ต้นทุนการก่อสร้างอาคารพักอาศัยหลายอพาร์ตเมนต์ ค่าก่อสร้างหรือราคาตารางเมตรเท่าไหร่คะ? มาคำนวณเบื้องต้นกัน

ราคาเท่าไหร่ ตารางเมตรและช่างก่อสร้างแต่ละรายใช้จ่ายไปเท่าไรกันแน่? ผู้ซื้อบ้านทุกคนอาจต้องการฟังคำตอบสำหรับคำถามนี้ Pavel Goryachkin ประธานสหภาพวิศวกรประมาณการ ตอบคำถามเหล่านี้โดยเฉพาะสำหรับ BN ภายใต้กรอบของสภาการเคหะ All-Russian

– แล้วต้นทุนการก่อสร้างที่แท้จริงตอนนี้เป็นเท่าไหร่?

– ป้ายราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 14,000 รูเบิลต่อตารางเมตร ตัวอย่างเช่นสำหรับโครงการที่มีการผลิตองค์ประกอบผนังหลักที่โรงงานแล้วติดตั้งฉันไม่เห็นราคาต่ำกว่า 14,000 รูเบิลต่อชุด ไม่ควรมีภาพลวงตา สำหรับ 8,000 เราจะไม่ได้รับที่อยู่อาศัย

เราจำเป็นต้องแยกแยะระหว่างแนวคิดต่างๆ มีราคาสำหรับ ตลาดหลักอสังหาริมทรัพย์คือราคาที่เราจ่ายในฐานะผู้ซื้อบ้าน มีราคาต้นทุนโดยแบ่งเป็นการก่อสร้างและการลงทุน

– ราคานี้รวมอะไรบ้าง?

– ต้นทุนการก่อสร้างประกอบด้วยงานก่อสร้างและติดตั้งและต้นทุนซึ่งจัดทำขึ้นตามประมาณการสรุป ต้นทุนการลงทุนคือต้นทุนเต็มจำนวนสำหรับนักพัฒนา โดยคำนึงถึงภาระผูกพันทั้งหมดที่มีอยู่ โดยคำนึงถึงต้นทุนที่ดิน การอนุมัติ และอื่นๆ

หากเราพูดถึงต้นทุนการก่อสร้างโดยเฉลี่ยในรัสเซียทางเดินนี้สามารถกำหนดได้ตั้งแต่ 15 ถึง 25,000 หากเรากำลังพูดถึงอาคารอพาร์ตเมนต์ระดับประหยัดที่ใช้องค์ประกอบแผงหรือระบบเสาหินด้วยโซลูชันการออกแบบที่ง่ายที่สุด โดยหลักการแล้วนี่เป็นเรื่องจริง

บวกกับค่าที่ดิน - แน่นอนว่าตัวเลขต่างกันที่นี่ มอสโกและเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กเป็นองค์ประกอบที่แยกจากกัน แต่โดยเฉลี่ยสำหรับรัสเซียในเมืองใหญ่ที่มีประชากร 500,000 คนขึ้นไป ราคาเฉลี่ย– $60-70 ซึ่งค่อนข้างสำคัญ

ต้นทุนส่วนใหญ่ยังเป็นโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรมอีกด้วย รวมทั้งในสถานที่ ฉันไม่ได้พูดถึงเครือข่ายแบ็คโบน - นี่คือเครือข่ายภายนอกของ "เส้นสีแดง" ไปยังโซนการเชื่อมต่อกับเครือข่ายแบ็คโบนซึ่งตามกฎหมายของเรารวมอยู่ในราคาทรัพย์สินแล้วเป็นจำนวนอย่างน้อย 12% ของต้นทุน

นอกจากนี้ยังมีหลายภูมิภาคที่มีปัญหาในการเชื่อมต่อกับแหล่งจ่ายไฟถาวร แม้ว่าตอนนี้จะได้รับการควบคุมแล้ว แต่ความแตกต่างในด้านภาษีก็มีมาก มอสโก, เซนต์ปีเตอร์สเบิร์กเป็นสิ่งหนึ่ง แต่ในภูมิภาคสำหรับการเชื่อมต่อ 1 kW ราคาอยู่ระหว่าง 6 ถึง 16,000 รูเบิล นี่คือค่าเฉลี่ยสำหรับรัสเซีย คุณสามารถประมาณจำนวนเงินที่คุณจะได้รับสำหรับอพาร์ทเมนต์ขนาด 54 ตารางเมตร เมตร ขึ้นอยู่กับ 8-12 กิโลวัตต์ ฉันไม่เห็นว่าคุณจะประหยัดเงินได้ที่ไหน

