부동산 평가를 개선하는 방법. 논문: 주거용 부동산 감정 부동산 감정 개선을 위한 제안
연방 교육 기관
SEI HPE "모스크바 서비스 대학"
교수진: "연구소 지역경제그리고 시정"
부서: "주 및 시정촌 관리"
코스 프로젝트.
주제: 부동산 평가 방법 개선.
분야: 시립 부동산 관리.
학생이 완료
그룹 GRDS 3-2
셰브척 M.V.
교사가 수락
두보빅 M.V.
소개 ...........................................................................................................................3
나 이론적인 부분
1.1 부동산의 분류 ...........................................................................5
1.2 주거용 부동산 평가 방법론 ...........................................6
1.3 주택 시장 ...........................................................................................................9
1.4 시장 귀중한 서류부동산용 ...........................................................13
1.5 모기지 ...........................................................................................................15
II 분석 부분
2.1 부동산 시장 분석의 현대적 원리 ........................... 18
2.2 부동산 시장 조사 ...........................................................................20
2.3 부동산의 시장 가치 평가 방법 ...........................................26
2.4 기능 다양한 종류성적 ...........................................................................34
2.5 비용에 대한 환경적 요인의 영향 ...........................36
III 실용적인 부분
3.1 실용비교 판매 방법 ........... ..39
3.2 투자 리스크 및 부동산 시장 통계 ...........................................44
결론...........................................................................................................47
참조 ..................................................................................................................50
소개.
"부동산"이라는 용어는 Peter I 시대부터 러시아 법률에 등장했습니다. 그러나 현재 입법법에서는 아직 동산과 부동산을 명확하게 구분하지 않았습니다.
부동산(부동산, 부동산)에는 토지 구획, 하층토 구획, 고립된 수역 및 토지와 확고하게 연결된 모든 것, 즉 목적에 과도하게 손상되지 않고 이동할 수 없는 개체, 예를 들어 숲, 다년생 농장, 건물, 건물. 부동산에는 국가 등록 대상인 항공기와 항공기도 포함됩니다. 바다 선박, 내륙 항해 선박, 우주 개체. 기타 재산도 법에 따라 부동산으로 분류될 수 있습니다. 따라서 예를 들어 부동산 단지로서의 기업 전체도 부동산으로 인식됩니다.
러시아 연방 민법의 첫 번째 부분에 따라 기업은 주체가 아니라 민권의 대상으로 직접 간주됩니다.
기업 전체 또는 일부가 권리의 설정, 변경 및 종료와 관련된 매각, 질권, 임대 및 기타 거래의 대상이 될 수 있습니다. 기업도 상속받을 수 있습니다.
재산 단지로서의 기업의 구조에는 토지 계획, 건물, 구조물, 장비, 재고, 원자재, 제품, 청구권, 부채 및 개별화 지정에 대한 권리를 포함하여 활동을 목적으로 하는 모든 유형의 재산이 포함됩니다. 법률이나 계약에서 달리 규정하지 않는 한 기업, 기업의 제품, 작업 및 서비스(회사 이름, 상표, 서비스 마크) 및 기타 배타적 권리.
부동산의 국가 등록을 수행하는 국가 기관은 부동산 등록 및 부동산 객체에 대한 등록된 권리에 대한 정보를 모든 사람에게 제공할 의무가 있습니다. 이 규칙은 민사 거래 참가자의 부동산과 부적절한 거래의 위험을 확실히 크게 줄입니다.
다양한 형태의 소유권: 개인, 주식 회사의 소유권, 지역, 지방 자치 단체, 그리고 마지막으로 연방. 한 형태 또는 다른 형태의 효과를 결정하는 것은 매우 어렵습니다. 모두 특정 상황에 따라 다릅니다.
일반적으로 주택 시장은 다른 부문보다 훨씬 더 발달되어 있습니다. 그리고 이것은 이해할 수 있습니다. 주택 민영화, 별장 건설을위한 토지 확보 등의 과정을 규제하는 특정 입법 기반이 이미 있습니다.
시장 비주거 건물주로 한 번 사거나 재건축된 건물을 사무실로 개조한 것으로 대표됩니다. 그러나 민영화 과정에서 장기 임대를 위해 임대하거나 부동산 기금, 즉 경매에서 판매되는 물건이 점점 더 많이 나타납니다. 지방 당국. 민영화의 두 번째 단계에서 부동산 시장이 채워질 것입니다. 산업 시설그리고 더 큰 범위에서 무역 및 서비스 목적의 대상.
부동산의 사적소유권과 민영화가 도입된 후 러시아 연방국가는 부동산 시장 형성의 시작으로 작용한 대다수의 부동산의 단독 소유자가 아닙니다.
나 이론적인 부분
1.1 부동산 객체의 분류.
부동산 감정은 무엇보다도 독립적 인 제품으로 시장에 활발하게 유통되고있는 대상 범주에 대해 관심이 있습니다. 현재 러시아에서는 다음과 같습니다.
아파트와 객실
사무실 및 상점을 위한 건물 및 건물
교외의 주거용 건물토지 플롯 (코티지 및 여름 별장)
개발 또는 기타 목적(단기)을 위한 빈 토지 플롯
창고 및 생산 시설.
또한 부동산 개체는 원칙적으로 기업 및 조직(특히 민영화되는 기업)의 자산 단지의 일부이며 가치에 상당한 영향을 미칩니다. 아직 시장이 형성되지 않은 다른 범주의 부동산이 있습니다.
다양한 조건과 그 조합이 대상 평가에 영향을 미칩니다. 우리는 분류 표시의 예를 제공합니다.
1. 원산지
· 자연(자연) 개체.
· 인공 물체(건물).
2. 임명
공터(개발 또는 기타 목적)
· 개발을 위한 천연 단지(광상).
· 건물
주택용.
사무실용.
무역 및 유료 서비스 영역.
산업용.
· 다른.
3. 규모
· 토지 덩어리.
· 별도의 토지 구획.
· 건물 및 구조물의 복합물.
· 다중 아파트 주거용 건물.
주거용 단독주택(맨션, 코티지)
섹션(입구).
· 단면의 바닥.
· 평평한.
· 방.
· 여름 별장.
· 행정 건물의 복합 단지.
· 건물.
· 건물 또는 건물의 일부(섹션, 층).
4. 사용 준비 완료
· 완성된 개체.
재건 또는 주요 수리가 필요합니다.
공사 완료가 필요합니다.
1.2 주거용 부동산 평가 방법론.
실제 경험에 따르면 소규모 주거용 부동산의 경우 시장 판매 비교 방법에만 기초할 수 있는 단순화된 절차에 따라 평가를 수행하는 것이 좋습니다. 평가에 대한 판매 비교 접근 방식은 평가되는 자산을 판매되었거나 판매를 위해 나열된 다른 자산과 직접 비교하는 것을 기반으로 합니다. 구매자는 주로 판매용 부동산을 기준으로 가치 판단을 내리는 경우가 많습니다. 감정인은 또한 이 정보를 판매 또는 임대한 부동산에 대한 정보와 함께 사용합니다. 이 접근 방식은 유사한 적합성의 재화나 서비스가 여러 개 있는 경우 가격이 가장 낮은 것이 수요가 가장 많고 분포도가 가장 넓은 대체 원칙에 기반합니다. 주택의 경우, 이것은 그것이 시장에서 볼 수 있다면(보통 그렇겠지만) 그 가치는 일반적으로 동등한 매력의 주택을 구입하는 비용으로 설정되며 교체하는 데 많은 시간이 걸리지 않을 것임을 의미합니다.
대량 부동산 평가는 동질적인 객체(아파트)의 대규모 그룹에 대한 단순화된 평가에 대한 특별한 접근 방식입니다. 이러한 평가는 특정 방법론에 따라 수행됩니다. 평가 대상에 대해 고정 매개변수 집합의 해당 값 집합이 결정된 다음 모든 대상에 대해 변경되지 않는 규칙에 따라 값 평가가 형성됩니다.
대량 평가에는 고유한 특수 응용 프로그램이 있습니다. 그러한 평가의 예는 "국의 정보에 따른 아파트 평가"입니다. 기술 인벤토리(BTI)» 비용 접근 방식을 기반으로 합니다. 정부 기관에서 수행하며 세금 및 수수료를 결정하는 데 사용됩니다. 그러나 BTI 밸류에이션은 시장 가치에 초점을 맞추지 않습니다. 따라서 이를 구축하는 데 시장 정보가 필요하지 않습니다.
실제 판매 가격과 시장 가치의 개념 사이의 구분이 강조되어야 합니다. 가격은 판매자 가격, 구매자 가격 및 판매 가격으로 나뉩니다.
판매자의 가격은 거래의 결과로 판매자가 받는 금액입니다. 구매가격은 총액아파트 구매에 대한 모든 비용. 판매 가격은 구매자가 아파트에 대해 판매자에게 제공하는 금액입니다.
그들은 중개인 서비스에 대한 지불 금액과 거래 처리 비용이 다릅니다. 중개자는 아파트 구매자와 판매자 모두에게 제공되거나 제공되지 않을 수 있습니다. 거래는 보험에 가입되거나 보장되지 않을 수 있습니다. 거래 처리 비용은 다양한 방식으로 참여자에게 분배될 수 있습니다. 따라서 매매가격은 아파트를 그 자체로 특징짓고, 구매자와 판매자의 가격은 거래조건에 크게 좌우된다. 일반적으로 판매자에게 중개자가 있는 경우 판매자의 지불액은 판매 가격에서 공제되어 판매자의 가격을 낮추고, 그 반대의 경우 구매자가 중개자의 서비스에 대해 지불하면 판매 가격과 관련하여 구매자의 가격이 높아집니다. 마찬가지로 이러한 가격은 거래 처리 수수료의 영향을 받습니다. 따라서 판매자와 구매자의 가격은 크게 다를 수 있습니다(최대 15% 이상). 그러나 판매 가격은 거래 판매 및 처리 메커니즘의 특정 기능에 최소한으로 의존하며 아파트 자체의 특성에 의해 결정됩니다. 따라서 아파트의 많은 매개 변수에 대한 판매 가격의 의존성을 모델링하는 것이 좋습니다.
그 정의에 따르면 부동산의 시장 가치는 정상적인 거래 조건에서 시장에서 판매될 평균 또는 더 가능성 있는 가격을 결정하는 요소에 따라 달라집니다.
분류의 첫 번째 수준에서 객관적인 요인과 주관적인 요인으로 나눌 수 있습니다.
시장 가치를 결정할 때 객관적인 요소가 고려됩니다. 주관적인 요인은 거래를 체결할 때 특정 구매자, 판매자 또는 중개인의 행동과 관련이 있으며, 부분적으로는 경제적 조건(성격, 인식, 정직, 인내, 속기 쉬운, 개인적 호불호 등)에 의해 직접적으로 결정되지 않습니다. .).
객관적인 요소는 주로 경제적 결정이며 궁극적으로 특정 거래의 평균 가격 수준입니다.
경제적 요인은 거시경제와 미시경제로 나눌 수 있다. 첫 번째는 일반적인 시장 상황과 관련된 요소를 포함합니다. 해당 지역의 부동산 수요에 대한 초기 보안 수준; 신규 건설 및 재건의 규모 및 구조; 이주 요인; 거래의 법적 및 경제적 조건; 인플레이션의 수준과 역학; 달러 환율과 그 역학. 우리의 조건에서 다음과 같은 장기 요인도 경제적 요인 그룹의 일부로 표시될 수 있습니다.
상품 및 서비스 가격의 역학 및 축적 규모에 영향을 미치는 임금 조건의 차이 돈이연수요금액
· 부동산에 투자할 기회가 있는 새로운 사회 계층 형성의 속도와 규모;
모기지 시스템의 개발;
· 해당 지역의 외국 대표 시스템 개발.
미시경제적 요인은 특정 거래의 객관적인 매개변수를 특징으로 합니다. 이 중 거래의 대상(아파트)을 기술하는 것이 특히 중요하다. 거래의 성격 및 지불 조건과 관련된 요소도 중요합니다. 거래 처리 및 지불을 위한 주요 절차가 완료되었습니다. 따라서 아파트의 시장 가치를 대량 평가할 때 거래의 전형적인(평균) 특성에 초점을 맞출 수 있고 또 그렇게 해야 합니다. 이 요소를 일정하게 고려하고 아파트의 시장 가치를 평가할 때 고려하지 않아야 합니다. 그런 다음 특정 날짜에 추정되는 아파트의 시장 가치(평균 가격)는 매개 변수(특성)에 따라 사용 가치로 결정됩니다.
1.3 주택 시장.
이 시장의 잠재 규모는 엄청납니다. 오늘날 문명 국가에서 주택의 최소 90%는 할부로 구입됩니다.
러시아의 주택 시장은 아파트 민영화의 결과로 특히 큰 규모를 얻었습니다. 모스크바에서와 같이 무료이거나 다른 도시에서와 같이 우선적으로 아파트를 개인 소유로 이전하는 것은 소유자가 이러한 유형의 부동산으로 운영할 수 있는 새로운 기회를 창출했습니다.
동시에 아파트 및 기타 유형의 주택을 사고 파는 형태도 개발되었습니다. 이러한 형태 중 아파트를 할부로 구매하는 것이 보편화되고 있습니다. 서구에서는 인구가 소유 한 거의 모든 부동산에 부채가 있으며 주택 비용을 할부로 지불해야합니다. 러시아에서는 민영화의 결과 모든 시민이 부채가 없는 부동산(아파트, 정원 및 시골 토지)의 소유자가 되었습니다. 따라서 러시아 시민은 이러한 측면에서 다른 국가의 시민보다 훨씬 나은 위치에 있습니다.
동시에, 이 모든 것은 신용으로 주택을 취득할 수 있는 새롭게 열린 가능성으로 보완될 것입니다. 간단히 그 계획은 다음과 같다.
아파트 자체가 대출을 위한 물질적 담보 역할을 합니다. 대출금이 상환될 때까지 구매자는 법적으로 임차인일 뿐입니다. 구매자는 약 30%의 첫 번째 할부를 즉시 배치합니다. 나머지 70은 부동산 회사와 해당 계약을 체결한 은행에서 지불합니다.
은행 또는 그 자회사는 문서수집, 매매거래 이행, 판매자와의 정산 등 따라서 예를 들어 모스크바의 수수료 규모는 아파트 시장 가격의 13%에 이릅니다. 이러한 비용은 신뢰할 수 있는 조직의 참여로 거래가 실행되는 경우 정당화됩니다. 최근 몇 달특정 범죄적 의미를 얻었습니다.
공식 등록 절차가 완료된 후 손에서 손으로 이체되는 거의 모든 "왼쪽"달러 거래에 존재하기 때문에 많은 범죄 상황이 발생합니다.
"왼쪽"달러는 일반적으로 아파트의 시장 가격과 BTI가 평가한 금액의 차이입니다. 따라서 전문가가 될 필요는 없습니다. "좌파"를 제거하려면 다음 두 가지 방법 중 하나를 선택해야 합니다. 보수적인 방법 - BTI의 평가 관행을 시장의 실제 조건에 더 가깝게 가져오는 방법; 또는 급진적 인 방법 -이 관행을 포기하고 부동산의 적용 가격에 대한 다른 형태의 통제로 전환합니다.
계속 증가하는 비율은 BTI 평가를 시장 가격에 비약적으로 더 가깝게 만들고 있습니다.
모두 가능한 세금. 따라서 어떤 관점에서 볼 때 재산의 매각은 취득 사실로 간주 될 수 없습니다. 부수입; 그것은 시민이 소유한 재산 형태의 변화일 뿐입니다. 그리고 그러한 변경 금액에 대해 세금을 부과하는 것은 동일한 소득에 대한 이차 세금입니다.
아파트의 시장재분배를 통해 주택재고의 활용도를 높일 수 있었고, 공동아파트 일부의 재정착을 촉진하여 주택문제를 부분적으로 해결할 수 있었다.
전반적으로 주거 문제는 지속될 뿐만 아니라 심화되고 있습니다. 이것은 이웃 국가에서 러시아로 난민과 강제 이민자의 끊임없는 유입으로 촉진됩니다.
비주거 목적으로 아파트를 사용합니다.
도시에서 주거 부문의 상당 부분이 사유화 된 후 소유 아파트를 의도 한 목적 이외의 용도로 사용하는 문제는 더욱 심각해졌습니다.
물론 시민이 소유한 주거용 건물의 사용과 법인, 비주거용 - 사무실, 사무실, 작업장, 컴퓨터 센터 등을 수용합니다. - 주거 공간의 상당 부분이 시 전체 기금에서 인출되기 때문에 주택 문제 해결에 전혀 기여하지 않습니다. 그러나 이를 처리하는 방법은 소유자의 자유를 제한하고 종종 불법입니다.
주택 조사관이나 민병대가 아파트 오용 사실을 확인하고 그에 따라 공식화하여 법원에 제출하더라도 판사는 그러한 청구를 충족시킬 법적 근거가 없습니다. 예술에 따라. "연방 주택 정책의 기본 사항"에 관한 법률 6조는 주택 부문의 부동산 소유자가 법률이 정한 방식에 따라 임대, 임대, 약정, 현재 규범, 주택 및 기타 다른 시민의 권리와 자유 및 공익을 침해하지 않는 경우 전체 및 부분 등. Art에 의해 설정된 주거용 건물을 사용할 때 소유자의 의무 중. 동법 4조에 따르면 주거용 건물을 의도된 목적으로 사용하는 것과 같은 의무는 없습니다. 맞아요, 아트. 주거용 건물 및 주거용 건물이 시민의 영구 거주용임을 설정하는 RSFSR 주택법 7.
하지만 에서 가장 좋은 경우예술에 기초하여 이 조의 적용을 받습니다. RSFSR 민법 48조에 따르면 주거 임대 계약만 법률 요구 사항을 준수하지 않는 것으로 무효화될 수 있습니다. 그러나 이것을 기반으로 주택 소유권 이전에 관한 계약을 종료하는 것은 불가능합니다. 입법 행위(그리고 이것은 시장의 명령이나 정부 법령이 아닌 법률이어야 함) 그러한 법적 근거를 포함하지 않습니다.
명확한 부족 규제 프레임워크사법부조차도 누가 어떤 근거로 특정 물건에 대한 권리를 가지고 있는지 알아낼 수 없다는 사실로 이어집니다. 그러나 사무실, 소매 및 창고 공간에 대한 안정적인 수요와 상당한 수수료를 보장하는 이러한 부동산의 높은 비용은 많은 중개 구조를 끌어들입니다. 2000년에 조사 대상 중 42%만이 비주거 건물과 거래에 종사했다면 지금은 이 수치가 70%로 증가했습니다.
1.4 부동산 증권 시장.
부동산 시장의 부문은 가장 저개발입니다. 이는 전체 주식 시장의 시차와 상업 회전율에 부동산 자체의 불충분한 참여를 모두 반영합니다. 부동산 시장 참여자들은 여전히 직접 투자를 선호합니다. 부동산 사용 및 판매와 관련된 증권의 범위가 좁습니다.
우선 주택채권의 명백한 장점은 누적적 성격이다. 그들은 액면가에 표시된 주택 영상에 대한 권리 증명서 인 아파트 구매에 필요한 금액을 점차적으로 축적 할 수 있습니다.
실제 아파트의 영상과 관련된 채권의 명칭은 충분하거나 최대한으로 인식되는 생활 공간과 안락함의 수준에서 언제든지 멈출 수 있습니다. 그러나 이러한 주택채권의 긍정적인 속성은 새로 위탁된 주택만 구입할 수 있는 권리를 부여한다는 점에서 다소 제한적이라는 점을 인식해야 합니다. 다소 제한된 건설 기준과 신개발 지역의 특성은 문제를 해결하기 위해 채권을 구매하려는 사람들의 범위를 크게 좁힐 수 있습니다. 주거 문제, 이것이 바로 그들의 주요 가치입니다. 도시의 모든 지역, 모든 수준의 편안함과 "나이"의 채권을 사용하여 시영 주택을 구입할 수 있다면 매력이 크게 증가합니다. 이는 충분히 신뢰할 수 있는 것으로 간주되는 다른 지불 수단(통화)과 관련하여 주택 채권의 경쟁력을 높일 수 있습니다.
주택 채권의 의심할 여지 없는 또 다른 이점은 반인플레이션 특성입니다. 즉, 감가상각으로부터 어떤 방식으로든 돈을 절약할 수 있는 능력입니다. 따라서 월별 주택 채권 가격 견적은 최소한 인플레이션을 추적해야 합니다. 한편, 예상 발행 형태에 의해 제공되는 월별 호가 메커니즘은 일반적인 거시경제적 변동만을 흡수할 수 있으며, 시간적 규모로는 상당하지만 주택 시장의 현재 변화는 흡수할 수 없습니다.
1~6개월 범위 내에서 채권이 상환될 때 주택을 얻는 시기에 따라 시세를 변경할 가능성은 이 주식 시장 상품의 매력과 유동성 정도를 모두 크게 높일 수 있습니다.
재산 평가. 시장 평가 방법은 기업과 시민이 마음대로 사용할 수 있는 이 새로운 자원인 부동산의 수익성을 극대화하는 데 도움이 됩니다. 이 평가는 토지 및 부동산 소유자가 대출을 받기 위해 저당을 원할 때 이미 필요합니다. 적절한 평가 없이 외국 투자를 포함한 추가 투자 유치에 의존하십시오.
민영화 1단계에서는 합작법인을 만들 때 평가를 아예 하지 않거나 눈으로만 했다. 투자자 자신이 가격을 결정했습니다. 심각한 문제에 관해서는 서양 감정평가사가 관여했는데, 대부분의 경우 외국 투자자에게 유리하게 감정을 수행하여 우리 자산의 실제 시장 가치를 과소평가했습니다.
실제 물질적 자원으로 지원되는 금액만큼 승인 자본을 늘리려는 민영화 기업의 주식 2차 발행에 대해서도 평가가 필요합니다. 투자자들이 주가를 설정할 때 실수를 피할 수 있게 해주는 것이 진정한 투자설명서입니다. 재산 분할, 토지와 부동산의 최선의 상업적 이용을 결정할 때, 그리고 부동산과 관련된 기타 모든 거래에서도 평가가 필요합니다.
부동산의 가치 상승 및 상업적 용도에 대한 분석은 엄격한 경제적 계산, 부동산의 실제 시장 가치에 대한 정확하고 전문적인 평가를 기반으로 해야 합니다. 평가는 절차 및 윤리적 기준은 물론 엄격하게 정의된 접근 방식, 원칙 및 방법을 사용하여 지식, 경험을 기반으로 부동산 대상의 가치에 대한 전문가 또는 전문가 그룹(일반적으로 전문 감정가)의 의견입니다.
시장 가치는 공정한 거래를 하는 데 필요한 모든 조건을 고려할 때 경쟁적이고 공개된 시장에서 부동산이 팔릴 가능성이 가장 높은 가격을 나타냅니다.
이러한 조건은 다음과 같습니다.
1. 구매자와 판매자는 일반적이고 표준적인 동기에 따라 행동합니다. 거래는 어느 쪽에도 강요되지 않습니다.
2. 양 당사자는 자신의 이익에 가장 적합한 결정을 내리고 행동할 수 있는 충분한 정보를 가지고 있습니다.
3. 객체는 충분한 시간 동안 공개 시장에 출시되었으며 거래를 위한 최적의 순간이 선택되었습니다.
4. 지불 기한 화폐 형태또는 현금 지불에 상응하는 재정 조건에 동의했습니다.
5. 거래 가격은 정상적인 조건을 반영하며 거래와 관련된 당사자의 할인, 리베이트 또는 특별 크레딧을 포함하지 않습니다.
6. 물건은 정상적인 수요가 있고 시장에서 효용이 인정됩니다.
7. 대상이 매우 희소하다. 즉 공급이 제한되어 경쟁시장을 창출한다.
8. 대상은 양도 가능성의 속성을 부여받고 손에서 손으로 전달될 수 있습니다.
1.5 모기지.
모기지(mortgage)는 담보에 대한 대출을 발행하는 것을 의미합니다. 동산. 고전적인 모기지 대상은 토지 플롯입니다. 모기지는 건물, 구조물, 주거용 주택, 별도의 아파트를 담보로 제공할 수 있는 가능성을 열어줍니다.
모기지론은 일반적으로 저렴하고 모기지 은행의 마진이 낮으며 대량의 대출을 통해 이익을 얻습니다. 이 은행들은 또한 자금을 조달합니다. 저금리, 그러나 매우 높은 신뢰성으로 인해 그들이 놓는 모기지 채권은 꾸준한 수요가 있습니다.
시장에서 모기지론 4개의 엔티티가 있습니다.
1. 최고의 부동산을 취득하고자 하는 차용인
2. 모기지론의 위험을 제한하여 최대한의 이익을 얻으려는 은행
3. 수취를 원하는 투자자 최대 이익모기지에 투자함으로써;
4. 정부는 모기지 대출 시스템의 기능을 위한 법적, 경제적 조건을 만들어야 합니다.
모기지 대출 시설은 대출의 수익성뿐만 아니라 대출자의 신용 가용성을 보장해야 합니다.
여러 종류가 있습니다 신용 시설, 국가에 존재하는 다소 높은 수준의 인플레이션을 우회할 수 있도록 합니다.
첫 번째 메커니즘은 고정 금리 대출입니다.
두 번째 메커니즘은 물가 수준의 변화에 따라 대출 금리를 주기적으로(약 분기 1회) 검토할 때 해당 국가의 물가 수준에 맞게 조정된 금리를 적용하는 대출을 기반으로 합니다.
세 번째 메커니즘인 조정 가능한 이연 지불 방식의 대출은 특히 러시아 조건에서 사용하기 위해 미국 경제 기관 중 하나에서 개발했습니다. 그 본질은 차용인이 원금이나 대출에 대해 소득의 30% 이상을 지불하지 않아야 한다는 것입니다. 초기 지불금은 상대적으로 낮고 시간이 지남에 따라 증가합니다. 이렇게하면 부채의 주요 부분 지불을 나중에 연기 할 수 있습니다. 이 메커니즘의 원리는 두 금리, 그 중 하나는 "계약"이라고하며 부채 금액을 계산하는 데 사용되며 두 번째 - "지불"은 월별 지불을 계산하는 데 사용됩니다. 이 요금은 동일하지 않습니다.
러시아 연방 법률 "약속"은 모기지 등록에 관한 일반 원칙을 설정합니다. 저당 재산에 대한 권리 등록을 담당하는 동일한 정부 기관에 등록해야 합니다. 이 원칙에서 주거용 건물에 대한 모기지는 주택 민영화 부서에 등록되어야 한다는 가정을 따릅니다.
토지에 위치한 건물 및 구조물과 관련된 "모기지" 계약은 해당 부동산이 위치한 영토의 "토지 목록"에 등록되어야 합니다. 발효되면 지역 의회를 의미할 수 있습니다.
질권의 매각 메커니즘은 입법자가 부동산과 동산 모두에 대한 공통 메커니즘으로 설정합니다.
예술 덕분에. 러시아 연방 민법 350조에 따르면, 법에 따라 압류된 질권의 매매(판매)는 다른 절차가 없는 한 절차법에 의해 설정된 방식으로 공개 경매에서 판매됩니다. 법으로 정합니다.
질권설정재산은 공개경매를 통해 매각해야 하는 요건이 반드시 필요하며 질권규약의 개념을 따른다면 이를 우회할 수 없다. 그러나 질권자가 여전히 질권의 대상이 되는 재산을 공개 경매 절차 없이 소유권으로 취득하기를 원하고 그것이 질권자의 지지를 받는 경우, 이는 제1조에 따라 수행될 수 있습니다. 러시아 연방 민법 409. 이 기사는 채권자가 채무자의 의무가 종료되었다고 선언하고 후자가 의무를 이행하는 대가로 보상을 제공하는 경우 당사자 간의 보상 계약을 체결하는 것을 허용합니다. 질권자에게.
