기존 인구 및 고용 패턴의 변화로 인한 수요 변화를 측정합니다. 예를 들어, 경제 회복기에는 성장하는 기업에 더 넓은 공간이 필요하며, 인구 통계가 더 많은 은퇴 연령층으로 변화함에 따라 적절한 유형의 주택이 필요합니다.
수요 매개변수 분석의 불일치 징후에는 우선 일반적으로 분석 순간의 특징인 일정한 값을 고려하는 것뿐만 아니라 기존 인구 및 고용 구조의 변화를 무시하는 것이 포함됩니다.
시장 침투율이라고도 불리는 흡수율은 해당 프로젝트가 다른 프로젝트와 경쟁할 때 흡수할 것으로 예상되는 총 시장 수요의 점유율에 의해 결정됩니다. 분석가가 평가한 후 전체 볼륨잠재 수요가 증가하면 프로젝트에 대한 중요한 매개변수, 즉 문제의 프로젝트가 자격을 얻을 수 있는 총 수요의 비율을 결정하는 것이 필요합니다.
이론적으로 흡수계수는 복잡한 기능많은 요인. 첫 번째 근사치로, 시장 출시 당시 경쟁 제안의 전체 면적(물체 면적 포함)에 대한 평가 대상 물체 면적의 비율로 정의할 수 있습니다. 이 접근 방식은 최소한 타당하다고 주장하는 모든 시장 조사에 존재해야 합니다.
흡수계수를 결정할 때 주의해야 할 점은 가장 중요한 조건수요와 경쟁적 공급을 세부적으로 세분화한 것입니다. 동시에, 실행이 시작된 경쟁 프로젝트의 기간, 실행을 위해 준비 중인 프로젝트의 규모 및 기간을 간과해서는 안 됩니다. 여기서 빈약한 연구의 첫 번째 징후는 "평균" 데이터를 사용한다는 것입니다.
일반적으로 인정되는 시장 할인 및 임차인에 대한 인센티브로 인한 손실도 잠재적 총소득을 예측할 때 간과해서는 안 되는 요소입니다.
기타 소득은 일반적으로 소득의 작은 구성요소이기는 하지만 라이프스타일, 서비스 수준 및 이 수준을 달성하기 위한 1인당 비용 등에 대한 생각을 고려하여 잠재 소비자의 예상 선호도를 고려하여 예측해야 합니다. d.
고정 비용과 가변 비용은 전통적으로 예측 시 더 확실한 것으로 간주됩니다. 그러나 러시아 상황에 대한 문제의 공식화는 부분적으로만 정확합니다. 예를 들어, 부동산세(현재는 재산세, 토지세)와 토지 임대료가 불안정한 법률로 인해 미래의 잠재적 투자자에게 예상치 못한 "놀라움"을 선사할 수 있습니다. 따라서 건전한 시장 조사에는 이러한 위치에 대한 변형 예측이 포함되어야 합니다.
대부분의 가변 비용에서도 비슷한 상황이 관찰됩니다. 대부분이 자연 독점에 의해 제공되는 유틸리티 시장 분석, 불안정 관세 정책고려된 지표의 정량적 정당성을 요구합니다. 이 경우 제어 및 측정 장비의 판독값을 기반으로 얻은 자원 소비에 대한 시장 정보를 사용하는 것이 중요합니다. 자원 소비에 대한 시장 유사점이 없는 경우, 유틸리티 공급업체가 발행한 송장을 사용하는 것보다 표준에 따라 이를 계산하는 것이 바람직합니다.
2.3 부동산의 시장 가치를 평가하는 방법.
부동산의 시장가치를 평가하는 방법에는 크게 세 가지가 있습니다.
1. 비교방법
2. 비용법
3. 소득의 자본화 방법.
주요 평가방법은 비교매출분석(SSA)법이다. 이 방법은 토지와 부동산 시장이 있을 때, 실제 매매가 있을 때, 가격이 형성되는 시장일 때 적용 가능하며, 감정인의 임무는 이 시장을 분석하고 유사한 매매를 비교하여 그 가치를 구하는 것입니다. 재산이 평가되고 있습니다. 이 방법은 판매용으로 제공되는 물건을 시장 유사품과 비교하는 것을 기반으로 합니다. 이는 서양에서 가장 많이 사용됩니다(90%의 사례). 그러나 이 작업에는 이미 형성된 토지 및 부동산 시장이 필요합니다.
매매비교방법은 평가대상과 유사한 물건의 매매거래에 대한 신뢰할 수 있는 시장정보가 충분할 경우에 사용됩니다. 이 경우 비교 대상을 선택하는 기준은 가장 좋고 가장 효과적인 사용이 유사합니다.
SAP법은 직접비교판매분석법, 비교판매법, 시장정보법이라고도 할 수 있다.
SAP 방식의 적용 순서는 다음과 같습니다.
1. 관련 시장에서 비교 가능한 부동산의 최근 판매가 강조됩니다. 정보 출처: 감정인 자체 파일, 인터넷, 전자 데이터베이스, 부동산 회사, 부동산 중개인 파일, 기록 보관소 신용 기관 (모기지 은행), 보험 회사, 건설 및 투자 회사, 도산 및 파산에 대한 영토 부서, 국유 재산위원회의 영토 부서 등
SAP 방법을 사용할 때 중요한 점은 평가 대상 자산의 비교 결과를 조정하는 것입니다. 수신된 데이터의 산술 평균화는 허용되지 않습니다. 받아들여지는 절차는 각 결과를 검토하고 평가 대상 자산과 어느 정도 비교 가능한지 판단하는 것입니다. 수정 횟수와 규모가 작을수록 최종 승인 과정에서 해당 판매의 비중이 커집니다.
현지 시장에서 전통적으로 확립된 측정치를 비교 단위로 사용합니다. 동일한 개체를 평가하기 위해 여러 비교 단위를 동시에 사용할 수 있습니다.
비교요소에는 부동산 물건의 특성과 부동산 가격의 변동을 일으키는 거래 등이 포함됩니다. 대상 요소에 필수 등록, 포함하다:
· 양도된 재산권의 구성;
· 구매 및 판매 거래에 대한 자금 조달 조건;
· 판매 조건;
· 판매 시간;
· 위치;
· 신체적 특성;
· 경제적 특성;
· 사용의 성격;
· 부동산과 관련되지 않은 비용 구성요소.
2. 거래정보 확인 : 주요참여자(매수인, 매도인) 중 1인 또는 부동산회사의 대리인에 의한 거래확인 판매 조건을 식별합니다.
신뢰할 수 있는 시장 정보가 충분하다면 수학적 통계 방법을 사용하여 판매량을 비교하여 가치를 결정하는 것이 허용됩니다.
