러시아 연방 부동산 시장의 일반적인 상황. 러시아 부동산 시장은 몇 년도에 형성되었습니까? 부동산 시장의 구조와 기능. 가격형성과정

부동산 시장은 가격 수준, 위험 수준, 부동산 투자 효율성 등이 서로 크게 다른 지역 시장의 집합체입니다.

부동산 시장은 모든 국가 경제에서 필수적인 구성 요소입니다. 부동산이 제일 중요해요 요소 국부이는 전 세계 부의 50% 이상을 차지한다.

부동산 시장이 없으면 노동 시장, 자본 시장, 상품 및 서비스 시장 등이 전혀 시장이 될 수 없습니다. 그들의 존재를 위해서는 활동에 필요한 적절한 건물을 소유하거나 임대해야 합니다.

부동산시장은 재분배의 수단이다. 토지 계획, 소유자와 사용자 간의 건물, 구조물 및 기타 재산 경제적 방법경쟁력 있는 수요와 공급을 기반으로 합니다. 다음을 제공합니다:

한 사람에게서 다른 사람에게 부동산에 대한 권리 양도;

지역 및 지방의 부동산에 대한 균형 가격 설정;

경제적 동기와 이해관계에 기초한 소유자와 구매자 간의 의사소통;

경쟁하는 토지 이용과 시장 행위자 간의 공간 할당.

부동산 시장의 기반은 기존 땅다양한 기업, 건물 및 구조물을 새로 만들고 재건축하고 확장했습니다. 의도된 목적, 돈뿐만 아니라 금융자본. 투자 부족은 기업의 기술 갱신과 국내 상품 생산의 부활을 방해하고, 결과적으로 국가의 투자 기회를 좁힙니다.

확립된 법적 환경에서 자율 규제 시스템인 부동산 시장은 수요, 공급, 가격, 관리(인력, 허가받은 법인, 투자, 거래, 세금, 규제, 법률), 마케팅(분석, 예측)의 7가지 주요 요소로 구성됩니다. , 세분화, 대상 및 판촉, 모니터링, 가격 책정), 인프라(컨설팅, 법률, 부동산, 가격 책정, 광고, 정보, 보험, 방법론) 및 비즈니스 절차(장외 운영, 입찰, 평가, 경매, 경쟁) .

부동산 시장은 다양한 일반 기능과 특수 기능을 수행하면서 사람들의 삶과 활동의 모든 측면에 큰 영향을 미칩니다.

시장의 주요 기능 중 하나는 유효 수요가 공급량과 일치하는 균형 가격을 설정하는 것입니다.

규제 기능은 A. Smith의 정의에 따라 시장이 자율적으로 기능하는 것입니다. 보이지 않는 손» 기업가 정신 영역 전반에 걸쳐 자원을 재분배하고 참여자들이 전혀 의도하지 않았던 목표, 즉 효과적인 경제 구조를 형성하고 공익을 충족시키도록 지시합니다.

상업적 기능은 부동산의 가치와 사용가치를 실현하고, 투자한 자본으로 수익을 창출하는 것입니다.

재활의 기능은 경쟁력이없고 약한 시장 참여자로부터 경제를 정화하고 무능한 시장 참여자를 파산시키는 것입니다.

정보 기능은 일반화된 객관적 정보를 신속하게 수집 및 배포하는 독특한 시장 방식으로, 부동산 판매자와 구매자가 자신의 이익을 위해 자유롭고 지식 있게 결정을 내릴 수 있도록 해줍니다.

중개 기능은 시장이 사회적 노동 분업의 결과로 독립적이고 경제적으로 고립된 많은 구매자와 판매자를 위한 집단 중개자 및 만남의 장소 역할을 한다는 사실로 표현됩니다. 그들 사이에 연결이 설정되고 기회는 다음과 같습니다. 제공 대체 선택파트너.

자극 기능은 궁극적으로 창조와 사용에 있어서 과학 기술 진보 성과의 생산적 사용을 위한 이익과 함께 경제적 장려의 형태로 작용합니다. 부동산.

투자 기능- 부동산 시장은 자본 가치를 저장하고 높이는 매력적인 방법이며, 수동적 형태의 준비금에서 부동산 소유자에게 소득을 창출하는 실제 생산 자본으로 인구의 저축과 저축을 쉽게 이전하는 것을 촉진합니다. 사회적 기능전체 인구의 노동 활동 증가, 아파트, 토지 및 기타 자본 및 권위있는 물건의 소유자가되기 위해 노력하는 시민의 노동 강도 증가로 나타납니다.

부동산 시장에 대한 고려는 세분화 없이는 불가능합니다. 부동산 시장의 세분화는 구매자를 동질적인 그룹으로 나누는 것입니다. 부동산 시장의 주요 부문은 다음과 같습니다.

주택 시장;

상업용 부동산 시장;

토지시장.

차례로 제시된 각 시장 부문은 다른 부문으로 나눌 수 있습니다. 예를 들어 주택시장은 도시주택시장과 시골주택시장으로 구분되는데, 비거주 건물- 소매 부동산 시장, 사무실 시장, 창고 시장, 산업용 부동산 시장 등

분석의 첫 번째 단계에서는 부동산 시장의 실제 상태와 일반적인 활동에 대한 아이디어를 제공해야 합니다. 그러기 위해서는 부동산시장의 양적, 질적 특성을 고려해야 한다.

다음 주요 지표를 식별하는 것이 필요합니다.

주요 활동 유형별, 상대적인 상업 회사 수(예: 인구 10만 명당)를 포함하여 시장에서 운영되는 상업 회사의 총 수

일정 기간 동안 등록된 부동산 거래의 총수와 그 변화의 소급적 추이

거래를 완료하는 데 걸리는 평균 시간

부동산 시장에서 상품 및 서비스 판매자와 구매자의 일반적인 특성

공개 언론 데이터에 따른 특정 유형의 부동산 제안 변화의 총 수와 역학

부동산 시장 문제를 다루는 전문 간행물을 포함하여 현지 시장의 총 정기간행물 수

부동산 시장의 문제를 다루는 전자 매체의 활동

시장 정보를 분석, 처리 및 게시하는 전문 구조의 가용성

부동산 부문의 시장 관계 발전과 관련된 지방 당국의 입장

부동산 시장의 발전을 제한하거나 자극하는 지방 및 연방 규정의 존재.

