VTB 24 

Kapitalda ishtirok etish bo'yicha dastlabki shartnomani tuzish. Dastlabki ulush shartnomasi. Aksiya shartnomasi - DDU

Ko'pchilik qurilish firmalari aktsiyadorlik ishtiroki to'g'risidagi dastlabki kelishuv shaklidan juda faol foydalaning. Bu turli sabablarga ko'ra amalga oshiriladi: kimdir kutmasdan kvartiralarni sotishni boshlamoqchi ruxsat beradi, kimdir shu tarzda o'zining qorong'u tomonlarini yashirishga harakat qilmoqda.

PDCA ning mohiyati nimada, u nima uchun kerak va u qanday xavflarni o'z ichiga oladi? Bu haqda bizning materialimizda o'qing.

PDDU nima?

Dastlabki kelishuv aktsiyadorlik ishtiroki (PDDU) - bu shartnoma bo'lib, uning predmeti ishlab chiqaruvchi va aktsiyadorning kelajakda o'zaro oldindan kelishilgan shartlar bo'yicha asosiy aktsiyadorlik shartnomasini (PDDU) tuzish majburiyatidir.

"Ishtirok etish to'g'risida" Federal qonuniga qaramay umumiy qurilish turar-joy binolari va boshqa ko'chmas mulk ob'ektlari va ayrimlariga o'zgartirishlar kiritish to'g'risida qonun hujjatlari Rossiya Federatsiyasi"2004 yil 31 dekabrdagi 214-FZ-son (keyingi o'rinlarda - 214-FZ-son Qonun) 10 yildan ortiq vaqtdan beri amal qiladi va ko'pchilik allaqachon biladiki, yangi binoda uy sotib olayotganda, xulosa qilish kerak. DDU, har bir xaridor asosiy shartnomani dastlabki shartnomadan ajrata olmaydi. Shuning uchun, dastlabki kelishuvni imzolashda, ular 214-FZ-sonli qonun bilan ham tartibga solingan deb hisoblashadi. Biroq, bu erda aniq aytish mumkinki, PDDU ushbu qonunga hech qanday aloqasi yo'q.

DDU aktsiyadorga turar-joy binosiga egalik huquqini olishni kafolatlaydi, turar-joy binosi qurilishi tugagunga qadar unga garovga qo'yiladi. Ushbu shartnoma Rosreestr organlarida majburiy ro'yxatdan o'tishi kerak va shundan keyingina u qonuniy kuchga ega bo'ladi. Ushbu tartib umumiy qurilish ishtirokchisini o'z kvartirasini uchinchi shaxslarga qayta sotishdan himoya qiladi.

Dastlabki shartnoma munosabatlarning mutlaqo boshqa turidir. U hech qanday tarzda aktsiyadorga kvartirani olishni kafolatlamaydi, faqat kelajakda asosiy hujjatni tuzish bo'yicha tomonlarning majburiyatlarini belgilaydi. PDDU hech qayerda ro'yxatdan o'tmagan, shuning uchun u umumiy qurilish ishtirokchisiga unga va'da qilingan uy-joy boshqa xaridorga sotilmasligiga kafolat bermaydi.


Sizga eng yaxshi malakali advokatlar maslahat beradi

Bepul: Advokatlarimiz har qanday masala bo'yicha bepul dastlabki maslahat beradi huquqiy masalalar. 90% hollarda bitta bepul maslahat bilan hal qilinadi.

Kecha-kunduz : Onlayn chatda ko'chmas mulk bo'yicha advokatga savol bering yoki saytdagi shakllardan foydalaning.

Dastlabki kelishuv quyidagi ma'lumotlarni o'z ichiga olishi kerak:

  • tomonlarning kelajakda asosiy shartnomani tuzish majburiyati;
  • asosiy shartnomani tuzish muddati;
  • 214-FZ-sonli qonun talablariga muvofiq DDUning muhim shartlari.

Eslatma! Asosiy DDU odatda PDDga ilova hisoblanadi.

Muhim shartlar shartnoma ob'ektini, uning narxini, xaridorga topshirish sanasini, kafolat muddatini aniq belgilashga imkon berishi kerak. Aks holda, sud bunday shartnomani haqiqiy emas deb topishi mumkin. Ishlab chiquvchi bir xil yuridik shaxs bo'lishi kerak.

PDDU faqat imzolanishi mumkin Bosh direktor qurilish kompaniyasi yoki boshqa xodim, lekin faqat ishonchnoma bilan.

blok_diqqat

Har bir tomon uchun shartnomalar kelajakda hurmat qilinishini kafolatlash uchun TCAP bo'yicha jarima yoki jarimalar berish majburiyatini bajarish mumkin.

Kelajakdagi shartnoma bo'yicha to'lovni ta'minlash variantlaridan biri depozit sifatida tan olinishi mumkin. Va keyin DDU xulosasidan qochish uchun omonat qaytarilmaydi va agar ishlab chiquvchi qochgan bo'lsa, u ikki baravar miqdorda depozit to'lashi kerak bo'ladi.

Kapitalda ishtirok etish bo'yicha dastlabki shartnomani tuzishning qonuniyligi to'g'risida

PDA ni noqonuniy deb atash mumkin emas. Ushbu turdagi shartnoma qonun hujjatlarida nazarda tutilgan va San'at bilan tartibga solinadi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 429-moddasi, lekin u hech qanday moddiy manfaat (tovarlar, ko'chmas mulk, xizmatlar va h.k.) olishni nazarda tutmaganligi sababli, buning uchun to'lov amalga oshirilmaydi.

Shunday qilib, PDCA asosiy hujjatdan oldin tuzilishi mumkin, ammo uy-joy uchun haq olmasdan.

Aslida, bu muammo, chunki PDCA ni tuzishda ishlab chiquvchilarning asosiy maqsadi o'z loyihasiga investitsiyalarni olishdir. Ko'pincha dastlabki kelishuvlar ruxsatnomalarni tasdiqlash va olish bosqichida tuziladi, chunki zarur hujjatlar yo'qligi sababli shartnoma tuzish mumkin emas. Quruvchilarga pul kerak, shuning uchun ular investorlarni jalb qilish va uy qurish uchun mablag 'to'plash uchun juda ko'p harakat qilishadi (garchi qonun bo'yicha ularga ruxsat berilmagan va bunday harakatlar ularni katta jarimalar bilan tahdid qiladi).

Qonun chiqaruvchi ishlab chiquvchilarga qurilish uchun pul to'plash imkonini beradi turar-joy binosi faqat DDU doirasida. Ammo bugungi kunda qurilish kompaniyalari qonunni chetlab o'tib, pulni kvartira uchun to'lov sifatida emas, balki shartnoma bo'yicha kafolatli depozit sifatida rasmiylashtirishni o'rgandilar. Aslida, bu firibgarlik.

Shunday qilib, PDCA ni tuzishda, ushbu bitim o'ta xavfli ekanligini tushunish kerak. Ishlab chiquvchilardan farqli o'laroq ushbu shartnoma faqat foyda keltiradi, aktsiyadorlar uchun u katta yo'qotishlarga aylanishi mumkin, chunki siz o'z mablag'ingizni ma'lum bir mulkka emas, balki faqat hech qachon bajarilmaydigan va'daga investitsiya qilyapsiz.

DDUga munosib bo'lish uchun, qurilish kompaniyasi 214-FZ-sonli Qonunning barcha talablariga rioya qilishlari va uning shartlariga qat'iy rioya qilishlari kerak. Har qanday qoidabuzarliklar uni aktsiyadorlar foydasiga jarimalar va jarimalar bilan tahdid qiladi. Bundan tashqari, ishlab chiquvchi investorlar oldidagi javobgarligini sug'urta qilishga majburdir.

PDCA tuzish uchun yuqoridagilardan hech biri talab qilinmaydi. Ishlab chiquvchi minimal majburiyatlarni o'z zimmasiga oladi va amalda o'z zimmasiga olmaydi moliyaviy risklar. Shartnoma shartlari bajarilmagan taqdirda u eng yaxshi holat shunchaki xaridorga kafolat depozitini qaytarib bering.

Aksiyadorning tavakkalchiligi ancha jiddiyroq va ulardan eng muhimi pullarini umuman qaytarib olmaslik ehtimolidir.