3. 비교 대상의 비용 조정.
조정은 금전적 측면, 백분율, 일반 그룹화의 세 가지 주요 형태로 이루어질 수 있습니다.
비교 가능한 부동산의 판매 가격 조정은 다음 순서로 이루어집니다.
· 우선, 거래 조건 및 시장 상황과 관련된 조정이 이루어지며, 이는 이전 결과에 대한 각 후속 조정을 적용하여 수행됩니다.
· 둘째, 시장 상황을 조정한 후 얻은 결과에 이러한 조정을 순서에 관계없이 적용하여 부동산과 직접적으로 관련된 조정이 이루어집니다.
조정 규모를 결정하기 위해 시장 정보의 가용성과 신뢰성에 따라 정량적 방법과 정성적 방법이 사용됩니다. 고려된 조정에 대한 타당성은 필수입니다. 판매비교방법에 의해 결정된 결과가치에 대한 최종 결정은 평가대상과 가장 유사한 비교대상의 조정판매가격을 분석하여 이루어진다.
비용추정방법은 토지에는 실질적으로 적용할 수 없습니다. 이는 토지에 대한 개선 사항과 불가분하게 토지를 평가하는 예외적인 경우에만 사용할 수 있습니다. 토지는 영구적이고 소모되지 않는 것으로 간주되며 인간이 만든 물건의 가치를 평가하는 데 비용 방법이 사용됩니다. 이 방법으로 평가할 경우 토지의 가치는 개량(건물, 구조물) 비용에 추가되고 토지는 다른 방법으로 별도로 평가됩니다.
비용 기반 부동산 평가 방법은 다음 순서로 구현됩니다.
· 토지 비용 결정;
· 건물 및 구조물의 교체 또는 교체 비용 결정;
· 건물 및 구조물의 누적된 마모량 결정;
· 토지 비용과 건물 및 구조물의 교체 또는 교체 비용의 합계에서 감가상각 누계액을 뺀 비용법을 사용하여 부동산의 시장 가치를 결정합니다.
신규 건설 개선 비용을 결정하기 위해 채택된 계산 방법의 선택은 적절하게 정당화되어야 합니다. 건설비용이 결정되는 경우에는 교체비용을 활용하는 것이 바람직하다. 정확한 사본평가 대상 부동산을 만드는 데 사용되는 오래된 유형의 건물 구조와 건축 방법으로 인해 건물을 짓는 것이 어렵습니다.
부동산 평가를 위한 교체 또는 교체 비용에 해당하는 비용은 직접 비용, 간접 비용 및 기업가 이익의 합계로 계산됩니다.
직접비에는 건설과 직접적으로 관련된 다음의 비용이 포함됩니다.
· 재료, 제품 및 장비 비용;
· 건설 노동자의 임금;
· 건설 기계 및 메커니즘의 비용;
· 임시 건물 및 구조물 비용, 안전 조치, 운송 및 보관 비용, 현지 시장에서 법적으로 허용되는 기타 비용;
· 계약자의 이익과 간접비.
간접비에는 건물 건설과 관련된 비용이 포함되지만 건설 및 설치 작업 비용에는 포함되지 않습니다.
· 설계 비용, 기술 감독, 측지 제어;
· 상담, 법률, 회계 및 감사 서비스에 대한 지불;
· 건설 자금 조달 비용;
· 개발자의 관리 및 기타 비용.
간접 비용의 금액은 해당 항목에 대한 작업 및 서비스에 대한 일반적인 시장 관세를 고려하여 결정됩니다.
기업가의 이익은 기업가가 건설 프로젝트에 투자하도록 자극하는 확립된 시장 표준입니다. 수익금액은 시장정보를 바탕으로 전문가 평가 방식으로 결정됩니다.
신규 건설을 분석할 때 비용법의 사용이 필요합니다. 건물 재건축; 세금 목적의 평가; 부동산을 평가할 때 초과 소득을 식별합니다. 보험 목적으로 평가할 때; 자연 재해의 결과를 평가합니다. 특수 건물 및 구조물의 평가.
시장 상황으로의 전환의 맥락에서 비용 방법은 평가에서 결정적입니다. 왜냐하면 다른 방법을 적용하려면 미개발 시장으로 인해 사용할 수 없는 광범위한 시장 정보가 필요하기 때문입니다. 그러나 건설 비용은 시장 가치의 기초일 뿐이며 대부분 그보다 높거나 낮을 수 있다는 점을 항상 기억해야 합니다.
예를 들어, 나쁜 위치(도시 외곽)에 위치한 엘리트 호텔의 시장 가치는 비용 방법에 의해 결정된 가치보다 낮습니다. 결과적으로 단지의 시장 가치는 주유소특정 단계에서는 건설 비용이 더 많이 발생할 수 있습니다.
신흥 시장 상황에서 생산 방향을 신기술로 바꾸면 해당 부동산이 전혀 가치가 없는 것처럼 보일 수 있습니다. 예를 들어, 기업이 아무도 필요로 하지 않는 제품을 생산하고 그 생산 지역을 새로운 생산을 위해 재구성할 수 없는 경우 해당 부동산의 시장 가치는 0이 되는 경향이 있습니다. 이 경우 비용이 많이 드는 방법을 사용하면 잠재적 구매자의 방향이 잘못됩니다.
현재 러시아에서는 주로 비용 방법을 사용하여 재평가가 수행되고 평가자는 다음을 기억해야 하기 때문에 기업의 고정 자산을 잘못 평가할 때 이 점을 종종 고려합니다. 책 값기업의 고정 자산은 시장 가치와 일치하지 않습니다.
특히 러시아에 적용되는 다음 평가방법은 부동산의 가장 효과적인 활용에 대한 분석을 바탕으로 한 평가방법으로, 이 분석은 소유자가 어떤 용도로 활용할 것인지 결정하는 것과 연관되어 있다. 최대 소득, 즉. 소득 자본화 방법.
부동산의 시장 가치를 평가할 때 소득 자본화 방법은 다음 순서로 구현됩니다.
· 미래 소득 예측;
· 미래 소득의 자본화.
부동산에서 발생하는 미래 소득은 상업용 임대로 인한 영업 활동 소득과 귀속 소득의 두 가지 유형으로 구분됩니다.
영업이익은 재구성(가설) 손익계산서를 작성하여 예측합니다. 복귀로 인한 수입은 다음과 같이 예상됩니다.
· 반전의 절대값을 직접 할당합니다.
· 소유 기간 동안 부동산 가치의 상대적 변화 목적;
· 터미널 대문자 비율을 사용합니다.
미래 소득을 현재 가치로 자본화할 수 있습니다.
