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지분 참여에 관한 예비 계약 체결. 예비 주식 계약. 지분 계약 - DDU

많은 건설 회사주식 참여에 대한 예비 계약의 형식을 매우 적극적으로 사용합니다. 이것은 여러 가지 이유로 이루어집니다. 누군가 기다리지 않고 아파트 판매를 시작하기를 원합니다. 허가, 누군가는 이런 식으로 자신의 어두운 면을 숨기려고 합니다.

PDCA의 본질은 무엇이며 왜 필요하며 어떤 위험이 있습니까? 우리 자료에서 그것에 대해 읽으십시오.

PDDU란 무엇입니까?

예비 합의 PDDU(Equity Participation)는 개발자와 지분 보유자가 이전에 합의한 조건에 따라 미래에 주요 지분 계약(PDDU)을 체결할 의무가 있는 계약입니다.

연방법이 "참여에 관한"사실에도 불구하고 공유 건설 아파트 건물및 기타 부동산 개체 및 일부 수정 사항 입법 행위 러시아 연방"2004년 12월 31일자 No. 214-FZ(이하 - 법률 No. 214-FZ)는 10년 이상 시행되었으며 많은 사람들이 이미 새 건물에서 집을 구입할 때 DDU, 모든 구매자가 기본 계약과 예비 계약을 구별할 수 있는 것은 아닙니다. 따라서 예비 계약에 서명할 때 법률 No. 214-FZ에 의해 규제되는 것으로 간주합니다. 그러나 여기서 PDDU는 이 법과 전혀 관련이 없음을 분명히 밝힐 수 있습니다.

DDU는 주주에게 주거용 건물의 소유권 수령을 보장하며 주거용 건물의 건설이 완료될 때까지 그에게 약속될 것입니다. 이 계약은 Rosreestr 당국에 의무적으로 등록해야 하며 그 후에야 법적 효력을 갖습니다. 이 절차는 공동 건설 참여자가 자신의 아파트를 제3자에게 재판매하는 것을 방지합니다.

예비 계약은 완전히 다른 유형의 관계입니다. 그것은 결코 지분 보유자에게 아파트 수령을 보장하지 않으며, 향후 주요 문서를 체결해야 하는 당사자의 의무만 규정합니다. PDDU는 어디에도 등록되어 있지 않으므로 공동 건설 참가자에게 약속한 주택이 다른 구매자에게 재판매되지 않는다는 보장을 제공하지 않습니다.

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예비 동의서에는 다음 정보가 포함되어야 합니다.

미래에 주요 계약을 체결하는 당사자의 의무;
주요 계약 체결 기간;
법률 No. 214-FZ의 요구 사항에 따라 DDU의 필수 조건.

메모!기본 DDU는 일반적으로 PDD의 별관입니다.

필수 조건은 계약의 대상, 비용, 구매자에게 이전 날짜, 보증 기간을 정확하게 설정할 수 있어야 합니다. 그렇지 않으면 법원은 그러한 계약을 무효로 선언할 수 있습니다. 개발자는 동일한 법인이어야 합니다.

PDDU는 독점적으로 서명될 수 있습니다. 최고 경영자건설 회사 또는 다른 직원, 그러나 위임장이 있는 경우에만 가능합니다.

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계약이 미래에 존중될 것이라는 각 당사자의 보증을 제공하기 위해 몰수 또는 벌금을 제공하는 TCAP에 따른 의무를 이행할 수 있습니다.

미래 계약에 따라 지불을 보장하는 옵션 중 하나는 보증금으로 인식될 수 있습니다. 그리고 DDU 결론을 회피하는 경우 보증금은 반환되지 않으며 개발자가 회피하는 경우 보증금의 두 배를 지불해야합니다.

지분 참여 예비 계약 체결의 적법성에 대해

PDA는 불법이라고 할 수 없습니다. 이러한 유형의 계약은 법률에 의해 제공되며 Art에 의해 규제됩니다. 러시아 연방 민법 429, 물질적 이익 (상품, 부동산, 서비스 등)의 취득을 의미하지 않는다는 점을 고려하여 지불 할 수 없습니다.

따라서 PDCA는 주 문서보다 먼저 체결되지만 숙박료는 부과되지 않습니다.

실제로 PDCA를 체결할 때 개발자의 주요 목표는 프로젝트에 대한 투자를 얻는 것이기 때문에 이것이 문제입니다. 필요한 서류가 부족하여 계약서 작성이 불가능하기 때문에 승인 및 허가 단계에서 예비 계약서를 작성하는 경우가 많습니다. 건축업자는 돈이 필요하기 때문에 투자자를 유치하고 집을 짓기 위해 자금을 모으기 위해 많은 노력을 기울입니다 (법적으로는 그렇게 할 수 없으며 그러한 행동은 막대한 벌금으로 위협합니다).

입법자는 개발자가 건설 자금을 모으도록 허용합니다. 아파트 DDU의 틀 내에서만. 그러나 오늘날 건설 회사는 법을 우회하고 아파트 지불이 아니라 계약에 따른 보증금으로 돈을 모으는 법을 배웠습니다. 사실 이것은 사기입니다.

따라서 PDCA를 체결할 때 이 거래가 매우 위험하다는 점을 이해해야 합니다. 하는 개발자와 달리 본 계약특정 자산이 아니라 이행되지 않을 수 있는 약속에만 자금을 투자하고 있기 때문에 지분 보유자에게는 이익만 있습니다.

DDU를 받을 수 있으려면 건설 회사법률 No. 214-FZ의 모든 요구 사항을 준수하고 그 조건을 엄격히 준수해야 합니다. 모든 위반은 주식 보유자에게 유리하게 처벌 및 벌금으로 그녀를 위협합니다. 또한 개발자는 투자자에 대한 책임을 보장할 의무가 있습니다.

PDCA를 체결하기 위해 위의 어느 것도 필요하지 않습니다. 개발자는 최소한의 의무를 가정하고 실질적으로 부담하지 않습니다. 재정적 위험. 계약 조건을 이행하지 않은 경우 그는 최선의 경우보증금을 구매자에게 돌려주기만 하면 됩니다.

