은행 

입금액을 결정할 때 고려되지 않은 사항은 무엇입니까? 대출 상환 및 유형 보장. 수요탄력성 요인에 따른 시장접근법

모든 차용인은 은행이 제공하는 대출 조건에 직접적인 영향을 미치는 "대출 담보"라는 개념을 접하게 되었으며, 어떤 경우에는 이것이 필수 요구 사항신용 기관(예: 부동산 담보) 모기지 대출). 그것이 무엇이며 어떤 유형의 보안이 있는지 고려해 봅시다.

대출 담보. 그것은 무엇입니까?

대출 담보는 대출 기관에 대한 부채 상환에 대한 차용인의 의무 이행을 보장하는 것입니다.

은행은 동산이나 부동산을 통해 대출을 담보함으로써 부채 미상환 위험을 줄일 수 있습니다. 부동산, 뿐만 아니라 다른 방법으로도 법으로 규정된또는 합의. 제33조에 의거 연방법 395-1-FZ에 따르면, 차용인이 계약에 따른 의무를 위반하는 경우 은행은 대출금과 그에 따른 이자의 조기 상환을 요구할 권리가 있을 뿐만 아니라 담보 재산을 압류할 권리가 있습니다.

일반적으로 은행은 그러한 보증을 제공하는 사람들의 조건을 완화합니다(담보가 없는 대출의 경우 일반적으로 이자율이 더 높습니다).

대출상환담보의 종류

은행이 대출 상환을 위한 담보로 인정하는 모든 보증은 기본 보증과 추가 보증으로 구분됩니다.

주요 내용은 다음과 같습니다.

  • 부동산;
  • 동산(운송, 특수 장비 등);
  • 장비;
  • 농장 동물;
  • 재고 품목(TMV).

부분 추가 양식대출 담보에는 다음이 포함됩니다.

  • 은행 보증;
  • 계약에 따른 청구권;
  • 청구서 및 예금;
  • 보험;
  • 보증

또한 추가 유형담보에는 골동품, 보석 및 기타 귀중품의 부담과 관련된 재산 담보가 포함됩니다.

각 유형의 대출 담보를 더 자세히 살펴 보겠습니다.

부동산

모든 재산은 은행에 담보로 제공될 수 있습니다. 주거용 건물, 농업용 건물 또는 상업 지역이 되십시오. 그들은 차용인의 유일한 집인 건물에 대한 대출을 꺼립니다. 실제로 법에 따라 그러한 건물이 항상 압류되어 경매로 팔릴 수는 없습니다.

부동산을 담보할 때 차용인은 해당 부동산을 소유하고 처분할 수 있는 권리를 확인해야 합니다. 이를 위해 은행은 다음을 제공합니다.

  • 소유권 증명서;
  • 취득 방법을 확인하는 서류(판매 또는 교환 계약, 상속 증명서, 민영화 계약 또는 공유 건축등등.);
  • 부동산 및 부동산 거래에 대한 통합 주 등록부(USRP)에서 발췌한 것입니다.

일부 은행에서는 추가 서류가 필요할 수 있습니다.

부동산을 담보로 양도하는 것에 관한 계약(다른 이름은 모기지 계약)은 Rosreestr 당국에 등록되어야 합니다. 그러한 등록 순간부터 해당 부동산에 대한 부담이 부과됩니다. 즉, 해당 재산이 담보로 제공된다는 소유권 증명서에 항목이 표시되며, 그 이후에는 해당 재산을 판매하거나 증여하거나 제3자에게 양도할 수 없습니다.

동산

가장 일반적인 예는 운송 및 농업 기계에 대한 담보입니다. 이 경우 PTS 원본, 증명서를 은행에 제출해야 합니다. 주정부 등록차량 및 매매계약서입니다. 이 경우 차량 여권은 전체 대출 기간 동안 두 번째 사본과 함께 은행에 보관됩니다. 대출 계약서. 모든 의무가 완전히 이행된 후에만 발행됩니다.

다음을 위해 설계된 대출 프로그램 법인, 소개를 암시하다 자신의 자금. 일반적으로 크기는 10-20%입니다. 그러한 대출의 일환으로 귀하는 공급업체에 대한 기부금을 은행에 지불하기 위한 지불 명령서 원본 또는 인증 사본을 가져와야 합니다.

장비, 동물, 상품 및 재료

약속된 장비는 고정적이고 고유한 것이어서는 안 됩니다. 이는 판매 가능성에 장애가 되기 때문입니다. 또한 모든 구성 요소는 작동 상태를 유지해야 하며 제조 연도와 마모 정도는 특정 은행의 요구 사항을 준수해야 합니다.

장비를 담보로 제공할 때 금융기관은 반드시 장비 제공을 요구할 것입니다. 인벤토리 카드각 단위마다. 이는 추가 식별을 위해 필요합니다. 결국 은행은 주기적으로 현장검사담보의 가용성과 안전성을 보장합니다.

농업용 가축을 담보하기 위한 요건도 많습니다. 동물의 연령은 5세를 초과할 수 없으며, 전체 대출 기간 동안 담보인은 동물에게 정상적인 생활 조건을 제공해야 합니다. 예를 들어, 대출의 일부로 요구되는 문서 중 하나는 사료 가용성 증명서입니다. 한 마리 이상의 동물을 강제로 도살한 경우, 담보인은 담보를 동등한 수준으로 대체해야 합니다. 즉, 특성이 동일한 다른 가축을 은행에 부담으로 옮기는 것입니다. 보증금의 유무와 안전성을 확인하기 위해 각 동물의 태그를 나타내는 재고 목록이 사용됩니다.

대출 상환을 보장하기 위해 금융 기관은 원자재, 자재, 재판매 상품 등 특정 재고 항목을 담보로 허용합니다. 이러한 유형의 자산은 손실 위험이 높으므로 유일한 보안 조치가 될 수 없습니다. 일반적으로 재고 및 자재 외에도 은행은 추가 보증을 요구합니다.

여기에서 소유권을 확인하는 문서에는 구매 및 판매 계약, 송장 및 송장이 포함됩니다. 담보물이 필요하게 판매되거나 생산활동에 사용되는 경우, 담보인은 동일한 가치와 특성을 지닌 재고품을 희생하여 담보재산의 구성을 보충해야 합니다.

청구서 및 보증금

환어음은 서명한 사람(어음 발행인)으로부터 특별한 문제 없이 자금을 수령할 수 있는 보안 문서(집행 및 법적 인증)입니다. 또한, 어음 보유자는 해당 어음에 대한 이자를 받을 수도 있습니다(해당 조건이 어음에 지정된 경우). 그렇기 때문에 금융기관에서는 이러한 것을 좋아하고 기꺼이 받아들입니다. 증권.

동일한 은행에 있는 표준예금은 추가적인 담보 형태 중 하나로 사용될 수 있습니다. 여기에는 단 하나의 뉘앙스가 있습니다. 대출 문서에는 대출 계좌에 자금이 부족한 경우 예금에서 정기 지불금을 탕감하라는 차용인의 명령이 포함됩니다.

계약에 따른 청구권

이 보안 조치는 차용인이 계약에 따라 구매자에게 지불을 요구할 권리를 은행에 양도한다는 것을 의미합니다. 이 권리는 다음이 약속합니다. 잔존 가치, 즉. ~에서 총액계약 시 선불금은 모두 차감됩니다.

이 양식의 전제 조건 방계친– 채권자 은행에 당좌 계좌를 개설하여 수익금을 수령합니다.

