วงจรชีวิตของทรัพย์สิน วัฏจักรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะวัตถุทางเศรษฐกิจ วัฏจักรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะวัตถุแห่งความเป็นเจ้าของ

วงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์- ช่วงเวลาที่มันมีอยู่เป็นวัตถุทางกายภาพ.

วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาเพื่อการค้าจากมุมมองของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นี้สามารถทำซ้ำกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ได้จนกว่าจะสิ้นสุดอายุของวัตถุ วัฏจักรชีวิตขึ้นอยู่กับรูปแบบบางอย่างอย่างต่อเนื่องตาม G. Harrison - นี่คือช่วงเวลาทางกายภาพเศรษฐกิจลำดับเหตุการณ์และช่วงเวลาที่เหลือ ชีวิตทางเศรษฐกิจ.

ภายในกำหนดเวลา ชีวิตทางกายภาพของวัตถุรวมถึงเวลาที่เป็นไปได้ที่จะอาศัยหรือทำงานในอาคารหรือโครงสร้างที่มีอยู่ ตัวบ่งชี้นี้สามารถเป็นแบบมาตรฐาน คำนวณ เป็นจริง และเพิ่มได้เนื่องจากการปรับปรุงเงื่อนไขหรือเนื่องจากความทันสมัย ถ้าวัตถุ อสังหาริมทรัพย์พังยับเยินแล้วอายุขัยทางกายก็สิ้นไป

ภายในกำหนดเวลา ชีวิตทางเศรษฐกิจเกี่ยวข้องกับช่วงเวลาที่วัตถุสามารถใช้ได้ รับ - ในขณะที่กำไร การปรับปรุงเหล่านี้มีส่วนทำให้มูลค่าของวัตถุ หากการปรับปรุงที่ทำขึ้นไม่ได้มีส่วนสนับสนุนมูลค่าของทรัพย์สินเนื่องจากการล้าสมัย ชีวิตทางเศรษฐกิจของทรัพย์สินก็จะสิ้นสุดลงที่นั่น

ภายใต้ ลำดับยุคสมัยให้เข้าใจระยะเวลาที่ล่วงไปนับจากวันที่นำทรัพย์สินไปดำเนินการจนถึงวันที่ประเมินราคา

เวลาชีวิต

อายุที่มีประสิทธิภาพขึ้นอยู่กับการประเมินลักษณะที่ปรากฏของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ สภาพทางเทคนิค ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อต้นทุนรวมของวัตถุ

อายุที่มีประสิทธิภาพ- นี่คืออายุที่สอดคล้องกับสถานะทางกายภาพบางอย่างของวัตถุและคำนึงถึงความเป็นไปได้ของการใช้งาน

อายุการใช้งานโดยทั่วไปเรียกว่าอายุการใช้งานมาตรฐาน

อายุการใช้งานมาตรฐาน- นี่คืออายุการใช้งานของอาคารหรือโครงสร้างที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ

ภายใต้ ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่อาคารเข้าใจช่วงเวลาตั้งแต่วันที่ประเมินจนถึงสิ้นสุดอายุเศรษฐกิจ ช่วงเวลานี้ถูกใช้โดยผู้ประเมินราคาเพื่อประเมินรายได้ในอนาคต ระยะเวลาของชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของวัตถุนั้นเพิ่มขึ้นตามความทันสมัยหรือการซ่อมแซม

ขั้นตอนข้างต้นทั้งหมดของวงจรชีวิตและชีวิตของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์เชื่อมโยงถึงกัน สำหรับการดำเนินการตามมาตรการที่เพียงพอซึ่งจะช่วยเพิ่มความสามารถในการทำกำไรของทรัพย์สินและความปลอดภัยของทรัพย์สิน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ควรคำนึงถึงการปรากฏตัวของอสังหาริมทรัพย์ในช่วง (ใด ๆ ) ของวงจรชีวิต

ขั้นตอนของวงจรชีวิตของทรัพย์สิน

ดังนั้นวัตถุอสังหาริมทรัพย์ในระหว่างการดำรงอยู่ของพวกเขาจึงขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ ทางกายภาพ กฎหมาย และต้องผ่านขั้นตอนต่อไปนี้ของวงจรชีวิต:

• การก่อตัวคือการก่อสร้าง กล่าวคือ การสร้างองค์กรใหม่ การซื้อหรือการจัดสรร ที่ดิน;
• การดำเนินงาน - รวมถึงการปฏิบัติการและการพัฒนา เช่น การขยาย การปรับโครงสร้างองค์กร หรือการสร้างใหม่
• ความดับของการดำรงอยู่คือการรื้อถอน การทำลายโดยธรรมชาติ หรือการชำระบัญชี

ขั้นตอนวงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์:

1. ก่อร่างแนวคิดโครงการและเลือกใช้ที่ดินเปล่า. ในช่วงนี้การเลือกสิ่งที่ดีที่สุดและมากที่สุด การใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพที่ดินเปล่า. ทางเลือกของกรณีการใช้งานเสร็จสมบูรณ์โดยการพัฒนาข้อกำหนดสำหรับการออกแบบการปรับปรุง

2. ปรับปรุงการออกแบบในขั้นตอนนี้ บนพื้นฐานของข้อกำหนดทางเทคนิคสำหรับการออกแบบ โครงการได้รับการพัฒนาโดยมีการจัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นสำหรับการขอใบอนุญาตและการเตรียมที่ดิน ตลอดจนการวางการสื่อสาร การสร้างอาคาร และการปลูกพืชใหม่

3. การผลิต (การก่อสร้าง การก่อสร้าง) ของการปรับปรุง. ในช่วงระยะเวลาการดำเนินโครงการ ผู้รับเหมาเปลี่ยนลักษณะทางกายภาพทั้งหมดของวัตถุเกือบทั้งหมดด้วยการรวมการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ในเอกสารสินค้าคงคลังและที่ดิน

4. การอุทธรณ์ (การซื้อและการขาย การบริจาค การให้เช่า ฯลฯ)พร้อมโอน กฎหมายทรัพย์สินหรือมีภาระผูกพันในสิทธินี้ ในขั้นตอนนี้ การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์จะดำเนินการ

5. ใช้ (ใช้) ของวัตถุตามวัตถุประสงค์ที่มีการบำรุงรักษาทางเทคนิคและการปฏิบัติงาน. ในขั้นตอนนี้ของวงจรชีวิต ผู้จัดการ (หรือบริษัทจัดการมืออาชีพ) จะจัดระเบียบการใช้งานอย่างมีเหตุผลโดยผู้ใช้เกี่ยวกับศักยภาพผู้บริโภคของสถานที่

6. ความทันสมัย: ยกเครื่อง, การสร้างใหม่, การคืนค่าการปรับปรุงด้วยการทำโปรไฟล์ใหม่ที่เป็นไปได้ (การเปลี่ยนแปลงในวัตถุประสงค์การใช้งาน) ของวัตถุ ขั้นตอนนี้เริ่มต้นในขณะที่วัตถุในสถานะปัจจุบันไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่ทันสมัยของผู้ใช้ได้อีกต่อไปหรือ (และ) หากการดำเนินการไม่มีประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ ในขั้นตอนนี้ อย่างน้อยต้องมีการยกเครื่องครั้งใหญ่โดยไม่เปลี่ยนแปลง โซลูชันการวางแผนและวัตถุประสงค์การใช้งาน แต่ด้วยการกำจัดการสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้และความล้าสมัยในการใช้งาน

7. การกำจัด การรื้อถอนการปรับปรุง การฝังกลบหรือการรีไซเคิลวัสดุ. วัฏจักรชีวิตสิ้นสุดลงด้วยการรื้อถอนการปรับปรุงเมื่อสิ้นสุดชีวิตทางเศรษฐกิจ บริษัทจัดการจัดทำข้อเสนอสำหรับการกำหนดเวลาและวิธีการในเชิงเศรษฐกิจสำหรับการรื้อถอนอาคารโดยคำนึงถึงความเป็นไปได้ในการขายองค์ประกอบโครงสร้างและวัสดุของอาคารและการสื่อสารที่ชำระบัญชีแล้ว

วัฏจักรชีวิตของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์ในฐานะออบเจกต์ทางกายภาพคือลำดับของกระบวนการของการมีอยู่ของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่แนวคิดไปจนถึงการชำระบัญชี (การกำจัด) วัฏจักรชีวิตของวัตถุประกอบด้วยขั้นตอนต่อไปนี้: ความคิด - เกิด - ครบกำหนด - แก่ - ตาย

ขั้นตอนของวงจรชีวิตของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เรียกว่าแตกต่างกัน: ก่อนโครงการ - การออกแบบ - การก่อสร้าง - การดำเนินงาน - การปิด

• 1. ขั้นตอนก่อนโครงการ (เริ่มต้น) รวมถึงการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ การเลือกอสังหาริมทรัพย์ การก่อตัวของกลยุทธ์โครงการ บทวิเคราะห์การลงทุน, การจดทะเบียนใบอนุญาตเบื้องต้น, การดึงดูดกองทุนรวมที่ลงทุนด้านเครดิต
• 2. ขั้นตอนการออกแบบประกอบด้วยการพัฒนารูปแบบทางการเงิน การจัดองค์กรทางการเงิน การเลือกกลุ่มสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม การจัดการการออกแบบ

งานหลักของช่วงเวลานี้คือการลดระยะเวลาของขั้นตอน ปรับปรุงคุณภาพผู้บริโภคของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ และที่สำคัญที่สุดคือ ลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานในทุกขั้นตอนของวงจรชีวิต

เห็นได้ชัดว่าในสองขั้นตอนแรก จะไม่มีการสร้างผลกำไรใดๆ ขึ้น เนื่องจากมีธรรมชาติที่สร้างแรงบันดาลใจ

• 3. ขั้นตอนการก่อสร้าง ประกอบด้วย การคัดเลือกผู้รับเหมา ประสานงาน ดำเนินการก่อสร้าง และควบคุมคุณภาพการก่อสร้าง ประมาณการต้นทุนและค่าใช้จ่าย ในขั้นตอนนี้ หลักฐานที่แท้จริงของการปฏิบัติตามวัตถุที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างกับความต้องการของกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากตรรกะของวงจรชีวิต จะปรากฏขึ้น ในช่วงเวลานี้ งานในการเพิ่มส่วนแบ่งการลงทุนของผู้มีโอกาสเป็นลูกค้ากำลังได้รับการแก้ไข เนื่องจากการเติบโตของปริมาณข้อเสนอและผลกำไรบ่งชี้ว่าตลาดได้รับการยอมรับในวงกว้างพอสมควร
• 4. ขั้นตอนการดำเนินงานของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาและซ่อมแซมวัตถุและการสร้างใหม่ การดำเนินงานของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รวมถึง: การดำเนินงานและการซ่อมแซมอุปกรณ์และสถานที่, การบัญชีวัสดุ, การป้องกันอัคคีภัยและความปลอดภัย, การจัดการการสื่อสาร, การกำจัดและการประมวลผลของเสีย, การเปลี่ยนแปลงและการสร้างใหม่, การกำจัดสถานการณ์ฉุกเฉินและการป้องกันสิ่งอำนวยความสะดวก

