사업 활동에서의 부동산. "안전하고 비싸지 않기를 바랍니다 ...". 기업 활동에서 상업용 부동산을 소유하고 사용하는 방법. 부동산은 비즈니스에 체계적으로 사용됩니다.
소유자 상업용 부동산기존 자산을 소유하고 비즈니스 활동(임대)에 사용하는 것이 가장 안전하고 세금 비용을 최소화하는 방법에 대한 질문이 자주 제기됩니다. 자산의 소유자가 위험한 행위를 해서는 안된다는 것은 명백합니다. 비즈니스 거래, 이상적으로는 "외부 세계"와 전혀 관계가 없습니다. 그렇다면 제3자와의 관계를 공식화하는 것이 어떻게 더 낫습니까? 기업과 시민 중 누가 자산의 소유자로 선택하는 것이 더 적절한가? 이 기사에서이 모든 것에 대해 이야기 할 것입니다.
제 3 자 상대방과의 관계 방법 선택과 관련하여 많은 전문가들은 자산 소유 및 사용을위한 가장 안전한 러시아 도구로 기관을 사용할 것을 제안합니다. 신탁 관리재산 (러시아 연방 민법 53 장).
신탁관리약정에 대해서는 이미 많이 언급되고 있는 점을 감안하면 신탁관리약정 이용의 가장 큰 장점은 현재 부동산 압류가 불가능하다는 점이다. 시민, 그에 의해 신탁 관리로 이전됨 이 사람의 파산(파산).
제10장 "시민의 파산" 조항 연방법 2002년 10월 26일자 "파산(파산)" No. 127-FZ. 현재 시민이 아닌 시민과 관련하여 개인 기업가, 적용하지 마십시오 ( "파산 (파산)"법 제 231 조 2 항). 가까운 장래에 열띤 토론에도 불구하고 개인 파산에 관한이 법의 조항이 발효 될 것 같지 않습니다.
그러나 많은 단점이 부동산 신탁 관리 계약을 실제로 광범위하게 적용하는 데 방해가 됩니다. 그 중 가장 중요한 것은 신탁으로 받은 재산의 사용으로 인한 소득에 대해 수탁자에게 VAT를 지불해야 하는 필요성과 관련하여 세무 당국의 청구 가능성이 높다는 것입니다. 또한 이는 단순화 된 세금 시스템 관리의 수탁자와 설립자 모두가 적용하는 경우와 관리 설립자가 다음과 같은 경우에도 동일하게 적용됩니다. , 세금 코드 346.11 조 2 항 이후 러시아 연방은 "간소화자"가 러시아 연방 세법 제174.1조에 따라 지불된 VAT의 납세자라고 규정하고 있으며, 재산 신탁 계약에 따라 거래가 이루어질 때 수탁자는 다음의 대상이 됩니다. VAT 납세자의 의무에.
저자에 따르면 처음에는 VAT 납부자가 없기 때문에 이러한 경우 VAT 납부 의무가 발생하지 않습니다. 다만, 과세당국의 공식입장은 이 문제그 반대이며 납세자에게 유리한 안정적인 사법 및 중재 관행이 없다는 점을 감안할 때 이러한 관점에서 재산 신탁 계약을 사용하는 것은 매우 위험하다고 명시해야 합니다.
그 중에서도 덜 중요하지만, 부정적인 점, 간이세제를 적용한 신탁관리계약의 당사자는 법률의 부득이한 요건(제346조 14항 제3호)에 따라 "비용만큼 감면된 소득"이라는 과세목적물을 사용해야 함을 알 수 있다. 러시아 연방 세금 코드).
또한 일종의 불이익은 부동산의 신탁관리로의 이전에 대한 소유권이전등기와 같은 방식으로 국가등록이 필요하기 때문에 신탁관리계약을 "소급적으로" 체결할 수 없다는 점이다. 속성. 동시에 재산의 신탁 관리에 관한 계약의 형식을 준수하지 않거나 신탁 관리에 대한 부동산 이전 등록 요구 사항은 계약의 무효를 수반합니다 (러시아 연방 민법 1017 조). .
따라서 최고 수준(다른 러시아 상품과 비교)에도 불구하고 재산 사용 수익금에 대해 추가 18% VAT를 지불할 준비가 되지 않은 경우 소유 및 사용에 대해 더 수용 가능한 다른 옵션을 찾아야 합니다. 자산.
저자에 따르면 기업가 활동에 기존 자산을 사용하기 위한 이러한 옵션은 운영 회사의 재산 소유자가 재산을 임대하고 운영 회사가 이 재산을 최종 하위 임차인에게 전대하기 위해 차후에 전대하는 것입니다.
물론이 관계 등록 방법의 가장 큰 장점은 제 3 자 상대방과의 계약 체결이 재산 소유자가 아닌 운영 회사를 대신하여 수행되어 청구 위험을 실질적으로 제거한다는 것입니다. 부동산 소유자에 대한 제3자 상대방.