II 분석 부분
2.1 부동산 시장 분석의 현대적 원리.
시장 경제에서 비즈니스의 성공은 주로 책임 있는 재정적 결정이 내려지는 정보의 질에 의해 결정됩니다. 이것이 오늘날 시장 정보를 포함한 정보의 수집 및 분석 처리가 과학 및 방법론적 관점에서 별도의 연구 주제이자 독립 비즈니스의 주제가 된 이유입니다.
위의 가장 예시적인 예는 주식 시장에서 비즈니스를 수행하기 위한 정보 지원의 예입니다. 계속해서 노벨상을 수상한 과학이론과 학파들이 만들어졌고 계속해서 발전해 나가고 있으며, 기술적, 기본적 분석에 관한 많은 저작들이 집필되어 주식시장 전문가들을 위한 핸드북이 되었습니다. 증권 시장에 대한 정보를 가지고 일할 수 있는 자격을 얻기 위해 애널리스트의 지식을 심층적으로 테스트하는 세계적인 관행은 정상적인 것으로 간주됩니다. 그리고 이것은 주식시장에서 다른 시장과 비교하여 참여자의 인식 측면에서 완전한 시장의 규칙성이 가장 명확하게 식별되어야 함에도 불구하고 그렇습니다.
부동산 시장은 주식 시장과 달리 연구의 특징을 결정짓는 여러 측면에서 완벽하지 않습니다. 한편으로 분석가는 어려움에 직면하고 때로는 부동산 시장에서 경제적 관계의 정확하고 모호하지 않은 공식화의 불가능성에 직면합니다. 반면, 다른 시장에서 사용되는 분석 기술은 다른 시장 환경에서 사용하기 위해 개조되어 있기 때문에 순수한 형태로 부동산 시장에 이전할 가능성이 없는 것은 자명합니다. 이상의 관점에서 볼 때 부동산 시장의 고품질 분석 작업은 부동산 경제학에 대한 깊은 이론적 지식, 전문적인 직관력을 형성하는 연구에서의 끊임없는 실습 및 창의적 탐색 외에도 분석가를 필요로 하는 고도로 복잡한 주제인 것 같습니다. .
거의 한 세기에 걸친 부동산 시장 기능의 역사를 연구합니다. 선진국세계에서 분석 작업의 품질에 대한 관심 부족이 부동산 시장에서 가장 큰 위기의 주요 원인 중 하나라고 결론지을 수 있습니다. 대표적인 예가 80년대 말과 90년대 초 미국 부동산 시장의 위기다. 전문가들에 따르면 신규 건설에 대한 과도하고 무분별한 투자는 시장 과잉으로 이어졌고, 이에 따라 대출을 받은 다수의 프로젝트에 대한 시장 수요 부족으로 이어졌다. 이러한 상황은 분석의 잘못된 인센티브 구조, 취약한 분석 방법론 및 현재 상황을 특성화하는 불완전한 데이터에서 비롯된 비현실적인 시장 기대치를 기반으로 합니다. 개발자, 감정인 및 신용 기관을 안내하는 인센티브 구조는 일부는 대출을 받고, 다른 일부는 대출을 정당화하고, 다른 일부는 자금을 할당하는 방식으로 인해 변형되었습니다. 동시에 모든 당사자는 부당하게 낙관적인 기대를 희생시키면서 문제를 해결했습니다.
일반적으로 현지 시장의 불충분한 고품질 데이터와 상호 작용하여 부적절한 가정과 절차로 표현된 약한 분석 방법론을 사용하면 불건전한 시장 조사가 이루어지고 이에 따라 투자 결정이 내려집니다. 위기의 결과, 신용 기관은 일반적으로 모든 프로젝트와 특히 시장 조사에 대한 안정적인 불신 증후군을 개발했습니다. 그리고 이것은 차례로 부동산 시장 분석가가 정확한 결론과 결과를 얻기 위해 필요하지만 충분하지는 않은 몇 가지 일반 원칙에 따라 업무를 수행해야 한다는 이해로 이어졌습니다. 한편, 타당성 범주에 대한 시장 조사의 준수 여부를 결정하는 이해하기 쉽고 식별하기 쉬운 기준이 시급히 필요합니다.
러시아 부동산 시장의 발전 전망을 고려할 때 잠재적 위기가 없다는 것은 지나치게 낙관적인 시나리오라고 가정할 수 있습니다. 그러나 이미 오늘날 적극적인 시장 개발 단계에서 일부 일반 원칙과 원칙이 공식화되고 일상적인 관행에서 실행된다면 그러한 위기의 결과는 덜 중요할 수 있습니다.
투자 결정이 내려지는 분석 연구에 대한 요구 사항.
위기의 위협뿐만 아니라 현재의 일상적인 문제 - 경쟁 심화, 단기 초수익 기회 감소, 장기 및 자본 집약적 상업용 부동산 개발 프로젝트의 시작, 외국인 투자자의 시장 진입 결정을 정당화하기 위한 높은 요구 사항 등 - 가까운 장래에 러시아 부동산 시장에서 질적 분석의 중요성이 점점 더 중요해질 것이라는 사실을 객관적으로 증언합니다.
2.2 정당화를 위한 부동산 시장 조사 투자 결정.
고려 중인 유형에 대한 연구의 궁극적인 목표는 특정(보통 미래) 시점에 부동산 시장에서 특정 유형의 제품에 대한 수요와 공급의 비율을 측정하는 것입니다.
시장 경제에서 부동산의 특별한 위치와 함께 상품으로서의 부동산의 특수 특성은 이 제품을 시장에 포지셔닝하는 데 필요한 상당히 광범위한 사회 경제적 정보를 형성합니다. 국가 및 지역 경제의 현재 및 소급 거시 경제 특성, 지역 및 지역 시장의 사회 인구 통계 학적 지표, 지역 및 지역 부동산 시장의 매개 변수 - 그것은 단지 일반 방향연구가 필요한 곳.
원칙 1. 피투자자의 미래 생산성을 실제로 결정할 수 있는 정보만 분석을 위해 선택해야 합니다.
이 원칙을 따를 때 분석가에게 가장 큰 어려움은 초기 정보를 형성할 표준 규칙이나 명확한 권장 사항이 없다는 것입니다. 여기에서 분석가는 자신의 모든 지식, 전문적인 직관, 창의성 및 실제 경험을 보여주어야 합니다. 또한, 여기에서 전체 연구의 일관성을 위한 기초가 마련됩니다.
원칙 2: 연구의 기반이 되는 모든 현재 및 미래 데이터는 고려 중인 부동산 투자 프로젝트의 성과를 정량화하는 데 사용해야 합니다.
그러나 평가 대상과 직접적으로 관련된 신중하게 선택된 정보조차도 비유적으로 말하면 분석가가 건축 예술의 모든 규칙에 따라 분석 연구를 위한 견고한 기반을 마련해야 하는 "벽돌 뭉치"입니다. 그리고 여기서 개별 요소를 단일 모노리스로 연결하는 강력한 솔루션 없이는 할 수 없습니다.
원칙 3. 투자 결정을 정당화하기 위해 선택된 모든 개별 정보 블록은 미래 시장 상황과 고려 중인 프로젝트의 해당 생산성에 대한 예측으로 절정에 이르는 명확한 논리적 체계로 상호 연결되어야 합니다. 논리 회로에 대한 설명은 명시적으로 제시되어야 합니다.
논리적 체계가없는 시장 조사 결과가 포함 된 보고서에 대한 고객의 긍정적 인 인식은 다음과 같은 경우에만 가능합니다.
a) 분석가가 고객의 무지를 이용하거나
b) 고객은 처음에 결과에 호의적입니다.
반면에 설득력 있고 분명한 논리적 체계의 구성은 분석가의 최고의 전문 기술을 보여주는 것입니다.
논리적인 연구 계획을 세워야 할 필요성에 대한 추론을 계속하면서 시장 분석의 내용을 규정하는 또 다른 원칙을 생각해 보자.
원칙 4. 시장 분석의 내용은 상업용 부동산의 성능을 결정하는 주요 비율을 구성하는 요소에 대한 논의로 축소되어야 합니다.
이 원칙에 따라 연구 과정에서 분석가는 상업 시설의 성능을 결정하는 주요 관계를 공식화한 다음 매개 변수의 계층 구조를 식별해야 합니다. 인수의 기능은 주요 표현에 포함된 요소입니다 성능을 위해.
다음의 단순화된 예를 사용하여 이 원칙의 구현에 대한 실용적인 접근 방식을 설명하겠습니다.
고려 중인 프로젝트의 성과에 대한 기준을 미래의 특정 기간의 순영업이익(NOI)이라고 합니다. 그런 다음 정의에 따라 성능을 결정하는 주요 표현식은 다음과 같은 형식을 갖습니다.
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE 여기서
PGI - 잠재적 총 소득,
V&L - 활용도 부족 및 채무 불이행으로 인한 손실.
남 나 - 기타 소득.
FE - 고정 운영 비용,
VE - 가변 운영 비용.
주요 요인의 예상 값을 결정하는 매개 변수를 식별하는 절차를 고려하십시오.
잠재적 총수입은 임대 요율의 가치에 의해 결정되며, 이는 현재 임대 요율의 함수일 뿐만 아니라 시간 경과에 따른 시장 공급 및 수요 비율의 추세입니다.
부동산의 예상 점유율은 누적 시장 용량, 수요 매개변수, 시장 흡수율 및 부동산 흡수 영역의 성장의 함수입니다. 프로젝트의 경우 예상 부하는 부하 수준과 시장이 이 수준까지 흡수하는 일정이라는 두 가지 지표를 결정합니다.
부동산 흡수면적의 증가는 일자리의 증가(고용률)나 인구의 증가에 의해 결정된다. 차례로, 흡수 영역의 확장은 새로운 부동산의 필요성으로 이어집니다.
한 경우 고용 증가와 인구 증가는 예를 들어 새로운 일자리가 열리거나 새로운 유능한 사람들이 유입되는 경우와 직접적으로 관련될 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 또 다른 경우, 예를 들어 들어오는 연금 수급자의 증가 또는 출생률의 증가로 인해 고용 증가 없이 인구 증가가 증가할 수 있습니다. 정성적 분석에는 과거 추세 및 범위 성장 예측을 제공하는 여러 정보 소스의 사용과 데이터 비교가 포함됩니다. 범위 성장의 세분화는 예를 들어 연령 그룹, 성별, 가족 규모 등으로 의무화됩니다. 연구에서 이러한 위치가 없는 것은 분석에 사용할 데이터의 일관성 없는 선택에 기인해야 합니다.
수요 매개변수는 면적(사무실 또는 생산)과 같은 특정 지표에 의해 결정됩니다. 직장, 1인당 구매비, 1인당 아파트 또는 주택 수 등 수요 매개변수를 사용하여 수량을 계산합니다. 필요한 부동산, 이는 부동산 소비 면적의 증가에 해당합니다. 예를 들어, 구매당 평균 지출을 인구 증가에 적용하면 소매 판매가 증가하고 따라서 추가 소매 공간이 필요할 것으로 예상됩니다. 주택 시장을 분석할 때 연령, 소득, 규모 또는 가족 구성별로 세분화된 인구 증가는 세분화된 수요로 변환됩니다. 수요 매개변수에 대한 건전한 분석에는 역사적 추세, 현재 상태 및 미래의 가능한 가치 예측에 대한 연구와 관련됩니다. 또한, 일관된 분석은 새로운 범위 증가로 인한 수요 변화뿐만 아니라 기존 인구 및 고용 구조의 변화로 인한 수요 변화를 측정합니다. 예를 들어, 경제 호황기 동안 성장하는 기업은 넓은 영역을 필요로 하고 변화합니다. 인구 통계학적 상황은퇴 연령의 사람들이 증가하는 방향으로 적절한 유형의 주택이 필요합니다.
수요 매개 변수 분석의 불일치 징후에는 우선 분석 순간의 특징 인 상수 값을 고려하고 기존 구조의 변경 사항을 무시해야합니다. 인구와 고용.
시장 침투율이라고도 하는 흡수율은 고려 중인 프로젝트가 다른 프로젝트와 경쟁하여 흡수할 것으로 예상되는 총 시장 수요의 비율입니다. 분석가가 잠재적 수요의 총 증가량을 추정한 후에는 해당 프로젝트가 주장할 수 있는 총 수요의 비율인 프로젝트에 대한 중요한 매개변수를 결정해야 합니다.
이론적으로 흡수 계수는 복잡한 기능많은 요인. 첫 번째 근사치에서는 시장에 출시될 당시 경쟁 오퍼의 전체 면적(대상의 면적 포함)에 대한 평가 대상의 면적의 비율로 정의할 수 있습니다. 그러한 접근 방식은 최소한 유효하다고 주장하는 모든 시장 조사에 존재해야 합니다.
흡수 계수를 결정할 때 가장 중요한 조건은 수요와 공급 경쟁의 세부 세분화입니다. 동시에 실행에서 시작된 경쟁 프로젝트의 기간, 실행을 위해 준비 중인 프로젝트의 양과 기간을 놓치지 않아야 합니다. 여기서 실패한 연구의 첫 번째 징후는 "평균" 데이터를 사용하는 것입니다.
시장 전반에 걸친 할인 및 임차인에 대한 인센티브로 인한 손실 또한 잠재적 총수입을 예측할 때 간과해서는 안 되는 요소입니다.
기타 수익은 일반적으로 수익의 작은 부분이지만, 라이프스타일, 서비스 수준 및 해당 수준에 도달하기 위한 1인당 지출에 대한 인식에 비추어 잠재 소비자의 가능한 선호도를 반영하도록 여전히 예상해야 합니다. .d.
고정 비용과 변동 비용은 전통적으로 예측에서 더 확실한 것으로 간주됩니다. 그러나 러시아의 조건에 대한 질문의 그러한 공식화는 부분적으로만 유효합니다. 예를 들어, 부동산에 대한 세금(현재는 재산세, 토지에 대한 세금) 및 토지 임대료는 입법 불안으로 인해 미래에 잠재적 투자자에게 예상치 못한 "놀라움"을 줄 수 있습니다. 따라서 일관된 시장 조사에는 이러한 위치에 대한 변형 예측이 포함되어야 합니다.
대부분의 변동 비용에서 유사한 상황이 관찰됩니다. 대부분이 자연 독점에 의해 제공되는 유틸리티의 시장 분석, 불안정 관세 정책고려한 지표의 정량적 정당화가 필요합니다. 동시에 제어 및 측정 장비의 표시를 기반으로 얻은 자원 지출에 대한 시장 정보를 사용하는 것이 중요합니다. 자원 소비 측면에서 시장 유사점이 없는 경우 유틸리티 자원 제공자가 발행한 송장을 사용하는 것보다 표준에 따라 계산하는 것이 더 바람직합니다.
2.3 부동산의 시장 가치 평가 방법.
부동산의 시장 가치를 평가하는 방법에는 크게 세 가지가 있습니다.
1. 비교 방법
2. 비용 방법
3. 소득 자본화 방법.
주요 평가 방법은 비교 분석판매(SAP). 이 방법은 토지와 부동산에 대한 시장이 있고, 실거래가가 있고, 가격을 형성하는 시장이 있을 때 적용할 수 있으며, 감정인의 임무는 이 시장을 분석하고 유사한 매매를 비교하여 가치를 구하는 것입니다. 평가되는 재산. 이 방법은 시장 유사품과 판매용으로 제공된 물건의 비교를 기반으로 합니다. 서양에서 가장 많이 사용됩니다(90%의 경우). 그러나 이 작업은 토지와 부동산에 대해 이미 확립된 시장이 필요합니다.
평가 대상과 유사한 물건의 매매 거래에 대한 신뢰할 수 있는 시장 정보가 충분할 경우 판매 비교 방법을 사용합니다. 이 경우 비교 대상을 선택하는 기준은 유사하고 가장 효율적으로 사용하는 것입니다.
SAP 방법은 직접 판매 비교 접근법, 판매 비교 방법 또는 시장 정보 시장 방법이라고도합니다.
SAP 방법의 적용 순서는 다음과 같습니다.
1. 관련 시장에서 비교 가능한 부동산의 최근 판매가 강조 표시됩니다. 정보 출처는 다음과 같습니다. 감정인 자신의 서류, 인터넷, 전자 데이터베이스, 부동산 회사, 부동산 중개인의 서류, 신용 기관 기록 보관소(모기지 은행), 보험 회사, 건설 및 투자 회사, 도산 지역 부서 및 파산, 국유 재산 위원회의 영토 부서 등 .
SAP 방법을 사용할 때 중요한 점은 평가 대상 자산의 비교 결과를 조정하는 것입니다. 수신 데이터의 산술 평균은 허용되지 않습니다. 허용되는 절차는 각 결과를 연구하고 평가되는 자산과의 비교 가능성 정도에 대한 판단을 내리는 것입니다. 수정 사항의 수와 규모가 작을수록 승인을 마무리하는 과정에서 이 매각이 차지하는 비중이 커집니다.
비교 단위로 현지 시장에서 전통적으로 확립된 미터를 사용합니다. 동일한 대상을 평가하기 위해 여러 비교 단위를 동시에 적용할 수 있습니다.
비교 요소는 부동산의 특성과 부동산 가격의 변동을 일으키는 거래를 포함합니다. 고려해야 할 항목은 다음과 같습니다.
양도된 재산권의 구성
구매 및 판매 거래 자금 조달 조건;
· 판매 조건;
판매 시간
· 위치;
· 물리적 특성;
경제적 특성;
사용의 성격;
부동산과 관련이 없는 가치 구성 요소.
2. 거래에 관한 정보의 확인 : 주요 참여자(매수자 또는 매도자) 중 한 사람 또는 부동산 회사의 대리인에 의한 거래의 확인 판매 조건을 식별합니다.
신뢰할 수 있는 시장 정보가 충분하면 수학적 통계 방법을 사용하여 판매량을 비교하여 가치를 결정할 수 있습니다.
3. 비교 가능한 속성의 가치 조정.
조정은 돈, 백분율, 일반 그룹의 세 가지 주요 형태로 이루어질 수 있습니다.
비교 가능한 부동산에 대한 판매 가격 조정은 다음 순서로 이루어집니다.
· 우선, 이전 결과에 각 후속 조정을 적용하여 수행되는 거래 조건 및 시장 상황과 관련된 조정이 이루어집니다.
· 둘째, 부동산과 직접 관련된 조정은 이러한 조정을 시장 상황에 맞게 조정한 후 얻은 결과에 순서에 관계없이 적용하여 이루어집니다.
조정 금액을 결정하기 위해 시장 정보의 가용성과 신뢰성에 따라 양적 및 질적 방법이 사용됩니다. 고려한 조정의 정당화는 필수입니다. 판매비교방법에 의해 결정된 결과의 가치에 대한 최종 결정은 평가대상과 가장 유사한 비교대상의 조정판매가격을 분석하여 이루어진다.
비용 방법은 토지에 실제로 적용되지 않습니다. 토지에 대한 개선과 불가분의 토지 평가의 예외적인 경우에만 사용할 수 있습니다. 토지는 영구적이고 소모품이 아니라고 믿으며 비용법은 인공물을 평가하는 데 사용됩니다. 이 방법으로 평가할 때 토지의 가치는 개량비(건물, 구조물)에 합산되고, 토지는 다른 방법으로 별도로 평가된다.
부동산 평가의 비용 방법은 다음 순서로 구현됩니다.
토지의 가치를 결정하는 것;
건물 및 구조물의 교체 또는 교체 비용 결정;
건물 및 구조물의 누적 마모량 결정;
· 토지의 가치와 건물 및 구조물의 대체 또는 대체 가치의 합계에서 감가상각 누계액을 뺀 값으로 비용법을 사용하여 부동산의 시장 가치를 결정합니다.
개선의 신규 건설 비용 계산에 채택된 방법의 선택은 적절하게 정당화되어야 합니다. 공사비의 산정이 필요한 경우에는 교체비를 사용하는 것이 적절하다. 정확한 사본구식 유형으로 인해 건물이 어렵습니다. 건물 구조평가 대상을 만드는 데 사용되는 구성 방법.
부동산 평가 목적의 대체 또는 대체 가치에 해당하는 비용은 기업가의 직접 비용, 간접 비용 및 이익의 합계로 계산됩니다.
직접 비용에는 다음이 포함됩니다. 다음 비용건설과 직접적으로 관련된:
재료, 제품 및 장비 비용;
건설 노동자의 임금;
건설 기계 및 메커니즘 비용;
· 임시 건물 및 구조물의 비용, 안전 조치, 운송 및 보관 비용 및 현지 시장에서 일반적으로 허용되는 기타 비용;
계약자의 이익 및 간접비.
간접비는 건물 건설과 관련된 비용을 포함하지만 건설 및 설치 작업 비용에는 포함되지 않습니다.
설계 비용, 기술 감독, 측지 제어 비용;
상담, 법률, 회계 및 감사 서비스에 대한 지불;
건설 자금 조달 비용;
개발자의 관리 및 기타 비용.
간접 비용의 금액은 이러한 항목에 대한 작업 및 서비스 시장에서 통용되는 관세를 고려하여 결정됩니다.
기업가의 이익은 기업가가 건설 프로젝트에 투자하도록 장려하는 일반적인 시장 규범입니다. 수익금액은 시장정보를 기반으로 한 전문가 평가 방식에 따라 결정됩니다.
신규 건설을 분석할 때 비용법을 사용해야 합니다. 건물 재건; 세금 목적의 평가; 부동산 평가에서 초과 소득을 식별하기 위해; 보험 목적으로 평가될 때; 자연 재해의 결과에 대한 평가; 특수 건물 및 구조물의 평가.
시장 상황으로의 전환 조건에서 비용 방법은 평가에서 결정적입니다. 다른 방법을 적용하려면 아직 개발되지 않은 시장으로 인해 사용할 수 없는 광범위한 시장 정보가 필요하기 때문입니다. 그러나 건설 비용은 시장 가치의 기초일 뿐이며 대부분의 경우 그보다 많거나 적을 수 있다는 점을 항상 기억해야 합니다.
예를 들어, 불행한 위치(도시 외곽)에 위치한 고급 호텔의 시장 가치는 비용 방식으로 결정된 가치보다 낮을 것입니다. 이에 따라 단지의 시장가치는 주유소특정 단계에서 더 많은 건설 비용이 발생할 수 있습니다.
시장이 형성되는 조건에서 새로운 기술에 대한 생산의 방향 전환이 있을 때 자산은 전혀 가치가 없는 것처럼 보일 수 있습니다. 예를 들어, 기업이 아무도 필요로 하지 않는 제품을 생산하고 그 생산 지역을 새로운 생산을 위해 재구성할 수 없다면 그러한 부동산의 시장 가치는 0이 되는 경향이 있습니다. 이 경우 비용이 많이 드는 방법을 사용하면 잠재적 구매자의 잘못된 방향으로 이어질 것입니다.
현재 러시아에서는 재평가가 주로 비용 방법에 따라 수행되고 평가자는 기업의 고정 자산의 장부가가 일치하지 않는다는 것을 기억해야 하기 때문에 기업의 고정 자산을 잘못 추정할 때 이 순간을 종종 고려합니다. 그들의 시장 가치에.
러시아에 특별히 적용되는 다음 평가 방법은 부동산의 가장 효과적인 사용 분석을 기반으로 하는 평가 방법이며, 이 분석은 소유자에게 최대 소득을 가져다 줄 사용 유형, 즉 소득 자본화 방법.
부동산의 시장 가치를 평가할 때 소득을 자본화하는 방법은 다음 순서로 구현됩니다.
미래 소득 예측;
미래 소득의 자본화.
부동산에서 발생하는 미래 소득은 상업 리스로 인한 영업(영업) 활동 소득과 반환 소득의 두 가지 유형으로 나뉩니다.
운영(영업) 활동으로 인한 수입은 재구성된(가상의) 손익계산서를 작성하여 예측합니다. 반환 수입은 다음과 같이 예상됩니다.
복귀의 절대 가치의 직접 임명;
소유 기간 동안 부동산 가치의 상대적인 변화의 임명;
· 터미널 대문자 사용 계수를 사용합니다.
미래 소득의 자본화 실제 가치할 수 있습니다:
직접 자본화 방법;
수익률에 따른 자본화 방법.
직접 자본화 방법의 초기 전제는 자본화 소득의 불변성과 무한대입니다. 직접 자본화 방법에서 미래 소득 흐름의 현재 가치는 해당 소유권 또는 지분에 대한 자본화 비율에 대한 소유권 또는 지분에 귀속되는 연간 소득의 비율로 정의됩니다.
완전 소유 가치를 계산하기 위해 총 자본 비율은 시장 데이터를 기반으로 결정됩니다. 초기 정보의 가용성에 따라 다음을 적용하십시오.
비교 판매 분석
부채 보상 비율을 사용한 계산;
투자 그룹의 장비.
수익률에 따른 자본화 방법의 초기 전제는 제한된 소득 수령 기간입니다. 수익률에 따른 자본화 방법에서 유한한 미래의 재계산 현금 흐름현재 가치로의 전환은 이러한 유형의 부동산에 투자할 위험에 해당하는 수익률의 특정 값으로 수행됩니다.
자금조달 조건을 고려하지 않고 현재가치를 계산할 때 수익률에 따른 자본화 방법은 현금흐름할인분석 형태나 자본화 계산모형의 형태로 정형화된다.
현금흐름할인분석에 사용되는 할인율은 체계적 위험과 비체계적 위험을 모두 고려하여 다음과 같이 결정됩니다.
유사한 물건의 판매에 대한 시장 데이터에서 선택하는 방법;
대체 투자 방법 금융 시장;
부동산 시장 모니터링 방법.
최근 러시아에서 감정사 서비스 및 전문 교육에 대한 수요가 급격히 증가하기 시작했습니다. 이것은 또한 신용 보험을 통한 대출 메커니즘을 만들려는 시도가 실패한 금융 부문의 최근 사건 때문이기도 합니다. 은행은 가짜 보험으로 많은 손실을 입었습니다. 은행이 대출을 할 때 담보로 삼는 부동산의 경우 손실이 거의 불가능하다. 따라서 부동산과 자본 시장은 경제 전체에서 떼려야 뗄 수 없는 요소가 됩니다.
당연히 은행은 이러한 작업에 큰 관심을 보였습니다. 그리고 그들 모두는 부동산의 실제 가치로 보험을 수행하는 자격을 갖춘 부동산 감정이 필요합니다.
지역적 틀 안에서도 평가가 필요하다. 세금 정책. 전 세계적으로 지방세 제도의 근간은 재산세이며, 이 세금으로 인해 지방예산의 약 70%가 형성된다. 물론 시장 자체의 발전과 함께 실질 가치의 출현과 함께 부동산 시장의 발전을 자극함과 동시에 보충을 보장하는 과세 제도로 전환하는 것이 가능하다.
지역 예산. 이것은 또한 지방 행정부가 보여주는 평가에 대한 무조건적인 관심을 설명합니다.
전문 감정 서비스의 비용은 평가 대상의 유형, 작업의 복잡성, 물론 평가에 참여하는 전문가에 따라 크게 다릅니다. 일반적으로 서비스 비용은 시간에 시간당 요금을 곱하거나 개체의 크기에 따라 측정되지만 비용에 연결되지는 않습니다.
2.4 다양한 평가 유형의 특징.
부동산을 매매하고 분류하기 위한 평가.
