ข้อสรุปของข้อตกลงเบื้องต้นเกี่ยวกับการมีส่วนได้ส่วนเสีย สัญญาซื้อขายหุ้นเบื้องต้น สัญญาซื้อขายหุ้น - DDU

มากมาย บริษัทก่อสร้างค่อนข้างแข็งขันใช้รูปแบบของข้อตกลงเบื้องต้นของการมีส่วนได้ส่วนเสีย นี้ทำด้วยเหตุผลหลายประการ: มีคนต้องการเริ่มขายอพาร์ทเมนท์โดยไม่ต้องรอ ใบอนุญาตมีคนพยายามซ่อนด้านมืดด้วยวิธีนี้

สาระสำคัญของ PDCA คืออะไร เหตุใดจึงจำเป็น และมีความเสี่ยงอะไรบ้าง? อ่านเกี่ยวกับเรื่องนี้ในเนื้อหาของเรา

PDDU คืออะไร?

ข้อตกลงเบื้องต้นการมีส่วนร่วมของผู้ถือหุ้น (PDDU) เป็นข้อตกลงซึ่งมีภาระหน้าที่ของผู้พัฒนาและผู้ถือหุ้นในการสรุปข้อตกลงทุนหลัก (PDDU) ระหว่างกันในอนาคตตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ก่อนหน้านี้

แม้จะมีข้อเท็จจริงที่ว่ากฎหมายของรัฐบาลกลาง "การมีส่วนร่วมใน การก่อสร้างร่วมกัน อาคารอพาร์ตเมนต์และอสังหาริมทรัพยฌอสังหาริมทรัพยฌอื่นๆ นิติบัญญัติ สหพันธรัฐรัสเซีย“ฉบับที่ 214-FZ ลงวันที่ 31 ธันวาคม 2547 (ต่อจากนี้ไป - กฎหมายหมายเลข 214-FZ) มีผลบังคับใช้มานานกว่า 10 ปี และหลายคนทราบดีอยู่แล้วว่าการซื้อบ้านในอาคารใหม่จำเป็นต้องสรุป DDU ไม่ใช่ผู้ซื้อทุกรายที่จะแยกแยะสัญญาหลักจากสัญญาเบื้องต้นได้ ดังนั้นเมื่อลงนามในข้อตกลงเบื้องต้น พวกเขาเชื่อว่ามันถูกควบคุมโดยกฎหมายหมายเลข 214-FZ ด้วย อย่างไรก็ตาม สามารถระบุได้อย่างชัดเจนว่า PDDU ไม่เกี่ยวข้องกับกฎหมายนี้แต่อย่างใด

DDU รับประกันว่าผู้ถือหุ้นจะได้รับกรรมสิทธิ์ในอาคารพักอาศัยซึ่งจนกว่าการก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยจะเสร็จสมบูรณ์จะมอบให้กับเขา ข้อตกลงนี้ต้องได้รับการจดทะเบียนบังคับกับหน่วยงานของ Rosreestr และหลังจากนั้นจะมีผลบังคับทางกฎหมายเท่านั้น ขั้นตอนนี้ปกป้องผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจากการขายอพาร์ตเมนต์ของเขาต่อให้กับบุคคลที่สาม

สัญญาเบื้องต้นเป็นความสัมพันธ์ประเภทที่ต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง ไม่ได้รับประกันว่าผู้ถือหุ้นจะได้รับอพาร์ทเมนท์ แต่จะกำหนดภาระหน้าที่ของคู่สัญญาในการสรุปเอกสารหลักในอนาคตเท่านั้น PDDU ไม่ได้ลงทะเบียนทุกที่ ดังนั้นจึงไม่ให้ผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกันรับประกันว่าที่อยู่อาศัยที่สัญญาไว้กับเขาจะไม่ถูกขายต่อให้กับผู้ซื้อรายอื่น

คุณจะได้รับคำแนะนำจากทนายความที่มีคุณสมบัติดีที่สุด

ฟรี: ทนายความของเราให้คำปรึกษาเบื้องต้นฟรีในทุกกรณี เรื่องกฎหมาย. 90% ของคดีได้รับการแก้ไขด้วยการให้คำปรึกษาฟรีหนึ่งครั้ง

ตลอดเวลา : ถามคำถามกับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในการแชทออนไลน์ หรือใช้แบบฟอร์มบนเว็บไซต์

ข้อตกลงเบื้องต้นต้องมีข้อมูลต่อไปนี้:

• ภาระผูกพันของคู่สัญญาในการทำสัญญาหลักในอนาคต
• ระยะเวลาในการสรุปข้อตกลงหลัก
• ข้อกำหนดที่สำคัญของ DDU ตามข้อกำหนดของกฎหมายหมายเลข 214-FZ

บันทึก! DDU หลักมักจะเป็นส่วนเสริมของ PDD

เงื่อนไขสำคัญควรอนุญาตให้สร้างวัตถุของข้อตกลงได้อย่างถูกต้อง, ต้นทุน, วันที่โอนไปยังผู้ซื้อ, ระยะเวลาการรับประกัน มิฉะนั้นศาลอาจประกาศข้อตกลงดังกล่าวเป็นโมฆะ นักพัฒนาซอฟต์แวร์ต้องเป็นนิติบุคคลเดียวกัน

PDDU สามารถลงนามได้เท่านั้น ผู้บริหารสูงสุดบริษัทก่อสร้างหรือพนักงานคนอื่นแต่มีหนังสือมอบอำนาจเท่านั้น

block_attention

เพื่อให้การค้ำประกันสำหรับแต่ละฝ่ายว่าข้อตกลงจะได้รับการปฏิบัติตามในอนาคต เป็นไปได้ที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพันภายใต้ทุนธนชาตที่จะให้ค่าปรับหรือค่าปรับ

ทางเลือกหนึ่งในการรับประกันการชำระเงินภายใต้สัญญาในอนาคตสามารถรับรู้เป็นเงินมัดจำได้ จากนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงข้อสรุปของ DDU เงินมัดจำจะไม่ถูกคืน และหากผู้พัฒนาหลบเลี่ยง เขาจะต้องจ่ายเงินมัดจำเป็นสองเท่า

เกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมายของการสรุปข้อตกลงเบื้องต้นเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมของผู้ถือหุ้น

PDA ไม่สามารถเรียกได้ว่าผิดกฎหมาย สัญญาประเภทนี้จัดทำขึ้นโดยกฎหมายและอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ Art 429 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย แต่เนื่องจากข้อเท็จจริงที่ว่ามันไม่ได้หมายความถึงการได้มาซึ่งผลประโยชน์ที่เป็นสาระสำคัญ (สินค้า อสังหาริมทรัพย์ บริการ ฯลฯ) จึงไม่สามารถทำการชำระเงินได้

ดังนั้น PDCA อาจสรุปได้ก่อนเอกสารหลัก แต่ไม่ต้องเสียค่าที่อยู่อาศัย

อันที่จริง นี่คือปัญหา เพราะเป้าหมายหลักของนักพัฒนาเมื่อสรุป PDCA คือการได้รับเงินลงทุนในโครงการของพวกเขา บ่อยครั้ง ข้อตกลงเบื้องต้นจะร่างขึ้นในขั้นตอนของการอนุมัติและการได้รับใบอนุญาต เนื่องจากไม่สามารถร่างข้อตกลงได้เนื่องจากขาดเอกสารที่จำเป็น ผู้สร้างต้องการเงิน ดังนั้นพวกเขาจึงใช้ความพยายามอย่างมากในการดึงดูดนักลงทุนและระดมทุนเพื่อสร้างบ้าน (แม้ว่ากฎหมายจะไม่ได้รับอนุญาตให้ทำเช่นนี้ และการกระทำดังกล่าวคุกคามพวกเขาด้วยค่าปรับจำนวนมาก)

ผู้บัญญัติกฎหมายอนุญาตให้นักพัฒนาหาเงินเพื่อการก่อสร้าง อาคารอพาร์ทเม้นภายในกรอบของ DDU เท่านั้น แต่วันนี้ บริษัทก่อสร้างได้เรียนรู้ที่จะหลีกเลี่ยงกฎหมายและหาเงินมาใช้ไม่ได้เพื่อชำระค่าอพาร์ตเมนต์แต่เป็นเงินประกันตามสัญญา อันที่จริงนี่คือการหลอกลวง

ดังนั้นเมื่อสรุป PDCA จำเป็นต้องเข้าใจว่าธุรกรรมนี้มีความเสี่ยงสูง ไม่เหมือนกับนักพัฒนาที่ ข้อตกลงนี้มีแต่ผลประโยชน์ สำหรับผู้ถือตราสารทุน มันสามารถกลายเป็นการสูญเสียที่สำคัญได้ เนื่องจากคุณไม่ได้ลงทุนเงินทุนของคุณในทรัพย์สินเฉพาะ แต่เพียงในคำมั่นสัญญาที่อาจไม่มีวันบรรลุผล

เพื่อให้มีสิทธิ์ได้รับ DDU บริษัทรับเหมาก่อสร้างต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดทั้งหมดของกฎหมายหมายเลข 214-FZ และปฏิบัติตามเงื่อนไขอย่างเคร่งครัด การละเมิดใด ๆ คุกคามเธอด้วยบทลงโทษและค่าปรับแก่ผู้ถือหุ้น นอกจากนี้ผู้พัฒนามีหน้าที่ประกันความรับผิดต่อนักลงทุน

