Platynowy bank upadły, gdzie spłacić pożyczkę. Czego będzie oczekiwał kredytobiorca, jeśli bank udzielający kredytu zbankrutuje. Zobowiązania dłużne upadłych banków

W większości przypadków powierzchnia gotowego mieszkania wybudowanego w ramach umowy udział w kapitale, różni się od projektu. Dlatego akcjonariusze nieuchronnie mają pytania. Czy istnieje możliwość zwrotu części ceny mieszkania, jeśli metraż okazał się mniejszy? Czy deweloper może zażądać dopłaty, jeśli powierzchnia mieszkania się powiększyła? W tym artykule postaramy się wyjaśnić, co powinien zrobić wspólnik, jeśli metraż mieszkania różni się od projektowego.

W jaki sposób DDU może ustalić cenę mieszkania?

Od 1 stycznia 2017 r. W ustawie federalnej o udziale we wspólnej budowie istnieją 3 sposoby ustalania ceny mieszkania:

• jako suma Pieniądze o zwrot kosztów budowy + zapłata za usługi dewelopera;
• jako iloczyn ceny za jednostkę powierzchni całkowitej obiektu przez całkowitą powierzchnię obiektu (w przybliżeniu od ceny za 1 m2);
• jako iloczyn ceny za jednostkę całkowitej powierzchni zmniejszonej o Powierzchnia całkowita obiekt. Ta opcja dotyczy mieszkań posiadających balkony, loggie, werandy, tarasy. Całkowitą zmniejszoną powierzchnię określa się jako sumę całkowitej powierzchni mieszkania i powierzchni balkonu, loggii, werandy, tarasu ze współczynnikiem redukcji. Współczynniki te są określone w rozporządzeniu Ministerstwa Budownictwa Rosji z dnia 25 listopada 2016 r. Nr 854 / pr i wynoszą 0,5 dla loggii, 0,3 dla balkonów i tarasów, 1,0 dla werand.

Czy kurs akcji w ogóle może się zmienić?

W prawo federalne„O udziale we wspólnej budowie” mówi:

Za pomocą umowa stron, cena umowy może ulec zmianie po jej zawarciu, jeżeli umowa przewiduje możliwość zmiany ceny, przypadki i warunki jej zmiany (część 2 art. 5).

Dlatego możliwość zmiany ceny wkładu, zarówno w górę, jak iw dół, zależy wyłącznie od warunków Twojej umowy. Uważnie przeczytaj ponownie swoją umowę dzielenia udziałów (a jeśli kupiłeś mieszkanie w drodze cesji wierzytelności, zajrzyj również do umowy cesji). Zwykle wszystkie kwestie związane z przeliczeniem ceny są określone w dziale „Cena zamówienia”. Jeśli w ogóle nie jest tam napisane o możliwości korekty ceny, oznacza to, że ani Ty, ani deweloper nie możecie żądać dopłaty z tytułu zmiany powierzchni.

Warunek dotyczący możliwości dopłaty za zmianę powierzchni można sformułować np. w następujący sposób:

Przy tej opcji cena dobudowy ulegnie zmianie tylko wtedy, gdy rzeczywista powierzchnia odbiega od powierzchni projektowej w górę lub w dół o więcej niż 1 metr kwadratowy. Oznacza to, że jeśli odchylenie powierzchni nie przekracza 1 mkw., płatność z tytułu takiej umowy nie zostanie przeliczona.

Uwaga! Umowa udziału kapitałowego może przewidywać, że warunkiem przeliczenia ceny mieszkania jest zawarcie umowy dodatkowej do umowy. W takim przypadku przed wypłaceniem pieniędzy deweloperowi / zwrotem pieniędzy należy podpisać dodatkową umowę z DDU i zarejestrować ją w Rosreestr.

Co zrobić, jeśli powierzchnia mieszkania zmniejszyła się w stosunku do projektu?

A więc mieszkanie jest gotowe do odbioru, WIT dokonał już niezbędnych pomiarów i znasz ostateczną powierzchnię. Uważnie przeczytałeś swoją umowę udziału i znalazłeś tam klauzulę o możliwości ponownego przeliczenia ceny, gdy powierzchnia zostanie zmniejszona.

1. Napisz list do kierownika budowy. Można to zrobić jeszcze przed podpisaniem aktu odbioru i przekazania mieszkania. Rzeczywista powierzchnia mieszkania jest zawsze koniecznie wskazana w takim akcie. Jeżeli teren odbiega od terenu projektowego, często zawiera również klauzule o wzajemnych rozliczeniach pomiędzy wspólnikiem a deweloperem w związku ze zmianą terenu.

Pamiętaj, aby dołączyć swój obecny dane bankowe o zwrot pieniędzy. Przekaż wniosek za podpisem i pamiętaj o zachowaniu kopii wniosku z potwierdzeniem odbioru przez dewelopera. Dopuszczalne jest również przesłanie wniosku listem poleconym za potwierdzeniem odbioru (w takim przypadku należy zachować potwierdzenie nadania i zawiadomienie pocztowe, gdy do Ciebie wróci).

1. Jeśli kwestia zwrotu pieniędzy za nadmiar materiału filmowego nie zostanie rozwiązana w Twoim wniosku i określone w traktacie okres zwrotu wygasł, możesz odebrać nadpłatę na drodze sądowej. W tym celu musisz złożyć pozew w sprawie ochrony konsumentów. .

Czy deweloper może żądać dopłaty przy zwiększaniu powierzchni mieszkania?

Tak, jeśli jest to przewidziane w Twojej umowie o udział. Warunki i tryb takiej dopłaty są określone w umowie, ale zwykle dzieje się to jeszcze przed podpisaniem aktu odbioru i przekazania mieszkania. Należy pamiętać, że deweloper ma prawo zażądać od Ciebie kary za zwłokę w płatności (część 6 art. 5 ustawy federalnej „O uczestnictwie we wspólnej budowie”), dlatego jeśli to możliwe, lepiej nie opóźniać dopłaty.

Jak wyliczyć kwotę do zwrotu za brakujący materiał oraz wielkość dopłaty dla dewelopera za dodatkowe metry?

