Теоритические основы типологии объектов недвижимости. Дайте определение типологизации объектов недвижимости Теоретические основы типологии объектов недвижимости

Раздел 1. Жилые здания

Тема 1.1 Классификация жилых зданий

1.1.1 Основные критерии для классификации жилища

1.1.2 Требования, предъявляемые к жилищам

1.1.3 Конструктивные и строительные системы

Тема 1.2 Малоэтажные жилые дома

1.2.1 Одноквартирные жилые дома

1.2.2 Блокированные жилые дома

Тема 1.3 Многоквартирные дома

1.3.1 Квартира, её состав

1.3.2 Типология квартир

1.3.3 Жилые дома секционного типа

1.3.4 Дома коридорного типа

1.3.5 Дома галерейного типа

1.3.6 Дома коридорно-секционного типа

Тема 1.4 Специализированные и специальные дома

1.4.1 Общежития

1.4.2 Гостиницы

1.4.3 Дома-интернаты для пожилых людей

1.4.4 Шумо-, ветро-, пылезащищённые дома

1.4.5 Энергосберегающие системы

Раздел 2. Общественные здания

Тема 2.1 Классификация общественных зданий

2.1.1 Классификационные признаки

2.1.2 Виды помещений

2.1.3 Технико-экономические показатели

Тема 2.2 Общественные здания повседневного пользования

2.2.1 Здания учебно-воспитательных учреждений

2.2.2 Лечебно-профилактические учреждения

Тема 2.3 Общественные здания периодического пользования

2.3.1 Предприятия общественного питания

2.3.2 Предприятия бытового обслуживания

2.3.3 Здания предприятий торговли

2.3.4 Административные здания

Тема 2.4 Общественные здания эпизодического пользования

2.4.1 Зрелищные здания

2.4.2 Спортивные сооружения

2.4.3 Транспортные сооружения

План лекций

Лекция 1. Классификация жилых зданий

Основные критерии для классификации жилища

Требования, предъявляемые к жилищам

Лекция 2. Конструктивные и строительные системы жилых зданий

Характеристика основных КС

Виды комбинированных КС

Конструктивные схемы жилых зданий

Виды строительных систем

Лекция 3. Одноквартирные жилые дома

Виды одноквартирных домов

Принцип функционально- планировочной организации жилища

Типологические признаки одно- и двухэтажных жилых домов. Блокированные дома

Двухквартирные жилые дома

Блокированные многоквартирные дома. Их типологические признаки.

Лекция 4. Многоквартирные многоэтажные дома

Квартира и её состав

Классификация квартир

ТЭП квартиры

Трансформация помещений квартир

Вертикальные коммуникации жилых зданий

Лекция 5. Дома секционного типа

Многосекционные жилые дома. Их типологические признаки

Виды блок-секций

Односекционные жилые дома. Их типологические признаки

Лекция 6. Дома коридорного, галерейного и смешанного типа

Дома коридорного типа

Дома галерейного типа

Дома коридорно - секционного типа

Лекция 7. Специализированные дома: общежития, гостиницы, дома интернаты для пожилых людей

Виды общежитий

Структура архитектурно- планировочной организации общежития

Виды гостиниц

Характеристика основных функциональных групп помещений

Дома-интернаты для пожилых людей

Лекция 8. Специальные дома

Шумозащищённые дома

Ветро-, пылезащитные дома

Энергоэкономичные дома

Лекция 9. Классификация общественных зданий

Виды групп помещений общественных зданий

ТЭП общественных зданий

Учебно-воспитательные учреждения

Детские ясли-сады. Классификация и характеристика групп помещений

Здания лечебно-профилактических учреждений

Лекция 10. Здания общественного питания, торговли и бытового обслуживания

Виды зданий общественного питания

Характеристика функциональных групп помещений

То же зданий торговли

То же предприятий бытового обслуживания

Лекция 11. Зрелищные и спортивные здания и сооружения

Зрелищные здания. Виды и типологические признаки

Спортивные здания и сооружения

Виды и типологические признаки

Здания и сооружения транспорта

Автовокзалы. Виды и типологические признаки

То же ж-д вокзалы

То же аэровокзалы

Глава 1. Основные оценки

Глава 2. Типология объектов недвижимости

Глава 3. Методы оценки

имущества предприятий

Глава 4. Современные методы оценки бизнеса предприятия

Глава 5. Методики оценки

разных видов недвижимости

Глава 6. Оценка недвижимого имущества

ОСНОВНЫЕ ОЦЕНКИ

Понятие «объект недвижимости»

Под объектом недвижимости понимается товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительских свойств).

Для реализации дифференцированного подхода к оценке объектов недвижимости они классифицируются в зависимости от их существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли- продажи. Например, по происхождению объекты недвижимости подразделяются на естественные (природные) объекты и искусственные объекты (постройки). В свою очередь выделяются естественные земельные участки (под застройку и др.) и природные комплексы (месторождения и пр.) для их эксплуатации, а искусственные объекты (постройки) классифицируются на постройки: жилые, офисные, торговые и т.п. Свободные земельные участки (под застройку) в зависимости от масштаба подразделяются на земельные массивы и отдельные земельные участки, а искусственные объекты (постройки), в частности жилые постройки, подразделяются на комплексы зданий (микрорайон, дачный поселок и пр.) и отдельно стоящие здания (жилой дом, гостиница, мотель и пр.).

По мере развития рынка недвижимости в России он, по всей вероятности, будет приближаться к западным стандартам. В связи с этим естественно при оценке объектов недвижимости в России учитывать зарубежные методы и опыт оценки.

Понятие «стоимость объекта недвижимости» имеет множество аспектов. Это и рыночная стоимость, и стоимость замещения, и стоимость воспроизводства, и пр.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке, когда продавец и покупатель не испытывают никакого давления, хорошо информированы об объекте, об условиях сделки и о рынке и не выдвигают друг другу никаких дополнительных условий.

Стоимость замещения в основном определяется затратами на строительство аналогичного объекта недвижимости, а стоимость воспроизводства - затратами на воспроизводство точной копии объекта недвижимости.

На рыночную стоимость недвижимости влияют четыре основных фактора: спрос, полезность, дифицитность и отчуждаемость объекта недвижимости. Это объективные факторы. Однако на цену объекта недвижимости, как правило, оказывает также влияние множество субъективных факторов: ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, неинформированность продавца или покупателя о рынке и условиях продажи, даже их настроение на момент совершения сделки купли-продажи. Можно с определенной долей условности утверждать, что рыночная стоимость объективна, а цена субъективна. Хотя субъективной может быть и стоимость, например инвестиционная, когда, для того чтобы господствовать в данном секторе рынка, инвестор готов заплатить цену большую, чем рыночная стоимость.

В настоящее время, когда в России появляется нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость в определении стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков) при купле и продаже имущества, получении кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участников предприятий, реорганизации и ликвидации предприятий.

Оценка стоимости предприятий - это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Данный процесс включает обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени.

В зависимости от целей и функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятий. Например, при сделке купли-продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления; при кредитовании - залоговую стоимость; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость.

Рыночная стоимость имущества - это цена, с которой согласны желающий продать (продавец) и желающий купить (покупатель), не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке. Необходимо иметь в виду, что при определении рыночной стоимости имущества речь идет не о конкретном продавце и покупателе, а рассматривается гипотетическая типичная сделка купли и продажи исходя из спроса и предложения на конкретном рынке в определенное время, т.е. оценка имеет временную и пространственную определенность.

Если говорить о термине «рыночная стоимость предприятия» в том смысле, который заложен в вышеприведенном определении, то можно констатировать, что он носит лишь теоретическое значение, поскольку рынок предприятий в России отсутствует и в ближайшие годы, по нашему мнению, не может быть сформирован из-за отсутствия необходимых предпосылок (отсутствуют потенциальные продавцы, если не считать государства, и покупатели-инвесторы, желающие вкладывать средства в производство, поэтому говорить о рыночной стоимости предприятия в России, по нашему мнению, преждевременно).

Некоторые специалисты считают, что рыночную стоимость предприятия можно определить исходя из количества и курсовой стоимости акций данного предприятия на фондовом рынке. Однако, учитывая, что отечественный фондовый рынок только формируется, а также особое к нему отношение со стороны руководителей приватизированных предприятий, данное утверждение мы считаем спорным.

В отличие от рыночной стоимости инвестиционная стоимость

предполагает оценку стоимости предприятия для конкретного инвестора или группы инвесторов. Для конкретного инвестора инвестиционная стоимость определяется на основе его индивидуальных требований к инвестициям в отличие от понятия рыночной стоимости, которая рассматривает среднюю, типичную сделку купли- продажи. Причинами, по которым инвестиционная стоимость предприятия отличается от рыночной стоимости, являются различия в оценках будущей доходности, в степени риска, в налоговой ситуации, в возможности сочетания данного предприятия с другими предприятиями собственника-инвестора и пр.

