Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда. Проблемы и пути совершенствования оценки кадастровой стоимости земельных участков Формулы определения кадастровой стоимости земель водного фонда

В результате изучения кадастровой оценки земель водного и лесного фонда Ямало-Ненецкого автономного округа можно сделать следующие выводы.

Поверхностные водные ресурсы региона отличаются богатством и разнообразием. Они включают: побережье Карского моря, многочисленные заливы и губы, реки, озера, болота.

Одним из самых крупных водных объектов является Обская губа - залив Карского моря, крупнейший морской залив Российской Арктики. Её площадь достигает 44000 км2.

Речная сеть Ямало-Ненецкого автономного округа включает около 50 тыс. рек, ручьёв и проток и принадлежит к бассейну Карского моря, из них свыше 44 тыс. имеет длину менее 10 км.

В соответствии с приказом Минсельхоза Российской Федерации от 04.02.2009 г. № 37 "Об утверждении перечня лесорастительных зон и лесных районов Российской Федерации" леса Ямало-Ненецкого автономного округа отнесены к двум зонам, и в пределах зон - к двум лесным районам:

К зоне притундровых лесов и редкостойной тайги, Западно-Сибирскому району притундровых лесов лесотундры и редкостойной тайги Сибири. В указанный район входят Красноселькупское, Таркосалинское, Ноябрьское, Надымское лесничества, Мужевское и Горковское участковые лесничества Ямальского лесничества;

К таежной зоне, Северо-Уральскому лесному району Европейско - Уральской части Российской Федерации. В указанный район входит Приуральское участковое лесничество Ямальского лесничества.

Леса всех лесничеств отнесены к равнинным лесам.

Общая площадь земель лесного фонда Ямало-Ненецкого автономного округа составляет 31647670 га. В целях организации управления по использованию, охране, защите и воспроизводству лесов в соответствии с приказом Рослесхоза от 07.05.2008 № 140 "Об определении количества лесничеств на территории ЯНАО и установлении их границ" в лесном фонде ЯНАО образовано 5 лесничества.

В ходе изучения процесса кадастровой оценки земли водного и лесного фондов ЯНАО были выявлены следующие проблемы:

1. Наличие кадастровых ошибок. Ошибки выявляются тогда, когда у кадастровой палаты появляются границы земельных участков из состава земель лесного фонда. Исправление их трудоемко и возможно либо по заявлению собственника о внесении изменений в координаты своего участка, либо в судебном порядке.

2. Несоответствие размеров площадей, указанных в материалах лесоустройства, размерам площадей по форме 22 "Сведения о наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям".

Проблема несоответствия учета земель и учета лесов в ЯНАО в ряде случаев ведет к искажению площадей и границ земель лесного фонда либо к затягиванию на неопределенный срок процедуры постановки на государственный кадастровый учет.

3. Перевод земель из категории сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, водного фонда в земли лесного фонда.

В большинстве субъектов ЯНАО не внесены изменения в государственный кадастр недвижимости в части перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли лесного фонда в лесах, раннее находившихся во владении сельскохозяйственных организаций. Это влечет за собой трудности при постановке на кадастровый учет земель государственных лесничеств как земель лесного фонда. Причем при решении этой проблемы необходимо также учесть и нелесные земли. В связи с этим необходимо предусмотреть упрощенную процедуру перевода бывших "сельских лесов" в состав категории земель лесного фонда. Кроме того, по данным органов кадастрового учета, в ряде субъектов земли лесного фонда числятся как земли населенных пунктов, водного фонда и т.д. Однако переведены они были в одностороннем порядке, и лесничества об изменении категории земель не оповещались.

На лесные поселки, водные объекты и т.п., ранее поставленные на кадастровый учет, Описания (межевые планы) готовились отдельно и на них получены отказы в осуществлении кадастрового учета объектов недвижимости из-за разной категории земель. Данный вопрос может решаться лесничествами только в судебном порядке.

4. Несогласованность систем координат. Кадастровые палаты работают в различных системах координат, порой даже условных, поэтому при отсутствии ключей перехода определить положение смежных земельных участков достаточно сложно.

Использование местных координат при вычислении площади лесных массивов приводит к ее значительному изменению. Так, при пересчете местных систем координат в государственные появляется погрешность в местоположении границ в 10-15 м.

Институт кадастровой оценки нужно признать сложившимся, однако качество ее результатов запредельно часто стало не удовлетворять ни ее заказчиков, ни собственников земельных участков, ни других лиц, интересы которых она затрагивает. Основные элементы кадастровой оценки - информация об объектах оценки, рыночная информация, предложенные регулятором методики и методические рекомендации - не позволяют оценщикам выполнять работу с надлежащим качеством. Дальнейшее развитие кадастровой оценки в направлении предоставления оценщику все больших прав и полномочий в выборе того или иного метода расчета не приведет к прогрессу, а лишь усугубит ситуацию. Существует как минимум два способа решения проблемы:

Первый - дальнейшее совершенствование кадастровой оценки, направленное на повышение качества как методической основы, так и используемой в процессе оценки информации. Для этого необходимо осуществлять мероприятия в следующих направлениях:

1) повышение качества информации об аналогах. На начальном этапе целесообразно иметь структуру, которая осуществляла бы сбор и анализ рыночных сведений об объектах недвижимости в каждом регионе оценки на постоянной основе;

2) доработка методик кадастровой оценки;

3) отказ от критерия "срок исполнения работ" при отборе исполнителя работ (оценочной компании); срок выполнения работ должен быть достаточным для получения качественного результата;

4) исключение возможности влияния заказчика оценки на итоговый результат кадастровой оценки путем отказа от механизма согласования кадастровой стоимости в так называемых "межведомственных комиссиях";

5) разработка механизма, позволяющего максимально использовать опыт, методические наработки, полезную для оценки информацию, которыми обладают оценщики из регионов, где проводится оценка.

