비주거용 건물의 아파트 구입. 비주거용 건물의 아파트(건물) - 이는 무엇을 의미하며 상업용 부동산에 사용하는 방법은 무엇입니까? 관리 회사는 자체적으로 요금을 설정합니다.

해당 부동산이 있는 경우 주거용 부동산 1층에 있는 경우 의도된 목적, 즉 아파트로 사용하거나 비주거용 부동산으로 이전하여 다음과 같이 사용할 수 있습니다. 상업용 부동산. 이것이 바로 1층과 2층에 있는 많은 부동산 소유자가 하는 일입니다.

하지만 이것이 말이 되나요? 임대하거나 판매하는 것이 더 수익성이 높은 것은 무엇입니까? 상업 시설아니면 아파트? 이것이 부동산 잡지 MetrInfo.Ru가 조사하기로 결정한 것입니다.

주거용에서 비거주용으로: 예, 아니오?
1층 아파트 소유주들이 비주거용 부동산으로의 전환을 고려하는 주된 이유는 해당 부동산의 매매나 임대를 통해 더 큰 이익을 기대하기 때문입니다. 실제로 상업용 건물은 더 수익성이 높을 수 있습니다. 특히 1층에 있는 아파트는 일반적으로 높은 곳에 위치한 주택보다 5~10% 저렴하기 때문입니다. 실제로 이것이 주거용을 비주거용으로 전환하는 가장 큰 장점입니다. Real Estate Company Russian House of Real Estate의 영업부 수석 관리자인 Valery Aristarkhov에 따르면 이러한 방식으로 판매 수입을 20%까지 늘릴 수 있습니다. NDV-Real Estate의 상업용 부동산 부서 책임자인 Evgenia Borzova, 비거주 건물은 위치와 특성이 아파트와 유사하더라도 비용이 15-25% 더 높다고 믿습니다. 그리고에 따르면 RRG 그룹의 상업용 부동산 부서 이사 Yuri Taranenko, 가치 증가는 30-40%까지 가능합니다. Valery Aristarkhov(“러시아 부동산 부동산 회사”)에 따르면 임대 수입은 때로는 6-7배나 더 높습니다.

그러나 이것이 항상 이런 식으로 진행되는 것은 아닙니다. “고품질 비즈니스 센터를 포함한 사무실 부동산의 공급량이 원칙적으로 1층에 긴급하게 필요한 물건이 없기 때문에 그리고 그들은 급하게 수요가 있지도 않습니다.”라고 Yuri Taranenko(RRG)는 확신합니다.

에게 비거주 건물주거용 건물에서 좋은 이익을 얻었으면 "올바른" 위치에 있어야 하고 유동적이어야 합니다. “상업용 부동산의 성공 여부는 이 건물이 어떤 지역과 어떤 특정 건물에 위치해 있는지, 이 건물이 보행자와 차량 통행 측면에서 얼마나 유익한지, 지하철과 얼마나 가까운지에 달려 있습니다.”라고 말합니다. Est-a-Tet의 상업용 부동산 부서 책임자인 Maria Kondakova.임차인과 시장성 있는 비거주 건물의 수요는 중앙 지역(상점 및 소비자 서비스뿐만 아니라 사무실에도 사용됨), 기차역 및 지하철역 근처, 교통량이 많은 거리, 특히 이러한 거리가 다음과 같은 경우에 있습니다. 대부분의 지역 주민들이 인근 지하철로 모여듭니다. 더욱이 사회적 지위가 높고 물질적 기회가 더 나은 시민이 사는 지역에서는 더 많은 이익을 가져올 수 있습니다. 중심가에서 그리 멀지 않습니다. 서클 라인에서 2-3정거장 거리에 있고 유명한 노선에 위치해 있습니다. “일반적으로 중앙 행정 구역-Ed. 외에 더 유망한 곳은 오래된 건물이 밀집되어 있으며 오늘날 새로운 건물이 활발히 건설되고 있는 지역입니다. 주거 단지", - 믿는다 INCOM-Real Estate 회사의 Sevastopolskoe 사무소 책임자인 Konstantin Prosin.

그리고 지하철역에서 멀리 떨어진 주거 지역에서는 특히 근처에 슈퍼마켓이 있는 경우 1층에 있는 비거주 건물이 소유권을 주장하지 않은 채 남아 있는 경우가 많습니다. “예를 들어, 비거주 건물이 이미 1층에 설계된 새로운 소구역에서는 필수적인, 그 중 최대 60% 총 수청구되지 않은 상태로 남아 있습니다.”라고 Yuri Taranenko(RRG)가 보고했습니다. 따라서 원격 주거 지역에서 비거주 건물은 고위험 자산을 나타낼 가능성이 더 높으며 Valery Aristarkhov(“러시아 부동산 부동산 회사”)에 따르면 아파트 상태를 변경하면 다음과 같은 작업이 가능합니다. 그 가치로 이기기보다는 잃습니다 - 동일한 20% .

또한, 주거용을 비주거용으로 전환할 때 얻을 수 있는 이점은 아파트 자체의 위치에 따라 다릅니다. 번화한 거리로 나갈 수 있다면 상업용 부동산을 판매하거나 임대하는 것이 더 쉽고 수익성도 더 높아질 것입니다. "그리고 아파트가 안뜰이나 조용한 거리를 향하고 있다면 상업용 부동산으로 수요가 없을 것 같으므로 비거주용으로 전환하는 것은 바람직하지 않습니다."라고 그는 말합니다. 파벨 레피쉬, 최고 경영자도무스 파이낸스(Domus Finance) 회사. "여기서 유일한 예외는 소규모 사무실 임차인에게 인기가 있는 도시 중심부의 1층 아파트입니다."

그러나 가장 유동적이고 수요가 많은 경우에도 비거주 부동산일반적으로 소유자가 판매하거나 임대하려는 여부에 관계없이 비슷한 크기와 위치의 아파트보다 더 오래 전시됩니다. 또한 그러한 욕구가 나타나는 즉시 아파트를 시장에 내놓을 수 있으며, 부동산을 비거주 주식으로 양도하려면 많은 서류를 수집하고 등록에 시간을 보내야하며 그런 다음 구매자나 임차인 검색으로 넘어갈 수 있습니다. “일반적으로 1층 아파트를 비주거용 주식으로 양도하지 않고 판매할 경우 장점은 빠르게 거래를 완료할 수 있다는 점이고, 단점은 상대적으로 부동산 가격이 저렴하다는 점입니다. 아파트가 비거주 건물로 이전되면 모든 것이 변경됩니다. 장점은 좋은 가격을 얻을 수 있는 기회가 될 것이고, 단점은 관료적인 지연과 구매자(임차인)를 찾는 데 소요되는 시간이 될 것입니다.”라고 말합니다. Rimma Balyasnikova, 통합 국가 사회 과학 시스템의 정보 부서 책임자.

그리고 비거주 건물이 유휴 상태인 동안 소유자는 언급된 바와 같이 공과금을 지불해야 합니다. SPENCER ESTATE 부동산 중개인의 관리 파트너 Vadim Lamin, 아파트에 비해 높습니다. “1층의 상업 공간 운영 비용은 평방 미터당 40-60 루블이며 유틸리티 비용도 포함됩니다. 월별 결제평방 미터당 100-120 루블입니다. m”이라고 Maria Kondakova(Est-a-Tet)는 말합니다.

“비거주 건물을 유지하는 데는 확실히 더 많은 비용이 들 것입니다. 이 경우 공공요금이 더 높을 것이기 때문입니다. 숫자로 계산하면 다음과 같습니다. 물 + 10%, 열 + 25%, 전기 + 27%(평균 관세 2.5루블/kWh 기준). 결과적으로 100m 비주거용 건물의 월 임대료는 비슷한 크기의 아파트보다 2~2.5천 더 높을 것입니다.”라고 그는 설명합니다. Maria Litinetskaya, Metrium Group의 총책임자.

그리고 비주거용 건물의 소유자는 재산세를 납부하는데, Evgenia Borzova(“NDV-부동산”)에 따르면 재산세는 연간 2.2%입니다. 잔존 가치가옥. 아마도 가까운 장래에 주택 세율이 더 높아질 것이지만 현재로서는 주거용 건물을 소유하는 것이 더 수익성이 높습니다.

하지만 아파트를 비주거용으로 양도할 때 가장 큰 단점은 양도 절차 자체에 있다. “복잡하고 시간과 노력이 많이 든다”고 경고했다. Inna Ignatkina, Presnya의 "MIC-Real Estate" 회사 지점 이사.