· 직접 대문자 사용 방법;
· 수익률에 따른 자본화 방식.
직접 자본화 방법의 초기 전제는 자본화 소득의 불변성과 무한성입니다. 직접 자본화 방법에서 미래 소득 흐름의 현재 가치는 해당 재산이나 이자의 자본화율에 대한 재산이나 이자로 인한 연간 소득의 비율로 정의됩니다.
완전 소유 가치를 계산하기 위해 전체 자본화 비율은 시장 데이터를 기반으로 결정됩니다. 초기 정보의 가용성에 따라 다음이 적용됩니다.
· 비교 판매 분석;
· 부채보상비율을 이용한 계산;
· 투자그룹 기술.
수익률자본화법의 초기 전제는 소득기간이 제한되어 있다는 것이다. 수익률에 기초한 자본화 방식에서 유한한 미래의 재계산 현금 흐름현재 가치에서는 특정 유형의 부동산에 대한 투자 위험에 해당하는 수익률의 특정 가치로 수행됩니다.
계산할 때 현재 가치자금 조달 조건을 고려하지 않고 수익률 자본화 방법은 할인 현금 흐름 분석 형태 또는 자본화 계산 모델 형태로 공식화됩니다.
체계적 위험과 비체계적 위험을 모두 고려하는 현금 흐름 할인 분석에 사용되는 할인율은 다음과 같이 결정됩니다.
유사한 물건의 판매에 대한 시장 데이터로부터 격리하는 방법
대체 투자 방법 사용 금융 시장;
부동산 시장을 모니터링하는 방법.
최근 러시아에서의 감정사 서비스 및 전문 교육에 대한 수요가 급속히 증가하기 시작했습니다. 이는 최근 발생한 사건들 때문이기도 하다. 금융 부문, 신용 보험을 통해 대출 메커니즘을 만들려는 시도가 실패했을 때 은행은 가짜 보험으로 인해 많은 손실을 입었습니다. 은행이 대출시 담보로 삼는 부동산의 경우 손실이 거의 불가능하다. 따라서 부동산과 자본시장은 경제 전체에서 떼려야 뗄 수 없는 구성요소가 됩니다.
당연히 이러한 업무에 은행 측에서는 큰 관심이 있었습니다. 그리고 그들 모두는 부동산의 실제 가치를 바탕으로 보험을 제공하는 적격 부동산 감정사가 필요합니다.
지역적 틀 내에서도 평가가 필요하다. 세금 정책. 전 세계적으로 지방세 제도의 기본은 재산세인데, 지방예산의 약 70%가 재산세에서 나온다. 물론 시장 자체의 발전과 실제 가치의 출현으로 부동산 시장의 발전을 촉진하는 동시에 자산의 보충을 보장하는 과세 시스템으로 전환하는 것이 가능합니다.
지역예산. 이는 지방 정부가 보여준 평가에 대한 무조건적인 관심을 설명합니다.
전문 감정 서비스 비용은 감정 대상의 유형, 작업의 복잡성, 감정에 참여하는 전문가에 따라 크게 다릅니다. 일반적으로 서비스 비용은 시간에 시간당 요율을 곱하여 측정하거나 객체의 크기에 따라 결정되지만 비용과 연결되지는 않습니다.
2.4 다양한 평가 유형의 특징.
부동산을 매매할 목적으로 평가하고 분류합니다.
공개시장에서 매매할 부동산을 평가할 때에는 부동산의 모든 종류와 범주에 대해 시장가치 또는 매매가치를 평가기준으로 사용합니다. 동시에, 전문 부동산의 경우 대부분의 경우 가치를 계산하는 결정 방법은 시장 데이터를 기반으로 한 비용 방법이 됩니다.
제한된 기간 내에 매매용 부동산을 평가할 때 해당 부동산 유형에 대한 적절한 판매 기간보다 실질적으로 짧은 기간 내에 해당 부동산이 공개 시장에 매매되는 경우 제한된 판매 가격을 평가 기준으로 사용합니다. 부동산의 모든 클래스와 카테고리에 적용됩니다.
적절한 평가 기준을 선택하려면 평가 작업의 목적과 평가 대상 부동산의 특성이 결정적입니다.
안에 일반적인 견해부동산을 평가하는 주요 목적은 다음과 같습니다.
1. 매입 또는 매각에 대한 평가
2. 일정기간 매각에 대한 평가액
3. 담보로 사용하기 위한 토지 및 건물의 평가 신용 의무;
4. 회계처리 및 작성을 위한 평가 재무제표;
5. 펀드, 증권거래소 투자설명서에 포함 여부에 대한 평가
6. 회사의 인수합병 시 문제점 해결을 위한 평가
7. 평가 연금 기금, 보험 회사, 자산 관리 신탁 기금.
실제로는 다른 평가 목적이 있을 수 있으며 그 공식과 그에 따른 가능한 평가 기반은 고객과 평가자가 합의해야 합니다.
평가의 목적을 명확히 한 후에는 평가 대상 부동산이 어떤 등급과 범주에 속하는지 설정하는 것이 필요합니다.
평가 목적을 위해 부동산에는 두 가지 등급이 있습니다.
· 전문
· 비전문
전문 자산은 그 특수한 특성으로 인해 이를 사용하는 사업의 일부로 판매되지 않는 한 단일 소유자가 기존 사용을 계속하기 위해 공개 시장에서 거의 판매되지 않는 자산입니다.
특수 속성의 예는 다음과 같습니다.
1. 공공부문에 속하는 박물관, 도서관, 기타 이와 유사한 건물
2. 해당 지역에서 이러한 유형의 부동산을 운영하려는 다른 기업의 경쟁적인 시장 수요가 없는 병원, 전문 의료 시설 및 레크리에이션 센터.
3. 다른 기관으로부터 경쟁적인 시장 수요가 없는 학교, 대학, 연구소
4. 생산 또는 영업을 목적으로 특정 지역 및 주요 사업 중심지에서 멀리 떨어진 장소에 있는 표준 재산.
비특화 재산은 특화 재산의 정의에 해당하는 재산을 제외한 모든 유형의 재산입니다. 즉, 현대화 가능성 여부에 관계없이 일반적인 수요가 있고, 기존 또는 유사한 목적으로 사용하기 위해 일반적으로 공개 시장에서 구매, 판매 또는 임대하는 것입니다. 단일 소유권 또는 (점유 여부에 관계없이) 투자 또는 개발을 위한 부동산입니다.
기업(사업) 활동에 사용하기 위해 소유자가 점유한 부동산을 평가할 때 다음이 평가 기준으로 사용됩니다.
· 기존 사용 중인 시장 가치 - 상업적 잠재력을 기준으로 가치가 평가되는 부동산을 포함하여 비전문 부동산에 대한 것입니다.