Qonunga ko'ra, dastlabki shartnomada asosiy shartnomani bajarish uchun ajratilgan vaqt ko'rsatilishi kerak. Agar bunday muddat belgilanmagan bo'lsa, u 1 yilni tashkil qiladi. Agar bu vaqt ichida DDU imzolanmasa va tomonlardan hech biri uni berishni taklif qilmasa, u holda majburiyatlar to'liq tugatiladi.

Eslatma! PDDU muddati tugaganidan keyin 6 oy ichida xaridor ishlab chiqaruvchini asosiy PDDA berishga majburlash yoki shartnomani bekor qilish va qaytarish to'g'risida ariza bilan sudga murojaat qilish huquqiga ega. Pul. Shuning uchun, belgilangan muddatlarga qat'iy rioya qilish va da'vo arizasi berish uchun ajratilgan vaqtni o'tkazib yubormaslik juda muhimdir.

Ishlab chiquvchi DDUni ro'yxatdan o'tkazishni har tomonlama kechiktirishini ko'rib, uning va'dalariga ko'r-ko'rona ishonmaslik kerak. Qurilish kompaniyasiga asosiy shartnomani tuzish taklifi bilan ro'yxatdan o'tgan xat yuborish kerak va agar ishlab chiqaruvchi sizning talabingizni e'tiborsiz qoldirsa, sudga ishonch bilan murojaat qilishingiz mumkin.

Nega DDU emas?

Dastlabki kelishuvlar bilan shug'ullanadigan qurilish kompaniyalari odatda o'zlarining tuzilishi sabablarini yashirmaydilar. Qoida tariqasida, bu sabab qurilish ruxsatnomasining yo'qligi. Ishlab chiquvchi har doim ham buning uchun aybdor emas, ba'zida mahalliy ma'muriyat hujjatlarni berishni kechiktiradi. Biroq, agar siz ushbu holatlar tufayli PDCA ga kirishga qaror qilsangiz, avval tahlil qiling ishbilarmonlik obro'si kompaniyalar, chunki ruxsat yo'qligi ancha jiddiy muammolarni yashirishi mumkin: masalan, qurilish maydonchasiga huquqlar berilmagan, zarur ekspertiza o'tkazilmagan, kommunikatsiyalarni ulash uchun texnik talablar bajarilmagan va hokazo. Bunday vaziyatda, odatda, qurilish ruxsatnomasi olinishi kafolatlanadi, yo'q.

Ba'zi hollarda TCAP texnik shartnoma sifatida ishlatiladi. Bu shuni anglatadiki, qurilish kompaniyasida barcha hujjatlar tartibda bo'ladi, lekin turli sabablarga ko'ra u asosiy hujjat tuzilmasidan oldin aktsiyadordan pul olishni xohlaydi. xarakterli xususiyat bunday shartnoma DDUni tuzishdan oldin qisqa muddat (2-3 oy). Bunday holda, xavf minimal bo'ladi.

CPDU ham yirik, ham kichik qurilish firmalari tomonidan qo'llaniladi. Katta - chunki ular barcha kerakli ruxsatnomalarni olishga ishonchlari komil, ya'ni savdolarni ochishni kechiktirishning ma'nosi yo'q, kichiklari - chunki pul etarli emas. dastlabki bosqich qurilish.

Ba'zi hollarda, sharoitlar aktsiyadorni ishlab chiquvchining PDDU chiqarish taklifini qabul qilishga majbur qiladi. Masalan, bu sizga ko'p qavatli uy qurish uchun qulay joy, kelajakdagi turar-joy binolarining muvaffaqiyatli rejasi, kvartira uchun qulay narx bo'lishi mumkin. Bunday holda, ulush loyihasi ishtirokchisining asosiy vazifasi ularning risklarini minimallashtirishdir.

Garchi taklif juda jozibali bo'lsa ham va boshqa barcha shartlar sizga to'liq mos keladigan bo'lsa ham, kafolat depoziti kvartiraning to'liq narxiga teng bo'lgan dastlabki shartnomani tuzishni qat'iyan maslahat bermaymiz. Vijdonli qurilish tashkilotlari bunday talabni qo'ymaydilar, ular ma'lum miqdorni o'rtacha chegaralar doirasida majburiyatlarni ta'minlash uchun depozit qilishni taklif qiladilar.

Shuningdek, PDAPni imzolashdan oldin uning mazmunini diqqat bilan o'rganish kerak. standart shakl bu shartnoma mavjud emas, lekin qonun chiqaruvchi asosiy shartnoma shakliga o'xshash bo'lishi kerakligini belgilaydi. Agar ushbu talab bajarilmasa, hujjat o'z kuchini yo'qotgan deb e'lon qilinishi mumkin.

Yo'l harakati qoidalarini buzish (bajarmaslik) oqibatlari

Agar tomonlardan biri asosiy shartnomani tuzishdan bosh tortsa, PDDU bajarilmagan hisoblanadi. Bunday vaziyatda San'atning 4-bandida nazarda tutilgan qoidalar. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 445-moddasida, agar dastlabki kelishuvning bir tomoni asosiy shartnomani bajarishdan bo'yin tovlagan bo'lsa, ikkinchi tomon sud organiga shartnomani tuzishga majbur qilish talabi bilan murojaat qilish huquqiga ega. .

Bunday holda, hujjatni bajarishdan asossiz ravishda bo'yin tovlagan tomon uning harakatlari tufayli etkazilgan zararni qoplashi shart.

PDDUning buzilishi ham bunday shartnoma bo'yicha to'lov bilan bog'liq. Yuqorida aytib o'tilganidek, qonun chiqaruvchi oldindan kelishuv bo'yicha kvartira uchun aktsiyadorlarning mablag'larini jalb qilishni taqiqlaydi. Qonunda bunday ishtirok etish mumkin bo'lgan shartnomalar ro'yxati aniq ko'rsatilgan - bu DDU, uy-joy kooperativi yoki uy-joy kooperativi bilan tuzilgan shartnoma, shuningdek, uy-joy sertifikatlarini sotish.

Eslatma! Agar ishlab chiqaruvchi qonun talablarini buzgan holda kvartira uchun pul olgan bo'lsa, foiz egasi bunday shartnomani haqiqiy emas deb topish uchun sudga murojaat qilishga haqli. Shu bilan birga, ishlab chiquvchi 500 000 dan 1 000 000 rublgacha jarima to'lashdan iborat bo'lgan ma'muriy javobgarlik yukini o'z zimmasiga oladi.

Xulosa qilib aytganda, bugungi kunda PDDU ostida kvartira sotib olish eng xavfli operatsiyalardan biri ekanligini ta'kidlash kerak. Biroq, bunday shartnomalar tuzish xavfi haqida ko'plab ogohlantirishlarga qaramay, ularning yangi qurilish bozorida mashhurligi tobora ortib bormoqda.

Avvalo, xaridorlarni narx o'ziga tortadi. PDDUni yakunlash bosqichida 1 uchun narx kvadrat metr sezilarli darajada past. Biroq, bunday shartnomani tuzishda, bilish kerak mumkin bo'lgan xavflar va agar ishlab chiquvchi yomon obro'ga ega bo'lsa, oqibatlari. Shuning uchun, dastlabki shartnomani imzolashdan oldin, advokat bilan maslahatlashish yaxshiroqdir.

Siz yangi bino sotib olishingiz mumkin (to'g'rirog'i, umumiy qurilishda qo'shma investor bo'ling) turli yo'llar bilan va turli kelishuvlar orqali. Eng xavfsiz variant - oldi-sotdi shartnomasi, lekin bu faqat uy foydalanishga topshirilgandan keyin va kvartiralar ishlab chiquvchining mulki sifatida ro'yxatga olinganidan keyin mumkin. Albatta, bunday xonadonlar uchun narx maksimal va, qat'iy aytganda, ular yangi binolar emas. Ikkilamchi bozorga o'ting. LEKIN " foydali investitsiyalar» qazish bosqichida, tegishli xavflar bilan birga sotiladi. Biz xavflar haqida gaplashdik, endi biz yangi binolar uchun asosiy mavjud dizayn sxemalarini ko'rib chiqamiz.

