Usługi bankowe 

Nieruchomości w działalności gospodarczej. „Chcę, żeby było bezpiecznie i nie drogo…”. O sposobach posiadania i wykorzystywania nieruchomości komercyjnych w działalności gospodarczej. Nieruchomość jest systematycznie wykorzystywana w biznesie

Właściciele nieruchomość komercyjna często pada pytanie, jak najbezpieczniej i przy jak najmniejszych kosztach podatkowych posiadać i wykorzystywać w działalności gospodarczej (leasing) istniejący majątek. Oczywistym jest, że właściciel majątku nie powinien przeprowadzać ryzykownych transakcje biznesowe, a najlepiej w ogóle nie mieć żadnego związku ze „światem zewnętrznym”. Jak więc lepiej sformalizować relacje z osobami trzecimi? Kogo lepiej wybrać jako właściciela majątku: firmę czy obywatela? Porozmawiamy o tym wszystkim w tym artykule.

Jeśli chodzi o wybór metody relacji z kontrahentami zewnętrznymi, wielu ekspertów nie bez powodu sugeruje wykorzystanie tej instytucji jako najbezpieczniejszego rosyjskiego instrumentu posiadania i użytkowania aktywów. zarządzanie zaufaniem własność (rozdział 53 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Biorąc pod uwagę, że na temat umowy o zarządzanie powiernictwem powiedziano i napisano już sporo, nie wchodząc w szczegóły, zauważamy, że główną zaletą korzystania z umowy o zarządzanie powiernictwem jest niemożność w chwili obecnej przejęcia nieruchomości obywatel, przeniesiony przez niego do zarządu powierniczego, ponieważ na mocy części 2 art. 1018 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wykluczenie długów założyciela zarządu z majątku przekazanego przez niego zarządowi powierniczemu jest niedozwolone, z wyjątkiem niewypłacalności (upadłości) tej osoby.

Przepisy Rozdziału X „Upadłość obywatela” prawo federalne„W sprawie niewypłacalności (upadłości)” nr 127-FZ z dnia 26 października 2002 r. obecnie w stosunku do obywateli, którzy nie są indywidualni przedsiębiorcy, nie mają zastosowania (klauzula 2, art. 231 ustawy „O niewypłacalności (upadłości)”). W najbliższym czasie wejście w życie przepisów tej ustawy dotyczących upadłości osób fizycznych, mimo gorących dyskusji, wydaje się mało prawdopodobne.

Jednak szereg wad utrudnia szerokie zastosowanie umowy o zarządzanie powierniczym majątkiem w praktyce. Najistotniejszym z nich jest wysokie prawdopodobieństwo wystąpienia przez organy podatkowe roszczeń związanych z koniecznością zapłaty podatku VAT powiernikom od dochodów z korzystania z mienia otrzymanego w powiernictwie. Co więcej, dotyczy to również przypadków stosowania zarówno przez powiernika, jak i założyciela zarządzania uproszczonym systemem podatkowym, a także w przypadkach, w których założycielem zarządzania jest , ponieważ art. 346.11 ust. 2 Kodeksu Podatkowego Federacja Rosyjska stanowi, że „uproszający” są płatnikami podatku VAT zapłaconego zgodnie z art. 174 ust. do obowiązków podatnika VAT.

Zdaniem autora obowiązek zapłaty VAT nie powstaje w tych przypadkach, ponieważ początkowo nie ma podatnika VAT. Ale biorąc pod uwagę, że oficjalne stanowisko organów podatkowych w sprawie ten przypadek jest odwrotnie, a także wobec braku stabilnej praktyki sądowej i arbitrażowej na korzyść podatników należy stwierdzić, że korzystanie z umowy powiernictwa majątkowego z tego punktu widzenia jest bardzo ryzykowne.

Między innymi, choć mniej znaczące, punkty ujemne, można zauważyć, że strony umowy o zarządzanie powiernicze stosujące uproszczony system podatkowy muszą korzystać z przedmiotu opodatkowania „dochód pomniejszony o kwotę wydatków”, ze względu na bezwzględny wymóg prawa (klauzula 3 art. Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej).

Ponadto swoistą wadą jest niemożność zawarcia umowy o zarządzanie powiernictwem „z mocą wsteczną”, ze względu na potrzebę państwowej rejestracji przeniesienia nieruchomości do zarządzania powierniczego w taki sam sposób, jak rejestracja przeniesienia własności tego własność. Jednocześnie niezgodność z formą umowy o zarządzanie nieruchomością powierniczą lub wymóg rejestracji przeniesienia nieruchomości na zarządzanie powiernicze pociąga za sobą nieważność umowy (art. 1017 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) .

Tak więc, pomimo najwyższego poziomu (w porównaniu z innymi rosyjskimi instrumentami), jeśli nie jesteś gotowy płacić dodatkowego 18% podatku VAT od wpływów z użytkowania nieruchomości, powinieneś poszukać innej, bardziej akceptowalnej opcji posiadania i użytkowania majątek.

Taką opcją wykorzystania istniejącego majątku w działalności przedsiębiorczej, zdaniem autora, jest dzierżawa nieruchomości przez właściciela majątku spółki operacyjnej, a następnie podnajem tej nieruchomości przez spółkę operacyjną w celu podnajmu ostatecznym podnajemcom.

Główną zaletą tej metody rejestracji powiązań jest oczywiście to, że zawieranie umów z kontrahentami zewnętrznymi będzie się odbywało w imieniu spółki operacyjnej, a nie właściciela nieruchomości, co praktycznie eliminuje ryzyko roszczeń przez kontrahenci zewnętrzni właściciela nieruchomości.

Firma operacyjna najemcy, zgodnie z warunkami umowy najmu, może zostać obciążona wszelkimi kosztami utrzymania wynajmowanej nieruchomości, którymi obciążają podnajemców, począwszy od opłacania rachunków za media, aż po prowadzenie wyremontować. Właściciel nieruchomości w formie czynszu otrzyma „oczyszczony” dochód z wynajmu nieruchomości.

Jeśli chodzi o wybór podmiotu, który będzie właścicielem majątku, z punktu widzenia wygody i obniżenia kosztów dalszego wykorzystania uzyskanych dochodów, najkorzystniejsza jest rejestracja własności osoby fizycznej, gdyż w tym w przypadku, gdy właściciel nieruchomości będzie mógł natychmiast wykorzystać otrzymane środki bez ponoszenia dodatkowych kosztów podatkowych.

W przypadku rejestracji własności przeniesienia Pieniądze założyciel pociąga za sobą konieczność gromadzenia i zapłata podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 9%, ponieważ jedyną legalną opcją wypłaty środków na rzecz założyciela jest przekazanie dywidendy. Jednocześnie autor świadomie wyklucza takie „wolne od podatku” metody przekazywania środków fundatorowi, takie jak nieoprocentowane pożyczki długoterminowe, różne umowy wydatkowe, gdyż, jak wspomniano powyżej, decydującym momentem jest zapobieganie osoba będąca właścicielem majątku pochodzącego z wykonywania wątpliwych transakcji biznesowych.

Wskazane jest, aby właściciel aktywów - osoba fizyczna - zarejestrował się jako indywidualny przedsiębiorca i przeszedł na uproszczony system podatkowy w celu opodatkowania „dochodu”, ponieważ w tym przypadku dochód uzyskany przez niego będzie opodatkowany od dochodu w stawka 6 (zamiast 13) procent. Ponadto zastosowanie uproszczonego systemu podatkowego pozwoli osobom fizycznym nie płacić podatku VAT.

Jednocześnie należy pamiętać, że indywidualny przedsiębiorca odpowiada za swoje długi całym swoim majątkiem. Jeśli jednak wyłączną działalnością przedsiębiorcy jest wydzierżawienie mienia zaprzyjaźnionej firmy operacyjnej, a cena najmu jest zgodna z rynkiem, ryzyko roszczeń będzie minimalne.

Wskazane jest również przeniesienie przedsiębiorstwa prowadzącego do uproszczonego systemu podatkowego, ale z uwagi na znaczną część kosztów utrzymania przypisanego jej majątku, już w celu opodatkowania „dochód pomniejszony o kwotę wydatków”, co pozwoli płacić podatek od dochodów w minimalny rozmiar(zbliżony lub równy 1% obrotu).

W celu zminimalizowania ryzyka oskarżenia organ podatkowy uzyskując nieuzasadnione korzyści podatkowe oraz brak biznesowych celów prowadzenia działalności, wysoce pożądane jest, aby kierownik spółki operacyjnej nie był właścicielem dzierżawionej nieruchomości. Jednocześnie dopuszczalny jest wpis właściciela przedmiotu leasingu do założycieli spółki operacyjnej.

Alternatywą do korzystania z nieruchomości na podstawie umów najmu i umów podnajmu może być zawarcie umowy agencyjnej, na mocy której spółka operacyjna – pośrednik w imieniu właściciela majątku – zleceniodawcy – będzie zawierała umowy najmu z najemcami we własnym imieniu, ale w koszt zleceniodawcy. Biorąc jednak pod uwagę, że pod względem stopnia ochrony mienia i konsekwencje podatkowe umowa ta jest podobna do bardziej powszechnej w praktyce, a przez to bardziej przewidywalnej pod względem skutków prawnych i podatkowych umowy najmu, korzystniejsze jest korzystanie z tej drugiej.

Podsumowując, zauważamy, że nie można całkowicie ukryć właściciela nieruchomości przed podnajem, ponieważ przy zawieraniu umowy podnajmu podnajemcy najprawdopodobniej, zgodnie z prawem, będą wymagać pisemnej zgody właściciela na podnajem nieruchomości (w przeciwnym razie będą narażeni na ryzyko rozpoznania niezawartych umów podnajmu).

Z drugiej strony żadna z możliwych opcji „rosyjskich” nie daje również 100% gwarancji nieujawniania informacji o właścicielu nieruchomości (informacje o właścicielu danej nieruchomości może uzyskać każda osoba na podstawie jego pisemny wniosek do organu rejestracyjnego). Ukrywanie rzeczywistego właściciela majątku, przy jednoczesnym znacznym podniesieniu poziomu bezpieczeństwa posiadania majątku, jest obecnie możliwe tylko z udziałem firm zagranicznych. Ale o tych opcjach porozmawiamy w kolejnych wydaniach naszej listy mailingowej.

Przedsiębiorca indywidualny działa w uproszczonym systemie podatkowym (6%). To ma Kody OKVED na sprzedaż i wynajem nieruchomości, ale nie są one aktywne. nieruchomość w formie jedyne mieszkanie posiada mniej niż pięć lat, została kupiona i sprzedana ze statusem indywidualnego przedsiębiorcy z uproszczonym systemem podatkowym. Mieszkanie nie było wynajmowane, nie wykorzystywane w działalności gospodarczej. Jak opodatkowany zostanie dochód ze sprzedaży mieszkania, które nie było wykorzystywane w działalności gospodarczej? Czy indywidualny przedsiębiorca z uproszczonym systemem podatkowym (6%), który nie wykorzystywał nieruchomości w działalności gospodarczej, ma prawo do odliczenia podatku jako osoba fizyczna? Na jakiej podstawie nieruchomość, która zostałaby wydzierżawiona, zostałaby uznana za nieruchomość wykorzystywaną w działalności gospodarczej, w wyniku której dochód z jej sprzedaży również podlegałby uproszczonemu systemowi podatkowemu (6%)?