주주의 위험은 훨씬 더 심각하며 그 중 가장 중요한 것은 돈을 전혀 돌려받지 못할 확률입니다.

법률에 따라 예비 계약에는 본 계약의 실행에 할당된 시간이 명시되어야 합니다. 해당 기간이 설정되지 않은 경우 기본값은 1년입니다. 이 기간 동안 DDU가 서명되지 않고 당사자 중 누구도 발행을 제안하지 않으면 의무가 완전히 종료됩니다.

메모! PDDU 만료 후 6개월 이내에 구매자는 법원에 개발자가 기본 PDDA를 발행하도록 강제하거나 계약 취소 및 반환 신청서를 제출할 권리가 있습니다. 돈. 따라서 마감일을 엄격히 준수하고 청구 제출에 할당된 시간을 놓치지 않는 것이 매우 중요합니다.

가능한 모든 방법으로 개발자가 DDU 등록을 지연시키는 것을 보면 그의 약속을 맹목적으로 믿어서는 안됩니다. 본 계약 체결 제안서와 함께 건설 회사에 등기 편지를 보내야하며 개발자가 귀하의 요구를 무시하면 안전하게 법원에 갈 수 있습니다.

DDU가 아닌 이유는 무엇입니까?

가계약을 하는 건설사들은 대체로 체결 이유를 숨기지 않는다. 일반적으로 이러한 이유는 건축 허가가 없기 때문입니다. 개발자가 항상 이것에 대해 책임을 지는 것은 아니며 때로는 지역 행정부가 문서 발급을 지연시킵니다. 그러나 이러한 상황 때문에 정확하게 PDCA에 들어가기로 결정했다면 먼저 분석 비즈니스 평판허가가 없으면 훨씬 더 심각한 문제를 숨길 수 있기 때문에 회사는 예를 들어 건설 현장에 대한 권리가 발급되지 않았거나 필요한 검사가 수행되지 않았으며 통신 연결에 대한 기술 요구 사항이 충족되지 않았습니다. 그런 상황에서 건설 허가가 일반적으로 접수된다는 보장은 없습니다.

어떤 경우에는 TCAP가 기술 계약으로 사용됩니다. 이는 건설 회사가 모든 서류를 정리하고 있지만 여러 가지 이유로 본 문서가 작성되기 전에 주주로부터 돈을 받기를 원한다는 것을 의미합니다. 특징이러한 계약은 DDU가 체결되기 전 짧은 기간(2-3개월)입니다. 이 경우 위험은 최소화됩니다.

CPDU는 크고 작은 건설 회사 모두에서 실행됩니다. 대규모-필요한 모든 허가를 얻는 데 자신이 있기 때문에 판매 개시를 지연시킬 필요가 없음을 의미합니다. 소규모-돈이 충분하지 않기 때문입니다. 첫 단계건설.

상황에 따라 지분 보유자가 개발자의 PDDU 발행 제안을 수락해야 하는 경우도 있습니다. 예를 들어 아파트 건물을 짓기에 편리한 위치, 미래 주거용 건물의 성공적인 레이아웃, 아파트 가격이 유리할 수 있습니다. 이 경우 공유 프로젝트 참여자의 주요 임무는 위험을 최소화하는 것입니다.

우리는 제안이 매우 유혹적이며 다른 모든 조건이 귀하에게 완전히 적합하더라도 아파트 전체 비용과 동일한 보증금 인 예비 계약을 체결하도록 조언하지 않습니다. 성실한 건설 조직은 그러한 요구 사항을 제시하지 않고 합리적인 한도 내에서 의무에 대한 담보로 일정 금액을 예치하도록 제안합니다.

또한 PDAP에 서명하기 전에 그 내용을 주의 깊게 검토할 필요가 있습니다. 표준 양식본 동의서는 존재하지 않으나 입법자는 본 동의서의 형태와 유사하여야 한다고 규정한다. 이 요구 사항이 충족되지 않으면 문서가 무효로 선언될 수 있습니다.

교통법규 위반(불이행)의 결과

당사자 중 하나가 주 계약의 체결을 회피하는 경우 PDDU는 이행되지 않은 것으로 간주됩니다. 이러한 상황에서 Art 4 단락에 제공된 조항. 예비 계약의 한 당사자가 기본 계약의 실행을 회피하는 경우 상대방은 계약 체결을 강제하도록 요구하여 사법 당국에 신청할 권리가 있다고 말하는 러시아 연방 민법 445 .

이 경우 문서의 집행을 부당하게 기피한 당사자는 그 행위로 인한 손실을 배상할 의무가 있습니다.

PDDU 위반은 그러한 계약에 따른 지불과도 관련이 있습니다. 위에서 언급한 바와 같이 입법자는 사전 합의에 의해 아파트 지분 보유자로부터 자금을 유치하는 것을 금지합니다. 법은 그러한 참여가 가능한 계약 목록을 명확하게 설명합니다. 이것은 DDU, 주택 협동 조합 또는 주택 협동 조합과의 계약 및 주택 인증서 판매입니다.

메모!개발자가 법적 요구 사항을 위반하여 아파트에 대한 돈을 받은 경우 이해 관계자는 그러한 계약을 무효로 인정하기 위해 법원에 신청할 권리가 있습니다. 동시에 개발자는 500,000 ~ 1,000,000 루블의 벌금을 지불하는 행정 책임의 부담을 지게 됩니다.

요약하면 오늘날 PDDU에 따라 아파트를 구입하는 것이 가장 위험한 거래 중 하나라는 점에 유의해야 합니다. 그러나 이러한 계약 체결의 위험성에 대한 수많은 경고에도 불구하고 신조 시장에서의 인기는 점점 높아지고 있습니다.

우선 구매자는 가격에 매력을 느낍니다. PDDU 체결 단계에서 1개당 가격 평방 미터실질적으로 낮습니다. 그러나 그러한 계약을 체결할 때 다음 사항을 숙지해야 합니다. 가능한 위험개발자의 평판이 나쁜 경우 결과. 따라서 예비 계약을 체결하기 전에 변호사와 상담하는 것이 좋습니다.

