부동산 유형의 기능 및 위험에 대한 투자. 부동산 투자의 위험. 증권 투자와 마찬가지로 부동산 투자는 금융 시장에 내재된 위험인 금리 위험, 통화, 신용 위험이 있습니다.

위험 평가는 형성 단계에서 중요한 역할을 합니다. 투자 전략, 예산과 수익성에 대한 기대는 모두 투자자가 얼마나 위험을 감수할 의향이 있는지에 크게 좌우되기 때문입니다. 따라서 투자자가 미래의 부동산 투자를 위험이 낮은 것으로 간주하면 예상 소득의 1달러마다 더 많은 돈을 기꺼이 지불하여 수익률을 낮춥니다. 즉, 위험이 낮을수록 수익이 낮아집니다.

위험은 변경의 결과로 손실될 확률입니다. 부정적인 사건이 발생할 가능성이 클수록 위험도 커집니다. 부동산 투자의 경우 국가 위험과 특정 프로젝트와 관련된 위험이라는 두 가지 위험 그룹이 가장 일반적입니다.

국가 위험

국가 위험에는 주로 자산이 위치한 국가의 경제적, 정치적, 사회적 격변의 가능성이 포함됩니다.

보고서에서 국가 위험 수준을 확인할 수 있습니다. 평가 기관또는 컨설팅 회사. 예를 들어, 이코노미스트 인텔리전스 유닛의 순위에서 오스트리아, 영국, 독일, 미국이 국가 위험이 가장 낮고 아프가니스탄, 벨로루시, 우크라이나 등이 가장 높습니다.

국가 리스크의 경제적 요인 중 하나는 인플레이션 상승. 의존성은 다음과 같습니다. 인플레이션이 높을수록 위험이 커집니다. 최소 위험연간 5% 미만의 인플레이션을 나타내며 가장 큰 - 100% 이상입니다. 부동산 시장은 임대료가 매월 또는 매년 검토된다는 사실을 통해 인플레이션 위험에 대비할 수 있습니다. 임대료는 인플레이션을 반영하는 소매 가격 지수와 연결되어 있습니다. 요율을 더 자주 검토할수록 인플레이션에 대한 대상의 민감도가 높아지고 투자자의 소득이 높아집니다. 예를 들어, 호텔 객실, 상점, 산업 창고 및 단기 임대는 전통적으로 인플레이션에 민감한 것으로 간주되며 사무실 및 REIT는 중간 규모이며 토지 및 장기 임대는 낮습니다.

독일은 일반적으로 부동산 투자의 위험이 낮은 국가이지만 위험이 높은 지역도 있습니다. 특히, 그들은 동쪽 땅을 포함합니다.

국가 위험의 또 다른 경제적 요인은 다음과 관련이 있습니다. 불안정 국가 통화 . 그 비율이 오르든 내리든 상관없이 상당한 편차는 위험을 나타냅니다. 시장에 가장 큰 위험은 통화의 성장 또는 하락이 20% 이상일 때 발생합니다.

자원 기반 경제는 또한 다음과 같은 위험 요소가 특징입니다. 유가 하락. 가격이 낮을수록 경제에 대한 위협이 커집니다. 가장 큰 위험은 탄화수소 가격이 20% 이상 하락하는 것입니다. 따라서 Savills에 따르면 2007년부터 2009년까지 유가 하락을 배경으로 러시아 수도의 아파트는 51% 하락했습니다. 2009년 1~2월에 유가가 오르기 시작했고, 평방 미터도 올라갔다. 2015년에는 유가가 마이너스 추세를 보이며 주택 가격도 하락하고 있습니다.

기타 경제 요인 - GDP 감소, 생산율 하락, 수출 감소 및 구매력인구. 가장 큰 위험은 이러한 각 지표가 10% 이상 감소하는 것입니다.

사회정치적 위험도 국가적 위험에 속한다. 특히 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 마이너스 인구 증가, 그리고 이것은 국가 전체뿐만 아니라 특정 국가에도 해당됩니다. 소재지, 만큼 잘 별도의 지역. 예를 들어, 동독의 인구는 더 발전되고 유망한 서부 지역으로 이동하고 있으므로 후자는 부동산 투자에 덜 위험한 시장으로 간주됩니다(예외는 일자리 부족으로 인구가 감소하는 루르 지역의 소도시 제외) ).

정치적 상황또한 투자자의 행동과 위험에 대한 인식에도 상당한 영향을 미칩니다. Tranio 연구에 따르면, 설문에 응한 부동산 중개인의 17%는 정치적 환경(경제적 안정과 함께)이 러시아어를 사용하는 구매자가 부동산 구매를 위해 한 국가 또는 다른 국가를 선택하는 주요 이유 중 하나라고 생각합니다. 이 요인은 특히 영국, 독일, 미국 및 프랑스와 같은 국가에서 두드러집니다.

국가의 사회 정치적, 경제적 격변으로 인해 투자자들은 오랫동안 지역 부동산 시장에서 멀어질 수 있습니다.

또 다른 중요한 국가 위험은 법률의 잠재적인 변경부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 여기에는 세법 변경(기존 세금 인상 및 새 세금 도입), 건설 및 투자에 관한 제한 법률 도입, 자본 이동 제한 부과 등이 있습니다.

프로젝트 위험

프로젝트와 관련된 위험은 두 가지 범주로 나눌 수 있습니다.

부가가치를 창출하는 것이 목적인 부가가치 프로젝트의 위험;
임대 사업 위험.

1. 부가 가치 프로젝트

부가 가치 프로젝트에는 건설 및 재개발이 포함됩니다. 이러한 프로젝트의 위험은 상당히 높지만 수익성도 14-25%로 높습니다.

건설과 관련된 주요 위험:

입구에 있는 토지 또는 시설의 가치가 부풀려질 수 있습니다.
건설 또는 수리가 지연될 수 있습니다.
건설 또는 수리 견적이 초과될 수 있습니다.
판매 가격이 계획보다 낮을 수 있습니다.
예정보다 판매가 늦어질 수 있습니다.

이러한 모든 위험은 수익성을 "먹을" 수 있으며, 그 결과 투자자는 이익이 없거나 손실을 입을 수 있습니다.

건설 프로젝트렌탈 사업에 비해 더 위험

이러한 모든 위험은 개발자의 부채 부담에 비례하여 점진적으로 증가합니다. 신용 돈그는 이러한 위험을 각각 더 많이 사용합니다. 예를 들어 건설 현장의 높은 부채 부담과 상당한 가격 조정이 있는 최악의 시나리오에서는 개발자나 투자자가 손실을 입을 수 있습니다. 경험 많은 개발자들은 이벤트 전개를 위해 항상 다양한 시나리오를 계산하며, 투자자가 15~20%(클래식 시나리오) 또는 20~25%(낙관 시나리오)를 벌고 프로젝트를 종료하는 시나리오가 허용되는 것으로 간주됩니다.

프로젝트 위험은 작업 시작 전에도 분명해집니다. 특히 건축허가를 받지 못할 위험이 있습니다( 위험을 허용). 그 본질은 재개발, 정비 또는 건설에 대한 투자의 경우 처음부터 토지 또는 물건을 구입 한 후 구현하기 위해 승인을 거쳐 허가를 받아야한다는 것입니다. 일반적으로 가격에는 적절한 허가를 받지 못하거나 오랜 시간이 걸릴 위험이 포함됩니다. 일부 국가에서는 개발자가 허가를 받지 못하는 위험을 기꺼이 감수합니다.

포괄적인 점검은 특정 개체와 관련된 위험을 식별하는 데 도움이 됩니다.

법적 실사: 변호사가 임대 계약 및 건축 허가 여부를 확인합니다.
재정 및 세금 실사: 세무 컨설턴트는 대상 유지의 실제 비용을 설정하고 수익성 및 세금 공제 금액을 계산합니다.
위험 평가(기회 및 위험): 위치 개발에 대한 전망과 기존 및 미래 경쟁자의 영향 조사
기술 평가(Technical Due Diligence): 부동산의 기술 상태에 대한 조사(일반적으로 새 부동산을 구입할 때 수행되지 않음).

2. 렌탈사업

위험도가 가장 낮은 임대 부동산은 다음과 같은 특징이 있습니다.

