ฉันควรจ่ายค่าตารางเมตรเพิ่มเติมหรือไม่? เกี่ยวกับตารางเมตร "พิเศษ" และ "หายไป" ที่ค้นพบระหว่างการยอมรับอพาร์ทเมนท์ Sergey Belozertsev ผู้สร้าง โวลโกกราด

ความสัมพันธ์ที่เกี่ยวข้องกับการดึงดูดเงินทุนจากประชาชนเพื่อ การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน อาคารอพาร์ตเมนต์และวัตถุด้านอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ได้รับการควบคุมโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 214-FZ วันที่ 30 ธันวาคม พ.ศ. 2547 (ต่อไปนี้จะเรียกว่ากฎหมายหมายเลข 214-FZ) อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน นักพัฒนาบางรายไม่ได้มีความสัมพันธ์กับนักลงทุนร่วมที่เป็นพลเมืองตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัตินี้ แทนที่จะเป็นข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน (ต่อไปนี้จะเรียกว่า DDU) นักพัฒนากำลังฝึกฝนการสรุปข้อตกลงการซื้อและขายเบื้องต้นข้อตกลงการลงทุนในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ ฯลฯ มากขึ้น

การรับรู้ข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันเป็นวิธีหนึ่งในการปกป้องสิทธิของพลเมืองที่ได้รับผลกระทบ ปัจจุบันมีการใช้อย่างแข็งขันในการปฏิบัติตามกฎหมาย (คำนิยามคำอุทธรณ์ของ Yaroslavsky ศาลระดับภูมิภาคลงวันที่ 25 สิงหาคม 2557 ในคดีหมายเลข 33-4780 คำพิพากษาอุทธรณ์ของศาลเมืองเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ลำดับที่ 33-6142/2557 ในคดีหมายเลข 2-3916/2556 คำพิพากษาอุทธรณ์ของเมืองมอสโก ศาลลงวันที่ 12 กันยายน 2557 คดีหมายเลขที่ 33-19862/57 )

ในการรับรู้ข้อตกลงกับผู้พัฒนาเป็นข้อตกลงในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน ข้อเท็จจริงสองประการจะต้องได้รับการพิสูจน์ผ่านศาล: การปฏิบัติตามบุคคลที่ดำเนินการก่อสร้างตามข้อกำหนดทางกฎหมายที่กำหนดให้กับผู้พัฒนา และการปฏิบัติตามเงื่อนไขที่สำคัญของ ดีดียู.

ขอบเขตตามสัญญาของความสัมพันธ์ทางกฎหมายในกฎหมายรัสเซียนั้นมีลักษณะการใช้ดุลยพินิจในระดับสูง วิธีนี้ช่วยให้ในด้านหนึ่งเมื่อสรุปข้อตกลง สามารถรวมโครงสร้างทางกฎหมายทุกประเภทได้ และในอีกด้านหนึ่ง เมื่อวิเคราะห์ข้อตกลงที่มีอยู่ ให้ความสนใจเฉพาะกับความหมายของข้อตกลงและสวมใส่ รูปแบบทางกฎหมายเจตจำนงที่แท้จริงของคู่สัญญา ดังนั้นเมื่อตีความเงื่อนไขของสัญญาศาลจะคำนึงถึงความหมายที่แท้จริงของคำและสำนวนที่มีอยู่ในนั้น ดังนั้นชื่อของข้อตกลงจึงไม่เกี่ยวข้องกับสิ่งใดเลย ผลทางกฎหมายถ้ามันแตกต่างจากองค์ประกอบเชิงความหมาย ตำแหน่งนี้จัดทำขึ้นโดยศาลฎีกาของสหพันธรัฐรัสเซียในคำนำของ "การทบทวนแนวปฏิบัติในการแก้ไขข้อพิพาทโดยศาลที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมของพลเมืองในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ร่วมกัน" (อนุมัติโดย ประธานาธิบดี ศาลสูง RF 4 ธันวาคม 2556) กล่าวว่าเมื่อพิจารณากรณีข้อพิพาทที่เกิดจากความสัมพันธ์ทางกฎหมายตามธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับการโอนโดยพลเมืองของกองทุนและ (หรือ) ทรัพย์สินอื่น ๆ เพื่อการก่อสร้าง อาคารอพาร์ทเม้น(ทรัพย์สินอื่น) และการโอนที่อยู่อาศัยดังกล่าวในภายหลัง อาคารอพาร์ทเม้น(อสังหาริมทรัพย์อีกชิ้นหนึ่ง) เป็นเจ้าของ แต่กระทำการละเมิดข้อกำหนดของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ร่วมกัน" โดยไม่คำนึงถึงชื่อของข้อตกลงที่สรุปโดยทั้งสองฝ่าย ควรดำเนินการจากสาระสำคัญของธุรกรรมและความสัมพันธ์ที่แท้จริงระหว่างทั้งสองฝ่าย ในกรณีเช่นนี้หากศาลกำหนดว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายเมื่อสรุปธุรกรรมที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดที่ระบุนั้นมีข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันจริง ๆ บทบัญญัติของกฎหมายของรัฐบาลกลาง“ ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ที่ใช้ร่วมกัน อาคารและวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ” ถูกนำมาใช้กับธุรกรรมนี้ รวมถึงบทลงโทษที่กำหนดไว้ด้วย

ตัวอย่างเช่น เมื่อพิจารณากรณีดังกล่าว ศาลแขวง Sestroretsky แห่งเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กได้ดำเนินการจากข้อเท็จจริงที่ว่าแม้ว่า เงินสดโจทก์ถูกดึงดูดโดยผู้พัฒนาเพื่อการก่อสร้างผ่านการสรุปข้อตกลงการขายและการซื้อเบื้องต้นในความเป็นจริงคู่สัญญาในข้อตกลงเมื่อทำธุรกรรมมีข้อตกลงในใจสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน (การตัดสินใจของ Sestroretsky ศาลแขวงเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก ลงวันที่ 11 สิงหาคม 2558 คดีหมายเลข 2-74/2558) ศาลยอมรับ ข้อตกลงเบื้องต้นสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อร่วมก่อสร้างร่วมกัน การตัดสินใจครั้งนี้ได้รับการยึดถือโดยศาลอุทธรณ์ ()

การปฏิบัติตามเงื่อนไขสำคัญของ DDU เป็นการยืนยันข้อเท็จจริงของข้อสรุปภายในความหมาย รายการเงื่อนไขที่พิจารณาว่าจำเป็นสำหรับ DDU สามารถพบได้ใน ประกอบด้วยห้าจุด:

การกำหนดวัตถุก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันเฉพาะที่จะโอนตาม เอกสารโครงการโดยผู้พัฒนาหลังจากได้รับอนุญาตให้ดำเนินการอาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ

กำหนดเวลาสำหรับผู้พัฒนาในการโอนโครงการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันให้กับผู้เข้าร่วมการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน

ราคาสัญญา เงื่อนไขและขั้นตอนการชำระเงิน

ระยะเวลาการรับประกันสำหรับโครงการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน

วิธีเพื่อให้แน่ใจว่านักพัฒนาปฏิบัติตามภาระผูกพันภายใต้สัญญา

การปฏิบัติตามของผู้ดำเนินการก่อสร้างตามข้อกำหนดทางกฎหมายที่บังคับใช้กับผู้พัฒนาเป็นข้อเท็จจริงต่อไปที่ต้องได้รับการพิสูจน์ ตามสิ่งต่อไปนี้ ผู้พัฒนารับทราบ:

ก) นิติบุคคลโดยไม่คำนึงถึงรูปแบบองค์กรและกฎหมาย

b) เป็นเจ้าของหรือเช่า ให้เช่าช่วงหรือได้รับอนุญาตให้ใช้ฟรี ที่ดิน;

c) ดึงดูดเงินทุนจากผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกันตามกฎสำหรับการก่อสร้าง (การสร้าง) อาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) วัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ บนที่ดินนี้ ยกเว้นโรงงานอุตสาหกรรม

d) ขึ้นอยู่กับใบอนุญาตก่อสร้างที่ได้รับ

DDU อยู่ภายใต้ การลงทะเบียนของรัฐ- หากข้อตกลงกับผู้พัฒนาได้รับการยอมรับว่าเป็นข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน การลงทะเบียนของรัฐจะดำเนินการตามคำตัดสินของศาล

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันนักลงทุนร่วมของนักพัฒนารายใหญ่รายหนึ่งที่หายตัวไปจากตลาดเพื่อปกป้องสิทธิที่ถูกละเมิดใช้วิธีการพิจารณาการป้องกันอยู่ในปัจจุบัน สถานการณ์ของพวกเขามีความซับซ้อนเนื่องจากพวกเขาไม่ได้ลงทะเบียน DDU เนื่องจากผู้พัฒนาได้สรุปเฉพาะข้อตกลงการซื้อและขายเบื้องต้นกับประชาชนเท่านั้น ในเรื่องนี้พวกเขาได้ยื่นข้อเรียกร้องต่อศาลเพื่อรับรู้ข้อตกลงการซื้อและการขายเบื้องต้นว่าเป็นข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันและออกคำตัดสินเกี่ยวกับการลงทะเบียนของรัฐ (คำแถลงการเรียกร้องถูกยื่นต่อศาลเมือง Mytishchi ของภูมิภาคมอสโก)

โดยพื้นฐานแล้ว ข้อตกลงการซื้อและการขายเบื้องต้นที่ผู้ถือหุ้นสรุปคือ DDU เนื่องจากพวกเขาได้บรรลุข้อตกลงเกี่ยวกับเงื่อนไขที่สำคัญทั้งหมดของ DDU สัญญาระบุที่อยู่ของสถานที่อยู่อาศัย ลักษณะทางเทคนิค และแผนผัง กำหนดเวลาในการส่งมอบวัตถุ ราคาที่อยู่อาศัยขั้นตอนและเงื่อนไขการชำระเงินเฉพาะ ตามระยะเวลาการรับประกัน 5 ปีที่กำหนดไว้ ข้อกำหนดเกี่ยวกับวิธีการให้แน่ใจว่านักพัฒนาซอฟต์แวร์ปฏิบัติตามภาระผูกพันของตนภายใต้สัญญาไม่จำเป็นต้องได้รับอนุมัติ ได้มีการนำเข้าสู่กฎหมายหลังจากที่ผู้พัฒนาสรุปข้อตกลงกับพลเมือง

เห็นได้ชัดว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ทำสัญญา DDU แม้ว่าจะเรียกว่าสัญญาซื้อขายเบื้องต้นก็ตาม

ในส่วนของการปฏิบัติตามของผู้ดำเนินการก่อสร้างตามข้อกำหนดของผู้พัฒนานั้นมีหลักฐานดังนี้ เนื่องจากบริษัทมีโฉนดที่ดินจึงได้มีการออกใบอนุญาตก่อสร้าง ประกาศโครงการบนอินเทอร์เน็ตบนเว็บไซต์และระดมทุนสำหรับการก่อสร้างอาคารพักอาศัยที่ถูกบล็อกความจริงที่นักพัฒนายอมรับไม่ได้นั้นไม่อาจปฏิเสธได้

โดยสรุปข้างต้นเพื่อให้ผู้ร่วมลงทุนรับรู้ข้อตกลงในมือของเขาว่าเป็นข้อตกลงในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันเขาจะต้อง:

ค้นหาประกาศโครงการบนเว็บไซต์ของผู้พัฒนา

กำหนดบนพื้นฐานที่ผู้พัฒนาเป็นเจ้าของที่ดิน: บนพื้นฐานของความเป็นเจ้าของ, สัญญาเช่าหรืออยู่ ใช้งานฟรี;

ยืนยันความพร้อมของใบอนุญาตก่อสร้าง: เป็นของผู้พัฒนาหากเขาปฏิเสธที่จะให้คุณสามารถขอได้ เอกสารนี้ผ่านทางศาล

ตรวจสอบว่าข้อตกลงในมือบรรลุข้อตกลงในประเด็นต่อไปนี้หรือไม่:

• ลักษณะของโครงการก่อสร้างที่ได้รับโอน
• กำหนดเวลาในการโอนวัตถุ
• ต้นทุน ขั้นตอน และเงื่อนไขการชำระเงิน
• ระยะเวลาการรับประกันสำหรับวัตถุ
• การประกันภัยความรับผิดของนักพัฒนา

ตามข้อมูลที่รวบรวมมาส่ง คำแถลงการเรียกร้องต่อศาลโดยขอให้รับรู้ข้อตกลงว่าเป็นข้อตกลงในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันและเพื่อตัดสินใจเกี่ยวกับการจดทะเบียนของรัฐ

การสรุป DDU กับนักพัฒนาถือเป็นการรับประกันที่ดีที่สุดในการปกป้องสิทธิของผู้ร่วมลงทุนที่เป็นพลเมือง ในกรณีที่เกิดข้อพิพาทประเภทต่างๆ กับนักพัฒนา มีเพียง DDU ที่ลงทะเบียนไว้ในมือเท่านั้นที่จะสามารถให้พลเมืองที่ได้รับผลกระทบสามารถใช้ประโยชน์จากการรับประกันและวิธีการคุ้มครองตามที่กฎหมายรัสเซียกำหนดไว้ได้อย่างเต็มที่ หากไม่มี DDU ที่ลงทะเบียนแล้ว พลเมืองจะไม่สามารถรวมอยู่ในทะเบียนของรัฐบาลกลางของพลเมืองที่มีการระดมทุนเพื่อการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และถูกละเมิดสิทธิ ซึ่งหมายความว่าพวกเขาจะถูกลิดรอนสิทธิ์ในการคุ้มครองจากกระทรวง คอมเพล็กซ์การก่อสร้างภูมิภาคมอสโกและหน่วยงานรัฐบาลกลาง

