Cykl życia nieruchomości. Cykl życia nieruchomości jako przedmiotu gospodarczego Cykl życia nieruchomości jako przedmiotu własności

Koło życia własność- okres czasu, w którym istnieje jako obiekt fizyczny.

Cykl życia nieruchomości nabytej w celach komercyjnych, z punktu widzenia właściciela tej nieruchomości, może być powtarzany z nowym właścicielem tej samej nieruchomości do końca życia obiektu. Według G. Harrisona cykl życia stale podlega pewnym wzorom - jest to okres fizyczny, ekonomiczny, chronologiczny i pozostały życie ekonomiczne.

W terminie życie fizyczne obiektu obejmuje czas, w którym można mieszkać lub pracować w istniejącym budynku lub konstrukcji. Wskaźnik ten może być standardowy, wyliczony, rzeczywisty i wzrastać w związku z poprawą warunków lub modernizacją. Jeśli obiekt nieruchomość zostaje zburzony, wtedy kończy się okres życia fizycznego.

W terminie życie ekonomiczne odnoszą się do okresu, w którym obiekt może być użytkowany, otrzymując – podczas gdy zysk, te ulepszenia przyczyniają się do wartości obiektu. Jeżeli dokonane ulepszenia nie wnoszą pewnego wkładu w wartość nieruchomości ze względu na to, że jest ona przestarzała, to na tym kończy się jej ekonomiczne życie.

Pod wiek chronologiczny rozumieć okres, który minął od dnia oddania nieruchomości do użytku do dnia jej wyceny.

Dożywotni

Wiek efektywny opiera się na ocenie wyglądu obiektu nieruchomości, jego stanu technicznego, czynników ekonomicznych, które wpływają na całkowity koszt obiektu.

Wiek efektywny- jest to wiek odpowiadający pewnemu stanowi fizycznemu obiektu i uwzględniający możliwość jego realizacji.

Typowa żywotność nazywana jest standardową żywotnością.

Standardowa żywotność- jest to okres użytkowania budynków lub budowli, który jest określony w przepisach.

Pod pozostałe życie gospodarcze budynki rozumieją okres od daty wyceny do końca życia gospodarczego. Okres ten jest wykorzystywany przez rzeczoznawcę do oszacowania przyszłych dochodów. Okres pozostałej żywotności ekonomicznej obiektu wydłuża się poprzez jego modernizację lub remont.

Wszystkie powyższe etapy cyklu życia i życia obiektów nieruchomości są ze sobą powiązane. Dla realizacji odpowiednich działań, które zapewnią wzrost rentowności nieruchomości i jej bezpieczeństwo, właściciel nieruchomości powinien liczyć się z obecnością nieruchomości na pewnym (dowolnym) etapie cyklu życia.

Etapy cyklu życia nieruchomości

Zatem obiekty nieruchomościowe w trakcie swojego istnienia podlegają zmianom ekonomicznym, fizycznym, prawnym i przechodzą przez następujące etapy cyklu życia:

tworzenie to budowa, czyli utworzenie nowego przedsiębiorstwa, zakup lub alokacja działka;
eksploatacja – obejmuje eksploatację i rozwój, tj. rozbudowę, reorganizację lub przebudowę;
ustanie istnienia to rozbiórka, naturalne zniszczenie lub likwidacja.

Etapy cyklu życia nieruchomości:

1. Formowanie koncepcji projektu i wybór opcji wykorzystania wolnej działki. W tym okresie wybór najlepszych i najbardziej efektywne wykorzystanie działka. Wybór przypadku użycia jest uzupełniony opracowaniem specyfikacji projektowania ulepszeń.

2. Projekt ulepszeń. Na tym etapie, w oparciu o specyfikacje techniczne projektu, opracowywany jest projekt wraz z przygotowaniem dokumentacji niezbędnej do uzyskania pozwoleń i przygotowania terenu, a także układania komunikacji, budowy budynków i sadzenia nowych nasadzeń.

3. Produkcja (montaż, budowa) ulepszeń. W okresie realizacji projektu wykonawcy prawie całkowicie zmieniają wszystkie fizyczne cechy obiektu, wraz z konsolidacją tych zmian w dokumentach inwentaryzacyjnych i katastralnych.

4. Odwołanie (kupno-sprzedaż, darowizna, leasing itp.) z przelewem prawo własności lub z nadejściem obciążenia tego prawa. Na tym etapie przeprowadzane są transakcje dotyczące nieruchomości.

5. Użytkowanie (użytkowanie) obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem wraz z utrzymaniem technicznym i eksploatacyjnym. Na tym etapie cyklu życia menedżer (lub profesjonalna firma zarządzająca) organizuje racjonalne wykorzystanie przez użytkowników potencjału konsumenckiego obiektu.

6. Modernizacja: wyremontować, przebudowa, przywrócenie ulepszeń z ewentualnym przeprofilowaniem (zmianą przeznaczenia funkcjonalnego) obiektu. Ten etap rozpoczyna się w momencie, gdy obiekt w obecnym stanie nie jest już w stanie zaspokoić współczesnych potrzeb użytkowników lub (i) jego eksploatacja staje się nieefektywna ekonomicznie. Na tym etapie przeprowadzany jest przynajmniej gruntowny remont bez zmian decyzja planistyczna i funkcjonalnym, ale z eliminacją zdejmowanego fizycznego zużycia i funkcjonalnego starzenia się.

7. Utylizacja, rozbiórka ulepszeń, składowanie lub recykling materiałów. Cykl życia kończy się wyburzaniem ulepszeń pod koniec ich ekonomicznego życia. Firma zarządzająca przygotowuje propozycje ustalenia terminów i ekonomicznie opłacalnego sposobu wyburzenia budynków z uwzględnieniem możliwości sprzedaży elementów konstrukcyjnych i materiałów likwidowanych budynków oraz komunikacji.

Cykl życia obiektu nieruchomości jako obiektu fizycznego jest ciągiem procesów istnienia obiektu nieruchomości od poczęcia do likwidacji (zbycia). Cykl życia przedmiotów materialnych składa się z następujących etapów: poczęcie - narodziny - dojrzałość - starzenie się - śmierć.

Inaczej nazywa się etapy cyklu życia obiektu nieruchomościowego: przedprojektowy - projekt - budowa - eksploatacja - zamknięcie.

1. Etap przedprojektowy (wstępny) obejmuje analizę rynku nieruchomości, wybór nieruchomości, stworzenie strategii projektu, analiza inwestycji, rejestracja wstępnych zezwoleń, pozyskiwanie kredytowych funduszy inwestycyjnych.
2. Etap projektowania obejmuje opracowanie planu finansowego, organizację finansowania, wybór grupy architektoniczno-inżynierskiej, zarządzanie projektem.

Główne zadania tego okresu to skrócenie czasu trwania etapów, poprawa właściwości konsumenckich obiektów nieruchomości i, co najważniejsze, minimalizacja kosztów operacyjnych na wszystkich etapach cyklu życia.

Oczywiście w pierwszych dwóch etapach nie powstaje żaden zysk, ponieważ mają one charakter motywacyjny.

