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부동산의 특징과 생애주기. 부동산 객체의 수명주기

부동산 자산(신축 또는 개조)의 운영 효율성을 평가하려면 전체 수명주기 동안 이를 고려하는 것이 포함됩니다. 부동산의 구상부터 청산(처분)까지의 과정을 정리한 것입니다. 수명주기타당성 조사 시점부터 신체적 또는 도덕적 노화의 순간까지의 대상은 4단계로 나눌 수 있습니다.

I. 사전 설계 및 설계 단계.

1. 합리적인 구축전체 수명주기에 대한 비용을 계산합니다.

2. 운영 비용의 최소화.

첫 번째 단계는 객체 기능의 효율성을 크게 결정합니다. 이 단계는 특히 복잡하며 여러 구성 요소로 구성됩니다.

디자인 전 단계 - 컨셉 단계. 여기에는 다음이 포함됩니다.

· 부동산 시장 분석;

· 물체의 위치 선택 및 승인;

· 타당성 조사 개발;

· 투자 자금 유치.

결과: 설계 할당.

설계 단계에는 다음이 포함됩니다(제48조 Grad.K).

· 공학 조사;

· 건축 및 건축 설계;

· 시험;

· 초기 허가 서류 등록.

II. 부동산 프로젝트 건설.

1. 고객의 선택. 프로젝트 관리(첫 번째 기간부터 시작하는 것이 좋습니다).

2. 부동산 시장의 요구에 따라 건설 중인 주요 건설 프로젝트를 준수합니다.

3. 계약자 선정(일반계약, 하도급)

4. 공사관리

5. 국가 건설 감독.

6. 시설 가동 허가의 발급

이 단계에서는 건설 중인 객체가 수명 주기 논리에 따라 결정되는 부동산 시장 부문의 요구 사항을 준수한다는 실제 증거가 나타납니다.

III. 부동산 운영.

기능적, 기술적 작업이 포함됩니다.

기능적(소유자 또는 투자자의 디자인 기능적 목적과 목표에 따라 기능적 효용성을 추출하는 것)에는 다음이 포함됩니다.

· 소유 및 사용;

· 이익을 창출하고 필요를 충족시킵니다.

· 재산 처분;

· 소유자, 공동 소유자, 사용자 변경(권리 및 거래 필수 등록 포함).

기술적(특정 수준에서 기능적 유용성을 추출하기 위한 조건을 제공하는 부동산의 기술적 조건 유지) 운영:

· 자산 관리(유지보수, 수리, 교체);

· 물체와 그 부분의 기능적 목적을 변경합니다.

· 수명주기의 반복 또는 수정;

· 끝 경제생활물체.

부동산 물건의 운영:

구내 장비 운영


자재 회계;

화재 예방, 안전 예방 조치;

통신 관리(공공 건물용)

재활용, 폐기물 처리;

긴급 상황 제거;

유지 보수 및 수리.

운영 기간:

A. 전액 회수될 때까지 운영됩니다.

B. 투자를 위한 후속 운영 시간(마모 제거를 위한 추가 비용이 운영 이익을 초과하지 않을 때까지)

IV. 개체를 닫는 단계입니다.

이는 원래 기능과 획득한 기능을 완전히 제거하여 철거하거나 질적으로 새로운 개발을 초래하는 것입니다. 이 단계에서는 다음 사항에 상당한 비용이 필요합니다.

변제

객체 변경

물리적 노후화의 제거.

공터로서의 토지 가치는 토지 가치에 기존 시설 가치를 더한 금액보다 크다.

개선을 제거하는 경제적 근거는 토지의 보다 효율적인 사용에 대한 기존 개선의 형태로 장애물을 제거하는 것입니다.

부동산의 수명주기는 특정 패턴을 따르며 경제적, 물리적, 연대순 및 잔여 경제 생활을 포함합니다.

물체의 물리적 수명- 철거 전 해당 부동산이 기능적으로 적합한 상태로 실제로 존재했던 기간. 그것은 발생합니다: 규범적이고, 실제적이고, 계산됩니다.

경제적 수명- 물건이 이익의 원천으로 사용되는 기간.

객체의 수명은 객체가 기능적 목적으로 사용될 수 있는 기간입니다.

수명:

생활연령- 시운전 순간부터 시설의 운영 기간

유효나이- 외관 및 기술적 조건에 대한 평가를 기반으로 한 개체의 연령

남은 경제생활- 평가일로부터 경제적 수명이 끝날 때까지의 기간.

소개

관리, 자금 조달, 인력 교육 등 효과적인 부동산 개발 문제는 오늘날과 장기적으로 시급한 주제입니다. 이러한 관련성은 부동산의 본질과 국가 경제에서의 역할에 의해 직접적으로 결정됩니다. 부동산의 주요 특징은 다음과 같이 제시할 수 있다.

부동산은 국부(國富)의 기능적 기초이자 문화역사유산의 가장 중요한 요소이다.

부동산 시장은 일종의 발전기이다 경제 성장국가;

부동산은 모든 사회 구성원의 기본적인 욕구를 예외 없이 충족시켜 주는 중요한 사회적 기능을 수행합니다.

따라서 부동산은 시장 회전율, 소유권 및 관리의 특별한 대상입니다.

부동산을 국가 부의 기초로 이해한 것은 수세기에 걸쳐 거슬러 올라갑니다.

시장경제 체제가 발전하면서 부동산 문제 해결이 시급해지면서 대규모 전문가 양성이 필요하게 됐다. 자연스러운 결과는 1868년 런던에 측량사 훈련 기관이 설립된 것입니다. 1881년에 왕립 칭호를 받았으며 그 이후로 왕립 공인 측량사 협회라고 불렸습니다. 측량사는 부동산, 도시계획, 개발사업 준비 및 시행, 부동산 평가 및 관리, 건물의 수리, 재건축 및 현대화, 건설 점검, 매매 및 임대에 관한 정보 수집, 제공 및 처리 기능을 수행합니다. 상업용 부동산.

부동산과 그 전체는 수명주기 동안 다양한 요인의 영향을 받는 복잡한 시스템입니다. 이 경우 비용 등가물을 결정하는 것은 부동산 분석에 체계적인 접근 방식을 적용한 결과로만 가능합니다. 이 접근 방식의 개념은 세계 과학 및 실무 분야에서 측량이라는 이름을 받았습니다 (영어 측량 - 측량, 측량, 검사에서 유래).

이 작업의 목적은 수명주기 동안 부동산에 어떤 일이 일어나는지 분석하는 것입니다.

1. 시간이 지남에 따라 부동산이 기능하는 일반적인 패턴

일반적인 패턴은 분명합니다. 시간이 지남에 따라 지속적으로 손실되는 소비자 자산(그리고 영원한 것이 없기 때문에 손실될 수 없음)은 부동산의 유용성을 감소시킵니다. 사용가치가 떨어지게 됩니다. 사용 가치와 가치는 모든 노동 생산물의 두 가지 필수 특성이기 때문에 역학과 유사한 변화는 가치 등가에서 발생합니다. 가치의 감소는 결과적으로 특정 사용 유형(제품 가격 또는 총 소득 금액)에 해당하는 가치(“사용 가치”라고 함)의 변화로 이어집니다. 따라서 단일 인과관계의 모든 연결은 사용가치 -> 총 비용-> 사용 비용은 시간이 지남에 따라 일반적인 변화 패턴에 따라 달라질 수 있습니다. 그러나 이러한 변화의 실질적인 특징이 다르다는 점을 알아차리는 것은 어렵지 않습니다. 부동산 객체의 소비자 특성은 "물체"에 구현되므로 실제 소비자 가치는 이 "물체"의 실제 상태에 대한 조사를 통해서만 결정될 수 있습니다. 또한 특정 사물의 유용성은 결코 완전히 객관적인 범주가 아니라는 점을 잊어서는 안 됩니다. 그녀는 필수적인잠재 소비자의 아이디어가 참여하여 형성됩니다. 소비자 선호도에 영향을 받습니다.