은행 보증

여기에서는 신용 관계제3자가 개입합니다 - 차용인이 부채를 상환할 수 없는 경우 특정 의무를 맡는 은행. 금융기관이 발행하는 일종의 보증이다.

은행 보증을 발행하려면 차용인은 보증인(보증을 제공하는 사람)에게 재무 및 경제 활동을 분석할 수 있는 문서 패키지를 제공해야 합니다. 어떤 금융 기관도 단순히 귀하를 보증하지 않는다는 점을 이해해야 합니다. 보증서를 발급하기 위해서는 은행이 신청자의 신용도와 지급능력을 검증해야 합니다.

보험

부채 상환에 대한 추가 보증 중 하나는 보험입니다. 2가지 디자인 옵션을 사용할 수 있습니다.

1. 사고 및 업무 손실에 대한 보험. 적용대상 개인대출 계약에 따라 차용인 역할을 하는 사람.

2. 담보 보험. 여기서 위험에는 제3자에 의한 재산 피해, 도난, 도난, 자연 재해에 대한 노출 및 인재가 포함됩니다. 구체적인 위험 목록은 대출 프로그램과 담보 형태에 따라 다릅니다. 예를 들어 자동차 대출을 받을 때 가장 중요한 조건은 CASCO 보험 등록이다.

전진할 때 보험사고보험회사는 빚을 갚을 책임이 있습니다.

보증

이는 모든 대출 프로그램에서 고려됩니다. 이는 소비자 대출 및 법인 보증의 틀 내에서 우리에게 친숙한 것일 수 있습니다.

사업상 대출을 신청할 때 보증인은 다음과 같습니다.

  • 조직의 책임자
  • 승인된 자본금의 25%를 초과하는 지분을 보유한 창립자;
  • 관련 회사 그룹에 포함된 기업.

경우에 따라서는 보증이 가능합니다. 지방 자치체. 그러나 모스크바 지역과 채권자 은행 사이에 적절한 합의가 있는 경우 이는 "작동"합니다.

보증금 계산

모든 유형의 보증에는 보안의 적절성을 계산할 때 고려되는 자체 비용이 있습니다. 은행이 정한 청구 기간 동안 원금, 대출 수수료, 이자 지불을 감당할 수 있는 금액이면 충분하다고 간주됩니다. 이 기간은 원칙적으로 3개월입니다. 아니면 6개월.

예를 들어, 다음 조건에 따라 대출 계약을 체결할 계획입니다.

  • 대출 금액 – 250,000 루블;
  • 요율 – 연 19%;
  • 대출 계좌 서비스 수수료 – 연 1%;
  • 청구 기간 – 3개월(또는 92일).

우리는 다음을 얻습니다:

250000+(19+1)/100*92/365*250000=250000+0.2*0.25*250000=262500 문지름.

이제 우리는 담보의 적절성을 분석할 때 고려되는 소위 담보 가치를 계산했습니다.

그러나 어떤 은행도 해당 부동산을 정가로 담보로 가져가지 않습니다. 담보 가격을 조정하는 소위 조정 요소가 적용됩니다. 이는 제거하기 위해 수행됩니다. 가능한 위험부동산의 시장 가치 감소 또는 빠른 판매 불가능과 관련됩니다.

각 은행은 자체 계수 척도를 설정하지만 평균 버전에서는 다음과 같습니다.

  • 부동산 – 0.8 이하;
  • 장비 - 0.7 이하;
  • 사무용품 및 개인 귀중품 – 0.6 이하;
  • 차량 – 0.7 이하;
  • 물품과 재료 완성 된 제품– 0.5 이하.

이 숫자는 물건이 비용의 80%(70%,60%,50% 등)를 초과하지 않는 금액으로 담보로 허용된다는 것을 의미합니다.

담보 가치를 조정 계수로 나누어서 필요한 담보 시장 가치를 구합니다.

이 예에서는 다음과 같습니다.

  • 262500/0.8= 328,125 문지름. (부동산을 약속할 때)
  • 262500/0.7= 375,000 문지름. (장비 및 차량 관련)
  • 262500/0.6= 437,500 문지름. (사무용품 및 개인 귀중품을 은행으로 이체하는 경우)
  • 262500/0.5= 525,000 문지름. (물품 및 자재가 담보로 제공되는 경우)

간단히 말해서 - 시장 가격보안은 최소 328,125 루블이어야 합니다. (담보 형태에 따라 다름), 대출 서류에는 RUB 262,500의 담보 가치가 포함됩니다.

거의 모든 사람들에게는 긴급하게 도움이 필요한 순간이 있습니다. 큰 액수개인적인 필요로 인해 돈이 필요합니다. 항상 스스로 결정할 수는 없습니다. 이 질문친척이나 친구에게 연락하여.
또한 현재 대출이 있거나 불량이기 때문에 모든 사람이 은행에 갈 수는 없습니다. 신용 기록. 은행이 승인하더라도 소비자 대출, 필요한 금액이 여전히 충분하지 않을 수 있습니다. 이러한 상황에서는 다음 옵션에 주의해야 합니다.

부동산담보대출

이것 신용 프로그램또한 필요한 금액의 자금을 제공하는 기한이 짧기 때문에 유리합니다. 그러나 많은 잠재적 차용인은 이 대출 프로그램을 선택할 때 은행이 부동산을 담보로 제공할 수 있는 대출 규모를 결정하는 요인이 무엇인지 잘 이해하지 못합니다. 여기서 가장 중요한 것이 무엇인지 이해하는 것이 매우 중요합니다. 수익성 있는 조건최대 대출 금액으로 대출. 자금 상환 능력을 평가하지 않은 차용인은 향후 결과에 대해 생각하지 않고 사용 가능한 최대 금액에 대해 대출을 받는 경우가 많습니다.

잠재적 차용인은 개인 주택을 담보로 대출을 신청할 때 대출 기관에 대한 자금 상환 의무를 이행하지 않으면 노숙자가 될 위험이 있다는 사실을 고려해야합니다. 신용 기관차용인으로부터 부채가 발생하는 경우, 그는 경매에서 담보 재산, 특히 주거용 건물이나 아파트를 판매할 모든 권리를 갖습니다. 그러나 담보를 판매하는 것은 대출 기관이 빌린 자금을 반환하는 가장 쉬운 방법은 아닙니다.

사실 주거용 부동산, 특히 수도나 대도시에 위치한 부동산의 가격이 상당히 높음에도 불구하고 이러한 담보는 유동성이 낮기 때문에 경매 비용이 높습니다. 결과적으로 신용 기관은 최대 대출 금액을 결정할 때 이 사실을 고려합니다. 또한, 경매로 판매되면 담보 재산의 가치가 크게 상실됩니다.

따라서 주거용 부동산이 담보하는 최대 대출 금액은 이후에만 결정됩니다. 독립적인 평가. 대개, 이 금액담보가치의 80%로 설정됩니다. 게다가 평가 결과는 항상 이 주택의 가격보다 낮습니다. 2차 시장부동산.

대부분의 경우 담보 대출 프로그램의 최대 대출 금액은 부동산의 시장 가치에 영향을 받습니다. 이는 도시의 한 지역에서 동일한 특성을 가진 주택이 다른 지역보다 비용이 더 많이들 수 있음을 의미합니다. 이와 관련하여 결정할 때 최대 크기대출은 도시가 아닌 부동산이 위치한 특정 지역의 부동산 가치를 고려합니다. 이 속성.

대출 금액은 대출이 발행되는 통화의 영향을 받습니다. 그래서 대출금액은 외화 보유그 이상일 수도 있다 러시아 루블, 외화대출에는 낮은 금리가 적용되기 때문입니다.