번역 과정
우선, 아파트를 비거주 주식으로 양도하는 것이 규제된다는 점에 유의해야합니다. 주택법, 이에 따르면 모든 주택이 상업용 건물의 지위를 받을 수 있는 것은 아닙니다. Evgenia Borzova(“NDV-Real Estate”)는 “첫째, 이전되는 아파트에는 누구도 등록해서는 안 되며, 둘째, 층계참 및 입구 구역과 격리된 별도의 입구를 구성할 가능성이 있어야 합니다.”라고 말합니다. 그리고 2층 아파트를 비주거용 건물로 이전하는 것은 그 아래에 상업용 부동산이 있는 경우에만 가능합니다. Inna Ignatkina(“MIC-Real Estate”)는 “게다가 물건이 어디에 있든 모기지로 구입하여 은행에 담보로 제공한 경우 비거주 기금으로 이체하는 것이 불가능합니다.”라고 말합니다. Presnya에서).

게다가 언급한 바와 같이 MIEL-Commercial Real Estate 개발 이사 Elena Mishina, 아파트에 개방형이 있어야합니다 내부 레이아웃, 매장에서 미용실에 이르기까지 모든 요구에 맞게 건물을 개조할 수 있습니다.

이러한 조건이 모두 충족되면 번역 프로세스가 시작될 수 있습니다. 이를 위해서는 먼저 방이 어떻게 변할지, 입구가 어디에 있는지(보통 입구는 창문으로 만들어짐), 예를 들어 저장 시설이 어디에 있는지 보여주는 적절한 프로젝트가 필요합니다. 또한 건물을 재건축하려면 별도의 환기 구성, 화재 경보기 및 에어컨 시스템 설치, 전기 배선 교체, 방음 강화 등과 같은 특정 기술 요구 사항을 충족해야 할 수도 있습니다.

번역 프로젝트가 개발되면 상당히 인상적인 문서 패키지를 수집해야 합니다. “거주에서 비거주로 이전하려면 신청서, 아파트 소유권 문서(소유권 증명서), 등록 증명서(없는 경우 먼저 해당 문서를 얻어야 함)를 준비해야 합니다. . - 편집자로부터), 평면도 BTI의 설명과 언급된 번역 프로젝트에서 나온 것입니다.”라고 Inna Ignatkina(Presnya의 “MIC-Real Estate”)는 말합니다. 이 목록에는 아파트에 아무도 거주하지 않는다는 주택 등기부 발췌문, 이전되는 물건과 같은 층에 위치한 아파트의 기능적 목적에 대한 DEZ의 증명서, 그리고 기술적 결론재개발 프로젝트 (부지의 재개발 및 개조 가능성과 별도의 입구 배치 가능성에 대해). 또한 Elena Mishina가 보고한 대로(“MIEL - 상업용 부동산”) 화재 검사(Gospozharnadzor), Mosgorarchitecture, Mosgorgaz, Moszhilinspektsiya, Mosenergo, SES, 지하 구조물 부서 등 다양한 당국의 승인이 필요합니다. 가장 중요한 것은 입구에있는 모든 거주자의 아파트를 비거주 재고로 양도하는 데 대한 서면 동의입니다. 그런데 이는 양도 과정에서 심각한 어려움이 될 수 있습니다. 또한, 번역 대상이 건축 기념물로 분류된 건물에 있거나 도시의 역사적 건축물 구역에 위치한 경우에는 도시 건축가로부터 작업 수행 허가를 받아야 하며, 건축 기념물 보호위원회.

글쎄, 이 모든 서류가 수집되면 원스톱 서비스를 통해 모스크바 주택 정책 및 주택 기금부에 제출해야 합니다. 그런 다음 제출된 서류를 평가합니다. 부서간 커미션주택 재고 사용에 따라 아파트를 비거주 재고로 양도할 수 있는지 여부가 결정됩니다. 민영화 및 관리위원회 주택 재고차례로 번역 비용을 추정합니다. Valery Aristarkhov(“러시아 부동산 주택” 부동산 회사)는 “번역 비용은 30,000달러 이상이 될 수 있으며 재등록 절차 자체도 몇 달에서 1.5년이 걸립니다.”라고 말합니다. 그리고 Elena Mishina(“MIEL - 상업용 부동산”)에 따르면 주택을 비주거용 재고로 전환하는 데 드는 비용은 약 900,000 - 1,300,000 루블이 될 수 있습니다.

그러나 이것이 비용의 전부는 아닙니다. 아파트 양도 허가를 받으면 이 양도를 등록실에 등록해야 하며, 이에 대해 1000 루블의 주 수수료를 지불해야 합니다. 을 위한 개인그리고 15,000 문지름. 법인의 경우.

글쎄, 다양한 당국을 통과하면서 시간과 신경을 낭비하고 싶지 않다면 오늘날 그다지 적지 않은 전문 회사에서 아파트를 상업 시설로 이전하도록 명령할 수 있습니다. Evgenia Borzova(“NDV-Real Estate”)는 “이러한 턴키 번역 비용은 미화 40~50,000달러입니다.”라고 보고합니다.

숫자로 보는 혜택
따라서 귀하의 집에 대한 지위를 얻으려면 상업용 부동산매우 지루하고 비용이 많이 들며 이미 언급했듯이 주택 비용에 비해 부동산 가격이 계속 상승하여 비용이 항상 충당되는 것은 아닙니다. “5-7년 전에 비주거용 건물의 비용이 전통적으로 같은 건물에 아파트가 있는데 이제는 그렇지 않습니다. 예를 들어, 지하철역에서 도보로 20분 거리에 있는 5층짜리 흐루시초프 건물의 1층에 있는 건물이 매매되고 있습니다. 랴잔 애비뉴" 면적은 189제곱미터입니다. m, 비용은 82,500 루블/제곱미터입니다. m. 그리고 같은 건물에 같은 크기의 아파트 비용은 130-140,000 루블 / 평방 미터입니다. m,” Elena Mishina(“MIEL – 상업용 부동산”)는 말합니다.

“실습에서 그런 경우가 있었습니다. 우리는 1층 Malaya Dmitrovka에 아파트를 팔고 있었습니다. 그것은 주택과 상업용 건물로 전시되었습니다 (그러나 양도 등록은 없습니다. - 편집자로부터). 다음과 같은 물체가 많이 전시되어 있었습니다. 사무 공간그러나 그가 있던 집은 다른 집의 뜰에 있었고, 창문은 모두 뜰을 향하고 있었습니다. 결과적으로 그들은 해당 부동산을 주택으로 팔았고 수익성이 더 높았으며 소유자는 번역에 신경 쓰지 않아서 매우 기뻤다고 Vadim Lamin (SPENCER ESTATE)은 말합니다. -임대에도 비슷한 예가 있습니다. 우리는 Krasina Street의 아파트를 비주거용으로 전환하지 않고 임대했지만 한 방에 거주하는 세입자는 나머지 두 방을 업무용으로 사용했습니다. 그가 그곳에 살았기 때문에 모든 것이 완전히 합법적이었습니다. 그리고 이 아파트를 비주거용 건물로 이전한다면 임대하는 것이 전적으로 수익성이 없을 것입니다.”

그러나 물론 반대의 예도 있습니다. “예를 들어 우리가 공동 아파트 거주자를 다시 정착시킨 경우는 42 평방 미터의 작은 2 베드룸 아파트입니다. m은 Oktyabrskoye Pole 지하철역 근처 1층에 있으며 비주거용으로 전환됩니다. 그리고 주거용 건물과 비주거용 건물의 가격 차이로 인해 추가 비용 없이 두 이웃에게 같은 지역에 별도의 원룸 아파트를 제공할 수 있었습니다.”라고 Konstantin Prosin(“INCOM-Real Estate”)은 말합니다.

글쎄, 수도의 중심에 대해 우리는 무엇을 말할 수 있습니까? “여기서는 좋은 위치에 시설이 잘 갖춰진 상업 건물이 주택보다 비쌉니다. 그러니까 100평 정도 되는 아파트. 1층 m은 50-100,000 루블의 주거용 임대료로 임대할 수 있습니다. 한 달에 사무실로 임대하면 소유자에게 최소 150-300,000 루블을 가져올 수 있습니다. Pavel Lepish(“Domus Finance”)는 매월 말합니다. - 비용은 동일합니다. 평방 미터 Tverskaya Street, Kutuzovsky Prospekt, Garden Ring과 같은 "최고의" 운송 경로에 있는 사무실을 판매하면 수만 달러에 달할 수 있으며 매우 빨리 판매됩니다." 여기서 평균 비용이 지역의 주택 평방미터당, 심지어 엘리트 부문에서도 19-20,000달러입니다.