Выделяют также понятие «внутренняя (или фундаментальная), стоимость предприятия». Это аналитическая оценка стоимости предприятия, основанная на глубоком анализе существующего финансового и технико-экономического состояния предприятия и предполагаемых внутренних возможностей его развития в будущем.

Определение внутренней стоимости предполагает учет благоприятных (или неблагоприятных) перспектив развития предприятия, а также эффект целостности систем, когда ценность целого обычно всегда выше, чем простая стоимости отдельных элементов.

Внутренняя стоимость предприятия - наиболее точная (естественная) оценка его стоимости. На развитом цивилизованном фондовом рынке специалисты различают курсовую и внутреннюю стоимость ценной бумаги. Внутренняя стоимость ценной бумаги определяется внутренней (или фундаментальной) стоимостью предприятия. Внутренняя стоимость ценной бумаги - это та ее стоимость, которой она должна будет обладать, когда другие инвесторы получат ту информацию о предприятии, которую имеет специалист-оценщик.

Если оценка стоимости предприятия проводится с целью определения гарантий при выдачи кредита, то рассчитывается залоговая стоимость предприятия. Залоговая стоимость - это стоимость имущества предприятия, которую кредитор надеется получить от продажи этого имущества на рынке.

В сфере страхования часто используются понятия «восстановительная стоимость» и «стоимость замещения». Восстановительная стоимость эквивалентна затратам на воспроизводство точной копии предприятия или его отдельного элемента. В данном случае не обязательно, чтобы аналог был самым экономичным из возможных вариантов.

Стоимость замещения эквивалента затратам на создание аналогичного по профилю предприятия или его отдельного элемента.

Если собственник (или судебный орган) принимает решение о закрытии и ликвидации предприятия, то определяется так называемая ликвидационная стоимость предприятия, которая складывается от суммирования средств, вырученных от реализации на рынке активов предприятия. При этом учитываются все расходы, связанные с ликвидацией предприятия: административные издержки по поддержанию работы предприятия до его окончательной ликвидации, расходы юридических и аудиторских фирм, комиссионные и пр. Разность между выручкой от продажи активов предприятия на рынке и издержками по ликвидации предприятия и представляет собой ликвидационную стоимость.

Возможно, этот вид оценки стоимости предприятий получит широкое распространение в нашей стране, если Госкомимущество и арбитраж будут исполнять свои новые функции по реализации процедуры банкротств предприятий.

Основная функция оценки стоимости предприятия - информационное обеспечение принятия различных экономических или управленческих решений.

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

КАФЕДРА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И КАДАСТРОВ

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Типология объектов недвижимости»

Введение

Объектов недвижимости великое множество и все они различны и неоднородны, необходимо их классифицировать по определенным признакам. Рассмотрим такое понятие, как типология. Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.

Цель дисциплины: уметь классифицировать недвижимые объекты по различным признакам, разбираться в особенностях правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве.

Применение классификации по различным признакам будет рассмотрено в данной работе на следующих объектах недвижимости:

Электроподстанция «Грач»;

Комсомольский проспект;

Пироговское водохранилище;

Глава 1. Теоретические основы типологии объектов недвижимости

Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра Первого от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. В Своде Законов Российской Империи недвижимым имуществом признавались земля и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, экипажи, земледельческие орудия, а также все то, что из земли извлечено.

В основах гражданского законодательства СССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Дальнейшее свое отражение деление на движимые и недвижимые вещи нашло в Гражданском кодексе РФ, части первой, введенной в действие с 1 января 1995 г. Так, статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В соответствии с законодательством РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Гражданский кодекс РФ, осуществив деление вещей на движимые и недвижимые вещи, одновременно ввел институт государственной регистрации недвижимости. Во исполнение положений статьи 131 ГК РФ 21 июля 1997 г. был принят ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу с 31 января 1998 г.

Определяющие факторы объектов недвижимости:

Родовые. Связь с землей, степень подвижности, длительность кругооборота, форма функционирования и ее состояние в процессе использования, способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств, общественное значение. Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (непосредственной и опосредованной).

Степень подвижности - абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.

Форма функционирования - натурально-вещественная и стоимостная.

Состояние потребительской формы в процессе использования - не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации.

Длительность кругооборота (долговечность) - многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании.

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств - постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.

Общественное значение - пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством.

Видовые Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) - определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество.

Глава 2. Типология зданий

В состав зданий входят архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу. Также в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

Основные признаки классификации зданий

Этажность: одноэтажные, двухэтажные, многоэтажные.

Вид освещения: естественное (верхнее, боковое), искусственное, совмещенное.

Система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционированная).

Температурный режим: отапливаемые, неотапливаемые.

Транспортное оборудование: крановое, подвесное, бескрановое.

Вид строительного материала: каменные, деревянные, смешанные, саманные, глинобитные, панельные.

Капитальность: особо капитальные, обыкновенные, облегченные, рубленные.

Срок службы: 100, 80, 65, 40, 20.

Производственные здания

Общественные здания

В данной расчетно-графической работе признаки классификации зданий были изучены на примере ТРК «Золотой Вавилон» в районе ОТРАДНОЕ. «Золотой Вавилон» - это современный торговый комплекс европейского стиля с современной архитектурой. Торговый комплекс «Золотой Вавилон» вмещает в себя гипермаркет «Карусель», современный шестизальный кинотеатр «Люксор», более 120 бутиков, кафе, бары, рестораны на любой вкус, удивительный детский городок, а также предприятия сферы услуг (представительство крупного банка, аптека, химчистка, салон красоты и т.д.). Описание ТРК «Золотой Вавилон» представлено в Таблице 1. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации зданий и строений представлено в приложении 1.

Таблица 1 - Описание здания

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЗдание ТРК «Золотой Вавилон»Местоположение (адрес)Москва, СВАО, ул. Декабристов 12, План расположенияСм. рис. 2НазначениеПроизводственноеОсновной материал конструкцииЖелезобетон с металлическим каркасомГод постройки2002Число этажей2Площадь застройки38 000 м2Дополнительный состав имущества зданияКотельная установка для отопления, внутренняя сеть водопровода и канализации; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства; подъемники и лифты.Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособностиОбъект недвижимости относится к торгово-промышленным зданиямОписание особых публично-правовых предписаний по охране и эксплуатацииЗапрет на постройку и эксплуатацию очистных сооружений и предприятий химической промышленности в радиусе 500 метровГлава 3. Типология сооружений

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.), или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства).

Классификация сооружений:

Функциональное назначение - коммуникационные, транспортные, водоканализационные, устройства для размещения технического оборудования, прочие сооружения.

Вид строительного материала - земляные и деревянные, каменные и кирпичные, металлические, железобетонные.

Капитальность - прочные, особо прочные, вековой прочности.

Срок службы - 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 лет.

В данной работе с целью изучения признаков классификации сооружений были рассмотрены следующие объекты: электроподстанция «Грач» и Комсомольский проспект. Электроподстанция «Грач» 110/20 кВ мощностью 2х80 МВА обеспечивает электроэнергией свыше 1,2 млн кв. м жилья для более чем 30 тыс. человек. Была поставлена под напряжение 12 января 2008 года. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 2. Комсомольский проспект (рис. 4) - проспект в Центральном административном округе города Москвы. Проходит от Крымской площади (Садового кольца) до Лужнецкого моста. Пересекает улицы: Тимура Фрунзе, и Хамовнический Вал. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 3. Описание сооружений (электроподстанции и дороги) представлено в Таблице 2.

Таблица 2 - Описание сооружений

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЭлектроподстанция ГрачМестоположение (адрес)Москва, ЮЗАО, пос., Захарьино, ул. Гагарина Назначение и описание расположения по отношению к поверхности землиОбслуживание воздушных линий электропередачПризнак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объектаОхранная зонаКлассификация по видам основных фондовПроизводственнаяГод постройки2008Автомобильная дорогаМестоположение (адрес)Комсомольский проспектПлан расположенияСм. рис.Назначение и описание расположения по отношению к поверхности землиОбслуживание внутренних пассажирских и грузовых перевозок. Наземное.Признак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объектаШумовая зона автомобильной дороги 100 м.Классификация по видам основных фондовКосвенно производственнаяГод постройки1958

Глава 4. Типология земельных участков

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

По потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому назначению весь земельный фонд в Российской Федерации (согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации №136-ФЗ) делится на семь категорий земель:

Земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли поселений - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения (земли промышленности и иного специального назначения) - земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации вышеназванных объектов, осуществления иных специальных задач.

Земли особо охраняемых территорий - земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, для которых установлен особый правовой режим.