· 잔존 가치교체 - 전문 부동산의 경우.
비특화재산과 특화재산은 소유권의 목적에 따라 분류됩니다. 유사한 분류 원칙이 평가 목적뿐만 아니라 다른 목적으로도 사용됩니다.
2.5 환경 요인이 비용에 미치는 영향.
불리한 요소와 유리한 환경 요소 모두 평가 시 일반적으로 고려되는 요소 범위에 포함됩니다. 특정 요인은 특정 유형의 부동산에 영향을 미치며 감정인의 계산에 직접적인 영향을 미치며, 비교 가능하고 영향을 받지 않은 부동산에 대해 얻은 시장 데이터와 관련하여 이러한 요소를 고려해야 합니다. 다른 경우에는 해당 지역의 모든 부동산이 이러한 요인의 영향을 받습니다.
관련 환경 및 오염 요인에는 다음이 포함됩니다. 일반적인 경우다음 카테고리:
· 라돈이나 메탄, 대기 오염, 소음 등의 자연적 요인;
· 과거 또는 현재의 이 토지에서의 산업 활동의 결과 또는 인근 지역으로부터의 유입으로 인한 오염의 기술적 요인;
· 전자기 및 기타 분야 형태의 오염 요인;
· 재활용 재료 사용 시 오염 요인.
모든 종류의 부동산은 환경적 요인의 가치에 영향을 받기 쉽지만, 매매 또는 대출 담보로 제공되는 부동산은 특히 이러한 요인에 민감합니다.
부동산 평가 작업 범위에는 다음 작업이 포함됩니다. 환경 감사부동산은 포함되지 않습니다. 감정인이 환경 요인이 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있다고 믿을 만한 근거가 있는 경우, 전문 환경 전문가를 고용할 필요성을 고객에게 알려야 합니다.
감정인은 현장의 현재 및 잠재적 미래 용도를 포함하여 연구의 맥락을 환경 전문가에게 알려야 하며, 이는 최고 및 최선의 용도를 기준으로 결정된 가치로 표현됩니다. 일반적으로 환경 전문가는 다음 질문에 답해야 합니다.
· 오염이나 위험의 원인을 성공적으로 경제적으로 제거할 수 있는지 여부;
· 오염이나 위험을 완전히 제거할 수 없는 경우, 특정 기간, 심지어 제한된 기간 동안 해당 용도에 적합하도록 해당 건물을 격리하거나 덮어둘 수 있습니까?
· 어떤 방식으로든 오염이나 위험의 영향을 완화할 수 있는지 여부;
가장 많은 것은 무엇입니까? 효과적인 수단오염 통제 및 규제 수단;
오염원을 제거하거나 오염의 결과를 제거하는 것이 가능한 경우, 그러한 제거 또는 제거에 해당하는 예상 비용을 고려하여 평가를 실시할 수 있습니다.
III 실용적인 부분.
3.1 비교판매방법의 실제 적용.
2000년 말에 포돌스크 지역에서 별장 건설이 시작되었습니다. 저층 주거 단지– 유사한 이웃 주택과 공통 벽을 가진 반 분리형 코티지 열입니다. 같은 생각을 가진 이웃들이 함께 만들어가는 땅을 뜻하는 콘도미니엄이라는 단어는 별로 인기가 없다. 따라서 "공통의 벽과 지붕 - 자신의 마당"이라는 원칙에 따라 지어진 우리에게 이국적인 주거지를 지정하기 위해 영어 단어 "타운 하우스"가 러시아 일상 생활에 뿌리를 내 렸습니다.
예를 들어, 비교 판매 방법을 사용하는 별장의 시장 가치.
총 면적은 120평방미터이며, 코티지에는 방 6개, 침실 3개, 욕실, 샤워실 및 완성된 지하실이 있습니다. 평가일 현재 차고가 없습니다. 부지 면적 – 1000평방미터
분석을 위해 동일한 지역에서 비교 가능한 부동산 5개의 판매에 대한 데이터를 사용합니다.
표 번호 1.
| 개체 번호 1 | 개체 번호 2 | 개체 번호 3 | 개체 번호 4 | 개체 번호 5 | |||
| 판매 가격 | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| 소유권 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 | ||
| 조건은- 자금 조달 | 비시장, 3000만큼 비싸다 | 비시장, 8000만큼 비싸다 | 시장 | 시장 | 시장 | ||
| 판매 조건 | 시장 | 시장 | 시장 | 시장 | 시장 | ||
| 시장상황(시간) | 이주 | 6주 | 일년 | 일년 | 일년 | ||
| 주택 면적 | 120제곱미터 | 145제곱미터 | 120제곱미터 | 145제곱미터 | 120제곱미터 | ||
| 토지 면적 | 10000 평방미터 | 12000 평방미터 | 10000 평방미터 | 12000 평방미터 | 10000 평방미터 | ||
| 객실 수 | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| 침실 수 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| 욕조 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| 샤워 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| 최하부 | 끝나지 않았어 | 끝나지 않았어 | 끝나지 않았어 | 끝나지 않았어 | 완성된 | ||
| 차고 | 있다 | 있다 | 있다 | 있다 | 아니요 | ||
원본 데이터에서 볼 수 있듯이 비교 대상은 자금 조달, 판매 시간 및 물리적 특성 측면에서 평가 대상과 다릅니다.
자금조달조건 조정금액은 물건의 매매가격을 시장금융과 비시장금융과 비교하여 결정됩니다. 이 경우 대출금은 시장이자율로 할인됩니다. 이 예에서는 조정 값이 개체 번호 1의 경우 3000, 개체 번호 2의 경우 8000으로 정의됩니다.
모든 비교 가능한 부동산에는 시장 판매 조건이 있으므로 판매 조건에 대한 조정은 필요하지 않습니다.
시장 상황(판매 시점)에 맞게 조정하려면 이 요소만 다른 개체를 선택해야 합니다. 우리의 경우 1번 개체와 3번 개체는 자금 조달 및 판매 시점만 다릅니다. 판매가격을 조정하여
파이낸싱 조건에 대한 객체 1번인 경우 판매 시점에 조정 사항을 결정할 수 있습니다.
(62000 – 56000) / 156000 = 0.1.즉. 1년이 지나면 시장 가격은 10% 정도 오를 것입니다.
따라서 모든 비교 대상은 자금 조달 및 판매 시점 측면에서 동일한 조건을 갖게 되며, 이는 단일 베이스다른 비교 요소를 조정합니다.