가치 변화의 실질적인 측면으로 전환하면 재생산 조건의 직접적인 영향을 받는다는 점을 즉시 알아야합니다. 서로 다른 기간에 유사한 소비자 속성을 가진 부동산 객체를 생성하려면 노동 투입이 점점 더 적게 필요합니다. . 이와 관련하여 부동산의 독특한 특징은 살아있는 노동의 양이 여전히 상당하다는 점이며, 살아있는 노동을 물질화된 노동으로 대체하는 것(즉, 인간의 물리적 비용을 기계 및 메커니즘의 작업으로 대체하는 것)이 상대적으로 느린 속도로 발생한다는 것입니다. 다른 산업에. 그러나 일반적인 패턴은 변하지 않습니다. 완성된 부동산의 비용은 시간이 지남에 따라 지속적으로 감소합니다. 당연히 비용의 실제 가치는 재생산 조건에 대한 자세한 분석을 통해서만 결정될 수 있습니다.

사용가치가 변하는 과정도 매우 독특하고 구체적이다. 부동산(상품)의 경우 실제로 가치의 역학과 일치하는 경우, 부동산(제품 및 부동산)의 경우 수입원은 그렇지 않습니다. 그 이유는 분명합니다. 제품과 소득원이 독립적인 환경, 즉 해당 시장에서 실현되기 때문입니다. 사용 가치를 찾기 위한 매개변수를 결정하는 것에는 적절한 조사를 수행하는 것도 포함됩니다.

또한 위치에는 고유한 역학이 있습니다. 특정 개체에 대해서는 변경되지 않지만 이것이 가치에 미치는 영향이 동일하게 변경되지 않는다는 의미는 아닙니다. 객체는 시간이 지남에 따라 일부 특성을 잃고 다른 특성을 획득하면서 발전하는 공간 환경에 항상 존재합니다. 이러한 변화의 내용과 범위는 도시 전체를 고려하는 것과 관련하여 그 자체로 중요한 특수성을 가지고 있습니다. 따라서 수행되는 시험에는 고유한 내용이 있어야 합니다.

역학의 또 다른 측면, 즉 수명 주기의 여러 단계에서 부동산 사용 유형을 변경할 수 있는 가능성이 있습니다. 이는 이전의 영향 요인이 작동을 멈추고 새로운 요인이 나타나는 것을 의미합니다. 이 경우 사용 중인 값이 매개변수가 변경된 또 다른 "동적 궤적"으로 이동한다고 말할 수 있습니다.

수명주기의 특정 순간마다 요소의 영향은 매우 복잡하고 모호하므로 등가 비용 결정이 상당히 복잡해집니다. 소비자 가치의 역학이 가장 차분할 것이라는 것은 분명합니다. 소득의 역학은 더욱 활발해질 것이며 가장 큰 변동성은 물건의 가치 등가물, 즉 상품(즉, 시장 가격)이 특징입니다. 모든 유형의 가치는 다차원적이며 수많은 다양한 검사를 통해 정량화될 수 있다는 점을 다시 한 번 강조하겠습니다.

기술 전문성. 이 그룹에는 부동산 물체의 "물체"에 대한 모든 유형의 검사가 포함됩니다. 이는 비용 지표를 결정하는 출발점이므로 엄격히 필수 항목으로 간주되어야 합니다. 부동산의 실제 유용성을 결정하지 않으면 다른 유형의 가치를 결정할 수 없습니다. 기술 시험에는 부동산 객체 재생산의 기술적 매개 변수(사용된 기계 및 메커니즘의 구성 및 생산성, 생활 및 구체화된 노동의 비율 등) 분석과 관련된 시험도 포함됩니다.

경제 전문성. 여기에는 영향 요인에 대한 비용(금전적) 평가와 관련된 모든 유형의 분석이 포함됩니다. 여기에는 시장 상황의 변동, 생식 활동 유형별 비용 결정, 금융 시스템 매개변수, 과세 수준, 위험의 모든 클래스, 유형, 유형 등이 포함됩니다.

위치 전문성. 그들의 특이성은 전문가 방법의 상당 부분으로 간주될 수 있습니다. 도시는 정확하게 "측정"될 수 없으며 그러한 "측정"의 필요성이 존재합니다. 왜냐하면 공간 환경 외부에는 단 하나의 부동산 객체도 존재하지 않기 때문입니다. 위치 전문 지식에는 인프라, 생태, 정부 규제, 구역 지정, 지형, 경계 설명 등이 포함됩니다.

모든 시험의 본질을 간략하게 정의하면 수명주기의 특정 지점에서 부동산에 대한 하나 또는 다른 평가를 나타냅니다. 이 경우 "평가"라는 용어는 평가가 정의로 이해되는 광범위한 해석과 근본적인 차이가 있다는 점을 특히 강조해야 합니다. 시장 가치. 부동산 경제학의 관점에서 가치평가는 사용가치, 총가치, 최대가치 대비 사용가치의 정도를 결정하는 것으로 이해되어야 한다. Vmax는 수명주기 초기에 발생하고 이후 꾸준히 감소합니다. 안에 일반적인 경우특성 조사는 수명주기 시작과 관련하여 후속 시점에 수행됩니다. 즉, 조사 목적은 Vmax 손실 정도를 결정하고 Vmax의 실제 수준을 평가하는 것입니다.

2. 서비스 개념에 따른 문제정의 단계

측량은 부동산 개발 및 관리에 대한 체계적인 접근 방식을 구현하는 것입니다. 여기에는 부동산 기능을 위한 모든 유형의 계획(일반, 전략 및 운영)뿐만 아니라 부동산 객체에 대한 모든 기술 및 경제적 조사와 관련된 활동이 포함되어 최대의 사회적 효과를 보장합니다.

역사적으로 측량은 15~16세기 영국에서 처음 형성되었습니다. 초기 단계에는 토지 측량, 토지 재산 등록 및 그에 대한 권리를 위해 특별히 권한을 부여받은 정부 공무원의 기능이 포함되었습니다. 그 시대에는 토지가 주요 부이자 삶의 기초이자 주요 수입원으로 간주되었기 때문에 이것은 이해할 수 있습니다. 경제학의 창시자 중 한 명인 W. 페티(W. Petty)는 이를 놀라운 말로 표현했습니다. "노동은 부의 아버지이자 활동적 원리이며, 토지는 부의 어머니입니다." 영어 경제 학교의 발전과 실천의 기초는 부동산과 관련된 문제였습니다.

부동산에 대한 체계적인 접근과 상세한 분석, 효과적인 관리 전략의 개발은 시장경제를 형성하고 있는 러시아에게 가장 시급한 과제이다. 경제 시스템. 그렇기 때문에 이 교과서에서 부동산경제학의 문제를 고찰하는 것은 측량의 개념에 따라 진행된다.

