구실 

플래티넘 은행 파산 대출금을 지불하는 곳. 대출 은행이 파산하면 차용인은 무엇을 기대합니까? 파산 은행의 부채 의무


대부분의 경우 계약에 따라 지어진 완성 된 아파트의 면적 지분 참여, 디자인과 다릅니다. 따라서 주주들은 필연적으로 질문을 합니다. 면적이 더 적은 경우 아파트 가격의 일부를 반환할 수 있습니까? 아파트 면적이 늘어난 경우 개발자가 추가 지불을 요청할 수 있습니까? 이 기사에서는 아파트 면적이 설계 면적과 다른 경우 주주가해야 할 일을 설명하려고합니다.

DDU는 아파트 가격을 어떻게 결정합니까?

2017년 1월 1일부터 공동 건설 참여에 관한 연방법에는 아파트 가격을 결정하는 3가지 방법이 있습니다.

  • 요약하자면 돈건설 비용 상환 + 개발자 서비스에 대한 지불;
  • 단가의 제품으로 전체 면적물체의 전체 면적에 대한 물체 (대략 1 평방 미터당 가격에서);
  • 감소된 전체 면적의 단위당 가격의 곱으로 전체 면적물체. 이 옵션은 발코니, 로지아, 베란다, 테라스가 있는 아파트에 적용됩니다. 총 감소 면적은 주택의 총 면적과 감소 계수가 있는 발코니, 로지아, 베란다, 테라스 면적의 합으로 결정됩니다. 이 계수는 2016년 11월 25일 No. 854/pr 일자 러시아 건설부 명령으로 설정되며 로지아의 경우 0.5, 발코니 및 테라스의 경우 0.3, 베란다의 경우 1.0입니다.

주가가 전혀 변할 수 있습니까?

안에 연방법"공동 건설 참여에 대해"라고 말합니다.

에 의해 합의계약이 가격 변경 가능성, 변경 사례 및 조건을 제공하는 경우 계약 체결 후 계약 가격을 변경할 수 있습니다(제5조 2항).

따라서 리필 가격을 위아래로 변경할 가능성은 전적으로 계약 조건에 따라 다릅니다. 주식 계약서를 주의 깊게 다시 읽으십시오(클레임 양도에 대해 아파트를 구입한 경우 양도 계약서도 살펴보십시오). 일반적으로 가격 재계산과 관련된 모든 문제는 "계약 가격" 섹션에 명시되어 있습니다. 가격 조정 가능성에 대해 전혀 쓰여 있지 않은 경우 귀하와 개발자 모두 지역 변경으로 인해 추가 지불을 요구할 수 없음을 의미합니다.

지역 변경에 대한 추가 지불 가능성에 대한 조건은 예를 들어 다음과 같이 공식화할 수 있습니다.

이 옵션을 사용하면 실제 면적이 설계 면적에서 위 또는 아래로 1제곱미터 이상 벗어나는 경우에만 추가 가격이 변경됩니다. 즉, 면적 편차가 1 평방 미터를 초과하지 않으면 해당 계약에 따른 지불이 다시 계산되지 않습니다.

주목! 지분 참여 계약은 아파트 가격을 다시 계산하는 조건이 계약에 대한 추가 계약의 체결이라고 규정할 수 있습니다. 이 경우 개발자에게 돈을 지불/반환하기 전에 DDU에 추가 계약을 체결하고 Rosreestr에 등록해야 합니다.

디자인에 비해 아파트 면적이 줄어들면 어떻게해야합니까?

따라서 아파트는 배송 준비가 완료되었으며 BTI는 이미 필요한 측정을 수행했으며 최종 영역을 알고 있습니다. 당신은 주식 계약서를 주의 깊게 읽었고 그곳에서 면적이 축소될 때 가격을 다시 계산할 가능성에 대한 조항을 발견했습니다.

  1. 건축업자의 이사에게 편지를 쓰십시오.이것은 아파트 수락 및 양도 행위에 서명하기 전에도 할 수 있습니다. 아파트의 실제 면적은 항상 그러한 행위에 반드시 표시됩니다. 디자인 영역을 벗어나는 경우 영역 변경과 관련하여 주주와 개발사 간의 상호 정산에 관한 조항도 포함되는 경우가 많습니다.

현재를 포함해야 합니다. 은행 계좌 정보환불을 위해. 서명 없이 신청서를 제출하고 개발자의 수령 표시가 있는 신청서 사본을 보관하십시오. 신청서를 접수 확인서와 함께 등기우편으로 보내는 것도 가능합니다(이 경우, 우편 접수증과 우편 통지서가 귀하에게 반송될 때 보관하십시오).

  1. 초과 영상에 대한 환불 문제가 신청서에서 해결되지 않은 경우 조약에 의해 규정환불 기간이 만료된 경우 법원을 통해 초과 지불금을 징수하십시오.이를 위해서는 제출해야 합니다. 청구서소비자 보호에. .

아파트 면적을 늘릴 때 개발자가 추가 지불을 요청할 수 있습니까?

예, 귀하의 주식 계약에 제공된 경우입니다. 이러한 추가 지불 조건 및 절차는 계약서에 명시되어 있지만 일반적으로 아파트 인수 및 이전 행위에 서명하기 전에도 발생합니다. 개발자는 연체료에 대해 귀하에게 벌금을 요구할 권리가 있으므로 (연방법 "공동 건설 참여에 관한 연방법 5 조 6 항) 가능하면 추가 요금을 연기하지 않는 것이 좋습니다.

누락된 영상에 대해 반환할 금액과 추가 미터에 대해 개발자에게 추가 요금을 계산하는 방법은 무엇입니까?

이를 위해서는 다음 데이터가 필요합니다.

  • 아파트의 디자인 영역 (일반적으로 "계약 대상"섹션에 지정됨);
  • 실제 면적 (아파트 인수 및 양도 행위에서 가져올 수 있으며 기술 여권 BTI 발행);
  • 아파트 1제곱미터의 비용은 일반적으로 다음과 같이 계약 가격에 대한 조항 뒤에 지분 참여 계약에 규정되어 있습니다.