Do tego potrzebne są następujące dane:

• powierzchnia projektowa mieszkania (zwykle określona w sekcji „Przedmiot umowy”);
• rzeczywista powierzchnia (można ją zaczerpnąć z aktu odbioru i przekazania mieszkania, a także paszport techniczny wydany przez WIT);
• koszt 1 m2 mieszkania jest określony w umowie o udział w kapitale, zwykle po klauzuli o cenie umowy, np. tak:

Przykład 1:

51,6 mkw. - teren projektu; 52,7 mkw. — powierzchnia rzeczywista, cena 1 mkw. = 37878 rubli.

Powierzchnia rzeczywista > projekt => udziałowiec dopłaca deweloperowi

Do dopłaty dla dewelopera = (52,7 mkw. - 51,6 mkw.) * 37878 rubli = 1,1 mkw. * 37878 rubli = 41665,8 rubli

Przykład 2:

53,9 mkw. - teren projektu; 52,7 mkw. — powierzchnia rzeczywista, cena 1 mkw. = 55 000 rubli.

Rzeczywisty obszar< проектной =>deweloper zwraca pieniądze udziałowcowi

Do zwrotu akcjonariuszowi = (53,9 mkw. - 52,7 mkw.) * 55 000 rubli = 1,2 mkw. * 55 000 rubli = 66 000 rubli

Czy płacenie deweloperowi 3% ceny umowy za przyłączenie do sieci jest zgodne z prawem?

Tak, jeśli taka dodatkowa płatność jest przewidziana w umowie kapitałowej.

I Rospotrebnadzor uznany nielegalna praktyka, gdy deweloper zmusza akcjonariuszy do zapłaty za otwarcie akredytywy w banku (na późniejszą wypłatę zarejestrowanego mieszkania).

Ankietowani budowniczowie, a zwłaszcza ich prawnicy, nie są zbyt zadowoleni z precedensowych decyzji Themis, które stały już w dwóch sądy. Większość ukrywa dziurę i unika publicznego komentarza. Odpowiedzi ekspertów w tym zakresie również są niejednoznaczne.

Spory między deweloperami a Rospotrebnadzorem są dość częstym zjawiskiem, aw wielu kwestiach została już ustalona praktyka. Najczęściej roszczenia Rospotrebnadzoru wobec deweloperów dotyczyły wymogu przedpłaty za media, narzucając usługi konkretnego firma zarządzająca, wysokość kary za opóźnienia w płatnościach itp. Konflikt o miary i akredytywy to prawie pierwszy raz.

Bez dopłaty

Zawiadomienie do prokuratury przeciwko firmie „KVS-Kronstadt” złożył jeden z nabywców mieszkań w kompleksie „Amazonka” przy ulicy Surgina. Akcjonariusz miał wątpliwości co do legalności wszystkich zapisów zawartej z nim umowy o udział w kapitale (DDU). Prokuratura przesłała wyniki kontroli do Rospotriebnadzoru, który pociągnął firmę do odpowiedzialności. Grzywna wyniosła tylko 10 000 rubli, ale najważniejsze - określone warunki transakcje uznaje się za nieważne. Firma złożyła apelację, ale ponownie przegrała sprawę.

W szczególności sąd uznał, że KVS-Kronsztad bezprawnie przewidział w umowie możliwość dopłaty, jeżeli po oddaniu domu do użytku i zmierzeniu mieszkania przez pracowników biura projektowo-inwentaryzacyjnego (PIB) powierzchnia \u200b\u200bmieszkanie okazało się o ponad metr większe niż wskaźniki projektowe.

W decyzji stwierdzono: „Deweloper może monitorować zgodność z charakterystyką i ponosić ryzyko związane ze zwrotem… jeśli nieodpowiednia jakość obiekt. Z kolei akcjonariusz nie może w żaden sposób wpływać na jakość, płaci tylko ustaloną cenę i ma prawo do otrzymania określonego przedmiotu.

Oznacza to, że jeśli powierzchnia mieszkania się zmniejszy, obywatel ma prawo domagać się zwrotu części wpłaconej kwoty, a jeśli wzrośnie, każdy pozostanie na swoim.

Jubiler na budowie

Ponowne obliczenia po pomiarach PIB są powszechną praktyką. Z reguły obywatelom nawet nie przychodzi do głowy zakwestionować odpowiedni warunek. Jeśli powierzchnia mieszkania zmieniła się o półtora metra, kupujący zwykle dopłacają, uznając, że deweloperzy nie są jubilerami (a niektórzy obywatele są nawet zadowoleni z dodatkowego metra).

Ale w Petersburgu zdarzały się przypadki, gdy firmy poważnie odeszły od projektu. Na przykład firma Trade House Sigma LLC budowała budynek mieszkalny na 400 mieszkań przy Rybackim Prospekcie 17. W trakcie projektu zmieniła projekt elewacji.

Łączna powierzchnia wielu mieszkań przekroczyła początkowe liczby o kilka metrów, kwota dopłaty osiągnęła 300 000 rubli. Ktoś się zgodził, ktoś próbował argumentować.

Jednak praktyka pokazuje, że niezwykle trudno jest odwołać się od dopłaty w sądzie (jeśli w umowie jest odpowiednia klauzula). Oczywiście, jeśli metraż mieszkania znacząco się zmienił, można spocząć na tym, że inwestor znacząco naruszył warunki transakcji.

Pozwoli to na rozwiązanie umowy i odzyskanie wpłaconych pieniędzy z uwzględnieniem kary. Ale jeśli potrzebujesz mieszkania, taka perspektywa raczej nie odpowiada obywatelowi.„Prawie niemożliwe jest zakwestionowanie ważności pomiarów PIB”, potwierdza Tatyana Bogdanova, dyrektor generalny Yur-City Law Firm LLC.

Teraz sąd uznał, że warunek DDU w sprawie dopłat jest niezgodny z prawem. Sam w sobie ten przypadek nie jest odosobniony. Na przykład wcześniej Rospotriebnadzor ukarał Petrotrest grzywną za te same warunki. Nawet nie próbowała złożyć apelacji, a o precedensie było za wcześnie. Obecna decyzja stała wielokrotnie i jest to już trend.

obsesyjny awans

W tej samej sprawie jest jeszcze jedna ciekawa historia związana z akredytywą. Przypomnijmy, że 214-FZ zabrania programistom przyjmowania pieniędzy (nawet jako depozytu) przed zarejestrowaniem DDU. Ale zatwierdzenie transakcji w Rosreestr może się opóźnić, a chęć budowniczych otrzymania przynajmniej części zaliczki jest zrozumiała, aby upewnić się, że intencje klienta są poważne.