การสร้างวัตถุอสังหาริมทรัพย์ขึ้นใหม่ - การปรับโครงสร้างองค์กรที่รุนแรง การเปลี่ยนแปลงเพื่อปรับปรุงความซับซ้อนของมาตรการขององค์กรและทางเทคนิคที่มุ่งขจัดค่าเสื่อมราคาทางศีลธรรมและทางกายภาพของวัตถุอสังหาริมทรัพย์โดยรวมหรือองค์ประกอบและระบบแต่ละรายการ

การบำรุงรักษา - งานที่ทำเพื่อให้แน่ใจว่าชีวิตมาตรฐานของอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาไม่ได้นำไปสู่การเพิ่มขึ้นของต้นทุน แต่ป้องกันการเสื่อมสภาพและความล้มเหลวของแต่ละองค์ประกอบ วัตถุประสงค์ของการบำรุงรักษาคือเพื่อให้แน่ใจว่ามีการใช้วัตถุตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้

การซ่อมแซม - งานเพื่อขจัดความเสียหาย (การสึกหรอ) ของทรัพย์สินเพื่อฟื้นฟูสภาพการทำงานปกติ งานซ่อมแบ่งออกเป็นขนาดเล็กและขนาดใหญ่ การซ่อมแซมเล็ก ๆ น้อย ๆ ยาวนาน 1-2 วันไม่ยืดอายุของวัตถุและไม่เพิ่มมูลค่า การซ่อมแซมครั้งใหญ่ (มากกว่า 2 วัน) ช่วยยืดอายุทรัพย์สินแต่ไม่เพิ่มมูลค่า

การเปลี่ยนทดแทนเป็นกระบวนการในการเปลี่ยนส่วนประกอบที่ใช้ไม่ได้หรือล้าสมัยของสินทรัพย์ถาวรซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สินที่มียูนิตที่คล้ายกัน

5. ขั้นตอนของการปิดวัตถุ - การกำจัดที่สมบูรณ์ของฟังก์ชั่นดั้งเดิมและฟังก์ชั่นที่ได้มา ผลลัพธ์คือการรื้อถอนหรือการพัฒนาใหม่เชิงคุณภาพ ขั้นตอนนี้ต้องการค่าใช้จ่ายในการชำระบัญชีที่สำคัญซึ่งเป็นผลมาจากความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน หากทรัพย์สินได้รับการพัฒนาเชิงคุณภาพใหม่ ต้นทุนของการเปลี่ยนแปลงจะรวมอยู่ในต้นทุนการเป็นเจ้าของต่อฟังก์ชันใหม่

เช่นเดียวกับวงจรชีวิตของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ วงจรชีวิตของคอมเพล็กซ์อสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็นขั้นตอน:

• 1. การก่อตัวของคอมเพล็กซ์ทรัพย์สิน (การลงทะเบียนตามกฎหมายของผลลัพธ์ของการทำธุรกรรมกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์และสิทธิของพวกเขา: การซื้อและการขาย, การบริจาคให้กับทุนจดทะเบียน, เช่า, ลีสซิ่ง)
• 2. การพัฒนาคอมเพล็กซ์ทรัพย์สิน (การก่อสร้างใหม่, การยอมรับในงบดุล)
• 3. การชำระบัญชีคอมเพล็กซ์ทรัพย์สิน - การประมูลและกลไกอื่น ๆ สำหรับการขายทรัพย์สิน (รวมถึงอสังหาริมทรัพย์) ขององค์กรล้มละลายตามบทบัญญัติทางกฎหมายของการดำเนินการล้มละลาย

วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินจากมุมมองของเจ้าของนั้นซ้ำหลายครั้งกับเจ้าของใหม่แต่ละคน จนกระทั่งสิ้นสุดชีวิตทางเศรษฐกิจหรือทางกายภาพของวัตถุ ขึ้นอยู่กับไตรลักษณ์ของหมวดหมู่ - วัสดุ (ทางกายภาพ) กฎหมาย (กฎหมาย) และเศรษฐกิจ - วงจรชีวิตของวัตถุอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็นสามขั้นตอน (รูปที่ 1) แต่ละขั้นตอนประกอบด้วยกิจกรรมและการกระทำบางอย่างของเจ้าของ

ข้าว. หนึ่ง.

วัฏจักรชีวิตของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับรูปแบบบางอย่างและรวมถึงช่วงเวลาของชีวิตทางเศรษฐกิจและทางกายภาพ (รูปที่ 2):

• 1. ระยะเวลาของชีวิตทางเศรษฐกิจกำหนดระยะเวลาในระหว่างที่วัตถุสามารถใช้เป็นแหล่งที่มาของกำไรได้ และสิ้นสุดเมื่อการปรับปรุงที่ทำขึ้นหยุดการมีส่วนร่วมในมูลค่าของวัตถุ
• 2. ระยะเวลาโดยทั่วไปของชีวิตทางกายภาพ - ช่วงเวลาของการมีอยู่จริงของทรัพย์สินในสถานะที่ใช้งานได้จริงก่อนการรื้อถอน มันถูกกำหนดโดยเอกสารกำกับดูแล

ชีวิตทางกายภาพและทางเศรษฐกิจของอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นกลาง ซึ่งสามารถควบคุมได้ แต่ไม่สามารถยกเลิกได้

3. อายุการใช้งาน - ช่วงเวลาที่วัตถุมีอยู่และคุณสามารถอาศัยหรือทำงานในนั้นได้

ข้าว. 2.

จากมุมมองของอายุขัยของทรัพย์สิน ช่วงเวลาต่อไปนี้มีความโดดเด่น:

• 1. อายุที่มีผล สะท้อนถึงอายุของวัตถุ ขึ้นอยู่กับลักษณะที่ปรากฏและสภาพทางเทคนิค
• 2. อายุตามลำดับเหตุการณ์ (ตามจริง) ที่สอดคล้องกับระยะเวลาของวัตถุที่ทำงานอยู่ตั้งแต่เริ่มดำเนินการ
• 3. ระยะเวลาที่เหลือของชีวิตทางเศรษฐกิจที่ใช้สำหรับการประเมินวัตถุโดยผู้ประเมินราคาผู้เชี่ยวชาญและประกอบเป็นช่วงเวลาตั้งแต่วันที่ประเมินจนถึงสิ้นสุดอายุทางเศรษฐกิจของวัตถุ

1.3. วัฏจักรชีวิตของอสังหาฯ

วัฏจักรชีวิตของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์ในฐานะออบเจกต์ทางกายภาพคือลำดับของกระบวนการของการมีอยู่ของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่แนวคิดไปจนถึงการชำระบัญชี (การกำจัด) วัฏจักรชีวิตของวัตถุมักจะแบ่งออกเป็นลำดับต่อไปนี้: ความคิด-เกิด-วุฒิภาวะ-แก่ชราและความตาย

ขั้นตอนของวงจรชีวิตของอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์เรียกว่าแตกต่างกัน: ก่อนการออกแบบโครงการ - การก่อสร้าง - การดำเนินการ - การปิด

1. ก่อนโครงการ(อักษรย่อ)เวทีรวมถึง: การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ การเลือกอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนากลยุทธ์โครงการ การวิเคราะห์การลงทุน การจัดเตรียมใบอนุญาตเบื้องต้น การดึงดูดกองทุนเพื่อการลงทุนด้านสินเชื่อ

2. เวทีการออกแบบรวมถึง: การพัฒนาโครงการทางการเงิน องค์กรด้านการเงิน การเลือกกลุ่มสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม การจัดการการออกแบบ

เห็นได้ชัดว่ากำไรไม่ได้เกิดขึ้นในสองขั้นตอนแรก เนื่องจากเป็นการสร้างแรงบันดาลใจ งานหลักของช่วงเวลานี้คือการลดระยะเวลาของขั้นตอนเหล่านี้ ปรับปรุงคุณภาพผู้บริโภคของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ และที่สำคัญที่สุด ลดต้นทุนการดำเนินงานในทุกขั้นตอนของวงจรชีวิตของทรัพย์สิน. น่าเสียดายที่ต้องยอมรับว่าแนวคิดเรื่องการคิดต้นทุนตลอดอายุการใช้งานมักถูกกล่าวถึงบ่อยกว่าการปฏิบัติจริง สาระสำคัญของแนวคิดนี้คือเมื่อตัดสินใจสร้างทรัพย์สิน เจ้าของ "ลงโทษ" ตัวเองกับชุดของต้นทุนที่เชื่อมโยงกับความเป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างแยกไม่ออก ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เรียกว่าต้นทุนการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน สามารถใช้ต้นทุนวงจรชีวิตได้ ตัวอย่างเช่น เพื่อเปรียบเทียบสองวิธีในการบรรลุเป้าหมายเดียวกัน - สร้างทรัพย์สินหรือให้เช่า เป็นต้น ในระดับโครงการ สามารถใช้ต้นทุนตลอดวงจรชีวิตได้ ตัวอย่างเช่น เพื่อตัดสินใจว่า ในระหว่างขั้นตอนการตกแต่งในทางเดิน ควรติดแผ่นตกแต่งตามผนังหรือทาสีผนังทุกปี เป็นต้น

ระบบที่สร้างขึ้นอย่างมีเหตุผลสำหรับการคำนวณต้นทุน โดยคำนึงถึงวงจรชีวิตทั้งหมดของออบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ ยังทำให้สามารถเปรียบเทียบการดำเนินการที่รับประกันช่วงอายุที่แตกต่างกันขององค์ประกอบของออบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ได้ ควรสังเกตว่าการประหยัดที่สามารถทำได้จากการดำเนินโครงการใดๆ นั้นยากที่จะระบุ แม้แต่ในเชิงปริมาณที่ยากขึ้น และยากมากที่จะจัดทำเอกสาร

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการก่อสร้างหรือปรับปรุงโครงการขนาดใหญ่ค่อนข้างสูง จึงต้องให้ความสนใจอย่างมากในการควบคุมต้นทุนทุกประเภท แต่ในกรณีส่วนใหญ่ เศรษฐกิจจะเข้าใจผิด

บ่อยครั้ง เจ้าของ (นักพัฒนา) เพียงแค่พยายามที่จะลดจำนวนเงินรวมของการลงทุนเริ่มต้น เพราะเขาไม่มีความคิดว่าการตัดสินใจในขั้นตอนการออกแบบหรือการก่อสร้างจะส่งผลต่อต้นทุนการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอย่างไร