예 1:

51.6제곱미터 - 프로젝트 영역 52.7제곱미터 — 실제 면적, 가격 1 sq.m. = 37878 루블.

실제 면적 > 설계 => 주주가 개발자에게 추가 비용 지불

개발자 추가 요금 = (52.7 sq.m. - 51.6 sq.m.) * 37878 루블 = 1.1 sq.m. * 37878 루블 = 41665.8 루블

예 2:

53.9제곱미터 - 프로젝트 영역 52.7제곱미터 — 실제 면적, 가격 1 sq.m. = 55,000 루블.

실제 면적< проектной =>개발자는 주주에게 돈을 반환

주주에게 반환하려면 = (53.9 sq.m. - 52.7 sq.m.) * 55,000 루블 = 1.2 sq.m. * 55,000 루블 = 66,000 루블

네트워크 연결에 대한 계약 가격의 3%를 개발자에게 지불하는 것이 합법적입니까?

예, 귀하의 지분 계약 조건에 이러한 추가 지불이 규정되어 있는 경우 가능합니다.

그리고 Rospotrebnadzor가 인정했습니다. 불법 행위, 개발자가 주주에게 은행에서 신용장 개설 비용을 지불하도록 강요하는 경우(등록된 주택의 후속 지불을 위해).

설문조사에 응한 건축업자들, 특히 그들의 변호사들은 이미 두 차례에 걸친 테미스의 선례 결정에 그다지 만족하지 않습니다. 법원. 대부분은 구멍을 숨기고 대중의 논평을 피합니다. 이에 대한 전문가들의 반응도 모호하다.

개발자와 Rospotrebnadzor 간의 분쟁은 상당히 흔한 일이며 이미 많은 문제에 대한 관행이 확립되었습니다. 대부분의 경우 개발자에 대한 Rospotrebnadzor의 주장은 선불 요구 사항과 관련이 있습니다. 공공 시설, 특정 서비스를 부과 관리 회사, 연체료 등에 대한 벌금 금액 치수와 신용장을 둘러싼 갈등은 거의 처음이다.

추가 요금 없음

Surgina Street에있는 "Amazonka"단지의 주택 구매자 중 한 명이 "KVS-Kronstadt"회사를 상대로 검찰에 불만을 제기했습니다. 주주는 자신과 체결한 지분참여계약(DDU)의 모든 조항이 적법한지 의심했다. 검사실은 수표 결과를 Rospotrebnadzor에 보냈고 그는 회사에 책임을 물었습니다. 벌금은 10,000 루블에 불과했지만 가장 중요한 것은- 특정 조건트랜잭션이 무효로 선언됩니다. 회사는 항소했지만 이번에도 패소했다.

특히, 법원은 KVS-Kronstadt가 계약에서 불법적으로 추가 지불 가능성을 제공한 것을 인정했습니다. 아파트는 디자인 지표보다 1미터 이상 큰 것으로 밝혀졌습니다.

결정은 다음과 같습니다. “개발자는 특성 준수를 모니터링하고 환급과 관련된 위험을 감수할 수 있습니다. 부적절한 품질물체. 차례로 주주는 어떤 식 으로든 품질에 영향을 미칠 수 없으며 정해진 가격 만 지불하고 지정된 대상을받을 권리가 있습니다.

즉, 아파트 면적이 줄어들면 시민은 지불 한 금액의 일부를 요구할 권리가 있고, 늘어나면 모두가 스스로 남을 것입니다.

건설 현장의 보석상

PIB 측정 후 재계산은 일반적인 관행입니다. 원칙적으로 관련 조건에 도전하는 것은 시민들에게 발생하지 않습니다. 아파트 면적이 1.5 미터 변경되면 구매자는 일반적으로 개발자가 보석상이 아니라는 점을 인식하여 추가 비용을 지불합니다 (일부 시민은 추가 미터에 만족합니다).

그러나 상트 페테르부르크에서는 회사가 프로젝트에서 심각하게 벗어난 경우가있었습니다. 예를 들어, Trade House Sigma LLC는 Rybatsky Prospekt 17번지에 400채 규모의 아파트 건물을 짓고 있었는데, 프로젝트 과정에서 파사드 디자인을 변경했습니다.

많은 아파트의 총 면적은 초기 수치를 몇 미터 초과했으며 추가 요금은 300,000 루블에 도달했습니다. 누군가는 동의했고 누군가는 논쟁을 시도했습니다.

그러나 관행에 따르면 법정에서 추가 요금에 대해 항소하는 것은 극히 어렵습니다 (계약에 해당 조항이있는 경우). 물론 아파트 면적이 크게 변경된 경우 투자자가 거래 조건을 크게 위반했다는 사실에 안심할 수 있습니다.

이렇게 하면 위약금을 고려하여 계약을 해지하고 지불한 금액을 회수할 수 있습니다. 그러나 주택이 필요한 경우 그러한 전망은 시민에게 적합하지 않을 것입니다.Yur-City Law Firm LLC의 총책임자 Tatyana Bogdanova는 "PIB 측정의 유효성에 이의를 제기하는 것은 거의 불가능합니다. "라고 확인합니다.

이제 법원은 추가 지불에 대한 DDU의 조건이 불법임을 발견했습니다. 그 자체로 이 경우는 격리되지 않습니다. 예를 들어 이전 Rospotrebnadzor는 동일한 조건에 대해 Petrotrest에 벌금을 부과했습니다. 그녀는 항소조차 시도하지 않았고 선례를 말하기에는 너무 이르다. 현재 결정은 반복적으로 유지되었으며 이것은 이미 추세입니다.

강박적인 전진

같은 경우 신용장과 관련된 또 다른 흥미로운 이야기가 있습니다. 214-FZ는 개발자가 DDU를 등록하기 전에 돈을 받는 것(보증금 포함)을 금지한다는 점을 상기하십시오. 그러나 Rosreestr의 거래 승인이 지연될 수 있으며 건축업자가 고객의 의도가 진지한지 확인하기 위해 적어도 선급금을 받으려는 건축업자의 욕구를 이해할 수 있습니다.

