Asosiy uy-joy sharoitlari uchun ipoteka. Ipoteka: asosiy yoki ikkilamchi uy-joy bozori - qaysi biri yaxshiroq? Bolali oilalar uchun davlat tomonidan qo'llab-quvvatlanadigan ipoteka

Davlat siyosati arzon uy-joylar ustida ishlaydi, ikkala oyog'ida oqsoqlanadi. Oddiy odam uchun qanchalik yaxshi qonunlar bo'lmasin, ipoteka bilan bog'liq ko'plab xavflar mavjud. Agar siz uy-joy uchun kredit olishga muvaffaq bo'lsangiz ham, bu siz o'z vaqtida yangi uyga ko'chib o'tishingiz mumkin degani emas. "Ipoteka" tushunchasining o'zi oddiy odamlar tomonidan tubsiz deb qabul qilinadi qarz teshigi.

Xo'sh, qanday uy-joyni tanlash yaxshidir, shunda barcha kuchlar va to'langan g'azablangan foizlar oqlanadi va asablar saqlanib qoladi? Qaysi uy-joy bozoriga e'tibor qaratish yaxshiroq - asosiy yoki ikkilamchi?

Asosiy uy-joy bozori

Albatta, har qanday inson uzoq va baxtli hayot kechirishni rejalashtiradi. Va men yangi uyda yashashni xohlayman. Biroq, asosiy bozor eng xavfli hisoblanadi.

Birinchi muammolar, hatto ipoteka kreditiga murojaat qilishning dastlabki bosqichlarida ham paydo bo'lishi mumkin. Banklar tomonidan qo'yilgan juda qattiq talablar minimal miqdor mijoz daromadi, lekin katta sug'urta foizlari jami deyarli ikki barobar. Bank mijozning fikrini hisobga olmagan holda foizlar va to'lov stavkalarini o'zgartirish huquqini o'zida saqlab qoladi.

Agar siz qurilish uchun kredit olsangiz va birgalikda moliyalashtirish shartnomasi tuzsangiz, unda ayniqsa ehtiyot bo'lishingiz kerak. Quruvchining yaxlitligiga hech kim kafolat bera olmaydi. Uzoq muddatli qurilish nafaqat sotsializm davrida mavjud edi. Hozirgi vaqtda qurilish kompaniyalarining "nopokligi" tufayli "muzlab qolgan" ko'plab uylar mavjud. Ammo, agar uy-joy o'z vaqtida topshirilgan bo'lsa ham, bu binoning to'g'ri sifatini kafolatlamaydi. Rivojlanayotgan byurokratiya tufayli siz kompaniyalar mahalliy byurokratlarga shahar meriyasidan to'laydigan katta miqdordagi pullarni to'laysiz.

Qulay infratuzilmaga ega ekologik toza hududlarda ipoteka asosida uy-joy sotish bo'yicha ko'plab e'lonlar, aslida, to'liq fantastika bo'lib chiqadi. Dastlabki tekshirishlardayoq qurilish sifatidan tortib, qulay bekat va bog‘chalarning yo‘qligigacha bo‘lgan ko‘plab kamchiliklar aniqlangan.

Va, eng muhimi, yangi binoda sotib olingan kvartira bankka tegishli bo'ladi, ya'ni siz hali sizga tegishli bo'lmagan narsa uchun pul to'laysiz.

Ikkinchi uy ipotekasi

Ikkilamchi uy-joy bozorida ipoteka o'rtasidagi farq nima? Bu erda barcha xavflar minimallashtiriladi. Albatta, bankning oila daromadi, foizlar, sug‘urta mukofotlari miqdori bo‘yicha talablari saqlanib qolmoqda. Lekin bu yerda endi qurilish kompaniyalaridan pora berish shart emas. Siz allaqachon shakllangan hududda uy-joy sotib olasiz va kelajakdagi uy-joyning afzalliklari va kamchiliklarini vizual baholashingiz mumkin.

Agar siz o'zingiz uy qidirayotgan bo'lsangiz, rieltor xizmatlaridan tejashingiz mumkin. Biroq, zarur hujjatlarni tekshirish va to'ldirishda ularning yordamini e'tiborsiz qoldirmang. Yuridik jihatdan tajribasiz shaxs uchun ushbu protseduraning barcha nuanslarini hisobga olish qiyin, ya'ni aldanish xavfi mavjud.

Ikkilamchi uy-joy bozori nisbatan arzon. Qadimgi uylarning o'ziga xos jozibasi va ma'lum afzalliklari bor. Stalin davrida ular o'tgan asrning 70-90-yillariga qaraganda ancha yaxshi qurdilar. Bundan tashqari, ikkilamchi bozor ayniqsa, yirik shaharlarda boyroq tanlovga ega. Ta'mirlashga sarflangan mablag'lar, agar mijoz aldangan bo'lsa ham, sudlar va advokatlarga sarflanishi kerak bo'lgan mablag'lardan ancha kam bo'ladi.

Haydash eski uy, siz yillar davomida do'st bo'lib qolgan qo'shnilarga ega bo'lasiz. Yangi binoda esa kimning yonida yashashingiz hali noma'lum.

Shunday qilib, ikkilamchi uy-joy bozoriga ustunlik berish orqali siz pulni tejaysiz, xavflarni maksimal darajada kamaytirasiz, hududning mavjud infratuzilmasini vizual baholash imkoniyatiga ega bo'lasiz va uyda ko'p yillar davomida yashagan qo'shnilar jamoasini olasiz.

Bundan tashqari, siz har doim individual sotuvchi bilan savdolashib, narxni pasaytirishingiz mumkin. Bu raqam qurilish kompaniyasida ishlamaydi!

Ikkilamchi uy-joy bozori so'nggi 10 yil ichida juda tez rivojlanmoqda. Aholimizning “ikkinchi darajali”ga qiziqishi va xarid qobiliyati sezilarli darajada oshdi. tejamkor, qulay va ommabop bo'ladi. Bunga nima sabab bo'ldi?

Agar siz bir yildan ko'proq vaqt davomida ijaraga olingan kvartiralarni kezib yurgan yosh oila bo'lsangiz, ertami-kechmi tasavvur qilasiz - shu vaqt ichida birovning amakisi yoki xolasiga qancha pul bergansiz? Bu miqdor juda ta'sirli bo'lib chiqadi va eng muhimi, bu miqdor o'z uyingizni sotib olish yoki ipoteka bo'yicha dastlabki to'lovni amalga oshirish uchun etarli bo'ladi. Va bu erda siz millionlab savollarga duch kelasiz: "Qanday uy-joy olish kerak - qayta sotish yoki yangi bino yoki qo'shilish ulush qurilishi? Ikkinchi uyning yangi uydan qanday afzalliklari bor? Ipoteka oling, bo'lib-bo'lib oling yoki o'zingiz jamg'ayapsizmi?

Ushbu tizimda to'liq chalkashmaslik uchun keling, aniq aytaylik, ya'ni biz ikkilamchi uy-joyning asosiy afzalliklari va asosiy kamchiliklarini aniqlaymiz.

Ikkinchi uy sotib olishning ijobiy va salbiy tomonlari

Ikkilamchi bozorda kvartira sotib olishning maqsadga muvofiqligini yosh oila misolida ko'rib chiqing, chunki 25-35 yoshdagi qarz oluvchilar orasida ikkilamchi mulkni ipoteka evaziga sotib olish foizi yuqori. Ijaraga olingan kvartira uchun oylik ijara haqini to'lash, lekin ayni paytda o'z uyiga ko'chib o'tishni xohlaydigan yosh oilada ko'p imkoniyatlar yo'q. Shu sababli, ikkilamchi bozorda kvartirani sotib olish "hayot chizig'i" ga aylanishi mumkin. Biroq, ikkilamchi uy-joy foydasiga tanlov o'zining kamchiliklariga ega va juda muhim.

• Birinchidan, bunday ob'ektlarning narxi, qoida tariqasida, yangi binolarga qaraganda ancha yuqori. Ammo bu kamchilik ipoteka dasturlari bo'yicha past foiz stavkalari bilan osongina qoplanadi. Bunday mulklar bozorda yuqori likvidlikka ega bo'lganligi sababli, banklarning risklari minimallashtiriladi. Bu to'g'ridan-to'g'ri ta'sir qiladi yuqori foiz ikkilamchi uy-joy sotib olish uchun ipoteka arizalarini tasdiqlash.
• Ikkinchidan, har doim ham rivojlangan infratuzilma mavjud emas. Ayniqsa, bu shahar atrofidagi, transport punktlaridan, metro stantsiyalaridan va hokazolardan uzoqda joylashgan kvartiralarga tegishli. Yangi binolar esa iqtisodiy jihatdan qulayroq, rivojlangan infratuzilmaga va yaxshi transport qulayligiga ega joylarda qurilmoqda. Garchi birinchi va ikkinchi holatda ham shunday individual xususiyatlar ob'ektning joylashuvi.