측량에서 가장 중요한 것은 시스템 접근이기 때문에 우선 시스템의 개념과 범주에서 측량을 특성화하는 것이 필요합니다.

이하에서 시스템은 서로 관계와 연결을 맺고 일정한 무결성, 통일성을 형성하는 정렬된 요소 집합으로 이해됩니다. 시스템의 가장 중요한 특징은 시스템의 출현입니다. 이는 시스템의 속성을 구성 요소의 속성으로 환원할 수 없음을 의미합니다(일반적으로 개체의 개별 요소에 대한 지표는 고유한 속성을 반영하지 않습니다). 고려중인 객체 전체). 요소와 연결의 유형은 매우 다를 수 있으며 분석을 위한 선택은 특정 문제의 공식화에 따라 달라집니다. 시스템은 다양한 하위 시스템, 하위 시스템으로 구성될 수 있으며 그 자체가 다른 시스템의 하위 시스템일 수도 있습니다. 요소의 구성과 요소 간의 연결 순서를 시스템의 구조라고 합니다. 요소는 리소스(잠재적)를 사용하여 개체에 영향을 미칩니다. 복잡성(유형, 요소 수 및 연결 수)의 관점에서 단순 시스템, 복잡 시스템, 초복잡 시스템으로 구분됩니다. 행동의 예측 가능성 정도에 따라 시스템은 결정론적(기능적), 행동이 정확하게 결정될 수 있는 모든 결과, 확률론적(확률론적)으로 구분되며, 이러한 결과는 가능한 일부 진단의 한계 내에서만 예측할 수 있습니다. 가치. 이 구분에 따르면 기능적(요인 특성의 각 값은 잘 정의된 유효 특성의 무작위 값에 해당함) 연결과 확률론적(요인 특성의 각 값은 일련의 요소에 해당함)의 두 가지 유형의 연결이 있습니다. 효과적인 특성의 값).

추상적인 시스템과 구체적인 시스템이 있습니다. 추상 시스템은 입력 및 출력 스트림이 없는 시스템입니다(예: 기업 목표 시스템, 수학적 방정식 시스템 등). 특정 시스템은 입력 및 출력 스트림에 대한 프로세스(작업)를 통해 요소 간의 연결을 기반으로 구축됩니다.

시스템의 상태는 모든 요소와 연결의 전체 상태에 의해 결정되며, 시스템은 의도된 목적에 따라 신뢰성에 따라 평가됩니다. 예를 들어 기술 시스템(기계, 메커니즘 등)을 평가하려면 기술 신뢰성이라는 개념이 사용됩니다. 모든 사업체는 의도된 목적에 따라 경제 시스템이므로 경제적 신뢰성을 평가합니다. 특정 시스템의 경제적 신뢰성은 생산, 조직, 재무 및 기타 결정의 도움을 받아 특정 영역 경계 내에서 위험 및 일부 불확실성 하에서 주어진 확률로 원하는 결과를 달성할 수 있는 능력을 의미합니다. 시스템의 주요 매개변수인 수익성과 지속가능성의 효과적인 조합입니다.

시스템을 목표 지향적 통합 구조로 간주하면 시스템의 출력(기능 결과)을 얻는 것은 시간과 공간에서 조정된 할당된 작업을 해결하는 데 필요한 다양한 리소스의 상호 작용을 통해서만 가능합니다. 이 프로세스를 관리하면 리소스의 효과적인 상호 작용이 수행됩니다.

생산 시스템 관리의 목표는 필요한 품질 매개변수와 필요한 경제적 신뢰성을 갖춘 최고의 생산량을 얻을 수 있는 시스템 상태를 보장하는 것입니다. 관리의 기본은 계획이며, 이 기간 동안 향후 기간 또는 전체 수명주기 동안 시스템 상태 모델이 생성됩니다.

방법론(고대 그리스어 "methodos" - 행동 방법 및 "logos" - 교육, 과학)은 구조, 논리적 조직, 방법 및 활동 수단에 대한 연구입니다. 방법론의 가장 중요한 적용 지점, 실제 표현은 다음과 같습니다.

    문제의 공식화;

    연구 대상 및 주제의 구성;

    과학 이론 구축;

    진실의 관점에서 얻은 결과를 확인합니다. 연구 목표 준수.

서비스 이론은 생애주기의 모든 단계에서 부동산의 생성, 사용 및 운영에 대한 패턴과 기존 연결에 대한 전체적인 이해를 제공하는 과학적 지식의 조직 형태입니다.

시스템으로서의 측량 개념의 발전 자체가 부동산 설립 및 개발을 위한 일반적인 목표 계획 및 기능적 전략 계획을 포함하는 메타 계획의 주제입니다. 이 접근 방식을 사용하면 시스템 요소의 계층 구조, 하위 시스템의 유형 및 수, 해당 콘텐츠, 영구 및 임시 관계를 결정할 수 있습니다. 이 경우 각 속성의 구체적인 특징과 능력을 별도로 고려해야 합니다.

시스템 요소와 하위 시스템 간의 경제적, 조직적, 기술적 관계의 복잡성으로 인해 측량을 시스템으로 기능하는 프로세스를 연구할 때 부동산의 특정 기능을 고려해야 할 필요성이 미리 결정됩니다.

첫째, 시스템의 속성은 해당 요소 속성의 단순한 합이 아니며, 시스템에는 요소 간의 관계(창출의 법칙)가 있기 때문에 정확하게 발생하는 다른 속성도 있습니다.

둘째, 실제로 존재하는 연구 대상인 부동산의 형성 및 개발의 복잡성은 단순화가 필요하며 특정 연구 과제, 요소의 속성 및 관계 및 시스템의 관점에서 가장 중요한 것만 표시합니다. 전체;

셋째, 시스템으로서의 측량은 다음과 같은 상호작용 없이는 기능할 수 없습니다. 외부 환경, 이는 부동산 형성 및 개발의 조건과 결과에 매우 중요한 영향을 미칩니다.

따라서 서비스는 다른 시스템과 지속적으로 상호 작용하는 개방형 시스템이며 보다 일반적인(거시경제적) 시스템의 하위 시스템입니다.

3. 서비스 시스템의 목표, 목표 및 도구

부동산 측량 계획 시간

시스템은 끊임없이 다방향 세력의 영향을 받습니다. 한편으로는 자기 보존을 위한 시스템에 대한 욕구가 있는데, 이는 모든 경제 시스템(예: 기업)이 ​​확립된 리듬을 변경하지 않는 것을 선호한다는 사실에서 나타납니다. 생산, 기존 상용 제품 범위를 가능한 한 오랫동안 유지하는 등. 다른 조건이 동일하기 때문에 이는 비용을 절감하고 이익을 극대화하는 데 도움이 되며 기업 운영을 훨씬 더 예측 가능하게 만들고 안정적인. 그러나 동시에 기업은 객관적으로 기업의 변화를 유도하는 "교란" 요인(시장 상황의 변화, 신기술의 출현 등)의 영향을 받습니다.

이러한 요소 중 첫 번째는 내부 요소로, 시스템을 기존 형태로 유지하는 것을 목표로 합니다. 동시에 요소 간의 연결이 더 강하고 긴밀한 시스템(예: 대량 건설 시스템)은 자기 보존 능력이 더 높습니다.

둘째, 시스템에 영향을 미치는 요인은 외부적이다. 이는 구조, 유연성을 개선하고 요소를 교체하고 요소 간의 연결을 변경하여 극복할 수 있는 변화를 야기합니다.

