Банки 

Документы о приватизации квартиры до 1998 года. Нюансы долевой приватизации квартиры. Какая информация указана в свидетельстве о госрегистрации права на недвижимость

Вопрос юристу:

Добрый день!

В 1991г. мной и мамой была приватизирована квартира без определения долей, дочери на этот момент было 2 года., она не вошла в число собственников.

Каким образом дочь после нас может пользоваться квартирой? и является ли она собственником ее?

если нет, как теперь можно исправить эту ситуацию?

Ответ юриста на вопрос:
Вы можете подарить дочери часть своей доли. На перид 1991 г. дети не являлись обязательными участниками приватизации, изменения в закон были внесены позже.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: приватизация квартиры до какого
Екатерина, здравствуйте! Вам ответили неправильно. И в 1991 году включение детей в договор передачи было обязательным. Просто очень часто закон нарушался (ст. 133 Кодекса о браке и семье, который действовал в то время).

Ваша дочка может обратиться в суд и пробовать включить себя в число сособственников (чтобы доли были равными). Либо, если нет спора, можно подарить дочери часть своей доли (предварительно доли нужно определить Соглашением).

Что касается пользования квартирой, то "после Вас" она унаследует квартиру. А пользоваться она может и сейчас, так как у нее право бессрочного, пожизненного пользования данной квартирой, в любом случае. Так как на момент приватизации она была в квартире зарегистрирована (прописана).

С уважением,

Харченко О.В.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: приватизация квартиры до какого
Родственники собственника жилого помещения имеют равные с ним права и обязанности. Т.е. дочь имеет полное право пользования жилым помещением. Она не является собственником, т.к. не участвовала в приватизации, но является пользователем (если вселена в квартиру в качестве члена семьи и зарегистрирована по месту жительства в данной квартире).

Если Вы хотите передать дочери в собственность квартиру или долю в праве общей собственности, для этого существует несколько способов (дарение, купля-продажа и пр.).
———————————————————————

Продлят ли приватизацию квартир до 2018 года?…

Вопрос юристу:

Продлят ли приватизацию квартир до 2018 года?

Ответ юриста на вопрос: приватизация квартиры до какого
Судя по тому что госдума уже приняла в первом чтении закон о продлении — приватизация будет продлена.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: приватизация квартиры до какого
В данный момент Гос. Дума рассматривает вопрос о продлении приватизации до 1 марта 2016 г. Следите за информацией по интернету или телевидению.
———————————————————————

В чем отличие приватизаций квартиры до 1998 года и после 1998 года?…

Вопрос юристу:

Добрый день! Объясните пожалуйста, чем отличается приватизацияквартир до 1998 года и после 1998 года? И несовершеннолетние дети, вписанные в договорприватизации от 1993 года и не получившие свидетельства о собственности по достижению 18 лет, не имеют доли в квартире?

Ответ юриста на вопрос: приватизация квартиры до какого
Квартиры, которые были приватизированы в 1998 году и позже, зарегистрированы в УФРС. Собственникам указанных квартир выданы свидетельства о праве собственности нового образца.

Несовершеннолетние дети в обязательном порядке включаются в число участников приватизации после августа 1994 года в связи с внесением изменений в законодательство.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: приватизация квартиры до какого
Елена, здравствуйте! Практически ничем. На заре приватизации в ней могли принимать участие иностранные граждане, постоянно зарегистрированные в жилом помещении, а также лица без гражданства, так как в самой первой редакции не было указано, что в ней могли участвовать только граждане РФ.

Что касается несовершеннолетних, то тут коллега не права. Их участие было обязательным всегда. Неучастие — только с разрешения органов опеки и попечительства. Просто данную норму закона игнорировали.

Не очень понятно, почему Вы говорите именно о 1998 годе. ДО 1998 года гос. регистрация договоров осуществлялась в БТИ и ДЖП и ЖФ (в Москве). Позднее — появилась УФРС (ныне — Росреестр).

С уважением,

Харченко О.В.
———————————————————————

20 ноября 2012 года подали заявление и документы на приватизацию квартиры. До настоящего времени ответа нет….

Вопрос юристу:

20 ноября 2012 года подали заявление и документы на приватизацию квартиры. До настоящего времени ответа нет, судьба документов в администрации муниципального образования Крымский район не известна. Что делать?

Ответ юриста на вопрос: приватизация квартиры до какого
Здравствуйте, Федор!

Обращайтесь в суд с Вашим вопрос, время не тяните, пока оно для Вас заканчивается 28 февраля 2013 года.
———————————————————————

Добрый день? Скажите пожалуйста, Могу ли я участвовать в приватизации квартиры (до этого никогда не участвовала),если я получила жилищный сертификат…

Вопрос юристу:

Мой муж проходил службу в МЧС, уволился по ограниченному состоянию здоровья. Получил Государственный жилищный сертификат на себя и на меня, как члена семьи. До замужества и по настоящее время заригестрированна у родителей в квартире которая не приватизированна. Могу ли я приватизировать родительскую квартиру (до этого никогда в приватизации не учавствовала) имея собственность в результате реалиации государственного жилищного сертификата.Родители уже использовали право на приватизацию жилья

Ответ юриста на вопрос: приватизация квартиры до какого
Полина, здравствуйте! Можете. Получение ГЖС не лишает Вас права на однократную приватизацию.

С уважением,

Харченко О.В.
———————————————————————

приватизация земли до какого срока….

Вопрос юристу:

Здравствуйте. приватизация земли до какого срока.