GdeEtoDom.RU는 아파트 시장의 기존 신화를 파괴하기 위해 전문가에게 의지했습니다. 아파트의 장점과 단점, 그리고 구매할 가치가 있는지 알아보려면 계속 읽어보세요.

아파트에 대한 오해

9년 넘게 부동산 시장에 몸담고 있는 전문 부동산 중개인 나탈리아 시로코바(Natalya Shirokova)의 관점에서 보면 아파트와 아파트의 주요 차이점은 다음과 같다. - 거실, 주방, 욕실 및 기타 편의 시설을 갖춘 방이 있는 비주거용 건물입니다. 전문가가 설명했다 구체적인 예아파트의 장점과 단점.

비교를 위해 두 쌍의 아파트를 선택했습니다. 첫 번째 쌍은 Yaroslavskoye Shosse의 일반 주거용 건물 옆에 위치하고 Losiny Ostrov 공원 옆에 아파트가 있는 다기능 주거 단지 옆에 있으며, 두 번째 쌍은 개발자가 아파트와 아파트를 모두 제공하는 Vodny Stadium 지하철역 옆에 있습니다. 아파트.

오해 1. 아파트는 아파트보다 저렴하다

Vodny 복합 단지와 Yaroslavskoye Shosse의 아파트 비용을 비교해 보겠습니다.

실제로 아파트는 단지 가격이 저렴할 뿐만 아니라 유사한 아파트보다 훨씬 저렴합니다. 이웃집의 아파트 가격은 36% 더 비쌉니다. Vodny 단지에서는 그 차이가 20%였습니다.

800만 루블의 아파트를 선택하는 경우. Yaroslavskoye 고속도로의 아파트 지역에서는 동일한 돈으로 다음을 구입할 수 있음을 알 수 있습니다.

방 2개 아파트

심지어 방 3개짜리 아파트에도

따라서 신화가 확인됩니다.

오해 2. 아파트에 대한 높은 세금

실제로 세금 자체가 5배 더 높습니다. 주거용 건물의 경우 - 0.1%, 아파트의 경우 - 이미 과세 기준의 0.5%입니다. 세금은 다음을 기준으로 계산됩니다. 지적 가치아파트의 경우 부동산이 상당히 낮습니다.

Yaroslavskoye 고속도로의 아파트 및 아파트 예를 사용한 계산은 다음과 같습니다.

또한, 아파트에 대한 과세표준은 20㎡에 대한 세금 공제 적용으로 인해 감면될 수 있습니다. 중 전체 면적각 아파트 소유자를 위한 아파트. 그러나 아파트에는 세금 공제가 적용되지 않습니다.

따라서, 세금 납부아파트의 경우 연간 최소 14,662 루블 이상입니다.

비교되는 아파트와 구매 시 아파트의 차이는 RUB 2,900,000입니다. 이 차이(2,900,000)를 연간 14,662.67 루블의 세금 "초과 지불"로 나누면 197년이 됩니다.

아파트를 구입한 구매자는 290만 루블을 지불했습니다. 이웃 건물의 아파트보다 적고 14,662.67 루블의 세금을 납부합니다. 197년 동안 더 많은 돈을 절약할 수 있습니다.

확인된 통념: 세율은 높지만 절감 효과는 더 큽니다.

오해 3. 아파트 구매 시 세금 공제 혜택이 없습니다.

세금 공제가 제공됩니다:

완성된 주택의 아파트, 방 또는 공유에 대한 권리, 또는 건설 중인 주택의 아파트, 방 또는 공유에 대한 권리;
건축 및 마감재 구매;
아파트, 방 또는 공유 공간의 마감과 관련된 작업, 디자인 개발 비용 및 견적 문서마무리 작업을 위해;
건설 작업(주거용 건물 또는 그 지분의 완성, 미완성 건축) 및 마감;
전기, 물, 가스 공급 및 하수도 네트워크 연결 또는 자율적인 전기, 물, 가스 공급 및 하수도 공급원 생성을 위해.

아파트에는 세금 공제가 적용되지 않습니다.

여기서 고려해야 할 사항이 하나 더 있습니다. 세금 공제러시아 연방 시민만 사용할 수 있습니다. 개인 소득세 납부자. 예를 들어, 개인 기업가간이과세제도 하에서 근무하는 분은 다음의 경우에도 이용할 수 없습니다.

신화가 확인되었습니다.

오해 3. 아파트는 중금속이 '함침된' 산업 지역에 지어졌습니다.

모든 아파트는 다음과 같이 나눌 수 있습니다.

재건축된 공장 및 제조소 건물의 아파트. 예를 들어, 17 Dukhovsky Lane의 "The Loft Club"은 1869년 태너리 공장 부지에 세워졌으며 모든 건물은 새로 지어졌습니다. 로프트 쿼터 "Danilovskaya Manufactory" - 일부 건물에는 표백 작업장이 있었던 19세기에 운영되었던 이전 직물 공장 건물을 재건축했습니다. 그러한 토지가 얼마나 위험한지는 구매자가 결정하는 것입니다.
새 건물의 아파트 - MIBC "Moscow City", MFC "Vodny" 등 옆에 새로운 단지가 건설되고 있습니다. 주거용 건물, 같은 땅에.

신화는 파괴되었으며 모든 아파트가 산업 토지에 위치한 것은 아닙니다.

오해 4. 아파트 등록은 불가능하다

아파트가 위치한 건물이 호텔 또는 아파트형 호텔인 경우 임시 등록이 가능합니다. 즉, 소유권 증명서에 "비거주 호텔형 건물" 또는 "호텔형 아파트"라는 항목이 포함되어 있어야 합니다. . 예를 들어 모스크바 시 국제 비즈니스 센터와 보드니 다기능 복합단지에서 이러한 기회가 제공됩니다.

임시 등록을 통해 자녀를 유치원이나 학교에 등록하거나 진료소에 배정될 수 있습니다.

신화가 사라졌습니다.

오해 5. 큰 공과금 청구서

많은 사람들은 아파트와 아파트의 공과금 차이가 2~3배 더 크다고 생각합니다.

아파트 공과금은 아파트에 비해 실제로 20% 더 높습니다. 예를 들어, Yaroslavskoye Shosse, 124의 방 2개짜리 아파트의 경우 소유자는 한 달에 4,500-5,000 루블을 지불하고 이웃 집에 있는 아파트의 경우 6,000 루블을 지불합니다.

차이가 있지만 미미합니다.

신화가 확인되었습니다.

오해 6. 은행은 아파트에 대한 모기지를 제공하지 않습니다.

실제로 은행은 아파트 대출에 대해 매우 다른 접근 방식을 가지고 있습니다. Sberbank와 Rosselkhozbank는 이 순간아파트에 대출하지 않지만 VTB 24, 모스크바 은행 및 Delta Credit은 아파트와 동일한 조건 (12-14 %)으로 아파트 대출을 제공합니다.

신화가 사라졌습니다.

오해 7. 개발자는 아파트 단지 옆에 사회 기반 시설을 구축하지 않습니다.

우리는 학교, 유치원 및 진료소에 대해 이야기하고 있습니다. 실제로 개발자는 사회 기반 시설을 구축할 의무가 없으며 원칙적으로 이를 수행하지 않습니다. 그러나 부동산 시장의 치열한 경쟁으로 인해 많은 개발자는 프로젝트 개념을 연구하고 미래 구매자의 요구 사항을 고려하고 있습니다. 예를 들어 (Beregovoy proezd, no. 5)에서는 진료소를 건립할 계획이며 유치원. 또한, 아파트 단지는 활용 가능한 기반 시설이 확립된 지역에 건설되는 경우가 많습니다.

신화는 확인되지 않았습니다.

분석 결과에 따라 전문가는 다음과 같은 경우 아파트 선택을 조언합니다.

등록할 수 있는 아파트가 이미 있는 사람
아파트를 사무실로 사용할 수 있는 기업가;
계획하는 사람들을 위해;
"초보자를 위해" 작은 지역을 구매하는 젊고 활동적인 사람들, 즉 3~5년 안에 판매하고 더 큰 지역을 구매할 가능성이 있는 사람들입니다.