การตัดสินใจของเจ้าของในการก่อสร้าง (การได้มา) ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เพียงบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ราคาเริ่มต้น (การได้มา, การก่อสร้าง, ค่าเช่า) ส่วนใหญ่ไม่ได้ดีที่สุดและมักจะกลายเป็น ผิดเพียง แน่นอนว่างานนี้ (การคำนวณค่าใช้จ่ายโดยคำนึงถึงวงจรชีวิตทั้งหมดของทรัพย์สิน) ค่อนข้างซับซ้อน แต่ก็คุ้มค่าที่จะพยายามแก้ไขเพราะด้วยเหตุนี้จะมีการวางรากฐานสำหรับการก่อตัวของประจำปี งบประมาณตลอดระยะเวลาการดำเนินงานของทรัพย์สินในอนาคต

3. ขั้นตอนการก่อสร้างประกอบด้วย การเลือกผู้รับเหมา ประสานงาน ดำเนินการก่อสร้าง และติดตามคุณภาพการก่อสร้าง ประมาณการต้นทุนและค่าใช้จ่าย ในขั้นตอนนี้ หลักฐานที่แท้จริงของการปฏิบัติตามวัตถุที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างกับความต้องการของกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากตรรกะของวงจรชีวิต จะปรากฏขึ้น ในขั้นตอนนี้ งานในการเพิ่มส่วนแบ่งการลงทุนของผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าจะได้รับการแก้ไข เนื่องจากการเติบโตของปริมาณข้อเสนอและผลกำไรบ่งชี้ว่าตลาดได้รับการยอมรับในวงกว้างพอสมควร

สถานการณ์เศรษฐกิจในปัจจุบันบังคับให้ผู้เข้าร่วมโครงการลงทุนกระชับตารางการทำงานสำหรับการดำเนินโครงการก่อสร้างเฉพาะเพื่อให้ผลลัพธ์ของโครงการเริ่มเป็นประโยชน์ในทิศทางที่เลือก กิจกรรมผู้ประกอบการโดยเร็วที่สุด ดังนั้น งานก่อสร้างเริ่มแล้วในขั้นตอนการออกแบบ (ก่อนที่การพัฒนาโครงการจะเสร็จสมบูรณ์) ซึ่งต้องใช้การประสานงานในระดับสูงของผู้เข้าร่วมโครงการทั้งหมด องค์กรการก่อสร้างดังกล่าวนำไปสู่การออม (จาก 5-10%) เนื่องจากต้นทุนเงินทุนลดลง (การลดปริมาณและเงื่อนไขการกู้ยืม) เนื่องจากการว่าจ้างวัตถุอสังหาริมทรัพย์ก่อนหน้านี้รวมถึง การเกิดขึ้นของโซลูชั่นธุรกิจใหม่โดยพื้นฐาน ในขั้นตอนนี้ สามารถลดต้นทุนได้อย่างมากด้วย ทางเลือกที่ดีที่สุดรูปแบบการบริหารงานก่อสร้าง ได้แก่ การบริหารโครงการ หรือการทำสัญญาทั่วไป

หนึ่งในประเภทของการจัดการการก่อสร้างที่แพร่หลายในประเทศที่มีการพัฒนาแล้ว เศรษฐกิจตลาดคือการบริหารโครงการ การจัดการประเภทนี้ครอบคลุมระยะเวลาการก่อสร้างทั้งหมด - ตั้งแต่การเลือกวัตถุประสงค์ของโครงการก่อสร้างไปจนถึงการดำเนินงาน ในระหว่างการจัดการโครงการ งานต่อไปนี้จะได้รับการแก้ไข:

การใช้เงินลงทุนและการควบคุมกระบวนการนี้อย่างมีประสิทธิภาพ

การพัฒนา เอกสารโครงการ;

การดำเนินการตามข้อกำหนดของเอกสารโครงการในระหว่างกระบวนการก่อสร้าง

การควบคุมคุณภาพการก่อสร้าง

ในการจัดการโครงการที่มีเงื่อนไขการใช้งานที่เข้มงวด โครงสร้างพิเศษจะถูกสร้างขึ้นโดยผู้จัดการฝ่ายก่อสร้าง แนวปฏิบัติของโลกแสดงให้เห็นว่ารูปแบบการจัดการนี้ทำให้สามารถประหยัดต้นทุนการก่อสร้างโดยรวมได้มากถึง 10% เพิ่มประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุนทุกประเภท และยังช่วยลดเวลาในการดำเนินโครงการอีกด้วย

การจัดโครงสร้างในรูปแบบของการจัดการโครงการเป็นเรื่องธรรมดามากในประเทศที่มีเศรษฐกิจตลาดที่พัฒนาแล้วและมีแนวโน้มในประเทศของเราโดยเฉพาะอย่างยิ่งในการดำเนินการอาคารหลายชั้น โครงการก่อสร้างเนื่องจากการจัดการแบบครบวงจรของวงจร "การออกแบบ-สร้าง" ช่วยลดเวลาของโครงการจึงทำให้สำเร็จ เงินฝากออมทรัพย์ทั้งหมด(มากถึง 10%) ของเงินทุนและเงื่อนไขถูกสร้างขึ้นเพื่อการควบคุมค่าใช้จ่ายทุกประเภทอย่างมีประสิทธิภาพ

ในทางปฏิบัติภายในประเทศ หลักการทำสัญญาก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกเป็นเรื่องปกติมากขึ้น เมื่อภายใต้สัญญาก่อสร้าง ผู้รับเหมาก่อสร้างตกลงที่จะ เวลาที่กำหนดเพื่อสร้างวัตถุบางอย่างตามคำสั่งของลูกค้าหรือเพื่อดำเนินการก่อสร้างอื่น ๆ และลูกค้าดำเนินการสร้างให้กับผู้รับเหมา เงื่อนไขที่จำเป็นเพื่อปฏิบัติงาน ยอมรับผลงาน และชำระราคาที่ตกลงกันไว้

โดยปกติลูกค้าจะเลือกหนึ่งอย่าง องค์กรก่อสร้างสำหรับบทบาทของผู้รับเหมาทั่วไป ได้สรุปข้อตกลงกับเธอสำหรับผลงานทั้งหมด ทำให้เธอมีโอกาสสรุปสัญญาช่วงสำหรับงานทั้งหมด ในระหว่างการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกขนาดใหญ่ ลูกค้า (นักพัฒนา) อาจแต่งตั้งผู้รับเหมาทั่วไปหลายราย ซึ่งแต่ละแห่งมีหน้าที่รับผิดชอบในพื้นที่เฉพาะและทำงานภายใต้การควบคุมโดยตรงของตัวแทนของลูกค้า

ในทางปฏิบัติภายในประเทศ องค์กรด้านสถาปัตยกรรมและการออกแบบได้ก้าวออกจากการควบคุมคุณภาพของงานก่อสร้างและติดตั้ง ดีไซเนอร์จำกัดการเข้าชมเป็นระยะเท่านั้น สถานที่ก่อสร้างเพื่อให้แน่ใจว่าคำแนะนำทั้งหมดของพวกเขาจะถูกนำมาพิจารณาในระหว่างการดำเนินโครงการ ดังนั้นการควบคุมคุณภาพงานจึงอยู่ที่ลูกค้า (ผู้พัฒนา) นอกเหนือจากการควบคุมคุณภาพในการดำเนินโครงการขนาดใหญ่ ผู้เชี่ยวชาญภายนอกยังมีส่วนร่วม (ในกรณีที่ไม่มีผู้เชี่ยวชาญภายในองค์กร) เพื่อดำเนินงานต่อไปนี้: การประมาณค่างาน การตรวจสอบการปฏิบัติตามกำหนดการสำหรับการดำเนินงานของแต่ละบุคคล หรือ ชุดของงาน การบัญชีและการตรวจสอบ ประเด็นทางกฎหมาย ปฏิสัมพันธ์กับหน่วยงานกำกับดูแลและตัวแทนผู้มีอำนาจในท้องถิ่น

ลำดับของการยอมรับวัตถุในการดำเนินการเป็นกระบวนการกำกับดูแลที่มีการควบคุมอย่างเข้มงวดในการจัดทำเอกสาร

4. ขั้นตอนการทำงานของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับ: การดำเนินงาน สิ่งอำนวยความสะดวก การบำรุงรักษาและการซ่อมแซม การดำเนินงานของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นฟังก์ชันหลายมิติในระบบการจัดการ รวมถึงพื้นที่ต่อไปนี้: การทำงานของอุปกรณ์ในอาคาร การบัญชีวัสดุ การป้องกันอัคคีภัยและความปลอดภัย การจัดการการสื่อสาร การกำจัดของเสียและการรีไซเคิล การย้ายและการย้ายที่ตั้ง การเปลี่ยนแปลงและการสร้างใหม่ การกำจัดเหตุฉุกเฉิน การบำรุงรักษาและการซ่อมแซม การติดตั้งเฟอร์นิเจอร์และการรักษาความปลอดภัยของโรงงาน

ไม่มีคำจำกัดความเดียวของแนวคิดของ "อุปกรณ์ในสถานที่" แต่มีพื้นฐานมาจาก: ระบบทำความร้อน การระบายอากาศ และระบบปรับอากาศ อุปกรณ์ไฟฟ้าแสงสว่างและระบบจ่ายความร้อน ระบบประปาและระบบสุขาภิบาล ระบบขนส่งทางกลและทางไฟฟ้าในแนวตั้งและแนวนอน (ลิฟต์ บันไดเลื่อน ฯลฯ)

ที่ ครั้งล่าสุดเนื่องจากภัยคุกคามจากการก่อการร้ายและการเติบโตของอาชญากรรม บทบาทของฝ่ายรักษาความปลอดภัยจึงเพิ่มขึ้น ดังนั้นองค์กรจำนวนมากขึ้นจึงมุ่งมั่นที่จะจัดหาสภาพแวดล้อมการทำงานที่ปลอดภัย ตามกฎแล้วระบบรักษาความปลอดภัย (รวมถึงการป้องกันอัคคีภัย) และ ความปลอดภัยทางเทคนิคพัฒนาและดำเนินการโดยคำนึงถึง ความต้องการเฉพาะและวัตถุประสงค์การใช้งานของวัตถุอสังหาริมทรัพย์

การจัดการการสื่อสารเป็นหน้าที่ที่กำหนดโดยสาระสำคัญของทรัพย์สิน โครงสร้างพื้นฐานของโทรศัพท์และโทรศัพท์กำลังถูกใช้เพื่อให้บริการโทรสาร เทเลเท็กซ์ ส่งข้อมูล และรับบริการมากขึ้น ศักยภาพของบริการเหล่านี้และคุณภาพกำลังได้รับการปรับปรุงผ่านการแพร่กระจายของการสื่อสารด้วยไฟเบอร์ออปติก นอกเหนือจากการโทรศัพท์ เทคโนโลยีคอมพิวเตอร์และอินเทอร์เน็ต (การสื่อสารผ่านเครือข่ายของคอมพิวเตอร์) ระบบอัตโนมัติของสถานที่ทำงานกำลังพัฒนา

