ค่าคงที่การจำนองจะเท่ากัน ค่าคงที่การจำนองถูกกำหนดให้เป็นอัตราส่วน ตราสารสินเชื่อจำนองแผนการคำนวณการชำระคืนเงินกู้

สาระสำคัญและประวัติความเป็นมาของการพัฒนาสินเชื่อจำนอง

จำนอง (สมมุติฐานกรีก - การจำนำการจำนอง) - เป็นการจำนำอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกันการเรียกร้องทางการเงินของเจ้าหนี้ - ผู้จำนองต่อลูกหนี้ (ผู้จำนอง)

มีแนวคิดเรื่องการจำนองอีกประการหนึ่ง การจำนองคือเงินกู้ที่ได้รับจากอสังหาริมทรัพย์

ได้รับการแนะนำโดย Archon Solon ในศตวรรษที่ 6 ก่อนคริสต์ศักราช จ. เดรโก บรรพบุรุษของโซลอนได้แนะนำกระบวนการ (ใน 621 ปีก่อนคริสตกาล) ซึ่งการบุกรุกทรัพย์สินส่วนตัวและส่วนที่เคลื่อนย้ายได้จะถูกลงโทษอย่างรุนแรง ใน 594 ปีก่อนคริสตกาล จ. โซลอนดำเนินการปฏิรูปที่มีชื่อเสียงของเขา รวมถึงการยกเลิกหนี้ที่ดิน และแนะนำเสรีภาพในการพินัยกรรม ตามที่ทรัพย์สินที่ยึดทรัพย์ไม่จำเป็นต้องส่งต่อไปยังทายาทของครอบครัวอีกต่อไป ตอนนี้ทุกคนมีสิทธิที่จะแยกส่วนและยกมรดก "ทรัพย์สิน" ได้ตามดุลยพินิจของตนเอง ในขั้นต้นในกรุงเอเธนส์ หลักประกันที่มีภาระผูกพันประเภทนี้คือตัวตนของลูกหนี้ซึ่งหากไม่สามารถชำระหนี้ได้ก็ถูกคุกคามด้วยการเป็นทาส ในการโอนทรัพย์สินส่วนบุคคลเป็นทรัพย์สิน Solon เสนอให้วางเสาหลักในนามของลูกหนี้ (โดยปกติจะอยู่ที่เส้นเขตแดน) โดยมีคำจารึกว่าที่ดินนี้ทำหน้าที่เป็นหลักประกันสำหรับการเรียกร้องในจำนวนหนึ่ง เสานี้เรียกว่าการจำนอง 1

บนเสาดังกล่าวเรียกว่า "การจำนอง" (จากสมมุติฐานกรีก - ยืนหยัดสนับสนุน) หนี้ทั้งหมดของเจ้าของที่ดินถูกบันทึกไว้

ต่อมาเริ่มมีการใช้หนังสือพิเศษที่เรียกว่าหนังสือจำนองเพื่อจุดประสงค์นี้ ในสมัยกรีกโบราณแล้ว มีการประชาสัมพันธ์เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียแต่ละฝ่ายสามารถตรวจสอบสภาพของทรัพย์สินที่ดินที่กำหนดได้อย่างง่ายดาย

สถาบันการจำนองได้รับการพัฒนาใหม่ในจักรวรรดิโรมัน ในศตวรรษที่ 1 ค.ศ สถาบันสินเชื่อที่อยู่อาศัยถูกสร้างขึ้นเพื่อออกเงินกู้ที่มีหลักประกันโดยทรัพย์สินให้กับบุคคล

ตราสารสินเชื่อจำนองแผนการคำนวณการชำระคืนเงินกู้

การจำนองมีลักษณะเด่นดังนี้:

ประการแรก การจำนองเช่นเดียวกับคำมั่นสัญญาใด ๆ เป็นวิธีหนึ่งของการรับรองการปฏิบัติตามภาระผูกพัน (หลัก) อื่น ๆ อย่างเหมาะสม - สัญญาเงินกู้หรือสินเชื่อ สัญญาเช่า ฯลฯ ดังนั้นการจำนองจึงขึ้นอยู่กับภาระผูกพันหลักเนื่องจากหากไม่มีก็จะสูญเสียความหมาย

ประการที่สอง อสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของการจำนองเสมอ อสังหาริมทรัพย์รวมถึงที่ดินและทุกสิ่งที่เกี่ยวข้องอย่างแน่นหนา: วิสาหกิจ, อาคารที่อยู่อาศัย,อาคาร,โครงสร้างอื่นๆ.

ที่สาม เรื่องจำนองย่อมอยู่ในความครอบครองของลูกหนี้เสมอไป เขายังคงเป็นเจ้าของ ผู้ใช้ และเจ้าของที่แท้จริงของทรัพย์สินนี้ แต่ถูกลิดรอนสิทธิ์ในการกำจัดมัน

ใต้เครื่องมือ การให้กู้ยืมจำนอง หมายถึง กลไกในการคำนวณการชำระหนี้ของผู้กู้ยืม รวมถึงวิธีการชำระหนี้เงินต้นและดอกเบี้ยเงินกู้ เครื่องมือให้สินเชื่อจำนองกำหนดรูปแบบการจัดกระแสเงินสดสำหรับสินเชื่อจำนองระยะยาว

เครื่องมือการให้สินเชื่อจำนองได้รับการออกแบบเพื่อเชื่อมโยงผลประโยชน์ของผู้ให้กู้และผู้ยืมโดย:

สร้างความมั่นใจในการทำกำไรของกิจกรรมการจำนองและการชำระคืนเงินทุนของผู้ให้กู้ปกป้องเงินทุนของเขาจากภาวะเงินเฟ้อ

ลดความเสี่ยงในการให้สินเชื่อจำนอง

สร้างความมั่นใจในเงื่อนไขการให้กู้ยืมดังกล่าวตามที่ผู้ยืมมีให้กู้ยืม

การเลือกเครื่องมือให้ยืมจะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ซึ่งรวมถึง:

สถานการณ์ทางเศรษฐกิจ (ระดับเงินเฟ้อ, รายได้ของประชากร, นโยบายการเงินรัฐบาล ฯลฯ );

แหล่งที่มาและราคาของเงินทุนที่ระดมทุนเพื่อออก สินเชื่อจำนอง;

ความจำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าความเรียบง่ายและการเข้าถึงสำหรับการทำความเข้าใจการคำนวณสินเชื่อ 2

เครื่องมือให้กู้ยืมจำนองทั้งหมดสามารถตัดจำหน่ายเองได้ (จัดให้มีการชำระเงินสม่ำเสมอ - สินเชื่อจำนองถาวร) หรือชำระเงินแบบ "บอลลูน" โดยชำระเงินต้นคงที่เพิ่มการชำระเงินด้วยอัตราผันแปร 3

อสังหาริมทรัพย์คือ:

ที่ดิน;

สถานประกอบการตลอดจนอาคารโครงสร้างและอื่น ๆ อสังหาริมทรัพย์ใช้ในกิจกรรมทางธุรกิจ

อาคารที่พักอาศัย อพาร์ทเมนต์ และชิ้นส่วน อาคารที่อยู่อาศัยและอพาร์ทเมนท์ที่ประกอบด้วยห้องแยกตั้งแต่หนึ่งห้องขึ้นไป

ดาชา, บ้านสวนโรงจอดรถและอาคารอุปโภคบริโภคอื่น ๆ

หน่วยงานที่ให้กู้ยืม :

1) ผู้กู้ - บุคคลพลเมืองของสหพันธรัฐรัสเซียที่ทำข้อตกลงสินเชื่อกับธนาคาร (องค์กรสินเชื่อ) หรือกับนิติบุคคล (องค์กรที่ไม่ใช่สินเชื่อ) ภายใต้เงื่อนไขว่าเงินที่ได้รับในรูปของเงินกู้จะถูกนำมาใช้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย หลักประกันสำหรับการปฏิบัติตามภาระผูกพันภายใต้สัญญาคือการจำนำที่อยู่อาศัยที่ซื้อ (จำนอง)