부동산 시장에 대한 일반적인 분석의 추가 요소로서 특정 유형의 부동산을 다룰 때 경쟁력 전략을 식별하는 측면에서 주요 참여자의 위치를 ​​고려할 수 있습니다. 이러한 분석을 통해 명확해질 수 있습니다. 가능한 옵션예를 들어 일반적인 구매자의 전략에 따라 평가 주제를 사용합니다.

안에 일반적인 경우이 분석은 다음 질문에 답해야 합니다.

시장에서 주요 참여자들은 어떤 전략을 실행하고 있습니까?

주요 참여자들은 주로 어떤 부문에 집중하고 있나요?

평가 대상 부동산이 어느 부문에 위치할 가능성이 있습니까?

이 세그먼트의 특징은 무엇입니까(물체의 평균 노출 기간) 오픈 마켓판매 시점까지, 일반 구매자, 가격 수준, 거래 횟수 등).

향후 시장에서 진지하게 일할 계획인 구매 및 판매 시장 또는 임대 시장의 각 참가자는 일정 기간의 검색 후에 자신의 행동 전략을 결정하여 지속 가능한 경쟁력을 보장합니다. 동시에 특정 전략의 선택은 주로 경쟁사의 전략과 시장 특성에 따라 달라집니다.

부동산 시장 분석의 두 번째 단계에서는 부동산 시장의 주요 부문 상태에 대한 구체적인 정보를 제공해야 합니다. 시간에 따른 분석의 깊이는 평가 과제에 따라 결정되는 특정 작업과 평가 목표에 따라 달라집니다. 분석 내용은 세 가지 방향으로 진행됩니다.

수요분석;

제안 분석;

수요와 공급의 상호 작용 분석.

각 시장 부문에 대해 수요는 특정 부문에 특정한 요소의 영향을 받아 형성됩니다.

주거용 부동산에 대한 수요를 분석할 때 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.

현재의 인구통계학적 상황과 그 변화의 역학

다양한 인구 집단의 수준 및 라이프스타일에 대한 현재 시장 표준

인구의 다양한 사회 집단에 대한 유효 수요와 실질 소득의 변화 전망.

사무실 부동산에 대한 수요를 분석할 때 다음 사항을 고려해야 합니다.

자본의 유입 또는 유출을 나타내는 모든 사업 영역을 포함하여 현지 시장에서의 일반적인 경제 활동

신규 기업 및 기업 등록에 관한 통계 데이터

기존 회사 및 회사의 활동 종료에 관한 통계 데이터

신규 기업의 규모와 수요에 대한 통계 사무실 건물특정 유형.

소매 부동산에 대한 수요를 분석할 때 다음 사항을 고려해야 합니다.

식품 및 공산품의 소비구조 및 수준, 구매수요 및 실질소득의 준수 여부

변화에 대한 전망 인구통계학적 상황, 라이프 스타일, 유효 수요 및 이에 따른 소비 구조;

무역 및 상업에 관한 입법환경 변화 전망

1. 국가의 수출입정책 현황 및 전망

운송 서비스에 대한 현재 요금.

산업 및 창고 부동산에 대한 수요를 분석할 때 다음 사항을 고려해야 합니다.

경제의 전반적인 상태;

평가 당시 평가 대상과 관련이 있거나 기능적 목적이 변경된 경우 발생할 수 있는 산업의 경제 활동 정도

과학 및 생산 잠재력의 가용성과 새로운 생산 시설 또는 기술 프로세스를 구성하기 위한 투자 유치 가능성.

모든 유형의 부동산에 대한 수요 분석의 공통 요소는 부동산 구매를 위한 부채 자금 조달 가능성입니다.

다양한 규모의 주거용 부동산에 대한 러시아의 특정 수요 그래프를 고려해 보겠습니다.

쌀. 1

수요 분석의 결과는 부동산 시장의 해당 부문에서 현재와 미래의 수요 수준에 대한 결론입니다.

부동산 시장의 각 특정 부문에서 공급 구조는 두 가지 소스에 의해 결정됩니다.

판매 준비가 되어 있는 기존의 전체 또는 부분적으로 비어 있는 부동산 자산 보유

새로운 부동산 건설의 양.

부분적으로 비어 있는 기존 부동산의 보유량은 부동산 시장에서 가장 중요한 가치, 즉 임대 또는 판매 지역과 임대 또는 판매에 잠재적으로 적합한 지역의 비율에 의해 결정되는 부하율이 특징입니다. 평균 시장 부하율이 낮을수록 해당 시장의 경제 활동은 낮아집니다. 안에 현대 경제부동산 점유율은 총계와 직접적인 관련이 있습니다. 경제 상황, "경제적 지표"의 속성을 부여합니다.

부동산 시장의 예비 구역에 대한 대안으로 제공될 수 있습니다. 짧은 시간, 새로 도입된 새로운 건설 시설을 고려할 수 있습니다. 그러한 공급원의 질적, 양적 능력을 결정하려면 다음 사항을 고려해야 합니다.

신축 속도와 규모

2. 건설산업의 일반현황

건설 비용에 영향을 미치는 가격 및 관세 변화의 역학;

1차 및 2차 부동산 시장의 가격 비율

고급 건설 기술의 가용성.

중요한 점은 새로운 부동산이 시장에 진입하는 속도입니다. 따라서 신축 건물 시운전에 대한 전망을 분석함으로써 예측의 깊이에 따라 제한되는 미래 공급 상태에 대한 명확한 아이디어를 얻어야 합니다.

공급 분석의 결과는 부동산 시장의 특정 부문에서 현재와 미래의 공급 수준에 대한 결론입니다.

러시아의 주거용 부동산 공급은 % 단위의 다이어그램 형태로 표시될 수 있습니다.