การรักษาความปลอดภัยทางอิเล็กทรอนิกส์หรือข้อมูลได้รับการเสริมด้วยการจัดหาการปกป้องข้อมูลบนอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ ส่วนหนึ่งในซอฟต์แวร์ ตลอดจนการเติมคลังข้อมูลขององค์กร

กระบวนการกำจัดของเสียอันตรายระหว่างการทำงานของวัตถุอสังหาริมทรัพย์รวมถึงงานการจัดการที่ซับซ้อนจำนวนหนึ่งตั้งแต่การรีไซเคิล เช่น หลอดฟลูออเรสเซนต์ (ที่มีสารปรอท) ไปจนถึงการกำจัดของเสียอันตราย ตามกฎแล้วผู้จัดการทรัพย์สินจะทำข้อตกลงกับองค์กรที่เชี่ยวชาญในการฝังศพและการกำจัด ขั้นตอนการรีไซเคิลของเสียส่วนใหญ่ประกอบด้วยการรวบรวมและการขายต่อหรือการทำลายแยกจากกัน ขยะจำแนกตามประเภท แบ่งออกเป็นประเภทกระดาษ แก้ว (แผ่น ขวด) เศษโลหะ (เหล็ก เหล็กหล่อ อลูมิเนียม) โฟมพลาสติก น้ำมันเครื่อง ยางรถยนต์ ฯลฯ

ในระหว่างการดำเนินการของทรัพย์สิน มักจะจำเป็นต้องดำเนินการเปลี่ยนแปลงคุณสมบัติหรือส่วนประกอบ จากการฝึกฝนแสดงให้เห็นว่า พนักงานใหม่ต้องการปรับปรุงพื้นที่ทำงานหรือวางแผนใหม่ ห้องทำงานอย่างไรก็ตาม มีกฎหลายข้อที่อนุญาตให้มีการจัดการการเปลี่ยนแปลงที่มีประสิทธิภาพเพื่อประโยชน์ขององค์กร:

อวกาศ - ไม่จำเป็นต้องขยับกำแพง 0.5 ม. เพื่อตอบสนองความทะเยอทะยานของใครบางคน

วัสดุ - ไม่จำเป็นต้องใช้ปาร์เก้ไม้ล้ำค่าที่สามารถใช้ลามิเนตได้

หลักการออกแบบ - อย่าสร้างตู้ที่คุณสามารถทำแบบอิสระได้

การวางแผน - อย่าพัฒนาสำนักงานใหม่เพียงเพราะพนักงานคนหนึ่งต้องการนั่งหน้าหน้าต่าง

วิศวกรรมศาสตร์ - ไม่ต้องติดตั้งปลั๊กไฟ 5 ช่องบนผนังแต่ละด้าน แต่เพื่อให้แน่ใจว่ามีการเข้าถึงไฟฟ้าและข้อมูลอินพุตอย่างเหมาะสม

เหตุฉุกเฉินในระหว่างการดำเนินการของทรัพย์สินอาจเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา เนื่องจากไม่มีใครรอดพ้นจากไฟไหม้ น้ำท่วม การป่าเถื่อน หรือแม้แต่เหตุสุดวิสัย (น้ำท่วม แผ่นดินไหว ฯลฯ) เครื่องแบบไม่มีแผนรับมือเหตุฉุกเฉิน ในแต่ละกรณีจะมีการแต่งตั้งบุคคลที่รับผิดชอบสำหรับวัตถุเฉพาะและมีการพัฒนาคำสั่งตามที่เขาต้องกระทำ

เมื่อกำจัดผลที่ตามมาจากอุบัติเหตุ คุณควร:

ตรวจสอบโครงสร้างเหล็กทั้งหมดว่ามีความเสียหายจากความร้อนหรือไม่

ตรวจจับความเสียหายที่เกิดจากผลิตภัณฑ์จากการเผาไหม้

ตรวจสอบอุปกรณ์สื่อสารและสำนักงาน และระบบอื่นๆ ของทรัพย์สินที่อาจเกิดการกัดกร่อนและความชื้น ตรวจสอบการเดินสายไฟและการสื่อสารอื่น ๆ ว่ามีคอนเดนเสทหรือไม่ (ในสภาพอากาศหนาวเย็น) ตรวจสอบอุปกรณ์หม้อไอน้ำ

ทำความสะอาดระบบของเชื้อราและวัสดุที่เป็นอันตรายอื่น ๆ ในกรณีที่เกิดการก่อตัว ฯลฯ

เฟอร์นิเจอร์ที่ติดตั้งตามโครงการก่อสร้างของโรงงานเป็นองค์ประกอบที่เท่าเทียมกันของทรัพย์สิน ดังนั้นจึงจำเป็นต้องดำเนินการตรวจสอบและซ่อมแซมตามแผนการบำรุงรักษาเชิงป้องกัน

บริการและการซ่อมแซมตามแนวทางปฏิบัติ เจ้าของทรัพย์สินส่วนใหญ่ไม่ได้จัดสรรเงินทุนเพียงพอสำหรับการบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารและโครงสร้าง มีสาเหตุหลายประการตั้งแต่การมุ่งความสนใจไปที่เป้าหมายทันทีไปจนถึงการประเมินผลที่ตามมาของขั้นตอนดังกล่าวต่ำเกินไป แต่ค่าใช้จ่ายในการแก้ไขผลที่ตามมาเหล่านี้มักจะสูงกว่าค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซมเกือบทุกครั้ง

บริการ- งานที่ทำเพื่อให้แน่ใจว่าชีวิตเชิงบรรทัดฐานของวัตถุอสังหาริมทรัพย์: ไม่นำไปสู่การเพิ่มขึ้นของมูลค่า แต่ป้องกันการเสื่อมสภาพและความล้มเหลวของแต่ละองค์ประกอบ วัตถุประสงค์ของการบำรุงรักษาคือการเตือน

ซ่อมแซม -งานฟื้นฟูความเสียหายหรือเสื่อมสภาพของทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ปกติ จุดประสงค์ของการซ่อมแซมคือการฟื้นฟู

งานซ่อมแบ่งเป็นงานเล็กและงานใหญ่ การซ่อมแซมเล็กน้อยซึ่งมีระยะเวลา 1-2 วัน จะดำเนินการเพื่อให้มั่นใจว่าทรัพย์สินจะใช้งานได้ตามปกติ ไม่ยืดอายุของวัตถุและไม่เพิ่มมูลค่าของวัตถุ การซ่อมแซมครั้งใหญ่ (มากกว่า 2 วัน) ช่วยยืดอายุทรัพย์สินแต่ไม่เพิ่มมูลค่า

ทดแทน- นี่คือกระบวนการของการแทนที่สินทรัพย์ถาวรที่รวมอยู่ในวัตถุอสังหาริมทรัพย์ด้วยหน่วยที่คล้ายคลึงกัน หัวข้อของการเปลี่ยนเป็นวัตถุอิสระของสินทรัพย์ถาวรซึ่งแทนที่ส่วนประกอบที่ชำรุดหรือล้าสมัยของสินทรัพย์ถาวร

วัตถุประสงค์หลักของการให้บริการทรัพย์สินคือเพื่อให้แน่ใจว่ามีการใช้ทรัพย์สินตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ ประกอบด้วยงานเฉพาะ:

ทำความสะอาดทุกวัน (เพื่อรักษารูปลักษณ์ที่เรียบร้อย);

กำจัดข้อบกพร่องเล็กน้อยในทรัพย์สินในเวลาที่เหมาะสม

การผลิตการซ่อมแซมที่สำคัญตามต้นทุนวงจรชีวิตขั้นต่ำ

การพัฒนามาตรการเพื่อลดและเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนรวมของการดำเนินงานและการบำรุงรักษา

การทำงานที่สมเหตุสมผลของสาธารณูปโภค (ในขณะที่มั่นใจในความน่าเชื่อถือ) ที่ให้บริการทรัพย์สิน

ควบคุมและวิเคราะห์ต้นทุนการบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารอย่างต่อเนื่อง

จัดทำตารางการทำงานและติดตามการดำเนินการ

การรายงานเกี่ยวกับทรัพย์สินโดยรวมและอุปกรณ์

ในทางปฏิบัติมี:

ซ่อมแซมตามความจำเป็น

การซ่อมแซมเป็นระยะ (เช่น การเปลี่ยนหลังคาอ่อนหลังจาก 10 ปี)

การบำรุงรักษาเชิงป้องกันของอุปกรณ์

บริการฉุกเฉิน;

ซ่อม (เปลี่ยนกระจก)

การดำเนินงาน (ระหว่างทั้งหมด ชีวิตที่มีประโยชน์บริการด้านอสังหาริมทรัพย์);

การทำงาน (สำหรับบุคลากรที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษา การซ่อมแซม ฯลฯ );

บน สาธารณูปโภคและทำความสะอาดอาคาร

สำหรับการซ่อมแซมและฟื้นฟูทรัพย์สิน (หากอายุการใช้งานของทรัพย์สินหมดอายุ)

นอกจากนี้ จำเป็นต้องคำนึงถึงต้นทุนของการเปลี่ยนแปลงและการปรับปรุง ซึ่งกำหนดเป็น ค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน

5. ขั้นตอนการปิดวัตถุ- การกำจัดฟังก์ชั่นเดิมและที่ได้มาโดยสมบูรณ์ซึ่งเป็นผลมาจากการรื้อถอนหรือการพัฒนาใหม่เชิงคุณภาพ ในขั้นตอนนี้ของวงจรชีวิตของทรัพย์สิน จำเป็นต้องมีค่าใช้จ่ายในการชำระบัญชีจำนวนมาก ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นผลมาจากการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน หากทรัพย์สินได้รับการพัฒนาเชิงคุณภาพใหม่ ต้นทุนการเปลี่ยนแปลงหมายถึงต้นทุนการเป็นเจ้าของต่อฟังก์ชันใหม่

คล้ายกับวงจรชีวิตของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ มันสามารถแบ่งออกเป็นขั้นตอนและวงจรชีวิตของคอมเพล็กซ์อสังหาริมทรัพย์:

1. การก่อตัวของคอมเพล็กซ์ทรัพย์สิน (การลงทะเบียนผลลัพธ์ของการทำธุรกรรมกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์และสิทธิ์ในการควบคุม: การซื้อและการขายการบริจาค ทุนจดทะเบียน, ให้เช่า, ลีสซิ่ง ฯลฯ )

2. การพัฒนาคอมเพล็กซ์ทรัพย์สิน (การก่อสร้างใหม่, การยอมรับในงบดุล)

3. การปรับโครงสร้างอาคารให้มั่นใจผ่านการดำเนินการตามโครงการลงทุนและการพัฒนาต่างๆ การเช่าแบบยืดหยุ่น ทั้งในแง่ของการได้มาและการเช่าอสังหาริมทรัพย์ชั่วคราว ในขั้นตอนเหล่านี้ การดำเนินงาน การซ่อมแซมและบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์เป็นสถานที่สำคัญ เช่นเดียวกับการประกันภัย นโยบายค่าเสื่อมราคา ปฏิสัมพันธ์กับระบบบัญชีและภาษีทรัพย์สิน ขั้นตอนนี้อาจรวมถึงธุรกรรมการขายคุณสมบัติบางอย่าง