Ответ юриста на вопрос: приватизация квартиры до какого
Сроком не органичена, но возможность есть в строго определённых слцчаях — статус земли, дата предоставления..
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: приватизация квартиры до какого
Этот срок законом не установлен
———————————————————————

приватизация квартиры, полученной как ветеран войны (по соц.найму)…

Вопрос юристу:

Получил квартиру как ветеран войны.Хочу на на кого-нибудь приватизировать(я и жена не имеем права). Семья сына (он,жена и 2 несовершеннолетних ребёнка 1 год и 13 лет) имеет в оставшейся квартире по 9 м на человека. Сын в приватизации участвовал.Ребёнок 13-ти лет не является родным для моего сына, но родной отец лишён родительских прав и ребёнок имеет нашу фамилию. Могут участвовать в приватизации жена сына и оба несовершеннолетних ребёнка. Кого из них я могу прописать в новой квартире с учётом того, что дети несовершеннолетние и площадь новой квартиры 42 м (могу прописать только двоих, иначе будет умышленное ухудшение условий).

Ответ юриста на вопрос: приватизация квартиры до какого
лучше же конечно приватизировать на своих родных. а сын участвовал Ваш в приватизации в совершеннолетнем возрасте или в несовершеннолетенем? Если второй вариант, то он имеет право снова участвовать в приватизации. А так Вы вправе зарегистрировать хоть одного внука и приватизировать на него
———————————————————————

Какую я буду иметь долю при приватизации квартиры,так как после приватизации квартиры хотим ее разделить?…

Вопрос юристу:

Здравствуйте! Пожалуйста, ответьте на мой вопрос:

В 3-х комнатной квартире проживают четыре человека, бывшая жена и двое детей до 13 лет. Ордер выписан на отца который умер, я вписан в ордер один- моя бывшая жена и дети только прописаны. Какую я буду иметь долю при приватизации квартиры,так как после приватизации квартиры хотим ее разделить?

Ответ юриста на вопрос: приватизация квартиры до какого
Каждому из вас по 14 доле. То, что вы списаны в ордер, не увеличит вашу долю.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: приватизация квартиры до какого
Будете иметь 1/4 долю в праве собственности
———————————————————————

Подскажите пожалуйста какие документы должны получить на руки после приватизации квартиры. До приватизации квартира была…

Вопрос юристу:

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста какие документы должны получить на руки после приватизации квартиры. До приватизации квартира была в найме.

Ответ юриста на вопрос: приватизация квартиры до какого
— Договор передачи квартиры в собственность.

Свидетельство гос. регистрации права.

УДАЧИ ВАМ
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: приватизация квартиры до какого
Здравствуйте. свидетельство о праве собственности
———————————————————————

Как правильно написать иск в суд о принуждении мужа к приватизации квартиры, так как он выгоняет дочь 17 лет из квартиры…

Вопрос юристу:

Меня интересует вопрос, будут ли продлевать приватизацию квартир после 01.03.2015 года?… Вопрос юристу: Здравствуйте! Меня интересует вопрос, будут ли продлевать приватизацию квартир после 0…

Подскажите пожалуйста. Я прописан в квартире, но не является собственником. Собственница сдает квартиру через агентство…. Вопрос юристу: Подскажите пожалуйста. Я прописан в квартире, но не я…

Планируется ли продление возможности бесплатной приватизации жилья в собственность после 1 марта 2016 года?… Вопрос юристу: Планируется ли продление возможности бесплатной приватизации жилья…

До какого срока действует бесплатная приватизация участка прилегающего к дому… Вопрос юристу: До какого срока действует бесплатнаяприватизация участка прилегающего к дому Ответ юриста на в…

Добрый вечер, подскажите до какого года и числа продлена приватизация квартир?… Вопрос юристу: Добрый вечер,подскажите до какого года и числа продлена приватизация квартир? Ответ юриста на…

Правоустанавливающими называются документы, которые определяют, кому именно принадлежит право собственности чего-либо (в нашем случае - квартиры). Данные бумаги могут быть различными: все зависит от того, каким образом квартира стала собственностью наследодателя. На сегодняшний день существует больше десяти видов правоустанавливающей документации, приведенных в следующей таблице:

Вид документа Основание для получения квартиры
в собственность
Договор о передаче жилья в собственность Приватизация квартиры
Зарегистрированный договор купли-продажи Покупка квартиры
Приобретение квартиры по договору мены
Зарегистрированный договор дарения Дарение
Зарегистрированный и удостоверенный нотариусом договор ренты Приобретение квартиры по договору ренты
Договор обмена права собственности на право найма Приобретение квартиры по обмену
Удостоверенное нотариусом и зарегистрированное свидетельство о праве на наследство по закону (или по завещанию) Получение квартиры по наследству
Удостоверенное нотариусом и зарегистрированное свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов Приобретение квартиры супругами на общие средства во время брака
Зарегистрированная справка ЖСК о выплате пая Выплата пая в ЖСК
Зарегистрированный договор долевого участия Участие в долевом строительстве
Зарегистрированный договор мены Получение квартиры в случае сноса дома
Зарегистрированная копия решения суда, вступившего в законную силу Решение суда
Соглашение о расторжении договора купли-продажи, ренты, мены, дарения Расторжение договоров купли-продажи, ренты, мены, дарения

Наиболее «сомнительным» в плане надежности юристы считают такой правоустанавливающий документ, как договор ренты (пожизненное содержание с иждивением), который получатель ренты в любой момент может попытаться расторгнуть. Если вы не уверены в человеке, с которым собираетесь заключить данный договор, будьте предельно осторожны: проконсультируйтесь с юристом, храните все документы, подтверждающие тот факт, что вы выполняете обязательства, данные получателю ренты (чеки за лекарства, счета из магазинов, денежные расписки и т.д.). x

Как видите, право на собственность квартиры может утверждаться различными бумагами. Но для того чтобы вступить во владение недвижимостью, недостаточно просто принести правоустанавливающий документ. Вы также должны предоставить нотариусу бумаги, подтверждающие легитимность правоустанавливающих документов. Речь идет о правоподтверждающих документах.

Чем представлена правоподтвержающая документация?