บรรณานุกรม

เพื่อเตรียมงานนี้ มีการใช้สื่อจากเว็บไซต์ http://

ในการกำจัด บริษัท โฮลดิ้งก่อสร้างของเราซึ่งประสบความสำเร็จในตลาดการก่อสร้างของโนโวซีบีร์สค์มานานกว่า 15 ปีมีไซต์ที่ตามการอนุมัติของศาลาว่าการ แผนทั่วไปการพัฒนาเมืองโนโวซีบีร์สค์มีไว้สำหรับการก่อสร้างอาคารพักอาศัยหลายชั้นโดยที่เรากำลังออกแบบอาคารพักอาศัย 19 ชั้น (ร้านค้าชั้น 1 เทคนิคชั้น 1) และที่จอดรถสองระดับสำหรับรถยนต์ 74 คัน /ช่องว่าง เริ่มก่อสร้างไม่เกินวันที่ 1 มิถุนายน 2558 แล้วเสร็จเดือนพฤศจิกายน-ธันวาคม 2560 ขณะนี้โครงการอยู่ในระยะ "P"

พื้นที่ 0.6 เฮกตาร์ตั้งอยู่ในย่านที่อยู่อาศัยบริเวณสี่แยกถนน Sacco และ Vanzetti และ Belinsky ใกล้กับย่านที่อยู่อาศัย Shevchenkovsky ใช้เวลาเดินเพียง 7 นาทีจากสถานีรถไฟใต้ดิน Oktyabrskaya บริเวณใกล้เคียงมีสถาบันการศึกษาระดับสูงสามแห่ง สถาบันเทคนิครองสองแห่ง ร้านค้า, ร้านขายยา, โรงเรียนอนุบาล, โรงเรียน, ตลาดนัดเดือนตุลาคม

พื้นที่ชั้น: 436.85 ตร.ม

พื้นที่ทั้งหมดอพาร์ทเมนท์บนพื้นมีขนาด 404.9 ตร.ม. ในทั้งอาคาร - 6883.3 ตร.ม.

สถานที่ค้าปลีกและสำนักงานชั้น 1 - 408.0

พื้นที่ระเบียงบนพื้น (จากห้อง 0.5) คือ 117.95 ตร.ม. ในบ้าน - 2548.15 ตร.ม.

โครงสร้างบ้าน: โครงคอนกรีตเสริมเหล็ก, อิฐ, ซุ้มระบายอากาศ

มีการวางแผนที่จะจัดลานบ้านในรูปแบบของสวนสาธารณะในเมือง: น้ำพุที่ลดหลั่น, สนามเด็กเล่นและพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจสำหรับผู้ใหญ่

ต้นทุนการก่อสร้างอาคารพักอาศัยจะอยู่ที่ 285.8 ล้านรูเบิล

ราคาที่อยู่อาศัยและสถานที่ค้าปลีก 1 ตารางเมตรจะอยู่ที่ 39.2 พันรูเบิล

มูลค่าตลาดของที่อยู่อาศัยสำเร็จรูปในอาคารใหม่ที่ใกล้ที่สุดหรือในทำเลที่คล้ายกันคือประมาณ 63.0 พันรูเบิล ต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัยที่ขายได้

รายได้ที่คาดหวังจากการขายอพาร์ทเมนท์ตามลำดับ (ตามตัวเลือกในแง่ร้าย) จะอยู่ที่ 459.35 ล้านรูเบิล

ระเบียงเพิ่มเติม - 17.0 ล้านรูเบิล

ร้านค้าปลีกชั้น 1 - 25.7 ล้านรูเบิล รวม: 502.05 ล้านรูเบิล

กำไรจากการขายทุกพื้นที่ในบ้าน - 216.25

ค่าจอดรถ 74 คัน/คัน 29.7 ล้านรูเบิล

ต้นทุนการก่อสร้าง 1 คัน/พื้นที่คือ 401.05,000 รูเบิล

ค่าใช้จ่ายในการขาย 1 คัน/ที่นั่งคือ 700,000 รูเบิล (ขั้นต่ำ)

ค่าใช้จ่ายในการขายที่จอดรถทั้งหมดคือ 51.8 ล้านรูเบิล (ขั้นต่ำ)

กำไรที่คาดหวังจากการขายที่จอดรถคือ 22.1 ล้านรูเบิล

ค่าใช้จ่ายของโครงการทั้งหมด (รายได้) คือ 553.85 ล้านรูเบิล

ค่าใช้จ่ายของโครงการทั้งหมดคือ 315.5

กำไรที่คาดหวังจากทั้งโครงการคือ 238.35 ล้านรูเบิล

ก่อนเริ่มการก่อสร้างขอแนะนำให้ดึงดูดการลงทุนจำนวน 30 ล้านรูเบิล ในสองงวด: 15 ล้านรูเบิล จนถึงวันที่ 8 มีนาคมและ 15 ล้านรูเบิล - จนถึงวันที่ 31 มีนาคมเพื่อย้ายบ้านสามหลังที่มีอาคารทรุดโทรม สามารถเลือกแบบมีหลักประกันได้ นักลงทุนรายแรกเสนอการก่อสร้างตารางเมตรในราคา 39.2 รูเบิลต่อตารางเมตร

นักลงทุนสามารถเพิ่มปริมาณการลงทุนเป็น 100 ล้านรูเบิลและเข้าได้ แบ่งปันในโครงการนี้โดยมีการกระจายกำไรจากการขายบ้านทั้งหลังตามจำนวนหุ้นที่ลงทุน