Aksiya shartnomasi

Aksiyadorlik shartnomasi (DDU) - Federal qonun-214ga to'liq mos keladigan yangi binoda kvartira sotib olishning eng oson va xavfsiz usuli. DDU ob'ektning o'zini, narxini va eng muhimi, qurilish vaqtini, shuningdek, uyning kafolat muddatini (ko'pincha besh yil) ko'rsatishi kerak. Bu televizor sotib olayotganda kafolat muddatiga o'xshaydi: besh yil ichida ishlab chiqaruvchi o'z hisobidan ta'mirlashni amalga oshiradi va uyning kamchiliklarini bartaraf qiladi.

Agar ishlab chiquvchi qurilish vaqtini kechiktirsa nima qilish kerak? Bir variant - jarimani talab qilish uchun sudga murojaat qilish. Guvohlarning tajribasiga ko'ra, Moskva viloyatida olti oy yoki undan ko'proq kechikish bilan siz 50 000-300 000 rubl miqdorida tovon puliga ishonishingiz mumkin.

Agar ishlab chiquvchi DDU ostida kvartiralarni sotsa, demak u qurilish uchun to'liq ruxsatnomalar to'plamiga ega. Aktsiyalarda ishtirok etish shartnomasi imzolangandan so'ng, u Rosreestrda ro'yxatdan o'tkaziladi. DDU xaridorni ikki marta sotishdan himoya qiladi, shuningdek, bir qator huquqlarni beradi, ularning eng muhimi sotib olishdan bosh tortishdir. Bunday holda, ishlab chiquvchi o'n kun ichida pulni qaytarishi kerak. Va qaytadi.

Uning barcha afzalliklariga qaramay, uning kamchiliklari ham bor. Ushbu shartnoma ishlab chiquvchining o'zi uchun xavfli bo'lishi mumkin. Keling, eng yomon vaziyatni ko'rib chiqaylik. Bir vaqtning o'zida vahima qo'zg'atgan bir nechta tashabbuskor fuqarolar (bu raqobatchilar tomonidan yaxshi tashkil etilgan bo'lishi mumkin) bir vaqtning o'zida DDUni to'xtatishni va pulni qaytarishni talab qilishlari mumkin. Agar ishlab chiquvchi o'n kun ichida pulni qaytarmasa, xaridorlar sudga murojaat qilishlari mumkin. Bularning barchasi ishlab chiquvchi uchun moliyaviy muammolarga olib keladi va natijada qurilishni to'xtatib turadi, ammo keyin muammolar qor to'pi kabi o'sib boradi. Sud - kuzatuv tartibi - tashqi nazorat- bankrotlik to'g'risidagi ish yuritish - ob'ektni kim oshdi savdosida sotish. Menga juda yoqqan klassik bankrotlik tuzilmasi Rus bosqinchilari. Birgalikda investorlarga investitsiya qilingan mablag'larning 10 foizigacha qaytariladi, buning uchun ularning talablari qanoatlangan deb hisoblanadi. Xo'sh, bosqinchilar yuqori darajada tayyor bo'lgan uyga ega bo'lishadi. Uy qurilmoqda, kvartiralar yangidan sotilayapti. Bu holat Rossiya hududlarida ko'proq uchraydi, ammo Moskvada bu juda mumkin.

DDU ning yana bir kamchiligi - bu loyihaning yuqori narxi va buning natijasida kvartiralarning yuqori narxi. Barcha tasdiqlashlar o'tmaguncha, loyiha tasdiqlanmaguncha ... Va pul hozir kerak. Chiqish yo'li - qimmat kredit olish yoki kvartiralarning bir qismini "pol ostidan" sotish. Buning uchun dastlabki ulush shartnomasi tuziladi.

Dastlabki ulush shartnomasi (PDDU)

Umumiy nomi "bronlash shartnomasi". Qonunchilikka ko'ra, ushbu turdagi shartnoma taqiqlanmagan, biroq u bir qator shartlarni qondirishi kerak. Xususan, PDDUda kvartiraning aniq manzili va asosiy shartnoma (PDDU) tuzishning aniq shartlari bo'lishi kerak. Bundan tashqari, PDDU bo'yicha mablag'larni qabul qilish mumkin emas (faqat kichik bir qismi - "ijroni ta'minlash uchun"). Amalda, ushbu shartlarning barchasi yoki deyarli barchasi ishlab chiquvchilar tomonidan buziladi.

"Dastlabki" sotilgan kvartiralarning narxlari sotuvlar rasmiy ochilganidan keyin taxminan 10% past. Investor risklari ancha yuqori. Eslatma: aniq investorlar, xaridorlar emas, chunki bunday kelishuv xavfli sarmoyadir. Ammo agar ishlab chiquvchining o'zi ishonchli bo'lsa va loyiha jozibador bo'lsa, investorlar zamin ostidan kvartira sotib olishga va undan yaxshi pul ishlashga tayyor.

Odatda, kvartiralarning oz miqdori "oldindan" sotiladi - olish uchun zarur bo'lgan minimal miqdor zarur mablag'lar ruxsatnomalar berishdan oldin. Hujjatlarni rasmiylashtirish tugallandi - LTA bo'yicha sotuvlar boshlanadi va asosiy LTA ham dastlabki LTAni tuzgan investorlar bilan tuziladi. Shu vaqtdan boshlab xavflar kamayadi va siz o'z kvartirangizni xavfsiz kutishingiz mumkin.

Ishlab chiquvchilar hech qachon PDDU ostidagi kvartiralarni sotishni reklama qilmaydi. Agar siz biron bir yangi binoga qiziqsangiz, lekin u uchun savdo hali ochilmagan bo'lsa, savdo ofisiga boring, so'rang, so'rov qoldiring. Ammo bu holatda ham, agar siz menejerga "shubhali" bo'lib ko'rinsangiz yoki kompaniya oldindan sotishni amalga oshirmasa, sizni rad etishingiz mumkin.

Topshiriq shartnomasi

Bir xususiy shaxs DDU ostida kvartira sotib oldi va endi uni boshqa shaxsga sotmoqda. Mulk huquqi olinmaguncha (va bu kalitlar berilgandan keyin ham bir yil o'tgach sodir bo'lishi mumkin), oddiy oldi-sotdi shartnomasi bo'yicha kvartirani faqat topshiriq bilan sotish mumkin emas. Qoida tariqasida, xususiy investorlar kvartiralarni tayinlashadi. Foyda eng qulay vaqtda, rentabellik darajasi (investitsiya davriga bo'lingan foyda) maksimal bo'lganda belgilanadi.

Topshiriq shartnomasi ishlab chiquvchi ishtirokida tuziladi. Ishlab chiquvchi, qoida tariqasida, topshiriq uchun haq oladi. Ba'zida ishlab chiquvchi investorlarning kvartiralarni qayta sotish orqali u bilan raqobatlashishiga yo'l qo'ymaslik uchun himoya komissiyasini (masalan, kvartira narxining 5-10 foizini) qo'yadi. Agar topshiriq bo'yicha kvartiralar ishlab chiquvchining bir xillariga qaraganda ancha arzonroq sotilsa, bu o'ylash uchun sababdir. Ehtimol, sotuvchiga zudlik bilan pul kerak edi, lekin keyin bu bitta taklif bo'lishi kerak. Agar topshiriq bo'yicha arzon takliflar ko'p bo'lsa, loyihada katta muammolar bor va investorlar "kemada uchib ketishadi".

Belgilangan kvartiralar, agar narx qulay bo'lsa yoki ishlab chiqaruvchida bunday kvartiralar bo'lmasa, xaridorni qiziqtiradi. Bu holatda xavflar DDU xulosasi bilan bir xil, ya'ni minimaldir. Kvartiralar boshqa turdagi shartnomalar bo'yicha ham berilishi mumkin, biz quyida muhokama qilamiz: PDKP, ZhSK. Shunga qaramay, xavflar ishlab chiquvchi bilan shunga o'xshash shartnoma tuzishda bo'lgani kabi.

Maslahat. Agar siz yangi binoga qiziqsangiz, saytni o'rganib, savdo ofisiga tashrif buyurganingizdan so'ng, topshiriq takliflarini qidiring. Ular xuddi shunday e'lonlar taxtalarida joylashtirilgan oddiy kvartiralar ustida ikkilamchi bozor, shuningdek, loyihaning veb-sayti va forumlarida. Kvartirani qayta ro'yxatdan o'tkazish uchun ishlab chiquvchi komissiyasini hisobga olgan holda siz uchun eng foydali variantni tanlang.

