การแปลงหลักทรัพย์ของหลักทรัพย์ค้ำประกัน การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ของสินเชื่อจำนองคืออะไร การแปลงหลักทรัพย์ของหลักทรัพย์

การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์(Asset Securitization) เป็นวิธีการแปลงภาระหนี้ของธนาคารให้เป็นตราสารในตลาดทุนที่มีสภาพคล่องโดยการออกหลักทรัพย์ที่มีหลักประกันโดยกลุ่มสินทรัพย์ที่เป็นเนื้อเดียวกัน การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เป็นแหล่งเงินทุนนอกงบดุล การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์บางครั้งเรียกว่าการรักษาความปลอดภัยของสินทรัพย์หรือรูปแบบหนึ่งของปัญหาทางการเงิน เอกสารอันทรงคุณค่าปลอดภัยด้วยการสร้างสินทรัพย์

สาระสำคัญของการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์คือส่วนหนึ่งของสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ (สินเชื่อจำนองหรือสินเชื่ออุปโภคบริโภค สินเชื่อรถยนต์ สินทรัพย์ให้เช่า อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์วัตถุหลักประกัน ฯลฯ) ธนาคารจะลบออกจากงบดุลและรีไฟแนนซ์โดยการออก ซึ่งขายใน ตลาดเสรี. หลักทรัพย์เหล่านี้ซึ่งมีสินทรัพย์หนุนหลังเรียกว่าหลักทรัพย์ที่มีสินทรัพย์หนุน (ABS) เมื่อสรุปธุรกรรมการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ สิทธิในการเรียกร้องที่เป็นวัตถุของการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์จะต้องเป็นเนื้อเดียวกัน

การซื้อหลักทรัพย์โดยผู้ลงทุนให้สิทธิในการรับรายได้ในรูปของ เปอร์เซ็นต์คงที่ซึ่งแหล่งที่มาคือดอกเบี้ยและเงินต้นของสินทรัพย์ที่แปลงหลักทรัพย์ (จาก กระแสเงินสดสินทรัพย์พูล)

วัตถุประสงค์ของการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์คือเพื่อกระจายความเสี่ยงโดยการเปลี่ยนสินทรัพย์ของธนาคารให้เป็นหลักทรัพย์โดยการรีไฟแนนซ์ การกู้ยืมสินทรัพย์ของธนาคารสามารถทำได้โดยการออกหลักทรัพย์ที่มีสินทรัพย์ค้ำประกัน (ABS) หรือโดยการรับ (สินเชื่อที่มีสินทรัพย์ค้ำประกัน)

เมื่อแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ สินทรัพย์ทางการเงินเดบิตจากงบดุลของธนาคารแยกจากสินทรัพย์อื่นและโอนไปยังตัวกลางทางการเงินที่สร้างขึ้นเป็นพิเศษ - ยานพาหนะวัตถุประสงค์พิเศษ (SPV) จากนั้นรีไฟแนนซ์ในตลาดเงินหรือตลาดทุน วัตถุประสงค์ของการสร้างและดำเนินการ SPV คือเพื่อแยกสินทรัพย์ที่ต้องแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ออกจากบริษัท และลดความเสี่ยงตามลำดับ ในยูเครน เมื่อใช้การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์แบบ “คลาสสิก” สินเชื่อจำนองฟังก์ชัน SPV ดำเนินการโดย State Mortgage Institution (SMI) ซึ่งก่อตั้งขึ้นในปี 2547

การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์แบ่งออกเป็น "คลาสสิก" และ "สังเคราะห์" ขึ้นอยู่กับผู้ออกหลักทรัพย์ และขึ้นอยู่กับระดับ - เป็นหลักและรอง ที่ การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์แบบ "คลาสสิก" (นอกงบดุล)ผู้ออกหลักทรัพย์คือ SPV ซึ่งผู้ริเริ่ม (เจ้าหนี้ภายใต้ ภาระผูกพันทางการเงิน) ขายสิทธิในการเรียกร้องและตัดสินทรัพย์ออกจากงบดุล (ถอนออกจากงบดุล)

การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์แบบ "คลาสสิก" ขึ้นอยู่กับหลักการของ "การขายจริง" - "การขายขั้นสุดท้าย" หรือ "การขายที่ไม่สามารถเพิกถอนได้" กฎหมายของประเทศยูเครน "เกี่ยวกับพันธบัตรจำนอง" กำหนดว่าสินทรัพย์จำนองที่ได้รับโดยสถาบันการลงทุนของรัฐนั้นถือว่าได้มาโดยไม่สามารถเพิกถอนได้นั่นคือโดยไม่มีสิทธิ์ในการเปลี่ยนซื้อคืนหรือโอนสินทรัพย์เหล่านั้น

