부동산 자산의 수명주기. 경제적 대상인 부동산의 생애주기 재산의 대상인 부동산의 생애주기

자산의 수명주기-물리적 대상으로 존재하는 기간.

부동산 소유자의 관점에서 볼 때 상업적 목적으로 취득한 부동산의 수명 주기는 해당 부동산의 수명이 끝날 때까지 동일한 부동산의 새 소유자와 함께 반복될 수 있습니다. G. Harrison에 따르면 수명주기는 지속적으로 특정 패턴의 영향을 받습니다. 이는 신체적, 경제적, 연대순 및 남은 수명입니다. 경제생활.

정시에 육체적 삶객체란 기존 건물이나 구조물에서 생활하거나 일할 수 있는 시간을 말합니다. 이 지표는 규범적, 계산적, 실제적일 수 있으며 개선된 조건이나 현대화로 인해 증가할 수 있습니다. 만약 물체가 부동산철거되면 육체적 수명이 끝납니다.

정시에 경제생활물건을 사용하면서 이익을 얻을 수 있는 기간을 말하며, 이러한 개선은 물건의 가치에 기여합니다. 개선된 사항이 노후화되어 부동산 가치에 어느 정도 기여하지 못하는 경우 해당 부동산의 경제 수명은 종료됩니다.

아래에 생활연령부동산이 운영된 날부터 평가일까지 경과한 기간을 이해합니다.

생활 시간

평가중 모습부동산 객체, 기술적 조건, 영향을 미치는 경제적 요인 총 비용대상, 유효 연령을 기준으로 합니다.

유효연령-대상의 특정 물리적 상태에 해당하고 구현 가능성을 고려한 연령입니다.

일반적인 수명을 표준 수명이라고 합니다.

표준 서비스 수명- 규정에 정의된 건물이나 구조물의 수명입니다.

아래에 남은 경제생활건물은 평가일로부터 경제적 수명이 끝날 때까지의 기간을 말합니다. 이 기간은 평가자가 미래 소득을 추정하는 데 사용됩니다. 객체의 남은 경제 수명은 현대화 또는 개조를 통해 증가됩니다.

위에서 논의한 부동산 객체의 수명주기와 수명의 모든 단계는 서로 연결되어 있습니다. 부동산 소유자는 부동산의 수익성과 안전성을 높이기 위한 적절한 조치를 실행하기 위해 수명주기의 특정 단계에서 부동산의 위치를 고려해야 합니다.

부동산 자산의 수명주기 단계

따라서 부동산 객체는 존재하는 동안 경제적, 물리적, 법적 변화를 겪으며 다음과 같은 수명주기 단계를 거칩니다.

형성은 건설입니다. 즉, 새로운 기업의 설립, 구매 또는 분사입니다. 토지 계획;
운영(Operation) - 운영 및 개발(예: 확장, 재편성 또는 재건)을 포함합니다.
존재의 소멸은 철거, 자연파괴 또는 청산이다.

부동산 수명주기의 단계:

1. 프로젝트 개념 형성 및 자유 토지 사용 옵션 선택. 이 기간 동안 최선의 선택 효과적인 사용토지 음모. 사용 사례 선택은 개선 설계를 위한 기술 사양 개발로 끝납니다.

2. 개선 사항을 설계합니다.이 단계에서는 설계를 위한 기술 사양을 기반으로 허가 획득, 토지 계획 준비, 통신 배치, 건물 건설 및 새 식목 심기에 필요한 문서 작성으로 프로젝트 개발이 수행됩니다. .

3. 개량물 제조(시공, 건설). 프로젝트 시행 중 계약자물체의 모든 물리적 특성은 거의 완전히 변경되며, 이러한 변경 사항은 인벤토리에 통합되어 지적 문서.

4. 유통(구매 및 판매, 기부, 대여 등)전송과 함께 재산법또는 이 권리에 대한 부담이 발생하는 경우. 이 단계에서는 부동산 거래가 이루어집니다.

5. 기술 및 운영 유지 관리를 통해 의도된 목적에 맞게 개체를 사용(소비)합니다.. 수명주기의 이 단계에서 관리자(또는 전문 관리 회사)는 사용자가 객체의 소비자 잠재력을 합리적으로 사용하도록 구성합니다.

6. 현대화: 대대적인 개조, 객체의 가능한 용도 변경(기능적 목적 변경)을 통한 개선, 재구성, 복원. 이 단계는 현재 상태의 물체가 더 이상 사용자의 현대적 요구를 충족할 수 없거나 작동이 경제적으로 비효율적이 되는 순간에 시작됩니다. 이 단계에서는 최소한 변경 없이 대대적인 수리가 수행됩니다. 기획 솔루션기능적 목적이 있지만 제거 가능한 물리적 마모 및 기능적 노후화를 제거합니다.

7. 폐기, 시설 철거, 자재 매립 또는 재활용. 수명주기는 경제 수명이 끝나면 개선 사항이 철거되면서 끝납니다. 관리 회사청산된 건물과 통신의 구조 요소 및 자재 판매 가능성을 고려하여 마감 기한 설정과 경제적으로 실현 가능한 건물 철거 방법에 대한 제안을 준비합니다.

물리적 객체로서의 부동산 객체의 생애주기는 부동산 객체의 구상부터 청산(처분)까지의 일련의 부동산 객체 존재 과정이다. 물질적 사물의 생애주기는 임신-출생-성숙-노화-죽음의 단계로 구성됩니다.

부동산의 수명주기 단계는 프로젝트 전 - 설계 - 건설 - 운영 - 폐쇄 등 다르게 불립니다.

1. 프로젝트 전(초기) 단계에는 부동산 시장 분석, 부동산 선정, 프로젝트 전략 수립, 투자 분석, 초기 허가 서류 준비, 신용 투자 자금 유치.
2. 설계 단계에는 재무 계획 개발, 자금 조달 조직, 건축 및 엔지니어링 팀 선택, 설계 관리가 포함됩니다.

이 기간의 주요 임무는 단계의 기간을 줄이고, 부동산 객체의 소비자 품질을 향상시키며, 가장 중요한 것은 수명 주기의 모든 단계에서 운영 비용을 최소화하는 것입니다.

분명히 처음 두 단계에서는 동기 부여 성격을 띠기 때문에 이익이 생성되지 않습니다.