공개 시장에서 매매할 부동산의 가치를 평가할 때, 시장 가치 또는 실현 가능 가치는 부동산의 모든 등급 및 범주에 대한 가치 평가의 기초로 사용됩니다. 동시에 특화부동산의 경우 대부분의 경우 시장자료에 근거한 원가법이 원가계산의 결정방식이 될 것이다.
제한된 기간 동안 매매를 위한 부동산의 가치를 평가할 때, 해당 부동산이 적절한 매매 기간보다 현저히 짧은 기간에 매매를 위해 공개 시장에 나온 경우 이 유형의부동산의 경우 제한된 실현 가능 가치가 부동산의 모든 등급 및 범주에 대한 평가 기준으로 사용됩니다.
평가 작업의 목적과 평가 대상 자산의 특성은 적절한 평가 기준을 선택하는 데 결정적으로 중요합니다.
에 일반보기부동산을 평가하는 주요 목적은 다음과 같습니다.
1. 매수 또는 매도에 대한 평가
2. 한정된 기간의 매각가액
3. 토지 및 건물이 확보된 상태로 사용에 대한 평가 신용 의무;
4. 회계 및 재무제표 작성을 위한 평가
5. 펀드, 거래소 투자설명서에 포함하기 위한 평가
6. 회사의 인수합병에 관한 문제 해결을 위한 평가
7. 연기금, 보험회사, 부동산신탁기금에 대한 평가.
실제로, 평가의 다른 목적이 있을 수 있으며, 그 표현과 그에 따른 평가의 가능한 기준은 클라이언트와 평가자 간에 합의되어야 합니다.
평가 목적을 명확히 한 후 평가 대상 자산이 어느 등급 및 범주에 속하는지 설정해야 합니다.
평가 목적으로 두 가지 유형의 속성이 구별됩니다.
· 전문화
비전문
특수 자산은 그 특수한 특성으로 인해 사용 사업의 일부로 판매되지 않는 한 단일 소유자가 기존 사용을 계속하기 위해 공개 시장에서 판매되는 경우가 거의 없는 자산입니다.
특수 자산의 예는 다음과 같습니다.
1. 공공부문에 속하는 박물관, 도서관, 그 밖에 이와 유사한 시설
2. 해당 지역에서 이러한 유형의 부동산을 사용하고자 하는 다른 주체로부터 경쟁적인 시장 수요가 없는 병원, 전문 의료 시설 및 레저 센터
3. 다른 기관으로부터 경쟁적 시장수요가 없는 학교, 전문대학 및 연구기관
4. 생산 또는 영업을 목적으로 하는 특수한 지리적 지역 및 주요 업무 중심지에서 멀리 떨어진 장소에 있는 표준재산.
비특수재산이란 특화재산의 정의에 해당하는 것을 제외한 모든 유형의 재산을 말한다. 다시 말해서, 현대화의 가능성 여부에 관계없이 일반적인 수요가 있으며, 일반적으로 공개 시장에서 매매 또는 임대하여 기존 또는 유사한 목적으로 사용하기 위한 비어 있는 부동산으로 사용됩니다. 단일 소유권, 또는 (고용 여부에 관계없이) 투자 또는 개발용.
기업(사업) 활동에 사용하기 위해 소유자가 점유한 부동산을 평가할 때 평가 기준으로 다음이 사용됩니다.
· 기존 사용 시의 시장 가치 - 상업적 잠재력을 기반으로 평가된 부동산을 포함한 비전문 부동산의 경우.
· 잔존 가치대체 - 전문 부동산.
비특수재산과 특화재산은 차례로 소유 목적에 따라 분류된다. 유사한 분류 원칙이 평가 목적과 다른 목적 모두에 사용됩니다.
2.5 비용에 대한 환경적 요인의 영향.
바람직하지 않거나 유리한 환경 요인은 평가에서 일반적으로 고려되는 요인 집합에 포함됩니다. 특정 요소는 특정 유형의 부동산에 영향을 미치고 감정평가사의 계산에 직접적인 영향을 미치며, 비교 가능한 부동산과 영향을 받지 않은 부동산에서 얻은 시장 데이터와 관련하여 이러한 요소를 고려해야 합니다. 다른 경우에는 모든 지역의 모든 부동산이 이러한 요인의 영향을 받습니다.
관련 환경 및 오염 요인에는 다음이 포함됩니다. 일반적인 경우다음 카테고리:
라돈 또는 메탄, 대기 오염 또는 소음과 같은 자연적 요인;
· 주어진 토지에 대한 과거 또는 현재의 생산 활동의 결과 또는 인접 부지로부터의 침입의 결과로 인한 기술 공해 요인;
전자기장 및 기타 분야의 오염 요인;
재활용 재료의 재료를 사용할 때 오염 요인.
모든 종류의 부동산은 가치에 대한 환경적 요인의 영향을 받기 쉽지만, 매각 또는 대출을 위한 담보로 제공되는 부동산은 이러한 요인에 특히 민감합니다.
부동산에 대한 환경 감사 업무는 부동산 평가 업무에 포함되지 않습니다. 감정인은 환경적 요인이 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있다고 믿을 만한 이유가 있는 경우 환경 분야의 전문 전문가를 참여시킬 필요가 있음을 고객에게 알려야 합니다.
평가자는 평가자에게 다음 사항을 알려야 합니다. 환경사이트의 현재 및 잠재적 미래 사용을 포함하여 연구의 맥락과 관련하여 가장 효율적이고 최상의 사용을 기반으로 결정된 가치 측면에서 표현될 것입니다. 일반적으로 환경 전문가는 다음 질문에 답해야 합니다.
오염 또는 위험의 원인이 성공적이고 경제적으로 제거될 수 있는지 여부
· 오염이나 위험을 완전히 제거할 수 없는 경우 특정 기간 동안 해당 용도에 적합하도록 자산을 격리하거나 봉인할 수 있습니다.
• 어떤 방식으로든 오염이나 위험의 영향을 완화할 수 있는지 여부.
· 가장 효과적인 오염 통제 수단과 규제 수단은 무엇입니까?
오염원을 제거하거나 오염의 결과를 제거할 수 있는 경우 그러한 청산 또는 제거의 해당 예상 비용을 고려하여 평가할 수 있습니다.
III 실용적인 부분.
3.1 비교 판매 방법의 실제 적용.
2000년 말에 포돌스크 지역에서 코티지 건설이 시작되었습니다. 저층 주거 단지- 같은 유형의 이웃 집과 공통 벽이 있는 반 분리형 코티지 행. 같은 생각을 가진 이웃의 노동으로 만들어지고 갖추어진 재산을 의미하는 "콘도"라는 단어는 그다지 인기가 없습니다. 따라서 "공동 벽과 지붕 - 자신의 마당"이라는 원칙에 따라 지어진 우리에게 이국적인 주거지를 지정하기 위해 영어 단어 "타운 하우스"가 러시아 일상 생활에 뿌리를 내렸습니다.
그러나 예를 들어 비교 판매 방법을 사용하는 오두막의 시장 가치.
총 면적은 120제곱미터이고 코티지는 6개의 방, 3개의 침실, 욕실, 샤워실, 완성된 지하실이 있습니다. 평가일 현재 차고가 없습니다. 플롯 면적 - 1000 sq.m.
분석을 위해 동일한 지역에서 비교 가능한 부동산 5건의 판매 데이터를 사용합니다.
테이블 번호 1.
| 개체 №1 | 개체 №2 | 개체 №3 | 개체 №4 | 개체 №5 | |||
| 판매 가격 | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| 소유권 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 | ||
| 조건 fi- 자금 조달 | 비 시장, 가격이 3000 이상 고가 | 비 시장, 가격은 8000만큼 비싸다. | 시장 | 시장 | 시장 | ||
| 판매 조건 | 시장 | 시장 | 시장 | 시장 | 시장 | ||
| 시장 상황(시간) | 이주 | 6주 | 일년 | 일년 | 일년 | ||
| 주택 면적 | 120제곱미터 | 145제곱미터 | 120제곱미터 | 145제곱미터 | 120제곱미터 | ||
| 토지 면적 | 10000 평방 미터 | 12000평방미터 | 10000 평방 미터 | 12000평방미터 | 10000 평방 미터 | ||
| 객실 수 | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| 침실 수 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| 욕조 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| 샤워 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| 최하부 | 끝나지 않았다 | 끝나지 않았다 | 끝나지 않았다 | 끝나지 않았다 | 완성된 | ||
| 차고 | 있다 | 있다 | 있다 | 있다 | 아니 | ||
소스 데이터에서 알 수 있듯이 비교 대상은 자금 조달, 판매 시기 및 물리적 특성 측면에서 평가 대상과 다릅니다.
자금조달조건의 조정금액은 대상물의 매각가격을 시장금융과 비시장금융과 비교하여 결정한다. 이 경우 대출 상환은 시장 % 비율로 할인됩니다. 이 예에서 조정 값은 개체 번호 1에 대해 3000, 개체 번호 2에 대해 8000으로 정의됩니다.
모든 비교 가능한 부동산에는 시장 판매 조건이 있으므로 판매 조건에 대한 조정이 필요하지 않습니다.
시장 상황(판매 시점)에 맞게 조정하려면 이 요소만 다른 개체를 선택해야 합니다. 우리의 경우 개체 1 번과 3 번은 자금 조달 및 판매 시점 만 다릅니다. 판매 가격 조정
자금 조달 조건에 대한 개체 1 번, 판매 시간에 대한 조정을 결정할 수 있습니다.
(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.i.e. 시장 가격은 매년 10%씩 상승할 것입니다.
따라서 모든 비교 가능한 자산은 자금 조달 및 판매 시간에 대해 동일한 조건이 되어 나머지 비교 요소를 조정하기 위한 단일 기준이 생성됩니다.
여러 비교 대상에서 크기의 차이는 다른 수의 방으로 표시되며 다른 지역주택과 플롯. 또한, 12000 평방 미터의 플롯. 면적이 145제곱미터인 집에 해당합니다. 7개의 방과 10000sq.m의 플롯으로. 면적이 120 sq.m인 집에 해당합니다. 6개의 방으로. 따라서 1번 개체와 2번 개체의 비교에서 크기 조정은 다음과 같은 형식을 갖습니다.
70000 – 62000 = 8000.
차고의 존재에 대한 조정은 3 번과 5 번 개체의 비교에서 파생됩니다.
61600 – 59400 = 2200.
완성 된 지하실에 대한 조정은 2 번과 4 번 개체를 비교하여 결정됩니다.
77000 – 70000 = 7000.
조정 결과는 표 2에 나와 있습니다.
표 번호 2.
| 개체 №1 | 개체 №2 | 개체 №3 | 개체 №4 | 개체 №5 | |
| 판매 가격 | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| 소유권 이전 정맥 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 |
| 법적 수정. | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| 자금 조달 조건. | 시장이 아닌 | 시장이 아닌 | 시장이 아닌 | 시장이 아닌 | 시장 |
| 재정자에 대한 조건 조정. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| 조정된 가격 | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| 거래 조건 | 광고 | 광고 | 광고 | 광고 | 광고 |
| 거래 조건에 대한 조정 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 시장 조정 가격 | 이주 | 6주 | 일년 | 일년 | 일년 |
| 시장 조정 | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| 조정된 가격 | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| 위치 | 비슷한 | 비슷한 | 비슷한 | 비슷한 | 비슷한 |
| 크기 | 120제곱미터 | 145제곱미터 | 120제곱미터 | 145제곱미터 | 120제곱미터 |
| 사이즈 조정 | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| 차고 | 있다 | 있다 | 있다 | 있다 | 아니 |
| 차고의 존재에 대한 수정 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| 완성된 지하실 | 아니 | 아니 | 아니 | 예 | 아니 |
| 지하실 조정 | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| 조정된 가격 | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| 총 순 수정 | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| %로 동일 | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| 판매 가격에서 총 총액 수정 | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| 판매 가격에서 | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
각 비교 대상에 대해 조정 가격을 구했습니다. 문제의 조건에 따라 조정 판매 가격 데이터를 기반으로 시장 가치의 가치를 도출하는 것이 필요합니다.
시장 가치의 단일 지표를 도출하는 정당성은 비교 대상과 평가 대상 간의 차이 정도를 고려하여 일련의 조정 판매 가격의 각 구성원에게 가중치를 부여하는 것입니다. 동시에 받아들여야 한다.
판매 가격 분산 범위, 절대 조건으로 취한 조정의 총 %, 양수 조정과 음수 조정의 차이로 정의되는 조정의 총 % 및 기타 데이터에 주의하십시오.
이 예에서는 판매 가격 범위가 66400에서 66800으로 거의 매우 좁습니다. 그러나 조정이 더 적은 판매 가격에는 더 큰 지분이 할당됩니다(개체 번호 5의 경우 조정 수 = 2). 또한, 5번 개체에 대한 총 조정 합계도 거의 가장 작습니다. 따라서 제5호~66400호의 판매가를 비교대상의 시가로 하였다.
3.2 투자 위험 및 부동산 시장 통계.
부동산 시장 통계에는 일반적으로 임대료와 수익성에 대한 정보가 포함됩니다. 데이터 비교 가능성을 위해 정보는 일급 개체만 참조합니다. 그러한 시설은 위치, 장비, 통신, 계획 솔루션등이며, 유지비, 수리비, 보험료 등 소유자와 임차인 간의 비용 측정 및 배분에 있어 동일한 기준으로 임대료가 결정됩니다.
렌탈 요금에 대한 정보는 이용 가능한 것으로 간주됩니다. 통일을 위해서는 언급된 타당성 검증만 필요하다. 수익성 지표에 대한 정보는 준비하기가 더 어렵습니다. 구매 및 판매 거래가 많지 않기 때문에 이전에 완료된 거래를 고려하고 다양한 개체에 대한 데이터를 통합하며 시간 간격, 인플레이션 및 기타 프로세스를 고려합니다. 수익성 지표는 지역 위험에 대한 정보도 제공하며 여기에서는 전문가 원칙이 우선합니다. 따라서 통계는 부동산 시장의 전문 분야 중 하나입니다.
이 지역의 비즈니스 및 투자 활성화는 반드시 사무실 시장의 활성화, 수요, 점유 및 임대료의 증가를 동반합니다. 동시에 사무실의 신축 및 현대화가 촉진되고 서비스 부서, 쇼핑몰, 레저 센터 등이 그 뒤를 이었습니다. 이러한 프로세스는 일반적으로 가장 큰 센터비즈니스: 미국과 구세계의 전통적인 금융 수도, 동남아시아, 중국 및 인도의 급성장하는 수도. 임대 사업 통계를 분석하면 여러 가지 흥미로운 현상이 나타납니다. 예를 들어:
임대 요율에 대한 데이터는 수익률에 대한 데이터보다 훨씬 더 역동적입니다. 임대료의 역학은 기복의 일반적인 과정을 반영하는 특정 변동을 특징으로 합니다. 사무실 및 소매 부동산 지표의 변화는 시간과 규모가 일치하지 않을 수 있습니다. 시장 상황의 개선은 임대 요금의 증가와 드물게 수익성 지표의 감소(눈에 띄게 덜 역동성으로 인해)에 반영됩니다. 시장 상황이 악화될 때도 비대칭 그림이 나타납니다.
수익성 지표의 값은 더 좋을수록(낮을수록) 지역 경제와 사회적 상황이 더 안정적이고 안정적입니다. 안정적인 임대 사업의 리더는 런던, 파리 및 프랑크푸르트이며 수익성 변화 영역은 5-6 % 영역입니다.
동유럽 수도에 대한 지표의 변화는 덜 역동적입니다. 이것은 더 적은 양의 시장, 더 적은 거래, 그리고 명백히 이 시장에 대한 서구 전문가 및 비즈니스 서클의 낮은 관심으로 설명될 수 있습니다. 동유럽 자본의 수익성 지표는 안정적입니다. 서유럽 자본의 수익성 지표보다 2-3배 높습니다. 그리고 1998년 8월 위기 이후 기간에 모스크바의 수익성 지표는 4배 이상 나빴습니다. 이는 부동산 가치의 실질적인 하락 때문일 뿐만 아니라 이 지역의 불안정 상태와 비즈니스 위험 증가에 대한 전문가 평가의 결과였습니다.
추가 분석 정보는 임대 대상 상업 지역의 평균 단위 비용 추정치로 계산된 단위 자본 가치(UCS) 지표를 사용하여 얻을 것을 제안합니다.
이러한 평가는 임대료 변동에 대한 신속한 대응과 함께 비즈니스의 성공과 위험에 대한 전문가의 의견을 반영합니다.
초기 정보(유럽 도시에 대한 임대료 통계)는 서양 간행물(예: 월간 "EuroProperty")에서 찾을 수 있습니다. 가장 안정적인 비즈니스의 중심지인 프랑크푸르트, 런던 및 파리, 렌탈 비즈니스의 가장 위험한 (유럽에서) 지표가 있는 과도기 경제의 중심지인 상트페테르부르크, 프라하 및 바르샤바를 대표 대상으로 선택할 것입니다.
임대 오피스 사업입니다.
서부수도에 대한 관찰 기간 01.99-08.00은 일반적으로 임대 오피스 사업의 진행 상황을 보여주었다. 우리는 런던(5.00-5.50%)의 수익률의 절대 안정성과 프랑크푸르트(5.75에서 4.90-5.50%) 및 파리(6.25-6.75에서 5.50-6.00%)의 수익률이 개선되었음을 주목합니다. 동유럽 수도의 경우 같은 기간 실적이 악화되는 특징이 있습니다. UKS의 계산된 데이터 분석을 통해 임대 요율 논리의 외부 불일치(1999년 중반까지 상트페테르부르크와 바르샤바에서 파리와 프랑크푸르트 요율에 비해 초과)를 파악할 수 있었습니다. 결과적으로 UKS의 낮은 비율은 높은 지분임대료는 아직 낙관적으로 예상되는 투자 성장을 허용하지 않습니다.
렌탈업.
서부 수도에 대한 관찰 기간 05.99-08.00은 지표의 전반적인 악화가 특징입니다(UKS의 도움으로 명확하게 볼 수 있음). 이것은 꽤 긴 기간이 있을 수 있음을 시사합니다 시장 활동, 그 후에 취득한 소매 공간의 판매는 실수.
동유럽 수도의 경우 관찰 기간 05.99-08.00은 장기 침체 기간의 경과 및 아마도 출구의 시작과 관련이 있습니다. 서구 수도와 비교하여 UKS의 지표는 거대한 것으로 보입니다. 거의 한 자릿수입니다. 따라서 당분간은 동유럽 수도의 소매 부동산 구매에 대한 투자가 다음 기간을 포함하여 눈에 띄는 긍정적인 효과를 가져올 수 있는 소매 공간 시장에서 상당히 긴 기간이 있을 수 있다는 진술로 제한해야 합니다. 서부 시장의 경기 침체. 이것은 부동산 포트폴리오의 "지역간" 다각화 방법을 찾을 때 좋은 논거가 될 수 있습니다.
결론.
부동산 시장 형성 기간의 완료는 광범위한 개발에서 집중 개발로의 전환이 특징입니다. 가까운 장래에 1990년대 전반부와 같이 거래 건수가 급격히 증가하지 않을 것이 분명합니다. 더욱이 주택시장은 일정 기간 동안 거래 건수를 안정시킬 수 있을 뿐이다. 특히 2차 시장에서 가격 수준을 높이는 것도 가능합니다. 그러나 동시에 엘리트 주택의 가격은 하락하지 않았을 뿐만 아니라 상승하기도 했으며 이는 새로운 고품질 주택 건설에 대한 전망을 나타냅니다. 기업의 수장들도 시장의 경쟁 심화에 주목하고 있다. 그들 대부분은 1995년이 중간 정도의 경쟁으로 특징지어졌다면 2001년에는 경쟁이 높아졌고 앞으로도 그럴 것이라고 믿는 경향이 있습니다.
2 차 주택 시장의 거래 건수와 가격의 안정화는 무엇보다도 거시 경제 요인의 결과이며, 그 주요 원인은 대다수 인구의 낮은 소득 수준을 유지하는 것입니다. 국가에서 고소득층의 출현으로 시장에서 수요의 초기 급속한 성장은 이제 거의 끝났습니다. 그리고 오늘날 이 계층 내에서 새로운 차별화가 일어나고 있습니다. 즉, 초고소득 계층을 선별하는 것입니다. 이러한 차별화로 인해 고급 주택에 대한 수요가 증가했습니다. 그러나 절대적인 측면에서 이 레이어의 잠재력은 매우 제한적입니다. 소득의 증가와 구매자의 주요 공급자가 될 수 있는 광범위한 중산층의 형성을 통해 또는 국가와 국가에 의한 수요의 적극적인 자극을 통해 수요의 심각한 확장이 가능합니다. 전문 참가자부동산 시장. 동시에, 체불 위기를 풀기 위해 앞으로 몇 달 동안 경제에 불가피한 자금 방출의 영향과 임금 체불 및 체납 상환과 관련하여 미래에 수요가 어느 정도 증가할 수 있습니다. 정부 명령에. 이 돈의 일부는 부동산 시장에도 올 것이지만, 이 요인의 영향으로 구매 신청 수가 몇 퍼센트 증가하더라도 상황을 근본적으로 바꾸지는 않을 것입니다.
또한 불가피하고 상당한 관세 인상으로 인해 유용 2차 주택 시장에서 공급을 늘리는 것은 충분히 가능합니다.
더욱이, 1991-1993년에 2차 시장의 공급이 급증한 경우. 가격의 급격한 상승으로 인해 판매자는 주택 판매를 통해 소득이 크게 증가할 가능성이 아니라 유지 관리 비용을 줄여 가격을 낮추는 데 동의할 것입니다. . 이는 다시 수요를 약간 증가시켜 부동산 회사의 회전율을 증가시킬 수 있습니다.
동시에 이러한 안정화는 일반적인 문제를 해결하지 못할 것입니다. 가까운 장래에 주거용 부동산 시장은 수요 부족을 겪을 것이며, 이는 판매를 위한 서비스를 제공하는 전통적인 부동산 회사의 활동으로 인한 수입을 크게 감소시킬 수 있습니다. 부동산 구매.
이러한 조건에서 회사가 고객에게 제공하는 서비스 범위를 크게 확장해야 합니다. 은행 계좌, 운송 서비스, 공증인 서비스, 수리 수행 가능성, 할부금 제공 등 광고에 대한 관심 증가, 수수료 감소 가능성. 이러한 모든 도구는 고객을 유치하는 데 중요한 역할을 할 수 있지만 가능성은 여전히 제한적입니다. 개별 회사의 경우 이러한 기술이 필요한 회전율을 제공할 수 있다면 분명히 일반적으로 부동산 비즈니스 개발 문제를 해결하지 못할 것입니다. 시장의 수요 확대만이이 문제를 근본적으로 해결할 수 있으며 현대적인 조건에서는 모기지 대출 시스템의 생성을 통한 국가의 적극적인 참여를 통해서만 가능합니다. 연방 및 지역 모기지 대출 기관의 설립, 지원 2차 모기지 시장, 은행이 모기지론을 발행할 때 국가 보증을 제공합니다.
러시아 부동산 시장의 지속적인 발전은 자연스럽게 다음 단계로 이어졌는데, 이는 투자 결정의 정당화 품질에 대한 요구 사항의 급격한 증가를 특징으로 합니다. 사실은 단순한 공식의 표준이 되는 사업계획, 투자사업 등의 신뢰성이 전적으로 시장조사의 타당성, 그 결과가 공식에 사용됩니다. 즉, 지급능력의 가장 중요하고 중요한 지표는 투자 프로젝트부동산 시장에서 이러한 결정이 내려지는 기반은 시장 조사의 일관성입니다.
서지:
1. 발라바노프 I.T. "부동산 경제학", 상트페테르부르크 2000.
2. Goremykin V.A. 부동산 경제학: 교과서. - 2nd ed., 개정됨. 그리고 추가. - M .: 출판 및 서적 판매 센터 "마케팅", 2002
3. Kupchin A.N., Novikov B.D. 부동산 시장: 국가 및 개발 동향. - 튜토리얼. 남: 1995.
4. 막시모프 S.N. "부동산 시장에서 기업가 활동의 기초", 상트페테르부르크. 2000.
5. 노비코프 B.D. 러시아 부동산 시장 및 평가. - M .: "시험", 2000.
6. Khamin D., Yurkov D. "부동산 중개인의 눈을 통한 부동산 시장" // Economics and life, 1997
기타 재료
위의 제안의 일부는 충분히 추론되지 않은 것으로 보이며, 두 번째 부분은 원래의 부동산이 단순한 사물이 아니라 보다 복잡한 시스템 수준을 가진 복합물이었기 때문에 시민권의 대상으로서의 건물의 법적 소멸에 관한 것입니다. 그리고 원소의 종류 ...
2005년까지 러시아. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm
연방 교육 기관
| 개체 №1 | 개체 №2 | 개체 №3 | 개체 №4 | 개체 №5 | |||
| 판매 가격 | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| 소유권 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 | ||
조건 fi-자금 조달 |
비 시장, 가격이 3000 이상 고가 | 비 시장, 가격은 8000만큼 비싸다. | 시장 | 시장 | 시장 | ||
| 판매 조건 | 시장 | 시장 | 시장 | 시장 | 시장 | ||
| 시장 상황(시간) | 이주 | 6주 | 일년 | 일년 | 일년 | ||
| 주택 면적 | 120제곱미터 | 145제곱미터 | 120제곱미터 | 145제곱미터 | 120제곱미터 | ||
| 토지 면적 | 10000 평방 미터 | 12000평방미터 | 10000 평방 미터 | 12000평방미터 | 10000 평방 미터 | ||
| 객실 수 | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| 침실 수 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| 욕조 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| 샤워 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| 최하부 | 끝나지 않았다 | 끝나지 않았다 | 끝나지 않았다 | 끝나지 않았다 | 완성된 | ||
| 차고 | 있다 | 있다 | 있다 | 있다 | 아니 | ||
소스 데이터에서 알 수 있듯이 비교 대상은 자금 조달, 판매 시기 및 물리적 특성 측면에서 평가 대상과 다릅니다.
자금조달조건의 조정금액은 대상물의 매각가격을 시장금융과 비시장금융과 비교하여 결정한다. 이 경우 대출 상환은 시장 % 비율로 할인됩니다. 이 예에서 조정 값은 개체 번호 1에 대해 3000, 개체 번호 2에 대해 8000으로 정의됩니다.
모든 비교 가능한 부동산에는 시장 판매 조건이 있으므로 판매 조건에 대한 조정이 필요하지 않습니다.
시장 상황(판매 시점)에 맞게 조정하려면 이 요소만 다른 개체를 선택해야 합니다. 우리의 경우 개체 1 번과 3 번은 자금 조달 및 판매 시점 만 다릅니다. 판매 가격 조정
자금 조달 조건에 대한 개체 1 번, 판매 시간에 대한 조정을 결정할 수 있습니다.
(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.i.e. 시장 가격은 매년 10%씩 상승할 것입니다.
따라서 모든 비교 가능한 자산은 자금 조달 및 판매 시간에 대해 동일한 조건이 되어 나머지 비교 요소를 조정하기 위한 단일 기준이 생성됩니다.
많은 비교 대상에서 크기의 차이는 집과 플롯의 다른 수와 다른 영역으로 표시됩니다. 또한, 12000 평방 미터의 플롯. 면적이 145제곱미터인 집에 해당합니다. 7개의 방과 10000sq.m의 플롯으로. 면적이 120 sq.m인 집에 해당합니다. 6개의 방으로. 따라서 1번 개체와 2번 개체의 비교에서 크기 조정은 다음과 같은 형식을 갖습니다.
70000 – 62000 = 8000.
차고의 존재에 대한 조정은 3 번과 5 번 개체의 비교에서 파생됩니다.