Ammo ikkilamchi uy-joyning eng muhim afzalligi - kutishning yo'qligi. Tranzaktsiyani tugatgandan so'ng, siz darhol kvartirangizning kalitlarini olasiz va bugun unga ko'chib o'tishingiz mumkin.

Advokatlarimiz bilishadi Savolingizga javob

yoki telefonda:

Ikkilamchi uy-joy sotib olish algoritmi

Shunday qilib, agar siz tanlaganingizga ishonchingiz komil bo'lsa, unda aniq narsa bor keyingi qadamlar rejasi:

1. Bir nechta banklarni aylanib chiqing, bank mutaxassislari bilan maslahatlashing va sizga mos keladigan bir nechta foydali qayta sotish ipoteka dasturlarini aniqlang.
2. O'zingizning daromadingiz va boshqalarni ish joyida oldindan tayyorlang Kerakli hujjatlar (to'liq ro'yxat har qanday bankda sizga beriladi).
3. Kredit olish uchun ariza bering. Buni onlayn yoki bank filialida shaxsan amalga oshirish mumkin.
4. Bankdan ariza bo'yicha javob oling (qoida tariqasida, qaror bank tomonidan 5 ish kuni ichida qabul qilinadi).
5. Bank tomonidan tasdiqlangan miqdorni bilganingizdan so'ng, tegishli mulkni qidirishni boshlang. Ko'pincha, bank uy-joy qidirish uchun 30 kunlik muddatga ega. Shu sababli, ko'plab qarz oluvchilar belgilangan muddatni bajarish uchun rieltorlik kompaniyalari xizmatlaridan foydalanadilar.
6. Agar tegishli kvartira topilsa, egasi kvartira uchun to'liq hujjatlar to'plamini taqdim etishi kerak. Ushbu ro'yxat bilan siz shartnoma tuzish uchun bankka murojaat qilasiz.
7. Shartnomani imzolaganingizdan so'ng, siz yangi uy egasi sifatida ro'yxatdan o'tish uchun Rosreestrga, so'ngra bitimni yakunlash va ro'yxatdan o'tkazish uchun eng yaqin MFCga murojaat qilasiz.
8. MFC va Rosreestrda barcha hujjatlarni olganingizdan so'ng siz yana bank bilan bog'lanasiz. U barcha hujjatlarning tartibi va to'g'riligini tekshiradi. Shundan so'ng, u iborat ipoteka shartnomasi mijoz sifatida siz bilan. Va sotuvchi o'z pulini joriy hisob raqamiga oladi.

Bu ikkilamchi uy-joyni ro'yxatga olish tartibini yakunlaydi. Ammo banklar qarz oluvchilarga va ko'chmas mulkka qo'yadigan asosiy talablarni esga olish kerak.

Qarz oluvchi va mulkka qo'yiladigan talablar

Aksariyat banklarda qarz oluvchilarga qo'yiladigan talablar standartdir:

• 21 yoshdan 65 yoshgacha bo'lgan fuqarolarning yosh toifasi (shu jumladan ipoteka to'lovlari tugashi paytida).
• Rossiya Federatsiyasi fuqaroligi.
• Doimiy ro'yxatdan o'tish.
• Ish tajribasi kamida 6 oy oxirgi joy ish.
• Doimiy yuqori va hujjatlashtirilgan daromadning mavjudligi.

Bundan tashqari, barcha mavjud ipoteka dasturlari tanishtirishni ta’minlasin ilk to'lov uy-joy sotib olish uchun (20% dan). Buni oldindan hal qilish kerak, chunki shaxsiy mablag'larni investitsiya qilmaslikka imkon beradigan boshqa dasturlar yo'q.

Mulkning o'ziga kelsak, sotib olishdan oldin uni bank sertifikatidan o'tgan mustaqil baholovchi baholaydi. Har doim ham bu baholash xaridorning taxminlari bilan mos kelishi mumkin emas. Baholovchilar aynan nimalarga e'tibor berishadi va bu jarayonning qaysi jihatlari ularning hisobotida aks ettirilgan?

• Birinchidan, ob'ektning o'zi vizual tarzda baholanadi, ya'ni. ob'ekt qanday materiallardan qurilgan va ular qanday holatda (g'isht, temir-beton panellar, yog'och va boshqalar);
• Ikkinchidan, zarur kommunikatsiyalar (elektr energiyasi, suv ta'minoti, gaz, kanalizatsiya quvurlari va boshqalar) mavjudligini baholash amalga oshiriladi;
• Uchinchidan, ob'ekt yoki infratuzilmaning joylashuvi baholanadi (mulk asosiy magistral yo'llardan, do'konlardan, shifoxonalardan va hokazolardan qanchalik uzoqda joylashganligi).

Ushbu ro'yxat to'liq emas, chunki mutaxassisning bahosidan so'ng, kredit bo'limi xodimi tomonidan keyingi o'rganish uchun bankka ob'ektning holati to'g'risida to'liq hisobot beriladi.

Ipoteka foizlarini qanday kamaytirish mumkin?

Bank tomonidan tasdiqlangan miqdorlar qarzga olingan pul, qoida tariqasida, juda katta va foiz stavkasini hatto yarim foizga pasaytirish to'lovning yakuniy miqdoriga sezilarli ta'sir ko'rsatishi mumkin. Ipoteka stavkasini kamaytirish uchun siz ko'chmas mulk, mulk huquqi yoki egasining hayotini sug'urtalash bo'yicha shartnoma tuzishingiz mumkin. Bu sizga 1-2% stavkaning pasayishiga erishish imkonini beradi. Bundan tashqari, uy-joy sotib olish yoki qarz miqdorini keyinchalik muddatidan oldin to'lash uchun siz onalik kapitali mablag'larini jalb qilishingiz mumkin. Ularga buyurtma berish uchun siz bilan bog'lanishingiz kerak Pensiya jamg'armasi va murojaat qiling muddatidan oldin to'lash qarz.

Shuningdek, siz chegirmaga ega bo'lishingiz mumkin bank dasturlari hududlarda faoliyat yurituvchi, masalan, “Yosh oila” dasturi. Shuningdek, u sizga imtiyozli stavkada ipoteka kreditini olish imkonini beradi.

Ko'chmas mulk bozori odatda ikki turga bo'linadi: yangi uy-joy (qurilayotgan uy) va tayyor uy-joy. Shunga asoslanib, banklar sotib olish va kreditning to'liq qiymati bo'yicha farq qiluvchi ipoteka dasturlarini taklif qiladilar. DA yaqin vaqtlar yangi binolar bozori, ayniqsa, xaridor loyiha bosqichida o'zi uchun kvartira sotib olishi mumkin bo'lganida, ayniqsa faol kreditlanadi, garchi aslida hech qanday ob'ekt qurilmagan. Bu umumiy qurilish deb ataladi. Agar ob'ekt allaqachon qurilgan bo'lsa-da, lekin hali foydalanishga topshirilmagan bo'lsa-da, lekin u birlamchi bozor hisoblanadi, lekin uy foydalanishga topshirilgan bo'lsa va mulkdorlar egalik qilish uchun hujjatlarni olgan bo'lsa, u holda u ikkinchi darajali hisoblanadi. Ko'pchilik noto'g'ri, barcha yangi binolarni asosiy, barcha eski binolarni esa ikkilamchi deb atashadi. Aslida, bu mutlaqo ikkinchi darajali bo'lib chiqishi mumkin yangi uy bezaksiz va aloqasiz, agar buning uchun mulkchilik guvohnomasi olingan bo'lsa.

Yangi binoga bo'lgan yuqori talabning sababini pul topish imkoniyati deb atash mumkin, chunki qurilishning dastlabki bosqichlarida bunday uy-joy narxi ancha past bo'ladi. Keyingi bosqichlarda uning narxi sezilarli darajada sakrashi mumkin. Natijada, xaridor nafaqat aktivning o'sishidan daromad olish, balki ipoteka ko'rinishidagi leverajdan foydalanish imkoniyatiga ega. Keling, birlamchi va ikkilamchi ipoteka shartlari qanday farq qilishini batafsil ko'rib chiqaylik, ularning xususiyatlari qanday, qarz oluvchi uchun nima osonroq bo'ladi?

Birlamchi va ikkilamchi ipoteka.

Birlamchi ipoteka krediti ostida avvallari egalari bo'lmagan butunlay yangi uy-joy uchun kredit berish tushuniladi. U, aslida, faqat qog'ozda mavjud va faqat shartnoma asosida sotib olinishi mumkin. aktsiyadorlik ishtiroki, unda ishlab chiquvchi ob'ektni qurish va uni xaridorning foydalanishiga topshirish majburiyatini oladi. Ushbu hujjatlarni olgandan so'ng, egasi mulkka bo'lgan huquqni ro'yxatdan o'tkazishi mumkin.