ไม่จำเป็นต้องมีสิ่งใดข้างต้นเพื่อสรุป PDCA ผู้พัฒนาถือว่าขั้นต่ำของภาระผูกพันและในทางปฏิบัติจะไม่แบกรับ ความเสี่ยงทางการเงิน. กรณีไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขสัญญา กรณีที่ดีที่สุดเพียงคืนเงินประกันคืนให้กับผู้ซื้อ

ความเสี่ยงของผู้ถือหุ้นนั้นร้ายแรงกว่ามาก และที่สำคัญที่สุดคือความน่าจะเป็นที่จะไม่ได้รับเงินคืนเลย

ตามกฎหมาย สัญญาเบื้องต้นต้องระบุเวลาที่กำหนดสำหรับการดำเนินการตามข้อตกลงหลัก หากไม่มีการกำหนดช่วงเวลาดังกล่าว จะมีค่าเริ่มต้นเป็น 1 ปี หากในช่วงเวลานี้ DDU ไม่ได้ลงนาม และไม่มีฝ่ายใดเสนอให้ออก ภาระผูกพันจะสิ้นสุดลงอย่างสมบูรณ์

บันทึก!ภายใน 6 เดือนหลังจาก PDDU หมดอายุ ผู้ซื้อมีสิทธิ์ยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อบังคับให้ผู้พัฒนาออก PDDA หลัก หรือยื่นคำขอยกเลิกสัญญาและส่งคืน เงิน. ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญมากที่จะต้องปฏิบัติตามกำหนดเวลาอย่างเคร่งครัดและไม่พลาดเวลาที่กำหนดสำหรับการยื่นคำร้อง

เมื่อเห็นว่านักพัฒนาในทุกวิถีทางที่เป็นไปได้ทำให้การลงทะเบียน DDU ล่าช้า คุณไม่ควรเชื่อในสัญญาของเขาอย่างสุ่มสี่สุ่มห้า จำเป็นต้องส่งจดหมายลงทะเบียนไปยังบริษัทก่อสร้างพร้อมข้อเสนอเพื่อสรุปสัญญาหลัก และหากนักพัฒนาไม่สนใจความต้องการของคุณ คุณสามารถขึ้นศาลได้อย่างปลอดภัย

ทำไมไม่ DDU?

บริษัทก่อสร้างที่ปฏิบัติตามข้อตกลงเบื้องต้นมักจะไม่ปิดบังเหตุผลของข้อสรุป ตามกฎแล้วเหตุผลนี้คือการขาดใบอนุญาตก่อสร้าง นักพัฒนาซอฟต์แวร์ไม่ต้องตำหนิในเรื่องนี้เสมอไป บางครั้งฝ่ายปกครองท้องถิ่นก็ทำให้การออกเอกสารล่าช้า อย่างไรก็ตาม หากคุณตัดสินใจที่จะเข้าสู่ PDCA อย่างแม่นยำเนื่องจากสถานการณ์เหล่านี้ ก่อนอื่นให้วิเคราะห์ ชื่อเสียงทางธุรกิจบริษัทต่างๆ เนื่องจากการขาดใบอนุญาตสามารถปกปิดปัญหาร้ายแรงได้ เช่น ยังไม่มีการออกสิทธิ์ในไซต์ก่อสร้าง ยังไม่ได้ดำเนินการตรวจสอบที่จำเป็น ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดทางเทคนิคสำหรับการเชื่อมต่อการสื่อสาร เป็นต้น ในสถานการณ์เช่นนี้รับประกันว่าโดยทั่วไปจะได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง

ในบางกรณี TCAP จะใช้เป็นสัญญาทางเทคนิค ซึ่งหมายความว่าบริษัทก่อสร้างมีเอกสารทั้งหมดตามลำดับ แต่ด้วยเหตุผลหลายประการ บริษัทต้องการรับเงินจากผู้ถือหุ้นก่อนที่จะร่างเอกสารหลัก ลักษณะเฉพาะข้อตกลงดังกล่าวมีระยะเวลาสั้นก่อนสรุป DDU (2-3 เดือน) ในกรณีนี้มีความเสี่ยงน้อยที่สุด

CPDU ได้รับการฝึกฝนโดยบริษัทก่อสร้างทั้งขนาดใหญ่และขนาดเล็ก ใหญ่ - เพราะพวกเขามั่นใจในการได้รับใบอนุญาตที่จำเป็นทั้งหมดซึ่งหมายความว่าไม่มีประโยชน์ที่จะชะลอการเปิดขาย - เพราะไม่มีเงินเพียงพอสำหรับ ชั้นต้นการก่อสร้าง.

ในบางกรณี สถานการณ์บังคับให้ผู้ถือหุ้นยอมรับข้อเสนอของผู้พัฒนาในการออก PDDU ตัวอย่างเช่น อาจเป็นสถานที่ที่สะดวกสำหรับคุณในการสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ รูปแบบที่ประสบความสำเร็จของที่อยู่อาศัยในอนาคต ราคาที่ดีสำหรับอพาร์ตเมนต์ ในกรณีนี้ งานหลักของผู้เข้าร่วมโครงการแบ่งปันคือการลดความเสี่ยง

เราไม่แนะนำให้คุณสรุปข้อตกลงเบื้องต้นโดยเด็ดขาด เงินประกันซึ่งเท่ากับค่าใช้จ่ายทั้งหมดของอพาร์ทเมนท์ แม้ว่าข้อเสนอจะดึงดูดใจอย่างยิ่ง และเงื่อนไขอื่นๆ ทั้งหมดเหมาะกับคุณอย่างยิ่ง องค์กรก่อสร้างที่มีมโนธรรมจะไม่นำเสนอข้อกำหนดดังกล่าว พวกเขาจะเสนอให้วางเงินมัดจำเป็นจำนวนหนึ่งเพื่อเป็นประกันภาระผูกพันภายในขอบเขตที่สมเหตุสมผล

นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องศึกษาเนื้อหาอย่างรอบคอบก่อนที่จะลงนามใน PDAP แบบฟอร์มมาตรฐานข้อตกลงนี้ไม่มีอยู่จริง แต่ผู้บัญญัติกฎหมายกำหนดว่าควรคล้ายกับรูปแบบของข้อตกลงหลัก หากไม่เป็นไปตามข้อกำหนดนี้ เอกสารอาจถูกประกาศเป็นโมฆะ

ผลที่ตามมาของการละเมิด (ไม่ปฏิบัติตาม) กฎจราจร

PDDU จะถือว่าไม่สำเร็จหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหลีกเลี่ยงข้อสรุปของสัญญาหลัก ในสถานการณ์เช่นนี้ บทบัญญัติที่กำหนดไว้ในวรรค 4 ของศิลปะ 445 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียซึ่งระบุว่าหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบรรลุข้อตกลงเบื้องต้นหลีกเลี่ยงการปฏิบัติตามสัญญาหลักอีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิที่จะยื่นคำร้องต่อหน่วยงานตุลาการโดยเรียกร้องให้มีการสรุปข้อตกลง .

ในกรณีนี้ ฝ่ายที่หลบเลี่ยงการดำเนินการตามเอกสารอย่างไม่สมควรจะต้องชดใช้ค่าเสียหายที่เกิดจากการกระทำของตน

การละเมิด PDDU ยังเกี่ยวข้องกับการชำระเงินภายใต้ข้อตกลงดังกล่าว ตามที่กล่าวไว้ข้างต้น สมาชิกสภานิติบัญญัติห้ามมิให้มีการดึงดูดเงินทุนจากผู้ถือหุ้นสำหรับอพาร์ตเมนต์ตามข้อตกลงล่วงหน้า กฎหมายระบุอย่างชัดเจนถึงรายชื่อสัญญาที่อาจมีส่วนร่วมดังกล่าว - นี่คือ DDU ข้อตกลงกับสหกรณ์การเคหะหรือสหกรณ์การเคหะ ตลอดจนการขายหนังสือรับรองการเคหะ

บันทึก!หากผู้พัฒนาได้รับเงินสำหรับอพาร์ทเมนต์ที่ละเมิดข้อกำหนดทางกฎหมาย ผู้ถือผลประโยชน์มีสิทธิ์ยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อรับรองข้อตกลงดังกล่าวเป็นโมฆะ ในเวลาเดียวกันผู้พัฒนาจะต้องรับภาระความรับผิดชอบด้านการบริหารซึ่งประกอบด้วยการจ่ายค่าปรับจำนวน 500,000 ถึง 1,000,000 รูเบิล

สรุปแล้ว ควรสังเกตว่าวันนี้การซื้ออพาร์ทเมนต์ภายใต้ PDDU เป็นหนึ่งในธุรกรรมที่เสี่ยงที่สุด อย่างไรก็ตาม แม้จะมีคำเตือนมากมายเกี่ยวกับอันตรายของการทำสัญญาดังกล่าว ความนิยมในตลาดสร้างใหม่ก็มีแต่เพิ่มขึ้นเท่านั้น

ประการแรกผู้ซื้อจะถูกดึงดูดด้วยราคา ในขั้นตอนสรุป PDDU ราคา 1 ตารางเมตรต่ำลงอย่างมาก แต่เมื่อตกลงกันได้แล้ว พึงตระหนักไว้ ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นและผลที่ตามมาหากผู้พัฒนามีชื่อเสียงไม่ดี ดังนั้นก่อนเซ็นสัญญาเบื้องต้นควรปรึกษาทนายจะดีกว่า