새 건물을 구입할 수 있습니다(또는 공유 건설의 공동 투자자가 됨). 다른 방법들다양한 계약을 통해. 가장 안전한 옵션은 판매 계약이지만 주택이 운영되고 아파트가 개발자의 재산으로 등록된 후에만 가능합니다. 물론 그러한 아파트의 가격은 최대이며 엄밀히 말하면 새 건물이 아닙니다. 2차 시장으로 이동합니다. ㅏ " 수익성있는 투자» 관련 위험과 함께 발굴 단계에서 판매됩니다. 우리는 위험에 대해 이야기했으며 이제 새 건물에 대한 기존의 주요 설계 계획을 고려할 것입니다.

지분 계약

주식 보유 계약(DDU)은 연방법 214를 완전히 준수하는 새 건물의 아파트를 구입하는 가장 쉽고 안전한 방법입니다. DDU는 물건 자체, 가격, 가장 중요한 건설 시간, 주택 보증 기간(대부분 5년)을 표시해야 합니다. 이것은 TV를 구입할 때의 보증 기간과 같습니다. 5 년 이내에 개발자는 자신의 비용으로 수리하고 집의 단점을 제거합니다.

개발자가 공사 시간을 지연하면 어떻게 해야 합니까? 한 가지 옵션은 벌금을 요구하기 위해 법원에 가는 것입니다. 목격자의 경험에 따르면 모스크바 지역에서 6 개월 이상 지연되면 50,000-300,000 루블의 보상을 기대할 수 있습니다.

개발자가 DDU에 따라 아파트를 판매하는 경우 완전한 건설 허가를 보유하고 있음을 의미합니다. 지분 참여 계약 체결 후 Rosreestr에 등록됩니다. DDU는 구매자를 이중 판매로부터 보호하고 여러 가지 권리를 제공하며 그 중 가장 중요한 것은 구매 거부입니다. 이 경우 개발자는 10일 이내에 대금을 반환하여야 합니다. 그리고 돌아온다.

모든 장점에 대해 단점도 있습니다. 이 계약은 개발자 자신에게 위험할 수 있습니다. 최악의 경우를 생각해보자. 공황 상태에 빠진 여러 진취적인 시민 (경쟁자가 잘 조직했을 가능성이 있음)은 동시에 DDU 종료 및 환불을 요구할 수 있습니다. 개발자가 10일 이내에 돈을 반환하지 않으면 구매자는 자유롭게 법원에 갈 수 있습니다. 이 모든 것이 개발자에게 재정적 문제로 이어지고 결과적으로 공사가 중단되지만 문제는 눈덩이처럼 커집니다. 법원 - 관찰 절차 - 외부 관리- 파산 절차 - 경매에서 대상의 판매. 내가 그토록 사랑했던 전형적인 파산 구조 러시아 침입자. 공동 투자자는 투자된 자금의 최대 10%를 반환받으며 이에 대한 그들의 주장은 만족된 것으로 간주됩니다. 글쎄, 침입자는 높은 수준의 준비가 된 집을 얻습니다. 집이 완성되고 아파트가 새로 팔리고 있습니다. 이 상황은 러시아 지역에서 더 일반적이지만 모스크바에서는 가능합니다.

DDU의 또 다른 단점은 프로젝트 비용이 높아지고 결과적으로 아파트 비용이 높아진다는 것입니다. 모든 승인이 통과될 때까지, 프로젝트가 승인될 때까지 ... 그리고 지금 돈이 필요합니다. 탈출구는 값 비싼 대출을 받거나 "바닥 아래에서"아파트의 일부를 판매하는 것입니다. 이를 위해 예비 주식 계약이 작성됩니다.

예비 주식 계약(PDDU)

일반적인 이름은 "예약 계약"입니다. 법적으로 이러한 유형의 계약은 금지되지 않지만 여러 조건을 충족해야 합니다. 특히 PDDU에는 아파트의 정확한 주소와 주 계약(PDDU)을 체결하기 위한 정확한 조건이 포함되어야 합니다. 또한 PDDU에 따라 자금을 수령하는 것은 불가능합니다(일부만 - "실행 확보"). 실제로 이러한 조건의 전부 또는 거의 전부가 개발자에 의해 위반됩니다.

'예비'분양 아파트 가격은 정식 분양 이후보다 10%가량 낮다. 투자자 위험은 훨씬 더 높습니다. 참고: 그러한 계약은 위험한 투자이기 때문에 구매자가 아닌 정확하게 투자자입니다. 그러나 개발자 자신이 신뢰할 수 있고 프로젝트가 매력적이라면 투자자는 기꺼이 바닥에서 아파트를 구입하고 좋은 돈을 벌 수 있습니다.

일반적으로 소량의 아파트가 "예비"로 판매됩니다. 필요한 자금허가증을 발급하기 전에. 문서가 완료되었습니다. LTA에 따른 판매가 시작되고 기본 LTA도 예비 LTA를 체결한 투자자와 체결됩니다. 이 시점부터 위험이 줄어들고 안전하게 아파트를 기다릴 수 있습니다.

개발자는 PDDU에 따라 아파트 판매를 광고하지 않습니다. 새 건물에 관심이 있지만 아직 판매가 시작되지 않은 경우 영업소에 가서 요청하고 요청을 남겨주세요. 하지만 이 경우에도 관리자에게 "의심스럽다"고 보이거나 회사에서 분양을 진행하지 않는 경우 거절될 수 있습니다.

양도 계약

한 개인이 DDU로 아파트를 구입하여 현재 다른 사람에게 재판매하고 있습니다. 소유권을 취득할 때까지(열쇠 발급 후 1년이 지나도 발생할 수 있음) 일반 매매 계약에 따라 아파트를 양도하는 것은 불가능합니다. 원칙적으로 개인 투자자는 아파트를 할당합니다. 이익은 수익성 수준(이익을 투자 기간으로 나눈 값)이 최대가 되는 가장 적절한 순간에 고정됩니다.