3. 건설 단계는 계약자 선정, 건설 작업 조정, 건설 품질, 비용 추정 및 비용 모니터링으로 구성됩니다. 이 단계에서는 건설 중인 객체가 수명 주기 논리에 따라 결정되는 부동산 시장 부문의 요구 사항을 준수한다는 실제 증거가 나타납니다. 이 기간 동안 제안 및 이익 규모의 증가는 상당히 광범위한 시장 인지도를 나타내기 때문에 잠재 소비자의 투자 점유율을 높이는 작업이 해결됩니다.
4. 부동산의 운영 단계에는 시설의 유지 관리, 수리 및 재건축이 포함됩니다. 부동산 운영에는 장비 및 건물의 운영 및 수리, 자재 회계, 화재 예방 및 안전 예방 조치, 통신 관리, 폐기물 처리 및 재활용, 변경 및 재구성, 비상 대응 및 시설 보안이 포함됩니다.

부동산 객체의 재건축은 부동산 객체 전체 또는 개별 요소 및 시스템의 도덕적, 물리적 악화를 제거하기 위한 조직적, 기술적 조치의 복잡성을 개선하기 위한 근본적인 재구성, 변경입니다.

유지 관리 - 부동산의 표준 서비스 수명을 보장하기 위해 수행되는 작업입니다. 비용이 증가하지는 않지만 개별 요소의 성능 저하 및 고장을 방지합니다. 유지관리의 목적은 시설이 의도된 목적에 맞게 사용되도록 보장하는 것입니다.

수리 - 재산의 정상적인 작동 상태를 복원하기 위해 재산의 손상(악화)을 제거하는 작업입니다. 수리작업은 크고 작은 작업으로 나누어집니다. 1~2일 동안 지속되는 사소한 수리는 물건의 서비스 수명을 연장하지 않으며 물건의 가치를 높이지도 않습니다. 대대적인 수리(2일 이상)는 부동산의 수명을 연장하지만 가치를 높이지는 않습니다.

교체는 부동산에 포함된 고정 자산의 사용할 수 없거나 쓸모 없는 구성 요소를 유사한 단위로 교체하는 프로세스입니다.

5. 객체의 폐쇄 단계는 객체의 원래 기능과 획득한 기능이 완전히 제거되는 것이며, 그 결과는 철거되거나 질적으로 새로운 개발이 됩니다. 이 단계에서는 부동산 소유로 인해 상당한 청산 비용이 발생합니다. 부동산이 새로운 고품질 개발을 받는 경우 변경 비용은 새로운 기능당 소유 비용을 의미합니다.

부동산 객체의 수명주기와 유사하게 부동산 단지의 수명주기는 여러 단계로 나눌 수 있습니다.

1. 부동산 단지의 형성(부동산 거래 결과 및 그에 대한 권리에 대한 규제 등록: 구매 및 판매, 승인된 자본에 대한 기부, 임대료, 임대).
2. 부동산 단지 개발(신축, 대차대조표 추가).
3. 재산 단지의 청산 - 파산 절차의 법적 조항에 따라 파산 조직의 재산(부동산 포함) 판매를 위한 경매 및 기타 메커니즘.

소유자의 관점에서 자산으로서의 부동산 객체의 수명주기는 객체의 경제적 또는 물리적 수명이 끝날 때까지 새로운 소유자가 있을 때마다 여러 번 반복됩니다. 물질적(물리적), 법적(법적), 경제적이라는 삼위일체 범주를 기준으로 부동산의 수명 주기는 세 단계로 나눌 수 있습니다(그림 1). 각 단계에는 소유자의 특정 활동과 행동이 포함됩니다.

쌀. 1.

부동산의 수명주기는 특정 패턴에 따라 달라지며 경제적, 물리적 수명 기간을 포함합니다(그림 2).

1. 경제 수명은 자산이 이익의 원천으로 사용될 수 있는 기간을 결정하고 개선이 더 이상 자산 가치에 기여하지 않을 때 종료됩니다.
2. 전형적인 물리적 수명은 부동산이 철거되기 전에 기능적으로 적합한 상태로 실제로 존재했던 기간입니다. 단호한 규제 문서.

부동산의 물리적, 경제적 수명은 본질적으로 객관적이므로 규제할 수는 있지만 취소할 수는 없습니다.

3. 수명 - 물체가 존재하고 그 안에서 살거나 일할 수 있는 기간입니다.

쌀. 2.

부동산의 수명기간의 관점에서 다음과 같은 기간이 구분됩니다.

1. 유효 수명은 외관 및 기술적 조건에 따라 물체의 수명을 반영합니다.
2. 시운전 순간부터 해당 물체가 작동 중인 기간에 해당하는 연대순(실제) 연령.
3. 전문감정인이 대상물을 평가하는데 사용하는 남은 경제수명기간으로서 평가일로부터 대상물의 경제수명이 종료될 때까지의 기간을 말한다.

1.3. 부동산 객체의 수명주기

물리적 객체로서의 부동산 객체의 생애주기는 부동산 객체의 구상부터 청산(처분)까지의 일련의 부동산 객체 존재 과정이다. 물질적 사물의 생애주기는 일반적으로 디자인-출생-성숙-노화-죽음의 순서로 나누어진다.

부동산의 수명주기 단계는 프로젝트 전-설계-건설-운영-종료 등 다르게 불립니다.

1. 사전 디자인(초기의)단계포함 사항: 부동산 시장 분석, 부동산 선택, 프로젝트 전략 수립, 투자 분석, 초기 허가 서류 준비, 신용 투자 자금 유치.

2. 디자인 단계여기에는 재무 계획 개발, 자금 조달 조직, 건축 및 엔지니어링 그룹 선택, 설계 관리가 포함됩니다.

분명히 처음 두 단계에서는 동기 부여 성격을 띠기 때문에 이익이 생성되지 않습니다. 이 기간의 주요 임무는 이러한 단계의 기간을 줄이고 부동산의 소비자 품질을 향상시키는 것이며 가장 중요한 것은 부동산 수명주기의 모든 단계에서 운영 비용을 최소화합니다.. 불행하게도 수명주기 비용의 개념은 실제로 적용되는 것보다 더 자주 논의된다는 점을 인식해야 합니다. 이 개념의 본질은 부동산을 건설하기로 결정할 때 소유자가 부동산 소유와 불가분하게 연결된 일련의 비용에 대해 자신을 "파멸"시킨다는 것입니다. 이러한 비용을 "소유 비용"이라고 합니다. 예를 들어 부동산의 전체 수명주기를 고려한 비용 계산은 동일한 목표를 달성하는 두 가지 방법(부동산 건설 또는 임대 등)을 비교하는 데 사용할 수 있습니다. 프로젝트 수준에서 수명주기 비용 계산은 다음과 같습니다. 예를 들어, 복도 마감 과정에서 벽을 따라 장식판을 고정해야 하는지, 아니면 매년 벽을 칠해야 하는지 등을 결정하는 데 사용됩니다.