임차인의 운영 회사는 임대 계약 조건에 따라 임대 재산의 유지 관리를 위한 모든 비용을 부담할 수 있으며, 이를 전대인에게 재청구합니다. 분해 검사. 임대 형태의 부동산 소유자는 부동산 임대로부터 "깨끗한" 소득을 받게 됩니다.
자산의 소유자가 될 법인의 선택에 관해서는 편의성과 얻은 소득의 추가 사용 비용 절감의 관점에서 개인 소유권 등록이 가장 바람직합니다. 이 경우 부동산 소유자는 추가 세금 비용 없이 수령한 자금을 즉시 사용할 수 있습니다.
양도 소유권 등록의 경우 돈설립자는 발생하고 개인 소득세 납부설립자에게 자금을 지불할 수 있는 유일한 법적 옵션은 배당금 이전이기 때문입니다. 동시에 저자는 위에서 언급한 바와 같이 결정적인 순간이 의심스러운 비즈니스 거래를 수행하여 자산을 소유한 사람.
자산 소유자(개인)는 개인 기업가로 등록하고 "소득" 과세 대상으로 단순화된 과세 시스템으로 전환하는 것이 바람직합니다. 6(13이 아닌) 퍼센트의 비율. 또한 간소화된 과세 시스템을 사용하면 개인이 VAT를 내지 않아도 됩니다.
동시에 개별 기업가는 자신의 모든 재산으로 부채에 대한 책임이 있음을 기억해야 합니다. 그러나 기업가의 유일한 활동이 친근한 운영 회사의 자산을 임대하는 것이고 임대 가격이 시장과 일치하는 경우 클레임 위험이 최소화됩니다.
운영 회사를 단순화 된 과세 시스템으로 이전하는 것도 바람직하지만 할당 된 재산 유지 비용의 상당 부분을 감안할 때 이미 "비용만큼 소득이 감소"하는 과세 대상으로 허용됩니다. 소득에 대해 세금을 내는 것 최소 크기(매출의 1%에 가깝거나 같음).
범죄의 위험을 최소화하기 위해 세무 당국부당한 세제 혜택을 받고 사업 운영의 사업 목적이 부족한 경우 운영 회사의 대표가 임대 재산의 소유자가 아닌 것이 매우 바람직합니다. 동시에 임대 부동산 소유자를 운영 회사 설립자에게 입력하는 것이 허용됩니다.
임대 및 전대 계약에 따른 부동산 사용에 대한 대안은 운영 회사(자산 소유자를 대신하는 대리인)가 자체적으로 세입자와 임대 계약을 체결하는 대리인 계약의 체결일 수 있습니다. 교장의 비용. 그러나 재산 보호 정도와 세금 영향이 계약은 실제로 더 일반적인 것과 유사하므로 법적 및 세금 결과 측면에서 더 예측 가능합니다. 임대 계약, 후자의 사용이 더 바람직합니다.
결론적으로 전대차 계약을 체결 할 때 전대차는 법에 따라 전대차에 대한 소유자의 서면 동의가 필요할 가능성이 높기 때문에 전대차로부터 부동산 소유자를 완전히 숨기는 것은 불가능합니다. (그렇지 않으면 인식 전대 계약이 체결되지 않을 위험에 직면하게 됩니다).
반면에 가능한 "러시아어"옵션 중 어느 것도 부동산 소유자에 대한 정보의 비공개를 100% 보장하지 않습니다(특정 재산 소유자에 대한 정보는 등록 기관에 대한 그의 서면 요청). 자산의 실제 소유자를 숨기고 자산 소유권의 보안 수준을 크게 높이는 것은 현재 외국 회사를 사용하는 경우에만 가능합니다. 그러나 메일링 리스트의 다음 버전에서 이러한 옵션에 대해 이야기할 것입니다.
개별 기업가는 간소화된 세금 시스템(6%)으로 운영됩니다. 그것은 가지고있다 OKVED 코드부동산 판매 및 임대용이지만 활동하지 않습니다. 형태의 부동산 유일한 아파트소유한지 5년이 안되어 간소한 조세제도로 개인사업자 자격으로 매매되었습니다. 아파트는 임대되지 않았으며 비즈니스 활동에 사용되지 않았습니다. 사업 활동에 사용되지 않은 아파트 매각 소득은 어떻게 과세됩니까? 사업활동에 부동산을 사용한 적이 없는 간이과세제도(6%)를 가진 개인사업자가 개인으로서 세액공제를 받을 권리가 있는가? 임대된 부동산은 어떤 기준으로 기업가 활동에 사용되는 재산으로 간주되어 판매 소득도 간소화된 세금 시스템(6%)에 해당됩니까?
상담: 6
Art의 단락 3에 따라. 346.11 세금 코드 RF(이하 러시아 연방 세법이라고 함), 개별 기업가(이하 IP라고 함)에 의한 단순화된 세금 시스템의 적용은 개인 소득세 납부 의무 면제를 제공합니다(이하 개인이라고 함). 소득세) 기업 활동에서 얻은 소득과 관련하여.