양도 계약은 개발자의 참여로 체결됩니다. 개발자는 원칙적으로 과제에 대한 수수료를 청구합니다. 때때로 개발자는 투자자가 아파트를 재판매하여 그와 경쟁하는 것을 방지하기 위해 보호 수수료(예: 아파트 비용의 5-10%)를 부과합니다. 할당 된 아파트가 개발자의 동일한 아파트보다 훨씬 저렴하게 판매된다면 이것이 생각할 이유입니다. 아마도 판매자는 급히 돈이 필요했지만 단일 제안이어야합니다. 할당에 대한 저렴한 제안이 많으면 프로젝트에 큰 문제가 있고 투자자가 "배를 날고"있을 가능성이 큽니다.

양도 아파트는 가격이 유리하거나 개발자가 더 이상 그러한 아파트를 가지고 있지 않은 경우 구매자에게 관심이 있습니다. 이 경우 위험은 DDU의 결론과 동일합니다. 즉, 최소입니다. 아파트는 PDKP, ZhSK와 같은 다른 유형의 계약에 따라 배정될 수도 있습니다. 다시 말하지만 위험은 개발자와 유사한 계약을 체결할 때와 동일합니다.

조언. 새 건물에 관심이 있으시면 부지를 살펴보고 영업소를 방문한 후 배정 제안을 찾으십시오. 같은 게시판에 게시되어 있습니다. 일반 아파트~에 2차 시장, 뿐만 아니라 프로젝트 자체의 웹 사이트 및 포럼에서도 마찬가지입니다. 아파트 재등록에 대한 개발자 수수료를 고려하여 가장 수익성이 높은 옵션을 선택하십시오.

대출 계약서, 약속 어음

이미 매우 드물지만 여전히 연습 계획입니다. 개발자는 돈이 아니라 아파트로 하청 업체에 지불합니다. 하청업체는 구매자에게 약속어음(지불요청)을 제시하여 아파트를 팔려고 합니다.

공사가 완료된 후 구매자는 그 대가로 아파트를 받기를 희망하며 개발자에게 약속 어음을 제시합니다. 그리고 모든 것은 개발자의 재량에 달려 있습니다. 그가 원하면 아파트를 양도하고 원하지 않으면 청구서를 지불합니다 지정된 금액. 권리가 있습니다. 고지서 발행 이후 아파트 값이 3분의 1 이상 올랐다면 돈낭비? 실제 시장 가격으로 판매하는 것이 훨씬 더 유리합니다. 그리고 불행한 "구매자"는 개발자의 "무이자"채권자에 불과한 것으로 밝혀졌습니다. 이것은 가장 위험한 계획인 5가지 위험 신호입니다.

PDCP(예비 판매 및 구매 계약)

하나의 위험 신호. MPKP에는 주 판매 계약의 모든 조건(아파트 주소, 영상, 가격)과 주 계약(DCT) 체결 조건이 포함되어야 합니다. 마지막 지점은 일반적으로 위반됩니다. PDKP의 주요 위험은 구매자가 DDU의 상황과 달리 어떤 식으로든 싸울 수 없는 건설 시간의 지연입니다. 이중 판매의 위험도 있습니다. PDKP는 소규모 개발자뿐만 아니라 동시에 큰 지연을 허용하지 않는 일부 "시장의 거물"도 실행합니다. 따라서 개발자의 평판에 관심을 갖고 이미 완료된 프로젝트이 계약이나 다른 계약을 체결하기 전에.

주택 및 건설 협동조합(ZhSK)

주택 건설 및 주택 관리를 목적으로 하는 사람 또는 단체의 연합체입니다. 이 체계는 "진흙투성이 사무실"과 규모가 크고 평판이 좋은 개발자 모두가 사용합니다. 제도 자체는 합법적이며 제 110조에 규정되어 있습니다. 주택 코드 RF. 그러나 심각한 위험도 있습니다. 첫째, 마지막 순간까지 아파트의 전체 비용을 알 수 없습니다. 협동 조합은 언제든지 일방적으로 변경할 수 있으며 "건설 필요에 따라"추가 지불을 요구할 수 있습니다. 둘째, 건설시기를 통제하지 않습니다. 또한 구매를 거부하거나 환불할 수 없으며 "보증"을 요구할 수 없습니다. 수리하다» 집에서 결함을 수리하면 협동 조합의 자금 지출을 통제할 수 없습니다. 일반적으로 이중 판매의 위험도 있습니다. 두 가지 위험 신호입니다.

교육부에 따르면 지역 개발러시아 연방, 2012년 현재 러시아에는 95,000명의 "속인된 지분 보유자"가 있습니다(IZHS 도마나는 통계에 포함되지 않음). 동시에 러시아에서는 매년 약 500,000채의 아파트가 시운전됩니다. 몇 년 동안 95,000명이 "누적"되었다는 점을 고려하면 매우 작은 몫을 얻게 됩니다. 영향을 받는 지분 보유자 수 측면에서 리더는 모스크바 지역, 타타르스탄, 사마라 및 노보시비르스크 지역, 크라스노다르 지역입니다. 그러니 새 건물을 두려워하지 말고 확인하고 신뢰하십시오!

세르게이 티코넨코

"기만당한 주주가 되지 않는 방법. 2부" 기사에 댓글 달기

"건설에 대한 지분 참여에 대한 예비 계약" 주제에 대한 추가 정보:

여기가 아니라 변호사와 상담해야 합니다. 기회가 있습니까, 예!!!

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2016 년에 아파트 지불이 이루어 졌다고 말해주세요-DDU 계약이 체결되었습니다. 집은 아직 시운전되지 않았습니다. 또는 DDU를 통해 돈을 입금하는 것은 집을 사는 것이 아닙니다. 이 경우 어떻게 해야 합니까? 얻을 수 있습니까? 세금 공제에 따라 입금 연도를 고려하여 ...

우리는 속은 주주, 모스크바 지역, 어려운 상황, 국민의 지방 당국에 대해 이야기하고 있습니다. 나는 아무것도 게시하지 않을 것입니다. 우리는 이 기만된 지분 보유자가 게임에서 플레이한 사람과 동일하지 않다고 진지하게 믿을 수 없습니다.

참가동의서. 그리고 아무도 주거용 건물 건설에 대한 지분 참여에 대해 우편으로 (예를 들어 변호사가 편집한) 좋은 계약을 취소할 수 없습니까? 세금 환급에 대해 혼란스러워합니다. DDU - 세금 공제가 있습니까? 재산 공제아파트로...

