Inwestycje w nieruchomości rodzaje cech i zagrożeń. Ryzyko inwestowania w nieruchomości. Inwestycje w nieruchomości, podobnie jak inwestycje w papiery wartościowe, obarczone są ryzykami właściwymi dla rynku finansowego: ryzyko stopy procentowej, ryzyko walutowe, ryzyko kredytowe
Ocena ryzyka odgrywa ważną rolę na etapie formowania strategia inwestycyjna, ponieważ zarówno budżet, jak i oczekiwana rentowność w dużej mierze zależą od tego, ile inwestor jest skłonny podjąć ryzyko. Jeśli więc inwestorzy postrzegają przyszłe inwestycje w nieruchomości jako obarczone niskim ryzykiem, są skłonni zapłacić więcej za każdego dolara przewidywanego dochodu, obniżając w ten sposób stopę zwrotu. Oznacza to, że im mniejsze ryzyko, tym niższy zwrot.
Ryzyko to prawdopodobieństwo straty w wyniku jakiejkolwiek zmiany. Im większe prawdopodobieństwo wystąpienia zdarzenia negatywnego, tym większe ryzyko. W przypadku inwestycji w nieruchomości najbardziej typowe są dwie grupy ryzyk – ryzyka kraju oraz ryzyka związane z konkretnym projektem.
Ryzyko kraju
Ryzyka związane z krajem obejmują przede wszystkim prawdopodobieństwo wstrząsów gospodarczych, politycznych i społecznych w kraju, w którym znajduje się nieruchomość.
Poziom ryzyka kraju można znaleźć w raportach agencje ratingowe czy firmy konsultingowe. Na przykład w rankingu The Economist Intelligence Unit Austria, Wielka Brytania, Niemcy i Stany Zjednoczone mają najniższe ryzyko kraju, a Afganistan, Białoruś, Ukraina i inne kraje mają najwyższe.
Jednym z ekonomicznych czynników ryzyka kraju jest rosnąca inflacja. Zależność jest następująca: im wyższa inflacja, tym większe ryzyko. Najmniejsze ryzyko reprezentuje inflację poniżej 5% rocznie, największa – powyżej 100%. Rynek nieruchomości jest ubezpieczony od ryzyka inflacyjnego poprzez comiesięczną lub roczną weryfikację kosztów wynajmu: stawki czynszu są powiązane z indeksem cen detalicznych, którego dynamika odzwierciedla inflację. Im częściej kursy są weryfikowane, tym większa wrażliwość obiektu na inflację i większy dochód inwestora. Na przykład pokoje hotelowe, sklepy, magazyny przemysłowe i wynajem krótkoterminowy są tradycyjnie uważane za wrażliwe na inflację, biura i REIT są średnie, a grunty i wynajem długoterminowy są niskie.
Niemcy są generalnie krajem niskiego ryzyka dla inwestycji w nieruchomości, jednak istnieją regiony wysokiego ryzyka. W szczególności obejmują one ziemie wschodnieZwiązany jest z tym inny ekonomiczny czynnik ryzyka kraju niestabilność waluta narodowa . Niezależnie od tego, czy jego kurs rośnie, czy spada, każde znaczące odchylenie stanowi ryzyko. Największe zagrożenie dla rynków pojawia się, gdy wzrost lub spadek kursu waluty przekracza 20%.
Gospodarki oparte na zasobach charakteryzują się również takim czynnikiem ryzyka, jak np spadek cen ropy. Im niższe ceny, tym większe zagrożenie dla gospodarki; największym ryzykiem jest spadek cen węglowodorów o ponad 20%. Tak więc, według Savills, na tle spadających cen ropy od 2007 do 2009 roku, mieszkania w stolicy Rosji spadły o 51%. W okresie styczeń-luty 2009 r. ceny ropy zaczęły rosnąć, a koszt metr kwadratowy również poszedł w górę. W 2015 r. ropa naftowa wykazuje negatywną tendencję, a ceny mieszkań również spadają.
Inne czynniki ekonomiczne - spadek PKB, spadek tempa produkcji, spadek eksportu i spadek siła nabywcza populacja. Największym ryzykiem jest spadek każdego z tych wskaźników o więcej niż 10%.
Do ryzyk kraju należą również ryzyka społeczno-polityczne. W szczególności negatywny wpływ może mieć rynek nieruchomości ujemny wzrost populacji i dotyczy to nie tylko kraju jako całości, ale także konkretnego miejscowość, I odrębny region. Na przykład ludność NRD przenosi się do bardziej rozwiniętych i obiecujących krajów zachodnich, więc te ostatnie są uważane za mniej ryzykowne rynki dla inwestycji w nieruchomości (wyjątkiem są małe miasta w Zagłębiu Ruhry, które tracą populację z powodu braku miejsc pracy ).
Sytuacja polityczna ma również istotny wpływ na zachowania inwestorów i postrzeganie przez nich ryzyka. Według badania Tranio 17% ankietowanych pośredników w handlu nieruchomościami uważa, że otoczenie polityczne (wraz ze stabilnością gospodarczą) jest jednym z głównych powodów, dla których rosyjskojęzyczni nabywcy wybierają ten lub inny kraj na zakup nieruchomości. Czynnik ten jest szczególnie widoczny w krajach takich jak Wielka Brytania, Niemcy, Stany Zjednoczone i Francja.
Innym ważnym ryzykiem kraju jest potencjalne zmiany legislacyjne które mogą mieć wpływ na rynki nieruchomości. Mogą to być zmiany w przepisach podatkowych (podwyższenie istniejących i wprowadzenie nowych podatków), wprowadzenie restrykcyjnych przepisów dotyczących budownictwa i inwestycji, a także nałożenie ograniczeń w przepływie kapitału.
Ryzyka projektowe
Ryzyka związane z projektem można podzielić na dwie kategorie:
- ryzyka związane z projektami wartości dodanej, których celem jest tworzenie wartości dodanej;
- ryzyko związane z wynajmem.
1. Projekty wartości dodanej
Projekty o wartości dodanej obejmują budowę i przebudowę. Ryzyko takich projektów jest dość wysokie, ale rentowność też wysoka - 14-25%.
Główne zagrożenia związane z budową:
- wartość gruntu lub obiektu przy wjeździe może być zawyżona;
- budowa lub naprawa mogą zostać opóźnione;
- szacunki dotyczące budowy lub naprawy mogą zostać przekroczone;
- cena sprzedaży może być niższa od planowanej;
- sprzedaż może być wolniejsza niż planowano.
Wszystkie te ryzyka mogą „zjeść” rentowność, w wyniku czego inwestor pozostanie bez zysku lub nawet ze stratą.
Wszystkie te ryzyka rosną proporcjonalnie do zadłużenia dewelopera, czyli tym bardziej pieniądze kredytowe używa, tym wyższe jest każde z tych ryzyk. W najgorszym przypadku, np. przy dużym zadłużeniu budowy i znacznej korekcie ceny, może się okazać, że deweloper lub inwestor poniesie stratę. Doświadczeni programiści zawsze kalkulują różne scenariusze rozwoju wydarzeń, a te, w których inwestor wychodzi z projektu po zarobieniu 15–20% (scenariusz klasyczny) lub 20–25% (scenariusz optymistyczny) uważane są za akceptowalne.
Ryzyka projektowe ujawniają się jeszcze przed rozpoczęciem prac. W szczególności istnieje ryzyko nieuzyskania pozwolenia na budowę ( Zezwól na ryzyko). Jej istotą jest to, że w przypadku inwestycji w przebudowę, remont lub budowę od podstaw, do realizacji po zakupie gruntu lub obiektu, konieczne jest uzyskanie zgód i pozwoleń. Zazwyczaj w cenę wliczone jest ryzyko nie uzyskania odpowiedniego pozwolenia lub tego, że zajmie to dużo czasu. W niektórych krajach programiści są skłonni podjąć ryzyko nieuzyskania pozwolenia.
Kompleksowe sprawdzenie pomaga zidentyfikować ryzyka związane z danym obiektem – Due Diligence, które obejmuje cztery rodzaje ekspertyz:
- due diligence prawne: prawnicy sprawdzają umowę najmu oraz dostępność pozwolenia na budowę;
- due diligence finansowe i podatkowe: doradca podatkowy ustala rzeczywiste koszty utrzymania obiektu, oblicza rentowność oraz wysokość odliczeń podatkowych;
- ocena ryzyka (Chance & Risk): badanie perspektyw rozwoju lokalizacji oraz wpływu obecnych i przyszłych konkurentów;
- ocena techniczna (Technical Due Diligence): badanie stanu technicznego nieruchomości (zwykle nie przeprowadzane przy zakupie nowych nieruchomości).
2. Wynajem
Najmniej ryzykowne nieruchomości do wynajęcia mają następujące cechy:
- lokalizacja w prestiżowych lokalizacjach;
- dobry stan techniczny;
- najemcy – przedstawiciele klasy średniej (w przypadku nieruchomości mieszkaniowych) lub firm pierwszego rzędu (w przypadku nieruchomości komercyjnych);
- średni poziom najem dostępny dla przeciętnych najemców;
- możliwość przeprofilowania obiektu (np. przeniesienie nieruchomości hotelowej do zasobu mieszkaniowego lub odwrotnie);
- dochód z wynajmu nie jest niższy niż opłata za pożyczkę.
Lokalizacja jest najważniejsza cecha: jeśli nieruchomość znajduje się w dobrej okolicy, ryzyko będzie minimalne, a obiekt będzie płynny. Jednak może wiązać się z tym dalsze ryzyko rozwój dzielnicy dlatego przy wyborze opłacalnego obiektu warto zainteresować się planem zagospodarowania i dowiedzieć się, czy przyszłe i już wprowadzone zmiany (rozbudowa Sieć transportowa, pojawienie się nowych instytucji itp.) z czasem zwiększają kapitalizację obiektu inwestycyjnego lub odwrotnie, zmniejszają jego rentowność. Na przykład, jeśli ktoś kupił mieszkanie w Nowym Jorku z pięknym widokiem na Central Park, to z góry zapewnił bezpieczeństwo swojej inwestycji, ponieważ mieszkań z takim widokiem jest niewiele, a nowych już nie będzie.
Ryzyko jest również złe stan obiektu I niewystarczające wyposażenie techniczne. Im gorsze rozwiązania zagospodarowania przestrzennego wewnątrz budynku, tym dostępność nowoczesnych systemy inżynierskie a jakością konstrukcji nośnych, im niższa konkurencyjność obiektu na rynku, tym niższy jego koszt i popyt ze strony najemców, tym większe ryzyko. Nawet jeśli stare i zużyte nieruchomości mogą w danej chwili przynieść dobry zwrot, zawsze są bardziej ryzykowne dla inwestycji niż dobrze utrzymane budynki.
Jakość najemców a rodzaj umowy najmu może również zwiększać lub zmniejszać ryzyko. Inwestor, który nie jest gotowy do podjęcia ryzyka utraty najemcy, prawdopodobnie zainwestuje w obiekt z długoterminowymi umowami najmu. Z drugiej strony, gdy ryzyko to jest akceptowalne dla inwestora, rozważy on jako opcje nieruchomości z wygasającą lub krótkoterminową umową najmu.
Z wyborem wiąże się jeszcze jedno ryzyko sposób finansowania i dalszego zarządzania pożyczone środki. Ogólnie rzecz biorąc, im wyższy odsetek kapitał pożyczkowy, tym większe ryzyko.
Efekt dźwigni występuje, gdy koszt finansowania dłużnego jest niższy niż rentowność projektu. Inwestor może dogadać się z bankiem w taki sposób, aby spłacał odsetki od kredytu, ale spłacał minimum raty kredytu. Ta metoda może zwiększyć operacyjny zwrot z inwestycji. Ale ta metoda zwiększania zysków wiąże się z innym ryzykiem. Jeśli cena przedmiotu spadnie, kiedy konieczne będzie odnowienie Umowa pożyczki, wówczas bank będzie wymagał proporcjonalnej kapitalizacji kredytu i zapewnienia dodatkowego zabezpieczenia (wezwania do uzupełnienia depozytu zabezpieczającego). Dlatego ważne jest, aby znaleźć właściwą równowagę między dźwignią rentowności a ryzykiem, jest to umiejętność profesjonalnych inwestorów.
Kapitał pożyczony na inwestycję musi generować zwrot przewyższający opłatę za jego użytkowanie. Jeśli zysk z nieruchomości jest niższy niż prowizja od kredytu, inwestor ponosi straty, które są tym większe, im większa jest kwota pożyczonych środków.
Zdaniem eksperta na rynku nieruchomości pojawiło się kolejne ryzyko: skoro oprocentowanie kredytów w latach 2014-2015 w wielu krajach osiągnęło najniższy poziom w historii i zbliżyło się do zera, to za 3-5 lat mogą znacznie wzrosnąć, a kiedy to nastąpi się wydarzy, wartość nieruchomości spadnie.
Ryzyko też jest zdalne sterowanie obiektem: oddalenie nieruchomości osłabia kontrolę nad nią, więc próba zarządzania zagranicznym projektem z Rosji wiąże się z dużym ryzykiem. Zamiast zdalnego samodzielnego zarządzania, zaleca się zatrudnienie wyspecjalizowanej firmy.
Równie ważne jest ryzyko związane z strukturyzacja transakcji. Istnieją różne schematy, które pozwalają zoptymalizować podatki - na przykład pożyczka kapitałowa lub rejestracja poprzez szereg firm. Zwiększa to zyski, ale zmniejsza przejrzystość i zwiększa ryzyko własności. Urząd podatkowy może nie zaakceptować ram optymalizacji i naliczyć dodatkowe podatki i kary. Świat staje się bardziej przejrzysty system bankowy, OECD wprowadza środki przeciwdziałające erozji baz, a Rosja wymaga od swoich mieszkańców płacenia podatków od dochodów uzyskanych za granicą. Wszystkie te zmiany zwiększają ryzyko nadmiernego strukturyzacji obiektów w celu optymalizacji podatków. Nasza rekomendacja dla klientów: po pierwsze skonsultuj się z doradcami podatkowymi, a po drugie nie przesadzaj z optymalizacją, gdyż wiąże się to z problemami Organy podatkowe w dającej się przewidzieć przyszłości.
Powyższe punkty określają główne ryzyko – ryzyko ograniczenia płynności, czyli spadku możliwości szybkiej sprzedaży bez utraty wartości oraz spadku potencjalnego wzrostu kapitalizacji w pozytywnym scenariuszu rozwoju rynku. Odpowiednio, im mniejsze ryzyko w wyżej wymienionych punktach, tym wyższa płynność, a co za tym idzie, niższa początkowa rentowność obiektu.
W końcu
Główne ryzyka związane z inwestowaniem w nieruchomości to:
| Ryzyko kraju | |
| Gospodarczy |
|
| Społeczno-polityczny |
|
| Ryzyka projektowe | |
| wartość dodana |
|
| biznes wynajmu |
|
Co wybrać – wysokie zyski czy niskie ryzyko – zależy od samego inwestora i jego stosunku do ryzyka. główny problem wielu kupujących zaczyna rozmowę od pytania „Jaki jest zysk?”, a pierwsze pytanie powinno tak naprawdę brzmieć „Jakie jest ryzyko i jak mogę sprzedać tę nieruchomość w przyszłości?”. Jeśli inwestor chce uzyskać więcej zwrotów, musi być gotów podjąć większe ryzyko.
Julia Kożewnikowa, Tranio
Dlaczego prywatny inwestor, który chce otrzymać od nieruchomości pasywny dochód, bardziej opłaca się inwestować w Rosji, a nie za granicą
Miniony rok potwierdził ten trend: niezależnie od tego, czy są sankcje, czy nie, zagraniczne nieruchomości zawsze będą poszukiwane w Rosji. O ile w 2015 roku obserwowaliśmy gwałtowny spadek liczby osób chcących kupić nieruchomość za granicą, o tyle, jak wynika z badania serwisu Prian.ru, w ubiegłym roku grono potencjalnych nabywców zaczęło rosnąć.
Liderami popytu są dziś kraje ciepłe: Hiszpania, Bułgaria i Włochy. Jednak nie wszyscy nabywcy nabywają domy i mieszkania w celu przeprowadzki na stałe lub na wakacje. Po raz pierwszy od 2014 roku nastąpił wzrost popytu na inwestycje w zagraniczne nieruchomości w Rosji, gdzie około 16% kupujących planuje wynająć nieruchomość. Przecież takie inwestycje obiecują inwestorom dochód w obcej walucie.
Jednak według naszych szacunków zagranicznych nieruchomości nie można jeszcze nazwać idealnym obiektem inwestycyjnym. Powodem tego jest stosunek ryzyka do rentowności. O niektórych negatywnych aspektach takich inwestycji warto dziś przypomnieć tym, którzy planują zakup mieszkań, domów i lokali użytkowych w Europie na wynajem.
Nieruchomości mieszkalnych
Mieszkania i domy w Europie są często kupowane na zwykły wynajem. Jednak prywatni rosyjscy inwestorzy nie zawsze biorą pod uwagę następujący fakt: rachunki za media i podatki od nieruchomości są tu znacznie wyższe niż w Rosji. Najwygodniejszą opcją w tej sytuacji jest przekazanie nieruchomości w długoterminową dzierżawę. Minusem takich inwestycji jest to, że z reguły zysk z wynajmu mieszkania wynosi nie więcej niż 2-3%.
Wyższe zyski mogą przynieść nieruchomości na wybrzeżu lub w niektórych regionach turystycznych. Dom lub mieszkanie, powiedzmy, na wybrzeżu Hiszpanii lub Włoch, można wynająć turystom na dzień lub tydzień. Jednak w takiej sytuacji będziesz musiał ponieść pewne koszty.
Po pierwsze nieruchomość musi być w pełni przygotowana na przyjęcie gości, czyli trzeba kupić pościel, naczynia i tak dalej. Po drugie, jeśli Twoja nieruchomość jest wynajmowana legalnie, będziesz musiał zapłacić podatek. Na przykład w Hiszpanii dla nierezydentów jest to 25% ceny wynajmu (dla mieszkańców - 15%).
Aby nie płacić podatków, zapewnić rozliczenia turystów, sprzątanie obiektów itp., większość właścicieli nieruchomości nie mieszkających za granicą korzysta z usług firm zarządzających, które pobierają za swoje usługi około 20-25%. Nie warto wierzyć, że takie firmy zarządzające w Europie działają doskonale i zawsze uczciwie. Sytuacje, w których mieszkania i domy były wynajmowane bez wiedzy właściciela, niestety nie należą do rzadkości. Właściciel nie zawsze jest ubezpieczony od drobnych kradzieży zarówno przez turystów, jak i pracowników firmy zarządzającej, a klimatyzator, który nie jest wyłączany na czas przez personel, biorąc pod uwagę europejskie ceny energii elektrycznej, może znacznie obniżyć dochody z wynajmu nieruchomości .
Jednocześnie, jakkolwiek dziwnie to zabrzmi, wiele firm zarządzających w Hiszpanii i we Włoszech bardzo wolno podchodzi do kwestii oddania obiektów do użytku. Nie jest tak łatwo znaleźć firmę, która będzie wyczerpana, aby sprowadzić do ciebie najemcę (umieścić ogłoszenie na maksymalnej liczbie zasobów, przemyśleć politykę cenową poza sezonem itp.).
Jeśli więc chcesz wynająć obiekt z przewidywalnym zyskiem, kontroluj wszystko, co dzieje się z Twoją nieruchomością. W przypadku niekorzystnego rozwoju sytuacji Komisja, wysokie podatki a rachunki za media mogą pochłonąć cały dochód z wynajmu i pozostawić właściciela z niczym.
nieruchomość komercyjna
Podobnie jak w Rosji, nieruchomości komercyjne w Europie są bardziej opłacalne niż mieszkania. Na przykład powierzchnia handlowa może przynieść więcej niż 7-8% rocznie w walucie obcej. Osobliwość rynek europejski z rosyjskiego polega na tym, że w Europie wg standardowe umowy, każdy Konserwacja a niemal cały wachlarz spraw związanych z utrzymaniem wynajmowanej powierzchni spada nie na najemcę, ale na właściciela lokalu.
Najlepiej, jak pokazuje praktyka, największe sukcesy odnoszą ci inwestorzy w nieruchomości, którzy mieszkają na wsi i znają lokalną specyfikę. Ryzyko straty dla tych, którzy pozostawiają swoje obiekty zaufanym osobom jest naturalnie większe (tak jak w przypadku nieruchomości mieszkalnych).
Inwestycja w budownictwo
Każdy inwestor, który poważnie studiuje rynek inwestycji w nieruchomości za granicą, prawdopodobnie nie raz otrzymał oferty inwestowania w budownictwo. Wyglądają kusząco, zwłaszcza gdy taką inwestycję oferuje renomowana brytyjska firma, obiecująca 100% ubezpieczenie od nieukończonej budowy i siły wyższej.
Niestety wszyscy często stajemy się ofiarami bałwochwalstwa przed krajami rozwiniętymi i ufamy obcokrajowcom, jak mówią, bez patrzenia. W rzeczywistości również w Wielkiej Brytanii nie wszystkie obiekty są ukończone. Na przykład niedokończony skandal w londyńskim parku olimpijskim (Wembley Olympic Park) jest dobrze znany nawet w Rosji. Deweloper nagle zbankrutował, a wraz z nim poszedł na dno i firmy ubezpieczeniowej. W rezultacie dziś zamiast zysków inwestorzy otrzymali spory sądowe.
Rosyjska alternatywa
Nie można powiedzieć, że nieruchomości za granicą to koniecznie problem i strata. Tyle, że inwestorowi z Rosji niestety bardzo trudno jest przeprowadzić kompleksową analizę wszystkich ryzyk, jakie mogą wiązać się z inwestycjami w innym kraju.
Jednocześnie rynek rosyjski nieruchomości często obiecują większe zyski niż aktywa zagraniczne. Nie chodzi tu o mieszkania w stolicy, których rentowność spada od ponad pięciu lat, ale o rynek nieruchomość komercyjna. Według platformy crowdfundingowej AKTIVO średnia stopa zwrotu z ulicznych obiektów handlowych w Moskwie wynosi obecnie około 10-12% rocznie. W urzędach można zarobić dosłownie 1–0,5 p.p. mniej.
Rosyjski rynek nieruchomości komercyjnych stopniowo się odbudowuje. Za wcześnie mówić o gwałtownym wzroście cen czy stawek najmu, ale od co najmniej roku obserwujemy spadek współczynnika pustostanów w obiektach handlowo-biurowych, a także najniższe w historii oddania do użytku nowych lokali. Już teraz widać, że np. powierzchnia biurowa klasy A ma potencjał wzrostu ze względu na poważny spadek rynku w okresie kryzysu.
Główne perspektywy inwestycyjne widzimy więc na stołecznym rynku nieruchomości komercyjnych. Faktem jest, że takie inwestycje wiążą się ze znacznie mniejszym ryzykiem niż np. inwestycje w biura. jakość przestrzeń handlowa w Moskwie to za mało nawet w kryzysie. Według naszych prognoz, biorąc pod uwagę tendencję spadkową współczynników pustostanów, już w latach 2018-2019 można spodziewać się wzrostu stawek czynszów w stołecznych centrach handlowych i handlu ulicznego. Oczywiście ta sytuacja będzie miała pozytywny wpływ na inwestycje inwestorów w rosyjskie nieruchomości.
Ogólnie rzecz biorąc, w Rosji transakcje dotyczące nieruchomości charakteryzują się dość dużą liczbą zagrożeń:
Ryzyko kraju (polityczne, prawne i finansowe, w tym ryzyko inflacji, ryzyko zmian cen system podatkowy, arbitralność administracyjna itp.);
- ryzyko braku płynności - opóźnienia w sprzedaży przedmiotu przekraczające przewidywany czas obrotu;
- ryzyko nieumiejętnego zarządzania, które wpłynie na stan techniczny obiektu i jego rentowność;
- ryzyko możliwa zmiana stosunek podaży do popytu;
- ryzyka związane z budownictwem (zamrożenie inwestycji kapitałowych na czas budowy, nieprzewidywalny wzrost kosztów materiałów, użytkowania maszyn i mechanizmów oraz siła robocza, mała płynność niedokończonej budowy itp.);
- ryzyko ograniczeń administracyjnych w korzystaniu z obiektu;
- ryzyko awarii w sieciach uzbrojenia terenu z uwagi na ich ogólny niekorzystny stan;
- zagrożenia dla środowiska, w tym powodzie i inne klęski żywiołowe, a także wypadki w elektrowniach jądrowych, salwy i inne nadmierne emisje zanieczyszczeń do atmosfery, wody i gleby.
Ryzyka wynikające z inwestowania w obiekty nieruchomości można sklasyfikować w taki sam sposób, jak ryzyka inwestowania w jakikolwiek obiekt
Generalnie ryzyka specyficzne dla rynków nieruchomości należy przede wszystkim podzielić na trzy grupy:
1) ryzyka systematyczne, których nie można zdywersyfikować, oraz wskazują na charakter relacji między poziomem ryzyka inwestycji w nieruchomości a średnim poziomem ryzyka rynkowego dla rynku kapitałowego;
2) ryzyka niesystematyczne lub możliwe do zarządzania, które można zdywersyfikować poprzez utworzenie portfela nieruchomości;
3) ryzyka losowe wynikające ze złego zarządzania obiektami nieruchomości.
Źródłami ryzyka niezarządzanego są:
niska płynność nieruchomości;
- Niepewność regulacji prawnych dotyczących obrotu nieruchomościami;
- niepewność w opodatkowaniu;
- konkurencja na rynku kapitałowym i rynku nieruchomości;
- czas trwania cyklu koniunkturalnego;
- trendy demograficzne;
- trendy w zatrudnieniu i zmiany w wypłacalności ludności. Główny podział ryzyk ze względu na źródła występowania – na systematyczne i niesystematyczne – przedstawia ryc. 4.1.
Podział zagrożeń ze względu na źródła występowania
Zarządzalne ryzyka” na rynku nieruchomości obejmują mikroryzyka:
- warunki najmu;
- poziom dźwigni operacyjnej i finansowej;
- struktura zainwestowanego kapitału i jego wartość;
- udział w rynku nieruchomości określonego typu;
- położenie nieruchomości;
Również ryzyko inwestowania w nieruchomości można sklasyfikować według obszarów manifestacji.
Jak każde ryzyko związane z inwestowaniem kapitału, ryzyko związane z inwestowaniem w nieruchomości można podzielić ze względu na stopień zniszczenia na częściowe, dopuszczalne, krytyczne i katastrofalne.
Tak więc klasyfikacja ryzyka podczas inwestowania w nieruchomości jest prawie taka sama jak klasyfikacja ryzyka podczas inwestowania w jakikolwiek biznes.
Podział zagrożeń ze względu na obszary manifestacji
Źródła ryzyka w tym kierunku prawdziwa inwestycja jako inwestycja w nieruchomości może być:
- rodzaj nieruchomości;
- zmiany w stosunku podaży do popytu;
- lokalizacja (w tym ryzyko regionalne);
- warunki umowy najmu i udzielania kredytów;
- fizyczne starzenie się i poprawa zużycia;
- zmiany regulacji prawnych oraz zmiany warunków opodatkowania;
inflacja;
- cechy reinwestowania;
- spadek płynności.
Ryzyko wyboru rodzaju nieruchomości pod inwestycję oznacza niewłaściwy wybór określonego rodzaju nieruchomości w ogólnie sprzyjającej sytuacji dla rozwoju rynku nieruchomości. Na przykład w sytuacjach, gdy więcej wysokie stawki inwestycje w nieruchomości wielofunkcyjne mogły przynosić zwroty, dokonywano inwestycji kapitałowych w nieruchomości biurowe. Ogólnokrajowa nadpodaż budynków biurowych spowodowała, że czynsze realne i nominalne stały się ciężarem własnym.
Ryzyko zmian relacji podaży i popytu. Ponieważ głównymi czynnikami regulującymi rynek dowolnych towarów i usług są podaż i popyt, w wyniku ich interakcji powstaje rynek sprzedającego lub rynek kupującego. Istnieje jednak szereg istotnych cech rentownego rynku nieruchomości, dla których wyjaśnienia konieczna jest analiza czynników wpływających na rynek nieruchomości w każdym określonym okresie czasu.
Głównymi czynnikami determinującymi wielkość popytu są:
- wypłacalność ludności;
- zmiany całkowita siła populacja (przeszłe, obecne i prognozowane trendy);
- zmiany relacji między poszczególnymi segmentami ludności, tj. relacji procentowej między grupami ludności o różnym poziomie wykształcenia, poziomie migracji, liczbie zawieranych małżeństw i rozwodów;
- zmiany gustów i preferencji ludności - stanowią ważny czynnik popytu. Jednak na każdym rynku nieruchomości zmiany preferencji i gustów konsumentów są trudne do uchwycenia. Wielu profesjonalistów z branży nieruchomości opiera się na własnych doświadczeniach i obserwacjach i rozpoznaje je niemal intuicyjnie, co pozwala im śledzić te zmiany. Preferencje i gusta są wysoce subiektywne i dlatego bardzo trudne do oszacowania i przewidzenia;
- warunki i dostępność finansowania.
Wzrost popytu powoduje wzmożoną aktywność na rynku nieruchomości. Warunek wstępny wzrost popytu to rozszerzenie możliwości ekonomicznych potencjalnych konsumentów, wzrost ich dochodów, co prowadzi do wzmożonej aktywności na rynku nieruchomości. Podobnie spadek efektywnego popytu zwykle prowadzi do depresji na rynku.
Efektem wzrostu popytu na nieruchomości jest wzrost czynszów i cen sprzedaży nieruchomości, choć w tym samym kierunku działają również tendencje inflacyjne, co może wpłynąć na wzrost cen we wszystkich segmentach rynku.
W krótkim okresie parametry popytu są ważniejsze niż parametry podaży. funkcja czyli nieelastyczność. Znaczne wahania aktywności w transakcjach na rynku nieruchomości wynikają w dużej mierze z nieelastyczności podaży w krótkim okresie. Jeżeli celem analizy jest prognozowanie sytuacji na rynku nieruchomości (np. obliczenie możliwej ceny sprzedaży nieruchomości w określonym okresie w przyszłości), szczególną uwagę należy zwrócić na analizę czynników podażowych, od w długoterminowy podaż jest wysoce elastyczna.
Wymieniamy czynniki, które decydują o wielkości wniosku:
- dostępność rezerwy wolnych obiektów nieruchomościowych w określonym segmencie rynku;
- wolumeny i koszty nowej budowy, w tym:
1) intensywność budowy (decyduje o objętości nowych mieszkań),
2) pozycja w przemysł budowlany w jakim stopniu wpływa to na poziom koszty budowy(decyduje o dostępności i cenach czynników produkcji),
3) aktualne i potencjalne zmiany technologii budowy oraz ich ewentualny wpływ na koszty budowy,
4) stosunek kosztów budowy do cen sprzedaży nieruchomości,
5) koszt poprawy niewykorzystany działki i ich aktualną ofertę.
Odsetek wszystkich wolnych lub niewynajętych domów lub lokali (wolnych miejsc) jest jednym z najważniejszych wskaźników stanu i trendów na rynku nieruchomości. Wysoki procent wolnych miejsc pociąga za sobą niższe ceny i czynsze, nawet w przypadku dużego popytu. Zwykle wskaźnik pustostanów dla domów jednorodzinnych budynki mieszkalne wynosi mniej niż 5%, a dla budynki mieszkalne- nieco ponad 5%. W przypadku lokali użytkowych odsetek ten jest nieco wyższy. Są to główne wskaźniki, które mogą różnić się w zależności od sytuacji w regionie. Jeśli podaż wolnych lokali przekracza normalny procent, na rynku występuje nadpodaż i/lub niedostateczna podaż. Konkurencja może doprowadzić do wymuszonego spadku cen i czynszów, a następnie do ograniczenia nowej budowy. Kiedy spadają wskaźniki pustostanów, rosną ceny i czynsze, rośnie aktywność inwestycyjna w nieruchomości. Firmom działającym na rynku nieruchomości wskazane jest gromadzenie informacji o dynamice poziomu pustostanów oraz posiadanie bazy danych. Należy wziąć pod uwagę, że poziomy pustostanów dla różnych segmentów rynku nieruchomości należy obliczać oddzielnie, ponieważ w jednym segmencie rynku może występować niedobór nieruchomości, aw innym nadwyżka.
Ryzyko lokalizacji determinowana jest przez uwarunkowania rynku lokalnego oraz perspektywy rozwoju społeczno-gospodarczego regionu, które determinowane są napływem i odpływem kapitału z regionu, poziomem zróżnicowania zatrudnienia ludności sprawnej, przestępczość sytuacji w regionie, stosunek ludności do kapitału prywatnego i zagranicznego, możliwości konfliktów międzyetnicznych i społeczno-gospodarczych oraz zbrojnych, ekologia regionu itp.
Ryzyko wynajmu z uwagi na fakt, że najemca nie jest w stanie zapłacić całego czynszu określonego w umowie. Straty na kredycie na wynajem ponosi właściciel, ponieważ eksmisja najemcy i przygotowanie lokalu dla nowego najemcy wymaga czasu. Ten rodzaj ryzyka występuje najczęściej w nieruchomościach z jednym najemcą.
Poprawa zużycia fizycznego może również obniżyć rentowność nieruchomości. Właściciele często decydują się na noszenie znacznych koszty materiałów aby ich budynki były nowoczesne. Trudno określić stopień zużycia funkcjonalnego, ponieważ jest on bardziej zależny od rozwoju nowych technologii. Kiedy nowe technologie, takie jak windy, klimatyzacja i zabezpieczenia, zostają wprowadzone do nowych konkurencyjnych budynków, starsze budynki tracą atrakcyjność dla najemców, a właściciel musi albo prosić o niższe czynsze i wydawać pieniądze na ulepszenia domu, albo tolerować mniejsze obłożenie.
Ryzyko regulacji legislacyjnych i zmian warunków podatkowych jest których wymagają decyzje władz nieprzewidziane okoliczności lub związane ze wzrostem podatków od majątku (nieruchomości, nieruchomości). Nieprzewidziane zmiany w przepisach lub opodatkowaniu mogą zmienić przepływy pieniężne dochodów z nieruchomości w stosunku do oczekiwanych.
Ryzyka inflacji i reinwestowania- relatywnie mniejsze ryzyko inwestowania w nieruchomości. Ryzyko inflacyjne wiąże się z faktem, że realne, określone w umowie przepływy pieniężne z tytułu wynajmu mogą być znacznie niższe niż oczekiwano ze względu na inflację. Im dłuższy okres leasingu, tym większe ryzyko. Na szczególnej pozycji znajdują się inwestycje w nieruchomości sprzedawane i wynajmowane, z którymi wiąże się największe ryzyko inflacyjne spośród wszystkich rodzajów inwestycji kapitałowych ze względu na długi termin wynajem. Ryzyko reinwestowania jest przeciwne do ryzyka inflacji, ponieważ otrzymane dochód pieniężny nie mogą być reinwestowane z taką samą stopą zwrotu jak pierwotna inwestycja. Jest też niższy dla kapitał własny zainwestował w niezabezpieczoną nieruchomość.
Ryzyko płynności. Płynność rynku nieruchomości dla wszystkich rodzajów nieruchomości w skali makro określa się:
- sytuacja społeczno-gospodarcza kraju, regionu;
- dostępność pożyczek, ustalona Polityka publiczna(jeśli rząd prowadzi politykę „drogich pieniędzy”, kredyt jest mniej dostępny ze względu na wysoki stopy procentowe);
- polityka banków komercyjnych ograniczająca lub rozszerzająca akcję kredytową zabezpieczoną nieruchomościami.
Na poziomie regionalnym o płynności rynku nieruchomości decydują perspektywy rozwoju regionu, stopień zróżnicowania zatrudnienia oraz otoczenie.
Przy obliczaniu poziomu ryzyka charakterystycznego dla różne przedmioty nieruchomości, należy wziąć pod uwagę, że wyższy poziom ryzyka inwestycji w nieruchomości dochodowe w porównaniu z ryzykiem inwestycji w nieruchomości aktywa finansowe jest określony przez cechy dochodowych nieruchomości, ponieważ znaczące Inwestycje kapitałowe oraz występuje silna zależność przepływu dochodów z nieruchomości w zależności od sytuacji w regionie i perspektyw jego rozwoju.
Nieruchomości to najbardziej konserwatywny rodzaj inwestycji i pierwszy, o którym ktokolwiek myśli. W rosyjskich realiach trudno ufać innym rodzajom inwestycji pieniężnych – giełda nie zawsze jest przejrzysta i słabo rozwinięta, lokaty bankowe przyjmowane są pod małe zainteresowanie nie zawsze wyższa niż stopa inflacji. A nieruchomości wychodzą na pierwszy plan. Dlatego musisz zrozumieć, jak inwestować w nieruchomości, gdzie inwestować pieniądze i jakie są korzyści z takich inwestycji.
Korzyści z inwestowania w nieruchomości
Celem każdej inwestycji jest zachowanie i pomnożenie pieniędzy inwestora. Oznacza to, że inwestycja musi być opłacalna i mieć stabilną lub lepiej rosnącą wartość. Warunki te są w pełni zgodne z nieruchomościami.
Zakup nieruchomości mieszkalnej lub komercyjnej może stać się źródłem stałego dochodu w postaci czynszu, koszt takich lokali rośnie z czasem, aw razie potrzeby można je sprzedać bez większych kłopotów.
Ale nie wszystko jest takie proste i przed zakupem jakiejkolwiek nieruchomości konieczne jest przeprowadzenie gruntownego przygotowania.
Oto kilka pytań do właściwy wybór kiedy i gdzie inwestować:
- w jakim stanie jest rynek - rynek może być w fazie spadkowej, wzrostowej lub spadkowej. Fazy te zastępują się nawzajem i po ustaleniu stanu można podjąć decyzję o wejściu na rynek lub wyjściu z niego;
- jak długo liczy się inwestycja - nieruchomości to projekt długoterminowy i na to liczę szybki zwrot nie trzeba. Opcję spekulacji można rozważyć w okresie rosnącego rynku oraz w odstępie 1-3 lat. Należy zauważyć, że okres zwrotu dla nieruchomości rynek pierwotny może wzrosnąć o rok lub dwa - okres remontu sąsiednich mieszkań, w którym to czasie spada atrakcyjność jakiegokolwiek lokalu dla najemcy;
- pożądany poziom dochodów z nieruchomości – wynajem biura i mieszkania przynosi różne zwroty i wymaga różnych kosztów. Istotną rolę odgrywają również warunki rynkowe. Na wzroście łatwiej o wyższą cenę za wynajem, dodatkowo doliczany jest wzrost kosztu samego lokalu;
- chęć poświęcenia swojego czasu na utrzymanie nieruchomości - każda nieruchomość wymaga konserwacji: sprzątania, remontów, komunikacji z różnymi urzędami. Koszty te różnią się w zależności od rodzaju inwestycji;
- jaka jest planowana wielkość inwestycji – im atrakcyjniejszy teren, tym wyższych inwestycji będzie wymagał, ale zwrot może być wyższy. Ponadto musisz wybrać sektor rynku - koszt nieruchomości mieszkalne, mały sklep, działka bardzo się różnią;
Rodzaje inwestycji w nieruchomości
Następujące rodzaje nieruchomości są wybierane jako inwestycje:
- mieszkalne - mieszkania i domy;
- handlowy - biura, sklepy, kioski, hotele, sanatoria, ośrodki wypoczynkowe;
- grunt.
Każdy z tych typów przynosi inny dochód, wymaga innych kosztów i niesie ze sobą własne ryzyko.
Ryzyko inwestycji w nieruchomości
Najczęściej inwestorzystawić czoła następującym zagrożeniom i wyzwaniom:
- błąd przy wyborze nieruchomości – czasami oczekiwania inwestorów mogą się nie spełnić i nieruchomość nie przyniesie pożądanego zwrotu. Zwykle wynika to z błędu w wyborze lokalizacji budynków;
- zmiana sytuacji na rynku – w tym przypadku może dojść do spadku wartości nieruchomości i czynszu;
- zmiany legislacyjne – wprowadzenie dodatkowych podatków i opłat może zmniejszyć przychody z najmu;
- amortyzacja – szczególnie istotna dla obiektów starego składu, będzie wymagała dodatkowych inwestycji w remonty i modernizacje.
Poza tym wydarzenia polityczne również niosą ze sobą pewne ryzyka – wszelkie zmiany w państwie mogą poważnie wpłynąć na wartość nieruchomości. Nieruchomości komercyjne są szczególnie wrażliwe na takie zmiany. Mieszkania i grunty są bardziej stabilne.
Inwestując na rynku pierwotnym dolicza się ryzyko wyboru nieuczciwego dewelopera, zawsze istnieje ryzyko zwrócenia się do nieuczciwych pośredników przy zakupie nieruchomości.
Inwestycja w nieruchomości jest opłacalna i niezawodna. Oczywiście wymaga to pewnej wiedzy, czasu poświęconego na przygotowanie i konserwację. Ale wszystko to pozwoli nie tylko zaoszczędzić inwestycje, ale także uzyskiwać dochody przez dość długi czas.
Aby być na bieżąco z rozwojem sytuacji na rynku inwestycyjnym, zasubskrybuj aktualizacje bloga Szkoły Handlowej im. A. Purnowa.
Ryzyka związane z inwestowaniem w nieruchomości dzielą się na dwa rodzaje. Pierwsza obejmuje ryzyka systematyczne i niesystematyczne, druga – statyczne i dynamiczne. Rynek jako całość jest zdominowany przez ryzyko systematyczne. Wartość konkretnej nieruchomości generującej dochód może być związana z warunkami ekonomicznymi i instytucjonalnymi na rynku. Przykłady tego rodzaju ryzyka: pojawienie się nadmiernej liczby konkurencyjnych obiektów, spadek zatrudnienia w związku z zamknięciem przedsiębiorstwa miastotwórczego, wprowadzenie ograniczeń środowiskowych, ustanowienie ograniczeń w wysokości czynszów. Ryzyko niesystematyczne to ryzyko związane z wycenianą konkretną nieruchomością i niezależne od ryzyk, które dotyczą porównywalnych nieruchomości. Np.: pęknięcia elementów nośnych, wycofanie gruntu pod użytkowanie publiczne, brak zapłaty płatności czynszu zniszczenie konstrukcji przez pożar i/lub powstanie niezgodnego systemu zagospodarowania przestrzennego w sąsiedztwie obiektu. Ryzyko statyczne to ryzyko, które można obliczyć i przenieść na nie Firmy ubezpieczeniowe ryzyko dynamiczne można zdefiniować jako „zysk lub stratę szansy przedsiębiorcy i konkurencji gospodarczej”. Obliczenie premii za ryzyko przedstawiono w tabeli 3
Gdzie: P
Rb - stopa wolna od ryzyka;
Ł
Q
Tabela 3
Czynniki ryzyka mające wpływ na nieruchomość
|
Rodzaj i nazwa ryzyka |
|||||||||||
|
Systematyczne ryzyko |
|||||||||||
|
Pogorszenie ogólnej sytuacji gospodarczej |
dynamiczny |
||||||||||
|
Wzrost liczby nadzór nad obiektami |
dynamiczny |
||||||||||
|
Zmiana prawa federalnego lub lokalnego |
dynamiczny |
||||||||||
|
Ryzyko niesystematyczne |
|||||||||||
|
Naturalne i nadzwyczajne sytuacje antropogeniczne |
statyczny |
||||||||||
|
Przyspieszone zużycie budynku |
statyczny |
||||||||||
|
Nieotrzymywanie płatności czynszu |
dynamiczny |
||||||||||
|
Nieefektywne zarządzanie |
dynamiczny |
||||||||||
|
Czynniki kryminogenne |
dynamiczny |
||||||||||
|
Kontrole finansowe dynamiczne |
dynamiczny |
||||||||||
|
Nieprawidłowe wykonanie umów najmu |
dynamiczny |
||||||||||
|
Liczba obserwacji |
|||||||||||
|
Całkowita ważona |
|||||||||||
|
Liczba czynników |
|||||||||||
|
Średnia ważona ocen |
|||||||||||
|
Wartość korekty ryzyka (1 punkt = 1%) |
Eksperci szacują premię za zarządzanie inwestycjami na poziomie 3%.
Własność ma skończony (ograniczony) termin życie ekonomiczne(okres, w którym eksploatacja obiektu jest fizycznie możliwa i ekonomicznie korzystna). Dochody generowane przez nieruchomość muszą rekompensować utratę jej wartości przez przedmiot do końca jego ekonomicznego życia. Ilościowo wysokość dochodu wymaganego do takiej rekompensaty wyraża się poprzez stopę zwrotu z kapitału.
1. Liniowy zwrot kapitału (metoda pierścieniowa): polega na zwrocie kapitału w równych ratach przez cały okres życia składnika aktywów, stopa zwrotu w tym przypadku to roczny udział kapitał początkowy odliczane na nieoprocentowany fundusz kompensacyjny.
2. Zwrot kapitału na fundusz kompensacyjny i stopa procentowa wolna od ryzyka (metoda Hoskolda): zakłada utworzenie funduszu kompensacyjnego po najniższej możliwej stopie – stopie „wolnej od ryzyka”.
3. Zwrot kapitału na funduszu refundacyjnym i stopa zwrotu z inwestycji (metoda Inwooda): zakłada, że fundusz refundacyjny tworzony jest na stopę procentową, równa normie zwrot z inwestycji (stopa dyskontowa).
Przyjęto okres ekonomicznej użyteczności na 30 lat, zgodnie ze średnim okresem poprzedzającym wyremontować(określony na podstawie VSN 58-88 (p))
wartość wyceny nieruchomości
Tabela 4
Kalkulacja współczynnika kapitalizacji
W tym przypadku wartość gruntu została ustalona metodą bezpośredniej kapitalizacji czynszu dzierżawnego za użytkowanie gruntu. Według danych działka ma powierzchnię 56.310,0 m2. Wartość bazowa rocznego czynszu dzierżawnego za grunty administracyjne wynosi 15,88 rubli/m2. Stopa kapitalizacji wynosi 17,83%.
Cena działka, wyliczony metodą kapitalizacji czynszów, wyniesie po uwzględnieniu zaokrągleń:
Wysokość skumulowanej amortyzacji fizycznej została ustalona na podstawie:
Zasady oceny fizycznego pogorszenia stanu budynków VSN 53-86 (s.),
oględziny.
Obliczenia ilości skumulowanego zużycia dokonuje się według wzoru:
Gdzie F. i- fizyczna degradacja budynku, %;
Fki- zużycie fizyczne odrębnej konstrukcji, elementu lub układu, %;
li, - współczynnik odpowiadający udziałowi kosztu odtworzenia odrębnej konstrukcji, elementu lub systemu w całkowitym koszcie odtworzenia obiektu;
P- ilość poszczególnych konstrukcji, elementów lub układów obiektu.
Deprecjacja funkcjonalna (moralna) to utrata wartości spowodowana względną niezdolnością danej struktury do zapewnienia użyteczności w porównaniu z nową strukturą stworzoną do tych samych celów. Zwykle jest to spowodowane złym rozplanowaniem, niedostosowaniem do wymagań technicznych i funkcjonalnych w zakresie wielkości, stylu, żywotności itp. Odzież funkcjonalna może być zdejmowana i nieodwracalna. Zużycie funkcjonalne uważa się za możliwe do odzyskania, gdy koszt naprawy lub wymiany przestarzałych lub niedopuszczalnych komponentów jest korzystny lub przynajmniej nie przekracza wartości dodanej użyteczności i/lub kosztu. W przeciwnym razie zużycie jest uważane za nieodwracalne.
W tym przypadku nie stwierdzono śladów zużycia funkcjonalnego.
Określenie wysokości amortyzacji od wpływu zewnętrznego obiektów nieruchomości
Zewnętrzne starzenie się to utrata wartości spowodowana wpływem czynniki zewnętrzne. Może to być spowodowane zmianami ogólnogospodarczymi i wewnątrzbranżowymi oraz jest funkcją wpływu zewnętrznego.
Ten obiekt nie ma zewnętrznego zużycia.
Koszt Obiektu, uwzględniający wszystkie rodzaje zużycia, określa wzór:
Gdzie: pierwszy- szacunkowy koszt w rublach;
FphysNi- wielkość zużycia fizycznego,%;
FfunkNi- wartość zużycia funkcjonalnego, %
VNi- wartość zużycia zewnętrznego, %;
Podejście porównawcze do wyceny opiera się na bezpośrednim porównaniu wycenianej nieruchomości z innymi nieruchomościami, które zostały sprzedane lub wystawione na sprzedaż. O wartości rynkowej nieruchomości decyduje cena, jaką przeciętny nabywca zapłaci za przedmiot o podobnej jakości i użyteczności.
Metoda porównywania sprzedaży jest najbardziej efektywna w przypadku nieruchomości, dla których dostępne są wystarczające informacje o ostatnich transakcjach sprzedaży. Wszelkie różnice w warunkach sprzedaży porównywanego obiektu od typowych stan rynku w dacie wyceny należy uwzględnić w analizie.
Obliczanie wartości wartość rynkowa przy zastosowaniu podejścia porównawczego sprzedaży odbywa się to w następującej kolejności:
1. Selekcja informacji o sprzedaży, ofertach sprzedaży przedmiotów podobnych do ocenianego.
2. Dobór parametrów porównania.
3. Porównanie przedmiotu i analogów przez elementy porównania i korekty cen sprzedaży analogów w celu ustalenia wartości przedmiotu oceny.
4. Koordynacja danych o analogach i uzyskiwanie wartości ocenianego obiektu.
W praktyka wyceny Zwyczajowo wyróżnia się dziewięć głównych elementów porównania, w których należy je przeanalizować bezbłędnie: prawa własności do nieruchomości; stan rynku; cechy ekonomiczne; warunki finansowania; Lokalizacja; charakter użytkowania; warunki sprzedaży; Charakterystyka fizyczna; składniki niebędące nieruchomościami.
W trakcie przeprowadzania tej analizy Rzeczoznawca posiadał wystarczające informacje o sprzedaży określonej liczby nieruchomości, które można uznać za analogiczne do porównania z wycenianą nieruchomością. W związku z tym zastosowano również podejście porównawcze do obliczenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny.
Jako jednostkę porównawczą wybrano koszt 1 m2 całkowitej powierzchni lokalu (budynku) oferowanego do sprzedaży. Wartość ta była sukcesywnie korygowana o datę transakcji, lokalizację, stan (zepsucie fizyczne), skalę oraz naprawy. Nie dokonano korekt z tytułu różnic w prawach własności, warunkach finansowania, charakterze użytkowania, ponieważ Przedmiot Wyceny i analogi dla tych elementów porównania są takie same.
Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości metodą dochodową opiera się na zasadzie oczekiwań. Zgodnie z tą zasadą typowy inwestor, czyli nabywca nieruchomości, nabywa ją w oczekiwaniu na przyszłe dochody z użytkowania. Biorąc pod uwagę, że istnieje bezpośredni związek między wielkością inwestycji a korzyściami użytek komercyjny jednostki, w której dokonano inwestycji, wartość nieruchomości definiuje się jako wartość praw do otrzymywania dochodu z niej generowanego, innymi słowy, wartość nieruchomości definiuje się jako obecną wartość przyszłych dochodów generowanych przez przedmiot wyceny.
Korzyść podejście dochodowe w porównaniu z podejściem kosztowym i porównawczym polega na tym, że w większym stopniu odzwierciedla postrzeganie przez inwestora nieruchomości jako źródła dochodu, to znaczy ta jakość nieruchomości jest brana pod uwagę jako główny czynnik wyceny. Główną wadą podejścia dochodowego jest to, że w przeciwieństwie do dwóch pozostałych podejść opiera się ono na danych prognozowanych.
Etapy postępowania ewaluacyjnego w tym podejściu:
Dokonywanie prognozy przyszłych dochodów;
Określenie strat wynikających z niepełnego wykorzystania przestrzeni;
Obliczanie kosztów eksploatacji nieruchomości;
Przeliczanie dochodu operacyjnego netto na obecna wartość obiekt;
Dokonywanie prognozy przyszłych dochodów
Sporządzenie prognozy przyszłych przychodów z dzierżawy ocenianych terenów za okres posiadania i na podstawie uzyskanych danych określenie potencjalnego dochodu brutto (GRP).
PVD - jest maksymalny dochód, która jest w stanie doprowadzić przedmiot wyceny do 100% wykorzystania terenu, bez uwzględnienia wszystkich strat i wydatków. PVD zależy od ustalonej powierzchni ocenianego obiektu stawka czynszu i oblicza się ze wzoru:
Gdzie: LDPE- potencjalny dochód brutto;
Ast - średnia stawka wynajem;
S- obszar Nieruchomości do wyceny.
Wyznaczanie strat wynikających z niepełnego wykorzystania przestrzeni
Ustalenie na podstawie analizy rynkowej strat wynikających z niepełnego wykorzystania powierzchni oraz w poborze czynszu, obliczenie rzeczywistego dochodu brutto.
Z reguły właściciel na dłuższą metę nie ma możliwości trwałego wydzierżawienia 100% powierzchni budynku. Straty czynszu występują z powodu niepełnego wykorzystania nieruchomości i niepłacenia czynszu przez pozbawionych skrupułów najemców.
Stopień niewykorzystania rentownej nieruchomości przez najemców charakteryzuje się wskaźnikiem niewykorzystania, który określa stosunek ilości niewynajętej powierzchni do wielkości całkowitej powierzchni przeznaczonej do wynajęcia. Stosunek wynajmowanej powierzchni do całkowitej powierzchni do wynajęcia nazywany jest współczynnikiem obciążenia. Dla różnych segmentów rynku nieruchomości istnieją typowe rynkowe współczynniki obciążenia.
Tym samym wysokość strat z niewykorzystanej powierzchni jest albo ustalana na podstawie danych rynkowych, albo obliczana dla konkretnej nieruchomości według wzoru:
Gdzie: knd- wskaźnik niepełnego wykorzystania;
kp- udział powierzchni wynajmowanych, dla których w ciągu roku zmieniają się najemcy;
ps- średni okres w ciągu roku, który jest potrzebny na znalezienie nowych lokatorów po odejściu starych lokatorów;
rocznie- Łączna opłaty czynszowe rocznie.
Otrzymana wartość wskaźnika niepełnego wykorzystania wyraża udział AHH utracony w wyniku niemożności 100% najmu wszystkich powierzchni przeznaczonych na ten obszar danej nieruchomości. W związku z tym konieczne staje się skorygowanie HPH o współczynnik obciążenia powierzchniowego ( Kz), który jest zdefiniowany w następujący sposób:
Kz \u003d 1- Knd;(13)
Brak możliwości pełnego poboru czynszu implikuje typową sytuację rynkową, kiedy zawsze znajdą się pozbawieni skrupułów najemcy, którzy opuszczając lokal nie spłacają swoich zobowiązań czynszowych. Ilościowym wyrazem spadku dochodów z tytułu niepłacenia czynszu jest współczynnik utraty dochodów z tytułu niepłacenia (stopa niedopłat) (Kn), który wyznacza się na podstawie informacji o średnich stratach właścicieli z niepłacenia przez najemców czynszów za tego typu lokale, co wyrażone jest jako % potencjalnego dochodu brutto.
Zatem, wskaźnik zbierania (KS) będzie:
Ks=1-Kn (14)
Więc kalkulacja rzeczywisty dochód brutto (ARI) przeprowadzane według następującej formuły:
DVD = PVDCKzChKs; (15)
Należy zauważyć, że do obliczonego w powyższy sposób DIA należy doliczyć inne dochody uzyskiwane z eksploatacji nieruchomości przewyższające opłaty czynszowe, np. z tytułu użytkowania dodatkowe usługi- pralnia, parking, czyli inne dochody można przypisać dodatkowe fundusze, których odbiór można powiązać z normalnym użytkowaniem nieruchomości.
Dla wycenianego lokalu wskaźnik niewykorzystania wyniesie 8,3%, co jest ustalane na podstawie tego, że poszukiwanie klienta (1/12 x 100%) = 8,3% lub w udziałach 0,083. Zatem współczynnik obciążenia wyniesie (Kz) = 1 - 0,083 = 0,92.
Zgodnie z ustaloną praktyką opłaty leasingowe są dokonywane z góry (zaliczki), w związku z tym przyjmuje się współczynnik poboru opłat (Kc) równy 1,0.
Kalkulacja kosztów eksploatacji nieruchomości
Kalkulacja kosztów eksploatacji wycenianej nieruchomości, która opiera się na analizie rzeczywistych kosztów jej utrzymania i/lub kosztów typowych na tym rynku.
Koszty operacyjne (ER) to wydatki niezbędne do zapewnienia normalnego funkcjonowania obiektu, bezpośrednio związane z uzyskaniem rzeczywistych dochodów brutto.
Koszty operacyjne są zazwyczaj podzielone na trzy grupy:
Warunkowo stałe;
zmienne warunkowe;
Koszty wymiany.
Koszty stałe warunkowo obejmują koszty, których wysokość nie jest uzależniona od stopnia obciążenia eksploatacyjnego obiektu oraz poziomu świadczonych usług. Zazwyczaj ta grupa obejmuje:
Podatek własnościowy;
Składki ubezpieczeniowe (opłaty za ubezpieczenie majątkowe);
Płatności gruntowe;
Niektóre elementy kosztów zmiennych, które są faktycznie stałe.
Koszty warunkowo zmienne obejmują koszty, których wysokość uzależniona jest od obciążenia eksploatacyjnego obiektu oraz poziomu świadczonych usług. Zazwyczaj do tej grupy zalicza się następujące wydatki:
narzędzia;
Do bieżących napraw;
Wynagrodzenie personelu obsługi;
podatki dochodowe;
Dla ochrony przeciwpożarowej i bezpieczeństwa;
Do konsultacji i obsługi prawnej;
Do kontroli.
Koszty odtworzeniowe to koszty okresowej wymiany elementów konstrukcyjnych budynku, które są narażone na zużycie. Zwykle elementy te obejmują:
Pokrycia dachowe, posadzki, elementy wykończeniowe wewnętrzne i zewnętrzne, wypełnienia okien i drzwi, okucia oraz inne elementy konstrukcyjne o krótkim okresie eksploatacji
Urządzenia sanitarne i armatura elektryczna;
Elementy zagospodarowań zewnętrznych - chodniki, drogi dojazdowe, parkingi, mała architektura i mała architektura.
Zaliczenie tej grupy kosztów do kosztów eksploatacji związanych z normalną eksploatacją budynku wynika z założenia, że właściciel będzie eksploatował nieruchomość na poziomie zgodnym z przepisami i normami dotyczącymi tego typu nieruchomość.
W ten sposób szacunkowa wartość kosztów operacyjnych jest odejmowana od rzeczywistego dochodu brutto, a łączna kwota to dochód operacyjny netto.
Należy również wziąć pod uwagę, że w nowoczesne warunki właściciele zazwyczaj nie tworzą funduszu zastępczego, aw razie potrzeby cała kwota kosztów gotówkowych jest wypłacana jednorazowo. Taki wniosek powstał w wyniku rozmów z właścicielami budynki niemieszkalne i lokal.
Przeliczenie dochodu operacyjnego netto na bieżącą wartość obiektu
Przeliczenie dochodu operacyjnego netto na bieżącą wartość obiektu na kilka sposobów, w zależności od wybranej metody wyceny.
Aby określić aktualną wartość obiektu na podstawie dochodu operacyjnego netto, można zastosować następujące metody:
Metoda bezpośredniej kapitalizacji dochodu;
Metoda kapitalizacji według stopy zwrotu z kapitału:
Metoda kapitalizacji według modeli kalkulacyjnych;
Metoda ze zniżką Przepływy środków pieniężnych.
Metody te opierają się na założeniu, że o wartości nieruchomości decyduje zdolność wycenianej nieruchomości do generowania strumieni dochodów w przyszłości. W obu metodach przyszły dochód z nieruchomości przeliczany jest na jej wartość z uwzględnieniem poziomu ryzyka charakterystycznego dla tej nieruchomości. Metody te różnią się jedynie sposobem konwersji strumieni dochodów.
Metoda kapitalizacji bezpośredniej – metoda ustalania wartości rynkowej obiektu dochodowego polegająca na bezpośrednim przeliczeniu na wartość najbardziej typowego dochodu z pierwszego roku poprzez podzielenie go przez współczynnik kapitalizacji uzyskany na podstawie analizy danych rynkowych na stosunek dochodu netto do wartości majątku podobnego do wycenianego przedmiotu, uzyskany metodą wydobycia rynkowego.
Jednocześnie nie ma potrzeby oceniania trendów zmian dochodów w czasie, a przy ocenie wskaźnika kapitalizacji konieczne jest osobne uwzględnienie jego składowych: stopy zwrotu z kapitału i stopy jego zwrotu. Zakłada się, że zestawienie wszystkich tych trendów i składowych jest osadzone w danych rynkowych. Taka zachodnia klasyczna wersja metody kapitalizacji bezpośredniej, w której wskaźnik kapitalizacji wyodrębnia się z transakcji rynkowych, jest praktycznie niemożliwa do zastosowania w warunkach rosyjskich ze względu na trudności w zbieraniu informacji (najczęściej warunki i ceny transakcji są poufna informacja). Na tej podstawie w praktyce konieczne jest zastosowanie metod algebraicznych do konstruowania współczynnika kapitalizacji, które przewidują odrębną ocenę stopy zwrotu z kapitału i stopy jego zwrotu.
Należy zauważyć, że metoda kapitalizacji bezpośredniej ma zastosowanie do wyceny aktywów operacyjnych, które nie wymagają na dzień wyceny dużych inwestycji w okresie remontu lub odbudowy.
Metoda kapitalizacji według stopy zwrotu z kapitału – metoda ustalania wartości rynkowej rentownego obiektu, oparta na przekształceniu wszystkich przepływów pieniężnych jako „bilans prawdziwe pieniądze które generuje przez pozostałą część swojego ekonomicznego życia, na koszt zdyskontowania ich do dnia wyceny przy użyciu stopy zwrotu z kapitału pochodzącej z rynku ryzykownych inwestycji alternatywnych.
Metoda kapitalizacji według stopy zwrotu z kapitału ma z formalnego (matematycznego) punktu widzenia dwie odmiany:
Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych jest metodą kapitalizacji opartą na stopie zwrotu z kapitału, w której w celu ustalenia wartości rynkowej przy zastosowaniu stopy zwrotu z kapitału jako stopy dyskontowej, przepływy pieniężne z każdego roku funkcjonowania wyceniany składnik aktywów, w tym przepływy pieniężne z tytułu jego odsprzedaży na koniec, oddzielnie dyskontuje się, a następnie sumuje okres posiadania.
Metoda kapitalizacji modelu kalkulacyjnego – metoda kapitalizacji oparta na stopie zwrotu z kapitału, w której w celu określenia wartości rynkowej najbardziej typowy dochód z pierwszego roku przelicza się na wartość za pomocą sformalizowanych modeli kalkulacyjnych dochodu i wartości, uzyskanych na podstawie analizy trendów ich zmiany w przyszłości.
Metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych stosuje się, gdy:
Zakłada się, że przyszłe przepływy będą znacznie różnić się od obecnych;
Istnieją dowody uzasadniające wielkość przyszłych przepływów gotówka z nieruchomości;
Strumienie dochodów i wydatków mają charakter sezonowy;
Wyceniana nieruchomość to duży wielofunkcyjny obiekt handlowy;
Nieruchomość jest w trakcie budowy lub została właśnie wybudowana i oddana do użytku (lub oddana do użytku).
Metodę kapitalizacji modelu obliczeniowego stosuje się, jeżeli:
Strumienie dochodów są stabilne przez długi czas, reprezentują znaczną wartość dodatnią;
Strumienie dochodów rosną w stałym, umiarkowanym tempie.
Biorąc pod uwagę, że przedmiotowa nieruchomość nie wymaga kapitału prace naprawcze, a także biorąc pod uwagę istniejące trendy na rynku nieruchomości komercyjnych w mieście Niżniewartowsk, można przewidzieć strumienie dochodów z wynajmu wycenianej nieruchomości, które zmieniają się płynnie w nieznacznym tempie, co umożliwia zastosowanie metoda kapitalizacji według modeli kalkulacyjnych do przeliczenia prognozowanego dochodu na wartość bieżącą (zwana dalej metodą kapitalizacji dochodu).
Metodą kapitalizacji dochodu jest określenie wartości nieruchomości poprzez przeliczenie rocznego (lub średniorocznego) dochodu operacyjnego netto (NOR) na wartość bieżącą.
Podstawowy wzór obliczeniowy jest następujący:
Określenie stopy kapitalizacji (R)
Każdy obiekt nieruchomości ma ograniczony okres, w którym jego eksploatacja jest ekonomicznie wykonalna. Dochód generowany przez nieruchomość w tym okresie musi być wystarczający na:
Zapewnienie wymaganego poziomu zwrotu z zainwestowanego kapitału (stopa zwrotu lub stopa dyskontowa);
Odzyskaj początkową inwestycję właściciela (stopa zwrotu z kapitału).
Zgodnie z tym stopa kapitalizacji obejmuje dwa składniki – stopę zwrotu z kapitału oraz stopę zwrotu z kapitału (stopa dyskontowa).
Ustalenie stopy dyskontowej
Tworzenie (nabycie) i eksploatacja nieruchomości jest samodzielnym biznesem, który wymaga dochodów.
Stopa dyskontowa obejmuje:
stopa wolna od ryzyka;
Nagroda za Różne rodzaje ryzyko.
Stopa wolna od ryzyka odzwierciedla poziom zwrotu z inwestycji alternatywnych dla właściciela o najniższym możliwym poziomie ryzyka. Oprocentowanie depozytów największych i najbardziej wiarygodnych banków, stopy zwrotu z rządowych papierów wartościowych itp. Można stosować jako wolne od ryzyka.
Premia za ryzyko odzwierciedla dodatkowy dochód jaką oczekuje typowy inwestor inwestując w nieruchomość. Większość metod uwzględnia składniki premii za ryzyko:
Premia za ryzyko inwestowania w nieruchomości;
Premia za niską płynność;
Nagroda za zarządzanie inwestycjami.
Definicja stopy wolnej od ryzyka
Aby określić stopę wolną od ryzyka, możesz użyć zarówno średnich europejskich wskaźników dla operacji wolnych od ryzyka, jak i rosyjskich. W przypadku stosowania średnich wskaźników europejskich do stopy wolnej od ryzyka dodawana jest premia za ryzyko inwestowania w danym kraju, tzw. ryzyko kraju.
Zwyczajowo w Federacji Rosyjskiej za możliwe stopy wolne od ryzyka uważa się następujące instrumenty:
Depozyty Sbierbanku Federacji Rosyjskiej i innych wiarygodnych banków rosyjskich. Stosowanie oprocentowania depozytów Banku Oszczędności Federacji Rosyjskiej i innych banków rosyjskich jest dość ograniczone ze względu na krótkie okresy przyjmowania depozytów (z reguły do jednego lub dwóch lat). Wszystko to zawęża możliwości wykorzystania tych narzędzi.
Zachodnie instrumenty finansowe (obligacje rządowe kraje rozwinięte, WIBOR). Trudności przy stosowaniu stawki LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate). Kurs udzielania pożyczek na londyńskim rynku międzybankowym) zależy od jego krótkoterminowego (nie dłuższego niż jeden rok), a także bardziej wysokie poziomy ryzyko w porównaniu z inwestycjami publicznymi papiery wartościowe. Spośród obligacji rządowych w praktyce wyceny najwłaściwsze są 10-letnie amerykańskie obligacje skarbowe.
Oprocentowanie rosyjskich pożyczek międzybankowych (MIBID, MIBOR, MIACR). Stawki naliczane są za okres od 1 dnia do 1 roku. Oczywiste jest, że wykorzystywanie wartości tych stawek do obliczania zwrotów wolnych od ryzyka nie jest właściwe, przede wszystkim ze względu na ich krótkoterminowy charakter. Ponadto rentowność kredytów międzybankowych uwzględnia ryzyko ich braku spłaty, co również powoduje konieczność odmowy wykorzystania tego narzędzia w procesie oceny.
Stopa refinansowania Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej. Stopa refinansowania to stopa procentowa, którą Bank centralny przy udzielaniu kredytów banki komercyjne w ramach refinansowania. Ta stawka może esencja ekonomiczna mają zastosowanie być może tylko przy ocenie instytucji finansowych, a stopa refinansowania jest narzędziem Polityka pieniężna Bank centralny w związku z czym jest wykorzystywana przez tych ostatnich do ukierunkowanego oddziaływania na sektor finansowy i bankowy i nie zawsze odzwierciedla rzeczywistą sytuację na rynku.
Obligacje rządowe Federacji Rosyjskiej. Obligacje rządowe Federacji Rosyjskiej są reprezentowane przez rubla i walutę obcą instrumenty finansowe. Wydarzenia z sierpnia 1998 r. (default) znacznie obniżyły zaufanie do obligacji rubla, więc w tej chwili raczej trudno je uznać za inwestycje wolne od ryzyka.
Obligacje walutowe Federacji Rosyjskiej są reprezentowane przez dwa rodzaje: wewnętrzne (OVVZ) i zewnętrzne (euroobligacje). W praktyce kurs ten jest najczęściej stosowany, biorąc pod uwagę długookresowość.
Tym samym jako stopę wolną od ryzyka w obliczeniach przyjmuje się stopę zwrotu do terminu zapadalności obligacji długoterminowych pożyczka federalna, czyli 6,83%.
Określenie premii za ryzyko inwestowania w różne obiekty nieruchomości.
Ryzyka związane z inwestowaniem w nieruchomości dzielą się na dwa rodzaje. Pierwsza obejmuje ryzyka systematyczne i niesystematyczne, druga – statyczne i dynamiczne. Rynek jako całość jest zdominowany przez ryzyko systematyczne. Wartość konkretnej nieruchomości generującej dochód może być związana z warunkami ekonomicznymi i instytucjonalnymi na rynku. Przykłady tego typu ryzyka: pojawienie się nadmiernej liczby konkurencyjnych obiektów, spadek zatrudnienia w związku z zamknięciem przedsiębiorstwa miastotwórczego, wprowadzenie ograniczeń środowiskowych, ustanowienie ograniczeń w wysokości czynszów. Ryzyko niesystematyczne to ryzyko związane z wycenianą konkretną nieruchomością i niezależne od ryzyk, które dotyczą porównywalnych nieruchomości. Na przykład: pęknięcia w elementach nośnych, nabycie gruntu na użytek publiczny, niepłacenie czynszu, zniszczenie konstrukcji przez pożar i/lub rozwój niezgodnego systemu użytkowania gruntów w pobliżu nieruchomości. Ryzyko statyczne to ryzyko, które można obliczyć i przenieść na firmy ubezpieczeniowe, ryzyko dynamiczne można zdefiniować jako „zysk lub utratę możliwości biznesowych i konkurencji gospodarczej”. Kalkulacja premii za ryzyko została przedstawiona w Tabeli „Czynniki ryzyka mające wpływ na nieruchomość”.
Ustalenie premii za niską płynność
Premia za niską płynność, przy sprzedaży nieruchomości następuje korekta za czas trwania ekspozycji.
Premia ta obliczana jest według wzoru:
Gdzie: P- premia za niską płynność;
Rb- stopa wolna od ryzyka;
Ł- okres ekspozycji (w miesiącach);
Q to całkowita liczba miesięcy w roku.
Na dzień wyceny przyjęto korektę z tytułu niskiej płynności na poziomie 3,25%, co odpowiada trzem miesiącom ekspozycji obiektu.
Określenie premii za zarządzanie inwestycją
Specjaliści szacują premię za zarządzanie inwestycjami na poziomie 3%.
Wyznaczanie stopy zwrotu z kapitału
Obiekt nieruchomości ma skończony (ograniczony) okres ekonomicznego życia (okres, w którym eksploatacja obiektu jest fizycznie możliwa i ekonomicznie opłacalna). Dochodząc do nieruchomości wniesionej przez nieruchomość, musi zrekompensować utratę przez przedmiot jego wartości do końca jego ekonomicznego życia. Ilościowo wysokość dochodu wymaganego do takiej rekompensaty wyraża się poprzez stopę zwrotu z kapitału.
Stopę zwrotu z kapitału można obliczyć na trzy sposoby:
4. Liniowy zwrot kapitału (metoda Ringa): zakłada zwrot kapitału w równych ratach przez cały okres życia aktywa, stopa zwrotu w tym przypadku to roczna część kapitału początkowego odliczana na nieoprocentowany fundusz kompensacyjny .
5. Zwrot kapitału na fundusz kompensacyjny i stopa procentowa wolna od ryzyka (metoda Hoskolda): zakłada utworzenie funduszu kompensacyjnego po najniższej możliwej stopie – stopie „wolnej od ryzyka”.
6. Zwrot kapitału na fundusz kompensacyjny oraz stopa zwrotu z inwestycji (metoda Inwooda) zakłada utworzenie funduszu kompensacyjnego na stopie procentowej równej stopie zwrotu z inwestycji (stopa dyskontowa).
Przyjmuje się, że okres ekonomicznej użyteczności wynosi 30 lat, zgodnie ze średnim okresem remontu dodatkowego (określony na podstawie VSN 58-88 (r)).