권위있는 지역의 위치;
좋은 기술 조건;
세입자 - 중산층(주거용 부동산의 경우) 또는 1차 회사(상업용 부동산의 경우) 대표;
평균 수준평균 세입자가 사용할 수 있는 임대;
개체를 다시 프로파일링할 가능성(예: 호텔 부동산을 주택 재고로 또는 그 반대로 이전)
임대 수입은 대출 수수료보다 적지 않습니다.

현재 위치 가장 중요한 특성: 부동산이 좋은 지역에 있으면 위험이 최소화되고 물체가 유동적입니다. 그러나 추가 위험이 관련될 수 있습니다. 지구 개발따라서 수익성 있는 개체를 선택할 때 개발 계획에 관심을 갖고 미래 및 이미 구현된 변경 사항(확장 교통망, 새로운 기관의 출현 등) 시간이 지남에 따라 투자 대상의 자본화를 늘리거나 반대로 수익성을 줄입니다. 예를 들어, 뉴욕에서 센트럴 파크의 아름다운 전망이 있는 아파트를 구입한 사람은 그러한 전망을 가진 아파트가 거의 없고 더 이상 새 아파트가 없을 것이기 때문에 투자의 안전성을 선험적으로 보장했습니다.

리스크도 나쁘다 객체 상태그리고 불충분한 기술 장비. 건물 내부의 공간 계획 솔루션, 현대 엔지니어링 시스템의 가용성 및 지원 구조의 품질이 나빠질수록 시장에서 물체의 경쟁력이 낮아지고 비용과 임차인의 수요가 낮아지고 위험이 높아집니다. . 낡고 낡아빠진 부동산이 당장은 좋은 수익을 낼 수 있지만 잘 관리된 건물보다 투자에 항상 더 위험합니다.

임차인의 질과 임대차계약의 종류또한 위험을 높이거나 낮출 수 있습니다. 임차인을 잃을 위험을 감수할 준비가 되지 않은 투자자는 장기 임대 계약이 있는 물건에 투자할 가능성이 높습니다. 반대로, 이 위험이 투자자에게 허용될 때 그는 옵션으로 만료되거나 단기 임대가 있는 부동산을 고려할 것입니다.

수익성있는 부동산을 선택할 때 세입자가 얼마나 신뢰할 수 있는지주의해야합니다.

또 다른 위험은 선택과 관련이 있습니다. 자금 조달 방법및 추가 관리 차입금. 일반적으로 비율이 높을수록 대출 자본, 위험이 높습니다.

레버리지 효과는 부채 자금 조달 비용이 프로젝트의 수익성보다 저렴할 때입니다. 투자자는 대출에 대한 이자를 지불하는 방식으로 은행과 합의할 수 있지만 대출 기관의 최소 금액은 지불해야 합니다. 이 방법은 투자 수익을 높일 수 있습니다. 그러나 이러한 수익 증대 방법에는 또 다른 위험이 따릅니다. 물건의 가격이 떨어지면 언제 갱신해야합니까? 대출 계약서, 그러면 은행은 대출을 비례적으로 자본화하고 추가 담보를 제공해야 합니다(마진 콜). 따라서 수익성의 레버리지와 위험 사이의 적절한 균형을 찾는 것이 중요합니다. 이것이 전문 투자자의 기술입니다.

투자를 위해 빌린 자본은 사용 대가를 초과하는 수익을 창출해야 합니다. 부동산 수익이 대출 수수료보다 낮으면 투자자는 손실이 크며 차입금 규모가 커집니다.

전문가에 따르면 부동산 시장에 또 다른 위험이 나타났습니다. 많은 국가의 2014-2015년 대출 금리가 역사상 가장 낮은 수준에 도달하고 거의 0에 가까워졌기 때문에 3-5년 안에 크게 증가할 수 있으며 이것이 언제 발생하면 부동산 가치가 하락합니다.

위험은 또한 개체 원격 제어:부동산의 외진성은 부동산에 대한 통제력을 약화시키므로 러시아에서 외국 프로젝트를 관리하려는 시도는 큰 위험과 관련이 있습니다. 원격 자가관리 보다는 전문업체에 의뢰하는 것이 좋습니다.

마찬가지로 중요한 것은 다음과 관련된 위험입니다. 거래 구조화. 세금을 최적화할 수 있는 다양한 제도가 있습니다(예: 주식 대출 또는 일련의 회사를 통한 등록). 이는 수익을 증가시키지만 투명성을 감소시키고 소유권 위험을 증가시킵니다. 세무서최적화 프레임워크를 수락하지 않고 추가 세금 및 벌금을 부과할 수 있습니다. 점점 투명해지는 세상 은행 시스템, OECD는 기지 침식을 방지하기 위한 조치를 도입하고 있고, 러시아는 거주자들에게 해외에서 벌어들인 소득에 대해 세금을 납부하도록 요구하고 있습니다. 이러한 모든 변경은 세금을 최적화하기 위해 객체를 과도하게 구조화할 위험을 증가시킵니다. 고객을 위한 권장 사항: 첫째, 세무 컨설턴트와 상의하고, 둘째, 문제가 있기 때문에 최적화를 과용하지 마십시오. 세무 당국가까운 장래에.

위에서 언급한 사항은 주요 위험인 유동성 감소 위험, 즉 가치 손실 없이 빠른 판매 가능성이 감소하고 긍정적인 시장 개발 시나리오에서 잠재적인 자본화 성장이 감소할 위험을 결정합니다. 따라서 위에서 언급한 포인트에 대한 위험이 낮을수록 유동성이 높아져 결과적으로 대상의 초기 수익성이 낮아집니다.

결국

부동산 투자의 주요 위험은 다음과 같습니다.

국가 위험
간결한	인플레이션 상승; 통화 불안정; 낮은 유가; GDP 감소, 생산율 하락 및 수출 감소; 인구의 구매력 감소.
사회정치적	마이너스 인구 증가; 불안정한 정치 상황; 법적 제한의 도입.
프로젝트 위험
부가 가치	토지 또는 시설의 부풀려진 구매 가격; 예산 초과; 마감일을 지키지 못함; 더 낮은 가격에 판매할 위험; 위험을 허용합니다.
임대 사업	물체 근처에 건설하여 비용을 줄입니다. 물체의 열악한 상태; 열악한 세입자 품질; 단기 임대; 차입 자본의 큰 부분; 리모콘; 거래 구조화.

고수익 또는 저위험 중에서 무엇을 선택해야 하는지는 투자자 자신과 위험에 대한 태도에 달려 있습니다. 주요 문제많은 구매자는 "수익률은 무엇입니까?"라는 질문으로 대화를 시작하고 첫 번째 질문은 실제로 "위험은 무엇이며 미래에 이 부동산을 어떻게 팔 수 있습니까?"여야 한다는 것입니다. 투자자가 더 많은 수익을 얻으려면 기꺼이 더 많은 위험을 감수해야 합니다.

줄리아 코제브니코바, 트라니오

개인투자자가 부동산에서 받고 싶은 이유 수동 소득, 해외가 아닌 러시아에 투자하는 것이 더 수익성이 있습니다.

지난 해에 이러한 추세가 확인되었습니다. 제재가 있든 없든 러시아에서는 외국 부동산이 항상 수요가 있을 것입니다. 2015년에 해외에서 부동산을 구매하려는 사람들의 수가 급격히 감소한 것을 본다면 Prian.ru 서비스의 연구에서 알 수 있듯이 작년에 잠재 구매자의 청중이 증가하기 시작했습니다.

오늘날 수요의 선두 주자는 스페인, 불가리아 및 이탈리아와 같은 따뜻한 국가입니다. 그러나 모든 구매자가 영주권이나 여름 휴가로 이사하기 위해 주택과 아파트를 구입하는 것은 아닙니다. 러시아는 2014년 이후 처음으로 해외 부동산 투자 수요가 증가해 전체 구매자의 약 16%가 부동산 임대를 계획하고 있다. 결국, 그러한 투자는 투자자들에게 외화 수입을 약속합니다.

그러나 우리의 추정에 따르면 해외 부동산은 아직 이상적인 투자 대상이라고 할 수 없습니다. 그 이유는 위험과 수익성의 비율입니다. 오늘날 그러한 투자의 부정적인 측면 중 일부는 임대를 위해 유럽에서 아파트, 주택 및 상업용 건물을 구입할 계획인 사람들에게 상기시켜야 합니다.