기업 활동의 틀 밖에서 개별 기업가가받는 소득은 면제되지 않습니다. 개인 소득세. 이러한 결론은 Art의 조항에 따라 도출 될 수 있습니다. 기업 활동에 사용되는 부동산 판매로 얻은 소득에는 재산세 공제가 적용되지 않는다고 결정하는 러시아 연방 세법 220. 이 결론은 재무 부서의 설명(예: 2013년 4월 23일자 러시아 재무부 서한 No. 03-04-05 / 14060 참조)에서도 확인되며, 사업 활동에 사용되는 부동산은 과세 대상에서 제외될 수 없습니다.
따라서 아파트를 사업 활동에 사용하지 않은 경우 일반 규칙 13%의 비율로 개인 소득세를 납부해야 합니다(러시아 연방 세법 224조 1항). 아파트를 구입하고 소유한 기간이 5년 미만이므로 Art 17.1항에 따라 판매 소득에 대해 과세를 면제할 수 없습니다. 217 및 Art의 3, 4 단락. 러시아 연방 세법 217.1.
그러나 개인 사업자가 소유한 아파트 판매 소득에 대한 과세 절차를 결정할 때 세무 당국의 청구를 피하기 어려운 경우가 있음을 이해해야 합니다.
예를 들어, 판매되는 부동산이 개별 기업가의 활동에서 다음과 같이 고려된 경우 유동 자산, 그녀와 관련하여 기업 활동에 사용하는 것과 관련하여 개인의 재산세 면제 신청서가 제출되었으며 재산 판매 계약은 개인뿐만 아니라 개별 기업가와 체결되었습니다. 재산이 기업 활동에 사용되었다는 것.
세무서에서 개인 소득 분류의 합법성을 결정하는 또 다른 기준은 USRIP의 특정 활동 유형의 표시(또는 비표시)입니다. 아쉽게도 개인 사업자가 부동산 매매 및 임대업종에 해당하는 경우 사업활동에 아파트 미사용을 증명하는 것이 상당히 문제가 됩니다(특히 개인 사업자 등록 후 취득한 경우). . 그들의 편지에서 러시아 재무부와 러시아 연방 세무서는 등록 중에 개별 기업가가 지정한 활동 유형에 해당하는 활동 소득이 기업 활동에서 얻은 소득으로 인식됨을 나타냅니다(예: 편지 참조). 2011년 3월 16일자 러시아 재무부에서 No. 03-11 -11/55, 2011년 3월 10일자 모스크바에 대한 러시아 연방 세금 서비스 No. 20-14/4/21822). 따라서, 세무서, 그러한 아파트 판매 소득은 기업 활동에서 얻은 소득으로 간주되며 Art에 따라 세금 납부 목적으로 소득으로 간주되어야 합니다. 러시아 연방 세법 346.15.
상기 내용을 고려할 때 부동산 판매 및 임대 활동을 포함하는 단순화 된 세금 시스템의 개인 기업가는 Art에 따라 개인으로서 부동산 구매 또는 판매에 대한 재산세 공제를받을 가능성이 거의 없습니다. 러시아 연방 세금 코드 220. 세금의 관점에서 볼 때 이러한 비용은 개별 기업가의 개인 소득과 관련이 없으며 개인 소득세가 적용되어서는 안됩니다.
두 번째 질문에 관해서는 소유권에 대한 개별 기업가 소유의 임대 아파트 소득은 기업 활동에서 얻은 소득에 귀속될 수 있으며 해당 활동 유형이 이에 대한 USRIP에 표시된 경우 간소화된 세금 시스템이 적용됩니다. 개인 기업가-부동산 임대 (유사한 결론은 2016 년 11 월 15 일자 No. 03-11-11 / 67023 일자 러시아 재무부 서한에 포함되어 있습니다).
사업 활동에서 그러한 재산의 사용은 예를 들어 고용주와의 계약을 통해 해당 유형의 사업 활동에서 소득 수령, 개인이 아닌 개별 기업가를 대신하여 계약 체결을 나타내는 것으로 확인할 수 있습니다. - 시민권자, 이 아파트와 관련하여 개인에 대한 재산세 면제 신청서를 제출했습니다.
참고: 답변은 여성 독자를 위한 법률 자문 프로젝트에서 잡지 "Lisa"에서 사용되었습니다.
고맙습니다
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Nikolai는 1997년 집 1층에 있는 비거주 건물을 구입했습니다. 12년 후, 그는 그것을 상점으로 임대하기로 결정했습니다. 소득에 대한 세금을 정직하게 납부하기 위해 단순화 된 시스템에 개인 사업자를 등록했습니다. 문서에서 그는 자신의 재산을 임대하겠다고 썼습니다. 기업가로서 그는 임대료로만 수입을 얻을 계획이었습니다.