부동산 객체의 전체 수명주기를 고려하여 합리적으로 구축된 비용 계산 시스템을 통해 부동산 객체 요소의 다양한 기대 수명을 보장하는 조치를 비교할 수도 있습니다. 모든 프로젝트의 결과로 달성할 수 있는 절감액은 식별하기 어렵고 수량화하기는 더욱 어렵고 문서화하기가 매우 어렵다는 점에 유의해야 합니다.

대규모 건설이나 개조 프로젝트를 수행하는 데 드는 비용은 상당히 높기 때문에 모든 유형의 비용을 통제하는 데 많은 주의를 기울여야 합니다. 그러나 대부분의 경우 저축은 오해를 받습니다.

종종 소유자(개발자)는 설계 또는 건설 단계에서 내린 결정이 이후 부동산 운영 비용에 어떤 영향을 미칠지 거의 알지 못하기 때문에 초기 자본 투자의 총량을 최소화하려고 노력합니다.

초기 가격(구매, 건설, 임대) 분석을 토대로 부동산 건설(구매)에 대해 소유자가 내린 결정은 대부분 최선이 아니며 단순히 잘못된 것으로 판명되는 경우가 많습니다. 물론 이 작업(부동산의 전체 수명주기를 고려한 비용 계산)은 상당히 복잡하지만 이를 해결하기 위해 노력할 가치가 있습니다. 결과적으로 향후 연간 예산 형성을 위한 기반이 마련될 것이기 때문입니다. 부동산 운영 전체 기간 동안.

3. 건설단계계약자 선정, 건설 작업 조정, 건설 품질, 비용 추정 및 비용 모니터링으로 구성됩니다. 이 단계에서는 건설 중인 객체가 수명 주기 논리에 따라 결정되는 부동산 시장 부문의 요구 사항을 준수한다는 실제 증거가 나타납니다. 이 단계에서는 제안 및 이익 규모의 증가가 상당히 광범위한 시장 인지도를 나타 내기 때문에 잠재 소비자의 투자 점유율을 높이는 작업이 해결됩니다.

현재의 경제 상황으로 인해 참가자들은 투자 프로젝트프로젝트 결과가 선택한 방향으로 이익을 가져오기 시작하도록 특정 건설 프로젝트 구현을 위한 작업 일정을 단축합니다. 기업가 활동최대한 빨리. 그렇기 때문에 건설 공사이미 설계 단계(프로젝트가 완전히 개발되기 전)부터 시작해야 하며, 이는 모든 프로젝트 참가자의 작업에 대한 높은 수준의 조정이 필요합니다. 이러한 건설 조직은 부동산의 조기 시운전으로 인한 자본 비용 감소(차입량 및 조건 감소)와 근본적으로 발생하는 비용 절감(5~10%)으로 이어집니다. 새로운 비즈니스 솔루션. 이 단계에서는 상당한 비용 절감이 달성됩니다. 최적의 선택건설 관리의 형태, 즉 프로젝트 관리 또는 일반 계약.

선진국에서 널리 퍼져 있는 건설관리 유형 중 하나 시장 경제, 프로젝트 관리입니다. 이러한 유형의 관리는 건설 프로젝트의 목적 선택부터 운영까지 전체 건설 기간을 포괄합니다. 프로젝트 관리 중에 다음 작업이 해결됩니다.

투자의 효과적인 사용 및 이 프로세스에 대한 통제

개발 프로젝트 문서;

건설 과정에서 설계 문서 요구 사항 구현

건설 프로젝트의 품질 관리.

엄격한 구현 조건으로 프로젝트를 관리하기 위해 건설 관리자가 이끄는 특수 구조가 만들어집니다. 세계 관행에 따르면 이러한 형태의 관리를 통해 건설 비용을 최대 10%까지 절감하고 모든 유형의 비용에 대한 통제 효율성을 높이며 프로젝트 구현 시간도 단축할 수 있습니다.

프로젝트 관리 형태의 건설 조직은 시장 경제가 발전한 국가에서 매우 일반적이며 우리나라에서는 특히 다층 건물을 구현할 때 전망이 있습니다. 건설 프로젝트, "설계-시공"주기의 통합 관리로 인해 프로젝트 실행 시간이 단축되어 총 절감액(최대 10%)의 자금과 조건이 모든 유형의 비용을 효과적으로 통제하기 위해 생성됩니다.

국내 실무에서는 건설 계약에 따라 건설 조직-계약자가 다음을 약속하는 경우 시설 건설의 계약 원칙이 더 일반적입니다. 고정 된 시간고객의 지시에 따라 특정 물체를 제작하거나 기타 건설 작업을 수행하고 고객이 계약자를 위해 제작을 약속합니다. 필요한 조건작업을 수행하고 결과를 수락하고 합의된 가격을 지불합니다.

일반적으로 고객은 하나를 선택합니다. 건설 조직종합 건설업자 역할을 위해 그녀와 전체 작업 범위에 대한 계약을 체결하고 전체 작업 범위에 대해 하도급 계약을 체결할 수 있는 기회를 제공합니다. 대규모 프로젝트를 건설하는 동안 고객(개발자)은 여러 일반 계약 조직을 지정할 수 있으며, 각 조직은 특정 현장을 담당하고 고객 대표의 직접 감독하에 작업합니다.

국내에서는 건축 및 디자인 조직이 건설 및 설치 작업의 품질 관리를 철회했습니다. 디자이너는 정기적인 방문으로만 제한됩니다. 건설 현장프로젝트를 구현하는 동안 모든 권장 사항이 고려되도록 하기 위해 작업 품질에 대한 통제권은 고객(개발자)에게 있습니다. 품질 관리 외에도 대규모 프로젝트를 실행할 때 외부 전문가가 참여하여(내부 전문가가 없는 경우) 작업 비용 추정, 개별 작업 일정 또는 일련의 작업 일정 준수 모니터링 , 회계 및 감사, 법적 문제, 규제 당국 및 지방 당국 대표와의 상호 작용.

객체를 작동시키는 절차는 상당히 엄격하게 규제되는 문서화 프로세스입니다.

4. 시설운영단계부동산에는 물건의 운영, 유지 관리 및 수리가 포함됩니다. 관리 시스템의 다차원적 기능인 부동산 운영에는 건물 장비 운영, 자재 회계, 화재 예방 및 안전 예방 조치, 통신 관리, 폐기물 처리 및 재활용, 이동 및 재배치, 변경 및 재건축 등의 영역이 포함됩니다. 비상사태 제거, 운영 및 수리 보장, 가구 설치 및 시설 보안.

"구내 장비" 개념에 대한 단일 정의는 없지만 다음을 기반으로 합니다. 난방, 환기 및 공조 시스템; 전기 조명 장비 및 열 공급, 물 공급 및 위생 시스템; 기계 및 전기 수직 및 수평 운송 시스템(엘리베이터, 에스컬레이터 등).