2) ผู้ขายบ้าน- บุคคลและนิติบุคคลที่ขายที่อยู่อาศัยที่เป็นของพวกเขาหรือเป็นของบุคคลอื่นและ นิติบุคคล, ในนามของพวกเขา;

3) เจ้าหนี้- ธนาคาร (องค์กรสินเชื่อ) และนิติบุคคลอื่น ๆ ที่ให้บริการผู้กู้ยืมในลักษณะที่กฎหมายกำหนด สินเชื่อจำนอง(เงินกู้); 4

4) หน่วยงานของรัฐในการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ และทำธุรกรรมกับเขา- หน่วยงานของรัฐรับรองการลงทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับรัฐ

5) บริษัท ประกันภัย- บริษัทประกันภัยที่ได้รับอนุญาตให้จัดให้มีการประกันภัยทรัพย์สิน (ประกันที่อยู่อาศัยจำนอง) การประกันภัยส่วนบุคคลของผู้กู้ และการประกันภัยความรับผิดทางแพ่งสำหรับผู้เข้าร่วมตลาดจำนอง

6) ผู้ประเมินราคา- นิติบุคคลและบุคคลที่มีสิทธิประเมินสถานที่อยู่อาศัยอย่างมืออาชีพ

7) บริษัทอสังหาริมทรัพย์;

8) นักลงทุน

สินเชื่อกลุ่มแรก - สินเชื่อจำนองมาตรฐานเกี่ยวข้องกับการจัดการกระแสเงินสดซึ่งชำระเงินกู้ในรูปแบบงวดที่เท่ากัน ซึ่งปกติเป็นรายเดือน เงินกู้นี้เรียกว่าสินเชื่อจำนองรายปี เงินงวดงวดคือกระแสเงินสดที่มีรายรับเท่ากันในระยะเวลาจำกัด ใบเสร็จรับเงินจะดำเนินการเมื่อสิ้นสุด (หรือเริ่มต้น) ของช่วงเวลาที่เท่ากัน

ในการคำนวณการชำระคืนเงินกู้จะใช้สูตรต่อไปนี้:

ป  ร

1 – (1+ร) – n

ที่ไหน ร- จำนวนการชำระคืนเงินกู้รายเดือน

ป- จำนวนเงินกู้จำนอง

n - จำนวนทั้งหมดการชำระคืนเงินกู้ตลอดระยะเวลาเงินกู้ทั้งหมด (จำนวนเดือน)

ร- อัตราดอกเบี้ยเงินกู้รายเดือน 5

ชำระเงินกู้เป็นรายเดือน ผู้กู้ชำระเงินจำนวนเท่ากันทุกเดือน ส่วนหนึ่งไปชำระคืนเงินกู้และส่วนหนึ่งเพื่อจ่ายดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นสำหรับเดือนนั้น ซึ่งประการแรก ให้ความมั่นคงแก่ผู้ยืมในจำนวนค่าใช้จ่ายเงินกู้ของเขา และประการที่สอง เนื่องจากคำนวณดอกเบี้ยแล้ว สำหรับยอดเงินกู้ที่ยังไม่ได้ชำระผู้กู้จะจ่ายดอกเบี้ยน้อยกว่าหากไม่มีการชำระหนี้เงินต้นบางส่วนเป็นรายเดือนและดอกเบี้ยจะเกิดขึ้นกับจำนวนเงินกู้ทั้งหมดที่ได้รับ ในทางกลับกันธนาคารพร้อมกับดอกเบี้ยค้างรับจะได้รับส่วนหนึ่งของเงินกู้ที่ออกเพื่อชำระคืนเช่น ตัวเลือกนี้สะดวกที่สุดสำหรับรัสเซีย 6

เพื่อวัตถุประสงค์ในการวิเคราะห์ เช่นเดียวกับการร้องขอของผู้ยืม สามารถคำนวณยอดคงเหลือของจำนวนเงินต้นของเงินกู้สำหรับเดือนใดก็ได้ ระยะเครดิต. ใช้สูตรต่อไปนี้:

1 – (1+ร) – ที

ปต = ร  ,

ที่ไหน ปต- ยอดหนี้ ณ สิ้นงวดที่ t

ร- จำนวนเงินสมทบรายเดือน

ที- จำนวนการชำระเงินคงเหลือ (จำนวนเดือน) จนกระทั่งสิ้นสุดระยะเวลาเงินกู้

ร- อัตราดอกเบี้ยเงินกู้รายเดือน

การปรับเปลี่ยนสินเชื่อเงินรายปีมาตรฐานที่มีการชำระรายเดือนเป็นสินเชื่อจำนองที่มีระยะเวลาการชำระเงินรายปักษ์ซึ่งช่วยให้คุณลดระยะเวลาเงินกู้และจำนวนดอกเบี้ยทั้งหมด

ยังมีบทบาทสำคัญในการวิเคราะห์การลงทุนจำนอง อัตราส่วนหนี้สินจำนองและค่าคงที่การจำนอง

อัตราส่วนหนี้จำนอง (Кз) แสดงส่วนแบ่งของหนี้จำนอง (เช่น ยืมเงิน) ในมูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์ คำนวณโดยสูตร:

K z = ฉัน / K x 100%

โดยที่ฉันคือจำนวนเงินกู้จำนอง, ถู.;

ถึง - ค่าใช้จ่ายทั้งหมดอสังหาริมทรัพย์ถู

ยิ่งมีค่ามากเท่าไร สัมประสิทธิ์ที่กำหนดยิ่งส่วนแบ่งของกองทุนที่ยืมมากเท่าไรและส่วนแบ่งก็จะยิ่งต่ำลงเท่านั้น เงินทุนของตัวเองผู้ลงทุนในการจัดหาเงินทุนในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ จากมุมมองของเจ้าหนี้ (เช่น ธนาคารจำนอง) อัตราส่วนหนี้สินจำนองที่สูงขึ้นหมายถึงความเสี่ยงที่สูงขึ้นของผู้กู้ที่ละเมิดภาระผูกพันและลิดรอนสิทธิ์ในการซื้อคืนทรัพย์สินจำนอง

ธนาคารกำหนดและปฏิบัติตามขีดจำกัดบนสำหรับอัตราส่วนนี้ โดยปกติแล้ว จำนวนเงินกู้ที่ธนาคารออกให้แก่ประชาชนเพื่อการก่อสร้าง ซื้อ หรือปรับปรุงบ้านจะไม่เกิน 70% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อ

ตัวอย่าง

พลเมืองซื้อกระท่อมมูลค่า 320 ล้านรูเบิล ในเวลาเดียวกันทุนของเขาเองคือ 120 ล้านรูเบิล และ ทุนที่ยืมมาเนื่องจากสินเชื่อจำนอง 200 ล้านรูเบิล อัตราส่วนหนี้สินจำนองคือ:

Kz = 200 / 320 x 100 = 62.5%

ค่าคงที่การจำนอง (Pi) คือเปอร์เซ็นต์ของการชำระหนี้รายปีต่อจำนวนเงินต้นของสินเชื่อจำนอง:

P และ = D / I x 100%

โดยที่ D คือจำนวนเงินชำระหนี้รายปี, rub.;

ฉันเป็นจำนวนเงินต้นของสินเชื่อจำนองถู

พริมเอ่อ

จำนวนเงินชำระหนี้ต่อปีคือ 40 ล้านรูเบิล ด้วยสินเชื่อจำนองจำนวน 200 ล้านรูเบิลซึ่งถูกถอนออกเป็นระยะเวลา 10 ปีในอัตราดอกเบี้ย 5% ต่อปี ค่าคงที่การจำนองคือ:

พี i = 40/200 x 100 = 20%

เพื่อให้การจำนองได้รับการชำระคืนเต็มจำนวน ค่าคงที่การจำนองจะต้องสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ระบุของเงินกู้ ส่วนเกินของค่าคงที่การจำนองเหนืออัตราดอกเบี้ยทำให้มั่นใจได้ว่าจำนวนเงินต้นของเงินกู้จะได้รับการชำระคืน หากค่าคงที่การจำนองเท่ากับอัตราดอกเบี้ยจำนอง ให้ชำระคืนเต็มจำนวนเดิม เงินกู้จะเกิดขึ้นการชำระเงิน "บอลลูน"