Начиная с 1998 г. подтвердить право собственности на квартиру может только запись в ЕГРП - Едином государственном реестре прав. Документ, удостоверяющий, что такая запись действительно имеется в ЕГРП, и называется правоподтверждающим. В зависимости от того, когда именно квартира была передана в собственность кому-либо (с соответствующей записью в реестре прав), существуют следующие виды правоподтверждающих бумаг:

  • Регистрационное удостоверение из БТИ .
    Является действующим правоподтверждающим документом в тех случаях, когда подтверждается право собственности на квартиру, установленное до 31.01.1998г.
  • Свидетельство о собственности на жилище , выдавалось Правительством Москвы, при приватизации жилых помещений в 90-х годах.
  • С 01.02.1998г. подтверждением прав на владение какой-либо недвижимостью является свидетельство о государственной регистрации права .

Какая информация указана в свидетельстве о госрегистрации права на недвижимость?

Следует понимать, что свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, это не просто справка, это - документ строгой отчетности, имеющий высокую степень защищенности (на уровне ценных бумаг), номер и учетную серию. В свидетельстве о государственной регистрации права указываются следующие сведения:

  • ФИО, дата рождения, место жительства, паспортные данные владельца квартиры.
  • Информация об объекте: вид недвижимости (квартира), адрес, этажность, площадь.
  • Кадастровый номер объекта.
  • Вид зарегистрированного права.
  • Вид правоустанавливающего документа, предоставленного в федеральную регистрационную службу для подтверждения права собственности: договор приватизации, дарения, купли-продажи; свидетельство о праве наследования и т.д.
  • Обременение зарегистрированного права, если таковое имелось на момент выдачи правоустанавливающего документа.

Что делать, если утеряны правоустанавливающие или правоподтверждающие документы?

В том случае, если вы не можете найти правоустанавливающие документы на квартиру, их нужно восстановить. Восстановление документов, устанавливающих право собственности, происходит так:

  • Существует возможность заказать справку о правообладателях в ДЖПиЖФ и там же получить дубликат договора передачи (если речь идет о праве до 1998 г.).
  • Также владелец может получить повторное свидетельство о государственной регистрации права или справку о содержании правоустанавливающих документов в Росреестре.

При восстановлении правоподтверждающих бумаг, выданных до 01.02.1998 года, владелец квартиры с паспортом должен обратиться в окружное отделение Департамента жилищной политики и жилого фонда, где ему выдадут бланк заявления на получение копии свидетельства или договора о приватизации квартиры и квитанцию на оплату госпошлины. После заполнения заявления и оплаты квитанции в течение 15 рабочих дней владельцу квартиры будет выдана справка с теми же сведениями, которые имелись в оригинале свидетельства.

Если квартира была приватизирована после 1998 г. то нет необходимости восстанавливать копию договора. Достаточно получить справку о содержании правоустанавливающих документов в Росреестре.

Чтобы восстановить правоподтверждающие документы на квартиру, выданные после 01.02.1998 года, необходимо обратиться за повторным свидетельством о государственной регистрации права.

Иногда восстановление документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности, может оказаться проблематичным (например, придется обращаться в суд и т.д.), поэтому, если Вы не уверены в своих силах и знаниях юридических тонкостей, лучше обратитесь к специалистам, которые помогут Вам собрать все необходимые бумаги и в кратчайшие сроки оформить наследство на квартиру .

Свидетельство о регистрации права - важный документ, подтверждающий право на владение собственностью.

К правоустанавливающим документам относится договор купли-продажи квартиры, договор дарения, наследования, обмена и т.д.

Финансовый и политический кризис 1998 года подвел черту под тем этапом приватизационной политики, которую с некоторой долей условности принято называть «денежной приватизацией» в России. Как и в 1995—1997 гг., приватизационная политика в 1998 г. была ориентирована исключительно на обеспечении поступлений в бюджет (табл. 4.1). При этом, в качестве основного источника доходов рассматривались единичные крупные сделки. Какой бы то ни было целостный подход в процессе приватизации не просматривался.

К 1 июня 1998 г. утвержденное задание по доходам от продаж (8,1 млрд.) было выполнено только на 12,2%. По итогам 11 месяцев 1998 г. совокупные доходы федерального бюджета, полученные от продажи и использования государственного имущества, составили 2,3 млрд. рублей, или 25% от предусмотренной в бюджете суммы. Итоговый доход от продаж в 1998 г. формально соответствует требованиям закона о бюджете на 1998 г. и скорректированному заданию правительства, однако его основная часть получена от продажи акций РАО «Газпром» (12,5 млрд. руб.). Доход от всех прочих продаж составил лишь 1,5 млрд. руб.

Таблица 4.1. Доходы федерального бюджета от приватизации, 1995-1998 гг.

1995*, трлн. руб.

1996, трлн. руб.

1997, трлн. руб.

1998***, млрд. руб.

Утвержденный бюджет

4,991

12,3

6,525

8,125****

Фактически

7,319

1,532

18, 654**

14,005*****

* — утвержденный бюджет скорректирован в декабре 1995 г., фактический доход на 70,8% был обеспечен залоговыми аукционами.

** — в том числе 1,875 млрд. долларов от продажи акций холдинга «Связьинвест».

*** — только от продажи имущества.

**** — скорректирован до 15 млрд. руб. в апреле 1998 г. (на уровне правительства).

***** — в т.ч. 12,5 млрд. руб. от продажи 2,5% акций РАО «Газпром».

Что касается прочих доходов от государственной собственности, то, в соответствии с федеральным бюджетом на 1998 г., дивиденды по акциям, которые находятся в государственной собственности, должны были составить 1,09 млрд. руб.; поступления от аренды федеральной недвижимости — 0,301 млрд. рублей. Хотя в апреле 1998 г. решением правительства указанные источники были увеличены соответственно до 1,35 и 1,6 млрд. руб., итог 1998 г. оказался иным: дивиденды — 1,2 млрд. рублей (540 млн. от российских корпораций и 76 млн. долл. от СП, где Россия имеет доли в капитале), аренда — 0,54 млрд. руб.