유일한 법적 체계는 신용장입니다 (이 경우 돈은 특수 은행 계좌로 들어가고 개발자는 DDU 등록 후에 만 ​​\u200b\u200b인출 할 수 있습니다).

KVS-Kronstadt 회사는 "자기 비용으로 계약을 체결한 날로부터 5일 이내에 동의한 은행의 개발자를 위해 취소 불가능하고 보장되며 수락 없이 지불할 수 있는 신용장을 개설하기 위해 지분 보유자에게 제안했습니다. 개발자.”

214-FZ는 이에 대해 아무 말도 하지 않습니다. Rospotrebnadzor는 이 항목이 소비자 보호에 관한 법률에 위배된다고 결정했습니다. 법원은 이 주장에 동의했다. 회사는 주주에게 그러한 서비스를 강요할 권리가 없습니다(회사가 모든 비용을 자체적으로 부담한다면 또 다른 문제가 될 것입니다).

인터뷰에 응한 많은 개발자들은 Rospotrebnadzor의 주장에 동의하지 않지만 논평을 거부합니다(아마도 그들은 계약에 너무 많은 관심을 원하지 않을 것입니다). 하지만 소비자보호를 담당하는 변호사들은 이번 결정에 만족하고 있다.

전문가 의견

막심 자빈,
LenRusStroy 부국장:

— 측정에 관한 결정은 저를 놀라게 합니다. 법적 부분에 대해서는 언급 할 준비가되지 않았지만 주택 비용 재 계산 가능성과 관련하여 오랜 관행이 있습니다. 아파트 규모에 대한 갈등이 많다고 할 수 없다. 오류는 항상 존재하며 SNiP 및 GOST에서도 오류를 제공합니다.

어떤 개발자도 프로젝트와 완벽하게 일치하는 집을 넘겨주지 않습니다. 실제 건축 조건이 있습니다. 그러나 30 미터의 아파트를 약속 받았지만 35 미터로 밝혀졌고 또 다른 것은 몇 퍼센트 내에서 허용 가능한 오류에 대해 이야기하는 것입니다.

물론 시공하는 회사는 패널 하우스, 추가 혜택이 있습니다. 우리 아파트 면적이 설계 수치와 1.5% 이상 차이가 난 기억이 없습니다.

올렉 오스트로프스키,
경쟁 "소비자 신뢰"조직위원회 공동 의장 (상트 페테르부르크 건설위원회의 전직 공무원) :

-상트 페테르부르크 및 레닌 그라드 지역 소비자 협회 변호사는 아파트 면적을 늘리기위한 추가 지불 조항 (제어 측정 후)이 소비자 보호법을 위반한다는 데 동의합니다.

개발자는 아파트 건물을 짓고 체결된 계약에 명시된 목적을 주주에게 양도할 의무가 있습니다. 서명에 앞서 프로젝트를 검토하고 건축 허가를 받습니다. 이는 아파트의 모든 매개변수가 승인되었음을 의미합니다. 구매자가 아닌 개발자만이 규정 준수를 제어할 수 있고 의무가 있으며 따라서 편차와 관련된 위험을 부담합니다.

시민이 수십만 루블을 지불 할 기회가 없다면? 결국 그것은 당사자들의 합의에 의해서만 변경될 수 있는 일정 금액에 초점을 맞추고 있습니다. 그리고 계약에 지불 조항이 포함되어 있더라도이 경우 Art의 첫 번째 조항이 있다고 생각합니다. "소비자의 권리를 침해하는 계약 조건은 .... 무효로 인정됩니다."

개발자에게 유리한 신용장 개설에 관해서는 (등록 된 DDU의 원본이 은행에 제시된 후에 만 ​​그 돈이 그의 계좌에 입금되는 경우) 그러한 계획은 상당히 수용 가능하며 개발자의 이익을 충족합니다 동시에 시민의 권리를 보호합니다. 그리고 계좌 개설 비용이 주주뿐만 아니라 상대방에게도 떨어진다면 더 논리적일 것입니다.

다음 기사에서 계속되는 리뷰를 읽을 수 있습니다.

집을 빌릴 때 아파트가 몇 미터 더 커졌습니까? 또는 그 반대의 경우-건설 중에 거실 공간이 감소 했습니까? 미터 및 추가 비용을 지불하거나 환불받는 방법.

집을 시운전하고 BTI를 측정하면 아파트의 실제 면적이 설계 면적과 다를 수 있으며 신고 된 면적보다 많거나 적을 수 있습니다. 이는 시공 중에 기술적 오류가 발생하여 영역의 불일치가 발생할 수 있기 때문입니다. 따라서 건설중인 주택에서 아파트를 구입할 때 모든 사람은 "추가"에 대해 추가 비용을 지불해야 할 위험이 있습니다. 거주 공간키 수령 시: 면적이 DDU에 표시된 것보다 큰 경우 개발자가 송장을 발행합니다. 또는 아파트 면적이 감소한 경우 개발자로부터 돈의 일부를 받으십시오.

"불필요" 평방 미터- DDU 종료 시 구매자가 지불하지 않은 아파트 면적입니다. 주거용 건물 설계 단계에서 개발자가 정확한 아파트 면적을 계산할 수 없기 때문에 발생합니다. 계산할 때 주택의 디자인 영역을 기준으로 삼고 나머지는 "추가"평방 미터로 간주합니다. 동시에 아파트 면적이 늘어나고 작아 질 수 있습니다.

이러한 불일치에 대한 허용 기준은 법으로 정해져 있지 않지만 실제로는 매우 중요하지 않으며 일반적으로 0.1 ~ 2m2로 표현됩니다. 획득 한 영역의 크기에 따라 미터가 설명합니다. 최고 경영자회사 "MIEL-Novostroyki" Natalya Shatalina의 안에 패널 하우스기술에 따라 건물의 모든 요소가 공장에서 조립되고 엄격하게 지정된 치수를 갖기 때문에 설계와 실제 영역 간의 불일치는 덜 일반적이고 덜 중요합니다.