เมื่อค่าคงที่การจำนองจะมีน้อยลง อัตราดอกเบี้ยการจ่ายเงินกู้จะไม่ครอบคลุมถึงดอกเบี้ยด้วยซ้ำ ในกรณีนี้ดอกเบี้ยส่วนที่ยังไม่ได้ชำระจะสะสมพร้อมกับจำนวนเงินต้นของหนี้จำนองและยอดคงเหลือจะเพิ่มขึ้น

การให้สินเชื่อจำนองดำเนินการโดยธนาคารจำนองเฉพาะทาง ธนาคารเหล่านี้อยู่ภายใต้ข้อกำหนดพิเศษ: ต้องมีความน่าเชื่อถือเพิ่มขึ้น พวกเขาถูกห้ามไม่ให้ดำเนินกิจการร่วมลงทุน (มีความเสี่ยง)

จำนอง "ฤดูใบไม้ผลิ “เป็นเงินกู้ที่ให้การชำระเงินเป็นงวดเท่ากันเพื่อชำระคืนเงินต้นตลอดจนการจ่ายดอกเบี้ย ดังนั้นยอดชำระทั้งหมดจึงลดลงในแต่ละงวด การจำนองในฤดูใบไม้ผลิคือการจำนองที่ตัดจำหน่ายเอง

คำว่า "สปริง" หมายถึง การเปรียบเทียบกับการกระทำของสปริง ยิ่งยืดมาก(มาก)ก็ยิ่งยืดได้น้อยเท่านั้น

สินเชื่อกลุ่มที่สอง - สินเชื่อจำนองที่มีการชำระเงินผันแปร - แบ่งออกเป็นสองกลุ่มย่อย: สินเชื่อที่จำนวนเงินที่ชำระจะถูกกำหนดทันทีเมื่อสรุปข้อตกลงเงินกู้และสินเชื่อที่มีเครื่องมือการให้กู้ยืมจำนองทางเลือกที่ใช้ค่าสัมประสิทธิ์การจัดทำดัชนี

ในบรรดาสินเชื่อของกลุ่มที่สอง ที่พบบ่อยที่สุดคือสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยผันแปร สินเชื่อที่มีการชำระคืนเงินต้นคงที่ สินเชื่อที่มีการชำระแบบ "บอลลูน" การจำนองที่มีการชำระเงินเพิ่มขึ้น และสินเชื่อที่มีการจัดทำดัชนี

ในภาวะเศรษฐกิจที่ไม่มั่นคง เงินกู้ที่ยอมรับได้มากที่สุดคือ อัตราดอกเบี้ยผันแปร . จะขึ้นอยู่กับการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ต่อไป ตลาดการเงินนั่นคือตามการเปลี่ยนแปลงต้นทุนของทรัพยากรที่ดึงดูด ในขั้นแรกการคำนวณจะดำเนินการตามสูตรของสินเชื่อจำนองเงินงวดมาตรฐาน จำนวนเงินที่ชำระในลักษณะนี้จะมีผลจนกว่าจะมีการแก้ไขอัตราดอกเบี้ย การคำนวณที่คล้ายกันโดยคำนึงถึงอัตราดอกเบี้ยใหม่จะถูกสร้างขึ้นสำหรับระยะเวลาที่เหลือของเงินกู้ และต่อๆ ไปสำหรับระยะเวลาเงินกู้ที่มีอัตราผันแปรแต่ละช่วง

เมื่อใช้สิ่งนี้ ตราสารหนี้สิ่งสำคัญคือต้องปรับแนวทางการเลือกดัชนีโดยพิจารณาจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ อัตราผลตอบแทนของหลักทรัพย์รัฐบาลสามารถใช้เป็นดัชนีชี้วัดได้ อัตราเงินกู้ยืมระหว่างธนาคาร อัตรา LIBOR (อัตราดอกเบี้ยเสนอระหว่างธนาคารในลอนดอนเป็นดอลลาร์สหรัฐ); เปอร์เซ็นต์เฉลี่ยในบัตรเงินฝากของธนาคารพาณิชย์ อัตราแลกเปลี่ยนเงินดอลลาร์สหรัฐ ฯลฯ การเลือกดัชนีนั้นพิจารณาจากตัวบ่งชี้ที่กำหนดลักษณะต้นทุนของทรัพยากรที่ใช้ในการให้สินเชื่อจำนองได้ดีที่สุด

เมื่อใช้เงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยผันแปรคุณอาจประสบปัญหาหลายประการ ได้แก่

ดัชนีบางตัวที่จัดทำขึ้นเพื่อแก้ไขอัตราดอกเบี้ยไม่ได้สะท้อนถึงอัตราเงินเฟ้อและต้นทุนทรัพยากรที่แท้จริงอย่างถูกต้อง

การแก้ไขอัตราดอกเบี้ยบ่อยครั้งทำให้สินเชื่อมีความน่าดึงดูดน้อยลง

อาจมีความเข้ากันไม่ได้ระหว่างการชำระคืนเงินกู้กับรายได้ของผู้กู้

ความซับซ้อนสัมพัทธ์ที่เป็นไปได้ของเครื่องมือ

เมื่อใช้เงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยผันแปร ดอกเบี้ยของเงินกู้มักจะถูกกำหนดไว้ต่ำกว่าเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 1.5-2%

เพื่อเพิ่มความน่าดึงดูดใจของสินเชื่อจำนองอัตราผันแปรสำหรับผู้กู้จึงใช้กลไกการควบคุมอัตราดอกเบี้ย สาระสำคัญของกฎระเบียบคือการกำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับระดับสูงสุดของอัตราดอกเบี้ย ในกรณีนี้ มีความเป็นไปได้ที่จะกำหนดการเพิ่มดอกเบี้ยสูงสุดที่อนุญาตเป็นเวลาหนึ่งปีพร้อมๆ กัน และขีดจำกัดสูงสุดสำหรับการเพิ่มดอกเบี้ยสำหรับทั้งหมด ระยะเวลาเครดิต. อย่างไรก็ตาม เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของธนาคาร อาจมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำไว้

การจำนองแบบโรลโอเวอร์ (โรลโอเวอร์ภาษาอังกฤษ) - สินเชื่อจำนองซึ่งระยะเวลาแบ่งออกเป็นช่วงเวลา (3 หรือ 6 เดือน) และสำหรับแต่ละรายการโดยคำนึงถึงสภาวะตลาดจะมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยของตัวเอง ดังนั้นสินเชื่อแบบโรลโอเวอร์จึงเป็นเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัว สิ่งนี้แตกต่างจากเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ (“การจำนองสปริง”)

สินเชื่อที่มีการชำระเงินต้นคงที่ ธนาคารต่างๆ ใช้กันอย่างแพร่หลายในการให้สินเชื่อผู้บริโภค ในกรณีนี้ ผู้กู้ชำระเงินเท่ากันเพื่อชำระคืนเงินต้นของหนี้ และดอกเบี้ยจะเกิดขึ้นจากหนี้ส่วนที่เหลือและชำระเป็นส่วนหนึ่งของการชำระเงินทั้งหมด ดังนั้นจำนวนเงินที่ชำระต่อเดือนจึงลดลง ข้อเสียของตราสารสินเชื่อนี้คือภาระที่สำคัญของผู้กู้ยืมในช่วงเดือนแรกซึ่งนำไปสู่ความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นในการไม่ชำระคืน นอกจากนี้ เกณฑ์ที่จำเป็นสำหรับความสามารถในการละลายของผู้กู้ยืมที่มีศักยภาพจะเพิ่มขึ้น และจำนวนผู้ใช้สินเชื่อจำนองที่เป็นไปได้ก็มีจำกัด เมื่อพิจารณาประเด็นเหล่านี้แล้ว เราสามารถสรุปได้ว่าเงินกู้ที่มีจำนวนเงินต้นคงที่ไม่เหมาะกับการให้สินเชื่อจำนอง