Ikkilamchi ipoteka deganda mulk sifatida ro'yxatdan o'tgan ko'chmas mulkka ssuda berish tushuniladi. Bu endigina qurilgan va foydalanishga topshirilgan, lekin egasining guvohnomasi berilgan yangi uy yoki allaqachon eski bino bo'lishi mumkin.

Birlamchi va ikkilamchi uy-joy o'rtasida ba'zi farqlar mavjud:

• Narxi. Ikkilamchi odatda qimmatroq, chunki tugatishning bir turi bor va asosiy ob'ektda mijoz faqat yalang'och devorlarni oladi, bunda u etarli miqdorda sarmoya kiritishi kerak bo'ladi.
• Qayta ishlash tezligi. Agar siz ikkinchi darajali uy-joyga ko'chib o'tsangiz va bitimdan so'ng darhol yashashingiz mumkin bo'lsa, u holda umumiy qurilishga kirganingizdan boshlab mulk huquqini qo'lga kiritguningizcha, bu bir necha oy yoki hatto yillar davom etishi mumkin.
• Investitsiyalar. Yangi uy-joy, albatta, moliyaviy investitsiyalarni talab qiladi, garchi ikkilamchi uy-joy ham ba'zan jiddiy ta'mirlashni talab qiladi. Boshqa sharoitlarda, yangi uy-joyga sarmoya kiritish mavjud uyni barcha kommunikatsiyalari bilan qayta qurishdan ko'ra arzonroq bo'ladi.
• Xatarlar. Asosiy mulkni sotib olayotganda, ishlab chiquvchining ishi bilan bog'liq xavflar yuzaga keladi, bu bankrot bo'lishi mumkin va uy oxir-oqibat tugallanmagan bo'lishi mumkin. Endi Davlat Dumasi qonun loyihasini ishlab chiqmoqda, unga ko'ra ishlab chiquvchilar sug'urta qilishlari kerak. Ikkilamchi holatda, tekshirilishi kerak bo'lgan xavflar ham mavjud. Shunday qilib, merosxo'r to'satdan paydo bo'lishi mumkin va barcha operatsiyalar bekor qilinadi. Buning uchun, ipoteka bitimida, unvon sug'urta qilinadi, ya'ni. noqonuniy bitimlar ehtimoli, chunki ba'zida kvartiralar bir necha marta qayta sotilishi mumkin va har bir bitimning qonuniyligini kuzatish qiyin.
• Yo'l bering. Narxi yangi kvartira uy qurilishi bilan o'sib boradi. Muvaffaqiyatli stsenariy bilan siz bunday investitsiyaning 30% gacha olishingiz mumkin (ammo, tugallanmagan qurilish xavfi ham yuqori). Ikkilamchi narx umumiy bozor tendentsiyalari bilan o'sib boradi. Shu bilan bir qatorda, ijaraga (yeb) pul ishlashingiz mumkin.

Shunday qilib, birlamchi ipoteka qarz oluvchi uchun uy-joy narxi, oldingi bitimlarning noqonuniyligi xavfining yo'qligi, foydalanish imkoniyati nuqtai nazaridan foydaliroq bo'ladi. foydali dasturlar davlat yordami bilan.

Birlamchi ipotekaning xususiyatlari.

• Ishlab chiqaruvchidan faqat qurilayotgan turar-joy binolarini taqdim etadi.
• Qurilish bosqichida garov sifatida ko'rsatilgan garov ob'ektini talab qilish huquqi harakat qiladi.
• Ob'ekt topshirilgandan so'ng, mulk va ipoteka uchun hujjatlar tuziladi.
• Hujjatlar ikki marta to'planishi kerak: aktsiyadorlik shartnomasini ro'yxatdan o'tkazish uchun va mulkni ro'yxatdan o'tkazish uchun.

Ikkilamchi ipotekaning xususiyatlari.

• Garov ob'ekti - tayyor kvartira.
• Hujjatlar Federal zaxirada mulk huquqini ro'yxatdan o'tkazish va ipoteka uchun bir marta taqdim etiladi.

Qarz oluvchi uchun nima foydali va foydaliroq?

Albatta javob bering bu savol qiyin, chunki hamma narsa qarz oluvchi tomonidan ko'zlangan maqsadga bog'liq.

Asosiy ipotekani tanlashingiz kerak, agar:

• Qarz oluvchi kvartirani kelajakda qimmatroq narxga sotmoqchi.
• Inson asosan yangi uy-joyda yashashni xohlaydi, u erda oldingi egalari bo'lmagan va siz hamma narsani "o'zingiz uchun" qilishingiz mumkin.
• Mijoz katta sug'urta to'lashni xohlamaydi (faqat shaxsiy va mulkiy, mulk huquqi yo'q)

Ikkilamchi ipoteka qachon tanlashga arziydi.

Birlamchi ko'chmas mulk bozorida ipoteka

Sankt-Peterburg aholisi qanday qilib uy-joy sotib olishlari mumkin? Ikkita uy-joy sotib olish mavjud - birlamchi yoki ikkilamchi ko'chmas mulk bozorida. Birlamchi bozorda kvartiraning narxi kamroq, ammo shunga qaramay, aholining aksariyati bunday operatsiyalarni bajarish uchun zarur miqdorga ega emas. Bu erda ular ipoteka krediti kabi kreditlash turiga yordam berishadi.

Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarning bu turi tobora ommalashib bormoqda. Shunday qilib, o'tgan yil davomida kredit mablag'lari ishtirokidagi operatsiyalar soni o'tgan yilga nisbatan qariyb 3 barobar oshdi. Qolaversa, aholining qurilayotgan uy-joylarni kreditga sotib olish istagi ortib bormoqda. Hozirgi vaqtda ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarning qariyb 40 foizi qarz mablag'lari hisobidan amalga oshiriladi. Tahlilchilarning bu yilgi prognozlariga ko'ra, tendentsiya davom etadi va bu ulush 60% ni tashkil qiladi. Ipoteka krediti beruvchi banklar soni 25-30 taga yetadi. Bir vaqtning o'zida bir nechta banklar o'zlarining kredit dasturlarini doimiy ob'ektda amalga oshiradilar. Shunday qilib, bu bozorda raqobat juda kuchli. Shu sababli, mijozlar uchun kurashda banklar ushbu turdagi kreditlar bo'yicha foiz stavkalarini pasaytirishga majbur. Agar yaqin vaqtgacha ipoteka stavkalari 16-17% oralig'ida bo'lgan bo'lsa, unda bu daqiqa o'rtacha darajasi stavkalari yiliga 10-12% ni tashkil qiladi.

Ayni paytda Sankt-Peterburgda uy-joy qurilishi sohasida 80 ga yaqin qurilish kompaniyalari faoliyat yuritmoqda. Ularning chorak qismi bank akkreditatsiyasini oldi. Quruvchilar uchun bir vaqtning o'zida bir nechta banklarning akkreditatsiyasiga ega bo'lish juda jozibali, chunki bu ularga ko'proq potentsial mijozlarni jalb qilish imkonini beradi.

Birlamchi uy-joy bozori uchun ko'chmas mulk operatsiyalarini kreditlash dasturlari nisbatan yaqinda paydo bo'ldi. Gap shundaki, na quruvchilar, na kredit tashkilotlari ushbu faoliyat sohasi bilan shug'ullanishni xohlamadilar. Banklar uchun bunday turdagi kreditlar yuqori xavflarni anglatardi va ishlab chiquvchilar uchun tayyor kvartiralarni sotish foydaliroqdir. Lekin Federal qonun“Koʻp qavatli uylar va boshqa koʻchmas mulk obʼyektlarini birgalikda qurishda ishtirok etish toʻgʻrisida”gi qonun qurilish kompaniyalarini qurilishi davom etayotgan kvartiralarni sotishni boshlashga majbur boʻlgan ahvolga soldi. Gap shundaki, qurilishni kreditlashda yoki uni moliyalashda banklar va boshqa moliyalashtiruvchi tashkilotlar birinchi navbatda loyihani tuzadilar, unda tadbirlarni amalga oshirishdan olingan mablag‘lar prognozi ko‘rsatiladi. Rejaning amalda bajarilishi qat’iy nazoratga olinadi. Shunday qilib, ishlab chiquvchilar uchun qurilish jarayoni tugaguniga qadar sotilmagan kvartiralarni qoldirish foydasiz bo'lib qoldi. Bundan tashqari, tayyor kvartiralarning yuqori narxlari kelajakdagi uy xaridorlari uchun biroz noqulay edi.