คุณสามารถซื้ออาคารใหม่ได้ (หรือให้กลายเป็นผู้ร่วมลงทุนในการก่อสร้างร่วม) วิธีทางที่แตกต่างและผ่านข้อตกลงต่างๆ ตัวเลือกที่ปลอดภัยที่สุดคือสัญญาขาย แต่เป็นไปได้ก็ต่อเมื่อบ้านถูกเปิดใช้งานและอพาร์ทเมนท์ได้รับการจดทะเบียนเป็นทรัพย์สินของผู้พัฒนาแล้ว แน่นอนราคาสำหรับอพาร์ทเมนท์ดังกล่าวสูงสุดและโดยเคร่งครัดไม่ใช่อาคารใหม่ ย้ายไปตลาดรอง แต่ " การลงทุนที่มีกำไร» จำหน่ายในขั้นตอนการขุดพร้อมกับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง เราได้พูดถึงความเสี่ยงแล้ว ตอนนี้เราจะพิจารณาโครงร่างการออกแบบหลักที่มีอยู่สำหรับอาคารใหม่

สัญญาซื้อขายหุ้น

ข้อตกลงการถือหุ้น (DDU) เป็นวิธีที่ง่ายและปลอดภัยที่สุดในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารใหม่ โดยเป็นไปตามกฎหมายของรัฐบาลกลาง-214 DDU ต้องระบุตัววัตถุเอง ราคา และที่สำคัญที่สุดคือเวลาก่อสร้างตลอดจนระยะเวลาการรับประกันบ้าน (ส่วนใหญ่มักจะห้าปี) นี่เป็นเหมือนระยะเวลารับประกันเมื่อซื้อทีวี: ภายในห้าปีนักพัฒนาจะทำการซ่อมแซมและขจัดข้อบกพร่องของบ้านด้วยค่าใช้จ่ายของตัวเอง

จะทำอย่างไรถ้าผู้พัฒนาล่าช้าในการก่อสร้าง? ทางเลือกหนึ่งคือการไปขึ้นศาลเพื่อเรียกค่าปรับ จากประสบการณ์ของผู้เห็นเหตุการณ์ด้วยความล่าช้าหกเดือนขึ้นไปในภูมิภาคมอสโกคุณสามารถวางใจค่าชดเชยได้จำนวน 50,000-300,000 รูเบิล

หากผู้พัฒนาขายอพาร์ทเมนท์ภายใต้ DDU แสดงว่าเขามีใบอนุญาตสำหรับการก่อสร้างครบชุด หลังจากลงนามในข้อตกลงการเข้าร่วมทุนแล้ว จะมีการจดทะเบียนกับ Rosreestr DDU ปกป้องผู้ซื้อจากการขายซ้ำซ้อน และยังให้สิทธิ์หลายประการ ที่สำคัญที่สุดคือการปฏิเสธที่จะซื้อ ในกรณีนี้ผู้พัฒนาต้องคืนเงินภายในสิบวัน และกลับมา

ข้อดีก็มีข้อเสียเหมือนกัน สัญญานี้อาจเป็นอันตรายต่อผู้พัฒนาเอง ลองพิจารณากรณีที่เลวร้ายที่สุด พลเมืองที่กล้าได้กล้าเสียหลายคนที่ยอมจำนนต่อความตื่นตระหนก (เป็นไปได้ว่าคู่แข่งได้รับการจัดระเบียบอย่างดี) อาจเรียกร้องให้ยุติ DDU และขอเงินคืนพร้อมกัน หากผู้พัฒนาไม่คืนเงินภายในสิบวัน ผู้ซื้อสามารถขึ้นศาลได้ ทั้งหมดนี้นำไปสู่ปัญหาทางการเงินสำหรับนักพัฒนาและเป็นผลให้การก่อสร้างหยุดชะงัก แต่แล้วปัญหาก็เพิ่มขึ้นเหมือนก้อนหิมะ ศาล - ขั้นตอนการสังเกต - การควบคุมภายนอก- กระบวนการล้มละลาย - การขายวัตถุในการประมูล โครงสร้างการล้มละลายแบบคลาสสิกที่ฉันรักมาก รัสเซียบุก. ผู้ร่วมลงทุนจะได้รับเงินคืนมากถึง 10% ของกองทุนที่ลงทุน โดยถือว่าการเรียกร้องของพวกเขาได้รับความพึงพอใจ ผู้บุกรุกจะได้บ้านที่มีความพร้อมสูง บ้านกำลังสร้างเสร็จ อพาร์ตเมนต์กำลังขายใหม่ สถานการณ์นี้พบได้บ่อยในภูมิภาครัสเซีย แต่ในมอสโกค่อนข้างเป็นไปได้

ข้อเสียอีกประการของ DDU คือต้นทุนของโครงการที่สูงขึ้นและเป็นผลให้ต้นทุนอพาร์ทเมนท์สูงขึ้น จนกว่าการอนุมัติทั้งหมดจะผ่าน จนกว่าโครงการจะได้รับการอนุมัติ ... และตอนนี้จำเป็นต้องใช้เงิน ทางออกคือใช้เงินกู้ราคาแพงหรือขายอพาร์ทเมนท์บางส่วน "จากใต้พื้น" ในการทำเช่นนี้จะมีการร่างข้อตกลงการแบ่งปันเบื้องต้น

ข้อตกลงการแบ่งปันเบื้องต้น (PDDU)

ชื่อสามัญคือ "ข้อตกลงการจอง" ตามกฎหมาย สัญญาประเภทนี้ไม่ได้ห้าม แต่ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง PDDU ต้องมีที่อยู่ที่แน่นอนของอพาร์ตเมนต์และข้อกำหนดที่แน่นอนสำหรับการทำสัญญาหลัก (PDDU) นอกจากนี้ยังเป็นไปไม่ได้ที่จะรับเงินภายใต้ PDDU (เพียงบางส่วนเท่านั้น - "เพื่อความปลอดภัยในการดำเนินการ") ในทางปฏิบัติ เงื่อนไขเหล่านี้ทั้งหมดหรือเกือบทั้งหมดถูกละเมิดโดยนักพัฒนา

ราคาอพาร์ทเมนท์ที่ขาย "เบื้องต้น" นั้นต่ำกว่าหลังการเปิดขายอย่างเป็นทางการประมาณ 10% ความเสี่ยงของนักลงทุนสูงขึ้นมาก หมายเหตุ: นักลงทุนอย่างแน่นอน ไม่ใช่ผู้ซื้อ เนื่องจากข้อตกลงดังกล่าวเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยง แต่ถ้าผู้พัฒนาเองมีความน่าเชื่อถือและโครงการนี้น่าสนใจ นักลงทุนก็เต็มใจที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์จากใต้พื้นห้องและทำเงินได้ดี

โดยปกติอพาร์ทเมนท์จำนวนเล็กน้อยจะขายได้ "เบื้องต้น" - ขั้นต่ำที่จำเป็นในการได้ เงินทุนที่จำเป็นก่อนออกใบอนุญาต เอกสารเสร็จสมบูรณ์แล้ว - การขายภายใต้ LTA เริ่มต้น และ LTA หลักได้ข้อสรุปกับนักลงทุนที่สรุป LTA เบื้องต้นแล้ว จากจุดนี้ไป ความเสี่ยงจะลดลง และคุณสามารถรออพาร์ตเมนต์ของคุณได้อย่างปลอดภัย

นักพัฒนาไม่เคยโฆษณาการขายอพาร์ทเมนท์ภายใต้ PDDU สนใจตึกใหม่บ้างแต่ยังไม่ได้เปิดขายให้ไปที่สำนักงานขาย สอบถาม ทิ้งคำร้องได้เลย แต่ในกรณีนี้ คุณอาจถูกปฏิเสธได้หากคุณดู "น่าสงสัย" ต่อผู้จัดการหรือหากบริษัทไม่ดำเนินการขายล่วงหน้า

ข้อตกลงการมอบหมาย

บุคคลส่วนตัวคนหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์ภายใต้ DDU และขณะนี้กำลังขายต่อให้กับบุคคลอื่น จนกว่าจะได้รับสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ (และสิ่งนี้อาจเกิดขึ้นได้แม้กระทั่งหนึ่งปีหลังจากการออกกุญแจ) เป็นไปไม่ได้ที่จะขายอพาร์ทเมนต์ภายใต้ข้อตกลงการขายและการซื้อปกติโดยได้รับมอบหมายเท่านั้น ตามกฎแล้วนักลงทุนเอกชนจะจัดสรรอพาร์ทเมนท์ กำไรถูกกำหนดในช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุด เมื่อระดับความสามารถในการทำกำไร (กำไรหารด้วยระยะเวลาการลงทุน) สูงสุด

ข้อตกลงการมอบหมายจะสรุปโดยการมีส่วนร่วมของนักพัฒนา ตามกฎแล้วนักพัฒนาจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมสำหรับการมอบหมาย บางครั้งนักพัฒนาซอฟต์แวร์ตั้งค่าคอมมิชชั่นป้องกัน (เช่น 5-10% ของต้นทุนอพาร์ทเมนท์) เพื่อป้องกันไม่ให้นักลงทุนแข่งขันกับเขาด้วยการขายอพาร์ทเมนท์ หากอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับมอบหมายขายได้ถูกกว่าห้องเดียวกันจากนักพัฒนาอย่างมาก นี่คือเหตุผลที่ควรคิด บางทีผู้ขายอาจต้องการเงินอย่างเร่งด่วน แต่ก็ควรเป็นข้อเสนอเดียว หากมีข้อเสนอราคาถูกจำนวนมากสำหรับการมอบหมาย เป็นไปได้มากว่าโครงการมีปัญหาใหญ่และนักลงทุนกำลัง "บินบนเรือ"