2009년부터 Nikolai는 세입자로부터 돈을 받고 예산에 필요한 6%를 지불했습니다. 그래서 그는 5년 동안 일한 후 건물을 1,050만 루블에 팔기로 결정했습니다.
개인사업자로 등록하기 훨씬 전에 일반 개인으로 사서 개인으로 팔았다. Nikolai는 수년 동안 부동산을 소유했기 때문에 판매에 대한 세금을 내지 않았습니다.
세무 당국은 그에 동의하지 않았고 추가로 630,000 루블의 세금과 벌금 및 벌금을 부과했습니다. 720,000에 불과합니다. 니콜라스는 법정에 갔다.
세금에 수십만 루블이 발생한 이유는 무엇입니까?
Nikolai는 기업가이며 USN에서 근무했습니다. 임대수입을 받았습니다. 그리고 임대 소득을 받으면 재산을 사업에 사용했습니다.
개인 소유지를 팔았을 때 일반 소유자가 아닌 기업가로서 수입을 얻은 것 같았습니다. 이것은이 부동산 판매로 인한 수입이 개별 기업가의 수익금으로 간주 될 수 있음을 의미합니다-모두 1,050 만 루블.
6%의 비율로 간이세로 부동산 판매에 대한 공제는 없습니다. 또한 소유 기간을 고려하여 대상을 세금에서 면제하는 것도 작동하지 않습니다. 건물 판매로 인한 전체 금액은 예산이 세금을 내야 할 수입입니다. 여기에 10%의 벌금과 이자가 붙습니다. 그래서 720,000 루블을 달렸습니다.
기업가의 반응은 어땠습니까?
남자가 제시한 주장은 다음과 같습니다.
- 그는 IP가 등록되기 오래 전에 개인으로 구내를 구입했습니다.
- 그는 또한 개인으로서 부동산을 판매했습니다. 계약서에 그의 IP 상태에 대한 언급이 없었습니다. 그는 개인 계좌로 판매하여 돈을 받았습니다.
- 기업가로서 그는 부동산 판매에 관여하지 않았습니다. 등록 서류아니요.
- 유사한 상황에서 재무부는 수익을 유형과 세금으로 구분했습니다. 이것에 대한 공식 서한이있었습니다.
법원은 뭐라고 말했습니까?
👎 중재 법원
IRS는 모든 것을 올바르게 처리했습니다. 남자는 돈을 내야 한다
세금의 경우 재산의 목적이 중요하며 문서에 따라 공식화되는 방식이 아닙니다. 그 남자는 재산을 개인 재산으로 팔았지만 사업을 위해 사용했습니다.
재무부의 설명은 표준 문서가 아닙니다. 그들은 이 기업가에게 주어지지 않았으며 참조할 수 없습니다.
👎 호소
세법
그것은 같다. 추가 세금, 벌금 및 벌금을 지불하게하십시오. 그러나 그가 선의로 행동했기 때문에 우리는 그의 벌금을 절반으로 감면할 것입니다.
기업가는 선의로 행동했지만 착각했습니다. 사업에서 개인 재산을 사용하는 경우 - 개인 기업가로서 판매에 대한 세금을 납부하십시오.
법원은 틀리지 않았습니다. 그 특성에 따라 건물은 다음을 위해 의도되지 않았습니다. 개인적인 사용. 이것은 판매 수입이 모든 결과와 함께 IP의 수익임을 의미합니다.
결과.그 남자는 1년 넘게 법정에 섰지만 발생액에 이의를 제기할 수 없었다. 개인 부동산 판매 수입은 기업가로 인정되었습니다. 예산에 720,000 루블을 지불해야합니다.
헌법재판소에 제소할 수 없다?
이것은 도움이 되지 않을 것입니다. 헌법재판소는 기업가가 자신의 재산을 개인적인 용도와 업무용으로 모두 사용할 수 있다고 설명했습니다. 법적으로 구분하기 어려우므로 이해가 필요합니다.
제가 개인 사업자이고 자동차나 컴퓨터를 판매하는 경우 추가 비용을 청구할 수 있습니까?
그들은 할 수있다. 이 부동산을 사업용으로 사용한 것으로 판명되면 판매 수입을 수익으로 인식합니다. 자동차를 사용하면 이런 일이 쉽게 발생할 수 있습니다. 세무서는 교통 경찰로부터 데이터를 받습니다.
일부 개인 기업가는 이미 개인 자동차 판매에 대해 세금을 부과 받았습니다. 불평에 실패했습니다. 부동산도 이런 경우가 처음이 아닙니다.
개인 간의 이러한 거래에 대한 데이터가 세무 당국에 자동으로 수신되지 않기 때문에 컴퓨터에서는 더 어렵습니다. 그러나 항상 뉘앙스가 있으며 노트북, 가구 또는 차고를 판매할 때 개인 기업가로서 세금이 부과되지 않을 것이라고 아무도 보장하지 않습니다.
