수자원 기금 토지의 주 지적 평가에 대한 방법론적 권장 사항 승인. 토지의 지적 가치 평가를 개선하는 문제 및 방법 수자원 토지의 지적 가치 결정 공식
Yamalo-Nenets의 수역 및 산림 기금에 대한 지적 가치 평가를 연구 한 결과 자율 오크루그다음과 같은 결론을 내릴 수 있습니다.
표면적 수자원이 지역은 풍부하고 다양합니다. 여기에는 Kara Sea 해안, 수많은 만과 입술, 강, 호수, 늪이 포함됩니다.
가장 큰 수역 중 하나는 러시아 북극에서 가장 큰 바다 만인 카라 해의 만인 Ob 만입니다. 그 면적은 44,000km2에 이릅니다.
Yamalo-Nenets Autonomous Okrug의 강망은 약 50,000개의 강, 하천 및 수로를 포함하며 Kara Sea 분지에 속하며 그 중 44,000개 이상이 길이가 10km 미만입니다.
농림축산식품부의 명령에 의거 러시아 연방 2009년 2월 4일자 No. 37 "러시아 연방의 산림 식생 구역 및 산림 지역 목록 승인에 따라" Yamalo-Nenets Autonomous Okrug의 숲은 두 구역으로 분류되고 구역 내에서는 두 개의 숲으로 분류됩니다. 지역:
툰드라 숲과 희박한 타이가 지역, 툰드라 숲의 서부 시베리아 지역, 시베리아의 툰드라 숲과 희박한 타이가 지역. 지정된 지역에는 Yamal 산림 지구의 Krasnoselkupsky, Tarkosalinskoye, Noyabrsky, Nadymskoye 산림 지구, Muzhevskoye 및 Gorkovsky 지구 산림 지구가 포함됩니다.
러시아 연방 유럽-우랄 지역의 북-우랄 산림 지역인 타이가 지역. 이 지역에는 Yamal 임업의 Priuralsky 지역 임업이 포함됩니다.
모든 산림지역의 산림은 저지대 산림으로 분류된다.
Yamalo-Nenets Autonomous Okrug의 산림 기금 총 면적은 31,647,670 헥타르입니다. 2008년 5월 7일자 Rosleskhoz의 명령에 따라 산림의 사용, 보호, 보호 및 재생산을 위한 관리를 조직하기 위해 No. 140 "Yamalo-Nenets Autonomous Okrug의 산림 구역 수 결정 및 설정에 대해" 그들의 경계”에 따라 Yamal-Nenets Autonomous Okrug의 산림 기금에 5개의 산림 구역이 설립되었습니다.
Yamal-Nenets Autonomous Okrug의 수중 토지 및 산림 기금 지적 평가 과정을 연구하는 동안 다음과 같은 문제가 확인되었습니다.
1. 지적 오류의 존재. 지적실에 경계가 있으면 오류가 식별됩니다. 토지 계획산림 기금 토지에서. 이를 수정하는 것은 노동 집약적이며 소유자가 자신의 사이트 좌표를 변경하도록 요청하거나 법정에서 가능합니다.
2. 산림 관리 자료에 표시된 면적 크기와 양식 22 "토지 가용성 및 소유권 형태, 범주, 토지 및 사용자별 분포에 관한 정보"에 따른 면적 크기 간의 불일치.
많은 경우 Yamal-Nenets Autonomous Okrug의 토지 회계와 산림 회계 간의 불일치 문제로 인해 산림 기금 토지의 면적과 경계가 왜곡되거나 국가 지적 등록 절차가 무기한 지연됩니다.
3. 농업 부문에서 토지 양도, 정착지, 물 기금숲속의 땅으로.
Yamal-Nenets Autonomous Okrug의 대부분의 주제에서는 이전에 농업 조직이 소유했던 산림의 산림지로 농지를 이전하는 것과 관련하여 주 부동산 지적이 변경되지 않았습니다. 이로 인해 국유림의 토지를 지적등기부에 산림기금 토지로 등록하는 데 어려움이 따른다. 또한, 이 문제를 해결할 때에는 산림이 아닌 토지도 고려할 필요가 있다. 이런 점에서, 기존의 “농촌림”을 산림기금 토지로 전환하기 위한 단순화된 절차를 규정할 필요가 있다. 게다가 당국에 따르면 지적등록, 여러 주제에서 산림 기금의 토지는 정착지, 수자원 등으로 나열됩니다. 그러나 일방적으로 양도되었으며, 산림지구에는 토지분류 변경에 대한 통보가 이루어지지 않았다.
이전에 지적대부에 등록된 산촌, 수역 등에 대하여는 별도의 기재사항(경계도면)을 작성하였고, 이에 대하여는 토지의 종류가 다르다는 이유로 부동산물체의 지적등록을 거부하였다. 이 질문법원에서만 산림 구역에 따라 결정될 수 있습니다.
4. 좌표계의 불일치. 지적실에서 작동 다양한 시스템좌표, 때로는 조건부라도 있으므로 전환 키가 없으면 인접한 토지의 위치를 결정하는 것이 매우 어렵습니다.
산림 면적을 계산할 때 지역 좌표를 사용하면 상당한 변화가 발생합니다. 따라서 로컬 좌표계를 상태 좌표계로 변환하면 10-15m 경계 위치에 오류가 나타납니다.
지적 평가 기관은 확립된 것으로 인정되어야 하지만 그 결과의 품질은 고객, 토지 소유자, 이해 관계에 영향을 미치는 기타 사람을 만족시키지 못하는 경우가 많습니다. 지적 평가의 주요 요소(평가 대상에 대한 정보, 시장 정보, 규제 기관이 제안한 방법 및 방법론적 권장 사항)는 평가자가 적절한 품질로 작업을 수행하는 것을 허용하지 않습니다. 추가 개발하나 또는 다른 계산 방법을 선택할 때 감정인에게 점점 더 많은 권리와 권한을 부여하는 방향의 지적 평가는 진전으로 이어지지 않고 상황을 악화시킬뿐입니다. 문제를 해결하는 방법에는 최소한 두 가지가 있습니다.
첫 번째는 방법론적 기반과 평가 과정에 사용되는 정보의 품질을 향상시키는 것을 목표로 하는 지적 가치 평가의 추가 개선입니다. 이를 위해서는 다음과 같은 영역에서 활동을 수행해야 합니다.
1) 유사품에 대한 정보의 질을 향상시킵니다. 초기에는 평가지역별 부동산 시장정보를 지속적으로 수집, 분석하는 구조를 갖추는 것이 바람직하다.
2) 지적 평가 방법의 개선;
3) 공사 계약자(감정회사) 선정 시 '작업 완료 기간' 기준 거부; 작업 완료 기간은 고품질 결과를 얻기에 충분해야 합니다.
4) 승인 메커니즘을 포기함으로써 평가 고객이 지적 평가의 최종 결과에 영향을 미칠 가능성을 제거합니다. 지적 가치소위 "부서 간 위원회"에서;
5) 평가가 수행되는 지역의 평가자가 갖고 있는 평가에 유용한 경험, 방법론적 개발 및 정보를 최대한 활용할 수 있는 메커니즘 개발.
두 번째 방법은 기존의 지적 가치 평가 개발 경로를 포기하고 규제 기반의 방법론적 지원으로 돌아가는 것입니다. 이렇게 하면 평가자의 창의성 요소가 사라지지만 복원에 심각한 영향을 미칠 가능성이 낮기 때문에 통일된 방법론 기반으로 평가를 수행하여 결과의 비교 가능성을 보장하고 지적 가치에 도전하는 문제를 해결할 수 있습니다. 국가의 합리적이고 효율적인 토지 이용 시스템.
토지 평가
볼고그라드
3 토지 가치 평가의 원칙. 8
토지의 가치를 결정하는 요소
결정할 때 시장 가치토지의 경우 평가 대상 부동산의 가치 요소(평가 대상 부동산의 시장 가치에 변화가 영향을 미치는 요소)와 시장에서 개발된 토지와의 거래 특성을 고려해야 합니다. .
가장 중요한 비용 요소는 다음과 같습니다.
¨ 위치와 환경;
¨ 특수 목적, 허용된 사용, 토지 계획에 대한 다른 사람의 권리;
¨ 물리적 특성(구호, 면적, 구성 등);
¨ 교통 접근성;
¨ 인프라(존재 또는 근접성 유틸리티 네트워크및 연결 조건, 사회 기반 시설 등).
토지거래의 특징은 다음과 같습니다.
¨ 토지와의 거래 자금 조달 조건 (자유 비율과 빌린 돈, 빌린 자금 제공 조건);
¨ 토지 거래 시 지불 조건(현금 지불, 청구서 결제, 상계, 물물교환 등)
¨ 토지 구획과의 거래 상황(토지 구획이 제시되었는지 여부) 오픈 마켓공개 제안, 구매자와 판매자의 제휴, 파산 판매 등의 형태로)
¨ 가격 변동 땅평가일과 유사한 거래를 체결한 날부터 기간 동안.
토지 평가에 대한 국내외 이론과 실제에서 토지 가치에 영향을 미치는 요소의 네 가지 주요 범주를 구별하는 것이 일반적입니다.
¨ 경제적;
사회의;
¨ 법적, 행정적 또는 정치적;
¨ 물리적, 환경이나 위치와 관련된.
경제력결정된다 일반 조건세계, 국가 또는 지역경제. 수요의 경제적 요인은 고용 수준, 규모 임금소득, 지불 능력, 자금 조달 출처의 가용성, 이자율, 판매 등록과 관련된 비용. 공급의 경제적 요소는 판매용으로 제공되는 토지 면적, 개발 또는 생산 비용으로 표시됩니다. 건설 작업, 자금 조달 및 과세 제공과 관련된 비용.
사회적 요인사람들이 토지를 획득하고 다른 사람들과 의사소통하기 위한 기본적인 필요에 기초합니다. 이러한 요구는 한편으로는 도시 중심을 중심으로 "그룹화"하려는 사람들의 욕구에서 나타납니다. 다양한 옵션토지 이용. 토지 비용은 연령 구조, 인구 교육 수준, 범죄율, 소유권 등 다른 사회적 요인에 따라 달라집니다.
법률, 행정 및 정치 학부수요는 긍정적인 측면과 부정적인 측면 모두에 영향을 미칩니다. 다양한 혜택을 제공하는 정책은 효율적인 토지 이용을 촉진하고 토지 개발을 촉진합니다. 주 차원에서는 경제, 재정, 통화 정책자극하거나 억제할 수 있다 경제 발전일반적으로 그리고 특히 토지에 대한 수요입니다. 장기 국가 권력그리고 지방 정부세금, 구역 설정, 토지 이용 및 요금 통제와 같은 메커니즘을 통해 토지 개발을 장려하거나 제한하는 프로그램을 실행하는 경우가 많습니다. 임차료. 이 그룹의 요소에는 도로, 학교, 대중 교통, 도시 서비스 상태 등 지방 행정이 제공하는 서비스 품질도 포함됩니다.
전체적으로 신체적 요인, 요인 환경위치는 사이트 자체의 특성(크기, 지형, 기타 물리적 매개변수)과 비즈니스 센터, 고속도로, 학교, 상점 등과 관련된 위치 측면에서 사이트를 설명하는 위치 표시기를 구별합니다.
토지평가의 원칙
부동산 평가 이론에서는 다음과 같은 평가 원칙 그룹이 구별됩니다.
1) 사용자
2) 토지 계획과 토지에 위치한 건물 및 구조물에 대한 요구 사항과 관련됩니다.
3) 시장 환경과 관련됨;
4) 최고이자 가장 좋은 것 효과적인 사용부동산 물건과 토지 계획.
에게 사용자 원칙효용, 대체, 기대의 원칙을 포함한다. 이러한 각 원칙은 주로 건물, 구조물, 구조물과 직접적으로 관련되며 토지 계획에 간접적으로만 영향을 미칩니다.
토지에 직접적으로 "연결"된 것은 토지 계획, 건물 및 그 위에 위치한 구조물에 대한 요구 사항과 관련된 원칙입니다. 이 평가 원칙 그룹에는 다음 원칙이 포함됩니다.
– 토지의 잔여 생산성;
– 한계 생산성(기여 원칙)
– 수익 증가 및 감소;
– 최적의 값;
– 최적의 분리 재산권;
- 균형.
