모기지 담보 증권의 유동화. 모기지 증권화란 무엇입니까? 증권의 유동화

자산유동화(자산 유동화)는 동종 자산 풀에 의해 담보된 증권을 발행하여 은행의 부채 의무를 유동적인 자본 시장 수단으로 전환하는 방법입니다. 자산의 유동화는 금융 자산 형성의 부외 소스입니다. 때때로 자산 유동화는 자산 담보 또는 발행을 통한 자금 조달의 한 형태로 언급됩니다. 귀중한 서류, 자산 생성으로 확보.

자산유동화의 본질은 자산(모기지 또는 소비자 대출, 자동차 대출, 리스 자산, 상업용 부동산, 담보물 등) 은행은 대차대조표에서 제거하고 발행하여 재융자합니다. 오픈 마켓. 이러한 자산풀에 의해 뒷받침되는 증권을 자산유동화증권(ABS)이라고 합니다. 자산의 유동화거래를 할 때에는 유동화의 대상인 청구권이 동질적이어야 한다.

투자자가 유가 증권을 구매하면 다음과 같은 형태로 소득을 받을 권리가 있습니다. 고정 이자, 그 출처는 유동화 자산에 대한이자 및 원금 지불 (에서 현금 흐름풀 자산).

자산유동화의 목적은 재융자를 기반으로 은행의 자산을 유가증권으로 전환하여 위험을 재분배하는 것입니다. 은행의 자산은 자산유동화증권(자산유동화증권 - ABS)을 발행하거나 자산유동화대출(Asset-Backed Loan)을 받아 행사할 수 있습니다.

자산을 유동화할 때 금융 자산은행의 대차대조표에서 차감되어 다른 자산과 분리되어 특별히 만들어진 금융 중개 기관(특수 목적 기관(특수 목적 차량 - SPV))으로 이전된 다음 금융 시장 또는 자본 시장에서 재융자됩니다. SPV를 생성하고 운영하는 목적은 유동화 대상 자산을 분리하여 위험을 줄이는 것입니다. 우크라이나에서는 "고전적인" 증권화 구현 모기지론 SPV 기능은 2004년에 설립된 State Mortgage Institution(SMI)에서 수행합니다.

증권 발행자에 따라 자산의 유동화는 "클래식"과 "합성"으로 나뉘며 수준에 따라 기본 및 보조로 나뉩니다. ~에 "클래식"(부외) 자산 유동화증권의 발행인은 SPV이고 그의 발행인(채권자는 금전적 의무) 청구권을 매각하여 대차대조표에서 자산을 상각합니다(대차대조표에서 인출).

"클래식" 증권화는 "진정한 판매" - "최종" 또는 "취소 불가능한 판매"의 원칙을 기반으로 합니다. 우크라이나 "모기지 채권에 관한" 법률에 따르면 SMI가 취득한 모기지 자산은 취소 불가능하게, 즉 대체, 환매 또는 이전할 권리가 없는 것으로 간주됩니다.

~에 자산의 "합성" 증권화발행인은 관련 자산 포트폴리오를 구성하고 이 자산 포트폴리오에 대한 청구권으로 보장되는 채무 증권을 자체적으로 발행하는 발신 은행입니다. "전통적인" 유동화와 달리 "합성" 자산 유동화는 자산 풀을 판매하는 것이 아니라 자산 풀과 관련된 특정 위험을 판매합니다. 자산 풀은 발신자의 재산으로 남습니다. 증권화 증권 소유자(투자자)에 대한 배당금 지급은 은행이 차용인 및 기타 출처(발행인의 이익, 빌린 자금등등.). 자산의 "합성" 유동화의 예는 2007년에 Ukrgasbank가 UAH 5000만 상당의 일반 모기지 채권을 발행한 것입니다. 이러한 유형의 증권화의 장점은 "전통적인" 증권화에 비해 상대적으로 단순하고 비용이 저렴하다는 것입니다. 다만, 발행인이 위험을 부담한다. 조기상환모기지 차용인 및 .