61600 – 59400 = 2200.
완성 된 지하실에 대한 조정은 2 번과 4 번 개체를 비교하여 결정됩니다.
77000 – 70000 = 7000.
조정 결과는 다음과 같습니다. 테이블 번호 2
표 번호 2.
| 개체 №1 | 개체 №2 | 개체 №3 | 개체 №4 | 개체 №5 | |
| 판매 가격 | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
소유권 이전 정맥 |
완벽한 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 | 완벽한 |
| 법적 수정. | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| 자금 조달 조건. | 시장이 아닌 | 시장이 아닌 | 시장이 아닌 | 시장이 아닌 | 시장 |
| 재정자에 대한 조건 조정. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| 조정된 가격 | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| 거래 조건 | 광고 | 광고 | 광고 | 광고 | 광고 |
| 거래 조건에 대한 조정 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 시장 조정 가격 | 이주 | 6주 | 일년 | 일년 | 일년 |
| 시장 조정 | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| 조정된 가격 | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| 위치 | 비슷한 | 비슷한 | 비슷한 | 비슷한 | 비슷한 |
| 크기 | 120제곱미터 | 145제곱미터 | 120제곱미터 | 145제곱미터 | 120제곱미터 |
| 사이즈 조정 | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| 차고 | 있다 | 있다 | 있다 | 있다 | 아니 |
| 차고의 존재에 대한 수정 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| 완성된 지하실 | 아니 | 아니 | 아니 | 예 | 아니 |
| 지하실 조정 | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| 조정된 가격 | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| 총 순 수정 | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| %로 동일 | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| 판매 가격에서 총 총액 수정 | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| 판매 가격에서 | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
각 비교 대상에 대해 조정 가격을 구했습니다. 문제의 조건에 따라 조정 판매 가격 데이터를 기반으로 시장 가치의 가치를 도출하는 것이 필요합니다.
시장 가치의 단일 지표를 도출하는 정당성은 비교 대상과 평가 대상 간의 차이 정도를 고려하여 일련의 조정 판매 가격의 각 구성원에게 가중치를 부여하는 것입니다. 동시에 받아들여야 한다.
판매 가격 분산 범위, 절대 조건으로 취한 조정의 총 %, 양수 조정과 음수 조정의 차이로 정의되는 조정의 총 % 및 기타 데이터에 주의하십시오.
이 예에서는 판매 가격 범위가 66400에서 66800으로 거의 매우 좁습니다. 그러나 조정이 더 적은 판매 가격에는 더 큰 지분이 할당됩니다(개체 번호 5의 경우 조정 수 = 2). 또한, 5번 개체에 대한 총 조정 합계도 거의 가장 작습니다. 따라서 제5호~66400호의 판매가를 비교대상의 시가로 하였다.
3.2 투자 위험 및 부동산 시장 통계.
부동산 시장 통계에는 일반적으로 임대료와 수익성에 대한 정보가 포함됩니다. 데이터 비교 가능성을 위해 정보는 일급 개체만 참조합니다. 이러한 시설은 위치, 장비, 통신, 계획 솔루션 등에 대한 가장 높은 요구 사항을 충족한다고 믿어지며 유지 보수, 수리, 보험, 유지 보수에 대한 소유자와 임차인 간의 비용을 측정하고 분배하는 것과 동일한 기준으로 임대 요금이 결정됩니다. 등 .
렌탈 요금에 대한 정보는 이용 가능한 것으로 간주됩니다. 통일을 위해서는 언급된 타당성 검증만 필요하다. 수익성 지표에 대한 정보는 준비하기가 더 어렵습니다. 구매 및 판매 거래가 많지 않기 때문에 이전에 완료된 거래를 고려하고 다양한 개체에 대한 데이터를 통합하며 시간 간격, 인플레이션 및 기타 프로세스를 고려합니다. 수익성 지표는 지역 위험에 대한 정보도 제공하며 여기에서는 전문가 원칙이 우선합니다. 따라서 통계는 부동산 시장의 전문 분야 중 하나입니다.
이 지역의 비즈니스 및 투자 활성화는 반드시 사무실 시장의 활성화, 수요, 점유 및 임대료의 증가를 동반합니다. 동시에 사무실의 신축 및 현대화가 촉진되고 서비스 부서, 쇼핑몰, 레저 센터 등이 그 뒤를 이었습니다. 이러한 프로세스는 이제 가장 큰 비즈니스 센터의 특징입니다. 미국과 구세계의 전통적인 금융 수도, 빠르게 성장하는 동남아시아, 중국 및 인도의 수도입니다. 임대 사업 통계를 분석하면 여러 가지 흥미로운 현상이 나타납니다. 예를 들어:
임대 요율에 대한 데이터는 수익률에 대한 데이터보다 훨씬 더 역동적입니다. 임대료의 역학은 기복의 일반적인 과정을 반영하는 특정 변동을 특징으로 합니다. 사무실 및 소매 부동산 지표의 변화는 시간과 규모가 일치하지 않을 수 있습니다. 시장 상황의 개선은 임대 요금의 증가와 드물게 수익성 지표의 감소(눈에 띄게 덜 역동성으로 인해)에 반영됩니다. 시장 상황이 악화될 때도 비대칭 그림이 나타납니다.
수익성 지표의 값은 더 좋을수록(낮을수록) 지역 경제와 사회적 상황이 더 안정적이고 안정적입니다. 안정적인 임대 사업의 리더는 런던, 파리 및 프랑크푸르트이며 수익성 변화 영역은 5-6 % 영역입니다.
동유럽 수도에 대한 지표의 변화는 덜 역동적입니다. 이것은 더 적은 양의 시장, 더 적은 거래, 그리고 명백히 이 시장에 대한 서구 전문가 및 비즈니스 서클의 낮은 관심으로 설명될 수 있습니다. 동유럽 자본의 수익성 지표는 안정적입니다. 서유럽 자본의 수익성 지표보다 2-3배 높습니다. 그리고 1998년 8월 위기 이후 기간에 모스크바의 수익성 지표는 4배 이상 나빴습니다. 이는 부동산 가치의 실질적인 하락 때문일 뿐만 아니라 이 지역의 불안정 상태와 비즈니스 위험 증가에 대한 전문가 평가의 결과였습니다.
추가 분석 정보는 임대 대상 상업 지역의 평균 단위 비용 추정치로 계산된 단위 자본 가치(UCS) 지표를 사용하여 얻을 것을 제안합니다.
이러한 평가는 임대료 변동에 대한 신속한 대응과 함께 비즈니스의 성공과 위험에 대한 전문가의 의견을 반영합니다.
초기 정보(유럽 도시에 대한 임대료 통계)는 서양 간행물(예: 월간 "EuroProperty")에서 찾을 수 있습니다. 가장 안정적인 비즈니스의 중심지인 프랑크푸르트, 런던 및 파리, 렌탈 비즈니스의 가장 위험한 (유럽에서) 지표가 있는 과도기 경제의 중심지인 상트페테르부르크, 프라하 및 바르샤바를 대표 대상으로 선택할 것입니다.
임대 오피스 사업입니다.
서부수도에 대한 관찰 기간 01.99-08.00은 일반적으로 임대 오피스 사업의 진행 상황을 보여주었다. 우리는 런던(5.00-5.50%)의 수익률의 절대적 안정성과 프랑크푸르트(5.75에서 4.90-5.50%) 및 파리(6.25-6.75에서 5.50-6.00%)의 수익률 개선에 주목합니다. 동유럽 수도의 경우 같은 기간 실적이 악화되는 특징이 있습니다. UKS의 계산된 데이터 분석을 통해 임대 요율 논리의 외부 불일치(1999년 중반까지 상트페테르부르크와 바르샤바에서 파리와 프랑크푸르트 요율에 비해 초과)를 파악할 수 있었습니다. 결과적으로 높은 임대료에 UKS의 낮은 요금은 아직 투자 성장에 대한 낙관적인 기대를 허용하지 않습니다.
렌탈업.
서부 수도에 대한 관찰 기간 05.99-08.00은 지표의 전반적인 악화가 특징입니다(이는 UKS의 도움으로 명확하게 나타남). 이는 상당히 오랜 기간의 시장 활동이 있을 수 있으며 그 후에는 취득한 소매 공간을 판매해도 실제 수입이 전혀 발생하지 않을 수 있음을 시사합니다.
동유럽 수도의 경우 관찰 기간 05.99-08.00은 장기 침체 기간의 경과 및 아마도 출구의 시작과 관련이 있습니다. 서구 수도와 비교하여 UKS의 지표는 거대한 것으로 보입니다. 거의 한 자릿수입니다. 따라서 당분간은 동유럽 수도의 소매 부동산 구매에 대한 투자가 다음 기간을 포함하여 눈에 띄는 긍정적인 효과를 가져올 수 있는 소매 공간 시장에서 상당히 긴 기간이 있을 수 있다는 진술로 제한해야 합니다. 서부 시장의 경기 침체. 이것은 부동산 포트폴리오의 "지역간" 다각화 방법을 찾을 때 좋은 논거가 될 수 있습니다.
결론.
부동산 시장 형성 기간의 완료는 광범위한 개발에서 집중 개발로의 전환이 특징입니다. 가까운 장래에 1990년대 전반부와 같이 거래 건수가 급격히 증가하지 않을 것이 분명합니다. 더욱이 주택시장은 일정 기간 동안 거래 건수를 안정시킬 수 있을 뿐이다. 특히 2차 시장에서 가격 수준을 높이는 것도 가능합니다. 그러나 동시에 엘리트 주택의 가격은 하락하지 않았을 뿐만 아니라 상승하기도 했으며 이는 새로운 고품질 주택 건설에 대한 전망을 나타냅니다. 기업의 수장들도 시장의 경쟁 심화에 주목하고 있다. 그들 대부분은 1995년이 중간 정도의 경쟁으로 특징지어졌다면 2001년에는 경쟁이 높아졌고 앞으로도 그럴 것이라고 믿는 경향이 있습니다.
2 차 주택 시장의 거래 건수와 가격의 안정화는 무엇보다도 거시 경제 요인의 결과이며, 그 주요 원인은 대다수 인구의 낮은 소득 수준을 유지하는 것입니다. 국가에서 고소득층의 출현으로 시장에서 수요의 초기 급속한 성장은 이제 거의 끝났습니다. 그리고 오늘날 이 계층 내에서 새로운 차별화가 일어나고 있습니다. 즉, 초고소득 계층을 선별하는 것입니다. 이러한 차별화로 인해 고급 주택에 대한 수요가 증가했습니다. 그러나 절대적인 측면에서 이 레이어의 잠재력은 매우 제한적입니다. 소득의 증가와 구매자의 주요 공급자가 될 수 있는 광범위한 중산층의 형성을 통해 또는 국가와 부동산의 전문 참가자 모두에 의한 수요의 적극적인 자극을 통해 수요의 심각한 확장이 가능합니다. 시장 자체. 동시에, 체불 위기를 풀기 위해 앞으로 몇 달 동안 경제에 불가피한 자금 방출의 영향과 임금 체불 및 체납 상환과 관련하여 미래에 수요가 약간 증가할 수 있습니다. 정부 명령에. 이 돈의 일부는 부동산 시장에도 올 것이지만, 이 요인의 영향으로 구매 신청 수가 몇 퍼센트 증가하더라도 상황을 근본적으로 바꾸지는 않을 것입니다.
또한 유틸리티에 대한 불가피하고 상당한 관세 인상으로 인해 2 차 주택 시장에서 공급을 늘릴 수 있다고 가정 할 수 있습니다.
더욱이, 1991-1993년에 2차 시장의 공급이 급증한 경우. 가격의 급격한 상승으로 인해 판매자는 주택 판매를 통해 소득이 크게 증가할 가능성이 아니라 유지 관리 비용을 줄여 가격을 낮추는 데 동의할 것입니다. . 이는 다시 수요를 약간 증가시켜 부동산 회사의 회전율을 증가시킬 수 있습니다.
동시에 이러한 안정화는 일반적인 문제를 해결하지 못할 것입니다. 가까운 장래에 주거용 부동산 시장은 수요 부족을 겪을 것이며, 이는 판매를 위한 서비스를 제공하는 전통적인 부동산 회사의 활동으로 인한 수입을 크게 감소시킬 수 있습니다. 부동산 구매.
이러한 상황에서 회사가 고객에게 제공하는 서비스의 범위를 크게 확장해야합니다. 은행, 운송 서비스, 공증 서비스, 수리 작업 가능성, 할부금 제공 등, 광고에 대한 관심 증가, 커미션이 줄어들 수 있습니다. 이러한 모든 도구는 고객을 유치하는 데 중요한 역할을 할 수 있지만 가능성은 여전히 제한적입니다. 개별 회사의 경우 이러한 기술이 필요한 회전율을 제공할 수 있다면 분명히 일반적으로 부동산 비즈니스 개발 문제를 해결하지 못할 것입니다. 시장의 수요 확대만이이 문제를 근본적으로 해결할 수 있으며 현대적인 조건에서는 모기지 대출 시스템의 생성을 통한 국가의 적극적인 참여를 통해서만 가능합니다. 연방 및 지역 모기지 대출 기관의 설립, 지원 2차 모기지 시장, 은행이 모기지론을 발행할 때 국가 보증을 제공합니다.
러시아 부동산 시장의 지속적인 발전은 자연스럽게 투자 결정의 정당화 품질에 대한 요구 사항의 급격한 증가를 특징으로 하는 다음 단계로 이어졌습니다. 실제로는 단순한 공식의 표준이 되는 사업계획, 투자사업 등의 신뢰성이 전적으로 시장조사의 타당성, 그 결과가 공식에 사용됩니다. 즉, 부동산 시장에서 투자 프로젝트의 실행 가능성에 대한 가장 중요하고 중요한 지표는 이러한 결정을 기반으로 하는 시장 조사의 실행 가능성입니다.
서지:
1. 발라바노프 I.T. "부동산 경제학", 상트페테르부르크 2000.
2. Goremykin V.A. 부동산 경제학: 교과서. - 2nd ed., 개정됨. 그리고 추가. - M .: 출판 및 서적 판매 센터 "마케팅", 2002 3. Kupchin A.N., Novikov B.D. 부동산 시장: 국가 및 개발 동향. - 튜토리얼. 남: 1995.
4. 막시모프 S.N. "부동산 시장에서 기업가 활동의 기초", 상트페테르부르크. 2000.
러시아 공무원 아카데미
러시아 연방 대통령
연방주 교육 기관고등 전문 교육
"북서 공공 서비스 아카데미"
칼루가에서
금융 및 신용
대학원 작업
칼루가
소개
제1장 부동산의 시장가치 평가를 위한 이론적 토대
1.1 부동산 가치 평가: 가치 평가의 기본 개념과 원칙
1.2 부동산 가치 평가의 접근 방식 및 방법
1.3 자산 가치 평가 문제
제2장 부동산의 시장가치 결정
2.1 주제에 대한 설명
2.2 비용 접근법에 따른 부동산의 시장 가치 결정
2.3 시장 접근법의 틀에서 부동산의 시장 가치 결정
2.4 내에서 부동산의 시장 가치의 결정 소득 접근
3.1 평가 대상의 시장 가치의 최종 가치 결정
결론
서지
소개
우리나라가 시장 경제로 전환되기 위해서는 특히 부동산 가치 평가와 같은 과학 및 실습의 여러 새로운 분야에 대한 심층적인 개발이 필요했습니다.
부동산 시장은 부동산 개체, 시장에서 작동하는 경제 실체, 시장 기능 프로세스, 즉 시장 기능의 집합인 국가 시장 경제의 한 부문입니다. 부동산의 생산(창출), 소비(사용) 및 교환의 과정과 시장 관리, 시장의 기능을 보장하는 메커니즘(시장의 기반 시설 및 법적 환경).
현재 부동산 시장에서 주거용 아파트및 방, 사무실 건물 및 건물, 산업 및 상업 건물, 코티지, 다차 및 토지가 있는 시골 주택. 부동산 시장의 지역적 특성을 고려해야 합니다.
경제 주체의 생산 및 경제 관행에서 기업 자산의 시장 가치를 평가해야 하는 경우가 많이 있습니다. 재산 매매, 담보 대출, 보험, 재산 분쟁 해결, 과세 등을 위한 단일 작업은 평가 없이 수행할 수 없습니다.
부동산의 시장 가치를 결정하는 것은 완전히 동일한 두 개의 부동산을 찾는 것이 거의 불가능하기 때문에 복잡하고 독특한 과정입니다. 건물이 동일한 표준 프로젝트에 따라 건설되었지만 다른 부지에 위치한 경우에도 비용이 크게 다를 수 있습니다.
논문 주제의 관련성은 오늘날 부동산 가치에 대한 유능하고 객관적인 평가에 대한 필요성이 증가하고 있으며 재산 평가 기관이 아직 완전히 형성되지 않았으며 정보가 없기 때문입니다. 평가 기반, 러시아 감정사 전문 교육은 아직 세계 수준에 도달하지 못했습니다.
이 작업의 목적은 자산의 시장 가치를 결정하고 이를 높이는 방법을 정당화하는 것입니다.
이 목표를 달성하려면 다음 작업을 해결해야 합니다.
1. 부동산의 시장 가치를 평가하기 위한 이론적 근거를 탐색합니다.
2. 평가 대상 및 환경을 특성화하기 위해
3. 일반적으로 인정되는 세 가지 접근 방식을 기반으로 평가 대상의 시장 가치를 정당화합니다.
연구의 목적은 자산의 시장 가치를 결정하는 절차입니다.
연구의 주제는 자산의 시장 가치에 대한 정당화와 자산 증가에 대한 권장 사항 개발입니다.
구조적으로 작업은 서론, 세 장, 결론 및 참고 문헌 목록으로 구성됩니다. 1장에서는 부동산 가치 평가의 이론적 토대를 논의하고, 2장에서는 부동산의 시장 가치를 계산하고, 3장에서는 평가 결과를 조화시키고 부동산의 시장 가치를 높이는 방법을 결정합니다.
연구의 이론적 및 방법론적 기초는 인지의 변증법적 방법과 연구 중인 문제에 대한 과학자, 정기 간행물 및 인터넷 자료의 작업입니다. 또한 다음과 같은 방법이 사용되었습니다: 경제-통계, 모노그래픽, 계산-구성 및 비교 방법.
제1장 부동산의 시장가치 평가를 위한 이론적 토대
1.1 부동산 가치 평가: 가치 평가의 기본 개념과 원칙
국가, 법인 및 개인의 특정 요구를 충족하고 소유 및 사용에서 이익을 얻기 위해 다양한 혜택(물건, 사물, 재산)이 생성, 판매 및 획득됩니다. 이 물건 또는 저 물건이 기존의 필요를 충족시킬 가능성과 이 물건의 소유가 미래에 가져올 이익에 따라 그 가치와 그에 따른 비용이 달라집니다.
부동산과 관련된 모든 운영 및 거래에는 부동산 가치에 대한 지식이 필요합니다. 시장 상황에서 부동산 가치는 경제와 사회 전반의 요인, 추세 및 변화에 따라 달라집니다. 부동산 감정의 필요성은 다음과 같은 경우에 발생합니다.
§ 구매 및 판매 또는 임대 거래;
§ 기업의 법인화 및 재산 지분의 재분배;
§ 새로운 주주의 유치 및 추가 문제주식;
§ 부동산 대상 과세 목적을 위한 지적 평가: 건물 및 토지 구획;
§ 부동산 보험;
§ 부동산 담보 대출
§ 기여로 부동산 물건 만들기 승인된 자본기업 및 조직;
§ 투자 프로젝트 개발 및 투자자 유치
§ 부동산 객체의 청산;
§ 상속권 집행, 법원 판결, 재산 분쟁 해결;
§ 구현과 관련된 기타 작업 재산권부동산 개체에.
부동산(부동산, 부동산)에는 토지 구획, 하층토 구획, 고립된 수역 및 토지와 단단히 연결된 모든 것, 즉 목적에 과도하게 손상되지 않고는 이동할 수 없는 개체, 예를 들어 숲, 다년생 농장, 건물, 구조물. 부동산에는 국가 등록 대상인 항공기 및 해상 선박, 내륙 항법 선박 및 우주 물체도 포함됩니다. 기타 재산도 법에 따라 부동산으로 분류될 수 있습니다.
부동산 평가에서 토지는 가치가 있는 것으로 간주되고 개선은 가치에 대한 기여로 간주됩니다.
부동산은 무료입니다 시민 순환다양한 거래의 대상이므로 그 가치를 평가할 필요가 있습니다. 정의에서 현금 등가물특정 시점의 다양한 유형의 부동산.
오늘날의 경제에는 다양한 유형의 가치가 있습니다. 다양한 요구와 기능으로 인해 필요합니다. 여기에는 차입 가치, 보험 가치, 공정 시장 가치, 장부 가치, 임대 가치, 잔존 가치, 투자 가치 및 기타 여러 가지. 그러나 일반적으로 가치는 교환 가치와 사용 가치의 두 가지 범주로 나눌 수 있습니다.
교환 가치는 수요와 공급 요소에 의해 확립된 균형을 기반으로 하는 자유롭고 개방적이며 경쟁적인 시장에서 우세할 가격입니다. 실제 경제적 요인에 의해 결정되기 때문에 객관적 비용이라고도 합니다.
사용 가치는 특정 사용자 또는 사용자 그룹에 대한 속성 값입니다. 계속기업의 일부로 사용되는 부동산의 가치(예: 공장에서 사용하는 부동산).
모든 유형의 가치 중에서 가장 널리 퍼진 것은 시장 가치 - 시장 관계 조건에서 가치의 주요 유형입니다. 시장 가치를 결정할 때 우리는 시장이 과거에 존재했고(부동산이 이미 매각됨), 현재에도 존재하고(부동산이 매각을 위해 생성되고 있음) 미래에 존재할 것이라는 사실에서 출발합니다. 시장의 현재는 이에 모순된다.
이를 바탕으로 시장 자체뿐만 아니라 시장이 형성하는 수단(비용이 가장 중요한 요소)도 3성분적 성격을 띠고 있다고 결론지을 수 있다. 이러한 관점에서 우리는 비용을 다음과 같이 말할 수 있습니다.
유효한 비용, 즉 주어진 시장에서 가장 가능성 있는 가격;
특정 대상의 비용을 포함하는 시장 가치의 공간은 전적으로 자유롭고 개방적이며 경쟁적인 시장 요소의 영향으로 형성되기 때문에 진정한 시장 기반입니다.
실제로 제조업체(판매자), 구매자 및 투자자 시장의 모든 주요 주제의 의견을 반영하여 당사자의 시장 이익을 소진시키기 때문에 객관적입니다.
가치는 우리 자신을 구매자의 입장에 놓음으로써 과거로부터, 건설자의 입장에 우리 자신을 둠으로써 현재로부터, 그리고 우리가 투자자의 입장에 우리 자신을 두면 미래로부터 끌어낼 수 있다. 자산 평가에 대한 세 가지 주요 접근 방식은 시장 접근 방식, 비용 접근 방식, 소득 접근 방식입니다.
가치를 결정하는 주요 임무는 평가 대상을 소유하고 이러한 혜택을 현재 가치로 전환함으로써 미래 혜택의 양, 품질 및 지속 기간을 예측하는 것입니다. 자산은 평가 원칙에 따라 분석됩니다.
평가 원칙은 네 그룹으로 나뉩니다.
1) 사용자 인식에 기반한 원칙(효용, 대체 및 기대의 원칙)
2) 부동산 운영 과정에서 발생하는 원칙(기여, 잔여 생산성, 한계 생산성, 균형, 경제 규모 및 경제 분할의 원칙);
3) 시장 환경의 작용에 의해 결정된 원칙(대안성, 변동성, 의존성, 수요와 공급, 경쟁 및 준수의 원칙)
4) 최선의 가장 효율적인 사용의 원칙이 평가의 주요 원칙입니다. 이 원칙은 다른 모든 원칙을 결합하며 모든 부동산 평가의 기초입니다.
부동산 평가의 전제 조건은 부동산 시장의 기능에 대한 세부 사항을 고려하는 것입니다. 부동산 시장의 상태는 소득 흐름, 위험 수준 및 부동산의 가능한 판매 가격에 상당한 영향을 미치기 때문입니다. 미래의 특정 시점, 즉. 소득 접근법을 사용하여 평가에 사용된 주요 데이터에 대한.
1.2 부동산 가치 평가의 접근 방식 및 방법
부동산 감정에서는 가치를 결정하는 데 일반적으로 인정되는 세 가지 접근 방식이 있습니다. 각 접근 방식에는 자체적으로 확립된 방법, 기술 및 절차가 있습니다. 다양한 속성 개체의 평가에 대한 접근 방식의 개념적 유사성이 드러납니다. 동시에 평가되는 대상의 유형은 일반적으로 이러한 유형의 재산에만 고유한 평가의 특정 문제에서 발생하는 특정 방법의 특징을 결정합니다.
비용 접근
부동산 가치 평가에 대한 비용 접근 방식은 부동산 객체를 생성하는 비용을 가치가 있거나 비교 가능한 객체의 가치와 비교하는 것을 기반으로 합니다. 이 접근 방식은 투자자가 부동산을 취득할 수 있는 능력에 대한 연구를 기반으로 하며 구매자는 상당한 신중을 기하여 부동산을 취득하는 데 드는 비용보다 더 많은 금액을 지불하지 않을 것이라는 대체 원칙에 따라 진행됩니다. 관련 건물을 계획하고 상당한 지연 없이 가까운 장래에 목적과 품질이 유사한 대상을 건설합니다.
이 접근 방식에서 평가 절차의 주요 단계:
1. 사용을 최적화하기 위한 무료 및 가용 토지의 취득 또는 장기 임대 비용 계산
2. 평가 대상 건물의 교체 비용 평가. 교체 비용의 계산은 특정 날짜의 유사한 개체에 대한 현재 가격 및 제조 조건을 기반으로 해당 개체를 재생성하는 비용의 계산을 기반으로 합니다.
3. 자산의 물리적, 기능적 및 외부적 감가상각액의 결정
4. 기업가적 이익(투자자의 이익) 가치 추정
5. 감가상각을 위한 대체 비용을 조정한 후 토지 계획 비용만큼 결과 가치를 증가시켜 평가 대상의 최종 비용을 계산합니다.
비용 접근법은 최근에 가동된 부동산을 평가할 때 가장 적절하며 토지 계획의 비용이 충분히 정당화되고 개선의 누적 감가상각이 미미한 경우 가장 설득력 있는 결과로 이어집니다. 비용 접근법은 계획된 시설, 시설의 비용을 평가하는 데 적법합니다. 특수 목적시장에서 거의 거래되지 않는 기타 자산은 보험 목적의 평가에 사용될 수 있습니다. 재건축 대상을 평가할 때 이 접근 방식을 사용하면 건설 비용이 영업 수입 증가로 상쇄되는지 또는 부동산 판매 수익금으로 상쇄되는지 결정할 수 있습니다. 이 경우 비용 접근법을 사용하면 과잉 투자의 위험을 피할 수 있습니다.
또한, 비용 접근법은 체포 시 법인 및 개인의 재산에 과세하는 목적으로 사용됩니다. 부동산, 토지의 가장 효율적이고 가장 효율적인 사용을 분석합니다.
토지 계획의 가치 결정
예술에 따라. 러시아 연방 민법 35조에 따라 다른 사람의 토지에 있는 건물, 구조물, 구조물의 소유권을 다른 사람에게 양도하면 건물, 구조물, 이전 소유자와 동일한 조건 및 동일한 금액으로 구조 및 사용에 필요합니다.
모든 토지 평가 방법 중 비교 판매 분석 방법은 결정적으로 중요합니다.