각 시스템의 지속성과 가변성 사이의 관계는 필요한 경제적 신뢰성을 유지하면서 가장 효율적이고 지속 가능한 기능을 보장하는 것과 같아야 합니다.

경영이란 의지가 형성되고 실행되는 과정, 즉 설정된 목표를 달성하기 위해 문제를 해결하는 과정에 지나지 않습니다. 부동산 경제학의 가장 중요한 목표는 다음과 같습니다.

비용(금전적) 목표 - 예상되는 미래 재무 결과(이익, 자본 가치, 수익성, 흐름) 현금 영수증, 운전 자본 가용성 등);

소비자 목표 - 생산 작업(주택 건설, 건물 및 구조물 재건축, 상업용 부동산, 임시 거주용 부동산, 복합 용도 건물 등)의 구현을 통해 특정 물질적 목표를 달성합니다.

사회적 목표는 사회에 대한 기업의 사회적 책임입니다(사회의 사회적, 역사적 환경에 따른 프로젝트 개발 및 구현, 환경 보호 작업, 지역의 경관 및 구성 특징, 재료 및 구조물 사용). 현지 고객의 요청 등을 고려합니다.

비용 및 사회적 목표는 소비자 목표 및 기타 목표, 즉 행동을 통해서만 실현됩니다.

자산 관리는 지속적이고 소통적인 프로세스이며 다음과 같은 순차적 단계의 계획 프로세스로 광범위하게 나타낼 수 있습니다.

문제의 분석 및 공식화

대체 솔루션을 검색합니다.

평가 및 의사결정(의사결정 심사)

좁은 의미에서 관리는 다음 단계를 포함하는 프로젝트 구현 프로세스로 표시될 수 있습니다.

선택한 대안의 구현

형성 및 통제;

부동산의 운영 및 개발 단계에 따른 운영 과정.

계획은 측량 이론의 중심 위치를 차지하며 다양한 유형의 관리 활동이 발생하는 정기적으로 반복되는 의사 결정 프로세스를 나타냅니다.

구현은 계획된 지표에서 발생할 수 있는 편차를 분석하기 위한 일련의 조치를 포함하여 세부 구현 계획 개발, 구현 자체 및 제어 단계로 구성된 계획 프로세스의 일부입니다.

활동으로서의 관리는 목표 달성의 문제를 해결하는 과정으로 이해되며 정보 수신, 처리 및 전송으로 표현됩니다.

결론

이 작업을 분석한 후 다음과 같은 결론을 내릴 수 있습니다. 사용 가치, 총 비용 및 수명주기 전반에 걸친 사용 비용의 변화 성격(일반적인 역학)은 동일하지만 이러한 지표의 변화율은 다릅니다. 이는 다양한 영향 요인의 영향으로 변화 자체가 형성되어 특정 변화 프로세스가 본질적으로 다양해진다는 사실로 설명됩니다. 이 결론은 다른 방식으로 공식화될 수 있습니다. 사용 가치, 총 가치 및 사용 가치는 동일한 요소인 시간의 영향으로 변경되지만 이러한 영향은 각 가치 유형에 따라 다르게 나타납니다.

부동산 경제학의 문제는 수명주기의 특정 시점에서 부동산에 대한 모든 중요한 요소의 영향에 대한 경제적 해석으로 공식화될 수 있습니다.

측량사의 활동은 부동산 수명주기의 모든 단계와 형태를 다루며 모든 실제 문제에 대한 상호 연결된 솔루션을 제공합니다.

사용된 문헌 목록

    Kozhukhar V.M. 전문성과 자산관리. 전문 분야 소개. – M., 출판사: Dashkov and Co., 2008

    체르냑 V.Z. 자산 관리. – 엠., 2007

    경제 및 부동산 관리. – 엠., 2006

고등 전문 교육을 받는 주립 교육 기관

상트페테르부르크 무역경제연구소

"부동산경제학" 분야에서

“부동산의 특징과 생애주기”

완료자: Andreyanova E.V.

할머니. 1410, 경제학부 4학년

과학 디렉터

피로고바 O.E.

2010년 상트페테르부르크

소개

제1장 부동산의 개념과 그 대상

1 부동산의 정의

2 부동산 객체

제2장 부동산의 특징과 생애주기

1 숙소의 특징

2 물리적 객체로서의 부동산의 생애주기

3 경제적 대상으로서의 부동산의 생애주기

4 부동산단지로서의 기업부동산의 생애주기

결론

서지

응용

소개

부동산 객체는 경제 활동과 활동의 모든 영역에서 사람들의 우선 순위 관계가 직간접 적으로 연결되어 있기 때문에 홍보 시스템에서 특별한 위치를 차지합니다.

오늘날 시스템의 중심 고리가 될 것 같은 것은 부동산이다. 시장 경제국가. 그리고 이것은 이해할 수 있습니다. 부동산은 특별한 제품일 뿐만 아니라 동시에 소득을 창출하는 자본이자 효과적인 서비스를 수행하기 위한 서비스 제공의 기초이기도 합니다. 기업가 활동.

부동산 경제학은 부동산 거래 과정에서 발생하는 관계 시스템입니다.

모든 전문가가 현재 부동산 시장에서 발생하는 프로세스와 관련된 실제 활동에 직면하고 있기 때문에 현대 전문가 교육에는 해당 분야에 대한 지식이 필요합니다.

주요 목표 방법론적 지침- 부동산의 본질, 부동산 경제의 법적 측면, 부동산 가치 평가에 대한 기본 운영 및 접근 방식, 부동산 시장의 특징 및 비즈니스 활동 유형에 대한 지식을 습득하는 학생.

1. 부동산의 개념과 그 대상

1 부동산의 정의

'부동산'이라는 개념은 '재산'이라는 또 다른 개념과 분리될 수 없습니다.

속성은 속성의 모음입니다. 금전적 평가, 이 사람(개인 또는 법인)이 위치한 법적 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

어떤 사람이 소유한 재산이나 법인, 내용에 따라 다음과 같이 나뉩니다.

· 자산: 소유권이나 다른 재산권에 의해 개인이 소유한 일련의 물건입니다. 타인의 행위에 대한 일련의 권리(예: 채무재산)

· 수동적: 다른 사람에게 속하지만 특정 사람이 일시적으로 소유하고 있는 일련의 물건입니다. 특정 개인에게 부과된 의무의 총체.

역사적으로 로마법 시대부터 재산은 동산과 부동산으로 구분되었습니다.

예술에 따르면. 러시아 연방 민법 130 (이하 러시아 연방 민법이라고 함)“부동산 ( 아니다 동산, 부동산)에는 토지, 하층토, 고립된 수역 및 토지에 단단히 연결된 모든 것, 즉 숲, 다년생 식물, 건물, 구조물을 포함하여 목적에 불균형한 손상 없이 이동할 수 없는 물체가 포함됩니다.

움직일 수 없는 것에도 주제가 포함됩니다 주정부 등록공기와 바다 선박, 내륙 항법 선박, 우주 물체. 법은 다른 재산을 부동산으로 분류할 수 있습니다.”

현대 러시아 법률 관행은 물리적 객체를 부동산으로 분류할 수 있는 여러 기준을 확립했습니다.