안에 최근에테러 위협과 범죄 증가로 인해 보안 기능의 역할이 증가했습니다. 따라서 점점 더 많은 조직이 안전한 작업 환경을 제공하기 위해 노력하고 있습니다. 원칙적으로 보안시스템(화재 포함)과 기술적 안전을 고려하여 개발 및 구현됩니다. 특정한 필요부동산 객체의 기능적 목적.

통신 관리는 자산의 본질에 따라 결정되는 기능입니다. 팩스, 텔레텍스트 및 데이터 서비스를 제공하기 위해 전화 및 전화 인프라가 점점 더 많이 사용되고 있습니다. 이러한 서비스의 잠재력과 품질은 광섬유 통신의 확산을 통해 향상됩니다. 전화 설치 외에도 컴퓨터 및 인터넷 기술(컴퓨터 네트워크 연결) 및 작업장 자동화가 개발되고 있습니다.

전자 또는 정보 보안은 전자 장치, 부분적으로 소프트웨어에 대한 정보 보호를 제공하고 조직의 데이터 뱅크를 보충함으로써 보완됩니다.

부동산 운영 중 유해 폐기물을 재활용하는 과정에는 형광등(수은 함유) 램프 등의 재활용부터 유해 폐기물 처리까지 여러 가지 복잡한 관리 작업이 포함됩니다. 일반적으로 자산 관리자는 폐기 및 폐기 전문 조직과 계약을 체결합니다. 대부분의 폐기물 재활용 절차에는 별도의 수집 및 재판매 또는 폐기가 포함됩니다. 폐기물은 유형별로 분류되어 종이, 유리(시트, 병), 고철(강철, 주철, 알루미늄), 폴리스티렌 폼, 자동차 오일, 타이어 등으로 분류됩니다.

부동산을 운영하는 동안 부동산이나 그 구성요소를 변경하는 작업을 수행해야 하는 경우가 많습니다. 실습에서 알 수 있듯이, 신입 사원작업 공간을 개선하거나 재설계하고 싶습니다. 사무실 방그러나 다음을 허용하는 여러 규칙이 있습니다. 효과적인 관리조직에 유리한 변화:

공간 – 누군가의 야망을 충족시키기 위해 벽을 0.5m 이동할 필요가 없습니다.

재료 - 라미네이트를 사용할 수 있는 귀중한 목재로 만든 쪽모이 세공 마루를 사용할 필요가 없습니다.

디자인 원칙 - 독립형 캐비닛을 사용할 수 있는 캐비닛에는 설치하지 마십시오.

계획 - 직원 중 한 명이 창 앞에 앉고 싶다고 해서 사무실을 다시 디자인하지 마세요.

엔지니어링 지원 - 각 벽에 5개의 소켓을 설치하지 말고 전기 및 정보 입력에 대한 적절한 접근을 보장하십시오.

화재, 홍수, 기물 파손 또는 불가항력적인 상황(홍수, 지진 등)에 대해 어느 누구도 보험에 가입하지 않기 때문에 재산 운영 중 긴급 상황은 언제든지 발생할 수 있습니다. 균일한 형태비상 대응 계획이 없습니다. 각각의 특정 경우에 특정 대상을 담당하는 사람이 임명되고 그가 행동해야 하는 지침이 개발됩니다.

사고의 결과를 제거할 때 다음을 수행해야 합니다.

모든 강철 구조물에 열 손상이 있는지 확인하십시오.

연소 생성물로 인한 손상을 감지합니다.

부식과 습기에 노출된 건물의 모든 통신, 사무 장비 및 기타 시스템을 점검하십시오. 추운 날씨에 결로가 발생했는지 전기 배선 및 기타 통신을 확인하십시오. 보일러 장비를 점검하십시오.

곰팡이 및 기타 유해 물질이 형성되면 시스템을 청소하십시오.

시설물 건설사업에 따라 설치한 가구는 재산과 동등한 요소이므로 예방정비계획에 따라 점검 및 수리가 필요합니다.

유지 보수 및 수리.실습에서 알 수 있듯이 대다수의 부동산 소유자는 건물 및 구조물의 유지 관리 및 수리에 충분한 자금을 할당하지 않습니다. 여기에는 단기 목표에 초점을 맞추는 것부터 그러한 단계의 결과를 과소평가하는 것까지 여러 가지 이유가 있지만 이러한 결과를 수정하는 데 드는 비용은 거의 항상 유지 관리 및 수리 작업 비용을 초과합니다.

서비스– 부동산 객체의 표준 서비스 수명을 보장하기 위해 수행되는 작업: 부동산 가치의 증가로 이어지지는 않지만 개별 요소의 악화 및 고장을 방지합니다. 서비스의 목적은 예방입니다.

수리하다 -재산의 손상이나 악화를 정상적인 작동 상태로 복구하기 위한 작업입니다. 수리의 목적은 복원입니다.

수리작업은 크고 작은 작업으로 나누어집니다. 숙소의 정상적인 운영을 보장하기 위해 1~2일 동안 간단한 수리가 진행됩니다. 물체의 수명을 연장하거나 그 가치를 높이지는 않습니다. 대대적인 수리(2일 이상)는 부동산의 수명을 연장하지만 가치를 높이지는 않습니다.

대사- 부동산에 포함된 고정자산을 유사한 단위로 대체하는 과정입니다. 교체 대상은 고정 자산의 낡거나 노후된 구성 요소를 교체하는 고정 자산의 독립 개체입니다.

부동산 서비스의 주요 목적은 해당 부동산이 의도된 목적에 맞게 사용되도록 보장하는 것입니다. 특정 작품으로 구성됩니다.

매일 청소(외관을 유지하기 위해)

부동산의 사소한 결함을 적시에 제거합니다.

최소한의 수명주기 비용을 기준으로 대대적인 수리를 수행합니다.

총 운영 및 유지 관리 비용을 줄이고 최적화하기 위한 조치 개발

재산에 서비스를 제공하는 공공 유틸리티의 합리적인 기능(신뢰성을 보장하면서)

시설의 유지 관리 및 수리 비용에 대한 지속적인 모니터링 및 분석

작업 일정 작성 및 구현 모니터링

자산 전체와 장비에 대해 보고합니다.

실제로는 다음이 있습니다.

필요에 따라 수리하십시오.

정기적인 수리(예: 10년 후 부드러운 지붕 교체)

장비의 예방적 유지 관리

긴급정비

수리(창문교체).

운영 (전체 기간 동안 유용한 수명부동산 서비스);

기능적(유지보수, 수리 등에 관련된 인력용)

~에 공공 시설건물 청소;

부동산의 수리 및 복원을 위해(부동산의 서비스 수명이 만료된 경우)

또한 다음과 같이 정의되는 변경 및 개선 비용을 고려해야 합니다. 부동산 소유 비용.