3. Etap budowy polega na wyborze wykonawcy, koordynowaniu przebiegu robót budowlanych oraz kontroli jakości wykonania, kosztorysów i wydatków. Na tym etapie pojawiają się realne dowody na zgodność powstającego obiektu z wymogami segmentu rynku nieruchomości, ze względu na logikę cyklu życia. W tym okresie rozwiązywane są zadania zwiększenia udziału inwestycji potencjalnych konsumentów, ponieważ wzrost wolumenu ofert i zysków wskazuje na dość szeroką rozpoznawalność rynku.
4. Etap eksploatacji obiektu nieruchomości obejmuje konserwację i naprawę obiektów oraz ich odbudowę. Eksploatacja obiektów nieruchomości obejmuje: eksploatację i naprawę urządzeń i lokali, ewidencję materiałową, ochronę i bezpieczeństwo przeciwpożarowe, zarządzanie komunikacją, utylizację i recykling odpadów, zmiany i przebudowy, reagowanie w sytuacjach awaryjnych oraz ochronę obiektu.

Rekonstrukcja obiektów nieruchomości - radykalna reorganizacja, przebudowa w celu udoskonalenia zespołu środków organizacyjno-technicznych mających na celu wyeliminowanie moralnej i fizycznej amortyzacji obiektów nieruchomości jako całości lub ich poszczególnych elementów i systemów.

Konserwacja - prace wykonywane w celu zapewnienia standardowego życia nieruchomości; nie prowadzą do wzrostu jego kosztu, ale zapobiegają pogorszeniu i awarii poszczególnych elementów. Celem konserwacji jest zapewnienie użytkowania przedmiotu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Naprawa - prace mające na celu wyeliminowanie uszkodzeń (zużycia) nieruchomości w celu przywrócenia jej normalnego stanu eksploatacyjnego. Prace naprawcze podzielone na małe i duże. Drobne naprawy trwające 1-2 dni nie przedłużają żywotności przedmiotu i nie zwiększają jego wartości. Poważne naprawy (powyżej 2 dni) przedłużają żywotność nieruchomości, ale nie zwiększają jej wartości.

Wymiana to proces zastępowania nienadających się do użytku lub przestarzałych składników środków trwałych wchodzących w skład nieruchomości na podobną jednostkę.

5. Etap zamknięcia obiektu - całkowita eliminacja jego pierwotnych i nabytych funkcji, wynikiem jest wyburzenie lub jakościowo nowy rozwój. Ten etap wymaga znacznych kosztów likwidacji, które wynikają z własności nieruchomości. Jeżeli nieruchomość otrzymuje nowy jakościowy rozwój, koszt zmiany jest uwzględniony w koszcie posiadania nowej funkcji.

Podobnie jak cykl życia obiektów nieruchomości, cykl życia kompleksu nieruchomości można podzielić na etapy:

1. Utworzenie kompleksu nieruchomości (regulacyjna rejestracja wyników transakcji z przedmiotami nieruchomości i prawami do nich: kupno i sprzedaż, wkład w kapitał zakładowy, wynajem, leasing).
2. Rozbudowa kompleksu nieruchomości (nowa budowa, przyjęcie do bilansu).
3. Likwidacja kompleksu nieruchomości - licytacje i inne mechanizmy sprzedaży majątku (w tym nieruchomości) upadłego organizacji zgodnie z przepisami prawa postępowania upadłościowego.

Cykl życia nieruchomości jako własności z punktu widzenia właściciela powtarza się wielokrotnie, z każdym nowym właścicielem, aż do końca ekonomicznego lub fizycznego życia obiektu. Opierając się na trójcy kategorii - materialnej (fizycznej), prawnej (prawnej) i ekonomicznej - cykl życia obiektu nieruchomości można podzielić na trzy etapy (rys. 1.). Każdy etap obejmuje określone czynności i działania właściciela.

Ryż. jeden.

Cykl życia obiektu nieruchomości podlega pewnym schematom i obejmuje okres życia gospodarczego i fizycznego (rys. 2):

1. Okres życia gospodarczego określa okres, w którym przedmiot może być wykorzystywany jako źródło zysku, a kończy się, gdy dokonane ulepszenia przestają przyczyniać się do wartości przedmiotu.
2. Typowy okres życia fizycznego – okres rzeczywistego istnienia nieruchomości w stanie użytkowym przed jej rozbiórką. Określają to dokumenty regulacyjne.

Żywot fizyczny i gospodarczy obiektów nieruchomości ma charakter obiektywny, który można regulować, ale nie można go anulować.

3. Żywotność - okres, w którym istnieje obiekt i możesz w nim mieszkać lub pracować.

Ryż. 2.

Z punktu widzenia żywotności nieruchomości wyróżnia się następujące okresy:

1. Wiek efektywny, odzwierciedlający wiek obiektu, w zależności od wyglądu i stanu technicznego.
2. Wiek chronologiczny (rzeczywisty) odpowiadający okresowi eksploatacji obiektu od momentu jego uruchomienia.
3. Pozostały okres trwałości użytkowej wykorzystywany do oceny przedmiotu przez biegłego rzeczoznawcę i stanowiący okres od dnia oceny do końca okresu użytkowania przedmiotu.

1.3. Cykl życia obiektów nieruchomości

Cykl życia obiektu nieruchomości jako obiektu fizycznego jest ciągiem procesów istnienia obiektu nieruchomości od poczęcia do likwidacji (zbycia). Cykl życia przedmiotów materialnych dzieli się zwykle w następującej kolejności: idea-narodziny-dojrzałość-starzenie się i śmierć.

Etapy cyklu życia obiektu nieruchomościowego nazywane są różnie: przedprojektem-projektem-budową-eksploatacją-zamknięciem.

1. Projekt wstępny(Inicjał)etap obejmuje: analizę rynku nieruchomości, wybór nieruchomości, opracowanie strategii projektu, analizę inwestycji, przygotowanie wstępnych pozwoleń, pozyskiwanie kredytowych funduszy inwestycyjnych.

2. Etapie projektowania obejmuje: opracowanie planu finansowego, organizację finansowania, wybór grupy architektoniczno-inżynierskiej, zarządzanie projektem.

Oczywistym jest, że na dwóch pierwszych etapach zysk nie powstaje, ponieważ mają one charakter motywacyjny. Główne zadania tego okresu to skrócenie czasu trwania tych etapów, poprawa właściwości konsumenckich obiektów nieruchomości oraz, co najważniejsze, minimalizacja kosztów operacyjnych na wszystkich etapach cyklu życia nieruchomości. Niestety trzeba przyznać, że pojęcie rachunku kosztów cyklu życia jest częściej dyskutowane niż praktykowane. Istotą tej koncepcji jest to, że właściciel podejmując decyzję o budowie nieruchomości „skazuje się” na zestaw kosztów nierozerwalnie związanych z posiadaniem nieruchomości. Koszty te są znane jako koszt posiadania nieruchomości. Rachunek kosztów cyklu życia można wykorzystać np. do porównania dwóch sposobów osiągnięcia tego samego celu – wybudować nieruchomość lub ją wynająć itp. podczas wykańczania na korytarzu wzdłuż ścian należy przykleić ozdobną deskę lub ściany malować raz w roku itp.

Racjonalnie zbudowany system kalkulacji kosztów, uwzględniający cały cykl życia obiektu nieruchomości, umożliwia również porównanie działań zapewniających różną żywotność elementów obiektu nieruchomości. Należy zauważyć, że oszczędności, jakie można osiągnąć w wyniku realizacji dowolnego projektu, są trudne do zidentyfikowania, jeszcze trudniejsze do skwantyfikowania i bardzo trudne do udokumentowania.

Koszty realizacji dużych projektów budowlanych lub remontowych są dość wysokie, dlatego dużą wagę należy zwrócić na kontrolowanie wszelkiego rodzaju kosztów. Ale w większości przypadków ekonomia jest źle rozumiana.