« 법은 이 문제에 대해 침묵하고 있으며 확립된 기준이 없습니다.»

Vartan Poghosyan, Glorax 개발 마케팅 이사

따라서 구매자의 경우 편차는 지분 계약에 지정된 숫자로 결정됩니다. 물론 건설 중 공차가 있지만 구내 면적을 말하는 것이 아니라 견딜 수있는 능력, 즉, 실제로 구조의 두께에 대해 Glorax Development의 마케팅 이사인 Vartan Poghosyan은 말합니다. 이러한 공차를 기반으로 특정 방의 면적 변화 가능성을 계산하는 것은 매우 어렵습니다.

"여분의" 평방 미터가 있는 이유 미터

첫 번째 이유는 지지 구조의 두께에 있는 바로 그 오류이며, 이는 중요하지 않은 값이라고 Vartan Poghosyan은 말합니다. 그러나 디자인 결정을 수정하고 변경하는 동안 해당 영역에서 더 중요한 "왜곡"이 발생할 수 있습니다. 이 경우 개발자는 향후 변경 사항을 지분 보유자에게 알리고 지분 계약을 다시 체결해야 합니다. 한 가지 사례가 더 있습니다. 이것은 구성 오류이지만 이것은 규칙의 예외이며 그러한 경우는 매우 드뭅니다. 모 놀리 식 건설 기술은 더 정확하지만 오류의 크기는 계약자의 경험과 기술에 따라 다릅니다.

무엇보다 유치원의 면적과 패널하우스의 면적이 다르다. 건물은 동일한 크기의 기성품 블록에서 생성자로 조립됩니다. 이들은 연속 주택입니다. 일반적인 레이아웃아파트 면적의 차이가 1 평방 미터를 초과하지 않는 경우. 미터. 모 놀리 식 주택 건설 기술은 더 복잡하여 건설 단계에서도 프로젝트를 변경할 수 있습니다. 이런 집들이 지어진다 개별 프로젝트, 따라서 아파트 면적은 계약서에 표시된 면적과 크게 다를 수 있습니다. 때때로 그 차이는 5-7 평방 미터입니다. 미터, 가장 자주 0.5에서 4 평방 미터까지 다양합니다. 미터.

제곱의 발산 미터는 또한 방의 수에 따라 다릅니다. 방이 3 개인 아파트에서는 ​​방이 1 개인 아파트보다 차이가 더 큽니다. 때로는 아파트의 전체 면적이 DDU에 표시된 것과 일치할 수 있지만 내부에는 "재편성"이 있습니다. 미터는 복도에서 잘라내어 방에 붙일 수 있습니다.

모 놀리 식 주택 건설 유형에 따라 지어진 주택에서는 면적의 불일치가 거의 항상 발견된다고 Natalya Shatalina는 말합니다. 사실 모놀리식 기술은 매우 유연하며 프로젝트는 모놀리식 집건설 단계에서 변경될 수 있습니다. 프로젝트에 표시된 영역에서 가능한 편차는 DDU에 규정되어 있습니다. 이 경우 당사자의 합의 옵션이 다를 수 있습니다. 지정된 비율의 편차는 당사자가 지불하거나 지불하지 않습니다. 따라서 구매자의 이익은 계약과 프로젝트와 실제 구매 면적의 차이에 따라 달라집니다.

아파트 건물은 센티미터 단위로 건축하는 것이 기술적으로 불가능합니다. 건설 중 SNIP조차도 편차를 제공합니다. 건물 구조 FGC Leader의 전략 개발 이사인 Pavel Bryzgalov는 10-20mm 범위라고 말합니다. 전체 아파트 규모에서 면적에 따라 차이는 0.5 ~ 1.5 평방 미터가 될 수 있습니다. 미터. 구성 요소가 생산 과정에서 제조되는 패널 하우스에서도 오류가 있습니다.

크기의 차이는 여러 가지 이유로 발생할 수 있다고 전문가는 말합니다. 첫째, 아파트와 주택의 모든 기술 및 경제 지표는 엔지니어링 지원 문제가 그렇게 자세하게 해결되지 않는 프로젝트 단계에서 제시됩니다. 다음은 가공이다. 작업 문서, 여기서 모든 엔지니어링 시스템건설중인 주택 영역에 위치 : 통신 직경, 환기 덕트 및 연기 배출 샤프트의 단면이 지정됩니다. 때때로 부설 면적을 늘리거나 줄여야 하는 기술적 필요성이 있기 때문에 엔지니어링 커뮤니케이션, 면적 차이가 있을 수 있습니다. 또한 작업 문서를 작성하는 과정에서 단면이 증가하거나 감소할 수 있는 하중 지지 구조(철탑, 기둥, 모놀리식 벽)의 보다 정확한 요소별 계산이 수행됩니다. BTI의 상세한 측정을 통해 이러한 사소한 불일치가 합산되어 결과적으로 면적 차이가 발생합니다. 두 번째 이유 - 건설 오류건물을 지을 때.

-누가 비난하고 누가 지불

« 디자인과 실제 면적이 예를 들어 0.5-1 sq. 중»

MIEL-Novostroyki 총책임자 Natalya Shatalina

영역 간의 차이가 DDU에 규정된 것보다 크면 구매자는 DDU에 등록된 비용으로 추가 평방 미터에 대해 추가 비용을 지불해야 한다고 Natalya Shatalina는 설명합니다. 상당한 차이 (지정된 면적의 5 % 이상)와 구매자가 추가 평방 미터에 대한 지불을 거부하는 경우 그는 일방적으로 아파트를 거부하고 돈을 반환 할 권리가 있습니다. 추가 지불 조건은 지분 참여 계약에 의해 결정되지만 아파트 인수 및 양도 행위에 서명하기 전에 계산해야한다고 Vartan Poghosyan은 덧붙입니다.