Qarz shartnomasi, veksel

Allaqachon juda kam uchraydigan, ammo amalda qo'llaniladigan sxema. Shunday bo'ladiki, ishlab chiqaruvchi subpudratchilarga pul bilan emas, balki kvartiralar bilan to'laydi. Subpudratchi xaridorga vekselni (to'lov talabini) taklif qilib, kvartiralarni sotishga harakat qiladi.

Qurilish tugagandan so'ng, xaridor evaziga kvartira olish umidida ishlab chiqaruvchiga vekselni taqdim etadi. Va keyin hamma narsa ishlab chiquvchining ixtiyorida. Agar xohlasa, kvartirani o'tkazadi, agar xohlamasa, hisobni to'laydi belgilangan miqdor. huquqiga ega. Agar kvartira hisob-kitob qilinganidan keyin uchdan bir yoki undan ko'proqqa qimmatlashgan bo'lsa, nega pulni behuda sarflash kerak? Haqiqiy bozor narxiga sotish ancha foydali. Va omadsiz "xaridor" ishlab chiquvchining "foizsiz" kreditoriga aylanadi. Bu eng xavfli sxema, beshta qizil bayroq.

Dastlabki sotish va sotib olish shartnomasi (PDCP)

Bitta qizil bayroq. MPKP asosiy oldi-sotdi shartnomasining barcha shartlarini (kvartiraning manzili, tasvirlar, narx), shuningdek asosiy shartnomani (DCT) tuzish muddatini o'z ichiga olishi kerak. Oxirgi nuqta odatda buziladi. PDKP ning asosiy xavfi - qurilish vaqtidagi kechikish bo'lib, xaridor hech qanday tarzda kurasha olmaydi (DDU bilan bog'liq vaziyatdan farqli o'laroq). Ikki marta sotish xavfi ham mavjud. PDKP nafaqat kichik ishlab chiquvchilar, balki ba'zi "bozor gigantlari" tomonidan ham qo'llaniladi, ular bir vaqtning o'zida katta kechikishlarga yo'l qo'ymaydi. Shunday qilib, ishlab chiquvchining obro'siga qiziqish bildiring va allaqachon tugallangan loyihalar ushbu yoki boshqa shartnomani tuzishdan oldin.

Uy-joy va qurilish kooperativlari (ZhSK)

Bu uy-joy qurish, shuningdek, uy-joylarni boshqarish uchun odamlar yoki tashkilotlarning birlashmasi. Ushbu sxema ham "loyqa idoralar", ham yirik, obro'li ishlab chiquvchilar tomonidan qo'llaniladi. Sxemaning o'zi 110-moddada nazarda tutilgan qonuniydir Uy-joy kodeksi RF. Ammo jiddiy xavflar ham mavjud. Birinchidan, siz oxirgi daqiqagacha kvartiraning to'liq narxini bilmaysiz. Kooperativ uni istalgan vaqtda bir tomonlama tartibda o'zgartirishi va "qurilish ehtiyojlari uchun" qo'shimcha to'lovni talab qilishi mumkin. Ikkinchidan, siz qurilish vaqtini nazorat qilmaysiz. Bundan tashqari, siz sotib olishni rad eta olmaysiz va pulni qaytarib bera olmaysiz, siz "kafolat" ni talab qila olmaysiz ta'mirlash» uyda va nuqsonlarni tuzatish, siz kooperativ tomonidan mablag'laringizning sarflanishini nazorat qila olmaysiz ... Ikki marta sotish xavfi ham mavjud, umuman olganda - ikkita qizil bayroq.

Vazirlik maʼlumotlariga koʻra mintaqaviy rivojlanish Rossiya Federatsiyasi, 2012 yil holatiga ko'ra, Rossiyada 95 000 "aldangan aktsiyadorlar" mavjud (IZHS domana statistikasiga kiritilmagan). Shu bilan birga, har yili Rossiyada 500 mingga yaqin xonadon foydalanishga topshiriladi. Agar 95 ming aldangan bir necha yil davomida "yig'ilib" qolganini hisobga oladigan bo'lsak, biz juda oz ulush olamiz. Jabrlangan aktsiyadorlar soni bo'yicha etakchilar: Moskva viloyati, Tatariston, Samara va Novosibirsk viloyatlari, Krasnodar o'lkasi. Shunday qilib, yangi binolardan qo'rqmang, tekshiring va ishoning!

Sergey Tixonenko

"Qanday qilib aldangan aktsiyadorga aylanmaslik kerak. Ikkinchi qism" maqolasiga sharh bering.

"Qurilishdagi aktsiyadorlik ishtirokining dastlabki kelishuvi" mavzusida batafsilroq:

Bu erda emas, advokat bilan maslahatlashish kerak. Imkoniyatingiz bormi, ha!!!

Qanday qilib aldangan aktsiyador bo'lmaslik kerak. Ikkinchi qism. Agar ishlab chiquvchi DDU ostida kvartiralarni sotsa, demak u qurilish uchun to'liq ruxsatnomalar to'plamiga ega. Sud - kuzatish tartibi - tashqi boshqaruv - bankrotlik to'g'risidagi ish ...

Ayting-chi, iltimos, 2016 yilda kvartira uchun to'lov amalga oshirildi - DDU shartnomasi tuzilgan, ya'ni. Uy hali foydalanishga topshirilmagan. yoki DDU orqali pul qo'yish uy sotib olish emasmi? bu holatda nima qilish kerak? olish mumkinmi soliq imtiyozlari ga muvofiq pul qo'yilgan yilni hisobga olgan holda ...

Biz aldangan aktsiyadorlar haqida gapiramiz, Moskva viloyati, vaziyat qiyin, odamlarning mahalliy hokimiyatlari, men hech narsa nashr etmayman. Biz bundan keyin aldangan aktsiyadorlar bir xil odamlar emasligiga ishona olmaymiz ...

Ishtirok etish shartnomasi. Va hech kim pochta orqali yaxshi kelishuvni (masalan, advokatlar tomonidan tahrirlangan) turar-joy binosini qurishda ishtirok etish to'g'risida to'xtata olmaydi? Soliq deklaratsiyasida chalkash. DDU - soliq imtiyozlari bo'ladimi. mulkni chegirib tashlash kvartirada ...

Qanday qilib aldangan aktsiyador bo'lmaslik kerak. Moskva viloyati va viloyatlardagi ba'zi ob'ektlar besh yildan o'n yilgacha muzlatilgan va aniq yo'l yo'q. Amaliyot shuni ko'rsatadiki, aldangan aktsiyadorlar orasida badavlat odamlar ko'proq. Shunday misollardan biri...

qurilish va topshirish dalolatnomasi yoki umumiy qurilish ob'ektini ishlab chiqaruvchi tomonidan boshqa shaxsga o'tkazish va uning ishtirokchisi tomonidan umumiy foydalanishni qabul qilish to'g'risidagi boshqa hujjat Oldindan tuzilgan shartnomalar bo'yicha ular chegirma bermagan. Uy-joy kooperativi shartnomasi bo'yicha, men bilmayman - siz soliq idorasining o'zida bilib olishingiz kerak.

Ishtirok etish shartnomasi. Yangi binolar. Ko `chmas mulk. Uy-joy sotib olish va sotish, ijara, rieltor, agent, agentlik. Biz ikkilamchi uy-joy qidirayotgan edik, to'satdan aktsiyadorlik shartnomasi bo'yicha yangi binoda variantni ochdik, masalani o'rganishga deyarli vaqt yo'q.

Qanday qilib aldangan aktsiyador bo'lmaslik kerak. Ikkinchi qism. Va ularning eng keng tarqalgani - aldagan ko'chmas mulk investorlari. Aftidan, bu muammo haqida shunchalik ko'p yozilgan va shu qadar ko'p aytilganki, bu savol, qoida tariqasida, yo'qolishi kerak.