เมื่อเร็ว ๆ นี้พบว่ามีการใช้งานอย่างแพร่หลายในการปฏิบัติงานของธนาคารต่างประเทศ เงินกู้ยืมด้วยการจ่ายบอลลูน เมื่อมีการจ่ายเงินก้อนสุดท้าย (“บอลลูน”) เพื่อชำระหนี้เงินต้น คำว่า "ลูกบอล" หมายถึงการเปรียบเทียบ เช่น การกลิ้งก้อนหิมะ ยิ่งเราหมุนมากเท่าไร ลูกก็ยิ่งมีขนาดใหญ่เท่านั้น การชำระเงิน "บอล" หมายถึงการชำระเงินครั้งสุดท้ายจำนวนมากสำหรับ หนี้เครดิต. ในช่วงสองสามเดือนหรือปีแรก จำนวนเงินต้นของหนี้จะไม่ได้รับการชำระคืน หรือมีการชำระคืนเพียงบางส่วนเท่านั้น จากนั้นการชำระเงินยอดคงเหลือทั้งหมดจะครบกำหนด เจ้าของทรัพย์สินมักจะพยายามตกลงเรื่องเงินกู้ใหม่ล่วงหน้า เพื่อว่าเมื่อถึงกำหนดชำระเงินบอลลูน พวกเขาจะไม่สูญเสียทรัพย์สินของตนเนื่องจากการไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของตน

ข้อเสียของเงินกู้ที่มีการจ่ายแบบ "บอลลูน" คือความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นของการไม่ชำระคืนเงินกู้นั่นคือความเสี่ยงด้านเครดิต นี่เป็นเพราะความจริงที่ว่าการคืนจำนวนเงินต้นถูกเลื่อนออกไปจนกว่าจะสิ้นสุดระยะเวลาดังนั้นจึงมีความเป็นไปได้สูงที่จะเปลี่ยนแปลงสถานการณ์ทางการเงินของผู้ยืมซึ่งอาจนำไปสู่การล้มละลายของเขา นอกจากนี้ เมื่อเวลาผ่านไป ความเสี่ยงของการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของหลักประกันจะเพิ่มขึ้น และโอกาสที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลง ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งในเงื่อนไขการชำระคืนเงินต้นของหนี้ ณ สิ้นงวด ภาคเรียน.

เครื่องมือการให้กู้ยืมจำนองที่มีการจัดทำดัชนีได้รับการออกแบบสำหรับประเทศที่มีอัตราเงินเฟ้อสูง ในบรรดาเครื่องมือดังกล่าว ได้แก่ เงินกู้ที่มีการจัดทำดัชนีจำนวนหนี้คงค้างและเงินกู้ที่มีการจัดทำดัชนีซ้ำซ้อน

สินเชื่อที่มีการจัดทำดัชนีหนี้ เกี่ยวข้องกับการปรับจำนวนหนี้คงค้างตามดัชนีที่เลือก ตัวชี้วัดต่าง ๆ ถือเป็นดัชนีขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจตลอดจนแหล่งที่มาและต้นทุนของทรัพยากรที่ดึงดูดให้ออกสินเชื่อจำนอง - ดัชนีราคาผู้บริโภค, ดอลลาร์สหรัฐฯ, ดัชนีค่าจ้างขั้นต่ำ ค่าจ้างอัตราเงินเฟ้อ ฯลฯ ตราสารดังกล่าวทำให้คุณสามารถชำระคืนเงินกู้ได้ในจำนวนที่เท่ากัน จำนวนจริงเมื่อมูลค่าการชำระเงินเล็กน้อยเปลี่ยนแปลง ในกรณีนี้ ความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อจะถูกโอนไปยังผู้กู้ยืมทั้งหมด ในขณะเดียวกัน ความเสี่ยงด้านเครดิตก็เพิ่มขึ้น เนื่องจากการเติบโตของดัชนีอาจแซงหน้าการเติบโตของรายได้ที่แท้จริงของผู้กู้

สินเชื่อที่มีการจัดทำดัชนีสองครั้ง ช่วยให้คุณกระจายความเสี่ยงระหว่างผู้ยืมและผู้ให้กู้ได้อย่างเท่าเทียมกันมากขึ้น มีการใช้ดัชนีสองตัว:

การชำระเงินจะถูกจัดทำดัชนีตามตัวบ่งชี้รายได้บางส่วน ดังนั้นจึงรับประกันการชำระคืนเงินกู้และความพร้อมของเงินกู้

ยอดคงค้างที่ระบุของสินเชื่อจะถูกจัดทำดัชนีเป็นดัชนีที่สะท้อนถึงระดับเงินเฟ้อ (ต้นทุนของตะกร้าผู้บริโภค ฯลฯ ) ซึ่งช่วยปกป้องมูลค่าที่แท้จริงของเงินทุนของผู้ให้กู้

ดังนั้น ณ เวลาที่กำหนดไว้ (ยิ่งอัตราเงินเฟ้อสูงเท่าไรก็ยิ่งบ่อยขึ้น) มูลค่าการชำระเงินเล็กน้อยจะเปลี่ยนแปลงเพื่อสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของดัชนีค่าจ้าง และมูลค่าเล็กน้อยของยอดหนี้คงค้างจะเปลี่ยนแปลงเพื่อสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของดัชนีเงินเฟ้อ 7

สินเชื่อประเภทหนึ่งที่มีการจัดทำดัชนีซ้ำซ้อนคือสินเชื่อ กับการชำระเงินรอตัดบัญชีที่ปรับได้ ซึ่งเกี่ยวข้องกับการใช้อัตราดอกเบี้ยสองแบบ อัตราดอกเบี้ยหนึ่งควรรับประกันความสามารถในการทำกำไรของสถาบันสินเชื่อสำหรับธนาคาร และอีกอัตราดอกเบี้ยหนึ่งควรทำให้ผู้ยืมสามารถเข้าถึงเงินกู้ได้ อัตราแรกซึ่งสูงกว่าเรียกว่า "อัตราสัญญา" กล่าวคือ กำหนดจำนวนเงินที่ชำระซึ่งจะทำให้การให้กู้ยืมมีกำไรสำหรับธนาคาร และตามหลักการแล้วลูกค้าจะต้องชำระให้กับธนาคาร จำนวนดอกเบี้ยนี้คำนวณเป็นประจำตามอัตราดอกเบี้ยในตลาดสินเชื่อระหว่างธนาคาร

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ผู้กู้จะชำระเงินกู้เป็นประจำทุกเดือนในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ ซึ่งเรียกว่า "อัตราการชำระ" ความแตกต่างระหว่างจำนวนเงินที่ลูกค้าเป็นหนี้ธนาคารตามอัตราสัญญาและจำนวนเงินที่เขาจ่าย อัตราการชำระเงินจะถูกบวกเข้ากับยอดเงินต้นของผู้ยืมเป็นประจำ จำนวนเงินที่ชำระรายเดือนของผู้ยืมจะถูกคำนวณใหม่เป็นระยะตามจำนวนหนี้ที่เพิ่มขึ้น ดังนั้นเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา ลูกค้าจะชำระคืนเต็มจำนวน อาจกล่าวได้ว่าการชำระเงินตามอัตราดอกเบี้ย "สัญญา" เต็มจำนวนจะถูกเรียกเก็บในภายหลัง

ในขณะเดียวกัน การใช้ตราสารเครดิต (โดยเฉพาะตราสารที่มีการปรับการชำระหนี้รอการตัดบัญชีแบบปรับได้) ที่มีการจัดทำดัชนีจำนวนเงินต้นของหนี้มีความเกี่ยวข้องกับปัญหาการเพิ่มหนี้เงินกู้หรือ "ค่าตัดจำหน่ายติดลบ" ซึ่งเพิ่มความเสี่ยงด้านสภาพคล่องซึ่ง หมายความว่ากระแสเงินสดที่เข้าธนาคารอาจไม่เพียงพอเมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่ต้องจ่ายตามสิทธิเรียกร้องของผู้ฝากเงิน (รวมดอกเบี้ยจ่ายด้วย) เห็นได้ชัดว่าความเสี่ยงด้านสภาพคล่องสูงกว่าสำหรับธนาคารที่มีหนี้สินกระจุกตัวอยู่ในเงินฝากระยะสั้น และสินทรัพย์กระจุกตัวอยู่ในเงินกู้ยืมระยะยาว