Jedynym legalnym schematem jest akredytywa (w tym przypadku pieniądze trafiają na specjalne konto bankowe, a deweloper będzie mógł je odebrać dopiero po zarejestrowaniu DDU).

Firma KVS-Kronstadt zaproponowała akcjonariuszom „w ciągu pięciu dni od daty podpisania umowy na własny koszt i we własnym zakresie otwarcie nieodwołalnej, objętej, płatnej bez akceptacji akredytywy na rzecz dewelopera w banku uzgodnionym z Deweloper."

214-FZ nic o tym nie mówi. Rospotrebnadzor uznał, że przedmiot ten jest sprzeczny z ustawą o ochronie konsumentów. Sąd zgodził się z tym argumentem. Spółka nie ma prawa narzucać takiej usługi akcjonariuszom (inną sprawą byłoby, gdyby spółka wzięła na siebie wszystkie wydatki).

Wielu z badanych deweloperów nie zgadza się z argumentami Rospotrebnadzoru, ale odmawia komentarza (być może nie chcą zbytniej uwagi do swoich kontraktów). Ale prawnicy, którzy zajmują się ochroną konsumentów, są zadowoleni z obecnej decyzji.

Ekspertyzy

Maksym Żabin,
Zastępca Dyrektora LenRusStroy:

— Decyzja, która dotyczy pomiarów, dziwi mnie. Nie jestem gotowy do komentowania części prawnej, ale istnieje od dawna ugruntowana praktyka związana z ewentualnym ponownym obliczeniem kosztów mieszkania. Nie można powiedzieć, że jest wiele konfliktów dotyczących wielkości mieszkań. Błędy zawsze istnieją i są zapewniane nawet przez SNiP i GOST.

Żaden deweloper nie odda domu idealnie dopasowanego do projektu. Istnieją realne warunki zabudowy. Ale to jedno, jeśli obiecano ci mieszkanie 30 metrów, a okazało się, że 35, a co innego - jeśli mówimy o dopuszczalnym błędzie w granicach kilku procent.

Oczywiście firmy, które budują domy panelowe, istnieją dodatkowe korzyści. Nie przypominam sobie, aby powierzchnia naszego mieszkania różniła się od wymiarów projektowych o więcej niż 1,5%.

Oleg Ostrowski,
współprzewodniczący komitetu organizacyjnego konkursu „Consumer Trust” (były urzędnik Komitetu Budowlanego Petersburga):

- Prawnicy Towarzystwa Konsumentów Petersburga i Obwodu Leningradzkiego zgadzają się, że klauzula o dopłatach za zwiększenie powierzchni mieszkania (po pomiarze kontrolnym) stanowi naruszenie prawa o ochronie konsumentów.

Deweloper jest zobowiązany do wybudowania budynku mieszkalnego i przekazania wspólnikowi przedmiotu określonego w zawartej umowie. Jej podpisanie poprzedzone jest rozpatrzeniem projektu i uzyskaniem pozwolenia na budowę. Oznacza to, że wszystkie parametry mieszkań są zatwierdzone. Tylko deweloper, a nie kupujący, może i jest zobowiązany do kontrolowania ich przestrzegania, a co za tym idzie, ponosi ryzyko związane z odchyleniami.

A jeśli obywatel nie ma możliwości zapłacenia setek tysięcy rubli? W końcu skupia się na określonej kwocie, którą można zmienić tylko za porozumieniem stron. I nawet jeśli umowa zawiera klauzulę przewidującą zapłatę, to uważam, że w tym przypadku pierwsza klauzula art. 16 tej ustawy, który stanowi, że „postanowienia umowy naruszające prawa konsumenta….uznaje się za nieważne”.

Jeśli chodzi o otwarcie akredytywy na rzecz dewelopera (pod warunkiem, że pieniądze zostaną zaksięgowane na jego koncie dopiero po przedstawieniu w banku oryginału zarejestrowanego DDU), taki schemat jest jak najbardziej do zaakceptowania, odpowiada interesom dewelopera a jednocześnie chroni prawa obywatela. I chyba byłoby bardziej logiczne, gdyby koszty otwarcia rachunku spadały nie tylko na posiadaczy akcji, ale także na drugą stronę.

Kontynuację recenzji można przeczytać w poniższym artykule.

Wynajmując dom, Twoje mieszkanie powiększyło się o kilka metrów? Lub odwrotnie - podczas budowy zmniejszyła się powierzchnia mieszkalna? liczniki i jak dopłacić lub odzyskać za nie pieniądze.

Po odbiorze domu i pomiarze WIT może się okazać, że rzeczywista powierzchnia mieszkania różni się od projektowej i może być większa lub mniejsza od deklarowanej. Wynika to z faktu, że podczas budowy można popełnić błędy techniczne, które prowadzą do rozbieżności w obszarach. Tym samym kupując mieszkanie w domu w budowie każdy naraża się na konieczność dopłaty za „dodatek” przestrzeń życiowa przy odbiorze kluczy: jeśli powierzchnia jest większa niż wskazana w DDU, deweloper wystawi fakturę. Lub dostać część pieniędzy od dewelopera, jeśli powierzchnia mieszkania się zmniejszyła.

"Zbędny" metry kwadratowe- jest to powierzchnia mieszkania, której kupujący nie zapłacił przy zawarciu DDU. Powstają, ponieważ na etapie projektowania budynku mieszkalnego deweloper nie jest w stanie obliczyć dokładnej powierzchni mieszkań. Przy obliczaniu jako podstawę przyjmuje się powierzchnię projektową mieszkania, a resztę uważa się za „dodatkowe” metry kwadratowe. Jednocześnie powierzchnia mieszkania może zarówno rosnąć, jak i zmniejszać się.