พาร์ทเมนท์ที่ได้รับมอบหมายเป็นที่สนใจของผู้ซื้อหากราคาเอื้ออำนวยหรือผู้พัฒนาไม่มีอพาร์ทเมนท์ดังกล่าวอีกต่อไป ความเสี่ยงในกรณีนี้เหมือนกับข้อสรุปของ DDU นั่นคือน้อยที่สุด อพาร์ตเมนต์สามารถกำหนดได้ภายใต้สัญญาประเภทอื่นๆ ซึ่งเราจะพูดถึงด้านล่าง: PDKP, ZhSK อีกครั้ง ความเสี่ยงจะเหมือนกับเมื่อทำข้อตกลงที่คล้ายคลึงกันกับนักพัฒนาซอฟต์แวร์

คำแนะนำ. หากคุณสนใจอาคารใหม่ หลังจากศึกษาไซต์งานและเยี่ยมชมสำนักงานขายแล้ว ให้มองหาข้อเสนอการมอบหมายงาน พวกเขาถูกโพสต์บนกระดานข่าวเดียวกับ อพาร์ตเมนต์ธรรมดาบน ตลาดรองตลอดจนบนเว็บไซต์และฟอรั่มของโครงการเอง เลือกตัวเลือกที่ทำกำไรได้มากที่สุดสำหรับคุณโดยคำนึงถึงค่าคอมมิชชั่นของผู้พัฒนาสำหรับการลงทะเบียนอพาร์ทเมนท์ใหม่

สัญญาเงินกู้ ตั๋วสัญญาใช้เงิน

ค่อนข้างหายากแล้ว แต่ยังคงฝึกฝนรูปแบบ มันเกิดขึ้นที่นักพัฒนาจ่ายผู้รับเหมาช่วงไม่ใช่ด้วยเงิน แต่ด้วยอพาร์ทเมนท์ ผู้รับเหมาช่วงพยายามขายอพาร์ทเมนท์โดยเสนอตั๋วสัญญาใช้เงิน (คำขอชำระเงิน) ให้กับผู้ซื้อ

หลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้น ผู้ซื้อจะมอบตั๋วสัญญาใช้เงินให้นักพัฒนาโดยหวังว่าจะได้รับอพาร์ตเมนต์เป็นการตอบแทน แล้วทุกอย่างก็ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้พัฒนา ถ้าเขาต้องการเขาจะโอนอพาร์ทเมนท์ ถ้าเขาไม่ต้องการเขาจะจ่ายบิล จำนวนเงินที่กำหนด. มีสิทธิที่จะ หากอพาร์ตเมนต์มีราคาสูงขึ้นถึงหนึ่งในสามหรือมากกว่านับตั้งแต่การออกใบเรียกเก็บเงิน ทำไมต้องเสียเงิน? ขายได้ราคาตลาดจริงมีกำไรมากกว่า และ "ผู้ซื้อ" ที่โชคร้ายกลับกลายเป็นเพียงเจ้าหนี้ที่ "ปลอดดอกเบี้ย" ของนักพัฒนาซอฟต์แวร์ นี่เป็นโครงการที่เสี่ยงที่สุด ห้าธงสีแดง

สัญญาซื้อขายล่วงหน้า (PDCP)

หนึ่งธงสีแดง MPKP ต้องมีเงื่อนไขทั้งหมดของสัญญาซื้อขายหลัก (ที่อยู่ของอพาร์ทเมนต์, ภาพ, ราคา) รวมถึงเงื่อนไขในการสรุปสัญญาหลัก (DCT) จุดสุดท้ายมักจะถูกละเมิด ความเสี่ยงหลักของ PDKP คือเวลาในการก่อสร้างที่ล่าช้า ซึ่งผู้ซื้อไม่สามารถต่อสู้ในทางใดทางหนึ่งได้ (ต่างจากสถานการณ์ของ DDU) นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงจากการขายซ้ำซ้อน PDKP ไม่ได้ถูกฝึกฝนโดยนักพัฒนารายย่อยเท่านั้น แต่ยังรวมถึง "ยักษ์ใหญ่แห่งตลาด" ซึ่งในขณะเดียวกันก็ไม่อนุญาตให้เกิดความล่าช้าอย่างมาก ดังนั้นจงสนใจในชื่อเสียงของนักพัฒนาแล้ว โครงการที่เสร็จสมบูรณ์ก่อนเข้าทำสัญญานี้หรือสัญญาอื่นใด

สหกรณ์เคหะและการก่อสร้าง (ZhSK)

เป็นสมาคมของบุคคลหรือองค์กรเพื่อวัตถุประสงค์ในการสร้างที่อยู่อาศัยตลอดจนการจัดการที่อยู่อาศัย โครงการนี้ใช้โดยทั้ง "สำนักงานโคลน" และนักพัฒนารายใหญ่ที่มีชื่อเสียง ตัวโครงการเองนั้นถูกกฎหมาย ซึ่งกำหนดไว้ในมาตรา 110 รหัสที่อยู่อาศัยอาร์เอฟ แต่ยังมีความเสี่ยงที่ร้ายแรง ประการแรกคุณไม่ทราบค่าใช้จ่ายทั้งหมดของอพาร์ทเมนท์จนถึงวินาทีสุดท้าย สหกรณ์สามารถเปลี่ยนได้ตลอดเวลาและเรียกร้องให้มีการชำระเงินเพิ่มเติม "สำหรับความต้องการในการก่อสร้าง" ประการที่สอง คุณไม่ได้ควบคุมระยะเวลาในการก่อสร้าง นอกจากนี้ คุณไม่สามารถปฏิเสธการซื้อและคืนเงินได้ คุณไม่สามารถเรียกร้อง "การรับประกัน" ซ่อมแซม» ที่บ้านและการซ่อมแซมข้อบกพร่องคุณไม่สามารถควบคุมการใช้จ่ายเงินของคุณโดยสหกรณ์ ... นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงในการขายสองเท่าโดยทั่วไป - สองธงสีแดง

ตามที่กระทรวง การพัฒนาภูมิภาคสหพันธรัฐรัสเซีย ณ ปี 2555 มี “ผู้ถือหุ้นที่ถูกหลอก” 95,000 คนในรัสเซีย (โดมานา IZHS ไม่รวมอยู่ในสถิติ) ในเวลาเดียวกัน มีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 500,000 ห้องในรัสเซียทุกปี หากเราพิจารณาว่า 95,000 หลอกลวง "สะสม" ตลอดหลายปีที่ผ่านมา เราจะได้ส่วนแบ่งเพียงเล็กน้อย ผู้นำในแง่ของจำนวนผู้ถือหุ้นที่ได้รับผลกระทบ ได้แก่ ภูมิภาคมอสโก, ตาตาร์สถาน, ซามาราและโนโวซีบีร์สค์, ดินแดนครัสโนดาร์ ดังนั้นไม่ต้องกลัวอาคารใหม่ ตรวจสอบและไว้วางใจ!

Sergey Tikhonenko

แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับเพลง "ทำอย่างไรไม่ให้เป็นผู้ถือหุ้นถูกหลอก ภาคสอง"

เพิ่มเติมในหัวข้อ "ข้อตกลงเบื้องต้นของการมีส่วนร่วมในการก่อสร้าง":

ไม่ใช่ที่นี่ คุณต้องปรึกษาทนายความ มีโอกาสใช่มั๊ยคะ!!!

วิธีที่จะไม่กลายเป็นผู้ถือหุ้นที่หลอกลวง ภาคสอง. หากผู้พัฒนาขายอพาร์ทเมนท์ภายใต้ DDU แสดงว่าเขามีใบอนุญาตสำหรับการก่อสร้างครบชุด ศาล - ขั้นตอนการสังเกต - การจัดการภายนอก - กระบวนการล้มละลาย ...

บอกฉันทีว่าในปี 2559 มีการชำระเงินสำหรับอพาร์ทเมนท์ - สรุปข้อตกลง DDU เช่น บ้านยังไม่ได้รับมอบหมาย หรือฝากเงินผ่าน DDU ไม่ได้ซื้อบ้าน? จะทำอย่างไรในกรณีนี้? เป็นไปได้ไหมที่จะได้รับ การหักภาษีโดยคำนึงถึงปีที่ฝากเงินตาม ...

เรากำลังพูดถึงผู้ถือหุ้นที่ถูกหลอก ภูมิภาคมอสโก สถานการณ์ที่ยากลำบาก เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นของประชาชน ฉันจะไม่เผยแพร่อะไรเลย เราไม่สามารถเชื่ออย่างจริงจังว่าหลังจากนี้ผู้ถือหุ้นที่หลอกลวงไม่ใช่คนเดียวกับที่เล่นใน ...

ข้อตกลงการเข้าร่วม และไม่มีใครสามารถยกเลิกข้อตกลงที่ดีทางไปรษณีย์ (เช่น แก้ไขโดยทนายความ) เกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยได้ใช่หรือไม่ งงกับการคืนภาษี DDU - จะมีการหักภาษีหรือไม่ การหักทรัพย์สินโดยอพาร์ตเมนต์ใน...

วิธีที่จะไม่กลายเป็นผู้ถือหุ้นที่หลอกลวง วัตถุบางอย่างในภูมิภาคมอสโกและภูมิภาคต่างๆ ถูกแช่แข็งเป็นเวลาห้าถึงสิบปี และไม่มีวิธีที่ชัดเจน จากการปฏิบัติแสดงให้เห็นว่ามีผู้มั่งคั่งมากขึ้นในหมู่ผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกง ตัวอย่างหนึ่งดังกล่าว...

