실제 계산은 어떻게 되나요? 인플레이션을 극복하는 방법: 당신을 더 부자로 만들어줄 공식. 그럼, 현명한 쇼핑의 공식! 여자 대수학과 기하학
Olga는 어떤 예금이 더 수익성이 있는지 의심합니다. 이자율이 약간 더 높거나 학기 말에 이자가 발생하는 경우 또는 이율이 더 낮지만 이자가 매월 말에 발생하여 자본화되는 경우입니다. 실제 투자 수익을 계산하는 방법은 무엇입니까?
UniCredit Bank Svetlana Pirozhkova 소매 부문 및 마케팅 부서 이사
: “먼저 Olga는 월별 이자를 자본화하는 예금과 만기 시 이자를 지불하는 예금의 차이를 이해해야 합니다. 월별 이자 자본화를 사용하면 지불한 이자가 예금 금액에 추가되며 이는 이자를 지불할 때마다 발생하며 이전 이자를 지불할 때마다 예금 금액이 증가하므로 지불하는 이자의 금액은 매번 증가합니다. .
자본화가 없는 예금은 연간 신고된 금액만큼 고객에게 수입을 가져옵니다. 이자율. 1년 동안 월별 자본화 예금과 연 8.50%의 이율을 고려한다면 월별 자본화 없이 예금을 선호하는 선택은 이율이 8.85%를 초과하는 경우에만 이루어질 수 있습니다. 또 다른 경우에는 자본화 예금을 선택해야 합니다.
고객이 매월 저축액이 증가하는 것을 볼 수 있으므로 최대 1년 만기의 자본화 예금을 선택하는 것도 가치가 있습니다. 예치금이 부분 인출을 허용하는 경우 고객은 기간 종료 시점이 아닌 예치금 배치 중에 지불된 이자를 사용할 수 있습니다.”
개인 구현 부서장 재무 계획 BCS 프리미어 세르게이 데이네카
: “설명된 상황을 분석해 보겠습니다. 구체적인 예. 우리가 500,000 루블을 가지고 있다고 가정 해 봅시다. 만기일에 발생하는 예금에 대한 이자율은 연 10%이고, 월별 자본화 예금에 대한 이자율은 연 9.5%입니다. 고려해 봅시다 다른 용어투자 – 6개월, 1년, 2년.
기간은 6개월입니다. 첫 번째 경우(기간 말 10%) 이자를 포함한 금액은 525,000 루블이고 두 번째 경우 524,200 루블입니다. 첫 번째 옵션이 더 수익성이 높습니다.
기간은 1년입니다. 첫 번째 경우 금액은 550,000 루블이고 두 번째 경우 549,700 루블입니다. 첫 번째 옵션은 여전히 더 수익성이 높지만 결과는 거의 동일합니다.
마지막으로 2년 후에는 각각 600,000루블과 604,200루블을 받게 됩니다. 여기서 두 번째 옵션은 더 수익성이 높습니다. 기간이 길수록이자 자본화가 최종 결과에 미치는 영향이 더 커집니다.
예금에 대한 실제 수익을 계산하고 자신의 계산에 실수를 하지 않으려면 일반적으로 은행 웹사이트나 다음에서 찾을 수 있는 예금 계산기를 사용하는 것이 좋습니다. 오픈 소스. 현재 러시아의 평균 예금 금리는 다음과 같습니다. 높은 레벨, 은행에 돈을 투자하면 인플레이션으로부터 돈을 보호할 수 있습니다. 그러나 이는 경제·정치 불안에 따른 일시적인 현상이라는 점을 이해하는 것이 중요하다.
은행은 면허 취소, 제재 등 부정적인 정보 배경을 배경으로 매력을 높이기 위해 금리를 인상해야 합니다. 그러나 현재 상황에서도 찾을 수 있는 것은 금융 상품, 이를 통해 자본만 빠르게 늘리고 목표를 달성할 수 있습니다. 은행 예금- 기대수익률이 높기 때문입니다. 예를 들어 시장 도구를 통해 역할을 수행할 수 있습니다. 귀중한 서류. 그중에서 다음과 같은 투자 옵션을 찾을 수 있습니다. 최소한의 위험예금수익률을 초과하는 수익금(포함) 외화 보유), 더 위험하고 수익률이 높은 상품도 포함됩니다."