쌀. 2

수요와 공급의 상호 작용의 실제 결과는 시장 가치입니다 임대료부동산 시장의 각 부문별 판매 가격. 특정 작업과 필요한 예측 깊이에 따라 평가자는 현재 상황을 분석하거나 공급과 수요 관계의 변화 역학에 대한 예측을 제공할 수 있으며, 이는 궁극적으로 물체의 위치를 ​​평가하는 데 결정적입니다. 시장에.

수요와 공급의 상호 작용은 그래프에서 볼 수 있습니다.

쌀. 삼

수요와 공급이 교차하는 지점을 균형 가격이라고 합니다.

러시아 연방 부동산 시장의 현재 상황.

다음의 지표를 기반으로 합니다. 연방 서비스 주 통계시운전을 반영하는 테이블을 생성할 수 있습니다. 주거용 건물러시아 연방의 다양한 형태의 소유권 조직.

테이블 1 - 주거용 건물 시운전, 백만 평방미터 전체 면적

	적용되는 총액:	국유재산	지방자치단체	사유 재산

결론: 러시아 연방의 주택 건설은 다양한 형태의 소유권을 가진 기업 및 조직에 의해 수행됩니다. 주요 몫은 개인 소유의 조직에 속하며 전체 주택 위탁량의 80% 이상을 차지합니다.

2006년부터 주택 시운전이 점차 감소하고 있습니다. 시립 재산개인에 찬성.

수행된 작업의 결과로 다음과 같은 결론을 내릴 수 있습니다.

러시아의 부동산 시장은 현재 형성 단계에 있습니다. 그 발전은 고르지 않습니다. 부동산 시장이 고르지 않게 발전하는 이유는 다음과 같습니다. 입법 체계이 분야에서는 부당한 민영화, 경제적 불안정과 인플레이션, 위험성 투자 활동, 결석 완전한 정보부동산 시장 등에 대해.

2005년부터 20011년까지 주거용 건물의 시운전 구조를 분석한 결과, 주거용 건물 건설의 주요 비중이 민간 소유 조직에 해당하는 것으로 나타났습니다. 이는 전체 주택 위탁량의 80% 이상입니다. 따라서 개인이 토지와 건물을 사유화하는 경향이 확인되었다.

러시아에서는 연간 평균 약 4,400만 평방미터가 운영되는 것으로 확인되었습니다. m. 주택. 이건 꽤 적은 양이에요 주택 건설(비교를 위해: 1987년 러시아의 완공된 주택 규모는 7,600만 평방미터에 달했습니다.) 러시아 인구의 총 부동산 수요는 15억 7천만 평방미터입니다. m, 그리고 그 만족은 기존의 증가를 요구합니다 주택 재고 46%.

러시아 연방의 부동산 시장은 가장 큰 부문 중 하나입니다. 국가 경제. 그러나 그 발전은 주로 다른 국가의 상황에 달려 있습니다. 기간산업전원. 러시아 부동산 시장은 위기와 거시경제 상황에 민감합니다. 이러한 의존성은 개발의 여러 단계에서 어떻게 추적됩니까? 러시아 부동산 시장의 형성과 성장의 주요 기간은 무엇입니까?

러시아 부동산 시장: 구조

러시아 부동산 시장의 발전과 형성의 주요 단계를 고려할 때, 주거용 부동산과의 거래 및 법적 관계라는 두 가지 매우 다른 부문의 기능 관점에서 이를 연구하는 것이 유용할 것입니다. 상업용 부동산의 구매, 판매 및 임대.

표시된 두 구 모두 여러 가지 작업을 수행한다는 점을 알 수 있습니다. 필수 기능러시아 연방의 국가 경제를 위해:

대출 시장의 수요 자극

건설 시장의 공급 촉진

성장 촉진 화폐공급부동산 컨설팅, 건축 자재, 광택제, 페인트, 마감재, 벽지 생산 분야 등 수많은 기타 사업 부문에서 활동하고 있습니다.

시민에게 주택 제공과 관련된 현재 사회 문제를 해결합니다.

따라서 부동산 시장은 국가 전체의 경제성장을 이끄는 가장 중요한 동력 중 하나입니다. 이제 가장 중요한 부분이 어떻게 형성되고 발전했는지 살펴보겠습니다.

러시아 연방 주거용 부동산 시장: 개발 첫 해

몇년도에 결성되었나요? 러시아 시장주거용 부동산 거래 분야의 부동산? 이 문제에 대해서는 몇 가지 관점이 있습니다.

많은 연구자들에 따르면 해당 부문의 주거용 부동산 시장은 1990년 소련에서 오랜만에 사유재산 제도를 승인한 '재산법'이 공포되면서부터 형성되기 시작했다. . 그 전에는 소련에서는 아파트를 포함한 특정 재산이 시민의 개인 소유였습니다. 그러나 개인 소유는 아닙니다. 소련의 해당 기관은 주로 사회주의 원칙에 이념적으로 반대되는 자본주의 체제와 관련이 있습니다.

"재산에 관한"법이 채택되자마자 소련 시민들은 기존 대출 형식에 따라 취득한 주택과 아파트를 처분할 수 있었습니다. 이러한 대출은 오늘날의 일반 사람에게 친숙한 모기지 프로그램과는 상당히 거리가 멀지만 어느 정도 유사하다고 말해야 합니다. 소유자는 또한 자신의 부동산을 시장에 판매할 수 있었습니다.

민영화 요인

이에 따라 1992년에는 당시 국가로부터 받은 아파트의 대규모 민영화가 시작됐다. 이는 시장에서 대량의 공급이 미리 결정되었으며 주정부의 무료 주택이 최소한으로 감소했기 때문에 (특정 프레임 워크 내 제외) 소셜 프로그램), 부동산 수요도 나타났다.

러시아 부동산 시장이 언제 발생했는지 이야기하면 민영화가 시작된 기간에 집중할 수 있습니다. 주립 아파트. 즉, 올해는 1992년입니다. 그러나 일부 전문가들은 러시아 부동산 시장이 "재산법"이 완전히 시행된 직후인 1991년에 형성되었다고 믿고 있습니다. 상업 거래주택 매매가 시작되었습니다. 그러나 수요와 공급량이 적기 때문에 이전에 시장을 특징지었던 메커니즘은 완전한 시장 메커니즘으로 간주될 수 없었습니다. 민영화가 시작되면서부터 그들은 형성되기 시작했습니다.