การก่อสร้างและ โฉนดการโอนหรือเอกสารอื่น ๆ เกี่ยวกับการโอนวัตถุก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันโดยนักพัฒนาและการยอมรับจากผู้เข้าร่วมของสิ่งที่ใช้ร่วมกันภายใต้สัญญาล่วงหน้าพวกเขาไม่ได้หักเงิน ฉันไม่รู้ภายใต้ข้อตกลงสหกรณ์การเคหะ คุณต้องไปหาข้อมูลในสำนักงานสรรพากรเอง

ข้อตกลงการเข้าร่วม อาคารใหม่ ทรัพย์สิน. ซื้อ ขาย ที่อยู่อาศัย ให้เช่า นายหน้า ตัวแทน หน่วยงาน เรากำลังมองหาที่อยู่อาศัยสำรอง จู่ๆ ก็มีตัวเลือกในอาคารใหม่ภายใต้ข้อตกลงส่วนทุน แทบไม่มีเวลาศึกษาประเด็นนี้เลย

วิธีที่จะไม่กลายเป็นผู้ถือหุ้นที่หลอกลวง ภาคสอง. และที่พบบ่อยที่สุดของพวกเขา - นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ฉ้อโกง ดูเหมือนว่ามีการเขียนเกี่ยวกับปัญหานี้มากมายและมีคนพูดมากว่าโดยหลักการแล้วคำถามควรหายไป

วิธีที่จะไม่กลายเป็นผู้ถือหุ้นที่หลอกลวง ภาคสอง. หากนักพัฒนาซอฟต์แวร์ขายอพาร์ทเมนท์ภายใต้ DDU หมายความว่าเขามีสิ่งเลวร้ายมากมายที่นี่ เริ่มต้นจากขั้นตอนการทำธุรกรรมกับหุ้นที่ซับซ้อนและจบลงด้วยค่าธรรมเนียมที่เพิ่มขึ้นสำหรับการทำธุรกรรม

ราคาตามสัญญา (การมีส่วนร่วมของผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน) คือ 10 รูเบิล 00 kopecks 3.2. ราคาของข้อตกลงนี้ยังไม่สิ้นสุดและสามารถเปลี่ยนแปลงได้บนพื้นฐานของการวัด BTI ในลักษณะที่ระบุไว้ในข้อ 3.4 และ 3.5.

ข้อตกลงการถือหุ้น (DDU) เป็นวิธีที่ง่ายและปลอดภัยที่สุดในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารใหม่ โดยเป็นไปตามกฎหมายของรัฐบาลกลาง-214 หมวด: ทนายความ (หากภายใต้ข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนได้ส่วนเสียพื้นที่ของอพาร์ทเมนท์กลายเป็นมากกว่าในข้อตกลง) ซม.) ม.2 (วางแผน...

ข้อตกลงนี้ไม่ได้เกี่ยวกับการลงทุนในตราสารทุน แต่เป็นข้อตกลงเบื้องต้นประเภทหนึ่ง ฉันเห็นด้วย พ่อแม่ของฉันซื้ออพาร์ทเมนต์ในขั้นตอนการก่อสร้างภายใต้ข้อตกลงการมอบหมายงาน แต่อันที่จริง แผนงานของเอเจนซี่ต่างกันมาก ทั้งการหาตึกใหม่และ ...

สถานการณ์เกิดขึ้น .. เราต้องการขายหุ้นในอพาร์ตเมนต์ แต่เจ้าของคนที่สองคัดค้านอย่างเด็ดขาดเขาเชื่อว่าอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดเป็นทรัพย์สินของเขาแต่เพียงผู้เดียวและไม่มีใครมีสิทธิ์ขายสิ่งใดในอพาร์ตเมนต์นี้ .. . เขาจะไม่ซื้อหุ้นด้วย, เขาไม่มีเงิน. ลงนามผ่อนผันการซื้อ...

ในเดือนมีนาคม 2551 เราลงนามในข้อตกลงเบื้องต้นเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ เงินทั้งหมดได้รับการชำระทันที สัญญาหลักได้ข้อสรุปแล้วในเดือนพฤศจิกายน 2551 ซึ่งระบุการส่งมอบบ้านสำหรับ 4 ตารางเมตร ม. 2552. ช่วงนี้ไม่มีเวลามอบบ้านและ ...

วิธีที่จะไม่กลายเป็นผู้ถือหุ้นที่หลอกลวง ภาคสอง. หากผู้พัฒนาไม่คืนเงินภายในสิบวัน ผู้ซื้อสามารถขึ้นศาลได้ จนกว่าจะได้รับสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ (และสิ่งนี้อาจเกิดขึ้นได้แม้กระทั่งหนึ่งปีหลังจากการออกกุญแจ) ขายอพาร์ทเมนท์ตามปกติ ...

ในกระบวนการพิจารณาคดีของศาลแขวงแห่งหนึ่งในมอสโก มีคดีแพ่งเรื่องการย้ายเข้าและกำหนดขั้นตอนการใช้อพาร์ตเมนต์ที่ตั้งอยู่ใน กรรมสิทธิ์เศษส่วน. กรณีนี้เป็นเรื่องปกติและโดยหลักการแล้วไม่สมควรได้รับความสนใจเป็นพิเศษหากไม่ใช่กรณีใดกรณีหนึ่ง

วิธีที่จะไม่กลายเป็นผู้ถือหุ้นที่หลอกลวง ภาคสอง. แบบแผนสำหรับการลงทะเบียนการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน ...ใน หน่วยงานภาษี....แบ่งปันข้อตกลงการมีส่วนร่วม การก่อสร้างและโฉนดการโอนหรือเอกสารอื่น ๆ เกี่ยวกับ เพื่อการเยี่ยมชมหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์ไม่นำมา ...

วิธีที่จะไม่กลายเป็นผู้ถือหุ้นที่หลอกลวง ภาคสอง. นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงจากการขายซ้ำซ้อน โดยทั่วไป - สองธงสีแดง ตามที่กระทรวงการพัฒนาภูมิภาคของสหพันธรัฐรัสเซียในปี 2555 มี "ผู้ถือหุ้นที่ถูกหลอก" 95,000 คนในรัสเซีย (domana IZHS ไม่รวมอยู่ในสถิติ)

ข้อตกลงการเข้าร่วม อาคารใหม่ ทรัพย์สิน. ซื้อ ขาย ที่อยู่อาศัย ให้เช่า นายหน้า ตัวแทน หน่วยงาน และไม่มีใครสามารถยกเลิกข้อตกลงที่ดีทางไปรษณีย์ (เช่น แก้ไขโดยทนายความ) เกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยได้ใช่หรือไม่

ดังที่คุณทราบ การประดิษฐ์ล็อคแบบใหม่จะกระตุ้นให้อาชญากรประดิษฐ์มาสเตอร์คีย์เท่านั้น การเปรียบเทียบที่คล้ายคลึงกันนี้ใช้ได้กับบรรทัดฐานทางกฎหมายในประเทศ: การนำกฎใด ๆ มาใช้ดูเหมือนว่าจะ วิธีทางกฎหมายบายพาสมัน ในแง่นี้ บรรทัดฐานก็ไม่มีข้อยกเว้น กฎหมายของรัฐบาลกลางลงวันที่ 30 ธันวาคม 2547 ฉบับที่ 214-FZ "ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ และการแก้ไขกฎหมายบางประการของสหพันธรัฐรัสเซีย" (ต่อไปนี้จะเรียกว่ากฎหมายหมายเลข 214-FZ)

กฎหมายหมายเลข 214-FZ ให้ผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันพร้อมการรับประกันทางกฎหมาย ซึ่งรวมถึง: การจดทะเบียนรัฐบังคับของข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน สิทธิในการจำนำเกี่ยวกับวัตถุและที่ดินที่ก่อสร้างไม่เสร็จ หรือการมีอยู่ของ หนังสือค้ำประกันจากธนาคาร โอกาสในการทำความคุ้นเคยกับการออกแบบและเอกสารทางการเงินของนักพัฒนา สิทธิ์ของผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันนั้นสอดคล้องกับภาระหน้าที่ของนักพัฒนาซึ่งรวมถึง: การระดมทุนบนพื้นฐานของสัญญาที่สรุป (ลงทะเบียน) เท่านั้น ลักษณะเป้าหมายของการใช้จ่ายเงินจากผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน (สำหรับการก่อสร้างเท่านั้น) ภาระผูกพันในการเปิดเผยข้อมูลทางการเงินและ ข้อมูลบัญชีตลอดจนภาระหน้าที่ในการตรวจสอบประจำปี

ข้อ จำกัด ดังกล่าวกำหนดความปรารถนาของนักพัฒนาในการคิดค้นแผนการที่ "ยกเว้น" พวกเขาไม่ให้ปฏิบัติตามบรรทัดฐานของกฎหมายหมายเลข 214-FZ ส่วนใหญ่ การดำเนินการตามแผนการที่นักพัฒนาคิดค้นขึ้นนั้นได้รับการอำนวยความสะดวกโดยขาดข้อมูลทางกฎหมายในด้านนี้ จากผลการสำรวจทางสังคมวิทยาที่ตีพิมพ์ในวารสาร กฎหมายที่อยู่อาศัย(2010, ฉบับที่ 4) สำหรับคำถาม “คุณรู้หรือไม่ว่าเมื่อซื้อบ้านในอาคารใหม่ภายใต้ข้อตกลงที่ได้ข้อสรุปตามกฎหมายหมายเลข 214-FZ ผู้ซื้อได้รับการประกันจากการฉ้อโกงโดยนักพัฒนา”, 79.8% ของผู้ตอบแบบสอบถามตอบว่าพวกเขาได้ยินเกี่ยวกับกฎหมายดังกล่าวเป็นครั้งแรก และมีเพียง 20.2% ของผู้ตอบแบบสำรวจรายงานว่าพวกเขารู้หรือเคยได้ยินบางอย่างเกี่ยวกับการมีอยู่ของมัน