То обстоятельство, что прогресс с поступлением доходов от аренды оказался незначительным связано с многочисленными проблемами инвентаризации используемых площадей и заключения новых договоров на конкурсной основе. Вместе с тем, увеличение дивидендных доходов обусловлено отменой соответствующих льгот (Указ Президента РФ №396 от 16.04.98 «О признании утратившими силу указов Президента Российской Федерации, касающихся льгот на использование дивидендов по акциям, находящимся в федеральной собственности»).

Первоначально прогнозный перечень крупных предприятий, акции которых должны были быть выставлены на продажу в 1998 г., включал 61 объект: «Роснефть», «Связьинвест», «ЛУКойл», ТНК, «НОРСИ-Ойл», ВНК, «Славнефть», «Сибур», Новосибирский электродный завод, «Электросвязь» и др. Практически все наиболее крупные продажи не состоялись по двум как правило совпавшим причинам:

— по инициативе государства — в силу девальвации рубля (стартовые цены были зафиксированы до кризиса в национальной валюте, что означало в послекризисный период 3-кратное снижение дохода бюджета в долларовом эквиваленте);

— в силу отсутствия интереса инвесторов в тех случаях, когда даже сниженная стартовая цена пакетов представлялась завышенной на фоне фондового кризиса или структура собственности была относительно фиксированной (соответственно не было интереса ни со стороны портфельных инвесторов, ни со стороны крупных акционеров, уже установивших контроль в АО).

Наибольшие надежды правительство возлагало на продажу акций НК «Роснефть» (после длительных дискуссий 1997-1998 гг. — конкурс 75% плюс 1 акция). Первый (закрыт 26 мая) и второй (закрыт 17 июля) несостоявшиеся конкурсы 1998 г. не стали сенсацией в условиях общего падения курсов, значительного снижения цен на нефть, разногласий в правительстве и проблем с руководством компанией. Уже для второго конкурса стоимостные условия были изменены (цена пакета снижена с 2,1 млрд. до 1,6 млрд. долл., т.е. снята 30-процентная премия за квалифицированный контроль). Третий конкурс, итоги которого должны были быть подведены 30 октября 1998 г., отменен 4 ноября 1998 г. в силу очевидной неперспективности.

Второй пакет (25% минус 2 акции) холдинга «Связьинвест» предполагалось продать на коммерческом конкурсе с инвестиционными условиями в октябре 1998 г. Условия конкурса предусматривали стартовую цену пакета в 1,035 млрд. долл. (6492 млн. руб. по курсу ЦБР на 14 августа 1998 г.) и инвестиции (включая стоимость лицензии сотовой связи) 516 млн. долл. С учетом сохранения государственного контроля (до середины 1999 г. — 50% плюс 1 акция) к участию в конкурсе допускались иностранные инвесторы. Как и в случае с «Роснефтью», одной из важных причин отмены конкурса 13 октября 1998 г. стало фактическое уменьшение стартовой стоимости предлагаемых пакетов, установленной в рублях на момент объявления конкурсов.

Как уже отмечалось выше, единственной сделкой, принесшей значительный бюджетный доход, стала продажа акций РАО «Газпром». Осенью 1997 — весной 1998 гг. РАО предлагало правительству продать 1-3% акций в виде конвертируемых облигаций прямо стратегическим партнерам. Указом Президента РФ №887 от 25.07.98 «О реализации акций Российского акционерного общества «Газпром» доля государства в РАО снижена с 40,87 до 35%, правительству предложено определить способ приватизации и размер продаваемого пакета — максимально 5,87%.

Бюджетный интерес государства очевиден, тогда как для РАО «Газпром» проблема состояла в другом: избежать одномоментного выброса на рынок пакета, превышающего общее количество свободно обращающихся на внешнем рынке акций (до 3% всех акций РАО), учесть интересы держателей ADR, а также, по оценкам, менеджеров РАО, контролирующих около 7% акций, и самого РАО, контролирующего около 15% своих акций.

Распоряжением Правительства РФ № 1587-р от 4 ноября 1998 г. предусмотрена продажа 2,5% акций единым лотом при стартовой цене 651 млн. долларов. Ограничения на участие нерезидентов не предусматривались, однако в случае победы нерезидента тот, согласно условиям, не имел права в течение 5 лет перепродавать акции или выпускать на этот базовый актив производные инструменты. Фактически это означало прямую продажу пакета одному из стратегических партнеров РАО. Таковым 20 декабря 1998 г. стал немецкий концерн «Рургаз», заплативший 660 млн. долларов (тем самым формально определив капитализацию РАО в 26,4 млрд. долларов). Хотя концерн заплатил цену на 20% выше текущей рыночной, он не может пока провести своего представителя в Совет директоров (необходимо около 8% акций) и не вправе продать эти акции, но, возможно, в качестве компенсации он получит неформальный опцион на приобретение следующих 2,5% акций в 1999 г.

Как и в предыдущие годы, стандартные приватизационные сделки весомого дохода в бюджет не принесли. В то же время в 1998 г. ситуация осложнилась в результате влияния новых факторов, связанных с финансовым кризисом.

Во-первых, девальвация рубля и общее падение капитализации российского рынка акций (на 90% с октября 1997 г. по сентябрь 1998 г.) лишило ценовых ориентиров даже наиболее перспективных российских эмитентов.

В этих условиях государство как продавец оказывается перед искушением выхода за пределы формального правового поля. Примером может являться отмена результатов сделки по продаже в сентябре 1998 г. 15% акций нефтеторговой компании «НАФТА-Москва» которые в 1995 г. были передан в залог самой компании и банку «Юнибест» за кредит в 20 млн. долл. с правом реализации пакета при невозврате кредита. Формальности были соблюдены (две заявки, внесение залога, правильное оформление документов, победитель НПФ «Забота», представляющий НК «Сургутнефтегаз», предложил 124,511 млн. руб. против стартовой цены 124,5 млн.), однако конкурсная комиссия сделку не признала, мотивируя свое решение несоответствием предложенной цены валютному эквиваленту на тот период (хотя в не изменявшихся комиссией условиях конкурса цена зафиксирована в рублях).