감정 대상 부동산의 대체 공사비는 감정일과 관련하여 현재 가격(감가상각 누계액 제외)으로 산정됩니다. 교체 비용을 결정하는 기준은 시설 건설 및 고객에게 인도하는 것과 관련된 비용을 계산하는 것입니다. 이러한 비용을 회계 처리하는 절차에 따라 건설 비용에 직접 및 간접 비용을 할당하는 것이 일반적입니다.
직접 비용은 건설과 직접 관련됩니다 (자재 비용, 건설 노동자의 임금, 건설 기계 및 메커니즘 비용 등). 간접 비용- 건설과 직접 관련되지 않은 비용(조직 설계 및 견적 비용, 토지 투자 비용, 마케팅, 보험 및 광고 비용 등). 개발자의 이익은 건설, 일반 감독 및 개발과 관련된 기업가적 위험을 관리하고 배치하는 비용을 반영합니다. 기업가의 이익은 물건 판매로 인한 이익의 일부로 정의됩니다. 이자 금액과 해당 기준(부동산 가치의 구성 요소)에 관계없이 기업 이익의 금액은 일정하게 유지됩니다.
부동산 대상 비용에 대한 비교 데이터의 주요 출처는 평가 대상과 같은 구조물의 건설을 위한 건설 계약입니다. 또한 디자인 감정가는 일반적으로 현재 가격에 대한 자체 데이터베이스를 유지 관리합니다. 완성된 집, 사무실 건물, 아파트, 호텔, 상점 건물 및 산업 건물. 현재 러시아에는 해당 가격 지수에 의해 결정되는 표준 및 가격 수준 시스템이 있습니다.
다양한 자연적 및 기능적 요인의 영향으로 지어진 물체는 작동 품질을 잃고 파괴됩니다. 또한, 대상의 시장 가치는 직접적인 환경과 시장 환경의 변화에 따른 외부 경제적 영향에 의해 영향을 받습니다. 동시에, 물리적 감가상각(성능 저하), 기능적 노후화(과학적, 기술적 진보로 인한 기술 적합성 및 비용 손실), 외부 또는 경제적 감가상각(외부 환경의 변화에 따른 대상의 매력도 변화) 및 지역의 경제 상황)이 구별됩니다. 이러한 유형의 감가상각은 누적된 감가상각을 구성하며, 이는 대상의 대체 비용과 평가 대상의 재생산(교체) 비용 간의 차이가 됩니다.
건물이나 구조물의 기술적 상태에 대한 가장 완전하고 신뢰할 수 있는 정보 출처는 자연 조사 자료입니다. 이러한 조사를 수행하기 위한 첫 번째 조건은 평가 대상의 기능적 목적에 대한 정확한 정의입니다. 이 경우 건축물의 지지구조물에 대한 하중변화와 영향의 한계를 제시할 필요가 있다.
연구를 수행하기 위한 두 번째 조건은 자연 및 기후 매개변수와 대상이 위치한 지역의 영향에 대한 특정 요인과 기술 활동 과정의 변화에 대한 완전한 정보를 얻는 것입니다.
시장 접근
시장접근법을 적용하기 위한 전제조건은 유사한 조건(거래 시간 및 거래 자금조달 조건)에서 발생한 유사한 부동산 대상(목적, 규모 및 위치가 비교 가능한)과의 거래에 대한 정보의 가용성입니다. .
비교 접근법은 부동산 가치 평가의 세 가지 주요 원칙인 수요와 공급, 대체와 기여에 기반합니다. 이러한 부동산 가치 평가 원칙에 기초하여 시장 접근 방식은 비교 요소를 강조하기 위해 여러 양적 및 질적 방법을 사용하고 평가 대상 자산의 가치를 모델링하기 위해 비교 가능한 자산의 시장 데이터에 대한 조정을 측정합니다.
부동산 평가에 대한 시장 접근 방식의 주요 원칙은 대체 원칙으로, 잠재적 구매자는 자신의 관점에서 유사한 자산을 취득하는 비용을 초과하는 자산 가격을 지불하지 않을 것이라고 명시합니다.
시장 접근 방식을 적용하는 데 있어 가장 큰 어려움은 러시아 부동산 시장의 투명성 부족과 관련이 있습니다. 대부분의 경우 부동산 거래의 실질 가격은 알 수 없습니다. 이와 관련하여 종종 평가할 때 판매용으로 올려진 물건에 대한 제안 가격이 사용됩니다.
판매 비교 방법은 평가 대상 자산과 크기 및 용도가 유사한 비교 가능한 자산의 최근 판매 분석을 기반으로 자산의 시장 가치를 결정합니다. 이 평가 방법은 시장이 비교 가능한 경쟁력 있는 부동산과 동일한 방식으로 평가되는 부동산의 가격을 결정할 것이라고 가정합니다. 판매 비교 방법을 적용하기 위해 전문가는 대체 원칙을 비롯한 여러 평가 원칙을 사용합니다.
판매 비교 방법의 적용은 다음 작업을 순차적으로 수행하는 것으로 구성됩니다.
1. 비교 가능한 효용의 대상과 관련된 모든 요소에 대한 신뢰할 수 있는 정보를 얻기 위한 상세한 시장 조사
2. 적절한 비교 단위를 식별하고 각 단위에 대한 비교 분석을 수행합니다.
3. 판매 가격을 조정하거나 비교 대상 목록에서 제외하기 위해 평가 대상을 선택한 비교 대상과 비교합니다.
4. 비교 대상의 비용에 대한 여러 조정 지표를 평가 대상의 시장 가치로 가져옵니다.
부동산 사무소는 부동산과의 시장 거래에 대한 정보의 출처로 사용될 수 있으며, 공개 소스, 자체 데이터베이스, 출판물 등
비교 단위를 선택한 후에는 비교 대상의 매매 가격에 필요한 조정을 통해 대상의 가치를 모델링할 수 있는 주요 지표 또는 비교 요소를 결정해야 합니다.
평가 실무에서 부동산 가치를 결정할 때 비교의 주요 요소는 부동산에 대한 양도 된 권리, 부동산 취득시 재정적 정산 조건, 판매 조건 (거래의 순도), 시간 판매 목적, 물건의 기능적 목적, 위치, 진입로의 편리성, 물건의 면적, 기술적 조건 및 건물의 마무리 수준.
이 방법은 정기적으로 판매되는 개체에 가장 효과적입니다.
정량적 및 정성적 방법은 조정 측정의 요소를 강조하는 데 사용됩니다.
정량적 방법에는 다음이 포함됩니다.
페어링된 판매 분석(하나의 비교 항목에 대한 조정을 결정하기 위해 두 개의 다른 판매를 비교함);
· 통계 분석(이 방법은 상관 관계 및 회귀 분석을 위한 수학적 통계 장치의 사용을 기반으로 함);
· 2차 시장 분석(이 방법은 평가 대상 또는 비교 대상과 직접 관련이 없는 데이터를 기반으로 조정 금액을 결정함) 및 기타.
품질 관행에는 다음이 포함됩니다.
분류(비교) 분석(조정이 백분율이나 화폐 금액이 아니라 퍼지 논리 범주로 표현된다는 점을 제외하면 이 방법은 쌍 판매 분석과 유사함);
분포 분석(비교 매출은 적정성 내림차순으로 분포하고, 비교 매출 시리즈에서 평가 대상의 위치가 결정됨).
소득 접근
소득 접근법을 사용하여 부동산의 시장 가치를 결정하는 것은 기대의 원칙을 기반으로 합니다. 이 원칙에 따르면 전형적인 투자자, 즉 부동산의 구매자는 미래의 사용 소득을 기대하고 부동산을 취득합니다. 투자 규모와 피투자자의 상업적 이용 효익 사이에 직접적인 관계가 있음을 고려할 때, 부동산의 가치는 그로부터 발생하는 소득을 받을 권리의 가치, 즉 가치로 정의된다. 자산의 가치는 평가 대상이 창출하는 미래 소득의 현재 가치로 정의됩니다.
비용 및 시장 접근 방식과 비교하여 소득 접근 방식의 장점은 부동산에 대한 투자자의 견해를 소득원으로 더 많이 반영한다는 것입니다. 즉, 이러한 부동산의 품질이 주요 가격 결정 요인으로 고려됩니다 . 소득 접근 방식의 주요 단점은 다른 두 접근 방식과 달리 예측 데이터를 기반으로 한다는 것입니다.
이 접근 방식에서 평가 절차의 주요 단계:
1. 소유 기간 동안 평가된 임대 구역 임대로 인한 미래 수입 예측 준비 및 얻은 데이터를 기반으로 공식 1.1에 따라 계산되는 잠재적 총수입(GRP) 결정:
PVD \u003d S * Ca, (1.1)
S는 임대 면적, sq.m입니다.
Sa - 1 평방 미터의 임대료
2. 시장 분석을 기반으로 공간 활용도와 임대료 징수에 따른 손실 결정, 실제 총수입(ARI) 계산. 일반적으로 소유자는 장기간건물 면적의 100%를 영구적으로 임대할 수 있는 능력이 없습니다. 임대료 손실은 부동산의 불완전한 고용과 파렴치한 임차인의 임대료 미납으로 발생합니다. 소득이 발생하는 부동산 대상의 실업률은 과소이용 계수로 특징지어지며, 임대할 총 면적의 가치에 대한 비임대 면적의 가치의 비율로 결정됩니다.
실제 총 소득 (ARI) 계산은 공식 1.2에 따라 수행됩니다.
DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)
DVD 실제 총수입;
PVD 잠재적 총수입;
Kz 면적 하중 계수;
Kc 지불 징수 계수.
참고로 시설 운영에 따른 임차료를 초과하는 기타 소득(예: 부가서비스 이용-주차 등)은 위의 방법으로 계산한 DIA에 합산하여야 합니다.
3. 이 시장의 실제 유지 관리 비용 및/또는 일반적인 비용 분석을 기반으로 평가되는 자산 운영 비용 계산. 비용은 조건부 고정(부동산세, 보험료, 토지 계획에 대한 지불), 조건부 가변(유틸리티, 현재 수리 작업, 유지 보수 직원의 급여 등), 교체 비용(빠르게 마모되는 구조의 주기적 교체 비용) 건물 요소).
따라서 DIA에서 추정된 영업비용을 차감하고 최종 수치는 순영업이익(NOR)이다.
4. 순 영업 이익을 대상의 현재 가치로 재계산.
직접 자본화 방법 - 첫해의 가장 일반적인 소득을 시장 분석을 기반으로 얻은 자본화 비율로 나누어 가치로 직접 변환하여 소득 창출 대상의 시장 가치를 결정하는 방법 시장법 추출로 얻은 순이익 비율과 평가 대상과 유사한 자산 가치에 대한 데이터. 시장 거래에서 시가 총액 비율을 추출하는 이러한 서구의 고전적인 직접 자본화 방법은 정보 수집의 어려움으로 인해 러시아 조건에서 실제로 적용하는 것이 불가능합니다 (대부분 거래 조건 및 가격은 기밀 정보입니다 ). 이를 바탕으로 실제로 다음을 제공하는 대문자화 계수를 구성하는 대수적 방법을 사용할 필요가 있습니다. 별도의 평가자본수익률과 그 수익률.
직접 자본화 방법은 평가일에 수리 또는 재건 기간에 대한 대규모 투자가 필요하지 않은 운영 자산의 평가에 적용할 수 있습니다.
1.3 자산 가치 평가 문제
어려움은 자산 평가(접근법 및 방법), 이 분야의 법률 및 규정의 부정확성 또는 불일치에서 발생하는 여러 문제와 관련이 있습니다. 이러한 질문을 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.
첫 번째 문제는 목적이 아닌 계정에 따른 것입니다. 대소문자와 할인율을 선택하는 것입니다.
1. 대출 비용(자본 비용) - 독립적인 행동이 없는 기업의 경우(증권 시장이 없음).
2. 자체 재정의 평균 한계 가치 - 주식이 시장에서 호가되는 기업의 경우.
3. 기업 또는 해당 산업의 평균 영업 수익성을 기준으로 합니다.
4. 연구 중인 프로젝트의 평균 한계 한계 비용(투자 시).
5. 대출 상환율.
6. 계획된 규범.
7. 대출이자율(국민소득(ND) 및 국내 국민생산(GNP)과 관련된 정치 경제 개념).
8. 대체 투자의 수익성(예: 은행 예금 계좌).
9. 투자자의 관점에서 볼 때 최소 무위험 수익.
국채 수익률과 소비자 물가 지수의 차이로 정의되는 실질 단기 이자율.
동일한 이론적 기반으로 요금을 선택하는 많은 실제 방법은 선택에 대한 바람직하지 않은 방법과 기준에 대해 말합니다. 객실 요금의 정의는 재무 관리 이론의 범위를 벗어납니다. 심리학 분야(과학이 아니라 예술의 영역)입니다.
평가를 하려면 다른 전문가, 복리율의 값은 표준효율비율에 따라 현행법으로 채택되어 방법론에 반영되어야 함 자본 투자(투자 - 그들이 지금 말하는 것처럼). 초기에는 산업별로 효율율이 달랐으나, 이후에는 모든 산업에 대해 하나의 비율을 적용하였다. 표준효율비율은 자본화비율(효율, 비교비율, 투자배치율)과 동일한 역할(동일한 부담)을 가짐을 강조하여야 한다.
두 번째 문제는 부동산 가치의 포인트 평가와 관련된다. 상황은 서로 독립적으로 일하는 10명의 전문가가 동일한 자산(부동산)의 가치에 대해 10가지 다른 추정치를 제공하는 것과 같습니다. 이것은 계산 절차와 선택 때문입니다. 규범 계수. 상황은 부품 제조를 연상시킵니다. 동일한 기계에서 동일한 도면에 따라 동일한 작업자가 다른 부품을 제조합니다. 여기에는 여러 가지 이유가 있으며 대부분 원칙적으로 배제할 수 없습니다. 따라서 부품 치수에 대한 공차 시스템이 생산에 채택되었습니다. 제조된 부품의 치수가 허용 오차 이내이면 적합으로 간주됩니다. 모든 접근 방식 및 방법에서 계산에 사용된 초기 데이터의 편차 및 산포(평균 백분율)는 부품 치수의 허용 오차보다 더 중요합니다.
이 상황에서 벗어나는 방법(이 문제에 대한 해결책)은 자산 가치의 포인트 평가를 한편으로 구간 1로 대체하는 것이며 수치 계산은 확률적 방법으로 수행되어야 합니다. 수학에서 평가의 개념은 대략적인 계산을 의미하며, 대부분은 규모 수준에서 이루어집니다. 예를 들어, 슬라이드 룰로 계산할 때 숫자의 정수 부분에서 자릿수를 결정해야 했습니다.
또 다른 문제는 세 가지 접근 방식을 사용하여 이루어진 자산 가치 계산을 조정할 때 가중치 요소를 선택하는 것과 관련이 있습니다. 각 저자(전문가, 평가자)는 자신의 재량에 따라 가중치 계수(계산 방법의 중요 요소)를 수용하며 추정치의 차이가 클 수 있습니다. 이러한 상황에서 벗어나는 한 가지 방법은 각 평가 방법(접근법)에 대해 특정 범위에 고르게 분포된 가중치 요소를 채택하는 것입니다.
다음 문제는 자산 가치의 비교(시장) 평가에서 발생합니다. 평가 대상과 시장 유사품을 비교 가능한 유형으로 만들기 위해 수정 요소를 도입할 필요가 있을 때입니다. 여기에도 상당한 자의성이 있다. 이것은 평가되는 자산의 영토 위치와 기타 여러 위치를 비교할 때 보정 요소에 특히 해당됩니다.
가장 어려운 문제 중 하나는 정보의 신뢰성입니다. 이는 해당 부동산의 감정가에 대한 매도 및 호가에 대한 시장 정보와 원가 접근법의 표준 방법을 사용하여 가치를 계산할 때 기준에 대한 정보 모두에 적용됩니다. 이전에는 국가 경제의 모든 부문에 있는 설계 및 기술 기관에 이 정보가 있었습니다. 이 정보는 손실되었거나 오래되었습니다.
재산가치를 추정하는 과정에서 발생하는 대부분의 문제를 없애기 위해서는 모든 계산이 확률구간을 기준으로 이루어져야 한다. 계산 결과 자산 가치는 잘린 분포로 표시됩니다. 중간 비용 견적은 비용 제안 가격으로 권장되어야 합니다. 이 경우 판매자와 구매자의 기회는 동일합니다. 구매자가 제안된 가격보다 저렴하게 구매할 확률은 판매자가 제안된 가격보다 더 많이 판매할 확률과 같습니다.
이 경우 판매자와 구매자 모두 전체 정보판매 및 구매의 가능한 가격과 그 가능성에 대해. 제안된 거래의 긴급성에 따라 상대방은 정보에 입각한 결정을 내릴 수 있습니다. 판매자의 경우 - 거래 구현이 시급한 경우 요구 가격의 감소.
시장에는 그러한 옵션이 많이 있습니다. 매도인과 매수인의 입장에서 매수와 매도의 시급성은 다를 수 있습니다.
2001 년 7 월 6 일 No. 519의 러시아 연방 정부 법령이 채택되어 러시아 연방 재산 관계부가 "개발 및 승인 지침평가 활동에". 이것은 다양한 평가 대상, 평가 대상의 가치 유형, 평가 수행 및 평가 보고서 검토와 관련하여 수행되어야 합니다. 작업은 연방 행정부와 합의하여 수행됩니다. 관련 활동 분야에서 규제하는 당국.
그러나 부처는 모든 재산 대상(모든 경우에 대해)에 대한 방법론을 개발할 수 있는 위치에 있지 않으며 규제 자료를 개발하려면 더욱 그렇습니다.
따라서 지역 수준에서 기존 부동산 시장에 따라 산업 전반의 방법론을 기반으로 필요한 규제 프레임워크를 생성하여 동종 개체 그룹에 대한 지역적 방법을 개발합니다. 그런 다음 문제는 지역, 도시 또는 지역의 관리 수준에서 지역 방법을 조정하고 승인하는 데 있습니다.
다양한 재산 대상과 관련하여 지역 방법론 자료를 동의하고 승인하는 절차는 러시아 연방 재산 관계부에 의해 규제되어야 합니다.
이것은 다양한 유형의 자산에 대한 모든 유형의 가치를 보다 합리적으로 평가하는 데 도움이 될 것이며, 이는 다양한 오해를 제거하고, 다양한 감정인 및 감정 회사의 계산 결과를 비교 가능하게 하며, 감정 활동 분야에서 준범죄적 의미를 감소시킵니다. .
제2장 부동산의 시장가치 결정
2.1 주제에 대한 설명
현재 상당히 강한 수요가 있습니다. 새 재산$330-$3250 sq.m 범위의 별도 건물 형태. 일반적으로 제안 범위는 $400 sq.m에서 $4500 sq.m입니다. 동시에 제안 가격의 상한선이 약간 증가하는 경향이 있습니다.
이것은 최근까지 지급불능 수요가 재정적으로 정당화되었다는 사실에 의해 설명됩니다.
한편, 특히 권위 있는 사무실 부지와 소매 공간현재까지 비교적 영구적인 소유자를 "찾았습니다". 따라서 건물의 가격은 덜 유명하지만 여전히 판매될 것으로 예상되지만 상승하고 있습니다. 또한 제안 가격의 변동이 경제적 논리의 관점에서 항상 정당화되는 것은 아닙니다.
이 부동산은 LLC "Aris"가 소유하고 있으며 Kaluga 시의 Leninsky 지구에 있습니다.
개체에는 총 면적이 1.375.8 sq.m인 레스토랑이 있는 3층 벽돌 사무실 건물이 포함됩니다.
이 물체는 도시에서 가장 긴 고속도로 중 하나에 위치하고 있으며 Kaluga의 비즈니스 및 행정 중심지와 비교적 가깝습니다. 교통 접근성이 좋습니다.
토지에 대한 설명
플롯 모양직사각형;
토지 면적 556.0m2
토양 상태모래 토양은 건물 기초의 기초를 형성합니다.
지역의 지형: 사이트의 안도감이 잔잔합니다.
인프라 제공:
다음 통신은 다음을 위해 주거용 건물에 연결됩니다.
· 물 공급;
하수 설비;
· 전원 공급 장치;
열 공급;
전화통화
사용 및 지역권에 대한 가능한 제한
허용된 사용.부동산 시장에서 일하는 관행은 부동산의 기능적 목적의 변경은 평가 대상의 소유자가 확인하는 지방 행정부와의 동의가 있어야만 가능하다는 것을 보여줍니다.
지역권.부지는 통행권 및 통신과 같은 전형적인 지역권의 적용을 받는 것으로 가정되지만 기존 지역권 중 어느 것도 부지의 가장 효율적이고 최선의 사용에 장애물이 되어서는 안 된다고 가정합니다. 부지에는 기념물, 독특한 자연물, 송전탑, 안내 표지판 등이 포함되어 있지 않으므로 사무실 및 주거용 건물 건설에 대한 특별한 제한은 없습니다.
건물 설명
건물은 3층으로 되어 있으며 현대 건축 표준을 준수합니다.
1 번 테이블
건물의 구조적 요소
| 구조적 요소 | 특성 | 기술적 조건 |
| 기초 | 콘크리트 벨트 | 훌륭한 |
|
그리고 그들의 외관 |
규산염 벽돌 빨간색 마감 벽돌, t=0.5 |
훌륭한 |
| 파티션 | 벽돌 | 훌륭한 |
|
커버: 애틱; 층간; 지하실 위 |
W/콘크리트 W/콘크리트 W/콘크리트 |
훌륭한 |
| 지붕 | 결합 | 훌륭한 |
| 바닥 | 쪽모이 세공 마루, 타일, 리놀륨 | 훌륭한 |
|
활기 없는 |
현대화 된 나무 | 훌륭한 |
| 인테리어 장식 | 유로클래스 | 훌륭한 |
|
위생 및 전기 장치: 난방 · 수도관 하수 설비 전기 조명 · 전화 · 환기 |
중앙, 보일러실에서 도시 하수구로 배수 숨겨진 배선 자연스러운 |
훌륭한 |
| 다른 작품 | 사각지대 | 훌륭한 |
2.2 비용 접근법에 따른 부동산의 시장 가치 결정
이 경우 토에 따라 관리 벽돌 3 층 건물이 아날로그 개체로 선택되었습니다. UPVS No. 33, 탭. 4 (주거, 공공, 공동 건물 및 소비자 서비스 건물 건설의 교체 비용에 대한 확대 지표. M : 1972) 평가 대상에 대한 설계 기능 측면에서 가장 적절한 표 52.
표 2
평가 대상과 대상 아날로그의 비교 분석
(유사성 계수의 결정)
| 구조적 요소 | 아날로그 개체 | 평가 대상 | 유사도(유사 계수) | 비중, 요소 % | |||
| 아날로그 개체 | 평가 대상 | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. 기초 | 철근 콘크리트 블록 | 철근 콘크리트 블록 | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. 벽과 칸막이 | 벽돌 | 벽돌 | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. 오버레이 | w/콘크리트 | w/콘크리트 | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. 층 | 콘크리트 | 콘크리트 | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. 오프닝 | 단순한 나무 | 단순한 나무 | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. 실내 장식 | 단순한 | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. 위생 및 전기 기기 |
중앙 난방 · 수도관 하수 설비 · 환기 전기 / 조명 |
중앙 난방 · 수도관 하수 설비 · 환기 전기 / 조명 |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. 지붕 | 철근 콘크리트 슬래브에 롤 | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. 계단 및 입구 | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. 간단한 작업 | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| 총: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| 보정 계수 | 0,86 | ||||||
평가 대상의 총 교체 비용 결정.
기본 입력 데이터:
자본 그룹 - I.;
· 건물 볼륨: Vstr. = 4444m3;
· 총 면적: S=1.375.8 m2;
규제 데이터 출처: 토 UPVS No. 4, 표 52
기본 계산 공식:
PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3.1)
여기서 PVS는 물체의 총 교체 비용, 문지름입니다.
US1969년 1969년 가격의 건설 단위 건설 비용; US1969=24.9 r/m3
V페이지 건설 볼륨, 새끼. 중;
1969년 가격에서 1984년 가격으로의 I69-84 비용 변환 지수; 주거 및 상업용 건물 평균 - 2.21;
I84-20.12.2007 - Inf에 따른 1984년 가격에서 평가 날짜(20.12.2007)의 가격으로 비용 변환 지수. 수능. 건설 작업에 대한 가격 책정 및 정산, Kaluga: 2007년 12월;
K84-20.12.2007 = 61.07
Кn은 평가 대상-아날로그의 차이에 대한 보정 계수입니다. Kn=0.86
개체의 총 교체 비용 계산:
PVA \u003d 24.9 x 4,444 x 2.21 x 61.07 x 0.86 \u003d 12.843.755.88 루블.
대상의 감가상각(감가상각) 평가
대상(자본 그룹 I)의 예상 유효 수명을 기준으로 평가 날짜를 기준으로 물리적 감가상각(감가상각)은 5%입니다. RUB 642.187.80
신축건물이라 기능적(도덕적) 저하가 없습니다.
경제적 (외부) 감가 상각이 설정되지 않았습니다. 이러한 유형 및 조건의 건물은 현재 시장에서 수요가 있으며 가까운 장래에 이러한 상황이 크게 바뀔 것이라고 가정 할 이유가 없습니다.
기업가의 이익 결정
기업가의 이윤은 기업가가 건설에 투자한 자본의 사용에 대한 프리미엄의 형태로 받을 것으로 기대하는 시장 결정 수익 수준입니다.
기업가의 이익(Ppr)은 기업가 소득 Dpr과 건설 비용(C / b str.)의 비율에서 결정할 수 있습니다. 건설 기간(Tstr.)을 고려하면 다음 공식에 따라:
칼루가에 따르면 건설 조직, 1 평방 건설 비용. 기존 건축의 개별 사무실 건물의 m은 평균 10,500 루블입니다. 마무리 포함. 일반 실내 장식은 건설 비용을 9-12% 증가시킵니다. 호화로운 마무리는 개별 작업의 비용을 1.38배 증가시킵니다(Marshall & Swift Handbook). 현재 건설 기간은 일반적으로 2년을 초과하지 않습니다. 도시 중심부에 위치한 소매 공간에서 Kaluga에 투자하는 비용은 $$ 1200÷3500 sq. m입니다. m. 1200 미국 달러 또는 30936 루블의 가치를 계산해 봅시다. 이러한 조건에서 기업가의 이익은 다음과 같습니다.
= 0.937 또는 97.3%.
표 3
평가 대상의 최종 가치 계산
따라서 비용 접근법을 사용하여 얻은 부동산의 시장 가치는 25,982,918.15루블 또는 반올림된 25,982,918루블입니다. (2천 5백만 98만 2천 918루블) VAT 제외.