มีตัวเลือกการเป็นหุ้นส่วนอื่น ๆ ที่เป็นไปได้

สำหรับการก่อสร้างหนึ่งตารางเมตรในอาคารใหม่ในกลุ่มมวลชนของมอสโกและ ภูมิภาคมอสโกที่ใกล้ที่สุดผู้รับเหมาใช้จ่ายมากถึง 60,000 รูเบิล

ในส่วนของมวลต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในมอสโกและภูมิภาคอยู่ในช่วง 28,000 ถึง 35,000 รูเบิล สำหรับ 1 ตร.ม. ม. และสำหรับ ปีที่แล้วเติบโต 5-7% จากการศึกษาของบริษัทก่อสร้าง RD Construction ตัวเลขที่คล้ายกันสำหรับ RBC Real Estate ก็รายงานโดยบริษัท MIT และ Granel สำหรับการเปรียบเทียบ ในกลุ่มอาคารใหม่ที่มีงบประมาณสูงซึ่งมีส่วนแบ่งวัสดุนำเข้าสูง ต้นทุน 1 ตร.ม. m ตอนนี้มีจำนวน 45-65,000 รูเบิล ซึ่งมากกว่าปี 2014 ถึง 10-20%

ในกรณีนี้เรากำลังพูดถึงเฉพาะราคาต้นทุนโดยคำนึงถึงงานก่อสร้างและติดตั้ง (CEM) และวัสดุ หากเราเพิ่มค่าใช้จ่ายของนักพัฒนาสำหรับการจัดการโครงการ การติดตั้งเครือข่าย และโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมทั้งหมด ค่าใช้จ่ายจะเพิ่มเป็นสองเท่าและมีมูลค่าประมาณ 55,000 รูเบิล รองคนแรกกล่าว ผู้อำนวยการทั่วไปกลุ่มพัฒนาบริษัท "ไมค์" ดโรมีร์ โอบูคนิช ในปี 2014 เขากล่าวว่าราคาลดลง 7-10% “ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากราคาวัสดุที่สูงขึ้น แม้แต่ผู้ผลิตในรัสเซียก็ยังขึ้นราคาเนื่องจากความผันผวนของค่าเงินและความจำเป็นในการใช้การนำเข้าในระดับหนึ่ง” Obukhanich อธิบาย

ราคาเต็ม การก่อสร้างทุน(ถูต่อ 1 ตร.ม. ต่ำสุด-สูงสุด)

นักพัฒนาให้ข้อมูลตัวเลขที่คล้ายกันสำหรับภูมิภาคมอสโกที่ใกล้ที่สุด ราคา 1 ตร.ว. ม. ระหว่างการดำเนินโครงการ การพัฒนาที่ครอบคลุมดินแดนในเดือนสิงหาคม 2558 ในภูมิภาคมอสโกมีจำนวน 57.5,000 รูเบิลตัวแทนของกลุ่มพัฒนา Granel กล่าว "เมื่อเทียบกับ ปีก่อนต้นทุนการพัฒนาที่ครอบคลุม ที่ดินในภูมิภาคมอสโกเพิ่มขึ้น 21.8% (ไม่รวมอัตราเงินเฟ้อ)” ตัวแทนของบริษัทบอกกับ RBC-Real Estate ในการคำนวณ ผู้ประมาณการของ Granel คำนึงถึงต้นทุนของที่ดิน ค่าใช้จ่ายในการย้ายที่อยู่อาศัยฉุกเฉินในพื้นที่พัฒนา งานก่อสร้างและติดตั้งและภูมิทัศน์ เครือข่ายสาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคม และที่จอดรถ ปรากฎว่าในช่วงปีที่ผ่านมาส่วนแบ่งของสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและที่จอดรถในโครงสร้างต้นทุนเพิ่มขึ้นอย่างมากโดยเฉพาะ - ตอนนี้ส่วนแบ่งของพวกเขาคิดเป็น 18.5% และ 11.7% ของต้นทุนตามลำดับ (หนึ่งปีก่อนหน้า 11.1% และ 4.8%) นี่เป็นเพราะกฎระเบียบการวางผังเมืองระดับภูมิภาคที่เข้มงวดมากขึ้นในข้อกำหนดในการจัดหาที่จอดรถ โรงเรียน โรงเรียนอนุบาล และคลินิกในพื้นที่ที่อยู่อาศัย

สำหรับการก่อสร้างหนึ่งตารางเมตรในอาคารใหม่ในส่วนของมอสโกและภูมิภาคมอสโกที่ใกล้ที่สุดผู้รับเหมาใช้จ่ายมากถึง 60,000 รูเบิล