주거용 부동산

유럽의 아파트와 주택은 보통 일반 임대로 구입하는 경우가 많습니다. 그러나 개인 러시아 투자자가 항상 다음 사실을 고려하는 것은 아닙니다. 공과금과 부동산세가 러시아보다 훨씬 높습니다. 이 상황에서 가장 편리한 옵션은 장기 임대를 위해 부동산을 인도하는 것입니다. 이러한 투자의 단점은 일반적으로 주택 임대 수익률이 2-3%를 넘지 않는다는 것입니다.

더 높은 수익은 해안이나 일부 관광 지역에 부동산을 가져올 수 있습니다. 스페인이나 이탈리아 해안에 있는 집이나 아파트는 하루 또는 일주일 단위로 관광객에게 임대할 수 있습니다. 그러나 이러한 상황에서는 약간의 비용을 부담해야 합니다.

첫째, 숙소는 손님을 맞을 준비가 되어 있어야 합니다. 즉, 침구, 접시 등을 구입해야 합니다. 둘째, 부동산을 합법적으로 임대한 경우 세금을 내야 합니다. 예를 들어, 스페인에서 비거주자의 경우 임대 가격의 25%입니다(거주자의 경우 - 15%).

해외에 거주하지 않는 대부분의 부동산 소유자는 세금을 내지 않기 위해 관광객의 정산, 구내 청소 등을 위해 약 20~25%의 수수료를 부과하는 관리 회사의 서비스를 이용합니다. 유럽의 그러한 관리 회사가 완벽하고 항상 정직하게 일한다는 것은 믿을 가치가 없습니다. 불행히도 소유자 모르게 아파트와 주택을 임대 한 상황은 드물지 않습니다. 소유자는 관광객과 관리 회사 직원 모두에 의한 경미한 도난에 대해 항상 보험에 가입하지 않으며 직원이 제 시간에 꺼지지 않는 에어컨은 유럽 전기 가격을 고려하여 부동산 임대 수입을 크게 줄일 수 있습니다 .

동시에 이상하게 들릴지 모르지만 스페인과 이탈리아의 많은 관리 회사는 개체 시운전 문제에서 매우 느립니다. 세입자를 데려오기 위해 지칠 회사를 찾는 것은 그리 쉬운 일이 아닙니다(최대 리소스 수에 광고를 게재하고 비수기에 가격 정책을 생각하는 등).

따라서 예측 가능한 수익으로 물건을 임대하고 싶다면 재산에 일어나는 모든 일을 통제하십시오. 상황이 불리하게 전개되는 경우 위원회는, 높은 세금공과금이 모든 임대 수입을 잠식하고 소유자에게 아무것도 남기지 않을 수 있습니다.

상업용 부동산

러시아와 마찬가지로 유럽의 상업용 부동산은 주택보다 수익성이 높습니다. 예를 들어, 소매 공간은 연간 7-8% 이상의 외화를 가져올 수 있습니다. 구별되는 특징 유럽 시장러시아어에서 유래 한 사실은 유럽에서 다음과 같습니다. 표준 계약, 어느 유지임대 공간의 유지 관리와 관련된 거의 모든 범위의 문제는 세입자가 아니라 건물 소유자에게 있습니다.

이상적으로는 실습에서 알 수 있듯이 해당 국가에 거주하고 지역 특성을 알고 있는 부동산 투자자가 가장 성공적입니다. 자신의 물건을 신뢰할 수 있는 사람에게 맡기는 사람의 손실 위험은 당연히 더 높습니다(사실 주거용 부동산의 경우).

건설 투자

해외 부동산 투자 시장을 진지하게 연구하는 투자자라면 누구나 한 번 이상 건설 투자 제안을 받았을 것입니다. 특히 미완성 공사 및 불가항력에 대한 100% 보험을 약속하는 평판 좋은 영국 회사가 그러한 투자를 제안할 때 그들은 유혹적으로 보입니다.

불행히도 우리는 선진국보다 먼저 우상숭배의 희생양이 되고, 말대로 보지 않고 외국인을 신뢰하는 경우가 많습니다. 사실, 모든 물건이 영국에서도 완성되는 것은 아닙니다. 예를 들어, 런던 올림픽 공원(웸블리 올림픽 공원)에서 끝나지 않은 스캔들은 러시아에서도 잘 알려져 있습니다. 개발자는 갑자기 파산했고 그와 함께 바닥과 보험 회사에갔습니다. 그 결과 오늘날 투자자들은 이익 대신 소송을 당했다.

러시아어 대안

해외 부동산이 반드시 문제이자 손실이라고 할 수는 없습니다. 불행히도 러시아 투자자가 다른 국가에 대한 투자와 관련될 수 있는 모든 위험에 대한 본격적인 분석을 수행하는 것은 매우 어렵습니다.

동시에 러시아 시장부동산은 종종 해외 자산보다 더 큰 수익을 약속합니다. 5년 넘게 수익성이 떨어지고 있는 수도권 아파트가 아니라 시장에 대한 얘기다. 상업용 부동산. AKTIVO 크라우드 펀딩 플랫폼에 따르면 모스크바에서 거리 소매 물건의 평균 수익은 현재 연간 약 10-12%입니다. 사무실에서 말 그대로 1-0.5 p.p. 적게 벌 수 있습니다.

러시아 상업용 부동산 시장이 점차 회복되고 있습니다. 가격이나 임대료의 급격한 상승에 대해 이야기하기에는 너무 이르지만, 우리는 적어도 1년 동안 소매 및 사무실 시설의 공실률이 감소하고 새 건물의 시운전이 사상 최저 수준인 것을 관찰해 왔습니다. 예를 들어, A급 사무 공간은 위기 동안 시장의 심각한 하락으로 인해 성장 잠재력이 있음이 이미 분명합니다.

따라서 우리는 자본의 상업용 부동산 시장에서 주요 투자 전망을 봅니다. 사실 그러한 투자는 예를 들어 사무실에 대한 투자보다 훨씬 낮은 위험을 수반합니다. 품질 소매 공간모스크바에서는 위기 상황에서도 충분하지 않습니다. 우리의 예측에 따르면 공실률이 감소하는 추세를 감안할 때 빠르면 2018-2019년에 수도의 쇼핑 센터와 거리 소매의 임대료 인상이 예상될 수 있습니다. 물론 이러한 상황은 러시아 부동산에 대한 투자자의 투자에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

러시아에서 일반적으로 부동산 거래는 상당히 많은 위험이 있습니다.

국가 위험(인플레이션 위험, 세금 제도, 행정적 자의성 등);
- 비유동성 위험 - 예상 마케팅 시간을 초과하는 대상 판매 지연;
- 시설의 기술적 상태와 수익성에 영향을 미치는 무능한 관리의 위험;
- 위험 가능한 변경수요와 공급의 비율;
- 건설과 관련된 위험(건설 기간 동안 자본 투자 동결, 자재 비용의 예측할 수 없는 증가, 기계 및 메커니즘 사용 및 노동력, 미완성 건설 등의 낮은 유동성);
- 시설 사용에 대한 행정적 제한의 위험;
- 일반적으로 불리한 조건으로 인한 유틸리티 네트워크의 사고 위험;
- 환경 위험, 홍수 및 기타 자연 재해, 원자력 발전소 사고, 일제 사격 및 기타 대기, 수질 및 토양으로의 오염 초과 배출을 포함합니다.
부동산에 대한 투자로 인해 발생하는 위험은 모든 부동산에 투자하는 위험과 동일한 방식으로 분류할 수 있습니다.

일반적으로 부동산 시장 특유의 위험은 우선 세 그룹으로 나누어야 합니다.

1) 분산될 수 없는 체계적인 위험으로 부동산 투자의 위험 수준과 자본 시장의 평균 시장 위험 수준 간의 관계 특성을 나타냅니다.
2) 부동산 포트폴리오 형성을 통해 분산될 수 있는 비체계적이거나 관리 가능한 위험;
3) 부동산 객체의 부실한 관리로 인한 무작위 위험.
관리되지 않는 위험의 출처는 다음과 같습니다.
부동산의 낮은 유동성;
- 부동산 거래에 대한 법적 규제의 불확실성;
- 과세의 불확실성;
- 자본 시장과 부동산 시장에서의 경쟁
- 비즈니스 사이클의 기간;
- 인구통계학적 추세;
- 고용 동향 및 인구 지급 능력의 변화. 발생 원인에 따른 위험의 주요 구분(체계적 및 비체계적)은 그림 1에 나와 있습니다. 4.1.

