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공용 액세스가 가능한 지하실. 아파트 건물의 지하실은 누가 소유하나요? 소유자 결정의 뉘앙스

안녕하세요, 상황은 이렇습니다. 저희는 이사해서 1층에 살고 있는데, 아파트에는 발코니도 없고 창고도 없습니다. 우리는 지하실을 차지하고 싶었지만 거기에 갈 수 없었고, 아파트의 전 주인이 이 지하실을 3년 동안 보관했지만 열쇠를 잃어버렸습니다. 관리 회사에서는 허용되지 않는다고 말하며, 복사할 수 있도록 지하실 열쇠를 주지 않습니다. 무엇을 해야할지 조언해주세요. 미리 감사드립니다.

질문 내용을 바탕으로 귀하의 아파트 건물 지하에는 집 주민들이 음식(야채)과 식품을 보관할 목적으로 사용했던 소위 "식료품 저장실" 또는 "감방"이 있다고 가정하겠습니다. 거기 다른 재산. 동시에, 주거용 건물의 모든 소유자가 이러한 보관실을 사용한 것은 아니지만, 이사할 때 시민에게 아파트를 제공한 개발자 또는 기타 사람이 이러한 보관실을 한때 "할당"한 사람들만 사용했습니다. 아파트 소유권을 양도할 때 창고 사용에 대한 조건부 권리는 새 소유자에게 "구두로" 양도되었습니다.

또한 관리 기관과의 계약에는 소유자가 지하 건물을 사용할 권리가 있다는 조건이 포함되어 있지 않으며 보관실을 포함한 사용 절차가 정의되지 않았다고 가정합니다 (총회에서 결정이 내려지지 않았습니다) 이 문제에 대한 소유자의 의견).

관리 기관이 소유자의 지하실 출입을 허용하지 않는 상황에서는 다음 사항을 고려해야 합니다.

공동 공유 소유권러시아 연방 주택법 제36조에 근거하여 아파트 건물의 모든 소유자는 다음과 같습니다.

1) 아파트의 일부가 아니며 아파트 간 층계참, 계단, 엘리베이터, 엘리베이터 및 기타 샤프트, 복도, 기술 바닥, 다락방, 지하실을 포함하여 이 집에서 두 개 이상의 방을 제공하도록 의도된 이 집의 건물 엔지니어링 커뮤니케이션, 특정 주택(기술 지하실)에서 두 개 이상의 방을 제공하는 기타 장비가 있습니다.

2) 다른 건물개인 소유자의 소유가 아니며 만족을 목적으로 하는 이 집에서 사회적 요구여가 시간, 문화 발전, 어린이 창의력, 체육, 스포츠 및 유사한 행사를 조직하기 위한 건물을 포함하여 이 집의 건물 소유자입니다.

인용된 단락 2에는 다음이 포함됩니다. 창고그리고 유모차다른 사람 장소 일반적인 사용 , 전통적으로 주거용 건물 소유자가 의도 된 목적으로 사용했습니다.

즉, 법에 따라 주거용 건물의 소유자는 사용할 권리가 있습니다. 공동 재산(그것의 일부).

그러나 다음 사항을 고려해야 합니다.

주거용 건물 지하에 대한 접근 제한

조항 3.4.5에 명시된 바와 같습니다. 2003년 9월 27일자 러시아 연방 국가 건설위원회 결의안 N 170"규칙과 규범의 승인에 따라 기술적인 운영 주택 재고", "기술 지하로 들어가는 입구 문, 지하실은 잠가야 해(열쇠는 주택 재고, UDS, 관리인, 이 집에 거주하는 근로자의 유지 관리를 위해 조직에 보관됩니다.) 보관 위치에 대한 문에 특별한 비문이 새겨져 있습니다.

대중교통 이용부지를 통과하며 주택 재고 및 도시에 서비스를 제공하는 관련 기관의 대표자 유용 하루 중 언제든지 제공되어야 합니다.".

국가 건설위원회 결의안 5.5.9항에 따라, "가스 파이프라인이 위치한 기술 지하 및 지하실은 창고 및 기타 용도로 사용이 금지됩니다. 이를 담당하는 운영 인력에 대한 24시간 접근이 방해받지 않습니다. 이 건물에 제공되어야 합니다. 이 건물의 입구 문은 "잠겨 있어야 하며, 열쇠는 전문 기관과 합의한 장소에 있는 주택 유지 관리 기관에 보관해야 합니다. 지하실 및 지하 기술 구역에서 공기 샘플링을 수행해야 합니다. 직경 25mm의 고정된 외부 튜브를 통해 이 건물에서 제거됩니다."

따라서 유틸리티 시설이 있는 주거용 건물의 지하실과 같은 이러한 유형의 공동 자산에 대한 특별 제도를 고려할 때 관리 조직 측의 사용 제한(공개 접근 금지)이 명시되어야 합니다. (주거용 건물 서비스) 지하실 사용 절차를 결정하기 위해 건물 소유자 총회에서 채택한 결정이 없는 경우 합법적입니다.

공동 재산 사용 절차 결정 - 주거용 건물 지하.

이 법안에는 주거용 건물의 지하실과 일반적으로 소유자의 공동 재산을 모두 사용하는 절차를 결정하기 위한 절차 또는 세부 사항을 규제하는 특별 규칙이 없습니다. 그러나 이는 공유 소유 재산의 소유권 및 사용이 모든 참가자의 동의에 의해 수행되며 합의에 도달하지 못하는 경우 러시아 연방 민법 제 247 조를 적용할 가능성을 배제하지 않습니다. 법원이 정한 방식으로.

지하 건물을 합법적으로 사용하는 절차를 결정합니다. 총회집 건물의 소유자.

5부, 조항 161.1에 따라. 러시아 연방 주택 단지, 협의회 아파트건물 소유주 총회에 제출합니다. 아파트아파트 건물에서 공동 재산을 사용하는 절차에 대한 제안을 논의하기 위한 질문으로...

아파트 건물 소유자의 임시 총회는 해당 소유자의 주도로 소집될 수 있습니다.