5. 시설 폐쇄 단계- 원래 기능과 획득한 기능이 완전히 제거되어 그 결과 철거되거나 질적으로 새로운 개발이 이루어집니다. 부동산 수명주기의 이 단계에서는 상당한 처분 비용이 발생합니다. 이러한 비용은 해당 부동산을 소유한 결과입니다. 부동산이 새로운 고품질 개발을 받는 경우 변경 비용은 새로운 기능당 소유 비용과 관련됩니다.

부동산 객체의 수명주기와 마찬가지로 부동산 단지의 수명주기도 여러 단계로 나눌 수 있습니다.

1. 부동산 단지의 형성 (부동산 거래 결과 및 그에 대한 권리에 대한 규제 등록 : 구매 및 판매, 기부 승인된 자본, 임대, 임대 등).

2. 부동산 단지 개발(신축, 대차대조표 추가).

3. 다양한 투자 및 개발 프로젝트의 시행, 부동산 수령 및 임시 임대 측면에서 유연한 임대를 통해 부동산 단지의 적응이 보장됩니다. 이 단계에서는 부동산의 운영, 수리 및 유지 관리는 물론 보험, 감가 상각 정책, 회계 및 재산세 시스템과의 상호 작용이 중요한 위치를 차지합니다. 이 단계에는 일부 부동산 판매 거래가 포함될 수 있습니다.

4. 재산 단지의 청산은 파산 절차의 법적 조항에 따라 파산 조직의 재산(부동산 포함) 판매를 위한 경매 및 기타 메커니즘입니다.

소유자의 관점에서 자산으로서의 부동산의 수명 주기는 해당 자산의 경제적 또는 물리적 수명이 끝날 때까지 새로운 소유자가 나올 때마다 여러 번 반복됩니다. 물질적(물리적), 법적(법적) 및 경제적이라는 삼위일체 범주를 기반으로 부동산 자산의 수명 주기는 세 단계로 나눌 수 있습니다(그림 1.6).

각 스테이지소유자의 특정 활동과 조치가 포함됩니다.

부동산의 수명주기는 특정 패턴에 따라 달라지며 경제 및 물리적 수명 기간을 포함합니다(그림 1.7).

용어 경제생활, 객체가 이익의 원천으로 사용될 수 있는 기간을 정의합니다. 개선이 더 이상 자산 가치에 기여하지 않으면 경제 수명이 종료됩니다.

2. 일반적인 물리적 수명- 철거 전 해당 부동산이 기능적으로 적합한 상태로 실제로 존재했던 기간. 규제 문서에 따라 결정됩니다. 부동산의 물리적, 경제적 수명은 본질적으로 객관적이므로 규제할 수는 있지만 취소할 수는 없습니다.

3. 일생- 물건이 존재하고 그 안에서 살거나 일할 수 있는 기간.

부동산의 수명기간의 관점에서 다음과 같은 기간이 구분됩니다.

1. 유효연령, 외관, 기술적 조건 등에 따라 개체의 연령을 반영합니다.

2. 연대순(실제) 나이, 시운전 순간부터 객체가 작동 중인 기간에 해당합니다.

3. 남은 경제생활, 전문 감정인이 대상물을 평가하는 목적으로 사용되며 평가일로부터 대상물의 경제적 수명이 끝날 때까지의 기간을 구성합니다.

쌀. 1.7.건물이나 구조물의 수명

부동산(토지 제외)의 물리적 수명, 경제적 및 유효 수명은 자연 법칙의 힘을 갖는 과정인 마모에 따라 달라집니다. 마모에는 물리적, 도덕적, 외부적(경제적)의 세 가지 유형이 있습니다(그림 1.8).

물리적 마모는 물체의 기술적, 경제적 매개변수의 악화를 의미하며, 이는 작동 중 마모 및 외부 요인의 영향으로 인해 발생합니다. 환경. 재산이 물리적으로 복원될 수 있고 경제적으로 정당할 경우 제거 가능한 마모와 재산이 복원될 수 없는 경우 회복 불가능한 마모로 구분됩니다. 물리적 마모 및 손상의 원인은 다를 수 있습니다. 물체의 정상적인 작동(첫 번째 유형의 물리적 마모 및 손상); 천재지변, 사고, 시설운영규칙 위반(2차 유형의 물리적 마모) 부동산을 운영하는 동안 기술 및 경제 지표의 악화는 지속적으로 발생하지만 대상의 기술적 특성의 즉각적인 저하도 발생할 수 있습니다(전기 배선 파손, 화재 등). .).

모든 유형의 신체적 마모는 일반적으로 부정적인 결과를 초래합니다. 첫째, 부동산 및 기타 기술 장치의 특정 소비자 및 운영 특성이 악화되고 있습니다. 둘째, 건물이 노후화됨에 따라 수리 빈도가 증가하므로 유지 관리 시스템을 도입하면 물리적 마모를 늦출 수 있습니다.

도덕적(기능적) 마모는 기능적 유용성 측면에서 현대 표준을 준수하지 않기 때문에 부동산의 특정 속성에 대한 소비자 매력이 감소하는 것입니다. 이러한 유형의 마모는 건물의 오래된 아키텍처, 레이아웃, 엔지니어링 지원 등에서 나타납니다. 국내에서는 이를 노후화라고 합니다.

노후화는 기능적 마모와 기술적 마모로 구분됩니다. 기능적 마모는 새로운(기존과 유사한) 부동산 객체의 기능을 확장한 결과입니다. 기능적 마모로 인해 오래된 건물의 부동산 자산은 건축, 디자인, 레이아웃, 엔지니어링 지원 등의 측면에서 미래 소유자에게 덜 매력적이게 되므로 가격도 저렴해집니다. 기술적 마모는 새로운 구조, 기술 및 재료를 만드는 분야의 과학 및 기술 진보의 결과로, 이는 부동산 창출 비용 및 운영 비용의 감소로 이어집니다. 물리적 노후화와 마찬가지로 제거할 수도 있고 제거할 수 없을 수도 있습니다.

예를 들어 수도 및 가스 계량기, 배관 장비의 오작동을 제거하고 내장 캐비닛, 바닥 덮개 등을 복원할 수 있습니다. 마모 제거 기준은 수리 비용과 받은 추가 비용의 가치를 비교하는 것입니다. 후자는 복원 비용을 초과하므로 기능적 마모는 제거 가능합니다. 제거 가능한 기능적 마모 정도는 업데이트된 요소가 포함된 평가 당시 건물의 잠재적 가치와 업데이트된 요소가 없는 동일한 평가 날짜의 건물 가치 간의 차이로 결정됩니다.