Często właściciel (deweloper) po prostu stara się zminimalizować łączną kwotę początkowej inwestycji, ponieważ ma niewielkie pojęcie o tym, jak decyzje podjęte na etapie projektowania czy budowy wpłyną na koszty eksploatacji nieruchomości w przyszłości.

Decyzje podejmowane przez właściciela o budowie (nabyciu) obiektu nieruchomości tylko na podstawie analizy ceny wyjściowej (nabycie, budowa, czynsz), w większości nie są najlepsze i często okazują się po prostu źle. Oczywiście to zadanie (obliczenie kosztów z uwzględnieniem całego cyklu życia nieruchomości) jest dość skomplikowane, ale warto podjąć wysiłek, aby je rozwiązać, ponieważ w efekcie powstanie fundament pod tworzenie rocznego budżety na cały okres eksploatacji nieruchomości w przyszłości.

3. Etap budowy polega na wyborze wykonawcy, koordynowaniu przebiegu prac budowlanych oraz monitorowaniu jakości wykonania, kosztorysów i wydatków. Na tym etapie pojawiają się realne dowody na zgodność powstającego obiektu z wymogami segmentu rynku nieruchomości, ze względu na logikę cyklu życia. Na tym etapie rozwiązywane są zadania zwiększenia udziału inwestycji potencjalnych konsumentów, ponieważ wzrost liczby ofert i zysków wskazuje na dość szeroką rozpoznawalność rynku.

Obecna sytuacja w gospodarce wymusza na uczestnikach projektów inwestycyjnych zaostrzenie harmonogramów prac nad realizacją konkretnego projektu budowlanego, tak aby rezultaty projektu zaczęły przynosić korzyści w wybranym kierunku działalność przedsiębiorcza tak szybko, jak to możliwe. Dlatego Roboty budowlane rozpocząć już na etapie projektowania (przed pełnym zakończeniem rozwoju projektu), co wymaga wysokiego stopnia koordynacji działań wszystkich uczestników projektu. Taka organizacja budowy prowadzi do oszczędności (od 5–10%) ze względu na zmniejszenie kosztu kapitału (zmniejszenie wielkości i warunków pożyczania) z powodu wcześniejszego oddania obiektu nieruchomości do użytku, a także pojawienie się całkowicie nowych rozwiązań biznesowych. Na tym etapie uzyskuje się znaczną redukcję kosztów dzięki: optymalny wybór formy zarządzania budową, a mianowicie zarządzanie projektem lub generalne wykonawstwo.

Jeden z rodzajów zarządzania budową, rozpowszechniony w krajach o rozwiniętym gospodarka rynkowa, to zarządzanie projektami. Ten rodzaj zarządzania obejmuje cały okres budowy – od wyboru celu inwestycji budowlanej po jej eksploatację. W trakcie zarządzania projektami rozwiązywane są następujące zadania:

Efektywne wykorzystanie inwestycji i kontrola nad tym procesem;

Rozwój dokumentacja projektu;

Realizacja wymagań dokumentacji projektowej podczas procesu budowlanego;

Kontrola jakości konstrukcji.

Aby zarządzać projektami o ściśle określonych warunkach realizacji, tworzone są specjalne struktury kierowane przez kierowników budowy. Światowa praktyka pokazuje, że ta forma zarządzania pozwala na osiągnięcie ogólnych oszczędności kosztów budowy do 10%, zwiększa efektywność kontroli nad wszystkimi rodzajami kosztów, a także skraca czas realizacji projektu.

Organizacja budowy w formie zarządzania projektami jest bardzo powszechna w krajach o rozwiniętej gospodarce rynkowej i ma perspektywy w naszym kraju, zwłaszcza przy realizacji budynków wielopiętrowych. projektów budowlanych, ponieważ ujednolicone zarządzanie cyklem „zaprojektuj-buduj” skraca czas realizacji projektu, tym samym osiągając całkowite oszczędności(do 10%) środków i warunków do efektywnej kontroli wszelkiego rodzaju wydatków.

W praktyce krajowej bardziej rozpowszechniona jest zasada kontraktowania budowy obiektów, gdy w ramach umowy o roboty budowlane wykonawca robót budowlanych zobowiązuje się do ustaw czas wybudować określony obiekt na zlecenie klienta lub wykonać inne prace budowlane, a klient zobowiązuje się stworzyć dla wykonawcy niezbędne warunki wykonać pracę, zaakceptować jej wynik i zapłacić ustaloną cenę.

Zwykle klient wybiera jeden organizacja budowlana na rolę generalnego wykonawcy, zawiera z nią umowę na cały zakres robót, dając jej możliwość zawierania umów podwykonawstwa na cały zakres robót. Podczas budowy dużych obiektów klient (deweloper) może wyznaczyć kilku generalnych wykonawców, z których każdy odpowiada za określoną powierzchnię i pracuje pod bezpośrednią kontrolą przedstawicieli klienta.

W praktyce krajowej organizacje architektoniczne i projektowe odstąpiły od kontroli jakości robót budowlanych i instalacyjnych. Projektanci ograniczają się tylko do okresowych wizyt budowa aby mieć pewność, że wszystkie ich zalecenia są brane pod uwagę podczas realizacji projektu, dlatego kontrola nad jakością pracy spoczywa na kliencie (deweloperze). Oprócz kontroli jakości przy realizacji dużych projektów, eksperci zewnętrzni angażowani są (w przypadku braku specjalistów wewnętrznych) do wykonywania następujących zadań: szacowania kosztów pracy, monitorowania zgodności z harmonogramem realizacji poszczególnych operacji lub zestaw prac, księgowość i audyt, kwestie prawne, współdziałanie z organami regulacyjnymi i przedstawicielami władz lokalnych.

Kolejność przyjmowania obiektów do eksploatacji jest dość ściśle uregulowanym procesem dokumentowania regulacyjnego.

4. Etap eksploatacji obiektu nieruchomość obejmuje: eksploatację, urządzenia, ich utrzymanie i naprawę. Eksploatacja obiektów nieruchomości, będąca wielowymiarową funkcją w systemie zarządzania, obejmuje następujące obszary: eksploatację wyposażenia lokali, księgowość materiałową, ochronę i bezpieczeństwo przeciwpożarowe, zarządzanie komunikacją, utylizację i przetwarzanie odpadów, relokację i relokację, zmiany i przebudowy, eliminacja sytuacji awaryjnych, zapewnienie konserwacji i naprawy, montaż mebli i bezpieczeństwo obiektu.

Nie ma jednej definicji pojęcia „wyposażenie pomieszczeń”, ale opierają się one na: systemach ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji; elektryczny sprzęt oświetleniowy i systemy zaopatrzenia w ciepło, wodociągi i kanalizacji; mechaniczne i elektryczne systemy transportu pionowego i poziomego (windy, schody ruchome itp.).

W ostatnie czasy ze względu na zagrożenie terroryzmem i wzrost przestępczości wzrosła rola funkcji bezpieczeństwa. Dlatego coraz więcej organizacji stara się zapewnić bezpieczne środowisko pracy. Z reguły systemy bezpieczeństwa (w tym przeciwpożarowe) i zabezpieczenia techniczne opracowany i wdrożony z uwzględnieniem konkretna potrzeba i funkcjonalne przeznaczenie obiektów nieruchomości.

