Что не учитывается при определении суммы залога. Бухгалтерский и налоговый учет операций по залогу имущества. Альтернативный рыночному «подход со спекулятивным покупателем»
Глава 6. Формирование резерва с учетом обеспечения по ссуде
6.2. К обеспечению I категории качества могут быть отнесены:
6.2.1. залог, если в качестве предмета залога выступают:
котируемые ценные бумаги государств, имеющих инвестиционный рейтинг не ниже "ВВВ" по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor"s) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям "Fitch Ratings", "Moody"s", а также ценные бумаги центральных банков этих государств,
облигации Банка России,
ценные бумаги, эмитированные Министерством финансов Российской Федерации,
векселя Министерства финансов Российской Федерации,
котируемые ценные бумаги, эмитированные юридическими лицами, имеющими инвестиционный рейтинг не ниже "ВВВ" по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor"s) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям "Fitch Ratings", "Moody"s",
собственные долговые ценные бумаги кредитной организации, срок предъявления которых к платежу превышает срок погашения обязательств заемщика по ссуде, и (или) собственные долговые ценные бумаги кредитной организации, независимо от срока предъявления их к платежу, если указанные ценные бумаги находятся в закладе в кредитной организации,
векселя, авалированные и (или) акцептованные указанными в подпункте 6.2.3 настоящего Положения субъектами, в части суммы, обеспеченной авалем (акцептом),
аффинированные драгоценные металлы в слитках (золото, серебро, платина и палладий),
ценные бумаги, эмитированные субъектами Российской Федерации, имеющими инвестиционный рейтинг не ниже "ВВВ" по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor"s) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям "Fitch Ratings", "Moody"s",
недвижимое имущество, являющееся обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору ипотечного жилищного кредитования, при условии, что ипотечный жилищный кредит выдан с учетом требований, установленных открытым акционерным обществом "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", и соблюдения соотношения величины основного долга по ссуде к справедливой стоимости залога недвижимого имущества не более 70 процентов, рассчитанного в том числе с учетом требований, установленных подпунктом 2.3.23 пункта 2.3 Инструкции Банка России N 139-И;
6.2.2. гарантийный депозит (вклад) - размещенный в кредитной организации-кредиторе депозит (вклад) юридического лица, которое имеет перед кредитной организацией неисполненные денежные обязательства либо обязательства, возникшие (которые могут возникнуть) в результате исполнения кредитной организацией принятого на себя условного обязательства кредитного характера (далее - основные обязательства), а также размещенный в кредитной организации-кредиторе депозит (вклад) юридического лица, которое имеет перед кредитной организацией по договору поручительства либо в силу банковской гарантии обязательства по обеспечению надлежащего исполнения основных обязательств, если одновременно выполняются следующие условия:
отсутствуют препятствия для прекращения обязательств путем зачета требований по гарантийному депозиту (вкладу), включая отсутствие в договоре депозита (вклада) условия о возможности досрочного возврата (востребования) депозита (вклада);
срок возврата депозита (вклада) юридического лица-заемщика (контрагента по условному обязательству кредитного характера, а также юридического лица, которое имеет перед кредитной организацией по договору поручительства либо в силу банковской гарантии обязательства по обеспечению ненадлежащего исполнения основных обязательств) наступает не ранее наступления срока исполнения его обязательства перед кредитной организацией и не позднее 30 календарных дней после наступления указанного срока;
6.2.3. гарантия Российской Федерации, банковская гарантия Банка России, поручительства (гарантии) правительств и банковские гарантии центральных банков стран, имеющих страновую оценку "1", а также стран с высоким уровнем доходов, являющихся членами ОЭСР и (или) Европейского Союза, перешедших на единую денежную единицу Европейского Союза;
6.2.4. поручительства (гарантии) юридических лиц, если указанные юридические лица имеют инвестиционный рейтинг не ниже "ВВВ" по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor"s) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям "Fitch Ratings", "Moody"s";
6.2.5. поручительства (гарантии) субъектов Российской Федерации, имеющих инвестиционный рейтинг не ниже "ВВВ" по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor"s) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям "Fitch Ratings", "Moody"s";
Информация об изменениях:
Указанием Банка России от 19 декабря 2008 г. N 2155-У пункт 6.2 дополнен подпунктом 6.2.6
6.2.6. компенсационный депозит Банка России - денежные средства, предоставленные Банком России в соответствии с нормами статьи 3 Федерального закона "О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 42, ст. 4698) и направляемые на компенсацию части убытков (расходов), возникающих у кредитных организаций по сделкам, совершенным с 14 октября 2008 года по 31 декабря 2009 года включительно с другими кредитными организациями, у которых (в последующем) после совершения указанных сделок была отозвана лицензия на осуществление банковских операций;
Информация об изменениях:
Указанием Банка России от 4 декабря 2009 г. N 2355-У пункт 6.2 дополнен подпунктом 6.2.7
6.2.7. обязательства государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" по обратному выкупу ссуд у кредитных организаций, которые приобрели их в рамках реализации Федерального закона от 27 октября 2008 года N 175-ФЗ "О дополнительных мерах для укрепления стабильности банковской системы в период до 31 декабря 2011 года" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 44, ст. 4981; 2009, N 29, ст. 3630);
Информация об изменениях:
Указанием Банка России от 3 декабря 2012 г. N 2920-У пункт 6.2 дополнен подпунктом 6.2.8
6.2.8. договоры страхования экспортных кредитов и инвестиций, обеспеченные государственными гарантиями и (или) гарантиями государственной корпорации "Банк развития внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации и Постановлением Правительства Российской Федерации от 22 ноября 2011 года N 964 "О порядке осуществления деятельности по страхованию экспортных кредитов и инвестиций от предпринимательских и политических рисков" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, N 48, ст. 6936) (далее - Постановление Правительства Российской Федерации N 964);
Информация об изменениях:
Указанием Банка России от 21 октября 2014 г. N 3422-У пункт 6.2 дополнен подпунктом 6.2.9
6.2.9. банковские гарантии акционерного общества "Небанковская депозитно-кредитная организация "Агентство кредитных гарантий", созданного в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 года N 740-р (Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, N 20, ст. 2550), для обеспечения обязательств региональных гарантийных организаций, вытекающих из договоров поручительства перед кредитными организациями, и субъектов малого и среднего предпринимательства, вытекающих из договоров кредита, займа и иных долговых обязательств;
Информация об изменениях:
Указанием Банка России от 18 июня 2015 г. N 3683-У пункт 6.2 дополнен подпунктом 6.2.10
6.2.10. поручительства (гарантии) юридических лиц, исполнение обязательств по которым прямо либо через третье лицо (третьи лица) обеспечено гарантией Российской Федерации.
6.3. К обеспечению II категории качества могут быть отнесены:
6.3.1. не относящийся к обеспечению I категории качества ликвидный залог, к которому может быть отнесен:
залог ценных бумаг эмитентов ценных бумаг, прошедших процедуру листинга и допущенных к обращению организатором торговли на рынке ценных бумаг Российской Федерации или стран, имеющих страновую оценку "1", а также стран с высоким уровнем доходов, являющихся членами ОЭСР и (или) Европейского Союза, перешедших на единую денежную единицу Европейского Союза;
залог паев паевых инвестиционных фондов, прошедших процедуру листинга и допущенных к обращению организатором торговли на рынке ценных бумаг Российской Федерации или стран, имеющих страновую оценку "1", а также стран с высоким уровнем доходов, являющихся членами ОЭСР и (или) Европейского Союза, перешедших на единую денежную единицу Европейского Союза;
залог ценных бумаг, эмитированных субъектами Российской Федерации, имеющими рейтинг не ниже "ССС" по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor"s) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям "Fitch Ratings", "Moody"s";
залог ценных бумаг, эмитированных (выпущенных) юридическими лицами, имеющими рейтинг не ниже "ССС" по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor"s) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям "Fitch Ratings", "Moody"s";
залог ценных бумаг, эмитированных (выпущенных) кредитными организациями Российской Федерации и банками стран, имеющих страновую оценку "1", а также стран с высоким уровнем доходов, являющихся членами ОЭСР и (или) Европейского Союза, перешедших на единую денежную единицу Европейского Союза;
залог векселей, авалированных и (или) акцептованных указанными в подпункте 6.2.4 настоящего Положения субъектами, в части суммы, обеспеченной авалем (акцептом);
залог ценных бумаг, эмитированных юридическими лицами, если рентабельность капитала указанных юридических лиц за последний год составляет не менее 5 процентов - в пределах 50 процентов подтвержденной аудиторской проверкой величины капитала (чистых активов) этих юридических лиц;
залог вещей при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога и (или) иных достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 270 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог, при условии, что юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав и (или) предмета залога. Наличие (отсутствие) договора страхования предмета залога, принятого в качестве обеспечения ссуды, может рассматриваться как дополнительный фактор при оценке качества обеспечения по ссуде;
залог имущественных прав (требований) на недвижимое имущество при наличии достаточных оснований считать, что соответствующие права могут быть реализованы в срок, не превышающий 270 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога, при условии, что юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав;
6.3.2. гарантии (банковские гарантии) и поручительства (применительно к векселям - авали и (или) акцепты) лиц, перечисленных в подпункте 6.3.1 настоящего Положения, в пределах 50 процентов от чистых активов (собственных средств (капитала) гаранта (поручителя), подтвержденных аудиторской проверкой за последний отчетный год, при условии, что финансовое положение гаранта (поручителя) оценивается как хорошее в соответствии с абзацем вторым пункта 3.3 и с учетом подпункта 3.4.1 настоящего Положения;
6.3.3. поручительства (гарантии) субъектов Российской Федерации, имеющих рейтинг не ниже "ССС" по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor"s) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям "Fitch Ratings", "Moody"s";
Информация об изменениях:
Указанием Банка России от 28 декабря 2007 г. N 1960-У пункт 6.3 дополнен подпунктом 6.3.4
6.3.4. поручительства образованных субъектами Российской Федерации фондов поддержки предпринимательства и фондов содействия кредитованию субъектов малого и среднего предпринимательства;
Информация об изменениях:
Указанием Банка России от 3 декабря 2012 г. N 2920-У пункт 6.3 дополнен подпунктом 6.3.5
6.3.5. поручительства Агентства по ипотечному жилищному кредитованию по закладным, принятым в обеспечение по предоставленным ссудам.
6.4. Под суммой (стоимостью) обеспечения понимается:
для залога (кроме ценных бумаг, котируемых организатором торговли на рынке ценных бумаг) - справедливая стоимость залога. Справедливая стоимость залога, относящегося к и II категориям качества обеспечения, определяется кредитной организацией на постоянной основе, но не реже одного раза в квартал. Изменение справедливой стоимости залога учитывается при определении размера резерва, рассчитываемого в порядке, установленном пунктом 6.7 настоящего Положения;
для ценных бумаг, котируемых организатором торговли на рынке ценных бумаг, - средневзвешенная цена одной ценной бумаги, раскрываемая организатором торговли на рынке ценных бумаг в соответствии с пунктом 7.7 Положения о деятельности по организации торговли на рынке ценных бумаг, утвержденного Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 9 октября 2007 года N 07-102/пз-н, зарегистрированным Министерством юстиции Российской Федерации 14 ноября 2007 года N 10489. В случае если информация о средневзвешенной цене ценной бумаги раскрывается несколькими организаторами торговли на рынке ценных бумаг, то для целей определения средневзвешенной цены ценной бумаги принимается средневзвешенная цена ценной бумаги, раскрываемая тем организатором торговли на рынке ценных бумаг, у которого был зафиксирован наибольший объем торгов по данной ценной бумаге;
для собственных долговых ценных бумаг кредитной организации и гарантийного депозита (вклада) - сумма обязательств, предусмотренная ценной бумагой (договором депозита (вклада) и отраженная на соответствующих счетах бухгалтерского учета;
для поручительств, гарантий (банковских гарантий), авалей и (или) акцептов векселей - сумма обязательства по поручительству, гарантии (банковской гарантии), векселю (в случае аваля и (или) акцепта переводного векселя - часть вексельной суммы);
для обязательств государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" по обратному выкупу ссуд у кредитных организаций, которые приобрели их в рамках реализации Федерального закона от 27 октября 2008 года N 175-ФЗ "О дополнительных мерах для укрепления стабильности банковской системы в период до 31 декабря 2011 года", - текущая стоимость выкупаемых ссуд, но не более стоимости выкупаемых ссуд, установленной соглашением между государственной корпорацией "Агентство по страхованию вкладов" и кредитной организацией;
для договоров страхования экспортных кредитов и инвестиций - страховая сумма (лимит ответственности), получаемая кредитной организацией в соответствии с условиями данных договоров, определенными с учетом Постановления Правительства Российской Федерации N 964, в размере, не превышающем остаток по ссуде;
для поручительств (гарантий) юридических лиц, исполнение обязательств по которым прямо либо через третье лицо (третьи лица) обеспечено гарантией Российской Федерации, - в сумме гарантии Российской Федерации.
6.5. Обеспечение не может учитываться для целей настоящего Положения, если:
со дня возникновения необходимости реализации прав, вытекающих из наличия обеспечения по ссуде, у кредитной организации отсутствует юридическая возможность их реализации и (или) кредитная организация не предпринимает фактических действий по их реализации;
возникают основания для признания невозможности реализовать права, вытекающие из наличия обеспечения по ссуде, без существенных потерь суммы (стоимости) обеспечения;
в отношении залогодателя применяются процедуры, предусмотренные законодательством
финансовое положение лица, не имеющего рейтинга долгосрочной кредитоспособности, присвоенного как минимум одним из рейтинговых агентств на уровне не ниже уровня "В" по классификации рейтинговых агентств "Standard & Poor"s" или "Fitch Rating"s" либо "В2" по классификации рейтингового агентства "Moody"s Investors Service", а также национальных рейтинговых агентств , эмитировавшего (выпустившего) ценные бумаги, принятые в залог, не может быть оценено как хорошее или среднее в соответствии с пунктами 3.3 и 3.4 настоящего Положения;
эмитентом (векселедателем) предоставленных в залог ценных бумаг является заемщик или лицо, которое может оказывать прямо или косвенно (через третьих лиц) существенное влияние на решения, принимаемые органами управления заемщика, или лицо, на принятие решений органами управления которого заемщик может оказывать прямо или косвенно (через третьих лиц) существенное влияние, или лицо, на принятие решений органами управления которого может оказывать влияние третье лицо при наличии у этого третьего лица возможности оказывать влияние на принятие решений органами управления заемщика, за исключением случая, когда лица, которые могут оказывать существенное влияние, относятся к лицам, перечисленным в подпункте 6.2.1 пункта 6.2 и подпункте 6.3.1 пункта 6.3 настоящего Положения. Понятие "существенное влияние" применяется в настоящем Положении в значении, определенном в статье 4 Федерального закона "О банках и банковской деятельности";
предмет залога обременен обязательствами по иным договорам залогодателя, в том числе договорам залога с третьими лицами, за исключением случаев, когда обременение предмета залога не препятствует соблюдению срока, необходимого для реализации прав залогодержателя, вытекающих из наличия обеспечения по ссуде, и не оказывает влияния на стоимость реализуемого предмета залога;
финансовое положение третьего лица, предоставившего обеспечение, одновременно являющегося заемщиком по иным кредитным договорам, заключенным с кредитной организацией, ухудшится таким образом, что в случае реализации прав кредитора, вытекающих из предоставленного обеспечения по ссуде, возникнут основания для осуществления процедур, предусмотренных законодательством о несостоятельности (банкротстве);
по заемщику в течение периода, превышающего один квартал, отсутствует информация, указанная в приложении 2 к настоящему Положению, за исключением случая, когда заемщиком предоставлено обеспечение в виде заклада имущества или гарантийного депозита;
не представлено подтверждение (имеются доказательства недостоверности) реальности предмета залога и (или) его принадлежности залогодателю - третьему лицу (в том числе в силу отсутствия соответствующих активов на балансе залогодателя - третьего лица, отсутствия надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности залогодателя - третьего лица на предмет залога);
имеются иные существенные документально подтвержденные обстоятельства, которые могут существенно препятствовать реализации кредитной организацией прав, вытекающих из наличия обеспечения по ссуде.
6.5.1. Акции кредитной организации - кредитора не могут относиться к обеспечению, учитываемому при формировании резерва.
6.5.2. Резерв определяется с учетом суммы (стоимости) обеспечения, предоставленного третьим лицом, при условии, что:
отсутствуют обстоятельства, которые могут привести к отказу кредитной организации от намерения реализовать права, вытекающие из предоставленного обеспечения по ссуде, включая субъективные обстоятельства (конфликт интересов сторон - участников по договору о предоставлении ссуды и (или) по договору об обеспечении ссуды, связь (прямая или косвенная) третьего лица с кредитной организацией);
имеются достаточные основания полагать, что третье лицо, предоставившее обеспечение по ссуде (залогодатель, гарант, авалист, поручитель), исполнит обязательства, вытекающие из предоставленного обеспечения, и не будет препятствовать реализации прав кредитной организации;
отсутствуют обстоятельства, указанные в пункте 6.5 настоящего Положения, которые могут быть отнесены к третьему лицу, предоставившему обеспечение.
6.6. При истечении 270-дневного срока с момента возникновения основания для обращения взыскания на залог, в том числе по причинам, не зависящим от кредитной организации (например, иск кредитной организации об обращении взыскания на заложенное имущество оставлен без рассмотрения или без движения, в результате судебного разбирательства произведена отсрочка реализации предмета залога (в соответствии с пунктом 2 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст.3301))), обеспечение для целей настоящего Положения учитывается следующим образом:
в течение срока свыше 270 календарных дней до 365 календарных дней с момента возникновения оснований для обращения взыскания на залог сумма обеспечения принимается в размере не более 70 процентов от текущей оценки его стоимости (за вычетом предполагаемых расходов кредитной организации, связанных с реализацией обеспечения);
в течение срока свыше 365 календарных дней до 545 календарных дней с момента возникновения оснований для обращения взыскания на залог сумма обеспечения принимается в размере не более 50 процентов от текущей оценки его стоимости (за вычетом предполагаемых расходов кредитной организации, связанных с реализацией обеспечения);
по истечении 545 календарных дней с момента возникновения оснований для обращения взыскания на залог обеспечение не может учитываться для целей настоящего Положения.
6.7. При наличии обеспечения или II категории качества минимальный размер резерва определяется по следующей формуле:
Сумма k х Об i i P = PP х (1 - --------------), где Ср Р - минимальный размер резерва. Резерв, формируемый кредитной организацией, не может быть меньше минимального размера резерва; РР - размер расчетного резерва; k - коэффициент (индекс) категории качества обеспечения. Для обеспечения I категории i качества k_i (k_1) принимается равным единице (1,0). Для обеспечения II категории качества k_i (k_2) принимается равным 0,5. Об - стоимость обеспечения соответствующей категории качества (за вычетом i предполагаемых расходов кредитной организации, связанных с реализацией обеспечения), в тысячах рублей; Ср - величина основного долга по ссуде.
Если Сумма k_i х Об_i >= Ср, то Р принимается равным нулю (0).
Для определения достаточности залогового обеспечения необходимо определить:
учетную/балансовую стоимость предмета залога по бухгалтерскому учету залогодателя на последнюю отчетную дату;
рыночную стоимость предлагаемого в залог имущества, по которой возможна его реализация в максимально короткие сроки;
справедливую стоимость залога;
залоговую стоимость залога.
При оценке стоимости предмета залога учитываются следующие основные критерии:
ликвидность залога;
возможность банка осуществлять контроль за наличием и сохранностью заложенного имущества;
отсутствие обременений и ограничений на залог, которые могут усложнить процедуру распоряжения залогодателем данным имуществом (ограничения могут выражаться в виде ареста имущества либо наличия прав третьих лиц на это имущество). Факт ареста имущества может быть установлен по факту опечатывания имущества судебными приставами; по наличию постановления судебного пристава об аресте имущества; по выписке из реестра акционеров или депозитария (для эмиссионных бумаг); для недвижимости - по свидетельству из Единого госу-дарственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из ЕГРП);
наличие правоустанавливающих и регистрационных документов на залог. Правоустанавливающие документы на оборудование можно не запрашивать (достаточно аналитических документов), если давность приобретения залогодателем предмета залога составляет более 8 лет (5 лет в соответствии со ст.234 ГК РФ, начиная не ранее истечения срока исковой давности 3 года, в соответствии со ст.195 ГК РФ). В залог может быть передано имущество, принадлежащее залогодателю только на праве собственности. Имущество, принадлежащее залогодателю на праве хозяйственного ведения, а также имущество, находящееся в общей собственности нескольких лиц, может быть передано в залог при условии соблюдения следующих требований: если залогодатель владеет имуществом на праве хозяйственного ведения, передача данного имущества в залог допускается только при наличии письменного согласия собственника имущества/уполномоченного органа власти; имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть передано в залог лишь с согласия всех собственников. Необходимо принять во внимание, что, согласно ст.250 ГК РФ, при реализации своей доли одним собст-венником остальные участники долевой собственности сохраняют право преимущественного приобретения доли на равных условиях с другими покупателями.
Рыночная стоимость
Рыночная стоимость обеспечения может определяться как независимой оценочной компанией, так и залоговой службой банка. Рыночная стоимость не должна включать в себя НДС.
Обязательную независимую оценку залога рекомендовано проводить в случаях, когда:
имущество полностью или частично принадлежит РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям;
имущество принадлежит государственным и муниципальным унитарным предприятиям, на залог которого в соответствии с законодательством требуется согласие собственника;
срок эксплуатации оборудования или транспорта превышает один и два года, соответственно;
оборудование занимает большие площади, является уникальным или входит в состав производственной линии;
ценовая информация по предмету залога недостаточна (отсутствуют справочники, статистика и т.п.);
ценные бумаги, предлагаемые в залог, не имеют рыночных котировок; в залог предлагаются имущественные комплексы;
в залог предлагаются имущественные права на строящуюся недвижимость;
в залог предлагаются незастроенные земельные участки; в залог предлагаются воздушные, морские и речные суда;
в залог предлагается прочее имущество, которое требует оценки в соот-ветствии с законодательством РФ.
Залоговая служба банка и риск-менеджер обязаны провести анализ достоверности результатов оценки. При анализе результатов отчета следует обратить внимание на следующее:
результаты оценки должны соответствовать диапазону цен на аналогичные объекты в регионе;
при проверке целесообразно оперировать не общей стоимостью предмета залога, а единицей сравнения (квадратный метр, общая полезная площадь);
адекватность и соотносимость цен, указанных оценщиком, и цен, полу-ченных из внешних источников (от риэлторских фирм; специалистов, занимающихся эксплуатацией либо торговлей предметом залога; регио-нальных изданий; средств массовой информации; данных аукционов и открытых торгов; интернета и т.д.).
После того как определена рыночная стоимость залога, рассчитывается справедливая стоимость обеспечения.
Справедливая стоимость
Справедливая стоимость залога = Рыночная стоимость (или Балансовая стоимость) - издержки при реализации.
Величина издержек, связанных с реализацией предмета залога, может быть включена в дисконт при определении залоговой стоимости (в зависимости от внутренних методик банка). Как правило, для определения справедливой стоимости залога величина издержек для собственных векселей и депозитных сертификатов банка устанавливается в размере 0%, для прочего обеспечения - 10% от рыночной стоимости предмета залога. При расчете справедливой стоимости вместо рыночной цены залога можно использовать балансовую стоимость, если в качестве обеспечения выступают товары в обороте или новое оборудование/недвижимость сроком эксплуатации не более года. При этом в качестве максимального срока эксплуатации оборудования с момента его приобретения можно порекомендовать срок не более 12 месяцев. После определения рыночной и (или) справедливой стоимости обеспечения устанавливается залоговая стоимость предмета залога.
Залоговая стоимость
Залоговая стоимость = Рыночная или справедливая стоимость - дисконт (маржа).
Залоговая стоимость обеспечения должна на 100% покрывать размер ссудной задолженности по основному долгу и проценты по нему как минимум за первые три месяца кредитования.
Пример определения достаточности залогового обеспечения: Сумма кредита 100 млн. руб., ставка - 10% годовых, срок - 12 месяцев. Залоговая стоимость обеспечения - 120 млн. руб. Проценты за три месяца кредитования составляют 2,5 млн. руб. (100*0,1/12*3). Общая сумма задолженности составит 102,5 млн. руб. Следовательно, залоговая стоимость обеспечения покрывает сумму кредита и процентов по нему на 117%.
Дисконт определяется для каждого вида залогового обеспечения отдельно, в зависимости от его ликвидности и нормативных документов банка.
При определении адекватности установленного дисконта (маржи) необходимо учитывать все выявленные негативные факторы риска обеспечения, рассмотренные далее.
При установлении дисконта нужно учитывать: издержки по реализации обеспечения;
износ (физический и моральный) в денежном выражении на момент окончания кредитного договора;
прогнозную стоимость предмета залога - коэффициент снижения цены относительно рыночной стоимости залога на момент возможного обращения взыскания. Прогнозная стоимость рассчитывается исходя из тенденций изменения цены за определенный период времени в прошлом и очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества в будущем с учетом амортизации. Тенденции изменения рыночной стоимости считаются очевидными в случае, когда в течение длительного времени (не менее % срока, на который предполагается предоставить кредит) рыночная стоимость изменялась в определенном направлении рав-номерно, без резких колебаний. В этом случае оценка производится с учетом предположения, что в дальнейшем стоимость имущества будет изменяться в соответствии с той же закономерностью, которая демонстрировалась за рассматриваемый период. Размер дисконта целесообразно устанавливать не больше коэффициента снижения цены относительно рыночной стоимости предмета залога;
срок реализации предмета залога. Чем больше срок реализации, тем меньше его ликвидность. На практике считается, что ликвидность удовлетворительная, если реализация залога займет не более 180 дней. Срок реализации зависит от следующих факторов: количество потенциаль- ных покупателей предмета залога в регионе; наличие и количество ор-ганизаций, торгующих аналогичным предметом залога; рентабельность отрасли и т.д.
Единой унифицированной формулы для расчета дисконта банки не имеют. Она не может состоять из нескольких слагаемых, имеющих идентичные удельные веса, равные единице, поскольку в этом случае величина дисконта запросто может превысить 100%. При определении дисконта рекомендую руководствоваться наибольшей из двух величин:
величина совокупного износа плюс издержки на реализацию плюс до-полнительные издержки при увеличении срока реализации (хранение, охрана, дополнительный износ и т.д.);
прогнозная стоимость на момент возможного обращения взыскания на предмет залога.
Еще по теме Достаточность залогового обеспечения:
- 1.4. Создание условий обеспечения потребностей экономики банковскими кредитными ресурсами и направления их вложения.
Практически у каждого из нас возникают моменты, когда срочно нужна довольно крупная сумма денег на личные нужны. Не всегда можно самостоятельно решить данный вопрос, обратившись к родственникам или друзьям.
Кроме того, не каждый может обратиться и в банк, так как имеются текущие кредиты или плохая кредитная история. Даже если и одобряет банк потребительский кредит, то необходимой суммы все равно может не хватать. В подобных ситуациях стоит обратить внимание на следующий вариант.
Кредит под залог недвижимости
Данная кредитная программа выгодна также и более сжатыми сроками предоставления нужной суммы средств. Однако многие потенциальные кредитополучатели, выбирая данную программу кредитования не совсем понимают, от каких факторов будет зависеть размер кредита, который банк может предоставить под залог недвижимости. Здесь очень важно понимать, какие будут самые выгодные условия кредитования с максимальным размером кредита. Очень часто кредитополучатели, не оценившие своих возможностей по возврату средств, оформляют кредит на максимально доступную сумму, не задумываясь о будущих последствиях.
Потенциальный кредитополучатель, оформляя кредит под залог частного дома должен учесть тот факт, что при невыполнении своих обязательств перед кредитором по возврату средств рискует остаться без жилья, так как кредитное учреждение при возникновении задолженности у кредитополучателя имеет полное право реализоваться с аукциона залоговое имущество, в частности жилой дом или квартиру. Но и продать залоговое имущество не самый простой для кредитора способ возвратить заимствованные средства.
Дело в том, что даже несмотря на достаточно высокую стоимость жилой недвижимости, особенно расположенной в столице или крупных городах, такой залог имеет малую ликвидность, что связано с большими издержками на проведение аукциона. Следовательно, кредитное учреждение при определении максимальной суммы кредита данный факт учитывает. Кроме того, залоговая недвижимость при продаже ее с аукциона значительно теряет собственную стоимость.
Таким образом, максимальный размер займа под залог жилой недвижимости определяется только после проведения независимой оценки. Как правило, данная сумма устанавливается на уровне 80% от стоимости залога. Более того, результаты оценки всегда ниже стоимости данного жилья на вторичном рынке недвижимости.
В большинстве случаев на максимальную сумму кредита по программам кредитования под залог влияет рыночная стоимость недвижимости. Это значит, что одинаковое по своим характеристикам жилье в одном районе города может стоит дороже, чем в другом. В связи с этим при определении максимального размера кредита учитывается стоимость недвижимости не по городу, а по конкретному району, где расположена данная недвижимость.
Также на сумму кредита влияет и валюта, в которой оформляется займ. Так, размер кредита в иностранной валюте может быть больше, чем в российских рублях, так как по валютным кредитам устанавливаются более низкие процентные ставки.
Тем не менее, финансовые и временные затраты, связанные с проведением оценки залоговой недвижимости и страхования ее от уничтожения и повреждения в полной мере оправдываются многими преимуществами, которыми обладает данный вид кредитования. Именно кредиты под залог недвижимости позволяют в течение пару дней получить нужную сумму денег без поручителей и предоставлении справок о доходах. Кроме этого, процентные ставки по таким программам кредитования всегда ниже, чем, например, при потребительском кредитовании.
Следует отметить, что кредитополучатель продолжает пользоваться залоговым имуществом, правда, с некоторыми ограничениями, в частности, на его продажу и обмен.
Одним из принципов кредитования является обеспеченность кредита
. При предоставлении кредита банк снижает свои риски за счет оформления договоров залога и поручительства.
Обеспечение, принимаемое банком по кредиту, делится на основное
и дополнительное
.
Основное обеспечение
должно покрывать всю сумму обязательств заемщика по кредиту. Под суммой обязательств понимается сумма основного долга (сумма кредита), а также комиссионных и по нему, рассчитанных за определенный период. Как правило, сумма платежей рассчитывается за квартал, либо за два квартала (в зависимости от установленной периодичности уплаты процентов), реже - за весь период действия кредитного договора.
Обеспечение по кредиту – пример расчета
Вы можете самостоятельно рассчитать сумму необходимого обеспечения по кредиту.
Для этого нужно определить минимальную расчетную залоговую стоимость – это сумма кредита и платежей, как указано выше. Расчетная залоговая стоимость, поделенная на поправочный коэффициент, дает рыночную стоимость обеспечения.
Например, при сумме кредита пятьсот тысяч рублей под восемнадцать процентов годовых и ежемесячной комиссии один процент годовых, расчет будет следующий:
(18+1)/100/365*92*500 000+500 000) = 523 945,21 (рублей) – это необходимая расчетная залоговая стоимость обеспечения по кредиту,
523 945,21/0,6=873 242,02 (рублей) минимальная рыночная стоимость обеспечения по испрашиваемому кредиту,
где
(18+1)/100 – процентная ставка и ежемесячный комиссионный платеж (в процентах годовых),
365 – количество дней в году,
92 – количество дней в периоде (данная величина варьируется в зависимости от условий кредитования конкретного банка),
5000000 - сумма кредита,
0,6 – поправочный коэффициент, применяемый к определенному виду залога (величина так же варьируется в зависимости от вида обеспечения и условий кредитования конкретного банка).
Комиссия за предоставление кредита в расчет не принимается, поскольку уплата данной комиссии осуществляется единовременно до первого предоставления заемщику кредитных средств.
Основное обеспечение по кредиту
В качестве основного обеспечения обязательств заемщика перед банком в подавляющем большинстве случаев выступает имущественный залог: недвижимость, оборудование, транспорт.
Предоставляемое в залог банку имущество может принадлежать как самому заемщику, так и третьему лицу. Залогодателями могут выступать физические лица и организации. Если залогодатель – третье лицо – является организацией, банк попросит полный пакет документов (правоустанавливающие и финансовые документы) для анализа правоспособности и платежеспособности залогодателя. Финансовое состояние залогодателя должно быть устойчивым, необходимое условие - отсутствие отрицательных чистых активов.
Для принятия имущества в залог, необходимо подтвердить право собственности залогодателя на это имущество. При предоставлении в залог недвижимости – это свидетельство права собственности, выданное регистрационной палатой и документы – основания возникновения права, для транспорта – ПТС (паспорт транспортного средства) и свидетельство регистрации транспортного средства, а для оборудования – подтверждение факта оплаты (платежное поручение либо товарный и кассовый чеки), подтверждение факта поставки (накладная, счет-фактура и договор).
Реже, особенно в условиях кризиса, в залог принимаются товарно-материальные ценности: товары для перепродажи либо сырье и материалы, принадлежащие на праве собственности заемщику. Здесь жестче поправочный коэффициент, в большинстве случаев он составляет 0,5. В случае хранения ТМЦ на территории другой организации в банк необходимо предоставить договор хранения, к которому будет заключено дополнительное соглашение о разрешении допуска представителей банка на территорию, где хранится предмет залога, для проведения текущих проверок наличия залогового имущества.
Договор залога имущества, за исключением залога недвижимости, вступает в силу с момента подписания. Договор залога недвижимости (договор ипотеки) подлежит государственной регистрации.
Что касается оборудования, принимаемого в залог, оно не должно быть стационарным, уникальным, не имеющим аналогов, с узкой сферой применения. Имущество должно иметь индивидуальные признаки для возможности его идентификации (заводской номер, инвентарный номер и т.п.).
Транспорт, в свою очередь, должен быть в хорошем техническом состоянии, на ходу, не старше определенного возраста (как правило, не более десяти - пятнадцати лет).
Недвижимое имущество, принимаемое в залог, – это нежилые здания, сооружения, земельные участки, недострой (если оформлено право собственности согласно действующему законодательству). Жилая недвижимость принимается в качестве обеспечения по кредиту, если в ней никто не прописан. Так же залогом могут выступать суда (морские и воздушные). В банк необходимо предоставить выписки из регистрационной службы об отсутствии обременения на предмет залога. При наличии оформленных и зарегистрированных договоров аренды с третьими лицами, банк может потребовать заключение дополнительного соглашения к договору аренды о прекращении договора аренды в случае обращения банком взыскания на залоговое имущество.
По отдельным программам кредитования в залог в качестве основного обеспечения так же могут приниматься:
- право требования по контракту,
- поручительство муниципального образования,
- вексель (в большинстве случаев Сбербанка РФ),
- банковская гарантия,
- приобретаемое имущество и т.д.
Остановимся коротко на каждом из этих видов обеспечения.
Право требования по контракту принимается в залог по остаточной стоимости контракта, которая рассчитывается как разность суммы договора и произведенных авансовых платежей. В данном контракте должно быть указано условие, по которому все перечисления осуществляются на расчетный счет заемщика, открытый в банке-кредиторе, а внесение изменений в контракт невозможно без согласования с банком-кредитором. График погашения кредита синхронизируется с графиком платежей по контракту, при поступлении выручки по указанному контракту она списывается в погашение долга заемщика перед банком.
Поручительство муниципального образования (МО) принимается в залог в случае, если банком заключено соглашение с данным МО и, в свою очередь, в бюджете МО предусмотрены затраты на предоставление поручительств по кредитам предприятий и индивидуальный предпринимателей.
Вексель (в большинстве случаев вексель Сбербанка РФ) является одним из самых интересных видов обеспечения. С одной стороны вексель – это те же деньги, но размещенные в ценную бумагу на определенный срок с определенными условиями (по векселю векселедержатель может получать проценты от банка). Так что при предоставлении векселя в качестве обеспечения по кредиту риски банка максимально снижены и требования к заемщику соответственно более либеральные, дисконт банка гораздо ниже.
Банковская гарантия может служить обеспечением, если банк-кредитор установил лимит риска на банк, выпустивший гарантию. Если приобретаемое имущество выступает как обеспечение, то между банком и продавцом должно быть подписано соответствующее соглашение. А в договоре купли-продажи, подписанном между покупателем (заемщиком) и продавцом, должно быть оговорено условие, согласно которому при предоставлении покупателем (заемщиком) продавцу части оплаты (обычно в пределах от десяти до двадцати процентов) и гарантийного письма банка (либо подписанного кредитного договора, как вариант), право собственности на предмет договора купли-продажи переходит к покупателю. Соответственно покупатель (он же заемщик) оформляет договор залога с банком, а банк в свою очередь по обеспеченному кредиту перечисляет оставшуюся сумму продавцу имущества.