경제적 마모(외부 영향으로 인한 마모)는 건물의 부정적인 변화로 인해 건물의 가치가 감소하는 것입니다. 외부 환경경제적, 정치적 또는 기타 요인의 영향을 받습니다. 외부 마모의 원인은 다음과 같습니다. 물체가 위치한 지역의 전반적인 쇠퇴; 조세, 보험 분야에서 정부 또는 지방정부의 조치; 고용, 여가, 교육 등 시장의 기타 변화.

외부 마모 정도는 폐수 처리장, 레스토랑, 댄스 플로어, 주유소, 기차역, 병원, 학교, 산업 기업 등 "매력적이지 않은" 자연 또는 인공 물체에 근접한 정도에 따라 크게 영향을 받습니다.

환경 오염과 관련된 물건의 가치 감소는 감가 상각 결정에 사용되는 방법을 사용하여 결정됩니다. 예를 들어, 유독성 폐기물 처리 비용은 시설 수리 비용, 즉 수리 가능한 결함 비용과 관련될 수 있습니다.

경제적 마모는 육체적, 도덕적 마모와 달리 항상 되돌릴 수 없는 것으로 간주됩니다.

대부분의 국가의 법률에서 기업은 독립적인 법인으로 간주되지 않습니다. 이는 경제적 실체의 성격으로 인식되지 않습니다. 별도의 재산, 자체 대차 대조표 및 법인체의 권리를 향유합니다. 기업은 유형 및 무형 요소를 포함하고 법의 대상인 특정 재산 단지로 간주됩니다. 러시아 연방 민법에서 용어는 회사법의 주제 및 대상과 관련하여 사용됩니다. 기업~라고 불리는 실재, 즉 주제 민법, 기업가 활동에 참여합니다. 이 경우 "기업"이라는 용어는 상업 조직으로서 국가 등록을 받고 법의 대상으로 활동하는 주 및 지방 자치 단체 기업에만 적용됩니다. 각종 협약및 기타 법적 관계.

동시에 동일한 용어가 특정 유형의 법률 대상을 지정하는 데 사용됩니다. 이런 의미에서 회사 -이것은 생산 및 경제 단지로, 그 재산은 조직의 재산과 완전히 분리되어 있으며 조직 인프라의 기본 구성 요소입니다. 부동산은 기업의 사업활동과 직원, 조직의 생활을 위한 공간적 자원이다.

생활 시간

유효 연령은 부동산의 외관, 기술적 조건, 부동산의 총 비용에 영향을 미치는 경제적 요인을 평가하는 데 기반을 둡니다.

유효연령-대상의 특정 물리적 상태에 해당하고 구현 가능성을 고려한 연령입니다.

일반적인 수명을 표준 수명이라고 합니다.

표준 서비스 수명- 규정에 정의된 건물이나 구조물의 수명입니다.

부동산 자산의 수명주기 단계

따라서 부동산 객체는 존재하는 동안 경제적, 물리적, 법적 변화를 겪으며 다음과 같은 수명주기 단계를 거칩니다.

§ 형성은 건설입니다. 즉, 새로운 기업의 설립, 토지 구입 또는 할당입니다.

§ 운영 - 운영 및 개발, 즉 확장, 재편성 또는 재건을 포함합니다.

§ 존재의 소멸은 철거, 자연파괴 또는 청산이다.

부동산 수명주기의 단계:

1. 프로젝트 개념 형성 및 자유 토지 사용 옵션 선택. 이 기간 동안 토지를 가장 효율적으로 활용하는 방법이 선택됩니다. 사용 사례 선택은 개선 설계를 위한 기술 사양 개발로 끝납니다.

3. 개량물 제조(시공, 건설). 계약자가 프로젝트를 실행하는 동안 객체의 모든 물리적 특성이 거의 완전히 변경되며 이러한 변경 사항은 재고 및 지적 문서에 기록됩니다.

4. 유통(구매 및 판매, 기부, 대여 등)재산권의 양도 또는 이 권리에 대한 부담으로 나타나는 경우. 이 단계에서는 부동산 거래가 이루어집니다.

6. 현대화: 주요 수리, 재건축, 물체의 용도 변경(기능적 목적 변경)이 가능한 개선 복원. 이 단계는 현재 상태의 물체가 더 이상 사용자의 현대적 요구를 충족할 수 없거나 작동이 경제적으로 비효율적이 되는 순간에 시작됩니다. 이 단계에서는 최소한 계획 솔루션과 기능적 목적을 변경하지 않고 제거 가능한 물리적 마모와 기능적 노후화를 제거하면서 대대적인 점검이 수행됩니다.

7. 폐기, 시설 철거, 자재 매립 또는 재활용. 수명주기는 경제 수명이 끝나면 개선 사항이 철거되면서 끝납니다. 관리 회사는 청산된 건물의 구조 요소 및 자재 판매 가능성과 통신 가능성을 고려하여 건물 철거를 위한 경제적으로 가능한 방법과 기한 설정에 대한 제안을 준비하고 있습니다.

4. 부동산 관리는 무엇보다도 사람(사용자)이 제품, 소득 및 이익의 원천으로 사용하는 것과 관련이 있습니다. 또한 사용자의 경우 주요 상황은 속성이 혜택으로 사용되는 경우입니다. 필요를 충족시키기 위해. 이 경우 재산관리를 통해 소득을 얻을 수 있습니다. 그리고 결과적으로 해당 부동산 이용 형태를 상품으로 하여 부동산 객체를 판매하는 상황이 가능해진다. 이 경우 실제로 우리는 가장 유리한 공간적, 경제적 조건에서 사람, 조직 및 부동산 자체의 기능에 대해 이야기하고 있습니다. 후자는 자산 관리가 좁은 의미의 부동산 관리 이상의 의미를 갖는다는 것을 의미합니다. 즉, 자산관리는 매우 광범위하게 해석됩니다. 자산 관리는 실제로 자산 소유자와 사용자의 이익이 교차하는 분야에 있습니다.

부동산 소유자가 취득하려고 하는 최대 이익하지만 사용자에게는 중요합니다. 좋은 조건부동산의 기능과 낮은 사용 비용이 결합됩니다. 이러한 모순을 이해하려면 두 가지 측면이 매우 중요합니다. 한편으로는 부동산이 위치하고 운영되는 환경(지역 및/또는 지역)의 추세와 변화이고, 다른 한편으로는 경쟁의 질과 조건입니다. 부동산 서비스. 단기적으로 부동산의 관리(비전)는 관리로 귀결됩니다. 현금 흐름재무 및 기술 관리가 선두 자리를 차지하는 운영에서.