많은 비교 대상에서 크기의 차이는 방의 수와 크기의 차이로 나타납니다. 다른 지역집과 음모. 또한 12,000 평방 미터의 부지. 145 평방 미터 면적의 주택에 해당합니다. 7개의 객실과 10,000평방미터의 부지를 갖추고 있습니다. 120평방미터 면적의 주택에 해당합니다. 6개의 객실이 있습니다. 따라서 1번 객체와 2번 객체의 비교를 통한 크기 조정은 다음과 같은 형식을 갖습니다.
70000 – 62000 = 8000.
차고 존재에 대한 조정은 객체 3번과 5번을 비교하여 도출됩니다.
61600 – 59400 = 2200.
완성된 지하실에 대한 조정은 객체 2번과 4번의 비교를 통해 결정됩니다.
77000 – 70000 = 7000.
조정 결과는 표 2에 나와 있습니다.
표 번호 2.
| 개체 번호 1 | 개체 번호 2 | 개체 번호 3 | 개체 번호 4 | 개체 번호 5 | |
| 판매 가격 | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| 소유권 이전 타당성 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 |
| 법적 규제의 수정 | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| 자금조달 조건 | 시장이 아닌 | 시장이 아닌 | 시장이 아닌 | 시장이 아닌 | 시장 |
| 자금 조달 조건 조정. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| 조정된 가격 | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| 거래 조건 | 광고 | 광고 | 광고 | 광고 | 광고 |
| 거래 조건에 따른 조정 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 시장 상황에 맞춰 가격 조정 | 이주 | 6주 | 일년 | 일년 | 일년 |
| 시장상황에 따른 조정 | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| 조정된 가격 | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| 위치 | 비슷한 | 비슷한 | 비슷한 | 비슷한 | 비슷한 |
| 크기 | 120제곱미터 | 145제곱미터 | 120제곱미터 | 145제곱미터 | 120제곱미터 |
| 크기에 맞게 조정 | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| 차고 | 있다 | 있다 | 있다 | 있다 | 아니요 |
| 차고 존재에 대한 수정 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| 완성된 지하실 | 아니요 | 아니요 | 아니요 | 예 | 아니요 |
| 지하실 수정 | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| 조정된 가격 | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| 전반적인 순 수정 | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| %로 동일 | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| 판매 가격에서 총 조정액 | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| 판매가격부터 | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
각 비교 대상에 대해 조정된 가격이 얻어졌습니다. 문제의 조건에 따라 조정판매가격 데이터를 바탕으로 시장가치를 도출하는 것이 필요하다.
시장가치에 대한 단일 지표를 도출하는 근거는 비교 대상과 평가 대상의 차이 정도를 고려하여 조정 판매 가격 계열의 각 구성원에 가중치를 부여하는 것입니다. 이 경우 고려해야 할 사항
판매 가격 분산 범위, 절대값으로 계산된 총 조정 %, 양수 조정과 음수 조정 간의 차이로 정의된 총 조정 % 및 기타 데이터에 주의하세요.
이 예에서는 66400에서 66800까지 실질적으로 매우 좁은 판매 가격 범위를 가지고 있습니다. 판매 가격조정이 작을수록 더 큰 비중이 할당됩니다. 개체 번호 5의 경우 조정 횟수 = 2입니다. 또한 개체 번호 5에 대한 총 총 조정 금액도 거의 가장 작습니다. 따라서 5번 개체의 매매가 66,400원을 비교 대상의 시가로 삼았습니다.
3.2 투자 위험 및 부동산 시장 통계.
부동산 시장 통계에는 일반적으로 임대료와 수익성 지표에 대한 정보가 포함됩니다. 데이터 비교를 위해 해당 정보는 일류 속성만 참조합니다. 그러한 시설은 위치, 장비, 통신 지원, 계획 솔루션등이 있으며, 임대료는 소유자와 임차인 간의 유지관리, 수선, 보험 등에 드는 비용을 측정하고 배분하는 기준에 따라 결정됩니다.
임대료에 관한 정보는 이용 가능한 것으로 간주됩니다. 이를 통일하려면 언급된 적합성에 대한 검증만 필요합니다. 수익성 지표에 대한 정보를 준비하는 것이 더 어렵습니다. 구매 및 판매 거래가 많지 않기 때문에 이전에 완료된 거래를 고려하고 다양한 객체에 대한 데이터를 통합하며 시간 차이, 인플레이션 및 기타 프로세스를 고려합니다. 수익성 지표에는 지역적 위험에 대한 정보도 포함되어 있으며 여기서는 전문가 접근 방식이 우세합니다. 따라서 통계는 부동산 시장의 전문 분야 중 하나입니다.
이 지역의 비즈니스 및 투자 강화는 필연적으로 사무실 시장의 증가, 수요, 점유율 및 임대율의 증가를 동반합니다. 동시에 사무실의 신축과 현대화가 촉진되고 서비스 부서, 쇼핑 단지, 레저 센터 등이 뒤따릅니다. 이러한 프로세스는 오늘날 일반적입니다. 가장 큰 센터비즈니스: 미국과 구세계의 전통적인 금융 수도, 동남아시아, 중국, 인도의 빠르게 성장하는 수도입니다. 렌탈사업 통계를 분석해 보면 여러 가지 흥미로운 현상이 나타나고 있습니다. 예를 들어:
임대율 데이터는 수익률 데이터보다 훨씬 더 역동적입니다. 임대료의 역학은 일반적인 상승 및 하락 과정을 반영하는 특정 변동이 특징입니다. 사무실 및 소매 부동산 지표의 변화는 시간과 규모가 일치하지 않을 수 있습니다. 시장 상황의 개선은 임대료 인상에 반영되며 수익성 지표의 감소(눈에 띄게 역동성이 낮아서)에 반영되는 경우는 적습니다. 시장 상황이 악화될 때에도 비대칭적인 상황이 발생합니다.
수익성 지표의 가치는 지역 경제와 사회 상황이 더 신뢰할 수 있고 안정적일수록 더 좋습니다(낮습니다). 안정적인 임대 사업의 선두주자는 런던, 파리, 프랑크푸르트 등이며 수익성 지표 변화 영역은 5~6%입니다.
동유럽 수도에 대한 지표 변화는 덜 역동적입니다. 이는 더 작은 시장 규모, 더 적은 거래, 그리고 분명히 이들 시장에 대한 서구 전문가와 비즈니스계의 관심이 적기 때문이라고 설명할 수 있습니다. 동유럽 자본의 수익성 지표는 서구 자본의 유사한 값보다 지속적으로 2-3배 더 높습니다. 그리고 1998년 8월 위기 이후 모스크바의 수익성 지표는 4배 이상 악화되었습니다. 이는 부동산 가치의 실질적인 하락 때문이 아니라 오히려 이 지역의 불안정 상태와 비즈니스 위험 증가에 대한 전문가 평가의 결과로 발생했습니다.