ตามส่วนที่ 1 ของศิลปะ 3 ของกฎหมายหมายเลข 214-FZ ผู้พัฒนาได้รับสิทธิ์ในการระดมทุนจากผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกันสำหรับการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์หลังจากได้รับใบอนุญาตอาคารสิ่งพิมพ์การจัดวางและ (หรือ) ตามลักษณะที่กำหนดเท่านั้น ประกาศโครงการและ การลงทะเบียนของรัฐผู้พัฒนาสิทธิ์ในการ ที่ดิน. ในขณะเดียวกันโดยอาศัยอานิสงส์ของศิลปะภาคที่ 2 3 ของกฎหมายเฉพาะนักพัฒนาเท่านั้นที่มีสิทธิ์ดึงดูดเงินทุนจากประชาชนเพื่อการก่อสร้างและบนพื้นฐานของสัญญาการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างเท่านั้น

ความปรารถนาที่มีอยู่ในนักพัฒนาในประเทศเพื่อลดความซับซ้อนและเพิ่มประสิทธิภาพโครงการสำหรับการระดมทุนโดยกฎหมายฉบับที่ 214-FZ ได้นำไปสู่การเกิดขึ้นของโครงการ "สีเทา" สำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน นักพัฒนาต้องการระดมทุนตาม สัญญาการลงทุน, ข้อตกลงเบื้องต้นของการมีส่วนได้ส่วนเสียหรือการซื้อและขาย, ข้อตกลงในการจองอพาร์ทเมนท์

มันเป็นสัญญาดังกล่าวอย่างแม่นยำที่อัยการของภูมิภาค Rostov V.A. Kuznetsov เรียกว่า "น่าสงสัย" โดยกล่าวในการแถลงข่าวที่จัดขึ้นเมื่อวันที่ สำนักข่าว“Interfax” ว่า “เป็นเรื่องที่น่ากังวลว่าถึงแม้ปัญหานี้จะครอบคลุมอย่างกว้างขวาง แต่ผู้คนก็ยังคงลงทุนเงินของตนเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย ในขณะเดียวกัน ประชาชนที่ให้เงิน องค์กรก่อสร้างภายใต้สัญญาที่น่าสงสัยพวกเขาไม่สนใจว่าผู้พัฒนามีสิทธิในที่ดินใบอนุญาตก่อสร้างหรือไม่ (http://www.prokuror.rostov.ru/ne_4430803)

ความกังวลดังกล่าวได้รับการยืนยันอย่างเต็มที่จากการวิจัยทางสังคมวิทยา ดังนั้น สำหรับคำถาม: “ลองนึกภาพ ว่าคุณกำลังซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่และคุณได้รับข้อเสนอทางเลือก: ซื้อที่อยู่อาศัยภายใต้ข้อตกลงส่วนได้เสียตามกฎหมายหมายเลข 214-FZ หรือภายใต้ข้อตกลงอื่น แต่ ถูกกว่าเล็กน้อย? ตัวเลือกใดที่คุณต้องการ” 56.7% ของผู้ตอบแบบสอบถามรายงานว่าพวกเขาจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใต้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมร่วมกันตามกฎหมายหมายเลข 214-FZ สำหรับผู้เข้าร่วมการศึกษา 16.4% จำนวนเงินที่พวกเขาต้องจ่ายสำหรับอพาร์ทเมนต์นั้นสำคัญ ไม่ใช่คำพูดทางกฎหมายในสัญญา 2.9% ของผู้ตอบแบบสอบถามเลือกตัวเลือกการได้มาโดยไม่มีกฎหมายหมายเลข 214-FZ และ 24% พบว่าตอบยาก ("กฎหมายเคหะ" 2553 ฉบับที่ 4)

หัวหน้าคณะทำงานของรัฐสภาแห่งสภาทั่วไปของ WFP "สหรัสเซีย" ในการคุ้มครองสิทธิของผู้ฝากเงินและผู้ถือหุ้นอเล็กซานเดอร์ Khinshtein รองผู้ว่าการรัฐดูมาเห็นผลกระทบที่ร้ายแรงกว่ามากในสถานการณ์เช่นนี้ ตามเขา "... กฎหมายทั่วไปทั่วไปเกี่ยวกับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันไม่ได้ผลในทางปฏิบัติ น่าเสียดายที่วันนี้ นักพัฒนาหลายคนหลีกเลี่ยงกฎหมาย และนี่อาจเป็นพื้นฐานสำหรับวิกฤตครั้งใหม่ในการก่อสร้างร่วมกัน”

ที่ บทความนี้จะได้รับการพิจารณา ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นข้อสรุปของสัญญาเบื้องต้นสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างเนื่องจากตามข้อสังเกตที่เกิดขึ้นในการปฏิบัติของหน่วยงานคุ้มครองทางกฎหมาย "DOLSCHIK" ข้อสรุปของสัญญาดังกล่าวเป็นโครงการที่พบบ่อยที่สุดสำหรับการระดมทุน

โดยอาศัยอานิสงส์ของศิลปะ 429 ประมวลกฎหมายแพ่ง RF ภายใต้ข้อตกลงเบื้องต้น คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะสรุปข้อตกลงในการโอนทรัพย์สิน การปฏิบัติงาน หรือการให้บริการ (ข้อตกลงหลัก) ในอนาคตตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในข้อตกลงเบื้องต้น

1. บ่อยครั้งเมื่อดำเนินการตามโครงการดังกล่าวสำหรับผู้ถือหุ้น ปัญหาของ "ข้อบกพร่องของเนื้อหา" ของข้อตกลงเบื้องต้นเกิดขึ้น โดยอาศัยอานิสงส์ของศิลปะ 429 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียสัญญาเบื้องต้นต้องมีเงื่อนไขที่อนุญาตให้คุณสร้างเรื่องรวมถึงข้อกำหนดที่จำเป็นอื่น ๆ ของสัญญาหลัก (ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการก่อสร้าง) ส่วนที่ 4 ศิลปะ 4 ของกฎหมายหมายเลข 214-FZ หมายถึงข้อกำหนดที่สำคัญของสัญญาหลัก:

• การกำหนดวัตถุเฉพาะของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันที่จะโอนตามเอกสารโครงการ
• ระยะเวลาในการโอนโดยผู้พัฒนาวัตถุประสงค์ของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันให้กับผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน
• ราคาของสัญญา เงื่อนไขและขั้นตอนการชำระเงิน
• ระยะเวลาการรับประกันสำหรับวัตถุก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน

ตามศิลปะ. 432 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ถือว่าข้อตกลงได้ข้อสรุปหากมีการบรรลุข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา ในรูปแบบที่จำเป็นสำหรับกรณีที่เกี่ยวข้อง ตามเงื่อนไขที่สำคัญทั้งหมดของข้อตกลง ในขณะเดียวกันสาระสำคัญก็เข้าใจได้ดังนี้ 1) เงื่อนไขในเรื่องสัญญา 2) เงื่อนไขที่มีชื่ออยู่ในกฎหมายหรืออื่นๆ นิติกรรมตามความจำเป็นหรือจำเป็นสำหรับสัญญาประเภทนี้ เช่นเดียวกับ 3) เงื่อนไขทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับคำขอของคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งควรบรรลุข้อตกลง

ดังนั้น หากไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับเงื่อนไขสำคัญใดๆ ข้อตกลงเบื้องต้นสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจะไม่ได้รับการสรุป สัญญาที่ยังไม่ได้ข้อสรุปไม่ได้สร้างสิทธิ์หรือภาระผูกพันใด ๆ สำหรับคู่สัญญา สถานการณ์นี้สร้างความเสี่ยงอย่างร้ายแรงแก่ผู้ถือหุ้น เนื่องจากเป็นการกีดกันสิทธิ์ในการรับอพาร์ตเมนต์จากผู้พัฒนา

ตามกฎแล้ว ในกรณีเช่นนี้ ผู้ถือทุนที่บริจาคเงินในไฟล์ของนักพัฒนาซอฟต์แวร์อ้างว่าจะบังคับให้นักพัฒนาสรุปสัญญาหลักสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน แม้ว่าจะขาดโอกาสที่จะได้รับความพึงพอใจจากการอ้างสิทธิ์ก็ตาม ตัวอย่างนี้คือพระราชกฤษฎีกาของ FAS SKO ลงวันที่ 29 ตุลาคม 2552 กรณีที่ A32-19165 / 2008 ตามที่ศาล Cassation ไม่เห็นเงื่อนไขสำคัญในสัญญาเบื้องต้นได้ข้อสรุปว่ามี ไม่มีมูลตามคำเรียกร้องของโจทก์ ในอนาคต ดังที่เห็นได้จากคำตัดสินของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย ลงวันที่ 03.03.2010 เลขที่ VAC-2115/10 คณะผู้พิพากษาไม่พบเหตุที่จะแก้ไขมติดังกล่าวโดยวิธีการกำกับดูแล