그러나 담보 부동산을 평가하고 파손 및 손상으로부터 보호하는 데 드는 재정적, 시간적 비용은 이러한 유형의 대출이 갖는 많은 장점으로 인해 완전히 정당화됩니다. 보증인이나 소득증명서 없이도 며칠 만에 필요한 금액을 받을 수 있는 부동산 담보 대출입니다. 또한 이러한 대출 프로그램의 이자율은 예를 들어 다음과 같은 경우보다 항상 낮습니다. 소비자 대출.

특히 판매 및 교환과 같은 일부 제한 사항이 있지만 차용인은 담보를 계속 사용한다는 점에 유의해야 합니다.

대출 원칙 중 하나는 대출 담보. 대출을 제공할 때 은행은 담보 및 보증 계약을 작성하여 위험을 줄입니다.

은행이 대출을 위해 수락한 담보는 기본 담보와 추가 담보로 구분됩니다.

기본 지원대출에 따른 차용인의 의무 전체 금액을 충당해야 합니다. 부채금액이란 원금채무금액( 신용 금액) 및 이에 대한 수수료는 특정 기간 동안 계산됩니다. 일반적으로 지불 금액은 대출 계약의 전체 유효 기간 동안 1분기 또는 2분기(설정된 이자 지불 빈도에 따라)로 계산되며 덜 자주 계산됩니다.

대출 담보 - 계산 예


대출에 필요한 담보 금액을 독립적으로 계산할 수 있습니다.

이를 위해서는 최소 예상 담보 가치를 결정해야 합니다. 이는 위에 표시된 대로 대출 및 지불 금액입니다. 추정된 담보 가치를 조정 계수로 나눈 값이 담보의 시장 가치를 제공합니다.

예를 들어, 대출 금액이 연간 18%로 50만 루블이고 월 수수료가 연간 1%인 경우 계산은 다음과 같습니다.

(18+1)/100/365*92*500,000+500,000) = 523,945.21(루블) – 이는 대출 담보의 필수 추정 담보 가치입니다.

523,945.21/0.6=873,242.02 (루블) 요청한 대출에 대한 담보의 최소 시장 가치,

어디

(18+1)/100 – 이자율월별 커미션 지불( 연간 퍼센트),
365 – 일년의 일수,
92 – 해당 기간의 일수(이 값은 특정 은행의 대출 조건에 따라 다릅니다),
5000000 - 대출 금액,
0.6은 특정 유형의 담보에 적용되는 조정 계수입니다(담보 유형 및 특정 은행의 대출 조건에 따라 값이 달라질 수도 있음).

대출 승인 수수료는 고려되지 않습니다. 왜냐하면 이 수수료는 차용자에게 첫 번째 제공 이전에 지불되기 때문입니다. 신용 자금.

대출의 주요 담보


대부분의 경우, 은행에 대한 차용인의 의무에 대한 주요 담보는 부동산, 장비, 운송과 같은 재산 담보입니다.

은행에 담보로 제공된 재산은 차용인 자신과 제3자 모두의 소유일 수 있습니다. 서약자는 개인일 수도 있고 조직일 수도 있습니다. 담보인(제3자)이 조직인 경우 은행은 전체 문서 패키지(제목 및 재정 서류) 저당권 설정자의 법적 능력과 지급 능력을 분석합니다. 저당권 설정자의 재정 상태는 안정적이어야 하며, 필요한 조건은 마이너스 순자산이 없다는 것입니다.

부동산을 담보로 받기 위해서는 해당 부동산에 대한 저당권자의 소유권을 확인하는 것이 필요합니다. 부동산을 담보로 제공하는 경우 등록실에서 발행한 소유권 증명서와 권리 출현의 기초가 되는 서류, 운송용 - PTS(여권 차량) 및 차량 등록 증명서 및 장비 - 지불 확인 ( 지불 순서또는 상품과 현금 영수증), 배송 확인(운송장, 송장 및 계약서).

덜 자주, 특히 위기 상황에서는 재고 항목이 담보로 허용됩니다(재판매용 상품 또는 차용인이 소유한 원자재). 여기서 보정 계수는 더 엄격하며 대부분의 경우 0.5입니다. 재고 항목이 다른 조직의 영역에 보관되어 있는 경우 은행에 보관 계약을 제공해야 하며, 이에 따라 은행 담당자가 담보가 보관된 영역에 접근하여 지속적인 작업을 수행할 수 있도록 추가 계약이 체결됩니다. 담보의 가용성을 확인합니다.

부동산 질권을 제외한 재산 질권 계약은 서명한 순간부터 효력이 발생합니다. 부동산 담보 계약(모기지 계약)은 주정부 등록 대상입니다.

담보로 인정되는 장비는 고정되어 있거나, 독특하거나, 비교할 수 없거나 적용 범위가 좁아서는 안 됩니다. 자산은 식별을 가능하게 하는 개별 특성(일련 번호, 재고 번호 등)을 가지고 있어야 합니다.

운송 수단은 기술적 상태가 양호하고 작동해야 하며 특정 연령(보통 10~15세)을 넘지 않아야 합니다.

담보로 인정되는 부동산은 비주거용 건물, 건물, 토지, 미완성(현행법에 따라 소유권이 등록된 경우). 주거용 부동산아무도 등록하지 않은 경우 대출에 대한 담보로 허용됩니다. 선박(바다 및 공중)도 담보 역할을 할 수 있습니다. 은행은 담보에 대한 부담이 없음을 확인하는 등록 서비스의 발췌문을 제공해야 합니다. 제3자와 임대계약이 완료되고 등록된 경우, 은행이 담보를 압류하는 경우, 은행은 임대계약 종료 시 임대계약에 대한 추가 계약 체결을 요구할 수 있습니다.

특정 대출 프로그램의 경우 다음 사항도 주요 담보로 인정될 수 있습니다.

- 계약에 따른 청구권,
- 지방자치단체의 보증,
- 환어음(대부분의 경우 러시아 연방 스베르방크),
- 은행 보증,
- 취득한 재산 등

이러한 각 유형의 보안을 간략하게 살펴보겠습니다.

계약에 따른 청구권잔존가치는 계약금액과 선지급금의 차액으로 계산됩니다. 이 계약서에는 채권은행에 개설된 차용인의 당좌계좌로 모든 이체가 이루어진다는 조건이 명시되어 있어야 하며, 채권은행과의 합의 없이는 계약변경이 불가능하다. 대출 상환 일정은 계약에 따른 지불 일정과 동기화되며, 지정된 계약에 따라 수익이 발생하면 차용인의 부채를 은행에 상환하기 위해 상각됩니다.

지방자치단체(MO)의 보증은행이 이 MO와 계약을 체결한 경우 담보로 허용되며, 결과적으로 MO의 예산은 기업 및 개인 기업가에게 대출 보증을 제공하는 비용을 제공합니다.

환어음(대부분의 경우 러시아 연방 Sberbank의 환어음)은 가장 흥미로운 유형의 증권 중 하나입니다. 한편, 환어음은 동일한 돈이지만 특정 조건에 따라 일정 기간 동안 증권에 예치됩니다(어음의 경우 환어음 소지자는 은행으로부터 이자를 받을 수 있습니다). 따라서 대출에 대한 담보로 환어음을 제공하면 은행의 위험이 최소화되고 이에 따라 차용인에 대한 요구 사항이 더 자유로워지고 은행의 할인이 훨씬 낮아집니다.