임대 부동산의 상업 지역의 평균 단위 비용에 대한 추정치로서 계산된 단위 자본화 비용(UCC) 지표를 사용하여 추가 분석 정보를 얻는 것이 제안되었습니다.
이러한 평가는 임대료 변동에 대한 신속한 대응과 함께 사업의 성공과 위험에 대한 전문가의 의견을 담고 있습니다.
초기 정보(유럽 도시의 임대 통계)는 서구 간행물(예: 월간 EuroProperty)에서 확인할 수 있습니다. 우리는 대표적인 대상으로 다음을 선택합니다: 가장 안정적인 사업의 중심지인 프랑크푸르트, 런던, 파리, 중심지인 상트페테르부르크, 프라하, 바르샤바 전환경제유럽에서 가장 위험한 임대 사업 지표를 가지고 있습니다.
사무실 임대사업.
서구 수도권 관찰기간인 01.99~08.00에는 오피스 임대사업이 전반적으로 진전되는 모습을 보였다. 우리는 런던(5.00-5.50%)의 수익성 지표가 절대적으로 안정적이고 프랑크푸르트(5.75에서 4.90-5.50%)와 파리(6.25-6.75에서 5.50-6.00%)의 수익성 지표가 개선된 점에 주목합니다. 동유럽 수도의 경우 같은 기간 지표가 악화되는 것이 특징입니다. 또한 UKS의 계산된 데이터 분석을 통해 임대료 논리의 외부 불일치(1999년 중반까지 상트페테르부르크와 바르샤바의 임대료가 파리와 프랑크푸르트의 임대료보다 초과)를 일치시킬 수 있었습니다. . 결과적으로 높은 임대료에 낮은 UCL 지표로는 아직 투자 성장을 낙관적으로 기대할 수 없습니다.
임대무역업.
서구 수도에 대한 관찰 기간 05.99-08.00은 지표의 전반적인 악화가 특징입니다(UCS를 사용하여 명확하게 볼 수 있음). 이는 꽤 오랜 기간이 걸릴 수 있음을 시사합니다. 시장 활동, 그 후에는 구매한 소매 공간을 판매해도 실제 수입이 전혀 발생하지 않습니다.
동유럽 수도의 경우 관찰 기간 05.99-08.00은 장기 정체 기간의 통과 및 아마도 그로부터의 탈출 시작과 관련이 있습니다(지표의 역학 개선이 주목되었지만 서구 수도와 비교할 때 UCS 지표는 거대해 보입니다. 거의 10배 정도입니다. 따라서 지금은 동유럽 수도의 소매 부동산 인수에 대한 투자가 서구 지역의 경기 침체 기간을 포함하여 눈에 띄는 긍정적인 효과를 가져올 수 있는 소매 공간 시장에서 꽤 오랜 기간이 있을 수 있다는 진술에만 국한해야 합니다. 시장. 이는 부동산 포트폴리오를 "지역 간" 다양화하는 방법을 찾을 때 좋은 논거가 될 수 있습니다.
결론.
부동산 시장 형성 기간의 끝은 광범위한 개발에서 집중적 개발로의 전환이 특징입니다. 가까운 장래에 90년대 전반기처럼 시장 거래량이 급격히 증가하지 않을 것이라는 것은 분명합니다. 또한 주택시장의 일정 기간 동안에는 거래량의 안정화만이 가능하다. 주로 2차 시장에서 가격 수준을 높이는 것도 가능해 보입니다. 그러나 동시에 고급 주택 가격은 하락하지 않았을뿐만 아니라 상승하여 고품질 주택의 신규 건설에 대한 전망을 나타냅니다. 기업 관리자들은 또한 시장 경쟁이 심화되고 있음을 지적합니다. 그들 대부분은 1995년이 적당한 수준의 경쟁을 특징으로 했다면 2001년에는 경쟁 수준이 높아졌고 앞으로도 그럴 것이라고 믿는 경향이 있습니다.
2차 주택 시장의 거래 건수와 가격의 안정화는 무엇보다도 거시경제적 요인의 결과이며, 주요 요인은 대다수 인구의 낮은 소득 수준이 지속된다는 것입니다. 국가의 고소득층 출현으로 인한 시장 수요의 초기 급속한 성장은 이제 실질적으로 끝났습니다. 그리고 오늘날 이 계층 내에서는 초고소득 계층의 분리라는 새로운 차별화가 일어나고 있습니다. 이러한 차별화로 인해 고급 주택에 대한 수요가 증가했습니다. 그러나 절대적인 측면에서 이 레이어의 잠재력은 매우 제한적입니다. 소득 수준의 증가와 구매자의 주요 공급자가 될 수 있는 광범위한 중간층의 형성, 또는 국가와 스스로의 적극적인 수요 자극을 통해 수요의 심각한 확장이 가능합니다. 전문 참가자부동산 시장. 동시에, 미납 위기를 해결하고 부채 상환과 관련하여 향후 몇 달 동안 불가피하게 경제에 자금이 방출되는 영향으로 인해 향후 수요가 어느 정도 증가할 수 있습니다. 임금정부 명령에 따른 부채. 이 돈 중 일부는 부동산 시장에도 들어오겠지만, 이 요인의 영향으로 구매 신청 건수가 몇 포인트 증가하더라도 상황이 근본적으로 바뀌지는 않을 것입니다.
또한 공공요금의 불가피하고 상당한 인상으로 인해 2차 주택 시장의 공급이 증가할 가능성도 충분히 있다고 가정할 수 있습니다.
게다가 1991~1993년에 2차 시장에서 공급이 급증한 경우도 있습니다. 급격한 가격 상승으로 인해 판매자는 이제 주택 판매를 통해 소득이 크게 증가할 가능성이 아니라 유지 관리 비용을 줄여야 할 필요성에서 크게 나아갈 것이므로 – 인하하는 데 동의합니다. 물가. 이는 결국 수요를 약간 증가시켜 부동산 회사의 매출을 증가시킬 수도 있습니다.
동시에 이 안정화는 제거되지 않습니다. 일반적인 문제– 가까운 미래에 주거용 부동산 시장은 수요 부족을 겪게 될 것이며, 이로 인해 부동산 매매 서비스를 제공하는 부동산 회사의 전통적인 활동에서 발생하는 수입이 크게 줄어들 수 있습니다.