Видимо, возможность отмены сделки по подобной причине побудила фактического комиссионера («МФК-Ренессанс») при определении цены 14,84% акций Новолипецкого металлургического комбината (НЛМК) сохранить прежний валютный эквивалент. Если на залоговом аукционе 1995 года кредит правительству составил 24,2 млн. ЭКЮ, то в декабре 1998 г. этот последний из заложенных пакетов при стартовой цене 25 млн. ЭКЮ продан за 26,1 млн. ЭКЮ (30,8 млн. долл. при том, что рыночная стоимость пакета на момент сделки составляла около 8 млн. долл.). Безусловно, группу «МФК-Ренессанс» трудно заподозрить в филантропии: согласно договору залога стартовая цена просто не могла быть ниже размера кредита. Имелась и более весомая причина — угроза перехвата контроля над НЛМК как со стороны старого конкурента TWG (36% акций НЛМК), так и со стороны бывшего союзника в борьбе с TWG и менеджерами НЛМК - инвестиционного фонда Cambridge Capital Management (около 25% акций НЛМК).

Во-вторых, изменились условия борьбы за перераспределение собственности. В ситуации хронического кризиса финансовых рынков в России с октября 1997 г. мобилизация свободных финансовых ресурсов (собственных и заемных) для установления контроля за новыми объектами становится все более проблематичной даже для крупнейших отечественных финансовых группировок. Что касается потенциальных иностранных инвесторов, то лучшим свидетельством их оценки ситуации стал массированный отток с рынка корпоративных ценных бумаг в 1998 г. По оценкам, уже весной 1998 г. российский рынок воспринимался ими, как зона повышенного системного риска.

Явно неблагоприятна ситуация с точки зрения бюджетных доходов, однако может способствовать активизации приватизационных продаж в тех случаях, когда резкое падение цен на рынке позволяет с минимальными затратами завершить процесс консолидации корпоративного контроля. Так, если на стадии быстрого роста рынка многие держатели пакетов акций были вынуждены ограничиваться только портфельным вложением, блокирующим или в лучшем случае контрольным пакетом, то в условиях кризиса логичной становится дальнейшая концентрация акционерного капитала.

Сложившаяся ситуация означает продолжение и, возможно, ускорение массового сброса остающихся пакетов. В целом, по данным Мингосимущества (МГИ), в 1998 г. имелась возможность продажи около 2 тысяч «раскрепленных» пакетов акций. Предполагался также безусловный сброс пакетов менее 25%. Как показывает практика прежних лет (тем более в условиях глубочайшего кризиса финансового рынка), речь может идти не столько о продаже, сколько о фактической передаче этих пакетов тем или иным имеющимся частным или институциональным держателям акций.

В итоге приватизационный процесс вновь возвращается на стадию спонтанного внеэкономического развития: с одной стороны, в силу незаинтересованности правительства в организации типовых сделок в рамках остаточной приватизации, с другой — по причине дешевизны активов и, соответственно, исчезнования рыночных критериев для сделок. Это означает и возможность усиления правового нигилизма в отношении участников приватизационного процесса, что в целом ведет к дальнейшей дестабилизации прав собственности. Некоторые правовые решения в области прав акционеров оказывают дестабилизирующее влияние на общий инвестиционный климат и препятствуют его восстановлению.

Наиболее яркий пример в этом плане - принятие Федерального закона от 07.05.98 № 74-ФЗ «Об особенностях распоряжения акциями Российского акционерного общества энергетики и электрификации «Единая энергетическая система России» и акциями других акционерных обществ электроэнергетики, находящимися в федеральной собственности». Ст. 3 названного документа установливает, что в собственности иностранных государств, международных организаций, иностранных юридических лиц, а равно их аффилированных российских юридических лиц, иностранных физических лиц может находиться до 25 процентов всех видов акций РАО. При этом на момент принятия закона в иностранной собственности уже находилось около 30% акций РАО .

По некоторым оценкам, принятие этой квоты, гипотетически означающей требование национализации определенного пакета акций, стало одним из ключевых факторов падения фондового рынка России в мае 1998 г. Показательно, что этот фактор был в сущности психологическим, ибо легально снизить долю иностранцев до зафиксированного данным законом предела малореально. Существует только один легальный способ добиться этого — дополнительная эмиссия, которая возможна лишь после решения общего собрания (у иностранцев — блокирующий пакет, у правительства — контрольный), затем — регистрация этой эмиссии в ФКЦБ, которая имеет все основания ответить отказом опираясь на Гражданский кодекс РФ.

В январе 1999 г. по предложению Генеральной прокуратуры РФ правительство поручило МГИ рассмотреть законность продажи на специальном аукционе в 1996 г. 8,5% акций РАО «ЕЭС России». Покупателем стал Национальный резервный банк, который использовал данный пакет в качестве залога для получения зарубежных кредитов и осенью 1998 г., по имеющимся данным, передал 7% акций для покрытия долга. При проведении самого аукциона выдвигались обвинения в использовании инсайдеровской информации о цене пакета и получении для покупки пакета кредита ЦБР, однако судебных исков не последовало. В то же время не существовало никаких ограничений для продажи пакета нерезидентам. По сути, аннулирование этой сделки означало бы придание указанному выше закону обратной силы, а также повлекло бы за собой расторжение всех последующих добросовестных сделок и, возможно, необходимость возврата денег (порядка 300 млн. долл.) покупателю из бюджета. Очевидно, что даже сама постановка такой проблемы является сильнейшим дестабилизирующим фактором не только для имиджа эмитента, но и для восстановления рынка в целом.