발생원별 리스크 구분

부동산 시장에서 "관리 가능한 위험"에는 다음과 같은 미시적 위험이 포함됩니다.
- 임대 조건;
- 운영 및 재정적 레버리지 수준;
- 투자 자본의 구조와 가치;
- 특정 유형의 부동산 시장 점유율
- 부동산의 위치

또한 부동산 투자의 위험은 발현 영역에 따라 분류할 수 있습니다.

자본 투자의 모든 위험과 마찬가지로 부동산 투자의 위험은 손상 정도에 따라 부분적, 허용 가능한, 임계적, 파멸적으로 나눌 수 있습니다.
따라서 부동산에 투자할 때 위험을 분류하는 것은 모든 사업에 투자할 때 위험을 분류하는 것과 거의 같습니다.

발현 영역별 위험 구분

이 방향의 위험 소스 실제 투자, 부동산에 대한 투자로 다음이 될 수 있습니다.
- 재산 유형;
- 수요와 공급 비율의 변화;
- 위치(지역적 위험 포함)
- 임대 계약 조건 및 대출 제공
- 신체적 노화 및 마모 개선;
- 입법 규정의 변경 및 과세 조건의 변경;
인플레이션;
- 재투자의 특징;
- 유동성 감소.

투자를 위해 부동산 유형을 선택하는 위험은 부동산 시장 발전에 일반적으로 유리한 상황에서 특정 유형의 부동산을 잘못 선택하는 것을 의미합니다. 예를 들어 더 많은 상황에서 높은 지분다기능 부동산에 대한 투자는 수익을 제공할 수 있으며 실제 자본 투자는 사무실 부동산에 이루어졌습니다. 사무실 건물의 전국적인 과잉 공급은 실질 임대료와 명목 임대료를 사적 무게로 만들었습니다.

수요와 공급 비율의 변화 위험. 모든 상품과 서비스의 시장을 규제하는 주요 요소는 수요와 공급이기 때문에 상호 작용의 결과 판매자 시장 또는 구매자 시장이 생성됩니다. 그러나 수익성 있는 부동산 시장에는 여러 가지 중요한 특징이 있으며, 이를 명확히 하기 위해서는 일정 기간 동안 부동산 시장에 영향을 미치는 요인을 분석할 필요가 있습니다.

수요 규모를 결정하는 주요 요인은 다음과 같습니다.
- 인구의 지불 능력;
- 변경 총 강도인구(과거, 현재 및 예상 추세);
- 인구의 다른 부분 간 비율의 변화, 즉 교육 수준이 다른 인구 그룹 간의 비율 비율, 이주 수준, 결혼 및 이혼 수;
- 인구의 취향과 선호도의 변화 - 수요의 중요한 요소를 나타냅니다. 그러나 모든 부동산 시장에서 소비자 선호도와 취향의 변화는 포착하기 어렵습니다. 많은 부동산 전문가들은 자신의 경험과 관찰에 의존하고 이를 거의 직관적으로 인식하므로 이러한 변화를 따라갈 수 있습니다. 선호도와 취향은 매우 주관적이므로 수량화하고 예측하기가 매우 어렵습니다.
- 자금 조달의 조건 및 가용성.

수요의 증가는 부동산 시장의 활동을 증가시킵니다. 전제 조건수요의 증가는 잠재적인 소비자를 위한 경제적 기회의 확대, 소득의 증가로 부동산 시장의 활동이 증가합니다. 유사하게, 유효수요의 감소는 일반적으로 시장의 불황으로 이어진다.

부동산 수요 증가의 결과는 부동산 임대료 및 매매 가격의 증가이지만 인플레이션 추세도 같은 방향으로 작용하여 모든 시장 부문의 가격 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

에 단기수요 매개변수가 공급 매개변수보다 더 중요합니다. 특징그것이 비탄력성입니다. 부동산 거래 활동의 큰 변동은 주로 단기 공급의 비탄력성 때문입니다. 분석의 목적이 부동산 시장의 상황을 예측하는 것이라면(예를 들어, 미래의 특정 기간에 가능한 판매 가격을 계산하기 위해) 공급 요인 분석에 특별한 주의를 기울여야 합니다. 장기적으로 공급량은 매우 탄력적이기 때문입니다.

제안의 크기를 결정하는 요소를 나열합니다.
- 특정 시장 부문에서 빈 부동산 물건의 예비 가용성;
- 다음을 포함한 신규 건설 규모 및 비용:

1) 건설 강도 (새 주택의 양을 결정),
2) 위치 건축 산업수준에 어느 정도 영향을 미치는지 건설 비용(생산 요소의 가용성과 가격을 결정함),
3) 건설 기술의 현재 및 잠재적 변화와 건설 비용에 대한 가능한 영향,
4) 건설비와 부동산 매매가격의 비율,
5) 미개척 개선 비용 토지 플롯그리고 그들의 현재 제안.

공실 또는 미임대 주택 또는 건물(공실)의 비율은 부동산 시장의 상태와 추세를 나타내는 가장 중요한 지표 중 하나입니다. 높은 비율공실은 수요가 높더라도 낮은 가격과 임대료를 수반합니다. 일반적으로 1인 가구의 공실률 주거용 건물 5% 미만이고, 아파트 건물- 5% 약간 넘습니다. 사업장의 경우 이 비율이 약간 더 높습니다. 이는 주요 비율이며 지역의 상황에 따라 다를 수 있습니다. 빈 유닛의 공급이 정상 비율을 초과하면 시장에 공급 과잉 및/또는 공급 부족이 발생합니다. 경쟁은 가격과 임대료의 강제 하락으로 이어질 수 있으며, 그 다음에는 신규 건설이 감소할 수 있습니다. 공실률이 하락하고 가격과 임대료가 상승하면 부동산 투자 활동이 증가합니다. 부동산 시장에서 활동하는 회사는 공실 수준의 역학에 대한 정보를 축적하고 데이터베이스를 보유하는 것이 좋습니다. 시장의 한 부분에는 부동산이 부족하고 다른 부분에는 잉여가있을 수 있기 때문에 부동산 시장의 다른 부분에 대한 공석 수준을 별도로 계산해야한다는 점을 고려해야합니다.

위치 위험지역 시장의 조건과 지역의 사회 경제적 발전 전망에 의해 결정되며, 이는 지역으로부터의 자본 유입 및 유출, 유능한 인구의 고용 차별화 수준, 지역 상황의 범죄성, 민간 및 외국 자본에 대한 인구의 태도, 인종 간 및 사회 경제적 및 무력 충돌의 가능성, 지역 생태 등

임대 위험임차인이 계약서에 명시된 임대료 전액을 지불할 수 없기 때문입니다. 세입자를 퇴거시키고 새 세입자를 위한 공간을 준비하는 데 시간이 걸리기 때문에 임대 대출로 인한 손실은 소유자가 부담합니다. 이러한 유형의 위험은 단일 테넌트가 있는 부동산에서 가장 일반적입니다.

물리적 마모 개선또한 부동산 수익성을 감소시킬 수 있습니다. 소유자는 종종 중요한 재료비그들의 건물을 현대적으로 만들기 위해. 기능적 마모 정도는 신기술의 발달에 더 의존하기 때문에 판단하기 어렵다. 엘리베이터, 기후 제어 및 보안과 같은 신기술이 새로운 경쟁 건물에 도입되면 오래된 건물은 세입자에게 매력을 잃게 되며 소유자는 낮은 임대료를 요구하고 주택 개선에 돈을 지출하거나 낮은 점유를 허용해야 합니다.

법적 규제 및 조세 조건 변경의 위험은당국의 결정이 요구하는 만일의 사태또는 재산(부동산, 부동산)에 대한 세금 인상과 관련이 있습니다. 규제나 과세의 예상치 못한 변화는 부동산 소득의 현금 흐름을 예상했던 것에서 변화시킬 수 있습니다.

인플레이션 및 재투자 위험- 부동산 투자에 대한 상대적으로 적은 위험. 인플레이션 위험은 실제, 계약에 의해 규정임대 소득 현금 흐름은 인플레이션으로 인해 예상보다 훨씬 낮을 수 있습니다. 임대 기간이 길수록 위험이 높아집니다. 특별한 위치에는 매각 및 임대 부동산에 대한 투자가 있으며, 이는 모든 유형의 주식 투자 중 인플레이션 위험이 가장 큰 장기간임차료. 재투자의 위험은 인플레이션 위험과 반대입니다. 현금 수입원래 투자와 동일한 수익률로 재투자할 수 없습니다. 에 대해서도 더 낮습니다. 자기 자본무담보 부동산에 투자했습니다.