관리 장기간- 더 복잡한 작업입니다. 우선 예측 불가능성 때문이다. 공공 정책(경제, 재정-화폐 및 사회) 및 완전히 개발된 시장 기반의 부족(경제적 자유, 재산권, 경쟁 등) 모든 관리 시스템이 직면한 목표 달성은 특정 관리 기능 및 업무의 구현을 통해 보장됩니다. 관리 기능은 일반 기능과 개인 기능으로 구분됩니다. 일반 기능은 모든 프로필이나 활동 유형의 경제 실체에 대해 일정하지만, 민간 기능은 특정 경제 실체의 목표에 따라 결정되며 유형, 규모, 위치 및 활동 유형에 따라 달라집니다.

동시에, 경제적 실체는 독립적인 경제적 결정을 내리는 경제의 모든 단위(개인 및/또는 법인)입니다. 즉, 경제적 실체는 개인일 수도 있고 단일 의지 실체(가족, 회사)를 구성하는 여러 개인일 수도 있습니다. , 협회, 정부 등).
자산은 처음부터 마모되는 순간까지 존재한다는 객관적인 사실이 있기 때문에 자산의 전체 수명 주기에 걸쳐 관리를 고려해야 합니다.

경영은 설정된 목표를 달성하기 위해 자원, 잠재력 및 보유량을 가장 효율적으로 사용하기 위한 계획 및 의사결정 과정으로 이해됩니다. 관리의 효율성을 결정하기 위해 다양한 검사가 사용됩니다(기술 - 대상의 실제 상태에 대한 적절한 이해 보장, 경제적(평가) - 합리적인 비용 등가물 확보, 관리 결정 - 부동산의 가장 효율적인 사용 보장) .

이는 세 단계로 나눌 수 있습니다. 1) 건설(투자 전 단계와 투자 단계); 2) 전액 회수될 때까지의 운영(프로젝트의 기업가적 단계) 3) 투자 결과의 후속 생산을 통한 운영. 수명주기의 각 단계에 필수적인 여러 가지 기능이 있습니다. 첫 번째 단계는 객체의 추가 기능의 효율성을 크게 결정합니다.

이 단계는 특히 복잡하며 원래 계획 실행 조건 분석, 프로젝트 개념 개발, 실행 가능성 평가, 시설 위치 선택 및 승인, 환경 정당성, 검사 등 수많은 구성 요소로 구성됩니다. , 타당성 조사 개발, 건설 허가 취득, 임시 건설 인프라 구축, 시설 신설 또는 개조, 시운전. 보다 신뢰할 수 있는 프로젝트 파트너를 선택하는 것이 주요 포인트입니다.

이를 위해 재정 상황, 업무 경험 및 평판에 대한 평가가 수행됩니다. 주요 종합 지표는 경제적 신뢰성입니다. 이 지표의 결정은 생산 및 경제 활동에 대한 전체 지표 세트를 계산하고 이를 하나로 집계하는 방식으로 이루어지며, 그 값은 기업 활동을 평가하는 기초가 됩니다.

두 번째 단계에는 용량 개발, 설계 용량의 안정적인 매개변수에서 시설 운영이 포함됩니다. 이 단계에서는 재산의 사용이 이루어지며, 그 유형을 결정하는 것이 재산 관리의 임무입니다. 의사 결정의 효율성은 현재 수행되는 객체 평가를 기반으로 결정됩니다. 포인트 A1은 총 투자에 해당합니다. 역학에서 객체 재현의 가장 중요한 원리는 사이클의 무결성과 시간에 따른 개발이므로 모든 유형의 비용과 결과가 t 축에 표시됩니다.

객체의 수명주기를 분석하려면 두 가지 수명주기 값에서 임계점이 나타나는 시간 간격을 특성화하는 여러 단계 값을 사용해야합니다. 이 핵심 시점은 A1 시설의 시운전 시점으로 간주됩니다. 이와 관련하여 다음 단계가 결정됩니다. t1 - 시설 준비 및 건설, t2 - 용량 개발(투자 회수 기간), t3 - 수익 창출 시작(계획된 비용 수준 달성, 개발 시 투자 수익) 단계), t4 - 시설의 도덕적, 육체적 악화 시작 .

특히 중요한 것은 작업 단계에서 객체의 생성(업데이트) 시간과 수명 시간을 특징짓는 단계입니다. 다양한 단계의 비율을 결정함으로써 부동산 수명주기 단계의 비교 효율성을 얻고 계약자와 고객의 활동 비용 및 결과를 분석할 수 있습니다. 객체 A2, A4의 수명주기의 세 번째 단계에서 후속 투자 개발 기간이 시작됩니다.

이론적으로 세 번째 단계는 꽤 오랜 시간 지속될 수 있습니다. 객체 운영의 타당성에 대한 제한은 신체적, 도덕적 마모를 제거하는 데 드는 추가 비용입니다.
일반적인 패턴은 분명합니다. 시간이 지남에 따라 지속적으로 손실되는 소비자 자산은 부동산의 유용성을 감소시킵니다. 사용가치가 떨어지게 됩니다. 역학과 본질적으로 유사한 변화는 비용 등가, 요율로 발생합니다. 임차료, 사용 가치와 가치는 모든 노동 생산물의 두 가지 필수 특성이기 때문입니다. 자산관리는 생애주기 전반에 걸쳐 이루어지기 때문에 이 기간 동안의 참여자를 식별하는 것이 필요합니다.

프로젝트를 실행하고 목표를 달성하는 데 관심이 있는 주요 참가자는 프로젝트 결과의 미래 소유자이자 사용자인 개발자(개발자)입니다. 개발자는 프로젝트의 기본 요구 사항과 범위를 결정하고, 자신의 자금이나 투자자의 자금을 희생하여 프로젝트 자금 조달을 보장하고, 주 계약자와 계약을 체결하고 이러한 계약에 대한 책임을 집니다.

일반적으로 개발의 개념은 건설과 재건축을 의미합니다. 개발에서 가장 중요한 것은 다음을 포함하는 투자 관리입니다. 경제적 선택 효과적인 프로젝트, 재산의 변형, 모두 획득 법으로 규정된당국의 시행 허가, 투자자 검색, 투자 유치 조건 결정 및 빌린 돈, 계약자의 반환, 선택 및 유치를 위한 메커니즘 및 양식 개발, 작업 모니터링.

투자자는 부동산에 장기 투자하는 사람입니다. 이것이 최종 구매자이자 미래의 주인이다 주택단지. 그러한 투자자는 관리자가 될 수 있습니다 주택 조직또는 특별히 설립된 회사, 주 및 지방자치단체, 투자 자금, 개인, 공공기관, 국제기구.