Qanday qilib aldangan aktsiyador bo'lmaslik kerak. Ikkinchi qism. Agar ishlab chiquvchi DDU ostida kvartiralarni sotsa, demak, bu erda uning aktsiyalari bilan operatsiyalarni amalga oshirish jarayonini murakkablashtirishdan tortib, bitimni amalga oshirish uchun oshirilgan to'lov bilan yakunlashgacha ko'p yomon narsalar bor.

Shartnoma narxi (ishtirokchining umumiy qurilishga qo'shgan hissasi) 10 rubl 00 tiyin. 3.2. Ushbu shartnomaning narxi yakuniy emas va 3.4-bandda ko'rsatilgan tartibda BTI o'lchovlari asosida o'zgartirilishi mumkin. va 3.5.

Aksiyadorlik shartnomasi (DDU) - Federal qonun-214ga to'liq mos keladigan yangi binoda kvartira sotib olishning eng oson va xavfsiz usuli. Bo'lim: Advokatlar (agar aktsiyadorlik to'g'risidagi shartnoma bo'yicha, kvartiraning maydoni shartnomadagidan ko'proq bo'lsa). sm) m2. (reja...

Shartnoma aktsiyadorlik investitsiyalari haqida emas, balki o'ziga xos dastlabki kelishuvdir. Qabul qilaman, ota-onam topshiriq shartnomasi bo'yicha qurilish bosqichida kvartira sotib olgan. Ammo, aslida, agentliklarning ish sxemalari juda farq qiladi: yangi bino uchun pimping ham, ...

Vaziyat yuzaga keldi .. Biz kvartiradagi ulushni sotmoqchimiz, lekin ikkinchi egasi bunga qat'iyan qarshi, u butun kvartira uning yagona mulki ekanligiga ishonadi va hech kim bu kvartirada hech narsa sotishga haqli emas .. .U ham ulush sotib olmaydi, puli yo'q. Xarid qilishdan voz kechish to'g'risida imzo cheking...

2008 yil mart oyida biz kvartirani qurishda ulushli ishtirok etish to'g'risida dastlabki shartnoma imzoladik, barcha pullar darhol to'landi. Asosiy shartnoma 2008 yil noyabr oyida tuzilgan bo'lib, unda uyni 4 kvadrat metrga etkazib berish ko'rsatilgan. 2009. Bu davrda ular uyni topshirishga ulgurmadilar va ...

Qanday qilib aldangan aktsiyador bo'lmaslik kerak. Ikkinchi qism. Agar ishlab chiquvchi o'n kun ichida pulni qaytarmasa, xaridorlar sudga murojaat qilishlari mumkin. Egalik huquqi olinmaguncha (va bu kalitlar berilgandan keyin ham bir yil o'tgach sodir bo'lishi mumkin), kvartirani odatdagidek soting ...

Moskva shahridagi tuman sudlaridan birida ko'chib o'tish va kvartiradan foydalanish tartibini belgilash bo'yicha fuqarolik ishi ko'rilmoqda. kasr egalik. Ish oddiy va, qoida tariqasida, alohida e'tiborga loyiq emas, agar bitta holat bo'lmasa.

Qanday qilib aldangan aktsiyador bo'lmaslik kerak. Ikkinchi qism. Umumiy qurilishda ishtirok etishni ro'yxatdan o'tkazish sxemalari. ...in soliq organi.... ulushlarda ishtirok etish shartnomasi. ko'chmas mulk agentligiga tashrif olib kelmasligi uchun qurilish va topshirish dalolatnomasi yoki boshqa hujjat ...

Qanday qilib aldangan aktsiyador bo'lmaslik kerak. Ikkinchi qism. Ikki marta sotish xavfi ham mavjud, umuman olganda - ikkita qizil bayroq. Rossiya Federatsiyasi Mintaqaviy rivojlanish vazirligi ma'lumotlariga ko'ra, 2012 yil holatiga ko'ra, Rossiyada 95 ming "aldangan aktsiyadorlar" mavjud (IZHS domana statistikasiga kiritilmagan).

Ishtirok etish shartnomasi. Yangi binolar. Ko `chmas mulk. Uy-joy sotib olish va sotish, ijara, rieltor, agent, agentlik. Va hech kim pochta orqali yaxshi kelishuvni (masalan, advokatlar tomonidan tahrirlangan) turar-joy binosini qurishda ishtirok etish to'g'risida to'xtata olmaydi?

Ma'lumki, yangi qulf ixtirosi jinoyatchilarni faqat asosiy kalitlarni ixtiro qilishga undaydi. Shunga o'xshash o'xshashlik ichki huquqiy normalarga nisbatan qo'llaniladi: har qanday qoidani qabul qilish, ko'rinishidan, huquqiy usullar uni chetlab o'ting. Shu ma'noda normalar bundan mustasno emas. federal qonun 2004 yil 30 dekabrdagi 214-FZ-son "Ko'p qavatli uylar va boshqa ko'chmas mulk ob'ektlarini birgalikda qurishda ishtirok etish va Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlariga o'zgartishlar kiritish to'g'risida" (bundan buyon matnda 214-FZ-son Qonuni deb yuritiladi).

214-FZ-sonli qonun umumiy qurilish ishtirokchilariga huquqiy kafolatlar beradi, shu jumladan: birgalikda qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnomani majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazish, qurilish tugallanmagan ob'ektga va er uchastkasiga nisbatan garovga qo'yish huquqi yoki mavjudligi bank kafolati, ishlab chiquvchining dizayn va moliyaviy hujjatlari bilan tanishish imkoniyati. Umumiy qurilish ishtirokchisining huquqlari quruvchining majburiyatlariga mos keladi, ular quyidagilarni o'z ichiga oladi: faqat tuzilgan (ro'yxatga olingan) shartnoma asosida mablag'larni jalb qilish, umumiy qurilish ishtirokchilaridan mablag'larni sarflashning maqsadli xususiyati (faqat qurilish uchun); moliyaviy va buxgalteriya ma'lumotlari, shuningdek, yillik auditdan o'tish majburiyati.

Bunday cheklovlar ishlab chiquvchilarning 214-FZ-sonli qonun normalariga rioya qilishdan "ozod qiladigan" sxemalarni ixtiro qilish istagini belgilaydi. Ko'p jihatdan, ishlab chiquvchilar tomonidan ixtiro qilingan sxemalarni amalga oshirishga ushbu sohada huquqiy ma'lumotlarning etishmasligi yordam beradi. Jurnalda chop etilgan sotsiologik so'rov natijalariga ko'ra Uy-joy qonuni(2010 yil, 4-son), "Siz 214-FZ-sonli Qonunga muvofiq tuzilgan shartnoma bo'yicha yangi binoda uy sotib olayotganda, xaridor ishlab chiqaruvchi tomonidan firibgarlikdan sug'urtalanganligini bilasizmi?", degan savolga, Respondentlarning 79,8 foizi bunday qonun haqida birinchi marta eshitganliklarini, atigi 20,2 foizi esa uning mavjudligi haqida biror narsa bilishlarini yoki eshitganliklarini aytishgan.

San'atning 1-qismiga binoan. 214-FZ-sonli Qonunning 3-moddasida ishlab chiquvchi ko'p qavatli uyni qurish uchun umumiy qurilish ishtirokchilaridan mablag'larni jalb qilish huquqini faqat belgilangan tartibda qurilish ruxsatnomasi, nashr, joylashtirish va (yoki) taqdim etgandan keyin oladi. loyiha deklaratsiyasi va davlat ro'yxatidan o'tkazish huquqlarini ishlab chiqaruvchisi Dala hovli. Shu bilan birga, San'atning 2-qismiga binoan. Qonunning 3-moddasiga binoan, faqat ishlab chiquvchi fuqarolardan qurilish uchun mablag'larni jalb qilish huquqiga ega va faqat qurilishda aktsiyadorlik shartnomalari asosida.

Mahalliy ishlab chiquvchilarga 214-FZ-sonli Qonunda nazarda tutilgan kapital mablag'larini jalb qilish sxemasini soddalashtirish va optimallashtirishga xos bo'lgan istagi birgalikda qurilishda ishtirok etish uchun "kulrang" sxemalarning paydo bo'lishiga olib keldi. Ishlab chiquvchilar asosida mablag 'to'plashni afzal ko'radi investitsiya shartnomalari, aktsiyadorlik ishtiroki yoki oldi-sotdi bo'yicha dastlabki shartnomalar, kvartiralarni bron qilish bo'yicha shartnomalar.