ในสถานการณ์เช่นนี้ ทางเดียวที่เป็นไปได้สำหรับผู้ถือหุ้นที่บริจาคเงินคือการกู้คืนเงินจากผู้พัฒนาเป็นการเพิ่มคุณค่าที่ไม่เป็นธรรม ตามกฎแล้วการคืนทุนนั้นมาพร้อมกับการนำผู้พัฒนาไปสู่ความรับผิดต่อการใช้เงินของผู้อื่น ในเวลาเดียวกัน ผู้ถือดอกเบี้ยจะได้รับ ส่วนเกินของจำนวนเงินที่จ่าย จากดอกเบี้ยของนักพัฒนาในจำนวนเงินที่สอดคล้องกับอัตราการรีไฟแนนซ์ หากผู้ถือหุ้นเป็นพลเมืองและในขณะเดียวกันก็เป็นไปได้ที่จะพิสูจน์ว่าเงินทุนถูกดึงดูดโดยนักพัฒนาเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้าง ผู้พัฒนาจะเกินจำนวนเงินที่ได้รับจากพลเมืองตามส่วนที่ 3 ของศิลปะ 3 ของกฎหมายหมายเลข 214-FZ มีหน้าที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยสำหรับกองทุนเหล่านี้ใน ขนาดคู่และชดใช้ค่าเสียหายที่เกิดขึ้นเกินดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม อัตราต่ำรีไฟแนนซ์ จัดตั้งขึ้น ธนาคารกลาง RF เช่นเดียวกับความยากลำบากในการพิสูจน์จำนวนการสูญเสียที่แท้จริง (หากมีการกำหนดลักษณะเป้าหมายของการใช้เงินทุน) ตามกฎแล้วไม่เป็นไปตามความคาดหวังของผู้ถือหุ้น

2. ปัญหาอีกประการของการใช้โครงการสัญญาเบื้องต้นคือการละเมิดเงื่อนไขในการสรุปสัญญาหลัก ตามศิลปะ. 429 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย สัญญาเบื้องต้นต้องระบุระยะเวลาที่คู่สัญญาตกลงทำสัญญาหลัก

คำอธิบายตามปกติสำหรับนักพัฒนาซอฟต์แวร์ที่เสนอสัญญาเบื้องต้นให้กับผู้ถือหุ้นคือการไม่มีเอกสารที่จำเป็นในการสรุปสัญญาหลักชั่วคราว ความยากลำบากในการประสานงานโครงการกับหน่วยงานต่างๆ หรือการละเมิดกำหนดเวลาโดยหน่วยงานธุรการโดยไม่มีเหตุผล ข้อแก้ตัวดังกล่าวยังถูกใช้โดยนักพัฒนาเพื่อพิสูจน์ความเป็นไปไม่ได้ในการสรุปสัญญาหลักสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาเบื้องต้น บางครั้งผู้ถือหุ้นที่สมัครเพื่อสรุปข้อตกลงหลักจะได้รับแจ้งว่าไม่มีผู้บริหารเพียงคนเดียวที่สามารถลงนามในข้อตกลงหลักได้ ตามกฎแล้ว คำอธิบายดังกล่าวจะได้รับโดยวาจาและไม่ได้จัดทำเป็นเอกสาร ในเวลาเดียวกัน ผู้พัฒนาดำเนินกิจกรรมบางอย่างในสถานที่ก่อสร้าง และยังช่วยโน้มน้าวให้ผู้ถือหุ้นรอพร้อมสรุปสัญญา

ในขณะเดียวกันผลที่ตามมาของการไม่สรุปข้อตกลงหลักมีการกำหนดไว้ในวรรค 6 ของศิลปะ 429 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย: "ภาระผูกพันที่กำหนดโดยข้อตกลงเบื้องต้นสิ้นสุดลงหากก่อนสิ้นสุดระยะเวลาที่คู่สัญญาต้องสรุปข้อตกลงหลักไม่ได้สรุปหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ส่งอีกฝ่าย ฝ่ายข้อเสนอเพื่อสรุปข้อตกลงนี้” ดังนั้น หากสัญญาหลักสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันไม่ได้สรุปภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในข้อตกลงเบื้องต้น ภาระผูกพันของนักพัฒนาในการสรุปจะสิ้นสุดลง พร้อมกันทั้งนี้ขึ้นอยู่กับโครงสร้างทางกฎหมายที่ใช้ในข้อตกลงเบื้องต้นเพื่อชี้แจงเหตุผลการชำระเงินของผู้ถือหุ้นตามจำนวนเงิน (หลักประกัน เงินทดรอง ค่าค้ำประกัน ฯลฯ) ในกรณีที่เลวร้ายที่สุด ผู้ถือหุ้นอาจสูญเสียจำนวนเงินที่ชำระไปก่อนหน้านี้ ถึงผู้พัฒนา จำนวนเงินแม้จะไม่มีโอกาสในการกู้คืนจากนักพัฒนาก็ตาม

3. ปัญหาทั่วไปที่เท่าเทียมกันซึ่งผู้ถือตราสารทุนต้องเผชิญซึ่งได้ทำข้อตกลงเบื้องต้นคือการล้มละลายของผู้พัฒนา ในเวลาเดียวกัน ผู้ถือหุ้นที่ให้การสนับสนุนกองทุนภายใต้ข้อตกลงเบื้องต้นนั้น บางครั้งถูกลิดรอนโอกาสที่ไม่เพียงแต่จะได้รับอพาร์ทเมนท์เท่านั้น แต่ยังต้องคืนเงินที่จ่ายให้กับผู้พัฒนาอีกด้วย เหตุผลก็คือไม่มีการรับประกันใด ๆ ว่านักพัฒนาซอฟต์แวร์จะปฏิบัติตามภาระผูกพันเนื่องจากความสัมพันธ์ที่ทั้งสองฝ่ายทำขึ้นภายใต้ข้อตกลงเบื้องต้นเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างไม่อยู่ภายใต้บรรทัดฐานของกฎหมายฉบับที่ jar ภายใต้สถานการณ์ดังกล่าว ความสัมพันธ์ระหว่างผู้ถือหุ้นกับผู้พัฒนาโครงการจะสิ้นสุดลงเนื่องจากการล้มละลายในช่วงหลัง และบ่อยครั้งที่ไม่มีการชำระคืนของเงินทุนที่จ่ายไป

ตามข้อมูลที่อัยการของภูมิภาค Rostov ให้ไว้ V.A. Kuznetsov ในงานแถลงข่าวดังกล่าวเมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม 2010 ขณะนี้มีวัตถุที่มีปัญหาประมาณ 30 รายการในภูมิภาคนี้สำหรับการก่อสร้างซึ่งกองทุนจากผู้ถือหุ้นถูกดึงดูด ในเวลาเดียวกัน ตามสถิติข้างต้น สิทธิของผู้ถือหุ้นประมาณ 2,500 รายถูกละเมิดในภูมิภาค Rostov

ดูเหมือนว่าการรับรองสิทธิของผู้ถือหุ้นในการได้รับที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับความเต็มใจที่จะปกป้องสิทธิของตน ตามธรรมเนียมในรัสเซีย เพื่อที่จะตระหนักถึงความจำเป็นในการตรวจสอบทางกฎหมายของเอกสารที่ลงนามโดยผู้ถือหุ้นและเพื่อประเมินความเสี่ยงของการฝากเงินให้กับนักพัฒนา ผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกันจะรอจนกระทั่ง "ฟ้าร้อง" หลังจากนั้นพวกเขาก็หันไปหาผู้เชี่ยวชาญ . ในสถานการณ์เช่นนี้ การบรรลุผลตามที่ต้องการไม่เพียงต้องอาศัยประสบการณ์และคุณสมบัติเท่านั้น แต่ยังต้องใช้ความพยายามอย่างเหลือเชื่อในการฟื้นฟูสิทธิ์ที่ถูกละเมิดของผู้ถือหุ้นด้วย สำนักงานคุ้มครองทางกฎหมาย "DOLSCHIK" เชี่ยวชาญในด้านความสัมพันธ์ระหว่างการสร้างทุนและช่วยให้ผู้ถือหุ้นในการปกป้องสิทธิของตน

การรับรู้ข้อตกลงเบื้องต้นเป็นข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน

การรับรู้ข้อตกลงเบื้องต้นในฐานะสัญญาการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างถือเป็นหนึ่งในหัวข้อเร่งด่วนที่สุดสำหรับผู้ถือหุ้น

กฎหมายปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรา 421 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย กำหนดให้มี "เสรีภาพในการทำสัญญา" ซึ่งหมายความตามตัวอักษรว่าคู่สัญญาสามารถทำสัญญาใดๆ ก็ได้ รวมถึงสัญญาแบบผสมกัน บทบัญญัตินี้อนุญาตให้นักพัฒนาเพื่อระดมทุนสำหรับการก่อสร้างวัตถุเพื่อสรุปกับผู้ถือหุ้น สนธิสัญญาต่างๆ: สัญญาซื้อขายเบื้องต้น (พร้อมข้อสรุปภายหลังของสัญญาซื้อขายหลัก) ข้อตกลงการลงทุน สัญญาโอนสิทธิเรียกร้อง; ข้อตกลงหุ้นส่วนที่เรียบง่าย ข้อสรุปโดยผู้พัฒนาข้อตกลงใด ๆ ยกเว้นข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันนั้นเกิดจากการที่ผู้พัฒนาพยายามหลีกเลี่ยงกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างร่วม ซึ่งทำให้ผู้ถือหุ้นอยู่ในสถานะที่เป็นอันตรายเนื่องจากเป็นการกีดกัน ภายหลังการค้ำประกันที่บัญญัติไว้โดยกฎหมายข้างต้น

. การค้ำประกันเมื่อลงนามในข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน

เป็นมูลค่าการกล่าวขวัญในการผ่านการรับประกันที่ผู้ถือหุ้นได้รับเมื่อทำสัญญาสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน โปรดจำไว้ว่าสัญญาสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันนั้นถือเป็นการสรุปตั้งแต่ช่วงเวลาของการลงทะเบียนในห้องภูมิภาคจนถึงช่วงเวลาของการลงทะเบียนแม้ว่าจะลงนามโดยทั้งสองฝ่ายก็ไม่ถือว่าได้ข้อสรุป และรับประกันว่า:

• ข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันสำหรับอพาร์ทเมนต์หนึ่งแห่งสามารถลงทะเบียนได้เพียงครั้งเดียว สถานการณ์นี้ปกป้องผู้ถือหุ้นจากการขายอพาร์ตเมนต์ของเขาซ้ำสอง
• ในกรณีของการเริ่มต้นของกระบวนการล้มละลายของนักพัฒนา อพาร์ตเมนต์ที่ระบุในข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจะไม่รวมอยู่ในที่ดินล้มละลายและไม่ได้ "ออกจากการประมูล"
• ในกรณีสืบทอด (เช่น การเปิดมรดก) ผู้สืบทอดจะกลายเป็นผู้ถือหุ้น

ประวัติการสมัคร การพิจารณาคดีในการรับรู้ข้อตกลงที่สรุปเป็นข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน

ก่อนที่จะมีการนำกฎหมายพิเศษมาใช้ นักพัฒนาได้ทำข้อตกลงต่าง ๆ เพื่อดึงดูดเงินทุนจากประชาชนเพื่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ หลังจากการยอมรับ "ในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ... " ซึ่งบังคับให้นักพัฒนาต้องทำข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน สถานการณ์ไม่ได้เปลี่ยนแปลงโดยพื้นฐาน สถานการณ์นี้เกิดจากการที่หน่วยงานกำกับดูแลเมิน และศาลในบริเวณที่เป็นทางการอย่างหมดจด (รวมถึงการอ้างอิงถึง 421 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ปฏิเสธที่จะยอมรับข้อตกลงที่ได้ข้อสรุปว่าเป็นข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน

สถานการณ์นี้ไม่สามารถดำเนินต่อไปได้นานเกินไป เนื่องจากจำนวนผู้ถือหุ้นที่ถูกหลอกเพิ่มขึ้นราวกับ "ก้อนหิมะ" เมื่อไม่นานมานี้ กฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการล้มละลาย" ได้รับการเสริมด้วยบทหนึ่งเกี่ยวกับการล้มละลายของนักพัฒนา ซึ่งให้การค้ำประกันเพิ่มเติมแก่ผู้ถือหุ้น แต่เฉพาะผู้ที่ลงนามและจดทะเบียนสัญญาการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน ต้องขอบคุณบทนี้ ผู้ถือหุ้นมีแนวโน้มที่จะเก็บอพาร์ทเมนต์ของตนไว้ในกรณีที่ผู้พัฒนาล้มละลาย

กฎหมายและส่วนเพิ่มเติมเหล่านี้ไม่ได้ทำให้ชีวิตง่ายขึ้นสำหรับผู้ที่เข้าสู่ความสัมพันธ์ทางกฎหมายกับนักพัฒนาที่ไม่ได้อยู่ภายใต้ข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันและส่วนใหญ่ (และยังคงมีอยู่)

สถานการณ์เปลี่ยนไปบ้างหลังจากการปรากฏตัวของ "ภาพรวมของการปฏิบัติในการแก้ไขข้อพิพาทโดยศาลที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมของประชาชนในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ร่วมกัน" (อนุมัติโดยรัฐสภาของศาลฎีกาของ สหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 4 ธันวาคม 2556) (แก้ไขเพิ่มเติมเมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2558) ซึ่งให้การค้ำประกันเพิ่มเติมแก่ผู้ถือหุ้นที่ไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน การค้ำประกันดังกล่าวรวมถึง:

• สิทธิของผู้ถือหุ้นในการได้รับดอกเบี้ยตามข้อ 395 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเป็นสองเท่าหากผู้พัฒนาไม่มีสิทธิ์ในการระดมทุนสิ่งนี้จะถูกระบุในวรรค 7 ของการกระทำดังกล่าว
• สิทธิของผู้ถือหุ้นในการรับดอกเบี้ยตามวรรค 6 ของข้อ 13 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "OZPP" และไม่อยู่ภายใต้ Art 395 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (เปอร์เซ็นต์ต่ำกว่ามาก) หากนักพัฒนาไม่มีสิทธิ์ในการระดมทุนและผู้ถือหุ้นได้ซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อวัตถุประสงค์ส่วนตัวของครอบครัวซึ่งระบุไว้ในวรรค 8 ของ การกระทำดังกล่าว;
• ในกรณีที่มีการสรุปข้อตกลงเบื้องต้นเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน หากมีเงื่อนไขที่สำคัญของข้อตกลงหลักรวมทั้งนักพัฒนามีอำนาจในการระดมทุนจากประชาชน ข้อตกลงนี้สามารถถือเป็นข้อตกลงหลักใน การมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันโดยมีภาระหน้าที่ของผู้ถือหุ้นในการจัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นให้กับผู้มีอำนาจลงทะเบียนเพื่อลงทะเบียนข้อตกลงที่ระบุ (ภาพรวม)

. เหตุผลในการยอมรับข้อตกลงที่ทำกับผู้พัฒนาเป็นข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน

การบังคับให้นักพัฒนาต้องสรุปข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันตั้งแต่เริ่มต้นนั้นเป็นไปไม่ได้ ต้องมีเหตุสำหรับสิ่งนี้ เหตุผลเหล่านี้รวมถึงความสัมพันธ์ทางกฎหมายที่มั่นคง ซึ่งถูกประณามในรูปแบบเอกสาร กล่าวคือ ข้อตกลงบางประเภท (เบื้องต้น การลงทุน ฯลฯ) ต้องมีการสรุปกับผู้พัฒนา

บนพื้นฐานของข้อตกลงที่สรุปไว้ ผู้ถือหุ้นมีสิทธิเรียกร้องให้มีการสรุปข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน ในกรณีนี้ สัญญาจะต้องมีข้อกำหนดที่สำคัญของสัญญาหลัก ตามกฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน" ข้อกำหนดที่สำคัญของสัญญาสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ได้แก่ :

• รายละเอียดของทรัพย์สินที่โอน
• ราคาตามสัญญา;
• เวลาโอน;
• ระยะเวลาการรับประกันสำหรับวัตถุของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน
• แนวทางเพื่อให้มั่นใจว่าผู้พัฒนาภาระผูกพันตามสัญญาจะสำเร็จลุล่วง

ย่อหน้าสุดท้ายของ "ภาพรวม" บ่งชี้ว่าสัญญาที่ได้รับการยอมรับนั้นเพียงพอแล้วที่จะมีข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันและราคาของสัญญา

นอกจากนี้ ผู้สร้างต้อง:

• มีสิทธิในการเช่าหรือกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่สิ่งอำนวยความสะดวกนั้นกำลังสร้างอยู่
• ในขณะที่ทำสัญญาเบื้องต้นกับผู้พัฒนา ฝ่ายหลังจะต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง

องค์กรที่ไม่สามารถนำเสนอข้อกำหนดในการยอมรับข้อตกลงที่สรุปเป็นข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน

การวิเคราะห์ "ภาพรวม" ซึ่งระบุว่า "ในการก่อสร้างร่วม" ใช้ไม่ได้กับองค์กรต่างๆ เช่น การก่อสร้างที่อยู่อาศัยและสหกรณ์ออมทรัพย์ที่อยู่อาศัย เราสามารถสรุปได้ว่าพวกเขาไม่จำเป็นต้องทำข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน

การกำหนดเขตอำนาจศาลเมื่อยื่นคำร้องเพื่อรับรู้ข้อตกลงเป็นข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน

โดย กฎทั่วไปจะต้องยื่นคำร้องต่อศาลแขวง ณ ที่ตั้งของสถานที่ที่กำลังก่อสร้าง กฎนี้จะทำซ้ำในการตรวจทาน

หากมีการดำเนินคดีล้มละลายกับผู้พัฒนา จะต้องยื่นคำร้องต่อศาลอนุญาโตตุลาการ

ตัวอย่างจากนิติศาสตร์

ในการแก้ปัญหาของ Vakhitovsky ศาลแขวงของเมืองคาซานสาธารณรัฐตาตาร์สถานในการเรียกร้องแย้งของพลเมืองกับนักพัฒนาที่ถูกบังคับให้สรุปข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันถูกปฏิเสธเนื่องจากขั้นตอนการล้มละลายของนักพัฒนาเริ่มต้นขึ้น

ข้อความที่ตัดตอนมา:

“ ในการฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ให้โจทก์บังคับบังคับจดทะเบียนข้อตกลงร่วมหุ้น ศาล ได้มีคำพิพากษาให้ยุติกระบวนพิจารณา มีข้อพิพาทเรื่องสิทธิที่จะแก้ไขใน ศาลอนุญาโตตุลาการรท. เนื่องจากมีคดีล้มละลายของจำเลยอยู่ในศาลอนุญาโตตุลาการของ รท. ”

ตัวอย่างจากนิติศาสตร์

ข้อโต้แย้งของตัวแทนของผู้ถูกร้องว่า FON-Riviera LLC ไม่ใช่ผู้พัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกไม่สามารถใช้เป็นเหตุผลในการยกเลิกการอ้างสิทธิ์ได้เนื่องจากภาระหน้าที่ในการโอน<данные изъяты>เป็นที่ถกเถียง ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยมันคือ LLC FON-Riviera ที่เข้ายึดครอง