4. การชำระบัญชีคอมเพล็กซ์ทรัพย์สินคือการประมูลและกลไกอื่น ๆ สำหรับการขายทรัพย์สิน (รวมถึงอสังหาริมทรัพย์) ขององค์กรล้มละลายตามบทบัญญัติทางกฎหมายของการดำเนินการล้มละลาย

วงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะทรัพย์สินจากมุมมองของเจ้าของนั้นเกิดขึ้นซ้ำหลายครั้งกับเจ้าของใหม่แต่ละคนจนกระทั่งสิ้นสุดชีวิตทางเศรษฐกิจหรือทางกายภาพของทรัพย์สิน ตามไตรลักษณ์ของหมวดหมู่ - วัสดุ (ทางกายภาพ) กฎหมาย (กฎหมาย) และเศรษฐกิจ วงจรชีวิตของวัตถุอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็นสามขั้นตอน (รูปที่ 1.6)

ทุกเวทีรวมถึงกิจกรรมและการกระทำบางอย่างของเจ้าของ

วัฏจักรชีวิตของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับรูปแบบบางอย่างและรวมถึงช่วงเวลาของชีวิตทางเศรษฐกิจและทางกายภาพ (รูปที่ 1.7):

ภาคเรียน ชีวิตทางเศรษฐกิจซึ่งกำหนดช่วงเวลาที่สามารถใช้วัตถุเป็นแหล่งรายได้ได้ ชีวิตทางเศรษฐกิจสิ้นสุดลงเมื่อการปรับปรุงไม่ได้ส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สินอีกต่อไป

2. ช่วงชีวิตทางกายภาพโดยทั่วไป- ระยะเวลาการมีอยู่จริงของทรัพย์สินในสภาพที่ใช้งานได้จริงก่อนการรื้อถอน มันถูกกำหนดโดยเอกสารกำกับดูแล ชีวิตทางกายภาพและทางเศรษฐกิจของอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นกลาง ซึ่งสามารถควบคุมได้ แต่ไม่สามารถยกเลิกได้

3. อายุการใช้งาน- ระยะเวลาที่วัตถุมีอยู่และคุณสามารถอยู่หรือทำงานในนั้นได้

จากมุมมองของอายุขัยของทรัพย์สินเงื่อนไขดังกล่าวมีความโดดเด่นดังนี้:

1. อายุที่มีประสิทธิภาพ, สะท้อนอายุของวัตถุ, ขึ้นอยู่กับลักษณะที่ปรากฏ, สภาพทางเทคนิค, ฯลฯ.

2. ตามลำดับเวลา(แท้จริง) อายุซึ่งสอดคล้องกับระยะเวลาของวัตถุที่ทำงานอยู่ตั้งแต่เริ่มดำเนินการ

3. ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินวัตถุโดยผู้ประเมินราคาและประกอบช่วงเวลาตั้งแต่วันที่ประเมินจนถึงสิ้นสุดอายุทางเศรษฐกิจของวัตถุ

ข้าว. 1.7.อายุการใช้งานของอาคารหรือโครงสร้าง

ระยะเวลาของชีวิตทางกายภาพของทรัพย์สิน (นอกเหนือจากที่ดิน) อายุทางเศรษฐกิจและประสิทธิผลขึ้นอยู่กับการสึกหรอ - กระบวนการที่มีผลบังคับของกฎแห่งธรรมชาติ ค่าเสื่อมราคามีสามประเภท: ทางกายภาพ คุณธรรม และภายนอก (เศรษฐกิจ) (รูปที่ 1.8)

การเสื่อมสภาพทางกายภาพคือการเสื่อมสภาพของพารามิเตอร์ทางเทคนิคและเศรษฐกิจของวัตถุ ซึ่งเกิดจากการสึกหรอระหว่างการใช้งานและภายใต้อิทธิพลของ สิ่งแวดล้อม. แยกแยะ - ค่าเสื่อมราคาแบบถอดได้เมื่อวัตถุสามารถกู้คืนได้ทางกายภาพและจะได้รับการพิสูจน์เชิงเศรษฐกิจและค่าเสื่อมราคาที่ร้ายแรงเมื่อทรัพย์สินไม่สามารถกู้คืนได้ สาเหตุของการสึกหรอทางกายภาพอาจแตกต่างกัน: การทำงานปกติของวัตถุ (การสึกหรอทางกายภาพของประเภทที่ 1); ภัยธรรมชาติ, อุบัติเหตุ, การละเมิดกฎสำหรับการดำเนินงานของโรงงาน (การเสื่อมสภาพทางกายภาพของประเภทที่ 2) โปรดทราบว่าในระหว่างการทำงานของวัตถุอสังหาริมทรัพย์การเสื่อมสภาพของตัวชี้วัดทางเทคนิคและเศรษฐกิจเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่การเสื่อมสภาพทันทีในลักษณะทางเทคนิคของวัตถุ (การแตกของสายไฟไฟ ฯลฯ ) สามารถ ก็เกิดขึ้นเช่นกัน

การเสื่อมสภาพทางกายภาพทุกประเภททำให้เกิดผลเสีย ประการแรก ลักษณะผู้บริโภคและการดำเนินงานบางอย่างของอสังหาริมทรัพย์และอุปกรณ์ทางเทคนิคอื่นๆ กำลังเสื่อมลง ประการที่สอง ด้วยอายุของทรัพย์สิน ความถี่ของการซ่อมแซมจะเพิ่มขึ้น เป็นไปได้ที่จะชะลอการสึกหรอทางกายภาพโดยการแนะนำระบบบำรุงรักษา

ค่าเสื่อมราคาทางศีลธรรมคือการลดลงของความน่าดึงดูดใจของผู้บริโภคสำหรับคุณสมบัติบางอย่างของทรัพย์สินซึ่งเกิดจากการไม่ปฏิบัติตามมาตรฐานที่ทันสมัยในแง่ของยูทิลิตี้การทำงาน การสึกหรอประเภทนี้ปรากฏอยู่ในสถาปัตยกรรมที่ล้าสมัยของอาคาร เลย์เอาต์ การสนับสนุนทางวิศวกรรม ฯลฯ ในทางปฏิบัติภายในประเทศเรียกว่าความล้าสมัย

ความล้าสมัยแบ่งออกเป็นการสวมใส่ตามหน้าที่และเทคโนโลยี ค่าเสื่อมราคาตามหน้าที่เป็นผลจากการขยายฟังก์ชันการทำงานของออบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ (คล้ายกับที่มีอยู่) อันเป็นผลมาจากค่าเสื่อมราคาตามการใช้งาน วัตถุอสังหาริมทรัพย์ของอาคารเก่าจึงมีความน่าสนใจน้อยลงสำหรับเจ้าของในอนาคตในแง่ของสถาปัตยกรรม การออกแบบ เลย์เอาต์ การสนับสนุนด้านวิศวกรรม ฯลฯ และด้วยเหตุนี้จึงมีราคาถูกกว่า การสึกหรอของเทคโนโลยีเป็นผลมาจากความก้าวหน้าทางวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีในด้านการสร้างโครงสร้าง เทคโนโลยี และวัสดุใหม่ ซึ่งนำไปสู่การลดต้นทุนในการสร้างอสังหาริมทรัพย์และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน เช่นเดียวกับความล้าสมัยทางกายภาพ มันสามารถถอดออกได้และไม่สามารถถอดออกได้

ตัวอย่างเช่น สามารถขจัดการทำงานผิดปกติของมาตรวัดน้ำและก๊าซ อุปกรณ์ประปา คืนค่าตู้เสื้อผ้าบิวท์อิน พื้น ฯลฯ เกณฑ์สำหรับการกำจัดการสึกหรอคือการเปรียบเทียบค่าซ่อมกับมูลค่าของค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ได้รับ: หากหลังเกินค่าใช้จ่ายในการบูรณะ การสึกหรอตามการใช้งานก็ถอดออกได้ จำนวนค่าเสื่อมราคาตามการใช้งานแบบถอดได้ถูกกำหนดเป็นความแตกต่างระหว่างมูลค่าที่เป็นไปได้ของอาคาร ณ เวลาที่ทำการประเมินมูลค่าด้วยองค์ประกอบที่อัปเดตและมูลค่าเดียวกันในวันที่ประเมินราคาเดียวกันโดยไม่มีองค์ประกอบที่อัปเดต

ค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจ (ค่าเสื่อมราคาเนื่องจากอิทธิพลภายนอก) คือการลดลงของมูลค่าของอาคารเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงเชิงลบใน สภาพแวดล้อมภายนอกได้รับอิทธิพลจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ การเมือง หรือปัจจัยอื่นๆ สาเหตุของการสึกหรอภายนอกอาจเป็น: การลดลงโดยทั่วไปของพื้นที่ที่วัตถุตั้งอยู่ การกระทำของรัฐบาลหรือราชการส่วนท้องถิ่นในด้านการจัดเก็บภาษี การประกันภัย การเปลี่ยนแปลงอื่นๆ ในตลาดการจ้างงาน นันทนาการ การศึกษา ฯลฯ

ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อปริมาณการสึกหรอภายนอกใกล้กับวัตถุธรรมชาติหรือเทียม "ไม่สวย": โรงบำบัดน้ำเสีย, ร้านอาหาร, ฟลอร์เต้นรำ, ปั๊มน้ำมัน, สถานีรถไฟ, โรงพยาบาล, โรงเรียน, สถานประกอบการอุตสาหกรรม ฯลฯ

การลดลงของมูลค่าของวัตถุที่เกี่ยวข้องกับมลภาวะต่อสิ่งแวดล้อมถูกกำหนดโดยใช้วิธีการที่ใช้ในการคำนวณค่าเสื่อมราคา ตัวอย่างเช่น ค่าใช้จ่ายในการกำจัดของเสียที่เป็นพิษอาจเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมข้อบกพร่อง

ค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจซึ่งแตกต่างจากค่าเสื่อมราคาทางกายภาพและทางศีลธรรมถือว่าไม่สามารถย้อนกลับได้เสมอ