Aynan shunday shartnomalarni Rostov viloyati prokurori V.A.Kuznetsov "shubhali" deb atadi, dedi o'tgan matbuot anjumanida. axborot agentligi“Interfaks” xabar berishicha, “Bu muammo keng yoritilishiga qaramay, odamlar o'z pullarini qonunni chetlab o'tishga investitsiya qilishda davom etayotgani tashvishlidir. Shu bilan birga, o'z pullarini beradigan fuqarolar qurilish tashkilotlari shubhali shartnomalar bo'yicha, ular ishlab chiquvchilar er uchastkalari, qurilish ruxsatnomalari huquqiga ega yoki yo'qligi bilan qiziqmaydi. (http://www.prokuror.rostov.ru/ne_4430803).

Bunday xavotirlar sotsiologik tadqiqotlar bilan to‘liq tasdiqlanadi. Shunday qilib, savolga: “Tasavvur qiling-a, siz yangi binoda kvartira sotib olmoqdasiz va sizga variantlar taklif qilingan: 214-FZ-sonli qonunga muvofiq yoki boshqa shartnoma bo'yicha kapital shartnomasi bo'yicha uy-joy sotib olish, lekin biroz arzonroqmi? Qaysi variantni afzal ko'rasiz?", respondentlarning 56,7 foizi 214-FZ-sonli Qonunga muvofiq umumiy ishtirok etish shartnomasi bo'yicha uy-joy sotib olishlarini ma'lum qilishdi. Tadqiqot ishtirokchilarining 16,4 foizi uchun shartnomadagi qonuniy matnda emas, balki kvartira uchun to'lashi kerak bo'lgan miqdor muhim edi. Respondentlarning 2,9 foizi 214-FZ-sonli qonunsiz sotib olish variantini tanladi va 24 foizi javob berishga qiynaldi. («Uy-joy to'g'risidagi qonun», 2010 y., 4-son).

"Yagona Rossiya" Jahon oziq-ovqat dasturi Bosh kengashi Prezidiumining omonatchilar va aktsiyadorlar huquqlarini himoya qilish bo'yicha ishchi guruhi rahbari, Davlat Dumasi deputati Aleksandr Xinshteyn bunday vaziyatda ancha jiddiyroq oqibatlarni ko'rmoqda. Uning so'zlariga ko'ra, “... umumiy qurilish to'g'risidagi umumiy odatiy qonun amalda ishlamaydi. Bugungi kunda, afsuski, ko'plab ishlab chiquvchilar qonunni chetlab o'tishadi va bu umumiy qurilishda yangi inqiroz uchun asos bo'lishi mumkin.

DA Bu maqola ko‘rib chiqiladi mumkin bo'lgan oqibatlar qurilishda ishtirok etish uchun dastlabki shartnomalar tuzish, chunki "DOLSCHIK" huquqiy himoya agentligi amaliyotida shakllangan kuzatishlarga ko'ra, bunday shartnomalarni tuzish mablag'larni jalb qilishning eng keng tarqalgan sxemasi hisoblanadi.

San'atga ko'ra. 429 Fuqarolik kodeksi RF, dastlabki kelishuvga binoan, tomonlar kelgusida dastlabki shartnomada nazarda tutilgan shartlarda mulkni topshirish, ishlarni bajarish yoki xizmatlar ko'rsatish to'g'risida shartnoma (asosiy shartnoma) tuzishga majburdirlar.

1. Ko'pincha, aktsiyadorlar uchun bunday sxemani amalga oshirishda, dastlabki kelishuvning "tarkibidagi nuqson" muammosi paydo bo'ladi. San'atga ko'ra. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 429-moddasiga binoan, dastlabki shartnomada ob'ektni belgilashga imkon beradigan shartlar, shuningdek asosiy shartnomaning boshqa muhim shartlari (qurilishda aktsiyadorlik shartnomasi) bo'lishi kerak. 4-qism Art. 214-FZ-sonli Qonunning 4-moddasi asosiy shartnomaning muhim shartlariga ishora qiladi:

  • loyiha hujjatlariga muvofiq o'tkazilishi kerak bo'lgan umumiy qurilishning aniq ob'ektini aniqlash;
  • umumiy qurilish ob'ektini ishlab chiqaruvchi tomonidan umumiy qurilish ishtirokchisiga berish muddati;
  • shartnomaning narxi, uni to'lash shartlari va tartibi;
  • umumiy qurilish ob'ekti uchun kafolat muddati.

San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 432-moddasi, agar tomonlar o'rtasida tegishli hollarda talab qilinadigan shaklda kelishuvning barcha muhim shartlari bo'yicha kelishuvga erishilgan bo'lsa, bitim tuzilgan hisoblanadi. Shu bilan birga, asosiylari deb quyidagilar tushuniladi: 1) shartnoma predmeti bo'yicha shartlar, 2) qonunda yoki boshqa hujjatlarda ko'rsatilgan shartlar. huquqiy hujjatlar ushbu turdagi shartnomalar uchun muhim yoki zarur bo'lgan, shuningdek 3) tomonlardan birining iltimosiga binoan kelishuvga erishilishi kerak bo'lgan barcha shartlar.

Shunday qilib, har qanday muhim shartlar bo'yicha kelishuv bo'lmasa, birgalikda qurilishda ishtirok etish bo'yicha dastlabki shartnoma tuzilmagan hisoblanadi. Tugallanmagan shartnoma tomonlar uchun hech qanday huquq va majburiyatlarni yaratmaydi. Bu holat aktsiyadorlar uchun jiddiy xavf tug'diradi, chunki u ularni ishlab chiqaruvchidan kvartira olish huquqidan mahrum qiladi.

Qoidaga ko'ra, bunday holatda, ishlab chiqaruvchiga mablag' qo'shgan aktsiyadorlar, da'volarni qondirish istiqbollari yo'qligiga qaramay, ishlab chiqaruvchini birgalikda qurilishda ishtirok etish uchun asosiy shartnomani tuzishga majbur qilishni da'vo qiladilar. Bunga misol qilib, FAS SKOning 2009 yil 29 oktyabrdagi № A32-19165 / 2008-sonli qarori bo'lib, unga ko'ra kassatsiya sudi dastlabki shartnomada muhim shartlarni ko'rmasdan, mavjud bo'lgan degan xulosaga kelgan. da'vogarning da'volarini qondirish uchun asoslar yo'q. Kelajakda, Rossiya Federatsiyasi Oliy Arbitraj sudining 03.03.2010 yildagi VAC-2115/10-son qaroridan ko'rinib turibdiki, sudyalar hay'ati ushbu Qarorni nazorat qilish yo'li bilan qayta ko'rib chiqish uchun asos topmadi.

Bunday vaziyatda mablag'larni qo'shgan aktsiyador uchun yagona mumkin bo'lgan yo'l - asossiz boyitish sifatida ishlab chiqaruvchidan mablag'larni undirishdir. Qoida tariqasida, mablag'larni undirish ishlab chiqaruvchini boshqa odamlarning mablag'laridan foydalanganlik uchun javobgarlikka tortish bilan birga keladi. Shu bilan birga, foiz egasi to'langan summadan ortiq miqdorda ishlab chiqaruvchidan qayta moliyalash stavkasiga mos keladigan miqdorda foiz oladi. Agar aktsiyador fuqaro bo'lsa va shu bilan birga mablag'lar qurilish maqsadlari uchun quruvchi tomonidan to'planganligini isbotlash mumkin bo'lsa, u holda quruvchi San'atning 3-qismiga muvofiq fuqarodan olingan miqdordan ortiq. 214-FZ-sonli Qonunning 3-moddasi ushbu mablag'lar bo'yicha foizlarni to'lashga majburdir ikki tomonlama o'lcham va foizlardan ortiq etkazilgan zararni qoplash. Biroq past ko'rsatkich qayta moliyalash, tashkil etilgan markaziy bank RF, shuningdek, yo'qotishlarning haqiqiy miqdorini isbotlashda qiyinchilik (mablag'lardan foydalanishning maqsadli xususiyati belgilangan taqdirda), qoida tariqasida, aktsiyadorlarning umidlarini qondirmaydi.