은행 보증 채권은행이 보증을 발행한 은행에 대해 위험 한도를 설정한 경우 담보로 사용될 수 있습니다.구입한 자산이 담보 역할을 하는 경우 은행과 판매자 간에 해당 계약이 체결되어야 합니다. 그리고 구매자(차용자)와 판매자가 체결한 매매계약서에는 구매자(차용자)가 판매자에게 대금의 일부(보통 10~20%)와 서한을 제공할 것을 조건으로 명시해야 합니다. 은행의 보증(또는 옵션으로 서명된 대출 계약)을 받은 경우, 구매 및 판매 계약 대상의 소유권은 구매자에게 이전됩니다. 이에 따라 구매자(차용자라고도 함)는 은행과 담보 계약을 체결하고, 은행은 나머지 금액을 담보대출을 통해 부동산 판매자에게 이체합니다.

담보로 제공되는 모든 자산은 가치 평가를 거쳐 담보로 제공되는 대출 금액을 결정해야 합니다. 대출을 위해 은행에 담보로 제공되는 재산의 평가는 은행의 담보 업무 전문가, 재산을 평가하는 신용 ​​부서의 관련 전문가, 은행과 계약을 맺은 전문 컨설턴트 및 평가자가 수행할 수 있습니다. 부동산 조사, 독립 감정인 및 감정 회사 - 주제 평가 활동평가 작업을 수행할 수 있는 적절한 인증서나 라이센스를 보유하고 독립적인 평가를 수행할 수 있는 권리를 부여하는 사람입니다. 재산을 평가하는 과정에서 원칙적으로 시장, 담보 ​​및 청산의 세 가지 유형의 가치가 결정됩니다.

시장 가치 - 적절한 마케팅 활동을 수행한 후 구매자와 판매자 사이에 체결된 계약에 따라 평가일에 유사한 부동산 시장에서 평가 대상이 소외될 수 있는 가치. 단, 각 당사자는 이에 대해 잘 알고 행동했습니다. 강압 없이 신중하게.

청산가치는 해당 부동산의 노출 기간보다 훨씬 짧은 기간 내에 해당 부동산을 판매할 경우 얻을 수 있는 가치로, 해당 기간 동안 시장 가치와 동일한 가격으로 판매할 수 있습니다.

담보가치는 재산담보계약 체결을 위한 담보계약의 약정 만료일을 기준으로 결정된 평가일 현재 할인된 자산의 시장가치입니다.

쌀. 8.3. V 은행의 담보로 제공되는 재산을 평가하는 절차

차용인이나 은행의 요구 사항에 따라 평가 중 평가 활동의 대상에 따라 하나 이상의 가치 유형(시장, 시장 및 담보, 시장 및 청산)이 결정될 수 있습니다. 은행(지점)에 대한 독립적인 평가를 수행할 때 평가 활동의 주체는 담보로 제공되는 부동산의 두 가지 유형의 가치(시장 및 담보(청산))를 결정해야 합니다.

은행에 담보로 제공되는 재산을 평가하는 일반적인 절차는 그림 8.3과 같습니다.

안에 은행 업무담보 재산의 실제 가치는 원칙적으로 대출 규모 및 대출 계약, 담보 계약 등의 실행과 관련된 비용보다 낮아서는 안됩니다. 각 신용거래에 필요한 담보 금액은 다음 공식에 따라 결정됩니다.

여기서 C3ab는 보안 수준입니다.

소스. - 주담보 형태의 담보 가치에 대한 담보 금액의 일부

Sdod.3. - 추가 담보 형태의 담보 가치에 대한 담보 금액의 일부.

1차 담보는 대출을 담보하는 담보입니다. 이 경우 은행은 다음을 주담보로 설정할 수 있습니다.

주거용 및 비주거용 건물;

통합 자산 단지로서의 기업;

장비;

물품(원자재, 반제품, 부품, 완제품 등)

차량;

채권자 은행의 예금 계좌에 예치된 차용자 자금에 대한 재산권

법인 및 개인에 대한 보증은 채권자 은행에 예치된 자금으로 충당됩니다.

최소 95% 완료로 미완성 건축물을 약속합니다.

기타 은행이 결정하는 가치.

추가(2차)담보는 1차 담보를 보완하고 그 약점을 보완하기 위해 사용되는 담보입니다. 추가 담보 은행 기관다음을 입력할 수 있습니다:

농업용 부동산(단지 전체를 담보로 등록하는 경우는 제외)

미래 기간의 수확;

소(사육되고 살찌는 동물)

컴퓨터, 가정용, 사무용 장비 및 은행 기관이 결정한 기타 귀중품.

은행이 허용하는 총 담보 금액을 결정할 때 기본 담보와 추가 담보 간의 비율(%)이 설정되어 총 100%가 됩니다. 또한 기본 및 추가 담보가 제공된 대출 금액을 몇 배나 초과해야 하는지도 결정됩니다. 담보 구조는 은행에 따라 결정될 수 있습니다. 재정 상태그리고 신뢰성 등급에 따른 차용자의 등급. 이러한 조건 하에서 담보 구조는 다음과 같습니다(표 8.1).

표 8.1. V

부동산의 담보 가격은 검사 보고서에 기록된 독립적인 전문가 평가의 결론을 고려하여 은행과 차용인이 결정합니다. 동시에 예금 가격은 다음과 같을 수 있습니다. 저렴한 가격, 이는 은행이 구현과 관련된 시장 요인 및 비용의 구체적인 영향을 제공할 수 있기 때문에 전문 지식에 의해 결정됩니다.

은행 기관에 담보로 제공되는 재산은 원칙적으로 전체 대출 계약 기간 동안 은행에 유리한 담보(청산) 가치로 보험에 가입됩니다. 또한, 차용인이 제공된 대출금과 이자를 반환하지 않는 경우 입질재산을 압류해야 하는 경우에는 추가 기간(월, 분기 등)을 부여할 수도 있습니다.

차입자가 대출계약에 따라 대출금의 일부를 상환하는 경우(일회성) 긴급 대출아니면 사랑하지 않는지 신용 한도) 은행은 할인액만큼 담보 규모를 줄일 수 있습니다. 이 경우에는 그 조건을 질권계약에 반영하여야 한다.

담보 계약에서 담보 금액을 줄일 수 있는 가능성을 제공하는 경우 할인은 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.

어디 SKpog. - 대출 계약에 따라 상환된 대출 금액

K - 대출 계약에 따른 대출 금액.

질권주식의 가치를 평가하기 위해 질권대상(주식)과 관련하여 다음 서류를 은행에 제출합니다.

1. 자기가 발행한 주식을 담보로 차주에게 대출하는 경우

차용인(또는 그의 재산 보증인)의 주식 소유권을 증명하는 문서(주권, 등록 증권 소유자 등록부 발췌). 이 경우 원본 서류는 은행(지점)에 보관하고 본 항에서 정한 다른 서류에 첨부한다(질권의 대상이 서류형식으로 발행된 주식인 경우에는 차용인이 이행한 후 주권을 소유자에게 반환한다) 대출 계약 조건 또는 대출 발행을 거부하는 경우)

등록 서비스 요금에 관한 등록 기관의 증명서

발행인 구성 문서의 공증된 사본(차용인이 은행 고객이 아닌 경우)

결정 프로토콜 총회담보로 주식을 양도하는 것과 관련하여 회사의 주주 또는 다른 집행 기관(발행인의 정관에 집행 기관이 그러한 결정을 내릴 가능성이 규정되어 있는 경우).