ลงนามข้อตกลงเบื้องต้น การมีส่วนร่วมของผู้ถือหุ้นทุกความต้องการของนักพัฒนา และลูกค้าก็เห็นด้วย ซื้อที่อยู่อาศัยโดย ราคาเต็มไม่ใช่ทุกคนจะทำได้ หลายคนจึงหันมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือแผนการพัฒนา ราคาของอพาร์ทเมนต์ดังกล่าวต่ำ ดังนั้นผู้คนจึงพร้อมที่จะลงนามในเอกสารใดๆ รวมถึงกฎจราจรด้วย

หลังจากสรุปข้อตกลงดังกล่าวแล้ว ให้ชำระเงิน - บางส่วนหรือทั้งหมด อย่างไรก็ตามไม่ใช่ทุกคนที่เข้าใจว่าเอกสารนี้จะมีผลกระทบอย่างไร และในกรณีที่มีการส่งมอบที่อยู่อาศัยล่าช้า จะสามารถคืนเงินหรือขายทรัพย์สินดังกล่าวได้หรือไม่

สาระสำคัญของข้อตกลง

ข้อตกลงเบื้องต้นสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างควรปฏิบัติตามกฎหมายของรัฐบาลกลาง 214 ซึ่งมีผลบังคับใช้มานานกว่า 10 ปีในทางทฤษฎี กฎหมายนี้กำหนดให้นักพัฒนาต้องจัดทำข้อตกลงการมีส่วนร่วมร่วมกัน อย่างไรก็ตาม DDU ที่แท้จริงอาจแตกต่างจาก PDU - ยิ่งไปกว่านั้นข้อตกลงเบื้องต้นไม่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย!

DDU คือการรับประกัน โดยต้องผ่านการลงทะเบียนภาคบังคับกับ Rosreestr PDDU เป็นข้อตกลงที่ชัดเจนซึ่งแสดงถึงเหตุผลเดียวกันทั้งหมด โดยกำหนดให้ผู้พัฒนาต้องลงนามใน DDDU ในอนาคต อย่างไรก็ตาม ข้อตกลงประเภทนี้ระหว่างทั้งสองฝ่ายไม่ผ่านการจดทะเบียนใดๆ ซึ่งหมายความว่ามีเพียงสิ่งเดียวเท่านั้น - ไม่มีการค้ำประกัน ดังนั้นจึงสามารถขายอพาร์ทเมนต์เดียวกันให้กับบุคคลหลายคนได้

จดหมายของกฎหมาย

เหตุใดจึงมีการร่างเอกสารดังกล่าว? บ่อยครั้งที่บริษัทไม่สามารถขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคารได้ และเหตุผลในเรื่องนี้ไม่ใช่บริษัท ฝ่ายบริหารอาจใช้เวลานานในการพิจารณาใบสมัคร แม้ว่ามักจะมีกรณีที่ขาดหายไปก็ตาม เอกสารที่จำเป็น- ในกรณีนี้ PDDU เหมือนเดิมจะชดเชยการขาดใบอนุญาตบางอย่างชั่วคราว

ข้อตกลงเบื้องต้นสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันถือเป็นธุรกรรมที่มีความเสี่ยงสูง เนื่องจากโดยพื้นฐานแล้วผู้ถือหุ้นได้ลงนามในสัญญาอย่างไรก็ตาม นักพัฒนาไม่ได้สูญเสียสิ่งใดเลย - ต่างจากอีกฝ่าย พวกเขาปกป้องตัวเองด้วยการแนะนำเงื่อนไขที่กำหนดให้พวกเขาต้องจ่ายค่าที่อยู่อาศัยส่วนหนึ่ง

ความแตกต่างระหว่าง DDU และ PDDU นั้นใหญ่มาก และขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของสัญญาเป็นอย่างมาก การทำข้อตกลงเบื้องต้นไม่จำเป็นต้องมีภาระผูกพัน ในการลงทะเบียน DDU ซึ่งเป็นข้อตกลงหลักในการเข้าร่วมการก่อสร้าง คุณจะต้องปฏิบัติตามมาตรฐานทั้งหมด รวมถึงคุณภาพของที่อยู่อาศัย และผ่านหน่วยงานตรวจสอบทั้งหมด การปฏิบัติด้านอนุญาโตตุลาการพิสูจน์ว่าการสูญเสียสูงสุดของนักพัฒนาคือการคืนเงินประกัน และไม่มี การชดเชยทางศีลธรรมและบทลงโทษ

สามารถสรุปข้อตกลงเบื้องต้นได้ แต่ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขขั้นต่ำ โดยจะต้องระบุกำหนดเวลาในการลงนามใน DDU หลักหากไม่ดำเนินการศาลจะพิจารณาระยะเวลาหนึ่งปี หากในระหว่างนี้ยังไม่ได้ลงนาม DDU และไม่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งร้องขอให้ทำเช่นนั้น ภาระผูกพันตามสัญญาก็จะสิ้นสุดลง ดังนั้นคุณอาจไม่เห็นเงินของคุณเลยหากคุณไม่ขึ้นศาลโดยการยื่นคำร้องตามสัญญาโดยรับรู้การทำธุรกรรมด้วยข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้นเบื้องต้นว่าถูกกฎหมาย

กฎหมายกำหนดอย่างชัดเจนถึงความเป็นไปได้ในการชำระเงินในส่วนของผู้ถือหุ้น - เงินสามารถฝากได้ภายใต้ข้อตกลง DDU เท่านั้น อย่างไรก็ตาม นักพัฒนาเริ่มเรียกการชำระเงินว่า "ความปลอดภัย" แม้ว่าจะไม่มีภาระผูกพันที่จะต้องดำเนินการก็ตาม การลงทุนในรูปแบบนี้เป็นอันตรายมาก ดังนั้นควรประเมินความเสี่ยงทั้งหมดก่อนลงนามข้อตกลงและชำระเงิน

บทสรุปของข้อตกลง

บางครั้งข้อเสนอนั้นน่าดึงดูดเกินไป ดังนั้นบุคคลจึงพร้อมที่จะฝากเงินทันที แม้ว่าจะมีความเสี่ยงก็ตาม ตัวอย่างเช่นทำเลที่สะดวกของบ้านรูปแบบที่ดีพื้นที่สวนสาธารณะในระยะที่เดินได้ - เหตุผลอาจแตกต่างกัน แต่จะสรุปข้อตกลงการจราจรโดยสูญเสียน้อยที่สุดได้อย่างไร

ประการแรก คุณควรเข้าใจว่าไม่ว่าเงื่อนไขจะเย้ายวนเพียงใด คุณไม่ควรตกลงที่จะโอนเงินเท่ากับราคาเต็มจำนวนของอพาร์ทเมนท์ไม่ว่าในกรณีใด องค์กรที่จริงจังซึ่งเข้าใจและปฏิบัติตามกฎหมายจะไม่เรียกร้องเช่นนั้นเด็ดขาด พวกเขาจะเสนอให้ฝากเงินตามสมควร

ไม่มีตัวอย่างมาตรฐานหรือรูปแบบของ PDDU แต่ควรสอดคล้องกับ PDDU หลัก เพื่อไม่ให้มีการยื่นคำร้องและการสมัครเพื่อรับทราบข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้นเบื้องต้นในภายหลัง สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงประเด็นต่อไปนี้:

• มีการระบุภาระผูกพันร่วมกัน
• เงื่อนไขของสัญญา DDU ในอนาคต
• ระยะเวลาการสิ้นสุดของ DDU;
• ชื่อ นิติบุคคลจะต้องเหมือนกันในเอกสารทั้งสองฉบับ
• ต้องเซ็นสัญญาเท่านั้น ผู้บริหารสูงสุด- ลายเซ็นของนักบัญชี ผู้จัดการ และบุคคลอื่นไม่ถูกต้อง เป็นผู้อำนวยการทั่วไปที่เป็นตัวแทนของบริษัทซึ่งควรระบุไว้ในกฎบัตรของบริษัท

เงื่อนไขของกฎจราจร

ควรเข้าใจว่าเมื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอาคารใหม่และสรุปข้อตกลงเบื้องต้นในปี 2562 จะต้องระบุหัวข้อของสัญญา ศาลจะต้องเข้าใจว่าคู่ความตกลงกันอย่างไร มีภาระผูกพันระหว่างพวกเขาที่พวกเขาต้องปฏิบัติตามโดยคำนึงถึงเงื่อนไขที่ระบุ

นักพัฒนาจะต้องอธิบายทรัพย์สินที่กำลังโอนไปยังผู้ถือหุ้นสัญญาจะต้องระบุลักษณะทั้งหมดของโครงการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันของอพาร์ทเมนท์ซึ่งสามารถระบุได้ ซึ่งรวมถึงที่อยู่ พื้นที่ จำนวนห้อง ที่ตั้ง ส่วน ฯลฯ

อย่าลืมระบุค่าที่อยู่อาศัยกำหนดการชำระเงินและขนาด การชำระเงินประกันจะต้องระบุว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าที่อยู่อาศัย และไม่ใช่การชำระเงินสำหรับบริการอื่น ๆ การจอง ฯลฯ

กำหนดเวลาในการลงนามในเอกสารหลักสำหรับผู้เข้าร่วมโครงการแบ่งปันเป็นส่วนหนึ่งของการรับประกัน นักพัฒนาที่ไร้ศีลธรรมพยายามระบุว่า DDU จะได้รับการสรุปหลังจากผ่านหน่วยงานบางแห่งหรือได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้ไม่เป็นความจริง - ต้องระบุวันที่ที่เจาะจงซึ่งผูกมัดภาระผูกพันทั้งหมด เป็นที่พึงประสงค์ว่าระยะเวลาระหว่างการสรุปผล PDDU และ DDU จะต้องไม่เกิน 3-6 เดือน คราวนี้ก็เพียงพอที่จะแก้ไขปัญหาทางเทคนิคทั้งหมดแล้วเริ่มก่อสร้างหรือแล้วเสร็จ

มักมีการฝึกฝนในการสรุปข้อตกลงเพิ่มเติมเพื่อขยายระยะเวลาในการสรุปสัญญาชั่วคราว ผู้ถือหุ้นตัดสินใจว่าจะตกลงลงนามหรือไม่ โดยคำนึงถึงความเสี่ยงทั้งหมด

บางครั้งมีความจำเป็นต้องเปลี่ยนฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง - ทั้งผู้พัฒนาสามารถเปลี่ยนแปลงหรือลูกค้าได้ ตัวอย่างในกรณีนี้คือเทมเพลตสำหรับแบบฟอร์มการโอนข้อตกลงการโอนสิทธิ์ภายใต้ DDU ตัวอย่างที่สามารถพบได้บนอินเทอร์เน็ตหรือรับจากตัวแทน คำแนะนำทางกฎหมาย- ข้อตกลงของข้อตกลงการโอนสิทธิในการก่อสร้างการมีส่วนร่วมของหุ้นจะต้องเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เป็นการดีกว่าที่จะลงนามในเอกสารดังกล่าวโดยได้รับการสนับสนุนจากทนายความที่ดีซึ่งรู้ถึงความแตกต่างทั้งหมดของธุรกรรมดังกล่าว

บทสรุป

การโอนอพาร์ทเมนท์ภายใต้ข้อตกลงร่วมกันจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อมีการลงทะเบียนข้อตกลงการเป็นเจ้าของร่วมกันเท่านั้น ตามข้อตกลงเบื้องต้นอื่น ๆ ไม่มีผู้ใดมีสิทธิโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้โดยไม่คำนึงถึงจำนวนเงินที่ชำระเป็นเงิน ก่อนลงนามในเอกสารและโอนเงินควรเข้าใจความแตกต่างระหว่างข้อตกลงทั้งสองประเภทให้ชัดเจนก่อนกฎหมายได้ชี้แจงขั้นตอนการสรุป DDU และความรับผิดชอบในการปฏิบัติตาม DDU ดังนั้น หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหลบเลี่ยงภาระผูกพัน ก็จะเข้าใจได้ง่ายกว่าการไม่มี DDU

เหตุผลทางกฎหมายสำหรับสิทธิในการใช้ที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นหลังจากการลงทะเบียนข้อตกลงใน Rosreestr ซึ่งจำเป็นต้องส่งข้อความไปยังโครงสร้างที่เกี่ยวข้อง PDDU ไม่ให้สิทธิใดๆ ดังนั้นจึงเป็นการยากที่จะพิสูจน์ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของคุณ

อย่างไรก็ตาม นักพัฒนาไม่ได้จงใจพยายามหลอกลวงผู้ถือหุ้นเสมอไป ในทางปฏิบัติ กฎจราจรได้รับการสรุปในเกือบ 99% ของกรณี และไม่ใช่ทุกบริษัทที่จงใจพยายามหลอกลวงหรือโกง เจ้าสัวรายใหญ่ที่สุดในการก่อสร้างส่วนใหญ่จัดทำข้อตกลงที่คล้ายกัน แต่ในขณะเดียวกันพวกเขาก็ปฏิบัติตามความแตกต่างทั้งหมดที่ระบุไว้ข้างต้น

นอกจากนี้การอ่านข้อมูลเกี่ยวกับตัวนักพัฒนาเองก็มีประโยชน์เช่นกัน - เขามีความรอบคอบเพียงใด ไม่ว่าจะเคยเกิดการฉ้อโกง การก่อสร้างล่าช้า หรือการดำเนินคดีในการปฏิบัติงานของเขาหรือไม่ พูดง่ายๆ ก็คือสนใจในชื่อเสียง

หากปัญหาและความคลุมเครือยังคงเกิดขึ้น ควรปรึกษากับทนายความเพื่ออธิบายความแตกต่างทั้งหมด

การซื้ออาคารใหม่ ข้อตกลงการมีส่วนร่วมเบื้องต้นในการแบ่งปัน: มีอะไรที่เหมือนกันกับ Federal Law-214? ผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์เตือนถึงข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้น ผู้ซื้อจะได้อะไร - อพาร์ทเมนต์หรือเงิน...