เนื่องจากมีมากมาย หลากหลายชนิดการจำนอง (บางแห่งมีการชำระเงินในระดับในขณะที่บางแห่งมีการชำระเงินผันแปร) และเนื่องจากจำนวนเงินหลักประกันอาจแตกต่างกัน ต้องใช้ความระมัดระวังและความระมัดระวังในการกำหนดจำนวนเงินและช่วงเวลาของการชำระเงินเมื่อประเมินความเสี่ยงและอัตราที่ต้องการ 8

ถึง ลักษณะเฉพาะไอซีประกอบด้วย:

อัตราส่วนหนี้สินจำนอง - ถึงจาก

จำนวนเงินที่ชำระเป็นงวดและค่าคงที่การจำนอง – ก่อนและ ไอพี

ยอดสินเชื่อ

เปอร์เซ็นต์การชำระคืนเงินกู้ - ฉัน

การกลับมาของผู้ให้กู้

การคำนวณลักษณะเฉพาะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของเงินกู้ซึ่งกำหนดแผนการชำระคืนที่แตกต่างกัน รูปแบบการชำระคืนที่ทันสมัยส่วนใหญ่จัดให้มีการชำระคืนเงินกู้เป็นรายปี นั่นคือการชำระปกติที่เท่ากันซึ่งประกอบด้วยการจ่ายดอกเบี้ยและการชำระคืนเงินต้นของเงินกู้ เงินกู้ดังกล่าวเรียกว่า กันกระแทกด้วยตนเอง.

1) อัตราส่วนหนี้สินจำนอง -ถึงจาก

อัตราส่วนนี้แสดงส่วนแบ่งของหนี้จำนอง (เช่น กองทุนที่ยืมมา) ในต้นทุนรวมของอสังหาริมทรัพย์ คำนวณโดยใช้สูตร (1):

ที่ไหน ถึงจาก(แอลทีวี)– อัตราส่วนหนี้สินจำนอง (อัตราเงินกู้ต่อมูลค่า)

นักลงทุนสัมพันธ์– จำนวนเงินกู้จำนอง, ถู.; ค– ต้นทุนรวมของเงินกู้, ถู

ยิ่งมูลค่าของอัตราส่วนนี้สูงเท่าใด ส่วนแบ่งของกองทุนที่ยืมก็จะยิ่งสูงขึ้น และส่วนแบ่งของเงินทุนของนักลงทุนในการจัดหาเงินทุนในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ก็จะยิ่งน้อยลง จากมุมมองของผู้ให้กู้ (เช่นธนาคารจำนอง) ที่สูงขึ้น กุญแจหมายถึงความเสี่ยงที่สูงขึ้นของผู้กู้ที่ละเมิดภาระผูกพันและลิดรอนสิทธิในการซื้อคืนทรัพย์สินที่จำนอง ธนาคารกำหนดและปฏิบัติตามขีดจำกัดบนสำหรับอัตราส่วนนี้ โดยปกติแล้ว จำนวนเงินกู้ที่ธนาคารออกให้กับประชาชนเพื่อการก่อสร้าง ซื้อ หรือปรับปรุงที่อยู่อาศัยจะไม่เกิน 70% ของต้นทุนของที่อยู่อาศัยนี้

2) การชำระเงินเป็นงวด -ก่อน

สำหรับเงินกู้ที่ตัดจำหน่ายเต็มจำนวน การชำระเงินจะพิจารณาจากจำนวนเงินกู้ ระยะเวลาเงินกู้ และอัตราดอกเบี้ย เพราะ การชำระเงินทั้งหมดเหมือนกัน จากนั้นมูลค่าจะถูกกำหนดโดยค่าสัมประสิทธิ์การสมทบสำหรับค่าเสื่อมราคาของหน่วยซึ่งเป็นฟังก์ชันของระยะเวลาเงินกู้และอัตราดอกเบี้ย (F6 - 6th f. หน่วยการเงิน) – สูตร (2):

ที่ไหน ไอพี– ค่าคงที่การจำนอง (เงินสมทบค่าเสื่อมราคาหน่วย) (2)

ฉัน ป- เงื่อนไขเงินกู้

อัตราส่วนเปอร์เซ็นต์ของการชำระหนี้รายปีต่อจำนวนเงินต้นของบัญชีการลงทุนเรียกว่าค่าคงที่เครดิต - สูตร (3)

(3)

ที่ไหน เคพี(แอลซี)– ค่าคงที่เครดิต, %; ก่อน

นักลงทุนสัมพันธ์– จำนวนเงินต้นของสินเชื่อจำนอง, ถู

ใน ปริทัศน์ค่าคงที่การจำนองและเครดิตเท่ากัน จากนี้คุณสามารถหาสูตรสำหรับการคำนวณได้ การชำระเงินเป็นระยะ(สูตร 4):

(4)

ที่ไหน ก่อน– การชำระหนี้เป็นระยะ ๆ ถู; นักลงทุนสัมพันธ์– จำนวนเงินต้นของสินเชื่อจำนอง, ถู.;

ฉัน– อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ป- เงื่อนไขเงินกู้

DO = IR 'ไอพี(5)

ในสินเชื่อที่ตัดจำหน่ายเอง การชำระเงินเป็นงวด (การชำระเงินบริการเงินกู้) จะรวมดอกเบี้ยและส่วนหนึ่งของจำนวนเงินต้นด้วย

เพื่อให้ IC ดับสนิท ไอพีจะต้องสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ระบุของเงินกู้ ส่วนเกิน ไอพีข้างบน ฉันรับประกันการชำระคืนเงินต้นของเงินกู้ ถ้า ไอพี = ฉันตามข้อมูลของ IC จำนวนเงินกู้เริ่มต้นทั้งหมดจะชำระคืนในรูปแบบ "บอลลูน" เมื่อไร ไอพีจะมีขนาดเล็กลง ฉันการจ่ายเงินกู้จะไม่ครอบคลุมถึงดอกเบี้ยด้วยซ้ำ ในกรณีนี้ดอกเบี้ยส่วนที่ยังไม่ได้ชำระจะสะสมพร้อมกับจำนวนเงินต้นของหนี้และยอดคงเหลือจะเพิ่มขึ้น

3) ยอดสินเชื่อ(การคืนเงินกู้จากมุมมองของผู้ให้กู้)

ยอดเงินกู้มักคำนวณมากเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนสิ้นสุดระยะเวลาเงินกู้เมื่อชำระคืนเงินกู้ก่อนสิ้นสุดระยะเวลา เป็นต้น

ยอดเงินกู้คงเหลือตามการชำระแบบเส้นตรงกำหนดเป็นต้นทุนปัจจุบันในการชำระเงินเพื่อชำระหนี้ตามระยะเวลาตัดจำหน่ายที่เหลืออยู่ ในกรณีนี้ ยอดเงินกู้จะถูกกำหนดตามจำนวนเงินที่ชำระเป็นงวดและค่าสัมประสิทธิ์เงินงวด (มูลค่าปัจจุบันของการชำระเงินที่เท่ากัน - F5 ฟังก์ชันที่ห้าของหน่วยการเงิน) ตามสูตร 6:

ที่ไหน ใน– ยอดเงินกู้, ถู.; ก่อน– ชำระเป็นงวด, ถู.;

ฉัน– อัตราดอกเบี้ยเงินกู้, %; ที– ระยะเวลาการเสื่อมราคาคงเหลือ ปี (เดือน)

– ค่าสัมประสิทธิ์เงินรายปี (มูลค่าปัจจุบันของเงินงวด) – อัง

ยอดเงินกู้สามารถแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ของจำนวนเงินกู้เริ่มต้นได้ ในการทำเช่นนี้ คุณต้องคำนวณอัตราส่วนของค่าสัมประสิทธิ์ มูลค่าปัจจุบันของเงินงวดเดียวสำหรับระยะเวลาที่เหลือกับค่าสัมประสิทธิ์ของมูลค่าปัจจุบันของเงินงวดเดียวตลอดระยะเวลาของเงินกู้ที่อัตราดอกเบี้ยที่สอดคล้องกัน - สูตร 7:

(7)

ที่ไหน บี– ยอดเงินกู้เป็น %;

โบล– สัมประสิทธิ์ของมูลค่าปัจจุบันของเงินงวดสำหรับระยะเวลาที่เหลือ

ทั้งหมด– สัมประสิทธิ์ของมูลค่าปัจจุบันของเงินงวดตลอดระยะเวลา

4) เปอร์เซ็นต์การชำระคืนเงินกู้

เปอร์เซ็นต์การชำระคืนเงินกู้ รวมถึงยอดเงินกู้จำเป็นในการคำนวณต่างๆ เช่น ในการคำนวณ IIA เปอร์เซ็นต์การชำระคืนเงินกู้ถูกกำหนดตามเปอร์เซ็นต์ที่ทราบของยอดเงินกู้ - สูตร 8:

พี = 1–ใน(8)

ที่ไหน ร– เปอร์เซ็นต์การชำระคืนเงินกู้ ใน– เปอร์เซ็นต์ของยอดเงินกู้

เปอร์เซ็นต์การชำระคืนเงินกู้สามารถคำนวณได้โดยตรงโดยใช้หลายวิธี วิธีที่ง่ายที่สุดคือการพิจารณา รเป็นอัตราส่วนของค่าสัมประสิทธิ์กองทุนเงินทดแทน (F3 - ฟังก์ชันที่สามของหน่วยการเงิน) สำหรับระยะเวลาเงินกู้ทั้งหมดต่อค่าสัมประสิทธิ์กองทุนเงินทดแทนสำหรับรอบการเรียกเก็บเงิน - สูตร 9:

(9)

ที่ไหน เอสเอฟทั้งหมด– ค่าสัมประสิทธิ์กองทุนเงินทดแทนตลอดระยะเวลาเงินกู้

เอสเอฟเอฟ พี– ค่าสัมประสิทธิ์กองทุนเงินทดแทนสำหรับงวดการเรียกเก็บเงิน

หาค่าสัมประสิทธิ์กองทุนเงินทดแทนโดยใช้สูตร 10:

(10)

ที่ไหน เอสเอฟเอฟ– ค่าสัมประสิทธิ์กองทุนเงินทดแทน;

ฉัน– อัตราดอกเบี้ยเงินกู้, %; ที– ระยะเวลาเงินกู้ปี (เดือน)

5) การกลับมาของผู้ให้กู้

ผลตอบแทน (กำไร) ของผู้ให้กู้ถูกกำหนดโดยสูตรคิดลดเนื่องจากกระแสเงินสดจากจำนวนการชำระหนี้และการคืนเงินกู้สำหรับผู้ให้กู้มีความคล้ายคลึงกัน กระแสเงินสดผู้ลงทุนในตราสารทุน ถ้าไม่มีเงินกู้ เงื่อนไขเพิ่มเติมแล้วผลตอบแทนของผู้ให้กู้จะเท่ากับอัตราดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม หากสัญญาเงินกู้กำหนดให้ผู้กู้ต้องชำระเงินเพิ่มเติม ผลตอบแทนของผู้ให้กู้จะมากกว่าอัตราดอกเบี้ย ในกรณีของการชำระเงินผันแปร ผลตอบแทนของผู้ให้กู้ก็เปลี่ยนแปลงเช่นกัน ดังนั้นในการกำหนดผลตอบแทนจึงใช้วิธีการประเมินโครงการลงทุนโดยเฉพาะอย่างยิ่งการกำหนดอัตราผลตอบแทนภายในของโครงการ (IRR) เช่น โครงการลงทุนผู้ให้กู้กำลังพิจารณาสถานะเครดิตเฉพาะ

ในด้านสินเชื่อจำนอง การเลือกใช้เครื่องมือและเทคโนโลยีอย่างระมัดระวัง ธุรกรรมทางการเงินเพื่อทำกำไร ทางเลือกของพวกเขาไม่ได้ขึ้นอยู่กับความต้องการของนักลงทุนหรือ องค์กรสินเชื่อจะถูกกำหนดโดยคนทั่วไป สถานการณ์ทางเศรษฐกิจในประเทศระดับของการพัฒนาสินเชื่อจำนองในนั้นปริมาณ เงินมูลค่าการซื้อขายในภาคส่วน

เมื่อเท่านั้น การเลือกที่ถูกต้อง เครื่องมือทางการเงินสามารถเพิ่มสภาพคล่องในการจำนองได้ เอกสารอันทรงคุณค่าลดความเสี่ยงของการไม่ได้รับผลกำไร ทำให้สินเชื่อจำนองมีราคาไม่แพงมากขึ้น และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีประสิทธิภาพมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

ทำไมคุณต้องจำนองถาวร?

การชำระค่าบริการหนี้จำนองคำนวณโดยใช้ค่าคงที่การจำนองที่คำนวณได้ เมื่อคำนวณจะรับรู้เท่ากับอัตราส่วนของภาระผูกพันในการชำระคืนเงินกู้สำหรับปีต่อจำนวนเงินฐานของสินเชื่อจำนองที่ออกครั้งแรกเมื่อมีการออก ค่าคงที่การจำนองรวมถึงการชำระคืนเงินกู้ทั้งสองส่วน - จำนวนหนี้ทั้งหมดและดอกเบี้ยสำหรับการใช้เงินกู้

รูปที่ 1 ค่าคงที่การจำนอง - เป็นเส้นชีวิตสำหรับการลงทุนในการจำนอง

ค่าจะแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์หรือทศนิยม (สำหรับสินเชื่อที่มีการชำระเงินเท่ากัน) สูตรต่อไปนี้ใช้สำหรับการคำนวณ:

Pi = (D/I)x100 โดยที่ Pi คือค่าคงที่การจำนอง %; D – จำนวนเงินที่ชำระเพื่อให้มั่นใจว่าจะได้รับคืนเงินต้นสำหรับปี, ถู.; ฉันเป็นจำนวนเงินฐานของสินเชื่อจำนองถู

หากขนาดของค่าคงที่การจำนองสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้สำหรับการจำนอง สินเชื่อจำนองจะถูกปิดอย่างสมบูรณ์โดยไม่มีปัญหาใด ๆ มีตัวเลือกอื่น ๆ ตัวอย่างเช่น เมื่อค่าคงที่การจำนองเท่ากับอัตราดอกเบี้ยของเงินกู้ การชำระคืนของจำนวนเงินกู้เดิมสามารถทำได้ในลักษณะ "บอลลูน" (ชำระครั้งเดียว)

ค่าคงที่การจำนองยังใช้ในการคำนวณอัตราส่วนการโอนเป็นทุนของสินเชื่อที่ตัดจำหน่ายเอง บทบาทของมูลค่านี้ยังมีความสำคัญในการวิเคราะห์ผลประโยชน์จากการลงทุนอีกด้วย

การพึ่งพาความเสี่ยงจากการไม่ชำระหนี้

หากค่าคงที่การจำนองน้อยกว่าอัตราดอกเบี้ย การชำระหนี้จะไม่สามารถครอบคลุมดอกเบี้ยการใช้เงินกู้ได้ ในกรณีนี้จำนวนเงินที่ยังไม่ได้ชำระทั้งหมดจะสะสมพร้อมกับจำนวนเงินต้นที่ค้างชำระจากสินเชื่อจำนองส่งผลให้ยอดคงเหลือจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

รูปที่ 2 ด้วยความช่วยเหลือของค่าคงที่การจำนอง ทำให้ง่ายต่อการคำนวณความเสี่ยง

ตัวเลือกการชำระเงินแบบบอลลูนก็มีความเสี่ยงเช่นกันเพราะ มันจัดให้มีการชำระหนี้ครั้งสุดท้ายจำนวนมาก หากในระหว่างขั้นตอนการชำระเงินแบบฟอร์มนี้สะดวกสำหรับผู้ยืมจำนวนเงินสุดท้ายอาจไม่แพงสำหรับหลาย ๆ คน สิ่งนี้ก่อให้เกิดความเสี่ยงที่สำคัญของการไม่ชำระคืนเงินกู้เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเงินกู้

ตัวเลือกเดียวเมื่อมูลค่าของค่าคงที่การจำนองต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยถือได้ว่าเป็นบรรทัดฐานคือการเลือกโครงการที่มีการชำระเงินเพิ่มขึ้น (IIP) จากนั้นเฉพาะช่วงเวลาจนกว่าขนาดของการชำระเงินจะเพิ่มขึ้นเพียงพอที่จะได้รับการตัดจำหน่ายหนี้เครดิตเต็มจำนวน .