잔여생산성 원칙에 따르면, 토지의 가치는 잔여생산성(또는 생산성)에 따라 결정됩니다. 잔여 생산성 이론은 모든 유형의 활동을 수행하는 데 필요한 생산의 네 가지 구성 요소(자본, 노동, 관리, 토지)를 기반으로 합니다.
생산의 각 구성요소는 다음으로부터 받은 소득으로 충당되어야 합니다. 기업가 활동. 그러나 토지는 물리적으로 움직일 수 없고 노동, 자본, 경영자가 사업활동을 수행하기 위해 이곳에 끌어들이기 때문에 이 세 가지 생산요소를 먼저 지불하고 나머지 소득은 토지 소유자에게 지불합니다. 토지를 임대료로.
이 판단은 입장에서 나온다. 경제 이론- 지구에는 " 잔존 가치"그리고 생산의 나머지 세 가지 구성요소를 모두 포함하고 남은 소득이 있을 때 특정 가치(Marshall A.). 따라서 잔여 생산성은 노동, 자본 및 관리 비용을 제외한 후 토지에 귀속되는 소득으로 표현됩니다. 유급의.
한계생산성의 원칙(기여의 원칙)은 투자의 결과로 얻은 남은 소득을 비용을 충당한 후 제공한다는 원칙이다. 토지와 관련된 한계 생산성 원칙은 다음과 같이 구현됩니다. 토지의 품질 특성을 개선하는 데 드는 비용(비료 적용, 매립 수행 등)으로 인해 토지 가치가 토지보다 훨씬 더 많이 증가할 수 있습니다. 투자된 비용. 기여 규모는 토지 품질 개선으로 인한 가격 상승과 이러한 개선 비용 간의 차이에 해당합니다.
수확체감의 원리는 생산의 주요 구성요소에 대한 자본 투자의 증가는 일정 한도까지만 이윤 증가율의 비례적 증가를 가져오며, 그 이후에는 이윤 증가분이 자본 증가분보다 작아진다는 것입니다. 투자. 이 한도는 전문 감정인이 토지 사용에 대한 다양한 옵션(예: 건설 이익 계산)을 분석해야 하는지 결정하기 위해 부동산의 최대 가치에 해당합니다. 다양한 방식이 사이트의 부동산 개체 또는 다양한 수의 개체. 따라서 다양한 생산 구성 요소 조합의 변형 설계 과정과 이를 바탕으로 최대 이익을 결정하는 과정에서 수익성 증가 및 감소 원칙이 구현됩니다.
최적의 경제적 가치 원칙의 본질은 다음과 같습니다. 부동산 시장의 현재 추세를 고려할 때 부동산의 특정 (최적) 가치에 대한 수요가 더 높습니다. 이런 유형의. 최적 크기의 원칙은 건물과 토지 모두에 적용됩니다. 예를 들어, 모스크바 주택 시장에서는 한두 개 룸 아파트, 그리고 모스크바 지역의 토지 시장에서는 10에이커 규모의 토지가 있습니다.
토지 및 그 위에 위치한 부동산과 직접적으로 관련된 것은 재산권의 최적 분할 원칙입니다. 이 원칙의 주요 가정: 재산에 대한 재산권은 다음과 같은 방식으로 분할되고 결합되어야 합니다. 총 비용부동산 개체입니다. 토지에 관한 재산권의 분할은 다음과 같이 이루어질 수 있습니다.
¨ 물리적 분할 - 영공, 지구 표면 및 하층토에 대한 권리 분할, 토지 덩어리를 별도의 구획으로 분할.
¨ 보유 및 사용 시점에 따른 구분 – 다른 종류임대, 종신 계약, 미래 재산권;
¨ 소유권 전체의 분할 - 소유권, 고정 기간 또는 영구 사용, 처분, 평생 (상속 가능) 소유권;
¨ 담보권에 의한 분할(향후).
생산의 구성요소(또는 재산)가 일정 비율로 서로 결합되어야 한다는 사실로 구성된 균형의 원칙(또는 비례의 원칙)은 토지와 자본, 노동 및 관리의 경제적 연결을 확립합니다. . 생산의 네 가지 구성 요소를 모두 최적으로 조합하면 다음과 같은 이점이 있습니다. 최대 소득, 그리고 결과적으로 평가할 때 부동산의 높은 비용이 발생합니다.
그룹 시장 환경과 관련된 원칙, 의존성, 준수, 공급과 수요, 경쟁, 변화의 원칙으로 표현됩니다.
의존의 원리에 따르면 부동산(토지 포함)의 가치는 다양한 요인에 의해 영향을 받습니다. 외부 환경: 기후, 지질학, 지역, 사회, 경제, 환경, 법률, 인구통계 등 특정 객체(사이트)에 대한 영향 정도에 따라 기본 요소와 추가 요소로 나눌 수 있습니다. 물론, 부동산의 가치를 결정하는 주요 요인 중 하나는 위치입니다. 기반시설(도로, 쇼핑, 문화 중심지)과의 근접성과 결합된 입지 요인은 부동산의 가치에 가장 큰 영향을 미치는 “부동산의 경제적 위치”라는 개념을 형성합니다.
다양한 요소에 대한 속성 값의 의존성은 연결 형태로 실현됩니다. 의사소통은 소비한 시간으로 측정되며, 돈또는 거리. 예를 들어 비용에 미치는 영향을 살펴보면 여름 별장지역적 요인 중 하나인 그림 같은 장소에 있는 위치 - 평가된 부지를 일반 지역에 위치한 비교 가능한 부지와 비교하여 이 관계를 측정할 수 있습니다. 이러한 물건의 비용 차이는 금전적 측면에서 물건의 가치에 대한 요소(그림 같은 위치)의 영향을 특징으로 합니다.
적합성 원칙에 따르면 현재 시장 표준을 충족하지 못하는 부동산은 가치가 더 낮습니다. 대응 원칙은 건축가가 도시 개발 프로젝트를 설계할 때 널리 사용됩니다. 개발 프로젝트는 해당 지역의 토지 이용 유형과 일치해야 합니다. 합리적인 건축적 통일성과 높은 레벨편의 시설과 서비스에 따라 시설의 높은 비용이 결정됩니다.
수요와 공급 원칙의 본질은 자산의 필요성(수요)과 제한된 공급 사이의 관계를 식별하는 것입니다. 부동산에 대한 수요는 그 유용성(사용자 요구를 충족시키는 능력)과 가용성에 의해 결정되지만 잠재 소비자의 지급 능력에 의해 제한됩니다. 수요가 높을수록 부동산 가격도 높아집니다(토지 공급은 제한되어 있습니다).
부동산 수요와 공급 관계에 가장 큰 영향을 미치는 것은 입법 및 규제 행위의 도입입니다. 예를 들어, 입법 명령토지의 매매로 인해 토지시장의 공급이 크게 증가하였고, 이는 결국 토지가격의 안정으로 이어졌습니다.
경쟁과 변화의 원칙은 주로 건물과 구조물의 평가에 내재되어 있습니다.
1단계. 문제 정의.
일반적으로 평가의 목적은 다음을 결정하는 것입니다. 추정 값클라이언트가 결정을 내리기 위해 필요한 것. 효용, 대체 및 기대는 분석가가 작업 내용을 이해하는 데 도움이 되는 기본 원칙입니다.
2단계: 평가 계획 작성.
일반적으로 견적자는 당면한 문제를 해결하는 데 필요한 데이터를 결정하기 위한 계획을 개발합니다. 불필요한 중복, 비생산적인 비용 및 시간 낭비를 피하기 위해 계획이 작성됩니다. 평가자는 주어진 문제를 해결하는 데 관련된 요소에 주의를 집중하려고 노력할 것입니다.
5단계. 합의.
화해는 최종 가치 추정에 도달하기 위해 특정한 논리적 판단을 내리는 과정입니다. 평가가 시작되기 전에 평가자는 모든 사실을 검토하고 계산의 정확성을 확인합니다. 모든 가정은 합리성과 신뢰성을 확인합니다.
정착지 평가
정착지를 위한 GKO 방법론은 러시아 연방 토지청 대표(Roszemkadastr, FCC "Land"), 교육부 등 전문가 그룹에 의해 개발되었습니다. 재산 관계러시아 연방, 토지위원회 및 니즈니 노브고로드 및 페름 지역의 기타 조직. 이 방법론은 도시 및 농촌 정착지 경계 내 토지의 지적 가치를 결정하기 위한 것이며 다음을 기반으로 합니다. 통계 분석시장 가격, 부동산에 대한 기타 정보, 러시아 관행에 적합한 대량 부동산 평가 접근 방식 및 방법에 대한 정보입니다. 고려중인 방법론에서 토지의 지적 가치는 다음을 고려하여 결정됩니다.
¨ 시장 가격 수준, 정착지 경계 내의 토지에 대한 임대료 및 부동산에 대한 기타 정보
¨ 토지 면적;
¨ 영토 유형 및 토지 계획의 기능적 (허용) 사용 유형;
¨ 위치 및 환경 요인.
고려 중인 방법론을 준비하고 정착지의 지적 가치를 결정하는 데 사용된 주요 요구 사항은 다음과 같습니다.
¨ 국가 건강 증진 프로그램을 수행하는 동안의 연속성;
¨ 소스 정보의 신뢰성과 접근성;
¨ 기존 가격 요소를 고려한 객관성;
¨ 주 토지 지적 (GLC) 시스템과의 호환성;
¨ 방법론의 특수 소프트웨어 사용의 단순성과 다양성;
¨ 방법론의 다기능성과 계층 구조;
¨ 부동산 평가에 대한 접근 방식 및 방법의 적용.
이 방법론에 사용되는 기본 데이터의 구성은 토지 관리, 도시 계획, 기타 서비스 및 감정인이 활동하면서 처리하는 통계 및 기타 정보를 기반으로 구성됩니다. 특히, 부동산 거래에 관한 정보는 부동산 거래(매매, 임대, 민영화 기업의 토지 구매)에 대한 데이터와 특별 간행물에 게시된 부동산 제안 가격으로 나타낼 수 있습니다. 아니면 언론.
고려중인 방법에 따라 정착지의 지적 가치를 계산하는 주요 단계는 다음과 같습니다.
1) 가격 요소를 고려한 요소 분석 수행
2) 러시아 연방 영토의 행정 구역, 거주지, 지적 블록의 클러스터 식별 및 해당 영토의 특징 지점(거리 교차로, 정원 및 차고 중심 등) 식별 이를 특정 클러스터에 정착 및 할당합니다.
3) 각 클러스터의 객체에 대한 가장 일반적인 지표인 테스트를 식별하고 토지 및 기타 부동산 객체의 거래 가격과 가격 요소 간의 분석 종속성을 결정합니다.
4) 클러스터의 테스트 대상에 대한 기능적 사용 유형에 따른 토지 지적 가치의 특정 지표 계산;
5) 클러스터의 테스트 대상에 대해 계산된 토지 지적 가치의 특정 지표의 분석적 종속성을 기반으로 이 클러스터의 다른 대상에 대한 분배(할당)
6) 토지가 위치한 클러스터 개체의 토지 지적 가치에 대한 특정 지표를 기반으로 토지의 지적 가치를 계산합니다.
안에 일반적인 견해토지의 지적 가치 (P) 계산은 다음 공식으로 나타낼 수 있습니다.
P= S 토지 계정 *(Ppos i +Ptransactions i) * To i c,
어디에: S 토지 계정 – 토지 면적(평방미터)
Ppos i – 정착지 인프라(인프라 구성 요소)의 특징을 고려한 i번째 클러스터에 대한 압축 요소의 선형 함수, rub/sq.m;
Ptransactions i는 특정 토지(로컬 구성 요소)의 특성인 rub/sq.m을 고려하여 i번째 클러스터에 대한 트랜잭션 매개변수의 선형 함수입니다.
K i c는 토지 및 기타 부동산과의 거래에 대한 정보가있는 기능적 사용 유형별 토지 지적 가치의 특정 지표에서 토지 지적 가치의 특정 지표로의 전환 계수입니다. 시장 거래에 대한 통계가 없는 기능적 사용 유형.