Konsultacje: 6

Zgodnie z ust. 3 art. 346,11 kod podatkowy RF (zwany dalej kodeksem podatkowym Federacji Rosyjskiej), stosowanie uproszczonego systemu podatkowego przez indywidualnych przedsiębiorców (zwanych dalej IP) przewiduje ich zwolnienie z obowiązku płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych (zwanych dalej osobistymi podatek dochodowy) w odniesieniu do dochodów uzyskanych z działalności gospodarczej.

Dochód uzyskany przez indywidualnego przedsiębiorcę poza ramami jego działalności gospodarczej nie jest zwolniony z: podatek dochodowy. Taki wniosek można wysnuć na podstawie przepisów art. 220 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej, które stanowią, że odliczeń od podatku od nieruchomości nie stosuje się do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej. Wniosek ten potwierdzają również wyjaśnienia departamentu finansowego (patrz na przykład pismo Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 23 kwietnia 2013 r. Nr 03-04-05 / 14060), wskazujące, że dochody ze sprzedaży nieruchomości nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej nie mogą być zwolnione z opodatkowania.

Tak więc, jeśli mieszkanie nie było wykorzystywane w działalności gospodarczej, dochód z jego sprzedaży według główna zasada musi podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 13% (klauzula 1, art. 224 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Ponieważ mieszkanie zostało zakupione i posiadane przez mniej niż pięć lat, dochód z jego sprzedaży nie może być zwolniony z opodatkowania zgodnie z klauzulą ​​17.1 art. 217 oraz ust. 3, 4 art. 217,1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej.

Jednak ustalając procedurę opodatkowania dochodów ze sprzedaży mieszkania należącego do indywidualnego przedsiębiorcy, należy mieć na uwadze, że w niektórych przypadkach trudno będzie uniknąć roszczeń organów podatkowych.

Na przykład, jeżeli sprzedawana nieruchomość została uwzględniona w działalności indywidualnego przedsiębiorcy jako: kapitał obrotowy w stosunku do niej złożono wniosek o zwolnienie z podatku od nieruchomości osób fizycznych w związku z jej wykorzystywaniem w działalności gospodarczej, umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta nie tylko z osobą fizyczną, ale z indywidualnym przedsiębiorcą, to oczywiste że nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Kolejnym kryterium, według którego urząd skarbowy określa zasadność zakwalifikowania dochodu jako osobistego, jest wskazanie (lub niewskazanie) niektórych rodzajów działalności w USRIP. Niestety, jeśli indywidualny przedsiębiorca prowadzi sprzedaż i wynajem nieruchomości w rodzajach działalności, dość problematyczne będzie udowodnienie niewykorzystywania mieszkania w działalności gospodarczej (zwłaszcza jeśli zostało nabyte po zarejestrowaniu indywidualnego przedsiębiorcy) . W swoich pismach Ministerstwo Finansów Rosji i Federalna Służba Podatkowa Rosji wskazują, że dochody z działalności należącej do rodzajów działalności określonych przez indywidualnego przedsiębiorcę podczas rejestracji są uznawane za dochód uzyskany z działalności gospodarczej (zob. na przykład pisma z Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 16 marca 2011 r. Nr 03-11 -11/55, Federalna Służba Podatkowa Rosji dla Moskwy z dnia 10 marca 2011 r. Nr 20-14/4/21822). Tak więc pod względem Urząd podatkowy, dochód ze sprzedaży takiego mieszkania będzie uważany za dochód uzyskany z działalności gospodarczej i będzie musiał być uwzględniany jako dochód do celów płacenia podatku zgodnie z art. 346,15 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej.

Wobec powyższego indywidualny przedsiębiorca w uproszczonym systemie podatkowym, którego działalność obejmuje sprzedaż i wynajem nieruchomości, ma niewielkie szanse na uzyskanie odpisów od podatku od nieruchomości z tytułu zakupu lub sprzedaży nieruchomości jako osoba fizyczna zgodnie z art. 220 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej. Wydatki te z punktu widzenia podatku nie będą związane z dochodami osobistymi indywidualnego przedsiębiorcy i nie powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jeśli chodzi o drugie pytanie, dochód z wynajmowanego mieszkania należącego do indywidualnego przedsiębiorcy na podstawie prawa własności można przypisać do dochodów uzyskiwanych z działalności gospodarczej i podlegać uproszczonemu systemowi podatkowemu, jeśli odpowiedni rodzaj działalności jest wskazany w USRIP w tym celu indywidualny przedsiębiorca - wynajmujący nieruchomości (podobny wniosek zawarty jest w piśmie Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 15 listopada 2016 r. Nr 03-11-11 / 67023).

Wykorzystywanie takiego majątku w działalności gospodarczej mogą być potwierdzone na przykład umowami z pracodawcami, wskazującymi na uzyskiwanie dochodów z danego rodzaju działalności gospodarczej, zawarciem umowy w imieniu indywidualnego przedsiębiorcy, a nie tylko osoby fizycznej - obywatel, złożył wniosek o zwolnienie z podatku od nieruchomości osób fizycznych w związku z tym mieszkaniem.

Uwaga: Odpowiedź została wykorzystana przez magazyn „Lisa” w projekcie porad prawnych dla czytelniczek.

Dziękuję

👨🏪📄💵🕵💰💣👎👎👎❌

Nikołaj kupił w 1997 roku lokal niemieszkalny na parterze domu. Po 12 latach postanowił wynająć go na sklep. Zarejestrowałem indywidualnego przedsiębiorcę w systemie uproszczonym, aby uczciwie płacić podatki od dochodu. W dokumentach pisał, że wynajmie własny majątek. Jako przedsiębiorca planował uzyskiwać dochody tylko z czynszu.

Od 2009 roku Nikołaj otrzymywał pieniądze od najemców i wpłacał wymagane 6% do budżetu. Pracował więc przez pięć lat, po czym postanowił sprzedać lokal za 10,5 mln rubli.

Ponieważ kupił go jako zwykła osoba na długo przed zarejestrowaniem indywidualnego przedsiębiorcy, sprzedał go jako osoba fizyczna. Nikołaj nie zapłacił żadnych podatków od sprzedaży, ponieważ był właścicielem nieruchomości przez wiele lat.

Organy podatkowe nie zgodziły się z nim i naliczyły dodatkowe 630 tysięcy rubli podatku plus kary i grzywny. Tylko 720 tys. Mikołaj poszedł do sądu.

Dlaczego podatek naliczył setki tysięcy rubli?

Nikołaj jest przedsiębiorcą i pracował dla USN. Otrzymywał dochód z najmu. A jeśli otrzymywał dochód z najmu, to wykorzystywał swoją nieruchomość na działalność gospodarczą.

Kiedy sprzedawał swój własny lokal, to było tak, jakby uzyskiwał dochód nie jako zwykły właściciel, ale jako przedsiębiorca. Oznacza to, że dochód ze sprzedaży tej nieruchomości można uznać za dochód indywidualnych przedsiębiorców - wszystkie 10,5 miliona rubli.

Nie ma odliczeń za sprzedaż nieruchomości na uproszczonym podatku ze stawką 6%. I nie zadziała również zwolnienie przedmiotu z podatku, biorąc pod uwagę okres posiadania. Cała kwota ze sprzedaży lokalu to dochód, z którego budżet ma płacić podatek. Do tego 10% grzywna i odsetki. I tak przebiegło 720 tysięcy rubli.

Jaka była odpowiedź przedsiębiorcy?

Oto argumenty podane przez mężczyznę:

  1. Kupił lokal jako osoba fizyczna, na długo przed rejestracją IP.
  2. Sprzedawał również nieruchomości jako osoba fizyczna. W umowie nie było wzmianek o jego statusie IP. Pieniądze ze sprzedaży otrzymał na swoje konto osobiste.
  3. Jako przedsiębiorca nie zajmował się sprzedażą nieruchomości: tego typu działalność w dokumenty rejestracyjne nie.
  4. W podobnych sytuacjach Ministerstwo Finansów rozdzielało przychody według rodzajów i podatków. Były w tej sprawie oficjalne pisma.

Co powiedziały sądy?

👎 Sąd Arbitrażowy

Urząd Skarbowy zrobił wszystko dobrze. Mężczyzna musi zapłacić

W przypadku podatków ważny jest cel nieruchomości, a nie sposób jej sformalizowania zgodnie z dokumentami. Chociaż mężczyzna sprzedał nieruchomość jako własność osobistą, wykorzystał ją do celów biznesowych.

Wyjaśnienia Ministerstwa Finansów nie są dokumentem normatywnym. Nie zostały dane temu przedsiębiorcy i nie można się do nich odnieść.

👎 Odwołanie

prawo podatkowe

To tak. Niech płaci dodatkowe podatki, grzywny i kary. Ale ponieważ działał w dobrej wierze, zmniejszymy jego karę o połowę.

Przedsiębiorca, choć działał w dobrej wierze, pomylił się. Jeśli korzystasz z majątku osobistego w działalności gospodarczej - zapłać podatek od jego sprzedaży jako indywidualny przedsiębiorca.

Sądy się nie myliły. Zgodnie z jego charakterystyką lokal nie jest przeznaczony do użytek własny. Oznacza to, że dochód z jego sprzedaży to wpływy z OD ze wszystkimi tego konsekwencjami.

Wynik. Mężczyzna udał się do sądu przez ponad rok, ale nie mógł zakwestionować naliczeń. Dochód ze sprzedaży nieruchomości osobistych został uznany za przedsiębiorczy. Będziemy musieli zapłacić do budżetu 720 tysięcy rubli.

Nie możesz złożyć skargi do Trybunału Konstytucyjnego?

To raczej nie pomoże. Trybunał Konstytucyjny wyjaśnił, że przedsiębiorcy mogą wykorzystywać swój majątek zarówno do celów osobistych, jak i biznesowych. Z prawnego punktu widzenia trudno go odróżnić, więc musisz zrozumieć.

Jeśli jestem indywidualnym przedsiębiorcą i sprzedam samochód lub komputer, czy mogę zostać obciążony dodatkową opłatą?

Mogą. Jeśli okaże się, że wykorzystałeś tę nieruchomość do działalności gospodarczej, dochód z jej sprzedaży jest ujmowany jako przychód. W przypadku samochodu może to nastąpić łatwo: urząd skarbowy otrzymuje dane od policji drogowej.

Część przedsiębiorców indywidualnych została już obciążona podatkiem od sprzedaży samochodów osobowych. Narzekanie nie powiodło się. W przypadku nieruchomości to również nie pierwszy przypadek.

Z komputerem jest to trudniejsze, bo dane o takich transakcjach pomiędzy osobami fizycznymi nie są automatycznie odbierane przez urząd skarbowy. Ale zawsze są niuanse i nikt nie zagwarantuje, że sprzedając laptopa, meble czy garaż, jako indywidualny przedsiębiorca nie zostaniesz obciążony podatkiem.

Sprzedam nieruchomość i zadeklaruję odliczenie. Na przykład koszty zakupu. Więc to możliwe?

Nie możesz tego zrobić w ten sposób. Odliczenie może być zastosowane tylko wtedy, gdy dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według stawki 13%. Jeśli jest to dochód indywidualnego przedsiębiorcy w uproszczonym systemie podatkowym z 6%, nie ma podatku dochodowego od osób fizycznych, a stawka jest inna.

Nie ma też odliczenia: zgodnie z prawem nie jest to dozwolone. Nie można zastosować stałego odliczenia w wysokości 1 miliona rubli za nieruchomości i 250 tysięcy za inne nieruchomości. Koszt zakupu i długi okres posiadania również nie oszczędzą. Podatek zostanie naliczony od całkowitej kwoty sprzedaży.

Jeśli mam uproszczony system podatkowy „dochód minus wydatki”, jak będzie obliczany podatek?

Wtedy koszt nabycia nieruchomości zostanie odliczony od wpływów. Ale nadal musisz zapłacić podatek od różnicy. A mogą to być setki tysięcy.

Tak było w przypadku innego przedsiębiorcy, który na długo przed rejestracją kupił kilka mieszkań jako osoba fizyczna, przeniósł je do lokale niemieszkalne i wynajęte. Potem przestał robić ten biznes i sprzedawał wszystko jako osoba fizyczna. Organy podatkowe pobrały mu 620 tys. z różnicy, a sądy go poparły.

Ci przedsiębiorcy działali na chybił trafił i sami są winni? Czy mogli przewidzieć takie konsekwencje?

Przedsiębiorcy ci nie działali przypadkowo, ale nie do końca rozumieli sytuację. Za podstawę przyjęli pisma Ministerstwa Finansów i stanowiska sądów. Myśleli, że robią wszystko dobrze, a nawet upewnili się. Płacili też wszystkie podatki i nie ukrywali transakcji przed sprzedażą swojej własności, nie wycofywali aktywów i nie zaniżali cen.

Na przykład jeden indywidualny przedsiębiorca nie uwzględnił w deklaracji kosztów mieszkania komunalnego i sprzedał lokal po zamknięciu działalności. Ministerstwo Finansów poinformowało, że w takich przypadkach można zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych (pismo 03-11-11/25 z dnia 20.08.2012).

Co mogę zrobić, aby uniknąć płacenia podatków od sprzedaży nieruchomości?

Jeśli korzystasz z tej nieruchomości w celu uzyskania dochodu jako indywidualny przedsiębiorca, jest mało prawdopodobne, że będziesz w stanie uniknąć płacenia podatku. Organy podatkowe i sądy zajmują jednoznaczne stanowisko.

Ale nawet to może być korzystne. Wystarczy być przygotowanym na płacenie podatków. Na przykład przy sprzedaży uwzględnij to w cenie, a następnie przenieś do budżetu i śpij spokojnie. Lub nie sprzedawaj, jeśli nie jest to opłacalne.

Jeśli sprzedajesz nieruchomość, o której urząd skarbowy nie wie i nie chcesz płacić podatku jako indywidualny przedsiębiorca, oceń ryzyko. Jeśli jest to komputer za 50 tysięcy rubli, a kupującym jest osoba fizyczna, prawdopodobnie nie grozi ci niebezpieczeństwo. Ale jeśli to samochód za milion, a ty zajmujesz się transportem, możesz wpaść w kłopoty.

Bądź ostrożny, jeśli sytuacja majątkowa jest niejednoznaczna. Na przykład masz serwis samochodowy we własnym garażu, ale Twój samochód również tam jest zaparkowany. Albo masz mieszkanie na pierwszym piętrze i przyjmujesz klientów jako prawnik. Nikt nie może zagwarantować, że sprzedając tę ​​nieruchomość, nagle nie zostaniesz obciążony dodatkowymi podatkami.

Każda historia ma niuanse. Organy podatkowe w ogóle nie wystąpią z roszczeniem bez podania przyczyny. Inspektorzy będą gromadzić dowody, dokumenty badawcze, przesłuchiwać świadków. Na przykład w tej historii tak było. Nie zaniedbuj dokumentów, skonsultuj się z prawnikami, poszukaj kompetentnego księgowego.

Nie odwołuj się do pism z Ministerstwa Finansów, jeśli opisują one sytuację, która choć trochę różni się od Twojej. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości

Na rynku nieruchomości powstały różne struktury biznesowe, które aktywnie działają, przyczyniając się do efektywności obrotu. Kupujący jest głównym tematem rynek nieruchomości. Może to być osoba fizyczna lub osoba prawna. To dla kupujących działa cała struktura rynku nieruchomości,

Ze względu na to, że prawa do posiadania, użytkowania i rozporządzania nieruchomością różnią się od praw do posiadania innych rodzajów nieruchomości i wpływają na interesy wielu osób fizycznych i prawnych, nabywanie i inne operacje z nieruchomościami (darowizny, spadki, czynsz) są związane z określonymi procedurami - rejestracja państwowa prawa do nieruchomości, mające na celu uwzględnienie interesów państwa, władz miejskich i innych podmiotów rynku nieruchomości oraz zagwarantowanie rzetelnej informacji o nieruchomościach.

Przez inwestora w tej strukturze rozumie się osobę prawną lub fizyczną akceptującą decyzje inwestycyjne. Inwestuje własne lub pożyczone pieniądze, a także inne przyciągane mienie lub wartości intelektualne w projekt inwestycyjny i zapewnia ich przeznaczenie.

Inwestorzy posiadający nowoczesne metody zarządzanie nieruchomością, sprawowanie kontroli nieruchomość. Organy upoważnione do zarządzania państwem lub mienie komunalne, lub prawa własności; osoby fizyczne- obywatele, w tym obcokrajowcy; osoby prawne wszystkich form własności (depozytariusze, klienci, wierzyciele, nabywcy itp.).

Instytucje kredytowe (banki), działające na rynku nieruchomości, mogą wykorzystywać różne sposoby: udzielanie pożyczek pod zastaw nieruchomości, inwestowanie pieniędzy w określone projekty przekształcania nieruchomości, tworzenie własnych struktur nieruchomości. Główna aktywność instytucje kredytowe na rynku nieruchomości powinien być udział w projektach inwestycyjnych i deweloperskich, udzielanie kredytów hipotecznych nabycie mieszkań.



Kluczową postacią w rozwoju rynku nieruchomości jest profesjonalny przedsiębiorca – deweloper (deweloper).

Budowniczy jako podmiot rynek pierwotny wykonuje wiele czynności organizacyjnych i funkcje gospodarcze połączone pojęciem „zarządzania inwestycjami”.

Obejmują one:

Ekonomiczny wybór efektywny projekt;

Utworzenie lub przekształcenie obiektu nieruchomości (zagospodarowanie niezabudowanej działki, przebudowa budynku itp.);

Zdobycie wszystkich niezbędnych przewidziane przez prawo dokumentacja i pozwolenia na realizację projektu;

Poszukiwanie inwestorów;

określenie warunków przyciągania inwestycji i pożyczone pieniądze;

Rozwój mechanizmów obiegu środków i form ich zwrotu;

Wybór i przyciąganie wykonawców;

Kontrola nad realizacją pracy.

Realizację działań deweloperskich na rzecz rozwoju projektu nieruchomościowego przez dewelopera (dewelopera) można podzielić na trzy etapy.

1. Określenie wykonalności ekonomicznej i wykonalności projektu.

W odniesieniu do budowy nieruchomości mieszkalnych na terenie miasto to znaczy:

Prognoza dynamiki populacji i jej struktury rodzinnej;

Ocena stanu rozpuszczalnikowego zapotrzebowania na mieszkania w różnych grupach społeczno-demograficznych ludności;

Określenie parametrów ekonomicznych sytuacji urbanistycznej (wybór dochodowych działek budowlanych, stan terenu zabudowy itp.).

2. Definicja najlepsze warunki realizacja projektu i opracowanie szczegółowego planu jego realizacji.

Na tym etapie granice specyficzne działki niezbędnych do realizacji projektu i określonego stanu ich infrastruktury. Na zakończenie tego etapu działalności deweloper otrzymuje prawa do opracowania, niezbędną dokumentację projektową i kosztorysową, komplet pozwoleń oraz zasoby finansowe i przechodzi do przygotowania praktycznej realizacji projektu.

3. Praktyczna realizacja projektu.

Na tym etapie angażują firmy budowlane, organizowane jest finansowanie bieżących prac, odbiór zakończonej budowy nieruchomości i jej sprzedaż.

W ten sposób budowniczy (deweloper) jest centralną i podstawową postacią w rozwoju pierwotnego rynku nieruchomości.

Kolejnym uczestnikiem rynku nieruchomości jest wykonawca budowlany – osoba fizyczna lub prawna (firma specjalistyczna), która w uzgodnionym terminie odpłatnie wykonuje budowę obiektów dla klienta na podstawie umów o budowę kapitałową.

Aktywnie rozwijającym się rodzajem działalności przedsiębiorczej na rynku nieruchomości jest wycena obiektów nieruchomości. Instytut Profesjonalnej Wyceny Nieruchomości rozwija się w następujących obszarach.

1. Państwowa ocena obiektów nieruchomości i kontrola nad jej wykonaniem. 2. Działalność publiczna organizacje samoregulacyjne rzeczoznawcy 3. Działalność niezależnych rzeczoznawców i rzeczoznawców działających w ramach wyspecjalizowanych organizacji prawnych.

Powstawanie działalności przedsiębiorczej w dziedzinie nieruchomości datuje się na pierwszą połowę lat 90-tych, kiedy zaczął kształtować się krajowy rynek nieruchomości. Charakterystyczne cechy rozwój rynku nieruchomości w tym okresie to:

motywacje konsumenckie, które kształtują popyt na rynku nieruchomości, zaczynają być brane pod uwagę nieruchomości instytucje finansowe jako przedmiot inwestycji w celu osiągnięcia zysku dopiero na końcowym etapie;

nieuregulowane prawa majątkowe i słabość Ramy prawne rynek, który umożliwił szybkie zwiększenie liczby transakcji na początku okresu i stał się hamulcem na etapie jego realizacji;

przewaga tendencji redystrybucyjnych między segmentami populacji o różnych poziomach dochodów, między starym a nowym kapitałem.

W nowoczesnych firmach przedsiębiorczych powstają grupy zawodowo-przedsiębiorcze, takie jak kredyt hipoteczny, Firmy ubezpieczeniowe ubezpieczenie tytułu własności, doradcy ds. nieruchomości itp. każda z tych grup spełnia swoje funkcje, aw ramach tej samej firmy mogą istnieć różne obszary działalności. Na przykład rozwój nieruchomości i zarządzanie nieruchomościami często się krzyżują, zwłaszcza na rynku nieruchomości komercyjnych.

Pośrednicy odgrywają kluczową rolę wśród profesjonalistów działających na rynku nieruchomości. Działalność na rynku nieruchomości wł. ten moment to stale rozwijający się obszar usług, które są świadczone przez firmy z branży nieruchomości (tj. osoby prawne o różnych formach własności. Działalność na rynku nieruchomości to działalność prowadzona przez osoby prawne a przedsiębiorcom indywidualnym na podstawie umowy z osobą zainteresowaną (lub przez pełnomocnika) o zawieranie w jego imieniu i na jego koszt lub w imieniu własnym, ale na koszt i w interesie zainteresowanej osoby, czynności cywilnoprawnych z nieruchomości i prawa do nich.

W tej chwili regulacje prawne działalność na rynku nieruchomości prowadzona jest aktami rządu Federacji Rosyjskiej, a także przepisy prawne władza wykonawcza podmiotów

Jest prawnie określone, jakie rodzaje robót i usług związanych z działalnością na rynku nieruchomości podlegają licencjonowaniu, na przykład:

Pośrednictwo w transakcjach kupna i sprzedaży, zamiany, dzierżawy obiektów nieruchomości;

Zarządzanie obiektami nieruchomości na podstawie umowy z właścicielem tych obiektów;

Zawarcie umów najmu oraz utrzymanie życia zależne, przewidujące zbycie nieruchomości.

Główne wymagania licencyjne dla wnioskodawców na realizację działalności związanej z nieruchomościami to:

Informacje o lokalach przeznaczonych do realizacji licencjonowanej działalności i prawach do nich;

Informacje charakteryzujące kwalifikacje zawodowe osoby, która zamierza prowadzić licencjonowaną działalność;

Informacje o wypłacalności (dostępności wystarczających środków finansowych) w celu zrekompensowania ewentualnych strat spowodowanych z winy licencjobiorcy przez klienta jego usług.

Główne działania pośredników w handlu nieruchomościami.

1. Realtor działa jako agent. Pośrednik realizuje ten status na podstawie umowy agencyjnej, którą zawiera z konsumentem usług. Niniejsza umowa określa obowiązki pośrednika w obrocie nieruchomościami do dokonania określonych czynności prawnych w odniesieniu do nieruchomości określonej w umowie (na przykład zawarcia z nią jednej lub więcej transakcji) we własnym imieniu i na koszt konsumenta lub w imieniu i na koszt konsumenta. 2. Pośrednik działa jako pełnomocnik. Jednocześnie zawierana jest umowa agencyjna, która nakłada na pośrednika obowiązek dokonania w imieniu i na koszt zleceniodawcy określonych czynności prawnych w stosunku do posiadanego lub używanego przez niego majątku.

3. Realtor działa jako pośrednik. Umowa prowizyjna zawierana jest między konsumentem usług a pośrednikiem w handlu nieruchomościami. Zgodnie z nim, pośrednik w obrocie nieruchomościami zaciąga zobowiązania we własnym imieniu i na koszt osoby zobowiązanej do dokonania jednej lub więcej transakcji z nieruchomością. Broker realizuje następujące funkcje:

Pełnienie funkcji pełnomocnika jednej lub obu stron w transakcji dotyczącej nieruchomości;

Analiza negatywnych i pozytywnych czynników związanych z transakcją;

Opracowanie optymalnego programu przeprowadzenia odpowiedniej operacji na obiekcie nieruchomości przy najniższym koszcie i ryzyku.

4. Firma zajmująca się obrotem nieruchomościami pełni rolę pośrednika. Działalność pośrednika prowadzona jest w przypadku, gdy nieruchomość jest własnością samego pośrednika (została wcześniej nabyta w celu późniejszej sprzedaży).

5. Pośrednictwo pośrednika w obrocie nieruchomościami. Działania w zakresie świadczenia usług w zakresie poszukiwania kontrahentów dla osób, które wyraziły chęć zakupu lub sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości w celu późniejszego zawarcia odpowiednich transakcji. W tym przypadku pośrednik nie jest stroną bezpośrednią.

6. Działalność handlowa pośrednik nieruchomości. Posiadając ten status, pośrednik pełni następujące funkcje:

Świadczy usługi dla wsparcie informacyjne uczestnicy transakcji;

Świadczy usługi doradcze i papierkowe;

Świadczy usługi w zakresie prawidłowego i bezpiecznego rozliczania transakcji.

7. Działalność firmy zajmującej się obrotem nieruchomościami polegająca na tworzeniu nowych obiektów nieruchomości w celu ich późniejszej sprzedaży. Działalność ta prowadzona jest na zasadzie partnerstwa z firmami inwestycyjno-budowlanymi.

8. Działalność spółki zajmującej się obrotem nieruchomościami polegająca na stworzeniu w celu późniejszej sprzedaży odrębnego obiektu nieruchomościowego poprzez zmianę reżimu prawnego istniejącego wcześniej obiektu (zespołu nieruchomości).

9. Praca firmy zajmującej się nieruchomościami przemysłowymi. Ta działalność pośrednika ma zazwyczaj na celu wynajem i sprzedaż powierzchni biurowej, handlowej i magazynowej.

10. Praca przedsiębiorstwa obrotu nieruchomościami przemysłowymi w ramach programu restrukturyzacji produkcji. Działalność ta prowadzona jest na podstawie akredytacji Komisji Polityki Gospodarczej.

11. Działalność firmy zajmującej się obrotem nieruchomościami w zakresie gospodarowania nieruchomościami może być prowadzona na podstawie:

a) umowy agencyjne i umowy umowne;

b) umowy najmu z prawem podnajmu dla klientów;

c) zarządzanie powiernicze nieruchomościami.