Серьезным дестабилизирующим фактором остается ежегодное непринятие Государственной Думой проекта закона «Об утверждении государственной программы приватизации государственного имущества в РФ» (формально — через 10 дней после утверждения бюджета). Причина в том, что данный документ должен включать прогнозный перечень АО, акции которых предполагается продать, обоснование выбора указанных предприятий и АО, предполагаемые способы и сроки их приватизации, предполагаемые ограничения при их приватизации, размеры подлежащих продаже пакетов акций АО и прогноз начальной цены таких пакетов акций. Без включения в такой «прогнозный перечень» предприятий стратегического характера (законодательно отнесенных к таковым) их акции проданы не могут быть. В 1998 г. решения по данному поводу вынуждены были принимать президент и правительство.

Фактически в качестве альтернативы Государственная Дума приняла, а Совет Федерации одобрил Закон «О защите экономических интересов Российской Федерации при распоряжении акциями акционерных обществ, производящих продукцию (товары, работы, услуги), имеющую стратегическое значение для обеспечения безопасности государства» (первоначально число таких предприятий составляло 2873, при одобрении СФ в июле 1998 г. — 737). Любой способ управления акциями этих предприятий (включая продажу) может быть избран правительством только после принятия Думой специального закона по каждой компании. Учитывая проблематичность продаж в рамках такой процедуры (хотя формально это отвечает мировой практике), можно предположить, что в среднесрочном плане вошедшие в список АО со всей очевидностью становятся сложнейшим и чрезвычайно емким объектом корпоративного управления со стороны акционера-государства, что потребует адекватных административных и финансовых затрат, на которых у правительства нет средств.

В свою очередь, правительство осуществило в 1998 г. сокращение официального списка стратегических предприятий, акции которых не подлежат досрочной продаже. Согласно постановлению правительства РФ (№ 784 от 17 июля 1998 г. «О перечне акционерных обществ, производящих продукцию (товары, услуги), имеющую стратегическое значение для обеспечения национальной безопасности государства, закрепленные в федеральной собственности акции которых не подлежат досрочной продаже»), количество АО, акции которых закреплены в собственности государства, резко сокращено до 697 (против 2700-3000 в 1995-1997 гг.). С учетом очевидной неэффективности существующих методов управления государственными пакетами акций МГИ ориентировалось на максимальное расширение списка АО, акции которых разрешены к продаже.

Видимо, такая же неопределенная ситуация будет характерна для 1999 г. По состоянию на январь 1999 г., в новый прогнозный перечень, представленный МГИ в правительство, включены 7 компаний: «Связьинвест» (25% минус 2 акции, 14 млрд. руб.), «Газпром» (2,5%, 13 млрд. руб.), «ЛУКойл» (9%, 4 млрд. руб.), а также пакеты акций Балашовского комбината хлебопродуктов, АО «Бор», КБ автоматических линий «Ротор», «Мосэлекртофольга». Существует и иной список. Так, по заявлению РФФИ, в 1999 г., предполагается продажа акций 6 компаний — РАО «Газпром», холдинга «Связьинвест», АО «ОНАКО», «Совкомфлот», «Аэрофлот», «Московское речное пароходство» (они указаны и в пояснительной записке к проекту бюджета на 1999 г. как источник покрытия бюджетного дефицита на сумму 15 млрд. руб.).

Видимо, вряд ли появится в 1999 г. и какая-либо внятная правительственная концепция обновления приватизационной политики.

С одной стороны, правительству необходимо продемонстрировать свое неприятие прежнего приватизационного процесса, хотя бы на уровне демонстративного отказа от авральной продажи остающихся в собственности государства пакетов акций наиболее привлекательных компаний. Идеологически это может быть обоснованно необходимостью повышения «управляемости» госсектора и его стратегических объектов (реализация такой цели при имеющихся объемах госсобственности сомнительна), практически — сложившейся финансовой конъюнктурой.

С другой стороны, социально-политическая проблема пополнения доходной части бюджета может свести на нет любые декларации такого рода и даже активизировать практические попытки продажи остающихся пакетов — по любой цене. Одновременно любые шаги в отношении национализации отдельных компаний или отмены сделок пока маловероятны в силу заинтересованности правительства в максимально выгодной реструктуризации внешних долгов и получении кредитов международных организаций, а также в продаже новых пакетов акций.

Таким образом, набор действий в отношении приватизации, которые может предпринять правительство очень ограничен. Это:

— прямые переговоры с потенциальными стратегическими покупателями акций крупнейших корпораций, остающихся в государственной собственности, для обеспечения бюджетных доходов;

— резкое усиление мер административного характера по управлению государственной собственностью (пакеты акций, недвижимость) для демонстрации борьбы со злоупотреблениями и «повышения управляемости» госсобственности;

— осуществление организационных перестановок (типа обсуждаемого объединения МГИ, РФФИ и ФУДН) для демонстрации разработки новой концепции приватизации и управления.

Неопределенность и противоречивость позиции исполнительной власти в отношении дальнейших сделок с государственной собственностью проявляются косвенно в высказываниях высших чиновников правительства:

— прежняя политика приватизации «не создала в России рыночной экономики. Напротив, она уничтожила все надежды на продуктивность создаваемой с ее помощью экономической модели» ;

— тем не менее «деприватизация» (видимо, терминологический субститут «национализации») невозможна без серьезных общественных конфликтов ;

— в ближайшей перспективе крупнейшие компании должны оставаться под государственным контролем (что означает приостановку продажи новых пакетов и недопуск частных аутсайдеров), а видимость продолжающейся приватизации (для международных организаций — кредиторов) будет поддерживаться малозначимыми проектами;

— хотя приватизация как источник финансирования дефицита бюджета становится в таком случае малозначимой, могут быть предприняты попытки выпуска деривативов под наиболее привлекательные базовые активы.