유동성 위험. 부동산 시장의 유동성거시적 수준에서 모든 유형의 부동산에 대해 다음이 결정됩니다.
- 국가, 지역의 사회 경제적 상황;
- 대출 가능 여부, 결정 공공 정책(정부가 '비싼 돈' 정책을 추진하면 신용도가 높아 금리);
- 시중은행의 부동산 담보 대출을 줄이거나 확대하는 정책.
지역 차원에서 부동산의 유동성은 지역의 발전 전망, 고용의 차별화 정도, 환경에 따라 결정됩니다.

위험 특성의 수준을 계산할 때 다양한 물건부동산에 대한 투자의 위험에 비해 수익성이 있는 부동산에 대한 투자의 위험이 더 높다는 점을 고려해야 합니다. 금융 자산수익성이 높은 부동산의 특성에 의해 결정됩니다. 자본 투자지역의 상황과 개발 전망에 따라 부동산 수입의 흐름에 대한 의존도가 높습니다.

부동산은 가장 보수적인 투자 형태로 누구나 가장 먼저 떠올리는 투자입니다. 러시아 현실에서는 다른 유형의 자금 투자를 신뢰하기가 어렵습니다. 주식 시장은 항상 투명하지 않고 개발이 잘 이루어지지 않으며 은행 예금은 다음과 같이 허용됩니다. 작은 관심인플레이션율보다 항상 높지는 않습니다. 그리고 부동산이 떠오릅니다. 따라서 부동산 투자 방법을 이해하고,돈을 투자할 곳 그리고 그러한 투자의 이점은 무엇입니까?

부동산 투자의 장점

모든 투자의 목적은 투자자의 돈을 보존하고 늘리는 것입니다. 즉, 투자는 수익성이 있어야 하고 안정적이거나 더 나은 성장 가치를 가지고 있어야 합니다. 이러한 조건은 부동산과 완전히 일치합니다.

주거용 또는 상업용 부동산의 구매는 임대료의 형태로 영구적인 수입원이 될 수 있으며 이러한 건물의 비용은 시간이 지남에 따라 증가하며 필요한 경우 큰 번거로움 없이 판매할 수 있습니다.

그러나 모든 것이 그렇게 간단한 것은 아니며 부동산을 구입하기 전에 철저한 준비가 필요합니다.

다음은 몇 가지 질문입니다. 올바른 선택투자 시기와 장소:

시장이 어떤 상태에 있는지 - 시장은 하락, 상승 또는 하락할 수 있습니다. 이러한 단계는 서로 교체되고 상태가 결정되면 시장 진입 또는 퇴출을 결정할 수 있습니다.
투자가 계산되는 기간 - 부동산은 장기 프로젝트이며 빠른 회수할 필요가 없습니다. 투기 옵션은 성장하는 시장에서 1-3년 간격으로 고려할 수 있습니다. 부동산에 대한 투자 회수 기간에 유의해야 합니다. 주요 시장 1 ~ 2 년이 증가 할 수 있습니다. 이웃 아파트의 수리 기간은 세입자를위한 건물의 매력이 감소합니다.
부동산에서 원하는 수준의 소득 - 사무실과 아파트를 임대하면 다른 수익을 가져오고 다른 비용이 필요합니다. 시장 상황도 중요한 역할을 합니다. 증가함에 따라 더 높은 임대료를 얻는 것이 더 쉬울 뿐만 아니라 건물 자체의 비용 증가가 추가됩니다.
부동산 유지 관리에 시간을 할애하려는 의지 - 모든 부동산에는 유지 관리가 필요합니다. 청소, 수리, 다양한 당국과의 의사 소통. 이러한 비용은 투자 유형에 따라 다릅니다.
계획된 투자 금액은 얼마입니까? 지역이 더 매력적일수록 더 많은 투자가 필요하지만 수익은 더 높을 수 있습니다. 또한 시장 부문을 선택해야 합니다. 주거용 부동산, 작은 상점, 토지의 구획은 매우 다양합니다.

부동산 투자의 종류

다음 유형의 부동산이 투자로 선택됩니다.

주거 - 아파트 및 주택;
상업 - 사무실, 상점, 키오스크, 호텔, 요양소, 레크리에이션 센터;
나라.

이러한 유형은 각각 다른 수입을 가져오고 다른 비용을 요구하며 고유한 위험을 수반합니다.

부동산 투자 위험

대부분 투자자들은다음과 같은 위험과 도전에 직면해 있습니다.

부동산 선택 시 실수 - 때로는 투자자의 기대가 실현되지 않을 수 있으며 부동산이 원하는 수익을 내지 못할 수 있습니다. 일반적으로 이것은 건물 위치를 선택할 때 오류가 발생하기 때문입니다.
시장 상황의 변화 -이 경우 부동산 및 임대료 가치가 하락할 수 있습니다.
법률 변경 - 추가 세금 및 수수료 도입으로 임대 수입이 감소할 수 있습니다.
감가 상각 - 특히 오래된 재고의 대상에 중요하므로 수리 및 현대화에 대한 추가 투자가 필요합니다.

또한 정치적 사건에는 특정 위험이 따릅니다. 국가의 모든 변화는 부동산 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다. 상업용 부동산은 이러한 변화에 특히 민감합니다. 주택과 토지가 더 안정적입니다.

1차 시장에 투자할 때 부정직한 개발자를 선택할 위험이 더해지고, 부동산을 살 때 항상 부정직한 중개자에게 눈을 돌릴 위험이 있습니다.

부동산 투자는 수익성 있고 신뢰할 수 있습니다. 물론 특정 지식, 준비 및 유지 관리에 소요되는 시간이 필요합니다. 그러나이 모든 것은 투자를 절약 할뿐만 아니라 꽤 오랫동안 수입을 얻을 수있게 해줍니다.

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부동산 투자의 위험은 두 가지 유형으로 나뉩니다. 첫 번째는 체계적이고 비체계적인 위험을 포함하고 두 번째는 정적 및 동적 위험을 포함합니다. 시장 전체는 체계적인 위험이 지배합니다. 특정 소득 창출 자산의 가치는 시장의 경제 및 제도적 조건과 관련될 수 있습니다. 이러한 유형의 위험의 예: 경쟁 시설의 과도한 수의 출현, 도시 형성 기업의 폐쇄로 인한 고용 감소, 환경 제한 도입, 임대료 수준 제한 설정. 비체계적 위험은 평가되는 특정 자산과 관련된 위험이며 비교 가능한 자산에 적용되는 위험과 무관합니다. 예: 하중 지지 부재의 균열, 공공 사용을 위한 토지 취득, 임대료 미납, 화재로 인한 구조물 파괴 및/또는 부동산 주변의 호환되지 않는 토지 사용 시스템 개발. 정적 위험은 계산되어 다음으로 이동할 수 있는 위험입니다. 보험 회사, 동적 위험은 "창업 기회 및 경제적 경쟁의 이익 또는 손실"로 정의할 수 있습니다. 위험 프리미엄의 계산은 표 3에 나와 있습니다.

어디: 피

Rb - 무위험 요율;

엘

큐

표 3

재산에 영향을 미치는 위험 요소

위험 유형 및 이름
체계적인 위험
전반적인 경제 상황의 악화	동적
수의 증가 감독 대상	동적
연방법 또는 지방법의 변경	동적
비체계적 위험
자연 및 비상 인위적 상황	공전
가속화된 건물 마모	공전
임대료 미납	동적
비효율적인 관리	동적
범죄 유발 요인	동적
재무 수표 동적	동적
임대차 계약의 잘못된 실행	동적
관찰 횟수
가중 합계

요인의 수
점수 가중 평균
위험 조정 값(1포인트 = 1%)

전문가들은 투자운용 프리미엄을 3% 수준으로 추정하고 있다.

속성에는 유한한(제한된) 기간이 있습니다. 경제 생활(물리적으로 물체의 작동이 가능하고 경제적으로 이익이 되는 기간). 재산에서 발생하는 소득은 경제적 수명이 끝날 때까지 대상에 의한 가치 손실을 보상해야 합니다. 이러한 보상에 필요한 소득금액은 정량적으로 자본수익률로 표현된다.