2. Dastlabki shartnoma sxemasidan foydalanishning yana bir muammosi - asosiy shartnomani tuzish muddatining buzilishi. San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 429-moddasiga binoan, dastlabki shartnomada tomonlar asosiy shartnomani tuzish majburiyatini olgan muddat ko'rsatilishi kerak.

Ishlab chiqaruvchining aktsiyadorga dastlabki shartnomani taklif qilishi uchun odatiy tushuntirish asosiy shartnomani tuzish uchun zarur bo'lgan hujjatlarning vaqtincha yo'qligi, loyihani turli organlar bilan muvofiqlashtirishdagi qiyinchiliklar yoki ma'muriy organlar tomonidan belgilangan muddatlarning asossiz ravishda buzilishi hisoblanadi. Bunday uzrlar, shuningdek, ishlab chiquvchilar tomonidan umumiy qurilishda ishtirok etish uchun asosiy shartnomani dastlabki shartnomada belgilangan muddatda tuzish mumkin emasligini oqlash uchun ishlatiladi. Ba'zida asosiy shartnomani tuzish uchun ariza bergan aktsiyadorlarga asosiy shartnomani imzolashga qodir bo'lgan yagona ijro etuvchi organ yo'qligi haqida xabar beriladi ("direktor hozir yo'q"). Qoida tariqasida, bunday tushuntirishlar og'zaki ravishda beriladi va hujjatlashtirilmaydi. Shu bilan birga, ishlab chiquvchi qurilish maydonchasida qandaydir faoliyatni amalga oshiradi va bu ham aktsiyadorni shartnomani tuzish bilan kutishga ishontirishga yordam beradi.

Shu bilan birga, asosiy shartnoma tuzilmaganlik oqibatlari San'atning 6-bandida belgilangan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 429-moddasi: "Agar tomonlar asosiy shartnomani tuzishlari kerak bo'lgan muddat tugagunga qadar u tuzilmasa yoki tomonlardan biri shartnomani yubormasa, dastlabki shartnomada nazarda tutilgan majburiyatlar tugaydi. boshqa tomon ushbu shartnomani tuzish taklifi. Shunday qilib, agar umumiy qurilishda ishtirok etish bo'yicha asosiy shartnoma dastlabki shartnomada belgilangan muddatda tuzilmasa, ishlab chiqaruvchining uni tuzish majburiyati tugatiladi. Shu bilan birga, aktsiyador tomonidan summani (garov, avans, kafolat to'lovi va boshqalar) to'lashni asoslash uchun dastlabki kelishuvda qo'llaniladigan huquqiy tuzilishga qarab, eng yomon holatda, aktsiyador ilgari to'langan summani yo'qotishi mumkin. ishlab chiquvchiga pul summasi hatto ishlab chiquvchidan uni qayta tiklash uchun real istiqbollarsiz.

3. Dastlabki shartnomalar tuzgan aktsiyadorlar duch keladigan bir xil darajada keng tarqalgan muammo - ishlab chiqaruvchining to'lovga layoqatsizligi. Shu bilan birga, dastlabki kelishuvlar bo'yicha mablag' qo'shgan aktsiyadorlar ba'zan nafaqat kvartirani olish, balki ishlab chiqaruvchiga to'langan summani qaytarish imkoniyatidan ham mahrum bo'lishadi. Buning sababi, ishlab chiquvchining o'z majburiyatlarini bajarishi uchun hech qanday kafolatlarning yo'qligi, chunki tomonlar tomonidan qurilishda ulushli ishtirok etish to'g'risidagi dastlabki shartnoma bo'yicha tuzilgan munosabatlar jar-sonli qonun normalariga bo'ysunmaydi. Bunday sharoitda aktsiyadorlarning ishlab chiqaruvchi bilan munosabatlari ikkinchisining bankrotligi tufayli va ko'pincha kiritilgan mablag'lar qoplanmagan holda tugatiladi.

Rostov viloyati prokurori V.A.Kuznetsovning 2010-yil 19-mayda boʻlib oʻtgan matbuot anjumanida bergan maʼlumotlariga koʻra, hozirda viloyatda 30 ga yaqin muammoli obʼyektlar mavjud boʻlib, ularning qurilishiga hissadorlar mablagʻlari jalb qilingan. Shu bilan birga, yuqoridagi statistik ma'lumotlarga ko'ra, Rostov viloyatida 2500 ga yaqin aktsiyadorlarning huquqlari buzilgan.

Ko'rinib turibdiki, aktsiyadorlarning uy-joy olish huquqini ta'minlash ko'p jihatdan ularning huquqlarini himoya qilishga tayyorligiga bog'liq. Rossiyada odatiy holga ko'ra, aktsiyadorlar tomonidan imzolangan hujjatlarni huquqiy ekspertizadan o'tkazish zarurligini anglash va ishlab chiqaruvchiga pul mablag'larini kiritish xavfini baholash uchun birgalikda qurilish ishtirokchilari "momaqaldiroq" ga qadar kutishadi, shundan so'ng ular mutaxassislarga murojaat qilishadi. . Bunday vaziyatda kerakli natijaga erishish uchun nafaqat tajriba va malaka, balki aksiyadorning buzilgan huquqlarini tiklash bo'yicha aql bovar qilmaydigan harakatlar ham talab etiladi. "DOLSCHIK" huquqiy himoya agentligi aktsiyadorlik munosabatlari sohasida ixtisoslashgan va aktsiyadorlarga o'z huquqlarini himoya qilishda yordam beradi.

Umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnoma sifatida dastlabki kelishuvni tan olish

Dastlabki kelishuvni qurilishda ishtirok etish shartnomasi sifatida tan olish aktsiyadorlar uchun eng dolzarb mavzulardan biridir.

Amaldagi qonunchilik, xususan, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 421-moddasida "shartnoma erkinligi" nazarda tutilgan, bu tom ma'noda tomonlar har qanday shartnomani, shu jumladan aralash shartnomani ham tuzishi mumkinligini anglatadi. Ushbu qoida ishlab chiquvchilarga ob'ektni qurish uchun mablag 'to'plash uchun aktsiyadorlar bilan shartnoma tuzishga imkon beradi. turli shartnomalar: oldindan oldi-sotdi shartnomasi (keyinchalik asosiy oldi-sotdi shartnomasini tuzish bilan); investitsiya shartnomasi; da'vo huquqini boshqa shaxsga o'tkazish shartnomasi; oddiy sheriklik shartnomasi. Ishlab chiqaruvchining har qanday shartnomani tuzishi, umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnomadan tashqari, ishlab chiqaruvchining umumiy qurilish to'g'risidagi qonunni chetlab o'tishga harakat qilishi va shu bilan aktsiyadorni xavfli ahvolga solib qo'yishi bilan bog'liq, chunki u mulk huquqidan mahrum qiladi. yuqoridagi qonunda nazarda tutilgan kafolatlarning ikkinchisi.

. Umumiy qurilishda ishtirok etish uchun shartnoma imzolanganda kafolatlar

Aktsiyadorning umumiy qurilishda ishtirok etish shartnomasini tuzishda oladigan kafolatlarini o'tishda eslatib o'tish kerak. Eslatib o'tamiz, ulushli qurilishda ishtirok etish shartnomasi hududiy palatada ro'yxatdan o'tkazilgan paytdan boshlab, ro'yxatdan o'tkazilgunga qadar tuzilgan hisoblanadi, hatto u har ikki tomon tomonidan imzolangan bo'lsa ham, tuzilgan deb hisoblanmaydi. Shunday qilib, kafolatlar:

  • bitta kvartira uchun umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnoma faqat bir marta ro'yxatdan o'tkazilishi mumkin, bu holat aktsiyadorlarni o'z kvartirasini ikki marta sotishdan himoya qiladi.
  • quruvchining bankrotligi to'g'risidagi ish qo'zg'atilgan taqdirda, umumiy qurilishda ishtirok etish shartnomasida ko'rsatilgan kvartira bankrotlik mulkiga kiritilmaydi va "auksionni tark etmaydi".
  • vorislik (masalan, meros ochish) taqdirda, merosxo'r aktsiyadorga aylanadi.
Ilova tarixi sud amaliyoti tuzilgan shartnomani umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnoma deb e'tirof etish to'g'risida

Maxsus qonun qabul qilinishidan oldin, ishlab chiqaruvchilar mulkni qurish uchun fuqarolardan mablag'larni jalb qilish uchun turli shartnomalar tuzdilar. Ishlab chiqaruvchini umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risida shartnoma tuzishga majbur qiladigan "Umumiy qurilish to'g'risida ..." qabul qilingandan so'ng, vaziyat tubdan o'zgarmadi, bu holat nazorat qiluvchi organlarning ko'z yumganligi bilan bog'liq. va sudlar sof rasmiy asoslarga ko'ra (shu jumladan Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 421-moddasiga asoslanib) tuzilgan shartnomani umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnoma sifatida tan olishni rad etishdi.