차이가 크지만 이미 실제 면적을 줄이는 방향에 있는 경우 개발자는 구매 당시 평방 미터당 비용을 기준으로 환불해야 한다고 Natalya Shatalina는 말합니다. 또한 주주는 실제 면적이 설계면적보다 5% 미만인 경우 일방적으로 계약을 해지할 수 있는 권리가 있습니다. 이 경우 개발자에게 편지를 보내고 영상의 차액을 환불합니다.

자금 반환 조건은 DDU에 고정되어 있으며 원칙적으로 재산의 수락 및 양도 행위에 서명하기 전에도 모든 계산이 이루어집니다. DDU에서는 아파트 면적의 변화가 1제곱미터 미만인 경우를 규정하는 경우가 많습니다. 미터, 그런 다음 개발자는 돈을 반환하지 않으며 관심 보유자는 항상 추가 비용을 지불해야 합니다.

사실 이것은 그다지 공평하지 않으며 수치가 너무 높다고 Vartan Poghosyan은 말합니다. 이 관행은 오늘날 드뭅니다. 일반적으로 이러한 경우는 대칭 조건을 가정하며 오차는 0.5미터입니다. 즉, 아파트 면적이 선언 된 면적보다 0.5m 미만인 경우 개발자는 아무것도 보상하지 않습니다. 0.5m 더 있으면 클라이언트는 추가 요금이 면제됩니다. 다른 경우에는 추가 지불과 일부 자금의 환불을 의미하는 상호 정산이 이루어집니다.

주택을 가동한 후 개발자는 BTI를 측정하고 작성하는 전문 회사와 계약을 체결해야 합니다. 기술 계획주택. 이 문서와 DDU에 따라 당사자가 개체 비용의 적절한 재 계산에 동의 한 경우 개발자는 참가자에게 메시지를 보냅니다. 공유 건설아파트 면적 변경에 대해 Pavel Bryzgalov는 말합니다. 아파트 면적이 b에서 변경된 경우 영형반면에 DDU에 따라 공유 건설 참가자는 면적 증가에 대해 추가 비용을 지불해야합니다. 그렇지 않으면 개발자는 누락된 평방 미터에 대해 적절한 양을 반환합니다. 추가 요금의 금액은 DDU 당사자 또는 추가 계약에 의해 합의되고 고정된 계량기 비용을 기준으로 결정됩니다.

Samolet Development LLC의 부국장 Yana Sosoreva는 개발자가 누락된 미터에 대해 돈을 반환해야 하는 경우 구매자는 지불한 돈의 반환 신청서를 작성하여 이체될 계정을 표시해야 한다고 말합니다. 판매를 위해. 돈은 보통 돌려받는다 은행 송금으로 5일 이내의 기간 내에 환불 신청서에 기재된 계좌로 아파트 인수 및 양도 행위에 서명하기 전에 상호 합의를 수행해야합니다. 해당 지역의 모든 불일치는 행위에 표시되며 추가 문서주주는 필요하지 않으며 여권과 지분 계약 자체만 있으면 됩니다.

"extra" sq.에 대한 추가 지불 문제를 해결할 때. 미터, 계산은 시장 가격이 아닌 계약에 의해 설정된 비용을 기반으로 합니다. 즉, 건설 초기 단계에서 "평방"당 100,000 루블의 가격으로 아파트를 구입 한 경우 BTI를 측정 한 후이 비용을 기준으로 차액을 추가로 지불합니다. 집을 짓는 동안 "광장"의 가격이 30-40% 상승하더라도.

이러한 이유로 전문가들은 DDU를 종료하고 아파트 비용에 대한 보상을 요구하는 것이 수익성이 없다고 생각합니다. 시장 가격주택이 성장했으며 개발자는 DDU 종료 시 지불한 금액을 귀하에게 반환할 것입니다. 건설중인 물건에서도 더 이상이 돈으로 비슷한 아파트를 살 수 없습니다.

"불필요한"제곱에 특별한주의를 기울이십시오. 미터는 모기지 보유자에게 제공되어야 합니다. 계약금그리고 월별 지불모기지로 아파트를 빌릴 때 추가 공간이 있는 경우 지불해야 할 금액이 필요할 수 있습니다. 이 돈은 금액이 상당할 수 있으므로 저축하거나 빌리거나 빌려야 합니다. 예를 들어, 5 "추가"제곱미터에 대해 100,000 루블의 "제곱" 비용으로. 미터는 500,000 루블을 지불해야합니다.

발행일 2017년 3월 13일

새 건물의 아파트: "여분의" 미터 - 행운 또는 손실? 그들은 한 지역에 대해 비용을 지불하고 다른 지역을 받았습니다. 누구와 누구에게 추가 비용을 지불할 것인가 - 구매자가 개발자에게 또는 그 반대

새 건물을 구입해본 경험이 있는 사람들은 아파트를 사는 장면이 지극히 ‘계산된’ 수치라는 것을 잘 알고 있다. 물체의 실제 크기는 시공이 완료되고 적절한 치수가 측정된 후에야 알 수 있습니다. 그리고 아파트 면적이 계약서에 적힌 내용과 다를 수 있다는 것은 전혀 드문 일이 아닙니다. 이 경우 어떻게 됩니까?

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패널 - 보다 정확하게
시장 전문가들과의 소통에서 도출된 첫 번째 결론은 현상이 실제로 일어난다는 것입니다. “99% 사례에서 BTI 측정 후 아파트 면적은 설계 면적과 다릅니다.”라고 말합니다. Vedis Group의 영업 관리자 Valentin Pariyskiy. 사실, 대부분의 경우 불일치는 미미하지만 문제에 엄격하게 공식적으로 접근하면 존재합니다.