1. 정액법 자본수익률(링법): 자산의 수명 동안 균등하게 할부로 자본을 반환하는 것을 포함하며, 이 경우 수익률은 연간 지분입니다. 초기 자본무이자 보상 기금으로 공제됩니다.

2. 보상 기금의 자본 수익률 및 무위험 이자율(Hoskold의 방법): 보상 기금이 가능한 가장 낮은 비율인 "무위험" 이자율로 구성된다고 가정합니다.

3. 상환기금의 자본수익률 및 투자수익률(인우드법) : 상환기금이 이자율로 형성된다고 가정하고, 표준과 동일투자 수익률(할인율).

경제 수명 기간은 이전 평균 기간에 따라 30년으로 가정합니다. 분해 검사(VSN 58-88(p)에 따라 결정됨)

부동산 감정가

표 4

자본화 비율 계산

이 경우 토지의 사용료를 직접 자본화하는 방식으로 지가를 결정하였다. 자료에 따르면 부지 면적은 56,310.0㎡이다. 관리 토지에 대한 연간 임대료의 기본 가치는 15.88루블/m2입니다. 자본화율은 17.83%입니다.

가격 토지 계획, 임대 자본화 방법을 사용하여 계산된 값은 반올림을 고려하여 다음과 같습니다.

물리적 감가상각 누계액은 다음을 기준으로 결정되었습니다.

건물의 물리적 열화 평가 규칙 VSN 53-86 (p.),

육안 검사.

누적 마모량의 계산은 다음 공식에 따라 이루어집니다.

어디 에프 "와- 건물의 물리적 열화, %;

에프키- 별도의 구조, 요소 또는 시스템의 물리적 마모, %;

리, - 물체의 총 교체 비용에서 별도의 구조, 요소 또는 시스템의 교체 비용 비율에 해당하는 계수.

피- 개체의 개별 구조, 요소 또는 시스템의 수.

기능적(도덕적) 감가상각은 동일한 목적으로 생성된 새로운 구조와 비교하여 주어진 구조가 효용을 제공할 수 없기 때문에 가치가 상실되는 것입니다. 일반적으로 레이아웃이 좋지 않거나 크기, 스타일, 서비스 수명 등의 측면에서 기술 및 기능 요구 사항을 준수하지 않기 때문에 발생합니다. 기능성 마모는 제거할 수 있고 수리할 수 없습니다. 기능적 마모는 구식 또는 허용할 수 없는 구성 요소의 수리 또는 교체 비용이 유리하거나 적어도 추가 유틸리티 및/또는 비용의 가치를 초과하지 않는 경우 복구 가능한 것으로 간주됩니다. 그렇지 않으면 마모가 복구할 수 없는 것으로 간주됩니다.

이 경우 기능적 마모의 흔적이 발견되지 않았습니다.

부동산 개체의 외부 영향에 대한 감가 상각액 결정

외부 노후화는 영향으로 인해 가치가 상실되는 것입니다. 외부 요인. 이는 일반적인 경제 및 산업 내 변화로 인해 발생할 수 있으며 외부 영향의 기능입니다.

이 개체는 외부 마모가 없습니다.

모든 유형의 마모를 고려한 개체의 비용은 다음 공식에 의해 결정됩니다.

어디: 첫 번째- 예상 비용(루블)

FphysNi- 물리적 마모의 양, %;

펑니- 기능성 마모 가치, %

VNi- 외부 마모 값, %;

가치 평가에 대한 판매 비교 접근 방식은 평가되는 자산을 판매되었거나 판매를 위해 나열된 다른 자산과 직접 비교하는 것을 기반으로 합니다. 부동산의 시장 가치는 일반적인 구매자가 비슷한 품질과 유용성을 가진 물건에 대해 지불할 가격에 의해 결정됩니다.

매매비교접근법은 최근 매매거래에 대한 충분한 정보가 있는 부동산에 가장 효과적입니다. 비교 대상의 판매 조건이 일반 시장 상황평가 날짜에 분석에서 고려되어야 합니다.

가치 계산 시장 가치판매 비교 접근 방식을 적용할 때 다음 순서로 수행됩니다.

1. 판매에 관한 정보의 선택, 평가 대상과 유사한 물건의 판매 제안.

2. 비교 매개변수의 선택.

3. 평가 대상의 가치를 결정하기 위해 유사체의 판매 가격 조정 및 비교 요소에 의한 대상 및 유사체의 비교.

4. 아날로그에 대한 데이터 조정 및 평가 대상의 가치 획득.

에 평가 관행비교의 9가지 주요 요소를 구별하는 것이 일반적이며, 이는 다음에서 분석되어야 합니다. 틀림없이: 부동산에 대한 재산권; 시장 상황; 경제적 특성; 자금 조달 조건; 위치; 사용의 성격; 판매 조건; 물리적 특성; 비 부동산 구성 요소.

이 분석을 수행하는 과정에서 감정인은 평가 대상 부동산과 비교하기 위한 유사물로 간주될 수 있는 특정 수의 부동산 객체의 판매에 대한 충분한 정보를 가지고 있었습니다. 따라서 평가대상의 시장가치를 산정하는 데에도 비교접근법을 적용하였다.

판매를 위해 제공된 건물 (건물)의 총 면적 중 1m2의 비용이 비교 단위로 선택되었습니다. 이 값은 거래일자, 위치, 상태(물리적 열화), 규모 및 수리에 따라 순차적으로 조정되었습니다. 소유권, 자금조달 조건, 사용 성격의 차이에 대한 조정은 없었습니다. 평가 대상과 이러한 비교 요소에 대한 유사점이 동일하기 때문입니다.

소득 접근법을 사용하여 부동산의 시장 가치를 결정하는 것은 기대의 원칙을 기반으로 합니다. 이 원칙에 따르면 전형적인 투자자, 즉 부동산의 구매자는 미래의 사용 소득을 기대하고 부동산을 취득합니다. 투자 규모와 이익 사이에 직접적인 연관성이 있다는 점을 감안할 때 상업적 사용피투자자의 경우 자산의 가치는 자산으로 인해 발생하는 수익을 받을 권리의 가치로 정의됩니다. 즉, 자산의 가치는 평가 대상이 창출하는 미래 소득의 현재 가치로 정의됩니다.

이점 소득 접근비용 및 비교 접근 방식에 비해 부동산을 수입원으로 보는 투자자의 견해를 더 많이 반영한다는 것, 즉 부동산의 품질이 주요 가격 결정 요인으로 고려된다는 것입니다. 소득 접근 방식의 주요 단점은 다른 두 접근 방식과 달리 예측 데이터를 기반으로 한다는 것입니다.

이 접근 방식의 평가 절차 단계:

미래 소득 예측

공간 활용 부족으로 인한 손실 결정;

부동산 운영 비용 계산;

순영업이익 환산 현재 가치물체;

미래 소득 예측하기

소유 기간 동안 평가되는 지역의 임대로 인한 미래 소득 예측을 준비하고 얻은 데이터를 기반으로 잠재적 총소득(GRP)을 결정합니다.

PVD - 이다 최대 소득, 모든 손실과 비용을 고려하지 않고 지역을 100% 활용하여 평가 대상을 가져올 수 있습니다. LHP는 평가 대상 부동산의 면적, 설정된 임대료에 따라 달라지며 다음 공식으로 계산됩니다.

어디: LDPE- 잠재적 총수입;

애스트 - 평균 비율임차료;

에스- 평가할 재산의 면적.

공간 활용 부족으로 인한 손실 결정

공간 활용 부족으로 인한 손실에 대한 시장 분석 및 임대료 징수, 실제 총수입 계산을 기반으로 결정합니다.

원칙적으로 소유자는 장기적으로 건물 면적의 100%를 영구적으로 임대할 기회가 없습니다. 임대료 손실은 부동산의 불완전 고용과 파렴치한 세입자의 임대료 미납으로 발생합니다.

수익형 부동산의 임차인의 공실률은 총임대면적에 대한 미임대면적의 비율로 결정되는 저활용률로 특징지어진다. 임대 면적에 대한 임대 면적의 비율을 부하율이라고 합니다. 부동산 시장의 다양한 부문에는 일반적인 시장 부하 요인이 있습니다.

따라서 비어 있는 공간으로 인한 손실 금액은 시장 데이터를 기반으로 결정되거나 다음 공식을 사용하여 특정 부동산에 대해 계산됩니다.