ในการออกกฎหมายของประเทศส่วนใหญ่ องค์กรไม่ถือเป็นเรื่องอิสระของกฎหมาย ไม่ถือเป็นธรรมชาติของกิจการทางเศรษฐกิจที่มี ทรัพย์สินแยกต่างหากงบดุลของตัวเองและเพลิดเพลินกับสิทธิของนิติบุคคล องค์กรถือเป็นทรัพย์สินที่ซับซ้อนซึ่งรวมถึงวัสดุและองค์ประกอบที่ไม่มีตัวตนและเป็นเป้าหมายของกฎหมาย ในประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย คำว่า บริษัทใช้เกี่ยวกับเรื่องและวัตถุประสงค์ของกฎหมาย องค์กรเรียกว่า นิติบุคคล, เช่น เรื่อง กฎหมายแพ่ง, ผู้เข้าร่วมกิจกรรมผู้ประกอบการ. ในเวลาเดียวกัน คำว่า "องค์กร" ใช้เฉพาะกับรัฐวิสาหกิจรวมของรัฐและเทศบาลเท่านั้น ซึ่งในฐานะองค์กรการค้าต้องได้รับการจดทะเบียนจากรัฐและทำหน้าที่เป็นหัวข้อของกฎหมายใน สนธิสัญญาต่างๆและความสัมพันธ์ทางกฎหมายอื่นๆ

ในเวลาเดียวกัน คำเดียวกันนี้ใช้เพื่ออ้างถึงวัตถุทางกฎหมายบางประเภท ในแง่นี้ บริษัท -นี่คือความซับซ้อนของอุตสาหกรรมและเศรษฐกิจซึ่งทรัพย์สินถูกแยกออกจากทรัพย์สินขององค์กรอย่างสมบูรณ์ - นี่คือองค์ประกอบพื้นฐานของโครงสร้างพื้นฐานขององค์กร ออบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพยากรเชิงพื้นที่ของกิจกรรมทางธุรกิจ ชีวิตของพนักงาน และองค์กร

เวลาชีวิต

อายุที่มีประสิทธิภาพขึ้นอยู่กับการประเมินลักษณะที่ปรากฏของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ สภาพทางเทคนิค ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อต้นทุนรวมของวัตถุ

อายุที่มีประสิทธิภาพ- นี่คืออายุที่สอดคล้องกับสถานะทางกายภาพบางอย่างของวัตถุและคำนึงถึงความเป็นไปได้ของการใช้งาน

อายุการใช้งานโดยทั่วไปเรียกว่าอายุการใช้งานมาตรฐาน

อายุการใช้งานมาตรฐาน- นี่คืออายุการใช้งานของอาคารหรือโครงสร้างซึ่งกำหนดไว้ในข้อกำหนดด้านกฎระเบียบ

ภายใต้ ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่อาคารเข้าใจช่วงเวลาตั้งแต่วันที่ประเมินจนถึงสิ้นสุดอายุเศรษฐกิจ ช่วงเวลานี้ถูกใช้โดยผู้ประเมินราคาเพื่อประเมินรายได้ในอนาคต ระยะเวลาของชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของวัตถุนั้นเพิ่มขึ้นตามความทันสมัยหรือการซ่อมแซม

ขั้นตอนข้างต้นทั้งหมดของวงจรชีวิตและชีวิตของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์เชื่อมโยงถึงกัน สำหรับการดำเนินการตามมาตรการที่เพียงพอซึ่งจะช่วยเพิ่มความสามารถในการทำกำไรของทรัพย์สินและความปลอดภัยของทรัพย์สิน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ควรคำนึงถึงการปรากฏตัวของอสังหาริมทรัพย์ในช่วง (ใด ๆ ) ของวงจรชีวิต

ขั้นตอนของวงจรชีวิตของทรัพย์สิน

ดังนั้นวัตถุอสังหาริมทรัพย์ในระหว่างการดำรงอยู่ของพวกเขาจึงขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ ทางกายภาพ กฎหมาย และต้องผ่านขั้นตอนต่อไปนี้ของวงจรชีวิต:

§ การก่อตัวคือการก่อสร้าง กล่าวคือ การสร้างวิสาหกิจใหม่ การซื้อหรือการจัดสรรที่ดิน

§ การดำเนินการ - รวมถึงการดำเนินการและการพัฒนา เช่น การขยาย การปรับโครงสร้างใหม่ หรือการสร้างใหม่

§ ความดับของการดำรงอยู่คือการรื้อถอน การทำลายโดยธรรมชาติ หรือการชำระบัญชี

ขั้นตอนวงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์:

1. ก่อร่างแนวคิดโครงการและเลือกใช้ที่ดินเปล่า. ในช่วงเวลานี้จะมีการเลือกการใช้ที่ดินที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด ทางเลือกของกรณีการใช้งานเสร็จสมบูรณ์โดยการพัฒนาข้อกำหนดสำหรับการออกแบบการปรับปรุง

2. ปรับปรุงการออกแบบในขั้นตอนนี้ บนพื้นฐานของข้อกำหนดการออกแบบ โครงการได้รับการพัฒนาโดยมีการจัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นสำหรับการขอใบอนุญาตและการเตรียมที่ดิน ตลอดจนการวางการสื่อสาร การสร้างอาคาร และการปลูกพืชใหม่

3. การผลิต (การก่อสร้าง การก่อสร้าง) ของการปรับปรุง. ในช่วงระยะเวลาการดำเนินโครงการ ผู้รับเหมาเปลี่ยนลักษณะทางกายภาพของวัตถุเกือบทั้งหมด โดยการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ได้รับการแก้ไขในเอกสารสินค้าคงคลังและที่ดิน

4. การอุทธรณ์ (การซื้อและการขาย การบริจาค การให้เช่า ฯลฯ)ด้วยการโอนสิทธิในทรัพย์สินหรือมีลักษณะเป็นภาระผูกพันในสิทธินี้ ในขั้นตอนนี้ การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์จะดำเนินการ

5. ใช้ (ใช้) ของวัตถุตามวัตถุประสงค์ที่มีการบำรุงรักษาทางเทคนิคและการปฏิบัติงาน. ในขั้นตอนนี้ของวงจรชีวิต ผู้จัดการ (หรือบริษัทจัดการมืออาชีพ) จะจัดระเบียบการใช้งานอย่างมีเหตุผลโดยผู้ใช้เกี่ยวกับศักยภาพผู้บริโภคของสถานที่

6. ความทันสมัย: ยกเครื่อง สร้างใหม่ ฟื้นฟูการปรับปรุงด้วยการทำโปรไฟล์ใหม่ที่เป็นไปได้ (การเปลี่ยนแปลงในวัตถุประสงค์การใช้งาน) ของวัตถุ ขั้นตอนนี้เริ่มต้นในขณะที่วัตถุในสถานะปัจจุบันไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่ทันสมัยของผู้ใช้ได้อีกต่อไปหรือ (และ) หากการดำเนินการไม่มีประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ ในขั้นตอนนี้ อย่างน้อยต้องมีการยกเครื่องครั้งใหญ่โดยไม่ต้องเปลี่ยนโซลูชันการวางแผนและวัตถุประสงค์การใช้งาน แต่ด้วยการกำจัดการสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้และความล้าสมัยในการใช้งาน

7. การกำจัด การรื้อถอนการปรับปรุง การฝังกลบหรือการรีไซเคิลวัสดุ. วัฏจักรชีวิตสิ้นสุดลงด้วยการรื้อถอนการปรับปรุงเมื่อสิ้นสุดชีวิตทางเศรษฐกิจ บริษัทจัดการเตรียมข้อเสนอสำหรับการแต่งตั้งเงื่อนไขและวิธีการที่เป็นไปได้ทางเศรษฐกิจสำหรับการรื้อถอนอาคารโดยคำนึงถึงความเป็นไปได้ในการขายองค์ประกอบโครงสร้างและวัสดุของอาคารและการสื่อสารที่ชำระบัญชีแล้ว

4. ประการแรกการจัดการอสังหาริมทรัพย์เชื่อมโยงกันด้วยการใช้โดยคน (ผู้ใช้) เป็นสินค้า แหล่งที่มาของรายได้และผลประโยชน์ นอกจากนี้ สำหรับผู้ใช้ สถานการณ์หลักคือเมื่อทรัพย์สินถูกใช้เพื่อผลประโยชน์ กล่าวคือ เพื่อตอบสนองความต้องการ ในขณะเดียวกันก็สามารถรับรายได้จากการจัดการอสังหาริมทรัพย์ และด้วยเหตุนี้ สถานการณ์การขายอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นไปได้ด้วยการใช้อสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันเป็นสินค้าโภคภัณฑ์ นี่เป็นเรื่องเกี่ยวกับการทำงานของผู้คน องค์กร และอสังหาริมทรัพย์ในสภาพพื้นที่และเศรษฐกิจที่เอื้ออำนวยที่สุด อย่างหลังหมายความว่าการจัดการอสังหาริมทรัพย์มีความหมายมากกว่าการจัดการอสังหาริมทรัพย์ในแง่แคบของคำ กล่าวอีกนัยหนึ่ง การจัดการทรัพย์สินถูกตีความอย่างกว้างๆ จริง ๆ แล้วการจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ในขอบเขตของผลประโยชน์ของเจ้าของทรัพย์สินและผู้ใช้

เจ้าของทรัพย์สินแสวงหา กำไรสูงสุดจากวัตถุ สำหรับผู้ใช้มีความสำคัญ สภาพดีการทำงานของอสังหาริมทรัพย์รวมกับต้นทุนต่ำสำหรับการใช้งาน ในการทำความเข้าใจความขัดแย้งนี้ สองด้านมีความสำคัญมาก: ด้านหนึ่งแนวโน้มและการเปลี่ยนแปลงในสภาพแวดล้อมที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่และดำเนินการ (พื้นที่และ / หรือภูมิภาค) ในทางกลับกันคุณภาพและสภาวะการแข่งขันใน การบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์ การจัดการ (วิสัยทัศน์) ของอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นลงมาที่การจัดการ กระแสเงินสดจากการดำเนินงานซึ่งเป็นผู้นำในด้านการเงินและการจัดการด้านเทคนิค

สำนักงานใน ระยะยาว- งานที่มีความซับซ้อนมากขึ้น ประการแรก นี่เป็นเพราะความคาดเดาไม่ได้ นโยบายสาธารณะ(เศรษฐกิจ การเงินการคลัง และสังคม) และการขาดพื้นฐานของตลาดที่พัฒนาแล้วอย่างเต็มรูปแบบ - เสรีภาพทางเศรษฐกิจ สิทธิในทรัพย์สิน การแข่งขัน ฯลฯ การบรรลุเป้าหมายของระบบการจัดการใด ๆ นั้นทำให้มั่นใจได้ผ่านการใช้งานฟังก์ชั่นเฉพาะและงานการจัดการ ฟังก์ชั่นการควบคุมแบ่งออกเป็นทั่วไปและส่วนตัว หน้าที่ทั่วไปจะเป็นค่าคงที่สำหรับเอนทิตีทางเศรษฐกิจของโปรไฟล์หรือประเภทของกิจกรรมใดๆ ในขณะที่การทำงานส่วนตัวจะถูกกำหนดโดยเป้าหมายของหน่วยงานทางเศรษฐกิจนั้น ๆ และขึ้นอยู่กับประเภท ขนาด สถานที่และประเภทของกิจกรรม