따라서 주거 부문에 관해 이야기하면 러시아 부동산 시장의 발전 단계는 1992년부터 계산하는 것이 더 적절합니다. 또 다른 것은 상업 관계의 해당 영역이 사유 재산 제도뿐만 아니라 많은 법적 및 법적 제도의 존재를 전제로 한다는 것입니다. 금융 메커니즘를 통해 아파트 매매 거래를 진행할 수 있습니다. 이 측면을 더 자세히 고려해 보겠습니다.

러시아 부동산 시장의 법적 메커니즘은 언제 형성되었습니까?

따라서 러시아 부동산 시장이 형성된 연도에 주거 부문에 대해 이야기하면 1992년에 알 수 있습니다. 그러나 원래 형태에서는 주로 사회주의 시대에 맞춰진 낡은 법적 메커니즘의 틀 내에서 기능했습니다. 말할 필요도 없이 그 당시 국가에는 헌법조차 없었습니다. 그러나 1993년에 등장했다. 나중에 관련 법률이 주정부 등록부동산에 대한 권리 - 1997년, 모기지 관련 - 1998년.

법률 및 금융 기관: 시장 개발에 대한 영향

따라서 러시아 부동산 시장이 1992년에 형성되었음에도 불구하고 매매 거래와 대출을 합법화하기 위한 적절한 메커니즘을 확보하는 데는 시간이 걸렸습니다.

실제로 입법 수준에서 승인되었다는 사실 모기지 프로그램, 꾸준한 수요 증가와 결과적으로 부동산 가격이 특징 인 러시아 연방 주택 시장 발전의 새로운 단계 형성의 시작을 미리 결정했습니다. 주기화로 보면 2008~2009년 위기가 시작되기 전인 2000년대에 해당한다.

세부 사항을 더 자세히 고려해 봅시다.

러시아 연방 주거용 부동산 시장: 2000년대 초반부터 2008-2009년 위기까지

따라서 해당 기간 러시아 부동산 시장 발전의 주요 요인은 모기지 프로그램(2000년대 중반에 특히 수요가 강해짐), 시민 급여 증가, 지속적으로 높은 주택 수요였습니다. 이에 따라 2000년대 들어 아파트 가격이 급등했다. 감소 요인은 모기지 시장의 둔화와 임금 증가 감소로 인한 주택 수요 감소를 미리 결정하는 경제 위기 일 수 있습니다.

2008년 가을에도 비슷한 상황이 발생했습니다. 재무 지표세계 시장에서 러시아 경제에 문제가 발생했습니다. 2010년경까지 러시아 시민의 소득은 적어도 2008년 가을 위기 이전에 관찰된 비율만큼 증가를 멈췄습니다. 은행의 지급여력 평가가 더욱 엄격해졌습니다. 모기지 대출자, 이에 따라 주택대출 속도가 감소했습니다.

러시아 주거용 부동산 시장: 전망

우리가 고려한 러시아 부동산 시장의 발전 단계는 해당 부문에서 위기 현상이 새로운 것이 아니라는 것을 나타냅니다. 2008~2009년 경기 침체 기간 동안 주택 가격은 2014년 금융 위기 때와 비슷한 하락세를 보였습니다. 모기지 대출. 그러나 경제 상황이 개선되자마자 지속적으로 높은 주택 수요로 인해 주거용 부동산 부문의 상황도 개선되었습니다.

정부 조치를 기다리고 있다

2011년부터 시작된 배럴당 약 100달러에 달하는 고유가는 러시아 경제가 2008~2009년 위기를 극복하는 데 도움이 되었습니다. "블랙 골드"가 몇 배 더 저렴해진 지금 그들에게 돌아올 것인지 여부는 큰 문제입니다. 그렇다면 한때 관련성이 있었던 성장 동력이 아마도 효과를 발휘할 것입니다. 러시아 경제. 그렇지 않다면 작업이 시작될 때까지 기다려야 할 것입니다. 정부가 채택한석유 수입 대체를 보장하기 위해 국가 경제 상황을 안정화하기 위한 러시아 연방 프로그램입니다.

결과적으로, 주거용 부동산 시장의 상황은 그것이 얼마나 성공할 것인지에 달려 있습니다. 공공 정책세계 시장의 새로운 조건에 러시아 경제를 적응시키는 분야에서.

러시아 연방 상업용 부동산 시장: 형성 및 개발

그래서 우리는 러시아 부동산 시장이 몇 년에 형성되었고 주거 부문에서 어떻게 발전했는지 알아냈습니다. 이제 또 다른 영역, 즉 상업용 부동산의 구체적인 내용을 살펴보겠습니다. 여기서 판매 및 임대 거래는 사무실 건물, 쇼핑 센터, 호텔, 창고, 차고, 산업 시설, 경기장.

민영화가 비즈니스에 변화를 가져왔나요?

기사 시작 부분에서 우리는 주거 부문에서 러시아 부동산 시장이 민영화가 시작된 1992년에 형성되었다고 판단했습니다. 상업용 부동산의 경우, 국가에서 개인에게 무상으로 재산을 양도할 때 해당 지역의 이러한 시장현상은 대규모로 관찰되지 않았다. 따라서 민간 상업용 부동산의 민영화는 비록 러시아 연방에서 이루어졌지만 주거용 부동산의 경우와 마찬가지로 부문 성장의 강력한 동인이 될 수는 없습니다.

따라서 상업 부문에서 러시아 부동산 시장은 "사유 재산에 관한 법률"이 발효된 이후인 1991년에 형성되었다고 결론을 내릴 수 있습니다. 성장의 또 다른 동인은 대출 프로그램의 개발이었지만 이미 상업 영역에 적응했으며 특히 2000년대 초반 러시아 경제의 집중적 발전이었습니다.

경제적 요인은 모든 부문에 보편적입니다.

주거 부문과 마찬가지로 상업용 부동산 시장도 2008~2009년 위기에 민감한 것으로 나타났다. 2014년과 2015년의 경기침체로 인해 부정적인 영향도 받았습니다. 따라서 이 국가 경제 분야의 추가 발전 전망은 거시경제 동향에 따라 달라집니다.

그러나 주거용 부동산 시장의 주요 판매자이자 구매자인 시민과 달리 상업 부문의 해당 주체인 기업은 영향을 미칠 수 있습니다. 경제적 과정국내에서 더 큰 영향력을 발휘합니다. 응, 구현 정부 프로그램경제 현대화의 목표는 주로 민간 기업의 상업 활동 강도에 달려 있습니다.

따라서 기업은 러시아 연방 국가 경제 상황이 보다 긍정적인 역동성을 확보하도록 많은 노력을 기울일 수 있습니다. 그 결과 자극을 받아 추가 개발상업용 부동산 시장.

요약

따라서 우리는 주거 및 상업 분야의 러시아 부동산 시장이 몇 년도에 형성되었는지 확인하고 개발의 주요 단계를 확인했습니다. 국가 경제의 관련 영역에서 상황에 영향을 미치는 주요 요인은 주로 거시 경제입니다. 국가 경제 상황이 긍정적인 경향이 우세한 것이 특징이라면 두 부문의 부동산 시장이 활발하게 발전하고 있는 것입니다.

주거 및 상업 분야의 발전 특징에 관해서는 우선 러시아 부동산 시장이 다음과 같이 형성되었다는 사실을 주목할 수 있습니다. 특별한 조건사회주의 경제 모델에서 자본주의 경제 모델로의 전환. 완전한 기능을 위해 필요한 것은 합법적이고 금융 기관즉시 나타나지 않았습니다.

그러나 현대 러시아 부동산은 대부분의 자본주의 국가의 특징과 동일한 원칙에 따라 발전하고 있습니다. 가격은 수요와 공급의 객관적인 관계로 인해 형성됩니다. 이는 경제 전체 상황에 대한 개발의 의존성을 설명합니다. 유효 수요가 있다면 시장 역학은 긍정적일 것입니다.

이번 리뷰에서는 전통적으로 시장과 광고 측면에 초점을 맞춰 러시아 부동산 시장을 살펴보겠습니다. 고려 대상의 이질성과 특수성으로 인해 가장 집중적이고 발전된 모스크바 시장에 초점을 맞춘 주거용 부동산 시장에 주요 관심이 집중될 것입니다.

이야기

개발중인 러시아 부동산 시장은 일반법경제는 우리나라의 특성이 자연스럽게 그 흔적을 남기지만. 시장의 일반적인 벡터는 자발적인 것에서 균형 잡힌 문명화 방향입니다. 대부분의 전문가에 따르면 다음과 같은 주요 단계를 구분할 수 있습니다.

러시아 부동산 시장의 출현 이는 1990년 중반에 "소련의 재산에 관한 법률"에 사유 재산의 개념이 등장한 소련 후기 시대에 기인할 수 있습니다. 시장의 실질적인 발전은 1992년 민영화가 시작되면서 시작되었습니다.

러시아 주거용 부동산 시장의 형성 단계는 구체적이었고 여러 가지 특징을 가지고 있었습니다. 가장 중요한 것 고유 한 특징가격은 밸류에이션에 따라 여러 번 인하되었기 때문에 발생할 수 있습니다. 책 값, 공급에 대한 수요의 과잉 과잉, 부동산 서비스의 저개발.

시장 발전의 원동력은 모스크바 지역이었습니다. 이 기간이 끝날 무렵 거의 모든 주택 시장 개체의 가격이 급등했습니다(거의 8배).

부동산 시장 발전의 다음 단계는 과도기 단계라고 할 수 있습니다. 1993년 하반기부터 시작됐다. 특징적인 특징이 기간 동안 가격은 아직 세계 가격에 도달하지 않았지만 상당히 높았고, 시장 참여자 간의 시장 관계가 출현했으며, 정점을 넘은 주택 민영화 속도가 감소했습니다.

수요와 공급이 균형을 이루기 시작했습니다. 규제적 입법 체계가 등장했고 시장에서 국가의 역할이 점차 증가하기 시작했습니다. 고급 부동산이라는 개념이 탄생했습니다. 돈이 있는 사람들을 겨냥한 대규모 개발 프로젝트에서는 독특하고 독점적입니다. 동시에 부동산 광고가 개발되고 주거용 부동산에 대한 일반적인 광고 캠페인에 대한 표준과 접근 방식이 개발되었습니다.

1998년 위기와 위기 이후(회복) 시기 2000년까지는 별도로 강조해야 합니다. 1998년의 사건으로 인해 문명화된 시장 관계 형성을 향한 진행 중인 전진 움직임이 어느 정도 중단되었기 때문입니다. 부동산을 비롯한 모든 시장은 일시적인 동결과 생존투쟁의 단계에 있었다. 동시에 부동산 시장은 경제의 다른 부문에 비해 훨씬 더 큰 관성을 보여주었습니다.

시장 전문성 개발 단계 – 이것은 2000년부터 2002년까지입니다. 국가는 위기에서 완전히 회복되었으며 인구의 소득 수준이 안정되고 성장하기 시작했습니다. 아직 소비자 선호도 형성에 대한 주요 이해 관계자가되지 않은 중산층 형성이 진행 중이었지만 시장은 이미 이에 반응하여 독립적 인 대상 그룹으로 선정했습니다. 이 단계는 부동산 시장의 급속한 발전과 질적으로 새로운 수준으로의 상승과 관련이 있습니다. 이는 판매자와 구매자 사이의 문명화된 관계 형성의 시작이며, 입법 체계의 발전(느리지만 확실함)입니다. 높은 레벨대량 패널 구축부터 다양한 취향과 소득 수준에 대한 경쟁, 그리고 다양한 제안 개별 프로젝트, 새로운 기술과 솔루션의 도입도 포함됩니다.

이 기간이 끝나면 핵심 동기 중 하나가 명확하게 형성됩니다. 소비자 행동(주로 모스크바와 상트페테르부르크에서) – 가장 수익성이 높은 투자 방법 중 하나로 부동산 구입을 고려 자신의 자금. 이 부문 구매자의 선호도는 부동산 구매자 부문의 우선 순위인 주택의 품질 특성과 위치에 대한 실제 취향과 희망보다는 수익성 있게 돈을 투자하고 파산하지 않으려는 욕구에 의해 결정됩니다. 결정하는 주택 문제. 두 부문 모두 신뢰성과 개발자 이름이 최우선입니다. 판매자 자신은 경쟁 우위를 찾기 위해 이미지 구성 요소를 포함한 마케팅, 광고, PR 등 전문적인 시장 속성에 점점 더 많은 관심을 기울이고 있습니다.

성숙하고 발전된 시장 단계 2003년부터 시작해 현재까지 이어지고 있다. 이 시대의 키워드는 '구매자 존중'과 '고객중심'이다. 시장의 정보 개방성이 높아지고 부동산 회사가 중요한 위치를 차지하고 있으며 거래 참여자의 대다수가 서비스에 의존하고 있습니다. 동시에 부동산 중개업자의 평판에 대한 관심이 높아지면서 개인 중개인과 부동산 중개인의 역할이 점차 줄어들고 있습니다.

소비자 심리가 급격하게 변했습니다. 이 단계에서 처음으로 우선순위의 변화가 명확하게 드러납니다. 더 이상 구매자에게 게임 규칙을 지시하는 판매자가 아니라 시장 문제에 대해 더 많은 교육을 받고 안목이 높아진 구매자입니다. 시장 관계로 인해 제공되는 제품(품질 특성)에 대한 요구가 높아집니다. 원하는 주택과 그 목적에 대한 자신의 선호도와 아이디어에 대한 명확한 이해를 바탕으로 의식적이고 합리적이며 사려 깊은 결정이 내려졌습니다. 공급시장도 소비자 중심으로 구조가 다소 변화하고 있다. 자신을 중산층이라고 생각하는 층이 늘어나면서 비즈니스 클래스 프로젝트도 늘어나고 이에 시장도 대응하고 있다.

부동산 부문에서 시장 관계가 더욱 형성되고 글로벌 프로세스에서 러시아 경제의 참여가 증가함에 따라 궁극적으로 시장 개방이 이루어졌습니다. 이러한 모든 특징에도 불구하고 국내 부동산 시장의 발전은 글로벌 동향에 큰 영향을 받습니다. 그 중 가장 중요한 것은 에너지 자원, 주로 석유, 세계 환율 등의 가격을 포함합니다. 이것이 바로 2008~2009년의 글로벌 금융 및 경제 위기가 러시아 부동산 시장에 큰 영향을 미쳤던 이유입니다. 러시아 부동산 시장은 1998년 위기와 마찬가지로 1년 동안 "동결"과 점진적인 "해빙" 기간을 겪었습니다. 2010~2011년까지 시장은 완전히 회복되었으며 2014년 말까지 점진적인 발전을 계속했습니다.

안정적이고 믿을 수 있는 시장투자 환경이 좋은 부동산은 연평균 5~10%씩 증가합니다. 이러한 지표는 서유럽 국가에서 일반적이며 여전히 부동산 시장의 신뢰성과 예의를 결정하는 주요 지침입니다.

시장 구조

부동산 시장의 다음 부문은 거래 유형에 따라 구별됩니다.

• 부동산 구매 및 판매;
• 임대 부동산;
• 모기지 등

소유권 유형별부동산 시장 대상은 민간, 주, 지방 자치 단체로 분류될 수 있습니다.

기능적 목적에 따라시장은 다음과 같이 나눌 수 있습니다.

• 주거용 부동산;
• 산업용 건물;
• 비산업용 건물 및 건물(창고, 사무실 등).

부동산 시장은 일반적으로 1차 시장과 2차 시장으로 구분됩니다.

• 아래에 주요 시장부동산은 새로 생성된 객체로 이루어진 일련의 거래를 의미합니다. 말하자면 이 시장은 부동산을 경제 순환으로 “출시”합니다.
• 2차 부동산 시장은 운영 중인 물건과 관련된 거래뿐만 아니라 한 소유자에서 다른 소유자로 물건을 재판매하거나 기타 형태로 양도하는 것과 관련된 거래를 의미합니다.

PwC 분석가에 따르면 러시아의 상업용 부동산이 투자 매력으로 돌아오고 있습니다. 대부분의 시장 참여자들은 낙관론을 공유하며 향후 몇 년 동안 임대료와 가격이 상승할 것으로 예상합니다.

사진: Evgeny Pavlenko / Kommersant

PwC 분석가가 작성한 "2018년 유럽 부동산 시장의 새로운 동향" 보고서에 따르면 러시아 상업용 부동산 시장은 하락을 멈추고 향후 3~4년 내에 완전히 회복될 것이라고 합니다(RBC에서 이용 가능, 약 600개 주요 항목 참조). 유럽 ​​시장의 플레이어가 상업용 부동산 연구에 참여했으며 러시아인 50명이 참여했습니다.

PwC의 부동산 거래 이사인 Sayan Tsyrenov는 러시아 시장이 이미 바닥에 도달했다고 말했습니다. “모스크바는 오랫동안 순위 최하위권을 유지해 왔지만, 렌탈 시장의 부활과 하락세로 인해 이자율그리고 투자자 활동의 증가는 모스크바가 향후 2~3년 내에 훨씬 더 높은 위치로 올라갈 것임을 암시합니다.”라고 PwC 보고서는 말합니다.

모스크바는 현재 부동산 투자 매력도(모든 부문) 측면에서 유럽 도시 중 30위를 기록하고 있으며, 이는 2005년 이후 최악의 지표입니다. 그러나 PwC의 분석가들이 "중간 낙관론"이라고 일컬은 PwC의 예측에 따르면 창고 부동산 부문의 매력은 1~2년 내에 회복될 것이며, 사무실과 사무실을 복원하려면 3~4년이 조금 더 필요할 것입니다. 소매 부동산 부문. 향후 몇 년 동안 정체될 것으로 예상되는 유일한 카테고리는 다음과 같습니다. 주거용 부동산.