เป็นเวลาประมาณ 6 ปีแล้วนับตั้งแต่กฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 214 มีผลบังคับใช้“ ในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ใช้ร่วมกัน” นักพัฒนาและผู้สร้างได้รับอนุญาตให้ขายอาคารใหม่ของตนภายใต้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมร่วมกันเนื่องจาก ตลอดจนผ่านใบรับรองที่อยู่อาศัยและองค์กรของสหกรณ์การก่อสร้างที่อยู่อาศัย วิธีการขายแบบอื่นถือว่าผิดกฎหมายแต่ก็ยังคงใช้ต่อไป และเมื่อไม่นานมานี้มีการเพิ่มอีกโครงการหนึ่งเข้าไปในแผนการขายที่อยู่อาศัยหลักที่รู้จักกันดี (ทั้งถูกกฎหมายและไม่ถูกกฎหมาย): โดยการสรุปข้อตกลงเบื้องต้นสำหรับการมีส่วนร่วมร่วมกัน

บทความนี้เป็นข้อมูลอ้างอิงและข้อมูล ข้อมูลทั้งหมดในบทความนี้นำเสนอเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ข้อมูลและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น

"" ตัดสินใจว่าเส้นทางนี้ถูกกฎหมายหรือไม่ และผู้ซื้อควรตกลงที่จะลงนามในเอกสารดังกล่าวหรือไม่

สาระสำคัญอย่างยิ่ง
อาจจำเป็นต้องพูดทันทีว่าข้อตกลงการมีส่วนร่วมเบื้องต้น (PDDE) ไม่เกี่ยวข้องกับ 214-FZ และค่อนข้างขัดแย้งกันเพื่อขจัดข้อสงสัยทั้งหมด สาระสำคัญของกฎหมายนี้ไม่ใช่แค่การลงนามในข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้น (DPA) เท่านั้น แต่ตามที่อธิบายไว้ ทนายความ Oleg Sukhovความจำเป็นในการจดทะเบียนกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง (ยิ่งไปกว่านั้น DDU จะถือว่าสรุปได้ตั้งแต่ตอนที่ลงทะเบียนเท่านั้น) และนี่หมายความว่าตาม ข้อตกลงนี้ผู้ซื้อไม่ได้รับโอกาสในการได้รับตารางเมตรในอนาคตและโดยเฉพาะอย่างยิ่งไม่ใช่ตั๋วเงินหรือสิ่งอื่นใด หลักทรัพย์และอพาร์ทเมนต์แม้ว่าจะยังสร้างไม่เสร็จ: “ เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใต้ DDU ตามข้อ 13 214-FZ เพื่อให้มั่นใจว่าการปฏิบัติตามภาระผูกพันของผู้พัฒนาภายใต้สัญญา ที่ดินที่จะสร้างบ้าน และตัวอาคารซึ่งก่อนส่งมอบบ้านจะต้องจดทะเบียนเป็นทรัพย์สินของผู้พัฒนาก่อนส่งมอบ” ผู้เชี่ยวชาญที่ไม่ขอเอ่ยนามในบทความกล่าว

แต่โดยธรรมชาติแล้ว ที่ดินและบ้านจะถูกโอนไปยังผู้ซื้อ (ผู้ถือหุ้น) แต่ละรายตามสัดส่วนการลงทุนของเขา เช่น ในความเป็นจริงภายใต้ DDU ผู้ซื้อจะได้รับอพาร์ทเมนต์ที่ระบุไว้ในสัญญาเป็นหลักประกันซึ่งหลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้นจะกลายเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของผู้ถือหุ้น (หรือทรัพย์สินของสมาชิกทุกคนในครอบครัวของเขา) หากการล่มสลายทางการเงินเกิดขึ้นกับผู้พัฒนา พื้นที่ตารางเมตรและ/หรือสิทธิ์ของพวกเขาจะยังคงอยู่กับผู้ซื้ออย่างแน่นอน นอกจากนี้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมจะกำหนดเงื่อนไขการก่อสร้างและการส่งมอบบ้านพารามิเตอร์ของอพาร์ทเมนท์และสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาอย่างเคร่งครัดรวมถึงความรับผิดชอบของผู้สร้างหรือผู้พัฒนาสำหรับการละเมิดกำหนดเวลาการก่อสร้าง ข้อตกลงการมีส่วนร่วมเบื้องต้นตามรายงานของ Oleg Sukhov นั้นไม่ต้องลงทะเบียนเลยและอพาร์ทเมนท์เช่น สิทธิในทรัพย์สินเฉพาะไม่สามารถโอนได้ไม่ว่าด้วยวิธีใด

ในความเป็นจริงภายใต้ PDDU ไม่มีการขายเลยรวมถึงภายใต้ข้อตกลงเบื้องต้นอื่น ๆ ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเป็นเพียงภาระผูกพันในอนาคตในการสรุปข้อตกลงเกี่ยวกับการโอนทรัพย์สิน การปฏิบัติงานหรือการให้บริการ (ข้อตกลงหลัก) ตามเงื่อนไขที่กำหนดโดยข้อตกลงเบื้องต้น “โดยเฉพาะภายใต้ข้อตกลงเบื้องต้นสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงกันในอนาคตที่จะเข้าทำข้อตกลงในการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันตามเงื่อนไขที่ PDDU กำหนดไว้” อธิบาย Valeria Simonova หัวหน้าแผนกกฎหมายของบริษัท NDV-Real Estate.

กฎจราจร กฎหมาย และการจ่ายเงิน
อย่างไรก็ตาม ข้อตกลงเบื้องต้นเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในหุ้นไม่สามารถเรียกได้ว่าผิดกฎหมาย: “ความสัมพันธ์ของหัวข้อต่างๆ ของ PDDU ได้รับการควบคุมโดยมาตรา 1 ของศิลปะ 429 ประมวลกฎหมายแพ่ง RF” ผู้วิจารณ์นิรนามของเรากล่าว เช่นเดียวกับข้อตกลงเบื้องต้นทั้งหมด นั่นคืออาจสรุปได้ว่าเป็นรุ่นก่อนของ DDU หากแน่นอนว่ามีความจำเป็นสำหรับสิ่งนี้ และจะไม่มีคำถามเกิดขึ้นเลยหากตามกฎจราจรผู้พัฒนาไม่จำเป็นต้องชำระเงินสำหรับที่อยู่อาศัยที่ซื้อเช่น การลงทุนในการก่อสร้างร่วมกัน .