부동산을 팔고 공제를 선언하겠습니다. 예를 들어 구매 비용. 그래서 가능합니까?
당신은 이렇게 할 수 없습니다. 공제는 소득에 13%의 개인 소득세가 적용되는 경우에만 사용할 수 있습니다. 이것이 6%의 간이세제 개인사업자 소득이라면 개인소득세가 없고 세율이 다르다.
공제도 없습니다. 법에 따라 허용되지 않습니다. 부동산의 경우 100만 루블, 기타 재산의 경우 25만 루블의 고정 공제액을 사용할 수 없습니다. 구매 비용과 오랜 소유 기간도 절약되지 않습니다. 판매 총액에 대해 세금이 부과됩니다.
"소득에서 지출을 뺀" 간이 세금 시스템이 있는 경우 세금은 어떻게 계산됩니까?
그런 다음 부동산 취득 비용은 수익금에서 공제됩니다. 하지만 여전히 차액에 대해 세금을 내야 합니다. 그리고 그것은 수십만 개가 될 수 있습니다.
그래서 등록하기 훨씬 전에 개인으로 여러 아파트를 구입하여 양도 한 다른 기업가의 이야기였습니다. 비거주 건물그리고 임대. 그런 다음 그는이 사업을 중단하고 개인으로도 모든 것을 판매했습니다. 세무 당국은 그 차액에서 620,000을 청구했고 법원은 그를 지원했습니다.
이 기업가들은 무작위로 행동했고 그들 자신을 비난해야 합니까? 그들은 그러한 결과를 예견할 수 있었습니까?
이 기업가들은 무작위로 행동하지 않았지만 상황을 완전히 이해하지 못했습니다. 그들은 재무부의 편지와 법원의 입장을 기초로 삼았습니다. 그들은 모든 일을 제대로 하고 있다고 생각했고 심지어 확인했습니다. 그들은 또한 모든 세금을 납부하고 재산 매각 거래를 숨기지 않았으며 자산을 인출하지 않았으며 가격을 과소 평가하지 않았습니다.
예를 들어, 한 개인 기업가는 신고서에서 공동 아파트 비용을 고려하지 않고 사업을 종료한 후 건물을 매각했습니다. 재무부는 이러한 경우 개인 소득세를 납부할 수 있다고 밝혔습니다(2012년 8월 20일자 편지 03-11-11/25).
부동산 매매에 대한 세금을 내지 않으려면 어떻게 해야 합니까?
개인 사업자로서 소득을 얻기 위해 이 부동산을 사용한다면 세금 납부를 피할 수 없을 것 같습니다. 세무 당국과 법원은 분명한 입장을 가지고 있습니다.
그러나 이것조차도 유익할 수 있습니다. 세금을 낼 준비만 하면 됩니다. 예를 들어 판매 할 때 가격에 포함시킨 다음 예산으로 옮기고 평화롭게 자십시오. 또는 수익성이 없으면 판매하지 마십시오.
세무서에서 알지 못하는 재산을 판매하고 개인 사업자로서 세금을 납부하고 싶지 않은 경우 위험을 평가하십시오. 이것이 50,000 루블의 컴퓨터이고 구매자가 개인이라면 위험에 처할 가능성이 낮습니다. 그러나 이것이 백만 달러짜리 자동차이고 당신이 운송업에 종사하고 있다면 곤경에 빠질 수 있습니다.
재산 상황이 모호한 경우 주의하십시오. 예를 들어, 자신의 차고에 자동차 서비스가 있지만 차도 거기에 주차되어 있습니다. 또는 1층에 아파트가 있고 고객을 변호사로 받아들입니다. 아무도 당신이 이 부동산을 팔 때 갑자기 추가 세금이 부과되지 않을 것이라고 보장할 수 없습니다.
모든 이야기에는 뉘앙스가 있습니다. 세무 당국은 이유 없이 청구하지 않습니다. 검사관은 증거, 연구 문서, 인터뷰 증인을 수집합니다. 예를 들어, 이 이야기에서는 그랬습니다. 문서를 게을리하지 말고 변호사와 상담하고 유능한 회계사를 찾으십시오.
귀하의 상황과 적어도 약간 다른 상황을 설명하는 재무부 서신을 언급하지 마십시오. 의심의 여지가 있는 경우
부동산 시장에서는 다양한 사업구조가 형성되어 활발히 운영되고 있어 매출 효율화에 기여하고 있습니다. 구매자가 주요 대상입니다. 부동산 시장. 개인 또는 법인이 될 수 있습니다. 부동산 시장의 전체 구조가 작동하는 것은 구매자를 위한 것이며,
부동산을 소유, 사용 및 처분할 수 있는 권리는 다른 유형의 재산을 소유할 수 있는 권리와 다르고 많은 개인 및 법인의 이익에 영향을 미치기 때문에 부동산 취득 및 기타 운영(기부, 상속, 임대료)는 특정 절차와 관련이 있습니다- 국가 등록국가, 지방 자치 단체 및 기타 부동산 시장 주체의 이익을 고려하고 부동산에 대한 신뢰할 수 있는 정보를 보장하도록 설계된 부동산에 대한 권리.