К настоящему моменту высказывались идеи относительно выпуска конвертируемых облигаций холдинга «Связьинвест», предназначенных для продажи мелким внутренним инвесторам. Если принять во внимание состояние фондового рынка и его традиционный уклон в сторону крупных внебиржевых сделок, можно, видимо, рассчитывать на успех лишь в том случае, если такая сделка станет отсроченной прямой продажей пакета акций крупному инвестору под гарантии правительства. При этом эмитент должен быть исключительно привлекателен для рынка или для стратегического партнера (по сути, таковым в настоящее время является только РАО «Газпром»). Для мелких портфельных инвесторов спекулятивной ориентации необходимы прежде всего сигналы, дающие через определенный период возможность рассчитывать на фиксацию прибыли от роста курсовой стоимости акций. Вместе с тем, учитывая текущую финансовую и политическую конъюнктуру, приближение парламентских и президентских выборов, вряд ли следует по данному поводу питать какие-либо иллюзии.

Между тем, сам факт признания возможных серьезных конфликтов в обществе при попытках национализации свидетельствует прежде всего о том, что сложившаяся система прав собственности стала, при всех ее издержках и криминальной составляющей, основой новой хозяйственной модели и системы социальных интересов - в противном случае ущемляемые права собственности нельзя было бы расценивать как повод для “кровопролития”.

В законодательстве выпуск таких производных бумаг описан несколько расплывчато. Согласно ст. 16 закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации” N 123-ФЗ от 21 июля 1997 г., в качестве одного из способов приватизации возможно отчуждение находящихся в государственной или муниципальной собственности акций созданных в процессе приватизации открытых АО владельцам государственных или муниципальных ценных бумаг, удостоверяющих право приобретения таких акций. В ст. 24 имеется также ссылка на пока отсутствующий единый порядок проведения конкурсов на размещение таких бумаг.

На сегодняшний день перечень документов, которые в обязательном порядке необходимо собрать продавцу недвижимости, сократился до минимума. Тем не менее эти бумаги, а возможно и некоторые другие «необязательные» документы, лучше подготовить заранее.

БН разбирался, какие бумаги иметь на руках обязательно, какие – желательно, а какие на данный момент вообще не требуются.

Все проще простого

Список документов, которые необходимо представить в Росреестр для регистрации перехода прав собственности, сегодня может состоять всего из нескольких пунктов.

Перечень документов для подачи на регистрацию в Росреестр

Заявление на регистрацию (его бланк с советами по заполнению есть на официальном сайте Росреестра)
- Документы, удостоверяющие личности сторон сделки (паспорта)
- Договор купли-продажи квартиры
- Документ об уплате государственной пошлины – банковская квитанция (кстати, с 2015 года размер госпошлины для физлиц, не имеющих льгот, при регистрации права собственности на жилье вырос до 2 тыс. руб.)

Вот, собственно, и все документы, которые потребуются для регистрации права собственности в «идеальной» ситуации.

Однако в реальности такие ситуации встречаются крайне редко, поэтому продавцу в абсолютном большинстве случаев стоит озаботиться получением и других документов. Одни из них, скорее всего, попросит предъявить все тот же Росреестр, оставляющий за собой право затребовать «иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки». А на предъявлении других будет настаивать покупатель (или его агент).

«Количество необходимых продавцу документов зависит от особенностей сделки и самого объекта. Перечислять все бумаги, которые в той или иной ситуации могут потребоваться, пришлось бы очень долго», – говорит председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерина Романенко.

ВАЖНО

Помимо документов, указанных на сайте Росреестра, регистратор по своему усмотрению может затребовать и разные другие справки

А право вы имеете?

Естественно, в первую очередь покупателя заинтересуют правоустанавливающие документы на квартиру. То есть те, на основании которых продавец получил право собственности на объект.

Самые распространенные их виды – договор купли-продажи, передачи в собственность в ходе приватизации, мены, дарения – или права на наследство. Существуют и такие «экзотические» правоустанавливающие документы, как судебное решение, если именно в результате его продавец стал собственником квартиры.

Еще один документ, который наверняка проверит покупатель, – это свидетельство о регистрации права собственности в Росреестре. Стоит учесть, что ФЗ № 122 «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» начал действовать лишь в 1998 году, так что у ряда собственников, вступивших в права до этого времени (к примеру – приватизировавших квартиру раньше) такого документа просто не будет. Более того, и в самом Росреестре информация о приватизированном объекте может отсутствовать.

Если документ о приватизации у продавца на руках, то особых проблем не будет, необязательно даже заранее получать свидетельство о регистрации права – регистрирующий орган выдаст его уже покупателю как новому собственнику квартиры. Правда, в этом случае наш «идеальный» пакет документов, подаваемый в Росреестр, увеличится как минимум на один пункт: в него придется включить то самое свидетельство о приватизации.

Процедура значительно усложнится, если этот документ утерян. Тогда придется обращаться в органы местного самоуправления за дубликатом, оформление которого может занять месяц и более.

ВАЖНО

Если документ о приватизации, состоявшейся до 1998 года, утерян, то собственнику необходимо в первую очередь заняться его восстановлением

Семья не против

Как говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, продавца, который состоит в браке или состоял на момент вступления в право собственности на квартиру, закон обязывает помимо прочих бумаг представить в регистрационный орган нотариально заверенное согласие супруга на продажу объекта. Форму этого документа можно найти на сайте любого нотариуса, а стоимость нотариального удостоверения сегодня составляет тысячу рублей.

Впрочем, даже если супруга у продавца никогда не было, визита к нотариусу все равно не избежать: Росреестр потребует заверенное заявление, что на момент получения права собственности продавец в браке не состоял.

«Получением согласия от настоящего или бывшего супруга стоит озаботиться заранее. Нередки ситуации, когда сделка распадается именно по той причине, что покупатель не готов ждать, пока продавец договорится и оформит этот документ», – отмечает Дмитрий Щегельский.

Надо учесть, что супругу, который будет выдавать согласие, придется лично явиться к нотариусу с паспортом и свидетельством о заключении брака. Последний документ на данной стадии обязателен – штамп в паспорте во внимание принят не будет.

Согласие супруга (или указанное выше нотариально заверенное заявление) не требуется лишь в нескольких случаях: когда квартира получена в наследование или в дар и когда единственный собственник продает приватизированное имущество.

Теоретически не нужно оно и в том случае, если имущественные отношения мужа и жены регулировались брачным договором, где было прописано, что права на квартиру принадлежат нынешнему продавцу. Практически же, по словам экспертов, даже при наличии такого договора Росреестр может потребовать приложить к пакету не только данный документ, но и пресловутое согласие супруга.

Если продаваемая квартира частично или полностью принадлежит несовершеннолетнему, то продавцу придется получать разрешение от органов опеки и попечительства (ООП) администрации МО. Этот документ оформить бывает крайне непросто, а пакет справок, который в свою очередь могут запросить ООП, иногда существенно превышает объем всех остальных необходимых для сделки бумаг. В разных отделениях ООП требования различаются, поэтому продавцу, для которого этот вопрос актуален, в первую очередь следует нанести визит в администрацию муниципального округа и выяснить, в какие сроки и на каких условиях он может получить данное разрешение.

ВАЖНО

Получение продавцом нотариально заверенного согласия на продажу квартиры от супруга сегодня необходимо в большинстве сделок

Требовательные покупатели

«Поскольку сегодня покупателем разбрасываться не приходится, продавцы зачастую вынуждены мириться с необходимостью сбора лишних бумаг, на предоставлении которых настаивает вторая сторона сделки», – говорит Екатерина Романенко.

Представители Росреестра не устают напоминать, что на сегодняшний день при подаче пакета документов на регистрацию не требуются ни выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), ни кадастровый паспорт. Но при этом покупатели с высокой долей вероятности эти документы у продавца попросят.

С конца прошлого года банки, страховые компании и нотариусы лишились права требовать у клиентов выписку из ЕГРП, теперь они должны получать ее самостоятельно.

Актуальность такого документа большинством экспертов вообще ставится под сомнение. Выписка содержит сведения обо всех собственниках квартиры и действующих в отношении недвижимости обременениях, однако эти сведения фактически актуальны лишь на момент непосредственного получения выписки. Документ не дает покупателю никаких гарантий, что продавец, к примеру, не взял кредит под залог квартиры сразу же после получения выписки.

Тем не менее многие агенты, представляющие покупателя, будут настаивать на том, чтобы им эту выписку показали. Очевидно, что чем ближе к дню заключения сделки она получена, тем актуальнее содержащаяся в ней информация.

Кадастровый паспорт – намного более информативный документ. Он содержит общую техническую информацию о квартире, благодаря которой покупатель может убедиться, что объект соответствует заявленным параметрам. Этот документ, безусловно, лучше всего иметь на руках.

Еще один паспорт на квартиру – технический, содержащий намного более полный перечень характеристик квартиры, – по заверениям экспертов, сегодня требуют нечасто, так что заранее заказывать его нет необходимости.

Зато продавцу наверняка придется получить информационную справку «О регистрации», так называемую форму № 9. Она содержит сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении.

Вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Наиля Берестовая предупреждает, что если правоустанавливающим документом на квартиру является договор приватизации, то Росреестр потребует приложить к пакету документов форму № 9 в обязательном порядке. Впрочем, ее получение в паспортном столе займет совсем немного времени, а с учетом того, что срок действия справки ограничен, заранее заказывать этот документ бессмысленно.

При визите в паспортный стол нелишним будет взять и форму № 12. Этот документ, в частности, содержит данные о бывших прописанных. На его основании покупатель сможет убедиться, что в квартире, уже ставшей его собственностью, вдруг не появится посторонний человек (без вести пропавший, отбывающий наказание в пенитенциарных учреждениях и т. д.), который имеет законное право здесь проживать.

ВАЖНО

Несмотря на то, что Росреестр сегодня не требует предоставлять выписку из ЕГРП и кадастровый паспорт, эти документы, скорее всего, захочет увидеть покупатель квартиры

Вместо резюме

Безусловно, все перечисленное не полностью отражает перечень бумаг, которые могут потребоваться для проведения конкретной сделки. Так, по словам Екатерины Романенко, при покупке квартиры за счет банковского кредита список документов заметно расширится.

Если речь идет о старом фонде и ветхих домах, то квалифицированный агент, скорее всего, попросит покупателя представить справку о техническом состоянии здания, которую выдает ПИБ, отмечает Дмитрий Щегельский. Справка нужна для того, чтобы выяснить коэффициент износа объекта, наличие в здании снижающих цену факторов, таких как деревянные перекрытия.

«А если продавец – пожилой человек, то с высокой долей вероятности покупатель попросит его представить справку из психоневрологического диспансера, чтобы подстраховаться на случай попыток объявить сделку недействительной по причине недееспособности контрагента», – говорит Наиля Берестовая.

Справка БН

Примерный перечень документов, которые часто требуются продавцу

– Правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, передачи в собственность в ходе приватизации, мены, дарения и т. д.)

– Свидетельство о регистрации права собственности в Росреестре

– Нотариально заверенное согласие супруга на продажу объекта или заверенное заявление, что на момент получения права собственности продавец в браке не состоял

– Разрешение от органов опеки и попечительства, если продаваемая квартира частично или полностью принадлежит несовершеннолетнему

– Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП)

– Кадастровый паспорт

– Информационная справка «О регистрации» (форма № 9) и форма № 12

По словам экспертов, если продавец понимает, что его ситуация чем-либо осложняется, то имеет смысл предварительно проконсультироваться со специалистом, который точно подскажет, какие именно документы потребуются для сделки.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления