Квартиры для экспатов. Можно ли сдавать квартиру иностранцам. Если же арендатором является гражданин иностранного государства

О чем необходимо знать, если вы решили сдать квартиру или комнату гражданину другого государства?

Для владельцев недвижимости по ряду причин желанными квартиросъёмщиками нередко являются иностранцы, но не дворники-таджики и строители-узбеки, а выходцы из Европы, США, Канады или Австралии. Это объяснимо, ведь зачастую они отличаются платёжеспособностью, аккуратностью и уважением к имуществу хозяев квартиры.

В основном жильё в Москве необходимо сотрудникам представительств зарубежных компаний, работникам консульств и посольств, приехавшим на стажировку интернам, студентам, а также переводчикам и преподавателям иностранных языков. Стажёры и студенты обычно снимают квартиру на 3–6 месяцев, а работники компаний – на срок от года.

Какое жильё нужно иностранцам

Экспаты в большинстве своём ищут жильё в центре Москвы в пешей доступности от метро. Их привлекает атмосфера исторической части столицы, близость к месту работы или учёбы, а также развитая инфраструктура – кафе, рестораны, магазины, театры, фитнес-клубы и другие заведения. Поэтому вряд ли их заинтересует квартира в панельном доме в Тёплом стане или в Красногорске, откуда нужно добираться до ближайшей станции метро 20 минут транспортом. Кроме того, жильё должно быть в хорошем состоянии. Ковры на стенах, советская мебель и текущие краны легко могут отпугнуть гостей.

Многие европейцы и американцы всю жизнь снимают жильё. Но так как квартиры в ЦАО стоят достаточно дорого, они очень часто согласны снимать комнату с соседями. На Западе аренда вскладчину является совершенно нормальной практикой, и многие так живут, достаточно вспомнить известный всем сериал «Друзья». А если вы вдруг решите сдать иностранцу комнату в своей квартире, то сможете подучить его родной язык и соприкоснуться с другой культурой.

А вот среди сотрудников крупных российских и зарубежных компаний немало арендаторов элитного жилья. По наблюдениям риелторов, они предпочитают светлые и просторные квартиры в домах с охраной, местом для автомобиля и хорошим ремонтом, но без изысков.

Если вы являетесь обладателем именно такой недвижимости, стоит рассмотреть этот вариант, поскольку иностранные специалисты часто являются ответственными квартиросъёмщиками. В этом случае платит за жильё не сам арендатор – его компания-работодатель ежемесячно вносит платежи. И все вопросы, касающиеся налогообложения, компания тоже обычно берёт на себя.

Как найти арендатора

Чаще всего иностранцы ищут жильё через агентства недвижимости, или этим вопросом занимается их работодатель. Однако студенты, стажёры и переводчики нередко оставляют объявления на российских сайтах и форумах для экспатов, например, Expat.ru .

Гости с Запада, как правило, уважают формальности и конкретику, поэтому вряд ли будут снимать квартиру без заключения договора. Он может быть составлен на двух языках, и если между вами и вашим арендатором существует языковой барьер, возможно, стоит обратиться к переводчику или к риелтору, который уже помогал снять жильё гражданам других стран.

Вопросы регистрации

Если вы решили сдать жильё иностранцу, то должны знать о том, что по прибытии в Россию иностранный гражданин обязан в течение 7 дней зарегистрироваться по месту пребывания. Но порядок регистрации иностранцев отличается от регистрации россиян и носит уведомительный характер.

Для этого необходимо пойти в отделение ФМС или на почту со своим паспортом, паспортом вашего гостя, копиями этих документов и копией миграционной карты иностранца. Там необходимо будет заполнить уведомление о прибытии.

Договор о найме жилья предоставлять не нужно! В данном случае вы выступаете просто как принимающая сторона и должны были бы зарегистрировать иностранного гражданина, даже если бы он просто был вашим другом и приехал погостить, а не снимал у вас квартиру. А перед отъездом гостя нужно взять у него его часть уведомления о регистрации и по почте отправить в ФМС.