Bank Intesa Bogdan Chekomasov 소매사업부 이사
: “어떤 예금이 더 수익성이 높은지 이해하려면 비교해야합니다 특정 조건두 가지 옵션. 예금 월별 결제이자와 자본화는 대개 낮은 금리만기일에 이자가 지급되는 클래식 예금과 비교됩니다. 서로 다른 두 유형의 예금에 대한 수익률이 거의 동일한 것으로 밝혀지는 경우가 많습니다.
이는 다음 예에서 쉽게 볼 수 있습니다. 1년 동안 30만 루블의 예금을 연 9%의 이율로 개설하고 기간 말에 이자를 지불하면 수입은 27이 됩니다. 천 루블. 동일한 금액과 기간으로 예금을 개설하지만 연 8.5%의 이율과 월 이자를 지불하면 수입은 26,517,000 루블이 됩니다.
따라서 예금을 선택할 때 " 높은 입찰가"뿐만 아니라 추가 조건도 적용됩니다. 예를 들어, 보충 가능성이나 이자를 지불하는 절차 등 조기 종료. 예를 들어, 예금이 조기 인출된 경우 계약 조건에 따라 해당 예금에 발생한 이자는 전체 또는 일부를 고객에게 지불하거나 예금 금액에서 공제할 수 있습니다.
결과적으로 어떤 옵션이 귀하에게 적합한지 이해하려면 각 예금에 대한 자금 배치 기간의 수익성을 계산해야 합니다(대부분의 은행 웹사이트에 제공되는 온라인 계산기를 사용하여 계산할 수 있음). 결정하다 추가적인 조건들, 귀하의 기여에서 보고 싶은 내용입니다."
대출에 대한 실질 이자율을 계산하는 것은 가능하지만 이를 수행하기 전에 이 이자율의 개념을 결정해야 합니다. 따라서 실질이자율은 인플레이션 수준(서비스, 상품 등의 가격 급등)에 따라 달라지는 비율입니다. 이 이자율은 명목 이자율(대출 금액을 사용하는 전체 기간 동안 차용인이 지불하는 금액)에서 인플레이션 율을 빼서 계산할 수 있습니다. 예를 들어 연 명목이자율이 -9%이고 기대인플레이션율이 -5%라면 실질이자율은 -4%(9%-5%)가 된다.
실질이자율은 얼마인가?
실질이자율은 다음과 같습니다.
1. 양수(인플레이션율이 명목 이자율을 초과하지 않음)
2. 부정적(인플레이션율이 명목이자율 수준보다 훨씬 높음).
이자율 균등화는 성장에 직접적으로 달려 있음 환율. 따라서 은행의 미국 달러 환율이 너무 높으면 반대로이 통화에서는 낮아질 것입니다.
대출 이자율을 알아야 하는 이유는 무엇입니까?
어떤 은행을 선택해야 할지 모르는 경우에는 대출 계약을 체결한 후 지불할 월별 수수료 수준을 알아봐야 합니다. 은행 업무의 주요 지표 신용 프로그램이 숨겨진 수수료는 높은 이자율이 아닙니다. 그리고 그 사실과 실질 이자율의 규모를 알면 차용인이 대출금에 대해 매달 지불할 정확한 금액을 계산할 수 있습니다. 예를 들어, 차용인이 러시아에서 대출을 받기로 결정한 경우 대출 이자율뿐만 아니라 대출 상환을 위한 월 지불 금액을 설명하고 설명하는 관리자의 도움을 구해야 합니다.