2. 다른 발행인의 주식을 담보로 차입자에게 대출하는 경우

차용인(또는 그의 재산 보증인)의 주식 소유권을 증명하는 문서(주권, 등록 증권 소유자 등록부 발췌). 이 경우 원본 문서는 은행(지점)에 남아 있으며 이 주식 조항에 명시된 다른 문서에 첨부됩니다(담보가 문서 형식으로 발행된 주식인 경우 차용자가 계약을 이행한 후 주권이 소유자에게 반환됩니다). 대출 계약 조건 또는 대출 발행을 거부하는 경우)

등록기관에 관한 정보(법적 주소, 전화, 팩스, 국가 증권 및 주식 시장 위원회가 발행한 등록 증권 소유자 등록 유지 허가서의 발급 번호 및 발행 날짜 표시)

국가 증권 및 주식 시장 위원회에 발행인의 주식 발행 등록 증명서 공증 사본

등록 서비스 관세에 대한 등록 기관의 증명서.

주식 담보 대출을 제공할 때, 은행 기관은 은행이 대출을 위한 담보로 주식을 사용할 수 있는 투자 유치 기업을 선택하기 위한 기준 목록을 결정할 수 있습니다(부록 33). 동시에, 은행은 권장되지 않거나 금지된 담보에 대해 조건을 부과할 수 있습니다. 예를 들어, 발행인이 등록증권 소유자의 명부를 관리하는 주식을 담보로 수락하는 것을 권장하지 않을 수 있으며, 채무가 담보된 주식을 수락하는 것을 금지할 수 있습니다.

담보주식 가치의 평가는 승인된 내부 방법론에 기초하여 은행에 의해 수행됩니다. 동시에 은행 기관은 다음을 수행합니다.

1) 제도화되어 있는 주식의 담보가치 평가 주식 시장우크라이나;

2) 제도화된 주식 시장에서 활발하게 유통되지 않는 주식 블록의 담보 가치 평가.

제도화된 주식시장에서 호가되는 주식의 담보가치 평가는 거래정보시스템(OTC)의 거래 결과를 바탕으로 결정되는 시장가치 분석을 바탕으로 이루어집니다. 거래 시스템(PFTS)) 및 증권 거래소에 있습니다.

시장(교환) 가치를 기준으로 주식을 평가하는 방법을 구현하려면 세 가지 독립적인 계산을 수행해야 합니다.

1. 지난 180일 동안의 평균 가격과 구매 금액을 기준으로 한 주당 비용을 계산합니다. 이 방법을 사용하는 경우 제도화된 주식시장에서 금전적, 양적 측면에서 체결된 거래량에 대한 통계 데이터를 기반으로 주식의 평균 구매 가격을 계산합니다.

지난 180일 동안 한 주에 대한 평균 구매 가격은 다음 공식에 의해 결정됩니다.

어디 Tseno - 평균 가격지난 180일 동안 한 주 구매(게임)

Si - i일째 해당 주식의 거래량(UAH)

Qi는 i일째 해당 주식의 거래량(단위)입니다.

2. 지난 30일 동안의 평균 구매 가격을 기준으로 한 주당 비용을 계산합니다. 이 경우 지난 30일 동안 한 주의 평균 구매 가격은 다음 공식에 의해 결정됩니다.

여기서 Izo는 지난 30일 동안 한 주의 평균 구매 가격(UAH)입니다.

5/ - i일째 해당 주식의 거래량(UAH)

(), - i번째 날 해당 주식의 거래량(개)입니다.

3. 제도화된 주식시장에서 해당 거래가 이루어진 마지막 날의 평균 매입가를 기준으로 1주의 비용을 계산합니다. 비용을 계산하려면 | 해당 거래가 PFTS에 기록된 마지막 날의 평균 구매 가격을 기준으로 주식 블록을 생성하는 경우 다음 공식이 사용됩니다.

해당 거래가 PFTS(UAH)에 기록된 마지막 날 한 주의 평균 구매 가격은 어디입니까?

5/- 해당 주식의 /번째 날 거래량(UAH)

Qi - i번째 날 해당 주식의 거래량(단위)입니다.

예를 들어, 30일 동안 주식의 평균 구매 가격을 계산하기 위해 수행된 거래 횟수는 4회 이상일 수 있고, 180일 동안 주식의 평균 구매 가격을 계산하기 위해 수행된 거래 횟수는 다음과 같습니다. 최소 20.

단, 실제 거래 건수는 4(20)건 미만입니다. 또는 주식에 대한 마지막 거래가 평가일로부터 10일 이상 전에 발생한 경우, 주식의 평균 구매 가격 계산과 함께 주식 가치를 추정하기 위한 수입 및 대차대조표 방법이 사용됩니다. 이 경우 패키지의 예상 비용을 계산할 때 가장 낮은 가격이 허용됩니다.

은행에 담보로 제공되는 주식 블록의 가치는 다음 공식에 따라 결정됩니다.

여기서 VPa - 감정가주식 블록(UAH);

T는 Zuo의 추정치 중 가장 작은 값입니다. 치유. C, (UAH);

K - 담보로 제공되는 주식 수(개)

주식이 주식시장에 상장되지 않거나 상장되지 않은 경우 필요한 조건실제 거래 수를 기준으로 계산 평균 비용주식에 대해서는 소득 및 대차대조표 평가방법을 적용할 필요가 있습니다.

해당 지역의 제도화된 주식 시장에서 활발하게 유통되지 않는 주식의 담보 가치를 평가하려면 다음이 사용됩니다.

1. 수확량법.

이 방법을 사용하여 주식 블록의 가치를 추정하려면 지난 2년 동안 그리고 올해 초부터 마지막 ​​회계 기간 동안 기업이 받은 연간 이익에서 소득세를 뺀 금액을 분석해야 합니다.

주식 블록의 추정 가치는 다음 공식을 사용하여 결정됩니다.

여기서 VPp는 수익성 방법을 기반으로 한 주식 블록의 가치입니다.

Bp - 지난 2년 동안의 평균 연간 소득 추정 금액과 올해 초부터 마지막 ​​회계 기간 동안 소득세(UAH)를 뺀 금액입니다.

C - 자본화 비율;

P는 은행에 약속된 사업 회사의 수권 자본 중 주식 블록의 지분 크기입니다.

예상 평균 연간 이익(BP)은 다음 공식에 의해 결정됩니다.

여기서 Bzp는 해당 연도 초부터 마지막 ​​회계 기간 동안 사업 회사의 이익에서 소득세(UAH)를 뺀 금액입니다.

l^-v - 현재 연도 시작부터 마지막 ​​회계 기간의 분기 수입니다.

Bpi - 전년도 사업 회사의 이익에서 소득세(UAH)를 뺀 금액입니다.

Bp2 - 전년도 사업 회사의 이익 전년도, 마이너스 소득세 (UAH);

자본화율(C)은 특정 대중 주식에 대한 투자 자본의 수익성을 반영합니다. 주식회사.

기업의 평균 연간 이익(BP) 추정 값이 음수인 경우 수익성 방법을 사용한 주식 블록의 추정 값이 수행되지 않습니다.

2. 대차대조표 방식.

이 방법을 사용하여 주식 블록의 가치를 계산하면 마지막 보고 기간 동안의 기업 대차대조표 데이터를 기반으로 한 자산 및 부채의 장부 가액을 기준으로 공개 주식회사의 주식 가격이 반영됩니다.

여기서 VPb는 대차대조표 방법에 의해 결정된 주식 블록의 가치입니다.