· 특정 토지 계획과의 강력한 연결(목적에 대한 불균형한 손상 없이 물체를 이동할 수 없음)

· 활용 가능성 측면에서 완전성 의도된 목적;

· 특정 소유자(국가, 연맹의 주체, 지방자치단체, 개인 또는 개인 그룹)에 속하는 인증(공식 등록)

· 부동산 객체와 부동산의 물리적 격리 가능성(즉, 부동산 객체의 명확하게 설정된 물리적 경계의 존재)

· 부동산 객체의 기능적 독립성(이 부동산 객체를 다른 객체와 별도로 사용할 수 있는지, 아니면 기능적 목적에 다른 부동산 객체의 부분 사용이 포함되는지)

· 지역권의 존재(또는 부재) 및 사용권에 대한 기타 제한사항.

금품 등 부동산과 관련되지 않은 물품 증권, 동산으로 인정됩니다. 법률에 규정된 경우를 제외하고는 동산에 대한 권리 등록이 필요하지 않습니다.

2 부동산 객체

"부동산"에는 물리적 및 법적 두 가지 기반이 포함됩니다. 이 개념의 물리적 기반은 부동산의 물질적 구성요소, 즉 건물, 구조물, 토지, 하층토 등을 기반으로 합니다. “목적에 불균형한 손상을 주지 않으면서 움직일 수 없도록 땅에 연결된 물체”는 무엇이든 가능합니다.

법적 부분은 부동산 거래 및 그 사용으로 인해 발생하는 권리 행사 영역에 있습니다.

마모로 인해 부동산은 유동성을 잃습니다. "부동산을 돈으로 전환하는 방법을 구현할 가능성"이 개념의 법적 구성 요소입니다.
각 부동산에는 고유한 지적 번호가 있으며 여기에는 "부동산 목록"이라는 프로세스가 적용됩니다. 이는 부동산 개체의 출현 및 변경 내역인 "재고"가 특징입니다. 위의 모든 내용은 부동산 정의의 법적 부분과 관련이 있습니다.

민권의 대상에는 금전, 유가증권, 재산권을 포함한 기타 재산을 포함한 사물이 포함됩니다. 작품과 서비스; 정보; 지적 활동에 대한 독점권을 포함한 지적 활동의 결과(지적 재산) 무형의 이익.

2. 부동산의 특징과 생애주기

1 숙소의 특징

모든 인공 건물(부동산 객체)은 토지 구성 요소를 구성 요소로 하여 이동 가능한 객체와 구별할 수 있는 일반적인 특성을 갖습니다. 이것:

정지성, 부동성. 이 기호는 해당 건물과 지구 표면의 강력한 물리적 연결과 물리적 파괴 및 손상 없이는 공간에서의 이동이 불가능하여 추가 사용에 부적합하다는 특징이 있습니다.

유형. 부동산은 항상 물리적, 가치적 형태로 운영된다는 점에 유의해야 합니다. 부동산의 물리적 특성에는 크기와 모양, 방해 요소와 위험, 환경, 접근 도로, 유용, 지표 및 하층토층, 경관 등 이러한 특성의 조합은 자산 가치의 기초를 형성하는 대상의 유용성을 결정합니다. 그러나 그 자체로 가치가 결정되는 것은 아닙니다. 모든 물건은 적합성 및 제한된 공급과 같은 특성을 어느 정도 갖는 가치를 가지고 있습니다. 상당한 가치를 창출하려면 제한된 공급이 있어야 합니다. 사회적 이상과 기준, 경제 활동과 추세, 법률, 정부의 결정과 행동, 자연력은 인간의 행동에 영향을 미치며, 이 모든 것이 서로 상호 작용하여 부동산의 가치를 창출, 유지, 변화 또는 감소시킵니다. 부동산은 가치가 거의 항상 안정적일 뿐만 아니라 시간이 지남에 따라 점차 증가하는 경향이 있는 몇 안 되는 상품 중 하나라는 점도 여기서 주목해야 합니다.

부동산의 내구성은 다음을 제외하고는 실제로 다른 모든 재화의 내구성보다 높습니다. 개별 종보석 및 희귀 금속 제품.

예를 들어, 러시아에서 시행 중인 건축법 및 규정(SNiP)에 따르면 주거용 프로젝트는 주요 구조물(기초, 벽, 천장)의 재료에 따라 표준 서비스 수명이 15~150년인 6개 그룹으로 나뉩니다. .

올바르게 사용하면 지구 순환 기간은 무한하며, 올바른 사용을 위반하면 돌이킬 수 없는 손실을 초래할 수 있습니다.

부동산의 주요한 일반적인 특성 외에도, 부동산의 종류에 따라 구체적인 지표에 의해 결정되는 사적 특성을 구분하는 것이 가능하다.

두 개의 동일한 아파트, 두 개의 동일한 부지, 두 개의 동일한 건물에 대해 이야기하는 것은 거의 불가능합니다. 왜냐하면 다른 부동산 개체, 기반 시설, 심지어 기본 방향과 관련하여 위치가 필연적으로 다르기 때문에 이질성, 독창성 및 다양성을 보여줍니다. 각 속성의 고유성.

부동산의 경제적 가치가 높아졌습니다. 이는 장기간 사용을 목적으로하며 사용 중에는 소비되지 않기 때문입니다. 일반적으로 적절한 상태를 유지하려면 높은 비용이 필요한 구조적 복잡성을 가지고 있습니다.

또한 속성에는 항상 고유한 기능적 목적이 있습니다. 생산적일 수도 있고 비생산적일 수도 있습니다. 생산 목적을 위해 해당 자산은 제품 생성, 작업 수행 및 서비스 제공에 직간접적으로 참여합니다. 비생산 목적으로 사람들의 생활과 봉사를 위한 조건을 제공합니다.

부동산은 언제나 장기투자의 대상으로 작용합니다. 대부분의 경우 이는 부동산에 자본을 투자하려면 상당한 양의 자본이 필요하기 때문에 부동산을 부분적으로 구매하는 것이 불가능하기 때문입니다. 게다가 소득 측면을 이야기해보면, 현금 투자부동산에서 객체는 충분한 비용을 나타냅니다. 장기회수.

일부 유형의 부동산은 동산으로 전환될 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 예를 들어, 숲과 다년생 식물은 정의상 부동산에 속하며 수확된 목재는 이미 동산입니다.

건물 및 구조물(난방, 수도, 하수, 전기 장비, 엘리베이터, 그릴, 두 번째 금속 문 등)에 위치한 장비는 동산으로 분류됩니다. 그러나 그것이 부동산의 필수적인 부분이 되었기 때문에 이 물건에 대한 거래의 경우 부동산에 포함된 모든 동산에 대해 자세히 설명해야 합니다. 거래).

종종 부동산 거래는 부동산의 일부가 아닌 일련의 권리와 이익을 양도할 수 있습니다. 이는 임대권, 선취권 또는 기타 이익(지역권)일 수 있습니다.

따라서 부동산에는 고정 자산 중 가장 가치 있고 일반적으로 중요한 대상이 포함되며 토지 및 하층토와 같은 부동산 대상은 항상 모든 국가에 경제적일 뿐만 아니라 전략적 중요성도 큽니다.

예를 들어, 자본주의 이전 시대에 토지는 개인은 물론 국가와 사회 전체를 위한 유일하고 중요한 부의 원천이었습니다.