이러한 상황에서는 회사가 고객에게 제공하는 서비스 범위를 크게 확장해야 합니다. 은행 지불, 운송 서비스, 공증인 서비스, 수리 작업 수행 가능성, 할부 지불 제공 등은 광고에 대한 관심을 높이고 수수료 감소 가능성도 있습니다. 이러한 모든 도구는 고객 유치에 중요한 역할을 할 수 있지만 그 기능은 여전히 제한적입니다. 개별 회사의 경우 이러한 기술이 필요한 매출액을 제공할 수 있다면 분명히 일반적으로 부동산 사업 개발 문제를 해결하지 못할 것입니다. 이 문제는 시장의 수요 확대를 통해서만 근본적으로 해결될 것이며, 현대적인 상황이는 모기지 대출 시스템 창설, 즉 연방 및 지역 기관 창설을 통한 국가의 적극적인 참여를 통해서만 가능합니다. 모기지 대출, 2차 모기지 시장을 지원하고 은행이 모기지 대출을 발행할 때 정부 보증을 제공합니다.
러시아 부동산 시장의 지속적인 발전은 자연스럽게 투자 결정의 정당성에 대한 요구 사항이 갑자기 증가하는 다음 단계로 이어졌습니다. 해외와 러시아 모두 부동산 시장 참여자들은 사업 계획, 투자 프로젝트 등의 신뢰성이 본질적으로 표준이 된다는 점을 이해하게 되었습니다. 간단한 수식, 전적으로 시장 조사의 타당성에 달려 있으며 그 결과는 공식에 사용됩니다. 즉, 부동산 시장에서 투자 프로젝트의 실행 가능성에 대한 가장 중요하고 중요한 지표는 시장 조사의 실행 가능성입니다. 이 결정받아들여졌습니다.
서지:
1. Balabanov I.T. “부동산경제학”, 상트페테르부르크 2000.
2. Goremykin V.A. 부동산 경제학 : 교과서. – 2판, 개정됨. 그리고 추가적으로 – M.: 출판 및 서적 판매 센터 “마케팅”, 2002
3. Kupchin A.N., Novikov B.D. 부동산 시장: 상태 및 개발 동향. - 튜토리얼. 남: 1995년.
4. 막시모프 S.N. "기초 기업가 활동부동산 시장에서", 상트페테르부르크. 2000.
5. 노비코프 B.D. 러시아 부동산 시장과 가치 평가. – M.: “시험”, 2000.
6. Khamin D., Yurkov D. "부동산 중개인의 눈을 통한 부동산 시장"// 경제 및 생활, 1997
기타 재료
위 제안의 일부는 추론이 충분하지 않은 것 같습니다. 두 번째 부분은 민권의 대상인 건물의 법적 소멸에 관한 것입니다. 왜냐하면 원래의 부동산은 단순한 물건이 아니라 더 복잡한 시스템 수준을 가진 복합적인 물건이었기 때문입니다. 그리고 원소의 종류...
2005년까지 러시아. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 from 00.htm 논문 검토
지식 기반에서 좋은 작업을 보내는 것은 간단합니다. 아래 양식을 사용하세요
연구와 업무에 지식 기반을 활용하는 학생, 대학원생, 젊은 과학자들은 여러분에게 매우 감사할 것입니다.
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부동산 시장은 주식 시장과 달리 여러 측면에서 완벽하지 않으며 이는 연구의 특징을 결정합니다. 한편으로, 분석가들은 부동산 시장에서 경제적 관계를 정확하고 명확하게 공식화하는 데 어려움이 있고 때로는 불가능하다는 문제에 직면합니다. 반면, 다른 시장에서 사용되는 분석 기술은 다른 시장 환경에 맞게 조정되기 때문에 순수한 형태로 부동산 시장에 이전할 가능성은 없다는 것은 분명합니다. 위의 관점에서 볼 때, 부동산 시장에서의 고품질 분석 작업은 분석가에게 부동산 경제학에 대한 깊은 이론적 지식, 전문적인 연구를 형성하는 끊임없는 실천 및 창의적인 탐색이 요구되는 매우 복잡한 주제인 것 같습니다. 직관.
세계 선진국의 부동산 시장 기능에 대한 거의 100년의 역사를 연구하면서 우리는 분석 작업의 품질에 대한 관심 부족이 부동산 위기의 주요 원인 중 하나라는 결론에 도달할 수 있습니다. 시장. 대표적인 사례가 80년대 후반과 90년대 초반 미국 부동산 시장의 위기다. 전문가들은 신규 건설에 대한 과도하고 무질서한 투자로 인해 시장이 과포화되고 이에 따라 대출을 받은 다수의 프로젝트에 대한 시장 수요가 부족하다고 지적합니다. 현재 상황의 중심에는 분석의 잘못된 인센티브 구조, 취약한 분석 방법 및 현재 상황을 특징짓는 불완전한 데이터에서 비롯된 비현실적인 시장 기대가 있었습니다. 개발자, 평가자 및 신용 기관을 안내하는 인센티브 구조는 일부는 대출을 받고, 다른 일부는 대출 획득을 정당화하고, 다른 일부는 자금을 배치하는 데 관심을 두는 방식으로 왜곡되었습니다. 동시에 모든 당사자는 불합리하게 낙관적인 기대를 통해 문제를 해결했습니다.
일반적으로 불충분한 품질의 현지 시장 데이터와 함께 부적절한 가정과 절차에 반영된 취약한 분석 방법론의 사용으로 인해 입증되지 않은 시장 조사가 출현하고 이에 따른 투자 결정이 이루어졌습니다. 위기의 결과로 신용 기관은 일반적인 프로젝트와 특히 시장 조사에 대한 지속적인 불신 증후군을 발전시켰습니다. 그리고 이는 결과적으로 부동산 시장 분석가가 정확한 결론과 결과를 얻기 위해 필요하지만 충분하지는 않은 몇 가지 일반 원칙을 따라야 한다는 이해로 이어졌습니다. 한편, 시장 조사가 타당성 범주를 충족하는지 여부를 결정하는 이해하기 쉽고 쉽게 식별할 수 있는 기준이 절실히 필요했습니다.
러시아 부동산 시장의 발전 전망을 고려할 때 잠재적인 위기가 없다는 것은 지나치게 낙관적인 시나리오라고 가정할 수 있습니다. 그러나 오늘날 활발한 시장 개발 단계에서 몇 가지 일반 원칙과
투자 결정을 내리는 데 기초가 되는 분석 연구 요구 사항.
위기의 위협뿐만 아니라 현재의 일상적인 문제들 - 경쟁 심화, 단기 초과 이익 획득 기회 감소, 장기적이고 자본 집약적인 상업용 부동산 개발 프로젝트의 시작, 외국인 투자자의 시장 진입 결정 입증 등에 대한 요구가 높습니다. - 가까운 미래에 러시아 부동산 시장에서 질적 분석의 중요성이 점점 더 중요해질 것임을 객관적으로 나타냅니다.