정착지 내 미개발 토지 거래의 객관적인 제한으로 인해 방법론은 건물(구조물)이 있는 토지 거래에 대한 데이터를 사용할 수 있는 가능성을 제공합니다. 토지의 지적 가치 및 (또는) 토지의 지적 가치에 대한 특정 지표는 "추출"방법 (잔차 원리를 사용하여 토지 가치를 결정하는 방법)에 의해 결정됩니다.
거래정보가 없는 기능적 용도별 토지의 지적가치에 대한 구체적인 지표는 거래정보가 가장 많은 기능적 용도별 토지의 지적가치에 관한 구체적인 지표에 기초하여 결정됩니다. 전체 통계특정 유형의 기능적 용도 및 거래에 대한 정보가 없는 기능적 용도 유형에 대한 토지 지적 가치의 특정 지표에 대한 가격 책정 요소의 기여 비율에 대한 거래 및 전문가 평가.
다양한 기능적 용도의 토지 플롯의 지적 가치에 영향을 미치는 가격 요소의 기여도 비율에 대한 전문적인 평가는 표준 설문지를 기반으로 수행되며, 이에 대한 분석 및 처리는 "계층 분석" 방법을 사용하여 수행됩니다. .
GKZP 수행 절차에는 두 가지 기술 라인이 포함됩니다. 첫 번째에 따르면 기술 라인인구가 10,000명 이상(>10,000)인 거주지 경계 내 토지의 지적 가치는 러시아 연방 구성 기관의 영토에 있는 국유 재산 관리 위원회 대상의 요인 분석 및 클러스터링을 기반으로 결정됩니다. 토지 및 기타 부동산 개체와의 거래 가격과 가격 책정 요소 간의 분석적 종속성 형성. 두 번째 기술 라인은 작은 마을과 마을의 토지의 지적 가치를 결정합니다. 농촌 정착촌인구는 최대 10,000명(<10000) на основе выделения тестовых объектов и установления для них удельного показателя кадастровой стоимости земель.
정착지의 국가 지적 평가 작업을 수행하는 조직을 위한 SCPP 방법론 구현에 대한 실제 지침은 SCCP 작업의 방법론, 단계 및 유형에 사용되는 수학적 장치에 대한 설명을 제공하는 특별 기술 지침입니다. SCPP 방법론, 기술 지침, 사용자 매뉴얼이 포함된 특수 소프트웨어는 정착지의 지적 가치를 결정하는 작업에 대한 통일된 방법론적 지원을 구성합니다.
산림지의 평가
예술에 따르면. 러시아 연방 토지법 101에 따라 산림 기금 토지에 포함된 산림지는 산림 식물로 덮여 있고 덮여 있지 않지만 복원을 위한 토지(개간, 탄 지역, 열린 공간, 개간 등)를 포함합니다.
산림지의 지적 가치는 세 가지 수준으로 결정됩니다.
¨ 러시아 연방의 평가 구역 및 구성 기관;
¨ 임업 기업;
¨ 임업 기업의 경계 내에 있는 산림지.
임지의 지적가치는 임지를 경제적으로 이용함으로써 발생하는 연간 추정임대소득을 자본화하여 결정된다.
러시아 연방 산림지에 대한 국가 지적 가치 평가의 첫 번째 수준에서 러시아 연방의 평가 구역 및 구성 주체 경계 내에 있는 산림지 1헥타르의 지적 가치가 결정됩니다.
평가 구역은 산림세 구역과 일치합니다. 산림세 구역의 경계는 2001년 2월 19일자 러시아 연방 정부 법령 No. 127 "판매 목재에 대한 최소 지불 요율에 관한"(러시아 연방 법률 수집, 03)에 따라 설정됩니다. /05/2001, No. 10, Art. 958).
산림지 1헥타르의 지적 가치를 결정하기 위해 평가 구역 및 러시아 연방 대상 산림지 1헥타르당 다음 지표가 계산됩니다.
¨물리적, 금전적 측면에서 기본 추정 생산성;
¨기본 예상 비용;
¨목재 생산 가격;
¨연간 예상 임대 수입.
러시아 연방 산림지에 대한 국가 지적 가치 평가의 두 번째 수준에서 임업 기업 경계 내 산림 1헥타르의 지적 가치가 결정됩니다.
산림지의 지적 가치를 결정할 때 목재 수확이라는 한 가지 유형의 산림 이용이 고려됩니다.
각 임업 기업에 대한 산림지 1헥타르의 지적 가치를 결정하기 위해 산림지 1헥타르당 다음 지표를 계산합니다.
¨ 물리적 및 금전적 측면에서 추정된 생산성;
¨ 예상 비용;
¨ 목재 생산 가격;
¨ 연간 예상 임대 수입.
삼림기금 토지에 대한 국가 지적 평가의 세 번째 수준에서 지적 평가의 대상은 임업 기업의 경계 내에 있는 삼림 기금 토지입니다.
산림 기금 토지 구획은 산림 기금 토지 구획으로 이해되며, 그 경계는 산림 표지판을 사용하여 현물로 표시되어야 하며/또는 계획 및 지도 제작 자료(삼림 지도)에 표시되어야 합니다.
국가 지적 평가 중에 산림 토지는 세 가지 유형으로 나뉩니다.
1) 산림 식생으로 덮여 있지 않지만 복원을 목적으로 하는 산림지(개간지, 불탄 지역, 막다른 곳, 열린 공간, 황무지, 빈터, 종묘장이 있는 지역, 개방된 산림 작물 등).
2) 성숙림 및 과숙림 범주에 포함되지 않은 인공림이 점유한 산림지, 즉 유생림, 중년림 및 숙성림이 점유한 토지입니다.
3) 적절한 경제적 조건이 있는 경우 최종 벌목에 적합한 성숙 및 과숙 재배가 이루어진 산림지.
산업, 에너지, 운송, 통신, 라디오 방송, 텔레비전, 컴퓨터 과학, 우주 활동, 국방, 보안 및 기타 토지에 대한 토지 평가 특수 목적.
산업 및 기타 특수 목적을 위한 토지의 지적 가치를 결정하는 데는 다음과 같은 일련의 작업이 포함됩니다.
¨ 산업 및 기타 특수 목적을 위한 다양한 유형의 토지 이용 그룹화;
¨ 각 그룹의 토지 이용 유형에 대한 토지 지적 가치(이하 UPKSV라고 함)의 특정 지표 결정
¨ 산업 및 기타 특수 목적 토지의 각 그룹에 대한 토지의 지적 가치 계산.
평가 활동에 관한 러시아 연방 법률에 따라 결정된 산업 및 기타 특수 목적을 위한 토지의 시장 가치가 있는 경우 이러한 토지의 지적 가치는 시장 가치의 백분율로 설정됩니다.
토지의 지적 가치를 결정하는 데 사용되는 방법론적 접근 방식에 따라 산업 및 기타 특수 목적 토지 이용 유형이 그룹으로 결합됩니다.
물기금 토지 평가
수자원의 경제적 평가는 시스템 접근 방식을 기반으로 합니다. 즉, 수자원에 대한 사회의 요구를 고려하여 수역 유역의 수자원을 고려해야 합니다.
수자원을 평가할 때 다음 속성이 고려됩니다.
¨ 사람, 동식물, 생산 개발에 필요한 물 수요를 제공합니다.
¨ 가장 저렴하고 환경 친화적인 전기의 공급원이 되어야 합니다.
¨ 식량 자원의 원천 역할을 합니다.
¨ 이탄, sapropel과 같은 생산 자원의 원천이 됩니다.
¨ 국내 화물 및 여객 운송에 사용되는 저렴한 통신 수단으로 사용됩니다.
¨ 지역 수준(해변, 레크리에이션 센터)에서 주요 레크리에이션 자원이 되고 관광 경로로 사용됩니다.
수자원 평가를 위한 주요 구성 요소 중 하나는 마감 비용입니다. 이는 일정 기간 동안 고려 중인 지역의 소비량 변화와 관련하여 가용 수자원 증가에 대해 사회적으로 필요한 허용 비용을 특징으로 하며 이를 반영합니다. 수자원의 영토적 제한.
수자원의 가치를 결정하는 또 다른 요소는 임대료입니다. 수자원 이용시 물 임대료 결정 문제는 이용 중 받은 임대소득 인출을 고려하여 해결 수역, 자연적 요인(수질, 소비자와의 거리, 집수 지역의 분산, 시간에 따른 이용 가능한 수자원의 역동성 및 변동성), 관련 경제적 요인(하천 흐름 조절 비용, 주요 운하 건설 및 운영 비용)과 같은 특성이 다릅니다. 복잡한 목적의 경우 수력 구조물의 유지 및 복원 비용, 수역 품질 개선 비용
담수 자원의 단위 비용은 다음 지표의 합계 비율에 따라 결정됩니다.
¨ 인간, 동식물의 생명과 존재의 기초로서 물의 경제적 평가;
¨ 물 공급, 수력 발전, 산업 및 경제적 요구에 따른 수역 사용, 식량 요구, 생산 자원 확보에 사용되는 수자원에 대한 연간 경제성 평가.
러시아 연방에서 수로로 사용되는 수자원의 연간 경제적 평가액은 72억 루블로 설정됩니다.
늪, 호수, 강을 포함한 각 수역에 대해 수자원의 단위 비용을 계산할 때 해당 수역의 특징적인 경제성 평가 지표 만 사용됩니다. 개별 수역에 대한 수자원의 단위 비용을 결정할 때 증가하는 계수가 적용됩니다. 늪의 경우 물 보유량을 포함하고 축적하는 능력을 고려하여 증가하는 계수가 적용됩니다. 호수의 경우 담수의 높은 품질을 고려하여 증가하는 계수가 사용됩니다.
전문가 평가에 따르면 증가하는 계수는 다음과 같은 양으로 적용됩니다: 늪의 경우 - 1.3, 호수의 경우 - 2, 호수의 경우 - 2. 강 – 3.
토지 평가
토지 평가 지표 및 방법
지도 시간
볼고그라드
2 토지 비용을 결정하는 요소. 6
3 토지 가치 평가의 원칙. 8
4. 평가 과정. 토지 평가 작업 수행에 대한 접근 방식. 12
5 러시아 토지의 지적 가치 평가에 대한 현대적인 방법. 15
5.1. 정착지의 평가. 16
5.2. 농지 평가. 19
5.3 원예, 원예 및 다차 협회의 토지 평가. 22
5.4 산림지의 평가. 24
5.5 특별 보호 지역 및 대상의 토지 평가. 26
5.6 산업, 에너지, 운송, 통신, 라디오 방송, 텔레비전, 컴퓨터 과학, 우주 활동을 위한 토지, 국방 토지, 보안 토지 및 기타 특수 목적을 위한 토지 평가. 27
5.7 수자원 토지 평가. 27
소개
제1장 토지의 국가지적평가의 이론적 기초 1.1 국유재산위원회의 일반규정 및 내용
2 GKZ의 필요성
3 국가국방위원회의 법적 근거
제2장. 토지 가치 평가 수행
1 토지의 가치를 평가하는 방법
2 토지의 가치를 평가하는 방법
3 토지의 시장 가치를 평가하는 절차
제3장. 국가지적토지평가의 특징과 전개
1 과세 대상인 토지
2 부동산의 권리 등록 및 지적 등록을 위한 통일된 국가 시스템 개발 개념
결론
소개
토지는 부동산에서 가장 중요한 부분입니다. 부동산법에는 농업용 토지, 미개발 토지의 토지, 주거용 건물이 있는 토지, 비주거용 건물이 있는 토지가 포함됩니다. 현대 상황에서 토지 영토는 사회 발전을 위한 주요 자원입니다.
토지 사용을 규제하는 주요 수단은 토지에 대한 국가 지적 평가와 토지에 대한 부동산 과세, 환경 요구 사항에 따라 효율적이고 경제적으로 사용하는 것입니다. 동시에, 시장 상황에서의 합리적인 토지 이용은 생산적인 농지의 개선과 보존뿐만 아니라 소유 형태와 생산 조직에 관계없이 국가의 모든 토지 자원을 전제로 합니다.