모든 사회 시스템의 부동산은 경제적 및 국가 이익의 대상이므로 이 재산 범주에 대해 의무적인 국가 권리 등록이 도입되어 법의 대상과 주제를 식별할 수 있습니다. 재산과 그에 대한 권리의 주체 사이의 연결은 눈에 보이지 않으며 물리적 이동에 의한 부동산 양도는 불가능합니다.

2 물리적 객체로서의 부동산의 생애주기

부동산은 물리적인 대상으로서 제품이자 재산, 사업의 대상이며, 각각의 구현에서 다양한 단계와 과정을 거친다.

부동산 객체(물리적)의 수명주기는 부동산이 물리적 객체로 존재하는 기간입니다. 부동산의 수명주기는 다음 단계(단계)로 구성됩니다.

프로젝트 컨셉 형성 및 무료 사용 옵션 선택 토지 계획. 이 기간 동안 최선의 선택 효과적인 사용토지 계획 - 특성 및 모든 속성의 특성을 고려 환경. 분석을 바탕으로 법적으로 허용되고, 물리적으로 실행 가능하고, 경제적으로, 재정적으로 실행 가능한 옵션 중에서 가장 생산적인 사용 옵션이 선택됩니다. 사용 사례 선택은 개선 설계를 위한 기술 사양 개발로 끝납니다.

개선 사항을 설계합니다. 이 단계에서는 설계 사양을 기반으로 허가 획득 및 토지 계획 준비(모양 및 크기 수정, 불필요한 자연 제거)에 필요한 문서 작성을 통해 (전문 조직에 의해) 프로젝트 개발이 수행됩니다. 인공 식물, 저수지 배수), 통신 배치, 건물 (구조물) 건설 및 새로운 식재 심기. 프로젝트 수락 디자인 조직설계에 대한 기술 사양 개발에 참여한 관리 회사의 참여로 수행하는 것이 좋습니다.

개선의 제조(건설, 건설). 프로젝트 시행 중 계약자물체의 모든 물리적 특성은 거의 완전히 변경되며, 이러한 변경 사항은 인벤토리에 통합되어 지적 문서. 개선 작업이 진행되는 동안 객체의 새로운 상태가 통합된 결과 일반적으로 생성된 객체와 관련된 환경 특성도 변경됩니다.

양도에 따른 처리(구매 및 판매, 기부, 임대 등) 재산법또는 이 권리에 대한 부담이 발생하는 경우. 이 단계에서 대상에 대한 작업이 수행되고 후자의 법적 운명 변경이 국가에 의해 등록됩니다. 물건을 사고 파는 경우 소유권의 주체가 변경됩니다. 소유자(또는 소유자를 대신하여 관리 회사)가 토지 및/또는 개량물을 임대하거나 고용하는 경우 사용권(또는 소유권)은 다음과 같은 형태로 다른 법인에게 이전됩니다. 소유권에 대한 부담.

기술 및 운영 유지 관리를 통해 의도된 목적에 맞게 개체를 사용(소비)합니다. 수명주기의 이 단계에서 관리자(또는 전문 관리 회사)는 사용자가 객체의 소비자 잠재력을 합리적으로 사용하도록 구성합니다. 시간이 지남에 따라 물체의 특성이 변하기 때문에 개선 사항은 물리적으로 낡아지고 기능적으로 더 이상 사용되지 않게 되며, 이는 경제 상황과 외부 물리적 환경의 변화로 인해 악화되어 소위 외부적 노후화가 추가로 발생합니다.

운영 중에는 정기적으로 기술 점검을 실시하며, 유지시설 전체의 사용을 중단하지 않고 개별 개선 요소를 개선합니다.

현대화: 대상의 용도 변경(기능적 목적 변경)이 가능한 주요 수리, 재건축, 개선 복원. 이 단계는 현재 상태의 물체가 더 이상 사용자의 현대적 요구를 충족할 수 없거나 작동이 경제적으로 비효율적이 되는 순간에 시작됩니다. 이 단계에서는 최소한 변경 없이 대대적인 수리가 수행됩니다. 기획 솔루션기능적 목적이 있지만 제거 가능한 물리적 마모 및 기능적 노후화를 제거합니다.

현재 수행된 토지 및 개선의 가장 효율적이고 효율적인 사용에 대한 분석에서 개선의 기능적 목적을 부분적으로 변경하는 것이 타당함을 보여주는 경우 후자는 일부 레이아웃의 변경으로 재구성됩니다. 가옥. 당연히 이것은 또한 기능을 제공합니다 분해 검사원래 기능을 유지하는 개선 요소.

기존 상태의 객체 사용에 대한 분석에서 기능적 목적을 완전히 대체해야 할 필요성이 나타나면 재건축에는 레이아웃의 급격한 변화뿐만 아니라 기존 건물의 확장 또는 상부 구조가 수반될 수 있습니다. 토지 계획의 자유 부분 개발.

폐기, 시설 철거, 자재 매립 또는 재활용. 수명주기는 경제 수명이 끝나면 개선 사항이 철거되면서 끝납니다. 관리 회사청산된 건물 및 통신의 구조 요소 및 자재 판매 가능성을 고려하여 기한 설정과 경제적으로 실현 가능한 건물 철거 방법에 대한 제안을 준비합니다(청산 비용이 최소화됨).

분명히 일부 단계는 수명주기의 여러 단계에서 반복됩니다. 예를 들어, 새로운 시설을 만드는 프로젝트에 대한 아이디어는 토지가 완전히 무료인 단계와 건물의 재건축, 부분 철거 또는 완성이 필요한 단계에서 발생할 수 있습니다. 순환 단계는 객체의 수명 동안 여러 번 실현될 수 있으며, 순환 순간은 소위 투자 주기의 기초를 형성하는 기간의 시간 경계를 결정합니다.

3 경제적 대상으로서의 부동산의 생애주기

개체 부동산 재산 경제적

부동산의 수명주기는 특정 패턴에 따라 달라지며 경제적, 물리적 수명 기간을 포함합니다.

경제생활은 어떤 물건이 이익의 원천으로 사용될 수 있는 기간을 결정합니다. 경제 수명은 개선이 더 이상 자산 가치에 기여하지 않을 때 종료됩니다.

일반적인 물리적 수명은 건물이 철거되기 전에 기능적으로 적합한 상태로 실제로 존재했던 기간입니다. 단호한 규제 문서. 부동산의 물리적, 경제적 수명은 본질적으로 객관적이므로 규제할 수는 있지만 취소할 수는 없습니다.

수명은 객체가 존재하고 그 안에서 살거나 일할 수 있는 기간입니다.

부동산의 수명기간의 관점에서 다음과 같은 기간이 구분됩니다.

ü 유효 연령은 외관 및 기술적 조건에 따라 물체의 연령을 반영합니다.

ü 시운전 이후 객체가 작동된 기간에 해당하는 연대순(실제) 연령.

ü 남은 경제연수는 전문 감정사가 대상물을 평가할 목적으로 사용하며, 평가일로부터 대상물의 경제수명이 종료될 때까지의 기간을 구성합니다.

경제적 대상인 부동산의 생애주기는 다음과 같습니다.

창조

부동산의 국가 등록 - 러시아 연방 - 다음에 따라 부동산에 대한 권리의 발생, 제한(저당), 양도 또는 종료 상태를 인정하고 확인하는 법적 행위입니다. 민법 RF.

소유 및 사용 소유자 변경. 소유 - 있음 민법- 소유자의 권한; 물건을 실제로 소유함으로써 소유자가 물건에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 가능성을 창출합니다.