투자자는 프로젝트에 자금(투자)을 투자합니다. 하나의 프로젝트에 여러 명의 투자자가 있을 수 있지만 그들은 프로젝트를 통해 투자 수익을 극대화한다는 공통 목표를 가지고 있습니다. 투자자와 고객이 동일인이 아닌 경우 투자자는 고객과 계약을 체결하고 계약 이행을 모니터링하며 프로젝트가 완료되면 다른 참여자에게 비용을 지불합니다.
디자인 조직설계 및 추정 문서를 개발하고 설계 및 측량 작업을 수행합니다.

고객 - 건설, 재건축 및 수리를 조직하는 개인 또는 법인체 주거용 건물(엔지니어링 또는 건설 인프라의 복합체 유무에 관계없이), 자체 거주, 임대, 임대 또는 판매를 포함합니다. 계약, 경제 또는 혼합 방식을 수행하는 기업 자본 건설, 자체적으로 또는 지방자치단체를 대신하여.

계약자는 계약에 따라 프로젝트를 구현하기 위한 작업을 수행하는 엔지니어링 및 건설 조직입니다. 모든 작업 수행에 대한 책임은 일반 계약자에게 있으며, 일반 계약자는 구현을 위해 하청업체와 계약을 체결합니다. 개인 작품또는 서비스.

프로젝트 구현에서 특별한 위치는 고객, 개발자 또는 투자자가 프로젝트 관리 권한을 위임하는 프로젝트 관리자가 차지합니다. 프로젝트 관리자는 프로젝트 수명주기 전반에 걸쳐 모든 참가자의 작업을 계획, 제어 및 조정합니다. 프로젝트 관리자 권한의 구체적인 구성은 계약에 따라 결정됩니다.

외부 프로젝트 참가자는 다음과 같습니다. - 금융 기관(대출 기관)은 프로젝트 요구 사항을 고려하여 자금 조달을 보장하면서 프로젝트 자금 조달을 위한 대출을 제공합니다. - 부동산 중개인(부동산 중개인) - 부동산 거래에 관여하는 기업가(전문가).

민간 관리 회사(부동산 운영 단계에서는 관리 조직의 기능을 개발 조직이 수행할 수 있음)는 주택 부문의 새로운 자산 관리 주체이자 주택 분야의 새로운 유형의 투자자입니다. 부문.
민간 관리 회사(PMC)는 다음과 같습니다. - 다음을 제공하는 법적 목적을 가지고 있습니다. 주택 서비스; - 전략적 문제에 관한 활동은 지방 정부와 대중에 의해 통제됩니다. - (법적 또는 경제적 소유자) 주택 재고; - 자신의 개발에 독립적으로 참여하고 있습니다. 주택 재고(리드 투자 활동); - 인구에게 제공되는 주택의 질과 수량에 따라 달라집니다. 즉, 수혜자이며 경제 활동 결과에 대한 책임이 있습니다.

따라서 생애주기 전반에 걸친 부동산 관리는 광범위한 참여자와 협력하는 것과 관련이 있으며 가장 신뢰할 수 있는 파트너를 선택하는 것은 관리 조직의 중요한 임무입니다.

자산의 수명주기- 부동산이 물리적인 대상으로 존재하는 기간.

상업적 목적으로 취득한 부동산의 수명주기, 부동산 소유자의 지위는 해당 부동산의 수명이 끝날 때까지 동일한 부동산의 새로운 소유자와 반복될 수 있습니다. G. Harrison에 따르면 수명주기는 물리적, 경제적, 연대순 및 남은 경제 생활과 같은 특정 패턴에 지속적으로 영향을 받습니다.

정시에 육체적 삶객체란 기존 건물이나 구조물에서 생활하거나 일할 수 있는 시간을 말합니다. 이 지표는 규범적, 계산적, 실제적일 수 있으며 개선된 조건이나 현대화로 인해 증가할 수 있습니다. 부동산이 철거되면 그 물리적 수명도 끝납니다.

정시에 경제생활이는 개체를 사용하고 받을 수 있는 기간입니다. 이익이 발생하는 경우 이러한 개선 사항은 개체 비용에 기여합니다. 개선된 사항이 노후화되어 부동산 가치에 어느 정도 기여하지 못하는 경우 해당 부동산의 경제 수명은 종료됩니다.

아래에 생활연령부동산이 운영된 날부터 평가일까지 경과한 기간을 이해합니다.

생활 시간

유효 연령은 부동산의 외관, 기술적 조건, 부동산의 총 비용에 영향을 미치는 경제적 요인을 평가하는 데 기반을 둡니다.

유효연령— ϶members 나이, ϲευι 겁나는 개체의 특정 물리적 상태를 나타내고 그 구현 가능성을 고려합니다.

일반적인 수명을 표준 수명이라고 합니다.

표준 서비스 수명— 규정에 정의된 건물 또는 구조물의 서비스 수명.

위에서 논의한 부동산 객체의 수명주기와 수명의 모든 단계는 서로 연결되어 있습니다. 부동산 소유자는 부동산의 수익성과 안전성을 높이기 위한 적절한 조치를 실행하기 위해 수명 주기의 특정 단계에서 부동산의 위치를 고려해야 합니다.

부동산 자산의 수명주기 단계

따라서 부동산 객체는 존재하는 동안 경제적, 물리적, 법적 변화를 겪으며 다음과 같은 수명주기 단계를 거칩니다.

형성 - ϶ 즐겨 건설, 즉 새로운 기업 설립, 토지 구입 또는 할당;
운영(Operation) - 운영 및 개발(예: 확장, 재편성 또는 재건)을 포함합니다.
존재의 중단 - ϶ 즐겨 철거, 자연 파괴 또는 청산.

부동산 수명주기의 단계:

1. 프로젝트 컨셉의 형성 및 공터 활용 옵션 선택. 이 기간 동안 토지를 가장 효율적으로 활용하는 방법이 선택됩니다. 사용 사례 선택은 개선 설계를 위한 기술 사양 개발로 끝납니다.

2. 개선 사항을 설계합니다.이 단계에서는 설계 사양을 기반으로 허가 획득, 토지 계획 준비, 통신 배치, 건물 건설 및 새로운 식목 심기에 필요한 문서 준비를 통해 프로젝트 개발이 수행됩니다.

4. 유통(구매 및 판매, 기부, 대여 등)재산권의 양도 또는 권리에 대한 부담이 나타나는 경우. 이 단계에서는 부동산 거래가 이루어집니다.

6. 현대화: 주요 수리, 재건축, 물체의 용도 변경(기능적 목적 변경)이 가능한 개선 복원. 그런데 이 단계는 현재 상태의 물체가 더 이상 사용자의 현대적 요구를 충족할 수 없거나 작동이 경제적으로 비효율적이 되는 순간에 시작됩니다. 이 단계에서는 최소한 계획 솔루션과 기능적 목적을 변경하지 않고 제거 가능한 물리적 마모와 기능적 노후화를 제거하면서 대대적인 점검이 수행됩니다.