ภาพ: มิคาอิล เพลทสกี้/Russian Look

ในส่วนของมวลต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในมอสโกและภูมิภาคอยู่ในช่วง 28,000 ถึง 35,000 รูเบิล สำหรับ 1 ตร.ม. เมตร และในปีที่ผ่านมาเติบโตขึ้น 5-7% ตามการศึกษาของ บริษัท ก่อสร้าง RD Construction ตัวเลขที่คล้ายกันสำหรับ RBC Real Estate ก็รายงานโดยบริษัท MIT และ Granel สำหรับการเปรียบเทียบ ในกลุ่มอาคารใหม่ที่มีงบประมาณสูงซึ่งมีส่วนแบ่งวัสดุนำเข้าสูง ต้นทุน 1 ตร.ม. m ตอนนี้มีจำนวน 45-65,000 รูเบิล ซึ่งมากกว่าปี 2014 ถึง 10-20%

ในกรณีนี้เรากำลังพูดถึงเฉพาะราคาต้นทุนโดยคำนึงถึงงานก่อสร้างและติดตั้ง (CEM) และวัสดุ หากเราเพิ่มค่าใช้จ่ายของนักพัฒนาสำหรับการจัดการโครงการ การติดตั้งเครือข่าย และโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมทั้งหมด ค่าใช้จ่ายจะเพิ่มขึ้นสองเท่าและมีมูลค่าประมาณ 55,000 รูเบิล Daromir Obukhanich รองผู้อำนวยการคนแรกของกลุ่มพัฒนาของบริษัท “MIC” กล่าว ในปี 2014 เขากล่าวว่าราคาลดลง 7-10% “ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากราคาวัสดุที่สูงขึ้น แม้แต่ผู้ผลิตในรัสเซียก็ยังขึ้นราคาเนื่องจากความผันผวนของค่าเงินและความจำเป็นในการใช้การนำเข้าในระดับหนึ่ง” Obukhanich อธิบาย

ต้นทุนการก่อสร้างทั้งหมด (RUB ต่อ 1 ตร.ม. ต่ำสุด-สูงสุด)

เซ็กเมนต์
ที่มา: RD Construction

นักพัฒนาให้ข้อมูลตัวเลขที่คล้ายกันสำหรับภูมิภาคมอสโกที่ใกล้ที่สุด ราคา 1 ตร.ว. m ในระหว่างการดำเนินโครงการพัฒนาที่ครอบคลุมในเดือนสิงหาคม 2558 ในภูมิภาคมอสโกมีจำนวน 57.5 พันรูเบิล ตัวแทนของกลุ่มพัฒนา Granel กล่าว “เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ต้นทุนในการพัฒนาที่ดินอย่างครอบคลุมในภูมิภาคมอสโกเพิ่มขึ้น 21.8% (ไม่คำนึงถึงอัตราเงินเฟ้อ)” ตัวแทนของบริษัทบอกกับ RBC Real Estate ในการคำนวณ ผู้ประมาณการของ Granel คำนึงถึงต้นทุนของที่ดิน ค่าใช้จ่ายในการย้ายที่อยู่อาศัยฉุกเฉินในพื้นที่พัฒนา งานก่อสร้างและติดตั้งและภูมิทัศน์ เครือข่ายสาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคม และที่จอดรถ ปรากฎว่าในช่วงปีที่ผ่านมาส่วนแบ่งของสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและที่จอดรถในโครงสร้างต้นทุนเพิ่มขึ้นอย่างมากโดยเฉพาะ - ตอนนี้ส่วนแบ่งของพวกเขาคิดเป็น 18.5% และ 11.7% ของต้นทุนตามลำดับ (หนึ่งปีก่อนหน้า 11.1% และ 4.8%) นี่เป็นเพราะกฎระเบียบการวางผังเมืองระดับภูมิภาคที่เข้มงวดมากขึ้นในข้อกำหนดในการจัดหาที่จอดรถ โรงเรียน โรงเรียนอนุบาล และคลินิกในพื้นที่ที่อยู่อาศัย

ค่าก่อสร้างตามประเภทงาน

ชื่อผลงาน	ส่วนแบ่งในโครงสร้างต้นทุนโครงการ %
ระบบวิศวกรรม
การสร้างเครือข่ายภายนอกโดยคำนึงถึงการเชื่อมต่อ
การเตรียมพื้นที่และ การขุดค้น
ค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด
การปรับปรุงและปรับภูมิทัศน์อาณาเขต

ผู้พัฒนาได้รับเอกสารทั้งหมดและกำหนดต้นทุนการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกซึ่งประกอบด้วยค่าที่ดิน ค่าสำรวจ และ งานออกแบบการรับและการดำเนินการ ข้อกำหนดทางเทคนิค,วัสดุ,งานจัดสวน,งานก่อสร้างและติดตั้ง,งานบริการลูกค้า และอื่นๆ

ตามกฎแล้ว ค่าใช้จ่ายทั้งหมดของนักพัฒนาอยู่ในช่วง 32,000 ถึง 40,000 รูเบิลต่อพื้นที่ใช้งานจริง (ขายแล้ว) 1 เมตร ขึ้นอยู่กับต้นทุนของ ที่ดิน, ค่าเชื่อมต่อ เครือข่ายวิศวกรรมและเงื่อนไขของภาระการลงทุน (สัญญาการลงทุน ชีวิตทางสังคมและวัฒนธรรม ภาระผูกพัน)

การวางตำแหน่งของอสังหาริมทรัพย์ในตลาดก็มีความสำคัญเช่นกัน ในกรณีของเราเราจะพิจารณาส่วนที่ได้รับความนิยมมากที่สุด - "เศรษฐกิจ" - ซึ่งหมายถึงการไม่มีจินตนาการทางสถาปัตยกรรมที่จริงจังอพาร์ทเมนท์ที่มีพื้นที่ขนาดเล็กส่วนใหญ่โดยไม่ต้องตกแต่งให้เสร็จ

มากำหนดต้นทุนของนักพัฒนาดังนี้: S2 = 35,000 ถู/m2พื้นที่ขาย

ค่าใช้จ่าย 1 ตารางเมตรเมื่อขายอพาร์ทเมนท์ในอาคารที่กำลังก่อสร้างขึ้นอยู่กับพารามิเตอร์หลายประการ ประการแรก ระดับความพร้อมของวัตถุนั้น การเข้าถึงการขนส่งโครงสร้างพื้นฐานและระยะทางจากถนนวงแหวนมอสโก

ซึ่งเป็นรากฐาน มูลค่าตลาดในช่วงเวลานั้นเราเอาราคาขายเป็น S1 = 40,000 รูเบิล/m2– ในระยะเริ่มแรกของการก่อสร้าง และ S1 = 60,000 รูเบิล/m2– อยู่ในขั้นตอนการเปิดดำเนินการสิ่งอำนวยความสะดวก ต้นทุนเพิ่มขึ้นตามสัดส่วนของระดับความพร้อมของวัตถุซึ่งช่วยให้เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับต้นทุนการดำเนินงานโดยเฉลี่ยเท่ากับ S1 = 50,000 รูเบิล/m2หากผู้พัฒนาขายอพาร์ทเมนท์ตลอดระยะเวลาการก่อสร้าง

มีรายการค่าใช้จ่ายอีกหนึ่งรายการโดยที่การขายอพาร์ทเมนท์เป็นไปไม่ได้เช่นเดียวกับผลิตภัณฑ์อื่น ๆ - นี่คือค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและบำรุงรักษาแผนกขาย ลองใช้ต้นทุนเหล่านี้เป็นค่า R ต้นทุนสำหรับรายการนี้เฉลี่ย 3% ของราคาอพาร์ทเมนต์ที่ขาย ในกรณีของเรา P = 1,500 ถู/m2.

ตอนนี้เรามีข้อมูลเพียงพอที่จะทำการคำนวณขั้นกลางแล้ว

ตัวเลือกที่ 1- ตัวเลือกที่สมบูรณ์แบบ ในความเป็นจริงมันแทบไม่เคยเกิดขึ้นเลย: หากนักพัฒนาสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหมดบน เงินทุนของตัวเอง, ที่:

(S1 - S2 - P) * V = (60,000 – 35,000 – 1500) * 20,000 = 470 ล้านรูเบิล - นี้ รายได้ที่เป็นไปได้จากการดำเนินโครงการนี้เมื่อขายได้เมื่อสิ้นสุดการก่อสร้าง

ในเวลาเดียวกันนักพัฒนาจะใช้จ่าย 700 ล้านรูเบิลและรับ 1,170 ล้านรูเบิลจากการขาย สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่านักพัฒนาจะขายอพาร์ทเมนท์หลังการก่อสร้างเสร็จสิ้นด้วยต้นทุนสูงสุด แต่ต้องใช้เวลาในการขายพื้นที่และระยะเวลาดำเนินการ โครงการลงทุนจะไม่ใช่ 2 ปี แต่อย่างน้อย 3 ปี

ความสามารถในการทำกำไรสามารถประมาณได้ดังนี้:

470 / 700 / 3 = 0.2 – ซึ่งในแง่เปอร์เซ็นต์หมายถึงผลตอบแทนโดยประมาณ 20% ต่อปี ตัวบ่งชี้นี้บอกว่านักลงทุนที่มีศักยภาพจะไม่สนใจโครงการดังกล่าวในทางปฏิบัติ เนื่องจากความสามารถในการทำกำไรไม่สูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญ เงินฝากธนาคารและความเสี่ยงก็สูงกว่ามาก นอกจากนี้หากผู้พัฒนาใช้ สินเชื่อผลิตภัณฑ์รายได้ของเขาแทบจะเป็นศูนย์

ตัวเลือกหมายเลข 2. โครงการทั่วไปสำหรับการดำเนินโครงการประเภทนี้ สาระสำคัญของตัวเลือกนี้คือนักพัฒนาจะขายอพาร์ทเมนท์ในอาคารที่กำลังก่อสร้างตาม 214-FZ ตลอดระยะเวลาการก่อสร้าง

(S1 - S2 - P) * V = (50,000 – 35,000 – 1500) * 20,000 = 270 ล้านรูเบิล คือรายได้ที่เป็นไปได้จากการดำเนินโครงการนี้