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건설 및 양도 증서또는 개발자가 공유 건설 객체를 양도하고 공유 객체에 대한 참여자의 수락에 관한 기타 문서 사전 계약에 따라 공제를 제공하지 않았습니다. 주택 협동 조합 계약에 따라 모르겠습니다. 세무서 자체에서 알아 내야합니다.

참가동의서. 새로운 건물. 부동산. 주택 구매 및 판매, 임대, 부동산업자, 에이전트, 에이전시. 우리는 2 차 주택을 찾고 있었는데 갑자기 지분 계약에 따라 새 건물에 옵션이 생겼고 문제를 연구 할 시간이 거의 없습니다.

속은 주주가 되지 않는 방법. 두 번째 부분. 그리고 그들 중 가장 흔한 것은 부동산 투자자를 속였습니다. 이 문제에 대해 너무 많이 쓰여진 것 같고 원칙적으로 질문이 사라져야한다고 너무 많이 말한 것 같습니다.

속은 주주가 되지 않는 방법. 두 번째 부분. 개발자가 DDU로 아파트를 팔면 주식 거래 과정이 복잡해지는 것부터 시작하여 거래 수수료 인상으로 끝나는 등 여기에 나쁜 점이 많다는 뜻입니다.

계약 가격(공동 건설에 대한 참가자의 기여도)은 10루블 00코펙입니다. 3.2. 이 계약의 가격은 최종 가격이 아니며 3.4절에 명시된 방식으로 BTI 측정을 기반으로 변경될 수 있습니다. 3.5.

주식 보유 계약(DDU)은 연방법 214를 완전히 준수하는 새 건물의 아파트를 구입하는 가장 쉽고 안전한 방법입니다. 섹션 : 변호사 (주식 참여 계약에 따라 아파트 면적이 계약보다 많은 것으로 판명 된 경우). 센티미터) m2. (계획...

협약은 지분투자에 관한 것이 아니라 일종의 가계약이다. 동의합니다. 부모님은 양도 계약에 따라 건설 단계에서 아파트를 구입했습니다. 그러나 실제로 기관의 작업 계획은 매우 다릅니다. 새 건물을 포주하고 ...

상황이 발생했습니다 .. 우리는 아파트 지분을 팔고 싶지만 두 번째 소유자는 절대적으로 반대하고 아파트 전체가 그의 유일한 재산이며 아무도이 아파트에서 무언가를 팔 권리가 없다고 믿습니다 .. 그는 주식도 사지 않을 것이고 돈도 없습니다. 구매 포기 각서에 서명...

2008년 3월에 우리는 아파트 건설에 대한 지분 참여에 대한 예비 계약을 체결했으며 모든 금액은 즉시 지불되었습니다. 주요 계약은 이미 2008 년 11 월에 체결되었으며 집 인도가 4 평방 미터로 표시되었습니다. 2009. 이 기간 동안 그들은 집을 넘길 시간이 없었고 ...

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모스크바 지방 법원 중 한 곳의 절차에서 아파트 입주 및 사용 절차 결정에 관한 민사 소송이 있습니다. 부분 소유권. 이 사건은 평범하며 원칙적으로 한 가지 상황이 아니라면 특별한주의를 기울일 필요가 없습니다.

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참가동의서. 새로운 건물. 부동산. 주택 구매 및 판매, 임대, 부동산업자, 에이전트, 에이전시. 그리고 아무도 주거용 건물 건설에 대한 지분 참여에 대해 우편으로 (예를 들어 변호사가 편집한) 좋은 계약을 취소할 수 없습니까?

아시다시피 새로운 자물쇠의 발명은 범죄자들이 마스터 키를 발명하도록 자극할 뿐입니다. 비슷한 비유가 국내법 규범에 적용됩니다. 합법적인 방법우회하십시오. 이런 의미에서 규범도 예외는 아닙니다. 연방법 2004년 12월 30일자 No. 214-FZ "아파트 건물 및 기타 부동산의 공동 건설 참여 및 러시아 연방의 특정 입법법 개정에 관한"(이하 법률 No. 214-FZ라고 함).

법률 No. 214-FZ는 공동 건설 참가자에게 다음과 같은 법적 보증을 제공합니다. 은행 보증, 개발자의 설계 및 재무 문서에 익숙해질 수 있는 기회 . 공동 건설 참가자의 권리는 다음을 포함하는 개발자의 의무에 해당합니다. 체결된(등록된) 계약에 기초한 자금 조달, 공동 건설 참가자로부터 자금을 지출하는 대상 특성(건설에만 해당), 재정 및 공개 의무 회계 정보, 뿐만 아니라 연례 감사를 받을 의무.

이러한 제한은 법률 No. 214-FZ의 규범을 준수하지 못하도록 "면제"하는 계획을 발명하려는 개발자의 욕구를 결정합니다. 대체로 개발자가 발명한 체계의 구현은 이 분야에 대한 법적 정보의 부족으로 인해 촉진됩니다. 저널에 발표된 사회학적 조사 결과에 따르면 주택법(2010, No. 4), "법률 No. 214-FZ에 따라 체결된 계약에 따라 새 건물에서 주택을 구입할 때 구매자가 개발자의 사기로부터 보험에 가입된다는 것을 알고 있습니까?"라는 질문에 응답자의 79.8%는 그러한 법에 대해 처음 들었다고 답했고, 설문 참여자의 20.2%만이 법의 존재에 대해 알고 있거나 들었다고 답했습니다.

예술의 파트 1에 따르면. 법률 No. 214-FZ의 3조에 따라 개발자는 아파트 건물 건설을 위한 공동 건설 참여자로부터 자금을 받은 후에만 자금을 조달할 수 있는 권리를 얻습니다. 일이 순조 로이 진행되어건축 허가, 간행물, 배치 및(또는) 프리젠테이션 프로젝트 선언그리고 국가 등록에 대한 권리의 개발자 토지 계획. 동시에 Art의 Part 2 덕분입니다. 법 3조에 따라 개발자만이 건설을 위해 시민으로부터 자금을 유치할 권리가 있으며 건설에 대한 지분 참여 계약을 기반으로 합니다.