자산 유동화 방법은 1970년 미국 정부 모기지 협회(Ginnie Mae)가 모기지 담보 증권 양도 개념을 개발하고 특정 세트에 대한 이자와 원금을 적시에 지불하도록 보장하는 프로그램을 개발하기 위해 미국에서 처음 사용되었습니다. 부채 표준화된 담보물. 이 프로그램에는 GNMA가 보증하는 특정 모기지 패키지의 금융 기관(은행 및 저축 및 대출 협회)이 수집하고 이 패키지를 제3자에게 판매하는 것이 포함되었습니다. 담보 발행인이 담보를 지급한 경우 금융 기관, 그는 그것을 보증 소유자에게 양도하고 수표를 총액모든 지불. GNMA가 지불을 보장했기 때문에 양도된 증권은 채무 불이행 위험이 낮았습니다.

담보 대출 및 모기지론을 기반으로 한 자산의 유동화는 시간이 지남에 따라 널리 퍼졌습니다. 1980년대 중반부터. 미국에서는 자동차 대출을 기반으로 자산의 유동화를 시작했으며 신용 카드, 상업 및 컴퓨터 임대 등.

가장 널리 퍼진 자산 유동화는 미국에서 이루어졌습니다. 최근까지 자산유동화 시장은 빠르게 발전해왔다. 미국에서는 ABS의 유통량이 3조를 넘었습니다. 자산 유동화는 상당한 규모의 동종 대출 포트폴리오를 보유한 은행에게 가장 큰 관심사입니다. 임대 회사, 부동산 펀드 및 개발자.

2011년 1월 1일 현재 우크라이나에서 금융 자산의 4건의 유동화 거래가 이루어졌습니다. PrivatBank는 영국 법에 따라 국경 간 증권화를 완료했으며 Ukrgasbank, State Mortgage Institution 및 Oschadbank는 우크라이나 모기지 채권법에 따라 일반 모기지 채권을 발행했습니다.

금융 위기 2008-2009 발행된 유동화증권의 상당 부분, 특히 2차 유동화의 경우 상당한 위험이 다른 시장 참여자에게 전가되어 위기를 악화시키는 것으로 나타났습니다. 스스로를 보호하기 위한 노력의 일환으로 은행들은 더 많은 증권화를 위해 더 많은 차입에 의지했습니다. 예를 들어, 미국 투자 은행리먼브러더스 매수 모기지론증권화 및 후속 판매 목적으로. 시간이 지남에 따라 개별 은행은 다른 은행의 시장에서 바로 이러한 증권을 구매하기 시작했습니다. 이후 자산유동화의 질 저하로 투자자들에게 지급되는 자금의 흐름이 둔화되거나 완전히 중단되어 이러한 금융상품에 대한 신뢰도가 떨어지고 시가가 하락하는 결과를 낳았습니다. 투자자의 손실에. 2008년 리먼 브라더스는 파산했다.

자산유동화는 상대적으로 새로운 현상이다. 러시아 경제, 따라서 많은 사람들에게 어렵고 이해하기 어려운 것 같습니다. 사실 이것은 비유동 금융 자산을 뒷받침하는 증권을 발행하고 판매함으로써 비유동 금융 자산을 유동 자산으로 전환하는 것입니다.

자산유동화란?

이 트랜잭션을 설명하는 가장 쉬운 방법은 예제를 사용하는 것입니다. 우리는 가상의 은행을 모델로 삼겠지만 은행 구조뿐만 아니라 예를 들어 미수금과 관련된 기업에서도 유동화를 수행할 수 있음을 즉시 유보할 것입니다.

추상 은행 "Sun"을 살펴 보겠습니다. 러시아 중앙 은행의 요구 사항에 따라 창립자는 일정 금액을 모았습니다. 자신의 자금, 이후 모기지 론 발행으로 향했습니다. 은행 "Solnyshko"제공 수익성 있는 조건, 그래서 고객은 기꺼이 그와 함께 만들었습니다 주택 융자, 그리고 은행에서 사용할 수 있는 무료 현금의 양이 빠르게 끝났습니다.

따라서 은행 "Solnyshko"는 자금 조달 문제에 빠르게 직면했습니다. 그는 리파이낸싱 비율로 중앙 은행에서 빌릴 수 있지만 이것은 모기지에 대한 최선의 선택이 아닙니다. 그러나 저축 및 급여 계좌로 돈을 적극적으로 유치할 수 있으며 이는 충분한 양의 즉각적인 돈 수령을 보장하지 않는 다소 긴 과정입니다.