예: 실질이자율을 계산하는 방법
대출 실질이자율월간 은행간 대출 금액으로 추정할 수 있습니다. 이렇게 하려면 인플레이션 수준과 명목 이자율을 고려하여 소위 Fisher 공식을 사용해야 합니다. 예를 들어, 대출 금액은 20,000달러입니다. 차용인은 10년 동안 이를 받기를 원합니다. 이자는 10%가 됩니다. 대출 금액은 매월 균등하게 상환됩니다. 대출에 대한 이자 비용을 계산하는 과정을 단순화하기 위해 한 달은 30일, 1년은 360일이라고 가정할 수 있습니다. 대출 이용 수수료는 0.1%로 월 20달러(20,000:1000)이다. 이 경우 대출 10년 동안의 수수료 비용은 미화 2,400달러가 됩니다(1년 = 12개월, 따라서 10년 = 120개월, 120 * 20 USD/월 = 2,400). 그렇다면 1년간 이자비용은 얼마나 될까요? 미화 10,085달러. 총 대출 비용은 다음과 같습니까? 12485(2400+10085) 미국 달러.
Sberbank에서 대출을 받을 수 있습니까?
다른 은행과 달리 Sberbank는 이자율이 낮고 실질 대출 금리도 낮습니다. 그러나 일반 러시아 시민이 대출을 받는 것은 그리 쉽지 않습니다. 그 이유는 은행 관리자가 지급능력을 꼼꼼하게 점검합니다당신의 미래 고객. 그러나 미리 화를 낼 필요는 없습니다. 결국, 위에 표시된 것과 유사한 계산을 수행할 은행 관리자에게 언제든지 접근할 수 있습니다. 그런 다음 계산된 대출 금액을 매월 지불할 수 있는지 여부를 스스로 결정합니다.
“오늘의 투자자는 어제의 성장으로 이익을 얻지 못합니다.”
(워렌 에드워드 버핏)
이제 저는 공개 프로젝트 "The Intelligent Investor"의 첫해 결과를 요약하고 있습니다. 곧 출판하겠습니다. 특별히 서두르지는 않습니다. 가을까지는 아무것도 하지 않을 것이기 때문입니다. 구매도 판매도 하지 않습니다...
일년 내내 난 결심했어 수익성내 서류가방 주식 가치를 계산할 때 뮤추얼 펀드가 사용하는 방법론에 따릅니다.원칙적으로 이것은 정확하지만 주식 가격에만 해당됩니다. 특정 투자자의 결과는 완전히 다를 것입니다.
수익성을 결정하는 데 모든 것을 복잡하게 만드는 하나의 뉘앙스가 있습니다. 이것이 I/O 작업입니다!
이전에 내가 목소리를 낸 적이 있다. 결과 +17.89%, 잘못된 것으로 판명되었습니다 (보다 정확하게는 내 수익성이 아니라 주식 가치의 변화입니다. 내 포트폴리오가 뮤추얼 펀드이고 주주로부터 관리 비용을 가져간 경우).
정기적으로 투자하고 자금을 두 번 인출했기 때문에, 그러면 이 방법을 더 이상 사용할 수 없으며, 실제로 얻은 수익성이 왜곡됩니다. 실제 수익성은 연간 +23.78%(이것들은 연간 24%의 지루한 주말에 sMart-Lab에서 논의됨)))
많은 분들이 이 포스팅을 읽으시면 도움이 되실 거라 생각합니다. 최근까지 나는 이 정보조차 몰랐고, 사용된 방법이 꽤 수용 가능한 것 같았습니다.
« 수익성을 어떻게 계산하나요?“얼핏 보면 이 질문이 조금도 어려움을 야기해서는 안 됩니다. 수익성을 계산하려면 투자 결과를 투자 자금 금액으로 나누고 그 결과 값을 연이자로 환산해야한다는 것을 많은 사람들이 알고 있습니다.
투입/인출이 없는 경우 수익성 계산 공식(연간 백분율):
D = ((ΔS)/Sinit) * 365/T * 100%, 여기서
D - 필요한 수익성,
ΔS는 절대적인 투자의 결과이고,
Sinit – 초기 투자 금액,
T – 고려 중인 기간의 일수입니다.
그러나 검토 기간 동안 자금 예금 또는 인출이 다음 기간 내에 이루어진 경우 수익성 계산 작업은 몇 배 더 복잡해집니다. 투자 포트폴리오. 이런 형태에서는 숙련된 투자 전문가에게도 어려움을 초래합니다.