지하 1층 - 책 값고정자산에서 감가상각비(UAH)를 뺀 금액

따라서 - 운전 자본의 장부가치(기업 자산 대차대조표의 두 번째 및 세 번째 섹션의 합계와 동일)(UAH)

K - 비용 외상 매입 계정(UAH);

D - 절망적이다 미수금(UAH);

P - 발행인의 승인된 자본금 중 주식 블록의 지분입니다.

수익성법과 대차대조표법을 이용하여 블록 주식의 가치를 계산한 후, 향후 담보 블록의 추정 가치로 사용될 가장 작은 가치를 선택해야 합니다.

은행 기관은 담보로 제공되는 주식 블록의 가치를 결정하여 해당 주식에 대해 발행할 수 있는 대출 금액을 계산합니다. 이 경우 표시된 방법을 사용한 계산 결과 얻은 주식 블록의 추정 가치가 질권 금액입니다.

은행이 차용인이 지정한 금액으로 대출을 발행하는 것에 대한 최종 결정을 내리려면 신고된 대출 금액이 다음 요구 사항을 충족해야 합니다.

a) 담보가 PFTS 목록의 첫 번째 수준에 포함된 기업의 주식인 경우 대출 금액은 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.

어디서 5kr. - 합계 가능한 대출그리고 이자;

OP - 평균 시장 (환율) 주식 가치 (UAH) 방법에 따라 결정된 질권 대상 금액입니다.

0.5는 담보재산을 매각할 때 은행이 부담할 수 있는 비용과 주식평가절하 위험을 고려한 조정계수이다.

b) 담보가 PFTS 목록의 두 번째 및 세 번째 수준에 포함되거나 주식 시장에서 활발하게 거래되지 않는(PFTS 목록에 포함되지 않음) 기업의 주식인 경우 대출 금액은 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.

여기서 Z"cr은 가능한 대출 및 이자의 금액입니다.

OP - 주식의 평균 시장(환율) 가치 방법 또는 주식 시장(UAH)에서 활발하게 거래되지 않는 주식의 담보 가치를 결정하는 방법에 따라 결정되는 담보 항목의 금액입니다.

0.25는 담보 재산을 매각할 때 은행이 부담할 수 있는 비용과 주식 감가상각 위험을 고려한 조정 계수입니다.

차용인이 신청한 대출 금액과 이에 대한 이자가 지정된 요구 사항을 충족하지 못하는 경우 담보 금액을 늘려야 합니다.

확립된 방법론에 따라 은행 관련 부서의 직원이 주식 블록의 가치에 대한 조사를 수행하고 평가 결과에 대한 서면 결론을 작성했습니다. 여기에는 다음 정보가 포함되어야 합니다.

주식이 담보로 제공되는 발행인의 성명, 발행 형태, 유형 및 카테고리, 액면가

국가 증권 및 주식 시장 위원회에 주식을 등록하는 데 관한 정보(등록 번호 및 날짜, 등록을 수행한 국가 증권 및 주식 시장 위원회 기관)

패키지의 주식 수, 승인된 자본의 지분

발행인의 다른 발행 주식보다 담보로 제공되는 주식의 우선권(우선주의 경우)

제도화된 시장에서의 호가 가용성, 지난 180일, 30일 동안의 주식 거래 평균 가격 및 주식의 마지막 거래 가격

담보로 제공되는 주식 블록의 가치 계산 및 가능한 금액차용인에게 발행할 수 있는 대출(주식 블록의 추정 가치 계산 결과는 결론에 첨부되며 그 일부입니다)

패키지 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소에 대한 합리적인 결론과 다음 기간(월, 분기, 6개월)의 주식 가치에 대한 예상 평가.

해당 부서장이 서명한 주식 블록의 가치 평가 결과에 대한 서면 보고서는 대출 승인에 대한 최종 결정을 내리기 위해 은행 기관의 신용 부서로 전송됩니다.

담보 대상인 부동산을 평가할 때는 다음 측면을 고려해야 합니다.

1. 부동산의 예상 판매 가격이 결정되며, 이는 실제 시장 가격과 다를 수 있습니다. 담보의 가치를 결정할 때 담보의 장기적인 자산과 담보가 소유자에게 정상적인 사업을 위해 가져올 수 있는 수입을 고려해야 합니다. 현재 가치를 높일 수 있는 변덕스러운 요소(투기적 고려, 개인의 주관적 관심 등)를 고려해서는 안 됩니다.

2. 대출 기관은 우선 대출 계약 체결 날짜뿐만 아니라 압류 가능성이 있는 날짜의 담보 판매 가격에 관심이 있습니다.

3. 보증금 가격은 항상 예상 판매 가격보다 낮습니다. 원칙적으로 판매가격의 50~80% 수준입니다. 담보물 가격을 매각가 대비 인하하는 것은 강제 매각 시 담보물의 충분한 유동성을 확보하기 위함이다.

4. 은행기관은 담보가격 결정에 의무적으로 참여해야 합니다.

5. 예금 가격은 VAT 유무에 관계없이 결정될 수 있습니다. 편의상 VAT가 포함되지 않은 가격을 사용하는 것이 좋으며 필요한 경우 VAT가 포함된 가격으로 쉽게 전환할 수 있습니다.

부동산 평가는 다음 방법을 사용하여 수행할 수 있습니다.

1. 소득원가법.

이 방법에 따르면 부동산의 가격은 해당 부동산의 소유자가 받을 수 있는 소득(임대료, 이익)의 가치로 결정됩니다. 이 경우 부동산의 가치는 예상 소득을 자본화하여 결정되기 때문에 이 방법을 자본화 소득법이라고도 합니다.

소득비용법을 사용하여 물건의 가격을 계산할 때 이 소득이 평생 소득인지 일시적 소득인지 판단됩니다. 특정 사용 기간이 없는 물건(예: 토지 계획). 일시적인 수입은 다음과 같은 물건에서 나옵니다. 특정 기간 동안사용(예: 다년생 과일 재배).

평생소득이 발생하는 물건의 가격은 해당 물건에서 얻을 수 있는 연간 소득과 해당 할인율(자본화율)의 비율을 기준으로 결정됩니다. 가능한 소득- 이는 가치 있는 물건의 사용과 관련된 현행법 및 계약에 따라 소득 수령인이 부담해야 하는 세금 및 기타 가능한 비용을 공제한 후 가치 있는 물건을 의도된 목적으로 사용할 때 받을 수 있는 정상적인 소득입니다. 물체.

할인율은 최대한 정해져있습니다 예금율, 현행법에 따라 예금 소득에 대한 세금을 고려하여 감소되었으며 예금과 관련된 위험 비율을 고려하여 조정되었습니다. 돈평가 대상을 의도된 목적으로 사용하는 것입니다. 적절한 정당화를 위해 할인율을 결정하는 다른 방법을 사용할 수도 있습니다.

일시적인 소득을 창출하는 물건의 가격은 할인(계산)을 기반으로 합니다. 현재 가치) 청산 비용을 고려하여 향후 사용 중 대상에서 발생할 수 있는 연간 수입과 대상의 잔여(청산) 가치.

2. 방법 비교 비용(매출 비교 방법).

이 방법은 목적이 유사하고 특성에 따라 서로 다른 유사한 부동산의 실거래가를 비교하여 부동산의 가치를 결정하는 방식이다. 이러한 징후는 내부(농가 토지의 비옥도, 생태학적 조건, 지형, 구성이 다를 수 있음) 및 외부(저당 사항의 유무, 다양한 조건물건의 배치, 사용 또는 판매). 이 방법을 사용하면 실제 시장 가격도 이에 따라 조정되어야 합니다.