이것은 증권화 절차가 은행의 도움을 받는 곳입니다. 사실 은행에는 돈이 있고 형태로만 은행 자산- 은행의 대차대조표에 걸려있는 이미 발행된 대출. 언젠가 차용인은 부채를 전액 상환할 것이지만(또는 저당 아파트를 매각하여 상환할 것입니다) 은행은 "언젠가"가 필요하지 않으며 더 많은 대출을 발행하고 다른 기업과 성공적으로 경쟁하기 위해 지금 돈이 필요합니다 대출.

반면에 우리는 Solnyshko Bank 자산에 대한 투자를 싫어하지 않지만 어떤 이유로 든 그렇지 않은 투자자가 있습니다. 이 경우 증권화 절차에 의존합니다.

자산유동화의 종류와 절차

대차 대조표에서 자산을 상각하고 상각하지 않는 두 가지 버전으로 증권화가 가능합니다.첫 번째 경우 유동화 대상 자산은 자회사 또는 금융 중개 기관(SPV - 영어 특수 목적 차량에서 유래)의 잔액으로 이전되어 은행의 유동성이 증가합니다. 여기에서 모기지 채무자에 대해 변경되는 사항은 없지만 은행은 일반적으로 SPV에 대한 대출 서비스를 계속하고 SPV에서 대출 서비스에 대한 수수료도 받습니다.

두 번째 옵션에서 자산은 조직의 대차 대조표에 남아 있지만 이러한 자산에 의해 확보된 유가 증권의 발행으로 인해 필요한 현금. 원칙적으로 그 가치는 채권 발행을 통해 조달된 대출이나 자금의 가치보다 낮습니다.

자산이 대차 대조표에서 상각되어 금융 중개자에게 판매되는 단계별 증권화 알고리즘을 고려하십시오.

• 은행은 대출을 발행합니다(또는 기업 양식 미수금) - 즉. 금융 자산은 유동화를 위해 형성됩니다.
• 자산 포트폴리오가 형성되고 자회사 또는 금융 중개자(SPV)를 위해 소외됩니다.
• SPV는 환매 자산에 대한 자금을 은행으로 이체하고 이러한 자산을 뒷받침하는 유가 증권을 발행합니다.
• 투자자는 은행을 통해 차용인이 SPV에 부채를 상환함에 따라 유가 증권을 구매하고 수익을 얻습니다.

이 제도는 약간의 수정을 거쳐 다른 증권화 옵션에도 적용할 수 있습니다. SPV가 아닌 자회사에 대해 이야기하고 있다면 이익의 일부를 은행이나 기업과 같은 상위 조직으로 이전합니다. 자산이 은행/기업의 잔액에서 상각되지 않은 경우 소외 단계를 건너뛰고 이후의 모든 영수증은 즉시 은행/기업의 잔액으로 입금됩니다.

증권화가 필요한 이유

위의 예에서 볼 수 있듯이 자산의 유동화는 "늑대에게 먹이를 주고 양 모두에게 안전한" 상황을 제공합니다. 유능한 프로세스 조직을 통해 모든 참가자는 원하는 것을 얻습니다.

첫째, 은행이나 기업은 대차 대조표에서 비유동 자산을 제거하여 중개자, 자회사의 대차 대조표에 기록하거나 적어도 이러한 자산을 유동 자산으로 전환합니다. 둘째, 증권화는 자금 조달에 필요한 현금을 가져옵니다. 추가 개발-이 자금의 비용은 신용 자금나 채권의 발행 .

셋째, 투자자는 지분증권을 사지 않고도 조직에 투자할 수 있는 기회를 얻음과 동시에 좋은 관심을 받는다.

넷째, 고객도 만족합니다. 한편으로는 대출 (또는 미수금)을 침착하게 갚는 반면, 은행은 필요한 자본을 받기 때문에 계속해서 좋은 조건으로 고객에게 대출을 제공합니다.