이러한 불일치는 정확히 무엇입니까? 여기서 많은 것은 건설 기술에 달려 있습니다. 가장 큰 정확도는 패널을 제공합니다. "수년에 걸쳐 기술이 개발된 패널 주택 건설에서 각 주택은 미리 크기가 정해진 "큐브"의 "건설자"라고 설명합니다. Dmitry Kotrovsky, 개발 회사 Khimki Group의 부사장. – 거기에는 "여분의" 미터가 훨씬 덜 자주 나타납니다." 컨설턴트에 따르면 평균 아파트 면적이 60제곱미터입니다. m 차이는 0.5 - 1sq입니다. m, 최대 1.5제곱미터 중.

또 다른 것은 실제로 각 집이 건설 현장에서 처음부터 생성되는 단일체입니다. 또한 이러한 건물의 아파트는 일반적으로 크기가 더 크므로 평방 미터로 변환하면 편차 (백분율)가 더 눈에 띄게 보입니다. "안에 모 놀리 식 주택그 차이는 몇 제곱미터에 달할 수 있다고 말합니다. Alexandra Krzhevova, 마케팅 및 분석 책임자, Pioneer Group of Companies. -Pioneer Group of Companies의 관행에서 아파트 면적을 초과하는 상황이 더 일반적입니다. 평균적으로 일반적으로 7 평방 미터를 넘지 않습니다. 중.

물론 차이가 더 중요한 경우도 있습니다 (최대 10-15m2). m.하지만 이미 다른 이유가 있습니다. « 면적의 상당한 불일치는 극히 드물며, 다른 추가 토지 계획, 따라서 주거용 건물의 총 면적이 증가했습니다. - 참고 UNISTO Petrostal Group 총괄 이사 Arseniy Vasiliev. “아니면 더 나쁜 것은 건설 감독이 부실하기 때문입니다. 그런 다음 아파트 면적의 상당한 증가 또는 감소는 빙산의 일각 일뿐입니다.

신뢰하되 변화하라
자연스럽게 질문이 생깁니다. 누가 아파트를 측정합니까? 보다 정확하게는 누구나 측정할 수 있지만(일반 줄자가 필요하고 더 "기술적으로 진보된" 레이저 거리계를 사용할 수 있음) 최종 결과로 인정되는 사람은 누구입니까?

“아파트의 측량은 시행사와 별도의 계약에 따라 지적 엔지니어가 수행해야합니다.”라고 말합니다. 개발 회사 "City-XXI Century"의 변호사 Vasily Sharapov. - 일반적으로 건물을 가동하는 단계에서 수행됩니다. 지적 여권재산을 제외하고 건물 전체와 개별 비주거 및 주거용 건물 모두에 대해 작성됩니다. 일반적인 사용».

이론적으로 모든 아파트에서 측정해야 합니다. 실제로 지적 엔지니어는 속일 수도 있습니다. 한 층에서 측정 한 다음 위 또는 아래의 모든 방이 "정확히 동일"하다고 씁니다. 재산 소유자가 이것이 사실이 아니라고 생각하는 경우 결과에 이의를 제기할 수 있습니다. 룰렛을 사용한 자신의 아마추어 운동이 아니라 권위있는 전문가에게 의존하면 됩니다. "아파트 구매자는 독립적인 지적 엔지니어의 서비스를 사용할 권리가 있습니다."라고 말합니다. FGC "Leader"의 상업 이사 Grigory Altukhov. "그리고 숫자에 불일치가 있으면 법정에서 측정 결과에 이의를 제기하십시오."

발코니 롯지 불행
대다수의 현대 아파트에는 발코니 또는 로지아가 있습니다. 그들을 다루는 방법? 여기에서 러시아 법률은 가능한 한 주제를 혼동시키는 방식으로 특별히 작성된 것 같습니다.

스스로 판단하십시오. 생각나는대로 Andrey Blazhko, Domostroitel-South-West LLC의 총책임자, Art의 단락 3에 따라. 16 주택 코드러시아 연방의 (ZhK) "아파트는 아파트, 그러한 집의 공용 영역에 직접 접근할 수 있는 가능성을 제공하고 하나 이상의 방과 구내로 구성 보조 사용이러한 별도의 방에서의 생활과 관련된 시민의 국내 및 기타 요구를 충족하도록 설계되었습니다. 즉, 발코니와 로지아("보조 사용실")는 아파트 개념에 포함됩니다.

반면에 LCD Art에는 있습니다. 15, 단락 5는 주거지의 전체 면적이 "발코니, 로지아, 베란다 및 테라스를 제외하고"모든 부분의 면적에서 합산된다는 것을 아주 분명하게 말합니다. 이런 이유로 소유권 증명서에는 이러한 "여름 방"을 고려하지 않고 아파트의 전체 면적이 표시됩니다.

"타사"인 SNiP 2.08.01-89 "주거용 건물"도 있습니다. 이 문서에서는 전체 면적에서 로지아와 발코니를 고려해야 하지만 감소 계수는 각각 0.5와 0.3입니다.

이러한 인상적인 "다양성"(교과서 "두 변호사-세 가지 의견"을 떠올리게 함)을 배경으로 개발자는 일반적으로 자신의 이해에 따라 행동합니다. 대부분의 경우 로지아와 발코니는 동일한 계수 0.5와 0.3으로 계산됩니다. Vasily Sharapov(City-XXI Century)는 "이 건물을 짓는 비용은 아파트 가격에 포함될 수 있습니다."라고 말합니다. "그들은 공동 주택 재산에 속하지 않으며 아파트 소유자가 개별적으로 사용할 것입니다."

비슷한 문제가 생각나네요 Leonid Sandalov, 과학 아카데미 "Bekar"부국장. 전문가는 “2층 아파트에서 전체 영상에 계단 면적이 포함되는 경우가 있었다”고 말했다. - 그들은 추가로 10제곱미터를 위해 구매자로부터 돈을 받았습니다. m. 물론 그러한 기술적 오류로 인해 돈이 반환되었지만 세입자는 이에 대해 법원에 가야했습니다. 나 자신으로부터 저자는 계단이있는 2 층 아파트가 우리 시장에서 여전히 이국적이라고 여기에 추가 할 수 있습니다. 이러한 물건이 더 자주 발생하면 판매자와 구매자 간의 분쟁의 대상이 될 수도 있습니다.