Земли лесного фонда - лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и др.), и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.).

Земли водного фонда - земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

Земли запаса - земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения.

По уровню хозяйственной освоенности земельные участки могут быть: незастроенными, но предназначенными под строительство; застроенными; под объектами незавершенного строительства; занятыми парками и лесными насаждениями; под ветхой застройкой, подлежащей сносу; под объектами, подлежащими переносу в целях освобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям; свободными.

В данной расчетно-графической работе мною был описан земельный участок. Его местоположение: Московская область, Дмитровский район, в районе д. Михайловское. Расстояние - 52 км от МКАД. Рельеф ровный, заболоченность отсутствует, окружен смешанным лесом, граничит с Жестылевским водохранилищем, коммуникации по границе. Описание этого земельного участка представлено в Таблице 3. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации земельных участков представлено в приложении 4.

Таблица 3 - Описание земельного участка

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЗемельный участокМестоположение (адрес)Московская область, Дмитровский район, д. МихайловскоеПлощадь границСм. рис. 5Площадь4,16 гаЦелевое назначениеДачное назначениеПеречень видов разрешенного использованияДля дачного строительстваОписание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособностиВ соответствии с разрешенным использованиемСостав имущества земельного участкаЗдание администрации бывшего дачного кооперативаЗоны действия публичных и частных сервитутовСервитуты отсутствуютРыночная стоимость30120000 руб.Глава 5. Типология участков недр

Недра - часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

По функциональному назначению:

Недра предоставляются в пользование для:

) регионального геологического изучения, включающего региональные геолого-геофизические работы, геологическую съемку, инженерно-геологические изыскания, научно-исследовательские и другие работы, направленные на общее геологическое изучение недр;

) геологического изучения, включающего поиски и оценку месторождений полезных ископаемых;

) геологического изучения, включающего разведку месторождений полезных ископаемых;

) добычи полезных ископаемых;

) строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;

) образования особо охраняемых участков недр, имеющих научное, культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное и иное значение (научные и учебные полигоны, геологические заповедники, заказники, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);

) сбора минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов.

Участки недр могут предоставляться в пользование одновременно для геологического изучения, включающего поиски и оценку, разведки и добычи полезных ископаемых (по совмещенной лицензии).

По срокам пользования недрами.

Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока.

На определенный срок участки недр предоставляются в пользование для:

геологического изучения - на срок до 5 лет;

добычи полезных ископаемых - на срок до 20 лет, продлеваемый впоследствии на срок отработки месторождения полезных ископаемых, исчисляемый исходя из технико-экономического обоснования разработки месторождения полезных ископаемых, обеспечивающего рациональное использование и охрану недр;

добычи подземных вод - на срок до 25 лет;

добычи полезных ископаемых на основании предоставления краткосрочного права пользования участками недр - на срок до 1 года.

Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефте- и газохранилищ, а также для образования особо охраняемых участков недр и иных целей.

По правовому режиму:

Недра в границах территории Российской Федерации, включая содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются единой неделимой государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом гражданско-правовых сделок, в том числе договоров купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

В данной работе типологию участков недр я рассмотрела на примере участка недр «Никольский-1». Расположен на территории Иркутского района Иркутской области, в 3,5 км на восток от окраины поселка Никольск. Глины на участке недр представлены залежью, вытянутой с юга на север. Полезная толща представлена глиной белого или серого цвета, мощностью от 2,0 до 5,2 метров и глиной белого или серого цвета высокой пластичности, мощностью от 2,0 до 5,7 метров. Площадь участка недр - 18,6 га. Описание участка недр «Никольский - 1» представлено в Таблице 4. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации участков недр представлено в приложении 5.

Таблица 4 - Описание участка недр

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеУчасток недр «Никольский - 1»Контур залегания18,6 гаМинимальная и максимальная глубина залегания участка недр0,5 до 3,1 метров в центральной части; 14,3 м в восточнойНазначение Для разведки и добычи глин

Глава 6. Типология обособленных водных объектов

Водный объект - это сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющие границы, объем и черты водного режима. В состав водного объекта включаются поверхность воды, земли, покрытые водой и сопряженные с ними дно и берега (ст. 7 ВК РФ). Как единый водный объект рассматриваются также подземные воды и вмещающие их горные породы. Из всей совокупности водных объектов к недвижимому имуществу ГК РФ относит только обособленные водные объекты.

Обособленные водные объекты (замкнутый водоем) - это небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Они являются составной частью земельного участка.

Водохранилище - искусственное озеро, содержащее более 1 млн. м3 воды, уровень которой регулируется специальными сооружениями (обычно плотинами).

Классификация по происхождению:

Долинные водохранилища - заливают водой долины рек.

Наливные - воды из реки во время паводка отводятся в находящиеся по соседству естественные впадины.

Озера-водохранилища. Уровень воды в озере поднимают плотинами.

Подземные водохранилища. Заполняют водой естественные пустоты в недрах земли.

Прибрежные морские водохранилища - в морских заливах, бухтах и лиманах.

Равнинные водохранилища.

Горные водохранилища.

В данной расчетно-графической работе мною была рассмотрена общая классификация обособленных водных объектов на примере Пироговского водохранилища, которое является частью Клязьминского. Соединено с Учинским водохранилищем искусственным каналом им. Москвы. На западном окончании построена плотина, сквозь которую вытекает Клязьма. Описание представлено в Таблице 5. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации обособленных водных объектов представлено в приложении 6.

Таблица 5 - Описание обособленного водного объекта

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеПироговское водохранилищеМестоположение (адрес)Московская область, Мытищинский районПлощадь границСм. рис. 8Площадь600 гаЦелевое назначениеЗемли водного фондаПеречень видов разрешенного использованияРыбный промысел, яхт-клуб, отдыхОписание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособностиВодоохранная зона, прибрежная полосаЗоны действия публичных и частных сервитутовСервитуты отсутствуютКлассификация типа объекта и его назначениеПоверхностный водный объект

Глава 7. Типология лесов и многолетних насаждений

Среди недвижимого имущества особое место занимают многолетние насаждения и леса - совокупность земель, отнесенных к лесному фонду, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других объектов природы, биологически взаимосвязанных и оказывающих влияние друг на друга в своем развитии и на окружающую среду. Лес состоит из трех частей: земли лесного фонда; леса, не входящие в лесной фонд, и древесно-кустарниковая растительность.

Второй составной частью рассматриваемого вида недвижимости являются многолетние насаждения, которые отличаются большим разнообразием. Классификация многолетних насаждений:

Вид продукции: плодово-ягодные (семечковые; косточковые; орехоплодные, субтропические, ягодники, виноградники) и технические (чайные, хмель, тунга, каучуконосы и др.).

Функциональное назначение:

декоративно-озеленительные (кустарниковые и древесные);

полезащитные;

живые изгороди.

Возраст вступления в товарное производство:

плодовые - 5-8 лет;

ягодники - 2-3 года;

технические - 7-10 лет;

декоративно-озеленительные - 5-12 лет.

Продолжительность эксплуатации:

плодово-ягодные-10-30 лет;

технические-10-50 лет;

озеленительные-50-100 лет.

Лосиный Остров - один из первых национальных парков в России, расположен на территории Москвы и Московской области (городской округ Балашиха, городской округ Королёв и городской округ Мытищи) и является крупнейшим лесным массивом в городе Москва и крупнейшим среди лесов, расположенных в черте городов (Московская часть). Расположение данного объекта недвижимости в классификации обособленных водных объектов представлено в приложении 7.

Главный ботанический сад РАН <#"justify">Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеУчасток леса в Национальном парке «Лосиный остров»Местоположение (адрес)Московская область, городской округ Балашиха, городской округ Королёв и городское поселение Мытищи Мытищинского муниципального районаПлощадь границСм. рис. 11Площадь116,215 км²Целевое назначениеЗемли особо охраняемых территорийПеречень видов разрешенного использованияВ соответствии с целевым назначениемОписание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособностиЗона охраняемого природного ландшафтаОписание особых публично-правовых предписаний по охране и эксплуатацииЗапрет на разведение костров, курение на всей территорииСостав имущества участка лесаЛипа, дуб, береза, орешник, рябина, клен, ольха и др.Зоны действия публичных и частных сервитутовСервитуты отсутствуют

Таблица 7 - Описание многолетних насаждений

Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеМноголетние насаждения ботанического сада академии РАНМестоположение (адрес)Москва, СВАО, ул. Ботаническая 4Площадь границСм. рис. 12, 13Площадь35 гаЦелевое назначениеЗемли особо охраняемых территорийПеречень видов разрешенного использованияВ соответствии с целевым назначениемСостав имуществаПороды: груша, яблоня, слива, облепиха, орешникЗоны действия публичных и частных сервитутовСервитуты отсутствуютКлассификация в соответствии с общероссийским классификатором основных фондовнепроизводственныеГод посадки1965Заключение

В данной контрольной работе была рассмотрена классификация объектов недвижимости по различным признакам: типология зданий, сооружений, земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов, лесов и многолетних насаждений. Таким образом, были выявлены принципиальные отличия в целевом и функциональном назначении, использовании и происхождении этих объектов недвижимости на конкретных примерах:

Торгово-развлекательный центр «Золотой Вавилон»;

Электроподстанция «Грач»;

Комсомольский проспект;

Земельный участок в Дмитровском районе Московской области;

Участок недр «Никольский - 1»;

Пироговское водохранилище;

Участок леса в национальном парке «Лосиный остров»;

Многолетние насаждения ботанического сада РАН.