ตามกฎหมายการชำระเงินภายใต้ข้อตกลงเบื้องต้นเป็นไปไม่ได้เนื่องจากภายใต้เอกสารนี้ไม่มีการโอนสินค้าการปฏิบัติงานหรือบริการ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีสิทธิที่จะทำข้อตกลงเรื่องการรักษาความปลอดภัยเท่านั้น การดำเนินการที่เหมาะสมผู้เข้าร่วมในอนาคตในการแบ่งปันภาระผูกพันของพวกเขา ผู้เชี่ยวชาญของเราเป็นพยาน และหลักประกันดังกล่าวอาจเป็นเงินมัดจำจำนวนหนึ่งซึ่งแน่นอนว่าไม่ควรเท่ากับค่าที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ผู้พัฒนาไม่ควรใช้เงินฝากนี้จนกว่าข้อตกลงจะสรุปได้ หากการลงนาม PDDU มาพร้อมกับโครงการ "การเงิน" ดังกล่าว ก็ไม่มีอาชญากรรม นอกจากนี้ตัวเลือกนี้มักใช้เมื่อซื้อด้วยเครดิตเมื่อธนาคารไม่สามารถโอนเงินเช่นนั้นได้โดยไม่มีเอกสารใด ๆ และผู้พัฒนาไม่สามารถทำสัญญาโดยไม่มีการรับประกันการชำระเงินสำหรับอพาร์ทเมนท์ได้เช่น ก่อนลงนามในสัญญาเงินกู้ ในกรณีเช่นนี้ เมื่อธนาคารให้สินเชื่อล่วงหน้า ผู้ซื้อจะเลือกอพาร์ทเมนต์และทำข้อตกลงการมีส่วนร่วมเบื้องต้นกับผู้พัฒนา (ผู้ขาย) เขาไปธนาคารฝากเงิน ค่าธรรมเนียมเริ่มต้นเป็นเงินฝากตาม PDDU แล้วจึงลงนาม สัญญาเงินกู้- และนักพัฒนาเมื่อแน่ใจว่าเขาจะได้รับการลงทุนแล้วจึงร่าง DDU ตัวอย่างเช่นโครงการที่คล้ายกันนี้ใช้งานได้ใน Sberbank

แต่มันก็เกิดขึ้นแตกต่างออกไปเช่นกัน นักพัฒนาที่ใช้โครงการนี้แม้ในกรณีที่ซื้ออพาร์ทเมนต์ด้วยเงินออมที่ได้มาอย่างยากลำบากของผู้ซื้อ (โดยไม่ต้องจำนอง) มักจะต้องชำระเงินเต็มจำนวนสำหรับที่อยู่อาศัยหรือจำนวนเงินที่สำคัญมาก (หนึ่งในสามครึ่งหนึ่งของราคาอพาร์ทเมนท์ ). แน่นอนว่าสัญญาไม่มีคำว่า "การชำระเงินค่าอพาร์ทเมนท์" แต่มีข้อ "ในการรักษาความปลอดภัยภาระผูกพันในการปฏิบัติตามข้อตกลงเบื้องต้น" หรือ "เงินฝาก" ในกรณีเช่นนี้ ข้อสรุปของ PDDU คือการหลีกเลี่ยงกฎหมาย 214-FZ และบางครั้งก็เป็นการหลอกลวงที่แท้จริง เนื่องจากไม่มีใครรีบร้อนที่จะแจ้งให้ผู้ซื้อทราบว่าโครงการที่บังคับใช้นั้นขัดแย้งกับกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน และในความเป็นจริง ก็ไม่แตกต่างจากโครงการขายอาคารใหม่ที่มีมายาวนานตามสัญญาจะซื้อจะขายเบื้องต้น ผู้ซื้อบ้านในปัจจุบันอ่านหนังสือดีกว่าและหลายคนรู้เกี่ยวกับทั้ง 214-FZ และ DDU ดังนั้นพวกเขาจึงไม่รีบร้อนที่จะสรุปข้อตกลงการซื้อและขายเบื้องต้นและโครงการใหม่ใช้คำว่า "กฎหมาย" "ข้อตกลงส่วนทุน" และ บางคนหลงใหลสิ่งนี้มาก “เป้าหมายของนักพัฒนาเมื่อลงทะเบียนกฎจราจรคือการทำให้เข้าใจผิด ผู้ซื้อได้ยินและเห็นวลี "ข้อตกลงทุน" แม้ว่าจะเป็นเบื้องต้นก็ตาม และด้วยเหตุนี้พวกเขาจึงมีทัศนคติเชิงบวกต่อทั้งผู้พัฒนาและทรัพย์สินที่ซื้อ" ทนายความ Oleg Sukhov เป็นคนเด็ดขาด และเนื่องจากคนส่วนใหญ่เคยได้ยินเพียงกฎหมายมาตรา 214 เท่านั้น แต่ยังไม่ได้อ่านเนื้อหา จึงนำรูปแบบใหม่นี้ไปใช้ค่อนข้างประสบความสำเร็จ

เหตุใดนักพัฒนาซอฟต์แวร์ รวมถึงบริษัทที่มีชื่อเสียงและมีชื่อเสียงจึงทำเช่นนี้ เพื่อการหลอกลวง? ไม่แน่นอน ปัจจุบัน นี่เป็นวิธีเดียวที่จะดึงดูดเงินของนักลงทุนเข้าสู่การก่อสร้างโดยไม่ต้องเป็นภาระกับภาระผูกพันที่เข้มงวดเช่นในกรณีของการสรุปข้อตกลงตามสัญญา สำหรับผู้เข้าร่วมตลาดบางรายนี่คือ มาตรการที่จำเป็น- ความจริงก็คือกฎหมาย 214 อนุญาตให้ดึงดูดการลงทุนสำหรับการก่อสร้างบ้านหลังจากกรอกเอกสารอนุญาตทั้งหมดแล้วเท่านั้น และตามปกติในรัฐราชการของเรา สิทธิ์ที่จำเป็นและเอกสารบางครั้งใช้เวลาหกเดือนหรือนานกว่านั้นในการอนุมัติ และแน่นอนว่าไม่ใช่นักพัฒนารายเดียวที่ต้องการยืนเฉยๆแบบนี้ ระยะยาวและบริษัทขนาดเล็กบางแห่งไม่สามารถจ่ายสิ่งนี้ได้ ดังนั้นพวกเขาจึงสรุป PDDU “การขาดใบอนุญาตก่อสร้างที่จำเป็นในการสรุป DDU ถือเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุด สาเหตุทั่วไปเพื่อให้นักพัฒนาใช้วิธีการขายอสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีอื่น” วาเลเรีย ซิโมโนวา (“NDV-Real Estate”) ยืนยัน

โดยทั่วไป การลงทุนเริ่มถูกดึงดูดภายใต้ PDDU แต่ทันทีที่มีการออกใบอนุญาตที่จำเป็นทั้งหมด ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้น "ทางกฎหมาย" หลักก็จะมีการสรุปกับผู้ซื้อและผู้ถือหุ้น

ประเด็นหลัก
หากนักพัฒนาไม่ต้องการหลอกลวงผู้ซื้อ แต่ตัดสินใจที่จะสรุปข้อตกลงเบื้องต้น ก่อนอื่นเขาจะไม่ปิดบังความจริงที่ว่า PDDU ไม่ใช่อะนาล็อกของ DDU และจะเสนอเอกสารที่ชัดเจนและมีความหมายที่สุด

สิ่งสำคัญคือข้อตกลงเบื้องต้นระบุหัวข้ออย่างชัดเจนเช่น ควรระบุรายละเอียดข้อกำหนดของข้อตกลงการมีส่วนร่วมในอนาคตตลอดจนภาระหน้าที่ของผู้ขายและผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์เกี่ยวกับการสรุป DDU เนื่องจากตามที่ทนายความ Oleg Sukhov รายงานศาล (หากเกิดขึ้นกะทันหัน แก่ตน) ให้ถือว่า DDU เป็นเจตนาของคู่สัญญา หากไม่ชัดเจนก็เดาได้ไม่ยากว่าอาคารใหม่ที่ซื้อมาอาจสูญหายได้

ประเด็นหลักประการหนึ่งของ PDDU คือ คำจำกัดความของโครงการก่อสร้างร่วม (อพาร์ตเมนต์) ตามเอกสารประกอบโครงการซึ่งจะโอนไปยังผู้ซื้อ-ผู้ถือหุ้นก่อนเมื่อสรุปผลจาก PDDU เป็นหลักประกัน และหลังจากวางหลักประกันแล้ว บ้านเริ่มดำเนินการ - เป็นเจ้าของ PDDU จะต้องระบุพารามิเตอร์และลักษณะทั้งหมดของอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อ - ขนาด, จำนวนห้อง, ชั้น, ที่ตั้งบนพื้นและในบ้านจะดีกว่าถ้าแผนอพาร์ทเมนต์และไดอะแกรมของบ้าน (ส่วน) และพื้นเป็น แนบมาด้วยซึ่งจะระบุอย่างชัดเจนว่าทรัพย์สินที่ซื้อนั้นตั้งอยู่ที่ใด หากอพาร์ทเมนต์เกี่ยวข้องกับการตกแต่งให้เรียบร้อยก็ต้องอธิบายว่าอันไหนและใช้วัสดุอะไร

ประเด็นสำคัญอีกประการหนึ่งของ PDU คือเงื่อนไขในการสรุป PDU “PDDU จำเป็นต้องกำหนดระยะเวลาที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงลงนามในข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้น และจะต้องเป็นวันที่ที่เฉพาะเจาะจง” Valeria Simonova (“NDV-Real Estate”) กล่าว “แม้ว่าในทางปฏิบัติมักจะเป็นช่วงเวลาดังกล่าว กำหนดโดยระบุระยะเวลาหนึ่งที่จะผ่านไปตั้งแต่เหตุการณ์บางอย่างที่ใกล้จะเกิดขึ้น โดยปกติแล้วเหตุการณ์นี้จะเป็นผู้พัฒนาที่ได้รับอนุญาตให้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวก” ดังนั้น ใน PDDU จึงพบข้อความที่คล้ายกัน: “ทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะเข้าสู่ PDDU หนึ่งเดือนหลังจากที่ผู้พัฒนาได้รับ การอนุญาตเอกสาร“ และวลีดังกล่าวน่าตกใจเพราะช่วยให้นักพัฒนาสามารถชะลอการสรุปสัญญาหลักได้อย่างไม่มีกำหนด แม้ว่าจะมีความล่าช้าในเรื่องนี้ แต่นักพัฒนาที่รอบคอบมักจะเข้าใจกรอบเวลาที่พวกเขาจะได้รับใบอนุญาต อย่างไรก็ตาม สามารถสรุป DDU ได้ก่อนสิ้นสุดระยะเวลาที่ระบุไว้ใน PDU ซึ่งไม่ถือเป็นสิ่งต้องห้าม

นอกจากนี้ ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ไม่ได้แจ้งชื่อ PDDU จะต้องระบุราคาอพาร์ทเมนท์ที่ซื้อ (ราคา DDU) เงื่อนไข และขั้นตอนการชำระเงิน หากกฎจราจรกำหนดไว้ การรักษาความปลอดภัยเงินสดหรือเงินมัดจำ (และในทางปฏิบัติสิ่งนี้จะเกิดขึ้นเสมอ) จำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญามีข้อกำหนดสำหรับจำนวนเงินที่เกี่ยวข้องที่จะเครดิตเข้าค่าที่อยู่อาศัยเมื่อสรุป DDU โดยปกติจะไม่มีปัญหากับรายการ "การเงิน" แต่บางครั้งไม่ได้ระบุต้นทุนหรือผู้สร้างหรือผู้พัฒนาขอสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงตามกฎโดยอ้างถึงข้อเท็จจริงที่ว่าหลังจากเสร็จสิ้นการก่อสร้าง BTI ทำการวัดวัตถุ อาจคำนวณพื้นที่ต่างกันเล็กน้อย กรณีนี้มีเหตุผลในการเปลี่ยนแปลงราคาแต่หากไม่สามารถอธิบายความเป็นไปได้ในการลดหรือเพิ่มราคาที่อยู่อาศัยแต่อย่างใดหรือราคาไม่ปรากฏใน PDDU เลยควรคิดอย่างจริงจังในการซื้อสิ่งนี้ คุณสมบัติ.

นอกเหนือจากที่กล่าวมาทั้งหมด ตามที่ผู้วิจารณ์ระบุ คงจะดีหาก PDDU มีข้อมูลเกี่ยวกับกำหนดเวลาในการก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จและกำหนดเวลาในการโอนโครงการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันให้กับผู้ซื้อ - ผู้ถือหุ้น ตลอดจนระยะเวลาการรับประกันอาคารและอพาร์ตเมนต์ และ Oleg Sukhov กล่าวเสริมว่า PDDU ควรกำหนดเขตอำนาจศาลเพื่อแก้ไขข้อพิพาท

เป็นที่น่าสังเกตว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียกฎจราจรจะต้องสรุปในรูปแบบที่กำหนดไว้สำหรับกฎจราจรเช่น เป็นลายลักษณ์อักษรและคู่สัญญาในข้อตกลงนี้มักเรียกว่า "ผู้พัฒนา" และ "ผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน"

ศาลจะช่วย
อย่างไรก็ตามอะไรก็ตามสามารถเกิดขึ้นได้แม้กระทั่งนักพัฒนาที่ซื่อสัตย์ที่สุดและสิทธิ์ในอพาร์ทเมนต์เมื่อสรุปสัญญาจราจรนั้นน้อยกว่าเมื่อจัดทำสัญญาจราจรและลงทะเบียนกับ เจ้าหน้าที่รัฐบาล- นอกจากนี้ เมื่อสรุป PDA ความเสี่ยงในการขายซ้ำซ้อนจะสูงกว่ามาก ดังนั้นทนายความ Oleg Sukhov ให้เหตุผลว่าสำหรับผู้ซื้อ - ผู้ถือหุ้นไม่มีประโยชน์ใด ๆ ในการลงนามข้อตกลงเบื้องต้น:“ ราคาอพาร์ทเมนท์ยังคงเท่าเดิม การก่อสร้างจะไม่ดำเนินการเร็วขึ้นอย่างแน่นอน เพราะ... หากผู้พัฒนาไม่สามารถรับรองการอนุมัติเอกสารที่จำเป็นสำหรับการลงนามใน DDU เขาจะไม่สามารถรับประกันการก่อสร้างเร่งด่วนได้ นอกจากนี้ การขาดเอกสารที่จำเป็นยังเป็นตัวบ่งชี้ความเสี่ยงในการเข้าสู่ความสัมพันธ์กับนักพัฒนา เนื่องจากไม่มีใครรับประกันได้ว่าเอกสารเหล่านี้จะเสร็จสมบูรณ์เลย” ผู้เชี่ยวชาญให้เหตุผล “ เจ้าของในอนาคตที่ซื้ออพาร์ทเมนต์ภายใต้ PDDU มีความเสี่ยงมากกว่าการลงทะเบียนธุรกรรมตาม 214-FZ ภายใต้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้น” ผู้เชี่ยวชาญที่ไม่เปิดเผยตัวตนเห็นด้วยกับเขา

ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดที่ผู้ซื้อที่ทำสัญญาร่วมหุ้นเบื้องต้นต้องเผชิญคือความล่าช้าในการลงนามในสัญญา แล้วมีถนนตรงสู่ศาล “คุณสามารถยื่นคำร้องเพื่อถูกบังคับให้ทำข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้น หรือเรียกร้องเพื่อยุติข้อตกลงเบื้องต้นและคืนหลักประกันที่ชำระไปแล้ว” Valeria Simonova (“NDV-Real Estate”) กล่าว โดยทั่วไปแล้ว กรณีดังกล่าวจะได้รับการแก้ไขเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากพวกเขาปฏิบัติตามภาระผูกพันทั้งหมดที่กำหนดไว้ใน PPDU และชำระเงิน "หลักประกัน" หรือ "เงินมัดจำ" ตรงเวลา คุณเพียงแค่ต้องตุนเวลาและความอดทน: ศาลไม่ใช่ผู้มีอำนาจที่รวดเร็ว และคุณจะต้องใช้ประสาทเสียด้วย และหากผู้ซื้อไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันใด ๆ เช่น ชะลอการชำระเงิน "หลักประกัน" ครั้งถัดไป ศาลอาจตัดสินให้ผู้ขาย (ผู้พัฒนา) เห็นชอบ

ปัญหาอื่น ๆ เกิดขึ้นได้กับ PDDU ตัวอย่างเช่น การก่อสร้างบ้านอาจล่าช้า และหากผู้กู้ได้รับค่าตอบแทนที่ดีภายใต้ข้อตกลงการมีส่วนร่วมในหุ้น ในแต่ละวันของความล่าช้า นักพัฒนาจะต้องจ่ายค่าปรับเป็นจำนวน 1/150 ของอัตราการรีไฟแนนซ์ของธนาคารกลาง ของสหพันธรัฐรัสเซีย (สำหรับ บุคคล) - และมีแนวโน้มว่าจะเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์ตามกฎจราจรไม่ได้กำหนดบทลงโทษดังกล่าว ใน สถานการณ์กรณีที่ดีที่สุดข้อตกลงเบื้องต้นถือเป็นโมฆะ (ไม่ถูกต้องและนับจากเวลาที่ลงนาม) และเงินที่จ่ายเป็น "เงินฝาก" จะถูกส่งคืนให้กับผู้ซื้อ อย่างไรก็ตามตามที่ทนายความ Oleg Sukhov รายงาน ในกรณีนี้ เป็นไปได้และจำเป็นในการอ้างถึงกฎหมาย "ว่าด้วยการคุ้มครองสิทธิผู้บริโภค" และยังเรียกร้องให้ชำระค่าเสียหายและค่าปรับ (ไม่สำคัญเท่ากับเมื่อสรุป DDU แต่ นิ่ง).

ตามกฎแล้วศาลจะแก้ไขข้อพิพาทเพื่อสนับสนุนเจ้าของบ้านที่ล้มเหลว แต่มีแนวโน้มมากที่สุดว่าจะไม่สามารถซื้ออพาร์ทเมนต์อื่นด้วยเงินที่ส่งคืนได้ เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันแม้ว่าจะไม่แข็งขันมากนัก แต่ก็มีการเติบโต

และอีกอย่างหนึ่ง ปัญหาระดับโลกซึ่งอาจเกิดขึ้นเมื่อสรุป PDDU แทน DDU มีความเกี่ยวข้องกับการล้มละลายของผู้พัฒนา “หากเกิดเหตุการณ์เช่นนี้ ผู้ถือหุ้นจำเป็นต้องติดต่อ ศาลอนุญาโตตุลาการโดยเรียกร้องให้โอนที่อยู่อาศัยหรือรวบรวม มูลค่าตลาดอพาร์ทเมน ยิ่งไปกว่านั้น จำเป็นต้องเรียกร้องผลตอบแทนจากมูลค่าตลาด” Oleg Sukhov แนะนำ

ข้อพิพาทดังกล่าวส่วนใหญ่ได้รับการแก้ไขเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อ “เนื่องจากตาม 210-FZ “ในการแก้ไข กฎหมายของรัฐบาลกลาง“ ในการล้มละลาย (ล้มละลาย)” ลงวันที่ 15 สิงหาคม 2554 ข้อตกลงใด ๆ ที่มุ่งขายอพาร์ทเมนท์ให้กับผู้ถือหุ้นจะต้องถือว่าถูกต้องสมบูรณ์และก่อให้เกิดภาระผูกพัน บริษัทรับเหมาก่อสร้างโอนอพาร์ทเมนท์ให้กับผู้ถือหุ้นไม่ว่าในกรณีใด ๆ ” ทนายความกล่าว แต่โดยธรรมชาติแล้วเป็นไปไม่ได้ที่จะรับประกันการตัดสินของศาลในเชิงบวกเนื่องจากในการทำธุรกรรมดังกล่าวและในข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการแบ่งปันเบื้องต้นจะมีการซ่อนความแตกต่างที่แตกต่างกันจำนวนหนึ่งไว้ และเป็นผลให้สัญญายังคงถือเป็นโมฆะ: ผู้ซื้อมักจะได้รับเงินคืน แต่จะไม่ได้รับอพาร์ทเมนท์

สรุปพอร์ทัล
ข้อตกลงเบื้องต้นเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมร่วมกันไม่ได้ลงทะเบียนกับหน่วยงานของรัฐและไม่ได้ให้สิทธิแก่ผู้ซื้อในการอยู่อาศัย แต่เพียงกำหนดความตั้งใจของคู่สัญญาในการทำข้อตกลงการเป็นเจ้าของร่วมกันในอนาคต หากในกรณีนี้ "เงินฝาก" บางส่วนไม่ถูกเรียกเก็บเงินเพื่อให้แน่ใจว่าการดำเนินการของ PDDU หรือ "เงินฝาก" มีจำนวนน้อยและไม่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง ก็ไม่มีอะไรต้องกังวล แต่ถ้านักพัฒนาต้องการการชำระเงิน และโดยเฉพาะหนึ่งร้อยเปอร์เซ็นต์ เห็นได้ชัดว่ามีการใช้ข้อตกลงเบื้องต้นเพื่อหลีกเลี่ยง 214-FZ และผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาดและทนายความยังไม่แนะนำให้สรุป เนื่องจากหากเกิดอะไรขึ้น คุณสามารถปกป้องสิทธิ์ของคุณในศาลเท่านั้น และไม่น่าเป็นไปได้ที่คุณจะสามารถซื้ออพาร์ทเมนต์ได้ มันจะดีถ้าคืนเงินทั้งหมด .