1층 또는 2층에 소유권이 있는 부동산이 있는 경우 아파트, 이 지역을 아파트로 사용하거나(즉, 의도된 목적으로) 비주거용 부동산으로 전환하여 상업용 부동산으로 운영할 수 있습니다.

그건 그렇고, 두 번째 방법은 인기가 첫 번째 방법보다 열등하지 않습니다. 1층이나 2층 부동산 소유자도 비슷한 방식으로 행동하는 경우가 많습니다.

그러나 아파트를 임차인에게 판매 또는 임대하거나 건물을 상업 공간으로 사용하는 것 중 더 수익성이 높은 것은 무엇입니까?

지상층 아파트 소유자들이 주거 공간을 상업용 부동산으로 전환하도록 압력을 가하는 주된 이유는 부동산을 임대하거나 매각함으로써 더 높은 수익을 기대하기 때문입니다. 이 결정에는 이점은 말할 것도 없고 특정 논리와 상식이 있습니다. 평소와 같이 1층 아파트는 아파트보다 10-12% 저렴합니다. 거주 공간, 위에 위치합니다. 따라서 아파트를 상업공간으로 전환함으로써 유리한 조건판매하거나 임대하십시오.

통계자료에 따르면 "Russian House of Real Estate"회사 영업 부서의 수석 관리자 Valery Aristarkhov, 해당 지역 판매로 인한 수입은 18-20% 증가할 수 있습니다. 회사 상업용부동산부서장 NDV 부동산", Evgenia Borzova는 아파트와 유사한 위치와 레이아웃을 가진 비주거용 건물의 비용이 20-25% 더 높다고 주장합니다. RRG Group of Companies의 상업용 부동산 부서 이사인 Yuri Taranenko는 자신의 평가에 대해 훨씬 더 낙관적입니다. 그의 의견으로는 30-40%의 가치 증가가 해당 영역의 한계가 아닙니다. Valery Aristarkhov에 따르면 원래 주택 재고로 분류되었던 상업용 부동산 임대로 인한 이익은 때때로 5-6배 더 높습니다.

그러나 항상 그렇게 높은 결과를 얻을 수 있는 것은 아닙니다. Yuri Taranenko(RRG)는 그 이유를 다음과 같이 설명합니다. “고품질 비즈니스 센터를 포함한 사무실 부동산 공급량은 원칙적으로 1층에 물건이 긴급하게 필요하지 않으며 급한 수요는 아니다.”

주거용 건물의 상업용 건물이 고소득을 창출하려면 도시 생활의 강도가 높은 장소, 즉 유동적이어야합니다. “상업용 부동산의 성공 여부는 해당 부동산이 위치한 지역과 특정 건물, 보행자 및 차량 통행 측면에서 이 주택이 얼마나 수익성이 있는지, 지하철과 얼마나 가까운지에 달려 있습니다.”라고 상업 책임자인 Maria Kondakova는 말했습니다. LLC의 부동산 부서에서 Est-a-Tet의 경험을 공유합니다.

수요가 많고 임차인이 이용할 수 있는 건물이 도시 중심부, 소위 비즈니스 및 쇼핑 지역에 위치한다는 것은 놀라운 일이 아닙니다(이러한 부동산은 상점, 소비자 서비스, 사무실 센터등.). 특히 수요가 많은 곳은 지하철역 근처, 교통량이 많은 번화가에 위치한 건물입니다.

경제적으로 안정되고 사회적 지위가 높은 시민이 거주하는 지역의 상업 시설이 더 큰 이익을 가져다 주는 것으로 나타났습니다. 일반적으로 이러한 지역은 도심과 가깝습니다. INCOM-Real Estate LLC의 Sevastopolskoe 센터 이사인 Konstantin Prosin은 "일반적으로 중앙 행정 구역 외에도 오래된 건물이 있는 인구 밀도가 높은 지역이 더 유망하며 오늘날 새로운 주거 단지가 활발히 건설되고 있습니다"라고 말합니다.

수면 공간은 아파트를 상업용 부동산으로 전환하는 데 최선의 선택이 아닙니다. 실제로 이러한 부동산은 중앙에 있는 부동산보다 훨씬 저렴합니다. 특히 근처에 슈퍼마켓이 있는 경우에는 더욱 그렇습니다.

Yuri Taranenko(RRG)는 "예를 들어, 비주거 건물이 1층에 반드시 설계되는 새로운 소구역에서는 총 수의 최대 60%가 청구되지 않은 상태로 남아 있습니다."라고 말합니다. Valery Aristarkhov(“러시아 부동산 주택”)에 따르면 도시의 외딴 지역에 위치한 아파트의 상태를 변경하면 15-20%의 손실을 입을 가능성이 더 높다고 덧붙였습니다. 얻는 것보다 그 가치가 더 크다.

주거 공간을 상업용 부동산으로 전환하는 이점은 아파트 자체의 배치와 위치에 따라 달라집니다. 번화한 거리에 접근할 수 있다면 그러한 건물을 판매하거나 임대하는 것이 훨씬 더 수익성이 높고 쉽습니다. "그리고 아파트에서 안뜰이나 조용한 거리가 내려다보이는 경우 상업용 부동산으로 수요가 없을 가능성이 높으며 비거주용으로 전환하는 것은 바람직하지 않습니다."라고 Domus의 총책임자인 Pavel Lepish는 확신합니다. 금융회사. 그는 "여기서 유일한 예외는 소규모 사무실 임차인에게 인기가 있는 도시 중심부의 1층 아파트입니다."라고 설명합니다.

일반적으로 가장 유동성이 높은 상업용 부동산조차도 위치, 레이아웃 및 면적이 유사한 아파트보다 더 오랫동안 시장에 전시된다는 점을 명심해야 합니다. 수요는 공간의 판매 또는 임대 여부에 영향을 받지 않습니다. 또한, 비주거용 부동산으로 객체를 개조하고 등록하려면 필요한 서류 수집, 승인이 필요합니다. 정부 기관등. 그 후에야 상업용 부동산의 임차인이나 구매자 검색을 시작할 수 있습니다.

“일반적으로 1층 아파트를 비주거용 주식으로 양도하지 않고 판매할 경우 장점은 빠르게 거래를 완료할 수 있다는 점이고, 단점은 상대적으로 부동산 가격이 저렴하다는 점입니다. 아파트가 비거주 건물 상태로 이전되면 모든 것이 변경됩니다. 장점은 좋은 가격을 얻을 수 있는 기회이고, 단점은 관료적 지연과 구매자(임차인) 검색에 소요되는 시간이 될 것입니다.”라고 Unified State Property System의 정보 부서 책임자인 Rimma Balyasnikova는 설명합니다.

이번에는 소유주가 서류 작업으로 바쁜 동안 건물에 대한 공과금을 지불해야 하며, SPENCER ESTATE 부동산 중개인의 관리자인 Vadim Lapin에 따르면 그 금액은 유사한 지불액보다 훨씬 높습니다. 아파트. “1층의 상업 공간 운영 비용은 평방미터당 40~60루블이고, 유틸리티 비용을 합치면 월 지불액은 평방미터당 100~120루블입니다. m”이라고 Maria Kondakova(Est-a-Tet)는 설명합니다.

“비거주 건물을 유지하는 데는 확실히 더 많은 비용이 들 것입니다. 이 경우 공공요금이 더 높을 것이기 때문입니다. 숫자로 계산하면 다음과 같습니다. 물 +10%, 열 +25%, 전기 +27%(평균 관세 2.5루블/kWh 기준). 결과적으로 100m 비거주 건물의 월 임대료는 비슷한 크기의 아파트보다 2~2.5,000배 더 높을 것입니다.”라고 Metrium Group 회사의 이사인 Maria Litinetskaya의 말을 확인합니다.

상업용 건물의 소유자가 재산세를 납부하는 것도 고려해 볼 가치가 있습니다. Evgenia Borzova(“NDV-부동산”)에 따르면 기여 비율은 부동산 잔존 가치의 연간 약 2.2%입니다. 물론 주거용 건물을 소유하는 것은 현재 상업용 건물보다 훨씬 더 수익성이 높습니다.

주거용 건물을 비거주용 부동산으로 이전할 때의 또 다른 중요한 단점은 상업용 부동산 등록 절차입니다. MIC-Real Estate 회사의 Presnya 지점 이사인 Inna Ignatkina는 "복잡하고 많은 시간과 노력이 필요합니다"라고 말합니다. .