응답자들을 대상으로 한 설문조사에서도 러시아 부동산 시장 전망에 대해 낙관적인 것으로 나타났습니다. 대다수(20%)는 러시아에서 기성 부동산을 구입할 계획이며, 16%는 새로운 러시아 또는 외국 투자 유치를 기대합니다. 응답자의 11%는 비용을 최적화하고 대출을 재융자하며 새로운 개발 프로젝트를 시작하겠다는 의사를 밝혔습니다.

설문조사에 따르면 올해 러시아 투자자들에게 가장 매력적인 부동산 유형은 사무실과 소매업이었습니다. 그러나 사무실에 대한 관심이 전년도에 약간 증가한 경우(30%에서 32%), 소매 부동산에 대한 관심은 반대로 감소했습니다(21%에서 16%). 주거용 부동산에 대한 관심은 30%에서 14%로 절반으로 줄었고, 창고 구매에 관심이 있는 투자자의 비율은 5%에서 14%로 거의 3배나 증가했습니다.

브렉시트가 지도자를 바꾼다

영국의 유럽연합(EU) 탈퇴 가능성이 우리 경제에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 투자 환경유럽에서는 연구에 따르면. 이에 대해 PwC가 조사한 전문가들은 2018년 영국에서 투자 감소와 부동산 가격 하락이 모두 예상된다. (런던은 유럽 도시 부동산 매력 순위에서 2년 연속 최하위에 머물렀다.) 투자하여 현재 27위). PwC 보고서는 “영국 부동산 시장은 불확실성으로 인해 많은 투자가 둔화되는 등 정체된 패턴을 보이고 있다”고 밝혔다. 동시에 브렉시트 이후 런던의 대안으로 여겨지는 룩셈부르크, 파리, 암스테르담에서는 임대료 인상과 자본 유입이 예상된다.

외국인이 더 많아

PwC가 인터뷰한 전문가들은 제재에도 불구하고 중기적으로 더 많은 외국인 투자자들이 러시아 부동산 시장에 나타날 것이라고 확신합니다. “지정학적 상황이 더욱 개선되면 시장은 높은 수익률로 인해 서구 투자자들에게 더욱 매력적이 될 것입니다.”라고 연구는 말합니다.

사무실과 쇼핑센터는 역사적으로 러시아 투자자들 사이에서 가장 인기 있는 대상이었습니다. 상업용 부동산"라고 JLL의 연구 책임자인 Olesya Dzyuba는 말합니다. 2017년 첫 9개월 동안 투자의 대부분(36%, 즉 9억 7,500만 달러)은 소매 부동산에 이루어졌으며, 사무실 비중(31%, 8억 1,700만 달러)은 약간 낮았습니다. "지난 몇 년 동안 주택 수요가 실제로 높았음에도 불구하고 투자 규모 측면에서 이 부문은 결코 사무실이나 소매 부동산을 능가할 수 없을 것입니다."라고 Dzyuba는 확신합니다.

ILM 관리 파트너인 안드레이 루카셰프(Andrei Lukashev)는 향후 몇 년 동안 상업용 부동산의 임대료와 가격이 위기 이전 수준으로 회복될 것이라고 기대하기가 거의 불가능하다고 주장합니다. “창고와 사무실의 임대료가 마침내 루블 존에 들어섰고 게다가 대다수는 쇼핑 센터세입자에게 비용을 청구하지 마세요 고정 비율임대료가 아니라 매출액의 일정 비율입니다.”라고 그는 말합니다. — 또한 러시아의 상업용 부동산에 대한 투자 수익률이 높음에도 불구하고 유럽 ​​시장더 안정적이고 낮은 수익률을 제공하지만 루블보다는 유로로 표시됩니다.”

외국 투자자들이 러시아 상업용 부동산 시장에서 활동을 눈에 띄게 강화했다고 Sayan Tsyrenov는 주장합니다. 예를 들어 그는 미국 펀드 UFG의 Legion II 비즈니스 센터 구매, 중국 Fosun의 Voentorg 다기능 단지 구매, 영국 투자 펀드 Raven Russia의 두 비즈니스 센터 및 창고 구매를 인용합니다. 세인트 피터스 버그. CBRE 예측에 따르면 일반적으로 2017년 러시아 상업용 부동산 시장의 거래 규모는 46억 달러에 달할 것으로 예상됩니다. 이는 2016년과 거의 같습니다. 동시에 내년에는 거래량이 52억 달러로 증가할 수도 있습니다.

21.05.2018

현재 러시아 부동산 시장은 2017년 발생한 민간은행 붕괴와 수백대 생존단계로의 전환으로 큰 타격을 받고 있다. 신용 기관.

러시아의 부동산 시장은 건설 프로젝트, 매매 및 광고 가격 통계를 기반으로 평가하기 어렵습니다. 그 이유는 간단합니다. 세금 문제로 인해 개인 주택 시운전이 러시아 지역의 통계 및 주택에 늦게 포함됩니다. 또한 공식과 공식 사이에는 상당한 차이가 있습니다. 실제 비용부동산 판매.

러시아 시장의 실제 상황은 부동산 시장 주기 단계, 수요 만족 및 주요 업체의 행동을 연구하여 평가할 수 있습니다.

러시아 부동산 시장의 가격은 최고치에 도달할 것이며 러시아 시장이 세계 경제와 함께 움직일 경우에만 수요가 최고조에 달할 것입니다.

• 미국 부동산 시장은 현재 가격과 수요가 상승하는 단계에 있으며, 이 사이클은 9년 동안 지속되었으며 업계 전문가에 따르면 향후 5~6년 동안 계속될 것으로 예상됩니다.
• 중국에서는 시장이 제안으로 포화 상태이고 빈 부동산의 수가 증가하고 있으며 은행은 계속해서 신용 구축을 제공하고 있습니다.
• 체코 부동산 시장의 가격은 2009년 이후 부동산 가치 상승에 따라 상승해 왔습니다.

러시아의 상황은 다릅니다. 일부 개발자와 채권자가 기다리고 있습니다. 국가 지원, 다른 사람들은 파산에 가깝습니다. 2017년 초부터 러시아는 확장 단계에 있었습니다. 주거용 부동산이 활발히 건설되었으며 수요는 감소하지 않았습니다. 그러나 이제 건설 현장은 폐쇄되고 부지가 매각되고 있습니다.