어떻게 동의하세요...
러시아 민법(저자는 여러 경우에 대해 이미 여러 번 언급했습니다)은 매우 자유 롭습니다. 많은 문제를 당사자의 재량에 맡깁니다. 계약서에 쓰여진 대로 그렇게 하십시오. 이것은 오늘 우리가 공부하는 주제와 관련하여 완전히 사실입니다. 발코니와 로지아를 포함하거나 포함하지 않으려면 구매자와 판매자는 이에 대해 독립적으로 동의할 권리가 있습니다.

비슷한 원칙 (계약의 자유)이 우리가이 기사를 시작한 상황에도 적용됩니다. 측정 결과에 따라 아파트 면적이 계산 된 면적과 다른 경우입니다. 일반적으로 새 건물 판매자가 고객에게 제공하는 표준 계약에는 다음 항목이 포함됩니다.

지역의 약간의 편차(모든 방향)로 인해 추가 요금이 부과되지 않습니다. “계약서에는 DDU와 BTI 면적의 차이가 1제곱미터 이상일 때 재계산을 한다고 명시되어 있습니다. m”이라고 Alexandra Krzhevova(Pioneer Group of Companies)는 확인합니다. 때때로이 임계 값은 1.5 평방 미터와 같이 조금 더 큽니다. 중;

더 큰 불일치가 있는 경우 구매자가 추가 비용을 지불하거나(아파트가 더 큰 경우) 판매자 회사(아파트가 더 작은 경우)입니다. 계산의 기초는 1 평방 미터의 가격입니다. m, 계약서에 고정되어 있습니다.

참고로 위 공식은 가장 일반적인 - 하지만 필수는 아닙니다. 때로는 그 반대입니다.

- 예를 들어, 구매자가 평방 미터를 "재구매"하는 가격은 개발자가 반환해야 하는 가격보다 높은 것으로 나타났습니다. “개발자가 “일방적으로” 지불한다고 규정하는 경우도 있습니다. 아파트 크기가 커진 경우에만, 즉 추가 요금은 구매자에게만 적용됩니다.”라고 Grigory Altukhov(FSK 리더)는 말합니다. 이에 동의할지 여부는 그들이 말하는 것처럼 수사적인 질문입니다. « 계약에 반품 금액을 포함하여 불평등 한 조건이 규정되어 있으면 구매자는 자신의 행동 동기에 대해 스스로에게 질문해야합니다. -Arseniy Vasilyev (UNISTO Petrostal)는 확신합니다. "종종 그 이유는 기회에 대한 희망이나 눈을 감고 덤핑 가격에 아파트를 사고 싶은 욕구에 있습니다."

다른 많은 사람들처럼 이 질문당사자의 재량에 따라 입법자가 남겨 둡니다. 구매자와 판매자는 추가 지불 절차에 대해 독립적으로 동의 할 권리가 있습니다. 물론 "동의"는 말의 비유입니다. 개발자는 일반적으로 표준 계약이 있다고 말하고 조정을 극도로 꺼립니다 ... 그러나 구매자가 확실히 자유롭게 할 수있는 것은 여부를 결정할 권리입니다 그는 그러한 조건으로 구매해야 합니다. 결국, 오늘날 시장 상황은 서두르지 않고 다른 옵션을 찾을 수 있습니다.

건설중인 집에서 아파트를 사는 것은 항상 위험합니다. 배송 지연 가능성 만이 아닙니다. 이미 제곱미터를 지불한 사람들이 갑자기 추가 청구서를 받는 것은 드문 일이 아닙니다. 이러한 추가 지불 후 총 주택 비용은 수십 또는 수십만 루블까지 증가할 수 있습니다. 어떤 경우에는 개발자의 요구 사항이 공정합니다. 그리고 때때로 회사는 고객에게 돈을 벌려고 합니다.

더 자주 그리고 다른 사람들보다 주택 협동 조합의 구성원은 새 건물에 대해 초과 지불합니다. 이 계획에 따라 부동산을 구매할 때 시민은 입장료, 주식 및 회비. 그들의 총액, 사실 아파트 가격입니다. 그러나 주택협동조합 헌장에는 필요한 경우 모든 주주가 지불해야 하는 목표 지불금이 포함되어 있는 경우가 많습니다. 예를 들어, 집 입구의 장비가 예상보다 비싼 경우. 주택 협동 조합에 가입 한 구매자는 헌장의 모든 조항에 자동으로 동의했기 때문에 이러한 수수료를 거부하는 것은 불가능합니다.

협동 조합과 개발자의 관계가 중요한 역할을합니다. 다를 때 법인, 건설 비용은 일반적으로 그들 간의 계약에 표시되며 변경되지 않습니다. 그러나 주택 협동 조합에서 작업을 도입하면 구매자는 비용이 증가 할 때마다 깎아 내야합니다. 그러한 결정을 내리는 것으로 충분합니다. 총회. 그 결과 몇 년 안에 합의된 주택 가격이 20~50% 이상 오를 위험이 있습니다.

Primorye에 있는 Ostrov 주택 협동 조합의 참가자도 비슷한 함정에 빠졌습니다. 2012년에 협동조합을 만들 때 주주들은 "스퀘어"에 대해 41,650 루블을 지불하도록 제안되었습니다. 그런 다음 위기가 조정되고 예기치 않은 비용이 나타났습니다. 불과 3년 만에 주택 가격이 60% 상승한 67,000으로 지금은 2백만 루블이 아닙니다. 50평방미터의 원룸 아파트. m은 330만 달러이며 이것은 분명히 한계가 아닙니다. 주택은 2018년 1월 이전에 양도될 것입니다.