건물을 비거주 재고로 이전하는 절차

우선, 이 절차에 대한 규정은 러시아 연방 주택법에 의해 제정되었습니다. 관련 규정에는 모든 주택이 상업용 건물로 전환될 수는 없다고 명시되어 있습니다. Evgenia Borzova(“NDV-부동산”)는 “첫째, 이전되는 아파트에는 누구도 등록해서는 안 되며, 둘째, 층계참 및 입구 구역과 격리된 별도의 입구를 구성할 수 있어야 합니다.”라고 설명합니다.

2층에 위치한 아파트가 비주거용 재고로 이전되면 상황은 더욱 복잡해집니다. 이 경우 주택의 아래층을 상업용 부동산으로 사용하는 경우에만 등록이 가능합니다. "게다가 물건이 어디에 있든 모기지로 구입하고 은행에 담보로 제공하는 경우 비거주 기금으로 이체하는 것은 불가능합니다"라고 Inna Ignatkina("MIC-Real Estate")는 설명합니다. ).

MIEL-Commercial Real Estate 이사인 Elena Mishina는 "이러한 요구 사항을 무조건적으로 충족하는 것 외에도 건물을 상점, 사무실 또는 미용실로 전환하려면 아파트에 개방형 계획이 있어야 합니다."라고 말합니다.

아파트가 위의 요구 사항을 완전히 충족하면 양도 절차를 시작할 수 있습니다.

처음에는 방의 레이아웃이 어떻게 변경되는지, 입구와 출구가 어디에 위치할지 도면에 표시할 프로젝트 계획을 작성해야 합니다. 쇼핑 룸, 창고 등 주거용 건물을 상업용 사무실이나 상점으로 전환하려면 추가 환기, 화재 경보기, 방음 요소 등을 설치해야 할 수도 있다는 점도 고려해야 합니다.

프로젝트를 개발한 후에는 인상적인 문서 패키지를 수집해야 합니다. “거주용 건물을 비거주용 건물로 이전하려면 신청서, 아파트 소유권 문서(소유권 증명서), 기술 여권(없는 경우 먼저 해당 문서를 얻어야 함)이 있어야 합니다. , BTI의 평면도 및 설명입니다.”라고 Inna Ignatkin(“MIC-Real Estate”)이 설명합니다. 이 목록에는 주택 등기부의 정보, DEZ의 발췌문 및 아파트를 상업용 부동산으로 전환할 가능성에 대한 BTI의 결론을 기반으로 발행된 인증서를 추가할 수 있습니다.

또한 Elena Mishina(“MIEL-Commercial Real Estate”)를 포함한 모든 전문가에 따르면 반드시 국가 통제 당국 및 지방 자치 기관(Moscow City Architecture, Fire Inspectorate, Mosenergo, Mosgorgaz, Moszhilinspektsiya)의 승인이 필요할 것이라고 합니다. 다른 사람 . 그리고 가장 중요한 것은 건물의 모든 거주자로부터 아파트를 비주거용으로 이전하려면 서면 동의를 얻어야 한다는 것입니다. 실습에서 알 수 있듯이 그것을 얻는 것은 매우 어려울 수 있습니다.

위의 모든 것 외에도 양도되는 물건이 건축 기념물이거나 집이 도시의 역사적 발전 지역에 위치한 경우 아파트를 상업용 부동산으로 전환하려면 모스크바위원회의 허가를 받아야합니다. 건축 및 도시 계획과 모스크바 문화 유산 부서가 필요합니다.

모든 허가 서류가 수집된 후에만 "단일 창구" 서비스를 통해 모스크바 주택 및 주택 정책부에 제출됩니다. 아파트를 비거주용 재고로 이전할 가능성과 타당성을 결정하는 주택 재고 사용에 관한 시 부서 간 위원회에서 평가합니다. 번역 절차 비용은 추정됩니다 시위원회주택 재고의 민영화 및 관리에 관한 것입니다.

"번역 비용은 30,000달러 이상이 될 수 있으며 재등록 절차 자체도 몇 달에서 1.5년이 걸립니다."라고 Valery Aristarkhov(“러시아 부동산 집”)는 설명합니다. MIEL-Commercial Real Estate의 동료 Elena Mishina의 데이터는 다음과 같습니다. 주택을 상업용 부동산으로 전환하는 데 드는 비용은 900,000 ~ 1,300,000 루블입니다.

그러나 이것이 소유자가 이 절차를 수행하기 위한 허가를 얻기 위해 지불해야 하는 수수료의 전부는 아닙니다. 그는 또한 Companies House에 이전을 등록하고 비용을 지불해야 합니다. 주정부 수수료개인의 경우 1,000 루블, 법인의 경우 15,000 루블입니다.

물론 아파트 소유자는 위의 모든 작업을 수행할 전문 회사로부터 주거 공간을 비거주 재고로 이전하도록 명령할 수 있습니다. Evgenia Borzova(“NDV-Real Estate”)는 “이러한 턴키 번역 비용은 미화 40~50,000달러입니다.”라고 말합니다.

구체적인 수치로 보는 이점

의심할 여지없이 주거용 건물을 상업 시설 상태로 이전하는 절차는 다소 복잡하고 비용이 많이 드는 문제입니다. 모든 경우에 상업용 부동산이 주거용 공간보다 비용이 더 많이 드는 것은 아니기 때문에 주택을 비거주용 부동산으로 전환하는 데 드는 비용이 미래에 항상 스스로 지불되는 것은 아니라는 사실로 인해 상황은 더욱 복잡해집니다. “5~7년 전에는 비주거용 건물의 가격이 전통적으로 같은 건물의 아파트 가격보다 높았지만 지금은 항상 그런 것은 아닙니다. 예를 들어, Ryazansky Prospekt 지하철역에서 도보로 20분 거리에 있는 5층짜리 Khrushchev 건물의 1층에 건물이 매매되고 있습니다. 면적은 189제곱미터입니다. m, 비용은 82,500 루블/제곱미터입니다. m. 그리고 같은 건물에 같은 크기의 아파트는 130-140,000 루블이들 것입니다. 평방 당 m,” Elena Mishina(“MIEL-Commercial Real Estate”)가 설명합니다.

“그리고 우리 회사의 실무에서도 마찬가지로 시사적인 사례가 있었습니다. 우리는 1층에 위치한 Malaya Dmitrovka에 아파트를 팔았습니다. 양도 등록 없이 주택 및 상업용 건물로 제공되었습니다. 사무실 공간으로 부동산에 대한 관심이 높았으나, 그것이 위치한 건물은 다른 집의 안뜰에 위치하고 있었고 모든 창문이 안뜰을 향하고 있었습니다. 결과적으로 해당 부동산은 주택으로 매각되어 수익성이 더 높은 것으로 나타났습니다. 그리고 주인은 번역에 신경 쓰지 않았다는 사실에 만족했습니다.”라고 동료 Vadim Lamin (SPENCER ESTATE)의 말을 확인했습니다. 그는 또한 또 다른 예를 제시합니다. “임대료와 비슷한 상황이 있습니다. 우리는 Krasina Street에 있는 아파트를 비주거용으로 전환하지 않고 임대했지만 한 방에 거주하는 세입자는 다른 두 방을 업무용으로 사용했습니다. 그가 그곳에 살았기 때문에 모든 것이 완전히 합법적이었습니다. 그리고 이 아파트를 비주거용 건물로 이전한다면 임대하는 것이 전적으로 수익성이 없을 것입니다.”

물론 아파트를 상업용 건물로 전환하는 것이 주거용 공간을 판매하는 것보다 훨씬 수익성이 높은 사례도 있습니다. “예를 들어, 일단 우리가 공동 아파트 주민들을 정착시켰을 때, 방이 두 개인 아파트면적 42제곱미터 m은 Oktyabrskoye Pole 지하철역 근처 1층에 있으며 비주거용으로 전환됩니다. 그리고 주거용 건물과 비주거용 건물의 가격 차이로 인해 추가 비용 없이 두 이웃에게 같은 지역에 별도의 원룸 아파트를 제공할 수 있었습니다.”라고 Konstantin Prosin(“INCOM-Real Estate”)은 말합니다.

수도 중심부의 상황은 어떻습니까? “여기서는 위치가 좋고 시설이 잘 갖춰진 상업 건물이 주택보다 더 비쌉니다. 그러니까 100평 정도 되는 아파트. 1층에 있는 m은 50-100,000 루블의 주거용 건물로 임대할 수 있습니다. 한 달에 사무실로 임대하면 소유자에게 최소 150-300,000 루블을 가져올 수 있습니다. 월간 간행물. Tverskaya Street, Kutuzovsky Prospekt, Garden Ring과 같은 혼잡한 교통 노선에서 사무실을 판매하는 데 필요한 평방미터당 비용은 수만 달러에 달할 수 있으며 매우 빠르게 판매됩니다.”라고 Pavel Lepish(“Domus Finance”)는 설명합니다. 해당 지역의 주택 평방미터당 평균 비용은 19-20,000달러를 초과하지 않습니다.

어떤 경우와 어떤 조건에서 새 건물의 상업 공간에 투자할 가치가 있습니까?

사진: Sergey Kulikov/Interpress/TASS

모스크바에서 제정된 규칙에 따라 새 건물의 공간 중 일부는 상업용 건물에 할당되어야 합니다. 따라서 수도의 새 주택의 1층은 대부분 비주거용입니다. 편의점, 미용실, 진료소 등이 자리잡고 있습니다.

아파트와 마찬가지로 사업을 운영하거나 임대할 수 있는 이러한 건물도 개발자로부터 직접 구입하거나 다음 웹사이트에서 구입할 수 있습니다. 2차 시장. "RBC-부동산"이 이 금액을 알아냈습니다. 수익성 있는 투자자금.

2000년대 초반에는 수도권 지상층에 대한 수요가 매우 높았다. 새 건물에는 유사한 제안이 부족했으며 기업가는 2차 시장에서 오래된 건물의 아파트를 구입하여 비주거용 주식으로 이전했습니다. 은행에서 상점, 미용실에 이르기까지 많은 상업 조직에서 즐겁게 구매했으며 종종 초과 지불을 받았습니다.

"우리는 다음과 같은 경우를 겪었습니다. 상업 은행 30% 초과 지급 시장 가치 Miel-Network of Real Estate Offices 회사의 "Na Kievskaya" 사무실 영업 부서 책임자인 Svetlana Volskaya는 "1층에 있는 아파트의 경우"라고 말했습니다. — 현재는 비주거용 주택으로의 이전을 목적으로 한 거래가 거의 없습니다. 교통이 좋은 거리에서는 그러한 아파트가 몇 년 전에 거의 모두 매진되었으며, 남은 것은 첫 번째 노선이 아닌, 종종 지하철에서 멀리 떨어진 곳에서 가장 흥미롭지 않은 제안입니다.”

오늘날 자본 개발자는 의도적으로 상업적 목적으로 새 건물의 부지를 할당합니다. Inkom-Real Estate 회사의 분석 센터 책임자인 Dmitry Taganov에 따르면 모스크바와 해당 지역의 신규 주택 중 90%가 1층에 아파트가 없습니다. 상점과 미용실 부지가 매각되거나 개발업체의 관리 회사가 임대합니다.

비거주 건물을 구입하는 사람

수도 신축 건물 1층에 있는 비거주 건물의 주요 구매자는 주거 단지 자체를 포함해 같은 지역의 거주자입니다. Atlant Group of Companies에 따르면 이 범주의 구매자는 수요의 65% 이상을 차지합니다. 일반적으로 이들은 첫 번째 매장을 열거나 사업을 확장하는 초보 기업가입니다. 우리는 어느 분야에서나 운영될 수 있고 대량 수요를 목표로 하는 사업 유형에 대해 이야기하고 있습니다. 주로 식료품점또는 서비스 산업 기업.

"자신의 지역에서 건물을 선택하는 것은 대부분 위치의 편리함 때문입니다. 소유자는 장거리 여행에 많은 시간과 노력을 쏟을 필요가 없으며 직장과 집이 근처에 있습니다."라고 Roman은 말합니다. Atlant Group of Companies의 총책임자 Lyabikhov. "또한 기업가는 해당 지역 주민들의 모든 요구 사항을 더 잘 파악하고 그에 따라 현재 시장 상황의 변화에 신속하게 대응할 수 있습니다."

1층 건물 구매자의 또 다른 범주는 네트워크 브랜드입니다. 서비스 부문의 대기업, 중견 기업, 소매업체, 기업 케이터링, 은행. 그들은 상업 공간 수요의 30%를 제공합니다. “이러한 구매자는 주로 위치 전망에 따라 부동산을 선택합니다. 즉, 그들은 해당 지역의 서비스에 대한 기존 수요, 경우에 따라 교통에 따라 결정될 뿐만 아니라 전체적인 비즈니스 개발 전략에 따라 결정됩니다.”라고 Roman Lyabikhov는 설명했습니다.

구매자와 임차인의 주요 범주 중 세 번째는 임시 수요에 초점을 맞춘 회사라고 Atlant Group의 전문가는 명시합니다. 예를 들어, 이들은 가구, 창문, 배관 설비 및 아파트 개조를 위한 다양한 자재의 제조업체 및 공급업체입니다. 그들은 새 건물의 1층에 있는 상업 건물을 소규모 고객 사무실이 있는 쇼룸으로 사용하거나 그곳에 일반 소규모 상점을 엽니다. 일반적으로 이러한 회사는 건설 중인 대규모 소구역에서 위탁된 첫 번째 주택에 건물을 임대합니다. 그들은 주로 인근 주택의 신규 거주자의 수요에 중점을 둡니다. 그들이 제공하는 상품과 서비스는 일반적으로 주택이 점유되기 시작한 후 하락을 요구하고 대부분의 경우 다른 새 건물로 "이동"한 후 몇 년 동안 가장 수요가 많습니다. 따라서 평균적으로 그러한 기업가들은 새 건물의 공간을 5~10년 동안 임대합니다.

매장 부지 비용은 얼마입니까?

1층에 있는 비거주 건물의 가격은 면적, 소구역 또는 블록 내 주택 위치(각각 보행자 교통량), 거주자의 이익, 경쟁 환경 등 여러 요소에 따라 달라집니다.

“수요가 있는 건물은 아파트와 거의 같은 가격, 즉 1평방미터의 가격으로 판매됩니다. TOP Idea 컨설팅 회사의 책임자인 Oleg Stupenkov는 이렇게 말했습니다. — 가격은 개체의 유동성에 따라 크게 달라집니다. 유동 건물의 경우 교섭이 최소화됩니다. 그리고 유동성이 적은 것의 경우 공사가 끝날 때까지 할인 및 할부 방안을 합의할 수 있다”고 말했다.

전문가들은 액체 공간이 항상 빨리 팔린다고 말합니다. 가장 큰 수요는 50~120m2 규모의 건물입니다. m 및 특정 기술 및 디자인 기능을 갖추고 있습니다. Est-a-Tet의 상업용 부동산 부서 책임자인 Elena Mishina는 "유휴 건물은 보행자 통행에서 멀리 떨어진 주거 단지의 외딴 곳에 위치한 건물이며 입구도 불편합니다."라고 말했습니다.

1층 임대료도 부동산 등급과 교통량에 따라 달라집니다. 최소 요금은 3-8,000 루블입니다. 1 평방 미터당 m/년. “평균적으로 우리는 20-25,000 루블의 임대 비용에 대해 이야기할 수 있습니다. 1평부터 m/년 표준 프로젝트주거 지역의 안락한 수업”이라고 Stupenkov는 말했습니다.

투자하는 것이 수익성이 있습니까?

Metrium의 관리 파트너인 Maria Litinetskaya는 상업용 부동산에 대한 투자가 주택에 대한 투자보다 평균 2~3배 더 빨리 수익을 얻는다고 말했습니다. 그러한 건물에 대한 투자 회수 기간은 7~10년이라고 Oleg Stupenkov는 지적합니다. 전문가는 "건설 시작 시 유동 부동산을 구매했다면 임대 수익률은 연간 7~8%에 향후 유동 공간 판매로 인한 수익성을 더한 금액이 될 것"이라고 지적합니다.

투자자가 더 큰 위험에 대비하고 부동산에 1,500만 루블 이상을 투자할 기회가 있다면 상업 공간이 그에게 적합한 옵션이라고 Maria Litinetskaya는 말합니다. 그러나 그녀는 상업 공간에 투자하는 데 몇 가지 어려움이 있다고 생각합니다.

첫째, 상업용 부동산 부문에서 돈을 벌려면 경험이 필요하고, 시장에 대한 심층적인 지식이 없는 구매자도 주거용 부동산 투자자가 될 수 있습니다. 두 번째, 임차인 찾기 소매 공간더 오래 걸립니다.

“잠재적 이해관계자 수가 항상 적기 때문에 치열한 경쟁 속에서 일해야 합니다. 때로는 고객을 중간에 만나서 지출해야 할 때도 있습니다. 추가 자금예를 들어 재개발을 위한 것입니다.”라고 Litinetskaya는 말합니다.

셋째, 상업용 부동산 시장은 항상 수요가 많은 임대 주택 시장과 달리 경제적 재난에 더 취약합니다. 넷째, 상업용 부동산 시장에 대한 투자자의 최소 진입 기준은 부지 면적이 더 넓기 때문에 주택 시장보다 선험적으로 높습니다.

"또한 상업 시설의 투자자는 전략가여야 합니다."라고 Litinetskaya는 말합니다. — 많은 투자자들이 저지르는 실수 중 하나는 고려하지 않고 소매 공간을 구매하는 것입니다. 장기 전망프로젝트 개발 포괄적인 개발영토. 결과적으로, 프로젝트 개발 첫 해에 주요 거리였던 거리는 5~7년이 지나면 부차적인 도로가 되어 통행이 더 어려워지는 것으로 나타났습니다. 그리고 이는 보행자와 자동차의 흐름을 감소시키고 동시에 부동산의 유동성도 떨어뜨립니다. 결과적으로 수익성이 떨어진다”고 말했다.

별도의 출입구를 갖춘 지상층 상업시설이나 아파트의 투자 매력 상업 활동, Inkom-Real Estate 분석 센터 책임자인 Dmitry Taganov는 보행자 교통량에 크게 의존한다고 확인했습니다. 그리고 임대 목적으로 상업용 건물을 인수하는 것이 항상 수익성이 있는 것은 아닙니다. 새 건물에 있는 그러한 물건 중 최소 30%는 주택 건설 후 3~5년 동안 비어 있는 상태로 남아 있다고 그는 지적합니다.

Taganov는 “2차 시장의 상황도 비슷합니다.”라고 말했습니다. — 인기가 없는 지역에서는 상업용 건물이 임차인을 자주 바꾸거나 부동산이 오랫동안 청구되지 않은 상태로 남아 있을 수 있습니다. 요즘 편의점은 최근 활발하게 대중화되고 있는 경제적인 체인 슈퍼마켓과 경쟁할 수 없습니다.”

예산이 적은 대부분의 부동산 투자자의 경우 상업용 건물이 아닌 주택에 투자하는 것이 더 쉽고 신뢰할 수 있지만 이로 인해 수익률은 낮아진다고 Maria Litinetskaya는 말합니다. 어떤 이유로 투자자가 프로젝트를 떠나기로 결정한 경우 운영자가 구매보다는 임대를 선호하는 상업 공간보다 아파트 구매자를 찾는 것이 훨씬 쉽습니다.

전문가들은 실습에서 알 수 있듯이 구매자-투자자 10명 중 8명은 여전히 주택을 대상으로 간주하며 2014년 위기의 반복을 두려워하며 그 여파가 상업용 부동산 시장에서 여전히 느껴지고 있다고 지적합니다.

부동산의 1층에 주거용 부동산이 있는 경우 해당 목적, 즉 아파트로 사용하거나 비주거용 부동산으로 양도하여 상업용 부동산으로 사용할 수 있습니다. 이것이 바로 1층과 2층에 있는 많은 부동산 소유자가 하는 일입니다.

이 기사는 참조 및 정보 자료입니다. 이 기사에 포함된 모든 정보는 정보 제공의 목적으로만 제공되며 정보 제공의 목적으로만 제공됩니다.

하지만 이것이 말이 되나요? 상업용 건물과 아파트 중 임대 또는 판매에 더 수익성이 높은 것은 무엇입니까? 이것이 내가 알아내기로 결정한 것입니다.

비거주 건물이 좋은 이익을 얻으려면 "올바른" 위치에 있어야 하고 유동성이 있어야 합니다. “상업용 부동산의 성공 여부는 이 건물이 어떤 지역과 어떤 특정 건물에 위치해 있는지, 이 건물이 보행자와 차량 통행 측면에서 얼마나 유익한지, 지하철과 얼마나 가까운지에 달려 있습니다.”라고 말합니다. Est-a-Tet의 상업용 부동산 부서 책임자인 Maria Kondakova.임차인과 시장성 있는 비거주 건물 중 수요가 많은 곳은 중앙 지역(상점 및 소비자 서비스뿐만 아니라 사무실에도 사용됨), 기차역 및 역 근처, 교통량이 많은 거리, 특히 대부분의 지역 주민이 있는 경우에 위치합니다. 이 거리를 따라 근처 지하철로 모여보세요. 더욱이 사회적 지위가 높고 물질적 기회가 더 나은 시민이 사는 지역에서는 더 많은 이익을 가져올 수 있습니다. 중심가에서 그리 멀지 않습니다. 서클 라인에서 2-3정거장 거리에 있고 유명한 노선에 위치해 있습니다. "일반적으로 (중앙 행정 구역-Ed. 외에) 더 유망한 곳은 오래된 건물이 밀집되어 있으며 오늘날 새로운 주거 단지가 활발히 건설되고 있는 지역입니다."라고 믿습니다. INCOM-Real Estate 회사의 Sevastopolskoe 사무소 책임자인 Konstantin Prosin.

그리고 지하철역에서 멀리 떨어진 주거 지역에서는 특히 근처에 슈퍼마켓이 있는 경우 1층에 있는 비거주 건물이 소유권을 주장하지 않은 채 남아 있는 경우가 많습니다. Yuri Taranenko(RRG)는 "예를 들어, 비주거 건물이 1층에 반드시 설계되는 새로운 소구역에서는 총 수의 최대 60%가 청구되지 않은 상태로 남아 있습니다"라고 보고합니다. 따라서 원격 주거 지역에서 비거주 건물은 고위험 자산을 나타낼 가능성이 더 높으며 Valery Aristarkhov(“러시아 부동산 부동산 회사”)에 따르면 아파트 상태를 변경하면 다음과 같은 작업이 가능합니다. 그 가치로 이기기보다는 잃습니다 - 동일한 20% .

또한, 주거용을 비주거용으로 전환할 때 얻을 수 있는 이점은 아파트 자체의 위치에 따라 다릅니다. 번화한 거리로 나갈 수 있다면 상업용 부동산을 판매하거나 임대하는 것이 더 쉽고 수익성도 더 높아질 것입니다. "그리고 아파트가 안뜰이나 조용한 거리를 향하고 있다면 상업용 부동산으로 수요가 없을 것 같으므로 비거주용으로 전환하는 것은 바람직하지 않습니다."라고 그는 말합니다. Domus Finance의 총책임자 Pavel Lepish. "여기서 유일한 예외는 소규모 사무실 임차인에게 인기가 있는 도시 중심부의 1층 아파트입니다."

그러나 가장 유동적이고 인기가 높은 비주거용 부동산이라도 소유주가 판매하거나 임대하기를 원하는지 여부에 관계없이 일반적으로 비슷한 크기와 위치의 아파트보다 오랫동안 전시됩니다. 또한 그러한 욕구가 나타나는 즉시 아파트를 시장에 내놓을 수 있으며, 부동산을 비거주 주식으로 양도하려면 많은 서류를 수집하고 등록에 시간을 보내야하며 그런 다음 구매자나 임차인 검색으로 넘어갈 수 있습니다. “일반적으로 1층 아파트를 비주거용 주식으로 양도하지 않고 판매할 경우 장점은 빠르게 거래를 완료할 수 있다는 점이고, 단점은 상대적으로 부동산 가격이 저렴하다는 점입니다. 아파트가 비거주 건물로 이전되면 모든 것이 변경됩니다. 장점은 좋은 가격을 얻을 수 있는 기회가 될 것이고, 단점은 관료적인 지연과 구매자(임차인)를 찾는 데 소요되는 시간이 될 것입니다.”라고 말합니다. Rimma Balyasnikova, 통합 국가 사회 과학 시스템의 정보 부서 책임자.