이 구조의 투자자는 다음을 수락하는 법인 또는 자연인으로 이해됩니다. 투자 결정. 그는 자신의 돈이나 빌린 돈, 기타 유인 재산이나 지적 가치를 투자합니다. 투자 프로젝트의도된 용도를 보장합니다.
소유한 투자자 현대적인 방법재산 관리, 통제하다 부동산. 국가를 관리할 권한이 있는 기관 또는 시 재산또는 재산권; 개인- 외국인을 포함한 시민 모든 형태의 소유권을 가진 법인(예금자, 고객, 채권자, 구매자 등).
부동산 시장에서 일하는 신용 기관(은행)은 부동산 담보 대출, 특정 프로젝트에 돈을 투자하여 부동산을 변형하고 자체 부동산 구조를 만드는 등 다양한 방법을 사용할 수 있습니다. 주요 활동 신용 기관부동산 시장에서는 투자 및 개발 프로젝트에 참여해야 하며, 모기지 신용 대출주택 취득.
부동산 시장 발전의 핵심 인물은 전문 기업가 - 개발자 (개발)입니다.
빌더를 주체로 주요 시장부동산은 많은 조직 및 경제적 기능"투자 관리"의 개념으로 통합.
여기에는 다음이 포함됩니다.
경제적으로 선택 효과적인 프로젝트;
부동산 객체의 생성 또는 변형(미개발 토지 개발, 건물 재건축 등)
필요한 모든 것을 얻기 법률에 의해 제공프로젝트 구현을 위한 문서 및 허가;
투자자 찾기
투자 유치를 위한 조건 결정 및 빌린 돈;
자금 순환 메커니즘 및 수익 형태 개발
계약자 선정 및 유치
작업 구현에 대한 제어.
개발자(개발자)에 의한 부동산 프로젝트 개발을 위한 운영 구현은 세 단계로 나눌 수 있습니다.
1. 프로젝트의 경제적 타당성과 타당성을 결정합니다.
영토 내 주거용 부동산 건설과 관련하여 지방 자치체그 뜻은:
인구 역학 및 가족 구조 예측;
인구의 다양한 사회 인구 그룹에서 주택에 대한 솔벤트 수요 상태 평가
도시 개발 상황의 경제적 매개변수 결정(수익성 건축 부지 선택, 건축 면적 상태 등).
2. 정의 최상의 조건프로젝트 구현 및 구현을위한 세부 계획 개발.
이 단계에서 특정 영역의 경계 토지 플롯프로젝트 구현에 필요한 인프라 제공의 특정 상태 이 활동 단계가 끝나면 개발자는 개발 권한, 필요한 설계 및 견적 문서, 전체 허가 세트 및 재원프로젝트의 실제 구현 준비로 이동합니다.
3. 프로젝트의 실제 구현.
이 단계에서 그들은 건설 회사, 진행중인 작업에 대한 자금 조달이 조직되고 완료된 부동산 건설 수락 및 판매가 수행됩니다.
따라서 건축업자(개발자)는 1차 부동산 시장의 발전에 있어 중심이자 중추적 인물이다.
부동산 시장의 또 다른 참가자는 자본 건설 계약에 따라 수수료를 받고 합의된 시간까지 고객을 위한 시설 건설을 수행하는 개인 또는 법인(전문 회사)인 건축 계약자입니다.
부동산 시장에서 적극적으로 발전하는 유형의 기업 활동은 부동산 개체의 평가입니다. 전문 부동산 감정 연구소는 다음 분야에서 발전하고 있습니다.
1. 부동산 개체에 대한 상태 평가 및 구현에 대한 통제. 2.공익활동 자율 규제 기관 3. 전문 법률 조직의 틀 내에서 운영되는 독립 감정인 및 감정인의 활동.
부동산 분야에서 기업 활동의 형성은 국내 부동산 시장이 형성되기 시작한 90년대 전반으로 거슬러 올라갑니다. 특징적인 특징이 기간 동안 부동산 시장의 발전은 다음과 같습니다.
부동산 시장에서 수요를 형성하는 소비자 동기, 부동산이 고려되기 시작했습니다. 금융 기관최종 단계에서만 이익을 얻을 목적으로 투자 대상으로;
불안정한 재산권과 약점 규제 프레임워크기간 초에 거래 수를 빠르게 늘리고 완료 단계에서 브레이크가 된 시장;
소득 수준이 다른 인구 집단 간, 구 자본과 신 자본 간 재분배 경향의 우세.
현대 기업가 기업에서는 모기지, 보험 회사소유권 보험, 부동산 컨설턴트 등 이러한 각 그룹은 기능을 수행하며 동일한 회사 내에서 다른 활동 영역이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 부동산 개발과 자산 관리는 특히 상업용 부동산 시장에서 교차하는 경우가 많습니다.