3. 비용에 기초하여 가치를 결정하는 방법(비용법).

이 방법에 따르면, 부동산의 가치는 부동산 소유자의 생성 또는 취득에 대한 실제 비용에서 감가상각비를 뺀 금액을 고려하여 결정됩니다. 소유자가 지출한 비용은 문서화됩니다. 객체의 소유자가 현행법에 따라 회계 기록을 보관해야 하는 경우 해당 객체의 가치는 장부에 반영된 잔존 가치로 평가될 수 있습니다. 재무제표. 부동산의 가치는 인플레이션을 고려하여 지수화됩니다. 비용 기반 비용 결정 방법의 변형은 평가자가 현재 가격에서 감가상각을 뺀 객체 생성의 가능한 비용을 계산하는 방법입니다.

부동산 객체를 평가하기 위해 나열된 방법은 주로 조합하여 사용된다는 점에 유의해야 합니다. 그러나 선택한 평가 대상에 따라 상태가 다를 수 있습니다. 하나는 기본으로 선택되고 다른 하나는 보조로 선택됩니다. 단일 방법으로만 평가가 가능한 경우는 예외입니다(표 8.2).

표 8.2. V 부동산 평가

소득 비용 방법은 이익 (임대료) 창출을 목적으로 생성 또는 취득이 수행되는 객체를 평가할 때 주요 방법입니다. 그러한 대상에는 기업과 그 구조적 부문이 통합 자산 단지로 포함됩니다. 시장성 있는 제품 생산을 위한 농경지; 기타 수익성 있는 토지; 수익성 있는 건물과 구조물. 동시에 소득비용법은 소득을 평가하는 유일한 방법이다. 토지 계획증거가 없고 거래에 대한 충분한 정보가 없는 경우. 소득 창출 대상을 평가하는 다른 방법을 보조 방법으로 사용할 수 있습니다.

비교 비용 방법은 수익성이 없는 개체 또는 수익성이 결정적으로 중요하지 않은 개체를 평가할 때 주요 방법입니다. 이러한 개체에는 개인이 포함됩니다. 주거용 건물개인 아파트; 개인 토지; 개별 주거 개발을 위해 할당된 토지 계획; 시골집과 음모. 또한 비교원가법은 수익성이 없는 토지의 가치를 평가하는 유일한 방법이다. 수익성 있는 부동산을 평가하는 데에도 도움이 될 수 있습니다.

원가평가방법은 인공물을 평가할 때 1차(또는 2차) 방법으로 사용될 수 있다. 거래에 대한 정보가 없는 상태에서 사람이 만든 비영리 개체의 평가는 예외입니다. 이 경우 비용을 기준으로 가치를 결정하는 방법이 유일한 방법입니다.

주된 평가방법이 소득원가법인 경우 보조방법은 비교원가법, 이를 사용할 수 없는 경우에는 비용에 기초하여 가치를 결정하는 방법을 말한다. 주요 평가방법이 비교원가법인 경우, 보조적인 방법으로 원가를 기준으로 원가를 결정하는 방법을 사용합니다.

서로 다른 방법으로 결정된 평가 사이에 사소한 편차가 있는 경우(보조 방법으로 결정된 평가의 편차가 기본 방법으로 결정된 평가의 10%를 초과하지 않음) 추가 평가 절차는 다음과 같습니다.

주된 방법이 소득의 가치이고, 이 방법에 의해 결정된 대상의 금전적 평가가 보조 방법에 의해 결정된 평가보다 낮은 경우, 주 방법에 의해 결정된 평가가 허용되고, 주 방법에 의해 결정된 가치가 인정되는 경우 높을수록 둘의 평균값이 등급으로 결정되며,

주요방법이 비교원가법인 경우에는 이 방법에 따라 결정된 가치평가를 사용합니다.

추정치 간의 편차가 10%를 초과하는 경우 두 방법을 모두 사용한 평가 결과는 다음과 같습니다. 추가 확인유효성에 대해.

이러한 각각의 방법을 바탕으로 부동산을 평가하는 다양한 방법이 개발되고 있습니다. 판매 가격을 결정할 때 대상의 미래 목적이 고려됩니다(예를 들어, 평가 대상 토지가 농산물 생산을 목적으로 하거나 개인에게 할당되는 경우). 주택 개발). 판매가격은 현재(평가일 기준) 또는 예상(미래 확정일 기준)으로 결정될 수 있습니다.

평가 결과를 분석할 때 이러한 결과가 가격대( 임차료) 지역의 유사한 개체에 적용됩니다. 부동산 가격에 관한 정보는 다음 출처에서 얻을 수 있습니다: 부동산 회사와의 상담; 지역 부동산 간행물 및 미디어; 경매 및 공개 입찰; 인터넷 등.

은행 기관이 항상 독립적인 평가 회사의 서비스를 사용하는 것은 아닙니다. 이 경우 자체적으로 담보를 평가합니다. 많은 은행이 직원 중에 자격을 갖춘 감정인을 보유하고 있는 것으로 알려져 있습니다. 은행에 자신만의 담보 평가 부서를 만들면 많은 장점과 단점이 있습니다. 특히 다음과 같은 장점이 있습니다.

차용인이 평가 결과를 부풀리기 위해 평가 결과에 영향을 미칠 가능성은 사실상 배제됩니다.

신청을 고려하는 단계에서 잠재적 차용인이 담보 평가 비용을 부담하지 않기 때문에 다른 은행에 비해 경쟁 우위를 점할 수 있는 기회가 있습니다.

평가와 병행하여 은행 직원은 담보의 유동성을 결정할 수 있습니다.

단점은 다음과 같습니다.

평가 부서를 유지하는 데 드는 비용은 대부분의 경우 독립적인 평가 회사를 정기적으로 고용하는 것보다 높습니다.

담보 평가에 드는 모든 비용은 은행 기관이 부담합니다. 관행 은행업모든 은행이 그렇지 않다는 것을 보여줍니다.

기관들은 감정평가사와의 협력에 만족하고 있으며, 감정평가사가 제공한 보고서는 대부분 은행 직원의 검증을 받습니다.

은행 및 감정평가사와 교류할 때 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

1. 평가자의 성실성.

잠재적 차용인(대부분의 경우 감정을 의뢰하는 사람)은 자신의 부동산 평가 가치가 최대화되는지 확인하는 데 관심이 있습니다. 은행 기관은 대출금을 상환하지 못하는 경우 담보를 매각하여 손실을 상환해야 하기 때문에 이러한 접근 방식에 만족하지 않습니다. 담보 가치의 과대평가로 인해 제공되는 대출 금액은 실제 담보 가격보다 높으며, 은행이 이러한 대출로 인한 손실을 감당할 가능성은 낮습니다.

이 문제는 차용인과 은행 사이의 이해 상충으로 인해 발생합니다. 최대 금액최소한의 담보에 대한 대출, 두 번째는 담보 판매 수익금이 차용인의 부채를 충당한다는 것입니다. 이 문제를 해결하려면 은행 기관은 보고서를 신뢰할 수 있는 평가 회사를 독립적으로 선택해야 합니다. 동시에, 감정인은 자신의 고객이 은행 기관(차용자가 감정 서비스 비용을 지불하더라도)이며 감정 주문을 제공하는 고객으로서 이를 잃을 가능성이 있다는 점을 이해해야 합니다.

2. 감정인의 적격성.