2.3 시장 접근법의 틀에서 부동산의 시장 가치 결정
표 4
비교 대상의 특성
| 비교 대상의 특성 | 평가 대상 | 개체 번호 1 | 개체 번호 2 | 개체 번호 3 | 개체 번호 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| 개체의 주소 | 칼루가, 세인트. 수보로바, d.29 |
칼루가, st.Tele-visionnaya, 2a |
칼루가, 성. 모스크바, d.237 |
칼루가, 성. 아자로프스카야, 26 |
칼루가, 결정, |
||||
| 건설 연도 | 2002년 | 1995년, 재건축 1998년 | 2003년 | 1971년, 재건 2002년 | 1988년 | ||||
| 총 면적(제곱미터) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| 현재 상태의 주요 목적 | 사무실 공간, 카페, 레크리에이션 공간 | 사무실 방 | 사무실 공간, 레크리에이션 공간 | 사무실 및 전시장 | 사무실 방 | ||||
| 초기 약속 | 같은 | 행정동 | 행정동 | 책 베이스 | 행정 산업 건물 | ||||
| 외부 인클로징 구조 | 벽돌 | 벽돌 | 벽돌 | 폼 블록 인서트가 있는 벽돌 패널 | 철근 콘크리트 패널 | ||||
| 위치 | 평균 이상 | 평균 | 평균 | 평균 이하 | 평균 이하 | ||||
| 토지 플롯 |
122971m2(다른 건물 사용 가능) |
건물 아래 | 건물 아래 + 램프 영역 | ||||||
| 마감 품질 | 클래스 "E" | 클래스 "U" | 럭셔리 클래스 | 럭셔리 클래스 | 클래스 "E" | ||||
| 주차 및 차량의 품질 | 거리를 따라, spec. 조직화, 20m 길이; 마당에 놀이터 | 길가에 주차(20m); 실내 주차장 | 조직화된 주차장(특수현장) | 거리를 따라, spec. 조직화된 20m 길이; 실내 주차장 | 제한된 실내 주차장 | ||||
| 판매 기간 | –– | 2007년 12월 | 2007년 8월 | 2007년 2월 | 2006년 10월 | ||||
| 층수 | 3층 | 2층 | 3층 | 2층 | 3층 | ||||
| 가격 1제곱미터 총 면적의 m, 문지름. 장애. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
조정의 정의(정당)
1. 시장상황에 따른 조정(매각일)
이 경우 가장 정확한 방법은 페어 판매 방법을 사용하는 것입니다. 여기에는 판매 시점에만 다른 개체를 선택하고 조정 금액을 결정하는 작업이 포함됩니다. 우리는 그러한 대상을 찾지 못했기 때문에 다음 공식에 따라 관심 기간 동안 월별 인플레이션 데이터를 기반으로 조정 금액이 결정되었습니다.
여기서 Mi는 월 평균 인플레이션율, Kinfl입니다. = 1.0072
계산 공식: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1.0072
100 × Ktcrminfl 100
표 5
2. 위치.
비교 대상의 위치는 전문가 평가에 따라 '우수', '우수', '좋음', '평균 이상', '보통', '평균 이하', '만족', '나쁨' 척도로 평가했다. , "매우 나쁨". 따라서 눈금은 8개의 계조로 구성됩니다. 각 그라데이션은 10%로 추정되었습니다.
표 6
| 평가 대상 | 개체 번호 1 | 개체 번호 2 | 개체 번호 3 | 개체 번호 4 | |
| 위치 | 평균 이상 | 평균 | 평균 | 평균 이하 | 평균 이하 |
| 조정 금액, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. 신체적 차이에 대한 보정.
비교 대상과 평가 대상 간의 유일한 중요한 차이점은 비교 대상 3 - 철근 콘크리트 패널의 둘러싸는 구조물의 재료이며 평가 대상 및 기타 비교 대상에서는 벽돌이 사용되었습니다. 이러한 목적을 위해. 이 차이는 6%로 추정됩니다.
4. 물체의 상태 수정
매매의 대상이 위치한 상태는 가격에 직접적인 영향을 미칩니다. "상태" 요소의 차이를 고려하는 가장 쉬운 방법은 비교 대상이 평가 대상의 조건과 일치하도록 수행해야 하는 수리 작업 비용에 대한 판매 가격을 조정하는 것입니다. .
이 경우 대상물의 상태는 "우수", "좋음", "평균 이상", "보통", "평균 이하", "만족", "나쁨"의 범위에서 전문가에 의해 평가되었습니다. ", 매우 나쁨" 1단계 가격 - 6%.
표 7
5. 마감 품질 조정
마감 품질을 평가할 때 6가지 품질 수준이 고려되었습니다.
최고 품질 - 클래스 "럭셔리";
향상된 품질 - 클래스 "U";
평균 품질 - 클래스 "C";
만족스러운 품질 - 등급 "E"(경제적)
저수준 품질 - "N";
아주 나쁜 - "오".
그라데이션 가격 5%
표 8
6. 물체의 영역 수정.
우리의 경우 면적 범위는 297.3m2에서 3806.0m2입니다. 우리의 연구에 따르면 면적이 1m2 증가하면 다음과 같이 1m2 가격이 감소합니다.
(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)
어디에: Sob.av. 비교 대상의 영역;
평가 대상의 Sob.ots 영역;
K 경험적 계수, K = 0.00533
계산 공식:
표 9
7. 토지 계획의 존재에 대한 조정.
부지가 있다는 것은 시설의 잠재력 중 하나이기 때문에 이점으로 간주됩니다. 연구에 따르면 대부분의 경우 사무실 건물 근처에 토지가 있는지 여부는 주차장을 포함하여 대상 가치의 5% 이내에서 시장에서 추정됩니다.
8. 층수 수정.
우리의 경우 2층에서 5층까지의 객체가 고려됩니다. 연구에 따르면 3층 이상은 장점으로 간주되지 않습니다. 현재 오피스 공간 시장의 정세는 투자자와 임차인이 2~3층 건물을 오피스 공간으로 선호하는 추세다. 투자(사용)가 아닌 시장 가치(교환 가치)의 관점에서 3층 이상 건물의 1sq.m 비용은 1sq.m의 비용보다 저렴합니다. 2÷3 층 건물. 5 ÷ 6 층까지 이러한 비용 절감은 3 ÷ 5% 이내입니다. 9, 11층 건물의 경우 이 값은 12÷15%입니다.
9. 주차 가능 여부 및 품질 조정.
건물에 주차 공간이 있다는 것은 비용 증가 요인으로 간주됩니다. 이 경우 주차의 가용성과 품질이 평가되었습니다. 주차 품질은 세 가지 옵션으로 고려되었습니다.
· 야외 주차장- 건물 정면 앞 도로를 따라 50m 이내에 주차 공간이 있습니다. 그러한 주차는 전문적으로 5%로 추정되었습니다(중간 품질).
· 체계적인 주차 -도로 밖에는 주차장을 위한 특별한 아스팔트 구역이 있습니다 - 10%, (좋은 품질);
· 실내 주차장 -기업 문 밖의 자동차 주차 (내부 영역) - 0 %, (나쁨).
표 10
최종 조정
| 비교 요소 | 비교 판매 | ||||
| 평가 대상 | 개체 번호 1 | 개체 번호 2 | 개체 번호 3 | 개체 번호 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| 판매 가격, 문지름./평방. 중 | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| 양도된 권리 | 완전한 소유권 | 완전한 소유권 | 완전한 소유권 | 완전한 소유권 | 완전한 소유권 |
| 조정 금액 | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| 조정된 가격 | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| 자금조달 조건 | 시장 | 시장 | 시장 | 시장 | 시장 |
| 조정 금액 | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| 조정 후 가격 | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| 판매 조건 | 광고 | 광고 | 광고 | 광고 | 광고 |
| 판매 조건 조정 | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| 조정 후 가격 | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| 시장 상황(판매일) | ― | 2007년 12월 | 2007년 2월 | 2006년 10월 | |
| 시장 상황에 대한 조정 | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| 조정 후 가격 | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
결론: 3번 비교 대상에 대해 가장 적은 수의 조정이 이루어졌으므로 평가 대상의 가격은 3번 비교 대상의 조정 가격과 동일하게 취합니다. 32205 문지름./평방미터 발견된 가치는 18,151루블/제곱미터에서 45,235루블/제곱미터의 가격대에 있습니다. 판매를 직접 비교하여 얻은 평가 대상의 가치는 32205 × 1375.8 = 44.307.639 루블입니다.
따라서 평가 대상의 가치는 44,307,639 루블입니다. (4억 437만 639루블) VAT 제외.
2.4 소득 접근법에 따른 부동산의 시장 가치 결정
이 작업은 자산의 가치를 바로 사용할 수 있도록 평가하기 위해 직접 자본화 방법을 사용했습니다. 이 방법은 기대 소득 흐름이 안정적이거나 일정한 성장률(하락)을 갖는 경우 미래 소득의 현재 가치를 상당히 정확하게 추정합니다.
소득 분석
평가 대상 부동산의 모든 수입은 다양한 기능적 목적의 건물 임대료를 기준으로 예상됩니다. 우리는 시장 조사를 수행했으며, 그 목적은 평가 대상과 비교할 수 있는 주거용 건물의 임대료를 설정하는 것입니다. 이 연구에는 여러 소유자, 임대 에이전트 및 개발자와의 인터뷰, 제안 가격 및 현재 임대 조건에 대한 조사가 포함되었습니다.
준비 작업 과정에서 물체의 위치와 프로파일을 고려하여 다음과 같은 월별 임대 가격을 계산에 사용해야 함을 발견했습니다. 1175 rubles/sq.m.
비용 분석
운영 비용은 자산 소유 및 운영과 관련된 운영 비용입니다. 그들은 영구적 인 것으로 나뉩니다. 그 가치는 사용자의 건물 점유 정도에 의존하지 않습니다 (재산세, 보험료, 토지 임대료) 및 변수 - 건물의 부하 정도에 따라 (전기, 수도 등 지불).
재산세에는 토지세, 건물세가 포함됩니다. 토지의 가치는 이 평가의 틀 내에서 이루어지지 않았기 때문에 과세 수준이 결정되어서는 안 됩니다.
재산세는 2% 책 값속성(잔액 가치 \u003d 초기 비용 - 감가상각).
새로 구매한 개체의 경우 초기 비용은 구매 가격과 동일합니다. 신축 또는 공사 중인 건물의 경우 원가는 공사비, 감가상각비는 0입니다. 평가일 현재 해당 건물의 장부가액은 해당 건물의 매입가격(또는 취득 당시 장부가)의 합계입니다. 부가가치세를 제외한 건물 및 개조 비용. 재산세는 일정하다고 생각하기 때문에 자본군 1의 건물에 대한 감가상각률은 연간 1%이며 재산세 가치의 변화는 안전하게 무시할 수 있습니다.
보험료는 VAT를 제외한 완성품 교체 비용의 0.3%입니다.
이 경우 공과금 금액은 실제 총소득(GIR)의 7%로 가정합니다.
시설관리비를 운영비에 포함시킨 것은 소득원인 부동산의 특성 때문이다. 부동산을 소유하는 것은 은행에 현금으로 예금하는 것과 달리 재산을 관리하는 데 약간의 노력이 필요합니다. 총 비용에 관리 비용을 포함하여 이러한 관리가 소유자 또는 제3자에 의해 수행되는지 여부에 관계없이 총 임대 수입의 일부가 부동산에 의해 직접 창출되는 것이 아니라 관리자의 노력에 의해 발생한다는 것을 인식합니다.
이러한 유형의 시설의 경우 관리 비용이 실제 총수입의 2.2%를 차지합니다.
건물이 2002년에 지어져 큰 수리가 필요하지 않기 때문에 현재 수리 비용은 EIA의 4% 비율로 결정됩니다.
평가 대상과 유사한 특성을 가진 단명한 건물 요소를 교체하는 비용에 대한 사용 가능한 신뢰할 수 있는 데이터를 기반으로 EED의 3.6% 값이 고려되었습니다.
기타 비용은 일반적으로 운영 비용의 2%에 달합니다.
전체 자본금 비율의 결정
자본화 비율은 운영에서 예상되는 수입에 대한 개체 가치의 의존성을 반영합니다. 유사한 부동산의 판매에 대한 충분한 데이터가 부족하기 때문에 자본화 비율은 자본화 비율의 값이 다음 합계와 동일한 합산 방법에 의해서만 결정될 수 있습니다.
SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k., 여기서
SC - 자본화 비율;
NPb/r 무위험 수익률;
P는 이 자산에 대한 투자에 해당하는 위험 프리미엄입니다.
L - 개체의 낮은 유동성에 대한 프리미엄;
성.에. 자본수익률.
선물의 무위험 금리 통화 예금가장 높은 범주의 은행에서 5-9%(7% 허용).
위험 프리미엄(P). 재산 손실 확률은 수집 된 데이터 P = 4 %를 고려하여 Kaluga시의 재산 손실 사례 수에 대한 정보를 기반으로 추정되었습니다.
추가 위험 프리미엄 – 4%.
유동성 비율은 현재 경제 상황을 고려하여 0.4년으로 추정되는 이러한 유형의 부동산 판매에 대한 대략적인 시간에 의해 결정됩니다.
Kn/liq. = 크베즈리스크. × 판매 시간 = 0.07 × 0.4 = 0.028 또는 2.8%
투자운용위험프리미엄은 4.8%로 가정한다.
전체 자본화 비율의 두 번째 구성 요소인 자본 수익률 또는 펀드 가치의 증감률은 1 대 투자 자본을 반환하는 데 필요한 연수의 비율로 계산됩니다.
일반적인 투자자의 계산에 따르면 자본 반환에 걸리는 시간은 20년이며 이를 기준으로 자본 회수율은 5%(1/20)가 됩니다.
현재 Kaluga의 비주거용 건물 시장 상황은 자연적인 마모(감가상각)가 거의 없는 비교적 새로운 부동산의 경우 가까운 장래에 가치 하락을 예상할 이유가 없는 것과 같습니다. 또한, 도심 및 주요 고속도로와 근접한 시설의 유리한 위치에 따라 비용 증가에 큰 영향을 받습니다. 이 경우 투자 매력평가 대상이 분명하므로 자본 수익률은 (-) 기호로 표시됩니다.
총 자본화 비율은 다음과 같습니다.
R0 = 0.07 + 0.04 + 0.028 + 0.048 - 0.05 = 0.186
임대수익의 직접자본화 방법을 이용한 감정대상가치 산정
잠재적 총 소득(GRP)을 계산하기 위해 연간 사용 가능한 월 임대료가 사용됩니다. 14,100루블/제곱미터.
따라서 평가 대상 영역 임대의 PVH는 14100 × 1375.8 = 19.398.780 루블입니다.
유효 총 소득(EGI) 계산은 전달된 지불금의 과소 부하로 인한 가능한 손실과 임대료 징수 손실을 고려하여 이루어집니다. 계산을 위해 외부 소스와 자체 관찰에서 얻은 데이터를 기반으로 결정된 8% 값이 사용되었습니다.
수행된 계산에 따르면 평가 대상의 EPD는 다음과 같습니다.
19.398.780 × 0.92 = 17.846.877.6 루블
표 11
소득의 직접 자본화 방법에 의한 평가 대상의 시장 가치 결정
| 유효 총 소득(EVI) | RUB 17846877.60 |
| 운영 비용, | RUB 3,045,391.19 |
| 포함 | |
| 건축세 | RUB 291,494.44 |
| 보험금 | RUB 53897.45 |
| · 공동 지불 | RUB 1249281.43 |
| 객체 관리 | RUB 392,631.31 |
| 현재 수리(EVD의 4%) | RUB 713875.10 |
| 기타 비용(매출액의 2%) | RUB 47115.76 |
| 대체 준비금(EVD의 3.6%) | RUB 642487.59 |
| 세전 순영업이익(NOI) | RUB 14801486.41 |
| 소득세를 포함한 순영업이익(NOI) | RUB 11249129.67 |
|
총자본비율(R0) |
0,19 |
| 평가 대상 부동산의 가치는 | RUB 60479191.77 |
따라서 소득 접근법을 사용하여 얻은 부동산의 시장 가치는 60.479.191.77 루블 또는 반올림된 60.479.192 루블입니다. (6천만 479천 192루블) VAT 제외.
3 장
3.1 평가 대상의 시장 가치의 최종 가치 결정
부동산 가치 평가에 다양한 접근 방식을 적용하여 다음과 같은 결과를 얻었습니다.
표 12
| 접근 방식(방법) | 중량 계수 | 비용, 문질러. |
| 비용접근법(비교단위법) | 0,35 | 25982918 |
| 시장접근법(직접판매비교방식) | 0,25 | 44307639 |
| 소득접근법(직접소득자본화법) | 0,4 | 60479192 |
| 총 비용 | 1,00 | 44362607,85 |
중량에 따른 비용 접근 방식은 주로 유형과 목적이 고유한 물체 또는 마모가 거의 없는 물체를 평가하는 데 사용됩니다. 평가 중인 건물은 감가상각 수준이 낮은 부동산 개체 범주에 속하므로 비용 접근 방식을 사용하여 얻은 시장 가치의 비중은 0.35로 상당히 높은 계수를 갖습니다.
시장 접근 방식의 기반이 되는 데이터는 절대적으로 신뢰할 수 있는 것으로 간주될 수 없으므로 이 객체의 가치를 추정하기 위한 시장 접근 방식의 결과는 주의해서 다루어야 합니다. 이를 기반으로 시장 접근법의 결과에 0.25의 가중치가 부여됩니다.
수익 가치는 일반적인 투자자의 시장 행동을 반영하므로 이 접근 방식의 결과에는 최대 가중치 0.40이 할당됩니다.
따라서 우리의 의견으로는 다음과 같은 계수 분포가 가장 객관적입니다.
비용 접근 - 0.35;
· 시장 접근 - 0.25;
소득 접근법 - 0.40.
가중치 계수를 고려하여 2007년 12월 20일 현재 평가 대상의 시장 가치. 반올림 44.362.608 루블입니다. (4억 4천 3백 6천 6백 8루블) VAT 제외.
기업의 부동산 가치는 할인된 미래현금흐름에 의해 결정되며, 기업이 자본 조달 비용을 초과하는 투자 수익을 얻을 때만 새로운 가치가 창출됩니다. 비용 관리는 이러한 관리 시스템에서 주요 전략 및 운영 결정을 내리기 위한 전체 메커니즘이 구축되기 때문에 이러한 개념을 더욱 심화시킵니다. 잘 확립된 가치 관리는 회사의 모든 열망, 분석 방법 및 관리 기술이 하나의 공통 목표를 향하고 있음을 의미합니다. 핵심 가치 동인에 대한 관리 의사 결정을 구축하여 회사가 부동산 가치를 극대화할 수 있도록 돕는 것입니다.
비용 관리는 60년대에 채택된 계획 시스템과 근본적으로 다릅니다. 그것은 관리 장치의 독점적 기능을 중단했으며 조직의 모든 수준에서 의사 결정을 개선하도록 설계되었습니다. 이는 특히 대규모 다중 비즈니스 기업에서 하향식 명령 및 통제 방식의 의사 결정이 작동하지 않는다는 전제에서 시작됩니다. 이는 하위 관리자가 더 현명한 결정을 내리기 위해 비용 지표를 사용하는 방법을 배워야 함을 의미합니다. 비용 관리를 위해서는 대차대조표와 손익계산서의 균형을 유지하고 장기 및 단기 비즈니스 목표 간의 합리적인 균형을 유지해야 합니다. 비용 관리가 제대로 구현되고 조직되면 기업은 막대한 이익을 얻습니다. 사실상 이러한 경영은 최대의 가치를 달성하기 위한 지속적인 조직개편이다.
평가 중인 개체의 경우 비용 관리가 사용 가능한 공간을 보다 효율적으로 사용하도록 축소됩니다.
감정평가 건물은 총면적 328.2㎡의 다락방으로 현재 부분적으로는 문구류 창고로 사용되고 있다. 한편으로 적절한 재건축을 수행하면 이 방을 주거용으로 만들 것입니다. 한편, 최근에는 칼루가 기업과 비거주·외국 기업 간의 협력 확대로 호텔 서비스 수요가 크게 증가하고 있다. 이와 관련하여 전면적인 재건축을 수행할 것을 제안합니다. 다락방 공간그것을 주거용 다락방 범주로 옮기기 위해 14 개의 디럭스 더블룸으로 구성된 호텔을 구성 할 계획입니다.
다락방 재건을위한 조치 비용은 표 13에 나와 있습니다.
표 13
다락방 재건에 대한 예상 비용
| № | 작품명 | 비용, 문질러. |
| 1 | 일반 건설공사(해체) | 406.211 |
| 2 | 일반공사(신규) | 2.448.728 |
| 3 | 냉온수 공급 | 49.818 |
| 4 | 난방 | 90.144 |
| 5 | 하수도 및 배관 장비 | 31.738 |
| 6 | 급배기 환기 및 공조 | 67.534 |
| 7 | 전력 설비 및 전기 조명 | 422.402 |
| 8 | 통신기기 | 37.010 |
| 9 | 보안 및 화재 경보 | 114.531 |
| 10 | 자동 난방, 환기 | 7.638 |
| 11 | 객실 개선 | 872.640 |
| 총 | 4.548.394 | |
이러한 작업에 자금을 조달하기 위해 다음 조건으로 대출을 사용할 계획입니다.
· 대출 금액 - 5.250.000 루블.
· 이자율 – 연 14%;
· 대출 기간 – 1년
· 가치가 평가되는 자산을 보호합니다.
· 대출 상환 조건 – 이자 및 원금을 분기별로 균등 분할 납부, i.е. 1.866.506 루블. 매 분기 말에.
이미 언급했듯이 이 호텔은 14개의 디럭스 더블룸으로 구성됩니다. Kaluga 호텔의 그러한 방에서의 생활비는 1400 루블입니다. 최대 2500 문지름. 하루에. 계산을 위해 평가 대상이 도심에 가깝기 때문에 1600 루블의 가치가 사용되지만 처음에는이 건물이 호텔 비즈니스를위한 것이 아니므로 고객에게 특정 불편을 끼쳤습니다.
투자기간은 1년으로 설정했는데, 이 기간이 지나면 평가 대상 부동산이 매각되지 않을 것이라는 객관적인 근거가 없기 때문이다.
현금 흐름은 표에 나와 있습니다. 십사.
표 14
RUB의 현금 흐름
| 비용 항목 | 1분기 | 2분기 | 3분기 | 4분기 | 올해 총계 |
| 재건 | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| 대출 서비스 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| 운영 비용 | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| 소득세 | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| 총 | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| 소득 항목 | 1분기 | 2분기 | 3분기 | 4분기 | 올해 총계 |
| 환대 | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| 감가 상각 | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| 신용 거래 | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| 총 | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| 균형 | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
주요 수입원은 호텔 사업입니다. 동시에 이러한 유형의 서비스에 대한 초과 수요로 인해 객실 점유율이 낮은 객관적인 이유가 확인되지 않았음을 강조하는 것이 중요합니다.
평가되는 자산의 현재 시장 가치가 권장 조치의 결과로 얼마나 증가할지 결정하려면 소득 접근법에 사용된 자본화 비율을 사용하는 것이 좋습니다. 이는 이 프로젝트가 투자 프로젝트라는 사실 때문입니다. 주로 소득 창출에 중점을 둡니다.
결과적으로 평가 대상의 현재 시장 가치의 증가는 다음과 같습니다.
1.096.002 / 0.19 = 5.768.432(문지름)
(500만 7688432 루블) VAT 제외.
결론
표준의 규정에 따르면 "시장 가치를 측정하는 모든 방법, 절차 및 기술은 시장 지표에 기초하고 올바르게 적용된다면 시장 가치의 동일한 표현으로 이어집니다." 동시에 "시장 정보에 기반한 모든 방법은 본질적으로 비교 대상입니다." 따라서 기존 표준에 따르면 정보의 품질과 절차 적용의 정확성만이 특정 방법의 사용에 제한이 될 수 있습니다.
작업의 첫 번째 장에서는 부동산의 개념, 부동산 가치의 유형, 기본 접근 방식, 부동산 가치 평가 방법 및 부동산 가치 정당화와 관련된 문제를 고려합니다.
부동산은 공간상의 고정된 위치에 있는 물리적인 대상물과 그와 불가분하게 연결된 모든 것, 지표 아래 및 지표 위의 모든 것 또는 서비스 항목인 모든 것과 발생하는 권리, 이익 및 이익입니다. 개체의 소유권에서.
부동산 대상은 첫째, 부동산 단지로서의 기업 전체로 이해되고, 둘째, 건물(구조) 또는 건물 그룹과 같은 필수적인 부분이 될 수 있는 토지 플롯으로 이해됩니다. 고립된 수역, 다년생 식물; 엔지니어링 구조 및 네트워크; 사이트 영토의 고정 구조물 조경; 경제, 운송 및 엔지니어링 지원 요소; 다른 개체.
부동산 감정은 수익성, 비용 및 비교의 세 가지 접근 방식의 관점에서 수행됩니다. 각 접근 방식을 통해 개체의 특정 특성을 강조할 수 있습니다.
고려된 세 가지 접근 방식 각각은 평가에서 고유한 방법의 사용을 포함합니다.
소득의 직접 자본화 방법
매출비교방법
비교 단위 방법.
따라서 사용 효율성이 감소하는 경우 부동산 개체는 목적을 변경할 수 있습니다. 이는 건물의 감가상각 및 기타 개선 사항과 부동산 시장 동향의 영향으로 발생합니다.
두 번째 장에서는 자산 평가를 세 가지 평가 방식을 사용하여 수행했습니다.
사용된 각 방법에는 장점과 단점이 있습니다.
비교 접근 방식은 상업용 부동산 시장에 대한 통계를 기반으로 시장 가치를 직접 평가합니다. 데이터를 처리할 때 채권자를 과대평가하지 않도록 특별한 조치를 취했습니다. 이와 관련하여 비교 접근 방식이 가장 큰 비중을 차지합니다.
비용 접근 방식을 사용하면 평가 대상의 설계 기능과 물리적 상태를 가장 잘 고려할 수 있습니다. 동시에 정보 기반은 완벽하지 않습니다. 주요 문제는 토지 평가와 관련이 있습니다. 또한 교체 비용을 계산할 때 현재 가격에 대한 평균 전환 지수에 의존해야 하므로 오류가 발생할 수 있습니다.
소득 접근법은 시장 데이터를 기반으로 하며 비용 접근법의 일부 단점을 피합니다. 방법 오류의 주요 원인은 소득 및 성장률에 대한 예측 데이터 사용과 관련된 불확실성입니다.
작업의 세 번째 장에서는 자산의 시장 가치 평가 결과에 동의하고 최종 가치를 입증하며 가치를 높이기 위한 권장 사항을 제시했습니다.
계산 결과 2007년 12월 20일 현재 감정 대상의 시장 가치가 나타났습니다. 반올림 44.362.608 루블입니다. (4억 4천 3백 6천 6백 8루블) VAT 제외.
그러나 제안 된 가치 관리 조치로 현재 시장 가치를 5,768,432 루블까지 높일 수 있습니다. (57688432 루블) VAT 제외.
서지
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실제 비용 데이터 대체 평방 미터 2006년 각 분기에 노보시비르스크 시의 아파트에서 이 값은 모델에 따라 구축된 신뢰 구간의 경계 내에 있음을 알 수 있습니다. 전문가들에 따르면 결과 모델은 현재 부동산 시장의 현황을 적절하게 설명하고 있다. 특정 유형의 아파트에 대한 2006년 말까지 주택 비용 증가에 대한 예측은 실제 데이터와 일치합니다. 전문가가 예측한 시장 성장은 20-30%이기 때문입니다. 감정사는 아파트 비용을 예측하는 문제에 끊임없이 직면하고 있으며, 이 문제는 대출 목적으로 평가할 때 특히 심각합니다. 결정의 정확성은 경험, 전문가의 자격 및 평가 대상의 시장에서 수집된 데이터의 품질에 따라 다릅니다.
소개
바인딩 후 가격 컬렉션은 추가 승인을 위해 Gosstroy로 다시 전송됩니다. 현재 새로운 규제 프레임워크를 개발하는 프로세스가 아직 완료되지 않았습니다.
새로운 규제 프레임워크를 기반으로 부동산 평가를 수행하는 것은 특별한 지식과 기술이 필요한 매우 복잡하고 시간 소모적인 작업입니다. 새로운 규제 프레임워크가 평가 관행에 들어가려면 부동산 평가의 응용 문제를 해결하는 데 적합한 소프트웨어 및 컴퓨팅 시스템 개발에 대한 일련의 작업을 수행해야 합니다.