부동산업자는 부동산 시장에서 일하는 전문가들 사이에서 중요한 역할을 합니다. 부동산 활동 이 순간부동산 회사 (즉, 다양한 형태의 소유권을 가진 법인)가 제공하는 지속적으로 발전하는 서비스 영역입니다. 부동산 활동은 다음에 의해 수행되는 활동입니다. 법인이해 관계인 (또는 대리인)과의 계약에 따라 자신을 대신하여 자신의 비용으로 또는 자신을 대신하여 이해 관계인의 비용과 이익을 위해 민법 거래를 체결하는 개인 기업가 부동산 및 그들에 대한 권리.
현재 법적 규제부동산 활동은 러시아 연방 정부의 행위에 의해 수행됩니다. 규정주체의 집행력
다음과 같이 부동산 활동과 관련된 작업 및 서비스 유형이 라이센스 대상이 되는 것은 법적으로 결정됩니다.
부동산 매매, 교환, 임대차 거래의 알선
이러한 개체의 소유자와의 계약에 따라 부동산 개체의 관리;
임대차계약 체결 및 생활 유지종속, 부동산 소외 제공.
부동산 활동 구현을 위한 신청자의 주요 면허 요건은 다음과 같습니다.
허가된 활동을 수행하기 위한 부지에 대한 정보 및 그에 대한 권리
허가받은 활동을 수행하려는 사람의 전문 자격을 특징짓는 정보
서비스 고객이 라이센스 사용자의 잘못으로 인해 발생할 수 있는 손실을 보상하기 위한 지급 능력(충분한 재정 자원의 가용성)에 대한 정보.
부동산업자의 주요 활동.
1. 부동산업자는 대리인 역할을 합니다. 부동산업자는 서비스 소비자와 체결한 대행사 계약에 따라 이 상태를 구현합니다. 이 계약은 부동산 중개인이 계약에 명시된 재산과 관련하여 특정 법적 조치(예: 하나 이상의 거래 체결)를 자체적으로 그리고 소비자의 비용으로 수행할 의무를 정의합니다. 소비자를 대신하여 비용을 부담합니다. 2. 부동산업자는 변호사 역할을 합니다. 동시에 대리인 계약이 체결되어 부동산업자가 소유하거나 사용하는 재산과 관련하여 특정 법적 조치를 비용으로 수행해야 할 의무를 부동산업자에게 부과합니다.
3. 부동산업자는 중개인 역할을 합니다. 커미션 계약은 서비스 소비자와 부동산 중개인간에 체결됩니다. 이에 따라 부동산업자는 부동산과 하나 이상의 거래를 하기 위해 자신을 대신하여 약정자의 비용으로 의무를 부담합니다. 브로커는 다음 기능을 수행합니다.
부동산 거래에서 일방 또는 쌍방의 대리인 역할;
거래와 관련된 부정적 및 긍정적 요인 분석
가장 낮은 비용과 위험으로 부동산 개체와 적절한 운영을 수행하기 위한 최적의 프로그램 개발.
4. 부동산 회사는 딜러 역할을 합니다. 딜러 활동은 부동산이 부동산 소유인 경우에 수행됩니다(차후 판매를 위해 이전에 취득한 것임).
5. 부동산업자의 중개 활동. 관련 거래의 후속 체결을 목적으로 재산을 구매 또는 판매하고자 하는 의사를 표명한 사람을 위한 상대방 검색을 위한 서비스 제공 활동. 이 경우 부동산업자는 직접 당사자가 아닙니다.
6. 거래 활동부동산업자. 이 상태에서 부동산업자는 다음 기능을 수행합니다.
에 대한 서비스를 제공합니다 정보 지원거래 참가자;
컨설팅 및 서류 서비스를 제공합니다.
거래의 적절하고 안전한 결제를 위한 서비스를 제공합니다.
7. 후속 판매를 위해 새로운 부동산 개체를 생성하는 부동산 회사의 활동. 이 활동은 투자 및 건설 회사와의 파트너십을 기반으로 수행됩니다.
8. 기존 객체(부동산 단지)의 법적 체제를 변경하여 별도의 부동산 객체를 후속 판매할 목적으로 생성하는 부동산 회사의 활동.
9. 산업용 부동산을 가진 부동산 회사의 업무. 부동산업자의 이러한 활동은 일반적으로 사무실, 소매점 및 창고 공간을 임대 및 판매하는 것을 목표로 합니다.
10. 생산 구조 조정 프로그램에 따라 산업 부동산을 보유한 부동산 회사의 작업. 이 활동은 경제 정책 위원회의 인증을 기반으로 수행됩니다.
11. 부동산 관리에서 부동산 회사의 활동은 다음을 기반으로 수행될 수 있습니다.
ㅏ) 에이전시 계약및 계약 계약;
b) 고객을 위한 전대권이 있는 임대 계약;
c) 부동산 개체의 신탁 관리.