러시아 연방 최고 중재 재판소도 건물의 공유 재산 사용 절차를 결정할 가능성을 지적했습니다.

6항에 설명된 바와 같이, 2009년 7월 23일자 러시아 연방 대법원 총회 결의안 N 64 “건물의 공동 재산에 대한 건물 소유자의 권리에 관한 분쟁을 고려하는 실무상의 일부 문제에 대해, ”

"44 - 48조에 규정된 방식으로 채택된 건물 소유자의 결정에 따라 러시아 연방 주택법 , 건물의 공동 재산, 특히 개별 공동 건물의 사용에 대한 제도가 확립될 수 있습니다."

우리는 사용 절차에 대한 합의에 도달하지 못한 경우 아파트 건물의 건물 소유자가 주거용 공동 재산 사용 절차를 결정하기 위해 법원에 청구를 제기할 권리를 박탈당하지 않는다고 믿습니다. 건물(이 경우 지하 건물).

우리 의견으로는 주택 소유주의 공동 재산 사용 절차가 결정되는 순간부터 (주주 총회 의사록에 문서화 된 소유자 총회 결정 또는 법원 결정에 따라) ), 관리 조직은 분쟁 중인 지하 건물에 대한 접근을 제공할 의무가 있습니다. 그렇지 않으면 소유자는 다음 사항에 대해 부정적인 주장을 제기하여 법원에 갈 기회가 있습니다. 사용에 장애물을 제거재산.

질문에 관리 회사저자가 지정한 지하실 열쇠(지하실에 대한 접근 제공) 발급을 거부했습니다. 급습가장 좋은 대답은 3.4.5. 기술 지하, 지하실 입구 문은 잠겨 있어야합니다 (열쇠는 주택 재고 유지 관리, 지역 사회 봉사, 관리인, 해당 주택에 거주하는 근로자를 위해 조직에 보관됨). 문에 보관소에 대한 특별 비문이 작성됩니다. 위치.
보시다시피, 지하실 방문에는 금지가 없으며 이는 위에 제공된 링크에서도 확인됩니다. 하지만! 귀하의 관리 회사가 책임을 지는 공동 재산에 피해를 줄 수 있기 때문에 누구도 귀하를 혼자 거기에 들여보내지 않을 것입니다. 그리고 관리 회사는 복원을 위한 추가 비용 + 소유자에 대한 손실 보상이 필요하지 않습니다. 1년 전에는 누군가 지하실에 침입해 냉수 밸브를 깨뜨려 거의 3일 동안 집에 물이 빠지는 일이 있었습니다. 그러다가 관리 회사는 다른 사람의 잘못으로 인해 좋은 돈을 벌게 되었습니다.
추신. 귀하의 진술에 대해. 그들은 한 달 이내에 귀하에게 답변을 제공해야 하지만, 귀하의 법적 요구를 훨씬 더 빨리, 즉 7일 이내에 충족시켜야 합니다. 미술. 민법 314조.

답변 부동산 전문가[전문가]
주택이 사유화되면 귀하는 지하실을 포함한 공동 재산의 공동 소유자가 됩니다. 그들은 당신이 그것을 사용하는 것을 금지할 권리가 없습니다!
제36조. 아파트 건물 소유주의 공동재산에 대한 소유권
1. 아파트 건물의 소유자는 공동 공유 소유권에 따라 아파트의 일부가 아니며 아파트 간 층계참, 계단, 엘리베이터, 엘리베이터 및 기타 샤프트, 복도, 기술 바닥, 다락방, 유틸리티 라인이 있는 지하실, 특정 주택(기술 지하실)에서 두 개 이상의 방을 제공하는 기타 장비, 내력 및 무부하를 둘러싸는 지붕 - 주어진 주택의 베어링 구조물, 기계, 전기, 위생 및 기타 장비, 이 주택의 건물 외부 또는 내부에 위치하며 하나 이상의 방을 제공하고 이 주택이 위치한 토지 플롯, 조경 및 개선 요소, 지정된 장소에 위치한 이 주택의 유지 관리, 운영 및 개선을 위한 기타 물건 토지의 음모(이하 공동주택이라 함) 아파트 건물이 위치한 토지의 경계와 크기는 토지법 및 도시 계획법의 요구 사항에 따라 결정됩니다.
2. 아파트 건물의 소유자는 이 법과 민법이 정한 한도 내에서 아파트 건물의 공동 재산을 소유, 사용 및 처분합니다.
제37조. 권리주식의 결정 공동 재산아파트 건물의 공동 재산에 대해
4. 아파트 건물의 소유자는 다음과 같은 권리가 없습니다.
1) 아파트 건물의 공동 재산에 대한 공동 소유권에 대한 자신의 지분을 현물로 할당합니다.
2) 아파트 건물의 공동 재산에 대한 공동 소유권에 대한 자신의 지분을 양도하고 지정된 건물의 소유권과 별도로 이 지분의 양도를 수반하는 기타 조치를 수행합니다.
소셜이라면 고용한 경우에도 소유주나 관리 회사인 그의 대리인과 협상해야 합니다.


답변 유럽 ​​사람[초보자]
말도 안되는 소리는 그만하고, 더 주의깊게 읽어보세요... 관리 문서


답변 나탈리아 레베데바[초보자]
아파트를 샀는데, 오래된 세입자들이 아파트에 붙어 있는 창고를 양보하지 않겠습니까? 우리는 무엇을 해야 합니까?


답변 적응성[전문가]
요청서를 작성하고 단열공사를 직접 하게 할 수 있습니다. 그러나 사실, 당신은 방해를 받아서는 안 됩니다. 지하실의 내용물이 걱정된다면 수리 기간 동안 사람을 배정해야 합니다.


모든 고층 건물에는 연식과 운영 기간에 관계없이 지하층이 있습니다. 그리고 많은 아파트 소유자는 아파트 건물의 지하실을 소유한 사람, 이 지역을 처분할 권리가 있는 사람, 거주자가 이러한 건물을 점유하고 자신의 이익을 위해 마련할 수 있는지 여부에 관심이 있습니다.

