총임대방식은 방식이다. 소득 접근법(소득 자본화 방법). BRM 및 자본화 비율을 계산하는 일반적인 공식

이 방법은 특별한 경우라고 볼 수 있다 일반적인 방법판매 비교. 이는 부동산 매매가격과 이에 상응하는 임대수익 사이에 직접적인 관계가 있다는 객관적인 전제에 기초하고 있으며, 임대소득이 높을수록 매매가격도 높아진다. 이 관계는 임대 소득에 대한 판매 가격의 비율인 총 임대 승수(계수)로 측정됩니다. 총임대료법은 시장에서 널리 판매되는 소득 창출 부동산의 평가에 적용됩니다(매입). 개별 주택, 무역 전시관후속 임대를 위한 키오스크 등). 안에 일반적인 견해총임대료법을 적용하는 알고리즘은 다음과 같은 단계로 구성된다.

1단계. MVR 계산˸

웬만한 부동산과 비교 가능하고 같은 지역에 위치한 부동산 목록 정리˸

▸▸ 각 비교 가능한 부동산의 매매가격을 해당 부동산의 매매가격으로 나누어 계산 임차료 MVR 값을 얻기 위해;

웬만한 MVR 값을 조정하여 단일 MVR 값 또는 평가 대상에 적용할 수 있는 MVR 값 범위를 결정합니다.

2단계.평가 대상 부동산의 시장 임대 소득 금액 계산˸

웬만한 임대료 수준의 유사한 부동산 식별;

웬만한 대상의 해당 특성과 비교의 주요 특성에 따라 비교 가능한 대상을 분석합니다.

⑩⇳ 평가 대상 부동산에 대한 시장 임대 소득 가치를 얻기 위해 필요한 조정 계산.

3단계.평가 대상 부동산의 가치 계산˸

▸ ▸ 1단계에서 취득한 MVR의 해당 가치(또는 한계가치)에 평가 대상 부동산의 시장 임대소득 추정 가치를 곱한 값

총임대료법을 적용하기 위해 제시된 알고리즘을 다음 예를 통해 설명해보자. 이 작업은 리조트 지역(예: 소치)에 위치한 단독 주택 건물의 시장 가치를 결정하고 이후 휴가객에게 임대하기 위해 구입하는 것입니다. 동일지역 유사주택의 매매거래를 분석한 결과, MVR의 범위는 15.07~16.33 범위에서 확인이 가능하였다(표 9.6). 이 범위에서 MVR 중앙값 15.88을 선택합니다. 고려 중인 비교 가능한 개체에 대한 통계적 샘플의 크기가 클수록 MVR 값의 신뢰성이 높아집니다.

평가 대상 부동산의 시장 임대 소득 가치를 결정하기 위해 4개의 비교 대상을 선택했으며, 이에 대해 개별 비교 요소에 대해 임대료를 적절하게 조정했습니다(표 9.7).

총임대료법 적용 가치평가 관행

러시아의 부동산 가치 평가는 오랫동안 존재해 왔으며 서방 과학자들이 개발한 그 방법론은 러시아 경제 상황에서 성공적으로 테스트되었습니다. 부동산 평가 시스템의 취약한 요소 중 하나는 이 프로세스에 대한 정보 지원입니다. 따라서 주거용 부동산 (아파트)을 평가할 때 실질적으로 문제가 발생하지 않으면 주거용 부동산 시장 분석 결과, 현재 상황 및 동향을 지속적으로 게시하는 많은 정기 간행물 및 전문 간행물이 출판되기 때문에 개발 후 부동산 객체를 평가할 때 비거주 목적상황은 정반대라고 말할 수 있습니다. 실제로 분석 정보가없고 비교 가능한 개체 수가 상대적으로 적어 관련 분석, 계산 등을 수행하기가 어렵습니다.

이는 결국 부동산 평가 시스템에 존재하는 특정 접근법과 방법을 사용할 가능성에 영향을 미칩니다. 우리 의견으로는 이러한 방법 중 하나가 총 임대료 방법 (총 임대료 승수 방법)이며, 평가 실무 결과는 부동산을 평가하는 다른 방법에 비해 가장 정확합니다.