Bu holat uzoq davom eta olmadi, chunki aldangan aktsiyadorlar soni "qor to'pi" kabi ko'paydi. Nisbatan yaqinda "Bankrotlik to'g'risida" Federal qonuni ishlab chiquvchilarning bankrotligi to'g'risidagi bob bilan to'ldirildi, bu aktsiyadorlarga qo'shimcha kafolatlar berdi, lekin faqat imzolagan va imzolaganlarga.Ro'yxatga olinganumumiy qurilishda ishtirok etish shartnomasi. Ushbu bob tufayli aktsiyadorlar ishlab chiqaruvchi bankrot bo'lgan taqdirda o'z kvartirasini saqlab qolish ehtimoli ko'proq.

Ushbu qonunlar va ularga qo'shimchalar birgalikda qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnoma bo'yicha bo'lmagan ishlab chiqaruvchilar bilan huquqiy munosabatlarga kirgan odamlarning hayotini osonlashtirmadi va ko'pchilik bor (va hozir ham mavjud).

“Fuqarolarning koʻp qavatli uylar va boshqa koʻchmas mulk obʼyektlarini birgalikda qurishda ishtirok etishi bilan bogʻliq nizolarni sudlar tomonidan hal etish amaliyotining umumiy koʻrinishi” (Oʻzbekiston Respublikasi Oliy sudi Prezidiumi tomonidan tasdiqlangan) paydo boʻlgandan keyin vaziyat biroz oʻzgardi. Rossiya Federatsiyasining 2013 yil 4 dekabrdagi qarori (2015 yil 4 martdagi o'zgartirishlar bilan), bu umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risida kelishuvga ega bo'lmagan aktsiyadorlarga qo'shimcha kafolatlar berdi. Bunday kafolatlarga quyidagilar kiradi:

  • aktsiyadorning San'at bo'yicha foizlarni olish huquqi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 395-moddasi ikki barobar miqdorda, agar ishlab chiqaruvchi mablag 'to'plash huquqiga ega bo'lmasa, bu ushbu aktning 7-bandida ko'rsatilgan;
  • aktsiyadorning San'atda emas, balki "OZPP" Federal qonunining 13-moddasi 6-bandiga binoan foizlarni olish huquqi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 395-moddasi (foiz ancha past), agar ishlab chiqaruvchi mablag 'to'plash huquqiga ega bo'lmasa va aktsiyador shaxsiy, oilaviy maqsadlar uchun kvartira sotib olgan bo'lsa, bu yuqorida aytilganlarning 8-bandida ko'rsatilgan. harakat qilish;
  • birgalikda qurilishda ishtirok etish to'g'risida dastlabki shartnoma tuzilgan taqdirda, agar asosiy shartnomaning muhim shartlari mavjud bo'lsa, shuningdek, quruvchi fuqarolardan mablag'larni jalb qilish huquqiga ega bo'lsa, ushbu shartnoma bo'yicha asosiy shartnoma deb tan olinishi mumkin. aktsiyadorning ko'rsatilgan shartnomani ro'yxatdan o'tkazish uchun ro'yxatdan o'tkazuvchi organga zarur hujjatlarni taqdim etish majburiyati bilan birgalikda qurilishda ishtirok etish (Shaxs).
. Ishlab chiqaruvchi bilan tuzilgan shartnomani birgalikdagi qurilishda ishtirok etish shartnomasi deb tan olish uchun asoslar

Ishlab chiquvchini noldan birgalikda qurilishda ishtirok etish to'g'risida shartnoma tuzishga majburlash mumkin emas, buning uchun asoslar bo'lishi kerak. Bu asoslar hujjatli shaklda denonsatsiya qilingan, yaxshi tashkil etilgan huquqiy munosabatlarni o'z ichiga oladi, boshqacha aytganda, ishlab chiqaruvchi bilan qandaydir shartnoma tuzilishi kerak (dastlabki, investitsiya va boshqalar).

Tuzilgan shartnoma asosida aktsiyador ulushli qurilishda ishtirok etish to'g'risida shartnoma tuzishni talab qilishga haqli. Bunday holda, shartnomada asosiy shartnomaning muhim shartlari bo'lishi kerak. "Umumiy qurilish to'g'risida" Federal qonuniga muvofiq, umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnomaning muhim shartlari quyidagilardan iborat:

  • o'tkazilgan mulkning tafsilotlari;
  • shartnoma narxi;
  • uzatish vaqti;
  • umumiy qurilish ob'ekti uchun kafolatlangan muddat;
  • ishlab chiquvchi tomonidan shartnoma bo'yicha majburiyatlarning bajarilishini ta'minlash usullari.

"Umumiy Tasavvur" ning oxirgi xatboshi shuni ko'rsatadiki, tan olingan shartnoma uchun umumiy qurilish ob'ekti va shartnomaning narxi to'g'risida ma'lumot bo'lishi etarli.

Bundan tashqari, quruvchi:

  • ob'ekt qurilayotgan er uchastkasini ijaraga olish yoki mulk huquqiga ega bo'lishi;
  • ishlab chiqaruvchi bilan dastlabki shartnoma tuzish vaqtida, ikkinchisi qurilish ruxsatnomasiga ega bo'lishi kerak.
Tuzilgan shartnomani umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnoma sifatida tan olish talabini taqdim etishning iloji bo'lmagan tashkilotlar

“Umumiy qurilish to‘g‘risida”gi uy-joy qurilishi va uy-joy jamg‘arma kooperativlari kabi tashkilotlarga taalluqli emasligi ko‘rsatilgan “Umumiy Tasavvur”ni tahlil qilib, ulardan ulushli qurilishda ishtirok etish to‘g‘risida shartnoma tuzish talab etilmaydi, degan xulosaga kelishimiz mumkin.

Shartnomani umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi bitim deb tan olish to'g'risida da'vo qo'zg'atishda yurisdiktsiyani aniqlash

tomonidan umumiy qoida, da'vo qurilayotgan ob'ekt joylashgan joyda tuman sudiga topshirilishi kerak. Ushbu qoida Sharhda takrorlanadi.

Agar ishlab chiqaruvchiga nisbatan bankrotlik to'g'risidagi ish qo'zg'atilgan bo'lsa, u holda tuzilgan shartnomani umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnoma deb tan olish to'g'risidagi ariza hakamlik sudiga topshirilishi kerak.

Huquq fanidan misol

Vaxitovskiy yechimida tuman sudi Tatariston Respublikasi, Qozon shahri fuqaroning ulushli qurilishda ishtirok etish to'g'risida shartnoma tuzishga majburlash to'g'risida quruvchiga qarshi da'vosi bo'yicha, quruvchining bankrotlik tartibi boshlanganligi sababli rad etildi.

Ko‘chirma:

“ javobgarning da'vogarga nisbatan ulushli ishtirok etish shartnomasini ro'yxatdan o'tkazishga majburlash to'g'risidagi qarshi da'vosi bo'yicha sud ish yuritishni tugatish to'g'risida ajrim chiqargan, sudda hal qilish huquqi to'g'risida nizo mavjud. arbitraj sudi RT, chunki RT hakamlik sudida sudlanuvchining bankrotligi to'g'risidagi ish bor. ”

Huquq fanidan misol

Ayblanuvchi vakilining FON-Riviera MChJ ob'ektni ishlab chiqaruvchisi emasligi haqidagi argumenti da'voni rad etish uchun asos bo'la olmaydi, chunki topshirish majburiyati<данные изъяты>bahsli noturarjoy binolari Bu MChJ FON-Riviera edi.