Shu bilan birga, ikkilamchi bozorda uy-joy sotib olishni xohlovchilar soni biroz kamaydi. Shuning uchun, klassik ipoteka talab unchalik emas edi. Shunday qilib, banklar qurilayotgan uy-joy sotib olish uchun kreditlash dasturlarini amalga oshirish imkoniyatlarini jiddiy ko'rib chiqish zarurati bilan duch kelmoqda. 2007 yilni mamlakatimizda tug'ilgan yil deb hisoblash mumkin ipoteka krediti asosiy ko'chmas mulk bozori.

Birlamchi bozorda uy-joy sotib olish uchun kreditlash o'z mexanizmida ikkilamchi bozorda kreditlash operatsiyalarini tobora ko'proq eslatib turadi. Ob'ekt tugatilgunga qadar kredit yuqoriroq stavkaga ega, bank kafil sifatida qurilish kompaniyasini jalb qiladi va ipoteka shartnomasining dastlabki bir necha yillarida kreditni muddatidan oldin to'lash taqiqlanadi.

Hozirgi vaqtda ko'pgina kredit tashkilotlarining ipoteka shartnomalari muddati 20-25 yilni tashkil etadi, garchi ba'zi banklar bu muddatni 30 yilgacha oshirgan. Xususan, bunday maksimal kredit shartlari KIT-Finance, VTB 24 va boshqa ba'zi yirik banklar tomonidan taklif etiladi. Shu bilan birga, pasayish kuzatilmoqda minimal foiz ilk to'lov. Masalan, Rossiya Sberbanki o'zining "yosh oila" kredit dasturida 5% minimal to'lovni belgilaydi. Ammo birlamchi bozorda ko'chmas mulk operatsiyalarini kreditlash bo'yicha alohida banklarning dasturlari xuddi shu banklarning ikkilamchi bozordagi operatsiyalarni kreditlash dasturlariga qaraganda yuqoriroq to'lov bilan ajralib turadi. Misol uchun, bunday farqlarni MDM Bankda topish mumkin.

Rubldagi kreditlar bo'yicha foiz stavkalari odatda xorijiy valyutadagi kreditlarga nisbatan bir necha foizga yuqori. Xorijiy valyutada ipoteka kreditlash stavkalari hozirgi vaqtda Rossiya Federatsiyasi Seregativ bankida 9,5% dan (bunday stavka UralSib Bank tomonidan o'z mijozlariga taklif etiladi) 12% gacha.

Banklarning potentsial qarz oluvchilarga qo'yadigan talablari, qoida tariqasida, barcha banklarda deyarli bir xil. Birinchidan, qarz oluvchining yoshi 18 yoshdan 55 yoshgacha (ayollar uchun) va 60 (erkaklar uchun) bo'lishi kerak. Bundan tashqari, banklar kredit muddati mijoz 75 yoshga to'lgunga qadar tugashiga e'tibor berishadi. Qarz oluvchi oxirgi ish joyida kamida bir necha oy ishlagan bo'lishi kerak. Kelajakdagi qarz oluvchining daromadi ham hisobga olinadi - xususan, bank kredit bo'yicha to'lovlar 40% ulushdan oshib ketishini tekshiradi. To'g'ri, agar bu ko'rsatkich oshib ketgan bo'lsa, banklar mijozlarning ehtiyojlarini qondirishga va bir vaqtning o'zida bir nechta sherik qarz oluvchilarning umumiy daromadlari uchun ushbu hisob-kitobni amalga oshirishga tayyor. Shunisi e'tiborga loyiqki, birgalikda qarz oluvchilar qarindosh bo'lishlari shart emas (bu umumiy turmush o'rtoqlar uchun juda muhimdir). Shunday qilib, hatto unchalik boy bo'lmagan oila ham ipoteka kreditini olishi mumkin (masalan, MDM Bank hisobga olinadigan daromad oyiga kamida 350 dollar bo'lishini talab qiladi). Ammo banklarning bitta talabi bor, unga qat'iy rioya qilish kerak. Biz kelajakdagi qarz oluvchining fuqaroligi haqida gapiramiz. Va Rossiya Federatsiyasi fuqarosi bo'lmaganlar uchun kredit olish juda qiyin, bunday takliflar faqat bir nechta banklar uchun amal qiladi. Masalan, Absolut Bank va Baltinvestbank o'z mijozlariga shunday takliflarni taqdim etadilar.

Banklar o'z xizmatlari uchun to'lovlarni olish amaliyotini qo'llaydilar. Ushbu xizmatlar ro'yxati arizani ko'rib chiqish, kredit hisobini ochish va u bo'yicha operatsiyalarni o'z ichiga oladi. Ba'zi kredit tashkilotlari, shuningdek, qurilish kompaniyasining hisob raqamiga mablag'larni o'tkazish va potentsial qarz oluvchining hujjatlarini tekshirish uchun to'lovlarni oladi. Arizani ko'rib chiqish uchun komissiya miqdori odatda 1,5 ming rubldan oshmaydi. Garchi ba'zi banklar ko'proq komissiya olishadi. Kredit hisobini yuritish mijozga kredit summasining 1 foizini tashkil qiladi. Banklar mijozdan hech qanday komissiya to'lovlarini umuman olmaydilar, ammo bu juda kam uchraydigan holat. Xususan, Gazprombank bu bilan mashhur.

Shuningdek, bankdan ipoteka kreditini jalb qiluvchi mijozning xarajatlariga qurilayotgan ob'ektni baholash bo'yicha xizmatlar uchun to'lov va xavflarni sug'urta qilish xarajatlari kiradi.

Ko'pgina banklar bor turli dasturlar mijozlarni jalb qilish uchun. Bu, masalan, korporativ kreditlash dasturi bo'lishi mumkin. Uning mohiyati shundan iboratki, kredit bo'yicha komissiya yoki foiz stavkasi ushbu bankning yirik mijozlari bo'lgan kompaniyalar xodimlari uchun kamaytirilishi mumkin.

Birlamchi uy-joy bozorida kreditlash operatsiyalari sohasidagi yangilik vekselni ipoteka kreditlash dasturidir. Bunday sxema bo'yicha garov talab qilish huquqi emas, balki qurilish kompaniyasi tomonidan chiqarilgan vekseldir. Ob'ekt tugallangach, veksel bo'yicha ssuda to'lanadi, so'ngra ipoteka krediti shartnomasi tuziladi. Bunday dastur o'z mijozlariga Moskva bankining Sankt-Peterburgdagi filiali tomonidan taklif qilinishi mumkin.

Yangi dastur Baltinvestbank tomonidan ham ishga tushirildi. Birinchidan, kredit bo'yicha foiz stavkasi ob'ekt tugatilishidan oldin ham atigi 9% ni tashkil etdi, bundan tashqari, rubl krediti bo'yicha. Boshqa barcha kredit shartlari standart bo'lib qoldi. Sankt-Peterburgdagi faqat uchta uy ushbu harakat ostida qoldi. Uchta uy ham qurilishning oxirgi bosqichida, shuning uchun bankning xavf-xatarga duchor bo'ladigan deyarli hech narsasi yo'q, lekin kichik foyda bor.

LenSpetsSMU tomonidan taqdim etilayotgan toʻlov dasturlari oʻzining xilma-xilligi bilan hayratlanarli. Bu Fuqarolik Kodeksining qabul qilinishiga qadar (davlat komissiyasi tomonidan) foizsiz to'lov bo'lishi mumkin. Bu holda dastlabki to'lov 5% ni tashkil qiladi. Agar xaridor uy-joy narxining 30% dan 100% gacha darhol to'lasa, unga 3-10% chegirma qo'llanila boshlaydi. Shuningdek, bo'lib-bo'lib to'lash davlat akseptsiyasidan keyin 2 yil davomida amal qilishi mumkin. Bunday holda, shartnoma narxi 5-12% ga oshadi. Va oraliq variant - 6 oyga bo'lib to'lash rejasi. Shunda shartnoma 5-8 foizga qimmatlashadi.

Raqobatchilardan ortda qolmaydi "LEK". Ularning dasturi uy-joy sertifikatlarini sotib olishni taklif qiladi. O'nta sertifikat bir kvadrat metrga to'g'ri keladi. Narx ma'lum bir ob'ektdan va ma'lum bir vaqtning o'zida olinadi. Sertifikatlarga muvofiq tasvirlar kvartira maydonining 30 foizini egallashi bilanoq, uy-joy xaridorga beriladi. Hujjatlarning likvidligi bor.

Yuqorida aytilganlardan xulosa qilishimiz mumkinki, yaqin kelajakda birlamchi ko'chmas mulk bozorida bitimlar bo'yicha ipoteka kreditlash dasturlari ikkilamchi bozordagi bitimlar uchun ipoteka kreditlash dasturlaridan deyarli farq qilmaydi. Hech bo'lmaganda bu tendentsiya.