ก็ถือว่าเพียงพอที่จะเกินอัตราดอกเบี้ยจำนองคงที่ของเงินกู้ได้ 3-4 จุด ค่าที่ต่ำกว่าจะลดสภาพคล่องของเครื่องมือการลงทุนนี้ลงอย่างมาก การเพิ่มขึ้นของค่าคงที่การจำนองยังดึงดูดนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในตราสารที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าสินเชื่อจำนอง

ค่าคงที่การจำนองใช้ในทางปฏิบัติอย่างไร?

ตัวบ่งชี้ "ค่าคงที่การจำนอง" ใช้กันอย่างแพร่หลายในวิธีการลงทุนที่เกี่ยวข้องเมื่อมีการใช้เงินกู้และเงินทุนของตัวเองพร้อมกันลงทุนในอัตราส่วนที่แน่นอนสำหรับการซื้อ วัตถุต่างๆอสังหาริมทรัพย์ ค่าคงที่การจำนองในกรณีนี้จะเท่ากับอัตราการแปลงเป็นทุนของกองทุนที่ยืม

รูปที่ 3 ค่าคงที่การจำนองถูกนำมาใช้กันอย่างแพร่หลายในการคำนวณและการวิเคราะห์ตลาด

วิธีการลงทุนที่เชื่อมโยงต้องมีข้อกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุนดังต่อไปนี้:

ต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของตลาดสำหรับผลตอบแทนจากทุนที่ยืมมา มิฉะนั้นผู้ให้กู้จะปฏิเสธที่จะให้สินเชื่อจำนอง
อัตรานี้ไม่เพียงให้รายได้ที่ได้รับจากเงินกู้ที่ให้มาเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการคืนวงเงินกู้ในรูปแบบของการชำระค่าตัดจำหน่ายอีกด้วย
อัตราควรเป็นไปตามข้อกำหนดของตลาดสำหรับรายได้ ทุนเพื่อให้ผู้ลงทุนมีความสนใจนำเงินไปลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์
มีความจำเป็นต้องรับประกันการรับรายได้ตามจำนวนที่ประกาศ (ตลาด) สำหรับเงินลงทุนทั้งหมดและผลตอบแทนจากการลงทุนของคุณทีละน้อย

เมื่อคำนึงถึงการแปลงสภาพเป็นทุนของกองทุนที่ยืมมา ค่าคงที่การจำนองจะถูกกำหนดโดยอัตราส่วนของการชำระเงินปกติต่อจำนวนเงินกู้พื้นฐานเสมอ ค่าจะถูกคำนวณทุกครั้งที่มีการชำระเงิน - ทุกไตรมาสหรือทุกเดือน ในกรณีนี้จะใช้สูตรต่อไปนี้ - จำนวนการชำระเงินจะคูณด้วยขนาดและความถี่ของการชำระเงิน

อัตราการแปลงเป็นทุนของกำไรจากกองทุนของตัวเองจะแสดงรายได้ที่นักลงทุนวางแผนไว้ ดูเหมือนว่าอัตราส่วนของเปอร์เซ็นต์ของกำไรโดยตรงจากการใช้ทรัพย์สินต่อจำนวนเงินที่เป็นของนักลงทุน

ค่าจำนองคงที่

ประกอบด้วยสองส่วนคืออัตราผลตอบแทนจากการลงทุนและอัตรากำไรนอกเหนือจากนี้

ในวิธีการลงทุนที่เชื่อมโยง อัตรารวมจะถูกกำหนดโดยการถ่วงน้ำหนัก ส่วนประกอบ(ยืมและกองทุนของตัวเอง) ในส่วนแบ่งการลงทุนทั้งหมด ด้วยวิธีนี้ คุณจึงสามารถคำนวณปริมาตรที่ควรเป็นได้ เงินของตัวเองเพื่อให้ได้ตัวบ่งชี้ค่าคงที่การจำนองที่จำเป็น เป็นผลให้มีความเป็นไปได้ที่จะจัดการไม่เพียงแต่ผลกำไรที่วางแผนไว้ แต่ยังรวมถึงความเสี่ยงที่หลีกเลี่ยงไม่ได้สำหรับวิธีการลงทุนนี้

ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับขนาดของอัตราส่วนการก่อหนี้ - ตั้งแต่ขนาดของการชำระเงินรายเดือนไปจนถึงความเป็นจริงของการออกเงินกู้ ธนาคารหลายแห่งตั้งค่าและปฏิบัติตามขีดจำกัดบนสำหรับมูลค่านี้อย่างเป็นอิสระ และในกรณีที่ไม่ปฏิบัติตาม อาจจำกัดการออกสินเชื่อจำนอง

สินเชื่อจำนองทั้งหมดสามารถแบ่งออกเป็นสองกลุ่ม- มีการชำระเงินคงที่และผันแปรเมื่อชำระคืน พิจารณาตัวเลือกสำหรับการคำนวณที่ดำเนินการโดยผู้ประเมินราคาเมื่อวิเคราะห์สินเชื่อจำนองที่มีการชำระเงินคงที่

พารามิเตอร์สินเชื่อพื้นฐาน. การจำนองถาวรส่วนใหญ่ที่ใช้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้วเป็นแบบตัดจำหน่ายเอง โดยมีการชำระเงินเท่ากันเป็นระยะ

สินเชื่อตัดจำหน่ายเองโดยมีการชำระเงินเท่ากัน - เงินกู้การชำระเงินที่เท่ากันซึ่งรวมทั้งดอกเบี้ยเงินกู้และการชำระคืนเงินต้น

ดอกเบี้ยเงินกู้คำนวณจากอัตราดอกเบี้ยและยอดเงินต้นคงเหลือ

ใน การธนาคารค่าเสื่อมราคา- นี่คือการลดลงของยอดเงินต้นของเงินกู้
ผู้ให้กู้กำหนดจำนวนเงินต้นเงินกู้สูงสุดเป็นเปอร์เซ็นต์ (มักจะ 75% หรือ 80%) ของมูลค่าทรัพย์สิน กำหนด ระยะเวลาสูงสุดเงินกู้ (ซึ่งจะสั้นกว่าระยะเวลาประเมิน) ชีวิตทางเศรษฐกิจวัตถุ) และเสนออัตราดอกเบี้ยตามสภาวะตลาดในปัจจุบัน
จากนั้นจะคำนวณการชำระเงินจำนองเป็นงวด (โดยปกติจะเป็นรายเดือน) ตัวชี้วัดสามประการข้างต้นถูกนำมาพิจารณาด้วย:

จำนวนเงินกู้เงินต้น (PRN - เงินต้น);
- ระยะเวลา (คงเหลือ) ของเงินกู้ N;
- ดอกเบี้ยเงินกู้ (INT - ดอกเบี้ย)

ตัวอย่างที่ 14.1 จำนวนเงินกู้ - $10,000. ระยะเวลาเงินกู้คือ 30 ปี ชำระเงินในช่วงปลายปี อัตราดอกเบี้ยเงินกู้คือ 15%

เมื่อพิจารณาการชำระเงินเป็นงวดเป็นอีกตัวแปรหนึ่ง เราพบว่าสินเชื่อใด ๆ มีตัวบ่งชี้สี่ตัวอธิบายไว้ ถ้ารู้สามอันไหนก็กำหนดอันที่สี่ได้ มาคำนวณลักษณะของสินเชื่อกันดีกว่า