개발

부동산의 소비자 재산 악화

경제생활의 끝

4 부동산단지로서의 기업부동산의 생애주기

권리의 대상인 기업은 사업 활동을 수행하는 데 사용되는 부동산 단지로 인식됩니다.

기업 전체가 부동산 단지로서 부동산으로 인식됩니다.

기업 전체 또는 일부는 재산권의 설정, 변경 및 종료와 관련된 구매 및 판매, 질권, 임대 및 기타 거래의 대상이 될 수 있습니다.

부동산 단지로서의 기업 구성에는 토지, 건물, 구조물, 장비, 재고, 원자재, 제품, 청구권, 부채 및 개별화 지정에 대한 권리를 포함하여 활동을 위해 의도된 모든 유형의 재산이 포함됩니다. 법률이나 계약에 의해 달리 규정되지 않는 한 기업, 해당 제품, 작업 및 서비스(상호, 상표, 서비스 표시) 및 기타 독점권.

부동산 단지로서 기업의 수명주기:

기업 설립 또는 민영화

주정부의 재산권 등록(주, 지방자치단체, 개인, 공유 소유권). 기업에 대한 국가의 권리 등록 및 기업과의 거래는 다음에 규정된 특별한 방식으로 수행되어야 합니다. 법적 세부 사항이 개체의. 기업의 주요 특징은 구성에 포함될 수 있다는 것입니다. 토지 계획다른 지역에 위치한 기타 부동산과 기업에서 부동산을 제외할 가능성도 있습니다.

설계 역량 확보 또는 도달

최적의 성능

소유권 변경, 비공개 및 완전함

개편, 개혁, 재건, 합병, 인수

파산(선택적 단계)

청산(선택적 단계). 재산 단지의 청산은 파산 절차의 법적 조항에 따라 파산 조직의 재산(부동산 포함) 판매를 위한 경매 및 기타 메커니즘입니다.

기능의 종료: 회복이 불가능한 자연적 정지, 물리적 파괴, 고의적 철거.

결론

모든 사회 시스템에서 부동산은 비즈니스, 관리 및 조직의 모든 영역에 있는 사람들의 삶과 활동이 어떤 방식으로든 연결되는 기능을 통해 사회적 관계 시스템에서 특별한 위치를 차지합니다. 전체 시장 관계 시스템의 중심 연결을 형성하는 것은 부동산입니다. 부동산은 사람들의 다양한 욕구를 충족시켜주는 가장 중요한 상품일 뿐만 아니라, 동시에 소득을 창출하는 실물자본이기도 합니다.

부동산은 나라의 국부의 근간이며 소유주 수가 어마어마한 성격을 갖고 있다. 따라서 성공적인 창업활동을 위해서는 부동산경제학에 대한 지식이 필요하다. 다양한 방식부동산 소유권은 모든 사람의 자유, 독립 및 존엄한 존재의 기본 기반이기 때문에 사업은 물론 가족 및 개인 시민의 삶에도 적용됩니다.

서지

1. “부동산 경제학.” 교과서. Goremykin V. A., 모스크바, 2008.

. “부동산경제학.” 지도 시간. Asaul A.N. Karasev A.V., 모스크바, 2009.

Ozerov E. S. 경제 및 부동산 관리. 상트페테르부르크: 출판사 "ISS", 2006 - 422 p. - ISBN 5-901-810-04-Х

Ignatov L. L. 부동산 경제학. 교육 및 방법론 매뉴얼. -M .: MSTU im 출판사. N. E. 바우만, 2008. - 168p. - ISBN 5-7038-2174-6

부동산 자산의 수명주기

부동산 객체는 전체 존재 기간 동안 물리적, 경제적 및 법적 변화를 겪기 때문에 각 부동산(토지 제외)은 수명 주기에서 다음과 같은 확대 단계를 거칩니다.

  • ? 형성 - 건설, 새로운 기업 설립, 토지 확보(구매, 할당 등)
  • ? 운영 - 운영 및 개발(확장, 재건, 재편성 등)
  • ? 존재의 중단 - 철거, 청산, 자연 파괴.

동시에 부동산의 생애주기 전반에 걸쳐 물리적인 대상으로서이 부동산의 소유자, 소유주 또는 사용자가 여러 번 변경될 수 있습니다. 법의 대상으로서.

구매에서 판매 또는 교환에 이르기까지 이 물건을 가지고 자신의 주관적인 여정을 만드는 현재 소유자 중 한 사람의 관점에서 재산으로서의 특정 상업용 부동산 물건의 수명주기는 매번 다음과 같이 여러 번 반복될 수 있습니다. 경제적 또는 육체적 생명이 끝날 때까지 새로운 소유자.

부동산 자산의 수명주기는 특정 패턴의 영향을 받으며 G. Harrison이 정의한 대로 물리적 수명, 경제적 수명, 남은 경제적 수명은 물론 연대순 및 유효 연령과 같은 개념을 포함합니다.

신체 수명 개선 (실제 생활)- 이러한 개선 공사 완료부터 철거까지의 기간. 신체 수명은 현대화 및 환경 개선으로 인해 규범적, 실제적, 계산적(예측) 및 증가될 수 있습니다.

물건의 경제생활 (유효 수명)- 토지 개량이 부동산 가치에 기여하는 기간 물건이 이익을 위해 사용될 수 있는 시간.

개체의 남은 경제 수명 (나머지 유효 수명 또는 남은 경제 수명)- 물건의 평가일부터 경제적 수명이 끝날 때까지 결정된 기간. 이 기간은 일반적으로 평가자가 미래 수입을 추정하는 데 사용됩니다. 부동산을 수리하고 업그레이드하면 남은 경제 수명이 늘어납니다.

개선의 연대순 연령 (연령 또는 실제 연령)- 시설을 가동한 날부터 평가일까지 경과한 기간을 말한다.

개선 유효 연령 (유효 연령)- 나이, 대상의 신체 상태 및 유용성 정도에 따라 평가 날짜에 외부적으로 결정됩니다.

유효 연령은 물건의 가치에 영향을 미치는 외관, 기술적 조건, 운영의 경제적 요인 등을 평가하여 결정되며, 판매 가능성 평가일에 물건의 소비자 특성(시장성)을 고려합니다. . 누적된 마모와 나열된 경제적 요인뿐만 아니라 대상의 경제 수명과 남은 경제 수명 간의 차이를 고려하여 연대순으로 결정될 수 있습니다. 개체의 동작 특성에 따라 연대순으로 위아래로 다를 수 있습니다.

표준 서비스 수명(또는 일반적인 신체적 수명) - 자아 정의 규정건물 및 구조물의 서비스 수명. 주요 구조 요소의 유형에 따라 결정됩니다. 다양한 카테고리내구성 측면에서 건물. 내구성(자본 등급)에 따른 주거용 건물과 공공 건물의 분류는 규제 문헌에 나와 있습니다.

물체의 수명주기의 모든 단계와 연령 지표는 서로 연결되어 있으며, 그 중 하나가 변경되면 다른 것도 그에 따라 변경됩니다. 소유자는 부동산의 수익성 유지 및 증가를 보장하기 위한 적절한 조치를 구현하기 위해 수명주기의 특정 단계에서 부동산의 위치를 ​​고려해야 합니다.