Mutaxassislar nima deyishadi

Investitsion loyihalash bo'limi katta iqtisodchisi Maksim Shlemenning ta'kidlashicha, qurilayotgan uy-joy kreditga sotib olinadi. yaxshi variant mijoz uchun. Bunday holda, kredit tashkiloti ob'ektni baholaydi, qurilish tashkiloti ipoteka shartnomasi bo'yicha kafil sifatida ishlaydi va talab qilish huquqi garovga qo'yiladi. Mutaxassisning so'zlariga ko'ra, ularning kompaniyasi Sankt-Peterburg va Leningrad viloyatining uy-joy qurilishi bozorida yaxshi tanilgan. O'zining 10 yillik faol faoliyati davomida u eng yiriklari bilan hamkorlik aloqalarini o'rnatdi kredit tashkilotlari Sankt-Peterburgda o'z xizmatlarini taklif qilish. Bu Rossiya Sberbankining Shimoliy-G'arbiy banki, Vitabank va boshqalar kabi taniqli banklardir. Masalan, tayyorgarlik hamkorlik dasturi Sankt-Peterburg banki bilan. Ushbu dastur bo'yicha kredit muddati 25 yilni tashkil etadi. Sankt-Peterburg bankining kredit mablag'larini jalb qilgan holda kvartiralarni sotib olish ob'ektlari allaqachon ma'lum. Ammo Vitabank bilan kompaniya allaqachon uy xaridorlariga Vitabank kreditidan 15 yilgacha foydalanish imkonini beruvchi hamkorlik dasturini tashkil qilgan. Dastur ushbu qurilayotgan barcha ob'ektlarda uy-joy sotib olishga taalluqlidir qurilish kompaniyasi. Boshqa yirik banklar bilan hamkorlik qilish rejalari ham ishlab chiqilmoqda. Alohida ta'kidlash joizki, mijoz kreditga uy sotib olayotganda darhol kredit mablag'lari hisobidan uy-joyning barcha qiymatini to'laydi. Va u shartnoma shartlariga ko'ra 4% chegirmadan foydalanishi mumkin. Kompaniya shuningdek, bugungi kundagi ipoteka kreditlash bozori sharoitida birlamchi bozorda amalga oshiriladigan ko'chmas mulk operatsiyalariga kredit berish ulushi ortib borayotganini ta'kidladi. Banklar bunday operatsiyalarni to'lash uchun tobora ko'proq kreditlar berishmoqda. Ishlab chiquvchilar o'zlarining kvartiralari sotilishiga ham qiziqishadi. Shu bois, qurilayotgan uylardagi xonadonlar xaridorlarning barcha ehtiyojlarini qondirishga harakat qilmoqda.

Rossiyada ipoteka kreditlashning butun tizimi bugungi kunda sezilarli o'zgarishlarga duch kelmoqda, deydi bosh direktor o'rinbosari ipoteka", Vladimir Gliner. Ipoteka krediti keng aholi uchun qulay bo‘lib bormoqda. Endi banklar hatto qurilayotgan uyda kvartira sotib olish uchun kredit olib, birinchi to'lovni to'lash shart bo'lmagan bunday dasturlarni taklif qilishadi. Ko'proq banklar yer sotib olish uchun mijozlarga qarz berishmoqda. Ipoteka, agar bu uchastka qishloq xo'jaligida foydalanilmasa, aholiga hozirda istalgan yerga egalik qilish imkonini beradi. Foiz stavkalarining pasayishi bizning ko'z o'ngimizda sodir bo'lmoqda. To'g'ri, endi banklar to'lov qobiliyatini baholashga jiddiyroq yondashadilar. Hisoblangan kredit tarixi boshqa banklarda, Agar potentsial qarz oluvchi boshqa bankdan mablag'larni jalb qilsa yoki to'lovlarni kechiktirsa mavjud kreditlar unga ipoteka krediti berish rad etilishi mumkin. Agar kvartira ma'lum bir ishlab chiqaruvchidan sotib olingan bo'lsa, siz ipoteka olishingiz mumkin. Ayni paytda banklar hamkorlik qilayotgan qurilish kompaniyalari ro‘yxatida atigi 10-12 firma bor. Shu sababli, ipoteka krediti shartnomasi bo'yicha kvartirani qurilayotgan har qanday uyda emas, balki faqat bank akkreditatsiyasidan o'tgan uyda sotib olish mumkin. Birlamchi ko'chmas mulk bozoridagi bitim bo'yicha ipoteka krediti shartnomasi ikkilamchi bozorda ko'chmas mulk bitimlarini kreditlash shartnomasiga qaraganda qarz oluvchi uchun biroz jozibador shartlarda tuziladi. Bunday kreditlar bo'yicha foiz stavkasi odatda yuqori, va maksimal muddat kredit muddati 25 yilga qisqartirildi. To'g'ri, bunday operatsiyalar juda tez amalga oshiriladi. Qarz oluvchining hisobvarag'iga kredit mablag'larini o'tkazish uchun ariza berilgan paytdan boshlab kredit olishning o'rtacha muddati - uch hafta. Bundan tashqari, xaridor kvartirani oldi-sotdi bitimining qonuniyligini tekshirishi va kvartirani baholash ekspertizasi va ro'yxatga olish uchun pul sarflashi shart emas. Ipoteka kreditlash bo'yicha ixtisoslashgan kredit mutaxassisi xaridorga turli xil variantlarni taklif qiladi, ulardan faqat eng mosini tanlash qoladi. Ipoteka brokerlari sizga ipoteka olishda yordam beradi. Ularning vakolatlari tegishli dasturni tanlash, kredit olish uchun hujjatlarni rasmiylashtirish bo'yicha maslahatlarni o'z ichiga oladi. Xususan, ipoteka kreditlari 40 ga yaqin bank bilan hamkorlik qilib, mijozga 150 ga yaqin mahsulot bo‘yicha maslahat berishi mumkin. Shunday qilib, har bir mulk xaridor uchun eng mos bo'lgan dastur juda aniq belgilangan. Ammo baribir, bu yoki boshqasini tanlash bo'yicha yakuniy qaror kredit mahsuloti mijozga tegishli. Ipoteka brokeri faqat odamga zamonaviy ipoteka kreditlash dunyosida harakat qilishda yordam berish uchun talab qilinadi. Banklar ipoteka brokerlari mijozlari uchun kreditlar bo'yicha foiz stavkalarini pasaytiradigan amaliyot mavjud. Shuningdek, ipoteka brokeriga sotib olish uchun ipoteka olinadigan kvartirani qidirish topshirilishi mumkin. Va bu variant bilan mijoz kvartirani tanlash agentligi xizmatlaridan tejaydi. Kvartira sotib olish kabi muhim qarorlarni qabul qilishda mutaxassislarga ishonish yaxshiroqdir.

"Peterburg ko'chmas mulk" kompaniyasi, Natalya Lugovskaya, shuningdek, ipoteka kreditlash bozorining tez o'sishini qayd etadi. Bu qanchalik foydali yo'nalish ekanligini bilib, qurilayotgan uylardan uy-joy sotib olish uchun kredit berish bozoriga tobora ko'proq banklar kirib bormoqda. Qurilayotgan uy-joy sotib olish uchun ipoteka krediti va ikkilamchi bozorda uy-joy sotib olish o'rtasidagi farq kvartira sotib olish rejalashtirilgan uyni tanlashda ba'zi cheklovlardir. Bu yerda ishlaydi zarur shart mijozga ipoteka krediti beruvchi ob'ektni bankda akkreditatsiya qilish. Shuningdek, bankning risklari ortadi, chunki kvartirani kredit uchun garov sifatida topshirish faqat ob'ekt qurilishi tugagandan so'ng amalga oshirilishi mumkin. Shunday qilib, ob'ekt qurilayotgan paytda butun vaqt davomida kredit bo'yicha foiz stavkalarining oshishi kuzatiladi. O'rtacha, ushbu davrda amaldagi stavkalar amaldagi stavkalardan bir necha foizga yuqori ipoteka kreditlari ikkilamchi bozorda uy-joy sotib olish uchun chiqarilgan. Ob'ekt foydalanishga topshirilgandan so'ng, sotib olingan kvartira kredit uchun garovga qo'yiladi va foiz stavkasi ikkilamchi bozorda ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarni kreditlash uchun qo'llaniladigan stavkalar darajasiga tushiriladi. Ishlab chiquvchi bank bilan birgalikda hamkorlik dasturini ishlab chiqmoqda. Bundan tashqari, bir nechta banklar bitta binoda kvartira sotib olish uchun ipoteka kreditini amalga oshirishi mumkin. Bu mijozga o'zi uchun eng mos kredit shartlarini tanlash imkonini beradi. Bu hech kimga sir emas turli banklar taklif turli sharoitlar. Farqi foiz stavkalari kreditlar uchun maksimal mumkin bo'lgan kredit shartlari. Ko'pincha, ipoteka krediti amalga oshiriladigan bankni tanlash mezoni emas. past ko'rsatkich, lekin qarz oluvchi ishonishi mumkin bo'lgan kredit miqdori yoki mijoz tomonidan tanlangan qurilish ob'ektining akkreditatsiyasi. "Peterburg ko'chmas mulk" kompaniyasi o'z mijozlariga ushbu turli xil bank takliflarida harakat qilishda yordam beradi. Shuningdek, kompaniya mijozlari ko'pincha banklarning foiz stavkasi bo'yicha imtiyozlarga ega.