ในเวลาเดียวกัน หน่วยงานทางเศรษฐกิจเป็นหน่วยของเศรษฐกิจทั้งหมด (บุคคลและ/หรือนิติบุคคล) ที่ทำการตัดสินใจทางเศรษฐกิจอย่างอิสระ กล่าวคือ บุคคลธรรมดาสามารถเป็นหน่วยงานทางเศรษฐกิจได้ เช่นเดียวกับบุคคลหลาย ๆ คนที่ประกอบขึ้นเป็นกลุ่มที่มีความมุ่งมั่นเพียงคนเดียว การก่อตัว (ครอบครัว บริษัท สมาคมรัฐบาล ฯลฯ )
การจัดการต้องได้รับการพิจารณาตลอดวงจรชีวิตของทรัพย์สินทั้งหมด เนื่องจากเป็นวัตถุประสงค์ที่ทรัพย์สินนั้นจะมีอยู่ตั้งแต่ช่วงเวลาที่เกิดขึ้นจนถึงช่วงเวลาที่สึกหรอ

การจัดการเป็นที่เข้าใจกันว่าเป็นกระบวนการของการวางแผนและการตัดสินใจในการใช้ทรัพยากร ศักยภาพ เงินสำรองอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด เพื่อให้บรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ เพื่อกำหนดประสิทธิผลของการจัดการจะใช้ความเชี่ยวชาญที่หลากหลาย (ทางเทคนิค - รับรองความคิดที่เพียงพอเกี่ยวกับสถานะจริงของวัตถุ, เศรษฐกิจ (การประเมิน) - เพื่อให้ได้ต้นทุนที่สมเหตุสมผล, การตัดสินใจของผู้บริหาร - มั่นใจในการใช้งานจริงอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด อสังหาริมทรัพย์)

สามารถแบ่งออกเป็นสามขั้นตอน: 1) การก่อสร้าง (ขั้นตอนก่อนการลงทุนและการลงทุน); 2) การดำเนินการจนกว่าจะคืนทุนเต็มจำนวน (ขั้นตอนผู้ประกอบการของโครงการ); 3) การดำเนินการกับการพัฒนาผลลัพธ์สำหรับการลงทุนที่ตามมา มีคุณลักษณะหลายอย่างที่จำเป็นสำหรับแต่ละขั้นตอนของวงจรชีวิต ในระดับสูง ประสิทธิภาพของการทำงานต่อไปของวัตถุจะถูกกำหนดโดยขั้นตอนแรก

ขั้นตอนนี้ยากเป็นพิเศษ ประกอบด้วยองค์ประกอบหลายอย่าง กล่าวคือ การวิเคราะห์เงื่อนไขเพื่อให้เกิดแนวคิดดั้งเดิม การพัฒนาแนวคิดของโครงการ การประเมินความเป็นไปได้ การเลือกและการอนุมัติตำแหน่งของสิ่งอำนวยความสะดวก สิ่งแวดล้อม การศึกษาความเป็นไปได้ ความเชี่ยวชาญ การพัฒนาการศึกษาความเป็นไปได้ การได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง การสร้างโครงสร้างพื้นฐานสำหรับการก่อสร้างชั่วคราว การสร้างหรือการปรับปรุงวัตถุ นำไปปฏิบัติ ในกรณีนี้ ประเด็นหลักคือการเลือกพันธมิตรโครงการที่เชื่อถือได้มากขึ้น

ด้วยเหตุนี้จึงมีการประเมินสถานการณ์ทางการเงินประสบการณ์การทำงานชื่อเสียง ตัวบ่งชี้รวมหลักในกรณีนี้คือความน่าเชื่อถือทางเศรษฐกิจ คำจำกัดความของตัวบ่งชี้นี้ขึ้นอยู่กับการคำนวณของตัวบ่งชี้ทั้งชุดของการผลิตและกิจกรรมทางเศรษฐกิจและการรวมเป็นหนึ่งซึ่งมูลค่าซึ่งเป็นพื้นฐานสำหรับการประเมินกิจกรรมขององค์กร

ขั้นตอนที่สองรวมถึงการพัฒนาความจุการทำงานของสิ่งอำนวยความสะดวกด้วยพารามิเตอร์ที่เสถียรของความสามารถในการออกแบบ ในขั้นตอนนี้มีการใช้วัตถุอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นคำจำกัดความของประเภทซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของงานการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ประสิทธิภาพในการตัดสินใจพิจารณาจากการประเมินวัตถุซึ่งดำเนินการ ณ เวลาอัล จุด A1 สอดคล้องกับการลงทุนทั้งหมด เนื่องจากหลักการที่สำคัญที่สุดของการสร้างซ้ำของวัตถุในไดนามิกคือความสมบูรณ์ของวัฏจักรและการพัฒนาอย่างทันท่วงที ค่าใช้จ่ายและผลลัพธ์ทุกประเภทจึงถูกวางแผนไว้ตามแกน t

ในการวิเคราะห์วงจรชีวิตของวัตถุ ควรใช้ค่าต่างๆ ของขั้นตอน ซึ่งกำหนดลักษณะช่วงเวลาสำหรับการแสดงจุดวิกฤตจากค่าสองค่าของวงจรชีวิต ประเด็นสำคัญดังกล่าวคือเวลาของการว่าจ้างโรงงาน A1 ในความสัมพันธ์กับมันจะมีการกำหนดขั้นตอนต่อไปนี้: t1 - การเตรียมและสร้างวัตถุ, t2 - การพัฒนาความสามารถ (ระยะเวลาคืนทุน), t3 - จุดเริ่มต้นของการทำกำไร (การบรรลุระดับต้นทุนที่วางแผนไว้, ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ ขั้นตอนการพัฒนา), t4 - จุดเริ่มต้นของค่าเสื่อมราคาทางศีลธรรมและทางกายภาพของวัตถุ .

สิ่งสำคัญอย่างยิ่งคือขั้นตอนที่แสดงลักษณะเวลาของการสร้าง (การอัปเดต) ของวัตถุและเวลาของชีวิตในขั้นตอนการทำงาน ด้วยการกำหนดอัตราส่วนของขั้นตอนต่างๆ เป็นไปได้ที่จะได้ประสิทธิภาพเปรียบเทียบของขั้นตอนของวงจรชีวิตของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ต้นทุนและผลลัพธ์ของกิจกรรมของผู้รับเหมาและลูกค้า ในระยะที่สามของวัฏจักรชีวิตของวัตถุ A2, A4 ช่วงเวลาการดำเนินงานที่ตามมาสำหรับการลงทุนจะเริ่มต้นขึ้น

ในทางทฤษฎี ขั้นตอนที่สามสามารถอยู่ได้นาน ข้อจำกัดของความได้เปรียบในการดำเนินงานของโรงงานคือค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับการกำจัดทางกายภาพและความล้าสมัย
รูปแบบทั่วไปนั้นชัดเจน: ทรัพย์สินของผู้บริโภคที่สูญหายอย่างต่อเนื่องเมื่อเวลาผ่านไปทำให้ประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์ลดลง กล่าวคือ ทำให้มูลค่าการใช้ลดลง การเปลี่ยนแปลงในลักษณะที่คล้ายคลึงกันกับไดนามิกเกิดขึ้นกับต้นทุนที่เทียบเท่า อัตราค่าเช่า เนื่องจากมูลค่าและมูลค่าการใช้เป็นลักษณะสำคัญสองประการของผลิตภัณฑ์แรงงานใดๆ เนื่องจากการจัดการอสังหาริมทรัพย์ดำเนินไปตลอดวงจรชีวิต จึงจำเป็นต้องกำหนดผู้เข้าร่วมในช่วงเวลานี้

ผู้เข้าร่วมหลักที่สนใจในการดำเนินโครงการและความสำเร็จของเป้าหมายที่ตั้งไว้คือผู้สร้าง (นักพัฒนา) ซึ่งเป็นเจ้าของในอนาคตและผู้ใช้ผลโครงการ ผู้พัฒนากำหนดข้อกำหนดหลักและขอบเขตของโครงการ จัดหาเงินทุนสำหรับโครงการโดยใช้เงินทุนของตนเองหรือเงินทุนจากนักลงทุน ทำสัญญากับผู้รับเหมาหลักและรับผิดชอบสัญญาเหล่านี้

ในความคิดในชีวิตประจำวัน แนวคิดของการพัฒนาหมายถึงการก่อสร้างและการสร้างใหม่ สิ่งสำคัญในการพัฒนาคือ การจัดการการลงทุน ซึ่งรวมถึง: ทางเลือกทางเศรษฐกิจ โครงการที่มีประสิทธิภาพ, แปลงทรัพย์สิน, รับทั้งหมด ตามกฎหมายกำหนดการอนุญาตจากหน่วยงาน การค้นหาผู้ลงทุน การกำหนดเงื่อนไขการดึงดูดการลงทุน และ ยืมเงินการพัฒนากลไกและรูปแบบการคืนสินค้า การคัดเลือกและการมีส่วนร่วมของผู้รับเหมา การควบคุมงานของพวกเขา

นักลงทุน - บุคคลที่ลงทุนระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์เช่น นี่คือผู้ซื้อคนสุดท้าย เจ้าของในอนาคต ที่อยู่อาศัย คอมเพล็กซ์. ผู้จัดการสามารถเป็นนักลงทุนได้ องค์กรที่อยู่อาศัยหรือบริษัทที่จัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ หน่วยงานของรัฐและเทศบาล กองทุนรวมที่ลงทุน, บุคคล, องค์กรสาธารณะ,องค์การระหว่างประเทศ

ผู้ลงทุน (การลงทุน) ในโครงการ อาจมีนักลงทุนหลายรายในโครงการเดียว แต่พวกเขามีเป้าหมายร่วมกัน - เพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุดจากการลงทุนของพวกเขาจากโครงการ หากนักลงทุนและลูกค้าไม่ใช่บุคคลเดียวกัน นักลงทุนจะสรุปข้อตกลงกับลูกค้า ควบคุมการปฏิบัติตามสัญญา และทำการชำระหนี้กับผู้เข้าร่วมโครงการคนอื่นๆ เมื่อเสร็จสิ้น
องค์กรออกแบบพัฒนาเอกสารการออกแบบและประมาณการและดำเนินการออกแบบและสำรวจ

ลูกค้า - บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลที่จัดการก่อสร้าง การสร้างใหม่ และการซ่อมแซม อาคารที่อยู่อาศัย(มีหรือไม่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านวิศวกรรมหรือการก่อสร้างที่ซับซ้อน) รวมถึงที่อยู่อาศัย ให้เช่า ให้เช่าหรือขาย วิสาหกิจที่ทำสัญญา เศรษฐกิจ หรือทางผสม การก่อสร้างทุนด้วยความคิดริเริ่มของตนเองหรือในนามของหน่วยงานเทศบาล