Dopuszczalne normy dla takiej rozbieżności nie są określone przez prawo, ale w praktyce są bardzo nieznaczne i z reguły wyrażane są od 0,1 do 2 metrów kwadratowych. metrów, w zależności od wielkości przejmowanego obszaru, wyjaśnia CEO firmy „MIEL-Nowostroyki” Natalii Szataliny. W domy panelowe rozbieżności między projektem a rzeczywistymi powierzchniami są mniej powszechne i mniej znaczące, ponieważ zgodnie z technologią wszystkie elementy budynku są montowane w fabryce i mają sztywno określone wymiary.

« Prawo milczy w tej sprawie, nie ma ustalonych standardów»

Vartan Poghosyan, dyrektor marketingu Glorax Development

Dlatego dla kupującego odchylenia są określane przez liczby określone w umowie kapitałowej. Oczywiście są tolerancje podczas budowy, ale nie odnoszą się one do powierzchni lokalu, ale do nośność, czyli w rzeczywistości - do grubości konstrukcji, komentuje Vartan Poghosyan, dyrektor marketingu Glorax Development. Obliczenie prawdopodobnej zmiany powierzchni dla konkretnego pomieszczenia na podstawie tych tolerancji jest dość trudne.

Dlaczego są „dodatkowe” mkw. metry

Pierwszym powodem są same błędy w grubości konstrukcji wsporczych, są to wartości nieistotne, zauważa Vartan Poghosyan. Jednak bardziej znaczące „zniekształcenia” w tym obszarze mogą wystąpić podczas rewizji i zmiany decyzji projektowych. W takich przypadkach deweloper zobowiązany jest powiadomić akcjonariuszy o nadchodzących zmianach i ponownie podpisać umowę kapitałową. Jest jeszcze jeden przypadek - są to błędy konstrukcyjne, ale jest to raczej wyjątek od reguły, takie przypadki są bardzo rzadkie. Technologia konstrukcja monolityczna jest dokładniejszy, ale wielkość błędu zależy również od doświadczenia i umiejętności wykonawcy.

Co najmniej powierzchnia w przedszkolu różni się od rzeczywistej w domach panelowych. Budynki są składane jako konstruktor z gotowych klocków tej samej wielkości. Są to seryjne domy z typowe układy gdzie różnica w powierzchni mieszkania nie przekracza 1 mkw. metry. Technologia budowy domów monolitycznych jest bardziej złożona, pozwala na zmianę projektu nawet na etapie budowy. Te domy są zbudowane indywidualne projekty, więc powierzchnia mieszkań może znacznie różnić się od wskazanej w umowie. Czasami różnica wynosi 5-7 metrów kwadratowych. metrów, choć najczęściej waha się od 0,5 do 4 metrów kwadratowych. metry.

Rozbieżność w kw. metrów zależy również od liczby pokoi: w mieszkaniu trzypokojowym różnica będzie większa niż w mieszkaniu jednopokojowym. Czasami całkowita powierzchnia mieszkania może odpowiadać tej wskazanej w DDU, ale wewnątrz niego następuje „przegrupowanie”: mkw. liczniki można odciąć od korytarza i przymocować do pokoju.

W domach zbudowanych zgodnie z monolitycznym typem budownictwa mieszkaniowego prawie zawsze występują rozbieżności w powierzchni, mówi Natalya Shatalina. Faktem jest, że technologia monolityczna jest bardzo elastyczna, a projekt domu monolitycznego może ulec zmianie na etapie budowy. Ewentualne odchylenia od obszaru wskazanego w projekcie określa DDU. W takim przypadku opcje porozumienia stron mogą być różne: odchylenie o określony procent zostanie lub nie zostanie opłacone przez strony. W związku z tym korzyść kupującego będzie uzależniona od umowy i różnicy między projektem a rzeczywistą kupowaną powierzchnią.

Budynek mieszkalny jest technicznie niemożliwy do zbudowania centymetr po centymetrze. Nawet SNIP podczas budowy przewidują odchylenia konstrukcje budowlane w zakresie 10-20 mm, komentuje Pavel Bryzgalov, dyrektor ds. rozwoju strategicznego FGC Leader. W skali całego mieszkania, w zależności od jego powierzchni, różnica może wynosić od 0,5 do 1,5 metra kwadratowego. metry. Błąd występuje nawet w domach panelowych, których elementy są wytwarzane w produkcji.

Różnica w wielkości może wynikać z kilku powodów, mówi ekspert. Po pierwsze, wszystkie wskaźniki techniczne i ekonomiczne mieszkania i domu są ustalane na etapie projektu, w którym kwestie wsparcia technicznego nie są tak szczegółowo opracowywane. Następna jest obróbka dokumentacja robocza, w którym wszystkie systemy inżynierskie zlokalizowanych w rejonach budowanego domu: zostaną określone średnice komunikacji, przekroje kanałów wentylacyjnych i szybów oddymiających. Ze względu na fakt, że czasami istnieje techniczna potrzeba zwiększenia lub zmniejszenia powierzchni do układania łączności inżynierskiej, może występować różnica w obszarze. Ponadto w trakcie opracowywania dokumentacji roboczej przeprowadzane jest dokładniejsze obliczenie element po elemencie konstrukcji nośnych (pylonów, słupów, ścian monolitycznych), które mogą zwiększać lub zmniejszać przekroje. Przy szczegółowych pomiarach WIT te drobne rozbieżności sumują się, w wyniku czego powstaje różnica w powierzchni. Drugi powód - błąd konstrukcyjny przy budowie budynku.

- Kto jest winny i kto płaci

« W DDU zwykle zaleca się, że ponowne obliczenie nie zostanie wykonane, jeśli powierzchnia projektowa i rzeczywista różnią się nieznacznie, na przykład o 0,5-1 mkw. m»

Natalya Shatalina, dyrektor generalny MIEL-Nowostroyki

Jeśli różnica między powierzchniami jest większa niż określona w DDU, kupujący będzie musiał dopłacić za dodatkowe metry kwadratowe według kosztów zarejestrowanych w jego DDU, komentuje Natalya Shatalina. W przypadku znacznej różnicy (powyżej 5% podanej powierzchni) i odmowy zapłaty przez kupującego za dodatkowe metry kwadratowe, ma on prawo jednostronnie odmówić przyjęcia mieszkania i zwrócić pieniądze. Warunki dopłaty określa umowa o udział kapitałowy, ale rozliczenia należy dokonać przed podpisaniem aktu odbioru i przekazania mieszkania – dodaje Vartan Poghosyan.

Jeśli różnica jest znacząca, ale już w kierunku zmniejszenia rzeczywistej powierzchni, wówczas deweloper musi dokonać zwrotu na podstawie kosztu za metr kwadratowy w momencie zakupu, zauważa Natalia Szatalina. Wspólnik ma również prawo do jednostronnego rozwiązania umowy, jeżeli rzeczywista powierzchnia jest o 5% mniejsza od powierzchni projektowej. W takich przypadkach wysyłane jest pismo skierowane do dewelopera, a różnica w nagraniu jest zwracana.

Warunki zwrotu środków są ustalane w DDU i co do zasady wszelkie obliczenia dokonywane są również przed podpisaniem aktu przyjęcia i przekazania nieruchomości. W DDU często określa się, że jeśli zmiany powierzchni w mieszkaniu wyniosły mniej niż 1 mkw. metrów, to deweloper nie zwraca pieniędzy, a oprocentowany zawsze musi dopłacić.

W rzeczywistości nie jest to zbyt sprawiedliwe, a liczba jest zbyt wysoka, zauważa Vartan Poghosyan. Ta praktyka jest dziś rzadkością. Zazwyczaj takie przypadki zakładają warunki symetryczne, a błąd wynosi 0,5 metra. Oznacza to, że jeśli powierzchnia mieszkania jest mniejsza niż zadeklarowana o pół metra, to deweloper nic nie rekompensuje. Jeśli jest o pół metra więcej, to klient jest zwolniony z dopłaty. W innych przypadkach dochodzi do wzajemnego rozliczenia, które oznacza zarówno dopłatę, jak i zwrot części środków.

Po oddaniu domu do użytkowania deweloper zobowiązany jest do zawarcia umowy z wyspecjalizowaną firmą, która dokona pomiarów WIT i opracuje plan techniczny w domu. Na podstawie tych dokumentów, jak również zgodnie z DDU, gdzie strony uzgodniły odpowiednie przeliczenie kosztu obiektu, deweloper wysyła komunikaty do uczestników wspólna konstrukcja o zmianie metrażu mieszkania – komentuje Pavel Bryzgalov. Jeżeli powierzchnia mieszkania uległa zmianie w b o z drugiej strony, wówczas uczestnik budowy współdzielonej, zgodnie z DDU, zobowiązany jest do dopłaty za powiększenie powierzchni. W przeciwnym razie deweloper zwraca odpowiednią kwotę za brakujące metry kwadratowe. Wysokość dopłat ustalana jest na podstawie kosztu licznika, który jest uzgadniany i ustalany przez strony w DDU lub umowie dodatkowej do niej.

W przypadku, gdy deweloper musi zwrócić pieniądze za brakujące metry, kupujący musi napisać wniosek o zwrot zapłaconych pieniędzy, wskazując konto, na które zostaną przelane, mówi Yana Sosoreva, zastępca dyrektora generalnego Samolet Development LLC ds. Sprzedaży. Pieniądze są zwykle zwracane przez przelew bankowy na konto wskazane we wniosku o zwrot w terminie nie dłuższym niż pięć dni. Wzajemne rozliczenia muszą nastąpić przed podpisaniem aktu odbioru i przekazania mieszkania. Wszystkie rozbieżności w tym zakresie są wskazane w ustawie i żadnych dodatkowe dokumenty akcjonariusz nie będzie potrzebował tylko paszportu i samej umowy kapitałowej.

Rozwiązując kwestie dopłaty za „dodatkowy” mkw. liczników, obliczenia będą oparte na koszcie ustalonym w umowie, a nie na cenie rynkowej. Oznacza to, że jeśli kupiłeś mieszkanie na wczesnym etapie budowy w cenie 100 000 rubli za „kwadrat”, to po zmierzeniu WIT różnica jest dopłacana na podstawie tego kosztu. Nawet jeśli w trakcie budowy domu cena "kwadratu" wzrosła o 30-40%.

Z tego powodu eksperci uważają za nieopłacalne wypowiedzenie DDU i żądanie odszkodowania za koszt mieszkania: w trakcie budowy Cena rynkowa mieszkanie urosło, a deweloper zwróci Ci za nie kwotę, która została zapłacona przy zawarciu DDU. Za te pieniądze nie można już kupić podobnego mieszkania, nawet w obiektach w budowie.

Szczególną uwagę na „zbędne” sq. liczniki powinny być podane do posiadaczy kredytów hipotecznych, ponieważ oprócz zaliczka oraz miesięczne płatności na kredyt hipoteczny mogą żądać kwoty do zapłaty w przypadku dodatkowej powierzchni przy wynajmie mieszkania. Te pieniądze trzeba będzie zaoszczędzić, pożyczyć lub pożyczyć, ponieważ kwota może być znacząca. Na przykład kosztem „kwadratu” 100 000 rubli za 5 „dodatkowych” metrów kwadratowych. liczniki będą musiały zapłacić 500 000 rubli.

Data publikacji 13 marca 2017 r

Mieszkanie w nowym budynku: „dodatkowe” metry – szczęście czy strata? Zapłacili za jeden obszar, a otrzymali inny. Kto i komu dopłaci - kupujący do dewelopera lub odwrotnie

Osoby, które mają doświadczenie w kupowaniu nowych budynków doskonale zdają sobie sprawę z tego, że materiał filmowy kupowanego mieszkania to postać niezwykle „wykalkulowana”. Rzeczywista wielkość obiektu będzie znana dopiero po zakończeniu budowy i odpowiednich pomiarach. I nierzadko zdarza się, że metraż mieszkania może różnić się od tego, co jest zapisane w umowie. Co się dzieje w tym przypadku?

Ten artykuł jest materiałem referencyjnym i informacyjnym, wszystkie zawarte w nim informacje są przedstawione w celach informacyjnych i służą wyłącznie celom informacyjnym.

Panel - dokładniej
Pierwszy wniosek płynący z komunikacji z ekspertami rynkowymi jest taki, że zjawisko to ma miejsce naprawdę. „Powierzchnie mieszkań po pomiarach WIT w 99% przypadków różnią się od powierzchni projektowych” – mówi Valentin Pariyskiy, kierownik sprzedaży w Vedis Group. To prawda, w większości przypadków rozbieżności są minimalne - ale jeśli podejdziemy do problemu ściśle formalnie, to one istnieją.

Na czym dokładnie polegają te rozbieżności? Wiele tutaj zależy od technologii budowy. Największą dokładność daje panel. „W budownictwie panelowym, gdzie technologie były rozwijane przez lata, każdy dom jest„ konstruktorem ”z gotowych „kostek”, wyjaśnia Dmitrij Kotrovsky, wiceprezes firmy deweloperskiej Khimki Group. – Tam „dodatkowe” liczniki pojawiają się znacznie rzadziej. Według naszych konsultantów, przy średnim metrażu mieszkania 60 mkw. m różnice będą wynosić 0,5 - 1 mkw. m, maksymalnie 1,5 mkw. m.

Kolejną rzeczą są monolity, gdzie tak naprawdę każdy dom powstaje od podstaw na placu budowy. Ponadto mieszkania w takich budynkach są zwykle większe - więc odchylenia (w procentach) wyglądają bardziej zauważalnie, jeśli przeliczy się je na metry kwadratowe. "W domy monolityczne różnica może sięgać kilku metrów kwadratowych, mówi Alexandra Krzhevova, szef marketingu i analityki, Pioneer Group of Companies. - W praktyce Pioneer Group of Companies sytuacja przekroczenia powierzchni mieszkania jest częstsza: średnio zwykle nie więcej niż 7 metrów kwadratowych. m.

Oczywiście zdarzają się również przypadki, gdy różnice są bardziej znaczące - do 10-15 metrów kwadratowych. m. Ale są już inne powody. « Znaczne rozbieżności w terenie są niezwykle rzadkie, mogą wynikać z faktu, że inny dodatkowy działka, a zatem całkowita powierzchnia budynku mieszkalnego wzrosła, - zauważa Arsenij Wasiliew, dyrektor generalny Grupy UNISTO Petrostal. „Albo, co gorsza, z powodu złego nadzoru budowlanego. Wtedy znaczny wzrost lub spadek metrażu mieszkania może być tylko wierzchołkiem góry lodowej.

Zaufaj, ale zmień
Naturalnie pojawia się pytanie: kto mierzy mieszkania? Dokładniej, zmierzyć może każdy (wymaga to zwykłej taśmy mierniczej; bardziej „zaawansowani technologicznie” mogą posłużyć się dalmierzem laserowym), ale czyje wyniki są uznawane za ostateczne?

– Pomiary mieszkań muszą być wykonane przez inżyniera katastralnego na podstawie odrębnej umowy z deweloperem – mówi. Wasilij Szarapow, prawnik firmy deweloperskiej „Miasto-XXI wiek”. - Zwykle przeprowadza się je na etapie oddawania budynku do użytkowania. Paszporty katastralne są opracowywane zarówno dla budynku jako całości, jak i dla poszczególnych lokali niemieszkalnych i mieszkalnych, z wyjątkiem nieruchomości powszechny użytek».

Teoretycznie pomiary należy wykonać we wszystkich mieszkaniach. W praktyce inżynierowie katastralni też potrafią oszukiwać – wykonać pomiary na jednym piętrze, a potem napisać, że wszystkie pomieszczenia powyżej lub poniżej są „dokładnie takie same”. Jeśli właściciel nieruchomości uważa, że ​​tak nie jest, może zakwestionować wyniki. Tylko ty musisz polegać nie na własnych amatorskich ćwiczeniach z ruletką, ale na autorytatywnym ekspertu. „Kupujący mieszkanie ma prawo skorzystać z usług niezależnego inżyniera katastralnego” – mówi Grigorij Altuchow, dyrektor handlowy FGC „Lider”. „A jeśli są rozbieżności w liczbach, zakwestionuj wyniki pomiarów w sądzie”.

Nędza domku balkonowego
Zdecydowana większość nowoczesnych mieszkań posiada balkony lub loggie. Jak sobie z nimi radzić? W tym miejscu należy zauważyć, że rosyjskie ustawodawstwo wydaje się być specjalnie napisane w taki sposób, aby jak najbardziej zagmatwać temat.

Sędzia dla siebie. Jak przypomina Andrey Blazhko, dyrektor generalny Domostroitel-South-West LLC, zgodnie z ust. 3 art. 16 Kodeks mieszkaniowy(ZhK) Federacji Rosyjskiej „mieszkanie jest uznawane za strukturalnie oddzielne pomieszczenie apartamentowiec, dające możliwość bezpośredniego dostępu do części wspólnych w takim domu i składających się z jednego lub więcej pokoi oraz lokali zastosowanie pomocnicze zaprojektowane w celu zaspokojenia potrzeb domowych i innych potrzeb obywateli związanych z zamieszkiwaniem w takim oddzielnym pomieszczeniu. Innymi słowy, pojęcie mieszkania obejmuje balkony i loggie („pomieszczenia pomocnicze”).

Z drugiej strony w LCD Art. 15, paragraf 5, który mówi dość wyraźnie, że łączna powierzchnia mieszkania jest sumowana z powierzchni wszystkich jego części „z wyjątkiem balkonów, loggii, werand i tarasów”. Z tego powodu notabene w świadectwach własności wskazana jest całkowita powierzchnia mieszkania bez uwzględnienia tych „pomieszczeń letnich”.

Istnieje również „strona trzecia” - SNiP 2.08.01-89 „Budynki mieszkalne”. Dokument ten wymaga uwzględnienia loggii i balkonów w całkowitej powierzchni, ale ze współczynnikami redukcji - odpowiednio 0,5 i 0,3.

Na tle tak imponującej „różnorodności” (która przywodzi na myśl podręcznik „dwóch prawników – trzy opinie”) deweloperzy zazwyczaj działają według własnego zrozumienia. Najczęściej loggie i balkony są obliczane przy użyciu tych samych współczynników 0,5 i 0,3. „Koszt budowy tych lokali może być wliczony w cenę mieszkania”, mówi Wasilij Szarapow (Miasto-XXI wiek). „Nie należą do wspólnej własności domu i będą użytkowane indywidualnie przez właściciela mieszkania.”

Przypomina mi podobny problem Leonid Sandałow, zastępca dyrektora Akademii Nauk „Bekar”. „Zdarzyło się, że powierzchnia schodów została uwzględniona w całym nagraniu w dwupoziomowym mieszkaniu” – mówi ekspert. - Zabrali pieniądze od kupujących za dodatkowe 10 metrów kwadratowych. m. Oczywiście za taki błąd techniczny pieniądze zostały zwrócone, ale najemcy musieli za to iść do sądu. Od siebie autor może tu dodać, że mieszkanie dwupoziomowe z klatką schodową to wciąż egzotyka na naszym rynku. Gdyby takie przedmioty były spotykane częściej, stałyby się również przedmiotem sporów między sprzedającymi a kupującymi.

Jak się zgodzisz...
Rosyjskie ustawodawstwo cywilne (autor wielokrotnie już o tym mówił – przy różnych okazjach) jest bardzo liberalne: pozostawia wiele kwestii do uznania stron. Jak zapisano w umowie - niech tak będzie. Jest to całkowicie prawdziwe w odniesieniu do tematu, który dzisiaj studiujemy. Uwzględnić lub nie uwzględnić balkonów i loggii - kupujący i sprzedający mają prawo do niezależnego uzgodnienia tego.

Podobna zasada (swoboda umów) dotyczy również sytuacji, od których rozpoczęliśmy ten artykuł - gdy zgodnie z wynikami pomiarów powierzchnia mieszkania różni się od obliczonej. Z reguły standardowe umowy oferowane przez sprzedawców nowych budynków swoim klientom zawierają następujące elementy:

Przy niewielkich odchyleniach terenu (w dowolnym kierunku) nie ma dodatkowych opłat. „Umowa stanowi, że ponowne obliczenie jest przeprowadzane, gdy rozbieżność między obszarami w DDU i WIT jest większa niż 1 mkw. m”, potwierdza Alexandra Krzhevova (Pioneer Group of Companies). Czasami ten próg jest trochę większy - powiedzmy 1,5 metra kwadratowego. m;

W przypadku większej rozbieżności albo kupujący dopłaca (jeśli mieszkanie jest większe), albo firma sprzedająca (jeśli mieszkanie jest mniejsze). Podstawą obliczeń jest cena 1 kwadratu. m, ustalone w umowie.

Zauważ, że powyższy wzór jest Najpopularniejszy - ale nie obowiązkowe. Czasem jest odwrotnie:

- np. cena, po której kupujący „odkupuje” metry kwadratowe, okazuje się wyższa niż ta, którą deweloper jest zobowiązany zwrócić. „Zdarzają się też przypadki, gdy deweloper zastrzega, że ​​płatności są dokonywane „jednostronnie”: tylko w przypadku powiększenia metrażu mieszkania, tj. dopłata dotyczy tylko kupującego ”- mówi Grigorij Altuchow (lider FSK). Czy zgodzić się na to, jak mówią, jest pytaniem retorycznym. « Jeśli umowa przewiduje nierówne warunki, w tym wysokość zwrotów, kupujący powinien zadać sobie pytanie o motywy swojego działania - przekonuje Arsenij Wasiljew (UNISTO Petrostal). „Często przyczyną jest nadzieja na szansę lub chęć zakupu mieszkania po cenach dumpingowych z zamkniętymi oczami”.

Jak wielu innych to pytanie pozostawione przez ustawodawcę do uznania stron - kupujący i sprzedający mają prawo do samodzielnego uzgodnienia trybu dopłaty. „Zgadzać się” to oczywiście figura retoryczna: deweloperzy zwykle mówią, że mają standardowe umowy, bardzo niechętnie wprowadzają do nich poprawki… Ale kupujący ma z pewnością prawo do decydowania, czy musi kupować na takich warunkach. W końcu stan dzisiejszego rynku jest daleki od pośpiechu, można szukać innych opcji.

Kupno mieszkania w domu w budowie zawsze wiąże się z ryzykiem. I nie chodzi tylko o ewentualne opóźnienie w dostawie. Nierzadko zdarza się, że osoby, które już zapłaciły za metry kwadratowe, nagle otrzymują dodatkowe rachunki. Całkowity koszt mieszkania po takich dopłatach może wzrosnąć o kilkadziesiąt, a nawet setki tysięcy rubli. W niektórych przypadkach wymagania dewelopera są uczciwe. A czasami firma po prostu próbuje zarobić na kliencie.

Częściej i bardziej niż inni członkowie spółdzielni mieszkaniowych przepłacają za nowe budynki. Kupując nieruchomość w ramach tego programu, obywatel musi uiścić opłatę za wstęp, udział i opłata członkowska. Ich całkowita kwota, w rzeczywistości, jest cena mieszkania. Jednak statut spółdzielni mieszkaniowej często zawiera ukierunkowane płatności, które w razie potrzeby są wymagane od wszystkich akcjonariuszy. Na przykład, jeśli wyposażenie wejścia do domu okazało się droższe niż oczekiwano. Odmowy tych opłat nie będzie można odmówić, ponieważ kupujący przystępując do spółdzielni mieszkaniowej automatycznie zgadza się na wszystkie zapisy umowy.

Ważną rolę odgrywają relacje spółdzielni z deweloperem. Kiedy jest inaczej osoby prawne, koszt budowy jest zwykle wskazany w umowie między nimi i nie podlega zmianom. Ale jeśli prace wprowadzi spółdzielnia mieszkaniowa, kupujący będą musieli odrabiać każdy wzrost kosztów – wystarczy, że taka decyzja zostanie podjęta na walne zgromadzenie. W rezultacie za kilka lat uzgodniona cena mieszkania jest zagrożona wzrostem o 20-50% lub więcej.

W podobną pułapkę wpadli uczestnicy spółdzielni mieszkaniowej Ostrov w Primorye. Tworząc spółdzielnię w 2012 r. Akcjonariuszom zaproponowano zapłacenie 41 650 rubli za „kwadrat”. Potem kryzys dokonał korekt, pojawiły się nieprzewidziane koszty. W ciągu zaledwie trzech lat ceny mieszkań wzrosły o 60% do 67 000. Teraz zamiast 2 milionów rubli. jednopokojowe mieszkanie 50 mkw. m będzie kosztować 3,3 mln, a to zdecydowanie nie koniec – domy zostaną oddane nie wcześniej niż w styczniu 2018 roku.

Wydawałoby się, że zawierając umowę udziału kapitałowego (DDU) nie należy martwić się o zbędne wydatki. Zgodnie z prawem wskazuje stałą cenę mieszkania. Ale i tutaj są niuanse. Tak więc 214-FZ pozwala deweloperowi całkiem legalnie podnieść cenę już zakupionego mieszkania. To prawda, tylko za zgodą akcjonariusza i tylko wtedy, gdy taki warunek został pierwotnie określony w DDU. Dokument musi koniecznie określać, w jakich sytuacjach możliwy jest wzrost ceny io ile procent.

Firmy budowlane aktywnie korzystają z tego prawa. Prawie wszyscy uczestnicy rynku umieszczają w umowach klauzulę o dopłacie za dodatkowe liczniki. Rezerwacja pomaga odzyskać pieniądze od klienta, jeśli pomiar WIT wykaże, że rzeczywista powierzchnia mieszkania jest większa niż obliczona. Biorąc pod uwagę, że różnica czasami sięga 5-7 metrów kwadratowych. m, nadpłata może być znaczna. Zeszłej wiosny firma "Glavstroy" postawiła akcjonariuszy kompleksu "Northern Valley" przed faktem: "trzy ruble" podczas budowy dodały się do 6 metrów kwadratowych. m, "odnushki" - do dwóch. W rezultacie cena niektórych mieszkań wzrosła o 150 000-600 000 rubli. Kupujący próbowali się kłócić, nawet zorganizowali wiec. Ale prawo było po stronie dewelopera. DDU stwierdził wprost: materiał filmowy jest przybliżony, a pełna kalkulacja nastąpi po ostatecznych pomiarach. Więc ludzie wiedzieli, w co się pakują.

Wiele firm stosuje dziś w swoich umowach tzw. warunki „antykryzysowe”. Dopłata za mieszkanie w tym przypadku może zależeć od zmian podatków lub inflacji w okresie budowy. Na przykład deweloper z Petersburga „Megalit” wprowadził jednocześnie dwa takie elementy do DDU. Akcjonariusze otrzymają rachunek na 5% całkowitych kosztów mieszkania, jeśli indeks wzrośnie ceny konsumenta przekroczy 15% lub ceny materiałów budowlanych wzrosną o ponad 5%. Tak więc za „kawałek kopiejki” za 7 milionów rubli maksymalna marża wyniesie 350 000.

Czasami potrzeba przyszłych płatności nie jest wyrażona bezpośrednio, ale jest zamaskowana w treści warunków. Powiedzmy, że wskazują, że koszt 1 mkw. m oblicza się „biorąc pod uwagę koszty wymagane do budowy”. Oznacza to, że na uruchomienie domu najprawdopodobniej będziesz musiał dodatkowo zapłacić. Jak radzą sobie klienci krasnojarskiej firmy „Restavratsiya”: w zależności od obiektu dodatkowo pobiera od akcjonariuszy od 500 do 2500 rubli za 1 mkw. m. Za mieszkanie trzypokojowe powierzchnia 80 mkw. m cena kontraktu zmienia się na 40 000-200 000.

I odwrotnie, zbyt szczegółowa lista wydatków wliczonych w cenę mieszkania może w rezultacie okazać się strzałem w dziesiątkę osławionego Czechowa. Za półtora roku okazuje się, że w kontrakcie nie ma mowy o montażu wind, zagospodarowaniu terenu podwórka ani o niczym innym. Wszystkie te koszty będą ponoszone przez kupujących.

Jeśli w DDU nie ma luk pozwalających legalnie podnieść koszt mieszkania, a potrzebne są pieniądze, to niektórzy deweloperzy oszukują. Na przykład manipulowane są dane obszaru. Niedawno w taki schemat wpadła firma Stroy West LLC. Po uruchomieniu kompleksu Krylatsky na Rublowce firma zażądała od akcjonariuszy dopłaty za rzekomo nierozliczone liczniki. I znamienne: jedno z mieszkań kupujących powiększyło się o 17 metrów kwadratowych. m, cena kontraktu - 2,5 miliona rubli. Federalna Służba Antymonopolowa przeprowadziła kontrolę i stwierdziła, że ​​w projekcie domu nie wprowadzono żadnych istotnych zmian, a deweloper od samego początku znał rzeczywiste parametry mieszkania i po prostu wprowadzał ludzi w błąd. W Petersburgu organizacja Baltprodkom wzięła pieniądze od nowych osadników kompleksu mieszkalnego Konstantinowskoje na „powietrze”, w tym schody w rejonie mieszkań wielopoziomowych. Po ponownym pomiarze materiał klienta został zmniejszony o 15-25 metrów kwadratowych. m, a wydatki - o 750 000-1,3 mln rubli.

Innym popularnym sposobem na wyłudzanie pieniędzy od akcjonariuszy jest oszklenie balkonów i loggii. Firmy narzucają montaż okien z podwójnymi szybami, nie określając w umowie kosztu, zakresu prac i materiałów, chociaż tak niejasny wymóg dodatkowej zapłaty jest nielegalny. Kiedyś ten schemat był aktywnie wykorzystywany przez dewelopera LEK (obecnie L1) z Petersburga. W ich DDU była specjalna klauzula o „możliwym przeszkleniu”, a organizacja ustalała kwotę płatności według własnego uznania. Rachunek za jedną loggię mógł wynosić nawet 150 000 lub 300 000 rubli, przy cenie rynkowej za pracę 30 000. Kwota rekwizycji z jednego wieżowca dochodziła do 100 milionów rubli.

W obliczu żądania dopłaty, nawet najmniejszej, najważniejsze dla akcjonariusza jest nie spieszyć się. Zmień cenę mieszkania jednostronnie firma budowlana nie może, a w celu uzyskania zgody klienta musi uzasadnić żądania. Jeśli nie ma wystarczających argumentów przemawiających za podwyżką ceny lub klauzule umowy dodatkowej budzą wątpliwości, lepiej nie podpisywać niczego bez konsultacji z prawnikiem.

Artykuł został napisany specjalnie dla portalu www.irn.ru centrum analitycznego „Wskaźniki rynku nieruchomości IRN.RU”.