최근에는 건설 가격 책정을위한 지역 센터가 활발히 활동하기 시작했으며 NPF Center와 같은 정보 서비스 제공 전문 회사가 등장했습니다. 정보 기술건설 중."
부동산 평가 방법 개선을 위한 제안
이 간행물을 사용할 때 대부분의 계산은 특정 가격 계수로 색인된 계획 경제의 규범적 기반을 기반으로 하므로 위에서 언급한 이유로 평가의 최종 결과에 심각한 오류가 있을 수 있음을 기억해야 합니다. . 특정 지표를 적용할 때 계산을 위한 전제 조건을 주의 깊게 연구할 필요가 있습니다.
최근 국내 최초 발간 및 발표, 감정평가사들의 기대에 부응하는 지역건설비용지침(RCC-2006). 유형별 비용 지표를 보여줍니다. 건설 작업, 집계 비용 지표(UPS) 및 "특급 옵션에 필요한 투자 금액을 평가하기 위한 정보".
본질적으로 후자의 정의는 추정가현대 건물 및 구조물의 객체-아날로그.
주거용 부동산 감정 (3)
특히 자산을 반영하기 위한 가치평가에 대한 요구가 지속적으로 증가하고 있습니다. 재무보고 IAS, US GAAP 또는 러시아 표준에 따라 회계; 비용 견적 무형 자산마케팅 및 브랜드 전략의 효과를 결정하기 위해 매매 거래, 자산 임대, M&A 및 기타 소유권 및 기타 실물 권리 이전 거래를 위한 평가 보험 목적을 위한 평가, 국유 기업 민영화 중 주식 추가 발행 또는 자사주 환매; 재산 등을 담보로 하는 대출을 목적으로 하는 감정 . Expert RA 평가 기관의 조사 결과에 따르면, 지난 1년 반 동안 가장 수요가 많은 서비스는 부동산과 기업 평가 서비스였습니다.
논문: 주거용 부동산 감정
교육 기관 GOU VPO "모스크바 주립 서비스 대학" 교수진: "지역 경제 및 시정촌 연구소" 부서: "국가 및 시정촌" 과정 프로젝트. 주제: 부동산 평가 방법 개선.
분야: 시립 부동산 관리. 그룹 GRDS 3-2 Shevchuk M.V의 학생이 완료했습니다. 교사 Dubovik M.V.가 수락했습니다.
부동산 평가 방법 개선
따라서 RCC 징수는 부동산 가치 평가의 기본이 되어야 합니다. 그러나 이러한 컬렉션에는 심각한 단점이 있습니다.
가장 중요한 것은 초기 데이터와 얻은 아날로그 비용 값의 주요 가정을 제공하지 않는다는 것입니다. 따라서 최종 지표에서 어떤 특정 장비 구성이 고려되는지, 건축업자의 기타 비용 등에 무엇이 포함되었는지는 완전히 명확하지 않습니다.
RCC를 개선하기 위한 평가자, 분석가 및 감정인의 공동 작업은 부동산 감정인에게 필요한 정보 기반의 생성으로 이어질 수 있습니다. 감정 활동 개발의 주요 방향은 현재 부동산의 시장 가치 평가가 되고 있습니다.
이것은 우리나라가 부동산의 실제 시장 가치에 대한 데이터베이스를 축적하고 있기 때문에 가능합니다.
개요: 주거용 부동산 평가
적용을 위한 기타 상황: - 신규 건설을 위한 타당성 조사, - 가장 효율적이고 최상의 토지 사용 결정, - 개조, - 최종 가격 협상, - 기관 및 특수 목적 건물, - 보험 목적. — 시장 비교 방법: 유사한 물건과의 최근 거래에 대한 데이터를 기반으로 한 자산의 시장 가치 평가. 합리적인 투자자나 구매자는 동일한 유틸리티를 사용하여 유사한 다른 부동산을 취득하는 데 드는 비용보다 특정 부동산에 대해 더 많은 비용을 지불하지 않을 것이라고 가정합니다. — 소득 방법: 자산의 가치는 이 객체가 미래에 가져올 것으로 예상되는 혜택을 받는 기간의 크기, 품질 및 기간에 따라 결정됩니다.
20. 부동산 평가에 대한 비용 접근 방법(개선).
주목
기원 · 자연(자연) 물체 · 인공 물체(건물).2. 목적 · 무료 토지 구획(건물 또는 기타 목적) · 개발을 위한 자연 복합 단지(예탁금) · 건물 주택.
규모 토지 플롯 .관리 건물의 복합 건물 건물 건물의 건물 또는 부분(섹션, 바닥).4. 사용 준비 완료 준비된 개체 재건 또는 주요 수리가 필요합니다. 공사 완료가 필요합니다. 1.2 주거용 부동산 평가 방법론.
부동산 평가 방법 개선
따라서 UPVS 컬렉션에서 다음 비용 항목이 고려됩니다. 직접 비용; 간접비; 계획된 저축(이익); 건설 현장의 할당 및 개발을 위한 일반 현장 비용; 설계 및 조사 작업 비용; 작품 제작과 관련된 비용 겨울 시간; 프리미엄 급여 비용 상설 기업의 이사회를 유지하는 비용; · 임시 건물 및 구조물의 청산으로 인한 손실; · 3km 이상의 거리에서 작업자를 운송하는 비용. 대중 교통이 없을 때; · 업무의 모바일 특성에 대한 직원 보너스 지급 비용. 숙련된 평가자는 아날로그 또는 통합 추정치에 대한 조정을 기반으로 계산에 자신의 발전을 사용합니다.
P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev의 작업에서 “부동산 평가, 파트 I.
주제: 부동산 평가 방법 개선
이 모델에 대한 통계 지표는 얻은 결과의 중요성을 확인했습니다. 따라서 결과 모델은 극단적 인 옵션을 고려하지 않고 Novosibirsk시의 주택 시장 매개 변수에 대한 아파트 평균 비용의 의존성을 매우 잘 반영합니다.
제시된 모델은 노보시비르스크 "Zhilfond"및 "Amir-부동산"시의 부동산 중개소에서 실행되었으며, 아파트 판매 비용을 평가하고 대출 담보 역할을하는 정규직 직원이 있습니다. 계약. 전문가들은 응용 프로그램의 효율성을 높이 평가했습니다. 초 중요한 문제감정평가사가 마주하는 것은 미래 아파트의 가치를 예측하는 것입니다.
주거용 부동산의 가치 평가
부동산 평가 방법 개선을 위한 제안 결론 참고 자료 및 출처 목록 부록 서론 시장 경제의 요소 중 부동산이 차지하는 특별한 장소는 생산 수단(토지, 행정, 산업, 창고, 소매 및 다른 건물 및 건물뿐만 아니라 기타 구조물) 및 소비 대상(토지 플롯, 주택, 다차, 아파트, 차고). 부동산은 시민의 개인 존재의 기초이며 모든 형태의 소유권을 가진 기업 및 조직의 경제 활동 및 발전의 기초 역할을 합니다.
러시아에서는 부동산 시장이 활발하게 형성되고 발전하고 있으며 점점 더 많은 시민, 기업 및 조직이 부동산 거래에 참여하고 있습니다.
소개
기업의 가장 중요한 자원 중 하나인 효과적인 관리가 필요한 조직은 토지, 건물, 구조물 및 건물과 같은 부동산입니다.
부동산은 한편으로 세금이 부과되고 다른 한편으로 효율적인 사용으로 인해 상당한 이익을 가져올 수 있습니다. 부동산은 기업의 번영에 이바지할 수 있고, 그 반대의 경우도 부동산의 비효율적인 사용은 쇠퇴로 이어진다고 해도 과언이 아닙니다. 이와 관련하여 부동산 관리 시스템의 개발은 자산에서 최대 소득을 얻거나 또 다른 긍정적인 효과를 달성하기 위해 소유자의 요구를 충족시키기 위해 특히 중요합니다. 긍정적 인 결과를 얻으려면 부동산 사용을 지속적으로 모니터링하고 가장 많이 찾는 것이 필요합니다. 효과적인 방법그것을 관리.
효과적인 자산 관리는 부동산 시장과 경제 전체의 발전에 필수적입니다. 시장 경제에서 부동산은 시장 참여자의 막대한 재정 자원과 원하는 결과를 달성하는 방법을 연결하는 자산입니다.
부동산의 효과적인 관리에 대한 결정을 내리기 위해 기업은 다양한 방식으로 제공되는 신뢰할 수 있고 쉽게 액세스할 수 있는 정보를 기반으로 하는 부동산 기록 및 사용에 대한 세심한 시스템을 기반으로 해야 합니다.
연구 주제의 관련성은 러시아 부동산 시장이 아직 완전히 형성되지 않았고 엄격하게 구조화된 법적 틀이 없다는 사실에 있습니다. 효과적인 부동산 관리 시스템은 시장의 요구를 최대한 충족시키고 예산 수입을 극대화하며 유동성과 객체의 시장 가치를 높일 수 있습니다.
이 작업의 목적은 카잔 시에서 부동산 관리의 효율성을 평가하고 이를 개선하기 위한 조치를 개발하는 것입니다.
부동산 시장의 분류를 고려하십시오.
본질을 설명하고 경제적 역할자산 관리;
자산 관리의 효율성을 평가하기 위한 지표를 고려하십시오.
주거 및 사무실 부동산 관리의 효율성 평가를 수행합니다.
자산 관리의 효율성 평가를 개선하기 위한 제안을 합니다.
연구의 대상은 카잔시의 부동산 시장입니다.
연구의 주제는 부동산 관리의 효율성을 평가하기 위한 시스템입니다.
이 작업을 작성하기위한 기초는 러시아 연방 영토에서 시행중인 입법 및 규제 문서뿐만 아니라 효과 평가 문제 연구에 관련된 국내외 경제학자의 연구 주제에 대한 특별 문헌입니다. 부동산 관리, 러시아 연방 법률, Kharlamov A. S, Buryak V.Yu., Raizberg B.A., Grinenko S.V.와 같은 저자의 교과서 및 문헌 및 2013년 카잔에서 수행된 실제 연구 자료 -2014.
첫 번째 장에서는 부동산 관리의 효율성을 평가하는 이론과 실제를 검토합니다. 2장에서는 주거용 부동산과 사무실용 부동산을 사례로 부동산 관리의 실효성을 평가·분석하고 부동산 관리 실효성 평가를 개선하기 위한 방안을 마련한다.
1. 부동산 관리의 효율성 평가의 이론적 및 모토도론적 측면
1.1 부동산 시장의 분류
부동산 시장에 대한 정의는 여러 가지가 있습니다. 모두 부동산 시장의 본질을 어느 정도 반영하고 있지만, 일부는 뚜렷한 차이점을 가지고 있습니다. 이 논문에서는 저자에 따라 가장 간단하고 이해하기 쉽고 완전한 정의가 선택됩니다.
부동산 시장은 구매자와 판매자가 함께 모여 부동산과 같은 특정 상품의 교환이 발생할 수 있는 특정 가격을 결정하는 조직적 조치 시스템입니다.
부동산 시장은 부동산과 시스템에 대한 자본 투자의 영역입니다. 경제 관계부동산 거래에서 발생합니다. 이러한 관계는 부동산 매매, 모기지, 부동산 신탁 인도, 임대, 임대에서 투자자 사이에 나타납니다.
부동산 시장은 구매자와 판매자의 이익과 권리가 결합되어 부동산 가격이 결정되는 메커니즘입니다.
부동산 시장과 그 발전 수준은 국민 경제의 발전을 통해 특징지을 수 있습니다. 개발 중 러시아 시장부동산의 경우 다음 단계를 선택하는 것이 일반적입니다.
1990년대 초반 부동산 시장 발전의 첫 번째이자 가장 격동의 시기. 기업의 개방과 발전은 수요가 공급보다 훨씬 앞서 있었고 결과적으로 소득이 매우 높았기 때문에 발생했습니다. 이 단계의 출발점은 아파트 민영화에 대한 허가로 간주 될 수 있으며 따라서 사람들이 스스로 아파트를 사고 팔 수 있는 기회로 간주될 수 있습니다. 그때 자신의 능력을 향상시키려는 상당한 수의 사업가와 부유한 사람들이 나타났습니다. 생활 환경새롭게 열린 길. 즉, 공영주택의 무상제공이나 복잡한 교환제도가 아니라, 당시 민영화된 비교적 소수의 아파트를 직접 매입한 것이다. 아파트를 파는 사람은 적었지만 이미 충분한 구매자가 있었습니다.
두 번째 단계에서 법은 문제를 수정합니다. 즉, 첫 번째 규정러시아의 부동산 활동 규제. 이 기간은 좋은 시장 환경을 유지하면서 좋은 수입을 얻을 수 있게 하고 이 시장 부문에 새로운 기업가를 끌어들이는 상당한 혜택을 제공하는 것이 특징입니다. 집값이 오르기 시작했지만 이에 비해 아파트는 훨씬 더 팔기 어려워지고 구매자는 까다로워졌다. 특히 담보대출을 제공하는 할부판매가 등장해 보편화됐다. 일부 회사는 비표준 계약에 따라 작업을 시작하여 특정 기간 내에 고객의 아파트를 판매할 의무를 졌습니다.
세 번째 단계는 공급에 대한 수요 초과, 긴축으로 다시 특징 지어집니다. 입법적 틀, 시장에서의 치열한 경쟁은 함께 판매자의 수입 감소로 이어졌습니다. 중소기업은 도산하고, 중소기업은 물론 대기업도 망할 위기에 처해 있습니다. 1996년 초에 아파트 비용이 자연스럽게 하락하기 시작했습니다. 매물로 나온 아파트의 수는 늘었지만 잠재 구매자는 줄어들었다.
1999년 하반기부터 새로운 무대 1998 년 8 월 위기 이후 러시아 부동산 시장의 발전 - 가격 인하 중단, 안정화 시작 및 일부 회복 단계. 이것은 국가의 거시 경제 지표의 호의적 인 발전, 특히 낮은 (1998 년 가을에 비해) 인플레이션 율, 달러에 대한 루블의 부드럽고 제한된 평가 절하를 배경으로 발생했습니다.
이에 따라 부동산시장은 시장경제이론과 같이 순환적이어서 침체 국면을 거치고 안정기에 접어들었고 앞으로 약간의 물가상승을 포함한 새로운 상승이 예상된다.
부동산은 모든 사회 구조에서 동시에 두 가지 기능을 수행하는 중심 위치를 차지합니다. 필수 기능: 생활, 여가, 문화활동 등을 위한 생산수단 및 개인소비 경제 및 경제 법적 규제사회 생활과 물질적 생산의 다양한 영역의 상태, 따라서 다음 기능부동산 시장.
표 1.1.1 부동산 시장의 특징
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특성 |
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현지화 |
절대 부동 위치에 따른 가격 의존도가 높음 |
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경쟁 유형 |
불완전, 과점 소수의 구매자와 판매자 각 개체의 고유성 가격 통제가 제한됨 시장에 진입하려면 상당한 자본이 필요합니다. |
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제안의 탄력성 |
낮음, 수요와 가격이 증가함에 따라 공급이 거의 증가하지 않음 수요가 매우 변동적일 수 있음 |
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개방도 |
거래는 비공개입니다 종종 불완전하고 부정확한 공개 정보 |
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제품 경쟁력 |
외부 환경, 이웃의 영향에 크게 좌우됨 구매자의 개별 선호도의 특이성 |
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구역 조건 |
물, 임업, 환경 및 기타 특별 권리를 고려하여 민법 및 토지법에 의해 규제됨 사적 소유와 다른 형태의 소유권의 큰 상호의존성 |
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거래 등록 |
법적 어려움, 제한 사항 및 조건 |
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가격 |
개체 및 관련 권한의 값을 포함합니다. |
지역 부동산 시장은 서로 상당한 차이가 있을 수 있습니다. 이는 경제적, 자연적 조건과 같은 많은 주관적인 이유와 지방정부가 형성하는 지역적 법적 틀에 기인합니다.
부동산 시장은 분기 구조를 가지고 있으며 표 1.1.2에 제시된 것과 같은 다양한 기준에 따라 나눌 수 있습니다.
표 1.1.2 부동산 시장의 분류
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분류 기호 |
시장 유형 |
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개체 유형 |
토지, 건물, 구조물, 기업, 건물, 다년생 식물, 권리, 기타 물건 |
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지리적(영토) |
지역, 도시, 지역, 국가, 세계 |
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기능적 목적 |
산업 건물, 주거, 비산업 건물 및 건물 |
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작동 준비 정도 |
기존시설, 공사진행 중, 신축 |
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참가자 유형 |
개인 판매자와 구매자, 리셀러, 지방 자치 단체, 상업 단체 |
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거래 유형 |
매매, 임대, 모기지, 권리금 |
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산업계 |
산업시설, 농업시설, 공공건물, 기타 |
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소유권 유형 |
국가 및 시립 시설, 민간 |
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거래 방법 |
1차 및 2차, 조직화 및 비조직화, 교환 및 비처방, 전통 및 컴퓨터화 |
표 1.1.2에서 볼 수 있듯이 부동산 시장에는 몇 가지 유형이 있으며 요청 기준에 따라 세분화됩니다.
예를 들어, 구조에 따라 부동산 시장은 다음과 같이 나뉩니다.
주택 시장;
상업용 부동산 시장;
토지 시장입니다.
각 시장 부문은 전문화된 하위 시장으로 나눌 수도 있습니다. 따라서 산업 부동산 시장은 소유자와 국가 등으로부터 마무리 유무에 관계없이 산업 기업, 연구소 건물 또는 1 차 및 2 차 주택을위한 주택 시장으로 세분화 될 수 있습니다.
부동산 시장의 차별화는 또한 많은 경제적, 환경적, 사회적 및 정부적 요인과 직접적으로 관련되어 있으며 다음과 같은 기능을 수행합니다.
실효수요가 부동산 공급량에 상응하는 균형가격의 설정
규제 기능은 자원이 경제 영역에 분배되어 효과적인 구조가 형성되고 공익이 충족됩니다.
자본의 이동을 조직하고 이익을 창출하는 상업 기능;
취약하고 비경쟁적이며 비효율적인 요소로부터 경제를 정화하는 것으로 표현되는 위생 기능;
경쟁의 발전과 부동산의 창출 및 사용에서 이익을 추구하는 과학, 기술 및 관리 혁신의 사용으로 구성된 자극 기능;
사회 기능은 인구 활동의 성장으로 나타나며 아파트 및 기타 자본 및 권위있는 물건의 소유자가되기 위해 노력합니다.
결론: 부동산은 다양한 요인의 영향으로 시간이 지남에 따라 가치가 증가하거나 감소할 수 있지만 부동산은 투자의 신뢰성을 보장하는 현존하는 모든 상품 중에서 가장 내구성이 뛰어난 상품입니다. 부동산 시장은 국가 경제의 발전에 따라 발전의 동력을 받았습니다. 부동산의 목적과 다양한 시장 참가자에 대한 매력에 따라 세그먼트로 나뉩니다. 또한, 각각의 독립된 세그먼트는 더 많은 하위 시장으로 세분화되며, 각 시장 참가자가 진입하려는 세그먼트를 선택하는 데 가장 적합한 기준이 있기 때문에 분류를 위한 가장 중요한 특징을 골라내고 일반화하기 어렵습니다. 시장 관계.
1.2 부동산 관리의 본질과 경제적 역할
부동산은 자산(부동산)이며 관리는 다음 수준에서 구성될 수 있습니다.
연방 부동산 관리;
러시아 연방 주제의 부동산 관리;
시립 부동산 관리;
기업 및 조직의 부동산 관리;
개별 속성 관리.
"재산 관리"의 개념은 넓은 의미와 좁은 의미의 두 가지 의미로 해석됩니다.
넓은 의미에서 부동산 관리는 원칙적으로 민법이 허용하는 부동산 소유자의 권한 실행과 관련된 모든 작업을 수행하기 위한 기업가적 활동으로 이해됩니다. 예를 들어 에 따라 라이프 사이클부동산 소유자는 다음과 같은 권리가 있습니다.
1. 의도
2. 디자인;
3. 제조(설치, 건설);
4. 항소
5. 이용(서비스)
6. 유지, 운영, 수리
7. 정밀 검사, 현대화, 재건 및 복원
8. 재프로파일링
9. 재활용.
부동산 관리에 대한 좁은 해석은 다음과 같습니다. 부동산을 가장 효율적으로 사용하기 위해 임대료를 징수하는 등)."
부동산은 또한 부동산, 즉, 우리는 자산 관리에 대해 이야기하고 있습니다. 즉, 부동산 관리에는 부동산에 대한 모든 권리의 관리가 포함됩니다. 관리 중인 자산은 법적, 경제적, 물리적 특성의 단일체로 표시됩니다.
우리의 의견으로는 관리가 주로 소유자의 이익에 따라 부동산 사용의 최대 효율성을 보장하기 위한 것임을 알 수 있습니다.
부동산 관리는 부동산의 유용하고 효율적인 사용을 계획, 조직, 실행 및 제어하기 위한 목표 설정 및 작업 설정과 관련된 해당 분야의 활동입니다.
우리는 믿습니다 경영활동그 본질과 성격에서 부동산과 관련된 어떤 방식 으로든 소유자, 사용자, 서비스 회사 및 모든 주제의 목표와 목표를 조정하는 다면적입니다.
시장 경제에서 부동산 관리는 수요와 공급의 법칙에 따라 수행됩니다.
시장 상황 외에도 부동산 관리의 유형 요소는 이를 규제하는 법률과 다양한 공식 기관 및 기관의 활동입니다.
부동산 관리는 내부 및 외부가 될 수 있습니다.
내부 부동산 관리는 자체 규제 문서(코드, 헌장, 규정, 규칙, 계약, 지침 등)에 의해 규제되는 부동산 시장 주체의 활동입니다.
외부 자산 관리는 활동입니다. 국가 구조규정 프레임워크를 만들고 부동산 시장의 모든 주제가 규정된 규범과 규칙을 준수하는지 모니터링하는 것을 목표로 합니다.
부동산 관리 활동은 주로 법률, 경제 및 기술의 세 가지 가장 중요한 측면에서 수행됩니다. 부동산 관리의 법적 측면은 부동산에 대한 권리의 가장 합리적인 사용, 분배 및 결합입니다.
부동산 관리의 경제적 측면은 부동산을 운용하면서 발생하는 수입과 비용의 관리를 통해 이루어진다. 즉, 관리인은 법률의 틀 내에서 부동산 소유권의 수입과 지출 부분을 통제 및 규제하고 자신의 재량에 따라 운영할 수 있는 완전하고 독립적인 권리가 있습니다.
제어의 기술적 측면은 제어 대상을 기능적 목적에 따라 정상 상태로 유지하는 것입니다.
부동산 관리는 대상의 상태를 개선 및 유지하고, 그 개발, 운영 방법을 조직하고 예측하는 포괄적인 접근 방식입니다. 지정된 목적. 부동산 관리의 개념에는 우선 사무실 건물을 임대하고 관리하는 것과 같은 조치, 즉 투자 유치 수단으로서의 부동산 관리도 포함됩니다. 반면에 자산관리는 투자 그 자체로도 볼 수 있다. 이를 바탕으로 부동산 시장을 관리하기 위해 다음과 같은 목표를 설정했습니다.
부동산에 대한 시민의 헌법상의 권리 및 소유와 관련된 의무의 이행;
참가자의 작업에 대한 특정 절차 및 조건의 시장 설정;
부정직, 사기 및 범죄 조직 및 개인으로부터 참가자 보호
수요와 공급에 따라 부동산 물건의 자유로운 가격을 보장합니다.
투자 여건 조성, 자극 기업가 활동생산 분야에서;
부동산 및 부동산 시장 참여자에 대한 공정한 과세.
이러한 목표를 달성하려면 다음이 필요합니다.
1. 완전한 레지스트리 형성 국영 부동산(부동산 균형), 부동산 개체의 양적, 비용, 기술적 및 법적 특성을 포함합니다.
2. 부동산 관리 과정에 관련된 모든 국가 당국의 권한을 명확하게 설명하고 조정합니다.
3. 단일 전체를 형성하는 경우 다른 부분 없이 대상의 한 부분을 처분할 가능성을 제외하고 관리 대상을 형성하는 것
4. 부동산을 사용할 때 시장 평가 메커니즘의 무조건적인 적용을 보장합니다.
5. 시민 순환에서 부동산의 참여를 최대화하여 경제의 부동산 부문에 대한 투자를 유치하기 위한 조건을 조성합니다.
6. 이러한 대상의 취득이 수행되는 달성 목표를 정의하는 것을 포함하여 부동산 대상의 국가 취득 문제를 규제합니다.
7. 효과적인 부동산 관리를 위해 사용하기 위해 민법과 유사하게 부동산 관리 비용(재고 및 평가 포함) 상환 메커니즘을 사용합니다. 다른 참가자와의 기초;
8. 부동산 판매를 위한 기존 메커니즘을 변경하여 저렴한 가격으로 물건을 취득할 수 있습니다.
9. 러시아 연방의 모든 주제에 대해 설정 단일 주문연방 부동산 사용에 대한 결정을 내리고(주로 임대 대상과 관련하여) 신속한 의사 결정을 보장합니다.
10. 연방 부동산을 관리하는 공무원을 위한 전문 교육을 제공합니다.
부동산 분야의 관리 대상은 유지 관리 비용을 고려하여 가장 효과적인 관리를 구성한다는 관점에서 단일 대상으로 간주되는 부동산 또는 부동산 세트입니다.
위의 내용을 요약하면 부동산 관리는 여러 요소와 측면을 포함하는 확실히 복잡하고 다면적인 프로세스라고 말할 수 있습니다. 관리 메커니즘은 부동산 소유자의 권리와 의무를 포함할 뿐만 아니라 입법 프레임워크에 의한 관리 강화를 포함하여 국가 개입의 대상이 됩니다.
1.3 부동산 관리 성과 지표
부동산 관리의 효율성을 평가하는 절차를 구현하기 위해 다양한 접근 방식과 지표가 사용됩니다. 이론적으로 부동산 관리의 효율성 정도를 결정할 수 있는 명확하게 정의된 지표는 없습니다. 실제로 선택된 지표는 단일 기업에 효과적이지 않을 수 있고 단일 기업의 경험이 효과적이지 않을 수 있기 때문입니다. 더 큰 배포에 적용됩니다.
그러나 재무 지표의 효율성을 평가하는 접근 방식을 고려하는 것이 일반적입니다. 실제로 회사가 예를 들어 관리 건물의 소유자이고 사업이 건물을 임대하는 것이라면 이 접근 방식은 어렵지 않을 것입니다. 인건비, 수리 및 장비 건물 비용, 통신을 양호한 상태로 유지하는 한편, 세입자로부터 받는 지불 금액이 명확하게 정의됩니다.
표 1.3.1 기업 NCF "감사 및 평가"의 주요 기술 및 경제 지표 분석
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지표 |
절대 편차, 천 루블 |
성장률, % |
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순수익, 천 루블 |
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서비스 비용, 천 루블 |
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총 이익, 천 루블 |
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판매 및 관리 비용, 천 루블 |
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판매 이익, 천 루블 |
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세전 이익, 천 루블 |
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순이익, 천 루블 |
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고정 자산의 평균 연간 비용, 천 루블 |
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평균 직원 수, 명 |
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노동 생산성, 천 루블/인 |
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생산 수익성, % |
3퍼센트 포인트 |
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매출 수익률, % |
4퍼센트 포인트 |
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1 문지름 당 자산 수익률 문지름 |
그러나 회사가 산업용 부동산의 대규모 소유자인 경우 부동산 관리의 효율성을 평가하는 데 필요한 전체 정보를 얻는 데 문제가 발생합니다. 재무 제표에는 다음과 같은 요소가 표시되지 않습니다.