법률 No. 214-FZ에 의해 제공되는 지분 펀드 조달 계획을 단순화하고 최적화하려는 국내 개발자의 고유한 욕구로 인해 공유 건설에 참여하기 위한 "회색" 계획이 등장했습니다. 개발자는 다음을 기반으로 자금을 모으는 것을 선호합니다. 투자 계약, 지분 참여 또는 구매 및 판매에 대한 예비 계약, 아파트 예약 계약.

Rostov 지역 V. A. Kuznetsov의 검사가 기자 회견에서 "의심스러운"이라고 말한 것은 바로 그러한 계약이었습니다. 통신사인터팍스(Interfax)는 “이 문제가 광범위하게 보도되고 있음에도 불구하고 사람들이 계속해서 법을 우회하는 데 돈을 투자하는 것이 우려된다. 동시에 돈을 기부하는 시민들 건설 조직모호한 계약에 따라 그들은 개발자가 토지 계획, 건축 허가에 대한 권리가 있는지 여부에 관심이 없습니다. (http://www.prokuror.rostov.ru/ne_4430803).

이러한 우려는 사회학적 연구를 통해 충분히 확인된다. 따라서 질문에 대해 :“새 건물에서 아파트를 구입하고 있으며 법률 번호 214-FZ 또는 다른 계약에 따라 지분 계약에 따라 주택을 구입하는 옵션이 제공되었다고 상상해보십시오. 조금 저렴? 어떤 옵션을 선호하십니까?”라고 물었을 때 응답자의 56.7%가 법률 No. 214-FZ에 따라 공유 참여 계약에 따라 주택을 구매할 것이라고 보고했습니다. 연구 참가자의 16.4%는 아파트에 대해 지불해야 하는 금액이 중요했으며 계약서의 법적 문구가 중요하지 않았습니다. 응답자의 2.9%는 법률 No. 214-FZ 없이 인수 옵션을 선택했고 24%는 대답하기 어렵다고 답했습니다. ("주거법", 2010, No. 4)

예금자와 주주의 권리 보호에 관한 WFP "United Russia"총회 상임위원회 실무 그룹의 책임자 인 Alexander Khinshtein 국가 Duma 부국장은 그러한 상황에서 훨씬 더 심각한 결과를 초래한다고보고 있습니다. 그에 따르면 “... 공유 건설에 관한 일반적으로 정상적인 법률은 실제로 작동하지 않습니다. 오늘날 불행히도 많은 개발자들이 법을 우회하고 있으며 이것이 공유 건설의 새로운 위기의 기초가 될 수 있습니다.”

안에 이 기사고려될 것이다 가능한 결과법적 보호 기관 "DOLSCHIK"의 관행에 따라 형성된 관찰에 따르면 그러한 계약의 체결은 자금 조달을위한 가장 일반적인 계획이기 때문에 건설 참여를위한 예비 계약 체결.

예술 덕분에. 429 민법러시아 연방은 예비 계약에 따라 예비 계약에 명시된 조건에 따라 향후 재산 양도, 작업 수행 또는 서비스 제공(기본 계약)에 관한 계약을 체결할 것을 약속합니다.

1. 대부분의 경우 주주를 위해 이러한 계획을 실행할 때 예비 계약의 "내용 결함" 문제가 발생합니다. 예술 덕분에. 러시아 연방 민법 429조에 따라 예비 계약에는 주 계약의 기타 필수 조건(건설에 대한 지분 참여 계약)뿐만 아니라 주제를 설정할 수 있는 조건이 포함되어야 합니다. 파트 4 예술. 법률 No. 214-FZ의 4는 기본 계약의 필수 조건을 나타냅니다.

프로젝트 문서에 따라 양도할 공유 건설의 특정 대상 결정;
공유 건설 대상 개발자가 공유 건설 참여자에게 양도하는 기간;
계약 가격, 지불 조건 및 절차;
공유 건설 객체에 대한 보증 기간.

예술에 따르면. 러시아 연방 민법 432, 계약의 모든 필수 조건에 대해 관련 사례에서 요구되는 형식으로 당사자 간에 합의가 이루어지면 계약이 체결된 것으로 간주됩니다. 동시에 필수 조건은 다음과 같이 이해됩니다. 1) 계약 주제에 대한 조건, 2) 법률 또는 기타에 명시된 조건 법적 행위이러한 유형의 계약에 필수적이거나 필요한 3) 당사자 중 한 사람의 요청에 따라 합의에 도달해야 하는 모든 조건.

따라서 필수 조건에 대한 합의가 없으면 공동 건설 참여에 대한 예비 계약이 체결되지 않은 것으로 간주됩니다. 체결되지 않은 계약은 당사자에게 어떠한 권리나 의무도 발생시키지 않습니다. 이러한 상황은 개발자로부터 아파트를 받을 권리를 박탈하기 때문에 주주에게 심각한 위험을 초래합니다.

이 경우 원칙적으로 개발업자에게 자금을 기부한 지분 보유자는 청구가 만족될 전망이 없음에도 불구하고 개발업자가 공유 건설 참여를 위한 본 계약을 강제로 체결하도록 요구합니다. 이에 대한 예는 2009 년 10 월 29 일자 A32-19165 / 2008의 FAS SKO 법령으로 예비 계약에서 필수 조건을 보지 못한 파기 법원은 다음과 같은 결론을 내 렸습니다. 원고의 주장을 만족시킬 근거가 없다. 앞으로 03.03.2010 No. VAC-2115/10 일자 러시아 연방 대법원의 판결에서 볼 수 있듯이 심사위원단은 감독을 통해 상기 결의안을 수정할 근거를 찾지 못했습니다.