위에서 언급했듯이 이것은 우리나라에서 비교적 새로운 현상이지만 이미 많은 은행에서 이를 활용하고 있습니다. 러시아의 모기지 대출 증권화는 Gazprombank, Alfa-Bank, DeltaCredit, MMB 및 기타 여러 대형 은행에서 수행했습니다. 은행 구조. 그런 다음 대출 기관으로부터 모기지를 구입하고 수수료를 지불하는 "주택 모기지 대출 기관"인 AHML이 있습니다. 실제로 증권화 절차를 수행합니다.

우리나라의 모기지 론은 그리 오래되지 않았지만 이미 전체의 필수적인 부분이되었습니다. 은행 시스템국가와 금융 상품시민이 이해할 수 있고 충분히 요구됩니다. 이것은 가장 오래 지속되는 것 중 하나입니다 대출 상품, 반환 기간은 일부 은행에서 30년에 이릅니다. 이 대출에 수반되는 위험은 대출자와 대출자 모두에게 상호적입니다. 실제로 그러한 기간에는 Khoja Nasreddin처럼 보일 수 있습니다. padishah가 죽거나 당나귀 또는 Khoja 자신이 죽습니다. 차용자에게 보험 조치가 제공되지 않으면 대출 기관은 모기지 론의 증권화라는 이미 입증된 전략을 사용합니다.

모기지 론의 증권화는 은행의 위험을 줄이는 방법입니다. 원칙적으로 이것은 "보호"를 의미하는 "보안"이라는 단어의 뿌리에서 분명합니다. 유일한 질문은 이것이 어떻게 발생하며 은행이 그러한 발행 과정을 믿는 이유입니다. 장기 대출대출자보다 그들에게 훨씬 더 위험합니다.

원칙적으로 담보 대출을 포함한 장기 대출의 증권화는 한 가지 원칙에 따라 발생합니다. 금융 기관, 아마도 약간 낮은 가격으로 위험을 포기할 수 있습니다. 결과적으로 이 대출 포트폴리오를 확보하기 위해 예금 부채가 아닌 다른 은행에서 돈을 빌린 은행은 실제 돈을 받게 됩니다. 이 자산이 있으면 예를 들어 동일한 모기지 론을 발행하기 위해 대출금을 갚거나받은 돈을 유통시킬 수 있습니다.

고객의 은행 부채를 판매하는 과정은 이 은행이 발행한 유가 증권(부채 의무)의 판매를 통해 발생합니다. 그 결과 장기물을 매각한 은행은 대출 포트폴리오, 두 번 이깁니다-그는 자신의 신용 부채를 청산하고 차용인이 파산하는 경우 재정적 손실을 허용 가능한 수치로 줄입니다.

모기지 포트폴리오의 증권화는 은행이 돈을 한 주머니에서 다른 주머니로 옮기는 일상이 되었습니다. 이 절차는 핀이 뽑힌 수류탄을 손에서 손으로 서로에게 건네는 것과도 비교할 수 있습니다. 손에서 폭발하는 사람은 운이 좋지 않습니다. 이것은 은행가가 수행하는 일종의 "러시안 룰렛"과 유사합니다.

가장 많이 간단한 방법으로다음 예를 통해 대출의 증권화를 설명할 수 있습니다.

1. Vasya는 월말에 150을 줄 것이라는 동의와 함께 Petya에게 100 루블을 제공합니다.
2. 어느 날 Vasya는 Petya가 일하는 회사가 거의 파산에 이르렀다는 사실을 알게 됩니다. Petya가 전체 부채를 반환하지 않을 것이라고 주장하는 사람은 없지만 Vasya는 위험이 매우 크고 자신에게 용납 할 수 없다고 생각합니다.
3. Vasya는 Serezha의 법원 당국에 가서 Petya가 그에게 150 루블을 빚지고 있다고 주장하면서 Petya의 빚을 120 루블에 사겠다고 제안하고 결과적으로 Serezha는 "그렇게"30 루블을 받게 될 것입니다.
4. 그의 힘을 평가하는 Seryozha는 동의하고 순진한 Petya가 그에게 빚을졌습니다. 또한 갱 형태의 "행정 자원"을 가진 Serezha가 부채 금액을 200 루블로 늘리는 것을 금지하는 사람은 없습니다.