Второй способ - отказ от существующего пути развития кадастровой оценки и возврат к ее методическому обеспечению на нормативной основе. Это позволит проводить оценку на единой методологической базе, обеспечивающей сопоставимость результатов, решить проблему оспаривания кадастровой стоимости, поскольку исчезнет элемент творчества оценщика, однако вряд ли серьезно повлияет на восстановление системы рационального и эффективного землепользования в стране.

ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

Учебное пособие

Волгоград

3 Принципы оценки земель. 8

Факторы, определяющие стоимость земли

При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

¨ местоположение и окружение;

¨ целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

¨ физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

¨ транспортная доступность;

¨ инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

¨ условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

¨ условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

¨ обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

¨ изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

В зарубежной и отечественной теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории факторов, влияющих на стоимость земли:

¨ экономические;

¨ социальные;

¨ юридические, административные или политические;

¨ физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Экономические факторы определяются общим состоянием мировой, национальной или региональной экономики. Экономическими факторами спроса являются уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением продаж. Экономические факторы предложения представлены площадью земель, предлагаемых к продаже, затратами на освоение или производство строительных работ, затратами, связанными с обеспечением финансирования и налогообложением.

Социальные факторы основаны на базовых потребностях людей в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей "группироваться" вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. Стоимость земельных участков зависит также от других факторов социального характера – возрастной структуры, уровня образования населения, криминогенности, чувства собственности.

Юридические, административные и политические фак торы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Органы государственной власти и местного самоуправления часто осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. К факторам данного группы относятся также качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, школы, общественный транспорт, состояние городских служб.

В совокупности физических факторов , факторов окружающей среды и местоположения разграничивают характеристики собственно участка (размер, топография, иные физические параметры) и показатели местоположения, описывающие участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов и т.п.

Принципы оценки земель

В теории оценки недвижимости выделяют следующие группы принципов оценки:

1) пользователя;

2) связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) связанные с рыночной средой;

4) наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.

К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Каждый из этих принципов напрямую относится в первую очередь к зданиям, строениям, сооружениям и лишь косвенно затрагивает земельные участки.

Непосредственно "привязаны" к земле принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся. К этой группе оценочных принципов относятся принципы:

– остаточной продуктивности земли;

– предельной продуктивности (принцип вклада);

– возрастающей и уменьшающейся доходности;

– оптимальной величины;

– оптимального разделения имущественных прав;

– сбалансированности.

Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производства (капитал, труд, управление, земля), необходимых для осуществления любого вида деятельности.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

Данное суждение исходит из положения экономической теории – земля имеет "остаточную стоимость" и определенную ценность тогда, когда есть остаток дохода после покрытие трех других составляющих производства (Маршалл А.). Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после того, как оплачены затраты на труд, капитал и управление.

В основе принципа предельной продуктивности (принципа вклада) лежит положение об оставшемся после покрытия издержек доходе, полученном в результате инвестиций. Принцип предельной продуктивности в отношении земельных участков реализуется следующим образом: затраты на улучшение качественных свойств земли (внесение удобрений, проведение рекультивации и т.д.) позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно больших, чем вложенные затраты. Размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате улучшений качества земель и затратами на эти улучшения

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности заключается в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости, для определения которой эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка, например рассчитать прибыль от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке. Таким образом, принцип возрастающей и уменьшающейся доходности реализуется в процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли.

Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях бόльшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Например, на рынке жилья в Москве повышенным спросом пользуются одно-двух комнатные квартиры, а на земельном рынке в Подмосковье – земельные участки размером 10 соток.

Непосредственное отношение к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости имеет принцип оптимального разделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. В отношении земельных участков разделение имущественных прав может осуществляться следующим образом:

¨ физическое разделение – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки;

¨ разделение по времени владения и пользования – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

¨ разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения;

¨ разделение по залоговым правам (в перспективе).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности), заключающийся в том, что составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции, устанавливает экономическую связь земли с капиталом, трудом и управлением. Оптимально сочетание всех четырех составляющих производства приведет к максимальному доходу, а, следовательно, и высокой стоимости объекта недвижимости при его оценке.

Группа принципов, связанных с рыночной средой , представлена принципами зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Согласно принципу зависимости, на стоимость объекта недвижимости (в том числе земли) оказывают влияние различные факторы внешней среды: климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, юридические, демографические и т.д. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект (участок) факторы можно разделить на основные и дополнительные. Безусловно, одним из основных факторов, определяющих стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. В совокупности с близостью к объектам инфраструктуры (дороги, торговые и культурные центры) фактор местоположения формирует понятие "экономическое местоположение недвижимости", оказывающее наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей. Связи измеряются затратами времени, денежных средств или расстоянием. Например, рассматривая влияние на стоимость дачного участка одного из региональных факторов – расположения его в живописном месте – можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемого участка с сопоставимым, находящимся в обычной местности участком. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать влияние фактора (живописность местоположения) на стоимость объекта в денежном выражении.

Согласно принципу соответствия, объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости (спрос) и ограниченностью его предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем выше спрос, тем выше стоимость объекта недвижимости (предложение земельных участков ограничено).

Наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости оказывает введение законодательных и нормативных актов. Например, разрешение в законодательном порядке купли и продажи земельных участков обусловило значительное увеличение предложения на земельном рынке, что, в свою очередь, привело к стабилизации цен на землю.

Принципы конкуренции и изменения, в основном, присущи оценке зданий и сооружений.

Этап 1. Определение задачи.

О6ычно цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Полезность, замещение и ожидание являются теми основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять содержание поставленной задачи.

Этап 2. Составление плана оценки.

Обычно оценщик разрабатывает план, чтобы определить, какие данные будут необходимы для решения поставленной задачи. План составляется во избежании ненужного дублирования, непродуктивных затрат и потери времени. Оценщик попытается сконцентрировать свое внимание на тех факторах, которые имеют значение для решения данной задачи.

Этап 5. Согласование.

Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.

Оценка земель поселений

Методика ГКО земель поселений разработана группой специалистов – представителей Государственной земельной службы РФ (Росземкадастр, ФКЦ "Земля"), Министерства имущественных отношений РФ, земельных комитетов и иных организаций Нижегородской и Пермской областей. Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских и сельских поселений и базируется на статистическом анализе рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости и на адаптированных для российской практики подходах и методах массовой оценки недвижимости. В рассматриваемой методике кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:

¨ уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений и иной информации об объектах недвижимости;

¨ площади земельного участка;

¨ вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

¨ факторов местоположения и окружающей среды.

Основными требованиями, используемыми при подготовке рассматриваемой методики и определении кадастровой стоимости земель поселений, были:

¨ преемственность при проведении ГКОЗП;

¨ достоверность и доступность исходной информации;

¨ объективность учета существующих ценообразующих факторов;

¨ совместимость с системой государственного земельного кадастра (ГЗК);

¨ простота и универсальность использования специального программного обеспечения Методики;

¨ многофункциональность и иерархичность Методики;

¨ адаптация подходов и методов оценки недвижимости.

Состав первичных данных, используемых в данной Методике, формируется на основе статистической и иной информации, обрабатываемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности. В частности, информация о сделках с объектами недвижимости может быть представлена данными по сделкам с объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями), а также ценами предложений по объектам недвижимости, публикуемыми в специальных изданиях или средствах массовой информации.

Основными этапами расчета кадастровой стоимости земель поселений по рассматриваемой Методике являются:

1) проведение факторного анализа с учетом ценообразующих факторов;

2) выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

3) выделение тестовых, наиболее типичных по совокупности показателей объектов в каждом кластере и определение аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

4) расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;

5) распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

6) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:

P= S зем.уч. *(Pпос i +Pсделки i) * К i ц,

где: S зем.уч. – площадь земельного участка (кв.м);

Pпос i – линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Pсделки i – линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;

К i ц – коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует.

В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, в Методике предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). Кадастровая стоимость земельного участка и (или) удельный показатель кадастровой стоимости земель определяется методом "извлечения" (метод определения стоимости земельного участка по остаточному принципу).

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода «анализа иерархий».

Порядок проведения ГКОЗП включает две технологические линии. По первой технологической линии определяется кадастровая стоимость земельных участков в границах поселений с численностью жителей 10000 человек и более (>10000) на основе факторного анализа и кластеризации объектов ГКОЗП на территории субъекта РФ и формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообразующими факторами. По второй технологической линии определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей до 10000 человек (<10000) на основе выделения тестовых объектов и установления для них удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Практическим руководством по реализации методики ГКОЗП для организаций-исполнителей работ по государственной кадастровой оценке земель поселений являются специальные Технические указания, в которых приводятся разъяснения по используемому в методике математическому аппарату, этапам и видам работ по ГКОЗП. Методика ГКОЗП, технические указания, специальное программное обеспечение с руководством пользователя составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земель поселений.

Оценка земель лесного фонда

Согласно ст. 101 ЗК РФ к лесным землям, входящим в состав земель лесного фонда, отнесены земли, покрытые лесной растительностью и непокрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, гари, редины, прогалины и другие.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется на трех уровнях:

¨ оценочных зон и субъектов Российской Федерации;

¨ лесхозов;

¨ участков лесных земель в границах лесхозов.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется на основе капитализации годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования лесных земель.

На первом уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации определяется кадастровая стоимость 1 гектара лесных земель в границах оценочных зон и субъектов Российской Федерации.

Оценочные зоны совпадают с лесотаксовыми районами. Границы лесотаксовых районов устанавливаются в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 19.02.2001 №127 «О минимальных ставках платы за древесину, отпускаемую на корню» (Собрание законодательства Российской Федерации, 05.03.2001, № 10, ст. 958).

Для определения кадастровой стоимости 1 гектара лесных земель рассчитываются следующие показатели на 1 гектар лесных земель оценочной зоны и субъекта Российской Федерации:

¨базовая оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

¨базовые оценочные затраты;

¨цена производства древесины;

¨годовой расчетный рентный доход.

На втором уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации определяется кадастровая стоимость 1 гектара лесных земель в границах лесхозов.

При определении кадастровой стоимости лесных земель в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины.

Для определения кадастровой стоимости 1 гектара лесных земель по каждому лесхозу рассчитываются следующие показатели на 1 гектар лесных земель:

¨ оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

¨ оценочные затраты;

¨ цена производства древесины;

¨ годовой расчетный рентный доход.

На третьем уровне государственной кадастровой оценки земель лесного фонда в качестве объекта кадастровой оценки выступают участки земель лесного фонда в границах лесхозов.

Под участком земель лесного фонда понимается участок земель лесного фонда, границы которого должны быть обозначены в натуре с помощью лесохозяйственных знаков и (или) указаны в планово-картографических материалах (лесных картах).

При государственной кадастровой оценке участки лесных земель подразделяются на три вида:

1) Участки лесных земель, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные).

2) Участки лесных земель, занятые насаждениями, которые не входят в категорию спелых и перестойных лесов, то есть земли, занятые молодняками, средневозрастными и приспевающими насаждениями.

3) Участки лесных земель, занятые спелыми и перестойными насаждениями, пригодными для проведения рубок главного пользования при наличии соответствующих экономических условий.

Оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Определение кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения предполагает следующую последовательность действий:

¨ группировка различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения;

¨ определение удельных показателей кадастровой стоимости земель (далее УПКСЗ) для видов использования земель каждой группы;

¨ расчет кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель промышленности и иного специального назначения.

В случаях наличия рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается в процентах от их рыночной стоимости.

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель промышленности и иного специального назначения объединяются в группы.

Оценка земель водного фонда

Экономическая оценка водных ресурсов строится на основании системного подхода, то есть требуется рассмотрение водных ресурсов бассейна водного объекта с учетом потребностей общества в водных ресурсах.

При оценке водных ресурсов учитываются их следующие свойства:

¨ обеспечивать необходимую потребность в воде человека, флору, фауну, развитие производства;

¨ быть источником самой дешевой и экологически безопасной электроэнергии;

¨ служить источником продовольственных ресурсов;

¨ быть источником производственных ресурсов, таких как торф, сапропель;

¨ служить в качестве дешевых путей сообщения, используемых для внутренних грузо- и пассажироперевозок;

¨ быть основным рекреационным ресурсом как на локальном уровне (пляжи, базы отдыха), так и используемые в качестве туристических путей сообщения.

Одной из основных составляющих для оценки водных ресурсов являются замыкающие затраты, которые характеризуют общественно-необходимые допустимые затраты на прирост располагаемых водных ресурсов в связи с изменением объемов их потребления в рассматриваемом районе для данного периода времени и отражают территориальную ограниченность запасов водных ресурсов.

Другой составляющей при определении стоимостной оценки водных ресурсов является рента. Проблема определения водной ренты при использовании водных ресурсов решается с учетом изъятия рентных доходов, полученных при пользовании водными объектами, различающихся по таким признакам, относимым как к природным факторам – качество воды, удаленность от потребителя, рассредоточенность по водосборной площади, динамичность и изменчивость располагаемых водных ресурсов во времени, так и связанными с ними экономическими факторами – затраты на регулирование стока рек, на сооружение и эксплуатацию магистральных каналов комплексного назначения, затраты на содержание и восстановление гидротехнических сооружений, затраты на улучшение качественного состояния водных объектов

Удельная стоимость пресных водных ресурсов определяется соотношением суммы следующих показателей:

¨ экономическая оценка воды как основы жизни и существования человека, флоры и фауны;

¨ годовая экономическая оценка используемых водных ресурсов для водоснабжения, для гидроэнергетики, использование акватории водных объектов для производственно-хозяйственных нужд, для продовольственных нужд, для обеспечения производственных ресурсов.

Годовая экономическая оценка водных ресурсов, используемых в качестве водных путей Российской Федерации установлена в размере 7,2 млрд. руб.

По каждому водному объекту, включая болота, озера, реки при расчете удельной стоимости водных ресурсов принимаются только характерные для них показатели экономической оценки. При определении удельной стоимости водных ресурсов по отдельным водным объектам применяются повышающие коэффициенты: для болот применяются повышающие коэффициенты, учитывающие их способность содержать и аккумулировать запасы воды; для озер применяются повышающие коэффициенты, учитывающие высокое качество их пресных вод.

По экспертной оценке повышающие коэффициенты применяются в размере: для болот – 1,3;для озер – 2; для рек – 3.

ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

Показатели и методики оценки земель

Учебное пособие

Волгоград

2 Факторы, определяющие стоимость земли. 6

3 Принципы оценки земель. 8

4. Процесс оценки. Подходы к проведению земельно-оценочных работ. 12

5 Современные методики кадастровой оценки земель в России. 15

5.1. Оценка земель поселений. 16

5.2. Оценка земель сельскохозяйственного назначения. 19

5.3 Оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений. 22

5.4 Оценка земель лесного фонда. 24

5.5 Оценка земель особо охраняемых территорий и объектов. 26

5.6 Оценка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. 27

5.7 Оценка земель водного фонда. 27

Введение

Глава I. Теоретические основы государственной кадастровой оценки земель 1.1 Общие положения и содержание ГКОЗ

2 Необходимость ГКОЗ

3 Правовые основы ГКОЗ

Глава II. Проведение оценки стоимости земельного участка

1 Подходы к оценке стоимости земельного участка

2 Методы оценки стоимости земельного участка

3 Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Глава III. Особенности и развитие государственной кадастровой оценки земли

1 Земля как объект налогообложения

2 Концепция развития единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости

Заключение

Введение

Земля является важнейшим объектом недвижимости. К недвижимому имуществу законодательством отнесены земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные участки неосвоенных земель, участки земли с жилыми постройками, земельные участки с постройками нежилого назначения. В современных условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного развития.

Основными средствами регулирования землепользования являются государственная кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований. При этом рациональное землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и организации производства.

Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства. Поэтому объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой - либо определенной формы общения.

Целью курсовой работы является рассмотрение механизма определения кадастровой стоимости земель, а также анализ кадастровой оценки земель.

Цель определила постановку следующих задач:

−исследовать механизм функционирования земельного рынка и особенности формирования цен на земельные участки в Российской Федерации;

−проанализировать и систематизировать существующие методологические подходы к оценке стоимости земельных участков в Российской Федерации;

−обосновать важность кадастровой оценки земель;

−рассмотреть концепцию развития единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости.

В качестве объекта исследования выступает система оценки и учета земель в рамках рыночной экономики.

Предметом изучения является процесс кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости как база для последующих мероприятий по эффективному управлению земельными ресурсами.

Для решения поставленных задач были использованы следующие методы: системный анализ, обобщение, анализ нормативно-правовой базы, прогнозирование.

Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

Глава I. Теоретические основы государственной кадастровой оценки земель

1 Общее понятие и содержание государственной кадастровой оценки земель

государственный кадастровый оценка земля

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Как природный ресурс земля выступает в качестве важнейшей части окружающей природной среды, характеризующейся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, формирующими определенные типы ландшафтов. При этом земля, в первую очередь, социально- эколого-экономической категорией, обеспечивающей условия жизнедеятельности человека. Этим определяются следующие функции земли как природного ресурса:

она является основой жизни человека, источником удовлетворения его первостепенных нужд, важнейшим условием существования сменяющих друг друга человеческих поколений;

она является главным звеном всех существующих биоценозов и биосферы в целом;

она является основным источником красоты и богатства всей природы в целом.

Государственная кадастровая оценка земель занимает особое положение в ряду других ведомственных тематических кадастров (водный, лесной, градостроительный и т.д.) и информационных потоков с учетом следующих условий:

объектом ГКОЗ является весь земельный фонд государства независимо от его ведомственной принадлежности, форм собственности, целевого назначения и вида использования;

ГКОЗ имеет своим объектом особую форму средства производства и недвижимости - землю (неперемещаемую в пространстве, неоднородную, не ухудшающую свои производственные свойства и т. д.);

в соответствии с законодательством ГКОЗ по единой общегосударственной системе формирует земельно-кадастровые объекты и ведет государственный кадастровый учет на эти объекты и прав на них. Под первичной учетной кадастровой единицей понимается земельный участок с его подземным и надземным пространством, включая иные прочно связанные с участком объекты недвижимости. Этот участок должен иметь юридически признанные и удостоверенные границы, площадь, местоположение, правовой режим, кадастровый номер, назначение, использование и другие характеристики;

ГКОЗ обеспечивает административную и территориальную адресную регистрацию, и учет конкретных объектов и субъектов земельных отношений, а также учет текущих изменений, происходящих с ними;

ГКОЗ является единственным условием правового обеспечения доказательства существования конкретного объекта и права на него. Факт возникновения, существования или прекращения существования объекта или права на него, занесенный в ГЗК, в дальнейшим может быть оспорен только в судебном порядке;

ГКОЗ регулирует в законодательном порядке земельные отношения между собственниками и пользователями на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, а также и с государственными органами, включая земельные комитеты, возникающие в процессе признания и удостоверения государством факта существования и прекращения существования объектов земельного кадастра;

ГКОЗ в установленном порядке обеспечивает предоставление достоверной земельно-кадастровой информации органам законодательной и исполнительной власти, их структурам, юридическим и физическим лицам, осуществляет информационную поддержку ведомственных тематических кадастров;

данные ГКОЗ подлежат обязательному применению при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при решении земельных споров, установлении стоимостных характеристик недвижимого имущества, проведении планирования использования земли и землеустройства, принятии управленческих решений, защите прав юридических и физических лиц на землю и т.д.

Применение данных государственного земельного кадастра позволяет улучшить решение таких проблем, как управление активами; передача недвижимости в собственность; обеспечение кредитов; анализ экологической, экономической, демографической и социальной ситуации; управление развитием территорий; планирование и организация различных мероприятий; оценка воздействия на окружающую среду; сделки с недвижимостью и формирование земельного оборота; контроль статистических данных; территориально-пространственное планирование; формирование рынка ценных бумаг; информирование населения; определение местоположения объекта недвижимости; эффективное использование и охрана земельных участков и др.

В настоящее время государственный земельный кадастр Российской Федерации содержит систему необходимых сведений и документов о количестве и правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам; категориям земель; качественной характеристике и ценности земель. Он состоит из следующих основных разделов: регистрация землевладений, землепользований и участков собственности, количественный и качественный учет земельного фонда, бонитировка почв и экономическая оценка земель.

2 Необходимость государственной кадастровой оценки земли

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости - обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан. Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка - это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости. Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

В результате проведения государственной кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

Система земельного кадастра, действуя совместно с системой государственной регистрации прав на земельные участки и связанными с ними улучшениями, обеспечивает:

üПравообладателей - гарантиями прав на имущество;

üсистему налогообложения - актуальными сведениями об объектах налогообложения;

üрынок недвижимости - открытой и достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними улучшениях;

üсистему органов государственного и муниципального управления - информацией для формирования и проведения государственной политики в сфере земли и недвижимости, а также планирования и развития территорий.

Работы по проведению государственной кадастровой оценки земель ведутся Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальными органами и находящимися в его ведении предприятиями и организациями в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель». К указанным работам также могут привлекаться лица, имеющие лицензию на оценочную деятельность.

Результаты государственной кадастровой оценки земель заносятся в государственный земельный кадастр, где, основываясь на сведениях о земельных участках и их правообладателях, должны использоваться в целях установления объектов налогообложения, налогоплательщиков, определения налоговой базы, налоговых льгот, а также ставок земельного налога.

1.3 Правовые основы государственной кадастровой оценки земли

За последние пятнадцать лет была разработана, утверждена и внедрена в практику оценочной деятельности целостная система нормативного правового обеспечения. Она включает следующие документы:

) Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

) Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 65 и 66);

) Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;

) Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;

) Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 июля 2011 года № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

) Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1-5) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»; «Цель оценки и виды стоимости»; «Требования к отчету об оценке»; «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»; «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения».

Кроме того, за эти годы была разработана нормативная методическая база кадастровой оценки, на основе которой проведены два тура оценки по следующим категориям земель: земли сельскохозяйственного назначения (не включая земли садоводческих, огороднических и дачных объединений); земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли садоводческих, огороднических и дачных объединений, расположенных вне черты населенных пунктов (на землях сельскохозяйственного назначения); земли особо охраняемых природных территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда.

Первый тур государственной кадастровой оценки земель был проведен на территории Российской Федерации в период с 2001 по 2005 год, второй - с 2006 по 2010 год, а начиная с 2011 года и по настоящее время выполняются работы третьего тура кадастровой оценки земель.

В 2013 году завершены мероприятия по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Курской области.

В результате проведенной работы на территории региона актуализирована и утверждена постановлением Администрации Курской области от 27.12.2013 № 1040-па кадастровая стоимость по 57 995 земельным участкам.

Таким образом, земельный кадастр - это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административно-территориальных единиц (областей, краев), о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах.

В результате проведения государственной кадастровой оценки государство получает реальную картину стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости.

Глава II. Проведение оценки стоимости земельного участка

1 Подходы к оценке стоимости земельного участка

Имеется три общеустановленных подхода в оценке: сравнительный, доходный и затратный.

В общем случае, при наличии необходимого количества рыночной информации для оценки нужно применять все три подхода. Невыполнимость или ограничения применения того или иного подхода доказываются в отчете об оценке.

Сравнительный подход используется для нахождения стоимости оцениваемого участка путем сравнения цен недавних продаж похожих земельных участков на результативно действующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход базируется на принципе замещения: разумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок сумму, большую, чем ту, за которую можно купить на рынке схожий по качеству и полезности земельный участок.

В рамках сравнительного подхода используются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

Доходный подход используется для нахождения стоимости оцениваемого участка, способного давать доход в будущем на протяжении конкретного срока его эксплуатации. Стоимость является суммой приведенных к текущему моменту будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Арендная плата отображает размер земельной ренты, поскольку вводится с учетом главных рентообразующих факторов и предусматривает настоящий уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Следовательно, стоимость земельного участка является дисконтированной стоимостью будущей земельной ренты.

Использование доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и направлений, а также применения таких расчетных показателей, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и других.

В рамках доходного подхода для оценки применяются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. В третьем разделе работы проанализируем каждый из методов.

Затратный подход подразумевает нахождение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями.

Затратный подход представляет рыночную стоимость именно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за минусом их износа. При этом модель нахождения стоимости земельного участка базируется на принципе остатка.

При отводе земель под застройку, наряду с оценкой плодородного слоя, важнейшее значение имеют такие факторы, как капитальные и эксплуатационные затраты: месторасположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, прочим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры; инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и другие. При оценке плодородного слоя, расположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории; внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки; социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие); санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и другие).

Затратный подход считается единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные сведения о произведенных сделках с подобными участками без улучшений.

Составляющие затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка применяются в методе остатка для земли, методе выделения.

2 Методы оценки стоимости земельного участка

Расчет стоимости в пределах каждого из трех вышеописанных подходов проводится следующими методами.

) Метод сравнения продаж считается наиболее предпочтительным и общеприменимым. Главные составляющие: права собственности; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; месторасположение; физические характеристики; доступные коммунальные услуги; условия зонирования; наилучшее и наиболее действенное применение.

) Метод распределения базируется на положении о том, что для любого типа недвижимости имеется нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Подобное соотношение наиболее справедливо для новых улучшений, отражающих наилучшее и наиболее результативное использование земли.

) Метод выделения считается разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Данный метод применяется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость низок и довольно легко находится.

) Метод разбивки на участки используется в случаях, когда разбивка участка на несколько наименьших по величине представляет наилучшее и наиболее результативное использование земли.

) Техника остатка для земли используется при отсутствии сведений о продажах свободных участков земли.

) Метод капитализации чистой земельной ренты сформирован на принципе добавочной продуктивности, сообразно которому после разделения между всеми факторами производства систематических доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, доля этих доходов может быть причислена к земельному участку.

3 Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка содержит пять этапов:

Этап 1. Установление важнейших вопросов оценки. На этом этапе оценщик определяет следующие параметры оценки:

цель оценки;

стандарты оценки, согласно которым находится стоимость;

правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка нужно ясно определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная; инженерной и транспортной инфраструктуры; рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и другие;

разрешенное использование земельного участка;

форма собственности;

кадастровый номер;

сервитут и ограничение вещных прав на земельный участок;

присутствие застройки;

установление даты проведения оценки. Дата установления стоимости земельного участка не должна быть позднее даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, применяемые для оценки, подразделяются на общие и специальные. Сбор общих данных подразумевает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и иные факторы, воздействующие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его месторасположения.

Сбор особых данных предполагает анализ подробной информации, имеющей отношение к оцениваемому объекту. Обозначенные данные применяются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его месторасположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для избрания методов оценки и тому подобного. При сборе и анализе информации, особое внимание уделяется следующим данным:

юридическое описание и регистрационные данные;

физические характеристики земельного участка;

описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры;

характеристика местоположения и прилегающей территории;

анализ экономических факторов;

особые факторы, следующие из местоположения конкретного участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, изображающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений. Источники информации:

непосредственный осмотр земельного участка и примыкающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. нахождения идентичности между тем, что указано в документах, и тем, что действительно существует.

получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.

изучение земельного рынка и практики продаж.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается, исходя из его наиболее эффективного использования (НЭИ), то есть наиболее возможного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, отвечающим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и вследствие которого расчетная величина стоимости земельного участка будет наибольшей. НЭИ анализируется как с позиции «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом возможностей улучшения характеристик уже имеющегося на участке объекта. НЭИ земельного участка находится с учетом допустимого обоснованного его дробления на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Этап 4. Расчет рыночной стоимости на базе трех подходов к оценке - затратного, сравнительного, доходного - и согласование найденных результатов. Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик при проведении оценки применяет (или аргументирует отказ от применения) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно устанавливает в рамках каждого из подходов к оценке, конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для применения того или иного метода рыночной информации.

Любой из этих методов приведет к нахождению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ разрешает взвесить плюсы и минусы каждого из примененных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на базе наиболее оптимальных и достоверных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка выражается в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не учтено другое (к примеру, расчет диапазона величин).

Этап 5. Подготовка отчета об оценке. Итоги оценки оформляются в виде письменного отчета об оценке. Главные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в правовых нормативных документах Российской Федерации:

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. № 519; Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р; Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р.

При формировании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:

своевременное формирование в письменной форме и предоставление заказчику отчета об оценке земельного участка считается надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;

отчет не должен допускать разноплановой трактовки или вводить в заблуждение. В отчете в неотъемлемом порядке указаны: дата проведения оценки земельного участка, применяемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся прочие данные, необходимые для полной и недвусмысленной трактовки итогов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;

если при проведении оценки земельного участка находится не рыночная стоимость, а прочие виды стоимости, в отчете должны быть показаны критерии нахождения оценки земельного участка и причины отступления от возможности нахождения рыночной стоимости земельного участка;

отчет может также включать другие данные, считающиеся, по воззрению оценщика, значительными с точки зрения полноты обоснования использованного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;

для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации предусматриваются специальные формы отчетов (к примеру, по кадастровой оценке земель поселений);

отчет лично подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Итак, имеется три общеустановленных подхода в оценке: сравнительный, доходный и затратный. Расчет стоимости в пределах каждого из трех вышеуказанных подходов проводится следующими методами: сравнения, распределения, выделения, разбивки, капитализации, остатка. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка содержит пять этапов

Глава III. Особенности и развитие государственной кадастровой оценки земли

1 Земля как объект налогообложения

Земельный налог является местным налогом, обязательным к уплате на территориях тех муниципальных образований, представительные органы власти которых приняли нормативный правовой акт о введении земельного налога в соответствии с главой 31 Налогового кодекса РФ. В городах Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе земельный налог устанавливается и вводится в действие законами указанных субъектов Российской Федерации. Земельный налог - уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Земельный налог относится к местным налогам.

Налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. В соответствии со ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Плательщиками земельного налога не признаются организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды. Объект налогообложения Налогом облагаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

Земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации. Объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

Земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

Земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, в пределах лесного фонда;

Земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) и не могут превышать:

0.3% в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования, в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры, жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры, жилищно-коммунального комплекса). Предоставленных для жилищного строительства; предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

1.5% в отношении прочих земельных участков. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Федеральным законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ внесены поправки в главу 31 «Земельный налог» НК РФ, которые вступят в силу с 01.01.2015 г.

Так, в п. 2 ст. 387 НК РФ уточнено, что, устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные, (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) определяют:

Налоговые ставки в пределах, установленных главой 31 НК РФ, для всех налогоплательщиков;

Порядок и сроки уплаты налога только в отношении налогоплательщиков-организаций.

В перечень объектов, не признаваемых объектом налогообложения земельным налогом, включены земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома. По общим правилам, установленным п. 1 ст. 391 НК РФ, налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

С 01.01.2015 г. уточняется, что в отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки такого земельного участка на государственный кадастровый учет. Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда. Учитываются, при определении налоговой базы начиная, с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Уточнен перечень лиц, имеющих право на налоговый вычет в размере 10 000 руб. на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении. К таким лицам относятся инвалиды I и II групп инвалидности без каких-либо дополнительных оговорок. В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности постоянного (бессрочного) пользования. Пожизненного наследуемого владения на земельный участок (его долю) исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу). В отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде.

2 Концепция развития единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости

Государственная политика Российской Федерации в сфере земельно-имущественных отношений направлена на рациональное использование земельных ресурсов и объектов недвижимости как важнейших составляющих национального богатства России, обеспечение государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.

Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости является составной частью задач обеспечения социально-экономического развития страны, решения социальных, экономических и экологических проблем, повышения качества жизни и содействия региональному развитию.

В целом ряде стратегических и программных документов рассматриваются вопросы в сфере земельно-имущественных отношений.

Мероприятия федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2019 годы)» (далее - Программа) позволит увеличить потенциал, достигнутый в учетно-регистрационной системе в предыдущие годы, повысить качество предоставления государственных услуг и, как следствие, достичь значений показателей, установленных статусными документами.

В рамках реализации Программы предусматривается комплекс мероприятий, обеспечивающих создание достоверного (полного и качественного) единого государственного реестра объектов недвижимости, обеспечение оптимальных и комфортных условий предоставления государственных услуг потребителю, а также увеличение доходной части бюджетов за счет расширения налогооблагаемой базы, что, в свою очередь, способствует достижению такой важнейшей стратегической цели государственной политики в области создания условий устойчивого экономического развития Российской Федерации, как эффективное использование земли и недвижимости для удовлетворения потребностей общества и граждан.

На сегодняшний день создана техническая инфраструктура государственного кадастра недвижимости; на всей территории Российской Федерации завершены работы по переносу сведений из ранее созданных баз данных технического учета объектов капитального строительства в государственный кадастр недвижимости, а также осуществлены актуализация сведений в электронном виде и передача в территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии массива изготовленных электронных копий технических паспортов с одновременным формированием базы данных объектов недвижимого имущества; проведены работы по созданию инфраструктуры пространственных данных государственного кадастра недвижимости, в том числе в полном объеме сформирована цифровая картографическая основа; во всех кадастровых округах завершены работы по массовой оценке объектов капитального строительства. Таким образом, реализовано одно из основных мероприятий, обеспечивающих создание условий формирования базы для исчисления налога на недвижимость на всей территории Российской Федерации; в 2010 году завершены работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель на всей территории Российской Федерации. С 2011 года осуществляется очередной этап указанных работ; внедрена во всех субъектах Российской Федерации автоматизированная система государственного кадастра недвижимости, в результате чего осуществлен переход подведомственных учреждений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на централизованное ведение государственного кадастра недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости является единым централизованным источником содержащихся в электронном виде сведений об объектах недвижимости, позволяющим значительно сократить временные издержки при государственном кадастровом учете объектов недвижимости и предоставлении сведений из государственного кадастра недвижимости, а также создать механизм доступа к информационным ресурсам государственного кадастра недвижимости и развивать сервисные услуги на основе интернет- и интранет-технологий.

Комплексность предоставляемых сведений, возможность проведения анализа и построения прогнозов сделали информацию об объектах недвижимости более востребованной, что оказало существенное влияние на повышение эффективности принимаемых решений в области недвижимости структур власти и управления, а также субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

В результате реализации подпрограммы созданы условия для формирования налоговой базы на всей территории Российской Федерации для исчисления налога на недвижимость.

В настоящее время создана цифровая картографическая основа на всей территории Российской Федерации, которая дает возможность упростить технологию и снизить затраты на производство землеустроительных и кадастровых работ, проводимых для целей кадастрового учета.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственный кадастр недвижимости существуют как взаимосвязанные, но самостоятельные базовые информационные ресурсы, что приводит к высокой удельной ресурсоемкости предоставления государственных услуг в сфере регистрации прав и кадастрового учета недвижимости и не позволяет повысить эффективность налогооблагаемой базы в условиях введения единого налога на недвижимое имущество;

отсутствует единый закон о государственной регистрации прав и кадастровом учете объектов недвижимости. Учетно-регистрационные процедуры регулируются федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости», которые не исключают дублирования сведений о правах и объектах в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости и не предусматривают правила синхронизации сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости, что приводит к многократному увеличению ошибок в сведениях указанных систем;

значительная доля ошибок и пробелов в базах данных соответствующих информационных ресурсов также является одной из причин высокой удельной ресурсоемкости предоставления государственных услуг в сфере регистрации прав, кадастрового учета недвижимости и налогообложения недвижимого имущества.

В то же время за прошедший период разработана первая очередь, в рамках которой была выработана архитектура решения, разработана схема переноса данных и схема интеграции компонентов в сфере кадастрового учета, что впоследствии дало возможность произвести оценку стоимости создания и внедрения новой системы, а также определить принципы создания единого закона о государственной регистрации прав и кадастровом учете объектов недвижимости, регулирующего в том числе и порядок ведения единого государственного реестра объектов недвижимости.

Однако для перехода к ведению единого государственного реестра объектов недвижимости необходимо соответствующее финансирование, поскольку в рамках текущего содержания бюджетных средств будет хватать только на поддержание материально-технической базы единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости.

Заключение

Земельный кадастр - это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административно-территориальных единиц (областей, краев), о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах.

В результате проведения государственной кадастровой оценки получается реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

Список использованной литературы

1.Конституция Российской Федерации / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Земельный кодекс Российской Федерации / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Налоговый кодекс Российской Федерации / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Распоряжение Правительства РФ от 28.06.2013 N 1101-р «Об утверждении Концепции федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2019 годы)» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Приказ МЭР РФ от 29.07.2011 г. № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Постановление Администрации Курской области от 07.12.2012 г. № 1066-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения курской области» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

.Варламов А.А., Гальченко С.А. Государственный кадастр недвижимости / Под ред. А.А. Варламова. - М.: КолоС, 2012. - 679 с.: ил. - (Учебники и учебные пособия для студентов ВУЗов).

.Особенности ведения кадастра на современном этапе [Текст]: монография / В.Н. Клюшниченко. - Новосибирск. СГГА, 2011. - 139 с. // #"justify">.Развитие кадастровой оценки недвижимости [Текст]: монография / А.В. Пылаева. - Нижний Новгород. ННГАСУ, 2012. - 130 с. // http://irt.su/wp-content/

14.Имущественные отношения в Российской Федерации / № 7/2012. Павлова В.А. Концепция кадастровой оценки земель как основа налогообложения недвижимости //

1. Основные положения

1.1. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда (далее - Методические рекомендации) применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, земельных участков в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

Поверхностными водными объектами, за исключением обособленных водных объектов;

Подземными водными объектами;

Внутренними морскими водами;

Территориальным морем Российской Федерации.

1.3. Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда подразделяются на:

1.3.1. Земельные участки, занятые обособленными водными объектами.

1.3.2. Земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов:

Занятые объектами водоснабжения;

Занятые объектами рекреации;

Занятые объектами рыбного и охотничьего хозяйства;

Занятые водозаборными, портовыми, гидротехническими и иными водохозяйственными сооружениями и объектами;

Занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью;

Предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

2. Группировка земельных участков в составе земель водного фонда

2.1. В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда, указанные в Методических рекомендаций, объединяются в следующие группы.

Вторая группа включает в себя земельные участки занятые:

Обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации;

Сооружениями, предназначенными для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружениями (дамбами), ограждающими хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройствами от размывов на каналах, а также другими сооружениями, предназначенными для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

Третья группа включает в себя земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые:

Объектами водоснабжения;

Объектами рыбного и охотничьего хозяйства;

Гидротехническими сооружениями (за исключением сооружений, предназначенных для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружений (дамб), ограждающих хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройств от размывов на каналах, а также других сооружений, предназначенных для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов);

Водозаборными, портовыми и иными водохозяйственными сооружениями и объектами.

Четвертая группа включает в себя земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью.

Пятая группа включает в себя земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

Шестая группа включает в себя земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые объектами рекреации.

3. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе

3.1. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается в размере 100% от их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р.*

_____________________

4. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе

4.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется в следующем порядке:

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе;

Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.

4.2. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах административного района устанавливаются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах территории того же административного района.

4.3. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

5. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе

5.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, осуществляется в следующем порядке:

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе;

Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе.

5.2. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, отнесенных Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, утвержденной приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/19** к соответствующей группе.

______________________________

** Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения признана не нуждающейся в государственной регистрации письмом Минюста России от 8 апреля 2003 г. N 07/3354-ЮД.

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер названного приказа следует читать как "П/49"

В случае, если земельные участки, отнесенные к третьей группе, расположены в границах прибрежных защитных полос, удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков рассчитываются исходя из максимального для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, отнесенных Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения к соответствующей группе.

5.3. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к третьей группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

6. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе

6.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, осуществляется в следующем порядке:

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе;

Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе.

6.2. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из минимального для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения по виду использования, наиболее близкому по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам.

6.3. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к четвертой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

7. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе

7.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, осуществляется в следующем порядке:

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе;

Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе.

7.2. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений.

В случае, если земельные участки, отнесенные к пятой группе, расположены в границах прибрежных защитных полос, удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков рассчитываются исходя из максимального для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений.

7.3. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к пятой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

8. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе

8.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, осуществляется в следующем порядке:

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе;

Расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе.

8.2. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов, отнесенных Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утверждаемыми Минэкономразвития России, к соответствующей группе.

В случае, если земельные участки, отнесенные к шестой группе, расположены в границах прибрежных защитных полос, удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков рассчитываются исходя из максимального для того же административного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов, отнесенных Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов к соответствующей группе.

8.3. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к шестой группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.