신제품의 시장 판촉
회사의 잠재적인 기회
회사의 성공에 대한 직원의 관심
고객 충성도 등
이러한 비 중요 지표가 반영되어 부동산 관리의 효율성을 평가하는 데 정당하게 틈새를 차지하지만.
경제학의 관점에서 볼 때 "효율성 - 결과 대 비용의 비율"이라는 기본 원칙이 항상 효율성에 대한 올바른 평가를 허용하는 것은 아닙니다. 이는 다음과 같은 몇 가지 요인 때문입니다.
정보 시대의 특징, 즉 필수 기능 - 정보 자원, 무형 자산의 역할과 중요성 증가;
복잡 경제 생활- 개방성, 세계화, 경쟁의 정도를 높입니다.
결과 및 비용의 내용을 변경하고 그에 따라 값을 결정하는 데 어려움이 있습니다.
가치 체계의 급속한 발전과 결과적으로 활동의 효과를 함께 반영하는 지표, 특성 및 지표 체계의 변화.
학사 Reizberg와 V.Yu. Buryak, 관련 효율성 문제 고려 국가 재산, "부동산 단지를 사용하는 추정 방법과 관련하여 다양한 국가 소유의 재산 대상 그룹, 특정 클래스를 관리하는 경제적, 사회적, 기능적 효율성을 평가하기 위한 특정 방법론은 다음을 가능하게 하도록 설계되었습니다. 가치, 성과 지표의 규모를 설정합니다. 그러나 이러한 지표에는 보편적 인 성격이 없으며 평가 대상,이 대상의 적용 목적 및 특성에 크게 의존합니다. 그 결과 "유효성 평가를 위한 하나의 보편적인 방법론을 만드는 것은 불가능하다고 인식해야 한다"는 결론이 내려졌다.
전통적인 접근 방식을 제외하고, 현대적 접근또한 R. Kaplan과 D. Norton BSC(Balanced Scorecard)가 개발한 가장 유망한 것으로 선정되었습니다. 그들은 효율성을 평가하는 데 있어 가장 중요한 4가지 구성요소인 재무 활동, 소비자와의 관계, 내부 비즈니스 프로세스 구성, 인력 교육 및 개발을 꼽았습니다. BSC의 본질은 내부 및 외부, 객관적인 지표와 주관적인 지표의 수 사이의 균형을 달성하는 것입니다. 이 접근 방식의 또 다른 이점은 저자에 따르면 이 시스템이 모든 프로덕션에서의 구현과 관련하여 매우 유연하고 "창의적"이라는 것입니다.
회사가 추구하는 일반 개념 및 전략의 조항, 성과 평가를 위한 방법론적 지원의 축적된 경험을 고려하여 BSC를 기반으로 부동산 관리 평가를 위한 구체적인 성과 지표를 결정할 수 있습니다(부록 1 참조).
BSC를 만드는 데 가장 중요한 세부 사항은 기존 접근 방식과 마찬가지로 비용 절감과 소득 증가라는 두 가지 재정적 결과입니다. 이를 기반으로 우리는 BSC에 이러한 지표를 포함할 수 있습니다. 이러한 지표는 지속적으로 달성된다면 효율성을 가장 완벽하게 평가할 수 있습니다. BSC 내 모든 수준에서 이러한 지표를 도입할 수 있습니다.
부록 1을 기반으로 부동산 관리에 대한 몇 가지 성과 지표를 식별할 수 있습니다. 이러한 지표는 4가지 구성요소와 별도로 각각을 포함합니다. 모든 지표가 고려되며 주석은 아래 표에 나와 있습니다.
표 1.3.2 부동산 관리의 실효성 기준(재무적 요소)
표 1.3.3 부동산 관리의 실효성 기준(고객 구성요소)
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전략적 이니셔티브 |
성과 지표 |
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부가서비스 제공 |
1. 추가 서비스에 대한 수요 및 관련성을 결정하기 위한 프로그램 |
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2. 부가 서비스 제공을 위한 계약 업무의 정리 3. 제공되는 서비스 품질 평가 기준 개발 |
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고객과의 작업 개선 |
1. 기존 고객을 구하고 지속적인 협력에 대한 관심을 보장합니다. 2. 다양한 프로젝트에 대한 수신 제안의 질적 및 운영 연구를 위한 메커니즘 개발. |
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'기업시민'의 이미지 형성 |
1. 기업의 사회적 역할에 대한 언론보도 프로그램(사회적 프로그램, 납세자 등) 2. 회사가 수행하는 활동의 중요성과 이 활동에 대한 관심에 대한 이해를 사람들의 마음 속에 개발하기 위한 프로그램 3. 회사 시설의 환경 개선을 위한 활동 수행 |
표 1.3.4 부동산 관리의 실효성 기준(업무 프로세스의 구성요소)
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전략적 이니셔티브 |
성과 지표 |
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회사와 고객의 이익을 결합한 부동산 사용 방향 |
1.보안 유리한 제안클라이언트를 위해; 2. 딜러가 회사 활동에서 어떤 변화를 원하는지 알아보기 위한 투표 활동 수행 3. 최종 소비자에게 "배출"되는 서비스 및 재화의 결정 4. 소비자의 요구, 그들의 희망을 모니터링하고 충족시키는 프로그램. |
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실제 경영활동 개선 |
1. 회사 내부 구조의 변경 및 최적화 2. 사회 발전 프로그램 3. 회계양식 개선 |
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부동산 이용 강화 |
1. 저축기술의 적극적인 도입 2. 수리대상 부동산의 결정 3. 회사의 부동산 유지비의 결정 4. 부동산 유지 비용을 합리화하고 절감하는 프로그램 |
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자산 관리의 혁신 |
1. 신속한 신청 보장 |
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유망한 혁신의 거부; 2. 부동산 분야의 혁신 운영 개발 프로그램, 구현의 효율성 및 편의성 결정 |
다음은 성장과 배움의 블록을 구성하는 부동산 운용의 실효성 기준에 대한 설명이다.
표 1.3.5 부동산 관리 성과 기준(학습 및 성장)
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전략적 이니셔티브 |
성과 지표 |
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현대 경영 기법에 대한 직원 교육 |
1. 수행된 작업에 대한 직원의 지식 수준의 일치 2. 직원이 교육을 받아야 하는 지식 및 전문 분야를 결정합니다. 3. 직원의 지식 수준에 대한 추가 모니터링 프로그램 |
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정보 리소스에 대한 액세스 |
1. 신기술의 도입 2. 달성한 결과 및 세부 항목의 새로운 작업에 대한 시각적 정보를 위한 장소 생성 |
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인사 활동을위한 조건 만들기 |
1. 회사의 활동에 대한 각 직원의 적극적인 참여; 2. 근로자의 사회적 보호 프로그램 |
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설정된 목표 달성에 대한 보상 시스템 |
1. 성과 결과에 대한 보수의 의존성 설정 2. 부서 및 개인별 성과지표 정의 3. 동료의 성과에 대해 팀에 알리기. |
즉, 부록 1을 분석하여 우리의 의견으로는 부동산 관리 시스템은 다음과 같다고 말할 수 있습니다.
부동산을 포함한 다양한 한정된 자원을 사용하여 회사의 목표를 달성하는 정도;
가장 낮은 비용으로 비즈니스 프로세스로서의 부동산 관리의 목표가 달성되는 정도;
합리적이고 경제적인 사용을 고려하여 부동산에 대한 진화하는 요구를 충족시키는 부동산 관리 시스템의 능력
최저 비용으로 필요한 품질의 부동산 소비자 자산의 재생산을 보장하는 관리 영향의 능력.
개별 기업의 틀 내에서 자산 관리의 효율성을 평가하기 위한 통제에 다음 속성이 할당됩니다.
1. 전략적 기능 방향의 지속 가능성
2. 미래에 대한 명확한 비전
3. 경영결정의 다양화
4. 상호작용의 효과
5. 변화의 불변성과 다양성
6. 혁신적인 기술을 인식하는 능력.
반면에 우리나라에서는 위의 표에 요약 된 기준 및 권장 사항을 거의 준수하지 않습니다.
따라서 위의 내용을 요약하면 부동산 사용의 효율성을 평가하기 위해 일반적으로 받아 들여지는 지표가 없다고 말할 수 있지만이 문제를 해결하기 위해 몇 가지 일반화 된 접근 방식이 있습니다. 접근 방식 중 하나는 기업, 조직, 기업 활동의 재정적 결과만을 기반으로 하는 반면, 두 번째 접근 방식에는 여러 단계가 포함되며 각 단계에서는 효율성 평가를 위한 특정 기준을 선택합니다. 반면에 조직의 장은 성과 평가에 대한 결정을 비교적 자유롭게 할 수 있으며 자신을 위한 특정 지표 시스템을 만들 수 있으며 이에 따라 기업의 특정 목표를 달성하기 위해 안내됩니다.
주거 사무실 부동산 감정
2. 카잔 부동산 관리 효율성 분석
2.1 주거용 부동산 관리의 성과 평가
주거용 부동산 관리의 효율성을 평가하기 위해 저자는 자신이 생각하는 가장 중요한 지표와 기준을 다음과 같이 식별했습니다.
2014 년에 가동 된 주거용 건물의 총 면적;
주거용 부동산 가격
예상 판매 가격 역학;
주거용 부동산에 대한 외부 요인의 영향
2014 년 상반기는 타타르스탄 공화국의 주택 시장에도 영향을 미친 국가 경제의 중요한 사건으로 표시되었습니다. 한편으로는 루블의 평가절하, 서방의 제재 부과 및 사회 인구 통계학적 요인 , 낮은 모기지 이자율과 함께 개발자가 제공하는 다양한 제안.
수요 증가에 따라 개발자는 주택을 적극적으로 건설했습니다. 따라서 7 월 초에 120 만 평방 미터가 넘습니다. 주택 m - 연간 목표의 거의 51%. 상반기 말까지 Kazan은 위탁 주택 측면에서 볼가 연방 지구 도시 중 1 위를 차지했습니다. 총 508,000 평방 미터 이상이 위탁되었습니다. 중.
2014년에는 새 건물에서 아파트를 구매하는 비율이 증가했습니다. 카잔 거래의 약 40%가 모기지 펀드와 함께 이루어집니다. 모기지는 장기간에 걸쳐 인출되는 경향이 있으므로 차용인은 새 집을 선택하는 것이 현명합니다.
Rosreestr의 타타르스탄 공화국 데이터에 따르면 2014년 6개월 동안 공화국에 등록된 계약 건수는 45,300건으로 작년 동기 대비 11% 증가했습니다. 이 중 65%는 주택, 22%는 토지, 13%는 비주거용 건물입니다.
증가된 수요는 또한 시장 가격에 박차를 가했습니다. 올해 상반기에 도시의 부동산 가격은 평소보다 빠르게 상승했습니다(1차 시장의 첫 6개월 동안 6-8% 이내).
"카잔 및 타타르스탄 공화국의 부동산 서버"에 따르면 2014년 7월까지 평방 미터당 평균 비용은 2차 주택 시장에서 67.5천 루블, 1차 주택 시장에서 50.7천 루블, 특히 현재 상황 카잔의 부동산 시장에서 리더-개발자는 Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest이며 부동산에 대해 다음 가격을 제시합니다.
표 2.1.1 2014년 하반기 카잔 주택 프로젝트 비교 분석
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개발자 |
마감 시간 |
아파트 지역 |
가격, 백만 루블 |
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LCD "에메랄드 시티"(Privolzhsky 지구) |
"유니스트로이" |
2014년 상반기 |
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LCD "Sovremennik"(Novo-Savinovsky 지구) |
YIT 카잔 |
2014년 4분기 |
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LCD "Svetlaya Dolina"(Sovetsky 지구) |
Ak Bars 부동산 |
2014년 4분기 |
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주거 단지 "Rainbow"(Kirovskiy 지구) |
"타스트로인베스트" |
2014년 3분기 |
일반적으로 위치는 아파트 비용에 영향을 미칩니다. Vakhitovsky 지역의 소위 Khrushchev는 Aviastroitelny 또는 Kirovsky 지역의 동일한 아파트보다 훨씬 비쌉니다. 또한 비용은 아파트의 일반적인 상태, 층 수 및 집을 짓는 재료에 영향을 받습니다. 도시의 외딴 지역에서는 스탈린카와 기숙사가 구매자를 몇 달 동안 유휴 상태로 서 있을 수 있습니다.
32 평방 미터 면적의 원룸 Khrushchev. 오늘날 카잔의 m은 190만 ~ 225만 루블, 레닌그라드(34제곱미터)는 220만 ~ 280만, 모스크바 프로젝트(30제곱미터)의 "odnushki"는 215만 ~ 235만 루블입니다.
2 방 Khrushchev 건물 (43 평방 미터)은 220 만-270 만 루블, 레닌 그라드 건물 (51 평방 미터) - 3 ~ 350 만, 모스크바 프로젝트 - 240 ~ 300 만 루블로 추정됩니다. 아파트 가격은 다음과 같습니다: Khrushchev(56제곱미터) - 270-330만 루블, 레닌그라드(65제곱미터) - 340-380만.
또한 2014년 말 공화국의 주택 재고량에 유의해야 합니다. 161만 8천 아파트(시민이 소유한 개인 주택 포함) 중 113만 9천 아파트(69.9%)가 아파트 건물에 있습니다. 한 아파트의 평균 크기는 총 면적의 56.5 sq.m입니다. 일반 주택 재고는 예외 없이 압도적으로 민간 소유입니다.
2014년 주택 시장은 모기지론을 통해 주택 구매 부문에서 활발하게 발전했습니다. 등록된 부동산 거래의 약 절반이 모기지론이었고, 이는 일부 개발업자들이 놓치지 않고 주택 건설 부문을 집중적으로 발전시키는 원동력이 되었습니다.
2015년 카잔 주택 시장의 발전을 예측하기 위해 주택 임대 및 구매 가격의 역학을 고려해 보겠습니다.
표 2.1.2 2011-2014년 카잔의 원룸 아파트 임대 가격의 역학
위의 표를 기반으로 저자는 주택 시장의 발전에 대해 낙관적, 보통, 비관적이라는 세 가지 예측을 작성했습니다. 임대료 영역의 인플레이션이 소비자 인플레이션, 2015년에는 10%로 예상됩니다. 이를 바탕으로 아파트 임대료 상승률은 연 10% 수준으로 가정한다.
중간 예측은 낙관적 예측과 비관적 예측 사이의 평균 성장 수준으로, 2015년 아파트 임대 및 구매 비용이 연간 10%씩 감소할 것입니다.
비관적 예측은 2008~2009년의 위기를 감안하면 비슷한 과정이 벌어졌던 시기(금전적 요인과 주거용 부동산 가격에 미치는 영향, 루블 하락), 아파트 임대 및 구매 비용이 30% 하락했습니다.
표 2.1.4 2015년 카잔의 모기지 대출을 통해 아파트 임대 및 구매에 대한 적당한 예측
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예측(-10%) |
예측(-10%) |
보통의 예측에 따르면 모기지론의 도움으로 아파트를 빌리고 사는 것은 전년도에 비해 평균 10% 감소할 것이라고 합니다.
표 2.1.5 2015년 카잔의 모기지 대출을 통해 아파트 임대 및 구매에 대한 낙관적 예측
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문지름./kV m. |
RUB/제곱미터 |
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예측(+10%) |
예측(+10%) |
낙관적 인 예측은 인플레이션을 고려하여 임대료와 모기지 지불금이 10 % 증가한다고 가정합니다.
표 2.1.6 2015년 카잔의 모기지 대출을 통한 아파트 임대 및 구매에 대한 비관적 예측
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예측(-30%) |
예측(-30%) |
비관적인 전망에 따르면 임대료와 모기지 대출은 내년에 30% 감소할 것입니다.
예측 및 표, 고려된 구매 가격의 역학 및 임대 가격의 역학에 기초하여 내년 주택 임대 시장의 가격은 극도로 불안정할 것이며 아마도 12,700,000 루블에서 15 600,000 루블 및 45,000,000 루블의 모기지 대출을 통해 구매 시장에서. 최대 70,576,000 루블.
저자에 따르면, 비관적인 예측은 사건 전개에 가장 가능성이 높은 시나리오로 간주되어야 합니다. 위의 비교 분석에서 주택 시장의 가격은 다음과 같은 이유로 인해 매우 변동성이 있음을 알 수 있습니다.
1.) 서방 제재의 영향
서방의 제재는 러시아가 가장 높은 비율과 규모를 경험하고 있던 시기에 발효되었습니다. 주택 건설, 가장 큰 수 개인모기지론과 가장 저렴한 이자율.
부동산 시장에 대한 제재의 결과는 일어난 일과 예상되는 일의 두 가지 범주로 나눌 수 있습니다.
주목할 만한 이벤트:
1. 외국인 투자자는 우크라이나 상황이 해결될 때까지 러시아(다양한 시장 부문)의 개발 프로젝트 실행을 연기합니다.
2. 은행은 들어오는 새로운 개발 프로젝트를 보다 신중하게 분석합니다.
3. 자산으로서의 부동산(특히 주거용 부동산- 기본 아파트 및 2차 시장)는 개인 투자자에게 매력을 높였습니다.”
부동산 시장에 대한 제재의 예상 결과와 관련하여 다음과 같이 말할 수 있습니다.
1. 은행은 시장의 자금 비용 증가로 인해 소비자 및 모기지 대출에 대한 이자율을 인상할 것으로 예상됩니다. 동시에 많은 은행이 인위적으로 높은 이자율을 설정하여 모기지 차용인의 활동을 독립적으로 제한할 수 있습니다.
2. 은행의 투자개발 프로젝트 자금조달 규모 감소는 2015년 신규 건설 규모 감소의 원인이 될 수 있다.
3. 임대 주택 시장은 계약에 따라 또는 러시아에서 일하는 외국인으로 구성된 청중을 잃을 수 있습니다. 서양 기업, 제재 기간 동안 활동이 크게 감소할 수 있습니다. (저자는 동시에 임대 주택 시장에서 반대 과정이 발생할 수 있음을 지적합니다. 부동산 가치가 떨어지면 은행은 모기지론에 대한 이자율을 인상해야 합니다. 이는 주택 구매력을 크게 감소시킬 것입니다. 시민의 수는 세입자의 증가로 이어질 것입니다).
4. 가장 큰 러시아 은행건설 준비의 활성/최종 단계에 있는 개발 프로젝트에 대출을 계속할 가능성이 더 높습니다.”
2.) 통화 요인의 영향;
첫 번째 접근 방식: 환율이 주택 시장에 미치는 영향.
주택 취득과 관련된 경제 관계의 중요한 요소는 환율입니다. 환율은 주택 시장에서 구매자와 판매자를 연결하는 다양한 지표에 영향을 미칩니다. 환율특정 통화의 수요와 공급 및 기타 여러 요인에 따라 형성되는 외환 시장에서 두 화폐 단위의 비율이라고 합니다.
특정 통화의 수급 비율에 따라 환율이 결정되는 경우가 가장 많기 때문에 환율이 일정할 수 없는 이유는 외환 시장의 수요와 공급이 시시각각 변하기 때문입니다.
두 번째 접근 방식: 주택 가격이 국가 통화에 미치는 영향.
부동산 가격과 자국통화 환율은 직접적인 관계가 있어 부동산 가치가 떨어지면 환율도 하락한다. 국가 통화. 이 의존성은 원칙적으로 주택 비용의 감소가 실업의 증가, 인구의 구매력 감소와 같은 경제의 불리한 과정을 나타내기 때문입니다. 이 모든 것이 부동산 수요 감소로 이어집니다.
이를 바탕으로 현재 부동산 시장 상황에서 첫 번째 접근 방식이 더 많이 반영될 것입니다. 두 번째는 경제의 안정적인 발전을 고려할 때 가장 가능성이 높습니다.
3.) 사회 인구 통계학적 요인의 영향.
일반적으로 시장의 욕구 형성은 통제할 수 없다는 것이 인정됩니다. 그러나 필요는 특정 패턴에 따라 발생하고 변화하며, 그 중 중요한 부분은 인구의 사고 방식, 생활 방식입니다. 이 중 저자의 의견으로는 다음과 같은 가장 중요한 요소를 더 자세히 고려합니다.
1. 주민수 소재지주로 대규모 정착지에서 더 높은 소득 수준으로 인해 소비 구조에 상당한 영향을 미칩니다.
2. 또한 소비자 행동상황적 기준에 의해 영향을 받는다. 현재 여기에는 다양한 사회 프로그램의 가용성을 증가시켜 주택 건설 개발을 촉진하기 위한 국가의 작업이 포함됩니다.
모성 자본(2016년까지 유효한 프로그램 포함);
군사 모기지;
사회 모기지;
영패밀리 모기지 등
3. 2014년 여름에 주에서는 모기지 대출에 대한 규칙을 변경했습니다. 7 월 25 일 "모기지 (부동산 담보)에 관한 연방법"의 31 및 61 조에 대한 법률 No. 169-FZ가 발효되었습니다. 법의 변경은 두 가지 중요한 사항을 포함합니다. 첫째, 은행은 담보물을 압류해야 하고 그 가치가 부채액보다 적은 경우 재정적 위험을 보장할 수 있습니다. 두 번째 - 그러한 보험의 가용성(은행 또는 차용인으로부터)은 차용인이 대출에 대한 후속 지불을 면제합니다. 그 보험을 발행한 보험사가 파산한 경우에도 또한 같다.
이상의 내용을 종합하면, 제재가 가해지는 것은 러시아 경제의 모든 영역에 반드시 부정적인 영향을 미칠 것이라고 할 수 있습니다. 주택 시장과 관련하여, 제재로 인해 모기지 대출 금리가 상승하고 있으며 주택 시장의 이 부문이 상당한 수의 소비자를 잃을 것이라는 점에 유의해야 합니다. 그러나 이러한 배경에서 렌탈 시장은 반대로 유통 영역을 늘릴 수 있습니다. 따라서 이전에 모기지로 주택을 구매할 계획이었던 인구의 일부는 임대 메커니즘을 위해 이 아이디어를 포기할 수 있습니다. 통화 불안정 상태에서 모기지를 신청하는 것보다 상대적으로 안정적인 가격(예상 임대 가격은 예측의 성격에 따라 10,000~15,600루블/월)으로 주택을 임대하는 것이 더 유리합니다(예: 2015년 3월 24일의 루블에 대한 달러의 비율은 1/58, 28이고 2015년 3월 14일에는 1/61.32였습니다.
이제 전체 주택 시장이 전반적으로 급격히 상승하고 있습니다. 이는 달러 강세로 사람들이 부동산에서 돈을 파는 경향이 있기 때문입니다. 그러나 이러한 추세는 장기적으로 볼 수 없으며 약속하기 때문에. 소비자의 이러한 행동은 환율에 대한 끊임없는 긴장에 의해 강요되며 결국 인플레이션이나 붕괴로 이어질 수 있습니다. 폐제러시아.
물론 사회인구학적 요인은 예를 들어 통화요인과 같이 부동산 시장에 큰 영향을 미치지는 않지만, 그것이 없으면 주택시장은 원칙적으로 그 자체로 존재할 수 없다. 건축 볼륨, 모기지, 임대료 등 다양한 비경제적 요인에 대한 분석을 기반으로 정확하게 결정됩니다. 출생률, 인구, 사람의 평균 소득, 젊은 가족 수 및 기타 사회적 지표 - 이것이 가장 일반적인 아이디어부동산 시장과 국가의 발전 가능성에 대해.
일반적으로 주거용 부동산 시장은 개별적으로 또는 결합하여 특정 시장 부문의 경제 상황에 대한 아이디어를 제공하는 많은 경제적 및 비경제적 요인의 조합입니다.
저자가 제시한 세 가지 예측은 경제적 본질주택 획득 메커니즘에 대한 다양한 요인의 영향. 국가의 불안정한 경제 상황의 조건에서 부동산 관리의 효과 또는 비효율에 대해 완전히 확신하는 것은 불가능하지만 연구에 따르면 부동산 시장의 세그먼트 - 주거용 건물 시장, 경제의 다른 요소와 관련하여 가장 기본적이며 조달된 자금으로 인해 변화하는 외부 환경 사이에서 비교적 원활하게 움직일 수 있습니다.
2.2 사무실 자산 관리의 성과 평가
상업용 부동산 시장, 즉 사무실 부동산 부문에서 우리의 의견으로는 세 가지 방향성 부문이 형성되었습니다.
첫 번째 부문 - 행정 구역에 대한 국제 표준을 충족하는 권위 있는 사무실을 포함합니다. 여기에서 우리는 그러한 건물의 임대료가 종종 매우 높다는 결론을 내릴 수 있습니다. 이것이 일부 러시아 기업가들이 해외 일류 사무실을 보다 저렴한 가격에 임대하는 주된 이유가 됩니다.
두 번째 부문에는 시설이 잘 갖춰진 건물에 위치한 사무실이 포함되어 있으며 최근에는 대형 아파트를 매입하여 고품질 수리를 하는 관행이 보편화되었습니다. 여기에서 임대 지불은 성공적으로 운영되는 회사에 매우 적합합니다. 이 부문에는 지속적으로 적극적인 수요가 있습니다.
세 번째 부문으로 우리는 시립 및 부서 건물의 건물을 정의했습니다. 비주거 펀드, 국영 기업(주로 과학 기관), 협동 조합 및 민간 기업. 마무리 및 수리 및 기타 관련 서비스가 없는 건물입니다. 여기 임대료는 일반적으로 전혀 높지 않습니다.
우리의 의견으로는 기업가 정신의 자유가 점점 더 많은 새로운 비즈니스 구조의 생성으로 이어지며, 우선 기능을 위한 전제가 필요합니다.
쌀. 2.2.1 2014년 말 카잔의 비즈니스 센터 등급 비율
카잔 사무실 부동산 시장에는 A, B, C의 세 가지 등급 모두의 고품질 비즈니스 센터가 포함됩니다. 2014년 말 현재 카잔의 고품질 사무실 부동산 공급량은 183제곱미터입니다. 인구 1,000명당 m.
카테고리 B 사무실은 대부분의 특성이 클래스 A 사무실과 비슷하지만, 그들은 클래스 A 사무실만큼 유명하지 않고 덜 유리한 위치에 있으며 서비스 범위가 넓지 않습니다. 연습 쇼 - 클래스 B의 범주에서 때로는 가장 높은 범주의 사무실이 통과합니다. 이것은 예를 들어 몇 년 동안 집중적으로 사용한 후에 발생합니다. 품질 표준 요소도 여기서 중요한 역할을 합니다. 기술은 끊임없이 역학 관계에 있으므로 "최신"이었던 것이 점차 "새로운" 범주로 이동하고 있습니다.
Kazan시의 총 사무실 공간 공급은 410,000 sq.m 이상입니다. 이 중 약 210,000 평방 미터. m은 품질 제안을 나타냅니다.
물론 대도시에서는 고품질의 사무실 공간에 대한 수요가 안정적으로 유지되고 있습니다. 카잔의 "A" 등급 비즈니스 센터의 대다수는 거의 100% 점유되어 있습니다. 즉, "Business Center Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea"와 같은 비즈니스 센터입니다. 클래스 "B" 개체도 상당히 높은 점유율을 가지며 범위는 85%에서 90%입니다. 수요에 대해 이야기하기 사무 공간, 우리는 최근에 사업 활동을 카잔 주변으로 옮기는 경향이 있다는 사실을 언급해야 합니다. 이는 다음과 같은 요인의 영향을 가장 많이 받습니다. 교통 접근성(교통 체증), 주차 공간 부족 또는 지불.
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