ที่ การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์แบบ "สังเคราะห์"ผู้ออกคือธนาคารต้นทางซึ่งได้จัดตั้งพอร์ตโฟลิโอของสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องและออกตราสารหนี้ที่ค้ำประกันโดยสิทธิในการเรียกร้องพอร์ตโฟลิโอของสินทรัพย์นี้อย่างอิสระในนามของตนเอง ซึ่งแตกต่างจากการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์แบบ "คลาสสิก" ภายในกรอบของการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์แบบ "สังเคราะห์" ไม่ใช่กลุ่มสินทรัพย์ที่ขาย แต่เป็นความเสี่ยงบางอย่างที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มสินทรัพย์ กลุ่มทรัพย์สินยังคงเป็นทรัพย์สินของผู้สร้าง การจ่ายเงินปันผลให้กับเจ้าของหลักทรัพย์ที่มีหลักทรัพย์แปลงหลักทรัพย์ (นักลงทุน) จะดำเนินการโดยค่าใช้จ่ายของเงินที่ธนาคารได้รับจากผู้กู้และแหล่งอื่น ๆ (กำไรของผู้สร้าง กองทุนที่ยืมมาและอื่นๆ) ตัวอย่างของการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์แบบ "สังเคราะห์" คือปัญหาในปี 2550 โดย Ukrgasbank ของพันธบัตรจำนองสามัญในจำนวน UAH 50 ล้าน ข้อดีของการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ประเภทนี้คือความเรียบง่ายและต้นทุนที่ต่ำเมื่อเทียบกับการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์แบบ "คลาสสิก" ในขณะเดียวกัน ผู้ออกก็ต้องรับความเสี่ยงด้วย ชำระคืนก่อนกำหนดผู้กู้จำนองและ.

วิธีการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ถูกนำมาใช้ครั้งแรกในสหรัฐอเมริกาในปี พ.ศ. 2513 โดย Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) ในการพัฒนาแนวคิดเกี่ยวกับการโอนหลักทรัพย์ค้ำประกันและโปรแกรมเพื่อให้แน่ใจว่ามีการชำระดอกเบี้ยและชำระเงินต้นตามเวลาที่กำหนด หนี้บางชุด วัตถุหลักประกันที่ได้มาตรฐาน โปรแกรมนี้เกี่ยวข้องกับสถาบันการเงิน (ธนาคารและสมาคมออมทรัพย์และสินเชื่อ) รวบรวมแพ็คเกจการจำนองที่ค้ำประกันโดย GNMA และขายแพ็คเกจนี้ให้กับบุคคลที่สาม - เมื่อผู้ออกหลักประกันได้ชำระเงินแล้ว สถาบันการเงินเขาโอนให้เจ้าของหลักประกันส่งเช็คไปที่ จำนวนเงินทั้งหมดการชำระเงินทั้งหมด เนื่องจาก GNMA เป็นผู้ค้ำประกันการชำระเงิน หลักทรัพย์ที่โอนจึงมีความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ในระดับต่ำ

การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์โดยใช้หลักประกันและสินเชื่อเพื่อการจำนองเริ่มแพร่หลายเมื่อเวลาผ่านไป ตั้งแต่กลางทศวรรษ 1980 ในสหรัฐอเมริกา การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์จากสินเชื่อรถยนต์และลูกหนี้เริ่มต้นขึ้น บัตรเครดิตการเช่าเชิงพาณิชย์และคอมพิวเตอร์และอื่น ๆ

การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์แพร่หลายมากที่สุดในสหรัฐอเมริกา จนกระทั่งเมื่อไม่นานมานี้ ตลาดการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์มีการพัฒนาอย่างรวดเร็ว ในสหรัฐอเมริกา ปริมาณการหมุนเวียน ABS เกิน 3 ล้านล้าน ดอลลาร์ การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เป็นเรื่องที่น่าสนใจที่สุดสำหรับธนาคารที่มีพอร์ตสินเชื่อที่เป็นเนื้อเดียวกันจำนวนมาก บริษัทลีสซิ่งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และผู้พัฒนา

ณ วันที่ 1 มกราคม 2554 ธุรกรรมการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ 4 รายการของสินทรัพย์ทางการเงินเสร็จสมบูรณ์ในยูเครน PrivatBank ดำเนินการแปลงหลักทรัพย์ข้ามพรมแดนภายใต้กฎหมายของสหราชอาณาจักร และ Ukrgasbank สถาบันสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งรัฐ และ Oschadbank ได้ออกพันธบัตรจำนองสามัญตามกฎหมายของประเทศยูเครน "ในพันธบัตรจำนอง"