이 문제에 대한 해결책은 내 동료들이 나에게 제안했습니다. 영국 아르세이거
약간의 이론:
입력과 출력이 무엇인지 정의하는 것부터 시작해 보겠습니다. 돈. 현금주입은 투자를 위한 자금의 방향입니다. 예를 들어, 펀드의 투자 지분을 구매했거나 중개 계좌에 돈을 입금했습니다. 이 모든 것이 자금 예금입니다. 발작 투자 자금즉, 예에서 투자 지분을 상환하거나 중개 계좌에서 돈을 인출할 때 인출이 발생합니다.
투입/출금이 무엇인지 알면서 자금 투입/출금을 고려하여 수익성을 정확하게 결정하는 문제를 해결하는 논리를 이해하는 데 도움이 되는 특정 상황을 고려해 보겠습니다.
특정 투자자가 1000루블 상당의 주식을 구입했습니다( 시작).
3개월 후 그는 500루블에 더 많은 주식을 샀습니다. 스브).
4 개월이 더 지난 후 투자자는 긴급하게 돈이 필요했고 주식의 일부를 300 루블에 팔아야했습니다. 스비프).
최초 인수 1년 후, 주식 가격은 1,300루블( 요약).
그래프로 이 상황다음과 같이 표현될 수 있습니다:
투자 수익을 정확하게 계산하려면 투자 결과를 투자 금액으로 나누어야 합니다. 남은 것은 고려중인 상황에서 결과가 무엇인지, 정확한 투자 금액이 얼마인지 결정하는 것입니다.
첫 번째 단계투자 결과가 계산됩니다. 직관적으로 투자 결과는 받은 자금과 투자한 자금의 차이임이 분명합니다. 즉, 총 투자 비용과 모든 인출 비용의 합에서 초기 투입과 후속 투입의 합을 빼야합니다.
투입/산출을 고려한 투자 결과를 결정하는 공식:
ΔS = (Stotal + ΣSout) – (Sbeg + ΣSin), 여기서
ΔS는 절대값으로 해당 기간 동안의 투자 결과이고,
Stotal – 최종 투자 평가(1,300),
ΣSvyv – 모든 인출 합계(300),
Sinit – 초기 투자 금액(1,000),
ΣSвв – 모든 예금 자금의 합계(500).
고려된 상황에 이 공식을 적용해 보겠습니다: ΔS = (1300 + 300) – (1000 + 500) = 100. 따라서 투자자는 100 루블을 얻었습니다.
두번째 단계수익성을 계산할 때 가장 중요합니다. 계산된 투자 결과가 어느 정도 상관 관계가 있는지 정확하게 결정하는 것, 즉 투자 자금의 양을 정확하게 결정하는 것이 필요합니다.
각 기간(T1, T2, T3)마다 투자된 자금의 양이 달랐습니다. 하위 기간 T1 – 1000 루블, T2 – (1000+500) 루블, T3 – (1000+500-300) 루블. 더욱이 이러한 시간 하위 기간 자체는 동일하지 않습니다. T1 – 90일, T2 – 120일, T3 – 155일. 따라서 투자된 자금의 양과 하위 기간의 일수를 조정하여 평균 "작업" 금액을 결정해야 합니다( 시간 가중 평균 투자 자금 금액) 검토 기간 동안.
투입/산출을 고려하여 투자 자금의 가중 평균 금액을 결정하는 공식:
V = (T1*Sstart+T2*(Sstart+Sin)+T3*(Sstart+Sin-Sout)+…+Tn*(Sstart+ΣSin-ΣSout)/ ΣT, 여기서
V – 투자 자금의 가중 평균 금액,
T1, T2, T3,Tn – 하위 기간의 일수,
ΣT는 고려 중인 기간의 총 일수입니다.
고려 중인 상황에 이 공식을 적용해 보겠습니다. V = (90*1000 + 120*(1000+500) + 155*(1000+500-300))/365 = 1249.32.
투자자가 투자한 가중 평균 자금 금액은 1249.32 루블이었습니다.
이제 수익성을 직접 계산하는 데 필요한 모든 요소가 알려져 있습니다.
세 번째 단계– 획득된 값으로부터 수익성 계산. 이를 위해 앞서 계산한 투자 결과를 가중 평균 투자 자금 금액으로 나누고 그 결과를 연이자로 환산합니다.
공식은 다음과 같습니다. D = (ΔS/V) * 365/T * 100%
고려된 상황에서 수익성은 (100/1249.32) * 365/365 * 100% = 연간 8%입니다.
결론:
이러한 공식을 사용하면 항상 투자 포트폴리오의 수익성을 정확하게 평가할 수 있으며, 얻은 값을 사용하여 투자 효과를 평가할 수 있습니다.
고려된 알고리즘은 간단하지 않지만 수익성과 이익을 계산할 때 가장 중요한 것은 정확성입니다. 이 알고리즘을 사용하면 자금 입/출금과 관련된 모든 미묘한 차이를 고려하고 정확한 수익성 계산을 얻을 수 있습니다.
서비스를 이용하는 경우 신뢰 관리, 포트폴리오의 이익과 수익성이 어떻게 계산되는지 알아보고, 위에 표시된 알고리즘과 다른 경우 사용된 알고리즘의 정확성을 확인해야 합니다.
이 지표는 투자의 효율성을 분석할 때 결정적인 역할을 하며, 잘못 계산할 경우 투자의 효율성에 대해 잘못된 인상을 줄 수 있으므로 투자 수익성을 계산할 때는 주의가 필요합니다.
티 이제 내 포트폴리오에 대한 실제 계산입니다.
앞서 쓴 것처럼 '뮤추얼 펀드' 방식을 사용해 포트폴리오 변화를 계산했다. 신규 펀드 도입 시 신규 NAV를 결정하고 이를 '주식가치'로 나누어 펀드를 도입하는 방식으로 주식수를 늘려 포트폴리오 가치 그래프가 지속적으로 지속되도록 했습니다.
사실 변화를 계산해봤는데 "주가"하지만 이건 진짜 수익성이 아니야이 방법은 입출금 금액을 고려하지 않기 때문에 내 투자입니다. 하락 중에 새로운 돈을 투입하고 최고점에서 인출할 수 있었고 결과적으로 "주가" 차트가 0이 될 수 있었고 투자 결과는 좋은 플러스였습니다.
계산은 내가 할게요 위에 주어진 공식에 따라 포트폴리오 수익, 모든 투입/산출, 거래 날짜 및 최종 재무 결과를 고려합니다.
연평균 +23.78%로 나타났습니다.
334일 동안 +21.76% – 연간(365일 동안) 이는 +23.78%입니다.그래서 나는 모든 것을 정확하게 계산했습니다.
상당한 왜곡(24% 또는 18%)이 있습니다. 차이가 있습니다! 자산을 관리하고 연중 자금을 입출금하지 않는 경우에는 "뮤추얼 펀드"방식을 사용하여 수익성을 결정하는 것이 적합하지만 자금을 입출금하는 경우에는 이 방법을 사용하지 마십시오. 자신이나 투자자를 속이세요!
그런데 몇몇은 교활한 관리자그들은 역사에 자신의 형평성을 보여주는 트릭을 사용합니다. 적은 금액으로 엄청난 결과를 얻고 나중에 투자자가 더 많은 돈을 가져오면 결과는 악화될 수 있지만 형평성은 여전히 신규 투자자에게 매력적입니다.
예를 들어, 자본은 2년 동안 5배 증가했으며, 그 중 첫 해에는 초기 자본금 10만 루블로 자본이 4.5배 증가한 다음 첫 해 말에 추가로 5천만 루블을 기부했으며 결과는 다음과 같습니다. 두 번째 해에는 +11%에 불과했지만 2년 동안 자기자본이 크게 성장할 것입니다. 5 회!
"주가"를 결정하는 방법론에 따르면 모든 것이 아름답지만 투자자의 실제 수익성 측면에서는 훨씬 더 겸손할 것입니다. 그런 순간에 좀 더 주의를 기울이는 것이 좋습니다...
어떤 방법을 사용하시나요?
두 가지 방법 모두 사용할 수 있고 사용해야 하지만 목적이 다르기 때문에 이를 이해해야 합니다. 뮤추얼 펀드(또는 IMU)이고 운용 자금을 가져가는 경우에는 지분 가치를 판단하는 것도 필요하지만, 이 외에도 특정 투자자 각각의 수익성도 판단해야 합니다. 입출금 업무에 따라 달라질 수 있습니다.
추신 그런데 이러한 뉘앙스로 인해 때로는 특정 투자자의 수익성 결과에 대한 잘못된 결정이 발생하여 이로 인해 오해가 발생합니다.
눈에 띄는 예는 Elvis Marlamov입니다., 이는 올 봄 시장 실패에 대한 주식을 구매하기 위해 자금을 기부했습니다. 그는 심지어 이것에 대해 비난을 받았습니까? 자금 입출금은 투자자에게 해롭나요?
나는 이것이 관리자에게 플러스라고 생각합니다. 적절한 순간에 가스를 누르는 능력입니다. 어깨 사용 – 그건 논외로 하겠습니다. 그것은 모두에게 달려있습니다. 저는 사용하지 않을 것입니다. 하지만 부적절하게 저렴한 자산을 사기 위해 자금을 투자하는 것은 농담입니다.
그는 모든 일을 올바르게 해냈습니다! 이 패닉에서 돈을 벌었습니다.
그러나 공개 계정에 대한 그의 지분은 여전히 바닥에 있습니다. 어떻게 이럴 수있어? Elvis가 모든 것을 유출했다고 쓰기도 했죠?! 진짜야? 아니면 수익성을 결정하기 위해 일반적으로 받아 들여지는 시스템의 마이너스입니까?
문제는 대중이 각 투자자의 '주가'만 결정할 뿐, 특정 투자자가 얻는 실제 수익은 결정하지 않는다는 점이다.
Elvis는 실제 수익성을 계산하는 데 필요한 데이터를 나에게 보내겠다고 약속했습니다. 계속됩니다!
행복한 투자하세요!
오늘 우리는 명목과 실질 사이에 눈에 보이지 않게 존재하는 차이에 대해 지속적으로 논의할 것입니다.
그러기 위해서는 우리가 기억해야 할 것은 인플레이션이란 무엇인가, 그리고 새로운 개념에 대해 알아보세요 - 소비자물가지수.
그 과정에서 우리의 실제 삶을 즉시 평가할 수 있는 몇 가지 기본 공식으로 무기고를 보충해 봅시다.
그래서 출발점은 인플레이션.
목표는 명목 이자율과 불가분하게 연결된 실질 이자율, 명목 화폐와 실질, 명목과 실질 사이의 차이를 명확하게 이해하는 것입니다.
느슨한 정의 인플레이션이것은 시간이 지남에 따라 돈의 힘이 감가 상각되는 것입니다.
인플레이션이 8% 이상으로 상승한 다음 명목 자본에도 불구하고 결국 더 가난해질 수 있습니다.
위에서 논의한 $702는 명사 같은당신의 저축의 가치. 따라서 8%는 명목 이자율.
실질 이자율을 얻으려면 아래에 제시된 몇 가지 간단한 계산을 사용해야 합니다.
R = N / (1 + i) n, 어디
이 문제는 스스로 알아내려고 노력하는 것이 좋습니다.
행복한 투자하세요!
“모기지를 통해 아파트를 구입하면 은행에 비용의 3~4배를 지불해야 합니다.” 이것은 아마도 러시아에서 신용 상품에 관해 가장 흔한 오해일 것입니다.
실제로, 단순히 모든 지불 금액을 합산하면 주택 융자, 그러면 그 금액이 상당히 심각한 것으로 판명됩니다. 예를 들어, 300만 루블에 아파트를 구입한 경우. 20년 동안 연간 12%로 240만 달러(부동산 비용의 80%)의 대출을 사용하면 결국 주택 비용으로 694만 루블 또는 비용의 2.3을 지불하게 됩니다. 포함하면 초기 납입금(부동산비의 20%)이 60만 원이고, 20년간 대출금이 634만 원이다.
그러나 이러한 계산은 실제 생활과 완전히 격리된 조건에서만 정확합니다. 인플레이션, 부동산 가격 상승, 세금 등이 발생하는 바로 그 곳에서. 아파트의 실제 비용을 계산하려면 이러한 모든 변수를 고려해야 합니다.
인플레이션
안에 대출 계약서, 귀하가 은행에 입력한 금액에 따라 월별 지불 금액이 고정되어 있습니다(일부 특정 금액). 위에서 논의한 예에서 지불금은 26.43,000 루블입니다. 달마다. 대출 기간 동안 변경되지 않습니다(변동금리 대출은 작은 시장 점유율을 차지하므로 고려하지 않음). 그러나 대출금이 상환되는 동안 국내에서는 인플레이션이 계속해서 급등하여 대출금에 지불하는 돈이 점차 저렴해지고 있습니다.
러시아 연방 경제 개발부는 러시아 연방의 장기적인 사회 경제적 발전에 대한 예측을 개발했는데, 이에 따르면 2013년부터 2020년까지 인플레이션은 연간 약 5% 변동할 것입니다. 그러다가 2021~2025년에는 연간 3.5~3.9%로 낮아진다. 그러나 컴파일 후 이 문서의부처 대표들은 예측값을 상향 조정하는 것에 대해 반복적으로 언급해 왔습니다. 예를 들어, 업데이트된 데이터에 따르면 2013년 인플레이션은 6.2%, 2014년에는 5.3%가 될 것입니다. 또한, 수년간의 경험에 따르면 실제 가격 인상은 거의 항상 정부가 예측한 것보다 높은 것으로 나타났습니다. 이는 우리 계산에서 인플레이션율을 연간 평균 5% 수준(향후 15~20년 동안)으로 안전하게 취할 수 있음을 의미합니다.
이 모든 것에서 실제로 대출 지불금은 매년 5% 더 저렴해질 것입니다. 따라서 현재 아파트 비용(및 돈)을 고려하면 모기지 대출을 상환하기 위해 현재 387만 루블*을 지불해야 합니다(각주 참조). 이는 아파트의 총 비용(현재 루블 기준)이 447만 달러가 됨을 의미합니다. 이 금액에는 모기지 지불금과 초기 수수료- 60만 루블.
결과적으로 모기지를 사용하면 아파트 비용이 일반 구매보다 1.5 배 미만인 것으로 나타났습니다.
하지만 그게 전부는 아닙니다. 주택 대출에 대한 이자를 사용하는 경우 - 예산은 대출 이자율을 상환하기 위해 은행에 지불한 금액의 13%를 반환합니다(대출의 "본체" 상환에는 세금 공제가 적용되지 않음). . 240만 루블의 대출을 받았는데, 이는이자 지불액이 147만 달러(현재 루블 기준)에 달했음을 의미합니다. 크기 세금 공제이 금액 중 19만 루블이 될 것입니다. 결과적으로 아파트의 총 비용은 (세금 공제를 고려한 현재 루블 기준) 4,28 백만. 실제로 이는 모기지로 인해 아파트 비용이 (처음에 생각했던 것처럼) 2.3배가 아니라 40%만 증가했음을 의미합니다.
또한 20 년이 아닌 단기간 대출을 받고 처음에 주택 비용의 20 % 이상을 지불하면 초과 지불액이 훨씬 줄어 듭니다.
가격 상승
이제 세 번째 요소가 모기지 거래의 수익성/불이익에 미치는 영향, 즉 주택 가격의 역학을 계산해야 할 때가 왔습니다. 우리의 초기 연구에 따르면 예카테린부르크의 아파트 가격은 지난 12년 동안(21세기 초부터) 연간 평균 17.6% 상승했습니다. 이 기간 평균 인플레이션율은 연 11%였다. 평균 주택가격 상승률이 물가 상승률을 연평균 6.6% 앞지르는 것으로 계산하기는 쉽다. 그러나 그러한 요금은 과거의 일입니다. 아마도 에카테린부르크 부동산 시장은 향후 수십 년 동안 그렇게 빠르게 성장하지 않을 것입니다. 그러나 우랄 수도의 아파트 가격의 연간 상승이 인플레이션 율과 같을 것이라고 기 대해서는 안됩니다. 사회 조사에 따르면 도시 거주자의 최대 70%가 자신의 삶을 개선할 의향이 있는 것으로 나타났습니다. 생활 환경, 그리고 Khanty-Mansi Autonomous Okrug 및 Yamal-Nenets Autonomous Okrug의 석유 노동자들은 예카테린부르크에서 주택 구입에 관심이 있습니다.
분석가들은 도시의 아파트 가격이 "인플레이션 + 연간 2%" 비율로 상승할 것이라는 예측이 상당히 현실적으로 보인다고 믿습니다. 향후 20년 동안의 우리 모델에서는 이는 연간 7%의 가격 인상을 의미합니다. 즉, 오늘 300만 달러에 구입한 주택의 가격은 20년 후에 1,160만 루블이 될 것입니다.**
그러나 이 수치를 사용하여 모기지 거래의 실제 비용을 계산할 수는 없습니다. 이전 섹션에서는 오늘날의 "비싼"루블을 사용하여 신용으로 아파트를 구입하는 비용을 계산했습니다. 그리고 1,160만 달러는 2033년에 더 저렴한(인플레이션으로 인해) 루블로 표현된 아파트 가격입니다. 다시 계산하려면 비싼 루블, 객체의 최종 가격에서 인플레이션 요소(연간 5%)를 제거해 보겠습니다. 즉, 우리 아파트 가격은 연간 2%만 상승할 것입니다. 1.9%라도(결국 물가가 2% 인상되면 인플레이션도 연간 5%씩 줄어들게 됩니다). 이 경우 20년 후 아파트 비용은 437만 달러(오늘날 비싼 루블 기준)가 됩니다.
위의 네 단락에서 우리는 세금 공제를 고려하여 현재 루블로 아파트 구입에 428만 달러가 지출되었다고 계산했습니다. 결론은 다음과 같습니다. 돈의 시간 가치와 주택 가격의 역학을 고려하면 차용인은 428만 루블을 지불했습니다. 437만 원짜리 아파트 주인이 됐다. 그가 20 년 이내에 모기지 대출을 상환하더라도 그는 아무것도 초과 지불하지 않으며 심지어 작은 플러스로 유지 될 것입니다 (고려중인 예에서는 90,000 루블). 대략적으로 말하면, 이 "보너스"가 차용인의 보험 비용을 충당할 것이라고 말할 수 있습니다. 담보대출.
요약
고려된 예에서 모기지 아파트의 최종 가격은 구매자가 지불한 금액과 거의 일치했습니다(시간-마지막 음절 강조-돈 비용 고려). 그것은 우연히 일어났습니다. 저자는 답변을 맞춤화하지 않고 저렴한 주택 구입을 위한 임의의 옵션을 계산했습니다. 아파트 비용과 대출 금액이 다른 경우 "임시" 계산 결과가 다르게 보입니다. 그러나 어쨌든 돈의 시간가치를 고려한다면, 주택담보대출은 구매자의 관점에서 상당히 기분 좋은 일임이 드러납니다.
그리고 잠시만요. 우리가 만든 모델은 매우 "초콜릿"처럼 보입니다. 그러나 실제 생활에서 인플레이션이 우리 모델보다 낮거나 주택 가격이 더 낮은 비율로 상승하면 차용인은 손익분기점에 도달할 수 없다는 점을 고려해 볼 가치가 있습니다. 인플레이션이 없고 부동산 가격이 상승하는 경우(20년 동안 지속된다면), 우리의 영웅은 실제로 아파트 비용의 2.3배를 지불하게 됩니다.
* 명확성을 위해 돈의 시간 가치를 고려하여 모기지 대출 비용을 계산하는 공식을 제공하겠습니다. 매년 인플레이션으로 인해 루블의 가치가 5%씩 하락하므로 연간 지불 금액에 0.95를 곱해야 합니다. 수식의 별표는 "곱하기" 기호를 나타냅니다. 그리고 한 가지 더: 317.16(천 루블)은 크기입니다. 연간 기부금대출금 상환 쪽으로. 그래서…
317.16*0.95+317.16*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+
317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95=3865.78949212923
** 20년 후 주택 비용을 계산하기 위해 1년에 한 번 자본금에 대한 연간 이자를 계산하는 표준 재정(예금) 계산기를 사용했습니다. 재무 계산기는 인터넷(예: www.bogache.ru)에서 찾을 수 있습니다.