Если иностранного арендатора нашло агентство, можно оформить доверенность на риелтора, и он самостоятельно займётся вопросами регистрации.

Приезжие из разных регионов России, а также мигранты из стран СНГ являются одной из самых многочисленных и активных групп нанимателей жилья, особенно в крупных городах. Юристы и риелторы рассказали "РИА Недвижимость ", как собственнику квартиры правильно сдать в аренду приезжим постояльцам, чтобы не нарушить закон, не поссориться с соседями и не стать жертвой синдрома "землячества" нанимателей.

Если арендатор гражданин РФ

С гражданами, приехавшими из других регионов РФ, особых проблем при сдаче им жилья в аренду нет, говорят эксперты. Как объясняет старший юрист ООО "Приоритет" Виталий Бородкин, приезжие россияне вправе находится в месте пребывания без обязательной постановки на учет до 90 дней.

После окончания этого срока граждане РФ должны зарегистрироваться по месту пребывания. По словам юриста, как правило, они делают это самостоятельно, подавая в Федеральную миграционную службу (ФМС) заявление, копию документа, удостоверяющего личность, а также документы, являющиеся основанием для временного проживания: договор коммерческого найма жилья, социального найма или заявление лица, предоставляющего гражданину помещение для проживания.

Проверка с пристрастием

По прибытию в место временного проживания, то есть в снимаемую квартиру, иностранный гражданин обязан предъявить наймодателю документ, удостоверяющий личность (паспорт) и миграционную карту с отметками органов пограничного контроля, объясняет Бородкин.

"Если при заключении договора аренды иностранный гражданин отказывается предоставлять паспорт и миграционную карту, есть все основания задуматься над тем, заключать или не заключать с ним договор аренды (найма) жилого помещения", - рассуждает он.

В случае, если временно пребывающий гражданин ранее уже был поставлен на миграционный учет по предыдущему месту пребывания в России, а потом решил сменить жилье, юрист советует попросить у него отрывную часть уведомления о прибытии на территорию РФ.
Ни миграционная карта, ни отрывная часть уведомления о прибытии ни в коем случае не должны содержать исправлений, подчисток, помарок, обращает внимание Бородкин. Если таковые имеются, то документ не является действительным.

Собственнику, планирующему сдавать жилье мигрантам, следует также помнить, что, согласно закону, временно пребывающий иностранный гражданин обязан при смене жилья заново вставать на миграционный учет по новому месту пребывания.

А вот уведомление о прибытии иностранца в место нового проживания подается именно принимающей стороной, то есть наймодателем, подчеркивает юрист. При этом собственник сдаваемого помещения, по словам Бородкина, может подать заявление лично в территориальные органы ФМС, либо через многофункциональные центры, либо направить уведомление почтовым отправлением.

В свою очередь старший юрист, руководитель практики по строительству и недвижимости адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Дмитрий Щеглов рекомендует с особым интересом изучить паспорт потенциального квартиросъемщика - иностранца, чтобы убедиться, что на фото в документе тот же самый человек, что и будущий наниматель. По словам юриста, стоит обратить внимание на совпадение имен, фамилий и отчеств на всех представленных документах, а также на срок окончания визы, либо иного документа, декларирующего дату пребывание и дату отъезда иностранного гражданина.

Последнее важно для заключения договора найма помещения, так как срок действия договора не может превышать срок действия нахождения иностранного гражданина на территории РФ, напоминает Сергиенко из "Азбуки Жилья".

"В случае, если человек приехал по приглашению от кого-либо, необходимо проверить данный факт у приглашающей стороны", - завершает перечень документов для проверки Щеглов.

Без договора никак

Дополнительная страховка

Щеглов рекомендует поставить в известность о том, что квартира сдается внаем иностранным гражданам, участкового инспектора. Именно в его обязанность входит контроль и соблюдение общественного порядка на местах, и инспектор должен быть в курсе того, кто проживает на подведомственной ему территории.

Что касается разрешения от соседей на сдачу в наем жилых помещений мигрантам , то здесь, по словам Бородкина, ситуация неоднозначная. В случае, если арендодатель является единственным собственником жилого помещения (даже если это комната в коммунальной квартире), то он не обязан испрашивать какого-либо разрешения от соседей, замечает юрист.

Зона риска

Если человек решил сдавать внаем квартиру иностранным гражданам-мигрантам, то он должен понимать, что в данном мероприятии есть определенный риск, предупреждает Бородкин.

Например, по словам юриста, лица, сдающие в аренду свою квартиру иностранцам, могут нести гражданско-правовую ответственность в случае, если их наниматели своими действиями испортили имущество соседей.

В отдельных случаях наймодателю может угрожать и административная ответственность. В частности, штраф от 2 до 4 тысяч рублей придется заплатить собственнику жилья, не исполнившему свои обязанности по миграционному учету и не подавшему уведомление в территориальные органы ФМС о проживании на его жилплощади мигранта. А если наймодатель сообщил в ФМС о зарегистрированном на его недвижимости иностранном гражданине, но при этом сам иностранец у него фактически не живет, органы ФМС могут расценить это как предоставление ложных сведений, что также квалифицируется как административное правонарушение и влечет штраф до 5 тысяч рублей.

"Таким образом, в случае, если вы решили сдавать жилое помещение внаем иностранным гражданам, необходимо помнить о том, что обязанность по подаче сведений о прибытии иностранного гражданина, в том числе в связи с изменением места временного проживания, возложена именно на наймодателя, а не на иностранного гражданина. И собственно весь процесс сдачи внаем жилого помещения иностранным гражданам, процесс контроля за их проживанием и соблюдением ими правил проживания в квартире, а также возможные конфликтные ситуации со соседями - все это возлагается на плечи наймодателя", - подчеркивает Бородкин.

Поэтому Щеглов советует собственнику в целях минимизации возможных проблем потребовать от постояльцев застраховать их гражданскую ответственность перед третьими лицами от возможных бедствий, которые произойдут по их вине (пожар, затопление, порча чужого имущества) или застраховать ответственность самому, включив расходы по страхованию в арендную плату.

Большинство квартир в Москве сдается сегодня трудовым мигрантам и студентам. Доля официально зарегистрированных договоров на аренду с мигрантами составляет 10%, но реально эта цифра намного выше — две трети арендуемых в столице квартир легально или нелегально сдается приезжим. (А сколько их вообще, проживающих на стройках и в подсобках прямо на работе?). Аренда для мигрантов имеет свои тонкости, незнание которых может привести к большим проблемам как для самого наймодателя, так и для мигранта.

Временная регистрация мигранта

На основании закона 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» длительное нахождение на территории РФ становится легальным только при условии временной регистрации (ВР) мигранта по адресу своего проживания.

Без постановки на учет приезжий может находиться в России не более 90 дней.

Чтобы получить разрешение на регистрацию, приезжему мигранту необходимо вначале найти квартиру для найма, а затем заручиться согласием наймодателя о временной прописке. Сложный путь, но по-иному никак.

Наказание за проживание без регистрации

Проживание без регистрации карается штрафными санкциями:

1500 — 2500 руб — для иностранного гражданина;
2000 — 2500 руб — для собственника квартиры, сдавшей ее незарегистрированному жильцу.

(Основание: ст. 19.15 Кодекса об административных нарушениях).

Помимо этого, мигранта за нарушение миграционного режима по решению суда могут депортировать.

Подача документов для регистрации

Если человек приехал в России впервые, ему необходимо открыть миграционную карту, куда будет вноситься вся информация о его проживании и перемещениях.