2.2 투자 결정을 입증하기 위한 부동산 시장 조사.
이러한 유형의 연구의 궁극적인 목표는 특정(보통 미래) 시점에 부동산 시장에서 특정 유형의 제품에 대한 수요와 공급 간의 관계를 측정하는 것입니다.
시장 경제에서 부동산이 갖는 특별한 위치와 함께 제품으로서의 부동산의 특별한 특성은 이 제품을 시장에 배치하는 데 필요한 상당히 광범위한 사회 경제적 정보를 형성합니다. 국가 및 지역 경제의 현재 및 회고적 거시경제적 특성, 지역 및 지역 시장의 사회인구학적 지표, 지역 및 지역 부동산 시장의 매개변수 등은 연구가 수행되어야 하는 일반적인 영역일 뿐입니다.
원칙 1. 실제로 투자 대상의 미래 생산성을 결정할 수 있는 정보만 선택하여 분석해야 합니다.
이 원칙을 따를 때 분석가가 겪는 가장 큰 어려움은 초기 정보를 생성할 때 기준이 되는 표준 규칙이나 명확한 권장 사항이 없다는 것입니다. 분석가가 자신의 모든 지식, 전문적 직관, 창의성 및 실제 경험을 보여주어야 하는 곳입니다. 또한, 이는 연구 전체의 타당성을 위한 기반이 마련되는 곳이다.
원칙 2. 연구의 기반이 되는 모든 현재 및 미래 데이터는 고려 중인 부동산 투자 프로젝트의 성과를 정량화하는 데 사용되어야 합니다.
그러나 평가 주제와 직접적으로 관련된 신중하게 선택된 정보조차도 비유적으로 말하면 분석가가 구성 기술의 모든 규칙에 따라 분석 연구를 위한 견고한 기반을 구축해야 하는 "벽돌 더미"입니다. . 그리고 여기에서는 개별 요소를 단일 단일체로 연결하는 내구성 있는 솔루션 없이는 할 수 없습니다.
원칙 3. 투자 결정을 정당화하기 위해 선택된 모든 개별 정보 블록은 명확한 논리적 체계로 상호 연결되어 미래 시장 상황과 고려 중인 프로젝트의 해당 생산성에 대한 예측으로 마무리되어야 합니다. 논리회로에 대한 설명은 명시적으로 제시되어야 합니다.
논리적 다이어그램이 없는 시장 조사 결과 보고서에 대한 고객의 긍정적인 인식은 다음과 같은 경우에만 가능합니다.
a) 분석가가 고객의 무지를 이용하거나
b) 고객은 처음에는 결과에 호의적입니다.
반면에 설득력 있고 명확한 논리적 다이어그램을 구성하는 것은 분석가의 최고의 전문 기술을 보여주는 것입니다.
논리적 연구 프레임워크 구축의 필요성에 대한 논의를 계속하면서, 시장 분석의 내용을 지정하는 또 다른 원칙을 고려해 보겠습니다.
원칙 4. 시장 분석의 내용은 상업용 부동산의 성과를 결정하기 위한 기본 관계를 구성하는 요소에 대한 논의로 제한되어야 합니다.
이 원칙에 따라 분석가는 연구 중에 상업용 개체의 성능을 결정하는 기본 관계를 공식화한 다음 주요 표현에 포함된 요소인 매개변수 인수의 계층 구조를 식별해야 합니다. 생산력.
다음의 간단한 예를 사용하여 이 원칙을 구현하는 실제적인 접근 방식을 설명하겠습니다.
고려 중인 프로젝트 성과의 기준을 미래 특정 기간의 순영업소득(NOI)으로 가정합니다. 그러면 정의에 따라 성능을 결정하는 기본 표현은 다음과 같습니다.
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, 어디
P.G.I.- 잠재적 총소득,
V&L- 저부하 및 미납으로 인한 손실.
남 나는- 다른 수입.
F.E.- 고정 운영 비용,
V.E.- 가변적인 운영 비용.
주요 요인의 기대값을 결정하는 매개변수를 식별하는 절차를 고려해 보겠습니다.
잠재적 총소득임대료는 현재 임대료와 시간 경과에 따른 시장 공급과 수요 관계의 추세에 따라 결정됩니다.
부동산은 누적 시장 용량, 수요 매개변수, 시장 흡수율 및 부동산 흡수 영역의 성장의 함수입니다. 프로젝트의 경우 예상 부하는 부하 수준과 이 수준까지의 시장 흡수 일정이라는 두 가지 지표를 결정합니다.부동산 흡수면적 증가일자리 증가(고용 수준) 또는 인구 증가에 따라 결정됩니다. 결과적으로 흡수 면적이 증가하면 새로운 부동산이 필요하게 됩니다.
어떤 경우에는 고용 증가와 인구 증가가 새로운 일자리 창출 및 새로운 유능한 인력의 유입과 직접적인 관련이 있을 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 또 다른 경우에는 연금 수령자의 증가나 출생률의 증가 등으로 인해 고용이 증가하지 않고도 인구 증가가 증가할 수 있습니다. 정성적 분석에는 서식지 성장에 대한 역사적 추세와 예측을 제공하는 여러 정보 소스를 사용하고 데이터를 비교하는 작업이 포함됩니다. 예를 들어 연령 그룹, 성별, 가족 규모 등을 기준으로 지역 성장을 세분화하는 것도 필수입니다. 연구에 나열된 항목이 없는 것은 분석에 사용하기 위해 데이터를 부적절하게 선택했기 때문입니다.
수요 매개변수사업장당 면적(사무실 또는 생산), 1인당 구매비용, 1인당 아파트 또는 주택 수 등 구체적인 지표에 따라 결정됩니다. 수요 매개변수를 사용하여 부동산 소비 영역의 성장에 해당하는 필요한 부동산 양을 계산합니다. 예를 들어, 인구 증가에 평균 구매 비용을 적용하면 소매 판매가 증가하고 이에 따라 추가 소매 공간이 필요할 것으로 예상됩니다. 주택시장을 분석할 때 연령, 소득, 가족 규모, 구성별로 세분화된 인구 증가는 세분화된 수요로 변환됩니다. 수요 매개변수에 대한 건전한 분석에는 과거 추세, 현재 상태를 연구하고 미래의 예상 가치를 예측하는 작업이 포함됩니다. 더욱이, 유효한 분석은 새로운 서식지 증가뿐만 아니라 기존 인구 및 고용 패턴의 변화로 인한 수요 변화를 측정합니다. 예를 들어, 경제 회복기에는 성장하는 기업에 더 넓은 공간이 필요하며, 인구 통계가 더 많은 은퇴 연령층으로 변화함에 따라 적절한 유형의 주택이 필요합니다.