토지 이용의 효율성을 높이고 비옥도를 보존 및 증가시키는 데 필요한 경제 조건 및 환경 요구 사항은 생산 수단으로서의 토지에 대한 포괄적인 연구, 질적 특성, 양적 및 비용 평가입니다. 따라서 토지의 지적 가치 평가에 대한 객관적인 필요성은 특정 형태의 의사 소통에 관계없이 토지가 물질적 생산의 자연적 기반으로 차지하는 위치, 그 과정에서 토지가 수행하는 역할에 의해 직접적으로 결정됩니다.
이 과목의 목적은 토지의 지적 가치를 결정하는 메커니즘을 고려하고 토지의 지적 가치를 분석하는 것입니다.
목표는 다음 작업의 공식화를 결정했습니다.
−러시아 연방의 토지 시장 기능 메커니즘과 토지 가격 형성의 특성을 탐구합니다. −러시아 연방의 토지 가치 평가에 대한 기존 방법론적 접근 방식을 분석하고 체계화합니다. −토지의 지적 가치 평가의 중요성을 정당화합니다. −부동산의 권리 등록 및 지적 등록을 위한 통일된 국가 시스템을 개발한다는 개념을 고려하십시오. 연구의 목적은 시장 경제의 틀 내에서 토지 평가 및 회계 시스템입니다. 연구 주제는 효과적인 관리를 위한 후속 조치의 기초로서 토지 및 기타 부동산의 지적 평가 과정입니다. 토지 자원. 문제를 해결하기 위해 시스템 분석, 일반화, 규제 프레임워크 분석, 예측 등의 방법이 사용되었습니다. 작품의 구조는 서론, 3장, 결론, 참고문헌 목록으로 구성된다. 제 1 장. 토지의 국가 지적 가치 평가의 이론적 기초 1 토지의 국가지적평가의 일반적인 개념과 내용 국가 지적 토지 평가 Art에 따른 토지의 국가 지적 평가 (GKZ). 2007년 7월 24일자 연방법 221-FZ "주 부동산 관리부에 관하여"는 이 연방법에 따라 등록된 부동산에 대한 정보와 주 통과에 관한 정보를 체계적으로 수집한 것입니다. 러시아 연방 국경, 러시아 연방 주체 간의 경계, 자치단체 경계, 정착지 경계, 영토 사용을 위한 특별한 조건이 있는 영토 및 구역, 문화유산 지역( 러시아 연방 국민의 역사 및 문화 기념물), 본 연방법에서 제공하는 기타 정보. State Real Estate Cadastre는 연방 주 정보 자원입니다. 천연자원으로서 토지는 공간, 구호, 토양 피복, 식생, 하층토 및 특정 유형의 경관을 형성하는 물로 특징되는 자연 환경의 가장 중요한 부분으로 작용합니다. 동시에 토지는 무엇보다도 인간 생활의 조건을 제공하는 사회-생태-경제적 범주입니다. 이는 천연자원으로서 토지의 다음 기능을 결정합니다. 그것은 인간 삶의 기초이고, 인간의 주요 욕구를 충족시키는 원천이며, 다음 세대의 인간 존재를 위한 가장 중요한 조건입니다. 이는 기존의 모든 생물권과 생물권 전체의 주요 연결 고리입니다. 그것은 전체 자연의 아름다움과 풍요로움의 주요 원천입니다. 토지에 대한 국가 지적 평가는 다음 조건을 고려하여 다른 부서별 주제 지적(물, 임업, 도시 계획 등) 및 정보 흐름 중에서 특별한 위치를 차지합니다. SCZ의 목적은 부서 소속, 소유권 형태, 의도된 목적 및 사용 유형에 관계없이 국가의 전체 토지 기금입니다. GKZZ는 특별한 형태의 생산 수단과 부동산(토지(공간에서 이동 불가능, 이질적, 생산 특성을 저하시키지 않음 등))을 대상으로 합니다. 국가토지보호위원회의 법률에 따라 통일된 국가 시스템 하에서 토지 지적 객체를 형성하고 이러한 객체에 대한 국가 지적 기록과 그에 대한 권리를 유지합니다. 기본 등록 지적 단위는 부지에 단단히 연결된 다른 부동산 객체를 포함하여 지하 및 지상 공간이 있는 토지 구획으로 이해됩니다. 이 부지는 법적으로 인정되고 인증된 경계, 지역, 위치, 법적 제도, 지적 번호, 목적, 용도 및 기타 특성을 가지고 있어야 합니다. SCZZ는 행정 및 영토 주소 등록, 토지 관계의 특정 대상 및 주제에 대한 회계, 현재 발생하는 변경 사항에 대한 회계를 제공합니다. 국유재산위원회는 특정 물건의 존재와 그에 대한 권리에 대한 법적 증거를 제공하기 위한 유일한 조건입니다. 민사 토지법에 입력된 객체 또는 객체에 대한 권리의 출현, 존재 또는 종료 사실은 향후 법정에서만 이의를 제기할 수 있습니다. SCLC는 토지의 소유자와 사용자, 토지와 확고하게 연관된 부동산 객체 사이의 토지 관계뿐만 아니라 토지위원회를 포함한 정부 기관과의 존재 및 종료 상태에 대한 인정 및 인증 과정에서 발생하는 토지 관계를 규제합니다. 토지 지적 객체의 존재; SCLC는 규정된 방식으로 입법 및 행정 기관, 그 구조, 법인 및 개인에게 신뢰할 수 있는 토지 지적 정보 제공을 보장하고 부서별 주제 지적에 대한 정보 지원을 제공합니다. GKZ 데이터는 다음과 같은 경우 의무적으로 적용됩니다. 주정부 등록부동산에 대한 권리 및 부동산 거래, 토지 분쟁 해결, 부동산의 비용 특성 확립, 토지 이용 및 토지 관리 계획, 관리 결정, 토지에 대한 법인 및 개인의 권리 보호 등 국영 토지 지적 데이터를 사용하면 자산 관리와 같은 문제의 해결 방법을 개선할 수 있습니다. 부동산 소유권 양도; 대출 확보; 환경, 경제, 인구통계 및 사회적 상황 분석; 영토 개발 관리; 다양한 행사 기획 및 조직; 환경 영향 평가; 부동산 거래 및 토지 회전율 형성; 통계 데이터 관리; 공간 계획; 증권시장의 형성; 인구에게 알리기; 부동산의 위치를 결정하는 것; 토지 등의 효율적인 이용 및 보호 현재 러시아 연방 토지관리국에는 토지의 수량과 법적 체제, 토지 소유자, 토지 소유자, 토지 사용자 및 임차인 간의 분배에 관한 필요한 정보 및 문서 시스템이 포함되어 있습니다. 토지 카테고리; 토지의 질적 특성과 가치. 이는 토지 소유권 등록, 토지 이용 및 부동산 계획, 토지 기금의 양적 및 질적 회계, 토양 평가 및 토지 경제적 평가 등의 주요 섹션으로 구성됩니다. 2 토지의 국가 지적 평가의 필요성 토지는 정치, 경제, 사회, 산업, 공동체, 환경 및 기타 분야에서 발생하는 사회의 모든 생활 과정의 기초입니다. 이런 점에서 토지는 가치가 있으며, 토지의 적절한 가치 평가는 경제와 사회의 정상적인 기능과 발전을 위한 가장 중요한 조건 중 하나입니다. 토지 자원을 효과적으로 관리하고 합리적인 토지 및 세금 정책을 구현하기 위해 주 및 지방 자치 단체 모두 토지(토지)에 대한 객관적인 평가 결과의 필요성을 느끼고 있습니다. 현대 러시아에서 시장 관계가 발전함에 따라 토지는 점차 상품, 즉 경제적 회전의 대상이 되며, 다른 상품과 마찬가지로 토지도 소비자 및 시장 가치를 가져야 합니다. 토지 및 기타 부동산 분야에 대한 국가 정책의 전략적 목표는 사회와 시민의 요구를 충족시키기 위해 부동산의 효과적인 사용 및 개발을 위한 조건을 제공하는 것입니다. 천연자원, 부동산 및 주요 생산 수단인 러시아 연방의 토지는 평가 대상입니다. 감정은 부동산 분석 및 평가 전문가인 권한 있는 사람이 수행하는 부동산 자산 또는 그에 대한 소유권의 추정 또는 전문가 가치입니다. 평가 프로세스는 평가를 얻는 데 사용되는 특정 절차 순서입니다. 이 프로세스는 일반적으로 평가 보고서로 마무리되며, 추정 가치에 대한 입증 가치를 부여합니다. 평가를 얻기 위해 수행된 작업에 대한 보고서에는 해당 자산에 대한 설명과 이 평가가 가치를 유지하는 상황 또는 제한 조건에 대한 설명이 포함되어 있습니다. 보고서에는 평가 대상 부동산에 대한 자세한 설명과 평가 날짜가 포함되어야 합니다. 보고서에는 필요한 지원 정보와 수행된 분석에 대한 설명도 포함되어 있습니다. 글로벌 평가 실무에는 토지 가치 평가에는 질량(과세 목적 또는 기타 정부 목적)과 개별 토지 자산(개별 평가)이라는 두 가지 유형이 있습니다. 국가 지적 평가의 결과로 러시아 연방 영토의 토지(토지) 가치에 대한 실제 그림을 얻을 수 있으며 이를 통해 토지 자원 및 관련 부동산을 보다 효율적으로 관리할 수 있습니다. 모든 수준의 예산 수입 측면에 대한 균형 잡힌 계획(토지세 및 임대료로 인한 지불 한도 내에서)은 투자 프로세스의 발전과 경제 전체의 발전을 촉진합니다. 토지 지적 시스템은 토지 계획 및 관련 개선에 대한 국가 등록 시스템과 함께 작동하여 다음을 보장합니다. ü 저작권 보유자 - 재산에 대한 권리 보장 ü 과세 시스템 - 과세 대상에 대한 최신 정보 ü 부동산 시장 - 토지 계획 및 관련 개선 사항에 대한 공개적이고 신뢰할 수 있는 정보 ü 주 및 지방 정부 기관 시스템 - 토지 및 부동산 분야의 국가 정책 형성 및 구현, 영토 계획 및 개발에 대한 정보. 토지의 국가 지적 평가를 수행하는 작업은 8월 25일 러시아 연방 정부 법령에 따라 국가 등록, 지적 및 지도 제작을 위한 연방 서비스, 해당 영토 기관, 기업 및 조직에 의해 수행됩니다. , 1999 No. 945 "토지의 국가 지적 평가에 관한"및 2000 년 4 월 8 일자 러시아 연방 결의 정부 No. 316 "토지의 국가 지적 평가 수행 규칙 승인". 평가 활동에 대한 라이센스를 가진 사람도 이러한 작업에 참여할 수 있습니다. 토지에 대한 주 지적 평가 결과는 주 토지 관리부에 입력되며, 여기서 토지 구획 및 법적 보유자에 대한 정보를 기반으로 과세 대상, 납세자를 설정하고 과세 기준, 세금 혜택을 결정하는 데 사용해야 합니다. 토지세율도 그렇고. 1.3 토지의 국가 지적 평가에 대한 법적 근거 지난 15년 동안 포괄적인 규범적 법적 지원 시스템이 개발, 승인되었으며 가치 평가 활동에 도입되었습니다. 여기에는 다음 문서가 포함됩니다. ) 1998년 7월 29일자 연방법 No. 135-FZ "러시아 연방의 평가 활동에 관한"; ) 러시아 연방 토지법(제65조 및 제66조); ) 1999년 8월 25일 러시아 연방 정부 법령 No. 945 "토지의 국가 지적 평가에 관한"; ) 2000년 4월 8일자 러시아 연방 정부 법령 No. 316 "토지의 국가 지적 평가 수행 규칙 승인"; ) 2011년 7월 29일자 러시아 연방 경제 개발부 명령 No. 382 “법적 규제 기능을 수행하는 공인 연방 기관의 지적 가치 결정 및 기타 행위에 관한 보고서 요구 사항 승인 시 평가 활동, 평가 활동의 표준 및 규칙; ) 연방 평가 표준(FSO No. 1-5) "평가의 일반 개념, 평가 접근 방식 및 평가 요구 사항"; “가치평가의 목적과 가치의 유형”; "평가 보고서 요구 사항"; "부동산의 지적 가치 결정"; "심사 유형, 수행 절차, 전문가 의견 요구 사항 및 승인 절차." 