실제로 증권화 메커니즘은 훨씬 더 복잡하고 덜 범죄화됩니다. 이는 대출 포트폴리오의 보유자인 은행이 다음을 확인하는 증권 패키지를 발행하는 것으로 구성됩니다. 사채그 앞에 차용인. 그것은 여러 부분으로 생산되며 각 부분은 tranche라고합니다.

구매자에게 구매의 수익성과 그러한 거래의 위험이 너무 크지 않음을 확신시키기 위해 은행은 다음과 협력합니다. 평가 기관이러한 부채 의무의 위험 및 유동성 정도를 결정합니다. 일반적으로 대출 포트폴리오는 여러 트랜치로 판매되며 첫 번째로 발행된 것은 "시니어"라고 하며 유동성이 더 높은 것으로 간주되어 비용이 많이 듭니다. 가장 최근의 것, 더 어린 것들은 거의 담보 없이 발행됩니다.

이러한 트랜치의 보안은 대출의 물질적 보안에서 계산됩니다. 예를 들어, 구입한 아파트의 보안에 대해 모기지 론이 발행됩니다. 마지막 트랜치 출시 시점까지 시장 가격아파트가 떨어질 수 있으므로 이전에 발행된 트랜치에 이미 첨부된 의무(담보)는 해당 아파트의 비용을 완전히 소진합니다. 결과적으로 마지막 트랜치의 구매자는 보장할 수 없습니다. 일반적으로 증권 발행 은행에서 보관합니다. 그러나 아파트의 시가가 상승하면 주니어 트랑슈 구매자에게 더 많은 혜택이 돌아갑니다.

은행에서 발행 한 보안-제 3 자의 부채 의무 확인은 자체 생활을 시작합니다. 여러 번 판매하거나 재저당할 수 있습니다. 이제 러시아에서는 그러한 부채 시장이 매우 큽니다. 그 결과 한 은행에서 주택담보대출을 받은 사람이 여러 채권자에게 빚을 지고 있는 것으로 드러났다. 문제를 터무니없는 지점으로 가져 오면 이웃이 착륙합니다.

모기지론은 가장 위험한 유형 중 하나입니다. 은행업-결국 상당한 기간 동안 막대한 자금이 발행됩니다. 따라서 모기지 론의 증권화는 러시아 금융 기관에서 점점 인기를 얻고 있습니다.

모기지 증권화 – 간략한 설명

"유동화"라는 용어는 1977년 미국에서 Salomon Brothers의 모기지 부서장인 루이스 라니에리(Lewis Ranieri)라는 주요 월스트리트 거물의 가벼운 손으로 빛을 보았습니다.

이 표현은 은행에서 구입한 모기지 담보 증권을 만드는 과정을 나타냅니다. 이제 우리는 시도 할 것입니다 평이한 언어이 다이어그램을 설명하십시오. 기본 링크 인 채권자 은행의 동기부터 시작하겠습니다.

1. 따라서 은행은 모기지 론을 발행합니다. 하지만 계속 자신의 대차대조표너무 많은 모기지가 은행에 이익이 되지 않습니다. 따라서 그는 긴급성 측면에서 서로 어느 정도 일치하는 특정 풀을 형성합니다. 이자율, 위험 및 유동성을 저당으로 처리하고 이러한 자산을 특수 투자 회사(SPV)에 매각하여 발행된 대출 서비스에 맡깁니다.
2. SPV 또는 축적 조직은 대차 대조표에 모기지 론 자산을 보유하고 이에 대한 유가 증권을 발행합니다.
3. 모기지(지불) 에이전트는 이러한 유가 증권과 함께 일하며 발행 및 거래에 관여합니다.
4. 투자자들은 이 증권을 다시 사들입니다.

또한 다음 사람이 모기지 론의 증권화에 관여할 수 있습니다.

• 예비 서비스 에이전트 - 발행된 모기지 론을 계속 서비스할 수 없는 경우 주 대출 기관인 은행을 대체합니다.
• 보증인은 전체 운영에 대한 신용 지원입니다 (원칙적으로 대형 은행이나 보험사가 보증인이 됨).
• 인수자 - 발행된 증권의 가치를 평가 및 유지하고 전체 거래를 구조화하는 데 도움을 줍니다.
• 컨설팅 기관 - 이 작업에 참여하는 모든 참가자의 새로운 문제에 대해 조언합니다.
• 신용평가기관은 발행된 증권에 등급을 부여합니다.