ผู้รับเหมา - องค์กรด้านวิศวกรรมและการก่อสร้างที่ดำเนินการตามโครงการตามสัญญา ความรับผิดชอบในการปฏิบัติงานทั้งหมดนั้นตกอยู่ที่ผู้รับเหมาทั่วไป ซึ่งในทางกลับกัน ทำสัญญากับผู้รับเหมาช่วงเพื่อการปฏิบัติงาน ผลงานส่วนตัวหรือบริการ

สถานที่พิเศษในการดำเนินโครงการถูกครอบครองโดยผู้จัดการโครงการ ซึ่งลูกค้า ผู้พัฒนา หรือนักลงทุนมอบหมายอำนาจในการจัดการโครงการให้ ผู้จัดการโครงการวางแผน ควบคุม และประสานงานการทำงานของผู้เข้าร่วมทั้งหมดตลอดวงจรชีวิตของโครงการ องค์ประกอบเฉพาะของอำนาจของผู้จัดการโครงการจะถูกกำหนดโดยสัญญา

ผู้เข้าร่วมโครงการภายนอกรวมถึง: - องค์กรจัดหาเงินทุน (เจ้าหนี้) ให้เงินกู้ยืมแก่โครงการ รับรองเงินทุน โดยคำนึงถึงข้อกำหนดของโครงการ - ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (นายหน้า) - ผู้ประกอบการ (ผู้เชี่ยวชาญ) ที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

บริษัทจัดการส่วนตัว (ในขั้นตอนการดำเนินงานของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ องค์กรนักพัฒนาสามารถทำหน้าที่ขององค์กรจัดการได้) เป็นหัวข้อใหม่ของการจัดการทรัพย์สินในภาคที่อยู่อาศัยและนักลงทุนรูปแบบใหม่ในภาคที่อยู่อาศัย
บริษัทจัดการส่วนตัว (PMC) คือ: - มีวัตถุประสงค์ตามกฎหมายในการจัดหา บริการที่อยู่อาศัย; - ประเด็นเชิงกลยุทธ์ของกิจกรรมถูกควบคุมโดยองค์การบริหารส่วนท้องถิ่นและประชาชน - ปกครอง (ตามกฎหมายหรือ เจ้าของเศรษฐกิจ) หุ้นที่อยู่อาศัย; - มีส่วนร่วมอย่างอิสระในการพัฒนาของตัวเอง หุ้นที่อยู่อาศัย(นำไปสู่ กิจกรรมการลงทุน); - ขึ้นอยู่กับคุณภาพและปริมาณของที่อยู่อาศัยที่จัดหาให้กับประชากรนั่นคือมันเป็นผู้รับผลประโยชน์และรับผิดชอบต่อผลลัพธ์ของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ

ดังนั้น การจัดการอสังหาริมทรัพย์ตลอดวงจรชีวิตยังเกี่ยวข้องกับการทำงานร่วมกับผู้เข้าร่วมที่หลากหลาย และการเลือกพันธมิตรที่น่าเชื่อถือที่สุดจึงเป็นงานที่สำคัญขององค์กรการจัดการ

วงจรชีวิตของทรัพย์สิน- ระยะเวลาที่ทรัพย์สินนั้นเป็นวัตถุทางกายภาพ

วัฏจักรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาเพื่อการค้าจากตำแหน่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ϶อุดร สามารถทำซ้ำได้กับเจ้าของคนใหม่ของอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน ϶อุดร จนกว่าจะสิ้นอายุของวัตถุ วัฏจักรชีวิตขึ้นอยู่กับรูปแบบบางอย่างอย่างต่อเนื่อง ตาม G. Harrison - ϶ᴛᴏ ระยะเวลาทางกายภาพ เศรษฐกิจ ลำดับเหตุการณ์ และระยะเวลาที่เหลือของชีวิตทางเศรษฐกิจ

ภายในกำหนดเวลา ชีวิตทางกายภาพของวัตถุรวมถึงเวลาที่เป็นไปได้ที่จะอาศัยหรือทำงานในอาคารหรือโครงสร้างที่มีอยู่ ตัวบ่งชี้นี้สามารถเป็นแบบมาตรฐาน คำนวณ เป็นจริง และเพิ่มได้เนื่องจากการปรับปรุงเงื่อนไขหรือเนื่องจากความทันสมัย หากวัตถุอสังหาริมทรัพย์พังยับเยิน อายุขัยก็จะสิ้นสุดลง

ภายในกำหนดเวลา ชีวิตทางเศรษฐกิจ�������� ช่วงเวลาระหว่างที่วัตถุสามารถใช้ได้ รับ - ที่กำไร϶���� การปรับปรุงเหล่านี้มีส่วนทำให้มูลค่าของวัตถุ หากการปรับปรุงที่ทำขึ้นไม่ได้มีส่วนสนับสนุนมูลค่าของทรัพย์สินเนื่องจากล้าสมัย ชีวิตทางเศรษฐกิจของทรัพย์สินจะสิ้นสุดลงที่϶

ภายใต้ ลำดับยุคสมัยให้เข้าใจระยะเวลาที่ล่วงไปตั้งแต่วันที่นำทรัพย์สินไปดำเนินการจนถึงวันที่ประเมินราคา

เวลาชีวิต

อายุที่มีประสิทธิภาพขึ้นอยู่กับการประเมินลักษณะที่ปรากฏของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ สภาพทางเทคนิค ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อมูลค่ารวมของวัตถุ

อายุที่มีประสิทธิภาพ- อายุ ϶ᴛᴏ, ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙ ซึ่งสอดคล้องกับสถานะทางกายภาพบางอย่างของวัตถุและคำนึงถึงความเป็นไปได้ของการใช้งาน

อายุการใช้งานโดยทั่วไปเรียกว่าอายุการใช้งานมาตรฐาน

อายุการใช้งานมาตรฐาน— ϶ᴛᴏ อายุการใช้งานของอาคารหรือโครงสร้างซึ่งกำหนดไว้ในข้อบังคับ

ภายใต้ ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่อาคารเข้าใจช่วงเวลาตั้งแต่วันที่ประเมินจนถึงสิ้นสุดอายุเศรษฐกิจ ช่วงเวลานี้ถูกใช้โดยผู้ประเมินราคาเพื่อประเมินรายได้ในอนาคต ระยะเวลาของชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ของวัตถุนั้นเพิ่มขึ้นตามความทันสมัยหรือการซ่อมแซม

ขั้นตอนข้างต้นทั้งหมดของวงจรชีวิตและชีวิตของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์เชื่อมโยงถึงกัน สำหรับการดำเนินการตามมาตรการที่เพียงพอซึ่งจะช่วยให้แน่ใจว่าการเพิ่มความสามารถในการทำกำไรของทรัพย์สินและความปลอดภัยของทรัพย์สินนั้น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ควรคำนึงถึงการปรากฏตัวของอสังหาริมทรัพย์ในช่วง (ใด ๆ ) ของวงจรชีวิต

ขั้นตอนของวงจรชีวิตของทรัพย์สิน

ดังนั้นวัตถุอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่มีอยู่จึงขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ ทางกายภาพ กฎหมาย และต้องผ่านขั้นตอนต่อไปนี้ของวงจรชีวิต:

• การก่อตัว - การก่อสร้าง ϶อุด, เช่น การสร้างองค์กรใหม่, การซื้อหรือการจัดสรรที่ดิน;
• การดำเนินงาน - รวมถึงการปฏิบัติการและการพัฒนา เช่น การขยาย การปรับโครงสร้างองค์กร หรือการสร้างใหม่
• การสิ้นสุดของการดำรงอยู่ - การรื้อถอน การทำลายโดยธรรมชาติ หรือการชำระบัญชี

ขั้นตอนวงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์:

1. การก่อตัวของแนวคิดของโครงการและทางเลือกของการใช้ที่ดินϲʙ. ในยุค϶ฯ ทางเลือกของการใช้ที่ดินที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดได้ถูกสร้างขึ้นมา ทางเลือกของกรณีการใช้งานเสร็จสมบูรณ์โดยการพัฒนาข้อกำหนดสำหรับการออกแบบการปรับปรุง

2. ปรับปรุงการออกแบบในขั้นตอนของ϶ᴛÃm - บนพื้นฐานของข้อกำหนดทางเทคนิคสำหรับการออกแบบ - โครงการได้รับการพัฒนาโดยมีการจัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นสำหรับการขอใบอนุญาตและการเตรียมที่ดินตลอดจนการวางการสื่อสาร การสร้างอาคาร และการปลูกพืชใหม่

3. การผลิต (การก่อสร้าง การก่อสร้าง) ของการปรับปรุง. ในระหว่างการดำเนินโครงการโดยผู้รับเหมา ลักษณะทางกายภาพทั้งหมดของวัตถุเกือบจะเปลี่ยนแปลงไปโดยสมบูรณ์ โดยการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ได้รับการแก้ไขในเอกสารสินค้าคงคลังและเอกสารเกี่ยวกับที่ดิน

4. การอุทธรณ์ (การซื้อและการขาย การบริจาค การให้เช่า ฯลฯ)ด้วยการโอนสิทธิในทรัพย์สินหรือมีลักษณะเป็นภาระผูกพันทางสิทธิ϶ ที่ขั้นตอน ϶คะแนน การดำเนินการจะดำเนินการกับทรัพย์สิน

5. ใช้ (ใช้) ของวัตถุตามวัตถุประสงค์ที่มีการบำรุงรักษาทางเทคนิคและการปฏิบัติงาน. ที่ระยะ϶϶mของวงจรชีวิต ผู้จัดการ (หรือบริษัทจัดการมืออาชีพ) จะจัดระเบียบการใช้งานอย่างมีเหตุผลโดยผู้ใช้เกี่ยวกับศักยภาพของผู้บริโภคของสถานที่

6. ความทันสมัย: ยกเครื่อง สร้างใหม่ ฟื้นฟูการปรับปรุงด้วยการทำโปรไฟล์ใหม่ที่เป็นไปได้ (การเปลี่ยนแปลงในวัตถุประสงค์การใช้งาน) ของวัตถุ โดยวิธีการที่ขั้นตอนนี้เริ่มต้นในขณะที่วัตถุในสถานะปัจจุบันไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่ทันสมัยของผู้ใช้หรือ (และ) หากการดำเนินการของมันไม่มีประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ ในขั้นตอนของ϶ᴛ

7. การกำจัด การรื้อถอนการปรับปรุง การฝังกลบหรือการรีไซเคิลวัสดุ. วัฏจักรชีวิตสิ้นสุดลงด้วยการรื้อถอนการปรับปรุงเมื่อสิ้นสุดชีวิตทางเศรษฐกิจ บริษัทจัดการเตรียมข้อเสนอสำหรับการแต่งตั้งเงื่อนไขและวิธีการที่เป็นไปได้ทางเศรษฐกิจสำหรับการรื้อถอนอาคารโดยคำนึงถึงความเป็นไปได้ในการขายองค์ประกอบโครงสร้างและวัสดุของอาคารและการสื่อสารที่ชำระบัญชีแล้ว