또한 수년에 걸쳐 지적 가치 평가를 위한 규범적인 방법론적 기초가 개발되었으며 이를 기반으로 다음 토지 범주에 대해 두 차례의 평가가 수행되었습니다: 농지(원예, 원예 및 다차 협회 토지 제외) ); 인구 밀집 지역의 토지; 산업, 에너지, 운송, 통신, 라디오 방송, 텔레비전, 컴퓨터 과학, 우주 활동을 위한 토지, 국방, 보안 및 기타 특수 목적의 토지; 인구 밀집 지역 경계 외부(농경지)에 위치한 원예, 원예 및 다차 협회의 토지; 특별히 보호되는 자연 지역 및 사물의 토지; 산림기금 토지; 물 기금 땅. 국가 지적 토지 평가의 첫 번째 라운드는 2001년부터 2005년까지 러시아 연방 영토에서 수행되었으며, 두 번째는 2006년부터 2010년까지, 2011년부터 현재까지 세 번째 지적 토지 작업이 수행되었습니다. 평가가 이루어졌습니다. 2013년에는 쿠르스크 지역의 원예, 원예 및 다차 협회 토지에 대한 국가 지적 평가 결과를 업데이트하기 위한 조치가 완료되었습니다. 이 지역에서 수행된 작업의 결과로 57,995개 토지에 대한 지적 가치가 업데이트되어 2013년 12월 27일자 쿠르스크 지역 행정령 No. 1040-pa에 의해 승인되었습니다. 따라서 토지 지적은 국가의 토지 기금, 행정 구역 단위 (지역, 영토), 주요 대상 및 지적 등록 주제에 대한 통합 국가 다단계 관리 및 정보 시스템입니다. 사회적으로 받아 들여지는 개념, 경제적, 사회 윤리적 및 민족적 규범을 기반으로 토지 관계에 대한 국가 규제의 주요 메커니즘. 국가 지적 평가의 결과로 국가는 러시아 연방 영토의 토지(토지) 가치에 대한 실제 그림을 받게 되며 이를 통해 토지 자원 및 관련 부동산을 보다 효율적으로 관리할 수 있습니다. 제2장. 토지 가치 평가 수행 1 토지의 가치를 평가하는 방법 가치평가에는 일반적으로 확립된 세 가지 접근법, 즉 비교, 수익, 비용이 있습니다. 일반적으로 가치 평가에 필요한 양의 시장 정보를 사용할 수 있는 경우 세 가지 접근 방식을 모두 사용해야 합니다. 특정 접근 방식의 실행 불가능성이나 한계는 평가 보고서에 설명되어 있습니다. 비교 접근법은 기꺼이 구매자와 판매자가 비슷한 부동산을 사고 팔면서 독립적인 결정을 내리는 효율적인 자유 시장에서 유사한 토지의 최근 매매 가격을 비교함으로써 대상 부동산의 가치를 찾는 데 사용됩니다. 이 접근 방식은 대체 원칙에 기초합니다. 즉, 합리적인 구매자는 유사한 품질과 유용성을 가진 토지를 시장에서 구입할 수 있는 금액보다 더 큰 금액으로 평가되는 부동산에 대해 비용을 지불하지 않을 것입니다. 비교 접근 방식의 틀 내에서 비교 (판매) 방법, 할당 방법, 분배 방법이 사용됩니다. 소득 접근법은 특정 운영 기간 동안 미래에 소득을 창출할 수 있는 평가 대상 부지의 가치를 찾는 데 사용됩니다. 가치는 미래 소득과 평가 대상 부동산의 재판매 수익금을 현재 시점으로 감소시킨 금액의 합계입니다. 임대료는 주요 임대료 발생 요인을 고려하여 도입되고 기능적 활동 영역에서 임차인의 실제 소득 수준을 제공하므로 지상 임대료를 반영합니다. 따라서 토지의 가치는 미래 토지 임대료를 할인한 가치입니다. 소득 접근법을 사용하려면 대상의 재무 및 물리적 상태, 환경, 경제 상황 및 추세에 대한 철저한 분석은 물론 자본화 비율, 복리, 할인 등과 같은 계산 지표의 사용이 필요합니다. 소득 접근법의 틀 내에서 평가에는 토지 임대료의 자본화 방법, 토지 잔여 방법 및 사용 목적 방법 등의 방법이 사용됩니다. 작업의 세 번째 섹션에서는 각 방법을 분석합니다. 비용 접근 방식에는 건물, 구조물, 유틸리티 등 개선 사항이 포함된 현장 비용의 누적 추정치를 찾는 것이 포함됩니다. 비용 접근법은 개선된 토지의 시장 가치와 개선의 교체 비용에서 감가상각을 뺀 차이로 토지의 시장 가치를 나타냅니다. 이 경우 필지의 가치를 구하는 모델은 나머지의 원리를 기반으로 합니다. 비옥한 층 평가와 함께 개발을 위해 토지를 할당할 때 가장 중요한 요소는 자본 및 운영 비용입니다. 물 및 에너지 공급원, 기타 정착지, 사회 및 교통 인프라와 관련된 부지의 위치; 엔지니어링 및 건설 조건: 토양 특성, 지하수 수준, 구호 및 기타. 비옥한 층, 위치, 엔지니어링 및 건축 요소를 평가할 때 해당 지역의 자연 조건이 고려됩니다. 적용 비료, 다년생 식물, 건물; 토지 가치의 사회적 요인(사회 경제적 생활 조건, 토양 및 식생 특성 등) 영토의 위생 및 위생 매개변수(대기 및 토양 오염, 소음 수준 등). 비용 접근법은 유사한 토지를 개선 없이 이루어진 거래에 대해 시장에 신뢰할 수 있는 정보가 없는 경우 토지의 시장 가치를 결정하는 유일한 방법으로 간주됩니다. 토지 계획의 재생산 또는 개량 대체 비용을 계산하는 측면에서 비용 접근법의 구성 요소는 토지에 대한 잔여 방법, 할당 방법에 사용됩니다. 2 토지의 가치를 평가하는 방법 위에서 설명한 세 가지 접근 방식 각각의 비용 계산은 다음 방법을 사용하여 수행됩니다. ) 매출액 비교 방법이 가장 선호되고 일반적으로 적용 가능한 것으로 간주됩니다. 주요 구성 요소: 재산권; 자금 조달 조건; 판매 조건; 시장 상황; 위치; 신체적 특성; 접근 가능한 유틸리티; 구역화 조건; 가장 좋고 가장 효과적인 사용. ) 분배 방법은 모든 유형의 부동산에 대해 토지 가치와 건물 가치 사이에 정상적인 관계가 있다는 가정에 기초합니다. 이 비율은 토지의 최고 및 최상의 이용을 반영하는 새로운 개선에 가장 적합합니다. ) 배분방법은 배분방법의 변형으로 간주된다. 토지의 가치는 감가상각을 고려하여 개선 비용을 차감하여 부동산 가치에서 분리됩니다. 이 방법은 총 비용에 대한 개선 기여도가 낮고 찾기 쉬운 교외 지역을 평가하는 데 사용됩니다. ) 분할 방법은 토지를 여러 개의 작은 구획으로 분할하는 것이 토지를 가장 효율적으로 활용하는 경우에 사용됩니다. ) 토지수지기법은 토지공터 매각정보가 없는 경우에 사용된다. ) 순 토지 임대료의 자본화 방법은 증분 생산성 원칙에 따라 형성되며, 이에 따라 부동산에서 판매되는 사업의 체계적인 소득을 모든 생산 요소로 나눈 후 이러한 소득의 일부를 토지에 귀속시킬 수 있습니다 구성. 3 토지의 시장 가치를 평가하는 절차 토지의 시장 가치를 평가하는 절차는 5단계로 구성됩니다. 1단계: 중요한 평가 문제 설정. 이 단계에서 평가자는 다음 평가 매개변수를 결정합니다. 평가 목적; 가치가 발견되는 평가 기준; 토지에 대한 법적 제도 및 평가된 권리의 양. 토지 계획을 평가할 때 토지 사용의 법적 체제를 특징 짓는 다음 기능을 명확하게 정의할 필요가 있습니다. 토지 구역이 위치한 경계 내의 토지 카테고리. 도시 토지의 경우 영토 경제 구역 유형: 주거, 공공 및 비즈니스, 산업; 엔지니어링 및 운송 인프라; 레크리에이션, 농업용, 군사 시설 및 기타; 토지 계획의 사용이 허용되었습니다. 소유권 유형; 지적번호; 토지에 대한 재산권의 지역권 및 제한; 개발의 존재; 평가 날짜를 정합니다. 토지의 가치를 결정하는 날짜는 감정인이 마지막으로 조사한 날짜보다 늦어서는 안 됩니다. 2단계. 정보 수집, 검증 및 분석. 평가에 사용되는 데이터는 일반 데이터와 특수 데이터로 구분됩니다. 일반 데이터 수집에는 해당 지역 내 토지의 시장 가치에 영향을 미치는 자연적, 경제적, 사회적 및 기타 요소를 특성화하는 정보 분석이 포함됩니다. 특정 데이터 수집에는 평가 대상과 관련된 세부 정보 분석이 포함됩니다. 표시된 데이터는 평가 보고서에 사용되어 평가 대상, 해당 위치의 잠재력을 특성화하고 토지 및 부동산 시장 상태에 대한 설명과 함께 지역 상황을 분석하고 평가 방법을 선택하는 등의 작업을 수행합니다. 정보를 수집하고 분석할 때 다음 데이터에 특별한 주의를 기울입니다. 법적 설명 및 등록 세부정보 토지의 물리적 특성; 건물, 구조물, 구조물, 엔지니어링 인프라 시설에 대한 설명; 위치 및 주변 지역의 특성; 경제적 요인 분석; 특정 사이트의 위치로 인해 발생하는 특수 요인. 감정인은 보고서와 함께 부지와 그 위치를 나타내는 지역 지도, 토지 및 개선 사항 사진을 포함합니다. 정보 출처: 평가 대상을 식별하기 위해 토지 및 인접 지역을 직접 검사하고 문서를 연구합니다. 문서에 명시된 것과 실제로 존재하는 것 사이의 동일성을 찾는 것입니다. 시설 소유자 및 운영 서비스 담당자로부터 정보를 얻습니다. 토지 시장과 판매 관행에 대해 연구합니다. 3단계. 토지 계획의 가장 효과적인 활용 분석. 토지의 시장 가치는 가장 효과적인 사용(NEI), 즉 물리적으로 가능하고 경제적으로 정당하며 법적 요구 사항을 충족하고 재정적으로 실현 가능하며 다음과 같은 결과로 토지의 가장 가능한 사용을 기반으로 설정됩니다. 토지의 추정 가치가 가장 클 것입니다. NEI는 토지의 "조건부 비어 있는" 상태라는 관점과 해당 부지에 이미 존재하는 객체의 특성을 개선할 수 있는 가능성을 고려하여 분석됩니다. 토지 계획의 NEI는 모양, 유형 및 사용 성격이 다른 별도의 부분으로 허용되는 정당한 분할을 고려하여 배치됩니다. 4단계. 가치 평가에 대한 세 가지 접근 방식(비싼 평가, 비교 평가, 수익성 평가)과 발견된 결과에 대한 합의를 기반으로 시장 가치를 계산합니다. 1998년 7월 29일자 연방법 No. 135-FZ "러시아 연방의 평가 활동에 관한"에 따라 평가자는 평가를 수행할 때 비용, 비교 및 소득 접근 방식을 평가에 적용하거나 사용을 거부한다고 주장합니다. 그는 각 평가 접근 방식 내에서 특정 평가 방법을 독립적으로 설정합니다. 이는 특정 방법을 적용하는 데 사용할 수 있는 시장 정보의 양과 신뢰성을 고려합니다. 이러한 방법 중 하나를 사용하면 토지 가치의 다양한 값을 찾을 수 있습니다. 추가 비교 분석을 통해 사용된 각 방법의 장단점을 비교하고 가장 최적이고 신뢰할 수 있는 데이터를 기반으로 최종 토지 가치를 도출할 수 있습니다. 토지의 시장 가치의 최종 가치는 평가 계약에서 다른 사항을 고려하지 않는 한(예: 값 범위 계산) 단일 값으로 루블로 표시됩니다. 5단계. 평가 보고서 준비. 평가 결과는 서면 평가 보고서 형식으로 제공됩니다. 