지분참여계약(DDU)을 체결할 때 불필요한 비용은 걱정하지 않아도 될 것 같다. 법에 따르면 아파트의 고정 가격을 나타냅니다. 그러나 여기에도 뉘앙스가 있습니다. 따라서 214-FZ를 통해 개발자는 이미 구매한 주택의 가격을 합법적으로 인상할 수 있습니다. 사실, 주주의 동의가 있고 그러한 조건이 DDU에 처음에 규정된 경우에만 가능합니다. 이 문서는 어떤 상황에서 가격 상승이 가능한지, 그리고 몇 퍼센트만큼 상승할 수 있는지 반드시 설명해야 합니다.

건설사는 이 권리를 적극 활용한다. 거의 모든 시장 참가자는 계약에 추가 지불 조항을 포함합니다. 여분의 미터. 예약은 BTI 측정 결과 실제 주택 면적이 계산된 면적보다 큰 경우 고객으로부터 돈을 회수하는 데 도움이 됩니다. 차이가 때때로 5-7 평방 미터에 도달한다는 점을 감안할 때. m, 초과 지불이 상당할 수 있습니다. 지난 봄, "Glavstroy"회사는 "Northern Valley"단지의 지분 보유자를 건설 중 "3 루블"이 최대 6 평방 미터까지 추가했습니다. m, "odnushki" - 최대 2개. 결과적으로 일부 아파트의 가격은 150,000-600,000 루블 증가했습니다. 구매자는 집회를 열었습니다. 그러나 법은 개발자 편이었습니다. DDU는 직접 다음과 같이 말했습니다. 영상은 근사치이며 전체 계산은 최종 측정 후에 수행됩니다. 그래서 사람들은 그들이 무엇을 하고 있는지 알고 있었습니다.

오늘날 많은 회사들이 소위 "위기 방지" 조건을 계약에 사용합니다. 이 경우 아파트에 대한 추가 요금은 건설 기간 동안의 세금 또는 인플레이션 변화에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, St. Petersburg 개발자 "Megalit"은 이러한 항목 두 개를 DDU에 한 번에 도입했습니다. 지수가 상승하면 주주는 총 주택 비용의 5%에 대한 청구서를 받게 됩니다. 소비자 물가 15%를 초과하거나 건축 자재 가격이 5% 이상 상승합니다. 따라서 700만 루블의 "kopeck 조각"의 경우 최대 마크업은 350,000입니다.

때로는 향후 지불의 필요성이 직접적으로 언급되지 않고 조건 문구에 가려져 있습니다. 그들이 1 평방 미터의 비용을 나타냅니다. m은 "건설에 필요한 비용을 고려"하여 계산됩니다. 즉, 집 시운전을 위해 추가 비용을 지불해야 할 가능성이 큽니다. Krasnoyarsk 회사 "Restavratsiya"의 고객은 어떻게합니까? 개체에 따라 1 평방 미터당 500 ~ 2500 루블의 지분 보유자로부터 추가로 가져옵니다. m.에 대한 쓰리룸 아파트면적 80제곱미터 m 계약 가격이 40,000-200,000으로 변경됩니다.

그 반대의 경우 주택 가격에 포함 된 너무 자세한 비용 목록은 결과적으로 악명 높은 Chekhov의 총으로 판명 될 수 있습니다. 1년 반 만에 계약서에 승강기 설치, 마당 조경 등 그 어떤 것도 언급되지 않은 것으로 밝혀졌다. 이 모든 비용은 구매자가 부담합니다.

DDU에 합법적으로 주택 비용을 인상할 수 있는 허점이 없고 돈이 필요하다면 일부 개발자는 바람을 피우고 있는 것입니다. 예를 들어 영역 데이터가 조작됩니다. 최근 Stroy West LLC는 그러한 계획에 휘말렸습니다. Rublyovka에서 Krylatsky 단지를 시운전한 후 회사는 지분 보유자가 설명되지 않은 미터에 대해 추가 비용을 지불할 것을 요구했습니다. 그리고 중요합니다 : 구매자 아파트 중 하나가 17 평방 미터 증가했습니다. m, 계약 가격 - 250 만 루블. Federal Antimonopoly Service는 검사를 실시한 결과 주택 프로젝트에 큰 변화가 없었으며 개발자는 처음부터 주택의 실제 매개 변수를 알고 사람들을 오도했습니다. 상트 페테르부르크에서 Baltprodkom 조직은 다단계 아파트 지역의 계단을 포함하여 "공기"를 위해 Konstantinovskoye 주거 단지의 새로운 정착민으로부터 돈을 받았습니다. 재 측정 후 고객의 영상은 15-25 평방 미터로 축소되었습니다. m 및 비용 - 750,000-130 만 루블.

지분 보유자로부터 돈을 받는 또 다른 인기 있는 방법은 유약 발코니와 로지아입니다. 기업은 비용과 작업 범위, 자재 등을 계약서에 명시하지 않은 채 이중창 설치를 강요하는데, 이렇게 모호한 추가금을 요구하는 것은 불법이다. 한때 이 체계는 St. Petersburg의 LEK 개발자(현재 L1)가 적극적으로 사용했습니다. DDU에는 "가능한 유약"에 대한 특별 조항이 있었고 조직은 재량에 따라 지불 금액을 결정했습니다. 하나의 로지아에 대한 청구서는 최대 150,000 또는 300,000 루블이 될 수 있으며 작업에 대한 시장 가격은 30,000입니다.고층 건물 하나의 요청 금액은 100 백만 루블에 달했습니다.

추가 지불 요구에 직면했을 때 가장 작은 것일지라도 주주에게 가장 중요한 것은 서두르지 않는 것입니다. 아파트 가격을 일방적으로 변경하다 건설 회사할 수 없으며 고객의 동의를 얻으려면 요청을 입증해야 합니다. 가격 인상에 찬성하는 주장이 충분하지 않거나 추가 계약 조항이 의심스러운 경우 변호사와 상담하지 않고 아무 것도 서명하지 않는 것이 좋습니다.

이 기사는 분석 센터 "부동산 시장 IRN.RU 지표"의 포털 www.irn.ru를 위해 특별히 작성되었습니다.