추정값을 과대평가하는 것은 평가자의 활동에 오류가 있음을 나타낼 수도 있습니다. 이 문제의 본질은 감정인의 전문적 수준이 낮거나 업무에 대한 과실 태도에 있습니다. 이 문제는 평가자의 전문적 적합성을 테스트하여 해결할 수 있습니다. 동시에 은행이 인증한 좁은 범위의 평가 회사를 만들어 직원의 전문성을 확인할 수 있습니다.

3. 평가 보고서의 정보 내용.

평가 회사 보고서에 정보가 부족한 이유는 일반적으로 평가 업무 설정에 은행 기관의 참여가 부족하기 때문입니다. 은행은 평가 계약 체결에 참여해야 하며, 평가 업무를 위한 담보 대상의 가치를 평가하는 데 필요한 모든 사항을 명확하게 정의하고 포함할 수 있는 기회를 갖게 됩니다.

따라서 은행과 평가 회사 간의 공동 작업을 위한 주요 조건 중 다음 사항이 강조되어야 합니다.

은행 기관이 담보 평가를 위해 신뢰할 수 있는 공인 평가 회사 풀을 구성할 필요가 있습니다. 이 경우 특정 선택 기준(예: 최소 3년 동안 시장에서 근무한 경험, 우수한 자격을 갖춘 전문가의 존재)을 설정하여 평가 회사를 선택하기 위한 경쟁을 발표할 수 있습니다. 평가 회사를 선택할 때 은행은 평가의 품질, 제공되는 서비스 비용 및 제공 속도에 주의를 기울여야 합니다.

공인된 평가회사에 대한 정직성과 역량에 대한 정기적인 검사의 필요성

모든 사항을 제공해야 하는 담보 평가를 위한 삼자 합의 체결 필요한 요구 사항은행에 감정 보고서를 보냅니다.

따라서 담보계약을 체결하고 대출 승인 절차를 진행하기 전에, 은행 조직담보로 제공되는 부동산의 가치와 제공된 대출 금액에 대한 이 부동산의 적정성을 결정해야 합니다. 차용인이 제공한 담보 가치가 충분하지 않은 경우 은행은 대출 상환을 위해 추가 보증을 요구할 수 있습니다.

약속채무자(저당권자)와 채권자(저당권자) 사이의 채무를 보장하는 방법입니다. 담보는 1차 또는 2차일 수 있습니다. 첫 번째 경우, 담보는 최우선 담보로 은행에 이전됩니다. 차용인이 다른 은행으로부터 또 다른 대출을 받는 경우(첫 번째 대출을 재융자하는 동안) 2단계 담보 메커니즘이 작동됩니다.

이 경우 제1은행과 제2(재담보)은행 사이의 계약관계는 서면으로 체결되고, 담보는 제2은행에 재담보된다. 채권자는 선취권다른 채권자에 대한 담보. 당사자 간의 관계는 계약에 명시되어 있으며 러시아 연방 민법, "모기지에 관한" 연방법 및 "모기지에 관한" 연방법에 의해 규제됩니다.

보안채권자에게 부채가 상환될 것이라는 확신을 주는 일련의 조건입니다. 대출에 대한 담보는 부동산, 동산 및 기타 유동성이 높은 자산(증권, 보증) 형태의 담보 및 보증이 될 수 있습니다. 주요 대출 담보 외에도 여러 국가에서 다음을 제공해야 합니다. 추가 소스소득 신용 위험위의 대출 기관에 대해.

담보와 증권의 유사점과 차이점

따라서 "서약"과 "보안"은 서로 다른 개념입니다. 그러나 은행 시스템전체 시스템을 의미하는 "담보"라는 일반적인 표현이 있습니다. 계약관계그리고 채무자와 채권자 사이의 의무.

담보로 대출 확보

대출 종류가 있는데, 전제조건담보 제공이다. 여기에는 상업용, 모기지, 소비자, 임대 등이 포함됩니다. 이들에게 은행은 반드시 "경성" 담보를 요구합니다. 자동차 대출, 학자금 대출 및 기타 "쉬운" 대출의 경우 은행은 주로 구입한 자동차, 재고품, 동산 등을 담보로 받습니다. 담보인은 채무자 자신이거나 서면 허가를 받은 제3자가 될 수 있습니다.

다큐멘터리 구성요소

대출이 발행된 후 차용인의 패키지가 형성됩니다. 여기에는 대출 담보, 계약 및 기타 모든 내용이 포함됩니다. 필요 서류대출절차'에 따라 진행됩니다. 은행의 각 담보 단위는 하나의 부외 부채로 처리되며 해당 항목에 반영됩니다. 회계 입력. 실제로 1개의 담보의 명목 가치는 일반적으로 1통화 단위와 동일하며 대출 기간이 끝날 때까지 유지됩니다. 대출 기간이 끝나면 부외 부채는 은행의 부채에서 상각되고 서명을 통해 차용자에게 반환됩니다.

은행에 돈을 지불하지 않으면 어떻게 되나요?

저당권 설정자가 계약에 명시된 의무를 이행하지 못하는 경우, 은행은 채무 상환을 위한 강제 추심 절차 개시에 관해 관련 기관에 등록된 통지서를 채무자에게 전달합니다. 채무자가 재판 전 절차에서 은행의 조치에 "반응"하지 않는 경우, 은행은 담보를 매각하여 의무를 이행할 권리가 있습니다.

변호사는 문서 패키지(채무자와 채권자 간의 서신)를 준비하고, 서명된 계약서를 첨부하고, 부채 총액을 계산한 후 사건을 법원에 보냅니다. 법원이 채권자에게 유리한 결정을 내리면 채무자의 재산은 은행의 재산이 되며 공개 경매를 통해 공개 경매로 매각됩니다. 법원이 채무자에게 유리한 결정을 내리면이 채무자를 부러워 할 수 있습니다. 작은 비율모든 법원 사건에서.

담보 및 의무 계산

담보로 대출을 확보하려면 신용 전문가먼저 채무자의 의무 금액을 계산합니다.

대출금액 + 상환일정에 따른 해당기간 경과이자 = 대출채무

계산예

위 자료를 뒷받침하기 위해 두 가지 예를 들어보겠습니다.

예시 1.

당신은 대출을 받았습니다:


대출 담보로 귀하는 대략적인 시장 가격이 16,000,000 루블인 방 3개짜리 아파트를 제공합니다. 은행은 부동산 담보가치를 계산할 때 부동산 가치의 약 40~70% 정도의 유동성 비율을 사용한다. 귀하의 경우에는 50%라고 가정해 보겠습니다. 따라서 귀하의 아파트는 은행 전문가에 의해 8,000,000 루블의 평가를 받게 됩니다. 이제 부채 금액을 계산해 보겠습니다.

5,000,000 루블 * 11% * 5년 = 7,750,000 루블.

축하합니다. 귀하의 담보는 귀하의 의무를 완전히 충족하며 대출을 받을 수 있는 좋은 기회를 갖게 되었습니다.

예시 2.

당신은 점점 저당아파트 구입 비용은 14,000,000 루블입니다.

목표는 아파트 구입

주택담보대출의 경우, 구매하려는 부동산이 대출을 위한 담보로 필요합니다. 담보 담보는 어떻게 계산되나요? 여기서 좀 더 자세히 살펴보겠습니다. 유동성 비율도 50%다. 이제 살펴보십시오. 구입하는 부동산의 가격이 14,000,000 루블이면 계수를 적용한 후 담보로 추정되는 가치는 7,000,000 루블과 같습니다. 그리고 은행에 대한 귀하의 의무 금액은 다음과 같습니다.