토지의 시장 가치 평가에 관한 보고서 내용에 대한 주요 요구 사항은 러시아 연방의 법적 규제 문서에 명시되어 있습니다. 1998년 7월 29일자 연방법 No. 135 "러시아 연방의 평가 활동에 관한"; 2001년 7월 6일자 "평가 표준 승인에 관한" 러시아 연방 정부 법령 No. 519; 토지의 시장 가치를 결정하기 위한 방법론적 권장 사항. 2002년 3월 6일자 러시아 재산부 명령 No. 568-r; 토지 임대권의 시장 가치를 결정하기 위한 방법론적 권장 사항. 2003년 4월 10일자 러시아 재산부 명령 No. 1102-r. 토지의 시장 가치 평가에 대한 보고서를 준비할 때 다음 요구 사항을 따르는 것이 좋습니다. 고객에게 토지 계획 평가에 대한 보고서를 적시에 서면으로 준비하고 제공하는 것은 감정인이 계약에 따라 그에게 할당된 직무를 적절하게 이행하는 것으로 간주됩니다. 보고서는 해석이나 오해의 소지가 있어서는 안 됩니다. 보고서는 본질적으로 토지 평가 날짜, 적용된 평가 표준, 토지 평가의 목표 및 목적을 나타내며 평가 결과를 완전하고 명확하게 해석하는 데 필요한 기타 데이터도 제공합니다. 보고서에 반영된 토지 계획; 토지 평가 중 시장 가치가 아닌 다른 유형의 가치인 경우, 보고서에는 토지 평가를 찾기 위한 기준과 토지의 시장 가치를 찾을 가능성에서 벗어난 이유를 표시해야 합니다. 토지 계획; 보고서에는 감정인이 특정 토지의 가치를 계산하기 위해 사용한 방법의 정당성 완전성 관점에서 중요하다고 생각되는 기타 데이터도 포함될 수 있습니다. 토지 평가를 위해 러시아 연방 법률은 특별한 형태의 보고서(예: 정착지에 대한 지적 평가)를 제공합니다. 보고서는 감정인이 직접 서명하고 인감으로 인증합니다. 따라서 평가에는 비교, 수익성, 비용이라는 세 가지 일반적으로 확립된 접근 방식이 있습니다. 위의 세 가지 접근 방식 각각에서 가치 계산은 비교, 분배, 배분, 분석, 자본화, 균형 등의 방법을 사용하여 수행됩니다. 토지의 시장 가치를 평가하는 절차는 5단계로 구성됩니다. 제3장. 국가지적토지평가의 특징과 전개 1 과세 대상인 토지 토지세는 지방세로, 대표 당국이 러시아 연방 조세법 제31장에 따라 토지세 도입에 관한 규제법을 채택한 지방 자치단체의 영토에서 납부해야 하는 의무 사항입니다. 모스크바, 상트페테르부르크, 세바스토폴 시에서는 러시아 연방 구성 기관의 법률에 따라 토지세가 제정되고 집행됩니다. 토지세는 소유권, 영구(영구) 사용권 또는 평생 상속 소유권에 따라 토지를 소유한 조직 및 개인이 납부합니다. 토지세는 지방세를 말합니다. 납세자는 소유권, 영구(영구) 사용권 또는 평생 상속 소유권에 따라 토지를 소유한 조직 및 개인입니다. 예술에 따라. 러시아 연방 토지법 15조 시민의 재산과 법인러시아 연방 법률에 규정된 근거에 따라 시민과 법인이 취득한 토지입니다. 조직 및 개인은 무상 고정 기간 사용권에 따라 보유하거나 임대 계약에 따라 양도된 토지와 관련하여 토지세 납부자로 인정되지 않습니다. 과세 대상 세금은 세금이 도입된 지역의 지방자치단체(모스크바, 상트페테르부르크, 세바스토폴 연방 도시) 내에 위치한 토지에 부과됩니다. 러시아 연방 법률에 따라 유통이 중단된 토지 러시아연방 법률에 따라 유통이 제한된 토지로, 러시아연방 국민의 문화유산 중 특히 귀중한 물건이 점유되어 있습니다. 세계유산목록에 포함된 유물, 역사 및 문화 보호구역, 고고학 유적지 국방, 보안 및 관세 요구를 보장하기 위해 제공되는 러시아 연방 법률에 따라 유통이 제한된 토지; 산림 기금 내에서 러시아 연방 법률에 따라 유통이 제한된 토지; 러시아 연방 법률에 따라 유통이 제한된 토지로, 다음 지역에 거주하는 사람들이 점유하고 있습니다. 주 재산별도의 수역이 차지하는 토지를 제외하고 수역은 수자원 기금의 일부입니다. 세율은 지방자치단체 대표 기관의 법적 규제 행위(모스크바, 상트페테르부르크, 세바스토폴 연방 도시의 법률)에 의해 설정되며 다음을 초과할 수 없습니다. 토지와 관련하여 0.3%: 농경지 또는 농업 사용 구역 내의 토지로 분류되고 주거지에서 농업 생산에 사용되며 주택 재고 및 엔지니어링 인프라 시설, 주택 및 공동 서비스가 점유합니다(에 대한 권리 지분 제외). 토지 계획, 주택 재고와 관련이 없는 대상 및 엔지니어링 인프라, 주택 및 공동 서비스 단지의 대상에 기인함). 을 위해 제공되었다 주택 건설; 개인 보조 농업, 정원 가꾸기, 채소 재배 또는 축산업에 제공됩니다. 기타 토지의 경우 1.5%. 토지 카테고리 및/또는 토지 계획의 허용된 사용에 따라 차별화된 세율을 설정할 수 있습니다. 2014년 10월 4일자 연방법 No. 284-FZ는 러시아 연방 조세법 제31장 "토지세"를 개정하여 2015년 1월 1일부터 발효됩니다. 따라서 Art의 2 단락에서. 러시아 연방 세법 387은 세금을 설정할 때 지방 자치 단체의 대표 기관(모스크바, 상트페테르부르크, 세바스토폴 연방 도시의 입법, (대표) 정부 기관)이 다음을 결정함을 명시합니다. 모든 납세자에 대해 러시아 연방 조세법 제31장에 규정된 한도 내 세율 납세절차 및 시기는 납세단체에만 적용됩니다. 토지세 과세 대상으로 인정되지 않는 물건 목록에는 아파트 건물의 공유 재산의 일부인 토지가 포함됩니다. Art의 단락 1에 의해 설정된 일반 규칙에 따라. 러시아 연방 세금 코드 391에 따라 각 토지에 대한 과세 기준은 세금 기간인 해당 연도 1월 1일 현재 지적 가치로 결정됩니다. 2015년 1월 1일부터 과세 기간 동안 형성된 토지와 관련하여 이 과세 기간의 과세 기준은 해당 토지를 주 지적 등록에 등록한 날짜의 지적 가치로 결정된다는 것이 명확해졌습니다. . 1998년 7월 29일자 연방법 No. 135-FZ. "러시아 연방의 평가 활동에 관한" 특정 위원회의 결정 또는 법원 결정에 따라 설정된 지적 가치에 대한 정보입니다. 지적 가치 수정을 위한 해당 신청서가 제출된 과세 기간부터 시작하여 과세 기준을 결정할 때 고려되지만 지적 가치의 주 부동산 지적 기록에 입력된 날짜보다 빠르지는 않습니다. 도전의 대상이 되었습니다. 10,000 루블의 세금 공제 대상자 목록이 명확해졌습니다. 소유한 토지, 영구(영구) 사용 또는 평생 상속 가능한 소유와 관련하여 한 자치단체 영토의 납세자 기준. 이러한 사람에는 추가 유보 없이 장애등급 I 및 II의 장애인이 포함됩니다. 납세자가 과세(신고)기간 동안 영구(영구)사용재산권을 취득(종료)하는 경우. 토지의 평생 상속 소유권(그 지분) 세액(선납세액)을 계산합니다. 이 토지 계획과 관련하여, 이 토지 계획이 납세자의 영구(영구) 사용, 평생 상속 가능한 소유의 소유권에 있었던 전체 개월 수의 비율로 정의된 계수를 고려하여 수행됩니다. 세금(보고) 기간의 개월 수. 2 부동산의 권리 등록 및 지적 등록을 위한 통일된 국가 시스템 개발 개념 토지 및 재산 관계 분야에 대한 러시아 연방의 국가 정책은 러시아 국가 부의 가장 중요한 구성 요소인 토지 자원과 부동산을 합리적으로 사용하는 것을 목표로 하며, 재산권 및 기타 소유권에 대한 국가 보장을 보장합니다. 부동산. 권리 등록 및 부동산 지적 등록을 위한 통일된 국가 시스템의 개발은 국가의 사회 경제적 발전을 보장하고, 사회, 경제 및 환경 문제를 해결하고, 삶의 질을 향상시키고, 촉진하는 임무의 필수적인 부분입니다. 지역 발전. 다수의 전략 및 프로그램 문서는 토지 및 재산 관계 분야의 문제를 다루고 있습니다. 연방 대상 프로그램 "부동산의 권리 및 지적 등록을 위한 통합 국가 시스템 개발(2014-2019)"(이하 프로그램이라고 함)의 활동은 지난 몇 년간 등록 시스템에서 달성한 잠재력을 높일 것입니다. 공공 서비스의 질을 향상시키고 결과적으로 상태 문서에 의해 설정된 지표 값을 달성합니다. 프로그램 시행의 일환으로, 신뢰할 수 있는(완전하고 고품질) 통합된 국가 부동산 등록을 생성하고 소비자에게 공공 서비스를 제공하기 위한 최적의 편안한 조건을 보장하기 위한 일련의 조치가 제공됩니다. 과세 기반을 확대하여 예산의 수입 측면을 늘릴 뿐만 아니라 이는 러시아 연방의 지속 가능한 경제 발전을 위한 조건을 조성하는 분야에서 국가 정책의 중요한 전략적 목표를 달성하는 데 기여합니다. 사회와 시민의 요구를 충족시키기 위해 토지와 부동산을 효과적으로 사용합니다. 현재까지 주정부 부동산 지적의 기술 인프라가 구축되었습니다. 러시아 전역에서 이전에 생성된 자본 건설 프로젝트의 기술 회계 데이터베이스에서 주 부동산 지적부로 정보를 전송하는 작업은 물론 전자 형식으로 정보를 업데이트하고 생산된 전자 사본 배열을 영토 기관에 전송하는 작업이 완료되었습니다. 부동산 객체 데이터베이스를 동시에 형성하는 국가 등록, 지적 및 지도 제작 기술 여권을 위한 연방 서비스; 디지털 지도 제작 기반의 완전한 형성을 포함하여 주 부동산 지적부의 공간 데이터 인프라를 구축하기 위한 작업이 수행되었습니다. 모든 지적 구역에서 자본 건설 프로젝트의 대량 평가 작업이 완료되었습니다. 따라서 러시아 연방 전역에서 부동산세 계산 기반 형성을 위한 조건 생성을 보장하기 위한 주요 조치 중 하나가 시행되었습니다. 2010년에는 러시아 연방 전역의 토지에 대한 국가 지적 평가를 업데이트하는 작업이 완료되었습니다. 2011년부터 이러한 작업의 다음 단계가 수행되었습니다. 주 부동산 지적부의 자동화 시스템이 러시아 연방의 모든 구성 기관에 도입되었으며, 그 결과 연방 등록, 지적 및 지도 제작 서비스의 하위 기관이 주 부동산 지적부의 중앙 집중식 유지 관리로 전환되었습니다. State Real Estate Cadastre는 전자 형식으로 포함된 부동산 개체에 대한 정보의 단일 중앙 집중식 소스이므로 부동산 개체의 주 지적 등록 및 주 부동산 지적서의 정보 제공 중 시간 비용을 크게 줄일 수 있습니다. , 국가 부동산 지적의 정보 자원에 접근하기 위한 메커니즘을 만들고 인터넷 및 인트라넷 기술을 기반으로 서비스를 개발합니다. 제공된 정보의 복잡성, 분석 수행 및 예측 능력으로 인해 부동산에 대한 정보의 수요가 증가했으며 이는 정부 및 관리 구조가 부동산 분야에서 내린 결정의 효율성을 높이는 데 큰 영향을 미쳤습니다. 사업 활동에 종사하는 실체로서. 하위 프로그램을 구현한 결과, 부동산세 계산을 위해 러시아 연방 전역에 과세 기반을 형성하기 위한 조건이 만들어졌습니다. 현재 러시아 연방 전역에 디지털 지도 제작 기반이 구축되어 기술을 단순화하고 지적 등록 목적으로 수행되는 토지 관리 및 지적 작업 비용을 줄일 수 있습니다. 부동산 및 부동산 거래에 대한 통합 국가 등록부와 국가 부동산 지적부는 상호 연결되어 있지만 독립적인 기본 정보 자원으로 존재하므로 권리 및 지적 등록 분야의 공공 서비스 제공에 있어 높은 특정 자원 강도를 가져옵니다. 부동산 등록은 부동산에 대한 단일 세금 도입 조건에서 과세 기반의 효율성을 높이는 것을 허용하지 않습니다. 국가의 권리 등록 및 부동산 지적 등록에 관한 통일된 법률은 없습니다. 회계 및 등록 절차는 "부동산에 대한 국가의 권리 등록 및 거래에 관한"연방법과 "주 부동산 관리인에 관한"연방법에 의해 규제되며, 이는 통합 주 등록부의 권리 및 대상에 대한 정보의 중복을 배제하지 않습니다. 부동산에 대한 권리 및 주 부동산 지적부와의 거래에 대한 권리를 규정하고 있으며, 부동산 및 주 부동산 지적부에 대한 통합 주 부동산 권리 등록부 및 주 부동산 지적부와의 정보를 동기화하는 규칙을 제공하지 않습니다. 이러한 시스템 정보의 오류 증가; 관련 정보 자원 데이터베이스의 상당 부분의 오류와 격차는 권리 등록, 부동산 지적 등록 및 부동산 과세 분야에서 공공 서비스 제공의 특정 자원 집약도가 높은 이유 중 하나이기도 합니다. . 동시에, 지난 기간 동안 첫 번째 단계가 개발되었으며, 그 프레임워크 내에서 솔루션 아키텍처가 개발되었으며, 데이터 전송 체계와 지적 등록 분야의 구성 요소 통합 체계가 개발되었으며, 이후에 새로운 시스템을 만들고 구현하는 데 드는 비용을 평가할 수 있을 뿐만 아니라 국가의 권리 등록 및 부동산 지적 등록에 관한 통일된 법률의 창설 원칙을 결정할 수 있으며, 이는 또한 통일된 국가 등록을 유지하는 절차를 규제합니다. 부동산. 그러나 통일된 국가 부동산 등록을 유지하는 것으로 전환하려면 적절한 자금이 필요합니다. 현재 유지 관리의 틀 내에서 예산 자금은 통일된 국가 등록 시스템의 물질적, 기술적 기반을 유지하는 데만 충분하기 때문입니다. 부동산의 권리 및 지적 등록. 결론 토지 지적은 국가의 토지 기금, 행정 구역 단위 (지역, 영토), 주요 대상 및 지적 등록 주제에 대한 통합 국가 다단계 관리 정보 시스템이며 이는 주요 메커니즘 중 하나입니다. 수용된 사회 개념, 경제적, 사회 윤리적 및 민족적 규범을 기반으로 토지 관계에 대한 국가 규제. 국가 지적 평가의 결과로 러시아 연방 영토의 토지(토지) 가치에 대한 실제 그림이 얻어지며 이를 통해 토지 자원 및 관련 부동산을 보다 효율적으로 관리하고 균형 잡힌 계획을 세울 수 있습니다. 모든 수준의 예산 중 수입 측면(토지세 및 임대료 등 지불 한도 내에서)은 투자 프로세스의 발전과 경제 전체의 발전을 촉진합니다. 토지에 대한 주 지적 평가 결과는 주 토지 관리부에 입력되며, 여기서 토지 구획 및 법적 보유자에 대한 정보를 기반으로 과세 대상, 납세자를 설정하고 과세 기준, 세금 혜택을 결정하는 데 사용해야 합니다. 토지세율도 그렇고. 권리 등록 및 부동산 지적 등록을 위한 통일된 국가 시스템의 개발은 국가의 사회 경제적 발전을 보장하고, 사회, 경제 및 환경 문제를 해결하고, 삶의 질을 향상시키고, 촉진하는 임무의 필수적인 부분입니다. 지역 발전. 사용된 문헌 목록 1.러시아 연방 헌법/SPS 컨설턴트 플러스(접근 날짜: 2015년 3월 23일). .러시아 연방 토지 코드/SPS Consultant Plus(접근 날짜: 2015년 3월 23일). .러시아 연방 세금 코드/SPS Consultant Plus(접근 날짜: 2015년 3월 23일). .2007년 7월 24일 연방법 No. 221-FZ "주 부동산 관리부에 관하여" / SPS 컨설턴트 플러스(접근 날짜: 2015년 3월 23일). .1998년 7월 29일 연방법 No. 135-FZ "러시아 연방의 평가 활동에 관한" / SPS 컨설턴트 플러스(접근 날짜: 2015년 3월 23일). .2013년 6월 28일자 러시아 연방 정부 명령 N 1101-r "연방 대상 프로그램 개념 승인"부동산의 권리 등록 및 지적 등록을 위한 통합 국가 시스템 개발(2014-2019) ” / SPS 컨설턴트 플러스 (접속일자: 2015.03.23) . .1999년 8월 25일 러시아 연방 정부 법령 No. 945 "토지의 국가 지적 평가에 관한" / SPS 컨설턴트 플러스(접근 날짜: 2015년 3월 23일). .2000년 4월 8일자 러시아 연방 정부 법령 No. 316 "토지의 국가 지적 평가 수행 규칙 승인"/ SPS 컨설턴트 플러스(접근 날짜: 2015년 3월 23일). .2011년 7월 29일자 러시아 연방 경제 개발부 명령 No. 382 "지적 가치 결정에 관한 보고서 요구 사항 승인"/ SPS Consultant Plus(접근 날짜: 2015년 3월 23일). .2012년 12월 7일자 쿠르스크 지역 행정 결의안 No. 1066-pa "쿠르스크 지역 농지의 국가 지적 평가 결과 승인"/ SPS 컨설턴트 플러스(접근 날짜: 2015년 3월 23일) ). .Varlamov A.A., Galchenko S.A. 주 부동산 관리인 / Ed. 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수자원 토지의 국가 지적 평가에 대한 작업은 러시아 경제 개발부의 명령에 의해 승인된 수자원 토지의 국가 지적 평가에 대한 방법론적 권장 사항에 따라 2004-2006년 국가 영토에서 수행되었습니다. 2005년 5월 14일자 No. 99. 지적을 결정하는 데 사용되는 방법론적 접근 방식에 따라 물 기금 토지의 일부인 토지 구획의 가치는 6개 그룹으로 결합됩니다.
첫 번째 그룹에는 러시아 연방 법률에 따라 순환되는 별도의 수역이 차지하는 토지가 포함됩니다. 두 번째 그룹에는 러시아 연방 법률에 따라 순환에서 제외되거나 순환이 제한되는 고립된 수역이 차지하는 토지와 홍수 및 저수지 파괴로부터 보호하도록 설계된 구조물이 차지하는 토지가 포함됩니다. 강둑과 강바닥 바닥; 산업 및 농업 조직의 액체 폐기물 저장 시설을 둘러싸는 구조물(댐); 운하 침식 방지 장치 및 수역의 물 보호 구역 토지와 취수구 보호 구역 설정을 위해 할당된 토지에서 물 및 액체 폐기물의 유해한 영향을 방지하도록 설계된 기타 구조물, 수력 구조물 및 기타 물 관리 구조물 및 시설. 세 번째 그룹에는 수역의 수역 보호 구역 내의 토지 계획과 취수구, 수력 구조물 및 기타 수자원 관리 구조물 및 다음이 차지하는 시설에 대한 통행권 및 보호 구역을 설정하기 위해 할당된 토지가 포함됩니다. 낚시와 사냥의 대상; 수력 구조물; 취수구, 항구 및 기타 물 관리 구조물 및 시설. 네 번째 그룹에는 수역의 수역 보호 구역 내의 토지 계획과 취수구, 수력 구조물 및 기타 수자원 관리 구조물 및 나무, 관목이 차지하는 물체에 대한 통행권 및 보호 구역 설정을 위해 할당된 토지가 포함됩니다. 또는 다른 식물. 다섯 번째 그룹에는 수역의 수역 보호 구역 내의 토지 계획과 원예에 제공되는 취수구, 수력 구조물 및 기타 물 관리 구조물 및 시설에 대한 통행권 및 보호 구역 설정을 위해 할당된 토지가 포함됩니다. 원예 및 다차 협회. 여섯 번째 그룹에는 수역의 수역 보호 구역 내의 토지 계획과 취수구, 수력 구조물 및 기타 물 관리 구조물 및 레크리에이션 시설이 차지하는 시설에 대한 통행권 및 보호 구역 설정을 위해 할당된 토지가 포함됩니다.
동시에 모스크바와 상트페테르부르크 시와 러시아 연방의 다른 26개 구성 기관에서는 평가 대상이 부족하여 이러한 토지에 대한 평가가 수행되지 않았습니다.
2010년에는 스베르들롭스크 지역에서 수자원 기금 토지에 대한 국가 지적 평가 작업이 수행되었습니다.
2011년에는 페름 지역, 타타르스탄 공화국, 크라스노야르스크 지역에서 수자원 토지에 대한 국가 지적 평가 작업이 수행되었습니다. 오렌부르크 지역에서는 2011년에 작업이 수행되었으며 2012년에 결과가 승인되었습니다.
그룹별로 지역 집행 기관에서 승인한 평가 작업 결과는 부록 21에 나와 있습니다.
국가 지적 등록을 받은 새로 형성된 토지의 지적 가치 결정 및 국가 지적 등록이 수행된 토지의 토지 범주, 허용된 사용 유형의 변경과 관련된 현재 변경 사항 또는 토지 면적의 명확화
평가법에 따라 마지막 주 지적 평가 날짜와 다음 주 지적 평가 날짜 사이의 기간에 이전에 기록되지 않은 부동산 개체에 대한 주 지적 등록이 수행된 경우 및/또는 관련 정보 부동산 객체의 품질 및 (또는) 양적 특성이 변경되어 지적 가치가 변경되었을 때 주 부동산 지적에 입력되었으며, 국가 지적 평가 기능을 수행하는 기관이 해당 부동산의 지적 가치를 결정합니다. 부동산 물건. 새로 등록된 부동산 객체와 양적 및(또는) 질적 특성이 변경된 부동산 객체의 지적 가치를 결정하기 위해 국가 지적 평가 기능을 수행하는 기관의 특정 권한을 기준으로 합니다. 이 기관의 결정은 이 기관에 종속된 국가 예산 기관에 의해 행사될 권리가 있습니다.
새로운 토지를 형성하는 경우 지적 가치를 결정하는 절차; 국경을 합리화 할 때 토지 면적의 변화; 토지 계획의 허용된 사용 유형 변경; 한 범주에서 다른 범주로 토지 계획을 이전하거나 특정 범주의 토지에 토지 계획을 할당하는 것; 목록 목록에 포함되지 않은 이전에 등록된 토지를 식별하는 것은 토지 범주, 허용된 사용 유형을 변경하거나 지역을 명확히 하는 경우 새로 형성된 토지와 기존 토지의 지적 가치를 결정하기 위한 방법론 지침에 설정되어 있습니다. 토지 계획 (2006 년 8 월 12 일자 No. 222 일자 러시아 경제 개발부의 명령에 의해 승인됨) (이하 지침이라고 함).
2011년에 지적 가치가 결정된 특성이 변경된 경우 새로 형성된 토지 계획의 수와 기존 토지 계획에 대한 정보가 러시아 연방의 구성 주체별로 분류되어 부록 21에 나와 있습니다. 2011년 기준으로 이 중 총 5,828,779개가 러시아 연방 토지 전체에서 확인되었습니다. 러시아 연방 연방 구역에 대한 정보는 그림 3-21에 나와 있습니다.