2018년일 가능성이 높음 일년이 지나갈 것이다바닥으로 이동하는 해로 시장에 나와 있습니다. 가장 좋은 시나리오는 수익성이 없는 부동산 가격이 급격하고 크게 하락하는 것입니다.

러시아 부동산의 투자 매력

러시아 부동산 시장의 지속적인 성장을 촉발하는 요인으로 자주 인용되는 주장은 여전히 ​​많은 인구가 주택을 필요로 한다는 것입니다. 이는 다음과 관련이 있습니다. 높은 점유율긴급 주택, 소비에트 시대로 거슬러 올라가는 만성적인 주택 부족, 오래된 주택 재고 처분.

소비에트 시대 이후 러시아의 주택 공급은 16에서 증가했습니다. 평방 미터주민 1인당 최대 24명. 그러나 이러한 상황은 의미가 없습니다. 투자 매력러시아 부동산 시장. 중국에서는 상황이 조금 나아졌지만 러시아와는 달리 중국에서는 평균 연봉더 높고 비용도 소비자 바구니- 아래에.

그렇다면 현재 러시아 부동산 시장은 어떤 단계에 있습니까? 정상적인 주기에서는 가격 정점이 건설 정점보다 먼저 발생합니다. 러시아에서 최근 두 번의 부동산 붐은 2002년부터 2007년까지, 그리고 2010년부터 2015년까지였습니다. 위기의 장기화아무것도 없었고 1998-2001 년의 엄청난 평가 절하 이후이 기간은 위기로 간주 될 수 없습니다. 부동산 가격이 약간 변했습니다.

자본을 기다리고 있습니다. 러시아의 상업용 부동산에 대한 투자는 시간을 표시하고 있습니다.

러시아에서는 건설 프로젝트에 대한 자금이 감소했습니다. 공급 부족으로 정점을 찍은 2006~2007년과 달리 가격 버블은 형성될 시간이 없다. 경제 제재로 인해 러시아 경제에 대한 자금 조달이 감소하고 이에 따라 건설 투자도 감소하고 있습니다.

높은 확률로 2018년에는 약 7,200만 평방미터의 주택이 시장에 출시될 것으로 예상되는데, 이는 각각 8,420만 평방미터와 8,530만 평방미터가 시장에 출시된 건설 정점인 2014~2015년에 비해 상당히 낮은 수치입니다.

2014년과 2015년은 러시아 부동산 시장 역사상 기록적인 해였습니다. 이는 러시아 개발이 2016년 과잉 공급이 아니라 경기 침체를 경험하고 있음을 확인시켜 줍니다. 즉, 지난 2년간 건설 감소, 낮은 가격 및 모기지 자극 시도에도 불구하고 매출 감소입니다. 2017년 국내 주택 커미셔닝은 2016년 대비 6.4% 감소했습니다. 따라서 7,500만 평방미터 미만이 시장에 진입했습니다. 연간 주택 규모는 건설 최고치보다 약 12% 낮습니다.

시장이 더 하락하기 위한 전제조건도 있다. 2017년 민간 은행의 붕괴와 수백 개의 중소 신용 기관이 생존 단계로 전환(러시아 연방 중앙 은행에 따르면 약 30%의 은행이 수익성이 없는 것으로 나타남)되면 심각한 타격을 입을 수 있습니다. 시장 - 이 요소는 다음보다 더 위험하고 더 나쁩니다. 높은 지분대출과 시장에서 사용할 수 있는 장기 자금이 부족합니다.

은행은 시장에 나오는 수천 개의 부동산의 원천이며, 시장 가격보다 40~50% 높은 평가액으로 이를 담보로 보유하고 있습니다.

러시아 부동산 시장에 투자할 곳은 어디입니까?

지금까지 흥미롭다 투자 대상아직 시장에 나와 있지 않습니다. 과거 위기 경험으로 볼 때 담보부동산 매각 절차는 1년 정도 걸릴 것으로 예상된다. 이런 일이 발생하면 거래 가격은 평균적으로 이전에 이루어진 담보 가치 평가의 절반 미만이 됩니다. 경제적 문제 2014~2015. 따라서 해당 부문의 실제 거래는 현재보다 몇 배 더 저렴할 것입니다.

정부 정책에 덜 의존하는 자산을 구매하는 것이 좋습니다. 매년 은행이 사라지고, 경제 전 부문에서 사무직 고용이 감소하는 추세를 감안할 때 사무실 부동산을 멀리하는 것이 좋습니다.

도시 외곽의 창고 부동산은 수입 삭감 및 제재로 인해 장기간 하락할 수 있습니다. 경쟁 시설 건설 비용이 많이 드는 러시아 대도시의 담보 물류 및 소매 부동산에 집중하는 것이 합리적입니다.

2016년에 주거용 개발에 적합한 부지 부족이 관찰되었으나 2017년에는 공급 과잉으로 바뀌었습니다. 따라서 백만 명 이상의 인구가 거주하는 대도시의 신규 주택 및 상업용 부동산 가격은 덜 하락할 것입니다(예카테린부르크, 노보시비르스크, 로스토프나도누).

2017년 상반기에는 모스크바 외곽의 주거용 부동산이 활발히 운영되었습니다.

• 모스크바 지역 10.5%
• 크라스노다르 지역 7.3%
• 상트페테르부르크 5.8%
• 레닌그라드 지역 5.4%
• 타타르스탄 3.9%

불완전한 규범적 기반임대사업은 주거용 부동산 시장에 큰 지장을 주고, 고의적으로 부풀리는 정책을 펼치고 있다. 지적 가치물체는 실제 물체보다 몇 배 더 높습니다. 시장 가치부동산 시장 전체를 간섭합니다.

장기 도시 개발 계획에 대한 정보의 기밀성으로 인해 현재 전망을 평가하기가 어렵습니다. 따라서 2018년은 시장에서 바닥을 향한 해로 지나갈 가능성이 높습니다.

비소득 부동산 가격이 2009년 수준 이하로 급격히 하락하고 상대적으로 짧은 침체 기간이 지속되는 것이 최선의 시나리오가 될 것입니다. 따라서 2019년에는 회복을 기대할 수 있습니다.