현재 상황을 약간 바꾸고 부동산 감정인의 전문적인 활동을 돕기 위해 모스크바에 위치한 산업, 창고, 소매 및 사무실 목적의 부동산에 대한 총 임대 승수 값을 식별하는 연구를 수행했습니다. 가장 역동적으로 발전하는 공간 기반 중 하나입니다.

총임대료 방식은 다음과 같은 방식으로 간주됩니다. 시장 접근 방식, 이 지표는 시장에서 판매되는 물건의 판매 가격과 총 임대 수입을 고려하기 때문입니다. 대상 부동산이나 비교 가능한 부동산의 운영 비용 비율은 고려되지 않습니다.

일반적으로 총임대료법을 적용하는 알고리즘은 다음 단계로 구성됩니다.

1단계. 총 임대 승수(GRM) 계산. 이 단계에서는 최근 판매 및 임대된 평가 대상 부동산과 비교할 수 있는 부동산 개체 목록이 작성됩니다. 이후 러시아의 조건감정인은 공개 도메인에 그러한 데이터를 갖고 있지 않으므로 제안서의 데이터를 사용하는 것이 매우 안정적입니다. 아날로그 객체와 평가 대상 객체의 비교는 원칙적으로 기능적 목적에 따라 수행됩니다. 판매 가격 및 임대료에는 다른 요소(마감, 위치 등)가 이미 고려되어 있기 때문입니다. 비교 가능한 객체 목록을 작성한 후 총 임대 승수(GRM)는 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.

GRM = PV/PGR

GRM - 총 임대 승수;

PV는 비교 대상의 판매(제안) 가격입니다.

PGR은 해당 비교 부동산의 잠재적 총 임대료입니다.

총 임대 승수의 여러 값을 계산한 후 결과 값은 평가 대상 부동산에 적용할 수 있는 단일 값 또는 값 범위를 도출하기로 합의됩니다.

2단계. 평가 대상 부동산의 잠재적 총임대료(PGR) 가치를 계산합니다. 이 단계에서는 비교 대상에 대해 비교 대상에 필요한 수정 요소를 도입하여 평가 대상에 대한 임대료(잠재 총 임대료)가 결정됩니다.

3단계. 평가된 부동산에 대한 잠재 총 임대료의 추정 가치와 총 임대료 승수에 해당하는 가치를 곱하여 평가된 부동산의 가치를 계산합니다.

총 임대 배수는 비교 가능한 부동산과 대상 부동산 사이에 존재하는 편의 시설이나 기타 차이에 대해 조정되어서는 안 됩니다. 비교 가능한 부동산과 평가 대상 부동산 사이에 차이가 있는 경우, 판매(제안) 가격과 임대료에 이미 차이가 고려된 것으로 간주됩니다. 따라서 비교 가능한 부동산이 평가 대상 부동산보다 나쁘면 해당 부동산의 판매 가격과 임대율도 그에 따라 낮아집니다. 판매 가격에 대한 총 수입의 수학적 비율은 변경되지 않습니다.

모스크바에 위치한 사무실, 소매, 산업 및 창고 부동산에 대한 총 임대 승수 값 분석이 수행되었습니다. 예를 들어, 사무 공간 627 평방 미터의 면적. m은 2000년 10월 Kutuzovsky Prospekt(Kutuzovskaya 지하철역)에 위치한 유일한 종류의 건물이 아니라 1평방미터당 미국 달러 가격으로 판매되었습니다. 총 면적은 1,196달러이며, 동시에 1제곱미터당 400달러에 임대료를 제공했습니다. 운영 비용을 고려하여 연간 m. 이 부동산의 판매 가격과 임대 요율의 비율을 기준으로 총 임대 승수 값은 3.0이 됩니다. 나머지 개체에 대해서도 유사한 절차가 수행되었습니다.

초기 데이터를 분석하고 수학적 처리한 결과, 사무용 부동산의 총임대배수의 평균값은 3.1이며, 그 값의 변동폭은 2.7~3.5 범위인 것으로 나타났다.

소매부동산의 총 임대승수의 평균값은 4.2였으며, 그 값의 변동폭은 3.8에서 4.6까지였다.

산업 및 창고 부동산에 대한 총 임대 승수의 평균 값은 2.9였으며 그 값의 변동 범위는 2.5에서 3.3까지였습니다.

이 값은 표본 크기에 따라 약간씩 달라질 수 있다는 점에는 의심의 여지가 없습니다. 이 경우 1999년부터 2000년까지 각 연구그룹별로 최소 20개 이상의 부동산을 선정하였다.

총 임대료 방식이는 일반적인 매출액 비교방법의 특수한 경우로 볼 수 있다. 이는 부동산 매매가격과 이에 상응하는 임대수익 사이에 직접적인 관계가 있다는 객관적인 전제에 기초하고 있습니다. 즉, 임대소득이 높을수록 매매가격도 높아집니다. 이 관계는 측정됩니다 총 임대료의 승수(계수)(MVR)은 임대 수입에 대한 판매 가격의 비율입니다.

MVR = C / RD, (9.1)

여기서 MVR은 총 임대료 승수입니다.

C – 부동산 판매 가격, 문지름;

RD – 임대 (임대) 소득, 문지름.

총 임대료 방식시장에서 널리 판매되는 수익성 있는 부동산 평가에 적용 가능합니다(개별 주택 구입, 후속 임대를 위한 쇼핑 파빌리온 및 키오스크 등). 일반적으로 총임대료법을 적용하는 알고리즘은 다음과 같은 단계로 구성된다.

스테이지 1. MVR 계산:

– 평가 대상 부동산과 비교 가능하고 동일한 지역에 위치한 부동산 개체 목록을 작성합니다.

– MVR 값을 얻기 위해 비교 가능한 각 부동산의 판매 가격을 해당 임대료로 나누어 계산합니다.

– 평가 대상 개체에 적용할 수 있는 단일 값 또는 MVR 값 범위를 결정하기 위해 획득된 MVR 값을 조정합니다.

2단계.평가 대상 부동산의 시장 임대 소득 금액 계산:

– 임대료 수준 측면에서 비교 가능한 부동산 자산 식별;

– 평가 대상의 해당 특성과 비교의 주요 특성에 따라 비교 대상을 분석합니다.

– 평가 대상 부동산에 대한 시장 임대 소득 가치를 얻기 위해 필요한 조정 계산.

3단계.평가 대상 부동산의 가치 계산:

– 첫 번째 단계에서 얻은 MVR의 해당 가치(또는 한계 가치)로 평가되는 부동산의 시장 임대 소득 추정 가치를 곱합니다.

총임대료법을 적용하기 위해 제시된 알고리즘을 다음 예를 통해 설명해보자.

리조트 지역(예: 소치)에 위치하고 휴가객에게 후속 임대를 위해 구입한 단독 주택 건물의 시장 임대 수입은 41,000 루블입니다. 동일지역 유사주택의 매매거래 정보를 통해 MVR을 판단할 수 있게 되었다(표 9.1). 주거용 건물의 시장 가치를 결정하는 것이 필요합니다.

표 9.1 - MVR의 정의

비교 가능한 객체	판매 가격, 문지르세요.	임대 연간 소득, 문지름.	MVR
	600 000	39 500	15,19
	618 000	41 000	15,07
	637 000	39 000	16,33
	644 000	40 000	16,10
	667 000	42 000	15,88
	580 000	38 000	15,26
	610 000	38 000	16,05

동일지역 유사주택의 매매거래를 분석한 결과 MVR 범위는 15.07~16.33 범위로 파악되었다. 이 범위에서 평균 MVR 값인 15.70을 선택합니다. 비교 대상 개체의 통계 샘플 크기가 클수록 MVR 값의 신뢰성이 높아집니다.

대답: 임대 소득이 41,000 루블인 단독 주택 주거용 건물의 비용입니다. 643,700 루블이 될 것입니다.

평가 시 총 임대 승수를 사용하는 것은 비교 대상과 평가 대상 간의 차이에 대해 가격이 조정되지 않기 때문에 편리합니다. 비교 가능한 부동산과 평가 대상 부동산 사이에 차이가 있는 경우, 이는 매매 가격과 연간 임대료에 반영되는 것으로 이해됩니다. 따라서 감정평가된 물건보다 상태가 좋지 않은 물건을 비교한다면 그 물건의 매매가격과 임대율은 더 낮고, 가격 대비 가격 비율은 더 낮습니다. 임대료변하지 않는다.

부동산을 평가하는 이 방법은 특히 구매 및 판매 거래에 대한 신뢰할 수 있는 시장 정보를 찾기가 쉽지 않은 러시아 상황에서 실제로 간단하고 편리합니다.

그러나 이 평가 방법을 사용하는 데에는 다음과 같은 제한 사항도 있습니다.

1. 대상 부동산은 총 수입을 기준으로 비교 가능한 부동산이 정기적으로 매매되는 부동산 시장 부문에 위치해야 합니다.

2. 총 임대 승수의 구성 요소에 대한 조정이 수행되지 않기 때문에 이 방법은 비교 대상과 평가 대상 간의 위험, 자본 수익률 및 순이익의 차이에 충분히 민감하지 않은 것으로 간주됩니다.

통제 질문및 작업

1. 매출비교방법의 본질은 무엇인가?

2. 매출액 비교방법을 구현하기 위한 기술에 대해 설명하시오.

3. 매출액 비교방법을 시행할 때 조정금액을 결정하는 방법은 무엇입니까?

4. 매출액 비교방법에는 어떤 비교요소와 비교단위가 사용됩니까?

5. 역겨운이란 무엇인가 시장승수?

9.4 일반 개념비용 방법에 대해

비용 방법모든 유형의 감가상각을 고려한 시설의 건설 비용은 시장 가치와 함께 가정됩니다. 토지 계획, 이 개체가 위치한 위치와 사업 이익 금액은 결정을 위한 허용 가능한 지침입니다. 시장 가치부동산.

비용법은 대체의 원리에 기초합니다.

건물 및 구조물의 재생산 방식에 따라 교체비용과 교체비용이 구분된다.

대체 비용– 이는 현재 건설 가격의 비용입니다. 정확한 사본정확히 동일한 재료, 건축 표준, 디자인 솔루션을 사용하고 평가 대상에 존재했던 기존의 모든 비효율 요소를 유지합니다. 예를 들어, 평가 대상 건물의 지하실이 지속적으로 침수되고 전혀 사용되지 않는 경우(습기의 불가피한 원인), 건물 교체 비용에 설치 비용도 고려해야 합니다.

대체 비용- 이는 평가 대상과 동일한 유용성을 가지지만 현대 표준, 재료 및 디자인을 사용하여 제작된 객체를 건설하는 데 대한 현재 가격의 비용입니다.

평가할 때 하나 또는 다른 유형의 비용을 선택하는 것은 비용 방법의 적용 조건에 따라 다릅니다.

비용 방법은 다음과 같이 사용됩니다.

– 비활성 시장의 부동산을 평가할 때;

– 신축 건물의 기술적, 경제적 분석;

– 재건축된 물건과 미완성 건물의 시장 가치 평가

– 최고와 최대의 결정 효과적인 사용땅;

– 특수 목적 개체, 특히 비영리 목적의 평가

– 부동산 보험;

– 과세표준을 결정합니다.

그러나 비용법을 사용할 때는 다음과 같은 제한적인 조건을 고려해야 합니다.

– 종종 비용법은 10년을 초과하는 객체의 비용을 부정확하게 추정합니다.

– 역사적 가치가 있는 독특한 건축적, 미적 특성을 지닌 건물에는 구현이 어렵습니다.

비용법을 사용한 부동산 평가에는 다음 단계가 포함됩니다.

1. 재산을 검사하고 이용 가능한 모든 문서를 숙지합니다.

2. 토지의 시장 가치에 대한 개선이 없으며 최선의 사용이 가능한지에 대한 평가.

3. 교체 또는 개선 교체 비용 결정(직접 및 간접 비용).

4. 영업이익의 결정

5. 사업 이익을 고려하여 개선 교체 또는 교체 비용 평가(4항 + 3항).

6. 건물과 구조물의 일반적인 누적 마모 여부를 결정합니다.

7. 마모를 고려한 개선 비용 추정(5항 – 6항).

8. 평가 총 비용토지 비용을 고려한 재산 (1 항 + 7 항).

비용 방법을 사용한 부동산 가치 추정은 다음 구성표에 따라 결정됩니다.

С о.н = С в(з) – И + П + С з.у, (9.2)

여기서 С о.н – 부동산 비용, 문지름;

С в(з) – 복원 또는 교체 비용, 문지름;

I – 누적된 마모, 문지름;

P – 사업 이익, 문지름;

C z.u – 토지 비용, 문지름;

복원 또는 교체 비용은 다음 방법으로 결정됩니다.

1. 비교단위.

2. 정량적 조사.

3. 아날로그 객체.

4. 확대된 유형의 작업에 대한 원가 회계.

비용을 결정하는 주요 방법은 다음과 같습니다. 토지 계획:

1. 비교 가능한 판매.

2. 상관관계(이전).

3. 토지 임대료의 자본화.

4. 토지에 대한 나머지.

5. 토지 계획 개발.

6. 추출물.

누적 마모에는 세 가지 유형의 마모가 포함됩니다.

1. 물리적.

2. 기능적.

3. 외부.

신체적 악화– 지정된 소비자 재산의 손실로 인한 재산 가치의 감소. 물리적 마모에는 두 가지 유형이 있습니다. 첫 번째는 작동 요인(마모, 파괴, 고장 및 구조적 결함)의 영향으로 발생하고 두 번째는 자연적 요인(부패, 녹, 노화, 파괴)의 영향으로 발생합니다.

기능적(도덕적) 마모동일한 목적을 위해 건설된 새로운 구조물에 비해 주어진 구조물이 효용을 제공하지 못함으로 인해 가치가 상실되는 것입니다. 이는 일반적으로 잘못된 계획, 기술 및 기능 요구 사항크기, 스타일, 서비스 수명 등과 같은 매개변수에 따라

외부(경제적) 마모– 조건 변화로 인한 부동산 가치 감소 외부 환경: 사회의 사회적 기준, 입법 및 재정 상황, 인구통계학적 상황, 도시 계획 결정, 시장 상황 등

물리적, 기능적 마모 및 파손은 제거 가능하거나 복구 불가능할 수 있습니다. 마모를 제거하는 기준은 초과입니다. 부가 가치비용 초과.

마모를 결정하는 데 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.

1. 평생 방법.

2. 매출액 비교방법.

3. 분할 방법.

신체 수명– 객체가 의도된 목적을 위해 실제로 사용될 수 있는 기간. 물리적 수명은 물체가 철거되면 끝납니다.

용어 경제생활 – 개선이 개선 비용을 초과하여 객체의 가치에 기여하는 시간, 즉 착용시 제거 가능합니다. 이는 해당 물건이 이익을 위해 사용될 수 있는 기간입니다. 이 기간은 건물의 고품질 유지 관리, 시기적절한 현대화 및 수리로 인해 연장될 수 있습니다.

실제나이– 대상의 여권, 등록 증명서 또는 주 위원회의 행위에 의해 설정된 대상의 시운전부터 평가 날짜까지의 시간.

유효연령– 건물의 물리적 상태, 장비, 디자인 및 가치에 영향을 미치는 경제적 요인을 기반으로 건물의 기대 수명을 추정하는 시간입니다. 유효 연령은 부동산의 물리적 상태에 해당하고 판매 가능성을 고려한 연령입니다.

남은 경제생활평가일로부터 대상물의 경제적 수명이 끝날 때까지의 기간입니다. 이 기간은 일반적으로 미래 수입을 추정하는 데 사용됩니다. 부동산을 수리하고 업그레이드하면 남은 경제 수명이 늘어납니다.

마모 평가

위에서 언급했듯이 마모는 기대수명, 판매량 비교, 분할 등의 방법으로 결정됩니다. 각 방법을 살펴보겠습니다.

소득 창출 부동산을 평가하는 방법에는 크게 세 가지가 있습니다.

1. 총임대료 방식

2. 직접 대문자 사용 방법,

3. 현금흐름할인법(소득자본화법).

총 임대료 방식 - 총임대료승수(GRM) 접근법은 부동산 판매 가격과 임대 소득 사이에 직접적인 관계가 있다는 가정에 기초합니다.

총 임대료 승수(GRM) - 비율 판매 가격잠재적 총소득 또는 실제 총소득 중 하나입니다. 총소득은 연간 또는 월 단위로 고려될 수 있습니다.

문제: 평가 대상 부동산의 순영업소득(NOI)은 55,500입니다. 다음 정보를 기반으로 부동산 가치를 결정해야 합니다.

사물	판매 가격, $	안돼, $	총수익률
평가 중인 개체	504 545	55 500	0,11
개체 번호 1	500 000	50 000	0,1
개체 번호 2	600 000	66 000	0,11
개체 번호 3	400 000	48 000	0,12

행 순서: 0.1 – 0.11 – 0.12. 평균: 0.11. 모달 의미: 없음. 중앙값: 0.11.

비슷한 부동산의 품질을 비교한 후, 평가자는 원하는 총 수익률이 11%라고 결정합니다. 그러면 객체의 비용은 55,500 ¼ 0.11 = $504,545가 됩니다.

직접 대문자 사용 방법 . 소득의 자본화는 소유로부터 미래 이익의 현재 가치를 얻는 것을 의미합니다. 부동산. 이 방법은 순영업소득(NOI)과 자본화율의 개념을 기반으로 합니다. 부동산의 가치는 다음 공식에 따라 결정됩니다.

여기서 r(자본화율)은 다음과 같이 정의됩니다.

NOI(순 운영 소득)는 모든 운영 비용과 준비금을 공제한 후 모기지 부채와 감가 상각을 상환하기 전 대상 부동산에서 창출된 예상 연간 순 소득의 지속 가능한 가치를 계산한 것입니다.

NOI는 평가일 이후 운영 첫 해에 대해 계산됩니다.

계산 순서:

1. 평가일이 결정된 후 첫 해의 부동산 임대로 인한 잠재 총소득

2. 유효 총소득은 잠재 총소득(PVI)에서 비어 있는 건물, 세입자 변경 및 임대료 징수 손실로 인한 예상 손실을 빼서 결정됩니다.

3. 고정비, 운영비, 준비금을 포함한 모든 연간 예상 비용은 예상 유효 총소득(EGI)에서 차감됩니다.

과제: 부동산을 평가할 때 유사한 부동산이 $350,000에 판매된 것으로 결정되었습니다. 감정인은 NOI(순영업소득)가 $85,000라고 결정했습니다. 자본화 비율을 결정합니다.

r = $85,000 ¼ $350,000 = 24%.

소득 자본화 방법 . 때때로 현금 흐름부동산 소유 여부는 고르지 않으며 자본화 비율도 다를 수 있습니다. 이 경우 각 현금 흐름이 할인됩니다. 이 접근 방식을 현금 흐름 할인 방법이라고 합니다. 부동산을 소유함으로써 미래 이익을 부동산으로 전환(이전)하는 것을 나타냅니다. 현재 가치.

혜택은 2가지 부분으로 구성됩니다.

ü 부동산 운영으로 인한 정기적인 현금 흐름(NOI)과 감가상각 및 상각이 없는 추가 순현금 흐름 소득세;

ü 소유 기간 종료 시 부동산 매각으로 인한 현금 흐름에서 거래 비용을 뺀 금액입니다.

자산의 자본화율과 소득의 정확한 가치는 매각 후에만 얻을 수 있습니다. 평가자는 예측만 할 수 있습니다.

세 가지 측면 모두에서 부동산을 평가하는 것이 합리적이다. 객체 가치의 최종 값 선택은 평가 결과의 산술 평균, 수학적 가중치 및 주관적 가중치를 사용하여 수행할 수 있습니다.

총 임대료 승수 – 해당 부동산에서 발생하는 소득에 대한 부동산 판매 가격의 비율입니다.

2. 직접 대문자 사용 방법.

소득의 자본화 - 부동산 투자로부터 미래 이익의 현재(자본화) 가치를 얻습니다.

속성 값(V)은 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.

여기서 NOI는 순영업소득입니다.

R – 자본화 비율.

순영업소득(NOI)- 모든 운영비와 준비금을 공제한 후, 그러나 모기지 부채를 상환하고 감가상각비를 고려하기 전의 평가 대상 부동산에서 예상되는 연간 순이익 금액입니다.

NOI 계산 순서는 다음과 같습니다.

1. 평가일 이후 첫 해 부동산 임대로 인한 잠재 총소득(PVI)은 시장 임대료 조건에 따라 결정됩니다.

2. 유효 총소득(EGI)은 EIG에서 비어 있는 건물, 임차인 변경 및 임대료 징수 손실로 인한 예상 손실을 빼서 결정됩니다.

3. 고정비, 운영비, 적립금을 포함한 모든 연간 예상 비용은 예상 EVD에서 차감됩니다.

고정비– 시설의 혼잡도에 좌우되지 않는 비용 : 재산세, 보험료.

운영(유지) 비용– 부동산을 유지하고 임차인에게 서비스를 제공하며 지속 가능한 수입원을 유지하는 데 드는 전통적인 비용(평가일 다음 연도의 예상 일반 비용).

예비 –아주 드물게 발생하고 장기 비용을 위해 연간 자금 준비금이 필요한 비용.

자본화율(R)자산에서 얻은 소득에 따라 달라지며 이는 자본 수익률과 자본 수익률에 의해 결정되며 다음을 포함합니다.

객체 취득에 소요된 고정 자본 상환(ROF)

자본수익률 또는 순이익, 평가 대상 개체(RON)의 작동에서 얻습니다.

자본화 비율을 결정하는 방법:

시장압착방식 기반으로 통계처리순 영업 소득 금액과 부동산 판매 가격에 대한 시장 정보와 자본화 비율을 호출합니다. 일반 자본화율다음 공식으로 계산됩니다.

어디 R 나는 – i-ro 객체의 대문자화 계수,

n – 비교 가능한 객체의 수.

누적 구축 방법 또는 합산 방법, – 자본화 비율은 구성 요소로 분류됩니다.

기본 금리로서의 무위험 금리 - 해당 국가의 상황에 따라 그 수준이 확립되지 않았으므로 (다른 국가의 경험을 통해) 장기 정부 의무에 대해 은행 예금에 대한 재융자 금리를 사용하는 것이 제안되었습니다.

위험 보상률 – 부동산 투자는 위험이 높으므로 자본화 비율은 이를 고려하여 자본을 가진 투자자가 이 위험을 감수하도록 높여야 합니다.

낮은 유동성에 대한 보상률 - 부동산은 유동성이 낮은 상품, 즉 빠르게 현금으로 전환될 수 없는 상품입니다.

투자운용보상률(투자운용) - 부동산 투자는 위험이 따르므로 투자운용을 보수율에 포함시켜 경영활동에 대한 보상을 하여야 한다.

자본 투자에 대한 이자 형태의 이익 외에도 투자 자본의 반환 시기를 고려해야 하므로 자본 회수율도 이율에 추가되어야 합니다.

누적 건설 방법:

어디 - 기본 요금(위험이 없거나 덜 위험한 비율)

– i 번째 수정안;

– 자본 회수율.

모기지 투자 분석 방법.

대부분의 경우 부동산 투자는 두 가지 구성 요소로 구성됩니다. 저당그리고 형평성. 자본화 비율은 투자의 두 부분 모두에 대한 시장 소득 요건을 충족해야 하며 두 가지 구성 요소로 나뉩니다.

모기지 상수() – 모기지 대출 원금에 대한 연간 부채 상환 비율입니다.

자기자본에 대한 자본화율() – 비율 현금 영수증세금 전 자체 자금 투자 금액.

모기지상수와 자기자본화율을 알면 투자집단법이나 관련 투자법을 이용하여 종합이자율을 구할 수 있다.

여기서 M은 부동산 가치에 대한 대출 금액의 비율(모기지 부채 비율)입니다.

투자그룹 방식 각 구성요소에 대한 자본화율을 얻을 수 있는 경우 자본화율을 결정하고 토지와 건물에 대한 투자를 분리할 때 사용됩니다. 이 경우 수식은 다음과 같습니다.

여기서 R은 관련 투자에 대한 자본화 비율입니다.

L – 총 부동산 비용의 일부인 토지 비용;

– 토지 자본화율;

B – 부동산 총 비용의 일부인 건물 비용.

– 건물의 자본화 비율.

3. 현금흐름할인법(소득 자본화 방법)은 부동산 소유로 인한 미래 이익을 현재 가치로 변환하는 방법으로, 여기에는 다음이 포함됩니다.

1. 부동산 운영으로 인한 주기적 현금 흐름(NOI).

2. 보유기간 종료시 부동산 매각으로 인한 현금흐름.

이 경우 다음 작업이 해결됩니다.

미래 흐름 분석 및 예측 현금 수입평가 대상의 전체 운영 기간(소위 예측 기간) 동안 수령의 구조, 규모 및 빈도의 관점에서

역가치 결정 - 소유 기간이 끝날 때 부동산 재판매로 인한 수익금 금액

할인이 필요한 요율을 결정합니다.

현금 흐름과 환입 비용을 자산의 현재 가치(평가 시점)로 할인합니다.

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