2011년 지적 가치를 결정하는 특성이 변경된 경우 새로 형성된 토지와 기존 토지의 가장 많은 수(2,428,248개 또는 러시아 연방 전체의 41.6%)가 해당 구성 요소에서 관찰되었습니다. 예를 들어 모스크바 지역의 중앙 연방 지구 러시아 연방 기관 보고 기간 1,894,000개의 토지가 확인되었습니다.
이들 토지 중 상당 수는 우랄(1,269,978개 또는 러시아 연방 전체의 21.8%), 프리볼츠키(802,613개 또는 러시아 연방 전체의 13.8%) 및 시베리아(765,713개 또는 13.1%)에서도 확인되었습니다. 러시아 연방 총) 연방 지구.
2011년에 토지 범주, 허용된 사용 유형 또는 지역의 설명 변경으로 인해 현재 변경 사항에 대한 국가 지적 등록이 발생한 기존 토지뿐만 아니라 새로 형성된 토지 계획의 압도적인 수 토지 구획은 정착지와 농업용 토지 범주에서 관찰되었습니다. 이러한 상황은 인구 밀집 지역에서 토지 시장의 높은 활동으로 설명됩니다.
쌀. 3-21. 2011년 지적 가치를 결정하는 특성이 변경된 경우 새로 형성된 필지 수와 기존 필지 수에 대한 정보
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1999년 8월 25일자 러시아 연방 정부 법령 N 945 "토지의 국가 지적 평가에 관한"(러시아 연방 법률 수집, 1999, N 35, Art. 4326)을 시행하기 위해 다음과 같이 명령합니다.
수자원 기금 토지의 주 지적 평가에 대해 첨부된 방법론적 권장 사항을 승인합니다.
G.O.장관 그레프
1. 기본 조항
1.1. 수자원 토지의 주 지적 평가에 대한 방법론적 권장 사항(이하 방법론적 권장 사항이라고 함)은 별도의 수역이 차지하는 수자원 토지의 일부인 토지 구획, 수역의 일부인 토지 구획의 지적 가치를 결정하는 데 사용됩니다. 수역의 보호 구역, 통행권 설정을 위해 할당된 토지, 취수구, 수력 구조물 및 기타 물 관리 구조물 및 시설을 위한 보호 구역.
고립된 수역을 제외한 지표 수역
지하수역;
내해수;
러시아 연방의 영해.
1.3. 지적 가치를 결정하기 위해 수자원 기금 토지 내의 토지 구획은 다음과 같이 나뉩니다.
1.3.1. 별도의 수역이 차지하는 토지.
1.3.2. 수역의 물 보호 구역 토지와 취수구, 수력 구조물 및 기타 물 관리 구조물 및 시설에 대한 통행권 및 보호 구역 설정을 위해 할당된 토지에 포함된 토지:
물 공급 시설이 점유되어 있습니다.
레크리에이션 시설을 점유하고 있습니다.
낚시 및 사냥 시설을 점유하고 있습니다.
취수구, 항만, 수력 공학 및 기타 물 관리 구조물 및 시설을 점유합니다.
나무, 관목 또는 기타 식물이 차지하고 있습니다.
원예, 원예 및 다차 협회에 제공됩니다.
2. 수자원 기금 토지 내 토지 구획 그룹화
2.1. 지적 가치를 결정하는 데 사용되는 방법론적 접근 방식에 따라 방법론적 권장 사항에 지정된 수자원 토지 내의 토지 계획은 다음 그룹으로 결합됩니다.
첫 번째 그룹에는 러시아 연방 법률에 따라 순환되는 별도의 수역이 차지하는 토지가 포함됩니다.
두 번째 그룹에는 다음이 차지하는 토지가 포함됩니다.
러시아 연방 법률에 따라 순환이 중단되거나 순환이 제한된 고립된 수역;
홍수 및 저수지 제방, 제방 및 강바닥의 파괴로부터 보호하도록 설계된 구조물; 산업 및 농업 조직의 액체 폐기물 저장 시설을 둘러싸는 구조물(댐); 운하 침식 방지 장치 및 수역의 물 보호 구역 토지와 취수구 보호 구역 설정을 위해 할당된 토지에서 물 및 액체 폐기물의 유해한 영향을 방지하도록 설계된 기타 구조물, 수력 구조물 및 기타 물 관리 구조물 및 시설.
세 번째 그룹에는 수역의 수역 보호 구역 내의 토지 계획과 취수구, 수력 구조물 및 기타 수자원 관리 구조물 및 시설에 대한 통행권 및 보호 구역 설정을 위해 할당된 토지가 포함됩니다.
물 공급 시설;
낚시 및 사냥 시설
수력 구조물(홍수 및 저수지 제방, 제방 및 강바닥의 파괴로부터 보호하기 위해 설계된 구조물 제외, 산업 및 농업 조직의 액체 폐기물 저장 시설을 둘러싸는 구조물(댐), 운하 침식 방지 장치, 물과 액체 폐기물의 유해한 영향을 방지하기 위한 기타 구조물)
취수구, 항구 및 기타 물 관리 구조물 및 시설.
네 번째 그룹에는 수역의 수역 보호 구역 내의 토지 계획과 취수구, 수력 구조물 및 기타 수자원 관리 구조물 및 나무, 관목이 차지하는 물체에 대한 통행권 및 보호 구역 설정을 위해 할당된 토지가 포함됩니다. 또는 다른 식물.
다섯 번째 그룹에는 수역의 수역 보호 구역 내의 토지 계획과 원예에 제공되는 취수구, 수력 구조물 및 기타 물 관리 구조물 및 시설에 대한 통행권 및 보호 구역 설정을 위해 할당된 토지가 포함됩니다. 원예 및 다차 협회.
여섯 번째 그룹에는 수역의 수역 보호 구역 내의 토지 계획과 취수구, 수력 구조물 및 기타 물 관리 구조물 및 레크리에이션 시설이 차지하는 시설에 대한 통행권 및 보호 구역 설정을 위해 할당된 토지가 포함됩니다.
3. 첫 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적 가치 결정
3.1. 첫 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적 가치는 시장 가치의 100%로 설정됩니다. 이러한 토지의 시장 가치는 2002년 3월 6일 N 568-r에 따라 러시아 재산부 명령에 의해 승인된 토지의 시장 가치 결정을 위한 방법론적 권장 사항에 따라 결정됩니다.*
_____________________
4. 두 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적 가치 결정
4.1. 두 번째 그룹으로 분류된 토지의 지적 가치 결정은 다음 순서로 수행됩니다.
두 번째 그룹으로 분류된 토지의 지적 가치에 대한 특정 지표 결정
두 번째 그룹으로 분류된 토지의 지적 가치를 계산합니다.
4.2. 행정구역 내 제2군으로 분류되는 필지의 개별지적가치지표는 동일한 행정구역내 농경지의 개별지적가치지표의 평균치를 기준으로 설정된다.
4.3. 두 번째 그룹으로 분류되는 필지의 지적 가치는 해당 필지의 지적 가치에 대한 특정 지표에 해당 면적을 곱하여 결정됩니다.
5. 세 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적 가치 결정
5.1. 세 번째 그룹으로 분류된 토지의 지적 가치 결정은 다음 순서로 수행됩니다.
세 번째 그룹으로 분류된 토지의 지적 가치에 대한 특정 지표 결정
세 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적 가치를 계산합니다.
5.2. 행정구역 내 제3군으로 분류된 필지의 지적가치 특정지표는 공업용지 및 기타 특수용도의 필지의 지적가치 특정지표의 동일 행정구역 평균값을 기준으로 산정한다. , 산업, 에너지, 운송 토지, 통신, 라디오 방송, 텔레비전, 컴퓨터 과학, 우주 활동을 위한 토지, 국방 토지, 보안 토지 및 기타 특수 목적을 위한 토지의 국가 지적 평가 방법론으로 분류되며 Roszemkadastre의 명령에 의해 승인되었습니다. 2003년 3월 20일자 N P/19** 관련 그룹에 전달되었습니다.
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** 산업용 토지, 에너지, 운송, 통신, 라디오 방송, 텔레비전, 컴퓨터 과학, 우주 활동용 토지, 국방용 토지, 보안용 토지 및 기타 특수 목적용 토지의 국가 지적 평가 방법론은 국가 등록을 요구하지 않는 것으로 인식되었습니다. 2003년 4월 8일자 러시아 법무부에서 보낸 편지 N 07/3354-UD.
분명히 이전 단락의 텍스트에 오타가 있었습니다. 해당 주문 번호는 "P/49"로 읽어야 합니다.
세 번째 그룹으로 분류된 필지가 해안보호구역 경계 내에 위치하는 경우 해당 필지의 특정 지적가치 지표는 동일한 행정구역의 특정 지적가치 지표 중 최대치를 기준으로 계산됩니다. 산업, 에너지, 운송, 통신, 라디오 방송, 텔레비전, 컴퓨터 과학, 우주 활동을 위한 토지, 국방, 보안 및 기타 특수 토지의 방법론 상태 지적 평가에 따라 분류된 산업 및 기타 특수 목적을 위한 토지 해당 그룹에 목적을 부여합니다.
5.3. 세 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적가치는 해당 필지의 지적가치에 대한 특정 지표에 해당 면적을 곱하여 결정됩니다.
6. 네 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적 가치 결정
6.1. 네 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적 가치는 다음 순서에 따라 결정됩니다.
네 번째 그룹으로 분류된 토지의 지적 가치에 대한 특정 지표 결정
네 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적 가치를 계산합니다.
6.2. 행정구역 내 제4군으로 분류된 필지의 개별 지적가치 지표는 용도별 농지의 특정 지적가치 지표 중 동일한 행정구역의 최소치를 기준으로 산정한다. 평가 대상 토지와 기능적 목적이 가장 가깝습니다.
6.3. 네 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적가치는 해당 필지의 지적가치에 대한 특정지표에 해당 면적을 곱하여 결정됩니다.
7. 다섯 번째 그룹으로 분류된 토지의 지적 가치 결정
7.1. 다섯 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적 가치는 다음 순서로 결정됩니다.
다섯 번째 그룹으로 분류된 토지의 지적 가치에 대한 특정 지표 결정
다섯 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적 가치를 계산합니다.
7.2. 행정 구역 내 다섯 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적 가치에 대한 특정 지표는 원예, 원예 및 다차 협회의 토지에 대한 특정 지적 가치 지표의 동일한 행정 구역에 대한 평균 값을 기준으로 계산됩니다. .
다섯 번째 그룹으로 분류된 필지가 해안보호구역 경계 내에 위치하는 경우 해당 필지의 특정 지적가치 지표는 동일한 행정구역의 특정 지적가치 지표 중 최대치를 기준으로 계산됩니다. 원예, 원예 및 다차 협회의 토지 계획.
7.3. 다섯 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적가치는 해당 필지의 지적가치에 대한 특정 지표에 해당 면적을 곱하여 결정됩니다.
8. 여섯 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적 가치 결정
8.1. 여섯 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적 가치는 다음 순서에 따라 결정됩니다.
여섯 번째 그룹으로 분류된 토지의 지적 가치에 대한 특정 지표 결정
여섯 번째 그룹으로 분류된 토지의 지적 가치를 계산합니다.
8.2. 행정 구역 내 여섯 번째 그룹으로 분류되는 필지의 지적 가치에 대한 특정 지표는 특별 보호 지역 및 분류 대상의 필지의 특정 지적 가치 지표의 동일한 행정 구역에 대한 평균값을 기준으로 계산됩니다. 특별 보호 지역의 토지 및 러시아 경제 개발부가 해당 그룹에 승인한 대상의 국가 지적 평가에 대한 방법론적 권장 사항에 따라.
여섯 번째 그룹에 할당된 토지가 해안 보호 구역의 경계 내에 위치하는 경우 해당 토지의 특정 지적 가치 지표는 동일한 행정 구역의 특정 지적 가치 지표의 최대 값을 기준으로 계산됩니다. 특별 보호 지역의 토지 및 해당 그룹에 대한 대상의 국가 지적 평가에 대한 방법론적 권장 사항에 따라 분류된 특별 보호 지역 및 대상의 토지 계획.
8.3. 여섯 번째 그룹으로 분류된 필지의 지적가치는 해당 필지의 지적가치에 대한 특정지표에 해당 면적을 곱하여 결정됩니다.