이런 상황에서 자금을 출자한 지분 보유자는 부당이득으로 개발사로부터 자금을 회수하는 수밖에 없다. 일반적으로 자금 회수에는 개발자가 다른 사람의 자금 사용에 대한 책임을 지게 됩니다. 동시에 이자 보유자는 지불된 금액을 초과하여 개발자로부터 리파이낸싱 비율에 해당하는 금액의 이자를 받습니다. 주주가 시민이고 동시에 건설 목적으로 개발자가 자금을 조달했음을 증명할 수 있는 경우 개발자는 Art 3부에 따라 시민으로부터 받은 금액을 초과합니다. 법률 No. 214-FZ의 3은 이 자금에 대한 이자를 다음에서 지불할 의무가 있습니다. 더블 사이즈이자를 초과하여 발생한 손실을 보상합니다. 하지만 저금리재융자, 설립 중앙 은행 RF 및 실제 손실 금액을 증명하는 데 어려움이 있는 경우(자금 사용의 목표 특성이 설정된 경우) 원칙적으로 주주의 기대치를 충족하지 못합니다.

2. 예비계약제도 이용의 또 다른 문제점은 본계약체결기간의 위반이다. 예술에 따르면. 러시아 연방 민법 429, 예비 계약은 당사자가 주 계약을 체결하기로 약속하는 기간을 표시해야 합니다.

개발자가 주주에게 예비 계약을 제안하는 일반적인 설명은 본 계약을 체결하는 데 필요한 문서가 일시적으로 부재하거나 여러 기관과 프로젝트를 조정하는 데 어려움이 있거나 행정 당국의 불합리한 기한 위반입니다. 이러한 변명은 예비 계약에 명시된 기간 내에 공유 건설 참여에 대한 본 계약을 체결 할 수 없다는 것을 개발자가 정당화하는 데 사용됩니다. 때때로 주 계약의 체결을 신청하는 지분 보유자는 주 계약에 서명할 수 있는 단독 집행 기구가 없다는 정보를 받습니다(“이사는 지금 자리를 비웠습니다”). 원칙적으로 이러한 설명은 구두로 제공되며 문서화되지 않습니다. 동시에 개발자는 건설 현장에서 일종의 활동을 수행하며 이는 지분 보유자가 계약 체결을 기다리도록 설득하는 데에도 도움이 됩니다.

한편, 주요 계약의 미결 결과는 Art의 6 단락에 정의되어 있습니다. 러시아 연방 민법 429: “예비 계약에 명시된 의무는 당사자가 기본 계약을 체결해야 하는 기간이 끝나기 전에 체결되지 않거나 당사자 중 하나가 상대방이 이 계약을 체결할 것을 제안합니다.” 따라서 공동건설 참여를 위한 본계약이 예비계약에서 정한 기간 내에 체결되지 않으면 개발업자의 체결 의무는 종료된다. 동시에 주주가 해당 금액(담보, 선지급, 보증료 등)을 지급하는 것을 정당화하기 위해 예비합의에서 사용된 법적 구조에 따라 최악의 경우 주주가 이전 금액을 잃을 수 있습니다. 개발자에게 지급 돈의 합개발자로부터 복구에 대한 실제 전망이 없더라도.

3. 예비 계약을 체결한 지분 보유자가 직면하는 공통적인 문제는 개발자의 지급 불능입니다. 동시에 예비 계약에 따라 자금을 출자한 지분 보유자는 아파트를 받을 수 있을 뿐만 아니라 개발자에게 지불한 금액을 반환할 기회도 박탈당하는 경우가 있습니다. 그 이유는 건설 지분 참여에 대한 예비 계약에 따라 당사자들이 체결한 관계가 법률 No. jar의 규범을 따르지 않기 때문에 개발자가 의무를 이행할 것이라는 보장이 없기 때문입니다. 이러한 상황에서 개발자와 주주의 관계는 후자의 파산으로 인해 종료되며 종종 기여된 자금을 상환하지 않습니다.

2010년 5월 19일 언급된 기자 회견에서 로스토프 지역 V.A. 동시에 위의 통계에 따르면 Rostov 지역에서 약 2,500 명의 주주의 권리가 침해되었습니다.

주택을 받을 수 있는 지분 보유자의 권리를 보장하는 것은 그들의 권리를 보호하려는 의지에 크게 좌우되는 것 같습니다. 러시아의 관례에 따라 지분 보유자가 서명한 문서에 대한 법적 검토의 필요성을 깨닫고 개발자에게 자금을 예치하는 위험을 평가하기 위해 공유 건설 참가자는 "천둥이 치는" 때까지 기다렸다가 전문가에게 문의합니다. . 이러한 상황에서 원하는 결과를 얻으려면 경험과 자격뿐만 아니라 침해된 주주의 권리를 회복하기 위한 엄청난 노력이 필요합니다. 법무법인 "돌식"은 지분 구축 관계 분야를 전문으로 하며 지분 보유자의 권리 보호를 돕습니다.

예비계약을 공유건설 참여계약으로 인정

건설에 대한 지분 참여 계약으로 예비 계약을 인식하는 것은 지분 보유자에게 가장 시급한 주제 중 하나입니다.

현행법, 특히 러시아 연방 민법 421조는 "계약의 자유"를 규정하고 있는데, 이는 문자 그대로 당사자들이 혼합 계약을 포함하여 모든 계약을 체결할 수 있음을 의미합니다. 이 조항은 개발자가 개체 건설을 위한 자금을 조달하기 위해 지분 보유자와 계약을 체결할 수 있도록 합니다. 각종 조약: 예비 판매 및 구매 계약(본 판매 및 구매 계약의 후속 체결과 함께) 투자 계약; 청구권 양도 계약; 간단한 파트너십 계약. 공유 건설 참여에 관한 계약을 제외한 모든 계약의 개발업자에 의한 결론은 개발업자가 공유 건설에 관한 법률을 회피하려고 시도하여 주주를 위험한 위치에 놓기 때문입니다. 위의 법률에 의해 제공되는 보증 중 후자.

. 공유건설 참여계약 체결시 보증

공유 건설 참여 계약을 체결할 때 주주가 받는 보증을 통과할 때 언급할 가치가 있습니다. 공동 건설 참여 계약은 지역 회의소 등록 시점부터 등록 시점까지 체결 된 것으로 간주되며 양 당사자가 서명하더라도 체결 된 것으로 간주되지 않습니다. 따라서 다음을 보장합니다.