어디에: 크드- 활용도가 낮은 비율;

Kp- 임차인이 연중 변경되는 임대 대상 지역의 몫;

추신- 기존 임차인이 떠난 후 새로운 임차인을 찾는 데 필요한 연중 평균 기간;

아빠- 총 수연간 임대료 지불.

저활용 비율의 결과 값은 특정 자산의 이 영역을 위해 의도된 모든 영역을 100% 임대할 수 없는 결과로 손실된 AHH의 비율을 나타냅니다. 따라서 면적하중계수( 크즈), 다음과 같이 정의됩니다.

Kz \u003d 1- Knd;(13)

임대료를 전액 징수할 수 없다는 것은 건물을 비워도 임대료 부채를 갚지 않는 파렴치한 세입자가 항상 있는 전형적인 시장 상황을 의미합니다. 임대료 미납으로 인한 소득 감소의 정량적 표현은 미납으로 인한 소득 손실 계수 (지불 과소 지불 비율) (Kn)로 소유자의 평균 손실에 대한 정보를 기반으로 결정됩니다 잠재적 총 소득의 %로 표시되는 이러한 유형의 건물에 대한 세입자의 임대료 미지불.

이런 식으로, 회수율 (크)될거야:

Ks=1-Kn (14)

그래서 계산 실제 총 소득(ARI)다음 공식에 따라 수행됩니다.

DVD = PVDCKzChK; (15)

추가 서비스(세탁, 주차) 사용과 같이 임대 지불을 초과하여 부동산 운영에서 받는 기타 소득은 위에서 설명한 대로 계산된 DIA에 추가되어야 합니다. 즉, 기타 소득에 귀속될 수 있다 추가 자금, 영수증은 자산의 정상적인 사용과 연결될 수 있습니다.

평가된 건물의 경우 과소이용률은 8.3%로 클라이언트 검색(1/12 x 100%) = 8.3% 또는 지분 0.083을 기준으로 결정됩니다. 따라서 부하 계수는 (Kz) = 1 - 0.083 = 0.92가 됩니다.

확립 된 관행에 따르면 임대 지불은 선불 (선불)이며 이와 관련하여 지불 징수 계수 (Kc)는 1.0과 같습니다.

부동산 운영 비용 계산

실제 유지 관리 비용 및/또는 이 시장의 일반적인 비용 분석을 기반으로 평가되는 자산의 운영 비용 계산.

운영 비용(ER)은 실제 총수입의 수령과 직접적으로 관련된 시설의 정상적인 기능을 보장하는 데 필요한 비용입니다.

운영 비용은 일반적으로 세 그룹으로 나뉩니다.

조건부 영구;

조건부 변수;

교체 비용.

조건부 고정 비용에는 비용이 포함되며 그 금액은 시설의 운영 작업량 및 제공되는 서비스 수준에 따라 달라지지 않습니다. 일반적으로 이 그룹에는 다음이 포함됩니다.

재산세

보험료(재산 보험료)

토지 지불;

실제로 고정된 변동 비용의 일부 요소.

조건부 가변 비용에는 비용이 포함되며 그 금액은 시설의 운영 작업량과 제공되는 서비스 수준에 따라 다릅니다. 일반적으로 이 그룹에는 다음 비용이 포함됩니다.

유용;

현재 수리의 경우;

서비스 직원 급여;

급여 세금;

화재 방지 및 보안을 위해;

상담 및 법률 서비스

관리용.

교체 비용은 건물의 마모가 심한 구조 요소를 주기적으로 교체하는 비용입니다. 일반적으로 이러한 요소에는 다음이 포함됩니다.

루핑, 바닥재, 내부 및 외부 트림 요소, 창 및 도어 충전재, 하드웨어 및 수명이 짧은 기타 구조적 요소

위생 장비 및 전기 부속품;

야외 개선 요소 - 보도, 진입로, 주차장, 조경 및 소규모 건축 형태.

건물의 정상적인 운영과 관련된 운영 비용에 이 비용 그룹을 포함하는 것은 소유자가 건물의 규정 및 표준을 준수하는 수준에서 건물을 운영할 것이라는 가정 때문입니다. 이 유형의부동산.

따라서 실제 총수입에서 영업비용의 추정가치를 차감한 금액이 순영업이익이 된다.

에 있다는 점도 고려해야 합니다. 현대적인 조건소유자는 일반적으로 대체 기금을 구성하지 않으며 필요한 경우 현금 비용 전액을 일시불로 지불합니다. 이 결론은 소유자와의 대화의 결과로 이루어졌습니다. 비주거용 건물및 구내.

순이익을 대상의 현재 가치로 재계산

선택한 평가 방법에 따라 여러 가지 방법으로 순 영업 이익을 개체의 현재 가치로 재계산합니다.

순 영업 소득을 기반으로 개체의 현재 가치를 결정하기 위해 다음 방법을 사용할 수 있습니다.

소득의 직접 자본화 방법

자본수익률에 따른 자본화 방법:

계산 모델에 따른 대문자 사용 방법

할인 방법 현금 흐름.

이러한 방법은 부동산 가치가 미래에 소득원을 창출할 수 있는 평가 대상 자산의 능력에 의해 결정된다는 전제에 기초합니다. 두 가지 방법 모두에서 자산의 미래 수입은 이 자산의 위험 수준을 고려하여 자산 가치로 변환됩니다. 이러한 방법은 소득 흐름이 변환되는 방식에서만 다릅니다.

직접 자본화 방법 - 첫해의 가장 일반적인 소득을 시장 데이터 분석을 기반으로 얻은 자본화 비율로 나누어 가치로 직접 변환하여 수익 대상의 시장 가치를 결정하는 방법 시장추출법으로 구한 순이익과 평가대상과 유사한 자산가치의 비율.

동시에 시간 경과에 따른 소득 변화 추세를 평가할 필요가 없으며 자본화 비율을 평가할 때 자본 수익률과 수익률의 구성 요소를 별도로 고려해야합니다. 이러한 모든 추세와 구성 요소에 대한 설명이 시장 데이터에 포함되어 있다고 가정합니다. 시장 거래에서 자본화 비율을 추출하는 직접 자본화 방법의 이러한 서양 고전 버전은 정보 수집의 어려움으로 인해 러시아 조건에 실제로 적용하는 것이 불가능합니다(대부분 거래 조건 및 가격은 기밀 정보). 이를 기반으로 실제로 자본 수익률과 수익률에 대한 별도의 평가를 제공하는 자본화 계수를 구성하기 위해 대수적 방법을 사용할 필요가 있습니다.

직접 자본화 방법은 평가일에 수리 또는 재건 기간에 대한 대규모 투자가 필요하지 않은 운영 자산의 평가에 적용할 수 있습니다.

자본 수익률에 따른 자본화 방법 - 모든 현금 흐름을 "잔액"으로 변환하여 수익성 있는 개체의 시장 가치를 결정하는 방법 실제 돈위험 대체 투자 시장에서 파생된 자본 수익률을 사용하여 평가 날짜까지 할인하는 비용으로 남은 경제 수명 동안 생성합니다.

자본 수익률에 따른 자본화 방법은 형식적(수학적) 관점에서 두 가지 종류가 있습니다.

현금흐름할인법은 자본수익률에 기초한 자본화법으로, 자본수익률을 할인율로 하여 시장가치를 결정하기 위하여 각 사업연도의 현금흐름을 최종 재판매로 인한 현금 흐름을 포함하여 평가되는 자산은 별도로 할인된 후 합산됩니다.

계산 모델 자본화 방법 - 자본 수익률을 기반으로 한 자본화 방법으로, 시장 가치를 결정하기 위해 첫 해의 가장 일반적인 소득을 공식화된 소득 및 가치 계산 모델을 사용하여 가치로 변환합니다. 미래의 변화 추세에 대한 분석의 기초.

현금흐름할인법은 다음과 같은 경우에 사용됩니다.

미래의 흐름은 현재의 흐름과 크게 다를 것으로 가정합니다.

미래 흐름의 규모를 정당화하는 증거가 있습니다. 현금부동산에서;

수입 및 지출 흐름은 계절적입니다.

감정 대상 부동산은 대규모 다기능 상업 시설입니다.

부동산이 건설 중이거나 막 건설되어 운영에 들어갔다(또는 운영에 들어갔다).

다음과 같은 경우 계산 모델 대문자 사용 방법이 사용됩니다.

소득 흐름은 오랜 기간 동안 안정적이며 상당한 양의 값을 나타냅니다.