วิกฤติทางการเงิน 2551-2552 แสดงให้เห็นว่าส่วนสำคัญของหลักทรัพย์แปลงหลักทรัพย์ที่ออก โดยเฉพาะอย่างยิ่งการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์รอง มีความเสี่ยงที่มีนัยสำคัญที่ถูกโอนไปยังผู้เข้าร่วมตลาดรายอื่น ซึ่งมีส่วนทำให้วิกฤตรุนแรงขึ้น ในความพยายามที่จะปกป้องตนเอง ธนาคารต่างๆ หันมาใช้การกู้ยืมเพิ่มมากขึ้นเพื่อสร้างหลักทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ต่อไป ตัวอย่างเช่น อเมริกัน ธนาคารเพื่อการลงทุนเลห์แมน บราเธอร์ส กำลังซื้อ สินเชื่อจำนองเพื่อวัตถุประสงค์ในการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์และการขายในภายหลัง เมื่อเวลาผ่านไป แต่ละธนาคารเริ่มซื้อหลักทรัพย์เดียวกันนี้ในตลาดจากธนาคารอื่น ต่อมา เนื่องจากคุณภาพการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เสื่อมลง การรับชำระเงินแก่นักลงทุนจึงชะลอตัวหรือหยุดลงโดยสิ้นเชิง ซึ่งบ่อนทำลายความเชื่อมั่นในผลิตภัณฑ์ทางการเงินประเภทนี้และส่งผลให้มูลค่าตลาดลดลง และเป็นผลให้ เพื่อความสูญเสียของนักลงทุน ในปี 2008 เลห์แมน บราเธอร์ส ล้มละลาย

การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เป็นปรากฏการณ์ที่ค่อนข้างใหม่สำหรับ เศรษฐกิจรัสเซียดังนั้นจึงดูซับซ้อนและเข้าใจยากสำหรับหลาย ๆ คน ในความเป็นจริง นี่เป็นเพียงการเปลี่ยนแปลงของสินทรัพย์ทางการเงินที่มีสภาพคล่องต่ำให้เป็นสภาพคล่อง ผ่านการออกและการขายหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจากสินทรัพย์เหล่านี้

การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์คืออะไร

วิธีที่ง่ายที่สุดในการอธิบายข้อตกลงนี้คือการใช้ตัวอย่าง เราจะยกตัวอย่างธนาคารสมมุติ อย่างไรก็ตาม เราจะสำรองทันทีว่าการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์สามารถดำเนินการได้ไม่เพียงแต่โดยโครงสร้างธนาคารเท่านั้น แต่ยังรวมถึงโดยองค์กรที่เกี่ยวข้องกับบัญชีลูกหนี้ด้วย

มาดูธนาคารนามธรรม "ดวงอาทิตย์" กัน เมื่อสร้างตามข้อกำหนดของธนาคารกลางแห่งรัสเซียผู้ก่อตั้งจะรวบรวมจำนวนหนึ่ง เงินทุนของตัวเองซึ่งต่อมามีวัตถุประสงค์ในการออกสินเชื่อจำนอง ธนาคาร "Solnyshko" เสนอ เงื่อนไขการทำกำไรดังนั้นลูกค้าจึงเต็มใจที่จะลงทะเบียนกับเขา สินเชื่อที่อยู่อาศัยและจำนวนเงินสดฟรีที่ธนาคารมีให้ก็หมดลงอย่างรวดเร็ว

ดังนั้นธนาคาร Solnyshko จึงเผชิญกับคำถามในการระดมทุนอย่างรวดเร็ว เขาสามารถกู้เงินจากธนาคารกลางได้ในอัตรารีไฟแนนซ์ แต่นี่ไม่ใช่ทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับการจำนอง คุณสามารถดึงดูดเงินเข้าสู่บัญชีออมทรัพย์และบัญชีเงินเดือนได้อย่างไรก็ตามนี่เป็นกระบวนการที่ค่อนข้างยาวซึ่งไม่รับประกันว่าจะได้รับเงินทันทีในปริมาณที่เพียงพอ

นี่คือจุดที่ขั้นตอนการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เข้ามาช่วยเหลือธนาคาร จริงๆ แล้วธนาคารมีเงินแค่ในรูปเท่านั้น สินทรัพย์ของธนาคาร– สินเชื่อที่ออกแล้วซึ่งค้างอยู่ในงบดุลของธนาคาร สักวันหนึ่งผู้กู้จะชำระหนี้ให้เต็ม (หรือจะชำระคืนโดยการขายอพาร์ทเมนต์ที่จำนอง) แต่ธนาคารไม่ต้องการ "สักวันหนึ่ง" ตอนนี้ต้องการเงินในตอนนี้เพื่อออกเงินกู้มากขึ้นและแข่งขันกับสินเชื่ออื่น ๆ ได้สำเร็จ

ในทางกลับกัน เรามีนักลงทุนที่ไม่รังเกียจที่จะลงทุนในสินทรัพย์ของ Solnyshko Bank แต่ด้วยเหตุผลบางอย่างก็ไม่ทำเช่นนั้น ในกรณีนี้ พวกเขาหันไปใช้ขั้นตอนการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์

ประเภทและกระบวนการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์

การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เป็นไปได้ในสองตัวเลือก - ด้วยการตัดจำหน่ายสินทรัพย์จากงบดุลและไม่มีการตัดจำหน่ายในกรณีแรก สินทรัพย์ที่จะแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์จะถูกโอนไปยังงบดุลของบริษัทย่อยหรือ ตัวกลางทางการเงิน(SPV – จาก English Special Purpose Vehicle) จึงช่วยเพิ่มสภาพคล่องของธนาคาร แม้ว่าจะไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงที่นี่สำหรับลูกหนี้จำนอง แต่ธนาคารมักจะให้บริการสินเชื่อแก่ SPV ต่อไป ขณะเดียวกันก็รับค่าธรรมเนียมการบริการสินเชื่อจาก SPV ด้วยเช่นกัน

ในตัวเลือกที่สอง สินทรัพย์จะยังคงอยู่ในงบดุลขององค์กร แต่โดยการออกหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจากสินทรัพย์เหล่านี้ จะมีการระดมทุนที่จำเป็น เงินสด. ตามกฎแล้วต้นทุนจะต่ำกว่าต้นทุนของกองทุนที่ยืมหรือกองทุนที่ได้จากการออกพันธบัตร

ลองพิจารณาอัลกอริธึมทีละขั้นตอนสำหรับการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ซึ่งสินทรัพย์จะถูกตัดออกจากงบดุลและขายให้กับตัวกลางทางการเงิน

• ธนาคารออกสินเชื่อ (หรือแบบฟอร์มบริษัท บัญชีลูกหนี้) - เช่น. สินทรัพย์ทางการเงินถูกสร้างขึ้นเพื่อการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์
• พอร์ตของสินทรัพย์ถูกสร้างขึ้นและจำหน่ายไปให้กับบริษัทย่อยหรือตัวกลางทางการเงิน (SPV)
• SPV โอนเงินให้กับธนาคารสำหรับสินทรัพย์ที่ซื้อและออกหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจากสินทรัพย์เหล่านี้
• นักลงทุนซื้อหลักทรัพย์และรับผลกำไรในฐานะผู้ยืมผ่านธนาคารเพื่อชำระหนี้ให้กับ SPV

รูปแบบนี้ ซึ่งมีการปรับเปลี่ยนบางอย่าง สามารถใช้ได้กับตัวเลือกการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์อื่นๆ หากเรากำลังพูดถึงบริษัทลูกและไม่ใช่ SPV กำไรส่วนหนึ่งจะถูกโอนไปยังองค์กรแม่ - ธนาคารหรือองค์กร หากสินทรัพย์ไม่ได้ถูกตัดออกจากงบดุลของธนาคาร/องค์กร ขั้นตอนการจำหน่ายจะถูกข้ามไป และรายรับที่ตามมาทั้งหมดจะถูกโอนไปยังงบดุลของธนาคาร/องค์กรทันที

เหตุใดจึงต้องมีการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์?

ดังที่เห็นได้จากตัวอย่างข้างต้น การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ทำให้เกิดสถานการณ์ที่ “หมาป่าทั้งสองได้รับอาหารและแกะก็ปลอดภัย” ด้วยการจัดระเบียบกระบวนการที่เหมาะสม ผู้เข้าร่วมทุกคนจะได้รับสิ่งที่พวกเขาต้องการ

ประการแรก ธนาคารหรือองค์กรจะกำจัดสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องในงบดุลออก โดยตัดสินทรัพย์เหล่านั้นออกจากงบดุลของคนกลาง บริษัทในเครือ หรืออย่างน้อยก็เปลี่ยนสินทรัพย์เหล่านี้ให้เป็นสภาพคล่อง ประการที่สอง การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์นำมาซึ่งเงินสดที่จำเป็นในการจัดหาเงินทุน การพัฒนาต่อไป– และต้นทุนของกองทุนเหล่านี้ก็ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับ กองทุนเครดิตหรือการออกหุ้นกู้

ประการที่สาม นักลงทุนได้รับโอกาสในการลงทุนในองค์กรโดยไม่ต้องซื้อตราสารทุน แต่ในขณะเดียวกันก็ได้รับความสนใจที่ดี

ประการที่สี่ ลูกค้าก็พึงพอใจเช่นกัน ในแง่หนึ่ง พวกเขายังคงจ่ายเงินกู้ (หรือลูกหนี้) อย่างใจเย็น ในทางกลับกัน เนื่องจากธนาคารได้รับเงินทุนตามที่ต้องการ จึงยังคงให้สินเชื่อแก่ลูกค้าในเงื่อนไขที่ดีต่อไป

ตามที่กล่าวไว้ข้างต้น นี่เป็นปรากฏการณ์ที่ค่อนข้างใหม่สำหรับประเทศของเรา อย่างไรก็ตาม ธนาคารหลายแห่งได้ใช้ประโยชน์จากมันแล้ว การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ของสินเชื่อจำนองในรัสเซียดำเนินการโดย Gazprombank, Alfa-Bank, DeltaCredit, IMB และบริษัทขนาดใหญ่อื่น ๆ อีกจำนวนหนึ่ง โครงสร้างการธนาคาร. นอกจากนี้ยังมี AHML หรือ Agency for Housing Mortgage Lending ซึ่งซื้อสินเชื่อจำนองจากผู้ให้กู้และจ่ายค่าตอบแทน - เช่น ดำเนินการตามขั้นตอนการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์จริง

แม้ว่าสินเชื่อจำนองจะปรากฏในประเทศของเราเมื่อไม่นานมานี้ แต่พวกเขาได้กลายเป็นส่วนสำคัญของทั้งหมดแล้ว ระบบธนาคารประเทศและ เครื่องมือทางการเงินเป็นที่เข้าใจและเป็นที่ต้องการของประชาชนอย่างเพียงพอ นี่เป็นหนึ่งในประเภทที่ติดทนนานที่สุด เครดิตสินค้าในบางธนาคารมีระยะเวลาชำระคืนถึงสามสิบปี ความเสี่ยงที่มาพร้อมกับเงินกู้นี้มีร่วมกันสำหรับทั้งผู้ยืมและผู้ให้กู้ อันที่จริงในช่วงเวลาดังกล่าว อาจกลายเป็นเหมือนโคจะ นัสเรดดีน ปาดิชะฮ์จะตาย หรือลา หรือโคจะเอง หากไม่มีมาตรการรักษาความปลอดภัยสำหรับผู้ยืม ผู้ให้กู้จะใช้กลยุทธ์ที่ได้รับการพิสูจน์แล้วที่เรียกว่าการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ของสินเชื่อจำนอง

การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ของสินเชื่อจำนองเป็นวิธีการลดความเสี่ยงของธนาคาร โดยหลักการแล้ว สิ่งนี้ชัดเจนตั้งแต่รากศัพท์ของคำว่า "ความปลอดภัย" ซึ่งหมายถึง "การป้องกัน" คำถามเดียวก็คือสิ่งนี้เกิดขึ้นได้อย่างไร และเหตุใดธนาคารจึงเชื่อว่ากระบวนการออกดังกล่าว เงินกู้ระยะยาวมันมีความเสี่ยงสำหรับพวกเขามากกว่าสำหรับผู้ยืมด้วยซ้ำ

โดยหลักการแล้ว การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ของเงินกู้ระยะยาวซึ่งรวมถึงสินเชื่อจำนองนั้นเกิดขึ้นตามหลักการข้อหนึ่ง: คุณต้องขายของคุณให้กับผู้อื่น องค์กรทางการเงินบางทีอาจเป็นราคาที่ต่ำกว่าเล็กน้อย จึงทำให้ความเสี่ยงของคุณลดลง เป็นผลให้ธนาคารซึ่งกู้ยืมเงินจากธนาคารอื่นเพื่อรักษาพอร์ตสินเชื่อนี้ จะได้รับเงินจริงแทนหนี้เงินฝาก การมีทรัพย์สินนี้ก็สามารถชำระหนี้หรือนำเงินที่ได้รับมาหมุนเวียนเพื่อออกสินเชื่อจำนองเดียวกันได้ เป็นต้น

กระบวนการของธนาคารในการขายหนี้ของลูกค้าเกิดขึ้นผ่านการขายหลักทรัพย์ที่ออกโดยธนาคารนี้ - ภาระหนี้ เป็นผลให้ธนาคารซึ่งจึงขายของมันในระยะยาว พอร์ตสินเชื่อชนะสองครั้ง - เขาเลิกกิจการของตัวเอง หนี้เครดิตและลดความสูญเสียทางการเงินให้อยู่ในระดับที่ยอมรับได้ในกรณีที่ผู้กู้ยืมล้มละลาย

การแปลงพอร์ตการลงทุนจำนองกลายเป็นเรื่องปกติสำหรับธนาคารในการเคลื่อนย้ายเงินจากกระเป๋าหนึ่งไปยังอีกกระเป๋าหนึ่ง ขั้นตอนนี้สามารถเปรียบเทียบได้กับการมอบระเบิดมือให้กันโดยดึงหมุดออกจากมือหนึ่ง ใครก็ตามที่มันระเบิดในมือของเขาคือผู้โชคไม่ดี นี่เป็นอะนาล็อกของ "รูเล็ตรัสเซีย" ที่เล่นโดยนายธนาคาร

ที่สุด ด้วยวิธีง่ายๆการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ของเงินกู้สามารถอธิบายได้โดยใช้ตัวอย่างต่อไปนี้:

1. Vasya ให้ Petya 100 rubles โดยมีข้อตกลงว่าเมื่อสิ้นเดือนเขาจะให้ 150
2. วันหนึ่งวาสยาพบว่าบริษัทที่เพ็ตยาทำงานอยู่เกือบจะล้มละลาย ไม่มีใครอ้างว่า Petya จะไม่ชำระหนี้ทั้งหมด แต่ Vasya ถือว่าความเสี่ยงนั้นใหญ่มากและไม่สามารถยอมรับได้สำหรับตัวเขาเอง
3. Vasya ไปที่หน่วยงานลานบ้าน Seryozha และเสนอที่จะซื้อหนี้ของ Petya จากเขาในราคา 120 รูเบิลโดยอ้างว่า Petya เป็นหนี้เขา 150 รูเบิลและในที่สุด Seryozha จะได้รับ 30 รูเบิล "แบบนั้น"
4. Seryozha ประเมินความแข็งแกร่งของเขาเห็นด้วยและ Petya ที่ไม่สงสัยก็กลายเป็นหนี้เขา ยิ่งกว่านั้นไม่มีใครห้าม Seryozha ซึ่งมี "ทรัพยากรด้านการบริหาร" ในรูปแบบของแก๊งค์จากการเพิ่มจำนวนหนี้เป็น 200 รูเบิล

ในความเป็นจริง กลไกการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์มีความซับซ้อนมากขึ้นและถูกอาชญากรน้อยกว่ามาก ประกอบด้วยการออกโดยธนาคารผู้ถือพอร์ตสินเชื่อของชุดหลักทรัพย์ที่ยืนยัน หุ้นกู้ผู้กู้ยืมอยู่ตรงหน้าเขา ผลิตในหลายส่วน ซึ่งแต่ละส่วนเรียกว่าชุดคราว

ธนาคารจึงทำงานร่วมกับธนาคารเพื่อโน้มน้าวผู้ซื้อว่าการซื้อนั้นทำกำไรได้และธุรกรรมดังกล่าวไม่มีความเสี่ยงมากเกินไป หน่วยงานจัดอันดับกำหนดระดับความเสี่ยงและสภาพคล่องของภาระหนี้เหล่านี้ ตามกฎแล้ว พอร์ตสินเชื่อจะถูกขายในหลายชุด โดยชุดแรกที่ออกเรียกว่า "อาวุโส" ซึ่งถือว่ามีสภาพคล่องมากกว่าและมีราคาแพงกว่า อันล่าสุดคืออันที่อายุน้อยที่สุดและแทบไม่มีการรักษาความปลอดภัยเลย

ความปลอดภัยของงวดดังกล่าวคำนวณจากความมั่นคงที่เป็นสาระสำคัญของเงินกู้ ตัวอย่างเช่น มีการออกสินเชื่อจำนองเพื่อรักษาความปลอดภัยของอพาร์ทเมนท์ที่กำลังซื้อ เมื่อถึงเวลาปล่อยชุดสุดท้าย ราคาตลาดอพาร์ทเมนต์อาจล้มลงดังนั้นภาระผูกพัน (หลักประกัน) ที่แนบมากับชุดที่ออกก่อนหน้านี้ทำให้ต้นทุนของอพาร์ทเมนต์ดังกล่าวหมดลงอย่างสมบูรณ์ เป็นผลให้ผู้ซื้อชุดสุดท้ายไม่มีการรับประกัน โดยปกติธนาคารผู้ออกหลักทรัพย์จะเก็บหลักทรัพย์ไว้ อย่างไรก็ตามหากมูลค่าตลาดของอพาร์ทเมนต์เพิ่มขึ้นผู้ซื้อชุดย่อยจะได้รับประโยชน์มากขึ้น

หลักประกันที่ออกโดยธนาคาร - การยืนยันภาระหนี้ของบุคคลที่สาม - เริ่มใช้ชีวิตของตัวเอง สามารถขายหรือจำนองได้หลายครั้ง ขณะนี้ในรัสเซียตลาดสำหรับภาระหนี้ดังกล่าวมีขนาดใหญ่มาก เป็นผลให้บุคคลที่กู้เงินจำนองจากธนาคารแห่งหนึ่งต้องติดหนี้ผู้ให้กู้หลายราย ถ้าเรานำสิ่งต่าง ๆ ไปสู่จุดที่ไร้สาระแล้วก็ไปหาเพื่อนบ้านที่ลงจอด

การให้กู้ยืมจำนองเป็นหนึ่งในประเภทที่เสี่ยงที่สุด การธนาคาร– ท้ายที่สุดแล้ว มีการออกกองทุนจำนวนมากในช่วงเวลาสำคัญ ดังนั้นการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ของสินเชื่อจำนองจึงเริ่มได้รับความนิยมมากขึ้นในหมู่สถาบันการเงินของรัสเซีย

การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ของสินเชื่อจำนอง - คำอธิบายเล็กน้อย

คำว่า "การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์" นั้นเปิดตัวในปี 1977 ในสหรัฐอเมริกาโดยได้รับความช่วยเหลือจากนักธุรกิจรายใหญ่จาก Wall Street - Lewis Ranieri หัวหน้าแผนกจำนองของ Salomon Brothers

สำนวนนี้หมายถึงกระบวนการสร้างหลักทรัพย์ค้ำประกันโดยการจำนองที่ซื้อจากธนาคาร ตอนนี้เราจะพยายาม ในภาษาง่ายๆอธิบายแผนภาพนี้ เริ่มต้นด้วยแรงจูงใจของลิงค์หลัก - ธนาคารเจ้าหนี้

1. ดังนั้นธนาคารจึงออกสินเชื่อจำนอง แต่ทำต่อไป งบดุลของตัวเองการจำนองจำนวนมากไม่ได้สร้างผลกำไรให้กับธนาคาร ดังนั้นเขาจึงรวมกลุ่มกันไว้โดยมีความสอดคล้องกันไม่มากก็น้อยในเรื่องความเร่งด่วน อัตราดอกเบี้ยความเสี่ยงและสภาพคล่องของการจำนองและขายสินทรัพย์เหล่านี้ให้กับนิติบุคคลเฉพาะกิจ (SPV) โดยยังคงให้บริการสินเชื่อที่ออกให้
2. SPV หรือนิติบุคคลสะสมถือสินทรัพย์สินเชื่อจำนองในงบดุลและออกหลักทรัพย์ให้กับพวกเขา
3. ตัวแทนจำนอง (การชำระเงิน) ทำงานร่วมกับหลักทรัพย์เหล่านี้ - มีส่วนร่วมในการออกและเปลี่ยนชุด
4. ผู้ลงทุนซื้อหลักทรัพย์เหล่านี้

บุคคลต่อไปนี้อาจมีส่วนร่วมในการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ของสินเชื่อจำนอง:

• ตัวแทนบริการสำรองจะเข้ามาแทนที่ธนาคาร - ผู้ให้กู้หลัก ในกรณีที่ไม่สามารถให้บริการสินเชื่อจำนองที่ออกต่อไปได้
• ผู้ค้ำประกันคือการสนับสนุนด้านเครดิตสำหรับการดำเนินการทั้งหมด (ตามกฎแล้ว ธนาคารขนาดใหญ่หรือบริษัทประกันจะกลายเป็นผู้ค้ำประกัน)
• Underwriter - ประเมินและรักษามูลค่าของหลักทรัพย์ที่ออก ช่วยในการจัดโครงสร้างธุรกรรมทั้งหมด
• หน่วยงานที่ปรึกษา – ให้คำแนะนำในประเด็นปัญหาที่เกิดขึ้นแก่ผู้เข้าร่วมทุกคนในการดำเนินการนี้
• สำนักจัดอันดับ – กำหนดอันดับเครดิตให้กับหลักทรัพย์ที่ออก

การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ของสินเชื่อจำนอง – ประสบการณ์ของรัสเซีย

ผู้เข้าร่วมตลาดทราบถึงความยากลำบากและคุณลักษณะต่อไปนี้ของการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ของสินเชื่อจำนองในสหพันธรัฐรัสเซีย:

• ขาดกฎหมายที่ชัดเจนและ "ผ่านการทดสอบ" ในด้านนี้
• การไร้ความสามารถและไม่เต็มใจของผู้เล่นรายใหญ่ของรัสเซียและตะวันตกที่จะเข้าร่วมในโครงการเหล่านี้
• ความเสี่ยงค่อนข้างสูงสำหรับสินเชื่อจำนองที่เกี่ยวข้องกับความไม่มั่นคงของเศรษฐกิจของประเทศและสถานการณ์ทางการเมือง

ปัจจุบัน SPV - องค์กรจัดเก็บที่ใหญ่ที่สุดของรัสเซียคือ AHML (Housing Mortgage Lending Agency) ซึ่งก่อตั้งขึ้นเมื่อปี 1997 ซึ่งซื้อกลุ่มสินเชื่อจำนองจากธนาคารรัสเซียขนาดใหญ่และเชื่อถือได้

สำหรับประโยชน์ของการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ของสินเชื่อจำนองสำหรับพวกเราปุถุชนนั้น ประกอบด้วยการกระจายความเสี่ยงของธนาคารและกระตุ้นให้พวกเขากระตือรือร้นและภักดีมากขึ้นในการออกสินเชื่อดังกล่าว

หนึ่งในแนวคิดใหม่ในตลาด บริการทางการเงินซึ่งส่งผลกระทบต่อกิจกรรมของนายธนาคารและนักลงทุน - การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์จำนอง พลเมืองธรรมดาของรัฐของเรายังห่างไกลจากการเข้าใจคำนี้ และยิ่งกว่านั้น - จากการมีส่วนร่วมในกระบวนการนี้ แต่การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เป็นประโยชน์ต่อธนาคารและอาจถูกนำมาใช้ในชีวิตของสังคมเนื่องจากการจำนองในต่างประเทศได้ผ่านกระบวนการนี้มาเป็นเวลานานและค่อนข้างประสบความสำเร็จ ยิ่งไปกว่านั้น AHML ของเราทำเช่นนี้มาประมาณ 6-7 ปีแล้ว โดยรีไฟแนนซ์สินเชื่อจำนองจากธนาคารพาณิชย์

การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ในการจำนองคืออะไร

สถาบันการเงิน (ธนาคาร) ออกเงินกู้ให้กับผู้กู้เพื่อซื้อบ้าน นี่คือแผนการจำนองมาตรฐาน ในกรณีนี้ธนาคารจะรับความเสี่ยงทั้งหมดของเงินกู้โดยเป็นผู้ถือภาระหนี้แต่เพียงผู้เดียว หากผู้กู้ไม่ชำระคืนเงินกู้ด้วยเหตุผลบางประการ ธนาคารจะพยายามแก้ไขสถานการณ์หรือยอมรับผลขาดทุนอย่างอิสระ

การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เกี่ยวข้องกับการรีไฟแนนซ์สินเชื่อจำนองซึ่งหมายความว่าบุคคลที่สามเข้ามามีบทบาท นี่คือองค์กรที่ต้องการซื้อภาระเงินกู้ ขั้นแรก ธนาคารออกสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กับบุคคลธรรมดา (ผู้กู้) จากนั้นขายเงินกู้นี้ให้กับบุคคลที่สาม ซึ่งจะมีเปอร์เซ็นต์ผลประโยชน์จากการทำธุรกรรมเป็นของตัวเอง และแน่นอนว่า จะต้องรับความเสี่ยงด้วย หลักทรัพย์จำนองออกเพื่อโอนจำนองให้กับบุคคลที่สาม พวกเขาเป็นหัวข้อของการทำธุรกรรม

นั่นคือธนาคารสะสมหลายพัน ภาระผูกพันด้านเครดิตเป็นกลุ่มสินเชื่อจำนองเดียว โดยมีความเสี่ยงและผลตอบแทนโดยเฉลี่ย และขายกลุ่มภาระผูกพัน (รีไฟแนนซ์) นี้ให้กับสถาบันการเงินอื่น สำหรับเรา นี่เป็นเพียง Agency for Housing Mortgage Lending (AHML)

บ้านการเงิน

หากการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์จากการจำนองกลายเป็นกิจกรรมหลักของบริษัทบางแห่ง มันก็จะเปิดขึ้น บ้านจำนอง. มีตัวอย่างเรื่องนี้อยู่แล้วใน ประเทศต่างๆความสงบ. บุคคลธรรมดาไม่สามารถใช้กับธนาคารต่าง ๆ เพื่อขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยไม่ได้เปรียบเทียบราคาปริมาณของเอกสารพลเมืองเพียงมาที่บ้านจำนองและค้นหาเงื่อนไขที่สม่ำเสมอในการเข้าร่วมในการจำนอง เขาจะเห็นเพียงชื่อธนาคารที่จะทำหน้าที่เป็นผู้จัดหาเงินทุนในการทำธุรกรรมของเขา แต่สิ่งนี้อาจไม่เกิดขึ้นทั้งหมดขึ้นอยู่กับระดับของข้อตกลงระหว่าง สถาบันการเงินและบ้านจำนอง

ข้อดีของธนาคารในกรณีนี้ชัดเจน: พวกเขาไม่ต้องรอนานในการคืนเงิน และไม่สับสนกับการไม่คืนเงิน ในเวลาเดียวกัน พวกเขายังมีความปรารถนาอย่างยิ่งที่จะออกสินเชื่อจำนองเพิ่มเติม การจำนองแปลงหลักทรัพย์ยังสามารถดึงดูดนักลงทุนที่ชื่นชมประโยชน์ของการลงทุนในสินทรัพย์ในบ้านที่ถูกจำนองอย่างเต็มที่แล้ว นอกจากนี้ บทบาทของนักลงทุน-เจ้าของหุ้นจำนองที่ดำเนินการรีไฟแนนซ์จำนองจะถือเป็นบทบาทของเอกชน บริษัทลงทุนและบริษัทต่างๆ เทศบาลต้องการหลักทรัพย์จำนองเพื่อ สถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยซึ่งสามารถเปลี่ยนเป็นเชิงพาณิชย์ได้