검사 결과 기업가는 세금 미납에 대한 책임이 있습니다. 감사 과정에서 납세자가 신고서에 자동차 판매 수입을 반영하지 않은 것으로 밝혀졌습니다. 차량. 논란의 자동차는 비즈니스 활동에 사용되었습니다. 이로 인해 예산에 대한 세금 미납이 발생했습니다. 결과적으로 IP는 간이과세제도 적용, 세금 벌금. 사업가는 법정에서 검사 결정에 이의를 제기했습니다. Cassation은 IP 요구 사항을 충족하지 못했습니다.
법원은 단순화 된 과세 시스템에 따른 과세 대상이 소득 또는 비용으로 감소한 소득이라고 지적했습니다 (러시아 연방 세법 346.14 조 1 항). 판매수익은 재화(저작물, 용역)의 판매대금으로 다음과 같이 인식합니다. 자체 제작, 이전에 획득했습니다 (러시아 연방 세금 코드 249 조 1 항).
동시에 3년 이상 소유한 주택, 아파트, 토지 및 기타 재산을 판매할 때 시민은 재산세 공제를 받을 권리가 있습니다. 개인 소득세 공제는 이 부동산 매각으로 받은 금액( 보결. 1 페이지 1 예술. 220 러시아 연방 세법). 이 혜택은 기업 활동과 관련된 재산 판매로 인한 개인 기업가의 소득에는 적용되지 않습니다.
IP가 단순화 된 세금 시스템 하의 주요 활동과 8 대의 자동차 판매로 인한 수입을 고려한 사례 자료에서 이어졌습니다. 검사에 제출 세금 환급개인 소득세로. 그것은 자동차 판매 수입을 반영했습니다. 동시에 기업가는 재산세 공제를 이용했습니다. 과세 소득 금액은 240만 루블입니다. 차량 구매와 관련된 RUB 280만 금액의 비용이 감소했습니다. 결과적으로 예산에 지불해야 할 세금은 0 루블에 달했습니다.
그의 주장을 정당화하기 위해 IP는 단순화 된 세금 시스템에 따른 과세가 등록 중에 선언된 기업 활동과 관련해서만 수행된다고 표시했습니다. 또한 IP는 자동차 판매를위한 거래가 일회성이며 이익을 목적으로하지 않는다고 설명했습니다. 사실, 그녀는 손실을 입었습니다. 법원은 이러한 주장을 지지할 수 없다고 판단했습니다.
판사는 사용 또는 판매를 통해 이익을 얻을 목적으로 재산을 취득하는 것은 기업가 활동이 있음을 의미한다고 설명했습니다. 기업가가 차량 판매 활동을 수행하는 것은 법으로 금지되지 않습니다. 단일 정보 부족 주 등록부이러한 유형의 활동에 대해 시민들이 자동차를 판매할 수 없다는 의미는 아닙니다.
IP 상태는 관련 인증서로 확인됩니다. 또한 인증서에 나열된 활동 유형과 관련이 없습니다. 결과적으로 인증서에 특정 유형의 활동이 없다고 해서 그 사람이 이와 관련된 기업가의 지위를 취득하지 못했다는 의미는 아닙니다.
분쟁 차량은 기업 활동을 위해 IP에서 구입했습니다. 구현에 사용되었으며 다른 기업가에게 판매되었습니다. 이를 바탕으로 법원은 이러한 자동차 판매 수입과 인수 비용을 고려해서는 안된다고 결론지었습니다. 개인 소득세 계산. 따라서 간이과세제 단일과세 가산세는 적법하다고 판결했다.
기업가는 이중 지위로 인해 거래세를 절약하려고 했습니다. 그는 단순한 기업가이자 개인입니다. 이익이 나지 않는 거래는 개인이 세금을 내는 것이 유리하다.
법정에서 그러한 분쟁의 결과에 영향을 미치는 주요 요인은 재산 취득의 목적입니다. 위에서 논의한 상황에서 IP는 8대의 자동차를 판매했습니다. 이러한 많은 차량은 개인적인 목적으로 사용하기에는 비현실적입니다. 예를 들어, 개인사업자가 단독주택을 매각한 경우에는 재산공제권을 전액 행사해야 합니다.
러시아 연방 대법원 상임위원회는 또한 상업용 부동산을 판매할 때 재산 공제 사용이 근거가 없다고 선언했습니다. 에 16.03.10 법령 No. 14009/09어쨌든 개인 기업가는 상업적 목적으로 사용되는 재산의 판매에 대해 세금을 납부할 의무가 있습니다. 동시에, 이 재산을 취득한 순간이나 취득 비용을 설명하는 사실도 역할을 하지 않습니다.
반면에 세무 당국의 남용이 있습니다. 예를 들어, 개인 재산을 포함한 재산 판매로 인한 수입이 절대적으로 고려되는 경우. IP 종료 후 재산 매각시 추가 세금이 부과되는 경우가 있습니다.