การคำนวณลักษณะสินเชื่อ

1. การชำระเงินรายปี (ในการคำนวณ - การชำระเงิน RMG)เป็นจำนวนเงิน 1,523 ดอลลาร์ สำหรับสินเชื่อสามารถคำนวณได้บนเครื่องคิดเลข (คอมพิวเตอร์โดยใช้ตาราง) โดยคำนึงถึงสององค์ประกอบ:
- ดอกเบี้ย (รายได้จากจำนวนเงินที่ลงทุนโดยเงินกู้)
- การคืนทุน (การคืนเงินต้นที่ผู้ให้กู้ลงทุน)
ตอนนี้เรามาสร้างตารางการตัดจำหน่ายเงินกู้กันดีกว่า

ตารางการตัดจำหน่ายสินเชื่อ

2. การคำนวณจำนวนเงินต้นของเงินกู้ PRN
ในกรณีที่ทราบอัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาคงเหลือ และการชำระเงินรายปี สามารถกำหนดจำนวนเงินต้นคงเหลือได้: PV= -10,000
3. การคำนวณระยะเวลาเงินกู้
เมื่อทราบอัตราดอกเบี้ย จำนวนเงินกู้ และการชำระเงินรายปี ระยะเวลาเงินกู้สามารถกำหนดได้: N - 30
4. การคำนวณอัตราดอกเบี้ย
ด้วยสินเชื่อที่ตัดจำหน่ายเอง การชำระเงินจะดำเนินการเป็นงวดเท่าๆ กันและเท่ากัน หากทราบจำนวนเงินกู้ ระยะเวลาคงเหลือ และการชำระเงินรายปี คุณสามารถกำหนดอัตราดอกเบี้ยของเงินกู้ได้: I/Y= 15

การกำหนดค่าคงที่การจำนอง
ค่าคงที่การจำนองรายปี (AM) คืออัตราส่วน การชำระเงินภาคบังคับของเงินกู้สำหรับปี (OD - ภาระหนี้, RMT) ถึงจำนวนเงินต้นเดิมของเงินกู้ (IC ในการคำนวณ - มูลค่าปัจจุบันพีวี):

IP - (OD: IR) x 100% = (PMT:PV) x 100%

ค่าคงที่การจำนองประกอบด้วยดอกเบี้ยและการชำระเงินเพื่อชำระคืนเงินต้นของเงินกู้ ดังนั้นจึงต้องสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ระบุของเงินกู้
สำหรับตัวอย่าง IP ที่กล่าวถึงข้างต้น - 15.23%

ดังนั้น ค่าคงที่การจำนองสำหรับภาระผูกพันจำนองที่มีการชำระเงินรายปีเท่ากันเพื่อชำระหนี้จะเท่ากับตัวประกอบของฟังก์ชันที่หก ดอกเบี้ยทบต้น, เช่น. ปัจจัยสนับสนุนค่าเสื่อมราคาของหน่วยการเงิน

หากเงื่อนไขการกู้ยืมกำหนดไว้ การชำระเงินรายเดือนจากนั้น IP จะเท่ากับปัจจัยสนับสนุนสำหรับค่าเสื่อมราคาของหน่วยซึ่งคำนวณตามการชำระเงินรายเดือนคูณด้วย 12

ค่าคงที่การจำนองเป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์ในการปรับสมดุลระยะเวลาตัดจำหน่ายและอัตราดอกเบี้ยอย่างรวดเร็ว ตลอดจนคำนวณการชำระหนี้

ค่าคงที่การจำนองยังใช้ในการประเมินประสิทธิผลของการใช้เงินที่ยืมมา - เมื่อพิจารณาการก่อหนี้ทางการเงิน

สำหรับอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาตัดจำหน่ายที่กำหนด ค่าคงที่การจำนองจะเท่ากับการชำระหนี้รายปีที่กำหนดต่อหน่วยสินเชื่อ

ในการกำหนดจำนวนเงินที่ชำระจริง ควรคูณค่าคงที่การจำนองด้วยจำนวนเงินต้นของเงินกู้

ผู้กู้หลายรายพยายามลดค่าคงที่การจำนองให้เหลือน้อยที่สุดเพื่อลดยอดเงินสดปัจจุบันให้เหลือน้อยที่สุด แม้ว่าสิ่งนี้จะนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของการจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมดและการชะลอตัวของการเติบโตของส่วนของผู้ถือหุ้นเนื่องจากการชำระคืนหนี้จำนอง

ตัวอย่างที่ 14.2 ลองพิจารณาว่าค่าคงที่การจำนองได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขเงินกู้เพียงข้อเดียวเช่น 14.1 กล่าวคือ การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยของเงินกู้ ระยะเวลาเงินกู้ หรือการเปลี่ยนแปลงขั้นตอนการชำระเงิน

1. ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ให้ตอนนี้ I/.Y เป็น 12% แล้ว:
RMT = 0.1241 นั่นคือทำให้ IP ลดลง
2. การชำระคืนเงินกู้เพิ่มขึ้น (การชำระรายเดือน, P/Y = 12):
RMT = 0.0216) คือ PI รายเดือน เพื่อกำหนดมูลค่ารายปีที่ควรจะเป็น
คูณด้วย 12 เดือน: 0.0126 x 12 = 0.1517) ดังนั้นการลดลง
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ส่งผลให้ IP ลดลง
3. การเพิ่มระยะเวลาเงินกู้ (จาก 30 เป็น 40 ปี): RMT = 0.1506 - ทำให้ IP ลดลง
4. ขนาดของผู้ประกอบการแต่ละรายขึ้นอยู่กับจำนวนสินเชื่อจำนองอย่างไร? คำตอบ. IP ไม่ได้ขึ้นอยู่กับค่าของ IR

ส่วนลดสินเชื่อและผลตอบแทนจากสินเชื่อบ่อยครั้งที่การจำนองอสังหาริมทรัพย์มีให้กับผู้กู้โดยมีส่วนลด (พร้อมส่วนลด) และภาระผูกพันในการจำนองมักจะขายในราคาส่วนลดให้กับนักลงทุนจำนอง
ส่วนลดจำนวนเงินกู้จะวัดเป็นคะแนน แต่ละจุดเท่ากับ 1% ของวงเงินกู้หลัก
ในความเป็นจริงผู้กู้ได้รับจำนวนเงินน้อยกว่านี้ สัญญาเงินกู้อย่างไรก็ตาม จำนวนเงินทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยจะต้องได้รับเงินคืน

เช่น หากคุณกู้เงินจำนวน 10,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ด้วยคะแนนส่วนลด 3 คะแนน ซึ่งหมายความว่าผู้ให้กู้จะมอบเงินต้น 97% ของวงเงินกู้ 10,000 ดอลลาร์แก่ผู้กู้ 97% ของ 10,000 ดอลลาร์

การจำนอง: สาระสำคัญและกลไกการทำงาน

คือ $9,700 แต่ผู้ยืมจะต้องชำระเงินเต็มจำนวน $10,000 บวกดอกเบี้ยสำหรับจำนวนเงินทั้งหมดนี้
ดังนั้น ด้วยการให้เงินกู้โดยมีส่วนลด ผู้ให้กู้จะเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุน (ผลตอบแทนสุดท้าย) และผู้ยืมก็ดำเนินการไป โดยได้รับผลตอบแทนมากกว่านั้น เปอร์เซ็นต์ต่ำสินเชื่อเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของตลาด

ในอุตสาหกรรมการให้กู้ยืมจำนอง การเลือกเครื่องมือและเทคโนโลยีอย่างระมัดระวังที่ใช้ในธุรกรรมทางการเงินเพื่อสร้างผลกำไรมีบทบาทสำคัญ ทางเลือกของพวกเขาไม่ได้ขึ้นอยู่กับความต้องการของนักลงทุนหรือสถาบันสินเชื่อ แต่จะถูกกำหนดโดยสถานการณ์ทางเศรษฐกิจโดยทั่วไปในประเทศ ระดับของการพัฒนาสินเชื่อจำนองในประเทศ และปริมาณของเงินทุนที่หมุนเวียนในภาคส่วน

มีเพียงการเลือกเครื่องมือทางการเงินที่ถูกต้องเท่านั้นที่สามารถเพิ่มสภาพคล่องของหลักทรัพย์ค้ำประกัน ความเสี่ยงของการไม่ได้รับผลกำไรลดลง เข้าถึงสินเชื่อจำนองได้มากขึ้น และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีประสิทธิภาพมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด