Кредиты 

Функции технического заказчика в строительстве нормативные документы. Договор на выполнение функций технического заказчика

Во время развития рыночных отношений в России появилась необходимость обеспечить высокую эффективность отрасли капитального строительства, для чего требовался высокий профессионализм исполнителей. Поэтому существовавшая в начале 2000-х годов неизменная практика объединения в одном лице заказчика-застройщика была скорректирована и в 2011 году законодательно была прописана служба технического заказчика.

Понятие техзаказчика и его основные функции

Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ технический заказчик – это юридическое или физическое лицо, действующее в интересах и от имени застройщика на профессиональной основе. Он заключает соглашения и контролирует все выполняемые строительно-монтажные работы, начиная с этапа проектирования до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщику оставлено право самостоятельного выполнения функции технического заказчика.

В случае, когда реализуется один масштабный строительный проект, наиболее целесообразным выглядит привлечение компании со стороны. Если же речь идет о возведении нескольких крупных объектов (например, целого жилого комплекса), то тогда для застройщика более выгодно, чтобы у него была собственная служба технического заказчика как постоянно действующее структурное подразделение компании. Многие крупные игроки строительного рынка имеют у себя такие структуры.

Функции технического заказчика состоят в следующем:

  • Изучение и определение предполагаемых параметров объекта реконструкции или строительства (высотность, площадь, форма), подготовка на основании этой информации градостроительного плана, привязанного к выделенному земельному участку.
  • Проведение инженерных и изыскательных работ (гидрологических, геологических, геодезических), в некоторых сложных случаях также сейсмических, коррозионных, экономических. Получение в соответствующих органах технических условий, необходимых для подключения объекта к городским сетям (вода, газ, электричество, отопление, телефонная связь), транспортной инфраструктуре, разработка схемы логистики. Согласование условий оплаты для присоединения к указанным сетям.
  • Сбор и анализ исходных данных, передача их для изготовления проектно-сметной документации, получение заключений государственных органов по экологическим, имущественным, санитарным вопросам. Поиск организации для изготовления проектной документации в соответствии с заданием на проектирование, размещение заказа, согласование в установленном порядке всех документов.
  • Получение разрешения на проведение строительных работ, подбор подрядчика и заключение с ним договора на выполнение полного цикла строительно-монтажных работ, пусконаладочных процессов, поставку оборудования и необходимых материалов.
  • Приемка, ведение постоянного учета, обеспечение надлежащего хранения находящихся на складах материалов, конструкций, изделий и оборудования, своевременная передача их исполнителям для выполнения работ. Поставщики часто определяются по результатам конкурса.

Кроме того, технический заказчик выполняет ряд контрольных функций, направленных на такие сферы:

  • подготовка надлежащим образом строительной площадки, обеспечение электроснабжения;
  • строительный контроль (технический надзор) за соблюдением установленных правил и норм во время проведения строительно-монтажных и проектных работ, недопущение волокиты и срыва сроков исполнения;
  • подписание актов о выполнении скрытых работ, а также фиксация объемов произведенных СМР;
  • контроль исполнения предписаний по результатам авторского надзора;
  • приемка завершенных работ и подготовка к передаче объекта в эксплуатацию;
  • контроль над экономностью и рациональностью использования средств, выделенных на капитальное строительство или реставрацию, проведение своевременной оплаты поставщикам и подрядчикам за поставленные материалы и выполненные процессы;
  • организация итоговой проверки возведенного строения органами государственного строительного надзора;
  • ввод в эксплуатацию объекта после оформления соответствующего разрешения, подготовка и передача всех необходимых бумаг застройщику для процедуры оформления права собственности на объект.

Расширить или уменьшить объем полномочий технического заказчика в строительстве можно на этапе составления договора, в котором детально расписываются все обязательства сторон.

Услуги технического заказчика оцениваются приблизительно в размере 3-5% от общей стоимости инвестиционного проекта (строительно-монтажных и проектно-изыскательных работ), хотя при организации сложного строительства эта сумма может быть значительно увеличена.

Правовые аспекты деятельности техзаказчика

Исходя из положений статьи 1 Градостроительного кодекса и сложившейся юридической практики, можно сделать вывод, что технический заказчик представляет застройщика во взаимоотношениях с различными организациями:

  • государственными и муниципальными органами;
  • фирмами, выполняющими геодезические и инженерно-геологические изыскания;
  • проектными организациями;
  • генеральным подрядчиком или подрядчиками.

Если деятельность технического заказчика в строительстве не предусматривает одновременного выполнения функций подрядчика , то такая деятельность квалифицируется как посредническая. Правовой статус застройщика и техзаказчика различаются, поскольку застройщик является лицом, имеющим право осуществлять строительство, а технический заказчик исполняет отдельные представительские функции от имени застройщика.

Иногда возникает вопрос, не совпадают ли полномочия инженерных организаций, которые проводят контроль и надзор над строительством по договорам с застройщиком, с полномочиями техзаказчика. Однако практика, в т.ч. и судебная, свидетельствует, что функции второго значительно шире, поскольку они могут, среди прочего, включать в себя и работы по техническому надзору и контролю над строительством.

Уровень ответственности сторон фиксируется в специальном соглашении о выполнении функций техзаказчика: за весь цикл проекта или его отдельные стадии. Практика свидетельствует о том, что подобные структуры следует нанимать на самых ранних фазах инициативы, это позволит им глубже понять все начинание и не допустить ошибок и финансовых потерь, исправить которые в дальнейшем будет трудно. Централизация функций в одних руках обеспечит планомерную и стройную реализацию каждого этапа. При правильном построении взаимоотношений техзаказчик может быть в одном лице исполнителем, консультантом, переговорщиком, контролером и управленцем.

Поскольку технический заказчик – это профессиональный представитель инвестора (застройщика) в отношениях со сторонними организациями, то предъявить ему какие-либо требования можно только при ненадлежащем исполнении данных функций, в частности он несет ответственность за:

  • соответствие реальных объемов произведенных работ данным, указанным в документации;
  • сроки работ в соответствии с календарным планом, отслеживание отставания и опережения графика;
  • соответствие смете стоимости выполненных изыскательных, проектировочных и строительно-монтажных работ;
  • качество исполненных процессов в сравнении с заданными параметрами.

Нередко возникают ситуации, когда застройщик, заключая договор генерального подряда, считает, что возложил на генподрядчика и функции технического заказа. Вместе с тем, генподрядчик обеспечивает проведение строительно-монтажных работ и не уполномочен выполнять представительские функции. Для того чтобы возложить на него такое задание, требуется заключение с ним еще одного соглашения – о техническом заказчике. В противном случае, предъявить генподрядчику какие-либо претензии относительно несвоевременного получения тех или иных разрешений невозможно.

Договор технического заказчика может иметь вид:

  • соглашения о возмездном оказании определенных услуг;
  • смешанного соглашения, содержащего моменты, как оказания платных услуг, так и агентирования.

Сторонами договора являются: с одной стороны застройщик, представляющий инвестора, который обеспечивает строительство на принадлежащем ему земельном участке, а с другой – юридическое или физическое лицо (техзаказчик), имеющее соответствующую лицензию на проведение строительства и проектирования (в зависимости от утвержденного перечня действий).

С 1 июля 2017 года от техзаказчика требуется быть членом саморегулируемых организаций в соответствующей области (проектирования, строительства, инженерных изысканий). Если же застройщик хочет взять все функции на себя то он также должен войти в члены соответствующих саморегулируемых организаций и выполнить ряд условий относительно наличия профессиональных кадров.

Все разногласия и споры между сторонами решаются путем проведения переговоров, а в случае не достижения положительного результата – в арбитражном суде.

Преимущества привлечения техзаказчика и оплата стоимости его работы

Инвесторы строительства для обеспечения должного качества организации всех процессов, связанных с оформлением бумаг и возведением сооружения, обычно привлекают фирмы, обладающие подготовленными кадрами и имеющие опыт успешной работы в этой сфере. Техзаказчик берет на себя всю организационную деятельность, освобождая застройщика от необходимости вести многочисленные переговоры, отслеживать соблюдение требований стандартов и нормативных документов.

Кроме того, привлеченная компания отстаивает интересы (в том числе и финансовые) своего нанимателя на всем протяжении внедрения проекта. Каждая фаза проекта проверяется, выявленные нарушения и ошибки оперативно устраняются. Перерасход утвержденных смет не допускается или четко обосновывается. С финансовой точки зрения привлеченная компания выполняет такие действия:

  • согласовывает стоимость строительства с нанятыми подрядчиками и, если они есть, субподрядчиками;
  • проводит проверку предъявленных к оплате счетов;
  • контролирует финансовые расходы, сверяясь со сметой;
  • отслеживает достоверность и правильность ведения бухгалтерского учета;
  • готовит оперативные отчеты об использовании денежных средств, выделенных на проект.

Такое построение работы избавляет застройщика от необходимости держать у себя в структуре постоянный штат дорогостоящих специалистов и отслеживать каждый шаг выполнения инвестиционного проекта . Исходя из этого, можно прийти к выводу, что техзаказчик – это не вспомогательный орган, а полноценный профессиональный партнер, от действий которого может зависеть судьба всего начинания.

Стоимость вознаграждения за оказанные услуги, как правило, прописывается в соглашении. Однако отсутствие этой составляющей не делает договор недействительным, поскольку в таких случаях можно обращаться к нормам статьи 424 (п.3) Гражданского кодекса. Они предусматривают возможность осуществить оплату, ориентируясь на цены за такие же услуги в похожих обстоятельствах.

В зависимости от возложенных полномочий, цена на услуги техзаказчика может сильно варьироваться. Как пример можно привести такой расчет:

  • Только контроль и технадзор – устанавливается ежемесячная фиксированная плата или 1-2% от стоимости работ. Гарантирует соответствие сооружения всем стандартам и нормам.
  • Инжиниринговые услуги – 2-3% от стоимости изыскательных, проектных, монтажных и строительных работ. Выгода для инвестора – сокращение сроков и до 7% уменьшения прямых расходов.
  • Заказчик-застройщик – до 4% всех затрат. Следствие – экономия времени и до 10% сметы.
  • Управление строительством на профессиональном уровне, т.е. передача максимального количества полномочий – 4-5% стоимости всего инвестиционного проекта. Позволяет сэкономить время и 15% прямых расходов.

При этом следует отметить тот момент, что некоторые действия требуют одинаковых затрат времени и усилий, независимо от масштаба проекта. Поэтому на практике услуги техзаказчика при возведении масштабных объектов стоят (в относительных величинах) гораздо дешевле, чем при менее крупном капитальном строительстве.

Функции Технического заказчика

Лицо, представляющее интересы Инвестора и занимающееся сопровождением его проектов на всем протяжении их реализации (выпуск градостроительной документации, проектирование и строительство), называется Техническим заказчиком. Он в ходе своей работы профессионально решает все возникающие вопросы технического и юридического характера. Техзаказчик несет полную ответственность перед Инвестором за Техническую и экономическую сторону создания Объекта капитального строительства, начиная с этапа сопровождения выпуска градостроительной документации. За ним же закрепляется обязанность по отстаиванию финансовых интересов своего нанимателя. Отношения сторон регулируются договором, в котором указывается, на каких условиях происходит сотрудничество, а также какой объем ответственности принимает на себя каждая из сторон.

Среди обязанностей Технического заказчика одной из основных задач является проведение контроля выполнения обязательств субподрядных организаций. Он предполагает серьезные проверки каждого этапа, что позволяет обнаружить недопустить ошибки и нарушения в технологиях проводимых работ.

К функциям Технического заказчика относится слежение за расходованием средств, которые Инвестор вкладывает в проект. Тут очень важно не допустить необоснованного перерасхода финансовых ресурсов. Полностью этот момент исключить нельзя, но он должен быть минимизирован.

Инвестор в заключаемый договор с Техническим заказчиком может включить любой объем его обязательств. Нередко Техзаказчику поручается проводить все этапы реализации инвестиционного проекта. Перечень услуг Технического заказчика очень широк, он включает в себя и сбор исходно-разрешительной документации при разработке проекта, и оформление разрешений при вводе объекта в эксплуатацию. Таким образом, Техзаказчик работает от самого начала реализации проекта до его полного завершения. По потребности он может производить и другие действия, например, подписывать договоренности с эксплуатирующими и ресурсоснабжающими компаниями.

Обобщенно можно сказать, что служба Технического заказчика решает следующие задачи:

  • производит сбор и подготовку исходно-разрешительных документов;
  • контролирует процесс разработки проекта;
  • организует различные экспертные проверки проектов;
  • оформляет разрешительную документацию на строительство;
  • ведет технический надзор на строительном объекте;
  • вводит завершенные объекты в эксплуатацию.

Технический заказчик — ведущий организатор строительства

У многих сложилось неправильное представление о Техническом заказчике как о вспомогательной организации, которая может быстро и грамотно собрать пакет разрешительных документов, а также добиться нужных согласований. Однако на самом деле Техзаказчик — это надежный партнер и эксперт в следующих областях:

  • сопровождение выпуска требуемой градостроительной документации (ППТ, ГПЗУ), с учетом снятия имеющихся обременений, согласования требуемого ВРИ, функционала, увеличения высотности и максимизации ТЭПов будущего Объекта;
  • организация работ по сопровождению проектирования, прохождения экспертизы Проекта;
  • организация работ на стройплощадке;
  • оформление ТУ для подключения объекта к инженерным сетям;
  • контроль расходования денежных средств и многих других.

На компанию, являющуюся Техническим заказчиком, возлагается решение всех основных задач, связанных с управлением градостроительными, проектировочными и строительными процессами, а также организацией эффективной совместной работы всех их участников. Техзаказчик также организует технический надзор, который заключается в контроле качества строительства и соблюдения сроков реализации проекта.


Технический заказчик — это один из важных участников строительного рынка, потому что он ведет многоплановую работу, посильную только специалистам с многолетним опытом. При этом нужно понимать, что ни в одном учебном заведении не учат на такую специальность, и все берущие на себя обязанности по осуществлению функций Технического заказчика получают нужные навыки на практике в течение многих лет работы.

Технический заказчик в строительстве — это полноправный субъект строительной отрасли, который был признан таковым совсем недавно. Официальное закрепление понятия в документах произошло в 2011 году. Гражданский кодекс пополнился определением, в соответствии с которым Техзаказчиком называется компания или физическое лицо (действующее на профессиональной основе), наделяющееся Застройщиком соответствующими полномочиями и получающее возможность действовать от его имени. Гражданский кодекс одновременно с этим определяет, что Застройщиком и Техническим заказчиком может быть одно лицо. Такая схема реализуется в случаях, когда первый отказывается от привлечения сторонних профессионалов и сам выполняет необходимую здесь работу.

Задачи, решающиеся на практике Техническим заказчиком

Для полноценного понимания значения службы Технического заказчика надо более детально рассказать о выполняемой ею работе. Техзаказчик на первом этапе принимается за подготовку предпроектных и проектных документов, он же управляет проектом, пока тот разрабатывается и согласовывается. На его плечи ложится организация эффективного взаимодействия всех задействованных в процессе сторон:

  • инвесторы (заказчики);
  • проектировщики;
  • подрядчики;
  • выдающие нужные разрешения контролирующие органы.

Техническим заказчиком соблюдаются те интересы, которые имеются у каждой из сторон, и одновременно с этим он обеспечивает сдачу объекта в установленные сроки. Естественно, обязательно нужно следить за соответствием проектным и нормативным документам.

Работа начинается с того, что выделяется участок под застройку с утвержденным для него градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ). На его основании Техническим заказчиком проводится подготовка сразу нескольких документов, среди которых:

  • арендный договор;
  • договор на безвозмездное использование земли в течение определенного срока, пока идет разработка проекта и осуществляется строительство;
  • документы, позволяющие оформить земельно-имущественные отношения;
  • документы, позволяющие перевести землю в необходимую категорию.

Когда разработка и согласования архитектурно-планировочной концепции завершены, нужно оформить технические условия для того, чтобы объект был подключен к инженерным сетям. Тот, на кого возложено исполнение функций Технического заказчика, должен помимо получения этих документов подтвердить действие всех оформленных ТУ в различных эксплуатирующих организациях. Оказание услуг Технического заказчика заключается, в том числе, в налаживании контакта с организациями, которые поставляют на объект:

  • электричество;
  • воду (и отводят канализационные стоки);
  • тепло;
  • газ;
  • радиосигнал;
  • телефонную связь;
  • наружное освещение и так далее.

Когда все эксплуатирующие организации будут пройдены, Техзаказчик займется подготовкой тендера для подбора проектировщика . В единый комплект здесь собираются все необходимые документы, среди которых:

  • ТУ для подключения инженерных коммуникаций;
  • градостроительный план на застройку участка;
  • архитектурная концепция, имеющая привязку к участку;
  • геоподоснова и прочее.

Техническим заказчиком в строительстве производится заключение договора с подобранным проектировщиком, в котором указываются сроки выполнения требующихся работ. Созданный проект согласовывается в архитектурном и прочих департаментах. Помимо этого, в отношении проекта проводятся различные экспертизы, в том числе, относительно его пожарной, промышленной и экологической безопасности.

После полного согласования проекта система единого Технического заказчика осуществляет его передачу Инвестору. Инвестор или Технический заказчик по поручению организовывает тендер, в рамках которого подбирается подрядчик, а также поставщики оборудования и строительных материалов. На данном этапе обязанности Технического заказчика в строительстве заключаются в том, что он готовит материалы к конкурсу и проводит конкурс.

Когда проект разработан и определены лица, ответственные за его выполнение, Техзаказчик начинает работать над оформлением разрешения на строительство. Документы на земельный участок должны подтверждать то, что он отводится под строительные работы. На период выполнения строительных работ городские эксплуатационные службы должны разрешить пользоваться действующими коммуникациями. Кроме этого, необходимо производить согласование работ, которые будут вестись в местах, где находятся:

  • воздушные линии электропередач;
  • различные инженерные сооружения;
  • подземные коммуникации.

На Техническом заказчике по определению лежит ответственность за решение всех вопросов, связанных с сопровождением выпуска градостроительной документации, проектирования и строительства. Он занимается, в том числе, пересадкой и вырубкой деревьев, если таковые находятся в зоне застройки.

Строительный процесс и ответственность Технического заказчика

Техзаказчик при ведении строительства осуществляет контроль и технический надзор. Проверкам подвергаются не только качественные показатели использующихся материалов и конструктивных элементов зданий, но и исправное состояние применяющегося оборудования. На руководителе службы Технического заказчика лежат инспекторские функции, он следит за объемом выполненных работ, сроками их реализации, расценками и качеством.

По завершении строительства заканчивается и работа Техзаказчика. Он подготавливает документацию, которая нужна для того, чтобы объект был принят и введен в эксплуатацию. Техзаказчик передает своему нанимателю всю ту документацию, которая потребуется, когда он будет регистрировать свое право собственности. Сюда включаются, помимо прочего, документы БТИ и бумаги, подтверждающие гарантийные обязательства.

Выполнение функций Технического заказчика включает в себя особый момент, направленный на контроль того, как расходуются выделенные Инвестором денежные средства . Здесь подразумевается, что выполняются следующие действия:

  • с подрядчиком и субподрядчиками согласовывается цена строительства;
  • проверяются те счета, которые были предъявлены к оплате за выполненные работы;
  • контролируется расход средств и его соответствие утвержденной смете;
  • отслеживается достоверность документации бухгалтерского учета;
  • своевременно готовятся отчеты технического заказчика относительно расходования выделенных денег.

Для чего Инвестору нужен Технический заказчик

Бытует мнение, что Инвестору договор на услуги Технического заказчика нужен только в том случае, если речь идет о большом единичном проекте. При необходимости управлять крупным долгостроем внутри компании создается своя структура службы Технического заказчика. Конечно, эта схема продолжает использоваться, и у серьезных игроков на рынке нередко существует внутренний Техзаказчик. Но все же эта практика считается уходящей, и Инвесторы, реализующие проекты любых масштабов привлекают сторонние организации, с которыми подписывается договор оказания услуг Технического заказчика.

Привлекающий Техзаказчика Инвестор рассчитывает на то, что передаст ему управляющие функции, и в то же время будет получать помощь в виде консультирования. В договоре на функции Технического заказчика может указываться, что он берет на себя и полное сопровождение проекта, и только отдельные его этапы .

Инвестор должен начать строить отношения с Техзаказчиком в самом начале реализации проекта, когда еще оформляются различные заключения и проводятся согласования. От плотности вхождения Технического заказчика в проект зависит, насколько успешно он будет оптимизирован в будущем, а также сколько денежных средств и времени будет сэкономлено.

Помимо перечисленного, Техзаказчик занимается решением достаточно сложной задачи, связанной с налаживанием взаимодействия между Проектировщиком и Инвестором. На первом этапе здесь нужно выяснить пожелания Заказчика, чтобы затем их правильно сформулировать и донести до архитектора. Занимающиеся проектированием специалисты тоже могут контактировать с Инвестором. Они излагают свои мысли на специфическом языке, поэтому их нужно формулировать понятными фразами для людей, имеющих лишь поверхностное представление о технологиях строительства. На Технического заказчика в процессе проектирования накладывается задача по учету интересов всех участвующих сторон, а также отслеживания того, чтобы их действия находились в существующих рамках.

При оплате установленной стоимости услуг Технического заказчика предполагается, что в нее входит, в том числе, предоставление требующихся консультаций Инвестору. Здесь по любому вопросу даются наиболее полные разъяснения, потому что финансирующая капитальное строительство сторона обычно не обладает необходимыми знаниями в этой области.

Естественно, приходится фиксировать увеличение расходов Инвестора на величину стоимости Технического заказчика, однако результатом этих дополнительных вложений всегда является значительная экономия. Одним из итогов централизации функций Технического заказчика становится правильная организация процесса выпуска градостроительной документации, проектирования и строительства, на каждом из этапов которого не возникает непредвиденных затрат.

При выполнении строительных работ регулярно появляются самые разные нюансы, провоцирующие нарушение утвержденных ранее сроков и бюджетов. На Технического заказчика возлагается задача по разрешению всех этих сложных ситуаций в ключе, который приведет к наименьшему перерасходу вкладываемых Инвестором средств. При этом уменьшение непредвиденных расходов не является здесь единственной целью. Все подобные вопросы должны решаться по возможности максимально оперативно, потому что сорванные сроки строительства нередко приводят к еще большим потерям. Часто при реализации проекта проявляются такие его особенности, которые заставляют серьезно пересматривать всю стратегию развития и производить переработку проектной документации. Застройщик, привлекающий Технического заказчика, столь глубоко погружающегося в проект, получает не только доверительного партнера, но и настоящее доверенное лицо, которое представляет его интересы на стройплощадке. Деятельность Техзаказчика на этом этапе заключается в том, что он:

  • отслеживает, в полном ли объеме выполняются работы и не происходит ли при их проведении нарушений качества;
  • следит за эффективностью расходования финансовых средств;
  • в итоге определяет сохранение проектом его рентабельности на каждом из этапов реализации.

Положение о Техническом заказчике определяет перечень его обязанностей, который предполагает не только наличие у него знаний в области строительства. Техзаказчик является еще и профессиональным менеджером, способным к организации любого строительного процесса и проведению любых сложных переговоров.

Необходимо ли вступление в СРО, чтобы работать Техническим заказчиком?
Нигде не предусматривается, что членство в СРО — это обязательное условие для тех, кто хочет исполнять функции Технического заказчика. Однако в то же время в федеральных законах, Гражданском и Градостроительном кодексах содержатся нормы, предполагающие, что Техзаказчик без допуска СРО не может заниматься определенной работой. К примеру, сюда относится контроль качества строительных объектов, что входит в число его основных функций.

В случае если Вам необходима профессиональная помощь в вопросах выпуска градостроительной документации, проектирования и строительства Объектов - компания «УКС «ЛАРЖ» готова выступить надежным партнером по исполнению функций Технического заказчика по реализации проектов создания объектов капитального строительства.

Технический заказчик - это объединение, выполняющее полноценный комплекс услуг инжиниринга в строительстве, начиная от разработки проекта и заканчивая сдачей готового объекта в эксплуатацию. Если подробным образом проанализировать его функции, становится очевидным то, что ответственность технического заказчика намного шире, чем кажется первоначально. Он играет роль не только профессионального исполнителя в плане подготовки разрешительных документов и прохождения процедуры необходимых согласований, но и партнера, который выступает экспертом по вопросам организации площадок для возведения строений; получения надлежащих технических условий, связанных с подключением к инженерным сетям; контроля в сфере финансов и так далее. Какие компоненты включают в себя услуги подрядчика? Каким образом происходит вступление в СРО? У технического заказчика есть в этом необходимость? На эти и иные не менее интересные вопросы можно отыскать ответы в процессе ознакомления с материалами данной статьи.

История и правомерность понятия

Как выяснилось, технический заказчик в строительстве - это ключевое звено, ведь именно он управляет непосредственно процессом и эффективным образом взаимодействует абсолютно со всеми субъектами, принимающими в нем участие. Он исполняет роль координатора, осуществляющего технических надзор, который соответствует каждому из актуальных этапов, а также контролирующего сроки и качество строительства. Откуда же возникло столь современное понятие, как технический заказчик?

Технический заказчик (подрядчик) в качестве самостоятельного термина официально возник в 1980-х. В то время советский Госстрой утвердил соответствующее положение. Так, государственный заказчик сформировал специальную службу, деятельность которой включала подготовку к процедуре возведения объекта, а также современные , носящие надзорный характер. Важно отметить, что данная служба полноценно справлялась с собственными обязательствами (в частности, с контрольной функцией в плане качества). Кстати, после того как советская политическая система распалась, она оказалась совершенным образом подготовленной к работе при условии новых обстоятельств, что, несомненно, являлось положительной тенденцией.

Современный период

Необходимость в техническом заказчике - это актуальная потребность современного рынка. Почему? Дело в том, что его деятельность носит многоплановый характер. Так, для ее реализации необходимы знания, приобретаемые годами. Важно отметить, что техническому надзору заказчика не соответствует ни одна специальность. Представители столь нелегкой службы подчеркивают, что здесь важна прежде всего практика на протяжении многих лет. Как известно, такому не учат даже в самом престижном университете. Технических заказчик - это тот, кто в реализации целого комплекса актуальных на сегодняшний день услуг руководствуется собственными контрактными обязательствами. Значит, при наличии договоров есть и юридические аспекты их осуществления, среди которых - распорядительная документация, решения судебных органов и так далее.

Интересно то, что легального термина технического заказчика, а также определения его обязанностей и прав не было до недавних пор. Характеризующая технического заказчика документация появилась лишь в 2011 году, потому что именно тогда состоялось его официальное признание в обществе. Так, он стал полноправным субъектом индустрии в области строительства. Важно знать, что поправки в ранее утвержденный Градостроительный кодекс РФ были отмечены посредством Федерального закона от 28.11.2011.

Технический заказчик - это юридическое или физическое (осуществляющее свою деятельность на профессиональной базе) лицо, которое уполномочено застройщиком и наделено правом действовать от его имени. Сегодня данный термин фигурирует во множестве статей Градостроительного кодекса РФ. Однако в пункте двадцать втором приведено полноценное понятие технического заказчика, а также четким образом определен его функционал. Таким образом, технический заказчик обязуется заключать договоры по поводу осуществления инженерных изысканий, подготовки проектных документов, строительства, реконструкции, капитального ремонта актуальных объектов; подготавливать задания на реализацию указанных разновидностей работ; предоставлять лицам, которые выполняют инженерные изыскания либо осуществляют подготовку проектных бумаг, реконструкцию, строительство, капитальный ремонт в отношении определенных объектов, документы и материалы, нужные для реализации указанных разновидностей работ; утверждать проектную документацию; подписывать бумаги, которые необходимы для получения разрешения, соответствующего вводу объекта в эксплуатацию; осуществлять другие функции, которые предусматривает настоящий Кодекс. Важно дополнить, что застройщик наделен абсолютным правом реализации всех функций технического заказчика самостоятельным образом.

Значимость технического заказчика

Зачастую технического заказчика сравнивают с дирижером в оркестре, продюсером в кино или локомотивом в составе. Для объективного и полноценного понимания его значимости в строительстве целесообразным будет более подробно остановиться на функциях, возложенных на него. В соответствии со словами застройщика (технического заказчика ), его основной задачей выступает техническое сопровождение как предпроектных, так и проектных документов, а также управление проектом на стадии его формирования и дальнейшего согласования. Технический заказчик как бы является организатором процесса взаимодействия между его участниками. Именно он налаживает ключевую связь между заказчиками (инвесторами), подрядчиками, проектировщиками, а также согласующими инстанциями. Если взять в учет интересы каждого из представленных субъектов, то можно заметить, что технический заказчик кладет на собственные плечи ответственность за своевременную сдачу проекта, который пребывает в полном соответствии с намеченной ранее схемой и соответствует актуальным правилам и нормам.

Работа технического заказчика на практике

Целесообразным будет привести конкретный пример деятельности технического заказчика. Необходимо представить, что существует определенный участок земли, на котором инвестор (заказчик) решает возвести многоэтажный дом. Помимо этого, имеется градостроительный план данного участка. Именно на основании последнего нужно подготовить различного рода документацию. В ее совокупность входят такие бумаги, как договор аренды, договор срочного безвозмездного пользования земельным участком на период проектирования и дальнейшего строительства объекта, а также бумаги по переводу участка земли в необходимую категорию и оформлению отношений земельно-имущественного характера.

Другими словами, служба технического заказчика взваливает на собственные плечи бумажный шквал и этим же ознаменовывает начало предварительных проектных работ, а также подготовки целой совокупности исходно-разрешительных документов. Дальше - больше. Необходимо отметить, что после формирования и дальнейшего согласования планировочно-архитектурной концепции необходимо получить условия технической направленности, соответствующие подключению объекта к уже развитым инженерным сетям. Кроме того, просто получить их - это не вся работа. Действие всех технических условий, которые выдаются, нужно подтвердить в государственных организациях эксплуатации (а их на сегодняшний день насчитывается неимоверно много). Необходимо дополнить, что рассмотренные условия касаются водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, телефонизации, водоотведения, радиофикации, газификации, а также наружного освещения.

Нелегкий путь

Как выяснилось, техническое задание заказчика (инвестора) предполагает прохождение целого ряда этапов. Так, пройдя через кабинеты Московской теплосетевой структуры, Мосэнерго, Моссвета, МОЭКа, Мосгаза, Мосводоканала и иных объединений, технический заказчик в абсолютной боевой готовности может приступить к следующей стадии. В пакет документации, необходимой для реализации торгов и конкурсов по выбору проектного объединения, кроме заветных условий технической направленности, он вкладывает план участка земли, которые согласовывается заранее, архивную геоподоснову, архитектурную концепцию в плане посадки на земельном участке и прочие сведения.

Технический надзор заказчика после осуществления выбора организации предполагает разработку проектно-сметных документов. Важно отметить, что в данном случае необходимо и обязательно предварительное заключение договора с проектной структурой на реализацию определенных работ в строго установленные сроки. Задания, полученные от проектировщиков, так или иначе согласовываются с Москомархитектурой, а также Департаментом здравоохранения и образования, Департаментом жилищной политики, Департаментом жилищного фонда и так далее. Необходимо знать, что проектно-сметные документы, предполагаемые договором технического заказчика , при любых обстоятельствах проходят экологическую экспертизу и экспертизу противопожарной и промышленной безопасности.

Передача проекта заказчику

Важно отметить, что лишь после того, как заключение Мосгосэкспертизы получено, проект передается в руки заказчика (инвестора) в целях реализации тендерных торгов, соответствующих выбору подрядчика, поставщиков строительных материалов, оборудования и так далее. В входит подготовка материалов для конкурса, отслеживание сроков его проведения. Иными словами, он принимает активное участие в организационном вопросе, касающегося непосредственно процесса строительства.

Наконец-то команда застройщиков полноценным образом сформирована! Однако прежде чем открыть ей дорогу на площадку, техническому заказчику необходимо получить соответствующее разрешение. Нужно обязательно оформить документацию, связанную с отводом участка земли под строительные работы. Кроме этого, на время проведения этих работ следует получить разрешения от всех эксплуатационных структур территориальной единицы на применение актуальных коммуникаций. Кстати, зачастую необходимо и разрешение на производство строительных работ в зоне линий передачи электричества в полосе отвода автомобильных и железных дорог, инженерных сооружений и подземных коммуникаций. Необходимо отметить, что допуск СРО техническому заказчику нужен для реализации собственных функций, куда относится и контроль сроков и качества работ на объекте. Хотя данный пункт не является обязательным.

Функции технического заказчика


Сегодня в ряд наиболее важных задач службы технического заказчика включаются следующие пункты:

  • Сбор и подготовка исходно-разрешительной документации.
  • Сопровождение процесса проектирования.
  • Проведение экспертизы проектов.
  • Получение разрешения на реализацию строительных работ.
  • Осуществление технического надзора в плане строительства.
  • Ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию.

Компетенция технического заказчика

В настоящее время многие неправильным образом воспринимают рассматриваемую в статье структуру в качестве вспомогательного объединения, способного грамотно и быстро подготовить разрешительные документы и провести нужные согласования. В действительности это компания-партнер, разбирающаяся в определенных вопросах на уровне эксперта. Как правило, они затрагивают следующие аспекты:

  • Организация строительных работ на площадке.
  • Получение технических условий для того, чтобы подключиться к инженерным сетям.
  • Контроль в плане расходования денежных средств и так далее.

Важно отметить, что структура, являющаяся техническим заказчиком, наделяется ключевой ролью в управлении процессом строительства и налаживания эффективного взаимодействия между всеми его участниками. Помимо этого, она занимается надзором в техническом плане, иными словами, обеспечивает максимальное качество строительства, а также соблюдение сроков, предусмотренные актуальным проектом.

Необходимость в техническом заказчике

Сегодня зачастую технического заказчика, который работает в качестве общества с ограниченной ответственностью, объективно необходим рынку строительства, потому что именно он занимается многосторонней деятельностью. Важно отметить, что для ведения последней так или иначе нужные знания, приобретаемые на протяжении многих лет. Кстати, что допуск СРО техническому заказчику необходим для реализации собственных функций, куда относится и контроль сроков и качества работ на объекте. С ним работа продвигается намного быстрее и эффективнее, однако данный допуск не является обязательным пунктом.

Для того чтобы полноценным образом понять значимость структуры технического заказчика, следует как можно подробнее осознать, какие разновидности работы он берет на себя. Помимо подготовки документации, о чем в полной мере рассказано в предыдущих главах, технический заказчик организует плодотворный контакт между всеми участниками процесса, среди которых:

  • Непосредственные заказчики (инвесторы).
  • Проектировщики.
  • Подрядчики.
  • Контролирующие органы, которые занимаются выдачей необходимых для строительства разрешений.

Следует отметить, что департамент службы технического заказчика так или иначе обязуется учитывать интересы всех сторон, а также организовать сдачу объекта капитального строительства вовремя при условии его соответствия нормативным документам и актуальным требованиям.

Важные моменты

В предыдущих главах подробным образом приведены стадии профессиональной деятельности технического заказчика, а также оговорен его функционал. Выяснилось, что он в соответствии с определением занимается устранением всех вопросов, связанных с подготовкой земельного участка под застройку. Однако не было сказано о том, что он наделяется правом руководства пересадкой и вырубкой деревьев и иных насаждений, которые находятся в зоне строительства. Важно отметить, что для произведения тех или иных операций технический заказчик обязуется доказать надобность, например, вырубки. Кроме того, в данном случае на строительную площадку должны выехать специалисты, осуществляющие трудовую деятельность в соответствующем департаменте администрации. В процессе предоставления рассматриваемых услуг в строительстве реализуются следующие операции, которые так или иначе включаются в область ответственности технического заказчика:

  • Формирование геодезической разбивочной основы строительства.
  • Выполнение разбивки трасс зданий, а также их осей.
  • Проведение мониторинга сооружений и зданий непосредственно в процессе строительства.
  • Курирование буровыми и геологоразведочными работами, которые включаются в состав изысканий в процессе подготовки к строительству.

Важно отметить, что в статье представлен далеко не весь перечень функций технического заказчика в подготовке строительств и проектирования, известный на сегодняшний день. Тем не менее уже из данных сведений выясняется, что объем его работы достаточно серьезен. Целесообразным также будет затронуть вопрос ответственности технического заказчика в строительном процессе.

При реализации строительных работ технический заказчик осуществляет технический надзор и контроль. Важно дополнить, что проверяет он не только качественные характеристики используемых конструкций и материалов, но и исправность применяемого оборудования. Так, руководитель службы является инспектором, который отслеживает такие нюансы, как объем произведенных работ, стоимость их исполнения, а также сроки и, конечно же, качество.

Когда строительство делает заключительный шаг, завершает свою деятельность и технический заказчик. Он осуществляет подготовку документации, которая требуется для приемки объекта капитального строительства и последующего введения его в эксплуатацию. Таким образом, работодатель получает полный пакет бумаг, необходимый для того, чтобы зарегистрировать собственное право на владение объектом. Необходимо дополнить, что сюда включаются и документы БТИ, а также гарантийные обязательства.

Обязательно ли вхождение в СРО для реализации функционала технического заказчика? Нет! Тем не менее после изучении норм, прописанных в ФЗ, ГК РФ и Градостроительном кодексе, становится очевидным то, что без данного допуска он не сможет осуществить определенные действия, к примеру, проконтролировать качество строительных работ на объекте.

В заключение следует дополнить, что особым направлением деятельности технического заказчика является контроль финансовых средств, выделенных инвестором. Так, он берет на себя следующие обязательства:

  • Согласование с подрядчиком стоимости строительных работ.
  • Проверка счетов за произведенные работы, предъявленных к оплате.
  • Контроль расходования денежных средств в пределах утвержденной сметы.
  • Подготовка отчетов по применению выделенных денежных средств вовремя.
  • Отслеживание достоверности бухгалтерского учета.

Спорные процессы, возникающие иногда между заказчиками и строительными фирмами, могут надолго испортить жизнь обеим сторонам. Для этого и существует служба заказчика. Это её прямая обязанность - обеспечить взаимовыгодное и грамотное сотрудничество.

Конкуренция рынка

Поиск заказчика на строительство или надёжной компании-подрядчика порой заставляет соискателей терять много времени, превращая всё в бег по замкнутому кругу. Отчего складывается такая ситуация? Подобное происходит из-за большой конкуренции в сфере строительства, которая изо дня в день становится ещё больше. Свои услуги рекламируют очень многие фирмы, но должного качества обеспечить в реальности могут не все.

Очень многие причины могут быть тому виною - от неудачно подобранного участка до неправильно подведённых коммуникаций. Служба заказчика - это такая организация, которая позволит избежать любых распрей между сторонами, проведя полную независимую проверку. Это гарантия, что дело не перерастёт в судебные иски, и все останутся довольны.

Чем занимается служба заказчика в строительстве

В первую очередь в функционал этого сервиса входит подбор надёжного и выгодного партнёра. После этого данная служба будет вести постоянную и продуктивную работу со всеми органами, осуществляющими государственный надзор, с подрядчиками и инвесторами. И конечно, с организациями, в обязанности которых входит документации.

Что позволяет обеспечить качество сотрудничества

Как можно видеть, служба заказчика - это обеспечение полного сопровождающего контроля над процессом строительства, где права каждой стороны защищены. Такое выгодное и высокоэффективное сотрудничество осуществляется благодаря тому, что все условия изначально открыто оговариваются, а затем происходит контроль и выдвигаются жесткие требования к выполнению к обеспечению качества производимых работ.

Документация о допуске

Понятно, что работать в столь серьёзной организации могут только профессионалы. Ведь ведение технического надзора подразумевает полное владение необходимыми знаниями и наличие наработанного опыта. Таким образом, служба заказчика - это организация, сотрудники которой обладают такими характеристиками, как ответственность и наличие специализированного образования. Чтобы осуществлять строительный контроль, подобная структура должна иметь действующее свидетельство, выданное СРО о допуске к работам.

Что осуществляет и гарантирует организация

Специалисты компании обеспечивают контроль на всех этапах ведения работа - от разработки проектной документации до полной сдачи возведённого объекта в эксплуатацию. В функции службы заказчика входит:

1. Изучение земельного участка (предполагаемой строительной площадки).

2. Определение возможности для получения главных

3. Проведение консультаций с инвестором, а также с прочими специалистами городских служб.

4. Ещё до начала проектирования подготовить ряд необходимых документов по исходным данным, список которых включает в себя:


5. Согласование пакета исходно-решающей документации для рассмотрения всех возможных вариантов, направленных на минимизацию затрат заказчика.

Кроме того, служба заказчика:

  • Подготавливает и проводит тендер среди заявленных проектных компаний с целью определения генерального проектировщика, а также субподрядчиков проектирования.
  • Несёт ответственность за подготовку договоров с проектными организациями.
  • Готовит документацию по проведению выборов на строительные работы.

Для кого целесообразно обращение

Многим гражданам наверняка будет интересно, для кого создаются такие организации, кому доступно в них обращаться? В принципе, служба заказчика/застройщика рассматривает абсолютно все предложения. Ведь их основная задача - соблюсти интересы всех сторон. И воспользоваться ею могут не только клиенты-заказчики возведения зданий, домов и т. п., но и подрядчики, инвесторы, а также целые управления по капитальному градостроительству.

Выгода очевидна для всех. Например, заказчик избавлен от необходимости заниматься волокитой с исходной документацией, а также урегулированием своих вопросов с государственными структурами. Всё это обустроит, проведёт и проконтролирует правильность оформления нанятая служба. Что касается строительных организаций, то им это также на руку, так как они получают интересный проект и серьёзного заказчика. К тому же выполнение работ в соответствии с заявленным качеством станет рекламным проектом, выделяющим фирму среди конкурентов. Можно сказать, тут все стороны остаются в выигрыше.

Стадия строительства объекта

На этапе возведения объекта служба технического заказчика осуществляет постоянные проверки качества выполняемых работ. И в обязательном порядке прием намеченных физических объемов выполненных этапов в ходе деятельности согласно актам. Кроме того, ведёт ревизию и приём монтажных ответственных элементов с проверкой качества монтажа. Контролирует их испытания и оформляет исполнительную документацию. А также занимается организацией и проведением (с собственным оценочным участием в работе) государственной приемочной комиссии касательно завершенного строительством объекта.

Бюджет на содержание службы

Средства, предусмотренные на содержание заказчиков-застройщиков, должны быть внесены в состав сметной документации, а конкретно в гл. № 10 сводного расчета стоимости строительства (п. 4.87 Методики МДС № 81-35.2004).

Если работы осуществляются за счет средств федерального бюджета, то размер указанного финансирования определяется соответственно нормативам, утверждённым в 2005 году Госстроем РФ. Как это подсчитывается? Затраты на содержание службы заказчика технического надзора, в случае использования средств федерального бюджета, рассчитываются в процентах: от 1,1-1,5 % от годового объема капитальных вложений (согласно Приложению № 2 к приказу Росстроя № 36). Зависит это от суммы капиталозатрат и количества населённых пунктов в регионе, где ведётся строительство.

Если финансы не от Госбюджета

Если же строительство финансируется за счёт частных инвесторов, то размер средств они устанавливают самостоятельно. Это может быть уже решено и прописано в договоре на организацию строительства. Например, содержание заказчика-застройщика может быть оговорено и определено в виде некой отдельной суммы денежных средств. Или же, как в случае с госбюджетными средствами, оплата за работу службы может составлять определённый процент по отношению к величине согласованного сторонами какого-то конкретного показателя (к примеру, относительно объема капитальных затрат или другой величины экономически обоснованного показателя).

Перечисление на содержание

В итоге, если размер суммы указан изначально, то денежные средства будут перечислены застройщиком отдельно от капитального бюджета, выделенного на строительство. Например, в виде вознаграждения за выполненную работу.

Служба заказчика может финансироваться из включённых в инвентарную стоимость уже построенных объектов недвижимости, если средства возмещаются за счет сметных ассигнований и считаются капитальными затратами на строительство. В целях подобного учета расходов эта норма указана в п. 1.4 положения по бухучету долгосрочных инвестиций.

По договорённости

При составлении договора с представителями службы технического заказчика инвестор может возложить на них абсолютно любой объем обязанностей. Это касается и полноценного ведения всех стадий реализации инвестируемого проекта. К услугам может относиться всё - от сбора исходно-разрешительной документации перед началом разработки проекта и до самого оформления разрешений ввода в эксплуатацию. Если понадобится, то они займутся и другими делами, например, оформлением требующихся договоренностей с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями.

Самостоятельно или нет - дело выбора

Технический заказчик - это официальная служебная компания, которая в прямом смысле организовывает и контролирует весь проходящий процесс возведения объекта - от разработки проектной документации и до ввода его в эксплуатацию. Функции подобной организации застройщик может осуществлять и самостоятельно. Однако привлечение специализированных фирм очень быстро получило широкое распространение. Значит, дело того стоит.

В качестве заказчика строительства (с подрядчиком).

Заказчик

В строительстве, Заказчик (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает с подрядчиком. регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:

"По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его." (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.

Пример

Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.

Для исполнения этого договора, Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.

В договоре 1:

Компания А - Заказчик

Компания Б - Подрядчик

В договоре 2:

Компания Б - Заказчик

Компания В - Подрядчик

Застройщик

Лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). То есть главный признак застройщика - что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке . В большинстве случаев и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого именуют Заказчик-Застройщик.

Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.

Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).

Пример

Застройщик строит здание офисного центра. Застройщик привлек Инвестора. Застройщик по инвестиционному договору обязуется передать в собственность 1000 метров офисной площади в построенном здании инвестору.

Технический заказчик

Лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Привлечение обусловлено особенностями строительства. Учитывая, что эта отрасль чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда заказчик, у которого не хватает опыта в строительстве (или не достаточно своего ресурса), нанимает профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технической заказ) выполняет функцию заказчика. Такая профессиональная организация выступает в роли