물체(역사적 기념물)의 경우 지표가 더 중요합니다. 물리적 용어생명은 국가에 의해 보호되기 때문에 소유자, 소유자 및 사용자의 변경 사실이 아니라 생명입니다. 문화적, 역사적 기능을 침해하지 않으면서 세계적, 국가적으로 중요한 대상의 사용이 허용되며, 그 형성은 재건, 연구 및 복원 작업과 관련됩니다.

시험 문제 및 과제

  • 1. 러시아 연방 민법에 따라 "부동산"의 개념을 정의합니다.
  • 2. 부동산의 경제적, 사회적, 법적 본질은 무엇입니까?
  • 3. 부동산의 본질적이고 구체적인 특성을 열거한다.
  • 4. 부동산의 특징을 상품으로 표현해 보세요.
  • 5. 부동산은 소유 목적에 따라 어떻게 구분되나요?
  • 6. 주거용, 상업용 및 산업용 부동산이란 무엇을 의미합니까?
  • 7. 주거용 부동산의 분류를 제공합니다.
  • 8. 오피스 센터는 어떤 기준으로 분류되나요?
  • 9. "기업"이라는 용어를 정의하십시오.
  • 10. 부동산 수명주기의 단계를 지정하십시오.
  • Harrison G. 부동산 평가 / 트랜스. 영어로부터 M.: ROS), 1994.

1.4. 부동산 객체의 수명주기

수명주기물리적 객체로서의 부동산 객체는 개념부터 청산(처분)까지 부동산 객체가 존재하는 일련의 과정입니다. 물질적 사물의 수명주기는 설계-탄생-성숙-노화-죽음의 단계로 구성됩니다.

부동산의 수명주기 단계는 프로젝트 전 – 설계 – 건설 – 운영 – 폐쇄 등 다르게 불립니다.

1. 사전 디자인(초기의)단계부동산 시장 분석, 부동산 선택, 프로젝트 전략 수립, 투자 분석, 초기 허가 서류 준비, 신용 투자 자금 유치 등이 포함됩니다.

2. 디자인 단계재무 계획 개발, 자금 조달 조직, 건축 및 엔지니어링 그룹 선택, 설계 관리가 포함됩니다.

이 기간의 주요 임무는 단계의 기간을 줄이고 부동산의 소비자 품질을 향상시키는 것이며 가장 중요한 것은 운영 비용 최소화수명주기의 모든 단계에서.

분명히 처음 두 단계에서는 동기 부여 성격을 띠기 때문에 이익이 생성되지 않습니다.

3. 건설단계계약자를 선택하고 조정하는 것으로 구성됩니다. 건설 작업건설 품질, 비용 추정 및 비용 관리. 이 단계에서는 건설 중인 객체가 수명 주기 논리에 따라 결정되는 부동산 시장 부문의 요구 사항을 준수한다는 실제 증거가 나타납니다. 이 기간 동안 제안 및 이익 규모의 증가는 상당히 광범위한 시장 인지도를 나타내기 때문에 잠재 소비자의 투자 점유율을 높이는 작업이 해결됩니다.

4. 운영단계부동산에는 물건의 유지 및 수리와 재건축이 포함됩니다. 부동산 운영에는 장비 및 건물의 운영 및 수리, 자재 회계, 화재 예방 및 안전 예방 조치, 통신 관리, 폐기물 처리 및 재활용, 변경 및 재구성, 비상 대응 및 시설 보안이 포함됩니다.

재건부동산 객체 - 부동산 객체 전체 또는 개별 요소 및 시스템의 도덕적, 육체적 마모를 제거하기 위한 조직적, 기술적 조치의 복잡성을 개선하기 위한 근본적인 재구성, 변경.

서비스– 부동산 자산의 표준 서비스 수명을 보장하기 위해 수행되는 작업 비용이 증가하지는 않지만 개별 요소의 성능 저하 및 고장을 방지합니다. 유지관리의 목적은 시설이 의도된 목적에 맞게 사용되도록 보장하는 것입니다.

수리하다 -정상적인 작동 상태를 복원하기 위해 재산의 손상(악화)을 제거하기 위한 작업입니다. 수리작업은 크고 작은 작업으로 나누어집니다. 1~2일 동안 지속되는 사소한 수리는 물건의 서비스 수명을 연장하지 않으며 물건의 가치를 높이지도 않습니다. 대대적인 수리(2일 이상)는 부동산의 수명을 연장하지만 가치를 높이지는 않습니다.

대사유사한 단위로 자산을 구성하는 고정 자산의 사용할 수 없거나 더 이상 사용되지 않는 구성 요소를 교체하는 프로세스입니다.

5. 시설 폐쇄 단계– 원래 기능과 획득한 기능을 완전히 제거하면 그 결과는 철거되거나 질적으로 새로운 개발이 됩니다. 이 단계에서는 부동산 소유로 인해 상당한 청산 비용이 발생합니다. 부동산이 새로운 고품질 개발을 받는 경우 변경 비용은 새로운 기능당 소유 비용을 의미합니다.

마찬가지로 부동산 객체의 수명주기도 여러 단계로 나눌 수 있습니다. 부동산 단지의 수명주기:

1. 형성부동산 단지 (부동산 거래 결과 및 그에 대한 권리에 대한 규제 등록 : 구매 및 판매, 기여 승인된 자본, 임대, 임대).

2. 개발부동산 단지(신축, 등록).

3. 변제부동산 단지 - 파산 절차의 법적 조항에 따라 파산 조직의 재산(부동산 포함) 판매를 위한 경매 및 기타 메커니즘.

수명주기소유자의 관점에서 재산으로서의 부동산 객체는 객체의 경제적 또는 물리적 수명이 끝날 때까지 새로운 소유자마다 여러 번 반복됩니다. 물질적(물리적), 법적(법적) 및 경제적이라는 삼위일체 범주에 따라 부동산의 수명주기는 세 단계로 나눌 수 있습니다(그림 1.4). 각 단계에는 소유자의 특정 활동과 행동이 포함됩니다.

쌀. 1.4. 부동산의 존재 단계

부동산의 수명주기는 특정 패턴에 따라 달라지며 경제 및 물리적 수명 기간을 포함합니다(그림 1.5).

1. 마감일 경제생활부동산을 이익의 원천으로 사용할 수 있는 기간을 정의하며, 개선이 더 이상 부동산 가치에 기여하지 않을 때 종료됩니다.

2. 일반적인 물리적 수명 – 철거 전 해당 부동산이 기능적으로 적합한 상태로 실제로 존재했던 기간. 규제 문서에 따라 결정됩니다.

부동산의 물리적, 경제적 수명은 본질적으로 객관적이므로 규제할 수는 있지만 취소할 수는 없습니다.

3. 일생– 사물이 존재하고 그 안에서 살거나 일할 수 있는 기간.

쌀. 1.5. 건물이나 구조물의 수명

부동산의 수명기간의 관점에서 다음과 같은 기간이 구분됩니다.

1. 유효연령, 외관 및 기술적 조건에 따라 개체의 연령을 반영합니다.

2. 연대순(실제) 나이, 시운전 순간부터 객체가 작동 중인 기간에 해당합니다.

3.남은 경제생활는 전문 감정인이 대상물을 평가하는 데 사용되며 평가일로부터 대상물의 경제적 수명이 끝날 때까지의 기간을 구성합니다.


자세한 내용은 다음을 참조하세요. 아사울 A.N., 아바예프 H. S.., 몰차노프 Yu.A./ 부동산 단지의 관리, 운영 및 개발. – 상트페테르부르크: 인문학, 2007. – 240p.

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