Kontrola pociągnęła przedsiębiorcę do odpowiedzialności za niepłacenie podatków. W trakcie kontroli stwierdzono, że płatnik nie uwzględnił w deklaracji dochodów ze sprzedaży samochodów Pojazd. Kontrowersyjne samochody były wykorzystywane w działalności biznesowej. Spowodowało to brak zapłaty podatku do budżetu. W rezultacie OD został obciążony podatek zapłacony w związku z: stosowanie uproszczonego systemu podatkowego oraz karę podatkową. Biznesmen zaskarżył decyzję w sprawie kontroli do sądu. Kasacja odmówiła spełnienia wymogów OD.

Sąd wskazał, że przedmiotem opodatkowania w ramach uproszczonego systemu podatkowego jest dochód lub dochód pomniejszony o kwotę wydatków (klauzula 1 art. 346.14 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Przychody ze sprzedaży ujmowane są jako przychody ze sprzedaży towarów (robót, usług) jako: własna produkcja i wcześniej nabyte (klauzula 1 art. 249 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Jednocześnie przy sprzedaży domów, mieszkań, działek i innych nieruchomości, które są w posiadaniu od ponad 3 lat, obywatel ma prawo do odliczenia od podatku od nieruchomości. Odliczenie od podatku dochodowego od osób fizycznych przysługuje w kwocie otrzymanej ze sprzedaży tej nieruchomości ( pod. 1 pkt 1 art. 220 Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej). Świadczenie to nie dotyczy dochodów indywidualnych przedsiębiorców ze sprzedaży nieruchomości w związku z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą.

Z materiałów sprawy wynikało, że OD uwzględniono dochód z głównej działalności w ramach uproszczonego systemu podatkowego oraz ze sprzedaży ośmiu samochodów. przedłożony do kontroli zwrot podatku podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Odzwierciedlał dochód ze sprzedaży pojazdów mechanicznych. Jednocześnie przedsiębiorca skorzystał z ulgi w podatku od nieruchomości. Kwota dochodu podlegającego opodatkowaniu w wysokości 2,4 mln rubli. została pomniejszona o kwotę wydatków w wysokości 2,8 mln RUB związanych z zakupem pojazdów. W rezultacie kwota podatku należnego do budżetu wyniosła 0 rubli.

Uzasadniając swoją tezę, IP wskazał, że opodatkowanie w ramach uproszczonego systemu podatkowego odbywa się wyłącznie w odniesieniu do działalności gospodarczej zgłoszonej podczas rejestracji. Ponadto w OD wyjaśniono, że transakcja sprzedaży samochodów miała charakter jednorazowy i nie miała na celu osiągnięcia zysku. W rzeczywistości poniosła stratę. Sąd uznał te argumenty za nie do przyjęcia.

Sędziowie wyjaśnili, że nabycie nieruchomości w celu czerpania zysku z jej użytkowania lub sprzedaży wskazuje na obecność działalności gospodarczej. Wykonywanie przez przedsiębiorcę czynności sprzedaży pojazdów nie jest prawnie zabronione. Brak informacji w jednym rejestr państwowy o tego rodzaju działalności nie oznacza, że ​​obywatele nie mogą sprzedawać samochodów.

Status IP potwierdza stosowny certyfikat. Ponadto nie jest powiązany z rodzajami działalności wymienionymi w certyfikacie. W konsekwencji brak określonego rodzaju działalności w zaświadczeniu nie oznacza, że ​​dana osoba nie nabyła w związku z nim statusu przedsiębiorcy.

Sporne samochody zostały zakupione przez IP w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Wykorzystano je w jego realizacji i sprzedano innemu przedsiębiorcy. Na tej podstawie sąd uznał, że dochody ze sprzedaży tych samochodów, a także koszty ich nabycia, nie powinny były być brane pod uwagę, gdy naliczanie podatku dochodowego od osób fizycznych. W związku z tym, jak zakończyła się kasacja, dopłata jednolitego podatku w ramach uproszczonego systemu podatkowego była zgodna z prawem.

Przedsiębiorca starał się oszczędzać na podatkach transakcyjnych ze względu na swój podwójny status. Jest zarówno uproszczonym przedsiębiorcą, jak i indywidualistą. W przypadku transakcji, która nie przynosi zysku, bardziej opłaca się płacić podatki jako osoba fizyczna.

Głównym czynnikiem wpływającym na rozstrzygnięcie takich sporów w sądzie jest cel nabycia nieruchomości. W omówionej powyżej sytuacji w OD sprzedano 8 samochodów. Taka liczba pojazdów jest nierealna w użytkowaniu do celów osobistych. W przypadkach, gdy np. indywidualny przedsiębiorca sprzedaje jedyne mieszkanie, prawo do odliczenia nieruchomości musi być wykonane w całości.

Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej stwierdziło również bezzasadność stosowania odpisów majątkowych przy sprzedaży nieruchomości komercyjnych. W Dekret z dnia 16.03.10 nr 14009/09 Należy zauważyć, że w każdym przypadku indywidualny przedsiębiorca jest zobowiązany do zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej do celów komercyjnych. Jednocześnie nie odgrywa roli ani moment nabycia tej nieruchomości, ani fakt rozliczenia kosztów jej nabycia.

Z drugiej strony dochodzi do nadużyć ze strony organów podatkowych. Na przykład, gdy brany jest pod uwagę absolutnie dowolny dochód ze sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości, w tym mienia osobistego. Zdarzają się przypadki, w których przy sprzedaży nieruchomości po zakończeniu OD naliczany jest dodatkowy podatek.