주택 부문의 입법 체계가 수년에 걸쳐 변경되고 다양한 개정이 이루어졌으며 궁극적으로 지난 몇 년간 채택된 법률과 모순되기 때문에 모든 질문에 명확하게 대답하는 것은 매우 어렵습니다. 아파트 건물의 지하실을 민영화하는 방법과 그 소유자가 누구인지 알아 봅시다.

목적

주거용 건물의 지하에는 일반적으로 전체를 구성하는 파이프, 장비, 기술 장비 및 구조물이 있습니다. 내부 인프라예를 들면 다음과 같습니다.

  • 급수 네트워크;
  • 난방;
  • 전기 공급;
  • 난방 네트워크 또는 보일러실;
  • 메인 배전반.

따라서 기술 바닥은 아파트 건물- 아래에 있어요 주거용 아파트집에서 모든 통신 시스템의 작동을 보장하도록 설계된 건물입니다. 그렇기 때문에 시스템 운영 및 통신 방해를 피하기 위해 승인되지 않은 사람이 그곳에 들어갈 수 없습니다. 이것이 바로 지하실 창문에 바를 설치하는 이유입니다. 유틸리티 작업자만 들어갈 수 있습니다.

때로는 아파트 건물의 지하실 일부가 공공 시설에서 특수 건물로 사용되는 경우가 있습니다. 아파트 건물의 낮은 방 중 일부는 처음에는 가구의 필요에 맞게 조정되었으며 설계 단계에서 보관실이 제공되었습니다. 물론 이것은 소위 흐루시초프 건물과 같은 오래된 건물에 적용됩니다.

소유자를 식별하는 방법

지하 및 다락방 공간실제 소유자가 누구인지 알아내기 위해 종종 분쟁과 소송의 대상이 되기도 합니다. 러시아 법률에 따르면, 즉 RF 주택법 제 36조, 모든 지하 건물의 공동 소유자는 예외 없이 모두 거주자입니다. 다층 건물, 민영화된 경우. 동등한 완전 소유자이기 때문에 지하실 공간을 어떻게 사용할 것인지 정확하게 결정하는 것은 바로 그들입니다.

그러나 몇 가지 논란의 여지가 있습니다. 예를 들어, 아파트 건물 지하에 있는 방이 점유될 수 있습니다. 개인, 90 년대에 소유자가되었지만 건물 소유자 자체는 재산으로 등록 할 시간이 없었습니다. 그렇기 때문에 2차 부동산에서는 집의 주거 부분이 한 소유자에게 속하고 기술 층이 다른 소유자에게 속하는 경우가 종종 발생합니다.

공동주택의 소유자가 해당 건물 지하의 공동공유공유자로 인정받기 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

  • 주거 공간의 사유화 시 지하 공간은 더 이상 다른 소유자의 소유가 되어서는 안 됩니다.
  • 기술 플로어에는 특별한 목적이 없습니다.
  • 지하는 아파트와 분리되어 있습니다.

또한 기술 지하실에는 두 개 이상의 아파트에 서비스를 제공할 수 있는 기술 장비가 포함된 경우 거주자 간의 균등한 지분 소유가 가능한 것으로 간주됩니다. 모든 조건이 충족되면 지하실은 집에 사는 사람들의 공동 공유 소유권이 되며 동의 없이 지하실을 임대, 교환, 판매 및 기술 층과의 기타 조작 가능성은 불가능합니다.

소유자 결정의 뉘앙스

주택에 서비스를 제공하는 유틸리티 네트워크 및 기타 통신이 위치한 건물은 개인 소유로 이전될 수 없다는 점을 명심해야 합니다. 나머지 부분, 무료 부분은 주민들의 재량에 따라 사용할 수 있습니다.

지하실을 누가 소유하고 어떤 상황에서 지하실을 소유하는지에 대한 질문에 대한 답변은 법률 및 법원 결정에 따라 다음과 같습니다.

  • 지하실 소유자는 공식화된 거주자입니다. 지분권 MKD 재산;
  • 기술 지하실에 위치한 재산은 개인 소유이며, 소유자는 처분 방법을 독립적으로 결정할 권리가 있으며 유지 관리 비용을 다른 사람과 동등하게 지불합니다.
  • 기술실은 통신, 에너지 네트워크 및 집에 사용되는 장비가 포함되어 있다는 사실을 고려하지 않더라도 특수 개체이므로 개별적으로 사용할 수 없습니다.
  • 집에 민영화된 주택이 없고 모든 아파트가 지방자치단체에 속해 있는 경우 지하실은 다른 사람의 소유가 될 수 없습니다. 이 경우 통신망을 유지하는 데에만 사용됩니다.

시민이나 특정단체가 자신도 모르게 입법 체계또는 규칙을 적당히 무시하면 지하실을 불법적으로 점유하고 그곳에 승인되지 않은 상점을 찾는 등의 행위를 합니다. 이런 경우에는 법원에 가야 합니다.

지하실의 민영화

아파트 건물의 지하실을 사유화하는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 먼저 모든 거주자의 동의를 얻어야 하기 때문입니다.

신청 방법:

  • 주택법에 정해진 절차에 따라 주택 소유자 회의를 조직하고 공동 재산, 즉 주택 지하의 소외 문제를 의제에 올려 놓고 투표로 경계를 변경합니다.
  • 회의 열흘 전, 회의 날짜와 시간을 나타내는 안내문을 입구에 게시하여 주민들에게 알립니다. 투표가 유효한 것으로 간주되려면 아파트 소유주 또는 HOA 회원의 절반 이상이 참석해야 한다는 점을 기억하십시오. 결정은 다수결로 이루어집니다. 이를 바탕으로 추가 민영화가 수행됩니다.

중요한! 기숙사에 위치한 지하층에 대해 민영화 문제가 결정된 경우 원칙적으로 혼자인 건물 소유자의 동의를 얻으면 됩니다.

  • 먼저 지하 계획을 연구한 후 계획된 재건축을 위한 프로젝트를 만듭니다. 이는 화재 검사 당국, 위생 및 역학 부서 및 기타 규제 기관과 합의해야 합니다. 그 후, 프로젝트는 기술 재고 관리국(Technical Inventory Bureau)에 제출되어 승인을 받아야 합니다.
  • BTI가 프로젝트를 승인하면 지하실 재건축 작업 단계가 시작됩니다. 완료 후 지하실의 기술적 상태에 대한 조사가 수행되며 이에 대해 조사 전문위원회가 의견을 제시합니다.
  • 재건축 사업이 합의되면 접수됩니다. 전문가의 의견, 주거용 건물 등록증을 재발급 받으려면 신청서를 작성하여 BTI에 제출해야 합니다. 이후 주민 공동소유 재산 면적은 줄어들고, 유지관리 비용을 지불하는 사람의 수는 늘어날 전망이다. 이에 따라 각 개인 지불인의 수수료가 감소합니다.
  • 민영화의 다음이자 마지막 단계는 소유권 등록 증명서를 직접 수령하는 것입니다. 부동산, 이는 Rosreestr에서 얻어야 합니다.

인증서를 얻으려면 다음을 수행해야 합니다.

  • 성명.
  • 지하실 민영화에 관한 소유자 회의 결정 기록.
  • 아파트 건물주로부터 허가를 받습니다.
  • 집에 대한 기술 문서.
  • 주정부 관세 지불 영수증.

서류를 정확하게 작성하고, 모든 데이터가 유효하고, 투표 결과가 위조되지 않은 경우, 제출된 서류를 확인한 후 아무런 문제 없이 인증서가 발급됩니다.

거주자는 부동산을 사용하고 마음대로 처분할 권리를 받는 것 외에도 부동산을 적절한 상태로 보호, 관리 및 유지 관리할 책임도 있습니다. 또한 주목해야 할 점은 완전 민영화한 소유자가 주거용 건물의 지하실을 소유하는 것은 불가능합니다.

건물 재건축 및 기준

이미 언급한 바와 같이, 지하실의 향후 배치는 승인을 받아야 합니다. 이렇게 하려면 다음이 필요합니다.

  • 수리 또는 일상적인 작업, 소독 및 파이프 교체를 수행하기 위해 전문가가 통신 시스템에 무료로 접근할 수 있도록 보장합니다.
  • 지하실과 입구의 화재 안전 규칙을 준수합니다.
  • 사람들이 계획에 따라 일할 방에 조명, 물, 환기, 난방 및 하수도를 제공합니다.
  • 지하실의 목적을 고려하고 사용 계획의 목적을 고려하여 재건축을 수행하십시오. 재고, 개인 소지품 보관, 보존, 상점 설치 또는 레크리에이션 구역;
  • 건물 기초 및 하중 지지 요소의 설계를 변경하지 마십시오.
  • 재건 작업으로 인해 시설의 기능이 중단되어서는 안 됩니다. 유틸리티 네트워크.

이미 민영화된 지하실의 거주자들은 각자 자신만의 사용 계획을 가지고 있을 수 있습니다. 그러나 공동소유인 경우, 이 문제에 대한 결정은 소유자의 과반수 이상이 참석하고 과반수 득표로 총회에서 결정됩니다.

지하실 또는 그 일부를 상업용 목적으로 아파트 건물에서 사용하려는 경우, 당국과의 문제를 피하기 위해 비주거용으로 합법화한 후 지하실 소유권을 등록해야 합니다.

무단 압수

민영화 절차에도 불구하고 지하실 건물이 지식 없이 점유되는 경우가 종종 있습니다. 동시에, 가짜 소유자들은 자신들이 이 지역을 완전히 점유하고 있음을 자신있게 증명합니다. 정당한 이유. 예를 들어, 그들은 재건축과 장비를 자비로 수행했다는 근거로 부지를 점유한다고 주장합니다.

하지만 이 순간이 이유만으로는 지하실의 일부를 단독 소유로 삼기에는 충분하지 않습니다. 그리고 이러한 상황은 다름 아닌 무단 압수라고 불리며, 두 번째 주거용 건물, 특히 소련 시대 건물에서 가장 자주 발생합니다.

상황을 바꾸기 위해서는 주민총회 소집, 소유자 변경 논의, 재분배 등이 필요하다. 평방 미터지하실 합법적으로. 요약하자면, 공동 소유 공간 사용에 대한 아파트 건물의 모든 결정은 총회에서만 내려진다고 말해야합니다.

제36조 주택법 RF: 아파트 건물의 소유자는 공동 공유 소유권에 따라 아파트 건물의 공동 자산을 소유합니다. 즉:

1) 아파트의 일부가 아니며 아파트 간 층계참, 계단, 엘리베이터, 엘리베이터 및 기타 샤프트, 복도, 기술 바닥, 다락방, 지하실을 포함하여 이 집에서 두 개 이상의 방을 제공하도록 의도된 이 집의 건물 엔지니어링 커뮤니케이션, 특정 주택(기술 지하실)에서 두 개 이상의 방을 제공하는 기타 장비가 있습니다.
2) 여가 시간 조직, 문화 발전, 어린이 창의력, 체육을 위한 건물을 포함하여 개인 소유자에게 속하지 않고 이 집에 있는 건물 소유자의 사회적, 일상적 요구를 충족하기 위한 이 집의 기타 건물 스포츠 및 이와 유사한 행사;
3) 주어진 주택의 내력 및 비내력 구조, 기계, 전기, 위생 및 기타 장비를 건물 외부 또는 내부에 위치하며 두 개 이상의 방을 제공하는 지붕;
4) 이 주택이 위치한 토지 계획, 조경 및 개선 요소, 이 주택의 유지 관리, 운영 및 개선을 위한 기타 개체가 포함되어 있으며 지정된 토지 계획에 위치합니다. 아파트 건물이 위치한 토지의 경계와 크기는 토지법 및 도시 계획법의 요구 사항에 따라 결정됩니다.
2. 아파트 건물의 소유자는 이 법과 민법이 정한 한도 내에서 아파트 건물의 공동 재산을 소유, 사용 및 처분합니다.

3. 아파트 건물의 공동 재산 크기를 줄이는 것은 재건축을 통해 이 건물의 모든 건물 소유자의 동의가 있어야만 가능합니다.
4. 아파트 건물 소유자의 총회에서 채택된 결정에 따라 아파트 건물의 공동 재산은 시민의 권리와 정당한 이익을 침해하지 않는 한 다른 사람에게 사용을 위해 양도될 수 있습니다. 법인.
5. 아파트 건물이 위치한 토지는 타인의 제한된 사용권으로 인해 방해를 받을 수 있습니다. 이 법의 발효일 이전에 존재했던 물건에 대한 다른 사람의 접근을 보장해야 하는 경우 토지 계획에 대한 저당권 설정을 금지하는 것은 허용되지 않습니다. 제한된 사용권이 있는 토지의 새로운 부담은 해당 토지의 부담을 요구하는 사람과 아파트 건물의 건물 소유자 간의 합의에 의해 설정됩니다. 제한된 사용권이 있는 토지 계획의 부담 설정 또는 그러한 부담 조건에 관한 분쟁은 법원에서 해결됩니다.
6. 우발적인 사망, 아파트 건물 철거 등의 파괴가 발생한 경우, 아파트 건물의 건물 소유자는 집이 위치한 토지의 공동 공유 소유권에 대한 지분을 보유합니다. 조경, 조경 및 기타 이 주택의 유지 관리, 운영 및 개량을 위해 지정된 토지에 위치한 물건, 파괴 당시 아파트 건물의 공동 재산에 대한 공동 공유 소유권 지분에 따라, 사고사, 그러한 집의 철거를 포함합니다. 이러한 소유자는 민법에 따라 이 부분에 제공된 재산을 소유, 사용 및 처분합니다.

지하실의 상태는 여전히 아파트 건물(MKD) 소유자를 걱정하고 있습니다. '기술 지하 공간'(때때로 지하실이라고도 함)의 공동 공유 소유권을 인정하는 문제는 이미 헌법 재판소 차원에서 해결된 것으로 보입니다. (2009년 5월 19일자 정의 No. 489 O-O).

그러나 실무에 따르면 모든 아파트 건물이 공동 자산에 지하실을 포함하도록 요구하는 것은 아닙니다. 이 기사에서는 지하실의 목적과 그 목적을 결정하는 방법에 대해 설명합니다. 법적 제도.

아파트 건물의 부지 및 가능한 법적 제도

에 따르면 제 1항 예술. 러시아 연방 민법 290조아파트 건물의 아파트 소유자는 공동 공유 소유권에 따라 공동 건물, 주택 지원 구조, 기계, 전기, 위생 및 기타 장비를 두 개 이상의 아파트에 서비스를 제공하는 아파트 외부 또는 내부에 소유합니다. RF 주택법 제 36조관련된 내용에 대한 더 완전한 그림을 제공합니다. 공용 공간주택.

이 규범에 따르면 아파트 건물의 건물 소유자는 공동 공유 소유권에 따라 아파트의 일부가 아니며 특정 건물에서 아파트 간 층계참, 계단, 엘리베이터 등 두 개 이상의 방을 제공하도록 의도된 건물을 소유합니다. , 엘리베이터 및 기타 샤프트, 복도, 기술 바닥, 다락방, 엔지니어링 커뮤니케이션이 있는 지하실, 특정 주택에서 두 개 이상의 방을 제공하는 기타 장비(기술 지하실).

이러한 규범에 따라 공동 재산에 속하는 건물은 개인 소유의 아파트나 기타 건물의 일부가 될 수 없으며, 단독 소유자에게 속한 건물과 분리되지 않은 건물의 일부는 공동 소유가 될 수 없습니다. 결과적으로, 법의 대상인 전제는 다음과 같은 법적 체제의 적용을 받을 수 있습니다.

MKD의 공동 재산, 그리고 공동 재산의 참가자
소유권은 집에 있는 건물의 모든 소유자이며 각 지분의 크기는 각 소유자에게 속한 건물의 면적에 비례합니다.
- 단독 또는 공동 소유이지만 다음과 관련이 없는 독립 재산 의도된 목적보조 건물로 재산을 제공하고 다른 건물에 서비스를 제공합니다.

헌법재판소의 해명

에 명시된 바와 같이 2009년 5월 19일자 러시아 연방 헌법 재판소 정의 No. 489 O-O,아파트의 일부가 아닌 건물은 건물 소유자의 요구를 충족하기 위한 장비가 내부에 있는 경우 아파트 건물(포함) 건물 소유자의 공동 재산에 속합니다. 이러한 건물에는 독립적인 목적이 없으며, 그 안에 위치한 장비와 마찬가지로 집의 여러 방 또는 모든 방에 서비스를 제공하도록 설계되었습니다.

동시에 판사는 공동 재산에 속하는 비거주 건물 외에도 아파트 건물에 독립적인 사용을 목적으로 하는 다른 비주거 건물이 있을 수 있다고 지적했습니다.

이러한 전제는 움직일 수 없는 것, 즉 독립된 객체입니다. 시민권. 그들의 법적 체제는 확립된 건물의 법적 체제와 다릅니다. 미술. 290 러시아 연방 민법 및 예술. 36 러시아 연방 주택법.앞으로 우리는 소련이 건축한 주택(및 그 이전)에서 독점적인 서비스 기능이 부여된 비거주 건물을 구별하는 것이 가능하다는 점에 주목합니다. 비거주 건물자가 처방은 그렇게 간단하지 않습니다. 해결책 이 문제사실적 상황을 고려해야 하며, 이는 다음의 권한 내에 있습니다. 중재 법원일반 관할 법원. 헌법재판소는 이 점에 대해 거듭 주목해 왔다. (2011년 2월 24일자 정의 참조 No. 137 О-О, 2010년 12월 16일자 No. 1587 О-О, 2010년 6월 17일자 No. 814 О-О, 2010년 4월 22일자 No. 472 О-О 등).

러시아 연방 헌법 재판소의 결정 이후 거의 2년 동안 발전해 온 중재 관행 정의 번호 489 O-O,아파트 건물의 건물 소유자와 그 대표자들을 놀랍게도 그녀는 역사적으로 신발 작업장, 약국 및 기타 조직 및 기관을 위해 설계된 지하 건물이 언뜻보기에 다음과 같은 지하 건물이 차지하지 않는 동일한 지하 건물과 다르지 않다는 것을 보여주었습니다. 유사한 물건은 대부분 주택의 공동 재산에 속하지 않습니다. 반대로 새 건물에서는 지하실에 대한 법적 체제가 더 투명하며 중재인이 공동 공유 재산으로 결정하는 경우가 가장 많습니다.

대법원 상임위원회의 입장

집의 지하실은 정의상 기술적이지 않습니다.

지하실을 공동 재산으로 인정하는 문제에 관해 일부 아파트 건물 소유자의 이익을 대변하는 HOA는 2009년 말에 처음으로 큰 좌절을 겪었습니다.

2009년 12월 15일자 러시아 연방 대법원 상임위원회 결의안 No. 12537/09모두 사법 행위이전에 파트너십을 위해 채택된 는 취소되었으며 이전 아파트 지역에 형성되어 수십 년 동안 독립 재산으로 사용되었던 분쟁 지하실의 공동 공유 소유권을 인정하는 사례가 있습니다. 다양한 기관)이 새로운 고려 사항으로 보내졌습니다. 이러한 결정을 내린 이유는 다음과 같은 상황 때문이었습니다.

중요한 순간:

공동 공유 소유권은 기술 지하실에서만 자동으로 발생하며 주택의 지하실 건물에서는 발생하지 않습니다.
의 미덕 직접적인 지시 미술. 36 러시아 연방 주거단지주택 소유자의 공동 공유 소유권 권리는 주거용 건물의 지하실 부분에서는 발생하지 않고 기술 지하실에서만 발생합니다. 예를 들어, 기술실로서의 지하실 자격은 그 안에 위치한 장비에 대한 지속적인 개방형 접근의 필요성에 의해 결정됩니다.

존재만으로도 엔지니어링 커뮤니케이션지하실이나 그에 상응하는 부분에 있는 장비는 이 부동산을 기술적 지하실로 간주할 충분한 근거를 제공하지 않으며 결과적으로 주택 소유자의 공동 공유 재산입니다. 또한 대법원 상임위원회는 분쟁의 지하 건물이 이전 아파트에서 형성되었다는 점을 고려했습니다(이로 인해 특정 건물에 위치한 통신에 대한 접근 가능성과 그 필요성에 대한 질문이 즉시 발생했습니다). 이전에도 독립된 재산으로 사용되었던 주택 소유자 협회의 창설그리고 집 주민들 사이에서 아파트와 방에 대한 소유권의 출현.

"기술적 지하"의 징후

여기서는 위에 제시된 대법원 상임위원회의 입장을 바탕으로 아파트 건물 소유자에게 긍정적인 결정에 대해 이야기하겠습니다. 그래서, 2011년 3월 21일 노던 테리토리 연방 독점 금지 서비스 결의안 No. A56-30206/2010판사는 등록 기관의 입장을 취했지만 거부했습니다. 법인집의 공동 재산의 일부인 전기 패널실이 위치한 지하실의 소유권을 등록합니다. 지하실 건설 자금 조달을 포함하여 주택 건설 중에 조직이 주주 역할을했다는 사실에도 불구하고 법원은 다음과 같이 표시했습니다. 주정부 등록주택의 공동 재산, 특히 분쟁 중인 지하 건물에 대한 권리는 공유 소유권을 가진 모든 참가자가 신청해야 합니다.

2010년 12월 20일자 북카자흐스탄 지역 연방 독점금지국 결의안 No. A53-6270/2009지하실에 대한 HOA의 주장은 충족되었으며, 그 건설은 집을 건설하는 동안 기업가가 자금을 조달했으며 건설 완료 시 기업가의 재산으로 등록되었습니다. 판사들은 논쟁의 여지가 있는 건물이 사무실을 수용하기 위한 것이 아니며 사무실처럼 운영되지도 않았다는 사실을 지적했습니다.

조사 결과 아파트 건물에 사용되는 위생 장비의 지하에 존재가 확인되었으며, 분쟁 지역에 지속적으로 접근하지 않으면 사용이 불가능합니다. 에 따르면 프로젝트 문서논쟁의 여지가 있는 부지는 독립적인 목적이 없는 기술적 기반으로 인식되었습니다.

중요한 순간:

다음 지하실은 기술적인 것으로 간주됩니다.
- 독립적인 목적이 없고 독립적으로 사용하도록 의도되지 않은 기술 기반으로 설계되었습니다.
- 엔지니어링 시스템과 그 제어 장치를 갖추고 있으며 유지 관리를 위해서는 기술 전문가의 지속적인 공개 접근이 필요합니다.
- 격리되지 않음 엔지니어링 시스템그리고 그들의 제어 노드.

주택 주거용 건물 소유자의 동의없이 임대 된 지하 건물의 공동 공유 소유권을 인정한 또 다른 예 - 2010년 8월 10일자 북카자흐스탄 지역 연방 독점 금지 서비스 결의안 No. A32-4632/2008.

주거용 건물의 지하 계획을 포함한 사건 자료를 조사한 법원은 난방 시스템의 주요 파이프 라인, 냉온수 공급 시스템, 라이저, 주택의 난방 시스템을 공급하는 파이프 라인 입구, 폐쇄를 포함하고 있음을 발견했습니다. -오프 밸브 및 탭, 하수도 시스템의 파이프 라인 및 결론에 도달했습니다. 이러한 지하실은 원래 독립적으로 사용하도록 의도되지 않았습니다. 이는 주택 소유자의 공유 재산으로 분류되어야 합니다.

자, 마지막으로 한 가지 심판지하실을 공동 공유 재산으로 인식하여 주목해 드리고 싶은 점은 다음과 같습니다. 2011년 3월 15일자 우크라이나 연방 독점금지국 결의안 No. F09-1144/11 C6.판사는 분쟁 중인 주거용 건물의 지하실에 대해 다음과 같은 전문가 의견을 제시했습니다.

1층 및 지하 전실의 냉수 공급 시스템을 위한 계량 장치로 입력;
- 1층과 지하실에 온수와 열을 공급하도록 설계된 온수 공급 시스템 및 난방 시스템용 계량 장치를 입력합니다.
- 1층과 지하 공간으로 공기의 조직적인 흐름(및 제거)을 보장하는 설치된 공급 및 배기 환기 시스템
- 화물용 엘리베이터와 1층과 지하 간 물품 이동을 위한 엘리베이터 홀이 있습니다.

받은 정보를 바탕으로 판사는 그러한 지하실을 독립적으로 사용할 수 없다는 결론에 도달했습니다. 방해받지 않는 접근이 보장되어야 하는 지하에 위치한 건물의 1층과 지하층의 유틸리티 네트워크에 대한 모든 제어 노드를 수용하기 때문에 설계와 실제 목적은 서비스입니다. 지하실 자체는 서비스 역할을 수행하며 건물과 분리되어 있지 않기 때문에 건물 전체와 불가분의 관계를 맺고 있습니다.

지하실에 전원 공급, 난방, 물 공급 및 별도의 계량 장치로 구성된 루프 시스템이 없습니다. 유용, 판사에 따르면 보조 목적을 미리 결정합니다.

위의 사법 행위의 내용을 통해 우리는 아파트 건물의 건물 소유자에 대한 지하 건물의 공동 공유 소유권 인정에 관한 각 분쟁에는 고유 한 뉘앙스와 이익 해결 이유가 있다는 결론을 내릴 수 있습니다 집주인의. 위에서 논의된 모든 사례의 일반적인 특징은 첫째, 분쟁 중인 지하실이 이후에 별도의(통신 및 제어 센터 포함) 대상으로 설계되거나 형성되지 않았다는 것입니다. 둘째, 분쟁 중인 모든 지하실에서 유틸리티 네트워크 외에도, 그들의 제어 장치도 위치했습니다. 대법원 상임위원회는 다음과 같습니다. 법령 번호 12537/09이 방향에 대해 근본적인 결론을 내리지 않았습니다. 그들은 나중에 그의 또 다른 결의안에서 나타났습니다. (2010년 3월 2일자 No. 13391/09).

지하는 별도의 건물입니다.

안에 법령 번호 13391/09혁명 이전의 집 지하실의 예를 사용하여 독립된 대상으로서의 방의 특성을 공식화합니다. 따라서 유사한 아파트 건물의 지하실 상태를 결정할 때 다음 사항을 고려해야합니다. 부록 3의 1항에게 1991년 12월 27일자 러시아 연방 최고위원회 결의안 No. 3020 1그런 물건 주 재산, 주거용 및 비거주 자산, 원래는 도시 재산, 모스크바 및 상트 페테르부르크의 재산에 속했습니다. 시민들이 주택을 사유화할 권리를 행사하기 시작한 순간부터 1991년 7월 4일자 RSFSR 법률 No. 1541 1,적어도 하나의 아파트 (방)가 사유화 된 주거용 건물은 독점적으로 지자체 소유의 대상으로서의 지위를 잃었습니다.

따라서 지하 건물의 법적 제도는 여러 건물 소유자의 공동 소유권과 관련이 있는지 여부에 관계없이 주거용 건물, 집의 첫 번째 아파트가 민영화되는 날짜에 정확하게 결정되어야합니다. 그러한 집 (특히 지하실)의 공동 재산에 대한 공동 공유 소유권은 단 한 번만 발생했습니다. 최고 중재 재판소 상임위원회는 집의 첫 번째 건물을 민영화할 때 지적했습니다. 이후 연방에서 채택됨 입법 행위(1992년 12월 24일자 러시아 연방 법률 No. 4218 1 "연방 주택 정책의 기본에 관한", 콘도미니엄에 관한 임시 규정, 러시아 연방 민법 제 290조 및 주택법 제 36조 포함) 러시아 연방) 주택 소유자가 이미 집에서 공동 재산에 대한 공동 공유 소유권을 보유하고 있음을 확인하고 명확히 할 뿐, 해당 권리를 새로 생성하지는 않습니다.

중재인의 조사 결과에 따르면, 첫 번째 아파트의 민영화 날짜 현재 주거용 건물의 지하 건물이 주거용 건물의 유지 관리와 관련되지 않은 목적으로 독립적인 사용을 위해 의도(설명, 형성)되었으며 다음과 같은 경우였습니다. 주택 소유자가 실제로 공동 재산으로 사용하지 않은 경우 공동 지분에 대한 권리 이 건물에 대한 주택 소유자 소유권은 없었습니다. 독립적인 사용을 위해 할당되지 않은 나머지 지하 건물은 주택의 공동 재산으로서 주택 소유자의 공동 공유 재산이 되었습니다.

중요한 순간:
독립 부동산 객체는 집의 첫 번째 아파트 민영화 당시 독립적 사용을 목적으로 한 객체로 설계되거나 형성된 지하실입니다.

중재인에 따르면 이 기준은 유틸리티가 위치한 건물이 선험적으로 주택 소유자의 공동 재산이라는 진술과 모순되지 않습니다. 그러한 (별도의) 지하실 건물의 법적 제도를 결정하기 위해 엔지니어링 커뮤니케이션의 존재는 각 지하실에 위치하고 그 자체로 주택 소유자의 공동 공유 소유권을 발생시키지 않기 때문에 중요하지 않으며 중요하지 않습니다. 이미 독립적인 사용을 위해 할당된 건물의 경우 주거용 건물의 유지 관리와 관련이 없습니다.
우리는 몇 가지 흥미로운 적용 사례를 찾았습니다. 규정 번호 13391/09연방 중재 법원의 실무에서. 그래서, 2011년 3월 21일자 북서부 연방 독점 금지 서비스 결의안 No. A56-48167/2009 주택 소유자 협회설계 및 재고국의 증명서에 따르면 지하실의 공동 공유 소유권을 인정하기 위해 KUGI에 대한 청구가 거부되었습니다. 회계 문서 1977년부터 제화공 작업장으로 ( 이전 아파트). 2003년에 이 시설은 재건축되었으며(수도 계량 장치를 별도의 건물에 할당하여 면적이 축소됨) 그 결과 기술적 건물(환기실, 물)이 없는 2차 재산이 등록되었습니다. 미터, 배전반, 엘리베이터 등) d.). 마찬가지로 2차 부동산(지하)의 운명도 마찬가지다. 2011년 3월 21일자 북서부 영토의 연방 독점 금지 서비스 결의안 No. A56-36543/2009, FAS 모스크바 지역(2010년 12월 9일자 No. KG-A40/14250 10).

귀하의 정보:
독립된 물건으로 할당되어 상점, 카페, 약국 등에 사용되는 지하 건물의 소유자는 집에 있는 다른 건물의 소유자와 동등하게 공동 자산을 유지하는 데 드는 비용을 부담할 의무가 있습니다. 그런 재산. 결국, 이러한 건물은 아파트 건물의 건설적인 부분이기도 합니다. (2011년 3월 21일자 연방 독점 금지 서비스 NWO 결의안 No. A56-7732/2010).

지하실의 유틸리티 배치(독립 부동산 개체)와 관련하여 몇 가지 흥미로운 사례도 있습니다. 특히, 2010년 1월 18일 노던 테리토리 연방 독점 금지 서비스 결의안 No. A56-9227/2008지하실에 냉수, 온수 공급 및 난방 시스템이 있다는 사실은 이 방을 보조 방으로 분류하기 위한 충분한 근거가 될 수 없으며, 특히 필요에 따라 방에 있는 장비를 지속적으로 사용하고 유지 관리해야 하는 경우에는 더욱 그렇습니다. 집의 다른 방의 정보는 입증되지 않았습니다. FAS UO의 판사들도 비슷한 결론을 내렸습니다. 2010년 5월 12일자 결의안 No. F09-3319/10대중교통 통신이 지하에 위치한다는 사실에 관한 C6(난방 장치가 있는 중앙 난방 파이프라인, 냉수 공급 파이프라인, 차단 장비가 있는 라이저).

실제로는 시각적으로 독립된 개체로 식별되는 지하실이 실제로는 적절하게 형성되지 않아 주택 소유자의 공동 공유 소유권으로 이전되는 경우가 있다는 점에 유의해야 합니다. 유사한 상황이 첼랴빈스크 상임위원회에서도 처리되었습니다. 지방 법원 V 2010년 11월 24일자 결의안 No. 44 G-99/2010.사례 자료에서 볼 수 있듯이 실제로 1990년대에 이 시설의 모든 건물이 주거용 건물의 지하에 수용되었습니다. 시립 재산(상술 한 바와 같이 러시아 연방 최고위원회 결의안 No. 3020 1). 그러나 당시에는 지하실이 기술적이어서 독립적인 용도가 결정되지 않았습니다. 분쟁 중인 건물은 2004년에야 재건축되어 비주거용으로 운영되었으므로 주택 소유자는 이를 공동 공유 소유권으로 등록할 수 있는 모든 기회를 가졌습니다. 이 재판은 사건 파일에 이 주거용 건물의 첫 번째 아파트가 언제 민영화되었는지, 분쟁 중인 지하실의 당시 상태가 어떠했는지에 대한 문서 증거가 포함되어 있지 않았기 때문에 논리적 결론에 도달하지 못했습니다(간접 증거에 따르면 - "기술적 지하"). ”) 그러나 매우 중요한 선례가 만들어졌습니다.

지하실은 서비스 목적으로 독립된 자산입니다.

아파트 건물의 지하실 사용은 매우 다양하여 법적 체제를 결정하는 것이 때로는 매우 어렵습니다. 특히 물체가 격리되고 독립적인 목적을 갖는 경우(집의 주거용 건물과 인근 건물에 서비스 제공) 예를 들어 열 공급). FAS UO의 판사에 따르면 이러한 전제는 (2010년 3월 2일자 결의안 No. F09-982/10 C6), 보통주 소유권을 가질 수 없습니다.
재산. 논쟁의 여지가 있는 지하실은 집이 지어진 이후 여러 집에 서비스를 제공하는 데 사용되었습니다. 처음에는 독립적인 목적을 가지고 있었고 기술 회계 및 등록의 대상이었으며 한 주거용 건물의 공용 영역에 속하지 않았습니다. 이러한 상황과 관련하여 HOA는 중앙 난방 지점이 있고 장비가 인근 여러 건물의 열 소비 시스템에 연결된 지하 건물의 공동 공유 소유권을 인정하라는 청구가 거부되었습니다.

기사 시작 부분에 명시된 바와 같이 지하실은 특성, 목적 등에 따라 아파트 건물 소유자의 공동 재산이거나 단독 재산이 될 수 있습니다. 집 지하실의 상태를 결정할 때 디자인의 특징, 재건축 날짜 및 뉘앙스, 2차 부동산 객체의 형성, 통신 존재, 제어 장치 등 여러 요소를 고려해야 합니다. 분명히 나열된 사실을 확립하는 과정에서 아파트 건물의 소유자는 전문가와 재고 서비스의 도움이 필요합니다. 하지만 그게 전부는 아닙니다. 소송을 제기할 사유가 되는 경우 주장 진술지하실의 공동 공유 소유권이 인정되면 아파트 건물의 소유자는 재판 준비에 책임감 있는 접근 방식을 취해야 합니다. 법원에 해당 청구를 제기하려면 소유자 총회를 개최하고 동의를 얻어야하며, 법원에서 청구를 고려할 때 소유자의 이익을 대표하기 위해 파트너십 (관리 기관, 기타 사람)에게 권한을 부여해야합니다.