한 아파트에 대한 공동 건설 참여에 대한 계약은 한 번만 등록할 수 있으며, 이 상황은 지분 보유자가 아파트를 두 번 판매하는 것을 방지합니다.
개발자의 파산 절차가 시작되는 경우 공동 건설 참여 계약에 명시된 아파트는 파산 재산에 포함되지 않으며 "경매에서 나가지" 않습니다.
승계 시(예: 상속 개시) 승계인이 주주가 됩니다.

신청 내역 사법 관행체결된 협약을 공동건설 참여 협약으로 인정

특별법 이전에 개발업자들은 부동산을 짓기 위해 시민들로부터 자금을 유치하기 위해 다양한 계약을 체결했습니다. 개발업자가 공유 건설 참여 계약을 체결하도록 의무화하는 "공유 건설 ..."을 채택한 후에도 상황은 근본적으로 변경되지 않았으며 이러한 상황은 규제 당국이 눈을 감았 기 때문입니다. 법원은 순전히 공식적인 근거(러시아 연방 민법 421 참조 포함)에서 체결된 계약을 공유 건설 참여 계약으로 인정하지 않았습니다.

속은 주식 보유자의 수가 "눈덩이"처럼 커졌기 때문에 이러한 상황이 너무 오래 지속될 수는 없습니다. 비교적 최근에 "파산에 관한 연방법"은 주주에게 추가 보증을 제공했지만 서명하고등기공동 건설 참여 계약. 이 장 덕분에 주주는 개발자가 파산하는 경우 아파트를 유지할 가능성이 더 큽니다.

이러한 법률과 추가 사항은 공동 건설 참여에 대한 계약이 아닌 개발자와 법적 관계를 맺은 사람들의 삶을 더 쉽게 만들지 않았으며 대다수가 (여전히) 있습니다.

"아파트 건물 및 기타 부동산 개체의 공동 건설에 시민의 참여와 관련하여 발생하는 법원의 분쟁 해결 관행 검토"(상임위원회 승인)가 등장한 후 상황이 다소 변경되었습니다. 대법원 RF 04.12.2013)(2015년 4월 3일에 수정됨)에 따라 공동 건설 참여에 대한 계약이 없는 지분 보유자에게 추가 보증을 제공했습니다. 이러한 보증에는 다음이 포함됩니다.

Art에 따라이자를받을 주주의 권리. 러시아 연방 민법 395는 개발자가 자금을 조달할 권리가 없는 경우 해당 행위의 7항에 명시되어 있습니다.
Art가 아닌 연방법 "OZPP"제 13 조 6 항에 따라 주주가이자를받을 권리. 러시아 연방 민법 395(비율이 훨씬 낮음), 개발자가 자금을 조달할 권리가 없고 주주가 개인, 가족 목적으로 아파트를 구입한 경우 이는 해당 항목의 8항에 표시됩니다. 행동;
공유건설 참여에 관한 예비협약을 체결하는 경우 본협약의 필수조건이 있고, 시행사가 시민으로부터 자금을 조달할 수 있는 권한이 있는 경우 본협약을 본협약으로 인정할 수 있다. 지정된 계약의 등록을 위해 등록 기관에 필요한 문서를 제공해야 하는 주주의 의무와 함께 공유 건설에 참여(개요).

. 시행사와 체결한 협약을 공유건설 참여협약으로 인정하는 근거

개발업자에게 처음부터 공유 건설 참여에 대한 계약을 체결하도록 강요하는 것은 불가능하며 이에 대한 근거가 있어야합니다. 이러한 근거에는 문서 형식으로 비난되는 잘 확립 된 법적 관계, 즉 개발자와 일종의 계약 (예비, 투자 등)을 체결해야합니다.

체결된 계약에 따라 주주는 공유 건설 참여에 대한 계약 체결을 요구할 권리가 있습니다. 이 경우 계약서에는 주계약의 본질적인 내용이 포함되어야 합니다. 연방법 "공동 건설"에 따르면 공동 건설 참여 계약의 필수 조건은 다음과 같습니다.

양도 재산의 세부 사항;
계약가;
환승시간;
공동건설 대상물의 보증기간 다.
개발자가 계약에 따른 의무 이행을 보장하는 방법.

"개요"의 마지막 단락은 인식된 계약이 공유 건설의 대상 및 계약 가격에 대한 정보를 갖는 것으로 충분함을 나타냅니다.

또한 건축업자는 다음을 수행해야 합니다.

시설이 건설되고 있는 토지에 대한 임대권 또는 소유권이 있어야 합니다.
개발자와 초기 계약을 체결할 때 개발자는 건축 허가를 받아야 합니다.

체결된 협약을 공유건설 참여협약으로 인정하는 요건을 제시할 수 없는 단체

주택건설, 주택저축협동조합 등의 단체에는 '공동건설에 대하여'가 해당되지 않는다는 '개요'를 분석해 보면 공동건설 참여에 대한 협약을 체결할 필요가 없다는 결론을 내릴 수 있다.

협약을 공유건설 참여협약으로 인정청구 시 관할권 결정

에 의해 일반 규칙, 청구는 건설 중인 시설의 위치에 있는 지방 법원에 제출해야 합니다. 이 규칙은 검토에서 반복됩니다.

개발자에 대해 파산 절차가 시작된 경우 체결된 계약을 공동 건설 참여 계약으로 인정하는 신청서를 중재 법원에 제출해야 합니다.

법학의 예

Vakhitovsky의 솔루션에서 지방 법원개발자의 파산 절차가 시작된 이후 공동 건설 참여 계약의 체결을 강요하기 위해 개발자에 대한 시민의 반소에 대한 타타르스탄 공화국의 카잔시가 거부되었습니다.

발췌:

“ 지분 참여 계약 등록 강요에 대한 원고에 대한 피고의 반소에 대해 법원은 절차 종료 결정을 내렸고, 해결해야 할 권리에 대한 분쟁이 있습니다. 중재 법원 RT의 중재 법원에서 피고의 파산 사건이 있기 때문에 RT. ”

법학의 예

FON-Riviera LLC가 시설의 개발자가 아니라는 피고측 대리인의 주장은 이전 의무가 있으므로 청구를 기각하는 근거가 될 수 없습니다.<данные изъяты>논란이 많은 비거주 건물인수한 것은 LLC FON-Riviera였습니다.