Для регистрации необходимо подать:

заявление в ФМС (федеральную миграционную службу);
паспорт и копию;
договор на аренду или заявление хозяина квартиры с согласием о временной регистрации мигранта по своему адресу.

Необходимо разрешение не только основного хозяина, но всех возможных собственников, если квартира приватизирована, или всех прописавшихся, если недвижимость находится в муниципальной собственности.

Официальное трудоустройство также невозможно без регистрации, а, следовательно, как ни крути, это первый шаг, который должен сделать мигрант.

Шаги наймодателя при сдаче квартиры мигранту

Даже если приезжий приехал из страны, с которой у нас безвизовый режим (чаще всего — это страны бывшего Союза, впоследствии СНГ), он считается 100%-м иностранцем по количеству всевозможных разрешающих бумаженций. Все поставлено под жесткий миграционный контроль.

Проверка наймодателем документов мигранта

Перед сдачей жилья приезжий показывает наймодателю паспорт, миграционную карту или отрывной талон о постановке на миграционный учет:

если он приехал в Россию в первый раз, предъявляется карта, в которой должна быть отметка о пересечении границы РФ;
если мигрант переезжает с одного места ВР, предъявляется отрывной талон.

Хозяину квартиры необходимо убедиться:

что документы действительны, и в них нет никаких исправлений;
личные данные паспорта и миграционной карты совпадают;
не просрочена виза;
если визы нет, то должно быть заменяющее ее основание, например, приглашение работодателя.

Уведомление ФМС о прибытии мигранта

После проверки документов арендодателю необходимо уведомить ФМС о прибытии мигранта для новой постановки его на учет, обратившись в территориальный или функциональный центр в устной или письменной форме: таким образом уведомление ФМС — это обязанность наймодателя, а не мигранта.

Умалчивание о приезжем будет стоить наймодателю дополнительных 2000 — 4000 рублей штрафа.
Также карается штрафом до 5 тыс. руб. ложная информация о регистрации человека, на самом деле по этому адресу не проживающего.

Договор на аренду при сдаче квартиры мигранту

Договор важно составить правильно, чтобы оградить себя от претензий со стороны ФМС и также избавить себя от ситуации, когда вместо двух человек в квартире проживает 20 родичей и земляков.

Нужно включить в договор такие жизненно важные пункты:

Предупреждение о повышении арендной платы, в случае превышения количества проживающих в квартире по договору жильцов.
Право на контрольные проверки со стороны собственников. Обычно устанавливается график проверок, так как контрольные проверки без предупреждений и в любое время суток нарушают права жильцов. К моменту прихода наймодателя, мигранты обычно успевают навести порядок и скрыть лишних жильцов. Поэтому в целях негласного контроля неплохо договориться с соседями, чтобы они неназойливо наблюдали за квартирой и держали вас в курсе всех дел.
Распределение коммунальных платежей:
- по стандарту за электричество, газ, воду, телефон — за все то, что потребляется жильцами и может быть тарифицировано по счетчикам, платят постояльцы;
- за коммунальные услуги (содержание дома, коммуникаций, свет на площадке) — хозяин квартиры.
Обязательство производить текущий ремонт:
- обычно в случае поломок или неисправностей электрооборудования, происшедших по вине жильцов, они сами производят их устранение;
- если же выходит из строя старое техническое оборудование (сантехника, газовая плита и т. д), ремонт или замену производит арендодатель.
Ответственность в случае затопления, пожара и других непредвиденных ситуаций:
- наймодателю лучше всего застраховать свою гражданскую ответственность — тогда спорной ситуации не возникнет, и убытки покроет страховая компания.

Договор нужно зарегистрировать и сообщить об этом участковому инспектору, чтобы он знал, что мигранты в вашей квартире проживают легально.

Часто при сдаче жилья в аренду мигрантам заключаются договоры коммерческого найма. Что это такое, и чем такой договор отличается от договора о социальном найме — в следующей статье

Видео: Аренда для мигрантам должна быть легальной.