Kompaniyaning yuridik maslahatchisi "47 TRUST", Aleksandr Agafonov, shuningdek, ipoteka kreditlashning ikki turini - ikkilamchi uy-joy bozorida ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarni kreditlash va qurilayotgan uylarda kvartira sotib olish uchun kredit berishni solishtirganda paydo bo'ladigan farqlarni eslatib o'tadi. Birinchidan, qurilishi davom etayotgan ob'ektda uy-joy sotib olish uchun kredit berishda ko'proq narsa bor yuqori stavkalar kreditlar bo'yicha. Ikkinchidan, kvartiraning xaridori ob'ekt qurilishi tugaguniga qadar va mulk huquqini o'tkazish va ro'yxatdan o'tkazish bo'yicha barcha tartib-qoidalar tugamaguncha unga ko'chib o'ta olmaydi. Qurilish kompaniyasi, ob'ektni qurishni amalga oshiruvchi, ko'pincha o'z mijoziga bo'lib-bo'lib to'lovni taklif qilishi mumkin, ammo uning muddati qisqa. Ob'ekt foydalanishga topshirilgunga qadar va foydalanishga topshirilgunga qadar xaridor sotib olingan kvartira uchun to'lashi kerak. Agar mijozga ko'proq kerak bo'lsa Uzoq muddat to'liq hisoblash uchun ishlab chiquvchi uni ushbu ob'ektni akkreditatsiya qilgan banklardan biriga yuboradi. Bank, o'z navbatida, mijozning arizasini ko'rib chiqadi va kredit berish va kreditlash shartlari to'g'risida qaror qabul qiladi. Shartlar juda xilma-xil: kredit muddati 5 yildan 30 yilgacha bo'lishi mumkin, kredit stavkasi yiliga 9 dan 15% gacha o'zgaradi; bank qurilayotgan uy-joyni garov sifatida qabul qiladi, shuningdek, qarz oluvchiga tegishli bo'lgan uy-joyni kredit uchun garov sifatida topshirish mumkin. Hozirgi vaqtda ipoteka kreditlash bozorida mavjud bo'lgan katta raqobatni hisobga olgan holda, kelajakda biz joriy foiz stavkalarining pasayishini kutishimiz mumkin. Mijoz uchun kvartira sotib olish uchun banklarning ipoteka kreditlaridan foydalanish yanada foydali bo'lib bormoqda. hisobidan uy-joy sotib olishga qaror qilganlar uchun o'z mablag'lari, kvartiraning to'liq narxini mustaqil ravishda to'lab, 47 TREST chegirmalarni taqdim etishga tayyor. Kompaniya har bir aniq tranzaktsiyani batafsil o'rganadi va har doim o'z mijozlarining ehtiyojlarini qondirishga tayyor.

Ipoteka to'lovlari

Kreditga qurilayotgan uyda kvartira sotib olishga qaror qilgan Peterburgliklar kelgusi bir necha o'n yilliklar uchun qanday oylik to'lovlarni kutmoqda? Ipoteka krediti bo'yicha turli banklarning imkoniyatlarini ko'rib chiqing. Hisob-kitob 100 000 dollarlik kvartira uchun qilingan.

Hisoblash oylik to'lovlar Sankt-Peterburgning kredit bozorida o'z xizmatlarini ko'rsatadigan yirik banklarning ipoteka kreditlari bo'yicha

Ism

Kredit shartlari

"Absolut Bank"

22,4 ming rubl

19,8 ming rubl

"Rosbank"

22,72 ming rubl

"KIT-Moliya"

25,2 ming rubl

23 ming rubl

22 ming rubl

27,95 ming rubl

23,9 ming rubl

22,83 ming rubl

IMPEX

25,4 ming rubl

24 ming rubl

26,9 ming rubl

24,9 ming rubl

"UralSib"

27,64 ming rubl

25,7 ming rubl

24,80 ming rubl

Raiffeisen banki

29,1 ming rubl

28 ming rubl

27,23 ming rubl

Promsvyazbank

30 ming rubl

28 ming rubl

"Uniastrum banki"

30,56 ming rubl

29,6 ming rubl

34 ming rubl

Shunday qilib, birlamchi bozorda kvartiralarni sotib olish uchun ipoteka krediti aholi orasida tobora ommalashib bormoqda, chunki qurilayotgan uylardagi kvartiralar, qoida tariqasida, ikkilamchi ko'chmas mulk bozoridagi kvartiralarga qaraganda 20% arzonroqdir. Joriy vaziyatni tahlil qilsak, joriy yilda birlamchi bozorda ko'chmas mulk bitimlari bo'yicha ipoteka kreditlash dasturlari o'z shartlari bo'yicha ikkilamchi bozorda uy-joy sotib olish bo'yicha kreditlash dasturlariga teng bo'lishini kutishimiz mumkin. Albatta, hozirgi tendentsiya davom etmasa.

Xush kelibsiz! Yangi bino uchun ipoteka: qurilayotgan uy-joy uchun qanday murojaat qilish kerak? Qurilayotgan uy-joylar uchun ipoteka kreditlari bugun batafsil tahlil qilinadi. Qurilish bosqichida kvartirani qanday sotib olishni o'rganasiz, mavjud bo'ladi bosqichma-bosqich ko'rsatma yangi binoni ipoteka bo'yicha ro'yxatdan o'tkazish bo'yicha, shuningdek, ushbu mavzu bo'yicha asosiy savollarga javoblar.

Ikkilamchi uy-joy uchun birlamchi ipoteka va ipoteka bir necha jihatdan farqlanadi:

1. Qurilayotgan binodagi kvartira "umumiy ipoteka qurilishi" dasturi doirasida yangi bino sifatida tan olinishi mumkin. turar-joy binosi. Bu holda asosiy cheklov mulkchilik guvohnomasini olish bo'ladi. Shu daqiqadan so'ng, kvartira qurilgan deb hisoblanadi va allaqachon ikkinchi darajali bino hisoblanadi, garchi vizual ravishda u hech kim yashamagan mutlaqo yangi ob'ekt bo'ladi.

Sertifikat faqat uyni foydalanishga topshirgandan keyin va kvartirani topshirishni qabul qilish dalolatnomasini imzolagandan so'ng olinishi mumkin. Ba'zan shunday paytlar bo'ladiki, uy qurilib, dalolatnoma imzolanadi, lekin sertifikat hali ishlab chiquvchi tomonidan berilmagan, bu holda banklar yangi binolar uchun dastur bo'yicha "allaqachon" kredit bera olmaydi, lekin ular "allaqachon" kredit bera olmaydi. hali” ikkilamchi uy-joy ostida, shuning uchun bir qator banklar deb atalmish “ipoteka o'lik davri” (Sberbank, masalan) ishga tushirish. Ushbu dastur doirasida siz oldindan oldi-sotdi shartnomasi bo'yicha kvartira sotib olasiz. Bunday sxemalardan qo'rqmaslik kerak. Hammasi qonuniy va qonuniydir.

1. Qurilayotgan kvartirani sotib olishning uchta usuli mavjud:

- DDU tomonidan. Bu aktsiyadorning (investorning) rasmiy hujjati bo'lib, uning asosida keyinchalik kvartiraga egalik huquqi to'g'risidagi guvohnoma beriladi. Ushbu shartnoma aktsiyadorlik hissasi sizning qurilayotgan umumiy uy va uning ostidagi er uchastkasida ulushingiz borligi haqidagi ma'lumotlarni, shuningdek, boshqa muhim ma'lumotlarni o'z ichiga oladi.

DDU 214-sonli Federal qonun bilan tartibga solinadi va yangi bino sotib olishning eng xavfsiz usuli hisoblanadi. Hech qanday holatda xulosa qilmang dastlabki kelishuv aktsiyadorlik ishtiroki. Agar shunday qilsangiz, kvartirangizni hech qachon ko'rmaslik xavfi bor. Qoida tariqasida, ushbu shartnoma qonunga muvofiq qura olmaydigan vijdonsiz ishlab chiqaruvchilar tomonidan shikoyat qilinadi va bu uzoq muddatli qurilish xavfini va'da qiladi. Shu bilan birga, umumiy qurilish ishtirokchilaridan farqli o'laroq, siz mutlaqo hech narsa bilan himoyalanmaysiz.

- topshiriq shartnomasi bo'yicha (ipoteka huquqini o'tkazish). Mutlaqo qonuniy yo'l kvartira sotib olish. Bu birinchisidan farq qiladi, chunki siz investordan kvartirani to'g'ridan-to'g'ri ishlab chiquvchidan emas, balki DDU bo'yicha oldingi xaridordan sotib olasiz.

Belgilangan ipoteka (sessiya) odatda yuqori foiz stavkasiga ega. davlat ishlab chiquvchilarni bevosita qo'llab-quvvatlashga intiladi va to'g'ridan-to'g'ri quruvchidan kvartira sotib olishni rag'batlantiradi. Huquqlarni o'tkazish bilan bog'liq qo'shimcha xavflar ham mavjud.

- uy-joy kooperativi bilan tuzilgan shartnoma asosida. Kooperativ yangi bino sotib olishning eng ishonchsiz shaklidir. Bu erda sizning qo'lingizda faqat a'zolik kitobi bor. Bitimni ro'yxatdan o'tkazish shart emas. Siz shunchaki uy-joy kooperativining ulushini sotib olasiz. Kvartiralarni hisobga olish ishlab chiquvchi tomonidan amalga oshiriladi. Shu bilan birga, ikki marta sotish xavfi mavjud. Qoidaga ko'ra, qurilish ruxsatnomalari bilan bog'liq muammolarga duch kelgan ishlab chiquvchilar ushbu sxemadan foydalanadilar va ular birinchi navbatda uy qurishga qaror qilishadi, keyin esa uni hokimiyatda ro'yxatdan o'tkazish bilan shug'ullanishadi. Quruvchilar ofislarda byurokratlarga qaraganda tezroq ishlaydi.

Novosibirskda uy-joy kooperativlari uchun mintaqadagi eng yirik ishlab chiqaruvchidan xaridorlardan biri bilan ish bo'ldi. Va’da qilingan xonadon o‘rniga 8 kv.m.lik texnik xonaga ko‘chirmoqchi bo‘lishdi. Ma’lum bo‘lishicha, quruvchining rahbarlari uning kvartirasini yana kimgadir sotib yuborishgan. Ishlab chiqaruvchining kreditiga, masala hal qilindi va xaridorga boshqa kvartiraning kalitlari berildi, ammo cho'kindi qoldi. Bundan tashqari, uy-joy kooperativlari uchun klassik ipoteka mumkin emas, lekin faqat silt va boshqa muqobil ipoteka variantlari qimmatroq.

1. Yangi uy-joy qurilishi bir qator talablarga javob berishi kerak. Ishlab chiquvchi birinchi navbatda har bir ob'ekti uchun bank bilan akkreditatsiyadan o'tishi kerak. Har bir bank ishlab chiqaruvchining ishonchliligi va uyning tayyorlik darajasi uchun o'z talablariga ega. Ba'zilar qazish bosqichida uyni qarzga berishga tayyor, boshqalari nol tsiklni yopishlari kerak, ba'zilari esa 1-2 qavat va undan yuqori o'sishni ko'rsatadi.

Bank oddiygina akkreditatsiyadan o'tkazmaganligi yoki ishlab chiqaruvchini va / yoki uyni akkreditatsiya qilishni istamaganligi sababli, sizga kerak bo'lgan bankdagi ipoteka asosida quruvchidan qurilayotgan ob'ektni sotib olmaganingizda vaziyat yuzaga kelishi mumkin.

1. Yuqori xavf. Bank uchun asosiy uyning ipoteka krediti har doim xavf hisoblanadi. Ishlab chiquvchi uyni quradimi yoki yo'qmi noma'lum, shuning uchun o'zlarini yuzaga kelishi mumkin bo'lgan muammolardan himoya qilish uchun banklar qurilish muddati uchun qo'shimcha xavfsizlikni (kafil yoki boshqa ko'chmas mulk garovi) talab qilishlari mumkin.
2. Ipoteka kvartirasini sug'urtalash va baholash uyga kirgandan so'ng darhol berilmaydi.

Qarz oluvchiga qo'yiladigan talablar

Har doimgidek, har qanday bankning qarz oluvchi uchun asosiy talabi yaxshi kredit tarixi bo'ladi. Biroq, bu yagona talab emas:

• Barcha sherik qarz oluvchilar uchun ijobiy kredit tarixi (agar muammolar mavjud bo'lsa, "yomon kredit tarixi bilan ipoteka" postimizga qarang);
• Qarz oluvchining Rossiya fuqaroligi va yashash uchun ruxsatnomasi bo'lishi kerak (agar bo'lmasa, "chet ellik uchun ipoteka" postiga qarang);
• Qarz oluvchining yoshi kredit muddati tugash vaqtida 18 yoshdan 75 yoshgacha bo'lishi kerak;
• Ish tajribasi: oxirgi ish joyida - 6 oydan ortiq, umuman olganda, oxirgi besh yil davomida - bir yildan ortiq (3 oylik ish tajribasi talabi bilan bank mavjud);
• Qarz oluvchining daromadi o'rtacha 40% yuqori bo'lishi kerak belgilangan miqdor oylik ipoteka to'lovlari

Banklar, shuningdek, yangi bino uchun ipoteka uchun ariza berishda sizga maxsus shartlarni taqdim etishi mumkin, agar siz:

• Bankning ish haqi mijozi;
• Siz bank hamkori bo'lgan shaxs yoki tashkilotda ishlaysiz.

Kerakli hujjatlar ro'yxati

Yangi bino uchun ipoteka olish uchun talab qilinadigan hujjatlar to'plami standartdir:

• Ipoteka uchun ariza (so'rovnoma). Siz darhol bankda bunday arizaning namunasini so'rashingiz mumkin.
• Rossiya Federatsiyasining pasporti.
• Agar bir nechta qarz oluvchilar bo'lsa - ularning shaxsini tasdiqlovchi hujjatlar nusxalari. Birgalikda qarz oluvchilar boshqa barcha zarur hujjatlarning nusxalarini ham taqdim etishlari kerak.
• Mehnat daftarchasi va uning nusxasi.
• Shaxsiy daromad solig'i shaklidagi daromadlar to'g'risidagi guvohnoma2 yoki bank shakli.
• Pensionerlar uchun - pensiya jamg'armalarini tasdiqlovchi hujjat (masalan, hisobvaraqdan ko'chirma).
• Agar qarz oluvchi ushbu bankning ish haqi mijozi bo'lsa, u ham faqat karta raqamini ko'rsatishi kerak.

Ipoteka ro'yxatga olish

Bosqichma-bosqich ko'rsatma:

1. Quruvchi va ob'ekt haqida qaror qabul qiling.

Bankka borishdan oldin, ishlab chiquvchi qanchalik ishonchli ekanligini tushunishingiz kerak. Joriy va o'tmishdagi mulklar, bankrotlik, aktsiyadorlar va mahalla aholisining sharhlari uchun o'tkazib yuborilgan muddatlar uchun Internetdagi ma'lumotlarni tekshiring.

Bundan tashqari, tekshirish juda muhimdir ruxsat beradi qurilish, yer uchun, huquqiy hujjatlar quruvchi tomonidan. Buni o'zingiz qilish muammoli bo'ladi, lekin siz buyurtma berishingiz mumkin bepul maslahat advokatimiz bilan. Burchakdagi maxsus shaklni to'ldiring. Bu sizga ko'p vaqtni tejaydi va eng muhimi, siz ishlab chiquvchining ishonchliligiga ishonchingiz komil bo'ladi.

Qazish bosqichida yoki majmuaning oxirgi uyida mulk sotib olayotganda juda ehtiyot bo'ling. Qoida tariqasida, bu eng xavfli investitsiyalardir.

1. Biz bank bilan rozimiz. Sizga kerak bo'lgan ob'ektni akkreditatsiya qilgan banklar ro'yxatini ishlab chiquvchi bilan tekshiring. Keyinchalik, biz yig'amiz zarur hujjatlar bank uchun va ularni bankka to'g'ridan-to'g'ri yoki ishlab chiqaruvchining ipoteka brokeri orqali taqdim etish.

1. Biz DDU tayyorlayapmiz. Bank ma'qullagandan so'ng, biz nihoyat kvartira va bank varianti haqida qaror qabul qilamiz. Keyinchalik, ishlab chiquvchining mutaxassisi DDU ni tayyorlaydi. Uning shabloni odatda bank bilan kelishilgan.

1. Keyinchalik, bank operatsiya sanasini belgilaydi. Shu kuni siz bankka arizadagi barcha hujjatlar va imzolangan DDU bilan birga kelasiz. Siz sug'urta to'lashingiz va imzolashingiz kerak kredit shartnomasi. Bir qator banklar sizdan akkreditiv hisobvarag'iga dastlabki to'lovni amalga oshirishingizni so'rashadi. Buning uchun ular qo'shimcha haq olishadi.
2. Rossreestreda ipotekani ro'yxatdan o'tkazish. Barcha imzolangan hujjatlar bilan siz ishlab chiquvchining xodimi bilan birgalikda bitimni yakunlash uchun adolatga borasiz.

Tranzaksiya xarajatlari bilan ushbu jarayon "Ipotekani ro'yxatdan o'tkazish" postida batafsil tavsiflangan.

1. Ishlab chiquvchiga pul o'tkazish. Ipoteka kreditini ro'yxatdan o'tkazish taxminan 10 ish kunini oladi. Shundan so'ng, ro'yxatdan o'tgan DDU bilan siz bank bilan bog'lanishingiz kerak. U kredit berishni va ishlab chiqaruvchiga o'tkazishni amalga oshiradi.

Shundan so'ng, siz ipotekani to'laysiz, qurilishning tugashini kutasiz va keyin mulkni ro'yxatdan o'tkazasiz.

Yangi bino uchun ipotekani ro'yxatdan o'tkazish taxminan 1 oy davom etadi.

Banklarning yangi binoga ipoteka berish shartlari

Umumiy qurilish uchun ipoteka deyarli barcha banklarda taqdim etiladi. Endi biz siz uchun TOP 5 ta taklifni tanladik.

Bank	Taklif, %	PV, %	Tajriba, yillar	Yoshi, yillari	Eslatma
Sberbank	9,1	15	6	21-75	3,8 million rubldan ortiq ipoteka bo'yicha 0,4% chegirma. Subsidiyalangan ipoteka stavkasi 6,7 dan 7,7% gacha. Elektron ro'yxatga olishni rad etganlik uchun 0,1% qo'shimcha to'lovlar; Agar mijoz ish haqi bo'lmasa + 0,3%, sug'urta bekor qilingan taqdirda + 1%
VTB 24 va Moskva banki	9,1	15	3	21-65	8,9% agar kvartira 65 kv.m dan ortiq bo'lsa, ish haqi oluvchilar PV 10%,
Raiffeisenbank	9,99	15	3	21-65	Ish haqi xodimlari uchun 10% PV, ba'zi ishlab chiquvchilar uchun 0,59-0,49 chegirma
Gazprombank	9,5	20	6	21-65	Gaz kompaniyalari uchun 10% ROI, yirik hamkorlar uchun 15% ROI
Deltakredit	12	15	2	20-65	FB 20% PV, 4% komissiya bo'lsa 1,5% chegirma,
Rosselxozbank	9,45	20	6	21-65	PVsiz onalik kapitali stavka o'zgarmaydi, agar 3 milliondan ortiq bo'lsa, 0,25 chegirma, agar sheriklar orqali bo'lsa, yana 0,25 chegirma.
Absalut banki	10,9	15	3	21-65	FB +0,5%
Bank "Uyg'onish	10,9	15	6	18-65
Bank "Sankt-Peterburg	12	15	4	18-70	Ish haqi xodimlari uchun 0,5% chegirma va bankda yopiq ipoteka bilan, uyga kirgandan keyin -1%
Promsvyazbank	10,9	15	4	21-65	Asosiy hamkorlar uchun 10% PV
Rossiya poytaxti	11,75	15	3	21-65	Bank hamkorlari orqali mijozlar uchun 0,5% chegirma, PV uchun 50% dan 0,5% chegirma
Uralsib	10,4	10	3	18-65	0,5% yuqori, agar bank shakli bo'lsa va 20% RO bo'lsa, RO 30% va undan yuqori uchun 0,41% chegirma
AK barlari	11	10	3	18-70	chegirma 0,3% agar PV 20-30%, 30% dan ortiq chegirma 0,6%
Transcapitalbank	13,25	20	3	21-75	4,5% komissiya uchun stavkani 1,5% ga kamaytirishingiz mumkin, uyga kirganingizdan so'ng stavka 1% ga kamayadi
Bank Center-Invest	10	10	6	18-65	5-10 yoshdan boshlab bu ko'rsatkich 1 oktyabr holatiga ko'ra Mosprime stavkalari indeksidan (6M) 12% ni tashkil qiladi. oldingi yil Yiliga +3,75%
FK Otkritie	10	15	3	18-65	Agar fb bo'lsa 0,25 plyus, uchun 0,25% chegirma korporativ mijozlar, agar siz 2,5% komissiya to'lasangiz, 0,3% ga kamaytiring, agar ish haqi xodimi bo'lsa PV 10%, FBda 20% PV
Sviaz-bank	10,9	15	4	21-65
Zapsibkombank	10,99	15	6	21-65	Ish haqi xodimlari uchun 0,5% chegirma
uy-joy moliyasi	11	20	6	21-65
Moskva kredit banki	12	10	6	18-65
Globex banki	11,8	20	4	18-65	Ish haqi xodimlari uchun 0,3% chegirma
Metallinvestbank	12,75	10	4	18-65
Zenith banki	14,25	20	4	21-65
Rosevrobank	11,25	20	4	23-65
Binbank	10,75	20	6	21-65
SMP bank	11,9	15	6	21-65	40% yoki undan ortiq PV uchun 0,2% chegirma, uchun 0,5% chegirma imtiyozli toifa mijozlar, tranzaktsiyaga tez chiqish uchun stavka 10,9 - 11,4% ni tashkil qiladi
AHML	10,75	20	6	21-65
Evrosiyo banki	11,75	15	1	21-65	4% komissiya - 1,5% chegirma deltada ishlaydi
Yugra	11,5	20	6	21-65
Alfa Bank	11,75	15	6	20-64	4% komissiya - 1,5% chegirma deltada ishlaydi

Buni tushunish kerak muayyan shartlar birlamchi uy-joy bozorida bank takliflari turli omillarga bog'liq bo'lishi mumkin. Birinchidan, siz ishlab chiqaruvchini tanlash bosqichida o'zingizga "foizli chegirma" ga ega bo'lishingiz mumkin: siz bank tomonidan akkreditatsiya qilingan kompaniyalardan o'rtacha 1% foiz stavkasi bo'yicha ipoteka krediti bilan uy sotib olishingiz mumkin.

Bundan tashqari, agar siz bankning ish haqi bo'yicha mijozi bo'lsangiz, siz qo'shimcha imtiyozga ishonishingiz mumkin: foiz stavkasi siz uchun yiliga 0,5-1% ga past bo'ladi.

Agar sizda jismoniy shaxsdan ipoteka bo'yicha topshiriq bo'lsa shaxslar, stavkalari taxminan 1-2 foizga yuqori bo'ladi. Huquqlarni berish uchun foiz stavkalari juda jozibali emas, shuning uchun bunday kvartirani tanlashda sotuvchi bilan chegirma bilan savdolashib, sotilish sababini diqqat bilan tekshiring.

Birgalikda qurilish o'ziga xos xususiyatlarga va nuanslarga ega. Siz ular haqida alohida maqolada o'qishingiz mumkin.

Afzalliklari va kamchiliklari

Rossiyada birlamchi uy-joy bozori faol rivojlanmoqda: bu uy-joyni foydali sotib olish uchun qo'shimcha imkoniyatlar va katta xavf-xatarlarga to'la ekanligini anglatadi.

Yangi bino uchun ipotekaning afzalliklari:

• Arzon narxlardagi kvartira yoki uy.
• Yashash maydoni bo'yicha mavjud qonuniy majburiyatlarning shubhasiz yo'qligi, masalan, bank og'irligi.
• Ishlab chiquvchining stavkasi tayyor uy-joyga qaraganda past.

Yangi bino uchun ipotekaning kamchiliklari:

• Qurilish kompaniyasi bankrot bo'lishi mumkin va uy hech qachon tugamaydi. Bunday vaziyatga tushib qolmaslik uchun oxirgi bosqichda qurilayotgan uy-joy sotib olish yaxshiroqdir.
• Qurilish davrida, agar u mavjud bo'lmasa, siz ham ipotekani, ham ijara haqini to'lashingiz kerak bo'ladi.
• Ipoteka to'lovini oshirib yuborish qiyinroq, ya'ni boshlang'ich to'lovsiz ipoteka olish imkonsiz bo'lib qoladi.

Banklar yangi binolar segmenti bilan faol ishlamoqda, shuning uchun ipoteka qarz oluvchilar berilgan sana maxsus dasturlar talabni rag'batlantirish. Agar siz "ipoteka ta'tillari" dasturlari va qurilish davri uchun ipoteka kreditini kechiktirish haqida ma'lumot olishni istasangiz, iltimos, o'zingiz yoqtirgan narsani bosing. ijtimoiy tarmoq va quyida sharh qoldiring.

Yangilanishlarga obuna bo'ling.