그리고 비거주 건물이 유휴 상태인 동안 소유자는 언급된 바와 같이 공과금을 지불해야 합니다. SPENCER ESTATE 부동산 중개인의 관리 파트너 Vadim Lamin, 아파트에 비해 높습니다. “1층의 상업 공간 운영 비용은 평방미터당 40~60루블이고, 유틸리티 비용을 합치면 월 지불액은 평방미터당 100~120루블입니다. m”이라고 Maria Kondakova(Est-a-Tet)는 말합니다.

그리고 비거주 건물의 소유자는 재산세를 납부하는데, Evgenia Borzova(“NDV-부동산”)에 따르면 재산세는 건물 잔존 가치의 연간 2.2%입니다. 아마도 가까운 장래에 주택 세율이 더 높아질 것이지만 현재로서는 주거용 건물을 소유하는 것이 더 수익성이 높습니다.

번역 과정
우선, 아파트를 비주거용 주식으로 양도하는 것은 주택법에 의해 규제되며, 이에 따라 모든 주택이 상업용 건물의 지위를 받을 수 있는 것은 아닙니다. Evgenia Borzova(“NDV-Real Estate”)는 “첫째, 이전되는 아파트에는 누구도 등록해서는 안 되며, 둘째, 층계참 및 입구 구역과 격리된 별도의 입구를 구성할 가능성이 있어야 합니다.”라고 말합니다. 그리고 2층 아파트를 비주거용 건물로 이전하는 것은 그 아래에 상업용 부동산이 있는 경우에만 가능합니다. Inna Ignatkina(“MIC-Real Estate”)는 “게다가 물건이 어디에 있든 모기지로 구입하여 은행에 담보로 제공한 경우 비거주 기금으로 이체하는 것이 불가능합니다.”라고 말합니다. Presnya에서).

게다가 언급한 바와 같이 MIEL-Commercial Real Estate 개발 이사 Elena Mishina, 상점에서 미용실에 이르기까지 모든 요구에 맞게 방을 개조할 수 있도록 아파트의 내부 레이아웃이 개방형이어야 합니다.

번역 프로젝트가 개발되면 상당히 인상적인 문서 패키지를 수집해야 합니다. “거주에서 비거주로 이전하려면 신청서, 아파트 소유권 문서(소유권 증명서), 기술 여권(없는 경우 먼저 해당 문서를 얻어야 함)을 준비해야 합니다. . - 편집자로부터), BTI의 평면도, 설명 및 언급된 프로젝트 번역"이라고 Inna Ignatkina(Presnya의 "MIC-Real Estate")는 말합니다. 이 목록에는 해당 아파트에 아무도 거주하지 않는다는 주택 등기부 발췌문, 이전되는 물건과 같은 층에 위치한 아파트의 기능적 목적에 대한 DEZ의 증명서, 기술적 결론을 추가해야 합니다. 재개발 프로젝트 (부지의 재개발 및 개조 가능성 및 별도의 출입구 배치 가능성에 대해). 또한 Elena Mishina가 보고한 대로(“MIEL - 상업용 부동산”) 화재 검사(Gospozharnadzor), Mosgorarchitecture, Mosgorgaz, Moszhilinspektsiya, Mosenergo, SES, 지하 구조물 부서 등 다양한 당국의 승인이 필요합니다. 가장 중요한 것은 입구에있는 모든 거주자의 아파트를 비거주 재고로 양도하는 데 대한 서면 동의입니다. 그런데 이는 양도 과정에서 심각한 어려움이 될 수 있습니다. 또한, 번역 대상이 건축 기념물로 분류된 건물에 있거나 도시의 역사적 건축물 구역에 위치한 경우에는 도시 건축가로부터 작업 수행 허가를 받아야 하며, 건축 기념물 보호위원회.

글쎄, 이 모든 서류가 수집되면 원스톱 서비스를 통해 모스크바 주택 정책 및 주택 기금부에 제출해야 합니다. 그런 다음 제출된 문서는 주택 재고 사용에 관한 부서 간 위원회에서 평가되어 아파트가 비거주 재고로 이전될 수 있는지 여부를 결정합니다. 그리고 민영화 및 주택 관리 위원회는 이전 비용을 평가할 것입니다. Valery Aristarkhov(“러시아 부동산 주택” 부동산 회사)는 “번역 비용은 30,000달러 이상이 될 수 있으며 재등록 절차 자체도 몇 달에서 1.5년이 걸립니다.”라고 말합니다. 그리고 Elena Mishina(“MIEL - 상업용 부동산”)에 따르면 주택을 비주거용 재고로 전환하는 데 드는 비용은 약 900,000 - 1,300,000 루블이 될 수 있습니다.

그러나 이것이 비용의 전부는 아닙니다. 아파트 양도 허가를 받으면 이 양도를 등록실에 등록해야 하며, 이에 대해 1000 루블의 주 수수료를 지불해야 합니다. 개인용 및 15,000 루블. 법인의 경우.

숫자로 보는 혜택
따라서 귀하의 주택에 대한 상업용 부동산의 지위를 얻는 것은 매우 지루하고 비용이 많이 들며 이미 언급했듯이 주택 비용에 비해 부동산 가격의 후속 인상으로 비용이 항상 충당되는 것은 아닙니다. -7년 전만 해도 비주거용 건물은 전통적으로 같은 집에 있는 아파트보다 가격이 더 높았지만 지금은 그렇지 않습니다. 예를 들어, Ryazansky Prospekt 지하철역에서 도보로 20분 거리에 있는 5층짜리 Khrushchev 건물의 1층에 건물이 매매되고 있습니다. 면적은 189제곱미터입니다. m, 비용은 82,500 루블/제곱미터입니다. m. 그리고 같은 건물에 같은 크기의 아파트 비용은 130-140,000 루블 / 평방 미터입니다. m,” Elena Mishina(“MIEL – 상업용 부동산”)는 말합니다.

“실습에서 그런 경우가 있었습니다. 우리는 1층 Malaya Dmitrovka에 아파트를 팔고 있었습니다. 그것은 주택과 상업용 건물로 전시되었습니다 (그러나 양도 등록은 없습니다. - 편집자로부터). 사무실 공간으로 부동산의 모습이 많이 보였지만, 그것이 위치한 집은 다른 집의 안뜰에 있었고 모든 창문이 안뜰을 향하고 있었습니다. 결과적으로 그들은 해당 부동산을 주택으로 팔았고 수익성이 더 높았으며 소유자는 번역에 신경 쓰지 않아서 매우 기뻤다고 Vadim Lamin (SPENCER ESTATE)은 말합니다. – 임대에도 비슷한 예가 있습니다. 우리는 Krasina Street의 아파트를 비주거용으로 전환하지 않고 임대했지만 한 방에 거주하는 세입자는 나머지 두 방을 업무용으로 사용했습니다. 그가 그곳에 살았기 때문에 모든 것이 완전히 합법적이었습니다. 그리고 이 아파트를 비주거용 건물로 이전한다면 임대하는 것이 전적으로 수익성이 없을 것입니다.”

글쎄, 수도의 중심에 대해 우리는 무엇을 말할 수 있습니까? “여기서는 좋은 위치에 시설이 잘 갖춰진 상업 건물이 주택보다 비쌉니다. 그러니까 100평 정도 되는 아파트. 1층 m은 50-100,000 루블의 주거용 임대료로 임대할 수 있습니다. 한 달에 사무실로 임대하면 소유자에게 최소 150-300,000 루블을 가져올 수 있습니다. Pavel Lepish(“Domus Finance”)는 매월 말합니다. "Tverskaya Street, Kutuzovsky Prospect, Garden Ring과 같은 "최고의" 운송 경로에 있는 사무실을 판매하는 데 드는 평방 미터당 비용은 수만 달러에 달할 수 있으며 매우 빨리 판매됩니다. 동시에, 엘리트 부문에서도 이 지역의 주택 평방미터당 평균 비용은 19-20,000달러입니다.

요약
따라서 아파트를 비거주 건물로 이전하는 것은 상당히 수익성이 높은 아이디어로 판명될 수 있지만 그러한 조치를 취하기로 결정하기 전에 가능한 이익을 확실히 계산하고 이전에 참여할 준비가되어 있는지 고려해야합니다. 문서를 수집하고 건물을 재구성하는 데 시간과 노력을 쏟습니다. 또한 부동산이 매각될 예정이고 돈이 매우 빨리 필요한 경우 양도 프로세스에 오랜 시간이 걸릴 수 있으므로 상태를 변경할 가치가 없다는 점도 고려해 볼 가치가 있습니다.