Zarządzanie komunikacją to funkcja określona przez istotę nieruchomości. Infrastruktura telefoniczna i telefoniczna jest coraz częściej wykorzystywana do świadczenia usług faksowych, teletekstowych, transmisji danych i odbioru. Potencjał tych usług i ich jakość są poprawiane poprzez upowszechnienie komunikacji światłowodowej. Oprócz telefonizacji, technologii komputerowych i internetowych (komunikacja sieciowa komputerów) rozwija się automatyzacja stanowisk pracy.

Uzupełnieniem bezpieczeństwa elektronicznego lub informacyjnego jest zapewnienie ochrony informacji na urządzeniach elektronicznych, częściowo w oprogramowaniu, a także uzupełnienie banku danych organizacji.

Proces unieszkodliwiania odpadów niebezpiecznych w trakcie eksploatacji obiektów nieruchomości obejmuje szereg złożonych zadań zarządczych od recyklingu np. świetlówek (zawierających rtęć) po eliminację odpadów niebezpiecznych. Z reguły zarządca nieruchomości zawiera umowę z organizacjami specjalizującymi się w ich chowaniu i usuwaniu. Większość procedur recyklingu odpadów polega na selektywnym zbieraniu i odsprzedaży lub niszczeniu. Odpady są klasyfikowane według rodzaju, podzielone na kategorie: papier, szkło (blachy, butelki), złom (stal, żeliwo, aluminium), tworzywa piankowe, oleje silnikowe, opony itp.

W trakcie eksploatacji nieruchomości często konieczne jest wykonanie prac mających na celu zmianę nieruchomości lub jej elementów. Jak pokazuje praktyka, nowy pracownik chce poprawić przestrzeń do pracy lub ponownie zaplanować pomieszczenia biurowe istnieje jednak szereg zasad, które pozwalają na efektywne zarządzanie zmianą na korzyść organizacji:

Przestrzeń - nie ma potrzeby przesuwania ściany o 0,5 m, aby zaspokoić czyjeś ambicje;

Materiały - nie ma potrzeby stosowania parkietu ze szlachetnego drewna, gdzie można zastosować laminat;

Zasady projektowania - nie buduj szafek, w których możesz zrobić wolnostojące;

Planowanie - nie przebudowuj biura tylko dlatego, że jeden z pracowników chce usiąść przy oknie;

Inżynieria - nie instalować pięciu gniazd na każdej ścianie, ale zapewnić odpowiedni dostęp do wejść elektrycznych i informacyjnych.

Awarie podczas eksploatacji nieruchomości mogą wystąpić w każdej chwili, ponieważ nikt nie jest odporny na pożar, powódź, wandalizm, a nawet siłę wyższą (powódź, trzęsienie ziemi itp.). jednolita forma nie ma planów reagowania kryzysowego; w każdym konkretnym przypadku wyznaczana jest osoba odpowiedzialna za dany obiekt i opracowywana jest instrukcja, zgodnie z którą ma ona działać.

Eliminując konsekwencje wypadków, powinieneś:

Sprawdź wszystkie konstrukcje stalowe pod kątem uszkodzeń termicznych;

Wykryj uszkodzenia spowodowane produktami spalania;

Sprawdź wszystkie urządzenia komunikacyjne i biurowe oraz inne systemy nieruchomości narażone na korozję i wilgoć; sprawdź okablowanie i inną komunikację pod kątem obecności kondensatu (w chłodne dni); sprawdź wyposażenie kotła;

Czyste systemy pleśni i innych szkodliwych materiałów w przypadku ich powstania itp.

Meble zamontowane zgodnie z projektem budowlanym obiektu są równorzędnym elementem nieruchomości, dlatego konieczne jest przeprowadzenie ich przeglądu i naprawy zgodnie z planem konserwacji profilaktycznej.

Serwis i naprawa. Jak pokazuje praktyka, zdecydowana większość właścicieli nieruchomości nie przeznacza wystarczających środków na utrzymanie i remonty budynków i budowli. Przyczyn tego jest wiele, od skupienia się na doraźnych celach po niedoszacowanie konsekwencji takiego kroku, ale koszty naprawienia tych konsekwencji prawie zawsze przewyższają koszty prac konserwacyjnych i naprawczych.

Usługa- prace wykonywane w celu zapewnienia normatywnego życia obiektów nieruchomości: nie prowadzą do wzrostu jej wartości, ale zapobiegają pogorszeniu i awarii poszczególnych elementów. Celem konserwacji jest ostrzeżenie.

Naprawa - prace mające na celu przywrócenie uszkodzeń lub pogorszenia stanu mienia do normalnego stanu eksploatacyjnego. Celem naprawy jest renowacja.

Prace naprawcze dzielą się na małe i duże. Drobne naprawy, których czas trwania wynosi 1-2 dni, są przeprowadzane w celu zapewnienia normalnego funkcjonowania nieruchomości. Nie przedłuża żywotności przedmiotu i nie podnosi jego wartości. Poważne naprawy (powyżej 2 dni) przedłużają żywotność nieruchomości, ale nie zwiększają jej wartości.

Zastąpienie- jest to proces zamiany środków trwałych wchodzących w skład obiektu nieruchomości na podobną jednostkę. Przedmiotem wymiany jest samodzielny przedmiot środków trwałych, który zastępuje zużyte lub przestarzałe składniki środków trwałych.

Głównym celem obsługi nieruchomości jest zapewnienie użytkowania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem; składa się z konkretnych prac:

Codzienne czyszczenie (aby zachować reprezentacyjny wygląd);

Terminowe usuwanie drobnych wad nieruchomości;

Produkcja napraw głównych w oparciu o minimalne koszty cyklu życia;

Opracowanie środków mających na celu zmniejszenie i optymalizację całkowitych kosztów eksploatacji i utrzymania;

Racjonalne funkcjonowanie mediów (przy zapewnieniu niezawodności) obsługujących nieruchomość;

Stała kontrola i analiza kosztów utrzymania i naprawy obiektu;

Sporządzanie harmonogramów prac i monitorowanie ich realizacji;

Sprawozdawczość o nieruchomości jako całości oraz o wyposażeniu.

W praktyce mamy do czynienia z:

Napraw w razie potrzeby;

Naprawy okresowe (np. wymiana miękkiego dachu po 10 latach);

Konserwacja prewencyjna sprzętu;

pogotowie;

Naprawa (wymiana okien).

Operacyjny (w całym okresie okres użytkowania obsługa nieruchomości);

Funkcjonalne (dla personelu zajmującego się konserwacją, naprawą itp.);

Na narzędzia i sprzątanie budynku;

Do naprawy i renowacji nieruchomości (jeśli upłynął okres użytkowania nieruchomości).

Ponadto konieczne jest uwzględnienie kosztów zmian i usprawnień, określonych jako: koszt posiadania nieruchomości.

5. Etap zamykania obiektu- całkowite wyeliminowanie jego pierwotnych i nabytych funkcji, czego wynikiem jest albo rozbiórka, albo jakościowo nowy rozwój. Na tym etapie cyklu życia nieruchomości wymagane są znaczne koszty likwidacji. Koszty te wynikają z posiadania nieruchomości. Jeśli nieruchomość otrzyma nową jakościową zabudowę, wówczas koszt zmiany odnosi się do kosztu posiadania nowej funkcji.

Podobnie jak cykl życia obiektów nieruchomości, można go podzielić na etapy i cykl życia kompleksu nieruchomości:

1. Utworzenie kompleksu nieruchomości (rejestracja regulacyjna wyników transakcji z obiektami nieruchomości i prawami do nich: kupno i sprzedaż, wkład do kapitał zakładowy, wynajem, leasing itp.).

2. Rozbudowa kompleksu nieruchomości (nowa budowa, przyjęcie do bilansu).

3. Adaptacja kompleksu nieruchomości zapewniona jest poprzez realizację różnorodnych projektów inwestycyjnych i deweloperskich, elastycznego najmu, zarówno w zakresie pozyskania jak i czasowego wynajmu nieruchomości. Na tych etapach istotne miejsce zajmuje eksploatacja, naprawa i utrzymanie nieruchomości, a także ubezpieczenia, polityka amortyzacji, interakcja z systemami księgowymi i opodatkowanie nieruchomości. Ten etap może obejmować transakcje sprzedaży niektórych nieruchomości.

4. Likwidacja kompleksu majątkowego to licytacje i inne mechanizmy sprzedaży majątku (w tym nieruchomości) upadłej organizacji zgodnie z przepisami prawa regulującego postępowanie upadłościowe.

Cykl życia nieruchomości jako nieruchomości, z punktu widzenia właściciela, powtarza się wielokrotnie z każdym nowym właścicielem aż do końca życia gospodarczego lub fizycznego nieruchomości. Opierając się na trójcy kategorii - materialny (fizyczny), prawny (prawny) i ekonomiczny cykl życia obiektu nieruchomości można podzielić na trzy etapy (ryc. 1.6).

Każdy etap obejmuje określone czynności i czynności właściciela.

Cykl życia obiektu nieruchomości podlega pewnym schematom i obejmuje okres życia gospodarczego i fizycznego (ryc. 1.7):

Termin życie ekonomiczne, który określa okres, w którym obiekt może być wykorzystywany jako źródło dochodu. Życie gospodarcze kończy się, gdy dokonane ulepszenia przestają przyczyniać się do wartości nieruchomości.

2. Typowa długość życia fizycznego- okres rzeczywistego istnienia nieruchomości w stanie funkcjonalnie użytkowym przed jej rozbiórką. Określają to dokumenty regulacyjne. Żywot fizyczny i gospodarczy obiektów nieruchomości ma charakter obiektywny, który można regulować, ale nie można go anulować.

3. Dożywotni- okres czasu, w którym obiekt istnieje i możesz w nim mieszkać lub pracować.

Z punktu widzenia okresu życia nieruchomości rozróżnia się takie pojęcia jak:

1. Wiek efektywny, odzwierciedlający wiek obiektu, w zależności od wyglądu, stanu technicznego itp.

2. Chronologiczny(rzeczywisty) wiek, odpowiadający okresowi eksploatacji obiektu od momentu jego uruchomienia.

3. Pozostałe życie gospodarcze, służący do oceny przedmiotu przez rzeczoznawcę majątkowego i stanowiący okres od dnia oceny do końca okresu użytkowania przedmiotu.

Ryż. 1.7.Żywotność budynku lub konstrukcji

Długość życia fizycznego nieruchomości (innej niż ziemia), wiek ekonomiczny i efektywny zależy od zużycia - procesu, który ma moc praw natury. Istnieją trzy rodzaje amortyzacji: fizyczna, moralna i zewnętrzna (ekonomiczna) (ryc. 1.8).

Pogorszenie fizyczne to pogorszenie parametrów techniczno-ekonomicznych obiektu, które wynika z jego zużycia podczas eksploatacji i pod wpływem środowisko. Wyróżnić - amortyzacja usuwalna, gdy obiekt może być fizycznie odrestaurowany i będzie to ekonomicznie uzasadnione, a nieodwracalna, gdy nieruchomość nie może zostać przywrócona. Przyczyny występowania fizycznego zużycia mogą być różne: normalna praca obiektu (fizyczne zużycie pierwszego rodzaju); klęski żywiołowe, wypadki, naruszenia zasad funkcjonowania obiektu (pogorszenie fizyczne II rodzaju). Należy pamiętać, że podczas eksploatacji obiektu nieruchomości pogorszenie jego wskaźników techniczno-ekonomicznych następuje stale, ale może nastąpić natychmiastowe pogorszenie parametrów technicznych obiektu (uszkodzenie instalacji elektrycznej, pożar itp.) również wystąpić.

Wszystkie rodzaje pogorszenia stanu fizycznego z reguły prowadzą do negatywnych konsekwencji. Po pierwsze, pogarszają się pewne właściwości użytkowe i użytkowe nieruchomości i innych urządzeń technicznych. Po drugie, wraz z wiekiem nieruchomości wzrasta częstotliwość jej napraw, możliwe jest spowolnienie fizycznego zużycia poprzez wprowadzenie systemu konserwacji.

Amortyzacja moralna (funkcjonalna) to spadek atrakcyjności konsumenckiej niektórych właściwości nieruchomości, co wynika z niezgodności z nowoczesnymi standardami w zakresie użyteczności funkcjonalnej. Ten rodzaj zużycia przejawia się w przestarzałej architekturze budynku, układzie, wsparciu inżynieryjnym itp. W praktyce krajowej nazywa się to starzeniem się.

Starzenie się dzieli się na zużycie funkcjonalne i technologiczne. Amortyzacja funkcjonalna jest konsekwencją rozszerzenia funkcjonalności nowych (podobnych do istniejących) obiektów nieruchomości. W wyniku deprecjacji funkcjonalnej obiekty nieruchomości starszych budynków stają się mniej atrakcyjne dla przyszłych właścicieli pod względem architektonicznym, projektowym, rozplanowania, inżynieryjnym itp., a co za tym idzie są tańsze. Zużycie technologiczne jest konsekwencją postępu naukowo-technicznego w zakresie tworzenia nowych konstrukcji, technologii i materiałów, co prowadzi do obniżenia kosztów tworzenia nieruchomości oraz kosztów eksploatacyjnych. Podobnie jak fizyczne starzenie się, może być zdejmowany i nieusuwalny.

Na przykład możliwe jest wyeliminowanie wadliwego działania wodomierzy i gazomierzy, sprzętu wodno-kanalizacyjnego, przywrócenie wbudowanych szaf, podłóg itp. Kryterium eliminacji zużycia jest porównanie kosztów naprawy z kwotą dodatkowo otrzymanej wartości: jeśli ta ostatnia przewyższa koszt renowacji, a następnie zużycie funkcjonalne jest usuwalne. Kwota usuwalnej amortyzacji funkcjonalnej jest definiowana jako różnica pomiędzy potencjalną wartością budynku w momencie jego wyceny ze zaktualizowanymi elementami a jego taką samą wartością na ten sam dzień wyceny bez zaktualizowanych elementów.

Amortyzacja ekonomiczna (amortyzacja z powodu wpływów zewnętrznych) to spadek wartości budynku z powodu negatywnej zmiany jego otoczenie zewnętrzne pod wpływem czynników ekonomicznych, politycznych lub innych. Przyczynami zewnętrznego zużycia mogą być: ogólny spadek obszaru, w którym znajduje się obiekt; działania administracji rządowej lub samorządowej w zakresie podatków, ubezpieczeń; inne zmiany na rynku pracy, rekreacji, edukacji itp.

Znacząco wpływa na stopień zużycia zewnętrznego bliskości „nieatrakcyjnych” obiektów naturalnych lub sztucznych: oczyszczalni ścieków, restauracji, parkietów tanecznych, stacji benzynowych, dworców kolejowych, szpitali, szkół, przedsiębiorstw przemysłowych itp.

Spadek wartości obiektu związany z zanieczyszczeniem środowiska określa się metodami stosowanymi przy ustalaniu amortyzacji. Przykładowo, koszt usunięcia toksycznych odpadów może być powiązany z kosztem naprawy obiektu, czyli kosztem naprawialnych wad.

Amortyzacja ekonomiczna, w przeciwieństwie do amortyzacji fizycznej i moralnej, jest zawsze uważana za nieodwracalną.

W ustawodawstwie większości krajów przedsiębiorstwo nie jest uważane za samodzielny podmiot prawa; nie jest rozpoznawany jako charakter podmiotu gospodarczego, który: oddzielna własność, własny bilans i korzystający z praw osoby prawnej. Przedsiębiorstwo jest traktowane jako pewien kompleks majątkowy, który zawiera elementy materialne i niematerialne i jest przedmiotem prawa. W Kodeksie Cywilnym Federacji Rosyjskiej termin firma stosowane w odniesieniu do podmiotów i przedmiotów prawa. przedsiębiorstwo nazywa podmiot, czyli podmiot prawo cywilne, uczestnik działalności przedsiębiorczej. Jednocześnie termin „przedsiębiorstwo” dotyczy tylko państwowych i komunalnych przedsiębiorstw unitarnych, które jako organizacja handlowa podlegają rejestracji państwowej i działają jako podmiot prawa w różne traktaty i inne stosunki prawne.

Jednocześnie tym samym terminem określa się pewien rodzaj przedmiotów prawa. W tym sensie firma - jest to kompleks przemysłowo-gospodarczy, którego majątek jest całkowicie oddzielony od majątku organizacji - jest to podstawowy składnik infrastruktury organizacji. Obiekty nieruchomości stanowią przestrzenny zasób jej działalności gospodarczej, życia pracowników i organizacji.

Dożywotni

Wiek efektywny opiera się na ocenie wyglądu obiektu nieruchomości, jego stanu technicznego, czynników ekonomicznych, które wpływają na całkowity koszt obiektu.

Wiek efektywny- jest to wiek odpowiadający pewnemu stanowi fizycznemu obiektu i uwzględniający możliwość jego realizacji.

Typowa żywotność nazywana jest standardową żywotnością.

Standardowa żywotność- jest to okres użytkowania budynków lub budowli, który jest określony w aktach prawnych.

Etapy cyklu życia nieruchomości

Zatem obiekty nieruchomościowe w trakcie swojego istnienia podlegają zmianom ekonomicznym, fizycznym, prawnym i przechodzą przez następujące etapy cyklu życia:

§ utworzenie to budowa, czyli utworzenie nowego przedsiębiorstwa, zakup lub przydział działki;

§ eksploatacja – obejmuje eksploatację i rozwój, tj. rozbudowę, reorganizację lub przebudowę;

§ ustanie istnienia oznacza rozbiórkę, naturalne zniszczenie lub likwidację.

Etapy cyklu życia nieruchomości:

1. Formowanie koncepcji projektu i wybór opcji wykorzystania wolnej działki. W tym okresie dokonywany jest wybór opcji najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania gruntu. Wybór przypadku użycia jest uzupełniony opracowaniem specyfikacji projektowania ulepszeń.

2. Projekt ulepszeń. Na tym etapie, na podstawie specyfikacji projektowej, opracowywany jest projekt wraz z przygotowaniem dokumentacji niezbędnej do uzyskania pozwoleń i przygotowania działki, a także ułożenia komunikacji, budowy budynków i nasadzeń nowych nasadzeń.

3. Produkcja (montaż, budowa) ulepszeń. W okresie realizacji projektu wykonawcy prawie całkowicie zmieniają wszystkie fizyczne cechy obiektu, przy czym zmiany te są utrwalane w dokumentach inwentaryzacyjnych i katastralnych.

4. Odwołanie (kupno-sprzedaż, darowizna, leasing itp.) z przeniesieniem prawa własności lub z pojawieniem się obciążenia tym prawem. Na tym etapie przeprowadzane są transakcje dotyczące nieruchomości.

6. Modernizacja: remont, przebudowa, przywrócenie ulepszeń z ewentualnym przeprofilowaniem (zmianą przeznaczenia użytkowego) obiektu. Ten etap rozpoczyna się w momencie, gdy obiekt w obecnym stanie nie jest już w stanie zaspokoić współczesnych potrzeb użytkowników lub (i) jego eksploatacja staje się nieefektywna ekonomicznie. Na tym etapie przeprowadza się co najmniej gruntowny remont bez zmiany rozwiązania planistycznego i celu funkcjonalnego, ale z eliminacją fizycznego zużycia usuwalnego i funkcjonalnej przestarzałości.

7. Utylizacja, rozbiórka ulepszeń, składowanie lub recykling materiałów. Cykl życia kończy się wyburzaniem ulepszeń pod koniec ich ekonomicznego życia. Spółka zarządzająca przygotowuje propozycje wyznaczenia terminów i ekonomicznie wykonalnego sposobu rozbiórki budynków, biorąc pod uwagę możliwość sprzedaży elementów konstrukcyjnych i materiałów likwidowanych budynków oraz komunikacji.

4. Zarządzanie nieruchomością wiąże się przede wszystkim z jej wykorzystaniem przez ludzi (użytkowników) jako towaru, źródła dochodu i korzyści. Co więcej, dla użytkownika główna sytuacja ma miejsce wtedy, gdy nieruchomość jest wykorzystywana jako korzyść, tj. do zaspokojenia potrzeb. Jednocześnie istnieje możliwość uzyskiwania dochodów z zarządzania nieruchomościami. W rezultacie możliwa jest sytuacja sprzedaży nieruchomości z odpowiednim rodzajem wykorzystania nieruchomości jako towaru. Chodzi właściwie o funkcjonowanie ludzi, organizacji i samych nieruchomości w najkorzystniejszych warunkach przestrzennych i ekonomicznych. To ostatnie oznacza, że zarządzanie nieruchomościami to coś więcej niż tylko zarządzanie nieruchomościami w wąskim znaczeniu tego słowa. Innymi słowy, zarządzanie nieruchomościami jest interpretowane bardzo szeroko. Zarządzanie nieruchomościami jest właściwie w sferze przecięcia interesów właściciela nieruchomości i jej użytkownika.

Właściciel nieruchomości stara się maksymalny zysk od obiektu, dla użytkownika są ważne dobre warunki funkcjonowania nieruchomości, w połączeniu z niskimi kosztami jej użytkowania. W zrozumieniu tej sprzeczności bardzo ważne są dwa aspekty: z jednej strony trendy i zmiany w otoczeniu, w którym znajdują się i działają nieruchomości (obszar i/lub region), z drugiej strony jakość i warunki konkurencji na utrzymanie nieruchomości. Zarządzanie (wizja) nieruchomością w krótkim okresie sprowadza się do zarządzania Przepływy środków pieniężnych z jej funkcjonowania, w której wiodącą pozycję zajmuje zarządzanie finansowo-techniczne.

Biuro w długoterminowy- zadanie bardziej złożone. Przede wszystkim wynika to z nieprzewidywalności Polityka publiczna(gospodarczej, fiskalno-pieniężnej i społecznej) oraz brak w pełni rozwiniętych podstaw rynkowych – wolności gospodarczej, prawa własności, konkurencji itp. Osiągnięcie celów każdego systemu zarządzania jest zapewnione poprzez realizację określonych funkcji i zadań zarządczych. Funkcje kontrolne dzielą się na ogólne i prywatne. Funkcje ogólne są stałe dla podmiotu gospodarczego o dowolnym profilu i rodzaju działalności, natomiast funkcje prywatne są zdeterminowane celami danego podmiotu gospodarczego i zależą od ich rodzaju, wielkości, miejsca i rodzaju działalności.

Jednocześnie podmiotami gospodarczymi są wszystkie jednostki gospodarki (osoby fizyczne i/lub osoby prawne), które podejmują samodzielne decyzje gospodarcze, tj. pojedyncza osoba może być podmiotem gospodarczym, a także kilka osób, które tworzą jedną silną wolę formacja (rodzina, firma, stowarzyszenie, rząd itp.).
Zarządzanie musi być brane pod uwagę przez cały cykl życia dobra, ponieważ celem jest, aby dobro istniało od momentu powstania do momentu zużycia.

Zarządzanie rozumiane jest jako proces planowania i podejmowania decyzji dotyczących jak najefektywniejszego wykorzystania zasobów, potencjału, rezerw dla osiągnięcia wyznaczonych celów. Do określenia efektywności gospodarowania wykorzystuje się różne ekspertyzy (techniczne – zapewniające adekwatne wyobrażenie o rzeczywistym stanie obiektu, ekonomiczne (ocena) – w celu uzyskania rozsądnego ekwiwalentu kosztowego, decyzje zarządcze – zapewniające jak najbardziej efektywne wykorzystanie rzeczywistych osiedle).

Można go podzielić na trzy etapy: 1) Budowa (etap przedinwestycyjny i inwestycyjny); 2) Działanie do pełnego zwrotu (etap przedsiębiorczy projektu); 3) Działanie z późniejszym rozwojem wyników dla zainwestowanych inwestycji. Istnieje szereg funkcji niezbędnych na każdym etapie cyklu życia. W dużej mierze o efektywności dalszego funkcjonowania obiektu decyduje pierwszy etap.

Ten etap jest szczególnie złożony, składa się z wielu elementów, a mianowicie: analizy warunków realizacji oryginalnego pomysłu, opracowania koncepcji projektu, oceny jego wykonalności, wyboru i zatwierdzenia lokalizacji obiektu, studium wykonalności środowiskowej ekspertyzy, opracowanie studium wykonalności, uzyskanie pozwolenia na budowę, stworzenie tymczasowej infrastruktury budowlanej, stworzenie lub remont obiektu, oddanie go do eksploatacji. W tym przypadku najważniejszy jest wybór bardziej wiarygodnych partnerów projektu.

W tym celu przeprowadzana jest ocena ich sytuacji finansowej, doświadczenia zawodowego, reputacji. Głównym wskaźnikiem zagregowanym w tym przypadku jest wiarygodność ekonomiczna. Definicja tego wskaźnika opiera się na obliczeniu całego zestawu wskaźników produkcji i działalności gospodarczej oraz ich agregacji w jeden, którego wartość jest podstawą oceny działalności przedsiębiorstwa.

Drugi etap obejmuje rozbudowę mocy, eksploatację obiektu przy stabilnych parametrach jego mocy projektowej. Na tym etapie wykorzystywany jest obiekt nieruchomości, którego określenie rodzaju jest częścią zadania zarządzania nieruchomością. Skuteczność decyzyjna określana jest na podstawie oceny obiektu, którą przeprowadza się w czasie Al. Punkt A1 odpowiada całkowitej inwestycji. Ponieważ najważniejszą zasadą reprodukcji obiektu w dynamice jest integralność cyklu i jego rozwój w czasie, wszystkie rodzaje kosztów i wyniki są wykreślane wzdłuż osi t.

Aby przeanalizować cykl życia obiektu, należy zastosować kilka wartości etapów, które charakteryzują przedziały czasowe dla manifestacji punktów krytycznych z dwóch wartości cyklu życia. Takim kluczowym punktem jest czas oddania do użytku obiektu A1. W związku z tym określane są następujące etapy: t1 – przygotowanie i budowa obiektu, t2 – rozbudowa mocy (okres zwrotu), t3 – początek osiągania zysku (osiągnięcie planowanego poziomu kosztów, zwrot z inwestycji na faza rozwoju), t4 - początek moralnej i fizycznej amortyzacji obiektu.

Szczególnie ważne są etapy charakteryzujące czas powstania (aktualizacji) obiektu oraz czas jego życia w fazie eksploatacji. Poprzez określenie proporcji różnych etapów możliwe jest uzyskanie porównawczej efektywności etapów cyklu życia obiektu nieruchomości, analizowanie kosztów i wyników działań wykonawcy i klienta. W trzecim etapie cyklu życia obiektu A2, A4, rozpoczyna się okres późniejszej eksploatacji inwestycji.

Teoretycznie trzeci etap może trwać dość długo. Ograniczeniem celowości działania obiektu są dodatkowe koszty eliminacji fizycznej i przestarzałości.
Ogólny wzorzec jest oczywisty: konsekwentnie utracone właściwości konsumenckie z biegiem czasu prowadzą do spadku użyteczności nieruchomości, tj. do spadku jego wartości użytkowej. Zmiany o charakterze zbliżonym do dynamiki zachodzą w przypadku ekwiwalentu kosztów, czyli stawki czynszu, ponieważ wartość użytkowa i wartość są dwiema integralnymi cechami każdego produktu pracy. Ponieważ zarządzanie nieruchomościami odbywa się przez cały cykl życia – konieczne jest określenie uczestników na ten okres.

Głównym uczestnikiem zainteresowanym realizacją projektu i osiągnięciem wyznaczonego celu jest budowniczy (deweloper), który jest przyszłym właścicielem i użytkownikiem wyników projektu. Deweloper określa główne wymagania i zakres projektu, zapewnia finansowanie projektu kosztem środków własnych lub środków od inwestorów, zawiera umowy z głównymi wykonawcami i odpowiada za te umowy

W codziennych wyobrażeniach pojęcie rozwoju odnosi się do budowy i przebudowy. Najważniejsze w rozwoju jest zarządzanie inwestycjami, które obejmuje: wybór ekonomicznie efektywny projekt, konwertowanie nieruchomości, pobieranie wszystkiego przewidziane przez prawo pozwolenia urzędów na jego realizację, poszukiwanie inwestorów, określenie warunków przyciągania inwestycji oraz pożyczone pieniądze, opracowanie mechanizmów i form ich zwrotu, wybór i zaangażowanie wykonawców, kontrola ich pracy.

Inwestor – osoba, która dokonuje długoterminowych inwestycji w nieruchomości, tj. to jest ostateczny nabywca, przyszły właściciel osiedle. Takim inwestorem może zostać menedżer organizacja mieszkaniowa lub specjalnie utworzona spółka, władze państwowe i gminne, fundusze inwestycyjne, osoby, organizacje publiczne, organizacje międzynarodowe.

Inwestor inwestuje (inwestycja) w projekt. W jednym projekcie może być kilku inwestorów, ale mają wspólny cel - maksymalizację zysku z inwestycji z projektu. Jeżeli inwestor i klient nie są tą samą osobą, wówczas inwestor zawiera umowę z klientem, kontroluje realizację kontraktów i dokonuje rozliczeń z innymi uczestnikami projektu po jego zakończeniu.
Organizacje projektowe opracowujemy dokumentację projektową i kosztorysową oraz wykonujemy prace projektowe i geodezyjne.

Klient – osoba fizyczna lub prawna organizująca budowę, przebudowę i remont budynki mieszkalne(z kompleksem infrastruktury inżynierskiej lub budowlanej lub bez), w tym na własny pobyt, wynajem, dzierżawę lub sprzedaż; przedsiębiorstwo prowadzące działalność kontraktową, gospodarczą lub mieszaną budowa kapitału, z własnej inicjatywy lub w imieniu władz gminnych.

Wykonawca – organizacja inżynieryjno-budowlana wykonująca prace przy realizacji projektu zgodnie z umową. Odpowiedzialność za wykonanie wszystkich prac spoczywa na generalnym wykonawcy, który z kolei zawiera umowy z podwykonawcami na wykonanie prace indywidualne lub usług.

Szczególne miejsce w realizacji projektu zajmuje kierownik projektu, któremu klient, deweloper lub inwestor deleguje uprawnienia do zarządzania projektem. Kierownik projektu planuje, kontroluje i koordynuje pracę wszystkich uczestników przez cały cykl życia projektu. Konkretny skład uprawnień kierownika projektu określa umowa.

Uczestnikami zewnętrznymi projektu są: - organizacja finansująca (kredytodawca) udziela pożyczek na sfinansowanie projektu, zapewniając ich finansowanie, z uwzględnieniem wymagań projektu; - pośrednik w obrocie nieruchomościami (pośrednik w obrocie nieruchomościami) - przedsiębiorca (specjalista) zajmujący się obrotem nieruchomościami.

Prywatna spółka zarządzająca (na etapie eksploatacji obiektu nieruchomościowego organizacja deweloperska może pełnić funkcje organizacji zarządzającej) to nowy podmiot zarządzania nieruchomościami w sektorze mieszkaniowym i nowy typ inwestora w sektorze mieszkaniowym.
Prywatna spółka zarządzająca (PMC) to: - ma statutowy cel świadczenia usługi mieszkaniowe; - w strategicznych kwestiach działalność jest kontrolowana przez administrację lokalną i społeczeństwo; - rządzi (jako prawny lub właściciel ekonomiczny) zasobów mieszkaniowych; -samodzielnie zaangażowany w rozwój własny zasobów mieszkaniowych(wskazówki działalność inwestycyjna); - zależy od jakości i ilości mieszkań zapewnionych ludności, czyli jest beneficjentem i odpowiada za wyniki swojej działalności gospodarczej.

Tak więc zarządzanie nieruchomościami w całym cyklu życia dotyczy również pracy z szerokim gronem uczestników, a wybór najbardziej wiarygodnych partnerów jest ważnym zadaniem organizacji zarządzającej.

Cykl życia nieruchomości- okres czasu, w którym nieruchomość istnieje jako przedmiot fizyczny.

Cykl życia nieruchomości nabytej w celach komercyjnych, ze stanowiska właściciela -tej nieruchomości, może być powtarzany z nowym właścicielem tej samej nieruchomości do końca życia obiektu. Cykl życiowy podlega stale pewnym wzorom, według G. Harrisona - okresem życia fizycznego, ekonomicznego, chronologicznego i pozostałym okresem życia gospodarczego.

W terminie życie fizyczne obiektu obejmuje czas, w którym można mieszkać lub pracować w istniejącym budynku lub konstrukcji. Wskaźnik ten może być standardowy, wyliczony, rzeczywisty i wzrastać w związku z poprawą warunków lub modernizacją. Jeśli nieruchomość zostanie zburzona, kończy się okres życia fizycznego.

W terminie życie ekonomiczne Przez cały okres użytkowania obiektu, otrzymując - z zyskiem, te ulepszenia przyczyniają się do wartości obiektu. Jeżeli dokonane ulepszenia nie wnoszą pewnego wkładu w wartość nieruchomości ze względu na to, że jest ona przestarzała, to jej żywotność ekonomiczna kończy się na ϶ᴛᴏm.

Pod wiek chronologiczny rozumieć okres, który minął od dnia oddania nieruchomości do użytku do dnia jej wyceny.

Dożywotni

Wiek efektywny opiera się na ocenie wyglądu obiektu nieruchomości, jego stanu technicznego, czynników ekonomicznych, które wpływają na całkowitą wartość obiektu.

Wiek efektywny- ϶ᴛᴏ wiek, ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙ, który odpowiada pewnemu stanowi fizycznemu obiektu i uwzględnia możliwość jego realizacji.

Typowa żywotność nazywana jest standardową żywotnością.

Standardowa żywotność— żywotność budynków lub budowli, która jest określona w przepisach.

Wszystkie powyższe etapy cyklu życia i życia obiektów nieruchomości są ze sobą powiązane. Właściciel nieruchomości, aby wdrożyć odpowiednie środki, które zapewnią wzrost rentowności nieruchomości i jej bezpieczeństwo, powinien liczyć się z obecnością nieruchomości na pewnym (dowolnym) etapie cyklu życia.

Etapy cyklu życia nieruchomości

Zatem obiekty nieruchomościowe w czasie swojego istnienia podlegają zmianom ekonomicznym, fizycznym, prawnym i przechodzą przez następujące etapy cyklu życia:

tworzenie - ϶ᴛᴏ budowa, czyli utworzenie nowego przedsiębiorstwa, zakup lub przydział działki;
eksploatacja – obejmuje eksploatację i rozwój, tj. rozbudowę, reorganizację lub przebudowę;
ustanie istnienia - rozbiórka, naturalne zniszczenie lub likwidacja.

Etapy cyklu życia nieruchomości:

1. Powstanie koncepcji projektu i wybór opcji użytkowania „działki bodnej”. W okresie t dokonuje się wyboru najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania terenu. Wybór przypadku użycia jest uzupełniony opracowaniem specyfikacji projektowania ulepszeń.

2. Projekt ulepszeń. Na etapie ϶ᴛᴏm - na podstawie specyfikacji technicznych projektu - opracowywany jest projekt wraz z przygotowaniem dokumentacji niezbędnej do uzyskania pozwoleń i przygotowania terenu, a także ułożenia komunikacji, budowy budynków i nasadzeń nowych nasadzeń.

3. Produkcja (montaż, budowa) ulepszeń. W trakcie realizacji projektu przez wykonawców wszystkie fizyczne cechy obiektu ulegają niemal całkowitej zmianie, przy czym zmiany te są utrwalane w dokumentach inwentaryzacyjnych i katastralnych.

4. Odwołanie (kupno-sprzedaż, darowizna, leasing itp.) z przeniesieniem praw majątkowych lub z pojawieniem się obciążenia na prawie . Na etapie ϶ᴛᴏ prowadzone są operacje na nieruchomości.

5. Użytkowanie (użytkowanie) obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem wraz z utrzymaniem technicznym i eksploatacyjnym. Na ϶ᴛᴏm etapie cyklu życia kierownik (lub profesjonalna firma zarządzająca) organizuje racjonalne wykorzystanie przez użytkowników potencjału konsumenckiego obiektu.

6. Modernizacja: remont, przebudowa, przywrócenie ulepszeń z ewentualnym przeprofilowaniem (zmianą przeznaczenia użytkowego) obiektu. Nawiasem mówiąc, etap ten rozpoczyna się w momencie, gdy obiekt w obecnym stanie nie jest już w stanie zaspokoić współczesnych potrzeb użytkowników lub (i) jego eksploatacja staje się nieefektywna ekonomicznie. Na etapie ϶ᴛᴏ przeprowadzany jest co najmniej gruntowny remont bez zmiany rozwiązania planistycznego i celu funkcjonalnego, ale z eliminacją zdejmowanego fizycznego zużycia i funkcjonalnej przestarzałości.