모기지 론의 유동화 - 러시아 경험

시장 참여자들은 러시아 연방 모기지 론 증권화의 다음과 같은 어려움과 특징에 주목합니다.

• 이 부분에서 명확하고 "긴급" 법 집행 관행의 부재;
• 주요 러시아 및 서구 선수들이 이러한 계획에 참여할 능력이 없거나 꺼려합니다.
• 국가 경제의 불안정 및 정치적 국면과 관련된 모기지 대출에 대한 충분히 높은 위험.

현재까지 가장 큰 러시아 SPV 누적 조직은 1997년에 설립된 AHML(Agency for Housing Mortgage Lending)로, 크고 신뢰할 수 있는 러시아 은행에서 모기지 풀을 구매합니다.

우리 인간에 대한 모기지 유동화의 이점은 은행의 위험을 분산시키고 이러한 대출을 보다 적극적이고 충실하게 발행하도록 자극하는 데 있습니다.

시장의 새로운 개념 중 하나 금융 서비스은행가와 투자자의 활동에 영향을 미치는 모기지 증권화. 우리주의 일반 시민은 여전히이 용어를 이해하지 못합니다. 그리고 더 나아가 프로세스 참여에서. 그러나 증권화는 은행에 유익하고 사회 생활에 도입 될 수 있습니다. 해외에서는 모기지가 오랫동안 성공적으로이 과정을 거쳐 왔기 때문입니다. 또한 이것이 우리 AHML이 지난 6-7년 동안 상업 은행의 모기지를 재융자하면서 해 온 일입니다.

모기지 증권화란?

금융 기관(은행)은 차용인에게 주택 구입을 위한 대출을 제공합니다. 이것은 표준 모기지 제도입니다. 동시에 은행은 대출의 모든 위험을 부담하며 부채에 대한 의무의 유일한 소유자입니다. 어떤 이유로 차용인이 대출금을 상환하지 않으면 은행은 독립적으로 상황을 수정하거나 손실을 감수합니다.

증권화는 모기지를 재융자하는 것을 포함하며, 이는 제3자가 역할을 한다는 것을 의미합니다. 이것은 신용 의무를 사고자 하는 조직입니다. 첫째, 은행은 개인(차용자)에게 주택 대출을 발행한 다음 이 대출을 제3자에게 재판매합니다. 그러면 거래에서 자체 비율의 이익을 얻을 수 있으며 물론 위험도 감수합니다. . 모기지 담보 증권은 모기지를 제3자에게 이전하기 위해 발행됩니다. 그들은 거래의 대상입니다.

즉, 은행은 수천 달러를 축적합니다. 신용 의무위험과 수익이 중간 정도인 단일 모기지 풀로 만들고 이 의무 풀(재융자)을 다른 금융 기관에 재판매합니다. 주택 담보 대출(AHML)을 위한 기관이 있습니다.

금융가

모기지 유동화가 특정 회사의 주요 활동이 되면 모기지 하우스가 열립니다. 에 이미 이러한 예가 있습니다. 다른 나라평화. 주택 구매를위한 개인 대출은 더 이상 다양한 은행에 적용되지 않으며 금리, 문서 패키지의 양을 비교하지 않으며 시민은 단순히 모기지 하우스에 와서 모기지에 참여하기위한 균일 한 조건을 찾습니다. 그래야만 그는 거래의 자금 조달자 역할을 할 은행의 이름을 보게 될 것입니다. 금융 기관그리고 모기지 하우스.

이 경우 은행의 이점은 분명합니다. 자금 반환을 오래 기다릴 필요가 없으며 기본 설정에 당황하지 않습니다. 동시에 그들은 더 많은 모기지 론을 발행하려는 큰 욕구까지 가지고 있습니다. 저당 주택에 자산을 투자하는 이점을 이미 충분히 이해한 투자자도 유동화 모기지에 끌릴 수 있습니다. 또한 모기지 리파이낸싱을 수행하는 모기지 주식의 투자자-소유자의 역할은 개인 투자자가 맡습니다. 투자 회사뿐만 아니라 기업. 지자체는 모기지 증권화를 선호합니다. 비거주 건물상업적인 것으로 바뀔 수 있습니다.