กราฟนี้แสดงให้เห็นว่านักพัฒนาเข้าสู่ตลาดเร็วกว่ามาก ความสมดุลเชิงบวกและลงทุนน้อยกว่ามากเมื่อเทียบกับตัวเลือกหมายเลข 1 โมเดลนี้ถูกใช้โดยมากถึง 90% ของนักพัฒนาทั้งหมดในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในกรณีนี้ นักพัฒนาจะใช้จ่ายเงินเฉพาะกับการสร้างออบเจ็กต์เท่านั้น เช่น เพื่อซื้อที่ดิน ออกแบบ และขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างทางกายภาพและการปฏิบัติตามข้อกำหนดทางเทคนิคจะถูกหักล้างด้วยการขายอพาร์ทเมนท์ เนื่องจากการขายอพาร์ทเมนท์จะเกิดขึ้นตลอดระยะเวลาการก่อสร้าง ระยะเวลาดำเนินโครงการจะเท่ากับระยะเวลาการก่อสร้าง - 2 ปี

ในกรณีนี้สามารถประเมินความสามารถในการทำกำไรได้ดังนี้

ราคาที่ดินและการออกแบบจะอยู่ที่ประมาณ 80 ล้านรูเบิล เพราะฉะนั้น:

270 / 80 / 2 = 1.69 ซึ่งในแง่เปอร์เซ็นต์หมายถึงผลตอบแทนโดยประมาณ 170% ต่อปี ผลลัพธ์นี้แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริงของนักพัฒนาส่วนใหญ่ที่เพียงพอ แต่จำเป็นต้องมีความคิดเห็น

ตัวเลขดังกล่าวไม่ได้ใหญ่ที่สุดในธุรกิจนี้และสามารถยกตัวอย่างที่ชัดเจนกว่านี้ได้ด้านล่าง แต่คุณต้องเข้าใจว่าสิ่งนี้เป็นไปได้ภายใต้เงื่อนไขที่เอื้ออำนวยเท่านั้น ปัจจัยภายนอก. ตลาดอสังหาริมทรัพย์ควรมีความต้องการที่มั่นคงเนื่องจากการก่อสร้างดำเนินการผ่านการขายอพาร์ทเมนท์ในระหว่างขั้นตอนการก่อสร้างและดึงดูดผู้เข้าร่วม การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันและหากไดนามิกของการขายไม่ตรงกับไดนามิกของการก่อสร้าง โครงการก็จะใช้เวลาก่อสร้างนานขึ้น การเลื่อนระยะเวลาการก่อสร้างออกไปในภายหลังสามารถลดความสามารถในการทำกำไรได้อย่างมากและเพิ่มจำนวนการเรียกร้องจากผู้ถือหุ้น กล่าวอีกนัยหนึ่ง โครงการนี้มีความเสี่ยงมากกว่าและต้องมีการจัดการที่รอบคอบมากขึ้น แต่ถึงกระนั้นมันก็ทำกำไรได้มากกว่ามาก

ต้องแยกกันว่าด้วยเศรษฐกิจโครงการดังกล่าวนักพัฒนาอาจใช้ประโยชน์ได้ดี ตราสารหนี้เพื่อลดความผันผวนของรายรับ เงินจากการขายและรักษากำหนดการก่อสร้าง สินเชื่อดังกล่าวซึ่งโดยปกติจะมีปริมาณน้อยจะไม่ส่งผลกระทบร้ายแรงต่อความสามารถในการทำกำไร

ตัวเลือก #3บางทีตัวเลือกนี้อาจไม่ธรรมดา แต่ถึงกระนั้นก็มีบางบริษัทที่ใช้อยู่ สาระสำคัญของโครงการนี้ไม่แตกต่างจากตัวเลือกหมายเลข 2 มากนัก นี่เป็นเพียงหนึ่งในกรณีพิเศษ แต่ในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งมักพบในการก่อสร้าง กล่าวคือ: นักพัฒนาต้องการลดจำนวนเงินลงทุนเริ่มแรกในโครงการก่อสร้างให้เหลือน้อยที่สุดและเข้าสู่ขั้นตอนการขายทันทีเพื่อให้ครอบคลุม ค่าใช้จ่ายทั้งหมดของเขาเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ถือหุ้น สิ่งนี้ทำให้เขาได้รับโครงการก่อสร้างด้วยเงินน้อยลงและเพิ่มผลกำไร กรณีพิเศษอีกประการหนึ่งของโครงการประเภทนี้คือการได้มาซึ่งที่ดินพร้อมโครงการเช่น เอกสารทั้งหมดสำหรับการเริ่มการก่อสร้าง

มีสองวิธีหลักและการรวมกันที่ช่วยให้คุณสามารถนำไปใช้ได้

ประการแรก: ซื้อที่ดินเป็นงวดหรือจัดสัญญาเช่าโดยมีสิทธิซื้อซึ่งโดยพื้นฐานแล้วเป็นสิ่งเดียวกัน ดังนั้นผู้พัฒนาโครงการในอนาคตจะจ่ายเงิน 20-30% ของราคาที่ดิน/โครงการทันที และส่วนที่เหลือจะจ่ายตามกำหนดเวลาที่ยาวนาน เนื่องจาก ธุรกรรมดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมาย

อันที่สองก็คือ ขายล่วงหน้าอพาร์ทเมนท์โดยนักพัฒนาในขั้นตอนที่เอกสารการก่อสร้างไม่เสร็จสมบูรณ์ทั้งหมดและไม่อนุญาตให้จัดการขายภายใต้ 214-FZ ราคาอพาร์ทเมนท์ที่น่าดึงดูดทำให้ผู้ซื้อหลายรายไม่ระมัดระวังและรูปแบบการขายนี้ยังคงมีอยู่ในตลาด นี่เป็นความเสี่ยงสัมบูรณ์ที่นักพัฒนายอมรับอย่างมีสติ สำหรับการขายดังกล่าว ความรับผิดทางการบริหารจะถูกกำหนดในรูปแบบของค่าปรับสูงถึงหนึ่งล้านรูเบิลสำหรับข้อเท็จจริงที่เปิดเผยแต่ละรายการ หลังจากขายอพาร์ทเมนท์ได้มากถึงสองโหลเพื่อชำระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นและเริ่มการก่อสร้าง นักพัฒนาจะเสี่ยงต่อค่าใช้จ่ายเพียงเล็กน้อยเท่านั้น

เรามาทำการคำนวณเบื้องต้นกัน

ด้วยการจัดการที่มีความสามารถ นักพัฒนาจะใช้จ่ายเพียงประมาณ 25% ของต้นทุนสำหรับที่ดินและโครงการ เช่น 20 ล้านรูเบิล และจะเริ่มขายอพาร์ทเมนท์ทันที สมมุติว่า ต้นทุนเฉลี่ยยอดขายอพาร์ทเมนต์จะลดลงเล็กน้อยเนื่องจากการทุ่มตลาดคือ 45,000 รูเบิล/ตร.ม. เนื่องจากนักพัฒนาจะเริ่มขายเกือบจะในทันที โดยข้ามระยะเวลาการวิจัยและรับเอกสารที่จำเป็นทั้งหมด (ประมาณ 6 เดือน) จากนั้น:

(S1 - S2 - P) * V = (45,000 – 35,000 – 1500) * 20,000 = 173 ล้านรูเบิล คือรายได้ที่เป็นไปได้จากการดำเนินโครงการนี้

กราฟนี้แสดงให้เห็นว่านักพัฒนาซึ่งมีแผนการขายที่มีโครงสร้างดี ครอบคลุมค่าใช้จ่ายทั้งหมดจากการได้รับเงินจาก "ผู้ถือหุ้น" ส่วนเกิน โดยพื้นฐานแล้ว นักพัฒนาจะทำกำไรตั้งแต่เริ่มต้นการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวก เงินส่วนเกินเหล่านี้สามารถนำไปลงทุนใหม่ในโครงการที่คล้ายกัน ซึ่งช่วยเพิ่มผลกำไรของคุณได้อย่างมาก ในเวลาเดียวกัน การลงทุนเริ่มแรกในโครงการก่อสร้างมีค่าเฉลี่ยตั้งแต่ 5% ถึง 10% ของ จำนวนเงินทั้งหมดต้นทุนโครงการ

173 / 20 / 1.5 = 5.76 ซึ่งคิดเป็นเปอร์เซ็นต์หมายถึงผลตอบแทนโดยประมาณ 576% (!) ต่อปี ผลลัพธ์นี้ไม่น่าตกใจสำหรับนักพัฒนาบางราย แม้ว่าโครงการก่อสร้างดังกล่าวมักจะกลายเป็นปัญหา เนื่องจากโครงการเหล่านี้ขึ้นอยู่กับตลาดอสังหาริมทรัพย์และการเปลี่ยนแปลงในการขายโดยสิ้นเชิง แม้แต่ความผันผวนเล็กน้อยในตลาดก็สามารถหยุดนักพัฒนาที่ชอบผจญภัยได้ แต่ใน "สภาพภูมิอากาศ" ที่เอื้ออำนวย เมื่อต้นทุนและความต้องการอพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โครงการดังกล่าวทำให้บริษัทขนาดเล็กที่ไม่รู้จักและบริษัทขนาดเล็กสามารถเติบโตเป็นนักพัฒนารายใหญ่ที่สุดได้

ข้อสรุป

เช่นเคย เหรียญมีสองด้านและ คำถามนี้ไม่ใช่ข้อยกเว้น

ในอีกด้านหนึ่ง ความเป็นไปได้ที่จะได้รับรายได้ส่วนเกินเมื่อใช้แผนการบางอย่างทำให้สามารถถือครองการก่อสร้างที่มีชื่อเสียงที่ใหญ่ที่สุดในขณะนี้ ซึ่งจัดการเงินทุนของพวกเขาอย่างชาญฉลาดและ "เติบโต" สู่บริษัทที่กำลังพัฒนาอย่างมั่นคง บริษัทเหล่านี้ไม่เห็นความยากลำบากในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายและ ข้อกำหนดที่เพิ่มขึ้นถึงนักพัฒนา

ในทางกลับกัน การมีอยู่ของ "เสรีภาพ" ดังกล่าวในกฎหมายและข้อกำหนดในสาขานั้น การก่อสร้างที่อยู่อาศัยนำไปสู่การเกิดขึ้นของนักพัฒนาที่ไร้หลักการจำนวนมากและการกระทำฉ้อโกงโดยสิ้นเชิง ส่งผลให้บ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จและ "ผู้ถือหุ้นที่ถูกหลอกลวง" จำนวนมากปรากฏตัวในประเทศ และเหนือสิ่งอื่นใดปัญหานี้ กระตุ้นให้รัฐบาลแก้ไข 214-FZ และทำให้ข้อกำหนดสำหรับนักพัฒนาเข้มงวดขึ้น

หากเราเปรียบเทียบสิ่งที่เกิดขึ้นก่อนการแก้ไขกฎหมายกับสิ่งที่จะเกิดขึ้นหลังการปฏิรูป 214-FZ เราก็สามารถระบุทั้งข้อดีใหญ่และข้อเสียร้ายแรงได้เช่นเดียวกับทุกสิ่ง

จากข้อเสียควรสังเกตทันทีว่าการเปลี่ยนแปลงในกฎหมายจะทำให้เกิดการ "ชำระล้าง" อย่างจริงจังในกลุ่มนักพัฒนาจำนวนมากและหมวดหมู่ "เล็ก" และ "กลาง" จะตายไปตามความเป็นจริงเนื่องจากจะไม่เป็น สามารถตอบสนองข้อกำหนดใหม่ของ 214-FZ มีเพียงผู้เล่น "รายใหญ่" เท่านั้นที่จะยังคงอยู่ในตลาดซึ่งจะเป็นผู้กำหนดเงื่อนไขของตนในตลาดและสำหรับผู้บริโภคสิ่งนี้จะหมายถึงการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ทเมนท์ 25-40%

หากเราพิจารณารายละเอียดเกี่ยวกับโครงสร้างของต้นทุนที่เพิ่มขึ้นแล้วต้นทุนนั้น กองทุนเครดิตประมาณ 16-20% ค่าประกันความรับผิดสำหรับนักพัฒนาจะอยู่ที่ประมาณ 5-6% และแน่นอนว่าเราไม่สามารถลดการผูกขาดตลาดบางประเภทได้ซึ่งจะทำให้ราคาอพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้นในช่วงที่ยากต่อการคาดการณ์

โครงการก่อสร้างขนาดเล็กก็จะหายไปจากตลาดเช่นกัน เนื่องจากบริษัท "ใหญ่" จะไม่สามารถมีส่วนร่วมในการก่อสร้างโครงการขนาด 5,000 ถึง 20,000 ตารางเมตรได้ในเชิงเศรษฐกิจ

ค่อนข้างคาดเดาได้ว่าวัตถุการพัฒนาเฉพาะจุดและห้องจะหายไปในเมืองเล็กๆ และการตั้งถิ่นฐานที่สร้างขึ้นโดยคน "ขนาดเล็ก" โดยเฉพาะ บริษัทรับเหมาก่อสร้าง. ประการแรก สิ่งนี้อาจส่งผลกระทบต่อภูมิภาคที่โดยหลักการแล้วรายได้จากการก่อสร้างมีขนาดเล็กและขนาดของการก่อสร้างอาจอยู่ที่ประมาณ 50-100,000 ตารางเมตรต่อปี

ผลเสียอีกประการหนึ่งสำหรับตลาดโดยรวมก็คือความยืดหยุ่นจะเปลี่ยนไป ตามกฎแล้ว เป็นนักพัฒนารายย่อยที่สามารถตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว และนำเสนอรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจที่สุด เนื่องจากขนาดและวงจรชีวิตของพวกเขา

ตามที่กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ เราคาดหวังได้ว่านักพัฒนามากถึง 60% จะออกจากตลาดด้วยเหตุผลที่อธิบายไว้ข้างต้น เปอร์เซ็นต์นี้อาจเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อสภาพการทำงานของนักพัฒนากลายเป็น การจัดหาเงินทุนโครงการและการมีส่วนร่วมภาคบังคับของธนาคาร

ปัญหาคือธนาคารโดยทั่วไปไม่คำนึงถึงที่อยู่อาศัย โครงการก่อสร้างมีสภาพคล่องและจู้จี้จุกจิกอย่างมากเกี่ยวกับนักพัฒนาทุกคนที่ไม่อยู่ภายใต้การควบคุมของพวกเขา โครงสร้างการธนาคารหรือผู้ที่ไม่มีทรัพยากรด้านการบริหารที่สำคัญ

บทส่งท้าย

โครงสร้างของตลาดอาคารใหม่จะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ และอาจสันนิษฐานได้ว่าสำหรับผู้บริโภคขั้นสุดท้าย นี่หมายถึงการเพิ่มขึ้นของราคา และสำหรับธุรกิจ หมายถึงการรวมและการผูกขาดของตลาด