수입원은 꾸준하고 적당한 속도로 성장하고 있습니다.

대상재산이 자본금을 필요로 하지 않음을 고려하여 수리 작업, 그리고 또한 니즈네바르토프스크시의 상업용 부동산 시장의 기존 동향을 고려하여 미미한 속도로 원활하게 변화하는 평가 부동산의 임대 수입원을 예측할 수 있으므로 적용이 가능합니다. 추정 소득을 현재 가치로 재계산하는 계산 모델에 따른 자본화 방법(이하 소득 자본화 방법이라고 함).

소득의 자본화 방법은 연간 (또는 평균 연간) 순 영업 소득 (NOR)을 현재 가치로 변환하여 부동산 가치를 결정합니다.

기본 계산식은 다음과 같습니다.

자본화율(R)의 결정

모든 부동산 개체는 경제적으로 운영 가능한 기간이 제한되어 있습니다. 이 기간 동안 부동산에서 창출한 소득은 다음을 충족하기에 충분해야 합니다.

필요한 투자 자본 수익률(수익률 또는 할인율)을 보장합니다.

소유자의 초기 투자를 회수합니다(자본 수익률).

이에 따라 자본화 비율에는 자본 수익률과 자본 수익률 (할인율)의 두 가지 구성 요소가 포함됩니다.

할인율 결정

부동산 객체의 생성(취득) 및 운영은 소득이 필요한 독립적인 사업입니다.

할인율에는 다음이 포함됩니다.

무위험율;

에 대한 상 다른 종류위험.

무위험 이자율은 가능한 가장 낮은 위험 수준을 가진 소유자의 대체 투자 수익률 수준을 반영합니다. 가장 크고 가장 신뢰할 수 있는 은행의 예금 이자율, 국채 수익률 등을 무위험으로 사용할 수 있습니다.

위험 프리미엄이 반영 부수입전형적인 투자자가 부동산에 투자할 때 받을 것으로 기대하는 것. 대부분의 방법은 위험 프리미엄의 구성 요소를 고려합니다.

부동산 투자 위험에 대한 프리미엄;

낮은 유동성을 위한 프리미엄;

투자운용상.

무위험율의 정의

무위험 비율을 결정하기 위해 무위험 운영에 대한 평균 유럽 지표와 러시아 지표를 모두 사용할 수 있습니다. 평균적인 유럽 지표를 사용하는 경우, 해당 국가에 대한 투자 위험에 대한 프리미엄, 이른바 국가 위험이 무위험 금리에 추가됩니다.

러시아 연방 내에서 다음과 같은 상품을 무위험 이자율로 고려하는 것이 일반적입니다.

러시아 연방 Sberbank 및 기타 신뢰할 수있는 러시아 은행의 예금. 러시아 연방 저축 은행 및 기타 러시아 은행의 예금에 대한 이율 적용은 예금이 허용되는 짧은 기간(일반적으로 최대 1~2년)으로 인해 상당히 제한적입니다. 이 모든 것이 이러한 도구를 사용할 가능성을 좁힙니다.

서양 금융 상품(국채 선진국, 리보). LIBOR 환율(Libor Inter Bank Offered Rate)을 사용할 때의 어려움. 대출을 제공하기 위한 런던 은행간 시장의 비율)은 단기(1년 이하) 및 그 이상에 의해 결정됩니다. 높은 수준공공 투자에 비해 위험 증권. 평가 실무에서 국채 중에서는 미 국채 10년물을 사용하는 것이 가장 적절하다.

러시아 은행간 대출 금리(MIBID, MIBOR, MIACR). 요금은 1일에서 1년 동안 계산됩니다. 무위험 수익률을 계산하기 위해 이러한 요율 값을 사용하는 것은 주로 단기적 특성으로 인해 적절하지 않다는 것이 분명합니다. 또한 은행 간 대출에 내재된 수익률은 미상환 위험을 고려하므로 평가 과정에서 이 도구를 사용하는 것을 거부해야 합니다.

러시아 중앙 은행의 재융자 비율. 재융자율은 이자율이다. 중앙 은행대출을 할 때 상업 은행재융자 중. 이 비율은 경제적 본질아마도 금융 기관을 평가할 때만 적용되며 재융자 비율은 도구입니다. 통화 정책따라서 중앙 은행은 금융 및 은행 부문에 대한 표적 영향을 위해 후자에 의해 사용되며 시장의 실제 상황을 항상 반영하는 것은 아닙니다.

러시아 연방 국채. 러시아 연방 국채는 루블과 외화로 표시됩니다. 금융 상품. 1998년 8월(채무불이행) 사건은 루블 채권에 대한 신뢰를 크게 떨어뜨렸으므로 현재로서는 이를 무위험 투자로 간주하기가 다소 어렵습니다.

러시아 연방의 통화 채권은 내부(OVVZ)와 외부(유로본드)의 두 가지 유형으로 표시됩니다. 실제로 이 비율은 장기적으로 볼 때 가장 자주 사용됩니다.

따라서 장기채권의 만기수익률은 계산에서 무위험이자율로 사용됩니다. 연방 대출, 6.83%입니다.

다양한 부동산 개체에 대한 투자 위험에 대한 프리미엄 결정.

부동산 투자의 위험은 두 가지 유형으로 나뉩니다. 첫 번째는 체계적이고 비체계적인 위험을 포함하고 두 번째는 정적 및 동적 위험을 포함합니다. 시장 전체는 체계적인 위험이 지배합니다. 특정 소득 창출 자산의 가치는 시장의 경제 및 제도적 조건과 관련될 수 있습니다. 이러한 유형의 위험의 예: 과도한 수의 경쟁 시설의 출현, 도시 형성 기업의 폐쇄로 인한 고용 감소, 환경 제한의 도입, 임대료 수준에 대한 제한 설정. 비체계적 위험은 평가되는 특정 자산과 관련된 위험이며 비교 가능한 자산에 적용되는 위험과 무관합니다. 예: 하중 지지 부재의 균열, 공공 사용을 위한 토지 취득, 임대료 미납, 화재로 인한 구조물 파괴 및/또는 부동산 주변의 호환되지 않는 토지 사용 시스템 개발. 정적 위험은 계산되어 보험사에 전가될 수 있는 위험이며 동적 위험은 "사업 기회 및 경제적 경쟁의 손익"으로 정의할 수 있습니다. 위험 프리미엄의 계산은 "재산에 영향을 미치는 위험 요소" 표에 나와 있습니다.

낮은 유동성에 대한 프리미엄 결정

낮은 유동성에 대한 프리미엄, 부동산 매도 시 노출 기간 조정이 있습니다.

이 프리미엄은 다음 공식에 따라 계산됩니다.

어디: 피- 낮은 유동성에 대한 프리미엄

Rb- 무위험 요율;

엘- 노출 기간(개월 단위)

큐 1년의 총 개월 수입니다.

평가일 기준 저유동성에 대한 조정은 3.25%로 가정하며, 이는 해당 대상의 3개월 노출에 해당합니다.

투자운용 프리미엄의 결정

전문가들은 투자운용 프리미엄을 3% 수준으로 추정하고 있다.

자본 수익률 결정

부동산 객체는 유한한(제한된) 경제 수명 기간(물리적으로 객체의 운영이 가능하고 경제적으로 수익성이 있는 기간)을 갖습니다. 재산이 가져온 재산에 도달하면 경제 수명이 끝날 때까지 물건에 의한 가치 손실을 보상해야합니다. 이러한 보상에 필요한 소득금액은 정량적으로 자본수익률로 표현된다.

자본 수익률을 계산하는 세 가지 방법이 있습니다.

4. 정액법(Ring's method): 자산의 수명 동안 균등하게 분할하여 자본을 반환한다고 가정하며, 이 경우의 수익률은 무이자 보상 기금에서 공제된 초기 자본의 연간 지분입니다. .

5. 보상 기금의 자본 수익률 및 무위험 이자율(Hoskold의 방법): 보상 기금이 가능한 가장 낮은 이자율인 "무위험" 이자율로 구성된다고 가정합니다.

6. 보상기금의 자본수익률과 투자수익률(인우드법)은 보상기금이 투자수익률(할인율)과 동일한 이율로 형성된다고 가정한다.

경제 수명 기간은 평균 추가 점검 기간(VSN 58-88(r)에 따라 결정됨)에 따라 30년으로 가정합니다.