Библиографический список

1.Российская Федерация. Законы. Конституция Российской Федерации. Принят 12 декабря 1993 г.

2.Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят 21 октября 1994г. №51-ФЗ.

.Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят 22 декабря 2004г. №190-ФЗ.

.Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации. Принят 25 октября 2001г. №136-ФЗ.

.Российская Федерация. Законы. Водный кодекс Российской Федерации. Принят 12 апреля 2006г. №74-ФЗ.

.Российская Федерация. Законы. Лесной кодекс Российской Федерации. Принят 8 ноября 2006г. №200-ФЗ.

.Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Принят 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ.

.Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости. Принят 27 июля 2008 г. № 221-ФЗ.

.Российская Федерация. Законы. О товариществах собственников жилья. Принят 15 июня 1996г. №72-ФЗ.

.Смирнова М.А. Типология объектов недвижимости. Методические указания для проведения семинарских занятий. М.: ГУЗ, 2005.

.Лепехин П.А., Обухов Д.А. Лекционный материал по дисциплине «Типология объектов недвижимости». 2011.

Приложение 1

недвижимость земля участок недра типология

Приложение 2

Гражданские здания классифицируются по ряду специфических признаков. В зависимости от предназначения их подразделяют на жилые и общественные. В свою очередь, каждая из выделенных групп классифицируется по конкретным функциональным признакам.

Гражданские здания подразделяются на здания массового строительства и уникальные. Здания массового строительства возводят в большом количестве по типовым и повторно применяемым проектам для удовлетворения основных потребностей людей (жилые дома, школы, детские сады, поликлиники, больницы и др.). Уникальные здания имеют важное общественное значение, их возводят по индивидуальным проектам, как правило, в единичном варианте (например, театры, музеи, дворцы культуры, вузы, здания правительственных учреждений, некоторые жилые дома).

По этажности гражданские здания условно подразделяются на пять групп:

Малоэтажные - высотой до 3 этажей;

Повышенной этажности - 6...9 этажей;

Многоэтажные - 10...25 этажей;

Высотные - более 25 этажей.

Этажи гражданских зданий называются:

Надземными - при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;

Цокольными, или полуподвальными, - при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли, но не более чем на половину высоты помещений;

Подвальными - при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений;

Мансардными - при расположении помещений в объеме чердака.

При определении этажности здания учитывают только надземные этажи.
2.2. Планировочные схемы гражданских зданий

Планировочные решения гражданских зданий очень разнообраз­ны, так как отражают различные функциональные процессы, про­исходящие в определенных условиях. Однако это многообразие ре­шений сводится к нескольким планировочным схемам: ячейковой, зальной и комбинированной (рис. 3.1).

Ячейковая схема применяется в тех зданиях, где необходимы небольшие, одинаковые по площади помещения. Ячейковая схема может решаться по коридорной, анфиладной, центрической (бес- коридорной) и секционной планировочным схемам.

Коридорная планировочная схема характеризуется располо­жением помещений с двух сторон коридора. При одностороннем расположении помещений планировка называется галерейной. Че­рез коридор или галерею осуществляется связь между помещениями (рис. 3.1, а). Коридорная схема широко применяется в различных гражданских зданиях: общежитиях, гостиницах, интернатах, адми­нистративных, учебных, лечебно-профилактических и др.

Анфиладная планировочная схема предусматривает непосред­ственную связь смежных помещений, расположенных последовательно, одно за другим (рис. 3.1, б). Анфиладная схема, прежде распространен­ная в жилых, дворцовых и культовых постройках, имеет ограниченное применение (музеи и выставочные павильоны, торговые здания).
Планировочные решения гражданских зданий очень разнообразны, так как отражают различные функциональные процессы, происходящие в определенных условиях. Однако это многообразие решений сводится к нескольким планировочным схемам: ячейковой, зальной и комбинированной (рис. 1).

Ячейковая схема применяется в тех зданиях, где необходимы небольшие, одинаковые по площади помещения. Ячейковая схема может решаться по коридорной, анфиладной, центрической (бес- коридорной) и секционной планировочным схемам.

Коридорная планировочная схема характеризуется расположением помещений с двух сторон коридора. При одностороннем расположении помещений планировка называется галерейной. Через коридор или галерею осуществляется связь между помещениями (рис. 1, а). Коридорная схема широко применяется в различных гражданских зданиях: общежитиях, гостиницах, интернатах, административных, учебных, лечебно-профилактических и др.

Анфиладная планировочная схема предусматривает непосредственную связь смежных помещений, расположенных последовательно, одно за другим (рис. 1, б). Анфиладная схема, прежде распространенная в жилых, дворцовых и культовых постройках, имеет ограниченное применение (музеи и выставочные павильоны, торговые здания).

Центрическая планировочная схема предусматривает четко выделенное одно главное большое помещение, а вокруг него группируются второстепенные, меньшей площади (рис. 1, в). Примерами этой схемы могут быть зрелищные здания: театры, кинотеатры, концертные залы, цирки.

Секционная планировочная схема включает в себя ряд повторяющихся и изолированных друг от друга частей-секций. В пределах секции помещения могут быть расположены по разным планировочным схемам (рис. 1, д). Эта схема чаще всего применяется в квартирных жилых домах.

Зальная схема характерна для зданий, состоящих из одного значительного по площади помещения на этаже или примыкающих к нему, по периметру, небольших второстепенных помещений: рынков, выставочных павильонов, спортивных сооружений, гаражей и т.д. (рис. 1, г).

Комбинированная схема основана на сочетании ячейковой и зальной схем (см. рис. 1, в). В ней большие залы группируются с более мелкими помещениями. В многофункциональных и сложных по условиям строительства зданиях и комплексах, как правило, сочетаются несколько планировочных схем.

Помещения гражданских зданий по их роли в функциональном процессе (отдых, работа, учеба) подразделяются на несколько групп:

Основные - соответствуют основным функциям здания (жилые комнаты жилых домов, школьные классы и кабинеты, зрительные залы театров и кинотеатров, торговые залы магазинов);

Вспомогательные - предназначены для обеспечения основных функций здания, но не определяют их (конференц-залы, архивы, фойе и кулуары театров, подсобные помещения магазинов, музеев и др.);

Обслуживающие - повышают комфорт и санитарно-гигиенические условия, но не имеют прямого отношения к основной функции здания (вестибюли, холлы, санитарные узлы, буфеты общественных зданий);

Коммуникационные - необходимы для связей внутри здания (лестницы, пандусы, лифты, эскалаторы, коридоры, галереи);

Технические (иногда целые этажи) - предназначены для размещения инженерно-технического оборудования (машинные отделения лифтов, мусоросборные камеры, помещения для вентиляции и кондиционирования воздуха).

Рис. 3.1. Планировочные схемы гражданских зданий:

а - коридорная и галерейная; б - анфиладная; в - центрическая; г - зальная; д - секционная

а - коридорная и галерейная; б - анфиладная; в - центрическая; г - зальная; д - секционная

Рис. 3.1. Планировочные схемы гражданских зданий:

а - коридорная и галерейная; б - анфиладная; в - центрическая; г - зальная; д - секционная
Рис. 1 - Планировочные схемы гражданских зданий:

а - коридорная и галерейная; б - анфиладная; в - центрическая;

Г - зальная; д - секционная.
2.3. Типологическая классификация высотных зданий

В настоящее время нет единого подхода к методике классификации высотных зданий. Их классифицируют по различным признакам, в том числе по функциональным (многофункциональные и специализированные разного назначения) и планировочным (зальную, коридорную, галерейную, ячейковую) схемам; их расположению на генплане (компактное или протяженное); форме плана (прямоугольные, квадратные, овальные, сложные); размещению лестнично-лифтовых узлов; конструктивным системам и др.

Современные высотные здания обращают на себя особое внимание специалистов и общественности, так как они стали частью городской структуры, включающей в себя основные виды жизнедеятельности людей: жилище, отдых, места приложения труда. Активное их возведение влияет на количественные и качественные перемены в структуре и облике городов: существенное изменение уклада жизни населения, повышение социального статуса районов их строительства, создание современной инфраструктуры, приближение системы обслуживания к потребителю, повышение или понижение комфортности проживания и др.

В существующем многообразии типов высотных зданий наиболее распространенными специализированными зданиями являются жилые, гостиничные и административные.

Высотные специализированные жилые здания включают в себя квартиры для постоянного и временного проживания (апартаменты квартирного типа). К ним можно отнести некоторые объекты в Москве, например, «Эдельвейс», «Триумф Палас», здание на Котельнической набережной, а также «Марина Сити» (Чикаго, США), «Вельска Тауэр» (Милан, Италия) и др.

Высотные специализированные гостиничные здания состоят из жилых номеров разного уровня комфортности. К ним можно отнести следующие объекты в Москве: гостиницы «Космос», «Ленинградская», гостиничный комплекс «Измайлово», а также «Хесперия Отель» (Испания), гостиница «Бурдж аль-Араб» (Дубай, ОАЭ) и др.

Высотные специализированные административные здания включают в себя административные помещения, в том числе офисы. К ним можно отнести такие объекты, как здание НИИ «Дельта» (Москва), «Коммерцбанк» (Франкфурт-на-Майне, ФРГ), «Нэшнл-КоммершиалБэнк» (Джеда, Саудовская Аравия), здание фирмы «БМВ Хэдвотерс» (Мюнхен, ФРГ), «Крайслер билдинг» (Нью-Йорк, США) и др.

Кроме рассмотренных распространенных типов специализированных высотных зданий имеются и другие их разновидности, например: учебные и административные здания в Москве - главное здание МГУ им. М. В. Ломоносова на Воробьевых горах, здание МГСУ; медицинские - здание Всероссийского онкологического научного центра РАМН; библиотечные - здание Национальной библиотеки Беларуси (Минск) и др.

Высотные многофункциональные здания могут включать в себя все помещения, проектируемые в специализированных зданиях. Их примерами могут служить большинство зданий из возводимых в Москва-Сити (башня «Россия», башня «Федерация»); Дворец бракосочетания (Москва); жилой комплекс «Алые паруса» (Москва); «Джон Хэнкок Центр» (Чикаго, штат Иллинойс, США), «Ля Тур Кредит Лионас» (Лион, Франция), «Джин Мао» (Шанхай, КНР).

Высотные уникальные многофункциональные здания построены как за рубежом, так и в России. К ним относятся: «Гранд Арка» в районе Дефанс (Париж, Франция), башни Кувейтской инвестиционной компании «Ворота Европы» (Мадрид, Испания), «ЦэнтралЧайнестелевижн» (Пекин, КНР), самая высокая в мире башня «Халифа» (Дубай, ОАЭ) и др. Для таких зданий требования экономичности проекта уступают оригинальным архитектурно-художественному и конструктивному решениям.

Тип высотного здания должен учитываться в его архитектурном, объемно-планировочном и конструктивном решении, причем для каждого конкретного функционального назначения его помещений. Одни архитектурно-планировочные решения являются наиболее удачными для размещения жилых помещений, другие - для административных, третьи - могут использоваться как универсальные. Это обусловлено тем , что у каждого вида помещений имеются свои особые требования к архитектурно-планировочным параметрам здания. Например, для архитектурно-планировочных решений жилых помещений характерна мелкоячеистая структура; гостиниц - смешанная (мелкоячеистая для гостиничных номеров и среднеячеистая для небольших конференц-залов, кафе и т.п.); спортивных залов, ресторанов, бассейнов - крупноячеистая. Многофункциональные здания в зависимости от набора функционально-образующих элементов имеют, как правило, смешанную (комбинированную) структуру.

В настоящее время больше всего построено многофункциональных высотных зданий. В России официально существует определение только многофункционального высотного здания, которое дано в МГСН 4.19-2005, хотя и в нем нет четкого определения, какие именно и в каком соотношении там должны быть помещения. Деление высотных зданий на типы является необходимостью и основой для дальнейшего исследования и создания нормативной базы по проектированию, систематизации и разработке основных принципов формирования с учетом их предпочтительных характеристик. В типологических характеристиках раскрываются социальные, идеологические, функциональные, конструктивно-технические, экономические, градостроительные и архитектурно-художественные требования к высотному зданию с конкретной привязкой к местности и с учетом его назначения.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. Приведите классификацию гражданских зданий по этажности.

2. Приведите классификацию гражданских зданий по функциональному назначению.

2. Назовите основные планировочные схемы гражданских зданий.

3. Приведите классификацию помещений гражданских зданий.

4. Назовите основные признаки классификации высотных зданий.

Глава 3

ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Общие сведения о жилой недвижимости

Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся площадь (или не менее половины общей площади) которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке в определенных границах со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства.

Жилые дома предназначены для постоянного или временного проживания в них людей. Их подразделяют на следующие группы:

Квартирные дома;

Дома для престарелых и семей с инвалидами, передвигающимися на креслах-колясках.

В число жилых домов не входят дачи (строения капитальные, облегченные), принадлежащие государственным предприятиям, организациям и учреждениям и дачно-строительным кооперативам, гражданам на праве частной собственности, летние садовые домики членов садоводческих товариществ, охотничьи домики, спортивные и туристические базы, мотели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, гостиницы, казармы, кельи, железнодорожные вагончики и другие строения и помещения, предназначенные для отдыха, сезонного и временного проживания.

Основным типом жилого дома является дом с квартирами для заселения одной семьи. Количество квартир в них может быть различным и зависит от типа дома и места строительства.

По этажности квартирные жилые дома условно подразделяются:

На малоэтажные - 1 ...3 этажа;

Средней этажности - 4...5 этажей;

Многоэтажные - 6...9 этажей;

Повышенной этажности - 10... 16 этажей;

Высотные - 17 этажей и более.

Для городской застройки наиболее экономичными являются 5 - 9-этажные жилые дома. Дома повышенной этажности строят только в крупных городах. Застройку домами малой и средней этажности производят в поселках и малых городах. В сельских поселениях применяют малоэтажную и - реже -средней этажности застройку.

3.2. Капитальность жилых зданий

Для жилых зданий установлено шесть групп капитальности. Группы капитальности и степень долговечности жилых зданий приведены в табл. 3.1.

Таблица 3.1. -Группы капитальности жилых зданий

Группа капиталь­ности	Характеристика здания		Срок службы, лет		Степень долго­ вечности
1	2		3		4
I	Здания каменные, особо капитальные: фундаменты каменные, железобетонные, бетонные, бутобетонные, бутовые, кирпич­ные; стены каменные (кирпичные в 2,5 -3,5 кирпича) или кирпичные с ме­таллическим или железобетонным карка­сом и крупноблочные; перекрытия железо­бетонные; кровля - рулонная, черепичная, из металлических и асбестоцементных ли­стов.		150		I
II	Здания каменные обыкновенные: фунда­менты каменные; стены каменные (кир­пичные в 1,5 -2,5 кирпича), крупноблоч­ные и крупнопанельные; перекрытия желе­зобетонные и смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные сво­ды по металлическим балкам; кровля ру­лонная, черепичная, из металлических и асбестоцементных листов.		125		I
III	Здания каменные облегченные: фундамен­ты каменные; стены облегченной кладки из кирпича, мелких шлакоблоков и раку­шечника; перекрытия деревянные, железо­бетонные или каменные своды по металли­ческим балкам; кровля черепичная, из ме­таллических, асбестоцементных листов.		100		I и II
IV	Здания деревянные (рубленые и брусчатые, смешанные и сырцовые): фундаменты лен­точные бутовые; стены рубленые, брусча­тые и смешанные (кирпичные и деревян­ные), сырцовые; перекрытия деревянные; кровля - из металлических и асбестоце­ментных листов, черепичная.		50		II и III
1	2	3		4
V	Здания сборно-щитовые, каркасные, глино­битные, саманные и фахверковые: фунда­менты на деревянных стульях или каменных столбах; стены щитовые каркасно-засыпные, глинобитные сырцовые, саманные; пе­рекрытия деревянные; кровля - из метал­лических и асбестоцементных листов.	25...30		III и IV
VI	Каркасно-камышитовые, фибролитовые и прочие облегченные: фундаменты глино­битные, грунтовые; стены каркасно-камышитовые и другие облегченные; перекры­тия деревянные; кровля - из металличе­ских и асбестоцементных листов.	15		IV

Жилые здания в зависимости от группы капитальности, степеней огнестойкости, долговечности и эксплуатационных требований под­разделяются на четыре класса (табл. 3.2).
Таблица 3.2. -Классы жилых зданий

Класс зда­ния	Требуемая степень		Допустимая этаж­ность, не более	Эксплуатацион­ные требования
	долговечно­сти, не ниже	огнестойкости, не ниже
I	I	I	Не ограничивается	Повышенные
II	II	II	9	Средние
III	II	III	5	»
IV	III	Не нормируется	2	Минимальные

3.3. Номенклатура типов жилых домов

Номенклатура типов жилых домов слагается из дифференцированно разработанных типологически схожих проектов жилых домов по объемно-планировочной структуре.

По объемно-планировочной структуре жилые дома подразделяются на следующие типы: одноквартирные, двухквартирные, блокированные, секционные, коридорные и галерейные.

Типологическая схема жилых домов приведена на рис. 3.1. Для Средней полосы России в городской застройке в качестве основного типа применяют многосекционные и частично односекционные (башенные) дома; для районов с мягким и жарким климатом - галерейные. Коридорные жилые дома удобны для размещения одно- и двухкомнатных квартир. Блокированные жилые дома применяют в малых городах, поселках городского типа, одноквартирные - в сельских поселениях и малых городах.

Номенклатура основных типов жилых домов в зависимости от организации быта и характера проживания представлена в табл. 3.3. Основными критериями деления жилых домов на типы являются социально-экономические условия, демография, специфика ведения личного подсобного хозяйства. В зависимости от назначения жилые дома подразделяются на три группы: постоянного, временного и сезонного проживания.

Рис. 3.1. - Типологическая схема жилых домов по объемно-планировочной структуре
В первую группу входят все виды квартирных домов, в том числе и дома для малосемейных, интернаты для престарелых, инвалидов и ветеранов. Вторую группу составляют дома для временного проживания, рассчитанные для одиночек (общежития), т.е. на заселение рабочей молодежью, студентами, учащимися. Третья группа предназначена для временного проживания в определенное время сезона (к ней относятся как стационарные, так и мобильные или сборноразборные дома). Они предназначены для промысловиков, нефтяников, газовиков, животноводов, пастухов, строителей и т.д.

По характеру застройки квартирные жилые дома подразделяются на четыре типа:

С приквартирными участками, в которых каждая квартира имеет свой земельный участок;

С элементами первичного хозяйственно-бытового обслуживания и озелененной территорией, предназначенной для общего пользования;

С развитым обслуживанием, включающим в себя различный набор современных квартир, комплекс обслуживающих учреждений для удовлетворения самых разнообразных культурно-бытовых потребностей населения этого типа домов (молодежные жилые комплексы (МЖК));

Гостиничного типа, предназначенные для одиночек и семей из двух-трех человек, не ведущих в полном объеме домашнего хозяйства. В них квартиры имеют небольшую жилую площадь, уменьшенный состав подсобных помещений (кухни-ниши, совмещенные санузлы с душевыми поддонами и т.д.). В таких домах предусматривается развитая система коммунального и бытового обслуживания.

3.4. Общие принципы планировки квартир

Квартиры являются основной ячейкой, из которых компонуются все жилые квартирные дома. Квартира, как правило, предназначена для заселения одной семьи. Такую квартиру по планировке решают, как единое целое, но в общей площади выделяют жилую и подсобную площади, а также летние помещения. В состав жилой площади входят общая комната и спальни. В состав подсобной площади входят кухня, передняя, ванная или душевая, туалет, кладовая или хозяйственный шкаф. В состав летних помещений входят балкон или лоджия, веранда.

Расселение семей при социальной норме общей площади 18 м2 на одного человека рекомендуется рассчитывать по формуле

т. е. количество комнат (К) в квартире должно быть на одну больше количества членов семьи. На семью из одного человека предоставляется 33 м2 общей площади; на семью из двух человек - 42 м2 общей площади; на семью из трех и более человек - не менее 18 м2 общей площади на каждого члена семьи.

Таблица 3.4. - Верхние пределы площадей квартир для государственного строительства

	Общая площадь квартир, м2, с количеством комнат
Тип поселения	1		2		3		4		5		6
	А	Б	А	Б	А	Б	А	Б	А	Б	А	Б
Город, поселок	28	38	44	53	56	65	70	77	84	96	103	109
Село (ориен­тировочно)	38	44	50	60	66	76	77	89	94	104	106	116

Расселение в квартирах производят согласно Жилищному кодексу РФ. Принимают две категории квартир (А и Б) с разными минимальными площадями (без учета площади балконов, террас, лоджий, холодных кладовых, приквартирных тамбуров) в зависимости от количества комнат в домах жилищного фонда социального назначения (табл. 4.4). В Москве приведенные в таблице площади квартир приняты за нижние пределы.

В настоящее время введено две категории жилищ: А - жилой фонд государственного, муниципального и социального использования; Б - жилищный фонд коммерческого и индивидуального использования. Жилище категории Б включает в себя одно- и многоквартирные жилые дома, в том числе блокированные с нормируемым нижним пределом 33 м2 для однокомнатных и 103 м2 - для шестикомнатных квартир и неограниченным верхним пределом площади квартир (одноквартирных домов).

Жилище категории А включает в себя многоквартирные жилые дома, специализированные многоквартирные жилые дома (для престарелых и инвалидов), общежития. В составе квартир одноквартирных домов жилища категории Б допускается предусматривать столовую, библиотеку, постирочную, сауну, тренажерный зал, бильярдную и другие помещения.

Планировка квартир отличается, в первую очередь, количеством комнат и размерами общей площади, состоящей из жилой и подсобной площадей. Тип квартиры определяется численным составом семьи и расчетной нормой общей площади на одного члена семьи. В городской застройке наибольшее распространение получили 1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры.

Рис. 3.2. - Примеры планировочных решений однокомнатных квартир
Однокомнатные квартиры предназначены для семей из одного или двух человек. Их размещение предусматривается в секционных и коридорных домах гостиничного типа. Однокомнатная квартира включает в себя комнату , кухню, прихожую, санитарно-технический узел (рис. 3.2). Комната служит местом для различных занятий, отдыха, сна.

Двухкомнатные квартиры предназначены для заселения семей из двух-трех человек. Они могут иметь планировку с изолированными или смежными комнатами. Санитарный узел, как правило, раздельный (рис. 3.3). Большая из комнат используется как гостиная, меньшая - как спальная.

Рис. 3.4. - Примеры планировочных решений двух- и трехкомнатных квартир

Трехкомнатные квартиры предназначены для заселения семей из трех-четырех человек. Комнаты могут быть изолированные (одна из них может быть смежная), санитарный узел раздельный (рис. 4.4). Одну из комнат используют как гостиную, другую (изолирован­ную) - как спальню, третью - как детскую.

Для больших семей из четырех-шести человек предусматривают четырех- и пятикомнатные квартиры (рис. 4.5). Возможно располо­жение комнат в подобных квартирах в двух уровнях на двух верхних этажах секционных домов. Общая комната располагается смежно с передней и в удобной связи с кухней. Такую связь осуществляют через раздвижную перегородку или специальное передаточное окно в шкафу-буфете, являющемся перегородкой между комнатой и кух­ней. Многокомнатные квартиры ориентируются на две противопо­ложные стороны здания.

В последнее время стали проектировать квартиры с гибкой пла­нировкой, которая позволяет удовлетворить требования различного состава семей. При гибкой планировке помещения квартиры разделяются сборно-разборными перегородками. Стационарное положение в таких квартирах занимают кухни и санитарные узлы.

Жилые комнаты являются основной частью квартиры. Они имеют различное назначение и подразделяются на общую (гостиную) и спальные комнаты. Наиболее удобны жилые комнаты с соотношением ширины и глубины от 1:1 до 1:1,5. Глубину (расстояние от окна) жилых комнат следует принимать не менее 3 м и не более 6 м, ширину - не менее 2,4 м.

Общая комната является наибольшей по площади и служит местом отдыха и различных занятий членов семьи, приема гостей, столовой. Размеры общей комнаты назначаются не менее 16 м2, ширина - не менее 3 м. Общая комната чаще всего изолирована, в двухкомнатных и многокомнатных квартирах она может быть проходной.

Спальня предназначена для сна, занятий, хранения одежды, книг, для игр детей. Площадь спален назначается 10... 12 м2 для двух человек и 8 м2 - для одного. Желательно, чтобы комнаты для спален были непроходными.

Подсобные помещения включают в себя переднюю с хозяйственными коридорами и кладовыми-шкафами, кухню, санитарные узлы, летние помещения.

Рис. 4.5. - Примеры планировочных решений четырехкомнатных (а) и пятикомнатных (б) квартир

Р





ис. 3.6. - Габаритные схемы кухни с размещением оборудования

Рис. 3.7. - Габаритные схемы и размещение оборудования санитарных узлов
Передняя (прихожая) обеспечивает комфорт входного узла и связь с помещениями квартиры. Ширина передней должна быть не менее 1,4 м, минимальная площадь - 3 м2. Внутриквартирные коридоры, соединяющие переднюю с жилыми помещениями квартиры, принимают шириной не менее 1,1 м, с подсобными - 0,85 м; высота при наличии антресолей - 2 м. Связь прихожей с жилыми комнатами возможна посредством холла.

Кухня предназначена для приготовления и приема пищи. Применяют три основных типа кухни: кухня-ниша, рабочая кухня, кухня-столовая (рис. 4.6). Кухня-ниша организуется в виде ниши жилой комнаты или передней площадью 0,7... 1,0 м2 в домах гостиничного типа, в однокомнатных малогабаритных квартирах на одного человека, ведущего домашнее хозяйство в минимальном объеме. Кухни оборудуют электроплитой и вытяжной вентиляцией.

Рабочую кухню устраивают в однокомнатных и малогабаритных двухкомнатных квартирах. Площадь рабочей кухни принимают в диапазоне 5...8 м2.

Кухню-столовую применяют в современных квартирах, в которой кроме рабочего оборудования размещают обеденный стол и стулья. Площадь такой кухни принимают в зависимости от размеров квартиры в диапазоне 8... 11 м2.

Санитарный узел включает в себя помещения, где располагаются ванна или душевой поддон, умывальник и унитаз. В однокомнатных и малогабаритных двухкомнатных квартирах устраивают совмещенные санузлы, где все санитарные приборы размещаются в одном помещении. В квартирах для больших семей санузел раздельный. Габаритные схемы и размещения санитарных приборов в санитарных узлах приведены на рис. 4.7.

3.5. Правила подсчета объемно-планировочных параметров квартир и жилых зданий

Площадь квартир следует определять, как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров.

Общая площадь квартиры - это суммарная площадь жилых и подсобных помещений. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Площадь, занимаемая печью, в площадь помещения не включается. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь помещений, где расположена лестница.

Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отдельными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).

При определении площади помещения мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой до наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30° к горизонту; 1,1 м - при 45°; 0,5 м - при 60° и более.

Общую площадь квартир жилого здания следует определять, как сумму общих площадей квартир этого здания. Площадь подполья для проветривания здания, чердаков, технического подполья (технического этажа), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров, лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестничных клеток в общую площадь зданий не включаются.

Площадь жилого здания следует определять, как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их площадей на уровне данного этажа.

Площадь чердаков и хозяйственного подполья в площадь здания не включается.

Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части.

Отношение площади световых проемов всех жилых комнат и кухонь квартир и общежитий к площади пола этих помещений не должно превышать 1:5,5 (минимальное отношение - 1:8); для мансардных этажей с применением мансардных окон - 1:10.

Высота помещений квартиры от пола до потолка должна быть не менее 2,5 м, а внутриквартирных коридоров - 2,1 м.

Строительный объем жилого здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ±0,000 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем надземной части здания с чердачным перекрытием определяют умножением площади горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне первого этажа выше цоколя на полную высоту здания, измеренную от уровня чистого пола первого этажа до верха утеплителя чердачного перекрытия.

Строительный объем надземной части здания без чердачного перекрытия равен произведению площади вертикального поперечного сечения на длину здания, измеренную между наружными поверхностями торцовых стен в направлении, перпендикулярном площади сечения на уровне первого этажа выше цоколя.

Площадь вертикального поперечного сечения определяют по обводу наружной поверхности стен, верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола этажа. При изменении площади поперечного сечения, выступающие на поверхности стен архитектурные детали, а также ниши учитывать не следует.

Строительный объем световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыш, включается в строительный объем здания.

Объем эркеров, веранд, тамбуров и других частей здания, увеличивающих его полезный объем, следует подсчитывать отдельно и включать в общий объем здания. Объем лоджий также входит в объем здания. Не включаются в объем здания объем проездов , портиков, а также крытых и открытых балконов.

Технические этажи жилых и общественных зданий следует включать в объем зданий. Не включаются в объем зданий чердаки, используемые для технических целей.

Объем мансардного этажа равен произведению площади горизонтального сечения мансарды по внешнему обводу стен в уровне пола на высоту от пола мансарды до верха чердачного перекрытия. При криволинейном очертании перекрытия мансарды следует принимать ее среднюю высоту.

Объем подвала (полуподвала) определяют умножением площади горизонтального сечения подвала в уровне первого этажа выше цоколя на высоту, измеренную от уровня чистого пола до уровня чистого пола первого этажа. Стены по внешнему обводу следует измерять с учетом толщины слоя штукатурки или облицовки.

При определении этажности надземной части здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. При разном количестве этажей в различных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность рассчитывается отдельно для каждой части здания. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.

3.6. Жилые дома усадебного типа

Малоэтажные индивидуальные жилые дома с приквартирными участками называются домами усадебного типа. Их подразделяют на одно- и двухквартирные. Усадебные дома наиболее полно отвечают потребностям быта сельского жителя. Основным преимуществом усадебного дома является непосредственная связь с приусадебным участком и хозяйственными помещениями, что объединяет их в единое целое, т.е. жилище.

Усадебные жилые дома распространены в сельских поселениях и малых городах. В последнее время разрешено строительство усадебных домов и в больших городах на специально выделенных участках для коттеджной застройки.

Одноквартирные усадебные дома

По архитектурно-планировочным приемам одноквартирные дома подразделяют на три типа: одноэтажные (в одном уровне); мансардные; двухэтажные с квартирами в двух уровнях.

Одним из главных показателей квартир является количество комнат. По этому показателю одноквартирные дома подразделяются на четыре основных типа (табл. 3.6). Верхние пределы площади квартир не ограничены.

В одноквартирном доме всю площадь можно условно разделить на три группы: жилую, хозяйственную и коммуникационную. В жилую группу включают общую комнату (гостиную), спальни, детские, комнаты для интеллектуальной работы. К хозяйственной группе относят чистую кухню (для приготовления пищи), кормокухню, кладовые для продуктов и сезонной одежды, гараж, мастерскую и т.д. Коммуникационная группа помещений включает в себя входную зону (тамбур, переднюю), коридоры, холл, лестницы.

Жилой одноэтажный дом целесообразен для небольших квартир с количеством комнат от 2 до 5. Общая площадь дома ограничивается 95 м2 (рис. 4.8, а). В зависимости от размеров дома и участка в нем предусматривают один или два входа: один - главный вход со стороны улицы, другой - хозяйственный со стороны участка. Оба входа желательно осуществлять через тамбур глубиной 1,2 м (рис. 3.9).

Для хранения солений, овощей и других продуктов устраивают подвал (подполье) со входом из кухни или прихожей. В некоторых случаях на территории участка сооружают отдельно стоящий погреб. Чердак устраивают проветриваемым, в нем хранят сезонные вещи, сушат белье, лечебные травы и т.д. Летние помещения (веранды, террасы, лоджии) увеличивают в летний период используемую общую площадь дома и осуществляют связь квартиры с природой.

Мансардный усадебный одноквартирный дом - это дом с мансардным этажом, расположенным в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши с уклоном не менее 45° (рис. 3.10). Для лучшего использования чердачного пространства потолку мансарды придают ломаную форму с наклонными плоскостями стен. Высоту стен до наклонной части потолка принимают не менее 1,6 м, площадь горизонтальной части потолка должна быть не менее половины площади пола мансарды (см. рис. 3.10). В настоящее время для освещения мансард широкое распространение получили мансардные окна, расположенные в плоскости наклонной крыши (рис. 3.11, а).

Одноквартирные дома с квартирами в двух или трех уровнях, а также с эксплуатируемым цокольным этажом называются коттеджами (рис. 3.11). Главное преимущество дома такого типа заключается в архитектурно-планировочной компактности площади застройки и четкости в изоляции основных зон: жилой (2-й этаж) и хозяйствен ной (1-й этаж). Дома коттеджного типа строят, как правило, так, чтобы площади и высота первого, второго и последних этажей были равны. Крыша может быть плоской или скатной (рис. 3.12).

Этажи сообщаются между собой внутриквартирной лестницей. Для экономии места такие лестницы делают крутыми с наибольшим уклоном 1:1,1, а с забежными ступеньками - 1:1,25. По форме лестницы выполняют одно-, двухмаршевыми с минимальной шириной марша 0,8 м. Внутренняя лестница может быть открытой или ограниченой стенами. Такие лестницы устраивают в передней или общей комнате.

Рис. 3.8. - Типы одноквартирных жилых домов:

а - одноэтажный одноквартирный; б - мансардный; в - частичное расположение комнат в двух уровнях; г - одноквартирный двухэтажный; д - на рельефе с перепа­дом уровней полов

Рис. 3.9. - Одноэтажный одноквартирный трехкомнатный жилой дом

Одноквартирные дома имеют три варианта внутреннего благоустройства:

1) упрощенная система (печное отопление, люфт-клозет);

2) местная система водопровода, канализации, водяного отопления;

3) централизованная система инженерных коммуникаций.
Двухквартирные усадебные дома

Двухквартирные усадебные дома (спаренные) представляют собой блок, состоящий из двух изолированных квартир, имеющих одну общую стену и объединенных одной крышей (рис. 4.13). У такого дома имеются преимущества перед одноквартирным: меньше периметр наружных стен, меньше расход энергии на отопление, наличие блокировки инженерного оборудования, меньше площадь участка, что, в свою очередь, сокращает общую длину улицы и всех коммуникаций.

В

отношении планировки двухквартирные дома могут решаться с квартирами в одном и двух уровнях, а также с поэтажным расположением квартир.

Фасад 1-5 I-1

План 1 -го этажа План мансарды

Рис. 3.10. - Мансардный двухквартирный жилой дом с трехкомнатными квартирами

3.7. Элементы обслуживающих помещений, размещаемых в жилых домах

Для повышения комфорта проживания населения в жилых домах предусматривается необходимый состав общих обслуживающих помещений хозяйственного, бытового и культурного назначения. Они могут находиться на первом или цокольном этаже.

По составу помещений общественные учреждения подразделяются на три группы:

Предприятия общественного питания (кафе, кулинарии, столовые и т.д.);

Предприятия бытового обслуживания (пункты приема в стирку, химчистки, парикмахерские, ремонтные мастерские и др.);

Магазины (универмаги, магазины массовых непродовольственных товаров, продовольственные магазины, булочные, молочные, гастрономы и др.).

Чаще всего подобные помещения малых торговых учреждений и помещения предприятий службы быта встраивают в первые этажи жилых зданий, а торговые залы пристраивают, при этом конструктивное решение первого этажа жилого дома не требует изменений. На рис. 4.26 приведены схемы объемно-планировочных решений встроенно-пристроенных торгово-бытовых и культурных предприятий в секционной жилой застройке.
3.8. Сравнительная оценка объемно-планировочных решений жилых зданий

Оценка различных вариантов проектных решений жилых домов производится методом сравнительного анализа с помощью системы объемно-планировочных коэффициентов, характеризующих соотношение площадей и объемов.

Плоскостной планировочный коэффициент К 1 характеризует рациональность использования площадей и определяется как отношение жилой площади Sжил, к общей площади S общ.:

К 1 =Sжил/S общ.

Коэффициент К 1 , зависит от числа комнат в квартире. Его оптимальное значение принимается в существующей планировке в диапазоне 0,5...0,7.

Объемный коэффициент К 2 характеризует использование объема и определяется как отношение строительного объема здания Vзд к его общей площади S общ.:

К 2 =Vзд/ S общ.

Его величина зависит от высоты этажа, размеров внеквартирных площадей (лестнично-лифтового узла), материала стен и перегородок. Поэтому значение коэффициента К 2 колеблется в значительном

диапазоне: К 2 = 3,5...5,0.

Коэффициент компактности К 3 характеризует отношение площади наружных ограждающих конструкций Sогр (стен, оконных и балконных проемов, кровли) к общей площади S общ.:

К 3 = Sогр/ S общ.

Изменение коэффициента К 3 зависит от конфигурации здания и влияет как на сметную стоимость здания, так и на эксплуатационные затраты (отопление, ремонт фасадов и кровли). Значение коэффициента К 3 находится в диапазоне 0,8... 1,3.

Периметральный коэффициент К 4 характеризует отношение периметра наружных стен Рн.с. к площади застройки S застр:

К 4 =Рн.с./ S застр.

Для домов городского типа К 4 = 0,24...0,40; для домов сельского типа К4= 0,35...6,50.

Конструктивный коэффициент К 5 характеризует отношение площади сечения вертикальных конструкций в плане Sконстр к площади застройки здания S застр:

К 5 =Sконстр/ S застр.

Коэффициент К 5 характеризует степень насыщенности плана здания вертикальными конструкциями (стенами, перегородками, колоннами, пилястрами). Для крупнопанельных домов К 5 = 0,10... 0,15, для кирпичных и крупноблочных К 5 = 0,15...0,20.

Коэффициент К характеризует отношение площади внеквартирных коммуникаций (лестнично-лифтовые узлы) S л.л.уз. к площади застройки здания S застр:

Наименьшее значение К 6 характерно для домов секционного типа, наибольшее - для домов башенного, коридорного и галерейного типов.

Плотность жилого фонда (нетто) - это общая площадь, м2, приходящаяся на 1 га жилой территории микрорайона (квартала, поселения).

Плотность жилого фонда (брутто) - это общая площадь, м2, приходящаяся на 1 га всей территории микрорайона (квартала, поселения).

Плотность застройки (коэффициент застройки) - это площадь застраиваемых зданий, %, от жилой территории микрорайона

(квартала, поселения).

Площадь застройки определяется умножением длины на ширину здания, измеренных по внешнему обводу здания на уровне цоколя.

В жилую территорию включается площадь здания и свободная незастроенная площадь жилой части микрорайона. Незастроенная площадь зависит от габаритов здания и, главным образом, от его высоты. Требование инсоляции квартир - не менее 3 ч в сутки - является основным фактором, от которого зависит величина разрыва между зданиями. В действующих нормах минимальные разрывы установлены согласно табл. 4.12.

Согласно противопожарным нормам разрывы принимаются в зависимости от степени огнестойкости зданий в пределах от 6 до 15 м.
Таблица 4.12. - Минимальные разрывы между зданиями

Этажность здания	Расстояние между длинными сторонами здания, м	Расстояние между торцами стен с окнами из жилых помещений, м
От 2 до 4	20	12
5	30	15
9	48	24
16	80	45

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. Дайте определение жилого здания.

2. Приведите классификацию жилых зданий.

3. Приведите классификацию жилых квартирных зданий по этажности.

4. По какому принципу подразделяются жилые здания по капитальности?

5. По какому принципу подразделяются жилые здания на классы?

6. Как классифицируются жилые здания по характеру застройки?

7. Приведите классификацию жилых зданий по объемно-планировочной структуре.

8. По какому принципу производится расселение семей в квартиры?

9. Назовите виды помещений квартиры и жилого дома.

10. Какие помещения включают общая и жилая площади?

11. Что относится к летним помещениям?

12. Дайте определение жилого дома усадебного типа.

13. Приведите типы жилых усадебных домов.

14. Дайте определение жилого двухквартирного усадебного и блокированного дома.

15. Назовите основные объемно-планировочные коэффициенты жилых зданий.

Понятие " имущество" впервые сформули­ровано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

Согласно ГК РФ (ст.130) - К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) – относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

	Отдельные объекты	Сложные объекты
	Земельные участки	Предприятие в целом, как имущественный комплекс, включая:
	Участки недр	Земельные участки;
	Обособленные водные объекты	Здания и сооружения;
	Все, что прочно связано с землей:	Инвентарь и оборудование;
		Сырье и продукцию;
	Многолетние насаждения;	Требования и долги;
	Здания;	Права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
	Сооружения	Нематериальные активы;
	Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону	Информация;
	Квартира	Другие исключительные права

В общем случае - недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В то же время, к недвижимости в недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Любой объект недвижимости в реальной действитель­ности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видо­вые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, проч­ную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимо­сти объекта и накопление амортизации и др.

Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические ха­рактеристики, формы собственности и т.д.

Основные признаки недвижимости:

Признаки
Сущностные (родовые)
Степень подвижности:	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землей:	Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования:	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования:	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (долговечность):	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств:	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение:	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные)
Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением

Классификация объектов недвижимости

Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или разли­чию в соответствии с избранными признаками и методами.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).

Виды объектов недвижимости:

1. Сооружения

   Земельные участки

   Многолетние насаждения

   Участки недр

   Водные объекты

   Предприятия

   Имущественные права

   Иные вещи

Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Признаки классификации:

Назначение

Капитальность строений

Строительный материал

Срок службы

Особенности конструкции

Этажность

Количество комнат

Наиболее общие признаки классификации представлены в таблице:

Признаки классификации	Вид недвижимости
1. Происхождение:	Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные комплексы. Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения.
2. Функциональное назначение:	Производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) предприятия, магазины, склады, офисы, и т.п. Непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения): жилые здания, школы, больницы, театры, церкви, мечети, спортивные сооружения и т.п.
3. Форма собственности:	Государственные Муниципальные Смешанные
4. Отраслевая принадлежность:	Промышленные Строительные Сельскохозяйственные Жилищно-коммунальные и т.п.
5. Степень готовности к эксплуатации:	Введенные в эксплуатацию Незавершенные строительством
6. Возможность приватизации	Запрещенные По разрешению Правительства Свободно приватизируемые